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1 第三章使用管理第一節建築物公共安全 為建築物擅自變更使用, 其處分對象為違規使用人或違規使用建築物所有權人疑義 內政部函 74 年 2 月 9 日臺內營字第 號 主旨 : 為建築物擅自變更使用, 其處分對象為違規使用人或違規使用建築物所有權人疑義乙案, 復請查照 說明 : 一 復貴府 74 年 1 月 24 日北巿工建字第 號函 二 按建築法第 90 條擅自變更使用之罰鍰, 其建築物所用權人與使用人同為一人者, 處罰所有權人 ; 雖非同一人, 而其擅自變更使用, 係屬建築物所有權人本人之作為, 或經其同意, 或基於建築物所有權人與使用人契約約定者亦同 ; 其出於使用人自己之作為者, 處罰使用人 關於既有合法農舍得否作為休閒農業設施之餐飲設施使用 內政部函中華民國 89 年 6 月 5 日臺 89 內營字第 號 主旨 : 關於既有合法農舍得否作為休閒農業設施之餐飲設施使用, 復請查照 說明 : 一 依據本部營建署案陳貴府 89 年 5 月 4 日 89 工建字第 號函辦理 二 本案農舍擬供休閒農業設施之餐飲設施使用, 除應符合土地使用管制規定外, 其使用強度增加, 應先照本部 87 年 1 月 13 日臺 (87) 內營字第 號函送研商 建築法第 73 條執行要點 相關執行疑義 (4) 會議紀錄結論第一案決議, 由建築師依相關建築法令檢討後, 再依建築法第 73 條執行要點規定, 申請辦理變更使用後, 始得作為休閒農業設施之餐飲設施使用, 以維公共安全 關於建築物於同一使用單元內供二種類組用途使用, 是否違反建築法第 73 條規定 內政部函 3-1

2 中華民國 89 年 6 月 13 日臺 89 內營字第 號 主旨 : 關於建築物於同一使用單元內供二種類組用途使用, 是否違反建築法第七十三條規定乙案, 復請查照 說明 : 一 復貴局八十九年四月十日八九高市工務建字第五九三五號函暨八十九年五月二十五日八九高市工務建字第一 七 九號函 二 按建築法第七十三條執行要點係將建築物用途依使用強度及危險指標分為九類二十四組, 建築物用途如有跨類跨組變更, 應辦理變更使用 又建築物擬於同一單位內同時供二種不同類組用途使用者, 要符合上開要點第二點及該二種使用類組之檢討項目 檢討標準規定, 得於變更後之使用執照內同時登載二種用途, 前經本部八十七年八月十一日臺 ( 八七 ) 內營字第八七七二四八五號函示有案 另同要點第四點規定, 建築物變更使用應以該樓層整層為之 但該樓層局部範圍變更使用時, 以具有一小時防火時效之無開口防火牆區割分開且不妨害或破壞其他未變更使用部分之防火避難設施者, 不在此限 ; 是該樓層建築物局部範圍變更使用在符合上開第四點但書規定時, 即可局部範圍變更使用, 與其所有權範圍無涉 準此, 本案建築物原區分所有權使用單位之使用執照所核准用途為店鋪 (G3 類組 ), 惟使用人擅自於原同一單位之局部範圍內增設電動玩具數臺, 經認定其屬遊藝場 (B1 類組 ), 因其於同一單位內供二種類組使用, 而原核准用途未含已跨類跨組之遊藝場用途, 且未辦理變更使用執照, 爰以違反建築法第七十三條規定並以同法第九十條規定處罰, 依上開規定, 尚無不合 有關私設鐵門侵佔公共走廊及陽臺 內政部函中華民國 88 年 11 月 24 日 89 營署建字第 號 主旨 : 有關私設鐵門侵佔公共走廊及陽臺乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復貴府八十八年十月二十日八八北府工使字第三九七六七八號函 二 本部六十八年五月二十一日臺內營字第一七六七五號函 ( 如附件 ), 按鐵門非屬, 是鐵門之裝設除有 違反建築法令應依法論處 外係屬私權範圍 與公寓大廈管理條例第十六條第一項規定, 住戶不得於防火間隔 防火巷弄 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所推置雜物 設置柵門 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入, 均明文私設鐵門不得影響逃生避難安全, 違反建築法及相關法令, 應無相砥之處 內政部函中華民國 68 年 5 月 21 日臺內營字第 號 3-2

3 主旨 : 為非供公眾使用四 ( 五 ) 樓之集合住宅其樓梯間如係各樓層所有權人公同共有, 其四 ( 五 ) 樓住戶在其樓梯間口建造鐵門, 妨礙一 二 三樓住戶對屋面之通行一案, 復請查照 說明 : 一 按鐵門非屬建築法所稱之建築物及雜項工作物, 是鐵門之裝設除有違反建築法令應依法論處外係屬私權範圍如有爭議應訴請法院裁判解決 二 復貴局六十八年三月八日北市工建字第六一七八 號函 違反建築法第 77 條第 1 項規定之處罰對象認定 內政部函中華民國 89 年 7 月 29 日 89 營署建字第 號 主旨 : 關於違反建築法第七十七條第一項規定之處罰對象認定乙案, 復請查照 說明 : 一 依據臺北縣淡水鎮公所八十九年七月十一日北縣淡建字第八九一二 九七七號函送貴府八十九年六月十五日八九北府工使字第二二 五三二號函影本辦理 二 按建築法第七十七條第一項立法意旨觀之, 其所稱之 合法使用 係指合法使用其建築物構造及設備而言, 是建築物如有破壞防水區劃或避難設施或有 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點 第五點情形, 方始違反同法第七十七條第一項規定, 而依同法第九十條第一項規定處罰 其處罰應對建築物所有權人及使用人併罰辦理, 為本部八十八年七月十六日臺八八內營字第八八七三八六九號函所明示 本案建築物原核准設置之樓梯已遭拆除並將其樓板填平, 應請先認定該建築物之所有權人 使用人有無違反上開規定後, 據以准否依法處罰之, 至其與建商間如有糾紛, 宜循司法途徑解決 執行建築法第 91 條規定, 懲處建築物所有權人及使用人罰鍰, 如兩者恰屬同一人, 是否涉一事二罰原則 內政部函中華民國 89 年 10 月 9 日臺 89 內營字第 號 主旨 : 貴府執行建築法第九十一條規定, 懲處建築物所有權人及使用人罰鍰, 如兩者恰屬同一人, 是否涉一事二罰原則乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復貴府八十九年五月三十日八九基府工管字第 一八九三九號函 二 按貴市蝶戀花旅社因違反建築法第七十七條第一項規定, 爰依建築法第九十一條第 3-3

4 一項處建築物所有權人及使用人各六萬元罰鍰, 惟該場所所有權人及使用人恰為同一人, 而就各處六萬元罰鍰部分所有權人不服裁處故提起行政訴訟, 經臺灣省政府訴願審議委員會審議 認為有雙重處罰之疑義, 而將原處分撤銷, 也原處分機關另為處分, 以資妥適, 本案經據法務部八十九年九月十三日法八十九律字第 二九二四八號函說明二 查建築法第七十七條第一項規定 第九十一條第一項規定 上開法條係於八十四年八月二日修正公布, 其修正理由依立法說明係 ( 第七十七條 ) 為全面建立建築物使用檢查制度, 使建築物使用行為主體與責任歸屬能具體明確, 爰明定建築物之所有權人 使用人應負有維護建築物合法使用之責任, ( 第九十一條 ) 配合第七十七條之修正, 明定違反氣七十七條第一項 第三項規定者處以罰鍰並限期改善 其立法目的係對於建築物之所有權人及使用人, 均課以維護建築物合法使用之責任, 而其所負之責任似無差別 說明三 次查 臺灣省政府訴願決定書理由所載 原處分機關係以蝶戀花旅社為使用人, 而高銘政為所有權人各裁處六萬元罰鍰, 經查系爭建築物係訴願人高銘政所有且由訴願人高銘政自行獨資設旅社使用, 有原處分機關核發之基建商字第三二一七八號營利事業登記證影本附案可稽 準此, 本案建築物之所有權人及使用人既為同一人, 且屬一行為違反同一法條規定, 參照前開法條立法說明, 如原處分機關裁處二個罰鍰處分, 則顯有雙重處罰之嫌 關於建築法第九十條及第九十一條規定之執行方式 內政部函中華民國 88 年 7 月 16 日臺 88 內營字第 號 主旨 : 關於建築法第九十條及第九十一條規定之執行方式, 請依說明辦理 說明 : 案經本部營建署本 ( 八十八 ) 年七月一日邀集臺北巿政府工務局 高雄巿政府工務局 基隆巿政府等縣 ( 巿 ) 政府 中華民國建築師公會全聯會 本部法規會 ( 請假 ) 訴願委員會等單位研商, 獲致會議結論 : ( 一 ) 研商建築法第九十條 第九十一條規定之處罰對象執行疑義案 決議 : 1. 按建築法第七十三條執行要點係將建築物用途依使用強度及危險指標分為九類二十四組, 是建築法用途如有擅自跨類跨組變更, 始違反建築法第七十三條後段規定, 而依同法第九十條第一項規定處罰 至其處罰對象, 因司法第九十條第一項規定係對違規建築物之使用人或所有權人採擇一處罰方式, 為達直接處罰赫阻行為效果, 第一次違規處罰對象為其使用人並副知所有權人, 其後經勒令停止使用不停止使用之連續處罰, 得認定所有權人為共犯, 併罰之 2. 同法第七十七條第一項立法旨意觀之, 其所稱之 合法使用 係指合法使用其建築物構造及設備而言, 是建築物如有破壞防火區劃或防火避難設施或有 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點 第五點情形, 方始違反同法第七十七條第一項規定, 而依同法第九十一條第一項規定處罰 其處罰應對建築物所有權人及使用人併罰辦理 ( 二 ) 研商建築法第九十條及第九十一條規定之罰鍰額度宜如何建立比例原則執行 3-4

5 疑義 決議 : 1. 本次邀請出席之各直轄巿 縣 ( 巿 ) 主管建築機關, 除臺中巿政府代表表示由營建署參考本部消防署 各級消防主管機關辦理消防安全檢查違法案件處理注意事項 之規定, 統一訂定違反同法第九十條及九十一條規定之罰緩處罰標準外, 其餘單位代表僉認為基於個案違規情形不同, 考量執行彈性及配合各直轄巿 縣 ( 巿 ) 首長政策需求, 在法條授權行政裁量範圍內依個案為之, 不宜由中央統一訂定罰鍰處罰標準 2. 為利同法第九十條及第九十一條罰鍰之執行有比例原則之法理, 請各直轄巿 縣 ( 巿 ) 主管建築機關在其法條授權行政裁量範圍內自行訂定罰鍰處罰標準, 並於訴願答辯書內加以載明, 俾利爾後訴願案件之審議 ( 三 ) 研商建築法第九十一條規定違規建築物得通知其改善之期限, 宜如何明確訂定案 決議 : 請各直轄巿 縣 ( 巿 ) 主管建築機關依照相關建築法規規定之改善期限, 視個案改善難易度 危害公共安全情形等予以考量, 並於裁罰通知書件上明確載明限定期日, 俾做為連續處罰之依據 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點 內政部函中華民國 91 年 6 月 14 日北府工使字第 號 主旨 : 加強公共安全檢查及取締執行要點 第四點及第六點規定, 業經本部於九十一年六月十四日以台內營字第 九一 八三九二六 - 一號令修正發布, 茲檢送發布令含附件各乙份, 請查照辦理 修正 加強公共安全檢查及取締執行要點 第四點及第六點, 自即日起實施 附 加強公共安全檢查及取締執行要點 第四點及第六點條文 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點第四點及第六點條 四 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關接獲違法 ( 規 ) 營業場所通報後, 應立即通知該建築物所有權人 使用人限期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報, 逾期未申報或檢查申報不合格者, 依建築法第九十一條規定辦理 各級目的事業主管機關並應就負責稽查取締項目, 確實依照各該主管法規處理, 其權責分工 處理流程及處罰依據如附表一 ( 一 ) 未經登記即行開業或經營登記範圍以外業務者, 依公司法 商業登記法及各目的事業主管機關法規處理 ( 二 ) 違反土地使用分區管制者, 依區域計畫法 都市計畫法及其施行細則等有關規定辦理 ( 三 ) 未經許可擅自修建 改建或裝修者, 依建築法有關規定處理 中央各目的事業主管機關如尚未訂定違法 ( 規 ) 行為認定及配合措施者, 先依照內政部八十五年八月十三日台內營字第八五八四七一八號函頒訂 建築法第七十三條執行要點 3-5

6 規定之建築物使用強度及危險指標分類, 將第一 第二順序營業場所建築物用途分類認定原則如附表二, 由各級地方主管建築機關據以執行檢查, 如有新增業別依該原則會同各目的事業主管機關認定之 六 消防單位執行消防檢查時, 發現建築物防火避難設施等有不符規定之公共安全事項, 應即時通報各目的事業主管機關及建築主管機關處理, 通報內容包括逃生通道 安全梯 安全門是否堵塞及防火區劃是否破壞 3-6

7 附件一 : 違法 ( 規 ) 營業場所建管 消防 工商稽查取締項目 權責分工表 主管機關取締事項處罰程序法令依據 區域計畫 都市計畫主管機土地使用分區不符 關 建築主管機關 一 建築物構造與設備安全不合規定者 二 建築物擅自變更使用者 三 室內裝修材料不合規定或破壞防火避難設施 防火區劃及主要構造 四 建築物勒令停止使用, 未經許可擅自使用或停止供水 供電後, 未經許可擅自接水 接電或使用者 處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並得限期令其變更使用 停止使用或拆除其地上物恢復原狀 經限期變更使用 停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者, 得按次處罰, 並停止供水 供電 封閉 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者, 除依行政執行法辦理外, 並得處六個月以下有期徒刑或拘役 處其土地或建築物所有權人 使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並勒令拆除 改建 停止使用或恢復原狀 不拆除 改建 停止使用或恢復原狀者, 得按次處罰, 並停止供水 供電 封閉 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施, 並得處六個月以下有期徒刑或拘役 處建築物所有權人 使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並限期改善或補辦手續, 逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰, 並停止其使用 必要時並停止供水 供電或強制拆除 建築物構造與設備安全檢查合格, 而違反建築法第七十三條後段規定擅自變更使用者, 處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並勒令停止使用 得以補辦手續者, 令其限期補辦手續, 不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰 處建築物所有權人 使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並限期改善或補辦, 逾期仍未改善或補辦者得連續處罰, 必要時強制拆除其室內裝修違規部分 區域計畫法第二十一條 第二十二條 都市計畫法第七十九條 第八十條 建築法第七十七條 第九十一條 建築法第七十三條 第九十條 建築法第七十七條之二 第九十五條之一 處建築物所有權人 使用人一年以下有期徒刑 拘役或併科新臺幣三十萬九十四條之一 元以下罰金 3-7

