房策回顧

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半邹
9 years ago
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1 新聞稿 2012 年第二季中國房屋市場回顧政策回顧中央政府於第二季提出一系列調控政策去改善樓市, 包括人民銀行繼二月份後, 於五月份再度調底存款準備率 0.5%, 為市場帶來逾 8 千億流動資金政府六月份宣佈將貸款基準利率下調 1/4 厘, 除刺激借貸意慾, 外亦為首次置業人士於按揭息口上提供更大優惠, 利好樓市隨著多間銀行開始提供更多拆扣予首次置業人士, 預料下半年度息口將進一步下調, 為銀行提供更多空間去降低按揭利率 20-25% 限購力依然於全國大力實施, 但很多二三線城市之地方政府已經再調整其政策以刺激樓房銷售唯中央已放寬地方政府之新政策, 多達 33 個地方政府新措施均成功獲批蕪湖上海佛山重慶及成都均先後採納新政策以支持市場, 包括降低首付定金與交易費用及稅額提供最優惠按揭利率以及直接提供現金資助予首次置業人士市場回顧在金融放寬及微調措施影響下, 樓房市場於第 2 季有復甦跡象住宅銷售在六月份按年下跌 11.2% (vs. 三月份 -15.5%); 寫字樓及零售物業則分別按年上升 7% 及 2.5% 銀行優惠及各地方均有利政策刺激首次置業人士中國一線城市銷售按年上升 26%; 二線城市則升 9.7% 只有三線城市下跌百分之 7.5 雖然疲弱經濟減慢了寫字樓及零售物業的投資活動, 但高位的樓房價格於六月份帶動整體物業價錢按年增長 5.4% 至人民幣 5.8 千元 / 平方米我們展望, 發展商囤積大量存貨以供應市場, 未來商品房價格依然受壓估計來季價格仍有上升趨勢, 升幅約 6% 左右隨著剛需者需求逐漸被消化, 市場上限購令的影響預料將會更加顯著四大城市概況北京住宅樓房價格回復去年水平新房價格按季錄得 9.6% 增長達人民幣 2 萬元 / 平方米, 追貼去年同期 ; 普通住宅價格 : 按季上升 10%, 至人民幣 20,024 元 / 平方米 ; 而豪宅方面, 平均價亦有按季 9% 增長, 達人民幣 20,460 元 / 平方米樓房交投量上升逾一倍市場氣氛明顯轉好, 新宅銷售增長較去季逾倍增, 達 1.9 百萬平方米別墅銷售量按季增幅達 153%, 共 30 萬平方米 ; 朝陽區總成交量按季升 173% 達 57.8 萬平方米 ; 大興區總成交量按季升 82% 達 45.6 萬平方米 ; 昌平區總成交量按季升 170% 達 44.3 萬平方米朝陽區供應量急升第二季共有 48 個新項目推出銷售, 總面積達 196 萬平方米, 主要原因為大量新項目於朝陽區裡推出, 面積共 49.6 萬平方米同時眾多發展商推售其豪宅, 別墅供應量上升 85% 至 28 萬平方米展望來季將有更多豪宅推出以支持市場, 供應量持續增長令平均價格仍有上升趨勢 1

步下調, 為銀行提供更多空間去降低按揭利率 20-25% 限購力依然於全國大力實施, 但很多二三線城市之地方政府已經再調整其政策以刺激樓房銷售唯中央已放寬地方政府之新政策, 多達 33 個地方政府新措施均成功獲批蕪湖上海佛

