擬訂新北市淡水區水仙段 565 地號等 16 筆土地 都市更新事業計畫案 - 第四次執行進度說明書 實施者 : 達麗建設事業股份有限公司 建築設計 : 李兆嘉建築師事務所 規劃單位 : 逢達不動產開發顧問股份有限公司 中華民國 104 年 12 月
目錄 壹 辦理緣起與法令依據... 1-1 一 辦理緣起... 1-1 二 法定依據... 1-1 貳 更新單元說明... 2-1 一 更新單元位置... 2-1 二 更新單元範圍... 2-2 參 實施者及相關單位... 3-1 一 事業計畫實施者... 3-1 二 建築設計單位... 3-1 三 規劃單位... 3-1 肆 更新後土地使用及建築計畫... 4-1 一 土地使用計畫... 4-1 二 建築興建計畫... 4-1 伍 都市更新進度說明... 5-1 一 事業計畫審議進度說明... 5-1 二 本案新建工程進度說明... 5-2 三 目前相關工程進度說明... 5-3 陸 財務執行狀況... 6-1 一 資金來源... 6-1 二 信託說明... 6-1 目錄 -1 達麗建設事業股份有限公司
壹 辦理緣起與法令依據 一 辦理緣起本更新單元位於新北市淡水區中正東路二段 143 巷, 竹圍國小東南方, 由於基地內合法建物僅 2 戶, 其中 1 戶為加強磚造建物且年期已逾 40 年, 土地屬低度使用, 並有周邊計畫道路尚未開闢完全之問題 因此為使更新單元之土地能合理利用 改善現有居住環境品質及更新後建物與鄰近地區都市景觀與機能之協調融合等目標, 並藉由都市更新容積獎勵申請以解決現有建築物老舊問題, 以提高整體開發效益 爰此, 本案實施者 ( 達麗建設事業股份有限公司 ) 依都市更新條例及相關規定, 提出都市更新事業計畫之申請, 並經新北市政府業於民國 102 年 11 月 11 日北府城更字第 1020009029 號函公告自民國 102 年 11 月 15 日起發布實施 ( 相關內容詳後附文件 ) 二 法定依據依 都市更新條例 第 55 條及 都市更新施行細則 第 26 條規定, 應於定期 6 個月做辦理執行進度說明 1-1 達麗建設事業股份有限公司
貳 更新單元說明 一 更新單元位置本基地西含 6m 中正東路二段 143 巷 8 弄, 北側臨 12m 中正東路 143 巷及東側臨 8m 中正東路二段 143 巷 10 弄 竹圍國小 250 公尺 中正東路 中正東路 竹圍國小 250 公尺 竹圍國中 竹圍國中 圖例及說明 更新單元 圖 2-1 更新單元位置圖 2-1 達麗建設事業股份有限公司
二 更新單元範圍 ( 一 ) 土地範圍本案更新單元內座落於新北市淡水區水仙段地號 513-4 554 560 561 562 563 565 566 573 574 575 576 577 578 579 581-1 等共計土地 16 筆, 面積為 4,710.99m2 圖 2-2 更新單位地籍圖 2-2 達麗建設事業股份有限公司
( 二 ) 合法建築物範圍本案更新單元內合法建築物門牌為新北市淡水區中正東路二段 134 巷 10 弄 2 號及 8 號, 建號為 119 120 及 140 共 2 戶, 合法建物面積為 911.47m2 圖 2-3 更新單元地形圖 2-3 達麗建設事業股份有限公司
參 實施者及相關單位 一 事業計畫實施者 ( 一 ) 名稱 : 達麗建設事業股份有限公司 ( 二 ) 代表人 : 謝志長 ( 三 ) 統一編號 :04477420 ( 四 ) 聯絡地址 : 臺北市中山區民生東路二段 143 號 8 樓 ( 五 ) 聯絡電話 :(02)2506-1966 二 建築設計單位 ( 一 ) 設計單位 : 李兆嘉建築師事務所 ( 二 ) 代表人 : 李兆嘉 ( 三 ) 聯絡地址 : 新北市板橋區中山路一段 293 之 1 號 10 樓之 1 ( 四 ) 聯絡電話 :(02)2961-5268 三 規劃單位 ( 一 ) 規劃單位 : 逢達不動產開發顧問股份有限公司 ( 二 ) 代表人 : 黃明達 ( 三 ) 聯絡人 : 張添翔 ( 四 ) 聯絡地址 : 台北市信義區松德路 161 號 8F ( 五 ) 聯絡電話 :(02)2728-2927 3-1 達麗建設事業股份有限公司
