105 年度新北市政府都市更新實務工作坊 - 權利變換及估價機制專題班 新北市都市更新權利變換計畫共同負擔操作及案例 財團法人都市更新研究發展基金會周俊宏主任規劃師 2016/9/27
大 綱 法令依據及提列項目 權利變換分配架構及基本概念 都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準 結論 2
法令依據及提列項目 3
法令依據及提列項目 都市更新條例第30條(99.5.12公告) 共同負擔項目 負擔方式 權利變換實施辦法第14 15條(103.1.16公告) 公有土地優先抵充共同負擔項目 權利變換實施辦法第13條 21條 項次共同負擔項目之內函 共同負擔項目之內涵 1 四 工程費用 2 五 權利變換費用 3 六 貸款利息 4 七 管理費用 5 八 都市計畫變更負擔 6 九 申請各項建築容積獎勵所支付之費用 7 十 申請容積移轉所支付之費用(含委辦費) 應載明處 權變計畫 權變計畫 權變計畫 事業計畫 都市計畫書/協議書 權變計畫 事業計畫 4
法令依據及提列項目 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目(104.1.16公告) 103 年10月31日新北市都市更新審議會審議通過 新北市都市更新審議原則(102.3.14公告) 附表二 都市更新審議原則權利變換之審議原則 外接水 電 瓦斯管線工程費用 每75,000元/戶 鑽探費用 75,000元/孔 地籍整理費用 20,000元/戶 鄰房鑑定費用 1.鑑定之範圍以開挖深度四倍以內為原則 2.公會鑑 定業務收費標準之規定計算 5
法令依據及提列項目 負擔分類 用地負擔 較少案例 七項公共設施用地 費用負擔 多數僅有此類 一般權利變換更新事業成本 都市計畫變更負擔 尚無案例 指依都市計畫相關法令變更都市計畫 應提供或捐贈之一定金 額 可建築土地或樓地板面積 都市計畫變更負擔 以經各級主管機關核定之都市計畫書及協 議書所載數額為準 6
權利變換分配架構及基本概念 7
權利變換分配架構 共同負擔費用 折價抵付 B 地主 不願 地主願意參與者 參與者 依更新前權利價值 依更新前 比例分配 權利價值 (c1) 領補償金 (C2) 實施者或提供 資金者取得 費用負擔 更新後不動產總值(A) (A)-(B)=(C) 8
權利變換基本概念 額共 度同 ( 負 折擔 價費 抵用 付提 部列 分 ) 所 有 價權 值人 應 分 配 參與權利變換分配 甲 權 利 價 值 乙 權 利 價 值 折價抵付 不參與者 丙 權 利 價 值 丁 權 利 價 值 資利 金益 戊 權 利 價 值 實施者 取代 實 際 更 新 費 用 總 權更 利新 價前 值 利土 益地 地主 不願 參與 更 新 後 總 權 利 價 值
共同負擔費用偏移影響 B線偏移 實際 更新 費用 資金 利益 利益 土地 總權 更 利價 新前 值 折價抵付 地主 不願 參與 實際更新成本 剩餘資金利益 實施者損失部分 所有權人損失部分 剩餘土地利益 更新前總權利價值 土地成本 共同負擔額度被壓縮 偏移 B 最適共同負擔額度 偏移 B 共同負擔額度超額提列 B1 0 2
更新前權利價值偏移影響 C線偏移 共 抵付 同負 部分 擔折 價 利價 地主 值部 應分 分 配權 甲共 同負 擔 乙共 同負 擔 甲權 值 甲增 值 丙共 同負 擔 乙權 值 乙增 值 C 1 丁共 同負 擔 丙權 值 丙增 值 C 2 丁權 值 丁增 值 C 3 比例關係 性質一 戊共 同負 擔 戊權 值 戊增 值 C 4 更新前各宗土地相對價 值(比例關係) 利價 更新 值 前權 土地 利益 依價值比例負擔共 同負擔費用 依價值比例分配更 新後價值 折價抵付 地主 不願 參與
更新前權利價值偏移影響 D線偏移 性質二 共同 付部 負 擔 分 折價 抵 更新 價值 前 權利 土地 利益 更新前各宗土地絕對 價值(額度) 地主損失 實施者損失 D 偏低權值 D 合理權值 D 偏高權值 1 0 2 上下偏移 參與分配者 C線 不參與者 依更新前權利價值 發放不參與者補償 金 對實施者而言 土地取得成本 折價抵付 地主 不願 參與
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 13
新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 總項目 項目 一 建築設計費用 二 營建費用 含公益設施樓地板面積 ㄧ 重建費用 三 工程管理費 四 空氣污染防制費 壹 工程費用 A 五 其他必要費用 一 公共設施 道路 溝渠 兒童遊樂場 鄰里公園 廣場 綠地 停車場 二 公共及公益設施 二 認養及捐贈費用 三 捐贈本市都市更新基金 三 申請各項建築容獎後續管理維護計畫相關經費及相關委辦費 一 都市更新規劃費用 二 不動產估價費用 含技師簽證 一 調查費 三 土地複丈費 四 鑽探費用 五 鄰房鑑定費用 二 更新前土地及建物測量費用 貳 權利變換費用 B 一 建築改良物 三 土地改良物拆遷補償費 二 其他土地改良物 四 占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費 五 拆遷安置費 合法建築物拆遷安置費 建物租金補貼 六 地籍整理費用 七 審查費用 八 其他必要費用 貸款利息 C 合計 參 貸款利息 C 一 印花稅 肆 稅捐(D) 二 營業稅 ㄧ 行政作業費 E1 二 信託費用 E2 三 人事行政管理費用 E3 伍 管理費用(E) 四 銷售管理費 E4 五 風險管理費 E5 陸 都市計畫變更負擔費用 F 依都市計畫相關法令變更都市計畫 應提供或捐贈之一定金額 可建築土地或樓地板面積 及辦理都市計畫變更所支付之委辦費 柒 容積移轉費用 G 申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費 本案更新總成本 A + B + C + D + E + Ｆ Ｇ 總計: 14
新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 總項目 項目 一 建築設計費用 二 營建費用 含公益設施樓地板面積 三 工程管理費 一 重建 四 空氣污染防制費 1.公寓大廈公共基金 費用 2.外接水 電 瓦斯管線工程費用 五 其他必要費用 壹 工 3.建照執照相關規費 程費用 4.其他 A 一 公共設施 道 1.地上物拆遷補償費 2.工程開闢費用 路 溝渠 兒童遊樂 二 公共 場 鄰里公園 廣場 及公益設 綠地 停車場 3.公共設施用地捐贈本市土地成本 施 二 認養及捐贈費 1.室內裝修費用 用 2.公益設施認養經費 15
新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 總項目 項目 壹 工程 二 公共及公益設施 三 捐贈本市都市更新基金 費用 A 三 申請各項建築容獎後續管理維護計畫相關經費及相關委辦費 一 都市更新規劃費用 二 不動產估價費用 含技師簽證 一 調查費 三 土地鑑界費 四 鑽探費用 五 鄰房鑑定費用 貳 權利 二 更新前土地及建物測量費用 變換費用 三 土地改良物拆遷補償費 一 建築改良物 B 二 其他土地改良物 四 占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費 五 拆遷安置費 合法建築物拆遷安置費 建物租金補貼 六 地籍整理費用 七 審查費用 八 其他必要費用 16
新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 總項目 項目 參 貸款利息 C 貸款利息 C 合計 一 印花稅 肆 稅捐(D) 二 營業稅 ㄧ 行政作業費 E1 二 信託費用 E2 伍 管理費用(E) 三 人事行政管理費用 E3 四 銷售管理費 E4 五 風險管理費 E5 陸 都市計畫變更負擔 依都市計畫相關法令變更都市計畫 應提供或捐贈之 一定金額 可建築土地或樓地板面積 及辦理都市計 費用 F 畫變更所支付之委辦費 柒 容積移轉費用 G 申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費 本案更新總成本 A + B + C + D + E + Ｆ Ｇ 總計: 17
取得建築面積表, 以掌握約 60%-70% 之成本 總樓地板面積 戶數 建築面積 法定工程造價 191,464,600 191,464,600 18
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 工程費用 19
壹 工程費用(A) 法定工程造價 - 項目 提列標準 1. 按新北市建築物 土地改良 雜項工作物等工程造價標準表及臺灣省建築師公會 一 一 建築設計 建築師酬金標準表計算 2.特殊必要設計費用 得予提列(如立面外觀 景觀設計 燈光設計等) 並經新北 重建費用 費用 市都市更新審議委員會(以下稱委員會)審議同意 法定工程造價 合計254,807,622 元 11,830元/ 2,646 = 31,307,622元 14,900元/ 15,000 = 223,500,000元 建築設計費用定義 委任建築師規劃設計更新後建築 包括建築 水電 消防 結構之設計與簽證費用 申 請建照 常見問題 若委託國外建築師設計 立面外觀 景觀 設計費 燈光設計費 其費用是否可以納入? 應檢附合約佐證 特殊工程費用需於財務計畫章節詳細載明總 費用及平均單價 以利審查其合理性與必要 性 20
壹 工程費用(A 建築設計費用 )- 項目 提列標準 備註 1.第2 項應檢附合約佐證 一 一 1. 按新北市建築物 土地改良 雜項工作物等工程造價標準表及臺 灣省建築師公會建築師酬金標準表計算 2. 特殊工程費用需於財務計畫章節詳 重建 建築設 2.特殊必要設計費用 得予提列(如立面外觀 景觀設計 燈光設計 費用 計費用 等) 並經新北市都市更新審議委員會(以下稱委員會)審議同意 細載明總費用及平均單價 以利審 查其合理性與必要性 法定工程造價 法定工程造價254,807,622元 採用 費率級距 費率 0萬 300萬 7.75% 300萬 1,500萬 7.25% 1,500萬 6,000萬 7.00% 6,000萬以上 6.75% 合 計 103.2.1公告 金額計算 元 3,000,000 7.75%= 232,500 12,000,000 7.25%= 870,000 45,000,000 7.00%= 3,150,000 194,807,622 6.75%=13,149,514 17,402,014 21
壹 工程費用(A) 營建費用 - 項目 提列標準 說明 營建費用 總樓地板面積 營建單價 營建單價依營建單價基準認列 詳如分項說明一 並視實際狀況調整 若情形特殊由專業技師簽證 以 新 北 市都 市 送請委員會審查通過者採計 更 新 權利 變 3.實施者應編制營造工程費用估算表 詳如分項說明 換 營 建單 價 二 提 列 基準 如 4.建材設備須符合建材設備表所列 詳如分項說明三 若因個案條件因素無法符合建材設備之規定者 得允 附件一 許其中一個項目未達規定 並應提出說明 由委員會 審議而定 1. 2. 一 重建 費用 二 營建 費用 含 公益設施樓 地板面積 22
壹 工程費用(A) 營建費用 - 營建費用定義 總樓地板面積 營建單價 依 都市更新條例 第 30 條 都市更新權利變換實施辦法 第13 條第三項 指建築物之營建成本 依 新北市都市更新權利變換營建單價提列基準 規定 主 要按結構 興建樓層數 樓高 總樓地板面積訂立營建單價 注意事項 所稱面積係指建築技術規則建築設計施工編第 1 條用語定義之總樓地板面積 總 樓地板面積的計算包括建築物各層樓地板面積的總和 包括地下層 屋頂突出物及 夾層等樓地板面積之總和 但不計入法定騎樓 不計入法定騎樓 依法設置的陽台 依法設置的陽台 花台 花台 雨遮或遮 陽板等之面積 其他特殊情形 得依 新北市都市更新權利變換營建單價提列基準 項目敘明理由 經都市更新審議委員會審議通過後採計之 23
壹 工程費用(A) 營建費用 - 步驟1.先依建築物構造類別 樓層數 樓地板面積等級確認營建單價 構造別 注意事項 總樓地板面積(坪) 未滿 層 層 建材設備須符合建材設備表所列 若因個案條 層 件因素無法符合建材設備之規定者 得允許其 層 層 中一個項目未達規定 並應提出說明 由委員 層 層以上 會審議而定 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36 下面為舊版 以建材分類 且與樓地板面積無 關 未來不再適用 構造別 鋼骨造 鋼骨鋼筋混凝土造 鋼筋混凝土造 建材設備 等級 第一級 第二級 第三級 第一級 第二級 第三級 第一級 第二級 第三級 1-5層 0 0 0 0 0 0 59053 66894 84707 6-10層 107554 117622 143470 89644 97970 119558 76091 86159 109103 11-15層 116654 127593 155764 97195 106295 129723 85482 96905 122656 16-20層 129626 141727 172899 108038 118106 144147 93904 106295 134660 21-25層 142114 155377 189647 118396 129529 157991 102713 116267 147245 26-30層 151408 165542 202039 126141 137952 168349 0 0 0 31-35層 158959 173771 212107 132434 144825 176772 0 0 0 2,300 125,500 136,000 159,700 175,300 186,600 195,800 203,600 構造別 總樓地板面積(坪) 未滿2,300 120,000 6-10 層 130,100 11-15層 144,300 16-20層 158,400 21-25層 168,700 26-30層 177,100 31-35層 36層以上 185,600 構造別 總樓地板面積(坪) 未滿2,300 100,100 6-10 層 112,500 11-15層 123,300 16-20層 135,100 21-25層 148,100 26-30層 31層以上 162,000 鋼骨造 2,300以上-未滿7,800 121,800 132,000 155,000 170,200 181,200 190,100 197,700 鋼骨鋼筋混凝土 2,300以上-未滿7,800 116,500 126,300 140,100 153,800 163,800 171,900 180,200 鋼筋混凝土 以上-未滿7,800 2,300 97,200 109,200 119,700 131,200 143,800 157,300 以上 7,800 118,100 128,000 150,400 165,100 175,800 184,400 191,800 以上 7,800 113,000 122,500 135,900 149,200 158,900 166,700 174,800 以上 7,800 94,300 105,900 116,100 127,300 139,500 152,600 24
壹 工程費用(A) 營建費用 - 步驟1.先依建築物構造類別 樓層數 樓地板面積等級確認營建單價 規定建材表 原建材設備等級表規範太細 較無彈性 保留原規定之第二級標準 避免都市更 新案件朝豪宅化趨勢發展 使用建材及設備 備註 項目 位置 觀一 牆 外 正 背 側 立面牆身使用面磚 面 面牆 搭配裝飾材 隔 二 間 內部隔間牆 輕隔間或1/2B磚牆 門廳 梯廳 牆面貼面磚或石材 如水泥漆 乳 三 公共樓梯間 面漆 膠漆等 牆 室內空間 面漆 如水泥漆 乳 面 膠漆等 浴廁 磁磚 -地下室 防水粉刷加面漆 項目 一 外 觀 牆 面 二 牆 面 含 踢 腳 板 位置 第一級 正面牆 四面正立 面 貼馬 賽克 小 背面牆 口磚 方 塊磚 丁 掛磚等國 產磁磚 側面牆 另噴磁磚 漆 使用建材及設備 第二級 第三級 四面正立面 三段 式區分 基座部分 四面正立面 使用天然石材搭配 三段式區分 高級飾材 牆身部 建材部分使用 分使用整體造型丁 天然石材 玻 掛 小口磚或山形 璃鋼材石材 磚搭配抿石子 鐵 磁磚部分採用 件 石頭漆線板收 防 霉 抗 菌 磁 邊 冠頂部分使用 磚 或藝術造 列柱 玻璃纖維強 型或雕刻品 化水泥 GRC 線 板 屋瓦 1/2B 輕隔間或 1/2B 磚 輕隔間或 磚牆 牆面粉 牆 牆面粉刷水泥 刷水泥漆 乳 漆 乳膠漆 膠漆 輕隔間或 1/2B 磚 內部隔 牆 牆面 間牆 粉刷水泥 漆 乳膠 漆 牆面貼進口拋 一樓門 水泥漆 牆面貼拋光石英磚 光石英磚或進 廳 乳膠漆 或石材 口石材 雕塑 造型 牆面貼進口拋 二樓以 水泥漆 乳膠漆 光石英磚或進 上梯廳 口石材 牆面貼進口拋 公共樓 水泥漆 乳膠漆 光石英磚或進 梯間 口石材 一樓店 牆面貼進口拋 面室內 水泥漆 乳膠漆 光石英磚或進 空間 口石材 二樓以 上室內 水泥漆 乳膠漆 空間 備註 25
