第一章项目总论 第一节项目基本情况 一 项目名称 江苏省某生态博览园项目 二 项目建设地点 三 项目建设单位及概况 四 项目性质 新建 五 项目建设内容 本项目总占地面积 ** 亩, 其中可建设面积 ** 亩 按规划分为 期数第一期建设项目第二期建设项目第三期建设项目 六 项目投资与资金筹措 主要建

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1 江苏省某生态博览园项目 可行性研究报告案例 编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司 邮编 : 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层 网址 :

2 第一章项目总论 第一节项目基本情况 一 项目名称 江苏省某生态博览园项目 二 项目建设地点 三 项目建设单位及概况 四 项目性质 新建 五 项目建设内容 本项目总占地面积 ** 亩, 其中可建设面积 ** 亩 按规划分为 期数第一期建设项目第二期建设项目第三期建设项目 六 项目投资与资金筹措 主要建设内容 项目估算总投资 ( 含流动资金 )** 万元, 其中 : 项目工程费用估算 ** 万元, 包含建筑工程费 ** 万元, 设备购置费 ** 万元, 安装工程费 ** 万元 ; 工程建设其他 费用金额共计为 ** 万元 ; 预备费 ** 万元, 建设期利息 ** 万元, 流动资金 ** 万元 序号 项目 合计 占总投资比例 1 固定资产投资 1.1 建设投资 工程费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 第 1 页

3 序号 项目 合计 占总投资比例 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 1.2 建设期利息 2 流动资金 3 总计 本项目计划总投资中,** 万元为银行贷款, 剩下的 ** 万元由企业自筹 七 项目实施周期 第二节可行性报告编制依据 原则和范围 一 编制依据 二 编制原则 三 研究范围 第三节项目可行性研究结论 一 项目市场前景 二 项目建设条件及方案 三 项目财务效益结论 项目计划总投资 ** 万元 其中企业自筹 ** 万元, 申请银行融资贷款 ** 万元 根据测算, 项目达产后, 年营业收入 ** 万元, 年上缴税金及附加 ** 万元, 年上缴 增值税 ** 万元, 项目计算期内年均上缴所得税 ** 万元 本项目投资利润率 **, 投资利税率 **, 项目资本金净利润率为 ** 经计算, 所得税前项目投资财务内部收益率为 **, 所得税后项目投资财务内部收益率为 **, 均高于行业基准收益率, 满足投资者的要求 ; 所得税前项目投资财务净现值 ** 万元, 所得税后项目投资财务净现值 ** 万元, 均大于零 ; 所得税前项目静态投 资回收期为 **( 不含建设一期 ), 所得税后项目静态投资回收期为 ** 年 ( 不含建 第 2 页

4 设一期 ); 所得税前项目静态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设一期 ), 所得税后项 目静态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设一期 ), 表明项目投资回收较快, 项目抗风 险能力较强 从财务指标可以看出, 项目各项财务指标处于较理想状态, 盈利能 力很好 计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出 ; 从经营活动 投资活动 筹资活动全部净现金流量看, 营运期各年现金流入均大于现金流出, 累计盈余资 金逐年增加, 项目具备财务生存能力 从不确定性分析来看和敏感性分析来看, 项目具有较强的抗风险能力 综上所述, 该项目在财务上是可行的 序号指标单位指标备注 1 占地面积亩 2 总投资万元 2.1 固定资产投资万元 2.2 流动资金万元 3 销售收入万元 10 年平均 4 利润总额万元 10 年平均 5 净利润万元 10 年平均 6 总成本费用万元 10 年平均 7 上缴税金万元 10 年平均 7.1 上缴销售税金及附加万元 10 年平均 7.2 年上缴增值税万元 10 年平均 7.3 年上缴所得税万元 10 年平均 % 税前 8 财务内部收益率 % 税后年不含建设期, 税前 9 静态投资回收期年不含建设期, 税后年不含建设期, 税前 10 动态投资回收期年不含建设期, 税后 11 财务净现值 12 总投资收益率 (ROI) % 10 年平均资本金净利润率 13 % 10 年平均 (ROE) 14 投资利润率 % 10 年平均 15 投资利税率 % 10 年平均 16 盈亏平衡点 % 万元税前万元税后 四 项目社会效益结论 第 3 页

