2010年房地產發展趨勢分析(演講版)

2010 年房地產發展趨勢分析 - 從香港 日本與美國經驗看簽訂 ECFA 對臺灣房地產之影響 主辦單位 : 台灣綜合研究院 報告人 : 莊孟翰日期 :2010 年 4 月 27 日 1

台灣經濟成長率預測 寶華 (98.3) 主計處 (99.2) 台經院 (99.1) 中研院 (98.12) 中經院 (98.12) 台綜院 (98.12) 高盛 (99.1) Global Insight (99.2) 花旗 (99.2) ADB (98.12) 美林 (98.11) IMF (98.10) 97 年 0.73( 註 ) 經濟成長率 98 年 99 年 -2.47(-2.47) 4.65(4.57) -1.87(-2.53) 4.72(4.39) -2.75(-2.89) 4.81(4.21) -2.46(-3.46) 4.73-2.96(-3.72) 4.66(4.65) -2.57(-4.45) 4.45-2.5(-3.5) 5.5(4.0) -2.7(-2.7) 4.9(4.4) -1.9(-2.7) 4.4(4.3) -3.0(-4.9) 3.5(2.4) -3.4(-5.0) 5.5(4.5) -4.1(-7.5) 3.7(0.0) 2

領先指標止跌回升 3

全球股市震盪上揚 4

2006 年以來外資流向各新興市場之資金數量 5

M1B 年增率續創新高 黃金交叉 - 房 股兩市呈現資金行情 35.00 M1B 年增率 30.00 M2 年增率 91 年 01 月 91 年 03 月 91 年 05 月 91 年 07 月 91 年 09 月 91 年 11 月 92 年 01 月 92 年 03 月 92 年 05 月 92 年 07 月 92 年 09 月 92 年 11 月 93 年 01 月 93 年 03 月 93 年 05 月 93 年 07 月 93 年 09 月 93 年 11 月 94 年 01 月 94 年 03 月 94 年 05 月 94 年 07 月 94 年 09 月 94 年 11 月 95 年 01 月 95 年 03 月 95 年 05 月 95 年 07 月 95 年 09 月 95 年 11 月 96 年 01 月 96 年 03 月 96 年 05 月 96 年 07 月 96 年 09 月 96 年 11 月 97 年 01 月 97 年 03 月 97 年 05 月 97 年 07 月 97 年 09 月 黃金交叉 97 年 11 月 98 年 01 月 98 年 03 月 98 年 05 月 98 年 07 月 98 年 09 月 98 年 11 月 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00-5.00-10.00 6

股匯市持續揚升 7

外資投資股市累積淨匯入金額略減 8

1990-2008 年全球 FDI 流入及 2009-2012 2012 年期間的三種型態 9

2002-2009 年台股加權指數 金融類股與營建類股 股價指數對照表資料來源 : 台灣證券交易所 本研究整理 年度集中市場加權指數金融類股營建類股 2002 年 4,452 691 69 2003 年 5,891 873 128.8 2004 年 6,140 1,049 179.8 2005 年 6,518 891 153.1 2006 年 7,824 1,060 302 2007 年 8,506 938 253.1 2008 年 4,591 596 121.4 2008 年與 2007 年比較 -46.03% -36.46% -52.04% 2008 年最低點 4,090(2008.11.20.) 468(2008.10.29.) 99.6(2008.10.29.) 2009 年 12 月 31 日 8,188.11 910 288.0 2009 年 /2008 年漲幅 78.35% 52.69% 137.23% 10

2002-2009 年上市營建類股 100 元以上股價變動對照表資料來源 : 台灣證券交易所 本研究整理單位 : 元 年度皇翔華固遠雄鄉林長虹信義房屋 2002 年 6.90 6.95 13.00 17.00 11.00 36.50 2003 年 18.50 14.65 17.00 15.50 20.70 74.50 2004 年 41.50 37.70 26.30 32.50 45.60 78.00 2005 年 27.00 36.80 21.35 30.70 34.90 57.00 2006 年 72.80 70.30 55.40 66.80 88.20 91.00 2007 年 46.25 61.50 80.00 58.70 53.90 70.00 2008 年 12.45 34.85 23.95 13.95 26.80 24.20 備註 : 當日最高價 最高 109.0 (2008.04.18) 最高 141.5 (2008.04.18) 最高 124.5 (2008.04.18) 最高 124.0 (2007.11.27) 最高 111.0 (2008.04.18) 最高 141.0 (2007.07.27) 2009/12/31 61.50 81.40 70.80 37.20 64.90 61.30 2009/2008 漲幅 393.98% 133.57% 195.62% 266.67% 142.16% 153.31% 11

美國道瓊指數 12

日本日經 225 指數 13

香港恆生指數 14

中國上海綜合指數 15

台灣台灣加權指數 16

台灣集中市場大盤大盤股價變動趨勢圖 - 月線 17

台灣集中市場金融類股金融類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖 - 月線 18

台灣集中市場營建類股營建類股股價變動趨勢圖股價變動趨勢圖 - 月線 19

美元 / 新台幣最新匯價 20

美元 / 人民幣最新匯價 21

2008-2010 2010 年股價總市值 單位 : 新台幣億元 2009 年臺灣股市每週末初估整體總市值 300,000.00 250,000.00 200,000.00 150,000.00 100,000.00 50,000.00 2005 年 9 月 30 日 2005 年 12 月 30 日 2006 年 3 月 30 日 2006 年 6 月 30 日 2006 年 9 月 30 日 2006 年 12 月 30 日 2007 年 3 月 30 日 2007 年 6 月 30 日 2007 年 9 月 30 日 2007 年 12 月 30 日 2008 年 3 月 30 日 2008 年 6 月 30 日 2008 年 9 月 30 日 2008 年 12 月 30 日 2009 年 3 月 30 日 2009 年 6 月 30 日 2009 年 9 月 30 日 2009 年 12 月 30 日 2010 年 3 月 30 日 - 22

