证 券 研 究 报 告 公 司 深 度 报 告 金 融 房 地 产 万 里 股 份 (600847) 搜 房 王 者 归 来 搜 房 回 归 A 股 深 度 研 究 报 告 赵 可 博 士 0755-82943231 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 刘 义 0755-82940790 liuyi5@cmschina.com.cn S1090512050003 报 告 日 期 :2016 年 01 月 27 日
核 心 观 点 业 务 展 望 :1. 新 房 广 告 市 场 地 位 领 先, 行 业 周 期 性 下 降 后 将 趋 稳 回 升 ;2. 转 型 对 端 口 业 务 的 冲 击 趋 于 平 缓, 未 来 有 增 量, 短 期 看 提 价, 长 期 看 存 量 交 易 市 场 崛 起 ;3. 交 易 入 口 与 转 换 率 双 击, 金 融 高 增 长 主 要 看 点 : 房 地 产 新 经 济 第 一 股 1. 流 量 优 势 极 为 突 出 ( 广 度 和 深 度 均 是 如 此 ),2. 广 告 市 场 横 向 整 合,3. 房 源 大 数 据 商 业 化 价 值 极 大, 4. 美 股 业 务 ( 交 易 / 短 租 等 ) 进 一 步 回 归 预 期 业 绩 预 测 : 承 诺 较 为 保 守, 预 计 未 来 业 绩 将 明 显 超 预 期 (16-1818 净 利 分 别 为 10.5/14.5/19.0 亿, 分 别 增 长 40%/38%/31%) 目 标 估 值 :A 股 无 完 全 可 比 标 的 ( 申 万 互 联 网 加 权 16PE=50+X), 尽 管 近 期 市 场 情 绪 对 估 值 不 利, 但 行 业 地 位 对 应 估 值 溢 价, 搜 房 优 势 明 显 / 看 点 突 出 ( 且 流 通 盘 小 ), 合 理 估 值 中 枢 (16PE 60+X/ 17PE 50X), 第 一 阶 段 目 标 市 值 700 亿 左 右 ; 中 长 期 千 亿 目 标 市 值 风 险 提 示 :1. 交 易 到 金 融 的 转 换 率 低 于 预 期,2. 端 口 提 价 低 于 预 期, 3. 二 级 市 场 交 易 情 绪 剧 烈 波 动,4. 重 组 审 批 不 确 定 性 -2-
搜 房 -- 房 地 产 新 经 济 第 一 股 1. 互 联 网 + 及 房 地 产 金 融 为 两 大 基 础 工 具 2. 三 大 核 心 环 节 : 交 易 & 信 息 + 社 区 服 务 + 存 量 优 化 存 量 新 经 济 产 业 图 谱 消 费 地 产 产 业 地 产 老 模 式 代 表 : 万 科 + 万 达 代 理 : 世 联 + 易 居 搜 房 网 房 多 多 华 燕 房 盟 估 值 美 国 黑 石 新 加 坡 凯 德 平 安 好 房 Reits Zillow 搜 房 网 易 居 ( 乐 居 ) 安 居 客 信 息 Redfin 链 家 + 中 原 Q 房 网 搜 房 网 爱 屋 吉 屋 交 易 彩 生 活 万 科 物 业 中 海 物 业 中 奥 到 家 福 星 股 份 社 区 服 务 Airbnb+Homeaway 温 德 姆 集 团 途 家 Wework 小 米 公 寓 存 量 优 化 房 地 产 金 融 融 资 开 发 变 现 互 联 网 + 估 值 加 持 搜 房 : 房 地 产 新 经 济 第 一 股 增 量 时 代 住 宅 时 代 >>2008 年 >> 商 业 时 代 资 料 来 源 : 招 商 证 券 2013 2014 存 量 时 代 时 间 -3-
股 权 架 构 -- 73% & 70% 搜 房 股 权 架 构 莫 天 全 投 票 权 73% 美 股 : 搜 房 控 股 股 权 100% 其 他 实 体 搜 房 房 天 下 北 京 房 天 下 搜 房 装 饰 广 告 + 金 融 标 的 资 产 100% 股 权 70% A 股 : 万 里 股 份 9.68 亿 股 30% 原 有 股 东 16%+ 流 通 盘 1.34 亿 股 定 增 股 东 13%+ 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 -4-