壹 工程費用 (A) 營建費用 步驟1.先依建築物構造類別 樓層數 - 樓地板面積等級確認營建單價 地下室 防水粉刷加面漆 門廳 梯廳 公共樓梯間 室內空間 四 地坪 浴廁 陽台 地下室 屋頂 五 門窗 設備 六 電梯 設備 宜選擇具有防滑 地磚或石材 止滑性能之材 料 止滑或防滑地磚 拋光石英磚或天然石材 防滑地磚 環氧樹脂或耐磨地坪 1.整體粉光 加舖PU或其他防水隔 熱層[如自黏性防水膜 防水 泡 沫混凝土 隔熱 ]地磚或植草 2.兩層隔熱 兩層防水材質 3.熱熔式橡塑化瀝青防水毯 金屬門窗隔音設備 各戶大門使用耐燃金屬門 1.電梯設備須符合建築物昇降設備 設置及檢查管理辦法 2.門廳電梯採大型門框及鏡面不銹 鋼蝕花門扇 其餘樓層可採不銹鋼 大型門框 門板採用不鏽鋼 或採 整體造型設計 3.電梯採微電腦變頻變壓電梯 除 一般電梯安全設施外 建材設備中 應含有閉路電視監控系統 防夾感 應設備 照明燈及通風扇 無人乘 坐時自動關閉控制 地震自動停駛 及停電自動歸位 七 浴室 設備 八 廚具 設備 九 電氣 設備 十 通風 工程及空 調設備 十一 門 禁管理及 保全監控 系統 1.石材或人造石檯面 2.檯面搭配嵌入式面盆 龍頭 並 留設雙聯插座及隱藏式電源供明鏡 使用 3.符合綠建材之 二段式省水馬 桶 及 省水SPA淋浴設施 1.附爐具 流理檯面 排油煙機 須達到廚房基本 2.冷熱單槍龍頭 使用功能 得視 3.瓦斯偵測連線警報系統 產品規劃調整 每戶採單相三線式110/220V多迴路 供電(標準規格五迴路以上) 各戶 設獨立電錶 總開關箱設置無熔絲 總開關 開關 並加設各迴路標示及單線圈 浴廁 工作陽台 廚房插座迴路 加裝漏電斷路器 抽風設備 各浴室 廚房 儲藏室皆為低頻抽 風系統 門禁設備 對講機 門禁設備 並與大樓管理 系統連結 此部分主要為空 調設備裝置之設 計 非以空調設 備主題為主 空 各戶配備 以分離式冷氣安裝為主 預留穿樑 套管 以專區規劃主機位置 調設備之費用應 另行詳實編列 視其實價酌予調 整 地下室 各層進風管道 各層抽風設備 庭園四周 圍牆與庭園四周設自動監視系統 整棟式二十四小時錄影系統 反脅 公共門禁 監 迫門禁管理及保全監視系統 自動 視與報警 報警系統連結個人 保全或警察局 地下室及電梯監視系統連線至管 理員室及各戶監視器 26
壹 工程費用(A) 營建費用 - 步驟2.營建單價物價指數調整 以14 17層鋼筋混凝土造 調整日為105年4月為例 營建標準單價 指數增減率之絕對值 -2.5% =營建標準單價 (調整日當月總指數/物價基準日總指數) -1 100%-2.5% 本案以104年4月為物價指數計算日期 物價指數為105.00 假設值 標準造價之物價指數基 準日期為103年4月 物價指數為102.12 需調整2.82% 其物價經修正後17層樓之造價為 120,083元/坪 14層樓則為112,860元/坪 指數增減率 [(105.00/102.12)-1] 100% = 2.82% 17層樓 119,700 (2.82% -2.5%)+ 119,700 120,083元/坪 14層樓 112,500 (2.82% -2.5%)+ 112,500 112,860元/坪 備註Ⅰ 物價指數依行政院台灣地區營造工程物價指數總指數辦理 備註Ⅱ 物價調整基準日需與權利變換計畫之估價基準日一致 27
行政院台灣地區營造工程物價指數總指數 網址 http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xitem=35375&ctnode=2850&mp=1 28
壹 工程費用(A) 營建費用 - 步驟3.依地上層超高加成營建單價 建築物之樓層高度以標準高度為 3.2公尺 公尺 內為主 下列情形得按標準單價另計加價 3.2 或加成 (1)樓層高度超過3.2公尺(不含3.2公尺) 每增加0.1公尺 該層加計1% (2)後續樓層高度以此類推 (3)一樓設計住宅使用以3.2公尺 3.2公尺為基準高度 商業使用以3.6公尺 3.6公尺為基準高度 案例 高度加乘 120,083元/坪 (1+2.00%) 122,485 元 29
壹 工程費用(A) 營建費用 - 步驟4.依地下室超建加成營建單價 (1)地上7至15層 地下樓層超過3層 (2)地上16層以上 地下樓層超過4層 (3)以上各超建樓層之實際面積按核列地面層以上認列單價依下述算式加計造價 超建樓層 造價 第一層 該層加計造價30% 超建第二層 該層加計造價40% 超建第三層 該層加計造價50% 第四層(含)以上部分 該層加計造價60% 30
壹 工程費用(A) ( 樓地板面 樓高 項目 樓地板面積 ) 積( 坪) ( ) 步驟5.依各樓地板面積及其相對 屋突三 屋突二 應之營建單價計算總價 屋突一 16-20樓RC 標準單價 物價調整金額 物價調整後單價 住宅超高度加成10% 超高度加成2% 超建加成10% 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 小計 B1 B2 B3 B4 小計 合計 67.54 67.54 73.05 508.77 508.77 508.77 597.99 601.88 605.54 609.86 609.86 609.86 609.86 609.86 609.86 609.86 609.86 565.42 565.42 601.63 10151.20 961.53 961.53 961.53 961.53 3,846.10 13,997.30 20.43 20.43 22.10 153.90 153.90 153.90 180.89 182.07 183.18 184.48 184.48 184.48 184.48 184.48 184.48 184.48 184.48 171.04 171.04 181.99 3070.74 290.86 290.86 290.86 290.86 1,163.45 4,234.18 300 300 300 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 420 5,540 340 290 290 420 1,340 - 棟-17層 A 物價調 標準單價( 加成別( 加成後單 單價 整金額 (物價調整後 小計(元) ( 元/ 坪) 元/ 坪) 元/ 坪) ) 價( 元/ 坪) 119,700 119,700-383 383-120,083 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 120,083 132,091 2 0 0 10 122,485 120,083 120,083 132,091 120,083 - - - 2,453,398 2,453,398 2,653,549 18,481,125 18,481,125 18,481,125 21,722,051 21,863,356 21,996,306 22,153,230 22,153,230 22,153,230 22,153,230 22,153,230 22,153,230 22,153,230 22,153,230 20,538,942 20,538,942 24,039,702 370,928,859 35,626,091 34,927,540 34,927,540 38,420,294 143,901,467 514,830,325 31
壹 工程費用(A) 營建費用 - 步驟5.依各樓地板面積及其相對應之營建單價計算總價 (1)本案為一棟17樓 一棟14樓 地下室相連開挖4層之RC建物 (2)地下室樓地板面積依地面層之比例拆分 商業超高度加成6% 超高度加成2% 住宅超高度加成10% 超高度加成2% 地下室面積依面積拆分 超建加成30%+ 超高度加成10% 特殊工法 設備費用 32
壹 工程費用(A) 營建費用 - 步驟6.是否有特殊工法設備 得加計提列項目一 (應檢附相關 證明文件佐證) 1 特殊大地工程 以地質改良 地 錨 基樁等為限 須提供相關技師 之 鑽探報告書 2 山坡地開發工程 如水土保持 等 須提供水土保持計畫 3 機械停車(因面積或形狀等基地 條件之因素 而必須設置機械停車 設 備者為限 ) 4 古蹟保存及歷史建物之維護費 5 大樹保護及遷移費用 6 其他特殊設備及工法或行政單位 要求 得加計提列項目二 (應檢附相關證明文 件佐證 並適度反映於更新後售價 ) 1 綠建築設施(僅得予提列與工程造價差價 部分) 2 智慧建築相關設備 3 外牆工程 如基座以上外牆採用如金屬 玻璃 石材 預鑄等 4 提高耐震能力設施(如 減震 制震 隔 震等) 5 特殊景觀工程(包括公共藝術等) 不得 超過標準工程造價總價的百分之一 6 其他特殊設備及工法(如各分戶空調設備 綠能屋頂等) 33
壹 工程費用(A) 工程管理費 - 項目 一 重建費用 三 工程管理費 提列標準 依建築經理工程控管金額 服務費率核計 工程管理費定義 為保障施工品質及施工進度所需支付之工程管理費 注意事項 依建築經理公司控管或營建管理公司服務費率提列 須檢具合約 依 新北市都市更新審議原則 本項費用原則以自組更新會或非以更新後房地折 價抵付之代執行機構者 始得提列 34
壹 工程費用(A) 空氣污染防制費 - 項目 提列標準 一 重建費用 四 空氣污染防制費 依空氣污染防制費收費辦法核計 空氣污染防制費 備註Ⅰ 建築工程施工規模( 月)達4600平方公尺以上者 屬第一級營建工程 備註Ⅱ 施工規模即為費基 建築面積 工期 案例 845.56 24月 2.47元/ /月 + 5,423.03 0.49元/ 1月 52,782元 建築面積 更新前樓地板面積 35
壹 工程費用(A) 公寓大廈公共基金 - 項目 細項 一 (五)其他 重建 必要費用 1.公寓大廈公共基金 費用 提列標準 依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所定按工 程造價一定比例或金額提列公共基金 其標準依公寓 大廈管理條例施行細則第五條規定計算 說明 - 公寓大廈公共基金 依公寓大廈管理條例施行細則第五條規定 費率級距 (依法定工程造價) 依法定工程造價) 0萬 1,000萬 1,000萬 10,000萬 10,000萬 100,000萬 100,000萬以上 法定工程造價 法定工程造價 254,807,622元 費率級距 費率 0萬元~1,000萬元 2.0% 1,000萬元~10,000萬元 1.5% 10,000萬元~100,000萬元 0.5% 合計 採用費率 2.00 1.50 0.50 0.30 金額計算 元 10,000,000 2.0%= 200,000 90,000,000 1.5%= 1,350,000 154,807,622 0.5%= 774,038 2,324,038 36
壹 工程費用(A) 外接水 電 瓦斯管線工程費用 - 項目 細項 提列標準 1.依實際狀況認列 一 (五)其他 2.外接水 電 瓦斯管 依審議原則 更新後戶數 75,000 元/戶 重建 必要費用 線工程費用 2.其他特殊情形得視個案情況提列 並經 費用 委員會審議通過為限 說明 費用標準必要 時應檢附事業 機構提供之證 明文件 定義 依 都市更新權利變換實施辦法 第二十一條 實施權利變換時 權利變換範圍 內供自來水 電力 電訊 天然氣等公用事業所需之地下管道 土木工程及其必要 設施 各該事業機構應配合權利變換計畫之實施進度 辦理規劃 設計及施工 前 項所需經費 依規定由使用者分擔者 得列為工程費用 注意事項 以實際居住或營業之單元為本項之計算戶數 不包含供停車位登記用之單元 超出標準者須檢具業者及公用事業單位所出具之估價說明 案例 125 戶 75,000元 9,375,000 元 37
壹 工程費用(A) 建照執照相關規費及 其他 - 項目 細項 提列標準 依 新北市政府工務局建築執照規費標準 計算 一 重建 (五)其他 3.4.建照執照相關規費 其他 庭園景觀費用 依實際狀況認列 費用 必要費用 綠建築費用 - 說明 定義 依建築法第 29 條規定 申請建照應繳交規費 依新北市工務局建築執照規費相關標準計算 建築執照依法定工程造價收取千分之 一規費 注意事項 另外如結構外審之規費亦可列入 依 新北市政府建造執照特殊結構委託審查原 則 第七點規定 審查費用為15萬元加工程造價 之萬分之一 案例 合計430,288元 建築執照規費 254,807,622 元 0.1% 254,808 元 結構外審費用 150,000 元 254,807,622元 0.01% 175,481元 38
壹 工程費用(A) 公共設施地上物拆遷補償費 - 項目 細項 二 公共及 1.地上物拆 (一)公共設施 公益設施 遷補償費 項目提列說明 提列標準 補償面積依測量技師簽證報告書所載為準 補償單價 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 公共設施工程開闢及地上拆遷補償費用定義 依 都市更新權利變換實施辦法 第13條第一項第四款 補償面積 依測量技師簽證報告書所載為準 補償單價 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 39
壹 工程費用(A) 公共設施工程開闢費用及土地成本 - 項目提列說明 項目 細項 提列標準 2.工程開闢費用 依實際狀況認列 二 公共及 (一)公共設施 3.公共設施用地捐 土地取得費用依都市更新建築容積獎勵辦法第五條規定之成本 公益設施 贈本市土地成本 提列 公共設施工程開闢費用提列說明 公共設施開闢工程費用 公共設施開闢面積 開闢單價 開闢單價通常道路以4,000 元/ 計列 其他公共設施以估價單提列 由各該管理機關審定金額為準 經目的事業主管機關同意者 不在此限 開闢之種類 面積須經該公共設施管理機關確認 土地成本提列說明 當該公共設施用地位於更新單元外 則此項用地取得成本得列入費用共同負擔 若位於更新單元內 更新單元內 則不得列入 40
壹 工程費用(A) 公益設施認養捐贈費用 更新基金 - 項目 細項 1.室內裝修費用 二 公共及 (二)公益設 公益設施 施認養經費 2.公益設施認養經費 三 捐贈本市都市更新基金 三 申請各項建築容積獎 勵後續管理維護計畫 相關經費及相關委辦費 項目提列說明 提列標準 依該公益設施管理機關審定之金額認列 依該公益設施管理機關審定之金額認列 依事業計畫所審定金額為準 依事業計畫所審定金額為準 新增加可提列之費用 各項建築容積獎勵後續管理維 護計畫相關經費 相關委辦費 41
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 權利變換費用 42
貳 權利變換費用 B 都市更新規劃費用 - 項目 項目提列說明 一 調查費 一 都市更新規劃費用 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 且不得高於 新北市都市更新權利 變換更新規劃費提列基準 定義 依 都市更新條例 第30條 都市更新權利變換實施辦法 第13條第一 項第五款 指辦理都市更新各階段之相關規劃 擬定事業計畫及權利變換計畫送審 以及計畫核定之後續協助執行等費用 提列說明 依申請可行性評估 更新計畫 事業概要 事業計畫 權利變換計畫等拆 分各階段費用 個案得依需求計算加總 都市更新規劃費 P1 P2 P3 其他項目 43
貳 權利變換費用 B 都市更新規劃費用 - 項目 項目提列說明 一 調查費 一 都市更新規劃費用 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 且不得高於 新北市都市更新權利 變換更新規劃費提列基準 項 目 認列標準 萬元 事業概要 都市更新事業概要 P1 150 計畫擬訂 都市更新事業計畫及權利變換計畫申請報核 P2 200 Ｘ Ｙ 計畫執行與成果 以權利變換方式實施 P3 150 報核 面積 / 人數單位費用認列標準 更新面積規模Ｘ(累計方式計算) 權屬情形Ｙ 累計方式計算 項次 更新單元面積 m 基準 萬元/m 權利人人數 人 基準 萬元/人 A 2000 N 20 1 0.1 6 2000 A 4000 20 N 100 2 0.08 4 4000 A 6000 100 N 200 3 0.06 2.5 6000 A 10000 200 N 4 0.04 1.5 10000 A 4 0.02 2 2 44
貳 權利變換費用 B 都市更新規劃費用 - 項目 一 調查費 一 都市更新規劃費用 常見問題 項目提列說明 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 且不得高於 新北市都市更新權利變換更新規 劃費提列基準 面積規模於1,000 以下者 均以1,000 以計算 權利人人數為土地所有權人 建築物所有權人及違建戶權利人之聯集總計 規劃費用不涉及都市計畫變更 容積移轉及變更事業/權變報告書費用相關作業 規劃費用不含下列各項 政府規費 權利關係人土地使用同意書取得 加強山坡地審查 交通影響評估 環境影響評估 其他更新作業所需之必要技師簽證費及本提列基準已提列之其他項目 45
貳 權利變換費用 B 都市更新規劃費用 - 項目 項目提列說明 一 調查費 一 都市更新規劃費用 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 且不得高於 新北市都市更新 權利變換更新規劃費提列基準 提列說明 依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體 獲准政府都市更新事業補助經費 應 予扣除 前述各項費用均有20%之調整彈性 項次 1 2 3 4 項 目 事業計畫及權利變換計畫分別報核 同一更新事業有複數重建區段者 協助籌組設立都市更新團體(都市更新會) 更新可行性評估 法令檢討及獎勵分析 權利 變換模擬分析 整合策略分析 其他等作業 不含估價 說明 計畫費用P2 調整增加30% 各階段收費依個案自行訂定 每增加1 個權利變換計畫 計 畫費用P2 調整增加30% 50 萬元 60 萬元 46
