Savills World Research Shanghai 市场简报 投资 216年8月 图片 陆家嘴 概述 国内投资者在216年上半年尤其活跃 占据上海房地产市场交易额的93% 第二季度上海交易市场共达成了六 宗主要交易 总金额人民币93亿 同比 下降13% 服务式公寓的投资热度显著提升 上半年共达成四宗交易 由于资本增多而投资对象减少 甲级写字楼收益率下降.8个百分点至 5.3% 216年上半年土地成交面积只占 215年全年的26% 土地竞拍争抢更 趋激烈 中央政府发布了一系列计划支持住 宅租赁市场 使房地产用途变更改造更 加灵活 房地产用途改造更加灵活 会 有更多投资者关注年代较久的 非传统地产项目 简可 第一太平 戴维斯市场研究部 savills.com.cn/research 1
市 场 综 述 上 海 投 资 市 场 在 第 二 季 度 保 持 活 跃, 共 达 成 六 宗 主 要, 总 金 额 达 到 人 民 币 93 亿 服 务 式 公 寓 的 成 交 热 度 提 升, 在 上 半 年 达 成 了 四 宗, 总 金 额 人 民 币 51 亿, 占 上 半 年 上 海 总 成 交 量 的 近 4% 国 内 投 资 者 在 上 半 年 尤 其 活 跃, 完 成 了 1 宗, 总 金 额 为 人 民 币 123 亿 由 于 资 本 增 加 而 投 资 对 象 减 少, 房 地 产 价 格 持 续 提 升, 进 一 步 压 缩 收 益 率 同 时, 大 批 成 交 抬 升 了 资 产 价 值, 刺 激 了 更 多 的 业 主 将 其 资 产 放 置 市 场, 提 供 了 更 多 投 资 机 会 图 1 上 海 投 资 市 场 主 要,211 年 第 一 季 度 216 年 第 二 季 度 亿 人 民 币 25 2 15 1 5 写 字 楼 开 发 项 目 商 铺 服 务 公 寓 住 宅 酒 店 商 务 园 区 工 业 商 住 综 合 中 央 政 府 宣 布 了 一 系 列 计 划 促 进 房 产 改 革 支 持 住 宅 租 赁 市 场 其 中, 允 许 商 用 物 业 改 建 用 作 租 赁 用 途 的 政 策 吸 引 了 最 多 关 注 资 产 用 途 变 更 的 灵 活 性 将 能 使 一 些 表 现 不 佳 的 商 业 项 目 实 现 增 值 不 过, 本 次 新 政 实 施 的 全 部 细 节 尚 未 公 布 长 期 备 受 关 注 的 营 改 增 政 策 落 地,5 月 1 日 起 正 式 执 行, 适 用 于 所 有 行 业 新 税 收 体 制 的 影 响 有 限, 由 于 过 渡 时 期 大 部 分 现 有 项 目 的 业 主 为 避 免 成 本 增 加, 继 续 使 用 简 易 计 税 方 法 ( 税 率 5%) 各 物 业 市 场 及 216 年 第 二 季 度 达 成 了 六 宗 主 要 交 易, 总 金 额 达 到 人 民 币 93 亿, 同 比 下 降 13% 第 二 季 度 所 有 都 由 国 内 买 家 完 成 写 字 楼 市 场 216 年 第 二 季 度, 核 心 写 字 楼 市 场 有 两 个 项 目 入 市, 带 来 34 万 平 方 米 的 新 增 供 应 受 浦 西 一 些 P2P 公 司 关 停 的 影 响, 核 心 地 带 的 空 置 率 环 比 上 涨 了 1.9 个 百 分 点 达 到 了 7.6% 核 心 市 场 甲 级 写 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 11 12 13 14 15 16 字 楼 租 金 保 持 不 变, 在 每 平 方 米 每 天 人 民 币 8.65 元 同 期 非 核 心 市 场 接 收 了 11.8 万 平 方 米 的 甲 级 写 字 楼 