平 安 好 房 房 地 产 互 联 网 金 融 白 皮 书 2015 房 地 产 互 联 网 金 融, 均 为 现 代 社 会 经 济 中 极 为 核 心 的 领 域, 当 它 们 融 合 在 一 起 之 时, 就 形 成 了 本 报 告 的 研 究 对 象 房 地 产 互 联 网 金 融 房 地 产 互 联 网 金 融 是 近 年 来 兴 起 的 一 个 新 生 行 业, 其 内 涵 业 态 与 影 响, 均 还 有 赖 于 进 一 步 观 察 房 地 产 互 联 网 金 融, 均 为 现 代 社 会 经 济 中 极 为 核 心 的 领 域, 当 它 们 融 合 在 一 起 之 时, 就 形 成 了 本 报 告 的 研 究 对 象 房 地 产 互 联 网 金 融 顾 名 思 义, 房 地 产 互 联 网 金 融 是 指 基 于 互 联 网 的 房 地 产 金 融 活 动 的 统 称, 是 房 地 产 金 融 与 互 联 网 金 融 深 度 融 合 的 产 物 需 要 指 出 的 是, 基 于 互 联 网, 不 仅 是 基 于 互 联 网 技 术, 更 基 于 互 联 网 时 代 新 型 的 组 织 形 式 与 交 易 结 构 房 地 产 互 联 网 金 融 是 近 年 来 兴 起 的 一 个 新 生 行 业, 其 内 涵 业 态 与 影 响, 均 还 有 赖 于 进 一 步 观 察 尽 管 如 此, 在 互 联 网 + 浪 潮 的 席 卷 之 下, 房 地 产 互 联 网 金 融 快 速 发 展, 为 房 地 产 行 业 注 入 了 新 的 生 机, 提 升 了 行 业 效 率 与 服 务 能 力, 尤 其 对 当 下 中 央 高 度 重 视 的 去 库 存 有 着 积 极 意 义
鉴 于 此, 在 前 期 的 持 续 关 注 和 跟 踪 的 基 础 上, 我 们 采 集 了 上 百 家 行 业 典 型 企 业 相 关 资 料 和 数 据, 覆 盖 了 从 开 发 商 代 理 公 司 到 电 商 ( 互 联 网 公 司 ) 等 各 类 市 场 主 体, 并 与 十 余 位 资 深 从 业 者 和 研 究 人 士 进 行 了 深 度 探 讨, 最 终 形 成 了 本 报 告 一 中 国 房 地 产 市 场 概 况 1 2015 年 整 体 回 顾 : 政 策 驱 动 成 交 回 暖, 库 存 压 力 仍 在 2015 年, 在 促 消 费 去 库 存 的 政 策 基 调 下, 房 地 产 供 需 两 端 宽 松 政 策 频 出, 促 进 市 场 稳 步 回 升 我 们 从 成 交 价 格 库 存 投 资 和 土 地 等 5 个 方 面 进 行 回 顾 : 1) 成 交 回 暖 : 在 国 家 政 策 和 互 联 网 创 新 的 推 动 下, 房 地 产 成 交 明 显 回 暖 一 线 城 市 楼 市 总 体 成 交 量 相 比 2014 年 上 涨 34%, 二 线 城 市 楼 市 总 体 成 交 量 同 比 上 涨 17%, 三 线 城 市 楼 市 总 体 成 交 量 同 比 亦 上 涨 22% 2) 价 格 分 化 :2015 年 楼 市 成 交 价 格 整 体 呈 现 上 涨 趋 势, 一 线 城 市 由 于 市 场 需 求 旺 盛, 全 年 价 格 整 体 上 涨, 二 三 线 城 市 则 分 化 明 显, 其 中 政 策 利 好 的 热 点 二
三 线 城 市 房 价 呈 上 涨 态 势, 而 另 一 部 分 需 求 前 期 透 支 人 口 吸 附 能 力 较 弱 的 二 三 线 城 市 则 房 价 有 所 下 降 3) 库 存 高 企 : 数 据 显 示, 截 止 到 2015 年 11 月, 全 国 已 竣 工 待 售 的 面 积 约 为 6.96 亿 平 方 米, 在 建 未 售 面 积 约 为 48 亿 平 方 米, 待 开 工 面 积 为 8.5 亿 平 方 米 ( 以 2.4 的 容 积 率 计 算 ), 全 国 整 体 库 存 约 为 63 亿 平 方 米, 按 照 过 去 3 年 平 均 销 售 速 度 来 计 算, 需 要 5 年 时 间 消 化 4) 投 资 低 迷 : 在 库 存 压 力 之 下, 房 地 产 投 资 持 续 低 迷, 自 2015 年 年 初 全 年 各 月 份 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 累 计 值 都 明 显 小 于 2014 年, 且 下 滑 幅 度 明 显, 在 13%-21% 之 间, 前 11 月 份 与 2014 年 相 比 新 开 工 面 积 减 少 了 17560 万 平 方 米 5) 土 地 市 场 下 滑 : 土 地 市 场 受 供 需 走 低 影 响 陷 入 低 迷, 下 半 年 以 来 重 点 城 市 有 所 回 暖, 同 时 受 成 交 结 构 影 响, 整 体 楼 面 均 价 持 续 上 涨, 京 沪 等 热 点 城 市 地 价 攀 升 带 动 宅 地 价 格 走 高 整 体 来 看, 主 要 城 市 供 需 仍 处 低 位, 出 让 金 不 及 去 年, 楼 面 均 价 及 平 均 溢 价 率 上 涨, 不 同 城 市 分 化 加 剧 2 2015 年 市 场 盘 点 : 竞 争 激 烈, 互 联 网 + 亮 点 纷 呈 1) 国 家 政 策 : 政 策 全 面 发 力, 刺 激 购 房 需 求 释 放
如 下 : 2015 年 是 楼 市 政 策 年, 政 策 的 密 度 与 力 度, 均 为 近 年 来 所 罕 见 主 要 政 策 首 付 要 求 降 低 公 积 金 首 套 房 与 二 套 房 首 付 比 例 最 低 均 可 以 达 到 20%; 除 了 北 上 广 深 等 少 数 城 市, 商 贷 首 套 房 最 低 为 25% 首 付 门 槛 的 降 低, 推 动 更 多 购 房 者 入 市 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策, 将 普 通 住 房 营 业 税 免 征 期 由 5 年 改 为 2 年, 促 进 了 二 手 房 交 易 的 活 跃, 提 升 了 市 场 整 体 热 度 全 面 推 行 公 积 金 异 地 贷 款 业 务, 进 一 步 为 购 房 者 提 供 支 持 ; 同 时 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 支 持 证 券 开 闸, 对 公 积 金 贷 款 业 务 的 长 远 发 展 有 着 积 极 意 义 取 消 对 境 外 个 人 在 国 内 购 买 住 房 的 限 制 条 件, 在 需 求 端 继 续 松 绑 全 面 实 施 一 对 夫 妇 可 生 育 两 个 孩 子 政 策, 这 将 刺 激 改 善 性 需 求 的 释 放, 并 推 动 市 场 中 大 户 型 产 品 占 比 逐 步 提 升 支 持 保 障 房 和 棚 改 房 的 货 币 化 安 置, 并 部 署 将 已 有 商 品 房 库 存 转 化 为 保 障 房 源, 有 利 于 改 善 房 地 产 销 售, 促 进 库 存 消 化 2) 开 发 商 : 集 中 度 继 续 上 升, 互 联 网 化 与 金 融 化 渐 成 趋 势
2015 年 中 国 房 地 产 企 业 销 售 排 行 榜 来 源 : 零 壹 财 经 大 型 房 企 强 势 增 长 :2015 年 共 有 104 家 大 型 房 企 跻 身 百 亿 军 团, 较 2014 年 增 加 24 家, 销 售 总 额 共 计 3.5 万 亿 元, 市 场 份 额 已 经 超 过 40%, 行 业 集 中 度 继 续 上 升 房 企 并 购 整 合 : 市 场 正 在 重 新 洗 牌, 房 企 并 购 整 合 大 有 愈 演 愈 烈 之 势 其 中, 恒 大 从 新 世 界 周 大 福 等 企 业 手 中 收 购 了 大 量 项 目, 耗 资 数 百 亿 元, 不 断 刷 新 纪 录 ; 融 创 则 通 过 一 连 串 并 购 在 多 个 二 线 城 市 完 成 了 布 局 ; 招 商 地 产 完 成 了 与 蛇 口 工 业 区 的 整 合, 为 国 企 改 革 方 案 出 炉 后 的 第 一 单 央 企 地 产 重 组
