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1 GuangDong Seeing 总第 19 期 珠海市 2012 年度 房地产市场分析报告

2 目 录 第一部分政策要闻... 1 一 中央各部委相关政策要闻... 1 二 地方相关政策要闻 三 公积金政策 第二部分土地市场 一 土地市场供需情况 二 土地供应类型分析 三 土地交易区域分析 四 土地交易地价水平 五 历年招拍挂出让地价变化 六 2012 年地价状况 七 2013 年地价整体走势预测 第三部分房地产市场 一 固定资产投资 二 房地产供求 三 房地产价格 第四部分城市规划建设 一 城市规划 二 城市建设 第五部分热点区域 横琴新区 第六部分珠海在售楼盘价格动态表 (2012 年 月 ) 年 12 月

3 第一部分 政策要闻 一 中央各部委相关政策要闻 1 中共中央政治局 2011 年 12 月 9 日召开会议, 分析研究 2012 年经济工作 中共中央总书记胡锦涛主持会议 会议表示要着力扩大内需特别是消费需求, 完善促进消费的政策, 努力提高居民消费能力, 增加中低收入者收入 ; 要努力保持物价总水平基本稳定 ; 要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 促进房地产市场健康发展 年 12 月 23 日住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示, 明年要继续坚持房地产调控不动摇, 严格实施差别化住房信贷 税收政策, 支持居民的合理购房需求, 优先保证首次购房家庭的贷款需求 除上述工作, 会议还明确, 着力增加中低价位 中小套型普通商品房 ; 加快推进个人住房信息系统建设和强调楼市调控责任主体也将是 2012 年楼市调控重要内容 会议强调, 地方政府是楼市调控责任主体 住建部副部长齐骥指出,2012 年将是保障房建设的关键年 据测算, 新开工项目加上前两年结转的在建项目, 整体保障房在建规模将达到 1700 万多套 不仅新建项目要如期开工, 还要更加重视项目建成的情况 3 中国 2012 年起将首先在上海试点增值税改革为进一步解决货物和劳务税制中的重复征税问题, 完善税收制度, 支持现代服务业发展,10 月 26 日国务院常务会议决定, 从 2012 年 1 月 1 日起, 在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点, 逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税 ( 一 ) 先在上海市交通运输业和部分现代服务业等开展试点, 条件成熟时可选择部分行业在全国范围进行试点 ( 二 ) 在现行增值税 17% 标准税率和 13% 低税率基础上, 新增 11% 和 6% 两档低税率 ( 三 ) 试点期间原归属试点地区的营业税收入, 改征增值税后收入仍归属试点地区 试点行业原营业税优惠政策可以延续, 并根据增值税特点调整 纳入改革试点的纳税人缴纳的增值税可按规定抵扣 4 国土部部长: 今年将从严从紧投放建设用地指标 1 月 7 日, 全国国土资源工作会议在北京召开 国土资源部部长 国家土地总督察徐绍史表示,2012 年要加强土地调控保障科学发展用地, 从严从紧投放年度建设用地计划指标, 落实计划差别化保重点 他提出, 要做好保障性住房和普通商品房用地供应, 国务院批准用地城市必须在 2 月底前对保障性住房用地单独组卷申报, 审查通过的用地由部安排 1

4 计划指标,4 月底前完成用地审批 5 住建部: 个人住房信息系统 2012 年 6 月末实现 40 市联网住建部 1 月 6 日发布新闻稿称, 住建部部长姜伟新日前要求, 保证保障性安居工程的竣工率是住建部 2012 年的重点工作, 同时继续加快个人住房信息系统建设, 保证在 2012 年 6 月末前实现 40 个主要城市的联网 年 1 月 19 日, 国土资源部印发 国土资源信息化 十二五 规划 该 规划 共分 : 面临的形势 ; 指导思想 基本原则和发展目标 ; 完善国土资源调查评价和监测技术体系, 加快以国土资源遥感监测 一张图 为基础的核心数据库建设 ; 加快国土资源管理全业务网上运行, 构建国土资源管理决策与综合监管技术支撑体系 ; 加强在线服务和信息共享, 推动国土资源主管部门服务型政府建设 ; 完善信息化基础设施, 增强信息化支撑保障能力 ; 保障措施等 7 个部分 7 国务院总理温家宝 1 月 31 日上午主持召开国务院第六次全体会议, 讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的 政府工作报告 ( 征求意见稿 ) 温家宝指出, 今年是 十二五 时期承上启下的重要一年, 也是本届政府任期的最后一年, 改革发展任务繁重而艰巨 必须永不停顿地推进经济体制 政治体制等各领域的改革, 加强顶层设计, 力求在重点领域和关键环节取得新的突破, 着力解决一些重大经济社会问题 温家宝对当前六项重点工作作了部署 ( 一 ) 继续搞好宏观调控 ( 二 ) 抓好农业生产 ( 三 ) 巩固房地产市场调控成果 ( 四 ) 促进对外贸易稳定发展 ( 五 ) 切实抓好经济运行调节和安全生产 ( 六 ) 切实解决好突出的民生问题 8 李克强主持保障性住房公平分配工作座谈会并讲话 2 月 6 日, 中共中央政治局常委 国务院副总理李克强主持召开保障性住房公平分配工作座谈会并讲话 他强调, 要在确保保障性安居工程按期开工 质量可靠 如期建成的同时, 把确保公平分配放在更重要的位置, 按照保障基本 公正程序 公开过程的原则, 科学确定保障范围, 规范和阳光操作, 切实保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求 李克强指出, 确保保障房公平分配, 一是要保障基本 二是要公正程序 三是要公开过程 全面公开透明, 是保障房公平分配的 试金石, 要坚持阳光操作, 接受群众 社会 2

5 和媒体全方位监督, 做到全过程公开 李克强说, 要处理好政府保障和市场机制的关系 一方面, 要抓紧落实好资金 土地等配套条件, 严把工程质量关, 保证如期完成今年保障性安居工程建设任务 另一方面, 要继续采取有效措施, 增加普通商品住房供应, 通过发挥市场机制的作用, 依托商品房市场解决多数居民的多层次住房需求问题 要继续坚持搞好房地产市场调控, 巩固调控成果 9 温家宝: 促使房价合理回归不动摇 2 月 6 日至 10 日, 国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出了当前房地产调控的两个目标 : 一是促使房价合理回归不动摇, 二是促进房地产市场长期 稳定 健康发展 10 央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度央行 2 月 7 日下午在其官网发布消息称, 央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度, 并提出 满足首次购房家庭的贷款需求 这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号, 此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加 11 2 月 8 日, 央行要求满足首次购房家庭贷款需求 在央行召开的 2012 年金融市场工作座谈会上, 央行行长助理郭庆平指出,2012 年金融市场工作要围绕 稳中求进 的主基调和稳健货币政策基本要求展开 在房贷方面, 继续落实差别化住房信贷政策, 切实支持保障性安居工程建设 加大金融服务, 支持普通商品住房建设, 满足首次购房家庭的贷款需求 12 国税总局重申与有购房记录者共同购房不享二套房契税优惠政策税务总局纳税服务司相关负责人 2 月 10 日在解答纳税服务热点问题时表示, 根据我国关于首次购买普通住房有关契税政策, 对两个或两个以上个人共同购买 90 m2及以下普通住房, 其中一人或多人已有购房记录的, 该套房的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 13 2 月 22 日, 国土资源部发布 关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知 通知要求 : (1) 坚持房地产调控政策不动摇, 进一步明确重点工作任务 (2) 全力抓好住房用地供应, 切实惠及民生做好住房用地供应计划编制 填报和公布工作 ; 大力抓好住房用地供应工作 各地要切实把握好供地时序和节奏, 努力保持平稳运行 ; 做好住房用地供应计划评估调整工作 (3) 坚决落实保障性安居工程建设用地, 实现 应保尽保 今年继续对保障性安居工程建设用地实行计划指标单列 ; 对保障性安居工程建设用地 3

6 特事特办 加快审批 ; 继续对落实国家保障性安居工程建设用地情况实行目标责任考核, 由地方各级国土资源主管部门主要负责同志负全责 ; 加强利用集体建设用地建设租赁住房试点管理 (4) 严厉打击违法违规, 大力促进开发建设加强对市县出让公告的审查 ; 强化住房用地的供后监管 各地要严格落实开竣工申报制度, 在签订出让合同时, 约定用地者在项目开工 竣工时或于开竣工前要向国土资源管理部门书面申报 ; 促进已供住房用地开发建设, 尽快形成住房有效供应 (5) 强化监测分析和新闻宣传, 积极引导市场各地要进一步加强城市地价动态监测工作, 密切关注地价变化, 及时 真实 准确 完备 规范在线上报地价监测信息 ; 严格落实和进一步完善房地产用地异常交易地块备案制度, 严禁瞒报, 杜绝漏报 错报 ; 各地要加强对增量存量土地供应 用地结构 开发利用和价格变化等指标的分析研判, 及时准确把握市场预期, 做好政策储备和预评估 年首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 2 月 18 日, 中国人民银行宣布从 2012 年 2 月 24 日起, 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 此次下调后, 大型金融机构存款准备金率将回落至 20.5%, 中小金融机构 17% 土地新政出炉, 国土部严打小产权房 2 月 21 日, 国土资源部召开 2011 年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况 新闻发布会 国土部相关负责人于此间表示, 小产权房不予确权登记, 不受法律保护, 今年国土资源部将在全国选择部分城市开展小产权房清理工作 另外, 今年起, 除招拍挂出让中溢价率超过 50% 成交总价或单价创历史新高的房地产用地外, 流标 流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部 16 住建部出台 建设用地容积率管理办法 建设用地容积率管理办法 2 月 17 日出台, 要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标, 不得随意调整, 确需调整的, 不得以政府会议纪要等形式代替规定程序 办法 规定, 国有土地使用权一经出让或划拨, 任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率 符合下列情形之一的, 方可调整, 即因城乡规划修改造成地块开发条件变化 ; 因城乡基础设施 公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化 ; 国家和省 自治区 直辖市的有关政策发生变化的以及法律 法规规定其他条件 4

7 办法 规定, 未确定容积率等规划条件的地块, 不得出让国有土地使用权 容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的, 土地使用权出让合同无效 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目, 建设单位应当向城市 县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请, 由城市 县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标, 核发建设用地规划许可证 办法 还规定, 城市 县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序 各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开 在论证后, 应将参与论证的专家名单公开 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的, 对相关责任人员依法处分 17 2 月 28 日中国国土资源部发布通知, 从 2012 年 4 月 1 日起, 土地管理将以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据, 落实最严格的土地管理制度 即将实施的 全国土地利用总体规划纲要 ( 年 ) 已经国务院批准, 目前, 地方各级土地利用总体规划修编已基本完成, 大部分规划已批准实施 规划是指导土地管理的纲领性文件, 将成为落实土地宏观调控和土地用途管制的重要依据 规划的重要内容之一是保护基本农田 通知要求, 严格依据规划划定和保护基本农田, 在 3 个月内完成基本农田划定工作 基本农田划定后, 实行永久保护, 任何单位和个人未经批准不得改变或者占用 规划的另一重要内容是加强土地利用计划调控 通知称, 凡不符合国家产业政策和供地政策的建设项目, 不得安排计划指标, 没有计划指标的不得批准用地 通知强调对土地利用总体规划实施动态监管, 通过 一张图 和综合监管平台, 加大土地利用总体规划实施情况的监测, 及时发现 制止违反土地利用总体规划的行为 通知对规划的法律属性给予了明确, 称土地利用总体规划一经批准, 具有法定效力, 任何单位和个人不得违反 18 3 月 5 日, 房地产权威专家 住建部政策研究中心副主任王珏林在两会前夕表示中央政府早已明确坚持调控的决心, 如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴, 不排除有关部门再度出台文件, 强化各地房地产调控政策的执行力度 王珏林还强调, 中央政府 2012 年房地产调控基调已经非常明确, 两会后也不会松动 19 3 月 6 日, 多家银行已对首套房贷优质客户给予利率优惠, 按风险情况不同, 中国银行 花旗银行 华夏银行首套房贷利率最多可在基准利率基础上打 9 折, 农业银行首套房贷利率最多可打 9.5 折 业内人士预计, 由于四大行的示范效应, 中小银行会进行房贷政策调整 随着未来流动性宽松格局进一步确立, 首套房贷 8.5 折优惠利率将重现市场 5

8 为配合落实差别化房贷政策, 四大行还表示, 将积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设, 增加普通商品房的有效供给, 同时, 还将要按照财务可持续原则, 大力支持政府主导的 以公租房为主的保障性安居工程建设 20 温家宝总理 3 月 5 日所作的政府工作报告中, 用短短 40 个字展示了政府加强房地产调控的决心 温总理说 : 严格执行并逐步完善抑制投机 投资性需求的政策措施, 进一步巩固调控成果, 促进房价合理回归 21 3 月 7 日, 住房和城乡建设部部长姜伟新表示保障房建设将安排配套投资 政府工作报告中提出, 今年保障房建设将基本建成 500 万套, 新开工 700 万套 针对这一目标, 姜伟新介绍, 为了确保保障性住房的建设质量, 加强分配 管理等关键环节的监管, 住建部正在加紧制定相关政策 此外, 有关保障房建设的方式将来也会有所调整 经住建部与国家发改委 财政部协商,2012 年保障房建设补助标准将维持原有水平, 但将开始安排相关的基础设施配套建设投资, 目前计划正在陆续下达中 22 3 月 8 日, 住房和城乡建设部部长姜伟新表示, 限购令 短期内不会有所微调和放松 对于 2012 年的房地产宏观调控政策, 楼市调控不会再出新招, 但也绝对不会放松 23 3 月 13 日, 国土部部长徐绍史表示, 今年开始试点的治理小产权房, 将为下一步大规模的清理做准备 对于今年小产权房的工作, 将在调查研究 清理试点和执法监察 严格防范 不让小产权房继续蔓延等方面同步推进 对于清理的原则, 将会严格保护农民的正当权益, 但要依法依规行政, 而此次试点是为将来大规模的清理做准备 24 3 月 13 日, 集合了住建部 发改委 民政部 财政部 国土部 央行 银监会七部门意见的报告 : 关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题 出炉 报告提出, 今年要保持首套住房贷款政策稳定性, 督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房 在坚决抑制不合理住房需求的同时, 保证首套住房贷款供给 报告提出, 要继续严格实施差别化住房信贷 税收政策和住房限购措施, 严格执行二套房认定标准 保持首套房贷款政策稳定性, 大力优化信贷结构 督促银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险, 加强动态监测分析和风险预警提示 加强存量房交易税收征管, 堵塞 阴阳合同 产生的税收漏洞 报告认为,2011 年以来, 房地产市场投机投资型需求得到明显遏制, 多数城市房价涨幅回落, 居民购房心理趋于理性, 房地产市场逐步降温 与此同时, 市场调整过程中也出现了一些新情况和新问题 如部分商业银行提高首套住房贷款利率, 居民家庭购买首套普通自住房需求受到一定影响 25 国土资源部: 农民房屋征地拆迁将单独补偿 6

