Savills World Research Shanghai 市 场 简 报 投 资 概 述 主 要 国 际 基 金 继 续 募 集 核 心 资 本 投 资 亚 洲 门 户 城 市, 并 以 享 有 稳 定 租 金 回 报 的 资 产 为 重 心 图 片 : 展 想 广 场 2015 年 第 二 季 度 共 达 成 五 宗 主 要 交 易, 总 成 交 金 额 达 85 亿 人 民 币, 在 一 季 度 50 亿 人 民 币 的 基 础 上 显 著 攀 升 国 际 投 资 者 成 交 有 所 回 升 国 际 基 金 写 字 楼 毛 回 报 率 维 持 6.1% 不 变 受 租 金 增 长 疲 软 影 响, 零 售 物 业 回 报 率 维 持 不 变, 稳 定 在 6.5% 浦 东 四 季 酒 店 及 四 季 汇 服 务 式 公 寓 未 出 售 的 单 元 以 28 亿 人 民 币 的 总 价 出 售, 成 为 本 季 度 最 显 著 的 成 交 华 润 置 地 和 华 发 集 团 88 亿 人 民 币 总 价 联 合 竞 得 闸 北 区 市 北 高 新 住 宅 办 公 用 地, 折 合 楼 面 单 价 约 每 平 方 米 3.8 万 人 民 币 第 二 季 度 国 际 投 资 者 成 交 回 升, 交 易 额 约 占 本 季 上 海 房 地 产 投 资 成 交 总 额 的 40% 简 可, 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 savills.com.cn/research 01
市 场 综 述 二 季 度 上 海 投 资 市 场 保 持 活 跃, 共 有 五 宗 主 要 成 交 达 成, 成 交 总 金 额 为 85 亿 人 民 币, 环 比 增 长 70% 共 有 三 项 写 字 楼 物 业 完 成 交 易, 成 交 额 接 近 总 额 的 60% 其 中 两 个 项 目 位 于 非 核 心 商 务 区, 分 别 位 于 人 民 广 场 和 竹 园 ; 另 一 宗 写 字 楼 交 易 是 位 于 张 江 高 科 技 园 区 内 的 优 质 资 产 展 想 广 场 图 1 上 海 投 资 市 场 主 要 交 易,2011 年 第 一 季 度 2015 年 第 二 季 度 一 亿 人 民 币 250 200 150 100 写 字 楼 开 发 项 目 商 铺 服 务 公 寓 住 宅 酒 店 商 务 园 区 工 业 商 住 综 合 国 际 投 资 者 在 第 二 季 度 达 成 的 交 易 回 暖, 约 占 交 易 总 额 的 40% 美 资 基 金 AEW 收 购 人 民 广 场 的 宝 龙 大 厦, 丰 树 大 中 华 商 业 信 托 在 张 江 高 科 技 园 区 购 买 展 想 广 场 国 际 投 资 者 继 续 寻 求 市 中 心 增 值 投 资 机 会 和 成 熟 高 科 技 园 区 优 质 写 字 楼 物 业 与 此 同 时, 随 着 上 海 投 资 市 场 日 趋 成 熟, 一 些 国 际 投 资 者 开 始 推 出 一 系 列 基 金 及 其 他 投 资 产 品, 引 入 更 多 资 本 投 资 租 金 收 益 稳 定 的 成 熟 物 业 国 内 投 资 者 也 紧 随 其 后, 继 续 寻 找 优 质 商 业 资 产 并 计 划 长 期 持 有 存 贷 款 利 率 和 银 行 存 款 准 备 金 率 的 持 续 下 调 预 期 会 增 加 市 场 的 流 动 性 融 资 成 本 降 低, 市 场 成 交 量 回 升, 在 加 上 开 发 商 现 金 流 改 善, 都 为 土 地 价 格 施 加 上 行 压 力 开 发 商 土 地 竞 拍 更 加 激 进, 主 要 集 中 在 四 个 一 线 城 市 第 二 季 度 共 有 九 宗 土 地 成 交, 楼 面 价 超 过 人 民 币 每 平 方 米 2 万 元, 平 均 