市區更新地區願景研究計劃

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1 灣 仔 區 議 會 委 託 灣 仔 區 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 終 期 報 告 香 港 中 文 大 學 文 化 及 發 展 研 究 中 心 文 化 及 發 展 顧 問 有 限 公 司 2010 年 3 月

2 目 錄 報 告 摘 要 第 一 章 研 究 背 景 1. 背 景 2. 研 究 目 的 3. 研 究 方 法 第 二 章 灣 仔 區 的 背 景 資 料 1. 區 內 人 口 結 構 2. 社 區 特 色 及 潛 力 第 三 章 灣 仔 區 宏 觀 長 遠 的 市 區 更 新 願 景 1. 居 住 環 璄 及 生 活 質 素 2. 經 濟 及 社 會 發 展 潛 力 第 四 章 市 區 更 新 的 4R 策 略 在 灣 仔 區 的 具 體 實 踐 1. 保 育 1.1. 對 保 育 的 意 見 1.2. 現 有 的 法 定 及 已 評 級 的 古 蹟 及 保 育 項 目 1.3. 需 要 保 育 的 有 形 文 物 建 築 1.4. 需 要 保 育 的 非 物 質 文 物 ( 如 社 區 特 色 ) 1.5. 區 議 會 的 角 色 2. 重 建 2.1 對 重 建 的 意 見 2.2 重 建 根 據 的 客 觀 標 準 2.3 未 來 十 年 可 考 慮 重 建 的 地 段 / 建 築 物 2.4 未 來 十 年 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 2,5 重 建 面 對 的 問 題 3. 復 修 1

3 3.1 對 復 修 的 意 見 3.2 未 來 十 年 需 要 復 修 的 地 段 / 建 築 物 3.3 區 議 會 的 角 色 4. 活 化 4.1 對 活 化 的 意 見 4.2 未 來 五 年 建 議 活 化 的 地 段 4.3 具 體 的 活 化 願 景 4.4 關 於 海 濱 長 廊 的 意 見 及 具 體 建 議 4.5 其 他 發 展 的 可 能 性 4.6 區 議 會 的 角 色 5. 市 區 更 新 策 略 的 優 先 次 序 6. 推 行 地 區 為 本 的 市 區 更 新 的 可 行 性 7. 區 議 會 就 市 區 重 建 策 略 檢 討 第 一 階 段 九 大 策 略 提 出 意 見 第 五 章 總 結 附 錄 1. 參 考 目 錄 2. 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 3. 工 作 坊 紀 錄 4. 灣 仔 區 內 超 過 三 十 年 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 列 表 5. 可 考 慮 復 修 的 樓 宇 位 置 及 狀 況 6. 地 圖 1- 問 卷 調 查 受 訪 者 建 議 可 重 建 的 建 築 物 7. 地 圖 2- 保 留 特 色 社 區 及 應 復 修 的 範 圍 8. 地 圖 3- 可 考 慮 保 育 的 有 形 建 築 物 及 非 物 質 文 物 9. 地 圖 4- 建 議 活 化 的 地 段 2

4 報 告 摘 要 1. 香 港 要 推 行 地 區 為 本 的 市 區 更 新 策 略, 有 關 部 門 必 須 先 瞭 解 各 區 域 對 市 區 更 新 的 宏 觀 願 景, 就 居 民 及 各 持 份 者 的 意 見, 透 過 資 料 搜 集 和 討 論 作 出 整 合 與 分 析 ; 這 個 研 究 過 程, 不 單 協 助 各 方 彼 此 了 解 市 區 更 新 的 步 伐 及 發 展 趨 勢, 更 籍 此 達 到 在 地 區 發 展 及 更 新 目 標 上 的 共 識 本 報 告 以 灣 仔 區 為 對 象, 希 望 通 過 研 究 歸 納 出 從 地 區 角 度 看 灣 仔 市 區 更 新 的 各 項 願 景 2. 灣 仔 是 香 港 一 個 較 有 歷 史 的 社 區, 相 對 其 他 地 區 的 發 展, 灣 仔 區 的 人 口 和 建 築 物 的 老 化 現 象 較 為 嚴 重 灣 仔 舊 區 及 市 集 一 帶, 有 豐 富 的 社 會 民 生 色 彩, 包 括 唐 樓 當 舖 廟 宇 等 富 時 代 氣 息 的 建 築 物, 在 市 區 更 新 的 策 略 上 應 盡 量 考 慮 復 修 保 育 及 活 化, 以 保 留 一 個 舊 城 區 的 氛 圍 和 風 貌 3. 但 與 此 同 時, 灣 仔 因 著 填 海 工 程 亦 發 展 出 灣 仔 北 及 海 濱 一 帶 新 的 區 域 隨 著 中 環 及 金 鐘 的 發 展 影 響, 商 業 中 心 區 東 移, 灣 仔 北 的 發 展 亦 愈 見 蓬 勃 : 中 環 - 灣 仔 繞 道 海 濱 長 廊 會 議 展 覽 中 心 三 期 的 擴 建 及 私 人 直 升 機 停 機 坪 的 發 展, 將 會 令 灣 仔 北 有 較 大 及 較 急 的 變 化 4. 一 般 市 民 認 為 在 市 區 更 新 策 略 中 首 要 考 慮 的 因 素 是 改 善 環 境 現 時 灣 仔 最 大 的 不 足 是 i) 空 氣 / 噪 音 污 染 ii) 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 和 iii) 缺 乏 公 共 空 間 這 三 方 面 的 不 足 其 實 都 和 交 通 及 行 人 網 絡 有 關, 因 此 人 車 分 流 成 為 首 要 的 工 作 任 務 5. 可 考 慮 的 方 案 是 : 將 地 鐵 站 出 口 增 設 至 皇 后 大 道 東 一 帶, 疏 導 春 園 街 人 流, 或 將 行 人 天 橋 由 莊 士 敦 道 延 伸 至 合 和 中 心 一 帶 長 遠 來 說 可 考 慮 發 展 地 下 車 道, 讓 不 需 進 入 灣 仔 的 車 輛 可 經 地 下 車 道 疏 通, 減 少 廢 氣 6. 在 市 區 更 新 的 四 大 策 略 當 中, 一 般 受 訪 者 認 為 樓 宇 復 修 應 最 優 先, 其 次 是 文 物 保 育 舊 區 活 化, 最 後 才 是 重 建 發 展 7. 重 建 發 展 方 面, 有 個 別 受 訪 者 提 出 一 些 他 們 認 為 可 以 重 建 的 樓 宇, 但 研 究 隊 伍 實 地 勘 察 及 搜 集 所 得 的 資 料, 顯 示 樓 宇 的 情 況 並 非 太 差 ; 反 而 反 對 重 建 的 聲 音 似 乎 更 大, 主 要 希 望 保 留 社 區 特 色, 若 然 樓 宇 真 的 需 要 重 建, 亦 希 望 規 模 可 以 局 限, 以 保 留 社 區 文 化 特 色 8. 復 修 方 面, 研 究 隊 伍 透 過 實 地 勘 察, 羅 列 出 五 十 六 幢 可 以 考 慮 復 修 的 樓 宇, 並 選 出 十 七 幢 復 修 需 要 較 為 逼 切 的 樓 宇 9. 保 育 方 面, 透 過 工 作 坊 訪 談 及 問 卷 調 查, 本 報 告 羅 列 出 一 些 文 物 保 育 的 建 議, 包 括 譚 公 廟 福 德 古 廟 同 德 押 等 非 物 質 文 物 或 地 區 傳 統 包 括 太 原 街 市 集 譚 公 誕 鵝 頸 橋 底 打 小 人 銅 鑼 灣 古 炮 大 坑 舞 火 龍 姻 緣 石 炭 爐 雞 蛋 仔 等 亦 有 部 份 受 訪 者 提 出 皇 后 大 道 東 的 小 店 鋪 市 集 街 道 坐 向 等 較 抽 象 的 保 育 意 念 3

5 10. 活 化 方 面, 透 過 工 作 坊 訪 談 及 問 卷 調 查, 本 報 告 羅 列 出 一 些 建 議, 並 按 其 可 行 性 及 階 段 性 作 出 評 估 主 要 是 圍 繞 改 善 環 境 及 方 便 行 人 的 設 施, 及 將 舊 區 打 造 成 舊 城 區, 例 如 於 春 園 街 或 和 昌 大 押 對 出 變 成 廣 場, 配 合 交 通 安 排, 方 便 行 人 11. 有 關 海 濱 長 廊 的 建 議, 絶 大 部 分 的 受 訪 者 認 為 應 增 加 公 共 空 間 用 途 有 不 少 受 訪 者 支 持 海 濱 長 廊 繼 續 設 立 寵 物 公 園, 並 應 著 手 改 善 前 往 海 濱 的 交 通 及 行 人 設 施, 增 加 停 車 位 增 設 電 車 線 或 地 鐵 等 ; 亦 有 建 議 沿 海 濱 長 廊 增 設 步 行 徑 貫 穿 港 島 西 東 12. 對 市 區 重 建 策 略 檢 討 的 意 見 : 12.1 有 市 民 不 滿 在 租 務 管 制 背 景 下 產 生 的 遞 減 賠 償 方 案 12.2 落 實 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 賠 償 準 則 雖 然 在 量 化 單 位 交 換 標 準 方 面 是 有 難 度, 但 並 非 不 可 行, 亦 有 不 少 先 例 樓 價 會 因 重 建 而 颷 升, 同 區 七 年 樓 齡 樓 價 的 賠 償 無 法 幫 助 市 民 在 同 區 重 新 置 業 12.3 市 區 更 新 的 願 景 如 果 真 的 要 做 到 以 人 為 本, 應 該 將 解 決 現 時 賠 償 與 安 置 的 予 盾 放 在 更 優 先 的 位 置 12.4 應 更 注 重 復 修 保 育 和 活 化 在 市 區 更 新 方 面 的 比 重 市 建 局 的 角 色 應 由 執 行 者 變 為 輔 助 者 12.5 市 區 更 新 應 更 多 推 廣 公 私 營 部 門 合 作, 這 樣 社 區 設 計 會 更 多 彈 性 及 新 意 12.6 應 發 展 由 下 而 上 的 市 區 更 新, 由 地 區 意 見 作 主 導 討 論 重 建 或 復 修, 並 積 極 就 保 育 和 活 化 議 題 及 目 標 提 出 意 見 12.7 應 設 立 市 區 重 建 的 退 出 機 制, 當 發 現 重 建 項 目 不 可 行 或 引 起 很 多 反 對 聲 音 時, 應 有 機 制 讓 市 建 局 撤 回 重 建 方 案 一 來 可 讓 市 民 有 所 選 擇, 二 來 可 避 免 市 民 的 投 機 心 態, 三 來 可 減 輕 市 建 局 的 財 務 負 擔 12.8 由 於 市 建 局 為 了 避 免 市 民 有 投 機 心 態, 要 在 決 定 推 展 重 建 項 目 之 後 才 開 始 作 社 會 影 響 評 估, 令 評 估 失 去 意 義, 因 為 一 旦 發 現 會 對 社 區 有 較 大 影 響 時 重 建 項 目 還 是 要 進 行 12.9 社 區 服 務 隊 的 角 色 有 潛 在 的 衡 突, 有 社 工 表 示 角 色 衡 突 令 居 民 對 他 們 的 信 任 程 度 減 少 在 這 方 面 可 以 考 慮 成 立 一 個 非 政 府 及 非 牟 利 組 織 去 專 責 處 理 受 影 響 居 民 的 需 要 市 建 局 假 如 不 被 自 負 盈 虧 的 大 原 則 所 約 束, 可 發 揮 的 空 間 會 更 大 4

6 第 一 章 研 究 背 景 1. 背 景 1.1. 市 區 老 化 及 市 區 更 新 議 題 對 灣 仔 區 的 影 響 灣 仔 是 香 港 歷 史 最 悠 久 及 最 富 傳 統 文 化 特 色 的 地 區 之 一 佔 地 九 百 七 十 六 公 頃 在 香 港 成 為 英 國 殖 民 地 之 前, 灣 仔 的 居 民 主 要 以 捕 魚 為 生 灣 仔 當 時 稱 為 下 灣, 最 早 期 的 海 岸 線 在 皇 后 大 道 東 洪 聖 廟 附 近, 現 時 的 船 街 亦 是 當 時 船 隻 停 泊 及 維 修 的 地 方 灣 仔 亦 是 香 港 成 為 殖 民 地 之 後 最 先 發 展 的 地 方, 很 多 重 要 的 社 會 設 施 都 最 先 在 灣 仔 出 現, 如 第 一 所 醫 院 是 海 員 醫 院, 在 1843 年 落 成, 就 是 位 於 現 在 律 敦 治 醫 院 的 位 置 而 第 一 個 發 電 廠 亦 於 1890 年 坐 落 於 灣 仔 日 月 星 三 街 附 近, 由 香 港 電 力 公 司 運 作 由 於 灣 仔 歷 史 悠 久, 所 以 在 眾 多 法 定 及 已 評 級 的 古 蹟 和 市 區 重 建 局 的 保 育 項 目 中, 灣 仔 區 的 項 目 均 引 起 廣 泛 注 意 在 全 港 94 項 法 定 古 蹟 中, 灣 仔 有 3 項 ; 在 全 港 452 項 己 評 級 的 歷 史 建 築 中, 灣 仔 區 共 有 38 項, 佔 9% ; 在 市 建 局 的 13 項 保 育 項 目 中, 灣 仔 佔 了 6 項 灣 仔 區 亦 因 為 歷 史 悠 久, 大 部 份 建 築 物 開 始 老 化, 是 次 研 究 發 現 灣 仔 區 內 的 私 人 樓 宇 中 約 有 70% 己 經 有 超 過 三 十 年 樓 齡 ; 有 88% 超 過 二 十 年 樓 齡 所 以 在 市 區 重 建 局 已 公 佈 的 44 個 重 建 項 目 中, 有 4 個 項 目 是 在 灣 仔 區 進 行 的 灣 仔 除 了 地 區 建 築 物 老 化, 人 口 亦 有 老 化 的 現 象 根 據 1981 年 統 計 處 的 數 字, 65 歲 及 以 上 的 人 口 只 佔 8.6%, 年 齡 中 位 數 是 26 歲 而 1991 年 的 灣 仔 人 口 中 65 歲 及 以 上 的 人 口 佔 11.8%, 年 齡 中 位 數 是 31.5 歲 2001 年 65 歲 以 上 的 人 口 佔 12.9%, 年 齡 中 位 數 是 39 歲 老 化 的 問 題 一 直 持 續,2006 年 灣 仔 區 65 歲 以 上 的 人 口 佔 14.7%, 年 齡 中 位 數 為 47 歲 相 對 全 港 的 老 化 現 象 來 說 (65 歲 以 上 的 人 口 為 12.4% 而 年 齡 中 位 數 是 39 歲 ), 灣 仔 的 情 況 是 較 為 嚴 重 5