9 3 月 16 日, 土地管理法 修订中有关重点制度设计的工作正在抓紧推进, 将围绕征地制度改革, 重点完善征地补偿安置制度, 解决被征地农民发展权问题 将保障被征地农民居住水平有改善, 对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿, 要单独给予补偿 国土资源部表示, 在征地制度改革中, 首先将明确征地范围, 与 国有土地上房屋征收与补偿条例 相衔接, 对公共利益进行界定 同时, 拓宽补偿安置方式, 改变单一一次性货币安置为主的模式, 落实好被征地农民社会保障, 采取就业 培训 留地 入股等多种安置模式, 为被征地农民留足发展机会和发展资源, 土地增值收益向被征地农民倾斜 在征地制度改革中, 还将保障被征地农民居住水平有所改善, 对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿, 要单独给予补偿, 重分宅基地的采取房屋重置价安置, 不再分配宅基地的则按当地城镇居民的居住水平安置 此外, 法律修订中还将完善征地程序, 健全完善征地补偿安置争议协调裁决制度, 保障被征地农民的知情权和参与权 26 3 月 21 日中华人民共和国住房和城乡建设部为规范建设用地容积率管理, 提高城乡规划依法行政水平, 促进反腐倡廉工作, 根据 城乡规划法 城市 镇控制性详细规划编制审批办法, 印发 建设用地容积率管理办法 通知 办法 要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标, 不得随意调整, 确需调整的, 不得以政府会议纪要等形式代替规定程序 办法 还规定, 城市 县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序 各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开 在论证后, 应将参与论证的专家名单公开 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的, 对相关责任人员依法给予处分 27 3 月 23 日住建部发出通知 : 保障房建设要按月交成绩单 住房城乡建设部有关负责人表示, 各省 ( 区 市 ) 住房城乡建设 ( 住房保障 ) 部门要于年度计划确定后 20 个工作日内, 在当地政府网站公开本地区及所辖市 ( 地 州 盟 ) 年度建设计划, 并按月公开保障房开工和基本建成 ( 竣工 ) 情况 要督促市县住房城乡建设 ( 住房保障 ) 部门及时公开当地年度建设计划 开工和竣工项目信息, 并按月公开保障房开工和基本建成 ( 竣工 ) 情况 信息公开工作要纳入各级 各部门督促检查的重点, 作为各级政府和部门重点考核内容 28 3 月 23 日国务院再提扩大房产税试点 国务院近日批转的国家发展改革委 关于 2012 年深化经济体制改革重点工作的意见 明确, 今年要加快财税体制改革 适时扩大房产税试点范围 29 国土部: 土地管理法 将小修 7

10 3 月底, 国土部有关人士称 土地管理法 小修 方向是, 以征收制度改革为重点, 征地补偿不能简单按照地上附着物进行补偿, 房屋将单独补偿, 并采取就业 培训 留地 入股等多种安置模式 国土部传出的消息是, 土地管理法 修订案将征地制度改革作为突破口, 而更为复杂的城市建设用地使用权期限及续期 宅基地权利 土地交易 承包经营权流转等敏感问题, 则不纳入此次修法范围 30 国土部: 小产权房初步清理方案已上报国务院 4 月 5 日, 据国土部知情人士介绍, 由国土部牵头 14 个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院 清理思路的原则是分类 分步骤推进 其中, 侵占耕地等违法违规的小产权房, 尚未销售以及新建 续建的小产权房, 将列入清理范围 但具体销售和建设的时间点 何时正式展开清理, 尚待最后方案出台才能敲定 国土部人士介绍, 该部正启动小产权房清理试点工作, 拟在试点基础上总结完善整治方案后, 启动全面清理 国土部初步清理违法建筑 有严重质量问题 侵占耕地 严重影响城乡规划的小产权房, 并追究开发商 村集体等相关人士的责任 ; 出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地 对尚未销售的小产权房, 一定年限后新建 续建的小产权房, 必须全部停建 停售, 其中, 划分地块对外出租待建的土地责令退还 国土部正和各部委以及地方政府沟通, 明确试点城市 31 承继式调控启动, 住建部拟封杀保障房牟利空间 作为 国务院保障性安居工程领导协调小组 的牵头部门, 住建部正抓紧起草 基本住房保障条例 拟对保障性住房的公平分配 退出管理等方面的制度和路径进行规定, 拟对保障性住房的公平分配 退出管理等方面的制度和路径进行规定 这意味着, 执行 限购 限贷 限价 政策一年之后, 房地产市场趋于稳定, 限 字标签的短期调控政策施行的同时, 房地产市场长期制度建设正在被提上当前日程 与以往的调控不同, 这轮始于 2010 年的调控开启了 两条腿走路 的思路, 一方面抑制住宅投机投资, 另一方面就是大幅提升政策性住房保障范围, 于是,3600 万套保障房的建设任务成为 十二五 的重头戏 32 最高人民法院出台司法解释: 七种情形不得强拆 4 月 9 日, 最高人民法院出台 关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定 ( 以下简称 规定 ), 明确要求如果补偿明显不公, 法院不能受理行政机关提出的强制执行申请 这个总共 11 条的司法解释, 自 2012 年 4 月 10 日 8

11 起施行 规定 提出了 7 种不能强执的情况 : 明显缺乏事实根据 ; 明显缺乏法律法规依据 ; 明显不符合公平补偿原则, 严重损害被执行人合法权益, 或者使被执行人基本生产生活经营条件没有得到保障 ; 明显违反行政目的, 严重损害公共利益 ; 严重违反法定程序或者正当程序 ; 超越职权 ; 法律 法规 规章等规定的其他不予强制执行的情形 法院裁定不准予执行的应当说明理由, 并在 5 日内将裁定送达申请机关 33 公积金提取和贷款政策放松, 使用范围或再扩大 4 月 9 日, 住建部曾邀请数名房地产领域的专家就住房公积金管理的相关问题展开讨论, 启动了 住房公积金管理条例 二次修订前期工作 二次修订后的条例, 有望进一步扩大住房公积金的使用范围, 修改方向是让公积金能更便利地用于包括租房 装修在内的住房消费, 改善缴纳者的住房条件 大量公积金闲置的情况有望得到改变, 其中, 住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点有望进一步放开 34 温家宝: 决不让房地产调控出现反复 4 月 13 日, 国务院总理温家宝在国务院常务会议, 分析了一季度经济形势, 研究部署下一阶段经济工作 会议提出要巩固房地产市场调控成果, 坚持房地产调控政策不动摇, 决不让调控出现反复 采取有效措施增加普通商品房供给 推进保障性安居工程建设, 完善公租房 廉租房的配套设施 35 住建部正起草住房保障条例今年上报国务院 5 月, 国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转报住房和城乡建设部关于落实全国人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况报告审议意见的报告 报告介绍, 基本住房保障条例已列入国务院今年立法计划, 住房和城乡建设部正在认真总结近几年各地住房保障工作的进展和经验, 组织研究起草条例, 并争取今年上报国务院 报告认为, 住房保障是政府履行公共服务职责的一项重要内容, 应当加强法制建设 考虑到我国区域发展水平差异很大, 在基本住房保障条例中主要明确住房保障的目标 原则 范围 责任等, 由地方政府根据本地实际, 具体确定保障对象的收入标准 住房困难标准和保障标准 报告介绍, 下一步, 要坚定不移地加强房地产市场调控, 确保调控政策落到实处 见到实效, 进一步促进房价合理回归 36 住建部关键期定调: 方向不改, 决不让调控反复 5 月 17 日, 住建部房地产市场监管司副司长张小宏做客中国网时就地方政府小动作不 9

12 断, 各方声音此起彼伏这一房地产调控关键时刻, 住建部定调 : 明确调控方向不改, 回调仍是主基调, 并称 决不让调控出现反复 37 央行再调存款准备金率, 释放资金超 4200 亿 5 月 17 日央行宣布, 从 5 月 18 日起, 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 这是 2012 年以来央行第二次下调存款准备金率, 距离 2 月 24 日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月 此次调整后, 中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行 20% 和 16.5% 的存款准备金率 央行最新公布的数据显示, 截至 4 月末, 我国的人民币存款余额 万亿元, 以此计算, 此次下调存款准备金率 0.5 个百分点将释放流动性 4200 亿元左右 考虑到 2011 年 8 月开始, 央行调整了存款准备金率的缴存范围, 保证金被纳入其中, 市场预计所释放的资金将超过 4200 亿元 38 温家宝: 宏调要及时预调微调, 严格实施楼市限购 5 月 18 日至 20 日, 中共中央政治局常委 国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开六省经济形势座谈会 温家宝指出, 当前我国经济运行总体平稳, 经济增长仍在预期目标区间 要贯彻稳中求进的总基调, 坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 把稳增长放在更加重要的位置 温家宝指出 : 要落实好强农惠农富农政策, 稳定农业发展好形势, 努力实现农业再获丰收 稳定和完善出口政策, 支持企业积极开拓市场, 努力保持外贸稳定增长 稳定房地产市场调控政策, 严格实施差别化住房信贷 税收政策和限购政策, 采取有效措施增加普通商品房供给, 继续推进保障性安居工程建设, 促进房地产市场平稳健康发展 39 国土部: 非公益性用地退出征地, 维护农民权益 5 月 22 日, 国土资源部部长 党组书记 国家土地总督察徐绍史主持召开第 13 次部长办公会, 表示要缩小征地范围, 让明显属非公益性的用地退出征地范畴 国土部指出, 有的地方还存在以各种名义圈占农村集体土地 征地制度有关规定落实不到位等问题, 国土部门要进一步加强和规范征地管理, 做好征地补偿安置工作, 切实维护农民合法权益 今年下半年国家土地督察机构将对各地工业园区 科技园区 文化产业园建设中存在的违规违法征占土地行为进行全面清理 会议还提出, 要缩小征地范围, 控制征地规模, 积极稳妥推进缩小征地范围试点工作, 10

13 让明显属于非公益性的用地退出征地范畴 严格履行征地程序, 保障被征地农民合法权益 加大征地补偿安置力度, 维护农民长远生计, 适时调整补偿标准, 提高征地补偿水平 ; 因地制宜, 拓展有效安置途径 40 中央财政:2012 年公租房补助专项资金 660 亿元 国家财政部 5 月 24 日下发通知, 为支持各地区完成 2012 年全国新增公共租赁住房 230 万套的任务, 财政部会同住房城乡建设部下达了 2012 年中央补助公共租赁住房专项资金 660 亿元 该项资金专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目, 包括投资补助 贷款贴息以及政府投资项目的资本金等开支 41 国土部: 全国未竣工房产面积够消化 10 年 5 月 25 日, 综合国土资源部等有关部门近期发布的一系列数据显示, 全国未竣工的房地产用地面积目前接近 40 万公顷, 是前三年房地产用地平均供应量的 3.4 倍 数据表明, 所供土地若正常开发,2-3 年内市场上将会增加 7000 多万套住宅, 将会解决 2 亿多人的住房问题, 其形成的房屋供应可足够未来 10 年的市场消化 42 住建部: 及时制止地方放松楼市调控政策 6 月 5 日, 针对近期媒体关于一些城市以 稳增长 为名拟放松房地产市场调控政策的报道, 住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题强调, 坚持房地产市场调控政策不动摇 新闻发言人称有关城市要严格按照 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ( 简称 新国八条 ) 要求, 执行好限购措施 要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策 一方面, 要在中央统一政策框架内, 落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策 ; 另一方面, 要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准 首付款比例 贷款利率和三套及以上住房停贷政策, 坚决遏制投机投资性购房需求 43 国土部发布经修订通过的 闲置土地处置办法 6 月 7 日, 国土部正式发布经修订通过的 闲置土地处置办法 ( 中华人民共和国国土资源部 53 号令 ), 规定未动工开发满一年的闲置土地, 由市 县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费 该办法自 2012 年 7 月 1 日起施行 44 6 月 7 日, 央行向各商业银行下发特急文件 ( 银发 142 号文件 ), 要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的 0.7 倍 降息当天央行向各商业银行下发的 特急 文件, 文件号为 银发 [2012]142 号 在该文件中, 央行称, 房贷金融机构贷款利率浮动区间, 贷款利率下限由基准利率的

14 倍扩大至 0.8 倍, 个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率 0.7 倍 这也是时隔两年后央行重提 7 折 房贷 银监局表示 从未说过取消 7 折房贷 2010 年 4 月, 房地产调控正式打响 此后, 新国十条 国八条等调控政策相继出台 2010 年 9 月, 央行和银监局曾联合发文强调 差别化的住房信贷政策, 即暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 首套房首付款比例调整到 30% 及以上 ; 对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定 此后, 各家银行几乎在同一时间取消了 7 折优惠, 统一对首套房贷最低打 8.5 折 不过, 无论是新国十条还是国八条, 只规定了首套房的首付成数, 而并未对首套房贷利率作出限制, 也从未要求首套房利率最低 8.5 折 但目前中央对楼市的调控在政策上不会有所松动 45 中国人民银行 6 月 8 日宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率 中国人民银行 6 月 8 日宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点 ; 一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点 ; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整 此次调整后, 一年期存款利率为 3.25%, 一年期贷款利率为 6.31% 2 月 24 日 5 月 18 日, 央行两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率, 及时向银行体系释放 8000 多亿元资金 46 中国银监会正式发布 商业银行资本管理办法( 试行 ) 6 月 11 日, 中国银监会正式发布 商业银行资本管理办法 ( 试行 ), 在文件中, 监管层将首套 二套房贷笼统划入 个人住房抵押贷款的风险权重为 50% 范畴 此前, 二套房贷的风险权重为 60% 据了解, 试行 办法 将于 2013 年 1 月 1 日正式执行 47 全国 40 个大中城市个人住房信息 6 月实现联网 按照住建部今年初的部署, 全国 40 个大中城市的个人住房信息在 6 月实现联网, 个人在这 40 个城市的住房拥有情况将一目了然 据广州市国土房管局相关负责人透露, 广州辖下十区两市的个人住房信息日前已经提前实现和住建部的联网 个人住房信息联网只是提供了一种技术手段, 如果没有政策替代手段, 广州不会退出限购 广州将继续按照上级要求严格执行调控政策, 不会有 自由发挥 此外, 联网后, 相关个人信息将只对管理部门公开 40 个联网城市直辖市 : 北京 上海 天津 重庆 12