歷史上三次房地產大泡沫 (Property Bubble) 1. 1926 年 : 美國 - 引發華爾街股市崩盤, 導致 1930 年代大蕭條 2. 1991 年 : 日本 - 導致長達 15 年的經濟蕭條 3. 1997 年 : 香港 - 導致 17 萬港人淪為百萬 負翁 23

日本房地產泡沫經驗之啟示 1. 日本二戰後全力發展出口導向型經濟 1985 年, 日本成為全世界最大債權國, 美國為最大債務國 -2009 年, 中國為全世界最大債權國, 美國為最大債務國 2.1985 年簽訂 廣場協議,9 月 1 美元 =250 日元, 1986 年 9 月 1 美元 =153 日元,1987 年為 120 日元 -2010 年人民幣升值? 3. 日幣大幅升值 地價連續 5 年呈現 15% 大幅上漲, 同期間 GDP 年成長約僅 5% 左右 - 中國房地產價格走勢? 24

日本房地產泡沫經驗之啟示 4.1989 年住宅用地最高價 - 東京千代田區,1,200 萬日元 / 平方公尺, 當時匯價合 9 萬美元 / 平方公尺 ( 約新臺幣每坪 981.8 萬元 ); 商業用地最高價 - 東京銀座,1991 年曾創下 6,000 萬日元 / 平方公尺的世界記錄, 以當時匯價合 42 萬美元 / 平方公尺 ( 約新臺幣每坪 4,582 萬元 ) 5.1991 至 2005 年, 日本六大城市住宅用地價格平均下跌 65%, 商用土地價格暴跌 87% 失落的十年 (lostdecade) 1989 年 12 月 29 日, 東京股市創下 38,915.87 點 ( 收盤 ) 之最高紀錄 ( 當日最高為 38,957.44 點 ) 2003 年 4 月 28 日為 7,607.88 點 1990 年 2 月 10 日台灣股價指數高達 12,495.34 點, 惟當年 10 月 1 日亦大幅重挫至 2,560.47 點 25

日本歷年地價與股價指數變動趨勢對照表 年度商業區漲跌幅 (%) 住宅區漲跌幅 (%) 股價指數漲跌幅 (%) 1985 128.9 13.17 (1985/1984) 83.2 5.5 (1985/1984) 13,083 (1985/12/27) 13.3 (1985/1984 ) 1987 222.2 72.38 115.8 39.18 21,564 (1987/12/28) 1989 394.0 77.32 164.4 41.97 38,915.87 (1989/12/29) 1991 519.4 31.83 223.4 35.89 22,984 (1991/12/30 ) 2005 67.3-87.04 77.6-65.13 16111.43 (2005/12/30) 2008 99.7 48.14 88.3 13.79 8,859.56 (2008/12/30) 64.83 80.47-40.94-29.90-45.01 26

日本六大地區地價指數變動趨勢圖 27

日本六大地區地價指數變動趨勢圖 日本六大地區地價指數變動趨勢圖動比較圖 600.0 500.0 平均 商業區 住宅區 400.0 工業區 300.0 200.0 商業區趨勢線 100.0 0.0 住宅區趨勢線 西元 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 28

香港房市泡沫經驗 1.1970 年代李嘉誠 包玉剛等工商巨擘紛紛投資房地產, 香港十大房地產公司先後公開上市, 加以日本 東南亞和澳大利亞的資金蜂擁而入, 導致房價 地價急劇上升 2. 恆生股價指數 : -1987 年 12 月 7 日 1,950.52 點 ( 最高 )1,894.9 點 ( 收盤 ) -1997 年 8 月 7 日 16,820.3 點 ( 最高 )16,673.3 點 ( 收盤 ) -2007 年 10 月 30 日 31,958.41 點 ( 最高 )31,638.22 點 ( 收盤 ) -2008 年 10 月 27 日 12,736.85 點 ( 最高 )11,015.84 點 ( 收盤 ) -2009 年 3 月 9 日 11,927.89 點 ( 最高 )11,344.58 點 ( 收盤 ) 3.1981 年成為僅次於日本的全世界最高房價地區 4.1984 年 -1997 年, 房價年平均成長率超過 20% 5. 中環 尖沙咀等中心區域每平方公尺房價高達十幾萬港元, 黃金地段寫字樓更高達每平方公尺 20 萬港元之歷史天價 29

香港房市泡沫經驗 6.1990-1997 年房地產及相關產業之增加值占香港 GDP 之 40%, 開發商與個人房貸占銀行貸款總額 30% 以上 7.1990-1997 年, 房地產泡沫和股市泡沫製造了 7 兆港元的 額外財富 8.1997 至 2002 年 SARS 期間, 房價跌幅超過 65%, 房地產和股市總市值共損失約 8 兆港元, 比同期香港的生產總值還多 9. 平均每位投資人損失 267 萬港元, 導致 17 萬人由百萬 富翁 一夜之間淪為百萬 負翁 30