7 灣 仔 區 人 口 老 化 現 象 年 齡 中 位 數 歲 以 上 的 人 口 比 率 年 齡 中 位 數 歲 以 上 的 人 口 比 率 (%) 圖 表 1 灣 仔 區 年 齡 中 位 數 及 65 歲 以 上 的 人 口 比 率 由 於 灣 仔 是 市 區 更 新 項 目 的 重 要 地 區, 近 年 與 灣 仔 區 有 關 的 市 區 更 新 議 題 有 不 少 備 受 爭 議 如 利 東 街 ( 又 名 喜 帖 街 ) 的 項 目, 市 建 局 於 2004 年 將 利 東 街 及 其 附 近 一 帶 撥 入 H15 重 建 計 劃, 引 起 社 會 迴 響 市 民 除 了 關 注 賠 償 問 題, 亦 質 疑 利 東 街 的 舊 樓 未 有 重 建 必 要 有 些 意 見 更 認 為 重 建 活 動 會 扼 殺 原 來 在 利 東 街 活 躍 而 又 有 傳 統 地 區 特 色 的 喜 帖 印 刷 圖 表 2 利 東 街 居 民 要 求 樓 換 樓 鋪 換 鋪 居 民 與 社 會 人 士 組 織 了 H15 關 注 組 於 零 四 零 五 年 不 斷 去 信 城 市 規 劃 委 員 會 市 建 局 房 屋 及 規 劃 地 政 局 等 以 業 權 人 身 份 要 求 參 與 發 展 最 後 市 建 局 表 示 採 納 了 H15 關 注 組 提 出 的 啞 鈴 方 案, 保 留 利 東 街 原 來 的 特 色, 以 姻 緣 為 主 題 重 新 發 展 該 項 目 由 此 可 見, 灣 仔 區 的 居 民 積 極 參 與 市 區 更 新 的 議 題 在 市 區 更 新 的 四 大 策 略 ( 重 建 發 展 樓 宇 復 修 文 物 保 育 及 舊 區 活 化 ) 在 可 持 續 發 展 的 規 劃 中 是 不 能 或 缺 的 無 論 側 重 那 一 方 面 都 會 令 社 會 失 衡 如 果 只 重 建 不 復 修 不 保 育, 社 區 就 會 失 去 歷 史 傳 統 和 地 區 特 色 ; 如 果 只 保 育 不 重 建 不 活 化, 社 區 就 會 失 去 經 濟 活 力 6

8 與 時 代 脫 節 單 是 復 修 而 不 重 建 亦 不 可 能, 因 為 每 幢 樓 宇 都 有 其 壽 命, 復 修 的 成 本 會 隨 著 樓 齡 而 增 加, 到 達 某 一 個 水 平 之 後 甚 至 會 超 越 重 建 成 本 而 活 化 項 目 則 需 配 合 保 育 重 建 和 維 修 才 能 發 揮 整 體 規 劃 的 效 用 然 而, 除 了 這 四 項 市 區 更 新 策 略 要 平 衡 地 應 用 之 外, 在 市 區 更 新 的 進 程 裡 面 亦 需 要 考 慮 到 某 些 重 要 因 素, 如 改 善 環 境 及 生 活 質 素 ( 生 活 質 素 要 將 市 民 的 消 費 能 力 計 算 在 內 ) 保 留 社 區 及 人 際 網 絡 減 少 或 提 高 發 展 密 度 促 進 地 區 經 濟 及 保 留 可 持 續 發 展 的 空 間 等 灣 仔 區 內 有 十 一 個 分 區, 分 別 為 跑 馬 地 銅 鑼 灣 大 佛 口 修 頓 鵝 頸 樂 活 司 徒 拔 道 大 坑 渣 甸 山 軒 尼 詩 愛 群 這 些 分 區 之 間 人 口 結 構 分 佈 地 理 位 置 土 地 用 途 都 有 很 大 的 差 別 例 如 司 徒 拔 道 是 半 山 區 樓 宇 主 要 以 住 宅 為 主, 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 為 $25,600; 鵝 頸 一 帶 主 要 是 商 業 區, 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 為 $4500 要 在 這 些 區 內 與 不 同 背 景 階 層 的 居 民 建 立 共 識 亦 有 一 定 的 難 度 1.2. 配 合 市 區 重 建 策 略 檢 討 市 區 重 建 策 略 檢 討 於 二 零 零 八 年 七 月 開 始, 分 三 個 階 段 推 行 第 一 階 段 - 構 想 階 段 - 舉 行 了 二 十 多 次 聚 焦 小 組 討 論, 參 與 者 為 主 要 持 份 者 及 一 些 區 議 會 成 員 為 了 讓 市 區 更 新 的 課 題 能 夠 在 地 區 層 面 深 入 討 論, 配 合 是 次 市 區 重 建 策 略 檢 討, 令 檢 討 過 程 能 更 全 面, 並 有 效 地 回 應 受 市 區 更 新 計 劃 影 響 的 當 區 市 民 的 意 願, 市 建 區 邀 請 灣 仔 區 議 會 進 行 當 區 的 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究, 以 了 解 當 區 對 市 區 更 新 的 具 體 意 願, 體 現 地 區 為 本 的 理 念 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 計 劃 的 建 議, 在 七 月 二 十 一 日 的 市 區 重 建 策 略 檢 討 督 導 委 員 會 會 議 上 討 論 並 得 到 委 員 的 支 持 故 發 展 局 局 長 在 7 月 下 旬 致 函 七 位 有 關 的 區 議 會 主 席, 發 出 是 次 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 計 劃 的 邀 請 1.3. 願 景 在 推 動 市 區 更 新 方 面 的 作 用 此 報 告 會 傳 達 地 區 的 重 建 復 修 保 育 和 活 化 的 需 要, 這 些 意 見 是 代 表 市 民 及 持 份 者 的 願 景, 是 對 灣 仔 未 來 的 一 些 構 想 即 是 是 天 馬 行 空 的 想 法, 研 究 隊 伍 都 盡 量 將 它 們 收 集 整 理 這 樣 做 希 望 可 以 將 市 民 的 願 望 和 想 法 原 本 地 呈 現, 撇 除 政 治 和 經 濟 上 等 其 他 可 行 性 的 局 限, 讓 當 局 先 了 解 市 民 最 原 始 的 願 望 7

9 由 於 是 次 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 計 劃 不 是 一 個 技 術 性 的 研 究 報 告, 是 次 研 究 所 表 達 的 意 見 並 未 經 過 技 術 上 的 可 行 性 研 究 然 而, 研 究 隊 伍 還 是 會 就 收 集 得 來 的 意 見 進 行 一 些 初 步 的 可 行 性 評 估 及 提 出 階 段 性 的 建 議 這 類 的 願 景 研 究 計 劃 在 落 實 以 人 為 本 的 市 區 重 建 方 針 是 必 需 的 因 為 施 政 者 要 先 了 解 市 民 的 渴 望 對 生 活 環 境 及 生 活 質 素 的 期 望, 然 後 才 去 考 慮 並 解 決 在 施 政 方 面 所 預 見 及 遇 見 的 困 難 否 則 市 區 更 新 只 會 為 現 時 的 政 治 及 經 濟 的 個 體 或 制 度 服 務 市 民 的 願 望 就 無 從 表 達 與 以 人 為 本 的 市 區 更 新 方 向 相 配 合 的 有 由 下 而 上 的 市 區 更 新 策 略 地 區 團 體 近 年 都 積 極 探 討 由 下 而 上 的 市 區 更 新 政 策, 即 是 由 業 主 市 民 或 持 份 者 去 主 導 重 建 發 展 復 修 樓 宇 文 物 保 育 舊 區 活 化 的 過 程, 由 用 家 去 主 動 提 出 訴 求, 聯 絡 發 展 商 或 市 建 局 以 協 助 他 們 更 新 他 們 所 擁 有 的 社 區 這 樣 一 個 由 下 而 上 的 市 區 更 新 方 向 需 要 高 度 的 公 民 參 與, 由 市 民 去 表 達 他 們 的 訴 求, 而 這 樣 一 個 願 景 研 究 計 劃 除 了 幫 助 社 區 達 到 初 步 的 共 識 之 外, 同 時 可 提 高 市 民 的 公 民 參 與 意 識, 讓 市 民 更 多 思 考 市 區 更 新 的 議 題, 將 有 助 於 當 局 未 來 推 行 以 人 為 本 及 由 下 而 上 的 市 區 更 新 1.4. 過 往 相 關 的 研 究 灣 仔 區 過 往 亦 有 類 似 的 願 景 研 究 報 告, 為 是 次 研 究 打 造 了 較 穩 固 的 基 礎, 如 香 港 大 學 於 二 零 零 五 年 受 市 建 局 委 託 所 做 的 灣 仔 區 社 區 願 景 調 查 (Community Aspiration Survey of Wanchai), 當 中 有 不 少 調 查 結 果 對 是 次 研 究 具 啟 發 作 用 如 報 告 指 出 市 民 - : i. 一 般 滿 意 灣 仔 的 居 住 環 境 ; ii. 一 般 滿 意 灣 仔 的 公 共 空 間 ; iii. 認 為 綠 化 不 足 ; iv. 一 般 滿 意 灣 仔 的 治 安 交 通 和 消 費 活 動 ; v. 認 為 灣 仔 的 個 性 是 方 便 豐 富 古 老 多 元 ; vi. 覺 得 灣 仔 的 地 標 是 合 和 中 心 會 展 修 頓 球 場 灣 仔 舊 郵 局 太 原 街 ; vii. 對 新 地 標 沒 有 什 麼 意 見 ; viii. 相 對 保 育 來 說, 較 傾 向 選 擇 經 濟 發 展 ; ix. 相 對 重 建 來 說, 較 傾 向 選 擇 復 修 ; x. 大 部 分 希 望 新 舊 樓 宇 及 商 業 住 宅 可 以 多 點 分 隔 ; 8

10 xi. 大 部 分 滿 意 現 時 居 住 的 樓 宇 設 計 ; xii. 一 般 偏 好 高 樓 大 廈 ( 超 過 20 層 的 ); xiii. 認 為 密 度 是 高 至 太 高, 但 水 平 仍 然 可 以 接 受 ; xiv. 一 般 人 會 選 擇 留 在 灣 仔 區 而 非 搬 走 另 外, 香 港 建 築 中 心 於 二 零 零 七 年 亦 撰 寫 了 灣 仔 新 街 市 地 窖 用 途 - 集 思 工 作 坊 及 專 業 研 究 報 告, 該 研 究 報 告 集 中 研 究 舊 灣 仔 及 灣 仔 街 市 的 發 展 方 案, 雖 然 研 究 題 目 偏 狹 窄, 報 告 對 灣 仔 舊 區 的 整 體 狀 況 城 市 的 演 變 及 形 態 作 出 深 入 的 分 析, 可 供 是 次 研 究 作 參 考 於 二 零 零 七 年 區 議 會 亦 委 託 了 香 港 浸 會 大 學 地 理 系 進 行 研 究, 撰 寫 了 灣 仔 未 來 發 展 藍 圖 計 劃 該 報 告 提 出 了 不 少 建 議, 如 改 善 修 頓 球 場 開 拓 船 街 一 帶 作 公 共 用 地 保 育 灣 仔 街 市, 保 育 藍 屋 方 案 擴 大 樓 宇 復 修 計 劃 睦 鄰 互 助 計 劃 等 當 中 有 些 建 議 已 被 採 納, 如 灣 仔 街 市 的 保 育, 藍 屋 的 留 屋 留 人 方 案 等 研 究 隊 伍 參 考 這 些 報 告 不 單 可 以 了 解 過 去 一 些 關 於 灣 仔 市 區 更 新 的 討 論, 亦 可 更 深 入 了 解 灣 仔 社 會 民 生 方 面 的 訴 求 有 助 深 化 是 次 研 究 結 果 1.5. 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 發 展 局 於 2008 年 初 成 立 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 該 委 員 會 由 灣 仔 區 區 議 員 文 物 保 育 和 活 化 的 專 業 人 士 發 展 局 和 市 建 局 代 表 組 成, 以 研 究 整 體 灣 仔 舊 區 的 活 化 工 作 並 諮 詢 相 關 的 持 份 者 該 委 員 會 根 據 蕭 國 健 教 授 及 歷 史 顧 問 所 撰 寫 的 灣 仔 歷 史 研 究 而 設 計 出 灣 仔 歷 史 文 物 徑, 分 別 以 建 築 主 題 及 生 活 氣 息 作 為 主 題, 識 別 區 內 有 代 表 性 的 設 施 及 歷 史 物 築 物, 以 新 的 表 達 方 式 展 現 灣 仔 的 歷 史 文 化 色 彩 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 亦 為 歷 史 文 物 徑 推 出 一 些 配 套 設 施, 如 安 置 輕 觸 式 屏 幕 於 不 同 景 點 免 費 派 發 灣 仔 文 物 徑 地 圖 小 冊 子, 並 設 立 歷 史 文 物 徑 網 頁 除 此 之 外 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 為 活 化 太 原 街 露 天 市 集, 為 太 原 街 的 商 販 提 供 供 電 裝 置 及 簷 篷, 讓 商 販 可 以 有 更 舒 適 的 環 境, 並 可 在 安 全 的 情 況 之 下 用 電 委 員 會 亦 與 太 古 集 團 協 商 推 動 美 化 星 街 的 計 劃 1.6. 灣 仔 區 內 市 區 重 建 局 項 目 9

11 重 建 發 展 方 面 已 公 佈 的 重 建 項 目 有 : 項 目 名 稱 灣 仔 道 / 太 原 街 項 目 ( 尚 翹 峰 ) 皇 后 大 道 東 項 目 莊 士 敦 道 項 目 ( 嘉 薈 軒 ) 利 東 街 / 麥 加 力 歌 街 項 目 樓 宇 復 修 方 面 在 市 建 局 範 圍 內 20 年 樓 齡 以 上 約 有 520 幢, 當 中 約 有 220 幢 已 成 立 法 團 共 有 約 50 幢 大 廈 已 參 與 樓 宇 更 新 大 行 動 有 54 幢 大 廈 在 樓 宇 復 修 貸 款 計 劃 的 幫 助 下 完 成 樓 宇 復 修 有 55 幢 大 廈 在 樓 宇 復 修 物 料 資 助 計 劃 的 幫 助 下 完 成 樓 宇 復 修 10

12 文 物 保 育 方 面 已 公 佈 的 保 育 項 目 有 : 項 目 名 稱 茂 蘿 街 1-11 號 / 巴 路 士 街 6-12 號 莊 士 敦 道 號 ( 和 昌 大 押 ) 船 街 18 號 皇 后 大 道 東 號 石 水 渠 街 72-74A ( 藍 屋 ) 11

