中诚信证券评估有限公司 CHINA CHENGXIN SECURITY RATING CO.,LTD 作者 冯聪分析师 万艳分析师 2016 年 12 月 30 日 报告编号 :CCXR2016019 联系人龚天璇房地产行业负责人 txgong@ccxr.com.cn 邵津宏副总裁 jhshao@ccxr.com.cn 品牌与宣传 周莺燕品牌经理 yyzhou@ccxr.com.cn 电话 021-51019090 公司网站 www.ccxr.com.cn 全国房地产市场研究成都市 成都市房地产市场研究 在上半年较为宽松的房地产政策下,2016 年 1~10 月成都市商品住宅成交呈现量价齐升态势, 整体去化周期明显缩短 ; 同期, 住宅用地成交量出现小幅下滑, 成交楼面均价和溢价率明显上升 10 月份成都市政府出台了限购限贷政策, 当月商品住宅供应量下滑明显, 但成交量和成交价格继续保持增长, 政策传导效应或有滞后 成都是四川省省会, 是中国西部重要的中心城市和交通枢纽, 近年来在航空航天 汽车 轨道交通 电子信息 生物制药等支柱产业推动下, 其经济实力稳步提升 同时, 在宽松的落户政策和产业发展带动下, 成都市对外来人口吸引力不断增强 在上半年房地产政策较为宽松的环境下,2016 年 1~10 月成都市商品住宅成交呈现量价齐升态势, 整体去化周期明显缩短, 其中高新区凭借其较强的产业聚集能力, 商品住宅成交量价均位于全市各区域前列 10 月份成都市政府出台了限购限贷政策, 当月商品住宅供应量下滑明显, 但成交量和成交价格继续保持增长 2016 年 1~10 月成都市住宅用地成交量同比小幅下降, 其中天府新区成交量持续位于各区域之首 ; 同时, 下半年以来成都市住宅用地成交楼面均价及溢价率明显上升, 锦江区 武侯区 高新区和青羊区成交楼面均价在各区域中较高 近年来成都市房地产市场竞争格局较为稳定, 房地产销售额排名前十的多为全国性知名房企, 其中保利地产 恒大地产等项目储备较多的房企处于领先地位
引言 成都市作为西部地区重要的中心城市和交通枢纽, 近年来经济实力稳步提升 产业结构持续优化, 同时在宽松的落户政策和产业发展带动下, 其城市吸引力不断增强 2016 年以来成都市商品住宅市场表现较好, 整体呈现量价齐升态势, 去库存效果显著 土地市场方面,2016 年 1~10 月成都市住宅用地成交量小幅下滑, 但下半年以来成交楼面均价及溢价率明显上升 本报告从成都市城市概况, 区域房地产政策 土地市场和商品住宅市场等方面进行分析, 试图对短期内区域房地产发展状况作出总结 城市概况 成都市是四川省省会城市, 是中国西部重要的中心城市和交通枢纽, 近年在宽松的落户政策和产业发展带动下, 其城市吸引力不断增强, 同时其主要经济指标保持稳步增长, 位于西部城市前列成都是四川省省会城市, 国家历史文化名城, 是中国西南地区商贸 科技 金融中心和交通枢纽, 也是国家重点高新技术产业基地 西部地区重要的中心城市 同时, 成都是中国五大战区之一的西部战区司令部驻地, 是西部地区设立外国领事馆数量 ( 共计 17 家 排名第 3) 开通国际航班数量最多的城市 成都市管辖面积为 1.21 万平方公里, 全国排名第 10, 属于面积较大城市 人口方面, 截至 2015 年末, 成都市常住人口 1,465.8 万人, 比上年末增加 23.0 万人, 总人口数排名全国第 4 此外, 成都市落户政策较为宽松, 目前有购房落户 人才引进 暂住入户 租房入户 投资入户等多种落户方式, 且近年成都打造的天府软件园以及包括博世在内的汽车现代制造业都吸引了不少外来人口流入, 截至 2015 年末, 成都市人口净流入为 244 万人, 占常住人口的 16.64%, 其城市吸引力不断增强 面积 ( 平方公里 ) 表 1:2015 年成都市及同能级城市概况指标对比 常住人口 ( 万人 ) 户籍人口 / 常住人口 (%) 2 / 11 GDP( 亿元 ) 人均 GDP( 元 ) GDP 增速 (%) 重庆 82,402 3,017 112 15,720 48,032 10.9 成都 12,121 1,466 84 10,801 74,273 7.9 杭州 16,596 902 80 10,054 113,063 10.2 南京 6.597 824 79 9,721 118,171 9.3 武汉 8,594 1,061 78 10,906 105,974 8.8 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 行政区域划分上, 成都市下辖 10 个市辖区 5 个市辖县 代管 5 个县级市 其中, 武侯区 锦江区 青羊区 金牛区 成华区为中心五区 ; 龙泉驿区 温江区 新都区 青白江区 双 流区为近郊区 ; 郫县 蒲江县 大邑县 金堂县 新津县统称为远郊县区 从各区职能定位 来看, 锦江区是成都市的核心城区 中央商业区 ; 武侯区为成都金融总部商务区, 为四川省 乃至西部地区金融业发展和金融机构聚集的核心承载区 ; 成华区 新都区为东部新城文化 创意产业综合功能区, 重点发展文化创意产业为主的现代服务业, 建设城市商业副中心 ; 金牛区为北部新城现代商贸综合功能区, 重点发展以国际商贸为主的现代服务业和城市商 业副中心, 是城市外来人口和流动人口较多区域 ; 青羊区 温江区为西部新城现代服务业综
合功能区, 重点发展以现代服务业为主的产业功能 此外, 成都市还规划有两个国家级新区, 即高新区和天府新区 高新区成立于 1990 年, 由南部园区和西部园区组成, 包含武侯区 4 个 街道 双流区 1 个街道和郫县 2 个街道, 总面积 130 平方公里, 其中南部园区规划为金融商务 科技研发 软件外包 商贸会展等高端服务业, 西部园区规划为信息技术 生物 高端装备 制造等先进制造业和电子科大 华为研究院等教育科研院 ; 天府新区规划于 2010 年, 区域涉 及成都高新区南区 双流区 龙泉驿区 新津县 简阳市和眉山市的彭山区 仁寿县, 规划 面积 1,578 平方公里, 其中涉及成都区域范围为 1,484 平方公里, 约占整个天府新区规划面积 的 94% 从各区域指标来看, 中心五区占地面积较小, 人口密度较大 ; 近郊区的区域面积大, 人口密度较小 ; 而规划的天府新区由于涉及区域较广, 面积较大 地区生产总值方面, 中心 五区及龙泉驿区 GDP 贡献度较高, 其 GDP 总量约占成都全市的 50%, 而其他区域 GDP 总量相 对偏小 ; 另外, 高新区和天府新区 2015 年 GDP 分别为 1,277.6 亿元和 1,811.0 亿元, 位于成都市 前列 表 2:2015 年成都市各区面积 人口及 GDP 情况 区域 GDP( 亿元 ) 常住人口 ( 万人 ) 面积 ( 平方公里 ) 密度 ( 万人 / 平方千米 ) 武侯区 795.20 105.02 122 0.84 锦江区 768.20 49.29 61 0.79 青羊区 868.10 64.05 66 0.95 金牛区 875.40 75.38 108 0.69 成华区 693.20 70.78 108 0.65 龙泉驿区 1,002.60 63.2 556 0.11 温江区 391.60 40.39 276 0.14 新都区 582.77 71.86 496 0.14 青白江区 338.30 41.67 379 0.11 双流区 594.00 100.97 1,068 0.09 成都市区 6,909.37 682.61 3,240 0.21 高新区 1,277.60 38.95 130 0.30 天府新区 1,811.00 366.86 1578 0.23 成都市总计 10,801.20 1,210.74 12,121 0.10 