2015 年 2 月大连房地产市场分析报告 (2015.3) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市十二个行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 报告统计中包含老旧项目, 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市概述 土地零供应零成交, 销量下降利好政策未见市场反馈 营销活动 客户活动锐减客户维系类占比最大 政策 降准降息有利楼市但不动产登记会牵制销量 土地 零供应零成交仍未走出冰冻状态 商品住宅 销量下降明显利好政策下未见市场好转
土地市场 供应 成交 数字楼市 2015 年 2 月土地市场主要数据一览表 2014.2 2015.1 2015.2 环比 同比 宗数 2 3 0-100% -100% 占地面积 ( 万m2 ) 12.93 16.99 0-100% -100% 建筑面积 ( 万m2 ) 26.17 36.81 0-100% -100% 宗数 2 2 0-100% -100% 占地面积 ( 万m2 ) 12.93 16.18 0-100% -100% 建筑面积 ( 万m2 ) 26.17 29.12 0-100% -100% 2015 年 2 月商品住宅市场主要数据一览表 商品住宅市场 2014.2 2015.1 2015.2 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 15.52 11.52 0-100% -100% 销售面积 ( 万m2 ) 26.17 32.54 22.2-32% -15% 存量 ( 万m2 ) 1650 1690 1678-1% 2% 2015 年 2 月商品住宅销售排行一览表 商品住宅销售排行 名称 第一位 销售面积 ( 万m2 ) 名称 第一位 销售额 ( 亿元 ) 2 月项目金石城 4.58 金石城 3.67 2 月开发商卓源智盛 4.58 卓源智盛 3.67 本报告中所使用的销售数据均为备案数据
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
2 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 2 月销售面积上榜项目均被金州新区和甘井子区的项目包揽 上榜项目以刚需刚改的纯居住项目为主, 公寓项目仅有经开万达广场上榜, 有别墅销售的项目有三个 : 亿达春田 颐和星海和世茂御龙海湾 面积排行榜中, 金石城 安邦北湾项目均是因为集中备案量较大上榜 ; 销售额排行榜中, 世茂御龙海湾则是主销别墅, 带动了销售额提升而上榜 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : m2 排名 单位 : 亿元 金石城 45775 1 金石城 3.67 安邦北湾 14125 2 华润海中国 0.63 华润海中国 8739 3 安邦北湾 0.62 金地艺境 3723 4 亿达春田 0.53 亿达春田 3532 5 颐和星海 0.44 山河秀景 3344 6 经开万达广场 0.36 华润考拉住区 3074 7 金地艺境 0.30 经开万达广场 3037 8 世茂御龙海湾 0.29 远洋荣域 2952 9 华润考拉住区 0.28 金州福佳新天地购物广场 2757 10 远洋荣域 0.28
2 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 2 月份品牌面积 销售额排行榜中, 跨地域的大品牌开发商所占比例加大 而中小开发商只有卓源智盛 安邦 明和 大和中盛上榜, 前两者上榜原因是旗下项目的大量集中备案 明和上榜是来自于旗下知润山 青国青城项目的支撑 大和中盛则是由于颐和星海项目的别墅销售拉高了整盘销售额 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : m2 排名 单位 : 亿元 卓源智盛 45775 1 卓源智盛 3.67 安邦 14125 2 华润 1.13 华润 13595 3 亿达 0.9 远洋 6939 4 万科 0.64 金地 6796 5 安邦 0.62 亿达 6130 6 远洋 0.62 万科 5781 7 金地 0.61 万达 4333 8 万达 0.53 明和 4213 9 大和中盛 0.48 中海 3941 10 恒大 0.43 注 : 明和地产气旗下项目包括知润山 青国青城 卓源智盛城旗下为金石城项目
