发 行 主 体 上 次 评 级 主 体 信 用 等 级 本 次 评 级 主 体 信 用 等 级 存 续 债 券 列 表 债 券 简 称 发 行 额 ( 亿 元 ) 15 建 发 集 MTN001 20 概 况 数 据 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 AAA 评 级 展 望 稳 定 AAA 评 级 展 望 稳 定 期 限 ( 年 ) 起 息 日 为 2015.7.15, 无 固 定 债 券 到 期 日 该 期 中 期 票 据 第 5 个 和 其 后 每 个 付 息 日, 发 行 人 有 权 按 面 值 加 应 付 利 息 ( 包 括 所 有 递 延 支 付 的 利 息 ) 赎 回 该 期 中 期 票 据 上 次 债 项 信 用 等 级 AAA 本 次 债 项 信 用 等 级 AAA 建 发 集 团 2012 2013 2014 2015.3 总 资 产 ( 亿 元 ) 762.31 973.16 1,108.75 1,177.50 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )( 亿 元 ) 162.26 203.09 251.28 259.07 总 负 债 ( 亿 元 ) 600.05 770.08 857.47 918.44 总 债 务 ( 亿 元 ) 376.30 420.96 454.21 516.42 营 业 总 收 入 ( 亿 元 ) 941.33 1,046.64 1,239.36 244.70 EBIT( 亿 元 ) 50.96 53.56 54.88 -- EBITDA( 亿 元 ) 56.42 59.19 61.80 -- 经 营 活 动 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 50.92-15.58-2.03-26.93 营 业 毛 利 率 (%) 9.51 9.54 9.03 7.31 EBITDA/ 营 业 总 收 入 (%) 5.99 5.66 4.99 -- 总 资 产 收 益 率 (%) 7.14 6.17 5.27 -- 资 产 负 债 率 (%) 78.72 79.13 77.34 78.00 总 资 本 化 比 率 (%) 69.87 67.46 64.38 66.59 总 债 务 /EBITDA(X) 6.67 7.11 7.35 -- EBITDA 利 息 倍 数 (X) 2.48 2.05 2.75 -- 注 :1 公 司 各 期 财 务 报 表 均 依 照 新 会 计 准 则 编 制,2015 年 一 季 度 财 务 报 表 未 经 审 计 ;2 由 于 缺 少 相 关 数 据,2015 年 一 季 度 EBIT 和 EBITDA 及 其 相 关 指 标 无 法 计 算 得 出 ;3 已 将 各 期 财 务 报 表 期 末 短 期 融 资 券 金 额 由 其 他 流 动 负 债 科 目 调 整 至 交 易 性 金 融 负 债 科 目 分 析 师 项 目 负 责 人 : 蔡 薇 wcai@ccxi.com.cn 项 目 组 成 员 : 苗 萌 mmiao@ccxi.com.cn 电 话 :(010)66428877 传 真 :(010)66426100 2015 年 7 月 27 日 基 本 观 点 中 诚 信 国 际 维 持 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 集 团 或 公 司 ) 的 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 评 级 展 望 为 稳 定 ; 维 持 15 建 发 集 MTN001 的 债 项 信 用 等 级 为 AAA 2014 年 以 来, 公 司 供 应 链 和 房 地 产 业 务 收 入 保 持 持 续 增 长, 虽 然 受 市 场 环 境 影 响, 公 司 经 营 性 业 务 利 润 同 比 下 滑, 但 是 持 有 优 质 企 业 股 权 带 来 的 投 资 收 益 对 公 司 利 润 形 成 了 较 好 的 补 充 ; 且 充 足 的 银 行 授 信 和 上 市 公 司 融 资 渠 道 为 公 司 的 债 务 偿 还 提 供 了 较 好 保 障 同 时, 中 诚 信 国 际 也 关 注 大 宗 商 品 价 格 波 动 以 及 公 司 经 营 活 动 净 现 金 流 持 续 为 负 对 公 司 经 营 和 信 用 水 平 带 来 的 影 响 优 势 区 域 优 势 较 强 厦 门 作 为 我 国 东 南 沿 海 经 贸 港 口 城 市, 近 年 来 经 济 呈 现 较 快 发 展 趋 势, 为 公 司 贸 易 和 房 地 产 业 务 发 展 提 供 了 良 好 的 外 条 件 2014 年 12 月, 福 建 自 贸 区 的 获 准 设 立 使 得 公 司 外 经 营 环 境 进 一 步 改 善 供 应 链 运 营 规 模 保 持 增 长 2014 年, 公 司 在 严 控 风 险 的 前 提 下, 不 断 优 化 供 应 链 业 务 结 构 和 运 营 模 式, 实 现 了 供 应 链 业 务 的 稳 步 增 长, 全 年 实 现 营 业 收 入 1,020.96 亿 元, 同 比 增 长 16.28% 房 地 产 业 务 稳 步 推 进 公 司 房 地 产 业 务 在 区 域 内 一 直 保 持 很 强 的 竞 争 优 势, 品 牌 优 势 突 出 2014 年 公 司 房 地 产 板 块 实 现 收 入 184.26 亿 元, 同 比 大 幅 增 长 50.72% 但 在 市 场 风 险 较 大 的 情 况 下, 公 司 相 应 放 缓 了 开 发 和 拿 地 节 奏 持 有 优 质 企 业 股 权 公 司 持 有 厦 门 航 空 有 限 公 司 厦 门 国 际 信 托 有 限 公 司 厦 门 国 际 银 行 股 份 有 限 公 司 厦 门 法 拉 电 子 股 份 有 限 公 司 等 优 质 企 业 股 权,2014 年 实 现 投 资 收 益 13.22 亿 元, 较 好 的 平 滑 了 公 司 经 营 性 利 润 的 波 动 畅 通 的 融 资 渠 道 公 司 与 国 内 外 多 家 银 行 机 构 建 立 了 良 好 的 合 作 关 系, 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 从 各 银 行 获 得 综 合 授 信 总 额 为 920.63 亿 元, 尚 未 使 用 余 额 441.24 亿 元 同 时, 子 公 司 厦 门 建 发 股 份 有 限 公 司 为 上 市 公 司, 公 司 直 接 融 资 渠 道 通 畅 关 注 外 环 境 影 响 公 司 贸 易 业 务 易 受 经 济 周 期 波 动 和 政 治 环 境 变 化 影 响, 近 年 来 宏 观 经 济 增 速 放 缓 大 宗 商 品 价 格 波 动 明 显 给 公 司 业 务 发 展 前 景 带 来 一 定 的 不 确 定 性 经 营 活 动 净 现 金 流 持 续 为 负 受 贸 易 业 务 上 下 游 结 算 方 式 和 结 算 周 期 的 影 响, 以 及 房 地 产 业 务 保 持 较 大 开 发 规 模 的 影 响, 公 司 2013 年 以 来 经 营 活 动 净 现 金 流 持 续 为 负 2
声 明 一 本 次 评 级 为 发 行 人 委 托 评 级 除 因 本 次 评 级 事 项 使 中 诚 信 国 际 与 评 级 对 象 构 成 委 托 关 系 外, 中 诚 信 国 际 与 评 级 对 象 不 存 在 任 何 其 他 影 响 本 次 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 ; 本 次 评 级 项 目 组 成 员 及 信 用 评 审 委 员 会 人 员 与 评 级 对 象 之 间 亦 不 存 在 任 何 其 他 影 响 本 次 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 二 本 次 评 级 依 据 评 级 对 象 提 供 或 已 经 正 式 对 外 公 布 的 信 息, 相 关 信 息 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 准 确 性 由 评 级 对 象 负 责 中 诚 信 国 际 按 照 相 关 性 及 时 性 可 靠 性 的 原 则 对 评 级 信 息 进 行 审 慎 分 析, 但 对 于 评 级 对 象 提 供 信 息 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 准 确 性 不 作 任 何 保 证 三 本 次 评 级 中, 中 诚 信 国 际 及 项 目 人 员 遵 照 相 关 法 律 法 规 及 监 管 门 相 关 要 求, 按 照 中 诚 信 国 际 的 评 级 流 程 及 评 级 标 准, 充 分 履 行 了 勤 勉 尽 责 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 本 次 评 级 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 四 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 中 诚 信 国 际 依 据 合 理 的 内 信 用 评 级 标 准 和 方 法, 遵 循 内 评 级 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 受 评 级 对 象 和 其 他 第 三 方 组 织 或 个 人 的 干 预 和 影 响 五 本 信 用 评 级 报 告 对 评 级 对 象 信 用 状 况 的 任 何 表 述 和 判 断 仅 作 为 相 关 决 策 参 考 之 用, 并 不 意 味 着 中 诚 信 国 际 实 质 性 建 议 任 何 使 用 人 据 此 报 告 采 取 投 资 借 贷 等 交 易 行 为, 也 不 能 作 为 使 用 人 购 买 出 售 或 持 有 相 关 金 融 产 品 的 依 据 六 本 次 评 级 结 果 自 本 评 级 报 告 出 具 之 日 起 生 效, 有 效 期 为 一 年 债 券 存 续 期 内, 中 诚 信 国 际 将 按 照 跟 踪 评 级 安 排, 定 期 或 不 定 期 对 评 级 对 象 进 行 跟 踪 评 级, 根 据 跟 踪 评 级 情 况 决 定 评 级 结 果 的 维 持 变 更 暂 停 或 中 止, 并 及 时 对 外 公 布 3
