Microsoft Word - 黃世孟：2008台灣高層建築外牆磁磚

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1 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 1 台 灣 高 層 建 築 外 牆 磁 磚 強 制 驗 屋 與 健 診 技 術 法 制 之 探 討 前 言 黃 世 孟 國 立 高 雄 大 學 都 市 發 展 與 建 築 研 究 所 教 授 台 灣 物 業 管 理 學 會 秘 書 長 中 華 民 國 建 築 學 會 第 十 四 屆 理 事 長 中 華 民 國 都 市 計 畫 學 會 第 十 一 屆 理 事 長 2007 年 4 月 20 日 壹 強 制 驗 屋 健 診 技 術 與 物 業 管 理 之 關 係 一 從 建 築 醫 學 的 一 本 博 士 論 文 談 健 診 技 術 二 行 政 院 公 共 工 程 委 員 會 訂 定 公 共 工 程 維 護 管 理 須 知 的 強 制 檢 測 貳 從 物 業 管 理 觀 點 探 討 舊 有 建 築 物 執 行 強 制 驗 屋 之 法 制 一 香 港 樓 宇 管 理 及 維 修 強 制 驗 樓 法 制 之 啟 示 二 日 本 住 宅 性 能 表 示 制 度 及 建 物 健 康 診 斷 之 推 展 三 台 北 市 都 市 更 新 整 建 維 護 實 施 辦 法 與 補 助 外 牆 翻 修 的 拉 皮 案 例 四 台 灣 舊 樓 維 護 辦 法 參 考 舊 有 建 築 物 防 火 避 難 設 施 及 消 防 設 備 改 善 辦 法 之 方 式 五 營 造 業 法 公 布 版 ( 第 八 條 ) 與 協 商 版 ( 第 十 一 條 ) 之 比 較 參 國 科 會 的 整 合 型 研 究 : 建 築 物 定 期 健 診 的 認 知 與 強 制 驗 屋 的 共 識 之 調 查 分 析 一 建 築 以 人 化 觀 點 建 立 設 施 健 診 制 度 與 維 修 再 用 之 研 究 二 公 共 建 築 : 學 校 校 舍 問 卷 調 查 與 分 析 三 民 間 建 築 : 公 寓 大 廈 問 卷 調 查 與 分 析 肆 結 論 及 提 問 一 結 論 二 提 問 ( 一 ) 高 樓 建 築 外 牆 全 面 更 新 之 課 題 ( 二 ) 高 樓 建 築 外 牆 磁 磚 部 分 補 修 之 課 題 ( 三 ) 歷 史 性 或 紀 念 性 建 築 外 牆 磁 磚 補 修 之 課 題 ( 四 ) 建 築 外 牆 磁 磚 保 潔 與 白 樺 清 洗 之 課 題 ( 五 ) 建 築 物 室 內 外 地 坪 磁 磚 剝 落 之 課 題 ( 六 ) 建 築 外 牆 磁 磚 耐 用 與 安 全 強 制 健 診 之 課 題 ( 七 ) 建 築 外 牆 定 期 清 洗 結 合 外 牆 面 材 耐 用 診 斷 之 課 題 結 語 傷 亡 事 件 創 生 新 法 的 悲 哀 城 市 氣 候 變 遷 的 建 築 災 難

2 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 2 前 言 台 灣 物 業 管 理 學 會 舉 辦 建 築 外 牆 磁 磚 耐 用 診 斷 與 維 修 技 術 研 習 會, 確 實 與 本 論 文 台 灣 高 層 建 築 外 牆 磁 磚 強 制 驗 屋 與 健 診 技 術 法 制 之 探 討 有 強 烈 且 密 切 的 關 係, 概 分 強 制 驗 屋 與 健 診 技 術 兩 面 向 說 明 : 強 制 驗 屋 顧 名 思 義 是 一 項 法 制 的 作 為, 訂 定 診 斷 與 檢 查 檢 測 法 令 依 據 與 執 行 辦 法, 定 期 ( 平 常 時 ) 或 非 定 期 ( 緊 急 時 ) 強 制 檢 查 檢 測 指 定 的 對 象 建 築 物 其 主 要 目 的 為 維 護 公 共 的 安 全 衛 生 交 通 與 景 觀, 避 免 造 成 人 為 疏 失 後 財 產 損 失 或 人 身 傷 亡 事 件 近 年 來 政 府 對 於 地 震 後 的 建 築 物 結 構 體 耐 用 診 斷, 舊 有 建 築 物 防 火 避 難 設 施 及 消 防 設 備 改 善 辦 法, 逐 漸 訂 定 辦 法 落 實 執 行, 成 效 逐 漸 顯 現 但 是 對 於 高 層 建 築 結 構 體 外 牆 採 用 磁 磚 材 料 裝 貼 建 築 物, 屋 齡 已 達 二 十 年 以 上 的 建 築 物, 或 地 震 後 牆 面 受 剪 力 破 壞 的 外 牆 磁 磚, 或 磁 磚 裝 貼 施 工 瑕 疵 以 致 逐 漸 剝 離 脫 落 建 築 物, 均 仍 無 法 可 管 制 或 強 制 維 修, 成 為 台 灣 營 建 業 界 的 可 怕 盲 點 因 此, 藉 由 本 研 習 會 提 出 台 灣 建 築 外 牆 的 磁 磚 裝 貼 施 工 或 剝 離 維 護 課 題, 強 烈 呼 籲 重 視 台 灣 高 層 建 築 外 牆 磁 磚 的 剝 落 病 態, 此 病 態 堪 稱 為 台 灣 建 築 的 皮 膚 病, 也 是 全 國 建 築 物 的 流 行 病 解 決 方 式 之 一, 建 立 強 制 驗 屋 的 新 法 制, 就 顯 的 相 當 的 重 要 其 次, 強 制 驗 屋 雖 可 謂 政 府 可 強 勢 採 行 的 作 為, 但 一 般 建 築 屋 主 ( 或 稱 業 主 ) 對 於 建 築 物 定 期 維 護 修 繕 的 認 知, 確 實 深 深 影 響 強 制 驗 屋 立 法 的 可 行 性, 若 為 能 順 利 達 成 強 制 驗 屋 法 制 程 序 時, 必 須 建 立 先 期 配 套 可 行 的 執 行 措 施 其 中 一 項 相 當 重 要 且 迫 切 的 課 題, 即 使 可 以 強 制 驗 屋, 緊 接 著 就 是 檢 驗 什 麼? 有 何 技 術? 如 何 改 善? 等 等 實 際 問 題 本 次 研 習 會 就 是 針 對 特 定 的 目 標, 緊 抓 台 灣 建 築 物 外 牆 磁 磚 的 劣 化 與 維 修 課 題, 針 對 磁 磚 耐 用 診 斷 與 維 修 改 善 的 技 術, 探 討 磁 磚 裝 貼 後 材 料 劣 化 與 維 修 改 善 之 檢 查 診 斷 技 術 肯 定 的 說, 這 是 一 項 未 雨 籌 繆 的 先 知 作 為, 其 迫 切 性 如 同 定 期 進 行 自 己 身 體 健 康 檢 查 的 概 念, 這 一 套 的 診 斷 技 術 在 台 灣 的 營 建 業 界 才 逐 漸 萌 芽, 我 相 信 無 論 是 各 營 建 專 業 的 公 會 協 會 或 學 會 等 技 術 機 構, 必 須 重 視 台 灣 不 久 將 來 可 能 逐 漸 發 生 的 建 築 病 態, 就 是 建 築 外 牆 的 剝 落 以 致 造 成 公 共 安 全 公 共 景 觀 的 課 題 尤 其 若 順 利 通 過 強 制 驗 屋 的 法 制 化 後, 對 於 各 縣 市 境 內 龐 大 數 量 的 舊 有 建 築 物, 專 業 技 術 機 構 必 須 儘 早 準 備 足 夠 胃 納 服 務 的 能 力 因 此, 推 展 建 築 物 的 健 康 診 斷 與 維 修 技 術 的 培 訓 工 作, 呼 籲 政 府 及 業 主 儘 早 認 知 建 築 物 定 期 維 護 的 認 知, 就 是 台 灣 物 業 管 理 學 會 舉 辦 本 次 研 習 會 之 主 要 目 的 總 言 之, 概 念 的 強 制 驗 屋 法 制 化 的 提 案, 必 須 事 先 培 訓 健 診 技 術 專 業 的 落 實, 相 信 在 本 次 研 習 會 中, 經 由 主 講 人 的 理 論 介 紹, 實 務 案 例 解 說 過 程 中, 參 加 研 習 會 的 所 有 學 員, 肯 定 可 以 取 得 一 次 有 意 義 具 有 前 瞻 性 的 新 知 學 習