2 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 中山区西岗区沙河口区甘井子区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 大连绿地中心 709 大连绿地中心 1433 2 金地中心 684 朗豪东港 1158 3 中信海港城 609 中信海港城 1101 4 朗豪东港 545 金地中心 1032 5 龙湖水晶郦湾 468 龙湖水晶郦湾 974 1 长江杰座 1010 长江杰座 1405 2 百年港湾 687 百年港湾 804 3 香水湾 264 润德广场 378 4 润德广场 210 香水湾 326 5 悦泰福里 133 悦泰福里 286 1 颐和星海 2054 颐和星海 4392 2 御园 1936 恒大帝景 2144 3 恒大帝景 1513 御园 2045 4 星海国府 872 星海国府 1529 5 益嘉广场 758 益嘉广场 814 1 安邦北湾 14125 安邦北湾 6236 2 金地艺境 3723 亿达春田 5278 3 亿达春田 3532 金地艺境 2955 4 华润考拉住区 3074 华润考拉住区 2825 5 远洋荣域 2952 远洋荣域 2768
2 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 高新园区 旅顺口区 金州新区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 悦丽海湾 2330 大华锦绣华城 2709 2 大华锦绣华城 2268 悦丽海湾 2131 3 恒大御景湾 1224 恒大御景湾 1641 4 亿达普罗旺斯 1193 亿达普罗旺斯 1413 5 中铁诺德滨海花园 1073 中铁诺德滨海花园 1175 1 中庚香海金鼎 821 中拥蓝天下 1200 2 合生江山帝景 683 合生江山帝景 503 3 中拥蓝天下 643 卢卡艺墅 482 4 远乡维也纳 349 中庚香海金鼎 353 5 卢卡艺墅 337 远乡维也纳 209 1 金石城 45776 金石城 36726 2 华润海中国 8739 华润海中国 6257 3 山河秀景 3345 经开万达广场 3553 4 经开万达广场 3038 世茂御龙海湾 2885 5 金州福佳新天地 2758 山河秀景 2649
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析
营销活动分析 2 月份受到春节假期影响, 项目营销活动稀少, 客户维系依旧是营销活动主力, 开盘加推类和项目推介类活动各有 1 个 400 350 300 17 4 250 200 150 100 50 0 15 21 12 9 5 14 15 1 53 328 8 7 9 6 12 8 9 5 32 195 198 193 172 170 151 143 149 122 123 30 1 50 52 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 客户维系类开盘加推类项目推介类 2 月营销活动数为 54 个, 与去年同期几乎处于同一水平 客户维系类共 52 个, 多数围绕春节主题展开 开盘加推类活动有 1 个, 为万科公园里小高层产品加推 项目推介有 1 个, 为星海 CEO 公馆新春发布会
重点项目开盘加推情况 2 月份仅万科公园里项目于月初进行加推, 共 20 套小高层产品, 附带 3000 元 / m2的装修, 此次加推为 86 m2小户型产品, 客户接受度较高 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 销售率 1 2 月 6 日万科公园里甘井子区加推 20 套小高层 16800 元 / m2无 30% 注 : 该部分项目数据为调研数据
受到春节假期影响, 报广投放力度也处于较低水平 金州新区和沙河口区投放量较大, 投放主力为一方天鹅湖和恒大帝景项目 投放诉求以优惠促销为主 600 500 400 300 200 100 报广投放情况 0 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 广告投放量 硬广投放量 2 月报广投放总数为 44 条, 较上月下降 31 条 其中硬广投放数量随之下降, 为 14 条 投放区域主要为金州新区 投放诉求以优惠促销为主 12 11 2% 20% 30% 7% 9% 27% 甘井子区 中山区 高新园区 沙河口区 西岗区 旅顺口区 金州新区 普湾新区 10 8 6 4 2 0 6 5 4 2 1 0 0 优惠促销价格信息形象附加值产品销售状态新品上市开盘信息
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划