新 增 面 积, 空 置 率 降 低.1 个 百 分 点 到 3.3%, 同 时 租 金 环 比 增 加.3% 到 人 民 币 每 平 方 米 每 天 5.4 元 基 金 继 续 将 重 心 放 在 写 字 楼 市 场, 尤 其 是 中 心 地 段 有 增 值 空 间 的 陈 旧 项 目 以 及 高 质 量 的 商 务 园 区 由 于 商 业 及 住 宅 项 目 改 造 更 加 灵 活, 将 会 有 更 多 投 资 者 关 注 年 代 较 久 的 非 传 统 地 产 项 目 第 二 季 度, 写 字 楼 市 场 共 完 成 四 笔 交 易 - 远 洋 地 产 斥 资 人 民 币 24 亿 从 里 昂 证 券 (CLSA) 手 中 购 入 东 海 商 业 中 心 这 个 写 字 楼 项 目 在 214 年 被 翻 新 - 山 鹰 纸 业 以 人 民 币 8.5 亿 的 价 格 买 下 上 海 东 外 滩 滨 江 国 际 广 场 6 号 楼, 计 划 将 之 作 为 研 发 中 心 和 上 海 总 部 - 上 海 瑞 力 投 资 基 金 管 理 公 司 以 人 民 币 12 亿 的 价 格 从 华 人 置 业 手 中 买 下 爱 美 高 大 厦 这 座 写 字 楼 坐 落 在 市 中 心 黄 金 地 段 淮 海 中 路, 总 建 筑 面 积 26,37 平 方 米 - 华 西 证 券 买 下 保 利 国 际 中 心 的 一 幢 楼 为 自 用, 单 价 达 到 每 平 方 米 人 民 币 83,138 元 零 售 市 场 第 二 季 度 有 三 个 零 售 项 目 进 入 试 运 营, 建 筑 面 积 共 计 16.2 万 平 方 米 核 心 商 圈 与 非 核 心 商 圈 空 置 率 环 比 上 升.5 个 百 分 点, 分 别 至 6.2% 与 9.5% 表 1 216 年 第 二 季 度 各 物 业 子 市 场 回 报 率 和 资 本 价 值 * 甲 级 写 字 楼 核 心 购 物 中 心 核 心 街 铺 高 端 服 务 式 公 寓 高 端 小 业 主 公 寓 五 星 级 酒 店 毛 回 报 率 4.5-6.5% 6.-7.% 4.-5.% 4.-5.% 2.5-3.% 6.5-8.% 净 回 报 率 3.5-4.5% 4.-4.5% 2.-3.5% 2.2-2.8% 2.-2.5% 1.5-2.% 资 本 价 值 估 值 ( 人 民 币 每 平 方 米 ) 5-9, 6-1, 15 25, 55-7, 1-2, 4-5, * 回 报 率 是 指 位 于 市 区 的 通 达 无 阻 持 有 结 构 清 晰 由 业 主 1% 持 有 的 物 业 在 假 设 满 租 情 况 下 的 毛 回 报 率 资 本 价 值 基 于 建 筑 面 积 的 每 平 方 米 价 值 零 售 物 业 低 楼 层 价 值 更 高 2
核 心 商 圈 购 物 中 心 首 层 租 金 环 比 上 涨.2%, 至 人 民 币 每 平 方 米 每 天 48.9 元, 同 期 非 核 心 商 圈 平 均 租 金 环 比 上 升.1% 至 人 民 币 每 平 方 米 每 天 16.8 元 投 资 者 依 然 对 零 售 物 业 市 场 感 兴 趣, 但 合 适 的 资 产 稀 缺 当 前 热 门 投 资 途 径 包 括 平 台 和 资 产 包 收 购, 或 向 本 地 实 力 运 营 商 进 行 股 本 注 入 徐 家 汇 商 城 ( 集 团 ) 有 限 公 司 收 购 百 思 买 徐 家 汇 店, 总 建 筑 面 积 5,527 平 方 米 徐 家 汇 商 城 将 对 其 翻 新, 推 进 徐 家 汇 商 业 环 境 改 造 升 级 酒 店 市 场 尽 管 酒 店 业 长 期 被 指 为 中 国 房 地 产 表 现 最 为 疲 软 的 