香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表 年度房價 ($/ m2 ) ( 港島 160 m2 orabove) 漲跌幅 (%) 1990 20,174-7.25 (1990/1989 ) 股價指數 3,024 (1990/12/31) 1997 135,544 571.88 16,820.3 (1997/8/7) 1997Q2 143,462 ( 當年最高價房價 ) 5.84 15,196.8 (1997/6/27) 2003Q2 60,938-57.52 9,577.12 (2003/6/30) 2008Q2 187,349 ( 每坪約新台幣 258.4 萬元 ) 207.44 22,102.01 (2008/6/30) 2008Q4 146,577-21.76 14,387.4 (2008/12/31) 2009.10 月 203,540 ( 每坪約新台幣 280.75 萬元 ) 38.36 21,175.88 (2009/12/18) 漲跌幅 (%) 6.61 (1990/1989 ) 456.23-9.65-36.98 130.78-34.90 47.18 31

香港歷年私人住宅 (160 m2以上 ) 平均售價變動趨勢圖 香港歷年私人住宅 (160 m2以上 ) 平均售價變動趨勢圖 - 按季 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 1982 年 1983 年 1984 年 1985 年 1986 年 1987 年 1988 年 1989 年 1990 年 1991 年 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 32

香港歷年私人住宅 (160 m2以上 ) 平均售價變動趨勢圖 香港歷年私人住宅 (160 m2以上 ) 平均售價變動趨勢圖 - 按季 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 1982 年 1983 年 1984 年 長期趨勢線 1985 年 1986 年 1987 年 1988 年 1989 年 1990 年 1991 年 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 33

香港歷年 A 級辦公大樓平均售價一覽表 單位 :HKD/ m2 香港歷年 A 級辦公大樓售價變動趨勢圖 250,000 200,000 上環中區灣仔 / 銅鑼灣尖沙咀油麻地 / 旺角 150,000 100,000 50,000 0 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 34

香港歷年 A 級辦公大樓平均租金一覽表 單位 :HKD/ m2 香港歷年 A 級辦公大樓租金變動趨勢圖 1,000.0 900.0 800.0 700.0 上環中區灣仔 / 銅鑼灣尖沙咀油麻地 / 旺角 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 35

香港物業售價指數 36

37 美國歷年中位數房價與平均房價變動趨勢圖美國歷年中位數房價與平均房價變動趨勢圖美國歷年中位數房價與平均房價變動趨勢圖 - 按年 $0 $50,000 $100,000 $150,000 $200,000 $250,000 $300,000 $350,000 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 時間平均數乘冪 ( 平均單位 : 美金長期趨勢線長期趨勢線

1966-2009 年臺灣地區歷年每人 GNP 指數 物價指數與臺北市預售房價指數對照表 臺灣歷年每人 GNP 指數 物價指數與臺北市預售房價指數比較圖 18,000.00 17,500.00 17,000.00 16,500.00 16,000.00 15,500.00 15,000.00 14,500.00 14,000.00 13,500.00 13,000.00 12,500.00 12,000.00 11,500.00 11,000.00 10,500.00 10,000.00 9,500.00 9,000.00 8,500.00 8,000.00 7,500.00 7,000.00 6,500.00 6,000.00 5,500.00 5,000.00 4,500.00 4,000.00 3,500.00 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 500.00 0.00 每人 GNP 指數 ( 基期 1968 年 =100) 消費者物價指數 ( 基期 1968 年 =100) 房價指數 ( 基期 1966 年 =100) 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 38

1966-2009 年臺灣地區歷年每人 GNP 指數 物價指數與臺北市預售房價指數對照表 臺灣歷年每人 GNP 指數 物價指數與臺北市預售房價指數比較圖 18,000.00 17,500.00 17,000.00 16,500.00 16,000.00 15,500.00 15,000.00 14,500.00 14,000.00 13,500.00 13,000.00 12,500.00 12,000.00 11,500.00 11,000.00 10,500.00 10,000.00 9,500.00 9,000.00 8,500.00 8,000.00 7,500.00 7,000.00 6,500.00 6,000.00 5,500.00 5,000.00 4,500.00 4,000.00 3,500.00 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 500.00 0.00 每人 GNP 指數 ( 基期 1968 年 =100) 消費者物價指數 ( 基期 1968 年 =100) 房價指數 ( 基期 1966 年 =100) 乘冪 ( 房價指數 ( 基期 1966 年 =100)) 長期趨勢線 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 39

CEPA 對香港房地產業之影響 2003 年 6 月底簽署 CEPA 1. 房地產轉趨熱絡,10 月份的交易量 值創下 2003 年以來最佳業績,11 月份成交額比 2002 年同期上升 6 成 2. 港澳自由行旅遊, 大幅增加旅遊住房需求, 零售業直接受惠, 商鋪交易熱絡 3. 招商引資, 為香港引來豪宅買主和寫字樓承租戶 許多企業開始在香港開設分公司或地區總部, 甚至到香港辦理投資移民 40

