封 面 图 片 : 上 海 新 天 地 企 业 天 地 与 朗 廷 酒 店 作 者 :Perry Jacobs 2

城 市 土 地 学 会 2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 投 资 前 景 分 析 李 建 学 (Kenneth Rhee) 城 市 土 地 学 会 中 国 大 陆 首 席 代 表 Anita Kramer 城 市 土 地 学 会 资 本 市 场 及 房 地 产 研 究 中 心 ULI Center for Capital Markets and Real Estate

封 面 图 片 : 上 海 新 天 地 企 业 天 地 与 朗 廷 酒 店 作 者 :Perry Jacobs 2

关 于 城 市 土 地 学 会 ( U L I) 城 市 土 地 学 会 (Urban Land Institute, 下 文 简 称 ULI ) 是 一 家 非 营 利 性 研 究 和 教 育 组 织, 属 美 国 税 法 501(c)3 类 免 税 单 位, 通 过 会 员 支 持 开 展 运 作 自 1936 年 成 立 以 来, 学 会 目 前 在 全 球 拥 有 来 自 私 营 企 业 与 公 共 部 门 的 会 员 约 32,000 名, 涵 盖 与 土 地 利 用 及 房 地 产 开 发 相 关 的 各 个 领 域 通 过 最 具 权 威 的 不 动 产 论 坛, 城 市 土 地 学 会 致 力 于 为 地 方 国 内 及 国 际 行 业 领 导 者 与 决 策 人 提 供 交 流 思 想 信 息 与 经 验 的 开 放 式 平 台, 共 同 打 造 更 加 美 好 的 城 市 关 于 城 市 土 地 学 会 亚 太 区 ULI 在 亚 太 地 区 拥 有 近 1,200 名 会 员, 尤 以 日 本 大 中 华 区 新 加 坡 菲 律 宾 及 澳 大 利 亚 为 主 地 区 总 部 位 于 香 港, 在 东 京 亦 设 有 办 事 处 ULI 亚 太 区 旨 在 汇 聚 行 业 领 导, 共 同 提 升 专 业 标 准, 寻 求 最 佳 的 土 地 利 用 途 径, 倡 导 卓 越 实 践 针 对 难 以 解 决 的 棘 手 问 题, 借 助 各 学 科 专 家 的 力 量 找 出 负 责 的 解 决 方 案 ULI 亚 太 区 通 过 各 类 论 坛 研 究 出 版 物 和 电 子 媒 介 传 播 其 专 业 知 识, 为 该 地 区 提 供 符 合 实 际 的 有 用 信 息, 以 促 成 根 本 性 的 改 变 此 外,ULI 亚 太 区 还 建 立 起 多 元 的 本 土 专 家 网 络, 帮 助 亚 洲 城 市 迎 接 当 前 所 面 临 的 困 难 及 未 来 可 能 出 现 的 挑 战 ULI 的 宗 旨 是 在 负 责 任 土 地 使 用 的 议 题 上 担 当 领 导 角 色, 并 促 进 全 球 活 力 社 区 的 建 立 和 持 续 的 发 展 ULI 致 力 于 将 房 地 产 与 土 地 利 用 政 策 领 域 的 领 导 人 汇 集 在 一 起, 通 过 以 下 方 式 交 流 最 佳 的 实 践 经 验, 更 好 地 服 务 社 区 需 求 : 通 过 指 导 对 话 解 决 问 题 的 方 式 促 进 学 会 会 员 之 间 学 会 与 外 部 机 构 之 间 的 协 作 ; 探 讨 城 市 化 保 护 再 生 土 地 利 用 投 资 与 可 持 续 发 展 相 关 的 问 题 ; 在 尊 重 自 然 建 造 独 具 特 性 环 境 的 纲 领 下, 推 进 土 地 利 用 政 策 与 设 计 实 践 的 发 展 ; 通 过 教 育 应 用 研 究 出 版 物 与 电 子 媒 介 等 渠 道 分 享 知 识 ; 维 护 涵 盖 各 地 的 实 践 与 成 就 的 多 元 全 球 化 网 络, 应 对 现 存 和 潜 在 的 挑 战 关 于 城 市 土 地 学 会 资 本 市 场 及 房 地 产 研 究 中 心 ULI 亚 太 区 是 在 亚 太 地 区 政 策 信 息 和 土 地 利 用 实 践 领 域 被 公 认 的 权 威 机 构 基 本 原 则 与 各 大 高 校 政 府 机 构 以 及 同 类 组 织 开 展 合 作, 不 断 增 强 并 传 播 城 市 土 地 学 会 的 专 业 知 识 因 地 制 宜 地 处 理 当 地 土 地 问 题 通 过 高 品 质 项 目 提 升 学 会 的 信 誉 在 本 地 区 内 吸 收 不 同 学 科 背 景 的 优 秀 会 员 2014 城 市 土 地 学 会 版 权 所 有 保 留 所 有 权 利 未 经 许 可, 本 报 告 的 任 何 部 分 不 得 以 任 何 方 式 在 世 界 任 何 地 区 以 任 何 文 字 翻 印 拷 贝 仿 制 或 转 载, 也 不 得 将 其 录 入 任 何 信 息 存 储 与 检 索 系 统 ULI 资 本 市 场 及 房 地 产 研 究 中 心 致 力 于 跟 踪 分 析 和 探 索 全 球 房 地 产 投 资 趋 势 该 中 心 的 宗 旨 是 通 过 教 育 研 究 创 造 知 识 促 进 对 话 和 建 立 联 系, 以 提 高 ULI 会 员 对 房 地 产 金 融 和 资 本 市 场 的 认 识 该 中 心 还 研 究 涉 及 ULI 会 员 切 身 利 益 的 诸 多 话 题, 包 括 影 响 房 地 产 各 细 分 市 场 与 经 济 趋 势 的 因 素 等 i

赞 助 伙 伴 华 臻 拓 企 业 管 理 有 限 公 司 总 部 位 于 上 海, 专 业 从 事 购 物 中 心 开 发 及 管 理 公 司 深 耕 中 国 市 场, 业 务 专 注 于 购 物 中 心 和 综 合 体 的 开 发 收 购 以 及 重 新 定 位 等 领 域 在 资 产 开 发 运 营 的 整 个 发 展 周 期, 华 臻 拓 与 业 主 共 同 紧 密 协 作, 开 发 优 质 的 购 物 中 心 ( 和 相 关 的 不 动 产 业 务 ), 与 时 俱 进, 着 重 于 创 造 堡 垒 型 零 售 资 产, 使 之 成 为 社 区 和 业 主 长 期 稳 定 的 资 产 www.cdgretail.com CDG Retail is a Shanghai-based retail development asset management company, focused on the development, acquisition, and/or repositioning of retail-focused mixeduse projects in China. In close partnership with owners at every stage of the asset lifecycle, CDG creates high-performance shopping centers (and related property assets) that evolve with the retail landscape, establishing fortress assets for both the community and the owner for the long term. www.cdgretail.com 德 同 是 一 家 国 际 化 的 律 师 事 务 所, 致 力 于 在 日 愈 错 综 复 杂 的 互 通 的 市 场 环 境 下 为 您 提 供 竞 争 优 势 现 在 我 们 在 全 球 有 超 过 2,600 位 律 师 和 法 律 专 业 人 士 为 客 户 提 供 服 务 我 们 的 律 师 分 布 于 非 洲 亚 太 地 区 加 拿 大 中 亚 欧 洲 中 东 俄 罗 斯 与 独 联 体 英 国 与 美 国 的 5 0 多 个 国 家 的 75 个 办 事 处 工 作 www.dentons.com Dentons is a global firm driven to provide a competitive edge in an increasingly complex and interconnected marketplace. Dentons clients now benefit from approximately 2,600 lawyers and professionals in 75-plus offices spanning 50-plus countries across Africa, Asia Pacific, Canada, central Asia, Europe, the Middle East, Russia and the CIS, the United Kingdom, and the United States. www.dentons.com ii

目 录 报 告 摘 要 第 一 章 : 投 资 与 开 发 前 景 排 名 最 高 的 城 市 : 上 海 (1) 深 圳 (2) 北 京 (3) 和 广 州 (4) 南 京 (5) 武 汉 (6) 和 苏 州 (7) 厦 门 (8) 和 珠 海 (9) 杭 州 (10) 和 西 安 (11) 长 沙 (12) 成 都 (13) 和 无 锡 (14) 青 岛 (15) 和 重 庆 (16) 郑 州 (17) 昆 明 (18) 福 州 (19) 大 连 (20) 和 合 肥 (21) 宁 波 (22) 天 津 (23) 南 昌 (24) 和 济 南 (25) 排 名 较 低 的 城 市 ( 2 5-3 6) 第 二 章 : 各 物 业 类 型 参 与 趋 势 工 业 / 物 流 地 产 办 公 楼 零 售 物 业 酒 店 中 端 和 高 端 住 宅 市 场 第 三 章 : 影 响 房 地 产 开 发 和 投 资 的 因 素 第 四 章 : 细 分 市 场 与 宜 居 性 排 名 细 分 市 场 城 市 宜 居 性 附 录 : 近 期 中 国 房 地 产 市 场 的 监 管 环 境 和 政 策 走 向 2 10 10 16 17 18 19 20 21 22 22 23 24 26 27 30 37 41 43 48 58 58 64 68 1

报 告 摘 要 2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 : 城 市 土 地 学 会 城 市 前 景 分 析 该 项 年 度 研 究 调 查 由 城 市 土 地 学 会 (Urban Land Institute, 下 文 简 称 ULI) 主 持, 迄 今 为 止 已 有 四 年 这 是 一 份 由 活 跃 在 中 国 大 陆 房 地 产 市 场 的 领 军 人 物 评 估 36 座 中 国 内 地 最 大 城 市 投 资 和 开 发 前 景 及 相 关 专 题 的 报 告 2014 年 4 月 至 5 月 期 间, 共 有 107 位 业 内 人 士 参 与 问 卷 调 查,30 多 位 房 地 产 行 业 领 军 人 物 接 受 访 谈, 在 此 期 间 ULI 还 举 办 了 小 组 研 讨 会, 以 上 调 查 访 谈 与 研 讨 成 果 构 成 了 该 报 告 的 主 要 内 容 在 撰 写 该 报 告 之 际, 中 国 大 陆 的 房 地 产 行 业 正 处 于 一 个 急 剧 滑 坡 的 初 始 阶 段 为 减 少 投 机 而 出 台 的 住 房 限 购 与 限 贷 政 策 对 市 场 造 成 负 面 影 响, 与 去 年 同 期 相 比,2014 年 前 4 月 住 房 销 售 额 下 降 了 9.9%, 而 1 季 度 国 内 生 产 总 值 (GDP) 则 比 去 年 同 期 增 长 了 7.4%, 增 幅 为 2002 年 以 来 最 低 ( 处 于 全 球 金 融 危 机 期 间 的 2009 年 1 季 度 除 外 ) 三 四 线 城 市 的 中 小 型 开 发 商 债 务 违 约 的 现 象 明 显 增 加 开 发 商 为 了 促 进 成 交 出 清 存 货 而 开 始 降 价, 买 房 者 则 在 一 旁 持 币 观 望, 对 房 价 究 竟 何 时 探 底 缺 乏 把 握 随 着 国 内 市 场 持 续 走 低, 人 们 对 海 外 市 场 投 资 的 兴 趣 日 益 高 涨 1 季 度 GDP 增 长 的 意 外 疲 软, 是 对 中 央 政 府 摆 脱 固 定 资 产 投 资 依 赖 决 心 的 考 验 接 下 来 的 一 年 时 间 内, 中 国 大 陆 房 地 产 市 场 的 走 向, 将 毫 无 疑 问 地 取 决 于 中 央 政 府 将 采 取 的 政 策 与 态 度 Zhuhai Dongguan 2

与 此 同 时, 我 们 也 可 以 看 到 其 它 对 房 地 产 行 业 造 成 长 期 影 响 的 趋 势 令 人 担 忧 的 是, 受 到 地 方 政 府 激 进 的 土 地 出 让 政 策 的 影 响, 二 三 线 城 市 房 地 产 市 场 呈 现 出 供 过 于 求 的 现 象 大 多 数 省 会 城 市 或 经 济 中 心 城 市 在 未 来 几 年 仍 有 能 力 消 化 供 过 于 求 的 住 宅 供 应, 然 而, 对 于 某 些 城 市 来 说, 消 化 供 应 过 剩 的 商 业 物 业 需 要 更 长 的 时 间 大 量 现 有 的 零 售 物 业 除 了 面 临 未 来 新 增 的 购 物 中 心 的 挑 战 之 外, 同 时 还 受 到 电 子 商 务 的 影 响 对 于 许 多 二 线 城 市 来 说, 办 公 楼 市 场 将 在 未 来 几 年 面 临 高 企 的 空 置 率 尽 管 如 此, 市 场 仍 有 亮 点 : 一 线 城 市 上 海 北 京 广 州 深 圳 仍 被 看 好, 其 房 地 产 市 场 将 因 强 有 力 的 市 场 需 求 而 持 续 健 康 发 展 对 于 一 线 城 市, 尤 其 是 一 线 城 市 的 核 心 区 域 来 说, 由 于 可 投 资 开 发 的 土 地 供 应 有 限, 人 们 不 认 为 这 些 区 域 内 的 房 价 会 下 降 与 此 同 时, 在 一 线 城 市 城 郊, 大 规 模 房 地 产 开 发 正 在 进 行 之 中, 它 们 或 依 托 于 主 要 交 通 设 施, 例 如 机 场 高 铁 和 地 铁, 或 依 托 于 中 央 政 府 出 台 的 优 惠 政 策 前 者 例 如 上 海 的 虹 桥 交 通 枢 纽 区 域, 北 京 的 首 都 第 二 机 场 区 域 等 ; 后 者 例 如 上 海 自 贸 区 和 深 圳 前 海 区 域, 均 会 提 供 大 量 优 惠 政 策, 包 括 享 受 与 香 港 特 别 行 政 区 相 同 的 优 惠 税 率 等 在 二 三 线 城 市, 重 点 投 资 大 型 交 通 设 施 将 带 来 利 好 的 开 发 机 遇 投 资 与 开 发 前 景 2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 显 示, 与 去 年 年 初 相 比, 今 年 接 受 问 卷 调 查 者 对 国 内 楼 市 的 前 景 预 判 更 为 悲 观 中 国 大 陆 36 座 城 市 投 资 前 景 的 平 均 评 分, 从 去 年 的 3.00 下 降 至 今 年 的 2.75, 开 发 前 景 的 平 均 评 分 则 从 去 年 的 3.14 下 降 至 今 年 的 2.87 总 体 而 言, 一 线 城 市 上 海 北 京 广 州 深 圳 仍 被 看 好, 评 分 与 去 年 相 比 或 有 增 长, 或 与 去 年 持 平 上 海 无 论 是 在 投 资 前 景 还 是 在 开 发 前 景 方 面, 仍 与 去 年 一 样 保 持 排 名 第 1 今 年 上 海 的 投 资 前 景 评 分 略 有 下 滑, 但 远 高 于 第 2 名 上 海 今 年 的 开 发 前 景 评 分 有 所 上 升, 这 要 归 功 于 上 海 的 几 个 大 型 开 发 项 目, 例 如 虹 桥 交 通 枢 纽 自 贸 区 以 及 上 海 迪 斯 尼 乐 园 深 圳 今 年 表 现 强 势, 无 论 是 投 资 前 景 还 是 开 发 前 景, 其 排 名 都 从 去 年 的 第 6 名 上 升 至 今 年 的 第 2 名, 毫 无 疑 问, 这 得 益 于 前 海 效 应 广 州 在 开 发 前 景 的 排 名 上 与 去 年 持 平, 名 列 第 3, 而 其 投 资 前 景 则 从 去 年 的 排 名 第 7 上 升 至 第 4 位, 这 也 反 应 了 广 州 投 资 级 别 资 产 数 量 的 增 加 北 京 在 投 资 前 景 的 排 名 与 去 年 持 平, 名 列 第 3, 其 开 发 前 景 则 排 名 第 4 不 幸 的 是, 其 城 市 宜 居 性 排 名 比 去 年 又 下 滑 了 1 位, 仅 名 列 32 位 今 年 城 市 排 名 上 升 最 快 的 两 座 城 市 是 深 圳 与 南 京 南 京 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 9 位 上 升 至 今 年 的 第 5 位, 其 开 发 前 景 排 名 则 从 去 年 的 11 位 上 升 至 今 年 的 第 4 位 其 排 名 的 上 升 与 高 铁 效 应, 毗 邻 上 海, 健 康 发 展 的 当 地 经 济 与 控 制 更 严 格 的 土 地 供 应 不 无 关 系 3

