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3 目 錄 目 錄 祝 賀 與 鼓 勵 1 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 - 序 7 永 遠 會 長 獻 辭 13 會 長 獻 辭 17 常 務 副 會 長 獻 辭 23 理 事 長 獻 辭 27 本 會 簡 介 31 應 屆 名 譽 職 銜 芳 名 32 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 34 歷 屆 名 譽 職 銜 及 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 36 簡 介 54 章 程 55 會 務 歷 程 照 片 回 顧 61 房 地 產 業 務 概 況 77 房 地 產 中 介 業 務 法 律 規 範 78 房 地 產 中 介 服 務 行 規 80 房 地 產 交 易 稅 務 責 任 82 房 地 產 交 易 的 基 本 手 續 及 費 用 85 房 地 產 交 易 統 計 數 據 88 其 他 資 料 95 建 築 工 程 資 料 ( 私 人 建 房 面 積 及 數 量 ) 96 公 共 房 屋 興 建 進 度 及 准 許 使 用 日 98 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 101 主 講 對 房 地 產 發 表 的 文 章 吳 在 權 - 澳 門 住 房 市 場 及 其 政 策 研 議 102 劉 永 誠 - 澳 門 房 地 產 市 場 趨 勢 及 相 關 政 策 114 龐 啟 富 - 解 決 置 業 問 題, 政 府 業 界 青 年 三 方 有 責 118 宋 宇 - 經 濟 房 屋 流 入 私 人 市 場 之 弊 端 123 廖 沛 霖 - 澳 門 房 地 產 政 策 檢 討 及 建 議 125 黃 偉 雄 - 特 別 印 花 稅 有 利 樓 市 長 遠 發 展 128 各 界 人 仕 撰 文 徐 國 誠 - 賀 會 慶 祝 論 壇 成 功 130 中 國 銀 行 澳 門 分 行 青 年 協 會 - 澳 門 房 地 產 市 場 展 望 132 澳 門 國 際 銀 行 - 本 澳 樓 市 未 來 走 勢 分 析 137 陳 家 輝 - 澳 門 房 地 產 政 策 與 土 地 利 用 規 劃 142 正 和 策 略 研 究 會 - 經 屋 轉 售 應 該 封 還 是 不 封 147 劉 成 昆 - 關 於 現 階 段 澳 門 公 屋 發 展 的 幾 點 思 考 154 戴 安 娜 - 澳 門 商 業 房 地 產 奏 城 市 交 樂 兼 論 澳 門 房 地 產 開 發 與 政 府 統 籌 158 許 浚 - 人 本 主 義 的 居 享 樂 園 - 澳 門 未 來 城 市 建 設 及 文 化 發 展 166 陳 卓 華 - 論 澳 門 房 屋 政 策 及 新 城 規 劃 170 澳 門 生 產 力 暨 科 技 轉 移 中 心 - 房 地 產 業 及 國 際 管 理 系 統 認 證 179 田 亮 - 淺 談 政 府 樓 市 政 策 的 連 續 性 及 前 瞻 性 186 劉 紹 滿 - 當 局 不 應 放 鬆 遏 制 高 樓 價 決 心 188 施 家 倫 - 政 府 應 定 立 長 遠 的 房 屋 政 策 191 李 玉 培 - 關 於 經 濟 房 屋 的 幾 點 淺 見 194 陳 俊 拔 - 淺 探 澳 門 現 行 房 屋 政 策 196 吳 紹 康 - 對 澳 門 房 屋 政 策 的 一 些 淺 見 198 鄺 達 財 - 澳 門 房 地 產 發 展 前 景 將 會 更 加 美 好 202 梁 華 - 當 前 澳 門 房 地 產 業 發 展 趨 勢 及 未 來 的 主 要 影 因 素 203 黃 燦 文 - 創 新 思 路, 理 性 發 展 宏 觀 調 控 下 澳 門 房 地 產 企 業 的 思 考 與 探 索 206 梁 桂 萍 - 淺 談 房 屋 問 題 210 柯 慶 耀 - 宏 觀 調 控 是 房 地 產 經 濟 平 穩 發 展 的 重 要 手 段 214 黃 健 中 - 澳 門 房 地 產 未 來 發 展 的 正 確 路 向 226 陸 惠 德 - 經 屋 政 策 要 照 顧 夾 心 階 層 利 益 229 蔡 穗 聲 - 珠 三 角 : 一 個 烏 托 邦 的 實 現 231 朱 建 蘭 - 澳 門 的 地 產 政 策 與 經 濟 發 展 探 索 233 郭 德 亮 - 香 的 房 地 產 市 場 及 地 產 代 理 行 業 發 展 為 澳 門 借 鏡 235 潘 志 明 - 政 策 打 擊 短 炒 有 效, 樓 市 長 遠 健 康 發 展 238 澳 門 概 況 簡 述 241 澳 門 地 圖 及 輕 軌 未 來 規 劃 242 澳 門 路 大 型 基 建 及 待 批 項 目 246 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 250 銀 行 電 話 名 錄 259 律 師 樓 電 話 名 錄 262 會 員 名 錄 271 鳴 謝 280 編 輯 委 員 會 名 錄 280 贊 助 我 會 經 費 禮 品 人 仕 名 錄 280

4 目 錄 目 錄

5 祝 賀 與 鼓 勵 祝 賀 與 鼓 勵 澳 門 特 別 行 政 區 行 政 長 官 崔 世 安 先 生 接 見 本 會 會 長 吳 在 權 及 其 新 閣 成 員 澳 門 特 別 行 政 區 行 政 長 官 崔 世 安 先 生 送 贈 紀 念 品 鼓 勵 本 會 由 永 遠 會 長 畢 明 代 表 接 受, 會 長 吳 在 權 陪 同 2 3

6 祝 賀 與 鼓 勵 祝 賀 與 鼓 勵 經 濟 財 政 司 司 長 譚 伯 源 先 生 勉 勵 本 會 為 澳 門 房 地 產 健 康 發 展 多 作 貢 獻 本 會 永 遠 榮 譽 會 長 吳 福 先 生 充 份 肯 定 本 會 過 去 的 成 績 並 對 本 會 未 來 的 會 務 發 展 寄 予 厚 望 運 輸 工 務 司 司 長 劉 仕 堯 冀 與 本 會 加 強 溝 通 使 政 府 行 政 決 策 能 更 切 合 現 實 行 政 立 法 兩 會 成 員 本 會 名 譽 會 長 陳 明 金 先 生 表 示 在 有 關 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 及 房 地 產 中 介 業 務 法, 對 本 會 所 收 集 和 反 映 的 意 見 有 很 大 參 考 價 值, 冀 望 本 會 繼 續 發 揮 相 關 作 用 4 5

7 目 錄 目 錄

8 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 - 序 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 - 序 安 得 廣 廈 千 萬 間 全 詩 賞 析 名 句 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏, 風 雨 不 動 安 如 山 出 自 唐 代 詩 人 杜 甫 的 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 作 : 杜 甫 年 代 : 唐 八 月 秋 高 風 怒 號, 卷 我 屋 上 三 重 茅 茅 飛 渡 江 灑 江 郊, 高 掛 罥 長 林 梢, 下 飄 轉 沉 塘 坳 南 村 群 童 欺 我 老 無 力, 忍 能 對 面 為 盜 賊 公 然 抱 茅 入 竹 去, 唇 焦 口 燥 呼 不 得, 歸 來 倚 杖 自 歎 息 俄 頃 風 定 雲 墨 色, 秋 天 漠 漠 向 昏 黑 布 衾 多 年 冷 似 鐵, 驕 兒 惡 臥 踏 裡 裂 床 頭 屋 漏 無 干 處, 雨 腳 如 麻 未 斷 絕 自 經 喪 亂 少 睡 眠, 長 夜 沾 濕 何 由 徹! 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏, 風 雨 不 動 安 如 山! 嗚 呼! 何 時 眼 前 突 兀 見 此 屋, 吾 廬 獨 破 受 凍 死 亦 足! 賞 析 唐 肅 宗 上 元 二 年 (761) 的 春 天, 杜 甫 求 親 告 友, 在 成 浣 花 溪 邊 蓋 了 一 座 茅 屋, 總 算 有 了 一 個 棲 身 之 所 不 料 到 了 第 二 年 八 月, 大 風 破 屋, 大 雨 又 接 踵 而 至 詩 人 長 夜 難 眠, 感 慨 萬 千, 寫 下 了 這 篇 膾 炙 人 口 的 詩 篇 詩 寫 的 雖 是 自 己 的 數 間 茅 屋, 表 現 的 卻 是 憂 國 憂 民 的 情 感 這 首 詩 可 分 為 四 節 第 一 節 五 句, 句 句 押 韻, 號 茅 郊 梢 坳 五 個 開 口 呼 的 平 聲 韻 腳 傳 來 陣 陣 風 聲 八 月 秋 高 風 怒 號, 卷 我 屋 上 三 重 茅 勢 迅 猛 風 怒 號 三 字, 音 宏 大, 猶 如 秋 風 咆 哮 一 個 怒 字, 把 秋 風 擬 人 化, 從 而 使 下 一 句 不 僅 富 有 動 作 性, 而 且 富 有 濃 烈 的 感 情 色 彩 詩 人 好 不 容 易 蓋 了 這 座 茅 屋, 剛 剛 定 居 下 來, 秋 風 卻 怒 吼 而 來, 卷 層 層 茅 草, 使 得 詩 人 焦 急 萬 分 茅 飛 渡 江 灑 江 郊 的 飛 字 緊 承 上 句 的 卷 字, 卷 的 茅 草 沒 有 落 在 屋 旁, 卻 隨 風 飛 走, 飛 過 江 去, 然 後 分 散 地 雨 點 似 地 灑 在 江 郊 : 高 掛 罥 長 林 梢, 很 難 弄 下 來 ; 下 飄 轉 沉 塘 坳, 也 很 難 收 回 來 卷 飛 渡 灑 掛 罥 飄 轉, 一 個 接 一 個 的 動 態 不 僅 組 成 一 幅 幅 鮮 明 的 圖 畫, 而 且 緊 緊 地 牽 動 詩 人 的 視 線, 撥 動 詩 人 的 心 弦 詩 人 的 高 明 之 處 在 於 他 並 沒 有 抽 象 地 抒 情 達 意, 而 是 寓 情 意 於 客 觀 描 寫 之 中 這 幾 句 詩 所 表 現 的 場 景 是 : 一 個 衣 衫 單 薄 破 舊 的 乾 瘦 老 人 拄 著 杖, 立 在 屋 外, 眼 巴 巴 地 望 著 怒 吼 的 秋 風 把 他 屋 上 的 茅 草 一 層 又 一 層 地 卷 了 來, 吹 過 江 去, 稀 裏 嘩 啦 地 灑 在 江 郊 的 各 處 他 對 大 風 破 屋 的 焦 灼 和 怨 憤 之 情, 不 能 不 激 讀 心 靈 上 的 共 鳴 第 二 節 五 句 這 是 前 一 節 的 發 展, 也 是 對 前 一 節 的 補 充 前 節 寫 灑 江 郊 的 茅 草 無 法 收 回, 除 此 以 外, 還 有 落 在 平 地 上 可 以 收 回 的 茅 草, 但 卻 被 南 村 群 童 抱 跑 了 欺 我 老 無 力 五 字 宜 著 眼, 如 果 詩 人 不 是 老 無 力, 而 是 年 當 壯 健 有 氣 力, 自 然 不 會 受 這 樣 的 欺 侮 忍 能 對 面 為 盜 賊, 意 思 是, 群 童 竟 然 忍 心 在 他 的 眼 前 做 盜 賊 但 其 實, 這 不 過 是 表 現 了 詩 人 因 老 無 力 而 受 欺 侮 的 憤 懣 心 情 而 已, 決 不 是 真 的 給 群 童 加 上 盜 賊 的 罪 名, 要 告 到 官 府 裏 去 辦 罪 所 以, 唇 焦 口 燥 呼 不 得, 也 就 無 可 奈 何 了 用 詩 人 又 呈 吳 郎 一 詩 中 的 話 說, 這 正 是 不 為 困 窮 寧 有 此, 詩 人 如 果 不 是 十 分 困 窮, 就 不 會 對 大 風 刮 走 茅 草 那 麼 心 急 如 焚 ; 群 童 如 果 不 是 因 為 他 十 分 困 窮, 也 不 會 冒 著 狂 風 抱 走 那 些 並 不 值 錢 的 茅 草 這 一 切, 是 結 尾 的 伏 線 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏 的 崇 高 願 望, 正 是 從 四 海 困 窮 的 現 實 基 礎 上 產 生 出 來 的 歸 來 倚 杖 自 歎 息 總 收 一 二 兩 節 詩 人 大 約 是 一 聽 到 北 風 狂 叫, 就 擔 心 蓋 得 不 夠 結 實 的 茅 屋 發 生 危 險, 因 而 就 拄 杖 出 門, 直 到 風 吹 屋 破, 茅 草 無 法 收 回, 這 才 無 可 奈 何 地 走 回 家 中 倚 杖, 當 然 又 與 老 無 力 照 應 自 歎 息 中 的 自 字, 下 得 很 沉 痛, 詩 人 如 此 不 幸 的 遭 遇 只 有 他 自 己 在 歎 息, 未 引 別 人 的 同 情 和 幫 助, 則 世 風 的 淡 薄, 就 意 在 言 外 了, 因 而 他 歎 息 的 內 容, 也 就 十 分 深 廣 當 他 自 己 風 吹 屋 破, 無 處 安 身, 得 不 到 別 人 的 同 情 和 幫 助 的 時 候, 分 明 聯 想 到 類 似 處 境 的 無 數 窮 人 8 9

9 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 - 序 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 - 序 第 三 節 八 句, 寫 屋 破 又 遭 連 夜 雨 的 苦 況 俄 頃 風 定 雲 墨 色, 秋 天 漠 漠 向 昏 黑 兩 句, 用 飽 蘸 濃 墨 的 大 筆 渲 染 出 暗 淡 愁 慘 的 氛 圍, 從 而 烘 托 出 詩 人 暗 淡 愁 慘 的 心 境, 而 密 集 的 雨 點 即 將 從 漠 漠 的 秋 空 灑 向 地 面, 已 在 預 料 之 中 布 衾 多 年 冷 似 鐵, 驕 兒 惡 臥 踏 裏 裂 兩 句, 沒 有 窮 困 生 活 體 驗 的 作 是 寫 不 出 來 的 值 得 注 意 的 是 這 不 僅 是 寫 布 被 又 舊 又 破, 而 是 為 下 文 寫 屋 破 漏 雨 蓄 勢 成 的 八 大, 是 因 為 他 們 的 痛 苦 和 幸 福 的 根 子 深 深 地 伸 進 了 社 會 和 歷 史 的 土 壤 裏, 因 為 他 是 社 會 時 代 人 類 的 器 官 和 代 表 杜 甫 在 這 首 詩 裏 描 寫 了 他 本 身 的 痛 苦, 但 他 不 是 孤 立 地 單 純 地 描 寫 他 本 身 的 痛 苦, 而 是 通 過 描 寫 他 本 身 的 痛 苦 來 表 現 天 下 寒 士 的 痛 苦, 來 表 現 社 會 的 苦 難 時 代 的 苦 難 他 也 不 是 僅 僅 因 為 自 身 的 不 幸 遭 遇 而 哀 歎 而 失 眠 而 大 聲 疾 呼, 在 狂 風 猛 雨 無 情 襲 擊 的 秋 夜, 詩 人 腦 海 裏 翻 騰 的 不 僅 是 吾 廬 獨 破, 而 且 是 天 下 寒 士 的 茅 屋 俱 破 杜 甫 這 種 熾 熱 的 憂 國 憂 民 的 情 感 和 迫 切 要 求 變 革 黑 暗 現 實 的 崇 高 理 想, 千 百 年 來 一 直 激 動 讀 的 心 靈, 併 發 生 過 積 極 的 作 用 月, 天 氣 並 不 冷, 正 由 於 床 頭 屋 漏 無 干 處, 雨 腳 如 麻 未 斷 絕, 所 以 才 感 到 冷 自 經 喪 亂 少 睡 眠, 長 夜 沾 濕 何 由 徹 兩 句, 一 縱 一 收 一 縱, 從 眼 前 的 處 境 擴 展 到 安 史 之 亂 以 來 的 種 種 痛 苦 經 歷, 從 風 雨 飄 搖 中 的 茅 屋 擴 展 到 戰 亂 頻 繁 殘 破 不 堪 的 國 家 ; 一 收, 又 回 到 長 夜 沾 濕 的 現 實 憂 國 憂 民, 加 上 長 夜 沾 濕, 詩 人 自 然 不 能 入 睡 何 由 徹 和 前 面 的 未 斷 絕 照 應, 表 現 了 詩 人 既 盼 雨 停, 又 盼 天 亮 的 迫 切 心 情 而 這 種 心 情, 又 是 屋 破 漏 雨 布 衾 似 鐵 的 艱 苦 處 境 激 發 出 來 的 於 是 詩 人 由 個 人 的 艱 苦 處 境 聯 想 到 其 他 人 的 類 似 處 境, 水 到 渠 成, 自 然 而 然 地 過 渡 到 全 詩 的 結 尾 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏, 風 雨 不 動 安 如 山, 前 後 用 七 字 句, 中 間 用 九 字 句, 句 句 蟬 聯 而 下, 而 表 現 闊 大 境 界 和 愉 快 情 感 的 詞 如 廣 廈 千 萬 間 大 庇 天 下 歡 顏 安 如 山 等 等, 又 聲 音 宏 亮, 從 而 構 成 了 鏗 鏘 有 力 的 節 奏 和 奔 騰 前 進 的 氣 勢, 恰 切 地 表 現 了 詩 人 從 床 頭 屋 漏 無 干 處 長 夜 沾 濕 何 由 徹 的 痛 苦 生 活 體 驗 中 迸 發 出 來 的 奔 放 的 激 情 和 火 熱 的 希 望 這 種 奔 放 的 激 情 和 火 熱 的 希 望, 詠 歌 不 足 以 表 達, 所 以 詩 人 發 出 了 由 衷 的 感 歎 : 嗚 呼! 何 時 眼 前 突 兀 見 此 屋, 吾 廬 獨 破 受 凍 死 亦 足! 詩 人 的 博 大 胸 襟 和 崇 高 理 想, 至 此 表 現 得 淋 漓 盡 致 本 詩 作 抒 發 的 情 懷 與 范 仲 淹 的 岳 陽 樓 記 中 先 天 下 之 憂 而 憂, 後 天 下 之 樂 而 樂 抒 發 的 情 懷 基 本 一 致 俄 國 著 名 文 學 評 論 家 別 林 斯 基 曾 說 : 任 何 一 個 詩 人 也 不 能 由 於 他 自 己 和 靠 描 寫 他 自 己 而 顯 得 偉 大, 不 論 是 描 寫 他 本 身 的 痛 苦, 或 描 寫 他 本 身 的 幸 福 任 何 偉 大 詩 人 之 所 以 偉 10 11

10 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 - 序 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 - 序 12 13

11 永 遠 會 長 獻 辭 永 遠 會 長 獻 辭 本 澳 輕 軌 系 統 工 程 將 於 年 內 動 工, 建 成 後 將 會 融 入 珠 三 角 整 個 軌 道 交 通 網 路, 未 來 需 要 繼 續 與 內 地 各 方 面 進 行 交 流 活 動 隨 著 區 域 合 作 逐 步 開 展, 尤 其 內 地 與 澳 門 關 於 建 立 更 緊 密 經 貿 關 係 的 安 排 項 目 拓 展 澳 門 企 業 的 發 展 市 場, 本 土 的 填 海 造 地 舊 區 重 整 也 激 活 內 部 商 環 境, 自 由 行 政 策 為 澳 門 帶 來 每 年 數 千 萬 人 次 的 旅 客, 市 場 規 模 已 不 僅 僅 是 50 多 萬 人 口 和 20 多 平 方 公 里 土 地, 衝 破 了 原 有 的 購 買 力 和 市 場 規 模 將 珠 三 角 地 區 打 造 成 世 界 級 經 濟 市 圈 已 成 為 國 策 之 一, 未 來 澳 門 有 必 要 爭 取 條 件 跟 上 發 展 最 後, 藉 著 此 次 慶 典 的 機 遇, 我 與 同 業 們 互 相 勉 勵, 未 來 本 會 將 繼 往 開 來, 維 護 同 業 權 益, 提 高 專 業 水 平 和 操 守, 促 進 和 諧 團 結, 積 極 推 動 房 地 產 業 的 健 康 發 展, 將 本 行 業 做 得 永 遠 會 長 畢 明 更 好, 為 市 民 提 供 更 優 良 服 務, 為 澳 門 及 祖 國 作 出 更 大 貢 獻, 祝 願 同 業 們 與 我 們 攜 手 共 同 努 力, 為 澳 門 的 房 地 產 業 創 造 美 好 的 明 天! 彈 指 一 揮 間, 喜 迎 來 了 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 成 立 十 七 周 年 會 慶 暨 第 九 屆 理 監 事 就 職 典 禮 我 深 感 榮 幸 能 夠 連 任 八 屆 的 會 長, 在 這 希 望 藉 此 機 會 衷 心 感 謝 各 位 同 寅 一 直 以 來 的 大 力 支 持 和 鼓 勵 從 事 房 地 產 行 業 多 年, 見 證 著 澳 門 及 房 地 產 業 的 興 衰, 澳 門 由 一 個 純 樸 的 小 城 市 演 變 成 今 日 五 光 十 色 的 市, 除 有 賴 旅 遊 博 彩 業 的 帶 動 外, 房 地 產 業 對 繁 榮 澳 門 的 經 濟 亦 有 著 重 要 的 推 動 作 用 本 會 成 立 多 年 來, 得 到 全 體 會 員 和 同 業 的 擁 護 和 支 持 俗 語 說 : 取 之 於 斯 用 之 於 斯 因 此, 本 會 一 向 積 極 密 切 關 注 與 房 地 產 相 關 的 政 策 措 施 和 法 律 法 規, 適 時 向 政 策 建 言 獻 策 在 房 地 產 業 界 扮 演 與 政 府 溝 通 的 橋 樑, 配 合 特 區 政 府 依 法 施 政, 發 展 澳 門 經 濟 回 歸 以 來, 澳 門 在 祖 國 的 支 持 下 過 得 熱 鬧 歡 騰 先 後 完 成 了 維 護 國 家 安 全 法 立 法, 獲 國 務 院 批 核 澳 門 填 海 造 地 361 公 頃, 國 家 主 席 胡 錦 濤 出 席 澳 門 回 歸 十 周 年 慶 祝 活 動, 以 及 國 務 院 總 理 溫 家 寶 首 次 蒞 澳, 出 席 中 葡 論 壇 第 三 屆 部 長 級 會 議, 更 贈 送 澳 門 一 對 大 熊 貓 開 開 心 心 14 15

12 永 遠 會 長 獻 辭 永 遠 會 長 獻 辭 16 17

13 會 長 獻 辭 會 長 獻 辭 社 會, 爭 取 業 界 權 益, 為 本 會 未 來 的 發 展 打 下 堅 實 的 基 礎! 在 此, 除 向 畢 明 前 會 長 致 以 崇 高 的 敬 意 之 外, 與 此 同 時, 更 藉 此 日 子 向 特 別 行 政 區 現 屆 行 政 長 官 上 屆 行 政 長 官 及 各 政 府 部 門 中 央 註 澳 機 構 本 會 創 會 會 長 永 遠 榮 譽 會 長 榮 譽 會 長 名 譽 會 長 法 律 顧 問 義 務 核 數 師 顧 問 以 及 友 會 同 業 先 進 社 會 各 界 人 士 傳 媒 朋 友 等 對 本 會 歷 年 的 大 力 支 持 與 鼓 勵 表 達 最 衷 心 及 最 誠 摯 的 感 謝! 光 陰 似 箭, 歲 月 如 梭, 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 不 經 不 覺 成 立 十 七 年, 本 會 從 無 到 有, 從 開 始 到 今 天, 一 直 堅 持 以 愛 祖 國 愛 澳 門, 維 護 同 業 權 益 提 高 專 業 水 平 促 進 團 結, 積 極 推 動 房 地 產 業 的 發 展 及 為 澳 門 特 別 行 政 區 安 定 繁 榮 作 出 貢 獻 為 宗 旨, 積 極 開 展 會 務 在 十 七 年 的 不 平 凡 的 奮 鬥 里 程 中 發 揮 房 地 產 業 對 經 濟 金 融 社 會 民 生 的 重 要 性, 為 澳 門 房 地 產 業 乃 至 整 體 社 會 發 展 貢 獻 了 一 份 堅 實 力 量 ; 同 時, 更 承 擔 配 合 澳 門 未 來 經 濟 發 展 社 會 和 諧 市 民 安 居 樂 業 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 會 長 吳 在 權 尊 敬 的 各 位 來 賓 女 士 先 生 們 : 大 家 好! 首 先 請 讓 我 代 表 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 對 在 座 各 位 撥 冗 蒞 臨 參 加 本 會 十 七 週 年 慶 典 暨 第 九 屆 理 監 事 就 職 典 禮 表 示 熱 烈 的 歡 迎 及 由 衷 的 謝 意! 同 時, 更 衷 心 感 謝 上 屆 會 長 畢 明 先 生 在 的 重 大 責 任, 可 謂 任 重 而 道 遠! 房 地 產 業 界 的 宗 旨 與 責 任, 與 房 地 產 的 屬 性 與 功 能 息 息 相 關 房 地 產 屬 性, 首 先 是 使 用 價 值, 具 體 而 言 是 居 住 用 途, 凡 是 有 人 的 地 方, 必 須 要 解 決 居 住 的 問 題, 房 地 產 的 發 展 正 是 立 足 於 滿 足 廣 大 居 民 對 安 居 的 需 求 其 次, 房 地 產 的 另 一 屬 性 則 指 交 換 價 值, 具 體 而 言 是 投 資 增 值, 尤 其 在 低 利 率 高 通 脹 的 環 境 下, 房 地 產 更 具 有 避 免 資 金 貶 值 的 效 果 在 一 般 情 況 下, 房 地 產 需 求 將 依 政 治 穩 定 和 諧 經 濟 社 會 發 展 人 口 增 長 等 因 素 而 被 推 高, 供 需 關 係 更 是 房 地 產 價 格 的 最 主 要 決 定 因 素 目 前, 由 於 美 國 等 國 家 實 行 量 化 寬 鬆 貨 幣 政 策, 導 致 世 界 範 圍 內 的 熱 錢 不 斷 增 多, 因 此, 更 進 一 步 推 高 世 界 各 地 房 地 產 價 格, 內 地 如 此, 香 如 此, 澳 門 也 是 如 此 過 去 十 七 年 裡 兢 兢 業 業 的 履 職, 帶 領 本 會 及 仝 人 多 年 來 凝 聚 會 員 力 量, 積 極 拓 展 會 務 參 與 18 19

14 會 長 獻 辭 會 長 獻 辭 房 地 產 在 國 民 經 濟 中 更 具 有 產 業 功 能, 對 社 會 經 濟 發 展 具 有 關 鍵 作 用 在 國 內,2003 年 國 務 院 第 18 號 文 件 國 務 院 關 於 促 進 房 地 產 市 場 持 續 健 康 發 展 的 通 知 中 就 已 明 確 指 出 : 房 地 產 業 關 聯 度 高, 帶 動 力, 已 經 成 為 國 民 經 濟 的 支 柱 產 業 在 本 澳, 房 地 產 業 更 是 澳 門 傳 統 的 四 大 支 柱 產 業 之 一, 無 論 建 造 業 運 輸 業 房 地 產 中 介 服 務 業 乃 至 銀 行 金 融 業 等 多 行 業 均 與 之 緊 密 相 關, 房 地 產 業 對 促 進 本 澳 社 會 經 濟 發 展 到 不 可 忽 視 的 功 能 與 作 用 相 關 的 諸 如 土 地 法 及 民 法 典 中 的 分 層 所 有 權 法 律 制 度 租 務 法 律 制 度 物 業 管 理 法 律 制 度 及 規 範 樓 花 買 賣 的 法 律 制 度 登 記 法 典 市 建 築 法 律 制 度 不 動 產 評 估 制 度 等 相 關 法 律 法 規 工 作, 完 善 本 澳 法 制 近 幾 年 來, 澳 門 房 地 產 業 蓬 勃 發 展, 欣 欣 向 榮, 這 是 社 會 穩 定 經 濟 繁 榮 的 有 力 體 現, 尤 其 是 博 彩 業 開 放, 中 央 人 民 政 府 支 持 澳 門 特 區 實 行 個 人 遊 政 策 等, 促 使 博 彩 收 入 持 續 高 速 增 長, 居 民 收 入 亦 持 續 增 加, 括 房 地 產 業 在 內 的 各 行 各 業 也 受 到 帶 動, 房 地 產 在 澳 門 產 業 鏈 中 的 重 要 性 也 有 增 無 減 雖 然 如 此, 但 在 面 對 社 會 中 基 層 及 夾 心 中 產 階 層 等 群 體 對 居 住 的 需 求 上, 當 局 實 更 應 立 足 於 市 場 供 需 這 一 根 本 要 旨 目 前, 社 會 上 廣 泛 討 論 有 關 公 共 房 屋 領 域 下 之 經 濟 房 屋 的 准 入 資 格 收 入 上 下 限 轉 售 等 問 題, 而 當 局 似 乎 仍 未 有 確 切 立 場 於 此, 本 人 認 為, 當 局 應 立 足 於 經 濟 房 屋 之 公 共 性, 即 福 利 性 質, 將 公 共 房 屋 與 自 由 房 地 產 投 資 市 場 嚴 格 劃 分 開, 立 法 規 範 公 共 性 的 經 屋 不 流 入 自 由 投 資 市 場, 如 此 方 能 真 正 善 用 公 共 資 源 ( 對 此 的 詳 盡 論 述, 請 參 見 本 人 發 表 於 2011 年 5 月 17 日 市 民 日 報 的 專 論 論 經 濟 房 屋 姓 公 不 姓 私 的 必 要 性 與 合 理 性 ) 當 局 更 應 藉 此 契 機, 廣 泛 諮 詢 各 界 意 見 研 究 分 析 各 地 經 驗, 結 合 本 澳 自 身 環 境 人 口 條 件 等 因 素, 制 定 長 遠 的 房 屋 政 策, 在 有 充 分 調 查 及 數 據 支 持 的 實 證 研 究 基 礎 上, 擬 定 長 遠 的 可 持 續 的 公 共 房 屋 政 策 及 其 建 造 比 例, 滿 足 弱 勢 群 體 夾 心 中 產 階 層 等 家 團 的 居 住 需 求, 科 學 促 進 房 地 產 市 場 的 平 穩 健 康 發 展 另 外, 澳 門 作 為 一 個 民 主 法 治 社 會, 一 切 社 會 事 務 均 需 要 相 應 的 法 制 基 礎, 行 政 當 局 應 社 會 是 一 個 整 體, 每 個 人 對 社 會 有 著 一 份 責 任, 在 面 對 本 澳 當 前 比 較 突 出 的 住 房 問 題 上, 澳 門 的 房 地 產 業 界 更 應 發 揮 積 極 作 用, 正 如 溫 家 寶 總 理 在 今 年 兩 會 前 連 續 第 三 年 與 網 友 在 線 交 流 時 指 出 ( 房 地 產 商 ) 也 應 該 流 著 道 德 的 血 因 此, 藉 會 慶 之 機, 本 會 舉 辦 澳 門 房 地 產 趨 勢 及 相 關 政 策 探 索 論 壇, 廣 邀 社 會 賢 達 各 界 先 進 就 長 遠 房 屋 政 策 房 地 產 發 展 前 景 等 問 題 出 謀 獻 策, 期 特 區 政 府 廣 納 意 見, 兼 聽 則 明, 進 而 擬 定 可 持 續 發 展 的 整 體 房 屋 政 策 乃 至 公 共 房 屋 希 望 特 區 政 府 在 政 策 法 制 等 各 層 面 多 管 齊 下, 以 我 國 唐 代 詩 人 : 杜 甫 膾 炙 人 口 名 詩 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 之 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏, 風 雨 不 動 安 如 山 心 繫 民 情 家 國 胸 懷, 凝 聚 社 會 民 心, 確 保 居 民 安 居 樂 業, 成 就 德 政 善 政, 譜 寫 一 國 兩 制 高 度 自 治 偉 大 篇 章! 各 位 嘉 賓, 各 位 會 員, 本 人 相 信, 隨 著 國 家 政 策 大 力 支 持 十 二 五 規 劃 建 設 粵 澳 合 作 框 架 協 議 各 項 措 施 的 落 實 橫 琴 開 發 的 逐 步 深 化, 括 輕 軌 及 珠 澳 大 橋 等 大 型 基 建 的 陸 續 開 展, 澳 門 將 有 序 推 進 落 實 國 家 賦 予 之 定 位 建 設 世 界 旅 遊 休 閒 中 心, 促 進 經 濟 適 度 多 元 發 展 的 目 標, 社 會 保 持 穩 定 經 濟 更 加 繁 榮 人 口 持 續 增 長 居 民 收 入 穩 步 提 高, 房 地 產 必 將 持 續 穩 健 發 展, 在 積 極 配 合 特 區 政 府 依 法 施 政 的 基 礎 上, 房 地 產 業 界 必 然 面 向 光 明 與 可 喜 的 發 展 前 景 最 後, 再 一 次 感 謝 各 位, 並 祈 盼 今 後 繼 續 支 持 及 指 導 我 會, 使 我 會 與 大 家 一 堅 定 信 心, 團 結 一 致, 把 握 眼 前 大 好 機 遇, 積 極 配 合 社 會 進 步, 為 促 進 房 地 產 聯 合 商 會 的 壯 大 以 及 澳 門 社 會 持 續 發 展 繁 榮 而 不 懈 努 力! 積 極 展 開 相 關 房 地 產 法 律 法 規 的 檢 討 修 訂 工 作 除 目 前 正 審 議 中 的 房 地 產 中 介 業 務 法 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 舊 區 重 整 制 度 等 法 案 外, 當 局 更 應 積 極 加 強 修 訂 20 21

15 會 長 獻 辭 會 長 獻 辭 22 23

16 常 務 副 會 長 獻 辭 常 務 副 會 長 獻 辭 本 會 歷 年 承 蒙 特 區 政 府 及 各 有 關 部 門 鼎 力 支 持, 各 名 譽 職 銜 人 仕 及 社 會 賢 達 關 心 和 指 導 傳 媒 界 大 力 協 助 日 前 亦 順 利 選 舉 新 一 屆 領 導 架 構, 順 利 選 出 第 九 屆 理 監 事 會 成 員, 更 先 後 獲 行 政 長 官 崔 世 安 博 士 運 輸 工 務 司 劉 仕 堯 司 長 及 經 濟 財 政 司 譚 伯 源 司 長 撥 冗 接 見, 並 充 分 肯 定 本 會 過 往 的 貢 獻, 對 本 會 寄 予 厚 望, 冀 往 後 加 強 溝 通 未 來, 本 會 將 持 續 密 切 配 合 特 區 政 府 以 人 為 本, 發 展 經 濟, 改 善 民 生 等 施 政 理 念, 在 房 地 產 範 疇 履 行 作 為 業 界 與 政 府 之 間 的 橋 樑 作 用, 推 動 會 員 和 同 業 加 深 認 識 政 府 的 各 類 與 房 地 產 相 關 的 政 策 法 規 和 措 施, 又 同 相 關 機 構 合 辦 講 座 及 研 討 會, 探 討 本 澳 房 地 產 業 發 展 的 前 景 和 路 向 繼 續 與 鄰 近 地 區 的 同 業 組 織 互 訪 交 流, 溝 通 信 息, 商 議 銷 合 作 展 望 未 來, 本 會 作 為 支 柱 經 濟 中 房 地 產 業 的 一 個 群 體, 定 當 團 結 全 體 會 員 和 同 業, 群 策 常 務 副 會 長 胡 家 儀 群 力, 繼 續 依 循 特 區 政 府 的 施 政 理 念 及 方 針 政 策, 開 拓 創 新 思 維, 與 時 並 進, 努 力 工 作 以 建 設 明 天 的 美 好 澳 門 光 陰 荏 苒, 歲 月 如 梭 澳 門 房 地 產 聯 會 商 會 經 已 走 過 十 七 個 寒 暑, 與 澳 門 經 濟 共 同 成 長 本 會 自 1994 年 成 立 以 來, 堅 持 愛 國 愛 澳, 維 護 同 業 權 益, 提 高 專 業 水 平, 促 進 團 結, 積 極 推 動 房 地 產 的 發 展 及 為 澳 門 社 會 安 定 繁 榮 作 出 貢 獻 的 創 會 宗 旨 同 時, 本 會 亦 積 極 參 與 本 行 業 相 關 之 法 律 法 規 諮 詢 及 介 紹 會, 括 市 建 築 總 章 程 行 政 篇 修 訂 公 共 房 屋 政 策 研 究 房 地 產 中 介 業 務 法 津 制 度 新 城 填 海 區 規 劃 市 建 築 法 律 制 度 建 築 擴 建 工 程 計 劃 審 批 準 則 及 行 政 程 序 土 地 法 規 範 樓 花 買 賣 制 度 諮 詢 會 工 廈 活 化 說 明 會 等 現 時, 房 地 產 中 介 業 務 法 律 制 度 已 進 入 立 法 程 序, 房 屋 局 正 全 面 展 開 各 項 工 作 這 將 是 確 保 房 地 產 業 健 康 發 展 提 升 從 業 員 專 業 素 質, 令 業 界 投 資 及 小 業 主 能 得 到 法 律 保 障 的 重 要 一 環 除 了 規 範 和 監 督 從 業 員 的 專 業 資 格 行 為 操 守 外, 更 要 設 立 清 晰 的 處 罰 機 制, 務 求 令 發 牌 制 度 有 效 落 實 和 執 行 專 業 資 格 的 認 證 及 規 範 化 是 必 然 趨 勢, 本 會 亦 在 此 呼 籲 會 員 同 業 等 必 須 自 律 誠 信, 堅 持 操 守, 除 關 注 澳 門 房 地 產 發 展 外, 更 心 繫 祖 國, 關 心 國 家 大 事 24 25

17 常 務 副 會 長 獻 辭 常 務 副 會 長 獻 辭 26 27

18 理 事 長 獻 辭 理 事 長 獻 辭 回 顧 達 十 年 之 理 事 長 工 作, 多 謝 全 體 理 監 事 同 寅 的 通 力 合 作 和 支 持, 會 務 尚 能 緊 跟 社 會, 順 利 展 開 今 後 會 務 工 作 文 娛 康 體 活 動 為 副, 主 要 繼 續 團 結 業 界, 並 關 注 與 本 行 業 息 息 相 關 的 法 律 法 規, 行 政 措 施 及 指 引 等 加 強 與 各 界 的 學 術 交 流 和 研 討, 例 如 : 近 期 的 房 地 產 中 介 業 務 法 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 和 規 範 樓 花 買 賣 法 律 制 度 等 更 要 與 時 並 進, 善 用 十 二. 五 和 粵 澳 合 作 框 架 協 議 等 的 契 機, 把 握 寶 貴 發 展 的 機 遇 為 一 國 兩 制, 五 十 年 不 變, 配 合 特 區 政 府 澳 人 治 澳 經 吳 在 權 會 長 的 授 意, 本 會 當 再 加 強 與 青 年 人 才 和 活 化 本 會 屬 會 中 介 人 協 會 的 會 務 工 作, 藉 以 承 先 啟 後, 薪 火 相 傳 承 先 啟 後 薪 火 相 傳 理 事 長 黃 志 鈞 歲 月 鎏 金, 今 天 是 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 十 七 周 年 會 慶 的 日 子, 自 1994 年 創 會 以 來, 在 最 後 我 們 會 一 如 既 往, 在 吳 在 權 會 長 領 導 之 下, 上 下 一 心 繼 續 努 力, 同 時 更 加 希 望 繼 續 得 到 社 會 各 界 人 仕 的 支 持 和 鼓 勵, 務 使 會 務 百 尺 竿 頭, 更 進 一 步! 前 會 長 畢 明 領 導 之 下, 不 屈 不 撓 努 力 不 懈, 經 歷 了 嚴 冬 十 年, 見 證 了 回 歸 雙 慶 的 家 國 情 懷, 今 天 的 澳 門 一 片 欣 欣 向 榮 驀 然 回 首, 滄 桑 風 雨 中, 我 會 也 曾 出 版 了 澳 門 房 地 產 投 資 手 冊 及 協 辦 了 香 九 八 房 地 產 博 覽, 冀 能 走 出 去, 引 進 來 今 天 畢 明 會 長 功 成 身 退, 我 會 同 寅 永 遠 懷 念 您! 並 誠 摯 地 敦 聘 為 永 遠 會 長, 並 體 現 其 領 導 有 方 今 天 正 是 本 會 踏 入 十 八 周 年 的 日 子, 新 一 屆 的 吳 在 權 會 長, 積 近 四 十 年 之 房 地 產 經 驗 創 會 至 今, 悉 心 會 務, 團 結 同 業, 誠 為 本 會 之 中 流 砥 柱 定 海 神 針, 今 當 仁 不 讓 眾 望 所 歸 業 界 精 英, 既 要 維 護 同 業 權 益, 議 會 成 員 更 站 高 看 遠 大 局 為 重, 關 心 全 民 福 祉, 可 謂 任 重 道 遠 創 會 之 初, 理 監 事 成 員 為 數 三 十 有 六, 今 第 九 屆 之 理 監 事 成 員 己 達 一 百 零 四 人, 特 別 是 次 換 屆, 吸 納 了 一 批 工 商 界 青 年 才 俊, 老 中 青 一 爐 共 冶 希 望 能 為 房 地 產 業 界 和 澳 門 社 會 的 和 諧 穩 定, 可 持 續 健 康 發 展 作 出 貢 獻 28 29

19 理 事 長 獻 辭 理 事 長 獻 辭 30 31

20 本 會 簡 介 - 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 - 本 會 簡 介 第 九 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 何 鴻 燊 吳 福 義 務 核 數 師 張 少 東 榮 譽 會 長 馬 有 禮 許 世 元 鄺 達 財 義 務 會 計 師 鄭 堅 立 名 譽 會 長 顧 問 王 彬 成 何 超 瓊 何 猷 龍 何 榮 標 何 榮 祥 何 蔣 棠 吳 立 勝 吳 志 良 吳 利 勳 吳 榮 恪 吳 驥 年 呂 強 光 李 明 光 李 志 強 林 金 城 林 潤 垣 林 炳 宏 林 德 華 姚 健 池 柯 為 湘 胡 文 新 馬 有 信 高 開 賢 崔 世 平 崔 世 昌 張 樂 田 梁 華 梁 安 琪 梁 竟 成 梁 蔭 沖 梁 維 特 梁 慶 庭 梁 文 耀 梁 頌 衍 許 文 帛 許 健 康 陳 明 金 陳 權 昌 馮 志 強 黃 如 楷 黃 健 業 黃 燦 文 王 世 流 古 嘉 豪 江 大 明 朱 德 才 吳 柱 邦 吳 聯 盟 巫 顯 祥 沙 利 士 林 昶 周 爵 姚 汝 祥 姚 開 唐 錫 根 區 同 恩 張 金 善 張 華 張 一 輝 梁 仲 虯 畢 根 畢 成 許 智 樂 郭 朝 隆 陳 德 勝 陳 樹 榮 陳 顯 棠 楊 達 夫 陸 曦 劉 永 年 劉 光 普 劉 錦 成 蔡 田 田 魏 永 皓 羅 安 達 羅 家 聰 楊 允 中 楊 俊 文 葉 德 林 廖 澤 雲 廖 沛 霖 甄 瑞 權 鄞 榮 源 劉 永 誠 劉 本 立 劉 藝 良 潘 志 明 蔡 穗 聲 鄭 志 強 蕭 德 雄 謝 思 訓 鍾 小 健 顏 延 齡 羅 掌 權 羅 啟 中 譚 伯 業 譚 志 煒 關 偉 霖 法 律 顧 問 歐 安 利 偉 鋒 安 文 娜 宋 治 勇 唐 曉 C.N. 律 師 事 務 所 32 33

21 本 會 簡 介 - 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 - 本 會 簡 介 第 九 屆 理 監 事 架 構 芳 名 永 遠 會 長 創 會 會 長 畢 明 林 偉 陳 心 雄 徐 國 誠 會 長 吳 在 權 常 務 副 會 長 胡 家 儀 副 會 長 黃 樹 森 李 廣 鴻 李 廣 志 吳 健 國 蘇 香 玫 何 嘉 倫 鄺 鍵 濠 理 事 長 黃 志 鈞 常 務 副 理 事 長 黃 紹 基 副 理 事 長 高 志 強 黃 浩 榮 柯 慶 耀 畢 志 健 楊 永 泰 林 鏡 全 謝 耀 華 黃 焯 楹 石 寶 德 吳 紹 康 鄭 建 東 何 凱 玲 福 利 部 部 長 廖 麗 瓊 康 樂 部 部 長 畢 潤 芬 總 務 部 部 長 陳 恆 杰 協 調 部 部 長 莫 英 杰 學 術 部 部 長 方 子 清 資 訊 部 部 長 周 可 安 福 利 部 副 部 長 楊 秉 忠 謝 耀 雄 鄭 廣 雄 李 麗 儀 吳 景 持 江 鳳 玲 康 樂 部 副 部 長 李 樂 勤 陳 偉 新 劉 俊 勇 岑 禮 權 梁 雲 月 林 德 盛 總 務 部 副 部 長 陳 景 培 劉 春 林 張 冠 波 李 惠 蘭 何 漢 華 趙 文 炎 協 週 部 副 部 長 張 若 詩 鍾 建 新 鄧 慧 凡 許 育 苗 歐 陽 廣 球 學 術 部 副 部 長 易 詠 詩 麥 炳 沛 梁 鳳 開 盧 健 恆 劉 國 焜 吳 家 裔 資 訊 部 副 部 長 畢 志 榮 黃 可 愛 洪 吉 民 鄺 春 發 何 偉 光 董 健 鴻 秘 書 長 汪 雲 峰 副 秘 書 長 許 慧 鉦 陳 寶 儀 青 年 部 部 長 陳 迎 金 青 年 部 副 部 長 吳 文 李 永 傑 鄭 晉 陞 莊 稼 民 吳 文 慧 陳 偉 斌 張 尤 斌 伍 偉 文 黃 嘉 穎 財 務 部 長 徐 少 珊 聯 絡 部 長 肖 澤 葵 財 務 部 副 部 長 彭 燕 芬 黃 少 群 聯 絡 部 副 部 長 張 欣 如 謝 耀 偉 陳 彩 玉 陳 麗 媚 陳 翠 虹 歐 陽 玉 弟 監 事 長 副 監 事 長 趙 康 池 曾 建 文 謝 卓 寰 林 志 輝 黃 潔 談 振 康 陳 植 群 蕭 燦 添 監 事 黃 偉 明 岑 一 峰 畢 美 珍 李 湖 添 伍 志 平 盧 棣 培 徐 秀 玲 梁 績 文 梁 煥 連 34 35

22 本 會 簡 介 - 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 - 本 會 簡 介 永 遠 會 長 會 長 吳 在 權 常 務 副 會 長 畢 明 創 會 會 長 胡 家 儀 副 會 長 林 偉 陳 心 雄 徐 國 誠 黃 樹 森 李 廣 鴻 李 廣 志 吳 健 國 蘇 香 玫 何 嘉 倫 鄺 鍵 濠 36 37

23 本 會 簡 介 - 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 - 本 會 簡 介 理 事 長 常 務 副 理 事 長 秘 書 長 副 秘 書 長 黃 志 鈞 黃 紹 基 汪 雲 峰 許 慧 鉦 陳 寶 儀 副 理 事 長 財 務 部 部 長 財 務 部 副 部 長 高 志 強 黃 浩 榮 柯 慶 耀 畢 志 健 徐 少 珊 彭 燕 芬 黃 少 群 聯 絡 部 部 長 聯 絡 部 副 部 長 楊 永 泰 林 鏡 全 謝 耀 華 黃 焯 楹 肖 澤 葵 張 欣 如 謝 耀 偉 陳 彩 玉 石 寶 德 吳 紹 康 鄭 建 東 何 凱 玲 陳 麗 媚 陳 翠 虹 歐 陽 玉 弟 38 39

24 本 會 簡 介 - 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 - 本 會 簡 介 福 利 部 部 長 福 利 部 副 部 長 總 務 部 部 長 總 務 部 副 部 長 廖 麗 瓊 楊 秉 忠 謝 耀 雄 鄭 廣 雄 陳 恆 杰 陳 景 培 劉 春 林 張 冠 波 李 麗 儀 吳 景 持 江 鳳 玲 李 惠 蘭 何 漢 華 趙 文 炎 康 樂 部 部 長 康 樂 部 副 部 長 協 調 部 部 長 協 調 部 副 部 長 畢 潤 芬 李 樂 勤 陳 偉 新 劉 俊 勇 莫 英 杰 張 若 詩 歐 陽 廣 球 鍾 建 新 岑 禮 權 梁 雲 月 林 德 盛 鄧 慧 凡 許 育 苗 40 41

25 本 會 簡 介 - 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 - 本 會 簡 介 學 術 部 部 長 學 術 部 副 部 長 青 年 部 部 長 青 年 部 副 部 長 方 子 清 易 詠 詩 麥 炳 沛 梁 鳳 開 陳 迎 金 吳 文 李 永 傑 鄭 晉 陞 盧 健 恆 劉 國 焜 吳 家 裔 莊 稼 民 吳 文 慧 陳 偉 斌 資 訊 部 部 長 資 訊 部 副 部 長 張 尤 斌 伍 偉 文 黃 嘉 穎 周 可 安 畢 志 榮 黃 可 愛 洪 吉 民 鄺 春 發 何 偉 光 董 健 鴻 42 43

26 本 會 簡 介 - 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 應 屆 理 監 事 組 織 架 構 芳 名 - 本 會 簡 介 監 事 長 趙 康 池 副 監 事 長 監 事 曾 建 文 謝 卓 寰 林 志 輝 黃 偉 明 岑 一 峰 畢 美 珍 談 振 康 陳 植 群 李 湖 添 伍 志 平 盧 棣 培 蕭 燦 添 黃 潔 徐 秀 玲 梁 績 文 梁 煥 連 44 45

27 本 會 簡 介 - 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 - 本 會 簡 介 第 一 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 崔 德 祺 何 厚 鏵 何 鴻 燊 榮 譽 會 長 : 張 祖 奇 羅 新 耀 名 譽 會 長 : 陳 繼 杰 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 顧 問 : 王 彬 成 何 榮 標 吳 利 勳 吳 榮 恪 吳 柱 邦 沙 利 士 林 金 城 林 昶 姚 開 姚 汝 祥 姚 健 池 唐 錫 根 高 開 賢 崔 世 平 張 偉 基 張 鑫 善 區 同 恩 梁 慶 庭 梁 仲 陳 家 钂 陳 智 仁 陸 曦 馮 志 強 黃 如 楷 黃 友 獅 楊 允 中 楊 俊 文 劉 永 年 劉 永 誠 劉 光 普 劉 本 立 顏 延 齡 譚 志 煒 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 第 二 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 崔 德 祺 何 厚 鏵 何 鴻 燊 榮 譽 會 長 : 張 祖 奇 羅 新 耀 羅 立 文 名 譽 會 長 : 陳 繼 杰 許 健 康 李 明 光 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 顧 問 : 王 彬 成 何 榮 標 何 榮 祥 吳 利 勳 吳 榮 恪 吳 柱 邦 沙 利 士 林 金 城 林 昶 姚 開 姚 汝 祥 姚 健 池 唐 錫 根 高 開 賢 崔 世 平 張 金 善 張 偉 基 張 華 區 同 恩 梁 慶 庭 梁 仲 陳 家 钂 陳 智 仁 陳 權 昌 畢 根 陸 曦 許 智 樂 馮 志 強 黃 如 楷 黃 友 獅 楊 允 中 楊 俊 文 劉 永 年 劉 永 誠 劉 光 普 劉 本 立 顏 延 齡 譚 志 煒 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 第 一 屆 理 監 事 架 構 芳 名 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 會 長 : 畢 明 副 會 長 : 徐 國 誠 吳 在 權 黃 樹 森 劉 品 良 胡 家 儀 張 華 許 健 康 理 事 長 : 曾 建 文 副 理 事 長 : 陳 植 群 吳 健 國 蘇 香 玫 黃 浩 榮 秘 書 長 : 黃 秋 成 副 秘 書 長 : 吳 聯 盟 財 務 部 長 : 曾 惠 儀 副 財 務 部 長 : 徐 少 珊 聯 絡 部 長 : 黃 浩 榮 ( 兼 ) 副 聯 絡 部 長 : 伍 志 平 胡 家 耀 福 利 部 長 : 盧 作 副 福 利 部 長 : 許 文 帛 蕭 燦 添 康 樂 部 長 : 蘇 香 玫 ( 兼 ) 副 康 樂 部 長 : 徐 達 明 黃 文 偉 總 務 部 長 : 石 得 根 副 總 務 部 長 : 謝 卓 寰 畢 志 健 協 調 部 長 : 吳 健 國 ( 兼 ) 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 學 術 部 長 : 區 海 楨 副 學 術 部 長 : 招 銀 英 監 事 長 : 鄞 榮 源 副 監 事 長 : 趙 康 池 監 事 : 黃 偉 明 第 二 屆 理 監 事 架 構 芳 名 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 會 長 : 畢 明 副 會 長 : 徐 國 誠 吳 在 權 黃 樹 森 胡 家 儀 劉 品 良 李 廣 鴻 理 事 長 : 曾 建 文 副 理 事 長 : 陳 植 群 吳 健 國 蘇 香 玫 黃 浩 榮 盧 作 秘 書 長 : 黃 秋 成 副 秘 書 長 : 區 海 楨 吳 聯 盟 財 務 部 長 : 曾 惠 儀 副 財 務 部 長 : 徐 少 珊 聯 絡 部 長 : 伍 志 平 副 聯 絡 部 長 : 謝 卓 寰 李 淑 蓮 福 利 部 長 : 蕭 燦 添 副 福 利 部 長 : 許 文 帛 黃 文 偉 康 樂 部 長 : 胡 家 耀 副 康 樂 部 長 : 徐 達 明 林 志 明 總 務 部 長 : 石 得 根 副 總 務 部 長 : 畢 志 健 謝 耀 華 協 調 部 長 : 汪 雲 峰 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 學 術 部 長 : 黃 志 鈞 副 學 術 部 長 : 招 銀 英 監 事 長 : 鄞 榮 源 副 監 事 長 : 趙 康 池 監 事 : 黃 偉 明 46 47

28 本 會 簡 介 - 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 - 本 會 簡 介 第 三 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 崔 德 祺 何 厚 鏵 何 鴻 燊 吳 福 榮 譽 會 長 : 張 祖 奇 羅 立 文 名 譽 會 長 : 陳 繼 杰 許 健 康 李 明 光 鄺 達 財 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 顧 問 : 王 彬 成 何 榮 標 何 榮 祥 吳 利 勳 吳 志 良 吳 榮 恪 吳 柱 邦 沙 利 士 巫 顯 祥 林 金 城 林 昶 姚 汝 祥 姚 開 姚 健 池 唐 錫 根 高 開 賢 崔 世 平 張 金 善 張 偉 基 張 華 區 同 恩 梁 仲 梁 慶 庭 陳 明 金 陳 家 钂 陳 智 仁 陳 樹 榮 陳 權 昌 陳 顯 棠 陸 曦 畢 根 許 文 帛 許 智 樂 馮 志 強 黃 友 獅 黃 如 楷 楊 允 中 楊 俊 文 劉 永 年 劉 永 誠 劉 本 立 劉 光 普 顏 延 齡 譚 志 煒 譚 伯 業 羅 家 聰 第 三 屆 理 監 事 架 構 芳 名 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 會 長 : 畢 明 副 會 長 : 徐 國 誠 吳 在 權 黃 樹 森 胡 家 儀 李 廣 鴻 鄞 榮 源 理 事 長 : 曾 建 文 副 理 事 長 : 陳 植 群 吳 健 國 蘇 香 玫 黃 浩 榮 盧 作 秘 書 長 : 黃 秋 成 副 秘 書 長 : 區 海 楨 吳 聯 盟 財 務 部 長 : 曾 惠 儀 副 財 務 部 長 : 徐 少 珊 聯 絡 部 長 : 伍 志 平 副 聯 絡 部 長 : 李 淑 蓮 福 利 部 長 : 蕭 燦 添 副 福 利 部 長 : 招 銀 英 康 樂 部 長 : 謝 卓 寰 副 康 樂 部 長 : 胡 家 耀 謝 耀 偉 總 務 部 長 : 林 志 明 副 總 務 部 長 : 謝 耀 華 協 調 部 長 : 汪 雲 峰 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 學 術 部 長 : 黃 志 鈞 副 學 術 部 長 : 盧 棣 培 資 訊 部 長 : 畢 志 健 副 資 訊 部 長 : 胡 國 堅 畢 志 榮 第 四 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 崔 德 祺 何 鴻 燊 吳 福 榮 譽 會 長 : 張 祖 奇 羅 立 文 名 譽 會 長 : 陳 繼 杰 許 健 康 李 明 光 鄺 達 財 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 顧 問 : 王 彬 成 何 榮 標 何 榮 祥 吳 利 勳 吳 志 良 吳 榮 恪 吳 柱 邦 沙 利 士 巫 顯 祥 林 金 城 林 昶 姚 汝 祥 姚 開 姚 健 池 唐 錫 根 高 開 賢 崔 世 平 張 金 善 張 偉 基 張 華 區 同 恩 梁 仲 梁 慶 庭 陳 明 金 陳 家 钂 陳 智 仁 陳 樹 榮 陳 權 昌 陳 顯 棠 陸 曦 畢 根 許 文 帛 許 智 樂 馮 志 強 黃 友 獅 黃 如 楷 黃 漢 強 楊 允 中 楊 俊 文 劉 永 年 劉 永 誠 劉 本 立 劉 光 普 顏 延 齡 譚 志 煒 譚 伯 業 羅 家 聰 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 第 四 屆 理 監 事 架 構 芳 名 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 徐 國 誠 會 長 : 畢 明 常 務 副 會 長 : 吳 在 權 副 會 長 : 黃 樹 森 胡 家 儀 李 廣 鴻 鄞 榮 源 李 廣 志 理 事 長 : 曾 建 文 副 理 事 長 : 陳 植 群 吳 健 國 蘇 香 玫 黃 浩 榮 盧 作 秘 書 長 : 汪 雲 峰 副 秘 書 長 : 黃 秋 成 吳 聯 盟 財 務 部 長 : 曾 惠 儀 副 財 務 部 長 : 徐 少 珊 聯 絡 部 長 : 伍 志 平 副 聯 絡 部 長 : 李 淑 蓮 福 利 部 長 : 蕭 燦 添 副 福 利 部 長 : 區 海 楨 謝 耀 偉 康 樂 部 長 : 謝 卓 寰 副 康 樂 部 長 : 胡 家 耀 畢 美 珍 總 務 部 長 : 林 志 明 副 總 務 部 長 : 謝 耀 華 協 調 部 長 : 黃 紹 基 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 學 術 部 長 : 黃 志 鈞 副 學 術 部 長 : 盧 棣 培 資 訊 部 長 : 畢 志 健 副 資 訊 部 長 : 胡 國 堅 畢 志 榮 監 事 長 : 劉 品 良 副 監 事 長 : 趙 康 池 監 事 : 黃 偉 明 監 事 長 : 劉 品 良 副 監 事 長 : 趙 康 池 監 事 : 黃 偉 明 48 49

29 本 會 簡 介 - 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 - 本 會 簡 介 第 五 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 崔 德 祺 何 鴻 燊 吳 福 榮 譽 會 長 : 張 祖 奇 羅 立 文 名 譽 會 長 : 許 健 康 李 明 光 鄺 達 財 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 顧 問 : 王 彬 成 江 大 明 何 榮 標 何 榮 祥 吳 利 勳 吳 志 良 吳 榮 恪 吳 柱 邦 沙 利 士 巫 顯 祥 林 金 城 林 昶 姚 汝 祥 姚 開 姚 健 池 唐 錫 根 高 開 賢 崔 世 平 張 金 善 張 偉 基 張 華 區 同 恩 梁 仲 梁 慶 庭 陳 明 金 陳 家 钂 陳 智 仁 陳 樹 榮 陳 權 昌 陳 顯 棠 陸 曦 畢 成 畢 根 許 文 帛 許 智 樂 馮 志 強 黃 如 楷 黃 漢 強 楊 允 中 楊 俊 文 劉 永 年 劉 永 誠 劉 本 立 劉 光 普 謝 思 訓 顏 延 齡 譚 志 煒 譚 伯 業 羅 家 聰 第 五 屆 理 監 事 架 構 芳 名 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 徐 國 誠 會 長 : 畢 明 常 務 副 會 長 : 吳 在 權 副 會 長 : 黃 樹 森 胡 家 儀 李 廣 鴻 鄞 榮 源 李 廣 志 理 事 長 : 黃 志 鈞 常 務 副 理 事 長 : 吳 健 國 副 理 事 長 : 陳 植 群 蘇 香 玫 黃 浩 榮 盧 作 黃 紹 基 秘 書 長 : 汪 雲 峰 副 秘 書 長 : 區 海 楨 何 凱 玲 財 務 部 長 : 徐 少 珊 副 財 務 部 長 : 楊 永 泰 聯 絡 部 長 : 伍 志 平 副 聯 絡 部 長 : 黃 芷 雲 福 利 部 長 : 蕭 燦 添 副 福 利 部 長 : 謝 耀 偉 康 樂 部 長 : 畢 美 珍 副 康 樂 部 長 : 胡 家 耀 總 務 部 長 : 林 志 明 副 總 務 部 長 : 謝 耀 華 協 調 部 長 : 謝 卓 寰 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 學 術 部 長 : 曾 惠 儀 副 學 術 部 長 : 盧 棣 培 麥 炳 沛 資 訊 部 長 : 畢 志 健 副 資 訊 部 長 : 畢 志 榮 周 可 安 監 事 長 : 曾 建 文 副 監 事 長 : 趙 康 池 監 事 : 黃 偉 明 第 六 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 崔 德 祺 何 鴻 燊 吳 福 榮 譽 會 長 : 張 祖 奇 許 世 元 鄺 達 財 名 譽 會 長 : 陳 明 金 許 健 康 李 明 光 梁 慶 庭 吳 榮 樂 廖 澤 雲 崔 世 平 馮 志 強 鄭 志 強 楊 俊 文 何 超 瓊 許 文 帛 何 猷 龍 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 顧 問 : 王 彬 成 江 大 明 何 榮 標 何 榮 祥 吳 利 勳 吳 志 良 吳 柱 邦 沙 利 士 巫 顯 祥 林 金 城 林 昶 姚 汝 祥 姚 開 姚 健 池 唐 錫 根 高 開 賢 張 金 善 張 偉 基 張 華 區 同 恩 梁 仲 梁 華 陳 智 仁 陳 樹 榮 陳 權 昌 陳 顯 棠 陸 曦 畢 根 畢 成 許 智 樂 黃 如 楷 黃 漢 強 楊 允 中 劉 永 年 劉 永 誠 劉 本 立 劉 光 普 蔡 田 田 謝 思 訓 顏 延 齡 譚 志 煒 譚 伯 業 羅 家 聰 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 第 六 屆 理 監 事 架 構 芳 名 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 徐 國 誠 會 長 : 畢 明 常 務 副 會 長 : 吳 在 權 副 會 長 : 黃 樹 森 胡 家 儀 李 廣 鴻 鄞 榮 源 李 廣 志 理 事 長 : 黃 志 鈞 常 務 副 理 事 長 : 吳 健 國 副 理 事 長 : 陳 植 群 蘇 香 玫 黃 浩 榮 盧 作 黃 紹 基 秘 書 長 : 汪 雲 峰 副 秘 書 長 : 謝 耀 華 何 凱 玲 財 務 部 長 : 徐 少 珊 副 財 務 部 長 : 楊 永 泰 聯 絡 部 長 : 伍 志 平 副 聯 絡 部 長 : 張 欣 如 福 利 部 長 : 林 志 明 副 福 利 部 長 : 楊 秉 忠 康 樂 部 長 : 畢 美 珍 副 康 樂 部 長 : 黃 潔 總 務 部 長 : 謝 卓 寰 副 總 務 部 長 : 高 志 強 協 調 部 長 : 蕭 燦 添 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 林 鏡 全 學 術 部 長 : 曾 惠 儀 副 學 術 部 長 : 盧 棣 培 麥 炳 沛 梁 鳳 開 資 訊 部 長 : 周 可 安 副 資 訊 部 長 : 黃 芷 雲 畢 志 榮 黃 可 愛 監 事 長 : 趙 康 池 副 監 事 長 : 曾 健 文 畢 志 健 監 事 : 黃 偉 明 胡 家 耀 謝 耀 偉 林 志 輝 畢 美 50 51

30 本 會 簡 介 - 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 歷 屆 理 監 事 及 名 譽 職 銜 芳 名 - 本 會 簡 介 第 七 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 何 鴻 燊 吳 福 崔 德 祺 榮 譽 會 長 : 張 祖 奇 許 世 元 鄺 達 財 名 譽 會 長 : 何 超 瓊 何 猷 龍 何 榮 標 吳 榮 恪 李 明 光 林 金 城 林 潤 垣 施 永 青 胡 文 新 馬 有 信 馬 有 禮 高 開 賢 崔 世 平 張 樂 田 梁 華 梁 竟 成 梁 慶 庭 許 文 帛 許 健 康 陳 明 金 馮 志 強 黃 如 楷 黃 健 業 楊 允 中 楊 俊 文 葉 德 林 廖 澤 雲 劉 本 立 鄭 志 強 顏 延 齡 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 顧 問 : 王 彬 成 古 嘉 豪 江 大 明 何 榮 祥 吳 利 勳 吳 志 良 吳 柱 邦 沙 利 士 巫 顯 祥 林 昶 姚 汝 祥 姚 開 姚 健 池 唐 錫 根 區 同 恩 張 金 善 張 華 張 一 輝 梁 仲 虯 畢 根 畢 成 許 智 樂 郭 朝 隆 陳 智 仁 陳 樹 榮 陳 權 昌 陳 顯 棠 陸 曦 劉 永 年 劉 永 誠 劉 光 普 蔡 田 田 謝 思 訓 羅 家 聰 譚 志 煒 譚 伯 業 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 第 七 屆 理 監 事 架 構 芳 名 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 徐 國 誠 會 長 : 畢 明 常 務 副 會 長 : 吳 在 權 副 會 長 : 黃 樹 森 胡 家 儀 李 廣 鴻 鄞 榮 源 李 廣 志 吳 健 國 理 事 長 : 黃 志 鈞 常 務 副 理 事 長 : 黃 紹 基 副 理 事 長 : 陳 植 群 蘇 香 玫 黃 浩 榮 盧 作 談 振 康 柯 慶 耀 何 嘉 倫 鄺 鍵 濠 秘 書 長 : 汪 雲 峰 副 秘 書 長 : 何 凱 玲 許 慧 鉦 財 務 部 長 : 徐 少 珊 副 財 務 部 長 : 楊 永 泰 彭 燕 芬 聯 絡 部 長 : 伍 志 平 副 聯 絡 部 長 : 張 欣 如 林 志 輝 謝 耀 偉 福 利 部 長 : 高 志 強 副 福 利 部 長 : 楊 秉 忠 謝 耀 雄 康 樂 部 長 : 黃 芷 雲 副 康 樂 部 長 : 黃 潔 畢 潤 芬 陳 迎 金 總 務 部 長 : 謝 耀 華 副 總 務 部 長 : 李 永 傑 魏 永 皓 莫 英 杰 協 調 部 長 : 蕭 燦 添 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 林 鏡 全 張 若 詩 學 術 部 長 : 曾 惠 儀 副 學 術 部 長 : 盧 棣 培 麥 炳 沛 梁 鳳 開 鄭 晉 陞 資 訊 部 長 : 周 可 安 副 資 訊 部 長 : 畢 志 榮 黃 可 愛 吳 文 李 湖 添 監 事 長 : 趙 康 池 副 監 事 長 : 曾 建 文 畢 志 健 謝 卓 寰 監 事 : 黃 偉 明 胡 家 耀 畢 美 畢 美 珍 林 志 明 易 詠 詩 岑 一 峰 第 八 屆 名 譽 職 銜 芳 名 永 遠 榮 譽 會 長 : 何 鴻 燊 吳 福 榮 譽 會 長 : 許 世 元 鄺 達 財 名 譽 會 長 : 王 彬 成 何 超 瓊 何 猷 龍 何 榮 標 何 榮 祥 吳 立 勝 吳 利 勳 吳 榮 恪 李 明 光 林 金 城 林 潤 垣 胡 文 新 柯 為 湘 馬 有 信 馬 有 禮 高 開 賢 崔 世 平 崔 世 昌 ( 兼 ) 張 樂 田 梁 華 梁 安 琪 梁 竟 成 梁 蔭 沖 梁 維 特 梁 慶 庭 許 文 帛 許 健 康 陳 明 金 馮 志 強 黃 如 楷 黃 健 業 黃 燦 文 楊 允 中 楊 俊 文 葉 德 林 廖 澤 雲 鄞 榮 源 劉 永 誠 劉 本 立 鄭 志 強 蕭 德 雄 顏 延 齡 譚 伯 業 羅 掌 權 羅 中 法 律 顧 問 : 歐 安 利 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 安 文 娜 大 律 師 宋 治 勇 大 律 師 ( 中 國 ) 義 務 核 數 師 : 崔 世 昌 ( 兼 ) 顧 問 : 古 嘉 豪 江 大 明 吳 志 良 吳 柱 邦 沙 利 士 巫 顯 祥 林 昶 姚 汝 祥 姚 開 姚 健 池 唐 錫 根 區 同 恩 張 金 善 張 華 張 一 輝 梁 仲 虯 畢 根 畢 成 許 智 樂 郭 朝 隆 陳 智 仁 陳 樹 榮 陳 權 昌 陳 顯 棠 陸 曦 劉 永 年 劉 光 普 蔡 田 田 謝 思 訓 魏 永 皓 羅 家 聰 譚 志 煒 第 八 屆 理 監 事 架 構 芳 名 創 會 會 長 : 林 偉 陳 心 雄 徐 國 誠 ( 備 註 : 按 姓 氏 筆 劃 排 序 ) 會 長 : 畢 明 常 務 副 會 長 : 吳 在 權 副 會 長 : 黃 樹 森 胡 家 儀 李 廣 鴻 李 廣 志 吳 健 國 蘇 香 玫 理 事 長 : 黃 志 鈞 常 務 副 理 事 長 : 黃 紹 基 副 理 事 長 : 陳 植 群 黃 浩 榮 盧 作 熹 談 振 康 柯 慶 耀 何 嘉 倫 鄺 鍵 濠 高 志 強 畢 志 健 秘 書 長 : 汪 雲 峰 副 秘 書 長 : 何 凱 玲 許 慧 鉦 財 務 部 長 : 徐 少 珊 副 財 務 部 長 : 彭 燕 芬 廖 麗 瓊 聯 絡 部 長 : 林 鏡 全 副 聯 絡 部 長 : 張 欣 如 謝 耀 偉 福 利 部 長 : 林 志 輝 副 福 利 部 長 : 楊 秉 忠 謝 耀 雄 康 樂 部 長 : 黃 焯 楹 副 康 樂 部 長 : 黃 潔 李 樂 勤 總 務 部 長 : 謝 耀 華 副 總 務 部 長 : 莫 英 杰 陳 恒 杰 陳 景 培 協 調 部 長 : 蕭 燦 添 副 協 調 部 長 : 梁 績 文 張 若 詩 伍 志 平 學 術 部 長 : 楊 永 泰 副 學 術 部 長 : 盧 棣 培 麥 炳 沛 梁 鳳 開 資 訊 部 長 : 周 可 安 副 資 訊 部 長 : 畢 志 榮 黃 可 愛 李 湖 添 洪 吉 民 青 年 部 長 : 何 嘉 倫 ( 兼 ) 副 青 年 部 長 : 吳 文 陳 迎 金 李 永 傑 畢 潤 芬 鄭 晉 陞 鄭 健 東 吳 紹 康 莊 稼 民 監 事 長 : 趙 康 池 副 監 事 長 : 曾 建 文 畢 志 健 謝 卓 寰 監 事 : 黃 偉 明 胡 家 耀 畢 美 畢 美 珍 林 志 明 易 詠 詩 岑 一 峰 52 53

31 本 會 簡 介 - 簡 介 章 程 - 本 會 簡 介 本 會 由 多 位 房 地 產 業 界 資 深 人 士 發, 於 一 九 九 三 年 八 月 廿 三 日 註 冊 登 記 為 非 牟 利 社 團 組 織, 並 於 翌 年 六 月 八 日 正 式 成 立, 轉 瞬 間 在 社 會 上 運 作 已 有 十 七 載 本 會 以 愛 國 愛 澳, 維 護 同 業 權 益, 提 高 專 業 水 平, 促 進 團 結, 積 極 推 動 房 地 產 業 的 發 展 及 為 澳 門 社 會 安 定 繁 榮 作 出 貢 獻 為 宗 旨, 服 務 市 民 會 員 人 數 與 日 俱 增, 成 員 涵 蓋 與 房 地 產 業 界 相 關 行 業 的 各 界 精 英, 如 建 築 發 展 統 籌 策 劃 測 量 評 估 中 介 代 理 物 業 管 理 協 辦 投 資 居 留 申 請 等 此 外 與 社 會 關 係 日 益 密 切, 與 政 府 各 級 機 關 各 界 社 團 往 來 頻 密, 更 拓 展 至 北 京 內 蒙 上 海 廣 州 深 圳 中 山 順 德 花 珠 海 香 台 灣 及 英 國 等 地, 並 與 多 個 同 業 組 織 結 盟, 加 強 聯 系, 攜 手 共 進 十 七 年 來, 本 會 仍 堅 持 每 周 周 六 茶 聚, 為 業 界 會 員 搭 建 了 一 個 溝 通 互 動 平 台 ; 每 月 召 開 理 監 事 會 議, 跟 進 及 安 排 會 務 工 作 ; 定 期 為 會 員 提 供 一 些 參 考 數 據 資 料 ( 如 : 印 花 稅 興 建 及 審 批 中 的 樓 宇 數 據 ); 每 年 之 新 春 團 拜 會 慶 國 慶 團 年 等 皆 如 期 舉 行 聯 歡 慶 祝 ; 遵 章 每 年 召 開 會 員 大 會 一 次 ; 在 過 去 十 七 年 來, 每 兩 年 進 行 選 舉 一 次, 推 選 新 一 屆 理 監 事 會 成 員 在 完 善 會 內 事 務 的 同 時, 亦 積 極 參 與 社 會 慈 善 公 益 事 業, 括 公 益 金 的 慈 善 步 行 同 善 堂 的 沿 門 勸 捐 國 內 外 的 賑 災 籌 款 等 近 年 來, 本 會 更 致 力 於 配 合 澳 門 特 區 政 府 各 個 不 同 階 段 的 施 政 方 針 及 澳 門 房 地 產 業 的 健 康 持 續 發 展, 亦 為 培 育 具 備 專 業 素 質 的 物 業 代 理 員 提 昇 產 品 質 素 而 盡 力 從 過 去 到 現 在 直 至 將 來, 本 會 將 一 如 既 往 繼 續 堅 守 承 擔 此 等 任 務 本 會 成 立 於 1994 年 6 月 8 日 愛 國 愛 澳, 維 護 同 業 權 益, 提 高 專 業 水 平, 促 進 團 結, 積 極 推 動 房 地 產 業 的 發 展 及 為 澳 門 社 會 安 定 繁 榮 作 出 貢 獻 為 宗 旨 會 員 成 員 涵 蓋 與 房 地 產 業 界 相 關 行 業 的 各 界 精 英, 如 建 築 發 展 統 籌 策 劃 測 量 評 估 中 介 代 理 物 業 管 理 協 辦 投 資 居 留 申 請 等 本 會 每 逢 週 六 定 時 茶 聚, 以 促 進 業 界 及 會 員 本 身 之 間 的 溝 通 第 一 公 證 署 證 明 書 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 為 公 佈 的 目 的, 茲 證 明 上 述 社 團 的 修 改 章 程 文 本 自 二 零 零 五 年 十 二 月 九 日, 存 放 於 本 署 的 社 團 及 財 團 存 檔 文 件 內, 檔 案 組 2 號 132/2005 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 章 程 第 一 章 總 則 第 一 條 - 本 會 定 名 為 : 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 ; 簡 稱 : 房 地 產 商 會 葡 文 為 :Associação dos Empresários do Sector Imobiliário de Macau 英 文 為 :Association of Property Agents and Realty Developers of Macau 第 二 條 - 本 會 宗 旨 : 按 照 一 國 兩 制 方 針, 貫 徹 落 實 基 本 法 堅 持 愛 祖 國 愛 澳 門, 維 護 同 業 權 益 提 高 專 業 水 平 促 進 團 結, 積 極 推 動 房 地 產 業 的 發 展 及 為 澳 門 特 別 行 政 區 安 定 繁 榮 作 出 貢 獻 第 三 條 - 本 會 會 址 設 在 : 澳 門 新 口 岸 羅 理 基 博 士 大 馬 路 600 號 第 一 國 際 商 業 中 心 一 樓 P109-P110 室 第 二 章 會 員 第 四 條 - 凡 從 事 房 地 產 相 關 行 業 之 商 號 及 商 人 或 高 級 行 政 人 員, 贊 同 並 願 意 遵 守 本 會 章 程, 均 可 申 請 為 本 會 會 員 第 五 條 - 本 會 會 員 分 商 號 會 員 及 個 人 會 員 兩 種, 其 入 會 資 格 如 下 : (1) 商 號 會 員 : 凡 領 有 澳 門 政 府 業 牌 照 之 商 號, 經 一 位 會 員 介 紹, 填 寫 入 會 申 請 表 格, 提 交 有 關 證 件 副 本 及 代 表 人 之 一 吋 正 面 半 身 近 照 三 張, 經 理 事 會 批 准 後 方 得 成 為 會 員 商 號 會 員 需 委 派 一 人 為 代 54 55

32 本 會 簡 介 - 章 程 章 程 - 本 會 簡 介 表, 如 代 表 人 有 變 更 時, 需 要 該 商 號 具 函 向 本 會 申 請 更 換 代 表 人 ( 注 : 申 請 為 商 號 會 員 之 商 號 名 稱 不 可 與 已 入 會 之 商 號 會 員 名 稱 相 同 ) (2) 個 人 會 員 : 凡 從 事 房 地 產 相 關 行 業 之 商 人 或 高 級 行 政 人 員, 經 一 位 會 員 介 紹, 填 寫 入 會 申 請 表 格, 提 交 有 關 證 件 副 本 及 一 吋 正 面 半 身 近 照 三 張, 經 理 事 會 批 准 後 方 得 成 為 會 員 第 六 條 - 會 員 權 益 及 福 利 (1) 享 有 選 舉 權 和 被 選 舉 權 ; (2) 對 會 務 有 建 議 及 批 評 之 權 ; (3) 享 有 本 會 所 有 權 益 及 福 利 第 七 條 - 會 員 義 務 (1) 遵 守 會 章 及 決 議 ; (2) 積 極 參 加 本 會 各 項 會 務 及 活 動 ; 第 十 二 條 - 監 事 會 為 本 會 監 察 機 構, 任 期 三 年, 連 選 得 連 任 成 員 括 : 監 事 長 一 人, 副 監 事 長 及 監 事 若 干 人, 但 必 須 為 單 數 由 監 事 會 成 員 互 選 產 生 監 事 會 負 責 監 察 日 常 會 務 工 作 及 核 查 收 支 項 目 第 十 三 條 - 設 常 務 理 事 會 負 責 理 事 會 休 會 期 間 之 工 作, 由 會 長 常 務 副 會 長 副 會 長 理 事 長 常 務 副 理 事 長 組 成, 由 會 長 擔 任 召 集 人 第 十 四 條 - 本 會 為 推 動 及 發 展 會 務, 得 由 會 員 大 會 敦 聘 社 會 上 有 名 望 熱 心 人 士 為 本 會 各 級 榮 譽 職 銜 會 員 大 會 閉 會 期 間, 理 事 會 在 必 要 時 得 增 聘 上 述 各 級 榮 譽 職 銜 等 職, 提 請 會 員 大 會 追 認 第 十 五 條 - 本 會 為 拓 展 會 務, 得 附 設 屬 會 : 澳 門 房 地 產 中 介 人 聯 合 協 會 第 十 六 條 - 本 會 聘 用 辦 公 室 秘 書 等 職 員 處 理 日 常 具 體 事 務, 其 工 作 向 理 事 會 負 責, 會 長 常 務 副 會 長 副 會 長 理 事 長 及 監 事 長 直 接 負 責 其 請 辭 去 留 (3) 繳 納 入 會 基 金 及 會 費 第 八 條 - 會 員 積 欠 會 費 超 過 兩 年, 經 催 收 仍 不 繳 交, 作 自 動 退 會 論 第 九 條 - 會 員 如 有 違 反 會 章 或 破 壞 本 會 名 譽, 經 由 理 事 會 視 其 情 節 給 予 相 應 之 處 分, 嚴 重 處 予 開 除 會 籍, 其 所 交 之 基 金 及 各 項 費 用 概 不 發 還 第 三 章 組 織 第 十 條 - 會 員 大 會 為 本 會 最 高 權 力 機 構 ; 選 舉 會 員 大 會 主 席 理 事 會 及 監 事 會 成 員, 修 改 及 通 過 本 會 章 程, 檢 討 及 決 定 本 會 重 大 事 項 第 十 一 條 - 理 事 會 為 本 會 常 務 執 行 機 構, 任 期 三 年, 連 選 得 連 任 成 員 括 : 會 長 一 人 常 務 副 會 長 一 人 副 會 長 若 干 人 理 事 長 一 人, 常 務 副 理 事 長 一 人, 副 理 事 長 若 干 人 及 各 部 理 事, 由 理 事 會 成 員 互 選 產 生, 但 必 須 為 單 數 理 事 會 設 秘 書 財 務 聯 絡 福 利 康 樂 總 務 協 調 學 術 資 訊 青 年 等 部, 視 會 務 工 作 需 要 得 成 立 專 項 委 員 會 協 助 推 動 工 作 56 57

33 本 會 簡 介 - 章 程 章 程 - 本 會 簡 介 第 四 章 會 議 第 二 十 一 條 - 理 事 會 認 為 有 必 要 時, 得 進 行 募 捐 及 籌 款 第 六 章 附 則 第 二 十 二 條 - 本 章 程 經 會 員 大 會 通 過 後 生 效, 若 有 未 盡 完 善 之 處, 得 由 會 員 大 會 修 訂 之 第 二 十 三 條 - 本 章 程 解 釋 權 在 於 常 務 理 事 會 第 二 十 四 條 - 會 徽 : 本 會 之 會 徽 如 下 : 第 十 七 條 - 會 員 大 會 每 年 舉 行 一 次, 由 會 長 召 集 之, 須 有 半 數 以 上 之 會 員 出 席 方 為 有 效 在 下 列 三 種 情 況 下 之 任 何 一 項 得 召 開 臨 時 會 員 大 會 : (1) 會 長 提 議 ; (2) 超 過 半 數 理 事 及 監 事 聯 署 ; (3) 超 過 三 分 二 會 員 聯 署 ; 以 上 會 議 表 決 事 項, 須 有 超 過 半 數 出 席 通 過 始 為 有 效, 但 法 律 規 定 除 外 第 十 八 條 - 會 員 大 會 如 遇 人 數 不 足, 則 依 照 開 會 時 間 順 延 一 小 時 後 作 第 二 次 召 集 召 開, 其 出 席 人 數 則 不 受 限 制, 但 表 決 事 項 須 有 出 席 人 數 四 分 之 三 通 過 始 為 有 效, 但 法 律 規 定 除 外 ( 本 章 程 已 經 二 零 一 零 年 七 月 十 七 日 之 第 八 屆 臨 時 會 員 大 會 修 訂 通 過 ) 二 零 一 零 年 十 二 月 七 日 於 第 一 公 證 署 第 十 九 條 - 理 事 會 及 監 事 會 會 議 每 月 舉 行 一 次, 分 別 由 理 事 長 或 監 事 長 召 集 之, 必 要 時 召 開 臨 時 理 事 或 監 事 會 議, 每 次 會 議 須 有 理 事 或 監 事 成 員 人 數 半 數 以 上 出 席 方 為 有 效 如 遇 人 數 不 足, 則 依 照 開 會 時 間 順 延 半 小 時 後 作 第 二 次 召 開, 其 出 席 人 數 則 不 受 限 制, 但 表 決 事 項 須 有 出 席 人 數 之 半 數 以 上 通 過 始 為 有 效 第 五 章 經 費 第 二 十 條 - 商 號 會 員 須 繳 納 入 會 基 金 澳 門 幣 伍 百 元 年 費 壹 百 元 ; 個 人 會 員 須 繳 納 入 會 基 金 貳 百 元 年 費 伍 拾 元 58 59