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 另外, 根据 成都城市规划 (2011-2020), 成都市将按照职能结构分为中心城区 天 府新区和其他新城 中心城区未来规划为西部的金融 文化 商贸中心, 是西部地区重要的 综合交通枢纽和通信枢纽 天府新区未来规划为以现代制造业为主 高端服务业集聚的国际 化现代新城区, 其核心功能包括高技术产业基地与高端制造业基地 西部高端服务业中心和 国家自主创新中心 天府新区范围内的华阳 龙泉 东升新城为重点建设新城, 其中华阳新 城集聚发展中央商务 总部办公 文化行政等高端服务功能, 建设成区域的生产组织和生活 服务的主中心 ; 龙泉新城重点发展汽车 航天航空 装备等高端制造业的研发 制造 商贸 物流等功能 ; 东升新城重点发展商贸物流 电子信息 新能源等高技术研发制造功能 其他 新城包括新青 郫县 温江 金堂 都江堰 邛崃 大邑 新津 崇州 彭州和蒲江新城, 新城实施非均衡特色发展战略, 在建立常规公共配套设施的基础上, 各新城强调分解部分中 心城区功能, 错位发展, 满足城市发展所需要的新增功能 可以看出, 天府新区作为成都市 3 / 11
重点开发区域, 未来发展前景较好 图 1: 成都市行政区划图 2: 成都市城市总体规划 (2011-2020) 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 数据来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 成都市经济总量较大, 近年来主要经济指标保持稳步增长 2013~2015 年成都市分别实 现地区生产总值 (GDP)9,108.9 亿元 10,056.6 亿元和 10,801.2 亿元, 同比的增速分别为 10.2% 8.9% 及 7.9%,2015 年成都市 GDP 总量排名全国第九 西部城市第二 同时, 成都市产业结构 有所优化, 第三产业占比持续提升, 三次产业比重由 2014 年的 3.7:45.3:51.0 调整为 2015 年的 3.5:43.7:52.8 支柱产业方面, 成都市近年来大力发展先进制造业, 提高高新技术产业占工业 比重, 形成了以高新技术 信息安全 节能环保装备制造 页岩气 航空航天 新能源汽车 为主的高端成长型产业, 目前已引入一汽大众四期 京东方扩能 英特尔骏马 南车成都产 业基地 新筑轨道交通装备制造基地等重点项目, 并有包括因特尔 宝洁 百事 花旗集团 戴尔计算机 微软 惠普等多个世界 500 强企业入驻 另外, 在财政收入及支出方面,2015 年成都市一般公共预算收入 1,157.6 亿元, 同比增长 12.91%, 其中税收收入占比为 69.12%, 财政预算收入来源较为稳定 表 3:2013~2015 年成都市主要经济及财政指标 指标 2013 2014 2015 地区生产总值 ( 亿元 ) 9,108.9 10,056.6 10,801.2 其中 : 第一产业增加值 ( 亿元 ) 353.2 370.8 373.2 第二产业增加值 ( 亿元 ) 4,181.5 4,561.1 4,723.5 第三产业增加值 ( 亿元 ) 4,574.2 5,124.7 5,704.5 工业增加值 ( 亿元 ) 3,493.1 3,855.4 4,056.2 全年固定资产投资 ( 亿元 ) 6,501.1 6,620.4 7,007.0 社会消费品零售总额 ( 亿元 ) 3,752.9 4,468.9 4,946.2 进出口总额 ( 亿美元 ) 505.8 558.4 395.3 一般预算收入 ( 亿元 ) 898.5 1,025.2 1,157.6 其中 : 税收收入 ( 亿元 ) 665.7 774.9 800.1 一般预算支出 ( 亿元 ) 1,161.8 1,340.0 1,468.4 资料来源 : 成都市统计公报, 中诚信证评整理 4 / 11
