市區更新地區願景研究計劃

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1 灣 仔 區 議 會 委 託 灣 仔 區 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 終 期 報 告 香 港 中 文 大 學 文 化 及 發 展 研 究 中 心 文 化 及 發 展 顧 問 有 限 公 司 2010 年 3 月

2 目 錄 報 告 摘 要 第 一 章 研 究 背 景 1. 背 景 2. 研 究 目 的 3. 研 究 方 法 第 二 章 灣 仔 區 的 背 景 資 料 1. 區 內 人 口 結 構 2. 社 區 特 色 及 潛 力 第 三 章 灣 仔 區 宏 觀 長 遠 的 市 區 更 新 願 景 1. 居 住 環 璄 及 生 活 質 素 2. 經 濟 及 社 會 發 展 潛 力 第 四 章 市 區 更 新 的 4R 策 略 在 灣 仔 區 的 具 體 實 踐 1. 保 育 1.1. 對 保 育 的 意 見 1.2. 現 有 的 法 定 及 已 評 級 的 古 蹟 及 保 育 項 目 1.3. 需 要 保 育 的 有 形 文 物 建 築 1.4. 需 要 保 育 的 非 物 質 文 物 ( 如 社 區 特 色 ) 1.5. 區 議 會 的 角 色 2. 重 建 2.1 對 重 建 的 意 見 2.2 重 建 根 據 的 客 觀 標 準 2.3 未 來 十 年 可 考 慮 重 建 的 地 段 / 建 築 物 2.4 未 來 十 年 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 2,5 重 建 面 對 的 問 題 3. 復 修 1

3 3.1 對 復 修 的 意 見 3.2 未 來 十 年 需 要 復 修 的 地 段 / 建 築 物 3.3 區 議 會 的 角 色 4. 活 化 4.1 對 活 化 的 意 見 4.2 未 來 五 年 建 議 活 化 的 地 段 4.3 具 體 的 活 化 願 景 4.4 關 於 海 濱 長 廊 的 意 見 及 具 體 建 議 4.5 其 他 發 展 的 可 能 性 4.6 區 議 會 的 角 色 5. 市 區 更 新 策 略 的 優 先 次 序 6. 推 行 地 區 為 本 的 市 區 更 新 的 可 行 性 7. 區 議 會 就 市 區 重 建 策 略 檢 討 第 一 階 段 九 大 策 略 提 出 意 見 第 五 章 總 結 附 錄 1. 參 考 目 錄 2. 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 3. 工 作 坊 紀 錄 4. 灣 仔 區 內 超 過 三 十 年 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 列 表 5. 可 考 慮 復 修 的 樓 宇 位 置 及 狀 況 6. 地 圖 1- 問 卷 調 查 受 訪 者 建 議 可 重 建 的 建 築 物 7. 地 圖 2- 保 留 特 色 社 區 及 應 復 修 的 範 圍 8. 地 圖 3- 可 考 慮 保 育 的 有 形 建 築 物 及 非 物 質 文 物 9. 地 圖 4- 建 議 活 化 的 地 段 2

4 報 告 摘 要 1. 香 港 要 推 行 地 區 為 本 的 市 區 更 新 策 略, 有 關 部 門 必 須 先 瞭 解 各 區 域 對 市 區 更 新 的 宏 觀 願 景, 就 居 民 及 各 持 份 者 的 意 見, 透 過 資 料 搜 集 和 討 論 作 出 整 合 與 分 析 ; 這 個 研 究 過 程, 不 單 協 助 各 方 彼 此 了 解 市 區 更 新 的 步 伐 及 發 展 趨 勢, 更 籍 此 達 到 在 地 區 發 展 及 更 新 目 標 上 的 共 識 本 報 告 以 灣 仔 區 為 對 象, 希 望 通 過 研 究 歸 納 出 從 地 區 角 度 看 灣 仔 市 區 更 新 的 各 項 願 景 2. 灣 仔 是 香 港 一 個 較 有 歷 史 的 社 區, 相 對 其 他 地 區 的 發 展, 灣 仔 區 的 人 口 和 建 築 物 的 老 化 現 象 較 為 嚴 重 灣 仔 舊 區 及 市 集 一 帶, 有 豐 富 的 社 會 民 生 色 彩, 包 括 唐 樓 當 舖 廟 宇 等 富 時 代 氣 息 的 建 築 物, 在 市 區 更 新 的 策 略 上 應 盡 量 考 慮 復 修 保 育 及 活 化, 以 保 留 一 個 舊 城 區 的 氛 圍 和 風 貌 3. 但 與 此 同 時, 灣 仔 因 著 填 海 工 程 亦 發 展 出 灣 仔 北 及 海 濱 一 帶 新 的 區 域 隨 著 中 環 及 金 鐘 的 發 展 影 響, 商 業 中 心 區 東 移, 灣 仔 北 的 發 展 亦 愈 見 蓬 勃 : 中 環 - 灣 仔 繞 道 海 濱 長 廊 會 議 展 覽 中 心 三 期 的 擴 建 及 私 人 直 升 機 停 機 坪 的 發 展, 將 會 令 灣 仔 北 有 較 大 及 較 急 的 變 化 4. 一 般 市 民 認 為 在 市 區 更 新 策 略 中 首 要 考 慮 的 因 素 是 改 善 環 境 現 時 灣 仔 最 大 的 不 足 是 i) 空 氣 / 噪 音 污 染 ii) 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 和 iii) 缺 乏 公 共 空 間 這 三 方 面 的 不 足 其 實 都 和 交 通 及 行 人 網 絡 有 關, 因 此 人 車 分 流 成 為 首 要 的 工 作 任 務 5. 可 考 慮 的 方 案 是 : 將 地 鐵 站 出 口 增 設 至 皇 后 大 道 東 一 帶, 疏 導 春 園 街 人 流, 或 將 行 人 天 橋 由 莊 士 敦 道 延 伸 至 合 和 中 心 一 帶 長 遠 來 說 可 考 慮 發 展 地 下 車 道, 讓 不 需 進 入 灣 仔 的 車 輛 可 經 地 下 車 道 疏 通, 減 少 廢 氣 6. 在 市 區 更 新 的 四 大 策 略 當 中, 一 般 受 訪 者 認 為 樓 宇 復 修 應 最 優 先, 其 次 是 文 物 保 育 舊 區 活 化, 最 後 才 是 重 建 發 展 7. 重 建 發 展 方 面, 有 個 別 受 訪 者 提 出 一 些 他 們 認 為 可 以 重 建 的 樓 宇, 但 研 究 隊 伍 實 地 勘 察 及 搜 集 所 得 的 資 料, 顯 示 樓 宇 的 情 況 並 非 太 差 ; 反 而 反 對 重 建 的 聲 音 似 乎 更 大, 主 要 希 望 保 留 社 區 特 色, 若 然 樓 宇 真 的 需 要 重 建, 亦 希 望 規 模 可 以 局 限, 以 保 留 社 區 文 化 特 色 8. 復 修 方 面, 研 究 隊 伍 透 過 實 地 勘 察, 羅 列 出 五 十 六 幢 可 以 考 慮 復 修 的 樓 宇, 並 選 出 十 七 幢 復 修 需 要 較 為 逼 切 的 樓 宇 9. 保 育 方 面, 透 過 工 作 坊 訪 談 及 問 卷 調 查, 本 報 告 羅 列 出 一 些 文 物 保 育 的 建 議, 包 括 譚 公 廟 福 德 古 廟 同 德 押 等 非 物 質 文 物 或 地 區 傳 統 包 括 太 原 街 市 集 譚 公 誕 鵝 頸 橋 底 打 小 人 銅 鑼 灣 古 炮 大 坑 舞 火 龍 姻 緣 石 炭 爐 雞 蛋 仔 等 亦 有 部 份 受 訪 者 提 出 皇 后 大 道 東 的 小 店 鋪 市 集 街 道 坐 向 等 較 抽 象 的 保 育 意 念 3

5 10. 活 化 方 面, 透 過 工 作 坊 訪 談 及 問 卷 調 查, 本 報 告 羅 列 出 一 些 建 議, 並 按 其 可 行 性 及 階 段 性 作 出 評 估 主 要 是 圍 繞 改 善 環 境 及 方 便 行 人 的 設 施, 及 將 舊 區 打 造 成 舊 城 區, 例 如 於 春 園 街 或 和 昌 大 押 對 出 變 成 廣 場, 配 合 交 通 安 排, 方 便 行 人 11. 有 關 海 濱 長 廊 的 建 議, 絶 大 部 分 的 受 訪 者 認 為 應 增 加 公 共 空 間 用 途 有 不 少 受 訪 者 支 持 海 濱 長 廊 繼 續 設 立 寵 物 公 園, 並 應 著 手 改 善 前 往 海 濱 的 交 通 及 行 人 設 施, 增 加 停 車 位 增 設 電 車 線 或 地 鐵 等 ; 亦 有 建 議 沿 海 濱 長 廊 增 設 步 行 徑 貫 穿 港 島 西 東 12. 對 市 區 重 建 策 略 檢 討 的 意 見 : 12.1 有 市 民 不 滿 在 租 務 管 制 背 景 下 產 生 的 遞 減 賠 償 方 案 12.2 落 實 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 賠 償 準 則 雖 然 在 量 化 單 位 交 換 標 準 方 面 是 有 難 度, 但 並 非 不 可 行, 亦 有 不 少 先 例 樓 價 會 因 重 建 而 颷 升, 同 區 七 年 樓 齡 樓 價 的 賠 償 無 法 幫 助 市 民 在 同 區 重 新 置 業 12.3 市 區 更 新 的 願 景 如 果 真 的 要 做 到 以 人 為 本, 應 該 將 解 決 現 時 賠 償 與 安 置 的 予 盾 放 在 更 優 先 的 位 置 12.4 應 更 注 重 復 修 保 育 和 活 化 在 市 區 更 新 方 面 的 比 重 市 建 局 的 角 色 應 由 執 行 者 變 為 輔 助 者 12.5 市 區 更 新 應 更 多 推 廣 公 私 營 部 門 合 作, 這 樣 社 區 設 計 會 更 多 彈 性 及 新 意 12.6 應 發 展 由 下 而 上 的 市 區 更 新, 由 地 區 意 見 作 主 導 討 論 重 建 或 復 修, 並 積 極 就 保 育 和 活 化 議 題 及 目 標 提 出 意 見 12.7 應 設 立 市 區 重 建 的 退 出 機 制, 當 發 現 重 建 項 目 不 可 行 或 引 起 很 多 反 對 聲 音 時, 應 有 機 制 讓 市 建 局 撤 回 重 建 方 案 一 來 可 讓 市 民 有 所 選 擇, 二 來 可 避 免 市 民 的 投 機 心 態, 三 來 可 減 輕 市 建 局 的 財 務 負 擔 12.8 由 於 市 建 局 為 了 避 免 市 民 有 投 機 心 態, 要 在 決 定 推 展 重 建 項 目 之 後 才 開 始 作 社 會 影 響 評 估, 令 評 估 失 去 意 義, 因 為 一 旦 發 現 會 對 社 區 有 較 大 影 響 時 重 建 項 目 還 是 要 進 行 12.9 社 區 服 務 隊 的 角 色 有 潛 在 的 衡 突, 有 社 工 表 示 角 色 衡 突 令 居 民 對 他 們 的 信 任 程 度 減 少 在 這 方 面 可 以 考 慮 成 立 一 個 非 政 府 及 非 牟 利 組 織 去 專 責 處 理 受 影 響 居 民 的 需 要 市 建 局 假 如 不 被 自 負 盈 虧 的 大 原 則 所 約 束, 可 發 揮 的 空 間 會 更 大 4

6 第 一 章 研 究 背 景 1. 背 景 1.1. 市 區 老 化 及 市 區 更 新 議 題 對 灣 仔 區 的 影 響 灣 仔 是 香 港 歷 史 最 悠 久 及 最 富 傳 統 文 化 特 色 的 地 區 之 一 佔 地 九 百 七 十 六 公 頃 在 香 港 成 為 英 國 殖 民 地 之 前, 灣 仔 的 居 民 主 要 以 捕 魚 為 生 灣 仔 當 時 稱 為 下 灣, 最 早 期 的 海 岸 線 在 皇 后 大 道 東 洪 聖 廟 附 近, 現 時 的 船 街 亦 是 當 時 船 隻 停 泊 及 維 修 的 地 方 灣 仔 亦 是 香 港 成 為 殖 民 地 之 後 最 先 發 展 的 地 方, 很 多 重 要 的 社 會 設 施 都 最 先 在 灣 仔 出 現, 如 第 一 所 醫 院 是 海 員 醫 院, 在 1843 年 落 成, 就 是 位 於 現 在 律 敦 治 醫 院 的 位 置 而 第 一 個 發 電 廠 亦 於 1890 年 坐 落 於 灣 仔 日 月 星 三 街 附 近, 由 香 港 電 力 公 司 運 作 由 於 灣 仔 歷 史 悠 久, 所 以 在 眾 多 法 定 及 已 評 級 的 古 蹟 和 市 區 重 建 局 的 保 育 項 目 中, 灣 仔 區 的 項 目 均 引 起 廣 泛 注 意 在 全 港 94 項 法 定 古 蹟 中, 灣 仔 有 3 項 ; 在 全 港 452 項 己 評 級 的 歷 史 建 築 中, 灣 仔 區 共 有 38 項, 佔 9% ; 在 市 建 局 的 13 項 保 育 項 目 中, 灣 仔 佔 了 6 項 灣 仔 區 亦 因 為 歷 史 悠 久, 大 部 份 建 築 物 開 始 老 化, 是 次 研 究 發 現 灣 仔 區 內 的 私 人 樓 宇 中 約 有 70% 己 經 有 超 過 三 十 年 樓 齡 ; 有 88% 超 過 二 十 年 樓 齡 所 以 在 市 區 重 建 局 已 公 佈 的 44 個 重 建 項 目 中, 有 4 個 項 目 是 在 灣 仔 區 進 行 的 灣 仔 除 了 地 區 建 築 物 老 化, 人 口 亦 有 老 化 的 現 象 根 據 1981 年 統 計 處 的 數 字, 65 歲 及 以 上 的 人 口 只 佔 8.6%, 年 齡 中 位 數 是 26 歲 而 1991 年 的 灣 仔 人 口 中 65 歲 及 以 上 的 人 口 佔 11.8%, 年 齡 中 位 數 是 31.5 歲 2001 年 65 歲 以 上 的 人 口 佔 12.9%, 年 齡 中 位 數 是 39 歲 老 化 的 問 題 一 直 持 續,2006 年 灣 仔 區 65 歲 以 上 的 人 口 佔 14.7%, 年 齡 中 位 數 為 47 歲 相 對 全 港 的 老 化 現 象 來 說 (65 歲 以 上 的 人 口 為 12.4% 而 年 齡 中 位 數 是 39 歲 ), 灣 仔 的 情 況 是 較 為 嚴 重 5

7 灣 仔 區 人 口 老 化 現 象 年 齡 中 位 數 歲 以 上 的 人 口 比 率 年 齡 中 位 數 歲 以 上 的 人 口 比 率 (%) 圖 表 1 灣 仔 區 年 齡 中 位 數 及 65 歲 以 上 的 人 口 比 率 由 於 灣 仔 是 市 區 更 新 項 目 的 重 要 地 區, 近 年 與 灣 仔 區 有 關 的 市 區 更 新 議 題 有 不 少 備 受 爭 議 如 利 東 街 ( 又 名 喜 帖 街 ) 的 項 目, 市 建 局 於 2004 年 將 利 東 街 及 其 附 近 一 帶 撥 入 H15 重 建 計 劃, 引 起 社 會 迴 響 市 民 除 了 關 注 賠 償 問 題, 亦 質 疑 利 東 街 的 舊 樓 未 有 重 建 必 要 有 些 意 見 更 認 為 重 建 活 動 會 扼 殺 原 來 在 利 東 街 活 躍 而 又 有 傳 統 地 區 特 色 的 喜 帖 印 刷 圖 表 2 利 東 街 居 民 要 求 樓 換 樓 鋪 換 鋪 居 民 與 社 會 人 士 組 織 了 H15 關 注 組 於 零 四 零 五 年 不 斷 去 信 城 市 規 劃 委 員 會 市 建 局 房 屋 及 規 劃 地 政 局 等 以 業 權 人 身 份 要 求 參 與 發 展 最 後 市 建 局 表 示 採 納 了 H15 關 注 組 提 出 的 啞 鈴 方 案, 保 留 利 東 街 原 來 的 特 色, 以 姻 緣 為 主 題 重 新 發 展 該 項 目 由 此 可 見, 灣 仔 區 的 居 民 積 極 參 與 市 區 更 新 的 議 題 在 市 區 更 新 的 四 大 策 略 ( 重 建 發 展 樓 宇 復 修 文 物 保 育 及 舊 區 活 化 ) 在 可 持 續 發 展 的 規 劃 中 是 不 能 或 缺 的 無 論 側 重 那 一 方 面 都 會 令 社 會 失 衡 如 果 只 重 建 不 復 修 不 保 育, 社 區 就 會 失 去 歷 史 傳 統 和 地 區 特 色 ; 如 果 只 保 育 不 重 建 不 活 化, 社 區 就 會 失 去 經 濟 活 力 6

8 與 時 代 脫 節 單 是 復 修 而 不 重 建 亦 不 可 能, 因 為 每 幢 樓 宇 都 有 其 壽 命, 復 修 的 成 本 會 隨 著 樓 齡 而 增 加, 到 達 某 一 個 水 平 之 後 甚 至 會 超 越 重 建 成 本 而 活 化 項 目 則 需 配 合 保 育 重 建 和 維 修 才 能 發 揮 整 體 規 劃 的 效 用 然 而, 除 了 這 四 項 市 區 更 新 策 略 要 平 衡 地 應 用 之 外, 在 市 區 更 新 的 進 程 裡 面 亦 需 要 考 慮 到 某 些 重 要 因 素, 如 改 善 環 境 及 生 活 質 素 ( 生 活 質 素 要 將 市 民 的 消 費 能 力 計 算 在 內 ) 保 留 社 區 及 人 際 網 絡 減 少 或 提 高 發 展 密 度 促 進 地 區 經 濟 及 保 留 可 持 續 發 展 的 空 間 等 灣 仔 區 內 有 十 一 個 分 區, 分 別 為 跑 馬 地 銅 鑼 灣 大 佛 口 修 頓 鵝 頸 樂 活 司 徒 拔 道 大 坑 渣 甸 山 軒 尼 詩 愛 群 這 些 分 區 之 間 人 口 結 構 分 佈 地 理 位 置 土 地 用 途 都 有 很 大 的 差 別 例 如 司 徒 拔 道 是 半 山 區 樓 宇 主 要 以 住 宅 為 主, 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 為 $25,600; 鵝 頸 一 帶 主 要 是 商 業 區, 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 為 $4500 要 在 這 些 區 內 與 不 同 背 景 階 層 的 居 民 建 立 共 識 亦 有 一 定 的 難 度 1.2. 配 合 市 區 重 建 策 略 檢 討 市 區 重 建 策 略 檢 討 於 二 零 零 八 年 七 月 開 始, 分 三 個 階 段 推 行 第 一 階 段 - 構 想 階 段 - 舉 行 了 二 十 多 次 聚 焦 小 組 討 論, 參 與 者 為 主 要 持 份 者 及 一 些 區 議 會 成 員 為 了 讓 市 區 更 新 的 課 題 能 夠 在 地 區 層 面 深 入 討 論, 配 合 是 次 市 區 重 建 策 略 檢 討, 令 檢 討 過 程 能 更 全 面, 並 有 效 地 回 應 受 市 區 更 新 計 劃 影 響 的 當 區 市 民 的 意 願, 市 建 區 邀 請 灣 仔 區 議 會 進 行 當 區 的 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究, 以 了 解 當 區 對 市 區 更 新 的 具 體 意 願, 體 現 地 區 為 本 的 理 念 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 計 劃 的 建 議, 在 七 月 二 十 一 日 的 市 區 重 建 策 略 檢 討 督 導 委 員 會 會 議 上 討 論 並 得 到 委 員 的 支 持 故 發 展 局 局 長 在 7 月 下 旬 致 函 七 位 有 關 的 區 議 會 主 席, 發 出 是 次 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 計 劃 的 邀 請 1.3. 願 景 在 推 動 市 區 更 新 方 面 的 作 用 此 報 告 會 傳 達 地 區 的 重 建 復 修 保 育 和 活 化 的 需 要, 這 些 意 見 是 代 表 市 民 及 持 份 者 的 願 景, 是 對 灣 仔 未 來 的 一 些 構 想 即 是 是 天 馬 行 空 的 想 法, 研 究 隊 伍 都 盡 量 將 它 們 收 集 整 理 這 樣 做 希 望 可 以 將 市 民 的 願 望 和 想 法 原 本 地 呈 現, 撇 除 政 治 和 經 濟 上 等 其 他 可 行 性 的 局 限, 讓 當 局 先 了 解 市 民 最 原 始 的 願 望 7

9 由 於 是 次 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 計 劃 不 是 一 個 技 術 性 的 研 究 報 告, 是 次 研 究 所 表 達 的 意 見 並 未 經 過 技 術 上 的 可 行 性 研 究 然 而, 研 究 隊 伍 還 是 會 就 收 集 得 來 的 意 見 進 行 一 些 初 步 的 可 行 性 評 估 及 提 出 階 段 性 的 建 議 這 類 的 願 景 研 究 計 劃 在 落 實 以 人 為 本 的 市 區 重 建 方 針 是 必 需 的 因 為 施 政 者 要 先 了 解 市 民 的 渴 望 對 生 活 環 境 及 生 活 質 素 的 期 望, 然 後 才 去 考 慮 並 解 決 在 施 政 方 面 所 預 見 及 遇 見 的 困 難 否 則 市 區 更 新 只 會 為 現 時 的 政 治 及 經 濟 的 個 體 或 制 度 服 務 市 民 的 願 望 就 無 從 表 達 與 以 人 為 本 的 市 區 更 新 方 向 相 配 合 的 有 由 下 而 上 的 市 區 更 新 策 略 地 區 團 體 近 年 都 積 極 探 討 由 下 而 上 的 市 區 更 新 政 策, 即 是 由 業 主 市 民 或 持 份 者 去 主 導 重 建 發 展 復 修 樓 宇 文 物 保 育 舊 區 活 化 的 過 程, 由 用 家 去 主 動 提 出 訴 求, 聯 絡 發 展 商 或 市 建 局 以 協 助 他 們 更 新 他 們 所 擁 有 的 社 區 這 樣 一 個 由 下 而 上 的 市 區 更 新 方 向 需 要 高 度 的 公 民 參 與, 由 市 民 去 表 達 他 們 的 訴 求, 而 這 樣 一 個 願 景 研 究 計 劃 除 了 幫 助 社 區 達 到 初 步 的 共 識 之 外, 同 時 可 提 高 市 民 的 公 民 參 與 意 識, 讓 市 民 更 多 思 考 市 區 更 新 的 議 題, 將 有 助 於 當 局 未 來 推 行 以 人 為 本 及 由 下 而 上 的 市 區 更 新 1.4. 過 往 相 關 的 研 究 灣 仔 區 過 往 亦 有 類 似 的 願 景 研 究 報 告, 為 是 次 研 究 打 造 了 較 穩 固 的 基 礎, 如 香 港 大 學 於 二 零 零 五 年 受 市 建 局 委 託 所 做 的 灣 仔 區 社 區 願 景 調 查 (Community Aspiration Survey of Wanchai), 當 中 有 不 少 調 查 結 果 對 是 次 研 究 具 啟 發 作 用 如 報 告 指 出 市 民 - : i. 一 般 滿 意 灣 仔 的 居 住 環 境 ; ii. 一 般 滿 意 灣 仔 的 公 共 空 間 ; iii. 認 為 綠 化 不 足 ; iv. 一 般 滿 意 灣 仔 的 治 安 交 通 和 消 費 活 動 ; v. 認 為 灣 仔 的 個 性 是 方 便 豐 富 古 老 多 元 ; vi. 覺 得 灣 仔 的 地 標 是 合 和 中 心 會 展 修 頓 球 場 灣 仔 舊 郵 局 太 原 街 ; vii. 對 新 地 標 沒 有 什 麼 意 見 ; viii. 相 對 保 育 來 說, 較 傾 向 選 擇 經 濟 發 展 ; ix. 相 對 重 建 來 說, 較 傾 向 選 擇 復 修 ; x. 大 部 分 希 望 新 舊 樓 宇 及 商 業 住 宅 可 以 多 點 分 隔 ; 8

10 xi. 大 部 分 滿 意 現 時 居 住 的 樓 宇 設 計 ; xii. 一 般 偏 好 高 樓 大 廈 ( 超 過 20 層 的 ); xiii. 認 為 密 度 是 高 至 太 高, 但 水 平 仍 然 可 以 接 受 ; xiv. 一 般 人 會 選 擇 留 在 灣 仔 區 而 非 搬 走 另 外, 香 港 建 築 中 心 於 二 零 零 七 年 亦 撰 寫 了 灣 仔 新 街 市 地 窖 用 途 - 集 思 工 作 坊 及 專 業 研 究 報 告, 該 研 究 報 告 集 中 研 究 舊 灣 仔 及 灣 仔 街 市 的 發 展 方 案, 雖 然 研 究 題 目 偏 狹 窄, 報 告 對 灣 仔 舊 區 的 整 體 狀 況 城 市 的 演 變 及 形 態 作 出 深 入 的 分 析, 可 供 是 次 研 究 作 參 考 於 二 零 零 七 年 區 議 會 亦 委 託 了 香 港 浸 會 大 學 地 理 系 進 行 研 究, 撰 寫 了 灣 仔 未 來 發 展 藍 圖 計 劃 該 報 告 提 出 了 不 少 建 議, 如 改 善 修 頓 球 場 開 拓 船 街 一 帶 作 公 共 用 地 保 育 灣 仔 街 市, 保 育 藍 屋 方 案 擴 大 樓 宇 復 修 計 劃 睦 鄰 互 助 計 劃 等 當 中 有 些 建 議 已 被 採 納, 如 灣 仔 街 市 的 保 育, 藍 屋 的 留 屋 留 人 方 案 等 研 究 隊 伍 參 考 這 些 報 告 不 單 可 以 了 解 過 去 一 些 關 於 灣 仔 市 區 更 新 的 討 論, 亦 可 更 深 入 了 解 灣 仔 社 會 民 生 方 面 的 訴 求 有 助 深 化 是 次 研 究 結 果 1.5. 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 發 展 局 於 2008 年 初 成 立 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 該 委 員 會 由 灣 仔 區 區 議 員 文 物 保 育 和 活 化 的 專 業 人 士 發 展 局 和 市 建 局 代 表 組 成, 以 研 究 整 體 灣 仔 舊 區 的 活 化 工 作 並 諮 詢 相 關 的 持 份 者 該 委 員 會 根 據 蕭 國 健 教 授 及 歷 史 顧 問 所 撰 寫 的 灣 仔 歷 史 研 究 而 設 計 出 灣 仔 歷 史 文 物 徑, 分 別 以 建 築 主 題 及 生 活 氣 息 作 為 主 題, 識 別 區 內 有 代 表 性 的 設 施 及 歷 史 物 築 物, 以 新 的 表 達 方 式 展 現 灣 仔 的 歷 史 文 化 色 彩 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 亦 為 歷 史 文 物 徑 推 出 一 些 配 套 設 施, 如 安 置 輕 觸 式 屏 幕 於 不 同 景 點 免 費 派 發 灣 仔 文 物 徑 地 圖 小 冊 子, 並 設 立 歷 史 文 物 徑 網 頁 除 此 之 外 活 化 灣 仔 舊 區 專 責 委 員 會 為 活 化 太 原 街 露 天 市 集, 為 太 原 街 的 商 販 提 供 供 電 裝 置 及 簷 篷, 讓 商 販 可 以 有 更 舒 適 的 環 境, 並 可 在 安 全 的 情 況 之 下 用 電 委 員 會 亦 與 太 古 集 團 協 商 推 動 美 化 星 街 的 計 劃 1.6. 灣 仔 區 內 市 區 重 建 局 項 目 9

11 重 建 發 展 方 面 已 公 佈 的 重 建 項 目 有 : 項 目 名 稱 灣 仔 道 / 太 原 街 項 目 ( 尚 翹 峰 ) 皇 后 大 道 東 項 目 莊 士 敦 道 項 目 ( 嘉 薈 軒 ) 利 東 街 / 麥 加 力 歌 街 項 目 樓 宇 復 修 方 面 在 市 建 局 範 圍 內 20 年 樓 齡 以 上 約 有 520 幢, 當 中 約 有 220 幢 已 成 立 法 團 共 有 約 50 幢 大 廈 已 參 與 樓 宇 更 新 大 行 動 有 54 幢 大 廈 在 樓 宇 復 修 貸 款 計 劃 的 幫 助 下 完 成 樓 宇 復 修 有 55 幢 大 廈 在 樓 宇 復 修 物 料 資 助 計 劃 的 幫 助 下 完 成 樓 宇 復 修 10

12 文 物 保 育 方 面 已 公 佈 的 保 育 項 目 有 : 項 目 名 稱 茂 蘿 街 1-11 號 / 巴 路 士 街 6-12 號 莊 士 敦 道 號 ( 和 昌 大 押 ) 船 街 18 號 皇 后 大 道 東 號 石 水 渠 街 72-74A ( 藍 屋 ) 11

13 灣 仔 街 市 圖 表 3 灣 仔 區 內 的 文 物 保 育 項 目 分 佈 ( 包 括 己 評 級 的 歷 史 建 築 物 及 市 建 局 的 項 目 ) 活 化 方 面 已 公 佈 的 活 化 項 目 有 : 項 目 名 稱 茂 蘿 街 / 巴 路 士 街 項 目 12

14 石 水 渠 街 / 慶 雲 街 / 景 星 街 項 目 2. 研 究 目 的 2.1 協 助 灣 仔 區 議 會 進 行 當 區 的 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 以 了 解 當 區 市 民 對 市 區 更 新 的 意 願, 體 現 地 區 為 本 的 理 念 ; 2.2 協 助 灣 仔 區 議 會 建 立 一 套 更 全 面 的 系 統 收 集 市 民 的 當 區 願 景 的 方 法 ; 2.3 針 對 灣 仔 區 的 願 景, 協 助 當 區 的 持 份 者 提 出 更 具 體 及 明 細 的 意 見 3. 研 究 方 法 3.1 透 過 桌 面 研 究 及 實 地 考 察 研 究 建 立 灣 仔 地 區 及 樓 宇 的 資 料 庫 3.2 設 計 一 個 網 上 問 卷 就 研 究 範 圍 搜 集 意 見, 並 將 網 上 問 卷 的 連 結 放 在 灣 仔 區 議 會 的 網 站 以 電 郵 及 傳 真 發 放 給 灣 仔 的 持 份 者 地 區 組 織 及 公 眾 人 士 填 寫 3.3 將 問 卷 印 刷 出 來, 郵 寄 到 區 議 員 辦 事 處 及 社 區 會 堂, 每 個 問 卷 收 集 單 位 有 最 少 五 十 份, 並 鼓 勵 收 集 單 位 自 行 影 印 問 卷 3.4 在 修 頓 球 場 內 及 議 員 辦 事 處 附 近 以 問 卷 形 式 訪 問 路 人 及 當 區 市 民 從 所 有 途 徑 收 到 的 問 卷 共 254 份 3.5 舉 行 三 次 工 作 坊 分 別 邀 請 了 區 議 員 專 業 人 士 和 社 區 組 織 及 當 區 市 民 參 與 3.6 與 地 區 人 士 分 別 進 行 了 五 次 訪 談, 了 解 當 區 民 意 代 表 的 一 般 意 願 13

15 第 二 章 灣 仔 區 的 背 景 資 料 1. 區 內 人 口 結 構 1.1. 根 據 統 計 署 二 零 零 六 年 的 數 字, 灣 仔 區 現 時 人 口 有 160,300 人 當 中 男 性 佔 43% 1.2. 灣 仔 區 人 口 自 1981 年 在 過 去 三 十 年 一 直 遞 減, 原 因 可 能 是 因 為 灣 仔 逐 漸 轉 變 為 商 業 區 灣 仔 區 人 口 統 計 人 口 年 份 圖 表 4 灣 仔 區 的 人 口 ( ) 1.3. 工 作 年 齡 (25-44 歲 ) 的 人 口 比 率 達 36%, 僅 次 於 西 貢 區 (36.9%) 油 尖 旺 區 (36.4%) 及 中 西 區 (36.3%) 1.4. 而 65 歲 或 以 上 的 人 口 佔 則 14.7%, 年 齡 中 位 數 為 41 歲 1.5. 就 各 分 區 來 說, 人 口 最 多 的 是 鵝 頸, 有 16,606 人 ; 而 人 口 最 少 的 是 修 頓, 只 有 11,496 人 勞 動 人 口 和 總 人 口 也 反 應 著 類 似 的 分 佈, 鵝 頸 有 最 多 的 勞 動 人 口 (9,426 人 ) 而 修 頓 則 最 少 ( 只 有 6,648 人 ) 14