15 省会或首府城市 : 广州 长沙 福州 济南 太原 沈阳 长春 哈尔滨 南京 杭州 合肥 福州 南昌 郑州 武汉 海口 成都 昆明 西安 贵阳 西宁 石家庄 呼和浩特 银川 乌鲁木齐 南宁其他城市 : 深圳 大连 宁波 无锡 苏州 厦门 温州 青岛 北海 三亚 48 6 月 12 日, 住房城乡建设部公布 公共租赁住房管理办法 6 月 12 日, 住房城乡建设部公布 公共租赁住房管理办法 根据这个办法, 本地及外来人员均可申请公共租赁住房, 但申请人为外来务工人员的, 应在本地稳定就业达到规定年限 住房城乡建设部公布的这个办法对公共租赁住房的申请条件 运营监管 退出机制等作出明确规定 办法明确, 公共租赁住房可以通过新建 改建 收购 长期租赁等多种方式筹集, 可以由政府投资, 也可以由政府提供政策支持 社会力量投资 这个办法规定, 申请公共租赁住房, 必须同时满足以下条件 : 申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准 ; 申请人的收入 财产低于规定标准 ; 申请人为外来务工人员的, 在本地稳定就业达到规定年限 各地住房保障主管部门可根据本地区实际情况, 就申请条件进行调整, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布 为鼓励社会力量投资建设公共租赁住房, 同时为引导和规范房地产租赁市场, 办法规定公共租赁住房的租金标准应当按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定, 并定期调整 当承租人收入低于当地制订的标准时, 可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免 在公共租赁住房的退出机制方面, 这个办法明确了 3 种情形 : 一是承租人有转借 转租或者擅自调换, 改变用途, 破坏或者擅自装修且拒不恢复原状, 在公共租赁住房内从事违法活动, 无正当理由连续 6 个月闲置公共租赁住房的 二是承租人累计拖欠 6 个月租金 未按规定申请续租的 三是承租人有不符合续租条件 获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件和承租或承购其他保障性住房等情形的 49 6 月 14 日, 央行银监会同时出面澄清误解, 房地产调控政策并未放松 中国人民银行新闻发言人 14 日就 央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率 一事说, 文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽, 此次仍保持基准利率 0.7 倍不变 央行新闻发言人说, 中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管 个别媒体称 央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折, 有意曲解央行政策意图, 有市场炒作之嫌 央行新闻发言人表示, 银发 (2012)142 号文的内容是下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间, 央行调整利率 次日生效, 历来都向银行系统发一特急文件予以说明, 以保 13

16 证商业银行必须在政策当晚完成全行计息系统调整, 次日可按调整后利率正常营业 文中提到 个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的 0.7 倍, 是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率 0.8 倍的同时, 对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽, 此次仍保持基准利率的 0.7 倍不变 银监会声明称,6 月 8 日发布的 商业银行资本管理办法 ( 试行 ) 明确个人住房抵押贷款的风险权重为 50%, 与现行监管规定相一致, 未做任何调整 50 国土部: 住宅项目容积率不得低于 月 18 日, 国土部 发改委联合印发 关于发布实施 限制用地项目目录 (2012 年本 ) 和 禁止用地项目目录 (2012 年本 ) 的通知, 明确限定住宅项目容积率不得低于 1.0 两目录自发布之日起实施, 此前发布的 2006 年本和 2006 年本增补本目录同时废止 由于发改委此前印发的 产业结构调整指导目录 (2011 年本 ) 提高了农林业 煤炭 石化化工 钢铁 有色金属 黄金等产业的准入门槛, 此次发布的新版限制 禁止目录也随之提高了用地门槛 此外, 为更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策, 新目录明确限定住宅项目 容积率不得低于 1.0, 将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在 闸门 外 为贯彻落实节约 集约用地及房地产调控政策, 别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制 禁止用地项目目录 51 住建部: 继续严格执行住房信贷政策 6 月 18 日住房城乡建设部住房城乡建设部门将积极配合金融部门, 继续严格执行好差别化住房信贷政策 住房城乡建设部注意到, 人民银行 银监会已经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道 住房城乡建设部门将积极配合金融部门, 继续严格执行好差别化住房信贷政策 同时强调当前各地要坚决按照中央要求, 继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作 特别是严格执行差别化住房信贷 税收政策和住房限购等措施, 巩固调控成果 银监会也发布声明称, 近日有关媒体报道银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重 纯属误解, 风险权重为 50%, 未做任何调整 52 国土资源部: 别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录 6 月 19 日, 国土资源部 国家发展改革委联合印发的通知, 限制用地项目目录(2012 年本 ) 和 禁止用地项目目录(2012 年本 ) 即日颁布实施 与同时废止的 2006 年目录和 2009 年增补目录相比, 新的限制 禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于 1.0( 含 1.0) 的限定 首次列出住宅项目容积率不得低于 1.0 的标准与国土资源部近两年 14

17 为规范房地产用地供应管理, 对用地容积率控制标准作出的限定保持一致 由于国家发展改革委此前印发的 产业结构调整指导目录 (2011 年本 ) 提高了农林业 煤炭 石化化工 钢铁 有色金属 黄金等产业准入门槛, 新版限制 禁止目录提高了用地门槛 限制目录 涉及党政机关新建办公楼 城市主干道路 城市游憩集会广场 住宅 农林业 黄金及其他项目 禁止目录 涉及农林业 煤炭 电力 石化化工 信息产业 钢铁 有色金属 黄金 建材 医药 机械 轻工 纺织 烟草 消防 民爆产品和其他项目 53 央行和住建部: 房贷政策没变化, 限购政策不放开 6 月 28 日, 央行和住建部官员分别在公开场合表示, 个人房贷政策没有变化, 限购政策短时间内不会放开 在 2012 陆家嘴论坛新闻发布会 上, 央行上海总部副主任凌涛表示 : 关于房贷, 人行总行已经有正式答复, 房贷政策没有变化, 只是在这次下调基准利率和扩大存贷款浮动区间中重申了, 可能有媒体过度解读 银监会办公厅副主任杨少俊则表示, 从银监会角度来说, 对房地产监管要求没有任何改变 对此, 在 6 月 14 日, 中国人民银行新闻发言人曾就此进行说明, 并表示央行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管 银监会也在同日发表声明称, 商业银行资本管理办法( 试行 ) 明确个人住房抵押贷款的风险权重为 50%, 与现行监管规定相一致, 未做任何调整 住建部政策研究中心副主任王珏林 27 日表示为了巩固房地产调控效果, 至少限购政策短时间内不会放开 王珏林指出, 自调控以来, 中央的调控政策有限购 限贷 房产税等等, 但在调控政策中, 不管是地方进行微调还是中央的口径, 限购始终未松动过并且也不会松动 54 七部委联合发布鼓励民间资本参与保障房建设通知 7 月 2 日, 住建部 发改委 财政部 国税总局等七部委联合发布 关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知, 鼓励和引导民间资本通过直接投资 间接投资 参股 委托代建等多种方式参与廉租住房 公共租赁住房 经济适用住房 限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设 通知 显示, 民间资本可以通过直接投资或参股建设并持有 运营公共租赁住房 ; 接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房, 建成后由政府按合同约定回购 ; 投资建设经济适用住房和限价商品住房 ; 在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房, 按合同约定无偿移交给政府, 或由政府以约定的价格回购 ; 参与棚户区改造项目建设等途径参与保 15

18 障房建设 55 国土资源部发布的 闲置土地处置办法 7 月 1 日起施行国土资源部发布新修订的 闲置土地处置办法 从 7 月 1 日起正式施行, 该 办法 与 1999 年颁布实施的 闲置土地处置办法 ( 国土资源部第 5 号令 ) 相比, 其认定闲置土地的标准更清晰, 操作性更强 ; 对闲置土地处置程序更加完善 除了规定重罚企业囤地炒地行为, 同时也明确政府囤地也须追责 此外, 这次修订, 专门在附则中作出名词解释, 明确规定了 动工开发 已投资额 和 总投资额 的具体标准, 便于地方操作执行 其中, 动工开发 定义为依法取得施工许可证后, 区分需挖深基坑的项目 使用桩基的项目和其他项目, 分别确定标准 ; 已投资额 总投资额 均不含土地价款和相关税费 对于闲置土地的处理, 新修订 办法 也做了具体的规定 : 未动工开发满一年的, 按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费, 土地闲置费不得列入生产成本 ; 未动工开发满两年的, 无偿收回国有建设用地使用权 闲置土地设有抵押权的, 同时抄送相关土地抵押权人 56 中国人民银行决定, 自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定, 自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点, 一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点 ; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整 自同日起, 将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍 个人住房贷款利率浮动区间不作调整, 金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策, 继续抑制投机投资性购房 人民币利率调整表调整后利率城乡居民和单位存款活期存款 0.35 整存整取定期存款三个月 2.60 半年 2.80 一年 3.00 二年 3.75 三年 4.25 五年 4.75 各项贷款六个月 5.60 一年

19 一至三年 6.15 三至五年 6.40 五年以上 6.55 个人住房公积金贷款 五年以下 ( 含五年 ) 4.00 五年以上 4.50 以下为央行 08 年至今调整利率时间表 : 数据上调时间 存款基准利率 贷款基准利率 调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度 2012 年 07 月 06 日 3.25% 3.00% % 6.00% 年 06 月 08 日 3.50% 3.25% -0.25% 6.56% 6.31% -0.25% 2011 年 07 月 07 日 3.25% 3.50% 0.25% 6.31% 6.56% 0.25% 2011 年 04 月 06 日 3.00% 3.25% 0.25% 6.06% 6.31% 0.25% 2011 年 02 月 09 日 2.75% 3.00% 0.25% 5.81% 6.06% 0.25% 2010 年 12 月 26 日 2.50% 2.75% 0.25% 5.56% 5.81% 0.25% 2010 年 10 月 20 日 2.25% 2.50% 0.25% 5.31% 5.56% 0.25% 2008 年 12 月 23 日 2.52% 2.25% -0.27% 5.58% 5.31% -0.27% 2008 年 11 月 27 日 3.60% 2.52% -1.08% 6.66% 5.58% -1.08% 2008 年 10 月 30 日 3.87% 3.60% -0.27% 6.93% 6.66% -0.27% 2008 年 10 月 09 日 4.14% 3.87% -0.27% 7.20% 6.93% -0.27% 2008 年 09 月 16 日 4.14% 4.14% 0.00% 7.47% 7.20% -0.27% 57 温家宝: 推进房产税, 防止变相放松购房政策 7 月 7 日, 国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调, 目前房地产市场调控仍然处在关键时期, 必须坚定不移做好调控工作, 把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策 温家宝指出, 为进一步做好调控工作, 要把握好以下三个方面 : 一是继续坚决抑制投机投资性需求, 防止变相放松购房政策, 防止不实信息炒作误导 要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策 继续严格实施差别化住房信贷 税收政策和住房限购措施 加强市场监管, 对涉及违规骗取购房资格的开发企业 中介机构和个人, 要严肃查处 对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的, 要有针对性地及时 17

20 制止纠正 同时, 抓紧研究推进房地产税收制度改革, 加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系 要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作, 促进房价合理回归, 决不能让房价反弹, 造成功亏一篑 二是采取有效措施, 积极引导和支持房地产企业调整产品结构, 增加普通商品房供给, 满足合理的自住性需求 三是继续稳步推进保障性安居工程建设, 尽快形成有效供给 各地区要积极拓宽筹资渠道, 加快用地审批和供应, 吸引多元投资主体参与建设, 确保开工和建设任务顺利完成 合理确定公租房租金水平 特别要注重保障性住房建设的可持续性, 抓紧完善要保障性住房建设 分配 管理 退出等制度 58 国土资源部: 下一步将对楼市波动影响加强调控 7 月 12 日, 国土资源部表示, 今年上半年, 全国地产市场总体盘整下行, 个别城市再现高价地未改变市场整体偏冷格局 国土资源部下一步将对市场波动影响加强调控, 保持市场均衡协调运行 国土资源部有关负责人指出, 新一轮调控以来, 随着限购 限贷等调控政策措施逐步发挥作用, 投资投机性需求被有效遏制, 以商品住房为主的房地产市场整体呈盘整下行态势 今年上半年, 房地产用地供应量同比有所回落, 地价涨幅逐季收窄, 流标流拍宗地数量较大, 总体上市场呈量跌价滞局面, 景气度较低, 处于盘整下行阶段 近期个别城市再现高价地, 主要是结构性和区域性市场波动, 并未改变市场整体偏冷的格局 国土资源部强调, 将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策, 积极配合相关部门, 继续做好土地供应与市场调控工作 严格落实首付款比例 缴款时间 禁止捆绑出让等政策要求, 规范各地土地出让行为 强化对已供土地开发利用情况的监管, 严格落实新 闲置土地处置办法, 狠抓闲置土地的清理和处置, 促进已供土地及时形成有效供给 加强部门联动, 发挥政策合力, 坚决遏制市场异常波动 59 国土资源部: 坚决防止房价反弹 7 月 19 日, 国土资源部在京召开视频会议, 就当前房地产市场形势和两部门联合下发 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 进行了通报 通知 指出, 近期房地产和土地市场出现的一些波动, 虽并未改变市场整体格局, 但市场运行的复杂性和不稳定性在增加, 房地产市场调控仍然处在关键时期, 任务还很艰巨 对此, 各级国土资源主管部门 住房城乡建设 ( 房地产 城乡规划 ) 主管部门要有清醒认识, 坚持房地产市场调控不放松, 密切配合做好各项工作, 不断巩固调控成果, 坚决防 18

