公寓大廈管理條例條文解釋函令彙整說明 整說明 (100 年度 ) 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ), 自民國 84 年 6 月 28 日公布 以來, 經中央及地方主管機關多年宣導及持續努力下, 目前向直轄市 縣 ( 市 ) 政府報備有案之公寓大廈管理組織已達二萬多個, 由於各社區或民眾 對於

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1 內政部營建署 100 年度 協助整理公寓大廈管理維護公司認可業務及提供公寓大廈管理法律處理意見書 案 公寓大廈管理條例條文解釋函令彙編 (100 年 1 月 ~100 年 12 月 ) 委託單位 : 內政部營建署 受託單位 : 中華民國物業管理經理人協會 報告日期 : 民國 100 年 1 2 月

2 公寓大廈管理條例條文解釋函令彙整說明 整說明 (100 年度 ) 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱本條例 ), 自民國 84 年 6 月 28 日公布 以來, 經中央及地方主管機關多年宣導及持續努力下, 目前向直轄市 縣 ( 市 ) 政府報備有案之公寓大廈管理組織已達二萬多個, 由於各社區或民眾 對於本條例及相關函釋之需求日益殷切, 爰配合本條例民國 92 年 12 月 31 日之修正公布, 將修正之條文及歷年之解釋函令彙整, 於 94 年 6 月完成 公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編 之初版 後本條例於 95 年 1 月 18 日修正第 29 條條文 ; 增訂第 59 條之 1 條文,96 年 3 月修訂再版除 配合本條例修正外, 並增列收錄 93 年 8 月 30 日至 95 年 12 月 31 日之函 令解釋 本輯彙編係委託中華民國物業管理經理人協會編製, 其編排方式, 係 將 100 年度之解釋函令, 擇其內容重要者, 依本條例條文之次序, 依序編 輯, 俾提供方便查閱 準 本彙編收錄 100 年度之解釋函令, 內容如有疑義, 以原函 ( 令 ) 內容為 公寓大廈管理條例解釋函令依條文別檢索 (100 年度 年度 ) 條例 筆數 頁碼 條例 筆數 頁碼 條例 筆數 頁碼 第 1 條 0 1 第 23 條 4 53 第 45 條 第 2 條 0 1 第 24 條 0 56 第 46 條 第 3 條 6 2 第 25 條 6 57 第 47 條 第 4 條 0 6 第 26 條 0 61 第 48 條 第 5 條 0 6 第 27 條 2 62 第 49 條 第 6 條 2 7 第 28 條 0 64 第 50 條 第 7 條 2 9 第 29 條 第 51 條 第 8 條 7 11 第 30 條 5 80 第 52 條 第 9 條 第 31 條 第 53 條 第 10 條 第 32 條 1 89 第 54 條 第 11 條 1 31 第 33 條 4 90 第 55 條 第 12 條 2 32 第 34 條 0 93 第 56 條 第 13 條 0 34 第 35 條 1 94 第 57 條 第 14 條 0 34 第 36 條 5 95 第 58 條 第 15 條 1 35 第 37 條 1 98 第 59 條 第 16 條 第 38 條 0 99 第 59-1 條 第 17 條 0 42 第 39 條 0 99 第 60 條 第 18 條 4 43 第 40 條 0 99 第 61 條 第 19 條 0 47 第 41 條 第 62 條 第 20 條 4 48 第 42 條 第 63 條 第 21 條 1 51 第 43 條 第 22 條 1 52 第 44 條 合計 189 筆

3 公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編 中華民國八十四年六月二十八日總統華總 ( 一 ) 義字第四三一六號令公布全文五十二條中華民國八十九年四月二十六日總統華總 ( 一 ) 義字第八九 一 四四三 號令修正第二條條文中華民國九十二年十二月三十一日總統華總 [ 一 ] 義字第 號令修正中華民國九十五年一月十八日總統華總一義字第 號令修正發布第 29 條條文 ; 增訂第 59-1 條條文 第一章總則 第 一 條 為加強公寓大廈之管理維護, 提昇居住品質, 特制定本條例 本條例未規定者, 適用其他法令之規定 第 二 條 本條例所稱主管機關 : 在中央為內政部 ; 在直轄市為直轄市政府 ; 在縣 ( 市 ) 為縣 ( 市 ) 政府 1

4 第 三 條 本條例用辭定義如下 : 一 公寓大廈 : 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線, 得區分為數部分之建築物及其基地 二 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用部分按其應有部分有所有權 三 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 四 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 五 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 六 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 七 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 八 住戶 : 指公寓大廈之區分所有權人 承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 九 管理委員會 : 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作, 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 十 管理負管理負責人 : 指未成立管理委員會, 由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項 第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 十一 管理服務人 : 指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司 十二 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境經區分所有權人會議決議之共同遵守事項經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 貴公司函詢關於公寓大廈外牆面設置廣告物及管理費用分擔事宜乙案 內政部營建署 營署建管字 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 故公寓大廈外牆面設置廣告物或其 2

5 他類似之行為, 依上開條文規定 二 又按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為條例第 10 條第 2 項所明定, 故共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護費用分擔, 倘區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 三 另按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 規約之內容依區分所有建築物之專有部分 共有部分及其基地之位置 面積 使用目的 利用狀況 區分所有人已否支付對價及其他情事, 按其情形顯失公平者, 不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內, 請求法院撤銷之 分別為條例第 3 條第 12 款 民法第 條第 3 項所明定, 故區分所有權人會議決議或規約之規定, 如有爭議, 宜循司法途徑解決 台端函詢關於公寓大廈管理費收費標準疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 3 條第 7 款 第 12 款 第 10 條第 2 項所明定, 故有關管理費收費標準, 若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 又規約之訂定及修訂, 應依上開條文規定, 經區分所有權人會議決議 另區分所有權人會議之決議, 須踐行條例第 30 條至第 32 條及第 34 條規定程序, 始有效力 關於公寓大廈 區分所有權人區分所有權人 之疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用 3

6 部分按其應有部分有所有權 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 分別為公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款 第 3 款 第 4 款及第 4 條第 2 項所明定, 故公寓大廈之區分所有權人, 依上開規定認定之 台端函詢關於公寓大廈機械停車位之運作系統及機電控制設備是否屬約定共用部分之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 公寓大廈之起造人於申請建造執照時, 應檢附專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約 於設計變更時亦同 為公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款 第 4 款 第 5 款 第 6 款 第 56 條第 1 項所明定, 故有關公寓大廈機械停車位之運作系統及機電控制設備是否屬約定共用部分之認定, 依上開條文規定辦理 二 又按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為條例第 10 條第 1 項 第 2 項所明定, 故有關公寓大廈機械停車位之運作系統及機電控制設備修繕費用負擔, 如屬專有部分 約定專用部分者, 請依上開條文第 10 條第 1 項規定辦理 ; 若為共用部分 約定共用部分者, 請依同條文第 2 項規定辦理 台端函詢公寓大廈區分所有權人認定之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用 4

7 部分按其應有部分有所有權 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 為公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款 第 3 款 第 4 款所明定, 故公寓大廈之區分所有權人, 依上開條文規定認定之 關於公寓大廈規約範本第 3 條疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 三 下列各目事項, 應經區分所有權人會議決議 :( 六 ) 管理委員執行費用之支付項目及支付辦法 為公寓大廈管理條例第 29 條第 2 項 公寓大廈規約範本 ( 內政部 台內營字第 號令版本 ) 第 3 條第 3 款第 6 目所明定, 故有關管理委員執行費用之支付項目及支付辦法, 涉主任委員 管理委員事務執行方法, 規約有規定者, 從其規定, 未規定者, 依區分所有權人會議決議 至於公寓大廈規約範本係供參考性質, 並無強制效力, 故公寓大廈之規約, 仍須依條例第 3 條第 12 款規定, 經區分所有權人會議決議之 5

8 第二章住戶之權利義務 第 四 條 區分所有權人除法律另有限制外, 對其專有部分, 得自由使用 收益收益 處分, 並排除他人干涉 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 第 五 條 區分所有權人對專有部分之利用, 不得有妨害建築物之正常使用及違反 區分所有權人共同利益之行為 6