跟 踪 评 级 原 因 根 据 国 际 惯 例 和 主 管 门 的 要 求, 中 诚 信 国 际 将 对 存 续 期 内 的 债 券 进 行 定 期 跟 踪 评 级 或 不 定 期 跟 踪 评 级 本 次 跟 踪 评 级 为 定 期 跟 踪 评 级 图 1:2007~2014 年 厦 门 市 GDP 增 长 情 况 募 投 项 目 情 况 15 建 发 集 MTN001 发 行 金 额 20 亿 元 中 有 7 亿 元 用 于 会 展 中 心 四 期 项 目 建 设 支 出 截 至 2015 年 3 月 末, 会 展 中 心 四 期 已 投 入 0.74 亿 元,2015 年 4~12 月 预 计 还 将 投 入 8.22 亿 元, 会 展 四 期 预 计 于 2015 年 9 月 初 步 投 入 运 营 基 本 分 析 厦 门 市 独 特 的 区 位 优 势 为 公 司 贸 易 房 地 产 物 流 等 产 业 的 发 展 提 供 了 良 好 的 外 环 境 区 域 性 的 贸 易 活 动 与 区 域 经 济 发 展 息 息 相 关 福 建 省 是 我 国 经 济 发 展 大 省, 近 年 来 经 济 发 展 的 内 在 动 力 和 活 力 增 强, 尽 管 2014 年 以 来 国 内 外 经 济 形 势 对 区 域 经 济 造 成 一 定 影 响, 但 总 体 来 看 经 济 运 行 持 续 平 稳 2014 年, 福 建 省 实 现 地 区 生 产 总 值 24,055.76 亿 元, 同 比 增 长 9.9%; 社 会 消 费 品 零 售 总 额 9,205.55 亿 元, 同 比 增 长 12.9% 2015 年 一 季 度, 福 建 省 实 现 地 区 生 产 总 值 4,355.87 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 同 期 增 长 8.5%; 社 会 消 费 品 零 售 总 额 2,547.81 亿 元, 比 上 年 同 期 增 长 12.1% 厦 门 市 的 经 济 和 外 贸 发 展 形 势 与 福 建 省 类 似 2014 年 以 来 面 对 国 内 外 复 杂 的 经 济 形 势, 厦 门 市 经 济 运 行 压 力 有 所 增 大, 外 贸 进 出 口 整 体 上 呈 现 平 稳 态 势, 外 贸 综 合 竞 争 力 位 居 全 国 百 强 城 市 第 五 位 2014 年, 厦 门 市 全 年 地 区 生 产 总 值 3,273.54 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 增 长 9.2%; 实 现 社 会 消 费 品 零 售 总 额 1,072.94 亿 元, 同 比 增 长 10.0%; 完 成 外 贸 进 出 口 总 额 835.53 亿 美 元, 同 比 下 降 0.6% 2015 年 一 季 度, 厦 门 市 实 现 地 区 生 产 总 值 578.97 亿 元, 比 去 年 同 期 增 长 7.4%; 社 会 消 费 品 零 售 总 额 248.12 亿 元, 比 上 年 同 期 增 长 11.4%; 完 成 外 贸 进 出 口 总 额 183.74 亿 美 元, 同 比 增 长 0.8% 资 料 来 源 : 厦 门 统 计 信 息 网 总 体 上, 厦 门 作 为 我 国 东 南 沿 海 经 贸 港 口 城 市, 经 济 保 持 良 好 发 展 态 势 2014 年 12 月 12 日, 国 务 院 设 立 中 国 ( 福 建 ) 自 由 贸 易 试 验 区, 为 公 司 贸 易 房 地 产 物 流 等 业 务 发 展 提 供 了 更 加 有 利 的 外 环 境 然 而 中 诚 信 国 际 也 关 注 到, 目 前 我 国 经 济 增 速 放 缓 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 效 应 逐 步 显 现 因 欧 债 危 机 和 发 达 国 家 经 济 衰 退 而 引 起 的 大 宗 商 品 价 格 波 动 等 因 素 对 公 司 业 务 经 营 产 生 不 利 影 响 2014 年 9 月 末 以 来, 政 策 面 不 断 出 台 新 规, 主 要 内 容 涉 及 调 整 首 套 房 贷 款 的 认 定 降 低 二 套 房 首 付 比 例 公 积 金 贷 款 优 惠 以 及 调 整 营 业 税 全 额 征 收 的 免 征 期 等 此 外, 连 续 降 息 也 有 助 于 购 房 者 预 期 的 转 变, 降 低 购 房 成 本, 促 进 短 期 内 的 需 求 释 放 自 2014 年 9 月 末 以 来, 政 策 面 对 房 地 产 的 支 持 力 度 日 渐 增 强 2014 年 9 月 30 日, 中 国 人 民 银 行 网 站 发 布 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知 ( 以 下 简 称 通 知 ) 该 通 知 从 房 地 产 市 场 供 给 端 和 需 求 端 两 个 层 面 给 予 了 较 为 明 确 的 支 持 供 给 端 层 面, 拓 宽 保 障 性 安 居 工 程 和 普 通 商 品 住 房 的 融 资 渠 道, 进 一 步 发 挥 开 发 性 金 融 对 棚 户 区 改 造 支 持 作 用, 支 持 符 合 条 件 的 房 地 产 企 业 在 银 行 间 债 券 市 场 发 行 债 务 融 资 工 具, 积 极 稳 妥 开 展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (REITs) 试 点 需 求 层 面, 一 方 面 要 求 金 融 机 构 积 极 支 持 居 民 家 庭 合 理 的 住 房 贷 款 需 求 其 中, 针 对 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房 的 家 庭, 房 贷 款 利 率 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍 ; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 贷 款 购 买 普 4
通 商 品 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 执 行 首 套 房 贷 款 政 策 ; 在 已 取 消 或 未 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 对 拥 有 2 套 及 以 上 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 又 申 请 贷 款 购 买 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 应 根 据 借 款 人 偿 付 能 力 信 用 状 况 等 因 素 审 慎 把 握 并 具 体 确 定 首 付 款 比 例 和 贷 款 利 率 水 平 另 一 方 面, 鼓 励 银 行 业 金 融 机 构 通 过 发 行 住 房 抵 押 贷 款 支 持 证 券 (MBS) 发 行 期 限 较 长 的 专 项 金 融 债 券 等 多 种 措 施 筹 集 资 金, 专 门 用 于 增 加 首 套 普 通 自 住 房 和 改 善 型 普 通 自 住 房 贷 款 投 放, 增 强 金 融 机 构 个 人 住 房 贷 款 投 放 能 力 2015 年 3 月 30 日, 中 国 人 民 银 行 住 建 与 银 监 会 联 合 下 发 关 于 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知, 对 拥 有 一 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭 购 二 套 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40% 使 用 住 房 公 积 金 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 20%; 拥 有 一 套 住 房 并 已 结 清 贷 款 的 家 庭, 再 次 申 请 住 房 公 积 金 购 房, 最 低 首 付 30% 同 日, 财 政 下 发 财 政 国 家 税 务 总 局 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知, 通 知 指 出, 对 