中国房地产市场调研报告

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随钻暴
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中国房地产市场调研报告一胡宗瑞 2013 年中国房地产市场分析与 2014 年形势预测 2013 年房地产市场现状分析受世界经济不景气以及中国多年来宏观经济政策隐患带来的发展后劲不足等影响,2013 年我国经济增速同比增长仅为 7.7%, 创自 1999 年 GDP 同比增长 7.

1 中国房地产市场调研报告一胡宗瑞 2013 年中国房地产市场分析与 2014 年形势预测 2013 年房地产市场现状分析受世界经济不景气以及中国多年来宏观经济政策隐患带来的发展后劲不足等影响,2013 年我国经济增速同比增长仅为 7.7%, 创自 1999 年 GDP 同比增长 7.6% 以来最低增速始于 2013 年我国对房地产市场的调整政策, 如国五条房产税扩围农地入市楼市整顿等,2014 年仍在延续这种调整不仅与国内的经济形势有关, 也和行业房展规律吻合国家统计局发布的数据显示, 全国房地产开发景气指数基本处于小幅震荡中 12 月为 97.21, 比上月提高 0.83 点 ( 一 ) 房地产开发与建设 2013 年上半年我国房地产开发与建设主要指标延续 2012 年态势, 下半年形势总体走低房地产开发投资房屋施工面积维持相对较高怎付, 新开工面积竣工面积购置土地面积等指标增幅有回落其中住宅竣工面积出现负增长如图 2 并且固定资产投资比例下降, 这是由于 2007 年金融海啸之后房地产行业的洗牌, 使该行业度过发展期, 进入整合以及即将进入成熟期如表 1 由分析可得出, 我国房地产行业从 05 年到 12 年间增长率呈离散增长, 小周期有波峰波

2 谷, 但是总体来看是呈增加趋势事实上, 据有关专家预期,2014 年中国城镇化率将达到 57%, 而根据发达国家的经验来看, 城镇化率达到 70% 之后, 房地产行业进入成熟期, 而在达到这一比例之前, 地产行业均会呈现发展趋势所以我国的房地产行业在未来一段时间内仍然有一定发展空间图 1. 房地产开发投资总额数据库 : 年度数据地区 : 全国指标 2012 年 2011 年 2010 年 2009 年 2008 年 2007 年 2006 年 2005 年房屋施工面积 ( 万平方米 ) 住宅房屋施工面积 ( 万平方米 ) 商品住宅房屋施工面积 ( 万平方米 ) 房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 住宅房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 商品住宅房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 房屋竣工价值 ( 亿元 ) 住宅房屋竣工价值 ( 亿元 ) 商品住宅房屋竣工价值 ( 亿元 ) 数据来源 : 国家统计局表 1. 房地产各指标数据 ( 二 ) 房地产开发资金结构 2013 年, 我国房地产开发资金来源发生了变化由于受当年央行发布的考虑取消商品房预售政策

3 的消息, 开发商的自筹资金增长较快, 其他资金比重下降 ; 另受国家货币政策影响, 如图 2, 年末个人按揭贷款同比增长 21.3% 图 2. 中国 M1,M1 增长比例 2012 年全国房地产企业开发资金总额为 7.18 万亿元, 增幅由 2011 年的 28.05% 下降到 2012 年的 16.19%, 下降了个百分点, 增幅为 2009 年来最低 2012 年, 房地产开发企业本年到位资金亿元, 比上年增长 12.7%, 增速比 1-11 月份回落 1.4 个百分点, 比 2011 年回落 4.8 个百分点其中, 国内贷款亿元, 增长 13.2%; 利用外资 402 亿元, 下降 48.8%; 自筹资金亿元, 增长 11.7%; 其他资金亿元, 增长 14.7% 在其他资金中, 定金及预收款亿元, 增长 18.2%; 个人按揭贷款亿元, 增长 21.3% 从资金来看, 我国的房地产仍在稳步增长, 其中开发资金比例, 利用外资下降明显, 这是由于中国的的货币由于政策性原因开始贬值, 中国官方表示不会让中国作为世界 GDP 增速的马达, 使得外资投机商降低对中国资本市场的预期开发到位资金增速比 2011 年回落, 而我国在 2011 年实行的仍然是较为宽松的货币政策, 但是新国五条以及一些政策原因, 使得开发商调低了对市场的预期, 更多的呈现观望态度, 开发建设相对迟缓 ; 而另一方面, 受到互联网金融产品的冲击, 以银行为代表的资本市场融资成本上升, 放贷减少导致资金到位回落房地产企业的自筹资金仍然稳健增长, 占比达到 40.4%, 这表明我国房地产企业的整合期基本完成, 实力较强的房地产企业领跑行业的格局已经形成, 企业抗风险能力有所增强数据库 : 年度数据图表地区 : 全国指标 2012 年 2011 年 2010 年 2009 年 2008 年 2007 年 2006 年 2005 年房地产开发投资总额 ( 亿元 )