9 第 六 條 住戶應遵守下列事項 : 一 於維護於維護 修繕專有部分修繕專有部分 約定專用部分或行使其權利時, 不得妨害其他住戶之安寧 安全及衛生安全及衛生 二 他住戶因維護他住戶因維護 修繕專有部分修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須進入其專有部分或約定專用部分時, 不得拒絕 三 管理負責人或管理委員會因維護管理負責人或管理委員會因維護 修繕共用部分或設置管線, 必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時, 不得拒絕得拒絕 四 於維護於維護 修繕專有部分修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須使用共用部分時, 應經管理負責人或管理委員會之同意後為之 五 其他法令或規約規定事項其他法令或規約規定事項 前項第二款至第四款之進入或使用, 應擇其損害最少之處所及方法為之, 並應修復或補償所生損害 住戶違反第一項規定, 經協調仍不履行時, 住戶 管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 有關公寓大廈辦理分戶行為涉及於共用部分裝設管線之處理方式疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 9 款及第 10 款規定 : 管理委員會: 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作, 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 管理負責人 : 指未成立管理委員會, 由區分所有權人推選住戶一人或依第 28 條第 3 項 第 29 條第 6 項規定為負責管理公寓大廈事務者 ; 次按 住戶應遵守下列事項 : 四 於維護 修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須使用共用部分時, 應經管理負責人或管理委員會之同意後為之 前項第 2 款至第 4 款之進入或使用, 應擇其損害最少之處所及方法為之, 並應修復或補償所生損害 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定... 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定... 同條例第 6 條第 1 項第 4 款 第 2 項及第 9 條定有明文 故公寓大廈戶數變更, 設置管線須使用共用部分時, 自應經管理負責人或管理委員會同意後始得為之 至於申請戶數變更應附文件及管線設置方式, 事涉貴管, 應請本於職權, 依前開規定據以認定辦理 7

10 關於公寓大廈管理事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶應遵守下列事項 : 三 管理負責人或管理委員會因維護 修繕共用部分或設置管線, 必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時, 不得拒絕 前項第二款至第四款之進入或使用, 應擇其損害最少之處所及方法為之, 並應修復或補償所生損害 住戶違反第一項規定, 經協調仍不履行時, 住戶 管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 為公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 3 款 第 2 項 第 3 項所明定, 至於所述向管理委員會求償事宜乙節, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 8

11 第 七 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 一 公寓大廈本身所占之地面公寓大廈本身所占之地面 二 連通數個專有部分之走廊或樓梯, 及其通往室外之通路或門廳 ; 社區內各巷道 防火巷弄防火巷弄 三 公寓大廈基礎公寓大廈基礎 主要樑柱主要樑柱 承重牆壁承重牆壁 樓地板及屋頂之構造樓地板及屋頂之構造 四 約定專用有違法令使用限制之規定者約定專用有違法令使用限制之規定者 五 其他有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 關於露臺是否屬於公寓大廈管理條例第 7 條第 3 款所稱樓地板及屋頂之構造等疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 三 公寓大廈基礎 主要樑柱 承重牆壁 樓地板及屋頂之構造 為公寓大廈管理條例第 7 條第 3 款所明定 ; 次按 露臺及陽臺 : 直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺, 直上方有遮蓋物者稱為陽臺 為建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 20 款所明定, 上開條文所稱 樓地板及屋頂之構造 是指構造物體本身而言, 露臺 則是指構造上方之平臺空間, 無涉不得約定專用之限制 為公寓大廈管理條例頒布後之建築物, 經取得上下樓層區分所有權人同意, 其專有部分樓地板 樑之拆除變更應否經區分所有權人會議同意乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 三 公寓大廈基礎 主要樑柱 承重牆壁 樓地板及屋頂之構造 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 7 條第 3 款 第 9 條第 2 項及第 11 條第 1 項定有明文, 故公寓大廈樓地板之使用, 自應依上開規定辦理 二 另按建築法第 73 條第 2 項及第 3 項規定 : 建築物應依核定之使用類組使用, 其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造 防 9

12 火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照 但建築物在一定規模以下之使用變更, 不在此限 前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關定之 ; 次按 本法第七十三條第二項所定有本法第九條建造行為以外主要構造 防火區劃 防火避難設施 消防設備 停車空間及其他與原核定使用不合之變更者, 應申請變更使用執照之規定如下 : 一 建築物之基礎 樑柱 承重牆壁 樓地板等之變更 建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條第 1 款業有明文 是建築物之使用類組變更, 要非符合直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關所訂一定規模以下免辦理變更使用執照相關規定, 應依上開建築法規定申請變更使用執照 至於建築物申辦變更使用執照, 檢附之建築物權利證明文件, 本部 92 年 5 月 30 日台內營字第 號函檢送會議紀錄之結論業有明釋 ( 如附件 ) 關於公寓大廈共用部分使用管理事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定 為公寓大廈管理條例第 3 條第 7 款 第 12 款 第 23 條第 2 項第 2 款所明定, 故有關公寓大廈共用部分之使用管理, 應依上開條文規定 二 另規約應依上開條文規定經區分所有權人會議決議, 又區分所有權人會議之決議應踐行條例第 30 條至第 32 條及第 34 條規定, 始有效力 本部訂頒之公寓大廈規約範本係供各公寓大廈訂定規約之參考, 至於貴社區之區分所有權人會議決議之效力, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 10

13 第 八 條 公寓大廈周圍上下 外牆面外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色顏色 設置廣告物設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 關於公寓大廈設置廣告物等疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項 第 49 條第 1 項第 2 款所明定, 故公寓大廈住戶設置廣告物, 應依上開條文規定辦理 二 又按 管理委員會 : 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作, 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 公寓大廈成立管理委員會者, 應由管理委員互推一人為主任委員, 主任委員對外代表管理委員會 管理委員會之職務如下 : 一 區分所有權人會議決議事項之執行 二 共有及共用部分之清潔 維護 修繕及一般改良 三 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項 四 住戶共同事務應興革事項之建議 五 住戶違規情事之制止及相關資料之提供 六 住戶違反第六條第一項規定之協調 七 收益 公共基金及其他經費之收支 保管及運用 八 規約 會議紀錄 使用執照謄本 竣工圖說 水電 消防 機械設施 管線圖說 會計憑證 會計帳簿 財務報表 公 11

14 共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件 印鑑及有關文件之保管 九 管理服務人之委任 僱傭及監督 十 會計報告 結算報告及其他管理事項之提出及公告 十一 共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管 十二 依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行 十三 其他依本條例或規約所定事項 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 管理委員會應向區分所有權人會議負責, 並向其報告會務 為公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款 第 29 條第 2 項 第 36 條 第 37 條 第 39 條所明定, 故有關管理委員會主任委員之權責, 依上開條文規定 至於保全公司執行業務乙節, 涉保全業法規定, 請逕洽本部警政署 關於公寓大廈設置廣告物之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項 第 49 條第 1 項第 2 款所明定, 故住戶設置廣告物, 倘貴社區規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向當地主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 至於規約之規定或區分所有權人會議之決議, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 台端函為關於公寓大廈一樓外牆落地窗加設鋁格鏤空護條事宜乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例第 8 條 12

15 第 1 項所明定, 所述於公寓大廈一樓外牆落地窗加設鋁格鏤空護條乙節, 倘貴社區規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 且向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制, 反之則無 貴公司函詢關於公寓大廈外牆面設置廣告物及管理費用分擔事宜乙案 內政部營建署 營署建管字 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 故公寓大廈外牆面設置廣告物或其他類似之行為, 依上開條文規定 二 又按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為條例第 10 條第 2 項所明定, 故共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護費用分擔, 倘區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 三 另按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 規約之內容依區分所有建築物之專有部分 共有部分及其基地之位置 面積 使用目的 利用狀況 區分所有人已否支付對價及其他情事, 按其情形顯失公平者, 不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內, 請求法院撤銷之 分別為條例第 3 條第 12 款 民法第 條第 3 項所明定, 故區分所有權人會議決議或規約之規定, 如有爭議, 宜循司法途徑解決 貴公司函詢關於公寓大廈管理條例第 8 條執行疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈 : 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線, 得區分為數部分之建築物及其基地 區分所有 : 指數人區分一建築物而各有其專有部分, 並就其共用部分按其應有部分有所有權 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之 13

16 防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例第 3 條第 1 款 第 2 款 第 8 條第 1 項所明定, 本案若屬上開條文所稱公寓大廈, 其樓頂平臺設置廣告物之限制, 自應依上開條文規定辦理 如尚有個案執行疑義, 請檢具具體相關資料, 逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府 有關函詢公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項之執行疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 故規約或區分所有權人會議規定或決議內容涉及上開行為限制時, 自應明示限制之內容與範圍, 俾利日後直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關據以認定辦理 至涉規約限制內容與範圍之認定, 涉個案事實認定, 應請本於權責辦理 關於公寓大廈外牆面及陽台設置防墜設施疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條定有明文, 查條例並未限制陽台不得裝設防墜樓設施, 惟外牆面使用, 涉及區分所有權人權益 基此, 如區分所有權人會議決議或規約未有限制規定時, 自得裝設防墜樓設施, 惟規約規定或區分所有權人會議決議有原則性限制或禁止規定時, 並向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案, 當 14