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 此 外, 央 行 分 别 于 2014 年 11 月 和 2015 年 2 月 和 下 调 金 融 机 构 人 民 币 贷 款 和 存 款 基 准 利 率 中 诚 信 国 际 认 为, 放 松 首 套 房 贷 认 定 降 低 二 套 房 首 付 比 例 公 积 金 贷 款 优 惠 调 整 营 业 税 全 额 征 收 的 免 征 期 以 及 降 息 等 举 措, 在 稳 定 购 房 者 预 期 的 同 时, 能 够 有 效 降 低 置 业 门 槛, 减 轻 二 手 房 交 易 的 税 费 负 担, 有 助 于 改 善 型 需 求 在 短 期 内 的 释 放 同 时, 随 着 货 币 政 策 进 入 降 息 周 期, 购 房 成 本 和 房 地 产 企 业 资 金 成 本 也 将 不 同 程 度 回 落 总 的 来 看, 政 策 面 从 过 去 的 严 格 调 控 向 正 常 化 的 回 归, 将 对 房 地 产 市 场 和 行 业 带 来 积 极 影 响, 但 在 房 地 产 市 场 结 构 性 供 求 矛 盾 凸 显 的 环 境 下, 政 策 效 果 仍 有 待 观 察, 中 诚 信 国 际 将 对 此 保 持 持 续 关 注 2014 年 以 来, 公 司 通 过 持 续 深 化 供 应 链 运 营, 灵 活 调 整 经 营 策 略, 不 断 优 化 贸 易 产 品 结 构, 使 得 贸 易 规 模 保 持 增 长, 营 业 收 入 稳 步 提 升 目 前 公 司 已 形 成 供 应 链 运 营 + 房 地 产 双 主 业 格 局 其 中, 供 应 链 运 营 业 务 是 公 司 主 要 的 收 入 来 源, 该 业 务 的 运 营 平 台 为 厦 门 建 发 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 股 份, 股 票 代 码 :SH.600153) 目 前 公 司 供 应 链 运 营 的 经 营 内 容 涵 盖 浆 纸 钢 材 矿 产 品 农 产 品 轻 纺 化 工 机 电 汽 车 酒 类 和 物 流 服 务 等 2014 年 以 来, 国 内 外 经 济 形 势 依 然 处 于 较 为 低 迷 的 状 态, 国 内 经 济 增 速 延 续 放 缓 态 势, 大 宗 商 品 价 格 持 续 下 跌, 公 司 供 应 链 运 营 业 务 经 营 环 境 较 为 严 峻 在 此 背 景 下, 公 司 通 过 精 细 化 管 理 积 极 争 取 各 类 优 质 资 源 以 及 合 理 运 用 多 样 化 金 融 工 具 等 举 措, 使 得 供 应 链 运 营 业 务 逆 势 增 长, 当 期 实 现 营 业 收 入 1,020.96 亿 元, 同 比 增 长 16.28%; 国 际 和 国 内 贸 易 相 对 比 较 平 衡, 当 期 实 现 国 际 贸 易 526.93 亿 元, 占 供 应 链 业 务 总 收 入 的 51.61% 贸 易 品 种 收 入 ( 亿 元 ) 表 1: 公 司 供 应 链 运 营 业 务 核 心 产 品 经 营 情 况 2013 年 2014 年 2015 年 1 季 度 比 重 (%) 收 入 ( 亿 元 ) 比 重 (%) 收 入 ( 亿 元 ) 比 重 (%) 浆 纸 98.24 11.27 117.52 11.51 27.60 12.59 钢 铁 239.38 27.47 289.26 28.33 63.55 28.99 矿 产 品 99.84 11.46 115.76 11.34 28.10 12.82 化 工 产 品 71.69 8.23 76.50 7.49 11.09 5.06 农 产 品 66.99 7.69 157.38 15.41 31.81 14.51 机 电 产 品 35.95 4.12 49.56 4.85 7.30 3.33 轻 纺 产 品 39.15 4.49 49.79 4.88 10.78 4.92 物 流 服 务 7.92 0.91 6.14 0.6 1.47 0.67 5
汽 车 51.22 5.88 64.49 6.32 15.84 7.23 酒 类 5.94 0.68 6.61 0.65 1.83 0.83 注 : 公 司 化 工 产 品 包 括 橡 胶 产 品 资 料 来 源 : 公 司 提 供 钢 材 是 公 司 国 内 贸 易 中 收 入 贡 献 最 大 的 贸 易 品 种, 尽 管 2014 年 钢 铁 行 业 持 续 低 迷 的 形 势 没 有 改 观, 凭 借 自 身 在 钢 材 贸 易 行 业 稳 定 的 上 下 游 客 户 资 源, 公 司 钢 材 贸 易 量 依 然 出 现 快 速 增 长 2014 年, 公 司 完 成 钢 材 销 售 1,024.87 万 吨, 同 比 增 长 37.42%; 实 现 营 业 收 入 289.26 亿 元, 同 比 增 长 20.84%, 主 要 是 因 为 受 到 钢 材 价 格 波 动 的 影 响, 收 入 增 速 慢 于 销 售 量 增 速 2015 年 1~3 月, 公 司 完 成 钢 材 销 售 265.44 万 吨, 同 比 增 长 60.16%, 实 现 销 售 收 入 63.55 亿 元 目 前 公 司 正 不 断 加 强 在 产 业 链 上 下 游 的 延 伸, 逐 步 介 入 钢 材 原 材 料 行 业, 从 乌 克 兰 伊 朗 等 矿 场 进 口 铁 矿 石 并 提 供 给 国 内 中 小 型 钢 厂, 以 此 做 为 切 入 点, 为 该 类 钢 厂 经 销 钢 材, 从 而 打 造 钢 材 贸 易 业 务 的 供 应 链 运 营 中 诚 信 国 际 注 意 到, 在 前 几 年 钢 贸 风 险 频 发 的 环 境 下, 公 司 严 格 执 行 风 控 管 理, 只 从 厂 家 提 货, 在 确 保 商 品 品 质 的 同 时 明 晰 了 货 权, 极 大 程 度 上 降 低 了 业 务 风 险, 为 该 业 务 板 块 的 平 稳 发 展 提 供 了 较 为 有 力 的 保 障 公 司 纸 张 业 务 主 要 经 营 国 内 成 品 纸 业 务, 作 为 全 国 最 大 的 纸 张 贸 易 商, 公 司 与 全 国 各 大 纸 张 供 应 商 建 立 了 良 好 的 合 作 关 系, 并 且 通 过 参 股 四 川 永 丰 浆 纸 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 四 川 永 丰 ) 来 强 化 对 上 游 的 控 制 近 年 来, 公 司 围 绕 浆 纸 产 业 链, 以 横 向 扩 张 市 场 份 额 和 纵 向 深 化 供 应 链 服 务 相 结 合 的 方 式, 完 成 了 从 生 产 到 配 售 为 客 户 提 供 包 括 采 购 深 度 物 流 销 售 结 算 在 内 的 一 站 式 综 合 服 务, 目 前 已 发 展 成 为 较 成 熟 的 供 应 链 运 营 模 式 面 对 2014 年 较 为 复 杂 的 经 营 环 境, 公 司 加 强 了 与 金 光 纸 业 晨 鸣 纸 业 等 大 型 纸 厂 的 合 作, 在 全 国 各 主 要 城 市 建 立 营 销 网 点, 拓 展 专 业 化 营 销 渠 道, 取 得 良 好 成 效 2014 年, 公 司 实 现 纸 张 纸 浆 销 售 315 万 吨, 同 比 增 长 24.70%; 实 现 销 售 收 入 117.52 亿 元, 同 比 增 长 19.63% 2015 年 一 季 度, 公 司 实 现 纸 张 纸 浆 销 售 74.66 万 吨, 同 比 增 长 9.01%; 销 售 收 入 达 27.60 亿 元, 同 比 增 长 8.45% 随 着 公 司 纸 张 业 务 规 模 的 进 一 步 扩 大 供 应 链 服 务 的 进 一 步 沉 淀, 纸 张 业 务 对 公 司 的 收 入 和 利 润 贡 献 将 保 持 上 升 态 势 汽 车 销 售 方 面, 公 司 是 厦 门 地 区 主 要 的 汽 车 销 售 商 之 一, 主 营 保 时 捷 进 口 大 众 进 口 三 菱 宾 利 捷 豹 路 虎 等 高 端 品 牌 目 前 公 司 已 成 为 保 时 捷 中 国 最 重 要 的 合 作 伙 伴 之 一, 也 是 保 时 捷 全 球 第 五 大 中 国 第 三 大 经 销 商 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 共 拥 有 25 家 汽 车 4S 店 2014 年, 政 策 面 的 变 化 对 高 端 品 牌 汽 车 市 场 造 成 较 为 明 显 的 影 响, 公 司 汽 车 销 售 经 营 环 境 较 为 严 峻 在 此 背 景 下, 公 司 主 动 下 调 价 格, 当 期 汽 车 销 售 均 价 较 2013 年 下 降 13.78% 公 司 灵 活 的 销 售 策 略 取 得 较 好 成 效, 价 格 的 下 浮 推 动 销 售 量 出 现 快 速 增 长, 当 期 汽 车 销 售 量 达 12,039 辆, 较 2013 年 增 长 30.38% 当 期 汽 车 销 售 实 现 营 业 收 入 62.81 亿 元, 同 比 增 长 22.63% 由 于 公 司 经 销 车 型 以 高 端 品 牌 为 主, 公 司 汽 车 售 后 服 务 发 展 空 间 较 大 并 已 开 始 显 现 发 展 潜 力 2014 年, 公 司 汽 车 售 后 服 务 毛 利 润 为 2.78 亿 元, 接 近 新 车 销 售 的 毛 利 贡 献 表 2:2014 