显 著 下 跌 : 苏 州 杭 州 成 都 重 庆 的 城 市 排 名 在 今 年 显 著 下 滑 苏 州 的 投 资 与 开 发 前 景 排 名 均 由 去 年 的 第 2 名 下 跌 至 第 7 名 ; 杭 州 今 年 的 投 资 前 景 排 名 跌 至 第 10 名, 而 开 发 前 景 则 从 去 年 的 第 13 名 上 升 至 第 11 名 成 都 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 8 名 下 跌 至 第 13 名, 成 都 市 中 心 和 天 府 新 区 的 商 业 物 业 供 应 量 过 大, 其 开 发 前 景 排 名 从 去 年 的 第 7 名 跌 至 第 15 名 ; 重 庆 的 城 市 排 名 持 续 下 滑, 其 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 12 名 下 滑 至 第 16 名, 其 开 发 前 景 排 名 从 第 14 名 下 滑 至 第 17 名 排 名 靠 后 : 两 大 二 线 城 市 天 津 和 沈 阳 今 年 的 排 名 仍 然 靠 后, 投 资 机 构 与 开 发 商 均 对 其 过 度 饱 和 的 商 业 物 业 表 示 担 忧 各 物 业 类 型 参 与 度 受 访 者 被 问 到 是 否 会 增 加 维 持 或 减 少 他 们 对 主 要 物 业 类 型 的 参 与 度 总 体 而 言, 除 了 高 端 住 宅 和 酒 店 之 外, 绝 大 多 数 受 访 者 表 示 将 维 持 或 者 增 加 他 们 对 各 物 业 类 型 的 投 资 开 发 力 度 工 业 / 物 流 地 产 仍 然 最 为 热 门,56% 的 受 访 者 表 示 他 们 将 增 加 在 此 类 地 产 的 投 资 与 开 发 力 度, 只 有 4% 的 受 访 者 表 示 他 们 将 减 少 对 该 类 地 产 的 参 与 度 对 该 类 地 产 的 关 注 与 中 国 大 陆 快 速 增 长 的 电 子 商 务 以 及 数 量 有 限 的 高 品 质 物 流 仓 库 有 着 密 切 关 系 尽 管 受 访 者 普 遍 对 住 宅 市 场 的 低 迷 以 及 办 公 楼 和 零 售 物 业 的 供 给 过 剩 表 示 出 了 担 忧, 但 大 多 数 人 仍 表 示 他 们 将 加 大 对 办 公 楼 零 售 物 业 和 中 端 住 宅 的 投 资 开 发 力 度 受 访 者 相 信 一 线 城 市 以 及 部 分 土 地 出 让 得 到 严 格 控 制 的 二 线 城 市 的 住 宅 市 场 仍 然 坚 挺 此 外, 持 续 的 城 市 化 进 程 将 为 中 端 住 宅 市 场 带 来 更 多 真 实 需 求 由 于 电 商 和 新 开 业 商 场 带 来 的 激 烈 竞 争, 零 售 物 业 的 投 资 和 开 发 很 难 令 人 吃 惊 的 是, 仍 有 47% 的 受 访 者 表 示 他 们 将 加 大 对 零 售 物 业 的 开 发 和 投 资 力 度, 而 只 有 7% 的 受 访 者 表 示 他 们 将 减 少 对 零 售 物 业 的 参 与 度 受 访 者 对 于 高 端 住 宅 市 场 的 看 法 分 歧 很 大 部 分 受 访 者 相 信, 由 于 中 国 大 陆 的 中 产 阶 级 上 层 正 在 成 形, 高 端 住 宅 市 场 将 表 现 出 强 劲 的 市 场 需 求, 一 旦 政 府 放 开 对 二 套 房 的 限 购 政 策, 高 端 住 宅 市 场 将 会 迎 来 全 面 复 苏 酒 店 物 业 在 所 有 物 业 类 型 中 或 许 是 最 不 被 看 好 的 部 分 了 受 访 者 普 遍 认 为 由 于 地 方 政 府 要 求 开 发 商 在 大 型 项 目 中 引 入 五 星 级 酒 店, 目 前 酒 店 市 场 已 经 供 过 于 求 一 些 城 市 和 区 县 要 求 建 造 五 星 级 酒 店 以 期 提 高 其 形 象 的 行 为 或 许 解 释 了 为 什 么 酒 店 业 有 67% 的 参 与 度 4

细 分 市 场 电 子 商 务 配 送 中 心 在 细 分 市 场 中 评 分 最 高, 反 映 当 下 蓬 勃 发 展 的 电 子 商 务 引 起 了 人 们 的 强 烈 关 注 海 外 房 地 产 开 发 名 列 第 二, 中 国 海 外 房 地 产 投 资 额 激 增, 大 量 国 内 外 的 投 资 机 构 积 极 参 与 到 这 片 市 场 养 老 地 产, 尽 管 普 遍 被 认 为 具 有 市 场 潜 力, 但 由 于 缺 乏 经 过 市 场 验 证 的 成 功 商 业 模 式, 因 此 今 年 的 排 名 有 所 下 滑 旅 游 地 产 在 今 年 的 细 分 市 场 中 最 不 被 看 好, 其 原 因 或 许 是 受 到 大 量 产 品 供 应 以 及 整 体 经 济 趋 势 的 影 响 城 市 宜 居 性 排 名 上 海 杭 州 厦 门 名 列 三 甲, 第 3 到 第 6 名 分 别 是 深 圳 苏 州 与 成 都 深 圳 从 去 年 的 第 11 名 排 名 上 升 至 今 年 的 第 4 名, 这 也 反 应 了 其 良 好 的 就 业 市 场 以 及 整 体 居 住 环 境 的 提 升 相 比 之 下, 北 京 今 年 的 城 市 宜 居 排 名 仍 然 靠 后, 排 名 第 32 名, 比 去 年 更 下 跌 了 一 位 大 部 分 原 因 要 归 咎 于 首 都 空 气 污 染 的 久 治 无 效 另 外 3 座 排 名 靠 后 的 大 型 城 市 分 别 为 天 津, 排 名 第 31 名, 沈 阳, 排 名 第 27 名, 以 及 郑 州, 排 名 第 28 名 在 南 部 城 市 当 中, 东 莞 是 唯 一 排 名 靠 后 的, 其 排 名 为 第 30 名 东 莞 毗 邻 深 圳 与 广 州, 且 气 候 相 对 怡 人, 但 作 为 一 个 低 端 制 造 业 中 心, 可 能 是 东 莞 排 名 靠 后 的 原 因 城 市 宜 居 性 对 投 资 和 开 发 的 预 期 也 有 所 影 响 举 例 来 说, 北 京 的 高 端 住 宅 市 场 前 景 就 不 如 上 海 那 样 被 看 好 尽 管 北 京 有 更 好 的 工 作 机 会 和 教 育 资 源, 但 中 国 的 中 产 阶 级 上 层 海 外 侨 胞, 以 及 境 外 人 士 显 然 更 愿 意 选 择 住 在 上 海 而 非 北 京 此 外, 河 北 省 会 石 家 庄, 因 为 污 染 严 重 且 缺 乏 吸 引 力, 今 年 的 排 名 仍 然 垫 底 影 响 房 地 产 投 资 与 开 发 主 要 因 素 的 评 价 持 续 的 住 房 限 购 政 策 高 企 的 融 资 成 本 和 外 部 融 资 困 难, 以 及 中 央 政 府 房 地 产 税 收 政 策, 再 次 作 为 影 响 最 大 的 负 面 因 素 被 提 及 住 房 限 购 政 策 的 本 意 是 为 了 控 制 住 房 价 格 的 上 涨, 但 目 前 来 看, 该 政 策 对 于 住 宅 市 场 已 经 造 成 了 严 重 影 响 除 了 少 数 大 型 国 有 开 发 商 和 上 市 开 发 商 之 外, 大 多 数 开 发 商 和 投 资 机 构 均 提 到 很 难 获 取 银 行 信 贷 不 少 受 访 者 预 见, 在 不 久 的 将 来, 将 有 越 来 越 多 的 小 型 开 发 商 会 因 为 银 行 贷 款 和 信 托 贷 款 违 约 而 被 大 型 开 发 商 收 购 吞 并, 大 型 开 发 商 往 往 能 获 得 成 本 较 低 的 融 资 从 而 进 行 大 规 模 收 购, 它 们 将 占 据 更 大 的 市 场 份 额 受 访 者 同 时 提 到, 近 年 来 土 地 增 值 税 的 征 收 比 以 往 更 为 严 格, 而 目 前 正 在 上 海 和 重 庆 进 行 试 点 征 收 的 房 产 税, 则 将 会 对 住 宅 市 场 进 一 步 造 成 负 面 影 响, 尽 管 从 目 前 来 看, 房 产 税 的 影 响 仍 然 有 限 尽 管 从 调 查 结 果 来 看, 地 方 政 府 的 土 地 供 应 政 策 并 未 形 成 负 面 影 响, 但 许 多 受 访 者 仍 然 认 为, 某 些 地 方 政 府 大 量 的 土 地 出 让 举 动 和 冒 进 的 开 发 政 策, 已 经 造 成 房 地 产 市 场 的 供 给 过 剩 与 一 线 城 市 土 地 供 应 不 足 相 比, 沈 阳 重 庆 天 津 和 成 都 这 些 二 线 城 市 都 在 进 行 大 规 模 造 城 运 动, 而 这 些 城 市 里 的 新 城 往 往 缺 乏 需 求, 因 此 出 现 了 商 业 地 产 的 供 给 过 剩 的 情 形 5

Exhibit 1 8 受 访 者 雇 主 的 业 务 地 理 范 围 Survey Responses by Geographic Scope of Firm 6.5% 3.7% 21.5% 38.3% Global 在 中 国 firm 大 陆 with 开 a 展 Mainland 业 务 的 全 China 球 性 investment 企 业 strategy Mainland 业 务 主 要 China 集 中 firm 在 中 focused 国 的 中 primarily 国 大 陆 企 on 业 China Asia 业 务 Pacific 集 中 在 firm 中 国 focused 大 陆 和 on 其 Mainland 它 亚 洲 China 国 家 与 and 地 other 区 的 Asian 亚 太 企 countries/regions 业 Mainland 业 务 集 中 China 在 中 firm 国 大 focused 陆 和 其 on 它 Mainland 亚 洲 国 家 China 与 地 and 区 的 other 中 国 Asian 大 陆 countries/regions 企 业 Asia 业 务 Pacific 主 要 集 firm 中 在 focused 中 国 大 primarily 陆 的 亚 on 太 Mainland 企 业 China 29.9% 来 源 :2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 受 访 者 雇 主 的 公 司 类 型 Survey Responses by Type of Firm 36.4% 34.6% 24.3% 2.8% 1.9% Institutional/equity 机 构 / 股 权 投 资 者 或 投 investor 资 管 理 or 机 构 investment manager Real 房 地 产 estate 开 发 developer 商 Real 房 地 产 estate 专 业 service 服 务 公 司 firm Bank, 商 业 银 lender, 行 借 or 贷 机 securitized 构 或 证 券 化 lender 贷 款 人 Private 私 人 房 地 property 产 投 资 人 investor 来 源 :2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 6

2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 投 资 前 景 分 析 人 口,2010-2025( 百 万 ) 2010 2025 a 人 口 增 加 2010-2025 年 增 长 百 分 比 b 上 海 19.55 28.40 8.85 45% b 北 京 15.00 22.63 7.63 51% c 广 州 10.49 15.47 4.99 48% 深 圳 10.22 15.54 5.32 52% b 重 庆 9.73 13.63 3.89 40% c 武 汉 8.90 12.73 3.82 43% b 天 津 8.54 11.93 3.40 40% 东 莞 7.16 9.61 2.45 34% c 成 都 6.40 9.97 3.57 56% c 南 京 5.66 8.50 2.83 50% c 哈 尔 滨 5.50 8.21 2.71 49% c 沈 阳 5.47 7.43 1.96 36% c 杭 州 5.19 8.45 3.26 63% c 西 安 4.85 6.93 2.08 43% c 郑 州 3.80 6.02 2.22 59% 青 岛 3.68 5.44 1.76 48% c 济 南 3.58 5.32 1.74 48% c 太 原 3.39 4.99 1.59 47% c 昆 明 3.39 4.82 1.43 42% 大 连 3.31 4.48 1.18 36% 苏 州 3.25 5.83 2.58 80% 无 锡 3.22 5.14 1.92 60% c 长 沙 3.21 4.94 1.73 54% d 乌 鲁 木 齐 2.95 5.06 2.10 71% c 合 肥 2.83 5.04 2.21 78% c 福 州 2.80 4.24 1.44 51% c 石 家 庄 2.74 4.19 1.45 53% 厦 门 2.70 4.87 2.17 80% 温 州 2.64 4.04 1.41 53% 宁 波 2.63 4.26 1.62 62% c 兰 州 2.49 3.61 1.13 45% c 南 昌 2.33 3.53 1.20 51% d 南 宁 2.10 2.91 0.82 39% c 海 口 1.59 2.28 0.69 43% 珠 海 1.36 1.98 0.63 46% 三 亚 <0.75 来 源 : 联 合 国, 经 济 和 社 会 事 务 部, 人 口 科, 人 口 估 算 和 预 测 组, 世 界 城 市 化 前 景 2011 年 修 订 数 据 为 城 市 群 人 口, 统 计 范 围 根 据 人 口 密 集 级 别 而 非 严 格 的 行 政 区 划 划 定, 所 以 数 据 包 括 城 市 中 心 人 口, 郊 区 以 及 城 市 边 界 上 的 人 口, 并 只 追 踪 75 万 人 口 或 以 上 的 城 市 群 a. 预 测 数 据 b. 直 辖 市 c. 省 会 城 市 d. 自 治 区 首 府 7