17 依決議或規定辦理 至於管理委員會係依規約或區分所有權人會議決議執行, 並無直接決定之權利 二 另為提升兒童居家安全, 並兼顧區分所有權人權益, 本署將與兒童局研擬修正公寓大廈規約範本, 引導公寓大廈儘速修正規約, 讓 12 歲以下兒童家庭可加裝防墜設施 關於公寓大廈住戶得否於陽台設置防墜設施事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 為公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項及第 2 項所明定, 故有關住戶得否於外牆面或陽台設置防墜設施乙節, 請依上開條文規定辦理 二 另為提升兒童居家安全並兼顧公寓大廈各區分所有權人權益及社區自治精神, 爰修正公寓大廈規約範本內容, 並經本部以 100 年 11 月 23 日台內營字第 號令發布, 將自民國 101 年 1 月 1 日生效, 目的透過引導公寓大廈區分所有權人會議參考修正, 並請各直轄市 縣 ( 市 ) 政府加強輔導轄內公寓大廈召開區分所有權人會議, 依本次規約範本修正內容修訂規約, 讓有 12 歲以下兒童之住戶, 得依規約規定加強防墜設施, 以減少兒童墜樓意外 三 又公寓大廈規約範本條文內容, 業登載於本署網站 ( 首頁 - 法規查詢 - 法規檢索 - 公寓大廈規約範本 ), 請逕自上網查詢 關於公寓大廈住戶得否於陽台設置隱形鐵窗事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該 15

18 規約或區分所有權人會議決議之限制 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理, 該住戶並應於一個月內回復原狀 屆期未回復原狀者, 得由管理負責人或管理委員會回復原狀, 其費用由該住戶負擔 為公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項及第 2 項所明定, 故所述貴社區住戶得否於外牆面或陽台設置防墜設施乙節, 請依上開條文規定辦理 二 另為提升兒童居家安全並兼顧公寓大廈各區分所有權人權益及社區自治精神, 爰修正公寓大廈規約範本內容, 並經本部以 100 年 11 月 23 日台內營字第 號令發布, 將自民國 101 年 1 月 1 日生效, 目的透過引導公寓大廈區分所有權人會議參考修正, 並請各直轄市 縣 ( 市 ) 政府加強輔導轄內公寓大廈召開區分所有權人會議, 依本次規約範本修正內容修訂規約, 讓有 12 歲以下兒童之住戶, 得依規約規定加強防墜設施, 以減少兒童墜樓意外 16

19 第 九 條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例, 對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權 但另有約定者從其約定但另有約定者從其約定 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 貴會函詢關於公寓大廈空調冷卻水塔設置事宜乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 為公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項 第 3 項 第 23 條第 1 項所明定, 故有關空調冷卻水塔之設置及其管理使用, 依上開條文規定辦理 至於所述空調設備之變更, 倘涉及雜項工作物 使用變更或室內裝修之申請, 請依建築相關法令規定辦理, 如有個案執行疑義, 請檢具具體相關資料, 逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關 台端函為關於公寓大廈樓頂平台管理使用之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 樓頂平台除約定專用外, 為公寓大廈共用部分, 為本署 93 年 4 月 5 日營署建管字第 號函所明釋, 又按 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 有下 17

20 列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款 第 9 條第 2 項 第 3 項 第 4 項 第 23 條第 1 項 第 49 條第 1 項第 2 款所明定, 故有關公寓大廈樓頂平台之管理使用, 依上開條文規定及函釋說明辦理 貴會函為關於公寓大廈樓頂平台管理使用之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 樓頂平台除約定專用外, 為公寓大廈共用部分, 為本署 93 年 4 月 5 日營署建管字第 號函所明釋, 又按 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款 第 9 條第 2 項 第 3 項 第 4 項 第 23 條第 1 項 第 49 條第 1 項第 2 款所明定, 故有關公寓大廈樓頂平台之管理使用, 依上開條文規定及函釋說明辦理 台端函詢關於公寓大廈管理委員選任資格等疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 關於公寓大廈管理委員資格之疑義乙案, 本署 94 年 6 月 13 日營署建管字第 號書函 ( 如附件 ) 已有明釋 二 又按 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 29 條第 2 項所明定, 有關管理委員之配偶等人得否代理出席管理委員會會議及管理 18

21 委員會會議紀錄應載明事項, 分別涉管理委員代理規定及其事務執行方法, 依上開條文規定, 規約有規定者, 從其規定, 未規定者, 依區分所有權人會議之決議 三 另按 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為條例第 3 條第 4 款 第 9 條第 2 項 第 3 項 第 37 條所明定, 故有關共用部分之使用, 應依上開條文規定 至於所述區分所有權人得否對管理委員提出背信告訴乙節, 涉中華民國刑法之規定, 請逕向法務部洽詢 台端函為關於公寓大廈管理事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 29 條第 2 項所明定, 故有關管理委員會管理委員之選任, 依上開條文規定, 規約有規定者, 從其規定, 未規定者, 依區分所有權人會議決議 又區分所有權人會議決議須踐行條例第 30 條至第 32 條及第 34 條規定, 始有效力 至於所述管理委員之選任, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 二 又按 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 各區分所有權人按其共有之應有部分比例, 對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權 但另有約定者從其約定 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新 19

22 臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為條例第 3 條第 4 款 第 9 條第 1 項至第 4 項 第 23 條第 2 項第 2 款 第 49 條第 1 項第 2 款所明定, 故有關共用部分之使用管理, 依上開條文規定 關於台端函詢得否於公寓大廈樓頂平台設置太陽能設備乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 為公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款 第 4 款 第 5 款所明定, 又按 樓頂平台除約定專用外, 為公寓大廈共用部分, 為本署 93 年 4 月 5 日營署建管字第 號函所明釋二 另按 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為條例第 3 條第 7 款 第 12 款 第 9 條第 2 項 第 3 項 第 4 項 第 23 條第 1 項 第 49 條第 1 項第 2 款所明定, 故有關公寓大廈樓頂平台之使用, 依上開條文規定 又區分所有權人會議之決議, 應踐行條例第 30 條至第 32 條及第 34 條規定之程序, 始有效力 20

23 關於公寓大廈管理事宜之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 管理委員會之職務如下 : 一 區分所有權人會議決議事項之執行 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項至第 4 項 第 23 條第 1 項 第 36 條第 1 款 第 37 條所明定, 故有關公寓大廈共用部分之管理使用, 應依上開條文規定 二 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 管理委員會之職務如下 : 一 區分所有權人會議決議事項之執行 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項至第 4 項 第 23 條第 1 項 第 36 條第 1 款 第 37 條所明定, 故有關公寓大廈共用部分之管理使用, 應依上開條文規定 三 另關公寓大廈電梯間得否置放鞋櫃之疑義乙案, 本署 97 年 11 月 28 日營署建管字第 號書函 ( 如附件 ) 已有明釋 另關公寓大廈電梯間得否置放鞋櫃之疑義乙案, 本署 97 年 11 月 28 日營署建管字第 號書函 ( 如附件 ) 已有明釋 有關公寓大廈防火門加裝磁力鎖之合法性疑義一案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條 21

24 例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 9 條第 2 項及第 3 項所明定 ; 次按建築技術規則建築設計施工編第 76 條規定 : 防火門窗係指防火門及防火窗, 其組件包括門窗扇 門窗樘 開關五金 嵌裝玻璃 通風百葉等配件或構材 ; 其構造應依左列規定 : 一 防火門窗周邊 15 公分範圍內之牆壁應以不燃材料建造 二 防火門之門扇寬度應在 75 公分以上, 高度應在 180 公分以上 三 常時關閉式之防火門應依左列規定 :( 一 ) 免用鑰匙即可開啟, 並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置 ( 二 ) 單一門扇面積不得超過 3 平方公尺 ( 三 ) 不得裝設門止 ( 四 ) 門扇或門樘上應標示常時關閉式防火門等文字 四 常時開放式之防火門應依左列規定 :( 一 ) 可隨時關閉, 並應裝設利用煙感應器連動或其他方法控制之自動關閉裝置, 使能於火災發生時自動關閉 ( 二 ) 關閉後免用鑰匙即可開啟, 並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置 ( 三 ) 採用防火捲門者, 應附設門扇寬度在 75 公分以上, 高度在 180 公分以上之防火門 五 防火門應朝避難方向開啟 但供住宅使用及宿舍寢室 旅館客房 醫院病房等連接走廊者, 不在此限 故公寓大廈共用部分防火門之使用管理, 除應依其設置目的及通常使用方法外, 若住戶另有約定, 該約定之內容不得違反條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 二 另關公寓大廈管理委員會於緊急用昇降機設置刷卡機或類似管制設備之執行疑義, 本部 94 年 7 月 28 日內授營建管字第 號函 ( 如附件 ) 已有明釋 關於公寓大廈共用部分之使用管理疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 其為下列各款者, 並不得為約定專用部分 : 五 其他有固定使用方法, 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 住戶違反第二項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 如有損害並得請求損害賠償 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 22

