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1 公司代码 : 公司简称 : 新湖中宝 新湖中宝股份有限公司 2016 年半年度报告摘要 一重要提示 1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文, 投资者欲了解详细内容, 应当仔细阅读同时刊载于 上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文 1.2 公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上交所 新湖中宝 中宝股份 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 虞迪锋 高莉 电话 传真 电子信箱 yudf@ net gaoli@ net 二主要财务数据和股东情况 2.1 公司主要财务数据 单位 : 元币种 : 人民币 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 (%) 总资产 96,671,746, ,067,439, 归属于上市公司股东的净资产 21,267,349, ,123,985, 本报告期本报告期比上年同上年同期 (1-6 月 ) 期增减 (%) 经营活动产生的现金流量净 2,412,056, ,298,905, 不适用 额 营业收入 4,140,139, ,979,614, 归属于上市公司股东的净利 310,271, ,827, 润 归属于上市公司股东的扣除 276,586, ,107, 非经常性损益的净利润 加权平均净资产收益率 (%) 减少 0.84 个百分点 基本每股收益 ( 元 / 股 ) 稀释每股收益 ( 元 / 股 )

2 2.2 前十名股东持股情况表 单位 : 股截止报告期末股东总数 ( 户 ) 136,461 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数 ( 户 ) / 前 10 名股东持股情况 股东名称浙江新湖集团股份有限公司黄伟宁波嘉源实业发展有限公司江信基金 - 民生银行 - 江信基金定增 31 号资产管理计划中国证券金融股份有限公司浙江恒兴力控股集团有限公司华安未来资产 - 宁波银行 - 安盈 5 号资产管理计划招商财富 - 招商银行 - 海通创新 2 号专项资产管理计划华安未来资产 - 工商银行 - 新湖中宝定增 1 号资产管理计划中信证券股份有限公司 持有有限售股东性持股比持股条件的股份质例 (%) 数量数量 质押或冻结的股份数量 境内非 ,206,910,170 0 质押 2,689,389,440 国有法 人 境内自 ,000,000 0 无 0 然人 境内非 ,334,913 0 质押 425,750,000 国有法 人 未知 ,461, ,461,538 无 0 国有法 ,063,462 0 无 0 人 境内非 ,991,540 0 质押 150,140,000 国有法 人 未知 ,307, ,307,693 无 0 未知 ,307, ,307,692 无 0 未知 ,580,645 0 无 0 国有法 ,603,600 0 无 0 人 上述股东关联关系或一致行动黄伟先生为新湖集团的控股股东, 浙江恒兴力为新湖集团的全资子的说明公司, 宁波嘉源为新湖集团的控股子公司 黄伟先生 新湖集团 浙江恒兴力 宁波嘉源为一致行动人 公司未知其他股东之间是否存在关联关系 表决权恢复的优先股股东及持 / 股数量的说明

