內政部營建署 97 年度 協助整理公寓大廈管理維護公司認可業務及提供公寓大廈管理法律處理意見書 案 公寓大廈管理條例條文解釋函令彙編 (97 年 1 月 ~97 年 12 月 ) 委託單位 : 內政部營建署 受託單位 : 中華民國物業管理經理人協會 報告日期 : 民國 97 年 1 2 月
公寓大廈管理條例條文解釋函令彙整說明 整說明 (97 年度 ) 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ), 自民國 84 年 6 月 28 日公布 以來, 經中央及地方主管機關多年宣導及持續努力下, 目前向直轄市 縣 ( 市 ) 政府報備有案之公寓大廈管理組織已達二萬多個, 由於各社區或民眾 對於本條例及相關函釋之需求日益殷切, 爰配合本條例民國 92 年 12 月 31 日之修正公布, 將修正之條文及歷年之解釋函令彙整, 於 94 年 6 月完成 公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編 之初版 後本條例於 95 年 1 月 18 日修正第 29 條條文 ; 增訂第 59 條之 1 條文,96 年 3 月修訂再版除 配合本條例修正外, 並增列收錄 93 年 8 月 30 日至 95 年 12 月 31 日之函 令解釋 本輯彙編係委託中華民國物業管理經理人協會編製, 其編排方式, 係 將 97 年度之解釋函令, 擇其內容重要者, 依本條例條文之次序, 依序編 輯, 俾提供方便查閱 本彙編收錄 97 年度之解釋函令, 內容如有疑義, 以原函 ( 令 ) 內容為準 公寓大廈管理條例解釋函令依條文別檢索 (97 年度 ) 條例筆數頁碼條例筆數頁碼條例筆數頁碼第 1 條 0 1 第 23 條 4 50 第 45 條 1 107 第 2 條 0 1 第 24 條 0 53 第 46 條 0 107 第 3 條 7 2 第 25 條 12 54 第 47 條 1 108 第 4 條 2 7 第 26 條 1 61 第 48 條 2 109 第 5 條 1 9 第 27 條 12 62 第 49 條 2 111 第 6 條 1 10 第 28 條 3 68 第 50 條 3 113 第 7 條 1 11 第 29 條 28 71 第 51 條 0 115 第 8 條 12 12 第 30 條 6 85 第 52 條 0 115 第 9 條 1 20 第 31 條 0 88 第 53 條 2 116 第 10 條 19 21 第 32 條 9 89 第 54 條 0 117 第 11 條 1 30 第 33 條 2 95 第 55 條 1 118 第 12 條 2 31 第 34 條 2 96 第 56 條 6 119 第 13 條 0 32 第 35 條 4 97 第 57 條 2 124 第 14 條 0 32 第 36 條 2 99 第 58 條 1 126 第 15 條 2 33 第 37 條 0 101 第 59 條 0 128 第 16 條 11 35 第 38 條 0 101 第 59-1 條 0 128 第 17 條 1 40 第 39 條 0 101 第 60 條 1 129 第 18 條 1 41 第 40 條 0 101 第 61 條 0 130 第 19 條 0 42 第 41 條 1 102 第 62 條 0 130 第 20 條 4 43 第 42 條 3 103 第 63 條 0 130 第 21 條 5 46 第 43 條 3 105 第 22 條 1 49 第 44 條 0 107 合計 186 筆
公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編 中華民國八十四年六月二十八日總統華總 ( 一 ) 義字第四三一六號令公布全文五十二條中華民國八十九年四月二十六日總統華總 ( 一 ) 義字第八九 一 四四三 號令修正第二條條文中華民國九十二年十二月三十一日總統華總 [ 一 ] 義字第 09200243911 號令修正中華民國九十五年一月十八日總統華總一義字第 09500005871 號令修正發布第 29 條條文 ; 增訂第 59-1 條條文 第一章總則 第一條為加強公寓大廈之管理維護, 提昇居住品質, 特制定本條例 本條例未規定者, 適用其他法令之規定 第二條本條例所稱主管機關 : 在中央為內政部 ; 在直轄市為直轄市政府 ; 在縣 ( 市 ) 為縣 ( 市 ) 政府 1
第三條本條例用辭定義如下 : 一 公寓大廈 : 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線, 得區分為數部分之建築物及其基地 二 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用部分按其應有部分有所有權 三 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 四 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 五 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 六 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 七 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 八 住戶 : 指公寓大廈之區分所有權人 承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 九 管理委員會 : 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作, 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 十 管理負責管理負責人 : 指未成立管理委員會, 由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項 第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 十一 管理服務人 : 指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司 十二 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 關於函詢公寓大廈管理條例第 32 條規定及規約修正之疑義乙案 內政部營建署 97.1.2 營署建管字第 0960072738 號 一 按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 32 條規定, 係針對區分所有權人會議依條例第 31 條規定, 未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者, 所為之特別規定 另按條例第 31 條規定, 區分所有權人會議之決議, 區分為規約規定 及條例規定二種, 故未達規約規定之出席人數時, 除規約另有規定外, 自得依條例 32 條規定程序辦理, 為本部 94 年 1 月 24 日內授營建管字第 0940081380 號函所明 2
釋, 所詢有關上開條例的 32 條適用之疑義, 依上開函釋說明辦理 二 另按條例第 3 條第 12 款規定 : 規約: 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項, 故規約之訂定或修正須經區分所有權人會議決議, 至於規約訂定後須隔多久時間後始得修正, 條例並無明文 如尚有個案執行之疑義, 請檢具具體資料, 逕向 政府洽詢 關於公寓大廈規約得否限制建造執照核准之建築物高度之疑義乙案 內政部營建署 97.1.21 營署建管字第 0970003349 號 按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益 處分, 並排除他人干涉 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 12 款及第 4 條第 1 項分別定有明文, 另按本部 85 年 5 月 25 日台 (85) 內營字第 8572695 號函釋, 規約係指區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項, 其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定, 牴觸者無效, 故依據建築法等法令規定, 申請建造執照時, 其核准之建築物高度自不得以公寓大廈規約另予限制 如尚有個案建造執照申請之疑義, 請檢具具體資料, 逕向 政府洽詢 關於函詢公寓大廈住戶與電信業者簽訂契約於社區設置基地台, 涉違反規約之 執行疑義乙案 內政部營建署 97.3.14 營署建管字第 0970013002 號 一 按 住戶應遵守下列事項 : 五 其他法令或規約規定事項 住戶違反第一項規定, 經協調仍不履行時, 住戶 管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 6 條第 1 項第 5 款及第 3 項分別定有明文, 又區分所有權人或住戶違反第 6 條規定, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關受理住戶 管理負責人或管理委員會之請求, 經通知限期改善, 屆期不改善者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依同條例第 47 條規定處罰 二 依條例第 3 條第 12 款規定, 規約: 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項, 且區分所有權人會議決議之成立, 當符合條例第 30 條至第 32 條及第 34 條規定之程序 另按本部 86 年 1 月 30 日台 (86) 內營字第 8672164 號函檢送研商 公寓大廈管理條例執行疑義 第三次會議紀錄案由三結論 ( 略以 ):... 區分所有權人會議或規約之規定者, 應依公寓大廈 3
管理條例規定程序召集或訂定始具有法律效力, 並不以向縣市政府申請報備為要件 至關所述公寓大廈住戶與電信業者簽訂契約於社區設置基地台, 其契約簽訂日在規約報備前, 該規約得否限制基地台設置乙節, 請依上開條文規定及會議結論說明, 就個案事實, 本於權責認定之 關於台端函詢公寓大廈管理相關疑義乙案 內政部營建署 97.4.1 營署建管字第 0970017042 號 一 按... 區分所有權人會議決議之成立需踐行條例第 31 32 條規定程序始生效力 即區分所有權人會議決議如係依條例第 31 條規定程序成立, 其會議紀錄依條例第 34 條第 1 項規定送達各區分所有權人, 屬區分所有權人會議附隨之通知義務, 非該區分所有權人會議決議成立之構成要件, 與該會議決議之效力無涉 惟區分所有權人會議如係依條例第 32 條第 1 項規定就同一議案重新召集會議作成決議時, 則須踐行同條文第 2 項規定, 將該決議之會議紀錄依條例第 34 條第 1 項規定送達各區分所有人後, 各區分所有權人於七日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時, 該決議視為成立 為本部 95 年 2 月 14 日內授營建管字第 0950800702 號函釋在案 二 按 有下列情形之一者, 應召開臨時會議 : 一 發生重大事故有及時處理之必要, 經管理負責人或管理委員會請求者 二 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上, 以書面載明召集之目的及理由請求召集者 區分所有權人會議, 應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容, 通知各區分所有權人 但有急迫情事須召開臨時會者, 得以公告為之 ; 公告期間不得少於二日 管理委員之選任事項, 應在前項開會通知中載明並公告之, 不得以臨時動議提出 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 25 條第 2 項 第 30 條第 1 項及第 2 項分別定有明文, 故區分所有權人會議之召開 會議通知及臨時動議之提出, 依上開條文規定辦理 另有關公寓大廈 住戶 得否參加區分所有權人會議之疑義, 本署 97 年 3 月 5 日營署建管字第 0970011072 號書函已有明示 三 另按條例第 3 條第 12 款規定 : 規約: 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項, 故規約之訂定係經區分所有權人會議決議, 其修正或變更亦須經區分所有權人會議決議, 即區分所有權人會議決議, 涉及規約之內容, 應於決議後修正規約, 避免產生爭議, 本部業以 95 年 4 月 4 日內授營建管字第 0950801808 號函釋在案 4
關於函詢公寓大廈區分所有權皆屬一人所有, 其公共基金如何提撥乙案 內政部營建署 97.4.23 營署建管字第 0972906897 號 一 按 單一區分所有權人得推選自己為管理負責人, 並完成依條例第 57 條規定點交共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備之程序, 依條例第 18 條第 2 項規定, 由公庫代為撥付公共基金, 用以支應使用執照領得後之管理維護事項所需費用 為本部 94 年 3 月 3 日台內營字第 0940081546 號函所明釋, 故旨揭乙案, 請依上開函釋說明辦理 二 至關建築物是否為公寓大廈並依公寓大廈管理條例第 18 條規定提列公共基金乙節, 按 公寓大廈之定義公寓大廈管理條例第 3 條第 1 款定有明文, 依該條款規定, 在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定, 惟其是否為公寓大廈尚需同時具有 得區分為數部分之建築物及其基地 之要件 至建築物之登記型態, 如為同一建號, 屬同一權利主體所有, 已非屬區分所有建物, 自無共同使用部分者, 即無區分數部分之情形, 應非屬公寓大廈, 自無公寓大廈管理條例之適用 為本部 92 年 5 月 15 日台內營字第 0920085806 號函釋在案 如尚有個案事實認定及公共基金撥付事宜, 請逕向 政府 ( 建設處 ) 洽詢 關於公寓大廈區分所有權人及停車位所有權人行使表決權之疑義乙案 內政部營建署 97.5.19 營署建管字第 0970026933 號 按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款... 規定 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用部分按其應有部分有所有權... 另依第 4 條第 2 項規定, 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 之意旨, 有關第 2 款中所稱 共用部分, 除建築物共用部分以外並包括有其土地持分者, 方屬公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人,... 為本部 91 年 1 月 9 日內授營建管字第 09100811010 號函檢送會議記錄第一案結論 至關具有土地及建物獨立產權之停車位所有權人於區分所有權人會議有無表決權乙節, 本署 94 年 8 月 25 日營署建管字第 0940044478 號書函已有明示 如尚有個案執行疑義, 請檢具詳細資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於函詢公寓大廈管理條例暨施行細則疑義乙案 內政部營建署 97.8.25 營署建管字第 0970049597 號 有關僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者是否為區分所有建築物之區分所有權人及管理費之繳納乙節, 按 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用部分按其應有部分有所有權 專有部 5
