四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 租 赁 价 格 评 估 项 目 资 产 评 估 报 告 川 中 联 恒 通 评 资 字 (2016) 第 012 号 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 二 〇 一 六 年 三 月 二 十 九 日
目 录 注 册 资 产 评 估 师 声 明... 1 摘 要... 3 资 产 评 估 报 告... 5 一 委 托 方 产 权 持 有 单 位 和 其 他 评 估 报 告 使 用 者... 5 二 评 估 目 的... 6 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围... 7 四 价 值 类 型 及 其 定 义... 8 五 评 估 基 准 日... 8 六 评 估 依 据... 9 七 评 估 方 法... 11 八 评 估 过 程 实 施 过 程 及 情 况... 12 九 评 估 假 设... 14 十 评 估 结 果 及 分 析... 16 十 一 特 别 事 项 说 明... 16 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明... 19 十 三 评 估 报 告 日... 20 十 四 评 估 机 构 及 评 估 人 员... 20 评 估 报 告 附 件... 21
注 册 资 产 评 估 师 声 明 一 我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中, 遵 循 了 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 的 原 则 ; 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料, 评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的, 并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 二 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 清 单 由 委 托 方 及 产 权 持 有 单 位 申 报 并 经 其 签 章 确 认 ; 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 三 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ; 与 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系, 对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 四 我 们 已 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查 ; 我 们 已 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 给 予 必 要 的 关 注, 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 资 料 进 行 了 查 验, 并 对 已 经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露, 且 已 提 请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善 产 权 以 满 足 出 具 评 估 报 告 的 要 求 五 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制, 评 估 报 告 使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 限 定 条 件 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影 响 第 1 页
六 本 资 产 评 估 报 告 如 有 文 字 数 据 及 图 片 的 排 版 装 订 等 错 误, 如 有 简 单 的 计 算 错 误, 则 差 错 部 分 无 效, 请 报 告 使 用 者 及 时 通 知 我 们, 以 便 更 正 七 我 们 对 本 资 产 评 估 报 告 拥 有 解 释 权 和 知 识 产 权 未 征 得 我 们 书 面 同 意, 本 资 产 评 估 报 告 的 内 容 不 得 被 摘 抄 引 用 或 披 露 于 公 开 媒 体, 国 家 法 律 法 规 规 定 以 及 资 产 评 估 业 务 约 定 书 中 约 定 的 除 外 否 则, 我 们 不 承 担 由 此 引 起 的 任 何 责 任, 并 保 留 依 法 追 究 相 关 当 事 人 法 律 责 任 的 权 利 第 2 页