2012 年 地 区 生 产 总 值 人 民 币 ( 十 亿 ) 美 元 ( 十 亿 ) 上 海 2,018.2 319.9 北 京 1,787.9 283.4 广 州 1,355.1 214.8 深 圳 1,295.0 205.3 天 津 1,289.4 204.4 苏 州 1,201.2 190.4 重 庆 1,141.0 180.9 成 都 813.9 129.0 武 汉 800.4 126.9 杭 州 780.2 123.7 无 锡 756.8 120.0 青 岛 730.2 115.7 南 京 720.2 114.2 大 连 700.3 111.0 沈 阳 660.3 104.7 宁 波 658.2 104.3 长 沙 640.0 101.4 郑 州 555.0 88.0 东 莞 501.0 79.4 济 南 480.4 76.1 哈 尔 滨 455.0 72.1 石 家 庄 450.0 71.3 西 安 436.6 69.2 福 州 421.8 66.9 合 肥 416.4 66.0 温 州 365.0 57.9 昆 明 301.1 47.7 南 昌 300.1 47.6 厦 门 281.7 44.7 南 宁 250.3 39.7 太 原 231.1 36.6 乌 鲁 木 齐 200.4 31.8 兰 州 156.4 24.8 珠 海 150.4 23.8 海 口 81.9 13.0 三 亚 33.1 5.2 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 8

照 片 由 瑞 安 房 地 产 有 限 公 司 提 供 上 海 黄 浦 区 新 天 地 项 目 9

第 一 章 投 资 与 开 发 前 景 014 年 的 调 查 中 36 座 城 市 的 投 资 与 开 发 前 景 评 分 平 均 下 降 了 8.5%( 分 值 范 围 1-5 分 ), 这 表 明 与 去 年 相 比, 前 景 总 体 上 不 太 乐 观 36 座 城 市 中, 有 30 座 城 市 的 投 资 前 景 评 分 有 所 下 降, 同 时,31 座 城 市 的 开 发 前 景 评 分 有 所 下 降 另 外, 只 有 4 座 城 市 的 评 分 显 示 本 年 的 投 资 前 景 为 良 好 或 较 好, 较 去 年 的 7 座 有 所 减 少,11 座 城 市 的 评 级 显 示 其 投 资 前 景 不 佳 或 较 差, 而 去 年 则 仅 有 6 座 相 似 的, 在 开 发 前 景 方 面, 只 有 4 座 城 市 的 评 级 显 示 其 今 年 的 开 发 前 景 为 良 好 或 较 好, 少 于 去 年 的 10 座 城 市,10 座 城 市 的 评 级 为 不 佳 或 较 差, 去 年 则 是 4 座 平 均 而 言, 这 些 城 市 去 年 和 今 年 的 投 资 和 开 发 前 景 评 均 为 一 般 单 座 城 市 排 名 的 提 升, 有 时 候 是 由 于 其 评 分 比 去 年 有 所 增 加, 但 有 时 候 是 由 于 今 年 总 体 评 分 有 所 下 降 : 下 降 幅 度 相 对 较 小 ( 约 等 于 10% 或 更 小 ) 通 常 导 致 城 市 的 排 名 稳 定 或 上 升, 而 下 降 幅 度 较 大 通 常 导 致 排 名 下 降 排 名 最 高 的 城 市 : 上 海 (1) 深 圳 ( 2 ) 北 京 ( 3) 和 广 州 (4) 本 调 查 实 施 4 年 以 来,4 个 一 线 城 市 上 海 深 圳 北 京 和 广 州 第 一 次 占 据 投 资 前 景 排 名 的 前 4 名 上 海 连 续 第 二 年 高 居 榜 首, 北 京 仍 然 名 列 第 2, 但 深 圳 和 广 州 分 别 由 原 来 的 第 6 位 和 第 7 位 上 升 到 第 2 位 和 第 4 位 深 圳 和 广 州 的 排 名 较 前 3 年 均 有 强 劲 的 上 升 趋 势 各 城 市 的 投 资 前 景 评 分 显 示, 受 访 者 认 为 4 座 城 市 均 具 有 良 好 的 前 景 虽 然 深 圳 和 广 州 的 评 分 略 有 增 长, 其 他 两 座 城 市 较 去 年 则 略 有 下 滑, 但 这 4 座 城 市 的 评 级 都 和 去 年 持 平 4 年 来 一 线 城 市 上 海 深 圳 和 广 州 第 一 次 成 为 开 发 前 景 评 级 最 高 的 3 座 城 市 北 京 位 于 第 5 上 海 广 州 和 北 京 的 开 发 前 景 排 名 与 去 年 相 同, 但 深 圳 从 第 6 上 升 至 第 2 与 投 资 前 景 相 同, 深 圳 的 排 名 较 前 3 年 显 示 出 强 劲 的 上 升 趋 势 上 海 深 圳 和 广 州 的 开 发 前 景 排 名 表 明, 受 访 者 认 为 这 3 座 城 市 具 有 良 好 的 开 发 前 景, 评 级 与 去 年 相 同 北 京 的 评 分 评 分 略 有 下 降, 导 致 其 评 级 从 去 年 的 良 好 降 为 一 般 2013 年 6 月 6 日, 在 上 海 举 行 的 城 市 土 地 学 会 亚 太 峰 会 上, 中 国 万 科 集 团 董 事 长 王 石 在 谈 到 有 关 一 线 城 市 房 地 产 市 场 相 对 稳 定 的 主 要 原 因 时, 强 调 中 国 的 房 地 产 市 场 存 在 泡 沫, 但 短 期 内 泡 沫 不 太 可 能 破 裂, 尤 其 是 北 京 和 上 海 等 特 大 城 市 的 房 价 不 会 下 降 他 说 : 京 沪 穗 深 不 仅 是 全 国 的 政 治 经 济 和 就 业 中 心, 也 集 聚 了 最 为 优 质 丰 富 的 教 育 医 疗 资 源 同 时, 这 些 城 市 相 对 公 平 开 放 的 环 境, 带 动 了 刚 性 需 求 和 房 价 的 理 性 提 升 10

Exhibit 图 1-1 1-1 City 城 市 投 Investment 资 前 景 Prospects 上 Shanghai 海 深 Shenzhen 圳 北 Beijing 京 广 Guangzhou 州 南 Nanjing 京 武 Wuhan 汉 苏 Suzhou 州 厦 Xiamen 门 珠 Zhuhai 海 杭 Hangzhou 州 西 Xi'an 安 长 Changsha 沙 成 Chengdu 都 无 Wuxi 锡 青 Qingdao 岛 重 Chongqing 庆 郑 Zhengzhou 州 昆 Kunming 明 福 Fuzhou 州 大 Dalian 连 合 Hefei 肥 宁 Ningbo 波 天 Tianjin 津 南 Nanchang 昌 济 Jinan 南 石 Shijiazhuang 家 庄 东 Dongguan 莞 南 Nanning 宁 哈 Harbin 尔 滨 三 Sanya 亚 海 Haikou 口 沈 Shenyang 阳 太 Taiyuan 原 兰 Lanzhou 州 乌 Urumqi 鲁 木 齐 温 Wenzhou 州 3.88 3.63 3.53 3.52 3.31 3.19 3.14 3.08 3.03 3.02 3.00 2.88 2.88 2.86 2.83 2.81 2.76 2.74 2.72 2.70 2.68 2.66 2.61 2.53 2.50 2.45 2.42 2.39 2.36 2.33 2.26 2.24 2.19 2.10 2.00 1.97 1 2 3 4 5 Abysmal Poor Fair Good Excellent 极 差 较 差 一 般 良 好 很 好 来 源 :2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 11

王 石 援 引 数 据 称, 北 京 上 海 两 个 城 市 仅 占 全 国 人 口 的 2%, 但 拥 有 全 国 30% 的 211 大 学,11% 的 三 甲 医 院 数 量 和 43% 的 轨 道 交 通 里 程, 而 部 分 三 四 线 城 市 基 本 没 有 优 质 公 共 资 源, 由 于 规 划 超 前 基 建 过 度, 楼 市 遭 遇 泡 沫 风 险 Exhibit 1-2 Exhibit 图 1-2 1-2 City Development Prospects City 城 市 开 Development 发 前 景 Prospects Shanghai 上 海 3.85 Shenzhen 深 圳 3.62 Guangzhou 广 州 3.57 Nanjing 南 京 3.56 Beijing 北 京 3.42 Wuhan 武 汉 3.40 Suzhou 苏 州 3.31 Xi'an 西 安 3.24 Xiamen 厦 门 3.22 Zhuhai 珠 海 3.14 Hangzhou 杭 州 3.08 Changsha 长 沙 3.08 Wuxi 无 锡 3.02 Ningbo 宁 波 3.00 Chengdu 成 都 2.98 Fuzhou 福 州 2.97 Chongqing 重 庆 2.96 Qingdao 青 岛 2.94 Zhengzhou 郑 州 2.89 Dalian 大 连 2.79 Hefei 合 肥 2.76 Jinan 济 南 2.74 Kunming 昆 明 2.71 Tianjin 天 津 2.66 Nanchang 南 昌 2.61 Nanning 南 宁 2.59 Harbin 哈 尔 滨 2.47 Dongguan 东 莞 2.44 Shenyang 沈 阳 2.43 Shijiazhuang 石 家 庄 2.41 Taiyuan 太 原 2.37 Sanya 三 亚 2.29 Wenzhou 温 州 2.27 Haikou 海 口 2.22 Lanzhou 兰 州 2.12 Urumqi 乌 鲁 木 齐 2.11 1 2 3 4 5 Abysmal 极 差 较 差 Poor 一 般 Fair 良 好 Good 很 好 Excellent 来 源 :2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 12

上 海 上 海 维 持 其 投 资 和 开 发 前 景 第 1 的 地 位 并 不 奇 怪 上 海 汇 聚 了 中 国 大 陆 所 有 主 要 资 产 类 型 的 投 资 级 别 资 产 包 括 办 公 楼 零 售 物 业 酒 店 物 流 仓 库 和 商 业 园 区 等, 其 中 一 些 投 资 级 别 的 资 产 在 过 去 十 年 间 被 换 手 了 两 次 以 上 上 海 被 普 遍 认 为 是 最 透 明 的 城 市, 相 对 充 足 的 本 地 和 国 外 人 才 使 得 这 里 成 为 外 国 投 资 机 构 和 开 发 商 最 容 易 运 作 的 地 方 境 外 基 金 正 式 的 投 资 始 于 大 约 十 年 前, 自 那 以 后 已 成 功 退 出 很 多 早 期 的 投 资, 并 将 资 金 重 新 投 资 到 新 的 项 目 一 位 境 外 基 金 经 理 人 表 示 : 我 们 喜 欢 上 海 的 一 切, 关 键 是 价 格 这 种 观 点 与 上 海 在 所 有 主 要 资 产 类 别 上 第 一 或 前 三 的 前 景 排 名 所 一 致, 上 海 排 名 第 一 的 是 办 公 楼 零 售 物 业 工 业 物 流 和 高 端 住 宅 ; 第 二 是 酒 店 ; 第 三 是 中 端 住 宅 上 海 有 三 个 非 常 成 熟 的 商 业 区 陆 家 嘴, 沿 淮 海 路 以 及 沿 南 京 路 的 商 业 区 毫 无 疑 问, 陆 家 嘴 将 成 为 世 界 首 屈 一 指 的 金 融 中 心 之 一, 预 计 将 于 2015 年 完 工 632 米 高 的 标 志 性 建 筑 上 海 中 心 项 目 很 可 能 将 巩 固 其 金 融 中 心 的 地 位 位 于 前 卢 湾 区 内 的 淮 海 路 商 业 区 已 经 向 西 扩 张, 近 期 香 港 开 发 商 新 鸿 基 地 产 在 以 前 襄 阳 市 场 所 占 的 场 地 上 完 成 了 一 个 综 合 体 项 目 开 发 商 对 大 量 建 筑 物 进 行 了 大 规 模 的 重 新 定 位 和 改 造, 以 迎 合 较 高 收 入 的 年 轻 人 群 的 需 求 同 样 地, 南 京 路 商 业 区 迎 来 了 重 新 定 位 和 扩 建 后 的 嘉 里 中 心 的 开 业, 该 商 业 区 始 于 20 世 纪 90 年 代 后 期 的 上 海 商 城 和 恒 隆 广 场 项 目 的 落 成 过 去 几 年 中 落 成 的 会 德 丰 广 场 和 1788 国 际 中 心 进 一 步 扩 大 并 搞 活 了 南 京 路 商 业 区 的 西 翼 尽 管 境 外 投 资 机 构 早 期 投 资 很 多 都 集 中 在 这 三 个 区 域, 但 位 于 城 市 外 围 的 投 资 已 大 大 增 加 地 铁 系 统 的 延 伸 以 及 以 高 科 技 和 生 物 制 药 为 重 点 的 商 业 园 区 的 扩 张 已 大 大 增 加 了 投 资 级 别 资 产 的 投 资 数 量, 如 张 江 高 科 技 园 区 和 杨 浦 创 智 天 地 等 虽 然 最 初 的 投 资 以 机 会 型 投 资 基 金 投 资 办 公 楼 市 场 为 主, 但 投 资 机 构 的 数 量 和 种 类 已 大 幅 增 加, 包 括 国 内 的 保 险 公 司, 甚 至 是 投 资 郊 区 办 公 园 区 和 零 售 商 场 的 境 外 主 权 基 金 等 上 海 开 发 前 景 排 名 第 1, 很 可 能 是 由 于 大 规 模 基 础 设 施 投 资 和 中 央 政 府 利 好 政 策 支 持 下, 在 城 市 外 围 涌 现 了 大 量 新 的 开 发 机 会 位 于 上 海 城 市 外 围 最 重 大 的 开 发 项 目 可 以 说 是 虹 桥 交 通 枢 纽 到 2020 年 以 前, 虹 桥 交 通 枢 纽 将 完 成 400 万 平 方 米 的 商 业 区 建 设 该 区 域 由 虹 桥 国 际 机 场 两 条 地 铁 线 和 一 个 与 中 国 很 多 大 城 市 ( 包 括 北 京 南 京 杭 州 和 武 汉 ) 直 接 连 接 的 高 铁 站 支 持 在 离 虹 桥 交 通 枢 纽 一 站 地 铁 远 的 地 方, 建 筑 面 积 近 40 万 平 方 米 ( 是 上 海 目 前 主 要 会 展 场 所 面 积 的 3 倍 ) 的 虹 桥 会 展 中 心 正 在 建 设 中, 预 计 将 在 今 年 完 工 最 近 宣 布 的 上 海 自 由 贸 易 区 由 位 于 浦 东 新 区 的 四 个 保 税 区 组 成, 预 计 也 会 产 生 很 大 的 影 响, 很 多 境 内 外 企 业 被 利 好 政 策 吸 引, 纷 纷 在 那 里 设 立 新 公 司 在 上 海 自 由 贸 易 区 内, 政 府 允 许 各 种 不 同 行 业 的 外 商 投 资, 包 括 金 融 航 运 和 贸 易, 以 及 专 业 文 化 和 社 会 服 务 等 自 由 贸 易 区 还 将 提 供 比 保 税 区 更 加 全 面 的 税 收 优 惠 措 施, 预 计 会 提 供 以 外 币 计 价 的 离 岸 银 行 金 融 租 赁 跨 境 融 资 和 国 际 贸 易 结 算 等 其 他 主 要 开 发 机 遇 位 于 上 海 迪 斯 尼 乐 园 世 博 园 和 沿 黄 浦 江 的 徐 汇 区 西 岸 其 中, 上 海 迪 斯 尼 乐 园 将 在 2015 年 开 放 13

