北方亚事评报字 [2012] 第 408 号 二 一二年十一月二十一日
目录 声明... 3 资产评估报告摘要... 4 资产评估报告正文... 6 一 委托方 产权持有者及其他评估报告使用者... 6 二 评估目的... 7 三 评估对象和评估范围... 7 四 价值类型和定义... 8 五 评估基准日... 8 六 评估依据... 9 七 评估方法... 10 八 评估程序实施过程和情况... 11 九 评估假设... 13 十 评估结论... 14 十一 特别事项说明... 14 十二 评估报告使用限制说明... 16 十三 评估报告日... 17 附件... 18 2
书 声明 一 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪守独立 客观和公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的内容是客观的, 并对评估结论合理性承担相应的法律责任 二 评估对象涉及的资产清单由委托方 产权持有者 ( 或者产权持有单位 ) 申报并经其签章确认 ; 所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 三 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见 四 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 并对已经发现的问题进行了如实披露, 且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求 五 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑 关注评估报告中载明的假设 限定条件 特别事项说明 使用限制说明及其对评估结论的影响 3
北京翠微集团房地产转让事宜涉及的北京市海淀区复兴路 33 号房产项目资产评估报告摘要 北方亚事评报字 [2012] 第 408 号 接受北京翠微集团的委托, 根据国家有关资产评估的规定, 本着独立 客观 公正的原则, 按照公认的资产评估方法, 对北京翠微集团拟转让房地产行为所涉及的北京市海淀区复兴路 33 号房产在 2012 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估 评估人员按照必要的评估程序, 对委估范围内的资产进行了必要的勘查核实, 收集了相关资产的权属性法律文件和必要的财务数据, 对评估对象于评估基准日 2012 年 10 月 31 日所体现的市场价值作出了公允反映, 现将资产评估情况及评估结果报告如下 : 评估目的 : 为委托方房地产转让事宜提供作价参考 评估对象和评估范围 : 评估对象是北京翠微集团位于海淀区复兴路 33 号翠微大厦部分房产价值 ( 包含应分摊的国有出让综合土地使用权价值 ) 根据本次评估对应的经济行为及委托评估对象, 委托评估的资产范围是产权持有者拥有的部分房地产, 共三个部分 翠微大厦东塔楼六层 1,287.44 平方米 翠微大厦中部的地上六层 1,205.80 平方米和翠微大厦中部地上六层加层 1,110.64 平方米房产 ( 含国有出让综合土地使用权 ) 评估方法 : 市场法和收益法 价值类型 : 4
本次评估选取的价值类型是市场价值 评估结论 : 截止评估基准日, 委估资产账面原值 4,806.45 万元, 账面净值 3,557.46 万元 评估价值为 7,928.54 万元 ( 大写为 : 人民币柒仟玖佰贰拾捌万伍仟肆佰元 ) 特别事项说明 : 北京翠微集团持有估价房产坐落在北京市海淀区复兴路 33 号, 是整栋建筑物中的部分楼层, 其翠微大厦中部六层及六层加层产权证 ( 房产证 国有土地使用证 ) 未作分割 北京翠微大厦东塔楼六层土地证正在办理中, 报告出具日未提供 本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映 评估结论根据本报告书所述原则 依据 前提 方法 程序得出, 评估结论只有在上述原则 依据 前提存在的条件下, 以及委托方和产权持有者提供的所有原始文件都是真实 合法的条件下成立 评估结果没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜, 以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化 有关法规政策变化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响 本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用, 评估报告的所有权归评估机构所有, 除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外, 未经许可, 报告的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人, 也不得见诸于公开媒体 报告书所揭示的评估结论仅对委托方为本报告所列明的评估目的服务, 不得用于其它目的 本评估结论的有效使用期限为一年, 从评估基准日起计算, 即有效期自 2012 年 10 月 31 日起至 2013 年 10 月 30 日止 在使用本评估结论时, 提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项, 并在利用本报告自行决策时给予充分考虑 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论, 应当阅读评估报告正文 5