四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 租 赁 价 格 评 估 项 目 资 产 评 估 报 告 川 中 联 恒 通 评 资 字 (2016) 第 012 号 摘 要 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 接 受 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 的 委 托, 就 委 托 方 拟 了 解 其 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 在 评 估 基 准 日 的 租 赁 价 格 之 行 为, 对 所 涉 及 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 在 评 估 基 准 日 的 租 赁 价 格 进 行 了 评 估 评 估 目 的 : 为 老 马 路 底 楼 房 产 整 体 对 外 出 租 提 供 租 金 参 考 评 估 对 象 及 范 围 : 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 的 房 地 产 评 估 基 准 日 为 2015 年 12 月 31 日 本 次 评 估 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 本 次 评 估 以 持 续 使 用 和 公 开 市 场 为 前 提, 结 合 委 估 对 象 的 实 际 情 况, 综 合 考 虑 各 种 影 响 因 素, 采 用 市 场 比 较 法 对 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 第 3 页
任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 的 房 地 产 租 赁 价 格 进 行 评 估 经 实 施 清 查 核 实 实 地 查 勘 市 场 调 查 和 评 定 估 算 等 评 估 程 序, 得 出 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 在 评 估 基 准 日 2015 年 12 月 31 日 的 租 赁 单 价 为 85 元 /m2. 月, 大 写 人 民 币 捌 拾 伍 元 每 平 方 米 每 月 在 使 用 本 评 估 结 论 时, 特 别 提 请 报 告 使 用 者 使 用 本 报 告 时 注 意 报 告 中 所 载 明 的 特 殊 事 项 以 及 重 大 期 后 事 项 按 国 家 现 行 相 关 规 定, 本 资 产 评 估 报 告 的 评 估 结 果 使 用 有 效 期 为 一 年, 自 评 估 基 准 日 2015 年 12 月 31 日 起, 至 2016 年 12 月 30 日 止 超 过 一 年, 需 重 新 进 行 评 估 以 上 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告 正 文, 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结 论, 应 当 阅 读 资 产 评 估 报 告 全 文 第 4 页
四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 租 赁 价 格 评 估 项 目 资 产 评 估 报 告 川 中 联 恒 通 评 资 字 (2016) 第 012 号 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 : 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 接 受 贵 单 位 的 委 托, 根 据 有 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 按 照 必 要 的 评 估 程 序, 对 贵 单 位 拟 了 解 其 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 在 评 估 基 准 日 的 租 赁 价 格 之 行 为, 对 所 涉 及 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 在 评 估 基 准 日 的 租 赁 价 格 进 行 了 评 估 现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下 : 一 委 托 方 产 权 持 有 单 位 和 其 他 评 估 报 告 使 用 者 ( 一 ) 委 托 方 产 权 持 有 单 位 概 况 委 托 方 与 产 权 持 有 单 位 为 同 一 单 位 : 公 司 名 称 : 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 ; 公 司 类 型 : 有 限 责 任 公 司 ( 国 有 独 资 ); 第 5 页
