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二稳章
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1 HORWATH HTL NEWSLETTER CHINA EDITION 1, 2010 浩华中国资讯 2010 年第 1 期

3 中国市场概览 2010 年市场展望李达明, 董事, 浩华管理顾问公司在历经了 2009 年糟糕的一年后, 我们估计, 对于中国酒店业者而言,2010 年也将仅仅是有所好转 2010 年发展趋势 : 1. 住宿率将在 2010 年恢复积极增长大多数历经需求增长的市场都应抓住这一契机, 由于近期新增供给给市场造成的影响也将开始减弱 2. 尽管住宿率趋升, 但平均房价还将继续下滑在一些主要市场中, 平均房价可能将历经两位数的降幅任何推动住宿率水平大幅提升可能都需要通过提供更大幅的房价折扣来实现 3. 一些重要门户城市的国际客源应能够恢复积极增长但是, 酒店业者将不会丢掉国内需求市场这样一个坚实的客源基础, 将持续挖掘和维系国内客源需求年上海世博会带来的利好因素将主要使中低档酒店受益虽然酒店业者们对于这一观点尚未达成共识, 但我本人预测应会是这样回顾 2009 年, 世界很多国家都对中国逆势而上所实现的相对强劲的经济增长心存感激中央政府制定的总额达人民币四万亿元的庞大经济刺激措施给资本市场带来了流动性资金主要流向了大型基础设施开发项目和其它固定资产投资项目, 并引发持续强劲的资源需求其它举措也积极推动了内需增长, 特别是汽车产业, 中国汽车销量可能将首次超越美国对中国酒店业不甚了解的人士可能会认为 :2008 年奥运会的成功举办必然给酒店行业带来一个黄金年, 而 2009 年强劲的经济增长至少将维持酒店市场业绩的稳定然而实际上, 这种想法与事实相距甚远! 尽管在体育赛场上赢得了傲人的战绩, 但 2008 年对于中国酒店市场而言却是一个不小的灾难, 尽管这不完全是因为奥运会自身造成的, 但在很大程度上确实是由此引发连同全球经济危机年末客源需求的一贯缩减再加上酒店市场的过度供给, 这些酿成了几乎每位总经理在 2009 年的可怕梦魇中国的主要酒店市场包括上海北京广州深圳杭州三亚天津和厦门根据 STR Global 2009 年截至 9 月份的数据显示, 这些市场中领头羊酒店的平均每间客房收益业绩分别下降了 34% 53% 7% 19% 5% 22% 41% 和 17% STR Global 的综合数据显示, 同期中国整体酒店市场的平均每间客房收益水平下降了 32% 显然, 庞大的经济刺激措施并未对这些市场产生影响然而, 从不同角度分析这些数据或许能够有助于深度解读市场信息纵观上述酒店市场, 日房晚需求水平呈现出以下趋势 : 上海下降了 6% 北京增长 3% 广州增长 18% 深圳增长 2% 杭州增长 7% 三亚增长 5% 天津下降 5% 厦门增长 5% 虽然并非所有市场都实现了乐观增长, 但这些数字显示出了积极的信号, 或许中国酒店业者们最后还是应当感谢中央政府言归正传, 日均需求量的增长至少可以显示出 2009 年业绩下降的主要因素是供给过剩所致, 不幸的是, 过度供给将继续对 2010 年的市场业绩造成影响展望 2010 年, 新增供给的持续影响将是全国各地酒店总经理最头痛的一件事但是, 如上文分析数字显示, 随着时间的推移, 绝大多数酒店市场都将历经需求的持续增长, 住宿率水平应能够开始回升新增供给对市场的影响也将逐步减弱北京酒店市场在 2009 年遭受后奥运时代供给严重过剩的影响后, 至少还需要一年的时间才能确保住宿率恢复到 60% 以上的水平然而, 与 2009 年竭力突破 50% 的住宿率困境相比,2010 年, 任何高于 55% 的住宿率业绩都是值得庆祝的一件事情 Horwath HTL Newsletter Mar 2010