16 灣 仔 區 各 分 區 人 口 及 勞 動 人 口 統 計 表 港 元 軒 尼 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 詩 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 勞 動 人 口 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 勞 動 人 口 人 口 勞 動 人 口 人 口 圖 表 5 灣 仔 區 各 分 區 人 口 及 勞 動 人 口 統 計 表 1.6. 就 各 分 區 來 說, 六 十 五 歲 及 以 上 的 人 口 比 率 最 高 的 分 區 是 大 佛 口 (18.1%) 最 低 的 是 樂 活 (11.1%) 但 年 齡 中 位 數 最 高 的 是 愛 群 (45 歲 ) 灣 仔 區 各 分 區 的 年 齡 中 位 數 及 六 十 五 歲 及 以 上 的 人 口 比 率 65 歲 以 上 人 口 的 百 分 比 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 六 十 五 歲 及 以 上 年 齡 中 位 數 大 佛 口 年 齡 中 位 數 圖 表 6 灣 仔 各 分 區 年 議 中 位 數 及 六 十 五 歲 以 上 的 人 口 比 率 1.7. 在 教 育 程 度 方 面, 二 十 歲 以 上 非 就 學 人 口 具 專 上 教 育 程 度 比 例 最 高 的 分 區 為 樂 活 (55.1%), 最 低 為 鵝 頸 (20.8%) 15

17 二 十 歲 及 以 上 非 就 學 人 口 具 專 上 教 育 程 度 比 例 (%) 樂 活 司 徒 拔 道 渣 甸 山 跑 馬 地 大 坑 修 頓 大 佛 口 銅 鑼 灣 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 百 分 比 (%) 圖 表 7 二 十 歲 以 上 非 就 學 人 口 具 專 上 教 育 程 度 比 例 (%) 1.8. 而 家 庭 住 戶 數 目 最 多 的 是 鵝 頸 (6,464 戶 ), 最 少 的 是 渣 甸 山 (3,780 戶 ) 然 而, 渣 甸 山 的 家 庭 住 戶 平 均 人 數 是 最 高 的, 每 戶 平 均 有 3.7 人 16

18 家 庭 住 戶 數 目 及 家 庭 住 戶 平 均 人 數 住 戶 數 目 家 庭 住 戶 平 均 人 數 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 銅 鑼 灣 家 庭 住 戶 數 目 家 庭 住 戶 平 均 人 數 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 0.0 圖 表 8 灣 仔 各 分 區 的 家 庭 住 戶 數 目 及 家 庭 住 戶 平 均 人 數 1.9. 灣 仔 的 十 一 個 區 家 庭 住 戶 每 月 收 入 中 位 數 由 $16,200 元 ( 鵝 頸 ) 至 $78,320 元 ( 渣 甸 山 ) 不 等 相 對 全 港 家 庭 住 戶 每 月 收 入 中 位 數 $17,250 來 說, 灣 仔 區 一 般 來 說 算 是 相 對 富 裕 而 工 作 人 口 每 月 收 入 中 位 數 由 $10,000( 愛 群 及 鵝 頸 ) 至 $18,500( 樂 活 ) 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 由 $4,500( 鵝 頸 ) 至 $28,000( 樂 活 ) 灣 仔 區 各 分 區 的 收 入 及 租 金 中 位 數 每 月 收 入 中 位 數 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 軒 尼 詩 愛 群 鵝 頸 家 庭 住 戶 每 月 收 入 中 位 數 ( 港 元 ) 18,500 16,500 16,200 24,000 30,000 78,320 71,050 31,972 70,000 30,500 23,600 工 作 人 口 每 月 主 要 職 業 收 入 中 位 數 ( 港 元 ) 10,500 10,000 10,000 11,000 15,000 13,000 18,500 16,000 11,500 12,500 13,500 家 庭 住 戶 每 月 租 金 中 位 數 ( 港 元 ) 6,300 5,500 4,500 8,000 7,000 18,000 28,000 10,000 25,600 9,700 7,000 銅 鑼 灣 大 坑 渣 甸 山 樂 活 跑 馬 地 司 徒 拔 道 修 頓 大 佛 口 30,000 25,000 20,000 15,000 每 月 租 金 中 位 數 10,000 5,000 0 圖 表 9 灣 仔 各 分 區 的 收 入 及 租 金 中 位 數 自 置 居 所 的 住 戶 比 率 由 51.9%( 鵝 頸 ) 至 67.8% ( 司 徒 拔 道 ) 不 等 17

19 自 置 居 所 比 率 - 以 住 戶 計 算 (%) 司 徒 拔 道 渣 甸 山 愛 群 樂 活 大 坑 跑 馬 地 大 佛 口 軒 尼 詩 銅 鑼 灣 修 頓 鵝 頸 百 分 比 (%) 圖 表 10 灣 仔 各 分 區 的 自 置 居 所 比 率 ( 百 分 比 %) 2. 社 區 特 色 及 潛 力 新 舊 並 存 2.1. 灣 仔 區 是 一 個 新 舊 並 存 的 社 區 在 皇 后 大 道 東 一 帶 乃 灣 仔 最 先 發 展 的 地 區, 其 後 有 三 次 大 型 的 填 海 工 程, 將 海 岸 線 分 別 推 至 莊 士 敦 道 告 士 打 道, 以 及 現 時 的 會 議 道 灣 仔 碼 頭 所 以 沿 著 告 士 打 道 一 帶 的 建 築 物 較 新, 香 港 演 藝 學 院 於 1984 年 落 成 會 議 展 覽 中 心 第 一 期 於 1988 年 落 成 所 以 灣 仔 有 較 新 型 的 建 築 物 亦 有 不 少 文 物 古 蹟 2.2. 根 據 是 次 研 究 的 問 卷 調 查, 當 被 訪 者 問 及 灣 仔 區 的 特 色 時, 最 多 受 訪 者 認 為 灣 仔 是 特 色 是 新 舊 並 存 其 次 才 是 均 衡 的 住 宅 和 商 業 區 包 括 本 土 及 旅 遊 ( 文 化 及 自 然 景 色 ) 熱 點 優 良 校 網 及 眾 多 公 營 及 私 營 機 構 18

20 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 特 色 及 獨 特 之 處 (1-5, 1 表 示 最 有 特 色 ) 新 舊 並 存 4.42 均 衡 的 住 宅 和 商 業 區 3.34 包 括 本 土 及 旅 遊 ( 文 化 及 自 然 景 色 ) 熱 點 3.04 優 良 校 網 2.78 眾 多 公 營 和 私 營 的 機 構 圖 表 11 灣 仔 區 的 特 色 及 獨 特 之 處 商 住 混 合 2.3. 灣 仔 區 原 來 是 住 宅 區, 然 而, 隨 著 中 環 金 鐘 的 商 業 發 展, 商 業 區 漸 漸 延 伸 至 灣 仔 區, 令 居 住 在 灣 仔 的 人 口 逐 漸 減 少 灣 仔 區 亦 有 不 少 商 住 大 廈 單 幢 樓 2.4. 另 外, 灣 仔 的 單 幢 樓 為 數 亦 不 少, 相 反, 大 型 屋 苑 或 屋 邨 則 較 少 見 創 意 產 業 聚 業 地 2.5. 灣 仔 區 是 創 意 產 業 的 聚 集 地 研 究 隊 伍 根 據 黃 頁 的 公 司 名 單 及 地 址 將 不 同 行 業 的 公 司 分 佈 作 出 比 較 2.6. 例 如 平 面 設 計 公 司 最 主 要 集 中 在 灣 仔, 有 85 間, 在 觀 塘 有 54 間 在 中 西 區 有 44 間 東 區 有 43 間 而 油 尖 旺 區 只 有 35 間 Distribution of Graphic Design Companies Registered in Yellow Pages Hong Kong (Top 5 Districts) 灣 仔 區 觀 塘 區 中 西 區 東 區 油 尖 旺 區 Wan Chai Kwun Tong Central & Western Eastern Yau Tsim Mong Districts Wan Chai Kwun Tong Central & Western Eastern Yau Tsim Mong 2.7. 圖 表 12 而 平 廣 面 公 告 司 公 在 司 香 亦 港 同 各 區 樣 的 是 聚 集 中 情 在 況 灣 仔 區 ( 有 143 間 ) 其 次 是 東 區 (91 間 ) 中 西 區 (79 間 ) 油 尖 旺 區 (52 間 ), 然 後 是 觀 塘 (51 間 ) 19

21 The Distribution of Advertisng Agencies and Consultants Registered in Yellow Pages Hong Kong (Top 5 Districts) 灣 仔 區 東 區 中 西 區 油 尖 旺 區 觀 塘 區 Wan Chai Eastern Central & Western Yau Tsim Mong Kwun Tong District Area 圖 表 13 廣 告 公 司 在 香 港 各 區 的 聚 集 情 況 Wan Chai Eastern Central & Western Yau Tsim Mong Kwun Tong 2.7. 而 軟 件 公 司 亦 不 例 外, 同 樣 是 集 中 在 灣 仔 區 ( 有 70 間 ) 其 次 是 中 西 區 (56 間 ) 油 尖 旺 區 (52 間 ) 觀 塘 區 (50 間 ), 最 後 是 東 區 (11 間 ) Distribution of Software Companies Registered in Yellow Pages Hong Kong (Top 5 Districts) Wan Chai Central & Western Yau Tsim Mong Kw un Tong Eastern 灣 仔 區 中 西 區 油 Districts 尖 旺 區 觀 塘 區 東 區 Wan Chai Central & Western Yau Tsim Mong Kw un Tong Eastern 圖 表 14 軟 件 公 司 在 香 港 各 區 聚 集 的 情 況 20

22 2.8. 而 建 築 公 司 的 研 究 則 主 要 根 據 建 築 師 學 會 的 成 員 名 單 作 出 分 析 研 究 伍 發 現 建 築 公 司 亦 同 樣 是 較 多 選 擇 在 灣 仔 區 ( 有 54 間 ) 緊 接 著 是 中 西 區 (53 間 ) 東 區 (30 間 ) 油 尖 旺 區 (10 間 ), 最 後 是 觀 塘 區 (4 間 ) Distribution of Architectural Practices registered at HKIA (Top 5 Districts) Wan 灣 仔 Chai 區 Central 中 西 & 區 Eastern 東 區 Yau 油 尖 Tsim 旺 區 Kwun 觀 塘 Tong 區 Western Mong Wan Chai Central & Western Eastern Yau Tsim Mong Kwun Tong 圖 表 15 建 築 公 司 在 香 港 各 區 聚 集 的 情 況 創 意 聚 集 地 2.9. 由 於 灣 仔 是 創 意 產 業 的 集 中 地, 加 上 鄰 近 香 港 藝 術 中 心 香 港 演 藝 學 院 等 藝 術 機 構, 星 街 一 帶 在 數 年 前 亦 曾 經 是 一 個 小 型 的 創 意 集 聚, 不 少 藝 術 或 創 意 產 業 工 作 者 都 選 擇 在 灣 仔 居 住 圖 表 16 新 假 期 ( 第 392 期,07 年 3 月 12 日 ) 展 覽 活 動 灣 仔 的 會 議 展 覽 中 心 每 年 吸 引 不 少 人 參 觀 展 覽, 例 如 每 年 書 展 都 吸 引 大 量 人 流 到 會 展, 單 單 二 零 零 九 年 七 月 的 書 展 就 已 經 吸 引 了 九 十 萬 人 次 進 場 參 觀, 而 每 人 的 平 均 消 費 為 469 元, 為 灣 仔 區 的 主 要 經 濟 活 動 之 一 1 1 香 港 貿 易 發 展 局, 九 十 萬 人 訪 書 展 2009 年 7 月 28 日 21

23 酒 吧 區 灣 仔 駱 克 道 的 酒 吧 區 吸 引 了 不 少 外 國 人 聚 集, 在 英 國 作 家 李 察 梅 臣 的 蘇 絲 黃 的 世 界 中 亦 以 灣 仔 的 酒 吧 區 為 小 說 背 景 近 年 在 銅 鑼 灣 登 龍 街 亦 興 起 了 另 一 個 酒 吧 區, 較 多 中 國 人 聚 集 海 濱 長 廊 灣 仔 的 海 濱 長 廊 原 為 灣 仔 貨 物 裝 卸 區, 毗 鄰 香 港 海 底 隧 道 出 口 灣 仔 運 動 場 及 香 港 愛 護 動 物 協 會 等 填 海 後 長 廊 開 放 作 為 公 共 空 間, 鋪 了 木 板 行 人 徑 草 地 及 鋪 磚 地 台 成 為 首 個 容 許 狗 隻 進 入 的 寵 物 公 園 因 為 配 合 中 環 灣 仔 繞 道 及 灣 仔 發 展 計 劃 第 2 期 工 程, 灣 仔 海 濱 長 廊 於 2010 年 1 月 27 日 關 閉 於 寵 物 公 園 閉 幕 當 天, 吸 引 了 不 少 寵 物 主 人 帶 同 自 己 的 寵 物 聚 集 告 別 這 個 寵 物 公 園 在 是 次 願 景 研 究 中, 亦 有 受 訪 者 提 出 希 望 灣 仔 將 來 可 以 再 有 寵 物 公 園 圖 表 17 人 群 帶 著 寵 物 告 別 灣 仔 寵 物 公 園 圖 片 來 源 : 昔 日 東 方, 逾 千 人 和 狗 告 別 寵 物 公 園 22

24 第 三 章 灣 仔 區 宏 觀 長 遠 的 市 區 更 新 願 景 1. 居 住 環 璄 及 生 活 質 素 1.1. 現 況 研 究 隊 伍 在 問 卷 調 查 中 向 受 訪 者 了 解 他 們 眼 中 的 灣 仔 的 不 足 之 處 從 這 部 分 可 大 致 了 解 灣 仔 現 時 的 居 住 環 境 及 生 活 質 素 大 部 分 的 受 訪 者 都 認 為 灣 仔 區 最 大 的 不 足 之 處 首 先 是 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 其 次 是 環 境 ( 空 氣 及 噪 音 ) 不 足 公 共 空 間 及 空 園 不 足 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 最 後 是 房 屋 辦 公 和 商 業 空 間 不 足 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 不 足 之 處 (1-5, 1 表 示 最 大 不 足 ) 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 4.11 環 境 ( 空 氣 噪 音 ) 不 足 4.07 公 共 空 間 和 公 園 不 足 3.29 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 2.74 房 屋 辦 公 和 商 業 空 間 供 應 不 足 圖 表 18 灣 仔 的 不 足 之 處 空 氣 污 染 從 訪 談 及 工 作 坊 當 中 亦 有 不 少 人 表 示 空 氣 質 素 差 健 康 空 氣 行 動 與 城 市 大 學 合 作 做 的 一 個 研 究 探 討 香 港 六 區 ( 包 括 油 尖 旺 中 西 區 灣 仔 區 東 區 和 九 龍 城 ) 的 空 氣 質 素, 研 究 發 現 灣 仔 區 的 空 氣 質 素 是 最 差, 空 氣 中 的 氮 氧 化 物 含 量 不 單 超 出 了 世 衞 的 標 準, 亦 超 出 了 香 港 於 1987 年 所 訂 的 空 氣 質 素 標 準 而 在 灣 仔 區 當 中 軒 尼 詩 道 是 最 嚴 重 原 因 可 能 是 因 為 有 太 多 巴 士 行 駛, 加 上 軒 尼 詩 道 兩 旁 的 高 樓 造 成 屏 風 效 應, 軒 尼 詩 道 一 帶 亦 相 當 貼 近 民 居, 對 市 民 的 健 康 造 成 影 響 有 受 訪 者 表 示 現 時 灣 仔 的 樓 愈 建 愈 高, 難 以 見 得 到 藍 天 白 雲, 高 樓 亦 造 成 屏 風 效 應, 令 灣 仔 空 氣 不 流 通 灣 仔 區 的 空 氣 污 染 令 綠 化 難 以 見 效 工 作 坊 的 當 區 市 民 表 示 政 府 投 放 了 很 多 資 源 在 灣 仔 推 行 綠 化, 但 植 物 在 這 樣 的 空 氣 質 素 下 亦 難 以 存 活, 即 使 種 了 亦 不 夠 翠 綠, 做 不 了 綠 化 的 效 果 23

25 噪 音 在 工 作 坊 中 有 居 民 表 示 在 灣 仔 居 住 噪 音 是 一 大 問 題 特 別 是 住 在 行 人 專 用 區 或 酒 吧 區 的 居 民, 每 晚 受 噪 音 困 擾, 往 往 要 到 凌 晨 四 時 人 群 才 散 去, 故 認 為 考 慮 設 行 人 專 用 區 時 亦 應 考 慮 到 附 近 的 居 民 的 密 度 人 車 爭 路 人 車 爭 路 及 市 集 一 帶 的 擠 擁 情 況 亦 令 人 關 注 行 人 路 太 窄, 在 繁 忙 時 間 行 人 都 被 逼 到 馬 路 上 行 走 特 別 是 莊 士 敦 道 春 園 街 一 帶 有 居 民 表 示 市 集 一 帶 的 小 販 欠 缺 秩 序 給 人 的 感 覺 凌 亂, 應 該 管 理 一 下 交 通 擠 塞 灣 仔 區 的 交 通 擠 塞 問 題 嚴 重, 不 少 受 訪 者 表 示 交 通 擠 塞 縮 窄 了 灣 仔 的 發 展 空 間 例 如 跑 馬 日 和 書 展 期 間, 灣 仔 交 通 大 受 影 響 經 常 塞 車 的 地 方 包 括 銅 鑼 灣 時 代 廣 場 一 帶 軒 尼 詩 道 香 港 海 底 隧 道 口 等 等 公 共 空 間 及 康 體 設 施 不 足 無 論 在 問 卷 調 查 工 作 坊 或 訪 談 中 都 有 受 訪 者 表 示 灣 仔 的 公 共 休 憩 及 康 體 設 施 不 足 公 共 空 間 及 公 園 不 足 和 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 這 兩 個 選 項 在 問 卷 調 查 的 五 大 不 足 中 排 第 三 和 四 有 區 議 員 表 示 雖 然 灣 仔 有 修 頓 球 場, 但 修 頓 也 不 是 一 個 合 適 的 地 方 做 運 動, 只 不 過 修 頓 位 於 中 心 地 帶, 地 理 位 置 的 方 便 所 以 吸 引 了 很 多 市 民 使 用 但 修 頓 空 間 不 夠, 又 擠 逼, 設 施 亦 不 足, 靠 近 軒 尼 詩 道 巴 士 很 多, 空 氣 質 素 亦 較 差 所 以 近 來 很 多 人 已 漸 漸 轉 移 到 灣 仔 北 尋 找 新 的 公 共 空 間 灣 仔 的 康 樂 設 施 不 足, 有 受 訪 者 表 示, 灣 仔 的 康 樂 場 地 及 體 育 場 館 往 往 讓 體 育 總 會 和 地 區 體 育 團 體 優 先 使 用, 能 夠 讓 居 民 享 用 的 實 在 不 多, 即 使 是 灣 仔 區 議 會 在 場 地 使 用 方 面 亦 無 優 先 權 交 通 便 利 灣 仔 位 於 港 島 北 的 中 心 位 置, 西 往 金 鐘 中 環, 東 往 北 角 筲 箕 灣, 是 港 島 北 的 交 通 樞 紐 就 近 最 多 人 使 用 的 香 港 海 底 隧 道, 亦 有 渡 輪 來 往 尖 沙 咀 及 紅 磡, 遊 艇 會 附 近 亦 有 停 機 坪 供 政 府 的 飛 行 服 務 隊 上 落 灣 仔 海 陸 空 的 交 通 網 絡 完 善, 亦 是 不 少 受 訪 者 喜 歡 居 住 灣 仔 的 原 因 鄰 里 關 係 密 切 灣 仔 區 不 少 老 街 坊, 有 工 作 坊 的 專 業 人 士 表 示, 感 覺 灣 仔 居 民 對 於 灣 仔 人 的 身 份 認 同 特 別 強 烈, 可 能 因 為 灣 仔 是 一 老 社 區 的 關 係 在 訪 談 中 亦 有 區 議 員 表 示 灣 仔 的 鄰 里 關 係 較 為 密 切 可 能 這 現 象 與 灣 仔 人 口 老 化 有 關, 很 多 居 民 都 住 在 灣 仔 幾 十 年 24

26 1.2. 期 望 人 車 分 流 在 工 作 坊 問 卷 調 查 及 訪 談 中 都 有 收 集 到 不 少 意 見 表 示 灣 仔 急 切 需 要 人 車 分 流 一 來 減 少 人 車 爭 路 的 危 險 ; 二 來 減 少 市 民 接 觸 廢 氣 的 機 會, 改 善 生 活 環 境 ; 三 來 改 善 交 通 擠 塞 問 題 在 工 作 坊 及 訪 談 中 提 到 的 人 車 分 流 措 施 包 括 建 設 行 人 專 區 行 人 天 橋 園 景 平 臺 行 人 隧 道 地 鐵 站 延 伸 地 下 商 場 將 車 道 沉 底 建 架 空 天 橋 等 改 善 空 氣 質 素 綠 化 有 不 少 灣 仔 居 民 及 專 業 人 士 表 示 期 望 灣 仔 能 夠 有 良 好 的 空 氣 質 素 以 致 市 民 可 更 加 放 心 自 由 並 休 閒 地 在 灣 仔 區 活 動 有 受 訪 者 表 示 最 理 想 的 灣 仔 是 可 以 將 修 頓 變 成 一 大 草 地 讓 市 民 自 由 在 草 地 上 活 動 姑 勿 論 這 是 否 可 行 又 或 者 修 頓 是 否 一 個 合 適 的 地 方, 有 不 少 受 訪 者 都 表 示 希 望 空 氣 可 以 改 善 要 達 到 在 市 中 心 開 闢 草 場 這 個 願 景, 市 區 內 必 需 有 良 好 的 空 氣 質 素, 否 則 難 以 吸 引 市 民 在 公 共 空 間 活 動 雖 然 有 市 民 反 映 在 灣 仔 搞 綠 化 會 勞 民 傷 財, 見 不 到 成 效 但 大 部 分 的 居 民 都 希 望 綠 化 可 以 做 得 好 一 些 例 如 種 多 些 常 綠 的 樹 木 生 命 力 強 的 植 物 以 及 不 要 種 在 一 些 植 物 難 以 生 長 的 地 方 等 1.3. 市 區 更 新 策 略 在 問 卷 調 查 中 大 部 分 人 認 為 市 區 更 新 策 略 的 眾 多 的 考 慮 因 素 中 最 重 要 的 是 改 善 環 境, 其 次 依 次 序 為 是 社 區 及 人 際 網 絡 可 持 續 發 展 發 展 密 度 促 進 地 區 經 濟 補 償 及 安 置 最 後 才 是 保 育 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 的 考 慮 (1-7, 1 表 示 最 重 要 ) 改 善 環 境 5.85 社 區 及 人 際 網 絡 可 持 續 發 展 發 展 密 度 促 進 地 區 經 濟 補 償 及 安 置 保 育 圖 表 19 在 市 區 更 新 的 考 慮 因 素 25

27 所 以 市 區 更 新 策 略 首 先 要 以 改 善 環 境 為 大 原 則, 讓 市 民 有 清 新 的 空 氣 足 夠 的 公 共 空 間 及 休 憩 設 施 減 少 噪 音 及 改 善 衞 生 寧 活 化 少 重 建 有 不 少 人 表 示 由 於 重 建 後 的 樓 通 常 都 會 用 總 地 積 比 率, 建 得 得 高, 會 造 成 屏 風 效 應, 故 不 希 望 在 灣 仔 密 度 已 經 很 高 的 舊 區 有 太 多 大 型 的 重 建 項 目 即 使 有 重 建 項 目, 亦 要 小 心 限 制 重 建 的 高 度 加 上 重 建 很 多 時 會 增 加 密 度 及 人 流, 令 現 時 的 交 通 網 絡 及 行 人 路 負 荷 更 重, 在 未 解 決 人 車 爭 路 的 問 題 之 前, 推 行 太 多 大 型 重 建 項 目 只 會 令 問 題 更 加 嚴 重, 影 響 居 民 生 活 質 素 重 整 交 通 網 絡 以 擴 大 行 人 專 區 不 少 受 訪 者 認 為 市 區 更 新 策 略 要 配 合 交 通 網 絡 的 重 整 才 能 有 效 活 化 舊 區 因 為 在 現 行 交 通 網 絡 的 框 架 內, 活 化 舊 區 有 較 多 限 制, 例 如 皇 后 大 道 東 由 於 要 雙 線 行 車, 行 人 路 難 以 擴 闊 若 交 通 網 絡 沒 有 大 改 變, 灣 仔 區 只 能 做 有 限 度 的 活 化 項 目 2. 經 濟 及 社 會 發 展 潛 力 2.1 現 況 漸 趨 商 業 化 在 工 作 坊 及 訪 談 中 都 有 受 訪 者 指 出 灣 仔 區 受 中 環 金 鐘 的 發 展 影 響, 漸 漸 變 得 商 業 化, 特 別 是 灣 仔 北 及 銅 鑼 灣 的 一 帶 消 費 愈 來 愈 高 在 工 作 坊 中 亦 有 人 表 示 灣 仔 區 愈 來 愈 多 高 消 費 的 店 鋪 及 餐 廳, 例 如 船 街 活 化 之 後 有 高 級 餐 廳 進 駐, 普 通 市 民 消 費 不 起 ; 而 和 昌 大 押 在 保 育 後 亦 變 成 另 一 高 級 餐 廳, 市 民 如 不 消 費 便 沒 有 機 會 欣 賞 老 建 築 物 創 意 產 業 及 文 化 藝 術 機 構 聚 集 前 文 亦 提 到 灣 仔 區 吸 引 了 不 少 創 意 產 業 聚 集, 加 上 香 港 藝 術 中 心 香 港 演 藝 學 院 等 較 大 型 的 藝 術 學 府 及 表 演 場 地, 以 及 大 大 小 小 的 藝 術 聚 集 區 灣 仔 區 具 備 成 為 創 意 藝 術 區 的 天 賦 條 件 26

28 圖 表 20 和 昌 大 押 在 保 育 後 為 衹 月 餐 廳 居 民 表 示 當 灣 仔 轉 營 至 高 級 餐 廳 或 高 消 費 的 商 業 區, 區 內 就 愈 來 愈 少 多 元 化 的 經 濟 活 動, 亦 沒 有 足 夠 的 地 方 供 低 下 階 層 消 閒 2.2 期 望 延 緩 商 業 化 發 展 雖 然 商 業 化 的 發 展 為 灣 仔 帶 來 不 少 機 遇, 而 商 住 混 合 亦 成 為 灣 仔 的 特 色 之 一 ( 在 問 卷 調 查 中 市 民 認 為 均 衡 的 商 業 及 住 宅 區 在 眾 多 灣 仔 的 特 色 之 中 排 第 二 ), 受 訪 者 一 般 都 不 希 望 灣 仔 變 全 面 商 業 化, 希 望 保 留 社 區 生 活 色 彩 多 元 化 的 商 業 活 動 在 工 作 坊 及 問 卷 調 查 中 有 居 民 表 示 期 望 灣 仔 可 以 保 留 多 元 化 的 商 業 活 動 如 店 鋪 及 餐 飲 業 這 樣 才 會 有 特 色, 不 單 可 推 動 本 土 旅 遊, 亦 可 吸 引 外 地 遊 客 不 希 望 見 到 到 處 都 是 商 場 和 連 鎖 店 多 元 化 的 商 業 活 動 包 括 費 用 較 相 宜 的 消 費, 因 為 灣 仔 各 區 的 人 口 結 構 分 冶 大, 有 富 戶 亦 有 窮 人, 故 希 望 灣 仔 的 都 市 規 劃 能 夠 照 顧 不 同 階 層 人 士 的 需 要, 保 留 低 消 費 的 商 業 活 動 發 展 創 意 產 業 表 演 藝 術 及 傳 統 工 藝 在 工 作 坊 及 訪 談 中 不 少 受 訪 者 表 示 希 望 灣 仔 可 以 多 發 展 創 意 產 業 及 表 演 藝 術 雖 然 現 時 已 經 有 不 少 創 意 產 業 及 藝 術 機 構 聚 集, 但 大 眾 市 民 可 以 更 多 互 動 例 如 灣 仔 北 海 旁 一 帶 可 以 作 為 露 天 的 表 演 場 地, 推 廣 更 多 藝 術 表 演 及 公 眾 參 與 在 工 作 坊 中 亦 有 受 訪 者 提 出 應 多 支 持 及 推 廣 傳 統 工 藝, 舉 辦 藝 墟 等 節 目, 令 灣 仔 的 文 藝 氣 息 更 濃 厚, 由 於 藝 墟 這 類 活 動 同 時 亦 是 較 低 消 費 的 活 動, 低 下 階 層 的 市 民 無 需 付 出 高 昂 的 消 遣 代 價 27

29 2.3 市 區 更 新 策 略 改 善 灣 仔 的 經 濟 及 社 會 發 展 潛 力 與 改 善 灣 仔 的 生 活 環 境 及 生 活 質 素 是 相 輔 相 承 的, 有 良 好 的 生 活 環 境 才 會 吸 引 人 流 到 灣 仔, 並 留 在 灣 仔 所 以 上 述 改 善 生 活 質 素 的 市 區 更 新 策 略 同 樣 應 用 在 經 濟 及 社 會 潛 力 的 發 展 方 面 多 保 育 有 不 少 的 受 訪 者 支 持 保 育 灣 仔, 保 留 及 發 展 社 區 特 色, 豐 富 地 區 的 民 間 生 活 色 彩, 發 展 有 特 色 的 餐 飲 業 強 化 現 有 蓬 勃 的 創 意 產 業 及 表 演 藝 術 雖 然 有 受 訪 者 表 示 不 能 過 份 干 預 市 場, 應 由 市 場 去 逐 漸 淘 汰 舊 行 業 但 對 於 一 些 受 重 建 項 目 影 響 而 被 逼 消 失 的 店 鋪, 有 不 少 受 訪 者 表 示 政 府 可 考 慮 用 其 他 方 法 如 稅 務 誘 因 或 租 金 優 惠 去 保 留 這 些 舊 行 業 舊 店 鋪 以 維 持 地 區 多 元 的 經 濟 活 動 推 廣 文 物 徑 以 發 展 文 化 旅 遊 灣 仔 的 已 發 展 的 文 物 徑 可 以 多 加 宣 傳 推 廣, 以 文 物 旅 遊 來 帶 動 灣 仔 的 經 濟 發 展 ; 近 來 區 議 會 培 育 這 些 對 灣 仔 已 經 很 熟 悉 及 有 歸 屬 感 的 居 民 作 導 遊 亦 充 足 利 用 了 現 有 的 社 會 資 源, 發 揮 社 會 發 展 潛 力 文 物 徑 亦 可 繼 續 發 展, 多 發 掘 地 區 掌 故, 豐 富 灣 仔 的 歷 史 文 化 例 如 灣 仔 是 當 時 菲 律 賓 的 革 命 英 雄 Dr José Risal 逃 難 到 香 港 時 的 棲 居 地, 菲 律 賓 的 國 旗 也 是 在 灣 仔 設 計 的 這 些 歴 史 文 化 的 痕 跡 很 值 得 發 掘 並 加 以 推 廣 28