3 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 3 壹 強 制 驗 屋 健 診 技 術 與 物 業 管 理 之 關 係 一 從 建 築 醫 學 的 一 本 博 士 論 文 談 健 診 技 術 我 在 國 立 台 灣 大 學 教 職 服 務 二 十 一 年 歲 月 的 最 後 七 年, 在 土 木 工 程 研 究 所 營 建 工 程 與 管 理 組 渡 過 與 教 師 同 仁 無 間 合 作, 教 導 聰 明 的 研 究 生, 拓 展 營 建 管 理 學 門 的 發 展, 頗 有 成 就 感 其 中 令 我 印 象 深 刻 的 一 位 博 士 生 就 是 張 智 元 先 生, 他 是 我 與 郭 斯 傑 教 授 共 同 指 導 博 士 生, 其 博 士 論 文 題 目 為 建 築 醫 學 之 概 念 與 應 用 機 制 研 究, 畢 業 後 將 其 博 論 印 製 成 新 物 業 時 代 的 建 築 醫 學 出 版, 我 相 當 肯 定 他 的 傑 出 研 究 成 果, 現 在 服 務 於 東 京 都 物 業 管 理 機 構, 擔 任 總 經 理 特 別 助 理 我 為 何 需 從 一 本 博 士 論 文 談 起 建 築 醫 學 的 心 路 歷 程 呢? 坦 白 講, 重 點 在 強 調 人 的 生 命 現 象, 包 括 年 齡 結 構 平 均 壽 命, 高 齡 化 與 少 子 化 時 代 等 醫 學 概 念, 居 然 完 整 可 以 運 用 到 建 築 物 的 生 命 週 期 換 言 之, 台 灣 的 建 築 物 總 體 屋 齡 結 構, 頗 似 高 齡 化 時 代 的 來 臨 因 此, 如 何 能 讓 既 存 建 築 物 延 壽 且 健 康 的 正 常 使 用, 就 成 為 今 後 營 建 專 業 最 主 要 的 研 究 課 題 之 一 這 完 全 是 一 次 嶄 新 的 逆 向 思 維 拓 展 先 機 的 見 解, 也 暗 示 著 逐 漸 重 視 建 築 維 護 修 繕 管 理 與 經 營 的 新 時 代 的 來 臨 屋 的 生 命 週 期 確 實 如 同 人 的 生 命 現 象, 當 營 建 市 場 成 熟 期 後 進 入 了 開 發 健 診 技 術 認 知 定 期 健 診, 佐 以 物 業 管 理 新 經 營 理 念, 達 成 延 長 建 物 壽 命 提 升 服 務 水 準 創 造 建 築 新 價 值 這 些 新 訊 息 均 能 從 建 築 醫 學 這 本 博 士 論 文 中, 窺 探 出 台 灣 建 築 明 日 的 新 產 業 假 如 再 精 簡 譬 喻 時, 我 擔 任 高 雄 大 學 總 務 長 期 間, 處 理 大 學 校 園 內 遼 闊 校 地 上 的 野 草, 最 明 確 的 方 式 就 是 除 掉 不 要 的 留 下 要 的 野 草 如 此 兩 年 內 的 積 累, 校 園 大 地 展 現 出 綠 油 油 的 美 麗 景 觀 相 同 的 道 理, 今 天 台 灣 各 大 小 城 鎮 中, 已 經 建 設 既 存 的 優 質 建 築 物, 如 何 讓 它 ( 她 ) 能 使 用 的 更 長 久, 這 就 是 我 們 今 天 研 習 會 探 討 與 研 究 的 永 續 發 展 課 題 二 行 政 院 公 共 工 程 委 員 會 訂 定 公 共 工 程 維 護 管 理 須 知 的 強 制 檢 測 政 府 主 管 公 共 工 程 或 營 建 部 門 的 首 長 或 政 策, 其 實 並 非 不 知 道 如 此 的 道 理 從 幾 次 的 事 件 或 會 議 中, 均 能 體 會 得 知 對 於 公 共 建 設 的 維 護 保 養 修 繕 與 經 營 管 理, 逐 漸 受 到 社 會 各 界 的 重 視 2006 年 7 月 12 日 我 參 加 行 政 院 公 共 工 程 委 員 會 謝 副 主 任 委 員 定 亞 先 生 主 持 的 座 談 會, 探 討 如 何 研 商 公 共 工 程 維 護 管 理 須 知 草 案 內 容 主 辦 單 位 說 明 動 機 如 下 : 以 往 國 內 的 公 共 工 程 大 多 著 重 於 新 設 興 建 而 忽 略 後 續 維 護 管 理 工 作, 以 致 工 程 完 成 後, 發 生 未 達 使 用 年 限 便 老 化 頹 壞 無 法 使 用, 或 閒 置 低 度 使 用 或 後 續 維 修 甚 至 改 建 費 用 高 於 原 興 建 費 用 之 情 形 就 公 共 工 程 維 護 管 理 之 議 題, 目 前 尚 無 針 對 相 關 採 購 後 續 使 用 維 護 管 理 之 情 形, 因 此 訂 定 統 一 執 行 作 業 規 定 須 知, 以 利 機 關 妥 為 辦 理 公 共 工 程 後 續 之 維 護 管 理 表 一 為 行 政 院 公 共 工 程 委 員 會 目 前 正 研 議 中 的 機 關 辦 理 公 共 工 程 設 施 ( 備 ) 維 護 管 理 須 知 ( 草 案 ), 表 一 左 欄 是 2006 年 6 月 27 日 提 出 合 計 三 章 十 六 條 文 草 案 表 一 右 欄 是 2007 年 3 月 16 日 修 正 草 案 三 章 十 八 條 文 內 容, 其 中 許 多 用 心 的 提 案 開 創 的 機 制, 若 能 落 實 執 行 時, 一 定 能 夠 提 升 台 灣 土 木 工 程 或 公 共 建 築, 達 到 延 壽 永 續 發 展 的 境 界 表 一

4 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 4 無 論 是 左 右 欄 中 的 草 案, 均 提 議 定 期 檢 測 初 步 檢 測 詳 細 檢 測 編 列 維 護 管 理 經 費 營 運 維 護 管 理 督 導 等, 涉 及 今 後 台 灣 各 地 的 公 共 工 程 或 公 共 建 築 物, 如 何 落 實 健 診 技 術 強 制 檢 測 與 物 業 管 理 的 核 心 機 制 如 下 : 詳 細 比 較 表 一 的 左 右 兩 欄 於 不 同 時 間 的 草 案 內 容, 最 令 我 警 醒 且 感 受 必 須 建 議 事 項 ( 一 )(2006 年 6 月 27 日 草 案 版 ) 應 於 保 固 後 二 年, 及 其 後 每 五 年 向 其 上 級 機 關 提 報,(2007 年 3 月 16 日 草 案 版 ) 為 何 於 修 改 為 上 級 機 關 得 依 政 府 採 購 法 第 100 條 規 定, 隨 時 查 核 使 用 狀 況, 亦 得 命 主 辦 機 關 提 出 報 告? 都 市 計 畫 法 雖 然 規 定 二 至 五 年 必 須 執 行 一 次 的 通 盤 檢 討, 但 回 顧 依 法 執 行 的 縣 市 案 例, 雖 有 卻 少, 這 就 是 政 府 執 行 能 力 的 問 題 因 此, 我 猜 是 行 政 決 策 主 管 顧 慮 規 定 過 於 嚴 苛, 以 至 發 生 不 能 如 期 執 行 與 實 現 之 窘 境, 因 此 修 改 了 2006 年 6 月 27 日 草 案 版 我 贊 成 修 改, 但 非 常 不 能 同 意 應 於 保 固 後 二 年, 及 其 後 每 五 年 向 其 上 級 機 關 提 報 行 政 執 行 制 式 的 單 一 標 準 一 套 的 規 定, 不 科 學 且 無 意 義 建 議 必 須 依 據 建 築 物 的 生 命 週 期 來 訂 定 規 範 例 如 新 建 工 程 驗 收 後, 必 須 短 期 內 加 強 定 期 再 檢 驗 工 作, 用 後 評 估 的 檢 討 工 作 是 相 當 的 重 要 反 之, 建 築 物 生 命 週 期 中 比 較 穩 定 期 的 時 段, 確 實 可 以 放 寬 定 期 檢 查 的 必 要 對 於 高 屋 齡 具 有 可 用 性 紀 念 性 歷 史 性 的 建 築 物, 恢 復 定 期 強 制 驗 屋 的 必 要 性, 應 該 可 認 同 的 合 理 規 定 ( 二 ) 若 維 持 原 方 案 應 於 保 固 後 二 年, 及 其 後 每 五 年 向 其 上 級 機 關 提 報, 但 可 朝 逆 向 思 維 時, 仍 然 有 解 決 的 答 案 我 建 議 針 對 各 縣 市 境 內 數 量 如 此 龐 大 技 術 如 此 專 業 的 檢 測 技 術 提 報 業 務, 儘 速 訂 定 制 度 ( 全 部 或 部 分 業 務 ) 委 託 土 木 結 構 建 築 等 民 間 專 業 團 體, 甚 至 不 久 的 將 來 台 灣 物 業 管 理 民 間 公 司 或 專 業 團 體, 確 定 會 逐 漸 發 展 成 熟, 代 勞 政 府 執 行 公 部 門 的 委 外 業 務, 應 該 可 以 考 量 發 展 的 面 向 這 種 機 制 與 實 際 作 業 流 程, 建 議 參 考 張 智 元 先 生 的 博 士 論 文 : 人 化 建 築 物 健 康 醫 學 管 理 之 研 究, 相 信 對 於 公 共 工 程 委 員 會 今 後 制 訂 本 法 令, 兼 顧 善 用 民 間 專 業 與 活 力, 整 合 配 套 執 行 措 施, 可 以 取 得 很 大 的 協 助 ( 三 ) 遇 有 重 大 災 害 ( 如 地 震 或 火 災 ) 後, 應 立 即 對 主 建 築 物 主 體 結 構 與 各 項 附 屬 設 施 ( 備 ) 辦 理 初 步 檢 測, 若 發 現 有 嚴 重 損 害 之 虞 時, 應 立 刻 辦 理 詳 細 檢 測 其 中 對 於 台 灣 經 常 發 生 的 重 大 災 害 事 件, 應 該 包 括 地 震 火 災 及 颱 風 ( 瓦 斯 ) 爆 炸 事 件, 尤 其 颱 風 過 後 城 市 建 築 屋 頂 與 外 牆 殘 破 不 堪 的 景 觀, 隱 藏 公 共 安 全 的 無 數 危 機 公 共 景 觀 的 迫 切 改 善 課 題 換 言 之, 行 政 主 管 制 訂 須 知 執 行 強 制 驗 屋 已 經 是 一 種 的 趨 勢, 執 行 強 制 驗 屋 必 須 配 套 的 各 項 建 築 健 診 技 術, 已 經 成 為 公 會 協 會 與 學 術 研 究 機 構, 必 須 面 臨 加 強 培 訓 的 專 業 技 術

5 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 5 表 一 機 關 辦 理 公 共 工 程 設 施 ( 備 ) 維 護 管 理 須 知 ( 草 案 ) 第 三 章 第 十 二 條 第 一 款 : 竣 工 及 營 運 維 護 階 段 接 管 與 維 護 程 序 (2006 年 6 月 27 日 方 案 ) 第 三 章 第 十 四 條 竣 工 及 營 運 維 護 階 段 工 程 竣 工 後 之 維 護 管 理 程 序, 應 符 合 下 列 原 則 : 第 二 款 : 接 管 機 關 或 使 用 單 位 之 機 關, 應 於 第 二 款 : 維 護 管 理 單 位 應 於 竣 工 接 管 前 確 認 竣 工 接 管 前 確 認 其 專 責 養 護 單 位 執 行 接 管 之 工 作, 及 應 辦 理 事 項 如 下 : 1. 依 相 關 法 令, 辦 理 安 全 檢 查 ( 修 ), 並 定 期 項 目 地 事 業 主 管 機 關 申 報 2. 主 體 構 造 物 及 附 屬 設 施 ( 備 ), 應 依 個 別 操 作 維 護 手 冊 或 機 關 所 訂 之 規 定, 辦 理 定 期 檢 測, 以 維 正 常 功 能 3. 遇 有 重 大 災 害 ( 如 地 震 或 火 災 ) 後, 應 3. 遇 有 重 大 災 害 ( 如 地 震 颱 風 爆 立 刻 對 主 建 築 物 主 體 結 構 與 各 項 附 屬 設 施 ( 備 ) 辦 理 初 步 檢 測, 若 發 現 有 嚴 重 損 害 之 虞 時, 應 立 刻 辦 理 詳 細 檢 測 4. 工 程 標 的 之 室 內 外 空 間 及 其 環 境, 應 隨 時 維 持 景 觀 美 化 清 潔 維 護 與 管 理 5. 依 維 護 管 理 績 效 評 估 之 機 制, 修 正 相 關 維 護 管 理 作 業 方 式 6. 鉅 額 之 採 購 於 使 用 期 間 內, 應 依 政 府 採 購 5. 依 維 護 管 理 績 效 評 估 之 機 制, 修 正 相 關 法 第 111 條 規 定, 逐 年 向 本 會 提 報 使 用 情 形 及 其 效 益 分 析 其 餘 工 程 除 有 特 殊 情 形 6. 機 關 辦 理 鉅 額 採 購, 應 於 使 用 期 間 內 依 報 請 上 級 機 關 同 意 者 外, 應 於 保 固 後 二 年, 及 其 後 每 五 年 向 其 上 級 機 關 提 報 第 三 款 : 第 四 款 : 如 原 編 列 之 維 護 管 理 經 費 不 足 時, 除 向 上 級 機 關 爭 取 或 自 籌 財 源 外, 可 考 量 導 入 民 間 參 與 之 方 式, 如 採 整 第 三 款 : 建 營 運 移 轉 (ROT) 或 營 運 移 第 四 款 : 如 原 編 列 之 維 護 管 理 經 費 不 足 時, 轉 (OT) 方 式, 減 少 維 護 管 理 及 相 關 人 士 費 用 之 支 出, 增 加 公 共 設 施 之 使 用 效 益 (2007 年 3 月 16 日 方 案 ) 第 一 款 : 其 執 行 接 管 之 工 作, 及 於 接 管 後 應 辦 理 之 下 列 事 項 : 1. 依 相 關 法 令, 辦 理 安 全 檢 查 ( 修 ), 並 定 期 項 目 地 事 業 主 管 機 關 申 報 2. 公 共 設 施 ( 備 ) 應 依 個 別 操 作 維 護 手 冊 或 機 關 鎖 定 之 規 定, 辦 理 定 期 檢 測, 以 為 正 常 功 能 炸 或 火 災 ) 後, 應 立 即 對 主 建 築 物 主 體 結 構 與 各 項 附 屬 設 施 ( 備 ) 辦 理 初 步 檢 測, 若 發 現 有 嚴 重 損 害 之 虞 時, 應 立 刻 辦 理 詳 細 檢 測 4. 公 共 設 施 ( 備 ) 之 室 內 外 空 間 及 其 環 境, 應 隨 時 維 持 景 觀 美 化 清 潔 維 護 與 管 理 維 護 管 理 作 業 方 式 政 府 採 購 法 第 111 條 規 定, 逐 年 向 本 會 提 報 使 用 情 形 及 其 效 益 分 析 其 餘 採 購, 上 級 機 關 得 依 政 府 採 購 法 第 100 條 規 定, 隨 時 查 核 使 用 狀 況, 亦 得 命 主 辦 機 關 提 出 報 告 除 向 上 級 機 關 爭 取 或 自 籌 財 源 外, 可 考 量 導 入 民 間 參 與 之 方 式, 如 採 整 建 營 運 移 轉 (ROT) 或 營 運 移 轉 (OT) 方 式, 減 少 維 護 管 理 及 相 關 人 士 費 用 之 支 出, 增 加 公 共 設 施 之 使 用 效 益 資 料 來 源 : 作 者 參 與 第 三 次 座 談 會 資 料 於 會 後 提 供 建 議 事 項, 以 及 會 後 取 得 回 覆 資 料 製 作 本 表