宏观政策动态 28 省地方两会逐渐淡化楼市调控释放一大信号 随着去年我国楼市进入调整期, 地方政府纷纷松绑楼市政策, 调控也逐渐淡出了政府的决议内容 目前发布的 28 个省 自治区 和直辖市的 2015 年政府工作报告中, 以前被热议和反复提及的调控正逐渐被淡化, 政府决策的重点转向保障房和公积金等政策 的调整 国务院 : 我国将建个人纳税识别号为房地产税改革铺路 国务院法制办结束 税收征收管理法修订草案 向社会公开征求意见 据透露, 修订草案有望下半年提请全国人大审议, 如此 则自 2008 年启动修法以来, 难产 达 6 年的新 税收征管法 将迎来脱胎换骨的改变 此次修法, 为我国包括个人所得税 房地产税等直接向个人征收的税收改革预留空间, 为我国由间接税为主转向直接税为主的税制格局改革铺平道路 国务院 : 不动产统一登记即将实施 自 12 月 22 日中国政府网发布消息, 国务院总理李克强日前签发第 656 号国务院令, 公布 不动产登记暂行条例 将在 2015 年 3 月 1 日正式施行, 徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段 根据 条例, 土地 海域以及房屋 林木等定着物都属 于不动产 不动产权利的主体 来源 期限 权利变化等内容应记入不动产登记簿 权利人 利害关系人可以依法查询 复制 不动产登记资料 新峰观点 : 短期内不动产登记并不会使大量房源进入市场, 从而拉低成交价格 一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手, 但 抛售 不代表 甩卖 因为这样实力业主一般来说买的都是地段优越 配套完善, 具有投资持有价值的房产 这样的硬通货很难降价 大连 : 不在首批试点房产证换发不动产证城市之列 3 月的第一个工作日, 也是不动产登记启用新登记簿和新版证书的首日 近日, 大连是首批实行不动产登记的 15 个城市之 一 的消息在快速流传 受连日来的虚假消息影响, 不少市民认为, 昨日开始, 大连市民可以更换新证 据介绍, 昨日全国范 围内起启用新证的技术试点地区中, 东北三省只纳入了黑龙江省的 2 个县级地区, 大连不在其中 新峰观点 : 不动产登记政策是房地产调控从之前的交易环节调控, 转变到存量环节调控的重要标志性事件 尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价, 但不可否认其对房地产市场的客观影响 由于大连不在技术试点城市, 为开发商赢得一定的时间通过其他城市的市场反应以调整策略
宏观经济动态 2 月份降准又降息, 连续降息利好楼市, 有利于市场信心的回升 央行自 2 月 5 日起准 0.5 个百分点 中国央行决定, 今年 2 月 5 日开始下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 同时, 加大对小微企业 三农以及重大水利 工程建设的支持力度, 对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城商行 非县域农商行额外降准 0.5 个百分点, 对中国农业发展 银行额外降准 4 个百分点 央行自 3 月 1 日起再降息 0.25 个百分点 距离上次降息 3 个月之后, 央行再次宣布降息 : 自 2015 年 3 月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 金融机构一年期 贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5%, 同时结合推进利率市场化改革, 将 金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍 降息利好将一定程度上改善楼市预期, 未来 量价齐 涨 的可能性加大 新峰观点 : 1 释放购房需求 对于普通购房者而言, 此次降息最直接的影响是买房成本下降 以贷款 100 万,20 年, 计算, 如果按照基准利率计算, 购房者之间可以减少月供 144 元 连续 2 次降息后, 贷款 100 万,20 年将减少利息支出将超过 9 万 2 降低房企融资成本 从开发商角度看, 一方面可以借助政策利好, 加快推盘节奏, 加速去化 ; 另一方面, 房企融资成本将大幅下降, 而对于大型房企而言, 也将对其持续下滑的盈利能力起到一定改善作用 3 房地产调控的基本面不变 虽然此次降息让市场信心有所回升, 但市场不稳定因素仍然存在,2015 年仍是房地产去库存的一年 尤其是对供过于求的城市而言, 房地产的基本面仍是调整
宏观经济动态 开发商将打 " 去库存持久战 " 政府土地财政持续萎缩 房地产市场与其他市场相比有着一系列的特殊性, 但也是同样遵循供求规律的市场, 随着限购 限贷等房地产行政调控措施在大部分城市的逐步退出, 供需规律对房地产市场的影响将逐步明显 房地产市场已由过去高速增长时期进入平稳增长阶段, 且在中短期来看, 开发商将要做好打一场 去库存持久战 的准备, 地方政府也将迎来土地财政持续萎缩的新常态 住建部澄清停建经适房传闻今年开工将超 700 万套 经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消, 公共租赁住房将成为住房保障的主体 住建部副部长齐骥表示, 没有听说全国要停止建设经济适用房的消息 根据住建部数据, 从 2011 年至 2014 年, 即 十二五 前四年, 全国已经累计开工建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房 