公 司 住 所 : 成 都 市 青 羊 区 小 南 街 23 号 ; 法 定 代 表 人 : 高 淳 ; 注 册 资 本 : 伍 拾 伍 亿 零 陆 佰 伍 拾 捌 万 玖 仟 捌 佰 玖 拾 伍 元 人 民 币 ; 成 立 日 期 :1996 年 06 月 26 日 ; 经 营 期 限 :1996 年 06 月 26 日 至 长 期 ; 经 营 范 围 : 经 营 和 管 理 能 源 ( 含 节 能 ) 交 通 通 信 原 材 料 机 电 轻 纺 科 技 农 业 林 业 及 其 他 非 工 业 经 营 性 固 定 资 产 投 资 ; 根 据 省 政 府 授 权 经 营 公 司 投 资 所 形 成 的 国 有 资 产 ; 为 国 内 外 投 资 者 提 供 咨 询 服 务 ; 房 屋 租 赁 ( 二 ) 委 托 方 与 产 权 持 有 单 位 之 间 的 关 系 委 托 方 与 产 权 持 有 单 位 为 同 一 单 位 ( 三 ) 委 托 方 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 本 评 估 报 告 的 使 用 者 为 委 托 方 产 权 持 有 单 位 经 济 行 为 相 关 的 当 事 方 以 及 国 家 相 关 监 管 机 构 除 国 家 法 律 法 规 另 有 规 定 外, 任 何 未 经 评 估 机 构 和 委 托 方 确 认 的 机 构 或 个 人 不 能 由 于 得 到 评 估 报 告 而 成 为 评 估 报 告 使 用 者 二 评 估 目 的 为 老 马 路 底 楼 房 产 整 体 对 外 出 租 提 供 租 金 参 考 第 6 页
三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 评 估 对 象 及 评 估 范 围 是 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 租 赁 价 格 本 次 评 估 委 托 方 未 申 报 评 估 对 象 账 面 原 值 和 净 值 委 托 评 估 对 象 和 评 估 范 围 与 经 济 行 为 涉 及 的 评 估 对 象 和 评 估 范 围 一 致 ( 一 ) 委 估 主 要 资 产 情 况 本 次 评 估 范 围 中 的 资 产 为 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 有, 房 屋 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 根 据 委 托 方 提 供 的 房 屋 所 有 权 证, 评 估 对 象 房 屋 登 记 情 况 如 下 : 房 产 证 号 蓉 房 权 证 成 房 监 证 字 第 1049076 号 ( 权 0243617) 房 屋 结 登 记 房 屋 坐 落 所 有 权 人 构 用 途 楼 层 登 记 面 积 (m2) 合 计 6164 m2, 其 中 四 川 省 投 资 集 武 侯 区 一 环 团 有 限 责 任 公 路 南 一 段 老 司 马 路 15 号 242 平 方 米 为 辅 助 房, 混 其 他 7 层 3130 平 方 米 为 试 车 合 间,2792 平 方 米 为 科 研 楼 本 次 评 估 范 围 和 评 估 对 象 为 上 述 房 屋 的 一 层, 未 单 独 办 理 房 屋 所 有 权 证 和 国 有 土 地 使 用 证 根 据 委 托 方 提 供 资 料, 评 估 对 象 一 层 的 面 积 为 782 m2, 房 屋 使 用 用 途 为 商 业 描 述 土 地 情 况, 并 说 明 没 按 工 业 考 虑, 未 考 虑 按 商 业 评 估 而 应 上 缴 政 府 的 收 益 第 7 页
2. 区 域 状 况 评 估 对 象 坐 落 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号, 区 域 位 于 一 环 路 内 侧, 临 近 九 眼 桥 商 圈 区 域 交 通 路 网 密 集, 一 环 路 为 区 域 主 要 交 通 干 道, 有 老 马 路 致 民 路 丝 竹 路 等 多 条 市 政 道 路 经 过, 但 区 域 内 公 共 交 通 大 多 分 布 于 一 环 路, 评 估 对 象 周 边 仅 有 少 量 公 共 交 通 线 路 经 过, 公 共 交 通 便 捷 度 一 般 评 估 对 象 所 在 区 域 周 边 商 业 业 态 以 临 街 商 铺 为 主, 商 服 繁 华 度 一 般 同 时 区 域 内 分 布 有 四 川 大 学 四 川 音 乐 学 院 成 都 第 12 中 学 四 川 大 学 附 属 幼 儿 园 中 国 农 业 银 行 红 旗 连 锁 等 配 套 设 施, 公 共 配 套 设 施 条 件 较 好 四 价 值 类 型 及 其 定 义 依 据 本 次 评 估 目 的, 确 定 本 次 评 估 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 五 评 估 基 准 日 本 项 目 资 产 评 估 的 基 准 日 是 2015 年 12 月 31 日 评 估 基 准 日 是 确 认 资 产 评 估 价 格 的 基 准 时 间, 由 委 托 方 根 据 评 估 目 的 的 需 要 在 资 产 评 估 业 务 约 定 书 中 确 定 的, 所 选 取 的 评 估 基 准 日 没 有 可 第 8 页