4 房地产开发投资总额 _ 同比增长 (%) 数据来源 : 国家统计局表 2. 房地产开发投资总额及增长 ( 三 ) 商品房销售 2012 年, 商品房销售面积万平方米, 比上年增长 1.8%, 增幅比 1-11 月份回落 0.6 个百分点, 比 2011 年回落 2.6 个百分点 ; 其中, 住宅销售面积增长 2%, 办公楼销售面积增长 12.4%, 商业营业用房销售面积下降 1.4% 商品房销售额亿元, 增长 10%, 增速比 1-11 月份提高 0.9 个百分点, 比 2011 年回落 1.1 个百分点 ; 其中, 住宅销售额增长 10.9%, 办公楼销售额增长 12.2%, 商业营业用房销售额增长 4.8% 2012 年, 东部地区商品房销售面积万平方米, 比上年增长 5.7%, 增速比 1-11 月份提高 0.7 个百分点 ; 销售额亿元, 增长 12.9%, 增速提高 2.7 个百分点中部地区商品房销售面积万平方米, 增长 2%, 增速回落 1.8 个百分点 ; 销售额亿元, 增长 8.5%, 增速回落 2.8 个百分点西部地区商品房销售面积万平方米, 下降 5.3%, 降幅扩大 1.8 个百分点 ; 销售额亿元, 增长 3.7%, 增速回落 0.5 个百分点 12 月末, 商品房待售面积万平方米, 比 11 月末增加 2893 万平方米, 比 2011 年末增加 7752 万平方米其中, 住宅待售面积比 11 月末增加 2166 万平方米, 办公楼待售面积增加 122 万平方米, 商业营业用房待售面积增加 348 万平方米图 3. 商品房销量从图 3 可以看出, 商品房销售面积在 2012 年 Q1 到 Q3 呈现负增长, 到 Q4 回暖, 但总体增速较同期下降 2.6%, 而全国商品房销售额与销售面积呈现正相关, 增速较 2011 年下降仅 1.1%, 但是,

5 销售额与销售面积增速差增速较快, 这表明我国 2012 年房地产价格呈现较快上涨趋势, 且一直处于高位运行中二 2013 年房地产市场特征与存在的问题 ( 一 ) 房地产市场特征 2013 年我国房地产市场呈现出以下特征第一,2013 年我国房地产开发投资增幅施工面积增幅回落, 但仍在高位运行 ; 土地购置面积和土地开发面积竣工面积出现负增长新开工面积小幅度增长, 但增速较 2011 年同期回落商品房销售低迷, 导致投资开发增速趋缓第二, 商品房销售增速下降, 但是仍然在平稳增加, 空置面积增长全国商品房销售面积由年初的负增长变为年末的同比增长 1.8% 这表明 2013 年全国房屋施工面积和新开工面积在增加, 但是由于销售萎靡, 开发周期延长, 开发速度降低, 而量少价高的营销方式为总销售额扳回一城, 然而, 按照当前我国的人均可支配收入来看, 当前房地产的价格应该推迟几年到来才会比较合理第三, 房地产企业资金紧张对于以资金为生命的房地产企业来说,2013 年房地产开发投资总额增速放缓, 到位资金增速回落, 这是由于货币政策以及互联网金融对传统金融行业冲击的连带影响融资成本增加, 对房地产的后续滚动式开发造成了较强的束缚 2013 年是我国房地产调整较为频繁的一年, 既有国际国内经济大环境的影响, 也是经过十几年来快速发展的房市自身规律使然但是我国房地产市场的供求关系没有发生根本变化, 经过各方面努力, 房地产市场出现大起大落的概率较小 ( 二 ) 房地产市场存在的问题 2013 年我国房地产市场存在以下问题第一, 房地产市场下行趋势, 降低了房地产对宏观经济增长的贡献能力, 事实上, 我国 2013 年 GDP 增速 7.7% 较往年同期有大幅回落, 是 1999 年以来最低 2013 年我国房地产市场销售增速回落, 房屋空置面积增加, 售价高位运行, 市场量减价升的局面仍然持续据官方统计, 1991~2008 年, 我国商品房销售面积累计近 47 亿平方米, 人均住房面积达 28 平方米, 住房市场的刚性需求在一定程度上已经得到释放, 价格弹性开始显现据调查显示, 购房者中, 改善住房环境和投资投机需求比例综合达 56% 并且需求规模在一定时期内将继续保持高昂态势 2013 年高校毕业学生总数 699 万人, 构成了房地产市场的主要需求多以首次置业为主, 对价格, 交通等因素更为敏感据中国统计年鉴,2012 年全国在校高校学生总数为万人, 构成巨大的住房市场潜在需求从较长一段时期来讲, 高校逐年毕业人数并不会出现较大变化, 市场有效需求并不会出现较大波动除此之外, 进城务工人员的住房需求也将会不断提升, 成为市场有效需求的接力棒在住房计划时期, 由国家为企事业单位员工提供住房, 但存在的问题是人均居住面积小, 形成了现在较为强烈的改善性住房需求, 强化了市场的需求量事实上, 由于我国资本市场的不完善, 更多的人愿意直接投资固定资产来套期保值甚至是升值, 而房地产的耐用消费品属性 ( 我国的 70 年地产使用权 ) 决定了其套期保值甚至升值与经济规律相违背所以未来一段时间, 我国政策的主要方向会是调整需求结构上

