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Table_Excel1 2013A 公 告 点 评 房 地 产 开 发 Ⅲ 证 券 研 究 报 告 浙 江 广 厦 (600052.SH) Tabl e_title Table_Summary 核 心 观 点 : 大 股 东 回 购 地 产 项 目 股 东 回 购 地 产 项 目, 转 型 加 速 可 期 公 司 昨 日 发 布 公 告, 拟 将 持 有 的 通 和 置 业 和 暄 竺 实 业 全 部 股 权 出 售 给 公 司 控 股 股 东 广 厦 控 股 此 次 转 让 公 司 将 会 剥 离 5 个 地 产 项 目, 包 括 已 经 进 入 尾 盘 阶 段 的 南 岸 花 城 戈 雅 公 寓, 以 及 三 个 在 建 项 目 益 荣 项 目 和 通 益 项 目 涉 及 项 目 合 计 未 结 算 面 积 56.6 万 方 此 次 大 股 东 回 购 上 市 公 司 地 产 项 目, 符 合 公 司 在 未 来 三 年 内 退 出 房 地 产 行 业 的 战 略 方 向 开 启 转 型 新 阶 段 通 过 大 股 东 项 目 回 购, 对 于 上 市 公 司 而 言 共 获 得 现 金 回 款 7.7 亿 元, 公 司 将 未 来 的 工 作 重 心 更 多 的 放 在 优 化 资 产 结 构, 做 好 做 强 文 化 产 业 同 时 积 极 探 索 符 合 公 司 未 来 发 展 方 向 的 新 产 业, 打 造 上 市 公 司 新 的 利 润 增 长 点 影 视 文 化 业 务, 加 速 落 地 14 年 进 入 文 化 产 业 以 来, 主 要 的 业 务 集 中 在 电 视 剧 和 电 影 的 出 品 发 行 上 随 着 转 型 发 展 的 提 速, 未 来 公 司 将 会 继 续 拓 展, 影 视 文 化 产 业, 包 含 拓 展 与 现 有 影 视 业 务 相 关 的 产 业 链 上 下 游 资 产, 如 各 类 导 演 编 剧 演 员 工 作 室 演 员 经 纪 公 司 后 期 制 作 影 视 剧 推 广 及 网 络 营 销 影 视 作 品 内 容 的 动 漫 和 游 戏 制 作 及 各 类 影 视 剧 衍 生 品 行 业 等 预 计 15-16 年 EPS 分 别 为 0.12 0.16, 维 持 买 入 评 级 此 次 地 产 项 目 回 购 我 们 认 为 对 于 公 司 未 来 转 型 提 速 发 展 有 强 烈 的 指 示 意 义, 通 过 大 股 东 的 资 金 支 持, 将 地 产 项 目 资 产 置 换 为 影 视 文 化 产 业 资 产, 在 转 型 的 道 路 上 实 现 跨 越 式 发 展 未 来 一 段 时 间 公 司 的 发 展 布 局 值 得 关 注 风 险 提 示 主 业 业 绩 增 长 存 在 压 力, 转 型 拓 展 存 在 一 定 不 确 定 性 Table_Grade 公 司 评 级 当 前 价 格 前 次 评 级 买 入 7.97 元 买 入 报 告 日 期 2015-12-01 Tabl e_chart 相 对 市 场 表 现 86% 44% 2% Table_Aut hor 分 析 师 : 分 析 师 : 分 析 师 : Table_Report 相 关 研 究 : 乐 加 栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 郭 镇 S0260514080003 021-6075-0637 guoz@gf.com.cn 金 山 S0260515090001 021-60750652 jinshan@gf.com.cn *ST 广 厦 (600052.sh): 经 营 步 入 正 规, 盈 利 低 于 预 期 *ST 广 厦 (600052.sh): 区 域 市 场 的 又 一 明 珠 浙 江 广 厦 沪 深 300-40% 2014-12 2015-03 2015-07 2015-11 2008-04-15 2008-01-14 盈 利 预 测 : 2014A 2015E 2016E 2017E 营 业 收 入 ( 百 万 元 ) 1,921 1,759 1,544 1,905 2,405 增 长 率 (%) 26.35% -8.42% -12.24% 23.41% 26.22% EBITDA( 百 万 元 ) 453.95 139.39 204.71 241.23 390.24 净 利 润 ( 百 万 元 ) 55.77 212.02 106.70 140.24 268.62 增 长 率 (%) -2.69% 280.15% -49.67% 31.43% 91.54% EPS( 元 / 股 ) 0.06 0.24 0.12 0.16 0.31 市 盈 率 (P/E) 111.14 29.24 58.09 44.20 23.07 市 净 率 (P/B) 3.39 3.09 2.94 2.75 2.46 EV/EBITDA 16.44 55.59 38.95 47.80 32.30 数 据 来 源 : 公 司 财 务 报 表, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 1 / 8 Table_Contacter 联 系 人 : 李 飞 无 gflifei@gf.com.cn