分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分: 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 各專有部分之區分所有權人有一表決權 公寓大廈管理條例( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 2 3 4 7 款及第 27 條第 1 項分別定有明文, 故僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者, 顯非該區分所有建築物之區分所有權人 有關繳納公寓大廈管理費之義務人乙節, 案公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 3 項規定, 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔,... 本署 95 年 6 月 8 日營署建管字第 0952909264 號書函及 90 年 1 月 20 日 89 營署建管字第 73587 號函分別業有明釋 6
第二章住戶之權利義務 第四條區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益收益 處分, 並排除他人干涉 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 關於未辦保存登記之建物拍賣, 而無坐落土地之應有部分, 是否有違公寓大廈 管理條例第 4 條第 2 項規定之疑義乙案 內政部 97.4.2 內授營建管字第 0970802522 號 一 按 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 4 條第 2 項定有明文, 其立法目的係維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化, 以避免法律關係趨於複雜 另有關拍賣公寓大廈建物但無土地持分, 有無違反條例第 4 條第 2 項規定之疑義乙節, 本部業以 95 年 12 月 18 日台內營字第 0950190822 號函示在案 二 惟查本部 85 年 2 月 5 日台 (85) 內地字第 8578394 號函釋 : 有關 公寓大廈管理條例 第 4 條第 2 項規定登記機關如何配合執行乙案, 請依左列原則為之 : 一 已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者, 不受本條項之限制..., 故 已登記之區分所有建物 且 基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者, 始不受條例第 4 條第 2 項規定之限制 至關本案未辦保存登記之建物拍賣, 而無土地之應有部分, 應無本部 85 年 2 月 5 日台 (85) 內地字第 8578394 號函釋之適用, 其辦理保存登記時, 仍請依條例第 4 條第 2 項規定辦理 關於公寓大廈規約得否禁止住戶增建之疑義乙案 內政部營建署 97.5.19 營署建管字第 0970026713 號 按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益 處分, 並排除他人干涉 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 12 款及第 4 條第 1 項分別定有明文, 另按本部 85 年 5 月 25 日台 (85) 內營字第 8572695 號函釋, 規約係指區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項, 其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定, 牴觸者無效, 故公寓大廈住戶若依建築法之規定申請增建, 自不得以公寓大廈 7
規約予以禁止 另按 住戶應遵守下列事項 : 一 於維護 修繕專有部分 約定專用部分或行使其權利時, 不得妨害其他住戶之安寧 安全及衛生 為同條例第 6 條第 1 項第 1 款所明定, 併予敘明 如尚有個案建造執照之申請 核准及執行疑義, 屬地方主管機關權責, 請檢具具體資料, 逕向 政府洽詢 8
第五條區分所有權人對專有部分之利用, 不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為 關於函詢樓頂平臺設置基地台是否涉及違反公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條 例 ) 第 5 條疑義乙案 內政部營建署 97.8.25 營署建管字第 0970049235 號 一 按 公寓大廈之起造人於申請建造執照時, 應檢附專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約 於設計變更時亦同 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定, 辦理建物所有權第一次登記 : 一 獨立建築物所有權之牆壁, 以牆之外緣為界 二 建築物共用之牆壁, 以牆壁之中心為界 三 附屬建物以其外緣為界辦理登記 四 有隔牆之共用牆壁, 依第二款之規定, 無隔牆設置者, 以使用執照竣工平面圖區分範圍為界, 其面積應包括四周牆壁之厚度 為條例第 56 條第 1 項及第 3 項所明定, 故有關公寓大廈專有部分 共用部分之認定, 依上開條文規定辦理 二 至於違反條例第 5 條之認定乙節, 按 有關 違反區分所有權人共同利益之行為 之認定標準乙節, 自得依前揭條例第 3 條第 7 款及第 12 款之規定, 於規約規定或區分所有權人會議決議, 惟該行為是否係屬 違反區分所有權人共同利益, 非僅得以規約約定或區分所有權人會議決議為認定標準, 且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使, 仍應由直轄市 縣 ( 市 ) 政府依其權責視個案情形審酌 為本部 94 年 6 月 22 日內授營建管字第 0940084181 號函所明示, 故本案是否違反條例第 5 條, 請貴府依上開條例及函釋內容, 本於權責認定辦理 9
第六條住戶應遵守下列事項 : 一 於維護於維護 修繕專有部分修繕專有部分 約定專用部分或行使其權利時, 不得妨害其他住戶之安寧 安全及衛生安全及衛生 二 他住戶因維護他住戶因維護 修繕專有部分修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須進入其專有部分或約定專用部分時, 不得拒絕 三 管理負責人或管理委員會因維護管理負責人或管理委員會因維護 修繕共用部分或設置管線, 必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時, 不得拒絕 四 於維護於維護 修繕專有部分修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須使用共用部分時, 應經管理負責人或管理委員會之同意後為之 五 其他法令或規約規定事項其他法令或規約規定事項 前項第二款至第四款之進入或使用, 應擇其損害最少之處所及方法為之, 並應修復或補償所生損害 住戶違反第一項規定, 經協調仍不履行時, 住戶 管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 關於函詢公寓大廈住戶與電信業者簽訂契約於社區設置基地台, 涉違反規約之 執行疑義乙案 內政部營建署 97.3.14 營署建管字第 0970013002 號 一 按 住戶應遵守下列事項 : 五 其他法令或規約規定事項 住戶違反第一項規定, 經協調仍不履行時, 住戶 管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 6 條第 1 項第 5 款及第 3 項分別定有明文, 又區分所有權人或住戶違反第 6 條規定, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關受理住戶 管理負責人或管理委員會之請求, 經通知限期改善, 屆期不改善者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依同條例第 47 條規定處罰 二 依條例第 3 條第 12 款規定, 規約: 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項, 且區分所有權人會議決議之成立, 當符合條例第 30 條至第 32 條及第 34 條規定之程序 另按本部 86 年 1 月 30 日台 (86) 內營字第 8672164 號函檢送研商 公寓大廈管理條例執行疑義 第三次會議紀錄案由三結論 ( 略以 ):... 區分所有權人會議或規約之規定者, 應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具有法律效力, 並不以向縣市政府申請報備為要件 至關所述公寓大廈住戶與電信業者簽訂契約於社區設置基地台, 其契約簽訂日在規約報備前, 該規約得否限制基地台設置乙節, 請依上開條文規定及會議結論說明, 就個案事實, 本於權責認定之 10
第七條公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 一 公寓大廈本身所占之地面公寓大廈本身所占之地面 二 連通數個專有部分之走廊或樓梯, 及其通往室外之通路或門廳 ; 社區內各巷道 防火防火巷弄 三 公寓大廈基公寓大廈基礎 主要主要樑柱樑柱 承重牆壁重牆壁 樓地樓地板及屋頂屋頂之構造之構造 四 約定專用有違法令使用限制之規定者約定專用有違法令使用限制之規定者 五 其他有其他有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 關於函詢作為公共使用之 門廊門廊, 類似門廳 走廊, 可否依公寓大廈管理條 例第 7 條規定約定為專用疑義乙案 內政部營建署 97.11.17 營署建管字第 0972920392 號 按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 56 條第 1 項規定 : 公寓大廈之起造人於申請建造執照時, 應檢附專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約 於設計變更時亦同 ; 次按 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 二 連通數個專有部分之走廊或樓梯, 及其通往室外之通路或門廳 ; 社區內各巷道 防火巷弄 為條例第 7 條第 2 款所明定, 故來函所述共用部分可否約定為專用, 請依上開規定辦理 11
第八條公寓大廈周圍周圍上下上下 外牆面 樓頂平臺頂平臺及不屬專有部分之及不屬專有部分之防空避難避難設備, 其變更變更構造構造 顏色顏色 設置設置廣告廣告物 鐵鋁窗鐵鋁窗或其他或其他類似類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議有決議, 經向直轄市直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備報備有案者, 應受該規該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀原狀 屆期屆期未回復原狀原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔用由該住戶負擔 關於建築物外牆變更使用之疑義乙案 內政部營建署 97.1.23 營署建管字第 0970003429 號 一 按 建築物應依核定之使用類組使用, 其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照 但建築物在一定規模以下之使用變更, 不在此限 本法第七十三條第二項所定有本法第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照之規定如下 : 六 建築物之分戶牆 外牆 開放空間或其他經中央主管建築機關認定項目之變更 建築法第 73 條第 2 項及 建築物使用類組及變更使用辦法 第 8 條第 6 款分別定有明文, 其未經核准變更使用擅自使用建築物者, 當依建築法第 91 條第 1 項規定處罰 二 另按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項及第 2 項所明定 又有關公寓大廈管理條例第 8 條執行疑義, 本署 93 年 8 月 27 日營署建管字第 0932913778 號函已有明示 故所述五甲 F 型高層國宅社區其外牆變更使用之疑義乙節, 請依上開建築法 條例條文及函示說明, 就個案事實查明後, 本於權責辦理 12
