[Table_MainInfo] 公司研究 / 房地产 / 房地产 万科 A(2) 公司公告点评 证券研究报告 215 年 11 月 4 日 [Table_InvestInfo] 投资评级买入维持 股票数据 6 [Table_StockInfo] 个月内目标价 ( 元 ) 19.68 11 月 3 日收盘价 ( 元 ) 13.66 52 周股价波动 ( 元 ) 9.14-16.25 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 115/9719 总市值 / 流通市值 ( 百万元 ) 15938/15727 主要估值指标 [Table_PePbInfo] 214 215E 216E 市盈率 9.57 8.33 7.11 市净率 2.39 1.93 1.57 市销率 1.39 1.38 1.29 EV/EBITDA 11.81 8.27 7.7 分红率 (%) 3.66.. 相关研究 [Table_ReportInfo] 单月土地购臵大幅提升, 持续回购稳定股 价 215.11.4 销售推进顺利, 全年竣工有望超年初预期 215.1.27 财务费用大幅下降, 汇率波动影响不大 215.8.17 市场表现 [Table_QuoteInfo] 158.92% 126.92% 94.92% 62.92% 3.92% 万科 A 海通综指 -1.8% 214/11 215/2 215/5 215/8 沪深 3 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅 (%) 7.3-3.9-6.5 相对涨幅 (%) -.9-6.9 3. 资料来源 : 海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 单月土地购臵大幅提升, 持续回购稳定股价 [Table_Summary] 投资要点 : 事件 : 公司公告 1 月销售情况 当月销售保持平稳 : 1) 公司 1 月实现销售面积 187.4 万平方米, 比 214 年同期增长 -1.68%, 环比增长 1.74%; 实现销售金额 236.5 亿元, 比去年同期增长 7.6%, 环比增长 -3.15% 考虑目前政策偏暖, 预计公司 11 12 月仍将继续加大推盘为主 2)1-1 月公司实现累计销售面积 1627.3 万平, 同比增长 11.89%; 实现累计销售金额 241.2 亿, 同比增长 19.27% 从销售均价看,1 月销售均价为 1.26 万元 / 平, 与今年 1 月 1.18 万元 / 平销售价格相比有所增长 我们预计公司全年有望完成 25 亿左右销售规模 当月新增项目 19 处, 预计公司 215 年土地投资继续扩大 :215 年 1 月公司新增项目权益建面 26.48 万平, 同比 214 年增长 153.19%; 新增土地权益投资 134.47 亿, 同比 214 年增长 132.29% 1-1 月, 公司新增项目权益建面 116.69 万平, 新增土地权益投资 451.12 亿, 分别同比增长 122.66% 和 127.55% 考虑公司 214 年土地投资金额相对 213 年同期回落 68.58% 且当前销售保持扩大趋势, 我们预计公司 215 年 2H 土地投资将继续扩大 1 亿回购计划, 责任企业, 稳固信心 : 公司公告为保护投资者利益, 拟使用公司自有资金回购公司股票 回购资金总额不超过人民币 1 亿元, 回购价格不超过 215 年 7 月 3 日公司 A 股收盘价格, 即不超过人民币 13.7 元 / 股 按照以上标准测算, 预计可回购股份不少于 7.3 亿股, 占本公司目前已发行总股本的比例不低于 6.6% 截至 215 年 1 月 31 日, 公司回购 A 股股份数量为 1248299 股, 占公司总股本的比例为.113%, 成交的最高价为 13.16 元 / 股, 最低价为 12.57 元 / 股, 支付总金额为人民币 16148519.71 元 ( 含交易费用 ) 投资建议 : 维持 买入 评级 预计公司 215 216 年 EPS 分别是 1.64 和 1.92 元,RNAV 在 17.8 元 按照公司 11 月 3 日 13.66 元股价计算, 对应 215 和 216 年 PE 为 8.33 倍和 7.11 倍 给予公司 215 年 12 倍市盈率, 对应股价 19.68 元, 维持对公司的 买入 评级 风险提示 : 涨价引发调控风险 分析师 : 涂力磊 Tel:(21)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书 :S8551121 分析师 : 贾亚童 Tel:(21)23219421 Email:jiayt@htsec.com 证书 :S8551285 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 212 213 214 215E 216E 营业收入 ( 百万元 ) 13116 135419 146388 173133 198435 (+/-)YoY(%) 46.5 34. 18.1.5 6.8 净利润 ( 百万元 ) 8438.23 1747.16 122.32 1477.39 17613.66 (+/-)YoY(%) 29.23 27.37 13.54 2.35 19.76 全面摊薄 EPS( 元 ) 1.142 1.373 1.428 1.641 1.923 毛利率 (%) 36.2 32.2 32. 36.2 36.9 净资产收益率 (%) 19.9 2.8 19.9 19.3 18.8 资料来源 : 公司年报 (212-214), 海通证券研究所备注 : 净利润为归属母公司所有者的净利润