业 务 版 图 -- 房 地 产 垂 直 大 平 台 搜 房 业 务 版 图 及 2015 年 预 估 收 入 搜 房 控 股 交 易 20+ 亿 RMB 数 据 近 2 亿 广 告 20 亿 金 融 近 1.5 亿 新 房 直 销 50%+ 中 国 指 数 研 究 院 新 房 ( 含 搜 房 卡 ) 70%+ 二 手 房 交 易 30%+ 家 装 10% 长 租 及 短 租 二 手 房 挂 牌 服 务 20%+ 家 居 类 广 告 新 房 ( 首 付 贷 为 主 ) 放 贷 量 占 比 60% 二 手 房 ( 过 桥 为 主 ) 放 贷 量 占 比 40% 万 里 股 份 房 源 大 数 据 募 投 重 点 项 目 反 哺 老 业 务 独 立 商 业 化 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 -5-
搜 房 流 量 广 度 和 深 度 极 为 领 先 ( 非 APP) 资 料 来 源 : 易 观 千 帆, 招 商 证 券 -6-
搜 房 移 动 端 优 势 明 显 且 产 品 丰 富 (APP) 资 料 来 源 : 易 观 千 帆, 招 商 证 券 -7-
广 告 营 销 新 房 将 趋 稳 端 口 有 增 量 业 务 范 畴 : 新 房 广 告 + 二 手 房 端 口 为 主, 以 及 少 量 家 居 类 广 告 14 年 以 来 为 何 下 滑?1. 转 型 对 端 口 业 务 短 期 冲 击 较 大 ;2. 新 房 网 络 广 告 市 场 周 期 性 下 降, 搜 房 卡 业 务 也 有 调 整 ( 并 且 转 型 直 销 对 其 也 有 一 定 影 响 ) 未 来 趋 势?1. 房 地 产 增 量 市 场 未 来 几 年 不 会 萎 缩, 网 络 广 告 的 渗 透 率 还 有 一 定 空 间, 搜 房 市 场 地 位 明 显 领 先, 新 房 广 告 周 期 性 下 降 后 将 趋 稳, 并 且 未 来 存 在 并 购 空 间 ;2. 端 口 市 场 长 期 受 益 于 存 量 房 崛 起, 搜 房 转 型 对 端 口 业 务 的 冲 击 已 趋 于 平 缓, 并 且 有 提 价 空 间 广 告 营 销 收 入 规 模 (A 股 口 径 ) 广 告 营 销 收 入 结 构 (2015E) 25 24 20 20%+ 新 房 ( 含 搜 房 卡 ) 70%+ 二 手 房 家 居 2013A 2014A 2015E 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券, 亿 RMB 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 -8-
新 房 网 络 广 告 -- 雄 踞 半 壁 江 山 行 业 空 间 : 艾 瑞 数 据 显 示, 不 包 含 团 购 券 的 新 房 网 络 广 告 市 场 规 模 在 30+ 亿 RMB 量 级, 近 来 同 比 增 速 在 边 际 上 开 始 显 著 改 善 市 场 地 位 -- 搜 房 绝 对 领 先, 已 雄 踞 半 壁 江 山 : 根 据 市 场 容 量 和 公 司 数 据 测 算, 搜 房 在 新 房 纯 广 告 市 场 的 占 有 率 已 超 过 50%, 近 年 来 一 直 处 于 持 续 领 先 的 市 场 地 位, 并 且 市 占 率 显 著 高 于 乐 居 ( 第 二 名 ), 预 计 未 来 还 将 积 极 对 行 业 进 行 横 向 整 合 搜 房 正 转 型 综 合 性 平 台, 对 团 购 券 这 种 过 渡 型 产 品 偏 好 下 降, 包 括 团 购 券 的 广 义 新 房 网 络 营 销 市 场, 乐 居 与 搜 房 为 双 寡 头, 乐 居 略 大 新 房 网 络 广 告 ( 不 含 团 购 ) 市 场 规 模 新 房 网 络 广 告 ( 不 含 团 购 ) 市 场 格 局 12 新 房 网 络 广 告 YOY 30% 10 8 20% 10% 18% 搜 房 6 4 2 0% 10% 20% 28% 54% 乐 居 其 他 0 30% 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 15Q1 15Q2 15Q3 资 料 来 源 : 艾 瑞, 招 商 证 券, 亿 RMB 资 料 来 源 : 招 商 证 券 ;2014-9-