8 消防主管機關 工商登記管理機關 應設置消防安全設備而未設置或失效 一 未經登記即行營 經通知限期改善, 逾期不改善或複查不合格者, 處其管理權人新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰, 經處罰緩後仍不改善者, 得連續處罰, 並得予三十日以下之停業或停止使用之處分 公司經營型態 : 行為人處一年以下有期徒刑 拘役或科或併科新臺幣十五萬元以下罰金, 並自負民事責任 ; 行為人有二人以上者, 連帶負民事責任, 並由主管機關禁止其使用公司名稱 業 ( 無照營業 ) 獨資合夥經營型態 : 行為人各處新臺幣一萬元以上三萬元以下罰鍰, 並由主管機關命令停業 經主管機關依前項規定處分後仍拒不停業者, 得按月連續處罰 二 經營登記範圍以外業務 消防法第三十七條 公司法第十九條第二項 商業登記法第三十二條 獨資 合夥經營型態 : 商業負責人處新臺幣一萬元以上三萬元以下罰鍰, 並由主管機關命令停止商業登記法第三其經營登記範圍外之業務 經主管機十三條 關依前項規定處分後, 仍不停止經營登記範圍外之業務者, 得按月連續處罰 3-8

9 附表二 維護公共安全方案 第一 第二順序營業場所建築物用途分類認定原則對照表應執行檢查認定原則應清查業別備註組別 A1 B1 B2 B3 供集會 表演 社交, 且具有觀眾席及舞台之場所 供娛樂消費, 處封閉或半封閉場所 供商品批發 展售或商業交易, 且使用人替換頻率高之場所 電影院 ( 戲 ) 院 歌廳原列第一順序 三溫暖 MTV KTV 卡拉 OK 等視聽歌唱業, PUB 理容院 酒家 舞廳 夜總會 遊藝場 百貨公司 供不特定人士餐飲, 且直接使用燃具之場所 但餐飲場所營業時間超過正常用餐時間, 且設舞台或舞池酒吧 大型餐廳或類似空間, 提供表演節目或歌唱者, 歸屬 B1 類組 除遊藝場原列第二順序其餘均為第一順序 原列第二順序 酒吧原列第一順序 餐廳原列第二順序 B4 供不特定人休息住宿之場所 旅館 ( 飯店 ) 原列第二順序 D1 D5 供低密度使用人口運動休閒之場所 供短期職業訓練 各類補習教育及課業輔導之教學場所 保齡球館 補習班 原列第二順序 原列第二順序 F1 供醫療照護之場所 醫院原列第二順序 F2 供殘障者教養 醫療 復建 重建 訓練( 庇護 ) 輔導 服務之場殘障福利機構所 原列第二順序 F3 供學齡前兒童照護之場所 幼稚園 公私立托兒所原列第二順序 H1 供特定人短期住宿之場所 老人福利機構 ( 安養中心 ) 原列第二順序 3-9

10 有關建築物公共安全檢查申報執行抽 ( 複 ) 查技師應否分擔簽證之責疑義 內政部函中華民國 89 年 3 月 7 日 89 營署建字第 號 主旨 : 有關建築物公共安全檢查申報執行抽 ( 複 ) 查技師應否分擔簽證之責疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復貴府八十九年二月十日八九府工建字第二七一四八號函 二 有關貴府預計延請相關專業技師對建築物公共安全申報簽證案件執行抽查工作, 對申報案件抽檢部分項目, 查院頒 維護公共安全方案 - 營建管理部分 參 工作項目, 立即採行措施一 加強公共安全檢查之督導中, 實施要項 ( 三 ) 直轄巿 縣 ( 巿 ) 政府執行檢查, 以配合建築物公共安全檢查簽證申報抽 ( 複 ) 查為原則, 之規定, 其預期目標 1 直轄巿 縣 ( 巿 ) 政府應訂定建築物公共安全檢查簽證申報場所抽 ( 複 ) 查比例, 並得委託建築師及相關技師公會團體代為辦理 在案 三 受檢建築物之原簽證專業檢查人對其所申報書圖內容依法應負簽證之責, 至受託專業技師至現場執行抽查工作, 係執行受託公會與貴府之委託契約, 尚無涉及是否應負連帶責任之虞 另, 為避免與原簽證專業檢查人對現場檢查事項有認知之爭議, 抽查時得通知受檢建築物原簽證之專業檢查人親自到場說明 關於建築物公共安全檢查受理違章建築物申報疑義 3-10 內政部函中華民國 90 年 11 月 20 日臺 90 內營字第 號 一 按建築法第七十七條規定 : 建築物所有權人 使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全 直轄市 縣 ( 市 )( 局 ) 主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備 供公眾使用之建築物, 應由建築物所有權人 使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證, 其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報 另建築物公共安全檢查之檢查項目, 依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法附表一, 包含防火避難設施類十一項及設備安全類六項 二 關於違章建築物申報建築物公共安全檢查之受理及後續處理乙節, 違章建築物概可分為兩種, 一種為舊有合法建築物附建違建, 另一種為整棟建築物均屬違建, 前者係領得使用執照後方附建違建, 按建築法第七十七條第一項規定, 建築物所有權人 使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全, 其原先合法領得使用執照部分, 仍應依同法第七十七條第三項規定辦理, 爰仍應受理其申報, 受委託辦理檢查簽證之專業機構或人員於申報書備註該建築物之違建範圍, 由縣巿主管建築機關另依違章建築處理程序辦理 至上開建築物依建築物公共安全檢查簽證及申報辨法之檢查項目, 如有不合規定者, 仍依本部八十六年九月八日八六內營字第八六八一六二七號函規定, 由申報人提具改善計畫申報, 如於核定改善期限內仍未改善完畢, 則依建築法第九十一條規定辨理

11 三 至整棟建築物均屬違建者, 則不予受理其申報建築物公共安全檢查, 由直轄市 縣 ( 市 ) 政府加強列管拆除 有關國軍營區建築物是否應依建築物公共安全檢查簽證及申報辨法辦理建築物公共安全檢查簽證及申報 內政部函中華民國 91 年 2 月 18 日臺內營字第 號 主旨 : 有關國軍營區建築物是否應依建築物公共安全檢查簽證及申報辨法辦理建築物公共安全檢查簽證及申報乙案, 請依說明二查照辦理 說明 : 一 依據國防部九十一年一月四日軸載字第九一 五八號函辦理, 檢附國防部上開函影本乙份 二 關於國軍營區建築物是否應依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法辦理建築物公共安全檢查簽證及申報乙案, 按國防部前揭函之意見, 略以 : ( 一 ) 本部所屬各單位對外開放供公眾使用之建築, 宜依貴部前規定向地方政府申報公共安全檢查結果 ; 但對非屬供公眾使用之軍事建築, 為使各地方政府有所依循, 並可避免相關圖說文件於申報流程中產生洩密事件, 建議仍由本部自行列管檢查, 免向地方建築主管機關申報, 以確保國防機密安全 ( 二 ) 為使本部所屬單位及地方政府有所依循, 國軍開放供公眾使用之建築建議納入申報類別如下 : 福利總處所屬之福利品供應站及副食品供應站 獨立之休閒中心或招待所 供公眾使用之國軍醫院 國防大學暨所屬醫院等四類單位所屬建築 ( 三 ) 有關國軍營區建築尚未完成免建築執照程序者, 本部將督導管制所屬單位完成申辦程序, 並請同意該項申辦作業, 俾利建軍備戰 三 按本部八十七年五月四日臺八七內營字第八七 四六 九號函規定, 依建築法第九十八條經核定為特種建築物及屬第九十九條規定, 其得不適用建築法全部規定之建築物, 得免依建築法第七十七條規定辦理建築物公共安全檢查簽證及申報 前揭國防部函建議之辦理方式本部敬表同意, 惟所建議國軍營區建築免向地方建築主管機關申報者, 仍應依本部前揭函規定申請核定為特種建築物, 並請各直轄市 縣 ( 市 ) 政府及相關單位查照辦理 關於貴院函詢建築物公共安全檢查申報事宜 內政部函中華民國 90 年 8 月 7 日台 90 內營字第 號 主旨 : 關於貴院函詢建築物公共安全檢查申報事宜乙案, 復如說明, 請查照 3-11

12 說明 : 一 復本部營建署案陳貴院九十年六月二十五日九十經研建字第九十 六 三號函 二 查建築物公共安全檢查簽證及申報辦法附表二建築物公共安全檢查申報期間及施行日期,D3 類組為供小學學童使用之教學場所, 其檢查頻率未達三層者為每四年一次 三層以上者為每二年一次 ;D4 類組為供國中以上各級學校使用之教學場所, 其檢查頻率未達五層者為每四年一次 五層以上者為每二年一次 以 D3 類組為例, 如校區內有多幢建築物者, 可區分為未達三層者一組及三層以上者一組, 每四年及每二年分組檢查及申報, 或可全校區一齊申報, 惟其檢查頻率應以最高樓層之檢查頻率為之 三 至有關七十三年十一月七日前興建完成之舊有建築物, 請參照其用途, 依舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法附表規定之改善項目辦理 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點 中華民國 87 年 11 月 9 日內政部台內營字第 號函修正發布中華民國 88 年 6 月 29 日內政部台內營字第 號函修正第 10 點條文中華民國 91 年 6 月 14 日內政部台內營字第 號令修正第 4 點及第 6 點條文 一 為加強建築物公共安全檢查 通報及取締, 特訂定本要點 二 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應集中人力, 優先執行建築物公共安全檢查簽證及申報業務, 各目的事業主管機關應配合提供應檢查申報營業場所資料, 全面清查及檢查, 經檢查申報不合格建築物, 應於入口明顯處張貼不合格標誌供民眾識別, 並將其營業場所名稱及地點刊登於新聞媒體 內政部營建署網站或公告周知 三 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應將執行成果按時提報直轄市 縣 ( 市 ) 公共安全會報或治安會報, 對違法 ( 規 ) 使用場所造冊追蹤列管, 定期複查, 其提案及決議執行情形, 由上級機關據以督考 四 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關接獲違法 ( 規 ) 營業場所通報後, 應立即通知該建築物所有權人 使用人限期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報, 逾期未申報或檢查申報不合格者, 依建築法第九十一條規定處理 各級目的事業主管機關並應就負責稽查取締項目, 確實依照各該主管法規處理, 其權責分工 處理流程及處罰依據如附表一 ( 一 ) 未經登記即行開業或經營登記範圍以外業務者, 依公司法 商業登記法及各目的事業主管機關法規處理 ( 二 ) 違反土地使用分區管制者, 依區域計畫法 都市計畫法及其施行細則等有關規定辦理 ( 三 ) 未經許可擅自修建 改建或裝修者, 依建築法有關規定處理 中央各目的事業主管機關如尚未訂定違法 ( 規 ) 行為認定及配合措施者, 先依照內政部八十五年八月十三日台內營字第八五八四七一八號函訂頒 建築法第七十三條執行要點 規定之建築物使用強度及危險指標分類, 將第一 第二順序營業場所建築物用途分類認定原則如附表二, 由各級地方主管建築機關據以執行檢查, 如有新增業別依該原則會同各目的事業主管機關認定之 五 建築物有下列情形之一者, 應依建築法相關規定從嚴處理 : 3-12

13 ( 一 ) 建築物構造與設備安全檢查合格, 而違反建築法第七十三條後段規定擅自變更使用者, 依建築法第九十條第一項規定, 處建築物所有權人或使用人, 令其限期補辦手續, 不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰 ( 二 ) 違反建築法第七十七條第一項規定, 建築物構造與設備安全不合規定者, 依建築法第九十一條規定, 處建築物所有權人 使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並限期改善或補辦手續, 逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰, 並停止其使用 不停止使用, 有下列情形之一者, 必要時並強制拆除或停止供水 供電 : 1. 急進口封閉或阻塞 2. 難層出入口及避難層以外出入口封閉或阻塞 3. 通樓梯 安全梯 ( 門 ) 或特別安全梯 ( 門 ) 室內走廊封閉或擅自改造者 4. 頂避難平臺封閉或阻塞 5. 間牆面及天花板裝修材料不符 ( 三 ) 經停止供水 供電建築物, 未經許可擅自接水接電或使用者, 除得依建築法第九十一條規定, 連續處以新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰外, 並依建築法第九十四條之一規定辦理 ( 四 ) 經停止供電而以自備發電機或私接他戶電源繼續營業者, 除移送法辦外, 應將轉供電源者一併停止供電, 自備之發電機於移送書中應請檢察官依刑事訴訟法第一百三十三條規定一併扣押 ( 五 ) 依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法, 自行申報並提改善計畫經核准者, 其自行改善期間得免連續處罰 六 消防單位執行消防檢查時, 發現建築物防火避難設施等有不符規定之公共安全事項, 應即時通報各目的事業主管機關及建築主管機關處理, 通報內容包括逃生通道 安全梯 安全門是否堵塞及防火區劃是否破壞 七 地方稅捐單位查獲營業場所擴大營業使用面積, 以營利事業登記證之記載明顯可辨識者為限, 包括擴大使用不同樓層及門號, 應配合協助通報營利事業 建管 消防單位, 各依其權責辦理 八 為防止營業場所擅自擴大營業面積, 應要求申請人於辦理營利事業統一發證時, 檢附申請範圍標識圖二份, 送請工務 ( 建管 ) 單位併案審查認可核章後, 一份備查, 另一份併證核還, 由申請人將標示圖與營利事業證張掛 ( 貼 ) 於營業場所明顯處 ; 申請範圍標識圖與緊急逃生路線圖得合併製作, 除緊急逃生外 ( 一 ) 合法申請營業範圍 ( 二 ) 營業場所名稱 ( 三 ) 營業場所建築物所有權人 使用人 ( 負責人 ) 姓名 前項營業範圍標示圖之規格其長寬應各在六十公分以上 九 為供民眾共同加入維護公共安全工作, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關應設置檢舉專線及信箱, 確實配合受理, 並應設專卷列案管制 十 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應於每季次月 ( 一月 四月 七月 十月 ) 十日前, 將執行成果依院頒統計表格式, 先行電傳內政部營建署彙整, 並輸入建築物公共安全檢查資訊系統連線作業 十一 依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法按時申報之營業場所, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應於申報屆滿一個月內, 將申報情形依合格 不合格, 研提改善計畫等情形製作統計分析表, 併入當季執行成果彙報, 至未按時申報者, 應予重點按用列管清查及檢查並依建築法第九十一條規定處罰 3-13

