11 年 调 控 效 果 初 显, 房 价 收 入 比 连 续 第 二 年 回 落 本 轮 房 地 产 调 控 自 9 年 1 月 份 开 始, 将 房 价 作 为 调 控 的 核 心 目 标 1 年 月 中 旬 出 台 国 十 条, 旗 臶 鲜 明 的 提 出 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房

专 题 报 告 1 年 3 月 11 年 调 控 效 果 初 显 房 价 收 入 比 连 续 第 二 年 回 落 执 笔 人 : 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 杨 红 旭 苏 艳 刘 柳 电 话 :1-9

11 年 调 控 效 果 初 显, 房 价 收 入 比 连 续 第 二 年 回 落 本 轮 房 地 产 调 控 自 9 年 1 月 份 开 始, 将 房 价 作 为 调 控 的 核 心 目 标 1 年 月 中 旬 出 台 国 十 条, 旗 臶 鲜 明 的 提 出 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 11 年 1 月 出 台 的 新 国 八 条 要 求 11 年 各 城 市 人 民 政 府 要 根 据 当 地 经 济 发 展 目 标 人 均 可 支 配 收 入 增 长 速 度 和 居 民 住 房 支 付 能 力, 合 理 确 定 本 地 区 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标, 并 于 一 季 度 向 社 会 公 布 将 房 价 调 控 目 标 作 为 地 方 政 府 年 终 考 核 指 标 近 两 年, 国 家 频 频 要 求 房 价 合 理 回 归, 或 者 房 价 回 归 合 理 关 于 房 价 是 否 合 理, 有 许 多 不 同 角 度 的 衡 量 标 准, 其 中 房 价 收 入 比 是 最 重 要 的 衡 量 指 标 房 价 收 入 比 指 标 主 要 用 于 衡 量 房 价 是 否 处 于 居 民 收 入 能 够 支 撑 的 合 理 水 平, 直 接 反 映 出 房 价 水 平 与 广 大 居 民 的 自 住 需 求 相 匹 配 的 程 度 改 革 开 放 三 十 余 年 来, 我 国 年 均 经 济 增 长 率 接 近 1%, 与 之 相 应, 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 亦 保 持 较 高 增 长 率, 十 一 五 期 间 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 增 长 率 高 达 1.7%, 在 这 种 情 况 下, 商 品 住 宅 价 格 保 持 一 定 的 增 幅 是 合 理 的 但 近 几 年 来, 尤 其 是 7 和 9 年, 随 着 部 分 城 市 房 价 的 过 快 上 涨, 房 价 收 入 比 屡 创 新 高, 为 了 更 好 地 衡 量 房 价 合 理 程 度, 有 必 要 深 入 研 究 一 下 全 国 和 重 点 城 市 房 价 收 入 比 的 变 化 情 况 一 房 价 收 入 比 的 计 算 方 法 和 衡 量 标 准 1 房 价 收 入 比 的 计 算 公 式 房 价 收 入 比 是 指 房 屋 总 价 与 居 民 家 庭 年 收 入 的 比 值 对 于 房 价 收 入 比 的 计 算, 不 同 机 构 可 能 采 用 不 同 的 统 计 指 标 和 不 同 的 计 算 方 法, 本 文 采 用 的 数 据 皆 来 自 于 国 家 统 计 系 统, 其 中 商 品 住 宅 特 指 一 手 房, 不 包 括 二 手 房 房 价 收 入 比 的 衡 量 标 准 尽 管 房 价 收 入 比 是 一 个 全 球 通 用 的 指 标, 但 其 合 理 范 围 却 没 有 严 格 界 定 世 界 银 行 199 年 对 9 个 地 区 的 统 计 资 料 显 示, 家 庭 收 入 在 999 美 元 以 下 ( 最 低 收 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