34 本 會 簡 介 本 會 簡 介 60 61

35 會 務 歷 程 照 片 回 顧 - 本 會 活 動 本 會 活 動 - 會 務 歷 程 照 片 回 顧 主 禮 嘉 賓 為 新 會 址 啟 用 儀 式 剪 彩 澳 門 特 許 經 洽 談 會 2010 第 九 屆 第 一 次 會 員 大 會 與 澳 門 貿 易 投 資 促 進 局 張 祖 榮 主 席 合 照 辛 卯 年 新 春 團 拜 第 九 屆 第 一 次 會 員 大 會 盛 況 第 十 五 屆 澳 門 貿 易 投 資 展 覽 會 上 與 社 會 文 化 司 張 裕 司 長 合 照 62 63

36 會 務 歷 程 照 片 回 顧 - 本 會 活 動 本 會 活 動 - 會 務 歷 程 照 片 回 顧 第 五 屆 自 來 水 客 戶 聯 絡 小 組 之 2010 年 第 二 輪 會 議 主 禮 嘉 賓 為 澳 門 房 地 產 投 資 手 冊 發 行 儀 式 剪 彩 回 歸 日, 理 監 事 在 象 徵 溫 馨 團 聚 的 牌 樓 前 留 下 歷 史 的 見 證 本 會 理 監 事 在 慶 祝 54 周 年 國 慶 酒 會 上 合 照 2010 年 公 益 金 百 萬 行 捐 款 2010 年 同 善 堂 捐 款 第 十 三 屆 中 國 東 西 部 合 作 與 投 資 貿 易 洽 談 會 上 合 照 64 65

37 會 務 歷 程 照 片 回 顧 - 座 談 會 及 課 程 座 談 會 及 課 程 - 會 務 歷 程 照 片 回 顧 房 地 產 中 介 人 協 會 舉 辦 的 普 通 話 課 程 四 厘 利 息 補 貼 講 解 會 電 腦 易 手 樓 盤 管 理 系 統 專 題 講 座 置 業 通 貸 款 服 務 座 談 會 預 防 及 遏 止 私 部 門 賄 賂 法 律 講 解 會 租 務 法 講 座 66 67

38 會 務 歷 程 照 片 回 顧 - 康 體 文 娛 康 體 文 娛 - 會 務 歷 程 照 片 回 顧 參 加 歡 迎 國 家 首 位 太 空 人 楊 利 偉 和 載 人 航 天 代 表 團 儀 式 2010 公 益 金 百 萬 行 合 照 中 介 人 協 會 會 員 到 番 禺 參 觀 樓 盤 千 禧 國 慶 杯 乒 乓 球 比 賽 喜 氣 盈 盈 賀 雙 慶 會 慶 杯 乒 乓 球 比 賽 68 69

39 會 務 歷 程 照 片 回 顧 - 接 待 交 流 及 出 訪 接 待 交 流 及 出 訪 - 會 務 歷 程 照 片 回 顧 羅 馬 尼 亞 商 會 蒞 臨 拜 訪 澳 門 自 來 水 蒞 臨 拜 訪 大 豐 銀 行 蒞 臨 拜 訪 澳 門 廉 政 公 署 蒞 臨 拜 訪 澳 門 傳 媒 聯 合 會 及 澳 門 商 報 蒞 臨 拜 訪 70 71

40 會 務 歷 程 照 片 回 顧 - 接 待 交 流 及 出 訪 拜 訪 活 動 - 會 務 歷 程 照 片 回 顧 澳 門 科 學 技 術 發 展 基 金 行 政 委 員 會 主 席 唐 志 堅 先 生 應 邀 出 席 中 國 ( 古 鎮 ) 國 際 燈 飾 博 覽 會 開 幕 典 禮 拜 訪 土 地 工 務 運 輸 局 賈 利 安 局 長 及 前 土 地 工 務 運 輸 局 李 燦 峰 副 局 長 中 央 統 戰 部 全 國 工 商 聯 考 察 團 到 訪 拜 訪 前 任 澳 門 房 屋 局 鄭 國 明 局 長 澳 門 中 華 總 商 會 領 導 蒞 會 訪 問 拜 訪 澳 門 勞 工 局 孫 家 雄 局 長 72 73

41 會 務 歷 程 照 片 回 顧 - 拜 訪 活 動 拜 訪 活 動 - 會 務 歷 程 照 片 回 顧 拜 訪 澳 門 建 造 商 會 應 邀 出 席 在 廣 州 舉 行 理 想 人 生 精 品 展 銷 會 開 幕 典 禮 拜 訪 澳 門 中 華 總 商 會 應 邀 出 席 廣 東 ( 中 山 ) 第 六 屆 房 地 產 展 銷 會 澳 門 地 產 業 商 會 領 導 層 到 訪 拜 訪 澳 門 物 業 管 理 業 商 會 拜 訪 澳 門 街 坊 會 聯 合 總 會 拜 訪 前 澳 門 統 計 局 暨 普 查 局 莫 苑 梨 代 局 長 拜 訪 澳 門 銀 行 公 會 拜 訪 澳 門 工 會 聯 合 總 會 訪 京 團 成 員 在 國 務 院 澳 辦 門 前 留 影 74 75

42 房 地 產 業 務 概 況 房 地 產 業 務 概 況 76 77

43 房 地 產 業 務 概 況 - 房 地 產 中 介 業 務 法 律 規 範 房 地 產 中 介 業 務 法 律 規 範 - 房 地 產 業 務 概 況 現 存 於 澳 門 的 法 律 體 系 的 公 證 及 物 業 登 記 制 度 已 規 範 不 動 產 的 交 易 程 序, 有 效 保 障 不 動 產 交 易 的 穩 定 性 安 全 性 及 高 透 明 度 為 進 一 步 保 障 消 費 的 合 法 權 益, 從 而 對 房 地 產 行 業 的 可 持 續 發 展 提 供 有 利 的 條 件, 特 區 政 府 於 二 零 零 七 年 動 房 地 產 中 介 業 務 法 律 制 度 的 制 訂 工 作 二 零 零 八 年 一 月 二 十 九 日 推 出 房 地 產 中 介 業 務 法 律 制 度 草 案 諮 詢 文 本, 向 各 界 進 行 為 期 四 十 五 天 的 諮 詢, 至 二 零 零 八 年 三 月 十 三 日 止 本 會 積 極 參 與 房 地 產 中 介 業 務 法 律 制 度 的 草 案 諮 詢 工 作, 提 出 意 見 及 建 議, 配 合 政 府 落 實 科 學 施 政, 構 建 陽 光 政 策 房 地 產 中 介 業 務 法 法 律 草 案 於 二 零 一 一 年 二 月 經 行 政 會 完 成 討 論, 並 送 交 立 法 會 審 議 房 地 產 中 介 業 務 法 法 律 於 二 零 一 一 年 二 月 二 十 八 日 在 立 法 會 一 般 性 通 過 後, 房 地 產 中 介 業 務 法 法 律 現 階 段 仍 正 進 行 細 則 性 審 議 中 新 制 訂 的 法 律 草 案 建 議 現 正 從 事 中 介 業 務 的 公 司 或 自 然 人 企 業 主 及 經 紀, 須 申 領 房 地 產 中 介 人 准 照 及 房 地 產 經 紀 准 照, 以 規 範 房 地 產 中 介 活 動, 提 高 從 事 房 地 產 中 介 業 務 水 平, 進 一 步 保 障 房 地 產 中 介 業 與 消 費 的 合 法 權 益, 促 進 房 地 產 市 場 的 健 康 持 續 發 展 而 為 保 障 現 時 的 從 業 員, 草 案 內 亦 設 置 三 年 臨 時 准 照 作 過 渡 安 排 房 地 產 中 介 業 務 法 法 律 草 案 將 於 公 佈 後 滿 180 日 生 效, 同 時, 將 制 定 行 政 法 規 以 補 充 法 案 之 執 行 所 需 房 地 產 中 介 業 務 法 法 律 草 案 立 法 會 已 於 2 月 28 日 一 般 性 通 過 草 案 文 本 可 於 立 法 會 網 站 下 載 (

44 房 地 產 業 務 概 況 - 房 地 產 中 介 服 務 行 規 房 地 產 中 介 服 務 行 規 - 房 地 產 業 務 概 況 第 一 條 凡 顧 客 睇 樓 時, 請 出 示 身 份 證 明 文 件 及 填 寫 睇 樓 登 記 表 第 二 條 物 業 買 賣 成 交, 買 賣 雙 方 須 按 成 交 價 各 付 百 分 之 一 (1%) 的 金 額 給 予 介 紹 之 房 地 產 公 司 作 為 服 務 費 1. 於 房 地 產 公 司 落 訂, 買 賣 雙 方 簽 立 臨 時 買 賣 合 約 時, 買 賣 雙 方 各 先 付 服 務 費 半 數 給 予 房 地 產 公 司, 餘 下 之 服 務 費 於 律 師 樓 辦 理 正 式 買 賣 合 約 或 於 發 展 公 司 轉 名 完 成 時 付 清 2. 若 賣 方 賠 訂 或 買 方 撻 訂, 買 賣 雙 方 仍 須 支 付 餘 下 之 服 務 費 3. 買 賣 雙 方 已 付 之 服 務 費, 無 論 任 何 原 因, 均 不 能 向 房 地 產 公 司 取 回, 除 非 因 律 師 樓 或 發 展 商 反 對 該 項 目 成 交 則 另 作 別 論 第 三 條 物 業 租 賃 成 交, 租 賃 雙 方 須 各 付 相 等 於 一 個 月 租 金 之 金 額 給 予 介 紹 之 地 產 公 司 作 為 服 務 費 第 五 條 經 房 地 產 公 司 引 介 睇 樓 後 兩 個 月 內, 相 關 顧 客 自 行 成 交, 交 易 雙 方 仍 要 繳 付 服 務 費 給 該 房 地 產 公 司 第 六 條 同 業 搭 盤, 各 自 收 取 本 身 顧 客 之 服 務 費 或 按 實 際 情 況 另 行 協 商, 但 必 須 事 前 聲 明 1. 同 業 間 一 經 引 介 對 方 顧 客, 事 後 於 兩 個 月 內 由 一 方 房 地 產 公 司 完 成 交 易, 仍 要 計 回 佣 金 給 搭 盤 之 同 業 2. 同 業 搭 盤 成 功, 辦 理 臨 時 合 約 手 續 應 在 業 主 委 託 之 房 地 產 公 司 進 行 第 七 條 代 理 整 幢 樓 盤 之 銷 售 及 市 場 推 廣 之 統 籌 策 劃 等 全 盤 服 務, 收 取 委 託 服 務 費 為 成 交 金 額 百 分 之 二 (2%) 第 八 條 凡 房 地 產 物 業 交 易 未 按 本 行 規 辦 事, 因 而 出 現 糾 紛, 可 聯 絡 本 會 反 映 1. 於 房 地 產 公 司 落 訂, 租 賃 雙 方 簽 立 臨 時 租 賃 合 約 時, 租 賃 雙 方 各 先 付 服 務 費 半 數 給 予 房 地 產 公 司, 餘 下 之 服 務 費 於 租 賃 雙 方 簽 妥 正 式 租 約 時 付 清 2. 租 賃 雙 方 己 付 之 服 務 費, 均 不 能 向 房 地 產 公 司 取 回 第 四 條 有 關 物 業 交 易 之 轉 名 費 物 業 轉 移 稅 立 契 費 登 記 稅 及 律 師 樓 辦 理 過 契 等 費 用 由 買 方 負 責, 至 於 交 易 前 之 一 切 應 付 未 付 之 費 用 債 務 房 屋 稅 及 地 租 等 稅 項 由 賣 方 負 責 概 括 而 言, 由 買 賣 雙 方 各 自 負 責 應 付 之 部 份 80 81

45 房 地 產 業 務 概 況 - 房 地 產 交 易 稅 務 責 任 房 地 產 交 易 稅 務 責 任 - 房 地 產 業 務 概 況 財 產 移 轉 印 花 稅 4/2011 號 法 律 已 於 2011 年 5 月 4 日 生 效, 法 律 文 本 可 於 立 法 會 網 站 下 載 ( 財 產 移 轉 印 花 稅 之 豁 免 二 零 零 八 年 財 政 年 度 施 政 報 告 表 示 為 了 更 好 地 使 廣 大 市 民 分 享 發 展 成 果, 實 行 一 系 列 短 期 稅 務 減 免 措 施, 括 未 擁 有 不 動 產 ( 括 工 商 業 及 居 住 單 位 ) 的 澳 門 永 久 居 民 於 購 買 不 動 產 時, 可 獲 首 三 百 萬 元 的 不 動 產 轉 移 印 花 稅 的 豁 免 ( 僅 限 於 居 住 單 位 及 車 位 ), 隨 後 二 零 零 九 年 二 零 一 零 年 和 二 零 一 一 年 施 政 報 告, 對 未 擁 有 不 動 產 的 澳 門 永 久 性 居 民 於 購 買 不 動 產 時, 繼 續 可 獲 首 三 百 萬 元 的 不 動 產 移 轉 印 花 稅 的 豁 免 ( 僅 限 於 居 住 單 位 ) 財 產 移 轉 印 花 稅 之 豁 免 的 法 律 摘 要 第 14/2010 號 法 律 2011 年 財 政 年 度 預 算 案 第 十 三 條 財 產 移 轉 印 花 稅 之 豁 免 一 對 於 經 由 第 4/2009 號 法 律 修 改 的 六 月 二 十 七 日 第 17/88/M 號 法 律 核 准 之 印 花 稅 繳 稅 總 表 第 四 十 二 條 所 指, 以 有 償 方 式 移 轉 用 作 居 住 之 不 動 產 所 涉 及 之 須 徵 稅 之 文 件 文 書 及 行 為, 於 二 零 一 一 年 度 獲 豁 免 徵 收 其 涉 及 金 額 至 $3,000,000.00( 澳 門 幣 佰 萬 圓 整 ) 相 關 之 印 花 稅 二 獲 給 予 豁 免 的 取 得 人 應 同 時 具 備 以 下 條 件 : 自 然 人 成 年 澳 門 特 別 行 政 區 永 久 性 居 民, 以 及 於 二 零 一 一 年 非 為 用 作 十 二 月 十 七 日 第 6/99/M 號 法 律 第 一 條 所 指 用 途 的 任 何 位 於 澳 門 特 別 行 政 區 的 不 動 產 的 所 有 人, 但 不 妨 礙 下 款 規 定 的 適 用 三 擁 有 不 多 於 一 個 用 於 上 款 所 指 法 律 第 一 條 第 一 款 g) 項 所 指 用 途 的 不 動 產 如 符 合 上 款 所 指 條 件, 亦 可 受 惠 於 第 一 款 所 指 的 豁 免 四 為 適 用 第 二 款 的 規 定, 所 有 人 是 指 以 任 一 被 印 花 稅 規 章 第 五 十 一 條 第 二 款 及 第 三 款 規 定 為 須 就 移 轉 作 徵 稅 的 文 件, 以 有 償 或 無 償 方 式 取 得 不 動 產 之 自 然 人, 不 論 其 有 無 在 物 業 登 記 局 作 出 取 得 登 記, 但 以 同 一 規 章 第 五 十 七 條 所 指 文 件 的 名 義 作 出 的 移 轉 除 外 五 如 所 取 得 財 產 的 價 值 超 出 第 一 款 所 指 金 額, 但 具 備 獲 給 予 豁 免 之 條 件, 則 就 超 出 的 部 份 以 印 花 稅 規 章 之 一 般 性 規 定 徵 稅 六 自 給 予 豁 免 之 日 計 三 年 內 非 基 於 繼 承 的 原 因 移 轉 有 關 不 動 產, 即 導 致 豁 免 失 效, 獲 豁 免 應 於 作 出 移 轉 之 前, 根 據 一 般 性 規 定 繳 納 應 徵 收 的 印 花 稅 七 經 出 示 財 政 局 發 出 的 旨 在 證 實 已 履 行 上 款 所 指 義 務 的 聲 明 書, 公 證 員 方 可 繕 立 與 享 有 稅 項 豁 免 之 不 動 產 移 轉 有 關 之 文 件 文 書 及 行 為 八 本 條 的 規 定 不 免 除 以 有 償 方 式 購 置 不 動 產 履 行 申 報 義 務, 亦 不 妨 礙 適 用 就 不 履 行 該 等 義 務 所 定 的 罰 則 取 消 不 動 產 中 間 移 轉 印 花 稅 根 據 第 4/2011 號 法 律, 由 2011 年 5 月 4 日, 取 消 因 中 間 移 轉 不 動 產 而 徵 收 之 0.5% 印 花 稅, 對 於 以 有 償 方 式 以 任 何 文 件 文 書 或 行 為 依 據 作 出 臨 時 或 確 定 移 轉 不 動 產, 統 一 按 照 新 修 定 印 花 稅 繳 稅 總 表 第 42 條 之 累 進 稅 率 計 稅 不 動 產 中 間 移 轉 是 指 以 買 賣 預 約 合 同 文 件 文 書 或 行 為 作 依 據 的 不 動 產 移 轉 中 間 移 輚 須 徵 收 印 花 稅, 以 往 的 稅 率 為 百 分 之 零 點 五 (0.5%), 其 後 買 賣 雙 方 在 公 證 署 或 律 師 樓 簽 契, 把 業 權 正 式 由 賣 方 轉 到 買 方 時, 便 須 繳 納 百 分 之 零 點 五 (0.5%) 以 外 的 餘 數 印 花 稅 4/2011 號 法 律 生 效 後, 規 定 取 消 不 動 產 中 間 移 轉 印 花 稅, 至 於 法 律 生 效 前 已 作 出 中 間 移 轉 取 得 不 動 產, 仍 處 於 法 定 30 日 申 報 期 內, 但 仍 未 申 報 結 算 及 繳 納 印 花 稅, 按 前 提 法 律 第 七 條 特 別 補 正 期 間 條 文, 以 中 間 移 轉 方 式 取 得 不 動 產 之 利 害 關 係 人, 須 自 法 律 生 效 日 三 十 日 內 向 財 政 局 提 出 申 請 結 算,0.5% 稅 率 仍 適 於 結 算 及 繳 納 中 間 移 轉 印 花 稅, 法 律 規 定 之 特 別 補 正 期 屆 滿 後, 所 有 申 報 移 轉 不 動 產, 一 律 按 上 述 法 律 新 修 定 條 文, 以 第 17/88/M 號 法 律 印 花 稅 繳 稅 總 表 第 42 條 之 累 進 稅 率 處 理 稅 款 之 結 算 申 請 第 4/2011 號 法 律 摘 要 第 六 條 過 渡 規 定 一 如 納 稅 主 體 就 中 間 移 轉 一 不 動 產 已 繳 納 按 0.5% 的 稅 率 計 得 的 印 花 稅, 只 要 合 同 的 買 賣 雙 方 及 標 的 沒 有 更 改, 則 在 確 定 取 得 該 不 動 產 時, 應 繳 納 該 納 稅 主 體 之 前 已 結 算 的 稅 款 與 因 確 定 取 得 該 不 動 產 而 應 繳 的 稅 款 兩 的 差 額 82 83

46 房 地 產 業 務 概 況 - 房 地 產 交 易 稅 務 責 任 地 產 交 易 的 基 本 手 續 及 費 用 - 房 地 產 業 務 概 況 二 如 納 稅 主 體 中 間 移 轉 一 不 動 產, 並 已 繳 納 按 附 於 六 月 二 十 七 日 第 17/88/M 號 法 律 的 印 花 稅 繳 稅 總 表 第 四 十 二 條 規 定 的 稅 率 計 得 的 印 花 稅, 只 要 合 同 的 買 賣 雙 方 及 標 的 沒 有 更 改, 以 及 維 持 移 轉 價 值, 則 在 訂 立 有 關 確 定 合 同 時 無 須 繳 納 稅 款 第 七 條 特 別 補 正 期 間 一 如 已 作 出 中 間 移 轉 但 取 得 人 未 結 算 及 未 繳 納 印 花 稅, 可 於 特 別 補 正 期 間 適 用 0.5% 的 稅 率 補 正 相 關 文 件 文 書 或 行 為 二 根 據 上 款 規 定 補 正 文 件 文 書 或 行 為, 須 由 利 害 關 係 人 自 本 法 律 生 效 之 日 三 十 日 內 提 出 申 請 ; 該 期 間 屆 滿 後, 適 用 本 法 律 通 過 的 規 定 房 地 產 交 易 的 基 本 手 續 房 地 產 交 易 時, 買 賣 雙 方 帶 同 身 份 證 明 文 件 及 交 易 物 業 有 效 使 用 的 物 業 證 明 書, 或 物 業 登 記 書 面 報 告 書, 親 往 律 師 樓 簽 立 正 式 買 賣 合 約, 訂 明 交 易 的 細 則 及 雙 方 應 負 的 責 任, 同 時 交 付 大 訂 金, 如 買 賣 任 何 一 方 委 托 他 人 出 售 或 買 入 該 物 業, 應 出 示 有 關 的 授 權 書 鑑 證 本, 若 買 賣 任 何 一 方 為 社 團 或 有 限 公 司, 亦 應 出 示 有 關 有 效 使 用 的 社 團 或 公 司 登 記 書 面 報 告 書 簽 立 正 式 買 賣 合 約 的 同 時, 可 辦 理 申 報 不 動 產 移 轉 印 花 稅 當 繳 納 不 動 產 移 轉 印 花 稅 後, 應 將 稅 單 正 本 及 第 一 副 本 交 回 有 關 律 師 樓, 由 律 師 樓 安 排 雙 方 簽 立 契 約 的 日 期 及 地 點 簽 立 契 約 可 在 本 澳 三 間 官 方 公 證 署 或 私 人 公 證 員 辦 理 凡 持 香 或 外 地 身 份 證 明 文 件, 簽 立 契 約 時, 須 出 示 入 境 申 報 表 房 屋 稅 在 澳 門 的 所 有 房 屋, 除 法 例 豁 免 情 況 外, 根 據 第 19/78/M 號 法 律 每 年 均 須 向 政 府 繳 付 房 屋 稅 ( 俗 稱 業 鈔 ) 對 於 新 建 成 的 樓 宇, 政 府 均 設 立 免 繳 房 屋 稅 期, 該 免 稅 期 由 使 用 准 照 發 出 日 之 翌 月 計 算, 座 落 於 澳 門 半 島 物 業 為 四 年, 而 座 落 於 仔 及 路 環 的 物 業 為 六 年 當 樓 宇 建 成 入 伙 後, 依 法 設 立 之 房 屋 估 價 常 設 委 員 會, 根 據 業 權 人 所 呈 報 各 獨 立 單 位 的 資 料, 評 估 各 單 位 每 年 的 租 值, 並 將 評 估 結 果 郵 寄 通 知 業 權 人, 倘 業 權 人 對 評 估 結 果 有 異 議 可 提 出 申 駁 同 時 若 物 業 有 出 租 重 估 或 定 期 性 調 整, 可 課 稅 收 益 便 會 有 變 動 房 屋 稅 在 免 稅 期 屆 滿 後 開 始 徵 收, 而 稅 款 按 房 屋 之 可 課 稅 收 益 ( 年 租 值 ) 計 算 根 據 第 1/2011 號 法 律 修 改 市 區 房 屋 稅 規 章, 市 區 房 屋 稅 稅 率 修 改 為 a) 對 非 出 租 房 屋 可 課 稅 收 益 適 用 的 稅 率 為 百 分 之 六 ;b) 對 出 租 房 屋 可 課 稅 收 益 適 用 的 稅 率 為 百 分 之 十, 取 消 憑 單 印 花 稅, 非 出 租 市 區 房 屋, 其 租 值 減 除 百 分 之 十 的 保 養 及 維 修 費 後, 為 可 課 稅 收 益 凡 買 方 不 需 向 銀 行 貸 款, 雙 方 所 簽 立 的 契 約 稱 為 買 賣 契 而 買 方 需 向 銀 行 貸 款, 則 於 立 契 前, 銀 行 要 發 出 按 揭 信 給 律 師 樓, 列 明 貸 款 的 條 件 金 額 年 期 及 利 率 等, 以 使 載 入 契 約 內, 而 這 類 所 簽 立 的 契 約 稱 為 買 賣 按 揭 契 當 交 易 物 業 曾 向 銀 行 作 押 取 得 貸 款, 立 契 前 須 辦 理 銷 號 手 續 ( 即 取 消 按 揭 手 續 ), 而 該 手 續 只 需 由 銀 行 單 方 面 處 理 便 可 在 簽 立 契 約, 並 取 得 副 契 後, 應 將 副 契 送 往 物 業 登 記 局 辦 理 新 的 登 記 至 於 一 些 新 建 成 的 大 廈, 待 該 物 業 的 分 層 登 記 手 續 完 成 後 才 可 辦 理 簽 立 契 約 手 續, 而 在 這 手 續 未 完 成 前, 所 有 交 易 應 在 發 展 商 辦 理 轉 名 手 續 公 證 署 及 私 人 公 證 員 於 1990 年 之 前, 所 有 物 業 買 賣 契 約 按 揭 貸 款 契 約 授 權 書 及 公 司 之 開 立 轉 讓 及 取 消 等 法 律 文 件 的 簽 立 鑑 證 文 件 及 認 證 筆 跡 等 手 續, 必 須 在 澳 門 政 府 設 立 之 三 間 立 契 官 公 署 ( 現 稱 公 證 署 ) 辦 理 近 年 隨 著 物 業 交 易 數 量 的 大 量 增 加, 有 感 於 立 契 官 公 署 未 能 應 付 突 然 增 加 的 工 作 量, 契 約 的 簽 立 往 往 要 排 期 一 至 兩 個 月 才 可 辦 理, 故 此 於 1990 年 開 始, 律 師 公 會 及 立 契 官 公 署 開 設 課 程, 培 訓 本 地 大 律 師 成 為 私 人 公 證 員, 其 職 能 與 政 府 立 契 官 相 等, 此 舉 可 大 大 減 輕 立 契 官 公 署 的 工 作 量 84 85

47 房 地 產 業 務 概 況 - 地 產 交 易 的 基 本 手 續 及 費 用 房 地 產 業 務 概 況 政 府 近 年 提 供 一 站 式 服 務, 以 方 便 市 民 進 行 物 業 買 賣 造 契 手 續 市 民 可 到 任 何 一 間 公 證 署, 遞 交 有 關 樓 宇 及 買 賣 雙 方 資 料, 預 約 時 間, 於 短 期 內 完 成 造 契 納 稅 及 登 記 的 手 續 房 地 產 交 易 的 費 用 房 地 產 交 易 程 序 應 付 的 稅 項 及 費 用 一 般 如 下 1) 律 師 樓 : 臨 時 買 賣 合 約 見 證 費 買 賣 契 按 揭 契 買 賣 按 揭 或 按 揭 銷 號 律 師 費 2) 財 政 局 : 財 產 移 轉 印 花 稅 3) 公 證 署 / 私 人 公 證 員 : 立 契 稅 連 印 花 稅 副 契 費 按 揭 銷 號 稅 4) 物 業 登 記 局 : 領 取 物 業 證 明 書 或 物 業 登 記 書 面 報 告 書 費 用 買 賣 登 記 費 按 揭 登 記 費 及 按 揭 銷 號 登 記 費 86 87

48 房 地 產 業 務 概 況 - 房 地 產 交 易 統 計 數 據 房 地 產 交 易 統 計 數 據 - 房 地 產 業 務 概 況 2010 年 1 月 至 2011 年 3 月 份 申 報 結 算 資 產 移 轉 印 花 稅 住 宅 單 位 的 統 計 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 ($/m2) 積 (m2) H 16 29, 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 ($/m2) 積 (m2) H , H 98 30, 青 洲 區 L 27 22, > 20 L 55 18, 總 計 , H , 台 山 區 > 20 H , > 20 L 33 17, 總 計 , H 49 21, 澳 門 H 4 14, 黑 沙 環 及 祐 H , 漢 區 L 16 21, > 20 H , > 20 L , 總 計 , H 2,660 42, 黑 沙 環 H 16 25, 新 填 海 區 H 1,137 25, > 20 H 35 27, 總 計 , 澳 門 望 廈 及 水 塘 區 筷 子 基 區 林 茂 塘 區 高 士 德 及 雅 廉 訪 區 H , > 20 H , > 20 L 37 20, 總 計 , H 7 32, H , > 20 H , > 20 L 13 17, 總 計 , H , H 27 30, H , L 20 20, > 20 H 91 24, > 20 L 37 18, 總 計 , H , H 40 34, L 10 24, > 20 H , > 20 L , 總 計 , 資 料 來 源 : 財 政 局 88 89

49 房 地 產 業 務 概 況 - 房 地 產 交 易 統 計 數 據 房 地 產 交 易 統 計 數 據 - 房 地 產 業 務 概 況 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 ($/m2) 積 (m2) H 68 18, 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 ($/m2) 積 (m2) H 88 23, L , L 6 28, 新 口 岸 區 H 23 40, H , 新 橋 區 H , L , > 20 H , 總 計 , > 20 H 69 24, > 20 L , 總 計 , H , 外 及 南 灣 湖 新 填 海 區 H , H 62 28, H , > 20 H 6 28, 澳 門 沙 梨 頭 及 大 三 巴 區 L 30 27, L , > 20 H 24 21, > 20 L , 總 計 , 澳 門 中 區 總 計 , L 5 44, L 4 61, H 40 24, L 80 24, H 14 35, > 20 H 82 24, L 3 27, > 20 L , 荷 蘭 園 區 H 25 31, L 53 25, 總 計 , H , > 20 H , L 41 28, > 20 L , 總 計 , 下 環 區 H , L , 東 望 洋 區 ( 松 山 區 ) H 14 25, > 20 H 39 24, > 20 L 4 25, > 20 H 60 24, > 20 L , 總 計 , 總 計 57 24,

50 房 地 產 業 務 概 況 - 房 地 產 交 易 統 計 數 據 房 地 產 交 易 統 計 數 據 - 房 地 產 業 務 概 況 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 ($/m2) 積 (m2) H 20 70, L 8 22, 南 西 灣 及 主 H , 澳 門 教 山 區 L 16 26, 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 ($/m2) 積 (m2) H 33 83, 北 安 及 大 潭 山 區 H 6 26, H 10 27, 總 計 49 73, > 20 H 60 28, 仔 L 25 33, > 20 L 99 21, 總 計 , 澳 門 半 島 - 總 計 , 仔 舊 城 及 馬 場 區 L 8 23, L 6 26, > 20 L 27 23, 總 計 66 28, 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 ($/m2) 積 (m2) H 6 35, 海 洋 及 小 潭 山 區 H , > 20 H 24 25, 總 計 , H 1,219 56, H , 仔 H 1,771 29, 仔 中 心 區 L 32 24, > 20 H 70 28, 總 計 , H 24 32, 大 學 及 北 安 灣 區 H 6 38, H , 總 計 , 仔 - 總 計 , 平 均 樓 價 平 均 實 用 面 地 區 區 域 樓 齡 樓 宇 高 度 成 交 量 ($/m2) 積 (m2) H 1,265 67, 路 環 區 H 39 29, 路 環 L 23 52, 總 計 , 路 環 - 總 計 , 全 澳 - 總 計 , 備 註 : 1. 按 統 計 暨 普 查 局 劃 分 區 域 的 方 式 分 區 及 只 作 統 計 用 途 2. 如 樓 齡 不 足 一 年, 以 一 整 年 計 3. 樓 宇 高 度 :(H) - 為 超 過 七 層 的 樓 宇 ;(L) - 為 屬 七 層 或 以 下 的 樓 宇 4. 為 遵 守 對 資 料 保 密 的 規 定, 各 區 成 交 量 少 於 3 宗 的 交 易 將 不 列 入 本 統 計 資 料 範 圍 5. 平 均 樓 價 是 根 據 納 稅 人 申 報 結 算 資 產 移 轉 印 花 稅 的 價 值 以 實 用 面 積 計 算, 遇 有 需 要 時, 財 政 局 得 對 該 不 動 產 進 行 估 價 92 93

51 其 他 資 料 其 他 資 料 94 95

52 其 他 資 料 - 建 築 工 程 資 料 ( 私 人 建 房 面 積 及 數 量 ) 建 築 工 程 資 料 ( 私 人 建 房 面 積 及 數 量 ) - 其 他 資 料 2011 年 累 計 至 第 一 季 建 築 工 程 資 料 地 區 用 途 2010 年 第 一 季 與 2010 年 第 四 朵 與 2011 年 第 一 季 2010 年 第 一 季 2010 年 第 四 季 2011 年 第 一 季 比 對 2011 年 第 四 季 比 對 總 建 築 房 間 / 面 積 單 位 ( 平 方 米 ) 數 量 總 建 築 房 間 / 面 積 單 位 ( 平 方 米 ) 數 量 總 建 築 房 間 / 面 積 單 位 ( 平 方 米 ) 數 量 總 建 築 房 間 / 面 積 單 位 ( 平 方 米 ) 數 量 總 建 築 房 間 / 面 積 單 位 ( 平 方 米 ) 數 量 酒 店 165, , %29.48%165, 酒 店 停 車 場 14, , %16.36%14, 澳 門 住 宅 339, , ,194 5, %-35.62%280, , % -4.24% 商 業 18, , %-2.31%26, %1.20% 寫 字 樓 , %-35.71%38, %-94.51% 興 建 中 停 車 場 69, ,551140, , %-46.54%100, , %-28.60% 酒 店 1,903, ,224 1,909, , % 1,909, , % 其 他 地 區 酒 店 停 車 場 157, , , , %1.27%157, , % 1.27% 住 宅 624, ,03 509, , %4.62%443, , % 8.82% 商 業 31, , %-51.52%30, % 10.34% 寫 字 樓 停 車 場 195, , , , %56.27%182, , % 7.97% 酒 店 263, , , , %40.01%263, ,984 酒 店 停 車 場 39, ,617 25, %116.76%39, ,617 澳 門 住 宅 2,410, ,759 2,142, , %17.79%1,805, , % 3.69% 商 業 257, , % -3.51%252, % 2.61% 寫 字 樓 計 劃 中 停 車 場 584, , , , % 7.36%565, , % 4.88% 酒 店 1,699, ,659 2,478, , %-29.29% 1,699, ,659 其 他 地 區 酒 店 停 車 場 221, ,511258, , %-42.77%221, ,511 住 宅 2,083, ,020 1,433, , %59.16%1,460, , %13.16% 商 業 20, , %-3.16%24, %-10.68% 寫 字 樓 6, % %6, 停 車 場 637, , , , %94.55%585, , % 12.06% 資 料 來 源 : 土 地 工 務 運 輸 局 提 供, 截 止 至 2011 年 3 月 31 日 96 97

53 其 他 資 料 - 公 共 房 屋 興 建 進 度 及 准 許 使 用 日 公 共 房 屋 興 建 進 度 及 准 許 使 用 日 - 其 他 資 料 公 共 房 屋 興 建 進 度 及 准 許 使 用 日 ( 自 2000 年 ) 性 質 樓 宇 名 稱 樓 層 數 單 位 數 社 會 房 屋 重 建 項 目 經 濟 房 屋 青 洲 社 會 房 屋 綜 合 體 A 大 樓 望 廈 社 屋 - 望 善 樓 樓 高 25 層 樓 高 34 層 及 地 庫 3 層 357 個 進 度 / 使 用 准 照 發 出 日 期 正 進 行 機 電 及 裝 修 工 程 588 個 2010 年 7 月 落 成 青 洲 社 屋 - 青 翠 樓 樓 高 36 層 672 個 2010 年 5 月 落 成 青 洲 社 屋 - 青 松 樓 樓 高 36 層 252 個 長 社 屋 2009 年 12 月 落 成 筷 子 基 社 屋 - 快 富 樓 筷 子 基 社 屋 - 快 意 樓 樓 高 29 層 484 個 長 社 屋 2009 年 12 月 落 成 樓 高 30 層 400 個 2009 年 12 月 落 成 青 洲 社 屋 - 青 泉 樓 樓 高 18 層 210 個 2007 年 5 月 落 成 * 筷 子 基 平 民 大 廈 * 羅 必 信 夫 人 大 廈 及 嘉 翠 麗 A 座 樓 高 29 層 及 地 庫 3 層 737 個 已 判 給 樓 高 34 層 578 個 招 標 文 件 編 制 * 望 廈 平 民 新 樓 高 37 層 768 個 進 行 設 計 中 青 洲 坊 LOTE4 地 段 馬 場 永 寧 街 HR 及 HS 地 段 仔 美 副 將 馬 路 TN27 地 段 * 石 排 灣 CN7 地 段 樓 高 27 及 37 層 樓 高 26 層 及 地 庫 1 層 500 個 共 6 座 層 2,703 個 樓 高 16 層 及 23 層, 地 庫 1 層 信 達 廣 場 第 三 座 26 層 364 個 泉 福 新 第 二 期 7 層 288 個 信 廉 花 園 14 層 216 個 樁 基 工 程 進 行 中, 預 計 年 中 完 成 整 個 地 基 工 程 880 個 跟 進 物 業 分 層 登 記 正 進 行 塔 樓 結 構 施 工 366 個 土 地 已 平 整 13/02/2006 發 出 使 用 准 照 08/09/2005 發 出 使 用 准 照 05/08/2005 發 出 使 用 准 照 性 質 樓 宇 名 稱 樓 層 數 單 位 數 經 濟 房 屋 公 共 房 屋 備 註 : 先 進 廣 場 17 層 及 地 庫 1 層 104 個 泉 福 新 第 一 期 7 層 282 個 南 華 新 第 一 座 18 層 64 個 瑞 祥 新 第 二 期 5 層 17 個 信 達 廣 場 第 二 座 22 層 及 地 庫 2 層 288 個 新 寶 花 園 31 層 523 個 朝 輝 大 廈 7 層 24 個 亨 達 大 廈 18 層 646 個 俾 利 喇 街 公 屋 項 目 * 青 洲 坊 LOTE1,LOTE 2 及 LOTE3 地 段 * 路 環 石 排 灣 公 屋 項 目 1. 資 料 截 至 2011 年 4 月 30 日 ; 2. * 表 示 因 應 設 計 數 量 可 能 會 有 修 改 樓 高 33 層 樓 高 層 346 個 3,126 個 8,649 個 進 度 / 使 用 准 照 發 出 日 期 17/12/2004 發 出 使 用 准 照 13/08/2003 發 出 使 用 准 照 03/04/2003 發 出 使 用 准 照 14/11/2002 發 出 使 用 准 照 08/08/2002 發 出 使 用 准 照 23/11/2000 發 出 使 用 准 照 12/10/2000 發 出 使 用 准 照 19/09/2000 發 出 使 用 准 照 目 前 進 行 基 礎 樁 工 程, 鑽 樁 已 完 成 60% LOTE1, LOTE2 進 行 設 計 中 ; LOTE3 完 成 施 工 圖 階 段 進 行 土 地 平 整 工 程 前 的 爆 破 工 程 進 入 最 後 階 段, 東 西 區 兩 則 的 基 建 工 程 可 望 6 月 動 工 ; C N 3 第 一 區 已 判 給 ; C N 3 第 二 第 三 區 公 開 招 標 中 ; CN4 及 CN5a 招 標 中 資 料 來 源 : 房 屋 局 98 99

54 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文

55 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 投 資 需 求, 若 果 公 共 住 房 成 為 投 資 工 具, 勢 必 引 發 具 備 條 件 但 不 一 定 有 住 房 需 要 甚 至 投 機 取 巧 的 人 士, 輪 候 取 作 投 資 甚 至 炒 賣, 實 不 利 對 有 真 正 居 住 需 求 的 人 士 的 關 懷 照 顧 二. 決 定 住 房 價 格 的 主 要 因 素 住 房 基 本 價 格 取 決 於 開 發 成 本, 主 要 括 地 價 建 築 安 裝 工 程 成 本 各 種 稅 費 和 發 展 商 的 利 潤 等 而 以 下 主 要 因 素 則 構 成 了 住 房 價 格 的 波 動 一 ) 政 治 因 素 政 局 情 況 對 房 地 產 業 發 展 的 影 舉 足 輕 重 由 於 住 房 是 不 動 產, 不 能 移 走 不 能 帶 走, 對 發 展 商 而 言, 投 入 巨 大, 需 要 一 定 的 時 間 才 能 收 回 投 資, 對 絕 大 部 分 消 費 而 言, 亦 要 耗 費 大 量 積 蓄 和 收 入 購 房 澳 門 住 房 市 場 及 其 政 策 研 議 一. 住 房 的 本 質 本 會 會 長 公 共 房 屋 事 務 委 員 會 委 員 吳 在 權 現 代 社 會, 住 房 作 為 衣 食 住 行 等 社 會 民 生 的 其 中 一 個 核 心, 既 是 居 民 的 生 活 必 需 品 ; 也 是 個 人 財 富 和 生 活 環 境 的 反 映 ; 更 與 宏 觀 經 濟 發 展 密 切 相 關 因 此, 任 何 一 個 國 家 或 政 府 會 對 住 房 制 定 各 種 各 樣 的 政 策 以 便 保 證 居 民 的 基 本 居 住 權 之 餘, 更 保 持 住 房 市 場 平 穩 健 康 地 運 行 而 要 研 究 住 房 市 場 及 其 政 策 前, 必 先 了 解 住 房 的 本 質 馬 克 思 主 義 政 治 經 濟 學 認 為, 任 何 物 品 ( 如 住 房 ) 分 別 具 有 使 用 價 值 ( 如 居 住 用 途 ) 和 交 換 價 值 ( 如 使 之 成 為 商 品 以 投 資 值 價 ), 其 中 使 用 價 值 是 一 切 物 品 具 有 的 共 同 屬 性 之 一 該 學 說 同 時 指 出, 任 何 物 品 要 想 成 為 商 品 必 須 有 可 供 人 類 使 用 的 價 值 ; 反 之, 毫 無 使 用 價 值 的 物 品 是 不 會 成 為 商 品 即 是 說, 使 用 價 值 是 物 品 的 自 然 屬 性, 是 物 品 的 基 礎 屬 性, 是 交 換 價 值 的 基 礎 與 前 提 所 以, 特 區 政 府 在 制 定 房 屋 政 策 時, 首 先 必 須 要 充 份 反 映 住 房 的 自 然 基 礎 屬 性, 即 使 用 價 值 ( 即 居 住 用 途 ), 而 不 是 住 房 的 交 換 價 值 ( 在 市 場 上 交 易 以 投 資 價 值 ) 就 住 房 的 使 用 價 值 而 言, 特 區 政 府 絕 對 有 責 任 在 制 定 房 屋 政 策 時 確 保 所 建 的 公 共 房 屋 無 論 是 數 量 和 質 量 能 滿 足 所 有 低 收 入 人 士 的 需 求, 尤 其 解 決 基 層 夾 心 及 中 產 階 層 等 有 需 要 人 士 的 住 房 問 題 但 目 前 尤 其 在 土 地 供 應 有 限 的 前 提 下, 更 何 況 回 歸 近 12 年 以 來 特 區 政 府 未 有 完 善 的 公 共 房 屋 供 應 政 策 措 施, 以 致 難 於 提 供 足 夠 的 公 共 房 屋 予 所 有 低 收 入 人 士 面 對 這 一 供 需 矛 盾, 本 人 認 為 必 須 對 公 共 房 屋 進 行 唯 物 辯 證 法 的 分 析, 即 公 共 房 屋 政 策 絕 對 不 能 使 公 共 房 屋 之 使 用 價 值 ( 即 滿 足 居 住 需 求 ) 轉 化 發 揮 其 交 換 價 值 ( 在 市 場 上 交 易 以 投 資 價 值 ) 否 則 的 話, 政 府 的 公 共 房 屋 政 策 在 本 質 上 違 反 公 共 房 屋 本 身 的 自 然 與 基 礎 屬 性, 更 會 因 轉 化 為 交 換 價 值 而 激 發 無 限 如 果 政 治 動 盪 政 局 不 穩 定, 需 求 則 會 大 減, 房 地 產 價 格 就 會 下 降 ; 相 反, 政 局 穩 定 社 會 政 治 和 治 安 狀 況 良 好, 企 業 和 居 民 的 投 資 置 業 信 心 增 強, 需 求 大 增, 房 地 產 價 格 自 然 趨 升 二 ) 經 濟 因 素 宏 觀 經 濟 與 住 房 價 格 亦 密 切 相 關, 宏 觀 經 濟 基 本 面 例 如 經 濟 繁 榮 程 度 就 業 狀 況 利 率 水 平 物 價 水 平 和 居 民 收 入 水 平 處 於 良 好 狀 況, 即 是 經 濟 增 長 時, 住 房 市 場 就 會 出 現 供 銷 兩 旺 價 格 穩 步 上 升 的 現 象 ; 相 反, 經 濟 衰 退 時, 消 費 力 弱, 投 資 及 住 房 的 需 求 均 大 幅 減 少, 供 給 大 於 需 求, 供 求 不 匹 配 便 會 導 致 價 格 下 降 三 ) 供 需 因 素 影 房 地 產 供 需 因 素 有 很 多, 除 了 政 治 和 經 濟 因 素, 人 口 密 度 高 的 地 方 對 住 房 的 需 求 多, 價 格 也 較 高, 家 庭 結 構 趨 於 小 型 化 增 加 了 家 庭 單 位 數 量, 從 而 引 住 房 需 求 的 增 加, 也 會 抬 高 住 房 的 價 格 供 給 方 面, 土 地 資 源 匱 乏, 一 段 時 期 內 的 開 發 量 追 不 上 需 求, 以 至 人 們 對 於 未 來 期 望 的 變 化, 會 產 生 住 房 供 給 和 需 求 力 量 對 比 失 衡, 進 而 引 房 地 產 價 格 的 上 升 或 下 降 三. 房 地 產 業 於 宏 觀 經 濟 的 角 色 住 房 是 居 民 的 生 活 必 需 品 之 一, 括 住 房 在 內 的 房 地 產 是 構 成 各 個 產 業 部 門 不 可 或 缺 的 基 本 生 產 要 素, 而 且 房 地 產 的 產 業 鏈 非 常 長, 除 了 涉 及 開 發 建 設 流 通 交 易 仲 介 服 務 到 物 業 管 理 等 外, 與 其 他 行 業 的 關 聯 度 同 樣 很 大, 單 是 住 宅 建 設, 就 能 帶 動 諸 如 鋼 鐵 建 材 家 電 裝 飾 傢 俱 等 行 業 消 費 的 相 應 增 長 因 而, 房 地 產 業 是 國 民 經 濟 的 重 要 組 成 部 分, 房 地 產 市 場 平 穩 運 行 與 否 將 對 宏 觀 經 濟 發 展 金 融 體 系 穩 定 和 就 業 水 平 產 生 巨 大 作 用 在 國 內,2003 年 國 務 院 第 18 號 文 件 國 務 院 關 於 促 進 房 地 產 市 場 持 續 健 康 發 展 的 通 知 中 就 已 指 出 : 房 地 產 業 關 聯 度 高, 帶 動 力, 已 經 成 為 國 民 經 濟 的 支 柱 產 業 2008 年 底, 溫 家 寶 總 理 在 省 區 市 人 民 政 府 和 國 務 院 部 門 主 要 負 責 同 志 會 議 上 更 明 確 指 出 : 房 地 產 業 是 國 民 經 濟 的 重 要 支 柱 產 業, 對 于 拉 動 鋼 鐵 建 材 及 家 電 家 居 用 品 等 產 業 發 展 舉 足 輕 重, 對 金 融 業 穩 定 和 發 展 至 關 重

56 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 要, 對 于 推 動 居 民 消 費 結 構 升 級 改 善 民 生 具 有 重 要 作 用 因 其 重 要 性, 任 何 國 家 或 地 區 的 政 府 會 透 過 綜 合 利 用 財 政 金 融 以 及 規 劃 公 共 房 屋 等 政 策 措 施, 維 護 房 地 產 市 場 的 平 穩 發 展 回 歸 後, 本 澳 的 勞 動 力 參 與 率 持 續 上 升, 失 業 率 由 2000 年 的 6.8% 下 降 至 2010 年 新 低, 只 有 2.8% 而 就 業 不 足 率 大 致 維 持 在 3% 以 下 的 低 水 平 在 澳 門, 房 地 產 業 是 傳 統 四 大 支 柱 產 業 之 一, 與 本 地 經 濟 息 息 相 關, 行 業 涉 及 的 就 業 群 體 龐 大 況 且 澳 門 有 近 八 成 居 民 擁 有 自 置 物 業, 不 少 在 銀 行 做 了 樓 宇 按 揭 借 貸, 若 房 地 產 價 格 過 於 波 動, 出 現 大 跌 情 況, 引 致 大 量 負 資 產, 造 成 的 骨 牌 效 應 必 將 影 銀 行 金 融 體 系 的 安 全 性 和 穩 定 性 ; 同 時, 必 將 削 弱 房 地 產 的 開 發 建 造, 引 發 建 築 業 工 人 的 失 業 ; 種 種 因 素 的 作 用 下, 勢 必 將 極 大 地 影 社 會 經 濟 的 穩 定 發 展 所 以, 把 握 好 房 地 產 市 場 與 宏 觀 經 濟 間 的 關 係, 統 籌 兼 顧 好 才 合 乎 唯 物 辯 證 法 在 發 展 問 題 上 的 科 學 運 用, 妥 善 處 理 房 地 產 業 的 發 展, 方 能 有 效 維 持 經 濟 的 持 續 增 長, 維 護 社 會 和 諧 穩 定 四. 澳 門 住 房 市 場 利 好 的 宏 觀 經 濟 因 素 及 展 望 澳 門 住 房 市 場 的 變 化 與 宏 觀 經 濟 的 變 化 密 切 相 關 回 歸 前 後, 由 於 受 到 上 世 紀 九 十 年 代 中 內 地 實 施 宏 觀 調 控 的 後 續 影, 加 上 治 安 不 靖, 本 澳 經 濟 曾 陷 入 衰 退,1996 年 至 1998 年 分 別 出 現 -0.5% -0.1% 和 -3% 的 負 增 長, 受 到 拖 累, 住 房 市 場 亦 一 片 蕭 條 1999 年 澳 門 回 歸 後, 在 中 央 人 民 政 府 的 大 力 支 持 下, 特 區 政 府 銳 意 扭 轉 局 面, 從 政 策 層 面 和 增 加 公 共 投 資 著 手, 尤 其 在 2002 年 開 放 賭 權, 吸 引 大 量 外 資 來 澳 投 資 大 型 酒 店 娛 樂 設 施 等 項 目, 更 重 要 的 是 中 央 人 民 政 府 支 持 澳 門 實 施 個 人 遊 政 策, 因 此 澳 門 博 彩 業 的 收 益 有 顯 著 增 加, 立 竿 見 影, 相 關 多 個 行 業 受 到 拉 動 也 呈 上 升 之 勢, 澳 門 經 濟 重 拾 升 軌 受 惠 於 宏 觀 環 境 好 轉, 外 商 紛 紛 進 入 澳 門, 對 工 商 業 房 地 產 需 求 量 大 幅 上 升, 居 民 的 收 入 改 善 進 一 步 刺 激 住 宅 需 求,2003 年 下 半 年, 澳 門 的 住 房 市 場 亦 由 谷 底 反 彈 一 ) 澳 門 住 房 價 格 上 升 的 宏 觀 經 濟 因 素 圖 2 澳 門 勞 動 力 參 與 率 和 失 業 率 ( 年 ) 資 料 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局 過 去 11 年, 除 2000 年 至 2003 年 經 濟 不 景, 本 澳 出 現 通 縮 之 外, 受 惠 於 中 央 人 民 政 府 支 持 澳 門 實 行 自 由 行 政 策, 來 澳 旅 客 量 持 續 顯 著 增 加, 公 私 投 資 強 勁 增 長 ; 以 及 內 地 加 快 匯 率 改 革, 人 民 幣 加 速 升 值, 受 輸 入 性 通 脹 因 素 影,2004 年, 本 澳 的 通 脹 開 始 升 溫,2008 年 達 至 8.6% 的 高 水 平, 直 至 金 融 海 嘯 爆 發, 通 脹 稍 為 回 落, 但 去 年 本 澳 經 濟 重 拾 升 軌 後, 通 脹 又 有 所 升 溫 由 於 博 彩 旅 遊 業 表 現 理 想, 澳 門 整 體 的 GDP 由 2003 年 持 續 以 雙 位 數 增 長, 其 間 雖 受 到 國 際 金 融 海 嘯 影 以 致 2009 年 有 所 回 落, 但 特 區 政 府 採 取 一 系 列 強 力 措 施 應 對 後,2010 年 本 澳 經 濟 強 勁 反 彈, 增 長 達 31% 圖 3 澳 門 消 費 物 價 指 數 ( 年 ) 資 料 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局 圖 1 澳 門 本 地 生 產 總 值 (GDP) 資 料 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局

57 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 本 澳 總 體 就 業 人 口 每 月 收 入 中 位 數, 由 2002 年 止 跌 回 升, 穩 步 增 長 升 至 去 年 的 9000 元, 相 對 於 2000 年, 升 幅 近 一 倍 表 1 住 宅 買 賣 數 目 及 價 值 ( 年 ) 年 份 住 宅 買 賣 數 目 住 宅 買 賣 價 值 ,857 4, ,024 4, ,139 9, ,384 5, ,398 5, ,608 10, ,588 17, ,175 19, ,628 42,058 圖 4 澳 門 總 體 就 業 人 口 每 月 收 入 中 位 數 ( 年 ) 資 料 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局 總 體 而 言, 由 2003 年, 澳 門 的 宏 觀 經 濟 數 據 持 續 向 好,GDP 增 長 顯 著, 失 業 率 處 於 低 水 平, 通 脹 略 為 明 顯, 工 資 持 續 增 長 特 別 是 2004 年 5 月 金 沙 娛 樂 場 開 業 效 應, 帶 動 博 彩 收 入 顯 著 增 長, 造 就 不 少 居 民 的 工 資 大 幅 增 加, 加 上 同 期 實 施 置 投 資 居 留 政 策, 不 少 移 民 移 居 本 澳, 對 住 宅 的 需 求 因 而 上 升, 因 而,2004 年 澳 門 房 地 產 市 場 呈 現 強 勁 復 甦 至 於 近 年,2008 年 國 際 金 融 海 嘯 爆 發, 以 美 國 為 首 的 西 方 主 要 經 濟 體, 不 斷 降 低 利 率 以 刺 激 經 濟, 在 聯 系 匯 率 下, 同 期 本 澳 的 基 本 利 率 亦 持 續 走 低, 由 2008 年 1 月 的 4.50% 降 至 2008 年 12 月 的 0.5%, 低 利 率 水 平 並 維 持 至 今 在 比 較 有 利 的 宏 觀 經 濟 環 境 下, 及 人 口 膨 脹 市 民 消 費 或 投 資 市 場 單 一 至 對 置 業 投 資 需 求 增 加 土 地 資 源 繄 缺, 而 發 展 商 以 市 場 走 勢 為 導 向 傾 注 建 大 面 積 高 檔 次 單 位 以 取 得 較 高 利 潤 澳 門 社 區 整 體 環 境 變 好 公 共 配 套 設 施 走 向 完 善 和 稅 率 低 廉 則 造 就 不 少 外 資 的 投 機 活 動 等 多 種 客 觀 因 素 作 用, 同 期 的 住 房 市 場 因 而 蓬 勃 發 展, 住 房 的 交 易 量 價 齊 升,2010 年 全 澳 住 宅 買 賣 數 目 17,989 宗, 金 額 總 值 億 澳 門 元, 分 別 是 1999 年 的 近 2 倍 和 10 倍, 升 幅 驚 人 ( 住 宅 買 賣 價 值 單 位 : 百 萬 澳 門 元 ) 資 料 來 源 : *1. 樓 宇 單 位 買 賣 資 料 的 計 算 範 圍 是 在 參 考 期 內 已 繳 納 物 業 轉 移 印 花 稅 的 單 位, 與 財 政 局 按 參 考 期 內 申 請 繳 交 物 業 轉 移 印 花 稅 的 住 宅 單 位 不 同, 故 不 適 宜 直 接 比 較 2. 括 獲 豁 免 徵 收 印 花 稅 的 住 宅 單 位 二 ) 澳 門 住 房 市 場 展 望 ,686* 29,778* ,307* 21,517* ,989* 45,939* 澳 門 經 濟 的 快 速 增 長 離 不 開 博 彩 業 的 拉 動, 外 圍 經 濟 逐 漸 向 好, 內 地 經 濟 持 續 高 增 長, 為 澳 門 旅 遊 博 彩 業 發 展 提 供 有 利 的 外 部 環 境,2010 年 澳 門 博 彩 毛 收 入 達 1,895.9 億, 大 幅 增 長 57% 2011 年 首 季 博 彩 毛 收 入 有 億, 較 去 年 同 期 增 長 42.6% 至 於 2011 年 首 季 入 境 旅 客 有 6.43 百 萬 人 次, 較 去 年 同 期 增 長 5.2% 顯 示 澳 門 博 彩 旅 遊 業 丁 財 兩 旺, 經 濟 基 調 良 好 3 月 初, 全 國 人 大 通 過 國 家 十 二 五 規 劃, 將 澳 門 定 位 建 設 成 世 界 旅 遊 休 閒 中 心 ; 而 粵 澳 合 作 框 架 協 議 的 簽 訂, 粵 澳 深 化 合 作 開 發 橫 琴, 為 推 動 澳 門 邁 向 經 濟 適 度 多 元 化 開 闢 了 廣 闊 空 間 龐 大 且 清 晰 的 發 展 目 標, 有 利 吸 引 更 多 外 資 進 入 本 澳 另 外, 路 第 三 個 大 型 博 彩 娛 樂 設 施 - 銀 河 綜 合 渡 假 城 開 業, 一 批 大 型 公 私 投 資 項 目, 如 珠 澳 大 橋 輕 軌 工 程 各 大 博 企 合 約 期 尚 有 10 年, 因 此 金 光 大 道 內 多 個 博 彩 娛 樂 設 施, 如 影 視 城 等 陸 續 投 資 動 工, 將 使 得 勞 動 市 場 更 趨 活 躍, 人 才 及 外 僱 數 量 增 加, 本 地 居 民 更 充 分 就 業 而 且 收 入 將 普 遍 增 加, 從 社 會 發 展 人 口 增 加 和 改 善 生 活 的 願 景 等 因 素 必 對 住 屋 需 求 均 將 有 所 擴 大

58 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 另 據 最 新 統 計 暨 普 查 局 資 料 顯 示, 截 止 至 2010 年 底, 近 三 年 來 住 宅 單 位 空 置 率 維 持 在 9% 以 下 較 低 水 平, 相 對 於 自 1991 年 至 2006 年 十 五 年 間 10% 以 上 甚 至 達 23.3% 的 空 置 率 而 言, 顯 示 出 市 場 對 住 宅 單 位 的 需 求 不 斷 增 加 表 3: 住 宅 空 置 單 位 及 空 置 率 年 份 住 宅 樓 宇 單 位 總 量 住 宅 空 置 單 位 數 量 空 置 率 (%) ,300 15, ,000 34, ,043 33, ,526 24, 圖 5 博 彩 毛 收 入 ( 年 首 季 ) 資 料 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局 供 應 方 面, 即 將 推 出 的 住 宅, 據 澳 門 土 地 工 務 運 輸 局 的 資 料 顯 示, 至 2010 年 底, 在 施 工 階 段 的 工 程 項 目 共 有 83 個, 預 計 提 供 住 宅 單 位 6,349 個 ; 而 在 審 批 階 段 計 劃 的 工 程 項 目 有 233 個, 預 計 提 供 住 宅 單 位 31,364 個 ,844 14, ,557 14, ,981 16, 資 料 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局 表 2: 在 施 工 階 段 及 審 批 階 段 的 住 宅 數 目 及 建 築 面 積 ( 至 2010 年 底 ) 住 宅 2010 年 底 項 目 單 位 數 目 建 築 面 積 在 施 工 階 段 的 工 程 83 6, ,542 在 審 批 階 段 的 計 劃 ,364 4,201,957 需 求 方 面, 澳 門 人 口 估 計,2010 年 底 有 萬, 較 2000 年 增 加 約 12 萬, 增 幅 有 28%, 其 中 本 地 居 民 增 加 了 7.2 萬 人, 增 幅 17.8%, 外 僱 增 加 了 4.8 萬 人, 增 幅 178% 至 於 相 較 2009 年, 則 增 加 1.9%, 無 論 地 居 民 抑 或 外 僱, 增 幅 輕 微, 但 踏 入 2011 年, 由 於 有 大 型 博 彩 娛 樂 設 施 落 成, 以 及 多 項 大 型 基 建 開 工, 截 至 3 月 份, 外 僱 增 至 81,416 人, 較 去 年 底 的 75,813 人, 增 加 了 5,603 人, 估 計 往 後 會 有 持 續 增 加, 且 數 量 不 少 的 情 況 圖 6 澳 門 人 口 估 計 ( 年 ) 資 料 來 源

59 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 2010 年 澳 門 共 有 5,114 新 生 嬰 兒, 較 2009 年 的 4,764 名 增 加 7.3%, 出 生 率 為 9.3% 2010 年 結 婚 登 記 有 3,103 宗, 較 2009 年 的 3,035 宗 增 加 2.2% 2010 年 獲 准 居 留 人 士 ( 進 入 ) 共 有 4,455 人 2010 年 中 國 人 口 分 佈 圖 表 4 澳 門 人 口 出 生 率 ( 年 ) 年 份 總 人 口 人 口 按 性 別 新 生 嬰 兒 總 數 男 女 總 數 男 女 千 人 千 人 千 人 人 人 人 出 生 率 ( % )* 總 數 男 女 ,6451, ,6161, ,7011, ,7481, ,8921, ,1131, ,3422, ,4752, ,4842, ,6572, 資 料 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局 五. 澳 門 住 房 政 策 建 議 資 料 來 源 : 中 國 人 口 調 查 部 門 展 望 未 來, 對 住 房 產 生 較 迫 切 需 求 的 人 群 主 要 是 新 婚 家 庭 新 移 民 和 外 僱 長 遠 來 看, 根 據 當 局 ( 非 正 式 ) 推 算, 到 2020 年 澳 門 將 增 加 約 萬 人, 達 69 至 75 萬 人 口 無 論 是 出 於 消 費 ( 居 住 ) 或 投 資 需 要, 增 加 的 人 口 對 住 屋 有 龐 大 需 求 為 此, 因 應 本 澳 公 私 房 屋 市 場 相 結 合 運 行 的 特 點, 政 府 必 須 在 制 定 人 口 政 策 的 基 礎 上, 因 應 有 限 的 土 地 供 給 和 經 濟 發 展 需 要, 訂 定 本 澳 未 來 長 遠 的 整 體 房 屋 政 策, 協 調 公 私 房 屋 發 展, 一 方 面 增 加 公 共 房 屋 的 供 應 量, 同 時 可 充 分 利 用 政 策 工 具, 誘 導 業 界 興 建 切 合 市 場 需 要 的 住 房, 令 土 地 資 源 和 房 屋 建 造 合 理 配 置, 樓 市 健 康 發 展, 讓 不 同 經 濟 能 力 居 民 在 公 私 房 屋 市 場 可 以 找 到 符 合 自 身 條 件 情 況 的 住 房 一 ) 澳 門 住 房 類 型 與 數 量 分 佈 本 澳 住 房 市 場 一 向 以 來 是 公 私 房 屋 相 結 合 運 行, 在 上 世 紀 八 九 十 年 代 至 回 歸 初 期, 澳 門 經 濟 發 展 未 飛 前, 房 價 相 對 低, 因 而 絕 大 部 分 有 一 定 經 濟 能 力 的 居 民 會 自 行 從 自 由 投 資 市 場 尋 覓 居 所 但 為 了 彌 補 自 由 投 資 市 場 的 不 足, 當 時 的 澳 葡 政 府 及 回 歸 後 的 特 區 政 府 皆 分 別 透 過 實 物 資 助 ( 括 社 會 房 屋 和 經 濟 房 屋 ) 和 現 金 資 助 ( 四 厘 利 息 補 貼 首 置 擔 保 租 金 補 貼 ) 形 式 協 助 中 低 收 入 居 民 解 決 住 屋 問 題 根 據 房 屋 局 的 資 料 顯 示, 從 回 歸 前 至 2009 年 底, 當 局 共 供 應 了 6,095 個 社 會 房 屋 單 位 和 24,318 個 經 濟 房 屋 單 位 ; 而 透 過

60 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 年 至 2002 年 兩 次 四 厘 利 息 補 貼 計 劃 置 業 的 住 戶 共 14,069 戶 ; 另 透 過 2009 至 2010 年 自 置 居 所 利 息 補 貼 擔 保 支 援 計 劃 置 業 的 住 戶 共 3,400 戶 ; 而 截 至 2010 年, 向 社 會 房 屋 輪 候 家 團 發 放 臨 時 住 屋 補 助 受 惠 住 戶 共 有 2,458 戶 ; 以 上 種 種 措 施 協 助 解 決 不 少 基 層 居 民 的 住 屋 問 題 截 至 2009 年 底, 扣 除 外 地 僱 員, 本 澳 共 有 168,146 個 住 戶, 以 此 推 算, 有 近 18% 的 住 戶 居 住 在 公 共 房 屋 中 所 以, 總 體 而 言, 澳 門 的 住 房 供 應 絕 大 部 分 仍 仰 賴 自 由 投 資 市 場 二 ) 政 策 建 議 時 移 世 易,2002 年 政 府 開 放 博 彩 業 後, 本 澳 經 濟 迅 速 增 長, 拉 動 樓 市 復 甦, 房 地 產 價 格 飆 升, 期 間 又 有 不 少 市 民 見 利 將 手 上 在 供 的 申 請 四 厘 利 息 補 貼 單 位 出 售 溢 利 而 去 租 樓, 至 今 居 民 對 公 共 房 屋 ( 無 論 社 屋 或 經 屋 ) 需 求 因 而 急 劇 上 升 面 對 社 會 形 勢 改 變, 政 府 2009 年 表 示, 爭 取 在 2010 年 底 前 分 階 段 興 建 一 萬 九 千 個 公 屋 單 位 時 至 今 天, 大 部 分 公 共 房 屋 項 目 已 招 標 動 工, 仔 TN27 地 段 預 計 明 年 第 三 季 落 成, 最 快 今 年 底 發 售 樓 花, 以 及 石 排 灣 公 屋 CN3 CN4 CN5a 等 項 目 先 後 開 標 了 目 前, 重 點 是 制 定 好 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 法 案, 讓 資 源 得 以 合 理 配 置, 解 決 中 低 收 入 人 士 的 住 房 問 題 本 人 認 為 政 府 制 定 長 遠 最 後 基 於 政 府 的 公 共 房 屋 政 策 理 念 是 善 用 公 共 資 源, 協 助 有 實 際 需 要 家 庭 解 決 住 房 問 題 按 照 馬 克 思 主 義 政 治 經 濟 學, 對 住 房 的 科 學 定 性, 在 本 澳 土 地 資 源 有 限 情 況 下, 政 府 的 公 共 房 屋 政 策 首 先 而 且 必 須 要 充 份 反 映 住 房 的 自 然 屬 性 那 就 是 使 用 價 值 ( 居 住 用 途 ), 而 不 是 住 房 的 交 換 價 值 ( 在 市 場 上 交 易 以 投 資 價 值 ) 否 則, 政 府 的 公 共 房 屋 政 策 就 會 偏 離 原 意, 並 嚴 重 違 反 住 房 本 身 的 自 然 與 基 礎 屬 性, 更 因 此 激 發 無 限 需 求, 變 相 推 動 了 公 共 住 房 成 為 投 資 工 具, 激 發 投 資 市 場 上 的 炒 賣 活 動 所 以, 經 濟 房 屋 是 不 宜 轉 售 流 入 自 由 投 資 市 場, 否 則, 不 慎 之 就 會 犧 牲 了 公 共 房 屋 市 場 長 遠 的 持 續 發 展 總 體 而 言, 只 要 政 府 以 唯 物 辯 證 的 角 度 出 發, 依 據 人 口 城 規 等 定 位, 制 定 出 科 學 清 晰 長 遠 的 房 屋 政 策, 並 公 諸 於 全 社 會, 明 確 劃 分 公 私 房 屋 市 場 的 職 能, 給 予 恰 當 的 政 策 維 護, 以 保 障 住 房 市 場 的 運 行 效 率 和 提 供 公 平 住 房 機 會, 相 信 社 會 上 各 階 層 的 居 民 就 會 充 分 考 量, 按 自 身 的 實 際 情 況, 選 擇 在 自 由 投 資 市 場 或 公 共 房 屋 市 場 上 租 賃 或 購 置 居 所, 如 唐 代 詩 人 杜 甫 膾 炙 人 口 名 詩 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 之 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏, 風 雨 不 動 安 如 山, 最 終 為 民 實 現 居 有 其 所 安 居 樂 業 房 屋 政 策 和 修 訂 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 法 律 時, 必 須 體 現 唯 物 辯 證 法 的 周 密 性 前 瞻 性 的 原 則, 因 應 住 房 的 屬 性, 兼 顧 當 前 發 展 與 長 遠 發 展, 把 全 面 發 展 建 立 在 可 持 續 發 展 的 基 礎 之 上, 把 可 持 續 發 展 寓 於 全 面 發 展 的 過 程 之 中, 防 止 只 顧 眼 前 發 展 而 犧 牲 長 遠 的 持 續 發 展 為 此, 應 作 以 下 考 慮 : 首 先 由 於 住 房 的 屬 性 決 定 其 是 居 民 的 生 活 必 需 品, 任 何 負 責 任 的 政 府 有 責 任 和 義 務 來 解 決 居 民 居 住 方 面 的 困 難 本 人 認 為 讓 居 民 安 居 樂 業, 是 確 保 社 會 和 諧 穩 定 的 重 要 因 素, 是 特 區 政 府 的 施 政 重 責, 必 須 實 現 但 住 房 市 場 又 與 宏 觀 經 濟 密 切 相 關, 其 健 康 平 穩 發 展 具 有 重 要 意 義 就 本 澳 而 言, 公 私 房 屋 市 場 並 存 的 情 況 下, 本 人 認 為 政 府 應 該 擔 當 維 持 市 場 秩 序 的 角 色, 採 取 以 自 由 投 資 市 場 為 主 要 資 源 配 置 手 段, 只 做 必 要 的 調 節, 透 過 供 應 足 額 公 共 房 屋, 落 實 保 障 中 低 收 入 家 庭 必 要 的 住 屋 需 要, 同 時 維 護 房 地 產 市 場 的 平 穩 發 展 其 次 針 對 私 人 住 房 價 格 上 升 過 快 之 核 心 問 題 制 定 建 全 的 住 房 交 易 法 制, 除 推 進 目 前 正 審 議 中 的 房 地 產 中 介 業 務 法 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 舊 區 重 整 制 度 等 立 法 外, 政 府 更 應 積 極 加 強 修 訂 相 關 的 諸 如 民 法 典 中 的 分 層 所 有 權 法 律 制 度 租 務 法 律 制 度 物 業 管 理 法 律 制 度 及 規 範 樓 花 買 賣 的 法 律 制 度 登 記 法 典 市 建 築 法 律 制 度 不 動 產 評 估 制 度 等 相 關 法 律 法 規 工 作, 完 善 本 澳 法 制 另 外, 政 府 推 出 促 進 房 地 產 市 場 可 持 續 發 展 的 進 一 步 措 施, 本 人 表 達 支 持, 但 在 理 順 私 人 住 房 市 場 秩 序 過 程 中, 切 忌 以 片 面 或 孤 立 的 觀 點 看 問 題, 必 須 要 兼 顧 展 中 各 方 面 的 關 係 再 興 建 公 共 房 屋 是 由 政 府 的 大 量 公 帑 支 付, 為 了 善 用 公 共 資 源, 尤 其 在 本 澳 土 地 資 源 有 限 的 前 提 下, 政 府 應 在 制 定 人 口 政 策 城 市 規 劃 城 市 定 位 以 及 粵 澳 合 作 的 基 礎 上, 透 過 科 學 研 究 分 析 社 會 對 公 共 房 屋 的 實 際 需 求, 預 留 足 夠 土 地, 公 開 透 明 合 理 地 規 劃 公 共 房 屋 的 總 體 供 應 量 經 屋 與 社 屋 的 比 例, 明 確 按 人 口 增 長 及 發 展 情 況 定 出 每 年 公 共 房 屋 之 供 應 量

61 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 頭 三 位 分 別 是 新 加 坡 香 和 台 灣, 新 加 坡 由 2009 年 第 二 季 至 2010 年 第 二 季 更 錄 得 38.1% 的 升 幅 市 場 上 由 於 擔 心 經 濟 會 出 現 雙 底 衰 退, 退 縮 的 情 況 發 生, 到 了 2010 年 8 月 美 國 宣 佈 再 次 展 開 第 二 輪 的 量 化 寬 鬆 政 策, 俗 稱 的 QE2, 直 至 到 今 個 月 底 為 止, 一 共 會 購 買 6000 億 的 國 債 作 為 一 個 微 經 濟 體 的 城 市 以 及 全 球 經 濟 一 體 化 的 影, 本 澳 的 經 濟 一 直 隨 著 大 圍 經 濟 波 動, 當 中 對 本 澳 影 尤 深 的 為 香 與 及 內 地, 面 對 著 資 金 湧 現 的 情 況, 澳 門 也 難 以 獨 善 其 身 本 澳 的 房 地 產 需 求, 也 深 深 受 到 外 圍 的 影, 最 近 幾 年 內, 內 地 在 過 去 數 年 內 的 發 展 迅 速, 經 濟 增 長 速 度 驚 人, 全 球 的 熱 錢 轉 投 亞 洲 房 地 產, 香 內 地 以 及 澳 門 的 樓 價 上 升 由 於 樓 價 上 升 的 速 度 高, 令 到 不 少 投 資 澳 門 房 地 產 市 場 趨 勢 及 相 關 政 策 澳 門 建 築 置 業 商 會 劉 永 誠 理 事 長 感 謝 房 地 產 聯 合 商 會 的 邀 請, 就 澳 門 房 地 產 市 場 趨 勢 及 相 關 政 策 一 主 題 發 展 表 意 見 本 文 的 內 容 分 為 三 個 部 分, 第 一 部 分, 會 由 影 房 地 產 價 格 的 一 要 主 要 因 素 展 開, 透 過 對 主 要 因 素 的 分 析 及 對 具 影 力 的 政 策 作 出 探 索, 讓 各 位 在 當 中 評 估 房 地 產 市 場 價 格 的 發 展 趨 勢 在 第 二 和 第 三 部 分 就 會 簡 單 講 述 本 澳 房 地 產 市 場 形 態 的 發 展 趨 勢 以 及 對 房 地 產 發 展 的 展 望 一. 影 房 地 產 價 格 的 因 素 近 幾 年, 樓 宇 交 易 價 格 不 斷 呈 上 升 趨 勢, 從 微 觀 經 濟 學 的 角 度, 影 價 格 的 變 動 主 要 體 現 在 供 應 與 需 求 的 改 變 而 影 澳 門 樓 宇 價 格 變 動 的 因 素 眾 多, 在 這 裏 提 幾 個 主 要 的 因 素, 括 資 金 消 費 心 理 利 率 以 及 政 策 一 ) 資 金 市 場 是 否 有 充 足 的 資 金, 往 往 決 定 了 房 地 產 價 格 的 走 勢 當 中 括 發 展 商 的 資 金 和 購 買 資 金 是 否 充 裕 環 球 經 濟 刺 激 資 金 湧 現 在 2008 年 11 月 底 美 國 聯 儲 局 正 式 開 展 第 一 輪 的 量 化 寬 鬆 貨 幣 政 策, 截 至 2010 年 3 月 底 共 動 用 了 萬 億 美 元 的 資 金 去 購 買 房 地 美 和 房 利 美 以 及 相 關 銀 行 的 抵 押 貸 款 資 產, 當 中 亦 括 3000 億 元 的 美 國 國 債, 以 圖 挽 救 面 臨 崩 潰 的 金 融 經 濟 體 系 除 左 美 國 之 外, 英 國 以 及 日 本 在 2010 年 採 取 了 規 模 較 細 的 量 化 寬 鬆 政 策, 希 望 改 善 國 家 的 經 濟 當 她 們 購 買 大 量 的 國 債, 亦 即 令 到 市 場 有 更 多 的 資 金, 而 這 些 資 金 就 不 斷 在 謀 求 出 路, 刺 激 各 類 投 資 產 品 價 格 向 上, 金 價 油 價 屢 創 新 高, 亞 洲 地 區 的 房 地 產 亦 成 為 熱 捧 的 對 象, 引 用 文 匯 報 於 2010 年 9 月 轉 述 福 布 斯 的 10 大 亞 洲 最 火 熱 房 地 產 市 場 對 房 地 產 投 資 產 生 了 期 望, 亦 令 到 樓 宇 的 需 求 進 一 步 被 提 高, 樓 宇 成 交 量 不 斷 上 升, 價 格 不 斷 上 漲 但 有 意 置 業 之 士 一 定 要 留 意,QE2 會 在 今 個 月 底 完 結, 雖 然 目 前 美 國 實 體 經 濟 疲 弱, 無 意 收 緊 銀 根 但 內 地 的 資 金 隨 著 不 斷 上 調 儲 備 金 率, 以 及 內 地 資 金 過 於 積 極 投 資 的 關 係, 已 經 開 始 初 現 資 金 鏈 短 缺 的 一 些 跡 象 必 須 要 關 注 內 地 香 資 金, 以 及 房 地 產 市 場 走 勢 二 ) 消 費 心 理 在 講 述 心 理 因 素 如 何 影 房 地 產 價 格 前, 先 允 許 我 引 述 香 信 報 於 5 月 22 日 的 文 章 深 信 供 勝 於 租 鍾 情 磚 頭 多 不 勝 數, 樓 價 如 像 任 志 剛 所 言, 在 政 府 沒 有 大 動 作 下, 持 續 上 升 無 可 避 免, 本 百 萬 富 翁 比 例 十 年 後 當 真 近 半, 不 足 為 奇 值 得 注 意 的 是, 德 勤 同 時 發 表 了 中 兩 地 最 富 有 1% 家 庭 目 前 的 資 產 分 布 狀 況 從 各 類 資 產 佔 投 資 組 合 比 例 可 見, 發 達 經 濟 體 中 美 國 英 國 和 加 拿 大, 住 宅 物 業 佔 比 分 別 為 22% 20% 和 21%; 反 觀 中, 磚 頭 佔 比 同 為 35% 內 地 的 資 產 歸 類 只 有 四 種 本 地 股 票 本 地 債 券 現 金 / 其 他, 以 及 住 宅 物 業 這 中 間, 本 地 股 票 和 商 業 股 權 二 合 為 一, 買 股 票 等 於 投 資 生 意, 惟 內 地 缺 乏 對 外 投 資 渠 道, 最 富 有 的 1% 家 庭, 身 家 集 中 在 股 樓, 走 不 出 去 的 資 金, 有 多 少 跑 到 香 置 業? 作 為 樓 宇 的 投 機, 眼 見 房 地 產 價 格 的 升 值 潛 力 大, 均 急 不 期 待 的 希 望 能 趕 上 在 這 一 波 的 升 浪 中 分 一 杯 羹 另 外, 有 樓 之 士 得 益 於 在 整 個 資 產 升 值 的 過 程 當 中, 他 們 相 信 投 資 房 地 產 的 成 效, 可 以 以 樓 換 樓 的 方 式 改 善 生 活 環 境, 或 是 再 購 置 多 幾 間 物 業 作 為 長 遠 的 投 資 在 澳 以 及 內 地, 不 乏 房 產 是 抵 禦 通 脹 最 佳 良 藥 的 說 法, 置 業 亦 被 經 濟 學 解 讀 為 脫 貧 的 道 路 之 一, 吸 引 了 不 少 年 輕 人 士 紛 紛 投 入 置 業 的 行 列 投 機 已 置 業 的 人 士 和 年 輕 人 甚 至 是 他 們 的 父 母 的 三 種 不 同 角 度 的 考 量, 均 對 於 本 澳 的 房 地 產 需 求 到 十 足 的 支 持 作 用 三 ) 利 率 利 率 的 走 勢 是 最 直 接 影 房 地 產 市 場 的 價 格, 美 國 加 息 周 期 的 展 開 相 信 不 會 在 短 時 間 內 發 生, 影 澳 的 房 地 產 價 格 持 續 上 升, 在 負 利 率 高 通 脹 的 情 況 下, 存 款 的 吸 引 力 大 減, 令 到 資 金 偏 好 投 資, 引 用 CB RICHARD ELLIS 發 表 的 2010 年 第 三 季 亞 洲 投 資 市 場 報 告, 就 投 資 金 額 而 言 中 國 香 最 為 活 躍, 其 後 為 新 加 坡 及 日 本, 第 三 季 跨 境 房 地 產 投 資 方 面 金 額 約 31 億 元, 而 機 構 投 資 和 房 地 產 運 公 司 的 投 資 活 動