21 止房价反弹 下半年, 各地要密切跟踪市场形势, 切实把握好土地出让节奏 时序和价格, 防止出现商服和住宅高价地, 扰乱市场预期, 破坏市场稳定 通知 强调, 各地要严格执行房地产市场调控政策, 不得擅自调整放松要求 已放松的, 要立即纠正 60 保监会下发通知: 险企禁用 养老地产 建商品房 7 月 26 日, 继投资债市 股市限制接连被放宽后, 中国保监会再次下发通知, 对险资投资股权以及不动产的门槛适度降低, 并扩大了投资范围, 同时对保险公司投资养老地产等问题做出限制 在投资范围上, 通知 规定, 保险资金直接投资股权的范围, 增加能源企业 资源企业和与保险业务相关的现代农业企业 新型商贸流通企业的股权, 且该股权指向的标的企业应当符合国家宏观政策和产业政策 在不动产投资方面, 通知 改进了基础设施与不动产金融产品投资比例的计算方法, 允许保险资金采用多种投资方式支持国家重大民生和发展工程 但值得注意的是, 为了约束保险公司假借 养老地产 等名义建设和销售商品房, 通知 明确保险公司投资不动产项目, 不得以投资不动产为目的, 运用自用性不动产的名义, 变相参与一级土地开发 61 财政部: 严格实施差别化住房税收 7 月 26 日, 财政部部长谢旭人部署下半年财政工作重点时提出, 要落实和完善结构性减税政策 加快和扩大营业税改征增值税试点, 促进服务业发展 同时强调, 要继续实施积极的财政政策, 促进经济稳定增长 落实和完善结构性减税政策 落实支持小微型企业发展的税收政策 完善促进流通产业发展的财税政策措施 继续清理规范行政事业性收费和政府性基金, 取消不合理的涉企收费项目 落实促进民间投资的财税优惠政策, 政府性资金安排对民间投资主体同等对待 会上还指出, 下半年要加快推进保障性住房建设 各类棚户区改造和农村危房改造, 各级财政都要按规定落实资金来源, 切实加大资金投入 严格实施差别化住房税收政策, 加强交易环节和持有环节相关税收征管, 抑制投机投资性购房需求 62 政治局: 把稳增长放在更重要位置, 坚持楼市调控 7 月 31 日, 中共中央政治局召开会议, 分析研究上半年经济形势和下半年经济工作 中共中央总书记胡锦涛主持会议 会议认为目前经济发展总形势仍好, 各地要坚持楼市调控政策 会议要求, 各地区各部门要加强和改善宏观调控, 继续实施积极的财政政策和稳健的 19

22 货币政策, 加大结构性减税政策力度, 保持货币信贷平稳适度增长 ; 着力扩大国内需求, 改善居民消费能力和环境, 积极促进绿色产品和服务消费, 在优化投资结构的同时扩大有效投资, 落实促进民间投资的政策措施, 加大对国家重大项目建设的支持 ; 加快推进经济结构调整, 强化创新驱动作用, 促进产业升级, 毫不放松抓好节能减排, 大力支持小微企业和服务业发展, 推进区域协调发展和城镇化 ; 加强农业基础地位, 抓好粮食等主要农产品生产, 努力实现农业再获丰收 ; 做好重要商品供需调节, 保持物价总水平基本稳定 ; 促进对外经济稳定发展, 落实和完善稳定外贸政策 ; 深化财税 金融 价格 医药卫生 教育文化等领域改革 ; 坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策, 坚决抑制投机投资性需求, 切实防止房价反弹, 增加普通商品房特别是中小套型住房供应, 抓好保障性安居工程建设, 满足居民合理的自住性住房需求 ; 大力保障和改善民生, 着力稳定和扩大就业, 落实并完善社会保障政策, 加强教育 文化 卫生等基本公共服务 63 新版 住宅设计规划 实施 8 月 1 日开始, 住建部与国家质检总局联合发布的新版 住宅设计规范 ( 以下简称 规范 ) 正式实施 规范 对阳台 层高等作了明确规范, 例如明确所有阳台计一半建筑面积, 开发商对阳台面积不得任意扩大化 规范 中, 阳台被严格定义为附设于建筑物外墙, 设有栏杆或栏板, 可供人活动的空间, 明确了阳台的使用功能, 所有阳台都计一半的建筑面积, 并明确指出, 开发商对阳台面积不得任意扩大化 具体来说, 规范 中有两条规定对送面积有较大限制: 一是规定阳台的功能不得擅自更改, 同时统一和明确了阳台面积的计算方法, 无论阳台为凹阳台 凸阳台 封闭阳台和不封闭阳台, 均按其结构底板投影净面积一半计算建筑面积 ; 二是对层高进行限制, 当建筑中有一层或若干层的层高超过 3 米时, 应对这些超过 3 米的楼层按其高度总和除以 3 米进行层数折算, 余数不足 1.5 米时, 多出部分不计入建筑层数, 余数大于或等于 1.5 米时, 多出部分按 1 层计算 住宅设计规范 中除了对 送面积 限制, 还有不少条例引起业内外市场各方的强烈反响, 比如明确规定 阳台栏杆垂直杆件间净距不应大于 0.11 米 住宅使用面积不得小于 30 平方米 超过 16 米的住宅必须设电梯 12 层以上须设能容担架电梯 等条例 有专家分析, 规范 不仅去掉了与过去住宅建设发展方向不相适应的条款, 新增住宅建筑规范 消防规范等其他规范对部分条款也进行了细化, 增加了部分强制性条款 在安全方面, 规范 规定栏杆设计应采用防止儿童攀登的构造, 栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11 米 ; 套内安装在 1.80 米及以下的插座均应采取安全性插座 ; 住宅公共出 20

23 入口位于阳台 外廊及开敞楼梯平台的下部时, 应采取防止物体坠落伤人的安全措施等 无论是楼盘的安全隐患, 还是质量问题, 随着 规范 的出台, 在买房子时就不会遇到这样的问题 从长期来看, 购房者往后将买得更明白, 规范中的种种硬性条例无疑发挥出相当关键的作用 64 楼市督察 8 月收官, 后续政策将视报告而定按照国土资源部 住房和城乡建设部 ( 下称住建部 ) 的工作安排, 自 2012 年 7 月下旬开始国务院分别派出 8 个督察组赴 16 个省 ( 市 ) 了解调控政策落实情况 上海 北京等城市率先表态将继续 从严执行调控政策, 巩固调控成果 督查工作在 8 月结束 国土资源部同住建部等部委根据督察情况撰写报告上报国务院, 作为楼市调控后续政策走向的依据之一 8 月 18 日, 督查组称, 从督查情况看, 各地高度重视房地产市场调控工作, 认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施 16 个省 ( 市 ) 中, 要求限购的城市结合当地实际, 制定了住房限购措施, 限购操作流程和日常管理基本规范 ; 加大了对捂盘惜售 无证售房 销售现场违规 发布虚假信息等违规销售行为的查处力度 ; 首套住房 二套住房认定和信贷政策, 三套及以上住房停贷政策, 非当地户籍居民家庭购房信贷政策执行较为严格 ; 土地供应管理工作进一步加强, 保障性住房用地供应得到单列和优先保证, 保障性住房和中小套型普通商品住房用地占供应总量的 70% 的政策得到落实, 土地出让方式逐步完善, 住房用地供后监管不断强化 ; 在房屋交易环节认真执行营业税 契税 个人所得税等各类税种政策, 土地增值税清算和稽查力度不断加大, 多数地区积极应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管, 阴阳合同 造成的税收损失明显减少 总的看, 国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实, 调控成效不断显现, 投机投资性需求得到有效抑制 同时, 督查中也发现了一些需要特别关注的问题 : 一是近期一些城市房价环比出现上涨, 导致市场预期发生变化, 稳定房价的压力加大 二是个别地方存在通过放松限购条件 发放购房补贴等方式, 刺激住房消费的苗头 三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低, 个别城市不到 10%; 一些地方的市场监管力度需要加大, 部分城市尚未建立预售资金监管制度, 一些楼盘的价格公示不够规范 对于检查中发现的问题, 督查组已向有关地方人民政府提出明确整改意见, 要求各有关地方深入贯彻落实房地产市场调控政策措施, 加强市场监测分析, 及时采取针对性措施, 促进房地产市场平稳健康发展 ; 要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正, 并强调各地不得以任何理由变相放松调控 ; 要求各地进一步完善土地供应管理, 提高住房用地供 21

24 应计划完成率, 稳定普通商品住房用地供应量 ; 要求各地加大市场监管力度, 严格预售许可管理, 全面实施预售资金监管制度 ; 要求各地进一步健全信息披露制度和部门间的信息共享机制, 及时发布权威信息, 加强政策解读 对于督查组提出的整改意见, 各地表示将认真加以整改 目前, 有的已整改完毕, 有的正在抓紧整改 这次对部分省 ( 市 ) 贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况的督促检查, 进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心 各地要继续严格执行住房限购 差别化住房信贷等各项调控政策措施, 坚决抑制投机投资性需求 对执行调控政策不力 放松调控政策的地区, 要实行问责 国务院各有关部门将在此次督查的基础上, 深入研究并完善房地产市场调控政策, 切实巩固房地产市场调控成果 65 国土资源部: 调减全年住房供地计划 8 月 15 日, 国土资源部公告称, 全年住房供地计划调整为 万公顷, 比原计划 万公顷减少 1.33 万公顷, 降幅为 7.7% 在调整后的供地中, 保障性安居工程计划用地为 4.76 万公顷, 比年初预测需求量高 72.5%, 能够确保保障性安居工程用地需求 虽然调整后的计划比年初有所打折, 但国土部称, 调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比, 仍远超过历史最高, 为历史计划完成量最大年份的 117.3%, 能够满足全年住房用地有效需求 66 住建部再次亮剑, 专项巡查 11 省市保障房 8 月 20 日住建部称, 尽管 2012 年 1-7 月全国保障性安居工程开工和竣工分别完成全年任务的 77% 和 72%, 但是住房和城乡建设部 ( 下称住建部 ) 还是决定继续对 11 省市的保障性安居工程开工 竣工情况进行专项巡查 专项巡查工作由住建部稽查办公室 ( 下称稽查办 ) 承担 目前, 稽查办已经成立由主要负责人牵头, 相关业务司室工作人员参与的巡查组 与此同时, 专项巡查工作已经列入住建部稽查办 2012 年下半年工作规划, 该规划已经得到住建部的批准 与此同时, 部分地方政府在完成保障性安居工程开工 竣工半年目标的同时, 保障性住房的管理架构和权力框架也在调整之中 目前, 北京市已经率先开始考虑, 将保障性安居工程的相关管理权上收到市级政府, 以便统筹协调工作 67 央行: 下半年要严格实施差别化住房信贷政策 8 月 28 日, 央行营管部在召开辖区金融机构情况通报会时指出, 下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策, 抑制投机投资性购房需求 推动利用银行间债券等直接融资工具, 促进社会融资结构改善 会议强调, 下一阶段要加大对银行业 证券业 保险业以及跨市场 跨机构的交叉性 22

25 业务风险的排查, 摸清具有融资功能的非金融机构 民间借贷和实体经济等方面的风险隐患 ; 全力推进利率统计综合试点, 继续贯彻落实稳健货币政策, 大力支持实体经济发展, 加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导 68 住建部: 今年前 8 个月全国建成保障房 420 万套, 开工率 87% 9 月 10 日, 从住建部网站获悉, 今年 1-8 月份, 全国城镇保障性安居工程新开工 650 万套, 开工率为 87%, 基本建成 420 万套, 完成投资 8200 亿元 中国正加速保障房建设进程 对比住房和城乡建设部上月发布的数据, 仅 8 月新开工保障房就达 70 万套, 开工率由 1-7 月的 77% 升高到了 87% 8 月基本建成 60 万套保障房, 完成投资达 1600 亿元人民币 在商品房价格高企的情况下, 围绕着保障房的消息总能轻易牵动中国民众的神经 此前, 市民彻夜排号等房, 保障房申请门槛高 手续繁琐等消息不绝于耳 ; 蚁族 柜族 等心酸的 蜗居新词汇 不断涌现 这些都表明了加速推进保障房建设的必要性 5 年来, 国务院副总理李克强先后 13 次召开国务院专题会议, 研究部署保障性安居工程的建设和管理工作 在高层的强力推进下, 各方对保障性住房的投入力度日趋提升 官方数据显示,2008 年至 2012 年间, 全国基本建成保障性住房和各类棚户区改造住房约 1700 万套 逾 2600 万户城镇家庭住上了新房, 近亿人口的住房条件得到改善 保障房政策已经初见成效 69 全国楼市: 百城住宅均价连续 3 个月上涨, 后市走势备受政府关注 中国指数研究院发布数据显示,2012 年 8 月百城 ( 新建 ) 住宅平均价格为 8738 元 / m2, 环比 7 月上涨 0.24%, 涨幅缩窄, 但是同比来看, 百城住宅均价仍然连续 5 个月下跌 与此同时, 中央进一步释放信号, 国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调, 巩固房地产市场调控成果, 需要坚决遏制投资投机性购房需求, 更重要的是增加住房有效供应, 包括普通商品房和保障房供应 在国务院 7 月底派出督查组对全国 16 个省市房地产市场进行督促检查之后, 近期发改委也表示严防房价反弹, 在政策的监督和约束下,8 月百城住宅均价环比涨幅收窄, 表明绝大多数开发企业定价理性, 全国价格总体较为平稳, 在接下来的两个月, 开发商集中推盘, 金九银十 成交量价变化主要看政策层面 70 住建部: 要加快研究并完善楼市调控政策措施 9 月 24 日, 住建部有关负责人表示, 将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施, 确保限购措施实施效果 适时对执行调控政策不力 放松调控政策, 造成房价过快上涨的地区实行问责 加快研究并完善房地产市场调控政策措施, 完善房地产市场调控长效机制 月 11 日, 针对部分地区土地市场交易火热的局面, 国土资源部相关负责人表示, 23