年 和 2015 年 一 季 度 公 司 汽 车 板 块 经 营 情 况 2014 2015.3 销 售 量 ( 辆 ) 12,039 3,252 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 62.81 15.45 销 售 均 价 ( 万 元 / 辆 ) 47.74 43.60 新 车 销 售 毛 利 ( 亿 元 ) 3.12 0.87 4S 店 数 量 ( 家 ) 25 25 售 后 服 务 收 入 ( 亿 元 ) 5.33 1.27 售 后 服 务 毛 利 ( 亿 元 ) 2.78 0.60 资 料 来 源 : 公 司 提 供 随 着 公 司 不 断 深 化 产 业 链 上 下 游 延 伸 和 优 化 贸 易 结 构, 矿 产 品 和 农 产 品 等 贸 易 品 种 对 公 司 贸 易 和 收 入 规 模 的 贡 献 度 不 断 提 升 公 司 矿 产 品 贸 易 以 钢 铁 原 料 供 应 链 运 营 为 核 心, 专 业 化 经 营 铁 矿 产 品 有 色 金 属 煤 炭 等 通 过 近 年 来 的 不 断 发 展, 公 司 已 建 立 较 为 丰 富 的 资 源 渠 道, 拥 有 伊 朗 巴 西 澳 洲 大 型 矿 山 的 长 期 直 接 供 应, 并 与 国 内 众 多 大 中 型 钢 铁 厂 建 立 稳 定 的 合 作 关 系 近 年 来, 公 司 矿 产 贸 易 也 已 形 成 较 大 规 模,2014 年 公 司 完 成 矿 产 品 销 售 1,901.74 万 吨, 同 比 增 长 3.2%; 同 期 销 售 收 入 为 115.76 亿 元 2015 年 1~3 月, 公 司 完 成 矿 产 品 销 售 6
546.06 万 吨, 同 比 增 长 14.48%; 实 现 销 售 收 入 28.10 亿 元 公 司 农 产 品 涵 盖 粮 油 饲 料 食 品 和 酒 精 等, 为 客 户 提 供 原 材 料 采 购 运 输 仓 储 配 送 分 销 等 一 站 式 综 合 服 务 2014 年 以 来, 公 司 利 用 境 内 外 平 台, 充 分 发 挥 国 际 贸 易 优 势, 积 极 开 拓 高 粱 玉 米 及 大 麦 等 新 品 种, 拓 宽 购 销 渠 道, 与 嘉 吉 来 宝 新 希 望 双 胞 胎 通 威 及 漓 源 等 国 内 外 行 业 龙 头 达 成 战 略 合 作 伙 伴 关 系, 农 产 品 贸 易 额 与 收 入 同 比 快 速 上 升 2014 年, 公 司 农 产 品 实 现 销 售 收 入 157.38 亿 元, 同 比 增 长 134.93%;2015 年 一 季 度, 公 司 农 产 品 贸 易 实 现 销 售 收 入 31.81 亿 元 物 流 是 供 应 链 运 营 中 重 要 的 一 环, 公 司 已 建 立 了 一 条 集 产 品 供 销 运 输 储 存 及 售 后 服 务 为 一 体 的 产 业 链 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 共 拥 有 仓 库 面 积 23.11 万 平 方 米, 堆 场 面 积 12.69 万 平 方 米 2014 年 物 流 业 务 实 现 收 入 6.14 亿 元, 同 比 下 降 22.47%, 主 要 是 营 改 增 过 程 中 价 税 分 离, 导 致 公 司 物 流 业 务 板 块 营 业 收 入 确 认 减 少 此 外, 为 保 证 供 应 链 业 务 的 快 速 增 长 及 可 持 续 发 展, 建 发 股 份 于 2014 年 4 月 25 日 完 成 配 股 方 案 的 实 施, 无 限 售 条 件 流 通 股 股 东 认 购 合 计 5.97 亿 股, 每 股 配 售 价 格 为 5.13 元, 有 效 认 购 资 金 总 额 30.65 亿 元 公 司 履 行 了 认 配 股 份 的 承 诺, 以 14.74 亿 元 认 购 2.87 亿 股 配 股 方 案 的 顺 利 实 施 有 助 于 公 司 资 本 结 构 的 优 化, 公 司 综 合 竞 争 实 力 得 到 进 一 步 提 升 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 持 有 建 发 股 份 1,275,129,670 股, 占 建 发 股 份 股 本 的 44.97%, 仍 为 建 发 股 份 的 控 股 股 东 总 的 来 看, 公 司 依 靠 自 身 的 资 金 供 销 市 场 资 源 以 及 物 流 服 务 优 势, 已 逐 渐 建 立 起 一 条 相 对 完 整 的 供 销 运 输 储 存 和 服 务 产 业 链, 供 应 链 运 营 业 务 的 市 场 竞 争 力 较 强 2014 年 以 来, 在 国 际 国 内 贸 易 经 营 环 境 日 趋 严 峻 的 形 势 下, 公 司 通 过 深 化 供 应 链 运 营, 灵 活 调 整 经 营 策 略, 供 应 链 管 理 业 务 依 然 取 得 良 好 的 经 营 业 绩, 贸 易 收 入 保 持 增 长 态 势, 体 现 出 公 司 较 强 的 竞 争 力 和 抗 风 险 能 力 建 发 股 份 配 股 方 案 的 顺 利 实 施, 有 助 于 公 司 资 本 结 构 的 优 化, 同 时 体 现 出 公 司 的 融 资 渠 道 畅 通, 能 够 为 公 司 的 发 展 提 供 支 持 2014 年 以 来, 房 地 产 市 场 供 求 矛 盾 突 出, 公 司 也 相 应 放 缓 了 开 发 步 伐 和 拿 地 节 奏 ; 但 是 凭 借 前 期 项 目 积 累 和 较 强 的 推 盘 实 力, 公 司 当 期 收 入 规 模 大 幅 上 升 公 司 房 地 产 开 发 业 务 主 要 以 建 发 房 地 产 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 房 产 ) 和 联 发 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 联 发 集 团 ) 为 运 营 平 台, 项 目 所 在 城 市 以 二 三 线 城 市 为 主, 分 布 在 福 建 广 西 湖 北 江 西 重 庆 天 津 等 省 市 2014 年 公 司 房 地 产 板 块 实 现 收 入 184.26 亿 元, 同 比 大 幅 增 长 50.72% 从 全 国 市 场 环 境 来 看,2014 年, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 分 别 为 12.06 亿 平 方 米 和 7.63 万 亿 元, 同 比 分 别 下 降 7.6% 和 6.3% 同 时, 截 至 2014 年 12 月 末, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 6.22 亿 平 方 米, 较 2013 年 末 增 加 1.29 亿 平 方 米 其 中, 住 宅 待 售 面 积 4.07 亿 平 方 米, 较 2013 年 末 增 加 0.83 亿 平 方 米 根 据 中 国 指 数 研 究 院 的 数 据 显 示, 主 要 代 表 城 市 的 出 清 周 期 明 显 延 长 在 销 售 下 滑 和 高 库 存 的 双 重 压 力 下, 住 房 价 格 涨 幅 趋 缓 公 司 的 房 地 产 项 目 在 厦 门 当 地 发 展 较 早, 产 品 定 位 偏 中 高 端, 在 区 域 市 场 具 有 较 强 的 竞 争 力 与 较 高 的 品 牌 认 知 度 2014 年 以 来, 房 地 产 市 场 结 构 性 供 求 矛 盾 凸 显, 市 场 成 交 疲 弱, 公 司 基 于 这 样 的 市 场 环 境 也 适 度 放 缓 了 开 发 步 伐, 当 期 竣 工 面 积 178.77 万 平 方 米, 同 比 下 降 22.81%; 同 时 公 司 通 过 灵 活 的 销 售 策 略, 加 快 项 目 出 清 力 度 和 资 金 回 笼, 2014 年 实 现 结 算 金 额 158.40 亿 元, 同 比 增 长 33.20% 表 3: 近 年 来 公 司 房 地 产 业 务 经 营 情 况 经 营 指 标 2013 2014 2015.1~3 新 开 工 面 积 ( 万 m 2 ) 281.57 311.80 25.34 房 屋 竣 工 面 积 ( 万 m 2 ) 231.60 178.77 -- 结 算 销 售 面 积 ( 万 m 2 ) 109.86 133.70 23.58 结 算 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 118.92 158.40 25.68 注 : 受 统 计 口 径 影 响, 对 分 数 据 追 溯 调 整 资 料 来 源 : 公 司 提 供 土 地 储 备 方 面,2014 年 以 来, 房 地 产 市 场 疲 弱, 公 司 放 缓 拿 地 节 奏, 当 期 新 增 土 地 储 备 134.07 万 平 7