62 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 也 有 所 增 加, 投 資 總 額 達 78 億 元, 較 2009 年 急 升 了 66% 雖 然 未 能 掌 握 本 澳 的 數 據, 不 過 相 信 情 況 亦 不 遑 多 讓 在 利 率 仍 保 持 極 低 水 平 的 情 況 下, 資 金 偏 好 投 資 的 情 況 不 會 改 變, 需 要 注 意 的 是, 當 房 地 產 價 格 的 發 展 到 了 一 定 的 高 水 平, 而 金 融 市 場 又 出 現 明 顯 轉 好 時, 資 金 有 可 能 基 於 股 市 的 投 資 回 報 較 為 吸 引 而 將 資 金 徹 出 房 地 產 市 場 四 ) 政 策 在 影 房 地 產 價 格 的 眾 多 因 素 之 中, 政 策 因 素 是 特 區 政 府 的 唯 一 手 段, 今 日 主 要 集 中 談 談 政 策 當 中 的 增 加 炒 賣 成 本 的 政 策 人 口 政 策 以 及 土 地 政 策 打 擊 投 機 的 政 策 在 增 加 投 機 成 本 的 政 策 方 面, 括 在 4 月 份 立 法 會 通 過 的 修 改 印 花 稅 規 章 印 花 稅 繳 稅 總 表 及 所 得 補 充 稅 和 職 業 稅 複 評 委 員 會 的 組 成 法 案 : 取 消 不 動 產 中 間 轉 移 徵 收 的 0.5% 的 印 花 稅, 改 為 一 般 稅 率 直 接 課 徵 印 花 稅 以 及 在 4 月 20 日 行 政 長 官 在 答 問 大 會 提 出 特 別 印 花 稅, 賣 家 在 1 年 內 轉 售 現 樓 或 樓 花, 均 需 要 繳 交 相 當 於 樓 價 兩 成 的 稅 款, 而 在 1 年 以 上 至 2 年 內 的 轉 售 稅, 則 是 樓 價 的 1 成 稅 款 在 確 定 交 易 時 就 必 須 繳 納 以 上 兩 個 政 策 的 目 的, 為 的 是 打 擊 炒 賣 的 摸 貨 活 動, 縱 然 在 特 別 印 花 稅 未 獲 通 過, 觀 察 市 場 上 的 氣 氛 得 知, 確 實 有 一 部 分 資 本 實 力 較 弱 的 炒 家 放 出 手 上 一 部 分 不 動 產, 而 有 意 置 業 的 人 士 亦 展 觀 望 氣 氛, 與 上 年 和 今 年 初 相 比, 本 澳 的 房 地 產 地 市 場 呈 相 對 膠 著 狀 態 人 口 政 策 關 於 人 口 政 策, 在 今 年 初 的 時 候, 我 曾 公 開 發 表 過 相 關 的 意 見 在 這 裏 亦 再 與 各 位 分 享, 澳 門 55.6 萬 人 口 當 中, 現 有 近 81,000 人 是 外 地 來 澳 工 作, 政 府 多 年 前 已 預 測 未 來, 澳 門 人 口 可 達 到 70 萬, 這 也 意 味 接 近 14.4 萬 的 人 口, 將 由 外 來 填 補, 而 他 們 也 有 住 屋 的 需 求 因 應 市 場 上 住 宅 供 應 量 仍 有 增 加 的 需 要, 居 民 對 住 屋 需 求 量 大 於 現 時 的 供 應 量, 在 以 上 的 數 據 就 足 以 反 映 出 需 求 對 價 格 的 影 力 對 於 長 期 的 人 口 增 長, 居 住 的 需 求 上 升, 單 靠 公 共 房 屋 並 非 長 遠 之 計, 特 區 政 府 應 積 極 協 調 公 私 房 屋, 助 房 地 產 市 場 的 階 梯 發 展, 鼓 勵 業 界 興 建 切 合 本 地 居 民 需 求 的 中 小 型 住 宅 雖 然 近 年 來, 本 澳 的 人 口 並 沒 有 明 顯 的 增 長, 但 從 結 婚 的 數 目 中, 由 2007 年 2047 個 結 婚 數 目 增 至 2010 年 的 3103 宗,2011 年 第 一 季 的 結 婚 數 目 也 達 到 873 宗, 也 就 是 說, 本 澳 單 單 在 今 年 初 就 增 加 了 鹽 事 件 一 樣, 政 府 一 開 腔 指 出 鹽 供 應 量 足 夠 應 付 千 年 的 需 求 一 句 話, 足 以 令 盲 搶 的 市 民 回 復 理 智 二. 澳 門 房 地 產 市 場 的 發 展 趨 勢 本 澳 房 地 產 價 格 節 節 攀 升, 有 樓 人 士 自 然 笑 逐 顏 開, 趁 機 換 樓 改 善 生 活 質 素 外 地 投 資 亦 看 準 本 澳 的 博 彩 定 位,GDP 不 斷 上 揚, 加 上 不 少 新 盤 均 以 豪 宅 作 為 定 位, 吸 引 外 地 投 資 前 來 投 資 本 澳 的 房 地 產 市 場 但 對 於 無 樓 人 士 而 言, 房 地 產 價 格 上 升, 表 示 他 們 上 車 的 門 檻 就 越 來 越 高, 希 望 置 業 就 越 來 越 難, 原 來 廿 萬 手 首 期 變 成 五 十 萬 甚 至 七 八 十 萬, 即 使 節 衣 縮 食 也 難 在 本 澳 置 業 就 以 上 的 兩 種 趨 勢, 本 澳 將 會 趨 向 香 房 地 產 市 場 的 模 式, 房 地 產 將 會 成 為 主 要 的 投 資 方 法 之 一, 而 投 資 將 會 趨 向 非 本 地 化 的 跨 域 投 資, 假 若 這 個 推 斷 成 立, 本 澳 的 房 地 產 市 場 將 更 容 易 產 生 波 動 而 無 樓 的 人 士 又 會 隨 著 本 澳 置 業 門 檻 的 提 高 而 到 內 地 置 業 因 應 未 來 通 關 的 便 利, 拱 北 橫 琴, 甚 至 是 正 考 慮 與 媽 閣 興 建 海 底 行 人 隧 道 連 接 的 灣 仔, 會 引 來 本 澳 市 民 在 這 些 地 方 置 業 綜 合 而 言, 區 域 的 流 動 性 將 會 提 高, 括 資 金 流 人 流 三. 對 房 地 產 市 場 發 展 的 展 望 經 過 上 文 對 各 個 因 素 的 詳 細 講 解 後, 希 望 能 夠 幫 助 各 位 客 觀 地 分 析 評 估 現 時 的 房 地 產 價 格 的 發 展 趨 勢 在 讓 大 家 能 因 應 各 種 因 素 的 變 化 而 作 出 適 當 的 投 資 決 定 現 時 的 地 產 市 場 既 是 一 個 賣 家 與 買 家 的 博 奕 戰, 更 是 一 場 資 金 的 消 耗 戰, 現 在 的 樓 市, 可 以 比 喻 為 燒 得 火 紅 火 綠 的 火 焰 在 整 個 亞 洲 地 區 上, 消 極 一 點, 或 實 際 一 點 來 說, 只 有 等 所 有 燃 料 ( 亦 即 投 資 房 地 產 的 資 金 ) 燃 燒 殆 盡, 或 透 過 增 加 供 應 量 加 快 資 金 的 燃 燒 速 度, 才 會 出 現 房 地 產 價 格 趨 勢 的 角 點 所 以 各 位 有 意 置 業 的 年 青 人, 必 須 要 理 性 評 估 自 己 的 能 力 以 及 判 斷 市 場 的 形 勢 特 區 政 府 對 於 完 善 房 地 產 市 場 的 運 作, 也 作 了 不 少 的 努 力, 雖 然 有 點 姍 姍 來 遲, 規 範 房 地 產 中 介 樓 花 買 賣 因 應 樓 價 上 升 而 增 加 銀 行 體 系 壞 帳 的 風 險, 提 升 樓 花 貨 款 比 率 的 上 限, 澳 門 居 民 按 揭 最 高 7 成, 非 本 地 居 民 5 成 作 為 建 築 置 業 界, 當 然 是 希 望 房 地 產 市 場 能 夠 有 序 地 健 康 地 持 續 發 展, 房 地 產 市 場 能 夠 健 康 發 展 對 地 產 發 展 商, 甚 至 是 市 民, 是 有 利 以 及 重 要 的, 為 此, 所 以 大 家 亦 無 需 過 於 擔 心 房 地 產 中 介 業 務 法 會 對 地 產 業 界 造 成 打 擊, 反 而 這 正 是 改 善 地 產 發 展 業 界 形 象 的 伊 始 800 多 個 新 的 小 家 庭 希 望 結 婚 組 織 小 家 庭 的 年 青 人 大 有 人 在, 他 們 是 房 地 產 市 場 的 剛 性 需 求 土 地 政 策 在 這 裏 亦 提 一 提 土 地 政 策, 其 實 土 地 政 策 對 於 房 地 產 的 定 價 了 一 定 的 心 理 影 凡 事 物 以 罕 為 貴, 房 地 產 連 體 鈔 同 樣, 加 上 資 金 的 追 棒, 就 會 為 價 格 造 成 上 升 的 壓 力 由 於 環 保 世 遺 景 觀 的 種 種 問 題, 令 到 土 地 的 使 用 率 下 降, 減 少 了 房 地 產 的 供 應 量 如 果 特 區 政 府 能 夠 及 時 公 佈 土 地 的 供 應 新 城 填 海 五 幅 土 地 的 用 途 及 可 作 為 住 宅 的 土 地 供 應, 是 有 助 於 市 場 冷 理 性 發 展 就 正 如 盲 搶

63 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 關, 這 些 問 題 長 遠 而 言 必 須 從 教 育 制 度 競 爭 機 制 的 完 善 去 解 決, 社 會 各 界 責 無 旁 貸 第 二 個 層 面 的 不 信 任, 我 相 信 亦 是 更 主 要 的 原 因, 就 是 部 份 青 年 人 對 商 人 和 政 府 不 信 任 安 居 樂 業 是 大 多 數 青 年 最 基 本 的 生 活 追 求, 亦 是 工 作 的 奮 鬥 目 標, 特 別 是 在 華 人 社 會, 住 屋 始 能 給 人 安 全 感 和 歸 屬 感 平 常 接 觸 的 青 年 人 當 中, 不 少 擁 有 自 己 的 抱 負, 希 望 發 展 自 身 的 興 趣, 並 非 只 想 當 公 務 員, 也 不 是 只 眼 住 屋 問 題 但 當 細 緻 地 進 行 人 生 規 劃 後, 或 有 成 家 立 室 的 打 算 時, 往 往 要 從 理 想 和 現 實 中 掙 扎, 房 屋 問 題 更 會 成 為 主 角, 導 致 他 們 不 得 不 尋 求 高 薪 的 工 作 這 種 掙 扎 在 於, 部 份 青 年 人 在 意 的 不 一 定 是 大 學 畢 業 後 不 能 馬 上 置 業, 更 多 的 是 認 為, 似 乎 在 可 見 的 解 決 置 業 問 題 政 府 業 界 青 年 三 方 有 責 澳 門 三 十 行 動 聯 盟 龐 啟 富 副 理 事 長 未 來, 置 業 的 夢 想 越 來 越 難 實 現 怎 不 教 人 心 急 如 焚? 如 何 能 無 後 顧 之 憂 去 追 逐 理 想? 甚 至 哪 怕 只 是 踏 出 第 一 步, 也 會 擔 心 恨 錯 難 返 對 於 通 脹 問 題, 國 務 院 總 理 溫 家 寶 曾 說 過 : 通 脹 預 期 比 通 脹 本 身 更 可 怕 一 些 年 青 人 無 法 預 計 未 來 樓 市, 惟 恐 樓 價 只 有 節 節 上 升 而 趕 上 車, 這 樣 短 期 需 求 大 增, 樓 價 自 然 越 升 越 有, 尤 其 是 符 合 年 青 人 購 買 力 的 中 低 價 單 位 試 問 一 個 年 青 人 看 到 政 府 統 計 局 最 新 的 資 料, 今 年 第 一 季 細 面 積 單 位 平 均 呎 價, 比 上 一 季 上 升 三 成 至 五 成, 怎 會 不 感 到 擔 憂? 行 政 長 官 崔 世 安 曾 說, 澳 門 現 時 有 逾 七 成 居 民 住 在 自 置 物 業 中, 但 隨 年 青 人 要 成 家 立 室, 總 不 能 幾 兄 弟 姐 妹 共 處 一 室 目 前 本 澳 樓 市 存 在 的 不 只 是 簡 單 的 供 求 失 衡 問 題, 新 落 成 樓 宇 價 格 與 普 遍 居 民 購 買 力 嚴 重 脫, 中 低 價 細 單 位 價 格 飛 漲, 形 成 一 面 倒 的 賣 方 市 場 他 們 有 這 種 擔 憂, 主 要 的 原 因 是 不 信 任 特 區 政 府 有 能 力 和 有 決 心 幫 他 們 解 決 居 住 問 題, 各 位 朋 友 大 家 好! 首 先 感 謝 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 的 邀 請, 讓 我 有 機 會 在 這 個 以 澳 門 房 地 產 市 場 趨 勢 及 相 關 政 策 為 題 的 研 討 會 上, 嘗 試 從 一 個 青 年 的 角 度, 分 享 一 下 對 澳 門 房 屋 相 關 問 題 的 看 法 一. 青 年 對 住 屋 期 盼 有 因 住 屋 問 題 相 信 是 目 前 澳 門 以 至 鄰 近 地 區 最 受 大 眾 關 注 的 社 會 問 題 澳 門 不 少 八 零 後 九 零 後 的 青 年, 縱 使 未 必 經 常 留 意 社 會 時 事, 紛 紛 表 現 出 對 未 來 住 屋 問 題 的 關 注 和 擔 憂, 遏 炒 風 建 公 屋 更 成 為 了 部 份 青 年 的 訴 求 面 對 這 種 現 象, 社 會 上 有 聲 音 批 評 澳 門 青 年 人 在 經 濟 發 展 的 浪 潮 中 成 長, 大 學 畢 業 便 要 擁 有 自 己 的 物 業 是 太 過 急 進 ; 亦 有 聲 音 認 為, 作 為 社 會 未 來 的 年 青 人, 不 應 只 把 人 生 焦 點 放 在 房 屋 問 題 上, 應 該 更 多 思 考 發 展 自 己 的 興 趣 和 抱 負 對 於 這 些 意 見, 我 認 為 不 少 的 澳 門 青 年 的 確 是 身 在 福 中, 因 為 升 學 選 擇 太 多 眼 花 繚 亂 而 煩 惱 的, 比 未 能 升 學 的 多 得 多 ; 懊 惱 未 能 投 身 高 薪 厚 職 的, 比 沒 能 糊 口 的 也 要 多 得 多, 更 遑 論 要 經 歷 水 電 食 物 短 缺 的 艱 苦 因 此 如 何 能 讓 普 遍 澳 門 青 年 具 有 足 夠 的 自 強 意 識, 實 在 值 得 社 會 各 界 深 思 但 我 相 信, 除 了 急 進 和 好 高 騖 遠 之 外, 部 份 青 年 在 置 業 問 題 上 的 擔 憂 是 有 實 在 的 原 因 的 我 嘗 試 將 這 種 擔 憂, 歸 納 成 兩 個 不 信 任 一 是 對 自 己 的 不 信 任 ; 二 是 對 社 會 ( 括 商 人 和 政 府 ) 的 不 信 任 第 一 個 層 面 的 不 信 任, 指 的 是 部 份 澳 門 青 年 人, 不 相 信 自 己 在 澳 門 現 時 這 種 較 為 封 閉 的 社 會 環 境 裏, 有 向 上 流 動 的 能 力, 可 以 取 得 高 薪 厚 職, 負 擔 較 高 的 樓 價 這 與 長 期 以 來 的 保 護 傘 眾 多 競 爭 不 足 有 亦 不 信 任 商 界 會 從 乘 機 牟 利 變 為 施 以 援 手 這 種 長 期 的 不 信 任, 亦 導 致 在 部 份 年 青 一 代 的 口 中, 出 現 官 商 勾 結 利 益 輸 送 地 產 霸 權 等 口 號 因 此, 我 個 人 認 為, 不 排 除 有 一 小 部 份 年 青 人 習 慣 了 依 賴 政 府, 希 望 不 勞 而 獲, 亦 有 部 份 青 年 難 抵 消 費 誘 惑, 疏 於 儲 蓄 ; 但 是 在 高 通 脹 年 代, 單 單 認 為 年 青 人 未 能 理 解 父 輩 置 業 的 艱 苦 好 高 騖 遠, 或 純 粹 以 收 入 中 位 數 樓 價 收 入 比 值 等 冷 冰 冰 的 數 字, 便 一 概 不 理 會 青 年 人 的 想 法, 似 乎 是 不 公 道 的, 亦 不 是 解 決 問 題 的 有 效 途 徑 二. 理 順 房 地 產 市 場 政 府 有 責 信 心 的 建 立 並 非 一 朝 一 夕, 我 絕 對 認 同 置 業 靠 自 己 而 非 靠 政 府, 但 其 必 要 前 提 是 擁 有 一 個 健 康 發 展 的 樓 市 正 如 上 文 所 述, 一 些 年 青 人 正 面 對 一 個 只 可 遠 觀 的 樓 市, 當 市 場 機 制 不 能 良 好 運 作, 政 府 絕 對 有 責 任 協 調 理 順 市 場 因 此, 以 下 我 對 政 府 有 幾 點 建 議 : 一 ) 提 出 長 遠 房 屋 政 策 規 劃 政 府 近 年 多 次 對 樓 市 出 招, 反 而 被 社 會 視 為 托 市 事 實 上,2009 年 重 開 四 厘 補 貼 後, 樓 價 立 刻 上 揚, 變 相 是 政 府 的 公 帑 補 貼 轉 移 到 賣 家 炒 家 手 中 ;2010 年 底 劉 十 招 推 出 後, 中 小 型 單 位 被 不 同 程 度 地 炒 高 ; 行 政 長 官 於 今 年 四 月 提 出 對 短 期 轉 手 的 房 產 加 徵 重 稅 後, 炒 風 似 乎 有 所 收 斂, 但 實

64 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 際 法 規 至 今 仍 未 出 台 為 甚 麼 這 些 措 施 不 夠 有 效, 甚 至 會 帶 來 反 效 果? 到 底 是 政 府 能 力 問 題 還 是 決 心 問 題 呢? 若 政 府 沒 有 多 手 準 備, 因 應 情 況 及 時 出 招, 上 有 政 策 下 有 對 策, 如 何 能 有 效 和 有 決 心 解 決 問 題? 我 相 信, 較 為 根 本 的 辦 法, 是 切 實 提 出 澳 門 長 遠 房 屋 政 策 規 劃 的 藍 圖 現 時 社 會 對 於 樓 市 和 房 屋 政 策 的 討 論 似 乎 是 失 了 焦 點 社 會 關 注 的 重 點 應 落 在 整 體 樓 市 和 房 屋 政 策, 而 非 只 專 注 討 論 公 共 房 屋 探 討 經 屋 姓 公 姓 私 問 題 收 入 上 下 限 問 題, 因 為 那 只 是 整 體 房 屋 市 場 的 一 小 部 份 當 然, 我 們 希 望 萬 九 公 屋 的 落 成, 可 以 將 房 地 產 市 場 拉 回 可 接 受 的 水 平 但 試 想, 即 使 經 屋 進 出 條 件 放 得 很 寬, 只 要 將 來 經 屋 數 量 沒 有 大 幅 增 加, 再 加 上 私 人 樓 市 仍 然 非 理 性 上 漲, 即 使 身 為 輪 候 戶, 也 有 機 會 因 多 年 未 能 上 樓 而 被 迫 捱 貴 樓 ; 相 反, 即 使 經 屋 條 件 從 嚴, 只 要 政 府 能 真 正 有 效 令 私 人 樓 市 的 價 格 和 供 應 回 到 符 合 市 民 需 求 的 水 平, 而 再 非 豪 宅 天 下, 相 信 亦 能 有 效 紓 緩 住 屋 問 題 因 此, 問 題 癥 結 在 於, 政 府 必 須 盡 快 提 出 十 年 甚 至 更 長 遠 澳 門 房 地 產 規 劃 例 如, 除 了 操 作 難 度 甚 高 的 活 化 工 廈 之 外, 到 底 政 府 未 來 在 鼓 勵 興 建 細 單 位 方 面 有 甚 麼 能 落 到 實 處 的 措 施? 到 底 2012 萬 九 公 屋 之 後, 還 有 甚 麼 其 他 的 公 屋 規 劃? 這 一 切 政 府 均 有 責 任 向 社 會 說 明, 一 方 面 讓 業 界 清 楚 了 解 未 來 政 策 方 向, 另 一 方 面, 年 青 人 的 職 業 生 涯 規 劃 才 能 跟 不 同 人 生 階 段 需 求 相 結 合, 真 正 實 現 人 生 規 劃 二 ) 加 強 房 地 產 信 息 透 明 度 特 區 政 府 過 去 多 項 政 策 的 決 策 過 程 不 透 明, 諮 詢 不 到 位, 在 政 策 推 廣 和 意 見 收 集 方 面 亦 有 待 完 善, 因 而 經 常 被 質 疑 為 黑 箱 作 業 在 房 屋 問 題 上, 往 往 由 於 其 根 本 -- 土 地 資 訊 不 透 明, 妨 礙 了 房 地 產 市 場 的 健 康 發 展, 為 樓 宇 炒 賣 提 供 了 空 間, 亦 間 接 為 貪 腐 及 各 項 違 規 情 況 提 供 了 便 利 因 此, 去 年 底 政 府 推 出 了 促 進 房 地 產 市 場 健 康 發 展 的 六 大 方 向 十 項 措 施, 亦 即 所 謂 劉 十 招, 其 中 亦 括 了 提 高 房 地 產 市 場 的 信 息 透 明 度 現 時 已 有 相 關 部 門 負 責 定 期 發 佈 樓 宇 交 易 信 息, 是 一 個 好 的 開 始 但 除 此 之 外, 土 地 才 是 房 地 產 市 場 的 根 本, 亦 是 過 去 貪 腐 的 溫 床, 歐 文 龍 案 件 的 出 現, 大 大 破 壞 市 民 對 政 府 的 信 任 因 此, 政 府 未 來 實 在 有 必 要 進 一 步 提 升 土 地 狀 況 透 明 度, 否 則, 倘 若 社 會 對 土 地 的 批 給 更 改 用 途 交 換 轉 讓 閒 置 等 資 訊 仍 然 無 從 知 悉, 則 難 以 從 源 頭 確 保 市 場 健 康 合 理 地 運 作 為 此, 建 議 政 府 應 落 實 建 立 一 個 公 開 的 土 地 資 料 庫, 在 不 違 反 有 關 私 隱 保 障 問 題 的 前 提 下, 制 定 土 地 批 給 狀 況 清 單, 詳 細 列 出 各 幅 已 批 給 或 未 被 批 給 土 地 的 具 體 資 訊, 括 土 地 的 位 置 面 積 邊 界 批 給 日 期 批 給 方 式 批 給 期 限 發 展 用 途 租 金 及 溢 價 金 金 額 土 地 使 用 限 制 等 等, 甚 至 列 明 承 批 人 的 資 料, 並 且 於 上 述 資 料 出 現 變 動 時 立 刻 更 新, 及 列 出 容 許 變 更 的 詳 細 原 因, 讓 公 眾 可 以 隨 時 到 相 關 部 門 登 記 查 閱, 甚 至 將 所 有 資 料 公 開 於 網 上 發 佈, 切 實 提 高 土 地 使 用 狀 況 的 透 明 度, 使 社 會 可 以 監 察 每 幅 土 地 的 最 新 情 況 和 發 展 進 度, 確 保 土 地 資 源 得 到 善 用, 保 障 全 澳 門 社 會 的 利 益, 消 除 公 眾 對 於 利 益 輸 送 的 疑 慮 三 ) 提 升 決 策 科 學 性 和 公 開 性 特 區 政 府 一 再 強 調 陽 光 政 府 和 科 學 決 策, 但 實 際 的 執 行 似 乎 仍 與 這 些 理 念 有 很 大 距 離 舉 例 說, 較 早 前 政 府 計 劃 拍 賣 兩 幅 土 地, 去 年 底 基 於 反 對 聲 音 而 延 期, 今 年 年 初 再 次 提 出, 最 終 卻 又 因 為 社 會 反 對 而 暫 緩 從 正 面 角 度 看, 政 府 是 從 善 如 流, 但 更 負 面 的 是 給 予 市 民 朝 令 夕 改 出 爾 反 爾 的 感 覺, 只 會 導 致 未 來 政 府 信 息 發 佈 及 管 治 失 去 權 威 性, 甚 至 令 市 民 時 常 猜 疑, 未 來 會 否 每 個 政 策 會 輕 易 出 現 一 百 八 十 度 轉 變? 我 認 為, 政 府 更 應 做 好 事 前 的 諮 詢 和 研 究, 而 非 事 後 倉 促 了 事 而 且, 政 府 從 當 初 決 定 拍 賣 兩 幅 土 地 至 後 來 再 度 擱 置, 均 沒 有 提 出 任 何 合 理 的 解 釋 和 憑 據, 決 策 過 程 透 明 度 極 低, 科 學 性 何 在? 因 此, 除 了 資 訊 透 明 外, 建 議 政 府 要 加 強 決 策 制 定 時 的 信 息 公 開, 否 則 事 後 得 過 且 過, 而 且 問 責 性 不 足, 要 在 市 民 心 目 中 建 立 信 心 談 何 容 易? 希 望 政 府 能 認 真 檢 討, 未 來 於 措 施 出 臺 前 加 強 與 社 會 的 溝 通, 廣 納 民 意 當 然, 最 近 仔 小 潭 山 項 目 更 改 用 途 的 事 件, 由 於 涉 及 樓 市 城 市 景 觀 生 態 保 育 城 市 規 劃 等 問 題, 特 區 政 府 主 動 舉 行 公 開 旁 聽 會, 讓 傳 媒 廣 泛 報 導, 諮 詢 大 眾 意 見, 社 會 熱 烈 討 論, 是 一 個 好 開 始 澳 門 土 地 資 源 稀 缺, 對 任 何 形 式 的 土 地 批 給 和 競 投, 政 府 要 大 力 提 高 透 明 度, 保 障 社 會 的 知 情 權 四 ) 加 快 法 律 完 善 步 伐 澳 門 法 律 跟 不 上 社 會 發 展 速 度 是 一 個 不 爭 的 事 實 土 地 法 經 屋 法 舊 區 重 整 法 城 市 規 劃 法 文 遺 法 樓 花 制 度 等, 每 部 法 律 均 與 澳 門 整 體 房 地 產 發 展 息 息 相 關, 對 澳 門 市 民 居 住 問 題 帶 來 重 大 影, 而 且 各 部 法 律 彼 此 之 間 更 是 相 輔 相 承 但 是 澳 門 回 歸 至 今 已 十 一 年, 才 於 近 兩 年 密 鑼 緊 鼓 地 進 行 相 關 的 制 定 及 修 訂 工 作, 而 且 立 法 進 度 遠 不 如 人 意 例 如, 土 地 法 沿 用 三 十 年, 但 此 次 修 改 諮 詢 仍 然 不 足, 早 前 因 應 社 會 要 求 才 延 長 諮 詢 期, 但 仍 沒 有 藉 此 作 為 普 法 推 廣 的 契 機 ; 新 經 屋 法 的 訂 價 申 請 條 件 轉 售 條 件 等 至 今 仍 然 在 廣 泛 討 論 中, 一 拖 再 拖, 影 到 輪 候 和 重 開 申 請 的 進 度 ; 舊 區 重 整 法 律 討 論 多 年, 部 份 完 好 的 樓 宇 也 快 變 成 危 樓 ; 關 乎 整 個 澳 門 規 劃 綱 要 的 城 市 規 劃 法 至 今 還 未 見 蹤 影 事 實 上, 政 府 必 須 大 力 加 快 完 善 法 律 的 步 伐, 尤 其 在 區 域 一 體 化 完 全 實 現 之 後, 若 法 律 仍 未 趕 上 社 會 發 展 需 要, 必 然 阻 礙 澳 門 的 進 一 步 提 升 及 與 鄰 地 的 融 合 和 競 爭 而 且, 法 律 滯 後 亦 為 政 府 用 依 法 施 政 來 為 不 合 理 事 情 開 脫 提 供 了 藉 口 當 然, 政 府 不 能 完 全 無 視 法 律, 強 權 統 治, 但 要 長 遠 解 決 根 本 問 題, 政 府 必 須 對 症 下 藥, 先 從 法 律 法 規 和 配 套 措 施 著 手, 避 免 出 現 依 法 施 弊 政 " 的 情 況, 讓 人 啼 笑 皆 非 三. 冀 業 界 努 力 共 建 和 諧 社 會 最 後, 我 亦 希 望 各 位 能 夠 思 考, 為 甚 麼 現 時 一 些 年 青 人 每 提 到 地 產 商 便 會 反 感? 是 純 粹 屬 於 刻 版 印 象, 還 是 有 據 可 依? 事 實 上, 澳 門 媒 體 環 境 和 訊 息 不 如 鄰 近 地 區 複 雜, 但 過 去 歐 文 龍 事 件 低 價 批 地 閒 置 多 年 的 土 地 可 以 超 值 換 地 甚 至 大 改 發 展 用 途 天 價 豪 宅 不 斷 落 成 細 單 位 也 是 精 品 豪 宅 等 消 息 不 絕 於 耳, 偶 爾 更 會 傳 出 發 展 商 興 建 超 高 屏 風 樓 的 計 劃, 佔 據 城 市 天 際 線, 破 壞 歷 史 城 區 景 觀, 踐 踏 其 他 住 戶 的 通 風 權 和 日 照 權 種 種 罔 顧 長 遠 社 會 整 體 利 益 的 消 息, 加 上 現 時 身 處 的 環 境 和 看 不 清 的 未 來, 試 問 廣 大 年 青 一 代 如 何 不 對 地 產 商 存 有 想 法? 面 對 內 地 房 價 飆 漲, 國 務 院 總 理 溫 家 寶 曾 表 示, 房 地 產 商 作 為 社 會 的 一 個 成 員, 應 該 對 社 會 盡 到 應 有 的 責 任, 身 上 也 應 該 流 著 道 德 的 血 液 在 此, 我 亦 希 望 地 產 業 界 未 來 能 夠 更 積 極 地 履 行 社 會 責 任

65 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 我 認 為, 從 商 不 是 做 善 事, 追 求 利 潤 是 人 之 常 情, 我 相 信 不 少 業 界 朋 友 有 貢 獻 社 會 服 務 社 會 的 心 但 畢 竟 樹 大 有 枯 枝, 難 免 有 一 些 發 展 商 房 地 產 中 介, 在 漏 洞 眾 多 的 特 區 法 律 中 游 竄, 一 心 賺 到 盡, 追 求 最 大 利 潤, 漠 視 社 會 責 任, 引 社 會 的 矛 盾 和 對 立 當 然, 作 為 業 界, 根 本 可 以 不 需 要 顧 慮 社 會 的 反 對, 想 訂 多 高 的 價 錢 就 訂 多 高 的 價 錢, 想 蓋 多 大 的 豪 宅 就 蓋 多 大 的 豪 宅, 更 可 以 不 斷 創 造 天 價 神 話 也 無 妨, 就 算 因 此 令 澳 門 社 會 產 生 更 大 的 矛 盾 更 大 的 怨 氣, 就 算 因 為 高 樓 價 引 發 千 人 萬 人 十 萬 人 上 街 也 不 用 憂 慮, 因 為 相 信 世 界 上 沒 有 一 部 法 律, 要 求 他 們 要 為 社 會 的 穩 定 及 和 諧 為 澳 門 下 一 代 承 擔 責 任, 更 沒 有 要 求 要 為 此 作 出 貢 獻 但 我 認 為, 法 律 只 是 一 條 底 線, 無 論 政 府 也 好, 發 展 商 也 好, 希 望 能 夠 好 好 考 慮 一 下 澳 門 居 民 尤 其 是 年 青 一 代 的 置 業 需 求 政 府 批 出 土 地 興 建 樓 宇, 除 了 讓 業 界 取 得 利 潤 外, 更 重 要 的 是 推 動 社 會 的 發 展 和 安 定, 尋 求 多 贏 事 實 上, 作 為 一 個 社 會 的 不 同 組 成 部 份, 各 階 層 和 諧 共 處, 增 加 對 彼 此 的 信 任, 良 好 的 社 會 氛 圍 最 終 對 於 商 亦 不 無 裨 益 希 望 業 界 今 後 亦 能 思 考, 如 何 讓 普 羅 大 眾 感 受 到 取 諸 社 會 用 諸 社 會 的 精 神, 而 不 再 是 羊 毛 出 在 羊 身 上, 這 樣 對 於 整 個 澳 門 社 會 的 長 治 久 安 和 經 濟 發 展 才 最 為 有 利 總 括 而 言, 長 遠 要 解 決 青 年 置 業 問 題, 政 府 業 界 青 年 三 方 均 有 責! 謝 謝 各 位! 經 濟 房 屋 流 入 私 人 市 場 之 弊 端 澳 門 科 技 大 學 宋 宇 助 理 教 授 經 濟 房 屋 ( 經 屋 ) 是 否 應 該 流 入 私 人 市 場, 在 社 會 上 存 在 很 大 爭 議 爭 議 的 根 源 在 於 對 經 屋 基 本 功 能 的 看 法 不 同 筆 認 為, 經 屋 不 宜 流 入 私 人 市 場 作 為 澳 門 政 府 福 利 政 策 的 一 部 分, 經 屋 應 該 充 分 發 揮 其 優 化 社 會 福 利 保 障 分 配 的 功 能, 避 免 因 限 售 期 滿 後 流 入 私 人 市 場 而 引 發 的 種 種 問 題 其 一, 容 許 經 屋 流 入 私 人 市 場 會 使 經 屋 淪 為 投 資 工 具 通 常 情 況 下, 房 屋 既 是 消 費 品 又 是 投 資 品, 具 有 居 住 與 投 資 雙 重 屬 性 經 屋 在 大 陸 叫 做 經 濟 適 用 房, 是 一 種 具 有 社 會 保 障 性 質 的 房 屋, 是 國 家 為 低 收 入 人 群 解 住 房 問 題 所 做 出 的 政 策 性 安 排, 基 本 不 具 備 或 較 少 具 備 投 資 屬 性 根 據 澳 門 特 別 行 政 區 房 屋 局 的 官 方 定 義, 推 出 經 濟 房 屋 的 目 的 是 為 了 緩 解 本 地 區 房 屋 缺 乏 之 情, 特 別 是 舒 緩 收 入 較 低 階 層 對 房 屋 之 需 求 從 這 個 基 本 目 的 也 可 以 看 出, 經 屋 應 只 具 備 滿 足 居 住 需 要 這 個 主 要 屬 性 如 果 過 份 調 經 屋 的 投 資 屬 性, 由 于 其 低 廉 的 定 價, 有 利 可 圖 必 然 會 引 發 更 多 非 必 需 之 需 求, 與 政 策 推 出 的 原 旨 相 悖 其 二, 容 許 經 屋 流 入 私 人 市 場 所 產 生 的 賺 錢 效 應 會 增 長 樓 宇 投 機 炒 賣 風 氣 澳 門 地 區 經 屋 從 十 多 年 前 每 個 單 位 僅 售 十 至 二 十 萬 元 到 現 在 已 經 漲 價 到 超 過 一 百 萬 元, 以 黑 沙 環 區 的 經 屋 為 例, 有 的 單 位 更 是 已 近 二 百 萬 元, 比 原 價 升 值 十 倍 以 上 曾 經 有 條 件 購 買 經 屋 的 人 士, 近 年 在 房 地 產 業 市 道 較 好 的 情 況 下, 轉 手 炒 賣 凈 賺 逾 百 萬 若 容 許 經 屋 在 某 一 特 定 時 間 可 自 由 買 賣, 過 往 的 賺 錢 效 應, 必 會 加 速 澳 門 樓 宇 炒 賣 風 氣, 加 大 經 屋 的 非 正 常 需 求, 令 正 在 輪 候 經 屋 失 去 機 會 這 就 不 但 令 經 屋 政 策 難 以 踐 行 其 幫 助 有 實 際 需 要 的 居 民 解 決 安 居 樂 業 問 題 的 原 意, 而 且 在 客 觀 上 也 為 未 來 房 地 產 市 場 的 發 展 埋 下 隱 患 其 三, 經 屋 一 旦 在 限 售 期 滿 後 流 入 私 人 市 場, 將 使 澳 門 當 局 在 今 後 開 發 新 的 經 屋 時 面 臨 難 以 找 到 合 適 的 土 地 資 源 的 巨 大 壓 力 限 售 期 滿 後 的 經 屋 上 市 交 易, 一 方 面 使 住 屋 市 場 上 的 經 屋 數 量 銳, 一 方 面 隨

66 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 著 適 齡 青 年 的 增 多 而 造 成 市 場 上 經 屋 數 量 難 以 滿 足 巨 大 的 社 會 需 求 因 此, 澳 門 當 局 必 須 另 覓 土 地 資 源 開 發 新 的 經 屋 以 滿 足 社 會 中 低 收 入 階 層 對 經 屋 的 需 要, 這 給 本 來 就 十 分 有 限 的 澳 門 土 地 資 源 造 成 巨 大 壓 力 當 然, 如 果 允 許 經 屋 流 入 私 人 市 場, 其 直 接 後 果 是 致 使 原 本 規 範 有 序 的 私 人 房 地 產 市 場 的 交 易 秩 序 出 現 混 亂 相 對 廉 價 的 經 屋 進 入 私 人 市 場 之 後, 一 方 面 將 破 壞 原 來 私 人 房 地 產 市 場 的 價 格 體 系, 另 一 方 面 將 導 致 其 成 本 體 系 出 現 混 亂 總 而 言 之, 禁 止 經 屋 流 入 私 人 市 場 對 穩 定 現 有 房 地 產 市 場 交 易 秩 序 而 言 具 有 舉 足 輕 重 的 作 用 其 四, 經 屋 一 旦 流 入 私 人 市 場, 將 造 成 澳 門 行 政 區 的 社 會 資 源 分 配 的 嚴 重 不 公 平 一 般 來 講, 澳 門 政 府 出 臺 經 屋 政 策 的 本 意 是 希 望 通 過 利 用 政 府 所 掌 握 的 公 共 資 源 的 扶 持, 幫 助 更 多 仍 未 置 業 的 適 齡 青 年 成 功 置 業 這 是 一 種 十 分 有 效 的 社 會 資 源 再 分 配 過 程 但 是, 如 果 經 屋 在 限 售 期 滿 後 上 市 流 通, 部 分 已 購 經 屋 人 士 將 利 用 這 個 參 與 市 場 交 易 的 機 會 而 獲 得 豐 厚 的 超 額 利 潤 這 在 某 種 程 度 上 相 當 于 是 居 民 個 人 利 用 政 府 的 公 共 資 源 作 為 自 己 牟 取 私 人 利 益 的 工 具, 必 將 造 成 原 本 屬 于 全 體 市 民 共 有 的 社 會 公 共 資 源 落 入 少 數 利 益 集 團 的 手 中, 致 使 社 會 資 源 的 分 配 出 現 嚴 重 失 衡 與 此 同 時, 經 屋 上 市 流 通 後 越 來 越 多 的 社 會 公 共 資 源 進 入 市 場 領 域, 導 致 社 會 公 共 資 源 的 巨 大 浪 費, 不 利 于 社 會 福 利 政 策 體 系 的 穩 定 與 發 展 總 的 來 說, 經 屋 流 入 私 人 市 場 將 違 背 澳 門 特 區 政 府 執 政 為 民 的 宗 旨, 不 利 于 社 會 資 源 的 公 平 分 配 和 政 府 福 利 政 策 的 貫 徹 落 實 然 而, 在 不 允 許 經 屋 在 限 售 期 滿 後 上 市 流 通 的 同 時, 澳 門 政 府 當 局 可 以 參 照 其 他 國 家 或 地 區 的 經 驗 模 式 對 本 地 區 的 經 屋 進 行 管 理, 充 分 保 證 其 社 會 公 共 品 的 屬 性 不 變 第 一, 鑒 于 香 和 澳 門 在 土 地 資 源 社 會 文 化 等 方 面 具 有 很 多 共 性, 因 此, 澳 門 政 府 可 以 借 鑒 香 地 區 有 關 處 理 經 屋 上 市 交 易 問 題 的 經 驗 參 考 香 的 做 法, 澳 門 當 局 可 以 允 許 經 屋 上 市 流 通, 但 既 不 是 進 入 市 場 也 不 是 將 其 回 售 給 政 府, 而 是 將 其 轉 讓 給 那 些 符 合 政 府 經 屋 申 請 條 件 的 中 低 收 入 群 這 樣 可 以 充 分 保 障 經 屋 的 社 會 福 利 宗 旨 當 然, 政 府 應 該 建 立 一 套 完 善 的 申 請 人 資 格 認 證 標 準 和 輪 候 遴 選 制 度 第 二, 澳 門 政 府 也 可 以 借 鑒 大 陸 部 分 地 區 的 做 法, 采 用 內 循 環 的 流 轉 模 式, 即 經 屋 在 限 售 期 滿 之 後 不 得 直 接 上 市 流 通, 而 應 由 政 府 進 行 回 購 同 時, 政 府 當 局 應 該 加 經 屋 的 建 設 銷 售 流 轉 全 過 程 管 理, 從 制 度 上 杜 絕 違 規 買 賣 牟 取 不 當 利 益 的 行 為, 切 實 發 揮 經 屋 的 社 會 福 利 保 障 作 用, 真 正 解 中 低 收 入 階 層 的 住 屋 需 求 第 三, 作 為 全 球 社 會 住 房 保 障 體 系 的 典 範, 新 加 坡 有 關 組 屋 的 上 市 交 易 規 範 值 得 澳 門 特 區 政 府 學 習 新 加 坡 是 一 個 地 少 人 多 的 城 市 國 家, 政 府 一 直 致 力 于 建 立 一 套 完 善 的 社 會 住 房 保 障 體 系 按 照 新 加 坡 政 府 的 規 定, 組 屋 是 嚴 禁 在 私 人 市 場 上 上 市 交 易 流 通 的, 一 旦 發 現 有 人 違 規 將 追 究 其 刑 責 與 新 加 坡 政 府 相 似, 澳 門 特 區 政 府 也 面 臨 地 少 人 多 的 劣 勢, 加 上 住 屋 價 格 的 持 續 攀 升, 社 會 有 關 解 住 屋 問 題 的 呼 聲 越 來 越 高 因 此, 澳 門 特 區 政 府 可 以 借 鑒 新 加 坡 的 做 法, 建 立 一 套 嚴 格 的 禁 止 經 屋 上 市 流 通 的 措 施, 充 分 保 障 其 社 會 公 共 資 源 的 屬 性 不 變 澳 門 房 地 產 政 策 檢 討 及 建 議 第 一 太 平 戴 維 斯 ( 澳 門 ) 有 限 公 司 廖 沛 霖 董 事 總 經 理 自 去 年, 政 府 陸 續 推 出 各 項 針 對 澳 門 房 地 產 巿 場 發 展 的 政 策, 以 穩 定 樓 巿 長 遠 發 展, 但 坊 間 及 行 內 人 仕 對 有 關 政 策 的 實 施 反 應 各 異, 且 評 論 不 絕 該 等 政 策 中, 有 部 分 確 實 回 應 了 巿 民 的 訴 求, 但 大 部 分 政 策 卻 未 能 有 效 穩 定 房 地 產 巿 場 的 發 展, 甚 至 帶 來 反 效 果 要 有 效 穩 定 澳 門 的 房 地 產 巿 場 長 遠 發 展, 必 須 先 了 解 近 年 來 房 地 產 巿 場 的 變 化 及 根 本 問 題 作 為 一 間 國 際 性 註 冊 測 量 師 行 的 管 理 人 員, 我 們 經 常 為 來 自 不 同 國 家 的 境 外 投 資 基 金 公 司 地 產 發 展 商 等 就 澳 門 的 發 展 地 盤 及 其 他 貴 重 及 全 幢 物 業 進 行 項 目 評 估 盡 職 審 查 及 可 行 性 研 究 報 告 綜 觀 各 境 外 投 資 及 發 展 商 於 近 年 來 興 建 或 落 成 的 酒 店 商 業 及 住 宅 項 目, 其 建 築 規 管 及 質 素 普 遍 高 於 澳 門 以 往 所 興 建 的 無 論 項 目 規 劃 建 築 質 量 室 內 佈 局 設 計 配 套 設 施 物 業 管 理 水 平 及 實 用 性 等 達 至 國 際 水 平, 大 大 提 升 澳 門 物 業 的 素 質, 為 本 地 建 築 界 帶 來 不 少 新 思 維 新 技 術 新 概 念, 引 領 本 地 建 築 界 進 入 新 紀 元 近 年 澳 門 經 濟 發 展 迅 速 巿 民 收 入 增 加, 對 住 宅 質 素 的 要 求 亦 大 大 提 高, 越 來 越 多 巿 民 為 改 善 生 活 質 素, 轉 買 或 購 買 建 築 質 量 及 配 套 較 完 善 的 新 建 樓 宇, 故 此, 近 年 外 商 建 興 的 住 宅 項 目 亦 受 到 不 少 用 家 垂 青 然 而, 於 歐 文 龍 事 件 後, 政 府 對 現 行 建 築 條 例 及 指 引 進 行 多 番 修 訂 及 調 整, 且 建 築 批 則 時 間 需 時 甚 長, 使 不 少 外 來 投 資 遲 遲 未 能 落 實 其 發 展 方 案, 並 感 到 無 所 適 從 政 府 對 有 關 土 地 發 展 及 建 築 條 例 及 指 引 的 朝 令 夕 改, 例 如 因 個 別 事 件 發 生 後 而 臨 時 作 出 的 只 針 對 局 部 地 區 並 非 全 面 性 的 建 築 高 度 限 制 外, 以 及 有 關 街 影 的 約 束 力 及 執 行 性 等, 令 巿 場 訊 息 混 亂 發 展 商 及 投 資 感 到 手 足 無 措

67 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 另 外, 由 於 近 年 批 則 及 收 則 速 度 放 緩, 於 最 近 兩 至 三 年 間 只 有 少 數 大 型 地 皮 獲 建 築 批 則, 而 南 灣 湖 等 地 之 規 劃 方 案 亦 遲 遲 未 得 以 落 實, 致 使 不 少 工 程 需 延 後 動 工 或 落 成, 並 形 成 土 地 長 期 丟 空 或 荒 廢 的 現 象 根 據 本 司 的 預 測, 2011 年 僅 有 數 百 個 優 質 住 宅 單 位 落 成, 此 預 計 落 成 量 遠 低 於 過 往 幾 年 之 平 均 數 值, 而 相 對 於 90 年 代 平 均 每 年 約 8,700 個 住 宅 單 位 的 落 成 量 更 是 歷 史 新 低 私 人 巿 場 住 宅 供 應 量 驟 減, 令 到 供 求 失 衡, 是 其 中 一 個 導 致 近 年 樓 價 高 企 的 主 要 原 因, 嚴 重 阻 礙 澳 門 房 地 產 巿 場 的 健 康 發 展 澳 門 房 地 產 訊 息 透 明 度 偏 低 建 築 相 關 條 例 不 明 確 城 規 方 案 遲 遲 未 能 落 實 房 地 產 相 關 政 府 部 門 批 則 效 率 明 顯 放 緩, 使 不 少 海 外 甚 至 本 地 發 展 商 及 投 資 遲 遲 未 能 確 定 其 項 目 發 展 方 案 及 發 展 潛 質, 結 果 漸 漸 失 去 對 澳 門 巿 場 的 信 心 於 過 去 一 至 兩 年, 括 本 司 在 內 的 國 際 測 量 師 行, 均 陸 續 接 到 不 少 境 外 投 資 欲 於 澳 門 及 海 外 出 售 其 澳 門 投 資 項 目 的 指 示 該 等 境 外 投 資 均 表 示, 由 於 政 府 一 直 未 能 落 實 城 巿 規 劃 大 綱, 加 上 批 則 速 度 甚 緩, 投 資 項 目 長 期 未 能 獲 批, 使 其 無 法 如 期 啟 動 建 築 工 程, 於 等 待 批 則 期 間 更 須 支 付 高 昂 的 銀 行 利 息, 為 免 造 成 更 大 的 虧 損, 不 得 不 出 售 其 持 有 的 澳 門 物 業 有 個 別 發 展 商 更 指 出 於 其 項 目 未 得 政 府 批 則 之 前 並 不 會 考 慮 再 次 投 資 澳 門 巿 場, 甚 至 將 澳 門 標 籤 為 較 高 風 險 投 資 巿 場 此 舉 所 影 的, 不 僅 是 房 地 產 巿 場, 以 及 多 個 相 互 關 連 的 行 業, 更 會 危 害 對 澳 門 的 投 資 信 心 及 嚴 重 影 整 體 經 濟 長 遠 發 展 然 而, 政 府 至 今 仍 未 能 有 效 解 決 上 述 問 題, 於 城 規 方 案 繼 續 滯 後 建 築 條 例 依 然 未 明 確 及 不 合 時 宜 住 宅 落 成 量 持 續 偏 低 的 情 況, 政 府 只 推 出 一 些 臨 時 性 而 成 效 偏 低 的 政 策, 明 顯 偏 離 巿 場 訴 求 於 去 年 九 月 份, 政 府 推 出 十 大 調 控 樓 巿 措 施 ( 劉 十 式 ), 括 調 整 物 業 按 揭 比 率 取 消 中 間 移 轉 印 花 稅 降 低 房 屋 按 揭 比 率 等, 雖 然 政 府 原 意 是 防 止 樓 價 泡 沫 化 保 障 用 家 利 益, 但 卻 適 得 其 反, 激 刺 投 資 轉 向 投 資 中 低 價 住 宅 巿 場, 令 中 低 價 樓 成 交 及 價 格 進 一 步 攀 升, 令 不 少 有 意 置 業 的 小 巿 民 增 加 了 不 少 負 擔, 尤 其 是 年 輕 的 首 次 置 業 人 仕, 不 得 不 暫 緩 置 業 計 劃 有 見 及 此, 政 府 於 年 初 再 推 出 新 措 施, 括 鼓 勵 發 展 商 興 建 細 面 積 單 位 及 加 快 其 批 則 速 度, 以 及 規 限 活 化 工 廈 所 推 出 的 細 單 位 比 例 等, 然 而 有 關 政 策 卻 令 巿 民 更 擔 心 細 樓 豪 宅 化, 再 次 推 高 細 面 積 住 宅 單 位 呎 價 工 廈 意 向 售 價 更 即 時 明 顯 急 升, 而 最 後 能 從 中 獲 利 的 反 而 是 發 展 商 及 投 資 於 本 年 四 月, 政 府 效 法 鄰 近 地 區 推 出 特 別 稅 及 進 一 步 限 制 澳 門 人 按 揭 比 率 不 能 多 於 樓 價 的 七 成, 此 措 施 公 佈 後 確 實 令 物 業 成 交 量 明 顯 減 少, 此 舉 是 否 能 帶 來 長 遠 的 效 益 是 否 能 惠 及 小 巿 民 及 住 宅 用 家, 卻 值 得 深 究 特 別 稅 的 推 出 當 然 能 令 部 分 短 線 投 資 卻 步, 但 對 於 中 長 線 投 資 卻 無 明 顯 影, 部 分 投 資 更 欲 將 因 特 別 稅 而 衍 生 出 來 的 額 外 成 本 加 諸 於 樓 價 之 上, 或 轉 購 低 價 樓 以 降 低 投 資 風 險 如 此 一 來, 即 使 成 交 宗 數 減 少, 卻 未 能 降 低 樓 價, 而 觀 乎 過 往 數 週 住 宅 巿 場 的 狀 況, 該 措 施 反 而 促 使 業 主 提 高 叫 價, 而 成 交 價 亦 有 再 上 升 趨 勢 另 外, 進 一 步 限 制 按 揭 比 率 所 影 的 不 單 止 是 投 資 巿 場, 甚 至 更 牽 連 至 用 家 巿 場, 澳 門 物 業 買 賣 成 交 費 用 及 稅 項 本 來 就 較 鄰 近 地 區 高, 而 銀 行 估 值 亦 往 往 未 能 緊 貼 樓 價, 於 成 交 費 用 高 物 業 估 值 不 足 的 情 況 下, 若 再 限 制 按 揭 比 率 加 重 置 業 的 首 期 負 擔, 豈 不 是 令 小 巿 民 百 上 加 斤? 鄰 近 地 區 如 香 亦 於 去 年 十 一 月 底 推 出 類 似 措 施, 其 成 效 及 影 值 得 澳 門 政 府 借 鑒, 於 特 別 稅 推 出 後 兩 個 月 內, 香 住 宅 成 交 宗 數 急 挫 三 至 四 成, 然 而 於 本 年 二 月 成 交 量 卻 又 急 速 回 升, 樓 價 更 進 一 步 攀 升 至 歷 史 新 高, 反 映 該 措 施 未 必 能 即 時 穩 定 樓 巿 相 比 上 述 政 策, 我 們 建 議 政 府 更 應 完 善 有 關 樓 花 的 買 賣 制 度 及 監 控 於 過 往 數 年, 樓 巿 氣 氛 最 熱 熾 交 投 最 旺 盛 的 時 間 往 往 集 中 於 大 型 樓 盤 樓 花 開 售 期 間, 幾 乎 每 次 新 樓 樓 花 開 售 時, 會 明 顯 帶 動 整 體 樓 巿 交 投 及 樓 價 升, 尤 其 是 當 有 數 個 大 型 項 目 的 樓 花 開 售 時 因 此, 相 信 政 府 若 能 完 善 規 範 樓 花 的 買 賣 活 動, 如 規 定 樓 花 開 售 條 件 推 出 數 目 限 制 樓 花 轉 售 及 增 加 轉 售 成 本 等, 將 能 有 效 壓 止 樓 花 炒 賣 的 情 況 此 外, 萬 九 公 屋 亦 是 近 年 的 熱 門 話 題, 為 免 經 屋 淪 為 投 資 的 賺 錢 工 具, 政 府 嚴 格 訂 定 經 屋 的 轉 售 及 出 租 規 例, 但 有 關 社 屋 及 經 屋 的 數 目 比 例 推 出 時 間 表 卻 遲 遲 未 能 落 實 數 月 前, 有 議 員 指 出 現 時 澳 門 社 屋 與 經 屋 總 數 比 例 為 一 比 四, 兩 數 目 差 異 之 大 不 禁 令 巿 民 質 疑 制 訂 比 例 的 標 準 為 何 建 議 政 府 應 增 加 房 屋 政 策 的 透 明 度, 深 入 調 查 及 研 究 現 時 巿 民 對 兩 類 公 共 房 屋 的 需 求, 而 並 非 只 依 靠 過 往 的 數 據 或 小 部 分 巿 民 的 訴 求 訂 定 經 屋 及 社 屋 的 興 建, 以 免 致 使 造 成 經 屋 過 量 剩 餘, 但 卻 仍 有 部 分 有 需 要 的 巿 民 未 能 得 到 應 有 的 幫 助 然 而 政 府 公 佈 之 19,000 個 公 共 房 屋 卻 將 於 僅 僅 數 年 內 落 成, 無 疑 這 龐 大 的 供 應 量 將 對 私 人 住 宅 巿 場 造 成 嚴 重 的 衝 擊, 阻 礙 私 人 住 宅 巿 場 的 穩 定 發 展 據 了 解, 澳 門 現 時 約 有 百 分 之 七 十 至 八 十 的 居 民 持 有 私 人 自 置 物 業, 其 中 又 有 約 七 成 的 物 業 為 中 下 價 單 位, 若 然 政 府 草 率 訂 定 經 屋 價 格 社 屋 及 經 屋 的 數 目 及 比 例 以 及 推 出 時 間 表, 將 使 不 少 小 巿 民 蒙 受 損 失 近 年 樓 價 不 斷 上 升, 不 少 用 家 由 於 擔 心 樓 價 越 升 越 急, 在 迫 於 無 奈 的 情 況 下, 只 好 勉 強 承 受 供 款 壓 力 或 耗 費 多 年 積 蓄 置 業, 若 過 多 經 屋 於 短 時 間 內 推 出 巿 場, 必 令 私 人 物 業 巿 場 價 格 下 跌, 以 高 價 置 業 的 小 巿 民 更 要 承 受 負 資 產 的 壓 力, 屆 時 真 正 的 輸 家 恐 怕 並 非 投 資, 而 是 大 多 數 中 低 階 層 的 澳 門 巿 民 如 前 所 述, 澳 門 地 少 人 多, 而 近 年 新 推 出 的 樓 盤 亦 以 豪 宅 為 主, 致 使 平 均 樓 價 不 斷 上 升, 不 少 巿 民 擔 心 往 後 置 業 機 會 越 來 越 微, 結 果 驅 使 部 分 巿 民 提 早 置 業, 令 近 年 用 家 巿 場 成 交 量 急 升, 進 而 推 高 樓 價 因 此, 建 議 政 府 應 進 一 部 提 高 土 地 及 房 屋 巿 場 的 透 明 度, 以 及 對 外 公 開 住 宅 用 地 數 目 未 來 供 應 情 況 城 巿 規 劃 具 體 方 案 及 時 間 表 等, 讓 巿 民 能 有 更 多 的 資 訊 去 安 排 置 業 計 劃, 避 免 因 為 由 於 巿 場 資 訊 透 明 度 不 足 而 引 致 小 巿 民 盲 目 提 早 置 業, 同 時 亦 可 挽 回 外 商 對 澳 門 房 地 產 巿 場 的 信 心, 促 進 房 地 產 巿 場 的 正 向 發 展 總 括 而 言, 與 其 力 推 出 強 硬 而 作 用 不 大 的 政 策 打 擊 樓 巿, 建 議 政 府 更 應 尋 求 全 面 而 長 遠 地 穩 定 及 有 助 澳 門 房 地 產 巿 場 發 展 的 措 施, 如 完 善 城 巿 規 劃 加 快 建 築 條 例 的 修 訂 推 出 全 面 的 樓 花 銷 售 條 例 增 加 土 地 供 應 及 相 關 訊 息 的 透 明 度 實 實 踐 各 相 關 部 門 的 服 務 承 諾 按 部 就 班 地 推 出 適 當 數 目 的 政 府 資 助 房 屋 等, 此 等 措 施 既 能 惠 及 巿 民, 亦 有 利 澳 門 房 地 產 的 長 遠 健 康 發 展, 何 樂 而 不 為 呢?

68 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 買 家 需 要 增 加 投 放 的 資 金, 或 將 持 貨 時 間 拉 長 至 兩 年 或 以 上, 因 此 在 成 交 前 需 要 考 慮 的 就 是 一 個 長 達 兩 年 或 以 上 的 決 定 因 此, 雖 然 短 期 內 打 擊 了 炒 賣 活 動, 令 市 場 成 交 銳 減, 但 長 遠 而 言 樓 市 的 買 賣 週 期 增 長 了, 樓 價 及 交 投 量 也 更 穩 定, 額 外 印 花 稅 政 策 實 際 上 可 以 令 樓 市 更 健 康 更 穩 定 政 策 公 佈 至 今 已 超 過 一 個 月, 市 場 對 政 策 已 逐 漸 消 化, 而 買 家 也 逐 漸 重 新 投 入 市 場, 開 始 審 慎 入 市, 業 主 對 後 市 有 信 心, 縮 減 議 價 幅 度, 因 此 市 場 叫 價 開 始 回 穩, 市 場 交 投 氣 氛 開 始 回 暖 長 遠 而 言, 澳 門 樓 市 將 會 朝 健 康 穩 步 上 升 的 趨 勢 發 展, 主 要 因 為 澳 門 本 身 的 利 好 因 素 保 持 不 變 : 1. 各 大 型 基 建 的 落 實, 不 但 為 澳 門 引 入 更 多 外 地 僱 員, 而 且 還 為 澳 門 的 繁 榮 發 展 注 入 新 動 力, 澳 門 的 基 礎 建 設 完 善, 將 更 加 吸 引 海 內 外 投 資 的 注 視, 吸 引 資 金 注 入 2. 經 濟 發 展 蓬 勃, 澳 門 近 年 經 濟 越 顯 繁 榮,GDP( 本 地 生 產 總 值 ) 屢 創 新 高, 據 澳 門 統 計 暨 普 查 特 別 印 花 稅 有 利 樓 市 長 遠 發 展 中 原 地 產 代 理 有 限 公 司 黃 偉 雄 亞 太 區 總 經 理 澳 門 特 區 政 府 自 四 月 公 佈 新 一 輪 樓 市 調 控 政 策, 隨 即 引 市 場 極 大 回, 當 中 以 額 外 印 花 稅 政 策 對 市 場 的 影 最 大, 市 場 叫 價 成 交 量 及 睇 樓 量 全 面 銳 減, 然 而 長 遠 而 言, 政 策 令 樓 市 的 買 賣 週 期 增 長 了, 相 信 將 有 助 樓 市 健 康 發 展 政 府 於 去 年 底 推 出 樓 市 調 控 政 策 劉 十 招, 初 見 成 效, 是 次 加 碼 推 出 新 一 輪 調 控 措 施, 效 果 立 竿 見 影, 無 論 市 場 叫 價 成 交 量 及 睇 樓 量 均 全 面 下 跌, 據 中 原 ( 澳 門 ) 資 料 顯 示, 政 策 公 佈 後 首 週, 整 體 市 場 叫 價 平 均 下 跌 約 6% 8%, 而 睇 樓 量 也 錄 得 約 七 成 跌 幅, 其 中, 具 指 標 性 的 十 五 大 屋 苑 中 大 部 份 的 成 交 量 均 錄 得 下 跌, 跌 幅 由 25% 67%, 部 份 屋 苑 更 錄 得 零 成 交 市 場 交 投 淡, 主 要 因 為 政 府 出 招 有 效, 成 功 打 擊 市 場 上 的 炒 賣 活 動, 使 短 炒 炒 家 即 時 絕 跡, 部 份 炒 家 為 及 時 套 現 離 場, 紛 紛 主 動 降 低 叫 價, 或 增 加 議 價 空 間 而 用 家 則 普 遍 轉 持 觀 望 態 度, 部 份 則 趁 機 入 市 執 平 貨, 因 此 頓 時 形 成 了 市 場 交 投 急 跌 的 現 象 環 顧 與 澳 門 鄰 近 的 香, 據 中 原 地 產 研 究 部 資 料 顯 示, 自 去 年 11 月 香 政 府 推 出 額 外 印 花 稅 等 樓 市 調 控 政 策 之 後, 以 確 認 人 身 份 轉 讓 ( 俗 稱 摩 貨 ) 的 成 交 宗 數 明 顯 減 少, 由 2010 年 11 月 的 219 宗, 逐 漸 回 落 到 2011 年 4 月 的 48 宗 5 月 更 預 料 跌 至 40 宗, 估 計 為 2008 年 12 月 的 37 宗 以 後, 創 二 十 九 個 月 新 低 兩 地 樓 市 分 別 在 額 外 印 花 稅 政 策 公 佈 後 出 現 成 交 急 跌 的 現 象, 顯 示 政 策 具 針 對 性, 能 有 效 杜 絕 炒 家, 局 資 料 顯 示,2010 年 第 四 季 GDP 達 億 ( 澳 門 元 ), 與 上 季 相 比 大 幅 上 升 約 18% 3. 人 均 收 入 不 斷 增 加, 據 澳 門 統 計 暨 普 查 局 資 料 顯 示,2011 年 第 一 季 澳 門 人 均 收 入 中 位 數 達 9,600 元, 創 有 紀 錄 以 來 的 新 高, 經 濟 持 續 增 長, 為 樓 市 的 發 展 提 供 穩 定 的 經 濟 環 境 4. 外 地 僱 員 增 加, 據 澳 門 人 力 資 源 辦 公 室 資 料 顯 示, 直 至 2011 年 3 月, 澳 門 的 外 僱 人 數 已 逾 81,000 人, 另 外, 政 府 預 計 今 年 內 將 增 加 外 僱 約 20,000 人, 龐 大 的 外 僱 輸 入, 將 使 澳 門 的 住 屋 需 求 大 增, 帶 動 樓 市 交 投 上 升 澳 門 地 方 小, 吋 金 呎 土, 隨 著 人 口 不 斷 增 加, 住 屋 需 求 不 斷 上 升, 土 地 資 源 越 見 珍 貴, 再 加 上 在 經 濟 不 斷 發 展 的 情 況 下, 樓 除 了 是 解 決 住 屋 需 求 的 必 須 品, 更 是 投 資 保 值 的 重 要 工 具 之 一 基 於 以 上 原 因, 對 於 未 來 澳 門 樓 市 的 走 勢 還 是 保 持 樂 觀 的 然 而, 在 眾 多 利 好 因 素 的 背 後, 樓 市 還 存 在 著 部 份 隱 憂 澳 門 GDP 屢 創 新 高, 但 經 濟 繁 榮 的 背 後 實 際 上 是 依 賴 博 彩 業 蓬 勃 的 成 果 澳 門 自 開 放 賭 權 以 來, 博 彩 業 日 漸 蓬 勃, 再 加 上 內 地 開 放 自 由 行, 此 兩 大 元 素 支 持 著 澳 門 經 濟 持 續 增 長, 然 而 面 對 韓 國 菲 律 賓 馬 來 西 亞 及 新 加 坡 等 亞 洲 國 家 陸 續 開 放 賭 業, 未 來 將 會 對 澳 門 的 博 彩 業 帶 來 衝 擊, 另 外, 台 灣 日 本 等 亞 洲 國 家 相 繼 開 放 中 國 個 人 遊 簽 證, 有 機 會 令 澳 門 的 國 內 遊 客 量 減 少, 為 澳 門 旅 遊 業 帶 來 挑 戰 隨 著 廣 珠 城 軌 的 用 以 及 未 來 珠 澳 大 橋 的 落 成, 將 令 澳 門 與 鄰 近 的 香 及 珠 三 角 地 區 關 係 更 緊 密, 有 利 澳 門 各 行 業 的 興 旺, 同 時 令 澳 門 人 力 資 源 的 分 配 更 平 均, 人 力 資 源 流 向 其 他 行 業, 使 博 彩 業 的 偏 重 減 輕, 澳 門 整 體 經 濟 對 於 博 彩 業 的 依 賴 減 低, 長 遠 而 言 博 彩 業 的 發 展 將 會 更 健 康 今 天 的 澳 門, 經 濟 繁 榮, 各 業 興 旺, 樓 市 穩 定, 面 對 未 來 的 挑 戰, 澳 門 能 否 繼 續 發 揮 優 勢, 再 創 佳 績, 將 會 成 為 樓 市 發 展 的 關 鍵 未 來 相 信 在 特 區 政 府 的 正 確 政 策 調 控 之 下, 澳 門 的 經 濟 必 然 會 繼 續 蓬 勃, 樓 市 將 會 長 遠 健 康 地 發 展 壓 抑 市 場 短 炒 現 象 是 次 澳 門 政 府 推 出 的 額 外 印 花 稅 政 策, 主 要 是 向 於 一 年 或 兩 年 內 轉 手 的 住 宅 單 位 及 樓 花 徵 收 高 達 樓 價 百 分 之 二 十 的 特 別 印 花 稅, 措 施 實 行 後, 將 為 兩 年 內 轉 手 的 短 期 炒 家 增 加 兩 成 炒 賣 成 本,

69 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 賀 會 慶 祝 論 壇 成 功 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 創 會 會 長 徐 國 誠 深 厚 感 情 他 常 常 對 筆 道 出 其 出 身 寒 微, 小 時 候 讀 書 只 完 成 小 學 三 年 級 便 綴 學 後 來, 他 到 社 會 打 時 不 斷 自 學 進 修, 就 讀 有 關 專 業 知 識, 亦 能 學 以 致 用, 勝 任 某 大 地 產 置 業 公 司 有 關 業 務 的 主 管 這 樣, 到 七 八 十 年 代 時, 他 做 了 權 昌 行 地 產 公 司 的 老 板, 今 天 又 當 選 兩 屆 直 選 議 員, 成 為 同 業 的 翹 楚 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 孕 育 於 上 世 紀 九 十 年 代 初, 祖 國 改 革 開 放 總 設 計 師 鄧 小 平 先 生 南 巡 後, 正 是 澳 門 房 地 產 業 市 場 發 展 到 最 高 峰 之 際 當 年, 全 澳 同 業 商 號 多 達 七 百 多 家, 八 位 創 會 同 仁 經 過 一 年 多 的 籌 備, 一 九 九 三 年 八 月 二 十 三 日 註 冊 立 案, 一 九 九 四 年 六 月 八 日 隆 重 向 社 會 宣 佈 誕 生 可 是, 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 成 立 在 搖 籃 襁 褓 之 時, 正 遇 著 內 地 實 施 宏 觀 調 控 政 策, 整 頓 金 融 體 制, 使 澳 門 中 資 機 構 投 放 在 本 澳 的 資 金 大 部 份 抽 離, 本 澳 及 週 邊 經 濟 迅 速 下 滑, 做 成 澳 門 房 地 產 業 十 年 長 久 的 經 困 難, 有 如 風 雨 飄 搖 的 處 境 回 憶 這 一 段 歷 史, 真 是 令 人 感 慨 萬 端 自 澳 門 特 區 政 府 回 歸 祖 國 後, 首 任 特 首 何 厚 鏵 先 生 開 放 賭 權, 隨 著 內 地 經 濟 年 年 增 長, 澳 門 經 濟 打 下 基 礎 ; 現 任 特 首 崔 世 安 先 生 以 承 先 後 的 施 政 方 針 施 政, 使 澳 門 特 區 政 府 庫 房 的 財 產 一 天 天 多 來 可 惜, 近 年 澳 門 房 屋 市 場 出 現 問 題, 樓 價 高 踞 不 下, 令 一 般 市 民 及 年 青 人 望 樓 輕 嘆 ; 又 逢 全 澳 八 千 多 名 在 職 中 介 人 創 歷 史 性 高 期, 房 地 產 中 介 業 務 法 法 案 討 論 及 徵 詢 意 見 正 處 於 如 火 如 荼 階 段 ; 又 遇 我 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 換 屆 之 時 他 長 期 從 事 澳 門 房 地 產 業, 關 注 樓 市 變 遷 他 在 房 地 產 業 有 關 的 專 題 演 講 時, 介 紹 本 澳 房 地 產 的 發 展 歷 程, 總 是 如 數 家 珍 他 分 析 澳 門 每 個 年 代 不 同 時 期 樓 價 的 變 化 與 發 展, 重 視 數 據 和 事 實, 作 出 相 關 政 策 性 的 探 討 總 結, 然 後 指 出 澳 門 房 地 產 的 前 景 會 怎 樣 演 變, 並 向 政 府 等 相 關 機 構 提 出 多 項 有 益 的 建 議 由 於 他 聰 明 睿 智, 口 才 了 得, 每 次 演 講 總 是 引 人 入 勝 今 又 是 由 權 哥 統 籌 策 劃 這 次 專 題 的 論 壇, 他 向 我 道 出 這 理 念, 因 為 體 會 到 現 時 樓 價 不 健 康 的 發 展, 以 自 己 寒 微 家 境 出 身 的 過 來 人, 體 會 到 一 般 市 民 難 以 上 樓 的 苦 況 他 吟 唱 唐 代 名 詩 人 杜 甫 千 古 傳 誦 < 茅 屋 為 秋 風 所 破 歌 > 的 名 句 : 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏, 風 雨 不 動 安 如 山! 邀 請 幾 位 專 業 及 學 一 道 參 與 這 個 論 壇 研 討 相 信 研 討 會 一 定 能 達 到 預 期 的 良 好 效 果 同 時, 他 客 氣 囑 咐 小 弟 提 交 這 論 壇 文 稿 加 入 研 討, 余 仁 自 知 不 是 ; 唯 有 寫 點 感 性 文 詞, 肯 定 畢 會 長 過 去 作 出 的 貢 獻, 更 期 待 新 任 會 長 今 後 的 努 力 同 時, 藉 此 機 會 祝 論 壇 圓 滿 成 功! 賀 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 會 慶 暨 吳 在 權 先 生 榮 任 會 長 誌 喜! 賦 詩 聊 表 心 聲, 曰 : 物 換 星 移, 我 會 成 立 十 七 個 春 秋 本 會 在 這 個 非 常 時 期 產 生 新 架 構 : 首 任 會 長 畢 明 先 生 榮 膺 永 遠 會 長, 澳 門 立 法 會 議 員 吳 在 權 先 生 榮 任 新 會 長, 胡 家 儀 先 生 榮 任 常 務 副 會 長 這 面 新 旗 幟 由 權 哥 ( 容 我 這 樣 親 切 的 稱 呼 ) 高 高 舉, 帶 領 同 業 先 進 繼 續 向 前 發 展 會 務 遵 循 創 會 宗 旨 : 維 護 同 業 權 益 和 專 業 知 識, 繁 榮 澳 門 經 濟, 活 躍 健 康 樓 市, 促 進 業 界 團 結, 勇 於 參 與 社 會 事 務 和 共 襄 善 舉 今 天, 權 哥 藉 著 澳 門 六 月 荷 香 溢 滿 城 的 好 景 氣, 以 新 會 長 統 率 新 內 閣, 會 慶 前 夕 隆 重 又 是 荷 香 迎 會 慶, 前 人 種 樹 喜 參 天 欣 逢 房 會 換 旗 手, 帶 領 行 家 墾 福 田 維 穩 安 居 研 廣 廈, 共 謀 良 策 賦 新 篇 吾 家 業 界 多 翹 楚, 盛 宴 千 賢 曲 舞 旋 舉 行 澳 門 房 地 產 市 場 趨 勢 及 相 關 政 策 探 索 論 壇 我 會 成 立 前 後 近 二 十 年 來, 舉 辦 過 無 數 次 這 類 專 題 論 壇 研 討 會, 記 憶 中, 權 哥 總 是 論 壇 的 重 要 人 物 權 哥 是 土 長 本 地 人, 對 澳 門 有

70 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 澳 門 房 地 產 市 場 展 望 中 國 銀 行 澳 門 分 行 青 年 協 會 今 年 4 月 21 日, 澳 門 推 出 了 以 徵 收 轉 賣 特 別 印 花 稅 收 緊 銀 行 樓 花 貸 款 比 率 規 範 樓 花 買 賣 指 引 和 打 擊 逃 漏 轉 移 印 花 稅 行 為 四 項 措 施, 以 調 控 近 來 樓 市 的 快 速 漲 勢 及 炒 風 蔓 延 的 狀 況, 被 坊 間 民 稱 之 為 辣 招 調 控 效 果 如 何, 澳 門 房 地 產 市 場 是 否 仍 被 看 好, 本 文 將 結 合 周 邊 地 區 的 經 驗 以 及 澳 門 樓 市 的 實 際 情 況 進 行 探 析 一. 調 控 借 鑑 香 經 驗, 有 效 打 擊 短 炒 去 年 11 月 份 府 決 定 徵 收 額 外 印 花 稅 並 配 合 按 揭 成 數 調 整, 以 更 主 動 更 有 針 對 性 的 措 施, 抑 制 樓 市 短 炒 澳 門 此 次 同 樣 推 出 相 似 措 施, 因 面 臨 著 實 際 負 利 率 現 象 嚴 重 短 期 樓 價 上 漲 過 快 等 幾 個 與 去 年 香 相 同 的 問 題 但 是, 澳 情 況 畢 竟 有 別, 如 : 澳 門 的 國 際 炒 家 不 如 香 聚 集, 本 地 買 家 有 一 定 主 導 地 位 ; 現 時 多 國 進 入 加 息 週 期, 流 動 性 呈 趨 緊 態 勢, 而 去 年 香 調 控 前, 美 國 剛 剛 出 臺 QE2, 資 金 流 動 性 充 裕 此 次 調 控 有 一 定 針 對 性, 可 精 確 打 擊 短 期 炒 家, 使 短 炒 人 士 的 炒 賣 成 本 大 大 上 升 若 短 炒 一 套 住 宅, 加 上 原 有 購 入 時 的 物 業 轉 移 稅, 則 一 年 內 樓 價 升 幅 小 於 兩 成 便 會 虧 本 徵 收 特 別 印 花 稅 等 同 給 予 購 樓 下 了 一 道 長 達 兩 年 的 禁 售 令 因 此, 在 額 外 印 花 稅 取 消 前, 炒 風 會 得 以 有 效 遏 制 調 控 政 策 也 會 改 變 買 賣 雙 方 對 後 市 的 預 期, 使 樓 市 進 入 冷 期, 成 交 量 將 出 現 明 顯 跌 幅 從 政 策 推 出 後 的 市 場 反 應 看, 也 基 本 符 合 上 述 預 期 二. 澳 門 房 地 產 市 場 的 現 狀 一 ) 樓 市 存 在 泡 沫, 但 情 況 並 非 過 於 嚴 重 衡 量 一 個 地 區 或 國 家 房 地 產 市 場 是 否 存 在 泡 沫, 除 房 價 以 外, 房 地 產 按 揭 貸 款 與 銀 行 貸 款 變 化 的 同 步 率 也 是 一 個 評 估 澳 門 住 宅 市 場 的 泡 沫 程 度 的 指 標 根 據 過 往 的 研 究 經 驗, 如 果 當 地 按 揭 貸 款 增 長 率 / 銀 行 貸 款 增 長 率 不 超 過 2 倍, 則 僅 屬 於 輕 微 泡 沫, 情 況 可 控 從 下 表 中 可 以 看 出,08 年 受 金 融 危 機 爆 發 影, 澳 門 的 按 揭 貸 款 增 長 率 還 低 於 總 體 貸 款 增 長 率, 而 在 隨 後 的 兩 年 按 揭 貸 款 增 長 率 也 僅 僅 高 於 銀 行 貸 款 增 長 率 不 到 10 個 百 分 點 澳 門 樓 宇 價 格 與 按 揭 貸 款 增 長 情 況 每 平 米 成 交 均 價 ( 澳 門 元 ) 當 年 房 地 產 按 揭 增 長 率 22.16% 29.17% 42.61% 當 年 銀 行 貸 款 增 長 率 37.94% 24.26% 31.69% 二 ) 空 置 單 位 總 數 長 期 超 過 一 成 截 至 2010 年 末, 本 澳 居 住 用 途 的 樓 宇 單 位 總 數 為 萬 套, 單 看 數 量 基 本 上 可 以 覆 蓋 澳 門 50 萬 的 人 口 總 數 但 是, 据 統 計 局 數 據, 近 三 年 的 空 置 單 位 比 例 始 終 超 過 10%,2010 年 末 的 空 置 率 達 到 11.71% 這 反 映 出, 澳 門 樓 市 有 明 顯 的 樓 宇 炒 賣 現 象, 空 置 率 被 新 建 的 大 單 位 的 豪 宅 樓 宇 拉 高 而 真 正 具 有 居 住 需 求 的 大 部 分 民 眾, 卻 較 難 在 房 地 產 市 場 中 找 到 合 適 單 位 這 就 使 得 澳 門 樓 市 存 在 一 定 的 供 給 與 需 求 錯 配 現 象 三 ) 銀 行 業 對 涉 及 房 地 產 業 的 貸 款 較 前 期 趨 向 審 慎 近 一 段 時 間 受 內 地 收 緊 貨 幣 政 策 的 傳 導, 澳 銀 行 向 內 地 貸 款 明 顯 增 加, 令 本 澳 銀 行 貸 存 比 率 急 升, 二 月 整 體 貸 存 比 率 已 經 77%, 預 計 三 月 將 超 80% 在 銀 行 資 金 出 路 較 多 的 情 況 下, 收 緊 按 揭 成 數 的 措 施, 會 使 銀 行 加 強 樓 按 貸 業 務 的 風 險 管 理, 並 對 新 辦 按 揭 業 務 保 持 穩 健 態 度 預 計, 今 年 銀 行 的 樓 按 業 務 增 速 將 顯 著 回 落, 對 涉 及 房 地 產 業 的 貸 款 業 務 將 趨 向 審 慎 三. 鄰 近 地 區 調 控 措 施 對 澳 門 房 地 產 市 場 的 影 房 地 產 是 澳 門 的 傳 統 四 大 支 柱 行 業 之 一, 房 地 產 行 業 的 增 加 值 佔 GDP 比 重 已 經 超 過 兩 成 此 次 調 控 也 只 是 為 遏 制 過 度 的 投 機 炒 賣 而 截 至 今 年 3 月 底, 已 建 成 的 公 共 房 屋 單 位 有 3,486 個,3,906 個 在 建,9,386 個 在 招 標, 規 劃 中 有 4,838 個, 合 共 2.16 萬 個 因 論 是 從 房 地 產 業 對 本 澳 經 濟 的 重 要 性, 還 是 從 公 屋 計 劃 來 看, 引 導 房 地 產 市 場 平 穩 健 康 的 發 展, 才 是 澳 門 的 真 正 需 要 但 是, 鄰 近 的 內 地 和 香 紛 紛 出 臺 調 控 措 施 又 會 對 澳 門 房 地 產 市 場 帶 來 何 種 影 呢? 內 地 和 香 從 09 年 底 開 始, 紛 紛 出 臺 針 對 樓 市 的 調 控 政 策 特 別 是 內 地, 實 施 了 住 宅

71 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 市 場 化 改 革 十 多 年 以 來 一 連 串 最 嚴 厲 的 樓 市 調 控 政 策 去 年 1 月 4 月 及 9 月 分 別 出 臺 三 輪 宏 觀 調 控 措 施 後, 今 年 伊 始 再 推 出 新 一 輪 抑 制 樓 價 上 漲 的 政 策 措 施, 上 海 重 慶 進 行 對 個 人 住 房 徵 收 房 產 稅 的 改 革 試 點 香 也 在 九 招 十 二 式 新 十 四 招 等 措 施 後, 在 去 年 底 又 推 出 了 新 的 辣 招 抑 炒 風 從 結 果 上 看, 無 論 是 內 地, 還 是 香, 有 關 的 政 策 並 沒 有 使 快 速 上 升 的 房 價 得 到 有 效 抑 制 兩 地 的 房 地 產 市 場 在 經 歷 了 金 融 海 嘯 後 短 暫 的 滯 脹 期 後, 仍 然 堅 挺 的 一 路 走 來 內 地 70 大 中 城 市 房 價 同 比 走 勢 圖 (%) 今 年 以 來, 內 地 大 力 度 地 加 強 了 樓 市 調 控, 分 別 出 台 國 八 條 " 及 房 產 稅, 與 去 年 三 輪 調 控 形 成 完 整 體 系 四 輪 調 控 圍 繞 平 衡 供 求 關 係 這 根 主 軸, 一 方 面 通 過 增 加 土 地 供 應 及 政 策 性 住 房 來 提 高 有 效 供 應, 另 一 方 面 通 過 信 貸 稅 收 及 行 政 手 段 引 導 合 理 住 房 需 求 抑 制 投 機 力 量, 供 不 應 求 有 望 得 以 解 決 貨 幣 政 策 轉 向 亦 將 拉 緊 開 發 商 資 金 鏈, 促 使 其 降 價 求 售 內 地 的 此 番 調 控, 貨 幣 政 策 與 房 調 政 策 雙 管 齊 下, 地 產 業 的 上 游 開 發 商 和 下 游 投 機 均 倍 感 壓 力 當 前, 內 地 房 地 產 市 場 患 上 了 史 無 前 例 的 焦 躁 症 : 中 央 政 府 房 地 產 調 控 政 策 未 見 放 鬆 開 發 商 死 扛 不 願 意 輕 易 降 價, 然 而 在 限 購 限 貸 等 嚴 厲 的 調 控 政 策 下, 購 房 降 價 預 期 愈 加 濃 厚, 於 是 購 房 與 開 發 商 陷 入 激 烈 的 博 弈 狀 態 據 中 原 地 產 分 析 顯 示,4 月 份 北 京 深 圳 成 杭 州 的 供 求 比 達 到 ( 供 求 比 和 房 企 資 金 鏈 是 驅 動 開 發 商 漲 / 降 房 價 的 動 力 通 常 情 況 下, 供 求 比 < 供 應 面 積 / 銷 售 面 積 > 在 0.8~1.2 之 間 屬 於 比 較 合 理 的 範 圍, 大 於 1.2 則 表 明 市 場 明 顯 供 大 於 求, 這 時 開 發 商 降 價 意 願 較 強 ), 遠 超 合 理 水 準 現 時, 業 內 人 士 普 遍 推 測, 內 地 下 半 年 房 價 下 跌 是 大 概 率 事 件, 房 價 點 或 加 速 逼 近 資 料 來 源 : 國 家 統 計 局 按 照 過 往 的 經 驗, 我 們 預 計 如 果 內 地 調 控 措 施 未 使 樓 价 大 幅 回 落, 樓 市 平 穩 發 展 則 在 珠 三 角 區 域 融 合 珠 澳 大 橋 輕 軌 等 基 建 逐 漸 落 成 的 大 背 景 下, 加 之, 澳 門 樓 市 計 價 的 香 中 原 城 市 指 數 CCI( 月 度 環 比 ) 元 幣 值 較 人 民 幣 為 低, 則 本 澳 樓 市 對 內 地 投 資 還 是 具 有 吸 引 力 的, 資 金 的 流 入 會 對 澳 門 樓 價 到 支 作 用 但 是, 如 果 內 地 調 控 力 度 加 強 ( 如 更 嚴 格 地 控 制 信 貸 增 長 及 限 購 限 價 限 貸 相 配 合 ), 樓 市 出 現 較 大 幅 度 調 整, 這 在 心 理 上 對 澳 門 樓 市 將 有 負 面 影, 特 別 是 珠 三 角 城 市 樓 價 急 劇 滑 落, 更 有 可 能 影 澳 門 市 場 氣 氛 四. 澳 門 樓 市 的 基 本 面 調 控 對 樓 市 炒 作 中 的 非 理 性 亢 奮 到 很 好 的 抑 制 作 用, 但 是 否 會 改 變 樓 市 發 展 基 調, 需 要 作 出 更 多 理 性 分 析 一 ) 樓 市 供 求 的 不 平 衡 未 有 改 變 資 料 來 源 : 隨 著 澳 門 經 濟 的 持 續 向 好, 吸 引 大 量 新 移 民 和 外 來 人 口 居 住 於 澳 門, 本 地 的 住 宅 需 求 穩 定 增 長 從 2004 年 至 今, 澳 門 人 口 平 均 年 增 長 率 超 過 3.3% 但 澳 門 土 地 資 源 始 終 稀 缺,