行 业 之 一, 但 领 先 城 市 的 酒 店 入 住 率 和 日 均 房 价 正 在 回 升 216 年 5 月, 上 海 五 星 级 酒 店 日 均 房 价 为 人 民 币 965 元, 平 均 入 住 率 为 69%; 四 星 级 酒 店 日 均 房 价 为 人 民 币 527 元, 平 均 入 住 率 为 72% 精 品 酒 店 及 定 位 年 轻 时 尚 的 新 型 酒 店 正 通 过 上 海 打 开 中 国 市 场 近 年 收 购 的 酒 店 多 被 用 于 改 造 为 其 他 用 途 而 最 近, 寻 求 资 产 组 合 合 理 化 的 开 发 商 和 专 业 投 资 者 开 始 寻 找 价 格 较 低 的 酒 店 资 产 包 投 资 机 会 表 2 216 年 第 一 季 度 主 要 成 交 案 例 项 目 名 称 东 海 商 业 中 心 滨 江 国 际 广 场 6 号 楼 东 樱 花 苑 地 址 黄 浦 杨 浦 浦 东 成 交 时 间 216 年 4 月 216 年 4 月 216 年 4 月 物 业 类 型 写 字 楼 写 字 楼 服 务 式 公 寓 成 交 价 格 ( 亿 人 民 币 ) 23.9 8.5 25.4 地 上 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 49,8 15,2 66,85 卖 家 里 昂 证 券 东 方 明 珠 安 祖 高 顿 买 家 远 洋 地 产 山 鹰 纸 业 城 利 房 地 产 项 目 名 称 爱 美 高 大 厦 百 思 买 徐 家 汇 保 利 国 际 中 心 地 址 徐 汇 徐 汇 浦 东 成 交 时 间 216 年 5 月 216 年 5 月 216 年 6 月 物 业 类 型 写 字 楼 零 售 写 字 楼 成 交 价 格 ( 亿 人 民 币 ) 12.2 3.84 19.92 地 上 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 2 4, 6 6 ( 总 建 面 ) 5, 5 2 7( 总 建 面 ) 23,956 卖 家 华 人 置 业 百 思 买 保 利 买 家 瑞 力 资 本 徐 家 汇 商 城 集 团 华 西 证 券 savills.com.cn/research 3
季 度 内 酒 店 市 场 未 达 成 住 宅 市 场 受 216 年 3 月 颁 布 的 政 策 影 响, 第 二 季 度 的 一 手 商 品 住 宅 量 减 少 25% 租 赁 市 场 租 金 和 空 置 率 得 到 显 著 改 善, 这 得 益 于 国 内 借 调 员 工 公 司 老 总 和 高 净 值 人 士 租 赁 需 求 上 升 尽 管 住 宅 租 赁 市 场 得 到 改 善, 但 投 资 者 当 下 主 要 投 资 策 略 仍 是 买 入 现 有 服 务 式 公 寓, 加 以 改 造 后 进 行 散 售, 且 前 提 是 土 地 增 值 税 负 担 处 于 合 理 水 平 市 场 疲 软 时, 投 资 者 会 延 长 持 有 时 间, 但 散 售 仍 是 投 资 者 最 为 青 睐 的 退 出 策 略 图 2 土 地 成 交 面 积 和 楼 面 单 价,28 年 216 年 上 半 年 45 4 35 商 办 综 合 建 筑 面 积 ( 左 轴 ) 住 宅 建 筑 面 积 ( 左 轴 ) 工 业 建 筑 面 积 ( 左 轴 ) 商 办 综 合 楼 面 单 价 ( 右 轴 ) 住 宅 楼 面 单 价 ( 右 轴 ) 工 业 楼 面 单 价 ( 右 轴 ) 27, 24, 21, - 上 海 城 利 房 地 产 斥 资 约 人 民 币 25 亿 买 入 浦 东 新 区 的 东 樱 花 苑 该 服 务 式 公 寓 入 住 了 大 量 