川信 青岛青特前旺疃项目股权投资 集合资金信托计划 2016 年 8 月
简介目录 Contents 壹贰叁肆伍 信托计划优势及亮点信托要素项目情况介绍交易对手介绍关于四川信托
一 信托计划优势及亮点
v 标的项目 : 位于青岛市 ( 全国二线城市 山东经济第一位 ), 区位交通便利 市场定位明确 ( 以住宅 为主, 去化较快 ) 项目规划合理 且临近融资方在售青特小镇项目 ( 目前销售情况良好,2016 年 5 6 月月均销售额 1 亿元左右 ), 预计去化前景良好 v 交易对手 : 青特置业具备壹级房地产开发资质, 开发经验丰富 成立以来累计开发面积达 178 万 ; 2016 年上半年签约金额 11 亿元 排名全市第 13 位 本地房地产商第 4 位 ( 仅次于海尔 海信和银盛泰 ), 签约面积 13 万平 排名全市第 11 位, 本地房地产商第 4 位, 在青岛当地具备较强市场认可度 v 担保方 : 青特集团作为车桥制造的龙头企业, 已持续经营 50 余年, 知名度及认可度高, 总资产近 73 亿 元, 近年主营业务收入稳定在 35 亿元左右, 担保能力强 v 抵押物及还款来源 : 抵押物风险敞口可控, 第一阶段抵押率不超过 52.4%, 后续追加在建工程抵押 ; 标的项目预计可实现销售收入 37 亿元, 还款来源保障力度较大, 终极风险可控 v 监管措施 : 我司派驻项目管理人员, 对项目全程进行现场监管, 对项目证照进行共管, 项目资金全封 闭管理
二 信托要素
交易对手 融资方 : 青岛青特华安置业有限公司 ( 项目公司 ) 担保方 : 青岛青特置业有限公司 青特集团有限公司 信托规模 总规模不超过 9 亿元 : 其中优先级信托资金不超过 4.5 亿元 ( 由我司募集 ), 次级信托资金不超过 4.5 亿元 ( 由企业认购 ); 信托期限 24 个月 ( 满 6 个月后可提前部分或全部结束 ) 资金投向 用于青岛前旺疃项目土地款及后续建设资金 还款来源 包括但不限于前旺疃项目收入 青特置业及青特集团营业收入等 增信措施项目土地或在建工程抵押 ; 项目公司股权质押 ; 青特集团和青特置业连带担保 ; 监管措施 项目现场监管 ; 项目公司章证共管 ; 资金归集
1 抵押担保 前旺疃约 302 亩地块提供抵押担保 ( 后期预售时转变为在建工程抵押 ), 第一阶段放款资金抵押率不超过 52.4% 2 质押担保 3 保证担保 前期增资后我司持有前旺疃项目公司 70% 股权, 青特置业将其持有的剩余 30% 股权提供质押担保 青岛青特置业有限公司提供连带责任担保并办理强制执行公证 ; 青特集团有限公司提供连带责任担保并办理强制执行公证 4 项目监管 派驻现场监管人员, 对项目公司运营进行监管 : 指派董事, 对项目公司章证照共管 ; 信托资金监管 : 项目资金封闭运行,30% 销售资金归集信托专户 5 资金归集 在信托单位存续至第 19-24 个月时分别按照 10% 10% 10% 10% 30% 30% 的比例将信托本金归集至信托账户
投资者预期年化收益率表 认购金额 ( 万元 ) 预期收益率 (%/ 年 ) 100( 含 )~300( 不含 ) 6.6% 300( 含 ) 以上 ~1000( 不含 ) 7.2% 说明 : 本信托按年支付预期收益, 到期还本 在满 6 个月后借款人可提前全部或部分还款, 部分还款时, 存在按比例分配投资者本金的情况
三 项目情况介绍
1 青岛简介 山东省省辖市, 计划单列市 副省级城市 二线发达城市 ; 常住人口 909.7 万人 (2015 年末 ) 2015 年, 全市生产总值达到 9300.07 亿元, 列山东省第一位 2 城阳区简介 城阳区是青岛主城区六个市辖区之一, 总面积 553.2 平方公里, 常住人口 69.17 万人 2015 年城阳区产总值 (GDP) 总量 882.1 亿元, 增长 11.1% 排名全市第五, 处于全市中上游地位