72 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 土 地 供 應 的 持 續 緊 張, 使 澳 門 符 合 用 家 需 求 的 住 宅 供 應 相 對 需 求 仍 然 較 為 不 足 而 澳 門 居 民 的 人 均 居 住 面 積 住 宅 平 均 期 限 和 居 住 密 度 等 指 標 也 較 為 落 後, 改 善 居 住 的 條 件 的 需 求 與 首 次 置 業 的 需 求 同 樣 十 分 龐 大 本 澳 樓 市 未 來 走 勢 分 析 澳 門 國 際 銀 行 二 ) 澳 門 經 濟 的 整 體 發 展 基 調 未 有 改 變 前 言 澳 門 首 季 的 博 彩 收 入 達 到 歷 史 新 高 的 億 澳 門 元, 同 比 增 長 42.38%, 整 體 經 濟 形 勢 依 然 向 好 預 計 澳 門 在 支 柱 產 業 穩 步 發 展 和 珠 三 角 區 域 經 濟 融 合 的 共 同 帶 動 下, 經 濟 增 長 勢 頭 將 得 以 延 續 澳 門 大 學 公 佈 的 2011 年 澳 門 宏 觀 經 濟 預 測, 今 年 本 澳 GDP 增 長 為 15.7% 在 整 體 經 濟 發 展 基 調 保 持 快 速 穩 健 的 前 提 下, 房 地 產 作 為 主 要 產 業 的 發 展 形 勢 也 不 會 背 離 經 濟 基 本 面 三 ) 負 利 率 環 境 對 資 產 價 格 到 支 作 用 澳 門 自 博 彩 業 開 放 以 後, 經 濟 始 終 保 持 較 快 的 發 展 速 度, 發 展 節 奏 漸 與 內 地 趨 同, 但 在 現 行 的 貨 幣 匯 率 制 度 下, 澳 門 息 口 只 能 被 動 跟 隨 美 國, 利 率 水 準 位 於 低 位 現 時, 澳 門 通 脹 水 準 處 於 歷 史 高 位, 實 際 負 利 率 環 境 形 成 已 久 再, 澳 門 與 內 地 的 經 濟 聯 係 已 經 十 分 緊 密, 但 人 民 幣 仍 處 在 升 值 通 道 內, 相 對 人 民 幣 資 產 而 言, 澳 門 的 資 產 價 格 變 相 貶 值, 在 本 澳 經 濟 高 速 增 長 的 前 提 下, 這 是 違 背 經 濟 學 規 律 的 因 此, 澳 門 的 資 產 價 格 在 負 利 率 通 脹 及 人 民 幣 升 值 的 經 濟 環 境 下, 應 得 到 一 定 的 支 通 過 上 文 的 綜 合 分 析, 我 們 預 計 : 調 控 措 施 將 使 澳 門 樓 市 的 成 交 量 率 先 萎 縮, 房 地 產 市 場 進 入 一 段 時 間 的 冷 期, 而 樓 价 的 走 勢 還 有 待 進 一 步 的 觀 察 隨 著 環 球 經 濟 回 復 動 力, 加 上 中 國 內 地 經 濟 增 長 強 勁, 為 本 澳 經 濟 快 速 增 長 創 造 有 利 條 件 ;2010 年 全 年 澳 門 的 本 地 生 產 總 值 為 MOP2,173.2 億, 實 質 增 長 率 為 26.2%( 環 比 物 量 ) 1 踏 入 2011 年 首 季 本 澳 賭 收 延 續 去 年 的 增 勢, 首 季 GDP 預 計 較 去 年 同 季 增 長 41.1%, 較 上 季 增 長 5.1%( 本 行 測 算 ) 在 博 彩 及 旅 遊 業 一 片 繁 榮 景 象 的 帶 動 下, 澳 門 房 地 產 市 場 2010 年 交 投 暢 旺, 房 價 高 唱 凱 歌, 節 節 攀 升 為 抑 制 炒 風, 特 區 政 府 於 九 月 公 佈 劉 十 招, 但 實 施 至 今 效 果 甚 微, 本 澳 2011 年 首 季 度 樓 價 仍 是 漲 聲 一 片 據 中 原 ( 澳 門 ) 資 料 顯 示, 按 地 區 區 分,2011 年 第 一 季 澳 門 區 的 住 宅 成 交 量 與 去 年 同 期 相 比 大 幅 增 加 約 50%, 而 住 宅 平 均 呎 價 約 MOP3,785 元, 比 去 年 同 期 上 升 約 15% 而 仔 區 住 宅 平 均 呎 價 約 MOP3,695 元, 與 上 季 相 比 上 升 約 17% 而 按 面 積 區 分, 細 面 積 住 宅 單 位 價 格 更 持 續 上 升, 今 年 首 季 50 平 方 米 以 下 的 單 位, 較 去 年 第 四 季 大 幅 上 升 51.3%, 至 每 平 方 呎 約 MOP3,192 元 ;50 至 99.9 平 方 米 的 亦 上 升 33.8% 平 方 呎 約 MOP3,657 2 但 元 是 隨 著 政 府 今 年 四 月 下 旬 推 出 額 外 印 花 稅 措 施 以 壓 抑 樓 市 炒 風 後, 近 一 個 月 樓 市 交 投 量 急 煞 停, 成 交 量 大 幅 萎 縮 達 九 成, 而 買 賣 雙 方 均 持 觀 其 變 態 度, 令 市 況 觀 望 氣 氛 濃 厚 本 澳 地 產 是 否 出 現 泡 沫? 隨 著 地 產 調 控 的 加 劇 以 及 加 息 預 期 的 升 溫, 未 來 澳 門 地 產 市 場 將 何 去 何 從? 本 文 將 探 討 澳 門 當 前 房 產 價 格 水 平 是 否 已 存 在 泡 沫, 同 時 探 討 經 濟 延 長 通 關 及 供 求 關 係 等 變 量 對 澳 門 房 地 產 市 場 的 影 本 文 亦 嘗 試 從 客 觀 的 角 度 評 估 本 地 房 價 未 來 幾 年 的 走 勢 和 本 澳 房 地 產 是 否 健 康 發 展 本 澳 樓 市 泡 沫 探 討 內 地 天 價 賣 地 香 豪 宅 成 交 創 新 高 本 澳 樓 市 交 投 熾 熱, 無 不 令 人 關 注 樓 市 泡 沫 本 澳 樓 市 是 否 已 經 出 現 泡 沫? 1 根 據 統 計 暨 普 查 局 公 佈 數 據 2 根 據 新 報 2011 年 5 月 19 日 M01 版 消 息

73 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 樓 市 泡 沫 可 以 簡 單 地 介 定 為 樓 價 急 升, 令 市 場 憧 憬 價 格 會 進 一 步 攀 升, 因 而 吸 引 買 家 或 炒 家 爭 相 入 市, 而 這 又 會 進 一 步 拉 動 需 求, 將 樓 價 推 高 至 不 合 理 水 準, 出 現 樓 價 偏 高 投 機 活 動 猖 獗 高 槓 桿 比 率 借 貸 以 及 天 價 售 樓 等 泡 沫 徵 兆, 目 前 本 澳 是 否 樓 價 高 企, 部 分 指 標 已 經 達 致 泡 沫 的 警 戒 水 準? 評 估 樓 價 是 否 過 高, 可 以 用 以 下 幾 種 簡 單 方 法 計 算 : 一 ) 樓 價 / 家 庭 年 收 入 比 以 本 澳 2011 年 第 一 季 樓 宇 單 位 買 賣 金 額 和 單 位 計 算, 樓 宇 平 均 單 價 約 MOP238 萬 按 照 第 一 季 本 澳 總 體 就 業 人 口 每 月 工 作 收 入 中 位 數 3 MOP9,600 計 算, 二 人 家 庭 年 收 入 約 為 MOP23 萬 樓 價 / 家 庭 年 收 入 比 約 為 10 倍, 相 當 於 普 通 家 庭 10 年 不 吃 不 喝 可 買 一 套 房 (238 萬 /23 萬 =10.3 倍 ) 按 照 國 際 流 行 的 說 法, 合 理 的 房 價 收 入 比 範 圍 在 1:6-10 4, 現 時 之 間 結 果 已 超 出 合 理 的 房 價 收 入 比 而 根 據 中 國 社 科 院 發 佈 的 2011 年 經 濟 藍 皮 書, 指 出 2010 年 全 國 城 鎮 居 民 的 房 價 收 入 比 是 8.76 此 外, 美 國 顧 問 公 司 Demographia, 發 表 針 對 英 語 世 界 的 供 樓 負 擔 調 查, 發 現 香 樓 價 相 對 家 庭 每 年 收 入 中 位 數, 足 足 高 達 11.4 倍 調 查 又 界 定, 凡 超 出 5.1 倍 已 被 視 為 嚴 重 不 能 負 擔, 換 言 之, 澳 門 目 前 樓 價 已 經 超 出 普 通 市 民 嚴 重 不 能 負 擔 的 標 準 二 ) 供 款 比 率 此 外, 可 從 供 款 比 率 作 分 析 供 款 比 率 =( 每 月 按 揭 供 款 額 / 月 薪 ), 供 樓 開 支 佔 家 庭 總 收 入 三 分 之 一 為 較 安 全, 最 多 佔 二 分 之 一, 佔 逾 六 成 的 話, 銀 行 便 不 會 輕 易 批 出 貸 款 以 本 澳 總 體 就 業 人 口 每 月 工 作 收 入 中 位 數, 一 個 2 人 家 庭, 家 庭 總 收 入 為 MOP1.92 萬 元, 假 設 購 買 MOP238 萬 2 房 單 位,8 成 按 揭, 貸 款 MOP190 萬 元, 還 款 期 30 年, 按 P-2.75%, 每 月 還 款 額 MOP7,057 元, 供 款 比 率 為 36.8%, 反 映 每 月 36.8% 收 入 用 作 供 樓 供 樓 開 支 佔 家 庭 總 收 入 約 三 分 之 一, 現 時 仍 屬 於 合 理 範 圍, 但 隨 著 香 銀 行 紛 紛 調 高 香 同 業 拆 息 (H) 為 基 準 之 按 揭 息 率, 不 排 除 本 澳 未 來 也 會 跟 隨, 加 息 後 居 民 供 樓 負 擔 必 然 有 所 增 加 綜 合 以 上 評 估 樓 市 泡 沫 方 法 的 結 論, 本 澳 的 房 價 收 入 比 已 脫 離 普 通 居 民 的 購 買 力 不 過, 澳 門 數 據 不 全 面, 加 上 滯 後 的 數 據 公 佈, 更 難 直 觀 地 反 映 房 價 現 水 準 是 否 健 康 以 及 無 法 判 定 外 來 投 資 在 成 交 數 據 中 所 佔 的 比 重 總 體 來 說, 澳 門 樓 市 在 政 府 的 調 控 措 施 下, 未 來 走 勢 仍 不 明 朗 現 時 低 下 價 樓 宇 及 唐 樓 出 現 較 大 泡 沫, 已 基 本 得 到 共 識 而 高 價 豪 宅 雖 然 脫 離 廣 大 本 澳 居 民 的 購 買 力, 但 是 作 為 區 域 性 投 資 商 品, 需 求 由 本 地 加 上 外 來 投 資 主 導, 其 價 格 亦 相 對 反 映 了 此 等 投 資 的 預 期 澳 門 樓 市 是 否 泡 沬, 各 界 目 前 仍 是 意 見 分 歧, 並 未 提 出 十 分 清 楚 的 依 據 地 產 業 界 指 樓 市 健 康, 指 市 場 現 時 對 住 房 仍 有 需 求, 泡 沫 未 現 然 而, 基 層 指 樓 市 出 現 泡 沫, 因 有 大 部 分 基 層 市 民 買 不 樓, 家 庭 收 入 追 不 上 樓 價 的 升 幅 而 銀 行 作 為 第 三, 認 為 樓 價 仍 健 康, 至 少 樓 按 業 務 穩 步 發 展, 市 場 斷 供 銀 行 按 揭 壞 帳 仍 處 於 較 低 水 平, 但 亦 強 調 隨 著 不 同 定 價 層 次 的 住 宅 單 位 投 放 市 場, 以 滿 足 不 同 階 層 的 用 家, 甚 至 投 資 的 需 要, 樓 市 會 更 健 康 我 們 認 為, 過 去 澳 門 房 產 的 品 類 較 單 一, 但 近 年 來 有 了 顯 著 的 變 化 隨 著 不 同 類 型 不 同 價 格 水 準 的 樓 盤 逐 步 推 出 市 場, 加 上 政 府 正 努 力 加 推 經 濟 房 屋 政 策, 房 產 物 業 將 形 成 差 異 化 的 結 構 層 次, 以 適 應 不 同 階 層 的 購 房 需 要, 一 部 分 迎 合 本 地 居 民 需 求, 另 外 一 部 分 迎 合 海 外 客 戶 需 求, 不 同 面 積 價 格 質 素 的 樓 房 可 供 市 場 選 擇, 這 樣 未 來 澳 門 的 房 地 產 市 道 將 更 為 健 康 發 展 影 未 來 房 地 產 走 勢 的 基 本 因 素 一 ) 經 濟 基 本 面 各 項 主 要 經 濟 數 據 均 顯 示 本 澳 2011 年 首 季 經 濟 情 況 良 好 CEPA 以 及 粵 澳 合 作 框 架 協 議 等 的 簽 署 橫 琴 開 發 和 一 些 重 大 交 通 基 礎 設 施 陸 續 建 設, 為 澳 門 經 濟 發 展 提 供 了 新 的 機 遇 輕 軌 一 期 開 工 金 光 大 道 第 五 六 地 段 工 程 復 工 等 將 帶 動 本 地 投 資, 同 時, 博 彩 旅 遊 業 將 保 持 較 快 增 長 速 度 截 至 2011 年 首 季 本 澳 賭 收 延 續 去 年 的 增 勢, 達 MOP585.2 億, 較 去 年 同 期 增 長 42.9%, 較 上 季 增 長 6.2% 今 年 季 入 境 旅 客 總 數 為 萬 人 次, 按 年 上 升 5.2% 5 展 望 2011 年, 本 澳 經 濟 仍 將 向 快 速 發 展 3 根 據 統 計 暨 普 查 局 公 佈 數 據 4 世 界 銀 行 亞 洲 區 中 國 局 環 境 人 力 資 源 和 城 市 發 展 處 編 寫 的 世 界 銀 行 對 中 國 經 濟 考 察 研 究 叢 書 中 國 : 城 鎮 住 房 改 革 的 問 題 與 方 案 (1992 年 3 月 第 一 版 ) 中 該 書 中 提 到 在 發 達 國 家, 平 均 每 套 住 宅 的 價 格 總 額 與 平 均 家 庭 年 收 入 的 比 例 在 1.8~5.5:1 之 間, 在 發 展 中 國 家, 該 數 一 般 在 4~6:1 之 間, 當 然 也 有 例 外 5 來 源 : 澳 門 統 計 暨 普 查 局 公 佈 數 據

74 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 二 ) 供 需 情 況 根 據 土 地 工 務 運 輸 局 最 新 一 期 的 私 人 建 築 統 計 數 字 顯 示, 直 至 去 年 第 四 季, 仍 在 施 工 中 的 私 人 建 築 項 目 有 83 個, 提 供 6,300 多 個 住 宅 單 位 ; 審 批 中 的 私 人 建 築 項 目 有 233 個, 預 計 可 提 供 31,300 多 個 住 宅 單 位, 預 計 未 來 兩 年 市 場 的 供 應 量 大 約 為 37,600 個 單 位 左 右 6 反 觀 年 按 印 花 稅 樓 宇 單 位 買 賣 數 目, 樓 宇 買 賣 數 目 的 復 合 增 長 率 為 4.02%, 按 此 趨 勢 粗 略 統 計, 至 2012 年, 本 澳 的 單 位 需 求 約 為 32,033 個, 供 求 基 本 平 衡 此 外, 政 府 雖 然 承 諾 推 出 2.2 萬 公 屋, 然 而 投 入 市 場 的 時 間 遲 遲 不 能 落 實, 而 其 中 經 屋 禁 售 期 後 能 否 流 入 私 人 市 場 還 是 轉 售 給 政 府, 當 局 還 未 給 出 明 確 的 答 覆, 因 此 經 屋 對 日 後 私 人 房 地 產 市 場 的 影 未 能 知 曉 而 且 經 屋 的 禁 售 期 為 16 年, 且 有 入 息 上 下 限, 短 期 內 不 會 對 私 人 市 場 造 成 大 的 波 動 整 體 而 言, 本 澳 樓 市 在 近 兩 年 內, 供 應 仍 是 比 較 平 衡 三 ) 本 澳 樓 市 面 臨 加 息 風 險 香 金 管 局 總 裁 陳 德 霖 日 前 警 告 銀 行 可 能 上 調 借 貸 利 率, 而 銀 行 亦 果 真 接 連 調 高 按 息 而 在 美 國 仍 未 有 加 息 時 間 表 的 情 況 下, 本 澳 目 前 按 揭 利 率 仍 低, 但 加 息 週 期 若 確 立, 樓 市 便 可 能 受 到 沖 擊 投 資 亦 需 注 意 負 擔 能 力 轉 弱 的 問 題 四 ) 珠 澳 通 關 的 影 中 價 樓 宇 ( 單 位 價 格 在 MOP2,000 元 -MOP3,000 元 / 平 方 呎 ) 雖 已 經 累 計 一 定 的 升 幅, 但 整 體 價 格 仍 較 合 理, 本 身 樓 齡 較 新 且 抵 押 物 品 質 較 高, 抵 禦 風 險 能 力 較 強, 未 來 仍 有 一 定 的 上 升 空 間 高 價 及 新 造 樓 宇 ( 單 位 價 格 在 MOP3,000 元 -MOP4,500 元 / 平 方 呎 ) 由 於 前 期 升 幅 較 為 緩 慢, 整 體 價 格 雖 然 較 高 但 仍 不 乏 本 地 高 收 入 家 庭 及 外 來 投 資 需 求 的 支 援, 本 身 樓 齡 較 新 抵 押 物 品 質 較 高, 未 來 有 一 定 的 抵 禦 風 險 能 力, 長 期 來 看 仍 有 一 定 的 上 升 空 間 豪 宅 樓 宇 ( 單 位 價 格 在 MOP4,500 元 / 平 方 呎 以 上 ) 由 於 整 體 價 格 極 高, 超 出 一 般 家 庭 購 買 力, 盡 管 受 到 短 期 內 投 資 居 留 無 法 重 啟 的 影, 但 是 此 類 樓 宇 購 買 較 有 實 力, 因 此 相 信 此 類 樓 宇 的 價 格 將 維 持 平 穩 綜 上 所 述, 雖 然 目 前 澳 門 的 房 價 收 入 比 已 經 超 出 普 通 市 民 可 以 負 擔 的 標 準, 低 下 價 樓 宇 已 出 現 泡 沫, 但 整 體 樓 市 仍 算 健 康 發 展 未 來 本 澳 的 房 地 產 市 場 會 形 成 一 個 需 求 差 異 化 的 市 場, 如 市 場 加 快 不 同 類 型 面 積 質 素 價 格 水 準 的 樓 盤 推 出 市 場, 政 府 加 大 推 出 經 濟 房 屋 的 力 度, 在 不 同 階 層 的 購 房 需 要 能 滿 足 的 狀 況 下, 未 來 澳 門 的 房 地 產 市 道 能 更 為 健 康 地 發 展, 達 到 政 府 發 展 商 及 普 羅 大 三 方 共 贏 的 局 面 粵 澳 合 作 框 架 協 議 簽 署 後, 澳 門 民 眾 最 關 注 的 落 實 情 況, 莫 過 於 於 兩 地 通 關, 雖 然 政 府 部 門 表 示 對 年 內 延 長 通 關 的 感 到 樂 觀, 不 過 因 為 內 地 和 澳 門 政 策 上 的 不 同, 兩 地 通 關 仍 有 許 多 細 節 需 要 解 決, 因 此 時 間 表 仍 難 估 計 因 此 估 計, 短 期 內, 澳 門 居 民 到 珠 海 置 業 的 需 求 不 會 大 升, 對 澳 門 樓 市 的 影, 暫 不 會 太 大 結 語 綜 上 所 述, 在 多 輪 樓 市 調 控 政 策 的 影 下, 相 信 未 來 一 兩 年 內 樓 市 主 要 由 需 求 帶 動 我 們 預 計 低 下 價 ( 單 位 價 格 在 MOP1,000 元 -MOP2,000 元 / 平 方 呎 ) 樓 宇 及 唐 樓 由 於 已 經 累 積 了 較 高 的 升 幅, 且 本 身 樓 齡 較 舊, 抵 押 物 品 質 較 差, 抵 禦 風 險 能 力 較 弱, 未 來 有 較 大 向 下 調 整 的 壓 力 6 來 源 : 澳 門 土 地 工 務 運 輸 局 公 佈 數 據

75 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 前 言 澳 門 房 地 產 政 策 與 土 地 利 用 規 劃 中 國 政 法 大 學 法 學 博 士 陳 家 輝 長 期 以 來, 澳 門 政 府 沒 有 就 房 屋 市 場 制 定 有 效 的 房 地 產 政 策 因 此, 房 屋 市 場 在 缺 乏 政 府 監 管 下, 經 歷 了 多 次 沉 痛 的 歷 史 教 訓, 對 澳 門 的 房 地 產 市 場 造 成 了 很 大 的 衝 擊 1993 年 澳 門 房 地 產 市 場 因 為 泡 沫 經 濟 投 資 失 控 等 因 素 造 成 房 地 產 市 場 嚴 重 衰 退 這 完 全 由 於 發 展 商 並 未 對 市 場 的 需 要 作 適 時 的 研 究 分 析, 而 政 府 亦 未 有 因 應 社 會 經 濟 狀 況, 利 用 土 地 供 應 調 節 市 場 隨 著 2002 年 澳 門 博 彩 經 權 的 全 面 開 放, 國 際 級 的 博 彩 公 司 進 駐 澳 門, 帶 動 了 整 個 行 業 的 興 旺 由 於 澳 門 前 景 被 外 界 一 致 看 好, 外 地 資 金 不 斷 流 入 澳 門, 對 澳 門 的 房 地 產 進 行 炒 作, 導 致 房 價 迅 速 升 房 價 的 上 升 很 快 超 出 了 澳 門 市 民 的 負 擔 能 力, 社 會 積 累 了 怨 氣, 大 部 分 市 民 抱 怨 政 府 沒 有 一 套 房 地 產 政 策 應 對 房 地 產 市 場 再, 澳 門 土 地 資 源 嚴 重 不 足, 也 制 約 了 澳 門 房 地 產 市 場 的 健 康 發 展 因 此, 澳 門 政 府 必 須 確 保 僅 有 的 土 地 資 源 得 到 公 平 合 理 有 效 地 利 用 一. 土 地 是 房 地 產 市 場 發 展 的 先 決 條 件 現 時, 澳 門 沒 有 制 定 一 套 完 善 的 土 地 利 用 規 劃 1, 出 現 很 多 社 會 矛 盾, 括 隨 意 更 改 土 地 用 途, 世 遺 景 點 建 造 高 樓, 破 壞 山 體 興 建 屏 風 樓 等 等, 社 會 對 沒 有 土 地 利 用 規 劃 存 有 極 大 的 不 滿, 紛 紛 要 求 澳 門 政 府 盡 快 制 定 科 學 系 統 完 備 的 城 市 規 劃 體 系, 科 學 規 劃, 合 理 佈 局, 以 便 更 好 地 利 用 好 有 限 的 土 地 資 源 眾 所 周 知, 澳 門 的 土 地 資 源 是 非 常 缺 乏 的, 在 城 市 用 地 緊 張 的 情 況 下, 海 拔 二 三 十 米 的 丘 陵 和 台 地 也 全 開 闢 了 街 道, 修 建 了 房 屋 隨 著 人 口 的 增 加 和 經 濟 的 發 展, 城 市 用 地 的 矛 盾 更 顯 突 出 據 資 料 顯 示,1997 年 澳 門 地 區 人 均 土 地 面 積 僅 51 平 方 米, 澳 門 半 島 人 均 更 只 有 19 平 方 米, 與 鄰 近 大 城 市 相 比, 土 地 資 源 不 足 是 進 一 步 發 展 的 制 約 條 件 解 決 這 個 問 題 的 出 路, 只 有 填 海 拓 展 土 地 澳 門 特 區 政 府 2009 年 底 發 佈 新 聞, 國 務 院 批 准 填 海 造 地 350 公 頃 共 分 為 五 個 區 域 國 務 院 要 求 特 區 政 府 填 海 應 注 重 環 保 建 設 澳 門 新 城 區 是 發 揮 一 國 兩 制 優 勢, 緩 解 澳 門 特 區 土 地 資 源 嚴 重 稀 缺 改 善 民 生 生 活 品 質 的 重 要 舉 措, 有 利 於 澳 門 特 區 房 地 產 市 場, 促 進 社 會 和 諧 穩 定 和 長 期 繁 榮 發 展 澳 門 土 地 資 源 不 足, 局 限 了 經 濟 和 社 會 進 一 步 發 展 中 央 批 准 澳 門 填 海 造 地, 是 為 澳 門 下 一 階 段 的 發 展 提 供 了 有 力 依 託 特 區 政 府 必 須 抓 緊 今 次 契 機, 著 眼 未 來, 以 整 體 居 民 的 利 益 為 依 歸, 充 分 善 用 未 來 填 海 的 土 地, 結 合 舊 區 重 整 計 劃, 致 力 改 善 居 民 的 房 屋 居 住 素 質, 致 力 為 澳 門 居 民 子 孫 後 代 的 居 住 環 境 創 造 良 好 條 件 二. 長 期 缺 乏 房 地 產 市 場 的 監 察 部 門 和 政 策 制 定 部 門 澳 門 房 地 產 市 場 括 私 人 商 品 房 和 公 共 房 屋 兩 大 類 到 目 前 為 止, 澳 門 仍 然 沒 有 一 個 專 責 制 定 房 地 產 政 策 以 及 監 察 房 地 產 市 場 運 作 的 部 門 與 房 地 產 有 關 的 行 政 部 門 括 房 屋 局 土 地 工 務 運 輸 局 和 地 圖 繪 製 暨 地 籍 局 房 屋 局 主 要 職 責 是 協 助 制 定 本 澳 的 房 屋 政 策 ; 確 保 有 關 社 會 房 屋 的 措 施 方 案 及 工 作 的 執 行 ; 促 進 研 究 本 澳 的 住 房 情 況, 以 及 評 估 房 屋 的 需 要 及 尋 求 滿 足 需 要 的 方 式 ; 對 樓 宇 共 同 部 分 的 管 理 作 出 技 術 協 調 及 輔 助 ; 監 察 控 制 及 清 拆 建 房 屋 2 特 別 指 出, 清 拆 建 工 作 主 要 分 為 建 築 物 附 屬 物 和 建 物 ( 木 屋 或 非 長 久 性 之 任 何 建 築 物 ) 兩 部 分 按 照 第 24/2009 號 行 政 法 規 市 建 築 總 章 程 規 定, 清 拆 建 築 物 附 屬 物 由 土 地 工 務 運 輸 局 負 責 而 第 6/93/M 法 令 有 關 木 屋 監 控 清 拆 及 安 置 的 規 定, 清 拆 和 監 察 建 物 工 作 由 房 屋 局, 土 地 工 務 運 輸 局, 務 局 和 民 政 總 署 組 成 的 木 屋 監 察 及 控 制 小 組 負 責 由 於 房 屋 局 只 是 協 助 制 定 房 屋 政 策, 無 權 對 土 地 方 面 進 行 管 理 或 監 控, 因 此, 要 同 時 制 定 房 與 地 的 政 策, 便 有 點 力 不 從 心, 也 就 無 能 為 力 了 土 地 工 務 運 輸 局 主 要 是 土 地 管 理 及 使 用 城 市 規 劃 交 通 基 礎 建 設 基 本 服 務 及 陸 上 運 輸 等 領 域 內 之 技 術 輔 助 性 公 共 行 政 機 關 3 在 職 能 上 雖 然 明 確 有 權 對 土 地 進 行 管 理, 但 卻 欠 缺 了 同 時 對 房 屋 的 協 調 的 權 限 因 此, 土 地 工 務 運 輸 局 也 不 具 備 監 察 房 地 產 市 場, 以 及 成 為 制 定 房 地 產 政 策 的 公 共 行 政 部 門 1 土 地 利 用 規 劃 是 城 市 規 劃 的 其 中 組 成 部 分 2 見 澳 門 特 別 行 政 區 政 府 房 屋 局 網 頁 3 見 澳 門 特 別 行 政 區 政 府 土 地 工 務 運 輸 局 網 頁

76 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 而 與 土 地 有 莫 大 關 係 的 地 圖 繪 製 暨 地 籍 局, 是 致 力 配 合 澳 門 特 別 行 政 區 的 現 代 化 建 設, 提 供 專 業 高 效 的 測 繪 服 務, 促 進 社 會 基 礎 建 設 部 門 的 使 命 是 提 供 土 地 測 量 及 地 圖 繪 製 的 專 業 服 務, 方 便 市 民 獲 取 土 地 信 息 以 及 滿 足 市 民 對 地 圖 產 品 的 需 要 4 由 於 純 粹 是 一 個 技 術 為 主 的 行 政 部 門, 因 此, 也 不 適 宜 賦 予 監 察 房 地 產 市 場 和 制 定 房 地 產 政 策 這 項 重 任 由 於 澳 門 現 時 不 具 備 有 效 監 察 房 地 產 市 場 和 制 定 房 地 產 政 策 的 專 責 部 門, 因 此 筆 建 議 特 區 政 府 將 房 地 產 政 策 研 究 這 項 重 大 工 作 透 過 行 政 長 官 批 示, 直 接 交 由 政 策 研 究 室 負 責 由 於 政 研 室 隊 伍 具 備 社 會 不 同 範 疇 的 高 端 學 術 研 究 人 員, 相 信 完 全 可 以 勝 任 房 地 產 政 策 關 乎 民 生 經 濟 及 社 會 的 發 展, 因 此, 立 項 研 究 很 有 迫 切 性 至 於 房 地 產 監 察 部 門, 特 區 政 府 可 以 考 慮 修 改 房 屋 局 組 織 法, 增 加 這 一 項 監 察 房 地 產 市 場 的 職 能 三. 房 地 產 政 策 要 與 人 口 政 策 互 相 配 合 人 口 政 策 是 一 項 大 的 政 策, 涉 及 面 廣, 內 容 括 投 資 移 民 輸 入 專 才 和 優 才 內 地 單 程 證 來 澳 計 劃 新 移 民 教 育 和 培 訓, 外 僱 暫 居 人 口 和 公 共 福 利 分 配 等 等 因 此 研 究 人 口 政 策 將 為 特 區 政 府 帶 來 新 的 課 題, 目 的 是 要 制 定 一 套 互 相 緊 密 和 配 合 的 政 策 除 此 之 外, 澳 門 市 民 與 外 來 人 士 之 間 的 相 處 和 融 合, 也 是 人 口 政 策 研 究 的 重 要 內 容 之 一 1980 年 鄧 小 平 曾 經 指 出, 人 口 政 策 是 帶 有 戰 略 性 的 大 政 策 特 區 政 府 在 研 究 人 口 政 策 時, 必 須 高 度 重 視 政 策 的 重 要 性 因 為 它 關 係 到 澳 門 的 百 年 大 計, 涉 及 到 社 會 的 人 口 居 住 醫 療 福 利 分 配, 來 自 不 同 族 群 的 融 合, 社 會 人 口 的 推 算, 人 口 的 流 動, 人 口 的 結 構 和 素 質 等 重 大 問 題 因 此, 特 區 政 府 在 研 究 人 口 政 策 時, 不 妨 參 考 一 些 先 進 國 家 的 做 法, 吸 取 他 們 在 實 踐 中 的 寶 貴 經 驗, 取 長 補 短, 避 免 特 區 政 府 走 回 頭 路 國 際 遷 入 移 民 是 一 項 多 元 的 國 際 商 務, 融 入 了 大 量 資 金, 也 會 為 當 地 提 供 了 一 定 就 業 機 會 因 此, 人 口 政 策 中 的 移 民 政 策 不 是 甚 麼 敏 感 的 話 題, 關 鍵 是 政 府 如 何 制 定 一 項 市 民 普 遍 接 受 的 政 策, 讓 市 民 知 道 政 府 制 定 政 策 的 真 正 動 機 5 特 區 政 府 只 要 有 穩 定 的 人 口 政 策, 房 地 產 市 場 才 能 夠 配 合 未 來 的 發 展 四. 公 共 房 屋 要 凸 顯 社 會 的 公 共 性 質 社 會 上 現 時 對 於 經 濟 房 屋 立 法, 討 論 相 當 激 烈, 意 見 分 成 兩 派, 形 成 了 爭 持 不 下 的 局 面 其 中 一 派 支 持 經 屋 可 以 在 若 干 年 限 制 後, 可 以 在 市 場 上 轉 售 ; 另 一 派 則 認 為 經 屋 轉 售 不 合 符 立 法 精 神 和 違 反 公 平 原 則 所 謂 經 屋, 其 實 是 澳 門 社 會 上 公 共 房 屋 的 一 種, 它 括 社 會 房 屋 及 經 濟 房 屋 兩 種 前 是 政 府 以 低 廉 價 格 將 房 屋 出 租 給 居 民, 每 月 按 照 一 定 的 金 額 向 政 府 繳 納 租 金 ; 後 是 居 民 以 低 於 市 場 商 品 房 的 價 格, 通 常 以 市 價 的 若 干 比 例 購 買 房 屋 經 屋 的 出 現, 解 決 了 社 會 上 一 部 份 居 民 的 住 屋 問 題, 也 滿 足 居 民 了 居 有 其 屋 的 願 望, 但 這 些 低 出 市 價 出 售 的 經 屋, 在 很 大 程 度 上 需 要 政 府 補 貼, 是 帶 有 社 會 上 福 利 性 質 的 便 宜 住 宅 因 此, 如 果 滿 足 若 干 年 限 制 允 許 在 市 場 自 由 轉 售 圖 利, 這 違 反 了 社 會 上 公 共 房 屋 的 原 意 和 精 神, 有 公 共 概 念 的 經 屋 進 入 私 人 市 場, 必 將 對 私 人 市 場 的 商 品 房 產 生 很 大 的 衝 突, 影 了 房 地 產 市 場 正 常 的 交 易 秩 序 這 不 是 莽 下 判 斷 我 們 可 以 參 考 一 些 先 進 國 家 和 地 區 有 關 公 共 房 屋 政 策 或 經 驗 1970 年 代, 英 政 府 推 出 了 居 有 其 屋 計 劃, 在 此 計 劃 內 興 建 的 房 屋 即 稱 為 居 屋 居 屋 面 向 的 是 那 些 買 不 商 品 房 又 不 夠 資 格 或 不 願 意 入 住 公 屋 ( 租 住 房 ) 的 夾 心 層 如 果 說 公 屋 類 似 於 澳 門 的 社 會 房 屋, 居 屋 則 屬 於 經 濟 房 屋 為 了 確 保 公 共 資 源 得 到 妥 善 運 用, 政 府 制 定 了 嚴 格 的 限 制, 居 屋 的 轉 讓 出 租 等 行 為 受 到 限 制 香 房 委 會 設 立 的 居 屋 第 二 市 場 嚴 格 規 定, 買 方 只 可 以 是 公 屋 居 民 或 公 屋 輪 候 人 士 香 政 府 的 做 法, 是 將 商 品 房 第 一 市 場 和 居 屋 第 二 市 場 嚴 格 分 開, 防 止 第 二 市 場 對 第 一 市 場 產 生 衝 擊, 而 且, 政 府 也 可 以 藉 此 集 中 居 屋 資 源, 做 社 會 資 源 的 第 二 次 分 配 6 澳 門 土 地 稀 缺, 如 果 允 許 將 經 屋 流 入 私 人 市 場 圖 利, 政 府 又 將 費 力 尋 找 合 適 的 土 地 興 建 經 屋, 這 無 疑 對 土 地 資 源 造 成 極 大 的 浪 費, 而 且 永 遠 不 能 滿 足 社 會 上 公 共 房 屋 輪 候 的 需 求 這 樣, 除 了 土 地 資 源 得 不 到 合 理 利 用 外, 政 府 還 要 不 斷 投 入 巨 大 的 公 帑 興 建 經 屋 這 是 有 違 社 會 公 平 性 的 現 時 政 府 在 經 屋 的 立 法 上 的 立 場 上 不 夠 堅 定, 似 乎 有 太 多 政 治 考 慮 筆 認 為, 公 共 房 屋 是 要 照 顧 澳 門 居 民 的 居 住 利 益, 解 決 他 們 的 居 住 困 難 為 大 前 提, 沒 有 必 要 因 為 顧 慮 太 多 各 階 層 的 利 益, 而 違 背 了 公 共 房 屋 真 正 的 社 會 功 能 而 這 項 功 能 就 是 要 解 決 居 住 權, 而 非 保 障 投 資 盈 利 的 目 的 7 政 府 在 制 定 房 地 產 政 策 時, 一 定 要 為 公 共 房 屋 作 出 清 晰 定 位, 避 免 對 私 人 市 場 造 成 衝 擊 4 見 澳 門 特 別 行 政 區 政 府 地 圖 繪 製 暨 地 籍 局 網 頁 5 時 事 新 聞 報 濠 江 雜 談 慧 眼 : 人 口 政 策 要 與 社 會 發 展 相 適 應 6 時 事 新 聞 報 濠 江 雜 談 慧 眼 : 經 屋 立 法 不 能 失 去 公 共 涵 意 7 時 事 新 聞 報 濠 江 雜 談 慧 眼 : 經 屋 立 法 不 能 失 去 公 共 涵 意

77 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 五. 完 善 法 律 法 規, 規 劃 土 地 利 用 促 進 房 地 產 市 場 健 康 發 展 完 善 土 地 法, 盡 快 制 定 城 市 規 劃 法 和 填 海 造 地 法, 促 進 澳 門 房 地 產 市 場 向 多 元 化 秩 序 化 合 理 化 和 科 學 化 發 展 一 共 五 幅 的 填 海 用 地 會 有 超 過 一 半 以 上 的 土 地 是 用 於 公 共 建 設, 括 解 決 交 通 環 保 等 問 題, 也 會 預 留 土 地 以 配 合 產 業 適 度 多 元 化 的 發 展 和 興 建 公 屋 對 於 整 體 的 發 展 利 用, 政 府 將 在 廣 泛 聽 取 社 會 意 見 後 再 作 詳 細 規 劃 政 府 會 因 應 未 來 特 區 的 發 展 需 要, 分 期 分 階 段 規 劃 但 規 劃 過 程 會 保 持 透 明 度, 適 時 向 社 會 介 紹 計 劃, 廣 聽 民 意 廣 納 民 情, 令 土 地 利 用 規 劃 更 符 合 社 會 發 展 需 要 只 有 規 劃 先 行, 才 能 有 序 推 進 房 地 產 市 場 的 健 康 發 展 結 語 澳 門 現 時 比 較 缺 乏 對 土 地, 房 地 產 發 展 訂 立 長 遠 的 發 展 政 策, 也 沒 有 一 個 部 門 專 責 研 究 及 規 管 房 地 產 市 場, 因 此 對 於 房 地 產 市 場 的 變 化 沒 有 一 套 有 效 的 調 節 機 制 雖 然 自 由 市 場 房 地 產 價 格 由 供 求 決 定, 但 倘 若 出 現 不 公 平, 不 健 康 的 現 象, 政 府 便 有 責 任 介 入, 維 護 房 地 產 市 場 的 健 康 穩 定 發 展 制 定 長 遠 的 房 地 產 發 展 政 策, 要 具 備 前 瞻 的 眼 光, 還 要 與 澳 門 總 體 的 發 展 相 適 應 澳 門 地 小 人 多, 市 民 置 業 難 是 長 期 的 社 會 訴 求, 因 此 新 一 屆 政 府, 在 房 地 產 政 策 的 制 定 上, 要 充 分 照 顧 弱 勢 群 體, 多 建 公 共 房 屋 在 公 共 房 屋 政 策 引 入 外 資 和 保 持 房 地 產 市 場 健 康 穩 定 發 展 上, 三 要 取 得 平 衡 參 考 資 料 : 1. 吳 在 權 : 論 經 屋 姓 公 不 姓 私 的 合 理 性 和 必 要 性, 市 民 日 報,2011 年 5 月 17 日 2. 劉 伯 龍, 梁 勤 富 : 關 於 澳 門 房 屋 政 策 的 評 估 研 究 3. 婁 勝 華 : 澳 門 房 屋 政 策 取 向 : 從 安 全 網 到 適 度 福 利 化 4. 劉 雲 華 : 中 國 大 中 城 市 的 房 地 產 政 策 : 路 在 何 方? 5. 王 于 漸, 郭 國 全, 蔡 小 慧, 黎 寧 : 澳 門 公 共 房 屋 政 策 研 究 6. 摘 自 澳 門 新 華 澳 報 : 澳 門 政 府 無 意 重 啟 置 業 移 民 政 策 - 正 確 應 予 支 持 7. 中 華 新 聞 網 ( 北 京 ): 澳 門 展 開 人 口 政 策 研 究 - 協 助 制 訂 長 遠 發 展 戰 略 8. 研 究 報 告 : 澳 門 特 區 人 口 政 策 研 究 (2007) 9. 陳 志 武 : 房 地 產 政 策 需 反 思 10. 張 際 達 : 房 地 產 政 策 調 控 面 臨 攻 堅 戰 11. 澳 門 房 地 產 市 道 發 展 概 況 和 政 策 建 議, 經 屋 轉 售 - 應 該 封 " 還 是 不 封 " 正 和 策 略 研 究 會 小 城 大 事, 近 來 若 要 數 之, 經 屋 轉 售 之 模 式, 當 算 其 中 大 事 經 屋, 就 是 政 府 為 廣 大 因 為 樓 價 暴 漲 而 不 能 安 居 之 市 民 所 提 供 的 福 利 措 施 之 一 既 是 福 利 措 施, 絕 不 能 容 許 以 此 圖 利 相 信 這 亦 是 普 遍 市 民 之 想 公 私 " 之 爭 縱 觀 澳 葡 政 府 所 建 之 經 屋, 除 了 在 部 分 居 民 的 記 憶 中, 那 些 是 當 年 的 經 濟 房 屋 外, 還 剩 下 甚 麼 經 濟 房 屋 的 痕 跡 呢? 所 謂 水 過 不 留 痕, 如 今 當 年 的 經 屋 卻 是 經 " 過 不 留 蹤 啊 連 痕 跡 找 不 著, 還 何 談 福 利 為 民 之 本 質 屬 性 呢? 那 些 已 流 入 私 人 市 場 的 經 屋 已 不 再 是, 而 且 永 遠 不 會 是 經 濟 房 屋, 並 已 成 為 天 價 房 屋 的 一 份 子 了 這 些 是 不 爭 的 事 實 正 因 如 此, 才 有 賢 士 提 出, 當 下 即 將 推 出 的 經 濟 房 屋, 不 能 再 像 以 往 那 般, 若 干 年 後 便 可 成 為 炒 賣 商 品 ; 不 能 再 讓 政 府 的 為 民 房 屋 " 隨 意 流 失 ; 不 能 再 讓 政 府 的 好 意 淪 為 貪 心 之 徒 的 生 財 工 具 經 濟 房 屋 從 本 質 到 理 念 切 合 公 眾 福 利 之 特 性, 流 入 私 人 市 場 似 乎 有 違 情 理, 將 經 屋 的 流 通 市 場 封 閉, 成 為 了 呼 之 欲 出 的 概 念 但 正 因 為 這 種 構 思 的 提 出, 卻 引 來 了 經 屋 的 公 私 之 爭 " 筆 在 此 謹 以 淺 見 寡 聞, 嘗 試 剖 析 封 閉 經 屋 市 場 的 構 思 公 私 " 之 說 = 封 " 與 不 封 " 經 屋 是 為 在 高 樓 價 壓 力 下 無 法 置 業 安 身 之 市 民 所 設 立 的 一 種 帶 有 福 利 成 分 的 房 屋, 故 公 私 " 之 說 令 不 少 市 民 費 解, 大 多 市 民 不 甚 明 白 箇 中 分 別, 甚 至 有 不 少 市 民 對 此 產 生 了

78 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 誤 解 因 此 這 裡 先 要 說 明 一 下 何 來 公 私 " 之 說 所 謂 公 ", 是 指 經 屋 不 再 流 入 私 樓 市 場, 經 屋 業 主 將 來 要 出 售 經 屋, 只 能 售 予 政 府, 由 此 創 建 出 一 個 相 對 私 人 樓 宇 市 場 來 說 是 封 閉 的, 但 卻 是 全 新 的 房 屋 供 應 系 統 所 謂 私 ", 就 是 目 前 政 府 和 議 員 在 討 論 的 新 經 屋 草 案, 主 要 指 : 不 建 立 一 個 全 新 有 效 的 房 屋 供 應 系 統, 經 屋 在 十 六 年 漫 長 的 禁 售 期 後, 補 上 一 筆 估 計 數 目 不 少 的 差 價 " 等 諸 多 限 制, 然 後 可 流 入 私 樓 市 場 這 就 是 所 謂 的 公 " 與 私 " 其 實 就 是 指 經 屋 以 後 應 該 創 建 一 個 獨 立 封 閉 的 市 場, 還 是 經 過 種 種 限 制 後 流 入 私 樓 市 場 封 " 與 不 封 " 的 利 與 弊 首 先 講 講 封 " 之 利 的 一 面 由 於 是 一 個 獨 立 的 房 屋 供 應 系 統, 經 屋 可 隔 離 於 私 樓 市 場, 不 再 存 在 與 市 場 價 值 掛 勾, 不 再 存 在 漫 長 禁 售 期, 而 且, 經 屋 的 呎 價 可 再 往 下 調 整, 相 信 這 是 廣 大 基 層 市 民 所 喜 聞 樂 見 的 具 體 來 說, 利 的 一 面 有 : 1. 無 需 漫 長 的 禁 售 期 : 只 要 業 主 認 為 有 需 要, 即 可 售 予 政 府 2. 在 業 權 方 面 與 私 樓 無 異 : 這 裡 要 強 調 的 是, 經 屋 一 經 批 出, 便 是 業 主 的 私 人 資 產, 同 時 也 是 可 繼 承 的 資 產, 受 法 律 的 保 護 絕 不 是 部 份 市 民 誤 解 的 是 政 府 資 產 3. 呎 價 可 再 一 步 下 調 : 由 於 不 受 私 樓 市 場 價 格 波 動 的 影, 呎 價 可 有 望 下 調 至 近 乎 成 本 的 價 格, 有 需 要 之 市 民 可 購 買 得 更 輕 鬆, 生 活 的 經 濟 壓 力 大 大 減 輕 4. 經 屋 業 主 有 形 及 無 形 之 財 富 皆 有 所 增 長 : 二 百 萬 的 私 樓, 如 今 你 五 十 萬 能 償 願, 直 接 為 你 省 回 連 銀 行 利 息 在 內 的 近 三 百 萬 有 形 財 富, 同 時 這 省 下 來 的 資 產 若 能 加 以 善 用, 相 信 能 創 造 出 更 多 無 形 財 富, 更 有 望 很 快 可 把 經 屋 賣 回 給 政 府, 購 豪 宅 去 矣 5. 經 屋 業 主 生 活 必 然 改 善 : 且 不 說 創 造 財 富 購 置 豪 宅, 就 是 從 帳 面 上 直 接 省 下 的 大 批 資 金, 也 能 讓 業 主 得 心 應 手 地 改 善 家 庭 經 濟, 生 活 質 量 有 很 大 的 提 升 空 間 6. 確 保 房 屋 供 應 量 : 政 府 可 確 保 新 的 房 屋 供 應 系 統 內 的 房 屋 不 會 大 量 流 失, 可 保 未 來 的 房 屋 供 應, 亦 因 而 可 縮 短 經 屋 申 請 的 輪 候 時 間, 使 市 民 更 快 上 樓 7. 大 幅 舒 緩 未 來 建 設 經 屋 的 土 地 壓 力 : 基 於 系 統 內 的 房 屋 不 會 大 量 流 失, 相 對 將 來 要 建 經 屋 的 土 地 要 求 亦 必 然 較 原 來 減 少 8. 切 合 經 屋 原 意, 造 福 社 會 : 社 會 永 遠 有 需 要 經 屋 的 市 民, 有 天 經 屋 業 主 飛 黃 騰 達, 把 經 屋 賣 回 給 政 府, 既 無 損 失, 又 能 再 次 幫 助 其 他 需 要 一 屋 容 身 之 市 民 此 等 善 舉, 貢 獻 莫 大 若 要 數 封 閉 經 屋 系 統 不 能 轉 售 之 弊 端, 那 可 能 是 對 於 某 些 企 圖 透 過 出 售 或 出 租 經 屋 謀 取 利 益 的 人 士 來 說, 的 確 是 少 了 一 條 財 路 但 倘 若 不 封 閉 經 屋 系 統, 弊 端 卻 有 一 大 籮 由 於 私 樓 市 場 格 價 的 不 合 理, 隨 本 澳 人 口 增 長, 承 受 不 私 樓 價 格 的 人 數 只 會 越 來 越 多, 倘 若 本 澳 的 經 屋 再 像 過 往 日 子 那 樣, 禁 售 期 後 統 統 流 入 私 人 市 場, 那 麼 再 過 一 個 十 六 年, 無 法 承 受 高 樓 價 而 無 安 身 之 所 的 市 民, 要 怎 樣? 能 怎 樣? 不 封 的 弊 端 : 1. 差 價 補 多 少 可 圈 可 點 : 十 六 年 禁 售 期 後, 出 售 要 補 差 價, 補 多 少 倘 未 明 確 ; 怎 樣 計 算 差 價, 以 甚 麼 做 為 參 考 標 準, 可 想 而 知 又 將 是 一 場 充 滿 不 確 定 因 素 的 爭 拗 2. 經 屋 呎 價 偏 高 : 這 是 不 可 能 避 免 的, 因 為 市 場 不 封 閉, 自 然 就 和 私 樓 市 場 價 格 掛 勾, 儘 管 計 算 出 來 不 是 天 價, 但 卻 在 於 天 與 地 之 間, 不 上 不 下, 價 錢 仍 然 讓 人 吃 不 消 令 業 主 經 濟 上 更 感 壓 力, 比 較 封 閉 市 場 下 的 經 濟 寬 裕 度 就 差 多 了 3. 經 屋 買 少 見 少 : 萬 多 經 屋, 十 六 年 後 一 掃 而 空 澳 門 能 有 幾 多 個 萬 幾 "? 以 後 有 需 要 的 居 民 如 何 是 好? 大 家 仔 細 想 想, 今 天 我 們 需 要 萬 九 公 屋, 正 是 因 為 過 去 幾 十 年 沒 有 一 個 單 位 能 留 下 來 給 我 們 4. 建 公 屋 的 土 地 越 來 越 少 : 承 接 上 一 點, 這 就 不 難 理 解 了, 相 信 不 會 有 人 不 明 白 澳 門 還 能 建 多 少 個 萬 九 ", 大 家 心 中 有 數 屆 時 彈 盡 糧 絕, 上 天 愛 莫 能 助 了 5. 放 生 炒 賣 圖 利 : 雖 說 要 補 回 差 價, 但 心 水 清 的 市 民 不 難 發 現, 仍 有 大 利 可 圖 出 售 時, 先 以 低 價 售 予 親 朋 戚 友, 可 補 少 點 差 價, 接 手 後 已 是 私 樓, 再 按 市 場 價 格 出 售, 與 親 友 交 易 對 分 獲 利 又 如 何 自 此 之 後, 澳 門 只 剩 貴 樓 了, 除 非 閣 下 極 有 信 心, 兒 孫 晚 輩 個 個 喜 歡 買 天 價 平 屋 " 上 句 沒 有 錯 字, 確 是 平 屋 ", 因 為 到 時 的 天 價 只 能 買 到 平 屋 " 了

79 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 不 封 閉 經 屋 市 場 理 據 何 處 立 足? 縱 觀 不 封 閉 派 " 理 論, 不 難 看 出 有 些 議 員 對 於 封 閉 經 屋 市 場 心 存 憂 慮, 唯 恐 傷 害 到 某 些 市 民 的 利 益 希 望 筆 能 釋 除 有 關 議 員 的 疑 慮 有 議 員 認 為 : 經 屋 流 入 私 人 市 場 對 調 節 樓 市 有 積 極 作 用 但 是 歷 史 告 訴 我 們, 幾 十 年 來 經 屋 不 斷 流 入 私 人 市 場, 但 卻 沒 有 到 緩 衝 樓 市 價 格 的 作 用 相 反, 封 閉 經 屋 市 場 後, 經 屋 可 以 近 乎 成 本 價 售 予 有 需 要 之 市 民, 不 更 是 大 眾 之 福 嗎? 也 有 議 員 認 為 : 允 許 經 屋 流 入 私 人 市 場, 可 增 加 單 位 供 應 量, 就 能 平 衡 樓 市 的 供 求 槓 桿, 降 低 樓 價 筆 認 為 澳 門 高 樓 價 的 癥 結 所 在 並 不 在 於 供 求 關 係, 且 看 本 澳 尚 有 多 少 空 置 單 位, 很 明 顯 並 不 是 房 屋 供 不 應 求 而 導 致 樓 價 高 企 其 實, 本 澳 樓 價 高 企 的 原 因 甚 為 複 雜, 受 境 內 外 多 種 因 素 影, 當 中 的 以 美 國 的 量 化 寬 鬆 政 策 直 接 導 致 大 量 熱 錢 流 入 人 民 幣 升 值 引 的 通 漲 成 因 及 本 澳 貨 幣 政 策 的 被 動 性 是 最 為 托 高 樓 價 的 關 鍵 因 素 除 非 把 澳 門 的 私 樓 市 場 徹 底 封 閉, 否 則 再 建 十 萬 房 屋 亦 無 濟 於 事 反 觀, 如 果 經 屋 不 斷 流 入 私 樓 市 場, 正 正 意 味 著 市 民 越 來 越 難 買 到 價 格 合 理 的 房 屋 更 有 言 : 經 屋 若 屬 封 閉, 會 令 未 能 在 私 樓 市 場 置 業 的 居 民, 渴 望 更 多 經 屋, 間 接 使 土 地 資 源 更 緊 張 這 樣 的 擔 心 未 免 有 所 偏 頗 不 能 在 私 樓 市 場 置 業 的 居 民 渴 望 更 多 經 屋, 是 情 理 當 中 的 事, 況 且 封 閉 經 屋 系 統, 不 正 是 解 決 土 地 資 源 有 限 合 理 利 用 房 屋 資 源 的 有 效 措 施 嗎? 怎 麼 忍 心 將 使 土 地 資 源 更 緊 張 的 責 任 推 到 廣 大 需 要 經 屋 的 市 民 身 上 呢? 更 有 團 體 代 表 表 示 : 經 屋 法 例 實 施 三 十 年 來, 社 會 亦 從 未 質 疑 其 可 以 轉 入 私 人 市 場 之 問 題 這 其 實 是 一 個 形 而 上 學 的 推 論, 哲 學 上 來 說, 就 是 用 止 的 表 面 的 片 面 的 觀 點 去 看 待 客 觀 事 物 的 發 展 ; 單 憑 主 觀 直 覺 來 判 斷 客 觀 原 則 希 望 筆 以 下 的 淺 陋 見 解, 能 使 大 眾 擦 亮 眼 睛 怎 樣 可 以 斷 定 多 年 來 無 人 質 疑 呢? 況 且 任 何 構 思 的 提 出, 尤 其 是 社 會 意 識 的 形 成, 若 不 是 經 過 長 時 間 的 醞 釀, 難 道 會 是 某 天 一 覺 醒 來 的 突 發 其 想 嗎? 退 一 步 論, 就 算 以 前 沒 有 質 疑, 難 道 現 在 澳 門 居 民 就 不 能 為 公 平, 為 公 理 而 求 變 嗎? 社 會 需 要 進 步, 需 要 發 展, 相 信 各 位 市 民 認 同 ; 亦 相 信 大 家 能 用 與 時 俱 進 的 目 光 看 待 封 閉 經 屋 市 場 的 構 思 也 有 團 體 代 表 認 為 : 為 甚 麼 不 規 管 炒 樓 " 暴 利, 而 針 對 經 屋 居 民 賣 經 屋? 先 請 冷, 讓 我 們 透 過 現 象 看 本 質 : 以 經 屋 價 格 低 價 買 入, 以 私 樓 價 格 高 價 賣 出, 這 本 質 上 就 實 現 了 暴 利 雖 不 能 說 這 些 經 屋 居 民 存 心 炒 樓 ", 但 是 以 經 屋 獲 得 暴 利, 就 違 背 了 經 屋 是 為 了 解 決 居 民 居 住 問 題 的 初 衷 ; 現 在 就 是 要 規 管 這 種 現 象 經 屋 居 民 出 售 經 屋, 不 是 不 可, 賣 回 給 政 府 不 是 賣 嗎? 間 接 賣 給 其 他 有 需 要 的 人 不 更 好 嗎? 這 樣 就 可 避 免 從 中 炒 賣 獲 利 這 不 就 說 明 經 屋 系 統 更 應 該 封 閉 " 了 嗎? 還 有 比 較 令 人 糾 結 的 言 論 : 經 屋 封 閉 " 不 可 轉 售 不 可 出 租, 此 乃 倒 退 至 過 往 內 地 的 計 劃 經 濟, 不 可 取 首 先, 何 謂 計 劃 經 濟 "? 計 劃 經 濟 出 現 在 我 國 一 個 特 定 的 發 展 時 期, 為 祖 國 發 展 作 出 過 重 要 的 貢 獻 ; 在 計 劃 經 濟 中, 最 突 顯 的 就 是 人 人 有 份 之 原 則 下 的 配 給 制 度 顯 然 我 們 的 經 屋 不 能 人 人 皆 有 ; 似 乎 此 言 論 想 說 的, 應 是 計 劃 經 濟 中 的 福 利 分 房 " 的 政 策 其 實 這 與 澳 門 現 時 的 經 屋 封 閉 " 政 策 亦 相 差 甚 遠 : 福 利 分 房 " 的 政 策 下 的 宿 舍 是 公 有 房 屋, 不 屬 私 人 財 產, 不 可 繼 承 ; 而 經 屋 屬 私 人 財 產, 可 繼 承 經 屋 封 閉 後, 經 屋 和 私 樓 的 區 別 就 是 經 屋 在 封 閉 系 統 中 流 通, 與 私 人 樓 宇 是 兩 個 不 同 的 流 通 市 場 再 重 申 一 點, 經 屋 封 閉 " 的 構 思 是 與 時 俱 進, 而 絕 非 歷 史 倒 退 最 後 發 現 最 有 趣 的 一 點, 就 是 有 議 員 及 團 體 代 表 說 : 數 據 顯 示 過 往 經 居 轉 售 率 只 有 三 成, 說 明 不 多 經 屋 住 戶 會 轉 售 圖 利 這 是 眾 多 不 封 閉 派 " 言 論 中 最 為 可 愛 " 的 一 點 既 然 不 多 轉 售 圖 利 的 個 案, 那 不 能 轉 售 私 人 市 場, 影 了 誰 呢? 改 為 封 閉 系 統 又 有 何 不 可 呢? 不 是 百 利 而 無 一 害 嗎? 這 些 議 員 和 代 表 多 慮 了, 上 述 之 言 應 該 可 以 令 其 釋 懷 了 吧! 關 於 封 閉 經 屋 市 場 筆 在 此 提 幾 點 愚 見 : 關 於 業 權 在 不 違 反 經 屋 其 他 相 關 規 定 的 情 況 下, 自 購 買 日 便 應 是 永 久 並 且 是 可 以 承 繼 之 業 權, 亦 可 作 為 資 產 向 銀 行 作 樓 宇 按 揭, 簡 而 言 之, 就 是 除 了 只 可 出 售 予 政 府 之 外 與 私 樓 無 異 當

80 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 然, 在 擁 有 經 屋 期 間 不 能 擁 有 私 人 物 業, 當 有 能 力 並 購 買 私 人 物 業 後, 經 屋 要 強 制 售 回 予 政 府, 好 讓 其 他 有 需 要 人 士 購 買 這 裡 值 得 強 調 的 是, 讓 市 民 糾 結 的 正 是 這 個 問 題, 在 業 權 方 面, 是 百 分 百 的 私 人 業 權, 所 以 根 本 就 不 存 在 所 謂 的 公 私 " 問 題 關 於 呎 價 政 府 本 以 民 為 本 的 原 則, 為 民 政 策 著 實 應 該 從 市 民 之 角 度 出 發, 故 筆 認 為 呎 價 可 以 貼 近 成 本 價 計 算 真 正 令 有 需 要 的 市 民 減 輕 負 擔 關 於 禁 售 期 不 應 再 設 立 禁 售 期, 原 則 上 新 經 屋 業 主 應 可 自 購 買 日 便 可 售 回 予 政 府 當 然 售 出 後 亦 應 作 為 已 有 過 物 業, 即 要 再 過 五 年, 並 於 五 年 內 並 無 物 業 才 有 資 格 再 次 申 請 關 於 入 息 上 下 限 應 建 靈 活 可 變 的 入 息 上 下 限 制 度, 設 立 專 責 部 門 或 小 組 負 責 定 期 檢 討 並 調 整 入 息 上 下 限 此 舉 甚 為 重 要, 因 在 未 來 日 子 政 府 可 透 過 此 措 施 調 節 經 屋 受 惠 人 群 的 數 量, 同 時 亦 可 藉 此 有 效 調 控 私 樓 市 場 以 現 在 本 澳 的 實 際 情 況, 入 息 上 限 應 可 再 上 調, 以 切 合 市 民 的 實 際 訴 求 是 次 經 屋 法 案 之 討 論, 市 民 的 關 注 度 是 很 高 的, 但 市 民 的 知 悉 率 是 很 低 的 自 公 私 " 之 論 出 爐 的 那 天, 筆 訪 問 過 不 少 親 朋 好 友, 對 於 公 私 " 之 別 是 誤 解 的 多, 剩 下 的 就 是 一 知 半 解 不 少 市 民 聞 公 " 即 以 為 與 社 屋 無 異, 誤 解 之 下 當 然 反 對 的 聲 音 ; 然 而, 經 筆 說 明 後, 反 而 普 遍 表 示 贊 成 封 閉 " 由 此 可 見, 市 民 對 此 政 策 構 思 理 各 主 要 媒 體 向 公 眾 簡 單 說 明 ( 撮 要 即 可 ) 兩 的 構 想, 明 晰 兩 之 別, 讓 市 民 自 己 比 較 並 應 強 調 不 再 用 公 私 " 作 比 喻, 統 一 討 論 封 與 不 封 " 筆 亦 明 白 法 案 討 論 的 可 用 時 間 不 多, 但 如 此 重 要 之 事, 公 佈 出 來 讓 市 民 醞 釀 個 十 天 八 天, 實 有 必 要, 相 信 討 論 時 間 稍 作 調 整, 應 該 不 會 影 大 體 進 度, 所 謂 磨 刀 不 誤 砍 柴 工 ", 摸 清 民 意, 定 必 更 有 利 於 立 法 工 作, 做 更 準 確 之 決 定, 實 市 民 之 福 也 此 外, 很 多 市 民 表 示 根 本 不 清 楚 有 何 途 徑 向 政 府 表 達 意 見 建 議 政 府 在 廣 開 言 路 的 同 時, 還 要 設 法 向 市 民 宣 傳 反 映 意 見 的 渠 道, 更 須 保 障 渠 道 的 暢 通, 這 樣 才 可 制 定 出 切 合 民 情 貼 近 民 意 的 政 策 後 記 經 屋 是 為 需 要 居 所 而 無 能 力 置 業 的 市 民 而 設 的 經 屋 封 閉 ", 不 僅 有 需 要 能 有 其 居 所, 還 能 透 過 入 息 上 下 限 的 調 整, 有 效 調 控 私 樓 市 場 這 才 真 是 可 望 私 樓 市 場 樓 價 受 控 的 高 招 " 筆 也 是 普 羅 大 眾, 順 手 圖 利 之 心 皆 有 之, 若 利 己 不 損 人, 圖 之 又 何 妨 但 經 屋 著 實 是 為 有 需 要 之 人 士 而 設 立, 若 以 此 圖 利, 罪 孽 也 值 得 強 調 的 是, 經 屋 是 社 會 資 源, 是 數 十 萬 澳 門 居 民 所 共 同 擁 有 和 分 享 的 若 用 大 眾 的 社 會 資 源 解 決 有 需 要 之 市 民 的 難 題, 相 信 全 澳 市 民 定 無 異 議 但 若 淪 為 圖 利 工 具, 著 實 令 人 難 以 接 受 這 也 是 文 明 社 會 不 可 或 缺 的 社 會 公 義 既 然 各 位 不 封 閉 派 " 的 議 員 和 團 體 代 表 同 樣 痛 恨 炒 風 ", 為 何 仍 為 炒 賣 經 屋 圖 利 留 下 活 路 呢? 解 的 偏 差, 即 可 導 致 剛 好 相 反 的 民 意 結 果, 這 種 錯 誤 的 理 解 導 出 的 不 是 一 般 的 偏 差, 而 是 真 與 的 直 接 對 立 所 以, 如 果 政 府 希 望 廣 納 民 意, 那 明 晰 政 策 的 內 容 和 涵 義 就 是 首 要 當 務 ; 市 民 只 有 在 清 楚 知 悉 甚 麼 是 經 屋 封 閉 系 統 " 及 其 運 作 和 限 制 如 何 後, 才 能 夠 真 正 表 達 民 意 相 信 政 府 並 不 希 望 蒙 查 查 " 的 得 到 錯 誤 民 意, 市 民 當 然 也 不 希 望 蒙 查 查 " 的 表 錯 態 筆 認 為 封 " 與 不 封 " 的 構 想 應 不 難 整 理 所 以, 建 議 政 府 或 立 法 會 應 立 即 透 過

81 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 一. 引 言 關 於 現 階 段 澳 門 公 屋 發 展 的 幾 點 思 考 澳 門 科 技 大 學 行 政 與 管 理 學 院 副 教 授 劉 成 昆 有 所 居, 但 長 期 以 來, 居 有 其 屋 的 說 法 流 傳 甚 廣 居 有 其 屋 強 調 的 居 住 對 房 屋 的 所 有 權, 相 應 的 房 屋 消 費 模 式 就 是 透 過 私 人 住 宅 市 場 取 得 擁 有 產 權 的 住 宅, 或 透 過 政 府 提 供 的 經 屋 獲 得 有 限 產 權 ( 如 轉 讓 受 時 間 限 制 等 ) 的 住 宅 如 以 居 有 其 屋 為 政 策 目 標, 或 被 隱 性 地 認 為 是 人 人 有 房 產 的 政 策 目 標, 政 府 在 公 屋 政 策 制 定 和 執 行 上 就 可 能 陷 入 被 動 : 一 旦 房 價 上 漲, 來 自 增 加 公 屋 供 給 的 壓 力 就 會 近 年 來, 澳 門 經 濟 高 增 長, 房 價 亦 高 漲, 扣 除 通 脹 影 後 的 房 價 實 質 增 長 率 與 實 質 經 濟 增 加, 可 能 會 逐 漸 演 變 成 愈 來 愈 多 的 民 眾 對 政 府 的 依 賴, 進 而 演 變 為 不 斷 向 政 府 訴 求 更 多 公 增 長 率 也 比 較 相 近 鑒 於 澳 門 家 庭 置 業 比 率 在 七 成 以 上, 因 而 不 同 時 期 自 置 物 業 的 業 主 均 可 共 資 源 的 一 種 政 治 生 態 和 社 會 文 化, 最 終 於 整 個 經 濟 和 社 會 發 展 不 利 ; 而 一 旦 房 價 大 幅 透 過 物 業 升 值 分 享 到 澳 門 經 濟 發 展 所 帶 來 的 財 富 升 值 然 而, 居 民 的 收 入 增 長 未 能 追 及 房 價 升 幅, 令 不 少 首 次 置 業 人 士, 尤 其 是 準 備 成 家 立 室 的 年 輕 一 代, 不 能 承 受 房 價 上 升 之 重 加 之 近 期 澳 門 新 供 應 的 樓 盤 大 多 以 豪 宅 形 式 出 現, 其 價 格 更 遠 超 一 般 家 庭 的 負 擔 能 力 值 此 背 景 下, 不 少 居 民 強 烈 感 到 政 府 應 該 增 加 公 共 房 屋 的 供 給 在 這 一 訴 求 下, 對 公 屋 發 展 的 探 討 也 十 分 熱 烈, 見 仁 見 智 本 文 就 公 屋 發 展 中 的 若 干 有 所 爭 議 的 問 題 作 些 分 析, 提 出 管 窺 之 見 二. 公 屋 政 策 : 居 有 其 屋 還 是 住 有 所 居? 扶 助 弱 勢 群 體, 解 決 其 最 基 本 的 居 住 需 求, 是 一 個 負 責 任 政 府 的 應 有 之 義 正 如 杜 甫 詩 雲, 安 得 廣 廈 千 萬 間, 大 庇 天 下 寒 士 俱 歡 顏 澳 門 有 用 於 租 住 的 社 屋, 也 有 用 於 購 住 的 經 屋, 以 滿 足 寒 士 的 居 住 需 求 只 是, 在 收 入 增 長 跑 不 贏 CPI, 更 被 房 價 漲 幅 遠 遠 拉 下 的 時 期, 人 人 頓 感 自 己 成 為 寒 士, 期 望 政 府 提 供 至 少 萬 九 公 屋 ( 萬 間 廣 廈 ), 實 現 居 有 其 屋 ( 俱 歡 顏 ) 雖 然 澳 門 政 府 多 年 來 透 過 種 種 措 施, 協 助 了 很 多 澳 門 家 庭 解 決 居 住 問 題, 也 資 助 了 不 少 澳 門 家 庭 置 業 ( 如 四 厘 補 貼 ), 但 房 屋 依 然 是 民 眾 最 關 注 的 問 題 之 一, 尤 其 是 在 房 價 高 企 之 際, 人 們 更 加 傾 向 於 訴 求 政 府 增 加 公 屋 供 給, 甚 至 在 某 種 程 度 上, 要 求 增 加 經 屋 已 變 成 要 求 分 享 澳 門 經 濟 發 展 成 果 的 一 個 手 段 澳 門 政 府 目 前 並 無 公 佈 一 整 套 完 善 清 晰 的 公 共 房 屋 政 策, 但 在 操 作 導 向 上, 居 有 其 屋 在 某 種 程 度 上 已 經 成 為 一 種 隱 性 的 壓 力 政 府 曾 用 過 居 適 其 屋, 現 在 的 是 住 下 降, 人 們 轉 而 尋 求 私 人 住 宅, 又 可 能 閒 置 大 量 公 屋, 從 而 浪 費 大 量 公 共 資 源 以 住 有 所 居 作 為 公 共 房 屋 政 策 目 標, 則 強 調 了 居 住 對 房 屋 的 使 用 權, 有 房 可 住, 相 應 的 住 宅 消 費 模 式 則 是 租 住 他 人 房 屋 或 租 住 政 府 提 供 的 社 屋 這 符 合 澳 門 人 多 地 少 的 現 實, 也 有 利 於 善 用 公 共 資 源 以 及 可 持 續 發 展 三. 公 屋 私 宅 : 一 個 整 體 還 是 兩 個 細 分? 公 屋 和 私 宅, 從 字 面 上 理 解, 一 公 一 私, 公 私 分 明 ; 從 供 給 上 看, 公 屋 是 政 府 提 供 的 ; 私 宅 是 地 產 商 提 供 的 ; 從 需 求 上 看, 公 屋 和 私 宅 的 需 求 對 象 不 同 然 而, 在 現 行 的 公 屋 政 策 下, 經 屋 購 買 一 定 年 限 之 後 可 以 上 市 流 通, 雖 然 有 延 長 轉 售 限 制 的 說 法, 但 實 質 上 並 未 改 變 經 屋 購 買 後 可 以 進 入 私 宅 市 場 的 做 法 此 時, 難 免 公 私 不 分 了 公 屋 和 私 宅, 究 其 是 兩 個 細 分 市 場 還 是 一 個 息 息 相 關 的 整 體 市 場? 在 產 品 行 銷 上, 商 家 為 了 獲 得 更 多 的 利 潤, 往 往 在 向 不 同 的 接 受 提 供 相 同 等 級 相 同 品 質 的 商 品 或 服 務 時, 在 接 受 之 間 實 行 不 同 的 銷 售 價 格 或 收 費 標 準 這 是 一 種 細 分 市 場 的 定 價 策 略, 稱 為 價 格 歧 視 或 價 格 差 別 例 如, 銷 往 境 內 和 境 外 的 同 一 產 品 實 行 不 同 定 價 能 夠 實 行 價 格 差 別 的 一 個 重 要 前 提 是 通 過 設 定 一 些 條 件, 讓 消 費 不 能 從 一 個 市 場 容 易 地 轉 到 另 一 個 市 場 上 例 如, 假 如 境 外 的 某 種 產 品 比 境 內 的 便 宜, 但 前 往 購 買 時 會 有 交 通 成 本, 因 此, 境 外 的 產 品 就 可 以 低 價 銷 售, 而 境 內 的 就 可 以 高 價 銷 售, 而 不 用 擔 心 境 內 的 消 費 跑 到 境 外 購 買 以 此 來 理 解 公 屋 和 私 宅, 二 應 該 是 兩 個 不 同 的 市 場 對 公 屋 和 私 宅 還 可 以 透 過 地 段 來

82 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 區 分 第 一 是 地 段, 第 二 是 地 段, 第 三 還 是 地 段, 這 句 話 在 樓 市 盛 行 多 年, 地 段 ( 或 叫 區 位 ) 這 一 因 素 一 直 在 房 屋 買 賣 中 至 關 重 要, 在 內 地 很 多 城 市, 類 似 澳 門 公 屋 的 經 濟 適 用 房 往 往 位 於 市 郊 ( 如 北 京 著 名 的 天 通 苑 社 區, 就 在 北 五 環 和 北 六 環 之 間 ), 交 通 不 便, 致 使 很 多 人 寧 肯 在 市 區 租 房, 也 不 願 到 郊 區 購 房 ; 而 一 些 早 年 間 不 符 合 購 買 條 件 卻 買 了 經 濟 適 用 房 的, 現 在 也 多 有 懊 悔 由 此, 利 用 區 位 可 以 適 當 劃 分 不 同 的 房 屋 需 求 但 澳 門 的 公 屋 和 私 宅, 卻 往 往 毗 鄰 而 建, 地 段 對 二 來 說, 幾 乎 沒 有 差 別, 甚 至 某 些 公 屋 的 地 段 還 優 於 很 多 豪 宅 的 地 段 從 地 段 這 一 點 上, 我 們 不 好 把 澳 門 的 公 屋 的 真 實 需 求 和 私 宅 的 需 求 截 然 分 開 這 也 是 在 沒 有 對 購 房 收 入 限 制 時 出 現 月 入 三 萬 也 申 請 公 屋 現 象 的 重 要 原 因 因 此 在 公 屋 政 策 制 定 時, 必 須 借 助 法 律 規 定 ( 例 如, 收 入 限 制 資 產 限 制 轉 售 限 制 等 ), 把 購 買 公 屋 的 人 和 購 買 私 宅 的 人 區 分 成 是 兩 個 不 同 的 群 體 當 然, 這 種 區 分 並 非 是 為 了 利 潤, 而 是 考 慮 到 公 共 資 源 的 稀 缺 以 及 善 用 公 共 資 源, 這 種 區 分 是 很 有 必 要 的, 否 則 對 公 屋 的 需 求 就 會 變 得 無 窮 無 盡, 公 屋 就 很 難 免 成 為 高 房 價 下 訴 求 居 有 其 屋 的 標 的 物 既 然 利 用 限 制 條 件 將 能 滿 足 住 有 所 居 的 整 個 住 宅 市 場 細 分 成 公 屋 和 私 宅 兩 個 子 市 場, 就 沒 有 必 要 再 令 二 發 生 過 多 的 交 流, 例 如, 政 策 允 許 在 規 定 的 限 售 期 結 束 後, 經 屋 可 以 轉 到 私 宅 市 場, 由 此, 在 房 價 高 企 的 時 期, 經 屋 因 享 受 了 政 策 優 惠, 低 價 購 入 而 又 可 能 高 價 售 出, 從 而 會 引 發 對 公 屋 的 更 多 訴 求 此 時, 經 屋 已 經 不 單 單 是 一 個 滿 足 最 主 要 居 住 需 求 的 消 費 品 了, 而 成 為 一 個 幾 乎 無 風 險 套 利 的 投 資 品 四 公 屋 作 用 : 調 控 工 具 還 是 公 共 服 務? 地 而 事 實 上, 由 於 可 供 開 發 的 土 地 供 給 是 剛 性 的, 一 塊 用 於 公 屋 的 土 地 就 不 能 再 用 於 私 宅 建 設, 二 是 互 斥 的, 多 提 供 公 屋 必 定 減 少 私 宅 供 給, 而 購 買 私 宅 的 需 求 並 未 減 少, 同 樣 多 的 需 求 對 應 著 減 少 了 的 供 給, 私 宅 價 格 自 然 會 上 升 因 此, 把 公 屋 當 作 一 種 調 控 私 宅 房 價 的 工 具, 顯 然 有 失 偏 頗 進 一 步 地 講, 住 宅 不 是 簡 單 的 產 品, 而 更 多 地 是 一 種 服 務 有 形 的 產 品 可 以 比 較 孤 立 地 存 在, 其 價 值 基 本 不 以 時 間 和 空 間 的 變 化 而 變 化 假 如 人 們 普 遍 認 為 需 要 某 些 有 形 產 品, 政 府 就 可 以 定 量 低 價 或 免 費 向 公 眾 發 放, 而 獲 取 這 些 商 品 的 人 所 得 價 值 大 致 是 相 等 的 然 而, 住 宅 從 來 就 不 是 孤 立 存 在 的 商 品, 而 是 由 諸 多 經 濟 要 素 共 同 構 成 的 綜 合 性 服 務, 比 如, 地 段 面 積 格 局 裝 修 ; 樓 層 朝 向 設 施 配 套 ; 以 及 學 區 醫 療 交 通 治 安, 乃 至 周 邊 的 未 來 規 劃 和 發 展 換 言 之, 當 人 們 提 出 居 有 其 屋, 政 府 順 勢 回 應 一 家 一 套 時, 這 其 實 是 沒 有 實 際 意 義 的, 蓋 因 其 未 鎖 定 具 體 的 住 宅 要 素 正 確 的 答 覆 是, 政 府 提 供 公 屋 不 是 簡 單 的 蓋 房 子, 而 是 提 供 一 種 公 共 服 務 這 需 要 合 理 配 置 公 共 資 源, 確 定 受 資 助 的 優 先 次 序, 同 時 考 慮 到 公 屋 政 策 的 長 遠 影 五 結 論 性 評 論 公 共 房 屋 是 政 府 本 著 善 用 公 共 資 源 的 原 則 和 住 有 所 居 的 政 策 而 提 供 的 公 共 產 品, 更 廣 義 地 講, 是 一 項 公 共 服 務 公 屋 作 為 公 共 產 品, 與 私 人 住 宅 市 場 的 產 品 是 有 所 區 別 的, 二 不 應 混 淆 公 屋 的 功 能 是 滿 足 最 需 要 扶 助 和 資 助 的 居 民 的 居 住 需 求, 而 不 應 再 被 賦 予 其 他 諸 如 調 控 房 價 等 與 其 身 份 不 相 稱 的 功 能 利 用 公 屋 壓 抑 居 高 不 下 的 房 價, 也 是 目 前 訴 求 政 府 提 供 更 多 公 屋 的 一 個 緣 由 大 規 模 興 建 公 屋 以 壓 抑 房 價 的 邏 輯 是 : 當 同 一 種 產 品 有 兩 個 市 場 而 價 格 不 同, 當 兩 個 市 場 可 以 交 流 時, 價 高 的 市 場 會 降 價, 價 低 的 市 場 會 漲 價 問 題 是 公 屋 和 私 宅 兩 個 市 場 的 參 與 不 能 混 淆, 尤 其 是 嚴 格 禁 止 買 得 私 宅 的 參 與 進 入 公 屋 市 場 謀 利 ; 同 時, 也 限 制 公 屋 流 入 私 宅 市 場 產 生 套 利 由 於 公 屋 和 私 宅 兩 個 市 場 的 參 與 不 能 相 互 溝 通, 所 以 公 屋 市 場 無 論 怎 樣 變 化, 不 會 影 到 私 宅 市 場, 但 這 裡 其 實 是 暗 含 了 一 個 假 設, 即 假 定 興 建 公 屋 的 土 地 不 影 興 建 私 宅 的 土

83 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 澳 門 商 業 房 地 產 奏 城 市 交 樂 兼 論 澳 門 房 地 產 開 發 與 政 府 統 籌 亞 洲 戰 略 管 理 研 究 院 院 長 戴 安 娜 十 年 前,1999 澳 門 是 南 海 邊 陲 的 一 個 邊 貿 小 鎮 ; 十 一 年 後,2011 澳 門 是 一 座 豪 華 奢 侈 的 世 界 娛 樂 之 澳 門, 一 個 很 多 人 不 知 道 的 城 市, 幾 乎 在 一 夜 之 間 雀 躍 成 為 世 界 富 人 的 天 堂 : 人 均 收 入 中 位 增 長 1 倍 有 餘, 人 均 GDP 增 長 近 3 倍, 財 政 收 入 增 長 近 7 倍, 榮 登 中 國 乃 至 世 界 同 等 規 模 城 市 之 首 昔 日 的 邊 陲 小 城 已 成 為 享 盡 人 生 榮 華 富 貴 的 夢 幻 之 澳 門, 一 個 自 古 以 來 空 氣 裏 彌 漫 著 商 業 味 道 的 城 市, 賭 權 開 放 之 後, 除 了 引 入 富 麗 堂 皇 的 博 彩 建 築 之 外, 澳 門 的 商 業 房 地 產 千 呼 萬 喚 始 終 沒 有 展 現 出 來 一 座 城 市 的 發 達 與 否, 不 僅 僅 是 用 GDP CPI 或 人 居 建 築 面 積 等 指 標 來 衡 量 的, 更 重 要 的 是 城 市 發 達 的 內 涵 如 何 體 現 在 展 現 城 市 消 費 水 準 的 商 業 房 地 產 上 隨 著 2002 年 賭 權 開 放, 澳 門 城 市 經 濟 走 上 快 速 發 展 道 路 按 照 經 濟 發 展 規 律, 澳 門 中 心 城 區 商 業 房 地 產 市 場 也 應 該 處 於 快 速 發 展 階 段, 並 應 該 隨 著 GDP 的 不 斷 攀 升, 逐 步 進 入 從 量 擴 張 到 質 的 發 展 期 很 遺 憾 的 是, 在 這 點 上, 澳 門 政 府 宏 觀 調 控 並 引 導 澳 門 商 業 房 地 產 市 場 健 康 發 展 的 政 策 千 呼 萬 喚 始 不 出 臺 一. 一 ) 房 地 產 定 義 何 謂 房 地 產 和 商 業 房 地 產 房 地 產 又 稱 不 動 產, 是 指 土 地 建 築 物 和 固 有 在 土 地 建 築 物 上 不 可 分 離 的 部 分 以 及 附 帶 的 各 種 權 益 房 地 產 又 分 廣 義 與 狹 義 兩 種 : 廣 義 房 地 產 泛 指 土 地 及 其 建 築 物 ; 狹 義 房 地 產 是 一 般 所 通 稱 的 城 鎮 房 屋 在 房 地 產 的 定 義 中, 不 可 分 離 是 指 不 能 分 離 或 雖 能 分 離 但 分 離 後 會 破 壞 房 地 產 的 功 能 或 完 整 性 不 可 分 離 的 部 分, 括 為 提 高 房 地 產 的 使 用 價 值 而 種 植 在 土 地 上 的 花 草 樹 木 或 人 工 建 造 的 庭 院 花 園 假 山 ; 為 提 高 建 築 物 的 使 用 功 能 而 安 裝 在 建 築 物 上 的 水 曖 電 衛 生 通 風 通 訊 電 梯 消 防 等 附 加 設 施 二 ) 商 業 房 地 產 定 義 商 業 房 地 產 也 有 廣 義 和 狹 義 之 分 廣 義 商 業 房 地 產 指 各 種 非 生 產 性 非 居 住 性 物 業, 括 寫 字 樓 公 寓 會 議 中 心 和 商 業 服 務 業 等 經 性 場 所 ; 狹 義 商 業 房 地 產 是 專 指 用 於 商 業 服 務 業 經 用 途 的 物 業 形 式, 主 要 經 內 容 有 零 售 餐 飲 娛 樂 休 閒 健 身 等, 它 們 在 開 發 模 式 融 資 模 式 經 模 式 以 及 功 能 用 途 等 方 面 有 別 於 住 宅 公 寓 寫 字 樓 等 其 他 物 業 類 型 由 房 地 產 和 商 業 房 地 產 定 義, 我 們 可 知 兩 最 大 的 區 別 在 於 商 業 房 地 產 主 要 功 能 是 經, 它 能 給 一 座 城 市 帶 來 就 業 和 稅 收 二. 商 業 房 地 產 的 類 別 開 發 特 徵 及 對 社 會 貢 獻 相 對 而 言, 住 宅 房 地 產 供 人 們 生 活 居 住 使 用, 商 業 房 地 產 提 供 經 性 場 地 隨 著 澳 門 經 屋 住 房 建 設, 經 濟 型 民 居 房 地 產 將 得 到 長 足 發 展 隨 著 大 量 經 屋 的 投 入 使 用, 澳 門 住 宅 房 地 產 市 場 將 進 入 非 活 躍 期 按 照 商 業 房 地 產 行 業 類 型, 澳 門 商 業 房 地 產 可 以 分 為 旅 遊 功 能 房 地 產 文 化 創 意 功 能 房 地 產 零 售 功 能 房 地 產 娛 樂 功 能 房 地 產 餐 飲 功 能 房 地 產 健 身 服 務 及 休 閒 功 能 房 地 產 等 由 此 可 知, 商 業 房 地 產 類 別 繁 多, 規 模 差 異 也 很 大 大 的 商 業 房 地 產 如 大 型 SHOPPING MALL 專 案, 其 規 模 大 的 可 達 幾 十 萬 平 米 ; 規 模 小 的 僅 十 幾 平 米 商 鋪, 甚 至 更 小 商 業 房 地 產 括 各 種 商 鋪 商 業 樓 宇 商 業 街 寫 字 樓 飯 店 酒 店 購 物 中 心 主 題 公 園 戲 院 或 電 影 院 表 演 中 心 展 覽 中 心 各 種 娛 樂 設 施 休 閒 健 身 中 心 及 其 佔 用 土 地 等 針 對 商 業 房 地 產 服 務 範 圍 主 要 是 第 三 產 業, 澳 門 全 社 會 在 思 考, 澳 門 經 濟 多 元 化 之 路 該 怎 麼 走?