北京翠微集团房地产转让事宜涉及的北京市海淀区复兴路 33 号房产项目资产评估报告正文 北方亚事评报字 [2012] 第 408 号 北京翠微集团 : 北京北方亚事资产评估有限公司接受贵单位的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则 资产评估原则, 采用市场法和收益法, 按照必要的评估程序, 对贵单位拟实施的房地产转让 ( 事宜 ) 涉及的北京市海淀区复兴路 33 号部分房地产在 2012 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估 现将资产评估情况报告如下 : 一 委托方 产权持有者及其他评估报告使用者 本次评估的委托方及产权持有者均为北京翠微集团 ( 一 ) 委托方与产权持有者简介北京翠微集团系北京市海淀区人民政府国有资产监督管理委员会出资组建的全民所有制企业 1997 年 3 月 21 日经北京市工商行政管理局登记注册, 取得 110108004463177 号企业法人营业执照 公司住所 : 北京市海淀区复兴路 33 号注册资本 :63377 万元企业性质 : 全民所有制法定代表人 : 张丽君经营范围 : 许可经营项目 : 无一般经营项目 : 投资管理 ; 资产管理 ; 会议服务 ( 未取得行政许可的项目除外 ) 6
历史沿革 : 北京翠微集团原系由北京市海淀区国有资产投资经营公司出资, 于 1997 年 1 月经北京市工商行政管理局登记注册的全民所有制企业 2000 年 3 月 31 日, 北京市海淀区人民政府发文 关于授权北京翠微国有资产经营公司经营管理区属商业百货类国有资产的通知 ( 海政发 [2000]57 号 ), 决定隶属单位变更为北京翠微国有资产经营公司 2006 年 2 月 6 日北京市海淀区人民政府发文 批转区国资委关于建立健全国有资产监管体制 加快国有资产重组方案的通知 ( 海政发 [2006]10 号 ), 决定撤销北京翠微国有资产经营公司, 组建北京翠微集团, 由北京翠微集团承担北京翠微国有资产经营公司所有的债权债务, 北京翠微国有资产经营公司所投资企业全部划归北京翠微集团进行管理, 其出资主体相应变更为北京翠微集团 新组建的北京翠微集团纳入区国资委直接监管范围, 接受国资委委托, 经营管理国有资产 集团出资人相应由北京翠微国有资产经营公司变更为北京市海淀区国有资产监督管理委员会 ( 二 ) 委托方以外的其他报告使用者 : 除委托方以外的其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律 法规规定的其他评估报告使用者 二 评估目的 本次评估目的是为北京翠微集团向子公司北京翠微大厦股份有限公司 ( 上市 公司 ) 转让房地产的经济行为提供价值参考 三 评估对象和评估范围 ( 一 ) 评估对象 评估对象是北京翠微集团位于海淀区复兴路 33 号翠微大厦部分房产价值 ( 包 含应分摊的国有出让综合土地使用权价值 ) 7
( 二 ) 评估范围根据本次评估对应的经济行为及委托评估对象, 委托评估的资产范围是产权持有者拥有的部分房地产, 共三个部分 翠微大厦东塔楼六层 1,287.44 平方米房产 ( 含国有出让综合土地使用权 199.37 平方米 ); 翠微大厦中部的地上六层 1,205.80 平方米房产 ( 含国有出让综合土地使用权 186.72 平方米 ); 翠微大厦中部地上六层加层 1,110.64 平方米房产 ( 含国有出让综合土地使用权 171.99 平方米 ); 截止评估基准日, 产权持有者评估前资产账面原值 48,064,510.00 元, 账面净值 35,574,604.93 元 具体如下 : 序号 房产名称 结构 建筑面积 竣工时间 账面原值 账面净值 1 翠微大厦东塔楼六层 钢混 1,287.44 1997 年 6 月 17,170,432.79 12,708,577.73 2 翠微大厦中部六层 钢混 1,205.80 1997 年 6 月 16,081,609.90 11,902,692.96 3 翠微大厦中部六层加层 钢混 1,110.64 1997 年 6 月 14,812,467.31 10,963,334.24 4 合计 3,603.88 48,064,510.00 35,574,604.93 实际评估范围与委托评估时确定的范围一致 四 价值类型及其定义 本次资产评估价值类型选择的是市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 选择市场价值作为本次评估的价值类型, 是遵照价值类型与评估目的相一致的原则, 并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素, 在本评估机构接受委托方评估委托时所明确的评估结论价值类型 五 评估基准日 本项目的资产评估基准日是 2012 年 10 月 31 日 确定评估基准日考虑的主要 8
