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3 来 较 大 不 确 定 性 3. 公 司 存 货 规 模 较 大, 对 资 金 形 成 较 大 占 用, 所 在 区 域 房 地 产 不 景 气, 存 在 较 大 去 库 存 压 力 4. 公 司 有 息 债 务 规 模 较 大, 存 在 一 定 集 中 偿 付 压 力 分 析 师 周 馗 电 话 : 邮 箱 任 贵 永 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2

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5 一 主 体 概 况 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 正 源 地 产 ) 前 身 为 大 连 新 世 界 房 屋 开 发 公 司, 于 1992 年 11 月 在 大 连 市 工 商 行 政 管 理 局 注 册 成 立, 性 质 为 集 体 所 有 制 企 业, 注 册 资 金 为 1,000 万 元, 成 立 时 主 要 股 东 为 大 连 经 济 技 术 开 发 区 新 世 界 旅 游 公 司 从 1992 年 11 月 至 2001 年 8 月, 经 过 数 次 股 权 转 让, 公 司 股 东 变 更 为 大 连 正 源 企 业 有 限 公 司 和 大 连 祥 溢 投 资 有 限 公 司, 注 册 资 本 增 加 至 4,800 万 元, 公 司 由 集 体 所 有 制 企 业 变 更 为 有 限 责 任 公 司 从 2001 年 8 月 至 2005 年 11 月, 经 过 数 次 增 资 和 股 权 转 让, 公 司 股 东 增 加 至 8 个, 注 册 资 本 增 加 至 9,780 万 元 2006 年 2 月,Dash Limited( 黛 世 有 限 公 司 ) 以 美 元 现 汇 向 公 司 注 入 资 本, 2006 年 4 月 大 连 市 对 外 贸 易 经 济 合 作 局 批 准 同 意 此 次 并 购, 大 连 市 政 府 授 予 公 司 中 华 人 民 共 和 国 外 商 投 资 企 业 批 准 证 书, 公 司 性 质 变 为 中 外 合 资 企 业, 且 2006 年 7 月 公 司 名 称 正 式 变 更 为 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 后 又 经 过 数 次 增 资 和 股 权 转 让, 截 至 2015 年 12 月 底, 公 司 注 册 资 本 增 加 至 389,793 万 元, 股 东 为 大 连 正 源 尚 峰 尚 水 房 地 产 开 发 有 限 公 司 和 Dash Limited( 黛 世 有 限 公 司 ), 各 自 持 股 比 例 分 别 为 83.75% 和 16.25%, 公 司 实 际 控 制 人 为 自 然 人 富 彦 斌 ( 如 下 图 ) 图 1 截 至 2015 年 底 公 司 股 权 结 构 图 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 主 营 : 房 地 产 的 开 发 与 销 售 物 业 管 理 和 出 租 混 凝 土 的 运 输 与 销 售 装 饰 装 修 建 材 生 产 门 窗 加 工 及 景 观 设 计 等 截 至 2015 年 底, 公 司 设 有 产 品 开 发 中 心 营 销 部 财 务 中 心 人 力 资 源 部 办 公 室 项 目 发 展 部 成 本 合 约 部 招 采 中 心 品 牌 管 理 中 心 和 审 计 部 10 个 职 能 部 门, 拥 有 直 接 控 制 及 间 接 控 制 子 公 司 合 计 33 家 截 至 2015 年 底, 公 司 在 职 员 工 总 数 1,154 人 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 8.84 亿 元 ) 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 4

6 股 东 损 益 0.74 亿 元 )4.19 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 3.05 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 地 址 : 辽 宁 省 大 连 市 沙 河 口 区 五 一 路 号 ; 法 定 代 表 人 : 惠 盛 林 二 本 次 债 券 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 本 次 债 券 名 称 为 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2016 年 公 开 发 行 公 司 债 券 ( 以 下 简 称 本 次 债 券 ), 面 向 合 格 投 资 者 公 开 发 行, 票 面 金 额 100 元, 按 面 值 发 行, 发 行 规 模 为 不 超 过 人 民 币 40 亿 元, 本 次 债 券 为 5 年 期, 附 第 3 年 末 发 行 人 上 调 票 面 利 率 选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权 利 率 在 存 续 期 内 前 3 年 固 定 不 变, 在 存 续 期 的 第 3 年 末, 公 司 可 选 择 上 调 票 面 利 率, 存 续 期 后 2 年 票 面 利 率 为 本 次 债 券 存 续 期 前 3 年 票 面 利 率 加 公 司 提 升 的 基 点, 在 存 续 期 后 2 年 固 定 不 变 本 次 债 券 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利, 逾 期 不 另 计 息, 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 本 次 债 券 票 面 利 率 将 由 发 行 人 和 簿 记 管 理 人 根 据 网 下 利 率 询 价 结 果 在 预 设 利 率 区 间 内 协 商 确 定 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 用 途 本 次 债 券 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后 拟 用 于 偿 还 银 行 贷 款 补 充 流 动 资 金 三 行 业 分 析 公 司 主 营 业 务 为 房 地 产 开 发 与 销 售 物 业 投 资 物 业 管 理 以 及 建 筑 设 计, 属 于 房 地 产 行 业 1. 行 业 概 况 房 地 产 行 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 从 近 年 房 地 产 行 业 发 展 趋 势 来 看, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 持 续 的 宏 观 调 控, 行 业 景 气 度 出 现 明 显 波 动 2011 年 以 来, 受 调 控 政 策 及 货 币 政 策 持 续 紧 缩 等 多 种 因 素 综 合 影 响, 房 地 产 市 场 持 续 低 迷 2012 年, 房 地 产 开 发 企 业 对 行 业 未 来 预 期 趋 向 谨 慎, 行 业 增 速 进 一 步 放 缓 进 入 2013 年, 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 有 所 回 升,2013 年 全 年 房 地 产 开 发 投 资 86, 亿 元, 同 比 增 长 19.79%, 增 速 同 比 提 高 3.6 个 百 分 点 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 增 速 持 续 减 缓, 受 经 济 增 速 放 缓 和 限 购 效 果 逐 步 体 现 的 影 响,2014 年 全 年 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 名 义 同 比 增 长 10.49%, 较 2013 年 同 期 增 速 大 幅 下 滑 9.30 个 百 分 点 2015 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 较 上 年 名 义 增 长 1.0%, 增 速 较 上 年 同 期 下 滑 9.5 个 百 分 点, 为 近 五 年 来 的 最 低 点 其 中, 住 宅 投 资 64, 亿 元, 同 比 增 长 0.38%; 办 公 楼 投 资 6, 亿 元, 同 比 增 长 10.1%; 商 业 营 业 用 房 投 资 14, 亿 元, 同 比 增 长 1.82% 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 5

7 图 ~2015 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 情 况 ( 单 位 : 千 亿 元 %) 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告 资 料 来 源 :Wind 资 讯 总 的 来 看, 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 近 几 年 行 业 发 展 较 快 波 动 较 大, 自 2014 年 起 房 地 产 业 告 别 了 高 速 增 长 态 势, 开 发 投 资 增 速 逐 步 放 缓 2. 市 场 供 需 (1) 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 的 主 要 成 本 来 源, 主 要 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 以 及 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 的 影 响, 其 中, 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 对 土 地 市 场 的 影 响 力 度 最 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 限 购 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 地 产 企 业 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势, 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2013 年 受 供 应 量 增 加 影 响, 土 地 成 交 量 较 2012 年 增 加,2013 年 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 37,208 宗, 成 交 面 积 143,569 万 平 方 米, 同 比 增 加 10%, 其 中 住 宅 类 用 地 涨 幅 较 明 显 2013 年 重 点 城 市 地 价 升 高,2013 年 全 国 土 地 平 均 溢 价 率 全 面 上 涨, 尽 管 多 个 城 市 采 取 竞 配 建 保 障 房 等 方 式 限 制 高 价 地 产 生, 但 以 北 京 上 海 为 首 的 重 点 城 市 平 均 溢 价 率 仍 领 涨 全 国 2013 年 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 上 年 同 期 上 涨 8 个 百 分 点 2014 年, 受 楼 市 渐 冷 传 导, 房 企 拿 地 日 趋 谨 慎, 直 至 四 季 度 随 着 政 策 利 好 以 及 楼 市 升 温, 一 线 城 市 才 出 现 反 弹, 但 年 末 升 温 难 改 全 年 土 地 市 场 疲 态 2014 年 全 国 100 个 城 市 土 地 供 求 量 均 有 较 大 程 度 跌 幅, 土 地 供 应 面 积 及 成 交 面 积 比 2013 年 分 别 减 少 24% 和 26% 各 类 用 地 需 求 的 减 少 也 使 得 土 地 平 均 溢 价 率 降 至 11.75%; 其 中, 住 宅 类 用 地 平 均 溢 价 率 为 12%, 较 2013 年 同 期 下 降 7 个 百 分 点 尽 管 土 地 供 求 量 及 出 让 金 同 比 均 有 大 幅 回 落, 但 重 点 城 市 优 质 地 块 拉 高 均 价 水 平 使 得 楼 面 均 价 增 为 1,234 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 6% 2015 年, 土 地 市 场 整 体 下 行, 土 地 供 应 量 和 土 地 成 交 量 分 别 为 5.79 亿 平 方 米 和 4.68 亿 平 方 米, 分 别 较 上 年 下 降 11.74% 和 18.04%;2015 年 土 地 平 均 溢 价 率 为 16.81%, 较 上 年 增 加 5.06 个 百 分 点 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 6

8 表 大 中 城 市 土 地 供 应 及 成 交 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 %) 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 供 应 土 地 占 地 面 积 成 交 土 地 占 地 面 积 成 交 土 地 占 比 土 地 平 均 溢 价 率 资 料 来 源 :Wind 资 讯 总 体 看, 在 去 库 存 压 力 下, 房 企 拿 地 速 度 有 明 显 放 缓 趋 势, 土 地 供 求 量 均 出 现 较 大 下 滑, 但 土 地 溢 价 率 出 现 上 涨 (2) 开 发 资 金 来 源 状 况 2014 年, 受 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚 土 地 出 让 规 模 持 续 减 少 以 及 商 品 房 成 交 量 下 降 等 因 素 影 响, 房 地 产 行 业 开 发 资 金 来 源 中 占 比 较 大 的 自 筹 资 金 增 速 大 幅 减 缓, 开 发 资 金 规 模 结 束 了 多 年 来 的 高 速 增 长 态 势, 首 次 出 现 负 增 长 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 来 源 121,991 亿 元, 比 上 年 减 少 0.1%, 增 速 较 上 年 下 降 26.6 个 百 分 点, 其 中, 国 内 贷 款 21,243 亿 元, 较 上 年 增 长 8.0%; 利 用 外 资 639 亿 元, 增 长 19.7%; 自 筹 资 金 50,420 亿 元, 增 长 6.3%; 其 他 资 金 49,690 亿 元, 较 上 年 减 少 8.8% 图 年 房 地 产 行 业 资 金 来 源 构 成 数 据 来 源 :Wind 资 讯 2015 年, 我 国 经 济 增 速 放 缓, 存 在 一 定 下 行 压 力, 但 政 府 持 续 实 行 适 度 宽 松 的 货 币 政 策, 央 行 多 次 降 准 降 息,A 股 再 融 资 活 跃 延 续, 房 企 银 行 间 市 场 中 期 票 据 发 行 开 闸, 证 监 会 推 出 的 公 司 债 发 行 与 交 易 管 理 办 法 将 发 行 主 体 由 上 市 公 司 扩 展 到 所 有 制 法 人, 大 大 降 低 发 行 债 券 门 槛, 且 在 港 交 所 上 市 的 内 地 房 企 也 得 以 通 过 境 内 子 公 司 发 行 公 司 债, 房 地 产 企 业 资 金 来 源 有 所 拓 宽 2015 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 125,203 亿 元, 比 上 年 增 长 2.6% 其 中, 国 内 贷 款 20,214 亿 元, 下 降 4.8%; 利 用 外 资 297 亿 元, 下 降 53.6%; 自 筹 资 金 49,038 亿 元, 下 降 2.7%; 其 他 资 金 55,655 亿 元, 增 长 12.0% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 32,520 亿 元, 增 长 7.5%; 个 人 按 揭 贷 款 16,662 亿 元, 增 长 21.9% 总 体 看, 对 房 地 产 业 偏 紧 的 信 贷 支 持, 使 房 地 产 业 的 资 金 较 为 紧 张 ; 但 2015 年 以 来, 房 企 融 资 呈 现 出 大 规 模 低 成 本 多 渠 道 外 转 内 等 特 点, 资 金 压 力 获 得 一 定 缓 解 (3) 市 场 供 需 情 况 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 房 地 产 市 场 需 求 持 续 释 放, 成 交 量 逐 年 走 高, 反 观 竣 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 7