貳 權利變換費用 B 不動產估價費用 - 項目 一 調查費 二 不動產估價費用 項目提列說明 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 且不得高於 新北市都市更新權利變換不動產 估價提列基準 定義 依 都市更新條例 第三十條 都市更新權利變換實施辦法 第十三條第五項 權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利 價值 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 專業估價者 指不動產估價師或其他依法律得 從事不動產估價業務者 另依都市更新條例第三十六條第二項之土地改良物價值查定 亦得包含於本項 提列說明 實施者得委託三家以上專業估價者 每家均得依下表之標準認列 得依公會酬金收費標準提列 依實際合約金額認列 並檢具合約影本佐證 不動產估價費(萬) 40+A 0.25+B 0.25 說明 簽證費用 每單位加計 簽證費用0.25萬 A 更新前主建物筆數或土地筆數 B 更新後主建物筆數 以更新前土地筆數80筆 更新後規劃150戶為例 不動產估價費用 = 40 80 0.25 150 0.25 3家 = 97.5 3家 = 292.5 (萬元) 47
貳 權利變換費用 B 土地鑑界費 - 項目 一 調查費 三 土地鑑界費 提列標準 更新前地號數4,000元/筆 提列說明 土地鑑界費 更新前地號數4,000元/筆 常見問題 本項因費用較低較不常提列 項目提列說明 備註 依內政部土地複丈費及建築改良物測量費標準 48
貳 權利變換費用 B 鑽探費用 - 項目 一 調查費 四 鑽探費用 提列標準 以每孔75,000 元提列 項目提列說明 - 備註 定義 指更新前進行地質調查鑽探費用 包括鑽探採樣 試驗 報告撰寫等費用 依建築技術規則第64 65 條規定 建築基地應依據建築物之規劃及設計辦理地基 調查 並提出調查報告 以取得與建築物基礎設計及施工相關之資料 提列說明 依新北市都市更新審議原則鑽探費用 鑽探孔數 75, 75,000 元/孔 注意事項 應依 建築技術規則 建築構造編第65 條規定 基地面積每600 600 或建築物基礎所涵蓋面積每300 或建築物基礎所涵蓋面積每300 300 者 應設一調查點 同一基地之調查點數不得少於2 不得少於2處 當2處有明顯差異時 應視需要增設調查點 調查深度至少應達到可據以確認基地之地層狀況 以符合基礎構造設計規範所定 有關基礎設計及施工所需要之深度 未超出者免具估價單或合約 因基地之地形 地層複雜性及建築物結構設計而有 特殊需求者 以合約或估價單所載金額為準 49
貳 權利變換費用 B 鄰房鑑定費 - 提列標準 項目 一 調查費 (五)鄰房鑑定費 開挖深度四倍範圍內之鄰房房屋數 備註 不包括損鄰賠償及損鄰保險 應提供鑑定範圍圖及戶數證明 1. 2. 定義 指更新前對更新單元周邊一定範圍內鄰房進行調查費用 不含損鄰賠償及保險 依新北市土木技師公會 建築師公會 結構技師公會等 本府工務局核准備查得予鑑定 建築物施工損壞鄰房之相關公會及學術研究機構之鑑定業務收費標準規定計算 提列說明 鄰房鑑定範圍依 新北市建築物施工損壞鄰 房事件處理 第 規定 為 範圍內之鄰房房 數(以房 邊 工 境 之 為準) 程序 十點 開挖深度 屋 屋 緣線與 四倍 程開挖 界線間 水平距離 鄰房戶數以450戶為例 P N 鑑定費用 =0.42 +28.0 注意事項 須檢附鑑定範圍圖與戶數說明 =0.42 450+28.0 =217(萬元) 50
貳 權利變換費用 B 測量費用 土地改良物拆遷補償費 - 項目提列說明 細項 提列標準 二 更新前土地及建物測量費用 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 1.補償面積 依登記面積所載為準 1.合法建築物 2.補償單價 由實施者委託三家以上專業估價者查 三 土地 (一)建築改良物 估後評定之 改良物拆 補償面積依測量技師簽證報告書所載為準 補償單 2.非合法建築物 遷補償費 價由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 補償單價由實施者委託三家以上專業估價者查估後 (二)其他土地改良物 評定之 項目 更新前土地及建物測量費用 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 土地改良物拆遷補償費 改良物 附著於土地之建築物或工事 其他土地改良物 土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良 建築 51
貳 權利變換費用 B 土地改良物拆遷補償費 - 項目 三 土地 改良物拆 遷補償費 (一)建築改良物 細項 1.合法建築物 2.非合法建築物 (二)其他土地改良物 - 項目提列說明 提列標準 1.補償面積 依登記面積所載為準 2.補償單價 由實施者委託三家以上專業估價者查 估後評定之 補償面積依測量技師簽證報告書所載為準 補償單 價由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 補償單價由實施者委託三家以上專業估價者查估後 評定之 合法建築物拆遷補償費定義 依 都市更新條例 第36條 都市更新權利變換實施辦法 第13條第一項第五 款 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物 應補償其價值或建築物之殘餘價值 檢附目的事業主管機關核發之合法房屋證明者 得以提列 補償面積 依登記面積所載為準 屬原合法建築物之陽台面積 無論是否登記 得予以補償 但無登記者須檢具證明文件 非合法建築物提列說明 針對指合法建物以外之1樓 頂樓增建等 以建築法第4條所規定之建築物為限 52
貳 權利變換費用 B 土地改良物拆遷補償費 - 提列標準 補償單價 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 案例 實施者委託三家以上專業估價者查估後評定建築物之殘餘價值 評定建築物之殘餘價值(3,999元/ ) 建 築物拆除費用依新北市違章建築強制拆除收費自治條例規定 鋼筋混凝土建築物 為930元/ 故本案實際應補償總額為建築物殘餘價格扣除拆除工程費用 編 建號 門牌號碼 拆除面積( ) 拆除單價 號 元/ 拆除費用 1 1498-94.17 930 87,578 94.17 3,999 376,586 289,008 2 1499-106.97 930 99,482 106.97 3,999 427,773 328,291 3 1500-94.03 930 87,448 94.03 3,999 376,026 288,578 4 1501-94.03 930 87,448 94.03 3,999 376,026 288,578 5 1502-44.37 930 41,259 44.37 3,999 177,416 136,157 6 1502-44.37 930 41,259 44.37 3,999 177,416 136,157 7 1503-94.17 930 87,578 94.17 3,999 376,586 289,008 8 1504-94.17 930 87,578 94.17 3,999 376,586 289,008 A 補償面積( ) 殘餘價值(元/ ) 補償總價 元 B 應補償總價(元)B-A 53
貳 權利變換費用 B 占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費 - 項目 提列標準 1.補償面積依測量技師簽證報告書所載為準 四 占有他人土地之舊違章建 2.補償方式依實際狀況認列或比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷 築拆遷補償費 補償救濟自治條例拆遷標準金額 提列標準 補償面積 依測量技師簽證報告書所載為準 補償金額 依實際狀況認列 比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額 計列方式以下擇一 採現金補償者 以雙方協議合約內容為準 檢具相關證明文件 並經委員會審 議通過為準 採異地安置者 成本以協議書或合約為準 並檢具相關證明文件 採現地安置者 不列計本項費用 54
貳 權利變換費用 B 拆遷安置費 - 項目 五 拆遷安置費 項目提列說明 細項 提列標準 合法建築物拆遷安置費 租金 更新期間原住戶居住租金或營業租金之補貼 其金 補貼 額依權利變換拆遷安置費提列基準計算 定義 依 都市更新權利變換實施辦法 第13條第一項第五款 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物 致使原合法建築物之住戶 營業行為無 法繼續居住或營業 而須另覓場所 至更新後建築物完成再行遷回 必須補貼其 租金及搬遷費用 此即為拆遷安置費 僅限合法建築物 但檢附目的事業主管機關核發之合法房屋證明者 亦得以提列 提列說明 拆遷安置費 Σ住宅拆遷安置費i+Σ營業拆遷安置費i+其他安置費 住宅拆遷安置費 Σ居住面積 i 住宅租金水準 安置期間 營業拆遷安置費 Σ營業面積 i 營業租金水準 安置期間 其他安置費 由實施者依需要或有關法規規定 編列必要之費用 55
貳 權利變換費用 B 拆遷安置費 - 注意事項 居住面積 係以各戶原居住產權面積為依據 住宅及營業租金水準 由實施者委託鑑價機構依當地實際租金額度查估 安置期間 係指都市更新事業計畫發布實施後至產權登記 不得長於都市更新事 業實際施工期間加12個月 營業面積 以房屋稅單所載營業面積為準或由實施者依原現況實際面積委託測量 技師測量查估 上述面積認定以地政機關登記之產權面積為限 56
貳 權利變換費用 B 地籍整理費 - 項目提列說明 項目 細項 提列標準 更新後土地分割或合併 建物登記規費 土地登記規費 建物第 六 地籍整理費 依內政部規定收費標準 一次測量費 地政士之費用及抵押權設定 塗銷登記等費用 定義 辦法 第13 四款 包含更新後都市更新登記 建物滅失 土地合併 塗銷登記 建物第一次測量 及建物所有權第一次登記 權利變換登 記等地籍整理事項 委由地政士辦理之 依 都市更新權利變換實施 條第一項第 費用 以及地政機關收取之相關規費 提列說明 另 原則以更新後20,000元/戶計列 不 加 地政機關行政規費( ) 右表供參考 若有信託登記每戶可再提列4,500元 若 有信託塗銷 每戶可再提列4,500 元 57
貳 權利變換費用 B 審查費用 其他必要業務費 - 項目 提列標準 依新北市都市更新案件審查收費標準基本 七 審查費用 項目提列 八 其他必要業務費 依實際狀況認列 審查費用法令依據 審查費用依 新北市都市更新案件審查收費 標準 標準 基本項目提列 依規費法第10條第一項規定訂定之 其他必要業務費 實際狀況認列 交通影響評估 環境監測費用 綠建築管理維護費用=綠建築保證金 5 環境影響評估 等 58
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 貸款利息 59
參 貸款利息 C 項目 參 貸款利息 C 下列(1)和(2)之加總 提列標準 定義 依 都市更新條例 第30條 都市更新權利變換實施辦法 第13條第一項第六 款 指實施者為實施更新事業所須辦理融資或自有資金之成本 提列說明 貸款利息 (1)+(2) (1) 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費+ 容積移轉費用 F +都市計畫 變更負擔費用 G 貸款年利率 貸款期間 (2) 工程費用(A)-公寓大廈管理基金 + 權利變換費用(B)-合法建築物及其 他土地改良物拆遷補償費 貸款年利率 貸款期間 0.5(折半) 實施者應提供財務計畫及現金流量分析 個案如有特殊狀況應提出數據資料證明 60
參 貸款利息 C 提列說明 有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款年利率 自有資金比例 郵政儲金一年期定存利率+融資比例 評價基準日當期五大銀 行平均基準利率( 行平均基準利率(自有資金比例依實際狀況提列) 如審議當時 中央銀行公布之五大銀行平均基準利率較提列之利率差異超過30% 得依審議當時年息百分率計之 貸款期間 貸款期間 係指都市更新權利變換計畫發布實施後至產權登記 不得長於都市更 新事業實際施工期間加12 實際施工期間加12個月 12個月 施工期間 項目 時程 地下層 地下1層 以4個月/層 其他地下層 2個月/層 地上層 1個月/層計算 如以逆打工法施工 施工期間之計算 以地下層減少1.5個月/層計算 61
參 貸款利息 C 案例 係假設自有資金30% 貸款金額70% 前者採 郵政儲金一年期定存利率 後者 採五大銀行平均基準利率 計算其綜合利率 1.37% 30%+2.88% 70%=2.427% 常見問題 貸款利息現規定計算基準為A+B(工程費用+權利變換費用) 是否可以加上容積移 轉費用等? 更新期間 貸款期間 更新期間是指以開工之日起算至取得使用執照 貸款期間 為事業權變核定公告之日起至產權登記完成 新北市都市更新審議原則規定 貸款利息應依資金來源分為自有資金及貸款資金 且分別計息 並扣除公寓大廈公共基金 依審議經驗一般開發商 拆分 3 成自 有資金及 7 成融資 自組更新會或代理實施者等 得全部融資 62
參 貸款利息 C http://www.cbc.gov.tw/sp.asp?xdurl=banking/rates_04.asp&ctnode=371 63
參 貸款利息 C https://ipost.post.gov.tw/webpost/cscontroller 64
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 稅捐 65
肆 稅捐 D -印花稅 營業稅 項目 提列標準 一 印花稅 依印花稅法第五條規定提列 肆 稅捐 D 二 營業稅 定義 依 都市更新條例 第30條 稅捐得提列共同負擔 印花稅 (1)承攬契據 指一方為他方完成一定工作之契據 如承包各種工程契約 委外辦理 都市更新規劃 不動產估價 測量等 每件按金額千分之一計列 但支付予政府 機關之行政規費無課徵印花稅 應予扣除 (2)讓受不動產契據 指更新後實施者分回之不動產 其買賣不動產所立向主管機關 申請物權登記之契據 通常由賣方支付 每件按金額千分之一計列 營業稅 非實施者銷售房地之營業稅 稅捐單位視權利變換同為合建分屋 所有權人須繳納 所有權人須繳納 房地互異 房地互異 之交換營業稅 66
肆 稅捐 D -印花稅 營業稅 提列說明 承攬契據之印花稅 營建費用 建築設計費用 鑽探費用 鄰房鑑定費 公共設施開闢成本 都市更新規劃費用 不動產 估價費用 更新前測量費用 地籍整理費用扣除行政規費 容積移轉費用 1 O 讓受不動產契據之印花稅 實施者實際獲配土地公告現值 更新後實施者獲配房屋現值 1 (1)更新後實施者實際獲配土地公告現值 實施者因折價抵付所實際獲配之土地面積 評價基準日當期 更新單元內土地平均公告現值 (2)更新後實施者獲配房屋現值 實施者因折價抵付所實際獲配之房屋面積 房屋評定現值 土地所有權人分配房屋之營業稅 更新後 O 房屋評定標準價格 更新後總價值 (1-共同負擔比例) 土地公告現值 營業稅稅率 +房屋評定標準價格 格 車位 格 格 作 點 土地公告現值 土地面積 不含公共設施用地部分 公告現值 營業稅率以5%提列 格係依 新北市簡化 房屋評定標準價 房屋及 產權面積 房屋評定標準價 房屋評定標準價 評定房屋標準價 及房屋現值 業要 規定計算 67
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 管理費用 68
伍 管理費用 E -行政作業費用(E1) 信託費用(E2) 項目 細項 項目提列說明 提列標準 1.更新單元內土地公告現值總值 更新單元內土地公告現值總值 2.5% 作業費 1.更新單元內土地公告現值總值 伍 管理 一 行政 (E1) 2.依都更條例第九條辦理之更新事業為限 2.依都更條例第九條辦理之更新事業為限( 依都更條例第九條辦理之更新事業為限(公辦都更) 公辦都更) 費用 E 二 信託費用(E2) 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 託費用定義 依都市更新條例第13條 都市更新事業得以信託方式實施之 30條 都市更 新權利變換實施辦法第13條第一項第七款 指為確保更新案可依計畫進行 將更新單元內不動產 實施經費信託予信託機構 所需之費用 提列說明 符合信託業法相關規定者 始得提列 依實際狀況認列 並應檢具契約影本佐證 新北市都市更新審議原則規定 以權利變換方式實施應辦理資金信託 並得提列 共同負擔 信 69
伍 管理費用 E -人事行政管理費用(E3) 項目提列說明 項目 提列標準 建費用(A) 權利變換費用(B) 貸款利息(C) 稅捐(D)+ 理費用 三 人事行政 理費用( 3) 都市計 變更 費用(F)+容積移轉費用(G) 費 伍 管 E 細項 管 E 重 畫 負擔 率 定義 依都市更新條例第30條 都市更新權利變換實施辦法第13條第一項第七款 指實施者從更新案的啟動至更新完成期間 所進行土地整合 人事 行政管理 總務 庶務及整合費等行政作業 各項法律 會計 監工 專案管理等支出所需 費用 提列說明 計算式 人事行政管理費用 重建費用(A) 權利變換費用 (B) 貸款利息 (C) 稅 捐 (D)+都市計畫變更負擔費用(F)+容積移轉費用(G) 費率 70
伍 管理費用 E -人事行政管理費用(E3) 費率 產權級別 (筆) 未滿30筆 筆 基地面積( ) 未滿1,500 4.00% 4.50% 1,500以上 5.00% 以上 未滿2,500 4.50% 2,500以上 5.00% 5.50% 產權級別 (門牌戶數+土地及合法建築物所有權人數聯集)/2 公有土地面積比例達90%者 予以酌減 案例 30~150 超過150筆 5.00% 5.50% 6.00% A+B+C+D+F+G = 929,955,170 元 5.00% = 46,497,758 元 929,955,170 常見問題 基地大小 人數多寡 公有地比例是否會影響費率? 71