入 户 ) 的 国 家 ( 地 区 ), 房 价 收 入 比 平 均 数 为 13.; 家 庭 收 入 在 3 美 元 ~3999 美 元 ( 中 等 收 入 户 ) 的 国 家 ( 地 区 ), 房 价 收 入 比 平 均 数 为 9; 家 庭 收 入 在 1 美 元 以 上 ( 高 等 收 入 户 ) 的 国 家 ( 地 区 ), 房 价 收 入 比 平 均 数 为 5. 各 国 ( 地 区 ) 房 价 收 入 比 的 数 值 是 高 度 离 散 的, 这 9 个 地 区 最 高 的 为 3, 最 低 的 为., 平 均 值 为., 中 位 数 为. 一 般 而 言, 在 发 达 国 家, 房 价 收 入 比 超 过 就 可 视 为 泡 沫 区 欧 美 国 家 的 房 价 收 入 比, 既 包 括 新 建 住 宅 的 也 包 括 旧 有 住 宅 的 ( 成 交 量 远 大 于 一 手 房 ), 且 多 数 国 家 采 用 的 是 按 套 计 价, 取 中 位 数 房 价 和 中 位 数 家 庭 收 入 我 国 目 前 只 有 一 手 住 宅 的 全 国 统 计 数 据, 采 用 按 面 积 计 价, 房 价 和 家 庭 收 入 都 取 平 均 数, 而 且 由 于 统 计 困 难, 居 民 家 庭 收 入 统 计 无 法 涵 盖 各 种 隐 性 收 入, 普 遍 存 在 少 估 现 象, 因 此, 我 国 与 欧 美 国 家 的 房 价 收 入 比 可 比 性 并 不 大 根 据 我 国 的 实 际 情 况, 我 们 认 为 全 国 房 价 收 入 比 保 持 在 -7 属 合 理 区 间 二 全 国 及 1 大 典 型 城 市 房 价 收 入 比 演 变 情 况 1 1-11 年 全 国 房 价 收 入 比 情 况 近 十 年 来 的 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 年 均 增 长 率 约 为 1%, 城 镇 居 民 人 均 住 房 建 筑 面 积 近 年 来 基 本 保 持 3%-% 的 增 幅 在 人 均 可 支 配 收 入 和 人 均 住 房 建 筑 面 积 涨 幅 基 本 保 持 稳 定 的 情 况 下, 房 价 收 入 比 的 波 动 主 要 受 房 价 影 响 从 下 图 ( 图 1) 可 以 看 出 近 十 年 的 房 价 收 入 比 变 化 :1-3 年, 全 国 房 价 收 入 比 保 持 在 一 种 较 平 稳 的 运 行 态 势, 约 为.; 从 3 年 开 始 至 7 年, 房 价 增 长 速 度 超 过 人 均 可 支 配 收 入, 房 价 收 入 比 明 显 上 升, 年 受 调 控 影 响, 房 价 基 本 持 平, 人 均 住 房 建 筑 面 积 持 续 提 高, 房 价 收 入 比 下 降 至.7 9 年 随 着 我 国 房 地 产 市 场 迅 速 复 苏, 新 建 商 品 住 宅 价 格 大 涨 5%, 房 价 收 入 比 也 立 即 蹿 升, 创 下.3 的 历 史 新 高 11 年, 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 保 持 1%( 名 义 ) 的 增 长, 城 镇 居 民 人 均 住 房 建 筑 面 积 增 长 3.%( 推 测 ), 新 建 商 品 住 宅 价 格 增 长 为.1%, 房 价 收 入 比 持 续 回 落 至 7.5, 接 近 -7 的 合 理 区 间, 仍 略 偏 高 3 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

图 1 1-11 年 全 国 商 品 住 宅 房 价 收 入 比 情 况 9..5. 7.5 7..9 7.31 7.19 7..7.3 7.7 7.5.5..1.19.1 1 3 5 7 9 1 11 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 1 大 典 型 城 市 房 价 收 入 比 情 况 除 了 全 国 总 体 的 房 价 收 入 比 情 况, 我 们 还 统 计 了 以 北 京 上 海 等 为 代 表 的 1 大 典 型 城 市 1-11 年 的 房 价 收 入 比 情 况 总 体 上 看 ( 见 图 ), 目 前 我 国 典 型 城 市 的 房 价 收 入 比 均 明 显 偏 高, 北 京 上 海 深 圳 杭 州 等 一 线 城 市 和 东 部 大 城 市, 房 价 收 入 比 均 在 1 以 上, 排 名 前 五 位 的 深 圳 杭 州 北 京 厦 门 上 海 11 年 房 价 收 入 比 分 别 达 到 15. 1.1 1.9 1. 1. 而 房 价 收 入 比 相 对 较 低 的 重 庆 沈 阳 等 中 西 部 城 市 也 逐 渐 超 过 了 全 国 (7.5) 的 总 体 水 平 值 得 注 意 的 是, 比 较 近 两 年 的 房 价 收 入 比, 可 以 看 出, 虽 然 东 中 西 部 地 区 一 二 线 城 市 间, 仍 然 存 在 梯 度 差 异, 但 差 距 正 在 逐 步 缩 小, 格 局 开 始 发 生 变 化, 北 京 上 海 深 圳 等 一 线 城 市 不 再 遥 遥 领 先, 杭 州 厦 门 等 东 部 二 线 城 市 开 始 跻 身 前 列 在 政 策 不 断 加 码 的 11 年, 还 出 现 了 一 个 重 要 的 变 化, 上 海 杭 州 厦 门 的 房 价 收 入 比 呈 同 比 下 降, 调 控 效 果 显 现 而 天 津 武 汉 重 庆 沈 阳 等 城 市 房 价 收 入 比 不 降 反 升, 说 明 这 些 地 区 调 控 效 果 欠 佳 图 1-11 年 1 大 典 型 城 市 的 房 价 收 入 比 情 况 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