方 米, 土 地 购 置 支 出 为 93.36 亿 元, 较 2013 年 大 幅 下 降 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 共 有 土 地 储 备 511.72 万 平 方 米, 土 地 储 备 量 依 然 较 为 充 裕 表 4: 近 年 来 公 司 土 地 储 备 变 化 情 况 经 营 指 标 2013 2014 2015.1~3 新 增 土 储 面 积 ( 万 m 2 ) 393.00 134.07 0 期 末 土 储 面 积 ( 万 m 2 ) 885.51 537.06 511.72 土 地 购 置 支 出 ( 亿 元 ) 155.99 93.36 15.91 注 : 因 统 计 口 径 变 化, 本 次 披 露 土 地 储 备 数 据 较 公 司 2014 年 度 跟 踪 评 级 时 披 露 数 据 有 所 变 化 表 中 期 末 土 地 储 备 面 积 为 尚 未 开 工 项 目 的 总 建 筑 面 积 资 料 来 源 : 公 司 提 供 持 有 型 物 业 方 面 公 司 在 厦 门 湖 里 区 集 美 区 同 安 区 城 南 工 业 园 黄 金 工 业 园 等 地 拥 有 工 业 地 产, 拥 有 厦 门 联 发 电 子 商 城 海 富 中 心 联 泰 大 厦 软 件 技 术 学 院 桂 林 联 达 商 业 广 场 狮 城 商 业 广 场 ( 石 狮 ) 等 商 业 地 产, 上 述 出 租 物 业 收 入 稳 定 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 可 租 赁 物 业 面 积 达 89.73 万 平 方 米,2014 年 及 2015 年 1~3 月 公 司 分 别 实 现 物 业 租 赁 及 物 业 管 理 收 入 6.08 亿 元 和 1.11 亿 元 2014 年 12 月 10 日, 建 发 房 产 通 过 下 属 全 资 子 公 司 益 能 国 际 有 限 公 司 以 7.35 亿 港 元 协 议 收 购 香 港 房 地 产 上 市 公 司 西 南 环 保 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 西 南 环 保, 股 票 代 码 :1908.HK)75% 的 股 权 西 南 环 保 于 2012 年 12 月 14 日 在 香 港 联 合 交 易 所 创 业 板 首 次 上 市 ;2014 年 5 月 26 日, 转 往 香 港 联 合 交 易 所 主 板 上 市 西 南 环 保 现 主 要 业 务 为 在 广 西 南 宁 市 从 事 房 地 产 开 发 及 商 业 地 产 运 营 等 中 诚 信 国 际 认 为, 此 次 收 购 标 志 着 公 司 房 地 产 业 务 与 国 际 资 本 市 场 对 接, 融 资 渠 道 进 一 步 拓 宽, 有 利 于 公 司 房 地 产 业 务 的 进 一 步 发 展 总 的 来 看,2014 年 以 来, 房 地 产 市 场 供 求 矛 盾 凸 显, 去 库 存 压 力 较 大, 公 司 也 相 应 放 缓 了 拿 地 和 开 发 节 奏 但 凭 借 多 年 积 累 的 品 牌 优 势 和 灵 活 的 推 盘 政 策, 公 司 依 然 保 持 了 现 金 回 笼 的 上 升 和 收 入 结 转 的 增 加 此 外, 收 购 香 港 上 市 公 司 使 得 公 司 房 地 产 业 务 融 资 渠 道 进 一 步 拓 宽 但 中 诚 信 国 际 未 来 也 将 继 续 关 注 房 地 产 市 场 变 化 对 公 司 销 售 业 绩 的 影 响 尽 管 外 经 营 环 境 较 为 严 峻, 但 2014 年 公 司 旅 游 板 块 收 入 规 模 增 长, 酒 店 资 产 规 模 扩 大, 接 待 游 客 人 数 增 加 ; 会 展 三 期 的 交 付 使 用 和 会 展 四 期 的 开 发 建 设, 为 公 司 会 展 业 务 发 展 提 供 了 更 大 的 空 间 2014 年, 旅 游 酒 店 餐 饮 业 的 市 场 经 营 环 境 依 然 受 政 府 控 制 三 公 消 费 的 影 响 而 较 为 低 迷 但 公 司 通 过 加 大 联 合 营 销 力 度 调 整 客 群 定 位 等 方 式, 使 得 该 业 务 板 块 的 经 营 状 况 稳 中 有 升 2014 年, 公 司 旅 游 板 块 实 现 营 业 收 入 为 26.83 亿 元, 同 比 增 长 16.86% 公 司 酒 店 板 块 业 务 定 位 高 端 路 线, 拥 有 悦 华 高 星 级 酒 店 管 理 品 牌 颐 豪 商 务 酒 店 品 牌 目 前, 建 发 集 团 共 拥 有 14 家 酒 店, 其 中 3 家 为 五 星 级 酒 店, 酒 店 整 体 档 次 较 高, 所 处 区 位 较 好 公 司 旗 下 酒 店 经 营 以 租 赁 物 业 为 主, 物 业 出 租 方 多 为 地 方 政 府 或 国 有 企 业, 租 约 通 常 为 20 年, 租 期 较 长, 为 公 司 酒 店 业 务 的 稳 定 经 营 提 供 了 保 障 2014 年, 在 严 峻 的 经 营 形 势 下, 公 司 通 过 主 动 调 整 房 价, 避 免 了 入 住 率 出 现 大 幅 下 滑 2014 年, 公 司 新 开 3 家 酒 店, 客 房 数 量 进 一 步 上 升, 为 公 司 酒 店 业 务 的 进 一 步 发 展 创 造 了 有 利 条 件 酒 店 客 房 数 表 5: 近 年 来 公 司 酒 店 板 块 经 营 情 况 房 价 ( 元 / 天 ) 入 住 率 (%) 2013 2014 2015.Q1 2013 2014 2015.Q1 厦 门 悦 华 酒 店 429 571 549 566 52.32 63.90 60.51 泉 州 悦 华 酒 店 359 627 634 653 68.73 73.61 59.48 武 夷 山 悦 华 酒 店 204 707 694 650 61.25 55.93 37.51 厦 门 海 悦 山 庄 酒 店 463 1,035 1,003 961 64.69 67.47 66.24 厦 门 国 际 会 展 酒 店 208 692 630 654 62.69 64.99 56.36 厦 门 宾 馆 酒 店 415 477 470 500 62.44 72.14 73.49 厦 门 颐 豪 商 务 酒 店 160 522 490 499 85.74 87.63 92.84 8
厦 门 新 怡 酒 店 103 333 349 360 71.46 75.93 77.26 武 夷 山 大 红 袍 酒 店 101 954 949 956 39.34 42.78 15.31 厦 门 国 际 会 议 中 心 酒 店 520 769 736 768 44.15 52.95 49.88 福 建 鲤 鱼 洲 酒 店 104 986 1,114 1,504 17.41 19.28 22.02 福 州 悦 华 酒 店 173 -- 837 903 -- 52.28 68.31 温 泉 八 闽 楼 酒 店 53 -- 435 451 -- 37.84 75.42 厦 门 湖 里 颐 豪 酒 店 167 -- 398 415 -- 42.15 59.48 资 料 来 源 : 公 司 提 供 旅 游 业 务 方 面, 面 对 近 年 来 旅 游 行 业 日 益 激 烈 的 竞 争, 公 司 充 分 利 用 厦 门 市 旅 游 市 场 大 型 会 展 较 多 对 台 旅 游 具 有 地 域 优 势 等 特 点, 借 助 大 型 会 议 和 对 台 旅 游 经 营 权 拉 动 旅 游 业 务 增 长 近 年 来 接 待 人 数 稳 步 增 长,2014 年 共 接 待 国 内 外 游 客 超 过 120.44 万 人 次, 同 比 增 长 31%;2015 年 1~3 月, 公 司 共 接 待 国 内 外 游 客 约 26.29 万 人 次 会 展 业 务 方 面, 公 司 拥 有 厦 门 国 际 会 展 中 心 厦 门 国 际 会 议 中 心 厦 门 会 展 音 乐 厅 等 大 型 现 代 化 场 馆, 场 馆 经 营 面 积 达 28 万 平 方 米 近 年 来 公 司 重 点 投 资 建 设 项 目 会 展 三 期 目 前 已 投 入 使 用, 会 展 四 期 预 计 于 2015 年 9 月 投 入 使 用, 未 来 公 司 会 展 业 务 发 展 的 空 间 进 一 步 加 大 自 会 展 业 务 划 入 公 司 以 来, 政 府 一 直 给 予 了 较 大 的 补 贴 支 持, 随 着 会 展 业 务 运 营 逐 步 成 熟, 初 期 扶 持 相 应 减 少, 但 是 每 年 会 针 对 具 体 的 展 会 进 行 补 贴,2014 年 公 司 获 得 补 贴 535.96 万 元 总 的 来 看, 凭 借 厦 门 得 天 独 厚 的 自 然 条 件 旅 游 资 源 稳 定 发 展 的 区 域 经 济 以 及 公 司 拥 有 的 完 整 的 产 业 集 群 优 势 与 品 牌 效 应 累 积, 公 司 有 效 应 对 了 外 环 境 变 化 对 公 司 酒 店 旅 游 业 务 带 来 的 不 利 影 响, 该 业 务 板 块 实 现 平 稳 发 展, 会 展 三 期 项 目 的 投 入 运 营 和 会 展 四 期 的 动 工, 为 公 司 会 展 业 务 提 供 了 更 大 的 发 展 空 间, 但 中 诚 信 国 际 会 持 续 关 注 会 展 业 务 对 公 司 整 体 盈 利 的 影 响 财 务 分 析 以 下 分 析 基 于 经 利 安 达 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 福 建 分 所 审 计 并 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 公 司 2012 年 ~2013 年 财 务 报 告 北 京 兴 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 1 审 计 并 