新 房 网 络 广 告 -- 短 期 承 压 后 将 趋 稳 短 期 承 压 后 将 趋 稳 : 受 行 业 周 期 性 下 降 ( 主 要 是 广 告 主 数 量 下 降 ) 影 响, 搜 房 新 房 网 络 广 告 15 年 也 相 应 下 滑 ; 但 行 业 空 间 仍 在, 并 且 公 司 市 场 地 位 显 著 领 先, 预 计 短 期 承 压 后 将 趋 稳 长 期 看 点 在 于 行 业 横 向 整 合, 以 进 一 步 提 高 市 场 份 额 和 议 价 能 力 搜 房 网 络 广 告 业 务 收 入 ( 美 股 口 径 ) 3.5 搜 房 网 络 广 告 YOY 100% 3.0 80% 2.5 60% 20 2.0 40% 1.5 20% 1.0 0% 0.5 20% 0.0 40% 2007A 2008A 2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 15Q1 Q3 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 ; 亿 美 元 -10-
端 口 -- 单 平 台 论 搜 房 仍 明 显 靠 前 行 业 空 间 : 通 过 对 经 纪 人 数 量 / 付 费 经 纪 人 占 比 / 经 纪 人 年 收 入 / 经 纪 人 端 口 投 入 占 收 入 之 比 等 一 系 列 变 量 的 假 设, 我 们 预 计 端 口 市 场 规 模 在 小 几 十 亿 量 级 市 场 地 位 : 受 转 型 交 易 平 台 的 短 期 影 响, 搜 房 端 口 量 + 价 均 受 到 明 显 冲 击, 并 且 58/ 赶 集 / 安 居 客 已 合 并, 搜 房 综 合 市 场 地 位 下 降 ; 但 就 单 一 平 台 而 论, 搜 房 仍 明 显 靠 前 二 手 房 端 口 市 场 规 模 测 算 场 景 假 设 谨 慎 2 谨 慎 1 中 性 乐 观 1 乐 观 2 经 纪 人 数 量 ( 万 ) 80 90 100 110 120 付 费 占 比 30% 40% 50% 60% 70% 经 纪 人 收 入 ( 万 ) 4 5 6 7 8 营 销 投 入 占 比 5% 6% 7% 8% 9% 端 口 市 场 规 模 ( 亿 ) 5 11 21 37 60 资 料 来 源 : 招 商 证 券,RMB -11-
端 口 -- 短 期 看 提 价 长 期 看 存 量 崛 起 14 年 以 来 端 口 收 入 面 临 阶 段 性 冲 击 :13 年 收 入 峰 值 达 10 亿 RMB, 受 转 型 和 策 略 性 降 价 的 阶 段 性 影 响,15 年 预 计 仅 4-5 亿 RMB 未 来 有 增 量 :1. 短 期 看 提 价, 转 型 的 负 面 影 响 已 趋 于 平 缓, 搜 房 端 口 的 付 费 经 纪 人 正 在 回 归 ( 已 恢 复 至 20+ 万 历 史 高 点 附 近 ), 并 且 与 安 居 客 相 比, 搜 房 端 口 的 收 费 仅 50% 左 右 ;2. 存 量 房 交 易 崛 起 长 期 将 对 端 口 市 场 构 成 强 力 支 撑 此 外, 免 费 没 有 意 义, 经 纪 人 关 注 的 是 流 量 和 转 换 率, 免 费 对 高 质 量 的 付 费 端 口 不 构 成 实 际 影 响 搜 房 端 口 业 务 收 入 规 模 ( 美 股 口 径 ) 搜 房 及 安 居 客 端 口 收 费 对 比 2.0 搜 房 端 口 YOY 150% 500 1.5 100% 400 1.0 50% 300 0.5 0% 200 0.0 50% 100 2007A 2008A 2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 15Q1 Q3 0 搜 房 安 居 客 资 料 来 源 : 招 商 证 券, 亿 美 元 资 料 来 源 : 招 商 证 券 ; 元 RMB/ 人 / 月 -12-
金 融 -- 数 千 亿 空 间 得 场 景 者 得 未 来 行 业 空 间 : 新 房 首 付 贷, 预 计 市 场 规 模 在 千 亿 以 上 ; 二 手 房 过 桥 贷, 预 计 市 场 规 模 在 3 千 亿 量 级 市 场 格 局 : 代 理 行 ( 世 联 等 )/ 经 纪 公 司 ( 链 家 等 )/ 垂 直 媒 体 ( 搜 狐 焦 点 等 )/ 房 产 O2O( ( 搜 房 等 ) 等 具 备 金 融 场 景 的 房 地 产 服 务 商 都 已 切 入 金 融 市 场, 但 大 多 处 于 起 步 阶 段, 尚 未 形 成 绝 对 领 先 优 势, 搜 房 金 融 具 备 媒 体 和 交 易 