13 灣 仔 街 市 圖 表 3 灣 仔 區 內 的 文 物 保 育 項 目 分 佈 ( 包 括 己 評 級 的 歷 史 建 築 物 及 市 建 局 的 項 目 ) 活 化 方 面 已 公 佈 的 活 化 項 目 有 : 項 目 名 稱 茂 蘿 街 / 巴 路 士 街 項 目 12

14 石 水 渠 街 / 慶 雲 街 / 景 星 街 項 目 2. 研 究 目 的 2.1 協 助 灣 仔 區 議 會 進 行 當 區 的 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 以 了 解 當 區 市 民 對 市 區 更 新 的 意 願, 體 現 地 區 為 本 的 理 念 ; 2.2 協 助 灣 仔 區 議 會 建 立 一 套 更 全 面 的 系 統 收 集 市 民 的 當 區 願 景 的 方 法 ; 2.3 針 對 灣 仔 區 的 願 景, 協 助 當 區 的 持 份 者 提 出 更 具 體 及 明 細 的 意 見 3. 研 究 方 法 3.1 透 過 桌 面 研 究 及 實 地 考 察 研 究 建 立 灣 仔 地 區 及 樓 宇 的 資 料 庫 3.2 設 計 一 個 網 上 問 卷 就 研 究 範 圍 搜 集 意 見, 並 將 網 上 問 卷 的 連 結 放 在 灣 仔 區 議 會 的 網 站 以 電 郵 及 傳 真 發 放 給 灣 仔 的 持 份 者 地 區 組 織 及 公 眾 人 士 填 寫 3.3 將 問 卷 印 刷 出 來, 郵 寄 到 區 議 員 辦 事 處 及 社 區 會 堂, 每 個 問 卷 收 集 單 位 有 最 少 五 十 份, 並 鼓 勵 收 集 單 位 自 行 影 印 問 卷 3.4 在 修 頓 球 場 內 及 議 員 辦 事 處 附 近 以 問 卷 形 式 訪 問 路 人 及 當 區 市 民 從 所 有 途 徑 收 到 的 問 卷 共 254 份 3.5 舉 行 三 次 工 作 坊 分 別 邀 請 了 區 議 員 專 業 人 士 和 社 區 組 織 及 當 區 市 民 參 與 3.6 與 地 區 人 士 分 別 進 行 了 五 次 訪 談, 了 解 當 區 民 意 代 表 的 一 般 意 願 13

15 第 二 章 灣 仔 區 的 背 景 資 料 1. 區 內 人 口 結 構 1.1. 根 據 統 計 署 二 零 零 六 年 的 數 字, 灣 仔 區 現 時 人 口 有 160,300 人 當 中 男 性 佔 43% 1.2. 灣 仔 區 人 口 自 1981 年 在 過 去 三 十 年 一 直 遞 減, 原 因 可 能 是 因 為 灣 仔 逐 漸 轉 變 為 商 業 區 灣 仔 區 人 口 統 計 人 口 年 份 圖 表 4 灣 仔 區 的 人 口 ( ) 1.3. 工 作 年 齡 (25-44 歲 ) 的 人 口 比 率 達 36%, 僅 次 於 西 貢 區 (36.9%) 油 尖 旺 區 (36.4%) 及 中 西 區 (36.3%) 1.4. 而 65 歲 或 以 上 的 人 口 佔 則 14.7%, 年 齡 中 位 數 為 41 歲 1.5. 就 各 分 區 來 說, 人 口 最 多 的 是 鵝 頸, 有 16,606 人 ; 而 人 口 最 少 的 是 修 頓, 只 有 11,496 人 勞 動 人 口 和 總 人 口 也 反 應 著 類 似 的 分 佈, 鵝 頸 有 最 多 的 勞 動 人 口 (9,426 人 ) 而 修 頓 則 最 少 ( 只 有 6,648 人 ) 14

16 灣 仔 區 各 分 區 人 口 及 勞 動 人 口 統 計 表 港 元 軒 尼 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 詩 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 勞 動 人 口 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 勞 動 人 口 人 口 勞 動 人 口 人 口 圖 表 5 灣 仔 區 各 分 區 人 口 及 勞 動 人 口 統 計 表 1.6. 就 各 分 區 來 說, 六 十 五 歲 及 以 上 的 人 口 比 率 最 高 的 分 區 是 大 佛 口 (18.1%) 最 低 的 是 樂 活 (11.1%) 但 年 齡 中 位 數 最 高 的 是 愛 群 (45 歲 ) 灣 仔 區 各 分 區 的 年 齡 中 位 數 及 六 十 五 歲 及 以 上 的 人 口 比 率 65 歲 以 上 人 口 的 百 分 比 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 六 十 五 歲 及 以 上 年 齡 中 位 數 大 佛 口 年 齡 中 位 數 圖 表 6 灣 仔 各 分 區 年 議 中 位 數 及 六 十 五 歲 以 上 的 人 口 比 率 1.7. 在 教 育 程 度 方 面, 二 十 歲 以 上 非 就 學 人 口 具 專 上 教 育 程 度 比 例 最 高 的 分 區 為 樂 活 (55.1%), 最 低 為 鵝 頸 (20.8%) 15

17 二 十 歲 及 以 上 非 就 學 人 口 具 專 上 教 育 程 度 比 例 (%) 樂 活 司 徒 拔 道 渣 甸 山 跑 馬 地 大 坑 修 頓 大 佛 口 銅 鑼 灣 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 百 分 比 (%) 圖 表 7 二 十 歲 以 上 非 就 學 人 口 具 專 上 教 育 程 度 比 例 (%) 1.8. 而 家 庭 住 戶 數 目 最 多 的 是 鵝 頸 (6,464 戶 ), 最 少 的 是 渣 甸 山 (3,780 戶 ) 然 而, 渣 甸 山 的 家 庭 住 戶 平 均 人 數 是 最 高 的, 每 戶 平 均 有 3.7 人 16

18 家 庭 住 戶 數 目 及 家 庭 住 戶 平 均 人 數 住 戶 數 目 家 庭 住 戶 平 均 人 數 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 灣 家 庭 住 戶 數 目 家 庭 住 戶 平 均 人 數 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 0.0 圖 表 8 灣 仔 各 分 區 的 家 庭 住 戶 數 目 及 家 庭 住 戶 平 均 人 數 1.9. 灣 仔 的 十 一 個 區 家 庭 住 戶 每 月 收 入 中 位 數 由 $16,200 元 ( 鵝 頸 ) 至 $78,320 元 ( 渣 甸 山 ) 不 等 相 對 全 港 家 庭 住 戶 每 月 收 入 中 位 數 $17,250 來 說, 灣 仔 區 一 般 來 說 算 是 相 對 富 裕 而 工 作 人 口 每 月 收 入 中 位 數 由 $10,000( 愛 群 及 鵝 頸 ) 至 $18,500( 樂 活 ) 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 由 $4,500( 鵝 頸 ) 至 $28,000( 樂 活 ) 灣 仔 區 各 分 區 的 收 入 及 租 金 中 位 數 每 月 收 入 中 位 數 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 家 庭 住 戶 每 月 收 入 中 位 數 ( 港 元 ) 18,500 16,500 16,200 24,000 30,000 78,320 71,050 31,972 70,000 30,500 23,600 工 作 人 口 每 月 主 要 職 業 收 入 中 位 數 ( 港 元 ) 10,500 10,000 10,000 11,000 15,000 13,000 18,500 16,000 11,500 12,500 13,500 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 ( 港 元 ) 6,300 5,500 4,500 8,000 7,000 18,000 28,000 10,000 25,600 9,700 7,000 銅 鑼 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 30,000 25,000 20,000 15,000 每 月 租 金 中 位 數 10,000 5,000 0 圖 表 9 灣 仔 各 分 區 的 收 入 及 租 金 中 位 數 自 置 居 所 的 住 戶 比 率 由 51.9%( 鵝 頸 ) 至 67.8% ( 司 徒 拔 道 ) 不 等 17

19 自 置 居 所 比 率 - 以 住 戶 計 算 (%) 司 徒 拔 道 渣 甸 山 愛 群 樂 活 大 坑 跑 馬 地 大 佛 口 軒 尼 詩 銅 鑼 灣 修 頓 鵝 頸 百 分 比 (%) 圖 表 10 灣 仔 各 分 區 的 自 置 居 所 比 率 ( 百 分 比 %) 2. 社 區 特 色 及 潛 力 新 舊 並 存 2.1. 灣 仔 區 是 一 個 新 舊 並 存 的 社 區 在 皇 后 大 道 東 一 帶 乃 灣 仔 最 先 發 展 的 地 區, 其 後 有 三 次 大 型 的 填 海 工 程, 將 海 岸 線 分 別 推 至 莊 士 敦 道 告 士 打 道, 以 及 現 時 的 會 議 道 灣 仔 碼 頭 所 以 沿 著 告 士 打 道 一 帶 的 建 築 物 較 新, 香 港 演 藝 學 院 於 1984 年 落 成 會 議 展 覽 中 心 第 一 期 於 1988 年 落 成 所 以 灣 仔 有 較 新 型 的 建 築 物 亦 有 不 少 文 物 古 蹟 2.2. 根 據 是 次 研 究 的 問 卷 調 查, 當 被 訪 者 問 及 灣 仔 區 的 特 色 時, 最 多 受 訪 者 認 為 灣 仔 是 特 色 是 新 舊 並 存 其 次 才 是 均 衡 的 住 宅 和 商 業 區 包 括 本 土 及 旅 遊 ( 文 化 及 自 然 景 色 ) 熱 點 優 良 校 網 及 眾 多 公 營 及 私 營 機 構 18

20 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 特 色 及 獨 特 之 處 (1-5, 1 表 示 最 有 特 色 ) 新 舊 並 存 4.42 均 衡 的 住 宅 和 商 業 區 3.34 包 括 本 土 及 旅 遊 ( 文 化 及 自 然 景 色 ) 熱 點 3.04 優 良 校 網 2.78 眾 多 公 營 和 私 營 的 機 構 圖 表 11 灣 仔 區 的 特 色 及 獨 特 之 處 商 住 混 合 2.3. 灣 仔 區 原 來 是 住 宅 區, 然 而, 隨 著 中 環 金 鐘 的 商 業 發 展, 商 業 區 漸 漸 延 伸 至 灣 仔 區, 令 居 住 在 灣 仔 的 人 口 逐 漸 減 少 灣 仔 區 亦 有 不 少 商 住 大 廈 單 幢 樓 2.4. 另 外, 灣 仔 的 單 幢 樓 為 數 亦 不 少, 相 反, 大 型 屋 苑 或 屋 邨 則 較 少 見 創 意 產 業 聚 業 地 2.5. 灣 仔 區 是 創 意 產 業 的 聚 集 地 研 究 隊 伍 根 據 黃 頁 的 公 司 名 單 及 地 址 將 不 同 行 業 的 公 司 分 佈 作 出 比 較 2.6. 例 如 平 面 設 計 公 司 最 主 要 集 中 在 灣 仔, 有 85 間, 在 觀 塘 有 54 間 在 中 西 區 有 44 間 東 區 有 43 間 而 油 尖 旺 區 只 有 35 間 Distribution of Graphic Design Companies Registered in Yellow Pages Hong Kong (Top 5 Districts) 灣 仔 區 觀 塘 區 中 西 區 東 區 油 尖 旺 區 Wan Chai Kwun Tong Central & Western Eastern Yau Tsim Mong Districts Wan Chai Kwun Tong Central & Western Eastern Yau Tsim Mong 2.7. 圖 表 12 而 平 廣 面 公 告 司 公 在 司 香 亦 港 同 各 區 樣 的 是 聚 集 中 情 在 況 灣 仔 區 ( 有 143 間 ) 其 次 是 東 區 (91 間 ) 中 西 區 (79 間 ) 油 尖 旺 區 (52 間 ), 然 後 是 觀 塘 (51 間 ) 19

21 The Distribution of Advertisng Agencies and Consultants Registered in Yellow Pages Hong Kong (Top 5 Districts) 灣 仔 區 東 區 中 西 區 油 尖 旺 區 觀 塘 區 Wan Chai Eastern Central & Western Yau Tsim Mong Kwun Tong District Area 圖 表 13 廣 告 公 司 在 香 港 各 區 的 聚 集 情 況 Wan Chai Eastern Central & Western Yau Tsim Mong Kwun Tong 2.7. 而 軟 件 公 司 亦 不 例 外, 同 樣 是 集 中 在 灣 仔 區 ( 有 70 間 ) 其 次 是 中 西 區 (56 間 ) 油 尖 旺 區 (52 間 ) 觀 塘 區 (50 間 ), 最 後 是 東 區 (11 間 ) Distribution of Software Companies Registered in Yellow Pages Hong Kong (Top 5 Districts) Wan Chai Central & Western Yau Tsim Mong Kw un Tong Eastern 灣 仔 區 中 西 區 油 Districts 尖 旺 區 觀 塘 區 東 區 Wan Chai Central & Western Yau Tsim Mong Kw un Tong Eastern 圖 表 14 軟 件 公 司 在 香 港 各 區 聚 集 的 情 況 20

22 2.8. 而 建 築 公 司 的 研 究 則 主 要 根 據 建 築 師 學 會 的 成 員 名 單 作 出 分 析 研 究 伍 發 現 建 築 公 司 亦 同 樣 是 較 多 選 擇 在 灣 仔 區 ( 有 54 間 ) 緊 接 著 是 中 西 區 (53 間 ) 東 區 (30 間 ) 油 尖 旺 區 (10 間 ), 最 後 是 觀 塘 區 (4 間 ) Distribution of Architectural Practices registered at HKIA (Top 5 Districts) Wan 灣 仔 Chai 區 Central 中 西 & 區 Eastern 東 區 Yau 油 尖 Tsim 旺 區 Kwun 觀 塘 Tong 區 Western Mong Wan Chai Central & Western Eastern Yau Tsim Mong Kwun Tong 圖 表 15 建 築 公 司 在 香 港 各 區 聚 集 的 情 況 創 意 聚 集 地 2.9. 由 於 灣 仔 是 創 意 產 業 的 集 中 地, 加 上 鄰 近 香 港 藝 術 中 心 香 港 演 藝 學 院 等 藝 術 機 構, 星 街 一 帶 在 數 年 前 亦 曾 經 是 一 個 小 型 的 創 意 集 聚, 不 少 藝 術 或 創 意 產 業 工 作 者 都 選 擇 在 灣 仔 居 住 圖 表 16 新 假 期 ( 第 392 期,07 年 3 月 12 日 ) 展 覽 活 動 灣 仔 的 會 議 展 覽 中 心 每 年 吸 引 不 少 人 參 觀 展 覽, 例 如 每 年 書 展 都 吸 引 大 量 人 流 到 會 展, 單 單 二 零 零 九 年 七 月 的 書 展 就 已 經 吸 引 了 九 十 萬 人 次 進 場 參 觀, 而 每 人 的 平 均 消 費 為 469 元, 為 灣 仔 區 的 主 要 經 濟 活 動 之 一 1 1 香 港 貿 易 發 展 局, 九 十 萬 人 訪 書 展 2009 年 7 月 28 日 21