3 项目周边配套 项目位于春阳路现代服务业聚集区, 规划面积 10 平方公里 商业及酒店配套 : 利群购物中心 家佳源购物中心 红星美凯龙 乐都汇 青特上豪广场 天安数码中心等 ; 教育配套 : 青岛市实验高中, 东部中心小学, 城阳实验二小 ; 医疗配套 : 城阳人民医院, 新国医中医医院 ; 项目交通 : 春阳路有轨电车, 与将来的地铁 M1 M10 及 R2 号线实现无缝对接, 联通轻轨, 并直达城阳火车北站, 交通便利, 四通八达 富力现代广场
4 项目规划 u 项目总占地 304.2 亩, 总建面约 45.31 万 平米, 容积率 2, 项目全部销售后预计 可实现销售收入 37 亿元左右 u 项目物业规划为 80% 为住宅,20% 为沿街商业 住宅为两房以及紧凑三房刚需户型为主 ; 商业的定位以餐饮零售 休闲娱乐 中小型超市为主 u 初步规划方案为 15 栋 18 层住宅 31 栋 洋房 ( 包括 :14 栋 9 层 17 栋 6 层 ) 4 栋多层, 车位 2556 个 总户数 3200 户
5 青特小镇 ( 紧邻本项目, 可以看做本项目一期 ): p 青特小镇项目同为青特集团开发与本项目仅一路之隔 定位一致, 目前在售, 其销售价格和去化 情况均具有较高的参考性 p 售价 住宅的最新销售均价 : 高层约 6600 元 / 平左右 洋房约 7900 元 /m 平左右 ; 商铺均价约 15000 元 / 平左右 p 去化率 从各批次的去化来看, 住宅开盘当月基本可实现 30% 去化, 半年内实现 50% 去化,1 年内实现近 80% 的去化 特别是进入 2016 年 5 月后, 去化速度出现明显的提高,2016 年 5 6 月销售额都在 1 亿元左右 本项目 小结 : 青特集团正是由于青特小镇项目销售情况良好 利润可期, 故而选择继续在临近区域拿地 ( 即本项目 ) 开发 ; 公司已对周边市场有较深入了解且并开发经验丰富
四 交易对手介绍
一 基本概况 公司名称成立日期法定代表人实收资本资质证书 青岛青特置业有限公司 2003 年 10 月 15 日纪爱师伍亿伍仟万元整房地产开发壹级资质 股权结构青特集团有限公司持股 99.64%, 青岛约克运输设备有限公司持股 0.36% 经营思路 青特置业负责青特集团房地产产业的开发运作, 房地产板块作为青特集团第二大产业, 其开发项目大多位于青特集团所在的青岛市城阳区, 深耕当地市场的同事采取快速开发的高周转率方针, 基本保持每年 2-3 个项目处于集中销售阶段, 已建和在建项目累计开发面积达到 178 万平 截至 2015 年末, 公司总资产已超过 33 亿元
二 主要开发项目列表 项目名称区域开发公司开发形态总用地面积总建筑面积 汇豪景苑城阳区青特置业多层 高层 底商 75,464.60 129,093.00 上豪广场城阳区青特置业公寓 商业网点 23,489.90 43,672.00 青山绿水李沧区青特置业小高层 洋房 96,058.00 149,800.00 花溪地一期高新区青特置业高层 洋房 联排 112,468.00 186,662.00 花溪地二期高新区青特华信公司 青特城城阳区北曲后汇豪置业 青特赫府城阳区青特华力公司 青特赫山城阳区青特华盛公司 青特小镇城阳区青特华睿公司 高层 洋房 联排 经适房 高层 洋房 叠拼 经适房 高层 商业网点 经适房 洋房 高层 叠拼 类独栋 高层 洋房 网店 小高层 127,820.46 243,566.74 146,529.00 439,306.16 47,458.00 127,839.00 116,300.00 180,468.95 116,382.00 286,679.10 合计 861,969.96 1,787,086.95