關於起造人於申請建造執照時檢附之規約草約, 其內容涉及公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項規定之行為, 於承受人簽署同意後, 如違反時可否依同條例第 49 條第 1 項第 2 款規定處罰之疑義乙案 內政部 97.2.4 內授營建管字第 0970800780 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 公寓大廈之起造人於申請建造執照時, 應檢附專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約 於設計變更時亦同 前項規約草約經承受人簽署同意後, 於區分所有權人會議訂定規約前, 視為規約 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項及第 56 條第 1 項 第 2 項分別定有明文, 故上開 規約草約 對於條例第 8 條第 1 項所稱公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似行為之限制, 起造人於申請建造執照時, 如已向直轄市 縣 ( 市 ) 政府提出, 其經承受人簽署同意後, 於起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約前, 依條例第 56 條第 2 項規定, 視為規約, 住戶當遵守之 惟住戶違反時, 依條例第 8 條規定, 該規約草約尚須由管理負責人或管理委員會向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備, 並經其制止而不遵從後, 始得以違反條例第 8 條第 1 項規定, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依條例第 49 條第 1 項第 2 款規定處罰 二 至於公寓大廈尚未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前, 依條例第 28 條第 3 項規定, 起造人為公寓大廈之管理負責人, 故起造人得依條例第 56 條第 2 項規定, 將承受人簽署同意後之規約草約, 視為規約, 向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備 關於函詢公寓大廈外牆面管理使用之疑義乙案 內政部營建署 97.2.22 營署建管字第 0970008838 號 一 按 公寓大廈之起造人於申請建造執照時, 應檢附專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約 於設計變更時亦同 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定, 辦理建物所有權第一次登記 : 一 獨立建築物所有權之牆壁, 以牆之外緣為界 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 13
第 56 條第 1 項及第 3 項第 1 款分別定有明文, 又 按外牆依建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 19 款 ( 現行第 22 款 ) 規定, 係指建築物外圍之牆壁, 由其建築物之建築執照標示圖說 使用執照所記載用途及相關測繪規定, 認定其屬專有部分或共用部分, 並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用 為本部 91 年 3 月 22 日台內營字第 0910082290 號函所明釋, 故公寓大廈共用部分或專有部份之認定, 請依前揭條文規定及函釋說明辦理 二 另按條例第 8 條第 1 項規定 : 公寓大廈周圍上下 外牆面..., 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制, 故公寓大廈外牆面行為之限制, 上開條文已有明定 又有關條例第 8 條執行之疑義, 本署 93 年 8 月 27 日營署建管字第 0932913778 號函示在案, 併請參考 如尚有個案事實認定之疑義, 係屬地方政府職權, 請檢具具體資料逕向 政府洽詢 關於函詢公寓大廈外牆設置鐵窗及樓頂平臺設置基地台 增建遮雨棚等疑義乙 案 內政部營建署 97.3.12 營署建管字第 0970012629 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 又按 鐵窗非屬建築法所稱之建築物, 應視其設置是否有妨礙公共安全 避難逃生等情事, 據以認定准否設置 但規約另有明文限制者從其規定 為本署 89 年 9 月 8 日 89 營署建管字第 040214 號函所明示 二 按本署 93 年 4 月 5 日營署建管字第 0933040244 號書函示, 樓頂平臺除約定專用外, 為公寓大廈共用部分, 又共用部分之使用, 上開條例第 9 條定有明文 又按 本法所稱建築物, 為定著於土地上或地面下具有頂蓋 樑柱或牆壁, 供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物 建築物非經申請直轄市 縣 ( 市 )( 局 ) 主管建築機關之審查許可並發給執照, 不得擅自建造或使用或拆除... 分別為建築法第 4 條及第 25 條所明文規定, 故有關屋頂使用事宜乙節, 請依上開條文規定辦理, 14
如尚有個案執行疑義, 屬地方主管機關權責, 請檢具具體資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 至關所述基地台設置事宜, 涉電信法等相關法令規定, 請另向電信主管機關洽詢 三 另按條例第 20 條 1 項及第 2 項規定 : 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交, 故公寓大廈公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用收支 保管及運用情形公告之公告及移交, 依上開條文規定辦理 至於所述社區公款遭侵占, 係涉私權, 如有爭議, 宜循司法途徑解決 關於函詢公寓大廈外牆設置鐵窗之疑義乙案大廈外牆設置鐵窗之疑義乙案 內政部營建署 97.3.25 營署建管字第 0970015859 號 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 又按 鐵窗非屬建築法所稱之建築物, 應視其設置是否有妨礙公共安全 避難逃生等情事, 據以認定准否設置 但規約另有明文限制者從其規定 為本署 89 年 9 月 8 日 89 營署建管字第 040214 號函所明示 如尚有個案執行疑義, 屬地方主管機關權責, 請檢具具體資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於貴市 公寓大廈住戶張貼廣告違反規約限制外牆面內 外設置廣告物外設置廣告物, 有無公寓大廈管理條例第 8 條規定適用之疑義乙案 內政部營建署 97.4.16 營署建管字第 0970020093 號 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 又有關公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項規定及執行之疑義, 本部 93 年 3 月 18 15
日台內營字第 0930082552 號函及本署 93 年 8 月 27 日營署建管字第 0932913778 號函示在案, 故旨揭疑義乙案, 仍請貴府依上開條例規定及函示說明, 就個案事實, 本於權責辦理 關於貴縣新莊市 路 號等建築物外牆設置 鐵鋁窗鐵鋁窗 影響影響社區公共安全, 涉 及公寓大廈管理條例第 8 條規定之疑義乙案 內政部 97.7.14 內授營建管字第 0970805629 號 一 按 建築物所有權人 使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全 為建築法第 77 條第 1 項所明定, 又未依第 77 條第 1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者, 依同法第 91 條第 1 項第 2 款規定處罰 另按 鐵窗非屬建築法所稱之建築物, 應視其是否有妨礙公共安全 避難逃生等情事, 據以認定准否設置 但規約另有明文限制者從其規定 本署 89 年 9 月 8 日 89 營署建管字第 040214 號函業有明示 故建築物外牆設置 鐵鋁窗, 如影響社區公共安全, 應就個案事實認定後本於職權辦理 二 另有關公寓大廈管理條例第 8 條執行疑義, 依本署 93 年 8 月 27 日營署建管字第 0932913778 號函示 : 二... 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物, 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 如該公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議未依條例第八條第一項規定向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備 ; 或規約或區分所有權人會議決議, 對於該公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為沒有限制時, 自無條例第 49 條第 1 項第 2 款規定之適用 三 有關公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 如涉違反建築法 都市計畫法 區域計畫法等其他法律時, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關亦得依其他法律規定予以處分, 合先敘明 三 又按條例第 23 條第 1 項規定 : 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之, 且依本部 87 年 8 月 10 台 (87) 內營字第 8772482 號函示 : 二... 公寓大廈規約, 係屬私權契約一種, 其內容自不得採較都市計畫法 區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準, 但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者, 基於契約自治原則, 尚無不可 三... 公寓大廈區分所有權人 管理組織或利害關係人間如因規約決議事項效力有 16
所爭執, 自宜由該主管機關或法院參照前揭說明, 本於職權就個案自行審酌之, 故旨揭社區因發生重大火災, 如考量居民生命財產安全, 事後於規約內限制外牆面既存鐵鋁窗之設置, 依上開函釋, 該規約如經區分所有權人會議決議, 基於契約自治原則, 尚無不可 惟既存鐵鋁窗之設置, 查條例第 8 條並無溯及既往之特別規定, 自無法依同條例第 49 條第 1 項第 2 款規定處罰, 住戶如違反事後訂定規約之限制規定時, 其法律效果如何, 宜依具體情形由受訴法院或主管之行政機關認定之, 本部業以 94 年 3 月 11 日內授營建管字第 0940003648 號函示在案 關於函詢未成立管理組織是否適用公寓大廈管理條例 分間牆變更及鐵窗設置 等疑義乙案 內政部營建署 97.8.27 營署建管字第 0972914642 號 按 承重牆 : 承受本身重量及本身所受地震 風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁 為建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 25 款所明定, 且有關公寓大廈分間牆得否變更, 本署 96 年 3 月 26 日營署建管字第 0960015055 號書函業有明釋 至於公寓大廈得否設置鐵窗乙節, 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第 49 條第 1 項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 為條例第 8 條所明定, 併請參考 至於個案事實認定, 請檢具具體資料, 逕向當地主管機關洽詢 關於函詢未成立管理組織是否適用公寓大廈管理條例 分間牆變更及鐵窗設置 等疑義乙案 內政部營建署 97.8.27 營署建管字第 0970050073 號 按 承重牆 : 承受本身重量及本身所受地震 風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁 為建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 25 款所明定, 且有關公寓大廈分間牆得否變更, 本署 96 年 3 月 26 日營署建管字第 0960015055 號書函業有明釋 至於公寓大廈得否設置鐵窗乙節, 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 17
主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第 49 條第 1 項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 為條例第 8 條所明定, 併請參考 至於個案事實認定, 請檢具具體資料, 逕向當地主管機關洽詢 關於函詢公寓大廈管理條例第 8 條規定區分所有權人於外牆設置廣告物疑義 乙案 內政部營建署 97.9.5 營署建管字第 0970052251 號 有關公寓大廈管理委員會決議得否限制建築物外牆設置廣告物乙節, 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 公寓大廈管理條例第 8 條業有明定 至於廣告物申請與規約報備時間及是否須檢具區分所有權人同意文件疑義乙節, 檢送本部 96 年 5 月 1 日內授營建管字第 0960802798 號函 94 年 3 月 11 日內授營建管字第 0940003648 號函 93 年 3 月 18 日台內營字第 0930082552 號函及同年 6 月 16 日台內營字第 0930084655 號函併予參考 如有實際執行疑義, 案涉個案事實認定, 係屬地方政府權責, 請檢具相關資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於函陳建議研修公寓大廈管理條例准許大樓架設鐵窗, 以利清洗窗戶, 維護 身體健康乙案 內政部營建署 97.9.25 營署建管字第 0972916549 號 有關公寓大廈外牆面得否設置鐵鋁窗乙節, 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項業有明定 至於有關管理委員會會議紀錄是有否偽造文書等情事乙節, 係屬私權, 如有爭議, 宜循司法途徑解決 18