25 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定, 經制止而不遵從者 為公寓大廈管理條例第 7 條第 5 款 第 9 條第 2 項 第 3 項 第 4 項 第 49 條第 1 項第 2 款所明定, 故有關共用部分之使用管理, 應依上開條文規定 二 又按同條例第 36 條第 5 款規定 : 管理委員會之職務如下: 五 住戶違規情事之制止及相關資料之提供, 管理負責人 主任委員或管理委員無正當理由未執行條例第 36 條第 5 款所定之職務, 顯然影響住戶權益者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依條例第 48 條第 4 款規定, 處新臺幣 1 千元以上 5 千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 關於台端函為於公寓大廈樓頂平臺施作隔熱設施事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 樓頂平台除約定專用外, 為公寓大廈共用部分, 為本署 93 年 4 月 5 日營署建管字第 號函所明釋, 又按 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 管理委員會之職務如下: 一 區分所有權人會議決議事項之執行 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項及第 3 項 第 11 條 第 36 條第 1 款 第 37 條所明定, 故公寓大廈樓頂平臺隔熱設施之施作, 管理委員會得依區分所有權人會議之決議為之 23

26 第 十 條 專有部分 約定專用部分之修繕約定專用部分之修繕 管理管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕約定共用部分之修繕 管理管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 前項共用部分 約定共用部分, 若涉及公共環境清潔衛生之維持 公共消防滅火器材之維護 公共通道溝渠及相關設施之修繕, 其費用政府得視情況予以補助, 補助辦法由直轄市 縣 ( 市 ) 政府定之 台端函詢關於公寓大廈管理事宜之疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項所明定, 又按 有關收益 公共基金及其他經費之收支保管及運用由管理委員會辦理, 至公寓大廈管理費收費標準除區分所有權人會議或規約另有規定外, 應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有部分之應有部分比例分擔之 為本部 90 年 5 月 2 日台 90 內營字第 號函所明釋, 故有關管理費用之收取, 應依上開條文規定及函釋說明辦理 二 另按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 五 財務運作之監督規定 管理委員會之職務如下 : 一 區分所有權人會議決議事項之執行 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為條例第 3 條第 12 款 第 23 條第 1 項及第 2 項第 5 款 第 36 條第 1 款 第 37 條所明定, 故有關財務管理辦法之訂定, 應依上開條文規定辦理 24

27 台端函詢關於公寓大廈管理費用收取等疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 管理委員會 : 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作, 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 管理負責人 : 指未成立管理委員會, 由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項 第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 公寓大廈成立管理委員會者, 應由管理委員互推一人為主任委員, 主任委員對外代表管理委員會 為公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款 第 10 款 第 29 條第 2 項所明定, 故有關主任委員 管理負責人之定義, 依上開條文規定 二 又按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為條例第 10 條第 1 項 第 2 項所明定, 故約定專用部分之修繕 管理 維護事宜, 依條例第 10 條第 1 項規定辦理 ; 至於管理費係指依條例第 10 條第 2 項規定收取之共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護費用 貴公司函詢關於公寓大廈外牆面設置廣告物及管理費用分擔事宜乙案 內政部營建署 營署建管字 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 故公寓大廈外牆面設置廣告物或其他類似之行為, 依上開條文規定 二 又按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為條例第 10 條第 2 項所明 25

28 定, 故共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護費用分擔, 倘區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 三 另按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 規約之內容依區分所有建築物之專有部分 共有部分及其基地之位置 面積 使用目的 利用狀況 區分所有人已否支付對價及其他情事, 按其情形顯失公平者, 不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內, 請求法院撤銷之 分別為條例第 3 條第 12 款 民法第 條第 3 項所明定, 故區分所有權人會議決議或規約之規定, 如有爭議, 宜循司法途徑解決 貴公司函詢關於公寓大廈外牆面設置廣告物及管理費用分擔事宜乙案 內政部營建署 營署建管字 號 一 按 公寓大廈周圍上下 外牆面 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備, 其變更構造 顏色 設置廣告物 鐵鋁窗或其他類似之行為, 除應依法令規定辦理外, 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議, 經向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關完成報備有案者, 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 8 條第 1 項所明定, 故公寓大廈外牆面設置廣告物或其他類似之行為, 依上開條文規定 二 又按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為條例第 10 條第 2 項所明定, 故共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護費用分擔, 倘區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 三 另按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 規約之內容依區分所有建築物之專有部分 共有部分及其基地之位置 面積 使用目的 利用狀況 區分所有人已否支付對價及其他情事, 按其情形顯失公平者, 不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內, 請求法院撤銷之 分別為條例第 3 條第 12 款 民法第 條第 3 項所明定, 故區分所有權人會議決議或規約之規定, 如有爭議, 宜循司法途徑解決 26

29 台端函詢關於公寓大廈管理費之收取及計算方式疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項所明定, 故有關公寓大廈管理費之收費標準, 若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定, 倘未規定者, 應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 有關函詢公寓大廈管理費收繳之權利 義務義務 繳納繳納 運用及規約訂定不公時之申訴方式及公寓大廈管理條例第 10 條規定等疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 來函所陳公寓大廈之管理費收繳之權利 義務 繳納 運用及規約訂定不公時之申訴方式乙節, 按 區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔, 由各所有人按其應有部分分擔之 但規約另有約定者, 不在此限 規約之內容依區分所有建築物之專有部分 共有部分及其基地之位置 面積 使用目的 利用狀況 區分所有人已否支付對價及其他情事, 按其情形顯失公平者, 不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內, 請求法院撤銷之 民法第 799 條之 1 第 1 項及第 3 項定有明文 二 另關貴轄第凡內公寓大廈修繕 管理 維護費用之分擔方式, 本署前以 99 年 12 月 14 日營署建管字第 號書函 ( 諒達 ) 建議該公寓大廈參照公寓大廈管理條例第 10 條比例或參考其他公寓大廈通常方法分擔之, 並以同日營署建管字第 號書函 ( 諒達 ) 請貴府妥予協處在案, 故第凡內公寓大廈之管理或輔導, 仍請妥處 台端函詢關於公寓大廈外牆屬專有部分或共用部分之認定及修繕費用負擔之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 約定共用部分 : 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 公寓 27

30 大廈之起造人於申請建造執照時, 應檢附專有部分 共用部分 約定專用部分 約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約 於設計變更時亦同 為公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款 第 4 款 第 5 款 第 6 款 第 56 條第 1 項所明定, 故有關公寓大廈外牆係屬專有部分或共用部分等之認定, 依上開條文規定辦理 二 又按 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為條例第 10 條第 1 項 第 2 項所明定, 故有關公寓大廈外牆修繕費用負擔, 如屬專有部分 約定專用部分者, 請依上開條文第 10 條第 1 項規定辦理 ; 若為共用部分 約定共用部分者, 請依同條文第 2 項規定辦理 貴社函為關於公寓大廈管理費之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項所明定, 故有關公寓大廈管理費之計算方式, 依上開條文規定, 應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 台端函為公寓大廈管理事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項所明定, 故有關管理費用分擔方式, 依上開條文規定 28

31 二 又有關管理委員會得否於昇降機設置刷卡機或類似管制設備之執行疑義及區分所有權人會議紀錄未送達之效力疑義乙案, 本部 94 年 7 月 28 日內授營建管字第 號及 95 年 2 月 14 日內授營建管字第 號函 ( 如附件 ) 分別已有明釋 三 至於所述管理委員會管理委員是否涉及妨害自由乙節, 涉中華民國刑法之規定, 請逕向法務部洽詢 關於公寓大廈修繕責任歸屬之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶應遵守下列事項 : 一 於維護 修繕專有部分 約定專用部分或行使其權利時, 不得妨害其他住戶之安寧 安全及衛生 住戶違反第一項規定, 經協調仍不履行時, 住戶 管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 為公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 1 款 第 3 項所明定, 故有關住戶維護 修繕專有部分時, 應依上開條文規定 二 又按 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 為條例第 3 條第 3 款 第 4 款 第 10 條第 1 項 第 2 項 第 12 條所明定, 故有關修繕費用負擔方式, 依上開條文規定 關於公寓大廈管理維護事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶 29