4 中国市场概览 2010 年市场展望鉴于 2010 年市场住宿率水平应得以普遍上升, 我认为平均房价继续下滑将是这一年主要担忧的问题根据 STR Global 的数据,2009 年截至 9 月, 中国整体酒店市场的平均房价下降了 24% 北京和上海这两大主要市场的平均房价在 2009 年双双下降了 25% 左右 ( 北京酒店市场的分析中已经剔除了 2008 年 8 月奥运会影响 ) 作为中国酒店市场价格标杆的北京和上海市场可能还将在 2010 年历经两位数的下滑幅度这两个市场中的酒店总经理都在试图通过牺牲房价的方式来提高住宿率水平即使像广州和杭州这样的市场, 尽管在 2009 年实现了较为强劲的需求增长, 但平均房价却下降了 11% 和 2% 换言之, 大部分需求的增长都是建立在房价削减以及国内需求持续增长的基础上, 而相比国际客源, 国内客源普遍对价格较为敏感 2010 年上海世博会筹备期间, 上海酒店市场历经了新增供给的持续增长上海酒店业者特别是高档酒店业者对世博会的利好因素仍存有争议, 另外, 国内客人在最后时刻才预订酒店的习惯也意味着我们无法提前判定市场业绩是否真的大有提升我认为, 世博会将主要惠及中低档酒店, 而高档定位的国际品牌酒店的预期受益相对有限最后, 全球金融危机对中国主要酒店市场国际客源的影响已使许多高档国际品牌酒店将注意力转向国内客源市场尽管许多国际客源市场预期在 2010 年将实现复苏性增长, 但各酒店预计还将持续优先考虑打造一个更为稳固的国内客源基础客源结构的变化将在未来数年内影响酒店的产品和服务, 并使国际酒店面临新的挑战 Horwath HTL Newsletter Mar 2010

5 浩华专稿亚洲酒店业新兴的专业资产管理业务何恩豪, 高级顾问, 浩华管理顾问公司资产管理业务在某些地区的酒店资产管理经理是市场 ( 如美国 ) 已经兴起许多协助酒店业主实现投年然而在亚洲, 随着新一代资目标的专家专业人士的出现以及以经营业绩为导向的酒店业主与专业顾问共同协作以实现业绩优化, 资产管理业务在亚洲开始悄然起步近年来, 对资产管理业务的需求来自于酒店的运营架构, 即酒店资产所有权和运营权的分离, 通常而言, 作为资产所有者的酒店业主和运营酒店的管理公司的利益并非完全一致由此, 对代表业主去实现酒店利润和资产价值最大化的中间人的需求自然而然地产生了资产管理经理的工作职责酒店资产管理是一项需要同时监督运营和管理投资的复杂工作 : 运营监督实时观察竞争市场的趋势动态和酒店的财务业绩 ; 资产监督, 确保酒店资产硬件设施维护保养得当, 主控系统 ( 酒店管理系统电话系统采暖通风与空调等 ) 符合标准运行良好 ; 协助预算制定及预算审核, 评估预算及市场 / 运营计划, 确保符合业主的期望 ; 评估运营业绩, 确保收益及费用符合行业标准酒店业绩欠佳时, 资产管理经理的首要任短期 ( 运营评估 ) 务就是找出关键问题是对酒店运营业绩的一次性评所在例如, 是否由估, 发现可以提高盈利能力和于硬件设施维护保养资本价值的区域以及可实施的不当或品质不佳导致战略酒店平均房价较低? 长期 ( 全面资产管理 ) 酒店定位是否匹配于对资产的设施标准运营业绩当前及未来市场的供和资本结构实施长期的监控给状况? 酒店财务制度是否有漏洞? 在全面了解酒店运营状况和内部问题后, 资产管理经理可针对具体情况决定各种短期或长期的实施办法投资管理筛选及监督酒店管理公司品牌及顾问 ; 通过年度战略评估优化投资战略, 确定酒店物业的市场价值 ; 追踪投资领域的动态 ( 可比较交易的价格资本化率以及可供选择的融资条件 ); 审批及监督资本金开支当今的资产管理经理不仅需要对酒店战略价值提供见解, 而且还要扮演业主守门员的角色资产管理经理需要细致入微地审核酒店营收损益表, 确保酒店管理团队运营得力, 酒店费用控制在一个合理的范围内这涉及到一系列复杂的处理过程, 要求对酒店所有收入和支出进行缜密分析, 范围涉及酒店运营中的餐饮收支到业主方的诸多方面, 如房产税等 Horwath HTL Newsletter Mar 2010