大 股 东 回 购 地 产 项 目, 开 启 转 型 新 阶 段 浙 江 广 厦 在 11 月 30 日 晚 发 布 公 告, 拟 将 持 有 的 房 地 产 开 发 企 业 通 和 置 业 投 资 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 通 和 置 业 )100% 股 权 和 浙 江 暄 竺 实 业 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 暄 竺 实 业 )100% 股 权 出 售 给 公 司 控 股 股 东 广 厦 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 广 厦 控 股 ), 根 据 资 产 评 估 值, 出 售 价 格 分 别 为 1.06 亿 元 和 6.49 亿 元, 合 计 成 交 金 额 7.55 亿 元 此 外, 公 司 还 将 出 让 持 有 的 东 方 文 化 园 景 观 房 产 开 发 公 司 ( 以 下 简 称 东 方 文 化 园 公 司 )7% 的 股 权 给 广 厦 控 股, 交 易 金 额 为 1163 万 元 通 过 此 次 项 目 的 出 售, 上 市 公 司 加 快 房 地 产 项 目 产 权 关 系, 符 合 公 司 在 未 来 三 年 内 退 出 房 地 产 行 业 的 战 略 方 向, 有 利 于 上 市 公 司 快 速 回 笼 资 金, 优 化 财 务 结 构, 从 而 可 以 更 加 顺 利 的 进 行 新 业 务 的 拓 展, 有 利 于 加 快 产 业 转 型, 为 公 司 探 索 多 元 化 的 发 展 方 向 提 供 保 障 表 1: 浙 江 控 股 购 回 上 市 公 司 房 地 产 项 目 情 况 公 司 名 称 出 让 比 例 公 司 类 型 成 交 金 额 注 册 资 本 总 资 产 净 资 产 项 目 情 况 项 目 合 计 未 结 算 面 积 通 和 置 业 100% 房 地 产 开 发 1.1 3.0 19.3 1.1 南 岸 花 城 戈 雅 公 寓 益 荣 项 目 和 通 益 项 目 49.2 暄 竺 实 业 100% 房 地 产 开 发 6.5 4.5 5.0 4.5 爱 丽 山 庄 二 期 7.4 东 方 文 化 园 公 司 7% 房 地 产 开 发 0.1 1.7 1.3 南 岸 花 城 项 目 7.1 合 计 7.5 7.5 24.3 5.6 56.6 数 据 来 源 : 公 司 公 告, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 此 次 回 购 的 项 目 公 司 中, 通 和 置 业 为 公 司 的 全 资 子 公 司, 成 立 以 来, 公 司 先 后 开 发 了 都 市 枫 林 南 岸 花 城 戈 雅 公 寓 益 荣 及 通 益 等 项 目 目 前 在 售 的 项 目 主 要 有 戈 雅 公 寓 益 荣 项 目 和 通 益 项 目 的 部 分 苑 区 其 中, 戈 雅 公 寓 项 目 开 发 已 经 结 束, 未 售 存 量 房 约 1 万 平 方 米, 主 要 为 山 体 排 屋 ; 益 荣 项 目 和 通 益 项 目 正 在 开 发, 部 分 苑 区 已 经 开 始 销 售 通 和 置 业 账 面 净 资 产 价 值 为 7.34 亿 元, 评 估 净 资 产 价 值 为 1.06 亿 元, 两 者 差 距 较 大 主 要 是 由 于 下 属 子 公 司 益 荣 房 产 所 开 发 的 项 目 土 地 取 得 成 本 较 高, 且 益 荣 房 产 和 通 益 房 产 两 项 目 销 售 价 格 不 达 预 期, 导 致 母 公 司 长 期 股 权 投 资 减 值 较 大 东 方 文 化 园 公 司 系 通 和 置 业 的 控 股 子 公 司, 鉴 于 公 司 拟 将 持 有 的 通 和 置 业 100% 的 股 权 转 让 给 广 厦 控 股, 因 此 将 所 持 有 的 东 方 文 化 园 7% 的 股 权 一 并 出 售 给 公 司 控 股 股 东 广 厦 控 股 表 2: 通 和 置 业 下 属 子 公 司 及 评 估 情 