日 本 派 遣 员 工, 总 建 筑 面 积 为 8,884 平 方 米, 含 486 套 公 寓 单 元 - 本 地 上 市 开 发 商 景 瑞 控 股 从 南 丰 集 团 和 永 泰 物 业 手 中 买 入 尚 滨 江, 代 价 约 人 民 币 14 亿 尚 滨 江 是 由 逸 兰 精 品 酒 店 管 理 的 服 务 式 公 寓, 包 含 97 个 单 元, 面 积 从 89 平 方 米 到 477 平 方 米 不 等 物 流 市 场 第 三 方 物 流 电 子 商 务 以 及 零 售 企 业 的 强 劲 需 求 推 升 物 流 需 求 和 市 场 预 期 跨 境 电 商 的 繁 荣 也 将 进 一 步 助 推 物 流 市 场 发 展 物 流 仓 储 市 场 由 几 个 运 营 商 垄 断, 多 数 成 交 都 涉 及 这 几 家 主 要 运 营 商 旗 下 的 资 产 开 发 项 目 以 及 平 台 股 本 注 入 多 数 投 资 者 青 睐 物 流 资 产, 既 可 以 从 消 费 增 长 中 获 益, 又 可 避 免 实 体 零 售 业 的 诸 多 麻 烦 嘉 善 物 流 中 心 该 物 流 中 心 靠 近 上 海 西 南 边 界, 总 建 筑 面 积 为 35,729 平 方 米 土 地 市 场 1 216 年 第 二 季 度 上 海 土 地 市 场 总 金 额 同 比 上 升 29% 至 人 民 币 375 亿 元, 商 品 住 宅 2 和 商 办 综 合 用 地 成 交 分 别 占 总 额 的 8% 和 19% 商 办 综 合 和 商 品 住 宅 成 交 楼 面 均 价 分 别 达 到 人 民 币 每 平 方 米 24,146 元 和 人 民 币 每 平 方 米 27,595 元 紧 张 的 土 地 供 应 有 所 改 善, 第 二 季 度 成 交 土 地 的 可 建 面 积 共 计 17 万 平 方 米, 较 上 一 季 度 增 加 49% 然 而 216 年 上 半 年 的 土 地 供 应 仍 是 十 年 多 来 最 低 水 平, 总 成 交 量 仅 为 215 年 总 量 的 26% 上 海 的 土 地 市 场 持 续 激 烈 竞 争 除 崇 明 岛 的 两 幅 地 块 外, 所 有 含 住 宅 性 质 的 土 地 成 交 楼 板 价 均 超 过 人 民 币 每 平 方 米 2, 元 本 季 成 交 所 有 土 地 都 位 于 郊 区 土 地 股 权 转 让 急 于 进 入 上 海 市 场 却 被 土 地 公 开 拍 卖 高 价 拒 之 门 外 的 开 发 商, 转 而 积 极 谋 求 二 手 土 地 市 场 的 开 发, 或 以 股 权 转 让 的 方 式 购 入 土 地 百 万 平 方 米 3 25 2 15 1 5 18, 15, 12, 9, 6, 3, 人 民 币 每 平 方 米 中 国 物 流 资 产 ( 原 上 海 宇 培 实 业 ) 的 香 港 首 次 公 开 募 股 吸 引 了 安 邦 人 寿 保 险 远 洋 地 产 等 基 石 投 资 者 认 购 一 半 以 上 的 股 份, 这 次 募 股 拟 筹 资 4.33 亿 美 元 中 庚 集 团 以 人 民 币 19 亿 元 从 上 海 城 开 集 团 收 购 了 上 海 城 开 龙 城 4% 的 股 权 原 本 持 有 6% 股 权 的 中 庚 现 在 拥 有 上 海 城 开 龙 城 的 全 部 股 权 后 者 在 闵 行 区 持 有 一 个 混 合 用 途 项 目 城 开 中 心 28 29 21 211 212 213 214 215 1H/16 嘉 民 集 团 斥 资 2,6 万 美 元 ( 约 合 人 民 币 1.287 亿 ) 从 腾 飞 瑞 资 手 中 买 下 腾 飞 1 土 地 成 交 数 据 不 包 