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 公 司 2014 年 财 务 报 告, 以 及 公 司 提 供 的 未 经 审 计 的 2015 年 一 季 度 财 务 报 表 各 期 财 务 报 表 均 按 新 会 计 准 则 编 制, 均 为 合 并 口 径 数 据 盈 利 能 力 2014 年 公 司 实 现 营 业 总 收 入 1,239.36 亿 元, 同 比 增 长 18.41%, 实 现 净 利 润 30.07 亿 元, 同 比 下 降 8.71% 供 应 链 运 营 和 房 地 产 开 发 业 务 是 公 司 收 入 和 利 润 的 主 要 来 源, 其 中 公 司 2014 年 供 应 链 运 营 业 务 保 持 增 长 态 势, 全 年 实 现 营 业 收 入 1,020.96 亿 元, 同 比 增 长 16.28%;2014 年, 公 司 房 地 产 开 发 业 务 营 业 收 入 达 184.26 亿 元, 同 比 增 长 50.72% 在 营 业 总 收 入 规 模 上 升 的 同 时, 受 贸 易 和 房 地 产 市 场 环 境 均 不 佳 的 影 响, 公 司 综 合 毛 利 率 下 降 了 0.51 个 百 分 点 至 9.03% 2015 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 244.70 亿 元, 营 业 毛 利 率 为 7.31% 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 图 2:2012 年 ~2015 年 1 季 度 公 司 经 营 情 况 亿 元 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2012 2013 2014 2015.3 营 业 总 收 入 营 业 成 本 合 计 收 入 增 长 率 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 成 本 增 长 率 随 着 业 务 规 模 的 扩 大, 公 司 三 项 费 用 水 平 保 持 上 升 态 势, 但 增 速 呈 放 缓 趋 势 且 三 费 收 入 比 保 持 在 1 公 司 综 合 考 虑 会 计 师 事 务 所 合 伙 人 稳 定 性 的 情 况, 以 及 国 资 委 对 公 司 聘 用 会 计 师 事 务 所 的 要 求, 将 2014 年 会 计 师 事 务 所 进 行 了 变 更 9
低 位 2014 年, 公 司 期 间 费 用 合 计 55.16 亿 元, 其 中 增 幅 较 大 的 主 要 是 财 务 费 用, 一 方 面 2014 年 受 业 务 规 模 扩 大 债 务 上 升 影 响, 利 息 支 出 增 加, 另 一 方 面, 汇 兑 收 益 大 幅 减 小 2014 年 三 费 收 入 比 为 4.45%, 同 比 略 有 下 降, 说 明 公 司 费 用 控 制 能 力 依 然 较 强 2015 年 1~3 月, 公 司 三 费 合 计 12.42 亿 元, 当 期 三 费 收 入 比 为 5.08% 表 6:2012 年 ~2015 年 1~3 月 公 司 期 间 费 用 单 位 : 亿 元 2012 2013 2014 2015.3 销 售 费 用 28.16 32.02 34.26 8.09 管 理 费 用 8.98 8.81 9.80 2.09 财 务 费 用 9.40 5.98 11.11 2.23 三 费 合 计 46.54 46.81 55.16 12.42 营 业 总 收 入 941.33 1,046.6 1,239.36 244.70 三 费 收 入 比 4.94% 4.47% 4.45% 5.08% 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 2014 年 虽 然 公 司 营 业 总 收 入 明 显 上 升, 但 是 毛 利 率 的 下 降 拉 低 了 公 司 经 营 性 业 务 利 润,2014 年 公 司 实 现 经 营 性 业 务 利 润 31.66 亿 元, 同 比 下 降 15.04% 但 由 于 公 司 持 有 厦 门 航 空 有 限 公 司 厦 门 国 际 信 托 有 限 公 司 厦 门 国 际 银 行 股 份 有 限 公 司 厦 门 法 拉 电 子 股 份 有 限 公 司 等 优 质 企 业 股 权,2014 年 实 现 投 资 收 益 13.22 亿 元, 较 好 的 抵 补 了 经 营 性 利 润 的 下 滑, 当 期 实 现 利 润 总 额 43.69 亿 元, 同 比 仅 下 降 3.59% 2015 年 一 季 度, 由 于 阶 段 性 费 用 上 升 较 快, 公 司 当 期 实 现 利 润 总 额 5.63 亿 元, 同 比 下 降 23.45% 图 3:2012 年 ~2015 年 1 季 度 公 司 利 润 总 额 构 成 60 亿 元 50 40 30 20 10 0-10 2012 2013 2014 2015.3 经 营 性 业 务 利 润 资 产 减 值 损 失 公 允 价 值 变 动 收 益 投 资 收 益 营 业 外 损 益 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告, 中 诚 信 国 际 整 理 总 体 来 看, 目 前 供 应 链 运 营 和 房 地 产 业 务 是 公 司 收 入 和 利 润 的 主 要 来 源 近 年 来, 公 司 在 厦 门 市 乃 至 福 建 省 继 续 保 持 良 好 的 竞 争 实 力, 随 着 产 业 链 及 风 险 管 控 的 进 一 步 完 善, 公 司 在 供 应 链 运 营 业 务 方 面 的 规 模 优 势 明 显, 虽 然 面 临 不 利 的 外 环 境, 但 是 公 司 供 应 链 运 营 业 务 的 收 入 仍 持 续 增 长 ; 房 地 产 业 务 的 区 域 竞 争 优 势 突 出, 持 续 为 公 司 提 供 可 观 的 收 入 及 利 润 贡 献 同 时, 公 司 持 有 的 长 期 股 权 资 产 质 量 良 好, 为 公 司 提 供 较 为 可 观 的 投 资 收 益, 对 公 司 的 盈 利 能 力 形 成 有 利 支 撑 偿 债 能 力 2014 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 净 流 出 2.03 亿 元, 净 流 出 规 模 较 2013 年 大 幅 缩 减 公 司 经 营 活 动 净 现 金 流 受 到 供 应 链 和 房 地 产 业 务 的 双 重 影 响,2014 年 公 司 供 应 链 业 务 加 快 回 笼 资 金, 应 收 账 款 和 应 收 票 据 大 幅 下 降, 同 时 更 多 采 用 票 据 方 式 进 行 采 购 结 算, 减 少 了 现 金 流 出 ; 另 外, 房 地 产 业 务 方 面, 土 地 购 置 支 出 较 2013 年 减 少, 对 现 金 流 也 有 一 定 的 正 面 影 响 2015 年 一 季 度, 公 司 经 营 活 动 净 现 金 流 -26.93 亿 元, 一 方 面 是 房 地 产 业 务 继 续 保 持 投 入, 另 一 方 面 供 应 链 业 务 采 购 结 算 规 模 较 大, 因 此 经 营 活 动 净 现 金 流 呈 现 一 定 规 模 净 流 出 状 态 伴 随 业 务 规 模 不 断 扩 大, 公 司 融 资 规 模 持 续 增 大,2014 年 末 及 2015 年 一 季 度 末, 公 司 总 债 务 规 模 分 别 达 到 454.21 亿 元 和 516.42 亿 元 虽 然 公 司 EBITDA 保 持 了 逐 年 上 升 的 态 势, 但 是 增 幅 不 及 债 务 的 增 幅, 因 此 EBITDA 对 债 务 的 保 障 程 度 逐 年 下 降 ; 但 由 于 2014 年 资 本 化 利 息 的 显 著 下 降,EBITDA 对 利 息 的 保 障 程 度 在 2014 年 有 所 增 强 由 于 公 司 经 营 活 动 净 现 金 流 自 2013 年 以 来 一 直 为 负, 因 此 其 对 债 务 和 利 息 支 出 的 保 障 能 力 较 弱 表 7:2012 年 ~2015 年 1 季 度 公 司 偿 债 能 力 指 标 指 标 2012 2013 2014 2015.3 货 币 资 金 ( 亿 元 ) 85.46 91.45 80.65 96.43 短 期 债 务 ( 亿 元 ) 169.56 194.54 211.39 235.92 总 债 务 ( 亿 元 ) 376.30 420.96 454.21 516.42 经 营 活 动 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 50.92-15.58-2.03-26.93 EBITDA( 亿 元 ) 56.42 59.19 61.80 -- 经 营 活 动 净 现 金 流 / 短 期 债 务 (X) 0.30-0.08-0.01-0.46* 经 营 活 动 净 现 金 流 / 利 息 支 出 (X) 2.24-0.54-0.09 -- 总 债 务 /EBITDA(X) 6.67 7.11 7.35 -- EBITDA 利 息 倍 数 (X) 2.48 2.05 2.75 -- 注 :1 2015 年 一 季 度 财 务 报 表 未 经 审 计, 带 * 数 据 经 年 化 处 理 ;2 由 于 缺 少 相 关 数 据,2015 年 一 季 度 EBIT 和 EBITDA 及 其 相 关 指 标 无 法 10