3 2.3 控股股东或实际控制人变更情况 适用 不适用 三管理层讨论与分析 报告期内总体经营情况期内, 公司坚持既定战略, 稳健经营, 各项业务进展顺利 期内, 公司实现营业收入 亿元, 归属于上市公司股东的净利润 3.10 亿元, 每股收益 元 ; 加权平均净资产收益率 1.32% 截至 2016 年 6 月末, 公司总资产 亿元, 较期初增长 8.54%; 归属于母公司所有者权益合计 亿元 1 财务情况期内, 公司继续保持稳健的财务状况 截至 2016 年 6 月末, 公司货币资金余额 亿元 现金流大幅改善 期内, 经营活动产生的现金净流入 亿元, 同比增加了 37 亿元 期内, 公司继续拓展多元化的融资渠道 2016 年 5 月, 公司新一轮公司债完成发行, 募集资金 35 亿元, 债券票面利率为 5.20% 公司积极探索购房尾款资产证券化等新兴的融资方式, 进一步拓宽了融资渠道, 同时有序置换高成本的信托贷款, 有效降低了公司融资成本 2 地产情况期内, 公司地产预售收入明显增加 实现合同销售面积 万平方米, 合同销售收入 亿元, 较去年同期增加了 75.70% 期内, 凭借对地产市场和上海未来发展的清晰判断, 进一步加大对上海旧改项目的投入 通过股权转让方式收购了上海黄浦区 508 号街坊地块, 规划建筑面积约 43 万平方米 ; 近期, 又以变更开发建设单位的方式取得上海市虹口区乍浦路街道 32 坊 2/1 丘地块, 规划建筑面积约 7.3 万平方米 目前, 在上海内环核心区项目 5 个, 未结算规划建筑面积约 130 万平方米, 预计上海项目有望占据公司地产销售收入的一半以上 公司密集布局上海旧改, 成功完成了地产业务向一 二线城市集中的战略转型 期内, 公司上海旧改项目进展顺利 上海 新湖明珠城已累计结算约 49 万平方米, 地块西侧动迁接近尾声, 可建面积约 18 万平方米, 预计将于年底开工 ; 上海 青蓝国际 1 期已累计销售 5 万平方米,2 期拆迁已接近尾声, 即将进入开工阶段 ; 新收购的虹口项目 黄埔项目已进入前期拆迁准备和设计论证阶段 上海旧改项目的良好进展获得了当地政府和居民的高度认可

4 1) 房地产概况一览表 面积单位 : 平方米 金额单位 : 千元 序号单位名称项目名称权益占地面积 权益占地 面积 规划计容 建筑面积 权益计容 建筑面积 规划建筑 面积 权益规划 建筑面积 累计开工面积 累计竣工面积 截至 2016 年 6 月 30 日 累计合同 累计合同 销售面积 销售收入 累计结算面积 累计结算 收入 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳 北国之春 100% 525, ,339 1,099,968 1,099,968 1,171,371 1,171,371 1,087,831 1,087, ,449 5,480, ,479 5,421,570 沈阳 新湖花园 100% 54,933 54, , , , , , , , 沈阳沈北金谷置业有限公司沈阳 仙林金谷 100% 268, , , , , ,532 97,854 53,910 22, ,800 17, ,750 3 沈阳新湖明珠置业有限公司沈阳 新湖湾 100% 283, , , , , ,567 13, 天津新湖凯华投资有限公司天津 香格里拉 100% 145, , , , , ,097 92,903 89,652 82, ,410 69, ,880 5 义乌北方 ( 天津 ) 国际商贸城有限公司 天津 义乌商贸城 100% 625, , , , , , , ,536 70, ,370 34, ,600 其中 : 拟发展作出租 100% 141, , , , , , , 滨州新湖房地产开发有限公司滨州 新湖玫瑰园 100% 123, ,801 55,174 55,174 55,174 55,174 21,291 21,291 7,984 43,980 4,573 21,600 7 泰安新湖房地产开发有限公司泰安 新湖绿园 100% 120, , , , , , , , , , , ,150 8 江苏新湖宝华置业有限公司南京 仙林翠谷 100% 637, , , , , , , , ,615 1,908, ,625 1,355,380 9 苏州新湖置业有限公司 苏州 明珠城 100% 1,041,089 1,041,089 1,563,733 1,563,733 2,050,773 2,050,773 1,733,507 1,092,070 1,109,154 8,215, ,127 5,762,140 其中 : 拟发展作出租 100% 69,307 69,307 46,523 46,523 89,883 89, 南通新湖置业有限公司 南通 新湖长江公园 100% 314, , , , , , , 上海新湖房地产开发有限公司 上海 新湖明珠城 98% 228, , , , , , , , ,306 8,505, ,166 8,498, 上海中瀚置业有限公司 上海 青蓝国际 100% 64,784 64, , , , , , ,930 3,554, 上海玛宝房地产开发有限公司 规划中 100% 21,486 21,486 60,160 60,160 98,160 98, 上海亚龙古城房地产开发有限公司 规划中 100% 93,950 93, , , , , 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州 香格里拉 100% 832, , , , , , , , ,566 2,452, ,996 2,129, 浙江新兰得置业有限公司 杭州 新湖果岭 100% 360, , , , , , , , ,441 2,102, ,938 1,095, 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 杭州 金色童年 100% 138, , , , , ,855 20, 其中 : 拟发展作出租 100% 64,627 64,627 71,545 71,545 78,021 78,021 20, 杭州新湖明珠置业有限公司杭州 武林国际 70% 26,256 18,379 84,019 58, ,741 90, , ,289 60,601 2,691,730 53,130 2,277,750