30 第 四 章 市 區 更 新 的 4R 策 略 在 灣 仔 區 的 具 體 實 踐 1. 保 育 1.1. 對 保 育 的 意 見 保 育 的 範 圍 應 該 看 一 個 小 區 起 碼 幾 條 縱 橫 交 錯 的 道 路, 而 不 是 看 單 幢 或 幾 幢 大 廈 由 於 保 育 工 作 項 目 往 往 較 龐 大, 亦 需 要 有 對 歷 史 文 物 較 了 解 的 人 去 負 責, 政 府 應 考 慮 成 立 一 個 專 責 組 織 或 政 府 部 門 負 責 保 育 對 文 物 的 界 定 有 受 訪 者 表 示 現 時 文 物 保 育 方 面 沒 有 界 定 保 育 的 準 則 和 優 先 次 序 例 如 之 前 的 景 賢 里 事 件, 往 往 到 了 要 清 拆 的 階 段 才 會 有 人 要 求 保 留 私 人 文 物 保 育 政 策 私 人 的 古 物 ( 非 建 築 物 ) 未 有 途 徑 或 機 制 去 評 估 是 否 值 得 保 存, 亦 沒 有 機 制 去 保 存 / 推 廣 政 府 應 考 慮 設 定 機 制 去 考 量 和 保 存 有 受 訪 者 認 為 現 在 偏 向 只 關 注 公 共 文 物 的 保 育, 如 灣 仔 街 市, 卻 忽 略 私 人 文 物 的 保 育 因 為 保 育 成 本 很 自 然 的 由 政 府 負 責, 大 眾 對 於 不 需 要 自 己 掏 錢 的 保 育 計 劃 呼 聲 很 大 然 而 在 公 共 及 私 人 的 文 物 保 育 兩 方 面 其 實 需 要 平 衡 亦 有 受 訪 者 表 示 政 府 要 保 育 文 物 可 能 會 遭 文 物 的 業 主 反 對, 因 為 剝 奪 了 業 主 發 展 的 權 力, 而 業 主 亦 要 花 錢 去 維 修 如 果 政 府 可 以 將 文 物 建 築 的 地 積 發 展 的 比 例 轉 移, 可 能 會 對 舊 建 築 物 的 業 主 較 為 公 平 平 衡 公 眾 利 益 現 時 大 部 分 的 市 建 局 的 文 物 保 育 項 目 都 需 要 自 負 盈 虧, 確 保 文 物 項 目 可 以 賺 取 運 作 及 保 養 的 成 本 有 受 訪 者 表 示 在 這 一 方 面 要 小 心 平 衡 大 眾 的 利 益, 表 示 和 昌 大 押 變 成 高 級 餐 廳 之 後 剝 奪 了 低 下 階 層 欣 賞 建 築 物 的 機 會 應 讓 普 羅 大 眾 可 以 欣 賞 文 物 營 造 特 色 社 區 保 育 的 重 要 作 用 為 營 造 特 色 社 區, 在 凝 聚 社 區 經 濟 發 展 及 旅 遊 業 方 面 都 有 幫 助 故 保 育 應 從 發 掘 本 土 特 色 文 化 及 創 意 藝 術 傳 統 手 工 藝 等 著 手 營 造 特 色 社 區 亦 包 括 保 存 多 元 化 的 經 濟 活 動, 避 免 過 多 單 一 化 的 連 鎖 店 所 以 可 以 探 討 更 多 保 留 小 本 經 營 的 舊 生 意 的 可 能 性, 如 上 一 章 提 到 的 各 類 誘 因 計 劃 和 稅 務 優 惠 29

31 公 眾 參 與 對 於 那 些 建 築 物 地 區 特 色 傳 統 等 需 要 保 育, 當 局 應 更 多 諮 詢 當 區 市 民 有 受 訪 者 表 示 當 區 市 民 對 於 文 物 及 集 體 回 憶 都 有 不 同 理 解, 亦 未 必 與 政 府 的 想 法 相 同, 所 以 應 更 多 諮 詢 市 民 保 留 內 容 有 受 訪 者 表 示 現 時 的 保 育 和 活 化 計 劃 很 多 時 候 只 保 留 外 殼, 沒 有 保 留 古 蹟 原 來 的 內 容 例 如 船 街 的 項 目, 在 活 化 之 後 已 經 沒 有 人 會 記 得 以 前 的 船 街 或 將 船 街 的 食 肆 嘉 薈 軒 與 船 街 的 歷 史 扯 上 關 係 1.2. 現 有 的 法 定 及 已 評 級 的 古 蹟 及 保 育 項 目 現 時 全 港 有 94 項 法 定 古 蹟, 港 島 區 佔 32 項, 而 位 於 灣 仔 區 的 有 3 項, 包 括 銅 鑼 灣 天 后 廟 舊 灣 仔 郵 政 局 及 景 賢 里 而 全 港 有 452 項 已 評 級 的 歷 史 建 築, 灣 仔 區 共 有 38 項, 佔 全 港 的 己 評 級 的 歷 史 建 築 項 目 的 9% 在 灣 仔 區 的 38 項 已 評 級 的 歷 史 建 築 當 中, 有 8 個 為 一 級 約 佔 全 港 一 級 的 歷 史 建 築 的 9%;24 個 為 二 級, 約 佔 全 港 二 級 的 歷 史 建 築 的 14%; 6 個 為 三 級, 約 佔 全 港 的 三 級 歷 史 建 築 的 4% 1.3. 需 要 保 育 的 有 形 文 物 建 築 當 問 卷 調 查 的 受 訪 者 被 問 及 灣 仔 是 否 需 要 保 育 時, 分 別 有 17.5% 及 56% 表 示 非 常 需 要 及 需 要 只 有 14.1% 認 為 暫 時 不 需 要 和 3.4% 認 為 不 再 需 要 30

32 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 文 物 保 育 ( 包 括 有 形 的 文 物 建 築 及 無 形 的 地 區 傳 統 ) 嗎? 3.4% 9.0% 17.5% 14.1% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 56.0% 圖 表 21 灣 仔 區 保 育 的 需 要 在 灣 仔 區 有 什 麼 地 方 需 要 保 育 時, 有 75% 的 受 訪 者 都 無 法 指 出 有 什 麼 有 形 或 無 形 的 文 物 需 要 保 育 而 在 25% 有 指 出 什 麼 文 物 要 保 育 的 受 訪 者 當 中, 有 一 些 是 沒 有 具 體 建 議 的 只 有 一 般 陳 述, 如 歷 史 建 築 物 有 價 值 的 地 方 戰 前 建 築 物 等 然 而, 從 訪 談 工 作 坊 及 桌 面 研 究 中, 還 是 找 到 有 一 些 例 子 是 可 考 慮 保 育 的 31

33 圖 表 22 灣 仔 區 內 已 評 級 的 歷 史 建 築 市 建 局 的 保 育 項 目 及 法 定 古 蹟 的 分 佈 廟 宇 有 部 分 受 訪 者 建 議 保 育 天 后 廟 大 坑 的 蓮 花 宮 洪 聖 古 廟 玉 虛 宮 或 所 有 廟 宇 但 被 點 名 提 到 的 廟 宇 大 部 分 都 已 列 入 法 定 古 蹟 或 已 評 級 的 文 物 研 究 隊 伍 發 現 較 有 特 色 的 大 坑 福 德 古 廟 亦 可 考 慮 保 育 大 坑 的 福 德 古 廟 乃 土 地 廟 福 德 即 是 土 地 公, 正 名 為 福 德 正 神, 客 家 人 則 稱 作 伯 公 福 德 廟 是 專 門 供 奉 土 地 公 的 廟 宇 香 港 除 了 大 坑 之 外, 還 有 筲 簊 灣 尖 沙 咀 牛 頭 角 等 都 有 福 德 廟 圖 表 23 福 德 古 廟 32

34 亦 有 受 訪 者 提 出 跑 馬 地 譚 公 廟, 位 於 藍 塘 道 九 號 該 廟 建 於 1901 年, 屬 華 人 廟 宇 委 員 會 直 豁 管 理 有 傳 譚 公 原 名 是 譚 峭, 元 朝 惠 東 歸 善 人, 相 傳 十 二 歲 得 道 成 仙, 此 後 長 春 不 老, 故 一 直 保 持 男 孩 樣 貌 他 經 常 幫 助 漁 民 預 測 天 氣 及 治 療 疾 病, 故 深 得 漁 民 信 仰, 設 廟 供 奉 天 后 的 崇 拜 在 華 南 地 區 未 普 及 之 前, 譚 公 被 視 為 重 要 的 海 上 安 全 之 神 2 同 德 押 灣 仔 軒 尼 詩 道 號 的 當 鋪 同 德 押 亦 別 具 特 色, 可 考 慮 保 育 同 德 押 屬 戰 前 的 唐 樓, 有 騎 樓 伸 出 行 人 路 形 成 迴 廊 其 招 牌 上 的 字 是 由 右 至 左 寫 的, 這 類 的 招 牌 己 經 愈 來 愈 少 見 圖 表 24 同 德 押 街 道 或 範 圍 有 部 分 受 訪 者 提 到 要 保 育 皇 后 大 道 東, 但 未 能 具 體 提 出 哪 一 段 但 建 議 可 以 皇 后 大 道 東 作 為 核 心 或 主 軸 再 研 究 保 育 方 向 及 範 圍 雖 然 南 固 臺 己 經 成 為 一 級 歷 史 建 築, 但 有 受 訪 者 提 出 應 該 將 保 育 擴 展 至 南 固 臺 附 近 的 範 圍, 不 應 只 保 育 建 築 物 2 資 料 來 源 : 福 山 堂, 香 港 廟 宇 寺 廟 譚 公 廟 33

35 舊 區 的 春 園 街 太 原 街 市 集 一 帶 應 做 一 個 舊 城 區, 仿 似 歐 洲 舊 城 的 市 中 心, 中 間 有 個 小 型 的 廣 場 現 時 春 園 街 垃 圾 站 和 公 廁 的 地 方 可 以 做 廣 場 1.4. 需 要 保 育 的 非 物 質 文 物 ( 如 社 區 特 色 ) 小 店 鋪 市 集 有 部 分 受 訪 者 表 示 灣 仔 應 保 育 賣 特 色 產 品 的 小 店 鋪 或 一 些 較 舊 的 小 店 特 別 提 到 皇 后 大 道 東 一 帶 的 店 鋪 和 星 街 的 舊 式 印 刷 店 是 灣 仔 的 社 區 特 色 不 少 受 訪 者 都 認 為 太 原 街 的 露 天 市 集 要 保 育 現 在 市 集 每 天 都 吸 引 不 少 遊 客 來 觀 光 拍 照, 已 成 為 一 個 熱 門 的 旅 遊 點 但 亦 有 受 訪 者 表 示 市 集 的 衞 生 及 秩 序 需 要 再 管 理 好 一 點 圖 表 25 太 原 街 市 集 打 小 人 鵝 頸 橋 底 的 打 小 人 亦 是 社 區 特 色 之 一 打 小 人 是 一 種 流 行 於 香 港 廣 東 民 間 的 巫 術 儀 祀 打 小 人 通 常 會 在 驚 蟄 的 時 間 ( 大 約 是 3 月 5-7 日 期 間 ) 進 行, 藉 此 來 驅 遂 或 報 復 所 謂 的 小 人 打 小 人 需 要 在 橋 底 等 傳 說 中 較 惹 鬼 的 地 方 進 行, 而 鵝 頸 橋 就 成 為 打 小 人 的 熱 門 聖 地 從 前 參 與 打 小 人 的 多 為 老 人 家, 近 年 亦 有 年 輕 人 參 與 34

36 圖 表 26 鵝 頸 橋 底 打 小 人 圖 片 來 源 : 打 小 人 譚 公 誕 除 了 打 小 人 之 外, 譚 公 誕 亦 是 跑 馬 地 區 一 重 要 的 節 慶 每 年 農 曆 四 月 初 八 譚 公 誕, 在 譚 公 廟 附 近 會 有 大 批 善 信 巡 遊 進 貢 及 燒 香 膜 拜, 亦 有 舞 龍 舞 獅 神 功 戲 和 粵 劇 表 演, 熱 鬧 非 常 踏 入 四 月 初 七, 龍 虎 舞 獅 會 沿 廟 樓 梯 拾 級 而 上, 帶 領 居 民 齊 齊 到 廟 上 拜 神, 再 用 轎 請 譚 公 出 巡 跑 馬 地, 大 小 朋 友 隨 譚 公 巡 區 1 小 時, 再 回 廟 中 請 替 身 到 新 月 公 園 欣 賞 神 功 戲 粵 劇 到 譚 公 誕 的 正 日, 區 內 將 擺 放 逾 百 圍 的 慶 功 宴, 增 添 喜 慶 氣 氛 3 大 坑 舞 火 龍 大 坑 舞 火 龍 亦 是 可 考 慮 保 育 的 無 形 地 區 特 色 之 一, 主 要 於 每 年 農 曆 日 舉 行 最 遲 於 19 世 紀 末 出 現, 但 實 際 何 時 開 始 就 無 從 稽 考 據 說 於 1880 年 的 中 秋 節 前 夕 的 一 晚, 颱 風 吹 襲 大 坑 村, 有 一 條 大 蟒 蛇 吞 食 村 裏 的 家 畜, 給 村 民 合 力 打 死 於 破 屋 內 翌 日, 颱 風 過 後, 大 蟒 蛇 屍 體 失 蹤, 大 坑 村 發 生 瘟 疫, 引 致 生 命 損 失 當 時, 有 道 士 說 此 大 蟒 蛇 原 本 是 龍 王 之 兒 子, 因 此 要 降 疫 症 懲 罰 該 村, 報 復 殺 子 之 仇 恨, 而 村 中 又 有 一 位 老 翁, 聲 稱 有 神 仙 打 救 報 夢, 指 海 龍 王 最 怕 是 火 龍, 火 克 制 水, 所 以 在 中 秋 節 連 續 三 晚, 即 是 農 曆 八 月 十 四 3 資 料 來 源 : 明 報, 譚 公 誕 保 精 髓 拒 外 人 沾 手,2008 年 6 月 25 日 / / html 35

37 至 十 六 三 天 舞 火 龍, 就 可 解 脫 這 場 災 難, 村 民 照 辦, 並 沿 襲 至 今 火 龍 的 製 造 : 龍 身 用 稻 草 紮 成 ( 現 改 用 珍 珠 草 ); 龍 頭 由 藤 條 屈 曲 為 骨 架 ; 龍 牙 以 鋸 齒 的 鐵 片 造 成 ; 雙 眼 睛 是 手 電 筒 ; 舌 頭 是 漆 紅 的 木 片 帶 引 舞 龍 的 珠 球 是 個 沙 田 柚 舞 龍 時, 全 條 龍 身 都 插 上 火 紅 的 香, 在 夜 間 舞 動, 點 點 星 火, 十 分 可 觀 從 前, 節 日 完 畢 後, 習 慣 把 火 龍 拋 下 銅 鑼 灣 避 風 塘 的 海 底, 以 示 龍 歸 滄 海, 但 近 年 為 免 污 染 海 水, 於 深 夜 用 貨 車 送 到 焚 化 爐 去, 變 作 飛 龍 在 天 圖 表 27 大 坑 舞 火 龍 圖 片 來 源 : 姻 緣 石 姻 緣 石 的 形 狀 就 像 一 枝 石 筆 斜 插 在 石 座 上, 而 這 枝 石 筆 也 為 無 數 善 男 信 女 譜 出 一 段 段 甜 蜜 幸 福 的 姻 緣 靈 驗 的 姻 緣 石 平 時 就 有 不 少 人 前 來 參 拜, 但 是 每 逢 農 曆 初 六 十 六 二 十 六 這 裡 更 是 擠 滿 求 姻 緣 民 眾, 他 們 除 了 燒 香 誠 心 參 拜 外, 更 會 用 繩 子 把 酒 瓶 掛 在 姻 緣 石 旁 的 大 樹 上, 據 說 這 樣 所 祈 求 的 願 望 便 會 實 現 由 於 姻 緣 石 位 在 肇 輝 臺 附 近 一 段 寶 雲 道 的 山 坡 上, 由 此 可 以 眺 望 灣 仔 全 區 跑 馬 地 馬 場 中 環 廣 場 合 和 中 心 等 知 名 地 標, 來 此 參 拜 之 餘 又 可 俯 瞰 山 下 景 色, 因 此 吸 引 不 少 外 國 遊 客 前 來 觀 光 4 4 資 料 來 源 : 百 威 旅 遊, 姻 緣 石 36

38 圖 表 28 姻 緣 石 炭 爐 雞 蛋 仔 有 受 訪 者 表 示 灣 仔 的 特 色 飲 食 文 化 應 該 保 育, 特 別 提 到 的 是 大 坑 的 炭 爐 雞 蛋 仔 雞 蛋 仔 是 一 種 街 頭 小 食, 是 用 水 麵 粉 和 蛋 的 混 合 烤 焙 而 成 現 時 很 多 雞 蛋 仔 都 已 經 轉 用 電 爐 來 烤, 而 只 有 大 坑 和 牛 頭 角 一 帶 還 有 用 炭 爐 來 烤 的 雞 蛋 仔, 故 有 受 訪 者 表 示 希 望 這 類 型 的 傳 統 特 色 飲 食 文 化 能 得 以 推 廣 及 保 存 圖 表 29 炭 爐 雞 蛋 仔 37

39 銅 鑼 灣 海 濱 炮 台 每 天 中 午 12:00, 銅 鑼 灣 海 旁 會 響 起 一 聲 禮 炮, 這 是 香 港 其 中 一 家 傳 統 英 資 機 構 怡 和 洋 行 的 午 炮 儀 式, 至 今 已 有 超 過 140 年 歷 史 禮 炮 的 儀 式 很 簡 單, 時 間 一 到, 身 著 制 服 的 炮 手 會 先 走 到 炮 台 一 側 搖 一 下 掛 在 柱 子 上 的 鈴 鐺, 然 後 踢 著 正 步 走 向 炮 台 並 啟 動 機 關 鳴 炮, 在 一 陣 轟 然 的 炮 鳴 聲 及 瀰 漫 的 煙 霧 後, 炮 手 便 走 下 炮 台 並 再 搖 一 下 掛 柱 子 上 的 鈴 鐺, 以 表 示 午 炮 結 束 午 炮 發 射 後 有 30 分 鐘 開 放 入 內 參 觀, 而 砲 台 的 各 式 射 炮 會 於 10 分 鐘 後 套 上 遮 蓋 保 護 遊 人 可 在 銅 鑼 灣 世 貿 中 心 WTC 停 車 場 內 的 地 下 隧 道 通 過 到 海 旁 的 私 人 碼 頭 及 炮 台 觀 禮 不 過, 現 在 所 使 用 的 炮 管 已 經 不 是 當 年 那 一 支, 原 炮 管 在 第 二 次 世 界 大 戰 時 被 偷, 而 鳴 炮 儀 式 也 經 過 多 次 修 改 至 於 怡 和 午 炮 的 由 來 有 多 種 說 法, 一 說 是, 香 港 開 埠 初 期 鳴 炮 的 功 用 是 用 來 來 迎 接 或 送 行 英 國 大 班, 此 後 便 改 為 每 天 中 午 鳴 放, 以 作 為 報 時 之 用 ; 另 一 說 法 是 1842 年 香 港 割 讓 給 英 國, 原 本 設 廠 於 澳 門 的 英 國 怡 和 公 司 便 遷 徙 至 香 港, 為 了 對 付 海 盜, 怡 和 公 司 的 船 隊 都 配 有 武 器, 船 隻 出 入 也 都 要 鳴 放 禮 炮, 此 後 便 成 為 怡 和 公 司 的 傳 統, 不 料, 有 一 次 怡 和 船 隊 趕 在 皇 家 海 軍 軍 艦 之 前 進 港, 並 於 岸 上 開 炮, 此 舉 令 海 軍 大 為 震 怒, 從 此 以 後 英 國 政 府 規 定, 怡 和 午 炮 只 能 於 每 天 中 午 12 點 鳴 放, 而 這 項 規 定 一 直 沿 用 至 今, 除 了 日 本 佔 領 香 港 的 三 年 零 八 個 月 停 放 外, 之 間 從 未 間 斷 過 圖 表 30 銅 鑼 灣 海 濱 炮 台 38

40 市 貌 有 受 訪 者 表 示 灣 仔 的 街 道 面 貌 亦 是 應 該 保 育 的 非 物 質 文 物, 例 如 皇 后 大 道 東 的 坐 向, 清 晨 時 分 的 陽 光 令 皇 后 大 道 東 的 風 景 變 得 特 別 如 果 在 皇 后 大 道 東 建 立 一 幢 龐 大 的 高 樓 就 會 破 壞 了 灣 仔 的 風 貌 圖 表 31 灣 仔 區 內 可 考 慮 保 育 的 有 形 文 物 及 地 區 特 色 1.5. 區 議 會 的 角 色 區 議 會 在 保 育 方 面 的 角 色 是 作 市 民 與 政 府 部 門 之 間 的 橋 樑, 向 政 府 部 門 表 達 當 區 居 民 的 意 願, 亦 將 政 府 的 計 劃 及 想 法 告 訴 市 民, 協 調 兩 方 之 間 的 溝 通 除 了 政 府 及 當 區 市 民 外, 區 議 會 亦 會 與 地 區 的 持 份 者 保 持 聯 繫 例 如 與 有 關 發 展 商 及 商 業 機 構 探 討 公 私 營 合 作 的 可 能 性, 推 動 管 商 民 協 作 39

41 2. 重 建 2.1. 對 重 建 的 意 見 雖 然 有 很 多 反 對 重 建 的 聲 音, 有 不 少 市 民 支 持 保 育 復 修 和 活 化 但 當 樓 宇 修 無 可 修 之 後 仍 然 是 要 考 慮 重 建 有 不 少 人 對 重 建 反 感 是 因 為 不 滿 政 府 或 市 建 局 處 理 重 建 的 手 法 在 收 購 過 程 中 沒 有 給 予 合 理 的 賠 償, 或 者 重 建 消 息 一 傳 出 來 之 後 樓 價 就 會 推 到 很 高 以 致 受 影 響 的 居 民 難 以 用 得 到 的 賠 償 在 同 區 重 新 置 業, 或 者 原 來 在 區 內 的 一 些 老 行 業 和 小 店 鋪 會 因 重 建 帶 來 的 士 紳 化 及 租 金 上 漲 而 難 以 維 持 所 以 如 果 賠 償 問 題 處 理 得 好, 或 者 市 民 能 夠 原 區 重 置, 社 區 仍 然 能 夠 保 留 傳 統 社 區 文 化 特 色, 一 般 來 說 市 民 是 接 受 重 建 發 展 的 市 區 重 建 局 的 角 色 有 不 少 受 訪 者 當 被 問 及 對 重 建 發 展 的 意 見 時 表 示 市 建 局 的 角 色 是 時 候 要 轉 變, 應 該 放 棄 過 去 土 地 發 展 公 司 的 運 作 模 式 和 作 風, 多 從 市 區 整 體 規 劃 去 作 出 考 慮 例 如 增 加 公 共 設 施 環 境 美 化 和 方 便 原 區 重 安 置 這 也 是 私 人 發 展 商 很 難 兼 顧 到 的 而 受 訪 者 一 般 亦 認 為 市 建 局 的 工 作 亦 應 以 保 育 和 復 修 為 最 優 先 同 時 市 建 局 亦 應 協 助 監 察 私 人 重 建 項 目 及 社 區 的 整 體 規 劃 有 必 要 時 在 各 持 份 者 中 扮 演 協 調 的 角 色 亦 可 在 一 個 由 下 而 上 的 重 建 機 制 中 向 希 望 或 覺 得 有 需 要 重 建 的 居 民 提 供 協 助, 幫 助 組 織 及 推 行 重 建 工 作 由 下 而 上 重 建 策 略 市 場 和 商 業 力 量 應 負 責 個 別 樓 宇 的 重 建, 因 為 樓 宇 本 身 有 壽 命, 有 些 樓 宇 已 無 法 可 修 補, 政 府 應 拆 牆 鬆 綁 業 主 甚 至 可 自 己 聯 合 起 來 找 發 展 商 去 重 建 該 樓 宇, 自 己 商 討 合 適 的 賠 償 不 少 受 訪 者 亦 建 議 應 重 建 應 採 取 由 下 而 上 的 機 制 由 居 民 之 間 達 成 共 識, 再 去 聯 絡 私 人 發 展 商 去 協 助 重 建 由 於 現 時 有 不 少 樓 宇 仍 然 未 有 業 主 立 案 法 團, 所 以 協 助 居 民 成 立 業 主 立 案 法 團 仍 當 務 之 急 八 成 強 拍 地 區 一 般 來 說 接 受 八 成 強 拍 由 於 灣 仔 多 幢 樓, 而 伙 數 亦 不 多, 有 很 多 物 業 的 業 權 不 清 晰 或 者 業 主 難 以 聯 絡 得 上, 在 九 強 制 拍 賣 之 下 很 多 樓 宇 的 重 建 未 能 發 展, 或 者 只 要 其 中 一 戶 業 主 不 願 意 賣 重 建 就 無 法 推 行 為 了 維 護 大 部 分 業 主 的 利 益, 亦 避 免 因 業 權 不 清 晰 不 拖 延 重 建 的 項 目, 多 數 人 贊 成 八 成 強 拍 在 八 成 強 拍 推 行 之 後 發 展 商 較 容 易 進 行 收 購 重 建, 故 在 重 建 的 角 色 上 會 愈 來 愈 明 顯 而 受 訪 者 一 般 認 為 由 私 人 發 展 去 做 收 購 重 建 社 會 上 的 怨 氣 會 較 少, 至 少 業 主 在 賠 償 方 面 可 以 有 更 好 的 議 價 能 力 40

42 賠 償 方 案 有 不 少 受 訪 者 表 示 希 望 政 府 切 實 考 慮 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 可 行 性 因 為 有 不 少 私 人 發 展 商 的 重 建 項 目 可 以 做 到 樓 換 樓, 如 寶 翠 園 麗 星 樓 可 以 做 到 原 區 安 置, 而 且 發 展 商 能 給 予 受 影 響 的 居 民 原 來 的 坐 向 和 層 數, 在 重 建 期 間 給 居 民 一 筆 租 金 暫 時 搬 出 這 樣 的 重 建 方 法 通 常 是 有 利 可 圖 的, 因 為 重 建 時 會 把 之 前 未 用 盡 的 樓 面 面 積 用 盡, 建 更 高 的 樓, 即 使 是 原 區 安 置 居 民, 可 把 多 建 了 的 樓 層 賣 出 賺 錢 樓 換 樓 鋪 換 鋪 亦 可 在 重 建 過 程 中 盡 量 保 留 原 有 的 經 濟 活 動 保 護 老 行 業 即 使 一 些 老 行 業 將 會 被 淘 汰, 但 用 市 場 淘 汰 比 用 重 建 淘 汰 來 得 合 理 合 適 2.2. 重 建 根 據 的 客 觀 標 準 當 考 慮 樓 宇 在 什 麼 情 況 下 應 決 定 重 建, 其 實 要 考 慮 到 居 民 的 居 住 情 況 建 築 物 的 情 況 對 地 區 經 濟 社 會 民 生 的 影 響 以 及 重 建 在 財 務 上 的 可 行 性 從 受 訪 者 當 中 了 解 到 在 考 慮 重 建 時 建 築 物 的 情 況 是 最 首 要 關 注 的 問 題 特 別 是 在 紅 磡 馬 頭 圍 道 塌 樓 的 事 件 發 生 之 後, 一 般 居 民 對 樓 宇 倒 塌 危 險 的 意 識 大 大 提 高, 當 建 築 物 老 化 到 有 倒 塌 的 危 險 時, 重 建 是 刻 不 容 緩 然 而, 如 果 樓 宇 未 有 倒 塌 的 危 險, 居 民 的 居 住 情 況 重 建 在 財 務 上 的 可 行 性 以 及 重 建 對 地 區 經 濟 社 會 民 生 的 影 響 乃 同 等 重 要 的 考 慮 一 般 來 說, 灣 仔 區 的 居 住 情 況 不 算 惡 劣, 絶 大 部 分 唐 樓 都 有 衞 生 設 施, 反 之, 居 民 更 關 心 的 主 要 是 附 近 的 居 住 環 境, 如 空 氣 質 素 公 共 空 間 噪 音 等 所 以, 最 多 受 訪 者 提 到 的 市 區 更 新 的 考 慮 因 素 為 改 善 環 境 在 問 卷 調 查 中, 第 二 個 最 重 要 的 市 區 更 新 的 考 慮 因 素 是 社 區 及 人 際 網 絡 而 促 進 地 區 經 濟 則 排 第 五 可 見 一 般 市 民 是 較 為 關 心 重 建 對 社 會 民 生 的 影 響 在 工 作 坊 及 訪 談 中 受 訪 者 亦 較 關 心 重 建 對 社 區 及 人 際 網 絡, 希 望 居 民 可 以 原 區 安 置 仍 然 是 主 流 的 聲 音 而 受 訪 者 一 般 較 關 心 經 濟 發 展 對 社 會 民 生 帶 來 的 負 面 影 響, 因 為 重 建 令 地 價 租 金 颷 升, 一 般 市 民 若 無 得 到 合 理 賠 償 很 難 在 同 區 繼 續 做 生 意 或 居 住 而 且 重 建 往 往 引 入 很 多 高 檔 次 的 消 費, 變 相 影 響 收 入 較 低 的 人 的 生 活 水 平 而 在 財 務 上 的 可 行 性 方 面, 對 於 居 民 來 說 往 往 是 賠 償 及 相 對 維 修 成 本 的 財 務 安 排 賠 償 是 一 眾 受 訪 者 關 心 的 問 題 之 一, 與 社 區 人 際 網 絡 及 地 區 的 社 會 民 生 息 息 相 關 居 民 的 意 見 亦 已 收 納 於 此 研 究 報 告 第 2.1; 而 維 修 成 本 亦 是 一 重 要 因 素 決 定 著 一 幢 建 築 物 是 否 需 要 重 建 由 於 樓 宇 維 修 一 般 只 能 延 長 建 築 物 的 壽 命, 未 能 百 分 百 恢 復 樓 41

43 宇 如 一 幢 新 的 建 築 物, 而 且 維 修 成 本 會 隨 著 樓 齡 增 加 當 樓 宇 修 無 可 修, 或 者 維 修 成 本 已 超 過 重 建 成 本 時, 樓 宇 就 應 該 考 慮 重 建 2.3. 未 來 十 年 可 考 慮 重 建 的 地 段 / 建 築 物 在 工 作 坊 及 訪 談 中 大 部 分 受 訪 者 都 表 示 灣 仔 的 重 建 發 展 已 到 飽 和 的 階 段, 可 以 進 行 大 型 重 建 的 地 段 已 不 多 特 別 是 在 灣 仔 的 舊 區 如 太 原 街 春 園 街 一 帶 有 不 少 受 訪 者 表 示 希 望 舊 區 一 帶 的 市 貌 得 以 保 留 然 而, 在 問 卷 調 查 當 中, 當 被 問 及 灣 仔 區 內 是 否 需 要 重 建 時, 分 別 有 13% 及 47.9% 表 示 非 常 需 要 或 需 要, 只 有 23.9% 覺 得 暫 時 不 需 要 和 5.9% 覺 得 不 再 需 要 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 重 建 發 展 嗎? 5.9% 9.2% 13.0% 23.9% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 47.9% 圖 表 32 重 建 的 需 要 當 向 受 訪 者 深 入 了 解 其 重 建 需 要 時, 大 部 分 表 示 個 別 樓 宇 可 能 太 舊, 復 修 未 必 會 有 大 幫 助, 故 希 望 重 建 可 以 改 善 居 住 環 境, 重 建 後 仍 然 希 望 為 該 建 築 物 為 住 宅 用 途 下 圖 顯 示 在 問 卷 調 查 中 認 為 灣 仔 區 非 常 需 要 或 需 要 重 建 的 受 訪 者 與 其 他 受 訪 者 所 關 心 的 一 樣, 認 為 最 重 要 是 改 善 環 境 但 與 其 他 受 訪 者 不 同 的 是 他 們 較 看 重 促 進 地 區 經 濟, 排 第 二, 而 ( 在 所 有 受 訪 者 中 促 進 地 區 經 濟 只 排 第 五 ) 42

44 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 的 考 慮 (1-7, 1 表 示 最 重 要 ) 非 常 需 要 需 要 Rating Average 1 0 補 償 及 安 置 發 展 密 度 社 區 及 人 際 網 絡 可 持 續 發 展 保 育 促 進 地 區 經 濟 改 善 環 境 圖 表 33 認 為 需 要 重 建 的 受 訪 者 對 市 區 更 新 考 慮 的 排 序 在 問 卷 調 查 中 有 受 訪 者 分 別 提 出 幾 幢 大 廈 需 要 重 建, 但 並 未 說 明 應 重 建 的 理 據, 見 列 表 及 地 圖 如 下 : 街 道 名 稱 駱 克 道 門 牌 號 碼 建 築 年 層 數 單 位 數 份 目 大 廈 名 稱 祐 德 大 廈 謝 斐 道 文 石 大 廈 43

45 莊 士 敦 道 / 分 域 街 / 譚 臣 道 25-33/2/ 長 康 大 廈 駱 克 道 / 謝 斐 道 / 金 碧 大 廈 軒 尼 詩 道 貴 榮 大 廈 44

46 圖 表 34 藍 色 框 線 為 受 訪 者 建 議 重 建 樓 宇 研 究 隊 伍 實 地 勘 察 樓 宇 情 況, 發 現 上 述 的 樓 宇 並 沒 有 明 顯 需 要 重 建 或 復 修 的 情 況 有 鑒 於 在 訪 談 及 工 作 坊 中 所 得 的 主 流 意 見 是 不 應 再 有 大 型 的 重 建 項 目, 故 建 議 即 使 樓 宇 需 要 重 建, 範 圍 也 要 小 心 規 劃 設 計, 可 能 每 只 局 限 於 單 幢 或 幾 幢 的 樓 宇, 以 改 善 環 境 的 大 原 則 為 依 歸, 並 應 避 免 密 度 過 高 的 樓 宇 或 造 成 屏 風 效 應 2.4. 未 來 十 年 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 問 卷 調 查 工 作 坊 及 訪 談 的 受 訪 者 表 示 不 應 有 大 型 重 建 的 地 段 是 灣 仔 舊 區, 即 太 原 街 市 集 春 原 街 李 節 街 石 水 渠 街 一 帶 未 有 受 訪 者 能 具 體 指 出 哪 一 幢 樓 宇 不 應 重 建 下 圖 紅 色 粗 線 所 指 的 地 段 為 建 議 保 留 地 區 特 色 的 地 段 45

