HORWATH HTL NEWSLETTER CHINA

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黑席
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1 HORWATH HTL NEWSLETTER CHINA EDITION 4, 2010 浩华资讯 2010 年第 4 期

2 市场概览郑州整体市场概览郑州位于河南省中心区域以北, 黄河以南, 是中部地区的重要金融商业和物流枢纽, 同时也是河南省的省会和最大的地级市过去五年, 郑州的地区生产总值持续稳定增长, 年均增长率达 19% 即使在全球经济不景气的情况下,2009 年郑州的地区生产总值依然增长了 10%, 达人民币 3,300 亿元, 该增长率在过去五年中属于最小的同样地,2009 年郑州的人均地区生产总值也增长了 8% 左右, 达人民币 4.4 万元市场供给需求和住宿率继 1995 年河南中州皇冠假日酒店开业和 1999 年郑州索菲特国际酒店开业以后, 郑州酒店市场已经有十多年未出现新的国际 5 星级品牌酒店郑州是河南省的省会城市, 作为典型的二线城市之一, 酒店市场的商务需求和会议需求在住宿需求总量中占有大部分份额,2009 年的比例大约为整体房晚需求的 84% 竞争酒店市场 2008 年和 2009 年的平均住宿率分别为 60% 和 63% 截至 2010 年 7 月, 郑州酒店市场的整体住宿率为 68%, 过去三年中的年均增长率达到了 6% 王澍, 副董事, 浩华管理顾问公司新增供给和许多其它城市不同, 郑州酒店市场在过去十年中并未经历高档酒店供给的大幅增长但是, 未来几年郑州市场预计会有多家国际品牌 5 星级酒店开业, 包括 JW 万豪喜来登艾美丽笙和希尔顿这些新酒店预计将向郑州酒店市场投放 2,769 间新增客房供给由于 2011 年至 2015 年间的市场年供给增长率预期高于年需求水平的增长, 可能导致郑州酒店市场整体住宿率水平的下降市场展望从各项主要经济指标的逐年快速增长和道路交通状况的不断改善不难看出, 近年来郑州的整体经济水平和基础设施建设发展很快其经济发展并未受到全球经济衰退的严重影响郑州拥有一个成熟且扎实的投资基础, 并且随着郑州新商业区的设立, 骨干产业的积极增长以及基础设施的持续改善, 郑州未来的发展前景乐观, 特别是在中短期内全球经济复苏的预期之下展望未来几年, 商务需求将持续稳定增长一系列高档国际 5 星级酒店的开业将潜在地提升郑州酒店市场的整体平均房价水平但在接下来的五年中, 尽管需求预期强劲增长, 但供给也将持续高速增长, 这使我们对郑州酒店市场整体住宿率未来增长前景持谨慎观望房价业绩过去两年中, 郑州高档酒店市场的平均房价有少许增长, 从 2008 年的人民币 541 元增至 2010 年 ( 截至 7 月 ) 的人民币 546 元, 增长率为 1% 自从 2005 年底郑州国际会展中心开幕以来, 该场馆已经举办了若干高规格的会展活动, 如 2008 年的国内旅游交易会和 2010 年全国金融工作会议这些会展活动使郑州酒店市场的房价在会展期间得到了充分的提高市场构成商务需求是郑州酒店市场最大的构成部分,2009 年约占市场总需求的 60% 会议需求是郑州酒店市场的第二大需求客源,2009 年占市场需求总量的 24% 由于郑州周边区域和城市有很多知名景点, 因此旅游需求在郑州市场需求总量中也占据一定的份额, 比例为 11% 左右其它需求占郑州市场需求总量剩余的 5%, 此类需求主要是指政府相关的需求国内需求市场是郑州酒店市场最大的客源市场,2009 年郑州酒店市场整体需求的 89% 来自国内需求