23 酒 吧 區 灣 仔 駱 克 道 的 酒 吧 區 吸 引 了 不 少 外 國 人 聚 集, 在 英 國 作 家 李 察 梅 臣 的 蘇 絲 黃 的 世 界 中 亦 以 灣 仔 的 酒 吧 區 為 小 說 背 景 近 年 在 銅 鑼 灣 登 龍 街 亦 興 起 了 另 一 個 酒 吧 區, 較 多 中 國 人 聚 集 海 濱 長 廊 灣 仔 的 海 濱 長 廊 原 為 灣 仔 貨 物 裝 卸 區, 毗 鄰 香 港 海 底 隧 道 出 口 灣 仔 運 動 場 及 香 港 愛 護 動 物 協 會 等 填 海 後 長 廊 開 放 作 為 公 共 空 間, 鋪 了 木 板 行 人 徑 草 地 及 鋪 磚 地 台 成 為 首 個 容 許 狗 隻 進 入 的 寵 物 公 園 因 為 配 合 中 環 灣 仔 繞 道 及 灣 仔 發 展 計 劃 第 2 期 工 程, 灣 仔 海 濱 長 廊 於 2010 年 1 月 27 日 關 閉 於 寵 物 公 園 閉 幕 當 天, 吸 引 了 不 少 寵 物 主 人 帶 同 自 己 的 寵 物 聚 集 告 別 這 個 寵 物 公 園 在 是 次 願 景 研 究 中, 亦 有 受 訪 者 提 出 希 望 灣 仔 將 來 可 以 再 有 寵 物 公 園 圖 表 17 人 群 帶 著 寵 物 告 別 灣 仔 寵 物 公 園 圖 片 來 源 : 昔 日 東 方, 逾 千 人 和 狗 告 別 寵 物 公 園 22

24 第 三 章 灣 仔 區 宏 觀 長 遠 的 市 區 更 新 願 景 1. 居 住 環 璄 及 生 活 質 素 1.1. 現 況 研 究 隊 伍 在 問 卷 調 查 中 向 受 訪 者 了 解 他 們 眼 中 的 灣 仔 的 不 足 之 處 從 這 部 分 可 大 致 了 解 灣 仔 現 時 的 居 住 環 境 及 生 活 質 素 大 部 分 的 受 訪 者 都 認 為 灣 仔 區 最 大 的 不 足 之 處 首 先 是 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 其 次 是 環 境 ( 空 氣 及 噪 音 ) 不 足 公 共 空 間 及 空 園 不 足 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 最 後 是 房 屋 辦 公 和 商 業 空 間 不 足 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 不 足 之 處 (1-5, 1 表 示 最 大 不 足 ) 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 4.11 環 境 ( 空 氣 噪 音 ) 不 足 4.07 公 共 空 間 和 公 園 不 足 3.29 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 2.74 房 屋 辦 公 和 商 業 空 間 供 應 不 足 圖 表 18 灣 仔 的 不 足 之 處 空 氣 污 染 從 訪 談 及 工 作 坊 當 中 亦 有 不 少 人 表 示 空 氣 質 素 差 健 康 空 氣 行 動 與 城 市 大 學 合 作 做 的 一 個 研 究 探 討 香 港 六 區 ( 包 括 油 尖 旺 中 西 區 灣 仔 區 東 區 和 九 龍 城 ) 的 空 氣 質 素, 研 究 發 現 灣 仔 區 的 空 氣 質 素 是 最 差, 空 氣 中 的 氮 氧 化 物 含 量 不 單 超 出 了 世 衞 的 標 準, 亦 超 出 了 香 港 於 1987 年 所 訂 的 空 氣 質 素 標 準 而 在 灣 仔 區 當 中 軒 尼 詩 道 是 最 嚴 重 原 因 可 能 是 因 為 有 太 多 巴 士 行 駛, 加 上 軒 尼 詩 道 兩 旁 的 高 樓 造 成 屏 風 效 應, 軒 尼 詩 道 一 帶 亦 相 當 貼 近 民 居, 對 市 民 的 健 康 造 成 影 響 有 受 訪 者 表 示 現 時 灣 仔 的 樓 愈 建 愈 高, 難 以 見 得 到 藍 天 白 雲, 高 樓 亦 造 成 屏 風 效 應, 令 灣 仔 空 氣 不 流 通 灣 仔 區 的 空 氣 污 染 令 綠 化 難 以 見 效 工 作 坊 的 當 區 市 民 表 示 政 府 投 放 了 很 多 資 源 在 灣 仔 推 行 綠 化, 但 植 物 在 這 樣 的 空 氣 質 素 下 亦 難 以 存 活, 即 使 種 了 亦 不 夠 翠 綠, 做 不 了 綠 化 的 效 果 23

25 噪 音 在 工 作 坊 中 有 居 民 表 示 在 灣 仔 居 住 噪 音 是 一 大 問 題 特 別 是 住 在 行 人 專 用 區 或 酒 吧 區 的 居 民, 每 晚 受 噪 音 困 擾, 往 往 要 到 凌 晨 四 時 人 群 才 散 去, 故 認 為 考 慮 設 行 人 專 用 區 時 亦 應 考 慮 到 附 近 的 居 民 的 密 度 人 車 爭 路 人 車 爭 路 及 市 集 一 帶 的 擠 擁 情 況 亦 令 人 關 注 行 人 路 太 窄, 在 繁 忙 時 間 行 人 都 被 逼 到 馬 路 上 行 走 特 別 是 莊 士 敦 道 春 園 街 一 帶 有 居 民 表 示 市 集 一 帶 的 小 販 欠 缺 秩 序 給 人 的 感 覺 凌 亂, 應 該 管 理 一 下 交 通 擠 塞 灣 仔 區 的 交 通 擠 塞 問 題 嚴 重, 不 少 受 訪 者 表 示 交 通 擠 塞 縮 窄 了 灣 仔 的 發 展 空 間 例 如 跑 馬 日 和 書 展 期 間, 灣 仔 交 通 大 受 影 響 經 常 塞 車 的 地 方 包 括 銅 鑼 灣 時 代 廣 場 一 帶 軒 尼 詩 道 香 港 海 底 隧 道 口 等 等 公 共 空 間 及 康 體 設 施 不 足 無 論 在 問 卷 調 查 工 作 坊 或 訪 談 中 都 有 受 訪 者 表 示 灣 仔 的 公 共 休 憩 及 康 體 設 施 不 足 公 共 空 間 及 公 園 不 足 和 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 這 兩 個 選 項 在 問 卷 調 查 的 五 大 不 足 中 排 第 三 和 四 有 區 議 員 表 示 雖 然 灣 仔 有 修 頓 球 場, 但 修 頓 也 不 是 一 個 合 適 的 地 方 做 運 動, 只 不 過 修 頓 位 於 中 心 地 帶, 地 理 位 置 的 方 便 所 以 吸 引 了 很 多 市 民 使 用 但 修 頓 空 間 不 夠, 又 擠 逼, 設 施 亦 不 足, 靠 近 軒 尼 詩 道 巴 士 很 多, 空 氣 質 素 亦 較 差 所 以 近 來 很 多 人 已 漸 漸 轉 移 到 灣 仔 北 尋 找 新 的 公 共 空 間 灣 仔 的 康 樂 設 施 不 足, 有 受 訪 者 表 示, 灣 仔 的 康 樂 場 地 及 體 育 場 館 往 往 讓 體 育 總 會 和 地 區 體 育 團 體 優 先 使 用, 能 夠 讓 居 民 享 用 的 實 在 不 多, 即 使 是 灣 仔 區 議 會 在 場 地 使 用 方 面 亦 無 優 先 權 交 通 便 利 灣 仔 位 於 港 島 北 的 中 心 位 置, 西 往 金 鐘 中 環, 東 往 北 角 筲 箕 灣, 是 港 島 北 的 交 通 樞 紐 就 近 最 多 人 使 用 的 香 港 海 底 隧 道, 亦 有 渡 輪 來 往 尖 沙 咀 及 紅 磡, 遊 艇 會 附 近 亦 有 停 機 坪 供 政 府 的 飛 行 服 務 隊 上 落 灣 仔 海 陸 空 的 交 通 網 絡 完 善, 亦 是 不 少 受 訪 者 喜 歡 居 住 灣 仔 的 原 因 鄰 里 關 係 密 切 灣 仔 區 不 少 老 街 坊, 有 工 作 坊 的 專 業 人 士 表 示, 感 覺 灣 仔 居 民 對 於 灣 仔 人 的 身 份 認 同 特 別 強 烈, 可 能 因 為 灣 仔 是 一 老 社 區 的 關 係 在 訪 談 中 亦 有 區 議 員 表 示 灣 仔 的 鄰 里 關 係 較 為 密 切 可 能 這 現 象 與 灣 仔 人 口 老 化 有 關, 很 多 居 民 都 住 在 灣 仔 幾 十 年 24

26 1.2. 期 望 人 車 分 流 在 工 作 坊 問 卷 調 查 及 訪 談 中 都 有 收 集 到 不 少 意 見 表 示 灣 仔 急 切 需 要 人 車 分 流 一 來 減 少 人 車 爭 路 的 危 險 ; 二 來 減 少 市 民 接 觸 廢 氣 的 機 會, 改 善 生 活 環 境 ; 三 來 改 善 交 通 擠 塞 問 題 在 工 作 坊 及 訪 談 中 提 到 的 人 車 分 流 措 施 包 括 建 設 行 人 專 區 行 人 天 橋 園 景 平 臺 行 人 隧 道 地 鐵 站 延 伸 地 下 商 場 將 車 道 沉 底 建 架 空 天 橋 等 改 善 空 氣 質 素 綠 化 有 不 少 灣 仔 居 民 及 專 業 人 士 表 示 期 望 灣 仔 能 夠 有 良 好 的 空 氣 質 素 以 致 市 民 可 更 加 放 心 自 由 並 休 閒 地 在 灣 仔 區 活 動 有 受 訪 者 表 示 最 理 想 的 灣 仔 是 可 以 將 修 頓 變 成 一 大 草 地 讓 市 民 自 由 在 草 地 上 活 動 姑 勿 論 這 是 否 可 行 又 或 者 修 頓 是 否 一 個 合 適 的 地 方, 有 不 少 受 訪 者 都 表 示 希 望 空 氣 可 以 改 善 要 達 到 在 市 中 心 開 闢 草 場 這 個 願 景, 市 區 內 必 需 有 良 好 的 空 氣 質 素, 否 則 難 以 吸 引 市 民 在 公 共 空 間 活 動 雖 然 有 市 民 反 映 在 灣 仔 搞 綠 化 會 勞 民 傷 財, 見 不 到 成 效 但 大 部 分 的 居 民 都 希 望 綠 化 可 以 做 得 好 一 些 例 如 種 多 些 常 綠 的 樹 木 生 命 力 強 的 植 物 以 及 不 要 種 在 一 些 植 物 難 以 生 長 的 地 方 等 1.3. 市 區 更 新 策 略 在 問 卷 調 查 中 大 部 分 人 認 為 市 區 更 新 策 略 的 眾 多 的 考 慮 因 素 中 最 重 要 的 是 改 善 環 境, 其 次 依 次 序 為 是 社 區 及 人 際 網 絡 可 持 續 發 展 發 展 密 度 促 進 地 區 經 濟 補 償 及 安 置 最 後 才 是 保 育 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 的 考 慮 (1-7, 1 表 示 最 重 要 ) 改 善 環 境 5.85 社 區 及 人 際 網 絡 可 持 續 發 展 發 展 密 度 促 進 地 區 經 濟 補 償 及 安 置 保 育 圖 表 19 在 市 區 更 新 的 考 慮 因 素 25

27 所 以 市 區 更 新 策 略 首 先 要 以 改 善 環 境 為 大 原 則, 讓 市 民 有 清 新 的 空 氣 足 夠 的 公 共 空 間 及 休 憩 設 施 減 少 噪 音 及 改 善 衞 生 寧 活 化 少 重 建 有 不 少 人 表 示 由 於 重 建 後 的 樓 通 常 都 會 用 總 地 積 比 率, 建 得 得 高, 會 造 成 屏 風 效 應, 故 不 希 望 在 灣 仔 密 度 已 經 很 高 的 舊 區 有 太 多 大 型 的 重 建 項 目 即 使 有 重 建 項 目, 亦 要 小 心 限 制 重 建 的 高 度 加 上 重 建 很 多 時 會 增 加 密 度 及 人 流, 令 現 時 的 交 通 網 絡 及 行 人 路 負 荷 更 重, 在 未 解 決 人 車 爭 路 的 問 題 之 前, 推 行 太 多 大 型 重 建 項 目 只 會 令 問 題 更 加 嚴 重, 影 響 居 民 生 活 質 素 重 整 交 通 網 絡 以 擴 大 行 人 專 區 不 少 受 訪 者 認 為 市 區 更 新 策 略 要 配 合 交 通 網 絡 的 重 整 才 能 有 效 活 化 舊 區 因 為 在 現 行 交 通 網 絡 的 框 架 內, 活 化 舊 區 有 較 多 限 制, 例 如 皇 后 大 道 東 由 於 要 雙 線 行 車, 行 人 路 難 以 擴 闊 若 交 通 網 絡 沒 有 大 改 變, 灣 仔 區 只 能 做 有 限 度 的 活 化 項 目 2. 經 濟 及 社 會 發 展 潛 力 2.1 現 況 漸 趨 商 業 化 在 工 作 坊 及 訪 談 中 都 有 受 訪 者 指 出 灣 仔 區 受 中 環 金 鐘 的 發 展 影 響, 漸 漸 變 得 商 業 化, 特 別 是 灣 仔 北 及 銅 鑼 灣 的 一 帶 消 費 愈 來 愈 高 在 工 作 坊 中 亦 有 人 表 示 灣 仔 區 愈 來 愈 多 高 消 費 的 店 鋪 及 餐 廳, 例 如 船 街 活 化 之 後 有 高 級 餐 廳 進 駐, 普 通 市 民 消 費 不 起 ; 而 和 昌 大 押 在 保 育 後 亦 變 成 另 一 高 級 餐 廳, 市 民 如 不 消 費 便 沒 有 機 會 欣 賞 老 建 築 物 創 意 產 業 及 文 化 藝 術 機 構 聚 集 前 文 亦 提 到 灣 仔 區 吸 引 了 不 少 創 意 產 業 聚 集, 加 上 香 港 藝 術 中 心 香 港 演 藝 學 院 等 較 大 型 的 藝 術 學 府 及 表 演 場 地, 以 及 大 大 小 小 的 藝 術 聚 集 區 灣 仔 區 具 備 成 為 創 意 藝 術 區 的 天 賦 條 件 26