6 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 6 貳 從 物 業 管 理 觀 點 探 討 舊 有 建 築 物 執 行 強 制 驗 屋 之 法 制 台 灣 發 展 物 業 管 理 (Property Management) 涵 蓋 三 服 務 範 疇 :(1) 建 築 物 與 環 境 之 使 用 維 護 服 務 ( 清 潔 保 全 消 防 檢 修 公 共 安 全 檢 查 附 屬 設 施 設 備 等 ),(2) 生 活 與 商 業 支 援 服 務 ( 物 業 代 辦 及 諮 詢 事 務 管 理 ) 物 業 生 活 服 務 ( 社 區 網 路 照 顧 服 務 褓 姆 宅 配 物 流 ) 生 活 產 品 ( 食 衣 住 行 育 樂 ),(3) 資 產 管 理 服 務 ( 不 動 產 經 營 顧 問 開 發 租 賃 投 資 管 理 等 ) 本 文 主 要 探 討 第 一 項 的 設 施 維 護 管 理, 如 何 藉 由 香 港 樓 宇 管 理 及 維 修 強 制 驗 樓 法 制 之 啟 示 日 本 住 宅 性 能 表 示 制 度 及 建 築 定 期 檢 查 報 告 台 北 市 都 市 更 新 整 建 維 護 規 劃 設 計 及 實 施 經 費 補 助 等 個 案, 初 探 台 灣 建 立 強 制 驗 屋 法 制 的 必 要 性 一 香 港 樓 宇 管 理 及 維 修 強 制 驗 樓 法 制 之 啟 示 依 據 香 港 房 屋 及 規 劃 地 政 局 2005 年 10 月 公 布 的 樓 宇 管 理 及 維 修 強 制 驗 樓 辦 法 ( 表 二 ), 可 以 窺 探 出 從 物 業 管 理 的 觀 點, 舊 有 的 建 築 物 出 現 能 夠 實 現 舊 瓶 新 裝 的 第 二 春 機 會, 值 得 提 供 台 灣 舊 建 築 更 新 與 維 護 相 同 問 題 的 參 考 線 索 以 下 的 一 段 文 章 內 容, 節 錄 自 香 港 樓 宇 管 理 及 維 修 強 制 驗 樓 公 眾 諮 詢 資 料 : ( 一 ) 問 題 起 源 與 背 景 擁 有 一 個 安 全 舒 適 的 家, 是 大 部 分 人 的 夢 想 然 而 現 實 生 活 中 卻 有 很 多 業 主 不 願 意 妥 善 維 修 保 養 自 己 的 物 業, 明 顯 的 與 個 人 的 夢 想 大 相 逕 庭 對 許 多 人 來 說, 自 己 的 物 業 是 一 生 中 最 大 的 投 資 但 部 分 業 主 任 由 他 們 最 寶 貴 的 資 產 變 得 落 魄 失 修, 實 在 令 人 惋 惜 樓 宇 失 修 的 問 題, 源 自 於 社 會 長 久 以 來 薄 弱 的 的 樓 宇 文 化 保 養, 以 及 漠 視 樓 宇 失 修 對 公 眾 安 全 可 能 造 成 的 威 脅 解 決 樓 宇 失 修 問 題, 實 在 刻 不 容 緩 不 過, 要 解 決 這 個 存 在 已 久 複 雜 而 又 關 乎 整 個 社 會 福 祉 的 問 題, 我 們 相 信 在 加 快 推 展 工 作 的 同 時, 更 應 首 先 取 的 市 民 大 眾 對 應 採 取 策 略 的 共 識 和 認 同 2003 年 底 至 2004 年 初, 舊 樓 宇 管 理 即 維 修 展 開 了 第 一 階 段 公 眾 諮 詢 結 果 顯 示 社 會 普 遍 認 同, 檢 驗 和 維 修 樓 宇 以 保 障 公 眾 安 全, 業 主 責 無 旁 貸 我 們 對 社 會 所 達 成 的 共 識 深 感 鼓 舞 諮 詢 結 果 亦 顯 示, 大 眾 社 會 普 便 認 為 強 制 驗 樓 是 切 實 而 有 效 的 長 遠 措 施, 以 解 決 樓 宇 失 修 問 題 政 府 已 擬 定 了 全 面 的 策 略, 其 中 包 括 短 中 及 長 期 措 施 必 要 讓 公 眾 深 入 討 論 強 制 驗 樓 的 細 則, 加 上 立 法 需 要, 推 行 強 制 驗 樓 計 畫 作 為 長 遠 目 標 ( 二 ) 妥 善 維 修 樓 宇 的 好 處 香 港 房 屋 協 會 ( 房 協 ) 於 2005 年 2 月 推 出 為 數 30 億 元 的 樓 宇 管 理 維 修 綜 合 計 劃, 為 有 需 要 的 業 主 提 供 一 站 式 的 財 務 及 技 術 支 援 市 區 重 建 局 ( 市 建 局 ) 亦 擴 展 了 其 樓 宇 復 修 計 劃, 加 上 屋 宇 署 聯 同 民 政 事 務 總 署, 向 有 需 要 業 主 提 供 的 協 助, 為 市 民 提 供 一 個 全 面 的 支 援 網 絡, 協 助 他 們 妥 善 管 理 維 修 自 己 的 樓 宇 各 支 援 計 畫 深 受 公 眾 歡 迎, 至 今 舊 樓 宇 復 修 工 作 所 付 出 的 努 力, 展 現 了 妥 善 樓 宇 保 養 所 帶 來 的 好 處, 傳 播 媒 介 亦 廣 泛 報 導 了 樓 宇 復 修 對 於 改 善 居 住 環 境 提 升 物 業 價 值 及 減 低 樓 宇 保 險 費 用 方 面 成 功 的 例 子, 加 深 了 公 眾 對 於 保 養 樓 宇 的 重 要 性 及 所 帶 來 的 好 處 的 認 識 在 這 個 穩 定 的 基 礎 上, 政 府 房 協 及 市 建 局 將 會 推 出 更 多 協 助 業 主 的 措 施, 務 求 讓 業 主 更 容 易 及 有 效 的 處 理 樓 宇 維 修 問 題 這 些 措 施 包 括 推 行 為 期 三 年 的 計 畫, 在 多 區 成 立 處 理 滲 水 問 題 的 聯 合 辦 事 處, 以 及 進 一 步 擴 展 房 協 及 市 建 局 的 支 援 計 畫 的 範 疇, 讓 更 多 業 主

7 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 7 受 惠 ( 三 ) 擬 議 強 制 檢 驗 樓 宇 計 劃 儘 管 推 動 樓 宇 管 理 及 維 修 的 工 作 上 已 取 得 成 效, 並 且 會 進 一 步 推 出 相 關 的 支 援 措 施 然 而, 單 靠 動 之 以 利 或 說 之 以 理 的 辦 法 並 不 能 徹 底 解 決 樓 宇 失 修 的 問 題 此 外, 隨 著 樓 宇 日 漸 老 化, 樓 宇 失 修 問 題 將 日 益 嚴 重, 因 此 我 們 認 為 有 必 要 以 恰 當 而 有 約 束 力 的 措 施, 確 保 業 主 履 行 自 己 應 盡 的 責 任 因 應 第 一 階 段 諮 詢 結 果 顯 示 公 眾 普 遍 屬 意 強 制 驗 樓, 擬 定 了 強 制 驗 樓 計 劃 的 執 行 細 則, 以 進 一 步 諮 詢 公 眾 擬 建 議 強 制 驗 樓 計 劃 要 求 業 主 定 期 檢 驗 樓 宇, 並 進 行 所 需 的 維 修 工 程, 作 為 一 項 長 遠 的 預 防 樓 宇 失 修 措 施 在 制 定 擬 議 細 則 時 需 要 設 身 處 地 去 瞭 解 和 回 憶 應 業 主 所 關 注 的 課 題, 包 括 :(1) 擬 議 計 畫 會 否 易 於 遵 行 而 所 需 費 用 是 否 合 理 ;(2) 如 何 確 保 服 務 提 供 者 的 素 質 和 服 務 水 平 ;(3) 業 主 該 如 何 組 織 起 來 ;(4) 有 需 要 的 業 主 能 否 得 到 支 援 ; 以 及 (5) 政 府 所 擔 當 的 角 色 以 公 眾 利 益 出 發 務 求 令 擬 議 強 制 驗 樓 計 畫 簡 單 明 瞭, 並 且 容 易 遵 行 同 時, 我 們 會 讓 有 需 要 的 業 主 得 到 所 需 的 技 術 及 財 物 支 援 在 擬 議 的 強 制 驗 樓 計 劃 下, 私 人 樓 宇 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 業 主 需 每 7 年 聘 請 合 資 格 檢 驗 人 員, 檢 驗 其 樓 宇, 並 需 按 檢 驗 人 員 所 定 明 的 項 目 進 行 維 修 就 此, 我 們 希 望 之 道 社 會 大 眾 是 否 認 為 擬 議 計 畫 的 執 行 細 則 合 理, 並 同 意 有 關 的 安 排 ( 四 ) 加 強 窗 戶 安 全 的 各 個 強 制 方 案 今 年 內 發 生 多 宗 窗 戶 落 下 事 故, 令 公 眾 日 益 關 注 窗 戶 安 全 為 此 迅 速 地 落 實 一 系 列 措 施, 包 括 加 強 宣 傳 教 育, 和 透 過 房 協 的 支 援 服 務, 協 助 業 主 檢 驗 窗 戶, 加 強 窗 戶 安 全 政 府 已 加 強 措 施 推 動 業 主 自 願 地 檢 驗 和 維 修 窗 戶, 但 有 公 眾 希 望 政 府 以 某 些 強 制 措 施 歸 管 業 主, 以 確 保 窗 戶 安 全 和 檢 驗 樓 宇 其 他 組 件 不 同, 檢 驗 或 維 修 窗 戶 往 往 需 要 進 入 私 人 處 所 而 窗 戶 零 件 的 一 般 壽 命 相 對 較 短 因 此, 我 們 在 擬 議 強 制 驗 樓 計 畫 的 範 圍 外, 提 出 兩 個 強 制 驗 樓 方 案, 諮 詢 公 眾 : (1) 定 期 檢 查 窗 戶 : 凡 樓 齡 達 5 年 或 以 上 的 私 人 樓 宇 ( 包 括 住 宅 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ), 業 主 需 聘 請 合 資 格 人 士, 每 3 年 檢 查 和 維 修 窗 戶, 並 向 屋 宇 署 提 交 報 告 (2) 一 次 過 檢 查 窗 戶 : 凡 樓 齡 達 5 年 或 以 上 的 私 人 樓 宇 ( 包 括 住 宅 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ), 業 主 需 聘 請 合 資 格 人 士, 在 指 定 期 限 內 檢 查 和 維 修 窗 戶, 並 向 屋 宇 署 提 交 報 告 我 們 鼓 勵 業 主 日 後 自 願 地 定 期 維 修 窗 戶 上 述 兩 個 方 案 涉 及 政 府 以 不 同 的 力 度 規 管 業 主 我 們 希 望 公 眾 就 應 否 推 行 強 制 措 施 以 加 強 窗 戶 安 全 表 達 意 見 假 如 公 眾 認 為 應 落 實 強 制 措 施, 請 表 明 屬 意 的 方 案 ( 五 ) 支 援 措 施 即 使 業 主 願 意 進 行 樓 宇 維 修, 但 由 於 涉 及 的 問 題 複 雜, 業 主 可 能 會 感 到 束 手 無 策 為 協 助 業 主 履 行 擬 議 強 制 驗 樓 計 畫 及 加 強 窗 戶 安 全 措 施 的 責 任, 前 期 作 業 必 須 推 出 多 項 支 援 措 施 倘 若 擬 議 強 制 驗 樓 計 畫 及 加 強 窗 戶 安 全 措 施, 取 得 社 會 大 眾 的 共 識, 我 們 會 盡 快 落 實 有 關 建 議 我 們 計 畫 逾 2007 年 向 立 法 院 提 交 有 關 的 立 法 建 議 我 們 需 要 你 的 意 見 及 參 與, 以 改 善 樓 宇 迅 速 老 化 的 問 題 無 容 置 疑, 一 個 可 持 續 發 展 的 居 住 環 境, 對 於 我 們 和 下 一 代 都 至 為 重 讓 我 們 同 心 協 力, 令 香 港 成 為 一 個 更 安 全 更 美 好 的 家 園