關於函詢尚未成立管理委員會之公寓大廈其外牆之使用收益疑義乙案 內政部營建署 97.10.27 營署建管字第 0970064310 號 按 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益 處分, 並排除他人干涉 各區分所有權人按其共有之應有部分比例, 對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權 但另有約定者從其約定 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 一 約定專用部分 約定共用部分之範圍及使用主體 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定... 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈, 其區分所有權人應依第二十五條第四項規定, 互推一人為召集人, 並召開第一次區分所有權人會議, 成立管理委員會或推選管理負責人, 並向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備 為公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款至第 6 款 第 4 條第 1 項 第 9 條第 1 項 第 23 條第 2 項 第 55 條第 1 項所明定, 本案請依上開規定辦理 至於條例第 8 條執行疑義乙節, 檢送本署 93 年 8 月 27 日營署建管字第 0932913778 號函供參 19
第九條各區分所有權人按其共有之應有部分比例, 對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權 但另有約定者另有約定者從其約定其約定 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定其約定 前二項但書但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害如有損害並得請求損害賠償 關於法定機車停車空間得否由區分所有權人會議決定該共用部分之用途疑義 乙案 內政部營建署 97.11.5 營署建管字第 0970066016 號 按 建築物應依核定之使用類組使用, 其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照 但建築物在一定規模以下之使用變更, 不在此限 本法第七十三條第二項所定有本法第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照之規定如下 :... 五 停車空間之汽車或機車車位之變更...... 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定... 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 約定專用部分, 不得擅自變更... 分別為建築法第 73 條 建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條及公寓大廈管理條例第 9 條 第 15 條所明定, 故本案請依上開規定辦理 至於機車停車空間之設置相關規定, 涉地方政府權責, 請逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府 20
第十條專有部分 約定專用部分之修繕約定專用部分之修繕 管理管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕約定共用部分之修繕 管理管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基用由公共基金支付金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕修繕費係費係因可歸可歸責於區分所有權人或住戶之事由所責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定其規定 前項共用部分 約定共用部分, 若涉及公共環境清潔清潔衛生之維衛生之維持 公共公共消防滅火器材之維護之維護 公共通道公共通道溝渠溝渠及相關設關設施之修繕, 其費用政府得用政府得視情況予以補以補助, 補助辦助辦法由直轄市法由直轄市 縣 ( 市 ) 政府定之 關於函詢公寓大廈管理費之疑義乙案 內政部營建署 97.1.9 營署建管字第 0970000478 號 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 10 條第 2 項所明定 又有關公寓大廈管理費之計算方式乙節, 依前揭規定, 應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之, 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定, 為本署 93 年 4 月 7 日營署建管字第 0932905704 號書函示在案, 如仍有爭議, 係涉私權, 宜循司法途徑解決 關於函詢公寓大廈管理費繳納之疑義乙案 內政部營建署 97.1.23 營署建管字第 0970003088 號 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 10 條第 1 項及第 2 項所明文規定, 故有關公寓大廈管理費用之繳納, 請依上開條文規定辦理 又條例之精神著重於 住戶自治, 故前開規定繳納相關費用分擔方式, 不宜由公部門介入訂定, 本署 92 年 3 月 7 日營署建管字第 0922903648 號書函業已函示在案, 請參照 如仍有爭議, 係涉私權, 宜循司法途徑解決 21
關於函詢公寓大廈管理委員會製作收支明細 執行共用部分修繕及請款方式之 疑義乙案 內政部營建署 97.3.25 營署建管字第 0970015172 號 一 按 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告,...... 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 管理委員會之職務如下 : 七 收益 公共基金及其他經費之收支 保管及運用 十 會計報告 結算報告及其他管理事項之提出及公告 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 20 條第 1 項 第 29 條第 2 項及第 36 條第 7 款 第 10 款分別定有明文, 故本案若涉管理委員會事務執行方法, 依上開條文規定, 規約有規定者, 從其規定, 未規定者, 依區分所有權人會議決議 二 另 按共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之, 另按共用部分及其相關施工拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之, 公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項及第 11 條業已明定, 又管理委員會之職務, 應執行區分所有權人會議決議事項, 公寓大廈管理條例第 34 條第 7 款 ( 修正後第 36 條第 1 款 ) 業有規定, 是有關 重大 或 一般 修繕 維護及改良之認定, 應依區分所有權人會議為之, 如認定產生異議, 亦應於區分所有權人會議中議決 為本署 88 年 5 月 6 日 88 營署建字第 09592 號函所明示, 故有關 重大 或 一般 修繕 維護及改良之認定, 依前揭函示說明辦理 關於台端函詢公寓大廈管理相關疑義乙案乙案 內政部營建署 97.4.15 營署建管字第 0970019208 號 一 按 區分所有權人會議, 應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容, 通知各區分所有權人 但有急迫情事須召開臨時會者, 得以公告為之 ; 公告期間不得少於二日 管理委員之選任事項, 應在前項開會通知中載明並公告之, 不得以臨時動議提出 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 30 條第 1 項及第 2 項所明定, 又有關區分所有權人會議提出臨時動議之疑義, 本署 96 年 6 月 12 日營署建管字第 0960029575 號函已有明示 二 另按條例第 10 條第 2 項規定 : 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之... 其費用若區分所 22
有權人會議或規約另有規定者, 從其規定, 且有關管理費之用途, 公寓大廈規約範本 第 11 條第 2 款定有相關條文, 可供參考 又 按公共基金係指區分所有權人或起造人依公寓大廈管理條例第 18 條規定設置者, 至公寓大廈管理費用之收繳及運用, 前揭條例第 10 條第 2 項及第 3 項 ( 修正後為第 10 條第 2 項 ) 業有明定, 其設置及運用應有區別 為本部 87 年 4 月 20 日台 (87) 內營字第 8771690 號函釋在案 至於 一 區分所有權人會議決議事項之執行 及 十三 其他依本條例或規約所定事項, 為條例第 36 條第 1 款及第 13 款所定管理委員會職務之一, 且同條例第 37 條規定, 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 關於公寓大廈區分所有權人請求減收管理費之疑義乙案 內政部營建署 97.4.30 營署建管字第 0970024018 號 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 10 條第 2 項所明定, 故有關公寓大廈管理費用之收繳事宜, 依上開條文規定辦理 又管理委員會是否有權決議減收管理費乙節, 本署業以 96 年 10 月 25 日營署建管字第 0960058245 號書函示在案, 併請參考 關於函詢公寓大廈共用部分於規約訂定收費標準疑義乙案 內政部營建署 97.7.17 營署建管字第 0970041020 號 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 10 條第 2 項所明定 又有關公寓大廈管理費之計算方式乙節, 依前揭規定, 應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定, 為本署 93 年 4 月 7 日營署建管字第 0932905704 號書函示在案 至於規約之訂定及修正, 依條例第 3 條第 12 款規定, 須經區分所有權人會議決議, 且區分所有權人會議決議之成立, 當符合條例第 31 條及第 32 條之規定 如尚有個案執行疑義, 屬地方主管機關權責, 仍請逕向 政府洽詢 23
關於函詢公寓大廈管理費之收取及計算方式疑義乙案 內政部營建署 97.7.22 營署建管字第 0970041597 號 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 10 條第 2 項所明定 又有關公寓大廈管理費之計算方式乙節, 依前揭規定, 應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定, 為本署 93 年 4 月 7 日營署建管字第 0932905704 號書函示在案 至於規約之訂定及修正, 依條例第 3 條第 12 款規定, 須經區分所有權人會議決議, 且區分所有權人會議決議之成立, 當符合條例第 31 條及第 32 條之規定 關於函詢公寓大廈管理條例第 10 條共用部分修繕乙案 內政部營建署 97.9.22 營署建管字第 0970055571 號 有關公寓大廈屋頂漏水修繕維護費用乙節, 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定... 公寓大廈管理條例第 10 條業有明定 另關於共有之應有部分比例計算疑義, 本署 95 年 10 月 2 日營署建管字第 0950050293 號書函說明在案 本案請依上開條文規定及書函說明辦理 關於函詢公寓式住宅與透天式集合住宅頂樓屋瓦係共用部分或是專有部份暨 修繕費用負擔疑義乙案 內政部營建署 97.10.1 營署建管字第 0970058459 號 按 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會 24
為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 公寓大廈管理條例第 3 條第 3 4 5 6 款及第 10 條第 1 2 項業有明定 如有實際執行疑義, 案涉個案事實認定, 係屬地方政府權責, 請檢具相關資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於陳為居住之冠桃園社區電費繳納及公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 相 關規定疑義乙案 內政部營建署 97.10.1 營署建管字第 0972916983 號 有關區分所有權人會議決議之出席 同意人數與比例乙節, 按 區分所有權人會議之決議, 除規約另有規定外, 應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席, 以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者, 召集人得就同一議案重新召集會議 ; 其開議除規約另有規定出席人數外, 應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席, 以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後, 各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見 書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時, 該決議視為成立 為條例第 31 條 第 32 條第 1 2 項所明定 ; 另來函所述電梯 走廊 大公 小公 電費如何繳納, 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 條例第 10 條第 2 3 項業有明定, 併予參考 如涉個案執行疑義, 係屬地方政府權責, 請檢具相關資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於函詢店舖住戶是否應參加公寓大廈公共用電分攤疑義乙案 內政部營建署 97.10.16 營署建管字第 0970062547 號 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比 25
