住宅数据稳中有降，长效机制或重构估值体系

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峨欧庾
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1 2018 年 02 月 25 日消费升级与娱乐研究中心证券研究报告房地产产业行业研究买入行业研究周报市场数据 ( 人民币 ) 市场优化平均市盈率国金房地产产业指数沪深 300 指数上证指数深证成指中小板综指相关报告国金行业沪深基本面无碍, 政策悲观预期需消化, 销售开门红, 土地市场量跌价涨, 房地产 1 月份销售点评 :1 月销售数据开门红, 关注持续性, 资本市场预期修复集中体现, 板块行情将逐渐过渡至精选个股, 业绩高增确定, 增量资金推动板块估值修复, 住宅数据稳中有降, 长效机制或重构估值体系行业点评 70 大中城市住宅数据稳中有降 : 国家统计局发布 2018 年 1 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格统计数据其中, 一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降 0.1%, 二手住宅销售价格环比从 -0.1% 转为 +0.1%; 二线城市新建商品住宅环比涨幅 0.3% 不变, 二手住宅销售价格环比涨幅回落 0.1 个百分点 ; 三线城市新建商品住宅价格环比涨幅 0.4% 回落 0.2 个百分点, 二手住宅销售价格环比涨幅 0.3% 不变 52 个城市新建商品住宅销售价格环比上涨, 前值为 57;13 个城市环比下跌, 前值为 7 从同比看, 有 59 个城市新建商品住宅销售价格上涨, 前值为 61 个 ; 有 11 个城市新建商品住宅销售价格下降, 前值为 9 短期调控不放松, 长效机制推行或重构地产估值体系 : 短期政策层面不会有全面放松的趋势, 去杠杆将继续推进, 无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷, 预期 2018 年三季度将会达到全年增速的底部继续贯彻房住不炒, 推进长效机制建设地产股行情历来不是反应当期销售而是政策预期, 主要原因在于已有的限制调控政策对地产市场销售反应迅速而剧烈, 若未来长效机制的推出替代短期行政调控, 实现房地产平稳增长, 以政策博弈为主要方式的估值体系长期看将发生转变投资建议春节前期受政策预期和外围环境影响, 地产板块有较大幅度的调整即将进入年报期, 释放良好的业绩对板块修复会有一定的催化同时区域主题继续升温, 关注雄安新区粤港澳大湾区和海南概念地产结转高增速至少保持三年, 优质房企高增速还能持续更长时间, 依旧维持行业买入评级看好当前估值低位今年业绩可能有较大突破的中国海外发展 ; 以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股 ; 雄安和粤港澳区域布局房企 : 华夏幸福和龙光地产风险提示房地产税迅速出台, 销售急速下滑 : 如若房地产税迅速全国实行, 房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑贷款利率上行, 房地产销售不达预期 : 利率升高带来购房成本的提高, 挤出部分需求, 造成房地产销售达不到预期水平棚改货币化未完成计划, 三四线市场大幅回落 : 若三四线大幅下跌, 全国的投资与销售将明显回落黄蔚联系人 weihuang@gjzq.com.cn 张斌分析师 SAC 执业编号 :S (8621) zhangbin@gjzq.com.cn - 1 -

2 1 一周行情回顾图表 1:A 股地产板块涨幅前五 (1) 本周指数涨跌幅本周涨跌幅 : 上证综指上涨 2.81%, 沪深 300 上涨 2.62%, 申万地产指数上涨 2.76%; 恒生指数上涨 0.49%, 恒生地产类上涨 1.31% (2) 板块涨幅排名图表 2:H 股地产板块涨幅前五金隅集团 11.3 碧桂园 8.5 京汉股份 10.8 雅生活服务 7.0 世荣兆业 10.2 中国奥园 5.8 华夏幸福 7.0 旭辉控股集团 3.9 万通地产 6.7 绿城服务 2.9 图表 3: 各线城市新建商品住宅销售价格环比 (3)70 大中城市住宅数据稳中有降国家统计局发布了 2018 年 1 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格统计数据国家统计局发布了 2018 年 1 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格统计数据其中, 一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降 0.1%, 二手住宅销售价格环比从 -0.1% 转为 +0.1%; 二线城市新建商品住宅环比涨幅 0.3% 不变, 二手住宅销售价格环比涨幅回落 0.1 个百分点 ; 三线城市新建商品住宅价格环比涨幅 0.4% 回落 0.2 个百分点, 二手住宅销售价格环比涨幅 0.3% 不变图表 4: 各线城市二手住宅销售价格环比一线城市新建商品住宅价格环比二线城市新建商品住宅价格环比一线城市二手住宅价格环比二线城市二手住宅价格环比三线城市新建商品住宅价格环比三线城市二手住宅价格环比 70 个大中城市中 52 个城市新建商品住宅销售价格环比上涨, 前值为 57 个城市 ;13 个城市环比下跌, 前值为 7 个从同比看, 有 59 个城市新建商品住宅销售价格上涨, 前值为 61 个 ; 有 11 个城市新建商品住宅销售价格下降, 降幅在 0.1 至 3.4 个百分点之间, 这些城市新建商品住宅销售价格低于上年同期水平 - 2 -