况 名 称 投 资 日 期 持 股 比 例 % 投 资 成 本 ( 亿 元 ) 账 面 价 值 ( 亿 元 ) 评 估 价 值 ( 亿 元 ) 增 减 值 ( 亿 元 ) 增 值 率 % 开 发 项 目 东 方 文 化 园 2002 年 90 0.904 0.904 1.495 0.590 65.29 南 岸 花 城 益 荣 房 产 2013 年 100 6.630 6.630-0.909-7.539-113.71 益 荣 项 目 通 益 房 产 2013 年 100 0.200 0.200-0.213-0.413-206.29 通 益 项 目 杭 州 星 北 通 投 资 有 限 公 司 2013 年 95 0.048 0.048 0.047 0.000-0.15 戈 雅 公 寓 2 / 8

浙 江 广 厦 投 胜 资 本 管 理 有 2014 年 51 0.001 0.001 0.001 0.000-15.64 限 公 司 数 据 来 源 : 公 司 公 告, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 暄 竺 实 业 为 公 司 全 资 子 公 司, 主 要 从 事 房 地 产 开 发 经 营, 主 要 资 产 为 规 划 项 目 爱 丽 山 庄 二 期, 目 前 正 处 于 目 前 期 开 发 建 设 阶 段 截 止 到 15 年 10 月, 公 司 账 面 净 资 产 价 值 为 4.50 亿 元, 评 估 价 值 为 6.49 亿 元, 评 估 增 值 为 1.99 亿 元, 评 估 增 值 率 44.28% 通 过 大 股 东 项 目 回 购, 对 于 上 市 公 司 而 言 共 获 得 现 金 回 款 7.7 亿 元, 合 计 出 让 项 目 未 结 算 面 积 ( 根 据 三 季 报 总 建 筑 面 积 - 累 计 结 算 面 积 )56.6 万 方, 占 公 司 整 体 房 地 产 项 目 未 结 算 储 备 规 模 的 33.4% 这 是 在 公 司 15 年 8 月 份 宣 布 退 出 房 地 产 行 业 之 后, 第 一 次 通 过 项 目 整 体 出 售 的 方 式 剥 离 现 有 地 产 项 目, 通 过 与 大 股 东 的 项 目 交 割, 公 司 将 未 来 的 工 作 重 心 更 多 的 放 在 优 化 资 产 结 构, 做 好 做 强 文 化 产 业 同 时 积 极 探 索 符 合 公 司 未 来 发 展 方 向 的 新 产 业, 打 造 上 市 公 司 新 的 利 润 增 长 点 表 3: 浙 江 广 厦 项 目 信 息 ( 红 色 为 此 次 股 东 回 购 项 目, 合 计 数 据 扣 除 此 次 出 售 项 目 ) 项 目 名 称 位 置 股 权 比 例 权 益 土 地 面 积 总 建 筑 面 积 未 结 算 面 积 未 销 售 面 积 ( 万 方 ) ( 万 方 ) ( 万 方 ) ( 万 方 ) 天 都 温 莎 花 园 余 杭 星 桥 竣 工 100% 2.35 6.3 3.2 3.1 天 都 爵 士 花 园 余 杭 星 桥 在 建 100% 4.29 14.0 7.5 5.3 天 都 蓝 调 公 寓 余 杭 星 桥 在 建 100% 4.15 16.1 16.1 6.2 天 都 紫 韵 公 寓 余 杭 星 桥 在 建 100% 3.5 13.6 13.6 5.5 天 都 锦 上 豪 庭 余 杭 星 桥 在 建 100% 8.69 26.4 26.4 26.4 天 都 苏 荷 花 园 余 杭 星 桥 在 建 100% 5.16 22.6 22.6 22.6 天 都 宾 果 公 寓 余 杭 星 桥 在 建 100% 2.32 7.3 7.3 7.3 天 都 枫 桥 公 馆 余 杭 星 桥 在 建 100% 2.28 10.3 10.3 10.3 邓 府 巷 三 期 长 江 路 九 号 在 建 100% 1.17 5.9 5.9 5.9 爱 丽 山 庄 二 期 余 杭 星 桥 在 建 100% 25.63 7.4 7.4 7.4 戈 雅 公 寓 萧 山 闻 堰 镇 竣 工 100% 25.29 50.9 14.3 12.9 南 岸 花 城 萧 山 闻 堰 镇 三 江 口 竣 工 100% 45.63 37.6 7.2 7.1 益 荣 项 目 余 杭 星 桥 在 建 100% 11.64 21.2 21.2 17.4 通 益 项 目 余 杭 星 桥 在 建 100% 2.28 6.5 6.5 6.5 东 阳 东 阳 市 储 备 100% 11.72 天 都 A-07 地 块 余 杭 星 桥 储 备 100% 6.31 15 天 都 青 橙 公 寓 余 杭 星 桥 储 备 100% 4.57 0 天 都 戈 蓝 公 寓 余 杭 星 桥 储 备 100% 4.89 0 合 计 61.39 137.3 112.9 92.6 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 近 些 年 公 司 房 地 产 销 售 始 终 维 持 相 对 平 稳 的 状 态,2014 年, 浙 江 广 厦 合 同 销 售 金 额 11.84 亿 元 2015 年 前 三 季 度, 公 司 合 同 销 售 面 积 14.05 万 平 米, 同 比 上 升 166%, 合 同 销 售 金 额 10.85 亿 元, 同 比 上 升 125% 刨 除 本 次 出 售 给 大 股 东 的 地 产 项 目, 浙 江 3 / 8