房地产市场政策 2016 年上半年成都市房地产政策总体较为宽松, 下半年为抑制房地产市场增长过快, 地方政 府出台一系列包括区域性住房限购 上调首付比例等调控政策 2016 年上半年成都市房地产政策总体较为宽松, 出台了降首付 免征营业税等利好政策, 房地产市场仍以 去库存 为主 ; 下半年开始, 由于房地产市场成交量价上涨较快, 成都市政 府 10 月份出台了一系列调控政策, 包括实行区域性住房限购 上调二套房首付比例 上调贷 款基准利率 从严管理土地等 表 4:2016 年以来月成都市房地产政策一览 时间政策部门政策政策主要内容 2.14 3.9 3.25 5.18 央行 银监会以及人民银行成都分行 非限购 城市住房信贷政策 成都市城乡房产管理局 四川省政府常务会议 成都住房公积金管理委员会 6.21 成都市人民政府 10.1 成都市人民政府 10.9 成都市人民政府 11.17 成都市人民政府 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 土地市场 近期税收优惠政策说明 促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施 成都市住房公积金管理委员会决策工作制度 成都主城区最低首付款比例由 30% 降至 25%, 其他地区由 25% 降至 20%; 二套房主城区首付比例由 45% 降至 35%, 其他地区由 40 降至 30% 不分普通 非普通住房出售 2 年以上个人住房一律免征营业税 全部缴清土地出让金的待开发商业用地可经审批转型为商业住宅用地 6 月 6 日起, 现行个人公积金贷款最长年限由 20 年提高至 30 年 ; 首套房公积金贷款从最高额度 60 万元, 调至符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上的职工家庭单笔最高额度 70 万元 单职工家庭单笔最高贷款额度 40 万元等 成都市人民政府关于推进供给侧结构性对新建商品住房可售存量销售周期进行监控, 连续 3 改革促进我市房地产市场健康发展的意个月低于下限的地区加快土地供应, 连续 3 个月高于见 上限的地区暂停土地供应 关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施 成都市十区除青白江区, 以及高新区 天府新区实行住房限购, 二套房贷款首付比例不低于 40% 成都市人民政府办公厅转发市房管局等首套房首付比例最低提高至 30%, 二套房最低首付比部门 < 关于促进我市房地产市场平稳健康例调整至 40%, 且利率不低于基准利率 1.1 倍, 停止发展若干措施 > 的通知 三套房及以上住房按揭贷款 加大土地供应, 严查购地资金来源 ; 高新区南部园区 成都市人民政府办公厅关于印发进一步天府新区内, 居民家庭有 1 套房住房未结清贷款, 再促进我市房地产市场健康发展若干政策措申请贷款首付比例不低于 70%; 居民家庭购买第 3 套施的通知 住房及以上, 暂不提供贷款 2016 年 1~10 月成都市住宅用地成交量小幅下滑, 成交量主要集中于天府新区 ; 同期, 住宅用地成交楼面均价及溢价率明显上升, 且锦江区 武侯区 高新区和青羊区成交楼面均价在各区域中较高 土地供应方面,2016 年 1~10 月成都市供应土地 434 宗, 供应土地规划建筑面积 3,808.48 万平方米, 较去年同期下降 16.55%; 其中, 住宅用地合计供应 134 宗, 住宅用地规划建筑面积 1,834.48 万平方米, 同比下降 10.23% 在成都市商品住宅 去库存 的主基调下,2016 年以来成都市政府减少了住宅用地供应量 土地成交方面,2016 年 1~10 月成都市成交土地 385 宗, 成交土地总建筑面积 3,164.43 万平 5 / 11
