本章考情分析在最近 3 年的考试中, 本章的平均分值为 16 分,2014 年的分值为 15.5 分自 2012 年以来, 均有两个案例分析题来自物权法和合同法的结合, 希望考生高度重视最近 3 年题型题量分析表最近 3 年题型题量分析表 2012 年 2013 年 2014 年题

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1 Professional Accounting Education Provided by Academy of Professional Accounting (APA) CPA 知识讲解经济法第三章讲师 :AnnieLee ACCAspace 中国 ACCA 特许公认会计师教育平台 Copyright ACCAspace.com

2 本章考情分析在最近 3 年的考试中, 本章的平均分值为 16 分,2014 年的分值为 15.5 分自 2012 年以来, 均有两个案例分析题来自物权法和合同法的结合, 希望考生高度重视最近 3 年题型题量分析表最近 3 年题型题量分析表 2012 年 2013 年 2014 年题型单选题 2012 年 3 题 3 分 2013 年 2 题 2 分 2 题 2 分 2014 年多选题 2 题 3 分 1 题 1.5 分 1 题 1.5 分案例分析题 6 分 16 分 12 分单选题合计 3 题 3 分 12 分题分 2 分 15.5 分 2 题 2 分多选题 2 题 3 分 1 题 1.5 分 1 题 1.5 分案例分析题 6 分 16 分 12 分合计 12 分 19.5 分 15.5 分 2

3 2015 年教材的主要变化 2013 年教材对本章内容进行了重大调整, 其主要变化是 :(1) 删掉了占有制度业主的建筑物区分所有权相邻关系土地承包经营权和地役权的全部内容 ;(2) 根据买卖合同司法解释, 对无权处分问题进行了全新阐述, 其中涉及善意取得制度共有物的处分等诸多内容 2014 年教材对本章内容未进行任何调整 2015 年教材的主要变化是 :(1) 新增了不动产统一登记制度的内容 ;(2) 对物权法的基本原则的内容进行了调整需要说明的是, 为了帮助考生更好地理解教材内容, 本章对相关考点的讲解并未完全按照 2015 年教材的顺序, 而且加入了第四章的部分内容, 希望考生理解 3

4 本章基本结构框架 4

5 第一单元物权法律制度概述考点 1: 物的种类考点 2: 物权的种类考点 3: 物权法的基本原则考点 4: 物权的取得方式 5

6 考点 1: 物的种类 1. 可替代物与不可替代物动产可分为可替代物与不可替代物交易客体为可替代物 ( 如普通的可口可乐 ) 时, 可以同类物替代履行 ; 不可替代物 ( 如齐白石的字画, 具有唯一性 ) 一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿 2. 主物与从物认定主物从物关系, 必须同时具备两个条件 :(1) 二者在物理上互相独立 ; (2) 二者在经济用途上存在主从关系 :A 物脱离 B 物, 不损害 A 物的独立用途, 则 A 物为主物 ;B 物脱离 A 物, 丧失其本来的用途, 则 B 物为从物 6

7 案例 (1) 房屋与窗户不属于主物从物关系, 因为窗户不具有物理独立性, 只是房屋的组成部分 ;(2) 鞋子与袜子均具有独立的经济用途, 不属于主物从物关系 ;(3) 茶杯和杯盖属于主物从物关系 3. 原物与孳息孳息是独立于原物的物, 原物孳息属于两个物因此, 尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分, 不属于孳息 ; 尚未与苹果树相分离的苹果, 也不属于孳息 7

8 例题多选题根据物权法律制度的规定, 下列选项中, 属于民法意义上孳息的有 () (2009 年新制度 ) A. 母牛腹中的小牛 B. 苹果树上长着的苹果 C. 母鸡生的鸡蛋 D. 每月出租房屋获得的租金 8

9 考点 2 物权的种类 1. 物权包括所有权用益物权 ( 如建设用地使用权 ) 和担保物权 ( 包括抵押权质权和留置权 ) 2. 自物权和他物权所有权属于自物权, 用益物权和担保物权则属于他物权 3. 独立物权和从物权能够独立存在的物权为独立物权 ( 如所有权建设用地使用权 ); 从属于其他权利不能独立存在的物权为从物权 ( 如担保物权 ) 9

10 例题多选题根据物权法律制度的规定, 下列各项中, 能够成为所有权客体的有 () (2013 年 ) A. 月球表面 B. 药品 C. 土地 D. 存有计算机程序的光盘 10