图 4. 高校毕业生数量第二, 宏观调控的前瞻性有待加强宏观调控的任务是优化结构, 满足需求, 维护公平, 引导市场健康发展, 防止经济大起大落但是由于宏观调控的滞后性, 有时候与逆转形势叠加, 产生放大的负面效应所以加强宏观调控的前瞻性尤其重要, 这对我国的智囊团提出了更高的要求对 2014 年宏观经济政策的制定, 也是一个有挑战性的任务第三, 商品房市场有待激活 2014

6 图 4. 高校毕业生数量第二, 宏观调控的前瞻性有待加强宏观调控的任务是优化结构, 满足需求, 维护公平, 引导市场健康发展, 防止经济大起大落但是由于宏观调控的滞后性, 有时候与逆转形势叠加, 产生放大的负面效应所以加强宏观调控的前瞻性尤其重要, 这对我国的智囊团提出了更高的要求对 2014 年宏观经济政策的制定, 也是一个有挑战性的任务第三, 商品房市场有待激活 2014 年两会之后, 房地产的政策被解读为加强保障性住房建设这一方面可以加大房地产投资规模, 如 90/70 原则, 带动相关产业发展, 缓解低收入群体的住房需求从间接作用看, 这些投资形成后会分流部分中低端市场份额, 增强普通购房者对普通商品房价格下调的预期, 抑制房地产投资热情对此, 笔者认为, 除了增强保障性住房建设外, 还应该出台一些激活改善性自住性住房建设的需求, 刺激投资, 推动房地产进入上行区间第四, 开发企业财务压力增大 2012 年全国商品房销售增长回落, 意味着销售量走平, 企业资金回流减少, 资金周转期延长, 财务成本上升从土地投入来看,2006 年和 2007 年是企业高价拿地的高峰年, 出现了不少地王, 由于资本市场的不理智, 导致房地产上市公司玩起储备地概念, 使得土地成本呈现连续上涨趋势 2012 年进入销售市场的这些项目市场形势严峻, 预期收益难以实现, 价高地所产生的高财务成本大幅增加, 为开发商带来巨大的财务压力事实上, 我国房地产企业由于滚动式开发, 资产负债率一直处于高位, 财务风险大, 对市场的变化应对能力较低而由于资本杠杆作用, 国际国内经济形势对我国房地产行业也产生了很大影响据数据显示, 我国的房地产价格上涨水平接近发达国当年的固定资产价格上涨水平 2013 年 12 月, 全国百城房价均价达元 / 平方米连续涨幅时间超过 19 个月在此之前房价的阶段性高点出现在 2011 年 8 月, 价格为 9831 元 / 平方米, 较之上涨 10.19% 较 2012 年同比上涨 11.51% 2013 年四季度, 市场逐步趋稳, 环比涨幅逐步下降, 趋稳趋势明显, 得益于之前市场反弹性需求的释放, 市场货币供应量的放松可以看到我国房地产在最近几年的走势是趋于平稳