3200 万套, 基本建成了 2000 万套以上 今年全国保障房新开工将超过 700 万套 8.5 折房贷利率重现京沪 近日 8.5 折优惠房贷利率再现北京和上海, 进一步拉低一线城市房贷利率底线 总体来看, 春节前的全国房贷市场延续 2014 年年底宽松的房贷政策, 呈现宽松的主基调 相比 1 月的房贷利率, 春节前 15 城中有 10 城平均利率继续下行,3 城保持不变,2 城利率有所反弹, 并且 8.5 折优惠利率再现北京和上海 一线城市 50 天内卖地 693 亿节后房价将上涨 一线城市房价将步入上涨通道, 甚至下半年会再次步入 买涨不买跌 的行情随着北京土地市场的春节前最后一拍结束, 今年年内, 北京 上海 广州和深圳四个一线城市卖地收入达 693 亿元, 约占 2014 年 1 月份卖地收入 914 亿元的 75% 其中, 北京一城土地出让金额达一线城市卖地总收入的 65% 以上 中国楼市呈现冰火两极三线城市房价降幅扩大 一线城市楼市的连月回暖和三线城市房价的跌幅扩大让中国楼市在羊年到来之际呈现出 冰火两极 态势 而冷暖不一的市场, 让各地楼市调控措施也明显分化 目前, 北 上 广 深依然坚守限购, 更多地方的调控则由 限 转 稳, 出台了一些针对楼市的 微刺激
大连动态 市政规划 甘井子区 :2015 年投 1 亿改造老楼建一街多景 甘井子区将抓好 暖房子 工程, 实施楼体改造 319 栋 建筑面积 120 万平方米 ; 精心组织旧区楼院改造和 一街多景 项目, 对此区政府将安排 1 亿元的专项资金 此外, 甘井子区将统筹好棚户区改造 居民回迁工程 新居工程等保障性住房建设, 确保郭家沟 鞍子山 棋盘新居工程 空港回迁区建成, 新机场回迁区开工建设, 棚户区改造取得实质性进展 甘井子区 : 大连湾街道金前路 22.7 万平公租房 7 月末竣工 金前路 3986 套公租房今年 7 月末将竣工交付 金前路公租房项目由市住房公积金管理中心承建, 该项目位于甘井子区大连湾街道前关村, 金前路东侧 201 国道北侧地块 占地 5.53 万平方米, 规划建筑面积 22.7 万平方米,3986 套公租房 住宅 19.3 万平方米, 建设 11 栋高层住宅楼, 平均层高 30 层 60 平方米 两室一厅户型占总户数 40%, 目前, 该项目已进行了预登记受理 金普新区 : 渤海大道 2015 年完成路基桥隧主体工程 85% 根据 2016 年 12 月底通车的建设目标, 市交通局昨日表示, 渤海大道建设工程今年的阶段性目标已经确定, 四个季度要分别完成路基 桥隧部分主体工程 53% 65% 80% 85% 渤海大道一期工程北起普湾新区北五号路, 向南途经普兰店湾 三十里堡 金渤海岸 规划新机场, 终点位于甘井子区后盐 202 国道附近, 全长 47.4 公里 金州新区 : 再投 2.6 亿元建设教育基础 2015 年, 金州新区在教育基础建设方面将投入 2.6 亿元, 用于校 ( 园 ) 舍建设及老旧学校改造, 推进优质教育资源均衡化 针对目前园舍校舍资源不足问题, 金州新区将全面启动城区新建小区的配套幼儿园纳入公办教育资源统筹管理, 回收 4 所小区的配套幼儿园, 按普惠性幼儿园管理模式运营, 提供学位 1200 个以上 甘井子区 : 将新增商业商务面积 50 万平 今年, 甘井子区将举全区之力发展现代服务业, 争取全年新增商业商务面积 50 万平方米 着重抓好载体建设, 确保联想未来城产业区 由家国际社区 生态城核心区 N1 地块 中华路远洋和华润商业综合体等 11 个项目开工建设, 争取联东 U 谷等谈项目落地 ; 在各高速公路出口的周边布局一批物流和专业大市场, 开工建设五金机电城二期 前盐汽车 4S 店产业带, 争取恒润农产品交易中心 平安电商物流园等项目落地 ; 争取亿丰国际汽车城二期 瑞投大辛商业区 万城地下商城等项目落地
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 成交楼面地价分析 成交土地明细汇总
土地成交量分析 2 月份没有土地供应 成交信息 土地市场仍在延续上年度的低迷状态 2011 年 -2015 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 600 240 500 400 180 300 120 200 100 60 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 0 目前虽有再次降息政策出台, 但仍延续上年度的低迷状态 本年第一次出现零供应零成交