CEPA 對香港房地產業之影響 4. 歐美基金快速進入投資市場 5. 帶動房地產服務領域之發展 - 估價 規劃 物管 仲介 建築及室內設計等 6.2003 年 5 月至 2008 年 6 月,ABC 級商辦指數分別上漲 282% 268% 244% 7.1984 年至 1997 年香港房價年平均增長超過 20%, 其中 1990 年至 1994 年豪宅漲幅更高達 6 倍,A 級辦公樓價格亦高漲 2.5 倍 ; 香港房價最低谷為 2003 年 SARS 時期 (2003 年 6 月 ), 相較於 1997 年高峰時期, 累計跌幅達 65%, 港人財富蒸發 2.2 兆港元, 平均每人損失 267 萬港元, 淪為負資產者高達 17 萬人 41

ECFA 對台灣經濟之影響 1.ECFA: 台灣加入區域經濟整合的第一步, 也是避免產業邊緣化重要的一步 2.A 簽署後台灣經濟成長率約可上升 1.65% 至 1.72%, 就業人數可增加 26 萬至 27 萬人 3. 台灣對中國 ( 含香港 ) 與東協的出口, 占整體出口比重 54%,2010 年東協與中國貿易零關稅, 台灣出口競爭力將大受影響 4. 中國是台灣最大貿易夥伴 最大對外投資地區 最大出口市場 最大順差來源 42

當前國人對 ECFA 所擔憂之主要危機 1. 經濟成長衰退? 2. 失業率持續飆高? -2008 年痛苦指數 7.6%( 失業 4.1% 通膨 3.5%) 3. 薪資所得逐漸下降? -34,395 元 (2008 年 3 月 ),(35,402 元,1997 年 ) 4. 貧富差距再度擴大? -5 等分位所得差距 6.05 倍 20 等分位 : 最富 5% 為最貧 5% 的 62.1 倍 (2007 年, 財稅資料中心 ) 5. 經濟與財稅政策偏重企業利益, 導致賦稅收入短絀? 6. 國家主權逐漸流失? 7. 藉經濟統一, 邁向政治統一? 43

ECFA 對台灣房地產之影響 1.2003 年至今, 臺北市房價漲幅超過 50%, 香港住宅上漲 90%, 臺北市房價漲幅略低於香港 臺北市中心房價排名居全球主要城市第 43 名, 香港高居第 5 名 2. 內湖科技園區廠辦待售面積 11 萬坪, 空置率高達 17%, 租金下降 3. 與亞洲其他城市相較, 台灣商辦租金相對便宜, 簽署 ECFA 後空置率將會迅速改善 香港 A 級商辦 5 年曾大漲 3.83 倍 44

ECFA 對台灣房地產之影響 4. 陸客來台觀光 兩岸大三通 一日生活圈形成 陸資來台投資 跨國企業進駐,MOU ECFA, 加以遺贈稅率已調降至 10% 一俟經濟復甦, 將進一步帶動商用不動產及豪宅需求 5. 每戶總價近四億元的豪宅 文華苑 銷售一空, 房地產業者預測,2010 年台北市豪宅每坪可能高達 200 萬元 45

2010 年影響台灣房地產市場之主要原因 一 整體市場供需失衡由來已久 - 建照 使照 買賣移轉 法拍 二 房價已攀升至歷史新高點 ( 台北縣市最明顯 ) 三 整體預售市場價跌量縮 ( 區隔產品除外 ) 四 豪宅價格再創新高 - 都市更新緩不濟急 台商回流五 土地標售價格飆漲 - 土地閉鎖效應 賣方惜售六 消費者購屋能力普遍下降七 交屋高峰期 - 新成屋快速增加, 預期房價下跌八 法拍數量逐漸增加九 預防流動性陷阱十 交屋糾紛逐漸增加十一 政府政策扮演重要角色 - 開放陸資來台購屋 46

台北市土地價格屢創新高 1 87 年 7 月 - 信義計畫區 A2, 統一國際,2,917 坪, 每坪 413.6 萬元 2 87 年 12 月 - 信義計畫區 E2, 新光人壽,848 坪, 每坪 571.9 萬元 3 97 年 7 月 - 信義計畫區 A1, 遠雄人壽,1,418 坪, 每坪 698.2 萬元 4 97 年 7 月 - 信義計畫區 D3 部分, 幸福人壽,1,093 坪, 每坪 310.0 萬元 5 98 年 1 月 8 日 - 信義路二段 206 號,91.05 坪, 商三 ( 特 ), 每坪 500.80 萬元 6 98 年 7 月 9 日 - 中華路一段,461.31 坪土地, 每坪 411.87 萬元 ( 底價 1.1 倍 ) 7 98 年 7 月 2 日 - 信義路二段,124.03 坪, 每坪 500.71 萬元,124.03 坪 ( 底價 1.78 倍 ) 8 98 年 7 月 30 日 - 台北市杭州南路與仁愛路口,224.46 坪, 每坪 462.85 萬元 ( 底價 2.46 倍 ) 9 98 年 8 月 13 日 - 富邦人壽以總價 100 億元購買環亞百貨, 每坪地價 729 萬元, 環亞目前計有 17 個樓層, 地上 14 層 地下 3 層土地面積 1371.64 坪 建物面積 1 萬 2826.41 坪 47