图 5. 销量及同比增速三 2013 年房地产市场的调整 2003 年, 中国政府开始将房地产作为经济发展的支柱产业, 开始了房地产行业至今不止 10 年之久的繁荣时期, 一个行业经过多方面调控 10 年依旧繁荣如此, 并且可以预见, 在未来的一段时间内, 房地产行业依然会繁荣, 房地产随着政策等因素, 会从套期升值的投资品更多的向刚性需求方面发展 ( 一 ) 政策性调整 2013 年国五条

7 图 5. 销量及同比增速三 2013 年房地产市场的调整 2003 年, 中国政府开始将房地产作为经济发展的支柱产业, 开始了房地产行业至今不止 10 年之久的繁荣时期, 一个行业经过多方面调控 10 年依旧繁荣如此, 并且可以预见, 在未来的一段时间内, 房地产行业依然会繁荣, 房地产随着政策等因素, 会从套期升值的投资品更多的向刚性需求方面发展 ( 一 ) 政策性调整 2013 年国五条带来的抑制性需求在三季度逐步释放的情况下,2013 年底房价涨势环比涨幅逐步趋于下降, 2014 年初, 甚至出现过如杭州, 北京 ( 某万科楼盘 ) 的价格下跌但是由于我国城镇化仍然在上升中, 人口流动性使得一线以及二线城市的房价, 在 2014 年不会出现太大波动房价的区域性发展态势会逐步显现, 这种区域性发展态势会在一些省市逐步显现 2012 年, 中国房地产市场经历了持续的高压调控, 在限购限贷等一系列政策的打压下出现了暂时性的环比下降状况, 然而经过这一系列的政策高压, 政策调控显然已经触底经过短暂下降, 房价稳步回升进入 2013 年, 新一届政府上台, 房地产政策逐步转向以市场调控为主, 加强政府保障房建设现阶段任何不打压市场的政策都会激起市场的再度升温, 不出意料的 2013 年的房地产市场持续上涨同时, 政策对市场的打压性需求抑制都会在后期政策效果逐步退去时使得压抑的市场需求持续性释放, 促进价格成交量的上升在 2012 年政策基本触底的情况下, 国五条显然并没有大的新举措, 其强化性的措施并没有很大程度上改变市场已经形成的共识, 其带来的效应也远低于之前的国十条和国八条

8 图 6. 百城房价同比环比 ( 二 ) 市场性调整 1. 市场性调整主要特点一是房价增幅回落, 增速放缓, 但是绝对价仍然在增加受到政策影响,2013 年 Q1 到 Q3 全国房地产销量同比负增长, 相关的房价增速放缓, 呈现滞涨特点但是短期来看, 房价不会出现走低趋势二是量跌价长按照一般的市场法则, 销量下降表明供大于求, 或者价格偏离市场支撑, 产品价格下跌但是从近几年房价来看, 房价依然保持相对高增长房价高企与销售清淡并存, 房地产市场陷入量跌价涨的困局面对这种情况, 开发商选择减产以应对市场变化, 竣工面积出现负增长然而, 另一方面, 商品房空置面积以一定幅度增加, 这说明减产措施难以应付市场变化 2. 市场调整的动因一是房价持续高涨, 超过消费者当前购买力我国房地产行业经过十多年的快速发展, 高收入富裕家庭自住房需求基本已经满足, 中等收入家庭成为消费主力的背景下,2004 年来房价迅速飙升, 市场支撑能力减弱, 使得市场出现量跌价涨的局面随着十多年前配房末班车, 不少中年阶层满足了自身的自住性需求当前中国商品房主力消费群体, 是岁的青年, 以及中年的改善性住房需求, 而高收入群体已经解决了自住性需求, 当前中国的房价超过了主力购房群体的购买能力图 7. 全国百城房价均价图但是, 作为对我国 GDP 增长贡献的主力行业房地产, 价格要大量下跌在短时间来看是不可能的由于涉及领域太多, 作为主要产业, 许多经济政策都是根据房地产行业制定的, 可以想象, 如果房价下跌超过一个阈值, 会引起已买者退房, 未买者抢购的热潮, 对经济稳定性造成毁灭性的影响所以, 房地产价格短期内不会出现明显下跌而随着人均可支配收入的增长, 中产阶级会有很强的消费信心去释放一定的刚性需求, 这倒与欧美发达国家比较类似