公司研究 万科 A(2)2 事件 : 公司公告 1 月销售情况 点评 : 当月销售保持平稳 : 公司 1 月实现销售面积 187.4 万平方米, 比 214 年同期增长 -1.68%, 环比增长 1.74%; 实现销售金额 236.5 亿元, 比去年同期增长 7.6%, 环比增长 -3.15% 考虑目前政策偏暖, 预计公司 11 12 月仍将继续加大推盘为主 图 1 万科单月销售面积 29 24 19 14 9 4-1 万科当月销售面积 ( 万平, 左轴 ) 万科当月销售面积同比 (%, 右轴 ) 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% 214-1 214-12 215-2 215-4 215-6 215-8 215-1 图 2 万科当月销售金额 37 万科当月销售金额 ( 亿元, 左轴 ) 19% 32 万科当月销售金额环比 (%, 右轴 ) 14% 27 22 9% 17 4% 12-1% 7 2-6% -3 214-1 214-12 215-2 215-4 215-6 215-8 215-1 -11% 1-1 月公司实现累计销售面积 1627.3 万平, 同比增长 11.89%; 实现累计销售金额 241.2 亿, 同比增长 19.27% 从销售均价看,1 月销售均价为 1.26 万元 / 平, 与今年 1 月 1.18 万元 / 平销售价格相比有所增长 我们预计公司全年有望完成 25 亿左右销售规模 图 3 万科销售金额累计 图 4 万科单月销售均价 25 2 万科累计销售面积 ( 万平, 左轴 ) 万科累计销售面积同比 (%, 右轴 ) 6% 5% 4% 16 14 12 万科当月销售均价 ( 元 / 平 ) 15 3% 1 1 2% 1% 8 6 % 5-1% -2% 214-1 214-12 215-2 215-4 215-6 215-8 215-1 4 2 214-1 214-12 215-2 215-4 215-6 215-8 215-1 当月新增项目 19 处, 预计公司 215 年土地投资继续扩大 :215 年 1 月公司新增项目权益建面 26.48 万平, 同比 214 年增长 153.19%; 新增土地权益投资 134.47 亿, 同比 214 年增长 132.29% 1-1 月, 公司新增项目权益建面 116.69 万平, 新增土地权益投资 451.12 亿, 分别同比增长 122.66% 和 127.55% 考虑公司 214 年土地投资金额相对 213 年同期回落 68.58% 且当前销售保持扩大趋势, 我们预计公司 215 年 2H 土地投资将继续扩大
公司研究 万科 A(2)3 图 5 万科各月新增项目建筑面积 图 6 万科单月土地投资变化 3 万科单月新增项目权益建筑面积 ( 万平 ) 16 万科单月权益土地投资 ( 亿元 ) 25 2 14 12 1 15 8 1 5 6 4 2 214/7 214/1 215/1 215/4 215/7 215/1 214/7 214/1 215/1 215/4 215/7 215/1 资料来源 : 公司拿地公告, 海通证券研究所 资料来源 : 公司拿地公告, 海通证券研究所 1 亿回购计划, 责任企业, 稳固信心 : 公司公告为保护投资者利益, 拟使用公司自有资金回购公司股票 回购资金总额不超过人民币 1 亿元, 回购价格不超过 215 年 7 月 3 日公司 A 股收盘价格, 即不超过人民币 13.7 元 / 股 按照以上标准测算, 预计可回购股份不少于 7.3 亿股, 占本公司目前已发行总股本的比例不低于 6.6% 截至 215 年 1 月 31 日, 公司回购 A 股股份数量为 1248299 股, 占公司总股本的比例为.113%, 成交的最高价为 13.16 元 / 股, 最低价为 12.57 元 / 股, 支付总金额为人民币 16148519.71 元 ( 含交易费用 ) 投资建议 : 维持 买入 评级 公司已明确提出未来十年 三好住宅 + 城市配套服务商 定位 三好住宅, 指的是好房子 好服务 好社区 公司将以互联网时代的极致精神, 不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准 城市配套服务商, 指 1) 有别于传统商办 符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务 ;2) 与万科的客户资源以及技术 信用优势存在关联性的延伸业务 预计公司 215 216 年 EPS 分别是 1.64 和 1.92 元,RNAV 在 17.8 元 按照公司 11 月 3 日 13.66 元股价计算, 对应 215 和 216 年 PE 为 8.33 倍和 7.11 倍 给予公司 215 年 12 倍市盈率, 对应股价 19.68 元, 维持对公司的 买入 评级 风险提示 : 涨价引发调控风险