溢 价 率 为 57.5% 50 0 图 2 甲 级 写 字 楼 毛 回 报 率,2000 年 第 一 季 度 2015 年 第 二 季 度 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 00 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q2 01 11 12 13 14 15 02 03 04 05 甲 级 写 字 楼 毛 回 报 率 06 07 图 3 零 售 物 业 回 报 率,2000 年 第 一 季 度 2015 年 第 二 季 度 08 09 10 11 12 13 14 15 写 字 楼 市 场 2015 年 第 二 季 度 共 有 三 个 甲 级 写 字 楼 项 目 交 付 入 市, 新 增 13.05 万 平 方 米 供 应, 全 市 总 存 量 升 至 598 万 平 方 米 全 市 净 吸 纳 量 达 到 172,360 平 方 米, 其 中 约 有 43% 源 于 本 季 度 交 付 新 项 目 的 预 租 活 动 12% 10% 8% 6% 4% 2% 零 售 物 业 毛 回 报 率 全 市 甲 级 写 字 楼 平 均 租 金 环 比 上 涨 0.5% 至 人 民 币 每 平 方 米 每 天 8.62 元 浦 西 和 0% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 浦 东 租 金 分 别 环 比 上 涨 0.4% 和 0.6% 02
尽 管 有 新 项 目 入 市, 但 在 租 赁 需 求 的 拉 动 下, 全 市 空 置 率 回 落 至 7.2% 浦 东 区 域 主 要 受 金 融 企 业 的 强 劲 租 赁 需 求 推 动, 而 浦 西 区 域 内 公 司 因 办 公 空 间 升 级 和 整 合 需 求 迁 入 近 期 新 交 付 的 项 目 仅 三 个 商 务 区 录 得 空 置 率 上 升, 其 中, 淮 海 中 路 上 涨 0.9 个 百 分 点, 长 宁 区 上 涨 1.3 个 百 分 点, 闸 北 CBD 上 涨 1.8 个 百 分 点 上 述 区 域 空 置 率 上 涨 均 是 新 增 供 应 的 结 果 大 宗 交 易 市 场 2015 年 第 二 季 度 共 达 成 五 宗 主 要 交 易, 成 交 金 额 总 计 87 亿 人 民 币, 环 比 上 升 70% 国 际 投 资 者 在 第 二 季 度 的 成 交 回 升, 占 全 市 总 交 易 额 的 40% 美 资 基 金 AEW 收 购 人 民 广 场 的 宝 龙 大 厦, 丰 树 大 中 华 商 业 信 托 在 张 江 高 科 技 园 区 购 买 展 想 广 场 国 际 投 资 者 继 续 寻 求 市 中 心 增 值 投 资 机 会 和 高 科 技 园 区 内 优 质 写 字 楼 物 业 - 美 资 基 金 AEW 以 9 亿 人 民 币 总 价 从 黑 石 手 中 收 购 宝 龙 大 厦 - 丰 树 大 中 华 商 业 信 托 从 摩 根 士 丹 利 房 地 产 基 金 处 收 购 位 于 浦 东 张 江 高 科 技 园 区 的 展 想 广 场, 交 易 总 价 为 18.4 亿 人 民 币 展 想 广 场 地 处 张 江 高 科 技 园 区, 是 上 海 商 务 园 区 中 的 顶 级 写 字 楼 物 业, 包 含 一 栋 20 层 高 写 字 楼 七 栋 三 层 高 独 栋 写 字 楼 和 两 层 地 下 车 库 零 售 市 场 经 过 一 季 度 的 低 迷 之 后, 二 季 度 零 售 市 场 企 稳, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 小 幅 回 升 三 个 新 购 物 中 心 在 本 季 度 内 试 营 业, 零 售 面 积 总 