一 些 受 访 者 表 示, 他 们 担 心 在 城 市 外 围 的 大 量 办 公 楼 供 应 将 会 影 响 到 核 心 区 域 内 现 有 办 公 物 业 的 租 金 和 入 住 率 此 外, 市 政 府 近 期 政 策 的 变 动 也 引 起 了 受 访 者 的 抱 怨, 政 策 规 定, 工 业 用 地 的 使 用 年 限 将 由 50 年 减 至 20 年, 这 将 会 给 物 流 开 发 商 造 成 很 大 的 困 难 对 于 一 些 人 来 说, 自 由 贸 易 区 的 影 响 还 不 清 楚, 房 价 与 居 民 的 收 入 水 平 相 比 仍 是 高 得 离 谱 一 家 国 际 房 地 产 经 纪 公 司 的 资 深 研 究 分 析 师 表 示 : 虹 桥 在 建 的 东 西 太 多 了, 那 里 的 市 场 已 经 有 压 力 了 不 过, 上 海 是 最 先 进 的 城 市, 拥 有 中 国 大 陆 最 成 熟 的 房 地 产 市 场 此 外, 与 大 多 数 城 市 相 比, 上 海 已 经 很 小 心 地 控 制 了 它 的 土 地 供 应 另 外, 随 着 上 海 的 经 济 进 一 步 升 级, 交 通 基 础 设 施 进 一 步 改 善, 总 的 来 说, 上 海 将 能 够 很 好 地 吸 收 新 增 供 应 此 外, 上 海 的 经 济 发 展 也 会 对 长 江 三 角 洲 其 他 城 市 产 生 良 好 的 辐 射 效 应 上 海 将 帮 助 区 域 内 的 无 锡 金 华 和 常 州 等 小 城 市 的 经 济 增 长 一 位 投 资 银 行 的 研 究 分 析 师 指 出 : 通 过 良 好 的 基 础 设 施, 上 海 与 周 边 城 市 有 着 很 好 的 连 接 深 圳 深 圳 今 年 的 强 劲 表 现 似 乎 主 要 是 由 于 中 央 政 府 把 前 海 地 区 指 定 为 经 济 特 区, 为 在 那 里 注 册 的 公 司 提 供 广 泛 的 优 惠 政 策 前 海 深 港 现 代 服 务 业 合 作 区 位 于 南 山 区, 占 地 15 平 方 公 里, 重 点 发 展 金 融 现 代 物 流 信 息 服 务 科 技 等 专 业 服 务 行 业 目 前, 优 惠 政 策 已 吸 引 了 大 量 中 国 大 陆 金 融 机 构 在 前 海 地 区 注 册 新 公 司, 这 些 优 惠 政 策 包 括 设 立 企 业 便 利 性, 以 及 基 本 上 与 香 港 特 别 行 政 区 相 同 的 税 率 今 年 早 些 时 候, 纽 约 兆 华 斯 坦 地 产 公 司 (Silverstein Properties) 与 当 地 投 资 机 构 合 作, 赢 得 了 前 海 中 心 一 块 总 建 筑 面 积 超 过 40 万 平 方 米 的 滨 水 地 块 在 过 去, 企 业 把 区 域 总 部 设 在 广 州 或 深 圳, 一 位 外 国 基 金 经 理 表 示 但 是, 有 了 前 海 政 策, 一 些 企 业 可 能 会 从 广 州 搬 到 深 圳 前 海 预 计 将 是 经 济 发 展 极 大 的 一 个 推 动 力, 而 深 圳 的 经 济 已 经 有 了 非 常 坚 实 的 基 础 深 圳 有 中 国 大 陆 第 二 大 的 证 券 交 易 所, 紧 邻 香 港, 拥 有 非 常 强 大 的 金 融 业 深 圳 被 认 为 是 中 国 民 营 企 业 的 中 心 : 深 圳 有 比 其 他 任 何 中 国 内 地 城 市 拥 有 更 多 的 民 营 企 业 深 圳 也 是 华 为 等 全 球 高 科 技 公 司 总 部 所 在 地 深 圳 大 部 分 居 民 是 流 动 人 口, 仍 然 对 中 国 本 地 人 才 有 很 强 的 吸 引 力 另 外 两 个 积 极 因 素 是 深 圳 可 供 开 发 的 土 地 相 对 有 限, 同 时 深 圳 与 香 港 广 州 以 及 位 于 广 东 省 内 的 其 他 邻 近 城 市 的 一 体 化 发 展, 深 圳 已 经 或 即 将 通 过 高 速 铁 路 与 这 些 城 市 连 接 特 别 是 在 关 内 地 区, 绿 地 库 存 有 限, 新 项 目 将 越 来 越 多 地 需 要 重 新 开 发 以 前 已 开 发 的 区 域, 这 通 常 需 要 更 长 的 时 间, 而 且 往 往 比 绿 地 开 发 更 昂 贵 供 应 严 重 不 足 地 价 和 租 金 都 在 涨, 一 位 熟 悉 这 座 城 市 的 开 发 商 说 道 一 家 投 资 银 行 的 研 究 分 析 师 也 表 示 了 同 样 的 观 点 : 深 圳 和 广 州 的 土 地 供 应 缺 乏 市 区 重 建 是 唯 一 的 出 路 有 很 多 短 期 土 地 供 给 都 来 自 老 旧 工 厂 大 楼 的 重 建 从 历 史 上 看, 深 圳 的 房 地 产 市 场 一 直 是 以 强 大 的 本 土 业 者 为 主, 投 资 级 别 资 产 数 量 有 限, 很 多 办 公 大 楼 都 是 散 售, 而 不 是 被 整 栋 保 留 因 此, 和 上 海 不 同, 投 资 级 别 资 产 数 量 有 限, 并 且 这 座 城 市 的 外 商 投 资 一 直 有 限 前 海 地 区 的 开 发 可 能 有 助 于 当 地 房 地 产 行 业 的 成 熟 14

但 是, 办 公 楼 供 应 的 突 然 增 加 可 能 是 破 坏 性 的 一 家 房 地 产 经 纪 公 司 的 研 究 分 析 师 提 醒 道 : 深 圳 办 公 楼 市 场 不 够 吸 引 力, 因 为 后 海 在 2015 年 到 2016 年 会 出 现 大 量 办 公 楼 供 应, 前 海 则 在 2018 年 到 2020 年 出 现 更 多 的 供 应 开 发 商 和 投 资 机 构 把 宝 押 在 深 圳, 认 为 深 圳 将 成 为 一 个 小 型 的 香 港 北 京 和 上 海 一 样, 北 京 拥 有 中 国 大 陆 大 量 的 投 资 级 别 资 产 作 为 中 国 的 首 都 和 许 多 全 国 最 负 盛 名 大 学 的 所 在 地, 北 京 有 基 于 政 府 服 务 高 科 技 和 专 业 服 务 行 业 的 强 大 经 济 许 多 跨 国 公 司 都 把 他 们 的 中 国 乃 至 亚 太 地 区 办 事 处 建 在 北 京 在 过 去 的 几 年 里, 北 京 已 经 震 惊 了 许 多 投 资 机 构,2008 年 奥 运 会 以 后 新 增 的 办 公 楼 看 似 严 重 供 大 于 求, 这 曾 经 让 他 们 感 到 担 忧 随 着 国 内 公 司 对 甲 级 办 公 楼 的 大 量 需 求, 新 增 供 应 已 经 被 完 全 消 化, 而 现 在 北 京 的 平 均 办 公 楼 租 金 在 中 国 大 陆 最 高 中 央 商 务 区 和 金 融 街 顶 级 办 公 楼 基 于 建 筑 面 积 的 租 金 大 约 是 每 平 方 米 15 元, 而 中 国 大 陆 办 公 楼 租 金 第 二 高 的 上 海, 同 级 别 的 办 公 楼 租 金 大 约 是 每 平 方 米 12 元 对 于 许 多 人 来 说, 由 于 国 内 公 司 对 办 公 楼 的 强 劲 需 求, 中 央 商 务 区 的 扩 张 ( 在 未 来 几 年 将 新 增 100 多 万 平 方 米 的 建 筑 面 积 ) 并 不 是 真 正 的 威 胁 租 金 上 涨 与 最 近 几 年 相 对 有 限 的 新 增 供 应 密 切 相 关 正 如 一 家 在 北 京 开 展 项 目 的 开 发 商 指 出 : 你 不 能 在 北 京 增 加 密 度 城 市 核 心 有 高 度 限 制 与 去 年 一 样, 北 京 在 宜 居 性 方 面 排 名 几 乎 垫 底, 这 似 乎 有 害 于 房 地 产 市 场, 尤 其 是 高 端 住 宅 市 场 中 国 富 人 和 外 国 人 更 喜 欢 住 在 上 海 ; 正 因 为 如 此, 位 于 北 京 的 高 端 住 宅 的 价 格 是 上 海 的 70% 左 右 一 位 开 发 商 表 示 : 如 果 北 京 的 空 气 污 染 变 得 更 糟 会 怎 么 样? 这 个 问 题 可 能 会 被 投 资 决 策 委 员 会 提 出 来, 尤 其 是 核 心 投 资 机 构, 他 们 的 投 资 更 多 的 是 长 期 投 资 如 果 外 籍 人 士 离 开 北 京, 国 际 学 校 高 档 公 寓 零 售 物 业 高 端 杂 货 店 和 餐 馆 的 需 求 至 少 要 减 少 10% 到 20% 在 开 发 方 面, 北 京 预 计 在 第 二 国 际 机 场 附 近 将 会 有 大 量 的 项 目, 第 二 国 际 机 场 将 位 于 北 京 南 部 的 大 兴 区 根 据 计 划, 北 京 将 在 第 二 机 场 建 8 条 民 用 跑 道, 投 入 使 用 后 将 成 为 世 界 上 最 繁 忙 的 机 场, 每 年 载 客 约 1.3 亿 人 次 工 程 预 计 于 今 年 开 始, 一 期 计 划 将 于 2018 年 年 底 前 完 成 此 外, 北 京 计 划 建 造 一 条 37 公 里 长 的 高 速 铁 路 线, 连 接 该 机 场 和 北 京 南 站 预 计 这 个 区 域 将 会 形 成 一 个 大 商 务 区, 但 在 未 来 几 年 还 不 会 感 觉 到 它 所 带 来 的 影 响 广 州 广 州 投 资 前 景 排 名 较 高, 很 可 能 是 由 于 2012 年 亚 运 会 以 后 珠 江 新 城 的 日 趋 成 熟 和 该 城 市 基 础 设 施 的 日 臻 完 善 一 位 很 熟 悉 该 城 市 的 开 发 商 说 : 因 为 亚 运 会, 广 州 在 珠 江 新 城 修 建 了 很 多 现 代 建 筑 一 些 受 访 者 抱 怨 说, 市 政 府 继 续 开 发 新 的 区 域, 而 没 有 为 最 近 完 工 的 区 域 提 供 足 够 的 时 间 来 成 熟 一 家 在 广 州 有 投 资 项 目 的 境 外 投 资 机 构 说 : 广 州 有 一 个 新 的 金 融 中 心 叫 广 州 国 15

际 金 融 城 广 州 国 际 金 融 城 对 珠 江 新 城 造 成 了 负 面 影 响, 而 珠 江 新 城 还 未 稳 定 该 投 资 机 构 补 充 说 道 : 珠 江 新 城 零 售 物 业 租 金 表 现 不 佳 这 个 区 域 内 有 太 多 新 的 购 物 中 心 零 售 商 希 望 保 护 自 己 的 品 牌, 在 选 址 方 面 非 常 挑 剔 广 州 国 际 金 融 城 毗 邻 珠 江 新 城, 占 地 7.5 平 方 公 里 广 州 国 际 金 融 城 大 部 分 将 由 办 公 楼 和 住 宅 楼 组 成 然 而, 和 其 他 一 线 城 市 一 样, 广 州 城 市 核 心 的 可 开 发 土 地 正 在 枯 竭 一 位 资 深 分 析 师 说 : 深 圳 和 广 州 都 不 错 这 两 座 城 市 的 土 地 供 应 都 短 缺, 市 区 重 建 是 唯 一 的 出 路 有 很 多 短 期 土 地 供 应 都 来 自 老 旧 工 厂 大 楼 重 建 另 外, 虽 然 广 州 国 际 金 融 城 额 外 的 办 公 楼 供 应 有 望 使 办 公 楼 租 金 不 再 上 涨, 但 珠 江 新 城 的 不 断 成 熟 已 经 明 显 为 高 端 住 宅 市 场 带 来 了 好 处, 珠 江 新 城 拥 有 大 型 公 共 开 放 空 间 和 大 量 世 界 级 文 化 设 施, 包 括 一 个 扎 哈 哈 迪 德 设 计 的 歌 剧 院 那 里 的 住 宅 单 元 几 年 前 交 易 价 格 约 为 每 平 方 米 人 民 币 20,000 元, 现 在 的 交 易 价 格 超 过 每 平 方 米 人 民 币 50,000 元 南 京 ( 5 ) 南 京 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 9 位 跃 升 至 第 5 位 它 的 投 资 前 景 评 级 仍 然 是 一 般 南 京 的 开 发 前 景 评 分 略 有 增 加, 开 发 前 景 排 名 也 从 第 11 位 跃 升 到 第 4 位 ; 其 评 级 从 一 般 上 升 为 良 好 很 长 一 段 时 间 以 来, 南 京 很 少 受 到 投 资 机 构 的 关 注 尽 管 南 京 是 江 苏 省 的 省 会, 但 它 经 常 是 处 在 苏 州 的 影 子 下 但 是, 连 接 南 京 到 上 海 和 北 京 的 高 速 铁 路 的 开 通, 使 这 座 城 市 的 交 通 变 得 十 分 便 利 南 京 是 中 国 重 要 的 交 通 枢 纽 一 家 业 务 遍 及 全 国 的 国 内 开 发 商 的 投 资 负 责 人 说 : 南 京 历 史 悠 久, 有 很 多 大 学 高 速 铁 路 对 城 市 产 生 了 很 大 的 正 面 影 响 另 一 位 国 内 开 发 商 说 : 南 京 市 场 非 常 健 康 只 有 5 个 月 的 住 房 库 存 有 35 个 月 的 办 公 楼 库 存, 但 这 个 水 平 已 经 保 持 有 些 年 头 了, 所 以, 总 体 上 是 稳 定 的 虽 然 供 应 大, 需 求 也 一 直 强 劲 直 到 上 世 纪 60 年 代, 南 京 曾 经 是 中 国 最 重 要 的 5 座 城 市 之 一, 但 60 年 代 以 来 其 重 要 性 一 直 在 下 降 但 是, 这 种 情 况 可 能 会 改 变, 长 江 三 角 洲 不 断 发 展 和 扩 大, 南 京 正 在 成 为 该 地 区 的 一 个 重 要 城 市 南 京 崛 起 成 为 一 个 重 要 的 商 业 中 心, 其 中 一 个 重 要 因 素 是 河 西 中 央 商 务 区 的 开 发, 该 商 务 区 位 于 建 邺 区 河 西 中 央 商 务 区 占 地 2 平 方 公 里, 由 南 向 北 延 伸 4 公 里 南 京 政 府 2002 年 开 始 规 划 和 建 设 中 央 商 务 区, 根 据 规 划, 河 西 中 央 商 务 区 总 规 划 建 筑 面 积 600 万 平 方 米, 将 成 为 江 苏 省 现 代 服 务 业 展 览 文 化 体 育 以 及 贸 易 集 群 到 目 前 为 止, 一 期 工 程 已 经 完 成, 占 地 1 平 方 公 里, 总 建 筑 面 积 260 万 平 方 米 随 着 今 年 的 青 年 奥 运 会 将 在 南 京 市 建 邺 区 主 办, 政 府 已 经 加 快 河 西 中 央 商 务 区 二 期 的 开 发 武 汉 ( 6 ) 和 苏 州 ( 7 ) 16