1 1 1 1 1 深 圳 杭 州 北 京 厦 门 上 海 天 津 广 州 武 汉 重 庆 沈 阳 1 年 11 年 数 据 来 源 : 各 地 统 计 局 从 下 图 ( 图 3) 中 可 以 看 出, 本 年 度 内, 北 京 上 海 和 杭 州 的 商 品 住 宅 价 格 分 别 下 降 了 9.5% 5.% 和 11.5%, 国 家 出 台 的 抑 制 房 价 过 快 增 长 的 政 策 在 一 线 城 市 和 东 部 二 线 城 市 已 经 收 到 效 果 在 其 他 典 型 城 市 ( 除 了 武 汉 ), 商 品 住 宅 价 格 的 涨 幅 也 大 大 下 降 十 大 城 市 价 格 的 不 同 变 化, 是 导 致 他 们 房 价 收 入 比 变 动 的 主 要 因 素 % 图 3 1-11 年 1 大 典 型 城 市 商 品 住 宅 价 格 同 比 增 幅 3% % 1% % -1% 武 汉 厦 门 重 庆 深 圳 沈 阳 天 津 广 州 上 海 北 京 杭 州 -% 1 11 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 5 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

纵 向 上 看, 自 3 年 开 始, 大 部 分 城 市 ( 除 沈 阳 ), 房 价 收 入 比 总 体 呈 逐 年 上 升 11 年, 国 家 房 地 产 调 控 政 策 不 断 加 码, 政 策 效 应 开 始 显 现, 北 京 上 海 杭 州 的 商 品 住 宅 房 价 收 入 比 有 较 明 显 的 下 降, 而 广 州 和 深 圳 则 与 前 一 年 基 本 持 平, 而 其 他 典 型 城 市 也 只 维 持 了 较 小 幅 度 的 上 涨 图 北 京 房 价 收 入 比 情 况 图 5 上 海 房 价 收 入 比 情 况 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 5 7 9 1 11 1 3 5 7 9 1 11 图 广 州 房 价 收 入 比 情 况 图 7 深 圳 房 价 收 入 比 情 况 1 1 1 1 1 1 1 3 5 7 9 1 11 1 3 5 7 9 1 11 图 厦 门 房 价 收 入 比 情 况 图 9 杭 州 房 价 收 入 比 情 况 1 1 1 1 3 5 7 9 1 11 1 1 1 1 1 3 5 7 9 1 11 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

图 1 武 汉 房 价 收 入 比 情 况 图 11 重 庆 房 价 收 入 比 情 况 1 9 7 5 3 1 9 7 5 3 1 1 3 5 7 9 1 11 1 3 5 7 9 1 11 图 1 天 津 房 价 收 入 比 情 况 图 13 沈 阳 房 价 收 入 比 情 况 1 1 1 1 3 5 7 9 1 11 1 3 5 7 9 1 11 数 据 来 源 : 各 地 统 计 局 三 不 同 收 入 阶 层 的 房 价 收 入 比 情 况 由 于 我 国 城 镇 居 民 的 收 入 差 距 很 大, 不 同 收 入 家 庭 的 房 价 负 担 能 力 不 同, 因 此, 还 有 必 要 研 究 一 下 不 同 收 入 家 庭 的 房 价 收 入 比 情 况 从 全 国 情 况 来 看, 我 国 不 同 的 收 入 阶 层 之 间 房 价 收 入 比 差 别 相 当 大 在 11 年, 全 国 统 计 的 7 个 收 入 阶 层 房 价 收 入 比 情 况 中, 最 高 收 入 户 的 房 价 收 入 比 只 有.75, 而 最 低 收 入 户 的 这 一 指 标 却 达 到.51, 二 者 相 差 了.91 倍 ( 与 1 年 基 本 持 平, 但 相 比 9 年 的.19 倍 有 小 幅 上 升 ) 从 历 年 变 化 情 况 来 看, 各 收 入 户 的 房 价 收 入 比, 近 年 均 自 9 年 窜 高 后 逐 年 小 幅 下 降, 高 收 入 户 的 年 度 差 异 较 小, 而 中 等 至 低 收 入 户 的 年 度 差 异 较 大 7 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