肆 更新後土地使用及建築計畫 一 土地使用計畫 ( 一 ) 都市計畫土地使用強度 本更新單元內土地依 變更淡水區 ( 竹圍地區 ) 都市計畫 ( 土地使用分區 管制要點通盤檢討 )( 第二階段 ) 土地使用分區管制要點 之規定, 第一 種住宅區建蔽率為 40%, 容積率為 120%; 基準容積面積為 5,653.19 m2 ( 二 ) 申請容積獎勵後土地使用強度 本更新單元建築容積獎勵項目包括都市更新容積獎勵 土地使用分區管制 要點設計容積獎勵及容積移轉, 總計為法定容積 74.00%(4,183.35 m2 ) 表 4-1 容積獎勵明細表 獎勵項目獎勵容積 ( m2 ) 比例 (%) 備註 0 法定基準容積 5,653.19 都市更新 2,035.14 36.00% 上限 50% 1 社區公益設施 -- -- 291.08m2免計容積 小計 : 2,035.14 36.00% 土地使用分區管制要點 452.26 8.00% 基地保水 2 容積移轉 1,695.95 30.00% 二 建築興建計畫 小計 : 2,148.21 38.00% 上限 50% 總計 : 4,183.35 74.00% 更新後允建容積 9,836.54 本案規劃設計為 1 棟地下 3 層, 地上 25 層之鋼骨鋼筋混凝土造 (SRC) 建築物, 中正東路 2 段 143 巷為面前道路, 建築面朝向西北側淡水河出海口 地面層 規劃社區公益空間及大樓入口門廳, 東北側規劃車道出入口, 北側規劃設計 500.07 m2公共開放空間供周邊居民使用 2 樓以上為住宅使用, 每層 2 戶雙併 式, 建築使用類別為 H-2 類, 全區規劃總戶數為 48 戶, 每戶平均以 4 人計算, 預計容納人口數為 192 人 4-1 達麗建設事業股份有限公司
伍 都市更新進度說明 一 事業計畫審議進度說明 項目過程日期發文字號 1 事業計畫暨權利變換自辦公聽會 101 年 01 月 17 日 達麗都更字第 1010104 號 2 權利變換選屋期間 101 年 01 月 14 日至 101 年 02 月 14 日 達麗都更字第 1010112 號 3 申請事業暨權利變換計畫報核 101 年 03 月 19 日 達麗都更字第 1010319 號 4 公開展覽期間 101 年 08 月 31 日至 101 年 09 月 30 日 北府城更字第 1015231198 號 5 公辦事業計畫公聽會 101 年 09 月 20 日 北府城更字第 1015231817 號 6 召開第一次專案小組審議委員會 101 年 11 月 30 日北城更事字第 1015233335 號 7 召開第二次專案小組審議委員會 102 年 01 月 18 日北城更事字第 1020000294 號 8 召開都市設計委員大會 102 年 03 月 22 日北府城設字第 1021504940 號 9 召開都市更新委員大會 102 年 04 月 24 日北府城更字第 1020002144 號 10 公告發布實施 102 年 11 月 11 日北府城更字第 1020009029 號 本案原於民國 101 年 3 月 19 日以權利變換方式申請都市更新報核審查, 由於辦理審議時程已超過當初與所有權人約定時程, 故變更實施方式改採以 協議合建 方式進行都市更新, 於 101 年 10 月期間經取得所有權人 ( 信託委託人 )100% 同意, 由實施者負責補貼權利變換方式所減免之稅負支出 本案已於民國 104 年 2 月 9 日申請 1 樓樓版勘驗審查前, 取得獲准容積獎勵之綠建築候選證書 ( 民國 103 年 10 月 24 日 ) 本案公告發布實施之事業計畫內容及後續執行進度說明詳個案專案網頁 : http://www.da-li.com.tw/tamsui 5-1 達麗建設事業股份有限公司
二 本案新建工程進度說明 本案規劃興建 1 棟地上 25 層, 地下 3 層之鋼骨鋼筋混凝土造建築物, 已於民國 103 年 3 月申報開工 各期工程預定進度表說明如下 : 住宅大樓興建工程進度 工程項目施作及完成時間實際完成 1 申報開工 103 年 3 月 2 放樣勘驗 103 年 3 月 3 排樁施作 103 年 4 5 月 4 安全支撐及土方開挖 103 年 6 8 月 5 FS 及 BS 施作 103 年 8 月 6 B2FL 施作 103 年 9 10 月 7 B1FL 施作 103 年 10 11 月 8 B1F~5F 鋼構工程 103 年 11 12 月 9 1FL 結構體施作 104 年 01 月 10 2FL~5FL 結構體施作 104 年 01 03 月 11 6FL~12FL 結構體施作 104 年 04 06 月 12 