5 19 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴 新中国际 51% 186,344 95, , , , , , ,566 46, ,810 30, , 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 海宁 百合新城 50% 942, , , ,906 1,254, ,369 1,254,737 1,254, ,032 9,052, ,147 8,905, 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州 新湖景城 100% 480, , , ,433 1,094,292 1,094,292 1,094, , ,510 2,983, ,706 1,985, 丽水新湖置业有限公司 丽水 新湖国际 100% 191, , , , , , , , ,632 5,049, ,836 2,456, 乐清新湖置业有限公司 乐清 海德花园 65% 186, , , , , , , ,247 2,273, 瑞安市中宝置业有限公司 瑞安 新湖广场 60% 159,845 95, , , , ,305 96, , , 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪 香格里拉 100% 319, , , , , , , , , ,350 82, , 舟山新湖置业有限公司 舟山 御景国际 100% 105, , , , , , , ,563 42, ,860 34, , 九江新湖远洲置业有限公司 九江 柴桑春天 70% 635, , , ,962 1,073, ,251 1,072,461 1,072, ,342 4,176, ,011 4,145, 九江新湖中宝置业有限公司 九江 庐山国际 100% 406, , , , , , , , ,411 1,810, ,306 1,603, 其他 - - 2,684,454 2,503,808 5,560,086 5,200,623 5,705,862 5,280, , , ,301 2,096, , ,580 合 计 ,205,814 11,130,240 19,075,709 17,512,634 22,379,750 20,392,580 12,332,502 8,323,342 7,281,531 67,684,280 5,873,281 49,510,980 2) 海涂开发项目情况表 面积单位 : 平方米 单位名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地面积 已完成海涂开发面积 启东新湖投资开发有限公司 启东圆陀角项目 100% 4,000,000 4,000,000 2,621,186 平阳县利得海涂围垦开发有限公司 温州西湾项目 80% 8,060,000 6,448,000 3,490,000 注 :1 截止报告期末, 启东新湖投资开发有限公司已完成 万平方米 ( 约合 亩 ) 的海涂开发, 并取得相应的收入 2 截止报告期末, 平阳县利得海涂围垦开发有限公司已完成南片 349 万平方米 ( 约合 亩 ) 的海涂开发, 并取得相应的收入

6 3)2016 年 1-6 月主要房地产项目开发情况一览表 面积单位 : 平方米 金额单位 : 千元 序 号 单位名称项目名称类别 新开工面 积 新竣工 面积 在建楼面 面积 可供出售楼面面积 合同销售面积 合同销售收入 结算面积 结算收入 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳 北国之春住宅 ,606 16,565 89,500 16, ,620 沈阳 新湖花园住宅 ,716 15,857 23, , 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳 仙林金谷 住宅 ,944 59,245 1,217 3, 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳 新湖湾 住宅 ,976 13, 天津新湖凯华投资有限公司 天津 香格里拉 住宅 0 0 3,251 7,115 1,233 6, 义乌北方 ( 天津 ) 国际商贸城有限住宅 ,400 8,318 42, 天津 义乌商贸城公司商铺及购物中心 ,648 43,506 2,966 25, 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州 新湖玫瑰园 住宅 , ,200 7 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安 新湖绿园 住宅 ,188 55,963 10,374 52,160 3,752 22,760 8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京 仙林翠谷 住宅 58, ,439 14,413 12, , ,920 9 苏州新湖置业有限公司 苏州 明珠城 住宅 59, ,437 71,365 43, ,840 12, , 南通新湖置业有限公司 南通 新湖长江公园 住宅 , 上海新湖房地产开发有限公司 上海 新湖明珠城 住宅 ,469 3, ,170 8, , 上海中瀚置业有限公司 上海 青蓝国际 住宅 ,921 40,041 25,465 1,951, 上海玛宝房地产开发有限公司 规划中 住宅 上海亚龙古城房地产开发有限公司 规划中 住宅 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州 香格里拉 住宅 ,376 34,366 1,185 51, , 浙江新兰得置业有限公司 杭州 新湖果岭 住宅 ,922 27,869 19, ,180 2,181 32, 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 杭州 金色童年 酒店 , 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州 武林国际 住宅 0 0 3,452 21,874 3, ,040 6, , 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴 新中国际 住宅 0 166,566 61,903 58,734 14, ,720 30, ,600