公司研究 万科 A(2)4 表 1 盈利预测损益表 ( 人民币百万元 ) 资产负债表 ( 人民币百万元 ) 212 213 214 215E 216E 212 213 214 215E 216E 营业总收入 13,116 135,419 146,388 173,133 198,435 货币资金 52,292 44,365 62,715 75,547 85,145 增长率 (%) 43.7 31.3 8.1 18.3 14.6 应收款项 1,887 3,79 1,894 3,116 3,572 营业成本 -65,422-92,798-12,557-123,928-14,971 存货 255,164 331,133 317,726 328,622 358,61 营业成本 / 销售收入 (%) 63.4 68.5 7.1 71.6 71. 其他流动资产 53,432 63,469 82,434 8,83 86,73 毛利 37,695 42,621 43,831 49,25 57,464 流动资产 362,774 442,47 464,769 488,115 534,58 毛利率 ( % ) 36.6 31.5 29.9 28.4 29. 流动资产 / 总资产 (%) 95.8 92.2 91.5 94. 94.5 营业税金及附加 -1,916-11,545-13,167-17,979-2,391 长期投资 9,42 24,814 27,348 9,758 9,96 营业税金及附加 / 销售收入 (%) 1.6 8.5 9. 1.4 1.3 固定资产 2,663 3,43 4,142 1,464 1,384 营业费用 -3,56-3,865-4,522-5,194-5,953 固定资产 / 总资产 (%).7.6.8.3.2 营业费用 / 销售收入 (%) 3. 2.9 3.1 3. 3. 无形资产 671 695 1,418 1,85 1,161 管理费用 -2,78-3,3-3,93-5,194-5,953 非流动资产 16,28 37,159 43,63 23,2 23,2 管理费用 / 销售收入 (%) 2.7 2.2 2.7 3. 3. 非流动资产 / 总资产 (%) 4.2 7.8 8.6 4.4 4.1 息税前利润 (EBIT) 2,942 24,29 22,24 2,837 25,167 资产总计 378,82 479,25 57,847 519,251 565,193 EBIT/ 销售收入 (%) 2.3 17.9 15.2 12. 12.7 短期借款 35,557 32,624 22,832 22,832 22,831 财务费用 -765-892 -641-1,492-1,366 应付款项 216,97 288,965 315,53 31,27 334,11 财务费用 / 销售收入 (%).7.7.4.9.7 其他流动负债 6,719 7,42 6,955 5,33 5,742 资产减值损失 -84-6 -79 流动负债 259,184 328,631 345,318 338,136 362,585 公允价值变动收益 -9-1 11 2 长期贷款 36,36 36,683 34,537 34,537 34,537 投资收益 929 1,5 4,159 4,48 4,11 其他长期负债 794 8,161 12,324 12,324 12,324 投资收益 / 税前利润 (%) 4.4 4.1 16.5 18.8 14.7 负债 296,663 373,766 392,515 385,55 49,998 营业利润 21,13 24,261 24,979 23,825 27,914 普通股股东权益 63,826 76,896 87,63 15,758 127, 营业利润率 (%) 2.4 17.9 17.1 13.8 14.1 少数股东权益 18,313 28,543 27,729 27,943 28,195 营业外收支 57 3 273 负债股东权益合计 378,82 479,25 57,847 519,251 565,193 税前利润 21,7 24,291 25,252 23,825 27,914 利润率 (%) 2.4 17.9 17.3 13.8 14.1 所得税 -5,48-5,993-5,965-5,48-6,42 212 213 214 215E 216E 所得税率 (%) 25.7 24.7 23.6 23. 23. 每股指标 ( 元 ) 净利润 15,663 18,298 19,288 18,345 21,493 每股收益 1.142 1.373 1.428 1.641 1.923 少数股东损益 3,111 3,179 3,542 214 251 每股净资产 5.85 6.981 7.937 9.573 11.495 归属于母公司的净利润 12,551 15,119 15,745 18,131 21,242 每股经营现金净流.337.761 13.581 -.147.696 净利率 (%) 12.2 11.2 1.8 1.5 1.7 每股股利.18.41... 