广 厦 上 市 公 司 在 手 可 售 资 源 总 规 模 为 92.6 万 方, 未 结 算 面 积 112.9 万 方, 按 照 15 年 中 报 披 露 的 平 均 销 售 价 格 9355 元 / 平 米 计 算, 公 司 在 手 货 值 储 备 规 模 约 为 105 亿 图 1: 浙 江 广 厦 房 地 产 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 及 增 速 图 2: 浙 江 广 厦 房 地 产 新 开 工 面 积 规 模 ( 万 方 ) 25 20 15 10 5 0 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 15Q3 150% 100% 50% 0% -50% 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 79 58 49 6 0 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 15Q3 合 同 签 约 销 售 金 额 增 速 新 开 工 面 积 数 据 来 源 : 公 司 年 报, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 影 视 文 化 业 务, 加 速 落 地 浙 江 广 厦 从 14 年 开 始, 通 过 资 产 置 换 的 方 式 进 入 影 视 文 化 产 业, 将 持 有 的 浙 江 蓝 天 白 云 会 展 中 心 有 限 公 司 96.43% 的 股 权 和 杭 州 华 侨 饭 店 有 限 责 任 公 司 90% 的 股 权 与 卢 英 英 卢 纲 平 持 有 的 东 阳 福 添 影 视 有 限 公 司 100% 的 股 权 进 行 置 换 公 司 14 年 实 现 影 视 业 营 业 收 入 1934 万 元, 毛 利 率 56.58%;15 年 上 半 年 实 现 影 视 业 营 业 收 入 1077 万 元, 毛 利 率 13.3% 在 资 产 置 换 文 件 中, 关 联 方 广 厦 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 广 厦 控 股 ) 承 诺, 福 添 影 视 在 2014 年 度 2015 年 度 2016 年 度 净 利 润 ( 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 的 净 利 润 ) 不 低 于 人 民 币 5222 万 元 6273 万 元 7815 万 元 置 入 资 产 福 添 影 视 100% 股 权 的 评 估 值 为 5.62 亿 元 图 3: 东 阳 福 添 影 视 有 限 公 司 资 产 情 况 2.50 2.00 1.50 图 4: 东 阳 福 添 影 视 有 限 公 司 收 入 情 况 1.40 1.20 1.00 0.80 1.00 0.50 0.60 0.40 0.20 0.00 13 年 14 年 15 年 H 0.00 13 年 14 年 15 年 H 总 资 产 净 资 产 营 业 收 入 净 利 润 数 据 来 源 : 公 司 公 告, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 公 司 公 告, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 承 诺 不 足 部 分, 广 厦 控 股 将 以 现 金 方 式 进 行 补 偿 14 年 及 15 年 上 半 年, 影 视 业 4 / 8