28 圖 表 20 和 昌 大 押 在 保 育 後 為 衹 月 餐 廳 居 民 表 示 當 灣 仔 轉 營 至 高 級 餐 廳 或 高 消 費 的 商 業 區, 區 內 就 愈 來 愈 少 多 元 化 的 經 濟 活 動, 亦 沒 有 足 夠 的 地 方 供 低 下 階 層 消 閒 2.2 期 望 延 緩 商 業 化 發 展 雖 然 商 業 化 的 發 展 為 灣 仔 帶 來 不 少 機 遇, 而 商 住 混 合 亦 成 為 灣 仔 的 特 色 之 一 ( 在 問 卷 調 查 中 市 民 認 為 均 衡 的 商 業 及 住 宅 區 在 眾 多 灣 仔 的 特 色 之 中 排 第 二 ), 受 訪 者 一 般 都 不 希 望 灣 仔 變 全 面 商 業 化, 希 望 保 留 社 區 生 活 色 彩 多 元 化 的 商 業 活 動 在 工 作 坊 及 問 卷 調 查 中 有 居 民 表 示 期 望 灣 仔 可 以 保 留 多 元 化 的 商 業 活 動 如 店 鋪 及 餐 飲 業 這 樣 才 會 有 特 色, 不 單 可 推 動 本 土 旅 遊, 亦 可 吸 引 外 地 遊 客 不 希 望 見 到 到 處 都 是 商 場 和 連 鎖 店 多 元 化 的 商 業 活 動 包 括 費 用 較 相 宜 的 消 費, 因 為 灣 仔 各 區 的 人 口 結 構 分 冶 大, 有 富 戶 亦 有 窮 人, 故 希 望 灣 仔 的 都 市 規 劃 能 夠 照 顧 不 同 階 層 人 士 的 需 要, 保 留 低 消 費 的 商 業 活 動 發 展 創 意 產 業 表 演 藝 術 及 傳 統 工 藝 在 工 作 坊 及 訪 談 中 不 少 受 訪 者 表 示 希 望 灣 仔 可 以 多 發 展 創 意 產 業 及 表 演 藝 術 雖 然 現 時 已 經 有 不 少 創 意 產 業 及 藝 術 機 構 聚 集, 但 大 眾 市 民 可 以 更 多 互 動 例 如 灣 仔 北 海 旁 一 帶 可 以 作 為 露 天 的 表 演 場 地, 推 廣 更 多 藝 術 表 演 及 公 眾 參 與 在 工 作 坊 中 亦 有 受 訪 者 提 出 應 多 支 持 及 推 廣 傳 統 工 藝, 舉 辦 藝 墟 等 節 目, 令 灣 仔 的 文 藝 氣 息 更 濃 厚, 由 於 藝 墟 這 類 活 動 同 時 亦 是 較 低 消 費 的 活 動, 低 下 階 層 的 市 民 無 需 付 出 高 昂 的 消 遣 代 價 27

29 2.3 市 區 更 新 策 略 改 善 灣 仔 的 經 濟 及 社 會 發 展 潛 力 與 改 善 灣 仔 的 生 活 環 境 及 生 活 質 素 是 相 輔 相 承 的, 有 良 好 的 生 活 環 境 才 會 吸 引 人 流 到 灣 仔, 並 留 在 灣 仔 所 以 上 述 改 善 生 活 質 素 的 市 區 更 新 策 略 同 樣 應 用 在 經 濟 及 社 會 潛 力 的 發 展 方 面 多 保 育 有 不 少 的 受 訪 者 支 持 保 育 灣 仔, 保 留 及 發 展 社 區 特 色, 豐 富 地 區 的 民 間 生 活 色 彩, 發 展 有 特 色 的 餐 飲 業 強 化 現 有 蓬 勃 的 創 意 產 業 及 表 演 藝 術 雖 然 有 受 訪 者 表 示 不 能 過 份 干 預 市 場, 應 由 市 場 去 逐 漸 淘 汰 舊 行 業 但 對 於 一 些 受 重 建 項 目 影 響 而 被 逼 消 失 的 店 鋪, 有 不 少 受 訪 者 表 示 政 府 可 考 慮 用 其 他 方 法 如 稅 務 誘 因 或 租 金 優 惠 去 保 留 這 些 舊 行 業 舊 店 鋪 以 維 持 地 區 多 元 的 經 濟 活 動 推 廣 文 物 徑 以 發 展 文 化 旅 遊 灣 仔 的 已 發 展 的 文 物 徑 可 以 多 加 宣 傳 推 廣, 以 文 物 旅 遊 來 帶 動 灣 仔 的 經 濟 發 展 ; 近 來 區 議 會 培 育 這 些 對 灣 仔 已 經 很 熟 悉 及 有 歸 屬 感 的 居 民 作 導 遊 亦 充 足 利 用 了 現 有 的 社 會 資 源, 發 揮 社 會 發 展 潛 力 文 物 徑 亦 可 繼 續 發 展, 多 發 掘 地 區 掌 故, 豐 富 灣 仔 的 歷 史 文 化 例 如 灣 仔 是 當 時 菲 律 賓 的 革 命 英 雄 Dr José Risal 逃 難 到 香 港 時 的 棲 居 地, 菲 律 賓 的 國 旗 也 是 在 灣 仔 設 計 的 這 些 歴 史 文 化 的 痕 跡 很 值 得 發 掘 並 加 以 推 廣 28

30 第 四 章 市 區 更 新 的 4R 策 略 在 灣 仔 區 的 具 體 實 踐 1. 保 育 1.1. 對 保 育 的 意 見 保 育 的 範 圍 應 該 看 一 個 小 區 起 碼 幾 條 縱 橫 交 錯 的 道 路, 而 不 是 看 單 幢 或 幾 幢 大 廈 由 於 保 育 工 作 項 目 往 往 較 龐 大, 亦 需 要 有 對 歷 史 文 物 較 了 解 的 人 去 負 責, 政 府 應 考 慮 成 立 一 個 專 責 組 織 或 政 府 部 門 負 責 保 育 對 文 物 的 界 定 有 受 訪 者 表 示 現 時 文 物 保 育 方 面 沒 有 界 定 保 育 的 準 則 和 優 先 次 序 例 如 之 前 的 景 賢 里 事 件, 往 往 到 了 要 清 拆 的 階 段 才 會 有 人 要 求 保 留 私 人 文 物 保 育 政 策 私 人 的 古 物 ( 非 建 築 物 ) 未 有 途 徑 或 機 制 去 評 估 是 否 值 得 保 存, 亦 沒 有 機 制 去 保 存 / 推 廣 政 府 應 考 慮 設 定 機 制 去 考 量 和 保 存 有 受 訪 者 認 為 現 在 偏 向 只 關 注 公 共 文 物 的 保 育, 如 灣 仔 街 市, 卻 忽 略 私 人 文 物 的 保 育 因 為 保 育 成 本 很 自 然 的 由 政 府 負 責, 大 眾 對 於 不 需 要 自 己 掏 錢 的 保 育 計 劃 呼 聲 很 大 然 而 在 公 共 及 私 人 的 文 物 保 育 兩 方 面 其 實 需 要 平 衡 亦 有 受 訪 者 表 示 政 府 要 保 育 文 物 可 能 會 遭 文 物 的 業 主 反 對, 因 為 剝 奪 了 業 主 發 展 的 權 力, 而 業 主 亦 要 花 錢 去 維 修 如 果 政 府 可 以 將 文 物 建 築 的 地 積 發 展 的 比 例 轉 移, 可 能 會 對 舊 建 築 物 的 業 主 較 為 公 平 平 衡 公 眾 利 益 現 時 大 部 分 的 市 建 局 的 文 物 保 育 項 目 都 需 要 自 負 盈 虧, 確 保 文 物 項 目 可 以 賺 取 運 作 及 保 養 的 成 本 有 受 訪 者 表 示 在 這 一 方 面 要 小 心 平 衡 大 眾 的 利 益, 表 示 和 昌 大 押 變 成 高 級 餐 廳 之 後 剝 奪 了 低 下 階 層 欣 賞 建 築 物 的 機 會 應 讓 普 羅 大 眾 可 以 欣 賞 文 物 營 造 特 色 社 區 保 育 的 重 要 作 用 為 營 造 特 色 社 區, 在 凝 聚 社 區 經 濟 發 展 及 旅 遊 業 方 面 都 有 幫 助 故 保 育 應 從 發 掘 本 土 特 色 文 化 及 創 意 藝 術 傳 統 手 工 藝 等 著 手 營 造 特 色 社 區 亦 包 括 保 存 多 元 化 的 經 濟 活 動, 避 免 過 多 單 一 化 的 連 鎖 店 所 以 可 以 探 討 更 多 保 留 小 本 經 營 的 舊 生 意 的 可 能 性, 如 上 一 章 提 到 的 各 類 誘 因 計 劃 和 稅 務 優 惠 29

31 公 眾 參 與 對 於 那 些 建 築 物 地 區 特 色 傳 統 等 需 要 保 育, 當 局 應 更 多 諮 詢 當 區 市 民 有 受 訪 者 表 示 當 區 市 民 對 於 文 物 及 集 體 回 憶 都 有 不 同 理 解, 亦 未 必 與 政 府 的 想 法 相 同, 所 以 應 更 多 諮 詢 市 民 保 留 內 容 有 受 訪 者 表 示 現 時 的 保 育 和 活 化 計 劃 很 多 時 候 只 保 留 外 殼, 沒 有 保 留 古 蹟 原 來 的 內 容 例 如 船 街 的 項 目, 在 活 化 之 後 已 經 沒 有 人 會 記 得 以 前 的 船 街 或 將 船 街 的 食 肆 嘉 薈 軒 與 船 街 的 歷 史 扯 上 關 係 1.2. 現 有 的 法 定 及 已 評 級 的 古 蹟 及 保 育 項 目 現 時 全 港 有 94 項 法 定 古 蹟, 港 島 區 佔 32 項, 而 位 於 灣 仔 區 的 有 3 項, 包 括 銅 鑼 灣 天 后 廟 舊 灣 仔 郵 政 局 及 景 賢 里 而 全 港 有 452 項 已 評 級 的 歷 史 建 築, 灣 仔 區 共 有 38 項, 佔 全 港 的 己 評 級 的 歷 史 建 築 項 目 的 9% 在 灣 仔 區 的 38 項 已 評 級 的 歷 史 建 築 當 中, 有 8 個 為 一 級 約 佔 全 港 一 級 的 歷 史 建 築 的 9%;24 個 為 二 級, 約 佔 全 港 二 級 的 歷 史 建 築 的 14%; 6 個 為 三 級, 約 佔 全 港 的 三 級 歷 史 建 築 的 4% 1.3. 需 要 保 育 的 有 形 文 物 建 築 當 問 卷 調 查 的 受 訪 者 被 問 及 灣 仔 是 否 需 要 保 育 時, 分 別 有 17.5% 及 56% 表 示 非 常 需 要 及 需 要 只 有 14.1% 認 為 暫 時 不 需 要 和 3.4% 認 為 不 再 需 要 30

32 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 文 物 保 育 ( 包 括 有 形 的 文 物 建 築 及 無 形 的 地 區 傳 統 ) 嗎? 3.4% 9.0% 17.5% 14.1% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 56.0% 圖 表 21 灣 仔 區 保 育 的 需 要 在 灣 仔 區 有 什 麼 地 方 需 要 保 育 時, 有 75% 的 受 訪 者 都 無 法 指 出 有 什 麼 有 形 或 無 形 的 文 物 需 要 保 育 而 在 25% 有 指 出 什 麼 文 物 要 保 育 的 受 訪 者 當 中, 有 一 些 是 沒 有 具 體 建 議 的 只 有 一 般 陳 述, 如 歷 史 建 築 物 有 價 值 的 地 方 戰 前 建 築 物 等 然 而, 從 訪 談 工 作 坊 及 桌 面 研 究 中, 還 是 找 到 有 一 些 例 子 是 可 考 慮 保 育 的 31

33 圖 表 22 灣 仔 區 內 已 評 級 的 歷 史 建 築 市 建 局 的 保 育 項 目 及 法 定 古 蹟 的 分 佈 廟 宇 有 部 分 受 訪 者 建 議 保 育 天 后 廟 大 坑 的 蓮 花 宮 洪 聖 古 廟 玉 虛 宮 或 所 有 廟 宇 但 被 點 名 提 到 的 廟 宇 大 部 分 都 已 列 入 法 定 古 蹟 或 已 評 級 的 文 物 研 究 隊 伍 發 現 較 有 特 色 的 大 坑 福 德 古 廟 亦 可 考 慮 保 育 大 坑 的 福 德 古 廟 乃 土 地 廟 福 德 即 是 土 地 公, 正 名 為 福 德 正 神, 客 家 人 則 稱 作 伯 公 福 德 廟 是 專 門 供 奉 土 地 公 的 廟 宇 香 港 除 了 大 坑 之 外, 還 有 筲 簊 灣 尖 沙 咀 牛 頭 角 等 都 有 福 德 廟 圖 表 23 福 德 古 廟 32

34 亦 有 受 訪 者 提 出 跑 馬 地 譚 公 廟, 位 於 藍 塘 道 九 號 該 廟 建 於 1901 年, 屬 華 人 廟 宇 委 員 會 直 豁 管 理 有 傳 譚 公 原 名 是 譚 峭, 元 朝 惠 東 歸 善 人, 相 傳 十 二 歲 得 道 成 仙, 此 後 長 春 不 老, 故 一 直 保 持 男 孩 樣 貌 他 經 常 幫 助 漁 民 預 測 天 氣 及 治 療 疾 病, 故 深 得 漁 民 信 仰, 設 廟 供 奉 天 后 的 崇 拜 在 華 南 地 區 未 普 及 之 前, 譚 公 被 視 為 重 要 的 海 上 安 全 之 神 2 同 德 押 灣 仔 軒 尼 詩 道 號 的 當 鋪 同 德 押 亦 別 具 特 色, 可 考 慮 保 育 同 德 押 屬 戰 前 的 唐 樓, 有 騎 樓 伸 出 行 人 路 形 成 迴 廊 其 招 牌 上 的 字 是 由 右 至 左 寫 的, 這 類 的 招 牌 己 經 愈 來 愈 少 見 圖 表 24 同 德 押 街 道 或 範 圍 有 部 分 受 訪 者 提 到 要 保 育 皇 后 大 道 東, 但 未 能 具 體 提 出 哪 一 段 但 建 議 可 以 皇 后 大 道 東 作 為 核 心 或 主 軸 再 研 究 保 育 方 向 及 範 圍 雖 然 南 固 臺 己 經 成 為 一 級 歷 史 建 築, 但 有 受 訪 者 提 出 應 該 將 保 育 擴 展 至 南 固 臺 附 近 的 範 圍, 不 應 只 保 育 建 築 物 2 資 料 來 源 : 福 山 堂, 香 港 廟 宇 寺 廟 譚 公 廟 33