5 五 项目风险控制问题第二章项目建设背景及必要性第一节项目建设背景一 政策背景 1 国家政策 (1) 2018 年政府工作报告 2018 年 3 月, 国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第一次会议上作了 2018 年政府工作报告 通过梳理发现, 李克强总理多次提及 旅游, 且在工作安排中, 全域旅游再次写入政府工作报告 此外, 报告还提出 厕所革命 文明旅游等等 在全域旅游背景下, 游客消费范围不仅仅局限于景区, 而是扩展至全域, 旅游业发展模式从以景点为核心的 小旅游 转变为 大旅游, 突破门票经济, 转变盈利模式也成为发展趋势 二 经济背景三 社会背景第二节项目建设必要性一 项目建设是满足日益扩大的群众旅游需求的需要 随着社会的发展, 旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一 旅游业在城市经济发展中的产业地位 经济作用逐步增强, 旅游业对城市经济的拉动性 社会就业的带动力 以及对文化与环境的促进作用日益显现 旅游业已成为中国经济发展的支柱性产业之一 在内需启动 消费升级以及国民收入不断提高的背景下, 中国旅游业正步入黄金发展期 根据 十三五 规划, 未来中国政府将多策并举, 把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业 国内旅游行业之政策环境获得持续改善, 行业也将迎来一个崭新的发展阶段 第 4 页

6 随着旅游业发展的深入及游客需求的不断变化, 游客已不满足于走马观花 饱受疲劳之苦的简单观光旅游产品, 对众多选题相似 表现手法雷同的主题公园也不再感到新鲜, 这在客观上要求对我国旅游产品进行结构优化调整, 尤其在旅游业起步早 发展速度快 地区经济基础较好的旅游地, 游客对参与性强, 集知识 娱乐 享受为一体的旅游产品的需求更为迫切 项目作为集生态观光 休闲旅游 知识教育等功能为一体旅游景区, 正好符合现阶段我国对创新性综合性旅游度假产品的需求 二 项目建设是发扬我国传统文化的需要三 项目建设是促进当地经济发展的需要四 项目建设是增加就业, 提高居民收入的需要五 项目建设是促进公司自身发展的需要第三章项目市场分析第一节旅游市场分析一 中国旅游市场分析 1 中国旅游市场现状分析 2017 年, 国内旅游市场高速增长, 入出境市场平稳发展, 供给侧结构性改革成效明显 根据国家旅游数据中心发布的 2017 年全年旅游市场及综合贡献数据报告,2017 年实现旅游总收入 5.40 万亿元, 增长 15.1% 初步测算, 全年全国旅游业对 GDP 的综合贡献为 9.13 万亿元, 占 GDP 总量的 11.04% 旅游直接就业 2825 万人, 旅游直接和间接就业 7990 万人, 占全国就业总人口的 10.28% 第 5 页

7 二 江苏省旅游市场分析三 ** 市旅游市场分析第二节文化旅游市场分析一 我国文化旅游产业处于逐步升温阶段二 江苏省文化消费意愿达到 16.1%, 热度持续走高第三节研学旅游市场分析一 我国研学旅行市场日趋火热二 江苏省教育培训消费稳居首位, 旅游 + 教育 市场前景广阔第四节毕业旅行市场分析一 毕业旅行市场规模日益攀升二 毕业旅行注重品质 人均消费金额较高三 深度游成毕业旅游主流 第 6 页

8 第五节亲子旅游市场分析一 周末短线游市场二 消费升级带动亲子游迅速发展第四章项目选址分析第一节项目选址要求一 生产要素分析二 相关产业和支持产业分析第二节项目区位条件一 地理位置二 自然环境三 区位交通四 经济条件五 文化背景第三节项目选址合理性分析第五章项目建设和发展规划第一节项目规划原则一 整体性与开放性原则二 生态性原则 第 7 页

9 三 经济性原则四 参与性原则五 特色性原则六 多样性原则七 适宜性原则八 近期和远期规划建设性原则第二节项目建设目标第三节项目建设内容一 建设标准二 建设规划三 建设内容四 建筑规模第四节土建工程一 设计原则二 采用的标准及规范三 施工能力第五节公辅工程一 设计依据 二 建筑电气照明 第 8 页

10 三 采暖通风空调设计四 安全及监控设计第六章项目环境保护第一节执行标准及排放标准第二节主要污染源 污染物及防治措施一 项目建设期环境保护二 项目运营期环境保护第三节环境保护措施一 大气保护规划二 水体保护三 噪声控制四 环卫工作第四节环境影响综合评价 项目采用清洁服务, 严格保护项目所在区域的地下水环境质量 ; 保护项目区所在的区域环境空气质量, 确保拟建项目区域环境空气质量满足 环境空气质量标准 (GB ) 二级标准 ; 保证拟建项目地的声环境接近或达到 城市区域环境噪声标准 (GB )III 类区域标准 经分析, 通过采用科学的管理和适当的环保治理手段, 可控制环境污染 项目营运后不会对区域现状造成明显影响, 能维持区域环境质量 ; 在本项目实施过程中, 如能严格执行 三同时 政策, 落实本报告提出的污染防治措施要求, 该项目的建设从环保角度来说是可行的 第 9 页