4 市场景气报告韦颖, 顾问, 浩华管理顾问公司介绍作为浩华全球酒店市场景气调查的一个重要组成部分, 酒店市场景气调查旨在为酒店行业提供对未来的前景判断和预测本次调查的侧重点是整体市场的住宿率平均房价及总收入预期在此次年度中期调查中, 各受访酒店就 2010 年下半年的市场预期与去年同期进行了比较, 并就上海世博会的举办以及金融危机是否依然持续对整体酒店市场的房晚需求产生影响做出了评价回复问卷酒店构成 ( 按酒店所在地区划分 ) 在 332 个受访者中,36% 来自华东地区 ( 上海浙江江苏安徽福建和山东 ),27% 来自华北地区 ( 北京天津河北山西和内蒙古 ),21% 来自华中和华南地区 ( 广东广西海南湖北湖南与河南 ), 来自其它区域的受访者所占比例非常小 2010 年上半年市场业绩 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Occ ADR Rev Much Better Better Sam e Worse Much Worse 就酒店的星级构成而言, 大多数参与调查的酒店为 5 星级 ( 占 59%), 其次是 4 星级酒店 ( 占 27%), 3 星级酒店和经济型酒店仅占较少比例, 分别为 9% 和 5% 2010 年上半年市场业绩谈到对整体市场住宿率业绩的预期,71% 的受访酒店业者表示业绩已经好于或者大大好于预期,18% 的受访酒店业者认为和预期相符, 只有 11% 的受访酒店业者认为比预期的差或更糟糕上海世博会和全球金融危机的影响调查结果显示,23% 的受访酒店业者认为酒店需求受到金融危机的影响仍然超出或大大超出预期 39% 的受访酒店业者表示金融危机的影响程度和预期一样,38% 的受访酒店业者表示金融危机的影响已经小于或远远小于预期当问及上海世博会是否对酒店业绩产生影响时,28% 的受访酒店业者表示其业绩表现已受到了消极或非常消极的影响, 48% 的受访酒店业者表示世博会对其业绩水平并未产生任何影响, 仅有 24% 的受访酒店业者表示上海世博会对其业绩表现产生了积极或非常积极的影响调查结果显示平均房价水平略差于其他两个业绩指标,86% 的受访酒店业者认为平均房价与年初预计水平持平或好于预期但是, 仍有 14% 的受访酒店业者认为实际平均房价表现低于或者明显低于年初预期酒店总收入方面遵循了类似的趋势 74% 的受访酒店业者认为上半年实现的总收入好于预期,17% 的酒店业者认为上半年总收入水平与年初预计持平, 只有 9% 的受访酒店表示上半年总收入比预计水平差或差距甚大

5 市场景气报告韦颖, 顾问, 浩华管理顾问公司 2010 年下半年业绩展望酒店经营者被问及同比 2009 年下半年, 对 2010 年同期市场业绩水平 ( 包括住宿率平均房价及酒店总收入 ) 将作何预期? 约 70% 的受访者表示, 他们对以上三项市场业绩指标的预计要好于或大大好于去年同期水平 2010 年下半年市场展望 100% 同时, 大多数的受访酒店业者一致认为, 全球金融危机对酒店需求的持续影响已逐渐减退 2010 年上海世博会的成功召开对华东地区的酒店市场业绩水平带来了极大的积极影响, 上海地区表现尤为突出, 这与年初所做的预计大体相当备注 : 酒店市场景气调查完整报告可从浩华管理顾问公司的网站下载 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Much Better Better Sam e Worse Much Worse 20% 10% 0% Occ ADR Rev 酒店业绩当被问及与 2009 年同期相比, 各受访酒店对其自身在 2010 年下半年的业绩表现作何预期?46% 以上的受访酒店认为下半年业绩将比去年同期至少增长 5%,10% 的受访酒店预计业绩水平将增长 15% 甚至更多 59% 的受访酒店业者预计, 和去年同期相比, 客房住宿率在下半年将至少增长 5% 47% 的受访者预期平均房价将至少增长 5% 超过 60% 的受访酒店业者预计, 酒店总收入将至少增长 5% 结论大多数受访者认为,2010 年上半年的整体市场业绩在住宿率平均房价及总收入方面均好于预期对于 2010 年下半年住宿率平均房价和总收入方面的业绩展望也抱有乐观的态度从市场景气调查结果来看, 各地区的酒店市场确已触底, 并开始呈现出复苏增长的迹象

主要市场业绩更新 (2010 年第三季度 ) 赵猛, 研究分析员, 浩华管理顾问公司戴雪英, 董事, 浩华管理顾问公司主要市场业绩趋势同比增长,2010 年第 3 季度 VS 2009 年第 3 季度 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 主要市场业绩趋势同比增长,2010 年截至 9 月 VS 2009 年截至 9 月 -10% 0% 10%