含 保 障 性 住 房 2 商 品 住 宅 不 包 含 保 障 性 住 房 表 3 主 要 土 地 成 交,216 年 第 二 季 度 土 地 名 区 域 用 途 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 成 交 总 价 ( 亿 人 民 币 ) 楼 板 价 ( 人 民 币 每 平 方 米 ) 买 家 顾 村 1-3 & 1-5 宝 山 住 宅 & 零 售 159,554 58.5 36,383 信 达 地 产 周 浦 a-3-11 浦 东 住 宅 124,98 54.5 43,67 保 利 地 产 嘉 定 新 城 E27-1 嘉 定 住 宅 138,597 41.98 3,289 建 发 房 产 泗 泾 12-1 松 江 住 宅 78,477 3.5 38,291 融 创 中 国 新 场 a1-1 浦 东 住 宅 68,264 24.4 35,744 中 粮 地 产 泗 泾 1-5 松 江 住 宅 52,157 19.65 37,675 格 力 地 产 南 桥 新 城 1d-3 奉 贤 住 宅 5,64 17.22 34,5 奉 贤 发 展 四 川 北 路 hk172-13 虹 口 商 办 18,28 7.5 41,28 前 海 人 寿 4
宝 龙 地 产 以 人 民 币 3.8 亿 从 上 海 临 港 经 济 发 展 有 限 公 司 购 入 临 港 一 幅 地 块 的 全 部 股 权 这 个 地 块 将 被 用 于 零 售 和 住 宅, 总 建 筑 面 积 6.21 万 平 方 米 首 创 置 业 以 人 民 币 27.8 亿 为 代 价 入 股 保 利 房 地 产 在 周 浦 的 地 王 项 目, 持 有 51% 股 权, 保 利 房 地 产 持 有 其 余 的 49% 保 利 房 地 产 在 216 年 5 月 购 入 该 地 块, 规 划 建 设 面 积 为 124,98 平 方 米 市 场 新 闻 房 地 产 资 本 募 集 共 有 五 家 房 地 产 基 金 在 第 二 季 度 完 成 亚 太 区 房 地 产 投 资 基 金 ( 包 含 中 国 市 场 ) 的 募 集 - 基 汇 资 本 5 月 已 在 第 一 轮 募 集 中 为 其 首 笔 亚 洲 酒 店 投 资 基 金 筹 得 1.5 亿 美 元 这 轮 募 集 最 终 预 计 募 得 资 金 2.5 亿 美 元 - 凯 雷 集 团 计 划 为 其 针 对 中 国 房 地 产 市 场 的 基 金 完 成 超 5 亿 美 元 的 资 金 募 集 该 基 金 的 投 资 计 划 未 予 披 露 - 星 峰 资 本 针 对 中 国 的 房 地 产 私 募 基 金 已 完 成 首 轮 募 集, 共 募 集 1 亿 美 元 第 二 轮 中 国 房 地 产 投 资 基 金 募 集 已 于 去 年 启 动, 计 划 募 集 3 亿 美 元 - 另 外, 基 汇 资 本 宣 布 已 与 投 资 管 理 公 司 TH Real Estate 共 同 发 起 中 国 奥 特 莱 斯 基 金, 计 划 募 集 12 亿 美 元 TH Real Estate 是 美 国 退 休 金 管 理 公 司 TIAA 旗 下 的 房 地 产 投 资 管 理 公 司 - 领 盛 投 资 管 理 发 起 第 五 期 亚 洲 机 会 基 金, 计 划 集 资 7.5 亿 美 元 这 是 一 支 封 闭 式 泛 亚 房 地 产 基 金, 主 要 用 于 收 购 需 要 重 新 定 位 开 发 或 再 开 发 租 赁 以 及 积 极 资 产 管 理 的 资 产 日 本 澳 洲 和 中 国, 尤 其 是 中 国 的 物 流 市 场, 将 成 为 这 笔 基 金 的 主 要 投 资 对 象 类 房 地 产 投 资 信 