台北市土地價格屢創新高 10 98 年 10 月 1 日 - 新光人壽以總金額 53.68 億元 ( 底價 3.71 倍 ) 高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口 1,332.8 坪土地, 換算土地單價每坪 402.75 萬元 11 98 年 11 月 23 日 - 國泰金控以 29.9 億元買下忠孝東路 4 段 22 號, 位於 SOGO 正對面的錢櫃 KTV 大樓 ; 該建物屋齡 10 年, 土地面積 282.23 坪 建物面積 2,295.2 坪, 如扣除建物每坪造價 20 萬元, 還原換算每坪土地價格高達 897 萬元 12 99 年 1 月 28 日 - 台北市仁愛路二段 116.16 坪土地, 最後由賴姓民眾得標, 得標金額 7.89 億元, 為底價的 2.35 倍, 換算土地單價每坪 679.08 萬元, 為公開標售史上第三高價 13 99 年 1 月 28 日 - 台北市羅斯福路三段 87.12 坪商三土地, 最後由陳姓民眾得標, 得標總金額 6.27 億元, 每坪單價 719.48 萬元, 係土地標售史上第一高價 14 99 年 2 月 25 日 - 台北市建國南路一段 121.30 坪土地, 由邱姓民眾以 7.31 億元得標, 換算土地單價高達 602.72 萬元, 為歷年來住宅區土地第二高價 15 99 年 3 月 17 日備受矚目的天母聖道兒童之家 1,715 坪土地標售案, 開標結果由華固建設以 70.28 億元得標 ( 底價 49.7 億元, 每坪約 290 萬元 ), 換算每坪單價高達 409.68 萬元, 溢價 41.4%, 一般預測未來推案每坪將不低於 120 萬元 48

歷年住宅建造執照及使用執照戶數一覽表 歷年住宅建造執照及使用執照變動趨勢圖 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 黃金交叉 1 黃金交叉 2 高預峰售點屋 容積率實施 新成屋高峰點 黃金交叉 3 建造執照 使用執照 50,000 0 75 年 76 年 77 年 78 年 79 年 80 年 81 年 82 年 83 年 84 年 85 年 86 年 87 年 88 年 89 年 90 年 91 年 92 年 93 年 94 年 95 年 96 年 97 年 98 年 49

歷年全省法院拍賣不動產情況趨勢圖 歷年全省法院拍賣不動產情況統計表 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 拍定數 總案數 104,645 151,685 194,795 247,131 297,651 306,495 271,614 219,151 185,476 220,646 224,728 205,996 100,000 80,478 66,777 50,000 0 45,181 32,061 24,000 17,000 3,059 4,167 5,831 7,608 11,599 14,768 15,330 19,810 31,460 22,800 36,661 48,096 47,755 33,126 26,809 26,768 25,781 28,779 民國 81 年 民國 82 年 民國 83 年 民國 84 年 民國 85 年 民國 86 年 民國 87 年 民國 88 年 民國 89 年 民國 90 年 民國 91 年 民國 92 年 民國 93 年 民國 94 年 民國 95 年 民國 96 年 民國 97 年 民國 98 年 50

民國 80 年至 98 年住宅建造執照核發戶數與法拍總案數對照表 歷年住宅建造執照核發戶數與法拍總案數變動趨勢圖 350,000 300,000 建造執照核發戶數 法拍總案數 297,651 306,495 250,000 254,912 247,131 271,614 200,000 223,708 215,002 194,795 219,151 220,646 224,728 205,996 150,000 145,687 129,604 151,685 185,476 110,981 100,000 50,000 0 17,000 24,000 102,992 66,777 45,181 32,061 80,478 85,127 104,645 56,608 44,880 24,389 38,635 64,341 121,652 116,166 106,108 70,388 51,180 民國 81 年 民國 82 年 民國 83 年 民國 84 年 民國 85 年 民國 86 年 民國 87 年 民國 88 年 民國 89 年 民國 90 年 民國 91 年 民國 92 年 民國 93 年 民國 94 年 民國 95 年 民國 96 年 民國 97 年 民國 98 年 51

民國 80 年至 98 年住宅買賣移轉戶數與法拍總案數對照表 歷年住宅買賣移轉戶數與法拍總案數變動趨勢圖 600,000 500,000 491,884 508,748 466,568 買賣移轉戶數法拍總案數 400,000 300,000 462,577 371,720 317,434 385,969 385,074 321,165 259,494 418,187 434,888 450,167 320,285 349,706 414,594 379,290 388,298 306,495 297,651 247,131 271,614 220,646 200,000 194,795 151,685 219,151 185,476 205,996 224,728 100,000 0 17,000 24,000 66,777 45,181 32,061 80,478 104,645 民國 81 年 民國 82 年 民國 83 年 民國 84 年 民國 85 年 民國 86 年 民國 87 年 民國 88 年 民國 89 年 民國 90 年 民國 91 年 民國 92 年 民國 93 年 民國 94 年 民國 95 年 民國 96 年 民國 97 年 民國 98 年 52

近十年北臺灣推案金額與銷售率一覽表 資料來源 : 住展雜誌 期間 推案金額 ( 億元 ) 推案金額增減幅度 (%) 銷售率 2001 年 4,012-16.10% 40% 2002 年 3,387-15.58% 57% 2003 年 4,387 29.52% 79% 2004 年 6,476 47.62% 67% 2005 年 7,440 14.89% 55% 2006 年 7,817 5.07% 49% 2007 年 9,221 17.96% 46% 2008 年 8,197-11.11% 42% 2009 年 6,578-19.75% 45% 53