图表 5: 新建商品住宅价格环比上涨下跌持平城市数 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 57.00 7.00 52.00 13.00 6.00 5.00 2017-12 2018-01 70 个大中城市新建商品住宅价格 : 环比 : 上涨城市数 70 个大中城市新建商品住宅价格 : 环比 : 下跌城市数 70 个大中城市新建商品住宅价格 : 环比 : 持平城市数图表 6: 新建商品住宅价格同比上涨下跌持平城市数 65.

3 图表 5: 新建商品住宅价格环比上涨下跌持平城市数个大中城市新建商品住宅价格 : 环比 : 上涨城市数 70 个大中城市新建商品住宅价格 : 环比 : 下跌城市数 70 个大中城市新建商品住宅价格 : 环比 : 持平城市数图表 6: 新建商品住宅价格同比上涨下跌持平城市数个大中城市新建商品住宅价格 : 当月同比 : 上涨城市数 70 个大中城市新建商品住宅价格 : 当月同比 : 下跌城市数来源 :Wind 国金证券研究所图表 7: 政策调控与房地产销售 (4) 短期调控不放松, 长效机制推行或重构地产估值体系短期政策层面不会有全面放松的趋势, 去杠杆将继续推进, 无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷, 预期 2018 年三季度将会达到全年增速的底部继续贯彻房住不炒, 推进长效机制建设地产股行情历来不是反应当期销售而是政策预期, 主要原因在于已有的限制调控政策对地产市场销售反应迅速而剧烈, 若未来长效机制的推出替代短期行政调控, 实现房地产平稳增长, 以政策博弈为主要方式的估值体系长期看将发生转变 2 投资建议春节前期受政策预期和外围环境影响, 地产板块有较大幅度的调整即将进入年报期, 释放良好的业绩对板块修复会有一定的催化同时区域主题继续升温, 关注雄安新区粤港澳大湾区和海南概念地产结转高增速至少保持三年, 优质房企高增速还能持续更长时间, 依旧维持行业买入评级看好当前估值低位今年业绩可能有较大突破的中国海外发展 ; 以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股 ; 雄安和粤港澳区域布局房企 : 华夏幸福和龙光地产 3 风险提示 - 3 -