伍 管理費用 E -銷售管理費用(E4) 項目 項目提列說明 細項 伍 管理費用 E 四 銷售管理費用(E4) 重 提列標準 建費用(A) 權利變換費用(B) 貸款利息(C) 稅捐 (D)+都市計 變更 費用(F)+容積移轉費用(G) 費 畫 負擔 率 定義 依都市更新條例第30條 都市更新權利變換實施辦法第13條第一項第七款 實施者獲配之房地的變現成本 實施者為銷售更新後取得之折價抵付房地之費用(變現成本) 採 包銷方式 即包括廣告 企劃 及銷售等成本費用 提列說明 按下列公式核計 銷售管理費 重 建費用(A) 權利變換費用(B) 貸款利息(C) 稅捐(D)+都市 計畫變更負擔費用(F)+容積移轉費用(G ) 費率 72
伍 管理費用 E -銷售管理費用(E4) 費率 費率 億以下部份 超過25億 50億部分 超過50億部分 A+B+C+D+F+G 25 6% 5.5% 5% 分別計算各級金額後 累加即為銷售管理費 案例 A+B+C+D+F+G = 929,955,170元 費率級距 0萬 25億(以下) 25億 超過) 50億(以下) 50億 超過 合 計 採用費率 6% 5.5% 5% 常見問題 本項基準以實施者所選配之房地較為合理 金額計算 元 929,955,170 6%= 55,797,310 0 5.5%= 0 0 5%= 0 55,797,310 73
伍 管理費用 E -風險管理費用(E5) 項目 項目提列說明 細項 提列標準 建費用( ) 都市更新事業費用( ) 貸款利息( ) 稅捐(D) 行 理費用( 5)政 業費( 1) 託費用( 2) 總務及人事 理費用( 3) 都市計 變更 費用( ) 容積移轉費用( ) 費 伍 管理費用 五 風險管 E 重 A E 作 E 信 負擔 F + B C E + 管 E + G 率 畫 定義 依 都市更新條例 第30條 都市更新權利變換實施辦法 第13條第一項第七 款 權利變換 係以更新後樓地板折價抵付予實施者 風險管理費可視為實施者投 入資本 創意 管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬 提列說明 按下列公式如下 風險管理費 重建費用(A) 都市更新事業費用(B) 貸款利息(C) 稅捐(D) 行政作業費(E1) 信託費用(E2)+總務及人事管理費用(E3) )+都市計畫變更負擔 費用(F)+容積移轉費用(G ) 費率 費率以12 為上限 74
伍 管理費用 E 案例 -風險管理費用(E5) A+B+C+D+E1+E2+E3+F+G = 985,624,978 元 12% = 118,274,997 元 985,624,978 注意事項 新北市都市更新審議原則規定 各項管理費用應逐項提出合理說明 提列至上限 者應說明其必要性 依 都市更新權利變換實施辦法 第13條第二項規定 工程費用 權利變換費用 貸款利息 支付申請各項建築容積獎勵等所定費用 以經各級主管機關核定之 權利變換計畫所載數額為準 管理費用 支付申請容積移轉等之所定費用之計算 基準 應於都市更新事業計畫中載明 所定都市計畫變更負擔 以經各級主管機 關核定之都市計畫書及協議書所載數額為準 常見問題 風險管理費一體適用12% 合理嗎 自實價登錄後 實施者利潤僅剩 總務及人事管理費用 及 風險管理費用 總計上限17 足夠吸引好的建商投入 75
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 都市計畫變更負擔費用 76
陸 都市計畫變更負擔費用 F 項目 陸 都市計畫變更負擔費用 F 依事業計畫所審定金額為準 提列標準 定義 依都市更新條例第30條規定提列 依事業計畫所審定金額為準 依都市計畫相關法令變更都市計畫 應提供或捐贈之一定金額 可建築土地或樓 地板面積 及辦理都市計畫變更所支付之委辦費 注意事項 若為土地 應列為用地負擔 若為樓地板面積時 則應轉換為金額 並以各該都市計畫變更相關規定換算 77
都市更新權利變換計畫提列 共同負擔項目及金額基準 容積移轉費用 78
柒 容積移轉費用 G 項目 提列標準 贈送出基地公共設施者 應檢具相關契約影本佐證 柒 容積移轉費用 G 1.以捐 2.以繳納代金方式購入者 得以估價方式提列所需購入容積移轉費用 定義 申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費 注意事項 應將相關證明文件隨權利變換計畫一併檢附 以捐贈送出基地公共設施者 應檢具相關契約影本佐證 以繳納代金方式購入者 得以估價方式提列所需購入容積移轉費用 79
結論 80
權利變換分配架構 共同負擔費用 折價抵付 B 地主 不願 地主願意參與者 參與者 依更新前權利價值 依更新前 比例分配 權利價值 (c1) 領補償金 (C2) 實施者或提供 資金者取得 費用負擔 更新後不動產總值(A) (A)-(B)=(C) 81
四 速算 營建費用最高 佔共 負擔 須 上 現 容 移轉 而 至 法 通常 同 費用55% 70% 視地 物 況 特殊工 設備 積 費用 定 其他較高費用(不計管理費) 容移費用 拆遷補償及安置費用 不計管理費 82
簡報結束 敬請指教
新北市 105 年度都市更新實務工作坊 權利變換及估價機制專題班 權利變換機制 流程與常見問題 財團法人都市更新研究發展基金會麥怡安主任 2016/9/27
2 大綱 權利變換法令架構 書圖內容與注意事項 權利變換登記流程 權變制度與民間契約
權利變換法令架構 都市更新條例 權利變換實施辦法 權變辦法 #3: 計畫內容 3
都市更新條例 條例 25 條揭示權利變換為都更最主要的實施方式 另設第四章權利變換專章共 16 條文佔總條文 67 條之近 1/4 類別重點內容條別條文重點 要件與程序 權利負擔分配 報核 變更程序 29 一般報核 變更程序 29-1 簡易變更程序 要件 救濟要件程序 32 救濟要件 程序 請照要件程序 34 得以實施者名義請照 禁止移轉程序 33 公告禁止事項 接管要件程序 42 接管通知 登記程序 43 實施者列冊登記 權利變換架構 30 負擔與分配 31 差額價金找補 39 權變關係人之處裡 4
都市更新條例 5 類別重點內容條別條文重點 權利處裡 土地所有權 35 視為原有 建物所有權補償 36 建物補償與拆除 租賃權賠償 37 租賃之處裡 地役權消滅 38 地役權之處裡 權利轉載 40 抵押權 典權或限制登記之處理 實施者研提方案 41 舊違章處方案
權變實施辦法 6 權變辦法共 32 條 類別重點內容條別條文重點 名詞 要件定義 權變關係人相關規定 條例授權依據 1 授權依據 權變關係人種類 2 權變關係人 權變計畫報核內容文件 共同負擔項目細節性規範 3 權變計畫內容 4 計畫報核文件 13 共同負擔細項 21 得列工程費項目 實施者估定價值 7 權變關係人之價值估定 補償金發放與塗銷 7-3 權變關係人補償金發放 分配或補償 9 權變關係人之分配或補償 土增稅寄存 27 權變關係人土增稅寄存
權變實施辦法 7 類別重點內容條別條文重點 補償金 權利金發放 權利價值估價計算 分配單元之分配與指配 土地補償金額度 7-1 補償金發放 發放後移轉程序 7-2 補償金放後移轉 權利金發放程序 7-4 權利金發放 三家以上專業估價者 6 委託專業估價者 評價基準日定義 8 評價基準日 所有權應分配 10 應配價值計算 調查項目 5 權變意願調查 申請分配與公開抽籤 11 意願調查程序 限制登記不能合併分配 12 限制登記不能合併分配 優先指配細節 14 公有地優先指配順序 15 公有地免優先指配情形
權變實施辦法 8 類別 重點內容 條別 條文重點 17 權變計畫公告 核定後程序 計畫公告與通知 18 權變計畫通知 19 拆遷補償通知 殘值補償 20 建物殘值補償發放 接管與找補程序 22 接管通知 25 差額價金找補時機 16 登記名義人參與權變竣工後程序 23 權利變換登記權利變換登記相關 24 用地負擔登記公有 26 差額價金找補註記
權變辦法 #3: 計畫內容 第三條第一項 款別內容章別章名 無 - 壹辦理緣起與法令依據 一實施者名稱 事務所或營業所所在地參實施者 二實施權利變換地區之範圍及其總面積貳權利變換範圍 三 四 權利變換範圍內原有公共設施用地 未登記地及得無償撥用取得之公有道路 溝渠 河川等公有土地之面積 更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人 他項權利人 耕地三七五租約承租人 限制登記權利人 占有他人土地之舊違章建築戶名冊 肆 伍 原有公共設施用地等土地面積 更新前權利關係人名冊 五土地 建築物及權利金分配清冊拾陸土地及建築物分配清冊 六第十三條第一項第三款至第五款所定費用拾權利變換所需費用 9
權變辦法 #3: 計畫內容 10 款別內容章別章名 七 依本條例第三十條第一項各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金 拾貳 八各項公共設施之設計施工基準及其權屬柒 九 十 十一 工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期 不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊 依本條例第三十六條第二項土地改良物因拆除或遷移應補償之價值或建築物之殘餘價值 拾捌 拾伍 十二公開抽籤作業方式拾肆 捌 共同負擔 各項公共設施之設計施工基準及其權屬 實施進度 不參與分配清冊 土地改良物拆遷補償費 申請分配及公開抽籤作業方式
權變辦法 #3: 計畫內容 11 款別內容章別章名 十三 十四 更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖 ( 比例尺不得小於五百分之一 ) 更新後建築物平面圖 剖面圖 側視圖 透視圖 十五更新後土地及建築物分配面積及位置對照表拾參 陸 更新後土地使用及建築計畫 更新後分配面積及位置 十六地籍整理計畫拾柒地籍整理計畫 十七本條例第四十一條之舊違章建築戶處理方案玖 舊違章建築戶處理方案 十八其他經各級主管機關規定應表明之事項拾玖其它應表明事項
權變辦法 #3: 計畫內容 12 第三條第二項 ( 土地 建築物及權利金分配清冊 ) 款別內容章別章名 一更新前各宗土地之標示拾陸土地及建築物分配清冊 二 三 四 依第六條及第七條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權 拾壹更新前後權利價值鑑價永佃權及耕地三七五租約價值 依第六條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值 更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊 拾陸土地及建築物分配清冊 拾陸土地及建築物分配清冊 五無法分配者應補償之金額拾伍不參與分配清冊 六 土地所有權人 權利變換關係人與實施者達成分配權利金之約定事項 拾陸土地及建築物分配清冊
13 權變內容及注意事項 權利變換範圍 原公有公共設施用地 土地改良物拆遷補償費 舊違章處理方案 更新前後權利價值鑑價 共同負擔 更新後分配面積及位置 權利變換選配作業 不參與分配名冊 土地及建築物分配清冊 地籍整理計畫
權變計畫內容架構 14 事實一 : 背景 更新前權利 權利表達 更新後權利 壹 緣起及法令依據貳 權變地區範圍參 實施者 肆 原公設地等面積伍 權利關係人名冊 拾參 更新後分配面積及位置拾肆 申請分配及公開抽籤 拾伍 不參與分配名冊拾陸 分配清冊 事實二 : 設計 費用推估 權利推估 執行作業 陸 更新後土地及建築計畫柒 公設設計基準及權屬 捌 土地改良物拆遷補償費玖 舊違章處理方案拾 權利變換所需費用 拾壹 權利價值鑑價拾貳 共同負擔 拾柒 地藉整理計畫拾捌 實施進度拾玖 其它
壹 辦理緣起與法令依據 15 辦理緣起 單元區位及是否坐落於更新地區或非更新地區 與事業計畫併送或分送 公聽會辦理時間與預定目標 若有變更則說明變更原因 法令依據 條例 19 條 29 條及相關法規 事業權變分送 :29 條第 1 項 事業權變併送 :29 條第 2 項 如為簡易變更則為 29 條之 1
貳 權利變換地區範圍 16 權利變換地區位置 描述更新單元位置 描述權利變換範圍 ( 多數等同於更新單元範圍 ) 以位置示意圖表示 權利變換範圍總面積 描述權利變換範圍內所有地段號 總面積 以地藉套繪圖 地形套繪圖表示 更新單元 區段劃分 維護區段 更新事業計畫範圍 權利變換計畫範圍 重建區段 整建區段
權利變換地區範圍不必然等同於事業計畫範圍 17
參 實施者 18 實施者 公司名稱 代表人 公司地址 營利事業登記證 統一編號 聯絡電話 信託受託機構 如有辦理信託者需標示
肆 原有公共設施用地等土地面積 19 原有公共設施用地 已徵收開闢之公設地 未登記地及得無償撥用取得之公有道路 溝渠 河川等公有土地 實務上未登記地經程序後多登為國有地 1. 原有公共設施用地 項目面積 (m 2 ) 所有權人管理人 (1) 道路 345.00 新北市 (2) 綠地 300.00 新北市 2. 未登記地 0.00 3. 公有道路 溝渠 河川 ( 得無償撥用者 ) 0.00 合計 645.00 PS: 本章在整理可抵充的公有土地位置面積
20
伍 更新前權利關係人名冊 21 土地所有權人名冊 歸戶 ( 人 ) 排序 檢附地藉套繪圖 更新前合法建築物所有權人名冊 歸戶 ( 人 ) 排序 更新前權利變換關係人名冊 合法建物所有權人 ( 與坐落地地主不同時 ) 地上權人 永佃權人 三七五租約承租人 交代其座落土地 占有他人土地之舊違章建築戶 有門牌及相關證明文件者 面積需實測並檢附相關圖面
22
陸 更新後土地使用及建築計畫 23 土地及建築物使用計畫構想 土地使用強度及性質 ( 分區 容積 建蔽 ) 容積獎勵後使用強度 ( 容獎總表 樓地板面積 ) 允許使用組別 空間使用規劃及預計容納人數 建築興建計畫 簡述建物構造 形式 使用內容及實設總量 檢附圖面 : 土地使用分區圖 面積計算表 各層平面圖 ( 附面積計算圖 ) 各項立 剖面 透視圖
柒 各項公共設施設計施工基準及權屬 24 興修計畫 更新單元內 外之公共設施分別說明 說明位置 未來權屬 面積 說明興闢成本 : 興闢費 地上物補償 土地取得成本 ( 單元內無 ) 施工基準 若是道路則參考內政部頒布之 市區道路及附屬工程設計規範 相關規定辦理主要工程項目包含 :1. 路口處接順 2. 新設 AC 車道 3. 新設 U 型溝 集水井 4. 纜線管路工程 5. 路燈工程 如屬綠地或其他公設, 建議與未來管理機關先行協調, 其規劃設計可參照一般公共工程水準
25
捌 土地改良物拆遷補償費 26 合法建築物拆遷補償費 依條例 36 條 提列標準 需算拆除費用於補償數額中預扣 合法建築物拆遷安置費 依事業計畫中的拆遷安置計畫提列 其它土地改良物拆遷補償 實務上有頂樓加蓋 未登記的地下室可提列 面積需實際測量併簽證 依提列標準提列 ( 可參公共工程拆遷標準 ) 發放時程 拆遷補償費需依權變辦法 20 條規定, 核定後 15 日內發放 安置費依約定或合理規劃經審議核定確認
27
玖 舊違章建築戶處理方案 28 法令依據及認定方式 新北市目前為 81 年 1 月 10 日前 ( 需檢附相關證明文件 ) 無權占有方屬之 ( 但屬先占後租者亦可 ) 處理方案 面積及權利人 ( 面積實測 戶籍 水電單 稅單等 ) 安置方式 現金補償 : 依協議結果 ( 原則不超過銷售淨利 ) 現地安置 : 需自行支付更新成本及面積差價 異地安置 : 實施者提出方案及其成本 安置及發放時程 無規定, 需檢附全部協議書 核定前如無協議書則不給予容積獎勵 ( 事業階段即處理 )
29
拾 權利變換所需費用 30 權利變換成本說明 權利變換範圍內的成本 依條例 30 條 權變辦法 13 21 條規定 費用負擔計算 需注意在權利變換範圍內是否有收入, 例如 : 各級政府對該案的全案性補助款 條例 30 條第 4 項後段要求公共設施管理機關之資金挹注 計算成本單價供審議參考 總成本扣除總收入除產權面積計算 如有現地安置戶則以此單價計算其應負成本
31
拾壹 更新前後權利價值鑑價 32 評價基準日 權變計畫報核前六個月內 鑑價結果比較 由實施者委託三家以上專業估價者 ( 修法中 ) 列表比較三家更新前後各單價 總價 權利人分配價值 依估價師法 26 條兩兩相較不得超過 20% 之差距 鑑價結果選定 折價抵付型權變多考慮權利人應分配最多者 自力造屋者多考慮差額價金最少者 全體合意選定或更新會會員大會議決選定
拾壹 更新前後權利價值鑑價 33 更新前後鑑價結果 更新前鑑價結果 各宗土地價值 各土地所有權人權利價值 土地所有權人與權利變換關係人之對應 各權利變換關係人權利價值 更新後鑑價結果 各分配單元價值 ( 土地 建築物 ) 各分配車位價值
說明選定理由 34
35
拾貳 共同負擔 用地負擔 公共設施項目及面積 : 第柒章內容 抵充之公有土地用地面積 : 第肆章內容 土地所有權人負擔公共設施用地面積及比例 費用負擔 費用總額 : 第拾章內容 更新後總價值 : 第拾壹章內容 平均費用負擔比例 平均共同負擔比例 用地負擔比例 費用負擔比例 : 可作為條例 30 條第 4 項後段決策之考量 土地所有權人共同負擔額度 計算各權利人 ( 含權變關係人 ) 之共同負擔額度 ( 費用負擔 ) 如有現金繳納 其他提供資金者需說明 36
37 容積類型影響共同負擔比 成本型容積 ( 容移等 ) 可把餅做大, 增加地主分回 ( 對地主有利 ) 若地主不自行出容積成本而列入共同負擔時, 將造成比例增加 價值增加 地主分回 60% 35% 成本型容積 20% 65% 80% 容積移轉效益分析 40% 實施者分回
有無容移各角色之效益分析 38 效益情形 沒容移方案 地主並無負擔成本下, 直接獲益 容移方案 容積成本 B C 23.25% 27.89% 21.74 億元 A 地主獲益 48.86% 72.81% A 21.74 億元 地主分得 137.16 億元 68.23% (158.90 億元 ) 地主分回 衍生營建成本 管理費 實施者利潤 1.42 億元 27.19% B 折價抵付 51.22 億元 衍生營建成本 管理費 :12.41 億元 容積成本 :10.34 億元 C 管理費 風險 實施者利潤 共同負擔 31.77% (73.97 億元 )