32 之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 管理委員會之職務如下 : 一 區分所有權人會議決議事項之執行 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項 第 11 條 第 36 條第 1 款 第 37 條所明定, 故有關共用部分之修繕 管理 維護, 依上開條文規定辦理 二 又按 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 為條例第 12 條所明定, 故有關專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線修繕, 依上開條文規定 至涉個案修繕費用之分擔, 如有爭議, 係屬私權, 宜請循司法途徑解決 關於公寓大廈共用部分修繕事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項所明定, 故有關共用部分 約定共用部分之修繕, 依上開條文規定 至於修繕費用之分擔, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 二 又按 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 為條例第 29 條第 2 項所明定, 又按 至有關區分所有權人會議決議或規約之規定, 應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具法律效力, 並不以向縣市政府申請報備為要件 為本部 90 年 2 月 12 日台 90 內營字第 號函示在案, 故主任委員 管理委員或管理負責人之選任 解任, 應依規約之規定或區分所有權人會議之決議, 並不以向直轄市 縣 ( 市 ) 政府申請報備為要件 30

33 台端函為公寓大廈管理費請求權時效及其處理程序疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 關於公寓大廈管理費請求權時效之疑義及公寓大廈住戶欠繳管理費, 得否依公寓大廈管理條例第 49 條報請地方政府主管機關處罰疑義乙案, 本署 95 年 12 月 4 日營署建管字第 號書函及 98 年 2 月 4 日營署建管字第 號函 ( 如附件 ) 分別已有明釋 二 又按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項所明定, 至於所述溢繳管理費之處理方式, 條例並無明文, 依條例第 1 條第 2 款規定, 適用民法等其他法令之規定辦理 有關台端詢問公寓大廈召開區分所有權人會議決議調漲管理費用疑義應如何處理等情乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 公寓大廈管理條例 ( 以下稱條例 ) 第 10 條第 2 項定有明文, 故共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護費用分擔方式依上開規定辦理 二 次按 區分所有權人會議之決議, 除規約另有規定外, 應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席, 以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 同條例第 31 條定有明文 至於對於區分所有權人會議決議有所爭議時, 如係屬私權爭執者, 宜循司法途徑解決 31

34 第十一條 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 台端函為社區共用部分修繕事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款 第 10 條第 2 項 第 11 條第 1 項 第 37 條所明定, 又按 有關 重大 或 一般 修繕 維護及改良之認定, 應依區分所有權人會議為之, 如認定產生異議, 亦應於區分所有權人會議中議決 為本署 88 年 5 月 6 日 88 營署建字第 號函所明釋, 故有關公寓大廈共用部分之重大修繕, 應依區分所有權人會議之決議為之 又區分所有權人會議之決議, 應踐行條例第 30 條至第 32 條及第 34 條規定程序, 始有效力 32

35 第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 關於台端函為公寓大廈專有部分之浴室或屬專用之給水管線修繕費用分擔之疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 專有部分 : 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 共用部分 : 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物, 而供共同使用者 約定專用部分 : 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 專有部分 約定專用部分之修繕 管理 維護, 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之, 並負擔其費用 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 為公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款 第 4 款 第 5 款 第 10 條第 1 項 第 12 條所明定, 又按 專有部分之 共同壁及樓地板或其內之管線 之修繕, 公寓大廈管理條例第十二條業有明定, 其修繕費用應由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔, 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 如修繕部分不屬本條所稱 共同壁及樓地板或其內之管線 自應依本條例第十條規定由各該專有部分區分所有權人負擔其費用 為本署 88 年 11 月 2 日 88 營署建字第 號書函說明二所明釋 本案因涉個案事實認定, 如有爭議, 宜請循司法途徑解決 關於公寓大廈管理維護事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者, 由該區分所有權人或住戶負擔 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 33

36 擔 管理委員會之職務如下 : 一 區分所有權人會議決議事項之執行 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例 規約或區分所有權人會議決議 為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項 第 11 條 第 36 條第 1 款 第 37 條所明定, 故有關共用部分之修繕 管理 維護, 依上開條文規定辦理 二 又按 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者, 由該區分所有權人負擔 為條例第 12 條所明定, 故有關專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線修繕, 依上開條文規定 至涉個案修繕費用之分擔, 如有爭議, 係屬私權, 宜請循司法途徑解決 34

37 第十三條公寓大廈之重建, 應經全體區分所有權人及基地所有權人 地上權人或地上權人或典權人之同意 但有下列情形之一者, 不在此限 : 一 配合都市更新計畫而實施重建者配合都市更新計畫而實施重建者 二 嚴重毀損嚴重毀損 傾頹或朽壞, 有危害公共安全之虞者 三 因地震因地震 水災水災 風災風災 火災或其他重大事變, 肇致危害公共安全者 第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一, 經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時, 區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分 前項之受讓人視為同意重建 重建之建造執照之申請, 其名義以區分所有權人會議之決議為之 35

38 第十五條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 約定專用部分約定專用部分, 不得擅自變更 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理, 並要求其回復原狀 關於公寓大廈約定專用部分使用之疑義乙案寓大廈約定專用部分使用之疑義乙案關 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 約定專用部分, 不得擅自變更 住戶違反前項規定, 管理負責人或管理委員會應予制止, 經制止而不遵從者, 報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理, 並要求其回復原狀 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 三 住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者 為公寓大廈管理條例第 15 條第 1 項 第 2 項 第 23 條第 1 項及第 49 條第 1 項第 3 款所明定, 故有關約定專用部分之使用, 應依上開條文規定 如有個案執行疑義, 請檢具具體相關資料, 逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府 二 又按 區分所有權人會議之決議, 未經依下列各款事項辦理者, 不生效力 : 三 依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時, 應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意 但該約定專用顯已違反公共利益, 經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者, 不在此限 為條例第 33 條第 3 款所明定, 故約定專用部分變更時, 應依上開條文規定 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 36

39 第十六條 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物排放各種污染物 惡臭物質或發生喧囂惡臭物質或發生喧囂 振動及其他與此相類之行為 住戶不得於私設通路 防火間隔防火間隔 防火巷弄防火巷弄 開放空間開放空間 退縮空地退縮空地 樓梯間 共同走廊共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄設置柵欄 門扇或營 業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 但開放空間及退縮空地, 在直轄市 縣 ( 市 ) 政府核准範圍內, 得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用 ; 防空避難設備, 得為原核准範圍之使用 ; 其兼作停車空間使用者, 得依法供公共收費停車使用 住戶為維護 修繕修繕 裝修或其他類似之工作時, 未經申請主管建築機關核准, 不得破壞或變更建築物之主要構造 住戶飼養動物, 不得妨礙公共衛生 公共安寧及公共安全公共安寧及公共安全 但法令或規約另有禁止飼養之規定時, 從其規定 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 有關公寓大廈住戶於自有產權範圍內之走道前加設門扇, 是否涉及違反公寓大廈管理條例第 16 條之規定疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 條例第 16 條第 2 項所稱 共同走廊, 依同條例第 7 條第 2 款規定指連通數個專有部分之走廊, 且專有部分依同條例第 3 條第 3 款定義, 指公寓大廈之一部分, 具有使用上之獨立性, 且為區分所有之標的者 旨揭商場之 室內通路, 若供各專有部分之店舖連通使用, 其性質與共同走廊無異, 如住戶於該室內通路堆置雜物, 顯已違反條例第 16 條第 2 項之規定, 為本部 95 年 12 月 18 日內授營建管字第 號函釋 ( 如附件 1) 在案, 故來函所稱 走道, 如係供各專有部分連通使用, 其性質與條例第 16 條第 2 項所稱之共同走廊無異 ; 惟如係位於同一專有部分之範圍內, 非供各專有部分之連通使用, 自不屬條例第 16 條第 2 項所稱之共同走廊 二 另關公寓大廈專有部分及共用部分之區分, 與產權上之 共有 無涉, 本署 95 年 10 月 25 日營署建管字第 號書函 ( 如附件 2) 已有明示 至於本案公寓大廈住戶於自有產權範圍內之走道前加設門扇, 是否涉及違反公寓大廈管理條例第 16 條, 涉個案事實認定, 應請本於權責, 依前開規定據以辦理 37