导 致 被 评 估 资 产 价 值 发 生 重 大 变 化 的 影 响 因 素, 且 与 评 估 目 的 的 实 现 日 接 近 六 评 估 依 据 本 次 资 产 评 估 遵 循 的 评 估 依 据 主 要 包 括 经 济 行 为 依 据 法 律 法 规 依 据 评 估 准 则 依 据 资 产 权 属 依 据, 及 评 定 估 算 时 采 用 的 取 价 依 据 和 其 他 参 考 资 料 等, 具 体 如 下 : ( 一 ) 经 济 行 为 依 据 1 总 经 理 办 公 会 纪 要 ( 第 三 十 七 期 ); 2 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ( 二 ) 法 律 法 规 依 据 1 国 务 院 1991 年 91 号 令 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ; 2 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 (2005 年 10 月 27 日 第 十 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 八 次 会 议 修 订 ); 3 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 28 号, 2004 年 8 月 28 日 ); 4 中 华 人 民 共 和 土 地 管 理 法 实 施 条 例 (1998 年 12 月 24 日 国 务 院 第 12 次 常 务 会 议 通 过 ); 5 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 29 号,2007 年 8 月 30 日 修 正 ); 第 9 页
6 中 华 人 民 共 和 国 城 乡 规 划 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 74 号, 2007 年 10 月 28 日 ); 7 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 62 号,2007 年 10 月 1 日 ); 8 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 房 地 产 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 ( 国 务 院 令 第 55 号,1990 年 5 月 19 日 ); 9 房 屋 登 记 办 法 ( 建 设 部 令 168 号 ); 10 土 地 登 记 办 法 ( 国 土 资 源 部 令 第 40 号 ); 11 成 都 市 市 属 国 有 企 业 资 产 出 租 管 理 办 法 (2014 年 2 月 10 日 成 都 市 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 网 站 公 布 ) ( 三 ) 评 估 准 则 依 据 1 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 ( 财 企 (2004)20 号 ); 2 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ( 财 企 (2004)20 号 ); 3 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ( 中 评 协 [2011]230 号 ); 4 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 5 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 6 资 产 评 估 准 则 不 动 产 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 7 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 ( 中 评 协 [2011]230 号 ); 8 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 独 立 性 ( 中 评 协 2012 248 号 ) 第 10 页