8 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 8 從 香 港 樓 宇 管 理 及 維 修 強 制 驗 樓 法 制 化 過 程, 及 其 實 際 提 出 擬 執 行 方 案 內 容, 對 於 台 灣 高 層 建 築 必 要 時 的 強 制 驗 屋 而 言, 至 少 具 體 得 到 如 表 二 下 所 示 檢 驗 項 目 之 啟 示 : 1. 外 牆 附 建 構 件 2. 結 構 性 構 件 3. 樓 宇 消 防 安 全 構 建 4. 排 水 系 統 5. 其 他 構 件 6. 僭 ( 意 指 違 法 ) 建 物 表 二 範 疇 外 牆 附 建 構 件 擬 議 強 制 驗 樓 計 畫 的 檢 驗 項 目 一 覽 表 擬 涵 蓋 項 目 主 要 為 非 結 構 性 構 件, 包 含 樓 宇 外 牆 上 的 固 定 裝 置 其 他 安 裝 工 程 或 附 建 物, 而 不 論 是 由 所 有 業 主 共 同 擁 有 或 個 別 業 主 私 人 擁 有, 例 如 : 1. 外 牆 飾 面, 例 如 外 牆 磁 磚 及 批 盪 ( 意 指 粉 刷 ), 包 括 窗 台 及 窗 簷 的 飾 面 2. 百 葉 窗 板 ( 只 限 於 公 用 地 方 ) 及 外 牆 覆 蓋 層 3. 支 架 遮 蓬 花 槽 冷 氣 機 支 撐 平 台 屋 簷 裝 飾 條 子 伸 出 物 建 築 裝 飾 晾 衣 架 欄 杆 招 牌 等 結 構 性 構 件 1. 外 牆 外 牆 表 面 的 結 構 柱 及 公 用 地 方 的 結 構 柱 及 牆 2. 外 牆 表 面 及 公 用 地 方 的 橫 樑 及 樓 板 3. 樓 宇 公 用 地 方 範 圍 內 的 天 台 傳 力 板 及 檔 土 構 件 4. 公 用 外 牆 表 面 的 懸 臂 式 構 件 5. 公 用 地 方 範 圍 內 的 水 缸 樓 宇 消 防 安 全 構 件 有 關 下 列 設 施 : 1. 公 用 地 方 範 圍 內 的 火 警 逃 生 通 道 2. 公 用 地 方 範 圍 內 的 滅 火 及 救 援 通 道 3. 公 用 地 方 範 圍 內 的 耐 火 構 件 及 隔 火 間 排 水 系 統 1. 室 外 排 水 管, 包 括 總 喉 管 及 接 駁 至 由 私 人 擁 有 的 個 別 單 位 的 支 喉 管 2. 樓 宇 公 用 地 方 範 圍 內 的 地 下 排 水 系 統 其 他 構 件 1. 樓 宇 外 部 : 與 主 體 樓 宇 分 開 的 公 用 地 方 ( 不 包 括 檔 土 構 件 及 斜 坡 )( 例 如 會 所 或 更 亭 ) 2. 樓 宇 內 部 : 公 用 地 方 範 圍 內 的 內 牆 及 地 面 飾 面 天 花 飾 面 五 金 工 程 門 等 僭 建 物 所 有 由 私 人 擁 有 或 侵 佔 樓 宇 公 用 地 方 的 僭 建 物, 而 該 等 工 程 對 佔 用 人 或 公 眾 構 成 明 ( 僭 意 指 違 法 ) 顯 或 迫 切 危 險, 並 可 根 據 屋 宇 署 現 行 執 法 政 策 採 取 行 動 資 料 來 源 : 樓 宇 管 理 及 維 修 強 制 驗 樓 公 眾 諮 詢, 香 港 防 污 及 規 劃 地 政 局,pp.43-44,2005 年 10 月

9 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 9 二 日 本 住 宅 性 能 表 示 制 度 及 建 物 健 康 診 斷 之 推 展 日 本 政 府 制 訂 法 律 建 立 了 住 宅 性 能 表 示 制 度, 除 了 保 障 購 屋 時 的 性 能 相 互 比 較 外, 還 可 以 將 要 求 的 性 能, 傳 達 給 設 計 者 施 工 者, 達 成 如 意 期 望 的 購 屋 從 這 一 項 制 度 中, 我 們 仍 然 可 以 窺 探 出 許 多 關 於 建 物 健 診 相 關 事 項, 值 得 台 灣 當 前 的 營 建 業 界 之 參 考 ( 一 ) 住 宅 性 能 表 示 制 度 之 指 標 興 建 或 購 置 一 棟 建 築 物, 依 據 住 宅 性 能 表 示 制 度 的 規 定, 針 對 自 己 需 求 的 等 級, 設 定 與 選 擇 必 要 的 指 標 及 預 期 等 級 提 示 十 項 的 評 估 指 標 如 下 ( 圖 一 ): 1. 構 造 的 安 定 性 : 建 築 物 主 體 結 構 設 計 地 震 時 防 震 震 性 等 性 能 的 穩 定 性 安 定 性 2. 火 災 與 防 火 安 全 性 : 建 築 使 用 防 火 材 料 及 消 防 設 備 配 置 等 安 全 事 項 3. 減 輕 劣 化 的 考 量 : 建 築 設 計 或 施 工 材 料 均 能 充 分 考 量 減 輕 建 材 劣 化 之 速 度 4. 維 護 管 理 的 考 量 : 建 築 設 計 時 即 充 分 考 量 用 戶 使 用 後 經 常 易 於 維 護 清 潔 管 理 等 事 項 5. 溫 熱 環 境 的 品 質 : 對 於 建 物 隔 熱 保 暖 等 設 備 之 管 線 系 統 與 環 境 品 質 之 監 控 6. 空 氣 環 境 的 品 質 : 對 於 建 物 室 內 空 氣 流 通 裝 置 設 備 之 管 線 系 統 與 環 境 品 質 之 監 控 7. 光 視 覺 環 境 的 品 質 : 對 於 建 物 室 內 環 境 之 光 源 照 明 等 視 覺 環 境 品 質 之 監 控 8. 音 環 境 的 品 質 : 對 於 建 物 室 內 防 止 噪 音 隔 音 等 裝 置 設 備 與 施 工 材 料 品 質 之 監 控 9. 高 齡 者 的 考 量 : 考 量 適 合 於 高 齡 者 居 住 與 使 用 的 無 障 礙 環 境 規 劃 設 計 10. 防 犯 保 全 的 考 量 : 考 量 建 築 物 的 防 止 竊 盜 科 技 監 視 等 設 備 裝 置 與 管 理 之 事 項 圖 一 住 宅 性 能 表 示 制 度 之 十 項 領 域