40 台端函詢關於公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項執行疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 關於建築物樓梯之設置規定, 建築技術規則建築設計施工編第 33 條至第 37 條已有明定 二 另按 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 四 住戶違反第十六條第二項或第三項規定者 為公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項 第 5 項 第 49 條第 1 項第 4 款所明定, 又條例第 16 條第 2 項之立法意旨及規範目的, 係為維護公共安全之目的, 明定住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入, 以免妨礙逃生避難, 並以違反條例第 16 條第 2 項規定之行為是否影響妨礙逃生避難之原則下, 對違法住戶予以處理, 本部 93 年 6 月 17 日台內營字第 號函已有明釋 關於台端函為社區開放空間遭人違法停放汽 機車事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 但開放空間及退縮空地, 在直轄市 縣 ( 市 ) 政府核准範圍內, 得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用 ; 防空避難設備, 得為原核准範圍之使用 ; 其兼作停車空間使用者, 得依法供公共收費停車使用 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 四 38

41 住戶違反第十六條第二項或第三項規定者 區分所有權人會議召集人 臨時召集人 起造人 建築業者 區分所有權人 住戶 管理負責人 主任委員或管理委員有第四十七條 第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時, 他區分所有權人 利害關係人 管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據, 報直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 為公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項 第 5 項 第 49 條第 1 項第 4 款 第 59 條所明定, 故貴社區住戶倘有違反條例第 16 條第 2 項規定之情事者, 請檢具具體相關資料, 逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 二 又按 管理委員會之職務如下 : 三 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項 五 住戶違規情事之制止及相關資料之提供 為條例第 36 條第 3 款及第 5 款所明定, 管理負責人 主任委員或管理委員無正當理由未執行條例第 36 條第 5 款所定之職務, 顯然影響住戶權益者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關依條例第 48 條第 4 款規定, 處新臺幣 1 千元以上 5 千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 關於公寓大廈住戶飼養動物事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 本條例用辭定義如下 : 七 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 十二 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 住戶飼養動物, 不得妨礙公共衛生 公共安寧及公共安全 但法令或規約另有禁止飼養之規定時, 從其規定 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 三 禁止住戶飼養動物之特別約定 四 違反義務之處理方式 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 二 住戶違反第十六條第一項或第四項規定者 為公寓大廈管理條例第 3 條第 7 款及第 12 款 第 16 條第 4 項 第 5 項 39

42 第 23 條第 1 項 第 2 項第 3 款及第 4 款 第 47 條第 2 款所明定, 故公寓大廈住戶飼養動物, 應依上開條文規定 有關避難空地是否得視為防火巷並適用公寓大廈管理條例乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 關於公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項規定適用處所之疑義乙案, 本署 96 年 10 月 30 日營署建管字第 號函 ( 如附件 ) 已有明釋 至於本案避難空地是否為條例第 16 條第 2 項規定之處所, 涉個案事實認定, 係屬貴管, 應請本於權責卓處 關於公寓大廈管理條例第 16 條及第 23 條規定疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 七 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 十二 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 住戶飼養動物, 不得妨礙公共衛生 公共安寧及公共安全 但法令或規約另有禁止飼養之規定時, 從其規定 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 三 禁止住戶飼養動物之特別約定 為公寓大廈管理條例第 3 條第 7 款及第 12 款 第 16 條第 4 項 第 23 條第 2 項第 3 款所明定, 故公寓大廈住戶飼養動物, 應依上開條文規定 至於規約之規定, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 關於公寓大廈管理條例第 16 條疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 但另有約定者從其約定 前二項但書所約定事項, 不得違反本條例 區域計畫法 都市計畫法及建築法令之規定 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 9 條第 2 項 第 3 項所明定 ; 次按同條例第 16 條弟 2 項規定 : 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 但開放空間及退縮空地, 在直轄市 縣 ( 市 ) 政府核准範圍內, 得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用 ; 防空避難設備, 得為原核准範圍之使用 ; 其兼作停 40

43 車空間使用者, 得依法供公共收費停車使用, 又該條文第 2 項之立法意旨及規範目的, 係為維護公共安全之目的, 以違反本條文規定之行為是否影響妨礙逃生避難之原則下, 對違規住戶予以處理, 本部業以 93 年 6 月 17 日台內營字第 號函釋在案 至於住戶於公寓大廈樓梯間入口門扇上鎖, 是否違反公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項規定乙節, 涉個案事實認定, 請依上開條例規定及函釋說明辦理 關於公寓大廈管理條例第 16 條第 1 項 第 2 項規定執行疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 為公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項所明定, 惟來函所陳頂樓至屋頂突出層的樓梯及樓梯平臺堆放雜物, 行為人之查察, 係屬貴管, 請本於權責查明 二 另關住戶在公寓大廈基地內通路停放機車 腳踏車乙節, 按 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 四 違反義務之處理方式 同條例第 23 條第 2 項定有明文, 故對該公寓大廈 基地或附屬設施管理使用有違反義務之處理規定時, 應經載明於規約之中, 否則不生效力 至於對違規者予以強制拖離, 因其涉及妨害他人行使權利, 除非經其同意或有法律授權之明文規定, 否則管理委員會不宜逕行為之, 以免承擔法律責任 三 又按 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物 惡臭物質或發生喧囂 振動及其他與此相類之行為 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 16 條第 1 項及第 5 項定有明文 ; 次按同條例第 23 條第 1 項規定 : 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之, 故住戶如有飼養動物排放惡臭物質等行為, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止不遵從, 報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理者, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關自應依同條例第 47 條規定辦理 有關大署所擬 公寓大廈規約範本第 19 條 條文建議修正內容草案乙案條文建議修正內容草案乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 41

44 一 按 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 23 條第 1 項定有明文, 故公寓大廈公共安寧之管理, 各公寓大廈自得視其社區性質與需求, 召開區分所有權人會議訂定規約管理之 二 卷查公寓大廈規約範本第 26 條 (100 年 7 月 22 日修正發布前為第 19 條 ) 規定略以 : 違反義務之處理一 區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時, 管理委員會應按下列規定處理 :...( 五 ) 住戶違反公寓大廈管理條例第十六條第一項至第四項之規定有破壞公共安全 公共衛生 公共安寧等行為時, 應予制止, 或召集當事人協調處理, 經制止而不遵從者, 得報請地方主管機關處理..., 住戶如有破壞公共安寧行為時, 依上開內容管理委員會應予制止, 或召集當事人協調處理, 經制止而不遵從者, 得報請地方主管機關依條例第 47 條規定處罰, 故現行範本規範條文之管理範圍已涵蓋大署所列舉之行為 三 另查我國各公寓大廈之型態 區位 需求等性質不同, 其所能容受之行為亦有差別, 基於條例社區自治之精神, 宜由各公寓大廈衡酌其破壞公共安寧之行為 至關大署建議修正內容納入規約範本, 不但難以合乎需求, 反而易誤導僅限於所列之行為, 以列舉方式有疏漏, 且易另起爭端 倘若大署認為列舉之行為有以法令管制必要, 建議應提昇至噪音防制相關法令規定之 42

45 第十七條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲 瓦斯瓦斯 電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者, 應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險 其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者, 並應就其差額負補償責任 其投保其投保 補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政 部定之 前項投保公共意外責任保險, 經催告於七日內仍未辦理者, 管理負責人或管理委員會應代為投保 ; 其保險費 差額補償費及其他費用, 由該住戶負擔 43

46 第十八條 公寓大廈應設置公共基金, 其來源如下 : 一 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項, 應按工程造價一定比例或金額提列 二 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 三 本基金之孳息本基金之孳息 四 其他收入其他收入 依前項第一款規定提列之公共基金, 起造人於該公寓大廈使用執照申請時, 應提出繳交各直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關公庫代收之證明 ; 於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人, 並完成依第五十七五十七條規定點交共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備, 由公庫代為撥付 同款所稱比例或金額, 由中央主管機關定之 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金, 於本條例公布施行前, 起造人已取得建造執照者, 不適用之 台端函詢關於公寓大廈區分所有權人會議決議事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人 公寓大廈成立管理委員會者, 應由管理委員互推一人為主任委員, 主任委員對外代表管理委員會 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理條例第 3 條第 7 款 第 18 條第 3 項 第 29 條第 1 項 第 2 項所明定, 故有關公共基金之運用, 應依區分所有權人會議決議為之 又管理委員會主任委員 管理委員之解任, 依規約規定, 規約未規定者, 依區分所有權人會議之決議 至於區分所有權人會議決議, 如有爭議, 係屬私權, 宜請循司法途徑解決 關於歐洲愛樂公寓大廈管理委員會函詢公寓大廈管理委員會經區分所有權人會議同意後, 得否將公共基金交付銀行信託之疑義乙案, 涉及貴管法令, 敬請惠示卓見憑處, 請查照 44