例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項所明定, 本案請依上開條文規定辦理 關於區分所有權人會議管理費用分擔決議有否違反公寓大廈管理條例第 4 條 規定暨公共基金運用疑義乙案 內政部營建署 97.10.17 營署建管字第 0970061613 號 按 三 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 四 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 五 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 六 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益 處分, 並排除他人干涉 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定... 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 為公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款至第 6 款 第 4 條第 1 項 第 10 條及第 18 條第 3 項所明定, 本案請依上開規定辦理 另有關區分所有權人會議管理費用分擔決議, 如涉個人權益之損害, 宜請當事人逕循司法途徑解決 關於陳為公寓大廈管理費之繳納暨表決權計算疑義乙案 內政部營建署 97.10.17 營署建管字第 0972918025 號 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 各專有部分之區分所有權人有一表決權 數人共有一專有部分者, 該表決權應推由一人行使 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算, 於任一區分所有權人之區分 26
所有權占全部區分所有權五分之一以上者, 或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者, 其超過部分不予計算 為條例第 10 條第 1 2 項 第 27 條第 1 2 項所明定, 併予參考, 至於來函所陳有關公寓大廈管理維護事務之建言, 納供參考 關於函詢無公有公共設施部分其管理費之收取疑義乙案 內政部營建署 97.11.5 營署建管字第 0970066779 號 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定... 為公寓大廈管理條例第 10 條所明定, 故有關專有部分 約定專用部分 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護及費用負擔方式, 請依上開規定辦理 本案如涉及私權爭議, 宜循司法途徑解決 關於函詢公寓大廈管理費負擔對象是否包含社區未建築用地之土地疑義乙案社區未建築用地之土地疑義乙案 內政部營建署 97.11.17 營署建管字第 0970068742 號 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定... 公寓大廈管理條例第 10 條業有明定, 故有關公寓大廈修繕 管理 維護費用之負擔方式, 請依上開規定辦理 如涉及私權爭議, 宜循司法途徑解決 關於函詢公寓大廈住戶繳納管理費疑義乙案 內政部營建署 97.11.18 營署建管字第 0970069573 號 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定... 有關收益 公共基金及其他經費之收支保管及運用由管理委員會辦理, 至公寓大廈管理 27
費收費標準除區分所有權人會議或規約另有規定外, 應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有部分之應有部分比例分擔之 分別為公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項 第 2 項所明定及本部 90 年 5 月 2 日台 90 內營字第 9083473 號函所明釋, 本案請依上開規定辦理 台端所詢有關公寓大廈管理費用收取 漏水漏水維護及修繕維護及修繕 申請申請閱覽閱覽規約規約和其他 文件及規約修訂之疑義乙案及規約修訂之疑義乙案 內政部營建署 97.11.18 營署建管字第 0972920288 號 一 按有關公寓大廈成立管理委員會, 若未向主管機關報備者, 其管理委員會是否具有當事人能力, 可否依法執行其權利義務乙節, 本署 95 年 6 月 15 日營署建管字第 0952909675 號書函說明二已有明示, 又有關公寓大廈管理委員會組織尚未完成向縣市政府申請報備手續前, 是否可向住戶收取管理費乙案, 本部 86 年 1 月 30 日台 (86) 內營字第 8672164 號函檢送會議紀錄案由三結論已有明釋, 故有關公寓大廈管理費用收取之疑義, 依上開函釋說明辦理 二 至於利害關係人依條例第 35 條規定, 向管理委員會申請閱覽規約及其他文件, 如管理負責人 主任委員或管理委員無正當理由違反本條規定者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依條例第 48 條第 3 款處新台幣一千元以上五千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 三 另按條例第 3 條第 12 款規定 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項, 且區分所有權人會議決議應踐行條例第 31 條及第 32 條之程序, 故有關規約之修訂, 請依上開條文規定辦理 如尚有個案執行疑義, 請檢具具體相關資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於函詢公寓大廈管理費收取事宜事宜乙案乙案 內政部營建署 97.11.24 營署建管字第 0970071779 號 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 10 條第 2 項所明定 故共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護費用之負擔, 請依前揭條文規定辦理 又條例之精神著重於 住戶自治, 故前開規定繳納相關費用分擔方式, 不宜由公部門介入訂定, 本署 92 年 3 月 7 日營署建管字第 0922903648 號函業已函示在案, 請參照 28
關於貴府函詢貴縣函詢貴縣村里長村里長得否以公得否以公務預務預算於算於封閉型封閉型社區設置公社區設置公布欄布欄疑義乙案疑義乙案 內政部營建署 97.12.3 營署建管字第 0972921203 號 按 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 前項共用部分 約定共用部分, 若涉及公共環境清潔衛生之維持 公共消防滅火器材之維護 公共通道溝渠及相關設施之修繕, 其費用政府得視情況予以補助, 補助辦法由直轄市 縣 ( 市 ) 政府定之 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第 3 條第 4 款 第 6 款及第 10 條第 3 項分別定有明文, 且貴府依上開授權定有 桃園縣公寓大廈共用設施維護修繕補助辦法 據以辦理 至於旨揭情事, 是否屬上開補助範圍乙節, 事涉貴管法令, 請本於權責核處 29
第十一條 共用部分及其相關設關設施之拆除 重大修繕或大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付金支付或由區或由區分所有權人按其共有之應有部分分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 關於函詢公寓大廈管理委員會製作收支明細 執行共用部分修繕及請款方式之 疑義乙案 內政部營建署 97.3.25 營署建管字第 0970015172 號 一 按 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告,...... 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 管理委員會之職務如下 : 七 收益 公共基金及其他經費之收支 保管及運用 十 會計報告 結算報告及其他管理事項之提出及公告 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 20 條第 1 項 第 29 條第 2 項及第 36 條第 7 款 第 10 款分別定有明文, 故本案若涉管理委員會事務執行方法, 依上開條文規定, 規約有規定者, 從其規定, 未規定者, 依區分所有權人會議決議 二 另 按共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之, 另按共用部分及其相關施工拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之, 公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項及第 11 條業已明定, 又管理委員會之職務, 應執行區分所有權人會議決議事項, 公寓大廈管理條例第 34 條第 7 款 ( 修正後第 36 條第 1 款 ) 業有規定, 是有關 重大 或 一般 修繕 維護及改良之認定, 應依區分所有權人會議為之, 如認定產生異議, 亦應於區分所有權人會議中議決 為本署 88 年 5 月 6 日 88 營署建字第 09592 號函所明示, 故有關 重大 或 一般 修繕 維護及改良之認定, 依前揭函示說明辦理 30
第十二條 專有部分之共同壁及樓地及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同用由該共同壁雙壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕修繕費係費係因可歸可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 關於函詢公寓大廈瓦斯管線修繕修繕責任責任之疑義乙案之疑義乙案 內政部營建署 97.5.9 營署建管字第 0970025922 號 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 10 條第 1 項 第 2 項及第 12 條分別定有明文 故所述公寓大廈瓦斯管線修繕責任之疑義乙節, 請依前揭條例條文規定辦理 如有爭議, 係屬私權, 宜循司法途徑解決 關於函詢公寓大廈室內樓內樓板 ( 天花板 ) 修繕費用分擔疑義乙案 內政部營建署 97.8.14 營署建管字第 0970047459 號 按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項及第 12 條分別定有明文, 另關於專有樓板之管線故障維修費用之分擔疑義, 本署 87 年 2 月 18 日 87 營署建字第 02505 號書函說明在案 本案請依上開條文規定及書函說明辦理 31
第十三條 第十四條 公寓大廈之重建, 應經全體區分所全體區分所有權人及基地所有權人有權人及基地所有權人 地上權 人或典權人之同意權人之同意 但有下有下列情形列情形之一者, 不在此限 : 一 配合都配合都市更新更新計畫而實施重實施重建者建者 二 嚴重毀嚴重毀損 傾頹傾頹或朽壞, 有危害公共安全之害公共安全之虞者 三 因地因地震 水災水災 風災風災 火災火災或其他或其他重大事大事變, 肇致危害公共安全者害公共安全者 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形情形之一, 經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時, 區分所有權人不同意決議又不出讓出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人區分所有權人出讓出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分其區分所有權及其基地所有權應有部分 前項之受讓受讓人視為同意為同意重建 重建之建造執照之建之建造執照之申請, 其名義以區分所有權人會議之決議為之義以區分所有權人會議之決議為之 32
第十五條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分用途及規約使用專有部分 約定專用部分約定專用部分, 不得擅自擅自變更變更 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 報請直轄直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理, 並要求其求其回復原狀回復原狀 關於台端針對公寓大廈管理條例有關樓頂平臺使用管理之建議乙案對公寓大廈管理條例有關樓頂平臺使用管理之建議乙案 內政部 97.6.10 內授營建管字第 0970093881 號 一 按建築技術規則建築設計施工編第 99 條規定, 建築物在五層以上之樓層供建築物使用類組 A-1 B-1 及 B-2 組使用者, 應依左列規定設置具有戶外安全梯或特別安全梯通達之 屋頂避難平臺, 合先敘明 二 又按公寓大廈管理條例第 8 條規定 : 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 所稱 樓頂平臺 是指屋頂構造上方的平臺空間, 而樓頂平台的保管使用範圍應依核准圖說所載為準, 為本部營建署 90 年 4 月 17 日 90 營署建管字第 018833 號書函所明示 又屬於 屋頂避難平臺 範圍之樓頂平臺, 其約定專用有違法令使用限制之規定, 依同條例第 7 條第 4 款規定, 自不得為約定專用部分 至於非屬 屋頂避難平臺 範圍之樓頂平臺得約定專用, 惟住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分, 不得擅自變更, 為條例第 15 條第 1 項所明定 住戶違反前項規定, 依同條例第 15 條第 2 項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理, 並要求其回復原狀 關於法定機車停車空間得否由區分所有權人會議決定該共用部分之用途疑義 乙案 內政部營建署 97.11.5 營署建管字第 0970066016 號 按 建築物應依核定之使用類組使用, 其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照 但建築物在一定規模以下之使用變更, 不在此限 本法第七十三條第二項所定有本法第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照之規定如下 :... 五 停車空間之汽車或機車車位之變更...... 住戶對共用部分之使用應依 33