图 1-11 年 全 国 城 镇 不 同 收 入 阶 层 房 价 收 入 比 情 况 3 5 15 1 5 9 1 11 数 据 来 源 : 各 地 统 计 局 数 据 在 五 大 典 型 城 市 中, 不 同 收 入 户 的 房 价 收 入 比 地 区 差 异 同 样 存 在, 高 收 入 阶 层 的 房 价 收 入 比 数 值 较 低 的 重 庆 为 5.7, 最 高 的 北 京 为 7.; 而 低 收 入 阶 层 的 房 价 收 入 比 中, 最 低 的 重 庆 达 13.57, 最 高 的 北 京 达 3.73 值 得 注 意 的 是, 中 西 部 城 市 不 同 收 入 阶 层 的 房 价 收 入 比 差 距 明 显 小 于 东 部 城 市, 同 时, 在 房 价 收 入 比 偏 高 的 城 市 中, 如 北 京 上 海 杭 州, 其 最 高 收 入 阶 层 其 房 价 收 入 比 也 普 遍 高 于 7, 购 房 压 力 并 不 小 总 体 而 言, 中 等 以 上 收 入 阶 层 基 本 上 都 有 能 力 购 买 商 品 住 宅 ( 包 含 经 济 适 用 房 ), 而 中 等 以 下 低 收 入 阶 层, 基 本 上 不 具 备 购 买 商 品 住 宅 的 能 力, 需 要 将 他 们 纳 入 住 房 保 障 体 系 中 图 15 11 年 五 大 典 型 城 市 不 同 收 入 阶 层 房 价 收 入 比 情 况 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

35 3 5 15 1 5 低 收 入 户 中 低 收 入 户 中 等 收 入 户 中 高 收 入 户 高 收 入 户 北 京 上 海 杭 州 武 汉 重 庆 数 据 来 源 : 各 地 统 计 局 数 据 四 可 售 型 保 障 房 对 房 价 收 入 比 的 影 响 前 面 叙 述 的 几 个 问 题 中, 我 们 使 用 统 计 局 口 径 的 房 价, 是 包 括 了 经 济 适 用 房 棚 改 房 动 迁 房 限 价 房 在 内 的 可 售 型 保 障 性 住 房 的 价 格 众 所 周 知, 可 售 型 保 障 性 住 房 一 般 比 纯 商 品 住 宅 价 格 低, 其 中, 经 济 适 用 住 房 的 价 格 相 对 低 -5% 因 此, 我 们 有 必 要 比 较 包 括 和 不 包 括 可 售 型 保 障 性 住 房 两 种 情 况 下 的 房 价 收 入 比, 来 获 得 更 有 价 值 的 分 析 结 果 从 下 图 ( 图 1) 中 十 大 城 市 房 价 收 入 比 对 比 来 看,11 年 两 种 房 价 收 入 比 的 差 距 较 为 明 显, 其 中 上 海 纯 商 品 住 宅 的 房 价 收 入 比 比 包 括 可 售 型 保 障 性 住 房 的 房 价 收 入 比 高 出.( 主 要 原 因 是 安 臵 房 成 交 规 模 较 大 ), 重 庆 高 出., 北 京 高 出 5.9 由 图 看 出, 在 不 包 括 可 售 型 保 障 房 的 情 况 下, 北 京 上 海 杭 州 重 庆 这 四 个 城 市 的 房 价 收 入 比 明 显 偏 高 图 1 11 年 十 大 典 型 城 市 的 商 品 住 宅 及 纯 商 品 住 宅 房 价 收 入 比 9 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