47 圖 表 35 紅 色 粗 線 為 建 議 保 留 地 區 特 色 的 地 段 也 有 受 訪 者 重 申 反 對 利 東 街 重 建 的 立 場, 希 望 政 府 不 要 再 清 拆 有 特 色 的 店 鋪 和 街 道 然 而, 大 部 分 受 訪 者 表 示 不 應 重 建 是 想 保 留 社 區 特 色, 所 以 當 樓 宇 會 有 倒 塌 的 危 險 時 業 權 分 散 / 不 清 或 者 業 主 無 法 負 擔 維 修 費 用 時, 重 建 仍 然 是 可 以 考 慮 的 受 訪 者 認 為, 在 這 些 舊 區 或 者 己 有 很 多 發 展 的 舊 區 內 做 重 建, 重 建 時 要 小 心 保 留 地 區 特 色 小 心 限 制 發 展 密 度, 並 要 配 合 整 體 規 劃 不 應 重 建 的 原 因 認 為 灣 仔 不 宜 再 推 出 更 多 重 建 項 目 的 受 訪 者 認 為 舊 區 的 交 通 行 人 路 及 公 共 設 施 已 經 嚴 重 不 足, 如 果 再 推 出 重 建, 難 免 會 有 較 高 的 樓 宇 和 發 展 密 度, 現 有 的 道 路 及 社 區 康 體 設 施 將 不 勝 負 荷 所 以 在 交 通 及 行 人 網 絡 未 進 一 步 發 展 之 前 不 宜 再 有 重 建 項 目 亦 有 受 訪 者 認 為 大 部 份 樓 宇 是 可 以 復 修 的, 未 有 倒 塌 的 危 險 加 上 有 部 分 受 訪 者 認 為 重 建 應 該 是 市 區 更 新 最 後 考 慮 的 一 個 策 略, 因 為 重 建 所 帶 來 的 社 會 民 生 影 響 會 較 大, 在 未 落 實 做 到 樓 換 樓 鋪 換 鋪 之 前 不 應 做 太 多 重 建 項 目 灣 仔 區 的 重 建 項 目 有 不 少, 可 以 說 是 已 經 進 入 一 個 飽 和 的 階 段, 特 別 是 之 前 的 重 建 項 目 都 引 來 社 會 很 多 反 對 聲 音 46

48 重 建 令 到 灣 仔 的 租 金 及 地 價 颷 升, 受 影 響 居 民 所 得 到 的 賠 償 未 能 幫 助 他 們 在 同 區 置 業 或 繼 續 做 生 意, 而 其 他 收 入 較 低 的 市 民 亦 無 因 租 金 上 升 令 生 活 更 吃 力, 起 居 飲 食 的 費 用 亦 因 而 增 加 容 易 令 貧 者 愈 貧 富 者 愈 富 影 響 當 區 原 有 的 經 濟 活 力 由 於 小 店 鋪 或 舊 店 鋪 可 能 因 租 金 上 升 而 被 逼 停 業, 原 來 多 元 的 舊 社 區 面 貌 難 以 保 留, 重 建 帶 來 的 士 紳 化 容 易 令 社 區 失 去 特 色 重 建 如 不 能 原 區 安 置, 原 來 居 民 的 社 區 脈 絡 難 以 維 持, 居 民 被 逼 搬 到 新 區 之 後 可 能 難 以 適 應, 失 去 社 區 支 授 重 建 之 後 會 吸 引 一 批 新 的 居 民 搬 入 灣 仔, 這 些 居 民 的 訴 求 和 原 來 舊 區 的 居 民 的 訴 求 不 一 樣, 新 舊 居 民 難 以 融 合, 往 往 會 引 起 社 會 的 矛 盾 例 如 尚 翹 峰 的 居 民 與 太 原 街 交 加 街 市 集 附 近 的 舊 居 民 就 市 集 的 出 入 口 問 題 有 所 爭 拗 不 少 反 對 重 建 的 受 訪 者 都 希 望 保 留 原 有 的 灣 仔 老 社 區 的 風 貌, 認 為 這 樣 的 社 區 特 色 才 能 發 揮 灣 仔 獨 有 的 潛 力 並 有 助 推 動 旅 遊 業 2.5. 在 未 來 十 年 不 應 重 建 的 地 段 / 建 築 物 會 遇 到 的 問 題 及 解 決 方 案 就 上 文 提 到, 這 些 不 應 重 建 的 地 段 並 不 是 絕 對 不 能 容 許 重 建 發 生, 而 是 在 可 以 選 擇 的 情 況 下 盡 量 不 要 重 建 在 太 原 街 春 園 街 一 帶 可 以 遇 見, 或 者 現 在 已 經 有 受 訪 者 提 出 的 就 是 市 集 管 理 欠 秩 序, 春 園 街 一 帶 有 垃 圾 站, 有 時 亦 有 衞 生 問 題 石 水 渠 街 一 帶 就 因 為 車 房 多, 有 時 亦 會 有 廢 油 排 放 的 問 題 石 水 渠 街 一 帶 將 會 有 活 化 項 目, 屆 時 車 房 所 引 起 的 問 題 應 可 以 一 併 解 決 而 太 原 街 則 可 以 加 強 衞 生 管 理, 讓 小 販 管 理 隊 加 緊 巡 查 47

49 3. 復 修 3.1 對 復 修 的 意 見 一 般 來 說 受 訪 者 認 為 樓 宇 定 期 維 修 是 有 必 要 的, 亦 是 市 區 更 新 的 一 大 趨 勢 在 市 區 更 新 策 略 當 中 復 修 樓 宇 被 認 為 最 重 要 的 這 意 見 亦 在 問 卷 調 查 結 果 中 反 映 出 來 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 策 略 (1-4, 1 表 示 最 重 要 ) 樓 宇 復 修 2.98 文 物 保 育 2.94 舊 區 活 化 2.68 重 建 發 展 圖 表 36 市 區 更 新 策 略 的 優 先 次 序 復 修 的 困 難 復 修 一 般 遇 到 的 困 難 是 樓 宇 沒 有 業 主 立 案 法 團 在 灣 仔 2,548 幢 私 人 樓 宇 中 ( 當 中 包 括 商 業 樓 宇 ), 有 2,155 幢,( 即 約 88%) 超 過 二 十 年 樓 齡, 而 超 過 三 十 年 樓 齡 的 亦 有 1,726 幢 ( 即 70%) 在 超 過 三 十 年 樓 齡 的 私 人 樓 宇 當 中 有 800 幢 ( 即 46%) 是 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 這 樣 高 的 比 率 可 能 是 因 為 大 部 分 的 商 廈 都 沒 有 設 業 主 立 案 法 團, 然 而, 住 宅 亦 在 此 佔 一 定 的 比 率 圖 34 中 列 出 了 灣 仔 區 超 過 二 十 或 三 十 年 樓 齡 而 又 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 詳 細 街 號 及 大 廈 名 稱 請 見 附 錄 列 表 由 於 灣 仔 舊 樓 很 多, 而 且 有 很 多 是 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 單 幢 樓 當 要 談 及 維 修 時 業 主 往 往 很 難 取 得 共 識 如 果 沒 有 業 主 立 案 法 團, 業 主 往 往 會 忽 略 大 廈 的 保 養 維 修, 樓 宇 問 題 一 旦 曝 光 可 能 已 經 較 嚴 重 因 此, 組 織 及 成 立 業 主 立 案 法 團 成 為 最 急 切 的 工 作, 但 現 時 民 政 事 務 署 中 負 責 大 廈 管 理 的 只 得 三 個 人, 為 了 加 快 地 區 成 立 法 團 的 步 伐, 區 議 員 往 往 要 協 助 組 織 業 主 開 會 成 立 法 團 但 仍 然 有 不 少 業 主, 特 別 是 年 紀 較 大 的 業 主, 怕 要 承 擔 法 律 責 任 而 拒 絕 參 與 成 立 法 團 因 此 政 府 可 能 要 在 教 育 方 面 下 功 夫 成 立 業 主 立 案 法 團 另 一 個 阻 礙 就 是 聯 絡 不 上 業 主, 有 不 少 業 主 可 能 長 期 不 在 港, 亦 有 一 些 是 過 去 老 人 家 留 下 來 的 物 業 但 沒 有 做 轉 名 手 續, 48

50 有 時 甚 至 住 客 亦 不 知 道 業 主 是 誰 當 中 業 權 不 清 晰 令 成 立 法 團 的 速 度 緩 慢 房 協 及 市 建 局 的 角 色 轉 變 有 受 訪 者 提 出 香 港 房 屋 協 會 及 市 建 局 的 角 色 應 轉 變 一 下, 將 更 多 資 源 投 放 在 復 修 計 劃 當 中, 推 廣 及 協 助 進 行 復 修 特 別 是 灣 仔 這 些 很 少 大 型 屋 邨 的 社 區, 沒 有 足 夠 的 支 援 要 推 動 復 修 有 一 定 的 困 難 僭 建 物 的 問 題 政 府 現 時 對 僭 建 的 定 義 是 發 現 在 樓 宇 起 的 時 候 沒 有 入 則 的 部 分 就 算 是 僭 建 這 樣 亦 帶 來 了 一 些 問 題 由 於 灣 仔 有 較 多 舊 樓, 不 少 舊 樓 在 數 十 年 前 入 則 時 可 能 沒 有 仔 細 的 在 圖 則 上 列 明 某 些 部 分, 可 能 是 騎 樓 花 槽 等, 然 而 之 前 的 政 府 部 門 亦 驗 過 樓 並 出 了 批 文 很 多 業 主 是 買 樓 時 已 經 包 括 了 那 些 所 謂 僭 建 的 部 分 如 百 德 新 街 一 幢 樓 宇 有 花 槽, 不 少 業 主 買 回 來 的 時 候 已 經 有 了, 但 由 於 在 圖 則 上 沒 有 花 槽 的 結 構, 就 成 了 僭 建 物 要 求 業 主 清 拆 圖 則 上 沒 有 的 部 分 這 些 問 題 在 半 山 尤 為 嚴 重 有 受 訪 者 表 示 政 府 沒 有 考 慮 歷 史 原 因, 制 度 流 於 僵 化 即 使 業 主 願 意 重 新 入 則, 屋 宇 署 亦 要 求 先 把 僭 建 物 清 拆 後 才 可 以 入 則, 這 亦 令 願 意 守 法 的 市 民 百 上 加 斤 3.2 未 來 十 年 需 要 復 修 的 建 築 物 當 問 卷 調 查 的 受 訪 者 被 問 及 灣 仔 的 復 修 需 要 時, 分 別 有 16.5% 和 58.4% 認 為 非 常 需 要 及 需 要 只 有 15.6% 認 為 暫 時 不 需 要 和 1.7% 認 為 不 再 需 要 49

51 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 復 修 樓 宇 嗎? 1.7% 7.8% 16.5% 15.6% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 58.4% 圖 表 37 灣 仔 區 內 復 修 的 需 要 未 來 十 年 可 考 慮 復 修 的 建 築 物 有 五 十 幢, 詳 情 見 列 表 如 下 ( 樓 宇 照 片 可 參 考 附 件 ) : 街 道 名 稱 門 牌 號 碼 建 築 年 份 層 數 單 位 數 目 業 主 立 案 法 團 大 廈 名 稱 較 急 需 考 慮 復 修 ( 可 能 包 括 將 活 化 的 項 目 ) 1 巴 路 士 街 無 巴 路 士 街 10 號 2 巴 路 士 街 無 巴 路 士 街 12 號 3 石 水 渠 街 74-74A 無 石 水 渠 街 74-74A 號 4 春 園 街 無 春 園 街 號 5 皇 后 大 道 東 A 有 瑞 祥 大 廈 6 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 11 號 7 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 1 號 8 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 3 號 9 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 5 號 10 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 7 號 11 茂 蘿 街 無 茂 蘿 街 9 號 12 浣 紗 街 堅 彌 地 街 無 堅 彌 地 街 15 及 17 號 14 駱 克 道 無 駱 克 道 號 15 蘭 杜 街 無 無 50

52 16 蘭 杜 街 無 無 17 蘭 杜 街 無 無 可 考 慮 復 修 18 皇 后 大 道 東 無 無 19 波 斯 富 街 無 無 20 波 斯 富 街 無 無 21 謝 斐 道 A 無 謝 菲 大 樓 22 駱 克 道 無 駱 克 道 502 號 23 駱 克 道 無 駱 克 道 號 24 駱 克 道 無 駱 克 道 號 25 駱 克 道 無 駱 克 道 號 26 駱 克 道 無 駱 克 道 號 27 灣 仔 道 無 灣 仔 道 號 28 耀 華 街 1-1A 無 耀 華 街 1-1A 29 大 坑 道 16A,B,C,D 有 大 坑 道 16 號 A,B,C,D 30 山 村 台 無 山 村 臺 9 號 31 駱 克 道 / 菲 林 有 三 元 大 廈 明 道 210/ 白 建 時 道 無 白 建 時 道 71 號 33 駱 克 道 有 百 玲 大 廈 34 利 群 道 無 利 群 道 號 35 京 士 頓 街 有 京 士 頓 大 廈 36 駱 克 道 有 京 都 大 廈 37 京 街 無 京 街 12 號 38 波 斯 富 街 無 波 斯 富 街 號 39 波 斯 富 街 無 波 斯 富 街 號 40 堅 拿 道 西 有 冠 景 樓 41 駱 克 道 有 香 江 大 廈 42 書 館 街 有 書 館 街 號 43 桂 芳 街 無 桂 芳 街 3 號 44 桂 芳 街 無 桂 芳 街 4 號 45 桂 芳 街 無 桂 芳 街 5 號 46 桂 芳 街 無 桂 芳 街 6 號 47 軒 德 蓀 道 無 軒 德 蓀 道 8 號 48 宏 豐 台 無 偉 景 大 廈 49 灣 仔 道 有 祥 樂 大 樓 50 莊 士 敦 道 無 莊 士 敦 道 號 51 駱 克 道 無 華 豐 樓 52 皇 后 大 道 東 無 隆 基 大 廈 53 軒 尼 詩 道 有 廣 德 大 廈 51

53 54 慶 雲 街 無 慶 雲 街 2-4 號 55 摩 利 臣 山 道 有 摩 利 臣 山 道 8-10 號 56 冬 青 道 冬 青 道 3-5 號 第 一 座 地 圖 上 以 黃 色 粗 線 顯 示 復 修 範 圍 : 圖 表 38 黃 色 粗 線 為 可 考 慮 復 修 的 範 圍 3.3 區 議 會 的 角 色 協 助 居 民 組 織 業 主 立 案 法 團 然 而, 現 時 民 政 署 人 手 不 足, 即 使 在 區 議 員 的 協 助 下, 成 立 業 主 立 案 法 團 的 速 度 還 是 較 慢 協 助 政 府 推 廣 成 立 業 主 立 案 法 團 及 復 修 樓 宇 的 重 要 性 52

54 4 活 化 4.1 對 活 化 的 意 見 活 化 的 意 義 在 工 作 坊 中 有 受 訪 者 提 出 擔 心 活 化 一 詞 會 被 濫 用 原 因 是 活 化 原 來 是 外 國 的 城 市 發 展 的 其 中 一 個 策 略, 是 以 前 一 度 蓬 勃 的 工 業 城 市 在 人 口 向 市 郊 遷 移 後, 市 中 心 變 得 殘 破, 人 口 稀 少, 才 有 活 化 的 策 略, 令 市 心 重 新 變 得 有 生 氣 然 而, 香 港 探 討 波 鞋 街 活 化 或 太 原 街 活 化 其 實 不 太 正 確, 因 為 波 鞋 街 和 太 原 街 原 來 己 經 很 有 生 氣 如 果 市 建 局 干 預 可 能 只 會 弄 巧 反 拙 很 多 時 候 只 是 令 租 金 上 升, 原 來 的 商 戶 和 居 民 離 開, 街 道 的 風 景 消 失, 地 方 失 去 特 色, 只 是 變 相 的 士 紳 化, 失 去 了 活 化 的 意 義 公 私 合 營 的 潛 力 不 少 受 訪 者 認 為 公 私 合 營 去 發 展 社 區 是 好 的 可 以 由 政 府 主 導, 引 入 公 私 合 營 的 美 化 社 區 項 目 因 為 如 果 由 政 府 去 美 化 社 區, 會 有 很 多 限 制, 例 如 要 用 同 一 款 色 的 街 燈 和 地 磚, 相 反 來 說, 由 私 人 企 業 去 美 化 就 可 以 較 多 新 構 想 和 特 色 例 如, 希 慎 希 望 美 化 銅 鑼 灣 太 古 希 望 美 化 星 街 一 帶 華 潤 集 團 亦 希 望 美 化 華 潤 大 廈 對 出 的 由 康 文 署 管 轄 的 公 園 政 府 的 政 策 應 該 鬆 綁, 鼓 勵 更 多 公 私 合 營 的 美 化 項 目 政 府 現 時 對 這 類 的 美 化 還 是 有 所 保 留, 主 要 擔 心 保 養 維 修 及 持 續 發 展 的 問 題 在 推 廣 公 私 合 營 的 過 程 中 只 要 小 心 平 衡 大 眾 的 利 益, 社 區 會 得 到 的 益 處, 而 市 民 的 生 活 環 境 亦 得 以 改 善 創 意 產 業 及 藝 術 活 動 與 社 區 互 動 的 可 行 性 在 訪 談 和 工 作 坊 中 有 受 訪 者 建 議 活 化 項 目 可 以 探 討 創 意 產 業 及 表 演 藝 術 與 社 區 互 動 的 可 行 性, 令 活 化 不 單 是 硬 件 上 的 活 化, 亦 是 社 區 及 人 文 精 神 的 活 化 可 利 用 茂 蘿 街 將 會 出 現 的 創 意 集 聚 香 港 藝 術 中 心 對 出 的 空 地 海 濱 長 廊 行 人 天 橋 等 作 為 藝 術 空 間 噪 音 問 題 有 居 民 擔 心 活 化 項 目 或 保 育 項 目 會 為 附 近 的 居 民 帶 來 滋 擾 特 別 是 當 地 區 被 活 化 之 後, 人 流 多 了, 往 往 會 製 造 很 多 噪 音 例 如 駱 克 道 酒 吧 區 和 昌 大 押 或 行 人 專 用 區 附 近 的 居 民 動 輒 要 報 警 投 訴 影 響 社 區 和 諧 要 配 合 交 通 規 劃 大 部 分 訪 談 及 工 作 坊 的 受 訪 者 表 示 活 化 要 配 合 整 體 交 通 規 劃 如 果 現 在 的 交 通 擠 塞 人 車 爭 路 行 人 路 太 窄 的 問 題 一 日 未 改 善, 灣 仔 也 就 很 難 在 有 什 麼 發 展 私 家 街 的 問 題 53

55 4.1.7 私 家 街 的 復 修 問 題 亦 未 解 決, 現 在 灣 仔 區 所 知 的 東 山 台 和 宏 豐 台 是 私 家 路, 路 面 失 修, 但 政 府 不 願 意 收, 表 示 沒 有 辦 法 收 回 業 權, 因 為 是 私 家 路 的 緣 故 而 要 附 近 的 業 主 主 動 交 出 業 權 亦 很 困 難, 因 為 必 須 百 分 百 的 業 權 同 意 路 是 私 家 的, 卻 是 公 眾 空 間, 路 面 失 修 影 響 公 眾 利 益, 政 府 應 提 出 一 些 政 策 去 處 理 復 修 私 家 路 的 問 題 4.2 未 來 建 議 活 化 的 地 段 當 受 訪 者 被 問 及 灣 仔 區 的 活 化 需 要 時, 分 別 有 12.2% 和 50.5% 認 為 非 常 需 要 及 需 要, 有 24.3% 認 為 暫 時 不 需 要 和 4.1% 認 為 不 再 需 要 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 活 化 舊 區 嗎? 4.1% 9.0% 12.2% 24.3% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 50.5% 圖 表 39 灣 仔 區 內 活 化 的 需 要 建 議 活 化 的 地 段 包 括 半 山 布 力 徑 的 行 山 路 線 灣 仔 北 沿 海 一 帶 ( 演 藝 藝 術 中 心 會 展 海 濱 長 廊 ) 和 昌 大 押 對 出 盧 押 道 垃 圾 站 一 帶 莊 士 敦 道 龍 門 酒 樓 鵝 頸 橋 底 一 帶 汕 頭 街 廈 門 街 一 帶 告 士 打 道 合 和 中 心 對 出 路 面 及 春 園 街 垃 圾 站 54

56 圖 表 40 綠 色 粗 線 為 建 議 活 化 的 地 段 4.3 具 體 的 活 化 願 景 可 行 性 及 階 段 性 建 議 具 體 活 化 願 景 汕 頭 街 廈 門 街 一 帶 設 行 人 專 用 區 將 地 鐵 站 或 行 人 天 橋 擴 展 伸 延 至 合 和 附 近 一 帶 可 行 性 高, 建 議 在 未 來 5 年 考 慮 可 行 性 一 般, 建 議 在 未 來 10 年 考 慮 可 行 性 較 低, 建 議 可 在 未 來 年 考 慮 或 構 想 其 他 方 案 遷 移 鵝 頸 橋 底 油 站 增 設 車 位 在 跑 馬 地 木 球 會 一 帶, 不 鼓 勵 市 民 駕 車 進 銅 鑼 灣 綠 化 莊 士 敦 道 近 龍 門 酒 樓 對 出 臨 街 位 置 及 推 廣 至 區 內 所 有 寬 度 足 夠 的 行 人 路 軒 尼 詩 道 減 少 車 流, 變 成 低 排 放 區 遷 移 盧 押 道 垃 圾 收 集 站 並 將 和 昌 大 押 對 出 一 帶 變 成 廣 場, 只 許 電 車 及 行 人 使 用 55

57 4.3.8 舊 區 的 大 部 分 行 人 路 需 要 擴 張 增 加 公 共 及 開 放 空 間 ( 特 別 在 興 建 大 型 工 程 ) 貫 通 東 西 南 北 的 行 人 網 絡 ( 西 至 金 鐘 中 環, 東 至 大 坑 北 角 ) 在 司 徒 拔 道 口 挖 一 單 向 行 車 隧 道, 去 堅 尼 地 道, 再 通 往 皇 后 大 道 東 在 灣 仔 街 市 建 地 下 車 道, 在 皇 仁 對 出 設 入 口, 讓 不 需 入 灣 仔 的 車 可 在 地 底 通 過, 直 到 中 環 銅 鑼 灣 建 了 地 下 車 道 之 後 在 路 面 ( 律 敦 治 醫 院 對 上 ) 用 迴 旋 處 取 代 紅 綠 燈 拆 修 頓 球 場 的 圍 牆 並 改 作 草 地 休 閒 區 灣 仔 舊 區 可 推 廣 無 車 地 帶 (Car-free zone), 並 設 立 單 車 道, 鼓 勵 市 民 租 用 單 車 代 步 告 士 打 道 車 道 改 行 地 底, 路 面 作 行 人 專 用 區 圖 表 41 綠 化 願 景 龍 門 大 酒 樓 對 出 56

58 圖 表 42 綠 化 願 景 圖 表 43 連 接 灣 仔 北 願 景 4.4 關 於 海 濱 長 廊 的 意 見 及 具 體 建 議 大 部 分 受 訪 者 認 為 海 濱 長 廊 需 要 更 多 發 展, 分 別 有 15.3% 和 49.8% 認 為 非 常 需 要 和 需 要 你 認 為 灣 仔 海 濱 長 廊 需 要 更 多 發 展 嗎? 7.0% 8.8% 15.3% 19.1% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 49.8% 圖 表 44 海 濱 長 廊 的 發 展 需 要 57

59 4.4.2 而 絕 大 部 分 的 受 訪 者 認 為 海 濱 長 廊 應 發 展 作 公 共 空 間 有 11.3% 認 為 應 發 展 作 住 宅 8.7% 認 為 應 發 展 作 政 府 及 公 共 機 構, 只 有 5.6% 認 為 應 發 展 作 商 業 用 途 海 濱 長 廊 的 以 下 哪 方 面 需 要 發 展 呢? 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 91.8% 5.6% 11.3% 8.7% 商 業 住 宅 公 共 空 間 政 府 及 公 共 機 構 圖 表 45 海 濱 長 廊 的 發 展 方 向 而 在 工 作 坊 及 訪 談 中 了 解 到 受 訪 者 對 海 濱 長 廊 的 一 些 具 體 建 議 : 增 設 停 車 位 現 在 海 濱 長 廊 附 近 並 無 停 車 的 設 施 如 果 要 將 海 濱 長 廊 作 為 公 共 空 間, 停 車 位 置 是 必 需 的 改 善 長 廊 設 施 及 通 往 長 廊 的 設 施 由 於 沒 有 交 通 工 具 直 達, 行 人 一 般 來 說 會 步 行 到 海 濱 長 廊 然 而 不 少 受 訪 者 表 示 沿 路 到 海 濱 長 廊 沒 有 足 夠 遮 蔭 和 歇 息 地 方, 年 長 和 行 動 不 便 的 人 要 去 海 濱 長 廊 有 一 定 的 困 難 舉 辦 文 化 活 動 可 考 慮 在 海 濱 長 廊 及 其 他 靠 海 的 公 共 空 間 增 加 街 道 活 動 及 表 演 藝 術 活 動 改 善 交 通 及 行 人 網 絡 可 考 慮 於 海 濱 增 加 電 車 路 線 貫 穿 西 環 至 港 島 東, 讓 遊 客 及 本 地 人 可 以 坐 電 車 欣 賞 維 多 利 亞 港 的 景 色 58

60 4.4.8 可 參 考 清 遠 的 北 江 海 濱 長 廊 和 廣 州 有 珠 江 海 濱 長 廊 沿 海 岸 線 設 步 行 徑 連 接 港 島 西 東, 鼓 勵 步 行 風 氣 寵 物 公 園 不 少 市 民 表 示 希 望 海 濱 長 廊 在 繞 道 工 程 完 成 後 可 繼 續 作 寵 物 公 園 4.5 其 他 發 展 的 可 能 性 落 貨 區 的 發 展 現 在 遊 艇 會 出 面 有 一 個 落 貨 區, 現 在 荒 廢 了, 一 直 建 議 政 府 將 該 地 方 改 做 似 漁 人 碼 頭 之 類 的 景 點 或 者 做 水 上 活 動 區, 如 香 蕉 船 和 觀 光 船 私 人 飛 機 場 灣 仔 北 的 發 展 如 金 紫 荊 廣 場 對 出 將 要 興 建 的 私 人 直 升 機 場, 是 一 個 國 際 的 地 域, 方 便 坐 直 升 機 來 香 港 辦 公 即 日 往 返 希 望 將 來 可 以 在 這 個 機 場 包 辦 出 入 境 手 續 為 私 人 直 升 機 乘 客 帶 來 更 大 的 方 便 4.6 區 議 會 的 角 色 推 動 官 商 民 協 作, 在 適 當 時 候 向 發 展 局 及 發 展 商 提 出 建 議, 亦 將 政 府 規 劃 向 市 民 轉 達, 諮 詢 民 意 留 意 香 港 整 體 發 展, 並 配 合 其 他 區 的 發 展 方 案 以 制 定 統 一 協 調 的 發 展 藍 圖 59

61 5 市 區 更 新 策 略 的 優 先 次 序 策 略 優 先 次 序 5.1 在 問 卷 調 查 當 中, 最 多 受 訪 者 認 為 樓 宇 復 修 最 重 要, 其 次 是 文 物 保 育 舊 區 活 化 最 後 才 是 重 建 發 展 ( 見 圖 35) 5.2 未 來 十 年 最 逼 切 要 推 行 的 項 目 重 建 方 面 設 立 機 制 推 動 由 下 而 上 的 重 建 發 展 復 修 方 面 加 快 居 民 成 立 業 主 立 案 法 團 的 步 伐, 特 別 先 推 動 在 可 考 慮 復 修 列 表 中 的 樓 宇 的 業 主 組 織 法 團 保 育 方 面 推 廣 文 物 徑 推 廣 地 區 特 色 及 傳 統 文 化 推 動 公 民 參 與, 讓 當 區 市 民 一 同 參 與 決 定 什 麼 社 區 特 色 或 有 形 的 文 物 需 要 保 留 和 保 育 活 化 方 面 改 善 行 人 網 絡, 進 行 人 車 分 流, 特 別 是 合 和 中 心 對 出 春 園 街 一 帶 建 地 下 道 或 天 橋 銅 鑼 灣 地 鐵 建 延 伸 行 人 隧 道 到 馬 場 改 善 太 原 街 市 集 秩 序 及 衞 生 問 題 綠 化 莊 士 敦 道 和 昌 大 押 一 帶 及 龍 門 酒 樓 對 出 街 角 等 及 推 廣 至 區 內 所 有 寬 度 足 夠 的 行 人 路 海 濱 長 廊 的 發 展 待 繞 道 工 程 完 成 後 重 開 寵 物 公 園 增 加 遮 蔭 及 休 憩 設 施 增 設 停 車 位 60

62 6 推 行 地 區 為 本 的 市 區 更 新 的 機 制 6.1 有 受 訪 者 表 示 現 在 居 民 的 質 素 其 實 未 能 夠 成 熟 到 可 以 進 行 由 下 而 上 的 市 區 更 新, 所 以 有 需 要 成 立 一 個 獨 立 的 組 織 去 協 助 推 動 6.2 現 在 亦 有 類 似 的 機 構 如 關 注 舊 區 住 屋 權 益 社 工 聯 席 建 議 可 參 考 及 諮 詢 該 組 織 以 加 快 落 實 地 區 為 本 的 市 區 更 新 機 制 6.3 建 議 該 獨 立 組 織 應 與 居 民 其 他 地 區 組 織 區 議 會 私 人 企 業 政 府 部 門 有 良 好 的 溝 通, 主 要 作 為 各 方 溝 通 的 橋 樑 和 資 源 中 心 該 機 構 應 對 市 區 更 新 策 略 有 深 入 了 解, 並 了 解 當 區 居 民 的 需 要 6.4 該 組 織 應 負 責 的 工 作 範 圍 可 以 是 協 助 組 織 業 主 立 案 法 團 向 居 民 提 供 資 訊 組 織 及 幫 助 居 民 參 與 市 區 更 新 的 討 論 了 解 當 區 樓 宇 復 修 或 重 建 需 要 及 幫 助 業 主 聯 絡 有 興 趣 重 建 的 持 份 者 等 6.5 該 獨 立 組 織 應 是 以 非 政 府 及 非 牟 利 組 織, 組 織 成 立 及 運 作 的 經 費 可 以 從 捐 款 或 成 功 重 建 的 項 目 中 得 來 61