35 舊 區 的 春 園 街 太 原 街 市 集 一 帶 應 做 一 個 舊 城 區, 仿 似 歐 洲 舊 城 的 市 中 心, 中 間 有 個 小 型 的 廣 場 現 時 春 園 街 垃 圾 站 和 公 廁 的 地 方 可 以 做 廣 場 1.4. 需 要 保 育 的 非 物 質 文 物 ( 如 社 區 特 色 ) 小 店 鋪 市 集 有 部 分 受 訪 者 表 示 灣 仔 應 保 育 賣 特 色 產 品 的 小 店 鋪 或 一 些 較 舊 的 小 店 特 別 提 到 皇 后 大 道 東 一 帶 的 店 鋪 和 星 街 的 舊 式 印 刷 店 是 灣 仔 的 社 區 特 色 不 少 受 訪 者 都 認 為 太 原 街 的 露 天 市 集 要 保 育 現 在 市 集 每 天 都 吸 引 不 少 遊 客 來 觀 光 拍 照, 已 成 為 一 個 熱 門 的 旅 遊 點 但 亦 有 受 訪 者 表 示 市 集 的 衞 生 及 秩 序 需 要 再 管 理 好 一 點 圖 表 25 太 原 街 市 集 打 小 人 鵝 頸 橋 底 的 打 小 人 亦 是 社 區 特 色 之 一 打 小 人 是 一 種 流 行 於 香 港 廣 東 民 間 的 巫 術 儀 祀 打 小 人 通 常 會 在 驚 蟄 的 時 間 ( 大 約 是 3 月 5-7 日 期 間 ) 進 行, 藉 此 來 驅 遂 或 報 復 所 謂 的 小 人 打 小 人 需 要 在 橋 底 等 傳 說 中 較 惹 鬼 的 地 方 進 行, 而 鵝 頸 橋 就 成 為 打 小 人 的 熱 門 聖 地 從 前 參 與 打 小 人 的 多 為 老 人 家, 近 年 亦 有 年 輕 人 參 與 34

36 圖 表 26 鵝 頸 橋 底 打 小 人 圖 片 來 源 : 打 小 人 譚 公 誕 除 了 打 小 人 之 外, 譚 公 誕 亦 是 跑 馬 地 區 一 重 要 的 節 慶 每 年 農 曆 四 月 初 八 譚 公 誕, 在 譚 公 廟 附 近 會 有 大 批 善 信 巡 遊 進 貢 及 燒 香 膜 拜, 亦 有 舞 龍 舞 獅 神 功 戲 和 粵 劇 表 演, 熱 鬧 非 常 踏 入 四 月 初 七, 龍 虎 舞 獅 會 沿 廟 樓 梯 拾 級 而 上, 帶 領 居 民 齊 齊 到 廟 上 拜 神, 再 用 轎 請 譚 公 出 巡 跑 馬 地, 大 小 朋 友 隨 譚 公 巡 區 1 小 時, 再 回 廟 中 請 替 身 到 新 月 公 園 欣 賞 神 功 戲 粵 劇 到 譚 公 誕 的 正 日, 區 內 將 擺 放 逾 百 圍 的 慶 功 宴, 增 添 喜 慶 氣 氛 3 大 坑 舞 火 龍 大 坑 舞 火 龍 亦 是 可 考 慮 保 育 的 無 形 地 區 特 色 之 一, 主 要 於 每 年 農 曆 日 舉 行 最 遲 於 19 世 紀 末 出 現, 但 實 際 何 時 開 始 就 無 從 稽 考 據 說 於 1880 年 的 中 秋 節 前 夕 的 一 晚, 颱 風 吹 襲 大 坑 村, 有 一 條 大 蟒 蛇 吞 食 村 裏 的 家 畜, 給 村 民 合 力 打 死 於 破 屋 內 翌 日, 颱 風 過 後, 大 蟒 蛇 屍 體 失 蹤, 大 坑 村 發 生 瘟 疫, 引 致 生 命 損 失 當 時, 有 道 士 說 此 大 蟒 蛇 原 本 是 龍 王 之 兒 子, 因 此 要 降 疫 症 懲 罰 該 村, 報 復 殺 子 之 仇 恨, 而 村 中 又 有 一 位 老 翁, 聲 稱 有 神 仙 打 救 報 夢, 指 海 龍 王 最 怕 是 火 龍, 火 克 制 水, 所 以 在 中 秋 節 連 續 三 晚, 即 是 農 曆 八 月 十 四 3 資 料 來 源 : 明 報, 譚 公 誕 保 精 髓 拒 外 人 沾 手,2008 年 6 月 25 日 / / html 35

37 至 十 六 三 天 舞 火 龍, 就 可 解 脫 這 場 災 難, 村 民 照 辦, 並 沿 襲 至 今 火 龍 的 製 造 : 龍 身 用 稻 草 紮 成 ( 現 改 用 珍 珠 草 ); 龍 頭 由 藤 條 屈 曲 為 骨 架 ; 龍 牙 以 鋸 齒 的 鐵 片 造 成 ; 雙 眼 睛 是 手 電 筒 ; 舌 頭 是 漆 紅 的 木 片 帶 引 舞 龍 的 珠 球 是 個 沙 田 柚 舞 龍 時, 全 條 龍 身 都 插 上 火 紅 的 香, 在 夜 間 舞 動, 點 點 星 火, 十 分 可 觀 從 前, 節 日 完 畢 後, 習 慣 把 火 龍 拋 下 銅 鑼 灣 避 風 塘 的 海 底, 以 示 龍 歸 滄 海, 但 近 年 為 免 污 染 海 水, 於 深 夜 用 貨 車 送 到 焚 化 爐 去, 變 作 飛 龍 在 天 圖 表 27 大 坑 舞 火 龍 圖 片 來 源 : 姻 緣 石 姻 緣 石 的 形 狀 就 像 一 枝 石 筆 斜 插 在 石 座 上, 而 這 枝 石 筆 也 為 無 數 善 男 信 女 譜 出 一 段 段 甜 蜜 幸 福 的 姻 緣 靈 驗 的 姻 緣 石 平 時 就 有 不 少 人 前 來 參 拜, 但 是 每 逢 農 曆 初 六 十 六 二 十 六 這 裡 更 是 擠 滿 求 姻 緣 民 眾, 他 們 除 了 燒 香 誠 心 參 拜 外, 更 會 用 繩 子 把 酒 瓶 掛 在 姻 緣 石 旁 的 大 樹 上, 據 說 這 樣 所 祈 求 的 願 望 便 會 實 現 由 於 姻 緣 石 位 在 肇 輝 臺 附 近 一 段 寶 雲 道 的 山 坡 上, 由 此 可 以 眺 望 灣 仔 全 區 跑 馬 地 馬 場 中 環 廣 場 合 和 中 心 等 知 名 地 標, 來 此 參 拜 之 餘 又 可 俯 瞰 山 下 景 色, 因 此 吸 引 不 少 外 國 遊 客 前 來 觀 光 4 4 資 料 來 源 : 百 威 旅 遊, 姻 緣 石 36

38 圖 表 28 姻 緣 石 炭 爐 雞 蛋 仔 有 受 訪 者 表 示 灣 仔 的 特 色 飲 食 文 化 應 該 保 育, 特 別 提 到 的 是 大 坑 的 炭 爐 雞 蛋 仔 雞 蛋 仔 是 一 種 街 頭 小 食, 是 用 水 麵 粉 和 蛋 的 混 合 烤 焙 而 成 現 時 很 多 雞 蛋 仔 都 已 經 轉 用 電 爐 來 烤, 而 只 有 大 坑 和 牛 頭 角 一 帶 還 有 用 炭 爐 來 烤 的 雞 蛋 仔, 故 有 受 訪 者 表 示 希 望 這 類 型 的 傳 統 特 色 飲 食 文 化 能 得 以 推 廣 及 保 存 圖 表 29 炭 爐 雞 蛋 仔 37

39 銅 鑼 灣 海 濱 炮 台 每 天 中 午 12:00, 銅 鑼 灣 海 旁 會 響 起 一 聲 禮 炮, 這 是 香 港 其 中 一 家 傳 統 英 資 機 構 怡 和 洋 行 的 午 炮 儀 式, 至 今 已 有 超 過 140 年 歷 史 禮 炮 的 儀 式 很 簡 單, 時 間 一 到, 身 著 制 服 的 炮 手 會 先 走 到 炮 台 一 側 搖 一 下 掛 在 柱 子 上 的 鈴 鐺, 然 後 踢 著 正 步 走 向 炮 台 並 啟 動 機 關 鳴 炮, 在 一 陣 轟 然 的 炮 鳴 聲 及 瀰 漫 的 煙 霧 後, 炮 手 便 走 下 炮 台 並 再 搖 一 下 掛 柱 子 上 的 鈴 鐺, 以 表 示 午 炮 結 束 午 炮 發 射 後 有 30 分 鐘 開 放 入 內 參 觀, 而 砲 台 的 各 式 射 炮 會 於 10 分 鐘 後 套 上 遮 蓋 保 護 遊 人 可 在 銅 鑼 灣 世 貿 中 心 WTC 停 車 場 內 的 地 下 隧 道 通 過 到 海 旁 的 私 人 碼 頭 及 炮 台 觀 禮 不 過, 現 在 所 使 用 的 炮 管 已 經 不 是 當 年 那 一 支, 原 炮 管 在 第 二 次 世 界 大 戰 時 被 偷, 而 鳴 炮 儀 式 也 經 過 多 次 修 改 至 於 怡 和 午 炮 的 由 來 有 多 種 說 法, 一 說 是, 香 港 開 埠 初 期 鳴 炮 的 功 用 是 用 來 來 迎 接 或 送 行 英 國 大 班, 此 後 便 改 為 每 天 中 午 鳴 放, 以 作 為 報 時 之 用 ; 另 一 說 法 是 1842 年 香 港 割 讓 給 英 國, 原 本 設 廠 於 澳 門 的 英 國 怡 和 公 司 便 遷 徙 至 香 港, 為 了 對 付 海 盜, 怡 和 公 司 的 船 隊 都 配 有 武 器, 船 隻 出 入 也 都 要 鳴 放 禮 炮, 此 後 便 成 為 怡 和 公 司 的 傳 統, 不 料, 有 一 次 怡 和 船 隊 趕 在 皇 家 海 軍 軍 艦 之 前 進 港, 並 於 岸 上 開 炮, 此 舉 令 海 軍 大 為 震 怒, 從 此 以 後 英 國 政 府 規 定, 怡 和 午 炮 只 能 於 每 天 中 午 12 點 鳴 放, 而 這 項 規 定 一 直 沿 用 至 今, 除 了 日 本 佔 領 香 港 的 三 年 零 八 個 月 停 放 外, 之 間 從 未 間 斷 過 圖 表 30 銅 鑼 灣 海 濱 炮 台 38

40 市 貌 有 受 訪 者 表 示 灣 仔 的 街 道 面 貌 亦 是 應 該 保 育 的 非 物 質 文 物, 例 如 皇 后 大 道 東 的 坐 向, 清 晨 時 分 的 陽 光 令 皇 后 大 道 東 的 風 景 變 得 特 別 如 果 在 皇 后 大 道 東 建 立 一 幢 龐 大 的 高 樓 就 會 破 壞 了 灣 仔 的 風 貌 圖 表 31 灣 仔 區 內 可 考 慮 保 育 的 有 形 文 物 及 地 區 特 色 1.5. 區 議 會 的 角 色 區 議 會 在 保 育 方 面 的 角 色 是 作 市 民 與 政 府 部 門 之 間 的 橋 樑, 向 政 府 部 門 表 達 當 區 居 民 的 意 願, 亦 將 政 府 的 計 劃 及 想 法 告 訴 市 民, 協 調 兩 方 之 間 的 溝 通 除 了 政 府 及 當 區 市 民 外, 區 議 會 亦 會 與 地 區 的 持 份 者 保 持 聯 繫 例 如 與 有 關 發 展 商 及 商 業 機 構 探 討 公 私 營 合 作 的 可 能 性, 推 動 管 商 民 協 作 39

41 2. 重 建 2.1. 對 重 建 的 意 見 雖 然 有 很 多 反 對 重 建 的 聲 音, 有 不 少 市 民 支 持 保 育 復 修 和 活 化 但 當 樓 宇 修 無 可 修 之 後 仍 然 是 要 考 慮 重 建 有 不 少 人 對 重 建 反 感 是 因 為 不 滿 政 府 或 市 建 局 處 理 重 建 的 手 法 在 收 購 過 程 中 沒 有 給 予 合 理 的 賠 償, 或 者 重 建 消 息 一 傳 出 來 之 後 樓 價 就 會 推 到 很 高 以 致 受 影 響 的 居 民 難 以 用 得 到 的 賠 償 在 同 區 重 新 置 業, 或 者 原 來 在 區 內 的 一 些 老 行 業 和 小 店 鋪 會 因 重 建 帶 來 的 士 紳 化 及 租 金 上 漲 而 難 以 維 持 所 以 如 果 賠 償 問 題 處 理 得 好, 或 者 市 民 能 夠 原 區 重 置, 社 區 仍 然 能 夠 保 留 傳 統 社 區 文 化 特 色, 一 般 來 說 市 民 是 接 受 重 建 發 展 的 市 區 重 建 局 的 角 色 有 不 少 受 訪 者 當 被 問 及 對 重 建 發 展 的 意 見 時 表 示 市 建 局 的 角 色 是 時 候 要 轉 變, 應 該 放 棄 過 去 土 地 發 展 公 司 的 運 作 模 式 和 作 風, 多 從 市 區 整 體 規 劃 去 作 出 考 慮 例 如 增 加 公 共 設 施 環 境 美 化 和 方 便 原 區 重 安 置 這 也 是 私 人 發 展 商 很 難 兼 顧 到 的 而 受 訪 者 一 般 亦 認 為 市 建 局 的 工 作 亦 應 以 保 育 和 復 修 為 最 優 先 同 時 市 建 局 亦 應 協 助 監 察 私 人 重 建 項 目 及 社 區 的 整 體 規 劃 有 必 要 時 在 各 持 份 者 中 扮 演 協 調 的 角 色 亦 可 在 一 個 由 下 而 上 的 重 建 機 制 中 向 希 望 或 覺 得 有 需 要 重 建 的 居 民 提 供 協 助, 幫 助 組 織 及 推 行 重 建 工 作 由 下 而 上 重 建 策 略 市 場 和 商 業 力 量 應 負 責 個 別 樓 宇 的 重 建, 因 為 樓 宇 本 身 有 壽 命, 有 些 樓 宇 已 無 法 可 修 補, 政 府 應 拆 牆 鬆 綁 業 主 甚 至 可 自 己 聯 合 起 來 找 發 展 商 去 重 建 該 樓 宇, 自 己 商 討 合 適 的 賠 償 不 少 受 訪 者 亦 建 議 應 重 建 應 採 取 由 下 而 上 的 機 制 由 居 民 之 間 達 成 共 識, 再 去 聯 絡 私 人 發 展 商 去 協 助 重 建 由 於 現 時 有 不 少 樓 宇 仍 然 未 有 業 主 立 案 法 團, 所 以 協 助 居 民 成 立 業 主 立 案 法 團 仍 當 務 之 急 八 成 強 拍 地 區 一 般 來 說 接 受 八 成 強 拍 由 於 灣 仔 多 幢 樓, 而 伙 數 亦 不 多, 有 很 多 物 業 的 業 權 不 清 晰 或 者 業 主 難 以 聯 絡 得 上, 在 九 強 制 拍 賣 之 下 很 多 樓 宇 的 重 建 未 能 發 展, 或 者 只 要 其 中 一 戶 業 主 不 願 意 賣 重 建 就 無 法 推 行 為 了 維 護 大 部 分 業 主 的 利 益, 亦 避 免 因 業 權 不 清 晰 不 拖 延 重 建 的 項 目, 多 數 人 贊 成 八 成 強 拍 在 八 成 強 拍 推 行 之 後 發 展 商 較 容 易 進 行 收 購 重 建, 故 在 重 建 的 角 色 上 會 愈 來 愈 明 顯 而 受 訪 者 一 般 認 為 由 私 人 發 展 去 做 收 購 重 建 社 會 上 的 怨 氣 會 較 少, 至 少 業 主 在 賠 償 方 面 可 以 有 更 好 的 議 價 能 力 40