险 资 举 牌 地 产 股 : 在 资 本 市 场 上, 保 险 资 金 频 频 举 牌 地 产 股, 包 括 前 海 人 寿 安 邦 保 险 富 德 生 命 人 寿, 举 牌 对 象 包 括 万 科 金 融 街 远 洋 地 产 金 地 集 团 等 互 联 网 化 金 融 化 : 最 高 层 连 番 表 态 支 持 互 联 网 +, 推 动 房 企 加 速 互 联 网 转 型 ; 而 金 融 管 制 地 逐 渐 放 开, 以 及 利 率 市 场 化 的 完 成, 推 动 产 业 资 本 与 金 融 资 本 深 度 融 合, 大 型 房 企 金 融 化 势 头 明 显 3) 代 理 公 司 : 大 型 中 介 竞 相 转 型, 深 度 介 入 互 联 网 与 金 融 平 安 好 房 : 作 为 房 地 产 电 子 商 务 平 台, 平 安 好 房 通 过 搭 建 线 上 信 息 发 布 平 台, 线 下 整 合 渠 道, 交 易 环 节 中 再 嵌 入 金 融 服 务, 从 而 形 成 房 地 产 O2O 销 售 和 服 务 交 易 闭 环, 将 平 安 好 房 打 造 为 中 国 最 大 的 房 地 产 互 联 网 代 理 平 台 链 家 地 产 : 过 去 一 年 连 续 发 起 多 项 并 购, 公 司 业 务 从 北 京 扩 大 至 华 东 华 南 以 及 西 南 与 此 同 时, 链 家 还 将 代 理 业 务 从 二 手 房 拓 展 到 了 新 房 市 场 中 原 地 产 : 宣 布 启 动 大 金 融 战 略, 与 包 括 银 行 基 金 信 托 券 商 资 管 在 内 的 100 多 家 金 融 服 务 方 建 立 合 作 关 系, 搭 建 大 金 融 平 台 我 爱 我 家 : 发 布 全 新 品 牌 相 寓, 对 旗 下 运 营 了 15 年 的 房 屋 管 家 业 务, 启 动 了 向 资 产 管 理 业 务 的 转 型 升 级 世 联 行 : 上 线 了 包 括 P2P 平 台 世 联 集 金 在 内 的 多 个 互 联 网 平 台, 同 时 其 首 单 公 募 ABS 产 品 成 功 登 陆 深 交 所 思 源 地 产 : 全 力 打 造 房 通 网, 使 之 融 合 线 上 线 下, 贯 穿 新 房 二 手 房 的 交 易 服 务 平 台, 思 源 地 产 将 不 再 作 为 线 下 二 手 门 店 的 品 牌 4) 房 地 产 电 商 : 行 业 新 势 力 继 续 搅 局, 产 品 和 服 务 不 断 创 新 平 安 好 房 : 作 为 中 国 最 大 的 房 地 产 电 子 商 务 平 台, 平 安 好 房 业 务 全 线 发 力, 其 新 房 电 商 销 售 在 三 季 度 就 突 破 了 千 亿 规 模, 一 宝 多 贷 金 融 产 品 2015 年 销
售 突 破 180 亿 同 时 推 出 租 房 APP 安 安 租, 邀 请 知 名 舞 蹈 家 演 说 家 金 星 作 为 形 象 代 言 人, 打 造 一 个 免 佣 又 好 玩 的 直 租 平 台 平 安 好 房 还 联 手 万 科 绿 地 万 通 等 数 十 家 企 业, 共 同 发 起 了 中 国 房 地 产 众 筹 联 盟 搜 房 : 推 出 了 互 联 网 + 全 新 产 品, 包 括 二 手 房 佣 金 0.5% 租 房 免 中 介 费 极 限 精 装 666 元 /m2, 并 大 力 发 展 旗 下 互 联 网 金 融 平 台 天 下 贷 安 居 客 : 被 58 同 城 收 购, 其 新 房 业 务 线 直 接 融 入 58 同 城 ; 上 线 安 居 金 融, 与 58 金 融 合 作 推 出 安 居 首 付 贷 和 安 居 宝 好 屋 中 国 : 被 称 为 国 内 首 家 房 产 O2O 全 民 众 销 平 台, 获 得 明 牌 珠 宝 7 亿 元 人 民 币 注 资 房 多 多 : 打 造 房 多 多 金 融 服 务 平 台, 推 出 一 键 直 约 功 能, 购 房 者 可 直 接 与 二 手 房 业 主 取 得 联 系, 并 自 主 达 成 交 易 悟 空 找 房 : 宣 布 买 房 0 佣, 并 从 垂 直 二 手 房 业 务 转 向 新 房, 上 线 首 付 贷 金 融 产 品 5) 购 房 者 : 政 策 大 宽 松, 购 房 成 本 全 面 下 降 房 贷 利 率 创 下 新 低, 首 付 门 槛 降 低, 二 手 房 营 业 税 放 宽, 公 积 金 贷 款 利 好 频 出 对 购 房 者 来 说, 一 整 年 都 是 好 消 息 与 此 同 时, 互 联 网 中 介 的 出 现, 对 传 统 二 手 房 中 介 形 成 重 大 挑 战, 迫 使 它 们 下 调 佣 金 标 准, 从 而 令 二 手 房 交 易 成 本 下 调, 促 进 了 购 房 需 求 的 释 放 住 房 贷 款 利 率 走 势 图
来 源 : 零 壹 财 经 6) 地 域 : 一 线 城 市 强 势, 二 三 四 线 城 市 整 体 弱 势 一 线 城 市 房 价 领 涨 : 一 线 城 市 及 少 数 二 线 城 市 房 价 出 现 上 涨, 其 中 深 圳 涨 幅 惊 人 与 此 同 时, 大 部 分 二 线 城 市 及 三 四 线 城 市, 房 价 普 遍 出 现 不 同 程 度 的 下 跌 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院 一 二 线 城 市 地 王 频 出 : 尽 管 土 地 市 场 整 体 清 淡,2015 年 下 半 年 以 来, 全 国 重 点 城 市 土 地 市 场 表 现 火 热, 除 了 北 上 广 深 等 一 线 城 市, 南 京 苏 州 合 肥 武 汉 杭 州 郑 州 石 家 庄 等 二 线 城 市 也 开 始 频 现 地 王, 市 场 面 粉 贵 过 面 包 也 成 为 常 态
三 四 线 城 市 面 临 去 库 存 挑 战 : 社 科 院 数 据 显 示, 目 前 我 国 商 品 住 房 过 剩 总 库 存 高 达 21 亿 平 方 米, 仅 现 房 库 存 去 化 就 需 23 至 24 个 月 与 此 同 时, 住 房 市 场 步 入 结 构 性 过 剩 时 代, 一 线 城 市 供 求 矛 盾 突 出 与 三 四 线 城 市 供 过 于 求 并 存 3 房 地 产 市 场 年 度 十 大 事 件 1) 习 近 平 总 书 记 定 调 房 地 产 去 库 存 11 月 10 日, 中 共 中 央 总 书 记 习 近 平 在 主 持 召 开 的 中 央 财 经 领 导 小 组 第 十 一 次 工 作 会 议 上 明 确 提 出 : 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 业 持 续 发 展 这 是 十 八 大 以 来 习 近 平 总 书 记 首 次 明 确 提 及 房 地 产 2) 央 行 一 年 内 5 次 降 息 2015 年 以 来, 货 币 流 动 性 持 续 释 放,5 次 降 息 4 次 降 准, 是 金 融 政 策 利 好 楼 市 的 最 为 直 接 的 表 现, 购 房 者 月 供 下 降, 刺 激 购 房 需 求 3) 多 部 门 联 合 发 布 330 新 政 3 月 30 日, 中 央 发 布 三 大 房 地 产 政 策 :1. 对 拥 有 一 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭 购 二 套 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40%;2. 使 用 住 房 公