4 房地产税迅速出台, 销售急速下滑 : 如若房地产税迅速全国实行, 房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑贷款利率上行, 房地产销售不达预期 : 利率升高带来购房成本的提高, 挤出部分需求, 造成房地产销售达不到预期水平棚改货币化未完成计划, 三四线市场大幅回落 : 若三四线大幅下跌, 全国的投资与销售将明显回落 4 行业一周新闻中共中央政治局听取雄安新区规划编制汇报中共中央政治局今日召开会议, 听取雄安新区规划编制情况汇报会议强调, 围绕打造北京非首都功能集中承载地, 努力打造智能新区绿色低碳新区及创新发展新区 ; 会议要求尽快研究出相关措施, 适时启动一批基础性重大项目建设, 确保新区建设开好局起好步房地产被列为敏感行业, 境外投资项目将受限近期, 国家发改委发布境外投资敏感行业目录 (2018 年版 ), 对境外投资项目受分类管控, 自 2018 年 3 月 1 日施行房地产作为其中的敏感行业之一, 其境外投资项目将受限辽宁省发布 2018 年房地产工作要点 : 重点化解县城房地产库存日前, 辽宁省住建厅印发 2018 年住房制度改革和房地产工作要点的通知, 指出到 2018 年底, 各市要完成本年度租赁住房供应计划 ; 重点化解县城房地产库存,2018 年各市要将县城商品住宅库存去化周期调整到 22 个月以下南昌 :3 月起新建全装修住宅销售有规范南昌市日前下发通知, 自今年 3 月起, 新建全装修住宅销售时, 装修价格的确定须经多家房产评估机构评估, 且不得高于开发企业与装修单位签订的装饰装修建设承包合同中约定的装修价格注 : 新闻来源 Wind 中新网新华网 5 一周重要公告光明地产光明地产大厦资产支持专项计划成立, 实收认购资金 8.8 亿, 其中优先 A 类规模 3.62 亿, 利率 5.99%;B 类 4.98 亿, 利率 6.48%;C 类 0.2 亿, 利率 6.99%; 期限 21 年 ; 东旭蓝天中标龙山县城市新区综合开发亿 PPP 项目, 项目建设内容主要为城市新区市政道路和水环境综合治理工程, 合作期限不低于 15 年, 其中建设期为 3 年, 运营期不低于 12 年 ; 新湖中宝竞得万得信息万股股权, 占总股本的 %, 竞得价亿元, 交易不涉及关联交易, 不构成重大资产重组天业股份终止实施股权激励计划, 并回购注销授予给 15 名激励对象尚未解锁的限制性股票 1960 万股, 回购价格为授予价格 6.65 元 / 股 ; 华夏幸福 1) 取得辽宁省沈阳市沈水生态科技创新城 PPP 项目成交通知书 ;2) 中国证监会核准批复公司关于向合格投资者公开发行面值总额不超过 50 亿的公司债券 ; 金地集团公告称股东方安邦保险集团股份及其下属各主体总体经营稳定, 有充裕的现金储备, 近期无减持公司股票的计划 ; 万科企业今日召开 2018 年第一次临时股东大会, 审议并通过了关于发行债务融资工具及公司董事和监事薪酬调整方案的议案 - 4 -

5 公司投资评级的说明 : 买入 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 15% 以上 ; 增持 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 5%-15%; 中性 : 预期未来 6-12 个月内变动幅度在 -5%-5%; 减持 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 5% 以上行业投资评级的说明 : 买入 : 预期未来 3-6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15% 以上 ; 增持 : 预期未来 3-6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%-15%; 中性 : 预期未来 3-6 个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%-5%; 减持 : 预期未来 3-6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5% 以上 - 5 -

6 特别声明 : 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司 ( 以下简称国金证券 ) 所有, 未经事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发, 需注明出处为国金证券股份有限公司, 且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料, 但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 对由于该等问题产生的一切责任, 国金证券不作出任何担保且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断, 在不作事先通知的情况下, 可能会随时调整客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突, 而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素本报告亦非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请证券研究报告是用于服务专业投资者和投资顾问的专业产品, 使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议, 国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在法律允许的情况下, 国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法, 故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致, 且收件人亦不会因为收到本报告而成为国金证券的客户根据证券期货投资者适当性管理办法, 本报告仅供国金证券股份有限公司客户中的专业投资者使用 ; 非国金证券客户中的专业投资者擅自使用国金证券研究报告进行投资, 遭受任何损失, 国金证券不承担相关法律责任此报告仅限于中国大陆使用上海北京深圳电话 : 传真 : 邮箱 :researchsh@gjzq.com.cn 邮编 : 地址 : 上海浦东新区芳甸路 1088 号紫竹国际大厦 7 楼电话 : 传真 : 邮箱 :researchbj@gjzq.com.cn 邮编 : 地址 : 中国北京西城区长椿街 3 号 4 层电话 : 传真 : 邮箱 :researchsz@gjzq.com.cn 邮编 : 地址 : 中国深圳福田区深南大道 4001 号时代金融中心 7GH - 6 -

用放大镜看Ａ股、港股估值变化

用放大镜看Ａ股、港股估值变化 2017 年 09 月 16 日估值周报证券研究报告股票投资策略报告本报告的主要看点 : 1 一周市场回顾 2 A 股指数板块行业估值比较 3 港股指数行业估值比较基本结论用放大镜看 A 股港股估值变化 ---- 估值周报 (0911-0915) 本周 A 股几大股指呈现高位震荡的态势, 涨幅最大的是深证成指, 上涨 0.84%, 其次是中证 500 中小板指沪深 300 指,