26 土地市场尚未出现全面回暖的动力, 合理的土地供应有助于缓解供求压力 根据国土资源部的监测, 今年前三季度, 全国建设用地供应 万公顷, 同比增长 9.2% 其中, 房地产用地供应 万公顷, 同比减少 12.5%; 房地产用地出让面积 8.30 万公顷, 出让价款 1.37 万亿元, 同比分别减少 17.0% 和 29.9% 国土部表示, 无论是从房地产用地供应总量来看, 还是从房地产用地出让价款来看, 今年土地市场仍处于较冷区间 就前三季度整体情况而言, 房地产用地出让均价同比有所下滑, 同时流标 流拍比重上升, 高价地数量减少且溢价率大幅下降 房地产企业在购地方面的资金支出远远小于当期销售收入和去年同期购地投入水平, 去库存化仍是当前首选, 新购土地意愿不足, 企业转产开发现象频现, 土地市场尚未出现全面回暖的动力 国土部强调, 在上半年房地产用地供应相对不足的情况下适当增加供应, 从短期来看能缓解土地市场需求压力, 从长期来看有助于调节未来 1-2 年或更长时间的房价 国土部预计, 随着各地 稳增长 措施的陆续出台, 各类重大项目陆续上马, 带动土地需求回升, 未来的土地供应也将继续呈现稳中有升的态势 土地市场运行将以 稳 为主要特征, 地价将保持环比稳中略升的走势 月初, 国土部法律中心副主任佟绍伟表示, 土地制度改革下一步的重点应该是健全和完善土地产权制度, 为此必须依据物权法确定的基本原则, 尽快组织起草 土地法, 以明确各种土地权利, 依法保护农民合法的土地权益 月 8 日, 住房和城乡建设部公布, 今年 1-10 月份, 全国城镇保障性安居工程新开工 722 万套, 基本建成 505 万套, 完成投资 亿元 2012 年保障住性安居工程要求,2012 年新开工的项目, 最迟要在 11 月底前全部开工 同时要抓好 2011 年结转的续建项目建设, 尽早形成有效供应, 并将保障房建设计划 项目开竣工等情况及时向社会公布 今年全国的保障房开竣工任务量已经提前一个月达标 年 11 月 12 日, 住房和城乡建设部长姜伟新在中共十八大期间的记者会上强调要继续加强保障房建设资金管理, 并坚持房地产市场调控政策不放松 年 11 月 20 日, 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在成都表示, 未来十年, 我国房地产业仍面临重大机遇, 对未来走向判断将是增加供给, 并解决目前人均住房面积不平衡的问题 年 11 月 20 日, 财政部长谢旭人发表文章, 论及要深化房地产税制改革, 统筹推进房地产税费改革, 简并房地产交易环节征收的有关税种等 从多个权威渠道获悉的消息表明, 国家税务总局财产和行为税司已明确提出, 明年将进行城市维护建设税 ( 简称 : 城建税 ) 和印花税联动改革, 取消印花税, 与城建税合 24

27 并为城乡建设税 月 25 日, 财政部财政科学研究所所长贾康表示, 目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定 这意味着, 决策层对房地税正逐渐达成一致 据了解, 房产税推广可能先从经营性物业开始, 而后逐步扩展到住宅 对于住宅模型的征收, 目前呼声最高的是针对多套房持有者及部分高端住宅征收 从技术上看, 征收房产税已没有难度 目前最大的阻力来自于地方政府 房产税的推广依赖于各地的住房信息联网系统, 以此来确定每个家庭有多少套房, 从而确定征收对象 但全国住房信息联网的阻碍, 就是地方上掌握权力的人, 他们往往拥有多套房 国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近期也表示, 全国住房信息联网进一步推广的阻力很大 根据住建部的部署, 今年 6 月 30 日之前应完成全国 40 个城市的住房信息联网工作, 但至今仍未听到住建部就该项工作发布新消息 78 中国社科院 11 月 28 日发布报告 中国财政政策报告 2012/2013 新型城市化背景下的住房保障 认为, 政府住房保障的责任将不能仅仅着眼于现有城市户籍居民, 而应覆盖到在城市居住的所有居民 报告建议, 对于城镇居民家庭人均用房超过 40 平方米的部分, 无论其是何种产权性质, 均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税, 而且应该既覆盖新上市的商品房, 也覆盖现有存量房 报告特别建议, 除了政府建设的公共产权住房外, 当前阶段还应通过税收手段将小产权房 空置商品房调动出来, 接受政府租金管制, 租赁给中低收入居民 报告指出, 如维持当前的建设力度, 中国住房市场的总量供求矛盾并不突出 当前中国住房市场的主要矛盾是结构性矛盾, 即高房价超过居民支付能力 ; 保障性住房供给比重较低 对此, 报告提出, 中长期内住房保障的目标应确定为 : 保障所有在城市生活的人群拥有 可支付的 合理 宜居的居住空间 年 12 月 4 日召开的中央政治局会议上, 敲定了 2013 年加强房地产市场调控和住房保障工作 此次政治局会议第一次提出 加强房地产市场调控和住房保障工作, 预示着明年房地产调控基本没有放松可能 另外, 保障房建设与供应, 明年仍将会是高峰期 在保障性住房入市后的监管以及分配, 可能在新一届政府的推动下, 更加严格与高效 同时, 中央政治局会议强调房地产调控的继续, 是基于经济发展的出发点和落脚点在于保障和改善民生, 目标是稳步提高社保统筹层次和保障水平 月 18 日, 国家统计局发布报告,11 月份, 我国 70 个大中城市中, 新建商品住宅 ( 不含保障性住房 ) 价格环比上涨的城市有 53 个, 比 10 月增加 18 个 统计显示,11 月份, 我国 70 个大中城市中, 新建商品住宅价格环比下降的城市有 10 25

28 个, 比上月减少 7 个 ; 持平的城市有 7 个, 比上月减少 11 个 ; 环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 1.0% 月 18 日, 国土资源部表示, 为促进已供住房用地开发建设, 国土部将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度 国土部有关负责人表示, 建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度极为必要 其中, 大企业是指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业, 大地块是指单宗供地规模超过一定规模 ( 标准 80%) 的地块 月 18 日, 国土资源部召开新闻通气会表示, 将认真贯彻落实中央经济工作会议精神, 继续坚持房地产调控政策不动摇, 保持从严从紧调控基调, 监督各地执行好现有政策措施, 针对不同类型城市, 实现分类指导, 加强针对性, 突出差异性, 强调时效性, 保持今冬明春土地市场稳定 通气会上, 部土地利用司有关负责人指出 下一步, 市场出现波动的城市要采取切实措施, 进一步落实国务院调控要求 一是加供应 稳后市 ; 二是控异常 防波动 ; 三是避免误读误导 稳定市场预期, 以保持土地市场稳定, 促进房地产市场平稳运行, 进一步巩固调控成果 月 24 日, 十一届全国人大常委会举行第三十次会议 国务院提请审议的土地管理法修正案草案, 删除了 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍 的内容 同时, 草案明确规定, 征地必须依照合法 公正 公开的原则制定严格的程序 补偿资金不落实的, 不得批准和实施征地 具体修改条例如下 : (1) 不再按原用途给予补偿现行规定 : 征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿 ; 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍 修改内容 : 删除了按照被征收土地的原用途给予补偿, 以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍的内容 规定征收农民集体所有的土地应当给予公平补偿, 保证被征收农民原有生活有改善 长远生计有保障, 维护被征地农民的合法权益 (2) 新增社会保障补偿现行规定 : 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费 安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费 修改内容 : 在原有三项补偿的基础上, 把住宅从地上附着物中单独列出, 增加了社会 26

29 保障补偿 规定征地补偿包括土地补偿, 被征地农民的安置补助与社会保障费用, 农村村民住宅补偿, 以及其他地上附着物补偿和青苗补偿 (3) 补偿未落实不得实施征地新增内容 : 草案明确规定征地必须依照合法 公正 公开的原则制定严格的程序 补偿资金不落实的, 不得批准和实施征地 (4) 各省可自定具体补偿标准新增内容 : 草案规定, 征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法, 由国务院制定 依照国务院制定的具体办法, 省 自治区 直辖市可以规定补偿安置的具体标准 月 25 日, 住建部王珏林表示明年房地产限购和限贷政策不会改变 近期, 不少城市楼市出现量价齐升的年末 翘尾 现象, 部分城市还出现恐慌性购房行为, 全国 70 个大中城市房价连续多月整体上行 土地市场供需两旺, 地王 频现, 对市场预期产生重大影响 以限购 限贷为主的楼市调控政策延续与否, 成为外界关注的焦点 月 25 日, 住建部部长姜伟新在住建部年度工作会议上表示 : 明年将坚定不移的搞好房地产市场调控, 继续严格实施差别化的住房信贷 税收政策和限购措施, 抑制投机 投资性住房需求, 支持合理自住和改善性需求 目前有地方城市在放松限购等楼市调控, 国务院和住建部已经高度关注并且进行调研 限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策, 将在 2013 年继续执行 这也意味着, 所谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法, 不会在 2013 年实现 截止到目前, 全国各地已有接近 40 个城市从不同程度调整了自己的房地产政策, 其中有些城市甚至尝试突破 限购 的中央调控底线 对此, 姜伟新表示, 明年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的, 将进行约谈并问责 86 从 2013 年 1 月 1 日起, 按照房贷合同, 所有房贷客户将全面执行新的利率标准, 2012 年 6 月和 7 月, 央行连续两次降息,5 年期以上贷款的基准利率从原先的 7.05%, 降到了目前的 6.55%, 降幅达到 7.1% 虽然银行会给客户在调息方式上 2 个选择 : 按年 和 按月 调, 但大部分客户都会默认选择 按年调息, 因此, 今年两次降息的实惠并没有当即体现在月供款上 27

30 二 地方相关政策要闻 1 中山市住建局和市国土资源局证实网签备案标准确实调整至 6590 元 / 平方米 中山市住房和城乡建设局证实, 从 1 月 22 日开始, 中山市住房限价已由去年的每平方米 5800 元上调至 6590 元, 在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案 按照 商品房价格涨幅低于 GDP 增幅 的原则, 确立了新的限价增长幅度为不超过 11% 2 2 月 2 日, 深圳多间银行下调首套房贷利率, 对于满足条件的客户, 还可实行房贷利率 9 折或 9.5 折优惠 有关专家表示, 首套房贷利率松动是信贷政策微调, 主要是针对去年楼市调控政策对购房刚需的 误伤 进行矫正 去年连续三次加息, 首套房首付提到三成甚至四成, 首套房贷款利率上浮, 刚性需求很受伤 经过一系列调控, 房价得到较好控制, 对于购房刚需适当进行利率放松, 有利于解决矛盾, 国家抑制投资性炒房的决心并未改变 但是利率短期内大调的可能性不大, 将是一个动态缓慢调整过程 预计今年调控将延续, 房价处于持续下降通道中 3 珠海市 二手房交易价格评估 ( 新 ) 系统 于 3 月 1 日在市地税局吉大办税服务厅正式上线启用, 该系统通过更科学准确的估价依据可防范二手房买卖双方以 阴阳合同 避税, 使二手房交易税收征管更规范更公平 新的系统在市区范围内的 941 个小区里采集了 8990 栋不同楼层 朝向的住宅价格数据作为基准房价 ( 其中最高市场价超过 元 / 平方米, 最低约 4000 元 / 平方米 ), 再按国家有关规定将基准房价下浮 20% 的比例形成最低计税价格 举例而言, 某小区某栋楼某户型采集到的交易均价为 元 / 平方米, 则该系统里查询到的该套房屋最低计税均价为 8000 元 / 平方米 纳税人对计税价格有异议的, 可以依照 珠海市存量房交易计税价格争议处理办法 提出争议申请, 陈述申请理由并提交相关证明资料要求调整计税价格 税务机关收到纳税人的申请后, 对申请理由和证明资料进行审核 经认定纳税人的理由正当 证明资料充分的, 予以办理 ; 经认定纳税人的理由不成立或证明资料不充分的, 对原计税价格不作调整 税务机关认定的正当理由包括以下情况之一 : 经法院的司法程序, 判决 裁定价格较低的 ; 经具有合法资质的拍卖机构依法拍卖, 拍卖价格较低的 ; 房屋曾发生重大意外事件导致低价出售房屋的 ; 房屋存在结构破损等严重质量原因的 ; 税务机关认可的其他情况 经认定纳税人理由不成立或证明资料不充分的, 对原计税价格不作调整 4 3 月 7 日, 广东省政府印发的 广东省住房保障制度改革创新方案, 今后广东保障性住房以公租房为主体, 除已批准立项的项目外, 将暂停新建经济适用住房, 鼓励各地发展小户型公租房, 将逐步对现有的廉租房 直管公房 公共租赁住房等保障性住房 并 28