计 算 得 出 ;3 已 将 各 期 财 务 报 表 期 末 短 期 融 资 券 金 额 由 其 他 流 动 负 债 科 目 调 整 至 交 易 性 金 融 负 债 科 目 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 中 诚 信 国 际 整 理 资 产 抵 质 押 方 面, 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 持 有 建 发 股 份 的 股 份 已 质 押 4.8 亿 股, 占 其 持 有 建 发 股 份 总 股 本 的 37.32% 或 有 事 项 方 面, 截 至 2014 年 末, 公 司 有 一 起 涉 诉 事 项 自 然 人 李 道 之 和 上 海 班 提 酒 业 有 限 公 司 因 与 公 司 下 属 子 公 司 建 发 ( 上 海 ) 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 上 海 建 发 ) 及 卡 斯 特 兄 弟 简 化 股 份 有 限 公 司 发 生 商 标 侵 权 纠 纷, 向 浙 江 省 温 州 市 中 级 人 民 法 院 提 起 诉 讼 浙 江 省 温 州 市 中 级 人 民 法 院 一 审 判 决 上 海 建 发 赔 偿 原 告 39,996,407.34 元 截 至 目 前, 二 审 正 在 进 行 中, 上 海 建 发 已 根 据 一 审 判 决 结 果 计 提 预 计 负 债 39,996,407.34 元 截 至 2014 年 末, 公 司 对 外 担 保 余 额 为 0.77 亿 元, 占 公 司 净 资 产 规 模 很 小 公 司 与 多 家 银 行 长 期 保 持 良 好 稳 定 的 合 作 关 系, 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 银 行 综 合 授 信 额 度 为 920.63 亿 元, 尚 未 使 用 额 度 441.24 亿 元 总 体 来 看, 公 司 外 融 资 条 件 较 好, 将 有 助 于 提 高 公 司 的 财 务 弹 性 和 偿 债 保 障 能 力 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 公 司 提 供 的 数 据,2012~2014 年 及 2015 年 一 季 度 公 司 未 发 生 重 大 债 务 违 约 情 况 ; 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 本 及 子 公 司 无 已 到 期 未 偿 还 借 款 结 论 综 上, 中 诚 信 国 际 维 持 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 的 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 评 级 展 望 为 稳 定 ; 维 持 15 建 发 集 MTN001 的 债 项 信 用 等 级 为 AAA 11
附 一 : 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 股 权 结 构 图 ( 截 至 2015 年 3 月 末 ) 厦 门 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 100% 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 主 要 下 属 公 司 名 称 注 册 资 本 ( 万 元 ) 持 股 比 例 经 营 范 围 厦 门 建 发 股 份 有 限 公 司 283,520.05 44.97% 实 业 投 资 贸 易 等 厦 门 建 发 旅 游 集 团 股 份 有 限 公 司 34,000.00 100.00% 旅 游 酒 店 业 投 资 管 理 厦 门 国 际 会 展 控 股 有 限 公 司 15,000.00 100.00% 会 展 服 务 厦 门 新 迪 培 训 服 务 有 限 公 司 10.00 100.00% 培 训 厦 门 嘉 诚 投 资 发 展 有 限 公 司 1,200.00 100.00% 房 地 产 开 发 厦 门 华 益 工 贸 有 限 公 司 710.00 100.00% 商 品 贸 易 厦 门 建 邦 资 产 管 理 服 务 有 限 公 司 160.00 100.00% 投 资 资 产 管 理 武 夷 山 大 红 袍 山 庄 开 发 有 限 公 司 50,000.00 46.00% 房 地 产 开 发 福 建 嘉 悦 投 资 发 展 有 限 公 司 1,000.00 100.00% 酒 店 业 投 资 管 理 厦 门 建 发 新 兴 产 业 股 权 投 资 有 限 责 任 公 司 20,000 100.00% 投 资 厦 门 建 发 旅 游 会 展 投 资 有 限 公 司 20,000 100.00% 投 资 资 料 来 源 : 公 司 提 供 12
附 二 : 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 组 织 结 构 图 ( 截 至 2015 年 3 月 末 ) 厦 门 市 人 民 政 府 国 有 资 产 管 理 监 督 管 理 委 员 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 董 事 会 战 略 工 作 委 员 会 薪 酬 与 考 核 委 员 监 事 会 总 经 理 审 计 委 员 会 审 计 总 经 理 办 公 室 党 委 办 公 室 人 力 资 源 投 资 管 理 战 略 管 理 财 务 资 金 法 律 事 务 医 疗 健 康 投 资 信 息 化 应 用 管 理 品 牌 管 理 资 产 管 理 厦 门 建 发 股 份 有 限 公 司 44.97% 厦 门 建 发 旅 游 集 团 股 份 有 限 公 司 100% 厦 门 国 际 会 展 控 股 有 限 公 司 100% 厦 门 嘉 诚 投 资 发 展 有 限 公 司 100% 厦 门 华 益 工 贸 有 限 公 司 100% 厦 门 建 邦 资 产 管 理 服 务 有 限 公 司 100% 厦 门 新 迪 培 训 服 务 有 限 公 司 100% 福 建 嘉 悦 投 资 发 展 有 限 公 司 100% 武 夷 山 大 红 袍 山 庄 开 发 有 限 公 司 46% 厦 门 建 发 新 兴 产 业 股 权 投 资 有 限 责 任 公 司 100% 厦 门 建 发 旅 游 会 展 投 资 有 限 公 司 100% 客 户 资 源 共 享 中 心 监 察 室 车 队 上 市 公 司 股 权 运 营 和 管 理 资 料 来 源 : 公 司 提 供 13
附 三 : 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 主 要 财 务 数 据 及 指 标 ( 合 并 口 径 ) 财 务 数 据 ( 单 位 : 万 元 ) 2012 2013 2014 2015.3 货 币 资 金 854,585.02 914,473.24 806,459.98 964,260.56 短 期 投 资 ( 交 易 性 金 融 资 产 ) 13,225.85 14,316.83 12,755.19 12,695.05 应 收 账 款 净 额 187,943.62 494,879.69 310,257.25 331,390.22 存 货 净 额 3,543,054.45 4,560,679.22 5,675,362.36 6,082,354.40 其 他 应 收 款 218,867.51 344,745.58 290,852.29 346,515.78 长 期 投 资 609,489.23 682,903.29 842,792.88 954,034.76 固 定 资 产 ( 合 计 ) 871,601.96 1,004,578.47 1,059,801.18 1,070,036.41 总 资 产 7,623,098.11 9,731,636.28 11,087,461.45 11,775,044.04 其 他 应 付 款 333,222.09 467,350.39 438,970.88 541,413.08 短 期 债 务 1,695,631.77 1,945,449.30 2,113,851.48 2,359,167.35 长 期 债 务 2,067,337.64 2,264,128.19 2,428,253.68 2,805,045.65 总 债 务 3,762,969.41 4,209,577.49 4,542,105.16 5,164,213.00 净 债 务 2,908,384.39 3,295,104.25 3,735,645.18 4,199,952.44 总 负 债 6,000,525.81 7,700,786.15 8,574,682.03 9,184,355.58 财 务 性 利 息 支 出 102,784.01 82,478.11 111,935.40 -- 资 本 化 利 息 支 出 125,053.69 206,633.13 113,109.84 -- 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 1,622,572.29 2,030,850.13 2,512,779.43 2,590,688.45 营 业 总 收 入 