CONTENTS 目 錄 1 希望大家過得更好 2 壹 公寓大廈管理實務 Q&A 3 一 漏水 5 二 停車位 7 三 管理費 11 四 管理組織 20 五 管理維護及保全公司 23 六 區分所有權人會議 25 七 外牆 26 八 其他 壹 公寓大廈 管理實務 Q&A 35 貳 常見公寓大廈糾紛舉例

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1 希望大家過得更好 隨著城市的發展, 高雄市集合住宅已成為多數市民的居住 空間, 因此, 提升公寓大廈管理和生活環境品質, 乃是每個住戶及管理組織關注的重要課題 為落實住戶自治管理及維護公共安全, 本市於 93 年首創全國公寓大廈認證制度, 鼓勵住戶成立管理組織, 對於其建築物及消防設備安全達一定標準的大樓, 協助提供專屬的運用資源, 同時透過溝通 輔導 立法及座談會等方式, 提供管理組織及住戶更多的資訊和相關法令, 讓大樓管理更臻健全, 生活環境品質更為提升, 因此 98 年全國首次舉辦公寓大廈管理組織報備及相關業務考核, 本市榮獲全國第一 同時工務局於每週四上午 10 點至 12 點在市府合署辦公大樓 1 樓建築管理處, 提供公寓大廈管理法律諮詢服務, 讓管理組織及住戶尋求公寓大廈管理相關法令釋疑, 避免興訟事宜 工務局彙編 公寓大廈管理實務問與答 廣受大樓管理組織及住戶好評, 今年更彙集民眾經常垂詢案例及管理組織普遍性面對的問題予以增修, 希望公寓大廈管理工作更加清楚輕鬆, 社區大樓服務更為提升, 及提供公寓大廈實務經驗, 帶動大高雄地區擁有優質宜居的幸福城市 公寓大廈管理實務彙編 1 P

2 CONTENTS 目 錄 1 希望大家過得更好 2 壹 公寓大廈管理實務 Q&A 3 一 漏水 5 二 停車位 7 三 管理費 11 四 管理組織 20 五 管理維護及保全公司 23 六 區分所有權人會議 25 七 外牆 26 八 其他 壹 公寓大廈 管理實務 Q&A 35 貳 常見公寓大廈糾紛舉例釋疑 42 參 公寓大廈管理條例 56 肆 公寓大廈管理條例施行細則 59 伍 幸福榮耀 60 水岸好風光 62 綠地好貼近 64 運動最健康 66 踩風最有勁 一 漏水 68 漫步好自在 70 安全全方位 leaking problem 72 城市再升級 Q1 關於浴室天花板漏水 應由何人負擔 A 若可確定漏水是樓上住戶所造成 則應由該住戶負擔修繕費用 若無法確定是由何戶所造成 則實 務上多以各負擔一半的修繕費為認定 就本案例而言 因為是發生在浴室 故漏水應以樓上住戶所 造成的可能性較大 但為免訟累 建議可以各負擔一半為雙方協商的底線 若仍無法達成共識 則 僅能由法院裁決 Q2 樓上有使用露台之住戶加蓋違建導致漏水 應如何處理 A 露台雖約定由樓上住戶專用 但性質上仍屬公共設施 若因其加蓋違建導致樓下損壞 當應負賠償責任 建議可先至調解委員會聲請調解 以解決爭端 P2 公寓大廈管理實務彙編 3 P

3 漏水A 若對方有請他人進入之意即不會構成, 又若是侵入住宅乃屬輕罪, 大多為易科罰金 一Q3 頂樓有漏水而需修繕, 費用應如何分擔? A 依公寓大廈管理條例第 10 條之規定, 應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 Q4 頂樓遮雨蓬造成他人損害由何人負責? 頂樓有漏水而需修繕, 費用應如何分擔? A 應由加蓋遮雨蓬之住戶對他人負損害賠償責任 另依公寓大廈管理條例第 10 條之規定, 應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 Q5 樓上漏水遲遲未修, 應如何處理? A 若經管委會協調不成, 則可寄發存證信函請對方盡快進行修繕, 並告知之若不修繕, 將來恐需負賠償責任 Q6 因為有漏水而需維修, 但樓上住戶不配合修繕, 導致無法進行漏水維修工作, 應如何? A 依公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 2 款之規定, 該住戶有配合修繕之義務, 建議可先發函請對方配合修繕, 否則可向區公所申請調解 Q7 樓上漏水, 應如何處理? 是否需先申請鑑定? A 建議先找管委會協調, 會去區公所調解, 若仍不成, 則再提起訴訟, 請求樓上住戶負擔一半的修繕費用 又建議於訴訟中再申請鑑定, 因為於訴訟中透過法院所申請之鑑定, 方具有證據能力, 且鑑定費用也為訴訟費用之一部, 若對方敗訴, 也可請求對方負擔該鑑定費用 Q8 樓上漏水一直都不處理, 申請調解也不去, 已經提起訴訟應如何? A 在開庭前仍可與對方協商, 並以存證信函告知若不馬上處理, 除應負擔的修繕費用外, 則因漏水導致損害過大的部分, 也應負損害賠償責任 Q9 因樓上漏水而進入樓下房屋內勘查, 對方欲提起刑事告訴, 是否會坐牢? Q12 大樓為地上 25 層建築物, 位於四樓之裸空露台為共有部分由四樓區分所有權人專屬使用, 而大樓避震伸縮縫位於四樓露台處遇下雨, 水會由露台與避震伸縮縫接縫處滲入樓下, 其維護修繕之責應由該露台專屬使用人為之或由大樓管理委員會負責 A 依照公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項之規定, 約定專用部分之修繕 管理與維護等費用, 由該約定專用部分之使用人負擔費用 因此, 本件露台既已約定由四樓住戶專用, 則應由該住戶負擔修繕費用 Q13 頂樓漏水, 經建築師公會鑑定, 鑑定結果是施工廠商無法達到防水效果而造成天花板損壞, 請問因施工不當所造成室內損失可否向管委會求償? A 該施工不當所造成的損害, 應依民法侵權行為之規定向施工廠商求償, 而非管委會 二 停車位 parking space Q10樓上 3 樓因陽台加蓋 拆掉 問題, 已造成 2 樓房子天花板長期漏水, 冷氣機也因 3 樓漏水而壞掉, 已跟該住戶溝通近一年兩個月, 對方逃避此問題不願出來解決, 甚至派大樓管委 4 人前往談判, 對方也找理由逃避此問題, 現在想請問該如何有辦法解決此事? A 因為漏水的原因, 是 3 樓住戶所造成, 建議與其協商, 若協商不成, 僅得向法院訴請對方賠償 Q11 大樓住戶漏水問題, 樓上屋主拖延不處理 A 首先, 依公寓大廈管理條例第 12 條的規定, 關於樓地板的漏水原則上是由樓上與樓下的住戶各自負擔一半的修繕費用 ( 除非該漏水是可歸責某戶所造成的, 則由該戶負擔 ) 以你的情況而言, 對方仍有善意的願意負責, 只是基於雙方的時間問題以致遲遲無法處理, 所以不妨與對方商量由你這處理漏水的修繕 ( 如需進去對方屋內也先約好時間 ), 屆時費用再各自負擔一半 若真的因為此漏水至法院訴訟, 請對方負擔一半的修繕費用是有理由的, 若對方遲不處理導致你的損害擴大, 則並可一併請求損害賠償 本大廈約 200 多位住戶, 機械車位有 26 個, 但均未收取機械車位的維護費用, 今要收取, 應如何較妥適? P 4 公寓大廈管理實務彙編 5 P Q1 A 因為當初的規約與附件已有規定每月收取 300 元的維護費用, 故可以此為收取之法律基礎, 或者由 26 位機械車位的所有權人協議如何收取或應收取金額之多寡 又因為管委會依公寓大廈管理條例第 36 條規定對於公寓大廈的維護管理本有其義務所在, 故對於該等維護費用之收取或機械車位之維護也為其職責所在, 不可推諉由住戶自行負責, 否則依同法第 48 條之規定, 主管機關可處以罰鍰 Q2 住戶欲將一樓的法定停車位改為營業用以賣冰, 是否可行? A 該法定停車位, 性質上仍屬共有部分, 僅是約定給住戶作為停車位專用, 縱使經過區分所有權人會議同意, 但仍不符合使用目的, 就此仍有違法之虞

4 停車建物上, 另需在大樓規約內載明該停車位應如何約定專用, 以避免將來爭議 二 Q3 騎樓可否當作停車位? A 其並不適宜約定專用, 故不可自行劃設停車位 Q4 詢問規約之效力, 若規約有規定汽車位不能停放機車, 是否有效? 位A 只要不違反法律的強制或禁止規定, 住戶間的權利義務規範均依規約為準, 因此規約有規定汽車位不能停放機車當屬有效 Q5 可否在自己的車位放置雜物? A 若區分所有權人會議有決議或規約有規定不可在自己的車位放置雜物, 則應依該規定或決議 Q6 Q7 Q8 有住戶單獨買賣法定停車位而生糾紛, 應如何? A 法定停車位應隨應有部分一併買賣, 而不得單獨買賣, 故管委會可協商雙方間之爭議, 並建議雙方以合意退款之方式處理 Q9 大樓有三個汽車停車位, 欲劃為機車位, 但建商尚未將其登記在主建物之上, 為保障權益應如何處理? A 可掛在其他有獨立建號之建物 ( 如管理室或警衛室 ), 否則可登記在全體區分所有權人之 因不知機械停車位高度不足, 致買新車 ( 休旅車 ) 後導致車輛頂到公共管線而損壞, 應如何處理? 另大樓有投保公共意外險, 若保險公司不理賠應如何? A 建議與管委會協商將管線移位 ( 費用亦需協商 ), 或者與其他住戶協商互換車位 若保險公司不理賠, 經向該公司反應無效後, 可向保險事業發展中心申訴 大樓地下樓停車場劃有機 腳踏車停車位, 使用住戶每月要繳清潔費 100 元, 一直到現在還有好幾個空機車位, 卻有住戶要省 100 元將腳踏車停放在汽車位旁的公共空間, 大樓規約規定不得在公共空間停放機 腳踏車, 屢向管委會反映請其處理, 管委會置之不理, 還說為了社區和協不要計較, 請問我是否能以竊占對該住戶向法院提出告訴? 又要以什麼罪狀也對管委會向法院提出告訴 A 因為關於你所述的情況規約已有載明, 故管委會應有違反公寓大廈管理條例第 36 條第 5 款與第 6 款之規定, 依公寓大廈管理條例第 48 條第 4 款之規定, 可報請主管機關予以處罰 或者該住戶也有可能違反公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項, 未依規約使用共用部分, 而有違反第 49 條第 2 款之規定, 可報請主管機關予以處罰 除此外, 恐難對該住戶提出竊佔之告訴或對管委會提出訴訟 三 管理費 The Community fee Q1 對於欠繳管理費之住戶已取得勝訴判決, 後續應如何執行? A 若對方未上訴且已取得判決確定證明書, 則直接聲請強制執行即可, 但為經濟, 建議不妨先告知或發函給該等欠繳之住戶, 請其繳費, 否則將來執行費用仍須尤其負擔 Q2 有住戶欠繳好幾期管理費, 經催繳仍不付款? A 可依公寓大廈管理條例第 21 條請求付款, 建議方式可向法院聲請發支付命令方式, 較為經濟迅速 Q3 因為大樓經費充足, 可否經管委會決議停繳一個月管理費? A 依大樓規約所示, 停繳管理費應經區分所有權人會議為宜 Q4 請問新舊區分所有權人收取管理費事宜? A 若舊區分所有權人有管理費未繳, 僅能向該舊區分所有權人追討而不能向新區分所有權人請求, 在產權登記移轉給新區分所有權人後, 則由其負擔管理費 Q5 有住戶欠繳管理費, 其房屋被拍賣後新的屋主也不繳? A 針對新屋主, 僅能就其產權取得以後, 計算管理費並加以收取, 產權取得以法院發給權利移轉證明之日為準 Q6 住戶欠繳管理費, 即將其電梯磁卡消磁導致其無法搭乘電梯, 是否違法? A 雖該住戶有欠繳管理費, 且規約也有載明對於欠繳管理費之住戶將其電梯磁卡消磁, 但因為住戶均有持分公共設施, 故仍有構成妨害自由之可能 應循民事訴訟 ( 發函或聲請發支付命令 ) 之方式, 請求住戶給付管理費 Q10 請問大樓完工後數年, 建設公司要把剩餘車位出售是否有對該大樓住戶公告之必要? 建設公司可以私下跟大樓住戶談好價格就出售車位嗎? A 若該停車位的產權是屬於建設公司, 則其當可自由買賣並無公告之必要 Q7 住戶拒繳管理費, 是否可聲請調解? A 當然可以, 或者可先發存證信函請對方繳納 亦或者直接向法院聲請發支付命令, 若對方於 20 日內無異議, 則可據該支付命令為強制執行 P 6 公寓大廈管理實務彙編 7 P

5 三 管理費 Q8 某住戶僅繳納一半的管理費 理由是頂樓有設置廣告物應該要回饋給該住戶 A 除非該住戶有經過區分所有權人會議決議通過的回饋依據 否則仍應繳納全額的管理費 若仍不繳納 可先寄發存證信函催告 再不繳清 則可向法院聲請發支付命令處理 Q9 有住戶欠繳管理費 請管理公司向法院聲請支付命令 已有四個月 為何還沒下來 又聲請費 一千元由何人負擔 A 原則上向法院聲請支付命令應於一個月內就會發出 故請再查證是否已送至法院 又聲 請費用是由聲請人先向法院預繳 待勝訴確定後再由敗訴之一造負擔 Q10 可否以管委會未處理頂樓漏水而拒繳管理費 A 此屬二事 因此不能以管委會未處理頂樓漏水而拒繳管理費 Q11 有住戶欠繳管理費 經判決確定並已聲請強制執行 相關的鑑價費用可否求償 A 此均屬於執行費用的一部份 可一併執行 Q12 有住戶在樓梯間推放雜物 應如何處理 其他住戶可否拒繳管理費 A 住戶在樓梯間推放雜物已違反公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項之規定 若經管委會勸導 無效 則可請主管機關依公寓大廈管理條例第 47 條第 2 款之規定對該住戶予以處罰 當 然 建議先與該住戶協商或至區公所申請調解 以解決紛爭 另其他不能以管委會尚未 處理完前揭爭議而拒繳管理費 Q13 有住戶積欠管理費 已取得法院判決 應如何 A 可聲請強制執行 因為該人有工作 故可扣其薪水而為執行 Q14 可否針對空屋部分管理費打折 另對於積欠管理費 空屋 之住戶 可否對其欠繳之費用打折 A 此均需經由區分所有權人會議決議方可為之 Q15 住戶欠繳管理費 管委會已有債權憑證 應如何 A 若有發現財產 應儘速再聲請強制執行 Q18 管理員有超收管理費 應如何 A 若確有超收情事 可向管委會反應 若仍無結果 建議先向區公所申請調解 Q19 住戶積欠管理費達五年以上 管委會平時已按催繳程序 書面 催繳 甚至送法院強制執行 住 戶仍可主張逾五年拒繳之抗辯嗎 A 雖然依民法第 126 條之規定, 不及一年之定期給付債權, 其請求權會因五年間不行使而 消滅, 但因為在此期間中已有進行催繳甚而聲請強制執行, 故依民法第 129 條之規定, 已具有消滅時效之中斷事由, 其時效將重新起算, 因此, 住戶當不可主張逾 5 年而拒繳 管理費 另參公寓大廈管理條例第 21 條之規定, 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應 分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額 經定相當期間催告仍不給付者 管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 又依據公寓大廈管理條例第 22 條規定, 住戶有下列情形之一者 由管理負責人或管理委 員會促請其改善 於三個月內仍未改善者 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人 會議之決議 訴請法院強制其遷離 一 積欠依本條例規定應分擔之費用 經強制執行 後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 前項之住戶如為區分所有權人時 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決 議 訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分 於判決確定 後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者 管理負責人或管理委員會得聲請法院拍 賣之 前項拍賣所得 除其他法律另有規定外 於積欠本條例應分擔之費用 其受償順序與第 一順位抵押權同 因此 若欠繳管理費後經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者, 管 理委員會得依區分所有權人會議之決議 訴請法院強制該欠繳管理費之住戶遷離. 就此 也請一併參酌 Q20住戶 96 年 10 月起欠繳管理費 97 年 2 月管委會寄存證信函 催繳 96 年 10 月至 97 年 1 月管理費 如 6 月初要訴諸法院, 訴狀催繳金額是否只能要求 4 個月 96 年 10 月至 97 年 1 月 管理費 97 年 2 月至 5 月是否要再發存證信函後才能訴請法院催繳 A 向法院請求的金額 至 97 年 5 月 另外 若訴訟進行有經過數個月 則仍可擴張請求範圍 如 6 月之後的費用 Q16 積欠的管理費可否優先受償 A 其僅為一般債權 並無優先受償或參與分配之權利 Q17 經決議通過要裝監視器 但管委會遲遲未裝設 可否以此為由不繳管理費 A 此為不同之事件 不可以此為由不繳管理費 P8 公寓大廈管理實務彙編 9 P