因素 : 尽可能与经济行为的实现日接近 评估报告中所使用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准 六 评估依据 ( 一 ) 经济行为依据 1. 北京市海淀区人民政府国有资产监督管理委员会 关于同意翠微集团向翠微股份公司转让翠微大厦部分房产项目立项的批复 ;< 海国资发 [2012]169 号 > 2. 北京翠微集团与签订的业务约定书 ( 二 ) 法律法规依据 1. 国务院令第 91 号 国有资产评估管理办法 ; 2. 国务院办公厅国办发 [2001]102 号 国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知 ; 3. 北京市财政局京财企一 [2002]657 号关于贯彻执行 财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见 的通知 ; 4. 北京市财政局京财企 [2002]659 号 北京市国有资产评估项目核准办法实施细则 ; 5. 北京市财政局京财企一 [2002]661 号 北京市国有资产评估项目抽查办法实施细则 ; 6. 国资产权发 [2006]274 号 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知 ; 7. 北京市国资委京国资发 [2008]5 号 北京市企业国有资产评估管理暂行办法 ; 8. 国家及地方政府有关法律法规和文件规定 ( 三 ) 评估准则依据 1. 财政部财企 [2004]20 号 资产评估准则 --- 基本准则 资产评估职业道德准则 --- 基本准则 ; 2. 中国资产评估协会中评协 [2007]189 号 资产评估准则 评估报告 等 9
7 项资产评估准则 ; 3. 中国注册会计师协会会协 [2003]18 号 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ( 四 ) 权属依据 1. 国有土地使用权证 房屋所有权证 ; 2. 其他产权证明文件 ( 五 ) 取价依据 1. 委托方和产权持有者提供的 资产评估申报明细表 以及有关协议 合同书等资料 ; 2. 资产评估常用资料与参数手册 ( 第二版 ); 3. 评估专业人员对资产核实 勘察 检测 分析等所搜集的佐证资料, 包括网上信息查询和市场调查资料 七 评估方法 单独评估建筑物一般采用重置成本法 ; 当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时, 优先或同时采用市场法 ; 对于可独立经营获利或与土地使用权一并作为房地产经营获利建筑物, 可以采用收益法 ( 一 ) 市场法在求取一项房产的价格时, 根据替代原则, 将待估房产与较近时期内已经发生了交易的类似房产实例加以比较对照, 并依据后者已知的价格, 参照该房产的交易情况 期日 区域以及个别因素等差别, 修正得出估价对象在估价期日价值的一种方法, 其计算公式为 : V=VB A B C D V: 估价对象价格 VB: 比较实例价格 A: 估价对象交易情况指数 / 比较实例交易情况指数 B: 估价对象估价期日房价指数 / 比较实例交易日期房价指数 10
C: 估价对象区域因素条件指数 / 比较实例区域因素条件指数 D: 估价对象个别因素条件指数 / 比较实例个别因素条件指数 ( 二 ) 收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法, 其基本公式为 : V=A/r[1-1/(1+r) n ] V: 估价对象收益价格 A: 年净收益 r: 资本化率 n: 未来可获收益的年限首先分别使用两种方法求取估价对象房地产价值, 其次根据两种方法估价结果的客观性 合理性, 确定是否选用一种估价方法的结果作为最终估价结果, 或是将两种方法测算结果的加权平均值作为最终估价结果 八 评估程序实施过程和情况 接受北京翠微集团的委托, 对因房地产转让所涉及的北京市海淀区复兴路 33 号房产的市场价值进行了评估 评估人员对纳入评估范围内的资产进行了必要的核实及查对, 查阅了有关账目 产权证明及其他文件资料, 完成了必要的评估程序 在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况, 采用市场法和收益法对委估资产进行了评定估算 整个评估过程包括接受委托 评估准备 现场清查核实 评定估算 评估汇总及提交报告等, 具体评估过程如下 : ( 一 ) 明确评估业务基本事项由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方 被评估企业和委托方以外的其他评估报告使用者 ; 评估目的 ; 评估对象和评估范围 ; 价值类型 ; 评估基准日 ; 评估报告使用限制 ; 评估报告提交时间及方式 ; 委托方与注册资产评估师 11