计 17.4 万 平 方 米 核 心 商 圈 购 物 中 心 首 层 平 均 租 金 维 持 不 变, 为 人 民 币 每 平 方 米 每 天 46.0 元, 而 非 核 心 商 圈 租 金 环 比 微 跌 0.1% 至 人 民 币 每 平 方 米 每 天 16.8 元 核 心 商 圈 空 置 率 环 比 增 加 0.9 个 百 分 点 至 5.3% 淮 海 中 路 是 过 去 12 个 月 空 置 率 出 现 下 跌 的 唯 一 商 圈 市 场 租 赁 形 势 依 然 严 峻, 预 计 整 体 租 金 表 现 短 期 内 难 有 改 观 受 租 金 增 长 疲 软 和 项 目 间 激 烈 竞 争 影 响, 零 售 物 业 毛 回 报 率 保 持 不 变, 稳 定 在 6.5% - 香 港 开 发 商 信 德 集 团 从 华 润 置 地 和 申 通 资 产 处 收 购 万 象 城 酒 店 项 目 该 酒 店 项 目 总 建 筑 面 积 为 2.9 万 平 方 米, 含 478 间 客 房, 将 由 信 德 集 团 旗 下 酒 店 管 理 品 牌 雅 辰 负 责 运 营 管 理 - 上 海 四 季 酒 店 和 四 季 汇 服 务 式 公 寓 未 出 售 的 单 元 以 28 亿 人 民 币 的 总 价 完 成 出 售 这 笔 交 易 包 含 一 个 奢 华 酒 店, 即 浦 东 四 季 酒 店 (187 间 客 房 ), 以 及 四 季 汇 服 务 式 公 寓 中 43 套 个 未 出 售 单 元 和 131 个 停 车 位 - 平 安 不 动 产 以 22 亿 人 民 币 的 总 价 买 入 位 于 竹 园 商 务 区 内 的 甲 级 写 字 楼 葛 洲 坝 大 厦 该 座 物 业 于 2009 年 竣 工, 总 建 筑 面 积 5.96 万 平 方 米, 包 含 一 栋 30 层 写 字 楼 和 一 栋 五 层 底 商 裙 楼 土 地 市 场 上 海 土 地 市 场 交 易 总 金 额 环 比 小 幅 上 涨 2.1% 至 334 亿 人 民 币, 商 品 住 宅 和 商 办 综 合 用 地 成 交 分 别 占 总 量 的 55% 和 43% 二 季 度 土 地 成 交 楼 面 价 创 新 高, 商 办 综 合 和 商 品 住 宅 成 交 楼 面 均 价 分 别 达 到 人 民 币 每 平 方 米 19,320 元 和 人 民 币 每 平 方 米 22,286 元 根 据 4 月 公 布 的 2015 年 上 海 土 地 供 应 计 划,2015 年 全 市 住 宅 用 地 ( 包 含 保 障 性 住 房 ) 供 应 不 超 过 600 公 顷, 比 前 三 年 平 均 值 低 出 35% 上 海 此 前 设 定 的 2020 年 建 设 用 地 规 模 目 标 为 3226 平 方 公 里 而 据 报 道, 截 至 2013 年 末 上 海 建 设 用 地 规 模 已 经 达 到 3070 平 方 公 里 在 2008 至 2013 年 这 六 年 间, 城 市 建 设 用 地 年 均 净 增 50 表 1 2015 年 第 二 季 度 各 物 业 子 市 场 回 报 率 和 资 本 价 值 1 甲 级 写 字 楼 核 心 购 物 中 心 核 心 街 铺 高 端 服 务 式 公 寓 高 端 小 业 主 公 寓 五 星 级 酒 店 毛 回 报 率 4.5-6.5% 6.0-7.0% 4.0-5.0% 4.0-5.0% 2.5-3.0% 6.5-8.0% 净 回 报 率 3.5-5.0% 4.0-4.5% 3.0-3.5% 2.2-2.8% 2.0-2.5% 1.5-2.0% 资 本 价 值 估 值 ( 人 民 币 每 平 方 米 ) 50-90,000 60-100,000 150 250,000 55-70,000 100-200,000 40-50,000 1 回 报 率 是 指 位 于 市 区 的 通 达 无 阻 持 有 结 构 清 晰 由 业 主 100% 持 有 的 物 业 在 假 设 满 租 情 况 下 的 毛 回 报 率 资 本 价 值 基 于 建 筑 面 积 的 每 平 方 米 价 值 零 售 物 业 低 楼 层 价 值 更 高 savills.com.cn/research 03