63 7 議 會 就 市 區 重 建 策 略 檢 討 第 一 階 段 九 大 策 略 提 出 意 見 7.1 就 市 區 重 建 策 略 檢 討 所 收 集 的 意 見 有 不 少 已 囊 括 在 此 報 告 的 較 前 部 分 此 部 分 會 略 作 報 充 說 明 背 景 及 賠 償 7.2 市 建 局 的 前 身 乃 土 地 發 展 公 司 ( 亦 稱 土 發 公 司 ), 在 回 歸 前 土 發 公 司 收 購 賠 償 的 原 則 就 是 以 同 區 七 年 樓 齡 樓 宇 的 市 價 作 為 賠 償, 居 民 只 有 強 制 性 接 受 ; 當 時 亦 有 租 務 管 制, 有 議 員 曾 經 做 過 相 關 的 收 購 工 作, 賠 償 給 一 個 四 百 呎 單 位 的 租 客 賠 了 一 百 萬, 遠 遠 高 於 當 時 政 府 訂 的 賠 償 額 ( 差 餉 估 值 的 五 倍, 約 30 萬 ) 7.3 基 於 這 樣 的 歷 史 背 景 和 租 務 管 制 的 關 係, 過 往 的 賠 償 很 高, 才 有 遞 減 的 賠 償 方 案 出 現 現 在 已 經 沒 有 租 務 管 制, 所 以 業 主 對 於 維 持 遞 減 的 賠 償 方 案 很 不 滿 所 以 造 成 業 主 得 悉 有 關 物 業 會 被 收 購 之 後 趕 走 租 客 以 爭 取 更 高 賠 償 的 現 象 出 現 然 而, 如 果 尊 重 業 權 的 話, 每 一 個 單 位 的 業 主 對 於 單 位 所 處 的 土 地 都 有 地 權, 如 果 六 層 高, 就 有 六 分 之 一 的 權 利, 如 果 有 兩 至 三 間 就 已 經 有 一 半 的 地 權 所 以 現 在 亦 要 檢 討 是 否 繼 續 維 持 這 樣 的 機 制 7.4 另 一 方 面 是 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 討 論 雖 然, 市 建 局 要 量 化 一 些 單 位 交 換 的 標 準 是 有 難 度, 但 這 樣 的 做 法 可 舒 緩 民 間 的 怨 氣 特 別 是 當 重 建 的 消 息 一 出 來, 當 區 的 樓 宇 價 值 會 被 大 大 提 高, 受 影 響 的 居 民 所 得 的 賠 償 很 難 供 他 們 在 該 區 重 置 物 業 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 方 法 對 於 發 展 商 來 說 也 是 有 利 的, 因 為 他 們 不 需 要 一 次 過 拿 出 很 多 資 本 來 很 多 其 他 城 市 如 廣 州 也 有 這 樣 的 做 法 檢 討 模 式 及 過 程 7.5 對 於 市 區 重 建 策 略 的 檢 策 框 架 及 過 程 沒 有 意 見 只 是 有 受 訪 者 強 調 希 望 是 次 檢 討 是 真 正 有 益 討 論, 開 於 予 社 區 人 士 發 表 意 見, 而 不 是 表 面 諮 詢 市 區 更 新 的 願 景 及 範 圍 7.6 市 區 更 新 的 願 景 如 果 要 真 的 做 到 以 人 為 本, 應 該 將 解 決 現 時 賠 償 與 安 置 的 予 盾 放 在 更 優 先 的 位 置 市 區 更 新 的 四 大 業 務 策 略 7.7 應 更 注 重 復 修 保 育 和 活 化 在 市 區 更 新 方 面 的 比 重 7.8 有 受 訪 者 指 出 現 在 市 建 局 的 角 色 似 是 一 個 有 公 權 的 發 展 商, 是 一 個 急 切 要 解 決 的 問 題 因 為 承 擔 公 共 責 任 和 謀 求 最 大 盈 利 兩 者 之 間 有 矛 盾, 希 望 市 建 局 的 角 色 可 以 有 所 轉 變 由 市 區 更 新 主 導 者 變 成 一 個 輔 助 者 7.9 贊 成 八 成 強 拍 制 度, 因 為 九 成 強 拍 在 伙 數 較 少 的 單 幢 樓 來 說 並 不 可 行, 只 要 有 一 伙 的 業 主 聯 絡 不 上 或 不 願 意 出 售 就 令 整 個 重 建 計 劃 拖 延 7.10 八 成 強 拍 將 有 助 發 展 商 收 購, 市 建 局 在 重 建 方 面 的 負 擔 可 以 因 而 減 輕 62

64 持 份 者 的 角 色 7.11 市 區 更 新 應 更 多 推 廣 公 私 營 合 作 近 年 舊 區 活 化 多 了 私 人 參 與, 雖 然 政 府 和 私 人 發 展 商 亦 需 要 投 入 資 金, 過 程 亦 要 小 心 處 理, 以 保 障 大 眾 利 益 為 依 歸 當 將 來 更 多 公 私 營 合 作 的 例 子 出 現 時, 市 民 會 慢 慢 接 受, 將 對 社 區 的 整 體 設 計 環 境 的 美 化 方 面 是 有 利 的 這 樣 亦 可 避 免 政 府 一 些 過 於 生 硬 的 社 區 設 計 7.12 應 發 展 由 下 而 上 的 市 區 更 新, 由 地 區 居 民 作 主 導 討 論 重 建 復 修, 並 積 極 就 保 育 和 活 化 議 題 及 目 標 提 出 意 見 公 眾 參 與 7.13 可 開 放 更 多 市 區 更 新 的 議 題 讓 公 眾 參 與 討 論 7.14 如 果 要 在 公 眾 參 與 和 避 免 投 機 之 間 取 得 平 衡, 可 能 市 建 局 設 立 一 個 重 建 發 展 的 退 出 機 制 會 有 所 幫 助 一 來 可 以 給 予 市 民 更 多 討 論 及 選 擇, 二 來 由 於 取 消 項 目 的 風 險 增 加, 市 民 投 機 的 心 態 則 會 減 少 詳 見 下 文 7.18 社 會 影 響 評 估 及 社 區 服 務 隊 7.15 有 受 訪 者 表 示 由 於 市 建 局 為 了 避 免 市 民 有 投 機 心 態, 要 在 決 定 推 展 重 建 項 目 之 後 才 開 始 作 社 會 影 響 評 估, 這 樣 會 令 評 估 失 去 意 義, 因 為 一 旦 發 現 會 對 社 區 有 較 大 影 響 時 重 建 項 目 還 是 要 進 行 7.16 社 區 服 務 隊 的 角 色 有 潛 在 的 衡 突, 一 方 面 是 受 聘 於 市 建 局, 另 一 方 面 要 代 表 受 影 響 的 市 民 有 社 工 表 示 角 色 衡 突 令 居 民 對 他 們 的 信 任 程 度 減 少 在 這 方 面 可 以 考 慮 成 立 一 個 非 政 府 及 非 牟 利 組 織 去 專 責 處 理 受 影 響 居 民 的 需 要 財 務 安 排 7.17 市 建 局 應 改 變 其 自 負 盈 虧 的 大 原 則, 要 同 時 兼 顧 大 眾 利 益 和 盈 利 是 困 難 的 如 果 只 靠 低 買 高 賣 來 賺 錢, 會 與 大 眾 利 益 背 道 而 馳 其 他 7.18 現 時 市 建 局 一 旦 公 佈 重 建 的 消 息, 就 沒 有 一 個 合 理 的 退 出 機 制, 一 定 要 收 購 到 底 然 而 市 建 局 應 該 提 出 更 多 的 選 擇 供 市 民 選 擇, 由 公 眾 共 同 決 定 應 該 重 建 復 修 活 化 還 是 保 育 這 樣 做 除 了 減 少 民 間 的 不 滿 之 外 還 可 以 減 少 市 建 局 的 財 務 負 擔 63

65 第 五 章 總 結 1. 灣 仔 是 一 個 較 特 別 的 社 區, 是 香 港 最 早 發 展 的 社 區, 有 眾 多 古 蹟 和 特 色 的 市 貌, 配 合 三 次 填 海 工 程 亦 為 灣 仔 帶 來 不 少 機 遇 和 發 展 空 間 2. 要 在 這 個 地 區 推 行 市 區 更 新 是 富 挑 戰 性 的 在 市 區 更 新 的 策 略 當 中 亦 要 小 心 取 得 平 衡, 在 改 善 環 境 之 餘 亦 要 保 留 社 區 特 色 3. 在 灣 仔 這 個 發 展 非 常 蓬 勃 的 空 間 再 探 討 發 展 有 一 定 困 難, 必 需 優 先 處 理 交 通 及 行 人 網 絡 問 題, 其 他 的 市 區 更 新 策 略 才 能 得 以 順 利 推 展 4. 市 區 更 新 的 將 來, 無 論 是 重 建 復 修 保 育, 還 是 活 化 都 應 循 由 下 而 上 的 發 展 模 式 進 行, 讓 市 民 或 地 區 組 織 作 主 導, 鼓 勵 更 多 及 更 深 入 的 公 民 參 與, 方 能 落 實 以 人 為 本 的 市 區 更 新 方 向, 有 助 推 動 和 諧 社 區 的 地 區 願 景 5. 市 建 局 應 加 強 公 眾 溝 通 和 教 育 的 管 道, 發 放 更 多 與 市 區 更 新 有 關 的 資 訊, 加 強 市 民 對 市 區 更 新 策 略 的 認 識, 裝 備 市 民 作 更 有 深 度 的 討 論 6. 應 探 討 更 多 官 商 民 之 間 的 協 作 模 式, 令 社 區 整 體 規 劃 更 加 完 善 而 區 議 會 亦 會 作 為 地 區 與 政 府 及 商 業 界 別 溝 通 的 渠 道, 加 強 各 方 的 溝 通 7. 正 在 進 行 的 市 區 重 建 策 略 檢 討 是 個 十 分 重 要 的 機 遇, 希 望 當 局 可 以 吸 納 地 區 的 意 見, 無 論 在 市 區 更 新 的 願 景 及 範 圍 四 大 業 務 策 略 賠 償 及 安 置 方 案 持 份 者 的 角 色 公 眾 參 與 社 會 影 響 評 估 及 社 區 服 務 隊 財 務 安 排 上, 期 望 最 後 可 以 達 到 及 建 立 共 識 64

66 1:

67 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 問 卷 設 計 灣 仔 區 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 計 劃 意 見 調 查 第 一 部 分 : 灣 仔 的 特 色 和 獨 特 性 Q1. 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 特 色 及 獨 特 之 處 (1-5, 1 表 示 最 有 特 色 ) 均 衡 的 住 宅 和 商 業 區 新 舊 並 存 包 括 本 土 及 旅 遊 ( 文 化 及 自 然 景 色 ) 熱 點 眾 多 公 營 和 私 營 的 機 構 優 良 校 網 其 他 : Q2. 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 不 足 之 處 (1-5, 1 表 示 最 大 不 足 ) 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 環 境 ( 空 氣 噪 音 ) 不 足 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 房 屋 辦 公 和 商 業 空 間 供 應 不 足 公 共 空 間 和 公 園 不 足 其 他 : 第 二 部 分 : 對 市 區 更 新 的 一 般 看 法 和 願 景 Q3. 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 策 略 (1-4, 1 表 示 最 重 要 ) 重 建 發 展 樓 宇 復 修 文 物 保 育 舊 區 活 化 Q4. 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 的 考 慮 (1-7, 1 表 示 最 重 要 ) 補 償 及 安 置 社 區 及 人 際 網 絡 發 展 密 度 保 育 可 持 續 發 展 促 進 地 區 經 濟 改 善 環 境 其 他 : 第 三 部 分 : 對 灣 仔 市 區 更 新 的 願 景 Q5. 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 重 建 發 展 嗎? ( 請 選 一 項 ) 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 Q5b. 如 有 需 要, 哪 些 地 方 需 要 重 建 發 展 呢? ( 請 說 明 樓 齢 及 遇 到 的 困 難 ) Q5c. 如 不 需 要, 哪 些 地 方 不 應 重 建 發 展 呢? ( 請 說 明 不 應 重 建 的 原 因 ) Q6. 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 復 修 樓 宇 嗎? ( 請 選 一 項 ) 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 Q6b. 如 有 需 要, 哪 些 地 方 需 要 樓 宇 復 修 呢? ( 請 說 明 樓 齢 及 遇 到 的 困 難 ) Q7. 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 文 物 保 育 ( 包 括 有 形 的 文 物 建 築 及 無 形 的 地 區 傳 統 ) 嗎? ( 請 選 一 項 ) 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 Q7b. 如 有 需 要, 哪 些 地 方 需 要 文 物 保 育 ( 包 括 有 形 的 文 物 建 築 及 無 形 的 地 區 傳 統 ) 呢?

68 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Q8. 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 活 化 舊 區 嗎? ( 請 選 一 項 ) 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 Q8b. 如 有 需 要, 灣 仔 區 內 哪 些 舊 區 需 要 活 化 呢? Q9. 你 認 為 灣 仔 海 濱 長 廊 需 要 更 多 發 展 嗎? ( 請 選 一 項 ) 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 Q9 b. 海 濱 長 廊 的 以 下 哪 方 面 需 要 發 展 呢? ( 可 選 多 於 一 項 ) 商 業 住 宅 公 共 空 間 政 府 及 公 共 機 構 其 他, 請 註 明 : Q10. 請 就 以 下 題 目 表 達 你 對 市 區 更 新 策 略 的 意 見 議 題 意 見 市 區 更 新 的 願 景 和 範 圍 市 區 更 新 的 四 大 業 務 策 略 重 建 復 修 保 育 和 活 化 ) 持 份 者 的 角 色 補 償 及 安 置 政 策 公 眾 參 與 社 會 影 響 評 估 及 社 區 服 務 隊 財 務 安 排 第 四 部 分 : 其 他 意 見 Q11. 請 問 你 對 灣 仔 未 來 的 市 區 更 新 有 沒 有 其 他 具 體 建 議? 第 五 部 分 : 個 人 資 料 Q12. 請 問 閣 下 是 否 在 灣 仔 區 工 作 或 居 住? 是 否 Q13. 請 問 你 屬 於 哪 個 年 齡 組 別 呢? 20 歲 或 以 下 歲 歲 60 歲 以 上 Q14. 性 別 : 男 女 Q15. 婚 姻 狀 況 : 已 婚 未 婚 離 婚 喪 偶 Q16. 教 育 程 度 : 小 學 中 學 大 學 研 究 院

69 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 問 卷 結 果 Q1. 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 特 色 及 獨 特 之 處 (1-5, 1 表 示 最 有 特 色 ) 新 舊 並 存 4.42 均 衡 的 住 宅 和 商 業 區 3.34 包 括 本 土 及 旅 遊 ( 文 化 及 自 然 景 色 ) 熱 點 3.04 優 良 校 網 2.78 眾 多 公 營 和 私 營 的 機 構 Q2. 請 排 列 以 下 各 項 灣 仔 的 不 足 之 處 (1-5, 1 表 示 最 大 不 足 ) 交 通 擠 塞 及 行 人 路 不 足 4.11 環 境 ( 空 氣 噪 音 ) 不 足 4.07 公 共 空 間 和 公 園 不 足 3.29 社 區 文 化 及 康 體 設 施 不 足 2.74 房 屋 辦 公 和 商 業 空 間 供 應 不 足

70 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Q3. 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 策 略 (1-4, 1 表 示 最 重 要 ) 樓 宇 復 修 2.98 文 物 保 育 2.94 舊 區 活 化 2.68 重 建 發 展 Q4. 請 排 列 以 下 各 項 市 區 更 新 的 考 慮 (1-7, 1 表 示 最 重 要 ) 改 善 環 境 5.85 社 區 及 人 際 網 絡 可 持 續 發 展 發 展 密 度 促 進 地 區 經 濟 補 償 及 安 置 保 育

71 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Q5 灣 仔 區 內 重 建 的 需 要 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 重 建 發 展 嗎? 5.9% 9.2% 13.0% 23.9% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 47.9% Q5a. 可 考 慮 重 建 的 地 段 或 建 築 物 摩 利 臣 山 道, 天 樂 里 樓 齢 40 年 的 摟 宇 要 重 建 成 酒 店 密 度 -- 密 度 太 高, 空 氣 太 差 唐 樓 需 重 建 發 展 灣 仔 街 市 地 段 增 加 交 通 路 線 舊 式 建 築 物 舊 式 住 宅, 因 樓 齡 耐 及 人 口 老 化 規 劃 道 路 舊 樓 社 區 規 劃 業 權 分 散, 業 主 為 年 紀 大 長 者, 維 修 集 資 困 難 ( 近 鵝 頸 橋 一 帶 ) 舊 樓 重 修 樓 宇 復 修 修 頓 球 場 舊 樓,40 年, 沒 有 電 梯 區 內 文 物 石 水 渠 街 近 聖 雅 各 露 天 市 集 要 重 建 美 化 超 過 40,50 年 樓 齡 之 舊 樓 40 年 以 上 之 樓 宇 祐 德 大 廈 長 康 大 廈,43 年 貴 榮 大 廈 樓 齡 40 年 以 上 的 文 石 大 廈 駱 克 道 近 地 鐵 一 帶 地 區 區 內 文 物 舊 樓, 皇 后 大 道 東 一 帶 有 很 多 新 舊 交 雜 的 樓 房, 樓 齢 差 距 很 大, 可 能 礙 於 樓 宇 地 下 發 展 商 業 活 動 關 係, 對 於 太 舊 的 樓 只 能 針 對 性 復 修. 低 層 三 十 至 四 十 春 園 街 灣 仔 道 三 十 年 以 上 三 十 年 Some rather dirty 街 市, 窄 巷 街 市, 又 亂 又 阻 街 矮 樓 舊 樓 康 樂 設 施 交 通 配 套 舊 區 灣 仔 道 街 市 春 園 街 舊 區 大 道 東 舊 樓 灣 仔 區 比 較 多 的 押 舖, 這 些 應 給 予 保 留 灣 仔 太 多 三 四 十 年 舊 樓, 部 份 欠 缺 維 修 及 管 理 舊 樓 太 多

72 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 船 街 舊 樓 長 康 大 廈 43 年 金 碧 大 廈 灣 仔 道 三 十 年 以 上 樓 宇 舊 樓 舊 區 太 原 街 太 多 舊 樓 五 十 年 以 上 樓 宇 無 保 育 價 值 的 舊 樓 灣 仔 舊 街 市 舊 樓 集 中 區 四 五 十 年 樓 宇 街 道 皇 后 大 道 東 電 車 路 皇 后 大 道 東 五 十 年 樓 宇 皇 后 大 道 東 失 修 樓 宇 Q5b 不 應 重 建 的 地 段 及 建 築 物 皇 后 大 道 東 兩 旁 的 舊 建 築 及 舊 街 道 新 建 的 商 住 大 廈, 近 合 和 大 廈 那 邊 有 紀 念 價 值 的 太 多 高 樓 大 廈 保 持 舊 區 舊 區, 因 有 多 文 物 應 保 護 樓 齡 舊 可 重 修, 電 器 要 換 新 水 電 及 升 降 機 改 進, 保 留 歷 史 價 值 為 幸 有 特 色 的 舊 建 築 物 拆 遷 只 會 破 壞 原 有 的 社 區 網 絡 如 修 頓 球 場 有 遊 客 的 地 方 灣 仔 的 新 舊 夾 雜 是 他 的 特 色, 新 的 建 築 做 成 破 壞 keep its charecter 應 加 強 樓 宇 保 養, 強 化 社 區 的 可 持 續 發 展 能 力, 保 留 地 區 特 色 之 前 的 發 展 方 向 已 錯 誤, 應 停 下 來 讓 社 區 自 行 修 復 可 考 慮 復 修 或 環 境 改 善, 重 建 在 現 有 體 制 下 等 於 放 棄 舊 有 特 色 辦 公 室 Q6. 灣 仔 區 內 復 修 的 需 要 舊 樓 保 留 有 特 色 地 方 商 業 區 古 蹟 地 帶 已 發 展 地 帶 駱 克 道 利 東 街 特 色 舊 區 有 歷 史 價 值 的 建 築 物 有 建 築 特 色 及 文 化 歷 史 的 建 築 物 舊 區 特 色 有 文 化 歷 史 特 色 的 建 築 物 民 間 之 活 化 比 政 府 之 強 制 重 建 好 太 多 Wet markets and street stalls should be left alone, they provide an alternative source of fresh produce to the residents as well as local colour for tourism Wedding card street should not have been closed down and buildings left empty Area where the old chinese walk up buildings ( 唐 楼 ) are loacted. They should be subject for rehabitation and preservation. 近 山 區

73 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 復 修 樓 宇 嗎? 1.7% 7.8% 16.5% 15.6% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 58.4% Q6b. 可 考 慮 復 修 的 地 段 I don't know. But when I walk around in Wanchai I see some really old buildings. I am not sure if the heat insulation is good in those buildings. If heat insulation is poorly done, that means residents are forced to turn on their A/C all the time during the whole summer (which is very long in HK). It is just a huge waste of energy. 摩 利 臣 山 道, 天 樂 里 樓 齢 40 年 的 摟 宇 要 重 建, 否 則 要 復 修 需 要 更 新 摟 宇, 讓 遊 客 覺 得 香 港 整 齊 美 觀 樓 齡 超 過 30 年 有 危 險 的 舊 樓 五 十 年 樓 齡 舊 式 住 宅 因 業 權 分 散 及 集 資 困 難 35 年 樓 齡 / 財 政 聯 發 街 太 原 街 舊 唐 樓 四 五 十 年 樓 齡 之 舊 樓 要 快 復 修 尤 其 軒 尼 詩 道 兩 旁 之 舊 樓 三 十 年 以 上 的 樓 宇 唐 樓 舊 樓 樓 離 較 高 地 區 多 舊 樓 舊 樓 球 場 北 部 皇 后 大 道 東 一 帶 舊 區 社 區 特 色 四 十 五 年 以 上 廟 宇 郵 局 住 宅 灣 仔 道

74 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 玄 皇 后 大 道 東 一 帶 部 份 唐 樓, 還 有 謝 菲 道, 駱 克 道, 聖 雅 各 福 群 會 灣 仔 會 址 一 帶 ( 需 要 進 行 復 修 或 重 建 的 樓 宇 大 部 份 已 有 三 十 年 以 上 ), 復 修 不 能 解 決 根 本 問 題. 結 構 可 能 出 現 問 題 的 舊 樓 廟 北 帝 廟 需 要 樓 宇 持 份 者 的 意 見 樓 齢 =30 年 以 上 三 十 六 年 以 上 樓 宇 樓 宇 二 十 年 四 五 十 年 樓 宇 舊 樓 街 道 太 原 街 電 車 路 困 難 = 無 法 原 區 安 置 舊 樓 太 原 街 三 十 至 五 十 舊 樓 跑 馬 地 橫 街 小 巷 跑 馬 地 橫 街 小 巷 危 樓 皇 后 大 道 東 三 十 至 四 十 年 樓 宇 有 旅 遊 價 值 的 地 方 駱 克 道 皇 后 大 道 律 敦 治 院 一 帶 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 樓 齡 高 而 缺 乏 維 修 十 年 樓 宇 五 十 年 樓 宇 灣 仔 道 駱 克 道 合 和 大 廈 附 近 一 帶 唐 樓 Gloucester Road and the Bus system- is too congested, and dense, more over head walkways, trees. Wanchai Ferry is very underused, and facilities very poor- no cafes or proper toilets, restaurants, wine bars could be added. 四 十 年 以 上 樓 宇 Chinese walk up buildings ( 唐 楼 ). 有 潛 在 危 險 的 樓 宇 舊 樓 安 全

75 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Q7 灣 仔 區 內 保 育 的 需 要 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 文 物 保 育 ( 包 括 有 形 的 文 物 建 築 及 無 形 的 地 區 傳 統 ) 嗎? 3.4% 9.0% 17.5% 14.1% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 56.0% Q7b. 可 考 慮 保 育 的 有 形 的 文 物 建 築 及 無 形 的 地 區 傳 統 新 舊 並 存 : Please do not throw old shops kept by old people out of Wanchai anymore. They are part of us and they worked their whole life for HK and are still working for Wanchai. It is very sad that the government is trying to spend a huge sum of money to turn Star Street another Knutsford Terrace. Apart from this culture of "dinning", "drinking", "night life" and this "glamorous" face of HK to attract foreign expats, I think HK people deserve something better with more social meaning. Please keep the already existing old shops and restaurants in Star Street as they are. I work 5 days a week and live 3 days a week in Wanchai. I really do not think we should add more high-class restaurants and expensive drinking venues in this area. There are real life with real Hong Kong people in Wanchai. But it is very sad that the HK Govt never understands what life is and never does something really useful to residents. 大 坑 街 道 上 的 小 攤 傳 統 的 手 作 業 廟 宇 超 過 五 十 年 樓 宇 可 復 修 但 有 紀 念 歷 史 性 1. 皇 后 大 道 東 兩 旁 的 舊 建 築 及 舊 街 道 包 括 : 星 街 舊 式 印 刷 舖 石 水 渠 街 藍 屋 太 原 街 ( 玩 具 街 ) 一 區 保 育 比 一 幢 樓 宇 重 要

76 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 等 2. 有 設 計 特 色 的 舊 街 市, 如 灣 仔 街 市 燈 籠 洲 街 市 3. 鵝 頸 橋 底 打 小 人 傳 統 文 化 保 持 街 道 面 貌, 保 留 樓 層 不 高 的 樓 宇 藍 屋 喜 帖 街 街 頭 的 攤 檔, 有 特 色 的 樓 宇 及 經 濟 活 動 姻 緣 石 廟 宇 郵 局 活 水 公 園 歷 史 建 築 物 等 廟 宇 玩 具 及 購 物 街 廟 宇 老 街 及 已 建 立 的 社 區 網 絡 地 區 人 文 生 活 石 水 渠 街 街 市 所 有 方 便 傳 統 設 施 廟 宇 全 部 洪 聖 古 廟, 南 固 台, 灣 仔 太 原 街 ( 又 稱 玩 具 街, 大 街 市 ), 莊 士 敦 道 教 堂, 修 頓 球 場, 舊 灣 仔 街 市 洪 聖 爺 廟 街 市 北 帝 廟 大 部 分 的 戰 前 建 築 物 灣 仔 給 我 的 感 覺 是 新 舊 共 融, 有 好 有 錢 的 地 方 和 人 和 娛 樂 等 設 施, 亦 可 容 納 不 太 有 錢 的 人 在 此 居 住, 工 作, 吃 飯, 玩 樂 ; 我 認 為 這 樣 很 好 因 為 有 些 地 方 只 有 有 錢 人 才 到, 但 是 灣 仔 包 容 不 同 的 人, 讓 有 錢 及 無 錢 的 人 都 可 自 由 輕 鬆 在 一 起 在 這 社 區. 船 街 南 固 台 石 水 渠 街 巴 路 士 街 活 道 一 帶 灣 仔 民 間 生 活 館 要 保 留 藍 屋 日 後 發 展 唔 好 搞 到 破 壞 / 有 違 地 區 文 化 廟 排 檔 小 販 舊 住 宅 多 有 價 值 的 地 方 街 市 廟 宇 街 道 郵 局 皇 后 大 道 東 電 車 路 政 府 釐 定 的 古 物 古 蹟 文 物 押 鋪 對 灣 仔 有 歷 史 意 義 的 特 別 建 築 皇 后 大 道 東 合 和 中 心 皇 后 大 道 一 帶 皇 后 大 道 東 馬 場 地 區 傳 統 文 化 歷 史 建 築 及 富 有 地 方 特 色 藍 屋 綠 屋 皇 后 大 道 多 唐 樓 潭 公 廟 有 建 築 特 色 及 文 化 歷 史 的 建 築 物 舊 樓 跑 馬 地 有 特 色 建 築 灣 仔 舊 警 局 灣 仔 街 市 跑 馬 地 潭 公 廟 及 傳 統 賀 誕 活 動 喜 帖 街 ( 利 東 街 ) 皇 后 大 道 有 特 色 的 舊 樓 和 街 道 Wet markets, all heritage building sites, traditional shop-houses and buildings of interest such as old pawn houses and including the Wanchai police station must be preserved. Wanchai Wet Market Wedding Card Street Blue house Arts Centre Ship Street Moon Street Star Street Southhorn Playground - play area for children - very rundown Temples - Hung Shin Pak Tai Tong Lau Lee Tung Street The extended area where those Chinese walk up buildings ( 唐 楼 )are situated shall be preserved as an area. Local trades and networks shall be maintain and revitalized. Places like Star street, 南 固 臺 and the temple shall be preserved. 歷 史 廟 ( 如 觀 音 廟 ) 修 頓 球 場 廟 宇 大 道 東 以 北 有 部 份 歷 史 價 值 和 特 色 的 樓 宇 是 需 要 保 存 超 過 四 十 年 以 上 樓 齡 以 上 要 注 意 Q8. 灣 仔 區 內 的 活 化 需 要

77 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 你 認 為 灣 仔 區 內 需 要 活 化 舊 區 嗎? 4.1% 9.0% 12.2% 24.3% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 50.5% Q8b 可 考 慮 活 化 的 舊 區 鵝 頸 橋 一 帶 摩 利 臣 山 道, 天 樂 里 皇 后 大 道 東 一 帶 跑 馬 地 這 裹 是 酒 店 區, 需 要 活 化 需 要 更 新 摟 宇, 讓 遊 客 覺 得 香 港 整 齊 美 觀 上 述 地 方 在 保 育 ( 外 貌 ) 之 餘, 內 涵 及 周 圍 可 考 慮 活 化 街 市 莊 士 敦 道 一 帶 太 原 街 小 販 街 值 得 保 留 廈 門 街 公 園 舊 區 大 佛 口 蘭 度 街 舊 樓 機 利 臣 街 街 市 有 意 義 的 文 化 區 域 大 佛 口 皇 后 大 道 東 大 佛 口 至 灣 仔 舊 街 市 大 佛 口 駱 克 道 綠 化 種 樹 綠 屋 一 帶 皇 后 大 道 東 馬 場 馬 場 跑 馬 地 灣 仔 駱 克 道 有 文 物 旅 遊 價 值 的 地 方 同 上 灣 仔 區 街 市 More consideration for residential dwellings, artists studios, cultural facilities - art exhibition spaces, busking. 太 原 街 招 牌 控 制 灣 仔 道 跑 馬 地 駱 克 道 改 善 生 活 環 境 (e.g. 公 共 空 間 ) 就 是 最 好 的 做 法, 灣 仔

78 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 我 想 不 是 有 沒 有 需 要 活 化, 而 是 怎 樣 活 化 政 府 提 出 的 活 化 舊 區, 只 會 令 原 生 態 變 質 死 亡, 應 讓 社 區 自 行 蛻 變 灣 仔 已 很 有 生 氣 不 用 做 多 餘 的 活 化 我 沒 有 意 見, 因 為 我 不 明 白 灣 仔 雖 有 舊 區 部 分, 但 這 舊 區 部 分 本 身 都 幾 活 躍, 難 以 明 白 何 解 還 要 活 化? 是 指 活 化 灣 仔 邊 部 分? 灣 仔 巿 民 / 持 份 者 的 參 與 及 討 論 最 重 要, 其 他 外 來 人 士 只 需 作 出 配 合 大 坑 區 仍 然 很 有 動 力, 可 以 考 慮 吸 引 年 輕 人 到 區 內 居 住 / 工 作 就 是 最 好 的 活 化 方 式 舊 樓 康 樂 設 施 有 些 地 點 春 園 街 押 舖 藍 屋 綠 屋 附 近 Q9. 海 濱 長 廊 的 發 展 你 認 為 灣 仔 海 濱 長 廊 需 要 更 多 發 展 嗎? 7.0% 8.8% 15.3% 19.1% 非 常 需 要 需 要 暫 時 不 需 要 不 再 需 要 沒 有 意 見 49.8% Q9b. 海 濱 長 廊 的 發 展 方 向

79 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 海 濱 長 廊 的 以 下 哪 方 面 需 要 發 展 呢? 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 91.8% 5.6% 11.3% 8.7% 商 業 住 宅 公 共 空 間 政 府 及 公 共 機 構 其 他 意 見 : 多 樹 木, 但 事 前 要 更 多 教 育, 保 育 責 任 應 在 市 民 身 上 讓 人 更 容 易 去 到 藝 術 文 化 及 綠 化 休 閒 灣 仔 海 濱 長 廊 就 我 觀 感 好 似 距 離 灣 仔 舊 區 較 遠, 即 使 發 展, 都 係 灣 仔 會 展 附 近 的 人 得 益? 怎 樣 鼓 勵 舊 區 那 邊 的 人 去 使 用 海 濱 長 廊? 否 則 發 展 海 演 長 廊 沒 有 真 正 讓 不 太 有 錢 的 普 羅 大 眾 受 益. 唔 好 再 搞 填 海 碼 頭 碼 頭 Easy accessible Natural environment- trees, grass, water/fountains, plazas, public art, the area surounding around the Convention centre is always under construction, and too desolate Waterfront promenade is the place for the public. No matter how high the land values is, the reward from giving the it back to the community to use as an admenity space is invaluable. Q10 對 市 區 更 新 策 略 的 意 見