6 三 管理費 Q21 1. 大樓管理費用 是否有法源依據 或是有什麼證明來制訂收費標準 2. 目前所居住之國宅地下室為防空避難空間 但有規劃停車位供住戶使用 請問 地下室停車 費使用費用 是否本社區所推選出主任委員 開會決定 就可以任意調整停車費收費標準 還是必須由本 棟所有權住戶開會 人數超過法定人數 決議後才可決定收費標準 3. 社區推派之主任委員 是否能直接開會就決議各項決定 可否有法源依據 會議中是否必須 錄音錄影存證 四 管理 組織 A 公寓大廈管理條例內關於管理費的依據主要為第 10 條 第 18 至第 21 條等 至於訂定的 標準則是依據區分所有權人會議或規約而定 因此 關於社區的各項收費標準均需經過 區分所有權人會議決議並修改規約後 方屬適法 而不能僅憑管委會之決定為之 不論管委會或區分所有權人會議 均採會議多數決制 因此主任委員並不能直接就開會 之各項議案為決定 當然 議中是若有錄音錄影存證是最好 但此並非法律所規定的要 件或程序 Q22 住戶積欠管理費委員會依程序催繳, 目前依法院判決查其財產有土地, 房屋 ( 查封法拍中 ), 管 委會接下來要如何辦 A 依你所述 應該已經查到欠繳住戶的財產清單與所得清單 所以接下來要向地方法院民 事執行處聲請強制執行 若有銀行存款則扣押存款 若有工作則扣押三分之一的薪水 聲請強制執行需向法院具狀聲請並繳納訴訟標的千分之八的裁判費 Q23 大樓的起造人即是建築業者 有 3 個獨立產權未出售 3 個獨立產權中有 1 個獨立產權 有出租 亦有繳管理費 2 個獨立產權沒出租也沒繳管理費 可以請求出租的這一間房客 將他要繳給房 東 起造人 的房租 繳給本大樓 抵繳另外那 2 個未繳納的管理費嗎 如可以該依何方法 這 3 個未出售的獨立產權 目前被法院查封當中 建築公司 起造人 亦以解散 如不能向房客請 求繳納 請問管理委員會 能做何主張 A 首先 並不能請求出租的這一間房客 將他要繳給房東的房租 繳給大樓管委會 以抵 繳另外那 2 個未繳納的管理費之產權 可向該兩戶之產權名義人請求繳納 若為起造人 則應儘速取得執行名義 待日後該兩 戶產權召到拍賣時可參與分配 會另行聲請強制執行 Q24 社區有住戶未付管理費 後來起訴但起訴狀無法送達 可能久病在家 其兒子偶爾會來 該訴 訟後經撤回 後續應如何 A 建議先與其兒子協調是否可代付管理費 並詢問其他送達地址 若協商不成 則僅能再 行起訴 若仍送達不到 則可聲請公示送達 Q25 住戶管理費欠繳 有寄存證信函催繳 但其住戶本人有住在裏面 但是按門鈴皆不回應 故存證 信函無法催告本人 該如何處理 A P 10 可由管理員代收 若無管理員代收 則可逕向法院聲請發支付命令 若再不收 法院將 依公示送達方式處理之 administrative organization Q1 有廠商洽談承租大廈法定空地 是否可經由管委會決議即可 A 法定空地是全體區分所有權人所持份 就其出租或使用涉及重大 未免將來爭議 建議 以召開區分所有權人會議為宜 若出席人數不足可以假決議方式為之 Q2 管委會可否將管理費拿來用作文康或旅遊費用 A 以規約或區分所有權人會議有無授權 如管理費動用之額度或動用方式 為準 若有授 權且在授權範圍內 則可不須經由區分所有權人會議 否則應以經區分所有權人會議通 過為宜 Q3 本大樓為辦公大樓 大樓管委會就上班時間超過 6 點之住戶無故收取 加班費 是否合法 A 因為超過時間會涉及使用公共設施與空調導致整體費用增加 故只要經過區分所有權人 會議合法通過該收取費用即屬合法 故可確認該次會議決議的有效與否 如是否有達到 出席人數 或有表決權或持委託書之住戶有無超過法定 1/5 的限制 Q4 非區分所有權人之住戶可否當選為管理委員 A 只有大樓規約沒有相關的規定 非區分所有權人之住戶可當選為管理委員 Q5 因為大樓洗水塔 但因公共管線堵塞導致水侵入到三樓住戶並造成損害 管委會是否需負賠償 責任 A 除非能夠證明該住戶的損害是因為洗水塔施工人員施工不當所致 否則因為公共管線堵塞 乃是管委會維護不週所致 故管委會恐需負賠償責任 但賠償金額建議與對方協商 且應 以實際受到損害的狀況為準 Q6 規約有訂定主委與財委等要由區分所有權人擔任 並可委由其配偶執行職務 是否妥當 A 因為該配偶不具區分所有權人身分 委由其執行職務會有疑義 建議若欲由其擔任委員 則可將主委與財委等要由區分所有權人擔任之限制刪除 回歸公寓大廈管理條例住戶本 即可以擔任管理委員之規定即可 公寓大廈管理實務彙編 11 P

7 管理組織第 29 條第 3 項連任一次之限制, 惟該職務擔任一次或連任一次後, 得被選任為上開職務以外之管理委員 四Q7 主任委員是否以區分所有權人為必要? 是否可以辭職? A 除非大樓規約有特別規定, 否則主任委員不以區分所有權人為必要 若主委不想做時, 也可向管委會辭職, 由其他委員擔任新主委 Q8 有廣告商與管委會洽談架設廣告事宜, 已經由區分所有權人會議決議可架設廣告, 且租金也已談妥, 但對於頂樓個別住戶的回饋金事宜, 管委會是否宜介入? A 因為廣告商與頂樓個別住戶的回饋金相關事宜, 乃是個別住戶與廣告商間之關係, 故無需由代表全體住戶之管委會介入, 但若有爭議, 仍可適度進行瞭解 Q9 有區分所有權人向管委會檢舉前兩屆之管委會所購買之設備高於市場行情甚多, 應如何? A 管委會應盡調查之義務, 看前兩屆之管委會是否有背信或侵占之犯罪行為, 否則該檢舉之區分所有權人, 也有權利提起背信或侵占之告訴 Q10 監委已經連選得連任一次, 可否再選主委? A 不行, 參以下解釋 : 發文單位 : 內政部發文字號 : 內授營建管字第 號發文日期 : 民國 96 年 07 月 09 日資料來源 : 內政部營建署相關法條 : 公寓大廈管理條例第 29 條 ( ) 要旨 : 公寓大廈主任委員 管理委員及管理負責人連任次數計算之規定全文內容 : 關於公寓大廈主任委員 管理委員及管理負責人, 連選得連任一次之規定, 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 於 92 年 12 月 31 日修正之第 29 條第 3 項條文業已明定 至於上開條文於 95 年 1 月 18 日修正後, 其擔任主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員者, 仍有連任次數之限制, 惟上開職務以外之其餘管理委員於條文修正後, 已無連任次數之限制 是條例於 95 年 1 月 18 日修正前, 已擔任主任委員 管理委員及管理負責人者, 其任期當納入計算, 即主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員已連任一次者, 除不得接續擔任 有連任次數限制 之管理委員外, 得擔任 無連任次數限制 之管理委員 發文單位 : 內政部發文字號 : 台內營字第 號發文日期 : 民國 95 年 04 月 28 日資料來源 : 內政部營建署相關法條 : 公寓大廈管理條例第 29 條 ( ) 要旨 : 關於公寓大廈管理條例第 29 條第 3 項規定管理委員會委員任期之疑義全文內容 : 按 管理委員 主任委員及管理負責人之任期, 依區分所有權人會議或規約之規定, 任期一至二年, 主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員, 連選得連任一次, 其餘管理委員, 連選得連任 但區分所有權人會議或規約未規定者, 任期一年, 主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員, 連選得連任一次, 其餘管理委員, 連選得連任 為 95 年 1 月 18 日修正公布之公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 29 條第 3 項所明定, 其立法意旨, 係為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況, 並避免產生特定住戶把持管理委員會之現象, 修正擔任主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員者, 有連任次數之限制, 其餘管理委員無連任次數之限制, 意即管理委員依其性質分為有連任次數限制及無連任次數限制二種, 故擔任有連任次數限制之管理委員, 其連任後仍擔任上開性質之管理委員, 無論是否為同一職務, 均有前揭條例 Q11 要求主委提供公共基金利息的帳冊但不提供應如何? 住戶的玻璃牆面漏水, 由誰負擔修繕費用? A 依公寓大廈管理條例第 35 條之規定, 利害關係人要求提供帳簿等, 管委會不得拒絕, 否則依第 48 條第 3 款之規定, 會被處以 1 千至 5 千元之罰鍰 因該玻璃牆面屬於專有部分, 又非共同壁或樓地板, 故應由該住戶自行負擔修繕費用 Q12 管委會主委已連任第三次, 是否違法? A 依公寓大廈管理條例第 29 條第 3 項之規定, 主委連選僅得連任一次, 故第三次當選已屬違法 建議可發存證信函給該主委說明其違法之處, 或者召開區分所有權人會議解決之 Q13 詢問管委會開會與決議人數? A 除非規約有特別規定, 否則只要有 1/2 以上出席, 出席人數過半數決議, 該決議即屬適法 Q14 與主委間有許多爭議, 認為主委很多事都是針對某人而來, 如頂樓不准放曬衣服的竿子, 樓梯間電燈未修且會有公共危險, 請找管區派出所也不處理, 應如何? A 樓梯間電燈未修尚不會構成刑法上之公共危險, 而針對所述事項也非管區派出所之管轄範圍, 建議向鄉鎮市區公所申請調解, 以解決雙方紛爭 Q15 可否限定部分住戶可當管理委員 ( 如區分所有權人之親屬 ), 部分不行? A 只要於規約中訂明即可 Q16 現任主委自 90 年至今一直都未改選, 是否仍適任? A 依公寓大廈管理條例之規定, 主委連選僅得連任一次, 故該主委之身份已不適法 Q17 本屆管委會不執行上屆管委會所決議的事項 ( 修繕漏水 ), 應如何? A 先與管委會協商或召開住戶大會處理, 若均有困難, 則可先向區公所申請調解 Q18 管委會決議若有住戶有婚喪喜慶, 可由公基金發放紅白包, 是否合法? A 依公寓大廈管理條例第 18 條第 3 項之規定, 公基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之, 而不能僅依管委會之決議 Q19 社區主委因債信問題其房屋遭到查封, 已符合社區規約之主委去職事由, 應如何處理? A 建議先由管委會決議該主委之去職, 並同時選任新的主任委員, 若有爭議則是由該去職之主委向管委會提出訴訟解決之 Q20 因為裝置監視器, 被住戶以未經區分所有權人會議決議告背信? A 因為裝置監視器已經過管委會決議, 且有經過前任主委召開區分所有權人會議決議交由管委會執行, 故應無構成背信之虞 Q21 管委會之委員日前總辭, 是否合法? 若新召開的臨時區分所有權人會議未開完是否要繼續召開? A 管理委員與住戶間是屬於委任關係, 故可隨時辭任 若召開的臨時區分所有權人會議未開完且尚未選出新任委員, 則仍應繼續召開並選出新任之管理委員 Q22 區分所有權人有決議維修管路, 但新上任的管理委員不執行可否? A 不行, 管理委員會應執行區分所有權人的決議 Q23 管委會是否可決議汽車位僅能停一部機車? 對於住戶汽車占用到公共空間應如何處理? A 欲規定汽車位為僅能停一部機車, 應經區分所有權人會議為之 對於占用之住戶可透過訴訟排除占用, 但仍建議先行協商調解 P 12 公寓大廈管理實務彙編 13 P