9 图 8. 城镇居民人均可支配收入实际增长速度二是, 政策和经济下行环境影响消费者心理预期全球经济不景气, 国内经济增速放缓, 收入预期下降并且由于舆论以及政策影响, 消费者对房地产消费的心理发生变化, 购房意愿下降, 观望气息浓厚房价高企快速上涨与居民购买力之间的不匹配时目前房地产市场成交量下跌的主要原因据调查, 美国蓝领阶层工作 5 年可以买房, 而中国蓝领按照全国均价买房所需时间是 30 年购买力不足造成消费者信心不足, 受全球经济不景气经济下行压力加大房地产行业拉动内需保增长权重加大的情况下, 多种因素叠加交织共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题不仅影响房地产市场本身的健康发展, 也影响经济发展四 2014 年房地产发展预期 ( 一 ) 政策影响 2013 年新国五条让房地产行业经历一段寒冬, 到 2013 年末房市回暖,2014 年两会提出加强保障性住房建设, 这可以被认为是 90/70 政策的延续加强保障性住房建设的出发点是好的, 但是, 正如前文提到的, 当前中国住宅消费的需求, 主要是以岁高学历青年首次置业, 以及中年的二次置业改善性住房需求为主高学历青年对价格敏感, 追求性价比, 而保障性住房的地理交通位置通常不具有竞争力, 而且其销售监管不严格, 真正需求者很难买到保障性住房从这点来看, 商品房的市场份额并不会受到太大影响随着婴儿潮带来的人口结构变化, 以及城市化进程的发展, 我国一线二线城市的商品房需求量依然还很旺盛考虑到我国经济对地产依赖性较强, 在未来必然会转型, 那么商业地产如商圈写字楼等市场仍然有很大的提升空间并且随着金融市场的完善, 我国对房地产投资投机性需求会略有下降市场会回到理性, 以刚性需求为主另外由于我国土地政策的结构性矛盾存在, 实际供应紧张, 比如广州在 2009 年土地使用权转让减少, 造成不少地王出现由于土地供应紧张, 房地产的土地成本居高不下, 那么房地产的价格不会出现大幅下落根据预算, 在城镇化比率达到 70% 以前, 房地产价格仍然有一定发展 ( 二 ) 经济影响受世界经济不景气影响, 作为世界 GDP 增速马达的中国也出现增速回落这在资本市场中的表现尤为明显数据库 : 年度数据图表

10 地区 : 全国指标 2012 年 2011 年 2010 年 2009 年 2008 年 2007 年 2006 年 2005 年金融机构各项存款 ( 亿元 ) 金融机构金融债券 ( 亿元 ) 金融机构对国际金融机构负债 ( 亿元 ) 金融机构流通中现金 (M0)( 亿元 ) 金融机构其他存款 ( 亿元 ) 金融机构各项贷款 ( 亿元 ) 金融机构有价证券及投资 ( 亿元 ) 金融机构在国际金融机构资产 ( 亿元 ) 金融机构金银占款 ( 亿元 ) 金融机构外汇占款 ( 亿元 ) 数据来源 : 国家统计局表 2. 金融机构各指标