13FL~19FL 結構體施作 104 年 07 09 月 13 20FL~25FL 結構體施作 104 年 10 12 月 14 RFL 結構體施作 105 年 01 月 15 門窗安裝 104 年 08 105 年 01 月 16 外牆裝修 104 年 05 105 年 03 月 17 室內裝修 104 年 09 105 年 06 月 18 鷹架拆除 104 年 09 月 19 中庭景觀 104 年 11 月 105 年 05 月 20 消防檢查 105 年 07 08 月 21 使用執造申請 105 年 09 月 22 產權登記 105 年 10 11 月 周邊環境改善工程 工程項目 施作及完成時間 實際完成 1 竹圍國小停車場美化工程 102 年 08 09 月 2 竹圍國小校門美化 104 年 07 08 月 5-2 達麗建設事業股份有限公司
三 目前相關工程進度說明本案依民國 102 年 11 月 28 日之北工建字第 1023113712 號取得本案建築執照並拆除執照及室內裝修核准在案 ( 建造執照 : 新北市 102 淡建字第 00769 號 ) 相關水土保持計畫於民國 103 年 2 月 10 日之北府農山字第 1030205652 號取得水土保持施工許可證 5-3 達麗建設事業股份有限公司
5-4 達麗建設事業股份有限公司
5-5 達麗建設事業股份有限公司
5-6 達麗建設事業股份有限公司
5-7 達麗建設事業股份有限公司
5-8 達麗建設事業股份有限公司
5-9 達麗建設事業股份有限公司
5-10 達麗建設事業股份有限公司
5-11 達麗建設事業股份有限公司
5-12 達麗建設事業股份有限公司
地上一樓版施工照片 地上二樓版施工照片 5-13 達麗建設事業股份有限公司
地上三樓版施工照片 地上四樓版施工照片 5-14 達麗建設事業股份有限公司
地上五樓版施工照片 地上六樓版施工照片 5-15 達麗建設事業股份有限公司
地上七樓版施工照片 地上八樓版施工照片 5-16 達麗建設事業股份有限公司
地上九樓版施工照片 地上十樓版施工照片 5-17 達麗建設事業股份有限公司
地上十一樓版施工照片 地上十二樓版施工照片 5-18 達麗建設事業股份有限公司
地上十三樓版施工照片 地上十四樓版施工照片 5-19 達麗建設事業股份有限公司
地上十五樓版施工照片 地上十六樓版施工照片 5-20 達麗建設事業股份有限公司
陸 財務執行狀況 一 資金來源本案興建工程由達麗建設事業股份有限公司擔任實施者, 相關費用由實施者負責籌資, 由台灣大林組營造股份有限公司擔任施工廠商, 目前財務支出與房屋預售價金現金流量皆屬正常 ( 詳 p.6-3, 表 6-1 本案現金流量表) 二 信託說明本案於工程開工時亦辦理信託, 確認工程興建期間與續建機制 ( 一 ) 信託專戶戶名 : 兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶 - 達麗水仙段 ( 二 ) 信託專戶帳號 :201-09-09546-8 ( 三 ) 信託資金及其孳息受益人 : 達麗建設事業 ( 股 ) 6-1 達麗建設事業股份有限公司
6-2 達麗建設事業股份有限公司
* 實際金額將以實施者財務會計資料為準 表 6-1 本案現金流量表 現金項目 準備期 ( 建照前 ) 第 1-4 月份 第 5-8 月份 第 9-12 月份 第 13-16 月份 第 17-20 月份 第 21-24 月份 第 25-28 月份 第 29-32 月份 第 33-36 月份 總計 現金流入 實施者自籌 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 (60,206,012) 239,793,988 銀行融資款 80,000,000 80,000,000 130,000,000 130,000,000 130,000,000 130,000,000 130,000,000 160,000,000 160,000,000 (350,669,540) 779,330,460 房屋銷售價金 199,828,323 19,982,832 19,982,832 19,982,832 19,982,832 19,982,832 19,982,832 19,982,832 859,261,791 1,198,969,938 現金流入總計 130,000,000 329,828,323 199,982,832 