武 汉 武 汉 今 年 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 4 位 下 滑 到 第 6 位, 其 评 级 从 良 好 降 至 一 般 但 武 汉 的 开 发 前 景 排 名 从 第 8 位 上 升 到 第 6 位, 武 汉 的 开 发 前 景 评 分 相 比 去 年 略 有 下 滑, 但 仍 是 跌 幅 较 小 的 城 市, 导 致 其 排 名 上 升 其 开 发 前 景 的 评 级 是 一 般 武 汉 在 过 去 3 年 中 排 名 比 较 高, 表 明 该 城 市 作 为 重 要 的 经 济 中 心 得 到 了 广 泛 的 认 可 武 汉 的 经 济 与 其 交 通 枢 纽 不 断 发 展 的 高 科 技 产 业 和 大 学 密 切 相 关 这 座 城 市 是 中 国 重 要 的 交 通 枢 纽 之 一, 拥 有 成 熟 的 基 础 设 施, 包 括 高 速 铁 路 一 家 非 常 熟 悉 这 座 城 市 的 境 外 投 资 机 构 说 : 这 座 城 市 有 强 大 的 产 业 支 持, 包 括 武 昌 的 硅 谷 一 家 在 武 汉 开 展 项 目 的 国 内 开 发 商 说 : 高 速 铁 路 对 武 汉 整 个 物 业 市 场 有 很 大 的 影 响 今 年 上 半 年, 武 汉 至 上 海 的 高 速 铁 路 将 投 入 运 营 武 汉 至 广 州 / 深 圳 的 高 铁 已 于 2008 年 开 通 运 营 武 汉 是 一 个 重 要 的 交 通 枢 纽 企 业 认 识 到 这 一 点, 并 在 这 座 城 市 设 立 区 域 总 部 在 中 国 内 陆 地 区, 武 汉 是 唯 一 一 个 出 现 高 端 住 宅 项 目 销 售 价 格 超 过 每 平 方 米 人 民 币 30,000 元 的 城 市 一 家 国 内 投 资 机 构 说 : 武 汉 这 个 地 方 不 错 目 前 这 座 城 市 存 在 供 过 于 求 的 现 象 但 是, 当 交 通 基 础 设 施 到 位 后, 特 别 是 有 了 更 多 的 地 铁 线 路, 城 市 可 以 容 纳 更 多 的 人, 从 而 加 速 消 耗 库 存 关 于 交 通 扩 张 的 积 极 影 响, 当 地 另 一 家 开 发 商 说 : 武 汉 已 经 开 通 了 3 条 地 铁 线 在 未 来 几 年, 武 汉 将 每 年 开 通 1 条 新 的 地 铁 线, 目 前 地 铁 系 统 带 来 的 影 响 相 对 有 限 地 铁 系 统 还 没 有 扩 展 到 新 的 区 域 在 二 三 条 线 路 交 汇 处 附 近 的 项 目 卖 得 非 常 好 另 一 家 国 内 投 资 机 构 更 看 好 武 汉 住 宅 市 场 武 汉 供 应 过 多 这 种 说 法 并 不 对, 该 投 资 机 构 说 住 宅 当 前 的 库 存 是 大 约 10 个 月 的 销 量, 较 2012 年 的 22 个 月 大 幅 下 降 另 一 家 开 发 商 也 赞 同 对 住 宅 市 场 的 这 种 观 点, 他 说 : 项 目 之 间 存 在 分 化 有 些 项 目 做 的 非 常 好, 而 有 些 项 目 业 绩 却 很 差 整 体 而 言, 销 量 同 比 下 降 了 10% 这 相 比 中 国 其 他 二 线 城 市 仍 然 是 好 的 销 量 下 降 部 分 原 因 是 由 于 今 年 上 半 年 新 增 供 应 较 少 有 人 抱 怨 武 汉 缺 乏 一 个 明 确 的 中 央 商 务 区 一 家 境 外 投 资 基 金 的 负 责 人 说 : 从 某 种 程 度 上 说, 工 作 机 会 一 般 集 聚 于 具 有 良 好 高 等 教 育 资 源 的 城 市 武 汉 就 是 其 中 一 个 武 汉 的 问 题 是, 这 座 城 市 有 太 多 的 卫 星 区 域, 没 有 一 个 中 心 一 家 开 发 商 指 出 这 点 对 城 市 经 济 造 成 的 不 利 影 响 : 这 座 城 市 缺 乏 商 业 中 心, 办 公 和 零 售 表 现 不 佳, 但 住 宅 还 是 不 错 因 为 这 座 城 市 没 有 提 供 足 够 的 与 服 务 业 相 关 的 工 作 机 会, 人 们 再 次 离 开 把 更 多 大 企 业 吸 引 过 来 对 武 汉 来 说 至 关 重 要 这 座 城 市 似 乎 已 经 认 识 到 需 要 有 一 个 核 心 中 央 商 务 区 并 引 进 服 务 型 企 业 一 位 受 访 者 说, 当 地 政 府 计 划 在 长 江 和 汉 江 汇 合 处 附 近 的 汉 口 区 建 一 个 大 型 中 央 商 务 区, 但 该 项 目 将 需 要 许 多 年 才 能 实 现, 因 为 它 涉 及 到 重 建 苏 州 在 去 年 一 年 飙 升 到 第 2 位 后, 苏 州 的 投 资 前 景 排 名 下 滑 至 第 7 位, 评 级 从 良 好 降 到 一 般 这 与 苏 州 的 开 发 前 景 评 分 和 排 名 相 符 苏 州 办 公 楼 供 应 过 剩 一 家 投 资 机 构 说 : 我 们 的 团 队 近 日 参 观 了 苏 州 工 业 园 区 接 待 我 们 的 人 开 玩 笑 说, 如 果 我 们 在 苏 州 设 立 公 司, 可 以 免 费 使 用 同 一 栋 办 公 楼 内 的 办 公 空 间 大 楼 里 有 很 多 空 置 的 办 公 单 元 预 计 办 公 楼 供 过 于 求 的 现 象 不 会 在 短 期 有 很 大 的 改 善 未 来 两 年 将 有 建 筑 面 积 超 过 200 万 平 方 米 的 办 公 楼 竣 工, 主 要 会 集 中 在 苏 州 工 业 园 区 17

另 一 家 投 资 机 构 表 达 了 类 似 的 观 点 : 在 过 去 两 年 中, 苏 州 的 住 宅 销 售 价 格 一 直 没 有 变 化 总 体 而 言, 中 国 二 线 城 市 的 办 公 楼 市 场 供 大 于 求 苏 州 的 办 公 楼 市 场 没 有 真 正 的 需 求 厦 门 ( 8 ) 和 珠 海 ( 9) 厦 门 和 珠 海 的 投 资 前 景 排 名 都 有 了 显 著 的 提 升, 部 分 原 因 是 由 于 评 分 相 对 较 小 的 跌 幅 它 们 的 开 发 前 景 排 名 维 持 不 变 厦 门 厦 门 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 13 位 跃 升 至 第 8 位, 尽 管 其 评 级 仍 然 是 一 般 厦 门 的 开 发 前 景 排 名 这 两 年 相 同, 排 名 第 9, 而 其 评 级 从 良 好 下 滑 到 一 般 一 位 开 发 商 说 : 厦 门 的 房 地 产 市 场 非 常 健 康 它 是 福 建 和 浙 江 江 西 与 广 东 等 邻 近 省 份 的 一 个 重 要 经 济 中 心 厦 门 还 得 益 于 其 高 宜 居 性, 尽 管 它 的 房 价 非 常 高, 但 吸 引 了 福 建 和 邻 近 省 份 以 及 台 湾 大 批 富 裕 家 庭 厦 门 今 年 在 宜 居 性 排 名 第 3, 紧 次 于 上 海 和 杭 州 普 遍 而 言, 相 比 其 附 近 的 竞 争 对 手 福 州, 受 访 者 更 喜 欢 厦 门 一 家 开 发 公 司 的 高 管 说 : 厦 门 的 房 地 产 市 场 表 现 甚 至 比 福 州 更 好, 因 为 台 湾 海 峡 给 这 座 城 市 带 来 了 更 多 的 利 益 厦 门 在 地 理 位 置 上 更 接 近 于 台 湾, 这 座 城 市 比 福 州 有 更 多 的 台 湾 企 业, 因 此, 厦 门 的 房 价 比 福 州 高 珠 海 珠 海 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 18 位 跃 升 至 第 9 位, 而 其 开 发 前 景 排 名 维 持 不 变, 仍 为 第 10 位 其 投 资 前 景 评 级 仍 然 是 一 般, 而 其 开 发 前 景 评 级 从 良 好 下 降 为 一 般 珠 海 的 排 名 急 剧 上 升 似 乎 要 归 功 于 即 将 完 成 的 大 桥, 这 座 大 桥 将 把 珠 海 与 香 港 连 接 起 来 一 家 熟 悉 这 座 城 市 的 境 外 投 资 机 构 说 : 珠 海 之 所 以 有 不 错 的 前 景 主 要 是 因 为 这 座 大 桥 珠 海 是 一 个 比 三 亚 更 适 合 于 退 休 养 老 的 地 方 珠 海 对 广 东 省 内 的 周 边 城 市 和 香 港 的 市 民 具 有 吸 引 力 在 珠 海 生 活 成 本 低 得 多 另 一 家 开 发 商 非 常 赞 同 这 种 想 法 : 珠 海 目 前 做 得 还 不 是 很 好, 因 为 人 口 少 但 是, 在 珠 港 澳 大 桥 投 入 运 营 后, 市 场 基 本 面 将 得 到 改 善 此 外, 珠 海 南 部 毗 邻 澳 门 的 横 琴 岛 正 在 进 行 大 规 模 开 发 一 家 香 港 的 开 发 商 说 : 横 琴 岛 上 有 大 量 的 开 发 横 琴 岛 是 跨 境 实 验 性 金 融 改 革 之 地 珠 海 有 良 好 的 社 区, 这 座 城 市 的 生 活 节 奏 很 悠 闲 最 终, 珠 海 将 通 过 桥 梁 与 香 港 和 澳 门 相 连 珠 海 将 受 益 于 香 港 住 在 珠 海 就 像 是 生 活 在 香 港 的 郊 区 珠 海 还 通 过 高 铁 与 中 山 广 州 相 连 杭 州 (10) 和 西 安 (11) 杭 州 杭 州 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 5 位 下 降 到 第 10 位, 其 评 级 从 良 好 变 为 一 般 杭 州 的 开 发 前 景 排 名 略 有 上 升, 从 去 年 的 第 13 位 上 升 到 第 11 位, 尽 管 其 评 分 略 有 下 降, 其 前 景 依 然 为 一 般 杭 州 的 投 资 前 景 排 名 下 降 并 不 奇 怪, 因 为 最 近 有 媒 体 报 道 开 发 商 大 幅 降 低 住 宅 价 格, 以 刺 激 停 滞 不 前 的 销 售 据 媒 体 引 述, 杭 州 的 住 宅 价 格 急 剧 下 降, 这 是 因 为 在 过 去 的 三 年 中, 18

政 府 提 供 的 土 地 是 每 年 平 均 土 地 供 应 的 6 倍 之 多 一 家 国 内 开 发 商 说 : 仅 在 现 有 住 宅 库 存 方 面, 本 市 要 用 18 个 月 才 能 消 化 掉 因 此, 开 发 商 选 择 尽 快 出 售, 而 对 他 们 可 以 实 现 的 售 价 并 不 关 心 此 外, 浙 江 省 的 民 营 企 业 正 在 遇 到 困 难, 而 国 内 整 体 经 济 增 速 正 在 放 缓 一 家 在 杭 州 进 行 住 宅 项 目 开 发 的 开 发 商 说 : 杭 州 的 住 宅 市 场 将 继 续 疲 软, 除 非 政 府 政 策 出 现 改 变 住 宅 库 存 太 多 了 有 大 量 在 过 去 几 年 中 政 府 以 非 常 高 的 价 格 出 售 的 土 地 有 待 开 发 如 果 定 位 中 端 市 场 产 品, 利 润 率 会 很 低, 开 发 商 甚 至 可 能 亏 本 但 是, 该 开 发 商 表 示, 好 位 置 项 目 的 价 格 下 降 仅 限 于 5% 到 10% 尽 管 如 此, 作 为 经 济 繁 荣 的 浙 江 省 的 经 济 政 治 和 教 育 中 心, 杭 州 的 房 地 产 市 场 不 会 长 期 地 停 滞 不 前 杭 州 获 得 浙 江 人 的 极 大 认 可, 一 家 开 发 商 说 : 短 期 供 应 非 常 大 ; 但 是, 这 并 不 会 成 为 长 期 性 问 题 一 家 在 杭 州 投 资 的 投 资 机 构 更 看 好 不 断 扩 大 的 地 铁 系 统 带 来 的 的 正 面 影 响 : 一 旦 你 有 第 2 条 或 第 3 条 地 铁 线 路, 就 能 形 成 地 铁 网 络 当 形 成 一 定 规 模, 各 项 目 能 够 真 正 从 这 种 基 础 设 施 中 受 益 西 安 西 安 的 投 资 前 景 排 名 相 当 稳 定, 今 年 是 第 11 位, 去 年 是 第 10 位, 其 评 级 仍 然 是 一 般 但 西 安 的 开 发 前 景 排 名 从 去 年 的 第 4 位 下 降 至 第 8 位, 其 评 级 由 良 好 降 至 一 般 西 安 是 两 个 投 资 前 景 排 名 一 直 保 持 在 前 25% 的 内 陆 城 市 之 一 : 另 一 个 是 武 汉 西 安 拥 有 一 大 批 高 校 和 高 科 技 企 业, 包 括 外 资 企 业, 受 访 者 普 遍 看 好 这 座 城 市, 扩 大 其 在 这 座 城 市 的 投 资 西 安 在 投 资 方 面 很 积 极, 一 家 投 资 机 构 说 : 城 市 的 重 新 规 划 有 助 于 在 市 中 心 周 边 建 设 更 多 项 目 此 外, 住 宅 目 前 的 售 价 为 每 平 方 米 人 民 币 8,000 元, 即 使 是 在 市 中 心 也 是 如 此 在 那 里 投 资 非 常 安 全 另 一 家 熟 悉 这 座 城 市 的 投 资 机 构 说 : 我 非 常 喜 欢 西 安, 西 安 的 价 格 还 没 有 上 涨, 市 场 基 本 面 也 不 错 西 安 有 大 量 熟 练 劳 动 力 如 果 城 市 不 能 提 供 工 作 机 会, 城 市 的 房 地 产 发 展 就 不 会 好 西 安 房 地 产 市 场 的 一 大 助 力 是 在 高 新 技 术 开 发 区 内 三 星 研 发 中 心 的 建 立 三 星 已 经 斥 资 70 亿 美 元 打 造 其 在 韩 国 以 外 最 大 的 研 发 中 心, 而 三 星 还 会 在 接 下 来 的 两 期 投 资 140 亿 美 元 三 星 的 研 发 中 心 项 目 预 计 将 形 成 一 个 大 型 韩 国 人 社 区 目 前, 那 里 的 住 宅 单 元 售 价 约 为 每 平 方 米 人 民 币 12,000 元 到 13,000 元 但 西 安 其 他 区 域, 包 括 市 中 心, 价 格 要 低 得 多 一 家 在 西 安 做 项 目 的 开 发 商 说 : 西 安 市 中 心 和 市 中 心 以 外 的 地 价 没 有 太 大 的 差 别 虽 然 在 访 谈 中, 受 访 者 对 西 安 的 评 论 大 部 分 是 持 肯 定 态 度 的, 一 家 投 资 机 构 指 出, 西 安 并 不 是 一 个 外 国 人 很 容 易 做 生 意 的 地 方, 因 为 透 明 度 有 限 19