7 20 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 海宁 百合新城 住宅 , ,170 7,865 91, 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州 新湖景城 住宅 123, , ,026 57, ,810 1,435 21, 丽水新湖置业有限公司 丽水 新湖国际 住宅 ,814 53,063 69,686 1,268,070 1,391 25, 乐清新湖置业有限公司 乐清 海德花园 住宅 ,227 55,112 35, , 瑞安市中宝置业有限公司 瑞安 新湖广场 住宅 ,352 28,475 43, , 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪 香格里拉 住宅 34, ,275 70,076 8,884 74,540 1,988 15, 舟山新湖置业有限公司 舟山 御景国际 住宅 0 242, ,274 15, ,410 34, , 九江新湖远洲置业有限公司 九江 柴桑春天 住宅 0 53, ,366 16,276 77,410 17,346 82, 九江新湖中宝置业有限公司 九江 庐山国际 住宅 95,845 95, ,184 73,793 56, ,430 65, , 其他 住宅 55, ,577 49,881 7,410 65, 小 计 427, ,642 4,009,160 1,333, ,713 7,598, ,235 2,276,730 4)2016 年 1-6 月主要房地产项目出租情况表 序号地区项目经营业态 出租房地产的建筑面积 ( 平方米 ) 出租房地产的租金收入 单位 : 元 是否采用公允价值计量模式 币种 : 人民币 租金收入 / 房地产公允价值 (%) 1 沈阳沈阳 北国之春商铺及购物中心 2, ,828 否 / 2 沈阳沈阳 北国之春办公写字楼 1,056 50,000 否 / 3 杭州杭州 香格里拉办公写字楼 654 1,010,093 否 / 4 苏州苏州 明珠城商铺及购物中心 10,435 1,138,239 否 / 5 上海上海 新湖明珠城商铺及购物中心 5,356 2,731,020 否 / 6 上海上海 新湖明珠城办公写字楼 1, ,000 否 / 7 丽水丽水 新湖国际商铺及购物中心 1, ,579 否 / 8 九江九江 柴桑春天商铺及购物中心 9,847 1,883,952 否 / 9 绍兴绍兴 红太阳中心办公写字楼 ,590 否 /

8 10 绍兴 绍兴 红太阳中心 商铺及购物中心 17,368 2,929,022 否 / 11 兰溪 兰溪 香格里拉 商铺及购物中心 5, ,976 否 / 12 衢州 衢州 新湖景城 商铺及购物中心 2, ,955 否 / 合 计 59,315 12,486,254 5)2016 半年度房地产项目规划建筑面积按地区分布图