6 浩华专稿亚洲酒店业新兴的专业资产管理业务酒店是一种复杂的资产资产管理流程酒店与生俱来的复杂性显而易见 : 除了酒店这个迷你城市外, 没有任何一项物业资产可以同时包含住宿餐饮娱乐和会议设施酒店资产的多样性的本质也决定了其较高的投资总额第一步第二步第三步第四步监控业确定业收购 / 获投资结绩水平 / 主目标得资产论目标以中国为例, 一座五星级酒店的开发成本通常是豪华住宅的两倍如此高昂的投资成本更加需要专业人士的协助, 以确保酒店的资产价值和竞争力多种专项分析回顾业主目标评估市场状况酒店合作方关系的结构复杂性可体现在不同利益方的优先监控运营业绩衡量运营业绩关注点上 : 预算审核 / 审批业主方优先关注点管理方优先关注点贷款方优先关注点年度营运现金流市场形象 / 市场年度还贷情况回报占有率充分的整体投资资产升值高品质酒店具有竞争力的酒管理费店最大限度的管理回报高品质具有竞争力的酒店对管理团队及运控制影响及保护投资营方式的影响长期稳定性出售或再融资的业主的资金支持的能力经营困难时期撤灵活性能力资或调整资金的灵活性摘自 Hotel Asset Management, Principles & Practice (Beals & Denton, 2004) 通常而言, 酒店不同利益者之间出现利益冲突十分普遍举例而言, 酒店运营管理方通常力求维持最高的品牌标准, 但这可能会与业主的资本预算相互矛盾或者, 酒店业主对于管理团队决策的影响也会被酒店运营方看作是对其管理方式的干涉因此, 酒店的成功很大程度上取决于各方利益的巧妙平衡尽管资产管理经理不能够完全保证各方利益者对所有决定都满意, 但是资产管理经理一定可以在确保业主的利益得以传达和执行的过程中扮演关键角色摘自 Hotel Asset Management, Principles & Practice (Beals & Denton, 2004) 第一步也是最重要的一步就是为酒店业主设立投资目标业主对于风险的接受程度如何? 业主计划持有酒店资产的时间为多久? 业主期望的投资回报如何? 以上问题的答案必须在该过程的早期予以确定, 以便为未来资产管理决策提供坚实的平台如果需要收购酒店资产, 资产管理经理也可以进行一资产管理经理可以帮助业主决定该项资产是否次性酒店运营业绩评估, 进符合业主的投资战略目而制定提高酒店赢利能力和标此外, 资产的设施品资产价值的相关战略质历史 / 目前 / 未来的运营业绩执行中的合约和未偿债务以及资本结构等信息也有待评估在此过程中, 资产管理经理可以明晰资产状况, 决定其是否值得购买以及业主可能从中收获的利益 Horwath HTL Newsletter Mar 2010

7 浩华专稿亚洲酒店业新兴的专业资产管理业务对于已经拥有或新近收购的资产, 监督业绩水平便成为资产管理经理的主要职责在此过程中, 资产管理经理需考虑以下问题 : 该资产是否始终符合投资目标?( 其中涉及对该资产持有或出售的分析 ) 市场供需展望如何? 就关键的业绩衡量标准而言, 与竞争者相比, 该酒店的竞争力如何? 预算及市场 / 运营策略是否与业主的既定目标相符? 其他可提高酒店赢利能力或资产价值的途径? 哪些资本金支出是必需和合理的? 酒店是否需要进行装修和重新市场定位? 