其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定... 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 約定專用部分, 不得擅自變更... 分別為建築法第 73 條 建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條及公寓大廈管理條例第 9 條 第 15 條所明定, 故本案請依上開規定辦理 至於機車停車空間之設置相關規定, 涉地方政府權責, 請逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府 34
第十六條 住戶不得任意棄置垃圾垃圾 排放各種污染種污染物 惡臭惡臭物質或物質或發生喧囂喧囂 振動振動及其他與此相類此相類之行為之行為 住戶不得於私設通路設通路 防火防火間隔 防火防火巷弄 開放開放空間空間 退縮退縮空地空地 樓梯間 共同走廊共同走廊 防空避難避難設備等備等處所處所堆置雜物 設置設置柵欄柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告廣告物或物或私設路設路障及停車及停車位侵位侵占巷道妨占巷道妨礙出礙出入 但開放但開放空間及退縮退縮空地, 在直轄市 縣 ( 市 ) 政府核准範圍核准範圍內, 得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用 ; 防空避難避難設備, 得為原核准範圍原核准範圍之使用 ; 其兼作停車空間使用者, 得依法供公共收費停車使用停車使用 住戶為維護 修繕修繕 裝修或其他修或其他類似類似之工作時, 未經申請主管建築機關請主管建築機關核准, 不得破壞破壞或變更變更建築物之主要構造建築物之主要構造 住戶飼養動飼養動物, 不得妨礙公共衛生公共衛生 公共安寧及公共安全公共安寧及公共安全 但法令或規約另有禁止飼養禁止飼養之規定時, 從其規定其規定 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處或按規約處理, 經制止而不遵而不遵從者, 得報請直轄市請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 關於公寓大廈管理條例第 16 條第 1 項規定喧囂喧囂 振動振動之噪音噪音管制標準, 如何 認定乙案定乙案 內政部 97.1.8 內授營建管字第 0970800113 號 一 按 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物 惡臭物質或發生喧囂 振動及其他與此相類之行為 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 16 條第 1 項及第 5 項所明定, 合先敘明 二 另依行政院環境保護署 96 年 12 月 31 日環署空字第 0960097205 號函示 : 二 有關住戶發生喧囂之行為時, 若該行為違反噪音管制法第 6 條規定致妨害他人生活環境安寧, 或製造噪音違反同法第 7 條規定, 超過工廠 ( 場 ) 娛樂場所 營業場所 營建工程 擴音設施及其他經公告之場所 工程及設施之噪音管制標準, 則應以噪音管制法相關規定處理 三 另依據噪音管制法第 4 條規定, 製造不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音者, 由警察機關依有關法令處理之, 故有關上開條例第 16 條第 1 項所稱喧囂 振動之噪音管制標準, 本條例未有明文, 按條例第 1 條第 2 項規定, 適用噪音管制法等其他相關法令規定辦理, 至涉個案認定執行事宜, 請貴府本於權責辦理 關於函詢公寓大廈住戶於廁所吸煙經吸煙經公共管公共管道排放道排放影響影響他戶之處置乙案戶之處置乙案 35
內政部營建署 97.1.15 營署建管字第 0970001953 號 按 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物 惡臭物質或發生喧囂 振動及其他與此相類之行為 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 16 條第 1 項及第 5 項定有明文, 故有關住戶於公寓大廈排放各種污染物 惡臭物質之處理, 依上開條文規定辦理 來函所述旨揭情事, 涉個案事實認定, 屬地方主管機關權責, 請檢具具體資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於公寓大廈內經營酒經營酒店 KTV 發生喧囂及從事生產從事生產加工排放污染工排放污染物 惡臭 等行為處理及使用之疑義乙案 內政部營建署 97.1.30 營署建管字第 0972901844 號 一 按 區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益 處分, 並排除他人干涉 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 約定專用部分, 不得擅自變更 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 4 條第 1 項及第 15 條第 1 項分別定有明文, 另按建築法第 73 條第 3 項規定 : 建築物應依核定之使用類組使用, 其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照 但建築物在一定規模以下之使用變更, 不在此限, 故公寓大廈專有部分之使用, 依上開條文規定 二 另按條例第 16 條第 1 項及第 5 項規定 : 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物 惡臭物質或發生喧囂 振動及其他與此相類之行為 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理, 故住戶於公寓大廈內經營酒店 KTV 發生喧囂及從事生產加工排放污染物 惡臭等行為處理, 依前揭條文規定辦理 如尚有個案執行之疑義, 請檢具具體資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於函詢公寓大廈住戶於廁所吸煙經吸煙經公共管公共管道排放道排放影響影響他戶之處置乙案戶之處置乙案 內政部營建署 97.2.27 營署建管字第 0972903209 號 按 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物 惡臭物質或發生喧囂 振動及其他與此相類之行為 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 16 條第 1 項及第 5 項定有明文, 又按有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間 36
相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之, 為同條例第 23 條第 1 項所明定 至關旨揭所述公寓大廈住戶於廁所吸煙經公共管道排放影響他戶之處置, 請依上開條文規定辦理 惟涉及個案執行事宜, 係屬地方政府權責, 如尚有疑義, 仍由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關就個案事實情形認定辦理 關於函詢公寓大廈樓梯間放置鞋櫃鞋櫃等雜物及停車空間停物及停車空間停放機車機車 腳踏腳踏車等疑義 乙案 內政部營建署 97.4.7 營署建管字第 0970018071 號 按 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入... 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 16 條第 2 項及第 5 項定有明文, 又按 住戶不得於防火間隔 防火巷弄 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物, 為本條例第 16 條第 2 項所明定, 本案於電梯間設置鞋櫃, 業已違反不得堆置雜物規定 為本部 89 年 6 月 7 日台 89 內營字第 8983627 號函所明釋, 故公寓大廈住戶於樓梯間放置鞋櫃等雜物之處理, 請依前揭條文規定及函釋說明辦理 另有關建築物原核准之停車空間, 如停放機車 腳踏車, 其管理事宜乙節, 本署 93 年 10 月 28 日營署建管字第 0932917542 號函已有明示, 併請參考 關於函詢公寓大廈電梯間與樓間與樓梯間出入口出入口停放機車之疑義乙案機車之疑義乙案 內政部營建署 97.7.31 營署建管字第 0970044025 號 按 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入... 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項及第 5 項定有明文, 故有關公寓大廈住戶於電梯間與樓梯間停放機車妨礙出入之情形, 請依前揭條文規定辦理 如涉個案執行疑義, 請檢具具體事實資料, 逕向當地主管機關洽詢 關於函為六層六層以上建築物之附建建築物之附建防空避難避難設備得否得否供作其作其他用途使用乙案用途使用乙案 內政部營建署 97.8.8 營署建管字第 0970045468 號 按建築技術規則建築設計施工編第 142 條第 6 款規定, 供防空避難設備使用之樓地板面積達到二 平方公尺者, 以兼作停車空間為限 ; 未達二 平 37
方公尺者, 得兼作他種用途使用, 其使用限制由直轄市 縣 ( 市 ) 政府定之 另住戶不得於防空避難設備處所營業使用, 為公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項明定 惟本案所詢是否合於上開規定, 因涉個案事實及直轄市 縣 ( 市 ) 政府所訂相關規定, 是請檢具具體資料, 逕洽當地主管建築機關查詢 關於函詢公寓大廈住戶飼養動飼養動物防礙防礙公共公共衛生衛生及安及安寧乙案乙案 內政部營建署 97.9.5 營署建管字第 0970052851 號 按 住戶飼養動物, 不得妨礙公共衛生 公共安寧及公共安全 但法令或規約另有禁止飼養之規定時, 從其規定 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 三 禁止住戶飼養動物之特別約定 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第 16 條第 1 項或第 4 項規定者 分別為公寓大廈管理條例第 16 條第 4 項 第 5 項 第 23 條第 2 項第 3 款及第 47 條第 2 款所明定, 故來函所述, 住戶飼養動物防礙公共衛生及安寧乙節, 請依前揭條文規定辦理 如尚有個案執行疑義, 請檢具具體事實資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於函詢公寓大廈住戶飼養動飼養動物防礙防礙公共公共衛生衛生及安及安寧乙案乙案 內政部營建署 97.10.6 營署建管字第 0972917471 號 按 住戶飼養動物, 不得妨礙公共衛生 公共安寧及公共安全 但法令或規約另有禁止飼養之規定時, 從其規定 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 三 禁止住戶飼養動物之特別約定 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第 16 條第 1 項或第 4 項規定者 分別為公寓大廈管理條例第 16 條第 4 項 第 5 項 第 23 條第 2 項第 3 款及第 47 條第 2 款所明定, 故來函所述, 住戶飼養動物防礙公共衛生及安寧乙節, 請依前揭條文規定辦理 如尚有個案執行疑義, 請檢具具體事實資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於國民國民住宅社區住戶違規行為之制止可否適用公寓大廈管理條例及法定空地是否有條例第 16 條第 2 項之適用疑義乙案 38
內政部營建署 97.10.27 營署建管字第 0970062631 號 有關國民住宅社區之住戶違規行為制止及處分事宜乙節, 按 國民住宅管理維護基金未提撥前, 第一項國民住宅社區之管理維護, 仍依本條例中華民國九十四年一月四日修正之條文施行前之規定辦理 係 94 年 1 月 26 日修正公布國民住宅條例第 18 條之 1 第 3 項所明定, 應無疑義 另有關住戶違規行為制止及處分事宜, 應由直轄市 縣 ( 市 ) 政府依據建築法 消防法 建築物室內裝修管理辦法 公寓大廈管理條例 噪音管制法及廢棄物清理法等相關法令辦理 本署 94 年 9 月 2 日營署宅字第 0942915264 號函業有明釋, 故國民住宅社區住戶違規行為之制止及處分請依上開規定辦理 關於函詢公寓大廈電梯間置間置放鞋櫃 ( 鞋櫃貼壁而立而立且位於內位於內凹處 ), 有無影響 動線及其及其判斷判斷標準疑義乙案標準疑義乙案 內政部營建署 97.11.28 營署建管字第 0970072112 號 按 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入... 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 16 條第 2 項及第 5 項定有明文, 本案於電梯間設置鞋櫃, 業已違反 不得堆置雜物規定 且本部 89 年 6 月 7 日台 89 內營字第 8983627 號函亦有明釋, 故有關公寓大廈住戶於電梯間放置鞋櫃之處理, 請依前揭條文規定辦理 如尚有個案執行疑義, 請逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 39