6 主要市场业绩更新 (2010 年第三季度 ) 赵猛, 研究分析员, 浩华管理顾问公司戴雪英, 董事, 浩华管理顾问公司主要市场业绩趋势同比增长,2010 年第 3 季度 VS 2009 年第 3 季度 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 主要市场业绩趋势同比增长,2010 年截至 9 月 VS 2009 年截至 9 月 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Shanghai Hainan Guangzhou Shenzhen Beijing Suzhou Chengdu Tianjin Shanghai Tianjin Hangzhou Shenzhen Suzhou Beijing Guangzhou Chengdu Qingdao Hainan Qingdao Xian Hangzhou Dalian Dalian Chongqing Xian OCC ADR RevPAR Chongqing 资料来源 :STR Global OCC ADR RevPAR 资料来源 :STR Global 基于以上由 STR Global 提供的各主要市场的业绩数据, 浩华对各主要市场作出简要点评

7 主要市场业绩更新 (2010 年第三季度 ) 北京第三季度一贯是北京酒店市场旅游需求和会议需求的旺季随着需求的持续增长, 北京酒店市场的整体住宿率从 2010 年第一季度的 54% 上升到 2010 年第三季度的 67%, 同比上年同期增长了 19% 相比之下, 整体市场平均房价增长较为缓慢, 同比 2009 年第三季度,2010 年同期仅增长了 5% 2010 年第三季度北京酒店市场整体的平均每间房收益较上年同期增长了 25% 截止 2010 年 9 月, 北京酒店市场整体住宿率平均房价和平均每间房收益较上年同期分别增长了 27% 3% 和 30% 上海在 13 个经筛选城市中, 上海酒店市场在第三季度实现了最为强劲的业绩增长, 和第二季度相似虽然供给增长了 14%, 但在上海世博会的积极影响下, 需求增长也很强劲, 致使 2010 年第三季度上海酒店市场的整体住宿率水平保持在 70% 以上, 较上年同期增长了 39% 整体市场平均房价同比第二季度有所下降, 但仍然在人民币 870 元以上, 和上年第三季度相比增长了约 30% 相应地, 上海酒店市场的整体平均每间房收益比 2009 年第三季度增长了约 80% 根据 STR Global 提供的数据显示, 截至 2010 年 9 月, 上海酒店市场的整体住宿率平均房价和平均每间房收益分别比上年同期增长了 36% 19% 和 63% 深圳在 2010 年第二季度需求强劲增长之后, 深圳酒店市场第三季度的住宿率保持在 60% 以上的水平, 比 2009 年同一季度增长了 13% 整体市场平均房价和上一季度相比并没有出现重大增长, 但仍较 2009 年第三季度增长了 14% 相应地, 整体市场平均每间房收益也提升了 28% 根据 STR Global 提供的数据显示, 截至 2010 年 9 月, 深圳酒店市场的整体住宿率平均房价和平均每间房收益比上年同期分别增长了 17% 11% 和 31% 杭州 2010 年第三季度, 杭州酒店市场业绩持续增长整体供给水平增长迅速, 增幅达 14% 相比之下, 需求的增长步伐更快, 使杭州酒店市场的整体住宿率得以维持在 60% 以上的水平和 2009 年第三季度相比, 整体市场平均房价上升了 11% 相应地, 与 2009 年第三季度相比, 杭州酒店市场的平均每间房收益增长了近 30% 根据 STR Global 提供的数据显示, 截至 2010 年 9 月, 杭州酒店市场的住宿率平赵猛, 研究分析员, 浩华管理顾问公司戴雪英, 董事, 浩华管理顾问公司均房价和平均每间房收益和去年同期相比分别增长了 11% 8% 和 19% 苏州和杭州酒店市场相似, 苏州酒店市场也经历了需求的持续增长相比之下, 供给的增长速度保持了较合理的水平 2010 年第三季度, 苏州酒店市场的整体住宿率保持在稍高于 50% 的水平, 较上年同期增长了 18% 整体市场平均房价也比上年同期增长了 7% 相应地, 苏州酒店市场的整体平均每间房收益也大幅提升了约 26% 截至 2010 年 9 月, 苏州酒店市场的住宿率平均房价和平均每间房收益分别比 2009 年同期增长了 19% 5% 和 25% 大连大连酒店市场 2010 年第三季度的需求增长速度远远慢于当年第一季度和第二季度市场需求的增长速度, 而供给的增长则相对稳定整体市场住宿率恢复到了近 70% 的水平, 整体市场平均房价和上年同期相比略有变化相应地, 整体市场的平均每间房收益比上年同一季度提高了 5 个百分点截至 2010 年 9 月, 大连酒店市场的住宿率平均房价和平均每间房收益分别比上年同期增长了 15% 2% 和 18% 成都第三季度通常是成都酒店市场的需求旺季 2010 年第三季度, 成都酒店市场的供给增长率达到了两位数水平, 但相比之下需求增长的速度更快, 使得整体市场住宿率保持在近 70% 的水平上同时, 成都市场的酒店经营者成功地实现了更高的平均房价业绩, 和 2009 年第三季度相比, 增长了约 13% 相应地, 整体市场平均每间房收益的增长率也达到了 16% 根据 STR Global 提供的数据显示, 截至 2010 年 9 月, 成都酒店市场的整体住宿率平均房价和平均每间房收益业绩和 2009 年同期相比, 分别增长了 14% 8% 和 23% 包括 10 月在内的最后一个季度通常是旅游和会议需求的高峰期, 我们预计成都酒店市场在 2010 年最后一个季度也会有较出色的业绩表现西安 2010 年第三季度, 西安酒店市场的供给增长率达到了两位数水平, 但是市场需求的增长和前两个季度相比却相对缓慢, 这是因为市场需求总量水平已经恢复到 2009 年下半年以来的最高水平整体市场住宿率和平均房价与 2009 年同期相比都实现了小幅提升, 增长率分别为 1% 和 4% 住宿