42 賠 償 方 案 有 不 少 受 訪 者 表 示 希 望 政 府 切 實 考 慮 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 可 行 性 因 為 有 不 少 私 人 發 展 商 的 重 建 項 目 可 以 做 到 樓 換 樓, 如 寶 翠 園 麗 星 樓 可 以 做 到 原 區 安 置, 而 且 發 展 商 能 給 予 受 影 響 的 居 民 原 來 的 坐 向 和 層 數, 在 重 建 期 間 給 居 民 一 筆 租 金 暫 時 搬 出 這 樣 的 重 建 方 法 通 常 是 有 利 可 圖 的, 因 為 重 建 時 會 把 之 前 未 用 盡 的 樓 面 面 積 用 盡, 建 更 高 的 樓, 即 使 是 原 區 安 置 居 民, 可 把 多 建 了 的 樓 層 賣 出 賺 錢 樓 換 樓 鋪 換 鋪 亦 可 在 重 建 過 程 中 盡 量 保 留 原 有 的 經 濟 活 動 保 護 老 行 業 即 使 一 些 老 行 業 將 會 被 淘 汰, 但 用 市 場 淘 汰 比 用 重 建 淘 汰 來 得 合 理 合 適 2.2. 重 建 根 據 的 客 觀 標 準 當 考 慮 樓 宇 在 什 麼 情 況 下 應 決 定 重 建, 其 實 要 考 慮 到 居 民 的 居 住 情 況 建 築 物 的 情 況 對 地 區 經 濟 社 會 民 生 的 影 響 以 及 重 建 在 財 務 上 的 可 行 性 從 受 訪 者 當 中 了 解 到 在 考 慮 重 建 時 建 築 物 的 情 況 是 最 首 要 關 注 的 問 題 特 別 是 在 紅 磡 馬 頭 圍 道 塌 樓 的 事 件 發 生 之 後, 一 般 居 民 對 樓 宇 倒 塌 危 險 的 意 識 大 大 提 高, 當 建 築 物 老 化 到 有 倒 塌 的 危 險 時, 重 建 是 刻 不 容 緩 然 而, 如 果 樓 宇 未 有 倒 塌 的 危 險, 居 民 的 居 住 情 況 重 建 在 財 務 上 的 可 行 性 以 及 重 建 對 地 區 經 濟 社 會 民 生 的 影 響 乃 同 等 重 要 的 考 慮 一 般 來 說, 灣 仔 區 的 居 住 情 況 不 算 惡 劣, 絶 大 部 分 唐 樓 都 有 衞 生 設 施, 反 之, 居 民 更 關 心 的 主 要 是 附 近 的 居 住 環 境, 如 空 氣 質 素 公 共 空 間 噪 音 等 所 以, 最 多 受 訪 者 提 到 的 市 區 更 新 的 考 慮 因 素 為 改 善 環 境 在 問 卷 調 查 中, 第 二 個 最 重 要 的 市 區 更 新 的 考 慮 因 素 是 社 區 及 人 際 網 絡 而 促 進 地 區 經 濟 則 排 第 五 可 見 一 般 市 民 是 較 為 關 心 重 建 對 社 會 民 生 的 影 響 在 工 作 坊 及 訪 談 中 受 訪 者 亦 較 關 心 重 建 對 社 區 及 人 際 網 絡, 希 望 居 民 可 以 原 區 安 置 仍 然 是 主 流 的 聲 音 而 受 訪 者 一 般 較 關 心 經 濟 發 展 對 社 會 民 生 帶 來 的 負 面 影 響, 因 為 重 建 令 地 價 租 金 颷 升, 一 般 市 民 若 無 得 到 合 理 賠 償 很 難 在 同 區 繼 續 做 生 意 或 居 住 而 且 重 建 往 往 引 入 很 多 高 檔 次 的 消 費, 變 相 影 響 收 入 較 低 的 人 的 生 活 水 平 而 在 財 務 上 的 可 行 性 方 面, 對 於 居 民 來 說 往 往 是 賠 償 及 相 對 維 修 成 本 的 財 務 安 排 賠 償 是 一 眾 受 訪 者 關 心 的 問 題 之 一, 與 社 區 人 際 網 絡 及 地 區 的 社 會 民 生 息 息 相 關 居 民 的 意 見 亦 已 收 納 於 此 研 究 報 告 第 2.1; 而 維 修 成 本 亦 是 一 重 要 因 素 決 定 著 一 幢 建 築 物 是 否 需 要 重 建 由 於 樓 宇 維 修 一 般 只 能 延 長 建 築 物 的 壽 命, 未 能 百 分 百 恢 復 樓 41

43 宇 如 一 幢 新 的 建 築 物, 而 且 維 修 成 本 會 隨 著 樓 齡 增 加 當 樓 宇 修 無 可 修, 或 者 維 修 成 本 已 超 過 重 建 成 本 時, 樓 宇 就 應 該 考 慮 重 建 2.3. 未 來 十 年 可 考 慮 重 建 的 地 段 / 建 築 物 在 工 作 坊 及 訪 談 中 大 部 分 受 訪 者 都 表 示 灣 仔 的 重 建 發 展 已 到 飽 和 的 階 段, 可 以 進 行 大 型 重 建 的 地 段 已 不 多 特 別 是 在 灣 仔 的 舊 區 如 太 原 街 春 園 街 一 帶 有 不 少 受 訪 者 表 示 希 望 舊 區 一 帶 的 市 貌 得 以 保 留 然 而, 在 問 卷 調 查 當 中, 當 被 問 及 灣 仔 區 內 是 否 需 要 重 建 時, 分 別 有 13% 及 47.9% 表 示 非 常 需 要 或 需 要, 只 有 23.9% 覺 得 暫 時 不 需 要 和 5.9% 覺 得 不 再 需 要 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 重 建 發 展 嗎? 5.9% 9.2% 13.0% 23.9% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 47.9% 圖 表 32 重 建 的 需 要 當 向 受 訪 者 深 入 了 解 其 重 建 需 要 時, 大 部 分 表 示 個 別 樓 宇 可 能 太 舊, 復 修 未 必 會 有 大 幫 助, 故 希 望 重 建 可 以 改 善 居 住 環 境, 重 建 後 仍 然 希 望 為 該 建 築 物 為 住 宅 用 途 下 圖 顯 示 在 問 卷 調 查 中 認 為 灣 仔 區 非 常 需 要 或 需 要 重 建 的 受 訪 者 與 其 他 受 訪 者 所 關 心 的 一 樣, 認 為 最 重 要 是 改 善 環 境 但 與 其 他 受 訪 者 不 同 的 是 他 們 較 看 重 促 進 地 區 經 濟, 排 第 二, 而 ( 在 所 有 受 訪 者 中 促 進 地 區 經 濟 只 排 第 五 ) 42

44 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 的 考 慮 (1-7, 1 表 示 最 重 要 ) 非 常 需 要 需 要 Rating Average 1 0 補 償 及 安 置 發 展 密 度 社 區 及 人 際 網 絡 可 持 續 發 展 保 育 促 進 地 區 經 濟 改 善 環 境 圖 表 33 認 為 需 要 重 建 的 受 訪 者 對 市 區 更 新 考 慮 的 排 序 在 問 卷 調 查 中 有 受 訪 者 分 別 提 出 幾 幢 大 廈 需 要 重 建, 但 並 未 說 明 應 重 建 的 理 據, 見 列 表 及 地 圖 如 下 : 街 道 名 稱 駱 克 道 門 牌 號 碼 建 築 年 層 數 單 位 數 份 目 大 廈 名 稱 祐 德 大 廈 謝 斐 道 文 石 大 廈 43

45 莊 士 敦 道 / 分 域 街 / 譚 臣 道 25-33/2/ 長 康 大 廈 駱 克 道 / 謝 斐 道 / 金 碧 大 廈 軒 尼 詩 道 貴 榮 大 廈 44

46 圖 表 34 藍 色 框 線 為 受 訪 者 建 議 重 建 樓 宇 研 究 隊 伍 實 地 勘 察 樓 宇 情 況, 發 現 上 述 的 樓 宇 並 沒 有 明 顯 需 要 重 建 或 復 修 的 情 況 有 鑒 於 在 訪 談 及 工 作 坊 中 所 得 的 主 流 意 見 是 不 應 再 有 大 型 的 重 建 項 目, 故 建 議 即 使 樓 宇 需 要 重 建, 範 圍 也 要 小 心 規 劃 設 計, 可 能 每 只 局 限 於 單 幢 或 幾 幢 的 樓 宇, 以 改 善 環 境 的 大 原 則 為 依 歸, 並 應 避 免 密 度 過 高 的 樓 宇 或 造 成 屏 風 效 應 2.4. 未 來 十 年 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 問 卷 調 查 工 作 坊 及 訪 談 的 受 訪 者 表 示 不 應 有 大 型 重 建 的 地 段 是 灣 仔 舊 區, 即 太 原 街 市 集 春 原 街 李 節 街 石 水 渠 街 一 帶 未 有 受 訪 者 能 具 體 指 出 哪 一 幢 樓 宇 不 應 重 建 下 圖 紅 色 粗 線 所 指 的 地 段 為 建 議 保 留 地 區 特 色 的 地 段 45

47 圖 表 35 紅 色 粗 線 為 建 議 保 留 地 區 特 色 的 地 段 也 有 受 訪 者 重 申 反 對 利 東 街 重 建 的 立 場, 希 望 政 府 不 要 再 清 拆 有 特 色 的 店 鋪 和 街 道 然 而, 大 部 分 受 訪 者 表 示 不 應 重 建 是 想 保 留 社 區 特 色, 所 以 當 樓 宇 會 有 倒 塌 的 危 險 時 業 權 分 散 / 不 清 或 者 業 主 無 法 負 擔 維 修 費 用 時, 重 建 仍 然 是 可 以 考 慮 的 受 訪 者 認 為, 在 這 些 舊 區 或 者 己 有 很 多 發 展 的 舊 區 內 做 重 建, 重 建 時 要 小 心 保 留 地 區 特 色 小 心 限 制 發 展 密 度, 並 要 配 合 整 體 規 劃 不 應 重 建 的 原 因 認 為 灣 仔 不 宜 再 推 出 更 多 重 建 項 目 的 受 訪 者 認 為 舊 區 的 交 通 行 人 路 及 公 共 設 施 已 經 嚴 重 不 足, 如 果 再 推 出 重 建, 難 免 會 有 較 高 的 樓 宇 和 發 展 密 度, 現 有 的 道 路 及 社 區 康 體 設 施 將 不 勝 負 荷 所 以 在 交 通 及 行 人 網 絡 未 進 一 步 發 展 之 前 不 宜 再 有 重 建 項 目 亦 有 受 訪 者 認 為 大 部 份 樓 宇 是 可 以 復 修 的, 未 有 倒 塌 的 危 險 加 上 有 部 分 受 訪 者 認 為 重 建 應 該 是 市 區 更 新 最 後 考 慮 的 一 個 策 略, 因 為 重 建 所 帶 來 的 社 會 民 生 影 響 會 較 大, 在 未 落 實 做 到 樓 換 樓 鋪 換 鋪 之 前 不 應 做 太 多 重 建 項 目 灣 仔 區 的 重 建 項 目 有 不 少, 可 以 說 是 已 經 進 入 一 個 飽 和 的 階 段, 特 別 是 之 前 的 重 建 項 目 都 引 來 社 會 很 多 反 對 聲 音 46

48 重 建 令 到 灣 仔 的 租 金 及 地 價 颷 升, 受 影 響 居 民 所 得 到 的 賠 償 未 能 幫 助 他 們 在 同 區 置 業 或 繼 續 做 生 意, 而 其 他 收 入 較 低 的 市 民 亦 無 因 租 金 上 升 令 生 活 更 吃 力, 起 居 飲 食 的 費 用 亦 因 而 增 加 容 易 令 貧 者 愈 貧 富 者 愈 富 影 響 當 區 原 有 的 經 濟 活 力 由 於 小 店 鋪 或 舊 店 鋪 可 能 因 租 金 上 升 而 被 逼 停 業, 原 來 多 元 的 舊 社 區 面 貌 難 以 保 留, 重 建 帶 來 的 士 紳 化 容 易 令 社 區 失 去 特 色 重 建 如 不 能 原 區 安 置, 原 來 居 民 的 社 區 脈 絡 難 以 維 持, 居 民 被 逼 搬 到 新 區 之 後 可 能 難 以 適 應, 失 去 社 區 支 授 重 建 之 後 會 吸 引 一 批 新 的 居 民 搬 入 灣 仔, 這 些 居 民 的 訴 求 和 原 來 舊 區 的 居 民 的 訴 求 不 一 樣, 新 舊 居 民 難 以 融 合, 往 往 會 引 起 社 會 的 矛 盾 例 如 尚 翹 峰 的 居 民 與 太 原 街 交 加 街 市 集 附 近 的 舊 居 民 就 市 集 的 出 入 口 問 題 有 所 爭 拗 不 少 反 對 重 建 的 受 訪 者 都 希 望 保 留 原 有 的 灣 仔 老 社 區 的 風 貌, 認 為 這 樣 的 社 區 特 色 才 能 發 揮 灣 仔 獨 有 的 潛 力 並 有 助 推 動 旅 遊 業 2.5. 在 未 來 十 年 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 會 遇 到 的 問 題 及 解 決 方 案 就 上 文 提 到, 這 些 不 應 重 建 的 地 段 並 不 是 絕 對 不 能 容 許 重 建 發 生, 而 是 在 可 以 選 擇 的 情 況 下 盡 量 不 要 重 建 在 太 原 街 春 園 街 一 帶 可 以 遇 見, 或 者 現 在 已 經 有 受 訪 者 提 出 的 就 是 市 集 管 理 欠 秩 序, 春 園 街 一 帶 有 垃 圾 站, 有 時 亦 有 衞 生 問 題 石 水 渠 街 一 帶 就 因 為 車 房 多, 有 時 亦 會 有 廢 油 排 放 的 問 題 石 水 渠 街 一 帶 將 會 有 活 化 項 目, 屆 時 車 房 所 引 起 的 問 題 應 可 以 一 併 解 決 而 太 原 街 則 可 以 加 強 衞 生 管 理, 讓 小 販 管 理 隊 加 緊 巡 查 47