8 管理組織主委即可 四Q24 是否可延長委員會的任期為一年半? A 只要經過區分所有權人會議並修改規約, 即可延長任期為一年半, 惟不得超過兩年 Q25 是否可經由管委會決議即可讓管委會由無給職改領三節獎金? A 此一事項應要由區分所有權人會議決議方屬合法 Q26 財委未經管委會決議, 即將收取之管理費給付保全人員獎金, 是否違法? A 其發放獎金之行為應屬違法, 且有觸犯刑法侵占罪之虞 Q27 有住戶於購屋時繳清前住戶所欠繳之管理費, 現向管委會要求退還, 管委會是否需退還? A 該住戶於給付時並不知道自己無給付義務而不符合民法第 181 條之規定, 且時效未超過 15 年, 故若經查證屬實管委會有收取該筆管理費, 則管委會仍須返還該管理費 Q28 之前的委員會有多筆款項及用途未經住戶大會甚至管委會通過即使用, 而有侵占公款之嫌? A 建議協調返還該等款項或向區公所申請調解, 若協調不成再考慮提起訴訟解決 Q29 已經搬到新大廈三年, 但建商至今還未成立管委會, 公共基金也未移交, 應如何? A 依公寓大廈管理條例第 28 條之規定, 該社區的住戶已超過半數, 故該建商 ( 即起造人 ) 應於三個月內召集區分所有權人開會以成立管委會, 否則主管機關可依公寓大廈管理條例第 47 條第 1 款規定, 予以處罰 Q30 前屆管理委員會拒絕交接, 原因為此任委員中, 雖有區分所有權人但不住在大樓內, 查詢住戶公約內容, 並無明訂相關規範? A 管委會應依公寓大廈管理條例第 20 條之規定予以交接, 若拒絕為之, 依該條第 2 項規定 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 另依 29 條第 4 項規定, 若拒絕移交者, 則自任期屆滿日起, 視同解任 再者, 依公寓大廈管理條例第 49 條第 7 款之規定, 管理負責人 主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者, 得由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 Q31 可否經由管委會之決議更換主任委員? A 因為主任委員是由管委會推選, 故應可經由管委會之決議更換主任委員 Q32 住戶寄信給財委說明某些事由, 財委將該信轉給主委, 主委並將該信公告? A 財務可能會構成妨害秘密, 主委則有可能構成妨害名譽 Q33 管委會交接時發現前任委員之帳務有問題, 且帳務交代不清, 金額更有短少? A 與前任委員對帳並請其說明清楚, 否則會有民事損害賠償責任, 若有侵占之嫌, 更會涉犯侵占與背信罪 Q34 前主委與廠商簽約, 將大樓外牆出租, 租期為 4 年, 但因為帆布聲大, 可否終止租約? A 因為是有定期之租約, 若要提前終止應付違約金, 建議與廠商協商改善或協商提前終止事宜 Q35 因風災導致公共設備砸損社戶家中採光罩 ( 屬違法私建 ), 管委會是否需負責恢復原狀? A 雖採光罩屬於違章建物, 但仍屬他人之財產, 若因公共設備管理有欠缺致遭受損壞, 管委會應負損害賠償責任 Q36 若管委會斷水斷電禁止搭乘電梯是否觸犯刑法追訴期多久? A 此種情形多出於欠繳管理費之情形, 並不建議管委會如此為之, 概繳納管理費與斷水斷電禁止搭乘電梯間未必有關係, 管委會此一行為恐有觸犯刑法第 304 條強制罪之嫌, 可處三年以下有期徒刑 拘役或三百元以下罰金 至於追訴權時效, 依刑法第 80 條第 1 項第 3 款之規定為五年 Q37 財委處理帳目不清, 且對於相關款項也不簽名導致社區被廠商起訴, 應如何處理? A 可透過管委會決議更換財委, 並請其交接帳目與款項, 若拒不處理可請主管機關予以處罰, 或向法院起訴 ( 民事返還帳冊 刑事背信 ) Q38 之前發現財委帳務短缺, 並有寄發存證信函, 後來發現短缺金額比原本的還高, 是否還要再寄一次存證信函? A 為免紛爭與釐清爭議, 建議再寄發一次 Q39 有其他委員散佈不實謠言? A 可發存證信函制止, 若確有散佈之事實且影響到個人名譽, 可提毀謗罪之告訴 Q40 委員會規定機車進入地下室停車場需要有委員會核發之機車証並需張貼或懸掛於機車上以便進出識別, 有些住戶非常配合, 但也許多住戶不願配合, 請教律師, 管委會可否要求管理員不准未張貼社區機車証的機車, 進入社區地下停車場 A 關於不准未張貼社區機車証的機車進入社區地下停車場一事, 管委會應可予以規定, 但在實際執行上, 可考慮若該張貼社區機車証的機車卻為住戶所有, 經查驗身分後, 仍許讓他可到社區地下停車場為宜 建議就此部分可於大樓規約內規定, 以解決紛爭, 並加強規定之效力 Q41 若有人同時擁有數棟房屋 ( 不同大樓 ), 可能僅設籍於一處其餘均未設籍為住戶, 但有可能輪流於不同大樓居住一兩日或一週, 請問他可否同時擔任兩棟以上的管理委員, 甚至擔任兩棟以上的大樓主任委員? 公寓大廈管理條例有無規定不可以? 若有以上情形, 因其無設籍且非長期居住大樓, 擔任主委職務是否恰當, 住戶如何保障本身權益? A 關於你所問的問題, 該住戶並無違法 依公寓大廈管理條例的規定, 只要是住戶即可擔任管理委員 ( 如承租人 ), 但有些大樓的規約規定需區分所有權人才能擔任, 而你所詢的該名住戶僅是設籍或是否有實際居住的事實而已, 並無礙其可擔任管理委員 若其他住戶認為有疑義, 則於下次選舉不選該名住戶擔任委員, 或委員間不推選該住戶為 P 14 公寓大廈管理實務彙編 15 P

9 管理組織建議由本人出席或選任該先生為委員為宜 四Q42 大樓是於民國 78 年建造完成, 無成立管委會, 但每年由各樓層住戶 ( 自願 ) 代表擔任管理負責人職務 ( 收取管理費 公設修繕等 ), 但也未向縣市政府報備登記, 現公設之頂樓平台漏水, 我要求修繕, 現任輪值之管理負責人卻說 他不是選派之管理負責人也未報備, 法院也提告不成, 那我要如何向法院提告 ( 被告 對向是誰 )? 本大樓管理費收支尚有 40 萬餘, 平時任何公設修繕均由該費用支應, 惟 ( 自願 ) 擔任管理負責人均由固定幾個人 ( 不同樓層 ) 輪值, 因此是否修繕, 均由現任管理負責人決定, 本人居住頂樓, 其頂樓平台已長年失修, 疏於管理, 現已長草, 每逢下雨過後, 屋內即會因該公寓大廈之頂樓平台漏水 滲漏, 致使原告建物內多處天花板漏水及鋼筋裸露鏽蝕嚴重, 向歷任管理負責人反映, 均置之不理, 坐視本人房屋之損害發生並擴大, 藉詞推諉, 拒不履行法定應盡之責任, 難道要大費周章向全體區分所有權人提告嗎? 抑或以現任管理負責人 ( 未向政府報備 ) 為被告? A 大樓未成立管委會則可以管理負責人當被告, 且你們大樓的管理負責人實際上也有執行職務並收取管理費, 因此以該管理人當被告方屬合法 因為是以管理負責人本人當作被告而非以未經報備之團體 ( 即管委會 ), 故並無當事人能力之問題 另外, 為維持大樓公共事務的運作與大樓品質, 建議成立大樓的管理委員會並定期改選委員, 才能根本解決問題 以下條文供作參考 : Q43 公寓大廈管理條例第 25 條第 3 項與第 4 項 : 區分所有權人會議除第二十八條規定外, 由具區分所有權人身分之管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員為召集人 ; 管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起, 視同解任 無管理負責人或管理委員會, 或無區分所有權人擔任管理負責人 主任委員或管理委員時, 由區分所有權人互推一人為召集人 ; 召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定, 任期一至二年, 連選得連任一次 但區分所有權人會議或規約未規定者, 任期一年, 連選得連任一次 召集人無法依前項規定互推產生時, 各區分所有權人得申請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關指定臨時召集人, 區分所有權人不申請指定時, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人, 或依規約輪流擔任, 其任期至互推召集人為止 另需注意公寓大廈管理條例施行細則第 7 條 : 本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人, 除規約另有規定者外, 應有區分所有權人二人以上書面推選, 經公告十日後生效 前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時, 以推選之區分所有權人人數較多者任之 ; 人數相同時, 以區分所有權比例合計較多者任之 新被推選人與原被推選人不為同一人時, 公告日數應自新被推選人被推選之次日起算 前二項之推選人於推選後喪失區分所有權人資格時, 除受讓人另為意思表示者外, 其所為之推選行為仍為有效 區分所有權人推選管理負責人時, 準用前三項規定 大樓於住戶外牆釘有建設公司名稱字體, 並經防漏公司勘查為字體造成裂縫並引發住戶內部漏水, 於委員會通過並簽訂請購 ( 修 ) 單, 交接給新任委員會之後, 也於新任委員會議之臨時動議達成勘查報價並且費用由公共基金支付之決議, 但新任主委於事後又要求需公證單位鑑定且住戶需負擔一半的鑑定費用來推諉, 請問前任委員會簽訂之請修單是否已經具有法律效力且住戶有無任何救濟解決之法? 住戶自行搜證發現外牆釘掛字體之螺絲已造成外牆磁磚裂痕, 且也有多處外牆裂縫, 住戶深怕年久日曬雨淋造成字體或外牆磁磚剝落甚至掉落, 進而造成地面人員傷亡或物品損傷, 告知新任管委會需將外牆字體拆除並修補損壞外牆, 但管委會認為無此必要, 請問如果日後字體或外牆磁磚掉落造成任何人員或物品的傷亡損害, 相關的民事與刑事責任住戶與管委會要如何釐清? A 前任委員會簽訂之請修單當然具有效力, 更何況新任委員會議之臨時動議也達成勘查報價並且費用由公共基金支付之決議 就此, 若仍有爭議則不妨交由區分所有權人會議決議 若日後字體或外牆磁磚掉落造成任何人員或物品的傷亡損害, 此恐係管理不當所造成, 相關的責任應由管委會負擔 而外牆字體拆除並修補損壞外牆恐需花費相當費用, 故關於此事項可交由區分所有權人會議決議, 並避免管委會以不必要為由而不處理 Q44 大樓的管理委員, 常常未依住戶規約, 擅自決定濫用住戶的基金, 做一些不必要的開支 請問 : 1. 公寓大廈管理條例, 是否有罰則可以處罰這些不當的行為? 或是觸犯刑法?( 請明列法律條文 ) 2. 若有刑責的話, 那被告是否為全體的管理委員? 有些反對, 或並未參與違法決議的管理委員, 是否也有刑責?( 也請明列相關的法規條文 ) A 依公寓大廈管理條例第 37 條規定, 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 因此, 若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之決議, 應為無效 若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為, 依具體狀況, 恐有涉嫌侵占或背信罪之虞 若有刑責的話, 應由該行為人負責, 而非全體委員 第 342 條背信罪 為他人處理事務, 意圖為自己或第三人不法之利益, 或損害本人之利益, 而為違背其任務之行為, 致生損害於本人之財產或其他利益者, 處五年以下有期徒刑 拘役或科或併科一千元以下罰金 前項之未遂犯罰之 侵占罪與業務侵占罪第 335 條 意圖為自己或第三人不法之所有, 而侵占自己持有他人之物者, 處五年以下有期徒刑 拘役或科或併科一千元以下罰金 前項之未遂犯罰之 第 336 條 對於公務上或因公益所持有之物, 犯前條第一項之罪者, 處一年以上七年以下有期徒刑, 得併科五千元以下罰金 對於業務上所持有之物, 犯前條第一項之罪者, 處六月以上五年以下有期徒刑, 得併科三千元以下罰金 前二項之未遂犯罰之 Q45 若大樓住戶對管委會會議紀錄有意見時, 不循正常管道或依公寓大廈管理條例提出異議, 卻以個人存証信函威脅部份管理委員, 將提民事訴訟並要求管委會撤銷會議紀錄之情況下 : 1. 請教該住戶若提告部份管理委員 ( 九名委員開會五名被告 ), 訴頌對象有無錯誤?( 被告應是管委會或是管理委員個人 ), 若有錯誤應依據何種法令條文聲請法官駁回? 2. 管委會議是依據住戶提案加以討論並作成會議決議公告, 是討論住家之門禁管制等公共事務問題並且對未遵守規定到處游走不同分區散發傳單之住戶加以制止, 以免妨害其他住戶之安寧, 此公告若有提及該不守規矩之住戶姓名時, 不知有無違法? A 1. 若是就管委會的決議有疑義而提起訴訟, 應以管委會為被告而非各個委員, 而可請求法院依民事訴訟法第 249 條駁回 2. 管委會就此等公共事項予以決議, 且就決議內容公告, 而公告內容有提及該違規住戶姓名時, 應不致構成刑法上的妨害名譽罪嫌 Q46 住戶違反住戶規約將鞋櫃 鞋子放電梯間, 管委會將該住戶的姓名 違規物品相片公告在公告欄, 被違規住戶控訴侵害他的隱私權, 有理嗎? A 該住戶違反規約在先, 管委會就公共事項予以決議, 而公告內容有提及該違規住戶姓名時, 應不致構成刑法上的妨害名譽罪嫌, 也無侵犯隱私權之問題 Q47 如選舉時委員為妻之名字而實際上決定事情處理事由先生決定, 且私自在會議紀錄上更改是否可行? A 就此情形, 雖可以委託書方式處理, 但代理人與真正的名義上的委員仍有不同, 為免爭議, P 16 公寓大廈管理實務彙編 17 P