歷年住宅建造執照 使用執照戶數與買賣移轉棟數一覽表 年度 戶數 建造執照 增減百分比 戶數 使用執照 增減百分比 戶數 買賣移轉 增減百分比 90 年 24,389-45.66% 70,329-50.46% 259,494-19.20% 91 年 38,635 58.41% 62,272-11.46% 320,285 23.43% 92 年 64,341 66.54% 81,364 30.66% 349,706 9.19% 93 年 110,981 72.49% 96,614 18.74% 418,187 19.58% 94 年 121,622 9.59% 104,904 8.58% 434,888 3.99% 95 年 115,341-5.16% 123,876 18.09% 450,167 3.51% 96 年 106,071-12.79% 130,334 24.24% 414,594-4.67% 97 年 70,388-38.97% 111,183-10.25% 379,290-15.74% 98 年 51,180-27.29% 75,870-31.76% 388,298 2.38% 54

2000-2009 年臺北縣 市預售房價與漲幅統計表 年度 臺北市 ( 萬元 / 坪 ) 增加率 (%) 臺北縣 ( 萬元 / 坪 ) 增加率 (%) 2000 年 38.57 5.90% 16.89 3.11% 2001 年 37.61-2.49% 16.17-4.26% 2002 年 36.74-2.31% 16.76 3.65% 2003 年 39.10 6.42% 17.21 2.68% 2004 年 40.75 4.22% 18.20 5.75% 2005 年 41.60 2.09% 19.30 6.04% 2006 年 44.90 7.93% 21.80 12.95% 2007 年 53.10 18.26% 25.00 14.68% 2008 年 59.90 12.81% 21.60-13.60% 2009 年 58.80-1.80% 21.80 0.93% 2009 年 /2003 年 - 50.38% - 26.67% 55

民國 77 至 98 年臺北市與臺北縣房價漲跌幅趨勢圖 臺北市與臺北縣房價變動趨勢圖 70 60 50 臺北縣平均房價 ( 萬元 / 坪 ) 臺北市平均房價 ( 萬元 / 坪 ) 40 30 20 10 0 民國 77 年民國 78 年民國 79 年民國 80 年民國 81 年民國 82 年民國 83 年民國 84 年民國 85 年民國 86 年民國 87 年民國 88 年民國 89 年 民國 90 年民國 91 年民國 92 年民國 93 年民國 94 年民國 95 年民國 96 年民國 97 年民國 98 年 56

2008~2009 年台北市各行政區預售屋行情 區域 2008 年 ( 萬元 / 坪 ) 2009 年 ( 萬元 / 坪 ) 2008~2009 漲幅. 排行 漲幅排行 信義區 67.5 83.7 24.00% 1 大安區 82.8 95.2 14.90% 2 松山區 62.5 68.5 9.60% 3 南港區 49.8 52.6 5.60% 4 大同區 46.7 47.9 2.50% 5 北投區 42.8 42.2-1.40% 6 文山區 39.7 37.9-4.50% 7 中正區 72.5 65.3-9.90% 8 萬華區 48.9 41.9-14.30% 9 內湖區 54.6 46.2-15.30% 10 中山區 73 60.7-16.80% 11 士林區 78.2 63.4-18.90% 12 平均單價 59.9 58.8-1.80% - 57

民國 97 至 98 年台北市預售屋行情比較圖 100 95.2 90 80 70 83.7 68.5 97 年 98 年 65.3 60 50 40 30 20 25.6 28.7 52.6 47.9 26.6 22.9 22 42.2 15.9 37.9 26.3 35.4 41.9 17 46.2 31.9 10 0 信義區 大安區 松山區 南港區 大同區 北投區 文山區 中正區 萬華區 內湖區 58

59 97 97-98 98 年臺北縣預售屋房價統計表年臺北縣預售屋房價統計表 0.9 21.8 21.6 平均價格 -9.6 16.5 18.3 深坑 -6.8 20 21.4 汐止 -4.1 17.4 18.1 淡水 -2.9 12.3 12.6 鶯歌 -2.8 17 17.5 八里 10-1.1 31.9 32.3 新店 9-0.7 17 17.1 泰山 8 1 35.4 35.1 永和 7 1.4 26.3 26.2 三重 6 2.8 15.9 15.5 林口 5 4.7 22 21 蘆洲 4 4.8 22.9 21.8 土城 3 4.9 26.6 26.2 中和 2 13 28.7 25.4 板橋 1 16.9 25.6 21.9 新莊排名 97-98 年漲跌幅 % 98 年 97 年區域

97-98 98 年臺北縣預售屋房價比較圖 40 35 30 25 21.9 25.6 97 年 98 年 28.7 26.2 25.4 26.6 21.8 22.9 21 22 26.2 26.3 35.1 35.4 32.3 31.9 20 15 15.5 15.9 17.1 17 10 5 0 新莊 板橋 中和 土城 蘆洲 林口 三重 永和 泰山 新店 60