14 附件一 : 違法 ( 規 ) 營業場所建管 消防 工商稽查取締項目 權責分工表 主管機關取締事項處罰程序法令依據 區域計畫 都市計畫主管機土地使用分區不符 關 建築主管機關 一 建築物構造與設備安全不合規定者 二 建築物擅自變更使用者 三 室內裝修材料不合規定或破壞防火避難設施 防火區劃及主要構造 四 建築物勒令停止使用, 未經許可擅自使用或停止供水 供電後, 未經許可擅自接水 接電或使用者 ( 一 ) 處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並得限期令其變更使用 停止使用或拆除其地上物恢復原狀 經限期變更使用 停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者, 得按次處罰, 並停止供水 供電 封閉 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者, 除依行政執行法辦理外, 並得處六個月以下有期徒刑或拘役 ( 二 ) 處其土地或建築物所有權人 使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並勒令拆除 改建 停止使用或恢復原狀 不拆除 改建 停止使用或恢復原狀者, 得按次處罰, 並停止供水 供電 封閉 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施, 並得處六個月以下有期徒刑或拘役 處建築物所有權人 使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並限期改善或補辦手續, 逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰, 並停止其使用 必要時並停止供水 供電或強制拆除 建築物構造與設備安全檢查合格, 而違反建築法第七十三條後段規定擅自變更使用者, 處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並勒令停止使用 得以補辦手續者, 令其限期補辦手續, 不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰 處建築物所有權人 使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並限期改善或補辦, 逾期仍未改善或補辦者得連續處罰, 必要時強制拆除其室內裝修違規部分 區域計畫法第二十一條 第二十二條 都市計畫法第七十九條 第八十條 建築法第七十七條 第九十一條 建築法第七十三條 第九十條 建築法第七十七條之二 第九十五條之一 處建築物所有權人 使用人一年以下有期徒刑 拘役或併科新臺幣三十萬九十四條之一 元以下罰金 3-14

15 消防主管機關 工商登記管理機關 應設置消防安全設備而未設置或失效 一 未經登記即行營 經通知限期改善, 逾期不改善或複查不合格者, 處其管理權人新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰, 經處罰緩後仍不改善者, 得連續處罰, 並得予三十日以下之停業或停止使用之處分 ( 一 ) 公司經營型態 : 行為人處一年以下有期徒刑 拘役或科或併科新臺幣十五萬元以下罰金, 並自負其責 ; 行為人有二人以上者, 連帶負民事責任, 並由主管機關禁止其使用公司名稱 業 ( 無照營業 ) ( 二 ) 獨資合夥經營型態 : 行為人各處新臺幣一萬元以上三萬元以下罰鍰, 並由主管機關命令停業 經主管機關依前項規定處分後仍拒不停業者, 得按月連續處罰 二 經營登記範圍以外業務 消防法第三十七條 公司法第十九條第二項 商業登記法第三十二條 獨資 合夥經營型態 : 商業負責人處新臺幣一萬元以上三萬元以下罰鍰, 並由主管機關命令停止商業登記法第三其經營登記範圍外之業務 經主管機十三條 關依前項規定處分後, 仍不停止經營登記範圍外之業務者, 得按月連續處罰 3-15

16 附表二 維護公共安全方案 第一 第二順序營業場所建築物用途分類認定原則對照表應執行檢查認定原則應清查業別備註組別 A1 B1 B2 B3 供集會 表演 社交, 且具有觀眾席及舞台之場所 供娛樂消費, 處封閉或半封閉場所 供商品批發 展售或商業交易, 且使用人替換頻率高之場所 電影院 ( 戲 ) 院 歌廳原列第一順序 三溫暖 MTV KTV 卡拉 OK 等視聽歌唱業, PUB 理容院 酒家 舞廳 夜總會 遊藝場 百貨公司 供不特定人士餐飲, 且直接使用燃具之場所 但餐飲場所營業時間超過正常用餐時間, 且設舞台或舞池酒吧 大型餐廳或類似空間, 提供表演節目或歌唱者, 歸屬 B1 類組 除遊藝場原列第二順序其餘均為第一順序 原列第二順序 酒吧原列第一順序 餐廳原列第二順序 B4 供不特定人休息住宿之場所 旅館 ( 飯店 ) 原列第二順序 D1 D5 供低密度使用人口運動休閒之場所 供短期職業訓練 各類補習教育及課業輔導之教學場所 保齡球館 補習班 原列第二順序 原列第二順序 F1 供醫療照護之場所 醫院原列第二順序 F2 供殘障者教養 醫療 復建 重建 訓練( 庇護 ) 輔導 服務之場殘障福利機構所 原列第二順序 F3 供學齡前兒童照護之場所 幼稚園 公私立托兒所原列第二順序 H1 供特定人短期住宿之場所 老人福利機構 ( 安養中心 ) 原列第二順序 3-16

17 有關高層 ( 十五層以上 ) 住宅 集合住宅建築物應實施檢查項目, 是否仍適用本部 88 年 4 月 14 日台 (88) 內營字第 號函之規定 內政部函中華民國 91 年 3 月 26 日台內營字第 號 主旨 : 有關高層 ( 十五層以上 ) 住宅 集合住宅建築物應實施檢查項目, 是否仍適用本部八十八年四月十四日台 ( 八八 ) 內營字第八八七二七六一號函之規定乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 依台中縣政府九十一年二月十九日府工使字第 九一 四四二九一 號函辦理 二 按 H2 類組建築物辦理建築物公共安全檢查, 其檢查內容為 避難層出入口 直通樓梯 安全梯 特別安全梯 等共用部分, 上開共用部分相關之防火避難設施 ( 如防火區劃 內部裝修材料等 ) 亦應一併納入檢查, 如有不符規定者, 仍應依法改善, 本部八十八年四月十四日台 ( 八八 ) 內營字第八八七二七六一號函及本部營建署八十八年七月二十日八十八營署建字第二 四八八號函業有明示 三 至本部營建署九十年五月十五日九十營署建字第九 六九四九號函係要求各直轄市及縣市政府全面清查轄內所有十五層以上之高層建築物, 關於高層住宅 集合住宅 (H2 類組 ) 建築物仍請依前揭函示規定辦理 為違規使用建築物公共安全檢查簽證及申報案, 縣市政府應否受理疑義 內政部函中華民國 91 年 10 月 30 日台內營字第 號 主旨 : 為違規使用建築物公共安全檢查簽證及申報案, 縣市政府應否受理疑義案, 請查照 說明 : 一 依本部營建署案陳貴府九十一年九月十七日北府工使字第 九一 五四 六四七號函辦理 二 按 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點 第四點第一項規定, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關接獲違法 ( 規 ) 營業場所通報後, 應立即通知該建築物所有權人 使用人限期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報, 逾期未申報或檢查申報不合格者依建築法第九十一條規定處理 各級目的事業主管機關並應就負責稽查取締項目, 確實依照各該主管法規處理, 其權責分工 處理流程及處罰依據如附表一 ( 一 ) 未經登記即行開業或經營登記範圍以外業務者, 依公司法 商業登記法及各目的事業主管機關法規處理 ( 二 ) 違反土地使用分區管制者, 依區域計畫法 都市計畫法及其施行細則等有關規定辦理 ( 三 ) 未經許可擅自修建 改建或裝修者, 依建築法有關規定處理 第二項規定, 中央各目的事業主管機關如尚未訂定違法 ( 規 ) 行為認定及配合措施者, 先依照內政部八十五年八月十三日台內營字第八五八四七一八號函訂頒 建築法第七十三條執行要點 規定之建築物使用強度及危險指標 3-17

18 分類, 將第一 第二順序營業場所建築物用途分類認定原則如附表二, 由各級地方主管建築機關據以執行檢查, 如有新增業別依該原則會同各目的事業主管機關認定之 三 本案依上開規定, 貴府對所轄違規使用之建築物公共安全檢查簽證及申報均應受理, 並應依上開執行要點第四點第一項規定辦理 檢送為因應建築法第 73 條執行要點之修正, 研商修正建築物公共安全檢查簽證辦法第四條之附表規定及檢討建築物公共安全檢查簽證與申報相關事宜會議紀錄乙份 內政部營建署中華民國 91 年 12 月 12 日營署建管字第 號 主旨 : 檢送為因應建築法第七十三條執行要點之修正, 研商修正建築物公共安全檢查簽證辦法第四條之附表規定及檢討建築物公共安全檢查簽證與申報相關事宜會議紀錄乙份, 請查照 結論 案由一 : 研商修正建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第四條之附表相關規定 決議 : 本案建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第四條規定之附表二修正如後附件一草案, 請業務單位繼續循法制作業程序辦理 另本次修訂因調整部分項目之類組, 致使申報頻率與期限變動, 請各直轄市 縣 ( 市 ) 政府加強宣導 案由二 : 建築物新領得變更使用執照, 其一年內應否免辦理建築物公共安全檢查簽證及申報 決議 : 按建築物辦理變更使用執照, 依新修正之建築法第七十三條執行要點規定檢討之項目, 無法全部涵括建築物公共安全檢查簽證範圍, 且二者適用法源不同 ; 是以本案新領得變更使用執照之建築物, 不再適用本部八十六年十月一日台 ( 八六 ) 內營字第八六八一七六一號函示 : 其當次或一年內免再辦理建築物公共安全檢查簽證及申報之規定 案由三 : 檢討修正建築物公共安全檢查簽證及申報相關統計報表 決議 : 一 本署網站有關建築物公共安全檢查資訊系統統計登錄格式, 請業務單位逕依新修正建築法七十三條執行要點之使用項目類組及 內政部營建署加強建築物公共安全績效評核實施計劃 修正, 並請各直轄市 縣 ( 市 ) 政府配合辦理 二 有關內政部營建署建築物公共安全績效評估基準表之評核內容 ( 四 ) 抽 ( 複 ) 查合格完成改善率之說明欄 3. 拆除 供水供電 勒令停止使用 移送法辦等處理案件 3-18

19 關於加油站建築物是否須於 7 月 1 日起至 8 月 31 日止辦理建築物公共安全檢查簽證及申報乙案 內政部營建署函中華民國 93 年 7 月 22 日營署建管字第 號 主旨 : 關於加油站建築物是否須於七月一日起至八月三十一日止辦理建築物公共安全檢查簽證及申報乙案, 復如說明, 查查照 說明 : 一 復貴會九十三年六月十日北縣加油公會九十三鴻字第 六 一號函 二 按現行建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第四條附表二規定,C 類 1 組 ( 工業 倉儲類 ) 供儲存 包裝 製造 修理工業物品, 且具公害之場所 ( 加油 ( 氣 ) 站 車庫 變電所 飛機庫 汽車修理場 電視攝影場等類似場所 ) 其規模在一 平方公尺以上者, 檢查頻率每一年一次, 未達一 平方公尺者每二年一次, 檢查申報期間七月一日至八月三十一日止, 本案仍請依上開規定辦理 三 至於建築法第七十三條執行要點附表一及附表二中規定加油站之使用分類, 本署將與建築物公共安全檢查簽證及申報辦法之規定一併納入檢討 關於建築技術規則建築設計施工編第 76 條執行疑義乙案 內政部函中華民國 93 年 9 月 6 日台內營字第 號 主旨 : 關於建築技術規則建築設計施工編第七十六條執行疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復本部營建署案陳貴會九十三年七月廿三日 ( 九三 ) 十三會字第 九五四號函 二 查建築技術規則建築設計施工編第一百八十一條第二項第二款規定 依前款設置之防火門窗應為常時開放式 其餘條文尚無明定防火門應為常時開放式或常時關閉式 ; 故除應符合建築設計施工編第一百八十一條第二項第二款規定之防火門外, 其他防火門得自行擇用常時開放式或常時關閉式 三 查常時關閉式或常時開放式防火門均應 免用鑰匙即可開啟, 並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置, 防火門應朝避難方向開啟 但供住宅使用及宿舍寢室 旅館客房 醫院病房等連接走廊者, 不在此限 同編第七十六條業有明文, 故防火門無論設置於何處, 均應符合第七十六條之規定 另 在不妨礙避難逃生原則下, 於防火門 ( 安全門 ) 往避難方向之他側設置可開啟防火門 ( 安全門 ) 原有插梢之鎖孔, 以兼顧避難逃生 安全及使用管理上的實際需要, 尚非法所不許, 本部八十六年九月二日台八六內營字第八六八一五九四號函 ( 收錄於本署編之九十三年版 建築技術規則解釋函令彙編 ( 建築設計施工編 ) P.270) 業釋示有案, 請依該函釋辦理 3-19

20 有關函為建築室內裝修行為若於室內裝修管理辦法發布前既完成是否應申請審查許可之執行疑義乙案 內政部函中華民國 94 年 1 月 17 日台內營字第 號 主旨 : 有關函為建築室內裝修行為若於室內裝修管理辦法發布前既完成是否應申請審查許可之執行疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復貴府九十三年十二月二十一日北府工使字第 九三 八三五六 二一號函 二 按建築法第七十七條之二規定, 室內裝修申請審查許可程序 室內裝修從業者資格 申請登記許可程序 業務範圍及責任, 由內政部定之 查物室內裝修管理辦法前經本部依上開規定於八十五年五月二十九日台內營字第八五七二六七六號函發布在案 上開法令尚無溯及既往之規定, 是建築物之室內裝修行為如確於上開辦法發布前已完成, 自不需申請審查許可 貴府函請釋示有關老人安養 養護與長期照護機構部寢室與照護區得否以人工採光方式替自然採光之窗戶案 內政部函中華民國 94 年 1 月 27 日內授中社字第 號 主旨 : 貴府函請釋示有關老人安養 養護與長期照護機構部寢室與照護區得否以人工採光方式替自然採光之窗戶案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復貴府九十四年一月二十一日北府社老字第 九四 二四四八五號函 二 按建築技術規則建築設計施工編第四十一條規定略以 : 建築物之居室應設置採光用窗或開口, 其採光面積依左規定 : 二 住宅之居室, 寄宿舍之臥室, 醫院之病房及兒童福利設施, 包括保健館, 托兒所 育嬰室 養老院等建築物之居室, 不得小該樓地板面積八分之一 ( 本部九十三年六月十四日營署建管字第 九三 三三五六一號函釋, 影附 ), 本案請依建築法相關規定辦理 有關昇降設備竣工檢查合格有效期限屆滿後, 建築物尚未取得使用執照者, 應如何辦理檢查乙案 內政部函中華民國 94 年 4 月 18 日台內營字第 號 3-20