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 2 月份供销走势延续了上月的状况, 均呈现明显下降 无新增供应量, 销售量同比 环比均明显下降, 这与春节长假有直接关系 本月累计供销比由于新增供应急剧减少而降到 1.18, 趋于供销平衡 对于近期降息政策的市场反馈, 目前尚未显现 近一年全市商品住宅供销走势 120 3.00 100 2.50 80 2.00 60 1.50 40 1.00 20 0.50 0 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 0.00 新增供应情况 : 本月新增供应为零, 是本年度首次出现 销售情况 :2 月份销售面积为 22.2 万m2, 环比下降 32%, 同比下降 15% 这与春节长假有关 降息等利好政策还没有出现市场反馈 供销比 : 本年度前两个月的供销比为 0.21, 延续去年的累计供销比为 1.18, 市场趋于供销平衡状态
供应区域结构分析 2 月商品住宅无新增供应 100% 近一年全市商品住宅新增供应量 80% 60% 40% 20% 0% 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 中山区沙河口区甘井子区西岗区高新园区金州新区旅顺口区 注 : 图表中供应结构为面积占比
销售区域结构分析 全市七区环比除金州新区外均呈现下降趋势, 中山区 高新园区已连续两个月出现了接近 6 成的降幅, 旅顺口区的降幅也在加大 同比呈现增长的区域中, 只有沙河口区 甘井子区属于正常销售, 前者的销冠项目是颐和星海, 甘井子区的销冠项目为金地艺境 区域 2 月份销售区域结构表 2 月份销售区域结构对比图 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 0.65-63% -11% 西岗区 0.26-14% 12% 沙河口区 1.09-43% 83% 甘井子区 6.36-50% 10% 高新园区 1.83-57% -81% 旅顺口区 0.56-59% -59% 金州新区 11.44 12% 45% 合计 22.2-32% -15% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 30% 31% 5% 4% 36% 22% 13% 39% 远洋红星海世界观 52% 6% 3% 1% 2% 1% 5% 5% 3% 1% 百年港湾 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 大连绿地中心 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 29% 销冠项目 中庚香海金鼎 3% 8% 悦丽海湾 金地艺境 颐和星海 本月 7 区除金州新区外, 其余环比均呈现不同程度的下降 金州新区 甘井子区仍是两个绝对主力区域, 占比合计达到 80% 从各区横向对比来看, 金州新区的环比增长是由于部分项目 ( 如 : 金石城 ) 集中备案所致, 实际销量略高于甘井子区 中山区 高新园区已连续两个月出现了接近 60% 的降幅, 旅顺口区的降幅也在不断加大, 本月达到了 59% 同比中, 金州新区 西岗区 沙河口区 甘井子区同比增长, 其中前两者增长均是由老旧项目集中备案所致, 后两者增长是正常销售, 沙河口区的销冠项目是颐和星海, 甘井子区的主力项目基本来自于大品牌开发商, 金地艺境成为销冠
销售户型结构分析 60-120 m2产品占有市场份额最大, 且成为除中山区外, 其他各区的销售主力 中山区的销售主力则集中于 144 m2以上的大户型 本月中山区 沙河口区 高新园区和金州新区的销售结构较上月相对稳定 西岗区 甘井子区和旅顺口区的变化则相对较大 2 月份销售户型面积段销量明细表 2 月份销售户型面积段结构对比图 区域 60 以下 ( 万m2 ) 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 100% 90% 80% 15% 10% 35% 中山区 0.14 0.08 0.06 0.03 0.14 0.20 70% 西岗区 0.02 0.08 0.09 0.01 0.00 0.05 60% 36% 33% 沙河口区 0.09 0.36 0.19 0.17 0.11 0.17 甘井子区 0.84 2.77 1.45 0.70 0.35 0.25 50% 40% 30% 高新园区 0.13 0.49 0.54 0.29 0.19 0.20 20% 旅顺口区 0.03 0.18 0.14 0.00 0.01 0.19 金州新区 0.77 4.39 3.83 1.10 0.84 0.52 10% 0% 21% 13% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 合计 2.02 8.35 6.31 2.29 1.65 1.58 中山区 西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 占比 9% 38% 28% 10% 7% 7% 180 m2以上 144-180 m2 120-144 m2 90-120 m2 60-90 m2 60 m2以下 中山区 沙河口区 高新园区和金州新区的销售结构较上月相对稳定 中山区本月小户型产品销售占比增加, 来源于大连绿地中心的 8 套公寓成交 沙河口区颐和星海项目别墅及大户型产品成交 7 套, 导致该区 180m2以上面积段占比增加 高新园区 144-180m2面积段占比增加来自于悦丽海湾项目 金州新区 90-120m2占比增加来源于华润海中国 ( 剔除金石城集中备案 ) 西岗区 甘井子区和旅顺口区的变化则相对较大, 西岗区 90-120m2占比增加是来源于百年港湾项目, 甘井子区小户型占比增长来源于安邦北湾的集中备案, 旅顺口区 180m2以上的大户型占比增加来源于中拥蓝天下的双拼别墅成交