9 工 面 积 增 幅 小 于 销 售 面 积, 形 成 了 供 不 应 求 的 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 更 为 明 显 2013 年 房 屋 竣 工 面 积 亿 平 方 米, 增 长 2.02%; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 7.87 亿 平 方 米, 同 比 下 降 0.38% 2013 年 份 房 地 产 整 体 运 行 平 稳, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 2013 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.34%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 2014 年 以 来, 随 着 限 购 逐 步 产 生 效 果, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 2014 年, 商 品 房 销 售 面 积 120,649 万 平 方 米, 同 比 下 降 7.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 9.1%; 商 品 房 销 售 额 76,292 亿 元, 同 比 下 降 6.3%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 7.8% 从 供 给 方 面 看, 商 品 房 竣 工 面 积 仍 保 持 增 长,2014 年, 住 宅 竣 工 面 积 107,459 万 平 方 米, 同 比 增 长 5.9% 房 地 产 市 场 呈 明 显 的 波 动 态 势 2015 年, 房 地 产 政 策 持 续 向 好, 房 地 产 企 业 主 动 把 握 政 策 改 善 机 遇, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 增 速 由 负 转 正, 销 售 额 增 长 主 要 由 价 格 增 长 带 动, 整 体 销 售 仍 以 去 库 存 为 主 2015 年, 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 6.5%, 增 速 比 1~11 月 份 回 落 0.9 个 百 分 点 ; 商 品 房 销 售 额 87,281 亿 元, 同 比 增 长 14.4%, 增 速 回 落 1.2 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 16.6%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 26.9%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 下 降 0.7% 图 ~2015 年 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 数 据 来 源 :Wind 资 讯 图 ~2015 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 及 销 售 额 同 比 增 速 ( 单 位 :%) 数 据 来 源 :Wind 资 讯 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 8

10 总 体 看,2015 年 以 来, 房 地 产 调 控 政 策 转 向, 多 重 政 策 利 好 刺 激 住 房 需 求 持 续 释 放, 楼 市 逐 步 回 暖 趋 势 已 基 本 确 定 (4) 销 售 价 格 情 况 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2010 年 以 来 随 限 购 限 贷 等 一 系 列 房 地 产 调 控 措 施 逐 步 深 入, 调 控 效 果 逐 步 显 现 2011 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 自 发 布 以 来 首 次 环 比 下 跌, 其 中 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 上 海 南 京 天 津 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 同 时 主 流 房 地 产 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 而 进 入 2012 年, 房 价 呈 先 抑 后 扬 态 势, 百 城 价 格 指 数 于 2012 年 6 月 实 现 环 比 小 幅 上 涨, 结 束 了 连 续 9 个 月 下 跌 趋 势, 呈 止 跌 回 升 态 势 根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 对 100 个 城 市 的 全 样 本 调 查 数 据 显 示,2013 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,833 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.51% 2014 年 以 来, 由 于 各 地 限 购 的 影 响 持 续 深 化, 全 国 百 城 住 宅 价 格 出 现 明 显 回 落,2014 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,542 元 / 平 方 米, 同 比 下 跌 2.69%, 环 比 下 跌 0.92%, 连 续 第 5 个 月 下 跌, 环 比 跌 幅 扩 大 0.33 个 百 分 点, 具 体 如 下 图 所 示 2015 年 以 来, 房 地 产 行 业 受 到 多 重 宽 松 政 策 调 整 影 响, 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 明 显 回 升, 市 场 呈 现 回 暖 迹 象 2015 年 12 月, 百 城 住 宅 平 均 价 格 为 10, 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 4.15%, 增 速 较 上 年 同 期 增 加 6.84 个 百 分 点 ; 环 比 增 长 0.74% 2015 年 以 来 一 线 城 市 房 价 基 本 保 持 持 续 增 长 态 势, 且 增 幅 相 对 较 大 ; 二 线 城 市 房 价 自 2014 年 4 月 份 以 来 连 续 12 个 月 下 跌,2015 年 5 月 份 开 始 有 所 好 转,11~12 月 份 回 暖 趋 势 较 为 明 显 ; 三 线 城 市 房 价 自 2014 年 至 2015 年 7 月 连 续 下 跌, 8 月 份 开 始 虽 有 所 回 升, 但 回 升 趋 势 并 不 明 显 图 ~2015 年 全 国 百 城 住 宅 销 售 价 格 指 数 环 比 变 化 情 况 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 总 体 看, 近 年 来 我 国 房 地 产 销 售 平 均 价 格 呈 震 荡 上 行 态 势, 自 2014 年 5 月 起 持 续 下 跌, 而 后 随 着 多 重 宽 松 政 策 调 增 陆 续 出 台 和 实 施, 房 地 产 销 售 平 均 价 格 增 速 自 2015 年 5 月 起 由 负 转 正, 需 求 进 一 步 释 放 ; 同 时, 不 同 城 市 房 地 产 市 场 价 格 持 续 分 化 3. 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 呈 现 不 断 提 高 的 发 展 态 势 2014 年,20 家 典 型 房 企 销 售 业 绩 同 比 增 长 18%, 增 速 同 比 下 降 了 7 个 百 分 点 ; 房 地 产 行 业 前 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 9

11 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 为 16.92% 和 22.79%, 同 比 分 别 提 高 了 3.20 和 3.91 个 百 分 点 ; 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 10.51% 和 13.74%, 同 比 分 别 提 高 了 1.89 和 2.28 个 百 分 点, 前 10 名 和 前 20 名 销 售 金 额 与 面 积 集 中 度 上 升 幅 度 均 高 于 前 几 年 2015 年, 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 为 17.05% 和 23.06%, 分 别 较 上 年 上 升 0.13 和 0.27 个 百 分 点 ; 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 11.41% 和 14.75%, 分 别 较 上 年 提 升 0.90 和 1.01 个 百 分 点, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 表 2 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 ( 单 位 :%) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 资 料 来 源 :CRIC, 中 国 地 产 评 测 中 心 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 融 资 成 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 万 科 恒 大 等 传 统 优 势 房 企, 稳 居 行 业 前 列, 领 先 规 模 进 一 步 扩 大 表 年 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 8 融 创 中 国 控 股 有 限 公 司 4 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 9 龙 湖 地 产 有 限 公 司 5 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 10 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 注 : 因 万 达 对 外 公 告 时 点 方 面 的 原 因 无 法 提 供 测 评 数 据, 本 次 不 参 与 评 选 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 4. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 2014 年, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 在 此 背 景 下, 中 央 及 地 方 推 出 多 项 救 市 政 策 以 稳 定 住 房 消 费 2014 年 上 半 年, 中 央 层 面 并 未 出 台 具 体 的 调 控 政 策, 而 是 延 续 2013 年 底 住 建 部 会 议 分 类 指 导 的 思 想, 由 各 地 自 行 双 向 调 控 在 此 基 调 下, 各 地 自 4 月 开 始 陆 续 放 开 限 购 至 年 末, 限 购 政 策 基 本 放 开, 全 国 47 个 限 购 城 市 中, 仅 北 京 上 海 广 州 深 圳 和 三 亚 5 个 城 市 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 10

12 未 做 调 整 坚 持 限 购 9 月 底, 央 行 930 新 政 的 出 台, 使 得 信 贷 政 策 放 松 成 为 定 局 随 后, 住 建 部 财 政 部 央 行 又 联 合 下 发 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知, 提 出 降 低 贷 款 申 请 条 件 提 高 首 套 自 住 房 的 贷 款 额 度 等 以 刺 激 住 房 刚 性 需 求 10 月 以 后, 多 个 省 市 纷 纷 出 台 公 积 金 调 整 政 策, 加 大 公 积 金 支 持 力 度 ; 同 时, 也 通 过 契 税 减 免 财 政 补 贴 等 手 段 刺 激 自 住 型 需 求 2015 年, 中 央 定 调 稳 定 住 房 消 费, 密 集 出 台 金 融 信 贷 政 策, 改 善 房 地 产 市 场 运 行 环 境 3 月, 两 会 召 开, 确 定 2015 年 政 府 工 作 主 要 任 务 之 一 是 稳 定 住 房 消 费 ; 坚 持 分 类 指 导, 因 地 施 策, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 的 发 展 在 信 贷 支 持 上, 央 行 则 五 次 降 息 降 准 经 此 调 整, 一 年 期 基 准 贷 款 利 率 下 降 至 4.35%, 均 已 处 于 历 史 地 位 相 应, 地 方 政 府 除 放 松 限 购 限 贷 调 整 公 积 金 外, 也 在 财 政 补 贴 税 费 减 免 等 方 面 加 大 支 持 力 度 2016 年, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 三 部 门 联 合 发 布 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知, 通 知 明 确 规 定 了 最 新 房 产 契 税 政 策 新 房 产 契 税 政 策 自 2016 年 2 月 22 日 起 执 行 2016 年 2 月 2 日, 央 行 联 合 银 监 会 发 文 下 调 不 限 购 城 市 购 房 首 付 比 例 其 中, 首 套 房 的 首 付 比 例 原 则 上 最 低 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点, 同 时, 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 再 次 购 房 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 30% 上 述 政 策 的 实 行, 有 效 降 低 了 购 房 者 的 购 房 成 本, 对 楼 市 需 求 有 刺 激 作 用 年 份 表 4 近 期 主 要 房 地 产 调 控 政 策 调 控 政 策 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 2014 年 9 月 央 行 银 监 会 联 合 出 台 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知 2014 年 10 月 住 建 部 财 政 部 央 行 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知 2015 年 3 月 国 务 院 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 2015 年 3 月 央 行 住 建 部 银 监 会 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 3 月 财 政 部 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 2015 年 9 月 央 行 住 建 部 财 政 部 发 文 再 度 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 9 月 央 行 银 监 会 发 文 下 调 不 限 购 城 市 首 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 9 月 国 务 院 关 于 调 整 和 完 善 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 制 度 的 通 知 2015 年 10 月 习 近 平 主 席 主 持 召 开 中 央 财 经 领 导 小 组 第 十 一 次 会 议, 发 表 重 要 讲 话 提 出 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 业 持 续 发 展 2015 年 10 月 全 面 实 施 一 对 夫 妇 可 生 育 两 个 孩 子 政 策 2015 年 11 月 公 积 金 贷 款 再 度 放 款, 将 允 许 发 行 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 支 持 证 券, 并 可 将 公 积 金 购 买 高 信 用 等 级 固 定 收 益 产 品 ; 国 家 住 房 银 行 有 望 推 出 2016 年 2 月 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 原 则 上 最 低 首 付 款 比 例 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点 2016 年 2 月 从 2016 年 2 月 22 日 起, 对 个 人 购 买 家 庭 首 套 房 和 改 善 性 住 房 的, 按 不 同 税 率 减 征 契 税 ( 不 适 用 于 北 上 广 深 四 城 市 ) 2016 年 2 月 国 务 院 关 于 深 入 推 进 新 型 城 镇 化 建 设 的 若 干 意 见 中 提 出, 加 快 落 实 户 籍 制 度 改 革 政 策 ; 并 鼓 励 引 导 农 民 在 中 小 城 市 就 近 购 房 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 总 体 看, 为 促 进 房 地 产 行 业 的 平 稳 健 康 发 展,2014 年 起, 中 央 及 地 方 相 继 出 台 了 多 重 利 好 政 策, 使 得 房 地 产 业 政 策 环 境 有 所 好 转, 房 地 产 市 场 也 开 始 逐 步 回 暖 从 2015 年 出 台 的 主 要 房 地 产 调 控 政 策 看, 预 计 房 地 产 业 政 策 环 境 向 好 发 展 这 一 趋 势 仍 将 得 以 延 续 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 11