21 主旨 : 有關昇降設備竣工檢查合格有效期限屆滿後, 建築物尚未取得使用執照者, 應如何辦理檢查乙案, 請查照依說二辦理 說明 : 一 依據中華民國電梯協會九十四年二月十五日九四中升總字第四 三四號函辦理 二 按建築法第四條 第七十三條第一項 建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第三條第一項 第二項及第五條之規定, 本法所稱建築物, 為定著於土地上或地面下具有頂蓋 樑柱或牆壁, 供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物 建築物非經領得使用執照, 不准接水 接電及使用 昇降設備安裝完成後, 非經竣工檢查合格取得使用許可證, 不得使用 前項竣工檢查, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應於核發建築物或雜項工作物使用執照時併同辦理, 或委託檢查機構為之 經檢查通過者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關或其委託之檢查機構核發使用可證, 並註明使用期限為 1 年 昇降設備安全檢查每年 1 次 管理人應於使用許可證使用期限屆滿前 30 日內自行或委託維護保養之專業廠商向直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關或其委託之檢查機構申請安全檢查 三 依上開規定, 昇降設備於竣工檢查合格取得使用許可證後需俟建築物領得使用執照始得使用 至旨揭所詢昇降設備竣工檢查合格有效期限屆滿後, 建築物尚未取得使用執照者, 自需依規定申請安全檢查並於建築物領得使用執照後始得使用 關於建築物於 防火間隔 設置柵欄或堆置雜物執行乙案 內政部函中華民國 94 年 6 月 17 日內授營建管字第 號 主旨 : 關於建築物於 防火間隔 設置柵欄或堆置雜物執行乙案, 請查照 說明 : 一 復貴府九十四年五月二十四日北府工使字第 九四 三九七二三七號函 二 查公寓大廈管理條例第十六條第二項規定 : 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用 住戶有違反上開法條規定者, 同條例第四十九條規定, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 三 次查有關防火間隔範圍內之使用, 本部八十七年十二月四日台 ( 八七 ) 內營字第八七七三四四五號函 ( 收錄於本部營建署編之 建築技術規則解釋函令彙編 ( 建築設計施工編 ) P.358) 略以 : 防火間隔留設之目的係為於發生火災時阻隔火勢蔓延, 以避免影響鄰幢建築物之安全 在不妨礙其設置目的之原則下, 防火間隔內得設置平面式車道, 及以不燃材料構築且免計入建築面積之雨遮 花台 汽車坡道 人工地盤 採光井 圍牆等設施或構造物 ; 但依建築技術規則建築設計施工編第九十條規作為避難層出入口接通道路使用之通路及依同編第一一 條第一項第二款規定應接通道路者, 其規定寬度範圍內不得設置 ( 上開函引用之 同編第一一 條第一項第二款, 現行條文業移列同條文第五款 ) 本案宜請依上開函示, 就其實際情形 3-21

22 有無妨礙其原設置功能, 由主管單位勘明, 逕行核處 關於函為建築法施行前, 未依建築法第九十六條第一項規定申請使用執照之供公眾使用建築物使用管理執行事宜乙案 內政部營建署函中華民國 94 年 6 月 21 日營署建管字第 號 主旨 : 關於函為建築法施行前, 未依建築法第九十六條第一項規定申請使用執照之供公眾使用建築物使用管理執行事宜乙案, 請查照 說明 : 一 復貴府九十四年五月二十四日北府工使字第 九四 四 九八號函 二 查旨揭供公眾使用建築物使用管理執行事宜, 業經本部八十九年六月三十日台八九內營字第八九八三八六三號函 ( 諒達 ) 釋示在案, 仍請據以檢討辦理, 並請輔導旨揭供公眾使用建築物, 依建築法第九十六條 貴縣建築管理規則等規定申請核發使用執照, 及加強其建築物公共安全檢查與必要之處置 3-22

23 第二節公寓大廈管理 為本部 90 年 3 月 30 日台 90 內營字第 號函檢送本部營建署案陳召開研商行政院消費者保護委員會函為修正本部地政司所擬 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 ( 草案 ) 中, 涉及公寓大廈管理條例部分業務暨公寓大廈管理條例執行疑義會議記錄之第二案結論, 應不得再予適用 內政部函中華民國 91 年 10 月 17 日台內營字第 號 主旨 : 為本部九十年三月三十日台九十內營字第九 八三 七一號函檢送本部營建署案陳召開研商行政院消費者保護委員會函為修正本部地政司所擬 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 ( 草案 ) 中, 涉及公寓大廈管理條例部分業務暨公寓大廈管理條例執行疑義會議記錄之第二案結論, 應不得再予適用乙案, 請查照 說明 : 一 依據本部九十一年十月十七日台內營字第 九一 八七 五三 - 一號函檢送召開研商為電信法九十一年七月十日華總一義字第 九一 一三六一八 號修正後條文第三十三條增訂第三項條文內容, 與本部九十年三月三十日台九十內營字第九 八三 七一號函示內容是否發生競合乙案會議紀錄辦理 檢附前開號稿暨附件影本各乙份 二 關於研商為電信法九十一年七月十日華總一義字第 九一 一三六一八 號修正後條文第三十三條增訂第三項條文內容, 與本部九十年三月三十日台九十內營字第九 八三 七一號函示內容是否發生競合乙案, 案經本 ( 九十一 ) 年十月七日邀集相關單位研商, 獲致結論如下 : ( 一 ) 因應電信法第三十三條第三項係於九十一年七月十日經總統公布, 此次電信法之修正特別增列第三項之規定, 明文排除公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第八條第一項之規定, 依中央法規標準法第十一條 : 命令不得牴觸法律之規定, 是以有關本部九十年三月三十日台九十內營字第九 八三 七一號函檢送本部營建署案陳召開研商行政院消費者保護委員會函為修正本部地政司所擬 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 ( 草案 ) 中, 涉及公寓大廈管理條例部分業務暨公寓大廈管理條例執行疑義會議記錄之第二案結論 : 有關 電信法 第三十三條第二項與本條例第八條第一項之規定, 並無特別普通及優越關係, 電信法 第三十三條第二項並無排除 公寓大廈管理條例 第八條第一項之適用, 是如第一類電信事業或公設專用電信設置機關依上開電信法第三十三條第二項規定以有償使用公寓大廈建築物屋頂, 設置無線電基地臺時, 仍應依公寓大廈管理條例第八條第一項之規定, 經區分所有權人會議之決議辦理, 倘未依前開規定辦理, 地方主管公寓大廈機關得依同條例第八條第二項執行恢復原狀 應不得再予適用 ( 二 ) 有關本部九十年三月三十日前開函示會議記錄之第一案 第三案至第五案之結論, 仍繼續適用 內政部函 3-23

24 中華民國 91 年 10 月 17 日台內營字第 號 主旨 : 檢送召開研商為電信法九十一年七月十日華總一義字第 九一 一三六一八 號修正後條文第三十三條增訂第三項條文內容, 與本部九十年三月三十日台九十內營字第九 八三 七一號函示內容是否發生競合乙案會議紀錄乙份, 請查照 會議結論 : 一 因應電信法第三十三條第三項係於九十一年七月十日經總統公布, 此次電信法之修正特別增列第三項之規定, 明文排除公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第八條第一項之規定, 依中央標準法第十一條 : 命令不得牴觸法律之規定, 是以有關本部九十年三月三十日台九十內營字第九 八三 七一號函檢送本部營建署案陳召開研商行政院消費者保護委員會函為修正本部地政司所擬 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 ( 草案 ) 中, 涉及公寓大廈管理條例部分業務暨公寓大廈管理條例執行疑義會議記錄之第二案結論 : 有關 電信法 第三十三條第二項與本條例第八條第一項之規定, 並無特別普通及優越關係, 電信法 第三十三條第二項並無排除 公寓大廈管理條例 第八條第一項之適用, 是如第一類電信事業或公設專用電信設置機關依上開電信法第三十三條第二項規定以有償使用公寓大廈建築物屋頂, 設置無線電基地臺時, 仍應依公寓大廈管理條例第八條第一項之規定, 經區分所有權人會議之決議辦理, 倘未依前開規定辦理, 地方主管公寓大廈機關得依同條例第八條第二項執行恢復原狀 應不得再予適用 二 有關本部九十年三月三十日前開函示會議記錄之第一案 第三案至第五案之結論, 仍繼續適用 三 依電信法第三十二條第五項及第三十三條第三項前段規定所稱 公寓大廈管理委員會 者, 究應備具何種要件, 方具法律效力, 建請交通部參辦乙節, 按管理委員會之定義, 依本條例第三條第八款之規定, 指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作, 互選管理委員若干人設立之組織, 又按設有管理委員會者, 其主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法, 非經載明於規約者, 不生效力, 為本條例施行細則第二條第二款所明定, 故管理委員之選任 解任等相關事項, 應依前開規定載明於規約, 始生效力 至規約之訂定或變更, 則應依本條例第三十一條規定辦理 所稱區分所有權人會議決議或規約之規定者, 應依本條例規定程序召集或訂定始具法律效力 召開研商公寓大廈管理條例執行疑義乙案會議 第一案 : 為公寓大廈管理委員會未制止違反公寓大廈管理條例第八條及第九條規定之住戶時, 是否得適用同條例第三十九條規定處以罰鍰疑義乙案決議 : 一 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第八條第二項規定 : 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰, 該住戶應於一個月內回復原狀, 未回復原狀者, 由主管機關回復原狀, 其費用由該住戶負擔, 第九條第四項規定 : 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予 3-24

25 制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償, 對照本條例第三十九條第一項規定 : 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制, 經制止而無效者, 就文義而言, 本條例第三十九條第一項第二款所稱 制止 應與本條例第八條第二項及第九條第四項規定所稱 制止 相同 二 公寓大廈未成立管理委員會或選定管理負責人, 而有本條例第三十八條或第三十九條各款規定情形時, 本條例第四十六條業已規定有報請主管機關處理之規定, 可供適用 ; 至於無管理委員會或管理負責人, 或管理委員會或管理負責人未予制止者, 揆其條文意旨, 就有關制止程序規定之立法原意, 係為減少訟爭所明定之程序, 為避免程序規定影響實質審理之進行, 是主管機關得依本條例第三十九條第一項第二款通知 制止, 為行政處分時, 應有 經制止而無效 之事實, 始得為之 三 另行政程序法第三十九條及第一百零二條至第一百零六條定有行政機關作成限制或剝奪人民自由或權利之行政處分前, 應給予該處分相關人陳述意見機會之規定 應請依規定辦理 附帶決議 : 有關本部八十九年六月二十二日台八九內營字第八九八三七九二號函釋, 尚屬適當, 仍宜繼續適用 第二案 : 為公寓大廈共用部分之修繕 拆除 重大修繕或改良等情事執行疑義乙案決議 : 一 按共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之, 另按共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之, 公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條業已明定, 又管理委員會之職務, 應執行區分所有權人會議決議事項, 公寓大廈管理條例第三十四條第七款業有規定, 是有關 重大 或 一般 修繕 維護及改良之認定, 應依區分所有權人會議為之, 如認定產生異議, 亦應於區分所有權人會議中議決 ( 本部營建署八十八年五月六日八十八營署建字第 九五九二號函示有案 ) 如屬全體區分所有權人共有且共用之共用部分, 其修繕 拆除 重大修繕或改良者, 應請依規定辦理 二 另本部八十五年十二月四日台內營字第八五八二一七六號函示說明 : 專有部分之樓地板為其上下方之區分所有權人所共用, 本案樓地板上下方之區分所有權人為同一人, 其變更如符合結構安全及室內裝修之相關規定, 自免經他區分所有權人之同意, 得逕依法申請變更 如屬部分區分所有權人所共有且共用之共用部分, 其修繕 拆除 重大修繕或改良者, 因屬事實認定, 仍得由縣市政府逕依上開函釋規定查明, 妥為處理 三 鑒於為公寓大廈共用部分之修繕 拆除 重大修繕或改良等情事, 參考土地登記規則第八十一條第一款規定 : 同一建物所屬共用部分, 除法令另有規定外, 應依各區分所有權人使用情形, 分別合併, 另編建號, 單獨登記為各相關區分所有權人共有 但部分區分所有權人不需使用該共用部分者, 得予除外, 相關當事人而有不同之權利義務行使, 應按實務上就共用部分依其 產權登記 及 使用情形 之不同, 以符實際 有關公寓大廈管理條例第十一條第一項規定 : 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之, 建議條文增訂但書規定 : 但如屬部分區分所有權人所共有且共用之共用部分, 其修繕 拆除 重大修繕或改良, 於符合建築法暨建築技術規則等相關法令規定情形下, 經各相關區分所有權人合意者, 不在此限 乙節, 俟本條例修訂時, 併案依法制作業規定辦理 3-25

26 內政部函中華民國 85 年 8 月 7 日台 85 內營字第 號 主旨 : 關於公寓大廈約定專用部分經區分所有權人會議決議同意變更用途, 在不牴觸都市計畫法及建築法等法令規定時, 是否准予變更使用執照用途乙案, 復請查照 說明 : 一 來函所稱 約定專用部分 經查現行公寓大廈管理條例尚無此用語, 約定專用部分 之誤 二 按公寓大廈約定專用部分, 係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者, 其如經區分所有權人會議決議且不牴觸都市計畫法 區域計畫法及建築法等法令規定時, 前揭條例尚無不得依法申請變更使用之規定 至其申請變更使用時, 應依照建築法有關規定辦理 內政部函中華民國 85 年 8 月 8 日台 85 內營字第 號 主旨 : 關於區分所有權人會議之組成乙案 說明 : 按區分所有權人會議, 由全體區分所有權人組成, 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時, 得以書面委託他人代理出席 公寓大廈管理條例第廿五條第一項及第廿九條第四項已定有明定 內政部函中華民國 85 年 12 月 4 日台 85 內營字第 號 主旨 : 研商 公寓大廈管理條例執行疑義 會議紀錄 案由一 : 共同領有使用執照之連棟式建築物, 拆除部分建物重新申請建照, 是否涉及條例第八條外墻面變更應經區分所有權人會議之決議? 又如地下室未辦產權登記, 擬拆除部分地下室 ( 屬法定防空避難室等用途 ) 是否又涉條例第十一條所稱 共用部分之拆除? 決議 : 一 同幢建物如各棟土地已辦理分割, 且各自獨立互不影響, 相關法規 ( 如防空避難設備 停車空間 構造安全等 ) 檢附均符規定, 得依條例第三條第一款精神, 認定各棟建物分別為獨立之 公寓大廈, 其立面變更或拆除改建等, 免經他棟所有權人同意 二 舊有建築物已辦理分割之各棟地下室, 如有隔墻分割並符合建築基地法定空地分割辦法第三條之一之規定, 且分屬各棟使用者, 如經相關建築法規檢討均符規定 ( 如防空避難設備 停車空間 構造安全等 ), 其使用範圍之拆除自無須經他棟區分所有權人之同意 案由二 : 本條例頒布前已領得建照之建築物, 其上下樓層均為專有, 中間所夾樓板是否可視為專用? 依法申請變更構造 ( 如拆除樓板加設空內梯 ), 可否免依區分所有權人會議之決議為之? 3-26