10 管理組織以限制 ( 如限制不能到不屬於該住戶所居住之樓層 ) 則建議於規約中載明, 以避免爭議 四Q48 本大樓管委會於前些日子自行決議購買一台冰箱, 並聲稱是有 部份 住戶因有郵寄冷凍包裹的需要, 管委開會討論之前並沒有公告給 全體住戶 ( 全體區分所有權人 ) 知道, 也沒有經過投票表決, 即自行動用公共基金購買, 請問 : 1. 因本大樓尚未制定 住戶管理規約, 所以在管理規約制定出來之前是否可以比照其上位法 公寓大廈管理條例 之規定辦理? 是否都應召開 區分所有權人會議 來決定社區之所有事項? 2. 由社區全體住戶所選出來的管委會, 是否代表具備全體住戶的 委任權? 而可以不用召開 區分所有權人會議 即可以自行開會決議某些事項? 3. 承上, 如依 公寓大廈管理條例 之規定辦理, 在第 18 條第三項所示, 公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之 ; 但在第 36 條第一項第 7 款中有提到, 管理委員會之職務有收益 公共基金及其他經費之收支 保管及運用, 所謂的運用, 是否也應依區分所有權人會議之決議為之? 還是管委會可自行決定如何運用? A 基本上有合法報備成立的管委會都會有住戶規約, 關於社區公共基金的運用方式, 主要乃是依規約之規定為之 若社區規約對於公共基金的運用未有明確規定, 則對於大筆的金錢支出仍須經區分所有權人會議決議為宜 一般的社區規約多會規定多少錢以內可由管委會決議為之 ( 已經由區分所有權人授權 ), 多少金額以上價錢應經區分所有權人會議為之, 如此才能使管委會運作順暢且保障各區分所有權人之權益 Q49 請問公司法人可以擔任 管理負責人 或 主委 財委 監委 等職務嗎? A 只要規約無特別規定, 法人可以指派代理人當主委或其他委員 Q50 現本大樓有 259 戶區分所有權人, 原管理委員會 ( 各棟選任一名委員, 共七名管理委員 ) 任期至 止, 後因委員會及區分所有權人出席人數不足, 直至 始完成區分所有權人會議並改選管理委員會, 現因有少數所有權人及前任監察委員質疑 ( 共 2 人質疑 ) 某一棟選舉有瑕疵, 其質疑理由為建設公司 ( 未出售之房屋 ) 領取選票時未出示委託書, 因而主張選舉無效, 要求重新選舉 經洽詢本大樓所聘請之管理服務公司, 其表示該建設公司代表人在領選票時確有出示委託書, 惟當時因忙碌而疏漏未將委託書存執 在住戶大會會議結束後, 由前主委以及少數個人討論此一情形, 前任監委 ( 為本次落選質疑瑕疵之人 ) 質疑無委託書時, 建設公司之代表人亦出示公司委託書 後來, 前監委將其所質疑之選票 區分所有權人簽到出席名冊等文件, 以監察委員身分逕自帶走, 表示欲留置文件作為訴訟等證明之用! 1. 請問, 少數人不同意選任結果, 可以逕將文件攜走? 亦因此干擾大樓委員會後續運作及報備無法進行, 妨礙其他 257 戶住戶權益嗎?( 其他住戶均無質疑選任不公等情形 ), 而本大樓委員會原任期至 到期, 前監委還可以行使監委職務嗎? 此舉是否具合法效果? 現, 本大樓為求能盡速運作, 已依會議選舉結果公告當選委員名單, 前監委在公告期間內已寄發存證信函質疑該棟選舉不公, 要求重選其中一棟委員或全部重選 2. 請問, 有住戶不同意選舉結果, 應依何方式主張其權利? 是否需在七日公告期間內, 尋求 1/5 區分所有權人出具書面表示重新選舉, 並經 1/2 所有權人同意撤銷 所選任之管理委員會? 亦或前監委以存證信函表示質疑即可成立? 而本大樓需重新選任委員嗎? Q51 因區分所有權人登記公司, 故公司以公司名義當選管委會主委, 並至區公所報備, 區公所的來文, 主委也是公司,1. 銀行變更印鑑一定要用公司章嗎? 2. 如公司出具委託書, 委託公司職員代表, 銀行可以留職員私章及管委會大章作為印鑑嗎? 3. 新任財委臨時反悔, 不願意一同前往銀行辦理變更印鑑, 銀行留存印鑑沒有財委的私章可以嗎? 4. 新任財委臨時反悔, 不願意接任, 主委應如何因應呢? 5. 因為以公司名義當任主委顧慮較多, 如公司亦不想擔任主委, 應該如何辭去主委職務呢? A 1. 因為主委是公司法人, 所以需要該公司之大小章 2. 原則上應由公司法定代理人為公司之代表人, 銀行也應以公司大小章為主委之印鑑, 至於公司指派或委任其他之人, 僅為執行代理主委職務 3. 及 4. 若社區要開聯名帳戶 ( 主委 + 財委 ), 就需財委之印鑑 因為財委與大樓間是屬於委任關係, 故可以隨時辭任, 因此, 可由管委會再重選財委 5. 公司向管委會辭任即可解除主委職務, 最好同時推選主委為宜 Q52 3. 本大樓因管理公司合約及電梯保養合約均已到期未續約, 以及機電消防保養合約尚未簽訂, 對於住戶居住安全形成隱憂 本大樓新選任委員可否逕依已公告之當選名單, 成立新管理委員會 ( 第二屆 ), 以進行樓務運作? 此成立之委員會是否有效? 或已違反相關法令? 4. 現本大樓會議名簿 文件均已遭前監委逕自攜走, 經多次催詢返還未果, 委員會尚未依法向主管單位辦理報備及無法辦理大樓財務 圖說 印章等交接事宜, 本大樓可否洽請主管機關依公寓大廈管理條例第 48 條 第 49 條請求前監委返還會議文件, 或有其他較佳解決方式, 可供本大樓參酌, 以利後續樓務運作並完成報備 A 1. 不同意選任結果的少數人, 並不可以逕將文件攜走 2. 前任委員於任期屆滿時即當然解任 縱使新一屆的未及選出, 但於新任委員選出後, 舊委員即解任並有移交之義務 3. 若不認同選舉結果, 可連署重新召開區分所有權人會議重選, 或向法院提起訴訟解決之 在未為重選或法院認定前, 則新任的委員仍具效力 4. 當然可依公寓大廈管理條例規定, 請主管機關處罰, 或訴請法院請求對方返還 大樓店面住戶進出不需經社區大門, 更不需搭電梯, 但主張是社區住戶, 頂樓有自家水錶, 也想要至頂樓欣賞風景, 堅持要買門禁管制感應扣. 且除管理室大門外, 該棟大門及電梯感應扣也要能使用, 不能被消磁, 否則要以妨礙自由提告. 但委員會只開放管理室大門供其自由進出使用公共休閒設施, 不同意開放大門及電梯, 如需進入可由管理員為其服務, 請問委員會管制其自由進入及搭乘電梯是否違法 A 原則上只要是區分所有權人均可自由進出社區大樓的公共設施部分, 若為管理方便而予 Q53 現為管理負責人, 應如何解除職務? A 可向各住戶表達辭任之意, 但因為尚有財物之問題, 因此建議召開區分所有權人會議, 重選委員並辦理交接 Q54 住家一樓遮雨篷被樓上之住戶損壞, 可否請管委會賠償? A 該遮雨篷為私人財產, 僅能請求損壞之人負責賠償, 並無法律依據可請求管委會賠償 建議可請管委會處理, 如貼公告或調查損壞之人 P 18 公寓大廈管理實務彙編 19 P

11 Q4 總幹事可否外聘? 住戶欠繳管理費達十年是否可全數追討? A 總幹事可以外聘, 也可由住戶擔任, 並以載明規約為宜 若對該住戶無催討之行為, 則因超過 5 年時效, 所以只能追討 5 年的管理費 Q1 社區樓管公司倒閉, 由新的樓管公司承接舊樓管公司, 服務費用應如何給付? A 除非新承接的樓管公司有確實的書面證明文件, 可證明其他收取舊有樓管公司的服務費, 否則在舊有樓管公司撤離前的服務費, 仍應由該公司收取 Q2 五 管理 維護及 保全 公司 administrative and security service 管理服務人員應依公寓大廈管理條例第 42 條領有證照方屬合法? 有 A 住戶因承租 B 住戶車位, 於租約到期後 B 住戶將房屋與車位轉賣給 C, 則 C 是否可逕行將 A 之車移走? A 雖然現行實際上有多數大廈之管理人員未領有證照, 但為避免依公寓大廈管理條例第 50 條規定受罰, 對於尚未領有證照之人員應促使其上課並取得證照為宜 對於 A 之車輛非經法定程序不得上鎖或搬移, 否則有損害該車主可請求損害賠償, 況且該車主因人在國外尚未聯絡到, 故不宜逕行上鎖或搬移 且大樓已決定空出另一停車空間讓 C 之車輛停放, 已屬合理解決問題之方式 Q3 管理服務人員應依公寓大廈管理條例第 42 條領有證照方屬合法? A 雖然現行實際上有多數大廈之管理人員未領有證照, 但為避免依公寓大廈管理條例第 50 條規定受罰, 對於尚未領有證照之人員應促使其上課並取得證照為宜 另參內政部營建署台內營字第 號函, 按 管理服務人 : 指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司 公寓大廈管理委員會 管理負責人或區分所有權人會議, 得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 11 款及第 42 條定有明文, 故管理服務人員受公寓大廈管理委員會 管理負責人或區分所有權人會議, 委任或僱傭而執行建築物管理維護事務時, 應領有中央主管機關核發之認可證, 惟由區分所有權人或住戶自行管理執行管理維護事務, 且非以此為業者, 並無不可, 不以取得中央主管機關核發之認可證為必要 至於依區分所有權人會議決議, 委任或僱傭人員, 負責對於公寓大廈管理維護公司或管理服務人員進行督導, 如非執行建築物管理維護事務, 自無前揭條例之適用 Q5 有部分住戶認為某管理員不適任, 應如何處理? A 可建請管委會與保全公司反應, 撤換管理員, 若管委會不處理則可透過區分所有權人會議決議為之 Q6 1. 依勞動基準法第 54 條第 1 項第 1 款規定, 年滿 65 歲乃強制退休, 又公寓大廈管理條例第 42 條規定, 管理服務人員須領有登記證 大樓的管理員已經 70 多歲 ( 並非公寓大廈管理維護公司的員工 ), 且沒有中央主管機關核發之登記證 究竟要怎樣才能叫他退休呢? 是否一定要經過住戶大會全體同意才行呢? 如果住戶大會投票不同意管理員退休, 還有那些救濟途徑? 2. 大樓一年的廣告費已經高達幾百萬元 ( 約 600 萬元 ), 可是我們依舊在繳管理費, 更嚴重的是, 大樓從來沒有公告收支明細表, 且所有收來的錢似乎都放在管理員太太的帳戶下, 難道沒有構成刑法第 336 條第 2 項業務侵占? 究竟有那些行政罰或刑事罰得以救濟呢? 3. 之前大樓的自來水中出現不知名的 為數不少的 蟲, 原因是已經很久沒有洗水塔, 結果管理員叫 住戶表決 結果一年洗一次水塔, 問題是 : 水依舊黃黃濁濁的, 且有鐵鏽的味道! 難道洗水塔這種衛生管理的問題可以用住戶表決決定, 沒有法律的強制禁止規定嗎? 如果有, 怎麼解決? 4. 其他像 : 管理員幾十年來從來沒有在其位置上做門戶管制, 信件常無緣無故被打開或收不到, 且管理員沒有經過住戶同意帶外人進來大樓騷擾 總之, 這樣可怕的管理員怎樣才能叫他離開? A 一 管理人員可依勞基法之規定給予預告期間或預告工資予以資遣, 此經由管委會決議即可 二 依公寓大廈管理條例第 18 條第 2 項之規定, 管委會應設專戶儲存公基金 ( 向市政府核備時, 也需有該獨立的管委會帳戶 ), 而不可將管理費收入存放於私人帳戶 另依依公寓大廈管理條例第 36 條之規定, 管委會有公布財務報表之義務, 若有違反, 則主管機關可依第 48 條第四款之規定處一千元至五千元之罰鍰 三 若你所說的 住戶表決 是區分所有權人會議, 則管委會即需依該決議執行, 另依公寓大廈管理條例第 36 條第 2 款之規定, 管委會之職務包含共有及共用部分之清潔與維護等事宜, 也一併供您參考 四 若認為大樓的管理員不適任, 可建請管委會將其解任, 若管委會不執行, 則可交由區分所有權人會議決定之 Q7 與保全公司簽約聘請保全人員, 若將來保全人員監守自盜, 應如何求償? A 除可向該保全人員求償外, 因為該保全人員受雇於保全公司, 則保全公司也需一併負連帶賠償責任 P 20 公寓大廈管理實務彙編 21 P

12 Q8 詢問與保全公司的簽約內容應如何訂定 A 說明訂約之重點 因該契約保全公司似有規避賠償責任之嫌 故建議加入連帶賠償責任 條款 五 管理維護及保全公司 Q9 與保全公司簽約是否要蓋大小章 另管委會負責修繕漏水之範圍 A 管委會對外用印皆須蓋大小章 至於管委會負責修繕漏水之範圍主要是公共設施之部分 共用部分 如頂樓 公共管道間等 Q10 大樓接到法院執行命令 要扣押保全人員的薪水 應如何 六 區分 所有權人會議 A 保全人員乃是受雇於保全公司而非管委會 故管委會應向法院聲明異議 表達該保全人 differentiate ownership 員對於管委會並無薪資債權 Q11 社區決議要請保全公司 針對舊有之保全人員予以解雇 是否要給資遣費 A 該舊有保全人員仍屬勞動基準法所保護之勞工 故依法仍須給予資遣費 Q12 社區保全員不盡力 常偷懶 A 可向保全公司反應要求更換人員 若仍無法解決 則可考慮更換保全公司 Q13 保全人員離職時有文件未交回 可否以此理由暫不發薪水 A 因為離職交接未完成 故可以此為由要求對方交回相關文件再給付薪水 Q14 因經濟不景氣 一些大樓消防設施配件常常被偷 請問保全公司是否該負起責任歸屬 A 若保全人員有怠忽職守 導致消防器材被偷 則保全人員與保全公司應負賠償責任 Q15 大樓一些事務 管委會會委託保全公司派任在現場的主管 總幹事或是組長代為傳達 現在管委會 和住戶有些糾紛 管委會發送一些公文給相關單位及該住戶 公文有具名某某大樓管理委員會 主 任委員某某人 連絡人是現場主管 如今該住戶腦羞成憤要先告現場主管也就是連絡人 請問連絡 人是否構成法律責任 A 僅為聯絡人 無庸負擔法律責任 Q1 依公寓大廈管理條例規定出席人數比例太高 導致會議不易召開 應如何 A 可修改規約將出席人數比例降低 但此次會議仍須依法律規定之比例為之 若無法達到該 比例 則可依第 32 條之假決議程序為之 Q2 大樓每次開會人數都過低 有無解決方法 A 可修改規約降低出席人數與決議之比例 或者以蒐集委託書的方式處理 但須注意依公寓 大廈管理條例第 27 條不可超過 1/5 另或者以公寓大廈管理條例第 32 條假決議的方式 處理 Q3 規約是否可未經過區分所有權人會議而逕行報備 一般住戶是否能當管理委員 A 規約未經過區分所有權人會議決議而為報備仍為無效 至於一般住戶是否能當管理委員 需看規約有無特別規定 若無特別規定則應適用公寓大廈管理條例 則一般住戶應能當 管理委員 Q4 規約經住戶大會修改通過後 何時生效 另主委已當過兩任 是否仍可連任第三任 A 規約經區分所有權人會議決議後即生效 但建議送主管機關備查 另依公寓大廈管理條 例第 29 條第 3 項之規定 主委連選僅得連任一次 故不可再擔任主任委員 但仍可擔任 無連任次數限制 之管理委員 Q5 改變管委會人數 是否要照規約 A 是 需依規約所定的出席與決議人數召開區分所有權人會議決議方可生效 Q6 開會程序有瑕疵應如何 A 可向法院提起確認會議無效之訴 Q7 超過 10 萬元要經住戶大會通過 可否拆成好幾筆 A 因為規約已有規定款項運用之權限 若針對同一筆超過 10 萬元之支出 要拆成好幾筆以避 免經由住戶大會決議 有規避該會議之嫌 並不建議如此處理 以避免將來爭議 P 22 公寓大廈管理實務彙編 23 P