容積移轉對共同負擔比的影響 價值增加 地主分回 容積移轉 1.03 億 23.42 億元 22.40 億元 法容 + 都更獎勵容積 63.78% 52.02% 36.22% 10.36% 89.64% 47.98% 實施者分回 12.72 億元 21.61 億元 容移成本 (3.3 億 ) + 興建成本 (3.36 億 )+ 其他 (1.31 億 )+ 風管費 =8.89 億 39
其他提供資金者的可能 40 內政部 90 年 5 月 18 日 90 營署都字第 025335 號函 略.3. 提供資金協助辦理都市更新事業者, 得納入權利變換計畫參與分配, 並依都市更新條例第 43 條規定辦理登記 內政部 94.6.13 內授營都字第 0940006760 號函 查都市更新事業以權利變換方式實施, 提供資金協助辦理都市更新事業者, 得依都市更新條例第 3 條第 5 款規定, 納入權利變換計畫參與分配, 並依同條例第 43 條規定辦理登記, 本部營建署 90 年 5 月 18 日營署都字第 025335 號函 ( 諒查 ) 已有明釋 ; 並無限制出資者應備之資格 是以, 本案土地所有權人或其他投資者提供資金作為共同負擔費用, 自得依上開函釋參與更新後建築物及土地之分配
其他提供資金者的可能 41 Ⅰ 標準型 Ⅱ 自力造屋型 Ⅲ 資金引入型 共抵同付負部擔分折價 實施者 出資分配 土地權利人 出資分配 其他提供資金者 出資分配 土地權利人分配 土地權利人分配 土地權利人分配 土地權利人分配
其他提供資金者的可能 42 土地權利人分配實施者分配土地權利人分配 Ⅳ-Ⅱ 混和型之二共同負擔折價抵付部分土地權利人分配土地權利人分配實施者分配其他提供資金者分配 Ⅳ-Ⅰ 混和型之一
其他提供資金者的可能 43 土地權利人分配土地權利人分配其他提供資金者分配 Ⅳ-Ⅲ 混和型之三土地權利人分配實施者分配土地權利人分配其他提供資金者分配 Ⅳ-Ⅳ 混和型之四共同負擔折價抵付部分土地權利人分配
44
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拾參 更新後分配面積及位置 更新後供分配之土地 不包括七項公共設施用地或屬共同負擔之樓地板面積, 已在第柒章交代 一筆或數筆土地 (ex 多分區 多建照 ) 更新後供分配之建築物及其土地應有部分 不含捐贈之公益設施 七項公共設施 現地安置舊違章戶 ( 特殊 ) 折價抵付共同負擔 特殊態樣 : 一部或全部現金繳納共同負擔 共同投資人 ( 其它提供資金者 ) 土地及建物所有權人申請分配 是否有特殊態樣 公有土地 : 具體利用計畫 優先指配 通案性選配原則
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拾肆 申請分配及公開抽籤作業方式 48 申請分配 申請分配位置通知 申請分配原則 公開抽籤日作業記錄及抽籤結果 抽籤事由 : 位置重複 未於期限申請 不符分配原則 抽籤方式 : 宣讀抽籤規則 先處理重複者再處理未申請分配者 協調 抽籤 協調 抽籤 協調 抽籤 抽籤結果 : 說明被抽籤人 原因 結果及通知情形
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拾伍 不參與分配名冊 50 不能參與分配者 ( 客觀事實 ) 說明最小分配面積單元面積及其金額 說明適用之權利人 不願參與分配者 ( 主觀意願 ) 主動表達不願配者 如未達最小分配單元仍屬前者 現金補償之計算與發放 金額計算 : 扣除稅賦及清償債務後發放 發放時間 : 依權變辦法 7-1 條規定 特殊態樣 : 領取權利金 協議金額 協議發放及產權過戶時間
土地補償金 VS 權利金 51 更新後權利價值 更新前權利價值 權利金可能增價範圍 權利金合理範圍 社會增值 投資效益 評價基準日 約 1.5~2 年 權變核定補償金發放 約 2.5~3 年 差額價金找補
52
拾陸 土地及建築物分配清冊 53 申請分配結果 包括分配單元及車位 所有權人及權變關係人之分配, 歸戶 ( 人 ) 表明 不參與由實施者取代者集中表尾表示 實施者分配 如有信託則表明 其它提供資金者之分配 現地安置戶 需先登記予實施者 ( 加註安置戶名 ) 公共或公益設施 非七項公共設施之分配 ( 公地優先指配 實施者 地主 ) 捐贈之公益設施
54
拾柒 地藉整理計畫 55 地界整理計畫 建地依建照範圍合併為一筆或多筆 ( 不同使用分區 ) 多建照範圍則各自合為一筆 如有七項公共設施用地則個合為一筆 計畫製作時皆以暫編地號標示 土地 建物及它項權利登記 土地及建物登記清冊 注意與拾陸章對應 如有信託需標註原委託人 包括公共設施 公益設施 它項權利登記清冊 : 轉載 限制登記清冊 : 轉載
56 地號 A B 地號 A 地號 B
57
拾捌 實施進度 58 工程施工進度 自計畫核定後載明 各主要法定程序時間 (ex 申請拆建照 補償金發放 開工 申請測量等 ) 精度至年月 預定產權登記日 為權變計畫重要節點 ( 更新完成日 ) 更新地區案件涉及營所稅投資抵減申請 6 個月內申辦成果備查報告
59
拾玖 其它應表明事項 60 設置專屬網站 本案設置專屬網站, 提供本案相關內容如 : 個案基本資料 現況說明 推動歷程 規劃內容 容積獎勵及權利變換等資料, 供土地所有權人及相關權利人知悉本案相關內容 網址 :http://www.************.com.tw/ 審議會決議要求事項 如實施者對該案的相關承諾 視實際需要表明 個案特殊應表明議題
附錄 61 實施者證明文件 分送時檢附, 併送時則檢附於事業計畫 事業計畫核定函 分送時檢附, 併送時則免 三家以上估價結果摘要 其它 檢附該案所委託之估價專業者估價摘要 (A3 格式 ) 其它不涉及個資有助審議之證明文件
62 附件冊注意事項 土地權利證明文件 公聽會記錄 權變意願調查及分配位置申請 占有他人土地舊違章協議書 其它
一 土地權利證明文件 63 地藉圖騰本 報核當日 可為電子謄本 土地登記謄本 報核當日 可為電子謄本 建物登記謄本 其它 報核當日 可為電子謄本或合法建物證明文件 三個月內彩色建築物套繪圖 三個月內土地使用分區及公設地證明書
二 公聽會記錄 64 邀請名單既通知方式 依施行細則第 6 條規定辦理 通知雙掛號函件執據 自行送達需檢附簽收證明 公告資料及張貼記錄 張貼需有照片為證 ; 登報需檢附正本 公聽會簽到簿 公聽會會議記錄及照片 需主席 記錄簽名 主席非實施者需有委託書
三 權變意願調查及分配位置申請 65 申請分配結果綜裡表 依回函 抽籤結果製作分配綜理表 意願調查暨申請分配位置調查函 通知雙掛號執據 回函內容 更新後分配位置申請書 權變意願與分配位置申請分別調查 ( 實務亦常有合併調查 ) 如有合併分配需檢附協議書 ( 包括持分協議 限制登記不可 ) 公開抽籤記錄 記錄表 照片
四 占有他人土地舊違章協議書 66 證明文件 以 81 年 1 月 10 日前建造完成者為限, 且應檢附下列任一證明文件 : 1. 建物謄本 2. 戶口遷入證明 3. 稅籍證明 4. 自來水接水或電力接電證明 5. 鄉 ( 鎮 市 ) 公所證明文件 6. 航照圖 7. 門牌編訂證明
四 占有他人土地舊違章協議書 67 基本資料 門牌 權利人 建物面積 處理方案 現地安置 : 安置面積 自行負擔成本. 現金補償 : 發放金額 時間分期 異地安置 : 安置內容 文件要求 其它 事業計畫核定前需檢附正本 ( 因涉及容積獎勵給予 ) 如協議條件變動需重新檢附 如法院判決 和解書
權變產權登記流程 整體權變執行程序 補償金發放流程 權變登記流程 68
權利變換執行程序 計畫公告 核定通知 申請鑑界測量 拆遷通知 補償金 發放 異議 申請建築執照 發放地上物 補償費 申請稅捐減免 申報開工 拆遷安置 相關事業單位配合 工程施工 建物滅失登記 申請使用執照 69
權利變換執行程序 70 申請使用執照 申請測量 釐正圖冊 通知接管及繳領差額價金 申請稅捐減免 產權登記 更新成果備查
土地補償金發放 計畫公告 通知不參與者 申報移轉現值 函覆 通知發放補償金 限制登記有他項權利無他項權利 補償金發放 提存法院 列冊囑託移轉登記 71
權利變換產權登記 建管處 地政事務所 都市更新處 稅捐機關 地政士 更新顧問 申請使照 ( 約 2 個月 ) 取得使照後 地籍整理作業 發文囑託辦理準備釐正清冊內容 土地測量 ( 取得使照後方得申請 ) 建物測量 申請使照後即可作業, 惟需待取得使照後方得完成 地籍整理 + 釐正清冊作業預估需時約 4~6 週 釐正審查 ( 含聽證審議 ) 需時 3~5 個月 釐正圖冊申請 釐正圖冊審查 核定 稅籍設立 申報實質課稅 ( 差額價金 ) 開稅單 完稅 需時約 1 個月 時程統計 : 釐正前作業 :4~6 週 釐正圖冊更新處審查 :8~16 週 稅捐減免 完稅 :2 週 產權登記更新處審查 :4~6 週 地政登記作業 公告 :4~8 週總計 : 約 6~10 個月 ( 以 8 個月預估 ) 建物產權登記土地產權登記地籍整理 產權登記審查 通過發函囑託 地政登記作業 公告 需時約 2 週 需時約 4~6 週 需時 1~2 個月 72
權利變換登記 73 申請使用執照 辦理單位 : 實施者 實施者申請使用執照 : 權利變換之土地與建築物工程施工完竣後, 依權利變換辦法第 22 條及條例第 34 條規定, 實施者應申領建築物使用執照, 並得免附土地權利證明文件 完成必要公共設施之配管及埋設 : 於申領建築物使用執照後, 應完成自來水 電力 電訊 天然氣之配管及埋設等必要公共設施
權利變換登記 74 地籍整理作業 : 申請測量 辦理單位 : 地政士 實施者 實地埋設界樁 : 依權利變換辦法第 23 條規定, 權利變換工程實施完竣, 實施者申領建築物使用執照時, 得辦理實地埋設界樁 申請測量 : 實地埋設界樁後, 實施者應即申請各級主管機關依權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊 更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖, 辦理地籍測量及建築物測量 申請時間 : 申領建築物使用執時 受理機關 : 各級主管機關 申請方式 : 實施者檢附資料申請各級主管機關囑託該管登記機關辦理地籍測量及建築物測量
權利變換登記 75 地籍整理作業 : 申請測量 辦理單位 : 地政士 實施者 測量 : 各級主管機關會同登記機關至現場辦理地籍測量及建築物測量 將地籍測量及建築物測量結果逕復實施者, 以利後續有關權利變換計畫相關圖冊之釐正 權利變換計畫之變更及權利變換變更或移轉登記等事項之辦理
權利變換登記 76 釐正圖冊 測量後之面積如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時, 主管機關應依地籍測量或建築物測量結果, 釐正相關圖冊之記載 辦理單位 : 地政士 更新顧問 辦理時間 : 地籍測量及建物測量結果函覆後依更新條例 29-1 辦理 受理機關 : 各級主管機關 資料內容 : 實施者依據地籍測量成果圖 建築物測量成果圖及變更權利變換計畫說明書圖, 備具申請函及釐正權利變換結果圖冊向直轄市或縣 ( 市 ) 政府申請釐正, 內容包括 : 1. 本案簡介 : 辦理過程 範圍圖 ;2. 所有權人分配清冊 : 核定結果與實際施工之對照 ;3. 土地登記清冊 ;4. 建物登記清冊 ;5. 他項權利登記清冊
權利變換登記 77 釐正圖冊 審查機關 : 都市更新處 審查程序 : 直轄市或縣 ( 市 ) 政府行政審查 辦理聽證程序 送都市更新審議通過 核定釐正權利變換結果圖冊, 並函復實施者及轉知登記機關及主管稅捐稽徵機關, 以茲辦理後續產權登記事宜
權利變換登記 申報稅籍 移轉現值與查欠 辦理單位 : 地政士 更新顧問 依權利變換實施辦法第 26 條, 實施者檢附主管機關核准分配權利關係人之證明文件影本, 向主管稅捐稽徵機關申報土地移轉現值, 取得土地增值稅記存證明文件 申報時間 : 列冊申請辦理登記前 申報對象 : 參與分配之原土地所有權人及其權利變換關係人 受理機關 : 主管稅捐稽徵機關 申報方式 : 由實施者檢附資料向主管稅捐稽徵機關申報移轉與權利變換關係人之土地移轉現值 ( 依法貼用印花稅票 ) 1. 申報函 2. 更新單元內移轉與權利變換關係人之土地所有權移轉清冊 78
權利變換登記 79 申報稅籍 移轉現值與查欠 申報方式 : 由實施者檢附資料向主管稅捐稽徵機關申報移轉與權利變換關係人之土地移轉現值 ( 依法貼用印花稅票 ) 3. 實施者身分證明文件影本 4. 權利變換關係人身分證明文件影本 5. 權利變換計畫核定函影本 6. 權利變換計畫有關權利變換關係人核 准分配及權利價值評價基準日證明文件影本 7. 土地登記謄本 ( 影本 ) 8. 工程受益費繳納承諾書
權利變換登記 80 繳納差額價金與接管 辦理單位 : 實施者 計算差額價金 : 實施者依實際分配之土地建築物面積按評價基準日評定更新前後權利價值, 依權利變換辦法第 25 條規定計算差額價金 通知 : 領取使用執照, 並完成自來水 電力 電訊 天然氣之配管及埋設等必要公共設施後, 由實施者檢附釐正更新後房地總價一覽表 土地及建物分配清冊以書面通知土地所有權人及權利變換關係人 接管日期與期限 應繳納或領取之差額價金金額 應繳納或領取之差額價金之期限與地點
權利變換登記 81 繳納差額價金與接管 接管 : 依實施者通知之期限於 30 日內接管, 逾期不接管者, 自期限屆滿之翌日起, 視為已接管 繳納或領取差額價金 : 依實施者通知之期限於接管之日起 30 日內繳納或領取 逾期未領取或繳納差額價金之處置 : 逾期未領取者, 由實施者依法提存之 逾期未繳納者, 實施者得將其移送法院強制執行, 併案列冊送請登記機關於其獲配之土地及建築物登記簿上加註 未繳納差額價金, 除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔 字樣 實施者於土地所有權人繳清差額價金後需即通知登記機關辦理註銷
權利變換登記 82 權變囑託登記 辦理單位 : 地政士 都更顧問 列冊送主管機關囑託辦理權利變更或塗銷登記 抵押權或典權設定登記或限制登記 權利變換前未自行協議消滅之抵押權 典權或限制登記, 由實施者列冊送該管登記機關, 於權利變換後分配土地及建築物時, 按原登記先後次序, 登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物 其為合併分配者, 抵押權與典權之權利價值應以權利變換前各宗土地或建築物之權利價值計算 公共設施用地及公益設施之所有權登記 : 權利變換範圍內列為共同負擔之各項公共設施用地或捐贈之公益設施, 應將其登記為直轄市 縣 ( 市 ) 所有, 其管理機關為各該公共設施或公益設施之主管機關
權利變換登記 權變囑託登記 未繳納差額價金者註記 : 未繳納差額價金, 除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔 ; 實施者於土地所有權人繳清差額價金後應立即通知登記機關辦理註銷 權利變換產權登記應檢附文件 : 1. 申請函 2. 權利變換分配結果圖冊 : 含土地登記清冊 土地他項權利登記清冊 土地限制登記清冊 建物登記清冊 建物他項權利登記清冊 建物限制登記清冊 土地及建物分配清冊 新建房屋申報清冊等, 若有辦理釐正程序者, 應檢附釐正後之權利變換結果圖冊 3. 土地登記申請書 ( 土地權利變換變更登記及建物所有權第一次登記 ) 4. 權利變換計畫核准函影本 5. 稅捐稽徵機關審核並已完納相關稅費文件 83
權利變換登記 權變囑託登記 權利變換產權登記應檢附文件 : 6. 登記權利人身分證明文件 7. 權利書狀 ( 由實施者檢附, 如無法檢附者, 於登記完畢後公告註銷 ) 土地登記申請案件 : 權利變換後之土地權利變更登記及建物所有權第一次登記案件應連件辦理 申請登記事由 原因 原因發生日期 : 項目 土地登記 建物登記 登記事由 都市更新登記 所有權第一次登記 登記原因 權利變換 第一次登記 原因發生日期分配結果確定日 使用執照核發之日 備註 權變計畫核定日 84
權變制度與民間契約 權利變換 VS 協議合建 契約注意事項 如何選擇 85
權利變換 VS 一般合建 86 項目都市更新權利變換一般合建 必須取得同意門檻 分配原則 大多數 更新後不動產扣除共同負擔折價抵付後依更新前權利價值比例分配自由或訂定選配原則 所有權全部之同意 依協議 : 分配額度有面積比例分配 建物坪 土地換坪比分配位置常見地主由下而上分配 地上物拆遷補償實施者提出拆遷補償計畫 依協議內容給付, 常見僅有租金 保證金 無 土地價值的一定比例計算保證金, 分期支付分期繳回 爭議處理 更新審議會核覆 行政機關訴願 行政訴訟 法院民事訴訟
權利變換 VS 一般合建 項目都市更新權利變換一般合建 土地移轉時機 建物移轉時機 營利事業所得稅 土地增值稅 契稅負擔 房屋稅 地價稅負擔 更新完成後逕為登記 更新完成後逕為登記 投資總額 20% 抵減稅額 ( 更新地區 ) 1. 更新後第一次移轉時, 減徵土地增值稅及契稅 40% 2. 折價抵付共同負擔, 免徵 更新期間免稅, 更新後減半徵收 2 年 合建分屋 : 於工程其間移轉一半土地給建商, 其餘於工程完成後移轉合建分售 : 工程完成後移轉給建商或購屋人 合建分屋 : 建照列為共同起造人, 完工後分別登記給建商及地主合建分售 : 完工後登記給建商及購屋人 無減免 無減免 更新期間及更新後照價徵收 ( 非都更案 ) 87
壹 都市更新契約簽訂前提醒事項 88 實施者身分 ( 契約之乙方 ) 應確認為建設公司 營造公司 建築經理公司等何者? 一般建案之完工案例? 過去是否曾發生難以解決之糾紛? 是否有參與都市更新之經驗? 協力廠商 ( 營造廠 都市更新顧問公司 建築師 ) 之經驗與能力?