两 大 场 景, 未 来 发 展 空 间 巨 大 新 房 首 付 贷 市 场 规 模 测 算 二 手 房 过 桥 贷 市 场 规 模 测 算 场 景 假 设 谨 慎 2 谨 慎 1 中 性 乐 观 1 乐 观 2 场 景 假 设 谨 慎 2 谨 慎 1 中 性 乐 观 1 乐 观 2 新 房 销 量 ( 万 套 ) 800 900 1000 1100 1200 二 手 房 交 易 量 ( 万 套 ) 300 350 400 450 500 均 价 ( 万 元 / 套 ) 55 60 65 70 75 均 价 ( 万 元 / 套 ) 70 80 90 100 110 新 房 销 售 额 ( 亿 ) 44000 54000 65000 77000 90000 二 手 房 交 易 额 ( 亿 ) 21000 28000 36000 45000 55000 金 融 渗 透 率 10% 11% 12% 13% 14% 首 付 贷 占 房 价 之 比 13% 14% 15% 16% 17% 新 房 首 付 贷 规 模 ( 亿 ) 572 832 1170 1602 2142 金 融 渗 透 率 10% 15% 20% 25% 30% 过 桥 贷 占 房 价 之 比 30% 35% 40% 45% 50% 二 手 房 过 桥 贷 规 模 ( 亿 ) 630 1470 2880 5063 8250 资 料 来 源 : 招 商 证 券,RMB 资 料 来 源 : 招 商 证 券 ;RMB -13-
金 融 -- 交 易 入 口 和 转 换 率 双 击 15 年 自 营 放 贷 量 ( 不 含 P2P)36 亿, 年 底 存 量 25 亿 得 益 于 快 速 做 大 的 交 易 入 口, 以 及 极 低 的 转 换 率 基 数, 搜 房 金 融 将 跳 跃 式 增 长 搜 房 金 融 业 绩 测 算 (2016) 搜 房 金 融 业 绩 测 算 谨 慎 2 谨 慎 1 中 性 乐 观 1 乐 观 2 新 房 直 销 量 ( 万 套 ) 15.0 17.5 20.0 22.5 25.0 均 价 ( 万 元 / 套 ) 80 85 90 95 100 新 房 GMV( 亿 ) 1200 1488 1800 2138 2500 金 融 转 换 率 6% 7% 8% 9% 10% 首 付 贷 占 房 价 之 比 13% 14% 15% 16% 17% 新 房 金 融 放 贷 量 ( 亿 ) 9 15 22 31 43 二 手 房 交 易 量 ( 万 套 ) 15.0 17.5 20.0 22.5 25.0 均 价 ( 万 元 / 套 ) 100 115 130 145 160 二 手 房 GMV( 亿 ) 1500 2013 2600 3263 4000 金 融 转 换 率 8% 9% 10% 11% 12% 过 桥 贷 占 房 价 之 比 30% 35% 40% 45% 50% 二 手 房 金 融 放 贷 量 ( 亿 ) 36 63 104 161 240 金 融 业 务 平 均 余 额 ( 亿 ) 40 45 50 55 60 净 利 差 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 金 融 业 务 净 利 ( 亿 ) 1.6 2.0 2.5 3.0 3.6 资 料 来 源 : 招 商 证 券 交 易 入 口 : 15 年 新 房 直 销 9-10 万 套,16 年 目 标 20 万 套 ;15 年 二 手 房 交 易 6-7 万 套,16 年 目 标 20 万 套 转 换 率 : 搜 房 15 年 交 易 到 金 融 的 转 换 率 3%-4%, 同 行 新 房 10%-15%, 二 手 房 20%-30% -14-
交 易 -- 快 速 增 长 二 手 房 尤 为 明 显 搜 房 交 易 业 务 正 快 速 增 长, 二 手 房 中 介 尤 为 明 显 剔 除 搜 房 卡,15 年 Q1-Q3 交 易 收 入 1.95 亿 美 金, 预 计 全 年 3.5 亿 美 金 15 年 新 房 收 入 仍 占 主 导, 二 手 房 收 入 占 比 在 快 速 提 升 新 房 直 销 业 务 收 入 ( 美 股 口 径 ) 二 手 房 交 易 业 务 收 入 ( 美 股 口 径 ) 0.6 0.56 0.3 0.27 0.5 0.45 0.3 0.4 0.2 0.3 0.14 0.2 0.21 0.2 0.1 0.1 0.1 001 0.01 0.0 0.0 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q1 2015Q2 2015Q3 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券, 亿 美 元 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 ; 亿 美 元 -15-