84 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 商 業 房 地 產 的 主 要 特 徵 表 現 在 : 開 發 模 式 是 招 商 在 先 開 發 在 後 以 非 銀 行 貸 款 為 主 融 資 以 租 賃 為 主 運 或 自 因 此, 商 業 房 地 產 除 了 為 澳 門 房 地 產 帶 來 供 給 和 需 求 活 躍 的 房 地 產 經 紀 交 易 外, 對 社 會 最 主 要 貢 獻 是 它 為 這 座 城 市 提 供 具 有 商 業 經 性 質 的 就 業 而 商 業 經 性 就 業 為 城 市 帶 來 的 不 僅 僅 是 商 業 人 流 物 流 資 訊 流, 更 主 要 的 是 帶 來 就 業 和 稅 收 澳 門 經 濟 適 度 多 元 化 之 路 走 的 很 辛 苦 的 原 因 就 是 一 直 沒 有 找 到 一 條 如 何 提 供 更 具 有 可 持 續 發 展 就 業 能 力 的 新 產 業 三. 澳 門 商 業 發 展 現 狀 與 特 點 賭 權 開 放 之 前, 澳 門 商 業 銷 售 市 場 規 模 因 地 域 資 源 限 制, 呈 有 限 簡 單 層 次 不 多 局 面 澳 門 商 業 發 展 大 體 按 照 總 經 銷 - 分 銷 - 批 發 - 零 售 等 層 次 進 行 大 部 分 銷 售 的 源 頭 在 香 然 而 即 使 澳 門 市 場 細 小, 但 其 功 能 亦 齊 全 澳 門 市 場 經 產 品 種 類 繁 多, 可 謂 應 有 盡 有 因 此, 澳 門 商 業 呈 現 如 下 特 點 : 1. 市 場 細 小, 但 消 費 品 日 趨 高 端 澳 門 資 源 貧 乏, 絕 大 部 分 商 品 依 賴 進 口 供 應 廉 價 產 品 多 來 自 香 臺 灣 和 內 地 ; 高 價 產 品 則 來 自 日 本 及 歐 洲 隨 著 賭 權 開 放, 澳 門 近 幾 年 來 進 口 的 不 管 是 消 費 品, 抑 或 生 產 資 料, 已 趨 于 高 端 產 品 隨 著 不 斷 增 加 的 旅 遊 資 源, 澳 門 遊 客 數 量 和 購 買 力 也 在 不 斷 攀 升 事 實 上, 澳 門 商 業 市 場 容 量 特 別 是 對 澳 門 非 博 彩 收 入 影 日 益 增 加 2. 市 場 開 放 程 度 高, 貨 物 進 出 口 基 本 免 稅 或 低 稅 放 行 即 使 對 個 別 進 口 貨 品 課 以 高 稅, 也 相 對 比 鄰 近 地 區 同 等 貨 品 所 實 行 的 稅 率 為 低 據 統 計 資 料 表 明, 原 有 價 廉 物 美 的 國 貨, 由 於 貨 幣 升 值 政 策 影 進 入 門 欄 等 因 素, 國 貨 價 格 接 近 洋 貨 價 格 ; 加 上 品 質 不 穩 定, 影 消 費 信 心 而 日 本 貨 韓 國 臺 灣 歐 共 體 貨 品 甚 至 葡 語 系 國 家 貨 品 在 入 口 總 額 中 所 占 的 比 例 已 經 不 斷 上 升 3. 突 破 市 場 慣 例 與 傳 統 現 代 商 業 日 漸 形 成 : 新 一 代 澳 門 企 業 家, 尤 其 是 80 後 90 後 企 業 家 正 謀 劃 如 何 突 破 家 族 式 經 方 式, 趨 向 創 意 式 聯 盟 式 經 近 年 來 澳 門 出 現 大 型 的 大 運 河 SHOPPING MALL 各 種 超 級 市 場 國 際 知 名 品 牌 專 賣 店 及 連 鎖 店 等 等, 使 澳 門 以 往 範 圍 細 小 的 市 場 掀 翻 天 覆 地 的 變 化, 同 業 間 由 以 往 的 惡 性 競 爭 趨 於 更 有 序 錯 層 經 四. 澳 門 商 業 房 地 產 缺 口 分 析 在 分 析 澳 門 商 業 房 地 產 缺 口 之 前, 我 們 有 必 要 搞 清 楚 什 麼 叫 商 業 區 概 念 商 業 區 是 指 在 一 定 地 理 範 圍 內 ( 行 政 區 域 ), 存 在 一 定 比 例 顧 客, 使 商 業 零 售 中 心 正 常 業 務 得 以 維 持 因 此, 我 們 不 難 得 出 : 澳 門 商 業 區 的 範 圍 是 由 該 區 域 商 業 業 態 商 業 房 地 產 類 型 與 規 模 周 邊 競 爭 對 手 狀 況 入 住 人 口 密 度 遊 客 數 量 交 通 狀 況 等 因 素 所 決 定 根 據 這 個 界 定 及 經 濟 學 有 關 商 業 房 地 產 模 型 資 料, 選 取 不 同 服 務 圈 範 圍 內 的 人 口 規 模 遊 客 人 數 人 均 購 物 支 出 商 鋪 面 積 每 平 米 商 鋪 年 均 銷 售 額 等 資 料, 對 澳 門 商 業 區 內 商 業 房 地 產 市 場 進 行 缺 口 分 析 : (1) 市 場 需 求 =( 商 業 區 人 口 + 遊 客 人 口 ) 人 均 購 物 支 出 額 (2) 市 場 供 給 = 商 鋪 經 面 積 每 平 米 年 收 入 或 每 平 米 年 平 均 銷 售 收 入 由 公 式 (1) 和 (2) 可 知 市 場 需 求 隨 著 人 均 消 費 和 遊 客 人 數 逐 年 上 升 而 上 升 ; 市 場 供 應 也 隨 商 鋪 面 積 增 加 和 年 平 均 銷 售 收 入 上 升 而 上 升 由 表 1 資 料 可 知, 澳 門 市 場 需 求 遠 遠 大 於 市 場 供 給 這 說 明 澳 門 市 場 商 業 房 地 產 面 積 不 足, 難 以 滿 足 不 斷 上 升 的 遊 客 對 澳 門 商 業 消 費 的 數 量 和 品 質 需 求 五. 表 年 澳 門 商 業 性 消 費 關 鍵 指 標 遊 客 總 數 商 業 面 積 酒 店 間 數 遊 客 時 間 ( 千 人 次 ) (M 2 ) ( 間 ) 人 均 消 費 人 均 商 業 面 積 人 均 酒 店 間 數 ( 元 / 人 ) M 2 / 千 人 ( 間 / 千 人 ) ,965.41,908 20,091 1, , ,185 19,259 1, , ,86417,533 1, , ,87116,14 8 1, 澳 門 商 業 房 地 產 奏 城 市 交 樂 資 料 來 源 : 根 據 澳 門 統 計 暨 調 查 局 資 料 整 理 鑒 於 商 業 房 地 產 給 社 會 帶 來 就 業 和 產 業 發 展 貢 獻, 因 此 可 以 說 它 不 僅 僅 是 開 發 商 的 私 事, 也 成 為 政 府 統 轄 澳 門 這 座 國 際 化 娛 樂 大 市 所 需 要 統 籌 規 劃 的 公 事 商 業 房 地 產 與 住 宅 房 地 產 有 別 之 處 在 於 商 業 房 地 產 從 客 觀 上 體 現 澳 門 城 市

85 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 發 展 內 涵, 即 澳 門 人 的 生 活 在 日 益 豐 富 的 同 時, 城 市 的 功 能 正 在 日 益 得 到 擴 展 和 提 升 換 一 句 話 來 說 : 澳 門, 讓 生 活 精 彩! 現 在, 當 人 民 議 論 澳 門 這 座 城 市 的 時 候, 越 來 越 與 商 業 地 產 密 切 相 關 根 本 原 因 就 是 現 代 澳 門 社 會 本 質 上 是 一 個 由 商 業 主 宰 的 社 會, 商 業 房 地 產 自 然 成 為 澳 門 房 地 產 門 類 中 最 為 矚 目 和 顯 貴 的 一 類 商 業 賦 予 城 市 最 基 本 最 古 老 的 內 涵 和 功 能, 就 是 城 和 市 這 兩 個 概 念 和 內 涵 的 結 合 正 是 這 兩 的 結 合 才 構 成 城 市 光 有 城 沒 有 市 的 澳 門, 是 不 能 構 成 完 整 的 城 市 的 澳 門 市 是 經 濟 交 流 商 品 交 易 商 貿 流 通 的 平 臺 因 此, 可 以 說 現 代 城 市 的 建 立 基 礎 就 是 市 場 經 濟 根 據 經 濟 學 交 換 原 則 與 專 業 化 分 工 原 則, 由 此 衍 生 出 來 的 澳 門 商 業 更 加 枝 繁 葉 茂 商 業 房 地 產 的 內 涵 外 延 在 澳 門 經 濟 高 速 發 展 的 今 天, 是 澳 門 社 會 消 費 需 求 與 供 應 能 力 水 準 的 真 實 體 現 縱 觀 世 界 頂 級 國 際 化 大 市 : 紐 約 倫 敦 東 京 新 加 坡 香 等, 無 一 不 是 以 強 大 的 商 業 輻 射 能 力 而 成 就 其 名 這 種 城 市 功 能 基 本 集 中 在 : 金 融 商 貿 旅 遊 會 展 休 閒 娛 樂 文 化 創 意 等 領 域 澳 門 作 為 定 位 為 國 際 化 旅 遊 娛 樂 大 市, 城 市 商 業 功 能 成 為 澳 門 城 市 參 與 大 中 華 城 市 群 與 國 際 競 爭 的 支 柱 因 此, 未 來 代 表 澳 門 參 與 世 界 競 爭 的 就 是 城 市 綜 合 能 力 由 此 可 見, 澳 門 商 業 房 地 產 不 僅 僅 是 開 發 商 的 私 事, 更 是 澳 門 政 府 所 需 要 統 籌 的 公 事 例 如 威 尼 斯 人 度 假 村 的 建 設 MGM 南 灣 湖 一 號 購 物 環 境 的 造 均 在 很 大 程 度 上 依 託 於 酒 店 寫 字 樓 商 場 等 商 業 地 產 項 目 建 設 其 數 量 品 質 區 域 分 佈 使 用 效 率 等 無 不 影 著 澳 門 城 市 商 業 功 能 的 充 分 發 揮 內 地 商 業 地 產 大 鱷 萬 達 廣 告 語 一 座 萬 達 廣 場, 一 個 城 市, 一 語 道 破 商 業 房 地 產 對 城 市 建 設 的 核 心 影 力 澳 門 商 業 房 地 產 是 澳 門 房 地 產 與 商 業 的 結 合 體, 它 相 對 住 宅 房 地 產 而 言, 由 於 相 對 投 資 週 期 較 長 又 涉 及 澳 門 產 業 結 構 調 整 及 產 業 轉 型 等, 其 運 作 方 式 要 比 住 宅 房 地 產 複 雜 得 多 鑒 於 澳 門 商 業 房 地 產 並 沒 有 獲 得 相 關 產 業 政 策 支 持, 例 如 : 澳 門 城 市 未 來 市 場 需 求 城 市 商 業 定 位 交 通 配 套 業 態 組 合 品 味 風 格 招 商 行 銷 社 會 資 源 配 合 等 政 策 支 持, 毫 無 疑 問 將 給 澳 門 商 業 房 地 產 企 業 帶 來 一 定 的 投 資 資 金 風 險 六. 澳 門 商 業 房 地 產 時 代 已 經 來 臨 按 照 西 方 商 業 業 態 發 展 規 律 與 人 均 GDP 的 關 係, 當 人 均 GDP 在 8,000 美 元 以 上, 城 市 商 業 分 化 發 展 呈 現 : 單 品 店 生 活 題 材 館 無 店 鋪 銷 售 大 型 專 賣 店 企 業 直 銷 及 家 庭 購 物 成 為 風 尚 ; 當 人 均 GDP 達 到 10,000 美 元, 城 市 向 多 元 化 與 科 技 化 發 展, 城 市 商 業 分 化 發 展 呈 現 : 倉 儲 式 商 場 郵 購 電 視 導 購 直 銷 網 絡 商 業 逐 漸 興 2011 年, 澳 門 人 均 GDP 高 達 近 50,000 美 元, 城 市 開 始 湧 現 超 越 商 業 範 疇 的 廣 義 商 業 如 SHOPPING MALL 旅 遊 地 產 商 務 地 產 物 流 等 綜 合 商 業 房 地 產 開 發, 並 成 為 澳 門 城 市 發 展 和 區 域 經 濟 發 展 的 推 動 力 數 據 分 析 可 知, 人 均 GDP 高 達 近 50,000 美 元 的 澳 門, 其 商 業 房 地 產 發 展 並 不 發 達 其 表 現 為 : 商 業 分 散 街 區 商 業 不 發 達 因 此, 形 成 澳 門 大 型 商 業 中 心 需 要 政 府 和 澳 門 房 地 產 業 共 同 發 展 才 能 形 成 澳 門 新 馬 路 商 業 街 面 臨 著 建 築 物 陳 舊, 業 態 單 一 等 諸 多 問 題, 而 新 建 的 澳 門 威 尼 斯 人 度 假 村 的 大 運 河 等 與 博 彩 有 關 聯 的 旅 遊 商 業 區, 人 氣 旺 盛 沸 沸 揚 揚, 頗 具 一 點 特 色 然 而 隨 著 澳 門 經 濟 的 不 斷 發 展 和 遊 客 對 澳 門 商 業 經 濟 需 求 的 不 斷 變 化, 集 購 物 辦 公 休 閒 娛 樂 家 居 超 市 等 為 一 體 的 超 大 型 城 市 綜 合 體 將 成 為 澳 門 商 業 主 流, 特 別 是 隨 著 澳 門 輕 軌 建 設 所 形 成 的 輕 軌 商 業 也 會 成 為 澳 門 商 業 格 局 的 基 本 構 成 全 城 澳 門 下 多 商 業 中 心 商 圈 格 局 及 佈 局 的 形 成 已 經 迫 在 眉 睫 : 體 驗 商 業 時 代 的 主 題 消 費 模 式 將 由 實 際 消 費 向 感 受 型 消 費 轉 變 ; 由 買 的 需 求 向 人 們 消 費 行 為 的 主 要 組 成 部 分 眼 睛 與 心 靈 的 娛 樂 經 濟 需 求 過 度, 實 現 我 來 了 澳 門, 我 看 到 了 澳 門, 我 被 澳 門 感 動 了, 我 也 記 住 了 澳 門 正 是 這 種 感 受 型 消 費 模 式, 讓 消 費 體 驗 澳 門 商 業 消 費 時 代 而 澳 門 商 業 建 築 形 態 變 化 自 然 與 人 文 精 神 結 合 得 到 前 所 未 有 的 彰 顯 和 發 揚, 並 逐 步 成 為 澳 門 民 眾 和 政 府 關 注 與 尋 找 的 焦 點 所 在 七. 興 建 澳 門 商 業 房 地 產 之 對 策 澳 門 商 業 房 地 產 時 代 的 建 築 形 態 應 該 是 自 然 人 文 現 代 三 大 核 心 商 業 時 代 價 值 的 體 現 隨 著 澳 門 不 斷 飆 升 的 經 濟 成 果 : 充 裕 的 資 金 高 端 零 售 品 牌 與 不 斷 增 加 的 遊 客 人 數 及 購 買 力, 使 澳 門 商 業 房 地 產 進 入 開 發 理 念 改 變 澳 門 地 段 價 值 時 代 因 此, 建 議 政 府 : 1. 興 建 以 政 府 投 資 為 主 海 內 外 企 業 參 與 的 澳 門 海 關 Macau Shopping Mall(MSM), 並 給 進 駐 MSM 的 澳 門 境 內 外 企 業 相 應 優 惠 經 政 策, 例 如 租 金 補 貼 稅 收 優 惠 人 力 資 源 配 合 等 ;

86 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 2. 大 力 發 展 與 澳 門 博 彩 業 精 神 層 面 相 匹 配 的 高 端 服 務 業, 特 別 是 澳 門 城 市 中 心 商 業 零 售 業 和 娛 樂 業, 讓 其 成 為 澳 門 不 可 缺 少 的 城 市 構 成 業 態 這 種 業 態 將 體 現 商 業 高 度 集 中, 經 服 務 功 能 完 善 並 透 過 業 態, 形 成 澳 門 大 型 娛 樂 購 物 中 心 百 貨 店 超 市 專 賣 店 專 業 店 國 際 化 餐 飲 文 化 創 意 休 閒 娛 樂 等 充 分 與 人 們 精 神 層 面 相 匹 配 的 商 業 房 地 產 行 業 3. 以 政 府 為 主 導 民 間 智 庫 為 輔 助, 制 定 澳 門 商 業 房 地 產 發 展 規 劃, 並 將 澳 門 作 為 商 業 房 地 產 品 牌 旗 艦 店, 選 擇 向 內 陸 經 濟 發 達 城 市 推 廣 與 複 製, 形 成 澳 門 商 業 房 地 產 自 有 品 牌, 透 過 品 牌 就 業 市 場 就 業 願 景 就 業, 實 現 澳 門 經 濟 適 度 多 元 化 的 成 功 轉 型 榜 樣 的 力 量 是 無 窮 的, 澳 門 商 業 房 地 產 發 展 模 式 在 澳 門 的 成 功, 將 啟 動 甚 至 引 爆 澳 門 相 關 產 業 的 資 源 配 置 和 發 展, 例 如 : 商 業 物 業 管 理 商 業 物 業 交 易 商 業 物 業 評 估 商 業 物 業 綠 色 經 等 將 成 為 澳 門 商 業 房 地 產 由 傳 統 市 場 向 現 代 商 貿 的 成 功 轉 型 作 為 法 制 相 對 健 全 的 澳 門, 商 業 房 地 產 市 場 供 給 結 構 不 可 能 搞 平 均 主 義, 也 不 能 僅 僅 根 據 土 地 獲 得 的 難 易 程 度 來 確 定 商 業 房 地 產 發 展 澳 門 商 業 房 地 產 發 展 需 要 考 慮 : 人 口 交 通 商 業 氛 圍 及 覆 蓋 面 等 要 素, 並 根 這 些 要 素 來 調 控 澳 門 商 業 房 地 產 供 給 節 奏 本 文 建 議 澳 門 商 業 房 地 產 : (1) 集 中 品 牌 打 造 澳 門 商 業 地 段 三 軸 心 區 域 : 本 澳 世 遺 多 元 文 化 商 業 區 域 仔 古 老 城 區 商 業 區 域 路 環 休 閒 商 業 區 域 ; (2) 澳 門 政 府 需 要 對 城 市 規 劃 商 業 網 點 規 劃 等 建 立 商 業 房 地 產 專 案, 做 出 對 投 資 建 設 監 督 運 管 理 的 認 真 思 考, 並 出 臺 決 策 扶 持 及 發 展 的 產 業 政 策 ; (3) 對 暫 時 無 建 設 可 能 的 商 業 區 域, 規 劃 預 留 土 地, 等 待 時 機 成 熟 時 進 行 發 展 ; (4) 加 快 並 統 一 制 定 澳 門 商 業 網 點 規 劃, 切 實 做 到 城 市 規 劃 與 商 業 網 點 規 劃 的 銜 接, 促 進 商 業 房 地 產 市 場 協 調 發 展 ; (5) 著 力 發 展 澳 門 樓 宇 經 濟, 增 強 商 業 房 地 產 的 經 濟 效 益 澳 門 商 業 房 地 產 未 來 發 展 需 要 高 度 重 視 打 造 樓 宇 經 濟, 通 過 合 理 規 劃 澳 門 商 務 功 能, 引 導 樓 宇 經 濟 集 聚 發 展 對 於 那 些 能 夠 給 澳 門 經 濟 發 展 帶 來 貢 獻 的 商 業 房 地 產 企 業, 實 施 本 土 租 金 補 貼 稅 費 補 貼 信 貸 支 持 等 (6) 加 快 積 累 商 業 房 地 產 人 才 人 才 匱 乏 和 短 缺 已 經 成 為 制 約 澳 門 商 業 房 地 產 發 展 的 瓶 頸 針 對 人 才 難 求 現 狀, 澳 門 政 府 需 要 結 合 政 府 民 間 力 量 進 行 全 範 圍 人 才 培 訓 特 別 是 從 頭 做 基 層 帶, 每 個 高 管 帶 好 自 己 手 下, 形 成 不 同 結 構 不 同 梯 隊 不 同 年 齡 段 不 同 期 望 值 的 人 才 隊 伍 八. 結 束 語 澳 門 隨 著 商 業 與 房 地 產 業 融 合, 借 助 優 化 澳 門 商 業 房 地 產 開 發 模 式, 促 進 和 提 升 商 業 與 房 地 產 業 的 進 一 步 融 合 運 管 理 是 商 業 地 產 收 益 和 物 業 價 值 提 升 的 源 泉, 只 有 商 業 和 房 地 產 業 的 有 機 結 合, 才 能 最 終 實 現 澳 門 商 業 房 地 產 的 可 持 續 發 展 因 此, 澳 門 政 府 應 積 極 鼓 勵 和 支 持 澳 門 企 業 和 房 地 產 企 業 初 期 牽 手 中 期 形 成 地 產 大 鱷 後 期 形 成 商 業 巨 頭 的 商 業 房 地 產 管 理 模 式 : 統 一 招 商 管 理 統 一 行 銷 管 理 統 一 物 業 服 務 統 一 監 督 管 理 樓 宇 經 濟, 特 別 是 商 業 樓 宇 經 濟, 作 為 澳 門 城 市 經 濟 發 展 中 一 種 新 型 經 濟 形 態, 已 成 為 推 動 澳 門 現 代 服 務 業 發 展 的 重 要 載 體 和 破 解 澳 門 土 地 制 約 培 植 新 稅 源 和 新 經 濟 增 長 點 的 重 要 手 段 因 此, 澳 門 商 業 房 地 產 的 未 來 發 展 將 高 度 重 視 打 造 樓 宇 經 濟 通 過 合 理 規 劃 發 展 澳 門 各 商 圈 商 務 功 能, 引 導 澳 門 樓 宇 經 濟 聚 焦 發 展 對 於 能 夠 給 澳 門 城 市 經 濟 發 展 帶 來 貢 獻 的 澳 門 企 業, 無 論 企 業 大 小, 均 通 過 澳 門 銀 行 信 貸 支 持 政 府 稅 費 補 貼 鋪 位 租 金 補 貼 等 措 施, 對 澳 門 商 業 房 地 產 提 供 有 力 支 澳 門 複 合 式 商 業 房 地 產 將 成 為 搭 建 澳 門 商 業 功 能 齊 全 的 平 臺, 在 為 澳 門 民 眾 和 遊 客 帶 來 人 文 景 觀 旅 遊 休 閒 風 俗 習 慣 地 利 資 源 優 勢 消 費 便 利 商 業 氛 圍 的 同 時, 澳 門 商 業 房 地 產 將 有 望 成 為 澳 門 經 濟 適 度 多 元 化 的 中 堅 產 業

87 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 人 本 主 義 的 居 享 樂 園 澳 門 未 來 城 市 建 設 及 文 化 發 展 澳 門 城 市 大 學 1 許 浚 摘 要 : 隨 著 澳 門 經 濟 的 快 速 發 展, 澳 門 正 在 由 一 個 相 對 沉 的 邊 緣 性 城 市 踏 步 進 入 主 流 城 市 之 列 作 為 城 市 的 澳 門, 有 著 自 己 天 然 的 優 勢 ( 歷 史 多 元 文 化 並 存 文 化 遺 產 ), 也 有 著 自 己 的 先 填 不 足 : 土 地 資 源 稀 缺, 產 權 政 策 暫 時 不 清 晰 等 問 題 這 些 問 題 與 國 際 越 來 越 重 視 的 文 化 遺 產 和 環 保 問 題 交 疊 一, 形 成 澳 門 的 城 市 建 設 總 體 性 問 題, 最 終 對 政 府 而 言, 表 現 為 房 價 拉 升, 居 民 不 滿 購 房 和 住 房 壓 力 問 題 政 府 一 直 在 積 極 尋 求 解 決 措 施, 然 因 澳 門 的 整 個 情 況 有 別 於 其 他 城 市, 因 此 無 論 澳 門 政 府 採 用 何 種 策 略 解 決 當 前 之 住 房 問 題, 澳 門 的 未 來 城 市 建 設 均 需 與 其 文 脈 傳 承 相 結 合, 並 最 終 將 澳 門 的 文 化 遺 產 復 活 為 城 市 靈 魂, 成 為 澳 門 居 民 的 人 本 安 居 之 樂 園 2 蓋 迪 斯 有 過 一 句 經 典 的 關 於 城 市 規 劃 的 名 言 : 許 多 人 習 慣 的 以 為, 城 市 規 劃 是 一 種 圓 規 和 直 尺 的 藝 術, 往 往 是 一 種 純 粹 由 工 程 師 和 建 築 師 為 市 議 會 做 的 事 但 是 真 正 的 唯 一 有 價 值 的 城 市 規 劃, 是 一 個 社 區 和 一 個 時 代 全 部 文 明 的 體 現 他 的 思 想 經 人 本 主 義 規 劃 的 另 一 位 大 師 劉 易 斯 芒 德 福 (Lewis Mumford) 等 人 的 發 揚 光 大, 形 成 了 對 區 域 的 綜 合 研 究 和 區 域 規 劃 今 天 的 澳 門, 無 論 最 后 用 何 種 方 式 應 對 居 民 居 屋 問 題 和 城 市 房 地 產 業 的 健 康 發 展, 筆 認 為 從 經 典 人 本 主 義 規 劃 思 想 中 汲 取 養 構 建 人 居 樂 園 的 時 機 恰 好 到 來 一. 磁 體 與 容 器 : 劉 易 斯 芒 德 福 的 人 本 主 義 城 市 文 化 思 想 有 人 說, 如 果 歷 史 上 有 人 能 回 答 未 來 城 市 這 個 問 題 的 話, 那 麼 將 是 一 位 城 市 規 劃 學 家 哲 學 家 歷 史 學 家 社 會 學 家 和 文 學 批 評 家 集 於 一 身 的 人, 此 外, 他 還 必 須 是 技 術 哲 學 家 和 通 曉 技 術 史 劉 易 斯 芒 德 福 (Lewis Mumford) 恰 好 是 這 樣 一 位 人 物 他 一 生 出 版 專 著 41 本 部, 其 他 文 集 10 部, 涉 及 建 築 歷 史 政 治 法 律 社 會 學 人 類 學 文 學 批 評 等 正 是 由 於 芒 德 福 觸 類 旁 通 的 博 學, 方 能 造 就 他 從 歷 史 大 尺 度 著 眼, 根 據 文 化 土 壤 的 沉 積 來 挖 掘 城 市 更 深 層 次 的 精 神 內 涵, 試 圖 越 過 物 質 空 間 的 範 疇 來 解 釋 城 市 的 存 在 事 實 證 明, 芒 德 福 對 於 城 市 的 解 釋 是 最 本 質 的 : 城 市 本 應 擁 有 母 親 般 養 育 生 命 的 功 能, 獨 立 自 主 的 活 動, 共 生 共 棲 的 聯 合, 因 為 城 市 應 當 是 一 個 愛 的 器 官, 而 城 市 最 好 的 經 濟 模 式 應 當 是 關 懷 人 和 陶 冶 人 磁 體 和 容 器 就 是 芒 德 福 在 其 傑 作 城 市 發 展 史 中 提 出 的 關 於 城 市 的 兩 個 最 重 要 的 隱 喻 他 認 為 城 市 既 是 磁 體 也 是 容 器, 磁 體 的 特 性 就 是 城 市 聚 集 的 精 神 本 質, 而 容 器 則 是 城 市 形 態 學 的 特 徵 那 麼 是 先 有 磁 體 還 是 先 有 容 器 呢? 有 位 學 解 釋 為 : 在 有 關 城 市 形 成 過 程 的 論 述 中, 芒 德 福 強 調 的 是 城 市 的 精 神 本 質 ( 磁 體 ) 而 非 物 質 形 式 ( 容 器 ); 而 在 有 關 城 市 發 展 過 程 的 論 述 中, 芒 德 福 強 調 的 是 城 市 的 貯 存 功 能 ( 容 器 ) 而 非 融 合 功 能 ( 磁 體 ) 這 是 一 個 基 於 不 同 標 準 的 雙 重 隱 喻, 由 此 產 生 的 張 力 是 理 解 芒 德 福 城 市 思 想 的 關 鍵 芒 德 福 說 : 在 城 市 成 為 人 類 的 永 久 性 固 定 居 住 地 之 前, 它 最 初 只 是 古 人 類 聚 會 的 地 點 古 人 類 定 期 返 回 到 這 些 地 點 進 行 一 些 神 聖 活 動 ; 所 以 這 些 地 點 是 先 具 備 磁 體 功 能, 爾 後 才 具 備 容 器 功 能 的 這 些 地 點 能 把 一 些 非 居 住 吸 引 到 此 來 進 行 情 感 交 流 和 尋 求 精 神 刺 激 而 這 些 精 神 上 的 東 西 就 是 這 些 地 點 所 散 發 出 來 的 磁 力 不 難 看 出, 芒 德 福 用 磁 體 來 比 喻 城 市 聚 居 的 精 神 本 質 儘 管 在 芒 德 福 的 城 市 邏 輯 中, 磁 體 功 能 優 先 於 容 器 功 能, 但 是 他 堅 信 容 器 的 重 要 性 要 超 出 磁 體 的 重 要 性 容 器 是 一 個 城 市 的 象 徵 城 市 作 為 一 個 封 閉 性 城 市 的 本 質 功 能, 就 是 將 各 種 社 會 成 分 集 中 來, 並 為 它 們 提 供 一 個 封 閉 的 場 所, 使 之 能 以 最 大 限 度 地 相 互 作 用 3 這 裡, 芒 德 福 對 於 城 市 容 器 的 使 命 做 出 了 表 述, 即 城 市 的 建 設 是 為 了 使 各 種 社 會 成 分 相 互 之 間 能 最 大 限 度 的 作 用 這 充 分 要 求 一 個 城 市 在 發 展 過 程 中, 所 有 階 層 的 主 體 之 間 是 相 互 理 解, 和 諧 共 處 的, 也 要 求 有 一 個 較 為 開 放 公 平 的 政 治 環 境 二. 澳 門 的 城 市 文 脈 : 繼 承 及 發 展 自 1557 年, 葡 萄 牙 人 在 澳 門 不 斷 擴 大 居 住 地, 形 成 一 個 較 大 較 大 規 模 的 葡 人 居 住 地 之 1 許 浚, 澳 門 城 市 大 學 校 長 助 理, 南 京 大 學 高 等 教 育 學 博 士 華 人 心 理 分 析 聯 合 會 CFAP 認 證 治 療 師 2 帕 特 里 克 蓋 迪 斯 (Patrick Geddes) 是 蘇 格 蘭 生 物 家, 人 文 主 義 規 劃 大 師, 西 方 區 域 綜 合 研 究 和 區 域 規 劃 的 創 始 人 3( 美 ) 劉 易 斯 芒 福 德 : 城 市 發 展 史, 北 京 : 中 國 建 築 工 業 出 版 社 2008 年 版

88 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 前, 澳 門 均 為 一 個 中 國 沿 海 漁 民 文 化 的 典 型 聚 居 地 遊 休 閒 中 心 的 地 位, 促 進 經 濟 適 度 多 元 發 展 至 1594 年, 澳 門 成 為 西 方 文 化 進 入 中 國 最 早 的 基 地 和 橋 樑 天 主 教 耶 穌 會 在 澳 門 創 辦 的 聖 保 祿 學 院 ( 即 今 日 美 麗 的 大 三 巴 牌 坊 舊 址 ) 被 學 證 實 為 中 國 土 地 上 第 一 所 近 代 意 義 的 大 學 這 是 遠 東 的 第 一 所 西 式 大 學, 於 1762 年 關 閉, 歷 時 168 年 聖 保 祿 學 院 是 漢 學 家 的 搖 籃, 名 列 辭 海 中 的 聖 保 祿 名 人 就 有 湯 若 望 4 畢 方 濟 5 艾 儒 略 6 等 十 餘 人 中 國 著 名 學 吳 漁 山 陸 希 言 也 是 該 校 畢 業 生 馬 特 拉 斯 在 聖 保 祿 學 院 : 宗 教 與 文 化 的 研 究 院 中 寫 到 : 在 其 存 在 的 歷 史 中, 聖 保 祿 成 為 澳 門 人 日 本 人 和 中 國 人 進 入 耶 穌 會 的 場 所 在 經 過 初 步 培 訓 之 後, 他 們 開 始 同 為 眾 多 的 來 亞 洲 之 前 尚 未 完 成 資 格 培 訓 的 歐 洲 會 友 一 道 開 展 哲 學 神 學 科 學 和 藝 術 的 研 究, 正 是 在 聖 保 祿 學 院, 中 國 人 和 日 本 人 研 讀 拉 丁 文 和 葡 萄 牙 文, 而 歐 洲 人 則 學 習 漢 文 和 中 日 文 化 可 以 想 像, 澳 門 的 城 市 風 骨 中 具 有 東 西 方 文 化 交 融 的 血 液 和 文 脈 雖 至 聖 保 祿 學 院 停 辦 之 後, 不 再 有 傳 統 意 義 上 的 現 代 大 學 在 澳 門 興 辦, 但 是 曾 經 聚 集 在 此 的 傳 統 是 作 為 芒 德 福 的 磁 體 論 的 重 要 因 素, 是 我 們 今 天 的 澳 門 人 建 設 澳 門 的 新 城 市 文 化 時 必 須 尋 根 和 聯 結 的 據 此, 澳 門 的 發 展 戰 略 和 規 劃 的 思 路 至 少 在 未 來 的 12 年 是 具 政 策 的 穩 定 性 空 間 的 目 前 坊 間 不 少 學 均 為 政 府 解 決 居 屋 問 題 提 出 了 各 自 的 建 議, 有 建 議 學 習 香 的 公 屋 計 畫, 又 有 提 議 學 習 新 加 坡 的 組 屋 計 畫 而 澳 門 因 其 獨 特 的 歷 史 和 文 脈, 與 香 和 新 加 坡 的 發 展 模 式 必 然 是 不 同 的 作 為 容 器 功 能 的 城 市, 澳 門 居 民 的 務 實 與 專 注 生 活 的 休 閒 態 度 均 為 其 文 化 城 市 中 的 精 髓 所 在 澳 門 人 具 有 對 本 島 的 強 烈 歸 屬 感, 對 於 生 活 的 狀 態 具 有 較 好 的 滿 足 感, 這 些 特 質 呈 現 了 芒 德 福 所 描 述 的 澳 門 這 個 城 市 作 為 容 器 所 提 供 的 一 種 精 神 本 質 這 是 澳 門 這 所 城 市 最 具 價 值 的 部 分 因 此, 無 論 澳 門 政 府 最 終 採 用 何 種 建 議 應 對 澳 門 居 民 的 居 住 困 難 問 題, 需 要 從 澳 門 這 座 從 中 世 紀 開 始 即 兼 具 東 西 方 文 化 融 合 特 徵 的 古 堡 般 的 城 市 文 化 中 汲 取 精 華, 並 從 其 中 喚 醒 其 靈 魂 特 質, 為 澳 門 在 未 來 作 為 一 座 世 界 級 的 城 市 所 需 承 擔 的 使 命 進 行 定 義 傳 承 和 創 作 歷 史 在 澳 門 不 大 的 建 築 面 積 上, 澳 門 歷 史 城 區 與 澳 門 歷 史 古 城 區 ( 舊 稱 澳 門 歷 史 建 築 群 ), 是 由 22 座 位 於 澳 門 半 島 的 建 築 物 和 相 鄰 的 8 塊 前 地 所 組 成, 以 舊 城 區 為 核 心 的 歷 史 街 區 澳 門 歷 史 城 區 在 地 29 屆 聯 合 國 教 科 文 組 織 世 界 遺 產 委 員 會 的 2005 年 7 月 15 日 會 議 上, 獲 得 21 個 成 員 國 全 體 一 致 通 過, 正 式 列 入 世 界 文 化 遺 產 名 錄, 為 中 國 第 31 處 世 界 遺 產 這 就 是 澳 門 的 特 殊 背 景, 澳 門 作 為 現 代 城 市 的 古 代 血 液 如 何 煥 發 活 力, 並 且 能 夠 對 整 個 城 市 的 精 神 具 有 磁 性 的 吸 引 力, 這 是 芒 德 福 所 稱 的 城 市 精 神 本 質 三. 人 本 主 義 的 居 享 樂 園 澳 門 迴 歸 後, 中 國 政 府 高 度 重 視 澳 門 的 發 展 澳 門 的 經 濟 也 自 迴 歸 以 來 的 這 10 年 飛 躍 發 展, 尤 其 是 世 界 旅 遊 休 閒 中 心 已 經 成 為 澳 門 未 來 發 展 的 一 個 核 心 城 市 定 位 國 務 院 批 准 的 珠 江 三 角 洲 地 區 改 革 發 展 規 劃 綱 要 ( ) 明 確 指 出, 鞏 固 澳 門 作 為 世 界 旅 4 湯 若 望,(Johann Adam Schall von Bell), 字 道 末 1592 年 5 月 1 日 出 生 在 德 國 科 隆 的 日 耳 曼 人 在 中 過 生 活 47 年, 歷 經 明 闖 王 清 等 三 個 朝 代 安 葬 於 北 京 利 瑪 竇 墓 旁 雍 正 朝 封 為 光 祿 大 夫 5 畢 方 濟 神 父 ( ), 意 大 利 籍 耶 穌 會 士 名 FrancescoSambiaso, 字 今 梁, 意 大 利 人, 天 主 教 神 父 明 萬 歷 三 十 八 年 (1610 年 ), 與 艾 儒 略 同 到 中 國 6 艾 儒 略, 艾 儒 略,Julio Alendi, 意 大 利 人, 字 思 及 1582 年 出 生 於 意 大 利 北 部 的 布 里 西 亞 正 是 利 瑪 竇 來 華 的 那 一 年

89 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 澳 門 房 屋 政 策 及 新 城 規 劃 澳 門 思 匯 網 絡 政 策 研 究 總 監 理 工 學 院 公 共 行 政 課 程 副 教 授 陳 卓 華 2009 年 底, 澳 門 特 區 政 府 獲 中 央 批 准 填 海 造 地 350 公 頃, 建 設 新 城 區, 解 決 土 地 資 源 緊 缺 問 題, 同 時 滿 足 澳 門 未 來 發 展 需 要 五 幅 填 海 地 將 令 到 澳 門 的 陸 地 總 面 積 增 加 約 12%, 面 積 約 等 於 270 個 塔 石 廣 場, 五 百 個 國 際 標 準 足 球 場 新 城 區 五 幅 填 海 地 未 來 的 規 劃 如 何, 關 乎 到 澳 門 整 體 居 民 的 利 益 故 此, 近 日 有 關 澳 門 新 城 填 海 區 的 規 劃 問 題, 牽 大 家 熱 烈 討 論 針 對 現 時 樓 市 熾 熱, 政 府 在 房 屋 政 策 方 面, 應 制 訂 長 遠 而 宏 觀 的 政 策 因 房 屋 並 非 純 粹 一 種 自 由 市 場 商 品, 對 貧 富 懸 殊 加 劇 的 地 區, 房 屋 是 一 種 社 會 福 利, 可 促 使 資 源 再 分 配, 拉 近 貧 富 距 離, 令 社 會 穩 定, 鞏 固 政 府 管 治 認 受 性 因 此, 澳 門 特 區 政 府, 必 須 非 常 小 心 謹 慎 處 理 房 屋 問 題 政 府 亦 需 全 面 觀 察 不 同 階 層 居 民 對 房 屋 政 策 的 意 見 澳 門 特 區 政 府 應 進 一 步 把 房 地 產 供 求 市 場 劃 分 為 不 同 區 間, 針 對 不 同 社 會 階 層 人 士, 以 滿 足 他 們 不 同 性 質 的 需 求 建 議 可 分 為 三 個 區 間 第 一 個 區 間 : 針 對 低 收 入 家 庭 ( 個 人 入 息 中 位 數 1/2 或 以 下 ), 政 府 應 提 供 足 夠 社 會 房 屋 給 他 們 租 住, 令 他 們 有 基 本 之 生 活 質 素 係? 澳 門 未 來 之 新 填 海 區 規 劃 與 全 澳 整 體 原 有 土 地 利 用 之 特 色 及 歷 史 遺 址 保 存 有 何 相 連 關 在 細 化 規 劃 新 填 海 區 A-E 區, 政 府 要 關 注 什 麼 原 則? 澳 門 如 何 確 保 有 足 夠 土 地 興 建 公 共 房 屋 給 予 中 下 階 層 之 市 民? 第 二 個 區 間 : 針 對 於 收 入 接 近 或 略 高 於 個 人 入 息 中 位 數 之 人 士, 這 些 家 庭 本 來 是 有 能 力 購 買 房 屋, 但 卻 受 到 近 期 樓 市 熾 熱 影, 未 能 負 擔 高 昂 樓 價 因 此, 政 府 應 提 供 一 定 數 量 的 中 小 型 面 積 單 位 的 經 屋, 讓 這 階 層 之 人 士 有 初 步 置 業 能 力, 得 以 安 居 日 後 當 他 們 經 濟 條 件 許 可, 便 可 轉 買 高 一 級 的 私 人 物 業, 提 升 居 住 質 素 我 們 認 為 新 填 海 區 的 用 地 規 劃 要 顧 及 如 何 連 繫 到 本 澳 舊 城 區, 路 環, 仔, 以 至 環 琴 並 且 也 要 孝 慮 未 來 本 澳 再 填 海 之 銜 接 問 題, 以 及 珠 三 角 未 來 二 十 年 的 發 展 規 劃 新 填 海 區 的 用 地 分 配, 要 顧 及 社 會 中 不 同 階 層 人 士 的 需 要, 住 房 建 設 方 面, 要 讓 不 同 階 層 人 士 可 以 在 其 有 能 力 負 擔 的 情 況 下, 租 用 或 購 買 住 房 換 言 之, 政 府 要 在 新 填 海 區 之 住 宅 用 地 中 預 留 不 少 於 50% 用 來 興 建 公 共 房 屋 根 據 人 口 增 長 之 統 計 資 料, 澳 門 每 年 需 要 4000 個 新 單 位, 而 其 中 政 府 應 承 擔 一 半 作 為 公 共 房 屋, 即 2000 個 單 位 新 填 海 區 中 批 地 予 私 人 發 展 商 的 批 給 程 序, 一 定 要 公 開, 公 平, 公 正, 絕 不 能 私 商 授 受, 亦 不 能 讓 私 人 發 展 商 不 合 理 屯 積 土 地 新 填 海 區 要 預 留 充 足 公 共 休 憩 空 間, 綠 色 步 行 走 廊, 定 立 建 築 高 度 限 制, 加 設 相 關 配 套 設 施 ( 括 餐 飲 購 物 商 店 ); 並 以 公 交 優 先 為 大 前 題, 減 少 市 民 之 交 通 壓 力 第 三 個 區 間 : 針 對 高 收 入 人 士 或 外 地 投 資, 提 供 私 人 高 級 商 品 房 屋, 由 私 人 發 展 商 負 責 提 供 政 府 若 能 把 房 屋 分 成 以 上 三 個 區 間 階 層, 居 民 便 可 各 取 所 需, 避 免 部 分 人 士 感 到 沒 有 能 力 擁 有 合 適 房 屋 根 據 統 計 數 字, 澳 門 人 口 上 升 速 度 並 不 很 高 以 近 年 政 府 的 投 入 趨 勢, 政 府 有 可 能 提 供 的 公 房 屋 ( 括 新 舊 社 屋 及 經 屋 ) 佔 本 地 住 宅 單 位 約 50% 這 已 是 個 不 少 的 數 字 ( 假 設 12,000 個 單 位 在 石 排 灣 及 青 洲 坊, 可 在 一 二 年 入 伙 ) 因 此, 根 據 人 口 增 長 估 算, 未 來 澳 門 每 年 平 均 興 建 約 4,000 個 單 位, 以 過 去 十 年 人 口 增 長 比 例, 足 夠 且 可 滿 足 新 增 人 口 的 房 屋 需 求 對 近 年 的 炒 樓 現 象, 可 能 是 資 訊 不 平 均, 本 地 及 外 地 熱 錢 炒 作, 加 上 正 確 資 訊 不 流 通 所 致, 令 地 產 市 場 不 健 康, 並 非 房 屋 單 位 供 不 應 求 因 現 在 澳 門 仍 有 很 多 空 置 單 位 只 要 政 府 明 確 表 示, 向 居 民 及 發 展 商 說 明, 政 府 有 決 心 扮 演 一 個 重 要 的 持 份 角 色 據 現 時 公 佈

90 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 的 比 例, 如 19,000 個 公 共 房 屋 單 位, 若 可 如 期 落 實 推 出, 未 來 政 府 所 提 供 的 是 總 房 屋 需 求 的 約 五 成 單 位 ( 括 新 舊 經 屋 社 屋 ) 在 未 來 日 子, 政 府 如 能 積 極 宣 稱 其 決 心 扮 演 重 要 的 提 供 房 屋 的 角 色, 這 將 有 效 控 制 炒 家 及 私 人 發 展 商 作 不 合 理 炒 賣 政 府 除 要 有 短 期 壓 抑 房 地 產 的 措 施, 如 近 期 推 出 的 四 個 辣 招, 長 遠 來 說, 政 府 最 重 要 做 的 是 土 地 規 劃 平 衡 樓 市, 令 其 健 康 發 展 我 們 認 為, 如 果 政 府 打 算 要 長 遠 及 整 體 性 地 維 持 一 個 健 康 的 房 地 產 市 場, 她 必 須 有 完 善 的 城 市 規 劃 及 增 加 土 地 供 應 其 次, 政 府 亦 應 盡 快 把 整 個 城 市 規 劃 及 土 地 供 應 時 間 表, 清 晰 及 有 計 劃 地 讓 居 民 知 道 每 年 有 多 少 土 地 公 共 及 私 人 房 屋 可 以 供 應 如 果 有 清 晰 數 字 及 時 間 表, 便 不 會 讓 炒 家 有 機 會 炒 作 政 府 短 期 的 措 施, 如 控 制 銀 行 樓 宇 按 揭 增 加 印 花 稅 等, 雖 有 用 但 只 是 治 標 方 法 政 府 近 年 推 出 的 新 城 區 填 海 計 劃 將 是 一 個 新 開 始 點, 增 加 土 地 供 應, 居 民 應 密 切 關 注, 要 求 政 府 預 留 充 足 土 地 興 建 公 共 房 屋 對 於 新 經 屋 制 度 之 內 容 爭 議, 我 們 參 考 過 新 加 坡 及 香 的 情 況, 轉 售 制 度 是 新 經 屋 法 關 鍵, 經 屋 雖 有 社 福 性 質, 但 也 是 半 經 濟 產 品 而 經 屋 若 能 於 禁 售 期 後 投 入 自 由 市 場, 無 疑 可 提 升 市 民 的 生 活 素 質 因 此, 新 經 屋 法 不 宜 寫 死, 須 靈 活 針 對 市 場 動 態 新 加 坡 香 均 有 出 售 公 屋 的 安 排, 相 對 較 合 理, 關 鍵 在 於 如 何 計 算 差 價 當 禁 售 期 過 後, 出 售 經 屋, 業 主 應 按 當 時 的 市 埸 價, 根 據 既 定 比 例, 把 相 關 部 分 利 潤 繳 付 予 政 府 無 論 是 如 何 計 算 補 地 價 定 立 申 請 之 收 入 上 下 限 每 年 新 經 屋 之 供 應 量 等 均 須 靈 活 處 理, 建 議 參 考 香 新 加 坡, 設 立 半 官 方 的 獨 立 機 構, 專 責 籌 建 管 理 監 管 與 日 俱 增 的 經 屋 國 際 經 濟 波 動 會 隨 時 影 本 澳 樓 市, 經 屋 每 年 之 供 應 量 多 少, 申 請 人 之 收 入 上 下 限 等 均 須 靈 活 處 理, 不 宜 太 具 體 寫 入 法 律 經 屋 申 請 資 格 也 是 重 要 議 題 現 法 案 建 議 設 收 入 上 下 限 屬 合 理 安 排 但 要 小 心 孝 慮 分 組 排 序 之 可 操 作 性, 如 長 核 心 家 團 難 以 監 督 執 行 情 況 等 新 加 坡 市 民 申 請 組 屋 設 有 入 息 上 限 ; 新 加 坡 的 組 屋 申 請 條 件 : 1. 申 請 人 必 須 為 新 加 坡 公 民 或 永 久 性 居 民 歲 或 以 上 3. 至 少 2 人 聯 名 申 請 ( 一 般 為 家 庭 ) 4. 申 請 門 檻 視 單 位 間 隔 而 定 (i) (2-roomed = 一 房 一 廳 ): 月 入 不 超 過 2000 SGD ( ~ 13 (ii) (3-roomed = 二 房 一 廳 ): 月 入 不 超 過 5000 SGD ( ~ 32 (iii)(4-roomed = 三 房 一 廳 ): 月 入 不 超 過 8000 SGD ( ~ 申 請 表 上 的 所 以 人 均 不 可 於 申 請 遞 交 前 30 個 月, 及 申 請 至 入 住 期 間 購 買 或 擁 有 物 業. 6. 新 加 坡 居 民 最 多 可 擁 有 2 個 物 業. 7. 已 申 請 人 士 ( 申 請 表 內 的 名 單 ), 須 從 入 住 組 屋 5 年 後, 方 可 再 申 請. 8. 市 民 買 入 組 屋 後,2.5 年 至 5 年 內 賣 出, 要 交 33% 利 得 稅 香 居 屋 及 公 屋 租 置 單 位 均 有 轉 讓 限 制, 業 主 須 向 房 委 會 繳 付 補 價, 以 解 除 單 位 的 轉 讓 限 制, 才 可 把 單 位 在 公 開 市 場 出 租 或 轉 讓 補 地 價 是 居 屋 持 有 人 向 房 屋 署 補 回 他 們 居 屋 的 的 地 價 費 用, 如 果 補 了 地 價, 該 房 屋 就 可 以 在 市 場 上 自 由 買 賣 或 轉 名 或 贈 送 等. 居 屋 持 有 人 要 先 向 房 屋 署 申 請, 房 屋 署 長 會 委 聘 私 測 量 師 行 代 為 執 行 該 申 請 單 位 的 評 估 工 作, 派 員 上 門 視 察 該 單 位 和 進 行 評 估, 然 後 評 估 出 一 個 數 目, 那 就 是 應 補 的 地 價 了. 補 地 價 費 的 計 算 : 折 扣 率 =( 當 時 市 值 - 當 時 購 入 )/ 當 時 市 值 補 地 價 費 = 現 時 估 值 x 折 扣 率 例 如 : 當 時 市 值 當 時 購 入 價 : 現 時 估 價 $60 萬 $30 萬 $20 萬 那 麼 折 扣 率 =($30 萬 - $20 萬 )/$30 萬 =33% 補 地 價 費 =$60 萬 x 33%=19.8 萬

91 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 以 上 情 況 是 指 一 手 買 入 的 居 屋, 如 二 首 再 買 入 就 不 用 補 地 價 簡 括 而 言, 我 們 認 為, 房 屋 並 非 純 粹 是 一 種 自 由 市 場 商 品, 它 亦 是 普 羅 大 眾 之 必 需 品 對 於 貧 富 懸 殊 加 劇 之 地 區, 房 屋 是 一 種 社 會 福 利, 可 促 使 資 源 再 分 配, 拉 近 貧 富 距 離, 使 社 會 穩 定, 鞏 固 政 府 之 管 治 認 受 性 因 此, 澳 門 特 區 政 府, 必 須 非 常 小 心 謹 慎, 處 理 房 屋 問 題 把 房 地 產 的 供 求 市 場, 劃 分 為 不 同 區 間, 針 對 不 同 社 會 階 層 人 士, 滿 足 他 們 不 同 性 質 的 需 求 對 於 低 收 入 家 庭 ( 本 澳 個 人 入 息 中 位 數 二 分 之 一 ), 政 府 應 提 供 足 夠 之 社 會 房 屋, 使 他 們 有 基 本 之 生 活 質 素 對 於 收 入 接 近 或 略 高 於 本 澳 個 人 入 息 中 位 數 之 人 士, 政 府 應 提 供 中 小 型 面 積 單 位 之 經 屋, 讓 這 階 層 之 人 士 可 以 安 居, 日 後 若 經 濟 條 件 許 可, 他 們 可 以 轉 買 高 一 級 的 私 人 物 業 對 於 高 收 入 人 士 或 外 地 投 資, 私 人 高 級 商 品 房 屋, 由 私 人 發 展 商 負 責 提 供 對 於 近 年 炒 樓 現 象, 是 本 地 及 外 地 熱 錢 炒 作, 正 確 資 訊 不 流 通 所 至, 並 非 房 屋 單 位 供 不 應 求 只 要 本 澳 政 府 明 確 表 示, 未 來 政 府 仍 然 會 提 供 總 房 屋 需 求 之 大 約 五 成 或 六 成 之 單 位, 這 將 會 有 效 控 制 本 地 不 合 理 之 炒 樓 現 象 當 然, 上 述 政 策, 必 須 配 合 城 市 規 劃, 增 加 土 地 供 應 量, 才 能 做 到 政 府 短 期 措 施, 控 制 銀 行 樓 宇 按 揭, 增 加 印 花 稅 等, 亦 是 有 用 方 法 城 市 規 劃 談 到 城 市 規 劃 方 面, 政 府 應 該 考 慮 整 體 市 民 的 長 遠 利 益, 依 據 固 有 限 制 條 件 及 現 況 如 當 地 之 自 然 環 境 / 地 貌 現 存 經 濟 / 文 化 / 基 礎 建 設 人 口 規 模 等, 草 擬 出 長 遠 性 城 市 發 展 藍 圖, 規 劃 整 體 市 民 未 來 之 生 活 條 件 資 源 的 開 拓 及 分 配, 其 中 括 土 地 功 能 分 配 房 屋 興 建 交 通 網 絡 公 共 空 間 自 然 生 態 保 護 天 災 危 機 預 防 文 化 遺 產 保 護 經 濟 發 展 ( 生 產 活 動 及 資 源 ) 城 市 綠 化 教 育 公 共 衛 生 能 源 民 娛 康 樂 體 育 設 施 等 而 當 中 最 為 重 要 的 是, 政 府 須 要 用 具 體 易 明 的 語 言, 讓 市 民 明 白 城 市 規 劃 藍 圖 之 原 則 及 內 容, 逐 漸 增 加 市 民 與 政 府 的 互 信 澳 門 特 區 政 府, 不 妨 可 參 考 目 前 先 進 國 家 均 採 用 的 新 市 主 義 理 念, 作 為 規 劃 的 原 則 新 市 主 義 強 調 把 人 與 人 的 距 離 拉 近 ( 公 共 空 間 有 助 睦 鄰 ), 把 人 與 大 自 然 的 距 離 拉 近 ( 環 保 ), 把 貧 與 富 的 距 離 拉 近 ( 階 級 融 和 相 處 ), 把 城 市 與 郊 區 的 距 離 拉 近 ( 以 集 體 運 輸 系 統 接 連 ); 強 調 公 交 優 先, 減 少 使 用 汽 車 新 市 主 義 主 要 提 倡 : 1. 城 市 不 應 被 視 為 獨 立 個 體, 城 市 與 腹 地 應 該 在 各 方 面 加 強 連 繫, 互 相 協 調, 互 補 不 足 ; 城 市 與 腹 地 的 相 互 交 通 運 輸 效 率 應 不 斷 提 升 2. 城 市 的 邊 垂 位 置 以 及 漸 被 荒 廢 的 舊 區 應 善 加 規 劃 及 利 用 3. 當 政 府 打 算 開 闢 新 社 區 或 新 市 鎮 時, 應 有 一 籃 子 的 規 劃 元 素, 例 如 就 業 机 會 不 同 級 別 的 住 房 商 店 學 校 診 所 等 4. 舊 區 重 建 的 規 劃 須 尊 重 該 區 的 歷 史 背 景 及 私 有 產 權 制 度 5. 城 市 中 有 著 不 同 社 會 階 層 之 人 士 生 活, 政 府 有 責 任 保 証 城 市 內 之 住 屋 交 通 醫 療 教 育 及 各 項 生 活 必 需, 可 以 公 平 地 讓 各 社 會 階 層 人 士 購 買 及 在 其 可 負 擔 的 能 力 之 內 換 言 之, 城 市 規 劃 須 有 顧 及 各 社 會 階 層 人 士 之 需 要 及 負 擔 能 力 6. 城 市 規 劃 不 單 只 是 土 地 利 用 之 規 劃, 它 更 須 要 顧 及 市 民 生 活 之 各 主 要 層 面, 括 住 屋 交 通 網 絡 公 共 空 間 自 然 生 態 保 護 天 災 危 機 預 防 文 化 遺 產 保 護 經 濟 發 展 ( 生 產 活 動 及 資 源 ) 城 市 綠 化 教 育 公 共 衛 生 / 醫 療 能 源 民 娛 康 樂 體 育 設 施 社 群 關 係 建 立 等 7. 增 加 交 通 運 輸 系 統 之 效 率, 並 提 供 多 樣 化 的 交 通 工 具, 其 中 括 軌 道 運 輸 系 統 巴 士 單 車 徑 行 人 徑 等 ; 並 盡 量 減 少 對 私 家 汽 車 / 電 單 車 的 依 賴 8. 可 持 續 性 發 展 : 政 府 及 市 民 均 須 要 關 注 城 市 的 負 荷 能 力, 讓 自 然 資 源 可 以 持 續 地 留 給 以 後 世 代 享 用 ; 除 了 改 善 目 前 的 生 活 環 境 外, 也 要 使 下 世 代 子 孫 們 生 活 得 更 好 9. 當 城 市 不 斷 向 外 擴 展 時, 政 府 應 注 意 拓 展 更 清 潔 / 健 康 / 綠 色 / 寧 的 生 活 空 間, 尋 求 優 質 城 市 發 展 10. 盡 量 保 留 一 些 空 地 或 公 園, 增 加 城 市 的 空 間 感, 減 少 壓 迫 感

92 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 11. 保 留 地 方 獨 特 傳 統 文 化 色 彩 : 保 留 文 化 遺 產 建 築 群 及 其 邊 陲 環 境 及 地 貌, 保 持 市 民 之 地 方 歸 屬 感 / 認 同 感 12. 顧 及 未 來 城 市 人 口 數 目 年 齡 分 佈 及 其 他 因 素, 考 量 住 屋 交 通 醫 療 教 育 就 業 機 會 社 會 福 利 等 之 需 求 13. 小 社 區 的 規 劃 須 容 許 兒 童 及 長 皆 可 方 便 及 安 全 地 ( 進 walkable 出 neighborhood ); 小 社 區 中 央 可 設 置 公 園 作 為 社 交 的 公 共 空 間, 凝 聚 鄰 舍 關 係 ; 小 社 區 內 可 含 不 同 價 格 / 租 金 的 房 屋, 讓 各 社 會 階 層 / 族 裔 人 士 皆 可 生 活 其 中 ; 商 店 住 宅 學 校 等 由 舒 適 的 步 行 徑 / 天 橋 / 單 車 徑 連 接, 少 機 動 車 的 使 用 小 社 區 與 小 社 區 之 間 可 由 輕 軌 或 公 共 巴 士 接 駁 14. 在 各 項 規 劃 中, 須 要 有 政 府 官 員 商 界 代 表 及 民 間 組 織 一 共 同 參 與 15. 新 建 築 物 之 外 型 設 計 ( 括 高 度 ) 須 與 周 圍 環 境 和 諧 協 調, 括 顧 及 氣 候 地 勢 借 鏡 新 加 坡 歷 史 文 化 鄰 近 建 築 物 的 特 色 等 因 素 新 加 坡 政 府 通 常 會 在 同 一 區 內 均 有 不 同 種 類 的 房 屋, 適 合 各 社 會 階 層 / 族 裔 人 士 皆 可 生 活 其 中 形 成 一 個 小 社 區 而 小 社 區 中 央 則 設 有 公 園 作 為 社 交 的 公 共 空 間, 凝 聚 鄰 舍 關 係 ; 商 店 住 宅 學 校 等 由 舒 適 的 步 行 徑 / 天 橋 / 單 車 徑 連 接, 少 機 動 車 的 使 用 新 加 坡 的 市 中 心 商 業 區 設 有 湖 畔 公 園 及 茶 座, 供 市 民 工 餘 時 作 社 交 及 休 憩 活 動 由 於 新 加 坡 地 小 人 多, 所 以 政 府 致 力 打 造 一 個 密 集 但 舒 適 宜 居 的 城 市 政 府 比 較 傾 向 在 市 中 心 附 近 興 建 新 社 區 / 市 鎮, 從 而 善 用 現 有 交 通 系 統 約 有 八 成 市 民 居 住 在 公 共 房 屋 [ 或 稱 組 屋 ], 雖 然 是 密 集 式 設 計, 約 十 五 至 三 十 多 層 樓 高, 但 屋 內 有 完 善 的 步 行 徑 系 統 大 量 綠 化 的 公 共 休 憩 空 間 及 草 地 半 露 天 式 熟 食 中 心 商 場 巴 士 站 學 校 診 所 體 育 運 動 設 施 等, 有 不 少 大 型 屋 更 有 地 鐵 連 接 同 時 新 加 坡 政 府 有 法 例 規 定 新 建 築 物 的 立 體 綠 化 比 率, 在 低 座 平 臺 及 天 臺 種 植 花 草 樹 木 有 助 減 低 建 築 物 內 的 度, 可 節 省 用 於 室 內 空 調 的 電 力 能 源 新 加 坡 政 府 非 常 強 調 公 交 優 先 政 策, 對 於 私 家 車 的 數 目 及 出 行 有 嚴 格 管 制 ; 利 用 電 子 道 路 收 費 系 統, 對 於 在 繁 忙 時 段 進 入 市 中 心 區 的 車 輛 徵 收 費 用 ; 藉 此 鼓 勵 市 民 多 採 用 公 共 交 通 工 具 興 建 更 多 新 地 站 將 會 為 各 區 帶 來 更 多 人 流 及 商 機, 創 造 更 多 就 業 機 會, 亦 可 使 地 價 及 樓 宇 租 金 上 升 在 地 站 附 近 亦 會 建 造 更 多 有 蓋 行 人 通 道, 讓 市 民 步 行 更 舒 適 方 便 參 考 過 新 市 主 義 的 重 要 概 念, 以 及 新 加 坡 的 城 市 規 劃 情 況, 我 們 可 回 到 討 論 澳 門 的 城 市 規 劃 進 程 根 據 上 述 新 市 主 義 理 念, 我 們 嘗 試 作 出 下 列 建 議, 作 為 澳 門 特 區 政 府 進 行 下 一 步 推 展 工 作 之 考 慮 : 原 則 1/ 保 護 自 然 環 境, 加 強 城 市 綠 化, 減 少 各 種 污 染 ; 增 加 公 共 休 憩 空 間, 改 善 城 市 景 觀 訂 立 清 晰 法 例, 加 強 保 護 天 然 山 體, 郊 野 地 區 及 珍 貴 動 植 物 ; 以 法 例 及 鼓 勵 措 施 推 動 建 築 物 立 體 綠 化 節 能 環 保 建 築 設 計 ; 短 期 內 建 立 步 行 徑 系 統, 改 善 街 道 環 境 ; 增 建 林 蔭 大 道 草 地 廣 場 ; 增 設 和 諧 優 雅 之 街 道 傢 俱 ( 街 燈 柱 廢 物 箱 有 蓋 巴 士 站 指 示 牌 路 邊 長 椅 等 ); 減 少 路 旁 停 車 位, 增 建 地 下 停 車 場 原 則 2/ 傳 統 與 現 代 並 存 ; 保 護 文 化 遺 產 ( 歷 史 城 區 ), 凝 聚 本 土 地 方 特 色, 讓 本 地 人 有 歸 屬 感 及 自 豪 感 保 護 歷 史 建 築 群 景 觀, 活 化 歷 史 區, 創 造 更 大 價 值 ; 文 化 遺 產 的 保 存 應 連 場 域 一 保 存, 括 廣 場 與 其 周 圍 環 境, 政 府 有 責 任 禁 止 新 建 高 樓 破 壞 文 化 遺 產 的 景 觀 ; 政 府 有 責 任 禁 止 在 古 蹟 周 圍 增 建 仿 古 設 施, 例 如 : 澳 門 大 堂 前 地 附 近 增 建 了 頗 多 仿 古 設 施, 以 及 把 鋪 著 頗 有 歷 史 的 古 舊 麻 石 地 板, 換 成 葡 式 石 子 路 之 作 法, 違 反 歷 史 真 實 性 原 則 ; 政 府 應 預 留 土 地 及 資 源, 拓 展 文 化 產 業, 例 如 民 間 手 工 藝 美 食 街 古 董 街 原 則 3/ 提 升 市 民 居 住 質 素, 提 供 合 理 土 地 分 配 及 房 屋 供 應 給 社 會 各 階 層 人 士

93 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 評 估 需 要, 有 計 劃 地 增 加 提 供 公 共 房 屋 與 用 地 ; 改 善 小 社 區 配 套 設 施, 例 如 設 置 街 市 圖 書 館 運 動 場 學 校 診 所 等 ; 採 用 無 障 礙 通 道 設 計 原 則, 方 便 老 弱 傷 殘 人 士 ; 政 府 應 定 期 檢 查 殘 舊 樓 宇, 資 助 有 需 要 人 士 進 行 舊 樓 維 修 原 則 4/ 改 善 對 內 及 對 外 交 通 運 輸 效 率, 落 實 公 共 交 通 優 先 政 策 短 期 內 控 制 機 動 車 數 量 的 增 長, 長 遠 而 言 以 環 保 交 通 工 具 替 代 ; 落 實 與 珠 海 及 香 的 交 通 基 建 網 絡 連 繫 ; 中 長 期 著 手 建 設 市 內 軌 道 運 輸 系 統, 完 善 交 通 網 絡 ; 從 經 濟 用 地 等 方 面, 中 長 期 落 實 與 珠 海 及 香 的 區 域 融 合 政 策 原 則 5/ 完 善 區 域 空 間 佈 局 改 造 海 岸 環 境, 改 善 海 濱 景 觀, 增 加 公 共 休 閒 空 間 ; 加 快 舊 區 重 建, 同 時 考 慮 擴 闊 行 人 道 及 馬 路 ; 開 拓 地 下 空 間, 作 為 交 通 運 輸 停 車 場 購 物 中 心 等 用 途 ; 採 用 功 能 性 分 區 規 劃 (zoning), 分 隔 博 彩 及 旅 遊 區 歷 史 城 區 居 民 住 宅 區 等 ; 填 海 造 地 開 發 新 城 區 ; 在 不 影 歷 史 建 築 景 觀 的 前 題 下, 增 加 新 樓 宇 容 積 率, 減 少 建 蔽 率 ( 即 增 加 樓 宇 高 度, 並 增 加 法 定 空 地 ) 總 括 而 言, 澳 門 新 城 填 海 區 的 規 劃 正 展 開 諮 詢, 本 澳 居 民 現 階 段 應 該 慎 重 思 考 本 澳 城 市 規 劃 以 及 長 遠 發 展 ; 趁 諮 詢 階 段, 更 主 動 發 表 意 見, 透 過 溝 通, 相 信 有 助 政 府 未 來 落 實 規 劃 時 更 能 考 慮 居 民 大 眾 利 益 城 市 規 劃 涉 及 資 源 的 再 分 配, 是 政 治 性 的, 涉 及 各 社 會 階 層 人 士 的 利 益, 政 府 須 要 尋 求 市 民 的 共 識 當 政 府 要 具 體 執 行 城 市 規 劃 的 內 容 時, 可 能 涉 及 遷 徙 原 住 居 民, 舊 區 重 建, 改 變 土 地 用 途, 改 變 地 方 景 觀, 改 變 交 通 路 線, 改 變 社 群 關 係 網 絡 等 如 果 政 府 沒 有 尋 求 及 凝 聚 市 民 的 共 識, 認 為 自 己 利 益 受 損 的 市 民 可 能 會 反 對 政 府, 影 政 府 的 聲 望 及 政 治 認 受 性 政 府 要 透 過 公 民 教 育, 讓 市 民 明 白 長 遠 性 之 公 共 利 益 的 重 要 性, 有 時 市 民 需 要 放 下 一 點 短 期 性 / 個 人 利 益 之 考 慮 房 地 產 業 及 國 際 管 理 系 統 認 證 澳 門 生 產 力 暨 科 技 轉 移 中 心 房 地 產 服 務 業 涉 及 多 個 範 疇, 例 如 項 目 評 估 財 務 安 排 銷 策 劃 平 面 企 劃 工 程 諮 詢 銷 售 代 理 招 商 代 理 商 業 經 管 理 不 動 產 投 資 管 理 中 介 租 貸 物 業 管 理 設 施 管 理 及 其 他 的 專 業 服 務 為 了 提 升 運 管 理 質 素 提 供 更 優 質 的 房 地 產 服 務, 企 業 需 將 管 理 系 統 化 現 時 在 國 際 上 有 兩 套 被 公 認 為 適 用 於 不 同 行 業, 亦 不 論 企 業 規 模 的 管 理 系 統 標 準, 分 別 是 ISO 9001 質 量 管 理 系 統 標 準 及 ISO 環 境 管 理 系 統 標 準 如 名 稱 所 顯 示, 上 述 標 準 均 由 一 個 名 為 國 際 標 準 化 組 織 (ISO) 的 機 構 所 頒 佈 儘 管 ISO 9001 及 ISO 等 的 管 理 系 統 標 準 均 是 企 業 自 願 性 參 與, 但 由 於 越 來 越 多 政 府 企 業 及 其 他 組 織 在 採 購 時, 已 優 先 考 慮 質 量 及 環 境 表 現 較 好 的 企 業 之 產 品 和 服 務, 獲 得 該 等 標 準 認 證 的 企 業 將 具 較 大 的 市 場 優 勢 甚 麼 是 ISO? 國 際 標 準 化 組 織 (ISO International Organization for Standardization) 是 由 來 自 超 過 一 百 六 十 個 國 家 標 準 化 機 構 所 組 織 而 成 的, 其 宗 旨 是 為 促 進 全 球 標 準 化 工 作 的 發 展, 以 便 產 品 / 服 務 在 國 際 市 場 上 流 通, 從 而 促 進 國 際 商 業 貿 易 的 發 展 ISO 成 立 於 1946 年, 總 部 位 於 瑞 士 日 內 瓦, 其 工 作 主 要 是 制 定 除 電 氣 工 程 電 子 工 程 和 通 信 等 領 域 以 外 所 有 的 國 際 標 準 至 2009 年 底, 由 ISO 所 頒 佈 的 技 術 及 管 理 標 準 達 18,000 多 項 甚 麼 是 ISO 9000? ISO 9000 是 一 系 列 有 關 質 量 管 理 的 標 準, 當 中 的 ISO 9001 標 準 定 立 了 一 個 良 好 的 質

94 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 量 管 理 系 統 應 該 具 備 之 核 心 元 素 ISO 9001 質 量 管 理 系 統 涵 蓋 了 產 品 ( 服 務 ) 之 設 計 / 開 發 生 產, 以 至 最 終 將 產 品 ( 服 務 ) 送 到 客 戶 手 中 的 流 程, 並 採 用 了 Plan-Do-Check-Act 循 環 的 管 理 模 式 ; 當 有 效 地 實 施 以 後, 該 系 統 便 成 為 企 業 持 續 改 善 的 動 力 : 採 光 的 功 能 等 ; 總 括 來 說, 是 在 房 屋 建 造 的 過 程 中 盡 可 能 減 少 資 源 能 源 的 浪 費 最 後 是 消 費 入 住 後 有 否 造 成 環 境 污 染, 如 生 活 垃 圾 污 水 的 排 放 處 理 等 ; 在 物 業 或 設 施 管 理 方 面 有 沒 有 採 取 環 保 措 施, 如 節 約 能 源 環 保 辦 公 室 噪 音 監 控 綠 化 環 境 等 為 了 有 效 全 面 地 實 現 上 述 措 施, 企 業 應 實 施 環 境 管 理, 對 環 境 工 作 進 行 系 統 性 的 評 估 及 跟 進 換 言 之, 環 境 管 理 是 指 一 個 企 業 通 過 系 統 化 的 方 法 去 降 低 其 活 動 產 品 或 服 務 對 環 境 所 產 生 的 影 改 善 資 源 的 利 用, 從 而 提 高 環 境 績 效, 確 保 企 業 及 社 會 的 可 持 續 發 展 ISO 是 在 1996 年 10 月 正 式 公 佈 了 ISO 環 境 管 理 系 列 標 準, 當 中 的 ISO14001 標 準 定 立 了 對 一 個 有 效 的 環 境 管 理 系 統 之 要 求 ; 現 時 標 準 版 本 為 2004 年 版 截 至 2009 年 底, 全 球 至 少 已 頒 發 了 223,149 張 14001:2004 ISO 證 書, 覆 蓋 超 過 一 百 五 十 九 個 國 家 / 經 濟 體 系 ISO 環 境 管 理 系 統 有 兩 個 基 本 概 念 : 符 合 法 規 和 持 續 改 善 ISO 標 準 要 求 機 構 確 立 環 境 政 策 以 及 目 標, 定 義 其 產 品 服 務 和 活 動 對 環 境 的 影 並 按 其 影 程 度 及 法 規 要 求 定 立 管 理 方 案 去 預 防 或 減 低 這 些 影, 並 進 行 持 續 改 善 : 資 料 來 源 :ISO 9001:2008 標 準 ISO 9001 自 1987 年 公 佈 以 來 已 超 過 廿 年, 現 時 的 版 本 為 2008 年 版 根 據 ISO 年 度 調 查 報 告, 至 2009 年 底, 全 球 至 少 已 發 出 了 1,064, :2000/2008 張 ISO 證 書, 覆 蓋 超 過 一 百 七 十 六 個 國 家 / 經 濟 體 系 甚 麼 是 ISO 14000? 人 們 對 保 護 環 境 意 識 的 不 斷 提 高 促 使 房 地 產 服 務 業 亦 成 為 環 保 事 業 的 一 部 分 房 地 產 開 發 商 在 項 目 開 發 過 程 中, 首 先 要 考 慮 的 環 保 問 題 是 這 個 開 發 對 整 個 環 境 有 甚 麼 影, 對 整 個 社 區 居 民 有 甚 麼 影, 如 在 建 築 施 工 過 程 中 的 噪 音 灰 塵 廢 氣 等 所 造 成 的 空 氣 或 水 的 污 染 ; 其 次 是 要 看 房 屋 本 身 的 組 成 部 分, 如 建 築 材 料 是 否 使 用 綠 色 環 保 建 材 ; 在 房 屋 的 設 計 與 構 造 上 有 沒 有 按 照 節 能 降 耗 的 環 保 標 準 來 執 行 ; 房 屋 的 通 風 與 光 照 是 不 是 有 自 然 通 風 和 自 然 來 源 :ISO 14001:2004 標 準

95 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 甚 麼 是 OHSAS 18000? 隨 著 管 理 越 趨 系 統 化, 有 部 分 企 業 在 致 力 提 供 優 質 產 品 / 服 務 履 行 環 保 責 任 的 同 時, 亦 實 行 一 個 職 業 健 康 及 安 全 管 理 系 統, 目 的 是 提 供 一 個 健 康 及 安 全 的 工 作 環 境 予 僱 員 及 分 判 商, 以 避 免 / 降 低 出 現 傷 亡 或 有 害 健 康 的 情 況 綜 合 管 理 系 統 (Integrated Management Syst 企 業 的 經 活 動 涉 及 質 量 管 理 人 力 資 源 管 理 環 境 管 理 職 業 健 康 安 全 管 理 銷 管 理 等 各 方 面 如 果 企 業 因 為 社 會 趨 勢 和 客 戶 要 求, 一 次 次 地 建 立 獨 立 的 不 同 系 統, 會 帶 來 很 多 重 覆 性 的 工 作, 造 成 資 源 浪 費, 影 嚮 到 企 業 整 體 的 管 理 水 平 OHSAS 是 由 歐 洲 十 多 個 認 證 機 構 及 亞 太 一 些 國 家 共 同 參 與 制 定 的 職 業 健 康 及 安 全 管 理 系 列 標 準 現 時 的 標 準 版 本 為 2007 年 版, 根 據 當 中 的 OHSAS 標 準, 一 個 職 業 健 康 及 安 全 管 理 系 統 的 主 要 部 分 括 有 : 規 劃 危 害 辨 識 風 險 評 估 與 風 險 控 制 諮 詢 與 溝 通 管 理 計 劃 運 作 控 制 及 管 理 劃 分 結 構 與 責 任 綜 合 管 理 系 統 是 指 將 兩 個 或 三 個 管 理 系 統 並 存, 將 相 同 共 通 的 要 素 整 合 在 一, 形 成 兩 個 或 三 個 系 在 統 一 的 管 理 構 架 下 運 行 的 模 式 從 上 述 可 見,ISO 9001 ISO 及 OHSAS 在 基 本 框 架 標 準 結 構 要 素 等 內 容 上 有 很 強 的 關 聯 性, 是 可 以 整 合 成 為 一 個 綜 合 管 理 系 統 : 三 個 標 準 均 採 用 Plan-Do-Check-Act 循 環 的 改 善 模 式 作 為 基 本 框 架 ; 0HSAS 與 IS 標 準 的 結 構 完 全 一 樣,IS 標 準 的 " 流 程 導 向 " 模 式 與 IS HSAS18001 結 構 亦 是 相 容 的 ; 三 個 標 準 在 文 件 記 錄 內 部 審 核 管 理 評 審 等 管 理 要 素 是 可 以 共 同 實 行 的 緊 急 情 況 預 防 與 應 變 培 訓 理 解 與 能 力, 及 成 效 測 量 監 控 與 改 善 資 料 來 源 :OHSAS 18001:2007 標 準 資 料 來 源 :IRCA ezine Issue 17,

96 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 怎 樣 建 立 及 實 施 一 個 符 合 國 際 標 準 的 管 理 系 統? 企 業 可 選 擇 聘 請 顧 問 公 司 協 助 或 自 行 建 立 及 實 施 管 理 系 統 從 系 統 建 立 至 認 證, 可 分 為 三 個 階 段 : 如 需 更 多 有 關 上 述 標 準 的 資 料, 可 聯 絡 澳 門 生 產 力 暨 科 技 轉 移 中 心 優 質 管 理 部 ( 電 話 : 電 郵 :[email protected]), 或 瀏 覽 優 質 管 理 網 頁 (htt org.mo/quality) 第 一 階 段 企 業 評 估 第 二 階 段 系 統 的 建 立 及 實 施 第 三 階 段 系 統 的 認 證 1. 獲 得 企 業 最 高 領 導 層 對 實 施 國 際 管 理 系 統 的 承 諾 2. 進 行 認 識 管 理 系 統 標 準 的 基 本 培 訓 3. 對 企 業 的 架 構 及 運 作 流 程 進 行 檢 定 4. 根 據 管 理 系 統 標 準 評 估 現 存 的 管 理 系 統 5. 指 出 未 符 合 標 準 之 處 6. 初 步 定 立 各 核 心 運 作 流 程 及 相 關 程 序 7. 初 步 定 立 管 理 系 統 手 冊 的 內 容 結 構 8. 企 業 選 擇 合 適 的 認 證 機 構 ( 認 證 機 構 的 作 用 是 提 供 第 三 方 評 審 及 頒 發 國 際 認 可 的 證 書 ) 1. 建 立 及 頒 佈 企 業 的 質 量 / 環 境 管 理 的 方 針 2. 組 織 管 理 層 代 表 及 工 作 小 組 3. 定 立 工 作 計 劃 表 4. 修 改 現 在 使 用 或 建 立 全 新 的 運 作 流 程 及 程 序 5. 分 配 職 責 予 各 工 作 小 組 執 行 6. 檢 討 及 修 改 運 作 流 程 程 序 及 工 作 指 標 7. 確 實 各 運 作 流 程 及 程 序 已 符 合 標 準 8. 編 寫 管 理 系 統 手 冊 9. 建 立 工 作 指 標 方 式 和 記 錄 10. 實 施 已 設 定 之 系 統 和 作 內 部 評 審 11. 保 留 記 錄 12. 定 期 進 行 管 理 評 審 1. 向 所 選 的 認 證 機 構 申 請 認 證 2. 企 業 進 行 預 審 3. 根 據 預 審 結 果 修 改 不 符 合 項 4. 企 業 向 認 證 機 構 呈 交 管 理 系 統 手 冊 5. 認 證 機 構 進 行 正 式 評 審 6. 認 證 機 構 頒 發 證 書 ( 如 無 重 大 的 不 符 合 項 ) 7. 企 業 持 續 改 善 其 管 理 系 統 8. 認 證 機 構 定 期 對 企 業 進 行 監 督 評 審 及 重 審 有 關 澳 門 生 產 力 暨 科 技 轉 移 中 心 澳 門 生 產 力 暨 科 技 轉 移 中 心 是 一 個 由 澳 門 政 府 及 民 間 合 辦 的 非 牟 利 組 織 作 為 ISO 的 澳 門 區 成 員, 中 心 提 供 以 下 服 務, 以 協 助 企 業 實 施 管 理 系 統 標 準 : 1. 諮 詢 服 務 - 加 深 各 界 對 管 理 標 準 認 證 及 認 可 規 定 的 認 識 及 理 解 ; 2. 資 料 發 放 - 向 外 界 發 放 ISO 標 準 及 認 證 / 認 可 規 定 的 最 新 發 展 資 料 ; 3. 標 準 搜 尋 及 銷 售 服 務 - 獲 授 權 在 本 澳 地 區 出 售 由 ISO 出 版 的 標 準 技 術 文 件 及 刊 物 ; 亦 提 供 其 他 海 內 外 地 方 標 準 的 搜 尋 服 務 ; 4. 專 業 發 展 - 舉 辦 一 系 列 有 關 管 理 系 統 標 準 的 課 程 及 研 討 會 ; 5. 考 試 服 務 - 獲 授 權 在 本 澳 開 辦 國 際 標 準 測 試 組 織 ( 簡 稱 ISTO) 考 試 ; 6. 參 考 資 料 - 圖 書 室 備 有 有 關 管 理 系 統 的 書 本 標 準 雜 誌 及 多 媒 體 資 料, 供 外 界 查 閱 ; 7. 國 際 管 理 系 統 標 準 認 證 資 助 計 劃 - 凡 在 澳 門 依 法 成 立 及 位 於 本 澳 的 企 業 / 私 機 構 均 可 申 請 ; 認 證 成 功 後, 申 請 企 業 可 獲 發 還 部 分 認 證 審 核 費 用 現 時 可 申 請 認 證 資 助 的 國 際 管 理 系 統 標 準 共 有 七 項, 其 中 括 9001 ISO 及 OHSAS