27 決議 : 專有部分之樓地板為其上下方之區分所有權人所共用, 本案樓地板上下方之區分所有權人為同一人, 其變更如符合結構安全及室內裝修之相關規定, 自免經他區分所有權人之同意, 得逕依法申請變更 案由三 : 建築基地之法定空地是否可設置圍墻供部分住戶專用? 決議 : 依建築法第十一條之規定, 法定空地非屬公寓大廈管理條例第七條第一款所訂 公寓大廈本身所占地面, 於不違反同條強制不得約定專用之規定時, 得依建築法規定辦理 案由四 : 法定空地之採光井內, 設一戶外樓梯, 通達地下之專有部分, 該戶外樓梯無頂蓋, 故未辦妥產權登記, 然依事實認定應為該地下室之專用樓梯 ( 但無契約定其為專有 ), 該地下室專有部分之所有權人是否可單獨申請變更戶外樓梯之構造? 決議 : 本案戶外樓梯座落於法定空地, 非屬公寓大廈管理條例第七條第二款之不得約定專用部分 故應先透過約定專用程序, 始得由同條例第十條第一項所定之人辦理變更, 如有特殊情形, 應由地方主管機關個案認定之 案由五 : 建物設置法定騎樓, 則該第一層之正面外墻面是指騎樓之正立面而已, 或包含騎樓內側住戶之外墻面? 決議 : 建築技術規則建築設計施工編第一條第十九款明定, 外牆係指建築物外圍之牆壁, 本案申請變更之外牆面, 與依法設置之騎樓相連接, 應仍受公寓大廈管理條例第八條規定限制 但建築物一樓如為商業使用, 其第一層之騎樓內側住戶之外牆不在此限 案由六 : 建物申辦變更使用執照, 主管建築機關應否審查其住戶規約? 決議 : 一 公寓大廈管理條例公布施行前, 領得建造執照之建築物, 其變更使用仍應依都市計畫及建築法令辦理, 申請時尚無須檢附該公寓大廈規約內容之規定, 至住戶或區分所有權人如違反公寓大廈管理條例第十五條之規定, 應依前揭條例第三十九條辦理 二 公寓大廈管理條例公布施行後, 領得建造執照之建築物變更使用時, 應檢附專有部分 共用部分標示之詳細圖說及公寓大廈規約內容 案由七 : 本條例實行前領得建照, 申辦變更設計時, 應否檢具住戶規約章約及專有, 共用部分標示詳細圖說? 決議 : 一 公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照之建築物, 其變更設計仍應依都市計畫及建築法令辦理, 申請時尚無須檢附該公寓大廈規約內容之規定, 至住戶或區分所有權人如違反公寓大廈管理條例第十五條之規定, 應依前揭條例第三十九條辦理 二 公寓大廈管理條例公布施行後, 領得建造執照之建築物變更設計時, 應檢附專有部分 共用部分標示之詳細圖說及公寓大廈規約內容 財政部函中華民國 86 年 1 月 15 日台台財稅第 號 主旨 : 函復公寓大廈或社區管理委員會所收取之管理費用, 或依公寓大廈管理條例第十八條第一項第三款規定所設置之公共基金, 其孳息應否扣繳所得稅案 說明 : 一 公寓大廈管理委員會或社區管理委員會如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用, 並無任何營利收入, 其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息 3-27

28 , 准予免納所得稅並核發免扣繳證明 二 至於公寓大廈以起造人或管理負責人名義設立專戶衍生之存款利息, 其已扣繳之利息所得稅款, 於成立前開管理委員會後, 得專案向管轄稽徵機關申請經查明後予以退還 內政部函中華民國 86 年 1 月 30 日台 86 內營字第 號 主旨 : 研商 公寓大廈管理條例執行疑義 第三次會議紀錄 說明 : 案由一 : 有關依 公寓大廈管理條例 規定召開之區分所有權人會議得否由區分所有權人以外之第三人 ( 管理顧問公司人員 ) 擔任主席乙職疑義案 結論 : 本案除規約另有規定外, 應參照會議規範第十五條之規定, 應由出席之區分所有權人互推一人擔任主席 案由二 : 有關公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈, 未依本條例成立管理組織或未向主管機關報備等事項如何處理疑義案 結論 : 公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈組成管理委員會, 仍應依公寓大廈管理條例有關區分所有權人會議及管理組織之規定辦理, 為公寓大廈管理條例施行細則第十四條明文 公寓大廈管理組織如有尚未向主管機關報備者, 應由地方主管機關依公寓大廈管理組織申請報備處理原則, 推動輔導該管理組織完成報備程序 案由三 : 有關公寓大廈管理委員會組織尚未完成向縣市政府申請報備手續前, 是否可向住戶收取管理費, 以維繫大樓正常運作乙案 結論 : 按共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 另共用部分 約定共用部分之管理 維護費用, 區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例 內政部函中華民國 92 年 3 月 21 日台內訴字第 號 主旨 : 檢送本部訴願審議委員會九十二年三月十四日第九七六次會議, 關於傅群珠因違反公寓大廈管理條例訴願案件之會議紀錄 立法院八十三年十一月十四日議事錄及訴願決定書影本各乙份, 請依附帶決議研處 說明 : 依據前開主旨所敘本部訴願審議委員會第九七六次會議附帶決議事項辦理 附帶決議 : 有關下列事項, 請營建署重為檢討相關函釋及實務執行方式 : 一 按住戶如有違反公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第八條第一項或第九條第二項之情事時, 經管理負責人或管理委員會制止無效後, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關始得依第三十九條第一項第二款規定處以罰鍰, 其立法原意即為尊重住戶自治精神, 此有立法院八十三年十一月十四日議事錄可查 同理以解, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依第四十六條規定予以處理時, 如係適用第三十九條第一項第二項規定裁處 3-28

29 罰鍰, 自應踐行第八條第二項規定程序, 即應先經管理負責人或管理委員會制止無效後, 方得據以處罰 是貴署九十二年二月二十四日營署建管字第 九二二九 二六六二號函報請本部鑒核之九十二年一月二十三日召開研商為公寓大廈管理條例執行疑義乙案會議紀錄第一案決議及本部八十九年六月二十二日台八九內營字第八九八三七九二號函釋與立法原意顯有相悖, 請予檢討 二 本條例第八條第一項所列之行為, 均須經區分所有權人會議之決議, 住戶始得為之 復依第三十四條第七款規定, 區分所有權人會議決議事項之執行, 為管理委員會之職務 故住戶如有違反第八條第一項規定之情事, 管理委員會怠於制止時, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關得依第三十八條第五款規定施以處罰 三 又住戶違反本條例之行為, 如同時亦違反建築法 都市計畫法 區域計畫法等其他法律時, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關自亦得依其他法律予以處分 如須適用本條例予以處理時, 應切實遵守本條例所定之程序辦理 有關函為敷設於建築物之電氣 煤氣 給水 排水等設備, 住戶擅自變更上開管線, 適用 公寓大廈管理條例 規定疑義 內政部函中華民國 92 年 1 月 7 日台內營字第 號 主旨 : 有關函為敷設於建築物之電氣 煤氣 給水 排水等設備, 住戶擅自變更上開管線, 適用 公寓大廈管理條例 規定疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 依本部營建署案陳貴局九十一年十月四日北市工建字第 九一五四三 四六 號函辦理 二 按建築法第十條規定, 本法所稱建築物設備為敷設於建築物之電氣 煤氣 給水 排水 空氣調節 昇降 消防 防空避難及污物處理等設備 復按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第七條規定, 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 一 公寓大廈本身所占之地面 二 連通數個專有部分之走廊或樓梯, 及其通往室外之通路或門廳 ; 社區內各巷道 防火巷弄 三 公寓大廈基礎 主要樑柱 承重牆壁 樓地板及屋頂之構造 四 約定專用有違法令使用限制之規定者 五 其他有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 本案函詢敷設於建築物之電器 煤氣 給水 排水等管線設備, 係為供所有住戶共用使用, 雖有部分管線設備位於專有部分, 惟區分所有權人室內裝修時, 於其專有部分內變更修改上開管線乙節, 依前開規定, 敷設於建築物屬共用部分之電氣 煤氣 給水 排水等, 係屬有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分之建築物設備, 雖有部分管線設備位於專有部分, 依前揭條例第七條第五款規定不得為約定專用部分 另按本條例第九條第二項 第三項規定, 住戶對於共用部分之使用除另有約定者從其約定外, 應依其設置目的及通常使用方法為之 但所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 依本條例第三十九條第一項第二款規定, 如住戶違反第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制, 經制止而無效者, 由直轄市 3-29

30 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰 關於未經召集人召集所為之區分所有權人會議之決議, 是否為有效之決議 內政部函中華民國 89 年 6 月 30 日臺 89 內營字第 號 主旨 : 關於未經召集人召集所為之區分所有權人會議之決議, 是否為有效之決議乙案, 請查照 說明 : 一 依據本部營建署案陳貴府八十九年六月五日八九北府工使字第二 五九二七號函辦理 二 本案區分所有權人會議之召集人未依公寓大廈管理條例第二十五條規定推舉產生, 其所為之會議決議既經臺灣板橋地方法院板橋簡易庭八十八年度板簡字第一八六三號宣示判決筆錄所示 : 無召集權人所召集之會議, 所為決議當然無效, 係自始確定不生效力, 無待法院撤銷 最高法院二十八年上字第一九二一號著有判例, 可資參照, 準此, 其區分所有權人會議之決議, 自不生效力, 殆無疑羲 關於公寓大廈管理組織之管埋負責人 主任委員或管理委員如有異動時, 足否需再報原核備機關備查 內政部函 86 年 4 月 18 日內營字第 號函 按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項, 係指公寓大廈管理條例第廿六條第一項規定之起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約, 及該條例施行細則第十四條規定之互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議訂定規約者之事項而言 公寓大廈成立管理組織後管理負責人 主任委員或管理委員有異動時, 得否向受理機關申請報備乙節, 法無明文 為確實建立公寓大廈管理組織資料檔案, 原受理機關得斟酌行政人力逕依職權辦理 3-30

31 關於公寓大廈管理委員會改選, 是否適用公寓大廈管理條例第二十九條 第三十條規定 內政部函中華民國 89 年 6 月 7 日臺 89 內營字第 號 主旨 : 關於公寓大廈管理委員會改選, 是否適用公寓大廈管理條例第二十九條 第三十條規定乙案, 復請查照 說明 : 一 依據本部營建署案陳貴府八十九年五月二十三日八九高巿工務建字第一 六二四號函辦理 二 按管理委員會之組織及選任應於規約中定之, 另設有管理委員會者, 其主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法, 非經載明於規約者, 不生效力, 為公寓大廈管理條例第二十七條第二項及其施行細則第二條第二款所明定 本案有關公寓大廈管理委員會改選, 仍請就規約之約定內容認定之或循修訂規約方式為之 有關函為區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條規定召開時, 其區分所有權人及區分所有權之比例未達公寓大廈管理條例, 其決議是否得以會後於簽到簿或調查表補簽名同意之方式追認疑義 內政部函中華民國 92 年 3 月 4 日台內營字第 號 主旨 : 有關函為區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條規定召開時, 其區分所有權人及區分所有權之比例未達公寓大廈管理條例之規定, 其決議是否得以會後於簽到簿或調查表補簽名同意之方式追認疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復本部營建署案陳貴府九十一年十二月十二日府工建字第 九一 一四 七四四號函 二 關於公寓大廈管理委員會欲將管理委員會分為二個管理委員會乙節, 依本部營建署九十一年三月七日營署建管字第 九一 一二一七二號函說明略以 :, 所詢旨揭社區欲脫離原加入之三和新城公寓大廈管理委員會, 另行成立管理組織疑義乙節, 係涉規約之變更, 仍應由原管理組織踐行前開條例第三十一條規定程序後始得為之 已有明文 ( 如附件一 ) 另為使區分所有權人會議能順利召開及加強區分所有權人之參與, 按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第二十九條第四項之規定, 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時, 得以書面委託他人代理出席 且本條例並未限制每位出席人員受代理委託書之數額 ) 本部八十六年一月三十日台 ( 八六 ) 內營字第八六七二一六四號函示有案 )( 如附件二 ) 合先敘明 三 按本條例第三十一條第一項規定, 區分所有權人會議之決議, 關於下列各款事項 3-31