新 房 直 销 -- 已 达 千 亿 16 年 预 计 翻 倍 搜 房 新 房 直 销 业 务 15 年 已 达 千 亿 量 级, 预 计 佣 金 收 入 超 过 10 亿 RMB, 规 模 已 进 入 行 业 前 列 15 年 交 易 量 9-10 万 套,12 月 当 月 1 万 套, 预 计 16 年 交 易 量 将 翻 倍 至 20 万 套 量 级 搜 房 新 房 直 销 业 务 (2015/2016) 主 要 竞 争 者 销 售 额 (2015) 新 房 直 销 业 绩 测 算 2015E 2016E 新 房 直 销 量 ( 万 套 ) 9.5 20.0 自 营 7.0 15.0 一 二 手 联 动 2.5 5.0 均 价 ( 万 元 / 套 ) 100 90 新 房 GMV( 亿 ) 950 1800 佣 金 率 1.25% 1.25% 新 房 直 销 收 入 ( 亿 ) 12 23 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 4308 1000 1000 世 联 中 原 易 居 合 富 同 策 搜 房 链 家 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 ; 亿 RMB -16-
二 手 房 中 介 -- 快 速 推 进 且 效 率 领 先 搜 房 二 手 房 中 介 业 务 15 年 交 易 额 已 达 千 亿 量 级, 预 计 佣 金 收 入 5-7 亿 RMB 量 级, 已 进 入 全 国 30 个 城 市 ;15 年 交 易 量 6-7 万 套,12 月 当 月 1.3 万 套, 预 计 16 年 将 达 20 万 套 转 型 效 果 显 著,15 年 总 交 易 额 已 进 入 行 业 前 列 (16 年 市 场 地 位 将 进 一 步 提 高 ), 在 广 州 / 南 京 / 武 汉 / 重 庆 / 青 岛 等 十 几 个 城 市 市 占 率 第 一 ; 与 传 统 中 介 相 比, 搜 房 的 交 易 效 率 明 显 领 先 (0.7-0.8 套 / 人 / 月, 是 传 统 中 介 的 两 倍 ), 主 要 得 益 于 流 量 优 势 和 更 广 的 覆 盖 面 搜 房 二 手 房 中 介 业 务 (2015/2016) 主 要 竞 争 者 交 易 额 (2015) 二 手 房 中 介 业 绩 测 算 2015E 2016E 5,000 二 手 房 交 易 量 ( 万 套 ) 6.5 20.0 4,000 4000 均 价 ( 万 元 / 套 ) 150 130 3,000 二 手 房 GMV( 亿 ) 975 2600 2,000 佣 金 率 0.50% 0.50% 1000 1,000 服 务 费 率 0.20% 0.20% 二 手 房 中 介 收 入 ( 亿 ) 7 18 0 链 家 中 原 搜 房 搜 房 16E 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 招 商 证 券 ; 亿 RMB -17-
重 点 募 投 -- 房 源 大 数 据 商 业 价 值 极 大 房 地 产 大 数 据, 对 标 美 股 Corelogic( 房 地 产 大 数 据 的 基 础 及 增 值 服 务, 收 入 / 净 利 =15/1+ 亿 美 金, 市 值 =30 亿 美 金 ) 商 业 价 值 极 大 :1. 隐 性 价 值 - 反 哺 老 业 务, 房 源 大 数 据 对 广 告 / 交 易 / 金 融 均 有 显 著 支 撑 ;2. 显 性 价 值 - 独 立 商 业 化, 客 户 包 括 中 介 公 司 / 开 发 商 / 银 行 / 保 险 等 地 产 及 金 融 企 业 房 地 产 大 数 据 的 商 业 价 值 极 大 现 状 : 客 户 体 验 差 1. 信 息 不 足 : 公 共 部 门 在 二 手 房 存 量 信 息 供 给 领 域 缺 位 2. 