一 基本概况 公司名称成立日期住所法定代表人企业类型注册资本经营范围公司概况 青特集团有限公司 1998 年 10 月 7 日 青岛市城阳区城阳街道不其路 25 号 纪爱师 有限责任公司 壹亿伍仟伍佰壹拾捌万元整元 汽车 专用车制造 ; 车桥 汽车零部件 农机产品 五金工具制造加工 ; 特种汽车信息咨询服务 ; 自有资本运营与管理等 集团以青岛为总部, 形成北京 成都 潍坊 山西 长沙六大产业基地, 下设十六个子公司, 为跨行业 跨地区 多元化的大型民营企业集团, 涉足汽车车桥及零部件生产 特种车制造 房地产开发 国际贸易等多个领域 截止 2016 年 4 月, 总资产近 140 亿元
二 经营情况 业务布局 涉足汽车车桥及零部件生产 特种车制造 房地产开发 国际贸易等多个领域, 具有年产专用车 1 万辆, 各种轻 中 重卡及大型客车系列车桥 110 万套, 支撑桥 10 万支 齿轮 10 万套 铸件 10 万吨的能力 目前车桥业务收入占集团总收入的 60%, 房地产收入占比 25%, 特种车收入占比 10%, 汽车配件收入占比 5% 市场份额 重卡驱动桥拥有全国 20% 的市场份额 ;3 年来在北汽福田汽车的供货份额由 30% 上升至 60%, 在一汽解放青岛汽车的均供货份额 30% 以上, 部分产品达到 80%; 在青岛地区工程运输车市场占有率达到 70%, 市政环卫用车达到 60%, 港口专用车市场占有率达 80%, 高空带电作业车是国内唯一国产品牌 创新及研发能力突出 其技术中心通过 国家级企业技术中心 认定, 中心实验室通过 国家实验室认可 两个子公司通过高新技术企业认定, 建立了博士后科研工作站, 荣获 国家技术创新示范企业 国家创新型企业 国家知识产权优势企业 国家火炬计划重点高新技术企业等荣誉 ; 申报国家专利 700 余项, 获得国家专利 480 项, 位列车桥行业第一 主持制修订国家汽车行业标准 3 项, 参与修订国家汽车行业标准 7 项 地方标准 2 项
三 综合实力评价 u 位处行业龙头 青特集团建于 1958 年, 集团以制造业作为发展根基, 经过 50 多年的发展, 已成为行业标杆企业 ; 截至目前已申报国家专利 700 余项, 获得国家专利 480 项, 位列车桥行业第一 并且主持制修订国家汽车行业标准 3 项, 参与修订国家汽车行业标准 7 项 地方标准 2 项 企业产品市场占有率较高, 先后被评为中国优秀民营企业 中国汽车优秀供应商 中国汽车零部件百强企业 全国民营企业 500 强 中国汽车零部件自主品牌十佳企业 ; 青岛市十强企业 青岛市最先认定的 高新技术企业集团 等 u 财务稳健 截至 2016 年 4 月末, 青特集团总资产近 140 亿元, 主营业务收入比较稳定, 近年来一直保持在 35 亿元左右, 具有较强的盈利能力及可持续发展能力 u 在金融行业口碑良好 青特集团在工商银行具有 AA 评级, 兴业银行 A5 评级,2013 年发行的短期融资券企业主体信用评级是 A+, 目前企业和银行 信托等金融机构建了长期稳定的合作
五 关于四川信托
受托人简介 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司 四川省建设信托投资公司经过资产重组, 吸收和兴证券股权 华西证券股权和川信大厦等资产, 重新设立的信托公司 自 2010 年 11 月重新开业至今, 依托宏达集团 ( 宏达股份 600331 的母公司 ) 的产业优势 中海信托 ( 央企中海油集团的下属企业 ) 的信托管理经验, 公司业务发展迅速, 目前管理信托资产规模约 3800 亿元, 在国内信托行业有较高知名度 牟跃 25 亿元 成都市锦江区人民南路 18 号川信红照壁大厦 www.schtrust.com
受托人简介
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