9 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 ( 财 综 [2003]56 号, 中 国 注 册 会 计 师 协 会 2003); 10 房 地 产 估 价 规 范 (GB/T 50291-2015) ( 四 ) 资 产 权 属 依 据 1 房 屋 所 有 权 证 证 号 : 蓉 房 权 证 成 房 监 证 字 第 1049076 号 ( 丘 ( 地 ) 号 : 权 0243617); 2 国 有 土 地 使 用 证 证 号 : 成 国 用 (2004) 第 531 号 ; 3 其 他 参 考 资 料 ( 五 ) 取 价 依 据 1 评 估 人 员 市 场 调 查 资 料 ;; 2 评 估 人 员 收 集 的 其 他 相 关 资 料 ; 3 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 价 格 信 息 资 料 库 相 关 资 料 ; 4 其 他 参 考 资 料 七 评 估 方 法 依 据 资 产 评 估 准 则 的 规 定, 结 合 本 次 评 估 目 的 评 估 人 员 收 集 到 的 资 料 等 情 况, 本 次 对 房 地 产 租 赁 价 格 的 评 估 采 用 市 场 比 较 法 资 产 的 评 估 方 法 如 下 : 评 估 对 象 为 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 租 赁 价 格 本 次 评 估 根 据 实 际 第 11 页
情 况 采 用 市 场 比 较 法 进 行 评 估 市 场 比 较 法 的 基 本 计 算 公 式 为 : 估 价 时 点 价 格 指 数 评 估 价 值 = 可 比 实 例 价 格 交 易 情 况 修 正 系 数 交 易 当 时 价 格 指 数 对 象 区 位 价 格 指 数 对 象 实 物 因 素 指 数 对 象 权 益 因 素 指 数 实 例 区 位 价 格 指 数 实 例 实 物 因 素 指 数 实 例 权 益 因 素 指 数 根 据 评 估 对 象 的 实 际 情 况, 结 合 本 报 告 估 价 目 的, 本 次 评 估 采 用 市 场 比 较 法 对 评 估 对 象 租 赁 价 格 进 行 测 算 八 评 估 过 程 实 施 过 程 及 情 况 整 个 评 估 工 作 分 四 个 阶 段 进 行 : ( 一 ) 评 估 准 备 阶 段 1 我 公 司 与 评 估 委 托 方 产 权 持 有 者 就 本 次 评 估 的 目 的 评 估 基 准 日 评 估 范 围 等 问 题 协 商 一 致, 并 制 订 资 产 评 估 工 作 计 划 2 配 合 评 估 委 托 方 产 权 持 有 者 进 行 资 产 清 查 填 报 资 产 评 估 申 报 明 细 表 等 工 作 评 估 项 目 组 人 员, 协 助 评 估 委 托 方 产 权 持 有 者 进 行 资 产 申 报 工 作, 提 出 资 产 评 估 所 需 的 相 关 资 料 清 单 ( 二 ) 现 场 评 估 阶 段 本 项 目 现 场 评 估 阶 段 时 间 为 2016 年 1 月 5 日, 主 要 工 作 如 下 : 1 查 询 了 解 被 评 估 资 产 的 背 景 资 产 类 型 及 经 济 技 术 特 征 等 情 况 第 12 页
2 对 企 业 提 供 的 资 产 申 报 明 细 表 进 行 审 核 鉴 别, 并 与 企 业 有 关 人 员 进 行 核 对, 对 发 现 的 问 题 协 同 企 业 做 出 调 整 3 根 据 资 产 申 报 明 细 表, 按 资 产 评 估 准 则 评 估 规 范 的 要 求, 对 实 物 资 产 进 行 全 面 清 查 核 实 着 重 调 查 相 关 资 产 的 历 史 沿 革 及 利 用 现 状 和 规 划 状 况 4 查 阅 和 收 集 相 关 资 产 的 产 权 证 明 文 件 5 根 据 评 估 范 围 内 的 资 产 实 际 状 况 和 特 点, 确 定 资 产 的 具 体 评 估 方 法 6 查 阅 主 要 资 产 的 相 关 资 料, 同 时 进 行 市 场 调 研, 收 集 相 关 计 价 依 据 ; 7 在 清 查 核 实 的 基 础 上, 对 评 估 对 象 进 行 评 估 价 值 的 测 算 ( 三 ) 评 估 汇 总 阶 段 2016 年 1 月 6 日 至 2016 年 1 月 7 日 形 成 评 估 的 初 步 汇 总 结 果, 并 进 行 分 析 比 较 调 整 和 修 改 ( 四 ) 提 交 报 告 阶 段 在 上 述 工 作 基 础 上, 起 草 资 产 评 估 报 告, 同 时 与 资 产 评 估 委 托 方 产 权 持 有 者 就 评 估 结 果 交 换 意 见 在 不 影 响 评 估 报 告 独 立 性 的 原 则 下, 全 面 考 虑 有 关 各 方 意 见 后, 按 我 公 司 资 产 评 估 报 告 内 部 三 审 制 度 和 程 第 13 页