13 5. 行 业 关 注 (1) 商 品 房 待 售 面 积 依 然 较 高, 企 业 开 工 意 愿 仍 然 较 低 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 末, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 71,853 万 平 方 米, 比 11 月 末 增 加 2,217 万 平 方 米, 总 体 待 售 面 积 仍 然 保 持 在 较 高 水 平, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 同 比 增 速 已 连 续 7 个 月 增 加 受 近 两 年 销 售 放 缓 影 响, 房 地 产 商 的 开 工 意 愿 仍 然 不 高 房 屋 新 开 工 面 积 同 比 增 速 自 2014 年 2 月 起 始 终 保 持 负 增 长 (2) 发 债 规 模 激 增, 行 业 资 产 负 债 率 较 高, 需 防 范 潜 在 风 险 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2015 年 三 季 度, 按 Wind 资 讯 整 体 法 1 计 算 的 房 地 产 板 块 资 产 负 债 率 为 77.93%, 较 2014 年 底 提 高 了 3.18 个 百 分 点, 房 地 产 板 块 整 体 债 务 率 较 高 2015 年, 房 企 融 资 环 境 明 显 改 善, 百 亿 房 企 公 司 债 发 行 量 持 续 提 升, 根 据 Wind 资 讯 统 计 数 据 显 示, 截 至 2015 年 12 月 14 日, 上 市 房 企 总 计 发 行 公 司 债 2, 亿 元, 与 去 年 同 期 的 亿 元 相 比, 同 比 暴 涨 18 倍 另 外, 由 于 国 内 资 本 融 资 环 境 向 好, 海 外 上 市 百 亿 房 企 积 极 转 向 境 内 发 债, 融 资 规 模 达 1,025 亿 元 (3) 市 场 格 局 持 续 分 化 近 些 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 以 及 房 地 产 调 控 的 持 续 推 进, 国 内 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 分 化 由 于 此 前 全 国 各 地 市 场 快 速 发 展, 在 调 控 政 策 从 严 的 作 用 下, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 虽 然 也 受 到 一 定 影 响, 但 市 场 整 体 发 展 要 明 显 好 于 三 四 线 城 市 从 不 同 级 别 城 市 来 看, 目 前 一 线 和 重 点 二 线 城 市 库 存 相 对 较 低, 而 大 多 数 三 四 线 城 市 库 存 非 常 不 乐 观 今 年 以 来, 已 有 重 庆 福 建 等 地 提 出 促 进 房 地 产 企 业 健 康 发 展 加 快 去 库 存 等 相 关 措 施 (4) 房 企 利 润 率 回 归 正 常 水 平 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 部 分 项 目 的 利 润 率 走 低 在 房 价 的 构 成 中, 三 分 之 一 为 地 价 ; 地 产 商 所 获 利 润 的 60% 需 缴 纳 税 金, 且 此 部 分 税 金 越 来 越 高 ; 另 外 还 有 一 部 分 资 金 成 本 被 金 融 机 构 获 得 由 于 地 产 项 目 的 土 地 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 (5) 中 小 房 企 面 临 被 整 合 风 险 高 库 存 状 态 下 的 中 小 房 企 面 临 较 大 经 营 压 力, 为 市 场 提 供 了 大 批 待 收 购 机 会, 为 百 亿 房 企 提 供 了 收 购 项 目 加 速 扩 张 的 助 力 : 万 科 恒 大 碧 桂 园 融 创 远 洋 等 实 力 突 出 的 百 亿 房 企, 相 继 在 上 海 深 圳 成 都 东 莞 等 热 点 城 市 以 收 购 方 式 扩 充 资 源, 融 创 通 过 合 作 和 直 接 收 购 两 种 主 要 方 式, 收 购 天 朗 中 渝 置 地 美 联 地 产 旗 下 部 分 优 质 地 产 项 目, 进 一 步 优 化 总 体 布 局, 保 障 企 业 稳 定 发 展 6. 行 业 发 展 (1) 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 1 Wind 行 业 内 标 的 公 司 :( 成 分 股 总 负 债 )/( 成 分 股 总 资 产 ) 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 12

14 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 (2) 地 产 金 融 化, 资 本 化 尝 试 催 生 大 地 产 格 局, 地 产 金 融 属 性 加 速 释 放 2015 年, 大 规 模 保 险 资 金 进 入 房 地 产 行 业, 推 动 资 本 和 实 业 跨 界 融 合, 地 产 金 融 化 迎 来 发 展 良 机 这 种 资 本 + 地 产 加 速 结 合, 深 度 合 作 为 轻 资 产 多 元 化 转 型 创 造 条 件 近 年, 房 企 通 过 银 行 贷 款 信 托 等 传 统 方 式 融 资 占 比 有 所 下 降, 股 权 类 权 益 类 信 托 融 资 逐 渐 增 加 地 产 金 融 化 发 展, 一 方 面 为 房 企 主 动 利 用 多 元 资 本 加 强 资 本 合 作 创 造 条 件, 如 碧 桂 园 远 洋 金 地 等 企 业 在 险 资 入 主 后, 逐 渐 强 化 与 其 在 财 务 金 融 养 老 营 销 轻 资 产 运 营 等 层 面 合 作, 积 极 探 索 新 的 增 长 基 因 另 一 方 面, 房 企 加 速 地 产 金 融 化 尝 试, 获 得 财 务 投 资 回 报 的 同 时, 也 可 实 现 其 自 身 业 务 多 元 化 向 投 融 资 方 向 转 变 (3) 转 变 盈 利 模 式, 提 升 经 营 收 益 由 于 土 地 价 格 持 续 上 涨 和 国 家 对 房 地 产 价 格 及 开 发 周 期 的 调 控 措 施, 过 去 房 地 产 开 发 企 业 基 于 囤 地 - 融 资 - 捂 盘 的 盈 利 模 式 难 以 为 继, 高 周 转 的 经 营 方 式 逐 渐 成 为 主 流 此 外, 住 宅 地 产 开 发 企 业 越 来 越 多 的 进 入 商 业 地 产 领 域, 城 市 综 合 体 的 开 发 和 城 市 运 营 理 念 逐 步 代 替 单 纯 的 房 屋 建 造 的 商 业 模 式, 这 必 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 能 力 管 理 能 力 营 销 能 力 和 运 营 能 力 提 出 更 多 挑 战 总 体 看, 在 未 来 一 段 时 期, 房 地 产 行 业 仍 将 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 持 续 分 化, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 小 房 地 产 企 业 也 会 获 得 比 较 大 的 生 存 空 间 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 是 一 家 以 房 地 产 开 发 与 销 售 为 主 业 的 房 地 产 运 营 商, 经 过 20 多 年 的 发 展, 项 目 开 发 区 域 已 涵 盖 北 京 大 连 长 沙 南 京 重 庆 西 安 等 一 二 线 重 要 城 市, 项 目 地 理 位 置 较 好, 经 营 优 势 尚 可 公 司 开 发 的 项 目 主 要 定 位 于 中 高 端 市 场, 聚 焦 于 刚 需 和 改 善 型 住 宅 开 发 和 销 售, 在 大 连 地 区 已 成 为 区 域 性 知 名 房 地 产 品 牌, 具 有 一 定 的 品 牌 知 名 度 公 司 拥 有 房 地 产 开 发 一 级 资 质, 先 后 开 发 了 大 连 幸 福 e 家 大 连 吉 祥 e 家 北 京 尚 峰 尚 水 北 京 金 融 世 家 北 京 定 慧 富 里 重 庆 正 源 橡 园 长 沙 尚 峰 尚 水 等 多 个 项 目 截 至 2015 年 12 月 底, 公 司 累 计 完 成 开 发 总 建 筑 面 积 万 平 方 米, 土 地 储 备 万 平 方 米 近 年 来, 公 司 已 建 楼 盘 获 得 了 较 多 荣 誉 ( 见 下 表 ) 表 5 截 至 2015 年 12 月 底 公 司 建 设 项 目 获 得 的 荣 誉 年 份 名 称 颁 发 单 位 2012 中 国 地 产 新 视 角 实 力 品 牌 地 产 奖, 北 京 尚 峰 尚 水 荣 获 最 佳 宜 居 典 范 楼 盘 奖, 北 京 金 融 世 家 荣 获 最 具 典 藏 价 值 华 宅 奖 中 国 地 产 新 视 角 2013 湖 南 长 沙 正 源 尚 峰 尚 水 项 目 荣 获 2013 年 中 国 湖 南 最 值 得 期 待 楼 盘 奖 中 国 湖 南 地 产 排 行 榜 2013 正 源 尚 峰 尚 水 荣 获 2013 中 国 地 产 华 表 奖 最 具 人 气 楼 盘 奖 2013 正 源 尚 峰 尚 水 源 墅 荣 获 2013 中 国 投 资 潜 力 楼 盘 奖 全 国 房 地 产 经 理 人 联 盟 中 国 房 地 产 联 合 会 中 国 指 数 研 究 院 中 国 房 地 产 指 数 系 统 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 13

15 2013 正 源 吉 祥 e 家 :2013 大 连 地 产 价 值 榜 大 连 最 具 区 域 价 值 楼 盘 大 连 晚 报 2014 正 源 吉 祥 e 家 2013 百 万 网 友 评 选 之 最 值 得 信 赖 楼 盘 搜 狐 焦 点 2014 正 源 吉 祥 e 家 2013 年 度 大 连 最 具 投 资 价 值 典 范 楼 盘 新 浪 乐 居 2014 正 源 北 京 尚 峰 尚 水 源 墅 荣 获 2014 中 国 宜 居 示 范 楼 盘 2015 正 源 北 京 尚 峰 尚 水 荣 获 北 京 地 区 最 具 购 买 潜 力 楼 盘 奖 新 浪 乐 居 南 京 正 源 尚 峰 尚 水 荣 获 2015 南 京 房 地 产 销 售 龙 虎 榜 评 选 的 2015 最 佳 典 2015 藏 价 值 别 墅 奖 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告 住 房 和 城 乡 建 设 部 政 策 研 究 中 心 中 国 指 数 研 究 院 365 淘 房 网 总 体 看, 公 司 房 地 产 开 发 资 质 齐 全, 房 地 产 开 发 经 验 较 丰 富, 公 司 开 发 的 项 目 在 大 连 市 拥 有 一 定 的 影 响 力 和 较 高 的 品 牌 知 名 度 2. 人 员 素 质 公 司 现 有 董 事 长 总 经 理 副 总 经 理 共 4 名, 公 司 高 管 人 员 均 具 有 相 关 行 业 从 业 经 验 或 管 理 经 验, 部 分 高 管 人 员 在 公 司 任 职 时 间 较 长, 整 体 行 业 或 管 理 经 验 丰 富 公 司 董 事 长 惠 盛 林 先 生,1954 年 出 生, 硕 士 研 究 生 学 历, 高 级 政 工 师, 国 家 一 级 建 造 师, 曾 任 海 军 政 治 学 院 讲 师, 现 任 大 连 中 申 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 董 事 长 正 源 地 产 重 庆 区 域 公 司 负 责 人 公 司 总 经 理 何 延 龙 先 生,1979 年 出 生, 本 科 学 历, 注 册 会 计 师, 曾 任 华 证 会 计 师 事 务 所 担 任 审 计 员 安 永 华 明 会 计 师 事 务 所 审 计,2010 年 至 今 在 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 工 作, 现 任 正 源 地 产 总 经 理 截 至 2015 年 12 月 底, 公 司 员 工 总 数 1,154 人 其 中, 销 售 人 员 32 人, 占 员 工 总 数 的 2.77%; 技 术 人 员 999 人, 占 员 工 总 数 的 86.57%; 行 政 管 理 及 其 他 人 员 123 人, 占 员 工 总 数 的 10.66% 从 员 工 学 历 构 成 看, 大 学 本 科 及 以 上 学 历 232 人, 占 员 工 总 数 的 20.10%; 大 学 专 科 学 历 201 人, 占 员 工 总 数 的 17.42%; 专 科 以 下 人 员 721 人, 占 员 工 总 数 的 62.48% 总 体 看, 公 司 高 级 管 理 人 员 整 体 素 质 较 高, 具 有 丰 富 的 行 业 经 验 和 管 理 经 验 ; 公 司 员 工 情 况 构 成 较 合 理, 能 够 满 足 公 司 目 前 经 营 发 展 的 需 要 3. 区 域 经 济 与 市 场 公 司 房 地 产 项 目 主 要 分 布 在 大 连 市 及 北 京 市, 其 经 营 受 两 地 经 济 发 展 及 房 地 产 状 况 影 响 较 大 大 连 地 区 大 连 位 于 中 国 辽 东 半 岛 最 南 端, 东 濒 黄 海, 西 临 渤 海 年 平 均 温 度 10, 有 1,906 公 里 海 岸 线, 温 度 适 宜, 空 气 清 新, 是 避 暑 胜 地, 也 是 宜 居 的 优 秀 旅 游 城 市 卫 生 城 市 园 林 化 城 市 根 据 2015 年 大 连 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 显 示,2015 年, 大 连 市 全 年 地 区 生 产 总 值 17,731.6 亿 元, 比 上 年 增 长 4.2%, 人 均 生 产 总 值 110,673 元 2015 年, 大 连 市 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 )4,559.3 亿 元, 比 上 年 下 降 32.7% 其 中, 建 设 项 目 投 资 3,661.8 亿 元, 下 降 31.5%; 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 下 降 37.2% 按 产 业 划 分, 第 一 产 业 投 资 亿 元, 下 降 35.5%; 第 二 产 业 投 资 1,434.6 亿 元, 下 降 34.7%; 第 三 产 业 投 资 2,974.3 亿 元, 下 降 31.5% 房 地 产 市 场 方 面,2015 年 大 连 市 内 七 区 非 工 业 用 地 成 交 量 为 50 万 平 方 米, 仅 为 2014 年 土 地 成 交 面 积 的 41%; 全 年 房 地 产 业 房 屋 施 工 面 积 4,911.5 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 21.8%; 竣 工 面 积 万 平 方 米, 下 降 60.2% 商 品 房 销 售 额 亿 元, 下 降 17.3%, 其 中 住 宅 销 售 额 亿 元, 下 降 13.1% 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 下 降 14.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 14