8 主要市场业绩更新 (2010 年第三季度 ) 赵猛, 研究分析员, 浩华管理顾问公司戴雪英, 董事, 浩华管理顾问公司率和平均房价的缓慢增长, 致使整体市场平均每间房收益只增幅了 6 个百分点截至 2010 年 9 月, 整体酒店市场的住宿率平均房价和平均每间房收益三项指标和 2009 年同期相比分别增长了 8% 7% 和 16% 天津和 2010 年第二季度相似,2010 年第三季度天津酒店市场的整体需求增长速度高于供给的增长在 2010 年夏季达沃斯论坛的积极影响下, 天津酒店市场 9 月的住宿率显著增长, 但是 2010 年第三季度的整体市场住宿率依然在 50% 以下在一些较高档酒店陆续开业之后,2010 年第三季度天津酒店市场的整体平均房价有了大幅增长, 和上年同期相比增长了 14% 相应地, 整体市场的平均每间房收益比 2009 年第三季度增长了 35% 截至 2010 年 9 月, 天津酒店市场的整体住宿率平均房价和平均每间房收益业绩分别比上年同期增长了 13% 7% 和 21% 重庆和 2009 年第三季度相比, 重庆酒店市场的整体住宿率下降了 5 个百分点和第一及第二季度不同, 重庆市场需求的增长速度在第三季度开始放缓, 无法跟上供给增长的步伐整体市场平均房价仅少许增长了 2% 相应地,2010 年第三季度重庆市场整体平均每间房收益和上年同期相比下降了 3% 截至 2010 年 9 月, 重庆酒店市场的整体平均房价和平均每间房收益和 2009 年同期相比分别增长了 10% 和 8%, 而住宿率则下降了 2% 我们的市场研究表明, 随着重庆两江新区的成立, 商务需求和会议需求市场预期将实现增长预计整个重庆酒店市场会从城市总体经济状况的改善中受益青岛第三季度一般是青岛酒店市场的旺季 7 月和 8 月整体市场的住宿率通常会达到峰值和 2010 年第一和第二季度相比, 第三季度青岛酒店市场的总体住宿率增长幅度很大, 达到了 72% 的水平该住宿率和 2009 年第三季度持平, 但应注意的是整体市场平均房价和上年同期相比增长了 10% 相应地, 市场整体平均每间房收益也增长了 10% 截至 2010 年 9 月, 青岛酒店市场的整体住宿率平均房价和平均每间房收益和 2009 年同期相比分别增长了 12% 6% 和 19% 广州需求的持续增长使广州酒店市场 2010 年第三季度的整体住宿率能够保持在 60% 的水平, 和 2009 年同期相比提高了 12% 和 2009 年第三季度相比, 今年同期广州市场的整体平均房价增长了 8% 相应地, 市场整体平均每间房收益较上年同期增长了 20% 左右根据 STR Global 提供的数据显示, 截至 2010 年 9 月, 广州酒店市场的整体住宿率平均房价和平均每间房收益分别比上年同期增长了 19% 11% 和 32% 我们预计广州酒店市场的业绩将被亚运会的积极效应推至更高的水平海南在 13 个经筛选的城市中, 海南酒店市场是唯一一个 2010 年第三季度业绩低于 2009 年同期的酒店市场, 这主要是洪水和台风的负面影响所致虽然海南酒店市场的整体住宿率下降了 9%, 但是整体平均房价依然比 2009 年第三季度提高了 17% 相应地, 海南市场的整体平均每间房收益提高了 6% 截至 2010 年 9 月, 海南酒店市场的整体住宿率平均房价和平均每间房收益分别比 2009 年同期增长了 9% 25% 和 36% 我们的市场研究表明, 许多旅客依然对国庆节期间发生的洪灾心有余悸一些当地酒店经营者也担心历来是海南旅游旺季的冬季可能会因此受到牵连然而, 我们认为即将到来的海南旅游最好的季节和上海世博会的闭幕将再次招徕旅游者对海南的关注