31 轨 管理, 只租不售 根据这一方案, 到 十二五 期末, 广东省保障性住房覆盖面将达到 20% 左右 城镇低收入困难家庭住房问题得到基本解决, 新就业职工住房困难问题得到有效缓解, 外来务工人员居住条件得到明显改善 鼓励以政府投资 社会投资 单位自筹 开发项目配建 产业园区集中配建 利用集体建设用地等多种创新建设模式完成建设目标 方案同时还公布了保障对象的认定标准, 城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上年度城镇居民人均可支配收入的 60% 左右确定 ; 住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于 13 m2确定 在户型和租金标准上, 方案确定新建的成套公租房单位建筑面积以 40 m2为主, 鼓励各地发展低于 30 m2的小户型公租房 以集体宿舍形式建设的公租房, 人均住房建筑面积不低于 5 m2 租金标准参照市场水平确定 符合条件的低收入住房困难家庭租赁公租房的, 当地政府将按照分档补贴的原则给予租金补贴 在资金保障方面, 方案要求各级政府将公租房建设资金纳入年度财政预算, 通过资本金注入 投资补助 贷款贴息等方式加大对公租房的投入 土地出让收益用于公租房建设的比例不低于 10% 5 广州 限外令 执行趋严, 港澳人士无法再买商铺继上海 升级 楼市调控后, 广州 限外令 也开始动真格 3 月 7 日广州市国土房管局发布消息称, 确实下发了 印发关于进一步加强房地产市场监管工作的意见的通知, 规范商品房销售行为, 再次重申严格执行中央各项房地产调控政策的相关工作要求 自 3 月 1 日起, 境外人士 ( 包括港澳台 ) 不可买非居住物业, 只可买住宅性质的房产, 条件是提供一年以上在广州工作 居住 学习的证明, 并且在广州无房产 此前, 穗主要限境外人士购写字楼, 此次则扩大到所有非住宅物业, 包括写字楼 商铺 商业用地性质的酒店式公寓等 6 珠海市今年新建保障房项目共 5 个 : 主城区两个, 斗门两个, 唐家湾一个, 共 2937 套市住规建局相关负责人介绍, 这 5 大项目包括主城区两个, 斗门两个, 唐家湾一个, 加起来共有 2937 套, 超出了省下达任务 37 套 开工建设保障性住房 棚户区改造住房 2900 套 ( 户 ), 除了大镜山等项目外, 今年将新开工 4 项目, 包括斗门区廉租公租房项目, 该项目位于白蕉, 将提供 148 套公租房和 100 套廉租房 ; 唐家人才公寓, 将开建 1000 套公租房 ; 斗门龙山格力电器生活区二期, 共 1008 套 ; 位于吉大的南航总部宿舍 135 套 除了开工建设保障性住房 棚户区改造住房 2900 套 ( 户 ), 根据省政府下达的任务, 29

32 珠海市还将在今年竣工保障房 棚户区改造住房共 3349 套 ( 户 ) 该任务主要由 4 个项目构成, 五洲花城二期 1125 套, 锦园 527 套, 横琴新家园 1077 套, 还有香洲洪湾工业园公租房项目 620 套, 其中前三个项目属于棚户区改造, 最后一个项目属于公租房性质 2011 年全年新增和建设各类保障性住房 9764 套, 超额完成省下达我市的住房保障考核目标 7910 套开工任务, 完成率 120%, 走在全省前列 市住规建局相关负责人介绍, 至 2011 年底, 新增保障性住房主体完工 3457 套, 占总数的 43.7%; 进入地上施工阶段 3345 套, 占总数的 42.2%; 进入基础施工阶段 2962 套, 占总数的 37.4% 此外,2011 年, 我市对 1010 户廉租住房保障对象通过发放租赁补贴予以保障, 市 区财政全年共支出廉租住房租赁补贴资金 万元 目前, 全市 1649 户廉租户均实现了应保尽保 7 珠海银行业落实央行政策, 五银行首套房贷款利率优惠央行要求 满足首次购房家庭的贷款需求 后, 更多珠海银行加入 首套房贷款利率优惠 银行阵列 珠海市已有 5 家银行可给予首套房贷款申请客户最低 9 折或 95 折利率优惠 交行珠海分行从 3 月 21 日起首套房贷最低可执行基准利率下浮 10%, 该行强调贷款利率将根据客户征信 收入 楼宇状况等综合情况区别对待, 实行差别化定价, 以贷款最终审批为准, 并非所有首套房贷申请客户均可享受 9 折 中行珠海分行也开始根据首套房贷客户的资信等情况最多给予利率 9 折优惠 珠海华润银行工作人员称,3 月初起首套房贷最低可享受 9 折 招商银行珠海分行表示, 首套房贷利率最低折扣没有下限, 根据同业情况和客户资质而定 而二套房贷款利率仍然严格执行不低于基准利率 1.1 倍的要求 农行珠海分行 渣打珠海分行首套房贷执行基准利率, 建行珠海分行不低于基准利率 8 广东正研究向房产 保有环节 征税 4 月 10 日, 广东省住房和城乡建设厅总经济师吕洪清公开透露, 广东正研究将房地产税收从交易环节改为主要从保有环节征收, 以期增加房屋持有成本, 抑制投机投资性购房需求 通过提高持有住房成本, 使闲置住房回归市场, 有利增长市场供应, 平抑住房价格 还将主动增加中小套型普通住房供应, 各地根据房地产运行情况, 把握好土地供应的总量 结构, 并且通过差别化政策, 支持居民首次购买住房需求 9 广州新购经适房满五年可以租售 4 月 17 日, 广州市财政局与广州市国土资源和房屋管理局联合发布 广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定 规定 明确,2007 年 12 月 18 日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房, 在取得房屋所有权证 2 年后方可上市, 产权人应按交易评估价格的 1% 缴纳土地收益等价款 ;

33 年 12 月 18 日及以后签订购房合同的经济适用住房, 自签订购房合同之日起 5 年后方可上市, 产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的 80% 缴纳土地收益等价款 根据 规定, 已购公有住房和经济适用住房上市, 是指已购公有住房和经济适用住房依法出售 交换 出租的行为 已购公有住房和经济适用住房的抵押 赠与, 纳入上市管理范围 此外, 规定 透露, 原以标准价购买公有住房的, 扣除原购房款以及有关税费后的增值额 ( 即所得收益 ),80% 归个人所有,20% 交回原产权单位 ; 原以成本价购买公有住房的, 扣除按规定应缴纳的有关税费后的增值额全部归个人所有 10 珠海购房送两地车牌正式叫停 4 月 17 日, 广东省公安厅交通管理局政务服务网发布了 关于暂停受理珠海购房类申办澳门直通内地小汽车牌证业务的公告, 自 2012 年 4 月 18 日起, 将暂停受理以在珠海市购买商品房的方式, 申办澳门直通内地小汽车牌证业务 对在 4 月 18 日之前已受理的此类申请, 将按照程序审批核发牌证 11 珠海市国土资源局: 坚持节约集约, 提高用地水平 5 月 17 日, 珠海市国土资源局召开党组扩大会议, 学习贯彻落实省第十一次党代会精神 会议要求全市国土资源系统要迅速行动起来, 认真学习领会省党代会精神, 并紧密结合汪洋书记珠海调研重要讲话精神, 牢记使命, 努力工作, 进一步推动国土资源管理工作再上新水平 会议强调, 一是要加强土地利用规划和计划管理, 积极推进 三清 三旧 改造等工作, 提高土地节约集约利用水平, 加大国土资源执法监察力度, 全力做好国土资源保障和服务, 以用地方式的转变促进经济社会加快转型升级 二是完善征地拆迁体制, 优化民生用地服务, 加快 数字珠海 地理空间框架和金土工程建设, 大力推进国土惠民各项工作 三是抓干部思想教育培训, 深入开展廉政风险排查防控机制建设, 不断巩固 两整治一改革 成果 四是不断加强宣传和政务公开工作, 广开言路让社会各界理解和支持国土工作, 积极借用 外脑 为我市国土资源管理工作建言献策 12 珠海市公务员住房补贴调整, 最高涨 462 元 / 月 5 月 30 日, 珠海市住房和城乡规划建设信息网发布名为 关于印发 珠海市机关事业单位干部职工住房货币补贴调整方案 的通知 的公告, 公告内容显示, 珠海市机关事业单位干部职工住房货币补贴于 7 月 1 日起调整, 整后的标准较 2000 年住房补贴标准最大涨幅达 462 元 / 月 在 珠海市机关事业单位干部职工住房货币补贴调整方案 中, 该方案标准根据 2010 年的市区普通商品房平均价格 ( 一手房均价 :10167 元 / 平, 二手房均价 元 / 31

34 平 ) 及 2009 年双职工家庭平均工资 (64348 元 / 年 ) 核算 调整后的补贴标准为 : 一般干部职工 641 元 / 月, 科级干部 726 元 / 月, 处级干部 854 元 / 月, 厅级干部 1110 元 / 月 从 2012 年 7 月 1 日起开始执行 13 6 月 1 日, 深圳市土地管理制度改革综合试点 正式启动 5 月 25 日, 国土部 广东省政府在深圳市宣布启动深圳土地管理改革综合试点, 深圳将在土地改革上再次示范全国 深圳将以 产权明晰 市场配置 节约集约 科学调控 为土地管理制度改革原则, 先行先试, 建立高度城市化地区土地利用和管理新模式, 推动土地资源配置市场化 土地利用高效化和土地管理的法制化 具体操作上, 改革任务有八大重点, 包括完善固有土地产权制度 深化土地资源市场化配置 创新土地资产资本运作机制 创新土地二次开发机制 严格更低保护并建立补偿机制 强化土地调控与监管 推进区域统筹协调合作 加强土地立法等 在实施阶段上, 深圳土地管理制度改革将通过近期计划 (2011 年 年 ) 和远期计划 (2016 年 年 ), 分两步推进 据悉, 深圳市政府已经有近四年没有向市场发放增量住宅用地, 城市更新主要依赖于旧改项目, 但是旧改因为遭遇拆迁不顺 补偿条件难谈妥等原因进展缓慢 方案细则出台之后, 对于地产项目的推进将有法可依 14 部分商业银行已宣布上浮活期存款利率, 上浮率达 10% 自 6 月 8 日央行宣布降息后, 各家银行的官方网站均第一时间更新了存贷款利率表, 其中工行 中行 建行 交行等国有大型银行均将活期存款利率上浮 10% 达到 0.44%, 对一年期定存利率均为 3.5%, 较基准利率上浮 7.69% 而工中建交 4 大国有银行在内的多家商业银行已宣布上浮存款利率, 但贷款利率大都维持基准 其中新近开业的华兴银行高调宣布贷款利率最高优惠 8 折, 个人住房贷款最高优惠可达 7 折 15 中山满五年非唯一房产过户开征所得税 6 月 8 日, 中山市地方税务局发出 关于明确个人转让住房免征个人所得税手续问题的通知 ( 以下简称 通知 ) 根据 财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知, 第四条规定, 对个人转让自用 5 年以上 并且是家庭唯一生活用房取得的所得, 免征个人所得税 要想享受个税减免, 必须在纳税申报时提供家庭唯一住房证明 住房证明办理程序 : 32

35 户口在中山或广东省外的, 到中山市房地产主管部门开具家庭唯一住房证明 ; 户口在广东省内的外县市的, 应到户口所在地开具家庭住房登记情况查询结果, 再到中山市房地产主管部门开具家庭唯一住房证明 征收方式 : (1) 如能提供房地产原值的合法有效凭证的, 按差额的 20% 计算征收 ; (2) 不能提供的, 则按成交价总额的 3% 征收 早在 1999 年, 国家已做出规定 :5 年以上二手房, 且是家庭唯一生活用房, 卖方才能减免个人所得税 不过, 中山多年来的实践是 : 证过 5 年的普通住宅均能免交个税, 无须唯一住房 这一政策于 6 月 8 日开始突然收紧, 中山市地方税务局突然发布通知, 要求严格按照国家规定执行 16 6 月 15 日, 珠海土地增值税预征率拟从 2% 提高至 2.6% 珠海市地税局称, 珠海市土地增值税预征率并非统一提高, 而是视乎各个楼盘的售价及销售情况进行调整, 此举是采纳市审计局今年年初的建议加大土地增值税征管力度 与周边城市相比, 珠海此前的土地增值税预征率并不高, 有些楼盘执行最低限度, 审计部门去年审计后认为 珠海土地增值税的征管制度有待完善, 为此地税部门根据各个楼盘的销售价格和销售情况调整了预征率 据介绍, 此前珠海土地增值税最低预征率为 2%, 也是国家规定的下限, 上则不封顶 而调整土地增值税的预征率的时间则无统一的开始时间 17 珠海市住房保障制度改革创新实施方案 实施, 保障房今后只租不售 6 月 28 日, 从珠海市住规建局获悉, 经市政府审议通过, 珠海市住房保障制度改革创新实施方案 ( 以下简称 方案 )6 月起正式实施 方案 明确, 到 十二五 期末, 全市保障性住房覆盖率将从目前的 12% 达到 20% 左右, 覆盖城镇低收入住房困难家庭 各类引进急需人才等 市住规建局副局长陈少翔表示, 调整保障方式, 今后珠海市保障房建设以公共租赁方为主, 主要是总结了近年来的经验教训和问题, 符合珠海实际情况 该 方案 提出, 整合并轨现有各类保障性住房, 以公租房为主要保障方式 从 2012 年起, 将全市现有的廉租住房 直管公房和公租房等统一归类为公租房, 实行只租不售 全市除已批准立项的项目外, 停止新建经济适用住房 方案 明确, 公租房主要向城镇低收入住房困难家庭和外来人员等倾斜 低收入住家庭按照上年度人均可支配收入 60% 左右确定 此外, 新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过产业园区配套建设和其他机构建设的公租房 ( 员工宿舍 ) 引进人才申请住房保障的, 按 珠海市高层次人 33

36 才住房保障暂行办法 等相关规定执行 方案 特别提出确立以国有企业为主体融资建设 运营和管理保障性住房模式, 同时探索在 三旧 改造和普通商品房开发建设项目中按一定比例配建模式 国企模式为, 由政府划拨或出让提供土地, 委托国有企业投资建设 运营和管理保障性住房, 并给予优惠政策支持, 享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策 据了解, 新建的成套公租房, 单套建筑面积一般不超过 60 平方米, 以 40 平方米左右为主, 适当发展建筑面积低于 30 平方米的小户型公租房 其中 30 平方米左右的公租房以满足单身人士居住为主,40 平方米左右的公租房以满足 2 3 人家庭居住为主,50 平方米左右的公租房以满足 3 人以上家庭居住为主 据悉, 建成后的保障性住房产权归投资企业持有, 不分户办理房地产权证, 且不得转让 珠海市将探索在 三旧 改造或新建普通商品住房项目中配建公租房, 比例一般不低于规划住宅建筑总面积的 10% 方案 明确实行保障性住房用地预留储备制度, 确保土地优先供应 珠海市住房保障规划 ( ), 已储备 28 块用地作为保障性住房用地, 用地面积约 105 公顷, 约可建设 3.6 万套公租房 同时将 三旧 改造项目和普通商品房配建公租房 利用农村留用地配建公租房的用地也统筹纳入保障性住房的土地储备 此外, 方案 还借鉴 学习了香港的公屋 居屋制度, 从体制保障上设立了三个保障房的管理机构 分别是住房保障委员会 住房保障管理机构和住房保障具体实施机构 18 横琴: 新建建筑必须达到绿色建筑标准在横琴发展规划中, 明确提出要把横琴建成经济繁荣 宜居宜业的 活力岛, 资源节约 环境友好的 生态岛 绿色建筑, 正是横琴新区实现这两个目标的有效途径 据了解, 在横琴新区内, 以后所有新建建筑都要按绿色建筑标准设计和建设, 并达到绿色建筑标准 横琴新区 2012 年建筑节能暨绿色低碳建筑目标责任实施方案 中提到, 今年横琴至少完成 3 项工程的绿色建筑设计标识 同时还将组织开展横琴新区民用建筑能耗和节能信息统计工作 19 内地与澳门签署协议, 澳门娱乐业将进军横琴 7 月 3 日, 内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排 补充协议九(CEPA9) 在澳门签署 协议焦点是澳门商人可 试水 横琴, 在横琴设立独资不含博彩业的娱乐场所 ; 设 34