方米, 较去年同期下降 16.75% 其中, 住宅用地成交 114 宗, 住宅用地成交建筑面积 1,457.39 万平方米, 同比下降 1.83% 从月度成交情况来看,2016 年以来成都市住宅用地各月度成交量波动较大, 其中, 受供应量影响 4 月份住宅用地成交量最少, 而 1 月 6 月和 10 月住宅用地成交量均在 200 万平方米以上 从各区住宅用地成交来看, 天府新区作为国家级新区, 受政府发展支持力度较大, 前十个月住宅用地成交量持续位于各区域之首,2016 年 1~10 月天府新区住宅用地成交建筑面积达 335.06 万平方米 ; 其次为金牛区和温江区, 其住宅用地成交建筑面积分别为 138.78 万平方米和 110.27 万平方米 ; 而除金牛区外的其他中心城区由于土地供应少导致其成交量亦相对较小 图 3:2016 年 1~10 月成都市住宅用地成交量情况 单位 : 万平方米 图 4:2016 年 1~10 月成都市各区市住宅用地成交量情况 单位 : 万平方米 成交楼面均价方面,2016 年 1~10 月成都市住宅用地楼面均价为 2,614 元 / 平方米, 同比上涨 34.88%, 但各月成交楼面均价波动较大 分区域来看,2016 年 1~10 月南部区域 ( 锦江区 武侯区 ) 住宅用地楼面均价在各区域中处于较高水平, 均高于 7,000 元 / 平方米, 其中锦江区住宅用地成交楼面价为全市最高, 达 9,200 元 / 平方米 ; 高新区及西部区域的青羊区成交楼面价亦位于较高水平, 分别为 7,502.92 元 / 平方米和 7,434.8 元 / 平方米 ; 而东部的成华区和北部的金牛区住宅土地成交楼面价相对较低, 处于 2,000~4,700 元 / 平方米之间 溢价率方面, 成都市住宅用地成交溢价率在 2016 年下半年上升较快, 其中 8 月份成交溢价率超过 100%, 其他 5 6 7 9 10 月份溢价率均超过 50% 图 5:2016 年 1~10 月成都市商品住宅土地楼面价及溢价率 单位 : 元 / 平方米 图 6:2016 年 1~10 月成都各区楼面价情况 单位 : 元 / 平方米 高溢价土地成交方面,2016 年 1~10 月成都市共成交住宅用地 114 宗, 溢价率为 100% 以上 6 / 11
的地块共 16 宗, 其中青羊区苏坡街道办事处百仁社区地块以 12,000 元 / 平方米的均价成为 2016 年前十个月成都市土地成交楼面价最高的地块, 溢价率为 126.42%; 龙泉驿区大面街道金枫路以东 金茶路以北地块为 2016 年前十个月成都市土地成交溢价率最高地块, 该地块成交溢价率为 191.67% 从区域分布来看, 高溢价率土地主要位于龙泉驿区 天府新区和中心五区, 其中中心城区由于供地较少, 多为溢价成交 ; 天府新区规划定位较好, 近年区域发展快速且政府支持力度较大, 其溢价率相应较高 ; 而龙泉驿区作为成都市东部副中心, 是成都天府新区龙泉片区所在区域, 溢价率亦处于较高水平 从成交总价来看,1~10 月成都市住宅用地成交总价最高的地块位于锦江区, 系新希望于 2016 年 6 月 29 日以楼面均价 9,500 元 / 平方米 溢价率 46% 取得的锦江区一环路一地块, 成交总价为 23.11 亿元 值得注意的是, 该地块之前由于土地出让金过高经历了 2 次流拍, 本次招拍挂的起拍价较之前下降 10%, 但最终以 46% 的溢价率成交, 一定程度上表明房地产开发商对成都房地产市场信心有所增强 表 5:2016 年 1~10 月成都市主要高溢价地块情况 单位 : 万平方米 亿元 元 / 平方米 时间地块位置所在城区用地面积地价金额溢价率楼面价竞得开发商 2016.10.09 2016.7.21 大面街道金枫路以东 金茶路以北 华阳街道一心村六 八组, 鹤林村四组 龙泉驿区 4.54 6.91 191.67% 5,075 蓝光集团 