序, 对 评 估 报 告 初 稿 进 行 全 面 审 核, 并 根 据 审 核 意 见 进 行 必 要 的 修 改 完 善 和 校 正, 最 后 出 具 正 式 资 产 评 估 报 告 本 阶 段 的 工 作 时 间 为 2016 年 1 月 8 日 至 2016 年 3 月 7 日 九 评 估 假 设 本 次 评 估 中, 评 估 人 员 遵 循 了 以 下 评 估 假 设 : ( 一 ) 一 般 假 设 1 资 产 持 续 使 用 假 设 资 产 持 续 使 用 假 设 是 指 评 估 时 需 根 据 被 评 估 资 产 按 目 前 的 用 途 和 使 用 的 方 式 规 模 频 度 环 境 等 情 况 继 续 使 用, 或 者 在 有 所 改 变 的 基 础 上 使 用, 相 应 确 定 评 估 方 法 参 数 和 依 据 2 交 易 假 设 交 易 假 设 是 假 定 所 有 待 评 估 资 产 已 经 处 在 交 易 的 过 程 中, 评 估 师 根 据 待 评 估 资 产 的 交 易 条 件 等 模 拟 市 场 进 行 估 价 交 易 假 设 是 资 产 评 估 得 以 进 行 的 一 个 最 基 本 的 前 提 假 设 3 公 开 市 场 假 设 公 开 市 场 假 设, 是 假 定 在 市 场 上 交 易 的 资 产, 或 拟 在 市 场 上 交 易 的 第 14 页
资 产, 资 产 交 易 双 方 彼 此 地 位 平 等, 彼 此 都 有 获 取 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 以 便 于 对 资 产 的 功 能 用 途 及 其 交 易 价 格 等 作 出 理 智 的 判 断 公 开 市 场 假 设 以 资 产 在 市 场 上 可 以 公 开 买 卖 为 基 础 ( 二 ) 特 殊 假 设 1 本 次 评 估 假 设 评 估 基 准 日 外 部 经 济 环 境 不 变, 国 家 现 行 的 宏 观 经 济 不 发 生 重 大 变 化 ; 2 企 业 所 处 的 社 会 经 济 环 境 以 及 所 执 行 的 税 赋 税 率 等 政 策 无 重 大 变 化 ; 3 本 次 评 估 的 各 项 资 产 均 以 评 估 基 准 日 的 实 际 存 量 为 前 提, 有 关 资 产 的 现 行 市 价 以 评 估 基 准 日 的 国 内 有 效 价 格 为 依 据 ; 4 本 次 评 估 假 设 委 托 方 及 产 权 持 有 单 位 提 供 的 基 础 资 料 和 财 务 资 料 真 实 准 确 完 整 ; 5 评 估 范 围 仅 以 委 托 方 及 产 权 持 有 单 位 提 供 的 评 估 申 报 清 单 为 准, 未 考 虑 委 托 方 及 产 权 持 有 单 位 提 供 清 单 以 外 可 能 存 在 的 或 有 资 产 及 或 有 负 债 ; 6. 根 据 委 托 方 提 供 的 资 料 显 示, 评 估 对 象 用 途 为 工 业 及 其 辅 助 用 房, 本 次 评 估 根 据 资 产 评 估 业 务 约 定 书 设 定 用 途 为 商 业, 本 次 评 估 未 考 虑 租 金 是 否 上 缴 政 府 等 因 素 对 评 估 结 论 的 影 响 第 15 页
7 本 次 评 估 测 算 的 各 项 参 数 取 值 不 考 虑 通 货 膨 胀 因 素 的 影 响 当 上 述 条 件 发 生 变 化 时, 评 估 结 果 一 般 会 失 效 十 评 估 结 果 及 分 析 我 们 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 法 律 法 规 规 章 和 评 估 准 则, 本 着 独 立 公 正 科 学 客 观 的 原 则, 履 行 了 资 产 评 估 法 定 的 和 必 要 的 程 序, 采 用 市 场 比 较 法 对 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 纳 入 评 估 范 围 的 资 产 实 施 了 实 地 勘 察 市 场 调 查 和 评 估 计 算, 得 出 如 下 结 论 : 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 申 报 的 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 租 赁 价 格 的 评 估 结 果 为 85 元 /m2. 月, 大 写 人 民 币 捌 拾 伍 元 每 平 方 米 每 月 十 一 特 别 事 项 说 明 ( 一 ) 产 权 瑕 疵 事 项 本 次 评 估, 委 托 方 和 产 权 持 有 者 未 揭 示, 评 估 人 员 未 发 现 评 估 对 象 存 在 产 权 瑕 疵 ( 二 ) 未 决 事 项 法 律 纠 纷 等 不 确 定 因 素 本 报 告 未 发 现 未 决 事 项 法 律 纠 纷 等 不 确 定 因 素 ( 三 ) 重 大 期 后 事 项 第 16 页