2 北京寫字樓市內銷售好轉寫字樓市場有所好轉, 大量企業公司於第二季均尋找新辦公室位置銷售量按季倍增至 35.4 萬平方米, 平均價格按季下跌 8% 至人民幣 2.3 萬元 / 平方米, 主要受大量郊外寫字樓供應所影響供應量按季增幅達 55% 至 33 萬平方米預計來季將會有更多供應 : 通州商務園儀城科技中心, 進一步令平均價格受壓, 至低於人民幣 2.3 萬元 / 平方米上海住宅別墅銷量上升帶動平均價格第 2 季樓房價格錄得正增長, 受惠於別墅銷情, 樓市於上海市全面復甦, 平均價格按季上升 7.2% 或按年 3.5%, 至人民幣 23,286 元 / 平方米一般房屋平均價亦有 10.6% q-o-q 增長, 達人民幣 22,896 元 / 平方米 ; 但別墅價格則跌至人民幣 25,384 元 / 平方米, 按季下跌 14% 預料發展商將會提供更多價格優惠予消費者, 加上首次置業人士剛需性大, 將進一步帶動價格上升住宅銷售回復去年水平第 2 季新房銷售顯普回升至 2.43 百萬平方米, 按季增長 73% 或按年 8.8%, 其中一般房銷量上升 65%, 佔約 2 百萬平方米豪宅市場方面銷量亦告上升, 置業者都看準發展商提供之更大優惠而入市, 整季售出約 38 萬平方米, 按季上升 135% 寶山嘉定浦東三地繼續成為上海市主要銷售地區, 共售出約 1 百萬平方米, 佔整季銷售超過 43% 來季有更多新房供應供應量從首季的谷低回升達 134% ( 按月 ) 至 2.57 百萬平方米發展商均轉為吸納高消費用戶, 令豪宅銷量按季勁升 159% 至 54 平方米展望來季發展商將有更多新項目推出, 相信銷量會維持相若水平而隨著發展商提供更多優惠予豪宅購買人士, 預料樓價於來季將會有溫和升幅上海寫字樓市內銷售復甦寫字樓市場復甦, 銷售量按季倍增 12% 至 33 萬平方米, 平均價格按季下跌 35.2% ( 或按年 24.2%) 至人民幣 1.9 萬元 / 平方米, 主要受到郊區兩幢物業以全幢出售, 拖低平均售價該兩幢物業為寶山區上海國際研發總部 (20,120 平方米 ) 及浦東區上海金橋出口加工區 (17,156 平米 ), 兩幢以總成交人民幣 4 億元售出, 平均呎價約人民幣 1 萬多元廣州住宅房價回復正增長隨著發展商降低價格以催谷銷售, 新宅銷量為近兩年之新高, 過去兩季錄得負增長後, 本季樓價回復 5.5% 之增長 ( 按年 ), 一般房屋平均售價於約人民幣 1.2 萬元 / 平方米, 按季錄得 5.5% 增長而別墅平均售價則下跌 4.8% 至人民幣 12,229 元 / 平方米樓房銷售創兩年新高隨著需求增加, 新宅銷量亦回創兩年新高, 總成交量按季上升 70% 至 2,725,126 平方米增城區的鳳凰城及東江首府銷量分別達 105,925 及 51,684 平方米, 該區銷量按季上升 48% 至 671,360 平方米番禺區大量拆扣項目推出以吸引更多買家, 銷量按季上升 157 % 至 618,251 平方米下半年供應量約六百萬平方米本季市內供應量按季上升 83%, 達 2.4 百萬平方米 : 一般房屋按季上升 74% 或 2.1 百萬平方米, 2

3 萬元 / 平方米上海住宅別墅銷量上升帶動平均價格第 2 季樓房價格錄得正增長, 受惠於別墅銷情, 樓市於上海市全面復甦, 平均價格按季上升 7.2% 或按年 3.5%, 至人民幣 23,286 元 / 平方米一般房屋平均價亦有 10.