回报率 (%) 现金流量表 ( 人民币百万元 ) 比率分析 净资产收益率 19.7 19.7 18. 17.1 16.7 212 213 214 215E 216E 总资产收益率 3.3 3.2 3.1 3.5 3.8 净利润 15,663 18,298 19,288 18,345 21,493 投入资本收益率 16.8 16. 17.9 13.6 14.9 少数股东损益 3,111 3,179 3,542 214 251 增长率 (%) 非现金支出 266 239 1,339 88 89 营业总收入增长率 43.7 31.3 8.1 18.3 14.6 非经营收益 -967-641 -4,391-2,364-1,997 EBIT 增长率 33.9 15.6-8.1-6.3 2.8 营运资金变动 -11,324-16,8 25,487-17,696-11,896 净利润增长率 3.4 2.5 4.2 15. 17.2 经营活动现金净流 6,749 5,67 45,264-1,412 7,94 总资产增长率 27.9 26.5 6. 2.2 8.8 资本开支 149 2,438 1,83-457 85 资产管理能力 ( 天 ) 投资 -3,349-6,856 2,45 11,637 应收账款周转天数 6.6 6.6 6.6 6.6 6.6 其他 1,45 1,339-4,17 4,48 4,112 存货周转天数 1,497.9 1,261.4 1,192.5 967.6 928.2 投资活动现金净流 -2,453-7,954-3,487 16,574 4,27 应付账款周转天数 225.9 226.8 196.5 176.6 153.3 股权募资 2,991 3,184 2,422 固定资产周转天数 5.7 5. 5.5 3.3 1.5 债权募资 2,613 3,514-7,843-2 偿债能力 (%) 其他 -7,37-8,783-1,968-2,116-2,116 净负债 / 股东权益 23.5 3.7 5.4-4.9-1.4 筹资活动现金净流 16,234-2,86-16,389-2,116-2,118 EBIT 利息保障倍数 ( 倍 ) 27.4 27.1 34.7 14. 18.4 现金净流量 2,529-4,973 25,388 13,46 9,85 资产负债率 78.3 78. 77.3 74.3 72.5 资料来源 :wind 海通证券研究所
信息披露 公司研究 万科 A(2)5 分析师声明 涂力磊 [Table_Analysts] 房地产行业贾亚童房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性 分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明 分析师负责的股票研究范围 [Table_Reports] 重点研究上市公司 : 嘉凯城, 新湖中宝, 浦东金桥, 天业股份, 福星股份, 金科股份, 格力地产, 彩生活, 绿地香港, 中茵股份, 张江高科, 北辰实业, 外高桥, 莱茵臵业, 保利地产, 合肥城建, 首开股份, 万科 A, 中南建设, 华夏幸福, 大名城, 苏宁环球, 大港股份, 滨江集团, 阳光城, 世联行, 泰禾集团, 苏州高新, 南京高科 投资评级说明 1. 投资评级的比较标准类别评级说明 投资评级分为股票评级和行业评级买入个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准 ; 增持个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 股票投资评级中性个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准 增持 行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行 行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨 行业投资评级 中性 之间 ; 跌幅 减持 行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下 法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 市场有风险, 投资需谨慎 本报告所载的信息 材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况 在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务 本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改 根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务