11 第七章项目消防及安全方案第一节消防设施及方案 该项目新建各类建筑物产生的火灾危险性属于防火规范规定的丙类, 本着 以预防为主, 以消防为辅 的原则, 采用可靠的防火 灭火措施, 杜绝火灾的发生, 以确保景区安全, 人身安全和国家财产不受损失 建筑物内外设置消防栓, 配备灭火器 各种建筑设施合理布局, 满足消防要求, 并设置环行消防通道形成有效的消防系统 设置值班岗位, 密切监视, 防患于未然 一旦火灾发生, 可以做到及时扑灭 一 设计标准及规程二 建筑消防三 给水消防四 电气消防五 防范措施第二节安全方案一 规范和依据二 安全措施三 监控系统说明第八章项目节能方案第一节用能标准和节能规范一 相关法律 法规 规划和产业政策 第 10 页

12 二 建筑类相关标准及规范 三 相关终端用能产品能耗标准 第二节节能措施 一 节电 二 节水 三 建筑节能 四 能源管理 第三节项目能耗分析 一 主要能源消耗种类及消耗数量 序号 能源消耗种类 消耗量 单位 折标系数 1 电 万 kwh/ 年 2 新水 万 m³/ 年 3 天然气 万 m³/ 年 4 合计 当量值 折标煤 ( 吨 ) 所占比例 (%) 第 11 页

13 二 项目所在地能源供应状况分析 第九章企业组织机构 劳动定员和人员培训 第一节组织管理机构设置 一 组织机构设置原则 二 项目组织管理模式 三 项目实施管理 四 资金与信息管理 第二节劳动定员和人员培训 一 劳动定员 项目投入运营前之前, 应根据岗位要求对职工进行培训, 组织职工进行岗前 学习, 熟练掌握工作技能, 提高职工技术水平和职业素质, 以满足需要, 并积极 创造条件为设计 科研及管理人员提供各种训练的机会, 以提高职工技术水平和 职业素质, 满足生产需要, 增强公司的市场开拓能力 项目运营后劳动定员如下 : 序号 部门 劳动定员 ( 人 ) 第 12 页

14 二 员工来源及招聘方案 三 人员培训 第十章人员培训 第一节项目实施进度 一 项目施工组织措施 二 项目实施进度 第二节项目招投标方案 一 编制依据 二 招投标方案 第十一章项目投资估算和资金筹措 第一节投资估算依据 第二节投资估算 一 工程费用估算 二 工程建设其他费用估算 三 预备费估算 四 建设期利息 五 流动资金估算 六 项目总投资估算 序号项目合计占总投资比例 第 13 页

15 序号 项目 合计 占总投资比例 1 固定资产投资 1.1 建设投资 工程费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 1.2 建设期利息 2 流动资金 3 总计 第三节资金筹措及使用计划 第十二章项目财务效益和经济效益评价 第一节财务评价及测算 一 评价依据 二 营业收入及税金测算 三 成本费用测算 四 利润测算 第二节财务效益分析 一 净现值 NPV 二 内部收益率 IRR 三 投资回收期 Pt( 不包含建设一期 ) 四 总投资收益率 (ROI) 第 14 页

16 五 项目资本金净利润率 (ROE) 第三节项目不确定性分析 一 项目盈亏平衡分析 二 项目敏感性分析 第四节财务评价结论 项目计划总投资 ** 万元 其中企业自筹 ** 万元, 申请银行融资贷款 ** 万元 根据测算, 项目达产后, 年营业收入 ** 万元, 年上缴税金及附加 ** 万元, 年上缴 增值税 ** 万元, 项目计算期内年均上缴所得税 ** 万元 本项目投资利润率 **, 投资利税率 **, 项目资本金净利润率为 ** 经计算, 所得税前项目投资财务内部收益率为 **, 所得税后项目投资财务内部收益率为 **, 均高于行业基准收益率 (**), 满足投资者的要求 ; 所得税前项目投资财务 净现值 ** 万元, 所得税后项目投资财务净现值 ** 万元, 均大于零 ; 所得税前项目 静态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设一期 ), 所得税后项目静态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设一期 ); 所得税前项目静态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设一期 ), 所得税后项目静态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设一期 ), 表明项目投资回收较快, 项目抗风险能力较强 从财务指标可以看出, 项目各项财务指标处于较理想状态, 盈利能力很好 计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出 ; 从经营活动 投资活动 筹资活动全部净现金流量看, 营运期各年现金流入均大于现金流出, 累计盈余资 金逐年增加, 项目具备财务生存能力 从不确定性分析来看和敏感性分析来看, 项目具有较强的抗风险能力 综上所述, 该项目在财务上是可行的 序号 指标 单位 指标 备注 1 占地面积 亩 2 总投资 万元 2.1 固定资产投资 万元 2.2 流动资金 万元 3 销售收入 万元 10 年平均 第 15 页