61 2006-2009Q4 主要縣市中古屋平均房價對照表 8.3 8.3 8.0 8.0 7.9 8.5 9 8.5 7.8 8 8 8.1 7.9 8.6 8 8.1 高雄市 7.0 6.1 6.7 6.2 7.3 6.6 7 7.4 7.1 7.7 6.4 7.2 7 6.6 6.7 6.7 台南市 10.2 9.1 8.7 8.5 8.9 9.1 9.8 9.2 9.4 9 9.4 9 8.5 8.7 8.6 8.6 台中市 11.1 11.1 11.4 9.3 10.2 9.9 10.7 9.2 9.7 9 10.5 10 8.2 9.1 8.1 8.1 新竹縣 12.0 11.5 11.3 10.5 10.8 12.3 11.8 12.5 12.5 11.5 11.9 11. 5 11.3 10.8 11.1 10.6 新竹市 10.2 9.8 9.1 8.5 8.7 9.4 9.1 8.9 8.4 8.7 9.4 8.3 9.2 9.2 8.9 8.5 桃園縣 24.0 23.4 20.2 19.3 19.8 21.3 22.6 22 20.9 21 21.6 21 20.7 20.3 19.7 19.2 台北縣 41.8 36.7 29.7 28.3 29.1 32.4 37.2 35.9 35 36.8 36 35. 7 35.5 32.8 31 30 台北市 2009Q4 2009Q3 2009Q2 2009Q1 2008Q4 2008Q3 2008Q2 2008Q1 2007Q4 2007Q3 2007Q2 2007 Q 1 2006Q4 2006Q 3 2006Q 2 2006Q 1 縣市

2006-2009Q4 主要縣市中古屋平均房價對照表 2006-2008Q4 主要縣市中古屋平均房價變動趨勢圖 台北市台北縣桃園縣台中市台南市高雄市新竹市 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 62

台北市各區域買賣移轉棟數統計表 行政區 2009 買賣移轉棟數 ( 棟 ) 2008 買賣移轉棟數 ( 棟 ) 年增減率 臺北市 63,611 64,112-0.78% 南港區 3,119 2,727 14.37% 松山區 4,853 4,281 13.36% 信義區 5,192 4,825 7.61% 大安區 7,463 6,970 7.07% 內湖區 8,846 8,568 3.24% 萬華區 3,395 3,329 1.98% 中山區 9,870 9,913-0.43% 士林區 5,126 5,514-7.04% 大同區 2,292 2,479-7.54% 中正區 3,688 4,198-12.15% 北投區 4,622 5,279-12.45% 63

從馬斯洛 (Maslow) 需要層級金字塔圖探討房地產區隔產品之利基點 豪宅 自我實現需要 ( 自我發展與自我實現 ) 高層次需要 ( 精神需要 ) 高級住宅 受尊重需要 ( 自尊 被肯定 地位 ) 一般住宅 社會需要 ( 歸屬感 愛 ) 安全需要 ( 安全 保障 ) 低層次需要 ( 物質需要 ) 社會住宅 生理需要 ( 飢餓 口渴 ) 64

臺灣工業化的經驗 : 雁行理論 農產品 (50 年代 ) 輕工業 (60 年代 ) 重工業 (70 年代 ) 資訊工業 ( 80 年代 ) 半導體工業 (90 年代 ) 生物科技與奈米科技 ( 2000-2010) 65

兩岸關係與房地產相互投資. 辦公大樓. 工業區. 廠辦大樓. 科學園區. 商務中心. 老人住宅. 商務旅館. 休閒住宅. 商務套房. 店面 商場 倉儲. 出租住宅.REIT 66

歷次調查全台對 未來半年是否為購屋好時機 比較統計圖 67

歷次調查台北市對 未來半年是否為購屋好時機 比較統計圖 68

歷次調查台北縣對 未來半年是否為購屋好時機 比較統計圖 69

未來一年房價看法 - 台北市歷年 70

未來一年房價看法 - 台北縣歷年 71

2009Q3 及 201014 全台民眾認為何時是進場購屋最佳時機 72

大台北地區房市景氣動向訊號 73

當前房地產市場最值得重視的十五大議題 ( 一 ) 一 這一波之房地產景氣究竟是 V U L 型或 W 型走勢? 二 M1B M2 呈現黃金交叉, 其資金效應對房 股兩市之影響如何? 三 股市 房市不斷飆漲, 經濟略為好轉, 其對房地產市場未來走勢之影響如何? 四 當前房地產市場所呈現的是否為經濟學家所常提到的 非理性繁榮 陷阱? 五 房地產一向都是以內需為主, 是否可藉由外需以提振經濟, 其間應考慮之影響因素為何? 六 當前社會輿論對於房地產市場供給面與需求面之看法相當分歧, 其因何在? 七 供需法則 與 人為炒作 經常混淆不清 - 在正常經濟發展過程應如何導正市場正確觀念? 八 兩岸簽訂 MOU ECFA 後, 對台灣與中國房地產市場之影響為何? 74

當前房地產市場最值得重視的十五大議 ( 二 ) 九 開放大陸企業來臺投資, 其對商用不動產之影響為何? 十 中國 海西經濟區 對臺灣高科技之技術 人才與資金之影響如何? 臺灣之競爭優勢是否會逐漸喪失? 十一 台商回台上市對國內房地產市場究竟是利多還是利空? 十二 政府全力拼經濟, 卻未兼顧社會面問題之解決, 其對房地產市場之影響為何? 十三 臺北市土地取得愈來愈不易, 是否會導致地主不勞而獲 坐享其成,M 型社會貧富不均之現象越來越嚴重? 十四 各國政府為救經濟而大量發行鈔票, 是否潛藏通貨膨脹之隱憂? 十五 美 日 港之房地產發展經驗有何值得借鏡之處? 75