97 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 淺 談 政 府 樓 市 政 策 的 連 續 性 及 前 瞻 性 澳 門 商 報 社 長 田 亮 政 府 去 年 出 台 調 控 樓 市 劉 十 招 后, 今 年 又 醞 釀 新 一 輪 房 屋 調 控 措 施 4 月 中, 政 府 暫 緩 北 區 兩 幅 建 細 單 位 土 地 拍 賣 計 劃 ; 隨 後, 行 政 長 官 崔 世 安 在 立 法 會 提 出 建 議, 對 購 置 後 兩 年 內 轉 售 的 住 宅 單 位 或 樓 花 徵 收 特 別 印 花 稅, 同 時 收 緊 樓 花 貸 款 比 率 上 限 等, 政 府 推 出 一 系 列 遏 制 樓 市 炒 賣 辣 招, 對 舒 緩 民 困, 抗 擊 通 脹 有 積 極 作 用 根 據 政 府 建 議, 針 對 購 置 後 一 年 內 轉 售 的 住 宅 單 位 或 樓 花, 徵 收 樓 價 20% 的 特 別 印 花 稅 ; 超 過 一 年 但 不 超 過 兩 年 轉 售 的, 則 徵 收 10% 的 特 別 印 花 稅 同 時, 政 府 亦 收 緊 樓 花 貸 款 比 率 的 上 限, 本 澳 居 民 樓 花 貸 款 比 率 上 限 為 70%, 非 澳 門 居 民 樓 花 貸 款 比 率 上 限 則 為 50%, 且 不 設 豁 免 條 件, 由 金 管 局 負 責 發 相 關 指 引 從 上 述 指 引 和 措 施 來 看, 確 實 會 加 重 地 產 市 場 投 機 買 賣 的 成 本 負 擔, 進 一 步 加 強 樓 花 貸 款 的 風 險 管 理, 有 利 本 澳 房 屋 市 場 健 康 發 展 政 府 亦 承 諾 會 公 開 更 多 樓 花 買 賣 信 息, 讓 廣 大 市 民 作 出 更 審 慎 理 性 的 選 擇 此 外, 特 區 政 府 還 將 加 強 保 障 樓 花 購 買 的 合 法 權 益, 及 監 督 納 稅 人 依 法 履 行 納 稅 義 務 等 同 時, 政 府 部 門 正 就 規 範 樓 花 的 法 律 草 案 進 行 諮 詢, 力 爭 儘 早 提 交 立 法 會 審 議 在 法 律 制 度 實 施 之 前, 相 關 部 門 將 推 出 旨 在 增 加 市 場 透 明 度 的 指 引 和 措 施 如 財 政 局 責 成 樓 花 發 展 商 協 助 確 保 銷 售 合 同 的 納 稅 義 務, 以 有 效 打 擊 逃 漏 財 產 轉 移 印 花 稅 等 不 規 則 情 況 發 生 對 於 特 區 政 府 再 出 招 遏 抑 樓 市 炒 風, 受 到 社 會 關 注 和 立 法 議 員 的 正 面 評 價 議 員 認 為, 措 施 顯 示 政 府 遏 抑 樓 市 炒 風 的 態 度 較 以 前 強 硬, 預 料 措 施 能 有 效 打 擊 樓 市 炒 賣 ; 并 建 議 政 府 應 規 管 樓 花 買 賣, 讓 買 賣 雙 方 要 負 責 任 多 位 議 員 表 示, 若 再 不 出 台 政 策 措 施, 本 澳 樓 市 高 樓 價 高 企 的 情 將 持 續 或 失 控 然 而, 檢 討 政 府 一 系 列 樓 市 政 策, 無 論 是 去 年 劉 十 招 亦 或 今 年 特 印 稅, 視 乎 有 點 頭 痛 醫 頭, 腳 痛 醫 腳 之 感, 未 能 對 本 澳 高 樓 價 成 因, 輸 入 性 通 脹 對 樓 市 的 影 及 市 民 居 屋 需 求 等, 相 關 問 題 作 出 深 層 分 析 研 究 因 此, 出 臺 的 政 策 往 往 是 應 市 救 急, 缺 乏 政 策 的 連 續 性 和 前 瞻 性 譬 如, 特 區 政 府 承 諾 的 萬 九 公 屋 計 劃, 必 須 預 留 足 的 土 地, 才 能 確 保 未 來 建 公 屋 用 地 因 此, 若 拍 賣 土 地 必 定 擠 壓 有 限 土 地 資 源, 並 推 高 地 價 及 樓 價 當 議 員 提 出 責 疑, 令 政 府 改 變 初 衷 暫 緩 土 地 拍 賣 業 界 更 期 望 政 府 應 從 源 頭 手, 解 樓 市 供 求 緊 張, 括 加 快 批 准 程 序, 市 場 信 息 透 明 ; 如 房 屋 供 應 充 足, 便 不 會 有 太 大 炒 賣 空 另 外, 去 年 推 出 調 控 樓 市 十 條 措 施 之 後, 便 未 見 政 府 出 臺 更 嚴 勵 和 有 效 的 措 施 劉 十 招 并 未 到 真 正 壓 抑 樓 市 炒 風 的 威 懾 作 用 於 是, 議 員 紛 紛 提 出 質 詢, 冀 政 府 借 鑒 內 地 或 台 灣 經 驗, 透 過 加 息 或 征 收 奢 侈 稅 調 控 樓 市 壓 抑 通 脹, 促 政 府 及 早 采 取 行 政 或 稅 務 措 施, 規 范 不 規 則 銷 售 或 炒 賣 樓 宇 和 樓 花 政 府 在 聽 取 民 意 后, 及 時 調 整 樓 市 政 策 是 明 智 之 舉, 但 每 次 政 策 措 施 的 調 整 或 出 臺 視 乎 有 被 推 著 走 的 感 覺 因 為, 政 策 是 態, 市 場 卻 是 動 態, 任 何 政 策 制 定 要 因 應 市 場 變 動 作 出 評 估 調 整 但 政 府 須 做 前 瞻 性 科 學 調 研, 預 設 風 險 應 對 機 制, 才 能 制 定 更 有 效 的 短 中 長 期 科 學 政 策 關 於 樓 市 政 策 方 面, 具 體 條 文 一 定 要 清 晰, 目 標 及 方 向 的 透 明 度 要 高, 同 時 要 可 操 作 性, 規 定 建 築 期 限, 確 保 依 時 供 應, 根 據 市 場 變 化, 做 相 應 調 整, 但 基 本 原 則 不 變, 以 確 保 政 策 的 連 續 性 和 權 威 性 香 早 前 亦 推 出 遏 制 樓 市 炒 風 的 措 施, 但 當 地 豪 宅 價 格 不 跌 反 升, 究 其 原 因 是 外 圍 熱 錢 需 尋 找 出 路 所 致 澳 門 亦 是 一 個 開 放 市 場, 外 圍 資 金 出 入 自 如, 確 實 難 以 控 制 因 此, 政 府 制 定 房 屋 土 地 政 策 時 須 要 留 意 外 部 市 場 變 化, 注 意 提 高 訊 息 發 放 的 透 明 度 政 府 部 門 新 盤 審 批 時 間 有 待 加 快, 樓 盤 供 應 增 加, 可 舒 緩 樓 宇 供 求 失 衡, 令 樓 市 自 然 降 溫 推 行 陽 光 政 策, 政 府 土 地 供 應 亦 要 透 明 政 策 條 文 要 清 晰, 並 適 時 調 整, 樓 市 就 會 重 上 健 康 軌 道 有 關 土 地 閒 置 的 處 理, 亦 要 切 實 按 現 行 土 地 法 已 訂 條 文 落 實 執 行 除 了 房 屋 政 策 之 外, 冀 特 區 政 府 有 關 疏 困 派 錢 政 策, 環 保 政 策 等 有 其 連 續 性 和 前 瞻 性

98 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 - 各 界 人 仕 撰 文 各 界 人 仕 撰 文 - 當 局 不 應 放 鬆 遏 制 高 樓 價 決 心 新 華 澳 報 採 訪 主 任 劉 紹 滿 住 屋 問 題 早 已 成 為 本 澳 最 大 的 民 生 問 題 之 一, 能 讓 全 澳 居 民 能 居 有 其 屋, 還 需 要 特 區 政 府 不 斷 努 力 的 工 作, 特 別 在 近 年 來, 無 論 是 劉 十 招 或 是 制 定 相 關 樓 花 買 賣 法 律 法 規, 市 面 的 房 地 產 價 格 仍 然 是 有 升 不 跌, 並 遠 遠 超 離 一 般 市 民 的 收 入 承 擔 能 力 對 於 一 般 市 民 難 以 置 業 的 問 題, 從 中 央 政 府 到 下 面 的 地 區 政 府, 以 至 本 澳 特 區 政 府 是 十 分 關 注 的, 可 是 不 管 怎 樣 調 控, 現 時 本 澳 商 品 房 售 價 還 是 持 續 上 升, 真 正 使 有 需 要 的 一 般 收 入 市 民 可 以 買 得 就 沒 有 幾 多 個 人 本 澳 是 屬 於 一 國 兩 制 的 地 區, 中 央 政 府 的 指 示 精 神 亦 有 用 於 本 澳 使 用 就 樓 房 問 題, 國 務 院 總 理 溫 家 寶 在 十 一 屆 全 國 人 大 四 次 會 議 上 作 政 府 工 作 報 告 時 強 調, 經 濟 越 發 展, 越 要 重 視 加 強 社 會 建 設 和 保 障 改 善 民 生 堅 定 不 移 地 搞 好 房 地 產 市 場 調 控 他 指 出, 一 是 進 一 步 擴 大 保 障 性 住 房 建 設 規 模 二 是 進 一 步 落 實 和 完 善 房 地 產 市 場 調 控 政 策, 堅 決 遏 制 部 分 城 市 房 價 過 快 上 漲 勢 頭 重 點 增 加 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 建 設 規 範 發 展 住 房 租 賃 市 場 嚴 格 落 實 差 別 化 住 房 信 貸 稅 收 政 策, 調 整 完 善 房 地 產 相 關 稅 收 政 策, 加 強 稅 收 征 管, 有 效 遏 制 投 機 投 資 性 購 房 三 是 建 立 健 全 考 核 問 責 機 制 對 穩 定 房 價 推 進 保 障 性 住 房 建 設 工 作 不 力, 從 而 影 社 會 發 展 和 穩 定 的 地 方, 要 追 究 責 任 其 實 溫 總 的 講 話, 對 於 本 澳 未 來 在 調 控 樓 價 方 面, 也 是 到 鞭 策 性 的 作 用 特 區 政 府 日 後 應 不 負 眾 望, 配 合 中 央 政 府 的 政 策 及 滿 足 市 民 的 期 望, 制 訂 有 效 的 政 策 樓 宇 政 策, 以 造 健 康 的 樓 市 本 澳 的 樓 價 在 近 年 來 有 升 不 跌, 在 房 屋 需 求 激 增 的 同 時, 樓 價 一 直 飆 升, 嚴 重 脫 離 居 民 的 承 擔 能 力, 引 爆 本 澳 公 共 房 屋 十 一 年 來 原 地 踏 步 的 炸 彈, 居 民 沒 不 期 望 政 府 出 手, 制 定 可 行 的 政 策, 穩 健 樓 價 及 遏 制 樓 價 上 升, 以 讓 居 民 人 人 有 屋 住 特 區 政 府 的 未 來 房 屋 政 策 主 調 是 以 社 會 房 屋 為 主, 經 濟 房 屋 為 輔 財 政 資 助 作 補 充 同 時, 政 府 會 決 定 不 會 重 啟 置 業 移 民 政 策, 不 考 慮 單 一 置 業 移 民 政 策, 並 有 信 心 有 能 力 如 期 完 成 萬 九 公 屋 計 劃, 完 建 公 屋, 考 慮 把 部 分 收 回 土 地 建 公 屋 或 拍 賣 興 建 細 單 位 樓 宇, 以 科 學 態 度 保 障 澳 門 居 民 的 住 房 政 府 這 些 施 政 舉 措 是 否 得 以 實 行, 還 繼 續 是 有 賴 於 眾 人 持 目 以 待 居 民 現 時 最 為 關 心 的 是 居 住 問 題, 有 很 多 社 會 人 士 希 望 政 府 在 樓 宇 方 面, 因 應 本 澳 土 地 稀 少, 期 望 能 夠 建 一 些 較 細 面 積 的 樓 宇, 以 供 符 合 一 般 階 層 所 能 夠 支 持 有 購 買 能 力, 並 希 望 一 個 家 庭 供 樓 的 錢 儘 量 不 超 過 其 總 收 入 的 一 半 因 為, 現 時 土 地 資 源 緊 缺 房 屋 需 求 量 高, 收 回 土 地 興 建 自 住 樓 房, 合 法 合 理, 關 鍵 在 於 如 何 嚴 謹 落 實 措 施 的 原 意 同 時, 政 府 完 善 收 回 的 土 地 用 途, 必 須 規 劃 用 作 符 合 社 會 實 際 需 要 的 項 目, 即 使 是 私 人 樓 宇, 也 應 規 限 為 符 合 居 民 自 住 標 準 的 樓 宇, 而 不 是 以 投 資 為 目 的 的 豪 宅 早 前 就 有 議 員 則 認 為, 特 區 政 府 早 前 提 出 的 多 項 樓 宇 土 地 政 策, 意 向 清 晰, 尤 其 在 沒 有 科 學 評 估 住 屋 供 求 狀 況 的 結 果 前, 暫 不 考 慮 重 開 投 資 移 民 計 劃, 是 負 責 任 的 做 法 並 建 議 綜 合 本 澳 房 屋 供 應 量 需 求 狀 況 和 經 濟 環 境, 建 造 面 積 較 小 的 自 住 房 屋 較 適 合 本 澳 居 民 的 需 求 由 於 樓 宇 面 積 較 小 社 會 供 求 因 素, 以 及 受 政 策 規 範, 相 信 不 會 推 高 樓 宇 的 價 格 也 有 學 認 為, 政 府 的 房 地 產 政 策 無 驚 喜, 相 信 會 有 助 穩 定 樓 價, 避 免 托 市 現 時 較 關 注 的 是 將 會 拍 賣 五 幅 閒 置 土 地, 建 議 政 府 賣 地 時 要 加 入 嚴 格 的 附 設 條 件, 如 內 地 的 限 價 房 至 於 制 訂 公 屋 上 樓 時 間 表, 學 建 議 參 考 香 的 做 法, 即 最 多 三 年 可 讓 居 民 上 樓, 不 會 無 了 期 地 等 待 特 區 政 府 在 未 來 應 進 一 步 緊 密 配 合 中 央 政 府 推 出 的 房 屋 政 策 正 如, 總 理 溫 家 寶 日 前 所 指 出 的, 前 不 久, 國 務 院 主 持 各 地 與 中 央 簽 訂 了 保 障 性 住 房 的 責 任 書 關 鍵 不 在 一 張 紙, 而 在 於 決 心 有 了 決 心 就 會 有 資 金, 就 會 有 土 地, 就 會 有 辦 法 沒 有 決 心, 眼 前 到 處 是 困 難 還 是 要 下 決 心 毫 不 動 搖 地 抑 制 投 資 和 投 機 性 住 房 需 求 我 們 採 取 經 濟 和 法 律 手 段, 以 及 必 要 的 行 政 手 段, 主 要 是 用 差 別 化 貸 款 利 率 稅 率 以 及 土 地 供 應 政 策 他 相 信, 我 們 經 過 一 段 的 努 力, 我 們 會 在 抑 制 投 機 投 資 用 房 上 見 到 效 果 政 府 管 好 市 場 主 要 是 用 法 律 和 經 濟 的 手 段 防 止 捂 盤 惜 售, 圈 地 不 用 他 也 指 出, 在 這 裏 我 也 想 說 一 點 對 房 地 產 商 的 話, 我 沒 有 調 查 你 們 每 一 個 房 地 產 商 的 利 潤, 但 是 我 認 為 房 地 產 商 作 為 社 會 的 一 個 成 員, 成 社 屋 新 申 請 審 查, 制 訂 公 屋 上 樓 年 期 表 及 售 公 屋 年 限 的 規 定, 同 時, 未 來 填 海 土 地 預 留 興

99 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 你 們 應 該 對 社 會 盡 到 應 有 的 責 任 你 們 的 身 上 也 應 該 流 著 道 德 的 血 液 他 知 道 處 理 房 價 問 題 要 分 清 政 府 應 該 管 的 事 和 市 場 應 該 管 的 事 情 對 於 政 府 應 該 管 的 事 情, 我 們 毫 不 含 糊 ; 對 於 市 場 應 該 管 的 事 情, 我 們 也 要 密 切 加 以 關 注, 充 分 利 用 市 場 對 資 源 配 置 的 合 理 作 用 同 時, 抑 制 那 些 不 合 理 的 房 價 溫 總 的 言 語 也 是 印 證 了 本 澳 實 際 樓 市 的 情 況, 特 區 政 府 應 就 溫 總 的 話 多 加 理 解 就 本 澳 房 地 產 價 格 不 斷 升 溫, 要 遏 抑 樓 價, 筆 日 前 曾 提 出 過 建 議, 特 區 政 府 在 制 訂 房 屋 政 策 時, 應 將 房 地 產 市 場 豪 宅 和 商 鋪 及 一 般 民 眾 的 住 房, 將 兩 個 市 場 分 開, 規 範 豪 宅 和 商 鋪 及 一 般 民 住 屋 的 價 格 與 印 花 稅, 同 時, 特 區 政 府 應 向 新 加 坡 學 習 一 下, 推 出 保 障 性 的 房 屋 同 時, 政 府 亦 應 制 訂 短 中 長 期 的 人 口 政 策, 以 配 合 本 澳 未 來 及 附 近 地 區 的 發 展 需 求, 從 而 制 訂 配 合 本 澳 社 會 發 展 的 樓 宇 政 策, 並 應 制 訂 一 套 短 中 長 遠 的 公 共 房 屋 發 展 規 劃, 以 減 輕 高 樓 價 對 居 民 置 業 所 造 成 的 壓 力 居 民 的 居 住 問 題 是 每 個 地 方 首 要 關 注 的 民 生 問 題, 本 澳 樓 市 價 格 逐 年 不 斷 上 升, 居 民 住 屋 難 的 問 題, 不 斷 困 擾 社 會 每 個 市 民, 甚 至 政 府 當 局, 這 是 全 澳 市 民 共 同 關 注 及 必 需 解 決 的 問 題, 才 能 穩 定 民 心, 並 進 一 步 推 進 社 會 的 和 諧 發 展, 特 區 政 府 在 日 後 還 需 有 待 提 升 遏 制 高 樓 價 的 決 心 政 府 應 定 立 長 遠 的 房 屋 政 策 民 眾 建 澳 聯 盟 理 事 長 施 家 倫 房 子 與 中 國 的 傳 統 文 化 家 有 很 大 關 係 而 維 繫 家 文 化 的 物 質 載 體 則 是 擁 有 自 己 的 房 屋, 因 此 房 屋 在 中 國 人 的 心 目 中 占 據 了 重 要 的 位 置, 是 生 活 需 要 和 對 家 的 情 感 寄 託 澳 門 自 回 歸 後, 經 濟 高 速 增 長, 大 大 增 加 了 澳 門 居 民 的 收 入, 不 少 澳 門 家 庭 的 財 富 大 幅 上 升, 致 使 澳 門 自 置 物 業 比 率 百 分 之 七 十 以 上 政 府 近 幾 年 也 把 經 濟 的 成 果 與 市 民 分 享, 因 此 有 了 四 厘 補 貼 和 現 金 分 享 計 劃, 希 望 本 澳 居 民 能 真 正 安 居 樂 業 然 而, 特 區 成 立 初 年, 因 房 屋 供 應 過 剩 樓 市 低 迷, 停 建 公 房 屋 到 後 來 經 濟 爆 發 性 增 長 外 來 投 資 大 量 湧 入, 樓 價 在 六 七 年 間 出 現 不 合 理 上 漲 居 民 收 入 遠 遠 追 不 上 樓 價 的 升 幅, 因 而 大 大 增 加 了 社 會 部 份 低 下 階 層 的 住 屋 壓 力, 時 下 的 年 青 人 更 望 樓 輕 嘆, 看 不 到 能 置 業 的 前 景 再 加 上 近 年 澳 門 新 供 應 的 樓 盤 多 以 豪 宅 形 式 出 現, 一 般 家 庭 根 本 無 法 負 擔, 令 不 少 居 民 強 烈 感 到 政 府 應 增 加 公 共 房 屋 的 供 應 最 近, 隨 著 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 法 案 的 審 議, 其 間 釋 出 的 多 項 內 容, 連 日 來 相 繼 引 熱 議, 尤 其 是 對 經 屋 的 轉 售 制 度, 即 是 否 能 流 入 私 人 市 場 的 討 論 上, 社 會 各 界 意 見 紛 紛, 立 場 不 一, 甚 至 針 鋒 相 對 現 時 澳 門 土 地 寸 金 尺 土, 樓 價 已 非 一 般 市 民 所 能 承 受, 房 屋 不 自 覺 地 成 為 社 會 民 生 問 題 的 焦 點, 澳 門 的 房 屋 政 策 亦 再 度 引 社 會 廣 泛 關 注 我 們 關 注 到 正 因 為 政 府 過 去 沒 有 長 遠 完 善 的 房 屋 政 策, 保 障 市 民 能 有 不 同 價 位 的 房 屋 選 擇 如 今 居 民 面 對 樓 價 高 企 而 出 現 置 業 難 題, 實 不 能 再 單 純 以 經 屋 來 調 節 市 場 政 府 聲 稱 萬 九 經 屋 除 了 為 協 助 市 民 置 業 外, 更 是 為 了 讓 現 時 過 熱 之 樓 市 降 溫 可 惜 的 是, 萬 九 公 屋 由 09 年 發 表 至 今, 若 經 屋 的 調 節 有 效, 為 何 至 今 樓 市 價 格 還 未 有 下 調 趨 勢? 居 市 所 見 到 的 事 實 是, 樓 市 價 格 仍 不 斷 上 漲 另 一 方 面, 因 為 經 屋 數 量 遠 低 於 市 場 需 求, 相 信 將 會 被 市 場 迅 速 消 化, 加 上 現 時 政 府 作 分 階 段 推 出, 輕 微 波 幅 並 未 對 私 人 市 場 未 造 成 任 何 壓 力, 因 此 萬 九 經 屋 未 能 夠 發 揮 調 控 私 人 樓 市 應 有 的 作 用 再, 經 屋 價 格 與 市 場 價 格 掛

100 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 勾, 加 上 嚴 厲 苛 刻 的 條 件, 令 經 屋 的 吸 引 力 降 低, 無 疑 是 讓 居 民 陷 入 兩 難 的 局 面, 令 人 懷 疑 政 府 的 公 共 房 屋 政 策 到 底 是 為 了 保 障 基 層 市 民 的 住 屋 訴 求, 還 是 只 為 了 調 節 樓 市 而 犧 牲 市 民 之 利 益? 因 此, 我 們 認 為 未 來 政 府 在 協 調 自 由 市 場 和 居 民 渴 望 政 府 增 建 公 共 房 屋 的 時 候, 必 須 要 以 合 理 的 方 法 和 政 策 作 為 調 控 私 人 市 場 的 主 要 渠 道 來 解 決 房 屋 需 求 經 屋 只 是 暫 時 性 的 政 策, 而 且 政 府 亦 須 正 視 現 時 經 屋 的 特 殊 性, 讓 其 在 最 大 程 度 上 能 兼 顧 社 會 利 益 我 們 認 為 : 居 有 其 屋, 經 屋 姓 公 為 社 會 福 利 社 會 福 利 不 僅 僅 是 一 般 我 們 所 瞭 解 的 社 會 政 策 或 人 民 福 利, 而 是 一 種 體 制, 括 免 費 教 育 醫 療 住 屋 保 障 和 社 會 保 障 政 府 推 出 經 屋 的 原 意, 是 希 望 透 過 優 惠 政 策, 扶 助 部 分 既 不 合 資 格 申 請 社 屋, 也 沒 有 能 力 在 私 人 住 宅 市 場 上 購 買 房 屋 居 住 的 人 士 上 樓, 加 上 政 府 是 動 用 公 帤 來 幫 助 有 需 要 的 人 士, 實 現 財 富 二 次 分 配, 因 此 經 屋 本 質 帶 福 利 性 如 果 不 將 公 屋 與 私 人 市 場 區 分 開 來, 經 屋 過 了 禁 售 期 後 可 能 會 流 入 私 人 市 場, 無 疑 是 利 用 公 帑 助 長 私 人 市 場 發 展, 這 只 會 令 私 人 市 場 不 斷 擴 大, 對 社 會 弱 勢 社 群 沒 有 好 處 ; 另 一 方 面, 若 放 任 經 屋 流 入 私 人 市 場, 澳 門 土 地 資 源 奇 缺, 面 對 將 來 同 樣 具 備 經 濟 條 件 卻 未 有 足 夠 能 力 購 買 私 人 房 屋 的 居 民, 試 問 政 府 將 來 能 否 保 證 還 有 土 地 供 應 公 共 房 屋 來 滿 足 他 們? 公 私 分 割, 平 衡 發 展 有 議 員 提 出, 公 私 分 割 會 做 成 市 場 失 衡, 進 一 步 推 高 樓 價 云 云 誠 如 上 述, 以 經 屋 作 為 的 括 新 舊 人 申 請 條 件 及 輪 候 制 度 十 六 年 禁 售 期 轉 售 後 的 差 價 補 額 等 問 題 惹 來 不 少 爭 議 孰 對 孰 錯, 反 映 政 府 政 策 不 完 善, 缺 乏 公 平 原 則 及 前 瞻 性 另 外, 設 立 十 六 年 之 禁 售 期, 政 府 日 後 如 何 去 監 管 經 屋 轉 售 之 差 價 補 額? 如 何 確 保 經 屋 持 有 將 經 屋 出 租 等 不 法 手 段 圖 利 而 損 害 公 眾 利 益? 須 制 定 長 遠 的 房 屋 政 策, 保 障 公 共 資 源 能 得 到 合 理 運 用 雖 然 政 府 推 出 萬 九 經 屋, 但 一 如 上 述, 萬 九 經 屋 並 未 能 完 全 滿 足 市 民 的 需 求, 百 姓 需 要 的 是 長 遠 的 房 屋 發 展 規 劃 和 不 斷 完 善 的 機 制 來 調 控 樓 市 發 展, 而 非 為 了 緩 解 一 時 之 急 而 制 定 的 止 痛 式 政 策 冰 封 三 尺 非 一 日 之 寒, 澳 門 回 歸 十 年, 政 府 並 沒 有 就 本 澳 樓 市 作 出 長 遠 的 規 劃, 任 由 樓 市 放 任 發 展, 導 致 今 日 樓 價 高 企, 市 民 置 業 難 等 問 題, 倘 若 大 量 經 屋 再 流 入 私 人 市 場, 未 來 的 影 是 難 以 估 計 的, 在 現 時 未 有 明 確 的 公 共 房 屋 政 策 保 障 之 下, 經 屋 姓 公 可 確 保 保 留 現 有 之 房 屋, 保 障 基 層 市 民 的 住 屋 訴 求, 惠 及 真 正 有 需 要 之 市 民 綜 合 上 述, 經 屋 政 策 只 是 暫 時 緩 解 社 會 矛 盾 的 措 拖, 未 來 政 府 應 根 據 過 去 的 樓 市 週 期 循 環 市 場 的 經 濟 預 測 市 民 入 息 增 長 人 口 結 構 變 化 等 因 素, 制 定 長 遠 具 體 規 劃 性 階 段 性 目 標 和 落 實 時 間 表, 令 居 民 看 到 房 屋 政 策 的 宏 觀 藍 圖 澳 門 寶 地 麻 雀 雖 小, 但 五 臟 俱 全, 此 地 亦 有 其 民 生 經 濟, 政 策 特 色, 房 屋 政 策 當 然 也 不 例 外 姓 公, 姓 私, 雖 未 定 案 冀 望 政 府 能 從 市 民 眼 中 觀 察 從 市 民 口 中 聆 聽 從 大 眾 角 度 出 發, 制 定 長 遠 而 具 前 瞻 性 的 公 共 房 屋 政 策 調 節 手 段 不 但 無 功 而 回, 不 完 善 之 經 屋 法 更 會 導 致 樓 市 失 去 平 衡, 這 絕 非 危 言 聳 聽, 近 以 香, 遠 至 美 國 為 例, 政 策 的 不 正 常 干 預 對 市 場 造 成 巨 大 衝 擊, 引 發 樓 市 危 機 因 此, 公 共 房 屋 應 與 私 人 房 屋 市 場 分 開, 讓 政 府 在 有 限 的 土 地 資 源 情 況 下 協 助 市 民 安 居 樂 業, 而 私 人 市 場 之 樓 市 調 節, 應 從 制 定 長 遠 政 策, 土 地 供 應 利 率 息 差 稅 務 款 項 等 等 手 段 去 平 衡 調 整, 讓 樓 市 在 政 策 調 控 下 自 由 發 展 經 屋 法 孰 私 漏 洞 百 出 政 府 傾 向 經 屋 姓 私, 但 經 屋 姓 私 新 經 屋 法 問 題 引 了 社 會 各 界 激 烈 討 論, 當 中 最 具 爭 議

101 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 關 於 經 濟 房 屋 的 幾 點 淺 見 中 華 青 年 進 步 協 會 理 事 長 李 玉 培 房 屋 作 為 民 生 的 基 礎 要 素 之 一, 對 於 中 國 人 而 言 具 有 更 為 深 刻 的 現 實 需 要 和 感 情 寄 託, 然 而 由 於 樓 市 高 企, 房 屋 要 素 成 為 社 會 問 題, 以 至 於 現 實 社 會 討 論 房 屋 不 自 覺 地 成 為 討 論 房 屋 問 題 在 澳 門 這 塊 寸 土 寸 金 的 地 方, 樓 價 高 企 已 經 非 一 般 市 民 所 能 承 受, 這 除 了 是 因 為 房 屋 在 住 宿 功 能 之 外, 承 載 著 固 定 資 產 乃 至 投 資 工 具 的 角 色, 而 後 面 兩 種 角 色 已 經 取 代 房 屋 的 住 宿 功 能, 本 末 倒 置, 使 得 房 屋 成 為 利 益 分 割 的 工 具 : 對 於 絕 大 多 數 家 庭 而 言, 需 要 花 費 一 代 甚 至 幾 代 人 的 心 血 才 能 供 一 層 樓! 這 成 為 當 前 貧 富 差 距 的 體 現 和 工 具, 使 得 社 會 呈 現 出 多 樓 貴 族 和 無 樓 貧 民 的 斷 裂 測 量, 完 善 房 屋 政 策 和 公 屋 的 土 地 規 劃, 做 好 各 項 預 期 調 控 措 施, 保 障 下 一 代 人 的 需 求 可 以 得 到 滿 足, 代 際 之 間 的 公 平 得 以 體 現 二. 必 須 提 高 經 屋 的 申 請 上 限 經 濟 房 屋 作 為 保 障 中 底 層 居 民 住 宿 的 政 策, 應 當 在 盡 可 能 放 寬 申 請 資 格, 在 盡 可 能 大 的 範 圍 內 滿 足 民 眾 的 需 求, 讓 盡 可 能 多 的 人 享 受 申 請 權 利 的 公 平 針 對 於 目 前 社 會 熱 議 兩 人 家 團 2 萬 5 的 收 入 上 限 : 我 們 認 為 這 個 標 準 與 本 地 居 民 收 入 中 位 數 過 於 接 近, 未 能 較 好 地 兼 顧 到 中 產 階 層 之 中 的 中 間 部 份, 對 於 夾 心 層 的 覆 蓋 面 依 然 顯 得 過 於 有 限 ; 我 們 認 為 經 濟 房 屋 必 須 充 分 兼 顧 青 年 置 業 群 體, 特 別 是 正 在 承 受 結 婚 生 子 養 家 工 作 等 各 種 壓 力 的 夾 心 群 體 ; 我 們 建 議 收 入 上 限 提 高 至 3 萬 5, 讓 中 產 階 層 的 中 下 層 人 士 有 更 多 的 選 擇 來 滿 足 基 本 的 住 宿 需 求 我 們 關 注 到 私 樓 市 場 與 中 低 層 民 眾 的 經 濟 承 受 能 力 出 現 巨 大 差 距, 但 是 亦 清 楚 私 樓 市 場 的 價 格 波 動 有 其 週 期 性, 自 由 的 房 屋 市 場 依 然 是 澳 門 社 會 引 以 為 榮 和 必 須 堅 持 的 基 本 方 向, 因 此, 我 們 認 為 未 來 在 協 調 經 濟 房 屋 與 自 由 市 場 的 時 候, 必 須 要 透 過 合 理 調 控 私 樓 市 場 這 個 主 要 渠 道 來 解 決 房 屋 需 求, 這 有 利 於 造 社 會 積 極 進 取 的 精 神, 有 利 於 促 進 資 源 的 自 由 流 動, 但 是 這 亦 必 須 要 正 視 經 濟 房 屋 特 殊 屬 性 在 最 大 程 度 上 兼 顧 社 會 公 平 對 於 當 前 社 會 熱 議 的 經 濟 房 屋 問 題, 我 們 認 為 : 一. 經 屋 政 策 不 能 有 一 勞 永 逸 的 想 法 自 古 以 來 人 的 慾 望 就 是 無 窮 的, 市 民 不 斷 增 長 的 物 質 和 文 化 的 需 求 是 正 常 的 發 展 趨 勢, 亦 是 推 動 社 會 不 斷 發 展 和 政 府 改 善 服 務 的 動 力, 某 種 程 度 上 講, 民 眾 不 斷 產 生 訴 求 體 現 出 社 會 正 在 湧 現 出 不 斷 前 進 的 活 力 因 此, 經 濟 房 屋 政 策 不 可 以 有 一 勞 永 逸 的 想 法, 必 須 要 正 視 每 代 人 會 產 生 增 量 需 求, 並 且 需 求 的 特 點 亦 存 在 不 同, 不 可 以 完 全 用 政 府 回 收 循 環 運 用 的 模 式 一 以 貫 徹, 若 是 如 此, 並 不 利 於 引 發 民 眾 慾 望 的 滿 足, 不 利 於 推 動 社 會 正 面 進 取 氛 圍 的 發 展, 反 而 會 引 發 社 會 流 動 和 社 會 結 構 的 固 化 和 對 經 屋 群 體 的 標 籤 我 們 認 為, 特 區 政 府 在 準 時 完 成 萬 九 公 屋 之 餘, 應 當 以 前 瞻 視 角, 透 過 科 學 研 究 和 評 估 三. 經 屋 姓 氏 應 從 保 障 底 層 利 益 出 發 經 屋 的 根 本 出 發 點 是 透 過 二 次 分 配 兼 顧 社 會 公 平, 是 針 對 特 定 群 體 的 定 向 型 社 會 政 策, 具 有 部 份 社 會 福 利 的 性 質, 但 是 並 不 足 以 改 變 經 濟 房 屋 是 私 人 財 產 的 根 本 屬 性 居 於 經 濟 房 屋 的 根 本 出 發 點 在 於 促 進 社 會 公 平 正 義 的 發 展, 我 們 認 為, 在 界 定 經 屋 姓 公 或 姓 私 的 時 候, 必 須 要 從 保 障 底 層 民 眾 利 益 最 大 化 和 其 資 產 自 由 方 便 安 全 流 通 的 角 度 加 以 考 慮, 確 實 維 護 最 底 層 民 眾 的 利 益 我 們 認 同 在 禁 售 16 年 之 後 應 當 允 許 其 進 入 市 場 自 由 流 動 居 於 經 屋 具 有 部 份 社 會 福 利 的 屬 性, 其 增 加 的 價 值 部 份 可 以 透 過 約 束 性 條 款 加 以 限 制, 使 其 剔 除 投 資 投 機 的 屬 性, 僅 僅 具 有 住 宿 和 資 產 的 屬 性, 以 彰 顯 社 會 公 義 並 保 障 市 民 在 自 由 市 場 交 換 的 利 益 經 屋 入 市 場 符 合 澳 門 自 由 市 場 的 規 律, 可 以 避 免 出 現 二 元 市 場, 促 進 土 地 資 金 等 資 源 要 素 的 自 由 流, 激 發 私 市 的 活 躍 與 平 衡, 減 輕 政 府 收 購 維 護 經 屋 的 各 種 壓 力, 避 免 出 現 經 屋 = 社 屋 經 屋 = 貧 窮 的 社 會 標 籤, 避 免 社 會 產 生 對 於 政 府 過 度 依 賴 的 情 況, 並 且 有 利 於 較 遠 地 未 來 舊 區 重 整 的 時 候 保 障 經 屋 擁 有 的 權 益, 促 進 社 會 向 小 政 府, 大 社 會 方 向 發 展

102 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 淺 探 澳 門 現 行 房 屋 政 策 勵 志 青 年 會 副 會 長 陳 俊 拔 房 屋 政 策 牽 涉 社 會 層 面 廣, 涉 及 社 會 千 家 萬 戶 的 權 益, 一 個 行 之 有 效 的 房 屋 政 策, 將 很 大 程 度 反 映 政 府 的 施 政 水 平, 提 升 穩 固 執 政 能 力, 對 推 動 和 諧 社 會 的 發 展 著 重 要 的 正 面 作 用 近 年 來, 住 屋 問 題 成 為 了 澳 門 市 民 最 關 心 的 熱 門 話 題, 政 府 從 去 年 開 始 為 求 房 屋 市 場 的 健 全 發 展, 推 出 一 系 列 房 屋 相 關 政 策, 引 傳 媒 與 社 會 的 熱 烈 討 論 房 屋 政 策 關 係 到 市 民 最 切 身 的 權 益, 不 論 是 地 產 商, 還 是 普 羅 大 眾, 人 人 緊 盯 政 府 政 策 法 規 的 變 動, 關 注 這 些 稅 制 銀 行 按 揭 交 易 架 構 的 改 變, 對 自 身 財 產 所 帶 來 的 衝 擊 綜 觀 澳 門 政 府 從 去 年 年 底 到 現 在 所 採 取 的 房 屋 政 策, 我 們 發 現 政 府 所 採 取 的 政 策 含 限 制 按 揭 成 數 提 高 印 花 稅, 以 及 短 期 轉 售 徵 收 特 別 印 花 稅 等 措 施 政 府 推 出 這 些 政 策 的 目 的 主 要 希 望 房 地 產 市 場 能 夠 更 穩 健 發 展, 避 免 樓 價 的 過 度 炒 作 造 成 房 地 產 市 場 泡 沫 化, 減 輕 市 民 對 政 府 房 屋 政 策 的 抱 怨 同 時 政 府 為 求 解 決 年 輕 人 置 業 困 難 的 問 題, 也 已 出 台 活 化 老 舊 工 業 大 廈, 以 及 在 新 填 海 區 域 計 畫 興 建 公 屋 等 措 施 希 望 能 增 加 樓 宇 單 位 的 供 應 但 是 我 們 從 當 前 澳 門 地 產 市 場 的 發 展 可 以 發 現 政 府 的 房 屋 新 政 策 並 沒 有 達 成 預 期 的 效 果, 反 而 使 澳 門 的 房 地 產 市 場 的 炒 作 現 象 更 嚴 重, 直 接 打 擊 基 層 市 民 的 住 屋 需 求 根 據 統 計 局 最 近 的 統 計 數 據, 今 年 首 季 實 用 面 積 50 平 方 米 以 下 的 單 位, 平 均 交 易 價 較 去 年 第 四 季 大 幅 上 升 51.3% 至 每 平 方 米 35,110 元 ;50 至 99.9 平 方 米 的 亦 上 升 33.8% 至 40,225 元 今 年 首 季 多 個 大 中 小 型 樓 盤 推 出, 不 僅 細 單 位, 樓 花 連 同 二 手 樓 有 一 定 升 幅 ; 但 在 特 別 印 花 稅 推 出 後, 樓 市 觀 望 氣 氛 轉 濃, 中 介 生 意 亦 趨 淡 這 顯 示 儘 管 政 府 採 取 限 制 按 揭 的 方 式 想 要 壓 抑 樓 價 升 幅, 但 是 在 低 利 率 熱 錢 湧 入 以 及 本 澳 市 場 細 小 的 客 觀 經 濟 環 境 下, 炒 樓 風 潮 已 經 轉 向 小 型 單 位 以 及 二 手 樓 盤 特 別 印 花 稅 的 出 台 雖 然 已 造 成 交 投 趨 淡, 惟 樓 價 並 未 因 而 出 現 明 顯 的 調 整, 期 望 置 業 的 市 民 仍 然 期 盼 著 政 府 更 多 的 措 施 出 台, 而 且 公 屋 輪 候 時 間 過 長 的 問 題 並 沒 有 改 善, 原 本 基 層 市 民 置 業 首 選 的 二 手 樓 及 小 型 單 位 反 而 因 為 政 府 將 按 揭 九 成 的 房 價 上 限 訂 在 三 百 三 十 萬 元 而 成 為 投 資 的 新 標 的, 造 成 樓 價 高 企 的 現 象 從 澳 門 房 地 產 政 策 變 革 所 產 生 的 現 象 來 觀 察, 我 們 發 現 官 方 所 採 用 的 房 屋 政 策, 不 外 乎 是 增 加 印 花 稅, 或 是 提 出 興 建 公 共 房 屋 的 方 案, 美 其 名 為 多 元 套 餐, 只 不 過 是 把 民 生 居 住 需 求 簡 化 為 購 房 和 公 屋 的 提 供 卻 不 知 要 達 到 滿 足 弱 勢 社 群 居 住 需 求 的 目 標, 有 兩 大 現 實 課 題 必 需 面 對, 一 是 重 視 弱 勢 居 民 的 居 住 需 求, 二 是 必 須 改 變 公 屋 供 需 失 調 的 現 況 我 們 認 為 澳 門 房 屋 政 策 要 解 決 這 兩 大 現 實 問 題, 必 需 就 以 下 觀 點 作 通 盤 考 慮 : 1) 政 府 在 房 地 產 政 策 上 不 應 過 度 干 預 市 場 價 格 機 制 : 政 府 去 年 開 始 採 取 限 制 按 揭 成 數 的 措 施 到 目 前 已 經 產 生 反 效 果 價 格 在 330 萬 以 上 的 豪 宅 雖 然 在 價 格 上 有 些 許 調 整, 但 小 型 單 位 和 二 手 房 價 格 的 上 升 卻 使 基 層 市 民 和 弱 勢 家 庭 的 置 業 負 擔 更 百 上 加 斤 這 顯 示 政 府 並 沒 有 看 到 房 屋 市 場 問 題 的 根 本 在 自 由 經 濟 中, 房 屋 市 場 固 然 要 按 照 市 場 供 求 來 決 定 價 格, 但 是 政 府 在 房 屋 政 策 的 制 定 過 程 中 必 需 對 房 屋 市 場 與 社 會 客 觀 現 況 有 深 入 的 分 析, 否 則 貿 然 出 手, 對 房 屋 市 場 的 健 全 發 展 沒 有 幫 助, 卻 可 能 使 市 民 尤 其 是 基 層 市 民 的 居 住 需 求 更 無 法 獲 得 滿 足, 造 成 更 大 的 社 會 矛 盾, 適 得 其 反, 增 加 市 民 對 政 府 施 政 的 抱 怨 2) 目 前 雖 然 政 府 就 公 屋 的 供 應 早 已 做 出 政 策 宣 示, 但 是 萬 九 公 屋 是 否 能 夠 在 2012 年 之 前 完 成 以 兌 現 政 府 先 前 的 承 諾 公 屋 制 度 是 否 完 備, 以 及 是 否 存 在 制 度 缺 陷 反 而 使 真 正 有 住 房 需 求 的 市 民 上 樓 之 日 遙 遙 無 期, 是 政 府 在 公 屋 制 度 的 制 定 中 必 需 深 切 考 量 的 所 以 我 們 認 為 現 在 政 府 當 務 之 急 必 需 將 萬 九 公 屋 的 政 策 承 諾 及 早 兌 現, 若 不 能 在 明 年 完 成, 也 必 需 研 擬 替 代 方 案, 使 公 屋 政 策 能 解 決 弱 勢 社 群 普 遍 存 在 的 置 業 難 的 問 題 至 於 一 般 房 屋 市 場 的 價 格, 政 府 在 自 由 經 濟 的 體 制 下 並 不 宜 過 度 干 預, 政 府 在 房 屋 政 策 上 需 做 長 遠 深 思 的 規 劃, 不 能 過 於 短 視 或 偏 重 滿 足 單 一 階 層 的 利 益 訴 求 房 屋 政 策 是 經 濟 政 策 中 非 常 重 要 的 一 個 環 節, 它 不 僅 涉 及 市 民 的 居 住 及 生 活, 還 牽 涉 到 人 口 政 策 城 市 規 劃 和 社 會 可 持 續 發 展 等 的 元 素, 若 處 理 不 善 將 導 致 市 民 對 政 府 施 政 的 不 信 任 澳 門 目 前 的 房 屋 政 策 除 了 有 干 預 市 場 機 制 的 問 題 外, 還 有 無 法 滿 足 澳 門 未 來 發 展 的 需 求 我 們 建 議 在 尊 重 市 場 機 制 的 前 提 下, 政 府 並 不 能 過 於 干 預 房 地 屋 市 場 的 發 展, 同 時 必 需 有 完 善 的 公 共 房 屋 制 度 以 滿 足 弱 勢 社 群 的 居 住 需 求 這 是 澳 門 政 府 房 屋 政 策 所 必 需 通 盤 考 量 的

103 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 對 澳 門 房 屋 政 策 的 一 些 淺 見 英 國 雷 丁 大 學 測 量 學 碩 士 ( 房 地 產 ) 吳 紹 康 在 任 何 成 熟 的 社 會, 房 屋 是 商 品 又 是 必 須 品, 是 無 可 爭 議 的 事 實, 一 套 有 效 的 房 屋 政 策 需 要 同 時 顧 及 這 兩 個 範 疇 而 澳 門 的 土 地 資 源 珍 貴, 房 屋 政 策 尤 其 重 要, 特 區 政 府 針 對 房 地 產 市 場 的 發 展 進 行 了 一 系 列 工 作 以 促 進 房 地 產 市 場 可 持 續 發 展, 對 此 本 人 與 行 政 當 局 所 持 的 方 向 是 一 致 的, 業 界 更 希 望 市 場 是 健 康 穩 定 的, 所 以 認 為 在 制 定 房 地 產 政 策 時, 應 以 一 國 兩 制 資 本 主 義 社 會 五 十 年 不 變 的 社 會 制 度 訂 定 政 策, 除 自 由 市 場 房 屋 外, 應 有 公 共 房 屋 市 場, 因 此, 本 會 絕 對 支 持 社 屋 為 主, 經 屋 為 輔, 財 政 資 助 作 補 充 的 方 針 自 由 投 資 市 場 澳 門 是 資 本 主 義 社 會, 是 典 型 的 市 場 經 濟 體 系 依 據 澳 門 基 本 法 的 規 定, 澳 門 保 持 資 本 主 義 社 會 50 年 不 變 在 一 國 兩 制 高 度 自 治 的 國 家 政 策 方 針 下, 特 區 政 府 應 保 持 自 由 投 資 市 場 理 念, 保 持 城 市 競 爭 力 ; 盡 早 制 定 長 遠 土 地 及 城 規 政 策, 加 快 相 關 法 規 的 修 訂 程 序, 讓 市 場 變 得 更 有 規 模 更 能 面 向 國 際 在 房 屋 價 格 上 升 及 鄰 近 地 區 推 出 防 止 樓 市 炒 風 熾 熱 的 措 施 下, 有 關 當 局 相 應 於 早 前 推 出 一 系 列 措 施, 及 於 最 近 準 備 推 出 特 別 印 花 稅, 本 人 十 分 理 解, 亦 不 希 望 市 場 有 泡 沫 形 成 但 要 強 調 的 一 點 是 在 30 年 前 我 們 的 偉 大 的 鄧 小 平 先 生 以 祟 高 智 慧 及 遠 見, 大 膽 推 行 改 革 開 放, 提 倡 以 開 放 市 場 引 進 全 球 技 術 及 資 金,30 年 後 的 今 日, 我 們 才 有 幸 分 享 今 天 的 經 濟 飛 躍 成 果 ; 而 澳 亦 是 鄧 小 平 先 生 卓 越 思 維, 提 出 以 一 國 兩 制, 是 在 一 個 國 家 前 題 下 兩 種 不 同 社 會 制 度 的 基 礎 回 歸 祖 國 懷 抱, 香 澳 門 一 樣 是 在 祖 國 範 圍 內 50 年 不 變, 按 資 本 主 義 自 由 市 場 模 式, 走 市 場 為 主 導 方 向 的 ; 因 此 在 使 用 行 政 調 控 方 式 干 預 自 由 市 場 時 適 宜 小 心 運 用, 否 則 會 影 自 由 市 場 的 運 作 事 實 上, 並 不 是 單 獨 澳 門 才 有 房 屋 價 格 上 升 的 問 題, 鄰 近 地 區 亦 然, 誘 因 括 特 殊 的 歷 史 性 低 息 環 境 美 元 偏 軟 帶 來 澳 元 偏 軟 及 輸 入 性 通 脹 等 外 圍 元 素, 但 如 此 的 特 殊 性 是 不 長 久 的, 在 可 見 的 將 來 以 上 元 素 會 轉 淡, 市 場 走 向 正 常 化 ; 再 加 上 未 來 會 有 更 多 的 房 屋 供 應 括 公 共 房 屋 及 私 人 樓 宇, 因 此, 建 議 當 局 宜 將 此 印 花 稅 措 施 定 坊 間 常 說, 十 年 以 來, 澳 門 市 民 的 收 入 升 了 兩 倍, 樓 價 卻 升 了 幾 倍 ; 但 有 一 點 歷 史 背 景 必 須 提 出, 回 歸 前 後 的 幾 年, 本 地 經 濟 低 迷, 大 量 空 置 地 盤 房 屋 不 良 資 產 需 要 求 售, 業 界 很 多 成 員 是 賠 本 出 售 只 求 生 存 的 ; 當 時 樓 價 僅 為 元 每 平 方 呎 ( 最 低 的 只 元 每 平 方 呎 ), 但 光 建 築 成 本 就 要 元 每 平 方 呎, 於 當 時 售 樓 是 不 計 成 本 的, 故 在 其 間 根 本 沒 人 會 發 展 新 樓 宇 項 目 到 澳 門 回 歸 後, 特 區 大 膽 開 拓, 開 放 博 彩 業 令 本 澳 經 濟 迎 來 百 年 難 得 機 遇, 經 濟 開 始 飛, 房 地 產 價 格 由 不 合 理 底 價 漸 走 向 正 常 運 作, 其 售 價 亦 因 應 成 本 及 市 場 供 求 而 調 節 再, 今 日 之 澳 門 已 成 為 面 向 全 世 界 之 城 市, 而 非 回 歸 前 珠 江 口 旁 的 一 個 小 地 方 其 商 品 價 格 亦 非 閉 門 自 理 的 了, 參 考 珠 三 角 區 域, 在 這 十 年 間, 經 濟 發 展 程 度 有 目 共 睹, 商 品 價 格 亦 隨 之 上 升 而 以 澳 門 今 日 之 經 濟 情 況, 房 屋 價 格 與 珠 三 角 地 區 周 邊 城 市 相 比 亦 在 中 游 左 右 以 香 為 例, 人 均 收 入 與 澳 門 相 約, 但 平 均 樓 價 是 澳 門 三 倍, 或 更 甚 澳 門 並 無 必 要 推 行 比 香 更 重 的 措 施 去 抑 制 市 場 懇 請 當 局 謹 慎 平 衡 房 屋 市 場 的 調 控 力 度, 保 持 市 場 的 自 由 開 放 性 公 共 房 屋 市 場 在 社 會 房 屋 及 經 濟 房 屋 兩 個 領 域 中, 規 劃 好 社 經 屋 的 分 配, 保 障 基 層 社 群 基 本 生 活 需 要 如 行 政 長 官 在 2011 年 施 政 報 告 中 指 出 由 於 房 價 物 價 膨 脹, 對 中 產 階 層 也 造 成 負 擔 在 關 注 弱 勢 社 群 的 同 時, 特 區 政 府 亦 關 心 中 產 階 層 所 面 對 的 問 題 為 了 解 社 會 各 階 層 居 民 的 需 要, 制 定 針 對 性 的 社 會 政 策, 將 積 極 展 開 對 中 產 階 層 定 義 及 社 會 流 動 情 況 的 研 究 致 力 造 更 公 平 的 社 會 環 境, 透 過 調 整 各 項 政 策, 括 調 整 經 屋 申 請 的 上 下 限, 緩 解 居 民 所 面 對 的 問 題 社 屋 方 面, 贊 同 當 局 興 建 社 會 房 屋 以 滿 足 實 際 有 需 要 人 士 基 本 住 屋 需 求 誠 然, 在 發 展 本 澳 經 濟 的 同 時, 部 分 基 層 市 民 的 基 本 住 屋 需 求 仍 未 獲 保 障 顯 然 相 比 經 屋 針 對 置 業 需 求, 為 政 應 更 重 視 社 屋 這 一 環 以 保 障 基 層 社 群 基 本 住 房 需 要 但 根 據 房 屋 局 資 料, 自 八 十 年 代 政 府 共 興 建 經 屋 28,000 多 個, 社 屋 由 六 七 十 年 代 開 始 只 有 6,800 多 個 幸 而, 現 屆 特 區 政 府 對 新 的 公 共 房 屋 政 策 針 對 過 去 的 資 源 錯 配 作 出 糾 正, 提 出 了 社 屋 為 主, 經 屋 為 輔 的 方 向 對 此, 希 望 當 局 慎 重 為 預 留 作 公 共 房 屋 的 土 地 規 劃 好 社 經 屋 的 分 配, 及 盡 快 訂 定 實 際 執 行 操 作 的 條 文 以 保 障 市 民 的 住 屋 需 求 位 為 臨 時 性, 須 適 時 檢 討 其 必 要 性

104 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 對 於 經 濟 房 屋, 因 為 是 扶 助 政 策, 需 要 堅 守 不 能 被 用 作 出 租, 轉 售 圖 利 及 要 有 入 息 上 下 限 的 規 定, 但 可 規 寬 入 嚴 出 的 定 性, 否 則 對 於 長 久 以 來 默 默 努 力 工 作 不 倚 賴 福 利 扶 助 自 力 更 生 一 步 一 腳 印 完 成 個 人 理 想 而 達 至 安 居 樂 業 的 廣 大 市 民 有 欠 公 平, 及 對 行 政 當 局 造 成 極 大 的 負 擔 ; 至 於 經 屋 可 否 流 入 自 由 投 資 市 場 的 問 題, 本 人 認 為 經 屋 在 任 何 時 間 情 況 下, 應 以 照 顧 實 際 有 需 要 人 士 而 設, 因 此 不 應 流 入 事 實 上, 我 們 沒 有 魔 法 球, 沒 法 看 透 及 分 析 16 年 後 的 事 情, 好 像 屆 時 的 經 濟 情 況 房 屋 供 需 社 屋 經 屋 之 需 求 及 流 失 量 自 由 投 資 市 場 的 消 化 力 公 共 房 屋 之 存 量 等 這 些 關 鍵 問 題, 現 在 是 沒 有 答 案 的 在 這 樣 的 基 礎 下, 當 局 宜 禁 止 經 屋 流 入 自 由 投 資 市 場, 以 保 持 經 屋 之 本 質 意 義, 讓 真 正 有 需 要 人 士 能 合 理 排 序 獲 得 安 樂 窩, 而 又 避 免 行 政 當 局 永 遠 承 受 來 自 公 共 房 屋 政 策 的 沉 重 壓 力 另 一 方 面, 在 加 大 自 由 投 資 市 場 私 人 房 屋 供 應, 並 以 早 前 一 系 列 鼓 勵 置 業 措 施 及 本 地 的 實 際 高 置 業 率 情 況 分 析 下, 本 人 對 經 屋 是 否 有 如 此 的 實 際 需 求 存 有 一 定 質 疑 舉 例, 剛 進 入 社 會 的 年 輕 一 代, 是 否 有 急 切 需 要 放 下 養 育 多 年 之 父 母, 而 購 買 房 屋 獨 自 居 住? 而 試 舉 兩 名 的 城 市 規 劃 以 釋 放 更 多 土 地 資 源 讓 業 界 加 快 房 屋 供 應, 平 衡 市 場 需 求 但 以 上 需 要 當 加 快 法 規 改 革 去 支 持 實 現, 尚 待 修 訂 及 出 台 的 法 規 括 舊 區 重 整 法 新 城 規 劃 土 地 法 市 建 築 總 章 程 租 務 法 等 會 影 私 人 樓 宇 供 應 回 歸 至 今, 本 行 業 隨 本 澳 經 濟 飛 躍 發 展 而 獲 益, 成 績 是 有 目 共 睹, 作 為 澳 門 一 份 子, 我 們 切 實 感 到 當 局 一 直 以 來 所 作 的 努 力 未 來 將 進 入 發 展 的 另 一 關 鍵 時 刻, 所 以 希 望 當 局 能 一 如 既 往 支 持 房 地 產 業 繼 續 健 康 發 展, 保 持 自 由 市 場 理 念, 保 持 城 市 競 爭 力, 讓 市 場 變 得 更 有 規 模, 更 能 面 向 國 際 各 自 以 單 身 家 團 申 請 成 功 擁 有 經 屋 的 男 女 人 士, 日 後 到 了 適 婚 年 齡, 又 如 何 處 理 各 自 的 經 屋 ( 經 屋 只 能 自 住, 婚 後 仍 分 居 嗎?), 因 此 建 議 當 局 按 實 際 需 求 適 度 規 劃 經 屋 之 戶 型 大 小 及 按 情 掌 控 調 節 經 屋 之 供 應, 更 能 善 用 土 地 資 源 澳 門 房 地 產 發 展 展 望 與 政 策 建 議 隨 著 未 來 輕 軌 珠 澳 大 橋 澳 第 四 條 通 道 澳 門 灣 仔 步 行 通 道 橫 琴 開 發 區 的 動 及 投 入 運 作, 本 澳 的 基 建 及 交 通 得 到 大 大 提 升, 而 未 來 澳 門 的 博 彩 旅 遊 業 將 趨 向 更 多 元 化 發 展 更 多 大 型 娛 樂 休 閒 項 目 落 成, 我 們 正 朝 向 行 政 長 官 所 提 出 共 建 澳 門 世 界 旅 游 休 閑 中 心 的 方 向 進 發, 而 保 守 估 計 屆 時 需 要 額 外 多 數 萬 的 勞 動 力 為 應 付 如 斯 壓 力, 除 本 地 居 民 外, 預 料 需 引 進 更 多 外 來 專 才, 因 此 當 局 應 適 時 調 整 人 口 政 策 為 此 作 準 備 而 人 口 量 的 增 加 必 然 帶 動 樓 宇 的 需 求, 對 此, 特 區 政 府 已 獲 中 央 批 准 增 加 總 面 積 達 350 公 頃 的 五 個 新 填 海 區, 而 於 其 上 亦 有 規 劃 預 留 土 地 作 公 共 房 屋 及 公 共 設 施 等, 希 望 當 局 亦 提 早 對 新 城 區 上 可 供 私 人 發 展 的 土 地 作 出 規 劃, 盡 早 公 布 預 留 作 公 私 等 房 地 產 市 場 發 展 的 土 地 量, 以 讓 業 界 市 民 有 清 晰 概 念 另 一 方 面, 加 快 現 存 土 地 的 規 劃 發 展, 很 多 在 過 去 的 經 濟 環 境 下 所 設 定 規 劃 用 途 的 土 地 ( 如 北 安 卓 家 村 蝴 蝶 谷 等 ) 已 不 合 乎 現 今 經 濟 發 展 所 需, 故 有 必 要 加 快 新

105 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 澳 門 房 地 產 發 展 前 景 將 會 更 加 美 好 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 榮 譽 會 長 鄺 達 財 自 回 歸 以 來, 澳 門 的 經 濟 實 力 穩 步 增 強, 過 去 十 一 年 的 經 濟 年 平 均 增 長 率 達 到 雙 位 數, 去 年 GDP 實 質 增 長 26.2% 2010 年 的 公 共 財 政 總 收 入 近 800 億 澳 門 元, 較 2009 年 增 長 超 過 三 成 與 此 同 時, 居 民 的 每 月 工 作 收 入 中 位 數 也 不 斷 增 加, 當 前 達 到 了 9,600 澳 門 元, 約 為 1999 年 的 兩 倍, 進 一 步 提 升 了 居 民 的 生 活 素 質 在 有 利 的 經 濟 環 境 帶 動 下, 城 市 面 貌 日 新 月 異, 澳 門 房 地 產 / 建 築 業 迎 來 了 新 的 發 展 時 期, 建 築 業 佔 GDP 的 比 重 由 2004 年 的 4.36% 逐 步 上 升 至 2009 年 的 8.3%, 行 業 對 澳 門 經 濟 的 貢 獻 力 度 日 益 增 大 另 據 統 計 資 料 所 示, 在 2010 年 繳 納 物 業 轉 移 印 花 稅 的 單 位 有 29,617 個, 成 交 金 額 共 億 元, 按 年 分 別 大 幅 上 升 71.1% 及 1.2 倍 與 此 同 時, 近 年 大 批 外 地 僱 員 進 入 本 地 勞 動 市 場, 進 一 步 活 躍 了 本 澳 的 租 務 市 場 受 惠 於 多 個 工 程 項 目 的 開 展, 市 場 對 建 築 測 量 土 木 工 程 等 專 業 人 士 的 需 求 明 顯 增 加, 創 造 了 不 少 行 業 職 位, 盤 活 了 就 業 市 場 數 據 顯 示, 近 年 來 建 築 業 就 業 人 口 保 持 穩 定 增 長, 至 2010 年 底 共 有 27,500 人 從 事 建 築 行 業 工 作, 約 為 2000 年 的 1.69 倍 同 時, 建 築 工 人 平 均 日 薪 至 2010 年 已 升 至 550 元, 較 2000 年 增 長 超 過 一 倍 展 望 未 來, 澳 門 房 地 產 / 建 築 業 將 受 惠 於 區 域 合 作 所 持 續 帶 來 的 機 遇, 尤 其 是 珠 澳 大 橋 興 建 粵 澳 跨 境 基 建 的 對 接 粵 澳 中 醫 藥 科 技 產 業 園 等 合 作 商 機 此 外, 澳 門 新 城 填 海 區 建 設 公 屋 房 屋 興 建 舊 區 重 整 等 本 地 大 型 項 目, 將 為 澳 門 房 地 產 / 建 築 業 界 的 發 展 提 供 更 加 充 實 的 條 件 和 空 間, 發 展 前 景 一 定 會 更 加 美 好! 當 前 澳 門 房 地 產 業 發 展 趨 勢 及 未 來 的 主 要 影 因 素 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 名 譽 會 長 梁 華 近 幾 年 來, 作 為 澳 門 經 濟 的 支 柱 之 一 房 地 產 業, 在 特 區 政 府 堅 持 保 障 民 生 居 住 需 要 及 保 證 房 地 產 業 穩 定 發 展 的 政 策 理 念 推 動 下, 一 直 處 於 健 康 穩 步 的 發 展 態 勢 澳 門 房 地 產 市 場 的 發 展 狀 況 與 澳 門 經 濟 的 整 體 發 展 形 勢 密 切 關 聯 並 呈 現 出 正 向 聯 動 關 係 在 受 到 全 球 金 融 危 機 的 影, 澳 門 經 濟 在 經 歷 了 2008 年 底 2009 年 初 的 低 谷 後 逐 步 向 好 回 升 房 地 產 業 的 景 氣 度 也 隨 著 澳 門 經 濟 的 復 蘇 重 回 升 勢 一 方 面, 主 要 由 博 彩 業 拉 動 的 澳 門 經 濟 保 持 持 續 增 長 態 勢 2010 年, 澳 門 經 濟 增 長 率 在 30% 以 上 2011 年 澳 門 博 彩 業 增 長 率 預 計 可 以 達 到 25%, 由 此 也 將 拉 動 澳 門 經 濟 繼 續 保 持 強 勢 增 長 這 為 澳 門 房 地 產 業 的 發 展 奠 定 了 良 好 的 宏 觀 基 礎 和 經 濟 環 境 另 一 方 面, 近 年 來 中 央 政 府 扶 持 澳 門 發 展 的 利 好 政 策, 括 橫 琴 新 區 總 體 開 發 啟 動 珠 澳 一 體 化 的 大 力 推 進 珠 澳 大 橋 正 式 開 始 建 設 等 相 繼 出 臺, 在 有 力 帶 動 澳 門 經 濟 發 展 的 同 時, 也 頻 頻 催 旺 澳 門 房 地 產 業 2009 年, 略 有 低 迷 的 澳 門 房 地 產 市 場 實 現 快 速 復 蘇 2010 年, 澳 門 的 房 地 產 市 場 全 年 房 價 不 斷 攀 升, 樓 盤 銷 售 增 長 幅 度 明 顯 澳 門 房 地 產 市 場 重 現 剛 性 需 求 投 資 需 求 投 機 需 求 澳 門 二 手 樓 市 是 也 呈 現 穩 中 有 升 的 局 面, 交 易 面 積 和 交 易 金 額 資 料 回 到 上 升 軌 道 可 以 預 見, 在 珠 澳 大 橋 建 成 通 車 後, 增 加 粵 澳 之 間 流 通 的 便 捷 性, 必 將 進 一 步 促 進 澳 門 房 地 產 市 場 的 繁 榮 交 通 改 善 必 然 會 增 強 澳 門 的 城 市 配 套 功 能, 提 升 房 地 產 市 場 的 外 部 性 並 延 長 購 房 半 徑 這 對 於 澳 門 的 房 地 產 市 場 而 言, 無 疑 是 一 重 大 利 好 隨 著 內 地 居 民 往 來 于 香 澳 門 之 間 更 加 便 捷, 澳 門 房 地 產 業 將 增 強 吸 引 力, 只 要 能 夠 落 實 配 套 的 人 才 居 留 政 策, 則 外 地 人 在 澳 門 置 業 需 求 也 將 相 應 提 升 但 是, 客 觀 上 澳 門 的 房 地 產 業 也 存 在 一 定 不 利 的 因 素 由 於 異 地 置 業 政 策 等 因 素 的 影

106 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文, 外 來 投 資 占 總 投 資 的 比 例 近 幾 年 呈 現 不 斷 下 降 的 態 勢, 至 2010 年 大 約 維 持 在 20% 左 右 2011 年 一 季 度, 對 於 澳 門 樓 價 居 高 攀 升 的 局 面, 特 區 政 府 出 臺 重 大 政 策 意 向 : 向 購 置 後 兩 年 內 轉 售 的 住 宅 單 位 或 樓 花 徵 收 特 別 印 花 稅, 同 時 收 緊 樓 花 貸 款 比 率 的 上 限 收 緊 樓 花 貸 款 比 率 的 上 限, 澳 門 居 民 樓 花 貸 款 比 率 上 限 為 70%, 非 澳 門 居 民 樓 花 貸 款 比 率 上 限 則 為 50%, 且 不 設 豁 免 條 件 這 些 措 施 旨 在 加 重 地 產 市 場 投 機 買 賣 的 成 本 負 擔, 進 一 步 加 強 樓 花 貸 款 的 風 險 管 理, 抑 制 澳 門 樓 價 不 斷 攀 升 很 顯 然, 短 期 內 恐 將 對 澳 門 地 產 業 造 成 回 縮 影, 但 是 從 長 遠 看, 則 有 助 於 澳 門 地 產 市 場 的 持 久 穩 定 發 展 促 進 澳 門 房 地 產 業 的 進 一 步 健 康 發 展, 也 是 推 動 澳 門 產 業 結 構 多 元 化 的 著 眼 點 之 一 依 個 人 判 斷, 影 未 來 十 年 澳 門 房 地 產 業 發 展 的 重 要 因 素 主 要 在 於 以 下 幾 個 方 面 : 首 先, 特 區 政 府 通 過 建 設 公 共 租 屋 和 低 價 住 宅 解 決 市 民 基 本 住 房 需 求 的 同 時, 更 要 在 政 策 上 通 過 進 一 步 開 放 人 才 留 居 政 策 適 度 開 放 投 資 移 民 政 策 等 拉 動 房 地 產 的 投 資 需 求 其 次, 要 加 快 房 地 產 建 設 專 案 的 審 批 速 度, 增 強 土 地 審 批 的 透 明 度, 適 度 增 加 房 地 產 業 企 業 外 勞 的 數 量, 從 而 保 證 房 地 產 穩 步 協 調 持 續 發 展 一 是 未 來 澳 門 經 濟 發 展 的 趨 勢 2011 年, 占 澳 門 本 地 生 產 總 值 最 大 份 額 的 博 彩 業 應 繼 續 保 持 增 長 態 勢 加 上 旅 遊 業 暢 旺, 遠 期 的 橫 琴 開 發 輕 軌 上 馬 及 珠 澳 大 橋 的 大 型 基 建 動 工, 澳 門 經 濟 於 2011 年 至 2012 年 應 可 保 持 正 增 長, 而 房 地 產 市 場 及 價 格 也 會 因 之 受 惠 二 是 房 地 產 資 源 的 市 場 供 給 狀 態 2011 年 至 2012 年 澳 門 房 地 產 供 應 量 為 每 年 2000 個 單 位 左 右, 比 2009 年 至 2010 年 的 每 年 3000 至 4000 個 單 位 大 幅 減 少, 單 位 面 積 也 有 由 大 轉 小 第 三, 澳 門 房 地 產 業 應 該 不 斷 提 高 素 質 和 建 築 品 質, 並 積 極 協 調 相 關 產 業 搭 建 一 個 由 高 端 房 地 產 建 材 建 築 裝 飾 房 地 產 物 業 品 牌 家 居 及 房 地 產 專 業 服 務 機 構 等 共 同 參 與 的 房 地 產 產 業 鏈 的 趨 勢 澳 門 房 地 產 價 格 於 2012 年 前 將 平 穩 緩 慢 地 上 升 三 是 澳 房 地 產 業 發 展 趨 勢 的 聯 動 性 香 房 地 產 目 前 已 處 於 金 融 危 機 之 後 的 又 一 個 高 點 儘 管 特 區 政 府 已 出 臺 政 策 維 護 房 地 產 業 穩 定, 但 是 隨 著 整 體 經 濟 的 逐 步 復 和 增 長, 房 地 產 業 保 持 上 升 態 勢 的 可 能 性 依 然 較 大 四 是 粵 澳 一 體 化 帶 來 的 地 產 比 價 效 應 儘 管 內 地 房 地 產 市 場 正 處 於 政 府 嚴 厲 調 控 的 階 段, 但 是 與 澳 門 毗 鄰 的 珠 海 的 房 地 產 價 格 走 勢 受 未 來 預 期 的 影 趨 於 穩 中 略 漲 的 局 面 這 將 對 澳 門 的 房 地 產 市 場 造 成 一 種 比 較 效 應, 在 珠 澳 一 體 化 的 過 程 中, 使 兩 地 的 房 地 產 協 調 發 展 房 地 產 業 是 一 個 關 係 市 民 基 本 生 活 的 民 生 產 業, 是 一 個 關 聯 性 較 強 的 產 業, 也 是 澳 門 實 現 經 濟 適 度 多 元 發 展 的 重 要 產 業 之 一, 為 此, 特 區 政 府 應 在 多 方 面 給 予 更 多 的 支 持

107 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 創 新 思 路, 理 性 發 展 宏 觀 調 控 下 澳 門 房 地 產 企 業 的 思 考 與 探 索 麒 麟 集 團 總 裁 黃 燦 文 從 去 年 至 今, 澳 門 政 府 先 後 相 繼 出 臺 了 一 系 列 的 樓 市 調 控 政 策, 宏 觀 經 濟 形 勢 與 房 地 產 物 業 發 展 是 繁 榮 經 濟 的 重 要 支 柱, 而 地 產 代 理 行 業 對 繁 榮 香 經 濟 及 推 動 房 地 產 發 市 場 將 會 有 新 的 變 化, 毋 庸 置 疑, 調 控 政 策 還 將 不 斷 加 力, 整 體 市 場 將 受 到 影, 增 長 勢 頭 將 會 放 由 於 市 場 並 沒 有 達 到 一 種 真 正 的 有 效 需 求 和 有 效 置 業 的 理 性 發 展, 民 眾 中 大 部 分 真 正 住 房 需 求 開 始 抱 怨 本 地 人 買 不 房 子, 空 屋 子 卻 很 多 因 此, 政 府 就 安 穩 民 生 之 計 而 言, 需 相 對 均 衡 經 濟 體 系 發 展, 從 壓 制 投 機 抑 制 投 資 限 制 消 費 著 手, 在 市 場 交 易 稅 收 政 策 銀 行 貸 款 樓 市 結 構 等 方 面 進 行 樓 市 調 控, 把 發 展 房 地 產 這 一 市 場 問 題 回 歸 為 解 決 住 房 的 民 生 問 題, 以 政 府 公 屋 為 主 的 保 障 性 住 房 投 放 比 例 將 會 大 幅 增 加 ; 而 從 控 制 金 融 風 險 來 看, 會 遏 制 房 產 的 投 機 投 資 需 求, 防 止 由 房 地 產 泡 沫 經 濟 引 發 金 融 危 機, 弱 化 住 房 投 資 功 能, 強 化 其 消 費 功 能, 由 投 資 品 回 歸 為 消 費 品 ; 就 整 體 社 會 經 濟 持 續 穩 定 發 展 而 言, 政 府 採 取 有 效 的 干 預 是 必 要 的, 也 是 一 種 正 常 發 展 的 客 觀 規 律 緩, 在 市 場 不 斷 理 性 化 規 範 化 制 度 化 的 形 勢 下, 面 對 新 的 樓 市 政 策, 如 何 認 清 形 勢 現 狀, 判 斷 未 來 發 展 走 向, 謀 求 在 新 形 勢 下 的 生 存 和 發 展, 是 值 得 我 們 澳 門 房 地 產 企 業 深 思 的 重 要 問 題 二. 房 地 產 宏 觀 調 控 帶 來 的 市 場 變 局 是 機 遇 目 前 房 地 產 市 場 有 泡 沫, 泡 沫 就 意 味 著 危 機, 這 對 整 個 行 業 的 發 展 不 利, 泡 沫 需 求 帶 一. 房 地 產 宏 觀 調 控 帶 來 的 市 場 變 局 是 必 然 的 發 展 規 律 澳 門 的 歷 史 地 理 人 口 的 關 係, 決 定 了 澳 門 獨 特 的 微 型 經 濟 體 系, 由 博 彩 業 為 龍 頭 來 行 業 發 展 的 非 理 性, 追 求 短 期 利 益, 反 而 壓 抑 了 市 場 的 真 實 有 效 需 求, 價 格 的 上 漲 短 期 內 會 給 開 發 商 帶 來 不 錯 的 利 潤, 但 一 旦 泡 沫 破 裂, 對 行 業 的 打 擊 也 是 巨 大 的, 影 行 業 的 健 康 發 展, 因 為 房 地 產 行 業 有 它 的 特 殊 性, 產 業 鏈 比 較 長, 涉 及 的 面 比 較 寬, 尤 其 是 與 廣 大 消 費 的 出 口 加 工 金 融 保 險 房 地 產 是 澳 門 的 四 大 經 濟 支 柱 房 地 產 業 在 經 濟 比 重 中 達 到 10% 以 上, 在 澳 門 社 會 經 濟 中 佔 據 了 重 要 的 地 位 從 長 期 而 言, 澳 門 國 際 城 市 化 發 展 人 均 收 入 增 長 通 貨 膨 脹 等 引 擎 將 繼 續 拉 動 房 地 產 行 業 的 總 體 增 長, 同 時 澳 門 回 歸 來 社 會 經 濟 持 續 增 長 的 趨 勢 不 可 逆 轉 特 別 是 在 國 家 十 二 五 發 展 規 劃 中, 中 央 政 府 將 澳 門 發 展 納 入 國 家 整 體 發 展 戰 略 之 中, 為 澳 門 提 供 了 寶 貴 的 機 遇 拓 展 了 寬 廣 空 間 增 添 了 強 大 動 力, 這 也 預 示 著 澳 門 房 地 產 行 業 也 同 樣 有 一 個 較 為 長 期 的 黃 金 發 展 期 但 是, 從 中 短 期 而 言, 隨 著 澳 門 經 濟 發 展, 居 民 收 入 大 幅 增 長, 而 投 資 渠 道 卻 較 狹 窄 為 降 低 投 資 風 險, 提 高 收 益, 許 多 投 資 紛 紛 將 目 光 投 向 房 地 產 市 場, 導 致 虛 假 的 需 求 現 象 澳 門 這 塊 彈 丸 之 地, 相 比 於 內 地 香, 她 依 然 顯 得 弱 小, 受 到 外 來 投 資 資 金 的 湧 入, 投 機 與 追 漲 性 投 資, 導 致 房 地 產 業 投 資 幾 乎 是 以 大 爆 炸 的 方 式 急 劇 增 長 澳 門 樓 市 越 來 越 熾 熱, 樓 價 上 漲 速 度 明 顯 加 快, 樓 市 泡 沫 懸 於 一 線 雖 然 目 前 看 來 樓 市 還 是 一 路 飆 漲, 沒 有 什 麼 大 的 下 跌 但 已 是 危 機 四 伏 的 日 常 生 活 密 切 相 關, 一 旦 房 地 產 行 業 出 現 問 題, 對 相 關 上 下 游 產 業 對 銀 行 對 消 費 乃 至 對 整 個 澳 門 經 濟 的 影 是 巨 大 的 通 過 適 度 調 控, 擠 出 泡 沫, 將 房 地 產 行 業 拉 回 到 正 常 發 展 的 軌 道 上 來, 從 宏 觀 上 的 層 面 來 講 對 社 會 和 經 濟 有 利, 對 房 地 產 企 業 來 說, 也 是 有 百 利 而 無 一 弊 的, 雖 然 因 為 價 格 的 趨 向 理 性, 可 能 會 影 部 分 企 業 的 短 期 利 潤, 但 行 業 發 展 理 性 了, 有 了 一 個 健 康 穩 定 的 市 場 環 境, 對 於 立 足 于 長 遠 發 展 的 企 業 來 說 這 也 是 非 常 必 要 的 調 控 會 使 市 場 受 影, 但 影 有 限, 至 少 不 會 暴 跌, 更 不 會 崩 盤, 只 是 會 有 一 個 階 段 的 觀 望 期, 或 小 幅 調 整 假 如 泡 沫 不 擠 掉, 最 終 一 定 還 是 要 破 裂 的, 那 個 時 候, 受 到 的 影 將 會 更 大, 因 為 市 場 發 展 水 平 的 局 限, 跌 幅 會 更 大, 企 業 如 元 氣 大 傷 之 後, 復 的 週 期 也 會 更 長, 甚 至 一 蹶 不 振 所 以 說, 這 一 輪 的 調 整, 相 對 而 言 是 好 事 對 整 個 行 業 是 好 事 ; 對 絕 大 多 數 發 展 中 的 中 小 房 地 產 企 業, 不 僅 不 是 壞 事, 而 恰 巧 是 發 展 機 遇