第十七條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲營餐飲 瓦斯瓦斯 電焊電焊或其他或其他危險營危險營業或業或存放存放有爆炸性或性或易燃易燃性物品者, 應依中央主管機關所定保險金額投險金額投保公共意外責任保險 其因其因此增加其他住戶增加其他住戶投保火災火災保險之保之保險費險費者, 並應就其差額差額負補償責任 其投保 補償補償辦法及保法及保險費率險費率由中央主管機關會同由中央主管機關會同財政部定之政部定之 前項投保公共意外責任保保公共意外責任保險, 經催告催告於七於七日內仍未內仍未辦理者, 管理負責人或管理委員會應代為投保 ; 其保險費險費 差額差額補償補償費及其他及其他費用, 由該住戶負擔 關於函詢住戶於公寓大廈內經營牛肉麵經營牛肉麵店應否店應否投保公共意保公共意外責任險責任險之疑義乙 案 內政部營建署 97.6.18 營署建管字第 0970033937 號 按 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲 瓦斯 電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者, 應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險 其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者, 並應就其差額負補償責任 其投保 補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 17 條第 1 項所明定, 又有關公寓大廈住戶經營小吃且使用瓦斯桶, 是否應投保公共安全責任意外保險乙節, 本署 90 年 8 月 20 日 90 營署建管字第 048607 號函示在案 至於住戶違反條例第 17 條所定投保責任保險之義務者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依條例第 49 條第 1 項第 5 款規定處罰 另按 公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法 第 4 條規定 : 依本條例投保之公共意外責任保險, 其最低保險金額如下 : 一 每一個人身體傷亡 : 新臺幣二百萬元 二 每一事故身體傷亡 : 新臺幣一千萬元 三 每一事故財產損失 : 新臺幣二百萬元 四 保險期間總保險金額 : 新臺幣二千四百萬元 如尚有個案執行疑義, 請檢具具體事實資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 40
第十八條 公寓大廈應設置公共基金, 其來源來源如下 : 一 起造人就公寓大廈造人就公寓大廈領得使用執照一得使用執照一年內之管理維護事項, 應按工程造價一定一定比例或例或金額金額提列提列 二 區分所有權人依區分所有權人會議決議區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納繳納 三 本基本基金之孳息孳息 四 其他收入其他收入 依前項第一款規定提列之公共基金, 起造人於該公寓大廈使用執照造人於該公寓大廈使用執照申請時, 應提出繳交出繳交各直轄市各直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關公庫代庫代收之收之證明 ; 於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人, 並完成依第成依第五十七五十七條規定條規定點交點交共用部分 約定共用部分及其附屬設約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備, 由公庫代庫代為撥付撥付 同款所稱同款所稱比例或例或金額, 由中央主管機關定之 公共基金應設專戶應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基造人應提列之公共基金, 於本條例公布施布施行前, 起造人造人已取得建造執照者, 不適用之 關於函詢公寓大廈區分所有權皆屬一人所有, 其公共基金如何提撥乙案 內政部營建署 97.4.23 營署建管字第 0972906897 號 一 按 單一區分所有權人得推選自己為管理負責人, 並完成依條例第 57 條規定點交共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備之程序, 依條例第 18 條第 2 項規定, 由公庫代為撥付公共基金, 用以支應使用執照領得後之管理維護事項所需費用 為本部 94 年 3 月 3 日台內營字第 0940081546 號函所明釋, 故旨揭乙案, 請依上開函釋說明辦理 二 至關建築物是否為公寓大廈並依公寓大廈管理條例第 18 條規定提列公共基金乙節, 按 公寓大廈之定義公寓大廈管理條例第 3 條第 1 款定有明文, 依該條款規定, 在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定, 惟其是否為公寓大廈尚需同時具有 得區分為數部分之建築物及其基地 之要件 至建築物之登記型態, 如為同一建號, 屬同一權利主體所有, 已非屬區分所有建物, 自無共同使用部分者, 即無區分數部分之情形, 應非屬公寓大廈, 自無公寓大廈管理條例之適用 為本部 92 年 5 月 15 日台內營字第 0920085806 號函釋在案 如尚有個案事實認定及公共基金撥付事宜, 請逕向 政府 ( 建設處 ) 洽詢 41
第十九條 區分所有權人對於公共基金之權利應之權利應隨區分所有權之移轉而移轉 ; 不得因個人事由為讓與 扣押扣押 抵銷抵銷或設定負擔或設定負擔 42
第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將期將公共基公共基金或區分所有權人或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收用之收支 保管及保管及運用情形情形公告, 並於解職解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基公共基金收支情形支情形 會計會計憑證憑證 會計會計帳簿帳簿 財務報表報表 印鑑及餘額餘額移交新交新管理負責人或管理負責人或新管理委員會管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移或移交, 經催告催告於七於七日內仍不公內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院請主管機關或訴請法院命其公其公告或移或移交 關於函詢公寓大廈外牆設置鐵窗及樓頂平臺設置基地台 增建遮雨棚等疑義乙 案 內政部營建署 97.3.12 營署建管字第 0970012629 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 又按 鐵窗非屬建築法所稱之建築物, 應視其設置是否有妨礙公共安全 避難逃生等情事, 據以認定准否設置 但規約另有明文限制者從其規定 為本署 89 年 9 月 8 日 89 營署建管字第 040214 號函所明示 二 按本署 93 年 4 月 5 日營署建管字第 0933040244 號書函示, 樓頂平臺除約定專用外, 為公寓大廈共用部分, 又共用部分之使用, 上開條例第 9 條定有明文 又按 本法所稱建築物, 為定著於土地上或地面下具有頂蓋 樑柱或牆壁, 供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物 建築物非經申請直轄市 縣 ( 市 )( 局 ) 主管建築機關之審查許可並發給執照, 不得擅自建造或使用或拆除... 分別為建築法第 4 條及第 25 條所明文規定, 故有關屋頂使用事宜乙節, 請依上開條文規定辦理, 如尚有個案執行疑義, 屬地方主管機關權責, 請檢具具體資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 至關所述基地台設置事宜, 涉電信法等相關法令規定, 請另向電信主管機關洽詢 三 另按條例第 20 條 1 項及第 2 項規定 : 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或 43
移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交, 故公寓大廈公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用收支 保管及運用情形公告之公告及移交, 依上開條文規定辦理 至於所述社區公款遭侵占, 係涉私權, 如有爭議, 宜循司法途徑解決 關於函詢公寓大廈區分所有權人委託投票託投票 管理委員管理委員資格資格 代理 解任移交解任移交等 疑義乙案 內政部營建署 97.5.13 營署建管字第 0972908177 號 一 按 主任委員 管理委員之選任 解任... 與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者, 除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外, 得被選任 推選為管理委員 主任委員或管理負責人 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 29 條第 2 項及第 5 項所明定, 故公寓大廈管理委員會之主任委員 管理委員之選任資格及代理規定, 依規約規定或區分所有權人會議決議 二 另按條例第 20 條第 1 項 第 2 項及第 54 條分別規定 : 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 本條例所定應行催告事項, 由管理負責人或管理委員會以書面為之, 故有關管理委員會主任委員 管理委員之解職移交及拒絕移交之催告事宜, 請依上開條文規定辦理 三 另按 本條例所稱區分所有權比例, 指區分所有權人之專有部分依本條例第五十六條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比 建築物已完成登記者, 依登記機關之記載為準 同一區分所有權人有數專有部分者, 前項區分所有權比例, 應予累計 但於計算區分所有權人會議之比例時, 應受本條例第二十七條第二項規定之限制 為同條例施行細則第 2 條所明定 四 至關所述公寓大廈管理委員會委任之管理維護公司, 其派駐之管理服務人員如有損害公寓大廈權益, 該公司及管理委員會是否負連帶賠償責任乙節, 係屬私權, 如有爭議, 請循司法途徑解決 44
有關公寓大廈管理條例第 20 條規定應定期公告內容疑義乙案公告內容疑義乙案 內政部營建署 97.10.14 營署建管字第 0970060193 號 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告... 公寓大廈成立管理委員會者, 應由管理委員互推一人為主任委員, 主任委員對外代表管理委員會 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 管理委員會之職務如下 :... 七 收益 公共基金及其他經費之收支 保管及運用... 十 會計報告 結算報告及其他管理事項之提出及公告 公寓大廈管理條例第 20 條第 1 項 第 29 條第 2 項及第 36 條第 7 款 第 10 款分別定有明文, 故本案所提公共收入如係公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用, 應依上開規定辦理 倘涉管理委員會事務執行方法, 依上開條文規定, 規約有規定者從其規定, 未規定者, 依區分所有權人會議決議 如尚有個案執行疑義, 屬地方主管機關權責, 請檢具具體有關資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 關於函詢公寓大廈社區財務財務管理委員請管理委員請辭卻拒絕辭卻拒絕辦理辦理移交移交乙案乙案 內政部營建署 97.11.11 營署建管字第 0970068596 號 按 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 :... 七 管理負責人 主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者... 分別為公寓大廈管理條例第 20 條 第 49 條所明文規定, 本案請依上開條文規定辦理 45
第二十一條 區分所有權人或住戶積欠積欠應繳納繳納之公共基之公共基金或應分擔或應分擔或其他應負擔之或其他應負擔之費用已逾已逾二期或達相當金額, 經定相當期相當期間催告催告仍不仍不給付給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付給付應繳之金額金額及遲延遲延利息 關於函詢公寓大廈管理維護公司執行公寓大廈管理維護之疑義乙案執行公寓大廈管理維護之疑義乙案 內政部營建署 97.1.8 營署建管字第 0960073557 號 一 按 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記, 並向中央主管機關申領登記證後, 始得執業 公寓大廈管理委員會 管理負責人或區分所有權人會議, 得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 41 條及第 42 條分別定有明文, 又按公寓大廈管理服務人管理辦法第 15 條第 1 項及第 2 項規定 : 管理維護公司從事下列建築物管理維護業務: 一 公寓大廈一般事務管理服務事項 二 建築物及基地之維護及修繕事項 三 建築物附屬設施設備之檢查及修護事項 四 公寓公廈之清潔及環境衛生之維持事項 五 公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項 前項管理維護業務, 涉及其他行業專業法規規定時, 應經公寓大廈管理組織及管理維護公司以契約約定, 委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理, 故有關建築物管理維護事務之執行, 依上開條文規定辦理 至於違反上開條例第 42 規定, 未經領得登記證 認可證或經廢止登記證 認可證而營業, 或接受公寓大廈管理委員會 管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依同條例第 50 條規定處罰 如尚有個案執行疑義, 請檢具具體資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關洽詢 至關所詢涉及保全業法部分, 請逕向主管機關警政署洽詢 二 另按條例第 21 條規定 : 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息, 故有關住戶積欠應繳納之管理費用時, 由管理負責人或管理委員會依上開條文規定辦理 關於函詢公寓大廈住戶欠繳管理費如何處置之疑義乙案繳管理費如何處置之疑義乙案 內政部營建署 97.2.18 營署建管字第 0970007766 號 按 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管 46