酒店资产管理过程可能长期而复杂鉴于酒店资产在硬件设施上的复杂性, 业主运营管理方和贷款方之间的复杂关系也愈加明显, 因此在亚洲对专业资产管理的服务需求日益迫切具备以上资质的资产管理经理是业主的有力臂膀, 时刻都帮助保护业主利益并实现资产价值最大化此外, 资产管理经理还需要对酒店资产潜在价值进行周期性的评估最后, 如果酒店业主准备处置资产并获得额外收益 ( 在理想状况下 ), 资产管理经理可对拟售资产予以市场定位在这里, 资产管理经理将监督待售资产的任何资本支出以达到定位要求的水平, 聘请经纪人以及协助后续产权过户根据原有管理合同的类型, 资产管理经理还将协助管理团队交接或变更品牌资产管理经理资质为了在资产管理过程中成功协商并确保业主投资利益最大化, 资产管理经理应当具备以下重要的资质和掌控充分的资源 : 深入了解酒店市场动态 ; 衡量投资及运营业绩水平的强大数据库支持 ( 平均房价住宿率行业通行标准的各项运营收入及开支费用等, 历史交易价格等 ); 有很强的交易尽职调查经验和背景, 以及对所有酒店利润产生区域的深入了解 Horwath HTL Newsletter Mar 2010

重要市场业绩更新中国戴雪英, 董事, 浩华管理顾问公司中国主要市场业绩趋势同比增长,2009 年第 4 季度 VS 2008 年第 4 季度 -40% -20% 0% 20% 40% Hainan Chengdu Chongqing Guangzhou Hangzhou Hainan Xian Shenzhen Dalian Suzhou Qingdao Shanghai Tianjin

8 重要市场业绩更新中国戴雪英, 董事, 浩华管理顾问公司中国主要市场业绩趋势同比增长,2009 年第 4 季度 VS 2008 年第 4 季度 -40% -20% 0% 20% 40% Hainan Chengdu Chongqing Guangzhou Hangzhou Hainan Xian Shenzhen Dalian Suzhou Qingdao Shanghai Tianjin 中国主要市场业绩趋势同比增长,2009 年 VS 2008 年 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% Chengdu Chongqing Guangzhou Hangzhou Shenzhen Xian Beijing Dalian Qingdao Suzhou Shanghai Tianjin 资料来源 :STR Global RevPAR OCC ADR Beijing RevPAR OCC ADR 基于以上由 STR Global 提供的中国各主要市场的业绩数据, 我们对各主要市场作出简要点评资料来源 :STR Global Horwath HTL Newsletter Marh 2010

9 重要市场业绩更新中国北京在第三季度市场需求强劲复苏的带动下, 北京酒店市场 2009 年第四季度的住宿率水平已呈现出积极增长, 与 2008 年第四季度相比, 增幅达 15% 特别是 2009 年的最后两个月, 与 2008 年同期受全球金融危机影响而导致市场出现下跌情况相比, 整体市场的住宿率水平上升了 24% 然而, 与 2008 年第四季度比较, 整体市场的平均房价仍有 18.4% 的下降 2009 年全年整体市场的住宿率平均房价和平均每间房收益分别下降了 6.9% 39% 和 43% 基于我们与各酒店经理的访谈, 我们了解到, 大家对该市场的未来需求增长呈积极展望态度, 但是, 此增长趋势却令大家对平均房价水平持相对保守的展望上海与 2008 年第四季度相比,2009 年第四季度上海的整体市场也出现了积极的增长, 增幅达 5.8% 市场的整体住宿率水平继续由第三季度的 53% 上升至第四季度的 56% 尽管在第四季度房价水平表现为 19.5% 的负增长, 但是, 与去年同期前三季度出现大于 20% 的负增长相比, 已呈现出积极的恢复态势与此同时, 平均每间房收益水平也出现了复苏, 但是涨幅仍为负增长 2009 年全年, 上海整体市场的住宿率水平达 50%, 但是却比 2008 年下降了 6.7%, 并且平均房价也下降了 23%, 从而导致平均每间房收益水平下将 28.4% 近来, 对上海世博会的积极展望已逐渐显现, 并应能够对 2010 年上海市场的需求增长产生积极的促进作用但是, 