10 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 10 ( 二 ) 住 宅 性 能 表 示 制 度 之 優 點 為 保 護 及 保 證 購 屋 消 費 者 的 權 益, 依 據 住 宅 性 能 表 示 制 度 的 實 施 辦 法 時, 究 竟 可 以 取 得 哪 些 的 優 惠 優 待 等 優 點, 簡 述 如 下 : 1. 委 託 第 三 者 的 評 鑑 : 日 本 國 土 交 通 省 針 對 有 能 力 執 行 住 宅 性 能 評 鑑 之 機 構, 經 過 客 觀 評 鑑 後 指 定 全 國 相 關 的 機 構, 於 平 成 18 年 3 月 開 始 業 務 登 錄, 依 據 法 律 執 行 業 務 收 取 評 鑑 費 用 經 國 土 交 通 省 指 定 為 評 鑑 機 構, 公 開 上 網 提 供 需 求 者 選 擇 : 網 站 : 關 於 住 宅 性 能 評 價 機 構 等 聯 絡 協 議 會, 其 服 務 網 站 : 2. 圓 滑 迅 速 且 專 業 的 紛 爭 處 理 3. 使 用 住 宅 性 能 表 示 制 度 簡 化 金 融 貸 款 的 審 查 程 序 4. 使 用 住 宅 性 能 表 示 制 度 優 待 地 震 保 險 金 額 5. 住 宅 性 能 表 示 制 度 結 合 ( 財 團 法 人 ) 住 宅 保 證 機 構 之 優 點 6. 協 助 民 間 住 宅 金 融 機 構 的 貸 款 ( 三 )( 財 ) 日 本 建 築 防 災 協 會 的 建 物 健 診 國 土 交 通 省 建 築 物 防 災 推 進 協 議 會 以 及 ( 財 ) 日 本 建 築 防 災 協 會, 結 合 日 本 許 多 建 築 的 專 業 團 體, 包 括 日 本 建 築 設 備 升 降 機 中 心 日 本 建 築 中 心 日 本 建 築 士 會 聯 合 會 日 本 建 築 士 事 務 所 協 會 聯 合 會 建 築 設 備 維 護 保 全 推 進 協 會 日 本 建 築 行 政 會 議 日 本 建 築 防 火 協 會 等, 共 同 推 展 建 築 物 如 同 人 一 般 需 要 進 行 健 康 診 斷 的 新 機 制 涉 及 建 築 物 需 要 健 康 診 斷 的 項 目, 包 括 建 築 外 牆 的 安 全 性 特 殊 建 築 物 的 定 期 調 查 報 告 建 築 設 備 的 定 期 調 查 報 告 升 降 機 的 定 期 調 查 報 告 尤 其, 對 於 地 震 災 害 的 事 前 預 防 與 事 後 診 斷, 提 出 許 多 的 策 略 與 辦 法, 包 括 任 何 人 均 能 執 行 的 耐 震 診 斷 ( 問 診 表 ) 建 築 門 窗 的 耐 震 對 策 建 築 基 地 圍 牆 的 耐 震 對 策 豪 雨 時 地 下 室 的 防 災 對 策 等 ( 資 料 來 源 : 其 中, 與 本 次 研 習 會 最 直 接 相 關 的 課 題, 就 是 建 築 外 牆 的 安 全 性 健 康 診 斷 : 建 築 外 牆 經 過 歲 月 逐 漸 劣 化 老 朽 化, 發 生 腐 蝕 龜 裂 隆 起 等 現 象 如 果 棄 置 不 維 護 改 善 處 理 時, 當 外 牆 剝 落 造 成 人 物 的 損 害 或 傷 亡 事 故, 就 成 為 社 會 追 究 的 責 任 因 此, 平 常 時 期 就 需 要 定 期 的 檢 查 診 斷, 尤 其 當 發 生 異 常 情 況 時 就 需 儘 速 補 修 改 善 老 化 劣 化 的 建 築 物, 一 般 於 地 震 發 生 後 經 常 造 成 建 築 外 牆 剝 落 事 件, 因 此 考 量 地 震 因 素 時 的 外 牆 耐 用 性 能 的 安 全 性, 就 成 為 一 種 專 業 的 診 斷 評 鑑 技 術 回 顧 日 本 住 宅 性 能 表 示 制 度 及 建 物 健 康 診 斷 機 制 後, 不 難 理 解 舉 辦 本 次 研 習 會 的 初 衷, 呼 籲 台 灣 專 業 界 必 須 重 視 建 築 物 外 牆 的 定 期 維 護 診 斷 修 繕, 尤 其 台 灣 建 築 物 外 牆 大 量 使 用 磁 磚 裝 貼 的 處 理 方 式, 當 建 築 逐 漸 進 入 耐 用 年 限 前, 就 逐 漸 呈 現 外 牆 磁 磚 剝 離 甚 至 剝 落 的 現 象, 本 文 提 案 建 立 強 制 驗 屋 配 合 診 斷 技 術 的 機 制, 也 許 可 以 協 助 防 止 台 灣 建 築 物 皮 膚 病 的 擴 大 與 惡 化 從 日 本 的 住 宅 性 能 表 示 制 度 的 分 析 過 程, 充 分 引 導 出 一 項 台 灣 過 去 未 能 充 分 重 視 項 目, 那 就 是 房 屋 稅 的 課 題 換 言 之, 從 投 保 與 風 險 的 觀 點, 未 能 落 實 建 築 物 定 期 健 康 檢 查 的 房 屋, 當 然 隱 藏 較 高 危 險 性, 衍 生 出 銀 行 貸 款 不 易 各 項 保 險 費 用 較 高 的 結 局 換 言 之, 提 示 提 升 台 灣 建 築 環 境 品 質 之 重 藥, 建 築 法 結 合 銀 行 融 資 地 方 稅 制 之 可 行 方 向

11 主 辦 單 位 : 台 灣 物 業 管 理 學 會 中 華 建 築 中 心 11 三 台 北 市 都 市 更 新 整 建 維 護 實 施 辦 法 與 補 助 外 牆 翻 修 的 拉 皮 案 例 台 灣 高 層 建 築 外 牆 磁 磚 健 診 技 術 與 強 制 驗 屋 之 課 題, 為 何 會 牽 涉 到 都 市 更 新 ( 或 稱 建 築 整 建 ) 的 補 助 辦 法 呢? 主 要 因 素 是 台 北 市 政 府 都 市 發 展 局 制 訂 的 都 市 更 新 整 建 維 護 規 劃 設 計 及 實 施 經 費 補 助, 針 對 建 築 物 本 體 及 內 部, 包 括 建 築 物 立 面 修 繕 工 程 ( 含 廣 告 招 牌 ), 均 可 列 為 政 府 經 費 補 助 的 對 象 因 此, 針 對 本 次 研 習 會 目 的 之 一, 協 助 台 灣 營 建 專 業 界 建 立 強 制 驗 屋 的 法 制, 屬 於 立 法 的 規 範, 必 須 同 時 考 量 到 誘 導 補 助 的 機 制, 其 中 的 一 環 就 是 似 都 市 更 新 整 建 維 護 規 劃 設 計 及 實 施 經 費 補 助 ( 一 ) 臺 北 市 96 年 度 都 市 更 新 整 建 維 護 規 劃 設 計 及 實 施 經 費 補 助 本 文 資 料 來 源 於 都 市 更 新 處 ( 發 佈 日 期 : ) 新 聞 : 臺 北 市 政 府 即 日 起 已 公 告 受 理 申 請 都 市 更 新 整 建 維 護 規 劃 設 計 及 實 施 經 費 補 助 及 協 助 民 間 推 動 都 市 更 新 事 業 經 費 補 助, 受 理 期 限 分 別 至 3 月 20 日 及 4 月 30 日 止, 都 市 更 新 處 歡 迎 民 眾 踴 躍 申 請 都 市 更 新 處 處 長 邊 子 樹 表 示, 所 謂 整 建 維 護 係 指 改 ( 修 ) 建 更 新 地 區 內 建 築 物 或 充 實 其 設 備, 像 建 築 立 面 修 繕 等 均 屬 之 ( 表 三 ) 以 往 都 市 更 新 大 多 以 拆 除 重 建 方 式 實 施, 但 臺 北 市 大 部 分 鋼 筋 混 凝 土 造 以 上 等 級 之 老 舊 建 築 物, 結 構 尚 可 使 用 安 全 無 虞, 如 以 拆 除 重 建 方 式 辦 理 更 新 因 整 合 不 易, 更 新 推 動 之 困 難 度 及 財 務 負 擔 均 較 高, 或 可 考 量 以 整 建 維 護 方 式 辦 理 更 新, 既 可 申 請 經 費 補 助 亦 可 達 提 升 居 住 品 質 與 住 宅 價 值 的 目 的 邊 處 長 表 示, 市 府 已 將 整 建 維 護 列 為 都 市 更 新 的 重 點 方 向 之 一, 都 市 更 新 處 今 年 度 編 列 2500 萬 元 整 建 維 護 補 助 經 費, 凡 依 法 設 立 之 股 份 有 限 公 司 都 市 更 新 會 公 寓 大 廈 管 理 委 員 會 及 其 他 團 體 或 專 業 機 構, 均 可 提 出 申 請 實 施 規 模 至 少 應 為 1 幢 建 築 物, 補 助 項 目 包 括 整 建 維 護 之 規 劃 設 計 及 工 程 經 費, 申 請 人 得 同 時 申 請 規 劃 設 計 及 更 新 工 程 補 助, 或 僅 申 請 更 新 工 程 補 助, 補 助 額 度 以 實 施 整 建 維 護 個 案 所 需 經 費 之 1/3 為 原 則 更 新 處 受 理 審 查 後, 將 彙 總 提 請 臺 北 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 審 議 評 定 補 助 優 先 順 序 及 補 助 額 度 本 案 自 96 年 1 月 25 日 公 告, 申 請 時 間 至 96 年 3 月 20 日 為 止 市 府 希 望 藉 由 整 建 維 護 及 協 助 民 間 推 動 更 新 的 經 費 補 助, 協 助 市 民 大 眾 改 善 居 家 環 境 品 質, 並 進 而 促 進 整 體 都 市 更 新, 敬 請 大 家 把 握 機 會, 踴 躍 提 出 申 請 有 關 申 請 作 業 請 逕 至 更 新 處 網 站 (http: / 或 電 洽 更 新 處 ( 整 建 維 護 電 話 : 轉 3022 協 助 民 間 推 動 更 新 電 話 : 轉 3006) 洽 詢 本 文 雖 然 是 在 研 討 會 的 學 術 論 文, 我 還 是 正 面 肯 定 公 部 門 的 創 意 作 為, 同 時 嘉 許 並 期 許 台 北 市 政 府 都 市 發 展 局 的 魄 力 今 後 是 否 能 更 積 極 的 態 度 及 作 法, 參 考 香 港 房 屋 及 規 劃 地 政 局 的 強 制 驗 樓 中 的 若 干 辦 法, 採 用 公 開 的 作 業 流 程, 研 擬 明 確 評 鑑 基 準, 指 名 必 須 定 期 進 行 建 築 外 牆 整 修 改 善 建 築 物, 包 括 民 間 的 公 寓 大 廈 或 政 府 機 構 的 辦 公 大 樓?

12 表三 別 12 都市更新事業之整建或維護補助項目表 評估指標 公共安全 一 建築 物外部 環境景觀 其 他 公共安全 二 建築 物本體 環境景觀 及內部 其 他 補助項目 一 防火間隔或社區道路綠美化工程 二 騎樓整平或門廊修繕工程 備註 申請騎樓整平補助項目 時 至少以一完整街廓 路段 為原則 一 無遮簷人行道植栽綠美化工程 二 無遮簷人行道舖面工程 三 無遮簷人行道街道家具設施 經本市都市更新審議委員會審議通過並經主管機關 核定者 一 供公眾使用之防火避難設施或消防設備 二 供公眾使用之無障礙設施 一 公共走道或樓梯修繕工程 二 通往室外之通路或門廳修繕工程 三 陽臺或露臺綠美化工程 四 屋頂平臺綠美化工程 五 建築物立面修繕工程 含廣告招牌 六 建築物外部門窗修繕工程 七 拆除舊有違章建築 建築物外部門窗修繕工 程 至少以一幢建築物為 原則 經本市都市更新審議委員會審議通過並經主管機關 核定者 資料來源 台北市政府都市發展局 二 老屋拉皮 房價可漲 1 倍 台北市都市更新處官員表示 根據台北市都市更新整建維護實施辦法 政府補助的項 目不只是外牆翻修拉皮 還包括社區道路綠美化程 無遮簷人行道家具設施等建築物外部 工程及公共無障礙設施 公共防火避難設施 公共樓梯修繕 屋頂平台綠美化 廣告招牌 的建築物 立面 修繕 等 其中有一則的新聞報導 可以提出來探討與今天外牆磁 磚耐用診斷與維修的密切關係 圖二 漢宮大廈 東華大樓成功經驗促使北市首創外牆翻新補助計畫