积 金 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 20%, 拥 有 一 套 住 房 并 已 结 清 贷 款 的 家 庭, 再 次 申 请 住 房 公 积 金 购 房, 最 低 首 付 30%;3. 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 4) 中 央 明 确 不 动 产 登 记 时 间 表 8 月 6 日, 国 土 部 公 布 了 不 动 产 登 记 通 知, 明 确 信 息 平 台 将 实 现 对 国 家 省 市 县 四 级 登 记 信 息 实 时 共 享 同 时 披 露 了 我 国 建 立 不 动 产 登 记 信 息 平 台 的 时 间 表,2017 年 基 本 建 成 覆 盖 全 国 的 不 动 产 登 记 信 息 平 台 的 总 体 部 署 5) 深 圳 房 价 地 价 暴 涨 根 据 戴 德 梁 行 数 据,2015 年 深 圳 楼 市 刚 性 需 求 及 投 资 性 需 求 共 同 发 力, 令 深 圳 住 宅 新 房 成 交 放 量 的 同 时, 全 年 成 交 均 价 同 比 大 幅 增 长 39.4%, 领 涨 全 国 2015 年 12 月 25 日, 泰 禾 集 团 近 57 亿 元 拿 下 深 圳 宝 安 尖 岗 山 片 区 两 宗 地 块, 其 中 一 幅 折 合 楼 面 地 价 高 达 7.99 万 元 / 平 方 米, 为 2015 年 全 国 单 价 地 王 6) 房 地 产 资 产 证 券 化 取 得 重 大 突 破 6 月 8 日, 由 万 科 联 手 鹏 华 基 金 发 起 的 国 内 首 只 公 募 REITs 获 批 ;7 月 和 12 月, 世 贸 先 后 拿 下 了 全 国 首 单 物 业 费 资 产 证 券 化 项 目 与 全 国 首 单 购 房 尾 款 资 产 证 券 化 项 目 7) 万 科 管 理 层 与 宝 能 集 团 上 演 股 权 争 夺 大 战 12 月, 宝 能 集 团 ( 前 海 人 寿 母 公 司 ) 在 耗 资 数 百 亿 元 之 后, 终 于 成 为 万 科 A 第 一 大 股 东 对 于 宝 能 系 的 大 动 作, 万 科 董 事 局 主 席 王 石 表 示 宝 能 系 不 配 当 万 科 的 大 股 东, 由 此 引 爆 了 宝 万 之 争 8) 恒 大 刷 新 中 国 房 地 产 收 购 最 高 纪 录
12 月 29 日, 恒 大 地 产 发 布 公 告, 收 购 香 港 新 世 界 位 于 成 都 贵 阳 2 个 项 目 及 周 大 福 位 于 北 京 上 海 青 岛 3 个 项 目 凭 借 这 5 个 项 目 851 万 平 米 的 总 建 筑 面 积 和 204 亿 的 总 金 额, 再 次 刷 新 中 国 房 地 产 收 购 最 高 纪 录 9) 中 国 房 地 产 众 筹 联 盟 成 立 5 月 29 日, 平 安 好 房 联 合 万 通 地 产 发 起 成 立 中 国 首 个 房 地 产 众 筹 联 盟 万 科 绿 地 碧 桂 园 等 全 国 百 强 房 企 加 入 联 盟 10) 链 家 通 过 并 购 在 全 国 迅 猛 扩 张 2015 年 以 来, 链 家 地 产 先 后 合 并 了 成 都 伊 诚 地 产 上 海 德 佑 地 产 中 联 地 产 北 京 高 策 机 构 杭 州 盛 世 管 家 重 庆 大 业 兴 和 广 州 满 堂 红 等 代 理 机 构, 迅 速 在 全 国 主 要 城 市 完 成 布 局, 对 二 手 房 市 场 龙 头 中 原 地 产 形 成 了 强 有 力 的 挑 战 二 中 国 房 地 产 互 联 网 金 融 概 况 房 地 产 天 然 与 金 融 联 系 在 一 起 在 房 地 产 的 各 个 环 节, 从 开 发 商 到 购 房 者, 从 购 房 前 到 购 房 后, 都 需 要 金 融 发 挥 作 用 ; 而 房 地 产 作 为 社 会 经 济 中 最 核 心 的 资 产, 直 接 关 系 到 金 融 市 场 的 发 展 与 稳 定 因 而, 现 代 房 地 产 市 场 从 一 开 始, 就 伴 随 着 房 地 产 金 融 的 兴 起 进 入 21 世 纪, 互 联 网 浪 潮 几 乎 席 卷 了 人 类 社 会 的 每 一 个 角 落 互 联 网 + 房 地 产 金 融, 催 生 了 一 个 新 兴 的 细 分 行 业 房 地 产 互 联 网 金 融 这 是 一 个 充 满 创 新 变 革 元 素 的 行 业 1 房 地 产 金 融 现 状 : 龙 头 企 业 自 建 金 融 平 台, 直 接 融 资 渐 入 佳 境
按 照 一 般 的 定 义, 房 地 产 金 融 是 指 围 绕 房 地 产 业 的 开 发 经 营 消 费 而 展 开 的 筹 资 融 资 结 算 等 各 种 金 融 活 动 以 及 相 关 金 融 机 构 市 场 与 金 融 工 具 的 总 称 传 统 形 式 的 房 地 产 金 融 主 要 包 括 房 地 产 信 贷 资 金 的 筹 集 与 运 用 房 地 产 股 票 与 债 券 房 地 产 信 托 投 资 基 金 房 地 产 保 险 房 地 产 租 赁 房 地 产 典 当 房 地 产 金 融 机 构 等 在 我 国, 围 绕 开 发 商 的 房 地 产 金 融 活 动, 很 长 时 间 里 都 由 传 统 金 融 机 构 占 据 主 导 地 位, 在 手 段 上 以 间 接 融 资 为 主, 包 括 房 地 产 贷 款 房 地 产 信 托 等 ; 围 绕 购 房 者 的 房 地 产 金 融 产 品, 也 主 要 由 银 行 和 公 积 金 管 理 部 门 来 提 供, 以 按 揭 贷 款 为 主 近 年 来, 随 着 金 融 市 场 的 深 入 发 展, 尤 其 是 金 融 牌 照 的 松 绑 与 债 券 市 场 的 开 放, 房 企 自 建 金 融 平 台 逐 渐 增 多, 并 且 房 地 产 债 券 与 房 地 产 资 产 证 券 化 等 直 接 融 资 手 段 得 到 了 长 足 发 展 ; 与 此 同 时, 互 联 网 金 融 的 兴 起, 形 成 了 房 地 产 互 联 网 金 融 大 潮 1) 大 型 房 企 纷 纷 自 建 金 融 平 台, 加 速 金 融 布 局 截 至 目 前, 万 达 绿 地 恒 大 和 泰 禾 等 多 家 大 型 房 企, 均 建 立 了 自 己 的 金 融 平 台, 且 在 力 度 上 不 断 加 码 一 些 房 企 更 为 激 进, 其 金 融 业 务 已 经 成 为 与 房 地 产 并 驾 齐 驱 的 主 要 业 务, 在 架 构 上 更 接 近 金 控 集 团, 泛 海 与 越 秀 则 是 典 型 案 例 事 实 上, 除 了 开 发 商, 龙 头 代 理 公 司 与 房 地 产 电 商, 也 开 启 了 金 融 化 转 型
2) 保 险 资 金 抢 食 地 产 股, 推 动 保 险 与 房 地 产 深 度 融 合 在 资 本 市 场 上, 保 险 资 金 频 频 举 牌 地 产 股, 最 终 在 年 末 爆 发 了 万 科 管 理 层 与 野 蛮 人 宝 能 集 团 的 股 权 之 争, 引 发 全 社 会 关 注 数 据 显 示, 截 至 2015 年 三 季 度, 已 有 30 家 A 股 上 市 房 地 产 企 业 的 前 十 大 股 东 名 单 中 有 保 险 资 金 身 影 这 既 体 现 了 资 本 市 场 对 房 地 产 股 票 价 值 的 认 可, 又 将 带 来 保 险 与 房 地 产 深 度 融 合 的 契 机