天府新区 4.49 6.47 174.29% 6,551 成都优品道置地 2016.8.19 大面街道公园大道以西龙泉驿区 8 10.5 150.00% 6,563 成都百城投资 2016.9.14 2016.6.29 2016.7.21 2016.8.9 2016.3.4 大丰街道赵家村 1 2 4 5 组 簇锦街道办事处高碑社区 2 4 组, 顺江村 7 组 兴隆街道罗家店村 3 4 组 中和街道龙灯山社区十一组 十二组 苏坡街道办事处百仁社区 4 5 组 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 房地产市场 新都区 8.65 10.12 141.49% 3,720 成都东锦企业 武侯区 3.49 10.78 128.57% 9,600 苏南阳光城置业 天府新区 12.74 14.71 128.57% 3,564 成都天投地产 高新区 8.26 21.44 127.63% 8,650 北大资源集团 青羊区 3.17 5.71 126.42% 12,000 成都太行瑞宏房地产 流拍方面,2016 年 1~10 月成都市共流拍 14 宗住宅用地, 其中新都区流拍宗数最多, 为 6 宗, 主要原因是该区域距离市区较远 ; 另外青羊区 青白江区 成华区各流拍 2 宗, 土地出 让金较高或为流拍的主要原因 2016 年以来成都市商品住宅成交量价齐升, 整体去化周期明显缩短, 其中高新区凭借其较强的产业聚集能力在销售面积和销售均价上均位于各区域前列 10 月份成都市政府出台了限购限贷政策, 当月商品住宅供应量下滑明显, 但成交量和成交价格继续保持增长, 政策传导效应或有滞后 2016 年 1~10 月成都市商品住宅市场整体呈现供不应求局面, 前十个月商品住宅累计供应面积为 834.73 万平方米, 同比下降 20.94%; 累计成交面积为 858.94 万平方米, 同比上涨 18.73%; 成交均价为 13,095 元 / 平方米, 同比上涨 31.50% 从月度成交量来看, 受益于 2 月降首付 降准等一系列宽松政策,3 月份以来成都市商品住宅销售面积整体呈现波动上升态 7 / 11
势, 并到 10 月份成交量达最高水平, 为 126.42 万平方米 成交价格方面,2016 年 1~10 月成都市商品住宅成交均价为 11,158 元 / 平方米, 其中 1~7 月成交均价稳中有升, 从 1 月份的 10,389 元 / 平方米上升至 7 月份的 11,033 元 / 平方米, 涨幅为 6.20%;8~10 月成交均价上升较快, 从 8 月份的 11,549 元 / 平方米上升至 10 月份的 13,095 元 / 平方米, 涨幅为 13.39% 10 月份成都市政府出台了限购限贷政策, 当月商品住宅供应量为 38.23 万平方米, 环比下滑 79.20%; 商品住宅成交面积 126.42 万平方米, 环比上升 26.53%, 成交均价为 13,095 元 / 平方米, 环比上涨 6.64%, 商品住宅供应量下滑明显, 但成交量和成交价格继续保持增长, 政策传导效应或有滞后 分区域来看,2016 年 1~10 月成都市商品住宅成交量较大的区域为高新区 双流区 龙泉驿区和温江区, 成交面积分别为 302.92 万平方米 288.30 万平方米 274.51 万平方米和 262.65 万平方米, 其中高新区由于高端技术产业聚集能力较强, 近年一直是成都市热点成交区域 ; 另外, 新都区 成华区 锦江区和天府新区亦有较大的成交量, 成交面积均在 150 万平方米以上 成交均价方面,2016 年 1~10 月中心五区和高新区商品住宅成交均价显著高于其他区域, 呈现 南富西贵 现象, 其中锦江区和武侯区作为成都市的经济中心成交均价位于全市前列, 分别为 12,008 元 / 平方米和 11,936 元 / 平方米 ; 