16 米, 下 降 11% 住 宅 中 70~200 平 米 市 占 率 近 七 成, 受 高 库 存 压 力 影 响, 价 格 走 势 趋 于 平 稳, 整 体 均 价 为 11,830 元 / 平 方 米, 价 格 下 降 幅 度 缩 小 至 环 比 1%, 库 存 压 力 从 42 个 月 下 降 至 30 个 月 总 体 看, 大 连 市 宏 观 经 济 增 速 下 降 明 显, 房 地 产 市 场 2015 年 处 于 调 整 中, 全 年 施 工 及 销 售 情 况 不 佳 北 京 地 区 北 京 作 为 我 国 首 都, 是 政 治 经 济 文 化 中 心, 城 市 交 通 电 力 通 讯 能 源 设 施 完 备, 是 全 国 铁 路 和 航 空 的 枢 纽 同 时 也 是 国 家 京 津 冀 一 体 化 战 略 规 划 的 核 心 区 域, 未 来 发 展 潜 力 巨 大 根 据 北 京 市 统 计 局 公 布 数 据, 全 年 实 现 地 区 生 产 总 值 22,968.6 亿 元, 比 上 年 增 长 6.9% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 下 降 9.6%; 第 二 产 业 增 加 值 4,526.4 亿 元, 增 长 3.3%; 第 三 产 业 增 加 值 18,302 亿 元, 增 长 8.1% 按 常 住 人 口 计 算, 全 市 人 均 地 区 生 产 总 值 达 到 106,284 元 从 2015 年 北 京 市 房 地 产 开 发 和 销 售 主 要 指 标 看 ( 见 下 表 ),2015 年 北 京 市 全 年 完 成 房 地 产 开 发 投 资 4,226.3 亿 元, 比 上 年 增 长 8.1% 其 中, 住 宅 投 资 1,962.7 亿 元, 与 上 年 持 平 ; 写 字 楼 投 资 亿 元, 增 长 20.8%; 商 业 非 公 益 用 房 及 其 他 投 资 1,357 亿 元, 增 长 13.2% 实 际 到 位 资 金 7,282.1 亿 元, 增 长 8.2%, 贷 款 筹 资 资 金 有 所 减 少, 以 自 筹 为 主 施 工 面 积 和 竣 工 面 积 均 有 所 下 滑, 待 售 面 积 2,168.1 万 平 方 米, 增 长 5.0%, 其 中 住 宅 万 平 方 米, 增 长 0.3% 表 年 北 京 房 地 产 开 发 和 销 售 主 要 指 标 ( 单 位 : 亿 元 万 平 方 米 %) 指 标 绝 对 数 增 减 率 房 地 产 开 发 投 资 4, 其 中 : 住 宅 1,962.7 持 平 本 年 实 际 到 位 资 金 7, 其 中 : 国 内 贷 款 1, 自 筹 资 金 2, 定 金 及 预 收 款 1, 商 品 房 施 工 面 积 13, 其 中 : 住 宅 6, 其 中 : 本 年 新 开 工 面 积 2, 其 中 : 住 宅 1, 商 品 房 竣 工 面 积 2, 其 中 : 住 宅 1, 商 品 房 销 售 面 积 1, 其 中 : 住 宅 1, 商 品 房 待 售 面 积 2, 其 中 : 住 宅 资 料 来 源 : 北 京 市 统 计 局 总 体 看, 北 京 经 济 发 展 保 持 稳 定, 产 业 结 构 较 好, 房 地 产 投 资 和 住 房 成 交 均 价 持 续 增 长, 房 地 产 市 场 整 体 发 展 良 好 五 管 理 分 析 1. 治 理 结 构 公 司 按 照 公 司 法 中 外 合 资 经 营 企 业 法 等 法 规 要 求, 制 订 了 公 司 章 程, 并 建 立 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 15

17 了 由 董 事 会 监 事 和 高 级 管 理 层 组 成 的 法 人 治 理 结 构 体 系, 并 在 董 事 会 下 设 薪 酬 与 考 勤 委 员 会 审 计 委 员 会 提 名 委 员 会 战 略 委 员 会 和 督 办 与 考 核 委 员 会 公 司 设 董 事 会, 董 事 会 由 9 名 董 事 组 成, 董 事 由 股 东 委 派, 任 期 三 年, 到 期 可 连 任 ; 设 董 事 长 一 人, 由 股 东 委 派 公 司 设 监 事 1 人, 负 责 对 董 事 和 高 级 管 理 人 员 执 行 公 司 职 务 的 行 为 进 行 监 督 公 司 设 总 经 理 1 人, 实 行 董 事 会 领 导 下 的 总 经 理 负 责 制, 由 董 事 会 聘 任, 对 董 事 会 负 责 ; 公 司 经 理 主 要 负 责 主 持 公 司 日 常 经 营 管 理 工 作, 组 织 实 施 董 事 会 决 议 并 接 受 董 事 会 和 监 事 的 监 督 总 体 看, 公 司 建 立 了 董 事 会 监 事 和 高 级 管 理 层 的 独 立 运 行 机 制, 组 织 机 构 健 全, 运 行 有 效, 但 公 司 未 设 股 东 会, 法 人 治 理 结 构 有 待 完 善 2. 管 理 体 制 公 司 根 据 所 处 行 业 经 营 方 式 资 产 结 构 等 特 点, 结 合 公 司 业 务 具 体 情 况, 在 财 务 管 理 资 金 管 理 内 部 审 计 等 方 面 建 立 了 相 应 的 内 部 控 制 制 度 公 司 设 有 产 品 开 发 中 心 营 销 部 财 务 中 心 人 力 资 源 部 办 公 室 项 目 发 展 部 成 本 合 约 部 招 采 中 心 品 牌 管 理 中 心 审 计 部 等 职 能 部 门, 各 部 门 职 责 明 确 分 工 清 晰, 形 成 了 较 为 完 整 运 营 管 理 体 系 项 目 管 理 方 面, 公 司 对 工 程 的 施 工 单 位 采 用 招 投 标 的 方 式 来 选 择, 保 证 每 个 施 工 单 位 都 是 具 有 相 应 资 质 并 经 国 家 建 设 主 管 部 门 认 可 注 册 的 单 位 在 签 订 施 工 合 同 时, 公 司 与 施 工 单 位 约 定 详 细 的 质 量 保 证 条 款, 出 现 质 量 不 符 和 质 量 争 议 时 的 解 决 方 法 工 程 建 设 中, 公 司 安 排 专 人 现 场 巡 查 监 督, 要 求 施 工 单 位 根 据 要 求 随 时 提 供 有 关 工 程 质 量 的 技 术 资 料 等 在 施 工 合 同 中, 在 质 量 保 证 期 间 预 留 工 程 款 5% 的 质 量 保 证 金, 待 质 量 保 证 期 内 不 发 生 质 量 问 题 退 还 施 工 单 位 每 年 公 司 会 从 施 工 质 量 施 工 进 度 和 安 全 措 施 方 面 对 施 工 单 位 进 行 评 定 财 务 管 理 方 面, 公 司 根 据 国 家 相 关 会 计 制 度, 结 合 公 司 实 际 情 况, 制 定 了 公 司 财 务 管 理 制 度 该 制 度 适 用 于 公 司 总 部, 全 资 子 公 司 控 股 子 公 司 参 照 执 行 从 公 司 内 部 财 务 管 理 的 基 础 工 作 流 动 性 资 产 的 管 理 费 用 管 理 营 业 收 入 利 润 及 利 润 分 配 的 管 理 资 产 减 值 准 备 计 提 与 财 务 核 销 会 计 档 案 管 理 及 会 计 工 作 交 接 管 理 等 几 个 方 面 对 公 司 财 务 进 行 规 范 资 金 管 理 方 面, 公 司 以 规 范 和 强 化 资 金 计 划 管 理 和 融 资 管 理 为 目 标, 制 定 了 资 金 管 理 制 度 而 且, 公 司 为 了 保 障 公 司 整 体 资 金 回 笼 与 融 资 计 划 的 稳 定 运 行, 在 所 有 下 属 公 司 的 融 资 计 划 管 理 与 考 核 资 金 筹 措 管 理 贷 后 管 理 及 资 金 平 衡 管 理 等 方 面 制 定 了 以 资 金 中 心 为 核 心 的 内 部 资 金 调 动 审 批 流 程 和 融 资 计 划, 并 对 各 级 资 金 调 度 管 理 制 定 了 严 格 的 问 责 制 度 内 部 审 计 方 面, 公 司 根 据 中 华 人 民 共 和 国 审 计 法 和 国 家 有 关 内 部 审 计 工 作 的 规 定, 制 定 了 内 部 审 计 制 度 内 部 审 计 的 内 容 包 括 被 审 计 单 位 的 资 产 负 债 情 况 财 务 收 支 情 况 内 部 控 制 执 行 和 财 务 制 度 建 设 情 况 等 审 计 部 定 期 向 公 司 管 理 层 报 告 子 公 司 管 理 方 面, 根 据 自 身 经 营 管 理 需 要, 公 司 建 立 了 三 级 管 控 制 度, 其 中 公 司 层 面 对 所 有 重 大 经 营 决 策 进 行 审 核 批 准, 公 司 各 地 区 公 司 ( 城 市 公 司 ) 为 公 司 经 营 和 管 理 的 基 层 单 位, 每 个 地 区 公 司 负 责 区 域 内 的 若 干 项 目, 对 公 司 实 际 运 营 负 责, 区 域 公 司 则 负 责 区 域 内 项 目 公 司 的 日 常 管 理 和 部 分 考 核 评 价 总 体 看, 公 司 部 门 设 置 齐 全, 内 部 管 理 制 度 较 为 健 全, 财 务 制 度 严 谨 规 范, 对 子 公 司 和 分 支 机 构 管 理 严 格, 公 司 整 体 管 理 运 作 情 况 良 好 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 16