3) 房 地 产 债 券 井 喷, 融 资 成 本 大 幅 下 降 证 监 会 在 2015 年 放 宽 了 公 司 债 准 入 条 件, 并 且 向 房 地 产 企 业 ( 包 括 未 在 A 股 上 市 的 房 企 ) 敞 开 了 大 门, 而 受 益 于 货 币 政 策 的 宽 松, 房 地 产 公 司 债 出 现 井 喷, 发 行 规 模 高 涨, 且 融 资 成 本 不 断 创 下 新 低 4) 房 地 产 资 产 证 券 化 创 新 不 断, 后 续 发 展 可 期 待 2015 年, 万 科 打 造 了 国 内 第 一 只 真 正 意 义 上 的 公 募 REITs 产 品 ; 世 茂 推 出 的 两 单 房 地 产 资 产 证 券 化 项 目, 其 基 础 资 产 从 物 业 费 到 购 房 尾 款, 均 开 创 了 先 河 同 时, 公 积 金 贷 款 证 券 化 已 经 破 冰, 正 在 向 各 地 铺 开 2 房 地 产 互 联 网 金 融 : 创 新 全 面 开 花, 机 遇 与 挑 战 并 存 上 述 趋 势 主 要 从 开 发 商 层 面 展 开, 并 且 整 体 还 停 留 在 传 统 金 融 范 畴, 事 实 上, 互 联 网 + 才 是 当 前 房 地 产 金 融 最 重 要 的 趋 势 2015 年, 从 开 发 商 代 理 公 司 到 房 地 产 电 商, 纷 纷 涉 足 互 联 网 金 融, 推 出 了 各 式 各 样 创 新 产 品, 恰 恰 反 映 了 当 前 房 地 产 行 业 互 联 网 化 金 融 化 两 大 趋 势 在 我 国 房 地 产 市 场 进 入 新 时 期 的 背 景 下, 互 联 网 金 融 无 疑 为 市 场 主 体 提 供 了 转 型 机 遇, 尤 其 对 龙 头 企 业 而 言, 通 过 拓 展 房 地 产 互 联 网 金 融, 不 仅 可 以 提 高 服 务 能 力, 提 升 客 户 满 意 度, 还 能 充 分 挖 掘 多 年 来 积 累 的 用 户 资 源 及 数 据, 探 索 新 的 商 业 模 式 挑 战 在 于, 金 融 是 一 门 经 营 风 险 的 生 意, 更 何 况 房 地 产 互 联 网 金 融 跨 越 了 房 地 产 互 联 网 和 金 融 三 个 领 域, 这 一 跨 界 行 业 的 风 险 更 值 得 关 注 对 许 多 缺 乏 金 融 背 景 和 经 验 的 企 业 来 说, 在 走 向 互 联 网 金 融 的 道 路 上, 并 不 那 么 平 坦 主 要 风 险 点 有 :
第 一, 信 用 风 险 : 由 于 缺 乏 长 期 的 数 据 积 累, 无 法 建 立 健 全 的 风 险 计 量 模 型, 所 以 在 互 联 网 金 融 领 域, 信 息 不 对 称 依 旧 存 在 第 二, 信 息 泄 露 风 险 : 互 联 网 金 融 当 中 的 网 络 银 行 手 机 银 行 等 的 交 易 和 支 付 过 程 均 在 互 联 网 或 者 移 动 互 联 网 上 完 成, 交 易 的 虚 拟 化 使 金 融 业 务 失 去 了 时 间 和 地 理 限 制, 交 易 对 象 变 得 模 糊, 交 易 过 程 更 加 不 透 明, 金 融 风 险 形 式 更 加 多 样 化 互 联 网 金 融 的 一 大 基 础 是 在 大 数 据 基 础 上 进 行 数 据 挖 掘 和 分 析, 在 这 个 过 程 中, 个 人 交 易 数 据 的 敏 感 信 息 很 容 易 被 广 泛 收 集, 对 客 户 账 户 安 全 和 个 人 信 息 的 保 护 提 出 了 巨 大 的 挑 战 第 三, 技 术 风 险 : 计 算 机 病 毒 可 通 过 互 联 网 快 速 扩 散 与 传 染 ; 此 外, 计 算 机 操 作 系 统 本 身 就 存 在 漏 洞, 且 层 出 不 穷, 存 在 一 定 的 技 术 风 险 1) 房 地 产 互 联 网 金 融 布 局 案 例
2) 当 前 房 地 产 互 联 网 金 融 主 要 特 征 主 体 多 元 化 : 除 了 传 统 金 融 机 构, 一 些 大 型 房 地 产 公 司 开 始 成 立 自 己 的 金 融 平 台, 同 时 部 分 房 地 产 服 务 机 构, 包 括 传 统 中 介 新 兴 电 商 及 其 他 互 联 网 公 司, 也 开 始 进 入 房 地 产 金 融 领 域, 使 得 房 地 产 金 融 市 场 主 体 不 断 增 加, 并 且 呈 现 多 元 化 的 特 征
产 品 多 元 化 : 房 地 产 金 融 各 类 市 场 主 体, 基 于 不 同 的 优 势 和 能 力, 推 出 了 不 同 的 主 打 产 品, 这 些 产 品 有 些 侧 重 于 解 决 开 发 商 需 求, 有 些 侧 重 于 解 决 购 房 者 需 求, 有 些 侧 重 于 购 房 之 前 的 需 求, 有 些 侧 重 于 购 房 之 后 的 需 求, 表 现 出 多 元 化 多 样 化 的 特 征 3) 当 前 房 地 产 互 联 网 金 融 主 要 产 品 截 至 目 前, 互 联 网 金 融 已 经 渗 透 到 房 地 产 的 每 一 个 环 节, 从 拿 地 开 发 销 售 到 交 房, 涌 现 出 多 种 金 融 产 品 : 拿 地 : 建 房 型 众 筹 在 拿 地 阶 段 进 行 的 众 筹, 亦 即 建 房 型 房 地 产 众 筹, 主 要 指 向 潜 在 购 房 者 募 集 资 金 用 于 房 屋 开 发 建 设, 并 最 终 实 现 向 众 筹 支 持 者 交 付 房 屋 的 众 筹 方 式 建 房 型 众 筹 最 符 合 众 筹 概 念, 其 众 筹 的 标 的 是 房 屋, 回 报 也 是 房 屋 本 身 不 过, 由 于 我 国 土 地 制 度 的 约 束, 建 房 型 众 筹 在 合 规 性 上 面 临 一 些 阻 碍, 想 要 真 正 落 地 还 比 较 困 难 典 型 案 例 : 平 安 好 房 ( 碧 桂 园 项 目 ) 无 忧 我 房 ( 天 泰 山 大 路 项 目 ) 万 通 地 产 与 众 筹 网 ( 众 筹 筑 屋 )
开 发 : 开 发 贷 产 品 除 了 传 统 的 开 发 贷 款 房 地 产 债 券 房 地 产 信 托 等 融 资 渠 道, 近 年 来 开 发 商 开 始 介 入 新 兴 的 互 联 网 金 融 在 产 品 形 态 上, 包 括 部 分 P2P 借 贷 产 品 融 资 型 房 地 产 众 筹 产 品 以 及 其 他 名 目 的 理 财 产 品, 最 终 的 资 金 投 向 均 为 房 地 产 开 发 这 些 产 品 虽 然 本 质 上 属 于 开 发 融 资, 却 在 收 益 形 式 上 作 出 了 许 多 创 新, 包 括 优 先 购 房 权 购 房 优 惠 以 及 差 价 收 益, 因 此 受 到 开 发 商 和 购 房 者 的 欢 迎 典 型 案 例 : 平 安 好 房 ( 平 安 不 动 产 购 房 宝 ) 蚂 蚁 金 服 ( 方 兴 地 产 余 额 宝 购 房 ) 民 生 易 贷 ( 民 生 e 房 - 万 民 宝 1 号 ) 网 信 理 财 ( 友 居 贷 - 循 环 贷 ) 绿 地 集 团 (V8 财 富 计 划 ) 无 忧 我 房 ( 众 筹 买 房 ) 销 售 : 蓄 客 理 财 首 付 贷 赎 楼 贷 按 揭 贷 税 费 贷 销 售 阶 段 的 互 联 网 金 融 创 新, 主 要 面 向 购 房 者, 紧 密 结 合 购 房 过 程 中 的 种 种 需 求, 包 括 续 客 首 付 按 揭 和 税 费 等 阶 段 其 中, 蓄 客 理 财 通 常 由 互 联 网 金 融 平 台 和 开 发 商 合 作 推 出, 投 资 者 存 入 一 定 资 金, 就 可 以 享 受 到 优 先 购 房 权 和 购 房 优 惠, 各 类 地 产 宝 大 多 属 于 此 类, 其 中 许 多 产 品 究 其 实 质 更 接 近 开 发 贷 ; 首 付 贷 赎 楼 贷 按 揭 贷 和 税 费 贷 产 品, 则 通 过 直 接 的 融 资 支 持, 使 购 房 者 能 够 更 快 更 便 捷 地 完 成 购 房, 从 而 帮 助 开 发 商 尽 快 回 笼 资 金 在 二 手 房 交 易 当 中, 由 于 房 屋 网 签 前 必 须 解 除 银 行 抵 押, 催 生 了 赎 楼 贷 典 型 案 例 : 平 安 好 房 ( 按 揭 贷 e 房 钱 好 房 贷 好 房 宝 ) 搜 易 贷 ( 购 房 宝 首 付 贷 赎 楼 贷 卖 房 贷 ) 搜 房 天 下 贷 ( 首 付 贷 按 揭 贷 款 赎 楼 贷 ) 易 居 中 国 ( 乐 居 贷 ) 世 联 行 ( 家 园 云 贷 ) 交 房 : 装 修 贷 车 位 贷