9 主要市场业绩更新 (2010 年第三季度 ) 赵猛, 研究分析员, 浩华管理顾问公司戴雪英, 董事, 浩华管理顾问公司下表概括了我们上述所列主要市场分析中所涵盖的受访酒店数量 : 主要酒店市场分析涵盖酒店数量,2010 年酒店分类主要酒店市场涵盖酒店总数经济型中档无餐饮设施中档有餐饮设施高档超高档豪华型北京上海大连苏州广州深圳成都杭州西安天津重庆青岛海南合计资料来源 :STR Global

10 浩华酒店管理顾问公司最新动态第 21 届亚太区酒店投资峰会 (HICAP) 2010 年 10 月 13 日到 15 日, 第 21 届亚太区酒店投资峰会 (HICAP) 在香港洲际酒店成功举办今年, 日本 Niseko Village 获得了年度最佳交易奖新加坡 Marina Bay Sands 获得了年度 Reggie Shiu 开发奖峰会中的可持续性发展酒店大奖的获奖名单包括 :ITC Royal Gardenia Bangalore( 获可持续性发展项目设计奖项 ); Crowne Plaza Alice Springs( 获可持续性经营奖项 );El Nido Resorts( 获可持续性发展目的地奖项 ); 武汉香格里拉酒店 ( 获可持续性发展社区奖项 ) 第 22 届亚太区酒店投资峰会将于 2011 年 10 月 12 日至 14 日在香港洲际酒店举行有关峰会的最新信息, 请访问年会网站 : 关于浩华浩华管理顾问公司是浩华国际在亚太区的分部, 专业从事酒店及旅游业咨询顾问服务浩华国际于 1915 年在纽约成立, 发展至今已成为全球十大国际会计及管理顾问集团, 在全球 82 个国家和地区 387 个城市设立了分支机构, 年收入超过 15 亿美元浩华管理顾问公司的核心业务包括 : 市场及财务可行性研究酒店管理公司筛选及管理合同谈判大型旅游目的地总体规划资产管理集团战略规划交易资产审核 2011 年酒店开发与融资论坛第 7 届年会浩华管理顾问公司宣布酒店开发与融资论坛第 7 届年会将于 2011 年 3 月 23 日 ( 星期三 ) 到 25 日 ( 星期五 ) 在北京新云南皇冠假日酒店举行有关论坛的详细信息或赞助商的资讯, 请与 Michelle Xie( 解丛菲 ) 女士联系, 电子邮箱 : mxie@horwathhtl.com 请关注最新公告联系我们北京 Tel: (86 10) Beijing@horwathhtl.com 浩华管理顾问公司于 2010 年 9 月发布全球酒店市场景气调查报告浩华管理顾问公司已经成功地完成了全球酒店市场景气调查, 并于近期在 2010 年 9 月发布了全球酒店市场景气调查报告区域性和国家级的景气调查报告将在数周之后发布浩华官方网站提供最新的景气调查报告下载上海 Tel: (86 21) Shanghai@horwathhtl.com 香港 Tel: (852) Hongkong@horwathhtl.com 新加坡 Tel: (65) Singapore@horwathhtl.com

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HORWATH HTL NEWSLETTER CHINA EDITION 3, 2010 浩华资讯 2010 年第 3 期市场展望宁波整体市场回顾市场客源构成翟月, 顾问, 浩华管理顾问公司宁波是一个重要的港口城市, 也是浙江省最活跃的经济体之一过去的十年中, 宁波的国内生产总值实现了长足的增长, 自 2000 年以来, 年均增长率达到了 15% 2009 年, 宁波市的国内生产总值依然增长