18 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 以 房 地 产 开 发 与 销 售 为 主 2013~2015 年, 随 着 近 年 来 房 地 产 市 场 调 整, 公 司 房 屋 销 售 情 况 不 佳, 公 司 营 业 收 入 呈 逐 年 下 降 趋 势, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 ; 相 应 地, 公 司 营 业 利 润 也 呈 逐 年 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 16.25%,2015 年 实 现 营 业 利 润 5.43 亿 元, 同 比 下 降 12.57%; 实 现 净 利 润 4.19 亿 元, 同 比 下 降 9.48%, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 3.46 亿 元 从 公 司 营 业 收 入 的 构 成 来 看,2013~2015 年, 公 司 房 地 产 开 发 确 认 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 收 入 大 幅 下 降, 主 要 系 项 目 所 在 区 域 房 地 产 市 场 不 佳, 项 目 销 售 缓 慢 所 致, 房 地 产 开 发 业 务 收 入 占 营 业 收 入 比 重 分 别 89.27% 60.66% 和 71.18%, 为 公 司 主 要 收 入 来 源 2013~2015 年 公 司 的 工 程 建 设 业 务 收 入 分 别 为 3.89 亿 元 9.61 亿 元 和 4.24 亿 元, 其 中 2014 年 波 动 较 大, 主 要 系 安 徽 福 溢 BT 项 目 工 程 确 认 收 入 较 多 所 致, 受 此 影 响, 工 程 建 设 业 务 收 入 占 公 司 营 业 收 入 比 重 分 别 为 7.99% 33.43% 和 19.79% 公 司 其 他 业 务 主 要 包 括 物 业 租 赁 装 饰 装 修 和 建 材 销 售 收 入 等,2013~2015 年 公 司 其 他 业 务 收 入 小 幅 增 长, 分 别 为 1.34 亿 元 1.70 亿 元 和 1.94 亿 元, 分 别 占 比 2.74% 5.91% 和 9.03%, 公 司 其 他 业 务 收 入 规 模 较 小, 对 公 司 营 业 收 入 影 响 不 大 从 盈 利 情 况 来 看,2013~2015 年, 公 司 房 地 产 开 发 业 务 毛 利 率 分 别 为 39.49% 34.28% 和 42.81%, 整 体 呈 波 动 变 化, 主 要 系 公 司 房 地 产 销 售 业 务 主 要 分 布 在 北 京 大 连 等 不 同 地 区, 而 不 同 地 区 不 同 档 次 ( 高 档 中 档 ) 楼 盘 毛 利 率 存 在 差 异 所 致 2013~2015 年 公 司 工 程 建 设 毛 利 率 分 别 为 28.92% 26.43% 和 32.23%, 主 要 系 工 程 建 设 业 务 规 模 较 小, 受 单 一 项 目 毛 利 率 影 响 较 大 其 他 业 务 因 收 入 占 比 较 小, 其 毛 利 率 对 公 司 综 合 毛 利 率 影 响 不 大 由 于 房 地 产 开 发 业 务 为 公 司 的 主 要 收 入 来 源, 2013~2015 年, 受 房 地 产 开 发 业 务 的 毛 利 水 平 波 动 影 响, 公 司 综 合 毛 利 率 分 别 为 38.02% 31.17% 和 40.89%, 整 体 处 于 较 高 水 平, 主 要 系 公 司 确 认 收 入 相 关 地 块 开 发 时 间 较 早, 土 地 成 本 较 低 所 致 ( 见 下 表 ) 表 ~2015 年 公 司 营 业 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 业 务 板 块 2013 年 2014 年 2015 年 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 房 地 产 开 发 业 务 工 程 建 设 其 他 业 务 合 计 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 总 体 看, 房 地 产 开 发 业 务 为 公 司 主 要 收 入 来 源, 近 年 来, 受 房 地 产 板 块 收 入 减 少 影 响, 公 司 营 业 收 入 逐 年 下 降, 毛 利 率 波 动 较 大 2. 土 地 储 备 公 司 房 地 产 开 发 业 务 的 主 要 环 节 包 括 土 地 收 购 产 品 定 位 规 划 设 计 施 工 建 设 房 产 销 售 等, 其 中 土 地 收 购 规 划 设 计 等 前 期 准 备 和 后 期 的 房 产 销 售 是 影 响 收 入 和 利 润 规 模 最 为 重 要 的 环 节 公 司 土 地 储 备 主 要 通 过 招 拍 挂 方 式 获 得, 并 根 据 实 际 情 况 不 排 除 收 购 与 其 他 公 司 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 17

19 合 作 开 发 等 多 种 方 式 拿 地, 以 减 轻 公 司 的 资 金 压 力, 提 升 盈 利 水 平 从 土 地 储 备 的 目 标 区 域 来 看, 公 司 目 前 房 地 产 项 目 的 开 发 区 域 主 要 定 位 于 二 线 经 济 较 为 发 达 的 省 会 城 市, 并 在 北 京 有 一 定 开 发 规 模 目 前 公 司 的 储 备 用 地 主 要 分 布 在 大 连 北 京 重 庆 长 沙 南 京 西 安 等 地 从 成 本 构 成 来 看, 土 地 成 本 和 建 安 成 本 占 比 较 高, 约 占 80% 以 上 土 地 出 让 金 的 支 付 一 般 为 先 期 支 付 50%, 并 在 获 取 土 地 权 证 前 结 清 款 项 ; 建 安 成 本 相 对 固 定, 建 安 费 用 的 支 付 通 常 根 据 项 目 工 程 进 度 而 定, 完 成 主 体 结 构 前 支 付 款 项 不 超 过 总 价 款 的 70%, 竣 工 验 收 前 支 付 款 项 不 超 过 85%, 项 目 决 算 后 一 般 付 满 95% 的 款 项, 剩 余 5% 作 为 工 程 质 保 金 表 8 截 至 2015 年 末 公 司 土 地 储 备 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 %) 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 别 占 地 面 积 规 划 建 面 公 司 权 益 占 比 幸 福 e 家 ; 吉 祥 e 家 大 连 住 宅 创 新 空 间 北 京 未 定 尚 峰 尚 水 长 沙 住 宅 尚 峰 尚 水 南 京 住 宅 西 部 绒 业 西 安 未 定 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 如 上 表 所 示, 截 至 2015 年 末, 公 司 土 地 储 备 占 地 面 积 万 平 方 米, 规 划 建 筑 面 积 万 平 方 米, 公 司 土 地 储 备 分 布 于 大 连 北 京 长 沙 南 京 和 西 安, 公 司 现 有 储 备 土 地 多 为 独 立 开 发 的 住 宅 项 目, 考 虑 到 公 司 土 地 取 得 时 间 较 早, 随 着 未 来 所 在 城 市 发 展, 具 有 一 定 升 值 潜 力 按 规 划 建 面 计 算, 公 司 土 地 储 备 中, 长 沙 尚 峰 尚 水 项 目 占 比 最 大 ( 占 42.02%) 总 体 看, 公 司 土 地 储 备 规 模 较 大, 可 以 满 足 公 司 未 来 几 年 的 开 发 需 求 3. 工 程 招 标 和 原 材 料 采 购 (1) 工 程 招 标 工 程 招 标 是 公 司 发 包 量 最 大 的 采 购 项 目 公 司 一 般 从 自 建 的 合 格 施 工 单 位 库 中, 筛 选 实 力 较 强 的 不 少 于 3 个 土 建 方 组 织 招 投 标 公 司 对 招 标 过 程 进 行 严 格 管 理, 一 般 需 要 由 工 程 子 公 司 区 域 公 司 和 地 区 公 司 三 方 联 合 进 行 招 标 和 评 标, 以 保 证 土 建 方 的 选 择 过 程 公 平 透 明 施 工 质 量 方 面, 公 司 与 建 筑 施 工 单 位 监 理 单 位 三 方 共 同 对 供 货 商 进 行 考 察, 监 督 施 工 单 位 通 过 招 投 标 方 式 确 定 具 体 产 品 因 此 公 司 主 要 通 过 管 理 供 应 商 和 与 其 建 立 深 入 稳 定 的 合 作 关 系 的 方 式 控 制 施 工 质 量 工 程 施 工 方 集 中 度 方 面, 由 于 公 司 建 立 了 较 为 广 泛 的 合 格 施 工 单 位 库, 且 建 筑 行 业 竞 争 较 为 激 烈, 处 于 买 方 市 场 状 态, 公 司 在 珠 海 地 区 房 地 产 开 发 行 业 中 又 处 于 龙 头 地 位, 不 存 在 向 单 个 施 工 单 位 的 工 程 款 支 付 比 例 超 过 发 包 总 额 50% 或 严 重 依 赖 于 少 数 施 工 单 位 的 情 况 工 程 结 算 方 面, 公 司 对 于 施 工 方 无 预 付 款, 对 施 工 方 按 月 进 度 支 付 已 完 工 程 造 价 的 65%, 竣 工 验 收 合 格 后 付 至 最 终 结 算 总 价 款 的 95% 支 付 方 式 为 甲 方 采 用 电 汇 或 网 上 银 行 方 式 向 乙 方 支 付 合 同 价 款 (2) 材 料 采 购 公 司 材 料 供 应 分 为 甲 供 和 乙 供 两 类 甲 供 材 料 是 指 由 公 司 采 购 并 运 至 项 目 现 场 使 用 的 材 料, 乙 供 材 料 是 指 由 总 包 方 采 购 的 材 料 公 司 项 目 主 要 由 供 应 商 提 供 建 造 服 务 及 相 关 建 筑 材 料 原 材 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 18

20 料 主 要 包 括 建 筑 材 料 ( 木 材 水 泥 钢 材 等 ) 设 备 ( 电 梯 电 气 设 备 等 ) 及 精 装 修 工 程 材 料 ( 空 调 家 用 电 器 洁 具 五 金 等 ) 为 主, 工 程 基 本 全 部 采 用 招 标 方 式 总 包 给 施 工 单 位, 原 材 料 基 本 由 施 工 单 位 采 购, 公 司 自 行 采 购 的 约 占 20% 左 右, 主 要 为 后 期 装 修 的 建 材, 如 地 漏 样 板 房 和 销 售 中 心 的 装 修 采 购 项 目 等 小 散 物 品 甲 供 材 料 方 面, 公 司 根 据 项 目 分 包 方 案, 确 定 甲 供 材 料 的 种 类, 公 司 产 品 委 员 会 和 产 品 中 心 明 确 甲 供 材 料 技 术 标 准 ( 比 如 产 品 型 号 规 格 使 用 功 能 质 量 标 准 技 术 参 数 等 ), 综 合 性 价 比, 对 同 一 类 的 材 料 会 限 定 三 个 同 一 档 次 的 品 牌 供 招 标 时 选 择, 成 本 合 约 委 员 会 和 成 本 中 心 会 根 据 甲 供 材 料 明 细, 核 算 出 具 体 的 采 购 数 量, 招 采 委 员 会 和 招 采 中 心 根 据 具 体 需 求, 经 过 公 开 招 标 方 式, 邀 请 多 家 供 应 商 参 与 公 开 竞 标, 最 终 选 择 符 合 质 量 技 术 标 准 的, 品 牌 要 求 的 供 应 商 作 为 中 标 供 应 商 签 订 合 同, 招 采 中 心 根 据 合 同 进 行 采 购, 按 流 程 进 行 材 料 进 场 验 收 入 出 库 结 转 结 算, 防 止 跑 冒 滴 漏 乙 供 材 料 方 面, 合 同 中 约 定 乙 供 材 料 的 范 围 并 附 乙 供 材 料 明 细 表, 对 乙 供 材 料 的 质 量 技 术 标 准 品 牌 生 产 厂 家 等 作 出 明 确 约 定, 并 给 于 一 定 合 理 的 损 耗 量, 超 过 损 耗 部 分 材 料 量 由 乙 方 自 行 承 担 公 司 的 付 款 模 式 为 合 同 签 订 后 10 日 内 支 付 批 次 设 备 费 总 额 的 5%; 排 产 前 15 日 内 支 付 发 货 批 次 设 备 总 额 15% 的 排 产 费 ; 发 货 20 日 前 支 付 发 货 批 次 设 备 总 额 的 65%; 电 梯 验 收 合 格 后 15 日 内 支 付 批 次 设 备 总 额 的 15% 或 最 迟 不 得 晚 于 发 货 后 6 个 月, 两 者 以 先 到 为 准 乙 方 开 据 该 项 目 设 备 总 额 的 5% 的 银 行 质 量 保 函 每 次 付 款 前 乙 方 应 向 甲 方 项 目 经 理 发 送 付 款 提 示 函 总 体 看, 公 司 采 取 施 工 方 采 购 为 主 集 中 采 购 为 辅 的 采 购 模 式, 公 司 对 工 程 招 标 和 材 料 采 购 的 管 理 和 评 价 有 具 体 有 效 的 措 施 方 法, 公 司 对 采 购 成 本 具 有 较 强 的 控 制 能 力 4. 项 目 建 设 开 发 情 况 公 司 房 地 产 开 发 的 理 念 为 幸 福 艺 术 智 慧 筑 家, 公 司 项 目 主 要 有 三 条 产 品 线, 分 别 为 幸 福 e 家 吉 祥 e 家 和 尚 峰 尚 水 幸 福 e 家 主 要 分 布 在 大 连 市, 客 户 定 位 以 28~45 岁 的 家 庭 年 收 入 在 10~50 万 元 的 私 营 业 主 企 业 中 高 层 管 理 人 员 政 府 公 务 员 与 外 企 员 工 公 司 职 员 等 改 善 型 购 房 者 为 主, 户 型 以 面 积 为 35~220 平 方 米 的 二 室 三 室 产 品 为 主 ; 吉 祥 e 家 主 要 分 布 在 大 连 市, 客 户 定 位 以 20~35 岁 的 家 庭 年 收 入 在 6~25 万 元 的 刚 性 需 求 购 房 者 为 主, 户 型 以 面 积 为 40~110 平 方 米 的 一 室 二 室 和 三 室 产 品 为 主 ; 尚 峰 尚 水 主 要 分 布 在 大 连 市 以 外 的 一 线 和 二 线 城 市, 主 力 产 品 为 LOFT 和 洋 房, 其 中 LOFT 的 客 户 定 位 以 30~40 岁 的 普 通 职 员 和 私 营 业 主 等 自 住 和 投 资 型 客 户 为 主, 户 型 以 60~70 平 方 米 的 一 居 室 产 品 为 主, 洋 房 的 客 户 定 位 以 35~55 岁 的 有 一 定 经 济 实 力 的 自 住 及 改 善 型 需 求 客 户 为 主, 户 型 以 150~180 平 方 米 的 三 室 和 四 室 产 品 为 主 从 项 目 开 发 数 据 来 看 ( 见 下 表 ), 公 司 房 地 产 开 发 的 规 模 适 中,2013~2015 年, 完 成 房 地 产 开 发 投 资 规 模 较 稳 定, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2013~2015 年, 由 于 房 地 产 市 场 整 体 景 气 度 下 滑, 公 司 开 发 趋 于 谨 慎, 近 三 年 期 末 在 建 面 积 有 所 下 降, 分 别 为 万 平 方 米 万 平 方 米 和 万 平 方 米 2013~2015 年, 公 司 竣 工 面 积 随 项 目 进 度 变 动 较 大, 分 别 为 万 平 方 米 万 平 方 米 和 万 平 方 米 根 据 公 司 竣 工 情 况, 同 时 考 虑 当 期 房 地 产 市 场 情 况, 公 司 调 整 各 期 新 开 工 面 积 以 保 障 当 期 在 建 规 模 保 持 一 定 体 量,2013~2015 年, 公 司 新 开 工 面 积 分 别 为 8.63 万 平 方 米 8.04 万 平 方 米 和 万 平 方 米 从 公 司 开 发 完 成 投 资 情 况 来 看, 由 于 近 三 年 房 地 产 市 场 波 动, 公 司 开 发 投 入 趋 于 谨 慎, 完 成 投 资 小 幅 降 低 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 19