在 交 房 阶 段, 购 房 者 需 要 面 临 装 修 和 车 位 等 问 题, 进 而 催 生 了 资 金 需 求 除 了 商 业 银 行 和 消 费 金 融 公 司 提 供 相 关 融 资 服 务 外, 目 前 一 些 互 联 网 电 商 平 台 也 开 始 介 入 其 中, 依 托 平 安 集 团 的 金 融 优 势, 平 安 好 房 推 出 装 修 贷 和 车 位 贷, 将 金 融 服 务 贯 穿 到 装 修 入 住 阶 段 ; 新 兴 的 家 装 平 台 土 巴 兔 也 推 出 了 装 修 贷, 对 接 的 是 招 联 金 融 好 期 贷 与 微 众 银 行 微 粒 贷 典 型 案 例 : 平 安 好 房 ( 装 修 贷 车 位 贷 ) 土 巴 兔 ( 装 修 贷 ) 易 居 中 国 ( 乐 居 贷 ) 装 修 宝 ( 装 修 分 期 ) 附 :P2P 平 台 房 地 产 业 务 累 计 成 交 情 况 ( 截 至 2015 年 10 月 底 ) 目 前 国 内 许 多 P2P 平 台 都 经 营 房 地 产 相 关 业 务, 包 括 以 担 保 起 家 的 网 信 理 财, 以 地 产 中 介 起 家 的 链 家 理 财, 以 及 其 他 新 兴 的 平 台, 目 前 网 信 与 链 家 的 房 地 产 相 关 业 务 成 交 量 已 经 超 过 百 亿 元 下 面 是 截 至 2015 年 10 月 底, 国 内 主 要 P2P 平 台 房 地 产 业 务 累 计 成 交 情 况 : 来 源 : 零 壹 财 经 4) 当 前 房 地 产 互 联 网 金 融 主 要 问 题
作 为 一 个 新 生 的 细 分 行 业, 房 地 产 互 联 网 金 融 还 处 于 初 级 阶 段, 整 体 形 态 与 模 式 尚 未 定 型, 因 而 蕴 藏 着 巨 大 的 发 展 潜 力, 但 也 出 现 了 一 些 值 得 关 注 的 问 题 : 市 场 整 体 处 于 拓 荒 阶 段 : 当 前 介 入 房 地 产 互 联 网 金 融 的 企 业 众 多, 然 而 基 本 都 没 有 形 成 规 模, 缺 乏 强 有 力 的 行 业 领 头 羊, 更 未 形 成 统 一 的 行 业 标 准 ; 没 有 真 正 互 联 网 化 : 目 前 的 房 地 产 互 联 网 金 融, 其 对 互 联 网 的 运 用, 依 然 停 留 在 技 术 与 渠 道 层 面, 并 未 能 基 于 互 联 网 思 想 做 出 真 正 的 创 新, 因 此 可 以 视 为 伪 互 联 网 化 ; 缺 乏 与 用 户 场 景 的 深 度 结 合 : 现 有 房 地 产 互 联 网 金 融 产 品, 普 遍 局 限 在 互 联 网 营 销 和 互 联 网 理 财 的 范 畴, 无 法 与 用 户 的 深 层 次 个 性 化 需 求 连 接 起 来, 也 就 不 能 真 正 嵌 入 用 户 需 求 场 景 ; 更 多 是 房 产 互 联 网 金 融 : 由 于 我 国 土 地 政 策 的 限 制, 在 拿 地 环 节 进 行 创 新 相 对 艰 难, 房 地 产 互 联 网 金 融 主 要 围 绕 房 展 开 ; 缺 乏 真 正 的 创 新 内 核 : 面 向 开 发 商 的 相 关 产 品, 与 传 统 金 融 机 构 提 供 的 金 融 产 品 并 无 本 质 区 别, 依 然 主 要 看 房 企 本 身 的 信 用, 没 有 摆 脱 信 用 等 级 要 求, 因 而 缺 乏 真 正 的 创 新 内 核 ; 行 业 存 在 恶 性 竞 争 : 房 地 产 互 联 网 金 融 参 与 主 体 多 元 化, 玩 法 各 式 各 样, 在 激 烈 的 竞 争 之 下, 许 多 主 体 缺 乏 风 控 定 价 模 型, 风 险 和 定 价 不 匹 配, 存 在 恶 性 竞 争 风 险 ; P2P 房 地 产 业 务 风 险 堪 忧 : 近 年 来,P2P 借 贷 平 台 跑 路 现 象 愈 演 愈 烈, 其 中 就 包 括 一 些 经 营 房 地 产 相 关 业 务 的 平 台, 在 社 会 上 造 成 了 恶 劣 影 响 目 前 P2P 监 管 政 策 即 将 落 地, 该 行 业 将 面 临 巨 大 挑 战, 也 将 迫 使 相 关 业 务 风 险 的 进 一 步 暴 露
3 房 地 产 互 联 网 金 融 年 度 事 件 1) 平 安 好 房 好 房 宝 好 房 贷 等 互 联 网 C 端 金 融 产 品 销 售 规 模 超 百 亿, 领 军 房 地 产 互 联 网 金 融 行 业 平 安 好 房 旗 下 一 宝 多 贷 产 品 好 房 宝 好 房 贷 好 安 揭 等 互 联 网 C 端 金 融 产 品 销 售 超 百 亿, 引 起 广 泛 的 市 场 反 响, 得 到 了 开 发 商 和 购 房 者 的 一 致 好 评 2) 绿 地 上 线 吉 客 网 全 面 进 军 互 联 网 金 融 2015 年 10 月 27 日, 绿 地 金 融 发 起 设 立 互 联 网 金 融 事 业 部, 整 合 各 交 易 中 心 财 富 管 理 第 三 方 支 付 及 征 信 等 资 源, 并 创 建 针 对 中 高 端 人 群 的 线 上 综 合 金 融 服 务 平 台 吉 客 网 3) 链 家 大 力 建 设 互 联 网 金 融 平 台 2015 年,6 月 30 日, 链 家 地 产 宣 布 更 名 为 链 家, 宣 称 将 致 力 打 造 国 内 领 先 的 房 产 O2O 平 台 同 时, 链 家 大 力 推 进 互 联 网 金 融 业 务, 链 家 理 财 快 速 成 长 4) 平 安 好 房 京 东 58 等 巨 头 进 军 租 房 分 期 市 场 2015 年 11 月 23 日, 平 安 好 房 宣 布 进 军 北 京 租 房 市 场, 正 式 上 线 租 房 APP 安 安 租, 打 造 一 个 免 佣 又 好 玩 的 直 租 平 台 在 此 之 前, 平 安 好 房 与 知 名 舞 蹈 家 演 说 家 金 星 正 式 签 约, 金 星 成 为 安 安 租 形 象 代 言 人 在 租 金 支 付 环 节, 成 功 推 出 了 创 新 性 金 融 产 品 租 吧 借, 提 供 了 多 种 租 金 分 期 支 付 方 式, 缓 解 了 租 客 的 资 金 压 力 而 京 东 58 同 城 等 互 联 网 公 司 也 先 后 推 出 了 租 房 分 期 的 信 用 贷 款 产 品 抢 占 市 场 5) 万 达 推 出 商 业 地 产 众 筹 项 目 稳 赚 1 号
2015 年 6 月 7 日, 万 达 集 团 宣 布 进 军 互 联 网 金 融 行 业, 推 出 首 款 互 联 网 金 融 产 品 稳 赚 1 号, 该 产 品 是 与 快 钱 共 同 打 造 的 众 筹 项 目, 募 集 的 资 金 全 部 投 资 于 只 租 不 售 的 万 达 城 市 商 业 广 场 项 目 6) 方 兴 地 产 ( 中 国 金 茂 ) 联 合 淘 宝 房 产 上 线 余 额 宝 购 房 项 目 2015 年 3 月 21 日, 方 兴 地 产 旗 下 总 价 值 在 32 亿 元 的 1132 套 房 支 持 余 额 宝 购 房 购 房 者 在 线 签 约 后, 并 不 需 要 付 款 给 开 发 商, 而 是 将 房 款 冻 结 在 自 己 的 余 额 宝 直 到 合 同 约 定 的 回 款 期 或 者 交 房 期 到 时, 才 把 余 额 宝 冻 结 的 房 款 打 给 开 发 商 7) 万 科 与 民 生 易 推 出 民 生 e 房 2015 年 5 月 28 日, 民 生 电 商 旗 下 投 融 资 平 台 民 生 易 贷 正 式 推 出 民 生 e 房, 首 期 项 目 万 民 宝 由 万 科 民 生 易 贷 与 民 生 银 行 三 方 合 作 推 出 8) 中 国 房 地 产 众 筹 联 盟 应 运 而 生 2015 年 5 月 29 日, 首 届 中 国 房 地 产 众 筹 高 峰 论 坛 暨 中 国 房 地 产 众 筹 联 盟 成 立 仪 式 在 上 海 金 茂 大 厦 举 行, 平 安 好 房 以 及 万 科 绿 地 万 通 等 数 十 家 企 业 共 同 发 起 的 中 国 房 地 产 众 筹 联 盟 正 式 宣 告 成 立 三 房 地 产 互 联 网 创 新 案 例 : 平 安 好 房 1 平 安 好 房 的 定 位 1) 平 安 好 房 定 位 平 安 好 房 (pinganfang.com) 是 世 界 500 强 中 国 平 安 集 团 旗 下 重 要 成 员 之 一, 一 站 式 互 联 网 金 融 业 务 生 活 服 务 医 食 住 行 玩 之 中 的 重 要 平 台 之 一 依 托 于 中 国 平 安 强 大 的 保 险 银 行 投 资 等 综 合 金 融 业 务 支 柱, 平 安 好 房 致