108 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 三. 澳 門 房 地 產 行 業 的 應 對 宏 觀 調 控 措 施 和 發 展 建 議 澳 門 的 房 地 產 業 和 內 地 不 同, 是 融 合 建 築 和 房 地 產 開 發 為 一 體 是 行 業, 目 前 澳 門 從 事 房 地 產 行 業 大 多 數 是 以 中 小 型 企 業 為 主, 主 要 以 代 理 中 介 建 造 等 為 主, 在 開 展 地 產 開 發 建 設 的 時 候, 受 融 資 困 難 項 目 管 理 經 能 力 差 和 人 力 資 源 的 自 身 競 爭 劣 勢 影, 稍 具 規 模 項 目 很 難 開 展 開 發 工 作 市 場 中 \ 外 資 公 司 占 居 要 害 和 優 勢, 這 些 外 資 公 司 為 數 雖 不 多, 資 金 多 規 模 大, 佔 據 了 主 要 地 盤 開 發 市 場 當 前, 政 府 對 樓 市 的 調 控 措 施 必 將 對 澳 門 房 地 產 業 的 發 展 產 生 深 遠 的 影, 這 些 影 從 正 面 來 說 能 規 範 市 場, 創 造 一 個 公 平 的 市 場 競 爭 環 境, 促 進 企 業 的 優 勝 劣 汰, 市 場 回 歸 理 性 和 本 分 但 調 控 勢 必 將 削 弱 市 場 的 活 力 和 動 力, 影 房 地 產 市 場 發 展 的 信 心, 而 且 給 市 場 帶 來 較 大 的 金 融 資 金 壓 力, 特 別 是 澳 門 房 地 產 中 的 中 小 企 業 將 瀕 臨 困 境, 會 迫 使 一 些 企 業 轉 變 開 發 方 向 和 開 發 計 劃, 甚 至 退 出 市 場 面 對 當 前 一 個 時 期 的 樓 市 政 策 調 控, 那 麼, 受 企 業 市 場 發 展 動 力 三 大 因 素 影 的 中 小 房 地 產 企 業, 要 如 何 找 准 適 合 自 己 的 發 展 方 向, 走 出 一 條 符 合 自 身 特 色 的 道 路 呢? 首 先, 應 系 統 盤 點 自 身 的 資 源 狀 況, 從 有 形 到 無 形 的 資 源 進 行 內 檢, 系 統 診 斷 和 評 估 企 業 的 管 理 能 力, 以 價 值 鏈 為 線 索 對 企 業 進 行 層 層 解 剖, 明 確 自 己 的 行 業 位 置 認 真 從 行 業 趨 勢 戰 略 姿 態 戰 略 定 位 戰 略 路 徑 產 品 策 略 資 本 運 與 人 才 策 略 等 進 行 思 考 練 好 企 業 內 功 實 現 經 管 理 科 學 化, 從 管 理 出 效 率 第 二, 另 闢 蹊 徑, 走 差 異 化 經 路 線, 以 主 動 進 取 姿 態 大 膽 出 擊, 轉 移 主 攻 方 向, 向 上 下 游 業 務 發 展, 向 商 業 地 產 旅 遊 地 產 等 物 業 的 開 發 和 運 轉 變, 積 極 同 政 府 合 作, 向 政 府 支 持 業 務 發 展 選 擇 有 一 定 經 濟 效 益 的 短 平 快 產 品, 充 分 發 揮 中 小 企 業 靈 活 性 和 適 應 性 強 的 優 勢, 拾 遺 補 缺, 填 補 市 場 需 求 的 空 缺 比 如, 政 府 調 控 後 將 不 斷 加 大 經 濟 房 和 社 會 公 屋 的 建 設, 這 些 項 目 的 利 潤 雖 不 高, 許 多 大 企 業 對 此 興 趣 不 大, 但 卻 給 中 小 房 地 產 企 業 發 或 最 能 創 造 價 值 的 一 兩 個 方 面 作 為 核 心 業 務, 將 非 核 心 業 務 剝 離 出 去, 實 行 專 業 化 經 操 作 ; 也 可 以 承 接 其 他 房 地 產 企 業 外 放 的 那 些 自 己 擅 長 的 業 務, 以 此 減 少 成 本, 提 高 運 作 效 率, 創 造 企 業 品 牌, 實 現 公 司 的 戰 略 轉 型 第 四, 聯 盟 協 作, 走 合 作 經 路 線, 以 房 地 產 行 業 協 會 或 其 他 社 會 組 織 為 龍 頭, 採 取 一 種 長 期 聯 合 與 合 作 的 經 方 式, 把 澳 門 中 小 房 地 產 企 業 有 效 組 合 來, 成 立 公 司 機 構 或 其 他 組 織 體, 這 種 組 織 體 系 不 僅 局 限 于 房 地 產 開 發 企 業 之 間 的 合 作, 還 可 以 與 設 計 單 位 物 業 公 司 等 上 下 游 企 業, 乃 至 家 電 等 房 地 產 相 關 生 產 行 業 及 科 研 機 構, 甚 至 括 銀 行 等 行 業 保 持 長 期 的 合 作 關 係 這 樣 可 以 有 效 彌 補 中 小 房 地 產 企 業 普 遍 存 在 著 規 模 小 資 源 有 限, 融 資 困 難 等 問 題 各 企 業 之 間 也 可 以 取 長 補 短, 增 強 聯 盟 整 體 的 融 資 能 力 和 競 爭 力, 共 同 發 展 壯 大 第 五, 避 其 鋒 芒, 轉 戰 內 地 市 場 向 內 地 向 中 小 城 市 城 鄉 結 合 處 轉 移, 近 幾 年 廣 東 各 地 開 展 的 三 舊 改 造 中, 就 有 大 量 的 發 展 商 機, 特 別 是 在 9+2 泛 珠 三 角 合 作 粵 澳 合 作 向 和 國 家 十 二 五 規 劃 的 社 會 經 濟 發 展 戰 略 中, 澳 門 企 業 享 有 諸 多 優 惠 政 策 可 以 用 聯 盟 組 合 形 勢 同 各 地 政 府 企 業 之 間, 開 展 廣 泛 合 作, 進 行 規 模 性 地 產 開 發 和 建 設, 參 與 三 舊 改 造 項 目 的 土 地 一 級 開 發 城 市 更 新 城 市 綜 合 運 等 業 務 在 參 與 建 設 獲 得 社 會 和 經 濟 效 益 的 同 時, 不 斷 壯 大 企 業, 提 升 企 業 品 牌 形 象 和 資 金 實 力, 實 現 新 的 市 場 環 境 下 新 突 破 總 之, 在 目 前 經 濟 形 式 和 樓 市 政 策 下, 澳 門 房 地 產 企 業 首 先 應 認 真 研 究 市 場 需 求 目 標 客 戶 偏 好 支 付 能 力 等 關 鍵 問 題, 提 高 產 品 性 能 和 服 務 水 平, 嚴 格 控 制 成 本 資 金 運 用 正 確 把 握 市 場 理 性 回 歸 的 主 基 調, 在 尊 重 和 遵 循 房 地 產 市 場 的 特 有 屬 性 和 自 身 規 律 的 前 提 下, 尋 求 模 式 創 新 和 產 品 創 新, 建 立 更 適 合 行 業 特 點 的 商 業 模 式, 加 強 與 政 府 金 融 機 構 同 行 的 廣 泛 交 流 與 合 作, 在 新 的 市 場 和 行 業 環 境 中 謀 求 新 的 發 展 展 的 留 下 一 定 的 市 場 機 會 第 三, 求 精 創 優, 走 專 業 經 路 線, 從 房 地 產 開 發 價 值 鏈 上 進 行 挖 掘, 縮 小 經 範 圍, 把 有 限 的 資 源 集 中 到 自 己 最 擅 長 的 業 務, 逐 步 構 建 自 身 的 核 心 競 爭 力 選 擇 自 己 最 擅 長

109 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 公 共 房 屋 事 務 委 員 會 委 員 淺 談 房 屋 問 題 梁 桂 萍 澳 門 街 坊 會 聯 合 總 會 代 表 澳 門 經 濟 快 速 增 長, 居 民 收 入 也 有 增 加, 但 社 會 怨 氣 和 不 滿 卻 遠 比 過 去 大, 究 其 原 因, 我 認 為 主 要 是 社 會 不 公 和 貧 富 懸 殊 的 情 況, 不 僅 沒 有 因 社 會 發 展 而 改 善, 而 且 日 漸 令 居 民 失 望 經 濟 發 展 成 果 應 落 實 到 民 生 的 改 善 上, 落 實 到 普 遍 提 高 居 民 生 活 素 質 方 面, 這 是 廣 大 居 民 的 期 望, 也 是 為 政 應 有 之 義 政 府 以 低 價 批 出 土 地, 發 展 商 卻 以 超 高 的 價 格 出 售 樓 宇, 投 機 藉 澳 門 法 規 滯 後 而 炒 賣 房 地 產, 從 中 獲 取 暴 利 而 又 不 用 繳 稅, 還 把 樓 價 一 再 推 高 至 連 中 產 也 無 法 負 擔 的 高 度 政 府 把 這 種 土 地 分 配 不 公 平 歸 咎 於 土 地 法, 但 土 地 法 修 改 說 了 多 年 仍 未 見 新 法 案, 樓 價 卻 連 升 了 多 年, 造 成 房 屋 問 題 日 益 嚴 重 同 樣, 政 府 連 最 易 解 決 的 土 地 溢 價 金 計 算 標 準, 也 多 年 沒 有 調 整 一 些 發 展 商 利 用 土 地 法 和 溢 價 金 標 準 未 改 之 機, 獲 低 價 改 變 批 地 用 途 或 增 加 建 築 面 積 或 置 換 獲 利 更 豐 之 土 地, 甚 至 獲 低 價 批 予 豪 宅 用 地 對 澳 門 的 房 屋 政 策 和 房 屋 問 題, 各 方 意 見 紛 紜 我 認 為, 多 元 社 會 出 現 意 見 差 異 是 正 常 的, 但 大 家 必 須 首 先 要 立 足 現 實, 否 則 是 無 法 對 問 題 作 出 正 確 的 客 觀 的 判 斷 和 合 理 的 決 策 澳 門 的 現 實 是 : 一 土 地 資 源 緊 缺 特 區 政 府 還 欠 下 不 少 地 債, 樓 宇 因 土 地 緊 缺 已 出 現 瘋 狂 暴 升, 與 居 民 購 買 力 嚴 重 脫 節 ; 公 屋 發 展 滯 後, 亦 因 政 府 手 上 土 地 不 多 而 缺 長 遠 發 展 規 劃, 因 此, 我 們 研 究 房 屋 政 策 和 公 屋 發 展 規 劃 時, 必 須 首 先 要 顧 及 到 這 最 大 的 制 約 因 素, 要 十 分 珍 惜 和 善 用 澳 門 有 限 的 土 地 資 源 澳 門 要 持 續 發 展, 要 預 留 適 量 的 土 地 滿 足 經 濟 適 度 多 元 的 長 遠 發 展 和 公 共 房 屋 的 需 求 二 一 般 居 住 情 況 並 非 很 差, 澳 門 七 成 多 的 家 庭 是 居 於 自 置 物 業 經 屋 多 是 低 收 入 的 工 薪 家 庭 居 住, 社 屋 居 民 則 是 貧 困 家 庭 為 主, 公 屋 住 戶 總 數 僅 佔 全 澳 住 戶 兩 成 左 右, 與 新 加 坡 和 香 以 公 屋 住 戶 佔 多 數 的 情 況 不 同 這 個 事 實 反 映 出 澳 門 一 般 居 住 情 況 並 非 很 差, 只 是 澳 門 近 十 年 公 屋 發 展 滯 後, 居 民 傳 統 追 求 置 業 興 家 的 期 望 和 改 善 居 住 環 境 的 訴 求, 現 在 又 變 得 遙 不 可 及, 房 屋 問 題 方 成 為 深 層 次 的 社 會 矛 盾 三 澳 門 市 場 細, 易 炒 作, 澳 門 樓 市 正 面 對 國 際 資 金 投 資 的 影 究 竟 現 時 的 樓 市 是 不 是 健 康 的? 如 果 是 不 健 康 的, 那 該 不 該 採 取 措 施 糾 正 或 引 導 呢? 在 土 地 資 源 緊 缺 和 樓 價 高 企 的 情 況 下, 如 何 滿 足 社 會 的 房 屋 需 求? 是 單 以 發 展 公 屋 來 解 決, 還 是 採 用 有 效 措 施 引 導 樓 市 健 康 發 展 和 以 建 立 家 庭 住 屋 保 障 制 度 為 目 標 的 公 屋 發 展 政 策 來 解 決? 這 些 討 論 離 不 開 依 據 上 述 現 實 作 出 客 觀 和 理 性 的 分 析 現 時 社 會 上 對 房 屋 政 策 和 法 規, 確 是 存 在 一 些 爭 議, 關 鍵 是 要 理 順 關 乎 理 念 性 的 問 題, 許 多 爭 論 可 以 迎 刃 而 解 了 一 發 展 目 標 問 題 房 屋 發 展 和 相 關 政 策 制 度 的 建 立, 是 解 決 民 生 需 要 為 主, 還 是 市 場 需 要 為 主? 其 出 發 點 和 落 腳 點 是 什 麼? 簡 單 地 說, 現 今 政 府 房 屋 政 策 主 要 目 的 是 為 民 還 是 為 商? 這 是 個 根 本 問 題, 曾 有 官 員 為 政 府 遲 遲 不 出 招 遏 抑 高 樓 價 辯 護, 說 遏 樓 價 是 干 預 市 場, 有 充 足 樓 宇 供 應, 樓 價 自 然 會 降 下 來, 遏 樓 價 會 令 購 樓 變 負 資 產 等 這 種 說 法, 從 理 論 上 分 析 可 以 這 樣 說 的, 但 這 理 論 已 非 靈 丹 妙 藥, 因 為 隨 經 濟 全 球 化, 世 界 各 國 沒 有 採 取 百 分 百 開 放 的 自 由 市 場, 會 為 維 護 本 國 利 益 而 作 出 某 些 保 護 性 措 施 或 在 某 一 時 期 內 出 手 干 預 某 些 方 面 市 場 運 作, 特 別 是 在 國 際 金 融 風 暴 時, 連 美 國 政 府 也 要 對 金 融 市 場 作 出 一 些 干 預 措 施, 對 中 國 公 司 在 美 投 資 也 諸 多 限 制 何 況 澳 門 市 場 細 小, 容 易 受 外 來 的 影, 澳 門 樓 市 暴 升 在 五 年 炒 風 掀 時, 澳 門 還 有 大 量 空 置 樓 宇, 政 府 還 在 用 四 厘 利 息 補 貼 和 置 業 移 民 來 消 化, 同 時, 這 幾 年 澳 門 人 口 增 長 也 不 太 大, 真 正 的 需 求 不 可 能 突 然 暴 升 的 現 在 樓 價 暴 升 數 倍, 並 非 實 地 反 映 了 供 求 關 係, 而 是 炒 風 造 成 的 虛 假 需 求 這 泡 沫 樓 市 令 居 民 深 惡 痛 絕, 因 其 對 民 生 經 濟 影 極 壞, 那 些 官 員 的 言 論, 正 好 反 映 出 他 們 最 擔 憂 的 是 樓 市 下 滑 對 投 資 的 影 問 題, 未 有 考 慮 到 要 把 居 民 生 活 的 正 需 要 放 在 首 位 正 的 用 家 購 買 高 價 樓, 必 定 會 量 力 而 行, 何 況 澳 門 銀 行 歷 來 估 價 較 保 守, 而 且, 負 資 產 問 題 的 危 機, 正 是 樓 價 暴 升 令 泡 沬 爆 破 才 會 產 生, 怎 可 以 歸 咎 於 遏 抑 高 樓 價 呢? 政 府 房 屋 政 策 的 主 要 目 標, 應 是 滿 足 居 民 居 住 的 需 要, 保 障 居 民 的 居 住 權, 讓 家 家 戶 戶 有 合 適 安 居 之 所, 而 不 是 把 滿 足 投 資 市 場 的 需 要 擺 在 首 位

110 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 二 澳 門 房 屋 的 性 質 問 題 我 認 為, 房 屋 在 澳 門 來 說, 應 是 資 源 性 產 品, 又 是 生 活 必 需 品 對 緊 缺 又 不 可 再 生 之 資 四 公 屋 分 配 問 題 公 屋 如 何 公 平 合 理 分 配? 因 公 屋 是 公 共 資 源, 具 社 會 福 利 性 質, 其 分 配 自 然 關 係 到 公 共 源 產 品 採 取 保 護 性 措 施, 是 不 少 國 家 和 地 區 政 府 採 用 的 政 策 澳 門 特 區 的 房 屋 政 策 應 有 一 定 的 保 障 性 措 施, 要 保 障 澳 門 居 民 的 基 本 需 要, 使 澳 門 人 不 用 挨 貴 租, 不 用 做 房 奴, 對 超 出 住 屋 需 要 標 準 或 用 於 炒 賣 的 房 屋, 又 要 設 法 增 加 其 非 合 理 佔 用 資 源 之 成 本 來 作 出 適 當 限 制 對 澳 門 房 屋 作 了 這 樣 的 定 性, 遏 抑 樓 市 就 是 順 理 成 章 的 事 這 樣 定 性 和 根 據 這 定 性 採 取 相 應 適 當 措 施 三 房 屋 的 發 展 模 式 問 題 現 代 社 會 是 多 元 的 社 會, 房 屋 發 展 也 應 是 多 元 化 的 我 們 應 清 楚 公 屋 只 是 房 屋 政 策 的 一 部 分, 居 民 的 住 屋 需 求 是 多 元 的, 解 決 居 民 的 居 住 問 題, 不 能 完 全 依 賴 公 屋, 政 府 也 不 可 能 長 遠 地 單 一 依 靠 公 屋 去 解 決 全 體 居 民 的 不 同 住 屋 需 求, 關 鍵 是 要 因 應 居 民 不 同 需 要 去 建 立 多 元 化 的 房 屋 政 策 建 立 健 康 的 樓 市, 通 過 社 屋 經 屋 限 價 樓 普 通 商 品 房 豪 宅 等 多 種 類 的 房 屋 均 衡 發 展, 多 管 道 多 元 化 的 發 展 模 式, 才 能 科 學 地 解 決 澳 門 房 屋 問 題 簡 單 地 以 公 屋 和 豪 宅 作 為 房 屋 發 展 模 式, 用 所 謂 兩 個 市 場 來 發 展 房 屋, 是 不 能 迎 合 社 會 多 元 發 展 的 需 求 只 能 把 中 產 人 士 推 入 中 下 階 層 申 請 公 屋 的 行 列, 與 中 下 階 層 人 士 一 爭 資 源 和 社 會 福 利 的 分 配 問 題 社 會 福 利 一 般 是 傾 斜 性 地 幫 助 弱 勢 群 體, 多 是 從 需 求 之 點 和 機 會 平 等 方 面 去 擬 定 分 配 模 式, 極 少 人 人 統 派 的 平 均 分 配 只 有 公 共 資 源 十 分 充 足 又 有 利 長 遠 發 展 的 情 況 下, 社 會 福 利 才 有 條 件 統 派 由 於 澳 門 土 地 資 源 有 限, 在 分 配 公 屋 問 題 上 就 不 可 能 採 取 絕 對 平 均 分 配 的 模 式 不 分 貧 富, 人 人 均 分 公 共 房 屋, 看 似 平 等, 但 只 會 擴 大 社 會 不 公, 擴 大 貧 富 懸 殊, 也 不 符 二 次 再 分 配 和 善 用 資 源 的 原 則 所 以, 公 屋 分 配 也 要 根 據 實 際, 分 類 分 配, 特 區 政 府 按 申 請 家 庭 的 收 入 和 財 富 情 況, 審 定 其 資 格, 這 種 慎 用 公 共 資 源 的 做 法 是 適 當 的, 也 是 應 該 的, 是 對 整 體 利 益 負 責, 也 是 對 我 們 的 子 孫 後 代 負 責 公 屋 分 配 應 以 弱 勢 群 體 為 主 要 對 象, 以 家 庭 為 主 要 對 象, 並 以 此 建 立 家 庭 經 屋 保 障 制 度, 構 建 完 善 的 社 會 保 障 體 系 概 括 地 說, 房 屋 政 策 要 符 合 澳 門 現 實, 要 全 面 客 觀 理 性 科 學 地 制 訂, 要 建 立 家 庭 住 屋 保 障 制 度 和 多 元 發 展 的 機 制, 房 屋 的 發 展 是 個 關 係 全 域 的 民 生 問 題, 也 是 個 系 統 工 程, 要 通 過 多 管 道 多 模 式 的 多 元 發 展 來 滿 足 全 體 居 民 之 多 元 需 求 政 府 任 何 措 施 和 方 案, 要 立 足 於 澳 門 整 體 利 益 和 可 持 續 發 展, 保 障 居 民 安 居 樂 業 公 共 資 源, 這 不 僅 會 造 成 更 大 的 社 會 階 層 矛 盾, 而 且 也 是 對 中 產 人 士 的 不 公, 沒 有 考 慮 到 中 產 人 士 的 住 屋 需 求 ( 房 屋 質 素 和 居 住 環 境 ), 沒 有 顧 及 中 產 階 層 的 特 性 ( 崇 拜 自 由 自 主, 講 求 理 想 尊 嚴 和 願 意 承 擔 ) 或 只 能 強 迫 中 產 人 士 降 低 生 活 素 質 去 挨 貴 樓 做 房 奴 因 此, 為 解 決 中 產 人 士 這 夾 心 階 層 的 住 屋 問 題, 政 府 應 推 出 限 價 樓 才 是 上 策, 讓 他 們 在 其 能 力 範 圍 內 購 買 到 較 高 質 素 的 房 屋, 又 不 多 佔 公 共 利 益 同 時, 限 價 樓 對 樓 市 的 健 康 發 展, 具 有 指 導 作 用, 因 為 連 中 產 階 層 買 不 樓 的 樓 市, 肯 定 不 是 健 康 樓 市 澳 門 更 不 應 把 居 民 住 屋 推 向 國 際 市 場, 不 應 為 滿 足 國 際 市 場 需 要 而 建 造 超 高 價 豪 宅, 澳 門 緊 缺 的 土 地 資 源 和 有 限 的 房 屋, 經 受 不 國 際 市 場 的 折 騰 公 屋 發 展 要 科 學 地 規 劃, 要 與 人 口 和 經 濟 發 展 相 適 應, 要 預 留 發 展 公 屋 的 土 地, 要 考 慮 到 土 地 不 足 對 公 屋 持 續 發 展 的 影, 要 從 長 計 議, 勿 只 顧 眼 前 和 短 期 社 屋 與 經 屋 之 比 例 要 合 理, 要 顧 及 政 府 和 居 民 的 負 擔, 要 定 期 檢 討 或 調 整

111 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 宏 觀 調 控 是 房 地 產 經 濟 平 穩 發 展 的 重 要 手 段 澳 門 房 地 產 評 估 業 協 會 副 會 長 柯 慶 耀 標 題 宏 觀 調 控 是 房 地 產 經 濟 平 穩 發 展 的 重 要 手 段, 是 見 譇 文 字 報 紙 和 電 子 傳 媒 最 平 常 不 過 的 一 句 話 語, 許 多 人 知 道 是 各 級 政 府 對 付 房 地 產 升 時 採 取 相 應 措 施 前 的 鼓 角 號 令 但 有 些 人 並 沒 有 真 實 理 解 宏 觀 調 控 是 房 地 產 經 濟 平 穩 發 展 的 重 要 手 段 這 句 話 語 的 內 函 宏 觀 調 控 指 的 是 : 宏 觀 經 濟 層 面 上 採 取 的 調 整 控 制 經 濟 發 展 速 度 和 規 模 的 措 施 手 段 ; 宏 觀 經 濟 層 面 則 指 : 社 會 整 體 的 經 濟 行 為 它 涉 及 繁 榮 與 衰 退 經 濟 中 商 品 和 勞 務 的 總 產 出 與 產 出 的 增 長 通 貨 膨 脹 與 失 業 率 國 際 收 支 和 匯 率 它 既 考 察 長 期 經 濟 增 長, 也 考 察 構 成 經 濟 周 期 的 短 期 波 動 因 此, 題 述 的 真 正 內 函 則 為 : 政 府 為 著 社 會 整 體 經 濟 利 益, 在 整 體 的 經 濟 行 為 範 疇 內, 以 適 當 的 行 為 措 施 干 預 房 地 產 經 濟, 令 其 在 可 控 的 範 圍 內 平 穩 健 康 地 發 展 因 此, 將 其 看 作 政 府 在 房 地 產 升 時 採 取 相 應 措 施 前 的 鼓 角 號 令, 這 樣 的 理 解 其 實 並 不 全 面, 而 應 該 是 : 政 府 在 房 地 產 經 濟 波 動 嚴 重 影 整 體 經 濟 前, 採 取 必 要 的 措 施, 將 其 影 整 體 經 濟 的 可 能 性 降 至 最 低 或 可 以 接 受 的 程 度, 其 間 所 運 用 的 一 切 手 段, 才 是 政 府 宏 觀 調 控 房 地 產 經 濟 的 真 實 內 涵 澳 門 房 地 產 經 濟 波 動 及 宏 觀 調 控 的 回 顧 回 顧 澳 門 房 地 產 業 發 展 歷 程, 就 不 難 看 出, 澳 門 當 局 利 用 宏 觀 調 控 手 段 在 房 地 產 經 濟 中 使 用 的 種 種 措 施 印 跡 60 年 代, 東 南 亞 動 盪 的 政 局 令 一 些 華 僑 華 人 湧 到 澳 門, 也 吸 引 了 一 些 海 外 資 金 前 來 置 地 設 廠 建 房, 拉 開 了 澳 門 房 地 產 業 發 展 的 序 幕 1967 年 12 月, 澳 葡 當 局 以 澳 門 總 督 訓 令 的 形 式, 將 葡 萄 牙 頒 布 實 施 已 久 的 物 業 登 記 法 典, 在 澳 門 政 府 公 報 上 刊 登 並 宣 佈 延 伸 至 澳 門 適 用, 澳 門 房 地 產 業 才 開 始 步 由 於 歷 史 原 因 和 地 理 環 境, 澳 門 雖 屬 葡 萄 牙 管 治, 但 受 香 和 中 國 內 地 的 影 更 大,70 80 年 代, 先 後 得 益 於 資 的 參 與 和 中 國 的 改 革 開 放 的 國 策 影, 澳 門 經 濟 才 有 了 長 足 的 發 展 1987 年 中 華 人 民 共 和 國 與 葡 萄 牙 共 和 國 兩 國 政 府 簽 署 聯 合 聲 明 後, 對 前 景 的 期 盼 和 行 政 當 局 改 變 以 往 任 意 批 地 程 式 為 公 開 投 標 方 式, 澳 門 房 地 產 逐 漸 升 溫 由 於 澳 兩 地 的 地 價 樓 價 有 頗 大 的 差 距, 部 分 資 轉 戰 澳 門, 又 適 逢 中 國 改 革 開 放 的 深 化, 一 大 批 中 資 和 準 中 資 積 極 參 與 各 種 項 目 的 投 資, 尤 其 是 中 國 改 革 開 發 的 經 濟 大 潮 中 經 受 錘 鍊 脫 穎 而 出 的 鄉 鎮 企 業 及 地 方 政 府 企 業, 十 分 垂 青 澳 門 不 設 防 的 經 濟 政 策, 特 別 是 房 地 產 政 策, 他 們 利 用 各 種 渠 道 : 以 鄉 親 友 人 註 冊 的 公 司 置 業 投 資, 甚 至 於 假 藉 他 人 的 個 人 名 義 也 參 與 舉 手 投 標 買 地, 蜂 擁 而 至 的 土 地 競 投 的 瘋 狂 行 為, 客 觀 上 推 高 了 澳 門 房 地 產 的 期 望 價 格, 因 此 亦 吸 引 了 日 資 韓 資 等 的 參 與, 其 結 果 令 澳 門 的 房 地 產 一 浪 高 過 一 浪 霍 時 間, 土 地 拍 賣 會 連 場, 場 場 爆 滿, 甚 至 因 人 滿 之 患 而 幾 易 拍 賣 會 場 所 澳 門 土 地 顯 得 供 不 應 求, 一 經 得 手, 身 價 倍 增 ; 一 俟 轉 手, 幾 倍 利 潤, 澳 門 房 地 產 業 一 枝 獨 秀, 似 乎 與 澳 門 的 龍 頭 產 業 博 彩 娛 樂 業 不 遑 多 讓 1993 年 中 國 國 內 的 宏 觀 調 控, 令 在 澳 門 的 中 資 準 中 資 和 地 下 中 資 ( 指 非 中 國 有 關 當 局 正 式 批 准 而 私 下 投 放 的 國 有 或 集 體 資 金 ) 的 資 本 也 開 始 受 到 相 當 的 制 約, 因 而 需 抽 調 回 國 內 的 資 金 數 額 越 來 越 大, 次 數 頻 率 也 越 來 越 密 澳 門 房 地 產 泡 沫 開 始 破 滅, 房 地 產 成 交 次 數 和 交 易 款 項 漸 次 減 少, 房 地 產 買 賣 的 接 棒 後 續 乏 力, 房 地 產 的 價 格 開 始 下 滑 直 到 一 蹶 不 振, 拖 累 其 他 產 業 乃 至 澳 門 整 體 經 濟 由 於 澳 門 房 地 產 業 在 澳 門 整 體 經 濟 中 的 重 要 地 位 和 非 凡 的 作 用, 行 政 當 局 為 挽 救 澳 門 經 濟 於 不 倒, 為 房 地 產 業 的 復 甦, 於 1994 年 著 手 研 究 訂 立 相 關 法 規, 逐 步 推 出 了 如 下 幾 項 措 施 : 一. 四 厘 利 息 補 貼 制 度 於 1996 年 8 月 1 日 推 出 的 取 得 或 融 資 租 賃 自 住 房 屋 之 貸 款 補 貼 1 制, 度 民 間 俗 稱 其 四 厘 利 息 補 貼 制 度, 它 是 一 個 明 顯 的 政 府 行 為, 意 在 協 助 空 置 住 宅 單 位 的 消 化 二. 投 資 居 澳 的 移 民 政 策 為 解 決 房 地 產 空 置 率 過 高 的 問 題, 行 政 當 局 在 1996 年 還 推 出 投 資 移 民 政 策 (97 年 再 修 訂 ), 意 在 增 加 房 地 產 的 市 場 的 購 置 人 數 1 政 府 公 報 第 35/96/M 號 第 59/98/M 號 第 38/99/M 號 法 令 及 第 24/2000 號 和 第 14/2001 號 行

112 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 三. 離 岸 法 例 的 實 施 在 外 圍 經 濟 環 境 的 變 化 及 這 些 政 策 措 施 逐 步 落 實 以 來, 澳 門 的 房 地 產 空 置 率 正 逐 漸 下 為 解 決 房 地 產 空 置 率 過 高 的 問 題, 主 要 為 消 化 空 置 的 寫 字 樓 單 位,1999 年 10 月 13 日, 行 政 當 局 推 出 的 離 岸 法 例 的 政 策 名 曰 離 岸, 其 實 不 盡 然, 實 為 一 項 吸 引 海 外 投 資 以 促 進 澳 門 境 內 經 濟 發 展 的 措 施 上 述 的 四 厘 利 息 補 貼 制 度 投 資 居 澳 的 移 民 政 策 離 岸 法 例 的 實 施, 均 是 1994 年 至 1999 年 期 間, 澳 葡 當 局 為 挽 救 瀕 危 的 澳 門 房 地 產 和 澳 門 整 體 經 濟, 為 降 低 居 高 不 下 的 房 地 產 空 置 率 而 制 訂 的 一 系 列 相 關 的 政 策 但 1997 年 的 東 亞 金 融 風 暴 及 澳 門 周 遭 外 部 大 環 境 使 然 和 有 人 屇 期 退 回 得 過 且 過 心 態 作 祟 令 政 策 執 行 上 欠 缺 力 度, 致 相 關 措 施 沒 法 落 到 實 處 而 效 積 不 顯, 澳 門 經 濟 和 澳 門 房 地 產 仍 然 處 於 水 深 火 熱 之 中 澳 門 主 權 回 歸 後, 澳 門 特 區 政 府 在 中 央 政 府 的 強 大 後 盾 的 支 持 下, 先 抓 好 治 安, 穩 住 根 基, 再 經 固 本 培 元 發 展 經 濟 的 施 政 方 針 的 落 實, 利 用 原 有 的 行 政 架 構 和 政 策 力 度 作 適 當 的 調 整 ; 還 有 澳 門 人 當 家 作 主 積 極 參 與 的 心 態, 令 澳 門 社 會 治 安 好 轉, 經 濟 秩 序 逐 步 復, 社 會 面 貌 煥 然 一 新 在 改 善 投 資 環 境, 促 進 加 速 經 濟 活 動 已 取 得 一 定 成 效 的 同 時, 特 區 政 府 仍 不 忘 澳 門 房 地 產 空 置 率 居 高 不 下 如 何 妥 善 處 置 的 問 題 因 此, 除 調 整 各 方 力 量 配 合 上 述 三 項 刺 激 房 地 產 消 化 政 策 的 落 實 外,2001 年 7 月 當 局 修 改 頒 布 印 花 稅 規 章 2, 此 舉 對 於 加 快 辦 理 物 業 登 記 的 流 程 以 促 進 物 業 的 流 轉, 亦 到 較 好 的 作 用 這 些 不 同 年 期 從 不 同 角 度 的 剌 激 房 地 產 走 出 低 迷 市 場 狀 況 的 政 策, 其 綜 合 效 益, 隨 時 間 因 素 的 作 用, 日 益 彰 顯, 是 強 有 力 的 房 地 產 救 市 措 施, 在 舒 緩 了 房 地 產 業 高 空 置 率 的 壓 力 上 有 不 可 磨 滅 的 功 效 外 圍 經 濟 的 改 善, 也 令 澳 門 的 投 資 環 境 日 見 明 朗 2002 年 中, 特 區 政 府 結 束 了 澳 門 博 彩 專 合 約 獨 家 壟 斷 的 局 面, 將 博 彩 合 將 博 彩 合 約 一 分 為 三, 引 進 國 際 上 有 經 驗 的 大 財 團 參 與 競 爭 中 標 的 博 彩 公 司 均 承 諾 : 在 數 年 間 將 各 投 入 數 百 億 澳 門 元, 興 建 公 司 總 部 屬 下 的 酒 店 及 相 關 設 施 2003 年 伊 始, 由 博 彩 業 投 資 的 項 目 相 繼 動 工, 小 澳 門 成 了 一 個 大 工 地 它 帶 來 的 最 大 的 好 處 是 舒 緩 了 澳 門 的 就 業 壓 力, 步 出 校 園 年 輕 人 得 到 聘 用 培 訓 入 職, 還 有 工 程 建 造 業, 顯 得 需 求 甚 殷 降, 但 在 房 地 產 業 在 長 期 的 愁 雲 慘 霧 籠 罩 之 下, 這 種 空 置 率 平 和 下 降 與 2003 年 房 地 產 市 道 不 景 新 建 樓 宇 甚 少 的 事 實 的 相 對 變 化, 似 乎 甚 少 受 人 垂 注 若 然 不 是 SARS 到 來 的 影, 此 時 的 澳 門 房 地 產 經 濟 應 該 在 逐 步 復 甦 中 了 房 地 產 市 場 這 種 和 風 細 雨 的 變 化 與 房 地 產 明 顯 的 供 需 反 差 似 乎 不 被 察 覺 重 視, 許 多 人 往 往 覺 得 地 產 業 仍 然 處 於 水 深 火 熱 之 中 澳 門 經 濟 在 2003 年 的 良 好 基 礎 上, 又 有 較 大 的 發 展 2003 年 澳 門 GDP 較 2002 年 增 長 了 15.6%,2004 年 增 長 超 過 25%, 再 創 歷 史 這 新 主 高 要 來 自 : 對 澳 門 博 彩 娛 樂 業 的 前 景 的 期 望 致 外 來 資 金 投 放 澳 門 的 增 加, 房 地 產 建 築 業 一 派 興 旺 ; 外 來 遊 客 人 數 的 增 加, 尤 其 是 中 國 大 陸 自 由 行 人 數 的 增 長, 令 旅 遊 業 生 意 大 增, 零 售 業 門 庭 若 市 市 面 氣 氛 的 好 轉, 外 資 參 與 的 新 酒 店 和 博 彩 公 司 的 開 張, 零 售 飲 食 業 店 鋪 增 大, 已 令 房 地 產 的 氣 氛 好 轉, 而 博 彩 行 業 擴 充 運 的 原 職 員 薪 金 調 整 和 新 人 員 的 招 聘, 令 就 業 增 加 了 置 業 的 信 心 和 希 望, 這 些 是 房 地 產 需 求 的 堅 實 基 礎 2005 年 始 澳 門 的 房 地 產 經 濟 擺 脫 陰 霾 並 逐 次 有 了 明 顯 反 彈 削 價 低 於 成 本 的 售 價 已 陸 續 停 止, 房 屋 和 土 地 的 成 交 活 躍, 房 地 產 的 轉 讓 單 價 則 一 路 攀 升, 年 的 升 幅 更 為 驚 人, 至 今 已 到 了 令 一 般 中 等 收 入 也 難 以 置 業 的 地 步, 許 多 人 祗 能 望 樓 興 嘆, 置 業 無 門 而 為 解 決 無 法 置 業 的 這 一 部 分 人 的 居 住 問 題, 當 局 於 這 兩 年 提 出 籌 建 經 濟 房 屋 1.9 萬 個 單 位 的 目 標 目 前 調 控 澳 門 房 地 產 經 濟 應 關 注 的 要 素 房 屋 除 了 居 家 生 活 的 遮 風 擋 雨 功 能, 現 代 社 會 最 重 要 的 功 能 是 作 為 財 產 而 倍 受 關 注, 因 此, 房 屋 的 這 兩 項 主 要 功 能 在 法 律 上 的 表 現 就 體 現 在 其 使 用 權 和 所 有 權 上, 沒 有 所 有 權 的 人 為 了 居 住 使 用, 除 了 購 置 就 是 租 賃 購 置 除 了 使 用 出 租 外, 還 可 以 在 自 己 認 為 適 當 的 時 候, 將 其 所 有 權 轉 讓 而 賺 取 價 差 獲 利, 這 就 是 投 資 當 房 屋 投 資 的 需 求 較 房 屋 供 應 的 量 大 時, 房 屋 的 價 格 就 升 得 較 快 這 令 許 多 使 用 需 求 發 覺 : 購 買 房 屋 的 首 付 款 項 遠 在 自 己 積 蓄 總 額 之 上 ; 有 人 就 算 勉 強 可 交 首 付, 分 期 付 款 的 數 目 也 遠 在 家 庭 收 入 減 掉 基 本 支 出 後 的 月 盈 餘 之 上, 購 買 房 屋 就 成 了 這 些 人 遙 遠 的 夢, 而 租 賃 他 人 的 房 屋 需 不 斷 付 出 租 金, 這 將 增 加 家 庭 的 支 出 同 時 減 少 盈 餘 和 積 蓄 的 遞 增, 而 令 購 買 房 屋 的 美 夢 更 是 遙 不 可 及 2 澳 門 特 別 行 政 區 公 報 2001 年 7 月 2 日, 第 8/2001 號 法 律

113 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 目 前 當 局 的 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 法 律 草 案 的 出 台, 將 在 很 大 程 度 上 解 決 這 一 大 部 分 澳 門 居 民 的 居 住 問 題, 從 而 令 他 們 暫 時 可 以 安 居 樂 業, 然 後 再 憑 著 自 身 的 努 力 拚 博, 隨 著 經 濟 條 件 的 好 轉 和 家 庭 收 入 的 增 加, 可 以 圓 自 己 的 房 屋 購 置 夢 這 僅 是 作 為 解 決 澳 門 居 民 民 生 問 題 的 一 個 手 段 : 令 其 居 有 其 屋 社 會 房 屋 也 是 同 樣 目 的, 祗 不 過 居 住 使 用 因 繳 付 的 租 售 資 金 不 同 而 已 由 於 房 產 有 使 用 和 投 資 雙 重 屬 性, 當 政 府 為 解 決 一 部 分 人 的 居 住 問 題 而 提 供 為 數 不 少 的 經 濟 福 利 房 予 公 眾 時, 就 必 須 僅 僅 從 民 生 福 利 的 角 度 出 發, 在 準 入 和 退 出 機 制 上 作 出 嚴 格 的 規 定, 不 能 有 投 資 盈 利 的 成 分, 因 為 社 會 資 源 和 整 體 利 益 的 分 配 必 須 顧 及 社 會 的 合 理 性 和 公 平 性 尤 其 需 要 考 慮 的 是 : 將 來 這 批 購 置 租 賃 政 府 經 濟 房 屋 社 會 房 屋 的 居 民 能 否 同 樣 分 享 社 會 發 展 的 帶 來 的 利 益? 能 否 跟 上 社 會 發 展 的 進 步 而 不 會 落 伍 甚 或 造 成 隔 代 貧 窮 的 嚴 重 後 果?! 鄰 埠 有 活 生 生 的 案 例 顯 示, 二 十 幾 年 前, 兩 個 經 濟 條 件 家 庭 相 差 無 幾 的 家 庭, 一 個 在 自 由 市 場 上 購 置 一 個 住 宅 單 位 並 省 吃 儉 用 地 逐 月 供 下 ; 一 個 則 怕 承 擔 風 險 而 申 請 了 政 府 的 公 屋, 現 在 兩 個 家 庭 的 整 體 資 產 相 差 甚 大 因 為, 通 貨 膨 脹 和 房 產 價 格 的 攀 升 令 前 財 產 隨 著 上 升 ; 而 後 及 其 後 代 則 仍 在 貧 困 線 邊 緣, 無 法 分 享 社 會 發 展 的 成 果 當 局 應 接 受 專 家 苦 口 婆 心 的 勸 告 並 大 力 宣 傳 : 讓 居 民 自 行 慎 重 地 作 出 選 擇 前, 還 應 該 讓 其 明 白 選 擇 的 後 果, 而 不 應 祗 圖 眼 前 利 熱 心 的 社 會 團 體 更 不 應 越 俎 代 庖, 應 該 讓 擬 申 請 的 家 團 認 真 考 量 權 衡 利 弊 而 後 動 目 前 出 台 的 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 法 律 草 案 與 原 房 屋 發 展 合 同 制 度 比 較, 有 以 下 幾 處 不 同 : 經 濟 房 屋 建 造 的 主 導 改 為 澳 門 政 府, 有 利 於 當 局 審 時 度 勢 地 發 展 經 濟 房 屋, 並 以 此 手 段 調 控 澳 門 的 房 屋 政 策 ; 調 整 經 濟 房 屋 的 概 念 及 目 的, 因 應 社 會 的 進 步 和 經 濟 的 發 展, 人 口 結 構 的 變 化, 原 擬 定 經 濟 房 屋 供 應 對 象 的 家 庭 情 況 的 轉 變 及 社 會 上 經 濟 房 屋 需 要 的 範 疇 的 變 化, 需 要 當 局 作 出 與 時 俱 進 的 策 略 的 調 整 ; 調 整 申 請 條 件 和 設 立 收 入 及 資 產 限 制 也 是 因 應 時 代 的 變 化, 對 經 濟 房 屋 的 供 應 對 象 的 調 整 以 利 更 符 合 社 會 的 需 求, 也 更 具 公 平 性 ; 延 長 不 可 轉 讓 期 間 至 十 六 年, 這 是 對 公 共 資 源 的 適 當 的 管 理 措 施, 也 是 對 澳 門 房 地 產 穩 定 發 展 的 政 策 保 障 之 一, 與 以 往 有 條 件 的 經 濟 房 屋 購 置, 住 上 數 年 後 可 隨 意 將 其 轉 讓 於 自 由 市 場 不 同, 它 保 障 了 公 共 資 源 的 合 理 公 平 的 運 作, 也 避 免 了 大 量 的 公 共 資 源 建 造 的 房 屋 很 快 地 轉 入 澳 門 的 商 品 房 屋 的 出 售 轉 讓 的 洪 流 中, 進 而 衝 擊 了 澳 門 房 地 產 經 濟 的 穩 定, 尤 其 是 社 會 人 心 的 穩 定, 對 公 共 資 源 的 分 配 的 公 平 性, 更 符 合 社 會 的 整 體 利 益 ; 在 不 可 轉 讓 期 間 計 的 第 六 年 後, 可 將 經 濟 房 屋 轉 讓 予 符 合 申 請 條 件, 這 是 在 追 求 經 濟 房 屋 公 平 分 配 的 同 時 也 不 忘 兼 顧 其 實 際 需 求 的 靈 活 性, 市 場 經 濟 的 自 由 和 靈 活, 是 經 濟 發 展 的 動 力 和 源 泉, 是 社 會 階 層 向 上 流 動 成 為 可 能 的 基 礎, 也 因 此 成 為 社 會 穩 定 的 重 要 保 障 因 素 之 一, 不 能 抹 煞 和 排 除 經 濟 房 屋 購 置 於 數 年 後 經 自 身 努 力 增 添 財 富 的 可 能, 更 不 能 由 於 經 合 法 途 徑 增 加 財 富 的 經 濟 房 屋 購 置, 隨 時 可 能 成 為 違 法 並 受 到 法 律 的 制 裁 ; 在 不 可 轉 讓 期 間 屆 滿 後, 轉 讓 單 位 須 補 價, 這 是 前 一 條 政 策 的 互 補, 與 前 一 條 的 目 的 一 樣, 是 公 平 合 理 的 公 共 資 源 的 運 作 管 理 的 必 須 手 段 措 施, 是 澳 門 房 地 產 經 濟 穩 發 展 的 根 本 策 略 ; 對 違 法 取 得 經 屋, 按 違 法 行 為 情 節 的 輕 重 相 應 處 罰, 這 懲 罰 條 款 是 公 平 合 理 分 配 公 共 資 源 的 補 充 手 段 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 法 律 草 案 與 原 房 屋 發 展 合 同 制 度 比 較, 有 較 大 的 進 步 和 值 得 贊 賞 的 地 方 最 近, 由 於 經 濟 房 屋 的 建 造 及 出 售 制 度 法 律 草 案 的 咨 詢 和 立 法 會 常 設 小 組 的 商 定, 經 常 在 媒 體 上 聽 到 : 需 要 確 立 澳 門 的 經 濟 房 屋 政 策, 政 府 也 相 當 有 誠 意 地 邀 集 不 少 專 業 人 士, 也 雷 厲 風 行 地 成 立 了 許 多 研 究 機 構 和 跟 進 小 組 不 過 本 人 認 為 : 確 立 澳 門 的 經 濟 房 屋 政 策 和 建 設 經 濟 社 會 房 屋 的 方 向 是 沒 錯 的, 但 首 先 必 須 先 有 澳 門 的 整 體 房 地 產 政 策 ; 澳 門 房 地 產 政 策 的 確 定 前 提 是 需 有 明 確 的 整 體 經 濟 發 展 藍 圖, 而 這 又 涉 及 到 澳 門 經 濟 發 展 規 模 及 人 口 增 長 政 策 的 制 定 因 為 這 是 澳 門 的 宏 觀 經 濟 層 面 的 東 西, 涉 及 社 會 整 體 的 經 濟 繁 榮 與 衰 退 經 濟 中 商 品 和 勞 務 的 總 產 出 與 產 出 的 增 長 通 貨 膨 脹 與 失 業 率 國 際 收 支 和 匯 率 這 些 宏 觀 的 目 標 沒 有 確 立, 澳 門 的 整 體 經 濟 目 標 沒 有 明 確, 附 屬 其 下 的 澳 門 房 地 產 經 濟 的 目 標 就 沒 法 制 定, 而 與 其 密 切 相 關 又 影 最 大 的 經 濟 房 屋 政 策 的 目 標 就 無 法 聚 焦, 制 定 並 實 施 的 後 果 模 糊 不 清, 其 產 生 的 影 優 劣 深 淺 未 知, 祗 能 見 步 行 步, 確 實 令 人 擔 憂 當 然, 政 府 可 以 在 實 施 過 程 中 或 其 後 再 作 政 策 的 檢 視 或 修 訂, 但 措 施 是 否 及 時 和 力 度 是 否 到 位, 則 不 得 而 知 據 工 務 局 資 料 顯 示 : 樓 宇 總 覽 表 (2011 年 第 1 季 ) 住 宅 樓 齡 樓 宇 高 度 數 目 建 築 面 積 建 築 面 積 在 審 批 階 段 的 計 劃 ( 總 ) 在 施 工 階 段 的 工 程 ( 總 )

114 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 從 目 前 的 國 際 國 內 形 勢 看, 美 國 的 貨 幣 量 化 寬 鬆 政 策 暫 時 不 再 繼 續 擴 大, 但 其 實 質 的 滯 後 影 仍 未 消 散 況 且 弱 勢 美 元 是 美 國 政 府 的 長 期 策 略, 但 聯 邦 儲 備 局 的 長 期 低 息 應 該 會 在 近 期 出 現 點 調 整, 而 人 民 幣 堅 挺, 輸 入 性 的 通 貨 膨 脹 壓 力 仍 在 持 續 增 加, 中 國 國 內 的 宏 觀 調 控 措 施 正 致 力 於 降 低 樓 市 的 升 幅 或 不 再 升, 這 些 外 圍 環 境 的 因 素 變 化, 在 資 訊 全 球 化 和 全 球 經 濟 一 體 化 的 今 日, 對 於 微 型 經 濟 體 的 澳 門, 有 何 直 接 和 間 接 的 影? 這 是 當 局 務 必 認 真 考 慮 的 : 澳 門 經 濟 的 發 展 速 度 和 規 模 是 否 需 要 調 整? 如 何 調 整? 有 何 預 案? 且 必 須 嚴 重 關 注 的 是 : 目 前 澳 門 的 在 建 樓 宇 單 位 和 正 審 批 單 位, 再 加 上 1.9 萬 個 經 濟 房 屋 社 會 單 位, 將 於 這 兩 年 間 建 成 並 投 放 市 場, 而 短 期 內 的 澳 門 是 否 可 以 正 常 地 消 化 於 無 形!? 外 圍 經 濟 的 逆 轉 對 澳 門 經 濟 的 影 深 度 若 干? 對 澳 門 房 地 產 的 影 又 如 何? 當 局 又 有 何 對 應 對 方 案? 這 些 是 澳 門 當 局 目 前 必 須 面 對 和 亟 待 解 決 的 現 實 問 題 古 訓 有 : 預 則 立 不 預 則 廢 正 如 高 速 公 路 上 行 駛 著 的 車 輛, 既 要 保 持 一 定 的 時 速, 又 要 隨 時 有 制 動 剎 車 的 準 備, 剎 車 的 時 間 點 及 力 度 要 恰 到 好 處, 既 要 防 止 不 撞 上 前 面 突 然 出 現 的 障 礙 物, 又 不 能 因 急 剎 車 而 導 致 車 毀 人 亡 此 時 的 車 速 和 方 向 盤 的 把 握 配 合 尤 其 重 要, 還 有 路 口 岔 道 的 選 擇 上, 能 早 則 盡 早 地 選 好 確 立, 因 為 路 線 方 向 尤 為 重 要 當 今 世 界, 各 級 政 府 行 政 管 理 的 主 要 工 作 就 是 所 負 責 的 經 濟 體 的 速 度 和 規 模 的 宏 觀 掌 控, 這 也 就 是 考 察 行 政 當 局 駕 御 經 濟 發 展 的 能 力 的 表 徵 實 證 研 究 科 學 決 策 是 宏 觀 調 控 政 策 的 依 據 濟 模 型 用 方 程 組 清 楚 描 述 澳 門 真 實 的 狀 況, 故 有 如 下 假 定 : 一. 基 本 模 型 設 定 : 1. Y t = C t + I t + G t + EX t IM t 2. C t = b 1 + b 2 Y t + b 3 C t 1 + m 2,t 3. I t /I t 1 = b 4 t + b 5 (Y t /Y t 1 ) + m 3,t 4. IM t = b 6 + b 7 Y t + b 8 D92 + b 9 D100 + m 4,t 5. D(de t ) = b 10 + b 11 (Y t /POPT t )/(Y t 1 /POPT t 1 ) + b 12 D90 + b 13 D92 + m 4,t 6. L t = b 14 (I t + G t ) + b 15 L t 1 + m 5,t 7. PROPE t = b 16 + b 17 (Y t /POPT t ) + b 18 DE t + b 19 L t + m 6,t 式 中 :Yt = 第 t 年 的 本 地 生 產 總 值 Ct = 第 t 年 的 私 人 消 費 支 出 總 額 It = 第 t 年 的 投 資 支 出 總 額 ( 固 定 資 本 形 成 總 額 + 庫 存 變 化 ) Gt = 第 t 年 的 政 府 支 出 總 額 EXt = 第 t 年 的 出 口 總 額 IMt = 第 t 年 的 進 口 總 額 POPTt= 第 t 年 的 人 口 數 D(det)= 第 t 年 的 存 款 增 量 Lt = 第 t 年 的 房 地 產 貸 款 總 額 PROPEt= 第 t 年 的 房 地 產 成 交 值 總 額 Yt/POPTt= 第 t 年 的 人 均 生 產 總 值 ( 人 均 GDP) D90 D92 D100= 分 別 為 和 2000 年 而 設 的 虛 擬 變 量 βi= 需 要 估 計 的 參 數 μi, t= 第 i 式 的 隨 機 誤 差 項 詳 述 分 析 如 下 : 眾 所 周 知, 國 民 經 濟 系 統 是 一 個 有 機 的 整 體, 各 個 經 濟 部 門 是 一 個 相 互 聯 繫 相 互 依 賴 相 互 制 約 的 運 作 的 整 體 澳 門 地 區 的 經 濟 是 一 個 獨 特 經 濟 體 系, 屬 一 個 完 整 的 小 經 濟 系 統, 各 個 部 門 同 樣 也 是 協 調 均 衡 地 發 展 在 實 際 的 問 題 中, 某 一 經 濟 變 量 往 往 受 到 其 他 多 個 原 因 變 量 的 影, 表 現 在 線 性 回 歸 模 型 中 的 具 體 形 式 為 : 有 多 個 的 解 釋 變 量, 因 此 形 成 多 元 線 性 回 歸 模 型, 這 些 解 釋 變 量 之 間 的 關 係, 是 相 互 依 存 互 為 因 果 的 凱 恩 斯 (Keynesian) 收 入 - 支 出 理 論 為 基 礎 的 宏 觀 經 濟 模 型, 是 大 多 數 西 方 經 濟 模 型 的 原 型, 目 前 許 多 西 方 國 家 大 至 成 千 上 百 個 方 程 的 宏 觀 經 濟 模 型, 是 在 此 模 型 基 礎 擴 充 的 結 果 依 凱 恩 斯 (Keynesian) 收 入 - 支 出 理 論 的 基 礎 的, 本 人 據 澳 門 的 實 際 情 況, 建 立 澳 門 經 方 程 1. Y t = C t + I t + G t + EX t IM t 為 本 地 生 產 總 值 的 一 個 衡 等 方 程 式, 其 解 釋 變 量 括 內 生 變 量 和 前 定 變 量 ( 兩 個 外 生 變 量 和 滯 後 內 生 變 量 ), 在 進 出 口 不 平 衡 的 情 況 下, 本 地 生 產 總 值 是 由 私 人 ( 居 民 ) 消 費 總 額 投 資 總 額 政 府 消 費 總 額 和 淨 出 口 共 同 決 定 模 型 中 也 體 現 了 出 口 對 宏 觀 經 濟 的 重 要 影 力

115 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 方 程 2. C t = b 1 + b 2 Y t + b 3 C t 1 + m 2,t 為 消 費 方 程, 是 習 慣 假 說 型 的 居 民 消 費 需 求 函 以 把 進 口 函 數 當 作 內 生 變 量 處 理 本 期 的 進 口 總 額 一 般 受 制 於 本 期 的 生 產 總 值, 數 在 現 實 生 活 中, 影 居 民 消 費 的 因 素 很 多 : 如 收 入 水 平 商 品 價 格 利 率 當 生 產 總 值 達 到 一 定 供 給 量 時, 對 進 口 產 品 的 需 求 量 自 然 減 弱, 反 之 亦 然 然 產 品 值 量 收 入 分 配 狀 況 家 庭 財 產 狀 況 消 費 信 貸 狀 況 消 費 偏 好 消 費 而, 在 澳 門 的 特 殊 經 濟 結 構 體 制 下, 真 正 自 行 生 產 商 品 的 行 業 很 少, 大 部 分 是 來 年 齡 構 成 等 等, 甚 至 制 度 風 俗 和 生 活 習 慣 也 是 影 因 素 之 一 在 這 些 因 素 中, 料 加 工 手 作 坊, 加 工 後 的 產 品 大 部 分 也 是 外 銷 因 此, 無 論 是 消 費 或 生 產 用 品, 凱 恩 斯 認 為 收 入 水 平 最 具 決 定 性 意 義 他 提 出 消 費 習 慣 說 其 核 心 內 容 是 人 們 頗 為 依 賴 進 口 品 的 供 給 虛 擬 變 數 D92 取 值 為 :1991 年 以 前 為 0,1992 年 以 後 的 消 費 需 要 不 僅 受 本 期 收 入 影, 而 且 受 過 去 的 收 入 和 消 費 水 平 影, 其 消 費 基 為 1, 表 示 在 1992 年 以 後, 澳 門 經 濟 中 出 現 了 變 化, 房 地 產 熾 熱, 全 民 皆 炒, 本 函 數 形 式 如 下 : 令 本 來 就 不 多 的 手 工 業 因 地 價 地 租 的 騰 貴, 而 相 繼 結 業 ; 虛 擬 變 數 D100 取 值 Ct=β1+β2Yt+β3Ct-1+μt, 式 中 Ct 是 t 期 消 費 ;Yt 是 t 期 的 收 入 ;Ct-1 為 :1999 年 以 前 為 0,2000 年 以 後 為 1, 表 示 澳 門 於 1999 年 底 回 歸 祖 國 以 後, 是 t-1 期 的 消 費 ;μt 是 隨 機 誤 差 項 ;β1β2 和 β3 是 需 要 估 計 的 參 數, 其 經 濟 中 出 現 的 新 變 化 中 β2 為 邊 際 消 費 傾 向 (Marginal Propenity to Consume,MPC), 它 反 映 本 方 期 程 5. D(de t ) = b 10 + b 11 (Y t /POPT t )/(Y t 1 /POPT t 1 ) + b 12 D90 + b 13 D92 + m 4,t 為 存 款 方 收 入 每 增 加 一 個 單 位 所 引 的 本 期 消 費 需 求 的 增 加 MPC= C/ Y;,β2= 程, 它 描 述 的 是 : 澳 門 存 款 的 增 量 與 上 期 的 存 款 增 量 有 關, 與 人 均 GDP 的 增 量 有 β3 是 消 費 滯 後 比, 它 反 映 上 一 期 的 消 費 水 平 對 本 期 消 費 需 求 的 影 因 為, 消 費 函 數 方 程 屬 過 度 識 別 為 模 型 系 數 中 的 解 釋 變 數 數, 為 第 i 式 的 前 定 關 存 款 增 量 與 原 來 的 存 款 基 數 有 關, 與 上 一 期 的 存 款 和 存 款 增 量 有 關, 這 是 數 值 上 的 比 較 關 係, 真 正 影 存 款 增 量 的 是 經 濟 環 境 的 善 惡, 是 生 產 總 值 的 提 高 與 變 數 數 ( 外 生 變 數 數 和 滯 後 內 生 變 數 數 ), 為 第 i 式 的 內 生 變 數 數 方 程 3. I t /I t 1 = b 4 t + b 5 (Y t /Y t 1 ) + m 3,t 為 投 資 模 型 方 程, 它 描 述 的 是 : 投 資 的 增 長 率 是 由 國 民 經 濟 的 增 長 率 所 決 定 的, 國 民 經 濟 的 增 長 率 是 投 資 的 增 長 率 變 化 的 最 直 接 的 因 素 因 為 投 資 的 效 應 並 非 當 年 即 可 顯 示, 尤 其 大 型 的 投 資, 可 能 其 滯 後 的 顯 示 不 止 一 期, 同 理, 澳 門 的 經 濟 增 量 的 效 應 也 會 有 滯 延 效 應 某 一 年 的 某 數 個 大 項 目 投 資 了, 該 年 及 後 的 數 年 投 資 是 增 長 了, 而 後 的 投 資 盡 管 也 相 當 不 錯, 但 是 祇 要 達 不 到 該 數 據, 其 增 長 率 就 是 負 數, 投 資 環 境 的 變 化 是 投 資 增 量 變 化 的 主 因, 上 下 波 動 正 常 不 過, 不 可 能 一 路 直 線 上 升, 這 在 任 何 地 區 是 一 樣, 但 由 於 澳 門 的 經 濟 總 量 小 區 域 範 圍 小, 某 一 項 大 型 項 目 的 投 資 佔 經 濟 總 量 的 比 例 較 任 何 地 區 高, 其 投 資 波 動 的 影 也 就 更 為 敏 感, 故 取 投 資 增 長 率 與 經 濟 增 長 率 的 關 係 設 立 方 程, 才 具 有 意 義 方 程 中 的 投 資 括 政 府 投 資 和 私 人 投 資 兩 部 分 方 程 4. IM t = b 6 + b 7 Y t + b 8 D92 + b 9 D100 + m 4,t 為 進 口 函 數 方 程, 是 構 成 本 地 生 產 總 值 的 供 給 函 數, 進 口 量 的 增 加 ( 或 減 少 ) 會 直 接 造 成 社 會 總 供 給 的 增 加 ( 或 減 少 ), 因 而 間 接 影 本 地 生 產 的 增 加 ( 或 減 少 ), 這 在 世 界 任 何 地 區 是 一 樣 的, 所 否? 家 家 囊 有 餘 錢 瓮 有 餘 釀 釜 有 餘, 這 才 能 真 正 提 高 存 款 的 總 額 但 如 果 人 口 增 長 較 生 產 總 量 增 長 還 快, 消 費 的 增 長 也 同 比 增 長, 就 不 可 能 見 到 存 款 的 增 長 因 此 以 人 均 GDP 的 增 長 率 與 存 款 的 增 長 率 掛 上 關 係, 較 為 科 學 合 理 虛 擬 變 量 D90 取 值 為 :1989 年 以 前 為 0,90 年 以 後 為 1, 因 為 90 年 始 連 續 數 年 的 存 款 增 量 均 有 大 幅 度 的 增 長, 需 增 虛 擬 變 量 處 理 ;D92 取 值 為 :1991 年 以 前 為 0, 1992 年 以 後 為 1, 意 義 同 上 方 程 6. L t = b 14 (I t + G t ) + b 15 L t 1 + m 5,t 為 貸 款 方 程, 它 表 示 : 澳 門 房 地 產 的 當 期 貸 款 與 澳 門 的 投 資 額 和 政 府 的 消 費 相 關, 也 與 上 一 期 的 貸 款 相 關 房 地 產 項 目 資 金 大 投 資 期 長, 甚 少 與 貸 款 無 關 尤 其 是 開 發 前 期 的 地 產 權 益 的 轉 讓, 就 涉 及 到 地 段 面 積 的 勘 測 平 整 甚 至 於 拆 遷, 還 需 要 項 目 可 行 性 的 研 究 這 些 除 部 分 自 有 資 金 外, 大 需 向 金 融 機 構 借 貸, 而 且 這 些 大 貸 款 額 的 借 貸 時 期 不 會 是 短 期 的, 因 此, 上 期 的 行 業 貸 款 也 是 影 本 期 行 業 貸 款 的 主 要 因 素 之 一 政 府 支 出 主 要 括 公 共 建 設 和 公 務 員 的 薪 酬, 這 些 對 城 市 建 設 經 濟 的 運 作 有 不 小 的 影 : 公 共 建 設 的 改 善 能 促 進 房 地 產 ( 尤 其 是 新 區 ) 的 發 展, 帶 動 房 地 產 行 業 的 貸 款 ;1.7 萬

116 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 公 務 員 的 數 量 及 其 薪 酬 是 購 屋 置 業 的 不 可 小 視 的 力 量, 它 保 障 有 足 夠 家 庭 付 出 置 業 首 期, 然 後 才 有 金 融 機 構 的 房 屋 分 期 貸 款, 消 化 了 開 發 商 的 地 產 貸 款, 令 他 們 可 以 繼 續 作 前 期 的 開 發 工 作, 這 對 金 融 業 的 貸 款 是 一 種 良 性 的 循 環 方 程 7. PROPE t = b 16 + b 17 (Y t /POPT t ) + b 18 DE t + b 19 L t + m 6,t 為 房 地 產 成 交 總 額 的 函 數 式, 它 描 述 的 是 : 房 地 產 成 交 總 額 與 澳 門 的 人 均 GDP 存 款 總 額 和 房 地 產 的 貸 款 額 呈 線 性 關 係 人 均 GDP 存 款 和 行 業 貸 款 是 澳 門 房 地 產 發 展 的 主 要 影 因 素, 對 於 其 定 性 定 量 的 分 析 是 本 文 第 四 章 的 主 要 內 容, 經 研 究 及 在 單 方 程 的 設 立 和 檢 驗 中, 已 證 實 是 表 述 澳 門 房 地 產 成 交 額 的 函 數 方 程 式 在 人 均 GDP 存 款 和 行 業 貸 款 數 據 確 定 的 年 份, 則 可 推 測 澳 門 房 地 產 的 成 交 額, 換 句 話 說, 可 以 利 用 宏 觀 調 控 的 手 段, 調 整 各 變 量 間 發 展 的 數 據, 以 達 到 防 止 房 地 產 大 大 落 波 動 的 目 的 在 此 聯 立 方 程 中 出 現, 主 要 為 檢 示 其 在 澳 門 宏 觀 經 濟 模 型 中 的 互 動 的 結 果 利 用 澳 門 統 計 局 歷 年 來 的 數 據 資 料 Eviews3.1 應 用 軟 體, 採 用 最 小 二 乘 法 (OLS) 計 有 興 趣 的 讀 欲 進 一 步 瞭 解 相 關 資 料, 可 參 閱 拙 作 澳 門 房 地 產 發 展 研 究 澳 門 行 政 當 局 可 以 在 宏 觀 層 面 上 作 進 一 步 數 據 收 集 分 析 和 實 證 研 究, 不 斷 地 豐 富 和 完 善 該 澳 門 經 濟 計 量 模 型, 並 利 用 對 外 生 變 數 的 調 整, 讓 這 一 模 型 運 算 以 便 作 出 預 測, 使 我 們 可 以 知 悉 : 未 來 週 邊 環 境 的 變 化 和 經 濟 發 展 對 澳 門 各 內 生 變 數 的 可 能 影 程 度 的 大 概, 在 本 模 型 中, 則 可 知 悉 短 期 內 各 變 數 ( 內 生 變 數 和 外 生 變 數 ) 的 變 動, 對 澳 門 房 地 產 發 展 因 素 的 影 力 度 範 圍 利 用 好 政 府 現 有 的 權 限 和 資 源, 以 法 律 和 經 濟 手 段 的 政 策 出 台 作 微 調, 駕 御 澳 門 經 濟 平 穩 地 走 上 快 車 道 而 澳 門 房 地 產 經 濟 則 完 全 需 要 服 膺 於 澳 門 經 濟 整 體 發 展 需 要 而 做 出 相 應 的 調 整, 這 是 毋 庸 置 疑 的 要 達 此 一 目 標, 特 區 政 府 需 要 做 好 宏 觀 調 控 措 施 手 段 的 預 案, 尚 有 大 量 繁 雜 的 工 作 可 為 而 即 使 有 了 預 案, 也 並 非 高 枕 無 憂 萬 事 大 吉 了! 對 應 哪 種 情 況 出 現 在 哪 個 時 間 點 採 取 哪 些 措 施? 甚 有 講 究! 正 如 數 千 年 的 中 華 醫 藥 湯 訣 書 籍 就 在 那 兒 擺 著, 同 一 病 患 就 診 於 不 同 醫 師, 就 完 全 可 能 出 現 採 不 同 的 藥 材 熬 湯 服 食 的 情 境? 因 為 這 裡 還 有 望 聞 問 切 後 的 功 力 診 斷 所 致, 然 後 才 能 對 癥 下 藥! 算, 得 方 程 組 模 型 中 各 參 數 估 計 值 為 : Y t = C t + I t + G t + EX t IM t C t = Y t C t 1 LOG(I t /I t 1 ) = LOG(Y t /Y t 1 ) LOG(IM t ) = LOG(Y t ) D D100 [ ] = LOG ( Y t /POPT t ) /( Y t 1 /POPT t 1 ) LOG DE t /DE t 1 L t = I t + G t D D92 ( ) L t 1 [ ] + PROPE = *(Y t /POPT) * DE * L t 這 是 首 個 澳 門 經 濟 計 量 模 型, 也 是 首 個 澳 門 房 地 產 經 濟 計 量 模 型, 繼 續 維 護 並 修 訂 該 模 型, 可 運 用 於 房 地 產 市 道 的 前 瞻 研 究, 對 於 投 資 人 士 的 前 景 分 析 已 建 樓 宇 的 推 銷 時 機 的 拿 捏, 有 一 定 的 幫 助 ; 對 於 當 局 於 房 地 產 的 土 地 供 應 量 控 制 發 展 年 期 的 審 批 人 力 資 源 的 調 配 及 與 其 他 行 業 的 協 調 指 導, 有 相 當 的 參 考 作 用 ; 而 這 對 於 澳 門 房 地 產 業 的 平 穩 持 續 向 上 整 體 澳 門 經 濟 的 健 康 發 展, 大 有 裨 益 的

117 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 澳 門 房 地 產 未 來 發 展 的 正 確 路 向 澳 門 地 產 專 業 發 展 商 會 會 長 黃 健 中 近 年, 澳 門 經 濟 在 博 彩 業 和 旅 遊 業 帶 動 下 發 展 迅 速, 在 2010 年 遊 客 量 達 2,500 萬, 房 地 產 業 經 過 02 年 亞 洲 金 融 危 機,03 年 的 沙 士 及 09 年 世 界 金 融 危 機 洗 禮 後, 房 地 產 價 格 由 數 年 前 的 低 谷, 升 至 今 天 新 樓 達 3,000 餘 元 / 呎, 豪 宅 約 7,000 元 / 呎, 工 業 廠 房 約 1,500 餘 元 / 呎, 寫 字 樓 約 2,500 元 / 呎, 車 位 達 60 餘 萬 / 個 等 房 地 產 是 自 由 市 場 投 資 保 值 產 品 之 一, 有 人 投 資 致 富, 有 人 用 以 收 租 養 老 抗 通 漲 及 保 值, 亦 有 人 去 投 資 股 票 等 其 他 產 品, 相 對 股 票 沒 有 磚 頭 實 質, 若 投 資 不 慎, 可 能 得 到 是 廢 紙 一 張, 所 以 有 很 多 人 認 為 投 資 地 產 較 為 實 際 曾 看 過 窮 爸 爸, 富 爸 爸 這 一 書 故 事 中 窮 爸 爸 是 一 個 忠 於 職 守 的 老 實 人, 一 家 四 口, 月 入 四 萬, 也 算 中 上, 但 每 月 收 入 除 供 樓 和 衣 食 住 行 外, 每 月 省 下 來 也 有 一 萬 餘 元, 但 當 他 的 兒 子 長 大 讀 大 學, 雖 是 20 年 的 計 劃, 但 當 時 因 現 金 積 蓄 有 限, 衹 能 選 擇 在 國 內 或 鄰 近 較 平 價 的 大 學 就 讀, 在 外 國 留 學 費 用 每 年 最 少 需 數 拾 萬 元, 難 以 負 擔 ; 相 反 投 資 有 度 的 富 爸 爸, 他 20 年 間 從 各 項 投 資 得 利 達 數 百 萬 餘, 日 常 家 庭 生 活 條 件 較 好, 且 能 付 兒 子 出 國 歐 洲 留 學 經 費, 給 他 一 間 優 質 學 府, 學 有 所 成, 回 來 英 語 水 平 高, 是 每 個 父 母 的 心 願 當 然 亦 有 投 資 失 敗, 故 事 教 人 不 要 默 守 成 規, 量 力 而 行, 但 也 要 注 重 人 生 計 劃, 尋 找 商 機 2010 年 香 和 美 被 評 為 最 具 競 爭 力 的 城 市, 香 人 勤 勞 上 進, 平 均 學 歷 高, 英 語 水 平 亦 高, 為 香 打 造 成 國 際 金 融 中 心 地 位, 成 為 了 東 方 之 珠 相 反 近 年 澳 門 人, 因 政 府 財 稅 收 入 多, 福 利 政 策 大 行 其 道, 如 有 派 錢 派 房 政 策 社 團 (4,000 多 個 ) 組 織 向 政 府 要 錢 要 福 利 有 些 年 青 人 未 畢 業 先 想 買 樓, 又 辦 社 團 向 政 府 取 經 費, 他 日 若 買 到 經 屋 之 後 轉 售 又 可 賺 到 100 多 萬 元, 這 種 不 正 常 社 會 病 態 正 在 澳 門 蔓 延 怎 不 看 看 前 人 走 過 多 少 刻 苦 路, 由 細 屋 換 大 屋 的 過 程 現 代 年 青 人 想 賺 快 錢, 買 潮 流 先 進 的 手 機 買 車 買 樓, 缺 刻 苦 的 精 神, 又 挑 揀 工 作 怕 時 間 長 又 要 假 期 多 福 利 好, 轉 工 如 看 電 影, 試 完 就 走 全 無 抗 震 的 能 力, 需 防 澳 門 博 彩 業 好 景 不 常, 免 費 午 餐 不 長 久, 中 國 人 刻 苦 耐 勞 和 傳 統 精 神 是 不 可 忘 記 的 今 觀 政 府 對 房 屋 打 壓 政 策, 強 烈 對 房 地 產 兩 年 轉 讓 徵 收 樓 價 20% 特 別 印 花 稅, 又 仿 似 香 前 年 19,000 公 屋 政 策, 勢 要 將 房 價 壓 倒 本 人 認 為 政 府 對 房 地 產 政 策, 應 宏 觀 看 看, 先 從 澳 門 未 來 50 年 城 市 做 好 城 規, 發 展 未 來 計 劃 和 經 濟 路 向, 培 養 高 質 素 人 口 及 城 市 結 構, 怎 樣 吸 收 人 才 留 澳, 為 大 學 生 回 流 尋 找 更 多 出 路, 為 澳 門 打 造 東 方 威 尼 斯 休 閒 旅 游 中 心 定 位 而 共 同 努 力 有 以 下 幾 點 房 為 地 產 方 面 的 意 見, 謹 恭 參 考 指 正 ; 1. 政 府 應 多 建 公 屋, 照 顧 基 層 人 仕 及 真 正 有 需 要 人 仕, 令 人 人 有 屋 住 2. 停 建 經 屋, 不 讓 人 從 中 轉 售 圖 利, 若 轉 售 應 售 回 經 屋 輪 候, 且 購 買 且 不 能 在 澳 門 以 外 擁 有 物 業 同 時 亦 需 監 管 是 購 自 住, 嚴 禁 變 相 出 租 或 空 佔 不 住 3. 應 立 例 保 障 地 產 行 業 國 際 化, 制 定 中 介 人 考 試 發 牌 制 度, 且 規 定 佣 金 收 入, 建 議 售 樓 : 買 賣 雙 方 收 取 不 低 於 佣 金 1% 4. 調 控 樓 市 應 從 大 圍 去 看, 大 家 有 責, 可 從 發 展 商 做, 建 議 定 批 準 出 售 樓 花 期, 如 按 樓 層 建 築 期 建 至 一 半 ( 如 20 層 已 建 到 10 層 ) 方 可 賣 樓 花 樓 宇 特 別 轉 讓 稅, 可 定 期 為 一 年 內 銷 售, 徵 收 特 別 印 花 稅 為 10%, 以 上 政 策 應 每 年 審 核 是 否 延 續 或 修 政, 政 策 應 以 適 時 度 世 而 行 5. 建 議 政 府 重 新 考 慮 優 才 移 民 政 策, 是 否 可 以 研 究 整 條 件 重 開, 因 2010 年 截 止, 香 650 萬 物 業 投 資 移 民 政 策, 令 香 吸 收 到 約 9,500 位 企 業 家, 吸 納 資 金 約 700 億 招 商 引 資, 吸 納 人 才 是 每 個 國 家 和 地 區 要 做, 閉 關 自 守 只 會 發 展 有 限, 如 過 往 數 十 年 澳 門 博 彩 業, 沒 競 爭 如 何 做 得 大 建 議 政 府 一 方 面 要 保 障 澳 門 人 就 業 人 人 有 樓 住, 另 一 方 面, 為 增 加 招 商 引 資 力 度, 吸 引 大 學 以 上 企 業 人 才 來 澳 門 定 居 發 展 購 買 物 業, 因 物 業 是 搬 不 走 的, 買 了 不 住 要 交 稅, 也 要 經 常 回 來 看 看, 住 酒 店 及 餐 飲 消 費 也 是 必 然 建 議 : 開 放 高 學 歷 企 業 家 來 澳 門 投 資 ( 買 物 業 或 設 企 業 ) 移 民, 投 資 額 度 800 萬 元, 且 七 年 之 後 才 可 享 受 澳 門 福 利 6. 房 地 產 商 品 市 場 應 自 由 開 放, 澳 門 政 府 不 應 過 度 施 壓, 雖 知 豪 宅 與 別 墅 商 品 房 與 安 居 房 是 二 種 不 同 思 路, 免 費 坐 巴 士 照 顧 不 到 富 豪, 房 地 產 在 本 澳 門 檻 太 高, 政 府 過 度 壓 制, 投 資 將 轉 去 股 票 香 或 國 內 房 地 產 市 場 7. 據 經 濟 專 家 說, 全 球 每 年 通 漲 不 低 於 3%, 樓 價 貴, 人 工 貴, 食 物 貴, 澳 門 元 對 人 民 幣

118 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 下 調 20% 政 府 應 多 方 面 比 較 各 種 通 漲 比 例, 從 而 想 法 根 治, 不 能 單 方 面 由 政 府 派 錢, 補 貼 物 價 去 壓 制 通 漲 政 府 應 從 怎 樣 提 高 澳 門 經 濟, 市 民 競 爭 力, 提 高 居 民 收 入 去 想, 通 脹 是 全 球 不 變 定 律, 衹 有 澳 門 經 濟 好, 市 民 工 資 收 入 上 升, 才 是 辦 法 經 屋 政 策 要 照 顧 夾 心 階 層 利 益 澳 門 地 產 發 展 商 會 常 務 副 會 長 陸 惠 德 本 澳 經 屋 的 轉 售 制 度, 即 16 年 禁 售 期 后, 在 向 政 府 補 差 價 后 能 否 流 入 普 通 商 品 房 市 場 買 賣, 引 了 社 會 激 烈 爭 論 首 先 我 們 要 明 白, 本 澳 的 社 會 房 屋, 只 是 申 請 人 在 一 段 困 難 的 時 期, 政 府 以 極 之 低 廉 的 租 金 出 租 給 其 使 用, 當 申 請 人 生 活 改 善 后 要 還 給 政 府 經 屋 的 屬 性 是 免 卻 房 屋 地 價 的 特 殊 市 場 商 品, 正 因 為 上 述 緣 故, 所 以 申 請 人 在 登 記 向 政 府 購 買 特 別 優 惠 的 經 屋 商 品 時 須 接 受 資 產 審 查, 並 應 設 立 收 入 上 下 限, 而 且 規 定 長 達 16 年 的 禁 售 期, 期 滿 後 如 出 售, 需 向 政 府 補 繳 地 價 的 差 價 由 於 經 屋 是 帶 有 一 定 福 利 特 徵 的 市 場 商 品, 是 已 經 把 房 屋 產 權 登 記 在 購 買 人 名 下 的 物 業 單 位, 所 以 當 全 部 的 限 制 條 件 解 除 后, 進 入 公 開 市 場 流 轉 十 分 正 常 如 果 社 會 上 真 有 意 見 對 處 於 相 對 弱 勢 的 廣 大 經 屋 業 主 如 此 苛 求, 要 規 定 經 屋 16 年 后 不 准 進 行 公 開 買 賣, 試 問, 最 近 二 三 十 年, 澳 門 有 那 麼 多 的 土 地 不 是 經 由 公 開 拍 賣, 而 是 經 由 所 謂 的 廉 價 批 地 取 得 的 這 種 不 含 土 地 成 本, 又 以 繳 付 極 低 廉 的 溢 價 金 取 得 的 土 地 上 建 造 的 房 屋, 在 公 開 市 場 銷 售, 又 有 誰 提 出 過 對 這 種 建 築 物 和 房 屋 設 立 買 賣 或 轉 售 限 制, 又 有 誰 大 聲 疾 呼 要 求 發 展 商 售 樓 時 須 向 政 府 繳 清 地 價 的 差 價? 所 以 對 同 類 事 物 的 雙 重 標 準, 怎 麼 能 不 使 社 會 上 的 弱 勢 階 層 覺 得 有 成 為 澳 門 的 二 等 公 民 感 覺 呢? 我 認 為 輪 候 經 屋 進 行 入 息 審 查 是 合 理 的, 但 考 慮 到 澳 門 的 通 貨 膨 脹 因 素, 二 人 家 庭 的 月 收 入 上 限 應 該 放 寬 到 元, 一 人 家 庭 月 收 入 上 限 應 為 元, 可 以 規 定 三 年 調 整 一 次, 這 樣 可 以 讓 多 一 點 市 民 享 受 到 政 府 的 幫 扶 政 策 經 屋 發 售 用 計 分 制, 好 過 抽 簽, 問 題 是 分 數 的 設 定 要 科 學 合 理, 首 先 照 顧 老 弱 病 殘, 當 然 也 要 充 分 關 注 年 輕 人 的 置 業 訴 求 經 屋 售 價 以 目 前 的 建 築 市 場 計 算 標 準, 相 信 每 平 方 呎 700~800 元 已 屬 合 理, 如 果 將 拆 遷 或 鋪 設 周 邊 道 路 或 地 下 管 網 的 價 錢 計 算 進 去, 則 不 是 準 確 意 義 上 的 建 築 成 本 如 果 改 為 根 據 申 請 的 經 濟 能 力 來 定 價, 則 根 本 無 法 設 立 一 個 統 一 標 準, 不 具 可 操 作 性 作 為 經 屋 申 請 人 的 資 產 審 核, 括 要 申 報 海 外 資 產, 我 認 為 是 公 平 合 理 的 措 施, 由 於 政 府 審 核 的 難 度 高, 所 以 可 以 要 求 申 請 人 簽 署 文 件, 如 將 來 發 現 有 漏 報 或 瞞 報, 則 需 要 面 對

119 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 高 額 罰 款, 嚴 重 的 情 況 可 以 以 原 出 售 價 政 府 收 回 該 等 經 屋 單 位 但 是 由 於 本 澳 貨 幣 快 速 貶 值, 我 建 議 一 人 家 庭 資 產 淨 值 上 限 可 放 寬 至 50 萬, 二 人 家 庭 資 產 淨 值 上 限 可 放 寬 至 100 萬 因 為 目 前 在 澳 門 或 鄰 地 珠 海, 一 百 萬 應 該 買 不 到 像 樣 的 新 建 三 室 一 廳 房 屋 了 由 於 房 屋 局 轄 下 的 房 屋 監 管 處 人 數 有 限, 在 監 察 經 屋 有 否 違 反 用 途 ( 出 租 或 改 作 貨 倉 ) 等 方 面 均 可 經 由 對 舉 報 加 強 獎 勵 措 施 的 辦 法, 動 員 群 眾 力 量 打 擊 違 規 行 為 同 時, 經 由 從 重 處 罰 違 規 的 措 施, 讓 經 屋 業 主 提 升 守 法 的 公 民 意 識, 還 有 就 是 加 強 宣 傳 工 作 本 人 始 終 認 為 在 經 屋 處 置 上, 必 須 堅 持 舊 人 舊 制, 新 人 新 制, 如 現 已 輪 候 中 的 家 庭, 政 府 無 權 要 求 他 們 接 受 新 的 入 息 審 查 標 準 否 則 作 為 政 府 的 施 政 公 信 力 會 受 到 損 害 作 為 一 個 依 法 施 政, 以 人 為 本 的 政 府, 曾 經 向 社 會 承 諾 的 政 策, 絕 對 不 能 朝 令 夕 改, 要 有 延 續 性 綜 上 所 述, 完 善 本 澳 的 經 屋 制 度 是 為 了 平 抑 過 高 的 樓 價, 讓 廣 大 夾 心 階 層 在 住 有 所 居 的 前 提 下, 儘 量 縮 窄 貧 富 差 距 懸 殊 的 科 學 施 政 措 施, 是 建 設 和 諧 社 會 和 提 升 本 澳 居 民 綜 合 生 活 質 素 的 必 須 之 舉 政 府 實 施 的 經 屋 分 配 制 度 應 是 寬 入 嚴 出 ; 但 16 年 后, 讓 其 在 市 場 流 通, 補 充 市 場 房 屋 資 源 的 不 足, 也 是 正 確 的 至 於 有 人 擔 心 到 時 政 府 有 沒 有 土 地 再 建 經 屋, 我 認 為 到 時, 房 地 產 公 開 市 場 可 能 已 經 回 覆 平, 市 場 上 以 房 地 產 作 為 資 產 炒 賣 工 具 的 現 象 已 經 消 失 殆 盡 作 為 社 會 公 共 資 源 的 掌 握, 政 府 一 定 要 通 過 財 富 的 第 二 次 分 配, 讓 弱 勢 和 夾 心 階 層 受 惠 更 多, 這 樣 才 能 掌 握 民 心, 爭 取 民 意 如 果 僅 僅 為 了 外 資 企 業 的 市 場 拓 展 和 本 澳 大 企 業 的 商 場 進 軍 而 不 斷 藉 故 廉 價 批 地, 對 廣 大 經 屋 業 主 16 年 后 的 市 場 轉 售 反 而 橫 加 阻 撓, 這 會 被 社 會 解 讀 為 政 府 不 公 不 義, 根 本 不 關 心 和 扶 持 廣 大 弱 勢 群 體 這 是 無 論 如 何 要 避 免 的 嚴 重 政 治 後 果, 如 果 實 行 全 民 公 決, 一 定 會 被 廣 大 市 民 群 眾 否 決 珠 三 角 : 一 個 烏 托 邦 的 實 現 廣 東 省 房 地 產 行 業 協 會 會 長 蔡 穗 聲 80 年 代 中 期, 深 圳 珠 海 以 經 濟 特 區 的 嶄 新 面 貌 正 在 崛 ; 廣 九 直 通 車 剛 剛 開 通 ; 廣 深 鐵 路 途 經 的 東 莞 廣 袤 土 地 還 是 一 片 田 園 風 光 ; 高 速 公 路 僅 僅 是 來 自 發 達 國 家 的 傳 聞 廣 州 建 築 工 程 師 劉 成 基 先 生 提 出 : 建 設 廣 深 城 市 帶, 廣 深 及 中 間 地 帶 的 居 民 通 過 鐵 路 上 下 班 交 往 購 物 對 此 觀 點, 當 時 在 報 紙 上 熱 議 了 一 陣 後 歸 於 沉 寂, 多 數 人 認 為 不 具 備 可 行 性, 是 建 築 師 的 烏 托 邦 而 已 20 多 年 過 去 了, 以 天 翻 地 覆 滄 海 桑 田 形 容 珠 江 三 角 洲 這 片 熱 土 並 不 為 過 香 澳 門 回 歸 祖 國 ; 廣 州 深 圳 跨 入 千 萬 人 超 級 市 門 檻 ; 廣 深 鐵 路 沿 途 是 綿 延 不 斷 的 城 區 與 廠 房 ; 和 諧 號 列 車 往 返 廣 深 公 交 化 ; 高 速 公 路 已 成 網 狀 雛 形 ; 香 人 澳 門 人 北 上 經 商 擇 業 漸 成 風 氣 ; 廣 東 居 民 週 末 假 日 到 香 澳 門 購 物 遊 玩 已 是 自 由 行 當 年 的 烏 托 邦 是 否 已 經 實 現? 聯 合 國 人 居 署 在 兩 年 一 度 的 世 界 城 市 狀 況 報 告 中 指 出, 世 界 各 地 的 超 級 大 會 正 漸 漸 彙 聚 成 更 大 的 超 級 市 區, 而 由 香 澳 門 深 圳 和 廣 州 組 成 的 珠 江 口 區 域 已 成 為 目 前 全 球 最 大 的 超 級 市 區, 輻 射 人 口 達 到 1.2 億 據 專 家 認 為, 穗 深 被 聯 合 國 人 居 署 列 為 全 球 最 大 的 超 級 市 區, 不 是 新 鮮 的 觀 點, 正 是 近 期 頻 頻 提 及 的 大 珠 三 角 概 念 ( 見 廣 州 日 報 2010 年 3 月 25 日 ) 2008 年 國 家 發 改 委 發 佈 了 珠 江 三 角 洲 地 區 改 革 發 展 規 劃 綱 要 ( ), 珠 三 角 改 革 發 展 分 兩 步 走 : 到 2012 年, 率 先 建 成 全 面 小 康 社 會 區 域 城 鄉 差 距 明 顯 縮 小, 區 域 一 體 化 格 局 初 步 形 成, 粵 澳 經 濟 進 一 步 融 合 發 展 到 2020 年, 率 先 基 本 實 現 現 代 化 形 成 粵 澳 三 地 分 工 合 作 優 勢 互 補 全 球 最 具 核 心 競 爭 力 的 大 市 圈 之 一 根 據 規 劃, 珠 三 角 九 市 將 在 未 來 兩 年 以 輕 軌 連 接 ; 香 地 鐵 銜 接 深 圳 地 鐵, 並 建 設 高