高新区作为发展较成熟的国家级新区, 成交均价亦处于较高水平, 为 11,859 元 / 平方米 ; 而新规划的天府新区成交均价低于高新区, 成交均价为 7,963 元 / 平方米 ; 近郊区域的成交均价均在 4,000~10,000 元 / 平方米之间, 其中青白江区成交均价为 4,007 元 / 平方米, 是成都各区中均价最低的区域 图 7:2016 年 1~10 月成都市商品住宅供应及成交情况 单位 : 万平方米 元 / 平方米 图 8:2016 年 1~10 月成都市各区商品住宅成交量价情况 单位 : 万平方米 元 / 平方米 图 9:2016 年 1~10 月成都市商品住宅存量月度变化情况 单位 : 万平方米 月 图 10: 截至 2016 年 10 月末成都市各区商品住宅去化周期况 单位 : 月 8 / 11
商品住宅库存和去化周期方面, 截至 2016 年 10 月底, 成都市商品住宅可售面积为 709.12 万平方米, 同比下降 15.82%, 按照近 10 个月平均销售情况计算, 库存需要 7.35 个月消化完毕 具体来看, 随着市场需求的增加, 成都市商品住宅去化周期持续保持下降态势, 从 1 月份 10.7 个月下降到 10 月份的 7.35 个月 分区域看, 双流区去化周期最低, 仅为 4.91 个月 ; 高新区 龙泉驿区 天府新区由于需求旺盛, 销售量较大, 去化周期均低于 7 个月 ; 而青白江区和新都区去化周期均超过 10 个月 从销售额排名前十的楼盘来看,2016 年 1~10 月成都市销售额较好的楼盘主要位于高新区和天府新区, 其中高新区共有 5 个楼盘进入销售额前十 另外, 销售额前十中有 7 个项目是 1 号线沿线, 其中 1 号线南线的高新站 金融城站 世纪城站和广都站周边项目销售情况较好 南城都汇 龙湖九里晴川 中洲锦城湖岸 复地金融岛均位于高新区内, 且均为 1 号线沿线 1.5 公里以内项目, 项目销售均价明显高于其他项目 表 6:2016 年 1~10 月成都市销售金额排名前十楼盘情况 排名 楼盘 区县 金额 ( 亿元 ) 均价 ( 元 / 平方米 ) 开发商 1 南城都汇 高新区 29.44 12,259 长实地产 2 恒大天府半岛 天府新区 21.96 7,398 中国恒大 3 龙湖九里晴川 高新区 19.85 11,176 龙湖地产 4 中洲锦城湖岸 高新区 19.26 14,180 中洲地产 5 复地金融岛 高新区 17.92 16,467 复地置业 6 凯德世纪名邸 高新区 16.35 13,856 凯德置地 7 信和御龙山 成华区 15.13 10,564 信和置业 8 滨江和城 天府新区 14.88 5,788 星晟置业 9 国色天乡 温江区 14.61 5,621 凯德置地 10 绿地 GIC 成都中央广场 武侯区 14.33 14,804 绿地控股 房企表现 成都市销售额排名前十的房企以全国性房企居多, 且保利地产凭借其充足的项目储备已连续七年位居榜首 ; 同时, 排名靠前的恒大地产 万科等全国性的房企在成都亦具备较多土地储备成都市房地产销售额排名前十的房企以外来开发商为主, 其中保利地产已深耕成都市场九年, 连续七年占据成都市房企销售额第一位 成都市一直是保利地产布局的重点区域, 其在保利地产发展战略中地位仅次于北上广 恒大地产近年在成都房地产市场占有率快速上升,2013 年和 2014 年均未进入房企销售前十, 但 2015 年和 2016 年 1~10 月其销售额排名仅次于保利地产, 位列第二 ; 万科市场占有率波动较大, 其中 2016 年 1~10 月其销售额排名第三 ; 而龙湖地产和绿地控股则相对较为稳定,2016 年 1~10 月其销售额排名分别位列第四和第五 成都市本土房企市场占有率较低,2016 年 1~10 月仅蓝光发展一家本土房企进入销售额前十 从集中度来看, 成都市房地产市场集中度相对较高, 近年来销售额排名前十的房企市场占有率约 40% 左右 9 / 11