力 于 将 金 融 与 互 联 网 融 入 房 地 产 全 产 业 链 之 中, 推 出 全 新 的 互 联 网 金 融 房 产 营 销 模 式, 用 金 融 助 力 房 产 交 易 线 上 搭 建 互 联 网 平 台, 线 下 打 通 中 介 公 司 经 纪 人 和 寿 险 业 务 员, 实 现 O2O 模 式 2) 平 安 好 房 发 展 历 程 2014 年 1 月 平 安 好 房 成 立 筹 备 2014 年 5 月 平 安 好 房 正 式 上 线, 豪 掷 5 亿 推 出 520 网 络 购 房 节 2014 年 6 月 好 房 宝 1 号 产 品 面 世 2014 年 8 月 平 安 好 房 推 出 美 国 房 产 众 筹 2014 年 9 月 平 安 好 房 好 房 贷 产 品 上 线 2015 年 3 月 平 安 好 房 推 出 一 宝 多 贷 组 合 金 融 产 品, 助 力 开 发 商 销 售 2015 年 5 月 平 安 好 房 发 起 成 立 中 国 房 地 产 众 筹 联 盟, 举 行 首 届 众 筹 联 盟 大 会 2015 年 9 月 好 房 平 台 交 易 规 模 超 千 亿 2015 年 9 月 平 安 好 房 众 筹 宝 上 线 2015 年 10 月 平 安 好 房 开 启 全 国 百 强 战 略 合 作, 目 前 已 与 万 科 绿 地 世 茂 等 龙 头 开 发 商 达 成 战 略 合 作 2015 年 12 月 平 安 好 房 一 宝 多 贷 金 融 产 品, 销 售 突 破 180 亿, 在 界 内 取 得 重 大 反 响 2. 业 务 模 式
为 更 好 的 服 务 于 开 发 商, 实 现 双 方 共 赢, 平 安 好 房 结 合 集 团 及 自 身 的 资 源 优 势, 并 通 过 线 上 平 台 的 建 设 及 线 下 渠 道 的 整 合, 创 新 性 的 提 出 了 三 大 业 务 模 式 平 安 好 房 通 过 搭 建 线 上 信 息 发 布 平 台, 线 下 整 合 渠 道, 交 易 环 节 中 再 嵌 入 金 融 服 务, 从 而 形 成 房 地 产 O2O 销 售 和 服 务 交 易 闭 环, 将 平 安 好 房 打 造 为 中 国 最 大 的 房 地 产 互 联 网 代 理 平 台 目 前 平 安 好 房 已 开 设 分 公 司 19 家,2016 年 将 达 到 30 家 网 站 已 覆 盖 51 个 城 市,2016 年 覆 盖 150 个 城 市, 未 来 三 年 将 实 现 全 国 主 要 城 市 的 全 覆 盖 在 网 站 建 设 上, 提 供 完 善 的 产 品 信 息 丰 富 的 资 讯 内 容 以 及 多 元 化 的 金 融 服 务, 打 造 高 频 互 动 的 网 络 平 台 通 过 线 上 线 下 客 户 引 流, 提 高 客 户 体 验, 从 而 将 平 安 好 房 打 造 为 全 国 最 大 的 房 地 产 电 商 平 台 开 发 商 不 但 可 以 通 过 好 房 的 平 台 进 行 项 目 的 展 示, 还 可 以 通 过 平 安 好 房 大 数 据 分 析 平 台 进 行 精 准 导 客 1) 渠 道 业 务 模 式 通 过 整 合 代 理 公 司 控 内 场 销 售, 整 合 中 介 外 部 渠 道, 平 安 集 团 内 部 渠 道 进 行 客 户 导 入, 打 造 一 个 专 业 的 新 房 代 理 批 发 平 台 在 代 理 公 司 整 合 上, 通 过 入 股 或 控 股 的 方 式 进 行 整 合 全 国 排 名 前 十 的 或 区 域 排 名 前 五 的 代 理 公 司 在 渠 道 整 合 上, 平 安 好 房 将 整 合 平 安 集 团 逾 85 万 寿 险 经 纪 人 3.5 万 客 服 坐 席 等 综 合 人 力 资 源 及 上 亿 的 平 安 客 户 资 源, 进 行 新 房 的 销 售 及 客 户 导 入 外 部 渠 道 上 通 过 一 二 手 联 动 整 合 二 手 房 渠 道 资 源 平 安 好 房 则 作 为 全 部 代 理 渠 道 佣 金 结 算 平 台, 负 责 全 部 佣 金 的 结 算 及 发 放 2) 电 商 业 务 模 式
好 房 通 过 电 商 资 源 整 合, 并 通 过 电 商 模 式 助 力 房 产 营 销 具 体 模 式 主 要 以 众 筹 宝 为 入 口, 用 电 商 模 式 实 现 全 场 收 筹, 打 造 一 个 最 大 的 开 放 的 资 金 管 理 平 台 3) 金 融 业 务 模 式 根 据 房 产 交 易 场 景, 设 计 引 入 房 产 交 易 链 条 各 环 节 的 金 融 服 务 好 房 宝 好 安 揭 好 房 贷 作 为 金 融 获 客 的 三 个 主 要 产 品, 好 房 宝 发 挥 海 量 蓄 客 的 作 用, 强 化 用 户 运 营, 分 析 用 户 需 求, 提 高 接 触 频 度, 转 化 为 房 产 交 易 和 金 融 交 易 客 户 好 安 揭 依 托 新 房 拓 盘 和 线 上 引 流 两 大 场 景 精 准 获 客, 预 期 控 制 全 国 50% 的 按 揭 业 务 流 量 好 房 贷 契 合 开 发 商 营 销 诉 求, 通 过 控 制 交 易 流 程 降 低 贷 款 风 险, 积 累 经 验, 未 来 致 力 于 制 定 房 产 金 融 行 业 标 准, 通 过 引 入 外 部 资 金 做 大 平 台 体 量, 获 取 精 准 购 房 用 户, 从 而 实 现 好 房 金 融 助 力 房 产 销 售 的 作 用, 形 成 独 有 的 业 务 模 式 3. 具 体 产 品 介 绍 1) 好 房 宝 好 房 宝 是 平 安 好 房 推 出 的 第 一 款 真 正 意 义 上 的 互 联 网 + 房 地 产 + 金 融 跨 界 产 品 好 房 宝 不 是 余 额 宝 式 的 余 额 理 财, 而 是 平 安 好 房 为 准 备 购 房 的 客 户 倾 情 奉 献 的 高 流 动 性 理 财 和 丰 厚 的 特 别 财 务 补 贴 产 品 综 合 收 益 率 预 计 达 年 化 14%( 基 金 收 益 + 房 积 金 收 益 ) 其 中 货 币 基 金 相 关 服 务 由 平 安 付 和 平 安 大 华 基 金 提 供, 房 积 金 是 平 安 好 房 为 好 房 宝 用 户 提 供 的 的 特 别 财 务 补 贴 2) 好 房 拓 好 房 拓 是 平 安 好 房 自 主 设 计 开 发 的 一 款 应 用 工 具, 是 平 安 好 房 业 务 综 合 移 动 工 作 平 台, 同 时 拥 有 好 房 拓 APP 及 后 台 数 据 管 理 系 统 ; 好 房 拓 在 平 安 好 房 业