47 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按信託法第 1 條規定 : 稱信託者, 謂委託人將財產權移轉或為其他處分, 使受託人依信託本旨, 為受益人之利益或為特定之目的, 管理或處分信託財產之關係 二 又按 公寓大廈應設置公共基金, 其來源如下 : 一 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項, 應按工程造價一定比例或金額提列 二 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 三 本基金之孳息 四 其他收入 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 公共基金用途如下 :( 一 ) 每經一定之年度, 所進行之計畫性修繕者 ( 二 ) 因意外事故或其他臨時急需之特別事由, 必須修繕者 ( 三 ) 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良 ( 四 ) 供墊付前款之費用 但應由收繳之管理費歸墊 分別為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 18 條第 1 項 第 3 項及公寓大廈規約範本第 11 條第 3 款所明定, 是依條例第 18 條規定, 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 本案管理委員會經區分所有權人會議同意後, 將公共基金交付銀行信託, 是否違反條例第 18 條規定疑義, 涉及貴管法令, 敬請惠示 關於起造人依公寓大廈管理條例第 18 條規定提列之公共基金, 可否用於支付公寓大廈成立管理委員會前, 起造人為管理負責人期間之管理 維護費用疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 公寓大廈應設置公共基金, 其來源如下 : 一 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項, 應按工程造價一定比例或金額提列 為公寓大廈管理條例第 18 條第 1 項第 1 款所明定, 上開條文係為規定起造人應提列公共基金之比例或金額, 而非規定該金額用於領得使用執照第一年之管理維護費用 二 又按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 依前項第一款規定提列之公共基金, 起造人於該公寓大廈使用執照申請時, 應提出繳交各直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關公庫代收之證明 ; 於 45

48 公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人, 並完成依第五十七條規定點交共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備, 由公庫代為撥付 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 為條例第 10 條第 2 項 第 11 條 第 18 條第 2 項 第 3 項所明定, 故直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關代收之公共基金, 於管理委員會完成共用部分 約定共用部分及其附屬設施設備之點交, 向直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關報備後, 由公庫全數撥付予管理委員會, 又公共基金之運用應依上開條文規定, 經區分所有權人會議決議 三 另關起造人提列公共基金之運用方式, 檢送本部 94 年 5 月 12 日內授營建管字第 號函 ( 如附件 ) 供參 關於公寓大廈管理委員會經區分所有權人會議同意後, 得否將公共基金交付銀行信託之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按信託法第 1 條規定 : 稱信託者, 謂委託人將財產權移轉或為其他處分, 使受託人依信託本旨, 為受益人之利益或為特定之目的, 管理或處分信託財產之關係 係指財產所有人 ( 委託人 ) 為自己或自己指定之人 ( 受益人 ) 之利益或特定目的, 將財產權移轉或為其他處分, 使受託人依信託本旨為管理或處分之 是以信託必有財產權之移轉, 使受託人以財產權利人之名義管理信託財產, 並於信託關係存續中, 就該信託財產對外為唯一有權管理及處分權人 ; 而受託人管理或處分信託財產之效果, 於信託關係終止前, 仍歸屬於受託人, 為法務部上開號書函所明釋 二 又公寓大廈之公共基金, 依公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 18 條第 3 項規定 : 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 如以公共基金交付信託, 揆諸前開信託法第 1 條規定, 需將該公共基金移轉至受託人名下, 以受託人為名義上之所有權人, 與前開條例 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 之規定不符 三 另按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付 分別為條例第 10 條第 2 項及第 11 條 46

49 所明定, 又區分所有權人會議之決議不得違反公寓大廈管理條例之規定, 本部 94 年 5 月 12 日內授營建管字第 號函已有明釋 故公共基金之用途及運用方式, 應以前揭規定為原則, 不得作為信託用途 台端函為貴社區區分所有權人會議效力疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 公寓大廈應設置公共基金, 其來源如下 : 二 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 為條例第 3 條第 12 款 第 18 條第 1 項第 2 款所明定, 故有關公共基金之收繳, 依規約規定或區分所有權人會議之決議 二 又有關停車場管理辦法效力疑義乙案, 本署業分別以 100 年 3 月 24 日營署建管字第 號及 100 年 12 月 7 日營署建管字第 號書函答復台端在案 至於貴社區區分所有權人會議之決議, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 三 另關公寓大廈區分所有權人會議紀錄未送達之效力疑義乙案, 本部 95 年 2 月 14 日內授營建管字第 號函 ( 如附件 ) 已有明釋 47

50 第十九條 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉所有權之移轉而移轉 ; 不得因個人事由為讓與 扣押扣押 抵銷或設定負擔抵銷或設定負擔 48

51 第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證會計憑證 會計帳簿會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 關於公寓大廈管理條例疑義乙案, 復請查照 內政部營建 營署建管字第 號 一 有關起造人於成立管理委員會或推選管理負責人前, 區分所有權人會議之召集人, 以及行政機關受理管理組織報備之效力與應行之作為疑義等節, 本部 95 年 9 月 28 日內授營建管字第 號函說明三 ( 如附件 1) 及本署 98 年 12 月 4 日營署建管字第 號函 ( 如附件 2) 分別明釋在案, 合先敘明 二 另按 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交... 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但規約另有規定者, 從其規定 為公寓大廈管理管理條例第 20 條及第 29 條第 2 項所明定, 故管理委員會之移交 選任 解任等事宜, 依上開規定辦理 至於來函所述行政處分之裁處方式等節, 事涉貴管, 應請本於權責辦理 有關函詢公寓大廈管理條例第 20 條規定罰鍰執行疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 十 管理負責人 : 指未成立管理委員會, 由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項 第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權會議成立管理委員會或推選管理負責人前, 為公寓大廈之管理負責人 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 10 款及第 28 條第 3 項定有明文 ; 次按同條例第 20 條規定以 : 管理負責人或管理委員會應 49

52 定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交, 故公寓大廈成立管理委員會前, 起造人為管理負責人, 自應依上開規定辦理, 倘有違反條例第 20 條所定之公告或移交義務者, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關當依同條例第 49 條規定處罰之 關於公寓大廈管理事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 區分所有權人會議應作成會議紀錄, 載明開會經過及決議事項, 由主席簽名, 於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之 為公寓大廈管理條例第 3 條第 12 款 第 34 條第 1 項所明定, 故規約之修訂, 應依上開條文規定, 經區分所有權人會議決議, 又區分所有權人會議紀錄須經主席簽名, 至於規約及區分所有權人會議決議之效力, 如有爭議, 宜請循司法途徑解決 二 又按 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 七 管理負責人 主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者 為條例第 20 條第 1 項及第 2 項 第 49 條第 1 項第 7 款所明定, 故有關公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形之公告, 應依上開條文規定辦理 三 另按 主任委員 管理委員之選任 解任 權限與其委員人數 召集方式及事務執行方法與代理規定, 依區分所有權人會議之決議 但 50

53 規約另有規定者, 從其規定 為條例第 29 條第 2 項所明定, 故有關新舊任管理委員交接及契約簽訂事項之公告, 涉管理委員事務執行方法, 規約有規定者, 從其規定, 未規定者, 依區分所有權人會議之決議 台端函為向管理委員會申請影印公寓大廈管理條例第 35 條所定資料事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人 住戶應分擔或其他應負擔費用之收支 保管及運用情形公告, 並於解職 離職或管理委員會改組時, 將公共基金收支情形 會計憑證 會計帳簿 財務報表 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交, 經催告於七日內仍不公告或移交時, 得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 七 管理負責人 主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者 為公寓大廈管理條例第 20 條第 1 項 第 2 項 第 49 條第 1 項第 7 款所明定 二 又按 利害關係人於必要時, 得請求閱覽或影印規約 公共基金餘額 會計憑證 會計帳簿 財務報表 欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形 管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄, 管理負責人或管理委員會不得拒絕 有下列行為之一者, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰, 並得令其限期改善或履行義務 職務 ; 屆期不改善或不履行者, 得連續處罰 : 三 管理負責人 主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者 為公寓大廈管理條例第 35 條及第 48 條第 3 款所明定, 所述管理委員會如有違反條例第 20 條 第 35 條規定之情事, 請檢具具體相關資料, 逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府 51