表 7:2013~2016 年 1~10 月成都市房企销售排名 单位 : 亿元 % 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 2013 2014 2015 2016.1~10 开发商销售额占有率开发商销售额占有率开发商销售额占有率开发商销售额占有率 保利地产 蓝光发展 * 中海地产 龙湖地产 绿地控股 融创中国 长实地产 中德世纪 * 82.14 7.12 保利地产 65.62 6.81 75.78 6.57 万科 57.5 5.97 43.77 3.80 43.57 3.78 40.69 3.53 31.81 2.76 28.47 2.47 27.73 2.40 中海地产 蓝光发展 * 绿地控股 融创中国 华润置地 龙湖地产 55.52 5.76 54.75 5.68 45.10 4.68 保利地产 恒大地产 蓝光发展 * 中海地产 绿地控股 68.26 7.23 46.31 4.90 保利地产 恒大地产 81.75 6.67 55.85 4.55 39.01 4.13 万科 55.43 4.52 38.10 4.03 37.82 4.00 29.91 3.10 万科 37.56 3.98 25.34 2.63 23.48 2.44 9 万科 27.04 2.34 九龙仓 22.14 2.30 10 华润置地 24.75 2.15 合景泰富 21.28 2.21 华润置地 龙湖地产 中粮地产 蓝润集团 * 29.78 3.15 28.08 2.97 24.25 2.57 19.84 2.10 龙湖地产 绿地控股 蓝光发展 * 长实地产 融创中国 凯德置地 华润置地 49.58 4.04 44.89 3.66 39.13 3.19 35.33 2.88 31.76 2.59 30.96 2.52 28.47 2.32 合计 - 425.75 36.92-400.64 41.57-369.01 39.06-453.15 36.95 注 : 带 * 企业为本土企业 从房企土地获取情况来看, 近年来恒大地产加大了其在成都市的土地获取力度,2016 年 1~10 月共计获取 15 宗地块, 总规划建筑面积 160.32 万平方米, 土地获取平均成本为 2,355 元 / 平方米 ; 万达地产亦在成都市取得 15 块土地, 总规划建筑面积 113.66 万平方米, 其在成都市 土地获取成本仅为 710 元 / 平方米 ; 而销售额排名第一的保利地产前十个月共取得 5 宗土地, 土 地规划建筑面积为 30.78 万平方米 项目储备方面, 保利地产和中国恒大在成都市项目储备较 多, 截至 2016 年 10 月末其在成都市项目储备规模约 1,000 万平方米 ; 此外, 本土房企蓝光发展 亦在成都市保持较高的项目储备量, 截至 2016 年 10 月末其在售项目规划建筑面积约 600 万平 方米 结合目前房企市场占有率及项目储备情况来看, 预计短期内成都市房地产市场竞争格 局变化不大 结论 在 去库存 的大环境下,2016 年上半年成都市房地产政策总体较为宽松, 出台了降首付 免征营业税等利好政策, 受此影响, 前三季度成都市商品住宅成交呈现量价齐升态势 ; 为抑制房地产市场增长过快,10 月份成都市政府出台调控政策, 当月商品住宅供应量大幅减少, 但成交量价均继续保持增加 土地市场方面,2016 年前十个月成都市住宅用地成交量小幅下滑, 成交楼面均价和溢价率有所上升 与此同时我们还关注到, 成都市商品房销售额排名前十的房企中以外来房企为主, 且保利地产已连续七年保持领先地位, 从目前项目储备情况来看, 短期内成都市房地产市场竞争格局变化不大 10 / 11
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