台灣房價是否有泡沫破滅危機? 在正常情況下, 合理房價之主要評估原則為 : 1 房價 / 所得 >3 至 5 倍? 2 房貸本息 > 家庭收入 1/3? 3 房貸餘額 /GDP>40%? 4 年租金 : 房價 <1:20?( 一般正常之年投資報酬率為 5%) 5 房價 VS. 租金? 6 房價漲幅 >GDP 成長率? 7 房價短期漲幅 >30%? 8 投資性需求 >20%? 9 開工率 > 銷售率? 10 空屋率 >10% 至 15%? 現階段房價無泡沫破滅之危機, 卻有超額供給之隱憂, 當前建築產業應格外留意流動性風險 76

這一波房價飆漲之主要原因 1. 低利率 - 有史以來最低 最長之低利率時期 2. 資金行情 - 有史以來最多之氾濫游資, 錢多為患 - 華僑 台商 港資不斷湧進 3. 遺贈稅大幅調降至 10% - 有史以來最大之租稅減幅, 卻未相對提供產業投資機會, 導致資金大量流入股市 房市 4. 投機炒作 5. 國產局摽售土地 - 有史以來最高之地價漲幅, 地價屢創新高, 助漲房價, 導致惡性循環 6. 政府放任 - 經濟欠佳, 放任股市 房市炒作, 以美化數據 7. 預期心理 -ECFA 即將簽署, 陸資將會大舉來台購屋置產? 77

可能之壓抑措施 1. 房貸利率 - 惟囿於全球低利率與外貿之實際現況, 仍有相當之困難性, 目前僅可能針對豪宅酌予加碼 2. 房貸比例 - 尤其是第二戶, 非自用住宅 3. 存款準備率 - 可視實際需要彈性運用 4. 選擇性信用管制措施 - 建商土融 建融 5. 增加持有成本 - 調高第二戶之房屋稅 地價稅 6. 課徵空地稅 - 提高空地之持有成本, 惟囿於土地徵收之困難性, 實施不易 7. 財產總歸戶 - 針對三戶以上, 追查購屋資金來源 8. 課徵資本利得稅 (capital gain)- 雖為釜底抽薪之計, 惟囿於當前政經情勢, 實施上難上加難 78

結論 : 1 長期趨勢 - 住宅存量 > 家庭戶數, 近年建造執照. 使用執照. 買賣移轉 ( 微幅 ). 法拍總案量 因此, 未來 2 至 3 年除區隔市場外,U 型谷底將會愈來愈明顯 2 兩岸關係改善, 遺贈稅已大幅調降至 10%, 是否已出現資金行情? 此可由商用不動產是否漸趨活絡, 以及大安區與信義計畫區之高級住宅或豪宅之市場走勢加以觀察 79

結論 : 3 就人口分布角度加以探討, - 北部地區人口佔台灣總人口比率 44.34%, 家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率 45.94% - 台北市 縣人口佔台灣總人口比率 28.03%, 家庭戶數佔台灣總家庭戶數比率 30.03% - 未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主, 其中又以人口較為密集 交通建設較為完備 高所得人口較為集中的台北縣市為主, 其次為桃竹地區, 並且又以捷運沿線為主軸 - 至於台中市 高雄市則與區隔產品 台商回流息息相關 80

結論 : 4 預售市場長期以來均以北台灣為主, 其中又以台北縣 市之價量變化最受矚目, 其次為桃園 新竹, 惟最近已逐漸呈現 量縮價跌 之趨勢 5 新成屋之存量將會隨著交屋高峰期而呈現價跌量增趨勢, 其中又以近年郊區大量推案地區最為明顯, 至於中古屋則是在房價逐漸調降至符合購買力之合理價位後將會逐漸恢復市場買氣 6 整體市場景氣雖呈急遽下降又迅即反彈趨勢, 惟銷售情況仍需視個案之地段區位 產品區隔與產品價格是否相襯而定, 而更值得重視的是, 未來消費者購屋不只是選擇地段區位 產品品質, 亦將愈來愈重視品牌價值與生活品質之提升 81

建議事項 1. 重視產業結構變化 -98Q3 農業 1.41% 工業 31.64% 服務業 66.95% -97 年農業 1.84% 工業 28.20% 服務業 69.97% 2. 深入探討 ECFA 對各產業之影響 3. 政府應重視北 中 南區域均衡發展 4. 積極發展中 南部科學園區 5. 積極開發工業用地 - 006688 專案 0022446688 專案 - 增加就業機會 6. 積極建構大台北 台中 高雄都會區生活圈 7. 積極建構大台北 台中 高雄都會區交通網絡 - 台鐵 高鐵 捷運 公車 8. 台中七期重劃區 高雄美術館附近產品區隔要明顯 - 積極塑造成為台北信義計畫區 9. 積極推動都市更新 10. 都市意象 - 增加觀光收益, 提升國家競爭力 82

未來影響房地產走勢之主要因素 1 政府政策? 2 資金行情? 房地產市場景氣過熱? 是否潛藏隱憂? 83

報告結束 敬請指教 84