32 , 應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席, 以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 : 揆其條文意旨, 係規定公寓大廈特別重要事項之決議, 應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席, 出席人數未達, 不得開議 其開議, 應以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意, 以示慎重 本條例第三十一條規定屬強制性規定, 如區分所有權人會議召開時, 其出席及同意之區分所有權人及區分所有權比例未達規定, 不得於會後以補簽到方式或以調查表補簽名同意之方式追認 關於台中文化新城 D 棟公寓申請成立管理委員會 內政部函中華民國 89 年 9 月 19 日臺 89 內營字第 號 主旨 : 關於臺中文化新城 D 棟公寓申請成立管理委員會乙案, 復請查照 說明 : 一 復貴府八十九年七月二十六日八九府工管字第九四四 二號函 二 按管理委員會之組織及選任應於規約中定之, 管理委員 主任委員及管理負責人任期一年, 連選得連任, 為公寓大廈管理條例第二十七條第二項 第三項所明定, 是管理委員任期一年到期而未改選者, 視同當然解任, 管理委員會不復存在, 自無所謂解散 公寓大廈管理組織申請報備處理原則疑義 內政部函中華民國 91 年 6 月 10 日臺內營字第 號 主旨 : 貴局函為公寓大廈管理組織申請報備處理原則疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 依本部營建署案陳貴局九十一年四月十九日北市工建字第 九一五一六二七五 號函暨同年五月二十三日北市工建字第 九一五二九一二 號函辦理 二 按有關社區欲脫離原加入之公寓大廈管理委員會, 另行成立管理組織疑義乙節, 係涉規約之變更, 仍應由原管理組織踐行公寓大廈管理條例第三十一條規定程序後始得為之 ( 本部營建署九十一年三月七日營建管字第 九一 一二一七三號函釋有案 )( 如附件 ) 合先敘明 三 另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第二點第二款第二目規定, 同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈, 符合 (1) 各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用 ( 各自設立專戶及帳冊 )(2) 共用部分分別劃分管理維護範圍及管理維護費用分擔方式明確者, 得分別成立管理委員會或選任管理負責人, 並向當地主管機關申請報 3-32

33 備 惟上開規定所述分別成立或選任之管理委員或管理負責人, 應共同檢附前開原則第三點申請應備文件向地方政府機關申請備查 ( 本部營建署八十八年元月二十二日八十八營署建字第三四四七九號函釋有案 ) 有關前開之 應共同檢附前開原則第三點申請應備文件 乙節, 除各幢公寓大廈公共基金應分別獨立運用 ( 各自設立專戶及帳冊 ) 外, 尚應檢附經該同一宗基地區分所有權人會議決議以規約明定其劃分共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護之範圍及管理維護費用之分擔方式交件, 公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊前開規定應備文件, 得共同申請或依其個別申請報請直轄市 縣 ( 市 ) 政府備查 本件基河一期國宅麥帥花園新城申請各別成立管理委員乙案, 案涉事實認定, 應請本於職權依前開規定據以認定受理 有關函詢一宗基地申請新建建照工程, 所有權人均為同一人所有, 應如何成立管理委員會或可免成立乙案 內政部函中華民國 91 年 7 月 11 日台內營字第 號 主旨 : 有關函詢一宗基地申請建建照工程, 所有權人均為同一人所有, 應如何成立管理委員會或可免成立乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復本部營建署案陳貴府九十一年三月一日 ( 九一 ) 基府工管字第 一四二九 號函暨同年六月二十四日 ( 九一 ) 基府工管字第 三九七五一號函 二 有關區分所有權人未達三人, 起造人是否須依公寓大廈管理條例設置公共基金, 又該基金應以何方式移交於區分所有權人疑義乙節, 按起造人依公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第十八條第一項第一款規定, 提列公共基金, 至其區分所有權人未達三人, 無本條例規定召開區分所有權人會議之適用者, 其公共基金之移交, 應依民法合意為之, 前經本部九十年十月三日台九十內營字第九 八五六五四號函示有案 ( 諒達 ) 本案一宗基地申請新建建造工程, 所有權人均為同一人所有, 卷查來函說明係為二層二戶之建物, 於申請建造時, 設計圖樣即有標示專有及共有範圍, 其建築層棟戶數為乙棟二層二戶, 依第一層及第二層皆有其獨立出入口, 亦編訂有二個門牌地址, 屋頂共有, 經貴府認定, 如符合本條例第三條第一款公寓大廈之定義, 單一區分所有權人得推選自己為管理負責人, 依本條例第十八條規定, 由起造人移交公共基金 有關臨街透天式型態建築物, 並無建築物共用部分, 亦無成立管理委員會必要之建築物, 其設置公寓大廈公共基金乙案 3-33 內政部函中華民國 93 年 2 月 24 日內授營建管字第 號

34 主旨 : 有關臨街透天式型態建築物, 並無建築物共用部分, 亦無成立管理委員會必要之建築物, 其設置公寓大廈公共基金乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 依據本部營建署九十二年十二月二十三日營署建管字第 九二 七九 六四號函復台灣省建築開發商業同業公會九十二年十二月四日九二台省建開商字第 九六號函辦理 二 依建築技術規則建築設計施工編第一條第二一款規定, 集合住宅, 係具有共同基地及共同空間或設備, 並有三個住宅單位以上之建築物 按 公寓大廈 : 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用部分按其應有部分有所有權 公寓大廈應設置公共基金, 其來源如下 : 一 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項, 應按工程造價一定比例或金額提列 分別為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第三條第一款 第二款及第十八條第一項第一款所明文 又按本部九十二年五月十五日台內營字第 九二 八五八 六號函示 ( 如附件 ) 說明 公寓大廈之定義公寓大廈管理條例第三條第一款定有明文, 依該條款規定, 在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定, 惟其是否為公寓大廈尚需同時具有 得區分為數部分之建築物及其基地 之要件 至建築物之登記型態, 如為同一建號, 屬同一權利主體所有, 已非屬區分所有建物, 自無共同使用部分者, 即無區分數部分之情形, 應非屬公寓大廈, 自無公寓大廈管理條例之適用 三 有關臨街透天式型態建築物, 並無建築物共用部分, 亦無成立管理委員會必要之建築物, 設置公寓大廈公共基金乙節, 倘集合住宅如經地方主管建築機關依上揭規定認定係屬公寓大廈者, 應提列公共基金 至公共基金提列之金額, 依同條例施行細則第六條規定辦理 反之, 倘旨揭所列示臨街透天式型態建築物如經地方主管建築機關依上揭規定認定, 應非屬公寓大廈者, 即無條例第十八條第一項第一款 第二項規定之適用 內政部函中華民國 92 年 5 月 15 日台內營字第 號 主旨 : 有關本部營建署八十七年一月十三日 ( 八七 ) 營署建字第三二九六四號函釋公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款 第二項提供公共基金, 其 如確無區分為數部分之情形 應如何認定乙案, 請依說明二辦理 說明 : 一 依據臺中市政府工務局九十二年三月二十一日電傳九十二年三月十三日中工管字第 九二 三七一六號函辦理 二 旨揭函釋說明 : 按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線, 得區分為數部分之建築物及其基地, 為公寓大廈管理條例第三條第一款所明定 本案貴院內湖簡易辦公室暨職務宿舍據來函所稱, 其所有權屬國家所有, 如確無區分為數部分之情形, 則非屬公寓大廈, 即無前揭條例第十八條第一項第一款 第二項規定之適用 有關 如確無區分為數部分之情形, 應如何認定乙節, 依本部八十七年四月二十一日台 ( 八七 ) 內地字第八七七二一一號函說明, 關於 3-34

35 整棟建物皆為同一權利主體所有者, 於申辦建物所有權第一次登記時, 登記機關應依左列原則為之 : ( 一 ) 申請建物所有權第一次登記, 申請人申請以一般建物 ( 非區分所有建物 ) 之型態登記者, 既屬編為同一建號, 屬同一權利主體所有, 已非屬區分所有建物, 自無共同使用部分, 故該建物之法定停車空間及防空避難室, 得以主建物登記, 而依一般建物測量及登記之相關規定辦理 ( 二 ) 建物所有權第一次登記, 申請人為同一權利主體, 如申請以區分所有建物型態登記者, 應依區分所有建物辦理測量及登記之相關規定辦理 ( 如附件 ) 據此, 公寓大廈之定義公寓大廈管理條例第三條第一款定有明文, 依該條款規定, 在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定, 惟其是否為公寓大廈尚需同時具有 得區分為數部分之建築物及其基地 之要件 至建築物之登記型態, 如為同一建號, 屬同一權利主體所有, 已非屬區分所有建物, 自無共同使用部分者, 即無區分數部分之情形, 應非屬公寓大廈, 自無公寓大廈管理條例之適用 有關函詢公寓大廈管理條例第八條第一項疑義乙案 內政部函中華民國 93 年 3 月 18 日台內營字第 號 主旨 : 有關函詢公寓大廈管理條例第八條第一項疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復本部營建署案陳貴會九十三年二月十六日九三建學字第九三 三號函 二 按公寓大廈管理條例第八條第一項規定, 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 故公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 本應依相關法令規定辦理, 除該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約約定或區分所有權人會議決議之限制外, 自無需經區分所有權人會議之同意 檢送 93 年 3 月 15 日 研商有關公寓大廈管理條例執行疑義 會議紀錄乙份 內政部函中華民國 93 年 4 月 5 日台內營字第 號 主旨 : 檢送九十三年三月十五日 研商有關公寓大廈管理條例執行疑義 會議紀錄乙份, 請 3-35

36 查照 討論事項 : 案由一 : 有關公寓大廈集合住宅戶數變更申請案, 提請討論 決議 : 對區分所有權人專有部分戶數之變更, 除應依建築法第七十三條規定, 申請變更使用執照, 倘該公寓大廈規約另有規定, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 並應依該規約規定辦理 案由二 : 公寓大廈管理條例修正後, 該條例第十八條之執行疑義部分, 提請討論 決議 : 按公寓大廈管理條例第十八條第二項規定, 起造人於公寓大廈使用執照申請時, 應提出繳交各直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關公庫代收之證明 ; 於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人, 並完成依第五十七條規定點交共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備, 向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備後, 由管理委員會或管理負責人申請公庫撥付 有關公庫代收該公共基金之孳息部分, 於撥付管理委員會或管理負責人時, 其所產生之利息併同撥付 案由三 : 公寓大廈管理條例修正後, 該條例第五十七條之執行疑義部分, 提請討論 決議 : 一 有關公寓大廈管理條例第五十七條第一項中所指政府主管機關, 依本條例第二條所規定, 在直轄市為直轄市政府 ; 在縣 ( 市 ) 為縣 ( 市 ) 政府 二 有關前條項中所稱現場針對水電 機械設施 消防設施及各類管線進行檢測, 該項檢測之責任應係由起造人負責, 檢測方式, 由起造人及管理委員會或管理負責人, 雙方協議為之, 政府主管機關派員會同, 僅見證雙方已否移交, 起造人應製作移交紀錄一式三份, 移交完成後由起造人及管理委員會或管理負責人及政府主管機關各執乙份 三 管理委員會或管理負責人檢附上開移交紀錄併同規定文件向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關申請公寓大廈管理組織報備, 於報備完成後, 由管理員會或管理負責人依第十八條第二項規定, 向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關公庫申請撥付公共基金 四 對於不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之項目, 除雙方達成協議外, 如有爭議, 得由管理委員會或管理負責人報請政府主管機關處理, 經政府主管機關確認係起造人之責任時, 應命起造人負責修復改善, 並於一個月內, 起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續 五 查 法規明定公布日或發布日施行者, 自公布或發布之日起算至第三日起發生效力 為中央法規標準法第十三條所明定 按中華民國九十二年十二月三十一日華總一義字第 九二 二四三九一一號總統令修正公布之公寓大廈管理條例第六十三條 本條例自公布日施行 故有關條例第五十七條規定, 自九十三年一月二日生效 六 公寓大廈管理條例修正公布生效日起, 申請使用執照之公寓大廈建築物, 始有該條例第五十七條規定之適用 七 散會 3-36

37 有關函詢公寓大廈管理條例第二十九條執行疑義乙案 內政部函中華民國 93 年 4 月 13 日內授營建管字第 號 主旨 : 有關函詢公寓大廈管理條例第二十九條執行疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復本部營建署案陳貴府九十三年二月二十七日府工宅字第 九三 三 七九九號函 二 按 公寓大廈成立管理委員會者, 應由管理委員互推一人為主任委員, 主任委員對外代表管理委員會 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 管理委員 主任委員及管理負責人之任期, 依區分所有權人會議或規約之規定者, 從其規定 管理委員 主任委員及管理負責人之任期, 依區分所有權人會議或規約之規定, 任期一至二年, 連選得連任一次 但區分所有權人會議或規約未規定者, 任期一年, 連選得連任一次 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第二十九條第二項 第三項所明定 是現任管理委員 主任委員依該社區規約在條例修正施行前已連續擔任一屆以上, 而本屆任期尚未屆滿者, 雖條例已修正公布施行, 仍得依原規約規定, 擔任至任期屆滿止 任期屆滿後, 重新改選應依修訂後之條例規定辦理 即重新計算任期及連任次數 至條例修正前所訂規約如有牴觸修訂後之條例規定者, 應依規定修訂規約 有關函詢公寓大廈管理條例執行疑義乙案 內政部營建署函中華民國 93 年 5 月 25 日營署建管字第 號 主旨 : 有關函詢公寓大廈管理條例執行疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復奉交下貴府九十三年五月四日北府工使第 九三 三一二四九二號函 二 按公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定, 區分所有權之繼受人, 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件, 並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 有關欠繳公共基金之原區分所有權人, 如已將其專有部分之區分所有權過戶他人, 除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定, 訂定債務承擔契約, 願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外, 應依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理, 不得逕向新區分所有權人請求繳納之 為本部八十六年二月二十六日台 ( 八十六 ) 內營字第八六七二三 九號函所明釋 至公寓大廈經法拍, 該標的原區分所有權人滯欠管理費, 其房屋拍定人是否需繳納原區分所有權人滯欠之管理費乙節, 因涉及執行法院拍賣公告之記載, 應向執行法院洽詢 三 另依條例第二十四條 第三十五條規定中關於 請求閱覽或影印 之請求權可否適 3-37

38 用於欲參與拍賣投標之第三人乙節, 涉如何證明其為利害關係人? 請就執行上研提具體可行意見送署憑處 有關公寓大廈管理條例第二十八條規定疑義乙案 內政部函中華民國 93 年 6 月 2 日台內營字第 號 主旨 : 有關公寓大廈管理條例第二十八條規定疑義乙案, 詳如說明, 請查照 說明 : 一 依據本部營建署案陳臺中市建築管理學會九十三年四月十五日九三建學字第九三 八號函暨桃園縣政府九十三年四月三十日府工使字第 九三 九一三六九號函辦理 二 按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第二十八條第一項 第二項規定, 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時, 起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議, 成立管理委員會或推選管理負責人, 並向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備 前項起造人為數人時, 應互推一人為之 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時, 起造人應就同一議案重新召集會議一次 依前開規定起造人有義務再次召集, 係指區分所有權人會議因出席未達規定定額時應就同一議案重新召集而言 又按本條例第三十一條 第三十二條第一項規定, 區分所有權人會議之決議, 除規約另有規定外, 應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席, 以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者, 召集人得就同一議案重新召集會議 ; 是起造人依前開規定召集區分所有權人召開區分所有權人會議, 如出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能對立管理委員會, 起造人應就同一議案重新召集會議一次, 並得依本條例第三十二條之規定作成決議, 成立管理委員會, 並向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備 有關社區消防安全設備所使用各種材料與設備之規格證明或試驗合格等證明文件是否列入建設公司移交管理委員會之必要文件之疑義 內政部函中華民國 93 年 6 月 7 日內授營建管字第 號 主旨 : 有關社區消防安全設備所使用各種材料與設備之規格證明或試驗合格等證明文件是否列入建設公司移交管理委員會之必要文件之疑義乙案, 請查照 3-38