务 方 面, 受 国 家 广 电 总 局 一 剧 两 星 ( 即 一 部 电 视 剧 最 多 只 能 同 时 在 两 家 上 星 频 道 播 出, 该 政 策 将 于 2015 年 1 月 1 日 起 实 施 ) 黄 金 时 间 一 剧 播 出 每 晚 不 超 过 两 集 等 政 策 影 响, 且 电 视 剧 市 场 供 应 量 继 续 增 加, 市 场 整 体 销 售 价 格 下 降 明 显, 这 也 导 致 了 福 添 影 视 14 年 度 的 盈 利 实 际 规 模 为 3290 万 元, 低 于 前 期 业 绩 承 诺 1932 万 元 东 阳 福 添 影 视 有 限 公 司 成 立 于 2009 年, 主 营 电 视 剧 的 制 作 发 行 及 衍 生 产 品 等 业 务, 系 广 厦 控 股 文 化 传 媒 版 块 的 主 要 发 展 平 台 广 厦 控 股 自 上 世 纪 90 年 代 开 始 投 资 文 化 传 媒 领 域, 经 过 多 年 的 运 营, 先 后 投 资 设 立 了 浙 江 华 新 影 视 有 限 责 任 公 司 浙 江 广 厦 文 化 传 媒 集 团 有 限 公 司 东 阳 华 视 影 业 有 限 公 司 浙 江 玉 皇 紫 金 影 视 有 限 公 司 等 影 视 传 媒 类 公 司 为 进 一 步 优 化 该 领 域 的 发 展,2009 年 福 添 影 视 成 立 后, 广 厦 控 股 将 文 化 传 媒 版 块 所 有 的 业 务 及 团 队 由 福 添 影 视 承 继, 并 将 上 述 公 司 所 有 拍 摄 剧 目 的 版 权 播 映 权 无 偿 给 予 福 添 影 视 福 添 影 视 自 成 立 以 来, 稳 扎 稳 打, 一 直 专 注 于 电 视 剧 的 制 作 发 行 及 衍 生 业 务 公 司 电 视 剧 业 务 位 于 电 视 剧 行 业 民 营 企 业 前 列, 已 经 形 成 了 年 均 2 部 到 3 部, 年 产 约 百 集 电 视 剧 的 生 产 规 模, 且 为 具 有 较 高 收 视 率 和 一 定 社 会 影 响 力 的 精 品 热 播 剧 公 司 先 后 独 家 投 资 制 作 了 凤 穿 牡 丹 牵 挂 成 长 红 幡 战 争 不 相 信 眼 泪 攻 心 追 鱼 传 奇 妻 子 的 秘 密 等 一 系 列 优 秀 电 视 剧 图 5: 蜂 鸟 出 击 剧 照 图 6: 赏 金 猎 人 发 布 会 现 场 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 此 外, 近 年 来 公 司 加 大 资 源 整 合 力 度, 与 多 家 优 质 公 司 建 立 了 良 好 的 战 略 合 作 伙 伴 关 系, 充 分 整 合 吸 收 并 利 用 优 质 的 创 作 和 发 行 资 源, 合 作 各 方 优 势 互 补, 大 大 提 升 了 所 投 资 影 视 剧 的 质 量 和 市 场 销 售 能 力 目 前 合 拍 影 视 剧 已 占 到 公 司 总 发 行 规 模 的 四 分 之 一 左 右, 成 为 公 司 重 要 的 利 润 增 长 点 近 年 来, 公 司 联 合 投 资 的 作 品 包 括 孟 来 财 传 奇 葵 花 进 城 娘 要 嫁 人 妈 妈 的 花 样 年 华 我 家 的 春 夏 秋 冬 等, 均 获 得 了 良 好 的 市 场 口 碑 和 稳 定 的 业 务 收 入 面 对 电 视 剧 行 业 新 形 势, 公 司 积 极 调 整 思 路, 在 拍 摄 自 制 剧 的 同 时, 加 大 了 对 外 合 作 项 目 的 投 资, 包 括 电 视 剧 和 电 影 的 合 作 投 资 报 告 期 末 自 制 剧 蜂 鸟 出 击 最 后 的 战 士 已 进 入 后 期 制 作 和 发 行 阶 段 ; 合 作 剧 待 嫁 老 爸 猎 刃 6 月 份 已 在 各 卫 视 和 地 面 频 道 播 出, 另 有 多 部 合 作 剧 在 后 期 制 作 和 发 行 阶 段 ; 公 司 参 投 的 电 影 赏 金 猎 人 即 将 于 九 月 开 机, 欧 洲 攻 略 预 计 也 将 在 下 半 年 开 始 拍 摄 5 / 8

表 4: 福 添 影 视 未 来 计 划 发 行 影 视 产 品 项 目 名 称 出 品 公 司 类 型 导 演 主 演 蜂 鸟 出 击 东 阳 福 添 影 视 有 限 公 司 抗 战 电 视 剧 马 鲁 剑 刘 恺 威 张 佳 宁 最 后 的 战 士 东 阳 福 添 影 视 有 限 公 司 上 海 宇 麟 文 化 传 媒 有 限 公 司 抗 日 动 作 电 视 剧 谭 俏 芦 芳 生, 石 安 妮, 董 晴 赏 金 猎 人 香 港 天 马 电 影 上 海 欣 亿 传 媒 等 动 作 电 影 申 太 罗 ( 韩 国 ) 李 敏 镐, 钟 汉 良, 吴 千 语 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 2015 年 下 半 年, 公 司 将 加 快 已 拍 剧 蜂 鸟 出 击 和 最 后 的 战 士 的 发 行, 力 争 项 目 开 发 一 个, 成 功 一 个, 实 现 利 润 最 大 化 同 时, 向 电 影 