9,413,337.22 10,466,367.51 12,393,561.82 2,446,983.88 三 费 前 利 润 786,131.53 840,818.98 868,286.85 154,171.46 投 资 收 益 88,291.80 94,323.06 132,214.30 29,832.80 EBIT 509,558.01 535,615.50 548,802.49 -- EBITDA 564,179.87 591,921.65 618,034.17 -- 经 营 活 动 产 生 现 金 净 流 量 509,235.55-155,791.49-20,298.95-269,263.98 投 资 活 动 产 生 现 金 净 流 量 -262,715.54-191,755.01-122,168.33-67,801.29 筹 资 活 动 产 生 现 金 净 流 量 -52,121.46 465,594.16-7,204.79 503,556.38 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 197,612.90 125,240.71-147,988.60 160,753.10 资 本 支 出 179,569.58 191,446.07 124,111.88 29,653.73 财 务 指 标 2012 2013 2014 2015.3 营 业 毛 利 率 (%) 9.51 9.54 9.03 7.31 三 费 收 入 比 (%) 4.94 4.47 4.45 5.08 EBITDA/ 营 业 总 收 入 (%) 5.99 5.66 4.99 -- 总 资 产 收 益 率 (%) 7.14 6.17 5.27 -- 流 动 比 率 (X) 1.44 1.38 1.42 1.45 速 动 比 率 (X) 0.54 0.54 0.47 0.47 存 货 周 转 率 (X) 2.55 2.34 2.20 1.54* 应 收 账 款 周 转 率 (X) 49.88 30.66 30.79 30.51* 资 产 负 债 率 (%) 78.72 79.13 77.34 78.00 总 资 本 化 比 率 (%) 69.87 67.46 64.38 66.59 短 期 债 务 / 总 债 务 (%) 45.06 46.21 46.54 45.68 经 营 活 动 净 现 金 / 总 债 务 (X) 0.14-0.04 0.00-0.21* 经 营 活 动 净 现 金 / 短 期 债 务 (X) 0.30-0.08-0.01-0.46* 经 营 活 动 净 现 金 / 利 息 支 出 (X) 2.24-0.54-0.09 -- 总 债 务 /EBITDA(X) 6.67 7.11 7.35 -- EBITDA/ 短 期 债 务 (X) 0.33 0.30 0.29 -- EBITDA 利 息 倍 数 (X) 2.48 2.05 2.75 -- 注 :1 公 司 各 期 财 务 报 表 均 依 照 新 会 计 准 则 编 制,2015 年 一 季 度 财 务 报 表 未 经 审 计, 带 * 数 据 经 年 化 处 理 ;2 由 于 缺 少 相 关 数 据,2015 年 一 季 度 EBIT 和 EBITDA 及 其 相 关 指 标 无 法 计 算 得 出 ;3 已 将 各 期 财 务 报 表 期 末 短 期 融 资 券 金 额 由 其 他 流 动 负 债 科 目 调 整 至 交 易 性 金 融 负 债 科 目 14
附 四 : 基 本 财 务 指 标 的 计 算 公 式 长 期 投 资 = 可 供 出 售 金 融 资 产 + 持 有 至 到 期 投 资 + 长 期 股 权 投 资 固 定 资 产 合 计 = 投 资 性 房 地 产 + 固 定 资 产 + 在 建 工 程 + 工 程 物 资 + 固 定 资 产 清 理 + 生 产 性 生 物 资 产 + 油 气 资 产 短 期 债 务 = 短 期 借 款 + 交 易 性 金 融 负 债 + 应 付 票 据 + 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 长 期 债 务 = 长 期 借 款 + 应 付 债 券 总 债 务 = 长 期 债 务 + 短 期 债 务 净 债 务 = 总 债 务 - 货 币 资 金 三 费 前 利 润 = 营 业 总 收 入 - 营 业 成 本 - 利 息 支 出 - 手 续 费 及 佣 金 收 入 - 退 保 金 - 赔 付 支 出 净 额 - 提 取 保 险 合 同 准 备 金 净 额 - 保 单 红 利 支 出 - 分 保 费 用 - 营 业 税 金 及 附 加 EBIT( 息 税 前 盈 余 )= 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 EBITDA( 息 税 折 旧 摊 销 前 盈 余 )=EBIT+ 折 旧 + 无 形 资 产 摊 销 + 长 期 待 摊 费 用 摊 销 资 本 支 出 = 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 支 付 的 现 金 营 业 毛 利 率 =( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 )/ 营 业 收 入 三 费 收 入 比 =( 财 务 费 用 + 管 理 费 用 + 销 售 费 用 )/ 营 业 总 收 入 总 资 产 收 益 率 = EBIT / 总 资 产 平 均 余 额 流 动 比 率 = 流 动 资 产 / 流 动 负 债 速 动 比 率 =( 流 动 资 产 - 存 货 ) / 流 动 负 债 存 货 周 转 率 = 主 营 业 务 成 本 ( 营 业 成 本 合 计 ) / 存 货 平 均 净 额 应 收 账 款 周 转 率 = 主 营 业 务 收 入 净 额 ( 营 业 总 收 入 净 额 )/ 应 收 账 款 平 均 净 额 资 产 负 债 率 = 负 债 总 额 / 资 产 总 额 总 资 本 化 比 率 = 总 债 务 /( 总 债 务 + 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )) EBITDA 利 息 倍 数 = EBITDA /( 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 资 本 化 利 息 支 出 ) 15
附 五 : 主 体 信 用 等 级 的 符 号 及 定 义 等 级 符 号 含 义 AAA 受 评 对 象 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 AA 受 评 对 象 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 较 小, 违 约 风 险 很 低 A 受 评 对 象 偿 还 债 务 的 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 BBB 受 评 对 象 偿 还 债 务 的 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 BB 受 评 对 象 偿 还 债 务 的 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 有 较 高 违 约 风 险 B 受 评 对 象 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 CCC 受 评 对 象 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 CC 受 评 对 象 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 C 受 评 对 象 不 能 偿 还 债 务 注 : 除 AAA 级,CCC 级 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 16
附 六 : 中 期 票 据 信 用 等 级 的 符 号 及 定 义 等 级 符 号 含 义 AAA 票 据 安 全 性 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 AA 票 据 安 全 性 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 较 小, 违 约 风 险 很 低 A 票 据 安 全 性 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 BBB 票 据 安 全 性 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 BB 票 据 安 全 性 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 有 较 高 违 约 风 险 B 票 据 安 全 性 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 CCC 票 据 安 全 性 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 CC 基 本 不 能 保 证 偿 还 票 据 C 不 能 偿 还 票 据 注 : 除 AAA 级,CCC 级 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 17