本 次 评 估 无 重 大 期 后 事 项 ( 四 ) 其 他 需 要 说 明 的 事 项 1 本 次 评 估 是 在 独 立 客 观 公 正 的 原 则 下 作 出 的, 我 公 司 参 加 评 估 人 员 与 委 托 方 与 产 权 持 有 者 无 任 何 特 殊 利 害 关 系, 评 估 人 员 在 评 估 过 程 中 恪 守 职 业 规 范 2 本 次 评 估 中 所 涉 及 的 有 关 权 属 证 明 资 料 法 律 文 件 和 相 关 资 料 以 委 托 方 及 产 权 持 有 者 提 供 的 资 料 为 依 据 ; 所 采 用 的 主 要 参 数 以 委 托 方 及 产 权 持 有 者 提 供 的 资 产 申 报 明 细 表 以 及 相 关 资 料 记 载 的 数 据 为 依 据 委 托 方 及 产 权 持 有 者 应 对 其 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 和 完 整 性 承 担 法 律 责 任, 对 评 估 对 象 的 安 全 性 和 完 整 性 负 责 本 评 估 机 构 和 评 估 人 员 对 本 评 估 报 告 符 合 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 和 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 的 规 定 负 责 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 3 评 估 报 告 中 涉 及 的 有 关 权 属 证 明 文 件 及 相 关 资 料 由 产 权 持 有 单 位 提 供, 委 托 方 及 产 权 持 有 单 位 对 其 真 实 性 合 法 性 承 担 法 律 责 任 4 在 评 估 基 准 日 以 后 的 有 效 期 内, 如 果 资 产 数 量 及 作 价 标 准 发 生 变 化 时, 应 按 以 下 原 则 处 理 : (1) 当 资 产 数 量 发 生 变 化 时, 应 根 据 原 评 估 方 法 对 资 产 数 额 进 行 相 应 调 整 ; 第 17 页
(2) 当 资 产 价 格 标 准 发 生 变 化 且 对 资 产 评 估 结 果 产 生 明 显 影 响 时, 委 托 方 应 及 时 聘 请 有 资 格 的 资 产 评 估 机 构 重 新 确 定 评 估 价 值 ; (3) 对 评 估 基 准 日 后, 资 产 数 量 价 格 标 准 的 变 化, 委 托 方 在 资 产 实 际 作 价 时 应 给 予 充 分 考 虑, 进 行 相 应 调 整 (4) 评 估 人 员 现 场 查 看 未 见 评 估 对 象 街 道 号 标 识, 现 场 查 看 实 际 地 址 为 老 马 路 六 婆 串 串 香 门 店, 与 委 托 方 描 述 地 址 一 致 (5) 评 估 对 象 房 屋 所 有 权 证 登 记 面 积 为 6164 平 方 米, 其 中 242 平 方 米 为 辅 助 房,3130 平 方 米 为 试 车 间,2792 平 方 米 为 科 研 楼 本 次 评 估 依 据 资 产 评 估 业 务 约 定 书 设 定 评 估 对 象 用 途 为 商 业 (6) 根 据 委 托 方 提 供 的 资 料, 评 估 人 员 无 法 核 实 委 估 对 象 一 层 实 际 建 筑 面 积, 本 次 评 估 仅 依 据 资 产 评 估 业 务 约 定 书 确 定 评 估 对 象 一 层 建 筑 面 积 为 782 平 方 米 委 托 方 出 租 时, 实 际 面 积 应 以 最 终 测 绘 报 告 为 准 (7) 本 次 评 估 的 租 赁 价 格 为 建 筑 面 积 租 赁 单 价, 且 该 单 价 为 含 税 价 格 (8) 根 据 委 托 方 提 供 的 资 料 显 示, 评 估 对 象 已 对 外 出 租, 考 虑 到 本 租 约 即 将 到 期, 本 次 评 估 未 考 虑 该 租 约 对 评 估 结 论 的 影 响 第 18 页
十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ( 一 ) 本 评 估 报 告 只 能 用 于 本 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 同 时, 本 次 评 估 结 论 是 反 映 评 估 对 象 在 本 次 评 估 目 的 下, 根 据 公 开 市 场 的 原 则 确 定 的 现 行 公 允 市 价, 没 有 考 虑 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 以 及 特 殊 的 交 易 方 可 能 追 加 付 出 的 价 格 等 对 评 估 价 格 的 影 响, 同 时, 本 报 告 也 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 变 化 以 及 遇 有 自 然 力 和 其 它 不 可 抗 力 对 资 产 价 格 的 影 响 当 前 述 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 持 续 经 营 原 则 等 其 它 情 况 发 生 变 化 时, 评 估 结 论 一 般 会 失 效 评 估 机 构 不 承 担 由 于 这 些 条 件 的 变 化 而 导 致 评 估 结 果 失 效 的 相 关 法 律 责 任 本 评 估 报 告 成 立 的 前 提 条 件 是 本 次 经 济 行 为 符 合 国 家 法 律 法 规 的 有 关 规 定, 并 得 到 有 关 部 门 的 批 准 ( 二 ) 本 评 估 报 告 只 能 由 评 估 报 告 