工作配合和协助等其他需要明确的重要事项 ( 二 ) 签订业务约定书根据评估业务具体情况, 我公司对自身专业胜任能力 独立性和业务风险进行综合分析和评价, 并由评估机构决定承接该评估业务 ( 三 ) 编制评估计划我公司承接该评估业务后, 组织注册资产评估师编制了评估计划 评估计划包括评估的具体步骤 时间进度 人员安排和技术方案等内容 ( 四 ) 现场调查根据评估业务具体情况, 我们对评估对象进行了适当的现场调查 包括 : 要求委托方和被评估企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料 ; 要求委托方 被评估企业对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字 盖章或者其他方式进行确认 ; 注册资产评估师通过询问 核对 勘查 检查等方式进行核实和调查, 获取评估业务需要的基础资料, 了解评估对象现状, 关注评估对象法律权属情况 ; ( 五 ) 收集评估资料我们根据评估业务具体情况收集评估资料, 并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料 这些资料包括 : 直接从市场等渠道独立获取的资料, 从委托方 被评估企业等相关当事方获取的资料, 以及从政府部门 各类专业机构和其他相关部门获取的资料 ; 查询记录 询价结果 检查记录 行业资讯 分析资料 鉴定报告 专业报告及政府文件等形式 ; 注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析 归纳和整理形成的资料 ( 六 ) 评定估算根据委估资产特点 实际状况, 以及收集的相关信息, 选择评估方法 根据查阅到的有关数据资料, 结合现场勘察结果, 开展询价工作, 估算评估对象价值 市场法的主要工作 : 挑取市场上相同用途 其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较, 对各个因素进行指数量化, 通过准确的指数对 12
比调整, 得出估价对象房地产的价值 收益法的主要工作 : 首先查找选取交易案例, 计算客观总收益 客观总费用, 然后计算年净收益, 计算资本化率, 确定收益年限, 最后选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 ( 七 ) 编制和提交评估报告在上述工作的基础上, 起草资产评估报告书初稿 我公司内部对评估报告初稿和工作底稿进行三级审核后, 与委托方 被评估企业就评估报告有关内容进行必要沟通 在全面考虑有关意见后, 对评估结论进行必要的调整 修改和完善, 然后重新按我公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行审核后, 向委托方提交正式评估报告 九 评估假设 ( 一 ) 一般假设国家现行的有关法律法规及政策 国家宏观经济形势无重大变化, 本次交易各方所处地区的政治 经济和社会环境无重大变化, 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响 1 交易假设: 资产评估得以进行的一个最基本的前提假设, 它是假定评估对象已经处在交易过程中, 评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价 2 公开市场假设: 假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场 公开市场是指充分发达与完善的市场条件, 指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场, 在这个市场上, 买者和卖者的地位是平等的, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 卖买双方的交易行为都是在自愿的 理智的, 而非强制或不受限制的条件下进行的 ( 二 ) 特殊假设假设其资产使用效率得到有效发挥 ; 有关利率 汇率 赋税基准及税率, 政策性征收费用等不发生重大变化 13
( 三 ) 关于评估对象的假设假设评估对象所涉及资产的购置 取得 建设开发过程均符合国家有关法律法规规定 ; 假设评估对象所涉及的土地 房屋建筑物等房地产无影响其持续使用的重大缺陷, 该资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质, 该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响 ; 根据资产评估的要求, 认定这些前提条件在评估基准日时成立, 当未来经济环境发生较大变化时, 评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任 十 评估结论 根据国家有关资产评估的法律 法规和评估准则, 本评估机构本着独立 公正 科学 客观的原则, 实施了必要的评估程序, 以资产持续使用 