长 沙 (12) 成 都 (13) 和 无 锡 (14) 长 沙 长 沙 的 投 资 前 景 排 名 从 去 年 的 第 17 位 上 升 至 第 12 位, 部 分 是 由 于 其 评 分 下 降 幅 度 相 对 较 小, 受 访 者 继 续 认 为 长 沙 的 投 资 前 景 为 一 般 同 样, 它 的 开 发 前 景 排 名 有 所 提 高, 从 第 16 位 上 升 到 第 12 位, 受 访 者 继 续 认 为 其 开 发 前 景 为 一 般 一 家 香 港 大 型 开 发 商 的 高 管 说, 过 去 的 几 年 里 长 沙 的 房 价 一 直 相 当 稳 定, 与 其 他 二 线 城 市 相 比, 长 沙 的 价 格 并 不 高 这 座 城 市 的 供 给 与 需 求 是 平 衡 的 与 其 他 二 线 城 市 相 比, 长 沙 的 交 易 量 比 较 高 但 是, 投 资 机 构 和 开 发 商 应 谨 慎, 因 为 在 过 年 的 几 年 里 长 沙 出 售 了 大 量 的 土 地 这 将 在 未 来 几 年 内 转 化 为 巨 大 的 供 应 另 外 一 家 大 型 全 国 性 开 发 公 司 的 高 管 也 赞 同 这 一 观 点, 他 表 示, 长 沙 在 二 线 城 市 中 不 是 最 差 的 长 沙 有 大 量 库 存, 很 多 开 发 商 已 经 入 驻 长 沙 未 来 的 供 应 将 很 多 成 都 成 都 是 调 查 头 两 年 (2011 年 和 2012 年 ) 投 资 前 景 排 名 第 1 的 城 市, 但 近 两 年 其 排 名 已 经 急 剧 下 降, 从 去 年 的 第 8 位 下 降 至 今 年 的 第 13 位 在 最 初 的 两 年 中, 受 访 者 将 成 都 的 投 资 前 景 评 为 良 好 ; 今 年 和 去 年, 受 访 者 把 评 级 下 调 为 一 般 同 样, 成 都 的 开 发 前 景 排 名 有 所 下 降, 从 头 两 年 的 第 1 位 下 降 到 去 年 的 第 7 位 和 今 年 的 第 15 位 今 年 的 开 发 前 景 评 级 已 经 从 头 三 年 的 良 好 下 降 到 一 般 虽 然 没 有 沈 阳 和 天 津 的 商 业 物 业 供 给 过 剩 那 么 令 人 担 忧, 但 是 在 市 中 心 以 及 南 部 的 天 府 新 城 供 大 于 求 的 情 况 相 当 严 重 一 位 市 场 观 察 者 在 总 结 成 都 的 房 地 产 市 场 时 说 : 成 都 的 一 些 开 发 商 在 打 折 销 售, 因 为 开 发 商 们 以 前 对 房 价 过 于 乐 观 成 都 有 太 多 办 公 楼 供 应, 但 是, 由 于 市 场 上 存 在 大 量 的 劳 动 力, 成 都 的 办 公 楼 市 场 仍 具 有 良 好 的 长 期 投 资 潜 力 对 于 高 端 住 宅 市 场, 一 家 熟 悉 成 都 的 开 发 商 说, 与 重 庆 相 比, 成 都 的 住 宅 市 场 要 好 一 些, 因 为 成 都 没 有 住 宅 房 产 税, 成 都 的 整 体 平 均 售 价 与 重 庆 类 似 但 是, 成 都 的 高 端 产 品 售 价 为 每 平 方 米 人 民 币 25,000 元, 比 重 庆 要 高 得 多, 因 为 重 庆 要 征 收 房 产 税 成 都 高 端 住 宅 价 格 高, 大 部 分 原 因 是 由 于 其 强 大 的 就 业 市 场 和 宜 居 性 虽 然 成 都 的 宜 居 性 排 名 从 第 3 下 降 至 第 6, 但 它 在 内 陆 城 市 中 依 然 排 名 最 高 : 附 近 的 重 庆 排 名 19 和, 西 安 20 无 锡 无 锡 的 投 资 前 景 排 名 保 持 不 变, 今 年 排 在 第 14 位, 其 投 资 前 景 评 级 仍 是 一 般 但 它 的 开 发 前 景 排 名 从 第 19 位 上 升 至 第 13 位, 由 于 其 评 分 的 相 对 小 幅 下 跌, 其 开 发 前 景 评 级 仍 为 一 般 无 锡 被 视 为 土 地 供 过 于 求, 有 大 量 可 供 出 售 的 存 货 一 家 开 发 商 说 : 三 年 前 我 们 在 无 锡 买 了 一 块 地 如 今, 这 座 城 市 的 建 设 项 目 太 多 了 政 府 给 出 高 容 积 率, 让 我 们 建 造 高 塔 施 工 成 本 昂 贵 尽 管 如 此, 毗 邻 上 海 似 乎 给 无 锡 带 来 了 好 处 尽 管 对 人 们 广 泛 关 注 这 座 城 市 供 过 于 求 的 现 象, 但 无 锡 在 零 售 物 业 和 工 业 / 物 流 地 产 方 面 排 名 第 11 位, 在 中 端 住 宅 方 面 排 名 第 14 位, 在 办 公 楼 方 面 排 名 第 17 位 青 岛 (15) 和 重 庆 (16) 20

青 岛 和 重 庆 的 投 资 和 开 发 前 景 排 名 都 有 所 下 降 尽 管 评 分 下 降, 这 两 座 城 市 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 均 为 一 般 青 岛 青 岛 投 资 前 景 排 名 第 15 位, 较 去 年 的 第 11 位 有 所 下 降, 其 开 发 前 景 排 名 从 第 15 位 下 降 到 第 18 位 和 大 连 一 样, 青 岛 地 理 位 置 有 点 偏 僻, 境 外 投 资 机 构 对 它 也 不 怎 么 关 注 一 家 计 划 很 快 在 青 岛 投 资 的 开 发 商 因 为 青 岛 强 大 的 本 地 经 济 而 喜 欢 上 这 座 城 市, 青 岛 的 经 济 由 青 岛 啤 酒 大 型 家 电 生 产 巨 头 海 尔 集 团 和 海 信 等 大 型 本 地 企 业 支 持 他 还 指 出 青 岛 有 深 水 港 强 大 海 洋 产 业 和 大 型 运 输 行 业, 这 些 都 决 定 了 青 岛 的 地 位 要 优 于 厦 门, 厦 门 没 有 深 水 港 该 开 发 商 还 很 看 好 青 岛 正 在 建 设 的, 预 计 3 到 5 年 内 完 成 的 8 条 地 铁 线 所 带 来 的 影 响 一 家 香 港 开 发 商 很 看 好 这 座 城 市, 理 由 是 该 城 市 拥 有 良 好 的 规 划 青 岛 是 中 国 大 陆 另 一 座 有 很 好 规 划 的 城 市 该 投 资 机 构 说 青 岛 的 新 中 央 商 务 区 做 得 一 直 非 常 成 功, 青 岛 有 很 好 的 海 港 这 座 城 市 正 在 建 设 一 个 地 铁 系 统, 我 看 到 了 青 岛 的 潜 力 重 庆 和 成 都 相 似, 重 庆 的 排 名 也 下 降 了, 仅 仅 在 几 年 前 对 这 座 城 市 热 衷 度 已 经 消 失 了 重 庆 在 投 资 前 景 排 名 中 从 去 年 的 第 12 位 降 到 第 16 位, 其 开 发 前 景 排 名 从 第 14 位 下 降 到 第 17 位 重 庆 零 售 和 办 公 楼 都 供 过 于 求 一 家 在 该 城 市 做 项 目 的 开 发 商 说 预 计 空 置 率 会 上 升 明 年 江 北 嘴 渝 中 和 大 坪 各 有 几 十 万 平 方 米 的 供 应 完 工 后 第 一 年, 办 公 楼 的 入 住 率 通 常 会 达 到 70% 由 于 这 座 城 市 的 供 应 量 大, 完 工 后 第 一 年 的 入 住 率 只 能 达 到 20-30% 供 过 于 求 大 部 分 原 因 是 由 于 重 庆 核 心 市 辖 区 区 政 府 力 推 高 档 办 公 楼 来 吸 引 企 业 但 是, 该 开 发 商 说, 由 于 很 多 办 公 楼 都 是 散 售 的, 高 档 办 公 楼 的 租 金 水 平 十 分 稳 定, 因 为 大 承 租 人 ( 特 别 是 跨 国 公 司 ) 不 想 租 赁 产 权 分 散 的 大 楼 关 于 住 宅 市 场, 该 开 发 商 说 : 重 庆 的 住 宅 相 比 其 他 城 市 相 对 比 较 稳 定 这 座 城 市 的 人 均 GDP 排 名 相 对 较 高 但 是 房 价 在 全 国 排 名 较 低 平 均 售 价 是 大 约 每 平 方 米 人 民 币 7,000 元 供 求 比 接 近 于 1 但 是, 对 于 高 端 住 宅 市 场, 房 产 税 被 认 为 产 生 了 负 面 的 影 响 中 央 政 府 在 全 国 范 围 内 铺 开 住 宅 房 产 税 征 收 以 前, 先 在 重 庆 和 上 海 进 行 试 点 目 前, 该 税 只 适 用 于 交 易 价 格 超 过 过 去 两 年 本 市 平 均 销 售 价 格 两 倍 以 上 的 住 宅 单 元 该 开 发 商 指 出, 高 端 产 品 的 销 售 已 大 幅 下 跌, 重 庆 郊 区 中 端 住 宅 和 市 区 高 端 住 宅 销 售 价 格 之 间 的 区 别, 相 比 上 海 北 京 和 成 都 等 其 他 城 市, 非 常 有 限 郑 州 (17 ) 21

郑 州 的 投 资 前 景 排 名 变 化 最 大, 从 去 年 的 第 31 位 跃 升 到 第 17 位, 部 分 是 由 于 其 评 分 的 提 升 不 过, 受 访 者 把 该 城 市 的 投 资 前 景 归 类 为 一 般 郑 州 的 开 发 前 景 排 名 也 有 所 提 高, 从 第 27 位 上 升 到 第 19 位 : 但 评 分 略 为 稳 定, 其 开 发 前 景 仍 为 一 般 开 发 商 和 投 资 机 构 很 少 关 注 这 个 河 南 省 的 省 会 人 们 忽 略 这 座 城 市 很 多 年 了, 一 家 正 考 虑 进 入 这 个 市 场 的 开 发 商 如 是 说 这 使 得 外 来 的 开 发 商 可 以 比 较 容 易 地 进 入 这 座 城 市, 他 认 为 郑 州 存 在 机 会 另 一 家 熟 悉 这 座 城 市 的 开 发 商 说, 关 键 是 这 座 城 市 的 人 口 众 多 在 他 看 来, 虽 然 郑 州 高 科 技 和 服 务 业 的 就 业 机 会 有 限, 但 它 拥 有 约 900 万 人 口, 再 加 上 河 南 省 其 他 地 区 8,000 多 万 的 人 口, 中 端 市 场 住 宅 的 需 求 量 巨 大 郑 州 排 名 大 幅 上 升, 可 能 是 由 于 一 个 名 为 郑 东 中 央 商 务 区 的 新 中 央 商 务 区, 该 商 务 区 规 划 面 积 大 约 3.5 平 方 公 里, 由 两 环 共 计 60 栋 高 楼 构 成 据 报 道, 当 地 政 府 担 心 中 央 商 务 区 中 在 建 办 公 楼 的 租 赁, 已 经 将 一 些 办 公 楼 重 新 划 分 为 住 宅 楼 昆 明 (18) 福 州 (19) 大 连 ( 2 0) 和 合 肥 ( 2 1) 这 组 投 资 前 景 排 名 较 低 的 城 市 与 去 年 相 比 变 化 不 大 排 名 变 化 幅 度 不 大, 虽 然 每 座 城 市 的 评 分 都 有 所 下 降, 但 是 他 们 的 投 资 前 景 评 级 仍 然 是 一 般 开 发 前 景 也 是 如 此, 排 名 只 有 细 微 的 变 化, 开 发 前 景 评 级 仍 然 是 一 般, 尽 管 评 分 有 所 下 降 唯 一 的 例 外 是 昆 明, 排 名 从 第 12 位 显 著 下 降 到 第 23 位, 但 其 开 发 前 景 评 级 也 仍 然 是 一 般 昆 明 昆 明, 云 南 省 省 会, 一 些 受 访 者 认 为 其 住 宅 市 场 供 过 于 求, 这 从 昆 明 中 端 住 宅 市 场 排 名 27 中 得 以 反 映 出 来 据 一 家 在 该 城 市 投 资 住 宅 开 发 的 投 资 机 构 说, 这 座 城 市 市 中 心 集 聚 着 财 富, 有 强 劲 的 住 房 需 求 我 们 在 位 于 二 环 内 的 一 处 设 施 完 善 的 社 区 中 有 一 个 填 充 式 开 发 项 目, 他 说 : 400 个 销 售 单 位 在 一 个 周 末 被 抢 购 一 空 福 州 经 济 繁 荣 的 福 建 省 省 会, 除 了 工 业 / 物 流 地 产, 福 州 在 所 有 物 业 类 别 的 排 名 中 都 落 后 于 邻 近 的 竞 争 对 手 厦 门 在 宜 居 方 面, 它 排 名 18, 而 厦 门 排 名 第 3 尽 管 如 此, 一 位 分 析 师 说 : 厦 门 和 福 州 都 适 合 于 住 宅 投 资 和 开 发 此 外, 在 商 业 物 业 市 场 没 有 太 多 供 大 于 求 的 情 况 一 家 开 发 公 司 的 高 管 说 : 福 州 的 房 地 产 市 场 开 发 迅 速 这 座 城 市 吸 引 了 国 内 众 多 开 发 商, 市 场 表 现 也 很 好 另 一 家 开 发 公 司 的 高 管 提 出 了 一 个 更 加 谨 慎 的 告 诫 : 那 里 的 库 存 很 高, 因 为 福 建 人 不 安 于 呆 在 省 内, 他 们 倾 向 于 出 国 福 州 存 在 一 些 泡 沫, 因 为 存 在 很 大 的 投 机 性 需 求 不 过, 市 场 并 不 像 温 州 那 么 糟 糕 大 连 大 连 被 认 为 是 东 北 地 区 最 受 欢 迎 的 居 住 地, 苦 于 缺 乏 城 市 群, 距 离 最 近 的 大 城 市 沈 阳 大 约 400 公 里 大 连 有 一 些 问 题 一 家 商 业 银 行 表 示 : 大 连 有 太 多 的 零 售 物 业 和 办 公 楼 供 应, 但 一 手 住 宅 市 场 表 现 不 俗 万 达 集 团 在 东 港 的 项 目 卖 得 很 好, 大 部 分 买 家 主 要 是 来 自 东 北 三 省, 他 们 愿 意 在 大 连 置 业 地 理 位 置 的 偏 远 和 有 限 的 人 口 基 数 使 得 物 流 地 产 投 资 回 报 不 佳 一 家 开 发 商 说 : 我 们 在 大 连 有 一 个 物 流 园 区 我 们 不 打 算 在 这 座 城 市 开 展 新 的 物 流 项 目 22