投 资 方 面 适 当 倾 斜, 与 相 关 影 视 剧 公 司 展 开 更 深 的 合 作, 公 司 参 投 的 电 影 赏 金 猎 人 已 在 韩 国 正 式 开 机, 该 剧 由 钟 汉 良 李 敏 镐 唐 嫣 联 袂 主 演 未 来 公 司 将 会 继 续 拓 展, 影 视 文 化 产 业, 包 含 拓 展 与 现 有 影 视 业 务 相 关 的 产 业 链 上 下 游 资 产, 如 各 类 导 演 编 剧 演 员 工 作 室 演 员 经 纪 公 司 后 期 制 作 影 视 剧 推 广 及 网 络 营 销 影 视 作 品 内 容 的 动 漫 和 游 戏 制 作 及 各 类 影 视 剧 衍 生 品 行 业 等 同 时, 公 司 也 将 积 极 开 拓 其 他 符 合 公 司 未 来 发 展 的 新 产 业 内 生 性 发 展 主 要 通 过 增 加 自 拍 剧 与 合 拍 剧 数 量, 引 入 专 业 人 才, 增 加 电 影 投 资 等 方 式 完 成, 外 延 式 发 展 主 要 通 过 行 业 内 的 收 购 兼 并 完 成 盈 利 预 测 与 投 资 评 级 此 次 地 产 项 目 回 购 我 们 认 为 对 于 公 司 未 来 转 型 提 速 发 展 有 强 烈 的 指 示 意 义, 通 过 大 股 东 的 资 金 支 持, 将 地 产 项 目 资 产 置 换 为 影 视 文 化 产 业 资 产, 在 转 型 的 道 路 上 实 现 跨 越 式 发 展 我 们 可 以 将 此 次 股 东 回 购 视 为 公 司 未 来 转 型 业 务 加 速 拓 展 的 发 令 枪, 未 来 一 段 时 间 公 司 在 影 视 文 化 全 产 业 链 拓 展 的 发 展 布 局 值 得 关 注 公 司 当 前 业 绩 主 要 依 靠 房 地 产 项 目 结 算, 预 计 15-16 年 EPS 分 别 为 0.12 0.16, 维 持 买 入 评 级 风 险 提 示 主 业 业 绩 增 长 存 在 压 力, 转 型 拓 展 存 在 一 定 不 确 定 性 6 / 8

Tabl e_excel2 资 产 负 债 表 单 位 : 百 万 元 现 金 流 量 表 单 位 : 百 万 元 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 流 动 资 产 9,170 8,244 10,545 11,482 11,539 经 营 活 动 现 金 流 136-521 -833-488 98 货 币 资 金 220 255 500 375 325 净 利 润 50 216 107 141 270 应 收 及 预 付 252 331 362 325 398 折 旧 摊 销 19 17 3 3 3 存 货 8,382 7,545 9,571 10,671 10,704 营 运 资 金 变 动 -978 218-918 -1,012-617 其 他 流 动 资 产 316 112 112 112 112 其 它 1,044-972 -26 380 441 非 流 动 资 产 993 1,162 1,273 1,386 1,499 投 资 活 动 现 金 流 -700 617 202-94 -97 长 期 股 权 投 资 371 177 208 244 287 资 本 支 出 -14-4 217-76 -75 固 定 资 产 486 264 277 294 312 投 资 变 动 -878 402-15 -18-21 在 建 工 程 0 0 55 109 160 其 他 192 219 0 0 0 无 形 资 产 91 472 472 472 472 筹 资 活 动 现 金 流 567-38 877 456-51 其 他 长 期 资 产 45 248 260 266 267 银 行 借 款 3,789 2,735 4,461 2,941 2,596 资 产 总 计 10,163 9,405 11,817 12,868 13,037 债 券 融 资 -2,679-2,830-3,263-2,088-2,192 流 动 负 债 5,745 6,341 6,304 6,459 6,035 股 权 融 资 0 0 0 0 0 短 期 借 款 1,441 1,115 1,784 1,176 1,039 其 他 -543 56-321 -397-455 应 付 及 预 收 3,622 3,078 4,216 4,267 3,756 现 金 净 增 加 额 3 58 245-125 -50 其 他 流 动 负 债 682 2,148 304 1,016 1,240 期 初 现 金 余 额 193 196 255 500 375 非 流 动 负 债 2,583 1,057 3,398 4,154 4,476 期 末 现 金 余 额 196 255 500 