公开市场和适当的假设为前提, 采用市场法和收益法对北京市海淀区复兴路 33 号部分房产的价值进行了评估, 最终确定上述房地产在评估基准日所体现的市场价值为 79,285,360.00 元, 大写柒仟玖佰贰拾捌万伍仟叁佰陆拾元整, 详见下表 : 评估结果汇总表 单位 : 人民币万元 名称 账面原值 账面净值 评估净值 净值增值额 净值增值率 % 大厦东塔六层 1,717.04 1,270.86 2,832.37 1,561.51 122.87 大厦中部六层 1,608.16 1,190.27 2,652.76 1,462.49 122.87 大厦中部六层加层 1,481.25 1,096.33 2,443.41 1,347.08 122.87 合计 4,806.45 3,557.46 7,928.54 4,371.08 122.87 十一 特别事项说明 以下特别事项可能对评估结论产生影响, 但非评估人员职业水平和能力所能 评定估算, 提醒评估报告使用者予以关注 ( 一 ) 引用其他机构出具的报告结论的情况 14
无 ( 二 ) 权属不全面 存在瑕疵事项北京翠微集团持有估价房产坐落在北京市海淀区复兴路 33 号, 是整栋建筑物中的部分楼层, 翠微大厦中部六层及六层加层产权证 ( 房产证 国有土地使用证 ) 未作分割 北京翠微大厦东塔楼六层土地证正在办理中, 报告出具日未提供 ( 三 ) 评估程序受到限制 1. 评估报告中所依据的由委托方提供的法律和相关经济行为文件 产权资料, 以及技术 经营等评估相关文件 资料, 其真实性由委托方负责 我们未向有关部门核实, 亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜 2. 我们未对评估对象所涉及房地产的界址 面积进行测量, 该等房地产的所有面积及形状等数据均由委托方提供, 其真实性由委托方负责 3. 我们对评估对象所涉及建筑物及附属设备等有形资产只从其可见实体外部进行勘察, 并尽职对其内部存在问题进行了解, 但未对该等资产的技术数据 技术状态 结构 附属物等进行专项技术检测 4. 评估资料不完整委托方提供的资料中无房产竣工日期, 本次评估按委托方叙述的 1997 年 6 月认定 ; 账面原值和净值是委托方按翠微大厦办公房产总原值和总净值除以总建筑面积计算分割的, 现财务账面没有按部位 按不同装修情况记录原值和净值 ; 本次评估结论未考虑交易过程中产权持有者应承担的税费 5. 抵押 担保事项无 6. 法律纠纷等未决事项无 7. 重大期后事项评估师做了尽职调查, 未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可能产生影响的重大事项 在评估基准日后 评估结论使用有效期之内, 如果资产 15
数量及作价标准发生变化时, 应按以下原则处理 : (1) 当资产数量发生变化时, 应根据原评估方法对资产额进行相应调整 ; (2) 当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时, 委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值 ; (3) 对评估基准日后资产数量 价格标准的变化, 委托方在资产实际作价时应给予充分考虑, 进行相应调整 十二 评估报告使用限制说明 ( 一 ) 本报告是在载明的评估目的 评估假设下做出的, 当前述因素发生变化时, 评估结果一般会失效 ( 二 ) 本评估结论有效期限一年, 自评估基准日 2012 年 10 月 31 日起, 至 2013 年 10 月 30 日止 当评估目的在有效期限内实现时, 可以评估结果作为作价参考依据 ( 还需结合评估基准日期后事项的调整 ) 超过一年, 需重新进行资产评估 ( 三 ) 本评估报告只能用于评估报告载明目的和用途, 并被完整使用, 其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途, 因使用不当引起不良后果的, 本公司不承担任何责任 ( 四 ) 本评估报告只能由委托方和评估报告载明的使用者使用, 因核准 备案和审查的需要, 资产评估主管机关 企业主管部门可依据国家法律 法规的规定, 成为本报告使用者 ( 五 ) 未征得出具评估报告的评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 ( 六 ) 评估程序受限造成的报告使用限制无 16
十三 评估报告日 评估报告日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期, 本次出具评估报告 日期为二零一二年十一月二十一日 评估机构法定代表人授权人中国注册资产评估师签章 : 评估项目负责人中国注册资产评估师签章 : 评估报告复核人中国注册资产评估师签章 : 二零一二年十一月二十一日 17
附件 一 经济行为文件二 资产评估结果汇总表及明细表三 资产评估机构企业法人营业执照 资格证书及注册资产评估师复印件四 北京翠微集团营业执照复印件五 房屋所有权证 国有土地使用权证复印件六 委托方及产权持有单位承诺函七 资产评估机构及注册资产评估师承诺函 18