9 3 金融及互联网金融情况期内, 公司进一步完善金融信息服务领域的投资 经营管理, 积极打造互联网金控平台 公司进一步布局互联网金融, 万得金融服务框架体系逐步成型 ; 认购通卡联城网络科技有限公司的新增股权, 增资完成后占其股本总额的 34% 公司所投资的保险 证券 银行 期货等金融板块进一步成熟, 未来将借助互联网和资本市场实现新的突破 4 企业形象和品牌建设期内, 公司坚持品牌发展战略, 持续完善公司业务和产品体系 优化地产产品研发 设计 营造 策划和销售能力, 持续提升公司品牌及市场形象 公司被中国指数研究院评为 2016 沪深上市房地产公司综合实力 TOP10, 彰显了公司在国内上市房企中的重要地位 上海 新湖明珠城三期荣获上海市建设工程 白玉兰 ( 市优质工程 ) 奖 期内, 公司投资者管理工作稳步提升, 资本市场形象更趋稳定 公司为维护股价稳定, 保护投资者利益, 推出并实施了股份回购计划, 向市场传递了公司管理层对公司发展的信心 截至 2016 年 6 月 27 日, 本次回购方案已实施完毕, 共回购股票 500,326,892 股 在稳健 持续发展的过程中, 公司将继续积极履行社会责任, 承担对股东 债权人 员工 客户 上下游合作方等利益相关者的责任和义务, 致力于推动企业与自然 社会的和谐发展 ( 一 ) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位 : 元币种 : 人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 (%) 营业收入 4,140,139, ,979,614, 营业成本 3,314,240, ,835,955, 销售费用 122,646, ,699, 管理费用 299,621, ,323, 财务费用 517,681, ,897, 经营活动产生的现金流量净额 2,412,056, ,298,905, 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -3,438,044, ,506,562, 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -117,613, ,622,463, 研发支出 5,633, ,280, 财务费用变动原因说明 : 本期与上年同期相比融资总额增加, 主要系发行了 120 亿元公司债 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明 : 主要系本期回购公司股份 亿元所致 2 其他 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明虽然公司本期房地产预售收入大幅增加, 但由于各项目开发周期的原因使本期竣工交房的项

10 目较少, 导致本期房地产结算收入比上年同期降低 28% 公司净利润同比降低 29.30% (2) 公司前期各类融资 重大资产重组事项实施进度分析说明 1) 根据公司第八届董事会第五十一次会议和 2014 年度第五次临时股东大会决议, 公司向中国银行间市场交易商协会 ( 以下简称 交易商协会 ) 申请注册中期票据并发行 2016 年 3 月 31 日, 交易商协会出具了 接受注册通知书 ( 中市协注 [2016]MTN173 号 ), 接受公司中期票据注册, 注册金额 33 亿元, 注册额度自该通知书落款之日起 2 年内有效 公司已于 2016 年 4 月 8 日取得该通知书 截至本报告日, 本期中期票据尚未发行 2) 根据公司第八届董事会第六十五次会议和 2015 年度第六次临时股东大会决议, 公司拟发行公司债券规模不超过人民币 35 亿元 ( 含 35 亿元 ), 可在获得中国证监会核准后, 以一次或分期形式在中国境内公开发行本次发行公司债券的期限不超过 10 年 ( 含 10 年 );2016 年 3 月 24 日, 公司收到中国证监会出具的 关于核准新湖中宝股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复 ( 证监许可 号 ) 公司已于 2016 年 5 月 20 日完成债券发行工作, 实际发行总额为人民币 35 亿元, 票面利率 5.20% (3) 经营计划进展说明期内, 公司各项业务活动均按照既定计划进展顺利 详见本节 报告期内总体经营情况 ( 二 ) 行业 产品或地区经营情况分析 1 主营业务分行业 分产品情况单位 : 元币种 : 人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利毛利率比上年增减分行业营业收入营业成本比上年增比上年增率 (%) (%) 减 (%) 减 (%) 房地产 2,196,064, ,501,921, 减少 1.67 个百分点海涂开发 115,416, ,893, 减少 0.79 个百分点商业贸易 1,739,700, ,736,296, 增加 0.3 个百分点其他 74,947, ,819, 减少 2.75 个百分点 2 主营业务分地区情况 单位 : 元 币种 : 人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减 (%) 浙江 2,784,815, 辽宁 101,964, 江西 444,887, 江苏 269,172, 上海 500,325, 山东 24,964, 不适用