13 區分所有權人會議請主管機關予以處罰處罰 結構體多為 15 年保固, 設備則多為 1 至 3 年為保固期 六Q8 要裝監視器, 可否於區分所有權人會議中以臨時動議提出? A 可以 Q9 管理條例第三十四條 : 區分所有權人會議紀錄應由主席簽名於會後 15 日內送達各區分所權人並公告之 (1) 簽名之具體作業方式 ( 原稿簽名其餘以複印發送, 符合規定否?) (2) 送達之明確定義 : 區分所有權人子女代收簽名可否? 有否年齡限制 A (1) 原稿簽名其餘以複印發送各區分所有權人應符合規定, 惟仍須公告之, 公告之方式可參公寓大廈管理條例施行細則第 13 條之規定, 應於公告欄內, 若無公告欄則應於主要出入口明顯處所為之 (2) 只要同一戶有人簽收即可, 惟簽收之人應以成年人 ( 滿 20 歲 ) 為限 Q10 區分所有權人會議開至一半, 因故後續的住戶陸續離開致未達法定人數, 會議是否仍有效? A 對於已經表決之議題仍屬有效, 但後續議題因為未達法定人數, 故縱使決議該決議也無效 Q11 1. 第一屆主委於任期結束當月舉行第二次區分所有權人會議, 未經全體區分所有權人表決同意亦未記錄贊成與反對人數且開會人數亦未清點有否達到法定開會人數, 逕自行於 第二次區分所有權人會議記錄 記載 無異議通過, 而於當月自行提領大樓管理費基金, 以發給 主任委員事務費每月 3,000 元及委員出席費 500 元 名義中飽私囊, 並往前追認 12 個月, 共領走 45,500 元 請問以上行為有無違法, 除訴訟外有無其他方法, 請其自動繳回 ( 註 : 該員領走費用後已請辭主委職務 ) 2.. 依上題, 其他管理委員在不知情之狀況下領走出席費, 但已將出席費 5,500 元退回管理基金, 不知是否會觸犯相關法律? A 1. 若區分所有權人之會議未達法定門檻即做成決議, 則該次會議將會無效, 而依你所述, 未經全體區分所有權人表決同意亦未記錄贊成與反對人數且開會人數亦未清點有否達到法定開會人數, 逕自行於 第二次區分所有權人會議記錄 記載 無異議通過, 則該次會議在程序未完備且是否全部的區分所有權人均 無異議通過 的情形下, 恐難認為該次會議為合法 2. 管理委員原則上為無給職, 在未經區分所有權人合法決議的情形下, 若有以 主任委員事務費每月 3,000 元及委員出席費 500 元 的名義而中飽私囊的情況產生, 則恐會觸犯刑事之背信與侵占罪 新的管委會若不透過訴訟的方式解決此一紛爭, 則僅能寄發存證信函或律師函說明厲害關係並請前主委返還, 或向鄉鎮市公所調解委員會聲請調解 3. 其他管理委員在不知情之狀況下領走出席費, 若確無犯意 ( 侵占或背信之故意 ), 則並不會有相關刑責, 又因為錢已返還, 故也無民事責任 Q12 區分所有權人會議通知單, 並未列明任何討論議題, 有關違反住戶規約窗戶私加鐵窗, 主席以 臨時動議 的方法將此個案列入表決, 以出席區分所有權人, 二分之一通過讓其就地合法,( 住戶規約是三分之二的區分所有權人出席, 四分之三同意才訂定的 ) 這表決有效嗎? A 此種議案是可以臨時動議提出, 但仍須遵守規約所定的出席與決議人數, 若住戶規約規定是三分之二的區分所有權人出席, 四分之三同意, 則僅以二分之一通過, 除非為假決議, 否則該次決議應不適法 Q13 請問未出席區分所有權人會議的住戶, 但認同區分所有權人會議的決議, 可以後補簽名於會議記錄, 使出席人數達到 2/3 以上嗎? Q1 有住戶於公牆掛帆布, 應如何? A 若規約或區分所有權人會議規定不能掛, 則可依公寓大廈管理條例第 8 條之規定, 請主管機關處理並予以處罰 或者, 因為公牆仍屬全體區分所有權人所共有, 則亦可依同法第 9 條方式處理 Q2 大樓外牆有剝落, 修繕費用由何人負擔? A 若為公牆或大樓拉皮則應由公基金支出, 若為私人牆面毀損, 則由該戶負擔修繕費用 Q3 七 外牆 The wall 大樓規約有規定外牆不得貼廣告, 但有住戶將廣告貼於自己店面透明玻璃內而達成與在外牆張貼廣告同一效果, 應如何? 保固期間多久? A 就此情形, 可函請主管機關認定, 若確有構成違反公寓大廈管理條例第 8 條之情形, 則可 Q4 依大樓規約, 住戶不得懸掛廣告物, 但有住戶仍有此行為, 應如何? A 依公寓大廈管理條例第 8 條第 2 項規定, 經管委會制止仍不遵從者, 可報請主管機關依 49 條予以處理並回復原狀 屆期仍未回復者, 得由管委會回復, 其費用由該住戶負擔 Q5 大樓外牆磁磚掉落致損害隔壁棟之遮雨蓬, 應如何? A 若屬共同部分之外牆, 則管委會恐有賠償之義務, 但因為雙方對於賠償金額並無共識, 故建議可聲請調解解決紛爭 Q6 請問大樓露臺之女兒牆龜裂修繕權責? A 依照公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項之規定, 約定專用部分之修繕 管理與維護等費用, 由該約定專用部分之使用人負擔費用 因此, 本件露台既已約定由四樓住戶專用, 則應由該住戶負擔修繕費用 當然, 因為修繕後會涉及大樓外觀, 若管委會同意予以補助, 也未嘗不可 只是從法律面而言, 修繕費用應是由該住戶負擔 A 因為並未出席區分所有權人會議, 因此不可事後補簽 P 24 公寓大廈管理實務彙編 25 P

14 七 外牆 Q7 我的住屋是屬於連棟透天厝 我住最邊間 屋子正面面對一空地 故每逢颱風期間風力很大 因擔 心玻璃被異物打破所以想裝設鐵窗以防萬一 但管委會卻以影響觀瞻的理由不准設置 請問這樣合 法嗎 A 是否可以安裝鐵窗 需依規約或區分所有權人會議決定 而非管委會之決議 若尚未規定 則你應有權利可裝設 Q4 隔壁大廈施工產生噪音與粉塵 幾經反應都無效 應如何 A 可寄發存證信函向該施工單位反應 若仍不處理 可以書面方式向環保局舉發 非到最後 不建議以訴訟方式解決 Q5 有住戶常因喝酒而排放嘔吐物 應如何 A 除可請管區派出所或環保局處理外 依公寓大廈管理條例 16 條 1 項及第 47 條第 2 款之規定 Q8 大樓已興建完成 14 年 近期發現頂樓女兒牆磁磚脫落 並發現當初的施工模版未拆除 應如 可請主管機關予以處罰 然解決之道 建議可修改規約 將此種情形規定 清理或清潔費 用由該人負擔 以資警惕 何處理 A 管委會對於頂樓女兒牆磁磚脫落的部分 有修繕義務 至於施工模版未拆除的部分 因為 大樓興建完成已有 14 年 難依瑕疵擔保責任請求建商賠償 現僅能依當初的保固協議 一 般多為 15 年 與建商協商賠償事宜 Q6 有住戶精神狀況有時不好 會亂罵人 其他住戶反應是否可請他搬離 A 依說明情形 尚不構成強制搬離之原因 其行為至多會與他人構成民事或刑事糾紛 故無 法透過法院請其搬離 Q7 樓上的馬桶沖水經由管道間聲音很大 該如何 A 此非法律問題 可建議找工人來檢查 看看是否管道間或沖水設備有問題 Q8 騎樓可否擺檳榔攤 A 不行 若有此情形可向管區派出所檢舉 八 其他 other Q9 因機電廠商維護不佳 經律師寄發存證信函仍未履行 應如何 A 經管委會決議後提起訴訟或聲請調解 Q10 住戶可否要求閱覽以前的會議記錄 Q1 本大廈為集合式住宅 但有住戶從事民宿將房屋出租 有無違法 A 可以向主管機關觀光局陳情 並確定之 惟檢舉並非唯一之方式 建議可召開區分所有 A 依公寓大廈管理條例第 35 條的規定 住戶屬於利害關係人 可請求閱覽與影印會議記錄 若有違反主管機關可依第 48 條規定予以處罰 權人會議決議如何處理 或者以調高管理費 因為營業 之方式以為解決 Q11 隔壁鄰居在陽台抽煙 煙味飄過來造成影響 應如何 Q2 新成屋當初消防設備為目視點交但未實際測試 雖然符合消防局之要求 但因大廈隔音良好 所以聽不到警鈴 應如何處理 A 雖然消防設備符合行政法規的要求 但不能達到警報之目的 建議發函給建商請其處理 將喇叭牽至室內 並可發文給消防局使其瞭解此一狀況 A 有具體事證可向環保局檢舉 或聲請調解處理 亦或者訴請法院禁止該人排放氣體或煙味 Q12 承租人是否可要求閱覽大樓帳冊或會議記錄 A 依公寓大廈管理條例第 35 條規定 承租人為住戶而屬於利害關係人 故可要求閱覽大樓 Q3 有住戶從樓上撥水 丟垃圾 應如何 A 若開會通過將該處搭建遮雨篷為暫時之解決方式 否則即需舉證並向環保局檢舉 又需 督促管委會儘速處理此一情況 P 26 帳冊或會議記錄 管委會不得拒絕 否則主管機關可依第 49 條之規定予以處罰 Q13 樓下住戶常拜拜 導致常有煙味 應如何 A 建議先與該住戶協調溝通處理方式或請其改善 否則可以請環保機關予以處罰 公寓大廈管理實務彙編 27 P

15 Q14 社區內之大樓有各自獨立出入口, 但大樓僅有一個建照, 可否成立兩個不同的管委會? Q24 5 樓公寓樓頂早期有同意由 5 樓的人使用, 是否為約定專用? A 原則上可以成立兩個不同的管委會, 但程序應依公寓大廈管理條例第 26 條之規定辦理 A 若經全體住戶同意而為分管協議, 則就樓頂平台的部分, 確屬約定專用 其他Q15 有住戶用管委會名義在銀行開立帳戶, 該人並非委員? Q25 本社區並無合法管委會, 因新舊管委會交接的問題, 住戶想將已繳交的公基金取回? A 該人冒用管委會名義開立銀行帳戶, 依具體狀況恐有涉犯偽造文書罪之嫌 A 建議應開區分所有權人會議決定之 Q16 有住戶在騎樓推放物品, 阻礙他人通行? Q26 選任公司擔任委員, 可否派代表出席? A 管委會可先行勸導, 若勸導無效, 可向管區派出所檢舉 A 只要有出具委任書, 即可派代表出席 Q17 公寓大廈如未設置會計帳簿, 有無法律責任? Q27 樓上住戶製造噪音, 應如何處理? A 依公寓大廈管理條例第 36 條第 8 款與第 10 款之規定意旨, 公寓大廈應設置會計帳並公告以釐清責任, 若有違反或住戶要求閱覽而無法提出, 主管機關可依第 48 條第 3 款或第 A 因為噪音並無持續, 且分貝不夠大, 故建議自行或透過管委會協調 4 款之規定處罰 Q18 主管機關依公寓大廈管理條例第 48 條第 3 款或第 4 款規定之處罰, 是針對個人還是管委會? Q28 有住戶飼養狗並咬傷其他住戶, 應如何? A 依該條文之文義解釋, 應係針對個人而為處罰 A 受傷之住戶可向該養狗住戶求償, 管委會可對該住戶勸導 Q19 有住戶於門口進出時有設定鈴聲, 該住戶夜裡進出都會有極大的聲響而影響其他住戶, 且該住 Q29 大樓因故致用電量超過與台電的契約容量, 現台電欲對大樓罰款? 戶也不將該鈴聲設定取消, 應如何? A 建議檢視與台電間之合約對此有無詳細規定, 並與對方協商解決 八A 建議先由管委會向該住戶協調, 協調不成則可向區公所申請調解, 以解決紛爭 Q30 騎樓使用權歸誰? 有店家用物品擋住騎樓, 應如何, 可否提高管理費? Q20 住戶車子被偷, 應由住戶個人或管委會告保全公司? A 騎樓是屬於公共設施, 若就騎樓有違規使用而構成路霸, 可請管區員警處理, 或由管委會協調處理 提高管理費應經由區分所有權人會議決議 A 若保全公司有疏失導致車輛被竊, 則基於契約關係, 應由管委會告保全公司請求損害賠償 Q31 公設點交完成後, 發現公設仍有瑕疵, 是否可拒領公共基金? Q21 為維護消防安全而做年度修繕, 但有某樓層住戶不同意檢查該樓層之消防筏 ( 需該層住戶同意消防公司才會處理 ), 應如何處理? A 此屬二事, 點交完成後才可領公共基金, 至於瑕疵之部分, 可請建商予以修復 A 依公寓大廈管理條例第 6 條之規定, 該住戶不得拒絕, 建議先與該住戶柔性協商, 若不成再寄存證信函或至區公所申請調解 Q22 一樓餐廳排放廢水致其他住戶權益受損? A 其已違反公寓大廈管理條例第 16 條第 1 項之規定, 若經管委會勸導無效, 則可請主管機關依公寓大廈管理條例第 47 條第 2 款之規定對該住戶予以處罰, 或者也可向環保局檢舉該住戶排放廢水之行為 另外對於排放廢水所造成的損害以及禁止該住戶繼續排放廢水, 可提起民事訴訟解決之 Q23 被依公寓大廈管理條例 15 條 1 項規定處罰, 已向主管機關提起訴願, 後續應如何? A 收到對造答辯書, 若有補充理由, 應再提訴願補充理由書, 待訴願決定之結果, 若訴願被駁回, 則可依法提起行政訴訟 Q32 本票為填載到期日, 何時起算時效期間? A 為填載到期日視為見票即付之本票, 三年時效期間自發票日起算 Q33 買法拍屋, 因為前屋主沒繳錢瓦斯管線被斷, 現要重新接管是否要負擔接管費用? A 基於使用者付費與契約自由, 若要重接瓦斯管線, 是要負擔接管費用 Q34 管委會或總幹事可否自行拆除違建? A 管委會或總幹事並無公權力, 不可自行拆除違建, 否則會觸犯刑法毀損或侵入住宅罪 其應透過拆除大隊或由法院拆除為之 P 28 公寓大廈管理實務彙編 29 P

16 八 其他 Q35 可否將公基金與管理費改存在住戶個人名義之帳戶 A 依公寓大廈管理條例第 18 條第 3 項之規定 應設專戶儲存 故不能以此方式為之 Q40若為取回前任主委不法所得事務費及出席費 一定要訴訟時 是否非得聘請律師才可 有無較 為快速之簡易判決或其他方法 為刑事訴訟或民事訴訟 A 為取回前任主委不法所得事務費及出席費 則可以向法院聲請發支付命令的方式為之 Q36 非區分所有人霸佔屋舍 如何處理 A 此乃屬無權占有之行為 任何一個區分所有權人可依民法第 767 條及第 821 條之規定 就侵占部分訴請拆屋還地 將侵占部分返還給全體共有人與請求給付相當於租金之不當 得利 Q37 公設保固期何時起算 較為迅速經濟 因為只需要給法院聲請費 1 千元 若對方於 20 日內無異議則支付命令即 視為確定判決 若有異議才會視為起訴以通常 若請求金額在 50 萬元以下為簡易 訴訟 程序進行 當然 若確有違法的證據則可以刑事告訴的方式為之 若能從刑事上達成和解 則也可 藉此取回前揭費用 又若僅是聲請發支付命令 或案情不複雜 則並無請律師處理之必要 以節省大樓經費 至於刑事告訴是否提起 則需要再評估 建議在有充分的證據才考慮此一方式 A 依合約為準 通常為公設點交後即起算保固期 Q38 社區為舊大樓且住戶不多 是否適用公寓大廈管理條例 是否需成立管委會 A 不論社區新舊與人數都有公寓大廈管理條例之適用 又雖無強制處罰規定 但仍以成立 管委會為宜 Q39 檢警單位進入本大廈 ( 出示搜索票 ) 捉拿有關現行犯 要求大廈保全人員帶領及幫助誘敵 保 全人員基於日後免遭報復拒絕 同意檢警單位自行進入 是否有違反或拒絕協助誘敵有何侵害 法律 A 即使是現行犯 任何人也僅是 得 逮捕, 故檢警單位進入貴大廈並出示搜索票 則貴 大廈之人員僅有讓其進入之義務與不得妨礙檢警單位執行職務之義務 並無協助辦案甚 或是帶領及幫助誘敵之義務 以維護自身之安全 準此 該保全人員並未違反相關妨害 公務之刑事責任或其他有關之責任 Q41 1.一般刑事訴訟是否一定要聘請律師 若自行繕寫起訴狀 法院是否會受理 若求償金額低於八萬 元 是否有公設律師願意承接 費用如何 2.前曾請教過 若聲請支付命令 20 日內被提出異議時 是否還需重新向法院提出民事訴訟狀 才 能追回前主委不法所得 3.若不是現任大樓主委或委員 大樓住戶如何要求前任主委繳回不法之所得 A 1. 若案件不太複雜 如請求給付管理費 則可不用請律師 以節省經費 另外只有重大 刑事案件 才會有公設辯護人 2. 若支付命令被對方異議 則將視為起訴 無庸再另行提出訴訟 若對方 20 日內無異議 則將視為確定判決 待取得確定證明 即可向法院聲請強制執行 3. 如之前電話中所述 建議以管委會名義追討較妥 Q42 何謂嚴重到需要靠法律程序解決 樓下住戶經常說要告我們 他們是依據什麼來要提告 A 簡單來說 要告民事訴訟 一定要有一方有損害才可以 若無法認定有損害的產生 則 縱使能提起民事求償 也會被法院駁回 至於鄰居間的不快未必能構成刑事上之犯罪 除非 社區或大樓常發生 有公然侮辱或誹謗等行為 才可向地檢署提出告訴 Q43 建商於點交時撥一筆 110 萬元給管理委員會做為公共設施改善 但此筆經費需納入公共基金或 管理費嗎 還是可視為另一筆經費專用於設施改善 不需經過區分所權人會議決議 即可動用 嗎 A 本筆款項應納入公共基金處理 若需將該款項移作他用 因為涉及金額較大 應經過區 分所有權人會議決議 建議於召開下一次區分所有權人會議時 可將社區規約修改 將公共基金與管理費部分 動用的權限授權給管委會處理 如多少金額以下由管委會決議 多少金額以上應經區分 所有權人會議決議 以免將來開會之繁 P 30 公寓大廈管理實務彙編 31 P