11 图 9. 金融机构存贷款从图表分析可知, 我国金融机构存贷款增速放缓, 事实上, 据计算其增速低于 M2 增长速度出于对未来市场的不确定预期, 以及 CPI 的快速上涨, 消费者的消费支出占比增长另一方面, 由于余额宝等互联网金融产品的出现, 对银行的传统融资业务也提出了挑战在这种情况下, 银行减少放贷, 房地产公司资金到位减少, 包括但不限于房地产市场增速减缓其他连带产业出现亏损等现象蔓延, 反过来也影响了消费者的消费信心从资本市场来看, 房地产企业的融资成本增加, 亟需更多的金融产品来融资, 这是房地产金融的一个契机 ( 三 ) 消费观念前文已经提到, 中国当前房地产消费主力包括年轻高收入高学历人群以及中年人群, 并且很大一部分属于中产阶级本文将年收入 6 万人民币以上的人群定义为中产阶级据估算, 到 2022 年, 将有超过 75% 的中国城市家庭年收入在 6 万 ~22.9 万元人民币之间相当于在购买力相同的情况下, 收入处于意大利和巴西的平均之间中国中产阶级的稳步增长带来了经济变革和消费转型, 这一改变仍在继续这一群体在生活必需品上的花费小于 50%, 而且其消费行为和消费习惯有别于其他阶层上述定义的中产阶级在 2000 年仅占中国城市家庭的 4%, 而到 2012 年, 这一数字已增长到了 68% 在未来十年内, 推动中国中产阶级家庭收入增长来自三大动力首先, 政府政策和劳动力市场的结构性变化有可能提高工资水平其次, 金融市场改革有可能进一步刺激就业增长, 从而产生新增收入其三, 向民营企业开放更多的经济领域可鼓励劳动生产率的提高成本的降低和家庭收入的增加假设上述情形得以实现, 到 2022 年, 中国城市家庭年收入将至少实现翻番上述宏观数字的背后是中国消费市场的巨变根据麦肯锡近期的调查发现 : 在新兴中产阶级之中, 上层中产阶级即将成为今后十年带动消费支出上涨的重要引擎之一与此同时, 一批更加全球化思维的中国新生代将对市场产生巨大的影响 ; 中产阶级的增长在中国内陆小型城市的增长将快于东部沿海城市 ; 网络消费者的影响也将继续加大

图 10. 年均家庭收入 ( 阶层 ) 分析图表我们不难得知, 尽管当前中国房地产价格高位运行, 但是居民收入也在增长, 其间呈现正相关在未来的一段时间内, 中国的高净值人群会增加, 这部分人有更加精明的消费理念更加成熟的消费观, 据调查显示, 高净值人群的理财需求以及生活品质需求更高, 他们更愿意为高品质的生活付出报酬这说明, 未来一段时间内, 这群主力消费群体对房地产的消费意愿依然强烈

12 图 10. 年均家庭收入 ( 阶层 ) 分析图表我们不难得知, 尽管当前中国房地产价格高位运行, 但是居民收入也在增长, 其间呈现正相关在未来的一段时间内, 中国的高净值人群会增加, 这部分人有更加精明的消费理念更加成熟的消费观, 据调查显示, 高净值人群的理财需求以及生活品质需求更高, 他们更愿意为高品质的生活付出报酬这说明, 未来一段时间内, 这群主力消费群体对房地产的消费意愿依然强烈如何培养他们的消费观念, 这是各个厂商应该思考的问题这群新生消费力量的消费观念也较开放, 容易培养例如随着人均可支配收入的增加, 他们的消费也变得多元化, 网上购物 NFC 支付扫码支付等新的方式也逐渐被人接受, 可见中国消费者的兴趣还有很大的培养空间目前房产的需求主要是 : 投机投资以及刚性需求随着新政府的保障性住房政策, 可以预见投资性消费对于房地产来说会有一定比例的减少而前文已经提到, 刚性需求的空间很大笔者认为, 随着三线四线城市的基础配套设施的完善, 以及零售服务等行业向这些城市的转型, 会出现不少一线二线城市工作的人回流现象三线四线城市的机会, 以及需求也很大事实上, 有一些市场调研公司的数据也支持了我的观点所以, 房地产行业还有很大的发展空间五结论及建议以下将通过 KMO 检验和巴特利球形检验来评估投资潜力评价指标的数据主要来源于国家统计局正式出版的中国统计年鉴 2012 以及一些地方政府的官方数据一级指标二级指标计量单位资料来源城市发展水平因子地方财政收入万元中国城市统计年鉴 GDP 万元中国城市统计年鉴社会消费品零售总额万元中国城市统计年鉴年度总投资万元中国城市统计年鉴