信 息 不 全 : 经 纪 公 司 以 促 成 交 易 为 核 心, 数 据 较 片 面 3. 信 息 不 真 : 媒 体 公 司 以 收 取 挂 牌 费 为 导 向, 禁 止 假 房 源 和 重 复 房 源 的 内 生 动 力 不 足 痛 点 即 机 会 基 础 信 息 1. 房 源 信 息 : 存 量 房 屋 在 售 及 展 示 信 息, 强 调 信 息 真 实 性 和 及 时 性 2. 量 价 信 息 : 存 量 房 屋 历 史 价 格 及 成 交 信 息 增 值 信 息 1. 估 价 信 息 2. 社 区 信 息 : 社 区 及 周 边 居 民 职 业, 尤 其 是 不 良 记 录 等 3. 周 边 配 套 信 息 : 购 物 / 医 疗 / 健 身 / 景 观 / 娱 乐 等 配 套 设 施 资 料 来 源 : 招 商 证 券 4. 其 他 信 息 : 交 通 情 况 / 灾 害 记 录 等 -18-
A 股 业 绩 与 估 值 核 心 假 设 : 新 房 广 告 趋 稳 回 升 / 端 口 有 增 量 / 金 融 高 增 长 主 要 看 点 : 房 地 产 新 经 济 第 一 股!1. 流 量 优 势 极 为 突 出,2. 广 告 市 场 横 向 整 合,3. 房 源 大 数 据 商 业 价 值 极 大,4. 美 股 业 务 ( 交 易 / 短 租 等 ) 进 一 步 回 归 预 期 业 绩 预 测 : 承 诺 较 为 保 守, 预 计 未 来 业 绩 将 明 显 超 预 期 目 标 估 值 : 近 期 市 场 情 绪 对 估 值 不 利, 但 行 业 地 位 对 应 估 值 溢 价 ( 申 万 互 联 网 加 权 16PE=50+X), 且 看 点 较 多 ( 流 通 盘 小 ), 估 值 中 枢 (16PE 60+X/17PE 50X), 第 一 阶 段 目 标 市 值 700 亿 左 右 A 股 ( 万 里 股 份 ) 业 绩 预 测 与 估 值 探 讨 风 险 提 示 : 1. 交 易 到 金 融 的 转 换 率 低 于 预 期 2. 端 口 提 价 低 于 预 期 3. 二 级 市 场 交 易 情 绪 剧 烈 波 动 4. 重 组 审 批 不 确 定 性 万 里 股 份 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 2018E 净 利 承 诺 ( 亿 ) 11.3 9.5 7.5 8.0 10.4 13.5 净 利 增 量 ( 亿 ) 新 房 广 告 0.3 0.5 0.5 二 手 房 挂 牌 0.5 0.5 0.5 金 融 业 务 2.2 3.0 3.5 净 利 预 测 ( 亿 ) 10.5 14.5 19.0 YOY 40% 38% 31% 总 股 本 ( 亿 ) 9.7 9.7 9.7 9.7 9.7 9.7 每 股 收 益 ( 元 ) 1.17 0.98 0.77 1.08 1.50 1.96 目 标 16PE 谨 慎 2 50 40 35 谨 慎 1 55 45 40 中 性 60 50 45 乐 观 1 65 55 50 乐 观 2 70 60 55 目 标 市 值 ( 亿 ) 谨 慎 2 525 580 665 谨 慎 1 578 653 760 中 性 630 725 855 乐 观 1 683 798 950 乐 观 2 735 870 1045 资 料 来 源 : 招 商 证 券 -19-
分 析 师 承 诺 负 责 本 研 究 报 告 的 每 一 位 证 券 分 析 师, 在 此 申 明, 本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 了 分 析 师 本 人 的 研 究 观 点 本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不 曾 与 现 在 不 与, 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 中 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 赵 可 : 现 任 招 商 证 券 研 究 发 展 中 心 高 级 分 析 师, 主 要 从 事 房 地 产 行 业 研 究, 宏 观 策 略 研 究, 此 前 所 在 招 商 证 券 宏 观 研 究 团 队 为 13 1414 年 新 财 富 第 六 第 七 招 商 证 券 与 清 华 大 学 联 合 培 养 应 