合 肥 安 徽 省 省 会 合 肥 受 益 于 毗 邻 上 海 和 长 江 三 角 洲 地 区 的 其 他 城 市 合 肥 受 益 于 其 蓬 勃 发 展 的 工 业 开 发 和 交 通 枢 纽 的 地 位 一 家 国 内 开 发 商 说 : 很 多 厂 商 都 从 上 海 和 苏 州 搬 迁 到 这 座 城 市 另 一 位 受 访 者 说 : 尽 管 那 里 的 基 础 设 施 不 是 很 先 进, 但 供 需 基 本 面 是 健 康 的 商 业 开 发 项 目 供 应 有 限, 特 别 是 酒 店 宁 波 (22), 天 津 (23), 南 昌 (24) 和 济 南 (25) 这 组 排 名 较 低 的 城 市 投 资 前 景 与 去 年 相 比 变 化 也 不 大 虽 然 各 城 市 的 评 分 都 有 所 下 降, 排 名 较 去 年 只 有 略 微 的 变 动, 它 们 的 投 资 前 景 评 级 仍 为 一 般 唯 一 的 例 外 是 宁 波, 其 排 名 较 明 显 下 滑 开 发 前 景 也 类 似, 尽 管 评 分 有 所 下 降, 在 排 名 中 只 有 细 微 的 变 化, 但 它 们 的 开 发 前 景 评 级 仍 然 是 一 般 宁 波 宁 波 投 资 前 景 排 名 急 剧 下 降, 是 由 于 过 去 几 年 当 地 政 府 大 量 出 售 土 地 导 致 土 地 及 可 供 出 售 的 物 业 供 过 于 求 此 外, 与 其 附 近 的 竞 争 对 手 杭 州 不 同 的 是, 宁 波 来 自 外 地 买 家 的 购 房 需 求 有 限 一 家 国 内 的 开 发 商 预 测, 宁 波 的 住 宅 价 格 下 降 幅 度 将 超 过 杭 州, 另 一 家 开 发 公 司 的 高 管 表 示 : 宁 波 是 一 个 我 们 看 到 了 很 多 问 题 的 城 市, 库 存 非 常 高 这 座 城 市 有 太 多 的 开 发 商 不 过, 他 也 指 出, 宁 波 的 经 济 基 本 面 还 不 错 天 津 天 津 的 房 地 产 市 场 继 续 面 临 滨 海 新 区 于 家 堡 金 融 区 巨 大 的 供 应 过 剩 问 题 未 来 10 年 都 没 有 必 要 再 多 建 哪 怕 是 1 平 方 米 的 办 公 楼 当 地 一 家 熟 悉 该 城 市 的 开 发 商 说 : 但 是, 天 津 老 城 区 相 对 健 康, 尤 其 是 在 核 心 地 区 该 开 发 商 说, 天 津 老 城 区 的 新 建 办 公 楼 收 取 的 基 于 建 筑 面 积 的 日 租 金 高 达 每 平 方 米 人 民 币 6 元 对 于 住 宅 市 场, 他 指 出, 内 环 以 内 供 不 应 求, 而 内 环 以 外 则 出 现 巨 大 的 供 过 于 求 这 座 城 市 的 中 端 住 宅 市 场 被 认 为 是 相 对 安 全 的, 尽 管 有 些 受 访 者 对 高 端 住 宅 市 场 有 一 些 负 面 意 见 一 位 受 访 者 说, 天 津 有 钱 人 去 附 近 的 北 京 购 买 高 端 住 宅 富 人 们 去 北 京 购 买 奢 侈 品 一 家 熟 悉 天 津 的 北 京 投 资 机 构 说 天 津 最 近 开 业 的 一 家 零 售 商 场 客 流 量 有 限, 该 投 资 机 构 说, 并 且 到 北 京 已 经 容 易 多 了, 乘 坐 高 铁 到 北 京 行 程 大 大 缩 减, 仅 需 半 个 小 时 一 家 熟 悉 天 津 的 开 发 商 对 这 种 情 况 给 出 的 最 好 的 概 括 : 只 要 可 以 得 到 更 便 宜 的 土 地 就 好 但 是, 应 避 免 滨 海 新 区 南 昌 江 西 省 省 会, 排 名 和 去 年 相 比 变 动 不 大 相 比 附 近 的 长 沙, 一 家 开 发 公 司 的 高 管 说 道, 南 昌 的 供 需 基 本 面 比 长 沙 好 南 昌 的 交 易 量 较 小 需 求 主 要 来 自 江 西 省 内 南 昌 的 住 宅 市 场 对 省 外 的 人 没 有 很 强 的 吸 引 力 另 一 家 大 型 全 国 性 开 发 公 司 的 高 管 说 : 相 对 于 目 前 的 需 求, 南 昌 没 有 很 多 库 存 23

济 南 济 南 的 投 资 和 开 发 前 景 排 名 较 去 年 几 乎 没 有 改 变 这 个 山 东 省 的 省 会 城 市 通 常 被 认 为 吸 引 力 不 如 省 内 另 一 个 经 济 中 心 青 岛 全 运 会 之 前 济 南 的 房 地 产 市 场 发 展 很 慢,2009 年 全 运 会 在 这 座 城 市 主 办 一 家 开 发 公 司 的 高 管 说 : 在 全 运 会 以 后, 济 南 的 房 地 产 开 发 突 然 加 速 这 座 城 市 奥 林 匹 克 体 育 中 心 周 边 区 域 的 房 地 产 开 发 相 当 火 爆 该 开 发 商 补 充 说 : 相 比 济 南, 我 更 喜 欢 青 岛, 因 为 青 岛 吸 引 了 更 多 外 来 人 口 排 名 较 低 的 城 市 ( 2 5 3 6 ) 其 余 的 11 座 城 市 石 家 庄 东 莞 南 宁 哈 尔 滨 三 亚 海 口 沈 阳 太 原 兰 州 乌 鲁 木 齐 和 温 州 评 级 均 为 2.49 或 以 下, 投 资 前 景 评 级 为 较 差 去 年, 这 些 城 市 中 有 6 个 被 评 为 具 有 一 般 的 前 景 投 资, 它 们 分 别 是 东 莞 哈 尔 滨 三 亚 海 口 沈 阳 太 原 这 11 座 城 市 中 有 10 个 今 年 也 被 评 为 开 发 前 景 较 差 : 除 了 南 宁, 其 前 景 为 一 般 去 年, 这 些 城 市 中 有 七 个 被 评 为 前 景 一 般 : 东 莞 南 宁 哈 尔 滨 三 亚 海 口 沈 阳 和 太 原 石 家 庄 石 家 庄 的 投 资 和 开 发 前 景 评 分 在 受 调 查 的 36 座 城 市 中 上 升 最 快 它 的 投 资 前 景 评 分 从 2.00 上 升 到 2.45, 开 发 前 景 评 分 从 2.05 上 升 至 2.41 因 此, 这 个 河 北 省 的 省 会 投 资 前 景 排 名 第 26 位, 开 发 前 景 排 名 第 30 位, 去 年 分 别 是 第 35 位 和 第 36 位 评 分 和 排 名 大 幅 提 升 似 乎 与 中 央 政 府 最 近 宣 布 整 合 和 协 调 北 京 天 津 河 北 各 省 市 的 经 济 发 展 的 政 策 有 直 接 的 关 系 该 政 策 的 主 要 目 的 是 缓 解 北 京 在 人 口 方 面 的 压 力, 并 改 善 其 污 染 的 环 境 该 计 划 要 求 将 低 附 加 值 产 业 从 北 京 迁 到 附 近 的 河 北 省, 并 改 善 北 京 周 边 城 市 的 社 会 和 交 通 基 础 设 施 虽 然 认 识 到 新 政 策 对 石 家 庄 造 成 的 一 些 潜 在 影 响, 但 一 家 开 发 公 司 的 高 管 认 为 新 政 策 不 会 给 石 家 庄 带 来 很 大 的 好 处 我 不 喜 欢 石 家 庄 他 说 城 市 的 定 位 很 尴 尬 该 城 市 除 了 是 河 北 省 省 会 以 外 就 没 有 其 他 优 势 石 家 庄 在 地 理 上 既 不 接 近 北 京, 也 不 接 近 天 津 对 外 地 人 没 有 吸 引 力, 这 座 城 市 的 污 染 很 严 重, 石 家 庄 的 空 气 质 量 比 北 京 更 差 京 津 冀 一 体 化 的 概 念 可 能 对 石 家 庄 有 一 些 积 极 的 影 响, 但 河 北 省 内 其 他 城 市 受 益 将 超 过 石 家 庄 例 如, 廊 坊 和 燕 郊, 这 两 座 城 市 更 接 近 北 京, 位 于 北 京 南 部 的 首 都 第 二 机 场 的 建 设 会 给 这 两 座 城 市 带 来 更 多 的 好 处 从 石 家 庄 到 北 京 坐 高 铁 要 一 个 小 时 从 时 间 和 金 钱 成 本 方 面 来 说, 通 勤 是 不 现 实 的 此 外, 该 高 管 对 企 业 和 工 厂 搬 迁 到 石 家 庄 对 石 家 庄 房 地 产 市 场 的 潜 在 影 响 并 不 看 好 搬 迁 将 集 中 在 那 些 不 符 合 北 京 经 济 发 展 规 划 的 行 业, 特 别 是 污 染 企 业 和 劳 动 密 集 型 产 业 他 说 : 增 加 低 工 资 的 就 业 机 会 并 不 构 成 有 效 的 住 房 需 求 相 比 之 下, 另 一 家 大 型 全 国 性 开 发 公 司 的 高 管 比 较 乐 观 北 京 肯 定 会 对 石 家 庄 造 成 一 定 的 影 响, 他 说 : 石 家 庄 的 房 价 正 在 上 涨, 因 为 石 家 庄 的 价 格 仍 然 偏 低, 还 能 负 担 他 补 充 说, 京 津 冀 一 体 化 将 对 区 域 内 更 多 偏 远 地 区 产 生 较 大 的 影 响, 因 为 交 通 系 统 将 变 得 更 高 效, 一 些 污 染 企 业 将 搬 走 或 改 造, 在 这 个 区 域 的 某 些 地 方 也 会 出 台 智 慧 城 市 方 案 沈 阳 沈 阳 有 大 量 商 用 物 业 供 应, 这 使 得 很 多 开 发 商 和 投 资 机 构 仍 然 不 敢 在 此 投 资 一 家 投 资 机 构 对 这 种 情 况 分 析 道 : 你 不 能 以 散 售 形 式 出 售 沈 阳 沿 青 年 大 街 的 商 业 物 业 政 府 24