39 說明 : 一 依據本部營建署案陳本部消防署九十三年五月十四日消署預字第 九三 八六 七號函轉公園苑公寓大廈管理委員會九十三年五月四日 ( 九三 ) 公園苑寶字第 三號函辦理 二 按依公寓大廈管理條例第五十七條第一項規定, 起造人應將公寓大廈共用部分 約定共用部分與其附屬設施設備 ; 設施設備使用維護手冊及廠商資料 使用執照謄本 竣工圖說 水電 機械設施 消防及管線圖說,, 移交之 故消防安全設備所使用各種材料與設備之規格證明或試驗合格等證明文件並非前揭條文規定之移交內容, 惟其得以雙方合意為之 檢送九十三年六月二日召開研商公寓大廈管理條例第十八條管理委員會點交前發現法定空地 ( 共用部分 ) 被起造人搭建違章建築等違反建築有關規定情節, 管理委員會得否同意驗收會議紀錄乙份 內政部函中華民國 93 年 6 月 8 日內授營建管字第 號 主旨 : 檢送九十三年六月二日召開研商公寓大廈管理條例第十八條管理委員會點交前發現法定空地 ( 共同部分 ) 被起造人搭建違章建築等違反建築有關規定情節, 管理委員會得否同意驗收會議紀錄乙份, 請查照 討論事項 : 案由 : 有關公寓大廈管理條例第十八條管理委員會點交前發現法定空地 ( 共用部分 ) 被起造人搭建違章建築等違反建築等違反建築有關規定情節, 管理委員會得否同意驗收乙案 決議 : 一 按 有關前條項 ( 條例第五十七條第一項 ) 中所稱現場針對水電 機械設施 消防設施及各類管線進行檢測, 該項檢測之責任應係由起造人負責, 檢測方式, 由起造人及管理委員會或管理負責人, 雙方協議為之, 政府主管機關派員會同, 僅見證雙方已否移交, 起造人應製作移交紀錄一式三份, 移交完成後由起造人及管理委員會或管理負責人及政府主管機關各執乙份 為本部九十三年四月五日台內營字第 九三 八三 二二號函示規定 因此, 有關管理委員會或管理負責人依第五十七條規定與起造人完成共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備之點交, 係雙方協議為之 其點交內容經雙方同意後即可點交 二 倘點交時, 管理委員會發現法定空地已有違章建築時, 得報請主管建築機關依違章建築相關法令處理 三 散會 下午四時 3-39

40 有關函詢公寓大廈管理條例第二十四條規定疑義 內政部函中華民國 93 年 6 月 16 日台內營字第 號 主旨 : 有關函詢公寓大廈管理條例第二十四條規定疑義乙案, 復如說明, 請查照 說明 : 一 復本部營建署案陳貴會九十三年四月十五日九三建學字第九三 六號函 二 按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第二十四條第一項規定, 區分所有權之繼受人, 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件, 並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 倘區分所有權人之繼受人, 於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印本條例第三十五條所定文件時, 遭管理負責人或主任委員或管理委員拒絕或拖延時, 本條例尚無規定得免除繼受後應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 三 倘區分所有權人之繼受人, 於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印本條例第三十五條所定文件時, 自應依本條例第三十五條規定, 提出利害關係人證明文件, 以證明其為利害關係人 若遭管理負責人或主任委員或管理委員拒絕或拖延時, 自得依本條例第五十九條規定報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依本條例第四十八條第三款規定, 對違法管理負責人或主任委員或管理委員處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰, 並得令其限期提供, 屆期仍不履行者, 得連續處罰, 並得依行政執行法第二十九條規定, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關委託第三人或指定人員代履行之 檢送九十三年五月二十六日 研商有關公寓大廈管理條例第三十三條執行疑義 會議紀錄乙份 內政部函中華民國 93 年 6 月 16 日台內營字第 號 主旨 : 檢送九十三年五月二十六日 研商有關公寓大廈管理條例第三十三條執行疑義 會議紀錄乙份, 請查照 討論事項 : 案由一 : 住戶於公寓大廈申請設置廣告物, 如該公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議未依公寓大廈管理條例第八條規定向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備或已報備之規約或區分所有權人會議決議, 對於廣告物之設置沒有限制, 是否仍應取得該設置樓層區分所有權人同意 ( 本案案由原為 有關公寓大廈無管理委員會或管理委員會未完成報備者, 於公寓大廈外牆面 樓頂平臺, 設置廣告物, 是否不受公寓大廈管理條例第三十三條規定限制 ) 3-40

41 決議 : 按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第八條第一項規定, 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物, 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 另依本條例第三十三條第一項第二款規定, 區分所有權人會議之決議, 未經依下列各款事項辦理者, 不生效力 : 二 公寓大廈外牆面 樓頂平臺, 設置廣告物 無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為, 設置於屋頂者, 應經頂層區分所有權人同意 ; 設置其他樓層者, 應經該樓層區分所有權人同意 該層住戶, 並得參加區分所有權人會議陳述意見 前者是對該公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物, 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有限制規定或區分所有權人會議已有限制之決議, 經向直轄市縣市主管機關完成報備有案者, 住戶應受該規約或區分所有權人會議決議之限制而言 ; 而後者係針對區分所有權人會議決議於公寓大廈外牆面 樓頂平臺, 設置廣告物 無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為時, 除應符合本條例第三十一條及第三十二條有關區分所有權人會議決議成立之要件外, 其如議決於屋頂層設置者, 並應經頂層區分所有權人同意 ; 設置其他樓層者, 並應經該樓層區分所有權人同意, 其決議方生效力 二者規範之目的與對象並不相同 住戶於公寓大廈申請設置廣告物, 應依本條例第八條規定辦理, 如該公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議未向直轄市 縣市 ( 市 ) 主管機關報備或已報備之規約或區分所有權人會議決議, 對於廣告物之設置沒有限制時, 除應依廣告物管理辦法規定檢附設置處所之所有權或使用權證明文件外, 無需該設置樓層區分所有權人之同意 案由二 : 有關公寓大廈管理條例第三十三條執行疑義 決議 : 有關區分所有權人會議決議於屋頂或其他樓層設置廣告物或無線電基地台時, 應取得頂層或該樓層區分所有權人同意之範圍為何乙節, 因涉及設置項目與規模之不同, 而有不同之影響, 宜俟各地方主管機關有具體個案實際執行情況報部彙整後, 再另案研商 七 散會 上午十二時 檢送本府九十三年八月二十六日研商 公寓大廈公共基金撥付事宜 會議紀錄乙份 臺北縣政府函中華民國 93 年 8 月 30 日北府工使字第 號 主旨 : 檢送本府九十三年八月二十六日研商 公寓大廈公共基金撥付事宜 會議紀錄乙份, 請查照 會議結論 : 一 有關公寓大廈管理委員會或管理負責人申請本府公庫代為撥付起造人提列之公共基金事宜, 其成立之管理組織業依規定報備在案, 並與起造人完成共用部分 約定共 3-41

42 用部分及其附屬設施設備移交手續者, 由本府工務局使用課函請臺灣銀行板橋分行將公共基金連同孳息部分逕匯該公寓大廈管理委員會或管理負責人開設之帳戶, 並請臺灣銀行板橋分行將撥付之本金及孳息分別列示金額副知本府主計室, 以利帳務之控管作業 二 申請應附文件如下 : ( 一 ) 申請書 ( 二 ) 使用執照影本 ( 三 ) 公寓大廈管理組織報備證明文件 ( 四 ) 共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備移交紀錄 ( 五 ) 公庫代收證明 ( 六 ) 管理委員會或管理負責人開設帳戶存摺封面影本 3-42

43 臺北縣政府公庫代為撥付金寓大廈公共基金申請書 貴府核發 建字第 號建造執照 ( 使字第 號使用執 照 ) 公寓大廈, 業依規定完成共同部分 約定共用部分及其附屬設施設備移交 手續, 並完成管理組織報備成立, 茲檢附下列書件, 請將本建照起造人提存於 貴府保管專戶之公寓大廈公共基金撥付至本管理組織開設之金融機構帳戶 一 使字第 號使用執照影本 二 公寓大廈管理組織報備證明文件影本 三 共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備移交紀錄 四 公庫代收證明影本 五 金融機構帳戶存摺影本 ( 金融機構名稱 : ) ( 金融機構帳號 : ) ( 帳戶名稱 : ) 此致 台北縣政府 管理委員會名稱 : 用印 : ( 或管理負責人 ) 中華民國年月日 3-43

44 有關公寓大廈區分所有權人未達三人, 其公共基金移交及公共設施點交之執行疑義乙案 內政部函中華民國 93 年 8 月 31 日台內營字第 號 主旨 : 有關公寓大廈區分所有權人未達三人, 其公共基金移交及公共設施點交之執行疑義乙案, 請查照 說明 : 一 依據新竹市政府九十三年七月二十日府工使字第 九三 七九一六四號函暨彰化縣政府九十三年八月三日府建使字第 九三 一四 七五 B 號函辦理 二 按 建築物如經貴局 ( 府 ) 認定, 符合本條例第三條第一款公寓大廈之定義者, 起造人自應依本條例第十八條第一項第一款規定, 提列公共基金, 至其區分所有權人未達三人, 無本條例規定召開區分所有權人會議之適用者, 其公共基金之移交, 應依民法合意為之 為本部九十年十月三日台九十內營字第九 八五六五四號函所明釋, 惟公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 於九十二年十二月三十一日總統華總 ( 一 ) 義字第 九二 二四三九一一號令修正公布, 條例第十八條第二項規定, 依前項第一款規定技列之公共基金, 起造人於該公寓大廈使用執照申請時, 應提出繳交各直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關公庫代收之證明 ; 於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人, 並完成依第五十七條規定點交共同部分 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備, 由公庫代為撥付 其修正意旨, 係將公共基金原修正前規定繳交於金融業者設立專戶修正為繳交地方主管機關公庫代收, 俟公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人並完成依第五十七條規定點交, 由公庫代為撥付, 杜絕起造人不移交或動用公共基金此類似情事發生 來函所述, 有關公寓大廈區分所有權人未達三人, 其公共基金移交之執行疑義乙節, 應依前揭條例規定, 於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人, 並完成依第五十七條規定點交共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備, 由公庫代為撥付, 前揭本部九十年函釋自即日起停止適用 三 另按 如符合本條例第三條第一款公寓大廈之定義, 單一區分所有權人得推選自己為管理負責人, 依本條例第十八條規定, 由起造人移交公共基金 為本部九十一年七月十一日台內營字第 九一 八四九二八號函所明釋, 條例第五十七條第一項規定, 起造人應將公寓大廈共用部分 約定共用部分與其附屬設施設備... 於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關 公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電 機械設施 消防設施及各類管線進行檢測, 確認其功能正常無誤後, 移交之 來函所述, 有關區分所有權人未達三人, 且其推選之管理負責人與起造人為同一人時, 應否辦理點交乙節, 由於條例第五十七條第一項之立法目的, 係賦予起造人應將公寓大廈共用部分 約定共用部分與其附屬設施設備移交於管理委員會或管理負責人之義務, 且該條文並無例外之規定, 自不因管理負責人與起造人為同一人, 而排除該條文之適用 至於有關共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備如何辦理點交乙節, 請依本部九十三年四月五日台內營字第 九三 八三 二二號函釋 ( 諒達 ) 規定辦理 3-44

45 臺北縣公寓大廈管理維護使用空間設置辦法 臺北縣政府令中華民國 93 年 9 月 13 日北府法規字第 號令發布 第一條本辦法依公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第五十六條第五項規定訂定之 第二條本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前, 領得使用執照之公寓大廈, 設有管理委員會或管理負責人者, 得依本辦法之規定設置一定規模 高度之管理維護使用空間 前項管理維護使用空間應不計入建築面積及總樓地板面積 第三條本辦法之管理維護使用空間, 其範圍如下 : 一 管理服務人員執勤室及其必要設施 二 管理委員會辦公室 會議室 第四條管理維護使用空間之設置不得影響公共安全 交通 衛生及市容觀瞻, 樓地板面積之和不得超過四十五平方公尺, 並以下列位置為限 : 一 非屬私設通路 ( 道 ) 防火間隔及室外停車空間之法定空地 二 具頂蓋之廣場式開放空間 三 地下層除防空避難室以外之公共空間 管理維護使用空間設置於前項第一款者, 樓地板面積不得逾該法定空地面積之八分之一 ; 未達八平方公尺者, 得建築八平方公尺 其高度以一層樓高為限, 簷高不得超過三點五公尺 第五條管理維護使用空間應以不燃材料構造 ; 室內裝修應使用中央主管建築機關認定符合耐燃二級以上之材料 第六條公寓大廈依本辦法規定設置管理維護使用空間者, 於竣工後, 應由管理委員會或管理負責人備具下列文件, 報請臺北縣政府 ( 以下簡稱本府 ) 備查 : 一 申請書 二 使用執照影本 三 區分所有權人會議決議文件 四 配置圖 : 載明基地現況 申請位置 騎樓 防火間隔 法定空地及開放空間, 其比例不得小於六百分之一 五 平面圖 : 載明各部分用途及尺寸, 其比例不得小於二百分之一 六 立面圖 : 各向立面圖應以座向標示之, 其比例不得小於二百分之一 七 合於第五條規定之材料證明文件 八 施工完成後之竣工照片 申請人就管理維護使用空間之結構安全及管理維護, 應自負其責 第七條管理維護使用空間經本府備查後, 准予接水 接電及使用 但其設置不符本辦法規定者, 依建築法或違章建築處理辦法之規定處理 第八條本辦法自發布日施行 3-45