理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 21 條第 22 條第 1 項第 1 款所明定, 故有關公寓大廈住戶欠繳管理費之處置, 除依前揭條文規定辦理外, 如有爭議, 係屬私權, 宜循司法途徑解決 關於函詢公寓大廈管理委員會更換大門大門鑰匙鑰匙以限制以限制欠繳管理費之住戶繳管理費之住戶進出進出疑 義乙案 內政部營建署 97.4.18 營署建管字第 0970021458 號 一 按 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 21 條第 22 條第 1 項第 1 款所明定, 如區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時, 應依條例第 21 條及第 22 條規定辦理, 故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由, 剝奪其共用部分使用之權, 影響其生活利用上不可或缺之權利, 為本部 94 年 7 月 28 日內授營建管字第 0940084983 號函所明釋 二 另按建築法第 73 條第 2 項規定 : 建築物應依核定之使用類組使用, 其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照 但建築物在一定規模以下之使用變更, 不在此限, 且 開放空間 之變更, 應申請變更使用執照, 為建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條第 6 款所明定 又按違反建築法第 73 條第 2 項規定, 未經核准變更使用擅自使用建築物者, 依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定處罰 故所述管理委員會變更開放空間用途之疑義乙節, 依上開條文規定辦理, 涉個案事宜認定, 請檢具具體資料, 逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府洽詢 47
關於函詢公寓大廈規約可否規定欠繳管理費住戶, 如訴訟敗訴需償還訴訟敗訴需償還管理委員 會支付律師付律師費用之疑義乙案費用之疑義乙案 內政部營建署 97.4.23 營署建管字第 0970022199 號 按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 12 款 第 21 條及第 22 條第 1 項第 1 款分別定有明文, 故有關公寓大廈住戶欠繳管理費用之處置, 依前揭條例第 21 條及第 22 條規定辦理 至於住戶違反義務之處理方式, 非經載明於規約者, 不生效力, 為同條例 23 條第 2 項第 4 款所明定 另有關公寓大廈管理條例暨相關法令, 可至本署網站查詢 網址 http://cpabm.cpami.gov.tw/lawlistpage.jsp 公寓大廈法規 有關公寓大廈管理費收取及欠繳管理費處置疑義乙案繳管理費處置疑義乙案 內政部營建署 97.12.22 營署建管字第 0970077415 號 有關公寓大廈管理費之收取及計算方式疑義, 本署 97 年 7 月 22 日營署建管字第 0970041597 號函示在案 另按 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 為公寓大廈管理條例第 21 條所明定, 故住戶欠繳管理費應依上開條文規定辦理, 至於住戶違反義務之處理方式, 依同條例第 23 條第 2 項第 4 款規定非經載明於規約者, 不生效力 惟區分所有權人會議決議或規約之內容, 如涉私權爭執, 宜循司法途徑解決 48
第二十二條 住戶有下列情形情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其請其改善, 於三個月內仍未內仍未改善改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠積欠依本條例規定應分擔之依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達再度積欠金額達其區分所有權總價百總價百分之一者分之一者 二 違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款處以違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後, 仍不改善改善或續犯續犯者 三 其他違反法令或規約其他違反法令或規約情節重情節重大者大者 前項之住戶如為區分所有權人時, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院命區分所有權人區分所有權人出讓出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分 ; 於判決確定後三個決確定後三個月內不自行內不自行出讓出讓並完成移轉成移轉登記手續者, 管理負責人或管理委員會得聲請法院請法院拍賣拍賣之 前項拍賣拍賣所得, 除其他法律另有規定外, 於積欠積欠本條例應分擔之本條例應分擔之費用, 其受償順序順序與第一與第一順位抵押順位抵押權同權同 關於函詢公寓大廈住戶欠繳管理費如何處置之疑義乙案繳管理費如何處置之疑義乙案 內政部營建署 97.2.18 營署建管字第 0970007766 號 按 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 21 條第 22 條第 1 項第 1 款所明定, 故有關公寓大廈住戶欠繳管理費之處置, 除依前揭條文規定辦理外, 如有爭議, 係屬私權, 宜循司法途徑解決 49
第二十三條 有關公寓大廈 基地基地或附屬設或附屬設施之管理使用及其他住戶間之管理使用及其他住戶間相互相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 規約除應載明專有部分及共用部分明專有部分及共用部分範圍範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 一 約定專用部分約定專用部分 約定共用部分之約定共用部分之範圍範圍及使用主體及使用主體 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定約定 三 禁止禁止住戶住戶飼養動飼養動物之特物之特別約定約定 四 違反義務之處理方違反義務之處理方式 五 財務運作之作之監督監督規定規定 六 區分所有權人會議決議有區分所有權人會議決議有出席出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特例之特別約定約定 七 糾紛糾紛之協調之協調程序程序 關於公寓大廈停車空間等使用之疑義乙案間等使用之疑義乙案 內政部營建署 97.2.1 營署建管字第 0973040031 號 一 按 公寓大廈之起造人於申請建造執照時, 應檢附專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約 於設計變更時亦同 前項規約草約經承受人簽署同意後, 於區分所有權人會議訂定規約前, 視為規約 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 56 條第 1 項及第 2 項所明定, 故公寓大廈專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分之標示, 依上開條文規定辦理 惟該約定專用部分 約定共用部分之範圍及使用主體, 依條例第 23 條第 2 項第 1 款規定, 非經載明於規約者, 不生效力 二 另按條例第 58 條第 2 項 ( 修法前為第 45 條第 2 項 ) 所稱 : 公寓大廈之起造人或建築業者, 不得將共用部分, 包含法定空地 法定停車空間及法定防空避難設備, 讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權 係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者 至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜, 仍依本部 80 年 9 月 18 日台 (80) 內營字第 8071337 號函辦理, 為本部 85 年 7 月 2 日台 (85) 內營字第 8572920 號函釋在案 又關於建築物附設法定防空避難設備及法定停車空間以外之停車空間管理與產權登記, 查本部 81 年 9 月 21 日台 (81) 內營字第 8104762 號函已有明文 三 依公寓大廈管理條例第 45 條第 2 項 ( 修法後為第 58 條第 2 項 ) 規定, 50
法定停車空間明列為共用部分 至獎勵 增設之停車空間, 如非位於法定空地 法定防空避難設備範圍內, 得為專有部分 ; 如屬共用部分但無同條例第七條規定不得為約定專用部分情形者, 得約定專用 為本署 91 年 5 月 20 日營署建管字第 0912907224 號函所明示 又公寓大廈地下停車位使用之疑義, 本署 94 年 4 月 3 日營署建管字第 0940010299 號書函示在案 四 另按 外牆依建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 19 款 ( 修法後為第 22 款 ) 規定, 係指建築物外圍之牆壁, 由其建築物之建築執照標示圖說 使用執照所記載用途及相關測繪規定, 認定其屬專有部分或共用部分, 並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用 為本部 91 年 3 月 22 日台內營字第 0910082290 號函所明釋 至於條例第 8 條規定及執行之疑義, 本部 93 年 3 月 8 日台內營字第 0930082552 號函及本署 93 年 8 月 27 日營署建管字第 0932913778 號函示在案 關於公寓大廈管理委員會可否要求管理求管理服務服務人員對於人員對於非住戶住戶進入進入該大廈時該大廈時須 提供個供個人身分人身分證件證件之疑義乙案之疑義乙案 內政部營建署 97.4.18 營署建管字第 0970021110 號 按 管理委員會 : 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作, 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 管理委員會之職務如下: 一 區分所有權人會議決議事項之執行 三 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項 九 管理服務人之委任 僱傭及監督 十三 其他依本條例或規約所定事項 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款 第 12 款 第 23 條第 1 項 第 36 條第 1 3 9 13 款及第 37 條分別定有明文, 故有關公寓大廈管理委員會可否要求管理服務人員對於非住戶進入該大廈時須提供個人身分證件之疑義乙案, 請依前揭條文規定辦理 如涉私權爭執, 宜循司法途徑解決 關於公寓大廈 開放空間空間 設置停車位設置停車位供出租供出租停車之管理及收費疑義乙案停車之管理及收費疑義乙案 內政部 97.6.19 內授營建管字第 0970101212 號 一 按 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 為公寓大廈管理條例 ( 以下 ) 第 51
23 條所明定, 又有關建築物原核准之停車空間, 如停放機車 腳踏車, 有無涉及未經核准變更使用擅自使用及管理事宜乙節, 本署 93 年 10 月 28 日營署建管字第 0932917542 號函已有明示 至於公寓大廈出租停車收費事宜, 如有爭議, 係屬私權, 宜循司法途徑解決或檢具具體資料逕向當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處 二 另依建築技術規則建築設計施工編第 289 條第 1 項及第 3 項規定 : 開放空間除應予綠化及設置遊憩設施外, 不得搭蓋棚架 建築物或為其他使用 ;... 第一項開放空間於核發使用執照後, 主管建築機關應予登記列管, 每年並應作定期或不定期檢查, 且上開條例第 16 條第 2 項規定 : 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間... 等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 但開放空間及退縮空地, 在直轄市 縣 ( 市 ) 政府核准範圍內, 得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用 ;..., 故公寓大廈 開放空間 之使用, 當符合上開條文之規定 貴會所詢有關社區停車場管理乙案管理乙案 內政部營建署 97.12.18 營署建管字第 0970075322 號 按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定 分別為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 12 款 第 9 條第 1 項 第 23 條第 1 項 第 2 項第 2 款所明定, 有關公寓大廈停車空間使用及管理事宜, 本署 93 年 10 月 28 日營署建管字第 0932917542 號函示在案, 請依上開條文及函示說明辦理, 至於對違規者予以鎖車之規定, 因其涉及妨害他人行使權利, 除非經其同意或有法律授權之明文規定, 否則管理委員會不宜逕行為之, 以免承擔法律責任, 為本署 92 年 3 月 14 日營署建管字第 0922903904 號書函所明示 52