80 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 市 區 更 新 的 願 景 和 範 圍 政 府 有 錢, 每 年 持 續 津 貼 更 新 不 忘 保 舊, 經 濟 發 展 不 是 一 切 經 濟 及 居 住 休 閒 環 境 均 衡 發 展 市 區 更 新 的 四 大 業 務 策 略 ( 重 建 復 修 保 育 和 活 化 ) 先 後 次 序 應 是 保 育 活 化 復 修 及 重 建 先 考 慮 建 築 的 特 色 再 進 行 活 化 不 致 傾 向 重 建 方 針 持 份 者 的 角 色 補 償 及 安 置 政 策 公 眾 參 與 社 會 影 響 評 估 及 社 區 服 務 隊 政 府 負 責 發 展. 市 民 有 更 大 責 任 去 保 育. 居 民 提 出 元 始 意 見, 學 盡 量 區 內 安 置, 舊 區 內 居 民 應 優 先, 學 生 及 術 界 負 責 修 訂, 發 展 商 居 民 是 區 內 的 活 少 數 族 裔 人 士 的 意 見 也 應 落 實 具 體 安 排, 政 府 及 化 石 照 顧 到 區 會 掌 協 調 政 府 不 用 做 主 導 角 色 不 要 假 諮 詢 復 修 及 重 建 提 供 足 夠 的 地 方 予 在 諮 詣 期 間 有 居 民 代 表 的 受 影 響 的 老 居 民 介 入 盡 量 保 留 建 築 物 原 狀 盡 量 配 合 市 區 重 建 切 合 市 民 需 要 應 有 更 多 的 討 論, 以 玫 有 一 個 明 確 的 方 向 希 望 保 留 有 特 色 的 建 築 物 應 著 重 文 化 保 育 應 以 保 育 及 復 修 為 先, 並 以 可 持 續 發 展 為 重 點, 保 護 好 海 滨 地 帶 對 四 大 業 務 的 內 容 不 太 清 晰 難 以 表 達 對 更 新 策 略 的 意 見 可 較 著 重 保 育 及 活 化 以 復 修 及 保 育 為 主, 對 舊 區 可 進 行 活 化, 除 非 有 經 濟 益, 否 則 不 應 作 首 要 考 慮 要 推 動 發 展, 必 需 要 有 各 方 面 的 人 士 認 同 才 可 事 半 功 倍 如 商 業 店 鋪 居 民 多 加 參 與 及 給 予 意 見, 並 希 望 得 到 其 他 支 援 建 議 以 樓 換 樓, 減 少 對 社 會 的 影 響, 對 部 分 租 戶 提 供 資 助 及 住 屋 安 排 可 作 多 些 諮 詢 有 關 當 局 應 先 與 業 主 立 案 發 團 了 解 意 見, 並 多 進 行 諮 詢 會 保 障 居 民 健 康 保 留 己 建 立 社 區 網 絡 更 多 公 眾 表 達 意 見 的 機 會 更 多 環 境 質 素 元 素 減 少 紅 燈 區, 加 強 家 庭 意 加 強 專 重 傳 統 的 教 育 識 循 道 教 堂 外 增 加 木 椅 高 透 明 度 應 以 小 區 ( 區 議 會 選 區 ) 為 本, 特 別 注 重 老 弱 住 戶 的 需 要, 並 留 意 保 護 社 區 文 化 特 色 財 務 安 排 政 府 每 年 拿 多 些 錢 出 來 津 貼 大 維 修, 例 如 每 年 2O 億 不 應 只 照 顧 地 產 商 及 物 業 擁 有 者 的 利 益 希 望 用 公 私 合 營 方 式, 既 可 保 障 居 民 重 新 安 置 可 以 引 入 事 業 管 理, 加 強 保 養 及 提 升 資 產 價 值

81 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 保 留 原 本 面 貌 以 保 育 為 最 重 要 一 環, 重 建 復 修 和 活 化 均 應 建 基 於 保 育 之 史 大 原 則 上 原 本 的 舊 區 可 保 留 原 貌 作 修 復, 人 脈 和 人 情 是 舊 區 的 特 色 之 一. 市 區 更 新 應 由 保 育 及 復 修 做 起 如 必 須 重 建, 也 不 能 提 高 地 積 比 率, 以 保 障 地 區 其 他 居 民 的 生 活 空 間 被 破 壞 考 慮 灣 仔 居 民 意 見 為 先 應 重 視 受 影 響 業 戶 意 見 及 所 持 有 的 值, 選 擇 在 原 區 自 住 補 貼 或 接 受 補 償 / 安 置 應 合 理 地 與 市 場 掛 勾 要 以 樓 換 樓, 鋪 換 鋪 的 方 式 作 補 償 暫 停 所 有 現 存 的 發 展 項 目 只 幫 助 舊 樓 作 復 修 保 持 不 變 以 維 持 社 區 網 絡 和 弱 勢 社 群 利 益 為 原 則 唔 好 再 搞 咁 多 高 空 發 展 巿 民 聲 音 得 到 重 視 及 執 行 促 進 民 間 自 發 保 育 和 活 化, 由 商 界 重 建 及 復 修 改 善 舊 區 環 境 改 善 舊 區 環 境 緣 化 人 流 太 多 擠 逼 街 市 人 多 樓 層 密 度 不 可 以 太 高 持 份 者 及 公 眾 的 意 見 主 導 發 展 方 向 由 上 而 下 的 發 展 能 夠 在 原 區 / 鄰 近 區 域 安 置 高 透 明 度 高 透 明 度 高 透 明 度 街 頭 問 卷 / 由 團 體 進 行 意 見 收 集 應 先 考 慮 原 居 民 之 意 見 及 意 願 設 立 比 賽 廣 納 意 見 可 讓 居 民 代 表 加 入 規 劃 小 組, 他 們 才 是 最 大 的 用 家, 聲 音 應 被 尊 重 為 了 讓 舊 區 可 以 持 續 更 新 發 展, 一 些 兒 童 及 青 少 年 設 施 可 放 在 舊 區 發 展, 吸 引 新 人 流. 開 放 讓 公 眾 參 與 渠 道, 減 低 地 產 商 與 市 建 局 的 界 入 最 重 要 夠 多 次 無 意 見 現 存 表 達 意 見 的 渠 道 / 形 式 老 舊 懷 舊 需 要 繼 續 進 行 現 有 的 社 區 服 務 要 重 視 人 口 老 化 年 齡 斷 層 地 區 化 改 善 賠 償 好 啲 發 展 商 可 能 會 反 對 八 成 強 拍 與 發 展 商 之 間 合 作 不 應 好 大 喜 功, 要 實 際 考 慮 真 正 需 要 復 修 主 要 費 用 由 政 府 融 資 安 排 並 與 持 份 者 洽 商

82 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 免 息 貸 款, 津 貼, 補 助 大 廈 更 新 需 要 全 面 規 劃 次 序 : 活 化 復 修 保 育 重 建 被 諮 詢 對 象 按 照 市 值 及 協 商 透 過 工 作 坊 利 用 學 術 調 查 免 息 貸 款, 予 長 者 資 助 全 部 市 區 先 以 保 育 以 政 府 為 主 必 須 必 須 必 須 可 由 政 府 及 地 產 商 融 資 行 人 空 間 及 小 型 公 園 綠 活 化 開 放 態 度 一 同 進 行 重 要 重 要 公 開 討 論 化 由 上 而 下 多 元 化 檢 討 要 多 需 要 贊 成 八 成 強 拍 保 育 文 化 遺 產 不 應 重 建 URA 角 色 不 應 自 負 盁 虧 應 多 些 宣 傳 年 長 的 居 民 ( 長 者 ) ok 改 善 空 氣 質 素 增 加 優 質 公 共 空 間 保 育 舊 區 保 存 文 化 支 持 非 常 重 要 增 加 渠 道 綠 化 增 加 商 場 ( 跑 馬 地 ) 現 況 不 足 現 況 不 足 樓 宇 復 修 津 貼 需 增 加 有 建 築 特 色 專 區 專 區 交 排 咨 詢 公 正 公 平 咨 詢 減 至 最 低 咨 詢 保 留 傳 統 特 色 有 歷 史 價 危 樓 的 居 民 應 多 些 宣 傳 值 樓 宇 綠 化 要 佔 10% 或 以 上 同 區 安 置 Most important 增 加 公 共 空 間, 減 少 屏 風 樓 範 圍 重 視 文 化 保 肓, 維 持 該 區 既 有 生 活 模 式 香 港 市 民 ( 學 生 ) 舉 辦 地 區 論 壇, 收 集 公 眾 意 見

83 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 保 育 好 重 要, 香 港 唔 好 再 拆 d 舊 嘢 啦! 復 修 其 實 唔 難, 重 建 原 意 係 好, 但 暫 時 嚟 講 都 係 益 d 地 產 商 大 財 團! 活 化 舊 區 就 又 保 育 到 文 化, 又 保 護 到 d 居 民, 促 進 經 濟, 市 建 區 要 做 得 更 好! 要 平 衡, 要 避 免 像 菜 園 村 賠 償 那 樣, 一 d 人 得 到 勁 多, 一 d 人 得 到 少 少 要 更 多 consultation, 不 能 官 商 勾 結 以 保 留 灣 仔 特 色 為 主 重 著 保 育, 活 化 舊 區 平 衡 各 方 利 益 要 多 加 咨 詢 定 期 了 解 區 內 居 民 需 要 樓 宇 復 修 是 好, 倒 別 要 又 別 刻 意 營 造 一 個 新 區 形 出 資 資 助 灣 仔 的 老 人 不 缺 重 建, 提 高 樓 價 象 錢, 卻 不 能 沒 了 熟 悉 的 地 區 和 人 際 網 要 透 明

84 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Urban renewal strategies in general have been steadily destroying what little is left of old Hong Kong and the collective memory of our city to the extent that it is almost unrecognizable in some areas. With a single stroke entire blocks have been raized for ever erasing traditional businesses and a way of life that was unique and of immeasurable cultural value. In short, scope of Urban Regeneration has been consistently blind to cultural herritage in favour of helping developers get richer. In most civilsed countries destruction of cultural heritage is viewd as disgraceful. Too little on preservation and enhancing existing urban environment No to redevelopment. Must rehablitate and revitilse with preservation being the most important. Education and public space is needed. More museum and contemporary art spaces are needed. More government sponsored spaces for artist studios are needed. The wrong view to who the real stakeholders are. The real stakeholders are the people of Hong Kong at large and the residents of Wanchai specifically. Not the government and absolutely not the developers. Rehousing and compensasion are shamefully low, and even more so considering the damage that has been caused by destroying cultural heritage. Insufficient consultation of the public and of the culture stakeholders

85 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Redevelopment is not the only method in regenerating a place. There is no need to push the land value of only a few places. We shall be able a vision to cover the whole HK. If Wanchai is already so congest, why can't we just keep refurbish and polish it while keeping it at the same scale. Don't just leave it as a superficial slogan. We need substance, track record to prove whether it works. People who can proved their residence at the same house for more then a certain years, say 20, shall have to rights to be rehouse to the same location with the same size of apartment. They are the major stakeholder. Insufficient at the moment. Should be encouraged. Also should adoption more up-to-date methods, say internet forums.

86 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Q11. 其 他 建 議 : Please leave Star Street as it is now. 規 定 新 起 的 摟 宇 要 有 環 保 能 源 設 施 減 少 氣 車 進 入 灣 仔 有 不 要 盲 目 遷 拆 舊 區 應 增 加 公 共 建 設 及 綠 化 項 目 電 車 站 乏 座 椅 候 車 加 快 舊 區 重 建 軒 尼 詩 道 是 遊 行 巡 遊 必 經 路 徑, 要 多 美 化, 減 低 交 通 流 量 及 廢 氣 排 放 多 些 綠 化 沒 有 暫 停 發 展 所 有 活 化 方 向 需 要 公 眾 及 持 份 者 參 與 人 太 多 擁 擠 可 以 多 提 供 公 共 空 間 及 休 憩 地 方 道 路 更 闊, 綠 化 更 多 無 新 樓 宇 不 要 太 密 及 太 高 是 典 範 可 持 續 發 展 要 做 到 循 環 新 舊 並 存 的 特 色 活 化 經 濟 和 諧 社 會 Lack of open area 增 加 安 老 服 務 增 加 文 化 活 動 中 心 綠 化 沒 有 不 要 再 讓 不 懂 灣 仔 市 民 需 要 的 人 來 更 新, 有 資 助 計 畫, 灣 仔 市 民 商 戶 可 以 自 發 更 新 I would strongly urge urban renewal policy makers to visit Europe and learn more about the importance of preservation and how to administer it. Italy is one of the best examples. Wanchai is even less family friendly- it is always associated with "Suzy Wong"cliche's of shabby, 'sleazy bars' drunks, red light zone, The lifely art and cultural atmosphere, both traditional and contemperary, shall be enhance and encourage. The art activities in Wanchai shall be more encouraged and supported by the District Council.

87 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 個 人 資 料 Q12. 請 問 閣 下 是 否 在 灣 仔 區 工 作 或 居 住? 33.3% 是 否 66.7% Q13. 請 問 你 屬 於 哪 個 年 齡 組 別 呢? 23.4% 6.2% 38.3% 20 歲 或 以 下 歲 歲 60 歲 以 上 32.1%

88 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Q14. 請 問 你 的 性 別 是 % 46.1% 男 女 Q15. 婚 姻 狀 況 : 2.2% 2.2% 38.7% 56.9% 已 婚 未 婚 離 婚 喪 偶

89 附 錄 2: 問 卷 調 查 - 問 卷 設 計 及 調 查 結 果 圖 表 Q16. 教 育 程 度 : 14.2% 8.2% 38.8% 38.8% 小 學 中 學 大 學 研 究 院

90 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 灣 仔 區 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 首 場 工 作 坊 紀 錄 日 期 : 2009 年 12 月 5 日 時 間 : 下 午 三 時 半 至 五 時 半 地 點 地 點 : 灣 仔 太 原 街 38 號 市 區 更 新 匯 意 坊 與 會 議 員 : 吳 錦 津 副 主 席, 鄭 其 建 議 員, 黃 宏 泰 議 員, 李 均 頤 議 員 及 伍 婉 婷 議 員 旁 聽 : 趙 沛 雅 小 姐, 鄭 潔 小 姐, 許 張 敏 小 姐 主 持 : 許 焯 權 教 授 一. 許 教 授 總 結 過 去 的 研 究 及 灣 仔 的 背 景 ( 請 參 考 簡 報 ) 二. 對 灣 仔 市 區 更 新 議 景 的 一 般 看 法 i. 一 般 人 對 市 區 重 建 的 批 評 主 要 是 批 評 市 區 重 建 局 以 較 低 價 錢 來 收 購 舊 樓 然 後 以 高 價 賣 出 歷 史 背 景 就 是 市 建 局 前 身 是 土 發 公 司, 在 回 歸 前 的 原 則 就 是 以 同 區 七 年 樓 齡 樓 宇 的 市 價 作 為 賠 償, 居 民 只 有 強 制 性 接 受 ; 當 時 亦 有 租 務 管 制, 有 議 員 曾 經 做 過 相 關 的 收 購 工 作, 賠 償 給 一 個 四 百 呎 單 位 的 租 客 賠 了 一 百 萬, 遠 遠 高 於 當 時 政 府 訂 的 賠 償 額 ( 差 餉 估 值 的 五 倍, 約 30 萬 ) 基 於 這 樣 的 歷 史 背 景, 亦 因 為 租 務 管 制 的 關 係, 以 往 賠 償 很 高, 才 有 遞 減 的 賠 償 方 案 出 現, 現 在 已 經 沒 有 租 務 管 制, 所 以 業 主 對 於 維 持 遞 減 的 賠 償 方 案 很 不 滿 所 以 造 成 業 主 得 悉 有 關 物 業 會 被 收 購 之 後 趕 走 租 客 以 爭 取 更 高 賠 償 的 現 象 出 現 然 而, 如 果 尊 重 業 權 的 話, 每 一 個 單 位 的 業 主 對 於 單 位 所 處 的 土 地 都 有 地 權, 如 果 六 層 高, 就 有 六 分 之 一 的 權 利, 如 果 有 兩 至 三 間 就 已 經 有 一 半 的 地 權 所 以 現 在 亦 要 檢 討 是 否 繼 續 維 持 這 樣 的 機 制 ii. 另 一 方 面 是 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 討 論, 如 利 東 街 當 年 重 建 的 討 論 這 樣 做 市 建 局 是 有 難 度, 因 為 要 量 化 一 些 單 位 交 換 的 標 準 但 這 樣 的 做 法 可 舒 緩 民 間 的 怨 氣, 特 別 是 當 重 建 的 消 息 一 出 來, 當 區 的 樓 宇 價 值 會 被 大 大 提 高, 受 影 響 的 居 民 所 得 的 賠 償 很 難 供 他 們 在 該 區 重 置 物 業 這 方 面 也 是 需 要 考 慮 的 樓 換 樓 鋪 換 鋪 的 方 法 對 於 發 展 商 來 說 也 是 有 利 的, 因 為 他 們 不 需 要 一 次 過 拿 出 很 多 資 本 來 很 多 其 他 城 市 如 廣 州 也 有 這 樣 的 做 法 iii. 市 建 局 一 旦 公 佈 重 建 的 消 息, 就 似 乎 沒 有 轉 彎 的 餘 地 然 而 市 建 局 應 該 提 出 更 多 的 選 擇 供 市 民 選 擇, 由 公 眾 共 同 決 定 應 該 重 建 還 是 保 育 這 樣 做 除 了 減 少 民 間 的 不 滿 之 外 還 可 以 減 少 市 建 局 的 財 務 負 擔 iv. 市 區 更 新 似 乎 亦 可 逐 個 小 區 做, 對 發 展 商 故 然 有 好 處, 可 把 街 道 納 入 總 地 面 面 積 一 併 計 算, 但 發 展 商 亦 可 透 過 更 全 面 的 社 區 設 計 為 公 眾 提 供 更 多 社 區 設 施 或 休 憩 空 間 v. 半 山 區 的 市 區 更 新 方 面, 政 府 當 年 並 無 機 制 去 保 育 私 人 的 文 物 文 物 1

91 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 可 自 由 拆 下 賣 出, 只 要 不 是 一 二 或 三 級 古 物 就 可 以 就 景 賢 里 的 例 子 來 說, 直 至 現 在 要 拆 景 賢 里 政 府 才 提 出 特 別 的 政 策 關 注 保 育 私 人 文 物 雖 然 如 此, 現 今 還 是 缺 乏 一 個 全 面 的 政 策 或 機 制 去 保 存 私 人 文 物, 包 括 龍 門 酒 樓 vi. 現 在 偏 向 只 關 注 公 共 文 物 的 保 育, 如 灣 仔 街 市, 卻 忽 略 私 人 文 物 的 保 育 因 為 保 育 成 本 很 自 然 的 由 政 府 負 責, 大 眾 對 於 不 需 要 自 己 掏 錢 的 保 育 計 劃 呼 聲 很 大 然 而 在 公 共 及 私 人 的 文 物 保 育 兩 方 面 其 實 需 要 平 衡 一 下 vii. 九 成 業 權 強 制 拍 賣 制 度, 現 在 又 減 少 至 八 成, 舊 樓 拍 賣 重 建 的 機 會 增 加, 樓 宇 復 修 個 案 可 能 會 減 少 viii. 舊 區 活 化 方 面 應 更 多 推 廣 公 私 營 合 作 近 年 舊 區 活 化 多 了 私 人 參 與, 雖 然 政 府 和 私 人 發 展 商 亦 需 要 投 入 資 金, 過 程 亦 要 小 心 處 理, 不 能 被 人 詬 病 為 管 商 勾 結 但 當 將 來 更 多 例 子, 市 民 慢 慢 接 受 時, 對 社 區 的 整 體 設 計 環 境 的 美 化 方 面 是 有 利 的, 亦 可 避 免 政 府 一 些 過 於 生 硬 的 社 區 設 計 ix. 活 化 舊 區 亦 應 活 化 半 山 區 過 往 政 府 缺 少 推 廣 港 島 區 的 行 山 路 線, 如 布 力 徑 行 山 路 徑 亦 因 此 缺 乏 適 當 的 保 養 和 配 套 設 施 灣 仔 的 潛 力 未 能 全 面 發 揮 x. 保 育 文 物 的 計 劃 應 提 出 有 經 濟 活 力 的 方 案, 方 可 以 持 續 發 展 如 果 單 靠 政 府 出 錢, 項 目 難 以 長 遠 發 展 有 經 濟 活 力 的 保 育 計 劃 會 吸 引 其 他 人 投 資, 項 目 得 到 更 好 的 保 養 xi. 對 住 在 灣 仔 的 人 來 說, 他 們 希 望 灣 仔 有 更 多 公 共 空 間 和 休 憩 設 施 ; 但 中 環 作 為 繁 忙 的 商 業 區 亦 已 延 展 至 灣 仔, 將 來 這 兩 方 面 的 角 力 會 為 灣 仔 區 的 設 計 帶 來 問 題 希 望 今 次 問 卷 可 以 不 但 收 集 當 區 居 民 的 意 見, 亦 可 收 集 來 灣 仔 區 工 作 或 從 事 不 同 商 業 及 文 化 活 動 的 人 對 灣 仔 區 的 願 景 xii. 希 望 這 個 問 卷 亦 可 收 集 人 口 的 教 育 水 平 和 入 息 水 平 xiii. 灣 仔 區 愈 來 愈 多 文 化 人 或 藝 術 從 業 員 聚 居, 愈 來 愈 多 細 間 的 高 效 率 單 位 供 單 身 貴 族 或 藝 術 家 居 住 這 方 面 的 轉 變 亦 希 望 可 得 到 更 多 數 據 去 支 持 幫 助 有 關 規 劃 xiv. 灣 仔 的 文 物 保 育 希 望 可 加 入 一 些 本 土 特 色 的 文 化 及 創 意 藝 術, 並 可 平 衡 大 眾 利 益, 加 入 一 些 平 民 化 的 元 素 例 如 之 前 提 到 在 修 頓 球 場 做 的 藝 墟, 介 紹 傳 統 手 工 藝 等 現 在 的 和 昌 大 押 對 灣 仔 很 多 居 民 來 說 是 太 高 消 費 的 地 方, 大 眾 未 能 享 用 當 中 的 設 施 xv. 交 通 規 劃 也 是 另 一 個 問 題 無 論 對 灣 仔 區 的 願 景 是 什 麼, 現 時 的 行 人 路 及 路 面 情 況 根 本 未 能 負 荷 得 到 xvi. 亦 有 議 員 表 示 區 內 什 麼 人 都 有, 當 區 人 口 結 構 繁 雜 和 多 元, 對 灣 仔 的 看 法 和 要 求 亦 截 然 不 同, 所 以 很 難 整 合 一 套 綜 合 的 意 見 和 願 景 2

92 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 三. 對 灣 仔 海 旁 的 看 法 i. 對 於 灣 仔 海 旁 的 意 見, 首 先 要 改 善 可 達 性 的 問 題, 讓 人 更 容 易 去 到, 現 在 連 泊 車 都 有 困 難 現 在 灣 仔 北 零 落 的 有 幾 個 熱 點 未 能 充 份 利 用, 因 為 連 接 不 起 來 建 設 園 景 平 臺 是 一 個 可 行 的 方 法 ii. 把 中 區 和 東 區 連 接 起 來 也 非 常 重 要 四. 對 文 物 保 育 的 看 法 i. 灣 仔 是 較 早 發 展 的 地 區, 發 展 最 早 可 追 溯 至 1840 年, 遺 留 了 不 少 文 物 但 政 府 要 保 育 文 物, 遭 文 物 的 業 主 反 對, 因 為 剝 奪 了 業 主 發 展 的 權 力, 並 要 花 錢 去 維 修 如 果 對 業 主 公 平 一 點 來 說, 是 否 可 將 地 積 發 展 的 比 例 轉 移 呢? ii. 如 果 文 物 保 育 不 像 和 昌 大 押 一 樣 發 展 高 級 餐 廳 做 大 排 檔, 當 中 的 發 展 是 否 可 持 續 的 呢? 如 何 去 取 得 平 衡 呢? 就 觀 察 來 說, 似 乎 只 有 較 高 收 費 的 可 以 維 持 營 運 將 來 茂 蘿 街 亦 有 同 樣 問 題, 如 果 交 給 文 化 人 去 經 營 又 是 否 能 夠 維 持 建 築 物 的 保 養 成 本 呢? 似 乎 只 有 較 高 增 值 的 業 務 才 能 支 持 保 物 的 保 育 iii. 私 人 的 古 物 ( 非 建 築 物 ) 未 有 途 徑 或 機 制 去 評 估 是 否 值 得 保 存, 亦 沒 有 機 制 去 保 存 / 推 廣 將 來 更 多 重 建 計 劃 時 必 會 有 更 多 古 物 出 來, 政 府 應 考 慮 設 定 機 制 去 考 量 和 保 存 iv. 現 時 文 物 保 育 方 面 沒 有 界 定 保 育 的 準 則 和 優 先 次 序, 每 個 人 對 市 區 特 色 的 意 見 亦 不 相 同 在 高 地 價 政 策 下 文 物 保 育 是 行 不 通 的 v. 文 物 保 育 較 難 有 客 觀 標 準 最 重 要 是 考 慮 平 衡 成 本 效 益 就 以 灣 仔 街 市 為 例, 最 後 的 得 益 者 始 終 是 發 展 商 vi. 最 重 要 是 有 一 套 一 致 的 政 策, 對 文 物 有 清 楚 的 界 定, 對 業 主 有 合 理 的 交 換 條 件 讓 文 物 可 以 有 效 被 使 用, 起 碼 維 持 自 己 的 保 養 維 修 費 用 五. 對 重 建 發 展 的 看 法 i. 不 贊 成 再 由 市 建 區 這 麼 一 個 應 大 的 機 構 來 搞 收 購 重 建 因 為 成 本 高, 又 累 積 了 社 區 的 怨 氣 ii. 市 建 局 或 土 發 的 歷 史 背 景 是 因 為 一 些 舊 樓 連 基 本 保 養 都 沒 有 才 有 這 樣 的 機 制 亦 因 為 市 場 ( 發 展 商 ) 未 能 吸 納 這 些 計 劃, 才 會 有 半 政 府 架 構 出 現 現 在 強 制 樓 宇 拍 賣 的 門 檻 愈 來 愈 低, 發 展 商 的 角 色 會 愈 來 愈 明 顯 所 以 法 律 的 框 架 可 以 減 少, 讓 市 場 更 加 彈 性 地 處 理 市 區 更 新 iii. 市 建 局 自 己 的 角 色 混 淆, 應 只 照 顧 一 些 市 場 或 業 主 自 己 照 顧 不 了 的 舊 樓 iv. 然 而 市 建 局 應 參 與 社 區 的 整 體 設 計, 這 是 私 人 發 展 商 很 難 兼 顧 到 的 整 體 發 展 才 能 方 便 裁 剪, 市 建 局 可 考 慮 預 留 一 片 地 方 供 市 民 樓 換 樓 鋪 換 鋪, 讓 市 民 原 區 安 置, 維 持 社 區 網 絡 v. 現 在 居 民 有 強 烈 要 求 要 保 留, 不 要 重 建 即 使 有 太 古 發 展 商 進 行 重 建 工 作, 居 民 亦 積 極 參 與 設 計 工 作, 特 別 是 因 為 近 年 很 多 文 化 人 搬 入 了 3

93 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 該 區 ( 日 月 星 街 一 帶 ) vi. 空 氣 污 染 和 交 通 問 題 有 待 解 決 vii. 總 括 而 言, 市 建 局 應 負 責 整 區 的 重 建 以 增 加 公 共 設 施 環 境 美 化 和 方 便 原 區 重 安 置 viii. 而 市 場 和 商 業 力 量 應 負 責 個 別 樓 宇 的 重 建, 因 為 樓 宇 本 身 有 壽 命, 有 些 樓 宇 己 修 無 可 修 補 無 可 補, 政 府 應 拆 牆 鬆 綁 業 主 甚 至 可 自 己 聯 合 起 來 找 發 展 商 去 重 建 該 樓 宇, 自 己 商 討 合 適 的 賠 償 例 如 波 鞋 街 一 帶 的 活 化 ix. 市 建 局 在 營 運 上 有 太 多 限 制, 先 天 的 機 制 是 要 自 負 營 虧, 一 旦 有 大 型 重 建 計 劃 只 可 以 和 發 展 商 合 作, 又 要 面 對 立 法 會 的 質 詢, 要 做 起 事 上 來 面 對 很 大 困 難 x. 現 在 市 建 局 會 用 賺 錢 的 項 目 來 補 貼 不 賺 錢 的 項 目 有 人 不 憤 自 己 區 的 資 源 被 搾 取 以 幫 助 其 他 區 xi. 灣 仔 現 在 某 些 地 區 夜 晚 太 靜 xii. 北 帝 廟 石 水 渠 街 一 帶 有 很 多 文 物, 但 周 遭 的 環 境 太 亂, 整 區 的 規 劃 很 重 要 xiii. 舊 工 業 如 車 房 五 金 鋪 廢 紙 回 收 等, 很 多 是 灣 仔 當 區 居 民 的 生 計 樓 換 樓 鋪 換 鋪 要 照 顧 居 民 的 生 計 雖 然 舊 行 業 有 一 日 會 式 微, 但 如 果 由 市 建 局 去 要 求 這 些 舊 鋪 搬 走, 居 民 會 很 不 憤 如 果 由 市 場 去 淘 汰, 就 會 重 建 減 少 阻 力 xiv. 政 府 應 做 全 面 規 劃, 兩 手 準 備, 一 方 面 全 面 規 劃 灣 仔, 第 二 方 面 容 許 有 至 少 十 年 至 二 十 年 的 計 劃, 舊 區 將 式 微 的 小 店 可 暫 時 保 留, 盡 量 營 造 有 特 色 的 社 區, 等 到 這 些 行 業 被 市 場 的 力 量 淘 汰 之 後, 就 可 落 實 這 些 十 年 二 十 年 的 規 劃 六. 對 問 卷 設 計 的 意 見 i. 加 名 校 林 立 在 灣 仔 區 的 特 色 一 部 分 供 受 訪 者 選 擇 ii. 在 灣 仔 的 不 足 之 處 一 項 加 上 空 氣 / 噪 音 污 染 行 人 路 不 敷 應 用, 社 會 及 文 化 設 施 不 足 應 改 成 社 區 文 化 及 康 體 施 設 不 足 iii. 在 市 區 更 新 的 考 慮 加 上 促 進 地 區 經 濟 改 善 生 活 環 境 地 下 步 行 街 等 iv. 一 般 市 民 對 市 區 更 新 策 略 未 必 有 了 解 v. 6 和 6b 未 必 有 需 要 因 為 復 修 是 很 客 觀 的, 有 需 要 就 是 有 需 要, 未 必 由 市 民 來 判 斷 vi. 在 問 題 7 可 刪 除 還 字 七. 對 工 作 坊 安 排 的 意 見 i. 第 三 次 工 作 坊 應 加 上 加 灣 仔 社 區 聯 會 青 年 關 注 社 文 娛 會 和 百 德 新 街 大 廈 業 主 聯 會, 可 刪 婦 女 權 益 聯 盟, 因 為 他 們 不 在 灣 仔 服 務 的 範 圍 ii. 應 邀 請 區 內 的 業 主 立 案 法 團, 他 們 都 很 關 注 自 己 的 大 廈 和 區 的 規 劃 4

94 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 iii. 專 業 人 士 的 工 作 坊 已 做 過 一 次, 但 不 妨 再 做 灣 仔 區 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 第 二 場 工 作 坊 紀 錄 日 期 : 2009 年 12 月 13 日 ( 日 ) 時 間 : 下 午 三 時 半 至 五 時 半 地 點 : 灣 仔 太 原 街 38 號 市 區 更 新 匯 意 坊 出 席 : 中 文 大 學 建 築 系 鄭 炳 鴻 教 授 ( 香 港 建 築 師 學 會 成 員 ) 健 康 空 氣 行 動 項 目 經 理 鄺 芯 研 小 姐 健 康 空 氣 行 動 社 區 關 係 經 理 劉 耀 祖 先 生 關 注 舊 區 社 工 組 織 聯 席 賴 建 國 先 生 關 注 舊 區 社 工 組 織 聯 席 伍 斯 安 先 生 香 港 律 師 公 會 許 端 明 先 生 律 師 陳 炳 釗 先 生 主 持 : 許 焯 權 教 授 列 席 : 市 區 重 建 局 關 穎 媚 小 姐 鄭 潔 小 姐 許 張 敏 小 姐 一. 許 焯 權 教 授 介 紹 研 究 背 景 及 與 灣 仔 有 關 的 資 料 數 據 二. 與 會 者 表 達 對 灣 仔 的 市 區 更 新 的 一 般 意 見 i. 覺 得 灣 仔 近 年 變 化 很 大, 似 乎 是 拆 得 太 多 保 育 亦 只 得 幾 個 項 目 寥 寥 可 數 灣 仔 的 特 色 其 實 未 必 是 4 個 R 可 以 保 存 到 的, 有 時 要 保 留 的 是 一 些 比 較 軟 性 的 特 色 或 傳 統, 亦 可 以 是 一 些 街 道 風 景 ii. 而 市 區 重 建 局 所 提 到 的 4 個 R 在 實 踐 方 面 亦 有 落 差, 效 果 並 不 理 想 iii. 現 在 市 建 局 的 角 色 是 一 個 有 公 權 的 發 展 商, 是 一 個 急 切 要 解 決 的 問 題 因 為 承 擔 公 共 責 任 和 謀 求 最 大 盈 利 兩 者 之 間 有 矛 盾, 希 望 市 建 局 的 角 色 可 以 有 所 轉 變 由 市 區 更 新 主 導 者 變 成 一 個 輔 助 者 iv. 政 府 正 在 檢 討 市 區 重 建 局 的 條 例, 法 律 界 所 關 注 的 主 要 是 市 區 重 建 局 作 為 一 個 自 負 盈 虧 的 單 位, 每 年 都 要 做 一 次 損 益 賬 目 表, 這 樣 的 做 法 是 否 要 繼 續 呢? 在 這 方 面 社 區 和 立 法 會 應 權 衡 各 方 面 的 因 素 後 作 出 決 定 v. 宏 觀 來 看, 灣 仔 區 的 市 區 更 新 應 先 關 注 舊 區 ( 皇 后 大 道 東 和 莊 士 敦 道 之 間 ), 因 為 舊 區 是 歷 史 特 色 最 為 豐 富 亦 最 直 接 影 響 灣 仔 民 生 的 然 後 再 將 更 新 延 伸 至 海 旁 跑 馬 地 和 半 山 vi. 灣 仔 居 民 一 般 對 灣 仔 有 強 烈 的 歸 屬 感 和 認 同, 這 是 與 其 他 區 不 同 的, 是 灣 仔 的 特 性 每 個 舊 區 的 核 心 價 值 都 不 相 同 現 時 的 更 新 政 5