规 定, 每 个 综 合 体 项 目 的 商 业 物 业 只 有 20% 到 30% 可 以 经 散 售 形 式 出 售 这 些 综 合 体 中 住 宅 产 品 实 际 上 是 建 立 在 商 业 用 地 上 的 这 类 公 寓 一 直 被 算 作 是 允 许 以 散 售 形 式 销 售 的 商 业 物 业 从 长 远 来 看, 大 量 拥 有 统 一 产 权 的 甲 级 办 公 楼 及 零 售 物 业, 可 以 使 这 座 城 市 比 其 他 包 容 散 售 形 式 的 二 三 线 城 市 更 具 优 势 一 家 正 在 考 虑 进 入 沈 阳 市 场 的 住 宅 开 发 商 说, 他 喜 欢 位 于 机 场 和 市 区 之 间 的 区 域, 因 为 这 座 城 市 正 在 向 那 个 区 域 发 展 至 于 零 售 物 业, 一 家 熟 悉 这 座 城 市 的 投 资 机 构 说, 他 的 公 司 愿 意 投 资 沈 阳 居 住 人 口 稠 密 而 零 售 物 业 相 对 缺 乏 的 区 域 东 莞 东 莞 今 年 的 评 分 低 得 很 不 寻 常 相 比 其 更 出 名 的 邻 居 深 圳, 东 莞 被 认 为 是 一 个 低 端 制 造 业 中 心 近 几 个 月 来, 东 莞 某 些 娱 乐 场 所 的 大 规 模 扫 黄 活 动 以 及 涉 嫌 腐 败 的 高 级 政 府 官 员 落 马 事 件, 受 到 了 媒 体 的 广 泛 关 注 一 家 在 东 莞 开 展 项 目 的 国 内 开 发 公 司 的 高 管 说, 他 在 东 莞 的 项 目 可 能 比 在 其 他 城 市 的 项 目 利 润 率 更 高 随 着 珠 江 三 角 洲 不 断 融 合, 交 通 基 础 设 施 不 断 扩 大, 当 地 经 济 进 一 步 升 级, 未 来 几 年 东 莞 的 排 名 可 能 会 提 升 三 亚 三 亚 也 许 是 最 容 易 受 到 国 家 整 体 经 济 状 况 影 响 的 地 方, 因 为 它 的 经 济 主 要 依 赖 于 旅 游 业 一 家 在 三 亚 开 发 项 目 的 开 发 商 说 道 另 一 家 在 三 亚 进 行 一 个 别 墅 项 目 开 发 的 开 发 商 说, 他 公 司 的 销 售 一 直 出 奇 的 好, 原 因 可 能 是 与 竞 争 对 手 相 比, 他 的 项 目 规 模 相 对 较 小, 设 计 更 佳 定 位 更 好 在 酒 店 方 面, 近 期 在 三 亚 海 棠 湾 新 开 了 很 多 五 星 级 酒 店, 人 们 认 为 这 已 经 对 亚 龙 湾 的 高 端 酒 店 产 生 了 负 面 影 响 据 一 位 酒 店 业 顾 问 说, 由 于 游 客 乘 坐 飞 机 进 入 该 岛 相 对 不 那 么 便 利, 再 加 上 大 量 新 增 酒 店 供 应, 三 亚 的 酒 店 业 已 经 受 到 负 面 影 响 海 南 岛 的 两 个 主 要 机 场 已 经 达 到 最 大 容 量, 无 法 容 纳 更 多 的 游 客 因 为 飞 到 三 亚 比 到 其 他 度 假 目 的 地, 如 泰 国 普 吉 岛, 往 往 花 费 更 高, 所 以 三 亚 没 有 竞 争 力 一 些 受 访 者 指 出, 城 市 基 础 设 施 没 有 跟 上 其 高 端 度 假 酒 店 的 发 展 调 查 产 生 的 一 个 有 趣 的 结 果 是, 三 亚 的 办 公 楼 市 场 投 资 前 景 排 名 显 著 上 升, 从 最 后 一 位 上 升 到 第 26 位 三 亚 在 主 要 集 中 发 展 度 假 村 的 同 时, 缺 乏 出 租 型 高 档 现 代 化 办 公 楼 哈 尔 滨 一 家 在 黑 龙 江 省 省 会 哈 尔 滨 做 项 目 的 开 发 商 表 示 并 不 看 好 该 市 的 房 地 产 市 场 很 多 大 型 开 发 商, 如 恒 大 集 团, 几 年 前 来 到 这 里, 并 开 发 了 大 片 土 地, 主 要 是 在 新 区, 他 说 : 我 们 已 经 开 始 看 到 规 模 较 小 的 开 发 商 正 在 面 临 破 产 大 企 业 可 以 在 面 临 可 能 的 债 务 违 约 时 重 组 他 们 的 债 务, 因 为 他 们 有 更 多 的 资 产 来 进 行 盘 活 哈 尔 滨 并 非 所 有 物 业 市 场 都 是 不 好 的 据 一 位 酒 店 业 顾 问 说, 哈 尔 滨 的 两 座 五 星 级 酒 店 入 住 率 和 平 均 每 日 房 价 都 很 高, 因 为 在 市 中 心 这 类 酒 店 的 供 应 有 限 向 一 处 由 大 型 全 国 性 开 发 商 开 发 的 购 物 中 心 提 供 贷 款 的 一 家 商 业 银 行 表 示, 该 购 物 中 心 运 营 良 好 即 使 是 前 面 表 示 不 太 看 好 哈 尔 滨 的 开 发 商 也 指 出, 位 于 哈 尔 滨 市 中 心 由 一 家 全 国 性 开 发 商 开 发 的 高 端 住 宅 项 目 也 卖 得 很 好, 甚 至 价 格 也 要 比 其 他 附 近 的 项 目 高 很 多 25

第 二 章 各 物 业 类 型 参 与 趋 势 大 多 数 受 访 者 都 表 示 参 与 投 资 了 办 公 楼 和 零 售 物 业, 其 中 有 88% 的 受 访 者 参 与 了 投 资 办 公 楼,84% 的 受 访 者 参 与 了 投 资 零 售 物 业 办 公 楼 的 参 与 度 从 2010 年 的 79% 上 升 至 84%, 在 过 去 的 两 年 中, 该 比 率 保 持 稳 定 ; 经 过 小 幅 上 涨 后, 零 售 物 业 的 参 与 度 几 乎 回 落 至 2010 年 的 水 平 83% 中 端 和 高 端 住 宅 紧 随 其 后, 受 访 者 参 与 度 均 为 70% 左 右 往 年 的 调 查 未 将 住 宅 物 业 细 分 为 中 端 和 高 端 两 部 分,2010 年 住 宅 物 业 的 参 与 度 为 82%, 这 反 映 出 住 宅 物 业 正 在 逐 渐 失 去 部 分 吸 引 力 受 访 者 中 仅 有 23% 表 示 明 年 将 扩 大 对 高 端 住 宅 的 投 资, 这 一 数 字 也 是 本 次 调 查 中 最 低 的 比 例 之 一 ; 而 有 44% 的 受 访 者 称 明 年 将 扩 大 对 中 端 住 宅 的 投 资 酒 店 以 67% 的 参 与 度 排 在 住 宅 之 后, 较 2010 年 的 56% 有 所 上 涨 但 是 仅 有 19% 的 受 访 者 表 示 明 年 将 扩 大 对 酒 店 的 投 资, 这 一 数 字 创 出 本 次 调 查 的 最 低 比 例 Exhibit 图 2-1 2-1 Sector 受 访 者 在 Involvement 各 物 业 类 型 的 by 参 Percentage 与 度 of Respondents 办 Office 公 楼 零 售 Retail 物 业 Industrial/distribution 工 业 / 物 流 地 产 Hotels 酒 店 Residential 住 宅 (midmarket) ( 中 端 ) Residential 住 宅 ((luxury) 高 端 ) 88% 88% 85% 79% 84% 87% 87% 83% 57% 58% 51% 43% 67% 62% 63% 56% 71% 68% 70% 63% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2014 2013 2012 2010 来 源 :2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 26

Exhibit 图 2-2 2 2 Expected 2014 年 -2015 Change 年 受 访 in 者 Sector 在 各 物 业 Involvement 类 型 参 与 度 from 变 化 的 2014 预 期 to 2015, by Percentage of Respondents Industrial/distribution 工 业 / 物 流 地 产 零 售 Retail 物 业 Residential 住 (midmarket) 宅 ( 中 端 ) 办 Office 公 楼 Residential 住 宅 ((luxury) 高 端 ) Hotels 酒 店 56% 16% 4% 24% 47% 37% 7% 9% 44% 21% 17% 17% 42% 45% 7% 5% 23% 31% 29% 18% 19% 28% 28% 26% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Involvement 参 与 比 例 将 上 will 升 increase Involvement 参 与 比 例 不 会 will 改 not 变 change Involvement 参 与 比 例 将 下 will 降 decrease Not 现 在 in 和 sector 将 来 都 at 未 either 参 与 time 来 源 :2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 工 业 / 物 流 地 产 的 参 与 比 例 最 低, 仅 为 57%, 不 过 相 比 2010 年 的 43% 还 是 有 一 定 幅 度 的 上 升 56% 的 受 访 者 希 望 明 年 增 加 对 工 业 / 物 流 地 产 的 投 资, 这 个 比 例 是 本 次 调 查 中 的 最 高 预 期 数 字, 而 且 明 显 高 于 去 年 31% 的 期 望 增 资 比 例 工 业 / 物 流 地 产 多 数 受 访 者 对 工 业 / 物 流 地 产 表 现 出 浓 厚 的 兴 趣, 其 主 要 原 因 仍 然 是 中 国 严 重 缺 乏 高 品 质 的 仓 储 和 配 送 设 施 中 国 电 子 商 务 研 究 中 心 (CECRC) 的 数 据 显 示, 中 国 人 均 仓 储 和 配 送 空 间 仅 相 当 于 美 国 的 1/14 此 外, 中 国 的 仓 储 和 配 送 设 施 中 70% 以 上 建 设 于 1990 年 以 前, 无 法 满 足 现 代 物 流 的 需 求 一 家 拥 有 在 华 业 务 的 全 球 物 流 地 产 开 发 商 这 样 分 析 道 : 中 国 的 物 流 地 产 潜 力 巨 大 目 前 中 国 大 陆 仅 有 2,000 万 平 方 米 建 筑 面 积 的 甲 级 物 流 设 施 而 美 国 单 是 波 士 顿 市, 物 流 设 施 的 建 筑 面 积 就 超 过 了 这 一 数 字 27

Exhibit 图 2-3 2-3 Sector 各 物 业 类 Prospects: 型 前 景 : 工 Industrial/Distribution 业 / 物 流 地 产 Shanghai 上 海 Shenzhen 深 圳 Suzhou 苏 州 Wuhan 武 汉 Beijing 北 京 Guangzhou 广 州 Nanjing 南 京 Qingdao 青 岛 Chongqing 重 庆 Ningbo 宁 波 Wuxi 无 锡 Hangzhou 杭 州 Fuzhou 福 州 Chengdu 成 都 Xiamen 厦 门 Dalian 大 连 Changsha 长 沙 Tianjin 天 津 Xi'an 西 安 Zhuhai 珠 海 Zhengzhou 郑 州 Shenyang 沈 阳 Hefei 合 肥 Jinan 济 南 Shijiazhuang 石 家 庄 Dongguan 东 莞 Wenzhou 温 州 Kunming 昆 明 Haikou 海 口 Nanchang 南 昌 Harbin 哈 尔 滨 Nanning 南 宁 Lanzhou 兰 州 Taiyuan 太 原 Sanya 三 亚 Urumqi 乌 鲁 木 齐 3.90 3.71 3.64 3.59 3.58 3.52 3.48 3.45 3.41 3.35 3.26 3.25 3.23 3.22 3.21 3.19 3.19 3.12 3.11 3.06 3.00 2.96 2.92 2.87 2.82 2.77 2.77 2.77 2.76 2.75 2.75 2.67 2.62 2.62 2.59 2.50 1 2 3 4 5 Abysmal Poor Fair Good Excellent 极 差 较 差 一 般 良 好 很 好 来 源 :2014 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 28

对 物 流 设 施 尤 其 是 优 质 物 流 设 施 的 需 求 将 随 着 不 断 增 长 的 国 内 消 费 城 镇 化 以 及 电 子 商 务 的 发 展 持 续 增 长 在 过 去 的 10 年 间, 零 售 业 以 两 位 数 的 增 速 增 长, 而 这 一 增 长 趋 势 很 有 可 能 会 延 续, 因 为 中 国 正 在 由 投 资 驱 动 型 经 济 转 变 为 消 费 驱 动 型 经 济 许 多 受 访 者 认 为 电 子 商 务 的 激 增 会 对 仓 储 及 配 送 行 业 带 来 积 极 的 影 响 一 位 来 自 物 流 地 产 开 发 界 的 高 级 主 管 表 示 其 公 司 业 务 中 20% 来 自 电 子 商 务 艾 瑞 网 (iresearch) 预 测 未 来 3 年 网 上 购 物 (2013 年 占 零 售 消 费 的 7.9%) 的 年 均 复 合 增 长 率 将 达 到 27.2%, 因 为 越 来 越 多 的 人 选 择 网 上 购 物, 而 且 每 个 消 费 者 的 电 子 商 务 消 费 金 额 都 在 上 涨 意 识 到 优 质 物 流 设 施 的 严 重 缺 乏, 再 加 上 中 国 政 府 承 诺 向 消 费 驱 动 型 经 济 结 构 转 变, 在 过 去 两 个 经 济 五 年 计 划 中, 中 央 政 府 都 将 物 流 放 在 十 大 重 点 发 展 行 业 之 中 但 是 地 方 政 府 却 不 愿 意 将 更 多 的 土 地 划 作 物 流 用 地, 因 为 物 流 地 产 增 加 的 直 接 就 业 机 会 和 税 收 都 很 有 限, 却 需 要 投 入 大 量 土 地 需 要 花 费 很 长 时 间 才 能 获 得 物 流 用 地 配 额, 有 时 候 开 发 商 不 得 不 承 诺 一 定 数 额 的 税 收 产 出, 这 位 物 流 高 级 主 管 解 释 说 考 虑 到 物 流 用 地 或 可 用 作 物 流 的 土 地 供 应 有 限, 以 及 日 益 增 长 的 对 物 流 设 施 的 需 求, 开 发 商 们 开 始 采 取 向 上 战 略 增 加 物 流 设 施 的 楼 层 数 然 而, 用 混 凝 土 建 设 多 层 物 流 设 施 会 让 物 流 地 产 开 发 商 的 建 设 成 本 大 幅 增 加 近 几 个 月, 上 海 的 工 业 用 地 出 让 新 规 定 让 物 流 地 产 的 开 发 商 和 投 资 机 构 受 惊 不 小 4 月 份, 上 海 公 布 土 地 出 让 新 规, 工 业 用 地 的 土 地 使 用 期 由 50 年 缩 短 至 20 年 上 述 物 流 地 产 开 发 商 表 示, 该 项 新 规 加 强 了 地 方 政 府 对 获 得 土 地 者 的 控 制, 并 将 附 加 值 较 低 的 制 造 商 排 除 在 外 这 一 政 策 可 能 会 导 致 制 造 商 和 投 资 机 构 停 止 投 资, 他 补 充 说 没 有 哪 个 投 资 机 构 或 制 造 商 会 考 虑 只 有 20 年 土 地 使 用 期 限 的 项 目 另 一 家 物 流 地 产 投 资 机 构 抱 怨 道, 如 果 政 府 将 工 业 用 地 的 使 用 期 限 由 50 年 缩 短 至 20 年, 那 像 我 们 这 样 的 投 资 机 构 就 会 被 排 除 在 外, 我 们 不 知 道 如 何 使 自 己 信 服 仅 有 20 年 土 地 使 用 期 限 的 投 资 项 目 不 过, 另 一 位 有 在 华 业 务 的 境 外 工 业 地 产 开 发 商 则 认 为 新 政 对 其 影 响 有 限 : 对 于 量 身 定 制 的 项 目 而 言, 租 期 通 常 为 10 年, 再 加 上 续 约 10 年, 已 经 足 够 因 为 20 年 后 这 样 的 生 产 厂 房 已 经 过 时 并 非 常 老 旧 了 他 还 解 释 说, 这 一 新 政 与 新 加 坡 政 府 一 贯 执 行 的 工 业 用 地 政 策 相 似, 新 加 坡 的 工 业 用 地 租 期 为 30 年 一 家 中 国 投 资 公 司 的 高 管 表 示 如 果 政 策 生 效, 她 的 公 司 能 够 接 受 缩 短 的 土 地 使 用 期 工 业 / 物 流 地 产 的 净 收 益 率 通 常 会 高 于 10% 她 解 释 说, 这 样 就 帮 助 我 们 平 衡 了 保 险 资 金 的 收 益 对 于 硬 资 产 而 言, 投 资 机 构 可 以 考 虑 资 本 增 值 尽 管 我 们 了 解 工 业 / 物 流 地 产 的 资 本 增 值 通 常 要 低 于 办 公 楼, 但 在 未 来, 上 海 政 府 可 能 会 对 工 业 土 地 的 用 地 性 质 进 行 重 新 界 定, 届 时 土 地 及 其 上 面 的 建 筑 一 同 出 让, 就 会 获 得 可 观 的 溢 价 大 多 数 受 访 者 都 看 好 工 业 / 物 流 地 产, 然 而 有 一 位 私 募 基 金 经 理 投 资 机 构 对 该 物 业 类 型 表 示 了 担 忧 : 很 多 资 金 涌 向 工 业 / 物 流 地 产, 上 海 已 经 将 工 业 用 地 使 用 期 由 50 年 缩 短 至 20 29