务 发 展 中 主 要 功 能 为 : 为 各 内 外 渠 道 提 供 客 户 报 备 入 口 客 户 信 息 查 询 及 合 作 楼 盘 信 息 展 示 等, 除 此 之 外 也 可 与 开 发 商 客 户 系 统 对 接, 实 现 客 户 有 效 性 实 时 确 认 等 好 房 拓 APP 在 AppStore 以 及 各 大 应 用 市 场 均 能 下 载 3) 众 筹 宝 众 筹 宝 是 平 安 好 房 推 出 的 为 个 人 用 户 打 造 的 一 款 创 新 型 基 金 产 品, 以 互 联 网 思 维, 融 入 金 融 属 性, 助 力 房 地 产 销 售 的 跨 界 服 务 产 品, 其 主 要 特 点 为 收 益 率 高 精 准 蓄 客 锁 客 客 户 购 买 众 筹 宝 后, 购 房 不 仅 能 享 受 到 高 收 益 与 购 房 优 惠, 还 可 获 得 好 房 贷 等 房 产 金 融 服 务, 给 客 户 带 来 实 实 在 在 的 好 处, 降 低 客 户 购 房 成 本, 后 期 即 使 不 购 房 也 可 获 得 高 收 益 同 时, 开 发 商 可 利 用 其 高 收 益 率 的 特 点 来 吸 引 客 户, 达 到 精 准 蓄 客 锁 客 的 目 的, 从 而 助 力 房 产 的 销 售 4) 好 安 揭 好 安 揭 是 平 安 好 房 推 出 的 旨 在 通 过 互 联 网 技 术 解 决 购 房 者 与 银 行 间 信 息 不 对 称 的 问 题, 快 速 匹 配 到 购 房 者 适 合 的 银 行, 最 快 一 分 钟 实 现 线 上 申 请 按 揭 贷 款 的 房 地 产 互 联 网 金 融 服 务 具 有 最 快 一 分 钟 线 上 申 请 三 个 小 时 银 行 信 贷 经 理 受 理 等 时 效 的 特 点 5) 好 房 贷 好 房 贷 是 平 安 好 房 推 出 的 旨 在 帮 助 购 房 者 轻 松 解 决 购 房 首 付 难 题 的 金 融 产 品, 用 金 融 搭 建 客 户 与 开 发 商 之 间 的 桥 梁, 让 客 户 买 房 变 得 更 简 单 可 以 线 上 申 请 最 快 当 日 出 审 批 结 果 当 日 放 款 ; 贷 款 种 类 多, 有 抵 押 和 无 抵 押 并 存 ; 期 限 选 择 多,2-60 个 月 不 等 ; 额 度 高,10 万 -1000 万 任 意 贷 ; 成 本 低, 无 担 保 费 ; 还 款 方 式 灵 活, 有 按 月 还 息 到 期 还 本 跨 栏 还 款 和 等 本 等 息 等 各 种 还 款 方 式
6) 租 吧 借 租 吧 借 是 平 安 好 房 专 为 租 房 客 户 提 供 的 创 新 金 融 产 品, 为 客 户 租 金 分 期 提 供 解 决 方 案 结 合 平 安 好 房 旗 下 的 租 房 交 易 平 台 安 安 租, 为 租 客 提 供 了 海 量 房 源 选 择 的 同 时, 在 租 金 支 付 环 节, 租 吧 借 提 供 了 多 种 分 期 选 择 客 户 可 在 线 完 成 支 付, 也 可 在 线 完 成 贷 款 申 请 的 全 流 程 特 别 在 放 款 环 节, 好 房 作 为 第 三 方 平 台 保 障 了 交 易 的 公 平 和 资 金 安 全 四 趋 势 与 展 望 1 中 国 房 地 产 市 场 新 趋 势 : 转 型 需 求 迫 切, 互 联 网 + 助 力 市 场 发 展 无 论 是 经 济 结 构 的 转 型, 还 是 人 口 结 构 进 入 拐 点, 中 国 房 地 产 市 场 正 在 迎 来 前 所 未 有 的 大 变 局, 市 场 运 行 呈 现 出 新 的 特 点 与 态 势, 行 业 转 型 需 求 迫 切, 互 联 网 + 成 为 共 同 的 期 待 1) 互 联 网 + 助 力 市 场 发 展 众 多 品 牌 房 企 和 新 兴 的 房 地 产 电 商 调 整 了 传 统 的 房 产 交 易 模 式, 通 过 互 联 网 创 新 积 极 求 变, 改 善 行 业 生 态 与 用 户 体 验 以 平 安 好 房 为 例, 其 推 出 了 好 房 宝 好 房 贷 等 一 宝 多 贷, 对 开 发 商 与 购 房 者 均 有 着 积 极 意 义, 从 而 推 动 了 市 场 发 展 2) 房 产 需 求 由 刚 需 逐 渐 转 为 改 善 需 求 为 主 随 着 房 地 产 市 场 的 深 入 发 展, 以 及 居 民 消 费 需 求 的 不 断 升 级, 近 年 来 改 善 性 需 求 正 在 逐 渐 成 为 市 场 主 流, 在 一 二 线 城 市 这 一 趋 势 尤 为 明 显 可 以 预 见 的 是, 二 孩 政 策 的 放 开, 将 令 改 善 性 需 求 的 市 场 占 比 继 续 上 升 3) 北 上 广 率 先 进 入 存 量 房 时 代
随 着 城 镇 化 不 断 推 进 和 房 地 产 市 场 快 速 发 展, 我 国 一 线 城 市 二 手 房 成 交 总 量 已 经 超 过 新 房 成 交 量 目 前, 一 线 城 市 核 心 区 和 近 郊 区 新 增 供 应 量 已 经 很 少, 新 建 商 品 房 主 要 集 中 在 城 市 远 郊 区, 未 来 四 个 一 线 城 市 房 地 产 交 易 将 以 存 量 房 交 易 为 主 4) 开 发 商 探 索 轻 资 产 运 营 模 式 从 世 茂 资 产 证 券 化 创 新, 到 万 科 发 起 国 内 首 只 公 募 REITs, 再 到 万 达 推 出 稳 赚 一 号, 龙 头 房 企 试 图 从 重 资 产 转 向 轻 资 产 ; 在 运 营 模 式 上, 越 来 越 注 重 业 主 购 房 后 数 十 年 的 需 求, 并 通 过 成 立 物 业 公 司 金 融 公 司 等, 向 业 主 提 供 更 多 优 质 的 后 服 务 5) 房 地 产 行 业 并 购 将 愈 演 愈 烈 行 业 集 中 度 提 升 的 同 时, 伴 随 着 洗 牌 与 重 构 为 了 应 对 激 烈 的 竞 争, 大 型 企 业 有 动 力 通 过 兼 并 收 购 快 速 布 局, 以 扩 大 垄 断 优 势, 而 一 些 在 资 金 和 品 牌 上 处 于 劣 势 的 企 业, 也 需 要 通 过 并 购 退 出 市 场 6) 链 家 等 二 手 房 中 介 进 入 新 房 市 场 房 地 产 服 务 行 业 日 益 成 熟, 综 合 经 营 初 现 端 倪 链 家 是 典 型 代 表,2015 年 链 家 在 收 购 高 策 地 产 之 后, 正 式 上 线 新 房 频 道, 全 面 进 军 新 房 市 场 2 2016 年 房 地 产 市 场 展 望 : 政 策 持 续 护 航, 平 稳 增 长 可 期 长 期 来 看, 中 国 经 济 依 然 保 持 稳 步 增 长 态 势, 新 型 城 镇 化 将 持 续 推 进, 房 地 产 价 格 在 长 期 上 处 于 上 升 区 间 ; 与 此 同 时, 不 动 产 登 记 制 度 和 户 籍 制 度 改 革 等 长 效 改 革 机 制 的 实 施, 以 及 一 带 一 路 战 略 与 京 津 冀 一 体 化 的 启 动, 均 将 促 进 房 地 产 市 场 全 面 发 展
展 望 2016 年, 在 宏 观 经 济 整 体 低 迷 的 背 景 下, 促 进 居 民 住 房 消 费 消 化 房 地 产 库 存 的 政 策 基 调 不 会 改 变, 房 地 产 市 场 仍 将 受 到 各 方 面 政 策 的 保 驾 护 航 ; 尽 管 人 民 币 贬 值 压 力 将 对 国 内 资 产 价 格 造 成 一 定 的 下 行 风 险, 但 是 房 地 产 作 为 居 民 资 产 配 置 核 心 的 地 位 短 期 内 不 会 改 变, 加 之 消 费 升 级 之 下 改 善 型 需 求 的 升 温, 预 计 房 地 产 市 场 将 保 持 2015 年 的 平 稳 增 长 态 势 1) 行 业 将 维 持 平 稳 增 长 在 中 央 政 府 定 调 房 地 产 去 库 存 之 后, 目 前 宽 松 的 房 地 产 政 策 不 仅 将 得 到 延 续, 还 很 有 可 能 加 码, 包 括 降 息 降 准 首 付 比 例 降 低 减 少 交 易 环 节 税 费 公 积 金 政 策 进 一 步 放 松 等, 这 将 促 使 市 场 继 续 保 持 平 稳 增 长 2) 城 市 之 间 继 续 分 化 一 线 与 部 分 二 线 城 市 将 维 持 强 势, 房 价 上 行 依 然 是 大 概 率 事 件, 但 是 对 于 缺 乏 产 业 支 撑 人 口 流 入 吸 引 力 不 强 的 三 四 线 城 市, 房 价 上 涨 乏 力, 甚 至 面 临 高 库 存 较 大 销 售 压 力 时, 存 在 降 价 走 量, 以 期 减 少 库 存 回 笼 资 金 的 可 能 3) 行 业 集 中 度 继 续 提 升 随 着 市 场 进 入 深 耕 细 作 的 发 展 阶 段, 强 者 恒 强 的 趋 势 将 得 到 强 化, 综 合 实 力 与 品 牌 影 响 力 突 出 的 大 型 房 企, 将 在 竞 争 中 扩 大 优 势, 进 一 步 蚕 食 市 场 份 额, 令 行 业 集 中 度 稳 步 提 升 主 要 研 究 机 构 预 测 情 况