17 序号指标单位指标备注 4 利润总额万元 10 年平均 5 净利润万元 10 年平均 6 总成本费用万元 10 年平均 7 上缴税金万元 10 年平均 7.1 上缴销售税金及附加万元 10 年平均 7.2 年上缴增值税万元 10 年平均 7.3 年上缴所得税万元 10 年平均 % 税前 8 财务内部收益率 % 税后年不含建设期, 税前 9 静态投资回收期年不含建设期, 税后年不含建设期, 税前 10 动态投资回收期年不含建设期, 税后 11 财务净现值 12 总投资收益率 (ROI) % 10 年平均资本金净利润率 13 % 10 年平均 (ROE) 14 投资利润率 % 10 年平均 15 投资利税率 % 10 年平均 16 盈亏平衡点 % 万元税前万元税后 第十三章项目社会效益评价 第一节社会效益 一 以生态建设为契机, 全面打造旅游文化品牌 二 加强区域内学生研学旅行体验, 感受丰富文化精髓 本项目研学旅行服务注重探索性 集体性, 强调在集体活动中让学生获得与 同伴相处的真实机会, 过一种真实的集体生活, 让眼 耳 鼻 手 脚 脑等 动 起来, 从而学会生存生活, 学会做人做事 此外, 项目还特别关注学生的个人体 验, 能够给予孩子们更丰富的文化体验 生态体验, 这是家庭和学校课本所不能 给予的 倡导孩子在研学旅行当中用自己的眼睛观察社会, 用自己的心灵感受社 会, 用自己的方式探究社会 三 弘扬文化, 深入挖掘历史文化精髓 第 16 页

18 四 促进当地生态环境保护五 拉动当地各项经济指标六 促进社会就业七 有力促进城市文明建设第二节互适性分析第十六章项目风险分析及规避建议第一节项目开发过程中潜在的风险及防范一 运作风险及防范二 工程风险及防范第二节项目本身潜在的风险及防范一 政策风险 本项目所属行业为国家重点鼓励 优先发展的文化旅游行业, 获得国家产业政策的鼓励和支持, 其行业发展接受国家 产业结构调整指导目录 (2015 年本 ) 的指导, 为国家鼓励项目, 项目政策法规风险较小 但是如果国家大力发展该产业的政策有所调整, 如 : 国家宏观调控的行业范围扩大, 可能会给项目的经营带来不利影响 防范措施 : 密切注意国家宏观经济政策 行业政策以及地方性法规的调整, 增强对经济形势和政策变化的预测 判断和应变能力, 及时调整项目承建公司决策, 避免和减少因政策变动对项目产生的不利影响 二 市场风险三 财务风险 第 17 页

19 四 环境风险五 不可抗力风险第三节其他风险一 金融风险分析二 市场竞争风险三 市场运营机制风险第四节综合风险评价 综上所述, 本项目建设符合项目当地文化 教育 体育和旅游发展整体规划和布局, 而资源和其他社会风险相对本项目而言, 因为具有明确的目标, 不确定性较小, 因此其风险危害相应较小, 且有相应控制措施 项目总体上均属于 小风险 范围 第十五章项目可行性研究结论及建议第一节建设项目可行性研究结论一 项目的市场前景十分广阔二 项目政策保障三 项目资金安排合理四 项目建设条件及方案五 项目经济效益六 项目社会效益七 项目风险控制问题 第 18 页

20 第二节建设项目可行性研究建议 第 19 页

21 尚普咨询各地联系方式 北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层 联系电话 : 河北分公司 : 河北省石家庄市长安区广安大街 16 号美东国际 D 座 6 层 联系电话 : 山东分公司 : 山东省济南市历下区名士豪庭 1 号公建 16 层 联系电话 : 天津分公司 : 天津市和平区南京路 189 号津汇广场二座 29 层 联系电话 : 江苏分公司 : 江苏省南京市秦淮区汉中路 169 号金丝利国际大厦 13 层 联系电话 : 上海分公司 : 上海市浦东新区商城路 800 号斯米克大厦 6 层 联系电话 : 陕西分公司 : 陕西省西安市高新区沣惠南路 16 号泰华金贸国际第 7 幢 1 单元 12 层 联系电话 : 广东分公司 : 广东省广州市天河区珠江新城华夏路 30 号富力盈通大厦 41 层 联系电话 : 第 20 页

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