11 考点 3 物权法的基本原则 1. 物权法定原则根据物权法第 5 条的规定, 物权的种类和内容, 由法律规定解释 1 (1) 行为人违反种类法定原则, 在法定物权种类之外创设物权, 该行为无效 ;(2) 行为人违反内容法定原则, 设定与法定物权相异的内容, 该行为无效解释 2 (2015 年新增 ) 物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别物权法定原则旨在限制当亊人的物权创设自由, 原因在于, 物权具有绝对效力, 如果允许当事人任意设置, 可能不利于交易安全债权则不同, 其效力仅及于当事人自己, 故不仅债权内容可由当事人自由设定, 债权类型亦为开放, 合同法所规定的 15 种有名合同仅具示例意义, 在此之外, 还存在大量合法的无名合同 11

12 2. 物权客体特定原则物尚未存在固然不可能存在物权, 物尚未确定也谈不上物权而债权的客体是当事人的给付行为, 并不直接存在于物, 故不奉行特定原则因此, 即使物尚未确定甚至尚不存在, 也不影响债权合同 ( 未来物的买卖合同 ) 的有效性 12

13 3. 物权公示原则 (1) 公示原则不动产的权利状态通过登记制度表示, 而动产的权利状态则通过占有表示解释债权属于相对权, 效力不及于当事人之外的不特定第三人, 故无公示的要求 (2) 公信力所谓公信, 是指当物权依据法律规定进行了公示, 即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵, 为保护交易安全, 对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人, 法律仍承认物权变动的法律效果公信力是善意取得的必要条件 13

14 案例甲乙为夫妻, 共有一处房产, 但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字现甲乙正闹离婚一日, 甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同丙将房款交与甲, 并与甲一起办理了产权过户登记手续几个月后, 乙得知此事, 诉至人民法院, 要求丙返还房屋在本案中 :(1) 丙基于善意取得制度依法取得了该房屋的所有权 ;(2) 乙无权要求丙返还房屋, 但可以要求甲承担赔偿责任 14

15 考点 4: 物权的取得方式 1. 原始取得所谓物权的原始取得, 是指物权的取得非自他人之手继受而来例如, 基于合法建造而取得房屋的所有权 2. 继受取得继受取得的典型形式是基于法律行为 ( 如房屋买卖 ), 也可基于法律行为之外的方式 ( 如继承 ) 15

16 解释 1 判断物权取得属于原始取得还是继受取得, 关键在于所取得的权利是否源自其前手解释 2 所谓先占, 是指以所有权人的意思占有无主动产先占人基于先占行为取得对无主动产的所有权, 这是基于法律的直接规定, 而非自他人之手继受而来, 因此, 先占属于物权的原始取得 16

17 第二单元不动产的物权变动考点 1: 不动产物权变动的情形考点 2: 不动产登记制度 17

18 考点 1: 不动产物权变动的情形 1. 登记生效不动产物权的设立变更转让和消灭, 经依法登记, 发生效力 ; 未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外 (2011 年案例分析题 ) 解释 1 房屋买卖建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记, 登记生效解释 2 当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效 ; 未办理物权登记的, 不影响合同的效力 (2009 年单选题 ) 18

19 例题 1 单选题甲拟移民国外, 遂与乙订立合同出售其房屋, 并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款后甲取消了移民计划, 并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记根据物权法律制度的规定, 下列表述中, 正确的是 () (2009 年原制度 ) A. 合同尚未生效 B. 合同生效, 但是甲有权解除合同 C. 合同生效, 乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任 D. 合同生效, 但乙只能请求甲赔偿损失 19

20 例题 2 单选题甲向乙购买房屋一套, 并已支付一半价款, 剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后 2 个工作日内付清乙在办理房屋过户登记手续前反悔, 要求解除合同甲诉至法院, 要求乙继续履行合同根据物权法律制度的规定, 下列表述中, 正确的是 () (2009 年新制度 ) A. 房屋产权未过户, 合同尚未生效 B. 房屋产权未过户, 合同尚未成立 C. 合同已经生效, 但法院应当判决解除合同, 乙赔偿甲的损失 D. 合同已经生效, 乙应当继续履行合同 20

21 2. 登记对抗 (1) 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立未经登记, 不得对抗善意第三人 (2) 地役权自地役权合同生效时设立未经登记, 不得对抗善意第三人解释是否登记, 不影响地役权的设立但未经登记的, 不得对抗善意第三人 21