1 1 1 1 1 上 海 北 京 杭 州 重 庆 厦 门 天 津 广 州 武 汉 沈 阳 纯 商 品 住 宅 商 品 住 宅 数 据 来 源 : 各 地 统 计 局 CRIC 中 国 房 地 产 决 策 咨 询 系 统 五 主 要 结 论 经 过 上 述 分 析 和 比 较, 可 以 得 出 以 下 结 论 : 第 一, 我 国 总 体 的 房 价 收 入 比 连 续 两 年 回 落, 仍 略 偏 高 从 1-11 年 的 情 况 来 看, 我 国 的 房 价 收 入 比 在 - 的 区 间 波 动, 其 中 最 低 的 1 年 为.1, 最 高 的 9 年 为.3,1 年 回 落 至 7.7,11 年 又 回 落 至 7.5, 调 控 效 果 持 续 显 现 虽 然 总 体 上 仍 高 于 发 达 国 家 3- 的 水 平, 但 与 199 年 世 界. 的 平 均 值 和. 的 中 位 数 相 对 接 近 最 重 要 的 是, 由 我 国 近 十 年 来 历 史 情 况 可 知, 全 国 房 价 收 入 比 维 持 在 -7, 可 算 作 合 理 区 间, 当 前 略 偏 高 上 海 深 圳 北 京 杭 州 厦 门 等 经 济 发 达 的 东 部 城 市, 合 理 数 值 大 于 全 国 平 均 水 平, 大 概 为 -1 第 二, 东 部 一 二 线 城 市 调 控 效 果 较 好, 房 价 收 入 比 上 升 的 趋 势 已 得 到 控 制 1 年 以 来, 在 城 镇 居 民 收 入 和 城 镇 人 均 住 宅 建 筑 面 积 每 年 保 持 平 稳 变 化 的 情 况 下,1 大 典 型 城 市 的 房 价 收 入 比 基 本 每 年 都 在 上 升, 主 要 原 因 是 房 价 过 快 上 涨 经 过 两 年 的 调 控,11 年 东 部 一 二 线 城 市 北 京 上 海 和 杭 州, 终 于 出 现 了 房 价 收 入 比 的 同 比 下 降, 而 其 他 典 型 城 市, 房 价 收 入 比 上 升 的 势 头 也 基 本 被 遏 制 同 时, 不 同 地 区 间 的 房 价 收 入 比 差 距 逐 步 减 小, 格 局 发 生 变 化 1 年 之 前, 经 济 发 达 辐 射 能 力 强 的 一 线 城 市, 如 北 京 上 海 深 圳 房 价 收 入 比 遥 遥 领 先 于 1 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

其 它 城 市, 而 1 年 以 后, 杭 州 厦 门 的 房 价 收 入 比 开 始 跻 身 前 列, 超 过 了 部 分 一 线 城 市 随 着 东 部 一 二 线 城 市 房 价 收 入 比 的 下 降 或 停 涨, 东 中 西 部 间 的 差 距 在 逐 渐 缩 小 相 对 而 言,11 年 部 分 中 西 部 二 线 城 市 房 价 收 入 比 有 所 上 升, 调 控 效 果 不 明 显 第 三, 不 同 收 入 阶 层 的 房 价 收 入 比 近 两 年 连 续 回 落, 但 中 等 至 中 低 收 入 家 庭 房 价 收 入 比 仍 较 高 就 全 国 而 言,11 年 最 高 收 入 户 与 最 低 收 入 户 之 间 的 房 价 收 入 比 相 差.91 倍, 与 1 年 基 本 持 平, 就 同 一 收 入 阶 层 而 言, 房 价 收 入 比 自 9 年 冲 高 后 连 续 两 年 小 幅 回 落, 但 中 等 至 中 低 收 入 家 庭 的 房 价 收 入 比 仍 比 9 年 前 高 出 不 少 地 区 间, 中 西 部 地 区 不 同 收 入 户 的 房 价 收 入 比 差 距 较 小, 而 东 部 地 区 的 房 价 收 入 比 整 体 上 偏 高 收 入 阶 层 间 差 距 较 大 第 四, 预 计 1 年 全 国 房 价 收 入 比 将 回 归 合 理 区 间, 接 近 年 水 平 由 于 中 央 一 再 重 申 房 地 产 调 控 政 策 的 不 放 松, 根 据 市 场 走 势, 我 们 预 计 1 年 全 国 新 建 商 品 住 宅 成 交 价 格 同 比 会 有 小 幅 下 跌 ( 预 计 3% 左 右 ), 若 按 近 五 年 人 均 住 房 建 筑 面 积 的 复 合 增 长 率 以 及 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 增 幅 大 致 估 算, 则 1 年 全 国 房 价 收 入 比 将 降 至.7, 接 近 年 水 平, 将 是 9 年 来 首 次 回 归 合 理 区 间 图 17 1 年 全 国 商 品 住 宅 房 价 收 入 比 预 测 9..5..3 7.7 7.5 7..5.9 7.31 7.19 7..7 7.5.7..1.19.1 1 3 5 7 9 1 11 1 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 11 联 系 地 址 : 上 海 市 广 延 路 33 号 文 武 大 楼 五 楼 邮 编 :7 电 话 :1-9 传 真 :1-11

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