3 別墅亦按季急升 202% 展望下半年供應量會倍增至約 6 萬平方米, 因為市場氣氛仍好, 市民亦紛紛等候入市, 發展商降價空間十分有限豪宅市場仍然活躍, 別墅銷售按季上升 118% 至 182,509 平方米, 預期走勢在來季持續而隨著更多樓盤推出市場, 高檔別墅將面對更激烈競爭, 我們預料其價格將會於來季下調約 3-5% 廣州寫字樓市內大手交易旺盛市內主要核心商業區大手交易帶動本季銷量, 按季上升 51.6% 至 19.4 萬平方米, 平均價格按季上升 6% 至人民幣 2.5 萬元 / 平方米, 供應方面則按季上升 102%, 約 10 萬平方米推出市場受惠於本地強勁需求, 市場亦錄得多宗高價買賣, 其中包括珠江新城富力盈凱廣場三層以人民幣 4.2 萬元 / 平方米出售, 及廣州汽車集團以 14 億購入整幢保利中達廣場, 共 45.6 萬平方米展望第三季將有約 50 萬平方米寫字樓推出市場而隨著需求依然熾熱, 預料市場中高人民幣 4 萬元 / 平方米的交易仍頻, 特別在核心商業區如天河及珠江新城一帶深圳住宅房價回復去年水平整體樓價按季輕微上升 3.3% 或按年 3.5% 至人民幣 1.8 萬元 / 平方米, 而一般樓房按年升 3.4% 達人民幣 18,252 元 / 平方米 ; 別墅則按季升 17% 達人民幣 23,054 元 / 平方米多個新項目帶動寶安區銷情一般房屋本季售出約 98 萬平方米, 而豪宅則售出約 1.4 萬平方米全市整體銷售達 99 萬平方米, 較去季上升 65%, 按年則升 50.8% 保安區共售出 52.3 萬平方米, 較去季升近一倍, 佔全市整體超過一半面積龍崗及羅湖區新樓房銷售分別按季上升 45.8% 及 76.1% 至 31.5 萬平方米及 10.4 萬平方米新項目供應充裕第二季新樓房供應量逾 1 百萬平方米, 按季大幅上升 227% 其中寶安區的水榭春天及中洲中央公園供應過 80 萬平方米住宅, 為全市整體之 67.4% 來季將會有 24 個新項目出售, 預期供應比前半年會多一倍達 260 萬平方米交易量預期依然活躍, 平均價格於第三季將會有 4-5% 升幅約至人民幣 1.9 萬元 / 平方米深圳寫字樓市內大手交易旺盛市場氣氛轉好, 銷售達 219 個單位, 較去季增加 7 倍, 達 3.5 萬平方米四月份發售的港信達橫崗大廈, 以平均價格人民幣 1.7 萬元 / 平方米, 售出 96 個單位田廈國際中心, 以平均價格人民幣 4 萬元 / 平方米, 售出 45 個單位, 共 8,557 平方米市內整體價格按季下跌 21.1% 或按年下跌 14.4% 至人民幣 2.9 萬元 / 平方米本季市內寫字樓供應量達 18.8 萬平方米, 預計來季 3

5 萬元 / 平方米, 供應方面則按季上升 102%, 約 10 萬平方米推出市場受惠於本地強勁需求, 市場亦錄得多宗高價買賣, 其中包括珠江新城富力盈凱廣場三層以人民幣 4.