21 表 ~2015 年 公 司 房 地 产 运 营 数 据 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 期 末 在 建 面 积 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 房 地 产 开 发 完 成 投 资 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 本 期 期 末 在 建 = 上 期 期 末 在 建 + 本 期 新 开 工 - 本 期 竣 工 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告 从 在 建 项 目 投 资 情 况 来 看 ( 见 下 表 ), 截 至 2015 年 末 公 司 计 划 总 投 资 额 亿 元, 已 完 成 投 资 额 亿 元, 尚 需 投 资 额 亿 元, 在 建 项 目 的 未 来 投 资 支 出 对 公 司 形 成 一 定 资 金 压 力 表 10 截 至 2015 年 末 公 司 在 建 项 目 投 资 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 计 划 总 投 资 额 已 完 成 投 资 额 尚 需 投 资 额 大 连 幸 福 e 家 福 源 01 区 大 连 幸 福 e 家 福 源 F 区 大 连 吉 祥 e 家 03 区 重 庆 福 源 长 沙 尚 峰 尚 水 宁 园 01 区 南 京 尚 峰 尚 水 梧 园 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 近 年 来, 公 司 产 品 线 定 位 清 晰, 近 年 来 开 发 进 度 有 所 放 缓, 现 有 在 建 项 目 能 够 保 证 公 司 未 来 销 售 的 需 要, 但 对 开 发 资 金 的 需 求 规 模 较 大 5. 房 产 销 售 情 况 从 销 售 方 式 来 看, 公 司 房 地 产 开 发 的 销 售 模 式 采 取 以 自 建 销 售 团 队 和 委 托 第 三 方 房 地 产 代 理 公 司 销 售 相 结 合 的 方 式 公 司 从 事 房 地 产 经 营 多 年, 对 项 目 所 在 地 区 性 房 地 产 行 业 市 场 和 客 户 需 求 客 户 购 买 力 等 较 为 了 解 一 方 面, 公 司 培 养 自 有 销 售 团 队, 能 够 有 效 地 控 制 销 售 成 本, 公 司 销 售 团 队 从 获 取 土 地 前 的 项 目 定 位 规 划 设 计 潜 在 购 买 群 体 定 位 等 各 方 面 参 与 项 目 规 划, 增 强 项 目 规 划 设 计 与 现 实 的 契 合 度 公 司 的 销 售 团 队 由 在 公 司 拥 有 超 过 六 年 工 作 经 验 的 老 员 工 领 导, 且 公 司 的 销 售 团 队 成 员 在 公 司 平 均 拥 有 超 过 两 年 的 销 售 工 作 经 验, 深 入 了 解 公 司 的 产 品 品 牌 及 服 务 体 系, 熟 知 公 司 的 客 户, 可 有 效 实 施 销 售 计 划 ; 另 一 方 面, 公 司 与 其 他 销 售 专 业 机 构, 如 与 房 地 产 经 纪 公 司 合 作 以 编 制 市 场 研 究 报 告, 协 助 公 司 制 定 宣 传 销 售 及 租 赁 计 划, 并 执 行 公 司 的 销 售 计 划 在 结 算 方 面, 公 司 通 常 向 第 三 方 房 地 产 经 纪 公 司 支 付 占 销 售 收 入 一 定 比 例 的 佣 金, 佣 金 通 常 为 总 销 售 额 的 0.5%~1.0%, 作 为 第 三 方 地 产 经 纪 公 司 协 助 公 司 地 产 销 售 的 佣 金 从 销 售 过 程 来 看, 公 司 的 销 售 主 要 为 住 宅 销 售 收 入, 一 般 在 住 宅 项 目 周 边 配 套 商 业, 获 得 租 金 收 入 公 司 住 宅 销 售 的 目 标 对 象 主 要 面 向 有 住 房 刚 性 需 求 和 住 房 改 善 需 求 的 两 部 分 人 群 为 了 实 现 房 屋 的 及 时 销 售 及 资 金 按 时 回 笼, 公 司 会 根 据 各 地 区 实 际 情 况 和 之 前 年 度 销 售 情 况 制 定 年 度 销 售 计 划, 并 分 解 至 季 度 和 月 度, 落 实 到 各 个 项 目 公 司, 由 项 目 公 司 营 销 部 门 负 责 执 行 销 售 计 划, 公 司 营 销 管 理 部 负 责 计 划 的 制 定 销 售 监 督 业 绩 考 核 和 人 员 激 励, 并 定 期 与 销 售 团 队 召 开 销 售 会 议, 协 调 销 售 进 度, 解 决 遇 到 的 问 题 公 司 高 效 严 密 的 计 划 和 考 核 体 系 保 证 了 房 款 回 笼 的 速 度 从 近 三 年 销 售 数 据 来 看 ( 见 下 表 ), 公 司 协 议 销 售 面 积 呈 波 动 变 化,2013~2015 年 分 别 为 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 20

22 万 平 方 米 7.55 万 平 方 米 和 万 平 方 米, 协 议 销 售 面 积 波 动 主 要 受 房 地 产 市 场 波 动 及 公 司 推 盘 进 度 影 响 从 销 售 均 价 看, 公 司 2013~2015 年 的 协 议 销 售 均 价 逐 年 走 低, 分 别 为 14,937 元 / 平 方 米 13,006 元 / 平 方 米 和 12,826 元 / 平 方 米, 主 要 系 公 司 近 年 来 开 发 新 增 预 售 项 目 主 要 位 于 重 庆 南 京 和 长 沙, 北 京 地 区 项 目 的 销 售 比 重 有 所 下 降, 公 司 协 议 销 售 均 价 呈 持 续 下 降 趋 势 2013~2015 年, 公 司 协 议 销 售 金 额 分 别 为 亿 元 9.82 亿 元 和 亿 元, 协 议 销 售 金 额 较 低, 将 影 响 公 司 未 来 收 入 稳 定 性 表 ~2015 年 公 司 房 地 产 销 售 数 据 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 元 / 平 方 米 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 协 议 销 售 面 积 协 议 销 售 金 额 协 议 销 售 均 价 14,937 13,006 12,826 结 转 的 收 入 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 公 司 已 取 得 预 售 许 可 的 在 售 项 目 来 看, 截 至 2015 年 底, 公 司 在 售 项 目 建 筑 面 积 总 计 约 250 万 平 方 米, 剩 余 在 售 面 积 万 平 方 米, 剩 余 在 售 面 积 较 多 其 中, 大 连 地 区 占 比 60.58%, 北 京 占 比 21.56%, 其 余 分 布 在 南 京 ( 占 比 7.67%), 重 庆 ( 占 比 6.05%) 以 及 长 沙 ( 占 比 4.13%), 按 照 公 司 2013~2015 年 年 均 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米 的 去 化 速 度 看, 公 司 剩 余 在 售 项 目 去 化 周 期 约 为 8 年, 考 虑 到 公 司 大 部 分 在 售 项 目 集 中 于 大 连 市, 近 三 年 大 连 房 地 产 市 场 不 佳, 房 地 产 开 发 施 工 总 面 积 和 住 宅 销 售 均 呈 下 降 态 势, 该 地 区 项 目 的 销 售 压 力 较 大, 公 司 未 来 面 临 的 去 化 压 力 较 大 总 体 看, 近 几 年 房 地 产 政 策 和 行 业 环 境 的 变 化 较 大, 公 司 房 屋 销 售 面 积 及 金 额 有 所 波 动, 公 司 库 存 较 多, 存 在 较 大 去 化 压 力 6. 物 业 和 工 程 建 设 业 务 公 司 的 持 有 性 物 业 出 租 主 要 由 大 连 正 源 物 业 服 务 有 限 公 司 负 责 运 营 物 业 业 务 的 盈 利 模 式 主 要 是 公 司 为 住 宅 用 户 提 供 物 业 服 务, 并 收 取 一 定 的 物 业 费 用 从 公 司 持 有 商 业 出 租 情 况 看 ( 见 下 表 ), 截 至 2015 年 末, 公 司 的 持 有 性 物 业 主 要 分 布 在 大 连 北 京 和 重 庆, 主 要 为 当 地 住 宅 项 目 的 配 套 商 业 出 租, 整 体 经 营 体 量 较 小 公 司 配 套 商 业 出 租 率 情 况 尚 可, 其 中 大 连 各 项 目 商 业 平 均 出 租 率 约 为 88%, 北 京 地 区 出 租 率 约 为 100%, 重 庆 地 区 出 租 率 约 为 75% 商 业 整 体 月 均 租 金 收 入 规 模 约 为 257 万 元, 形 成 对 公 司 收 入 的 有 益 补 充 截 至 2015 年 末, 公 司 自 持 物 业 按 公 允 价 值 合 计 亿 元,2015 年 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 变 动 收 益 2.52 亿 元, 各 配 套 商 业 稳 定 增 值 表 12 截 至 2015 年 末 公 司 持 有 商 业 出 租 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 万 元 ) 项 目 区 域 建 筑 面 积 业 态 位 置 出 租 率 月 均 租 金 收 入 公 允 价 值 大 连 3.62 配 套 商 业 沙 河 口 区 金 州 新 区 88% 90 87, 北 京 2.21 配 套 商 业 海 淀 区 100% , 重 庆 0.22 配 套 商 业 北 碚 区 75% 7 2, 合 计 , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 工 程 建 设 业 务 主 要 由 子 公 司 大 连 中 申 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 运 作, 盈 利 模 式 主 要 为 公 司 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 21