平 方 公 里, 这 意 味 着 今 后 几 年 上 海 平 均 每 年 新 增 建 设 用 地 只 能 控 制 在 23 平 方 公 里, 显 著 低 于 前 期 水 平 为 在 新 一 轮 城 市 总 体 规 划 中 严 守 用 地 底 线, 上 海 或 可 通 过 调 整 建 设 用 地 布 局 盘 活 土 地 存 量, 并 限 制 新 增 土 地 供 应 愈 发 严 格 的 供 地 计 划 很 可 能 导 致 土 地 价 格 上 涨 成 交 楼 面 价 最 高 的 地 块 为 杨 浦 区 东 外 滩 板 块 内 的 综 合 用 地 : 杨 浦 区 平 凉 社 区 01e2-01 02 地 块 (12 13 街 坊 ), 由 首 创 置 业 保 利 置 业 和 山 东 黄 金 联 合 竞 得, 楼 面 价 高 达 人 民 币 每 平 方 米 42,725 元 该 地 块 地 上 建 筑 面 积 为 80,850 平 方 米, 包 含 53,350 平 方 米 商 品 住 宅 面 积 和 27,500 平 方 米 商 办 面 积 成 交 总 价 最 高 的 为 华 润 置 地 和 华 发 集 团 以 88 亿 人 民 币 总 价 联 合 竞 得 的 闸 北 区 市 北 高 新 住 办 地 块 ( 闸 北 区 市 北 高 新 技 术 服 务 业 园 区 N070501 单 元 09-03 地 块 ) 这 是 自 今 年 年 初 以 来, 华 润 置 地 和 华 发 集 团 在 市 北 地 块 内 购 置 的 第 二 块 土 地 市 场 新 闻 降 息 2015 年 6 月 底, 央 行 再 次 宣 布 下 调 存 贷 款 利 率, 五 年 期 及 以 上 贷 款 利 率 降 低 至 5.4% 这 是 自 2014 年 11 月 起 央 行 第 四 度 降 息 与 此 同 时, 银 行 存 款 准 备 金 率 也 下 降 50 个 基 点, 显 示 了 政 府 减 轻 经 济 放 缓 风 险 支 撑 股 市 和 消 除 通 货 紧 缩 潜 在 担 忧 的 决 心 自 2014 年 11 月 首 轮 降 息 以 来, 存 贷 款 利 率 已 经 下 调 了 115 个 基 点, 有 效 降 低 了 开 发 商 境 内 融 资 成 本, 并 改 善 了 资 金 的 整 体 流 动 性 较 低 的 贷 款 利 率 也 提 振 了 整 体 市 场 购 房 者 的 心 态 五 图 4 土 地 成 交 面 积 和 楼 面 单 价,2008 年 2015 年 上 半 年 百 万 平 方 米 40 35 30 25 20 15 10 5 0 商 办 综 合 建 筑 面 积 ( 左 轴 ) 住 宅 建 筑 面 积 ( 左 轴 ) 工 业 建 筑 面 积 ( 左 轴 ) 商 办 综 合 楼 面 单 价 ( 右 轴 ) 住 宅 楼 面 单 价 ( 右 轴 ) 工 业 楼 面 单 价 ( 右 轴 ) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1H/15 月 公 布 的 70 大 中 城 市 新 建 商 品 房 价 格 指 数 显 示,20 个 城 市 录 得 房 价 环 比 上 升 此 外, 公 积 金 贷 款 额 度 的 提 升 和 首 付 比 例 的 下 调 预 计 将 进 一 步 推 升 今 年 下 半 年 的 住 宅 成 交 量 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 人 民 币 每 平 方 米 