37 独资国际学校, 并向海外人士开放招生 ; 银行在横琴设机构的门槛亦降至 40 亿美元 20 珠海本地两家银行保持利率优惠 7 月 6 日, 中国人民银行临时公布, 自今日起下调金融机构人民币存贷款基准利率 其中, 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点, 一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点 ; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整 6 月 7 日, 央行曾下调金融机构的存贷款利率, 此次二次下调时隔不到一个月 上一次下调后, 央行同时还规定存款利率最高可以上浮 10%, 珠海两家本地银行珠海华润银行和珠海农信社 ( 农商行 ) 也先后适时推出利率最优惠政策, 即分别将各自的所有存款利率一浮到顶上浮 10% 此番央行再次降息, 两家银行依然执行各项存款最优惠利率政策, 即在新的基准利率的基础上上浮 10% 21 珠海工行 农行 建行均加入首套房利率 85 折行列 7 月 11 日, 珠海工商银行加入首套房 85 折行列, 三大国有银行都有 85 折优惠, 据了解, 目前, 农行 建行已开始执行首套房贷利率 85 折优惠政策, 但每家银行对 85 折优惠都有具体要求 目前, 在珠海的四大国有银行中仅有中行一家仍在 坚守 9 折利率 据悉, 珠海中行自 5 月底 叫停 首套房贷 85 折利率优惠后, 一直按总行要求对所有首套房客户执行 9 折利率 22 中山住建局: 外来工可住公租房 7 月 17 日, 中山市住房和城乡建设局称, 根据 中山市住房保障管理暂行办法 规定, 异地务工人员可以申请中山市社会力量投资建设的公租房, 或者纳入本市流动人员积分制管理范围申请承租政府所有的公租房, 市政府每年都会按一定的比例将政府所有的公租房用于保障符合要求的异地务工人员 住建局相关负责人表示, 具体的申请条件及程序详见 中山市住房保障管理暂行办法 和 中山市住房保障准入标准及轮候规则 ; 中山市租赁补贴的发放对象只针对符合住房保障要求的本市户籍人员, 公租房的租金标准略低于同地段 同类型住房的市场租金水平, 对申请人而言已经是一种政策优惠 23 珠海城区上半年新房均价超限价, 达 元 / m2 8 月 23 日, 珠海市住房和城乡规划建设局 财政局 地税局和房地产登机中心联合发文公告称,2012 年上半年, 珠海主城区的新建住房平均交易价格为每平方米 元, 超出了 元 / m2的最高限价 珠海市住规建局发布的公告, 从今年下半年起 ( 以正式商品房买卖合同签订时间为准 ), 珠海主城区普通住宅与豪宅区分界限下移 元 / m2,16322 元 / m2以上为豪宅 ( 也需限 35

38 价前拿到预售证方可销售 ), 在此价格之下的可享受购买普通住房政策优惠, 金湾 斗门 万山海洋开发试验区的住房平均交易价格, 则由各区相关行政主管部门发布 24 珠海市 清土地 取得阶段性成果 9 月 10 日, 从珠海市国土局获悉, 全市 清土地 工作取得阶段性成果, 截至目前全市清理土地总计 宗, 面积 公顷据了解, 珠海市要求引进科技含量高 成长性好的 三高一特 现代产业项目, 将低端产业 可能污染环境的产业清理出去 清土地 清产业 清政策的 三清 工作要在两个月内完成 这是珠海力度最大的土地与产业清理动作 据了解, 斗门区目前清理土地面积总数最多, 为 宗, 公顷, 包括未开发建设的土地 822 宗 公顷 ; 在建或部分建成的土地 516 宗 公顷 ; 已建成投产的土地 宗 公顷 香洲区清理土地 848 宗, 面积为 公顷, 包括未开发建设的土地 140 宗 公顷 ; 已建成投产的土地 708 宗 公顷 据市国土局相关负责人介绍, 接下来将继续以工业园区和产业项目为重点, 抓好建设项目的全面清理 重点先对工业园区范围内的建设项目开展全面清理, 再对工业园区外的存量工业项目和商贸类经营性项目进行清理 针对项目未开发建设的, 主要涉及土地利用的批后监管问题, 将通过清理用地单位 供应方式和地价缴交等情况, 摸清家底, 核查项目用地是否存在闲置问题 25 珠海: 售房不明码标价, 每套罚 5000 元从 9 月 23 日起, 市物价局在全市开展商品房销售明码标价专项检查行动 9 月 23 日上午, 市物价检查所对香洲区两在售楼盘进行了检查, 前山城轨附近一在售楼盘未公示销售价目表, 涉嫌价格违法被责令整改 按照省物价局相关文件, 对不明码标价 未实行 一套一标 的行为, 将按照实际套数每套 5000 元予以罚款 据市物价检查所工作人员表示, 此次专项检查在香洲 金湾 斗门三区同时启动, 检查持续至 10 月 9 日, 并将结果上报给市物价检查所 而按照省物价局相关文件, 对不明码标价 未实行 一套一标 的行为, 将按照实际套数每套 5000 元予以罚款 年 10 月 8 日, 澳门行政长官崔世安表示, 应房地产市场变化, 政府近期已研究应对措施 崔世安重申, 未来五幅填海造地将预留土地作建设公共房屋之用 崔世安透露, 长远政策主要集中增加土地供应 增加公共房屋供应 加快建筑项目审批流程三方面 崔世安透露 2013 年施政报告将坚持发展经济, 持续改善民生的施政理念 逐步促进旅游博彩业健康发展, 同时全力推进产业适度多元 推动区域经济合作, 与广东合作发展珠海横琴和广州南沙, 借着融入区域合作, 通过以大带小的方式支持本地中小企业及专业人 36

39 才参与区域合作, 长远实现特区可持续发展 月 12 日上午, 珠海市委副书记 市长何宁卡到十字门中央商务区建设控股有限公司和珠海金融投资控股有限公司调研, 协调解决相关问题 何宁卡强调, 十字门中央商务区是横琴的代表之作和展示窗口, 珠海金控是珠海及横琴新区营运国有金融资产及进行产业投资的核心平台, 要建设好 运营好, 共同推动高端产业聚集, 带动珠海现代服务业发展, 加快产业转型升级 月 26 日, 澳门立法会以紧急程序表决通过的澳门 关于移转不动产的特别印花税 法案, 该法案内容包括收紧住宅按揭成数, 外地人最少低澳门人百分之十, 措施即时生效 ; 建议特别印花税由住宅扩至商铺 写字楼 车位 ; 外地人 公司购买住宅单位时, 再征收一成额外印花税, 其他措施尚有增加供应 优化市场运作等 这些新政被誉为澳门 新八条 29 珠海市国土资源局制定的政府规章 珠海市闲置土地处置办法 ( 下称 办法 ) 正式出台, 并于 11 月 1 日起实施 根据 办法, 珠海市国土资源局设置了 国有土地使用权证颁发之日起满 2 年未动工开发 和 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投入资金占总投资额不足百分之二十五, 中止开发建设满 1 年的国有建设用地 等闲置认定标准, 作为对已有认定标准的补充, 并列举五种具体情形 办法 也明确, 土地闲置未满 1 年的, 由国土部门报经区以上人民政府 ( 横琴新区 经济功能区管委会 ) 批准后, 下达 征缴土地闲置费决定书, 收取应缴土地价款总额 20% 的土地闲置费 ; 土地闲置满 1 年的或者国有建设用地使用人在 征缴土地闲置费决定书 送达之日起 1 年内未动工开发, 或者无法达成闲置土地处置方案或不执行达成的闲置土地具体处置方案等情形的, 国土部门报经市人民政府批准后, 向国有建设用地使用权人下达 收回国有建设用地使用权决定书, 无偿收回国有建设用地使用权 月 5 日, 中山市 2013 年度积分制受理工作正式启动 与以往相比, 今年的政策作出四项调整 : 无合法房产的外来人员, 在中山有连续合法职业满 3 年, 可在工作所在地申请入户排名 ; 外来人员可通过积分制管理申请公租房 ; 分数大范围调整吸引技术型 创新型人才及积分申请办理过程将进行减负 37

40 三 公积金政策 1 2 月 23 日, 广州市住房公积金管理中心表示, 珠三角 8 市将推进住房公积金信息建设互联互通 市公积金管理中心有关负责人表示, 随着异地购房使用公积金个案的增加, 异地购房提取材料造假的情况时有出现, 公积金信息系统的互通将有助于打击违规支取贷款行为 据了解,2009 年 5 月, 广州 佛山 珠海 惠州 江门 中山 东莞 肇庆等珠三角 8 城市住房公积金管理中心签订了 广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议,8 市居民异地购房可实现公积金互贷 昨日据相关媒体报道, 针对近年来不断增加的异地购房使用公积金个案, 珠三角各大城市将逐步实现公积金信息系统互通 目前, 广州住房公积金管理中心已与住建部实现联网, 可实时上传接受监控 2 6 月 8 日, 住房和城乡建设部通知下调个人住房公积金贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率下调 0.20 个百分点, 由 4.90% 下调至 4.70% 住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知各省 自治区住房和城乡建设厅, 直辖市 新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会 住房公积金管理中心 : 根据 中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知 ( 银发 [2012]142 号 ), 现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下 : 一 从 2012 年 6 月 8 日起, 下调个人住房公积金存款利率 当年归集的个人住房公积金存款利率下调 0.10 个百分点, 由 0.50% 下调至 0.40%; 上年结转的个人住房公积金存款利率下调 0.25 个百分点, 由 3.10% 下调至 2.85% 二 从 2012 年 6 月 8 日起, 下调个人住房公积金贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率下调 0.20 个百分点, 由 4.90% 下调至 4.70%; 五年期以下 ( 含五年 ) 个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点, 由 4.45% 下调至 4.20% 三 从 2012 年 6 月 8 日起, 开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市, 贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10% 执行 请各省 自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会 住房公积金管理中心执行 对利率调整后出现的新情况 新问题要及时处理并报我部 中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一二年六月八日 38

41 历年历年个人住房公积金贷款利率见表 1-1 表 1-1 历年个人住房公积金贷款利率 ( 单位 : 年利率 %) 发布日期 5 年以下 ( 含 ) 5 年以上 2012 年 6 月 8 日 年 7 月 7 日 年 4 月 6 日 年 2 月 9 日 年 12 月 26 日 年 10 月 20 日 年 12 月 23 日 年 11 月 27 日 年 10 月 30 日 年 10 月 27 日 年 10 月 9 日 年 9 月 16 日 年 12 月 21 日 年 9 月 14 日 年 8 月 22 日 年 7 月 21 日 年 5 月 19 日 年 3 月 18 日 年 4 月 28 日 年 3 月 17 日 年 10 月 29 日 年 2 月 21 日 年 9 月 21 日 珠海住房公积金: 公积金支取自动转账便民服务在珠海市全面推开 6 月 27 日, 公积金支取自动转账便民服务已在珠海市全面推开, 这意味着不仅是在建行办理按揭贷款的市民可以免除每月跑银行柜台办理公积金支取之苦, 即使是在建行之外的其他商业银行办理按揭贷款的珠海市民也可以轻松享受公积金自动转账服务了 据介绍, 凡持有珠海住房公积金中心多次支取批复的非建行按揭贷款市民都可以到珠海建行辖属 28 个公积金经办网点签约办理自动转账, 办理时, 市民只需携带本人身份证 公积金多次支取批复凭条 公积金存折 建行活期账户, 到建行柜台申请签约即可 建行将根据批复审核的提取比例和公积金缴存额度, 在支取批复有效期内, 每月定期将月缴存金额的 90% 自动转到活期账户上, 不仅免去了跑银行的烦恼, 也大大方便了贷款市民灵活安排还贷时间 除了还款方便之外, 市民支取住房公积金也越来越方便了 据了解, 目前, 已在建行 39

