沃 顿 商 学 院 / 新 加 坡 国 立 大 学 / 清 华 大 学 中 国 居 住 用 地 价 格 指 数 (CRLPI) *,# 技 术 白 皮 书 2013 年 10 月 邓 永 恒 新 加 坡 国 立 大 学 房 地 产 研 究 院 ; 新 加 坡 国 立 大 学 商 学 院 ; 新 加 坡 国 立 大 学 环 境 与 设 计 学 院 ydeng@nus.edu.sg Joseph Gyourko 美 国 宾 夕 法 尼 亚 大 学 沃 顿 商 学 院 ; 美 国 经 济 研 究 局 (NBER) gyourko@wharton.upenn.edu 吴 璟 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 ; 清 华 大 学 建 设 管 理 系 ireswujing@tsinghua.edu.cn * 中 文 版 技 术 白 皮 书 为 来 源 于 对 英 文 版 白 皮 书 的 翻 译, 二 者 如 有 不 一 致 之 处 请 以 英 文 版 为 准 # 感 谢 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 刘 洪 玉 教 授 和 郑 思 齐 教 授 在 研 究 全 过 程 中 提 出 的 宝 贵 建 议 来 自 清 华 大 学 的 张 博 黎 明 月 胡 宝 仪 郭 尉 王 璞 黄 敬 婷 和 张 索 迪, 来 自 沃 顿 商 学 院 的 Ying Chen,Hui Liu 和 Chen Zheng, 来 自 新 加 坡 国 立 大 学 的 Jia He 和 Mingying Xu 等 为 本 项 研 究 提 供 了 出 色 的 研 究 助 理 工 作 但 我 们 对 本 指 数 的 任 何 技 术 和 质 量 问 题 负 责 Gyourko 感 谢 来 自 宾 夕 法 尼 亚 大 学 沃 顿 商 学 院 全 球 研 究 计 划 项 目 给 予 的 资 金 支 持, 邓 永 恒 和 吴 璟 感 谢 新 加 坡 国 立 大 学 房 地 产 研 究 所 给 予 的 资 金 支 持, 吴 璟 同 时 感 谢 中 国 国 家 自 然 科 学 基 金 的 支 持 (712003060 71373006) 1
I. 引 言 中 国 居 住 用 地 价 格 指 数 (Chinese Residential Land Price Index; 简 称 CRLPI) 由 美 国 宾 夕 法 尼 亚 大 学 沃 顿 商 学 院 新 加 坡 国 立 大 学 房 地 产 研 究 院 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 联 合 编 制 发 布, 旨 在 针 对 中 国 35 个 大 中 城 市 ( 图 1) 通 过 招 标 拍 卖 和 挂 牌 ( 以 下 简 称 招 拍 挂 ) 形 式 出 让 的 居 住 用 地, 以 同 质 性 指 数 形 式 对 其 价 格 变 化 情 况 进 行 持 续 监 测 参 考 新 建 商 品 住 房 市 场 数 据,2004-2012 年 间 这 35 个 大 中 城 市 在 全 国 住 房 市 场 中 所 占 比 例 在 30% ( 按 成 交 面 积 计 算 ) 与 50%( 按 成 交 金 额 计 算 ) 之 间 ( 图 2), 有 条 件 较 好 的 反 映 全 国 层 面 整 体 情 况 CRLPI 指 数 在 全 国 ( 季 度 更 新 ) 区 域 ( 半 年 度 更 新 ) 和 重 点 城 市 ( 年 度 更 新 ) 三 个 地 域 维 度 上 分 别 进 行 编 制 发 布 ( 稍 后 进 行 更 详 细 介 绍 ) 本 白 皮 书 主 要 提 供 关 于 基 础 数 据 和 指 数 编 制 方 法 的 技 术 性 说 明 目 前 CRLPI 指 数 供 公 开 免 费 下 载 但 在 任 何 刊 物 或 者 公 开 场 合 引 用 时, 需 标 记 以 下 参 考 文 献 : Wu, Jing, Joseph Gyourko and Yongheng Deng (2012). Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets, Regional Science and Urban Economics, Vol. 42, No. 2: 531-543. II. 指 数 的 基 本 设 定 中 国 城 市 土 地 归 国 家 所 有, 但 其 在 一 定 期 限 ( 例 如 居 住 用 地 为 70 年 ) 内 的 使 用 权 可 以 依 照 法 律 规 定 进 行 出 让 和 转 让 在 一 个 典 型 的 商 品 住 房 项 目 开 发 过 程 中, 地 方 政 府 首 先 将 居 住 用 地 使 用 权 出 让 给 房 地 产 开 发 企 业, 开 发 企 业 随 后 在 地 块 上 建 造 商 品 住 房 单 元 并 将 其 出 售 给 购 房 者, 购 房 者 在 余 下 的 土 地 使 用 期 内 享 有 使 用 出 租 出 售 该 住 房 单 元 的 权 利 因 此, 严 格 意 义 上 所 谓 的 土 地 出 让 价 款 更 接 近 于 租 金 而 非 价 格 的 概 念 但 考 虑 到 在 现 行 居 住 用 地 出 让 方 式 下, 土 地 使 用 期 限 全 程 的 租 金 均 在 地 块 出 让 时 点 上 一 次 性 付 清, 而 无 需 再 逐 年 另 行 支 付 费 用, 我 们 沿 用 了 市 场 中 约 定 俗 成 的 观 点, 将 该 一 次 性 支 付 的 土 地 出 让 费 用 视 为 地 块 的 成 交 总 价 CRLPI 指 数 覆 盖 的 居 住 用 地 是 指 全 部 或 部 分 被 规 划 为 居 住 用 途 的 土 地 地 块, 但 其 2
中 不 包 含 整 个 地 块 完 全 被 规 划 为 保 障 性 住 房 用 途 的 地 块 1 这 主 要 是 考 虑 到 保 障 性 住 房 建 设 用 地 的 价 格 受 到 政 府 直 接 干 预 程 度 可 能 较 高, 其 价 格 形 成 机 制 与 商 品 住 房 用 地 可 能 存 在 显 著 差 异 CRLPI 指 数 以 2004 年 作 为 起 始 年 份 在 此 之 前, 多 数 城 市 居 住 用 地 出 让 主 要 采 用 协 议 方 式, 其 价 格 可 能 与 合 理 市 场 价 格 存 在 偏 离 2 2002 年 5 月 国 土 资 源 部 出 台 规 定 ( 国 土 资 源 部 11 号 令 ), 要 求 2002 年 6 月 之 后 包 括 居 住 用 地 在 内 的 所 有 经 营 性 土 地 使 用 权 出 让 必 须 采 用 公 开 招 拍 挂 的 形 式, 随 后 这 一 要 求 在 2004 年 3 月 又 被 进 一 步 强 化 ( 国 土 资 源 部 71 号 令 ) 这 种 改 革 一 方 面 使 得 居 住 用 地 出 让 价 格 更 有 可 能 合 理 反 映 土 地 的 市 场 价 值 另 一 方 面, 作 为 公 开 招 拍 挂 过 程 中 必 需 环 节, 此 后 各 城 市 土 地 管 理 部 门 普 遍 开 始 公 开 发 布 地 块 信 息 和 交 易 情 况, 使 得 相 关 基 础 数 据 的 采 集 成 为 可 能 表 1 对 CRLPI 的 指 数 体 系 进 行 了 描 述 目 前 我 们 在 三 个 不 同 的 地 理 维 度 上 分 别 编 制 和 发 布 指 数 全 国 层 面 指 数 从 2004 年 第 一 季 度 起 按 季 度 更 新, 它 覆 盖 了 全 部 35 个 大 中 城 市 三 