我们并不确定高档酒店是否能够与低端酒店同样从中受益, 特别是在吸引国内旅游客源方面此外, 随着 2010 年约有 3,500 间客房的庞大新增供给陆续涌入上海市场, 且绝大多数均以较高档酒店定位, 因此, 预计未来这一因素将继续削弱整体市场的住宿率水平深圳 2009 年第四季度, 深圳市场的整体住宿率水平首次超过了 64%, 并且比 2008 年第四季度增长 10% 与此同时, 整体市场的平均房价水平仅比 2008 年第四季度小幅下滑了 3.7%, 而平均每间房收益水平却增长了 6% 与 2008 年全年相比, 深圳整体市场 2009 年的住宿率平均房价和平均每间房收益水平分别小幅下滑了 5.2% 8.5% 和 13.2% 展望未来, 未来新增的 5 星级酒店供给很有可能会在一定程度上影响该市场 2010 年的整体住宿率水平一旦市场的需求有所增加, 应有机会带动房价水平的上扬杭州 2009 年最后一个季度, 杭州市场首次在住宿率和平均房价业绩方面出现了积极的增长, 从而使得平均每间房收益水平增长了 6.2% 与其他二类城市相比, 杭州酒店市场的全年业绩表现在 2009 年仅有轻微变化, 即与 2008 年全年相比, 住宿率小幅下滑了 1.6%, 而平均房价与平均每间房收益水平则分别小幅上涨了 1.9% 与 0.3% 我们期望该市场能够从上海世博会杭州湾跨海大桥以及未来沪杭杭州 - 黄山城际列车的贯通而增长的国内休闲旅游中获益大连与其他主要市场相类似, 大连酒店市场从 2009 年下半年起已逐渐开始复苏与 2008 年第四季度相比,2009 年第四季度, 该市场的整体住宿率水平仅下滑了 0.7%, 但是平均房价却下降了 7%, 从而导致平均每间房收益水平下降了 7.6% 从 2009 年全年来看, 整体市场的平均住宿率水平为 48%, 与 2008 年全年相比, 下降了 9.2%, 平均房价水平下降了 5.5% 综合而言, 平均每间房收益水平下降了 14% 由于大多数新增供给酒店将在 2011 年及以后进入市场, 因此, 如果整体经济形势保持稳步增长, 大连酒店市场的业绩应能在 2010 年保持增长 Horwath HTL Newsletter Marh 2010

10 重要市场业绩更新中国成都在 2009 年第三季度住宿率水平强劲增长的带动下, 成都酒店市场在第四季度继续保持与第三季度相似的住宿率水平, 达到 66.4%, 继续在我们分析所涉及到的 13 个市场中位居第一整体市场的平均房价水平从第三季度至第四季度也继续保持小幅上升, 尽管比 2008 年第四季度的同期水平轻微下滑了 2.2% 强劲的住宿率水平使得平均每间房收益水平相比 2008 年第四季度而言, 在 2009 年第四季度出现积极的增长由于该市场的整体需求在遭受 2008 年地震的消极影响后强劲复苏, 因此,2009 年该市场的整体业绩水平表现出积极的增长态势, 年住宿率水平增幅达 24% 但是, 平均房价却比 2008 年全年水平下降了 9.7% 综合而言, 整体市场的平均每间房收益水平增长 12% 展望未来, 成都酒店市场可能会遭受来自 2010 年酒店新增供给的压力, 从而在某种程度上会减缓住宿率的增长但是, 随着整体经济形势预期将保持稳步提升, 特别是在一些新开业的高品质酒店的推动下, 平均房价水平应能保持积极的增长西安西安酒店市场在 2009 年最后一个季度终于在住宿率增长及平均房价复苏的推动下, 实现了平均每间房收益水平的积极增长 2009 年第四季度, 整体住宿率水平上升了 6.4%, 而平均房价比 2008 年同期水平下降了 5%, 从而使平均每间房收益水平上升了 1.1% 整体而言, 与其他城市相比, 西安酒店市场受全球金融危机的影响较小 2009 年全年, 该市场整体住宿率水平增长了 2.3%, 但平均房价水平下降了 6%, 因此, 平均每间房收益水平下降 3.8% 天津与 2009 年前三季度相比, 