13 /民生報/A1 版/焦點新聞 圖二 漢宮大廈 東華大樓成功經驗促使北市首創外牆翻新補助計畫 記者鄭朝陽 報導 房子住久了 室內 外牆重新整修一下 常可賣得好價錢 民間的成功經驗 讓台北 市決定帶動 老屋拉皮 風 今年編列了 500 萬元 補助老房子或外牆破損的大樓進行外 牆美化 除了清除建築物的違建亂象 還能拉抬房價 一舉多得 內政部營建署長陳光雄 看了也很心動 表示將研究推出全國性的老屋拉皮補助計畫 台北市補助老屋拉皮屬全國首創 申請到 3 月底止 不論是二 三十年的四層樓公寓 還是因地震外牆磁磚 脫皮 的新大樓 只要提出來的整修效益明顯 就可能拿到補助款 金額以工程費用的 1/3 為上限 洽詢電話 ~59 申請者必須是公寓大廈管理 委員會 目的是讓住戶藉此機會 改善家居 再生優質 生活環境 讓住家和城市一起變 漂亮 案例 漢宮大廈 幾位社區管委會主委高度推崇這項補助計畫 幾年前自費拉皮成 功的北市忠孝東路 漢宮大廈 利用外牆廣告的 600 萬元收入完成外牆整建 原本斑駁的 磁磚和坑坑疤疤的牆面煥然一新 招牌也有了新秩序 原本每坪 30 萬元都難以成交 如今 成交價已突破 35 萬元 案例 東華大樓 位於基隆路 台北市政大樓斜對面的東華大樓 則把貼磁磚的外 牆換成玻璃帷幕 分離式冷氣的室外機各得其所 井然有序 原本每坪 25 萬元還賣不出去 現在身價喊到一坪 50 萬元 整整跳升一倍 前任管委會主委葉宏安在中央部會任職 對北 市府的做法相當肯定 建築師徐伯瑞說 民間公寓大樓拉皮成功個案 既能穩住房地產身 價 也對都市景觀極有幫助 只要結構安全 是很划算的投資 營建署署長陳光雄說 新 加坡等國家也有似做法 營建署這幾年補助城鄉風貌改造 都市更新 也發現有清理違 建 美化景觀 活化社區自治的動力和效果 因此近期內也會研究全國性的補助計畫 帶 動各縣市一起讓市容景觀改頭換面 三 建築物立面修繕工程補助案件總覽表及辦理情形 東華大樓 建築外牆改善執行建築師徐伯瑞先生 是我在台灣大學建築與城鄉研究 所任教中的指導學生 東華大樓內居住一位 當年 服務於公共工程委員會的好友葉宏安 學長 從兩位非常熟識朋友的話語中 經過參與東華大樓外牆申請都市設計審查過程中 我深深體會出 穿著衣服修改衣服 的難度與挑戰 但是 建築外牆整修完畢後 建築外 觀燦爛亮麗 對於居住該棟大樓的居民而言 實現建築 第二春 的夢想 同時房地產的 價值竄升三級 均為建築外牆改造後的效益 因此 雖訂定了 都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助 辦法 迄今實際執行 的概況 如表四所示 似乎提示著建築物立面修繕工程 並非只是 維修技術與材料 的 工程課題 難於啟動住戶的整建修繕念頭 難於整合住戶的不同意見 我期盼表四的 辦 理執行情形 未來仍如補助政策預期中的效益 畢竟一棟建築物的整體外牆全面更新 或 部分補修改善 均涉及居民日常生活的細節 確實令人體會出 建築整建 如同 都市更 新 之難度 我相信有執行魄力與能力的台北市政府都市發展局 一定能夠克服並提出亮 麗的成績

14 表四 編號 建築物立面修繕工程補助案件總覽表及辦理情形 行政區 申請單位 申請補助項目 大安區 星雲大廈管理委 員會 大同區 萬華區 松山區 5 大同區 6 松山區 7 中正區 總經費 (萬元) 同意補助 額度(萬元) 建築物立面修繕 工程 大龍國宅社區管 理委員會 建築物立面修繕 工程 長巷規劃設計顧 問有限公司 無遮簷人行道及 建築物立面修繕 工程 建築物立面修繕 工程 因故放棄 因故放棄 因故放棄 偉達大樓管理委 員會 千里馬大樓管理 委員會 皇家大庭園管理 委員會 台北廣場商場大 樓管理委員會 合計 建築物立面修繕 工程 建築物立面修繕 工程 建築物立面修繕 工程 辦理情形 已劃定為更新 區 尚未擬具計 畫 已劃定為更新區 並經本府核准更 新概要 已劃定為更新 區 尚未擬具計 畫 已劃定為更新 區 尚未擬具計 畫 資料來源 台北市政府都市發展局 取得時間為 2007 年 04 月 04 日 四 台灣 舊樓維護 辦法參考 舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法 之方式 我記憶猶新 印象深刻 回憶起台中市衛爾康餐廳火災事件 是一場發生於 1995 年 2 月 15 日晚間 7 時的火災事件 死亡六十四人成為台灣歷來死傷最嚴重的單一火災事件 甚 至引起當時國際媒體 如 CNN 也加以報導 事件後當時的總統李登輝以執政黨主席身份 向全民道歉 台中市長林柏榕記大過一次 事後並因此事件遭監察院彈劾 停職半年 當 時的在野黨新黨 民進黨等抨擊官員推諉卸責 國民黨形象因此受到很大的傷害 政府在 民意壓力下 陸續修訂與創建各項法規 如 消防法 建築技術規則 公寓大廈 管理條例 等 實施公共場所必須使用防火建材 逃生通道必須保持暢通 餐飲業強制投 保公共意外險等改革 從此台灣公共場所火災死傷大為減少 將消防事務自警察機關獨立 成立 消防署 落實警消分離制度 我為何首先強調同時陳述前述都市火災事件呢 目的在於提醒無知與盲從的大眾 事件創生新法 的不幸規律 今天 舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法仍繼 續修正 草案 檢討中 積累了許多的建制方向與辦法 非常值得舊有建築物如何落實 強 制驗屋 診斷維護 整修改善 的依據與參考 尤其是建築物外牆的磁磚面材 必須 建立一套新機制 配合診斷與維修的技術 才能保證提升與維護建築外牆的安全 同時脫 離 事件創生新法 的惡夢 表五的舊有建築物 用途功能別 防火避難設施及消防設備改善辦法之規定 是採用 正面列舉方式 依據不同型的建築物用途 分別詳細規定必須設置的消防設備 其次 若具體列舉 H-2 住宅實例說明 住宅 集合住宅兩種建築用途的規定項目 應依 現行法令規定辦理改善 應依本辦法第二十六條規定辦理改善 表六的舊有建築物 興建年度別 防火避難設施及消防設備改善辦法修正 草案 最引人注目的事項 就是依據建築物興建完成 或領得建造執照時間 或變更使用執照時 間 劃分成為四型

15 15 1. 民國 63 年 02 月 16 日以前 2. 自民國 63 年 02 月 17 日起至民國 85 年 04 月 18 日止 3. 自民國 85 年 04 月 19 日起至民國 92 年 12 月 31 日止 4. 民國 93 年 01 月 01 日以後 應依現行建築技術規則規定辦理改善 應府合建造或變更便用當時建 築技術規則有關規定 應依本辦法第六條至第二十五之規定辦理改善 免辦 理檢討改善 如此建構了台灣的舊有建築物防火與消防新制度 因此 如果採用相同的觀點 我們可以依據建築用途功能別的實況 分舊有建築物 的屋齡 規定強制性必須檢查的項目 參考依據香港的擬執行強制驗樓項目 1. 外牆附建構件 2. 結構性構件 3. 樓宇消防安全構建 4. 排水系統 5. 其他構件 6. 違章建物 如果儘速建立了舊有建築物規定定期診斷 維修與改善的制度 相信絕對能夠貢獻與 邁向永續發展的精神與目標 也是舉辦本次研習會的目的之一

16 表五 16 舊有建築物 用途功能別 防火避難設施及消防設備改善辦法之規定 改 善 方 式 改善項目 別 組 別 消 防 設 室 內 消 防 栓 自 動 撒 水 設 備 火 警 自 動 警 報 設 備 緊 急 廣 播 設 備 標 示 設 備 緊 急 照 明 設 備 避 難 器 具 瓦 斯 漏 氣 火 警 自 動 警 報 設 備 排 煙 設 備 滅 火 器 緊 急 電 源 配 線 項目用途 A B C D E F 公 共 集 會 商 業 工 業 倉 儲 休 閒 文 教 宗 教 衛 生 福 利 更 生 備 A-1 戲(劇)院 電影院 集會堂 演藝場 歌廳 A-2 車站 航空站 候船室 B-1 B-2 B-3 B-4 夜總會 酒家 理容院 KTV MTV 公共浴室 三溫暖 茶室 百貨公司 商場 市場 量販店 酒吧 餐廳 咖啡店(廳) 飲茶 旅館 觀光飯店等之客房部 C-1 加油(氣)站 車庫 變電所 飛機庫 汽車修理場 電視 攝影場 C-2 一般工廠 工作場 倉庫 寺廟 教堂 宗祠 F-1 醫院 療養院 F-2 身心障礙福利機構 F-3 兒童福利設施 幼稚園 托兒所 F-4 精神病院 勒戒所 監獄所 看守所 觀護所 D-1 D-2 D-3 D-4 D-5 保齡球館 溜冰場 室內游泳池 室內球運動場 室內 機械遊樂場 會議廳 展示廳 博物館 美術館 圖書館 小學教室 國中 中學 專科學校 學院 大學等之教室 補習(訓練)班教室 兒童托育中心(安親 才藝班) 辦 G-1 金融機構 證券交易場所 公 G 服 G-2 政府機關 一般辦公室 事務所 務 一般診所 衛生所 店舖(零售) 理髮 按摩 美容院 G-3 住 H-1 寄宿舍 招待所 學校宿舍 養老院 安養(收容)中心 H 宿 住宅 集合住宅 H-2 I 危險物 爆炸物 爆竹煙火 液體燃料廠 危險物貯藏庫 品 應依現行法令規定辦理改善 應依本辦法第二十六條規定辦理改善 免辦理檢討改善

17 表六 17 舊有建築物 興建年度別 防火避難設施及消防設備改善辦法修正 草案 組別 H-2 建築物興建完成或 領得建造執照時間或 變更使用執照時間 以 前 自 至 起 止 自 至 起 止 以 後 (1)-1 十層以下樓層 (2)-2 十一層以上樓層 (3)-1 挑空部分 (3)-2 電扶梯間 (3)-3 昇降機間 (3)-4 垂直貫穿樓地板之管道 間及其他似部分 (4)層(戶)間區劃 (5)貫穿部區劃 (6)-1 與地下建築物連通區劃 (6)-2 地下建築物本體區劃 (7)高層建築物區劃 (8)防火區劃之防火門窗 2.非防火區劃分間牆 3.內部裝修材料 4.避難層出入口 5.避難層以外樓層出入口 6. 走 廊 (1)一般走廊 (2)連續式店舖商場之室內通路 (1)設置與步行距離 (2)設置兩座直通樓梯之限制 (3)樓梯及平台淨寬度 (4)直通樓梯總寬度 (5)改為安全梯或特別安全梯限制 (6)迴轉半徑 (1)室內安全梯 (2)戶外安全梯 (3)特別安全梯 9.屋頂避難平台 10.緊急進口 改善方式 改善項目 (1)面積區劃 (2)特定用途空間區劃 1. 防 火 區 劃 (3)垂直區劃 (6)地下建築物區劃 防 火 避 難 設 施 7. 直 通 樓 梯 8. 安 全 梯 應依現行建築技術規則規定辦理改善 應府合建造或變更便用當時建築技術規則有關規定 應依本辦法第六條至第二十五之規定辦理改善 免辦理檢討改善