13 商品房销售价格元中国城市统计年鉴城市发展规模因子户籍人口万人中国统计年鉴 2012 商业地产投资额万元中国统计年鉴 2012 竣工面积万平方米中国统计年鉴 2012 销售面积万平方米中国统计年鉴 2012 施工面积万平方米中国统计年鉴 2012 市场增长潜力因子 GDP 年平均增长率 ( 复百分比中国统计年鉴 2012 合 ) 就业率百分比根据中国统计年鉴 2012 计算得来地产投资占总投资比重百分比根据中国统计年鉴 2012 计算得来市场消化能力因子人口增长率百分比中国统计年鉴 2012 销售面积 / 竣工面积百分比根据中国统计年鉴 2012 计算得来销售面积 / 施工面积百分比根据中国统计年鉴 2012 计算得来表 3. 房地产投资潜力评估指标体系通过分析 SPSS 输出的结果表 4 可知, 巴特利球形检验统计量为 , 相应的概率 Sig. 接近 0, 因此可认为相关系数矩阵与单位阵有显著差异同时,KMO 值为 0.720, 根据 Kaiser 给出的 KMO 度量标准可以知道, 原有的变量适合做因子分析 KMO 检验巴特利球形检验卡方值 Approx.Chi-Square 自由度 df 120 伴随概率 Sig. 0 表 4.KMO 检验和巴特利球形检验表 4 是因子分析的初始解, 显示所有变量的共同方差数据应用 16 因子法分析, 所有变量的共同方差较高, 各个变量的信息丢失较少, 所以本次因子分析提取的总体效果较理想分析方法 : 主要成分分析法初始共同方差提取共同方差

14 地方财政收入 GDP 社会消费品零售总额年度总投资商品房销售价格户籍人口商业地产投资额竣工面积销售面积施工面积 GDP 年平均增长率 ( 复合 ) 就业率地产投资占总投资比重人口增长率销售面积 / 竣工面积销售面积 / 施工面积表 5. 因子分析解对数据通过碎石分析得出如下图 6 的因子负荷矩阵表地方财政收入 GDP

15 社会消费品零售总额年度总投资商品房销售价格户籍人口商业地产投资额竣工面积销售面积施工面积 GDP 年平均增长率 ( 复合 ) 就业率地产投资占总投资比重人口增长率销售面积 / 竣工面积销售面积 / 施工面积图 6. 因子负荷矩阵表最后运用线性回归法求得这 20 个大中城市房地产投资潜力的综合因子的分支, 以综合因子的方差贡献率占 4 个综合因子总方差贡献率的百分比作为各个因子的权重, 最后得出这些城市的投资潜力综合得分, 如表 7 所示城市因子得分投资潜力排名综合得分广州上海北京重庆成都沈阳深圳天津哈尔滨济南大连青岛西安杭州昆明长沙南宁南京

16 武汉长春表 7. 因子得分及综合得分表综合得分 0.20 以上的城市投资潜力非常高, 得分的城市投资潜力高, 得分负数的城市投资潜力一般或者较差从表格数据以及分析可以得出, 中国一线城市以及主要的 1.5 线城市投资潜力均非常高, 这是中国房地产市场的晴雨表, 说明中国的房地产仍然具有一定的投资潜力和规模对于投资潜力相对落后的城市, 相信会随着城市基础设施建设的完善以及城市化进程加快一线城市无法容纳的人群流动到这些城市, 也有巨大的发展空间当然这是定量分析的结果而从定性分析的角度看, 由于受到国际经济不景气的影响, 中国的 GDP 增速放缓, 消费者信心下降, 再加上政策等多方面原因, 造成房地产行业当年的风光不在但是, 随着国家货币政策宏观调控的生效刚性需求需要释放以及可支配收入的增加即中产阶级的崛起, 中国的房地产行业从长期来看依然会呈一个发展态势但是小周期内会呈现波动状态随着城市化进程, 可以预见, 二线三线城市将会是未来贡献市场增长的主力并且, 例如广州这样消费水平仍有提升空间的城市, 房价依然有相当大的提升空间如何抓住行业的整合期发展, 对管理者以及伴生产业例如地产基金等的商业嗅觉以及管理水平提出了更高的挑战全文数据来自中国指数研究院, 国家统计局, 网络等公开媒体, 本人不对数据的真实性进行保证, 仅通过相关数据对现状分析进行分析说明

日本学刊年第期!!

日本学刊年第期!! 日本对华直接投资与贸易增长变化分析裴长洪张青松年日本丧失中国最大贸易伙伴的地位这与日本年以来对华投资增速放缓占外商对华投资中的比重下降有着密切关系只要日资企业继续提升投资结构和技术水平从边际产业转向比较优势产业从劳动密集型转向资本和技术密集型就能带动设备和产品对中国的出口使中国从日本进口增长速度和规模始终保持领先地位这样日本仍有可能恢复中国最大贸易伙伴的地位对华直接投资