用 经 济 学 博 士 后, 中 南 大 学 与 多 伦 多 大 学 联 合 培 养 管 理 学 博 士, 中 南 大 学 计 算 机 科 学 学 士 刘 义 : 现 任 招 商 证 券 研 究 发 展 中 心 高 级 分 析 师, 主 要 从 事 房 地 产 行 业 研 究, 同 济 大 学 金 融 专 业,7 年 证 券 行 业 研 究 经 验 (3 年 房 地 产 +4 年 纺 织 服 装 ),2012 年 加 盟 招 商 证 券 纺 织 服 装 团 队 (2008-2014 年 所 在 团 队 一 直 保 持 新 财 富 前 三 ) 黄 梓 钊 :2015 年 7 月 加 入 招 商 证 券, 美 国 东 北 大 学 金 融 学 硕 士 -20-
投 资 评 级 定 义 公 司 短 期 评 级 以 报 告 日 起 6 个 月 内, 公 司 股 价 相 对 同 期 市 场 基 准 ( 沪 深 300 指 数 ) 的 表 现 为 标 准 : 强 烈 推 荐 : 公 司 股 价 涨 幅 超 基 准 指 数 20% 以 上 审 慎 推 荐 : 公 司 股 价 涨 幅 超 基 准 指 数 5-20% 之 间 中 性 : 公 司 股 价 变 动 幅 度 相 对 基 准 指 数 介 于 ±5% 之 间 回 避 : 公 司 股 价 表 现 弱 于 基 准 指 数 5% 以 上 公 司 长 期 评 级 A: 公 司 长 期 竞 争 力 高 于 行 业 平 均 水 平 B: 公 司 长 期 竞 争 力 与 行 业 平 均 水 平 一 致 C: 公 司 长 期 竞 争 力 低 于 行 业 平 均 水 平 行 业 投 资 评 级 以 报 告 日 起 6 个 月 内, 行 业 指 数 相 对 于 同 期 市 场 基 准 ( 沪 深 300 指 数 ) 的 表 现 为 标 准 : 推 荐 : 行 业 基 本 面 向 好, 行 业 指 数 将 跑 赢 基 准 指 数 中 性 : 行 业 基 本 面 稳 定, 行 业 指 数 跟 随 基 准 指 数 回 避 : 行 业 基 本 面 向 淡, 行 业 指 数 将 跑 输 基 准 指 数 -21-
重 要 声 明 本 报 告 由 招 商 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 编 制 本 公 司 具 有 中 国 证 监 会 许 可 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 本 报 告 基 于 合 法 取 得 的 信 息, 但 本 公 司 对 这 些 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 不 作 任 何 保 证 本 报 告 所 包 含 的 分 析 基 于 各 种 假 设, 不 同 假 设 可 能 导 致 分 析 结 果 出 现 重 大 不 同 报 告 中 的 内 容 和 意 见 仅 供 参 考, 并 不 构 成 对 所 述 证 券 买 卖 的 出 价, 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 除 法 律 或 规 则 规 定 必 须 承 担 的 责 任 外, 本 公 司 及 其 雇 员 不 对 使 用 本 报 告 及 其 内 容 所 引 发 的 任 何 直 接 或 间 接 损 失 负 任 何 责 任 本 公 司 或 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 所 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 头 寸 并 进 行 交 易, 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 或 争 取 提 供 投 资 银 行 业 务 服 务 客 户 应 当 考 虑 到 本 公 司 可 能 存 在 可 能 影 响 本 报 告 客 观 性 的 利 益 冲 突 本 报 告 版 权 归 本 公 司 所 有 本 公 司 保 留 所 有 权 利 未 经 本 公 司 事 先 书 面 许 可, 任 何 机 构 和 个 人 均 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 引 用 或 转 载, 否 则, 本 公 司 将 保 留 随 时 追 究 其 法 律 责 任 的 权 利 -22-