17 其他以解決雙方紛爭 八Q44 一 大樓之 1 樓店面其權狀面積內含門前之騎樓, 據悉此部份面積雖有產權登記但需供公共通行之用, 請問 : 1. 該騎樓係屬公寓大廈管理條例第三條之專有部份 ( 何謂具有使用上之獨立性?) 或共用部份? 2. 當管理委員會成立時, 應將該騎樓列為共用部份或約定共用或列為約定專用為宜? 3. 若供公眾通行之用, 當地磚毀損時, 在法律上是否規定應由該店面負責維修或由該大樓管理委員會負責維修? 4. 若該騎樓目前由壹樓店面占用, 若管理委員會及店面所有人不加以修整, 有路人因而跌倒受傷, 該責任應屬大樓管理委員或店面所有人? 二 平面車位於權狀登載坪數約五坪, 但曾看過報導指出平面車位之合理坪數為 7 ~ 10 坪, 若低於此則有將部分車道面積分攤給全體住戶之不合理狀況, 請問此於法規上是否有那些法條有相關之規定? A 一 騎樓屬於公共設施的部分, 即公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款之共用部分 原則上共用部分可約定專用 ( 如露台 ), 但須注意公寓大廈管理條例第 7 條不得約定專用的規定 : 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 1. 公寓大廈本身所占之地面 2. 連通數個專有部分之走廊或樓梯, 及其通往室外之通路或門廳 ; 社區內各巷道 防火巷弄 3. 公寓大廈基礎 主要樑柱 承重牆壁 樓地板及屋頂之構造 4. 約定專用有違法令使用限制之規定者 5. 其他有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 因為依前揭第 2 款之規定, 騎樓恐不能約定專用, 故其性質上為共用部分 依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項之規定, 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 因此, 原則上應由管委會負責維修騎樓的地磚 至於路人受傷乃是管委會維護不善所導致, 故責任應由管委會來負 但是若乃是因該店面而導致無法修繕, 則管委會可在向該店面商家求償 二 首先依 建築技術規則建設設計施工篇 第六十條, 標準車位寬二. 五公尺 長六公尺, 即俗稱的 大車位 ; 規則另明訂室內停車位可有二分之一車位數, 每個停車位寬度及長度各寬減二十五公分, 就是寬二二五公分 長五七五公分的 小車位 又因為法定停車位乃是以公共設施的方式登載於權狀上, 因此, 若誤差的範圍已達到契約找補條款之條件, 則也可以此向建商主張退還部分的車位款 預售屋買賣契約範本及預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項之找補條款如下 : 面積如有誤差, 其誤差在百分之一以內者 ( 含百分之一 ) 買賣雙方互不找補 ; 惟其不足部分, 如超過百分之一, 則不足部分賣方均應找補 ; 其超過部分, 如超過百分之一以上者, 買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限 ( 即至多找補不超過百分之二 ), 且雙方同意面積誤差之找補, 係以土地與房屋價款之總數 ( 車位如另行計價時, 則不含車位價款 ) 除以房屋面積所計算之平均單價, 無息於交屋時一次清 面積如有誤差, 其不足部分超過百分之三以上, 不能達契約預定之目的者, 買方得解除契約 P 32 公寓大廈管理實務彙編 33 P Q45 請問電信業者在公寓大廈頂樓設置基地台, 其主張依據電信法第 33 條第 2 項 第 3 項, 取得大廈管理委員會同意後即有權設置 但依據公寓大廈管理條例第 33 條第 2 款規定, 若於公寓大廈屋頂設置無線電台基地台, 應經頂層區分所有權人同意, 且同條例第 37 條規定 : 管理委員會會議決議之內容不得違反 本條例, 究竟電信法第 33 條和公寓大廈管理條例第 33 條之規定孰為優先? 電信業者的主張有理嗎? A 關於此一問題, 適用電信法第 33 條的前提乃是 第一類電信事業或公設專用電信設置機關 合先敘明 而電信法第 33 條第 4 項則規定 使用之建築物如為公寓大廈, 應取得公寓大廈管理委員會之同意 其未設管理委員會者, 應經區分所有權人會議之同意, 不適用公寓大廈管理條例第八條第一項之規定 因此, 雖然可經管委會同意, 但若有區分所有權人不同意, 則仍應以區分所有權人會議為準, 況且管委會只是代表各區分所有權人, 為執行機關非意思決定機關, 其不能違背區分所有權人會議之決議, 故最終仍是以區分所有權人會議之決議為準 Q46 若住戶於管委會議提案內容 以德行有虧 危害社區等類似言論 及意指管理委員有 球員兼裁判 及 委員兼廠商 等言語, 影射管理委員 圖利自己 之言詞時有無觸犯刑法 309 至 313 條妨害名譽之罪則, 若舉證明確 ( 提案單及會議紀錄 ) 提告是否成立? 有無方法遏止類似不當之提案或發言? A 關於是否構成妨害名譽, 需是具體情況而定, 目前實務上均是從嚴審理, 若無具體事證或是為公共利益或是為防衛自己權利等, 均不容易成立該罪 為遏止類似不當之提案或發言, 可於會議時錄音或錄影存證 Q47 公寓大廈管理條例第 16 條第二項 : 住戶不得於私設通路 防火隔間 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置 雜物 當訂定大廈規約時引用 16 條規定不得放置鞋櫃 鞋子 雜物, 住戶於電梯間放置盆栽 鞋墊 傘架等東西, 管委會請住戶將盆栽等東西收進屋內, 被以住戶規約並沒有列舉規定, 盆栽並非雜物, 拒不搬離, 抗議有道理? 請問第 16 條所稱 雜物 是概括一切東西, 還是得在住戶規約中一一列舉不得放置的東西才可? A 關於共同使用部分 ( 如樓梯間 ), 本來就不可以推放任何東西, 以避免影響他人之通行, 而公寓大廈管理條例第 16 條只是 例示 規定, 予以舉例, 所以從法律的觀點來看, 自不得於樓梯間放置盆栽 因此, 並無庸於住戶規約中一一列舉不得放置之物品 或者, 也可改成 不得放置鞋櫃 鞋子 雜物或其他類此之物品, 以杜爭議 Q48 住在七樓的住戶把最頂樓獨占私人使用, 在上面放置堆肥 種植樹木 搭棚架, 甚至在地上舖上厚厚的土, 種植蔬菜. 把頂樓的環境變的雜亂不堪, 甚至一到下雨的時候, 便會積水引起樓下住戶家裡漏水, 苦不堪言. 跟大樓管理委員會主委講, 得到的答覆是 大家都是鄰居, 只能規勸他, 也無法做什麼處置, 多年來那個七樓的住戶依然我行我素, 這種行為真的無法可管嗎? A 頂樓若屬於全體住戶所共有, 則不可加蓋違建或佔為己用 在民事上可請對方將該等占用物移除或將違建物拆除, 刑事上則會涉犯竊佔罪 Q49 大樓年度消防安檢缺失項目之一, 是某樓層自動警報逆止閥主閥關閉, 自動灑水系統無水供應, 萬一該樓層發生火警, 將無水供應, 經向住戶溝通, 住戶不願簽同意書讓消防公司打開開關, 消防公司當然不敢擅自打開開關, 此缺失若無改善, 管委會將受罰, 請問有無柔 / 剛性作法讓住戶簽同意書, 打開開關, 將此消防缺失妥善處理! A 依公寓大廈管理條例第 6 條之規定, 該住戶不得拒絕讓消防公司打開開關, 建議管委會先與該住戶柔性協商, 若協商不成再寄存證信函催告該住戶履行或至區公所申請調解,

18 Q50 1. 何謂 真正惡意原則 是法律名詞或是經驗法則 此為高檢署駁回再議之理由 2. 管委會公開場合指摘主委 德行有虧 危害社區 公然說謊 處事不公等等 為何不適用刑法 310 第 2 項加重毀謗罪 檢察官卻認定為刑法第 311 條第 3 項之善意發表言論可受公平之事 八 其他 A 1. 真正惡意原則為繼受美國法而來 主要是判斷是否構成誹謗罪 2. 基於保障言論自由 大法官有解釋 故近來對於是否構成誹謗罪有嚴格審認之趨勢 若不服不起訴處分 可聲請再議救濟 Q51 1F 住戶經營小吃店 如果該住戶不保火險 管委會主委要負何種責任 萬一 1F 發生火災造成樓 上住戶的損失 如果 1F 沒能完全賠償 主委及委員是否要負起賠償責任 A 關於此一問題 可參考公寓大廈管理條例第 17 條的規定 因此 若該住戶不投保火險 管 委會應發函請其投保 若仍不投保 則管理委員會應代為投保 並可向該住戶請求費用 Q52 請問法人指派代理人當主委須要委託書嗎 可否提供類似格式 A 參考如下 會議出席委託書 致 大樓管理委員會會議 有關本公寓大廈預定 年 月 日 時舉行之管理委員會會議 本人謹委託 先生 女士 出席管理委員會會議 並於管理委員會會議中行使各項本人應有之權利 區分所有權標的物標示 門牌地址 委託人 管理委員 姓名 簽章 代理人 管理委員 姓名 簽章 代理人住址 中 華 民 國 年 月 日 Q53 本大樓有一住戶經常將每月公佈於電梯內之大樓財務收支報表抽走佔為己有 影響其他住戶閱 覽的權益 經管委會實施勸導多年均未見其改善 仍是我行我素態度傲慢 請問有何方法處理 是否可對其行為提出刑事告訴 A 因為佈於電梯內之大樓財務收支報表屬於管委會所有 可告知該人其行為已有構成刑事毀 損罪之嫌以為勸導 另外 因為管委會不可作為刑事告訴人 所以若欲對其提出告訴 應以個人名義為之 Q54 社區店面住戶將其三樓與安全梯間共用之牆壁自行挖設了一扇門 方便進出中庭 否則要繞從 管理室大門進入 請問該住戶行為是否違反相關法規 如有 該住戶挖牆設門已有很長一段 時間 之前委員會並未處理 現在委員會要處理 該如何處理 A 該住戶之破壞牆壁之行為已構成民事侵權與刑法第 353 條之毀損罪 民事損害賠償的時效 為知悉時兩年 刑事的追訴權時效則為 10 年 Q55 店面有兩個電錶 當初建設公司可能是以電錶數申請分攤公電費用 以致店面一戶要分攤二份費 用向管委會反映稱 店面管理費已優惠減半收 不同意以戶為單位分攤電費 請問管委會是否有 違法或圖利自己之行為 店面無委員名額 如店面以戶計算 社區型住戶分攤電費相對增加 A 關於電費的分攤 建議開區分所有權人會議解決之 可行的話 針對店面之公共電費的部 分看可否另設獨立電表 否則公共電費應以戶為分攤標準 P 34 貳 常見公寓大廈糾紛舉例釋疑 一 車位 縮水 糾紛 新聞評論 以下轉載 260 萬買到 迷你 車位 更新日期 2008/05/01 16:50 記者劉開元 台北報導 一名呂姓女子上午指控說 她花了 260 萬 元向嘉泥建設開發公司買了一個停車位 結果交屋 後才發現 要停進該停車格不但很困難 就算勉強 停進去 車輛兩旁的空間 也小到讓她無法打開車 門下車 買到小車位已夠氣了 沒想到拿尺一量 竟然發現停車位寬度比契約還縮水了 2.5 公分 讓 她氣個半死 台北市議員李慶元上午到金山南路二段 215 巷的 嘉新麗水花園社區 會勘 果然發現這種離 譜車位 他當場要求建商嘉泥建設開發公司補救或 補償 並要求建管處以後審核建照及核發使用執照 時 應要求停車位長度 寬度都須符合規定 不能 縮水 以免讓不肖建商牟取暴利 針對李慶元要求 建管處與消保官都表示將 介入協調本案 找建商重畫停車位 或其他補救措 施 以免消費者蒙受損失 但建商則不願回應官方 的要求 呂姓女子說 她以 260 萬元 向嘉泥建設開 發公司買了金山南路二段嘉新麗水花園社區地下室 的一個停車位 契約明訂停車位規格長 5.75 公尺 寬 2.25 公尺 高 2.1 公尺 當初購買時 售屋小 姐說 這樣規格幾乎大多數車輛都一定停得下 呂 女 說 建 商 前 年 交 屋 後 她 發 現 她 開 的 CAMRY3000 型轎車 很難停進去 就算停進去後 她竟然被困在車中 動彈不得得 因為車兩旁空間 小到無法打開車門 她拿尺丈量 才發現車位 縮 水 達 5 公分之多 向建商交涉後 建商才重繪 但仍短少約 2.5 公分 當她再向建商交涉 沒想到 建商說 妳為何不改開小車 就沒這個問題了 但她另開輛 1300cc 的小車試停 一樣停車困難 李慶元現場會勘時 大樓不少住戶爭相指責 建商不負責 因為該大樓地下室有八格小車位中 竟有六格都有寬度縮小的問題 且每格都短少 2.5 公分 李慶元說目前台北市停車位售價約 萬元之間 如果建商開發大型建案 動輒超過 100 格車位 每個車位如縮水 2.5 到 5 公分 建商 每 100 格車位 就可多繪 1 到 2 格停車位 再多獲 利 300 到 600 萬元 獲利相當可觀 卻使消費者權 益受到侵害 公寓大廈管理實務彙編 35 P