个 区 域 层 面 指 数 从 2004 年 上 半 年 起 按 半 年 频 率 更 新, 并 沿 用 了 国 家 统 计 局 对 于 东 部 中 部 西 部 的 官 方 定 义 ( 东 部 区 域 包 含 北 京 天 津 石 家 庄 沈 阳 大 连 上 海 南 京 杭 州 宁 波 福 州 厦 门 济 南 青 岛 广 州 深 圳 和 海 口 等 16 个 城 市 ; 中 部 区 域 包 含 太 原 长 春 哈 尔 滨 合 肥 南 昌 郑 州 武 汉 和 长 沙 等 8 个 城 市 ; 西 部 区 域 包 含 呼 和 浩 特 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 安 兰 州 西 宁 银 川 和 乌 鲁 木 齐 等 11 个 城 市 ) 12 个 重 点 城 市 指 数 则 从 2004 年 起 按 年 度 频 率 更 新, 包 括 北 京 天 津 大 连 上 海 ( 始 自 2006 年 ) 南 京 杭 州 武 汉 长 沙 广 州 ( 始 自 2007 年 ) 重 庆 成 都 和 西 安 ( 始 自 2007 年 ) 我 们 在 选 择 这 些 重 点 城 市 时, 综 合 考 虑 了 城 市 代 表 性 和 基 础 数 据 可 靠 性 等 方 面 因 素 特 别 的, 只 有 在 城 市 年 样 本 量 持 续 保 持 在 15 宗 以 上 后 我 们 才 会 针 对 该 城 市 单 独 发 布 指 数, 这 也 解 释 了 为 什 么 上 海 广 州 西 安 等 城 市 年 度 指 数 的 起 始 时 间 晚 于 2004 年 III. 数 据 采 集 和 指 数 计 算 1. 数 据 来 源 作 为 地 块 公 开 出 让 的 必 需 环 节 之 一, 各 城 市 土 地 管 理 部 门 在 特 定 地 块 出 让 前 需 要 在 其 官 1 中 国 现 行 保 障 性 住 房 包 括 廉 租 房 经 济 适 用 住 房 公 共 租 赁 房 限 价 房 等, 其 中 部 分 保 障 性 住 房 ( 例 如 限 价 房 ) 建 设 用 地 仍 需 通 过 招 拍 挂 方 式 公 开 出 让 2 详 见 Cai,Henderson 和 Zhang(2009) 的 讨 论 3
方 网 站 和 当 地 主 要 媒 体 上 公 开 发 布 出 让 公 告, 其 中 包 含 了 地 块 位 置 规 模 规 划 用 途 出 让 状 况 主 要 规 划 指 标 等 详 细 信 息 出 让 交 易 完 成 后, 土 地 管 理 部 门 还 需 以 交 易 结 果 形 式 公 布 地 块 最 终 竞 得 人 和 竞 得 价 格 在 此 基 础 上, 部 分 城 市 ( 如 北 京 上 海 等 ) 土 地 管 理 部 门 还 在 其 官 方 网 站 上 对 历 年 土 地 出 让 交 易 数 据 进 行 了 汇 总 和 整 理 为 满 足 编 制 CRLPI 指 数 的 需 要, 我 们 首 先 与 中 国 指 数 研 究 院 合 作, 获 得 各 城 市 居 住 用 地 出 让 交 易 的 全 样 本 基 础 数 据, 再 将 其 中 的 每 一 条 交 易 数 据 与 城 市 土 地 管 理 部 门 发 布 的 出 让 公 告 和 交 易 结 果 信 息 进 行 校 核 比 对, 对 其 中 的 错 漏 进 行 更 正, 并 在 地 理 信 息 系 统 (GIS) 上 标 定 每 一 块 出 让 地 块 的 空 间 位 置 这 最 终 构 成 了 编 制 CRLPI 指 数 所 需 的 空 间 化 居 住 用 地 出 让 交 易 微 观 数 据 库 目 前 该 数 据 库 仅 覆 盖 各 城 市 市 区 范 围 内 的 行 政 区 ( 开 发 区 ) 和 部 分 近 郊 区 县, 以 及 通 过 轨 道 交 通 线 路 ( 地 