199,982,832 199,982,832 199,982,832 89,776,820 179,982,832 179,982,832 508,592,251 2,218,094,386 現金支出估計 建築設計費 9,664,688 9,664,687 19,329,375 營建費用 102,720,000 102,720,000 102,720,000 102,720,000 102,720,000 102,720,000 102,720,000 102,720,000 102,739,903 924,499,903 空氣污染防制費 154,829 154,829 公寓大廈公共基金 2,416,205 2,416,205 水 電 瓦斯管線工程費用 3,600,000 3,600,000 建照執照相關規費 273,241 273,241 建築物結構外審費 177,324 177,324 土地鑑界費 64,000 64,000 都市更新規劃費 5,560,000 5,560,000 不動產估價費 1,100,000 1,100,000 土地複丈費 64,000 64,000 鑽探費 600,000 600,000 更新前土地及建物測量費 0 0 合法建物殘餘價值補償費 0 0 其他土地改良物拆遷補償費 0 0 合法建物拆遷安置費 670,000 670,000 670,000 670,000 670,000 670,000 670,000 670,000 655,552 6,015,552 地籍整理費 576,000 576,000 信託登記塗銷費用 219,044 219,044 438,088 利息 578,945 1,157,890 2,098,675 3,039,460 3,980,246 4,921,031 5,861,816 6,078,920 7,019,706 7,738,521 42,475,210 稅捐 901,920 901,920 信託服務費 2,000,000 2,622,500 4,622,500 總務及人事管理費用 16,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 (28,670,021) 51,329,979 銷售管理費用 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 320,000 320,000 320,000 320,000 315,975 61,595,975 容積移轉費用 54,821,907 54,821,907 清償融資 0 現金支出總計 92,115,898 127,547,890 128,488,675 129,429,460 130,370,246 116,631,031 117,571,816 117,788,920 118,729,706 101,942,366 1,180,616,008 現金流入淨額 37,884,102 202,280,433 71,494,157 70,553,372 69,612,586 83,351,801 (27,794,996) 62,193,912 61,253,126 406,649,885 1,037,478,378 期初現金餘額 0 37,884,102 240,164,535 311,658,692 382,212,064 451,824,650 535,176,451 507,381,455 569,575,367 630,828,493 1,037,478,378 期末現金餘額 37,884,102 240,164,535 311,658,692 382,212,064 451,824,650 535,176,451 507,381,455 569,575,367 630,828,493 1,037,478,378 6-3 達麗建設事業股份有限公司
相關附件 事業計畫案發布實施函 民國 102 年 11 月 15 日 - 北府城更字第 1020009029 號
相關附件 候選綠建築證書 民國 103 年 10 月 24 日 - 內授建研字第 1030850731 號
候選綠建築證書
相關附件 水土保持計畫審查核准函 民國 102 年 6 月 27 日 - 北府農山字第 1022108134 號
相關附件 加強山坡地雜項執照審查會議紀錄 民國 102 年 1 月 11 日 - 北工建字第 1021044406 號