11 主营业务分地区情况的说明 : (1) 占公司营业收入总额或营业利润总额 10% 以上的地区 单位 : 元 币种 : 人民币 营业收入营业成本分地毛利率毛利率比上年增减营业收入营业成本比上年增比上年增区 (%) (%) 减 (%) 减 (%) 浙江 2,784,815, ,553,658, 减少 4.24 个百分点 上海 500,325, ,158, 增加 百分点 江西 444,887, ,397, 减少 个百分点 (2)2016 半年度主要房地产业务分地区情况一览表 面积单位 : 平方米 金额单位 : 千元 地区 合同销售面合同销售收销售收入占结算收入占结算面积结算收入积入比比 辽宁 41, , % 16, , % 天津 12,517 73, % % 山东 10,374 52, % 4,068 24, % 江苏 56, , % 13, , % 浙江 284,842 3,987, % 86,591 1,205, % 上海 29,201 2,094, % 8, , % 江西 72, , % 83, , % 其他 7,410 65, % % 合计 514,713 7,598, % 212,235 2,276, % (3)2016 半年度房地产项目合同销售收入按地区分布图

12 (4)2016 半年度房地产项目结算收入按地区分布图 ( 三 ) 核心竞争力分析报告期内, 公司的核心竞争优势进一步强化 经过多年的潜心打造, 公司 地产 + 互联网金控 双主业发展战略逐步成型, 在战略 规模 品牌 管理等方面已具备一定的核心竞争力, 为公司持续 健康 稳定发展打下坚实基础 1 公司未来将实施 地产 + 互联网金控 双主业战略 经过近年来的系统整合, 公司互联网金控平台已逐渐成形 公司在地产行业耕耘二十余年, 逐步形成了以上海为中心的上海内环 上海近郊 环上海城市带的三圈布局 ; 未来也将充分发挥地产主业既有优势 加速地产项目价值释放, 为公司转型发展提供支撑 2 资产质量优质 公司目前土地储备约 1200 万平方米, 海涂开发土地面积约 600 万平方米, 可满足公司 5-8 年的开发需求, 而且土地成本相对较低 ; 公司项目均衡分布在经济相对发达的一二三线城市, 购买力水平高, 市场相对稳定, 项目资源优质 ; 上海一线城市储备价值占比一半, 利润空间保持较高水平 同时, 公司投资的大量金融股权价值提升巨大, 业绩优良 3 财务稳健高效 公司一贯坚持财务稳健的经营风格, 处理好稳健经营与快速成长的关系, 始终把控制资金风险放在第一位 多年来, 公司的资产负债率 综合资金成本在同行业中均保持合理水平 这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间, 也成为公司重要的核心竞争优势之一 4 管理团队优秀 公司核心管理层的长期稳定为企业的持续稳定发展提供了重要支持 通

13 过长期的业务和经营实践, 公司凝聚了一大批管理团队和业务精英 这些管理团队和业务精英素质高 能力强 诚恳敬业 经验丰富, 拥有广泛和稳定的业务网络, 能够有效及时地为客户提供全面细致的服务, 促进公司价值的持续提升 5 公司治理规范高效 健全有效的公司内部治理机制及对风险的认知能力和管控能力是公司持续健康发展的有利保障 按照法律法规要求, 结合公司发展实际, 公司建立了完整规范的业务管理制度 流程, 控制合规风险 ; 同时, 建立健全和有效实施风控机制, 强化对风险的识别 管理和控制能力, 为公司快速稳健发展奠定了基础和保障 四涉及财务报告的相关事项 4.1 与上年度财务报告相比, 对财务报表合并范围发生变化的, 公司应当作出具体说明 本公司将沈阳新湖房地产开发有限公司 新湖地产集团有限公司和浙江允升投资集团有限公 司等 76 家子公司纳入本期合并财务报表范围, 详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体 中的权益之说明

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