天津酒店市场在主要业绩指标方面显示出更加积极的信号与前三季度住宿率水平下滑逾 20% 的水平相比,2009 年第四季度整体市场的住宿率水平仅下滑了 6.6% 平均房价与前三季度下滑逾 20% 相比, 第四季度仅下滑 12.5% 但是, 与 2008 年全年相比, 整体市场 2009 年同期的业绩水平依旧不容乐观, 在住宿率平均房价和平均每间房收益水平方面, 分别下降了 20% 19% 和 35% 在我们所研究的 13 个市场中, 天津市场是在 2009 年平均每间房收益水平跌幅倒数第二大的城市, 仅仅略好于北京市场苏州 2009 年第四季度, 苏州酒店市场继续保持在住宿率方面的强劲增长, 与 2008 年第四季度相比, 增幅达 22% 但是, 按季度比较, 该市场的整体平均房价水平却大幅下滑了 26.5%, 是前三季度中降幅较大的因此, 与 2008 年第四季度相比, 整体市场在 2009 年第四季度的平均每间房收益水平下降了 10% 与 2008 年全年相比, 整体市场在 2009 年的住宿率水平增幅达 5.4%, 但是平均房价水平却下降了 19%, 综合以上两项指标, 平均每间房收益水平下降 14% 重庆与 2008 年第四季度同期相比, 重庆市场在 2009 年第四季度实现了住宿率与平均房价水平的双双增长, 增幅分别为 14% 与 0.5%, 从而在平均每间房收益水平方面, 相比 2008 年第四季度上升了 14.5% 从全年来看, 该市场的整体住宿率水平在 2009 年全年呈现出积极的增长, 涨幅为 11%, 但是, 平均房价水平却小幅下降了 1.3% 因此, 与 2008 年全年相比, 整体市场的平均每间房收益水平实现了 9.2% 的积极增长青岛随着在温暖季节里业务高峰期的结束, 青岛酒店市场已开始进入淡季, 因此, 该市场的整体住宿率水平已从 2009 年第三季度 70% 以上的水平大幅下滑至第四季度 51% 的平均水平新增酒店供给也在第四季度对市场的整体住宿率产生了一定程度的影响但是, 2009 年第四季度, 该市场努力实现了与去年相似的住宿率与平均房价水平, 且分别比 2008 年第四季度下降了 2.4% 与 6.1% 从全年来看, 整体市场 2009 年在住宿率平均房价以及平均每间 Horwath HTL Newsletter Marh 2010

11 重要市场业绩更新中国房收益水平方面分别较 2008 年全年下降了 9.2%,13.1% 与 21.1% 海南每当中国北方的人们感觉寒冷时, 海南的酒店业者则迎来了他们每年中的最佳时节与 2008 年第四季度相比,2009 年第四季度, 海南酒店市场在住宿率方面实现了最为强劲的增长, 增幅高达 23%, 平均房价的增长较平稳, 涨幅为 6.5%, 从而使得平均每间房收益水平增长 31% 据我们了解, 海南定位为国际旅游岛这一国家发展战略出台, 进一步刺激了大量游客在 2009 年最后一个季度到访海南但是, 与 2008 年全年相比, 整体市场 2009 年同期的住宿率平均房价水平分别小幅下降了 3% 与 0.3%, 从而使平均每间房收益水平下降了 3.4% Horwath HTL Newsletter Marh 2010

12 全球酒店市场景气调查报告背景介绍浩华全球酒店市场景气调查旨在从酒店运营者的视角, 提供全球酒店业者对未来市场的前景展望本次调查主要集中于眼下对住宿率平均房价和总收入水平的展望, 以及酒店运营者基于各自经验对未来市场发展的切身感受本报告汇总了此次调查的研究成果, 全球范围内共有来自 55 个国家的 2,090 家酒店业者参与了此次调查, 其中 42% 的酒店分布在欧洲, 随后依次是亚洲 ( 占 31%) 美洲( 占 11%) 澳大利亚/ 太平洋地区 ( 占 10%) 非洲/ 中东 ( 占 5%) 在经历近年来最艰难的一年后, 不出意外, 全球绝大多数酒店市场都对 2010 