46 公寓大廈 ( 社區 ) 設置管理維護使用空間報備申請書 申請日期年月日文號 申請事項 項目 申請人資料 區分所有權人會議決議情形 檢附文件 批示 1. 本公寓大廈 ( 社區 ) 依區分所有權人會議決議設置管理維護使用空間, 並已施工完成, 謹檢附相關文件, 請准予報備 2. 本申請案僅係主管機關依申請人檢附書面文件審核准予備查, 申請人如有偽造文書 侵害他人權利等情事, 由申請人依法負其責任 申報資料文件內容記載欄 備註 本欄由申請人公寓大廈名稱區分所有權人總數人填寫 主任委員或管理負責人 址址 身分證字號簽章 電話傳真 出席暨同意人數及所有權比例符合公寓大廈管理條例第三十一條規定 : 本欄由申請人出席人數為 ( 人 ): 出席人數比例為 ( 分之 ) 依實際開會情同意人數為 ( 人 ): 同意人數比例為 ( 分之 ) 形勾選其一並決議成立 填寫資料 出席人數及所有權人數符合公寓大廈管理條例第三十二條規定 : 出席人數為 ( 人 ): 出席人數比例為 ( 分之 ) 同意人數為 ( 人 ): 同意人數比例為 ( 分之 ) 本次會議主席業已依上開條例第三十四條規定於會後十五日內將會議記錄送達各區分所有權人, 而區分所有權人於紀錄送達後七日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數, 該決議成立 一 使用執照影本 已附 未附本欄由受理機關查核二 區分所有權人會議決議文件 已附 未附三 配置圖 已附 未附四 平面圖 已附 未附五 立面圖 已附 未附六 材料證明文件 已附 未附七 竣工照片 已附 未附核 資料不全予以駁回稿 承辦人 受理結果 符合規定准予備查 3-46

47 為公寓大廈依公寓大廈管理條例第三十二條規定召開區分所有權人會議成立管理組織者, 於申請報備時究應檢附哪些文件? 受理機關如何審核? 臺北縣政府函中華民國 93 年 9 月 24 日北府工使字第 號 主旨 : 為公寓大廈依公寓大廈管理條例第三十二條規定召開區分所有權人會議成立管理組織者, 於申請報備時究應檢附哪些文件? 受理機關如何審核? 乙案, 請查照 說明 : 一 公寓大廈管理條例 第三十二條規定 : 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者, 召集人得就同一議案重新召集會議 ; 其開議除規約另有規定出席人數外, 應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席, 以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後, 各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見 書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時, 該決議視為成立 第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之 二 按 主管機關僅依公寓大廈管理組織申請報備處理原則規定審核申請人所送書面文件是否符合規定, 准駁其申請備查, 而申請人如有偽造文書 侵害他人權利等情事, 由申請人依法負其責任 內政部八十六年十一月二十四日台 ( 八六 ) 內營字第八六 八四九九號函 ( 附件三 ) 已釋示在案 另有關公寓大廈依上開條例第三十二條規定召開區分所有權人會議成立管理組織, 於申請報備時究應檢附哪些文件? 受理機關如何審核? 乙節, 內政部前以九十三年七月二十九日營署建管字第 九三二九一二三二一號函 ( 附件二 ) 釋示略以 : 有關公寓大廈依條例第三十一條 第三十二條規定成立管理組織, 向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關申請報備時, 除依報備處理原則第三點規定應提出之文件外, 尚需加附哪些文件據以審核乙節, 請貴府本於職權, 參照上開法令意旨, 自行行政裁量認定之 三 為審核公寓大廈是否確依法令規定辦理, 本府業依上開條例及 公寓大廈管組織申請報備處理原則 規定意旨, 增訂 公寓大廈管理委員會 ( 管理負責人 ) 申請書檢查表附表 及 公寓大廈 ( 社區 ) 區分所有權人會議紀錄送達暨反對意見統計表, 爾後若有公寓大廈依第三十二條規定召開區分所有權人會議成立管理組織者, 於申請報備時, 除應檢附上開 處理原則 第三點規定之文件外, 申請人應自行填寫上開附表並加附相關文件, 俾利受理機關就所送書面文件審核是否符合規定, 予以准駁 3-47

48 公寓大廈 ( 社區 ) 區分所有權人會議紀錄送達暨反對意見統計表資料時間 : 年日日申請人簽章 : 序號姓 名 區分所有權會議紀錄會議紀錄送達後, 各區分所有權備比例是否送達人於七日內以書面表示反對情形 註 1 陳 1/100 是反對範例 共頁第頁 附註 : 一 序號及姓名應與區分所有權人名冊資料相同 二 有關 送達 事宜, 請參照民事訴訟法第一百二十三條至一五三條之一有關送達規定辦理 三 申請人如有偽造文書 侵害他人權利等情事, 由申請人依法負其責任 3-48

49 附件一之二 ( 編號 :P12) 公寓大廈管理委員會 ( 管理負責人 ) 申請書檢查表附表 項申請資料文件內容記載目 檢 查 欄 四第一次區分所有權人會議紀錄 ( 出席人數未達法定定額或未獲致決議之紀加附錄 已附 未附 文第二次區分所有權人會議紀錄送達反對意見統計表 件 已附 未附 第一次區分所有權人會議之出席人數或所有權比例未達公寓大廈管理條例 比例 比例第三十一條規定或未獲致決議 符合不符五出席人數 ( 人 ): 出席人數比例為 ( 分之 ) 會第二次區分所有權人會議之出席人數 ( 及其所有權人比例 ) 同意人數 議 ( 及其 所有權人比例 ) 符合公寓大廈管理條例第三十二條規定 決出席人數 ( 人 ): 出席人數比例為 ( 分之 ) 議同意人數 ( 人 ): 同意人數比例為 ( 分之 ) 比例 比例 情會議主席是否於會後十五日內將會議紀錄送達各區分所有權人並公告之 形 ( 是 否 ) 各區分所有權人於會議紀錄送達後七日內以書面表示反對意見人數 ( 符合 不符 人 ); 反對人數比例為 ( 分之 ) 附註 : 一 依公寓大廈管理條例第三十二條規定重新召集會議而成立管理組織者, 請加附本 附表 二 有 記號之各欄位申請人請勿填寫 檢查承辦人 : ( 簽章 ) 3-49

50 有關公寓大廈管理條例第八條執行疑義乙案 內政部營建署函中華民國 93 年 8 月 27 日營署建管字第 號 主旨 : 有關公寓大廈管理條例第八條執行疑義乙案, 復請查照 說明 : 一 復奉交下貴府九十三年七月二十六日北府工使字第 九三 四五九四二六號函 二 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權會議決議之限制 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第八條第一項 及第四十九條第一項第二款所明文 故公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物, 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 如該公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議未依條例第八條第一項規定向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備 ; 或規約或區分所有權人會議決議, 對於該公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為沒有限制時, 自無條例第四十九條第一項第二款規定之適用 三 有關公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 如涉違反建築法 都市計畫法 區域計畫法等其他法律時, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關亦得依其他法律規定予以處分 有關公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定之疑義乙案 內政部營建署函中華民國 93 年 11 月 26 日營署建管字第 號 主旨 : 有關公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定之疑義乙案, 復請查照 說明 : 一 復奉交下貴府九十三年十一月二日北府工使字第 九三 七三四五 二號函 二 按 數人共有一專有部分者, 該表決權應推由一人行使 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 管理委員 主任委員及管理負責人之任期, 依區分所有權人會議或規約之規定, 任期一至二年, 連選得連任一次 但區分所有權人會議或規約未規定者, 任期一年, 連選得連任一次 3-50

51 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者, 除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外, 得被選任 推選為管理委員 主任委員或管理負責人 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第二十七條第一項 第二十九條第二項 第三項 及第五項所明定, 來函所述, 有關該條文 連選得連任一次 之規定, 得否於連續擔任兩屆後, 經跨屆後仍可再被推選擔任乙節, 條例並無明文限制 至同一地址有二人以上區分所有權人所共同持分或住戶, 可否以同一地址不同人之名義輪流出席會議或輪流擔任管理委員乙節, 請依條例第二十七條第一項 第二十九條第二項 及第五項規定辦理 有關召開區分所有權人會議, 因出席人數不足而流會, 召集人就同一議案重新召集會議, 其出席會議之區分所有權人比例疑義乙案 內政部函中華民國 94 年 1 月 24 日內授營建管字第 號 主旨 : 有關召開區分所有權人會議, 因出席人數不足而流會, 召集人就同一議案重新召集會議, 其出席會議之區分所有權人比例疑義乙案, 復請查照 說明 : 一 復本部營建署案陳貴府九十三年十二月二十二日府工使字第 九三 二四九三八四號函 二 按 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者, 召集人得就同一議案重新召集會議 ; 其開議除規約另有規定出席人數外 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第三十二條第一項前段所明文規定, 本條文係針對區分所有權人會議依條例第三十一條規定, 未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者, 所為之特別規定 另按條例第三十一條規定, 區分所有權人會議之決議, 區分為規約規定 及條例規定二種, 故未達規約規定之出席人數時, 除規約另有規定外, 自得依條例三十二條規定程序辦理 關於區分所有權人會議之決議, 於公寓大廈管理條例修正後, 其修正前所定之規約如何適用疑義乙案 3-51 內政部函中華民國 94 年 6 月 28 日台內營字第 號 主旨 : 關於區分所有權人會議之決議, 於公寓大廈管理條例修正後, 其修正前所定之規約如何適用疑義乙案, 請查照 說明 : 一 依彩蝶別墅社區公寓大廈管理委員會九十四年四月十九日函 ( 如附件 ) 辦理

52 二 按 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者, 召集人得就同一議案重新召集會議 ; 其開議除規約另有規定出席人數外 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第三十二條第一項前段所明文規定, 本條文係針對區分所有權人會議依條例第三十一條規定, 未獲致決議 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者, 所為之特別規 另按條例第三十一條規定, 區分所有權人會議之決議, 區分為規約規定 及條例規定二, 故未達規規定之出席人數時, 除規約另有規定外, 自得依條例第三十二條規定程序辦理 為本部九十四年一月二十四日內授營建管字第 九四 八一三八 號函釋, 故有關區分所有權人會議決議, 於條例修正後, 其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容, 應如何適用乙節, 按規約內容引用條例修正前之條文, 即以當時條文之內容作為規約之內容, 該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前, 仍具一定效力, 惟為免規約引用條文與條例現行條文不合致, 仍應由區分所有權人探求該規約原約定意旨, 如有配合條例現行條文修正規約相關文字之必要, 並請儘速依程序修正 三 另區分所大權人因故無法出席區分所有權人會議時, 依條例第 27 條第 3 項規定, 得以書面委託他人代理出席, 此 書面委託 為一要式法律行為, 不具備該要件時, 即不生法律行為之效力, 且其委託不因受託人為其配偶, 而有所區別, 與民法第一 三條第一項規定無涉 有關公寓大廈管理委員之選舉是否僅得於區分所有權人會議中舉行乙案 內政部函中華民國 94 年 8 月 3 日台內營字第 號 主旨 : 有關公寓大廈管理委員之選舉是否僅得於區分所有權人會議中舉行乙案 說明 : 按 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 區分所有權人會議, 應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容, 通知各區分所有權人 但有急迫情事須召開臨時會者, 得以公告為之 ; 公告期間不得少於二日 管理委員之選任事項, 應在前項開會通知中載明並公告之, 不得以臨時動議提出 分別為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第 29 條第 2 項及第 30 條所規定, 故管理委員之選任事項, 如規約有規定者, 從其規定 ; 未定於規約者, 依區分所有權人會議之決議 惟若於區分所有權人會議選任管理委員者, 依條例第 30 條第 2 項規定, 應於開會通知中載明並公告之, 且不得以臨時動議提出 關於公寓大廈成立管理組織後, 因規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續乙案 內政部函中華民國 94 年 8 月 15 日 3-52

53 內授營建管字第 號函 內文 : 一 按 管理組織報備後, 重新互推之主任委員或推選管理負責人者, 應填具申請變更報備書及申請變更報備檢查表,... 為公寓大廈管理組織申請報備處理原則第 6 點所明文規定, 又按 有關公寓大廈管理組織申請報備時, 規約 非屬應備文件 至於該原則附件一之一申請報備檢查表內 ( 二 ) 檢附文件, 將 最新規約內容 列入, 係考量管理委員會或管理負責人於申請報備時, 如將已完成訂定之規約併案檢附, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關自當受理, 俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理 為本部營建署 94 年 2 月 22 日營署建管字第 號函釋規定, 合先敘明 ( 附件 2) 二 又按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明文規定, 有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續乙節, 本條例及報備處理原則並無明文, 惟規約如係依上開條文所為之限制規定時, 則須向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者始得適用, 其修改時亦同 三 同時考量各直轄市 縣 ( 市 ) 政府執行違反條例第 8 條 第 9 條 第 15 條 第 16 條等規定之處置時, 亦有涉及規約之規定, 為確實建立公寓大廈管理組織申請報備相關資料, 俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理, 管理委員會或管理負責人依程序完成規約訂定或修改後, 如依前揭條文及函釋辦理報備申請, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關自當受理 有關公寓大廈改選管理委員會, 申請變更報備疑義乙案 內政部函中華民國 94 年 8 月 31 日台內營字第 號函 一 按中華民國 92 年 12 月 31 日華總 ( 一 ) 義字第 號總統令修正公布之公寓大廈管理條例第 25 條第 3 項規定 區分所有權人會議除第 28 條規定外, 由具區分所有權人身分之管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員為召集人 ; 管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起, 視同解任 無管理負責人或管理委員會, 或無區分所有權人擔任管理負責人 主任委員或管理委員時, 由區分所有權人互推一人為召集人 ;..., 有關區分所有權人自應依前揭條文及同條例施行細則第 8 條規定, 除由具區分所有權人身分之管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員為召集人外, 推舉產生召集人, 再由召集人依條例規定, 召開區分所有權人會議, 始生效力 ;... 為本部 93 年 6 月 10 日台內營字第 號及 93 年 2 月 2 日台內營字第 號函示在案, 有關公寓大廈區分所有權人會議召集人之資格疑義乙節, 請依上開函示說明辦理 至於公寓大廈無管理負責人或管理委員會, 或無區分所有權人擔任管理負責人 主任委員或管理委員時, 依公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 25 條第 3 項規定由區分所有權人互推一人為召集人, 即需完成公寓大廈管理條例施行細則第 8 條除規約另有規定者外, 應有區分所有權人二人以上之書面推選, 經公告 10 日後生效... 等, 規定互推之程序, 故上開規定並無競合之處 又區分所有權人會議之召集人未依前揭條文規定產生, 其所為之會議決議, 自不生效力 3-53