23 与 客 户 签 订 工 程 建 设 施 工 合 同 的 形 式, 并 按 照 施 工 进 度 确 认 收 入, 收 取 一 定 的 工 程 施 工 费 公 司 工 程 施 工 业 务 非 公 司 主 要 业 务, 整 体 规 模 较 小, 业 务 收 入 波 动 较 大, 近 三 年, 公 司 工 程 建 设 业 务 收 入 分 别 为 3.89 亿 元 9.61 亿 元 和 4.24 亿 元 ;2014 年 收 入 较 多, 主 要 系 当 年 安 徽 福 溢 BT 项 目 工 程 收 入 较 多 所 致, 毛 利 率 保 持 在 28%~34% 之 间 总 体 看, 公 司 持 有 性 物 业 出 租 率 较 好, 租 金 收 入 不 大, 但 物 业 增 值 空 间 较 大, 形 成 了 对 公 司 利 润 的 有 益 补 充 ; 公 司 工 程 建 设 业 务 收 入 规 模 较 小, 但 毛 利 率 相 对 稳 定 7. 经 营 效 率 近 三 年, 由 于 公 司 房 地 产 销 售 不 佳, 公 司 整 体 收 入 和 成 本 大 幅 下 降, 受 此 影 响 公 司 经 营 效 率 指 标 均 逐 年 走 低, 其 中 存 货 周 转 率 分 别 为 0.30 次 0.17 次 和 0.11 次 ; 流 动 资 产 周 转 率 分 别 为 0.37 次 0.17 次 和 0.13 次 ; 总 资 产 周 转 次 数 分 别 为 0.27 次 0.15 次 和 0.12 次 与 同 行 业 上 市 公 司 比 较 来 看, 公 司 各 经 营 效 率 指 标 处 于 行 业 较 低 水 平 ( 见 下 表 ) 表 13 同 行 业 上 市 公 司 2015 年 经 营 效 率 指 标 ( 单 位 : 次 ) 指 标 名 称 存 货 周 转 率 流 动 资 产 周 转 率 总 资 产 周 转 率 蓝 光 发 展 福 星 股 份 上 实 发 展 苏 宁 环 球 正 源 地 产 资 料 来 源 :Wind 资 讯 ; 注 : 为 便 于 同 业 比 较, 本 表 数 据 引 自 wind, 与 本 报 告 数 据 口 径 有 一 定 差 异, 以 归 母 所 有 者 权 益 与 公 司 相 近 者 为 样 本 总 体 看, 公 司 经 营 效 率 较 低 8. 经 营 关 注 房 地 产 行 业 已 结 束 高 速 发 展 阶 段, 部 分 地 区 房 地 产 市 场 趋 于 饱 和, 行 业 竞 争 日 趋 激 烈, 利 润 率 有 所 降 低, 整 体 经 营 压 力 加 大 除 北 京 区 域 外, 公 司 项 目 主 要 分 布 在 二 线 城 市, 易 受 所 在 区 域 房 地 产 市 场 整 体 走 势 和 相 关 政 策 波 动 影 响, 盈 利 规 模 可 能 出 现 波 动 公 司 在 建 项 目 尚 需 投 资 规 模 来 看, 未 来 资 本 支 出 较 多, 公 司 存 在 一 定 的 对 外 融 资 需 求 公 司 近 三 年 年 末 预 收 金 额 协 议 销 售 面 积 协 议 销 售 金 额 均 有 明 显 下 滑, 且 库 存 压 力 较 大, 对 公 司 经 营 造 成 不 利 影 响 9. 未 来 发 展 公 司 将 充 分 发 挥 稳 健 的 财 务 结 构 的 优 势, 积 极 增 加 财 务 资 源, 前 瞻 性 把 握 投 资 机 会, 多 种 方 式 储 备 优 质 土 地, 在 防 范 风 险 的 同 时 积 极 寻 找 市 场 机 会, 确 保 持 续 增 长, 扩 大 市 场 占 有 率, 巩 固 区 域 内 的 领 先 地 位 (1) 深 化 五 大 重 点 区 域 布 局, 并 积 极 开 拓 高 增 长 潜 力 城 市 公 司 目 前 房 地 产 项 目 及 土 地 储 备 主 要 集 中 在 北 京 大 连 南 京 重 庆 长 沙 五 大 城 市, 未 来 除 了 继 续 开 发 五 大 重 点 区 域 的 项 目 外, 公 司 仍 将 主 要 关 注 于 一 线 及 二 线 中 心 城 市 的 拓 展, 增 加 具 有 高 增 长 潜 力 地 区 的 土 地 储 备 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 22

24 (2) 打 造 国 际 化 创 新 产 业 园 区 为 了 对 冲 公 司 传 统 住 宅 开 发 业 务 的 未 来 不 确 定 性, 公 司 的 898 创 新 空 间 项 目 将 作 为 重 点 转 型 项 目 进 行 开 发, 力 求 带 来 新 的 收 入 增 长 点 898 创 新 空 间 项 目 坐 落 于 北 京 市 朝 阳 区 酒 仙 桥 街, 占 地 面 积 约 240 亩, 距 离 国 贸 8 公 里 首 都 国 际 机 场 15 公 里, 项 目 地 理 位 置 优 越 公 司 计 划 将 898 创 新 空 间 项 目 建 成 创 业 企 业 的 孵 化 器, 对 所 入 驻 的 创 新 企 业 收 取 租 金 2015 年 5 月, 公 司 全 资 子 公 司 八 九 八 ( 北 京 ) 投 资 控 股 有 限 公 司 与 北 京 大 学 光 华 管 理 学 院 达 成 战 略 合 作 协 议, 双 方 将 共 同 探 索 此 项 目 的 未 来 发 展 规 划 (3) 完 善 公 司 产 业 链 业 务 公 司 完 善 产 业 链 业 务, 产 业 链 的 延 伸 也 有 利 于 公 司 整 合 资 源, 发 挥 产 业 的 协 同 效 应, 降 低 工 程 建 设 成 本, 提 升 产 品 质 量 总 体 看, 公 司 未 来 发 展 战 略 明 晰, 依 托 自 身 优 势, 在 深 挖 现 有 业 务 地 区 资 源 的 基 础 上 通 过 规 划 设 计 898 创 新 空 间 带 来 新 的 增 长 点, 并 积 极 完 善 产 业 链 业 务, 提 升 公 司 未 来 的 可 持 续 发 展 能 力 七 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2013~2015 年 度 合 并 财 务 报 表 已 经 亚 太 ( 集 团 ) 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 公 司 经 审 计 的 财 务 报 表 按 照 财 政 部 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 和 具 体 企 业 会 计 准 则 企 业 会 计 准 则 解 释 及 其 他 相 关 规 定 ( 以 下 合 称 企 业 会 计 准 则 ) 进 行 确 认 和 计 量 财 务 报 表 合 并 范 围 包 括 公 司 及 所 有 子 公 司,2014 年 北 京 万 维 润 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 注 销, 由 于 注 销 公 司 相 比 公 司 总 体 规 模 较 小, 公 司 合 并 财 务 数 据 的 可 比 性 较 高 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 8.84 亿 元 ) 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 0.74 亿 元 )4.19 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 净 额 3.05 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 2. 资 产 质 量 2013~2015 年, 公 司 资 产 规 模 小 幅 波 动 下 降, 年 均 复 合 下 降 1.60% 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 较 年 初 增 长 2.33%, 其 中 流 动 资 产 占 比 87.30%, 非 流 动 资 产 占 比 12.70%, 公 司 资 产 结 构 以 流 动 资 产 为 主, 符 合 房 地 产 开 发 企 业 流 动 资 产 占 比 高 的 特 点 流 动 资 产 2013~2015 年, 公 司 流 动 资 产 呈 波 动 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 3.26%, 主 要 系 货 币 资 金 减 少 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 资 产 亿 元, 较 年 初 微 增 0.96% 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 资 产 主 要 由 货 币 资 金 应 收 账 款 存 货 和 其 他 应 收 款 构 成 ( 见 下 图 ) 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 23

25 图 7 截 至 2015 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 图 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2013~2015 年, 公 司 货 币 资 金 呈 逐 年 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 34.41%, 主 要 系 偿 还 到 期 债 务 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 亿 元, 较 年 初 下 降 26.48%, 主 要 由 银 行 存 款 ( 占 比 35.47%) 和 其 他 货 币 资 金 ( 占 比 64.41%) 构 成 ; 其 他 货 币 资 金 主 要 为 借 款 质 押 保 证 金 及 子 公 司 的 承 兑 汇 票 保 证 金, 受 限 资 金 占 比 较 高 2013~2015 年, 公 司 应 收 账 款 呈 大 幅 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 39.51% 主 要 系 2015 年 公 司 工 程 建 设 业 务 应 收 工 程 款 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 应 收 账 款 净 额 亿 元, 较 年 初 增 长 82.47% 应 收 账 款 金 额 前 5 名 占 比 33.29%, 其 中 单 一 最 大 应 收 账 款 欠 款 方 淮 南 市 山 南 开 发 建 设 有 限 责 任 公 司, 占 比 30.23%, 应 收 账 款 集 中 度 偏 高 账 龄 方 面, 公 司 一 年 内 的 应 收 账 款 占 比 55.13%, 1~2 年 的 占 比 34.37%,2~3 年 的 占 比 8.93%,3 年 以 上 的 占 比 1.57% 截 至 2015 年 底, 公 司 共 计 提 坏 账 准 备 0.81 亿 元, 计 提 比 例 6.60% 2013~2015 年, 公 司 预 付 款 项 呈 大 幅 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 62.21%, 主 要 系 公 司 预 付 工 程 款 和 材 料 款 结 算 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 预 付 款 项 1.00 亿 元, 较 年 初 下 降 84.97%, 主 要 为 预 付 工 程 款 和 材 料 款, 预 付 账 款 前 5 名 占 比 27.06%,1 年 内 的 预 付 账 款 占 比 79.52%,1~2 年 的 占 比 10.59%,2 年 以 上 的 占 比 9.89% 2013~2015 年, 公 司 存 货 呈 小 幅 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 1.07% 截 至 2015 年 底, 公 司 存 货 账 面 价 值 为 亿 元, 较 年 初 微 降 0.92% 公 司 存 货 主 要 由 房 地 产 开 发 成 本 ( 占 比 77.99%) 和 开 发 产 品 ( 占 比 17.68%) 构 成 截 至 2015 年 底, 公 司 存 货 未 发 生 减 值 故 未 计 提 存 货 跌 价 准 备 2013~2015 年, 公 司 其 他 应 收 款 呈 逐 年 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 41.45%, 公 司 其 他 应 收 账 款 主 要 为 关 联 公 司 往 来 款 项 截 至 2015 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 亿 元, 较 年 初 增 长 88.67%, 主 要 系 往 来 款 增 加 所 致 公 司 其 他 应 收 款 前 5 名 合 计 占 比 62.42%( 见 下 表 ), 应 收 账 款 集 中 度 较 高 公 司 1 年 内 的 其 他 应 收 账 款 占 比 83.04%,1~2 年 的 占 比 13.46,2 年 以 上 的 占 比 3.50% 公 司 其 他 应 收 款 按 账 龄 法 计 提 坏 账 准 备, 截 至 2015 年 底, 公 司 对 其 他 应 收 款 共 计 提 坏 账 准 备 1,62 亿 元, 占 比 6.01% 表 14 其 他 应 收 款 金 额 前 5 名 情 况 单 位 名 称 账 面 余 额 ( 元 ) 款 项 性 质 占 其 他 应 收 款 余 额 的 比 例 (%) 大 连 饰 家 源 有 限 公 司 790,510, 往 来 款 大 连 丰 利 达 整 体 橱 柜 有 限 公 司 359,416, 往 来 款 大 连 福 溢 贸 易 有 限 公 司 303,860, 往 来 款 大 连 景 逸 贸 易 有 限 公 司 126,000, 往 来 款 4.68 大 连 经 济 技 术 开 发 区 万 邦 商 贸 有 限 公 司 100,000, 往 来 款 3.72 小 计 1,679,787, 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 24