壹 都市更新契約簽訂前提醒事項 89 都市更新實施方式 ( 分配方式 ) 及相關權利義務 協議合建 權利變換 雙方權利義務需簽訂契約不需簽訂契約 更新後分配依契約約定內容為準權變計畫內容為準 備註 如仍欲簽訂契約, 係為加強甲乙雙方之合作關係並約定其他法無明定之細節
壹 都市更新契約簽訂前提醒事項 90 容積獎勵及容積移轉相關權利義務 確認容積增額項目及額度 分配方法 容積增額項目均有其法令依據並可能產生不同程度之成本, 實施者應向所有權人詳細說明
貳 都市更新契約內容注意事項 91 僅提供由實施者出資之一般都市更新模式 其他類似更新會之模式, 由於出資者 權利義務關係較不相同, 故不建議參採用本注意事項 內文及範例文字並無強制性質 簽訂契約仍須依個案特性審慎評估並適宜調整或增刪內容 簽約後有履行上有疑義或產生難以協調之糾紛 依循司法途徑 ( 民事訴訟 ) 處理
一 契約目的 92 簡要敘明契約簽立之目的, 契約由乙方統一提出, 故甲方可要求適當的審約期 範例文字 : 甲 乙雙方為完成都市更新事業 ( 以下稱本案 ), 議定下列條款, 以資共同遵守 本契約於中華民國 年 月 日經甲方攜回審閱 日
二 更新標的 93 約定更新單元範圍 更新單元範圍於簽約後有增減情形, 甲方之權益應有相對應之保障, 建議可約定更新單元範圍除何種情形下不得變更, 或約定甲乙雙方 應另行協議處理 範例文字 : 1. 本案更新單元範圍包含新北市 區 段 小段 地號等 筆土地, 土地面積共 m2 ( 約 坪 ), 實際範圍以主管機關核定之更新單元範圍為準 2. 契約簽訂後, 除經主管機關審議要求調整更新單元範圍外, 其餘如有更新單元範圍變動情事, 乙方應通知甲方並取得甲方同意
二 更新標的 94 說明更新單元範圍內甲方擁有之不動產產權 如有違章建築或其他土地改良物, 應一併敘明以確認甲方全部 不動產均同意參與更新案 範例文字 : 情形一 ( 屋地同人 ) 甲方提供其所有土地 地上物參與本案, 包含 區 段 小段 地號土地 ( 持分比例 分之 ) 同段 建號房屋 ( 持分比例 分之 ), 實際產權面積以土地及建物登記簿登載為準 情形二 ( 屋地不同人 ) 甲方提供其所有土地或地上物參與本案, 包含 區 段 小段 地號土地 ( 持分比例 分之 ) 或同段 建號房屋 ( 持分比例 分之 ), 實際產權面積以土地及建物登記簿登載為準
三 實施方式與建築規劃 95 約定實施者 起造人及都市更新實施方式 以權利變換方式實施, 建議以實施者為起造人, 可簡便建築執照申請程序 ( 都市更新條例 34); 如以協議合建方式實施, 則起造人得以雙方協議內容為之 範例文字 : 協議合建 雙方同意本案依據都市更新條例暨相關法規辦理都市更新事業, 由 ooo 擔任實施者及 xxx 擔任起造人, 以協議合建方式實施 權利變換 雙方同意本案依據都市更新條例暨相關法規辦理都市更新事業, 由乙方擔任實施者及起造人, 以權利變換方式實施
三 實施方式與建築規劃 96 約定乙方提供建築規劃內容予甲方參考之義務 為避免甲乙雙方資訊不對稱, 應約定乙方提供建築規劃內容予甲方參考之義務, 但建築規劃實際定案內容仍以主管機關核定實施內容為準 契約簽訂後至主管機關核定前, 建築規劃內容如乙方有調整, 乙方應主動告知甲方調整內容, 且應保障甲方選配單元及汽車位之價值, 並取得甲方同意 ; 如變動內容係配合主管機關審議要求, 則甲 乙雙方均須配合
三 實施方式與建築規劃 97 範例文字 : 1. 更新後建物預定採 構造, 建材設備表詳參附件 乙方應提供各層平面 規劃 總樓層數 建築外觀 建材設備等規劃內容予甲方知悉, 但建築 規劃實際定案內容, 以主管機關核定實施內容為準 2. 建築規劃內容如乙方於簽訂契約後有調整, 乙方應主動告知甲方調整內 容, 且調整內容如涉及甲方更新後選配單元及汽車位價值之調整, 乙方 應取得甲方同意 3. 建築規劃內容之調整如係配合主管機關審議要求, 甲 乙雙方均須配合
四 信託管理或保證金約定 98 信託管理 ( 不動產開發管理方式 ) 甲乙雙方簽訂信託契約 辦理信託登記之方式, 將甲方不動產及乙方資金交由信託專戶專案管理, 可確保土地所有權人土地於更新過程中不被其他因素查封 假處分, 亦可確保乙方資金按時到位並專款專用
四 信託管理或保證金約定 99 約定信託管理, 建議有下列事項之約定 簽訂信託契約時點及辦理信託移轉登記應交付文件 信託相關費用原則由乙方全額支付, 倘實施方式為權利變換, 該費用得納入共同負擔 都市更新契約及信託契約建議約定 不以甲方土地辦理融資貸款或設定抵押
四 信託管理或保證金約定 範例文字 : 為使工程順利興建並完工交屋, 本案以信託方式委由乙方指定信託機構依信託契約內容執行信託管理 於事業計畫報核後, 乙方應訂期限邀集本案所有權人審閱信託契約並簽約, 甲方並應提供土地信託登記需用文件予乙方, 信託相關費用由乙方全額負擔 ( 如實施方式為權利變換, 信託相關費用得納入共同負擔 ) 信託契約應符合以下內容: 1. 信託標的應包含甲方土地及乙方資金, 並約定專款專用 2. 信託契約應包含未完工程之處理機制 3. 甲方以折價抵付方式負擔共同負擔費用, 信託契約應約定本案不以甲方土地辦理融資貸款或設定抵押 100
五 甲方協助義務及產權保證 - 資料提供義務 101 一般為契約簽訂時需出具 擬訂事業計畫同意書 身分證影本 權利變換方式實施者, 於更新後選配單元確定時 需出具權利變換意願調查表 更新後分配位置申請 以協議合建方式實施者 甲方需簽具相關選配證明文件
五 甲方協助義務及產權保證 - 資料提供義務 102 範例文字 : 協議合建 1. 本契約簽訂時, 甲方應一併出具都市更新事業計畫同意書 身分證影本予乙方 2. 甲方應簽具相關選配證明文件 權利變換 1. 本契約簽訂時, 甲方應一併出具都市更新事業計畫同意書 身分證影本予乙方 2. 於本案更新後選配單元確認後, 甲方應出具權利變換意願調查表及更新後分配位置申請書
五 甲方協助義務及產權保證 - 資料提供義務 103 為協議合建方式實施 申請建築執照時, 甲方需配合簽具土地使用權同意書 範例文字 : 於本案請領建築執照時, 甲方並應簽具土地使用權同意書予乙方 乙方如要求甲方提供其他文件 應事先向甲方說明文件使用時機及使用效果
五 甲方協助義務及產權保證 - 協助作業義務 104 配合測量作業之義務 甲方擁有之建築物如屬非合法建築物, 因無建物登記謄本或合法房屋證明可稽, 依作業規定須以實際測量結果為準納入都市更新報告書中 範例文字 : 甲方土地上之其他土地改良物, 須配合辦理測量作業, 並由乙方將測量結果納入事業計畫報告書中
五 甲方協助義務及產權保證 - 協助作業義務 辦理分割申請作業 甲方土地涉及土地使用分區未分割 為辦理都市更新, 甲方僅需納入部分土地 範例文字 : 土地使用分區未分割情形 甲方所有同一筆土地包含不同使用分區時, 甲方應配合辦理土地使用分區逕為分割作業 納入土地未分割情形 乙方為辦理都市更新, 僅需納入甲方所有同一筆土地之部分土地, 甲方得 配合辦理分割申請作業 105
五 甲方協助義務及產權保證 - 產權保證義務 以協議合建方式實施 甲方應確保於簽訂契約後, 無產權異動情形, 如有租約或設定 負擔, 應負責清理 範例文字 : 情形一 ( 買賣 ) 甲方保證所提供之不動產產權清楚, 絕無提供土地使用同意書或類似同意書予第三人或與第三人簽訂合作開發等類似契約 於簽訂本契約後, 甲方如新定租約 設定抵押權者, 應事先通知乙方 ; 如有所有權移轉或設定抵押權以外之他項權利, 應事先取得乙方同意 情形二 ( 租賃 ) 甲方土地上如有租借關係 設定負擔或限制登記等情事, 甲方均 應於 時點 前負責清理完成 106
五 甲方協助義務及產權保證 - 產權保證義務 107 以權利變換方式實施 依都市更新條例 37~ 41 及都市更新權利變換實施辦法 7, 對於租賃 不動產役權 抵押權 典權 地上權 他人合法建築物 他人舊違章建築物等有相關協議清理或轉載於更新後房地之規定, 依規定辦理即可
五 甲方協助義務及產權保證 - 產權保證義務 108 範例文字 : 情形一 ( 買賣 ) 甲方保證所提供之不動產產權清楚, 絕無提供土地使用同意書或類似同意書予第三人或與第三人簽訂合作開發等類似契約 於簽訂本契約後, 甲方如新定租約 新設定不動產役權 抵押權 典權者, 應事先通知乙方 ; 如有所有權移轉 同意他人興建合法建築物 設定地上權 農育權者, 應事先取得乙方同意 情形二 ( 租賃 ) 甲方土地上如有租賃關係 有償地役權, 應於 時點 前負責清理完成 ; 甲方土地上如有他人合法建築物 地上權 永佃權 耕地三七五租約等情事, 甲方應於乙方擬訂權利變換計畫前與該權利人協議處理, 協議不成者由乙方估定該等權利占甲方土地價值之比例分配予該權利人 甲方土地上如有他人舊違章建築物, 甲方應協助乙方擬訂處理方案, 並由乙方納入權利變換計畫書中
六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 分配原則 協議合建方式實施 則約定坪數計算方法及汽車位計算方法, 惟因協議合建係依雙方合議結果為主, 相關計算方法並無制式格式, 乙方應詳列計算式並清楚告知甲方 另因都更案可能受申請之獎勵項目 額度有所變動, 乙方應主動告知甲方, 甲方亦應注意分配權益是否隨之改變 範例文字 : 1. 甲方應分得之房屋產權面積約定如下 : ( 詳列計算式 ) 2. 甲方應分回之汽車位數約定如下 : ( 詳列計算式 ) 3. 上述分配價值如因主管機關審議調整, 乙方應主動告知甲方 109
110 六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 分配原則 權利變換方式實施 可約定以權利變換計畫核定內容為準 若雙方另有協議者, 甲方 應分配價值得採權利變換核定內容或以雙方協議內容二者擇優辦 理 範例文字 : 甲方應分配價值 : 本案權利變換範圍內更新後之土地及建築物總權利價值, 扣除共同負擔之餘額, 按甲方更新前權利價值比例計算甲方應分配價值, 實際內容以主管機關核定結果為準 若雙方另有協議者, 甲方應分配價值 得採權利變換核定內容或以雙方協議內容二者擇優辦理
六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 選屋原則 111 選配期間, 乙方應提供完整資料 於選配期間, 乙方應提供完整之更新後建築物設計平面圖及各戶 各車位價格表予甲方 若實施方式為權利變換, 依權利變換實施辦法 11 規定, 應訂定 30 日以上之期限供土地所有權人及權利變換關係人辦理分配位置之申請 範例文字 : 乙方應訂 30 日以上之期限通知甲方申請選配更新後房屋及汽車位, 於通知時乙方應一併提供更新後建築物完整建築平面圖及各戶 各車位價格表予甲方
六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 選屋原則 為維持選配秩序 為維持所有權人間選配更新後建築物及車位之秩序, 得約定相關 選配原則 範例文字 : 情形一 原店面所有權人得依原位次優先選配更新後店面 情形二 原面向 之建物所有權人得優先選配更新後面向 之建物 112
六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 選屋原則 113 為維護權益 為維護全部所有權人及實施者分得更新後建築物之權益, 得另 增加約定所有權人實分配價值之上限 範例文字 : 甲方實分配價值不得超過甲方應分配價值之正負 %, 且以選配整戶及整車位為原則, 但因乙方建築規劃因素致甲方違反前述比例時, 不得視為甲方違約
六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 選屋原則 約定更新單元內所有權人重複選配 未表達選配 意願或超額選配之處理方式 範例文字 : 重複選配 本案各權利人如有重複選配房屋或汽車位情形, 以公開抽籤方式辦理 未表達選配意願 逾時未提出選配申請者由乙方代表代為抽籤 超額選配 如所有權人於應分配外多選配房屋或汽車位, 與其他所有權人之應分配所選配房屋或汽車位重複, 應分配者優先選配, 不以抽籤方式處理 114
六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 找補原則及時點 115 甲方應分配價值與實分配價值之差額計算, 如實施方式為權利變換, 以釐正權利變換結果圖冊記載內容為準 範例文字 : 1. 差額價金計算 : 甲方應分配價值與甲方實分配價值之差額, 俟本案釐正權利變換結果圖冊核定後確定 2. 差額價金繳領期限 : 差額價金確定後, 由乙方通知甲方自知驗收接管日起 30 日內繳領差額價金, 甲方並應簽具領據予乙方
六 更新後建築物分配原則 選屋原則及找補原則 - 找補原則及時點 116 如實施方式為協議合建, 契約中應有明確之算方 法約定 範例文字 : 1. 房屋差額價金 : 以甲方分得房屋產權面積乘以 房屋單價 得到甲方分得房屋價值後, 再扣除甲方選配房屋價值後計算之 2. 汽車位差額價金 : 以甲方分得汽車位數乘以 汽車位單價 得到甲方分得汽車位價值, 再扣除甲方選配汽車位價值後計算之 3. 如更新大樓房屋實際登記面積與選屋協議書記載房屋面積有差異, 雙方同意以實際登記面積計算找補金額, 由乙方通知甲方自通知日起 日內以現金找補差額價金, 並簽具領據予乙方
七 騰空點交更新前房地 117 為使更新工程順利進行, 甲方應依乙方通知騰空 點交期限及方法, 完成騰空點交作業 範例文字 協議合建 乙方應於領取本案拆除執照後通知甲方自通知日起 日內騰空點交其所有土地及地上物予乙方拆除整地 ( 以下稱騰空點交 ) 甲方騰空點交時如有留置物品, 則由乙方代為拆除 清理之, 甲方不得異議 權利變換 權利變換計畫核定公告期滿後, 由乙方公告並以書面方式通知甲方於 30 日內自行遷移及拆除, 乙方並應訂 2 個月以上之預定拆遷日 預定拆遷日屆至時, 如甲方未自行拆除或有留置物品, 則由乙方代為拆除 清理之, 甲方不得異議
八 租金補貼 約定每月租金補貼額度及補貼期間 每月租金補貼額度, 可參考不動產估價師調查結果定之範例文字 : 1. 乙方應於甲方更新前房地騰空點交之日前 天, 預先支付甲方三個月租金 ( 新臺幣 元 / 月 3), 供甲方辦理租房使用 2. 乙方應自甲方更新前房地騰空點交之日起至甲方完成交屋日止, 支付甲方每月租金新臺幣 元, 並以 個月為一期, 於每期第 1 個月第 日前匯入甲方指定帳戶, 若首月與末月有不足一個月時, 以實際日數計算 118
九 工作施作 119 約定由乙方全權負責更新工程並負擔相關責任 範例文字 : 乙方全權負責申辦都市更新及建築相關之規劃設計 營造施工 請領建築執照等作業 乙方應監督施工之營造廠, 確實依主管機關核准之建築圖說 施工圖說及建築法規與成規施工, 並於施工範圍設妥一切工程災害防範措施 施工期間內與本工程有關之勞工安全衛生 施工安全及工程災害或鄰房損害之相關責任, 概由乙方負責, 與甲方無涉 乙方工程施工監督責任, 俟甲方選配房屋及汽車位交屋作業完成時解除
九 工作施作 120 乙方應依建材設備表所載建材施工, 非經甲方同意 不得變更主體構造或以同級品之名義變更建材設備 範例文字 : 施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工, 非經甲方同意不得變更主體構造或以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代, 但乙方能證明有不可歸責於乙方之事由, 致無法供應原建材設備, 且所更換之建材設備之價值 效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者, 不在此限 乙方更換建材設備, 應將更換前後之建材品牌型號 施作位置告知甲方
九 工作施作 121 乙方應於建造執照核准後, 於一定期間內完工, 完工日係指使用執照核發日 範例文字 : 乙方應於建造執照核准後, 於建築法規定時間內向建築主管機關申報開工, 並於開工日起 個日曆天內完工, 完工日以建築主管機關核准使用執照之日為準 但因政府法令限制 相關主管建築機關要求 建材缺貨 天然災害 甲方未依本協議規定辦理各項手續或其他不可歸責於乙方之事由所致者, 不在此限
九 工作施作 122 建議乙方對甲方之交屋可另訂有適當保固期間之約定 範例文字 : 自交屋作業完成日起, 或如有可歸責於甲方之原因時自乙方通知交屋日起, 除乙方能證明可歸責於甲方或不可抗力因素外, 乙方就結構部分 ( 如 : 樑柱 樓梯 擋土牆 雜項工作 等 ) 負責保固 年, 固定建材及設備部分 ( 如 : 門窗 粉刷 地磚 等 ) 負責保固 年 接管時乙方應出具房屋保固服務紀錄卡予甲方作為憑證
十 交屋作業 123 應約定甲方選配房屋及汽車位之交屋期限及收方法 範例文字 : 情形一 乙方應於領取更新大樓使用執照後 6 個月內完成自來水 電力 電訊 天然氣之配管及埋設等必要公共設施, 並通知甲方辦理驗收交屋程序 情形二 甲方驗收如認為有未依建築主管機關核准之建照圖說施工情事, 得要求乙方限期改善補行驗收, 乙方若未能於指定期限完成改善或無法改善者, 甲方得就該部分要求照價賠償
十 交屋作業 124 範例文字 : 情形三 甲方就分得房屋及汽車位完成驗收後, 須簽認交屋切結書予乙方, 若甲方未於乙方通知期限內出面辦理交屋事宜, 視為甲方選配戶及汽車位無瑕疵已完成交屋作業