22 案例甲为了能在自己的房子里欣赏大海, 便与相邻的乙约定 : 乙盖的楼房不得超过 2 米, 作为补偿, 甲每年支付给乙 1000 万元双方于 4 月 1 日签订了地役权合同, 于 4 月 10 日办理了地役权登记手续乙的土地属于供役地, 甲的土地属于需役地在本案中 :(1) 地役权自 4 月 1 日 ( 而非 4 月 10 日 ) 设立 ;(2) 如果乙将其建设用地使用权转让给丁, 由于地役权进行了登记, 则甲可以向丁主张地役权 ; 如果地役权未经登记, 且丁属于不知情的善意第三人, 则甲不能向丁主张地役权 22

23 3. 非基于法律行为的物权变动 (1) 基于事实行为因合法建造拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力 (2008 年案例分析题 ) (2) 基于法律规定因继承或者受遗赠取得物权的, 自继承或者受遗赠开始时发生效力 (2012 年案例分析题 ) 23

24 (3) 基于公法行为因人民法院仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定, 导致物权设立变更转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力解释非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件, 但获得权利的主体再处分该物权时, 仍应当依法办理登记未经登记, 不发生物权效力 (2012 年案例分析题 ) 24

25 25

26 考点 2: 不动产登记制度 1. 不动产统一登记制度 (2015 年新增 ) 根据不动产登记暂行条例 (2015 年 3 月 1 日起施行 ) 的规定, 我国实行不动产统一登记制度, 国务院国土资源主管部门负责指导监督全国不动产登记工作, 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构, 负责不动产登记工作, 并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导监督需要登记的不动产物权包括 : (1) 集体土地使用权 ; (2) 房屋等建筑物构筑物所有权 ; (3) 森林林木所有权 ; 26

27 (4) 耕地林地草地等土地承包经营权 ; (5) 建设用地使用权 ; (6) 宅基地使用权 ; (7) 海域使用权 ; (8) 地役权 ; (9) 抵押权 ; (10) 法律规定需要登记的其他不动产权利 27

28 2. 不动产权属证书与不动产登记簿不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误外, 以不动产登记簿为准 (2008 年案例分析题 ) 3. 更正登记权利人利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的, 可以申请更正登记不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正 28

29 4. 异议登记如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正, 利害关系人可以申请异议登记 (1) 登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起 15 日内不起诉, 异议登记失效 (2) 异议登记不当, 造成权利人损害的, 权利人可以向申请人请求损害赔偿解释异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力, 异议登记后, 第三人不得主张基于登记而产生的公信力 ( 不适用于善意取得 ) 29

30 5. 预告登记 (2014 年多选题 ) 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记 (1) 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力 (2) 预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的, 预告登记失效解释具有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记 :(1) 预购商品房 ; (2) 以预购商品房设定抵押 ;(3) 房屋所有权转让抵押 ;(4) 法律法规规定的其他情形 30

31 例题 1 多选题根据物权法律制度的规定, 当事人可申请预告登记的情形有 () (2014 年 ) A. 预购商品房 B. 房屋所有权转让 C. 房屋抵押 D. 租赁商业用房 31

32 例题 2 单选题甲公司开发写字楼一幢, 于 2010 年 5 月 5 日将其中一层卖给乙公司, 约定半年后交房, 乙公司于 2010 年 5 月 6 日申请办理了预告登记 2010 年 6 月 5 日甲公司因资金周转困难, 在乙公司不知情的情况下, 以该层楼向丙银行抵押借款并登记现因甲公司不能清偿到期债务, 丙银行要求实现抵押权根据物权法律制度的规定, 下列表述中, 正确的是 () A. 抵押合同有效, 抵押权设立 B. 抵押合同无效, 但抵押权设立 C. 抵押合同有效, 但抵押权未设立 D. 抵押合同无效, 抵押权未设立 32

不动产物权均为登记物权绝大多数动产物权均为非登记物权非登记物权以物的占有为公示方法, 其变动以交付为生效要件根据物权法的规定, 当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效 ; 未办理物权登记的, 不影响合同效力 5. 普

不动产物权均为登记物权绝大多数动产物权均为非登记物权非登记物权以物的占有为公示方法, 其变动以交付为生效要件根据物权法的规定, 当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效 ; 未办理物权登记的, 不影响合同效力 5. 普 2017 税务师涉税服务相关法律第二篇第七章高频考点汇总第二篇第七章物权法序号考点考频考点一物权的分类及形式考点二所有权的取得和消灭考点三用益物权的类型考点四抵押权 2017 税务师涉税服务相关法律高频考点 : 物权的分类及形式内容导航 1. 自物权与他物权 2. 动产物权与不动产物权 3. 主物权与从物权 4. 登记物权与非登记物权 5. 普通物权与准物权 6.