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用 评 估 报 告 的 使 用 权 归 委 托 方 所 有, 未 经 委 托 方 许 可, 本 评 估 机 构 不 会 随 意 向 他 人 公 开 ( 三 ) 未 征 得 本 评 估 机 构 同 意 并 审 阅 相 关 内 容, 评 估 报 告 的 全 部 或 者 部 分 内 容 不 得 被 摘 抄 引 用 或 披 露 于 公 开 媒 体, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 ( 四 ) 评 估 结 论 的 使 用 有 效 期 : 按 国 家 现 行 相 关 规 定, 本 资 产 评 估 第 19 页
报 告 的 评 估 结 果 使 用 有 效 期 为 一 年, 自 评 估 基 准 日 2015 年 12 月 31 日 起, 至 2016 年 12 月 30 日 止 超 过 一 年, 需 重 新 进 行 评 估 十 三 评 估 报 告 日 评 估 报 告 日 为 二 〇 一 六 年 三 月 七 日 十 四 评 估 机 构 及 评 估 人 员 评 估 机 构 : 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 冉 孟 华 签 字 注 册 资 产 评 估 师 : 岳 灵 注 册 资 产 评 估 师 注 册 号 51110022 杜 虎 强 注 册 资 产 评 估 师 注 册 号 51130006 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 二 〇 一 六 年 三 月 七 日 第 20 页
评 估 报 告 附 件 1 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 中 介 机 构 比 选 中 选 通 知 书 ( 审 监 中 选 [2016]001 号 复 印 件 ; 2 总 经 理 办 公 会 纪 要 ( 第 三 十 七 期 ) 复 印 件 ; 3 资 产 评 估 业 务 约 定 书 复 印 件 ; 4 委 托 方 企 业 法 人 营 业 执 照 复 印 件 ; 5 房 屋 所 有 权 证 ( 蓉 房 权 证 成 房 监 证 字 第 1049076 号 (( 丘 ( 地 ) 号 : 权 0243617)) 复 印 件 ; 6 国 有 土 地 使 用 证 证 号 : 成 国 用 (2004) 第 531 号 复 印 件 ; 7 委 托 方 ( 产 权 持 有 单 位 ) 承 诺 函 复 印 件 ; 8 评 估 对 象 现 场 照 片 ; 9 签 字 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 ; 10 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 资 产 评 估 资 格 证 书 复 印 件 ; 11 四 川 中 联 恒 通 资 产 评 估 有 限 公 司 企 业 法 人 营 业 执 照 复 印 件 ; 12 签 字 注 册 资 产 评 估 师 资 格 证 书 复 印 件 第 21 页
资 产 评 估 机 构 及 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 : 我 们 接 受 贵 单 位 的 委 托, 对 四 川 省 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 在 评 估 基 准 日 的 权 租 赁 价 格 进 行 了 评 估 本 次 评 估 目 的 是 为 委 托 方 了 解 其 所 属 的 位 于 成 都 市 武 侯 区 一 环 路 南 一 段 老 马 路 15 号 一 层 房 地 产 在 评 估 基 准 日 的 权 租 赁 价 格 提 供 价 格 参 考 依 据 评 估 基 准 日 是 2015 年 12 月 31 日 本 公 司 于 二 一 六 年 一 月 十 一 日 出 具 了 川 中 联 恒 通 评 资 字 (2016) 第 000 号 资 产 评 估 报 告 书, 在 本 报 告 中 披 露 的 假 设 条 件 成 立 的 前 提 下, 我 们 承 诺 如 下 : 一 具 备 相 应 的 执 业 资 格 二 评 估 对 象 和 评 估 范 围 与 评 估 业 务 约 定 书 的 约 定 一 致 三 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 的 资 产 进 行 了 必 要 的 核 实 四 根 据 资 产 评 估 准 则 和 相 关 评 估 规 范 选 用 了 评 估 方 法 五 充 分 考 虑 了 影 响 评 估 价 值 的 因 素 六 评 估 结 论 合 理 七 评 估 工 作 未 受 到 干 预 并 独 立 进 行 法 定 代 表 人 签 字 :
注 册 资 产 评 估 师 签 字 : 注 册 资 产 评 估 师 签 字 : 资 产 评 估 机 构 ( 公 章 ): 二 一 六 年 一 月 十 一 日