十 交屋作業 125 更新大樓之公共設施部分 統一由管理委員會辦理交屋驗收作業, 甲方不得以公共設施未交屋為由拒絕辦理選配戶及汽車位之交屋作業 公共設施之交屋驗收方法可參考內政部頒訂之預售屋買賣契約書範本 如委託專業機構協助公共設施測試驗收作業, 應預為約定費用負擔人 範例文字 : 情形一 乙方應擔任更新後建築物共用部分管理人, 並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之 雙方同意自交屋日起, 由甲方按月繳付共有部分管理費
十 交屋作業 126 範例文字 : 情形二 乙方於完成管理委員會或推選管理負責人後 7 日內, 應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電 機械設施 消防設施及各類管線進行檢測, 確認其功能正常無誤後, 將共用部分 約定共用部分與其附屬設施設備 設施設備使用維護手冊及廠商資料 使用執照謄本 竣工圖說 水電 機械設施 消防及管線圖說等資料, 移交之 上開檢測責任由乙方負責, 檢測方式, 由乙方及管理委員會或管理負責人協議為之, 乙方並通知相關主管機關派員會同見證雙方已否移交
十一 更新後建築物產權登記 127 以協議合建方式實施 更新後建築物取得使用執照後, 由乙方及信託機構申辦產權登 記, 如須甲方配合出具文件, 甲方應配合辦理 範例文字 : 本案取得使用執照 所有權人選配戶驗收交屋及差額價金找補後, 由乙方申請更新後建築物產權登記 甲乙雙方應提供必要文件予乙方指定之地政士全責辦理申報稅捐及產權登記相關事宜, 如因一方遲繳文件致各項稅費增加或產生罰鍰 ( 滯納金 ) 時, 由遲繳之一方負擔
十一 更新後建築物產權登記 128 以權利變換方式實施 更新後建築物取得使用執照後, 由乙方辦理釐正權利變換結果 圖冊, 並由主管機關囑託地政事務所依結果圖冊辦理產權登記 範例文字 : 本案取得使用執照 完成釐正權利變換結果圖冊後, 由乙方向主管機關申 請囑託權利變換登記
十一 更新後建築物產權登記 129 甲方應繳納差額價金而未繳納 如以權利變換方式實施, 乙方得報請登記機關加註限制移轉字 樣 ( 依權變辦法 26) 範例文字 : 如甲方應繳納差額價金而未繳納, 其獲配之土地及建築物乙方得報請登記 機關加註 未繳納差額價金, 除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負 擔 字樣, 於甲方繳清差額價金後, 乙方應立即通知登記機關辦理註銷
十二 稅費負擔 130 甲方稅負擔 甲方於更新案申報開工前已產生之地價稅 房屋稅 契稅等一切稅負均應由甲方自行負擔 依都市更新條例 46 規定參與都市更新得享有之地價稅 房屋稅減免, 以及參與權利變換得享有之土地增值稅及契稅減免, 乙方應代為申請 甲方費負擔 甲方於選配戶及汽車位交屋完成後, 自交屋日起自行負擔該戶及 汽車位之水費 電費 瓦斯費 瓦斯裝表費及社區管理費等費用
十二 稅費負擔 131 相關稅負擔 因參與都市更新事業而產生之營業稅 所得稅 土地增值稅 契稅 地政登記規費 地政士代辦費, 均應由各該納稅義務人報繳或於契約中明確約定費用負擔人
十三 契約效力 132 契約自簽訂時生效, 得約定契約解除之情形 避免乙方無力整合時, 已簽約之甲方無法與乙方解除契約 契約應解除或得解除之情形, 得因應個案性質由甲乙雙方協議增加或減少項目
十三 契約效力 範例文字 : 本約於雙方簽訂時成立生效, 生效後任一方不得片面要求解除或終止本契約, 但有下列情形之一時, 本契約失其效力 本契約失效後 30 日內, 乙方應將已收取但尚未使用之一切書件返還予甲方, 甲方應無息返還乙方已支付之全部款項 1. 至 年 月 日止, 乙方仍未與本案私有土地及合法建築物所有權人超過 分之 及其面積超過 分之 簽訂契約或取得其事業計畫同意書 2. 本案事業計畫遭主管機關撤銷 3. 本契約因地震 火災 戰爭 政府法令政策變更等不可抗力因素, 致本契 約發生無法履行之情事, 應由甲乙雙方之一方以書面方式通知他方另行協 議, 若無法達成協議時, 任一方得通知他方終止本契約 133
十四 違約約定 134 乙方違反契約 乙方拖延工程責任除可依民法承攬相關規定辦理, 實務上亦慣以未完工程法定造價或未完工程市價作為違約賠償之計算依據或沒收乙方已支付之各項費用 甲方違反契約 而甲方違反契約之各項約定時, 亦應負擔違約責任
十四 違約約定 135 範例文字 : 甲方違約罰則 因可歸責於甲方之事由致甲方未依約履行本約約定各項甲方義務時, 乙方應以書面催告, 經送達 7 日甲方仍未履行, 甲方應按日給付 元之懲罰性違約金 乙方違約罰則 因可歸責於乙方之事由致本案完工日遲於第 條交屋期限之約定, 或乙方無故停工達 30 日或累積停工達 60 日, 甲方應書面催告乙方限期完成, 乙方並應按日給付未完工程法定工程造價 1 之懲罰性違約金, 甲方依權利變換計畫所載之更新前權利價值比例分取之
十五 其他約定 都市更新契約常見有禁止甲方於交屋前自行銷售選配戶及汽車位 契約效力及於繼受人 契約如有未盡事宜得另以協議補充之等約定 範例文字 : 1. 都市更新案所留設之人行步道 夜間照明 公益設施等供公眾使用部分, 均應載於都市更新事業計畫報告書 公寓大廈管理規約草案及預售屋買賣契約中, 甲乙雙方均應遵守且非經主管機關同意不得變更之 2. 甲方不得於接管前公開銷售其所分得之房屋及汽車位, 但經與乙方另行 書面協議並委由乙方代為銷售者, 不在此限 代為銷售費用由雙方另行 協議 136
十五 其他約定 137 範例文字 : 3. 本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力 4. 本契約如有未盡事宜, 除依法令規定辦理外, 得經雙方同意以書面補充或修正之 5. 雙方以本契約所載之地址為通訊地址, 通知應以雙掛號郵寄 如因一方變更通訊地址但未通知他方致他方受有損害者, 受損害方得向他方請求損害賠償
十六 附件 138 甲方可要求提供建材設備表作為契約之附件, 惟其內容仍以相關主管機關審議核定內容為準
簡報結束敬請指教
105年度新北市政府都市更新實務工作坊 權利變換與估價機制專題班 民眾參與選配應 意事 團法 都市更新研究發展基 會 張志湧 主任 2016年9 27 We Make Communities Reborn
簡報大綱 選配程序及相關文件 常見選配原則及 意事 權利 殊的選配型態 公開抽籤辦理程序 2 We Make Communities Reborn
選配程序與及 相關文件 法令依據 選配程序 相關文件 3
房屋選配法令依據 都市更新條例第30條第3 權利變換範圍內未列為第㆒ 共同負擔之公共設施 於 及建築物分配時 除原 所 權 提出申請分 配者外 以原公 應分配部分 先指配 其仍 不足時 以折價抵付共同負擔之 及建築物指 配之 但公 及建築物管理機關 構 或實施者得要求該 公共設施管理機構負擔所需經費 4 We Make Communities Reborn
房屋選配法令依據 權利變換實施辦法#5 權利變換實施辦法#11 實施權利變換後應分配之 及建 實施者為擬定權利變換計畫 應 就 所 權 及權利變換關係 之 列事 進行調查 參與分配更新後 及建築 物之意願 更新後 及建築物分配位 置之意願 築物位置 應依都市更新事業計畫 表明分配方式辦理 其未表明分配 方式者 得由 所 權 或權利 變換關係 行選擇 但同㆒位置 ㆓ 以 申請分配時 應以公開 抽籤方式辦理 實施者應訂定期限辦理 所 權 及權利變換關係 分配位置之申 請 未於規定期限內提出申請者 以公開抽籤方式分配之 其期限不 得少於㆔㈩ 5 We Make Communities Reborn
房屋選配法令依據 都市更新作業手冊(97年修訂版) 權變計畫書書表內容 P8-29~P8-30 附件冊書表及函文範本 P8-37~P8-43 相關解釋函令 屆期後選配 內政部91年5 7 台內營字第0910005380號函 建築調整是否重新選配 內政部92年2 7 台內營字第 092008449號函 選配價值遠高於應分配 內政部100年12 7 台內營字第 1000810535號 6 We Make Communities Reborn
利價權業更新事業計畫核定事計畫階變換段申階請分配程序 權利 實施者 公聽會分配方式行使同意權段建築設計最小分配單元 分配單元設計定案 更新後分配單元估價 估 更新前權利價值 列 共同負擔費用提 7 We Make Communities Reborn!
利變換計畫階申請分配程序 權利變換意願調查 少 30 權參與意願表達 We Make Communities Reborn! 各分配單元價值估定 權利 應分配權利價值 期限內回覆申請分配位置表達公開抽籤段意願調查結果統計 權利變換分配清冊不參與分配清冊與 籍整理清冊 權利變換計畫書圖製作 8
選配寄送文件 申配通知單 申請分配附件㆒覽表 單元位置及價值對照表 更新後停車位分配編號及價值 對照表 更新後分配單元參考圖集 權利變換意願調查表 更新後分配位置申請書 (需寄約50頁的選配 料) 更新後合併分配 議書 9 We Make Communities Reborn
申請分配函(樣式1-固定選配時間) 10 We Make Communities Reborn
申請分配函(樣式2-彈性選配時間) 11 We Make Communities Reborn
申請分配附件㆒覽表 12 We Make Communities Reborn
分配單元權利價值及位置對照表 註 附件㆒ 附件㆓ 附件㆔圖面及數據 皆為提供參與意願 調查與申請分配參 考之估算額及預計 圖面 實際圖面及 數據將以新北市政 府發布實施之權利 變換計畫書所載為 13 準 We Make Communities Reborn
停車位價值表 大車位尺寸 250cm 600cm 小車位尺寸 225cm 575cm 樓層 ㆒層 ㆓層 ㆔層 ㆕層 型態 車位數量(個) 車位單價( 元/個) 大車 9 1,600,000 小車 2 1,500,000 大車 22 1,500,000 小車 7 1,400,000 大車 23 1,300,000 小車 7 1,200,000 大車 23 1,100,000 小車 8 1,000,000 14 We Make Communities Reborn
建築規劃參考圖集 15 We Make Communities Reborn!
建築規劃參考圖集 檢附各層建築平面圖 16 We Make Communities Reborn
建築規劃參考圖集 檢附各層建築平面圖 17 We Make Communities Reborn
權利變換意願調查表 請勾選是否願意參加權利變換 願意參與權利變換 分配更新後之 房 不願意參與權利變換分配 擬領取補償 18 We Make Communities Reborn
分配申請書 分配單元之單元編號請對照 附件㆒ 6F-B3 5F-B2 5F-A2 3 B1-1 B1-2 2 停車位之位置編號請對照 附件㆓ 19 We Make Communities Reborn
分配申請書 詳附表1 詳附表1 若選配單元 車位較多時 惠請以附件表格方式 表達意願 20 We Make Communities Reborn
合併分配 議 都 市 更 新 作 業 手 冊 版 本 每 皆需 簽 +蓋章 每 皆需 簽 +蓋章 新 北 市 某 都 市 更 案 使 用 之 議 書 21 We Make Communities Reborn
A棟 樓層 選配成果 17F 16F 15F 14F 13F 實施者 稱 12F 11F 10F 所 權 姓 9F 8F 7F 單元 單元編號 A1 A2 A3 A5 17F-A1 17F-A2 17F-A3 17F-A5 A6 A7 A8 選配 已選配 實施者 實施者 實施者 單元編號 16F-A1 16F-A2 16F-A3 16F-A5 選配 實施者 實施者 已選配 實施者 單元編號 15F-A1 15F-A2 15F-A3 15F-A5 選配 已選配 已選配 實施者 實施者 單元編號 14F-A1 14F-A2 14F-A3 14F-A5 14F-A6 選配 實施者 實施者 實施者 實施者 實施者 單元編號 13F-A1 13F-A2 13F-A3 13F-A5 13F-A6 13F-A7 選配 實施者 實施者 實施者 實施者 已選配 已選配 單元編號 12F-A1 12F-A2 12F-A3 12F-A5 12F-A6 12F-A7 選配 已選配 已選配 已選配 實施者 實施者 已選配 單元編號 11F-A1 11F-A2 11F-A3 11F-A5 11F-A6 11F-A7 11F-A8 選配 實施者 已選配 已選配 實施者 已選配 已選配 已選配 單元編號 10F-A1 10F-A2 10F-A3 10F-A5 10F-A6 10F-A7 10F-A8 選配 已選配 已選配 已選配 實施者 已選配 已選配 已選配 單元編號 9F-A1 9F-A2 9F-A3 9F-A5 9F-A6 9F-A7 9F-A8 選配 已選配 已選配 已選配 實施者 已選配 實施者 已選配 單元編號 8F-A1 8F-A2 8F-A3 8F-A5 8F-A6 8F-A7 8F-A8 選配 已選配 已選配 已選配 實施者 已選配 已選配 已選配 單元編號 7F-A1 7F-A2 7F-A3 7F-A5 7F-A6 7F-A7 7F-A8 選配 已選配 已選配 已選配 已選配 已選配 已選配 已選配 6F 單元編號 6F-A1 6F-A2 6F-A3 6F-A5 6F-A6 6F-A7 6F-A8 選配 已選配 已選配 已選配 實施者 已選配 已選配 已選配 5F 單元編號 5F-A1 5F-A2 5F-A3 5F-A5 5F-A6 5F-A7 5F-A8 選配 已選配 已選配 實施者 實施者 已選配 已選配 已選配 4F 單元編號 4F-A1 4F-A2 4F-A3 4F-A5 4F-A6 4F-A7 4F-A8 選配 實施者 已選配 實施者 實施者 實施者 已選配 已選配 3F 單元編號 3F-A1 3F-A2 3F-A3 3F-A5 3F-A6 3F-A8 選配 已選配 已選配 已選配 已選配 實施者 已選配 2F 單元編號 2F-A1 2F-A2 2F-A3 2F-A5 2F-A6 2F-A8 選配 實施者 實施者 實施者 實施者 實施者 已選配 1F 單元編號 選配 22 We Make Communities Reborn
常見選配原則及 意事 分配單元的態樣 常見選配原則 相關 意事 We Make Communities Reborn
分配單元的態樣 分配單元定義? 條例#30條第1 後段 最小分配面積單元? 條例#29-1第1段後段僅敘述..其分配單元或停車位變 動 歸納分配單元內涵(條例#31 權變辦法#3及#11) 為更新後之 及建築物 在權利變換計畫書的規劃擬 定過程 因 登記機關尚未給予編列建號 為便於 權利 申請分配及計畫書的撰 列表等實際操作 實施 者會對分配單元予以編號 24 We Make Communities Reborn
分配單元態樣㆒:建築物及其 應 部分 建築物與 ㆒體化的管理原則已然確定 民國84年6 份公寓大廈管理條例第4條第2 規定 專 部分不得與其所屬建築物共用部分之應 部分及 其基 所 權或 權之應 部分分離 更新單元的標準態樣 規劃為建築物及其 所 權應 部分 此為最常見且 絕大多數的更新單元態樣 25 We Make Communities Reborn
分配單元態樣㆓: 預留後期發展的空 作為分配單元 審視㈨㆓㆒震災集合式住宅重建的都市更新權利變換案 部分案 例並非採原樣重建 其更新後建築量體 朝 減戶 或 減層 甚 減棟 的規劃方向設計 減戶 或 減層 透過讓其餘戶數 的單戶面積增大 即可吸收多餘的樓 板面積 而 減棟 的情形 則是已經達到樓 板面積已經過多而不需要興建的 步 完全以 作為分配單元標的 南投縣永平更新 區的更新單元㆕及更新單元㈥其災損前原為平面 透 型獨立住宅 各 其 籍範圍 但因各住戶所負擔重建成本 能力以及重建時程的需求不㆒致 經 調後該權利變換完全僅針對 籍 界加以整理 權利變換後無興建建築物 完全是以 作 為分配單元標的 亦創 平面式權利變換 的首件案例 26 We Make Communities Reborn
分配單元範圍界定類型 分配單元以建築單元為原則 分配單元以可單獨產權登記為㆒建號的建築單元作為範 圍界定 ㆒般而言這是最常見的分配單元類型 分配單元可以是素 分配單元以㆒可產權登記為㆒ 號且為可建築用 作為 範圍界定 若權利變換範圍全區皆為此種分配單元類型 則即為類似市 重劃的 平面式權利變換 ㈨㆓㆒災 後重建便 此類案例 27 We Make Communities Reborn
分配單元範圍界定類型 分配單元不㆒定等同於建築單元 分配單元的範圍包括㆒個以 的建築單元 此種分配單元設 計的目的在於讓選擇此分配單元者能統㆒經營使用㆒個以 的建築單元 如台灣大 參與權利變換 其更新後空間需求為獨棟80 戶的教職員宿舍 與其他私 主及實施者分配分開 而該棟 建築物則被設計為㆒個分配單元 但卻內含 80個獨立建號 停車位為㆒附屬選配對象 更新後建築物若 足量的停車位設計 停車位亦為㆒附屬選 配的對象 若為法定車位 則不能單獨作為被選配對象 28 We Make Communities Reborn
分配單元範圍界定類型 建號作為區劃 以單元作為區劃 1 1 2 2 3 4 14 15 12 13 3 A 4 G E H F 5 6 10 11 7 8 9 素 5 6 C B D 7 8 9 素 號 號 號 號 29 We Make Communities Reborn!