销售产品类型结构分析 别墅产品销售多集中于金州新区 旅顺口区和甘井子区 公寓产品销售多集中于中山区和金州新区 本月公寓产品销冠是经开万达广场, 别墅产品销冠为世茂御龙海湾, 普通住宅的销冠为华润海中国 区域 2 月份产品类型销售面积表 2 月份产品类型销售结构对比图图 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 0.17 0.48 0.00 西岗区 0.16 0.10 0.00 沙河口区 0.87 0.13 0.10 甘井子区 5.90 0.15 0.31 高新园区 1.74 0.07 0.03 旅顺口区 0.36 0.00 0.19 金州新区 10.72 0.39 0.33 合计 19.92 1.32 0.96 占比 90% 6% 4% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 别墅公寓普通住宅 公寓产品份额增加的有中山区 西岗区和沙河口区, 销售主力分别来源于大连绿地中心 百年港湾和城市旋律项目 别墅产品销售份额增加的区域是沙河口区 甘井子区和旅顺口区, 销冠项目分别是颐和星海 国安宜居和中拥蓝天下 高新园区和金州新区则是普通住宅销售份额有所增加, 销售主力分别来源于华润海中国和悦丽海湾项目
存量及去化周期分析 2 月存量较上月有所减少, 主要源于普通住宅的去化量较大 而公寓 别墅产品存量下降幅度较小 180 m2以上的大户型存量微降, 去化压力并未减小 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 注 : 上图存量为备案数据 产品类型存量及去化周期 126 130 129 225 245 244 64 59 60 60 49 49 27 30 31 1298 1325 1305 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期 120 96 72 48 24 0 1 月商品住宅总存量约为 1678 万m2, 较上月有所下降 去化周期为 40 个月, 去化周期较上月变化不大 其中普通住宅的存量下降相对明显, 而公寓 别墅产品存量下降幅度较小 600 500 400 300 200 100 0 49 29 26 2 月面积段存量及去化周期 156 518 340 215 143 306 60m2以下 60-90 90-120 120-144 144-180 180m2以上 存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 31 42 80 84 72 60 48 36 24 12 截至 2 月底,180m2以上的产品存量仅有微弱降幅, 去化压力并未减小 60m2以下的小户型产品存量去化情况稍好于别墅 去化周期稍有增加 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积
小结 销售情况 2 月销量继续明显下降 利好政策出台, 暂未带动市场回暖 2 月份销售走势延续了上月的状况, 同比环比均明显减少, 这与春节长假有直接关 系 春节前降息等利好政策到本月还没有出现市场反馈 存量情况 普通住宅的存量下降, 但大户型产品的存量下降幅度小, 去化压力未减 2 月商品住宅总存量较上月有所下降 去化周期较上月变化不大 其中普通住宅的存 量下降相对明显, 而公寓 别墅产品存量下降幅度较小 60 m2以下的小户型产品存量去化 情况稍好 180 m2以上的产品存量仅有微弱降幅, 去化压力并未减小
新峰观点
1 宏观政策 2 月份的 降息降准 政策稍显突然, 但对于 供大于求 去化存量 的市场而言无疑是利好消息 但 建立个人纳税识别号 不动产登记 则说明, 房地产税的铺路工作已经开始, 这在一定程度上又会阻碍新房的销售 2 月份的销量下降且未见回暖迹象说明, 开发商要实现快速去库存, 并非易事 2 土地市场 2 月份全市七区经营性用地无供应无成交 土地市场依旧延续冰冻状态 不过每年一季度都是土地供应的淡季, 期待 3 月份会有所改善 3 商品住宅市场 新增供应本月为零, 销售量继续大幅下降 全市七区销量横向对比来看, 金州新区排名第一, 也是唯一销量环比增加的区域, 但这其中有大量的集中备案成分 本月普通住宅的存量有所下降, 但大户型产品的存量下降幅度小, 去化压力未减 对于降息降准等有利楼市的政策, 市场仍未表现出明显的回暖迹象