95 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 vii. 策 應 更 體 貼 地 區 民 情 市 區 更 新 的 願 景 應 更 放 眼 將 來, 應 估 計 將 來 的 發 展, 例 如 幾 十 年 後 石 油 已 經 耗 盡, 未 必 需 要 這 樣 的 道 路 和 油 站 將 來 的 發 展 應 該 是 更 多 綠 化, 更 環 保 並 更 以 人 為 本 的 三. 對 重 建 發 展 的 願 景 i. 重 建 項 目 應 考 慮 保 留 中 價 和 低 價 的 租 用 物 業, 保 留 和 保 護 一 些 老 行 業, 特 別 是 那 些 上 了 年 紀 的 商 戶, 避 免 商 戶 因 受 不 了 租 金 大 幅 上 升 而 結 束 生 意 ii. 舊 區 重 建 過 去 的 項 目 並 不 是 如 政 府 所 料 的 能 夠 改 善 區 民 的 生 活 特 別 在 社 工 界 所 接 觸 的 案 例 裡 面, 很 多 街 坊 是 不 情 願 的 情 況 下 搬 走 的 所 以 在 重 建 的 過 程 裡 面, 應 更 多 著 重 居 民 的 參 與 iii. 現 時 由 上 而 下 的 重 建 模 式 並 不 理 想, 希 望 公 眾 參 與 可 以 成 為 主 力 推 動 市 區 更 新 而 社 工 亦 在 積 極 計 劃 如 何 可 以 更 好 的 推 動 公 眾 參 與 iv. 舊 區 人 民 的 意 見 表 達 得 很 清 楚, 但 沒 有 被 採 納 v. 市 建 局 的 市 區 更 新 策 略 在 平 衡 自 負 盈 虧 的 同 時 要 考 慮 到 三 個 E, 分 別 是 經 濟 (Economics), 社 會 平 等 (Social Equity) 和 環 境 價 值 (Environmental Value) 不 應 只 計 算 經 濟 效 益, 經 濟 效 益 方 面 不 應 循 不 虧 損 的 原 則, 而 應 循 不 賺 錢 的 原 則 現 時 市 建 局 似 乎 只 是 希 望 利 益 最 大 化 以 保 障 自 己 能 自 負 盈 虧 重 建 如 要 不 蝕 本, 其 中 一 個 方 案 是 重 建 舊 區 將 居 民 原 區 重 置, 重 建 的 面 積 很 大 機 會 是 多 於 原 來 的 建 築 面 積, 市 建 局 就 可 將 多 出 的 面 積 出 售 ( 假 設 重 建 時 樓 宇 建 築 面 積 未 到 上 限 ) 如 果 重 建 之 後 多 出 的 建 築 面 積 在 補 地 價 ( 超 過 某 個 限 度 的 總 建 築 面 積 ) 之 後 未 能 帶 來 足 夠 收 益 提 供 重 建 的 成 本, 就 應 考 慮 復 修 的 方 案 vi. 重 建 時 要 留 意 擴 張 行 人 路, 現 有 的 行 人 路 只 有 大 約 1.5 米, 再 加 上 欄 杆, 行 人 很 難 通 過 在 城 市 規 劃 的 層 面 應 更 多 考 慮 到 這 些 公 眾 設 施 四. 對 文 物 保 育 的 意 見 i. 應 保 留 灣 仔 區 有 特 色 的 經 濟 活 動 有 地 區 特 色 的 經 濟 活 動 如 當 初 喜 帖 街 的 喜 帖 印 刷 ; 而 茶 餐 廳 不 足 以 成 為 地 區 特 色 因 為 香 港 各 區 都 有 很 多 茶 餐 廳 要 保 留 灣 仔 區 的 舊 生 意 的 特 色 有 很 多 方 法, 可 以 是 稅 務 優 惠 (Tax benefit) 或 一 些 誘 因 計 劃 (Incentive scheme) ii. 灣 仔 的 街 市 可 保 留, 但 可 以 更 多 留 意 衞 生 問 題, 將 街 道 變 得 更 乾 淨 iii. 文 物 保 育 方 面 可 以 皇 后 大 道 東 作 為 核 心 或 主 軸, 主 要 是 舊 區 要 保 留 保 留 不 單 是 不 重 建, 亦 是 不 再 建, 如 果 在 皇 后 大 道 東 興 建 一 座 6

96 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 龐 大 建 的 建 築 物 (mega tower) 就 會 破 壞 了 街 道 的 氣 氛 和 面 貌 街 道 的 面 貌 亦 包 括 街 道 的 坐 向 (orientation) 等 這 些 非 物 質 (intangible) 的 質 素 例 如, 清 晨 時 分 有 陽 光 令 皇 后 大 道 東 的 風 景 變 得 特 別 iv. 保 育 方 面 硬 件 的 保 留 並 不 能 保 留 社 區 特 色, 例 如 和 昌 大 押 以 前 是 較 為 平 民 的, 沒 有 錢 的 人 可 以 拿 東 西 去 抵 押, 現 在 的 和 昌 大 押 較 為 高 消 費, 一 般 市 民 未 必 可 以 享 受 到 原 來 的 特 色 保 留 不 了 v. 灣 仔 是 一 個 很 多 元, 很 難 一 概 而 論 的 地 方 灣 仔 亦 有 一 些 行 業 是 多 年 屹 立 不 倒 的, 如 蘇 絲 黃 的 餐 廳 和 酒 吧 vi. 在 重 建 的 過 程 當 中, 政 府 或 市 建 局 應 干 預 市 場 以 保 留 大 眾 認 為 重 要 的 東 西, 例 如 在 太 原 街 一 帶 保 留 街 市 文 化 vii. 應 保 留 內 容 而 不 單 保 留 外 殼 就 像 船 街 的 項 目, 翻 新 了 之 後 並 沒 有 了 解 到 建 築 物 原 來 的 歷 史 特 色, 亦 不 能 吸 引 人 流, 做 不 到 保 育 活 化 的 效 果 viii. 半 山 區 的 發 展 己 經 很 好, 不 需 要 再 有 什 麼 發 展 ix. 船 街 上 山 的 一 段, 南 固 臺 的 一 帶 的 格 局 很 有 歷 史 特 色, 需 要 保 留 五. 對 活 化 的 意 見 i. 不 要 濫 用 活 化 一 詞 活 化 原 來 是 外 國 的 城 市 發 展 的 其 中 一 個 策 略, 是 以 前 一 度 蓬 勃 的 工 業 城 市 在 人 口 向 市 郊 遷 移 後, 市 中 心 變 得 殘 破, 人 口 稀 少, 才 有 活 化 的 策 略, 令 市 心 重 新 變 得 有 生 氣 然 而, 香 港 探 討 波 鞋 街 活 化 或 太 原 街 活 化 其 實 不 太 正 確, 因 為 波 鞋 街 和 太 原 街 原 來 己 經 很 有 生 氣, 如 果 市 建 局 干 預 可 能 只 會 弄 巧 反 拙 很 多 時 候 只 是 令 租 金 上 升, 原 來 的 商 戶 和 居 民 離 開, 街 道 的 風 景 消 失, 地 方 失 去 特 色, 失 去 了 活 化 的 真 義 ii. 另 一 方 面 是 用 租 金 管 制 以 緩 和 士 紳 化 (gentrification) 現 時 向 街 的 鋪 位 很 多 給 高 檔 的 商 店 霸 佔 了, 解 決 方 法 可 以 是 例 如 限 制 若 干 米 以 下 的 商 鋪 只 供 灣 仔 居 民 策 用 即 使 是 太 古 現 時 在 日 月 星 街 附 近 的 美 化 計 劃, 也 只 是 另 一 種 的 士 紳 化 因 租 金 大 幅 上 升, 只 有 貴 價 的 飲 食 業 可 以 生 存 位 於 日 月 星 街 的 創 意 產 業 亦 只 是 在 太 古 旗 下 或 與 太 古 有 特 別 聯 繫 的 才 能 留 低 士 紳 化 令 灣 仔 原 來 的 特 色 續 漸 消 失 iii. 灣 仔 是 一 個 很 有 創 意 的 地 方, 如 果 創 意 產 業 能 與 行 人 和 當 區 人 士 更 多 交 流 就 更 好 茂 蘿 街 的 創 意 集 聚 是 一 個 好 的 開 始, 但 規 模 不 夠 大 四. 對 地 區 的 連 接 性 (connectivity) 及 道 路 設 計 的 意 見 i. 灣 仔 是 一 個 不 假 外 求 的 地 方, 是 長 處 亦 是 短 處 短 處 是 灣 仔 和 中 環 的 連 結 不 太 好, 未 能 協 調 特 別 是 行 人 路 的 連 接 如 果 行 人 路 可 以 由 中 西 區 經 過 銅 鑼 灣 連 接 到 時 代 廣 場 會 更 理 想 ii. 應 考 慮 在 灣 仔 銅 鑼 灣 一 帶 設 立 更 多 大 型 的 行 人 專 用 區 特 別 是 在 灣 7

97 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 仔 舊 區, 設 立 行 人 專 用 區 對 交 通 流 不 會 有 大 影 響, 例 如 廈 門 街 汕 頭 街 和 鵝 頸 橋 本 身 已 沒 有 什 麼 車 行, 不 妨 一 併 變 成 行 人 專 用 區 就 像 銅 鑼 灣 和 旺 角, 設 立 行 人 專 用 區 之 後 只 會 令 地 面 更 有 生 氣 iii. 但 亦 有 與 會 者 表 示, 設 立 行 人 專 用 區 未 必 對 當 區 居 民 最 好, 可 能 會 影 響 當 區 居 民 的 生 計, 特 別 是 經 營 某 類 需 要 方 便 顧 客 泊 車 行 業 來 說, 例 如 食 肆 和 藍 屋 一 帶 的 五 金 鋪 所 以 設 立 行 人 專 用 區 時 亦 應 考 慮 到 附 近 的 店 鋪 種 類, 或 可 考 慮 限 制 輛 駛 入 的 時 間 iv. 灣 仔 的 地 鐵 出 口 可 改 在 舊 區, 增 加 舊 區 的 可 達 性 現 時 地 鐵 出 口 的 配 套 並 不 能 配 合 灣 仔 的 發 展 利 東 街 既 然 拆 了, 地 鐵 出 口 可 考 慮 改 建 在 那 裡, 增 加 那 一 帶 與 附 近 地 區 的 連 接 性 v. 可 考 慮 重 造 利 東 街, 將 地 鐵 出 口 設 於 利 東 街 或 太 原 街 一 帶 的 舊 區 市 民 從 地 鐵 一 出 就 行 在 行 人 專 用 區 上, 而 和 昌 大 押 一 帶 可 變 成 廣 場, 將 垃 圾 站 搬 走, 限 制 汽 車 駛 入, 將 街 角 開 放 出 來, 讓 行 人 更 以 享 用 更 寛 闊 的 道 路 vi. 另 一 個 廣 場 可 設 於 盧 押 道 / 莊 士 敦 道 / 大 王 東 街 一 帶 vii. 應 建 設 更 多 單 車 道, 效 法 其 他 國 家 如 法 國 瑞 典 設 立 單 立 租 借 服 務, 減 少 汽 車 以 現 時 灣 仔 區 的 地 勢 來 說, 這 是 在 短 期 內 非 常 可 行 性 計 劃 viii. 因 為 規 劃 署 要 求 利 東 街 項 目 有 200 個 地 下 車 位, 附 近 一 帶 的 擠 塞 是 因 為 車 輛 要 駛 入 泊 車, 其 實 規 劃 的 要 求 可 以 酌 情 調 整 ix. 希 望 可 以 開 放 木 球 會 和 馬 會 的 車 位 給 公 眾, 或 在 霎 東 街 設 多 些 車 位, 讓 人 泊 了 車 再 走 進 銅 鑼 灣 x. 如 果 軒 尼 詩 道 可 以 減 少 巴 士 行 駛, 變 成 低 排 放 區, 只 許 低 污 染 的 車 輛 行 駛 就 會 更 理 想 xi. 銅 鑼 灣 鵝 頸 橋 一 帶 過 紅 隧 的 車 輛 有 瓶 頸 位 但 似 乎 很 難 解 決 xii. 跑 馬 地 對 外 交 通 差, 跑 馬 日 交 通 擠 塞 xiii. 海 旁 一 帶 可 達 性 很 差, 即 是 可 與 中 環 連 結 亦 連 結 不 了 舊 區 xiv. 行 人 天 橋 的 設 計 差, 要 橫 過 軒 尼 詩 道 很 困 難 告 士 打 道 太 闊, 令 海 方 和 舊 區 完 全 分 割 最 理 想 是 將 告 士 打 道 沉 入 地 底, 開 放 路 面 供 人 行 走, 以 人 為 本, 讓 人 接 觸 陽 光 車 即 使 入 隧 道 也 只 是 很 短 時 間, 見 不 到 光 問 題 不 大 應 該 盡 量 讓 行 人 在 地 面 活 動, 避 免 太 多 行 人 隧 道 和 天 橋 六. 改 善 空 氣 質 素 和 綠 化 i. 不 論 市 區 更 新 採 取 哪 一 種 策 略, 都 應 考 慮 到 空 氣 質 素 的 問 題 健 康 空 氣 行 動 與 城 市 大 學 合 作 做 的 一 個 研 究 探 討 香 港 六 區 ( 包 括 油 尖 旺 中 西 區 灣 仔 區 東 區 和 九 龍 城 ) 的 空 氣 質 素, 研 究 發 現 灣 仔 區 的 空 氣 質 素 是 最 差, 空 氣 中 的 氮 氧 化 物 含 量 不 單 超 出 了 世 衞 的 標 8

98 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 準, 亦 超 出 了 香 港 於 1987 年 所 訂 的 空 氣 質 素 標 準 而 在 灣 仔 區 當 中 軒 尼 詩 道 是 最 嚴 重 原 因 可 能 是 因 為 有 太 多 巴 士 行 駛, 加 上 軒 尼 詩 道 兩 旁 的 高 樓 造 成 屏 風 效 應, 軒 尼 詩 道 一 帶 亦 相 當 貼 近 民 居, 對 市 民 的 健 康 造 成 影 響 所 以 重 建 時 應 該 考 慮 降 低 建 築 密 度, 有 助 減 少 空 氣 污 染 對 居 民 的 影 響 ii. 設 立 更 多 行 人 專 用 區 亦 有 助 減 少 居 民 接 觸 廢 氣 iii. 政 府 重 建 時 的 損 益 計 算 應 把 社 會 成 本 計 算 在 內, 社 會 成 本 包 括 市 民 的 健 康 或 空 氣 污 染 所 帶 來 的 醫 療 成 本 例 如 現 時 因 為 空 氣 污 染 而 引 申 的 開 支 已 達 每 年 兩 億 元, 而 每 年 亦 有 超 過 700 萬 人 次 因 為 呼 吸 道 受 感 染 而 需 要 求 診 這 些 社 會 成 本 應 納 入 政 府 重 建 成 本 的 計 算 範 圍 iv. 不 同 地 區 的 連 接 性 會 影 響 交 通 流, 而 交 通 流 會 影 響 空 氣 質 素 以 及 市 民 的 生 活 質 素 所 以 重 建 的 考 慮 應 放 眼 更 大 的 範 圍, 達 致 一 套 更 整 全 的 市 區 更 新 策 略 v. 灣 仔 綠 化 不 足, 騎 樓 消 失 之 後 街 道 變 得 太 窄 應 在 市 區 大 眾 市 民 活 躍 的 地 方 開 展 更 多 綠 化 可 考 慮 在 二 樓 三 樓 推 廣 一 些 微 型 的 綠 化 計 劃 (micro-greenary) vi. 龍 門 酒 樓 對 出 的 行 人 路 相 對 較 闊, 現 在 似 乎 有 點 浪 費, 可 以 更 多 綠 化 那 一 帶 現 時 地 鐵 站 的 莊 士 敦 道 出 口 亦 應 多 種 些 樹 vii. 可 考 慮 拆 了 修 頓 的 牆, 將 修 頓 球 場 變 成 一 大 片 草 地, 讓 市 民 可 以 躺 在 那 裡 看 書 viii. 鵝 頸 橋 的 油 站 其 實 用 處 不 大, 很 少 車 在 那 裡 入 油, 可 考 慮 在 那 裡 種 多 些 樹 馬 會 對 出 一 帶 的 綠 化 希 望 可 以 延 伸 至 灣 仔 銅 鑼 灣, 形 成 一 綠 帶 (greenbelt) 七. 對 問 卷 設 計 的 意 見 ix. 問 卷 中 的 4 個 R 的 優 先 次 序 需 要 訂 明 處 境 (Site-specific) 受 訪 者 才 能 回 答, 不 應 太 過 籠 統 例 如 應 該 問 : 某 某 地 坊 應 用 哪 個 更 新 策 略, 是 重 建? 復 修? 保 育 還 是 活 化? 9

99 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 市 區 更 新 地 區 願 景 研 究 第 三 次 工 作 坊 日 期 : 2009 年 12 月 19 日 ( 日 ) 時 間 : 下 午 三 時 半 至 五 時 地 點 : 灣 仔 太 原 街 38 號 市 區 更 新 匯 意 坊 出 席 : 銳 興 樓 ( 大 王 東 7-11 號 ) 業 主 立 案 法 團 代 表 吳 卓 超 先 生 灣 仔 區 大 廈 業 主 聯 合 總 會 楊 時 霽 先 生 新 春 園 大 廈 ( 春 園 街 號 ) 業 主 立 案 法 團 代 表 張 菁 榮 先 生 新 春 園 大 廈 ( 春 園 街 號 ) 業 主 立 案 法 團 代 表 葉 華 勝 先 生 謝 斐 道 233 號 業 主 立 案 法 團 代 表 潘 偉 焱 先 生 鵝 頸 街 市 販 商 聯 誼 會 主 席 黃 文 達 先 生 皇 后 大 道 東 91 號 業 主 立 案 法 團 代 表 潘 耀 明 先 生 施 弼 街 7 號 積 信 樓 業 主 立 案 法 團 代 表 陳 麗 燕 女 士 主 持 : 香 港 中 文 大 學 文 化 及 發 展 研 究 中 心 研 究 員 許 張 敏 小 姐 列 席 : 市 區 重 建 局 趙 沛 雅 小 姐 鄭 潔 小 姐 馬 德 慧 小 姐 五. 香 港 中 文 大 學 文 化 及 發 展 研 究 中 心 介 紹 研 究 背 景 及 與 灣 仔 有 關 的 資 料 數 據 六. 與 會 者 表 達 對 灣 仔 的 市 區 更 新 的 一 般 意 見 i. 大 眾 市 民 及 傳 媒 對 於 市 區 更 新 的 感 覺 比 較 負 面 ii. 市 民 提 出 的 意 見 一 般 都 沒 有 被 政 府 接 納 或 尊 重, 區 議 會 亦 無 能 為 力 iii. 若 干 年 前 政 府 推 出 美 化 鵝 頸 橋, 錢 花 了 很 多, 但 見 不 到 成 效 iv. 鵝 頸 橋 打 小 人 那 一 帶 希 望 整 理 一 些 秩 序 和 搞 好 衞 生 情 況, 區 議 會 很 多 計 劃 都 變 成 空 談 v. 香 港 的 發 展 過 於 注 重 商 業 元 素, 本 土 特 色 逐 漸 消 失 vi. 銅 鑼 灣 區 可 以 主 力 做 商 業 區, 灣 仔 可 以 做 一 些 有 本 土 特 色 的 項 目 支 援 復 修 的 工 作 vii. 應 更 注 重 普 查 和 社 會 影 響 的 調 查 和 諮 詢 三. 對 重 建 發 展 的 意 見 i. 在 拆 一 些 灣 仔 地 標 時 應 諮 詢 持 份 者 的 意 見, 例 如 循 道 衞 理 教 堂 的 十 字 架, 雖 屬 私 人 業 權, 但 因 為 是 灣 仔 地 標, 居 民 希 望 盡 量 保 留, 或 只 少 被 諮 詢 ii. 在 春 園 街 一 帶 重 建 一 定 不 是 優 先 考 慮, 一 定 是 先 考 慮 復 修 和 保 育 iii. 如 果 樓 太 舊 業 主 又 主 要 是 老 人 家, 地 積 比 率 未 用 完 的 話, 政 府 可 考 慮 以 分 期 和 樓 換 樓 的 形 式 在 原 區 重 置 居 民 這 樣 長 者 的 適 應 可 能 更 好 10

100 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 四. 對 復 修 的 意 見 i. 舊 區 的 水 渠 是 最 大 的 問 題, 希 望 政 府 或 發 展 商 在 更 新 市 區 的 時 候 亦 可 處 理 水 渠 淤 塞 和 爆 裂 的 問 題 五. 對 文 物 保 育 的 意 見 i. 現 時 文 物 保 育 的 項 目 只 是 作 高 價 的 商 業 用 途, 如 和 昌 大 押 用 作 高 檔 餐 廳, 住 在 附 近 的 居 民 和 老 人 家 都 無 法 欣 賞 到 此 文 物, 亦 負 擔 不 起 去 餐 廳 消 費 ii. 應 開 放 和 昌 大 押 給 公 眾 欣 賞 iii. 文 物 保 育 的 項 目 亦 應 起 噪 音 問 題, 對 附 近 居 民 造 成 滋 擾 iv. 反 對 文 物 保 育 項 目 再 引 入 任 何 大 牌 子 連 銷 店 和 其 他 商 業 元 素, 例 如 LV GUCCI NIKI 等 等 v. 相 對 來 說, 市 民 比 較 支 持 非 牟 利 組 織 來 營 運 保 育 項 目, 例 如 銀 杏 館 之 類 有 社 會 目 的 的 小 型 機 構 vi. 小 型 機 構 比 較 有 特 色, 品 味 較 多 元 化 vii. 灣 仔 區 的 玉 虛 宫 亦 是 相 當 有 文 化 特 色 的 文 物, 但 似 乎 未 得 到 應 有 的 推 廣, 很 多 人 還 未 認 識 ( 註 : 玉 虛 宫 已 列 為 一 級 歷 史 建 築 ) 六. 對 活 化 舊 區 的 意 見 i. 可 以 在 春 園 街 交 加 街 一 帶 發 展 小 食 一 條 街 之 類 具 文 化 本 土 特 色 價 錢 又 相 宜 的 項 目 ii. 在 考 慮 設 立 行 人 專 用 區 時 應 考 慮 到 對 區 民 的 滋 擾 問 題 現 時 的 行 人 專 用 區 有 嚴 重 的 噪 音 問 題, 特 別 是 在 酒 吧 區, 令 居 民 晚 上 無 法 安 眠 希 望 賣 酒 時 間 提 早 至 晚 上 11 時 結 束 iii. 現 時 太 原 街 交 加 街 一 界 的 販 商 太 淩 亂, 管 理 不 佳, 應 設 立 扣 分 制 來 加 以 管 理, 懲 罰 違 規 的 小 販 小 販 管 理 隊 一 來, 無 牌 小 販 逃 走 就 會 險 象 橫 生 iv. 希 望 在 修 頓 球 場 地 底 下 建 設 地 下 城, 或 加 快 銅 鑼 灣 時 代 廣 場 一 帶 的 地 下 城 建 設, 減 少 灣 仔 人 流 或 建 設 地 下 車 道, 開 放 地 面 建 設 行 人 道, 只 讓 電 車 通 過, 減 少 地 面 交 通 流 七. 對 海 濱 發 展 的 意 見 i. 現 時 海 濱 的 發 展 太 浪 費, 市 民 很 難 享 用 到, 海 濱 的 交 通 亦 太 不 方 便, 應 建 多 些 行 人 路 方 便 市 民 去 海 濱, 甚 至 可 附 設 行 人 輸 送 帶 縮 短 市 民 去 海 濱 的 時 間 ii. 海 濱 和 去 海 濱 的 路 上 應 設 更 多 遮 蔭 和 休 息 的 地 方, 方 便 老 人 家 和 行 動 不 便 的 人 iii. 希 望 將 來 可 以 和 中 環 連 接 起 來 11

101 附 錄 3: 工 作 坊 紀 錄 iv. 甚 至 建 一 個 人 造 沙 灘 在 海 濱 延 展 開 去 八. 對 綠 化 的 意 見 i. 政 府 投 放 了 很 多 錢, 只 是 園 林 組 的 人 不 曉 得 如 何 種 樹, 例 如 駱 克 道 一 帶, 很 多 樹 都 灰 灰 濛 濛, 大 部 分 花 都 開 不 了, 亦 挨 不 過 冬 天 花 草 樹 木 雖 然 有 不 少, 但 因 為 種 得 不 好, 沒 有 給 人 綠 化 的 感 覺 ii. 政 府 指 定 和 嘉 道 理 農 場 買 樹, 植 物 質 素 參 差 iii. 應 種 多 些 常 綠 樹 木, 或 選 擇 較 持 久 的 品 種 iv. 大 王 東 街 綠 化 做 得 不 錯 v. 綠 化 不 成 功 有 地 理 因 素 也 有 人 為 因 素 地 理 因 素 如 軒 尼 詩 道 東 亞 大 樓 一 帶 每 次 刮 大 颱 風 樹 就 會 倒 塌, 樹 亦 長 得 不 好, 因 為 樹 根 不 能 深 入 地 下, 旁 邊 的 石 屎 亦 令 水 份 蒸 發 得 太 快 ; 人 為 因 素 是 居 民 或 商 戶 蓄 意 破 壞 樹 木 有 些 居 民 是 覺 得 樹 木 惹 鬼, 商 戶 則 覺 得 樹 木 遮 擋 商 鋪 門 口, 影 響 生 意, 所 以 蓄 意 破 壞 樹 木 已 有 先 例 成 功 舉 報 過 蓄 意 破 壞 樹 木 的 商 戶 12

102 附 錄 四 : 樓 齡 超 過 三 十 年 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 街 道 名 稱 門 牌 號 碼 建 築 年 份 層 數 單 位 數 目 大 廈 名 稱 1 大 王 西 街 大 王 西 街 號 2 大 王 西 街 大 王 西 街 號 3 大 王 西 街 大 王 西 街 24 號 4 大 王 西 街 安 居 樓 5 大 王 東 街 大 王 東 街 號 6 大 坑 道 福 群 大 廈 7 大 坑 道 大 坑 道 350 號 8 大 坑 道 大 坑 道 52 號 9 大 坑 道 志 園 10 大 坑 道 50A-C 劉 永 昌 堂 11 大 坑 道 雅 居 12 大 坑 道 宏 豐 臺 10-10A 宏 豐 臺 10-10A 號 13 山 光 道 美 光 園 14 山 光 道 翠 雅 園 15 山 光 道 無 16 山 光 道 16C 無 17 山 村 台 山 川 雅 居 18 山 村 台 山 村 台 號 19 山 村 台 山 村 台 號 20 山 村 台 山 村 台 號 21 山 村 台 山 村 臺 9 號 22 山 村 道 無 23 山 村 道 無 24 山 村 道 無 25 山 村 道 無 26 山 村 道 / 毓 秀 街 21-23/ 寶 華 閣 27 山 頂 道 太 古 大 廈 28 山 頂 道 山 頂 道 20 號 29 山 頂 道 山 頂 道 8 號 30 中 峽 道 無 31 中 峽 道 無 32 中 峽 道 無 33 中 峽 道 無 34 中 峽 道 無 35 中 峽 道 華 園 36 勿 地 臣 街 慶 渠 樓 37 勿 地 臣 街 勿 地 臣 街 號 38 勿 地 臣 街 勿 地 臣 街 號 39 勿 地 臣 街 勿 地 臣 街 14 號 40 勿 地 臣 街 / 霎 東 街 6-8/ 無 41 天 樂 里 無 42 太 和 街 太 和 街 號 43 太 原 街 無 44 太 原 街 無 45 太 原 街 無 46 太 原 街 無 47 太 原 街 無 48 太 原 街 無 49 太 原 街 無 50 太 原 街 無 51 太 原 街 無 52 太 原 街 太 原 街 5 號 53 太 原 街 / 麥 加 力 歌 街 55-57/ 無 54 太 原 街 / 麥 加 力 歌 街 51-53/ 無 55 太 原 街 / 麥 加 力 歌 街 47-49/ 無

103 56 巴 路 士 街 英 發 大 廈 57 巴 路 士 街 巴 路 士 街 10 號 58 巴 路 士 街 巴 路 士 街 12 號 59 巴 路 士 街 巴 路 士 街 5-7 號 60 巴 路 士 街 巴 路 士 街 6 號 61 巴 路 士 街 巴 路 士 街 8 號 62 日 街 順 好 樓 63 日 街 日 街 5 號 64 日 街 日 新 樓 65 日 街 日 興 樓 66 日 街 旭 日 樓 67 月 街 月 星 樓 68 月 街 月 街 1-3 號 69 月 街 月 街 13 號 70 月 街 月 街 5 號 71 月 街 月 街 7 號 72 月 街 月 街 9-11 號 73 冬 青 道 7-7A 冬 青 道 7-7A 74 加 路 連 山 道 加 路 連 大 樓 75 加 路 連 山 道 加 路 連 山 道 號 76 包 華 士 道 楊 志 誠 堂 77 包 華 士 道 包 華 士 道 1 號 78 包 華 士 道 包 華 士 道 2 號 79 包 華 士 道 包 華 士 道 3 號 80 包 華 士 道 包 華 士 道 5 號 81 包 華 士 道 包 華 士 道 7 號 82 包 華 士 道 包 華 士 道 8 號 83 司 徒 拔 道 景 賢 里 84 司 徒 拔 道 漢 苑 85 司 徒 拔 道 眺 馬 閣 86 司 徒 拔 道 友 邦 大 廈 87 司 徒 拔 道 司 徒 拔 道 50 號 88 布 力 徑 第 三 座 89 布 力 徑 第 一 座 90 布 力 徑 第 一 座 91 布 力 徑 第 二 座 92 布 力 徑 第 二 座 93 布 力 徑 第 三 座 94 布 力 徑 第 五 座 95 布 力 徑 第 五 座 96 布 力 徑 第 六 座 97 布 力 徑 第 四 座 98 布 力 徑 第 四 座 99 布 力 徑 5G 無 100 布 力 徑 第 三 座 101 布 思 道 布 思 道 10 號 102 布 思 道 布 思 道 2 號 103 布 思 道 布 思 道 4 號 104 布 思 道 布 思 道 6 號 105 布 思 道 布 思 道 8 號 106 布 朗 街 布 朗 街 號 107 布 朗 街 布 朗 街 6 號 108 永 豐 街 永 豐 街 1 號 109 永 豐 街 永 豐 街 號 110 永 豐 街 永 豐 街 號 111 永 豐 街 永 豐 街 31 號 112 甘 道 無 113 甘 道 無