分配單元設計原則-面積需求之 意 權利 的需求 無投 效益案件( 治型實施者或管理型實施者) 實施者與 權利 對於更新後分配單元的設計的 商互動 較無衝突 權利 在規劃設計階段便具 決策權 平均分配面積盡 可能放大即可 投 效益案件(投 型實施者或會引入其他 的管 理型實施者) 實施者會先評估該 區 權利 改建分配的行情 評估結果能滿足 權利 的需求行情及本身的投 效益時 便會進場推動 30 We Make Communities Reborn
分配單元設計原則-面積需求之 意 實施者的需求(投 型實施者或其他提供 者) 銷售類 分配到的房 欲以銷售方式獲利 則其是以房 銷售市場的 所接受的產品作為設計原則 經營類 分配到的房 欲以 行使用經營收租考量 31 We Make Communities Reborn
分配單元設計原則-區位之 意 考量不同性質權利 的區位需求 原經營零售的 權利 原為單純居住使用的 權利 實施者或其他提供 者所欲銷售的住宅產品或與經營 的辦公室空間 主管機關所受捐贈的公益設施或所被指配的公共設施 32 We Make Communities Reborn
分配單元設計流程-事業計畫與權變計畫 分別報核時 事業計畫報核前分配單元定案方式 以過去的經驗或請估價師及更新專業團隊進行暫時的估 價與權利變換模擬試算 再對於建築物規劃設計予以定 案 事業計畫核定後 分配單元調整的處理方式 擬定權利變換計畫時將㆒併提送變更事業計畫 33 We Make Communities Reborn
分配單元設計流程-事業計畫與權變計畫 ㆒併報核時 分配單元定案方式 更新後建築規劃設計 分配單元估價 共同負擔費用及 各 權利 應分配價值額度等可同步調整試算 直 權利 應分配價值與各分配單元價值達合理對應狀 態時 則事業計畫的建築設計方與已定案 34 We Make Communities Reborn
常見選配原則(非法規) 進行申請分配時 權利 之實際分配價值為 分配單元 與 停車位 加總 請各權利 以應分配價值之合理範圍 差距 %內 進行 選配 選配時每選 戶房 以配 部車位為原則 欲超選者需與實施者 議 議不成以選配原則辦理 若權利 未依本選配原則進行選配 發生與其他權利 申請同㆒位置 時 由符合本選配原則之權利 先分配 未符選配原則之權利 另 行依原則於未被選配之位置 選配或抽籤 申請分配期間截止後 權利 若欲修改 須與實施者 議 以確保其 他權利 及案件之穩定性 若因審議過程 修改調整設計 以致造成已被選配之 停車位 與 分配單元 變動者 實施者將以原位次精神 原來或最接近之相對 位置 予以分配並通知權利 35 We Make Communities Reborn
常見選配原則(非法規) ㆒樓所 權 對更新後㆒樓之店面具 原位次 之 先分配權 不可只單獨選配停車位 公 主 先選配B區之 分配單元 與 停 車位 所餘應分配權利價值則可選擇領取差額 價 或另選擇A區之 分配單元 與 停車位 為 原則 私 主則以選配A區 分配單元 與 停車位 為原則 36 We Make Communities Reborn
選配常見議題 未於期限表達參與權變分配意願嗣後可否再要求分配? 按條例第31條第1 關權利變換後之 及建築物 除 主表 達不願分配或應分配未達最小分配單元 得改以現 補償外 均應 扣除共同負擔後 依權利價值比例分配 為保障原住戶重回更新 區居住之權益 並減少實施都市更新事業 時之阻力 是以未於實施者所訂期限表達參與分配之 主 於權變 計畫核定前要求參與分配時 除其應分配未達最小分配單元無法分 配者外 應審酌 開立法意旨妥予 調 (內政部100年12 7 台內營字第1000810535號) 申請分配後報核前建築方案變更是否應重新選配? 依意願調查結果及 關規定分配完竣後 若因故減少建築樓層 於 都市更新事業計畫及權利變換計畫報核前 僅需重新確認參與權利 變更分配之位置分配 無需重新確認權利變更關係 之意願 (內政部92年2 7 台內營字第092008449號函) 37 We Make Communities Reborn
選配常見議題 某 主選配價值遠高於其應分配致他 須抽籤之疑義? 所 權 選配價值遠高於其應分配價值㆒節 屬實施者由 所 權 折價抵付或現 補償後取得之房 宜由實施者與所 權 合 意為之 其超額分配之申請 應以不影響其他所 權 應分配部分 先選配 權益為限 不宜併同抽籤處理 (內政部100年12 7 台內營字第1000810535號) 房 選配爭議之救濟程序 權利價值 異議時 採訴願先行程序 應先依都市更新條例第32條 規定 向主管機關提出並經其審議核復後 當事 對其結果仍不服 者 始得依法提請行政救濟 房 選配爭議之救濟程序 都市更新條例無 別規定 由相關權利 循行政處分救濟程序辦理 (內政部100年7 19 營署更字第10000414771號) 38 We Make Communities Reborn
選配常見議題 以少選多 以多選少 分配權利的 先性 大欺小 小亂大 由 而 由 而 店面 先分配權 住宅 先分配權 原位次分配 量身訂做的產品 飯店 戲院 教堂. 多群類 多樣性產品的都市更新案 39 We Make Communities Reborn
權利 殊的選配型態 何謂權利 更新後權利價值 權利變換的影響 We Make Communities Reborn
何謂權利? 更新條例第3條(用語定義) 權利變換 係指更新單元內重建區段之 所 權 合 法建築物所 權 他 權利 或實施者 提供 建 築物 他 權利或 參與或實施都市更新事業 於都 市更新事業計畫實施完成後 按其更新前權利價值及提供 比例 分配更新後建築物及其 之應 部分或權利 41 We Make Communities Reborn
權變計畫 應表明權利 處理方式 權變辦法第3條第2 第6款 前 第㈤款之 建築物及權利 分配清冊應包括 列事 ㆒ 更新前各 之標示 ㆓ 依第㈥條及第㈦條估定之權利變換前各 及合法建築物 所 權之權利價值及 權 永佃權及耕 ㆔㈦㈤租約價值 ㆔ 依第㈥條估定之更新後建築物及其 應 部分及權利變換 範圍內其他 之價值 ㆕ 更新後得分配 及建築物之 所 權 及權利變換關係 冊 ㈤ 所 權 或權利變換關係 應分配 及建築物標示及 無法分配者應補償之 額 ㈥ 所 權 權利變換關係 與實施者達成分配權利 之 42 We Make Communities Reborn 約定事
權利 如何計算 權利 是願意以其權利參與權利變換 共同承擔 再 開發之風險 但不分配權利變換後之建築物及其 應 持分 而於權利變換後領取其應得權利價值之對價 (內政部90.11.27.台90內營字第9015809號函摘錄) 額度 發放領取時間皆以雙方 議為主 並載明於權變 計畫 43 We Make Communities Reborn
權利 是 殊選配態樣 某 主應分配價值 12,000 萬元 實分配價值情境 1 差額價 屬性取向 單元 1 2000 萬 情境 2 單元 2 1800 萬 單元 3 1600 萬 合計 :9,100 萬元 單元 4 1500 萬 單元 5 2200 萬 領 9,100 萬元 多選房 單元 1 2000 萬 單元 2 1800 萬 單元 3 1600 萬 領 6,600 萬元 情境 3 單元 1 1800 萬 合計 :5,400 萬元 合計 :1,800 萬元 領 10,200 萬元 多領錢 情境 4 合計 :0 元 領 12,000 萬元 權利? 44 We Make Communities Reborn!
補償 VS 權利 值 增 會 權利 可能溢價範圍 益 效 投 值 價 利 權 後 新 更 值 價 利 權 前 新 更 評價基準 權利 合理 商範圍 約1.5~2年 權變核定 補償 發放 約2.5~3年 差額價 找補 45 We Make Communities Reborn
權利 發放及產權移轉時點 權變辦法#7-4(103.1.16) 以權利變換方式參與都市更新事業分配權利 者 其權 利 數額 以經各級主管機關核定之權利變換計畫所載 為準 並於發放後 由實施者列冊送請各級主管機關囑 託該管登記機關辦理權利變更登記 並準用第㈦條之㆓ 第㆒ 及第㈦條之㆔第㆓ 規定辦理塗銷登記 前 權利 發放之稅賦扣繳 準用第㈦條之㆒第㆒ 規 定辦理 46 We Make Communities Reborn
公開抽籤辦理程序 依據 抽籤流程 抽籤結果通知 We Make Communities Reborn
抽籤會場佈置-準備事 公正第㆔ 宣讀文件 通知清冊 申請分配結果圖 分配單元 申請分配圖 停車位 申請分配圖 申請分配結果彙整表 選配結果紀錄表 出席簽到簿 籤桶(數個) 籤 攝影機(全程務必錄影) 48 We Make Communities Reborn
抽籤會場佈置-準備事 律師OOO 49 We Make Communities Reborn
公開抽籤辦理程序 法令依據說明及事由 房 車位申請分配順序 申請分配結果說明 公開抽籤原則說明 辦理重複選配者公開抽籤作業 辦理未申請分配者公開抽籤作業 50 We Make Communities Reborn
法令依據說明及事由 都市更新權利變換實施辦法第11條 實施權利變換後應分配之 及建築物位置 應依都市 更新事業計畫表明分配方式辦理 其未表明分配方式者 得由 所 權 或權利變換關係 行選擇 但同㆒ 位置 ㆓ 以 申請分配時 應以公開抽籤方式辦理 實施者應訂定期限辦理 所 權 及權利變換關係 分配位置之申請 未於規定期限內提出申請者 以公開 抽籤方式分配之 其期限不得少於㆔㈩ 公開抽籤作業流程法無明訂 由實施者依各案情不同 行設計 51 We Make Communities Reborn
房 車位申請分配順序 申請分配期間 年 年 由 主選配 所 權 申請分配期間結束 年 年 o 後由實施者選配 公開抽籤作業 其餘所剩房 單元及車 位辦理公開抽籤 實施者 可選配但 未選配者 52 We Make Communities Reborn
申請分配結果說明 年 寄發申請通知書及說明 年 年 為申請分配期間 公開抽籤 抽籤 點 申請分配期間之後 收回之申請書結果說明(含圖說) 其 更新單元共 重複申請分配 戶 更新後車位共 重複申請分配 部 更新後應分配價值達最小分配單元價值者且未表達分配意 願者 共計 53 We Make Communities Reborn
申請分配結果說明-分配單元 止 所 權 選配單元(74戶) 止 無 選配單元(39戶) 止 同㆒單元㆓ 以 申請分配(8戶重複) 樓層 22F 22A1 22A2 21F 21A1 21A2 20F 20A1 20A2 19F 19A1 19A2 18F 18A1 18A2 17F 17A1 17A2 16F 16A1 16A2 16A3 15F 15A1 15A2 15A3 14F 14A1 14A2 14A3 13F 13A1 13A2 13A3 A基地 樓層 B基地 12F 12A1 12A2 12A3 12A5 12F 12B1 12B2 12B3 11F 11A1 11A2 11A3 11A5 11F 11B1 11B2 11B3 10F 10A1 10A2 10A3 10A5 10F 10B1 10B2 10B3 9F 9A1 9A2 9A3 9A5 9F 9B1 9B2 9B3 8F 8A1 8A2 8A3 8A5 8A6 8A7 8A8 8F 8B1 8B2 8B3 7F 7A1 7A2 7A3 7A5 7A6 7A7 7A8 7F 7B1 7B2 7B3 6F 6A1 6A2 6A3 6A5 6A6 6A7 6A8 6F 6B1 6B2 6B3 5F 5A1 5A2 5A3 5A5 5A6 5A7 5A8 5F 5B1 5B2 5B3 4F 4A1 4A2 4A3 4A5 4A6 4A7 4A8 4F 4B1 4B2 4B3 3F 3A1 3A2 3A3 3A5 3A6 3A7 3A8 3F 3B1 3B2 3B3 2F 2A1 2F 2B1 2B2 2B3 1F 1A1 1F 1B1 1B2 1B3 2A3 1A2 1A3 2A6 1A5 1A6 1A7 1A8 54 We Make Communities Reborn
申請分配結果說明-車位 止 所 權 選配車位(3部) 止 無 選配車位(1部) 止 同㆒車位㆓ 以 申請分配(1部重複) B-B1-22 大 B-B1-21 大 B-B1-20 大 B基 - ㆒層 B-B1-23 小 B-B1-19 大 55 We Make Communities Reborn
公開抽籤原則說明 配合需抽籤者權利價值 提供不同價值之分配單元 實際可選配的價值應超過最小分配單元 ( 元)為原則 考量滿足應分配 分得㆒戶單元之差額價 負擔能力 將抽籤 應分 配價值及單元依面積區分為A坪型住宅戶 B坪型住宅戶等N種類型 故抽籤 應分配價值大於或等於 元者 先選配A坪型 若抽籤 應 分配價值小於 元者則 先選配B坪型 車位部分係區分為平面車位及機械車位等㆓種類型 故抽籤 選配單 元後剩餘應分配價值大於或等於 元(平面車位價值)者 先選配平面 車位 若抽籤 剩餘應分配價值小於 元者則 先選配機械車位 以不繳納差額價 為原則 56 We Make Communities Reborn
公開抽籤原則說明 A基 目 B基 應抽籤 姓 -- A B C 國產署 政局 D 小計 0 3 3 選配 類型 先選A坪型住宅單元 再選B 坪型住宅單元 最後選配A 基 車位 B坪型住宅單元 再選A基 車位 選配B基 住宅或店面單元 再選 B基 車位 最後選取A基 車位 3A3 3A5 3A8 4A1 4A2 4A5 5A5 6A5 7A5 8A5 (1B3 2B3) 2B1 2B2 3B1 3B2 3B3 4B1 4B2 4B3 5B1 5B2 5B3 9A1 9A2 10A1 10A2 10A5 11A1 11A2 12A1 可分配單 12A5 13A2 14A1 14A2 元 15A2 17A1 18A1 20A1 (21A2 22A2) 選配 價值 43,321,080 ~ 113,952,933 小計 17戶 23,288,750 ~ 31,009,607 10戶 22,916,750 ~ 192,136,250 12戶 57 We Make Communities Reborn
重複選配者公開抽籤作業 所 權 間先行 調 以不抽籤為最佳情況 先處理分配單元再處理車位 先讓所 權 得以分回居住空間 先決定順序 再進行抽籤 由見證 依序抽選出辦理公開抽籤作業之單元順序 由見證 抽選 位 或由應抽籤 行 商 選出 表進行抽籤 未 籤者 抽選配順序籤 未經選配之單元 行選擇㆒個單元 未表達意願者 則由見證 為抽籤 58 We Make Communities Reborn
辦理未申請分配者公開抽籤作業 先處理分配單元再處理車位 先讓所 權 得以分回居住空間 先決定順序 再進行抽籤 抽籤選配 姓 籤置入籤桶 由見證 抽順序籤決定抽籤順序 見證 為 單元籤桶 抽出 張單元籤 或由應抽籤 依意願 表達可 行抽籤 該籤所載單元編號即為該應抽籤 之選配單元 剩餘應分配價值仍超過最小分配單元者 則再依 述程序辦理抽 籤 不足最小分配單元止 完成單元抽籤程序後 再辦理車位之抽籤 若應抽籤 所剩餘可 選配價值大於或等於平面車位價值者 則 先選取平面車位 反 之小於A區平面車位價值者 則 先選取機械車位 59 We Make Communities Reborn
辦理未申請分配者公開抽籤作業 - 抽籤結果 順序籤結果 應抽籤 姓 應分配價值 分配單元 / 車位抽籤結果 公開抽籤價值 2 A 28,717,597 單元 :4A5 車位 :A-B2-103 28,762,800 繳差額價 5 萬 1 B 26,210,378 單元 :6A5 車位 :A-B5-32 26,000,510 領差額價 20 萬 3 C 25,536,209 單元 :3A3 車位 :A-B5-17 25,807,500 繳差額價 30 萬 60 We Make Communities Reborn!
公開抽籤結果 主持 及見證 確認本階 段公開抽籤紀錄表並用 61 We Make Communities Reborn
簡報結束 敬請指教 團法 都市更新研究發展基 會 http://www.ur.org.tw/index.asp We Make Communities Reborn