18 表七 18 營造業法公布版 第八條 與協商版 第十一條 之比較 營造業法 協商版 最新公布版 2002 年 4 月 22 日 2006 年 6 月 14 日 第十一條 專業營造業登記之專業工程項目如下 第八條專業營造業 登記之專業工程項 目如下 款項 說明 款項 1. 鋼構工程 主體工程利用各種斷面之型鋼拼組構成受力構材之鋼構工程 2. 檔土支撐工程 構造物下部結構之構築 為防止施工中地盤崩踏 而採用假設檔土 2. 檔土支撐及土 壁等各種支撐工程 方工程 基礎為營繕工程最基本構成部分 一般稱為下部結構或基礎結構 3. 基礎工程 其工程泛指基礎與基腳部分之構築工程 施工塔架吊裝 基礎工程 瀝青混凝土工程 舖築於已完成之底層 基層 水泥混凝土或原有面層上之瀝青混凝 土構造物之工程 鋼構工程 及模板工程 5. 預拌混凝土工 5. 鷹架工程 施工中所架設之竹架 鋼管架 跳板 安全網 防護棚等工程 程 6. 模板工程 泛指模板加工 放樣 組合 支撐及拆除工程 6. 營建鑽探工程 7. 屋頂工程 各種屋面瓦 屋面板工程及屋面隔熱工程 7. 地下管線工程 8. 鋼筋工程 鋼筋加工 阻力 焊接等工程 8. 帷幕牆工程 9. 門窗工程 木製或金屬或合金製門窗 帷幕牆工程之組合 安裝與玻璃之崁裝 9. 庭園 景觀工程 10. 防水工程 防水 防漏材料加以施塗補漏工程規劃設計及施工 維護等工程 10. 環境保護工程 11. 土方工程 土石挖填 整地 廢土處理等工程 11. 防水工程 12. 石材工程 建築物內外部如牆面 地面等裝潢石材之裁割 鑲崁等工程 12. 其他經中央主 13. 鑿井工程 鑿井所需之探查 鑽掘 檔土 取水等工程 管機關會同目 14. 泥水工程 水泥沙漿支配筆 拌合 粉刷 打底 修補及 磁磚裝貼 洗石 的事業主管機 子 斬假石等工程 關增訂或變 15. 庭園景觀工程 庭園及建築物外部景觀之裝修填置之美化工程 更 並公告之項 16. 油漆工程 防腐 防鏽油漆噴漆等工程 目 17. 預拌混凝土工程 提供施工預拌混凝土之調配工程 18. 灌漿工程 結構施作混凝土之拌合 運送 灌鑄於模具內及震動搗實之工程 19. 營建鑽探工程 為工程設計前現地地質鑽探 用以取得該處地層 地質 土壤組成 地質因素 列入設計考量之專業工程 20. 建築物裝修工程 建築物之室內室外裝修工程 21. 環境保護工程 污水 廢棄物處理設施及環境污染防制設施之施工 22. 其他經中央主管 機關指定之工程 資料來源 營造業法 91 年 04 月 25 日協商版

19 19 五 營造業法公布版 第八條 與協商版 第十一條 之比較 截至目前的論述 從 建築醫學 舉證建築定期健診的重要性 雖然重要但公私部門 均未能全面實施 政府為此落實策略之一 就是建立 強制驗屋 新法制 反之 健診技 術 就顯的相當重要 且成為一種新專業 新行業 以建築外牆磁磚耐用診斷與維修技術而言 我們迫切期望營造業法 能夠恢復 2002 年 4 月 22 日協商版中的條文規定 營造業法第十一條 專業營造業登記之專業工程項目 極力建議應該包括 1. 石材工程 建築物內外部如牆面 地面等裝潢石材之裁割 鑲崁等工程 2. 泥水工程 水泥沙漿支配筆 拌合 粉刷 打底 修補及 磁磚裝貼 洗石子 斬假石等工程 唯有如此的依據才能建立 磁磚相關專業 的技術制度 才能確定 磁磚相關的裝貼 技術士 的培訓機制 才能健全與落實全國建築物進入 健康診斷 的新時代 參 國科會的整合型研究 建築物 定期健診 與 強制驗屋 共識與認知之調查分析 一 建築以人化觀點建立設施健診制度與維修再用之研究 從 2005 年至 2007 年的三年度 我負責一項國科會永續會的整合型研究計畫 名稱訂 為 建築以人化觀點建立設施健診制度與維修再用之研究 這是由三所大學將近九位教 授共同參與的一項研究計畫 主要參與的研究團對簡介如下 一 黃世孟 國立高雄大學都市發展與建築研究所 教授 研究題目 公共建築生命週期設施健診法令 組織與手冊之應用研究 二 翁佳樑 國立高雄第一科技大學營建工程系 助理教授 研究題目 公共建築生命週期建築 構造 劣化健診與維修再用之研究 三 楊詩弘 國立台北科技大學建築學系 助理教授 研究題目 公共建築生命週期建築 設備 劣化健診與維修再用之研究 配合本次研習會的主題 我提出本文的論述與主張 同時解說調查全國公私兩部門的 建築物主管人及使用人 對於建築物 建物健診 之認知 強制檢查 之共識 關於公共 建築物是以全台的公立大學 高中職 國中 國小為主 民間建築物是以全台的公寓大廈 為主 二 校舍問卷調查與分析 一 問卷計畫 本次問卷調查時間為 2006 年 11 月 12 月間 以郵寄問卷的方式進行調查 並為提高 回寄意願 附上回郵信封及感謝函 於寄發後 1 個月內截止收件 於 12 月底截止收件 回 收率約 36 進行分析 共發出了 份願卷 有效問卷為 4359 份 二 問卷調查對象 本研究範圍界定在台灣所有的公立大學 高中職 國中 國小 研究學校母體共 4900 所 問卷對象以各校校長 行政職及老師為主 一間學校發送 10 份問卷 因問卷母體龐大 故以系統抽樣方式進行抽樣 抽出 1224 間學校為本次調查對象 三 分析方法

20 20 本次研究資料分析 主要是利用 SPSS 與 EXCEL 等統計軟體作為主要工具 使用其中 的交叉分析 篩選等方法 以有效利用問卷所得之資料 提高數據分析的準確度 四 建物健診 之認知意見 健診認知意見部分 約有 以上的受訪者表示 同意 以人化方式對於校舍建築實施健康診斷 以確保在校師生及行政人員之安全與健康舒適 性 如圖三 另外 在針對校舍可能導致使用人 不安全 不健康 不環保 及 不 當使用或維護 的前提下 應對校舍進行定期健康檢查之認知 亦獲得極高的認同感 如 圖四 顯示出校方人士對於校舍建築維修狀態有一定程度的認知 大部分均表示同意以 人化方式來進行校舍的健診 在如此調查結果數據基礎下 本研究認為面臨近年來不斷發 生的校舍建築物危安事件 推動學校校舍建築的健診立法 阻力不大 容易實施 40.00% 34.25% 35.00% 28.01% 30.00% 25.00% 20.00% 17.45% 14.03% 15.00% 10.00% 3.21% 非常同意 很同意 同意 圖三 1.29% 普通 很不同意 非常不同 意 0.00% 1.77% 不同意 5.00% 人化校舍的健診認知意見 40.00% 36.60% 35.00% 30.00% 26.55% 25.00% 20.00% 18.84% 13.24% 15.00% 10.00% 2.68% 非常同意 很同意 同意 0.92% 普通 很不同意 圖四 非常不同 意 0.00% 1.17% 不同意 5.00% 校舍不安全 不健康 不環保及不當使用或維護之健診認知意見 五 強制健診 的共識意見 關於 強制健診 意見 受訪者與前項健診認知意見部分的表達是似 除了本研究

21 21 強調的校舍 不安全 不健康 不環保 及 不當使用或維護 的使用項目做強制的 檢查之外 亦針對學校個人使用空間和公共使用空間 如圖五 之維護滿意度 將診斷結 果以似病歷表之方式留存 以及統包方式將維護管理委託給政府認證之物業管理機構 如 圖六 等進行詢問 分析之後 其結果亦與前述認知部分雷同 分析至此本研究暫時可以推斷 各級學校 校方不但對於即將推行的健診制度 以及學校健診的必要性有一定程度的瞭解 更對於強 制檢查 維護的重要性表示認同 35.00% 30.86% 30.00% 28.95% 25.00% 20.00% 15.00% 14.80% 15.16% 數列 % 非常同意 很同意 同意 2.28% 普通 圖五 很不同意 非常不同 意 0.00% 4.95% 3.01% 不同意 5.00% 校舍公共使用區域的強制檢查認知意見 35.00% 28.61% 30.00% 27.74% 25.00% 20.00% 15.00% 13.66% 15.02% 10.00% 7.15% 非常同意 很同意 同意 普通 很不同意 圖六 非常不同 意 0.00% 4.02% 不同意 5.00% 3.79% 校舍維護管理業務統包方式委託給政府認證物業管理機構意見 三 公寓大廈問卷調查與分析 一 問卷計畫 公寓大廈問卷共分為兩部分 第一部分由高雄大學都市研究室所發出 調查時間為 2006 年 11 月 12 月間 於寄發後 1 個月內截止收件 於 12 月底截止收件 並進行分析 共發出了 份問卷 有效問卷為 720 份 回收率約 4.7 第二部分委由東京都物業管理公司發出 受訪對象為其公司管理之公寓大廈 調查時 間為 2006 年 12 月至 2007 年 1 月間 共發出了 500 份問卷 有效問卷為 489 份 回收率約 97.8 合計兩部分調查回收之有效問卷共計 1209 份 進行後續的研究分析工作

22 22 二 調查對象 高雄大學第一部分研究範圍界定在台北市及高雄市所有登記於建管處之公寓大廈管理 科中之公寓大廈 研究公寓大廈母體 population 共 6653 所 問卷對象以各公寓大廈住戶 及管理委員會主委及受委託大廈管理公司總幹事為主 一間公寓大廈發送 10 份問卷 因問 卷母體龐大 故以系統抽樣方式進行抽樣 抽出 1525 間公寓大廈為本次調查對象 第二部 分東京都物業管理公司所發出之問卷受訪對象 以其公司所受託管理之公寓大廈為主 三 分析方法 本次研究資料分析與校舍建築的方式相同 四 建物健診 之認知意見 公寓大廈健診認知意見部分 約有 以上的受訪者表示 認同以人化方式對公寓大廈實施健康診斷 以確保住戶等使用者之安全與健康舒適性 如 圖七 另外 針對公寓大廈可能導致使用人 不安全 不健康 不環保 及 不當使 用或維護 的前提下 應對校舍進行定期健康檢查之認知 亦獲得極高的認同感 約有 93.1% 表示認同 如圖八 46.53% 37.63% 0.00% 0.25% 9.49% 非常同意 很同意 同意 普通 人化公寓大廈健康檢查認知 0.00% 0.42% 0.76% 45.21% 5.77% 9.16% 非常同意 很同意 同意 普通 不同意 很不同意 圖八 5.59% 38.68% 非常不同 意 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 0.51% 不同意 圖七 很不同意 非常不同 意 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 公寓大廈不安全 不健康 不環保及不當使用或維護之健診認知意見 五 強制健診 的共識意見 公寓大廈強制健診檢查意見 所得之結果與前項健診認知意見部分的表達相當似 除了本研究所強調的針對公寓大廈 不安全 不健康 不環保 及 不當使用或維護