铁 轻 轨 等 ) 与 中 心 城 区 联 通 的 远 郊 区 县 其 他 远 郊 区 县 和 县 级 市 通 常 距 离 城 市 中 心 较 远, 不 能 被 认 为 与 中 心 城 区 处 于 同 一 供 需 圈 内, 因 此 未 被 包 含 在 该 数 据 库 中 表 2 具 体 给 出 了 数 据 库 在 各 个 城 市 中 的 地 域 覆 盖 范 围 表 3 列 出 了 该 数 据 库 在 各 年 份 的 城 市 覆 盖 数 和 样 本 数 其 中 有 22 个 城 市 的 出 让 交 易 数 据 可 以 追 溯 至 2004 年, 其 他 城 市 则 从 稍 后 年 份 开 始 1 2. 价 格 指 标 沿 用 目 前 多 数 城 市 土 地 市 场 惯 例,CRLPI 指 数 以 楼 面 地 价 ( 即 地 块 出 让 总 价 除 以 总 规 划 建 筑 面 积 的 结 果 ) 形 式 统 计 地 块 成 交 价 格, 并 利 用 当 地 统 计 部 门 发 布 的 月 度 居 民 消 费 价 格 指 数 (CPI) 调 整 为 不 变 价 格 2 该 指 标 将 作 为 因 变 量 引 入 此 后 构 建 的 特 征 价 格 模 型, 作 为 进 一 步 计 算 同 质 性 价 格 指 数 的 基 础 3. 地 块 属 性 除 成 交 价 格 外, 数 据 库 中 的 每 一 宗 土 地 还 包 括 以 下 属 性 信 息 这 些 属 性 将 在 利 用 特 征 价 格 法 编 制 同 质 性 价 格 指 数 时 作 为 控 制 变 量 引 入 到 城 市 中 心 的 距 离 : 地 块 距 离 城 市 中 心 的 公 里 数 (D_CENTER); 以 对 数 形 式 引 入 1 除 出 让 地 块 外, 该 数 据 库 中 还 记 录 了 流 拍 / 流 标 地 块 这 些 地 块 可 以 被 用 于 检 验 成 交 地 块 是 否 存 在 显 著 的 选 择 性 偏 误 详 见 Deng,,Gyourko 和 Wu(2012) 的 讨 论 2 由 于 各 城 市 在 发 布 CPI 指 数 时 的 滞 后 性, 当 最 近 月 份 的 CPI 指 数 不 可 获 得 时, 我 们 将 暂 时 沿 用 上 一 月 份 的 CPI 指 数, 并 在 此 后 进 行 更 新 时 加 以 调 整 4
特 征 价 格 模 型 到 最 近 地 铁 站 的 距 离 : 地 块 距 离 地 块 成 交 时 点 已 经 开 通 使 用 的 最 近 的 地 铁 站 ( 或 轻 轨 站 ) 的 公 里 数 (D_SUBWAY); 以 对 数 形 式 引 入 特 征 价 格 模 型 1 行 政 区 哑 元 变 量 : 用 于 控 制 前 两 个 变 量 无 法 反 映 的 其 他 区 位 属 性 ; 其 取 值 以 表 2 所 示 的 样 本 区 域 为 依 据 土 地 规 模 : 地 块 的 总 占 地 面 积 (SIZE), 单 位 为 平 方 米 ; 以 对 数 形 式 引 入 特 征 价 格 模 型 容 积 率 : 地 块 规 划 容 积 率 (FAR) 是 否 包 含 商 业 用 途 : 某 些 情 况 下, 地 块 除 居 住 用 途 外 还 包 括 商 业 用 途 部 分 ( 例 如 办 公 楼 零 售 物 业 等 ), 此 时 该 虚 拟 变 量 (COMMERCIAL) 取 值 为 1, 否 则 取 0 是 否 配 建 公 共 设 施 : 某 些 情 况 下, 地 块 除 居 住 用 途 外 还 包 括 公 共 服 务 设 施 用 途 部 分 ( 如 学 校 医 院 等 ), 此 时 该 虚 拟 变 量 (PUBLIC) 取 值 为 1, 否 则 取 0 成 交 日 期 : 地 块 的 成 交 日 期 ; 该 因 素 以 时 间 哑 元 变 量 形 式 引 入 特 征 价 格 模 型, 其 系 数 构 成 了 计 算 同 质 性 价 格 指 数 的 基 础 2 4. 