375 325 长 期 借 款 2,578 1,013 3,386 4,135 4,452 应 付 债 券 0 39 0 0 0 其 他 非 流 动 负 债 5 4 13 19 24 负 债 合 计 8,329 7,398 9,703 10,613 10,512 股 本 872 872 872 872 872 资 本 公 积 28 26 48 76 129 主 要 财 务 比 率 留 存 收 益 928 1,105 1,191 1,303 1,518 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 归 属 母 公 司 股 东 权 益 少 数 股 东 权 益 6 4 4 5 6 营 业 收 入 增 长 26.3% -8.4% -12.2% 23.4% 26.2% 负 债 和 股 东 权 益 10,163 9,405 11,817 12,868 13,037 营 业 利 润 增 长 54.6% 63.5% -44.2% 28.3% 87.5% 利 润 表 1,828 2,004 2,110 2,250 2,519 成 长 能 力 (%) 单 位 : 百 万 元 归 属 母 公 司 净 利 润 增 长 -2.7% 280.1% -49.7% 31.4% 91.5% 获 利 能 力 (%) 毛 利 率 41.7% 23.0% 38.3% 30.5% 31.0% 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 净 利 率 2.6% 12.3% 6.9% 7.4% 11.2% 营 业 收 入 1,921 1,759 1,544 1,905 2,405 ROE 3.1% 10.6% 5.1% 6.2% 10.7% 营 业 成 本 1,119 1,355 952 1,324 1,659 ROIC 2.4% 1.6% 2.1% 2.2% 3.3% 营 业 税 金 及 附 加 158 73 130 140 174 偿 债 能 力 销 售 费 用 91 95 113 91 84 资 产 负 债 率 (%) 82.0% 78.7% 82.1% 82.5% 80.6% 管 理 费 用 118 114 147 113 100 净 负 债 比 率 244.4% 202.3% 235.2% 263.9% 253.6% 财 务 费 用 269 276 64 65 49 流 动 比 率 1.60 1.30 1.67 1.78 1.91 资 产 减 值 损 失 48 117 6 1 1 速 动 比 率 0.13 0.10 0.14 0.13 0.14 公 允 价 值 变 动 收 益 0 0 0 0 0 营 运 能 力 投 资 净 收 益 46 540 18 21 24 总 资 产 周 转 率 0.20 0.18 0.15 0.15 0.19 营 业 利 润 165 269 150 193 361 应 收 账 款 周 转 率 219.10 79.70 46.81 57.61 69.68 营 业 外 收 入 1 10 0 0 0 存 货 周 转 率 0.15 0.17 0.11 0.13 0.16 营 业 外 支 出 10 6 0 0 0 每 股 指 标 ( 元 ) 利 润 总 额 156 273 150 193 361 每 股 收 益 0.06 0.24 0.12 0.16 0.31 所 得 税 106 57 43 52 92 每 股 经 营 现 金 流 0.16-0.60-0.96-0.56 0.11 净 利 润 50 216 107 141 270 每 股 净 资 产 2.10 2.30 2.42 2.58 2.89 少 数 股 东 损 益 -5 4 1 1 1 估 值 比 率 归 属 母 公 司 净 利 润 56 212 107 140 269 P/E 111.1 29.2 58.1 44.2 23.1 EBITDA 454 139 205 241 390 P/B 3.4 3.1 2.9 2.8 2.5 EPS( 元 ) 0.06 0.24 0.12 0.16 0.31 EV/EBITDA 16.4 55.6 38.9 47.8 32.3 7 / 8