表 2 主 要 投 资 交 易,2015 年 第 二 季 度 主 要 投 资 交 易 万 象 城 雅 辰 酒 店 四 季 酒 店 及 四 季 汇 未 售 单 元 葛 洲 坝 大 厦 宝 龙 大 厦 展 想 广 场 地 址 闵 行 浦 东 浦 东 黄 浦 浦 东 成 交 日 期 2015 年 4 月 2015 年 5 月 2015 年 6 月 2015 年 6 月 2015 年 6 月 物 业 类 型 在 建 酒 店 酒 店 写 字 楼 和 底 商 写 字 楼 商 务 园 区 写 字 楼 成 交 总 价 ( 亿 元 ) 地 上 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 7 28 22 9 18.4 29,000 ( 总 建 筑 面 积 ) 49,986 ( 总 建 筑 面 积 ) 59,563 ( 总 建 筑 面 积 ) 25,000 63,457 卖 家 华 润 置 地 和 申 通 地 铁 资 产 (50/50) 瑞 安 建 业 葛 洲 坝 集 团 黑 石 摩 根 士 丹 利 房 地 产 基 金 买 家 信 德 集 团 永 达 发 展 有 限 公 司 平 安 不 动 产 AEW 丰 树 大 中 华 商 业 信 托 04
房 地 产 基 金 募 资 第 二 季 度, 共 有 5 家 房 地 产 基 金 完 成 亚 太 区 房 地 产 投 资 基 金 ( 包 含 中 国 市 场 ) 的 募 集 - 里 昂 证 券 (CLSA Capital Partners) 完 成 其 第 三 支 亚 太 区 房 地 产 投 资 基 金 (Fudo III) 的 募 集, 资 本 规 模 为 10 亿 美 元 Fudo III 基 金 主 要 集 中 投 资 亚 太 区 一 线 城 市 的 增 值 机 会 - 阿 波 罗 全 球 管 理 公 司 (Apollo Global Management) 正 搭 建 一 个 房 地 产 私 募 平 台, 致 力 于 投 资 亚 洲 市 场, 主 要 是 中 国 和 印 度 市 场 阿 波 罗 此 前 已 经 吸 收 了 盈 拓 (Venator) 旗 下 管 理 的 价 值 5 亿 美 元 的 资 产 盈 拓 是 一 个 专 注 中 国 市 场 的 房 地 产 基 金 管 理 平 台 - 黑 石 集 团 (Blackstone Group) 新 完 成 一 支 逾 10 亿 美 元 基 金 的 募 集, 集 中 投 资 亚 洲 区 域 核 心 房 地 产 所 募 资 本 预 计 在 未 来 两 年 内 投 向 亚 洲 地 区 门 户 城 市 内 稳 定 的 收 益 型 资 产 - 腾 飞 (Ascendas) 推 出 腾 飞 中 国 产 业 园 基 金 四 期 (ACBPF 4), 规 模 为 3.33 亿 新 币, 用 于 投 资 上 海 苏 州 和 西 安 市 场 的 优 质 商 务 园 区 资 产 该 组 合 投 资 包 含 已 竣 工 物 业 和 新 开 发 项 目 - 凯 龙 瑞 日 前 成 功 完 成 了 首 只 美 元 基 金, 凯 龙 大 中 华 基 金 共 募 集 资 金 2.38 亿 美 元 基 金 目 标 投 向 中 国 大 陆 和 香 港 的 增 值 型 和 机 会 型 的 商 业 项 目 国 际 机 构 投 资 者 达 成 的 股 权 收 购 - 亿 万 豪 剑 桥 (Ivanhoé Cambridge) 和 世 邦 魏 理 仕 全 球 投 资 者 (CBRE Global Investment Partners) 承 诺 对 乐 歌 旗 下 的 LOGOS China Logistics Club(LCLC) 投 资 LCLC 的 设 立 旨 在 持 有 并 开 发 优 质 的 现 代 化 物 流 设 施, 专 注 大 型 城 市 的 主 要 枢 纽 中 心, 尤 其 是 在 上 海 - 