54 第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 貴公司函詢關於公寓大廈管理條例之疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額, 經定相當期間催告仍不給付者, 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 為公寓大廈管理條例第 21 條 第 22 條第 1 項第 1 款所明定, 故積欠條例規定應分擔費用之處理方式, 依上開條文規定辦理 至於債權關係乙節, 涉民法之規定, 請逕向法務部洽詢 52

55 第二十二條 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其 區分所有權總價百分之一者 二 違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後, 仍不改善或續犯者 三 其他違反法令或規約情節重大者其他違反法令或規約情節重大者 前項之住戶如為區分所有權人時, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分 ; 於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者, 管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之 前項拍賣所得, 除其他法律另有規定外, 於積欠本條例應分擔之費用, 其受償順序與第一順位抵押權同 關於台端詢問公寓大廈管理條例第 22 條規定有關管理費之性質及強制執行分配疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶有下列情形之一者, 由管理負責人或管理委員會促請其改善, 於三個月內仍未改善者, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院強制其遷離 : 一 積欠依本條例規定應分擔之費用, 經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者 前項之住戶如為區分所有權人時, 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議, 訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分 ; 於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者, 管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之 前項拍賣所得, 除其他法律另有規定外, 於積欠本條例應分擔之費用, 其受償順序與第一順位抵押權同 為公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 22 條第 1 項第 1 款 第 2 項及第 3 項所明定 本案若依上開規定拍賣, 其積欠本條例應分擔費用之受償順序, 即與第一順位抵押權同 53

56 第二十三條 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 一 約定專用部分約定專用部分 約定共用部分之範圍及使用主體約定共用部分之範圍及使用主體 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定 三 禁止住戶飼養動物之特別約定禁止住戶飼養動物之特別約定 四 違反義務之處理方式違反義務之處理方式 五 財務運作之監督規定財務運作之監督規定 六 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定 七 糾紛之協調程序糾紛之協調程序 台端函為關於管理委員會未制定社區汽機車管理辦法乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 一 約定專用部分 約定共用部分之範圍及使用主體 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定 三 禁止住戶飼養動物之特別約定 四 違反義務之處理方式 五 財務運作之監督規定 六 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定 七 糾紛之協調程序 為公寓大廈管理條例第 23 條第 2 項所明定, 所述汽機車管理辦法倘涉住戶違反義務之處理方式, 應依上開條文規定, 載明為規約之一部分, 始生效力 又非經載明於規約, 不生效力之事項, 上開條文已有明定, 至於規約之效力, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 貴會函詢公寓大廈停車空間管理使用事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 關於公寓大廈停車空間管理使用疑義乙案, 本署 93 年 10 月 28 日營署建管字第 號函 ( 如附件 ) 已有明釋 二 又按 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 54

57 不生效力 : 四 違反義務之處理方式 為公寓大廈管理條例第 3 條第 12 款 第 23 條第 2 項第 4 款所明定, 故有關住戶違反義務之處置, 請依上開條文規定辦理 關於公寓大廈管理事宜乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 關於公寓大廈汽車及機車車位之變更與停車空間管理使用事宜 公寓大廈區分所有權人問卷方式可否視為區分所有權人會議決議及區分所有權人會議之議案經主席裁示鼓掌通過是否有效之疑義, 本署 93 年 10 月 28 日營署建管字第 號函 95 年 7 月 11 日營署建管字第 號書函及本部 94 年 1 月 14 日台內營字第 號函 ( 如附件 ) 分別已有明釋 二 又按 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 四 違反義務之處理方式 為公寓大廈管理條例第 23 條第 2 項第 4 款所明定, 故有關住戶違反義務之處理方式, 應依上開條文規定, 載明於規約 三 至於所述停車空間未設置消防設備 住戶於頂樓搭建棚架 將房屋隔間成套房等事宜乙節, 因涉個案事實認定, 請檢具具體相關資料, 逕洽當地直轄市 縣 ( 市 ) 政府 關於公寓大廈管理條例第 16 條第 1 項 第 2 項規定執行疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 住戶不得於私設通路 防火間隔 防火巷弄 開放空間 退縮空地 樓梯間 共同走廊 防空避難設備等處所堆置雜物 設置柵欄 門扇或營業使用, 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入 為公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項所明定, 惟來函所陳頂樓至屋頂突出層的樓梯及樓梯平臺堆放雜物, 行為人之查察, 係屬貴管, 請本於權責查明 二 另關住戶在公寓大廈基地內通路停放機車 腳踏車乙節, 按 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 四 違反義務之處理方式 同條例第 23 條第 2 項定有明文, 故對該公寓大廈 基地或附屬設施管理使用有違反義務之處理規定時, 應經載明於規約之中, 否則不生效力 至於對違規者予以強制拖離, 因其涉及妨害他人行使權利, 除非經其同意或有法律授權之明文規定, 否則管理委員會不宜逕行為之, 以免承擔法律責任 三 又按 住戶不得任意棄置垃圾 排放各種污染物 惡臭物質或發生喧 55

58 囂 振動及其他與此相類之行為 住戶違反前四項規定時, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止而不遵從者, 得報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理 公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 16 條第 1 項及第 5 項定有明文 ; 次按同條例第 23 條第 1 項規定 : 有關公寓大廈 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係, 除法令另有規定外, 得以規約定之, 故住戶如有飼養動物排放惡臭物質等行為, 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理, 經制止不遵從, 報請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關處理者, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關自應依同條例第 47 條規定辦理 台端函為貴社區停車場管理辦法效力疑義乙案 內政部營建署 營署建管字第 號 二 按 區分所有權人會議 : 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項, 召集全體區分所有權人所舉行之會議 規約 : 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 為公寓大廈管理條例第 3 條第 7 款 第 12 款所明定, 又非經載明於規約, 不生效力之事項, 同條例第 23 條第 2 項已有明定 : 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 下列各款事項, 非經載明於規約者, 不生效力 : 一 約定專用部分 約定共用部分之範圍及使用主體 二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定 三 禁止住戶飼養動物之特別約定 四 違反義務之處理方式 五 財務運作之監督規定 六 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定 七 糾紛之協調程序, 至於貴社區停車場管理辦法之效力, 如有爭議, 事涉私權, 宜請循司法途徑解決 56

59 第二十四條 區分所有權之繼受人, 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件, 並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 公寓大廈專有部分之無權占有人, 應遵守依本條例規定住戶應盡之義務 無權占有人違反前項規定, 準用第二十一條 第二十二條第二十二條 第四十七條第四十七條 第四十九條住戶之規定 57

60 第三章 第二十五條 管理組織 區分所有權人會議, 由全體區分所有權人組成, 每年至少應召開定期會議一次 有下列情形之一者, 應召開臨時會議 : 一 發生重大事故有及時處理之必要, 經管理負責人或管理委員會請求者 二 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上, 以書面載明召集之目的及理由請求召集者 區分所有權人會議除第二十八二十八條規定外, 由具區分所有權人身分之管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員為召集人 ; 管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起, 視同解任 無管理負責人或管理委員會, 或無區分所有權人擔任管理負責人 主任委員或管理委員時, 由區分所有權人互推一人為召集人 ; 召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定, 任期一年至二年, 連選得連任一次 但區分所有權人會議或規約未規定者, 任期一年, 連選得連任一次 召集人無法依前項規定互推產生時, 各區分所有權人得申請直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關指定臨時召集人, 區分所有權人不申請指定時, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人, 或依規約輪流擔任, 其任期至互推召集人為止 台端函詢關於公寓大廈區分所有權人會議召集人產生方式之疑義乙案, 復請查照 內政部營建署 營署建管字第 號 一 按 區分所有權人會議除第二十八條規定外, 由具區分所有權人身分之管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員為召集人 ; 管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起, 視同解任 無管理負責人或管理委員會, 或無區分所有權人擔任管理負責人 主任委員或管理委員時, 由區分所有權人互推一人為召集人 ; 為公寓大廈管理條例第 25 條第 3 項所明定, 又上開條文並無 除規約或區分所有權人會議決議另有規定外 之例外規定, 故區分所有權人會議之召集人, 當依上開條文規定, 由具區分所有權人身分之管理負責人 管理委員會主任委員或管理委員為之 無管理負責人或管理委員會, 或無區分所有權人擔任管理負責人 主任委員或管理委員時, 58