年的市场业绩提升持乐观态度, 但这并不意味着酒店经营者预期市场将实现强劲的业绩表现这是因为, 绝大多数市场中的酒店经营者都认为整体业绩水平已经触底目前正处于复苏阶段为此, 我们希望以下的分析可提供一些参考以判断全球各地酒店市场的预期表现这是浩华管理顾问公司实施的第三次全球问卷调查, 我们在对以往景气指数分析的基础上进一步得出了对此次景气指数的解析景气指数排名为了便于对全球各地区及不同国家的酒店市场进行分析和比较, 我们制定了景气指数以综合评定调查问卷中所设定的所有问题对应每项回复的指数反映了市场对整体业绩表现的期望该指数范围从 -150 至 +150, -150 表示市场认为业绩预期将非常悲观, 0 表示业绩预期将与上年持平, +150 表示业绩预期十分乐观浩华管理顾问公司创建该景气指数, 旨在实时监控后续定期进行的景气调查所反映出的市场景气变化趋势在历经衰退的市场表现 (2009 年 7 月的全球调查结果 ) 后, 酒店经营者在 2010 年已表现出乐观情绪当然,2010 年的积极展望是相对于 2009 年全球酒店业的欠佳表现而言但是, 一个乐观积极的展望可以表明全球大部分酒店市场预期将恢复增长, 特别是在住宿率方面亚洲和澳大利亚 / 太平洋地区在此次调查中的态度转变最大, 在 2009 年年中实施的调查中, 这两个地区均持最悲观态度积极的经济预期使得该区域的酒店经营者相信市场在 2009 年触底后将于 2010 年进入回升阶段乐观情绪最显著的市场有 : 香港 (82) 中国(64) 和澳大利亚 (42) 2009 年已呈现出相对乐观展望态势的印度尼西亚 ( 景气指数为 50) 在 2010 年的景气指数再次提升, 且有可能实现比前文提及的其他国家 ( 亚洲和澳大利亚太平洋地区内 ) 强劲复苏更加令人瞩目的业绩表现 2010 年市场展望相比 2009 年, 请预测 2010 年酒店市场的整体业绩表现? 在被问及与 2009 年住宿率平均房价及酒店总收入相比, 2010 年酒店市场整体业绩水平的预期展望时, 有超过 50% 的受访酒店认为 2010 年的住宿率和总收入将好于或远远超出上一年, 但仅有 35% 的受访酒店认为平均房价将实现增长,40% 的受访者预期平均房价水平将与 2009 年持平, 另有 23% 受访者认为平均房价水平预期将出现下滑酒店业绩预测与 2009 年相比, 各酒店 2010 年的业绩水平增长还是下滑? 此次调查的第二个问题是 : 请受访者预测各自酒店 2010 的业绩水平 ( 相对于 2009 年而言 ), 最终结果以百分比的形式体现全球酒店经营者再次显现出乐观的展望态势, 此问题的全球平均景气指数为 36 有 15% 至 27% 的酒店经营者预期其业绩水平将至少增长 5%, 全球有 40% 或更高比例的酒店经营者预期酒店业绩增幅将高达 5% 就此问题表现出的整体较高景气指数说明, 大多数酒店经营者预期他们各自的酒店在 2010 年将实现更好的业绩 Horwath HTL Newsletter Mar 2010

13 全球酒店市场景气调查报告影响业绩表现的因素以下各项因素将对 2010 年酒店市场业绩产生怎样的影响? 各酒店经营者也被问及对以下八项因素的考量以及这些因素将如何影响他们各自酒店在 2010 年的业绩表现在这八项因素中, 对本地区旅游发展趋势的预期景气指数最高, 为 31, 有 56% 的受访者预期本地区旅游业的发展将为酒店市场带来积极影响尽管绝大多数 (61%) 受访者预计甲型 H1N1 流感病毒不会对酒店的业绩水平产生影响, 但表现在该因素上的景气指数依然最低 (-28) 与 2009 年 74% 的受访者认为全球经济发展趋势这项因素将对酒店业绩产生负面影响相比, 此次调查中, 有 55% 的受访者认为这一因素将对酒店业绩产生积极影响在景气指数方面, 前四项因素的景气指数表现为正值, 后四项因素为负值值得一提的是, 在这八项因素中, 