指 数 的 编 制 CRLPI 指 数 采 用 特 征 价 格 法 (hedonic method) 进 行 编 制 3 在 计 算 城 市 层 面 指 数 时, 每 个 城 市 单 独 建 立 特 征 价 格 模 型 ( 一 次 性 建 模 形 式 ), 并 采 用 普 通 最 小 二 乘 法 进 行 估 计 模 型 形 式 如 式 (1) 所 示, 每 宗 地 块 的 权 重 相 等, 以 下 标 i 表 示 ln (1) 其 中 :LP 代 表 地 块 交 易 价 格 ( 楼 面 地 价 ); 向 量 α 表 示 上 述 ln(d_center) ln(d_subway) ln(size) FAR COMMERCIAL PUBLIC 区 域 哑 元 等 地 块 特 征 属 性 X 的 系 数 ( 这 里 假 设 1 如 果 地 块 交 易 时 该 城 市 没 有 在 营 地 铁 线 路, 则 该 地 块 该 变 量 记 为 缺 失 ( 其 他 变 量 不 受 影 响 ) 2 北 京 等 部 分 城 市 中, 我 们 还 可 以 获 取 更 丰 富 的 地 块 属 性 信 息, 例 如 是 否 要 求 配 建 保 障 性 住 房 代 征 地 面 积 土 地 是 否 已 经 平 整 配 套 条 件 等 在 这 些 城 市 中, 我 们 曾 尝 试 将 这 些 变 量 也 引 入 特 征 价 格 模 型 尽 管 这 些 变 量 中 有 些 是 显 著 的, 但 并 未 对 最 终 计 算 得 到 的 价 格 指 数 产 生 实 质 性 影 响 因 此, 为 保 证 不 同 城 市 间 编 制 方 法 的 一 致 性, 我 们 最 终 选 择 在 各 城 市 特 征 价 格 模 型 中 均 引 入 相 同 的 地 块 属 性 3 特 征 价 格 法 是 住 房 和 土 地 价 格 指 数 编 制 的 常 用 方 法 对 该 方 法 的 更 详 细 介 绍 可 参 见 Kain 和 Quigley (1970) Thibodeau(1989) 等 在 美 国 住 房 价 格 统 计 中 的 应 用, 或 Wu,Deng 和 Liu(2013) 近 期 对 中 国 住 房 价 格 统 计 的 讨 论 5
地 块 属 性 的 系 数 不 随 时 间 发 生 变 化 ); 向 量 D 表 示 年 份 虚 拟 变 量, 土 地 在 该 年 成 交 取 1, 否 则 取 0,β 为 相 应 的 时 间 哑 元 系 数 ; 标 准 误 差 项 用 ε 表 示 CRLPI 指 数 即 由 式 (1) 中 时 间 哑 元 变 量 系 数 β 计 算 得 到, 它 反 映 了 在 尽 可 能 地 控 制 了 不 同 地 块 的 属 性 差 异 后, 单 纯 的 时 间 效 应 对 于 土 地 价 格 的 影 响, 因 此 属 于 一 种 同 质 性 价 格 指 数 1 区 域 和 全 国 层 面 指 数 的 编 制 方 法 与 城 市 层 面 类 似, 即 仍 采 用 式 (1) 所 示 特 征 价 格 模 型, 并 将 所 属 范 围 内 各 城 市 出 让 地 块 一 次 性 等 权 重 引 入 模 型 进 行 估 计 ( 允 许 地 块 属 性 系 数 在 不 同 城 市 间 存 在 差 异 ) 但 因 为 区 域 层 面 指 数 按 半 年 频 率 计 算, 国 家 层 面 指 数 按 季 度 频 率 计 算, 时 间 哑 元 变 量 的 定 义 需 要 相 应 调 整 尽 管 由 于 篇 幅 原 因 我 们 没 有 详 细 报 告 各 特 征 价 格 模 型 的 估 计 结 果, 但 总 体 而 言 各 模 型 均 表 现 出 较 强 的 总 体 解 释 能 力, 同 时 各 地 块 属 性 