19 評論 comment 一 買了停車位發現與合約大小不符怎麼辦? 首先依 建築技術規則建設設計施工編 第六十條, 標準車位寬二. 五公尺 長六公尺, 即俗稱的 大車位 ; 規則另明訂室內停車位可有二分之一車位數, 每個停車位寬度及長度各寬減二十五公分, 就是寬二二五公分 長五七五公分的 小車位 而依內政部所訂之預售屋買賣契約範本及預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項之規定, 平面式停車位其誤差在百分之二以下且長未逾十公分 寬未逾五公分 高未逾五公分, 視為符合規格 因此, 從法規與契約來看, 該名購買車位的消費者, 能否做有法律依據之主張, 即有疑問, 而關於法規與實際情形的落差, 造成如李慶元所說的, 目前台北市停車位售價約 300 ~ 400 萬元之間, 如果建商開發大型建案, 動輒超過 100 格車位, 每個車位如縮水 2.5 到 5 公分, 建商每 100 格車位, 就可多繪 1 到 2 格停車位, 再多獲利 300 到 600 萬元, 獲利相當可觀, 卻使消費者權益受到侵害 就此, 僅能待將將來修正預售屋買賣契約範本及預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項時一併討論與處理 不過, 個人認為, 本案較有疑義的倒不是車位的大小, 而是建商在銷售當時, 其銷售行為有無不當, 因為本案之消費者, 當初購買預售屋時, 一度擔心車位停不下自有的 TOYOTA CAMRY3000 型轎車, 還將車子開來給建商確認, 但最後接受預售小姐的建議, 以二六 萬元的高價購買 小車位 因此, 若當時的銷售行為確有不當, 則該名消費者不妨以此為由, 要求建商換車位 減少價金, 甚或是解除車位部分的買賣契約, 以退車位還款的方式處理 又因為法定停車位乃是以公共設施的方式登載於權狀上, 因此, 若誤差的範圍已達到契約找補條款之條件, 則也可以此向建商主張退還部分的車位款 預售屋買賣契約範本及預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項之找補條款如下 : 面積如有誤差, 其誤差在百分之一以內者 ( 含百分之一 ) 買賣雙方互不找補 ; 惟其不足部分, 如超過百分之一, 則不足部分賣方均應找補 ; 其超過部分, 如超過百分之一以上者, 買方只找 補超過百分之一至百分之三之部分為限 ( 即至多找補不超過百分之二 ), 且雙方同意面積誤差之找補, 係以土地與房屋價款之總數 ( 車位如另行計價時, 則不含車位價款 ) 除以房屋面積所計算之平均單價, 無息於交屋時一次清 面積如有誤差, 其不足部分超過百分之三以上, 不能達契約預定之目的者, 買方得解除契約 再者, 若本案確有銷售不當之情事, 則也可能構成違反公平交易法第 24 條之欺罔或顯失公平行為, 依同法第四十一條規定, 得限期命其停止 改正其行為或採取必要更正措施, 並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰 ; 逾期仍不停止 改正其行為或未採取必要更正措施者, 得繼續限期命其停止 改正其行為或採取必要更正措施, 並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰, 至停止 改正其行為或採取必要更正措施為止 因此, 民眾在購買不動產時, 應注意審閱期間的明訂 土地座落 地號 使用分區明確標示房屋座落明確標示 標示建照號碼, 且須明白表示區域明確標示坪數約定部分 總坪數 主建物面積 附屬建物面積 共同使用部分坪數 ( 或公共面積坪數 ), 大小公明確區分, 或約定小公部分究竟登記為主建物或公共設施一部分則以地政機關法令為準, 以杜爭議 停車位也需明訂屬性 ( 法停或獎停 平面或機械 ) 標明車位尺寸 坪數面積 登記方式 為避免糾紛, 消費大眾在購買前最好先查閱設計圖說, 於另篇主題, 檢附行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明 二 外賣停車位的所有權人可有投票權? 可參予管委會選舉否? 外賣停車位的所有權人 ( 即僅有獎勵停車位而無房地所有權之人 ) 可否參加區分所有權人會議, 有無投票權? 可否當選管委會委員或主任委員? 依公寓大廈管理條例第三條第八款規定, 外賣車位的所有權人僅為住戶而非區分所有權人, 而區分所有權人會議, 依第三條第七款及第二十五條 第一項規定, 僅區分所有權人方可參加, 故外賣車位的所有權人並不能參加區分所有權人會議, 亦無投票權 另依公寓大廈管理條例第三條第九款規定, 除規約另有規定外, 管委會乃是由住戶中選任若干人擔任, 是以外賣車位的所有權人, 在規約未有特別排除規定之情形下, 當然可當選管委會委員 而管委會主任委員依第二十九條第二項規定, 原則上係由管理委員互推一人為之, 故外賣車位的所有權人也可擔任管委會主任委員 惟因為其並不具區分所有權人身份, 依第二十五條第三項規定, 並不能擔任區分所有權人會議之召集人 又關於管委會之主任委員 財務委員與監察委員, 有連選僅得連任一次之限制, 也是需注意之處 依內政部台內營字第 號函釋, 認為管理委員 主任委員及管理負責人之任期, 依區分所有權人會議或規約之規定, 任期一至二年, 主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員, 連選得連任一次, 其餘管理委員, 連選得連任 但區分所有權人會議或規約未規定者, 任期一年, 主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員, 連選得連任一次, 其餘管理委員, 連選得連任 為 95 年 1 月 18 日修正公布之公寓大廈管理條例第二十九條第三項所明定, 其立法意旨, 係為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況, 並避免產生特定住戶把持管理委員會之現象, 修正擔任主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員者, 有連任次數之限制, 其餘管理委員無連任次數之限制, 意即管理委員依其性質分為有連任次數限制及無連任次數限制二種, 故擔任有連任次數限制之管理委員, 其連任後仍擔任上開性質之管理委員, 無論是否為同一職務, 均有前揭條例第二十九條第三項連任一次之限制, 惟該職務擔任一次或連任一次後, 得被選任為上開職務以外之管理委員 另依內政部內授營建管字第 號函釋, 也認為關於公寓大廈主任委員 管理委員及管理負責人, 連選得連任一次之規定, 公寓大廈管理條例於 92 年 12 月 31 日修正之第二十九條第三項條文業已明定 至於上開條文於 95 年 1 月 18 日修正後, 其擔任主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員者, 仍有連任次數之限制, 惟上開職務以外之其餘管理委員於條文修正後, 已無連任次數之限制 是條例於 95 年 1 月 18 日修正前, 已擔任主任委員 管理委員及管理負責人者, 其任期當納入計算, 即主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員已連任一次者, 除不得接續擔任 有連任次數限制 之管理委員外, 得擔任 無連任次數限制 之管理委員 也應一併注意 三 法定停車位與獎勵停車位有何不同? 前已述及獎勵停車位, 然獎勵停車位與一般的法定停車位並不相同, 茲再說明如後 在停車位的分類上, 除法定停車位與獎勵停車位外, 尚有自行增設停車位, 而所謂自行增設停車位係指法定停車位以外由建商以剩餘的樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置的停車位 法定停車位無獨立權狀, 以共用部分持分分配給承購戶, 須隨主建物一併移轉或設定負擔, 但經約定專用或依分管協議, 得交由某一戶或某些住戶使用 ; 自行增設停車位與獎勵增設停車位原則上得以獨立產權單獨移轉 而在建築執照之設計圖說上, 會在每一停車位上明確標示為法定 自行增設或獎勵增設 為避免糾紛, 消費大眾在購買前最好先查閱設計圖說, 以瞭解所購買停車位之類別 自行增設停車位 獎勵增設停車位或停車塔等可做為獨立產權登記之停車位預售買賣時, 可參考內政部九十五年一月二十三日內授中辦地字第 函公告修正之 預售停車位買賣契約書範本, 而法定停車位則可參考 預售屋買賣契約書範本 中關於共用部分權屬之規定 又依照建築技術規則, 大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之法定停車位雖有產權, 但沒有獨立權狀 不得與建築分開買賣, 且買賣對象僅限定同棟大樓住戶 獎勵停車位若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性, 並取得 防空避難所在地址證明, 即可登記為主建物單獨移轉, 但其若與法定停車空間在同一層, 構造上及使用上無法區隔, 就必須以公共設施方式辦理登記而無法單獨買賣移轉 另需注意的是, 獎勵停車位應提供公眾使用, 亦即應供不特定第三人停車使用, 且還必須負擔管理費用, 並須於建築物明顯位置設置停車空間標示牌, 不過, 根據內政部 84 年 10 月 3 日之函釋, 認為所有權人也包括在 公眾 範圍內, 因此 獎勵增設 停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用, 均屬供公眾使用 P 36 公寓大廈管理實務彙編 37 P

20 四 社區中的法定共同空地是否可為私人或公共之用途? 可否於社區規約中約定法定共用空地之一部份由特定住戶當停車使用或中庭塔蓋健身房等公共設施使用? 或於地下室規劃停車位供特定住戶持分使用? 以上約定是否必須於住戶規約中敘明即可? 違反之法律效果如何? 按約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者, 惟需受到公寓大廈管理條例第七條之限制, 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 一 公寓大廈本身所占之地面 二 連通數個專有部分之走廊或樓梯, 及其通往室外之通路或門廳 ; 社區內各巷道 防火巷弄 三 公寓大廈基礎 主要樑柱 承重牆壁 樓地板及屋頂之構造 四 約定專用有違法令使用限制之規定者 五 其他有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 而關於法定共用空地之一部份是否可由特定住戶當停車使用或中庭塔蓋健身房等公設使用, 或於地下室規劃停車位供特定住戶持分使用, 其判斷標準在於第七條第五款是否有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分, 當然視實際情形亦有可能違反第七條第二款之規定 如未有第七條所示之限制, 對於前述情形自可約定專用, 但於使用上依第九條第二項規定, 需注意應依其設置目的及通常使用方法為之 關於前述約定專用事項, 依公寓大廈管理條例第二十三條第二項第二款規定, 非經載明於規約者, 不生效力 又依據第五十八條第二項關於移轉之限制也需注意, 即公寓大廈之起造人或建築業者, 不得將共用部分, 包含法定空地 法定停車空間及法定防空避難設備, 讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為 否則依公寓大廈管理條例第四十九條, 將會處以新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並有連續處罰之規定 五 露台與陽台有何不同? 是否為公共設施? 陽台在登記上是屬於附屬建物面積, 而露台在登記上則是屬於公共設施, 在外觀的區別上可以看其上方有無屋頂以為區別, 而依照 建築技術規則建築設計施工編 中 第一章用語定義, 直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺, 直上方有遮蓋物者稱為陽臺 目前建商多會將露台加價銷售, 但因為露台屬公共設施 ( 小公 ), 所以會再將露台約定專用給有買露台之住戶 也因為露台屬於公共設施, 屬於全體區分所有權人所持份, 有露台之住戶雖有約定專用, 但建議仍不要有增建行為, 否則會構成違建並會侵害到其他區分所有權人之權益而產生糾紛, 至於陽台則無此問題 六 管委會執行職務應注意事項 公寓大廈之管理委員會為社區公共事務的執行機關, 更為整個社區的運作中心, 其運作的優劣與否, 攸關整體公寓大廈的居住品質, 甚而影響到公寓大廈之房屋價格 因此, 關於管委會的運作規範則是身為各個管理委員, 甚至是各個住戶所不可不知之重點所在 首先, 需注意公寓大廈管理條例第 29 條第 3 項與第 4 項之規定, 管理委員 主任委員及管理負責人之任期, 依區分所有權人會議或規約之規定, 任期一至二年, 主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員, 連選得連任一次, 其餘管理委員, 連選得連任 但區分所有權人會議或規約未規定者, 任期一年, 主任委員 管理負責人 負責財務管理及監察業務之管理委員, 連選得連任一次, 其餘管理委員, 連選得連任 ( 第 3 項 ) 前項管理委員 主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者, 自任期屆滿日起, 視同解任 ( 第 4 項 ), 亦即關於連選得連任之次數 任期與視同解任事由等均需要有所瞭解, 以免管委會因長期不改選, 導致整個管委會的組織均違法 若管委會改選後, 前任管委會仍拒不移交者, 則新任之則可依公寓大廈管理條例第 20 條第 2 項之規定, 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 關於管理委員會之職務主要是規定在公寓大廈管理條例第 36 條, 即 : 一 區分所有權人會議決議事項之執行 二 共有及共用部分之清潔 維護 修繕及一般改良 三 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項 四 住戶共同事務應興革事項之建議 五 住戶違規情事之制止及相關資料之提供 六 住戶違反第六條第一項規定之協調 七 收益 公共基金及其他經費之收支 保管及運用 八 規約 會議紀錄 使用執照謄本 竣工圖說 水電 消防 機械設施 管線圖說 會計憑證 會計帳簿 財務報表 公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件 印鑑及有關文件之保管 九 管理服務人之委任 僱傭及監督 十 會計報告 結算報告及其他管理事項之提出及公告 十一 共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管 十二 依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行 十三 其他依本條例或規約所定事項 若管理負責人 主任委員或管理委員無正當理由未執行第 36 條第 1 款 第 5 款至第 12 款所定之職務, 而有顯然影響住戶權益之情事, 則依公寓大廈管理條例第 48 條規定, 可由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 又因為管委會僅為執行機關, 相當於股份有限公司之董事會, 故仍須遵從意思決定機關即區分所有權人會議 ( 相當於股東會 ) 之決議, 也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責, 並向其報告會務 ( 公寓大廈管理條例第 39 條 ) 因此, 公寓大廈管理條例第 37 條遂規定, 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 也需加以注意, 蓋於實務上, 常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之, 或管委會為相反之決議內容, 此均屬不合法, 該管委會之決議會有無效之虞 又管委會為執行職務, 固可對欠繳管理費之處戶進行催繳或催告 ( 催告應以書面為之 ) 或訴訟, 但是否能將其電梯磁卡消磁導致其無法搭乘電梯, 或斷水斷電, 或對於未繳納停車位清潔費與亂停車之住戶予以鎖車, 則不無疑問 基本上, 雖然有住戶有欠繳管理費, 且規約也有載明對於欠繳管理費之住戶將其電梯磁卡消磁, 但因為住戶均有持分公共設施, 故管委會之作法仍有構成刑事妨害自由之可能, 並不建議如此作 而應循民事訴訟 ( 發 函或聲請發支付命令 ) 之方式, 請求住戶給付管理費 又公寓大廈管理條例第 36 條規定, 管委會對於住戶之違反規約情事應予以制止, 且對於共同部分之維護也屬於管委會之職責範圍, 因此, 對於住戶不遵守規約或區分所有權人會議, 而任意違規停車之住戶, 管委會應先予以協調或勸導, 若經制止後該住戶仍不聽勸告時, 除非區分所有權人會議對於違規停車之行為, 有達成授權管委會鎖車或罰款之決議且載明於規約上, 否則依公寓大廈管理條例第 23 條第 2 項規定, 對於住戶違反決議內容之處理方式之決議, 因未載明於規約而不生效力, 則管委會即不得逕行將該違規住戶之車輛鎖住或處以罰款, 否則仍有構成刑事妨害自由之可能 另外, 依公寓大廈管理條例第 35 條的規定, 因為住戶 ( 依公寓大廈管理條例第 3 條第 8 款之規定, 含承租人 經同意使用之人及獎勵停車位所有權人等 ) 屬於利害關係人, 因此可請求閱覽與影印相關會議記錄與財務報表等, 若有違反主管機關可依第 48 條第 3 款之規定對管委會之委員或主任委員等予以處罰 至於公寓大廈管理條例第 38 條雖規定 管理委員會有當事人能力 而可為原告或被告, 但並不能作為告訴人而提起刑事告訴 因為所謂 犯罪之被害人 係指犯罪之直接被害人而言 而公寓大廈管理委員會, 係依據公寓大廈管理條例第 27 條之規定而成立, 其本質上屬非法人團體, 雖公寓大廈管理條例第 35 條明定 管理委員會有當事人能 P 38 公寓大廈管理實務彙編 39 P