42 办理了购房按揭贷款的市民, 不需要到住房公积金管理中心办理公积金支取申请手续, 可以在贷款发放后直接在建行的个贷中心凭身份证 按揭贷款合同 住房公积金存折和一本建行活期存折或储蓄卡就可办手续定期支取公积金 根据珠海市住房公积金管理中心关于个人提取公积金的有关规定, 凡属于一次性付清购房款 偿还银行购房贷款 偿还购房借款 患有重大疾病或享有最低生活保障等情况的市民, 可以向中心申请提取公积金, 中心将根据申请人的实际情况, 给予一次性支取批复或限期内多次支取批复 据了解, 目前, 珠海市民每次支取的公积金额度为账户余额的 90% 建行工作人员提醒市民,6 月末是年度公积金结息的时点, 在 7 月 1 日当天, 各公积金承办银行将暂停所有柜台和电子渠道的公积金业务服务 同时, 不少单位会对职工公积金汇缴基数进行调整, 市民可以在 7 月 1 日以后, 到自助设备打印公积金存折明细或通过电子渠道查询账户变动情况 4 广州珠海佛山东莞等 9 个城市公积金可以互贷 10 月 20 日, 广州 珠海 佛山 东莞 江门 中山 肇庆 惠州 茂名等 9 个城市公积金可以互贷, 这就意味着在上述城市缴存公积金的职工, 在其余八个城市买房时, 也可以向当地的公积金中心申请公积金贷款 目前纯公积金贷款的职工才可申请定期转账 不过, 申请时符合提取条件的同一房屋所有产权人需同时到场且所有申请人的住房公积金账户必须是 正常 缴存状态的才可申请定期转账, 公积金中心人士表示, 自新公积金归集提取业务系统上线后, 目前职工办理提取住房公积金时, 只能转账提取, 不能提取现金 当天所提款项要在次日才能到账, 职工可以持个人储蓄账户到转账银行查询 如果次日未到账, 职工可持本人身份证原件到公积金中心的经办网点查询未到账的原因 另一方面, 职工假如按要求提供提取资料并且办理了提取手续, 之后因个人储蓄账户的问题导致无法转账成功的, 无需重新提供提取资料, 只需提供本人身份证原件和中心系统个人信息一致的本人储蓄账户原件 复印件一份到网点办理确认手续就可以了 公积金中心负责人还透露, 中心现在规定租房提取公积金的月均提取额只能为人均社评工资的 60%, 所以目前的月均提取额为 2873 元 而公积金中心还规定, 各单位为新参加工作的职工缴存公积金, 从参加工作的第二个月开始 5 11 月 1 日, 为充分发挥住房公积金制度促进住房保障和住房合理消费的作用, 进一步提高住房公积金的使用效率, 江苏省镇江市推出新的公积金政策 其中包括, 新就业人员买房, 父母可成为共同还款人, 多余 公积金可用来还商贷, 公积金可用于支付物业费等 40

43 第二部分 土地市场 一 土地市场供需情况 自去年 11 月份珠海实行楼市 双限令 以来, 土地市场也一直持续低温, 今年 7 月之前仍未有商住用地成交 进入 8 月份以后, 国土部门连续推出商住用地, 其中最引人关注的是在 6 月份因无人报价而终止挂拍 位于珠海大桥东的近 20 万平方米商住用地重新挂拍 今年 9 月之前, 珠海无一宗住宅商业土地成交 到了金九银十, 楼市成交量价企稳, 土地市场便开始活跃起来, 连续推出了 3 宗商住用地, 并以底价 万元成交一宗位于斗门富山工业园区的商住用地 10 月, 土地市场成交创多项新高, 而 12 月 3 日, 保利拿下唐家湾的地王, 更是创下年内土地成交的多项记录, 也让后市土地市场的形式更为明朗化 截止 2012 年 12 月 31 日, 珠海市成交的土地出让面积为 万 m 2, 比 2011 年的 万 m 2 减少了 10.19%, 土地市场较 2011 年稍降温 在政府严格控制土地供应量和供应类型条件下, 土地出让以工业用地为主, 商住用地成交价格都比较高, 而今年土地交易大部分都以底价成交, 第一宗溢价拍出的地块出现在 10 月 8 日, 由珠海华亿投资有限公司 ( 华发下属子公司 ) 拿下的位于珠海大道北 珠海大桥东侧面积为 m2的商住地, 最终以 亿溢价成交, 溢价率达到 17.9%, 折算后楼面地价约 3540 元 / m2 这是 2012 年珠海首宗溢价土地 但这个记录很快就被刷新,10 月 26 日, 来自甘肃的晋商投资发展股份有限公司 兰州天庆房地产开发有限公司联合拿下位于三灶金海岸大道南侧的地块 该地块面积约为 5 万平米, 以楼面地价 1800 元 / 平方米的底价起拍, 最终以 3020 元 / 平方米被竞走, 溢价率达 67.78% 土地二级市场交易面积为 万 m 2, 与 2011 年的 万 m 2 相比增加了 %,2012 年转让的均为工业用地, 均以底价成交, 且均位于金湾区发展快速的工业区 2012 年, 香洲区商业用地成交 9 宗, 分布在横琴和金鼎, 其中 8 宗分布在横琴 ; 住宅用地成交 4 宗, 其中横琴 1 宗, 唐家湾 2 宗, 金鼎工业区 1 宗 ; 而西区以其地段及地理优势, 吸引着众多开发商不断进驻, 这也为西区土地市场带来更多的需求, 西区土地住宅用地有 6 宗, 其中 3 宗位于金湾区, 分别是三灶镇 1 宗 平沙镇 2 宗, 其中金湾区三灶镇金海岸大道南侧的商住用地成为今年西区的地王, 另外 3 宗位于斗门区 工业用地成交量最大, 共 30 宗, 其中香洲区 12 宗, 金湾区 14 宗, 斗门区 4 宗, 其中香洲区工业用地中横琴 1 宗, 金鼎 5 宗, 南湾 4 宗, 前山 2 宗 其他用途共 5 宗, 分别是文化创意产业用地 铁 41

44 路用地 加油加气站用地 广场娱乐用地 截止至 12 月 31 日, 国土局公布的出让信息, 尚有 8 宗地挂牌中, 均为 2013 年成交, 以工业用地为主, 并有 1 宗商住用地正在挂牌 按季度成交数据看, 珠海实行 双限 以来, 开发商的拿地意愿跌到冰点, 政府的推地热情也不高, 前三季度土地市场, 受调控打击甚大, 第三季度开始, 土地市场才稍有增温, 到了岁末, 政府推地脚步加快, 土地市场迎来高潮 2012 年全市土地出让共 56 宗, 其中商业用地成功出让 11 宗 居住用地成功出让 10 宗, 工业用地成功出让 30 宗, 其他用途地块出让 5 宗 珠海市土地交易各用途宗数季度统计见表 2-1 表 2-1 珠海市土地交易各用途宗数季度统计表 季度 用途 成交宗数流拍宗数 商业 2 / 居住 1 / 第一季度 工业 10 / 其他 1 / 汇总 14 / 商业 1 / 居住 1 1 第二季度 工业 6 / 其他 0 / 汇总 8 1 商业 2 / 居住 1 / 第三季度 工业 5 1 其他 0 2 汇总 8 3 商业 6 / 居住 7 / 第四季度 工业 9 / 其他 4 / 汇总 26 / 全年 汇总 56 4 二 土地供应类型分析 截止 2012 年 12 月 31 日珠海市各类用地交易量中, 工业用地面积占 63.27%, 而住宅用地的成交总价占全部土地成交总价的 41.14%, 工业用地虽然交易宗数 土地面积多, 但成交价格不高 ( 见表 2-2) 其中最受关注的是珠海市唐家湾情侣北路南段, 金湾区金湾区三灶镇金海岸大道南侧, 斗门区白蕉镇白蕉路以东 虹桥三路南北侧地块, 面积分别为 42

45 m m 2 和 m 2, 其成交单价均为各区今年成交最高单价 表 年各用地类型的土地交易比较 单位 :m 2 万元 用地性质宗数土地面积比例总建筑面积比例成交总价比例 商业用地 % % % 住宅用地 ( 含商住用地 ) % % % 工业用地 % % % 其他用地 % % % 合计 % % % 注 : 以上数据来自截至 2012 年 12 月 31 日珠海市土地交易中心统计表 商业用地包含 : 商业设施用地 ( 航空器材展销用 地 ) 商业服务业设施用地 商业性办公用地 ( 含商业 办公 酒店 ) 口岸用地 ( 含口岸设施用地 办公 酒店 住宅 ( 酒店式公寓 ) 商务公寓用地 ; 住宅用地包含 : 住宅用地 商住用地 ; 工业用地包含 : 工业用地 物流用地 高新技术 产业用地 仓储物流用地 ; 其他用地包含文化创意产业用地 铁路用地 ( 含铁路站场 线路及其附属设施用地 ) 加油 加气站用地 广场娱乐用地 ) 等 ( 下同 ) 三 土地交易区域分析 2012 年, 珠海市香洲区土地交易面积为 m2, 占全市土地交易总量的 30.19%, 总建筑面积 m 2, 占全市土地总建筑面积的 51.26%, 今年的西区的交易土地明显增加, 土地交易面积高于香洲区面积 香洲区土地交易热点区域在唐家湾 前山, 而拱北 香洲等老城区都没有新增建设用地 金湾区土地交易面积 m 2, 占全市土地交易总量的 62.03%, 总建筑面积 m 2, 占全市土地总建筑面积的 38.43%; 斗门区土地交易面积 m 2, 占全市土地交易总量的 7.77%, 总建筑面积 m 2, 占全市土地总建筑面积的 10.31% 金湾 斗门两区土地交易面积占全市土地交易面积总量的 69.81%, 其土地成交总价占到了全市土地成交总价的 27.67% 2012 年各区域出让土地交易情况见表 2-3 表 2-4 图 2-1 表 年各区域出让土地交易情况单位 :m 2 万元 元 / m 2 区域交易宗数土地面积总建筑面积成交总价 ( 万元 ) 综合地价 香洲区 吉大 横琴 金鼎 南湾 前山

46 金湾区 唐家湾 香洲区小计高栏港经济区三灶镇 红旗镇金湾区小计 斗门区 全市 注 : 以上数据来自珠海市土地交易中心统计表 综合地价中商业 居住用地为楼面地价, 工业用地为地面地价, 其他用 地功能中除横琴新区文化创意区用地为楼面地价外, 其余其他用地按地面地价计算 ; 最终综合地价为各区各用途平均地 价的算术平均值 表 年各区出让土地成交份额 区域宗数土地面积比例总建筑面积比例成交总价比例 香洲区 % % % 金湾区 % % % 斗门区 % % % 合计 % % % 注 :1 百分比为各区域交易量占全年总交易量的比例 ;2 以上数据来自珠海市土地交易中心统计表 珠海市 2012 年各区土地成交份额柱状图 100% 80% 60% 40% 20% 0% 宗数百分比土地面积百分比建筑面积百分比成交总价百分比 斗门区 17.86% 7.77% 10.31% 9.25% 金湾区 33.93% 62.03% 38.43% 18.42% 香洲区 48.21% 30.19% 51.26% 72.33% 图 2-1 珠海市 2012 年各区土地成交份额柱状图 44

47 四 土地交易地价水平 由表 2-5 图 2-2 可见,2012 年香洲区商业楼面地价为 2466 元 / m2, 居住用地楼面地价为 3435 元 / m2, 其中唐家湾情侣北路 ( 南段 ) 地块为今年珠海市的地王, 成交楼面地价为 6000 元 / m2, 金湾 斗门两区的居住楼面均价分别为 1807 元 / m 元 / m 2, 金湾区 斗门区本年度地王为金湾区三灶镇金海岸大道南侧的居住用地, 和斗门区白蕉镇白蕉路以东 虹桥三路南北侧的商住用地, 其中金湾区的地王为 3020 元 / m2, 斗门区地王为 2110 元 / m2 香洲区商业 居住 工业用地平均地价均最高, 分别为 2466 元 / m 元 / m2和 559 元 / m2,2012 年金湾区仅出让 1 宗商业用地, 而该地块为商业设施用地 ( 航空器材展销用地 ), 而斗门区虽仅有 1 宗商业用地出让, 但该地块位置优越, 计划打造成西区首个集零售 餐饮 文化休闲 娱乐等一体的大型高端商业综合体, 因此该地块成交价格比金湾的商业用地价格高 由于中心城区限购限价, 而西区发展受到鼓励, 受特区扩容 横琴大开发 西部中心城区发展等政策的导向, 金湾 斗门两区逐步跟上香洲区的步伐, 越来越吸引投资者到西区投资发展 表 年珠海市各区土地交易平均地价 土地用途 区域 平均地价 ( 元 / m2 ) 香洲区 2466 商业 金湾区 350 斗门区 1400 香洲区 3435 居住 金湾区 1807 斗门区 1270 香洲区 559 工业 金湾区 467 斗门区 252 香洲区 2250 其他 金湾区 419 斗门区

48 2012 年珠海市各区土地交易价格比较柱状图 商业居住工业其他 香洲区 金湾区 斗门区 图 年珠海市各区土地交易价格比较柱状图注 : 商业 居住及其他用地中横琴新区文化创意区用地的平均地价采用楼面地价, 工业用地 其他用地的平均地价采用地面地价 商业用地包含 : 商业设施用地 ( 航空器材展销用地 ) 商业服务业设施用地 商业性办公用地( 含商业 办公 酒店 ) 口岸用地( 含口岸设施用地 办公 酒店 住宅 ( 酒店式公寓 )) 商务公寓用地; 住宅用地包含 : 住宅用地 商住用地 ; 工业用地包含 : 工业用地 物流用地 高新技术产业用地 仓储物流用地 ; 其他用地包含文化创意产业用地 铁路用地 ( 含铁路站场 线路及其附属设施用地 ) 加油 加气站用地 广场娱乐用地) 等 商业 11 宗 居住 10 宗 工业 30 宗 其他用地 5 宗 ( 下同 ) 出让转让地块详见表 2-7 表 2-8,P50-60 宗地编号为珠国土储 的地块, 位于唐家湾情侣北路南段, 总面积为 平方米, 分为三个地块, 面积分别为 平方米 平方米 平方米, 规划土地用途为二类住宅和商业用地 是唐家湾情侣北路南段 12 万平方米商住用地的报价截止日期, 该海景地块吸引了三家公司参与角逐, 最终保利地产以 6000 元 / m2的楼面地价,17.37 亿的总地价, 溢价近 2 成拿下该地块, 成为今年珠海新 地王 宗地编号为珠国土储 的地块, 位于珠海金湾区三灶镇金海岸大道南侧, 面积为 平方米的商业住宅用地, 被甘肃晋商投资发展股份有限公司 兰州天庆房地产开发有限公司于 2012 年 10 月 25 日以楼面地价 3020 元 / m2 总价 万元竞得, 成交的楼面地价成为今年金湾区的地王 宗地编号为珠国土储 号地块, 位于斗门区白蕉镇白蕉路以东 虹桥三路南北侧, 宗地面积 万平方米, 其中地块一为 平方米, 地块二为 万平方米, 规划为住宅商业用地, 且商业建筑面积比例为 10% 该地块挂牌起始价为 1600 元 / m2, 在 12 月 6 日, 经过多轮竞价, 最终由时代地产布局珠江口西岸的重点城市公司 珠海市佳誉房地产开发有限公司以 8.36 亿元夺得 平均楼面地价为 2110 元 / m2, 溢价 31.9% 46