的 系 数 整 体 上 也 与 预 期 相 一 致 更 详 细 的 说 明 和 分 析 可 参 见 Wu,Gyourko 和 Deng(2012) 基 于 北 京 市 居 住 用 地 市 场 的 讨 论, 或 Deng,, Gyourko 和 Wu(2012) 对 35 个 大 中 城 市 居 住 用 地 市 场 的 研 究 总 体 而 言, 指 数 编 制 结 果 凸 显 了 在 土 地 价 格 统 计 过 程 中 控 制 地 块 属 性 变 化 的 重 要 性 例 如, 在 全 国 层 面 上, 与 未 控 制 地 块 属 性 的 平 均 价 格 指 标 相 比, 同 质 性 价 格 指 数 的 年 均 增 长 率 高 出 约 5 个 百 分 点 ( 相 当 于 在 2004 年 至 2012 年 间 累 积 价 格 增 幅 高 出 约 50%), 这 反 映 了 出 让 地 块 质 量 整 体 呈 下 降 趋 势 ( 例 如 与 城 市 中 心 距 离 趋 远 ) 这 种 同 质 性 和 非 同 质 性 价 格 指 标 之 间 的 差 异 可 能 随 时 间 和 市 场 发 生 变 化, 但 仍 充 分 体 现 了 引 入 同 质 性 价 格 指 标 考 察 居 住 用 地 价 格 变 化 的 重 要 性 需 要 说 明 的 是, 由 于 采 用 一 次 性 建 模 形 式 的 特 征 价 格 法 进 行 指 数 编 制, 在 引 入 一 个 新 的 报 告 期 ( 季 度 半 年 或 年 ) 样 本 进 行 指 数 更 新 时, 历 史 指 数 值 可 能 受 到 影 响 而 发 生 改 变 2 迄 今 为 止 的 各 报 告 期 内 这 种 改 变 都 非 常 微 弱, 但 理 论 上 我 们 无 法 保 证 未 来 不 发 生 特 殊 情 况 1 除 了 这 里 采 用 的 一 次 性 建 模 形 式 特 征 价 格 模 型 外, 还 可 以 采 用 其 他 形 式 例 如 可 以 逐 年 分 别 建 立 和 估 计 特 征 价 格 模 型, 再 将 选 定 的 标 准 地 块 分 别 代 入 各 年 的 特 征 价 格 模 型, 以 此 作 为 计 算 价 格 指 数 的 基 础 2 对 此 问 题 的 更 详 细 讨 论 参 见 Deng 和 Quigley(2008) 6
主 要 参 考 文 献 : Cai, Hongbin, Vernon Henderson, and Qinghua Zhang (2009). China s Land Market Auctions: Evidence of Corruption, NBER Working Paper #15067. Deng, Yongheng and John Quigley (2008). Index Revision, House Price Risk, and the Market for House Price Derivatives, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 37, No. 3:191-209. Deng, Yongheng, Joseph Gyourko and Jing Wu (2012). Land and House Price Measurement in China, in Property Markets and Financial Stability, A. Heath, F.Packer and C.Windsor eds., Reserve Bank of Australia. Kain, John and John Quigley. (1970). Measuring the Value of Housing Quality, Journal of the American Statistical Association, Vol. 65, No. 330: 532-548. Thibodeau, Thomas. (1989). Housing Price Indexes from the 1974-1983 SIMSA Annual Housing Surveys, AREUEA Journal, Vol. 17, No. 1: 100-117. Wu, Jing, Joseph Gyourko and Yongheng Deng (2012). Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets, Regional Science and Urban Economics, Vol. 42, No. 2: 531-543. Wu, Jing, Yongheng Deng and Hongyu Liu (2013). House Price Index Construction in the Nascent Housing Market: The Case of China, Journal of Real Estate Finance and Economics, forthcoming. 7
图 1: 全 国 35 个 大 中 城 市 8
图 2: 35 个 大 中 城 市 的 住 房 交 易 市 场 份 额 75% 70% 65% Market Share by Floor Area Market Share by Total Value 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 数 据 来 源 : 根 据 中 国 国 家 统 计 局 公 开 发 布 的 统 计 数 据 统 计 得 到 9
表 1: 中 国 居 住 用 地 价 格 指 数 体 系 指 数 发 布 频 率 起 始 时 间 全 国 层 面 季 度 2004 年 第 1 季 度 区 域 层 面 城 市 层 面 东 部 半 年 2004 年 上 半 年 中 部 半 年 2004 年 上 半 年 西 部 半 年 2004 年 上 半 年 北 京 年 度 2004 天 津 年 度 2004 大 连 年 度 2004 上 海 年 度 2006 南 京 年 度 2004 杭 州 年 度 2004 武 汉 年 度 2004 长 沙 年 度 2004 广 州 年 度 2007 重 庆 年 度 2004 成 都 年 度 2004 西 安 年 度 2007 注 释 : 东 部 区 域 包 含 16 个 城 市 : 北 京 天 津 石 家 庄 沈 阳 大 连 上 海 南 京 杭 州 宁 波 福 州 厦 门 济 南 青 岛 广 州 深 圳 和 海 口 中 部 区 域 包 含 8 个 城 市 : 太 原 长 春 哈 尔 滨 合 肥 南 昌 郑 州 武 汉 和 长 沙 西 部 区 域 包 含 11 个 城 市 : 呼 和 浩 特 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 安 兰 州 西 宁 银 川 和 乌 鲁 木 齐 全 国 层 面 的 指 数 包 含 全 部 35 个 城 市 10
表 2: 每 个 城 市 所 辖 区 县 城 市 所 含 区 县 北 京 共 11 个 区 县 : 昌 平 朝 阳 大 兴 东 城 房 山 丰 台 海 淀 石 景 山 顺 义 通 州 西 城 天 津 共 11 个 区 县 : 北 辰 东 丽 河 北 河 东 和 平 河 西 红 桥 津 南 南 开 塘 沽 西 青 石 家 庄 共 4 个 区 县 : 桥 东 桥 西 新 华 长 安 太 原 共 6 个 区 县 : 尖 草 坪 晋 源 万 柏 林 小 店 杏 花 岭 迎 泽 呼 和 浩 特 共 4 个 区 县 : 回 民 赛 罕 新 城 玉 泉 沈 阳 共 9 个 