21 力, 惟其立法意旨係指管理委員會依民事訴訟法第 40 條可以為訴訟之當事人, 尚不得據此而謂管理委員會可提出刑事告訴或自訴, 就此, 最高法院 28 年台上字第 2191 號與 30 年度上字第 8 號判例及台灣高等法院 89 年上易字 2302 號判決均著有明旨 況且, 刑事訴訟法第 232 條規定 : 犯罪之被害人得為告訴, 所稱 被害人 係指具有法律上人格之自然人或法人而言, 非法人團體無獨立之人格, 不得以該非法人團體之名義提出告訴 另外, 因為現行很多社區為創造收入而有將公牆或頂樓出租之行為, 則需注意公寓大廈管理條例第 8 條之規定, 即管委會若欲將公寓大廈外牆出租予特定人設置廣告看板, 應經區分所有權人會議決議或於社區規約中明文授權管委會細節性的處理事宜, 方屬適法, 否則管委會並無權將外牆出租予他人 就此, 應另注意 廣告物管理辦法 之相關規定 最後, 關於經費之運用也常生爭議, 如管委會就相關經費的支出 ( 尤其是大筆經費 ) 未經過區分所有權人會議之決議, 即逕行以管委會決議為之, 實際上即曾發生管委會未經區分所有權人會議之決議將管理費拿來用作文康或旅遊費用或主任委員支領報酬等, 此種作法極為不妥, 且易衍生爭議 但也不可能凡事均要經區分所有權人會議之決議, 故比較妥善的作法, 應是在一定金額之內由區分所有權人會議決議並載明於規約, 授權管委會可自行動用, 並載明於每月之財務報表, 至於超過一定金額的大額款項 ( 如大樓欲重大修繕或拉皮所欲支出之費用 ), 則應由區分所有權人會議另行決議為宜 七 區分所有權人會議流程之注意事項 公寓大廈之管理委員會為社區公共事務的執行機關, 至於區分所有權人會議 ( 住戶大會 ), 則為社區公共事務的意思決定機關, 相當於股份有限公司之股東會, 而公寓大廈管理條例 ( 下稱公寓大廈管理條例 ) 之精神則在於社區自治, 因此區分所有權人會議之決議或社區規約即為社區運作最重要的依據 準此, 關於區分所有權人會議之運作, 不僅是各管理委員或管委會, 甚至是各個住戶所不可不知之重點所在, 以維護自身之權益 召集事由應事先載明 : 依公寓大廈管理條例第 30 條第 1 項之規定, 區分所有權人會議, 應由召集 人於開會前十日以書面載明開會內容, 通知各區分所有權人 但有急迫情事須召開臨時會者, 得以公告為之 ; 公告期間不得少於二日 因此, 對於召開區分所有權人會議之內容應事先通知或公告, 以使各區分所有權人明瞭開會之內容以利準備, 但就相關議題若無 ( 或漏未 ) 事先通知或公告, 仍可於區分所有權人會議中以臨時動議提出, 惟需注意者, 乃是依公寓大廈管理條例第 30 條第 2 項之規定, 即關於 管理委員之選任事項, 應在前項開會通知中載明並公告之, 不得以臨時動議提出 召集人 : 會議召集人原則上即為該次會議的主席, 而依公寓大廈管理條例第 25 條第 3 項之規定, 區分所有權人會議之召集人主要為 具區分所有權人身分之管理負責人 管理委員會主任委員 或 管理委員為召集人 另外, 若無管理負責人或管理委員會, 或無區分所有權人擔任管理負責人 主任委員或管理委員時, 可由 區分所有權人互推一人為召集人, 此時依公寓大廈管理條例施行細則第 7 條第 1 項之規定, 除規約另有規定者外, 應有區分所有權人二人以上書面推選, 經公告十日後生效, 以明確召集程序 另公寓大廈管理條例施行細則第 7 條第 2 項又規定, 被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時, 以推選之區分所有權人人數較多者任之 ; 人數相同時, 以區分所有權比例合計較多者任之 新被推選人與原被推選人不為同一人時, 公告日數應自新被推選人被推選之次日起算 區分所有權之計算方式與委託書之限制 : 原則上各專有部分之區分所有權人 ( 即每一戶 ) 有一表決權 數人共有一專有部分者 ( 即共有房屋之情形 ), 該表決權應推由一人行使 而為保護小比例之區分所有權人, 公寓大廈管理條例第 27 條第 2 項特別規定, 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算, 於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者, 或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者, 其超過部分不予計算, 簡言之, 對於擁有大比例 ( 即區分所有權比例或專有部分個數超過五分之一 ) 者, 對於超過部分規定無表決權 同樣的在委託出席之狀況, 為保護小比例之區分所有權人, 以避免有蒐集委託書而操縱會議之情形, 公寓大廈管理條例第 27 條第 3 項對於受委託之情形, 也作了相同之限制, 此於進行區分所有權人會議時尤需注意, 以避免有無效表決權的狀況產生 區分所有權會議決議之門檻與假決議 : 依公寓大廈管理條例第 31 條之規定, 區分所有權會議決議之門檻為 區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席, 以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之, 但因為實際上有時區分所有權人會議召集不易, 故可透過訂定規約之方式, 將區分所有權會議出席與決議之門檻降低 若區分所有權會議無法召開, 如出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前述定額者, 則可依公寓大廈管理條例第 32 條之規定, 進行假決議, 召集人而就同一議案重新召集會議 至於假決議 ( 或稱暫時決議 ) 之進行方式, 則應依公寓大廈管理條例第 32 條之規定為之, 亦即就重新召集之會議, 應有區分所 提醒您 : 有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席, 以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議, 且應將會議記錄送達各區分所有權人後, 若各區分所有權人未於七日內以書面表示反對意見或書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時, 該決議視為成立 因為該決議是否成立仍須視之後有無區分所有權人反對而定, 故稱假決議 會議記錄之作成 : 依公寓大廈管理條例第 34 條之規定, 會議紀錄應載明開會經過及決議事項, 由主席簽名, 於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之 且會議紀錄, 應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存 在進行區分所有權人會議時清點人數是必備的工作, 對於尤其是對於人數眾多的社區, 對於出席與表決人數的掌握更屬重要, 以避免有區分所有權人陸續離席導致之後的表決議案產生表決額數不足之問題 茲再舉以下案例說明區分所有權人會議進行時可能會發生之問題 : 一 會議後補簽名, 以湊足會議人數 : 因為是 會議 且須經區分所有權人會議 決議, 因此, 會議後補簽名之便宜方式, 其會議程序是有瑕疵的, 補簽名的部分, 將不會被記入出席與表決權人數, 因此, 並不建議以此種方式為之 二 無會議記錄 : 依公寓大廈管理條例第 34 條之規定, 會議記錄應送達或公告, 且依第 35 條之規定利害關係人也得請求閱覽或影印會議記錄, 故會議記錄乃是必備之文書, 若無會議記錄 ( 或無人作 ), 應立即補作, 以避免將來的糾紛 三 建議訂立會議規範 : 因為召開區分所有權人會議時, 有時會因意見不同或程序問題等導致會議中斷 ( 如住戶所問者非關開會事項, 主席可不予回答而產生衝突 ), 為能使各項議案順利表決, 建議訂立會議規範 四 管理委員之選任 : 現行有多數社區關於管理委員之選任, 乃是由區分所有權人提名後, 由得票數最高者擔任主任委員, 次高者擔任副主任委員或財務委員, 然除非社區規約另有約定, 否則此種作法與公寓大廈管理條例恐有相違背 因為依公寓大廈管理條例第 29 條之規定, 乃是先由區分所有權人會議選出管理委員會, 再由管理委員互推或選出主任委員 ( 即分兩階段 ), 所以除非規約有特別規定, 否則關於管理委員與主任委員之選任程序宜分兩階段行使 五 會議瑕疵與無效 : 按 總會之召集程序或決議方法, 違反法令或章程時, 社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議 但出席社員, 對召集程序或決議方法, 未當場表示異議者, 不在此限 總會決議之內容違反法令或章程者, 無效 民法第 56 條第 1 項與第 2 項定有明文 因此若區分所有權會議決議之內容違法 ( 若程序均合法 ), 則該決議應屬無效之決議, 應向法院提起 確認區分所有權人會議無效 之訴 若是召集程序或決議方法 ( 如不依前述召集或未達定額即為決議或會後補簽名 ), 則屬有瑕疵之決議, 應向法院提起 撤銷區分所有權人會議 之訴以為救濟 P 40 公寓大廈管理實務彙編 41 P

22 第一章 參 公寓大廈管理條例 中華民國 84 年 6 月 28 日總統華總 ( 一 ) 義字第 4316 號令公布全文 52 條 中華民國 89 年 4 月 26 日總統華總 ( 一 ) 義字第 號令修正第二條條文 中華民國 92 年 12 月 31 日總統華總 ( 一 ) 義字第 號令修正 中華民國 95 年 1 月 18 日總統華總 ( 一 ) 義字第 號令修正發布第 29 條條文 增訂第 59-1 條條文 總則 第 一 條 為加強公寓大廈之管理維護 提昇居住品質 特制定本條例 本條例未規定者 適用其他法令之規定 第 二 條 本條例所稱主管機關 在中央為內政部 在直轄市為直轄市政府 在縣 ( 市 ) 為縣 ( 市 ) 政府 第 三 條 本條例用辭定義如下 一 公寓大廈 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線 得區分為數部分 之建築物及其基地 二 區分所有 指數人區分一建築物而各有其專有部分 並就其共用部分按其應有部分有 所有權 三 專有部分 指公寓大廈之一部分 具有使用上之獨立性 且為區分所有之標的者 四 共用部分 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物 而供共同 使用者 五 約定專用部分 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 六 約定共用部分 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 七 區分所有權人會議 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項 召集全 體區分所有權人所舉行之會議 八 住戶 指公寓大廈之區分所有權人 承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分 之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 九 管理委員會 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作 由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 十 管理負責人 指未成立管理委員會 由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第 三項 第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 十一 管理服務人 指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而 執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司 十二 規約 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益 確保良好生活環境 經區分所有權 人會議決議之共同遵守事項 P 42 公寓大廈管理實務彙編 43 P

23 第二章住戶之權利義務 第四 條 區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益 處分, 並排除他人干涉 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 第五 條 區分所有權人對專有部分之利用, 不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同 利益之行為 第六條住戶應遵守下列事項 : 一 於維護 修繕專有部分 約定專用部分或行使其權利時, 不得妨害其他住戶之安寧 安全及衛生 二 他住戶因維護 修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時, 不得拒絕 三 管理負責人或管理委員會因維護 修繕共用部分或設置管線, 必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時, 不得拒絕 四 於維護 修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須使用共用部分時, 應經管理負責人或管理委員會之同意後為之 五 其他法令或規約規定事項 前項第二款至第四款之進入或使用, 應擇其損害最少之處所及方法為之, 並應修復或補償所生損害 住戶違反第一項規定, 經協調仍不履行時, 住戶 管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 第七條公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 一 公寓大廈本身所占之地面 二 連通數個專有部分之走廊或樓梯, 及其通往室外之通路或門廳 ; 社區內各巷道 防火巷弄 三 公寓大廈基礎 主要樑柱 承重牆壁 樓地板及屋頂之構造 第九條第十條第十一條第十二條第十三條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例, 對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權 但另有約定者從其約定 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 前項共用部分 約定共用部分, 若涉及公共環境清潔衛生之維持 公共消防滅火器材之維護 公共通道溝渠及相關設施之修繕, 其費用政府得視情況予以補助, 補助辦法由直轄市 縣 ( 市 ) 政府定之 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 公寓大廈之重建, 應經全體區分所有權人及基地所有權人 地上權人或典權人之同意 但有下列情形之一者, 不在此限 : 一 配合都市更新計畫而實施重建者 二 嚴重毀損 傾頹或朽壞, 有危害公共安全之虞者 三 因地震 水災 風災 火災或其他重大事變, 肇致危害公共安全者 第八條 四 約定專用有違法令使用限制之規定者 五 其他有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 P 44 公寓大廈管理實務彙編 45 P 第十四條 第十五條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一, 經區分所有權人會議決議重建時, 區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分 前項之受讓人視為同意重建 重建之建造執照之申請, 其名義以區分所有權人會議之決議為之 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 約定專用部分, 不得擅自變更 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理, 並要求其回復原狀

24 第十六條 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物 惡臭物質或發生喧囂 振動及其他與此相類之行為 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 但開放空間及退縮空地, 在直轄市 縣 ( 市 ) 政府核准範圍內, 得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用 ; 防空避難設備, 得為原核准範圍之使用 ; 其兼作停車空間使用者, 得依法供公共收費停車使用 住戶為維護 修繕 裝修或其他類似之工作時, 未經申請主管建築機關核准, 不得破壞或變更建築物之主要構造 住戶飼養動物, 不得妨礙公共衛生 公共安寧及公共安全 但法令或規約另有禁止飼養之規定時, 從其規定 第二十一條 第二十二條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 二 違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後, 仍不改善或續犯者 三 其他違反法令或規約情節重大者 第十七條 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲 瓦斯 電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者, 應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險 其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者, 並應就其差額負補償責任 其投保 補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之 前項之住戶如為區分所有權人時, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分 ; 於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者, 管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之 前項拍賣所得, 除其他法律另有規定外, 於積欠本條例應分擔之費用, 其受償順序與第一順位抵押權同 前項投保公共意外責任保險, 經催告於七日內仍未辦理者, 管理負責人或管理委員會應代為投保 ; 其保險費 差額補償費及其他費用, 由該住戶負擔 第十八條公寓大廈應設置公共基金, 其來源如下 : 一 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項, 應按工程造價一定比例或金額提列 二 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 三 本基金之孳息 四 其他收入 第二十三條有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 一 約定專用部分 約定共用部分之範圍及使用主體 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定 三 禁止住戶飼養動物之特別約定 四 違反義務之處理方式 依前項第一款規定提列之公共基金, 起造人於該公寓大廈使用執照申請時, 應提出繳交各直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關公庫代收之證明 ; 於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人, 並完成依第五十七條規定點交共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備, 由公庫代為撥付 同款所稱比例或金額, 由中央主管機關定之 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金, 於本條例公布施行前, 起造人已取得建造執照者, 不適用之 第二十四條 五 財務運作之監督規定 六 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定 七 糾紛之協調程序 區分所有權之繼受人, 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件, 並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 公寓大廈專有部分之無權占有人, 應遵守依本條例規定住戶應盡之義務 第十九條 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉 ; 不得因個人事由為讓與 扣押 抵銷或設定負擔 無權占有人違反前項規定, 準用第二十一條 第二十二條 第四十七條 第四十九條住戶之規定 第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 P 46 公寓大廈管理實務彙編 47 P