26 公 司 其 他 流 动 资 产 全 部 为 预 交 税 费,2013~2015 年 呈 大 幅 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 94.00%; 截 至 2015 年, 公 司 其 他 流 动 资 产 为 0.01 亿 元, 较 年 初 下 降 99.72% 主 要 系 2015 年 公 司 预 交 税 费 结 转 所 致 非 流 动 资 产 2013~2015 年, 公 司 非 流 动 资 产 呈 逐 年 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 12.77%, 主 要 系 投 资 性 房 地 产 增 长 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 亿 元, 较 年 初 增 长 12.80%, 非 流 动 资 产 主 要 由 固 定 资 产 投 资 性 房 地 产 和 商 誉 构 成 ( 见 下 图 ) 图 8 截 至 2015 年 底 公 司 非 流 动 资 产 构 成 图 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2013~2015 年, 公 司 投 资 性 房 地 产 呈 逐 年 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 14.57% 截 至 2015 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 为 亿 元, 较 年 初 增 长 14.48%, 主 要 系 公 允 价 值 变 动 所 致 公 司 投 资 性 房 地 产 主 要 为 公 司 住 宅 项 目 的 配 套 商 业 生 活 设 施, 近 年 来 随 着 周 边 配 套 的 不 断 成 熟, 所 在 区 域 房 产 价 格 上 行, 公 允 价 值 稳 定 增 长, 公 司 投 资 性 房 地 产 入 账 成 本 为 4.04 亿 元, 截 至 2015 年 底, 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 已 增 值 % 2013~2015 年, 公 司 固 定 资 产 呈 波 动 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 7.39%, 其 中 2014 年 公 司 购 入 较 多 施 工 设 备, 导 致 当 年 固 定 资 产 增 长 较 快 截 至 2015 底, 公 司 固 定 资 产 账 面 价 值 1.37 亿 元, 较 年 初 下 降 7.94%, 主 要 由 房 屋 建 筑 物 ( 占 比 86.92%) 和 机 器 设 备 ( 占 比 7.21%) 构 成 截 至 2015 年 底, 公 司 固 定 资 产 累 计 计 提 折 旧 9, 万 元, 公 司 固 定 资 产 成 新 率 60.63%, 成 新 率 一 般 2013~2015 年, 公 司 商 誉 呈 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 8.33%, 主 要 系 2014 年 注 销 全 资 子 公 司 北 京 万 维 润 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 商 誉 1.88 亿 元, 较 年 初 无 变 化, 公 司 比 较 商 誉 与 其 可 回 收 金 额 进 行 商 誉 减 值 测 试, 未 发 生 减 值, 故 未 计 提 商 誉 减 值 准 备 截 至 2015 年 底, 公 司 共 有 亿 元 资 产 所 有 权 或 使 用 权 受 到 限 制, 受 限 比 例 为 49.82%, 受 限 资 产 占 比 较 大 总 体 看, 公 司 资 产 规 模 主 要 以 流 动 资 产 为 主 流 动 资 产 中 存 货 占 比 较 大 且 存 在 一 定 去 化 压 力, 流 动 性 一 般 ; 非 流 动 资 产 中 投 资 性 房 地 产 占 比 较 大, 公 司 受 限 资 产 占 比 较 大, 整 体 资 产 质 量 一 般 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 负 债 2013~2015 年, 公 司 负 债 规 模 呈 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 8.31%, 公 司 以 流 动 负 债 为 主 截 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 25

27 至 2015 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 下 降 0.27% 其 中 流 动 负 债 占 比 54.16%, 非 流 动 负 债 占 比 45.84% 公 司 负 债 结 构 主 要 以 流 动 负 债 为 主 流 动 负 债 2013~2015 年, 公 司 流 动 负 债 规 模 呈 逐 年 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 9.25%, 主 要 系 预 收 款 项 减 少 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 下 降 2.99% 公 司 流 动 负 债 主 要 由 短 期 借 款 应 付 账 款 预 收 款 项 应 交 税 费 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 和 其 他 应 付 款 构 成 ( 如 下 图 ) 图 9 截 至 2015 年 底 公 司 流 动 负 债 构 成 图 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2013~2015 年, 公 司 短 期 借 款 呈 波 动 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 8.31% 截 至 2015 年 底, 公 司 短 期 借 款 8.11 亿 元, 较 年 初 增 长 40.15%, 主 要 系 由 于 部 分 借 款 到 期 为 满 足 公 司 经 营 需 求 而 增 加 的 短 期 借 款 所 致 公 司 短 期 借 款 主 要 为 抵 押 借 款 ( 占 比 44.41%) 质 押 借 款 ( 占 比 33.07%) 保 证 借 款 ( 占 比 10.44%) 和 信 用 借 款 ( 占 比 12.09%) 公 司 应 付 账 款 主 要 为 工 程 款 和 材 料 款,2013~2015 年, 受 公 司 工 程 进 度 影 响, 公 司 应 付 账 款 呈 波 动 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 24.82% 截 至 2015 年 底, 公 司 应 付 账 款 3.12 亿 元, 较 年 初 下 降 47.13%, 主 要 系 公 司 房 地 产 开 发 投 入 减 少, 同 时 增 加 了 票 据 结 算 所 致 从 账 龄 来 看, 主 要 为 2 年 以 内 的 应 付 款 项 ( 占 比 83.02%) 2013~2015 年, 公 司 预 收 款 项 随 公 司 项 目 进 度 波 动 较 大, 年 均 复 合 下 降 22.35% 截 至 2015 年 底, 公 司 预 收 款 项 5.00 亿 元, 较 年 初 增 长 %, 主 要 系 预 收 房 款 尚 未 结 转 所 致 公 司 预 收 款 项 主 要 由 一 年 内 的 预 收 售 房 款 ( 占 比 96.32%) 构 成 2013~2015 年, 公 司 应 交 税 费 呈 逐 年 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 16.21%, 截 至 2015 年 底, 公 司 应 交 税 费 6.05 亿 元, 较 年 初 增 长 25.39%, 主 要 为 应 交 土 地 增 值 税 和 企 业 所 得 税 2013~2015 年, 公 司 其 他 应 付 款 呈 逐 年 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 21.30% 截 至 2015 年 底, 其 他 应 付 款 为 亿 元, 较 年 初 下 降 14.02%, 主 要 系 公 司 与 关 联 方 往 来 款 减 少 所 致 公 司 其 他 应 收 款 主 要 为 应 付 关 联 方 及 其 他 单 位 的 往 来 款 代 收 代 缴 业 主 税 费 保 证 金 等 2013~2015 年, 随 公 司 长 期 债 务 到 期 和 偿 还, 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 波 动 较 大, 年 均 复 合 增 长 6.90% 截 至 2015 年 底, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 6.80 亿 元, 较 年 初 下 降 37.74% 非 流 动 负 债 2013~2015 年, 公 司 非 流 动 负 债 呈 波 动 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 7.16%, 主 要 受 长 期 借 款 波 动 影 响 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 3.13% 公 司 非 流 动 负 债 由 长 期 借 款 ( 占 比 78.39%) 长 期 应 付 款 ( 占 比 10.84%) 和 递 延 所 得 税 负 债 ( 占 比 10.77%) 构 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 26

28 成 2013~2015 年, 公 司 长 期 借 款 呈 波 动 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 1.85% 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 借 款 亿 元, 较 年 初 增 长 18.38%, 主 要 系 公 司 到 期 债 务 较 多, 融 资 需 求 加 大 所 致 长 期 借 款 全 部 为 抵 押 借 款 从 期 限 分 布 来 看, 公 司 将 于 2017 年 到 期 长 期 借 款 的 为 亿 元 ( 占 比 90.67%), 面 临 一 定 的 集 中 偿 付 压 力, 公 司 未 来 还 款 主 要 依 靠 项 目 销 售 回 款 及 新 增 融 资 2013~2015 年, 公 司 长 期 应 付 款 呈 逐 年 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 36.75% 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 应 付 款 4.00 亿 元, 较 年 初 下 降 50.00%, 主 要 系 偿 还 山 东 省 国 际 信 托 有 限 公 司 8 亿 元 信 托 借 款, 同 时 新 增 渤 海 国 际 信 托 有 限 公 司 4 亿 元 信 托 借 款 所 致, 到 期 期 限 为 2017 年 6 月, 公 司 面 临 着 一 定 的 集 中 偿 付 压 力 2013~2015 年, 公 司 递 延 所 得 税 负 债 呈 逐 年 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 19.42%, 截 至 2015 年 底, 公 司 递 延 所 得 税 负 债 3.97 亿 元, 较 年 初 增 长 18.87% 2013~2015 年, 公 司 全 部 债 务 规 模 呈 逐 年 小 幅 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 3.91% 截 至 2015 年 底, 全 部 债 务 规 模 为 亿 元, 较 年 初 下 降 0.63%, 其 中 短 期 债 务 亿 元 长 期 债 务 亿 元, 债 务 结 构 较 好 其 中 短 期 债 务 由 短 期 借 款 ( 占 比 50.96%) 应 付 票 据 ( 占 比 6.29%) 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 比 42.75%) 构 成 ; 长 期 债 务 由 长 期 借 款 ( 占 比 87.85%) 和 长 期 应 付 款 ( 占 比 12.15%) 构 成 2013~2015 年, 公 司 总 体 负 债 规 模 逐 年 下 降, 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 率 和 长 期 债 务 资 本 化 率, 均 呈 逐 年 下 降 趋 势, 截 至 2015 年 底, 上 述 指 标 分 别 为 42.98% 31.38% 和 23.57%, 分 别 较 年 初 小 幅 下 降 1.12 个 百 分 点 1.07 个 百 分 点 和 0.51 个 百 分 点, 公 司 债 务 负 担 较 低 总 体 看, 公 司 负 债 结 构 以 流 动 负 债 为 主, 债 务 负 担 一 般, 以 长 期 债 务 为 主, 债 务 结 构 较 好, 但 公 司 面 临 着 一 定 的 集 中 偿 付 压 力 所 有 者 权 益 2013~2015 年, 公 司 所 有 者 权 益 呈 逐 年 小 幅 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 4.56%, 主 要 系 未 分 配 利 润 增 长 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 亿 元, 较 年 初 增 长 4.38%, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 亿 元, 占 91.72% 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 中, 实 收 资 本 占 36.50%, 资 本 公 积 占 20.13%, 盈 余 公 积 占 1.56%, 未 分 配 利 润 占 33.53%,2013~2015 年 公 司 权 益 结 构 变 动 较 小 总 体 看, 公 司 所 有 者 权 益 增 长 稳 定, 实 收 资 本 和 资 本 公 积 占 比 较 大, 所 有 者 权 益 稳 定 性 尚 可 4. 盈 利 能 力 2013~2015 年, 公 司 营 业 收 入 呈 逐 年 下 降 趋 势, 年 均 复 合 下 降 33.66%, 主 要 系 公 司 项 目 销 售 情 况 不 佳 所 致 ;2015 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 下 降 25.36% 2013~2015 年, 公 司 营 业 成 本 随 营 业 收 入 下 降 较 快, 年 均 复 合 下 降 35.21% 受 此 影 响,2013~2015 年, 公 司 营 业 利 润 率 呈 逐 年 上 升 趋 势, 三 年 分 别 为 21.52% 23.36% 和 26.98% 2013~2015 年, 公 司 净 利 润 呈 逐 年 下 滑 趋 势, 年 均 复 合 下 降 17.65%,2015 年 实 现 净 利 润 4.19 亿 元, 同 比 下 降 9.48%, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 3.46 亿 元 从 期 间 费 用 来 看,2013~2015 年, 公 司 期 间 费 用 总 额 呈 逐 年 下 降 趋 势, 三 年 分 别 为 3.22 亿 元 2.16 亿 元 和 1.90 亿 元, 年 均 复 合 下 降 23.09%, 主 要 系 管 理 费 用 和 财 务 费 用 下 降 所 致 从 费 用 构 成 来 看, 财 务 费 用 和 管 理 费 用 占 比 较 高, 近 三 年 公 司 财 务 费 用 和 管 理 费 用 合 计 占 比 均 在 87% 左 右, 2015 年, 公 司 财 务 费 用 占 费 用 总 额 的 35.51%, 管 理 费 用 占 51.89%, 销 售 费 用 占 12.60% 2013~2015 正 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 27