区 县 : 大 东 东 陵 和 平 皇 姑 浑 南 沈 河 苏 家 屯 铁 西 于 洪 大 连 共 7 个 区 县 : 甘 井 子 高 新 园 金 州 开 发 区 沙 河 口 西 岗 中 山 长 春 共 9 个 区 县 : 朝 阳 二 道 高 新 经 开 净 月 宽 城 绿 园 南 关 汽 车 开 发 哈 尔 滨 共 8 个 区 县 : 道 里 道 外 阿 城 呼 兰 南 岗 平 房 松 北 香 坊 上 海 共 15 个 区 县 : 宝 山 长 宁 奉 贤 虹 口 嘉 定 卢 湾 闵 行 南 汇 浦 东 普 陀 青 浦 松 江 徐 汇 杨 浦 闸 北 南 京 共 10 个 区 县 : 白 下 鼓 楼 江 宁 建 邺 浦 口 秦 淮 栖 霞 下 关 玄 武 雨 花 台 杭 州 共 8 个 区 县 : 滨 江 拱 墅 江 干 上 城 下 城 萧 山 西 湖 余 杭 宁 波 共 4 个 区 县 : 海 曙 江 北 江 东 鄞 州 合 肥 共 8 个 区 县 : 包 河 滨 湖 新 区 高 新 区 开 发 区 庐 阳 蜀 山 新 站 瑶 海 福 州 共 4 个 区 县 : 仓 山 鼓 楼 晋 安 台 江 厦 门 共 5 个 区 县 : 海 沧 湖 里 集 美 思 明 翔 安 南 昌 共 7 个 区 县 : 东 湖 红 谷 滩 新 区 开 发 区 青 山 湖 青 云 谱 湾 里 西 湖 济 南 共 6 个 区 县 : 高 新 区 槐 荫 历 城 历 下 市 中 天 桥 青 岛 共 6 个 区 县 : 崂 山 李 沧 市 北 市 南 四 方 郑 州 共 7 个 区 县 : 二 七 高 新 区 管 城 惠 济 金 水 郑 东 新 区 中 原 武 汉 共 10 个 区 县 : 东 湖 东 西 湖 汉 阳 洪 山 江 岸 江 汉 开 发 区 硚 口 青 山 武 昌 长 沙 共 5 个 区 县 : 芙 蓉 开 福 天 心 岳 麓 雨 花 广 州 共 8 个 区 县 : 白 云 番 禹 海 珠 黄 埔 荔 湾 南 沙 天 河 越 秀 深 圳 共 5 个 区 县 : 宝 安 福 田 龙 岗 南 山 盐 田 南 宁 共 6 个 区 县 : 邕 宁 江 南 良 庆 青 秀 兴 宁 西 乡 塘 海 口 共 4 个 区 县 : 龙 华 美 兰 琼 山 秀 英 重 庆 共 8 个 区 县 : 巴 南 大 渡 口 江 北 九 龙 坡 南 岸 沙 坪 坝 渝 北 渝 中 成 都 共 8 个 区 县 : 郫 县 成 华 高 新 区 锦 江 金 牛 龙 泉 驿 区 青 羊 武 侯 贵 阳 共 7 个 区 县 : 白 云 花 溪 金 阳 新 区 南 明 乌 当 小 河 云 岩 昆 明 共 7 个 区 县 : 城 北 城 东 城 西 官 渡 盘 龙 五 华 西 山 西 安 共 7 个 区 县 : 灞 桥 碑 林 长 安 莲 湖 未 央 新 城 雁 塔 兰 州 共 7 个 区 县 : 城 北 城 东 城 西 安 宁 城 关 七 里 河 西 固 西 宁 共 4 个 区 县 : 城 北 城 东 城 西 城 中 银 川 共 3 个 区 县 : 西 夏 金 凤 兴 庆 乌 鲁 木 齐 共 6 个 区 县 : 米 东 沙 依 巴 克 水 磨 沟 天 山 头 屯 河 新 市 11
表 3: 居 住 用 地 出 让 交 易 数 据 库 样 本 分 布 情 况 覆 盖 城 市 成 交 地 块 数 成 交 地 块 规 划 建 筑 面 积 ( 百 万 平 米 ) 2004 22 681 70.36 2005 24 771 91.31 2006 33 1125 178.07 2007 34 1414 241.46 2008 35 966 168.42 2009 35 1569 280.30 2010 35 1759 330.78 2011 35 1677 273.89 2012 35 2013 319.60 合 计 - 11975 1954.19 12