Table_Research 广 发 房 地 产 行 业 研 究 小 组 乐 加 栋 : 首 席 分 析 师, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 七 年 房 地 产 研 究 经 验,2013 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 郭 镇 : 分 析 师, 清 华 大 学 工 学 硕 士, 三 年 房 地 产 研 究 经 验,2013 年 加 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 金 山 : 分 析 师, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 两 年 房 地 产 研 究 经 验,2013 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 李 飞 : 研 究 助 理, 中 国 科 学 技 术 大 学 金 融 工 程 硕 士,2015 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 Table_RatingIndustry 广 发 证 券 行 业 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 10% 以 上 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -10%~+10% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 10% 以 上 Table_RatingCompany 广 发 证 券 公 司 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 15% 以 上 谨 慎 增 持 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 5%-15% 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -5%~+5% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 5% 以 上 Table_Address 联 系 我 们 地 址 广 州 市 深 圳 市 北 京 市 上 海 市 广 州 市 天 河 北 路 183 号 大 都 会 广 场 5 楼 深 圳 市 福 田 区 福 华 一 路 6 号 免 税 商 务 大 厦 17 楼 北 京 市 西 城 区 月 坛 北 街 2 号 月 坛 大 厦 18 层 上 海 市 浦 东 新 区 富 城 路 99 号 震 旦 大 厦 18 楼 邮 政 编 码 510075 518000 100045 200120 客 服 邮 箱 服 务 热 线 Table_Disclaimer 免 责 声 明 gfyf@gf.com.cn 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 具 备 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 本 报 告 只 发 送 给 广 发 证 券 重 点 客 户, 不 对 外 公 开 发 布 本 报 告 所 载 资 料 的 来 源 及 观 点 的 出 处 皆 被 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 认 为 可 靠, 但 广 发 证 券 不 对 其 准 确 性 或 完 整 性 做 出 任 何 保 证 报 告 内 容 仅 供 参 考, 报 告 中 的 信 息 或 所 表 达 观 点 不 构 成 所 涉 证 券 买 卖 的 出 价 或 询 价 广 发 证 券 不 对 因 使 用 本 报 告 的 内 容 而 引 致 的 损 失 承 担 任 何 责 任, 除 非 法 律 法 规 有 明 确 规 定 客 户 不 应 以 本 报 告 取 代 其 独 立 判 断 或 仅 根 据 本 报 告 做 出 决 策 广 发 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告 所 载 信 息 不 一 致 及 有 不 同 结 论 的 报 告 本 报 告 反 映 研 究 人 员 的 不 同 观 点 见 解 及 分 析 方 法, 并 不 代 表 广 发 证 券 或 其 附 属 机 构 的 立 场 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 研 究 人 员 于 发 出 本 报 告 当 日 的 判 断, 可 随 时 更 改 且 不 予 通 告 本 报 告 旨 在 发 送 给 广 发 证 券 的 特 定 客 户 及 其 它 专 业 人 士 未 经 广 发 证 券 事 先 书 面 许 可, 任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用, 否 则 由 此 造 成 的 一 切 不 良 后 果 及 法 律 责 任 由 私 自 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用 者 承 担 8 / 8