49 3. 復 修 3.1 對 復 修 的 意 見 一 般 來 說 受 訪 者 認 為 樓 宇 定 期 維 修 是 有 必 要 的, 亦 是 市 區 更 新 的 一 大 趨 勢 在 市 區 更 新 策 略 當 中 復 修 樓 宇 被 認 為 最 重 要 的 這 意 見 亦 在 問 卷 調 查 結 果 中 反 映 出 來 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 策 略 (1-4, 1 表 示 最 重 要 ) 樓 宇 復 修 2.98 文 物 保 育 2.94 舊 區 活 化 2.68 重 建 發 展 圖 表 36 市 區 更 新 策 略 的 優 先 次 序 復 修 的 困 難 復 修 一 般 遇 到 的 困 難 是 樓 宇 沒 有 業 主 立 案 法 團 在 灣 仔 2,548 幢 私 人 樓 宇 中 ( 當 中 包 括 商 業 樓 宇 ), 有 2,155 幢,( 即 約 88%) 超 過 二 十 年 樓 齡, 而 超 過 三 十 年 樓 齡 的 亦 有 1,726 幢 ( 即 70%) 在 超 過 三 十 年 樓 齡 的 私 人 樓 宇 當 中 有 800 幢 ( 即 46%) 是 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 這 樣 高 的 比 率 可 能 是 因 為 大 部 分 的 商 廈 都 沒 有 設 業 主 立 案 法 團, 然 而, 住 宅 亦 在 此 佔 一 定 的 比 率 圖 34 中 列 出 了 灣 仔 區 超 過 二 十 或 三 十 年 樓 齡 而 又 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 詳 細 街 號 及 大 廈 名 稱 請 見 附 錄 列 表 由 於 灣 仔 舊 樓 很 多, 而 且 有 很 多 是 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 單 幢 樓 當 要 談 及 維 修 時 業 主 往 往 很 難 取 得 共 識 如 果 沒 有 業 主 立 案 法 團, 業 主 往 往 會 忽 略 大 廈 的 保 養 維 修, 樓 宇 問 題 一 旦 曝 光 可 能 已 經 較 嚴 重 因 此, 組 織 及 成 立 業 主 立 案 法 團 成 為 最 急 切 的 工 作, 但 現 時 民 政 事 務 署 中 負 責 大 廈 管 理 的 只 得 三 個 人, 為 了 加 快 地 區 成 立 法 團 的 步 伐, 區 議 員 往 往 要 協 助 組 織 業 主 開 會 成 立 法 團 但 仍 然 有 不 少 業 主, 特 別 是 年 紀 較 大 的 業 主, 怕 要 承 擔 法 律 責 任 而 拒 絕 參 與 成 立 法 團 因 此 政 府 可 能 要 在 教 育 方 面 下 功 夫 成 立 業 主 立 案 法 團 另 一 個 阻 礙 就 是 聯 絡 不 上 業 主, 有 不 少 業 主 可 能 長 期 不 在 港, 亦 有 一 些 是 過 去 老 人 家 留 下 來 的 物 業 但 沒 有 做 轉 名 手 續, 48

50 有 時 甚 至 住 客 亦 不 知 道 業 主 是 誰 當 中 業 權 不 清 晰 令 成 立 法 團 的 速 度 緩 慢 房 協 及 市 建 局 的 角 色 轉 變 有 受 訪 者 提 出 香 港 房 屋 協 會 及 市 建 局 的 角 色 應 轉 變 一 下, 將 更 多 資 源 投 放 在 復 修 計 劃 當 中, 推 廣 及 協 助 進 行 復 修 特 別 是 灣 仔 這 些 很 少 大 型 屋 邨 的 社 區, 沒 有 足 夠 的 支 援 要 推 動 復 修 有 一 定 的 困 難 僭 建 物 的 問 題 政 府 現 時 對 僭 建 的 定 義 是 發 現 在 樓 宇 起 的 時 候 沒 有 入 則 的 部 分 就 算 是 僭 建 這 樣 亦 帶 來 了 一 些 問 題 由 於 灣 仔 有 較 多 舊 樓, 不 少 舊 樓 在 數 十 年 前 入 則 時 可 能 沒 有 仔 細 的 在 圖 則 上 列 明 某 些 部 分, 可 能 是 騎 樓 花 槽 等, 然 而 之 前 的 政 府 部 門 亦 驗 過 樓 並 出 了 批 文 很 多 業 主 是 買 樓 時 已 經 包 括 了 那 些 所 謂 僭 建 的 部 分 如 百 德 新 街 一 幢 樓 宇 有 花 槽, 不 少 業 主 買 回 來 的 時 候 已 經 有 了, 但 由 於 在 圖 則 上 沒 有 花 槽 的 結 構, 就 成 了 僭 建 物 要 求 業 主 清 拆 圖 則 上 沒 有 的 部 分 這 些 問 題 在 半 山 尤 為 嚴 重 有 受 訪 者 表 示 政 府 沒 有 考 慮 歷 史 原 因, 制 度 流 於 僵 化 即 使 業 主 願 意 重 新 入 則, 屋 宇 署 亦 要 求 先 把 僭 建 物 清 拆 後 才 可 以 入 則, 這 亦 令 願 意 守 法 的 市 民 百 上 加 斤 3.2 未 來 十 年 需 要 復 修 的 建 築 物 當 問 卷 調 查 的 受 訪 者 被 問 及 灣 仔 的 復 修 需 要 時, 分 別 有 16.5% 和 58.4% 認 為 非 常 需 要 及 需 要 只 有 15.6% 認 為 暫 時 不 需 要 和 1.7% 認 為 不 再 需 要 49

51 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 復 修 樓 宇 嗎? 1.7% 7.8% 16.5% 15.6% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 58.4% 圖 表 37 灣 仔 區 內 復 修 的 需 要 未 來 十 年 可 考 慮 復 修 的 建 築 物 有 五 十 幢, 詳 情 見 列 表 如 下 ( 樓 宇 照 片 可 參 考 附 件 ) : 街 道 名 稱 門 牌 號 碼 建 築 年 份 層 數 單 位 數 目 業 主 立 案 法 團 大 廈 名 稱 較 急 需 考 慮 復 修 ( 可 能 包 括 將 活 化 的 項 目 ) 1 巴 路 士 街 無 巴 路 士 街 10 號 2 巴 路 士 街 無 巴 路 士 街 12 號 3 石 水 渠 街 74-74A 無 石 水 渠 街 74-74A 號 4 春 園 街 無 春 園 街 號 5 皇 后 大 道 東 A 有 瑞 祥 大 廈 6 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 11 號 7 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 1 號 8 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 3 號 9 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 5 號 10 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 7 號 11 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 9 號 12 浣 紗 街 堅 彌 地 街 無 堅 彌 地 街 15 及 17 號 14 駱 克 道 無 駱 克 道 號 15 蘭 杜 街 無 無 50

52 16 蘭 杜 街 無 無 17 蘭 杜 街 無 無 可 考 慮 復 修 18 皇 后 大 道 東 無 無 19 波 斯 富 街 無 無 20 波 斯 富 街 無 無 21 謝 斐 道 A 無 謝 菲 大 樓 22 駱 克 道 無 駱 克 道 502 號 23 駱 克 道 無 駱 克 道 號 24 駱 克 道 無 駱 克 道 號 25 駱 克 道 無 駱 克 道 號 26 駱 克 道 無 駱 克 道 號 27 灣 仔 道 無 灣 仔 道 號 28 耀 華 街 1-1A 無 耀 華 街 1-1A 29 大 坑 道 16A,B,C,D 有 大 坑 道 16 號 A,B,C,D 30 山 村 台 無 山 村 臺 9 號 31 駱 克 道 / 菲 林 有 三 元 大 廈 明 道 210/ 白 建 時 道 無 白 建 時 道 71 號 33 駱 克 道 有 百 玲 大 廈 34 利 群 道 無 利 群 道 號 35 京 士 頓 街 有 京 士 頓 大 廈 36 駱 克 道 有 京 都 大 廈 37 京 街 無 京 街 12 號 38 波 斯 富 街 無 波 斯 富 街 號 39 波 斯 富 街 無 波 斯 富 街 號 40 堅 拿 道 西 有 冠 景 樓 41 駱 克 道 有 香 江 大 廈 42 書 館 街 有 書 館 街 號 43 桂 芳 街 無 桂 芳 街 3 號 44 桂 芳 街 無 桂 芳 街 4 號 45 桂 芳 街 無 桂 芳 街 5 號 46 桂 芳 街 無 桂 芳 街 6 號 47 軒 德 蓀 道 無 軒 德 蓀 道 8 號 48 宏 豐 台 無 偉 景 大 廈 49 灣 仔 道 有 祥 樂 大 樓 50 莊 士 敦 道 無 莊 士 敦 道 號 51 駱 克 道 無 華 豐 樓 52 皇 后 大 道 東 無 隆 基 大 廈 53 軒 尼 詩 道 有 廣 德 大 廈 51

53 54 慶 雲 街 無 慶 雲 街 2-4 號 55 摩 利 臣 山 道 有 摩 利 臣 山 道 8-10 號 56 冬 青 道 冬 青 道 3-5 號 第 一 座 地 圖 上 以 黃 色 粗 線 顯 示 復 修 範 圍 : 圖 表 38 黃 色 粗 線 為 可 考 慮 復 修 的 範 圍 3.3 區 議 會 的 角 色 協 助 居 民 組 織 業 主 立 案 法 團 然 而, 現 時 民 政 署 人 手 不 足, 即 使 在 區 議 員 的 協 助 下, 成 立 業 主 立 案 法 團 的 速 度 還 是 較 慢 協 助 政 府 推 廣 成 立 業 主 立 案 法 團 及 復 修 樓 宇 的 重 要 性 52

54 4 活 化 4.1 對 活 化 的 意 見 活 化 的 意 義 在 工 作 坊 中 有 受 訪 者 提 出 擔 心 活 化 一 詞 會 被 濫 用 原 因 是 活 化 原 來 是 外 國 的 城 市 發 展 的 其 中 一 個 策 略, 是 以 前 一 度 蓬 勃 的 工 業 城 市 在 人 口 向 市 郊 遷 移 後, 市 中 心 變 得 殘 破, 人 口 稀 少, 才 有 活 化 的 策 略, 令 市 心 重 新 變 得 有 生 氣 然 而, 香 港 探 討 波 鞋 街 活 化 或 太 原 街 活 化 其 實 不 太 正 確, 因 為 波 鞋 街 和 太 原 街 原 來 己 經 很 有 生 氣 如 果 市 建 局 干 預 可 能 只 會 弄 巧 反 拙 很 多 時 候 只 是 令 租 金 上 升, 原 來 的 商 戶 和 居 民 離 開, 街 道 的 風 景 消 失, 地 方 失 去 特 色, 只 是 變 相 的 士 紳 化, 失 去 了 活 化 的 意 義 公 私 合 營 的 潛 力 不 少 受 訪 者 認 為 公 私 合 營 去 發 展 社 區 是 好 的 可 以 由 政 府 主 導, 引 入 公 私 合 營 的 美 化 社 區 項 目 因 為 如 果 由 政 府 去 美 化 社 區, 會 有 很 多 限 制, 例 如 要 用 同 一 款 色 的 街 燈 和 地 磚, 相 反 來 說, 由 私 人 企 業 去 美 化 就 可 以 較 多 新 構 想 和 特 色 例 如, 希 慎 希 望 美 化 銅 鑼 灣 太 古 希 望 美 化 星 街 一 帶 華 潤 集 團 亦 希 望 美 化 華 潤 大 廈 對 出 的 由 康 文 署 管 轄 的 公 園 政 府 的 政 策 應 該 鬆 綁, 鼓 勵 更 多 公 私 合 營 的 美 化 項 目 政 府 現 時 對 這 類 的 美 化 還 是 有 所 保 留, 主 要 擔 心 保 養 維 修 及 持 續 發 展 的 問 題 在 推 廣 公 私 合 營 的 過 程 中 只 要 小 心 平 衡 大 眾 的 利 益, 社 區 會 得 到 的 益 處, 而 市 民 的 生 活 環 境 亦 得 以 改 善 創 意 產 業 及 藝 術 活 動 與 社 區 互 動 的 可 行 性 在 訪 談 和 工 作 坊 中 有 受 訪 者 建 議 活 化 項 目 可 以 探 討 創 意 產 業 及 表 演 藝 術 與 社 區 互 動 的 可 行 性, 令 活 化 不 單 是 硬 件 上 的 活 化, 亦 是 社 區 及 人 文 精 神 的 活 化 可 利 用 茂 蘿 街 將 會 出 現 的 創 意 集 聚 香 港 藝 術 中 心 對 出 的 空 地 海 濱 長 廊 行 人 天 橋 等 作 為 藝 術 空 間 噪 音 問 題 有 居 民 擔 心 活 化 項 目 或 保 育 項 目 會 為 附 近 的 居 民 帶 來 滋 擾 特 別 是 當 地 區 被 活 化 之 後, 人 流 多 了, 往 往 會 製 造 很 多 噪 音 例 如 駱 克 道 酒 吧 區 和 昌 大 押 或 行 人 專 用 區 附 近 的 居 民 動 輒 要 報 警 投 訴 影 響 社 區 和 諧 要 配 合 交 通 規 劃 大 部 分 訪 談 及 工 作 坊 的 受 訪 者 表 示 活 化 要 配 合 整 體 交 通 規 劃 如 果 現 在 的 交 通 擠 塞 人 車 爭 路 行 人 路 太 窄 的 問 題 一 日 未 改 善, 灣 仔 也 就 很 難 在 有 什 麼 發 展 私 家 街 的 問 題 53