4 供應將上升至 21 萬平方米第三季裡, 發展商將會推出蛇口招商局廣場, 加上福田區的英龍國際中心, 來季供應量持續上升預料來季銷售有所上升, 平均價格則會輕微下跌香港市場回顧香港住宅第二季二手住宅市場銷量繼續下跌, 六月份並錄得按月下跌 30.3% 政府亦於季內探討政策以改善居者有其屋計畫中的二手市場, 私人市場內則未見進一步之監管政策, 此舉預料會吸引買家於未來數月逐步入市, 令銷售反彈第二季中賣地成績之差亦難免為市場帶來負面影響 : 大圍站上蓋項目流標而前北角村地皮中標價遠低於市場預期的近百億元或 6.5% 大型屋苑及豪宅亦無可避免地受到環球經濟衰退及國內經濟放緩所影響特別是大受國內消費力影響的豪宅市場, 我們預期下半年其樓價將會下跌百分之 5-10 六月份二手市場成交量為 4,691 宗, 按月下跌 30.3% 交易額為港幣 248 億, 較 5 月份下跌 25% 大型屋苑整體市值按季上升 6.5%: 沙田第一城 (+9.9%) 黃埔花園 (+9.6%) 蔚藍灣畔 (+6.7%) 太古城 (+3.1%) 六月份市值 1 千萬的豪它市場成交量為 255 宗, 按月下跌 22% 交易額為港幣 80 億, 較 5 月份下跌 25% 豪宅整體市值按季下跌 2.4%: 陽明山莊 (-4.9%) 畢架山一號 (-4.7%) 貝沙灣 (-2.9%) 凱旋門 (+3.5%) 六月份一手住宅市場成交量為 800 宗, 按月下跌 25.2% 交易額為港幣 90 億, 較 5 月份下跌 28.4% 主要新盤市場狀況 : 西營盤曉譽 ( 恆基 ) 平均售價 $14,293/ 呎, 較鄰近二手樓貴約三成堅尼地城加多近山 ( 九龍建業 ) 首批 51 伙平均以 $16,603/ 呎出售將軍澳峻瀅 ( 長江 / 捷和 ) 共 1,777 個單位, 平均呎價 $5,317 多個發展商下半年度均會推出新項目, 備受關注的是位於馬鞍山迎海, 預料會在九月開售 4

3% 政府亦於季內探討政策以改善居者有其屋計畫中的二手市場, 私人市場內則未見進一步之監管政策, 此舉預料會吸引買家於未來數月逐步入市, 令銷售反彈第二季中賣地成績之差亦難免為市場帶來負面影響 : 大圍站上蓋項目流標

5 香港寫字樓六月份寫字樓交易市場成交量為 262 宗, 按月下跌 12%, 銷售量上升一倍達 $84 億葵涌九龍貿易中心低層 (103,824 呎 ), 售 $7.9 億或 $7,609/ 呎觀塘皇廷廣場全層 (12,682 呎 ), 售 $1.02 億或 $8,068/ 呎灣仔東亞銀行港灣中心全層 (7,940 呎 ), 售 $1.09 億或 $13,780/ 呎歐洲經濟不明朗因素持續, 商業租務市場於第二季放緩, 特別是中環商廈中環友邦金融中心低層 (7,001 呎 ), 月租 $140/ 呎灣仔鷹君中心中層 (8,200 呎 ), 月租 $74/ 呎太古德宏大廈中層 (17,000 呎 ), 月租 $43/ 呎中環交易廣場低層 (14,484 呎 ), 月租 $30/ 呎六月份工業交易市場成交量為 639 宗, 按月下跌 15%, 銷售量上升一倍達 $35 億觀塘怡生工業大廈低層 (59,540 呎 ), 售 $1.47 億或 $2,469/ 呎 Fun Tower 低層 (38,525 呎 ), 售 $2.08 億或 $5,399/ 呎完傳媒查詢, 請聯絡 : 威格斯亞太控股有限公司梁智勇先生企業傳訊部電話 : 電郵 : [email protected] 網址 : 5

09 億或 $13,780/ 呎歐洲經濟不明朗因素持續, 商業租務市場於第二季放緩, 特別是中環商廈中環友邦金融中心低層 (7,001 呎 ), 月租 $140/ 呎灣仔鷹君中心中層 (8,200 呎 ), 月租 $74/ 呎太古德宏大廈中層 (17,000 呎 ), 月

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<4D6963726F736F667420576F7264202D20C577BCD6AAEFA4FDBBBFAF5BB279> 壹方案發展背景與動機一方案發展的背景屏東縣外海有一個美麗的小琉球, 是全台唯一的珊瑚礁島嶼, 造就出豐富的海岸自然景觀, 因此有海上公園之稱不只如此, 小琉球在人文也具有特色, 居民靠海謀生, 從諺語討海人, 三分命可知, 他