托 产 品 的 发 行 新 城 控 股 将 旗 下 的 上 海 青 浦 吾 悦 广 场 转 让 给 中 国 东 方 资 产 管 理 公 司, 对 该 物 业 进 行 资 产 证 券 化 操 作, 代 价 为 人 民 币 1.5 亿 青 浦 吾 悦 广 场 总 建 筑 面 积 为 13.29 万 平 方 米, 其 中 零 售 面 积 8.63 万 平 方 米 216 年 6 月, 中 航 信 托 成 功 发 行 首 支 由 信 托 公 司 作 为 原 始 权 益 人 的 类 REITs 资 产 证 券 化 产 品 中 航 红 星 爱 琴 海 商 业 物 业 信 托 受 益 权 资 产 支 持 专 项 计 划, 产 品 总 规 模 人 民 币 14 亿 投 资 标 的 为 昆 明 爱 情 海 购 物 中 心, 总 建 筑 面 积 约 为 15.7 万 平 方 米 住 房 租 赁 市 场 的 支 持 措 施 为 改 善 住 房 条 件 并 推 进 城 市 化 进 程, 国 务 院 发 布 了 有 利 于 国 内 住 房 租 赁 市 场 的 政 策 政 策 包 括 1) 为 符 合 条 件 的 低 收 入 人 群 给 予 租 赁 补 贴, 支 持 公 租 房 保 障 对 象 通 过 市 场 租 房 2) 允 许 将 商 业 用 房 等 按 规 定 改 建 为 租 赁 住 房 3) 提 供 金 融 支 持, 稳 步 推 进 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (REITs) 试 点 市 场 展 望 租 金 增 长 受 抑 而 收 益 率 不 断 压 缩, 使 得 上 海 房 地 产 市 场 投 资 成 本 走 高 盈 利 空 间 减 少, 投 资 吸 引 力 不 及 其 他 国 际 都 市 因 此, 海 外 投 资 者 将 继 续 保 守 操 作, 资 产 收 购 动 作 或 将 有 所 放 缓 而 本 土 投 资 者 将 在 人 民 币 短 期 继 续 贬 值 预 期 的 刺 激 下, 更 积 极 地 参 与 房 地 产 投 资 以 实 现 资 本 保 值 部 分 已 进 入 谈 判 的 最 终 阶 段, 一 些 核 心 资 产 预 计 可 在 下 半 年 完 成 出 售 为 发 展 住 宅 租 赁 市 场 深 化 房 地 产 市 场 改 革, 政 府 出 台 若 干 指 导 意 见, 力 求 在 房 屋 改 建 操 作 提 供 更 大 的 灵 活 性 此 举 或 有 助 于 重 点 区 域 年 代 较 久 的 非 传 统 类 别 资 产 实 现 增 值, 进 而 成 为 投 资 者 的 追 捧 目 标 此 外, 资 产 证 券 化 和 房 地 产 投 资 信 托 基 金 等 金 融 工 具 也 将 参 与 进 来, 为 房 地 产 市 场 的 发 展 提 供 更 多 支 持 Please contact us for further information Research Agency Project & Development Consultancy James Macdonald james.macdonald@savills.com.cn Albert Lau Chief Executive Officer of Savills China albert.lau@savills.com.cn Simon Ha simon.ha@savills.com.cn Kitty Tan kitty.tan@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 7 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn/research 5