104 114 甘 道 無 115 甘 道 無 116 甘 道 無 117 甘 道 無 118 白 沙 道 白 沙 道 10 號 119 白 沙 道 白 沙 道 號 120 白 沙 道 白 沙 道 14 號 121 白 沙 道 白 沙 道 16 號 122 白 沙 道 白 沙 道 5-7 號 123 白 沙 道 白 沙 道 9-11 號 124 白 建 時 道 禮 苑 125 白 建 時 道 禮 苑 126 白 建 時 道 禮 苑 127 白 建 時 道 禮 苑 128 白 建 時 道 白 建 時 道 17 號 129 白 建 時 道 白 建 時 道 18 號 130 白 建 時 道 白 建 時 道 19 號 131 白 建 時 道 白 建 時 道 20 號 132 白 建 時 道 白 建 時 道 21 號 133 白 建 時 道 白 建 時 道 23 號 134 白 建 時 道 白 建 時 道 2 號 135 白 建 時 道 白 建 時 道 4 號 136 白 建 時 道 白 建 時 道 53 號 137 白 建 時 道 白 建 時 道 55 號 138 白 建 時 道 白 建 時 道 69 號 139 白 建 時 道 白 建 時 道 71 號 140 白 建 時 道 白 建 時 道 73 號 141 白 建 時 道 白 建 時 道 75 號 142 白 建 時 道 白 建 時 道 77 號 143 白 建 時 道 白 建 時 道 79 號 144 白 建 時 道 白 建 時 道 81 號 145 白 建 時 道 白 建 時 道 83 號 146 白 建 時 道 白 建 時 道 8 號 147 白 建 時 道 紅 樹 148 白 建 時 道 黃 屋 149 石 水 渠 街 翠 珍 樓 150 石 水 渠 街 無 151 石 水 渠 街 永 基 大 廈 152 石 水 渠 街 石 水 渠 街 82 號 153 交 加 街 廣 廈 樓 154 交 加 街 7C 無 155 交 加 街 7A-7B 無 156 交 加 街 9A 無 157 交 加 街 無 158 交 加 街 交 加 街 28 號 159 伊 榮 街 伊 榮 街 號 160 吉 安 街 吉 安 街 6 號 161 安 庶 庇 街 安 庶 庇 街 號 162 安 庶 庇 街 安 庶 庇 街 6-8 號 163 安 庶 庇 街 / 新 村 街 15-17/ 無 164 安 庶 庇 街 / 新 村 街 19-21/ 無 165 成 和 坊 鳳 棲 樓 166 成 和 坊 1,1A 成 和 坊 1&1A 167 成 和 坊 成 和 坊 3 號 168 成 和 坊 6-6A 成 和 坊 6-6A 號 169 成 和 道 77-77A 無 170 成 和 道 成 和 道 號 171 成 和 道 成 和 道 29 號

105 172 成 和 道 成 和 道 31 號 173 成 和 道 成 和 道 號 174 成 和 道 成 和 道 號 175 成 和 道 69E,F 成 和 道 69 號 E-F 176 成 和 道 75-75A 成 和 道 75-75A 號 177 成 和 道 成 和 道 9-11 號 178 汕 頭 街 汕 頭 街 1-7 號 179 汕 頭 街 汕 頭 街 20 號 180 汕 頭 街 汕 頭 街 號 181 汕 頭 街 汕 頭 街 號 182 汕 頭 街 9-9A 汕 頭 街 9-9A 號 183 百 德 新 街 恒 隆 中 心 184 利 東 街 美 國 惠 寶 185 利 東 街 利 東 街 號 186 利 東 街 利 東 街 號 187 利 東 街 利 東 街 14 號 188 利 東 街 利 東 街 號 189 利 東 街 利 東 街 號 190 利 東 街 利 東 街 號 191 利 東 街 利 東 街 號 192 利 東 街 利 東 街 號 193 利 東 街 利 東 街 號 194 利 東 街 利 東 街 號 195 利 東 街 利 東 街 號 196 利 東 街 利 東 街 32 號 197 利 東 街 利 東 街 號 198 利 東 街 利 東 街 號 199 利 東 街 利 東 街 號 200 利 東 街 利 東 街 號 201 利 東 街 利 東 街 號 202 利 東 街 利 東 街 號 203 利 東 街 利 東 街 號 204 利 東 街 利 東 街 號 205 利 東 街 利 東 街 號 206 利 東 街 利 東 街 號 207 利 東 街 利 東 街 6-8 號 208 利 東 街 炎 基 樓 209 利 園 山 道 利 園 山 道 號 210 利 園 山 道 利 園 山 道 號 211 利 園 山 道 利 園 山 道 號 212 利 園 山 道 利 園 山 道 號 213 利 群 道 利 群 道 號 214 告 士 打 道 電 訊 大 廈 215 告 士 打 道 馬 來 西 亞 大 廈 216 告 士 打 道 世 界 貿 易 中 心 217 告 士 打 道 交 通 銀 行 大 廈 218 告 士 打 道 皇 室 大 廈 219 宏 豐 台 偉 景 大 廈 220 宏 豐 臺 8A/8B 無 221 宏 豐 臺 8C/8D 無 222 宏 豐 臺 宏 豐 臺 15 號 223 宏 豐 臺 宏 豐 臺 4 號 224 宏 豐 臺 宏 豐 臺 5 號 225 宏 豐 臺 9-9A 宏 豐 臺 9-9A 號 226 希 慎 道 裕 景 商 業 中 心 227 希 慎 道 希 慎 道 一 號 228 秀 華 坊 秀 華 坊 18 號 229 谷 柏 道 谷 柏 道 12 號

106 230 谷 柏 道 谷 柏 道 19 號 231 谷 柏 道 谷 柏 道 1 號 232 谷 柏 道 谷 柏 道 23 號 233 谷 柏 道 谷 柏 道 4 號 234 谷 柏 道 谷 柏 道 6 號 235 谷 柏 道 怡 園 236 京 街 17-17A 無 237 京 街 無 238 京 街 無 239 京 街 京 街 11 號 240 京 街 京 街 12 號 241 京 街 15A,B,C 京 街 15 號 ABC 242 京 街 16A-B 京 街 16 號 A-B 243 京 街 16C-D 京 街 16 號 C-D 244 京 街 京 街 號 245 京 街 京 街 號 246 京 街 京 街 2 號 247 京 街 京 街 5-6 號 248 京 街 京 街 7 號 249 京 街 京 街 8-9 號 250 昌 明 街 無 251 昌 明 街 昌 明 街 8 號 252 昇 平 街 昇 平 街 4 號 253 昇 平 街 昇 平 街 7-9 號 254 東 山 台 莒 園 255 東 山 台 東 山 台 10 號 256 東 山 台 東 山 台 6 號 257 東 山 台 8A-8B 東 山 台 8A-8B 258 東 山 台 9-9A 東 山 台 9-9A 259 波 斯 富 街 無 260 波 斯 富 街 無 261 波 斯 富 街 無 262 波 斯 富 街 無 263 波 斯 富 街 波 斯 富 街 號 264 波 斯 富 街 波 斯 富 街 號 265 波 斯 富 街 波 斯 富 街 號 266 波 斯 富 街 70-72A 波 斯 富 街 70-72A 號 267 波 斯 富 街 波 斯 富 街 號 268 波 斯 富 街 高 華 樓 269 金 馬 麟 山 道 無 270 金 馬 麟 山 道 無 271 金 馬 麟 山 道 無 272 金 馬 麟 山 道 無 273 信 德 街 17-17A 無 274 信 德 街 11A 無 275 奕 蔭 街 無 276 奕 蔭 街 無 277 奕 蔭 街 無 278 奕 蔭 街 無 279 奕 蔭 街 無 280 奕 蔭 街 奕 蔭 街 11 號 281 奕 蔭 街 奕 蔭 街 38 號 282 奕 蔭 街 奕 蔭 街 9 號 283 施 弼 街 無 284 施 弼 街 施 弼 街 23 號 285 施 弼 街 施 弼 街 27 號 286 施 弼 街 施 弼 街 3 號 287 施 弼 街 施 弼 街 4 號

107 288 施 弼 街 施 弼 街 5 號 289 施 弼 街 施 弼 街 8 號 290 施 弼 街 / 第 二 巷 28/ 無 291 春 園 街 春 園 街 號 292 春 園 街 春 園 街 號 293 春 園 街 春 園 街 號 294 春 園 街 春 園 街 號 295 春 園 街 春 園 街 號 296 春 園 街 春 園 街 號 297 星 街 星 街 3-5 號 298 活 道 活 道 號 299 活 道 活 道 17 號 300 活 道 活 道 號 301 活 道 活 道 號 302 活 道 活 道 號 303 活 道 活 道 號 304 活 道 無 305 活 道 活 道 號 306 皇 后 大 道 東 鉅 芝 大 廈 307 皇 后 大 道 東 隆 基 大 廈 308 皇 后 大 道 東 雲 樓 309 皇 后 大 道 東 鉅 芝 樓 310 皇 后 大 道 東 無 311 皇 后 大 道 東 無 312 皇 后 大 道 東 無 313 皇 后 大 道 東 153A 無 314 皇 后 大 道 東 無 315 皇 后 大 道 東 無 316 皇 后 大 道 東 無 317 皇 后 大 道 東 無 318 皇 后 大 道 東 無 319 皇 后 大 道 東 無 320 皇 后 大 道 東 無 321 皇 后 大 道 東 無 322 皇 后 大 道 東 聲 浩 樓 323 皇 后 大 道 東 百 福 樓 324 皇 后 大 道 東 東 美 商 業 中 心 325 皇 后 大 道 東 城 東 大 廈 326 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 130 號 327 皇 后 大 道 東 131A 皇 后 大 道 東 131A 328 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 132 號 329 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 134 號 330 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 135 號 331 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 號 332 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 168 號 333 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 235 號 334 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 23 號 335 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 號 336 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 255 號 337 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 257 號 338 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 號 339 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 263 號 340 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 61 號 341 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 號 342 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 號 343 皇 后 大 道 東 皇 后 大 道 東 99 號 344 皇 后 大 道 東 聖 安 樓 345 皇 后 大 道 東 / 聯 發 街 /1A 皇 后 大 道 東 號

108 346 祈 禮 士 道 無 347 祈 禮 士 道 祈 禮 士 道 15 號 348 祈 禮 士 道 祈 禮 士 道 9 號 349 茂 蘿 街 茂 蘿 街 11 號 350 茂 蘿 街 茂 蘿 街 1 號 351 茂 蘿 街 茂 蘿 街 3 號 352 茂 蘿 街 茂 蘿 街 5 號 353 茂 蘿 街 茂 蘿 街 7 號 354 茂 蘿 街 茂 蘿 街 9 號 355 重 士 街 重 士 街 1-3 號 356 重 士 街 重 士 街 2-4 號 357 重 士 街 重 士 街 5-7 號 358 重 士 街 重 士 街 6-8 號 359 重 士 街 重 士 街 9-11 號 360 重 士 街 重 士 街 號 361 恩 平 道 恩 平 道 號 362 恩 平 道 / 渣 甸 坊 50/ 無 363 晉 源 街 晉 源 街 5 號 364 晉 源 街 晉 源 街 14 號 365 晉 源 街 晉 源 街 15 號 366 晉 源 街 晉 源 街 16 號 367 晏 頓 街 晏 頓 街 號 368 晏 頓 街 晏 頓 街 6-8 號 369 晏 頓 街 無 370 書 館 街 書 館 街 號 371 書 館 街 書 館 街 號 372 書 館 街 書 館 街 24 號 373 書 館 街 書 館 街 號 374 書 館 街 書 館 街 號 375 書 館 街 書 館 街 8-9 號 376 書 館 街 無 377 書 館 街 書 館 街 10 號 378 書 館 街 書 館 街 4 號 379 書 館 街 書 館 街 7 號 380 桂 芳 街 桂 芳 街 8 號 381 桂 芳 街 桂 芳 街 10 號 382 桂 芳 街 桂 芳 街 3 號 383 桂 芳 街 桂 芳 街 4 號 384 桂 芳 街 桂 芳 街 5 號 385 桂 芳 街 桂 芳 街 6 號 386 桂 芳 街 桂 芳 街 7 號 387 桂 芳 街 桂 芳 街 9 號 388 益 群 道 益 群 道 1 號 389 益 群 道 益 群 道 5 號 390 軒 尼 詩 道 齊 安 大 廈 391 軒 尼 詩 道 香 港 建 商 會 392 軒 尼 詩 道 軒 尼 詩 道 號 393 軒 尼 詩 道 軒 尼 詩 道 235 號 394 軒 尼 詩 道 軒 尼 詩 道 521 號 395 軒 尼 詩 道 熙 信 大 廈 396 軒 尼 詩 道 軒 轅 大 廈 397 軒 尼 詩 道 軒 尼 詩 道 號 398 軒 尼 詩 道 國 華 大 樓 399 軒 尼 詩 道 貴 榮 大 廈 400 軒 尼 詩 道 德 興 大 廈 401 軒 尼 詩 道 錦 祥 樓 402 軒 尼 詩 道 聯 新 大 樓 403 軒 尼 詩 道 恒 生 銀 行 灣 仔 分 行 大 廈

109 404 軒 尼 詩 道 上 海 實 業 大 廈 405 軒 尼 詩 道 宏 發 樓 406 軒 尼 詩 道 依 時 商 業 大 廈 407 軒 尼 詩 道 東 亞 銀 行 灣 仔 大 廈 408 軒 尼 詩 道 東 區 商 業 中 心 409 軒 尼 詩 道 東 華 大 廈 410 軒 尼 詩 道 金 聯 商 業 中 心 411 軒 尼 詩 道 南 業 大 廈 412 軒 尼 詩 道 軒 尼 詩 道 號 413 軒 尼 詩 道 軒 尼 詩 道 519 號 414 軒 尼 詩 道 軒 尼 詩 道 號 415 軒 尼 詩 道 通 訊 大 廈 416 軒 尼 詩 道 富 德 樓 417 軒 尼 詩 道 華 美 樓 418 軒 尼 詩 道 煥 然 樓 419 軒 尼 詩 道 / 晏 頓 街 24-34/ 大 生 商 業 大 廈 420 軒 德 蓀 道 湛 盧 421 軒 德 蓀 道 軒 德 蓀 道 11 號 422 軒 德 蓀 道 12A 軒 德 蓀 道 12 號 A 423 軒 德 蓀 道 2-2A 軒 德 蓀 道 2-2 號 A 424 軒 德 蓀 道 軒 德 蓀 道 6 號 425 軒 德 蓀 道 軒 德 蓀 道 8 號 426 軒 德 蓀 道 無 427 軒 德 蓀 道 軒 德 蓀 道 12 號 428 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 30 號 429 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 38 號 430 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 27 號 431 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 29 號 432 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 33 號 433 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 36 號 434 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 44 號 435 馬 己 仙 峽 道 馬 己 仙 峽 道 46 號 436 馬 己 仙 峽 道 金 馬 倫 大 廈 437 高 士 美 道 高 士 美 道 4 號 438 高 士 美 道 高 士 美 道 5 號 439 高 士 美 道 高 士 美 道 6 號 440 浣 沙 街 錦 松 樓 441 浣 紗 街 11-11A 浣 紗 街 11-11A 442 浣 紗 街 浣 紗 街 12 號 443 浣 紗 街 浣 紗 街 14 號 444 浣 紗 街 浣 紗 街 號 445 浣 紗 街 浣 紗 街 2-4 號 446 浣 紗 街 浣 紗 街 30 號 447 浣 紗 街 浣 紗 街 7-9 號 448 浣 紗 街 6-6A 全 興 樓 449 浣 紗 街 西 施 樓 450 堅 尼 地 道 無 451 堅 尼 地 道 無 452 堅 尼 地 道 無 453 堅 拿 道 西 24-25A 無 454 堅 拿 道 西 無 455 堅 拿 道 西 無 456 堅 拿 道 西 無 457 堅 拿 道 西 / 禮 頓 道 30/ 合 誠 汽 車 大 廈 458 堅 拿 道 東 無 459 堅 拿 道 東 無 460 堅 拿 道 東 德 昌 樓 461 堅 拿 道 東 / 禮 頓 道 30-31/ 合 誠 汽 車 大 廈

110 462 堅 彌 地 街 堅 彌 地 街 9 號 463 堅 彌 地 街 堅 彌 地 街 15 及 17 號 464 堅 彌 地 街 12-14A 堅 彌 地 街 號 465 堅 彌 地 街 3A 堅 彌 地 街 3A 466 啟 超 道 啟 超 道 號 467 啟 超 道 啟 超 道 6-8 號 468 啟 超 道 啟 超 道 號 469 梅 馨 街 梅 馨 街 4 號 470 梅 馨 街 梅 馨 道 6 號 471 梅 馨 街 梅 馨 道 8 號 472 梅 馨 街 祥 苑 473 畢 拉 山 道 A 座 474 畢 拉 山 道 B 座 475 第 二 巷 第 二 巷 4 號 476 船 街 船 街 18 號 477 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 159 號 478 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 62 號 479 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 157 號 480 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 號 481 莊 士 敦 道 德 業 大 廈 482 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 號 483 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 149 號 484 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 206 號 485 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 210 號 486 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 108 號 487 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 號 488 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 號 489 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 號 490 莊 士 敦 道 德 泰 樓 491 莊 士 敦 道 無 492 莊 士 敦 道 恒 生 莊 士 敦 道 大 廈 493 莊 士 敦 道 東 生 大 廈 494 莊 士 敦 道 厚 德 樓 495 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 號 496 莊 士 敦 道 莊 士 敦 道 208 號 497 莊 士 敦 道 德 安 樓 498 荷 塘 道 4A 荷 塘 道 4A 499 荷 塘 道 荷 塘 道 4 號 500 麥 加 力 歌 街 無 501 麥 加 力 歌 街 無 502 麥 加 力 歌 街 無 503 普 樂 里 2-2A 普 樂 樓 504 景 光 街 景 光 街 13 號 505 景 光 街 無 506 景 光 街 利 景 樓 507 景 星 街 景 星 街 8 號 508 景 星 街 景 星 街 1-3 號 509 景 星 街 景 星 街 11 號 510 景 星 街 景 星 街 9 號 511 景 隆 街 景 隆 街 1-3 號 512 港 灣 道 香 港 藝 術 中 心 513 渣 甸 坊 渣 甸 坊 58 號 514 渣 甸 坊 渣 甸 坊 56 號 515 渣 甸 坊 無 516 渣 甸 坊 / 福 興 里 40/ 無 517 渣 甸 街 渣 甸 中 心 518 渣 甸 街 渣 甸 街 號 519 渣 甸 街 渣 甸 街 號

111 520 渣 甸 街 渣 甸 街 號 521 渣 甸 街 渣 甸 街 36 號 522 渣 甸 街 渣 甸 街 號 523 渣 甸 街 渣 甸 街 49 號 524 渣 甸 街 渣 甸 街 號 525 渣 甸 街 渣 甸 街 號 526 渣 甸 街 無 527 渣 甸 街 渣 甸 街 號 528 登 龍 街 合 登 樓 529 登 龍 街 登 龍 街 號 530 登 龍 街 登 龍 街 1-3 號 531 登 龍 街 登 龍 街 32 號 532 登 龍 街 登 龍 街 號 533 登 龍 街 登 龍 街 號 534 登 龍 街 登 龍 街 號 535 登 龍 街 登 龍 街 8-10 號 536 華 倫 街 華 倫 街 號 537 華 倫 街 華 倫 街 21 號 538 華 倫 街 華 倫 街 3 號 539 華 倫 街 華 倫 街 5-7 號 540 華 倫 街 華 倫 街 2-4 號 541 華 倫 街 無 542 華 倫 街 華 倫 街 19 號 543 華 倫 街 華 倫 樓 544 菲 林 明 道 菲 林 明 道 2 號 545 菲 林 明 道 菲 林 明 道 4-6 號 546 菲 林 明 道 大 同 大 廈 547 進 教 圍 愛 寶 大 廈 548 進 教 圍 進 教 圍 5-6 號 549 開 平 道 開 平 道 1 號 550 開 平 道 5-5a 開 平 道 5 號 551 隆 安 街 隆 安 街 5-6 號 552 隆 安 街 隆 安 街 7-8 號 553 雲 地 利 道 無 554 黃 泥 涌 道 愉 華 大 廈 555 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 141 號 556 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 139 號 557 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 號 558 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 149 號 559 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 155 號 560 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 169 號 561 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 171 號 562 黃 泥 涌 道 89-89A 黃 泥 涌 道 89-89A 號 563 黃 泥 涌 道 黃 泥 涌 道 91 號 564 黃 泥 涌 道 好 運 大 廈 565 黃 泥 涌 道 / 雲 地 利 道 39-41/ 快 活 大 廈 566 廈 門 街 偉 誠 樓 567 廈 門 街 廈 門 街 23 號 568 廈 門 街 廈 門 街 號 569 廈 門 街 無 570 廈 門 街 無 571 廈 門 街 無 572 廈 門 街 廈 門 樓 573 愛 群 道 愛 群 商 業 大 廈 574 敬 誠 街 敬 誠 街 9-11 號 575 新 村 街 15-15A 新 村 街 15-15A 576 新 村 街 新 村 街 2 號 577 新 村 街 新 村 街 3 號

112 578 新 村 街 新 村 街 號 579 新 村 街 新 村 街 8 號 580 新 村 街 新 村 街 9-10 號 581 新 村 街 新 村 街 號 582 新 村 街 新 村 街 1 號 583 新 村 街 新 村 街 號 584 新 村 街 新 村 街 25 號 585 新 村 街 新 村 街 39 號 586 新 村 街 40A-B 新 村 街 40 號 A&B 587 新 村 街 新 村 街 50-50A 號 588 新 村 街 14A-B 新 村 街 14A-B 589 新 村 街 16A 新 村 街 16A 590 新 村 街 16B 新 村 街 16B 591 新 村 街 新 村 街 16 號 592 新 村 街 新 村 街 17 號 593 新 村 街 新 村 街 號 594 新 村 街 新 村 街 號 595 新 村 街 新 村 街 51 號 596 新 村 街 新 村 街 號 597 新 村 街 9A 新 村 街 9A 598 新 村 街 10A-11A 新 村 街 10A-11A 599 新 村 街 新 村 街 號 600 新 村 街 新 村 街 號 601 新 村 街 新 村 街 55 號 602 新 村 街 / 安 庶 庇 街 56-58/ 無 603 新 村 街 / 安 庶 庇 街 5/ 無 604 毓 秀 街 無 605 毓 秀 街 無 606 毓 秀 街 無 607 毓 秀 街 寶 輝 大 廈 608 源 遠 街 源 遠 街 15 號 609 源 遠 街 源 遠 街 號 610 源 遠 街 源 遠 街 3-5 號 611 源 遠 街 寶 成 樓 612 睦 誠 徑 睦 誠 徑 7 號 613 睦 誠 徑 睦 誠 徑 9 號 614 睦 誠 徑 睦 誠 徑 2 號 615 睦 誠 徑 睦 誠 徑 3 號 616 睦 誠 徑 睦 誠 徑 4 號 617 睦 誠 徑 睦 誠 徑 5 號 618 睦 誠 徑 睦 誠 徑 6 號 619 睦 誠 徑 睦 誠 徑 8 號 620 睦 誠 道 盛 園 621 睦 誠 道 睦 誠 道 11 號 622 睦 誠 道 睦 誠 道 5 號 623 睦 誠 道 睦 誠 道 6 號 624 睦 誠 道 睦 誠 道 12 號 625 睦 誠 道 睦 誠 道 14 號 626 睦 誠 道 睦 誠 道 15 號 627 睦 誠 道 睦 誠 道 17 號 628 睦 誠 道 睦 誠 道 19 號 629 睦 誠 道 睦 誠 道 3 號 630 睦 誠 道 睦 誠 道 7 號 631 睦 誠 道 睦 誠 道 9 號 632 萬 茂 臺 萬 茂 臺 2 號 633 聖 佛 蘭 士 街 聖 佛 蘭 士 街 7 號 634 聖 佛 蘭 士 街 聖 佛 蘭 士 街 號 635 聖 佛 蘭 士 街 聖 佛 蘭 士 街 3-5 號

113 636 聖 佛 蘭 士 街 聖 佛 蘭 士 街 8 號 637 箕 璉 坊 無 638 綿 發 街 綿 發 街 6-8 號 639 綿 發 街 綿 發 街 號 640 綿 發 街 綿 發 街 1 號 641 綿 發 街 綿 發 街 3 號 642 綿 發 街 無 643 肇 輝 臺 新 輝 大 廈 644 銅 鑼 灣 道 銅 鑼 灣 道 號 645 銅 鑼 灣 道 銅 鑼 灣 道 34 號 646 銅 鑼 灣 道 銅 鑼 灣 道 號 647 銅 鑼 灣 道 無 648 銅 鑼 灣 道 無 649 銅 鑼 灣 道 南 峰 樓 650 銅 鑼 灣 道 國 泰 大 廈 651 銅 鑼 灣 道 銅 鑼 灣 道 40 號 652 銅 鑼 灣 道 銅 鑼 灣 道 號 653 鳳 輝 臺 鳳 輝 台 2 號 654 鳳 輝 臺 無 655 鳳 輝 臺 無 656 鳳 輝 臺 無 657 鳳 輝 臺 無 658 鳳 輝 臺 無 659 慶 雲 街 慶 雲 街 11 號 660 慶 雲 街 慶 雲 街 號 661 慶 雲 街 慶 雲 街 17 號 662 慶 雲 街 慶 雲 街 19 號 663 慶 雲 街 無 664 慶 雲 街 明 琴 大 廈 665 摩 利 臣 山 道 祟 正 大 廈 666 摩 利 臣 山 道 日 益 樓 667 摩 利 臣 山 道 永 祥 大 廈 668 摩 頓 臺 無 669 樂 景 臺 無 670 適 安 街 無 671 盧 押 道 齊 康 大 廈 672 盧 押 道 其 康 大 廈 673 霎 西 街 3A 無 674 霎 東 街 無 675 霎 東 街 霎 東 街 號 676 霎 東 街 霎 東 街 號 677 霎 東 街 霎 東 街 號 678 霎 東 街 霎 東 街 2-4 號 679 霎 東 街 霎 東 街 號 680 霎 東 街 霎 東 街 號 681 霎 東 街 霎 東 街 7 號 682 霎 東 街 霎 東 街 9 號 683 駱 克 道 A 廣 榮 樓 684 駱 克 道 桂 苑 685 駱 克 道 國 家 大 廈 686 駱 克 道 華 豐 樓 687 駱 克 道 增 城 樓 688 駱 克 道 駱 克 道 號 689 駱 克 道 駱 克 道 號 690 駱 克 道 駱 克 道 252 號 691 駱 克 道 駱 克 道 284 號 692 駱 克 道 駱 克 道 286 號

114 693 駱 克 道 駱 克 道 323 號 694 駱 克 道 駱 克 道 427 號 695 駱 克 道 駱 克 道 號 696 駱 克 道 駱 克 道 號 697 駱 克 道 駱 克 道 487 號 698 駱 克 道 駱 克 道 489 號 699 駱 克 道 駱 克 道 號 700 駱 克 道 駱 克 道 502 號 701 駱 克 道 駱 克 道 號 702 駱 克 道 駱 克 道 號 703 駱 克 道 駱 克 道 號 704 駱 克 道 駱 克 道 號 705 駱 克 道 駱 克 道 號 706 駱 克 道 駱 克 道 號 707 駱 克 道 駱 克 道 號 708 駱 克 道 駱 克 道 號 709 駱 克 道 駱 克 道 522 號 710 駱 克 道 駱 克 道 號 711 駱 克 道 駱 克 道 號 712 駱 克 道 駱 克 道 52 號 713 駱 克 道 駱 克 道 號 714 駱 克 道 駱 克 道 545 號 715 駱 克 道 / 本 德 大 廈 716 駱 克 道 東 新 商 業 大 廈 717 駱 克 道 恆 澤 商 業 大 廈 718 駱 克 道 萬 成 樓 719 駱 克 道 / 分 域 街 46-50/ 君 悅 居 720 駱 克 道 / 分 域 街 / 謝 斐 道 41/16/ 東 城 大 廈 721 駱 克 道 / 軍 器 廠 街 1/ 中 南 大 廈 722 聯 發 街 昌 發 大 廈 723 聯 興 街 聯 興 街 號 724 聯 興 街 聯 興 街 1 號 725 聯 興 街 聯 興 街 3-5 號 726 聯 興 街 聯 興 街 7 號 727 謝 斐 道 榭 菲 閣 728 謝 斐 道 銓 利 大 廈 729 謝 斐 道 謝 斐 道 163 號 730 謝 斐 道 謝 斐 道 182 號 731 謝 斐 道 謝 斐 道 號 732 謝 斐 道 A 謝 菲 大 樓 733 謝 斐 道 總 統 戲 院 734 謝 斐 道 239/ 世 紀 閣 735 謝 斐 道 / 告 士 打 道 / 中 怡 商 業 大 廈 736 禮 頓 道 雲 翠 大 廈 737 禮 頓 道 禮 智 大 廈 738 禮 頓 道 禮 頓 中 心 739 禮 頓 道 2,2A 禮 頓 道 2,2A 740 禮 頓 道 禮 頓 道 號 741 禮 頓 道 禮 頓 道 4 號 742 藍 塘 道 妙 香 草 堂 743 藍 塘 道 弼 廬 744 藍 塘 道 無 745 藍 塘 道 無 746 藍 塘 道 藍 塘 道 號

115 747 藍 塘 道 安 碧 苑 748 藍 塘 道 安 慧 苑 749 蟠 龍 道 無 750 羅 素 街 無 751 羅 素 街 無 752 羅 素 街 羅 素 街 號 753 羅 素 街 羅 素 街 號 754 譚 臣 道 譚 臣 道 號 755 譚 臣 道 譚 臣 道 號 756 譚 臣 道 譚 臣 道 139 號 757 譚 臣 道 譚 臣 道 號 758 譚 臣 道 譚 臣 道 號 759 譚 臣 道 壬 子 商 業 大 廈 760 譚 臣 道 / 莊 士 敦 道 110/ 無 761 邊 寧 頓 街 邊 寧 頓 街 14 號 762 邊 寧 頓 街 邊 寧 頓 街 3-5 號 763 邊 寧 頓 街 / 怡 和 街 1/ 邊 寧 頓 街 1 號 764 寶 靈 頓 道 無 765 寶 靈 頓 道 無 766 寶 靈 頓 道 寶 靈 頓 道 號 767 寶 靈 頓 道 大 寧 閣 768 耀 華 街 無 769 耀 華 街 1-1A 耀 華 街 1-1A 770 耀 華 街 耀 華 街 號 771 耀 華 街 耀 華 街 號 772 耀 華 街 耀 華 街 號 773 耀 華 街 耀 華 街 號 774 耀 華 街 耀 華 街 號 775 耀 華 街 耀 華 街 號 776 耀 華 街 耀 華 街 號 777 耀 華 街 耀 華 街 號 778 耀 華 街 耀 華 街 號 779 耀 華 街 耀 華 街 4-6 號 780 耀 華 街 耀 華 街 8-10 號 781 耀 華 街 / 勿 地 臣 街 2/15A 耀 華 街 2 號 及 勿 地 臣 街 15A 782 蘭 杜 街 無 783 蘭 杜 街 無 784 蘭 杜 街 無 785 蘭 芳 道 蘭 芳 道 號 786 蘭 芳 道 蘭 芳 道 號 787 蘭 芳 道 蘭 芳 道 號 788 蘭 芳 道 蘭 芳 道 5-7 號 789 灣 仔 道 慶 邦 樓 790 灣 仔 道 C 灣 仔 道 C 號 791 灣 仔 道 灣 仔 道 號 792 灣 仔 道 灣 仔 道 號 793 灣 仔 道 灣 仔 道 號 794 灣 仔 道 灣 仔 道 65 號 795 灣 仔 道 灣 仔 道 號 796 灣 仔 道 灣 仔 道 號 797 灣 仔 道 灣 仔 道 75 號 798 灣 仔 道 灣 仔 道 號 799 灣 仔 道 名 豪 樓 800 灣 仔 道 明 德 商 業 大 廈

116 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築

117 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 Area 1 蘭 杜 街 _5_7 蘭 杜 街 _1_3 蘭 杜 街 _9_11 皇 后 大 道 東 _186_190 皇 后 大 道 東 _223_229A 石 水 渠 街 _74_74A 堅 彌 地 街 _15_17

118 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 春 園 街 _18_20 皇 后 大 道 東 _238_240 駱 克 道 _205_217 駱 克 道 _137_141 駱 克 道 _109_111 駱 克 道 _94_100 慶 雲 街 _2_4 莊 士 敦 道 _130_136

119 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 軒 尼 詩 道 _205_207 Area 2 堅 拿 道 西 10 灣 仔 道 _222_228 茂 蘿 街 _1_9

120 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 茂 蘿 街 _11 巴 路 士 街 _12 巴 路 士 街 _10 摩 利 臣 山 道 _8_10 駱 克 道 _296_298 駱 克 道 _368_374 謝 斐 道 _216_222A 耀 華 街 1 灣 仔 道 _87_89

121 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 Area 3 京 士 頓 街 2 4 駱 克 道 駱 克 道 駱 克 道 駱 克 道 駱 克 道 波 斯 富 街 59 波 斯 富 街 85 89

122 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 波 斯 富 街 53 波 斯 富 街 55 波 斯 富 街 57 Area 4 大 坑 道 宏 豐 臺 1 大 坑 道 16 利 群 道 15 16

123 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 書 館 街 京 街 12 浣 紗 街 51 Area 5 軒 德 蓀 道 _8 冬 青 道 3,5 白 建 時 道 _71

124 附 錄 5: 未 來 五 年 需 優 先 復 修 的 住 宅 建 築 山 村 臺 9 桂 芳 街 3,4 桂 芳 街 5,6

125

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127 Appendix 8

128 Appendix 9