荷 兰 养 老 金 管 理 公 司 APG 资 产 管 理 和 加 拿 大 房 地 产 公 司 亿 万 豪 剑 桥 斥 资 9.2 亿 美 元 投 资 崇 邦 集 团 崇 邦 集 团 目 前 在 上 海 持 有 和 经 营 的 商 业 面 积 共 计 42.8 万 平 方 米, 另 有 41.7 万 平 方 米 发 展 中 物 业 表 3 主 要 土 地 成 交 ( 楼 面 价 人 民 币 每 平 方 米 2 万 元 以 上 ),2015 年 第 二 季 度 土 地 名 区 域 用 途 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 成 交 总 价 ( 亿 人 民 币 ) 楼 板 价 ( 人 民 币 每 平 方 米 ) 买 家 市 北 09-03 闸 北 住 办 231,073 88.0 38,062 华 润 置 地 华 发 集 团 江 湾 镇 a06-02 虹 口 住 宅 20,528 6.5 31,793 景 瑞 地 产 唐 镇 d-04-07 浦 东 住 宅 73,072 21.7 29,697 上 海 大 名 城 唐 镇 d-03-05a 浦 东 住 宅 104,123 29.1 27,909 上 海 大 名 城 徐 泾 镇 徐 南 路 北 侧 08-02 青 浦 住 宅 40,427 11.0 27,309 葛 洲 坝 世 博 a03c-01 浦 东 商 办 27,893 7.6 27,247 永 诚 财 产 保 险 南 码 头 14-03c 浦 东 办 公 24,075 6.1 25,130 深 圳 天 健 大 场 镇 38-02 宝 山 住 宅 129,313 30.1 23,277 招 商 地 产, 平 安 savills.com.cn/research 05
市 场 展 望 尽 管 基 本 面 疲 弱, 多 个 商 务 区 超 量 供 应 担 忧 尚 存, 预 计 写 字 楼 仍 将 继 续 主 导 上 海 投 资 市 场 预 计 国 际 投 资 者 持 续 关 注 核 心 商 办 资 产 以 及 商 务 园 区 由 于 若 干 基 金 项 目 即 将 到 期, 预 计 年 内 仍 有 数 宗 大 宗 交 易 有 望 达 成 主 要 国 际 基 金 继 续 募 集 亚 洲 为 主 的 房 地 产 投 资 基 金, 专 注 亚 洲 一 线 城 市 投 资, 预 计 这 些 资 本 将 于 未 来 两 年 内 完 成 投 放 国 内 外 投 资 者 正 开 始 尝 试 收 购 享 有 稳 定 租 金 收 益 的 成 熟 物 业 用 于 长 期 持 有, 这 明 显 不 同 于 以 往 的 投 资 策 略 持 续 宽 松 的 货 币 政 策 将 为 房 地 产 市 场 注 入 大 量 流 动 资 本, 再 加 上 后 期 更 严 格 的 土 地 供 应 计 划, 势 必 加 剧 上 海 土 地 市 场 的 竞 争 而 这 将 刺 激 开 发 商 采 取 激 进 的 土 地 竞 拍 策 略, 土 地 成 交 价 格 和 房 价 也 会 相 应 上 涨 Please contact us for further information Savills Research Savills Agency James Macdonald Director, China +8621 6391 6688 james.macdonald@savills.com.cn Albert Lau Head & Managing Director +8621 6391 6688 albert.lau@savills.com.cn Simon Ha Head of Shanghai Investment +8621 6391 6688 simon.ha@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 06