23 23 的使用項目做強制的檢查之外 亦針對公寓大廈公用空間 如圖九 和私用空間 如圖十 之維護滿意度 將診斷結果以似病歷表方式留存及將大廈委外由單一公司或機構進行管 理 如圖十一 等進行詢問 而其分析結果亦與前述認知部分雷同 民眾多表示贊成 僅 對於私用區域部分 會有隱私或較多方面之考量而出現微幅之反對意見 41.38% 40.10% 0.17% 0.60% 非常同意 很同意 同意 27.09% 14.48% 0.85% 2.04% 17.38% 4.86% 非常同意 很同意 同意 普通 不同意 很不同意 公寓大廈 私用空間 強制檢查認知意見 37.03% 30.55% 10.41% 13.05% 2.39% 2.39% 4.18% 非常同意 很同意 同意 普通 不同意 很不同意 非常不同 意 圖十一 普通 33.30% 圖十 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 7.17% 9.39% 公寓大廈 公用空間 強制檢查認知意見 非常不同 意 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 1.19% 不同意 圖九 很不同意 非常不同 意 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 公寓大廈維護管理業務統包方式委託給政府認證物業管理機構意見

24 24 肆 結論與提問 一 結論 本文針對台灣建築物的 強制驗屋 診斷技術 兩面向 提出前述的主張 論述 調查結果 當然希望貢獻今後政府各部門的積極訂法 修法 配合本次研習會的主題 我 強烈主張 強制檢查一定年限以上的高樓外牆磁磚耐用性與安全性 儘早培訓建築外牆 磁磚健診與維修技術之專業人力 總結本文的結論如下 1. 行政院公共工程委員會主導訂定 公共工程維護管理須知 之辦法 必須儘速擬定通過 執行前加強宣導與講習 建議選擇容易執行的 各級公立學校建築 對象優先辦理 2. 台灣的建築法令系統中 建議參考香港 樓宇管理及維修強制驗樓 辦法及機制 考量 公共安全 衛生 交通與景觀的需求條件 制訂台灣的 強制驗屋 執行辦法 3. 台灣各縣市數量龐大庫存的舊有建築物 如何去蕪存菁 全面提升建物安全性 延長耐 用年限的永續策略 建議參照 舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法 儘速 擬定 舊有建築物維護與整建辦法 4. 目前仍在修訂中的營造業法及相關子法 台灣營造業界必須面對台灣建築 外牆大量使 用磁磚 存在事實 針對第八條專業營造業登記之專業工程項目 增列 石材工程 泥 水工程 兩項專業工程的登記 5. 提升全國建築環境品質的策略 必須整合銀行界的金融貸款 地方政府主管的房屋稅 地價稅等各項稅制 形成一套完整的 蘿蔔與棒子兼顧 戰略 給予有心的地方政府行 政首長八年的堅持與實施 台灣的建築品質與城鄉景觀 一定能改造城亮麗的未來 6. 根據我與楊詩弘 翁佳樑三位教授共同執行的國科會 永續會 研究計畫調查成果 對 於 建物健診 之認知 強制健診 之共識 無論是全國各級學校校長 教師們 或 全國各縣市地方公寓大廈的主任委員 住戶意見 均傾向於同意執行 建物健診 強 制健診 的意見 這一個訊息首先可以提供政府部門的公共工程委員會 儘速制訂 公 共工程維護管理須知 之參考 同時也提示 暗示民間的專業公會 協會或學會等專業 團體 窺探出過去一直隱藏中 逐漸浮現出的 建物維修新產業 的未來商機 二 提問 本文提問的方式 內容及目的 一方面能讓日本主講專家容易全面瞭解台灣建築外牆 磁磚實情內容 另一方面為了更有效率達成舉辦本次研習會目的 先以我最關心的 有興 趣的 具有發展性的課題 重點彙整提出問題 希望本次研習會主講人能於講授過程中 針對提問課題配合解說圖文充分詳述 這對於學員的研習 能取得事半功倍之效 一 高樓建築外牆全面更新之課題 提問 走在台北街頭上 經常看見以塑膠帆布整體包裝的建築大樓工地 當施工一段時間 後 外觀面目全新展現新姿 聽說房地產價值明顯提升 針對市區內一棟十二層樓 大樓建築 決定建築外牆全面更新計畫時 請教應該重視的課題及執行的要領 案例 台北市東華大樓

25 建築改造前外觀 建築設計透視圖 25 建築改造後外觀 二 高樓建築外牆磁磚部分補修之課題 提問 建築外牆磁磚剝落現況不容易隱藏 例如我走在台北市八德路上 拍照到中央日報 大樓的情景 或在高雄中山大學校園內 拍照到圖書資訊大樓的情景 假若這兩棟 大樓的建築業主 瞭解大樓外牆磁磚必須全面進行耐用診斷 補修部分已經剝落磁 磚 擬委託 INAX 公司執行本項業務 請問日本專家一般正常作業程序如何進行 案例 中央日報大樓 台北市八德路中央日報大樓之外牆磁磚剝落情景 案例 中山大學圖書資訊館 國立中山大學圖書資訊館建築外牆磁磚剝落情景

26 26 三 歷史性或紀念性建築外牆磁磚補修之課題 提問 日治時期保存下來的許多近代建築 迄今仍正常使用的建築物 數量仍相當多 尤 其是建築外牆裝磁磚的紀念性 歷史性建築 均面臨著維修改善的課題 台灣大學 文學院校舍 如圖所示的門廳外牆磁磚補修的情景 實在難看 不專業 不配台大 水準 假若如此型的歷史性或紀念性建築外牆磁磚補修 請教究竟應該如何著手 案例 台灣大學文學院正面入口門廳 台灣大學文學院校舍門廳上的磁磚補修情景 四 建築外牆磁磚保潔與白樺清洗之課題 提問 建築外牆磁磚上面的污垢 包括日曬雨淋後的積垢 中央日報屋頂女兒牆部位的外 牆積垢 磁磚底層水泥沙漿浮現的白樺 台大土木系館 原子分子研究所校舍 嚴重影響建築物的外觀 針對建築外牆材料採用磁磚的清潔課題 請教應該如何規 劃定期清潔維護計畫 包括委託方式 經費編列 績效評鑑等 案例 台灣大學土木工程系館 原子分子研究所與中央日報大樓 台大土木工程系館正向立面 台大原子分子研究所 中央日報建築大樓 五 建築物室內外地坪磁磚剝落之課題 提問 建築物外牆 垂直面 磁磚的剝落問題 聯想到即使是 水平面 室內外地坪上鋪 設磁磚 也經常出現磁磚一小塊或一大片的脫落情景 針對高雄大學理工一校舍中 庭地坪磁磚剝落的案例 或台灣各城市幹道建築物騎樓 常見地坪磁磚剝落與修補

27 27 之情景 請教 垂直面 與 水平面 磁磚施工方法的差異與要領 案例 高雄大學校舍中庭地坪 國立高雄大學理工一校舍戶外中庭地坪磁磚剝落情景 案例 台北市區幹道騎樓地坪 台北市長安東路二段幹道建築騎樓地坪磁磚剝落與修補之情景 六 建築外牆磁磚耐用與強制健診之課題 提問 內政部營建署主管全國建築行政業務 制訂法令提升建築水準 防止災害發生 但 眼見營建署隔壁一棟大樓 台北市慧國大樓 復興南路與八德路交叉口 外牆景觀 如照片所示的情景 充滿著危機同時破壞景觀 請問日本專家同時請教全體學員 關於此項明顯的問題 如何由政府主動指定明確對象建築物 進行 強制檢測 耐 用診斷 的可能性 案例 慧國大樓外牆破壞磁磚即將剝落影響公共安全 醜化公共景觀 慧國大樓建築外牆景觀 台北市復興南路一段一號 七 建築外牆定期清洗結合外牆面材耐用診斷之課題 提問 台灣若干具有制度且定期清洗外牆的建築物 清洗高樓外牆窗扇的同時 可否同步 進行建築物外牆面材劣化 耐用程度的診斷 請問日本專家關於日本此方面的實際 案例或業務概況 換言之 請教若將建築外牆磁磚健診 維修技術 結合大樓外牆 清潔業務 可否成為民間一家公司的一項新專業與新事業

28 28 案例 建築外牆磁磚污垢與開口部窗扇之清潔 台北市中央日報大樓外牆積垢之情景 高雄市四維路市政中心旁的大樓外牆清洗之情景 結語 傷亡事件創生新法的悲哀 危機事件 地震後建築外牆受剪力影響 造成 X 型破損的牆面 眼見一整片裝貼 磁磚牆壁 隨時可能剝落的危機 市民不在乎 政府應該介入 但似乎無 法令 管理 台灣高層建築外牆隨意裝設的附加物 例如鐵窗 冷氣機 招牌 等 裝置施工過程一 定影響磁磚牆面 尤其這些大小的附加物 於颱風中受風力影響嚴重鼓動牆面接著應力 颱風過後被吹毀的附加物 破損均不必整修且放置長時間 均不受任何 法令 管理 單 單這兩項顯見的城市建築危機 政府若不能主動關照及儘速處理 也許仍須等待 傷亡事 件後才能創生新法 的慣性悲劇 那真是台灣營建專業界的悲哀 CNN 新聞報導 20x0 年台北街頭高樓建築外牆墜落物造成數人傷亡意外事件 台灣台北市位於繁華商業區主要幹道 綠意盎然仁愛路人行道上 高樓外牆吊掛的窗 型冷氣機及其附加基座 突然脫離墜落壓垮行人 不幸死亡兩人 受傷五人 根據台北市政府相關單位調查報導 由於今年多次襲台的強烈颱風過後 該棟建築大 樓多處吊掛在外牆附加物 曾經有零星物件多次脫落在人行道上 據聞鄰棟居民們曾經向 該棟大樓管理委員會提醒過 但卻仍未能及時善加修繕與維護 以致造成兩位美國籍觀光 客不幸喪生 五位台北市民頭部與身體多處受傷 據主治醫師表示 嚴重受傷的兩人恐有 終生癱瘓之可能 城市氣候變遷的建築災難 全球氣候變遷的影響下 台灣位於北緯 23.5 的 北回歸線 逐漸轉變成 北回歸帶 台北地區經常高溫濕熱可歸入 熱帶 屏東地區也經常發生低溫雷雨冰雹 從城市氣候也 快速變遷觀點 容易理解氣候變遷將會帶來的建築災難 我建議內政部建築研究所應將此 課題列為今後整合型專題研究計畫 今年四月四日入夜前 我與女兒貞燕 兒子鈺愷共同 看完 An Inconvenient Truth 這部地球環境變遷紀錄影片 當晚睡著後夢到台北城市建築 發生的一次破天荒災難 2016 閏年的 6 月 7 日早晨五時四十分時開始 原本應該黎明放晴的清晨 天空卻籠罩 著厚壓壓烏雲 突然間下起大雷雨 風雨交加狀況下 滿天急速飄落的冰雹 大如籃球 小如高爾夫球的冰雹 我看見斜打在高樓玻璃帷幕牆的大冰雹 衝破玻璃的可怕破脆響聲 打在我家屋頂上加蓋的違建鐵皮屋頂 猶如打鑼作響後室內屋角開始漏水 眼見對街十五 層建築物北側的十二樓側牆磁磚 直接受到冰雹撞擊後破裂的磁磚 如仙女撒花般的隨風 飄落地面 真是一場的惡夢 也許純屬虛構 敬請指教