3 2016 年 房 地 产 互 联 网 金 融 展 望 : 万 亿 市 场, 大 有 可 为 按 照 我 国 数 十 万 亿 元 的 房 地 产 金 融 市 场 容 量 估 算, 房 地 产 互 联 网 金 融 至 少 蕴 藏 着 数 万 亿 元 的 市 场 空 间, 天 高 海 阔, 大 有 可 为 3 2016 年 房 地 产 互 联 网 金 融 展 望 : 万 亿 市 场, 大 有 可 为 房 地 产 互 联 网 金 融 生 来 具 有 创 新 基 因, 在 2016 年, 这 一 领 域 的 创 新 有 望 全 面 开 花, 带 给 人 们 更 多 惊 喜 而 各 类 市 场 主 体 的 进 入, 将 引 发 群 雄 混 战, 这 既 意 味 着 更 多 的 发 展 可 能 性, 又 蕴 藏 着 一 定 的 恶 性 竞 争 风 险, 我 们 在 期 待 的 同 时 需 要 保 持 一 份 清 醒 1) 万 亿 市 场 空 间 尚 待 挖 掘 房 地 产 互 联 网 金 融 的 市 场 空 间 究 竟 有 多 大? 这 要 取 决 于 房 地 产 金 融 的 市 场 空 间 鉴 于 目 前 房 地 产 金 融 的 统 计 口 径 并 不 明 确, 为 了 化 繁 为 简, 我 们 仅 考 虑 房 地 产 开 发 融 资 规 模 和 销 售 金 额 : 按 照 国 家 统 计 局 的 口 径,2015 年 前 11 月, 我 国 房 地 产 开 发 投 资 达 到 8.77 万 亿 元, 商 品 房 销 售 额 累 计 7.45 万 亿 元, 据 此 估 算, 全 年 房 地 产 开 发 端 与 销 售 端 资 金 规 模 合 计 在 18 万 亿 元 左 右 ; 如 果 考 虑 到 赎 楼 贷 款 税 费 贷 款 装 修 贷 款 车 位 贷 款 住 房 抵 押 消 费 贷 款 与 租 房 分 期 等, 预 计 全
年 房 地 产 金 融 规 模 将 达 到 20 万 亿 元 ; 假 设 中 长 期 内 房 地 产 互 联 网 金 融 的 渗 透 率 能 够 达 到 10%, 则 意 味 着 每 年 2 万 亿 元 的 市 场 空 间 如 果 考 虑 存 量 的 房 地 产 金 融 规 模, 这 一 市 场 空 间 将 更 为 广 阔 根 据 央 行 统 计, 截 至 2015 年 9 月 末, 我 国 人 民 币 房 地 产 贷 款 余 额 20.24 万 亿 元, 这 意 味 着 潜 在 的 资 产 证 券 化 空 间 另 外, 具 有 稳 定 租 金 收 入 的 商 业 地 产, 也 具 备 资 产 证 券 化 的 潜 力 2) 更 多 市 场 主 体 将 涌 入 白 银 时 代 的 房 地 产 市 场 竞 争 激 烈, 企 业 如 果 不 能 互 联 网 化 金 融 化, 将 很 难 在 未 来 的 市 场 格 局 中 占 据 一 席 之 地, 迫 使 企 业 走 向 互 联 网 金 融 3) 更 多 创 新 产 品 将 出 现 主 体 的 进 一 步 多 元 化, 令 行 业 生 态 更 加 丰 富, 将 推 动 更 多 创 新 产 品 的 出 现 更 重 要 的 是, 无 论 开 发 商 还 是 购 房 者, 对 房 地 产 互 联 网 金 融 已 经 告 别 最 初 的 陌 生 和 懵 懂 状 态, 如 果 不 能 推 出 更 多 创 新, 单 靠 概 念 和 噱 头, 很 难 再 取 得 显 著 效 果 创 新 正 是 互 联 网 + 的 核 心 要 义, 我 们 完 全 有 理 由 相 信, 更 多 创 新 产 品 已 经 在 路 上 了 4) 行 业 将 扮 演 更 重 要 角 色 更 多 市 场 主 体 的 涌 入 与 更 多 创 新 产 品 的 出 现, 将 形 成 一 股 蔚 为 可 观 的 房 地 产 互 联 网 金 融 浪 潮, 越 来 越 多 的 开 发 商 需 要 借 力 互 联 网 金 融 建 房 卖 房 提 高 服 务 水 平, 而 越 来 越 多 的 消 费 者 需 要 通 过 互 联 网 金 融 解 决 资 金 难 题 提 升 购 房 体 验, 这 将 使 房 地 产 互 联 网 金 融 的 作 用 日 益 突 出, 受 到 更 加 广 泛 的 关 注 与 瞩 目 5) 行 业 竞 争 趋 于 白 热 化
随 着 房 地 产 互 联 网 金 融 逐 渐 深 入 人 心, 市 场 各 方 都 将 往 这 一 方 向 发 力, 行 业 竞 争 趋 于 白 热 化 这 对 于 购 房 者 来 说 是 个 好 消 息, 但 站 在 整 个 房 地 产 互 联 网 金 融 的 长 期 发 展 角 度 考 虑, 也 有 可 能 意 味 着 恶 性 竞 争 风 险, 近 年 来 P2P 借 贷 行 业 不 断 爆 发 风 险 事 件 已 经 敲 响 了 警 钟, 这 需 要 引 起 业 内 和 相 关 部 门 的 关 注 6) 若 干 行 业 龙 头 将 初 现 端 倪 2016 年 很 可 能 成 为 房 地 产 互 联 网 金 融 的 关 键 之 年, 在 激 烈 的 混 战 过 程 中, 有 望 出 现 若 干 引 领 行 业 发 展 的 龙 头 企 业, 从 而 解 决 房 地 产 互 联 网 金 融 行 业 缺 乏 标 准 和 规 范 的 问 题 从 目 前 的 趋 势 来 说, 依 托 于 平 安 集 团 综 合 金 融 优 势 的 平 安 好 房, 传 统 代 理 公 司 佼 佼 者 的 链 家, 以 及 国 内 最 老 牌 的 房 地 产 电 商 搜 房 网, 都 是 行 业 龙 头 的 有 力 竞 争 者 7) 房 地 产 消 费 金 融 方 兴 未 艾 消 费 金 融 的 蓬 勃 发 展, 为 近 年 来 金 融 市 场 最 引 人 注 目 的 现 象 之 一, 这 是 中 国 经 济 新 常 态 下 的 必 然 结 果 基 于 房 地 产 的 互 联 网 消 费 金 融 创 新, 有 着 极 大 的 市 场 空 间,2015 年 以 来 日 益 涌 现 的 租 房 分 期 产 品, 仅 仅 是 一 个 开 始 结 语 从 90 年 代 中 国 启 动 住 房 市 场 化 改 革 至 今, 我 国 房 地 产 市 场 蓬 勃 发 展, 成 为 国 民 经 济 的 重 要 命 脉, 为 改 善 民 生 促 进 经 济 增 长 起 到 了 至 关 重 要 的 作 用 如 今, 房 地 产 市 场 告 别 了 野 蛮 生 长 与 粗 放 发 展, 整 体 面 临 着 库 存 压 力 与 资 产 泡 沫 风 险, " 黄 金 时 代 " 已 然 不 再 在 此 背 景 下, 互 联 网 化 与 金 融 化, 正 在 成 为 行 业 转 型 的 显 著 趋 势
作 为 房 地 产 金 融 与 互 联 网 金 融 的 交 叉 领 域, 房 地 产 互 联 网 金 融 正 在 成 为 金 融 市 场 的 下 一 个 风 口 更 多 机 构 将 进 入, 更 多 创 新 将 涌 现 ; 既 面 临 红 利 与 机 遇, 也 面 临 着 挑 战 与 风 险 房 地 产 互 联 网 金 融 的 发 展 大 幕, 才 刚 刚 拉 开 平 安 好 房 认 为 2016 年 将 是 中 国 房 地 产 互 联 网 金 融 元 年!