120 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 鐵 連 接 內 地, 廣 九 鐵 路 提 速 ; 珠 澳 大 橋 已 經 動 工, 預 計 2015 年 建 成 可 以 預 料, 珠 三 角 連 同 澳 ( 大 珠 三 角 ) 的 相 鄰 城 際 通 勤 時 間 在 1 小 時 內 ; 若 從 廣 州 出 發, 到 任 一 城 市 不 超 過 2 小 時 夜 宿 中 山, 早 上 到 珠 海 飲 茶, 中 午 在 澳 門 應 酬, 午 後 購 物 再 返 回 廣 州 吃 晚 飯, 是 很 平 常 的 事 對 於 難 以 承 受 廣 州 高 房 價 的 工 薪 階 層, 居 所 在 江 門, 軌 道 交 通 半 小 時 到 廣 州, 地 鐵 半 小 時 到 公 司, 與 現 時 從 番 禺 坐 公 車 去 天 河 的 通 勤 時 間 相 若, 也 是 一 種 選 擇 珠 三 角 城 鄉 一 體 化 的 重 要 基 礎 設 施 是 高 速 公 路 網 軌 道 交 通 網 但 不 限 於 交 通, 各 類 基 礎 設 施 需 要 城 市 與 城 市 對 接, 連 成 網 路, 資 源 分 享 而 且, 不 僅 僅 是 基 礎 設 施, 不 僅 僅 是 各 種 硬 體, 更 重 要 的 是 社 會 生 活 的 融 合, 城 市 與 鄉 村 差 別 的 消 融 這 些, 珠 江 三 角 洲 地 區 改 革 發 展 規 劃 綱 要 ( ) 已 經 勾 勒 了 藍 圖, 並 厘 清 了 工 作 思 路 這 是 令 人 驚 喜 的 藍 圖 令 人 振 奮 的 思 路 藍 圖 的 實 現, 意 味 著 珠 三 角 九 市 根 據 自 身 特 點 重 新 整 合 資 源, 共 同 建 成 宜 居 住 宜 工 作 宜 經 商 宜 娛 樂 宜 旅 遊 宜 休 閒 的 城 鄉 一 體 化 區 域 由 此, 房 地 產 發 展 的 思 路 更 寬, 發 展 的 空 間 更 大 房 地 產 不 僅 僅 是 提 供 遮 風 擋 雨 的 房 屋, 也 不 僅 僅 是 提 供 安 居 樂 業 的 居 所 ; 房 地 產 應 該 為 宜 居 住 宜 工 作 宜 經 商 宜 娛 樂 宜 旅 遊 宜 休 閒 提 供 居 住 空 間 工 作 空 間 商 業 空 間 休 閒 空 間 作 為 到 2012 年, 率 先 建 成 全 面 小 康 社 會 和 到 2020 年, 率 先 基 本 實 現 現 代 化 的 珠 三 角 區 域, 住 宅 產 業 商 業 地 產 工 業 園 區 休 閒 地 產 等 等 種 類 的 房 地 產 應 該 得 到 充 分 發 展 到 珠 三 角 形 成 全 球 最 具 核 心 競 爭 力 的 大 市 圈 之 一 的 時 候, 回 眸 今 日 之 地 產, 仿 佛 是 登 上 高 峰, 一 覽 眾 山 小 我 們 正 在 圓 夢 的 過 程 之 中 當 年 的 烏 托 邦 尚 未 實 現, 但 已 經 不 太 遙 遠 了 澳 門 的 地 產 政 策 與 經 濟 發 展 探 索 香 地 產 代 理 商 總 會 主 席 朱 建 蘭 回 顧 澳 門 近 年 經 濟 持 續 高 速 增 長, 其 博 彩 業 發 展 更 隨 開 放 而 加 速 擴 大, 加 上 治 安 穩 定, 勞 工 薪 酬 的 平 均 中 位 數 及 生 產 力 上 升, 以 及 大 量 的 基 建 投 資 項 目 發 展, 令 澳 門 的 整 體 經 濟 及 房 地 產 市 場 發 展 欣 欣 向 榮, 澳 門 的 樓 價 亦 節 節 上 升 由 於 澳 門 的 土 地 資 源 之 匱, 在 各 種 利 好 因 素 底 下, 必 然 造 就 一 番 競 爭 趨 勢 兼 且 近 年 香 幾 家 主 要 發 展 建 築 商 均 陸 續 進 軍 澳 門 的 房 地 產 市 場, 積 極 配 合 市 場 的 基 建 項 目, 令 澳 門 房 地 產 有 長 遠 的 發 展 近 期 澳 門 特 區 政 府 提 出 新 一 輪 樓 市 調 控 及 房 屋 政 策, 大 部 份 市 民 均 對 有 關 措 施 表 示 支 持, 令 計 劃 置 業 的 意 慾 提 高 現 時 澳 門 樓 市 實 際 仍 以 用 家 作 主 導, 由 於 受 供 求 比 例 所 影, 樓 市 的 暢 旺 更 實 際 反 映 市 場 需 求 緊 張, 加 上 低 息 環 境, 樓 價 受 需 求 帶 動 而 上 升, 按 現 時 情 況 應 仍 有 上 升 空 間 而 在 新 政 策 下, 澳 門 特 區 政 府 提 出 將 針 對 性 打 擊 炒 賣 住 宅 單 位 及 樓 花 問 題, 按 步 收 緊 樓 花 貸 款 比 率 的 上 限 及 建 議 向 購 置 後 兩 年 內 轉 售 作 為 居 住 用 途 的 單 位 或 樓 花, 徵 收 特 別 印 花 稅, 雖 然 額 外 印 花 稅 是 向 賣 方 徵 收, 但 最 終 仍 不 免 會 轉 移 給 買 方, 導 致 用 家 置 業 成 本 增 加, 以 鄰 近 澳 門 的 香 為 例, 自 去 年 香 政 府 推 出 樓 市 調 控 政 策 之 後, 指 數 曾 出 現 過 短 暫 回 落, 但 其 後 跌 幅 收 窄 後 來 卻 一 直 止 跌 回 升, 由 此 可 見, 長 遠 而 言 樓 價 仍 有 上 升 空 間 凡 此 種 種 亦 同 時 帶 動 樓 花 價 格 上 升, 直 接 增 加 樓 花 期 貨 的 升 值 潛 力, 因 此 對 購 買 一 手 樓 花 的 買 家 而 言 無 論 自 住 或 保 值 也 是 較 優 質 的 選 擇 但 宏 觀 整 體 的 調 控 政 策, 可 以 提 高 樓 市 信 息 的 透 明 度, 抑 壓 炒 風 和 控 制 樓 價, 長 遠 亦 有 利 於 推 動 澳 門 房 地 產 業 的 健 康 發 展 此 外, 在 房 屋 政 策 方 面, 澳 門 政 府 必 須 嚴 格 區 分 公 屋 及 私 人 房 屋 市 場 的 標 準, 並 盡 量 降 低 公 屋 進 入 門 檻, 以 優 先 保 障 居 民 尤 其 是 弱 勢 社 群 的 居 住 權, 讓 更 多 居 民 受 惠, 保 障 社 會 資 源 能 夠 合 理 運 用 而 面 對 經 屋 問 題, 澳 門 現 時 宜 盡 快 展 開 規 劃 和 制 訂 未 來 房 地 產 市 場 的 發 展 趨 勢, 及 更 為 完 善 的 整 體 法 律, 明 確 界 定 買 賣 雙 方 的 關 係, 讓 法 案 有 靈 活 處 理 空 間, 增 強 經 屋 問 題 的 透 明 度, 真 正 做 到 協 調 房 地 產 市 場, 確 保 資 源 發 揮 最 大 效 用, 以 解 決 居 民 住 屋 需 求, 讓 居 民 能 夠 安 居 樂 業

121 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 在 經 貿 發 展 方 面, 澳 門 與 香 及 內 地 現 正 緊 密 協 商 加 強 兩 地 之 間 的 聯 合 發 展, 透 過 深 入 交 流 彼 此 的 意 見 和 經 驗, 商 討 進 一 步 合 作 的 項 目, 締 造 更 優 厚 商 基, 促 進 三 邊 企 業 能 夠 取 得 更 大 的 市 場 空 間 和 創 造 更 具 優 勢 的 商 環 境, 順 應 趨 勢 並 各 取 所 長, 這 對 推 動 澳 門 經 濟 的 蓬 勃 發 展 將 到 莫 大 幫 忙 現 時, 房 地 產 市 場 已 成 為 決 定 澳 門 的 競 爭 能 力 的 關 鍵 因 素 之 一 在 推 動 房 地 產 方 面, 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 一 直 不 遺 餘 力, 多 年 來 一 直 致 力 推 動 房 地 產 發 展 為 其 奠 定 重 要 基 礎, 努 力 團 結 業 界 各 方 力 量, 並 積 極 協 助 澳 門 特 區 政 府 施 政 和 獻 策, 同 時 亦 為 中 澳 三 地 的 房 地 產 市 場 打 造 一 個 互 動 交 流 和 溝 通 合 作 的 平 台, 在 緊 密 的 合 作 下 帶 來 各 種 好 處 足 以 證 明 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 對 房 地 產 市 場 及 澳 門 社 會 的 貢 獻 著 實 功 不 可 沒 今 天, 欣 逢 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 十 七 周 年 會 慶 及 第 九 屆 理 事 履 就, 謹 祝 澳 門 百 業 興 盛, 發 展 一 日 千 里 ; 貴 會 業 務 更 蒸 蒸 日 上, 未 來 發 展 必 有 更 卓 越 的 成 就 及 佳 積, 繼 續 造 福 社 會, 共 享 經 濟 繁 榮 香 的 房 地 產 市 場 及 地 產 代 理 行 業 發 展 為 澳 門 借 鏡 香 地 產 代 理 聯 會 有 限 公 司 主 席 郭 德 亮 筆 十 分 榮 幸 獲 得 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 的 邀 請, 為 澳 門 房 地 產 趨 勢 及 相 關 政 策 探 索 研 討 會 撰 寫 論 文, 筆 在 香 從 事 地 產 代 理 行 業 超 過 二 十 多 年, 亦 為 本 行 業 服 務 十 多 年, 現 為 地 產 代 理 聯 會 應 屆 執 行 委 員 會 主 席 並 同 時 為 香 地 產 代 理 行 業 六 大 商 會 參 與 的 地 產 代 理 業 界 聯 席 會 議 召 集 人, 對 香 房 地 產 方 面 的 資 訊 較 為 熟 悉, 因 此 筆 會 以 探 索 有 關 香 的 房 地 產 市 場 及 概 述 香 地 產 代 理 行 業 的 發 展 等 為 撰 寫 論 文 的 主 題, 期 望 能 為 澳 門 房 地 產 行 業 作 出 借 鏡 效 用 筆 想 以 探 索 方 式, 研 究 有 關 香 的 房 地 產 市 場 近 況, 從 中 啟 發 大 家 思 索 澳 兩 地 房 地 產 市 場 的 未 來 發 展, 先 分 析 香 房 地 產 市 場 於 2009 年 與 2010 年 的 變 化, 去 年 香 整 體 各 類 物 業 總 成 交 宗 數 為 162,739 宗, 較 2009 年 的 總 成 交 量 上 升 21.5%, 而 總 成 交 金 額 則 為 6,894.8 億 幣, 亦 較 2009 年 上 升 了 33.7% 七 年 前 因 房 地 產 市 場 大 幅 下 滑 未 止, 香 特 別 行 政 區 政 府 在 重 新 制 定 房 屋 政 策 時, 改 變 了 過 往 的 定 期 拍 賣 土 地 制 度, 而 用 了 新 的 勾 地 制 度 後, 推 出 拍 賣 土 地 大 幅 減 少, 繼 而 導 致 往 後 的 新 落 成 單 位 亦 相 應 大 幅 減 少 近 年 在 土 地 供 應 及 新 落 成 單 位 同 時 減 少, 並 因 利 率 超 低 通 脹 上 升 環 球 資 金 泛 濫, 更 在 本 地 居 民 大 量 的 需 求 及 外 來 資 金 追 捧 多 項 因 素 下, 香 房 地 產 市 場 的 價 格 節 節 上 揚, 住 宅 商 舖 商 廈 豪 宅 等 各 類 物 業 更 創 出 新 高 價 從 經 濟 增 長 方 面 探 索 房 地 產 市 場 發 展, 筆 認 為 是 十 分 正 面 的 方 向, 香 在 2010 年 的 全 年 經 濟 增 長 有 可 觀 的 7.0% 增 長, 而 今 年 第 一 季 經 濟 更 保 持 蓬 勃, 按 年 強 勁 增 長 7.2%, 估 計 全 年 應 能 維 持 於 7.0% 以 上 的 增 長, 還 有 一 項 很 重 要 的 數 據, 就 是 近 年 市 民 的 借 貸 供 樓 比 率 低 於 50% 的 安 全 線 以 下, 這 些 會 為 房 地 產 市 場 創 造 良 好 發 展 的 環 境 香 今 日 成 為 國 際 大 會 亞 洲 金 融 中 心, 很 主 要 有 賴 經 濟 繁 榮 帶 動, 房 地 產 物 業 發

122 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 展 是 繁 榮 經 濟 的 重 要 支 柱, 而 地 產 代 理 行 業 對 繁 榮 香 經 濟 及 推 動 房 地 產 發 展 有 很 大 貢 獻 筆 更 認 為 香 樓 市 在 過 去 二 三 十 年 間 發 展 得 如 火 如 荼, 地 產 代 理 是 功 不 可 沒 筆 在 從 事 地 產 代 理 行 業 二 十 多 年 來, 經 歷 行 業 的 變 化 極 大, 由 一 個 小 小 的 中 介 經 紀 人 行 業, 變 為 今 天 對 香 經 濟 及 社 會 民 生 有 著 很 大 影 的 專 業 地 產 代 理 行 業, 其 工 作 範 疇 亦 變 得 十 分 廣 泛, 小 至 為 小 市 民 服 務 的 樓 房 租 賃 買 賣 住 宅 物 業 經 工 商 業 所 需 租 購 商 廈 工 廠 寫 字 樓 舖 位 一 手 新 樓 及 豪 宅 投 資 置 業 等 等 : 大 至 城 市 規 劃 大 型 項 目 發 展 舊 區 重 建 土 地 測 量 估 值 及 拍 賣 等 等 ; 從 業 員 亦 由 以 往 無 需 任 何 專 業 知 識 甚 至 以 兼 職 形 式 從 事, 發 展 成 現 時 專 業 及 專 職 行 業 內 已 很 細 微 地 分 開 工 種, 例 如 : 專 做 一 手 新 樓 豪 宅 商 舖 商 業 廠 廈 中 小 型 樓 宇 村 屋 別 墅 拍 賣 行 測 量 行 收 購 重 建 及 項 目 發 展 等 等 過 往 經 地 產 代 理 公 司 的 情 況, 很 普 遍 為 兼 公 司 或 以 小 規 模 形 式, 時 至 今 天, 有 些 大 型 地 產 代 理 公 司, 每 年 的 業 額 收 入 高 達 十 多 億 元, 其 規 模 已 達 全 國 性, 並 擁 有 數 千 間 分 行 及 數 萬 名 員 工, 但 不 論 大 中 小 型 公 司 大 部 份 是 很 專 業 及 有 規 模, 而 經 模 式 亦 有 很 大 的 變 化, 舉 例 : 有 公 司 以 集 團 子 母 公 司 形 式 經 還 有 特 許 經 加 盟 形 式 的, 更 有 集 團 公 司 成 為 香 上 市 公 司, 今 天 香 地 產 代 理 行 業 經 已 發 展 至 十 分 多 元 化 及 專 業, 並 且 是 一 個 龐 大 的 行 業, 持 牌 照 的 專 業 從 業 員 已 超 越 31,306 人 *, 經 商 舖 亦 多 達 5,601 間 * 曾 經 有 些 地 產 發 展 商 嘗 試 自 組 銷 售 隊 伍 推 銷 一 手 樓 盤, 但 效 果 並 不 理 想, 最 後 不 可 以 取 代 專 業 的 地 產 代 理, 現 今 香 物 業 市 場 與 地 產 代 理 行 業 息 息 相 關, 兩 已 經 是 分 不 開 的, 無 論 在 一 手 二 手 住 宅 樓 市 工 商 廠 廈 寫 字 樓 商 舖 豪 宅 村 屋 別 墅 地 皮 大 型 樓 盤 及 大 型 項 目 等 等 ; 那 一 種 類 物 業 需 要 地 產 代 理 推 銷 推 介 協 助 策 劃 促 成 買 賣 及 租 賃 政 府 為 行 業 作 出 了 法 制 的 規 管, 這 並 不 表 示 行 業 就 可 以 放 下 手 腳 不 理, 事 實 上 正 好 相 反, 行 業 更 要 為 自 身 的 權 益 及 發 展 繼 續 努 力, 其 中 一 項 重 要 的 工 作 便 是 要 與 監 管 機 構 做 好 協 調 雙 方, 不 能 完 全 倚 賴 有 關 當 局 處 理 整 個 行 業 的 各 種 問 題 的 好 好 的 一 個 例 子, 便 是 於 2006 年 本 行 業 的 同 業 有 感 於 香 自 有 地 產 代 理 行 業 以 來, 一 直 未 有 一 套 完 整 統 一 行 業 的 執 業 規 例 給 予 業 內 遵 循, 因 應 社 會 對 地 產 代 理 行 業 提 升 專 業 的 要 求 及 為 使 到 行 業 未 來 有 更 好 的 發 展, 因 此, 由 當 年 的 業 界 五 大 地 產 代 理 商 會, 括 : 新 界 地 產 代 理 商 總 會 香 專 業 地 產 顧 問 商 會 地 產 代 理 聯 會, 香 地 產 代 理 商 總 會 地 產 代 理 管 理 協 會 等 一 同 參 與 的 地 產 代 理 業 界 聯 席 會 議, 在 定 期 的 會 議 上 決 定 制 訂 行 業 的 執 業 規 例 ( 簡 稱 行 規 ), 並 通 過 成 立 地 產 代 理 行 業 執 業 規 例 小 組, 筆 有 幸 被 委 任 為 小 組 統 籌 人, 處 理 前 期 的 統 期 籌 工 作 同 年 舉 行 首 次 會 議 共 有 十 五 個 成 員, 括 非 業 界 及 業 界 人 土 在 內 ; 計 有 : 太 平 紳 士 律 師 博 士 行 業 專 家 職 業 訓 練 局 業 界 委 員 地 產 代 理 監 管 局 業 界 委 員 五 大 商 會 代 表 等 除 以 上 成 員 外, 將 會 邀 請 更 多 合 適 人 士 加 入, 初 步 已 接 觸 廉 政 公 署 地 產 代 理 監 管 局 及 其 他 界 別 的 專 業 人 士, 同 時 會 繼 續 邀 請 有 公 信 力 及 有 代 表 性 的 人 士 聯 席 會 議 會 以 : 合 情 合 理 公 平 公 開 公 正 的 方 式 及 態 度 去 制 訂 行 業 的 行 規, 並 期 望 達 至 三 大 目 的 ( 一 ) 有 一 套 完 整 統 一 的 行 規 給 予 業 內 遵 循, 提 升 行 業 的 專 業 使 其 更 有 公 信 力 及 更 受 社 會 認 同, 最 後 達 至 對 消 費 更 有 保 障 ;( 二 ) 對 於 行 業 或 從 業 員 執 業 上 有 問 題 發 生 時, 可 作 對 與 否 的 參 考 最 終 可 能 用 於 審 判 上 ;( 三 ) 使 到 行 業 未 來 有 更 好 的 發 展 並 以 更 專 業 更 廉 潔 及 更 合 法 理 地 為 社 會 為 市 民 服 務 香 的 地 產 代 理 行 業 在 推 動 物 業 市 場 發 展, 是 不 可 缺 少 的 元 素 香 特 別 行 政 區 政 府 為 正 統 規 管 地 產 代 理 行 業, 制 定 地 產 代 理 條 例, 於 1997 年 獲 立 法 會 通 過 相 關 法 例, 並 於 同 年 成 立 地 產 代 理 監 管 局, 負 責 規 管 地 產 代 理 行 業 及 發 牌 等 工 作, 再 於 1999 年 推 出 地 產 代 理 ( 發 牌 ) 規 例, 展 開 為 期 三 年 的 發 牌 過 渡 期, 最 終 於 2002 年 初 完 成 整 個 發 牌 制 度, 正 式 開 始 以 法 制 規 管 地 產 代 理 行 業, 提 升 業 界 的 專 業 水 平 和 能 力 (* 有 關 數 宇 為 地 產 代 理 監 管 局 於 2010 年 12 月 31 日 公 布 的 數 宇 )

123 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 論 壇 主 講 及 各 界 撰 文 政 策 打 擊 短 炒 有 效 樓 市 長 遠 健 康 發 展 中 原 地 產 工 商 舖 運 總 監 及 中 原 ( 澳 門 ) 董 事 總 經 理 潘 志 明 澳 門 特 區 政 府 自 去 年 底 開 始, 逐 漸 加 大 調 控 樓 市 力 度, 上 月 底 更 再 度 出 招, 宣 佈 新 增 額 外 印 花 稅 政 策, 消 息 剛 推 出, 隨 即 引 市 場 回, 交 投 應 聲 下 跌 消 息 經 過 一 個 月 的 消 化, 市 場 逐 漸 適 應, 用 家 審 慎 入 市 是 次 政 府 出 招 及 時, 有 效 打 擊 市 場 短 炒 活 動, 減 低 市 場 泡 沫 化 風 險 長 遠 而 言, 基 於 澳 門 利 好 因 素 的 支 持, 如 大 型 基 建 落 實 外 地 僱 員 增 加 經 濟 基 調 良 好 人 均 收 入 增 加 等, 相 信 樓 市 將 持 續 健 康 發 展 澳 門 政 府 於 去 年 底 首 度 推 出 樓 市 調 控 政 策 劉 十 招, 有 效 打 擊 市 場 上 短 炒 活 動, 至 上 月 底, 政 府 出 招 加 碼, 宣 佈 向 於 一 年 或 兩 年 內 轉 手 的 住 宅 單 位 及 樓 花 徵 收 高 達 樓 價 百 分 之 二 十 的 特 別 印 花 稅, 並 收 緊 銀 行 樓 花 按 揭 比 率, 消 息 一 推 出, 隨 即 引 市 場 上 極 大 回, 市 場 交 投 銳 減 據 中 原 ( 澳 門 ) 資 料 顯 示, 政 策 公 佈 後 一 個 月 內, 錄 得 住 宅 成 交 量 約 372 宗, 與 去 年 同 期 的 492 宗 相 比, 大 幅 下 跌 約 24%; 與 政 策 公 佈 前 一 個 月 的 563 宗 相 比, 跌 幅 更 高 達 34% 政 府 是 次 出 招 針 對 性 強, 對 於 市 場 上 炒 賣 現 象 產 生 阻 嚇 作 用, 有 效 打 擊 短 炒 活 動, 使 市 場 上 短 炒 買 賣 即 時 減 少 最 具 指 標 性 的 十 五 大 屋 苑 成 交 數 據 顯 示, 政 策 公 佈 後 市 場 叫 價 普 遍 較 公 佈 前 下 跌, 政 策 公 佈 後 第 四 週, 除 了 海 天 居 及 凱 泉 灣 的 市 場 叫 價 稍 微 回 升, 其 他 十 三 個 屋 苑 叫 價 均 全 面 下 跌, 跌 幅 由 0.08% 至 5.1%, 其 中 濠 庭 會 及 壹 號 湖 畔 等 現 樓 豪 宅 屋 苑, 叫 價 分 別 下 跌 約 3.96% 及 2.1%; 而 成 交 量 方 面 同 樣 全 面 下 跌, 其 中 金 峰 南 岸 君 悅 幅 度, 因 此 市 場 叫 價 略 有 回 升, 而 用 家 則 開 始 審 慎 入 市, 因 此 市 場 交 投 氣 氛 開 始 回 暖 另 外, 打 擊 炒 賣 活 動 對 於 樓 市 長 遠 健 康 發 展 具 正 面 作 用, 由 於 澳 門 市 場 始 終 以 用 家 為 主 導, 據 澳 門 統 計 暨 普 查 局 數 據 顯 示,2011 年 第 一 季 住 宅 買 賣 中, 澳 門 買 家 佔 約 87%, 過 度 的 炒 賣 活 動 將 為 市 場 增 加 泡 沫 風 險, 阻 礙 市 場 健 康 發 展, 因 此 適 度 調 節 樓 市 可 有 助 市 場 健 康 穩 定, 保 障 澳 門 本 土 用 家 的 購 買 需 求 展 望 澳 門 樓 市 未 來 發 展 趨 勢, 短 期 內, 受 政 策 影, 市 場 交 投 將 持 續 淡 長 遠 而 言, 澳 門 樓 市 將 會 朝 健 康 上 升 的 趨 勢 發 展 主 要 因 為 澳 門 本 身 的 利 好 因 素 保 持 不 變, 各 大 型 基 建 的 落 實, 不 但 為 澳 門 引 入 更 多 外 地 僱 員, 而 且 還 為 澳 門 的 繁 榮 發 展 注 入 新 動 力 ; 經 濟 發 展 蓬 勃, 澳 門 近 年 經 濟 越 顯 繁 榮,GDP( 本 地 生 產 總 值 ) 屢 創 新 高, 據 澳 門 統 計 暨 普 查 局 資 料 顯 示,2010 年 第 四 季 GDP 達 億 ( 澳 門 元 ), 與 上 季 相 比 大 幅 上 升 約 18%; 另 外,2011 年 第 一 季 澳 門 人 均 收 入 中 位 數 達 9,600 元, 創 有 紀 錄 以 來 的 新 高, 經 濟 持 續 增 長, 為 樓 市 的 發 展 提 供 穩 定 的 經 濟 環 境 ; 外 地 僱 員 增 加, 據 澳 門 人 力 資 源 辦 公 室 資 料 顯 示, 直 至 2011 年 3 月, 澳 門 的 外 僱 人 數 已 逾 81,000 人, 另 外, 政 府 預 計 今 年 內 將 增 加 外 僱 約 20,000 人, 龐 大 的 外 僱 輸 入, 將 使 澳 門 的 住 屋 需 求 大 增, 帶 動 樓 市 交 投 上 升 在 自 由 經 濟 市 場 中, 樓 所 擔 任 的 角 色 不 再 是 單 純 的 解 決 居 住 問 題, 在 經 濟 不 斷 發 展, 現 錢 日 益 貶 值 的 時 代 裡, 樓 還 是 投 資 保 值 的 最 佳 工 具 之 一, 尤 其 是 在 澳 門 此 彈 丸 之 地, 寸 金 呎 土, 隨 著 人 口 不 斷 增 加, 住 屋 需 求 不 斷 上 升, 相 信 在 特 區 政 府 的 正 確 政 策 調 控 下, 未 來 澳 門 的 樓 市 將 繼 續 健 康 發 展 灣 濠 庭 會 等 多 個 屋 苑 均 錄 得 零 成 交, 當 中 凱 泉 灣 更 由 政 策 公 佈 連 續 四 星 期 沒 有 成 交 由 各 數 據 反 映, 政 府 是 次 出 招 成 效 顯 著, 有 效 地 打 擊 了 市 場 上 的 炒 賣 活 動, 政 策 公 佈 後 短 線 炒 家 絕 跡 然 而, 對 於 中 長 線 投 資 以 及 用 家 而 然 影 不 大, 由 於 政 策 公 佈 初 期, 市 場 對 於 政 策 的 了 解 還 未 夠 全 面, 政 策 的 具 體 細 節 如 執 行 日 期 執 行 細 節 等 還 未 落 實, 因 此 引 市 場 眾 多 揣 測, 部 份 具 實 力 的 投 資 選 擇 封 盤, 待 市 場 政 策 落 實 後 再 投 入 市 場, 而 用 家 則 普 遍 轉 持 觀 望 態 度, 因 此 市 場 成 交 量 大 幅 下 跌 消 息 公 佈 一 個 月 後, 市 場 對 政 策 已 達 一 定 程 度 的 消 化, 投 資 開 始 解 封, 將 物 業 重 新 投 入 市 場, 部 份 投 資 對 後 市 有 信 心, 更 縮 減 議 價

124 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 概 況 簡 述

125 澳 門 概 況 簡 述 - 澳 門 地 圖 及 輕 軌 未 來 規 劃 澳 門 地 圖 及 輕 軌 未 來 規 劃 - 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 交 通 運 輸 政 策 與 輕 軌 計 劃 根 據 澳 門 陸 路 整 體 交 通 運 輸 政 策 ( ) 表 示, 為 打 造 居 民 宜 行 旅 客 宜 遊 的 綠 色 交 通 城 市, 其 政 策 願 景 提 出 一 核 兩 面 三 圈 的 理 念, 以 公 交 優 先 為 本 澳 陸 路 整 體 交 通 運 輸 政 策 的 核 心, 加 強 交 建 設 和 交 通 服 務 兩 個 供 給 面, 並 與 城 市 總 體 規 劃 緊 密 結 合, 合 理 開 展 歷 史 核 心 區 舊 區 新 城 的 空 間 規 劃 和 交 通 佈 局, 有 序 的 推 進 和 落 實 各 項 交 通 政 策 自 2002 年, 澳 門 特 區 政 府 因 應 預 料 每 年 突 破 2,000 萬 人 次 遊 客 新 落 成 的 酒 店 及 賭 場, 以 及 認 為 澳 門 的 巴 士 及 的 士 及 相 關 交 通 網 路 難 以 應 付 因 此 需 要 興 建 新 的 集 體 運 輸 系 統, 紓 緩 交 通 擠 塞 問 題 及 改 善 環 境 污 染 是 年, 特 區 政 府 委 託 香 地 鐵 有 限 公 司 為 澳 門 軌 道 運 輸 系 統 進 行 研 究 2003 年 香 地 鐵 公 司 完 成 了 首 份 顧 問 研 究 報 告, 建 議 使 用 架 空 捷 運 系 統, 但 方 案 的 成 本 效 益 備 受 質 疑 2005 年 香 地 鐵 公 司 完 成 第 二 份 顧 問 研 究 報 告, 改 為 建 議 使 用 地 下 捷 運 系 統, 但 研 究 報 告 被 指 存 在 造 價 過 高 等 多 種 問 題 2006 年 10 月, 澳 門 特 區 政 府 發 表 軌 道 捷 運 系 統 深 化 研 究 方 案 2007 年 7 月 澳 門 特 區 政 府 發 表 軌 道 捷 運 系 統 優 化 方 案 2007 年 10 月, 運 輸 工 務 司 劉 仕 堯 司 長 正 式 宣 佈 興 建 捷 運 首 期 路 線 輕 軌 首 期 規 劃 輕 鐵 首 期 工 程 方 案 的 路 線 總 長 度 為 21 公 里, 括 2.1 公 里 隧 道 段 車 站 數 目 21 個 媽 閣 站 西 灣 湖 站 是 地 底 車 站 ; 南 灣 湖 站 及 西 灣 大 橋 站 是 地 面 車 站 ; 其 餘 車 站 是 高 架 車 站 配 電 站 總 數 為 4 個 列 車 調 度 區 位 於 友 誼 大 馬 路 及 友 誼 大 橋 之 間 的 直 線 段, 作 為 澳 門 半 島 日 常 列 車 調 度 及 停 泊 緊 急 事 故 列 車 路 線 為 雙 向 行 車 軌 道, 由 關 閘, 經 黑 沙 環 外 碼 頭 新 口 岸 藝 園 南 灣 湖 西 灣 湖 媽 閣 西 灣 大 橋 賽 馬 會 澳 門 運 動 場 望 德 聖 母 灣 大 馬 路 路 邊 檢 大 樓 機 場 至 仔 碼 頭 沿 線 共 21 個 車 站 當 中, 關 閘 媽 閣 賽 馬 會 及 蓮 花 口 岸 屬 於 綜 合 交 通 轉 換 站, 關 閘 及 媽 閣 將 與 輕 鐵 二 期 連 接 ; 蓮 花 口 岸 則 與 廣 珠 城 軌 延 伸 線 無 縫 換 乘 對 接 輕 軌 首 期 進 度 2010 年 12 月 30 日, 運 輸 基 建 辦 公 室 公 佈 澳 門 輕 軌 系 統 第 一 期 行 車 物 料 及 系 統 採 購 國 際 公 開 招 標 的 甄 審 結 果, 三 菱 重 工 有 限 公 司 中 標 2011 年 3 月 3 日, 澳 門 特 區 政 府 與 三 菱 重 工 簽 署 澳 門 輕 軌 系 統 第 一 期 行 車 物 料 及 系 統 判 給 合 同, 標 誌 著 列 車 和 系 統 的 製 造 工 作 及 主 體 土 建 工 程 全 面 啟 動, 澳 門 輕 軌 系 統 可 望 於 今 年 年 中 正 式 動 工 運 建 辦 期 望 與 全 澳 市 民 共 同 推 動 輕 軌 系 統 建 設 工 作, 構 建 有 助 澳 門 社 會 經 濟 可 持 續 發 展 的 交 通 基 建 澳 門 輕 軌 系 統 第 一 期 行 車 物 料 及 系 統 判 給 合 同 規 定 供 應 商 需 在 未 來 47 個 月 內, 為 澳 門 輕 軌 系 統 第 一 期 提 供 列 車 及 系 統, 以 及 負 責 在 西 灣 大 橋 內 設 置 輕 軌 系 統 的 設 計 連 建 造 總 承 工 程, 之 後 進 行 兩 個 月 試 運, 在 49 個 月 後 正 式 投 入 運 作 輕 軌 第 二 期 工 程 輕 軌 第 二 期 工 程 為 一 條 穿 梭 澳 門 半 島 西 北 區 內 區 的 路 線, 總 長 度 約 5 公 里, 沿 澳 門 半 島 西 部 往 來 關 閘 及 媽 閣 雙 向 行 車 軌 道 本 路 線 通 車 後, 將 實 現 澳 門 半 島 內 的 捷 運 環 狀 線 特 區 政 府 2009 年 就 澳 門 輕 軌 系 統 第 二 期 可 行 性 研 究 初 步 方 案 展 開 為 期 兩 個 月 的 公 眾 諮 詢, 向 市 民 展 示 由 研 究 顧 問 團 隊 提 出 的 三 個 概 念 方 案 2010 年 將 公 諮 詢 期 間 所 收 集 的 意 見, 印 製 成 澳 門 輕 軌 系 統 第 二 期 可 行 性 研 究 初 步 方 案 意 見 彙 編, 讓 市 民 能 夠 了 解 社 會 大 眾 對 輕 軌 系 統 二 期 發 展 的 各 方 面 意 見 下 一 步 透 過 整 體 性 的 規 劃 協 調 工 作, 結 合 調 整 輕 軌 二 期 進 行 深 化 研 究, 更 全 面 地 對 綜 合 城 市 發 展 及 交 通 佈 局 進 行 考 慮

126 澳門概況簡述-澳門地圖及輕軌未來規劃 以上資料只供參考 244 資料內源 由運輸基建辦公室網站攝取 澳門地圖及輕軌未來規劃- 澳門概況簡述 以上資料只供參考 資料內源 由運輸基建辦公室網站攝取 245

127 澳 門 概 況 簡 述 - 澳 門 路 城 大 型 基 建 及 待 批 項 目 澳 門 路 城 大 型 基 建 及 待 批 項 目 - 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 在 2002 年 開 放 博 彩 業 後, 多 間 大 型 娛 樂 場 酒 店 相 繼 於 新 口 岸 區 落 成 啟 用, 括 : 澳 門 新 葡 京 酒 店, 地 盤 面 積 約 12,000 平 方 米, 建 築 面 積 約 135,000 多 平 方 米, 提 供 430 間 高 級 客 房 星 際 酒 店, 位 於 澳 門 新 口 岸 友 誼 大 馬 路, 樓 高 38 層, 總 樓 面 面 積 129 萬 平 方 呎, 提 供 超 過 500 間 豪 華 客 房 永 利 澳 門 渡 假 村, 位 於 澳 門 新 口 岸 新 填 海 區, 括 永 利 酒 店 和 萬 利 酒 店 永 利 酒 店 樓 高 25 層, 設 有 600 間 豪 華 套 房 萬 利 酒 店 設 有 414 間 酒 店 套 房 以 及 渡 假 別 墅 式 套 房, 與 及 三 家 合 共 佔 地 超 過 3,000 平 方 呎 的 名 牌 專 門 店 澳 門 美 高 梅 酒 店, 總 建 築 面 積 達 200 萬 平 方 呎, 樓 高 154 米, 高 35 層, 為 一 所 五 星 級 娛 樂 場 酒 店 澳 門 美 高 梅 酒 店 大 樓 外 形 設 計 獨 特, 以 波 浪 形 式 由 三 種 不 同 顏 色 ( 黃 金 色 白 金 色 及 玫 瑰 金 色 ) 的 玻 璃 舖 設 外 牆 澳 門 凱 旋 門, 澳 門 首 間 匯 集 豪 華 住 宅 酒 店 商 場 以 及 娛 樂 場 於 一 身 的 物 業 發 展 計 劃 整 個 項 目 由 兩 座 相 連 建 築 物 組 成, 樓 高 56 層, 住 宅 部 份 位 於 物 業 的 23 至 56 樓, 提 供 309 個 澳 門 四 季 酒 店, 是 一 個 集 酒 店 購 物 消 閒 及 娛 樂 於 一 身 的 五 星 級 酒 店, 酒 店 主 樓 設 有 360 間 客 房, 和 集 180 家 品 牌 名 店 的 四 季. 名 店 購 物 廊 新 濠 天 地, 括 設 有 300 間 客 房 的 皇 冠 度 假 酒 店, 設 有 380 間 客 房 的 澳 門 硬 石 搖 滾 酒 店, 和 設 有 791 間 客 房 澳 門 君 悅 酒 店 澳 門 銀 河 綜 合 渡 假 城, 括 澳 門 悅 榕 莊, 擁 有 250 間 套 房 和 10 間 水 上 浮 動 式 別 墅 澳 門 大 倉 酒 店, 設 有 500 間 房 間 銀 河 酒 店 設 有 1500 間 富 現 代 風 格 的 客 房, 當 中 括 150 間 套 房 路 城 待 批 項 目 路 城 一 帶 規 劃, 蓮 花 路 以 南 的 土 地 將 用 作 政 府 基 建 和 公 共 設 施, 蓮 花 路 以 北 被 規 劃 為 旅 遊 綜 合 用 地 現 時 路 城 仍 有 七 個 正 在 審 批 的 項 目 當 中 三 個 屬 酒 店 及 娛 樂 場 項 目 的 批 地 申 請, 括 一 項 面 積 為 二 十 萬 平 方 米, 用 於 興 建 五 星 級 酒 店 娛 樂 場 及 會 議 展 覽 中 心, 另 兩 項 均 涉 及 七 萬 平 方 米 的 土 地, 分 別 有 酒 店 及 娛 樂 場 綜 合 體 另 外 還 有 四 個 非 博 企 申 請 人 提 出 申 請, 用 於 發 展 非 博 彩 項 目 單 位 ; 其 餘 則 為 酒 店 商 場 以 及 娛 樂 場 部 份 路 城 大 型 基 建 項 目 路 城 位 於 澳 門 的 仔 和 路 環 之 間, 該 地 段 原 是 一 條 連 接 仔 路 環 兩 個 離 島 的 公 路, 及 後 因 澳 門 土 地 不 敷 應 用, 於 公 路 兩 側 進 行 大 型 填 海 工 程, 形 成 了 現 今 面 積 為 620 公 頃 的 路 城 澳 門 博 彩 業 開 放 後, 路 城 被 重 新 定 位 發 展 旅 遊 博 彩 業, 多 間 博 彩 企 業 在 路 城 投 資 興 建 旗 艦 酒 店 另 一 方 面, 政 府 為 配 合 2005 年 東 亞 運 動 會 舉 行, 在 路 城 興 建 多 個 體 育 場 館, 括 澳 門 東 亞 運 動 會 體 育 館 澳 門 國 際 射 擊 中 心 等 路 城 定 位 為 發 展 旅 遊 博 彩 業, 近 年 已 落 成 的 大 型 娛 樂 場 酒 店 和 度 假 村 括 : 澳 門 威 尼 斯 人 度 假 村, 總 建 築 面 積 951,000 平 方 米, 設 施 括 威 尼 斯 人 酒 店, 樓 高 39 層, 共 有 3,000 間 豪 華 套 房, 提 供 超 過 100,000 平 方 米 的 會 議 及 展 覽 設 施, 彙 集 世 界 名 牌 的 大 運 河 購 物 中 心 面 積 93,548 平 方 米

128 澳 門 概 況 簡 述 - 澳 門 路 城 大 型 基 建 及 待 批 項 目 澳 門 路 城 大 型 基 建 及 待 批 項 目 - 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 路 城 完 成 及 待 批 項 目 以 上 資 料 只 供 參 考

129 澳 門 概 況 簡 述 - 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 - 澳 門 概 況 簡 述 行 政 長 官 辦 公 室 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 澳 門 特 別 行 政 區 政 府 總 部 電 話 : , 傳 真 : , 郵 箱 :[email protected] 立 法 會 地 址 : 澳 門 立 法 會 廣 場 立 法 會 大 樓 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 保 安 司 司 長 辦 公 室 網 址 : 地 址 : 澳 門 兵 斜 巷 電 話 : 傳 真 : 終 審 法 院 地 址 : 澳 門 四 月 二 十 五 日 前 地 終 審 及 中 級 法 院 大 樓 電 話 : 傳 真 : 網 址 : 行 政 法 務 司 司 長 辦 公 室 地 址 : 澳 門 風 順 堂 街 28 號 政 府 總 部 4 樓 電 話 : 傳 真 : 經 濟 財 政 司 司 長 辦 公 室 地 址 : 澳 門 風 順 堂 街 28 號 政 府 總 部 3 樓 電 話 : 傳 真 : 政 府 部 門 社 會 文 化 司 司 長 辦 公 室 地 址 : 澳 門 風 順 堂 街 28 號 政 府 總 部 2 樓 電 話 : 傳 真 : 檢 察 院 運 輸 工 務 司 司 長 辦 公 室 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 地 址 : 澳 門 風 順 堂 街 28 號 政 府 總 部 1 樓 皇 朝 廣 場 7 樓 澳 門 特 別 行 政 區 檢 察 院 總 部 電 話 :2872 傳 真 : 電 話 : , (24 小 時 聯 絡 專 線 ) 傳 真 : , 廉 政 公 署 ( 傳 真 熱 線 ) 郵 箱 :[email protected] 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 皇 朝 廣 場 14 樓 網 址 : 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 審 計 署 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 皇 朝 廣 場 20 樓 電 話 : 傳 真 : , 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 初 級 法 院 地 址 : 澳 門 殷 皇 子 大 馬 路 號 澳 門 廣 場 3-6 樓,12 及 18 樓 電 話 : 傳 真 : 刑 事 訴 法 庭 辦 處 地 址 : 澳 門 宋 玉 生 廣 場 號 皇 朝 廣 場 行 政 暨 公 職 局 4 樓 電 話 : 傳 真 : 中 級 法 院 地 址 : 澳 門 四 月 二 十 五 日 前 地 終 審 及 中 級 法 院 大 樓 電 話 : 傳 真 : 行 政 法 院 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 517 號 南 通 商 業 大 廈 22 樓 B-C 座 電 話 : 傳 真 : 警 察 總 局 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 號 中 華 廣 場 16 樓 電 話 : , 法 務 局 傳 真 : 地 址 : 澳 門 水 坑 尾 街 162 號 公 共 行 政 大 樓 郵 箱 :[email protected] 樓 網 址 : 中 華 人 民 共 和 國 澳 門 特 別 行 政 區 海 關 地 址 : 澳 門 媽 閣 上 街 嘉 路 一 世 船 塢 西 南 端 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 民 政 總 署 地 址 : 澳 門 新 馬 路 163 號 電 話 : 服 務 熱 線 : , 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 地 址 : 澳 門 水 坑 尾 街 162 號 公 共 行 政 大 樓 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 身 份 證 明 局 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 804 號 中 華 廣 場 1 19 及 20 樓 電 話 : ( 查 詢 ) 網 址 : ( 預 約 ) 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 :

130 澳 門 概 況 簡 述 - 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 - 澳 門 概 況 簡 述 法 律 及 司 法 培 訓 中 心 地 址 : 澳 門 南 灣 羅 保 博 士 街 1-3 號 國 際 銀 行 大 廈 18 樓 勞 工 事 務 局 地 址 : 澳 門 度 博 士 大 馬 路 號 先 進 廣 場 大 廈 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 法 律 改 革 及 國 際 法 事 務 局 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 398 號 中 航 大 廈 6 樓 博 彩 監 察 協 調 局 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 762 至 804 號 中 華 廣 場 21 樓 電 話 : 電 話 : , 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 印 務 局 社 會 保 障 基 金 地 址 : 澳 門 官 印 局 街 地 址 : 澳 門 馬 忌 士 街 2-6 號 電 話 : 電 話 : , ( 熱 線 ) 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 經 濟 局 地 址 : 澳 門 羅 保 博 士 街 1-3 號 國 際 銀 行 大 廈 6-7 樓 退 休 基 金 會 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 181 至 187 電 話 : 號 光 輝 商 業 中 心 20 樓 傳 真 : 電 話 : 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : 網 址 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 財 政 局 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 及 585 號 消 費 委 員 會 財 政 局 大 樓 地 址 : 澳 門 鵝 眉 街 6-6 號 A 怡 景 臺 花 園 電 話 : , 大 廈 地 下 ( 稅 務 諮 詢 熱 線 ) 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 統 計 暨 普 查 局 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 消 費 委 員 會 分 處 皇 朝 廣 場 樓 地 址 : 澳 門 祐 漢 第 一 街 18 號 萬 壽 樓 地 下 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 澳 門 貿 易 投 資 促 進 局 地 址 : 澳 門 友 誼 大 馬 路 918 號 世 界 貿 易 中 心 1-4 樓 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 房 屋 局 澳 門 金 融 管 理 局 地 址 : 澳 門 青 洲 沙 梨 頭 北 巷 102 號 地 址 : 澳 門 東 望 洋 斜 巷 號 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected]網 址 : 網 址 : 地 圖 繪 製 暨 地 籍 局 地 址 : 澳 門 馬 交 石 炮 台 馬 路 號 電 力 公 司 大 廈 5-6 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 土 地 工 務 運 輸 局 地 址 : 澳 門 馬 交 石 炮 台 馬 路 號 電 力 公 司 大 廈 電 話 : 傳 真 : , 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 電 信 管 理 局 務 局 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 號 3 樓 地 址 : 澳 門 萬 里 長 城 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 郵 政 局 地 址 : 澳 門 議 事 亭 前 地 郵 政 局 總 部 大 樓 電 話 : 傳 真 : 地 球 物 理 暨 氣 象 局 地 址 : 澳 門 仔 天 文 台 斜 路 電 話 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 環 境 保 護 局 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 393 至 437 號 皇 朝 廣 場 十 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :

131 澳 門 概 況 簡 述 - 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 - 澳 門 概 況 簡 述 建 設 發 展 辦 公 室 地 址 : 澳 門 羅 理 基 博 士 大 馬 路 南 光 大 廈 10 樓 F 新 聞 局 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 號 中 華 廣 場 15 樓 電 話 : / 5 / 6 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 能 源 業 發 展 辦 公 室 個 人 資 料 保 護 辦 公 室 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 398 號 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 804 號 中 華 廣 場 中 航 大 廈 7 樓 13 樓 A 至 F 座 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 澳 門 基 金 會 地 址 : 澳 門 民 國 大 馬 路 6 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 澳 門 特 別 行 政 區 政 府 政 策 研 究 室 地 址 : 澳 門 仔 體 育 路 號 電 話 : 傳 真 : 澳 門 土 木 工 程 實 驗 室 地 址 : 澳 門 仔 偉 龍 馬 路 185 號 科 學 技 術 發 展 基 金 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 電 話 : 皇 朝 廣 場 9 樓 傳 真 : 電 話 : 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : 網 址 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 民 航 局 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 科 技 委 員 會 誠 豐 商 業 中 心 18 樓 地 址 : 澳 門 殷 皇 子 大 馬 路 號 A 電 話 : 澳 門 廣 場 8 樓 C 座 傳 真 : 電 話 : 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : 網 址 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 衛 生 局 地 址 : 澳 門 若 憲 馬 路 高 等 教 育 輔 助 辦 公 室 地 址 : 澳 門 羅 理 基 博 士 大 馬 路 614A-640 電 話 : , 號 龍 成 大 廈 5-7 樓 傳 真 : 電 話 : , 郵 箱 :[email protected] ( 諮 詢 ) 網 址 : 傳 真 : 教 育 暨 青 年 局 地 址 : 澳 門 約 翰 四 世 大 馬 路 7-9 號 1 樓 澳 門 格 蘭 披 治 大 賽 車 委 員 會 電 話 : 地 址 : 澳 門 友 誼 大 馬 路 207 號 格 蘭 披 治 傳 真 : 賽 車 大 樓 郵 箱 :[email protected] 電 話 : 網 址 : 文 化 局 地 址 : 塔 石 廣 場 文 化 局 大 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 澳 門 大 學 地 址 : 澳 門 仔 徐 日 昇 寅 公 馬 路 電 話 : 網 址 : 傳 真 : 旅 遊 局 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 第 號 獲 多 利 大 廈 12 樓 澳 門 理 工 學 院 電 話 : , 地 址 : 澳 門 高 美 士 街 傳 真 : 電 話 : , 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : 網 址 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 社 會 工 作 局 地 址 : 澳 門 西 墳 馬 路 6 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 體 育 發 展 局 地 址 : 澳 門 羅 理 基 博 士 大 馬 路 綜 藝 館 第 一 座 4 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 旅 遊 學 院 地 址 : 澳 門 望 廈 山 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 :

132 澳 門 概 況 簡 述 - 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 - 澳 門 概 況 簡 述 治 安 單 位 澳 門 保 安 部 隊 事 務 局 地 址 : 澳 門 兵 斜 巷 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 澳 門 特 別 行 政 區 保 安 部 隊 及 保 安 部 門 紀 律 監 察 委 員 會 地 址 : 澳 門 友 誼 大 馬 路 918 號 澳 門 世 界 貿 易 中 心 10 樓 A/B 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 消 防 局 地 址 : 澳 門 何 鴻 燊 博 士 大 馬 路 電 話 : , 119, 120 (24 小 時 - 緊 急 求 助 電 話 ) , 保 安 協 調 辦 公 室 ( 查 詢 設 有 電 話 同 步 錄 音 ) 傳 真 : 郵 箱 : 司 法 警 察 局 地 址 : 澳 門 龍 嵩 街 司 法 警 察 局 大 樓 電 話 :993, , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 地 址 : 澳 門 兵 斜 巷 電 話 : 傳 真 : 治 安 警 察 局 地 址 : 澳 門 十 月 一 號 前 地 治 安 警 察 局 總 部 大 樓 出 入 境 事 務 廳 地 址 : 澳 門 仔 北 安 新 填 土 區 出 入 境 事 務 廳 大 樓 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 網 址 : 電 郵 :[email protected] 仁 伯 爵 綜 合 醫 院 地 址 : 澳 門 若 憲 馬 路 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 醫 療 衛 生 鏡 湖 醫 院 地 址 : 澳 門 連 勝 街 電 話 : 傳 真 : 電 郵 :[email protected] 網 址 : 筷 子 基 衛 生 中 心 地 址 : 澳 門 沙 梨 頭 海 邊 大 馬 路 929 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 黑 沙 環 衛 生 中 心 地 址 : 澳 門 黑 沙 環 中 街 18 地 段 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 海 傍 區 衛 生 中 心 地 址 : 澳 門 貢 士 旦 甸 奴 街 11 號 4-7 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 風 順 堂 衛 生 中 心 地 址 : 澳 門 鵝 眉 橫 街 2 號 新 濤 閣 地 下 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 塔 石 衛 生 中 心 地 址 : 澳 門 荷 蘭 園 大 馬 路 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 仔 衛 生 中 心 地 址 : 澳 門 仔 海 洋 花 園 大 馬 路 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 仔 老 人 保 健 站 地 址 : 澳 門 仔 黑 橋 街 115F 號 平 民 新 村 第 11 座 地 下 電 話 : 傳 真 :[email protected] 路 環 衛 生 站 地 址 : 澳 門 路 環 打 纜 街 路 環 小 築 A 至 D 舖 ( 暫 時 辦 公 地 址 ) 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 藥 物 事 務 廳 地 址 : 澳 門 士 多 紐 拜 斯 大 馬 路 51 號 華 仁 中 心 1-4 樓 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 公 共 衛 生 化 驗 所 地 址 : 澳 門 白 頭 馬 路 8 號 公 共 衛 生 化 驗 所 大 樓 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 捐 血 中 心 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 獲 多 利 中 心 2 樓 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 疾 病 預 防 控 制 中 心 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 獲 多 利 中 心 7 樓 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected]

133 澳 門 概 況 簡 述 - 政 府 各 機 構 電 話 名 錄 政 府 各 機 構 及 銀 行 電 話 名 錄 - 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 電 力 股 份 有 限 公 司 地 址 : 馬 交 石 炮 台 馬 路 號 澳 電 大 樓 澳 門 口 管 理 股 份 有 限 公 司 地 址 : 路 環 九 澳 聖 母 街 九 澳 貨 櫃 碼 頭 電 話 : 電 話 : , 傳 真 : 傳 真 : , 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 澳 門 廢 物 處 理 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 517 號 南 通 商 業 大 廈 21 樓 電 話 : 傳 真 : 澳 門 泊 車 管 理 股 份 有 限 公 司 地 址 : 南 灣 大 馬 路 693 號 大 華 大 廈 14 樓 電 話 : 傳 真 : 公 共 事 業 澳 門 生 產 力 暨 科 技 轉 移 中 心 地 址 : 澳 門 新 口 岸 上 海 街 175 號 中 華 總 商 會 大 廈 6-7 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 澳 門 屠 宰 場 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 青 洲 河 邊 街 電 話 : 傳 真 : 澳 門 公 共 汽 車 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 仔 北 安 信 安 馬 路 600 號 及 L 地 段 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 澳 門 廣 播 電 視 股 份 有 限 公 司 地 址 : 俾 利 喇 街 157 號 A 電 話 : 傳 真 : 網 址 : 網 址 : 澳 門 電 貿 股 份 有 限 公 司 澳 門 清 潔 專 有 限 公 司 地 址 : 仔 北 安 信 安 馬 路 S 地 段 地 址 : 澳 門 青 洲 工 業 園 前 地 跨 境 工 業 區 邊 檢 大 樓 4 樓 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 澳 門 電 訊 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 仔 拉 哥 斯 街 電 訊 綜 合 大 樓 澳 門 新 福 利 公 共 汽 車 有 限 公 司 電 話 : 地 址 : 澳 門 青 洲 河 邊 馬 路 2 號 地 下 傳 真 : 電 話 : , 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : 網 址 : 箱 :[email protected] 網 址 : 澳 門 自 來 水 股 份 有 限 公 司 澳 門 世 界 貿 易 中 心 股 份 有 限 公 司 地 址 : 青 洲 大 馬 路 718 號 地 址 : 友 誼 大 馬 路 918 號 世 界 貿 易 中 心 16 樓 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 網 址 : 中 天 能 源 控 股 有 限 公 司 澳 亞 衛 視 地 址 : 澳 門 西 堤 馬 路 路 環 天 然 氣 門 站 地 址 : 澳 門 羅 理 基 博 士 大 馬 路 600E 電 話 : , 號 第 一 國 際 商 業 中 心 4 5 樓 傳 真 : 電 話 : 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : 網 址 : 電 郵 :[email protected] 澳 門 有 線 電 視 股 份 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 荷 蘭 園 正 街 77 號 A 地 下 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 網 址 : 銀 中 國 銀 行 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 蘇 亞 利 斯 博 士 大 馬 路 中 國 銀 行 大 廈 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 大 西 洋 銀 行 地 址 : 澳 門 新 馬 路 22 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 大 豐 銀 行 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 418 號 大 豐 銀 行 總 行 大 廈 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 香 上 海 匯 豐 銀 行 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 639 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 行 澳 門 國 際 銀 行 地 址 : 澳 門 蘇 亞 利 斯 博 士 大 馬 路 47 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 中 國 工 商 銀 行 ( 澳 門 ) 股 份 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 新 口 岸 友 誼 大 馬 路 555 號 澳 門 工 商 銀 行 中 心 18 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected]

134 澳 門 概 況 簡 述 - 銀 行 電 話 名 錄 銀 行 及 律 師 事 務 所 電 話 名 錄 - 澳 門 概 況 簡 述 永 亨 銀 行 地 址 : 澳 門 新 馬 路 241 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 澳 門 商 業 銀 行 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 572 號 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 商 業 大 馬 路 251A-301 號 友 邦 廣 場 地 下 及 16 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 中 國 建 設 銀 行 ( 澳 門 ) 股 份 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 新 馬 路 61 號 中 央 廣 場 20 樓 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] BPI 銀 行 股 份 有 限 公 司 澳 門 離 岸 分 支 機 構 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 409 號 中 國 法 律 大 廈 20 樓 A 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 政 儲 金 局 地 址 : 澳 門 大 堂 街 電 話 : , 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 儲 金 行 澳 門 離 岸 附 屬 機 構 股 份 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 567 號 大 西 洋 銀 行 大 廈 BA 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 創 興 銀 行 有 限 公 司 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 693 號 大 華 大 廈 地 下 A 舖 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 星 展 銀 行 ( 香 ) 有 限 公 司 - 澳 門 分 行 花 旗 銀 行 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 家 辣 堂 街 5 至 7 號 E 利 美 大 廈 地 址 : 澳 門 蘇 亞 利 斯 博 士 大 馬 路 87 號 地 下 C-D 澳 門 廣 場 地 下 O 舖 及 上 層 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected]郵 箱 :[email protected] 葡 萄 牙 商 業 銀 行 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 594 號 澳 門 商 業 銀 行 大 廈 12 樓 恆 生 銀 行 有 限 公 司 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 蘇 亞 利 斯 博 士 大 馬 路 43 號 澳 門 廣 場 11 樓 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 匯 業 銀 行 地 址 : 澳 門 崗 頂 前 地 匯 業 銀 行 行 政 中 心 澳 門 華 人 銀 行 股 份 有 限 公 司 地 址 : 澳 門 南 灣 大 馬 路 101 號 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 必 利 勝 銀 行 永 豐 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 蘇 亞 利 斯 博 士 大 馬 路 323 號 地 址 : 澳 門 蘇 亞 利 斯 博 士 大 馬 路 澳 門 中 國 銀 行 大 廈 28 樓 A, E 及 F 室 財 富 中 心 9 樓 電 話 : 電 話 : 傳 真 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 郵 箱 :[email protected] 第 一 商 業 銀 行 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 商 業 大 馬 路 財 富 管 理 中 心 渣 打 銀 行 澳 門 分 行 16 樓 B&C 室 地 址 : 澳 門 新 口 岸 友 誼 大 馬 路 555 號 電 話 : 澳 門 置 地 廣 場 8 樓 傳 真 : 電 話 : 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : [email protected] 郵 箱 :bana.hl.sun@standardcharte com 廣 發 銀 行 股 份 有 限 公 司 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 新 口 岸 宋 玉 生 廣 場 號 光 輝 ( 集 團 ) 商 業 中 心 18 字 樓 永 隆 銀 行 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 南 灣 湖 A 區 財 富 管 理 科 技 電 話 : 中 心 18 字 樓 傳 真 : 電 話 : 郵 箱 :[email protected] 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 東 亞 銀 行 有 限 公 司 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 宋 玉 生 廣 場 322 號 富 達 花 園 地 下 AP 至 AW 舖 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected] 中 信 銀 行 國 際 有 限 公 司 澳 門 分 行 地 址 : 澳 門 蘇 亞 利 斯 博 士 大 馬 路 323 號 中 國 銀 行 大 廈 31 樓 B 電 話 : 傳 真 : 郵 箱 :[email protected]

135 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 概 況 簡 述 公 正 律 師 事 務 所 電 話 : 馮 建 業 杜 新 源 大 律 師 樓 電 話 : 馮 健 埠 律 師 事 務 所 李 敬 達 大 律 師 事 務 所 電 話 : , 電 話 : C.N. 律 師 事 務 所 許 輝 年 律 師 樓 電 話 : , 電 話 : , 白 飛 樂 大 律 師 華 年 達 律 師 樓 電 話 : , , 電 話 : 高 步 輝 大 律 師 暨 公 證 事 務 所 高 亨 利 律 師 樓 電 話 : , , 電 話 : 安 文 娜 律 師 事 務 所 電 話 : 律 師 事 務 所 偉 鋒 大 律 師 電 話 : 洛 圖 律 師 樓 暨 私 人 公 證 員 電 話 : 戴 明 揚 律 師 樓 電 話 : 大 律 師 于 祺 澤 大 律 師 偉 鋒 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 白 立 基 大 律 師 艾 維 斯 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 白 秀 蘭 大 律 師 何 金 明 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 白 飛 樂 大 律 師 何 睿 智 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 白 盛 文 大 律 師 何 駿 豪 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 白 穎 怡 大 律 師 電 話 : 石 立 炘 大 律 師 宋 文 德 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 任 碧 桃 大 律 師 電 話 : 呂 嘉 雯 大 律 師 電 話 : 宋 慧 大 律 師 電 話 : , 安 文 娜 大 律 師 巫 華 倫 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 安 美 儀 大 律 師 李 安 娜 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 山 度 士 大 律 師 古 偉 明 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 安 瑪 莉 大 律 師 電 話 : 李 金 月 大 律 師 電 話 : 文 斯 慧 大 律 師 司 徒 民 義 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : , 江 秀 惠 大 律 師 李 奕 豪 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : , 方 毓 培 大 律 師 電 話 : 史 道 加 大 律 師 電 話 : 江 信 諾 大 律 師 電 話 : 李 國 優 大 律 師 電 話 : 方 聖 嘉 大 律 師 電 話 : 布 秉 道 大 律 師 電 話 : , 江 偉 略 大 律 師 李 傑 德 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 王 勁 業 大 律 師 布 路 平 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 江 雪 梅 大 律 師 李 敬 達 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 王 薇 大 律 師 電 話 : 甘 麗 琪 大 律 師 電 話 : 江 麗 勤 大 律 師 電 話 : 李 敬 賢 大 律 師 電 話 :

136 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 概 況 簡 述 李 煥 江 大 律 師 電 話 : 周 笑 銀 大 律 師 電 話 : , 施 碧 雅 大 律 師 電 話 : 馬 慧 芬 大 律 師 電 話 : 李 萬 利 大 律 師 電 話 : 周 國 強 大 律 師 電 話 : , 施 綺 莉 大 律 師 馬 潔 冰 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 李 嘉 度 大 律 師 官 迪 禮 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 胡 秀 環 大 律 師 韋 立 能 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 李 慧 思 大 律 師 電 話 : , 2872 官 樂 怡 大 律 師 3769, 電 話 : , 2837,2642 李 慧 聰 大 律 師 易 美 澄 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : , 范 思 哲 大 律 師 電 話 : 范 敬 樺 大 律 師 電 話 : 韋 智 達 大 律 師 電 話 : , 夏 嘉 圖 大 律 師 電 話 : 李 鑑 明 大 律 師 明 路 義 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 苗 艾 嘉 大 律 師 高 大 衛 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 杜 月 生 大 律 師 電 話 : 林 笑 雲 大 律 師 電 話 : 飛 文 基 大 律 師 電 話 : 高 日 昊 大 律 師 電 話 : , 杜 恩 洛 大 律 師 電 話 : 林 鳳 儀 大 律 師 電 話 : , 飛 若 翰 大 律 師 高 仲 文 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 杜 婥 能 大 律 師 邵 懿 德 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 飛 基 路 大 律 師 高 亨 利 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 杜 新 源 大 律 師 電 話 : 邱 庭 彪 大 律 師 電 話 : , , 馬 天 龍 大 律 師 高 利 亞 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 杜 慧 盈 大 律 師 電 話 : 冼 玲 鳳 大 律 師 電 話 : , 馬 光 華 大 律 師 電 話 : 高 步 輝 大 律 師 電 話 : , , 2832 沙 勝 文 大 律 師 電 話 : 沙 雁 期 大 律 師 電 話 : 施 家 德 大 律 師 電 話 : 施 展 龍 大 律 師 電 話 : 馬 志 豪 大 律 師 電 話 : , 2878 高 彼 濤 大 律 師 5717, 電 話 : , , 2856 馬 時 嘉 大 律 師 電 話 : , 2837 高 美 士 大 律 師 2642電 話 : , 狄 嘉 麗 大 律 師 施 展 鵬 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , , 馬 傑 安 大 律 師 高 美 莉 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 周 成 俊 大 律 師 電 話 : 施 馬 龍 大 律 師 電 話 : 馬 德 龍 大 律 師 電 話 : 高 革 義 大 律 師 電 話 :

137 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 概 況 簡 述 高 偉 略 大 律 師 莊 慶 嘉 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 黃 中 橋 大 律 師 電 話 : 費 文 安 大 律 師 電 話 : 高 理 威 大 律 師 電 話 : 高 皓 德 大 律 師 電 話 : 許 爽 大 律 師 電 話 : 許 鳳 娟 大 律 師 電 話 : , 黃 秀 英 大 律 師 電 話 : , 2857 賈 俊 龍 大 律 師 3126電 話 : , 黃 醒 棠 大 律 師 電 話 : , 2832 賈 偉 豪 大 律 師 1378電 話 : , 高 萬 祺 大 律 師 電 話 : , 2835 許 輝 年 大 律 師 6991, 電 話 : , 高 維 德 大 律 師 電 話 : , 2838 郭 逸 熙 大 律 師 9276, 電 話 : 黃 顯 輝 大 律 師 電 話 : 畢 嘉 儷 大 律 師 電 話 : 溫 令 韜 大 律 師 電 話 : 雷 正 義 大 律 師 電 話 : 高 願 嘗 大 律 師 陳 華 強 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 博 雅 文 大 律 師 雷 仲 賢 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 梁 永 本 大 律 師 電 話 : 陶 智 豪 大 律 師 電 話 : 彭 立 文 大 律 師 齊 百 德 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 梁 安 玲 大 律 師 電 話 : 陶 義 德 大 律 師 電 話 : 景 文 龍 大 律 師 電 話 : 廖 悅 興 大 律 師 電 話 : , , 2835 梁 碧 華 大 律 師 雪 莉 亞 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 華 年 達 大 律 師 電 話 : 廖 善 昌 大 律 師 電 話 : , 梁 澤 波 大 律 師 電 話 : 梁 瀚 民 大 律 師 電 話 : 麥 俊 華 大 律 師 電 話 : 麥 菲 葹 大 律 師 電 話 : , 華 海 倫 大 律 師 電 話 : , 2856 趙 崇 明 大 律 師 2305, 電 話 : 華 逸 飛 大 律 師 電 話 : , 2855 趙 德 和 大 律 師 6853電 話 : 區 小 平 大 律 師 麥 興 業 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : , 華 蓮 娜 大 律 師 趙 魯 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 區 利 華 大 律 師 電 話 : 馮 建 業 大 律 師 電 話 : 華 諾 言 大 律 師 電 話 : 鄧 淑 芬 大 律 師 電 話 : , , 2838 基 利 民 大 律 師 馮 健 埠 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 菲 文 慧 大 律 師 電 話 : 劉 運 芳 大 律 師 電 話 : , 莫 綺 玲 大 律 師 電 話 : 馮 璦 琳 大 律 師 電 話 : 菲 萬 智 大 律 師 電 話 : 歐 安 利 大 律 師 電 話 : ,

138 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 概 況 簡 述 歐 明 德 大 律 師 鄺 玉 球 大 律 師 電 話 : , 電 話 : , 簡 羨 大 律 師 譚 志 煒 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 歐 保 諾 大 律 師 電 話 : 鄺 國 安 大 律 師 電 話 : 簡 慧 娜 大 律 師 電 話 : 譚 健 強 大 律 師 電 話 : , 歐 美 莉 大 律 師 電 話 : 盧 小 芳 大 律 師 電 話 : , 羅 安 大 律 師 蘇 力 生 大 律 師 電 話 : , , 電 話 : 歐 路 飛 大 律 師 電 話 : 盧 永 妍 大 律 師 電 話 : 羅 日 成 大 律 師 電 話 : 蘇 兆 基 大 律 師 電 話 : , 歐 寶 思 大 律 師 盧 偉 樂 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 羅 兆 德 大 律 師 電 話 : 蘇 亞 雷 斯 大 律 師 電 話 : 歐 寶 蓮 大 律 師 電 話 : 盧 博 文 大 律 師 電 話 : 羅 祖 誼 大 律 師 蘇 莎 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 潘 世 隆 大 律 師 電 話 : , 2871 盧 毅 志 大 律 師 2892, 電 話 : 潘 民 龍 大 律 師 電 話 : , 2871 鮑 德 高 大 律 師 6218電 話 : 羅 偉 瀚 大 律 師 電 話 : , 2855 蘇 雅 莉 大 律 師 6853電 話 : , 羅 善 齡 大 律 師 電 話 : , 2837 蘇 雅 麗 大 律 師 2642電 話 : 潘 愛 儀 大 律 師 電 話 : 蔡 永 昌 大 律 師 電 話 : 蕭 嘉 勵 大 律 師 電 話 : , 戴 佩 儀 大 律 師 電 話 : , 羅 道 新 大 律 師 電 話 : , 2892 蘇 雷 大 律 師 1547, 電 話 : 羅 寶 樹 大 律 師 電 話 : , 2878 蘇 頌 恩 大 律 師 3796, 電 話 : , 鄭 成 昌 大 律 師 戴 明 揚 大 律 師 電 話 : , 電 話 : 鄧 志 強 大 律 師 電 話 : 戴 祖 慧 大 律 師 電 話 : 鄧 思 慧 大 律 師 電 話 : , 2875 薛 鴻 大 律 師 0354電 話 : 鄧 維 理 大 律 師 電 話 : , 2855 薛 明 恩 大 律 師 5550, 電 話 : , 黎 耀 祥 大 律 師 電 話 : , 2878 薛 姬 亞 大 律 師 1138電 話 :

139 澳 門 概 況 簡 述 澳 門 概 況 簡 述

140 會 員 名 錄 - 商 號 會 員 商 號 會 員 - 會 員 名 錄 永 藝 地 產 電 話 : 雄 利 機 械 工 程 有 限 公 司 電 話 : 新 順 泰 地 產 電 話 : 俊 濠 物 業 電 話 : 信 託 地 產 罝 業 投 資 有 限 公 司 電 話 : 聯 邦 地 產 電 話 : 榮 德 地 產 電 話 : 金 拓 地 產 電 話 : 長 虹 行 電 話 : 美 心 餅 店 有 限 公 司 電 話 : 萬 濠 地 產 電 話 : 耀 榮 地 產 電 話 : 權 昌 控 股 有 限 公 司 電 話 : 新 遠 東 實 業 發 展 有 限 公 司 電 話 : 新 金 海 建 築 置 業 有 限 公 司 電 話 : 建 利 工 程 有 限 公 司 電 話 : 亨 利 物 業 策 劃 管 理 有 限 公 司 電 話 : 三 興 控 股 有 限 公 司 電 話 : 威 雄 建 築 置 業 有 限 公 司 電 話 : 永 利 國 際 旅 遊 投 資 移 民 顧 問 公 司 電 話 : 第 一 國 際 投 資 發 展 有 限 公 司 電 話 : 天 明 地 產 公 司 電 話 : 彩 龍 物 業 投 資 顧 問 有 限 公 司 電 話 : 申 濠 地 產 投 資 有 限 公 司 電 話 : 亨 榮 地 產 置 業 公 司 電 話 : 青 年 國 際 投 資 置 業 有 限 公 司 電 話 : 美 居 物 業 廣 場 電 話 : 奧 順 行 地 產 移 民 顧 問 電 話 : 廣 亮 物 業 投 資 發 展 有 限 公 司 電 話 : 新 城 地 產 有 限 公 司 電 話 : 東 京 行 電 話 : 梁 光 記 地 產 有 限 公 司 電 話 : 特 式 設 計 電 話 : 微 中 市 場 發 展 顧 問 有 限 公 司 電 話 : 子 力 地 產 電 話 : 永 盛 地 產 置 業 電 話 : 金 興 地 產 電 話 : 金 興 物 業 代 理 電 話 : 安 利 地 產 電 話 : 富 潮 地 產 電 話 : 輝 盛 地 產 公 司 電 話 : 耀 輝 地 產 公 司 電 話 : 廣 星 地 產 電 話 : 華 天 地 產 有 限 公 司 電 話 : 金 龍 集 團 有 限 公 司 電 話 : 陽 明 地 產 電 話 : 鄭 祥 記 地 產 電 話 : 嘉 鴻 達 地 產 裝 飾 進 出 口 有 限 公 司 電 話 : 金 龍 投 資 發 展 有 限 公 司 電 話 : 何 泉 記 建 築 置 業 有 限 公 司 電 話 : 輝 雄 地 產 電 話 : 豐 盛 地 產 電 話 : 怡 景 國 際 投 資 發 展 有 限 公 司 電 話 : 聯 興 地 產 電 話 : 家 居 樂 物 業 代 理 電 話 : 明 智 地 產 公 司 電 話 : , 領 海 地 產 公 司 電 話 : 鋒 楹 地 產 電 話 : 新 華 昌 建 築 工 程 有 限 公 司 電 話 : 東 暉 地 產 置 業 有 限 公 司 電 話 : 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序

141 會 員 名 錄 - 商 號 會 員 商 號 會 員 - 會 員 名 錄 駿 榮 地 產 電 話 : 吉 時 建 築 置 業 有 限 公 司 電 話 : 順 景 地 產 電 話 : 寶 福 地 產 投 資 有 限 公 司 電 話 : 致 富 物 業 有 限 公 司 電 話 : 上 揚 房 產 投 資 有 限 公 司 電 話 : 天 下 地 產 工 程 有 限 公 司 電 話 : 兄 弟 置 業 有 限 公 司 電 話 : 恆 洲 地 產 置 業 投 資 移 民 電 話 : 澳 翔 地 產 電 話 : 昇 昌 行 地 產 工 程 設 計 有 限 公 司 電 話 : 建 嘉 地 產 投 資 有 限 公 司 電 話 : 安 達 置 業 有 限 公 司 電 話 : 華 美 地 產 電 話 : 新 濠 地 產 恆 景 地 產 電 話 : , 電 話 : 新 華 興 地 產 發 展 有 限 公 司 電 話 : 裕 興 地 產 電 話 : , 日 之 選 地 產 電 話 : 昌 達 物 業 電 話 : 永 和 地 產 貿 易 行 電 話 : 適 盈 地 產 電 話 : 德 豪 置 業 有 限 公 司 電 話 : 思 軒 房 地 產 代 理 有 限 公 司 電 話 : 活 力 地 產 置 業 投 資 有 限 公 司 電 話 : 鴻 福 地 產 電 話 : 天 灝 地 產 置 業 有 限 公 司 電 話 : 順 澳 地 產 電 話 : 地 產 兔 物 業 代 理 電 話 : 億 成 置 業 投 資 貿 易 有 限 公 司 電 話 : 威 信 地 產 電 話 : 金 潤 地 產 投 資 貿 易 有 限 公 司 電 話 : 奧 力 置 業 有 限 公 司 電 話 : 華 盛 頓 置 業 發 展 有 限 公 司 電 話 : 大 富 翁 投 資 置 業 有 限 公 司 電 話 : 住 好 D 物 業 代 理 有 限 公 司 電 話 : 富 盈 地 產 電 話 : 高 爾 夫 地 產 有 限 公 司 電 話 : 百 得 地 產 電 話 : 天 澤 地 產 置 業 電 話 : 匯 盈 物 業 電 話 : 日 天 物 業 投 資 電 話 : 新 威 信 地 產 電 話 : 新 亨 榮 地 產 電 話 : 三 和 置 業 代 理 有 限 公 司 電 話 : 駿 豪 物 業 代 理 電 話 : 施 美 蘭 物 業 投 資 發 展 有 限 公 司 電 話 : 晉 昇 地 產 電 話 : 發 惠 地 產 裝 修 工 程 電 話 : 信 和 地 產 電 話 : 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序

142 會 員 名 錄 - 個 人 會 員 個 人 會 員 - 會 員 名 錄 陳 心 雄 吳 聯 盟 電 話 : , 電 話 : 柯 慶 耀 電 話 : 陳 迎 金 電 話 : 曾 建 文 電 話 : 黃 志 鈞 電 話 : 徐 秀 玲 電 話 : 謝 耀 雄 電 話 : 吳 健 國 電 話 : 何 錦 佳 電 話 : 吳 文 電 話 : 李 永 傑 電 話 : 黃 偉 明 電 話 : 吳 社 歡 電 話 : 陳 慧 蓮 電 話 : 岑 一 峰 電 話 : 梁 績 文 電 話 : 崔 國 甄 電 話 : 林 德 盛 電 話 : 談 振 康 電 話 : 伍 志 平 電 話 : 鍾 永 強 電 話 : 鄭 晉 陞 電 話 : 許 慧 鉦 電 話 : 蘇 香 玫 電 話 : 梁 鴻 勝 電 話 : 廖 如 電 話 : 李 湖 添 電 話 : 林 志 明 電 話 : 崔 振 邦 電 話 : 廖 沛 霖 電 話 : 葉 德 林 電 話 : 胡 家 耀 電 話 : 黃 紹 基 電 話 : 盧 銳 良 電 話 : 楊 燕 飄 電 話 : 陳 植 群 電 話 : 吳 容 基 電 話 : , 林 世 克 電 話 : 邱 志 興 電 話 : 盧 棣 培 電 話 : 李 啟 超 電 話 : 施 巧 虹 電 話 : 黃 家 駒 電 話 : 楊 永 泰 電 話 : 麥 炳 沛 電 話 : 梁 雪 英 電 話 : 馬 秀 芳 電 話 : 畢 志 健 電 話 : 梁 鳳 開 電 話 : , 王 真 真 電 話 : 李 英 英 電 話 : 黃 小 鑽 電 話 : 李 惠 蘭 電 話 : 李 樂 勤 電 話 : 陳 麗 萍 電 話 : 蕭 燦 添 電 話 : 梁 煥 連 電 話 : 曹 敏 麗 電 話 : 吳 紹 康 電 話 : 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序

143 會 員 名 錄 - 個 人 會 員 個 人 會 員 - 會 員 名 錄 馮 劉 瑞 芳 電 話 : 鄺 春 發 電 話 : 洪 毅 榮 電 話 : 伍 偉 文 電 話 : 梁 麗 娜 電 話 : 岑 禮 權 電 話 : 譚 懿 德 電 話 : 鄧 慧 凡 電 話 : 何 彩 霞 電 話 : 陸 惠 英 電 話 : 馮 允 謙 電 話 : 陳 寶 儀 電 話 : 陳 達 蘋 電 話 : 吳 文 慧 電 話 : 黃 少 娟 電 話 : 李 麗 儀 電 話 : 陳 景 培 電 話 : 丁 婉 儀 電 話 : 何 少 芬 電 話 : 鄺 英 電 話 : 劉 春 林 電 話 : 張 冠 波 電 話 : 區 嘉 敏 電 話 : 石 寶 德 電 話 : 何 漢 華 電 話 : 黃 少 群 電 話 : 許 世 威 電 話 : 區 永 鴻 電 話 : 洪 吉 民 電 話 : 黃 嘉 穎 電 話 : 黃 偉 東 電 話 : 吳 敏 麗 電 話 : 劉 國 焜 電 話 : 謝 嘉 懿 電 話 : 陳 偉 斌 電 話 : 石 紅 英 電 話 : 陳 玉 鑾 電 話 : 姚 翠 玲 電 話 : 吳 家 裔 電 話 : 高 震 宇 電 話 : 方 子 清 電 話 : 許 育 苗 電 話 : 高 卓 峰 電 話 : 趙 美 翠 電 話 : 譚 冠 晃 電 話 : 吳 景 持 電 話 : 顏 奕 瀧 電 話 : 劉 偉 雄 電 話 : 董 健 鴻 電 話 : 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序 備 註 : 按 會 員 編 號 排 序

144 出 版 澳 門 房 地 產 聯 合 商 會 編 委 會 吳 在 權 胡 家 儀 黃 志 鈞 黃 樹 森 李 廣 鴻 李 廣 志 吳 健 國 蘇 香 玫 何 嘉 倫 鄺 鍵 濠 趙 康 池 汪 雲 峰 吳 文 慧 設 計 製 作 誠 廣 告 創 作 有 限 公 司 印 刷 精 美 商 標 出 版 日 期 2011 年 6 月 8 日 發 行 量 2000 本 鳴 謝 贊 助 本 會 經 費 及 禮 品 人 仕 名 錄 吳 在 權 胡 家 儀 無 名 氏 吳 健 國 畢 明 吳 福 鄺 達 財 徐 國 誠 李 廣 鴻 黃 樹 森 蘇 香 玫 李 廣 志 何 嘉 倫 陳 智 仁 劉 藝 良 黃 志 鈞 梁 竟 成 李 明 光 羅 掌 權 黃 燦 文 甄 瑞 權 魏 永 皓 張 金 善 趙 康 池 ( 截 至 5 月 31 日 前 止 ) 部 份 相 片 提 供 黃 繼 偉 梁 泳 澎 呂 達 昌 著 作 權 專 有, 未 經 同 意 不 得 轉 載 一 切 資 料. 謹 供 參 閱