大多数受访者认为其中四项 ( ) 因素预期不会对酒店业绩产生影响结论自 2009 年 7 月实施的景气调查后, 各地区酒店经营者对酒店市场前景的预期已发生了大幅改观, 尽管欧洲整体景气指数结果仅显示出微小的正值, 此次调查中所有地区的整体景气指数均为正值虽然整体景气状况的提升应将 2009 年欠佳的业绩表现纳入考量中, 但是, 此次调查至少表明全球大多数酒店经营者均认为各地区的酒店市场已经触底, 业界已初现一个积极的开端此外, 仍有一些被普通担忧的领域大多数受访者均认为商务旅行不会在 2010 年恢复到合理的水平, 这意味着旅游客源仍将是今年最重要的需求市场团队和商务会议客源依旧疲软, 尤其是美国市场, 这一挑战连同许多市场由新增酒店供给带来的重压将成为酒店经营者在新年里必须面对的最大难题注意 : 请登录网址下载完整报告客源市场表现与 2009 年相比,2010 年各类需求市场的预期表现如何? 最后, 我们调查了受访酒店对主要客源市场在 2010 年的预期表现这些客源市场主要划分为 : 商务 ; 旅游散客 ; 旅游团体 ; 会议需求 ( 会议奖励旅游大型会议和会展 ) 大多数受访者对商务旅游散客及会议市场的未来前景持乐观态度, 至少有 41% 的受访酒店预计这些客源市场的业绩将有更好的表现绝大多数受访者 (44%) 认为旅游团队客源市场的预期表现将与 2009 年持平但是, 与 22% 的受访者认为该市场预期表现更糟相比, 至少有 34% 的更高比例受访者认为该市场将有所改善 Horwath HTL Newsletter Mar 2010

14 浩华管理顾问公司最新动态第六届中国酒店开发与融资论坛最新资讯即将召开的第六届中国酒店开发与融资论坛已成功确认四家赞助商及 23 家金钥匙赞助商北京新云南皇冠假日酒店将是此年度论坛的主办地, 时间为 2010 年 3 月 24 日 ( 周三 ) 至三月 26 日 ( 周五 ) 如您有兴趣出席参加此次会议, 请登陆论坛网站获取更多详情并下载注册表格 2010 年中国饭店业务统计最新资讯中国旅游饭店业协会与浩华酒店管理顾问公司携手第八次出版 2010 年中国饭店业务统计此次调查工作的截止日期为 2010 年 3 月 15 日有兴趣参与调查的酒店可登陆网站或下载电子版问卷, 或致电与乌兰女士联系 2009 年中国饭店业务统计共收到来自 31 个省市自治区超过 620 家酒店的回复与往年一样,2010 年中国饭店业务统计将于 2010 年 5 月底出炉关于浩华浩华管理顾问公司是浩华国际在亚太区的分部, 专业从事酒店及旅游业咨询顾问服务浩华国际于 1915 年在纽约成立, 发展至今已成为全球十大国际会计及管理顾问集团, 在全球 82 个国家和地区 387 个城市设立了分支机构, 年收入超过 15 亿美元浩华管理顾问公司的核心业务包括 : 市场及财务可行性研究酒店管理公司筛选及管理合同谈判大型旅游目的地总体规划资产管理集团战略规划交易资产审核联系我们北京 Tel: (86 10) Beijing@horwathhtl.com 上海 Tel: (86 21) Shanghai@horwathhtl.com 香港 Tel: (852) Hongkong@horwathhtl.com 新加坡 Tel: (65) Singapore@horwathhtl.com

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HORWATH HTL NEWSLETTER CHINA EDITION 4, 2010 浩华资讯 2010 年第 4 期市场概览郑州整体市场概览郑州位于河南省中心区域以北, 黄河以南, 是中部地区的重要金融商业和物流枢纽, 同时也是河南省的省会和最大的地级市过去五年, 郑州的地区生产总值持续稳定增长, 年均增长率达 19% 即使在全球经济不景气的情况下,2009 年郑州的地区生产总值依然增长了