川信 恒信茉莉公馆项目贷款 集合资金信托计划 ( 第 1 期 ) 2017 年 4 月
目录 Contents 壹贰叁肆伍 信托计划优势及亮点信托要素项目情况介绍交易对手介绍关于四川信托
一 信托计划优势及亮点
信托计划优势及亮点 标的项目 : 标的项目位于山东省潍坊市 ( 潍坊市属于新二线城市, 在 2016 年全国城市 GDP 排名中排名第 32 位 ), 区位交通便利 市场定位明确 ( 以住宅为准, 去化较快 ) 项目规划合理 且临近融资方在售伯爵公馆项目 ( 目前伯爵公馆项目去化超过 80%, 为项目周边最高端楼盘 ), 预计去化前景良好 ; 目前标的项目已取得施工许可证, 预计在 2017 年中旬逐步开始预售 交易对手 : 潍坊恒信建设集团有限公司为我司存续客户, 信用状况良好 ; 恒信集团在潍坊市为当地龙头房企, 开发经验丰富, 在山东潍坊市已经有将近 10 年开发经历 ( 开发体量已达 200 余万方 ), 企业所有项目均在潍坊市, 通过深耕潍坊市场目前当地市场占有率约 15%, 公司营销人员超 1400 人 ;2016 年全年恒信营销中心完成销售额共计约 25 亿元, 在潍坊当地具备较强市场认可度 抵押物及还款来源 : 抵押物风险敞口可控, 第一阶段抵押率不超过 40%( 项目整体抵押率也不超过 40% ), 后续追加在建工程抵押 ; 标的项目预计可实现销售收入 8.3 亿元, 还款来源保障力度较大, 终极风险 可控 监管措施 : 我司派驻项目管理人员, 对标的项目全程进行现场监管, 对恒信集团证照进行共管, 项目资 金全封闭用于茉莉公馆项目
二 信托要素
1 信托计划基本要素 交易对手 : 潍坊恒信建设集团有限公司 资金用途 : 向恒信集团发放信托贷款 ; 恒信集团最终资金用于恒信茉莉公馆项目的建设 规模 :1.2 亿 ( 第 1 期规模不超过 5090 万 ) 期限 :2 年 ( 满 1 年可提前还款 ) 还款来源 : 茉莉公馆项目开发收益 恒信集团其他项目销售收入 增新措施 : 土地抵押 ; 实际控制人担保 ; 现场封闭监管 ; 资金归集
2 信托预期收益 投资者预期年化收益率表 认购金额 ( 万元 ) 预期年化收益率 (%) 100( 含 )~300( 不含 ) 7.0 300( 含 ) 以上 7.5 付息方式 : 按年付息, 到期还本 说明 : 借款人可在每期第 12 个月后提前全部或部分还款 上述提前还款措施可降低投资者风险, 并缩短其投资期限
3 风控措施 1 抵押担保 第一阶段抵押物为 : 潍坊市坊子区龙山路以东, 帛方纺织有限公司以北的 142.22 亩商住用地 ( 茉莉公馆项目用地 ) 抵押至我司名下, 该块土地恒信集团于 2016 年 12 月 19 日取得, 成交价为 13510.89 万元 第 1 期本息抵押率不超过 40% 2 保证担保 恒信集团实际控制人张玉强及配偶为本信托计划提供连带责任保证担保 3 项目监管 4 资金归集 (1) 派驻现场监管人员 1 名, 恒信集团所有章证和我司共管 ; (2) 企业提供初步开发商业计划书, 我司对项目建设进度进行监管 ; (3) 设立专门资金监管账户 ( 预留四川信托人员印鉴 ), 对项目资金用途进行监管 ; (4) 对标的项目销售回款进行监管, 项目公司所有销售回款账户 ( 包括按揭回款和首付款收取账户 ) 均预留四川信托指定人员印鉴, 所有销售回款原则上封闭用于标的项目开发或偿还信托本息 在信托单位第 19-24 个月分别按照 10% 10% 10% 10% 30% 30% 的比例归集至信托账户
三 项目情况介绍
二 项目分析 项目区位 1 潍坊市简介 潍坊, 位于山东半岛的中部, 山东省下辖地级市, 与青岛 日照 淄博 烟台 临沂等地相邻 经济区的重要交汇处 山东省省辖市, 计划单列市 副省级城市 ; 2016 年度, 潍坊全市完成 GDP 总量 5746 亿元 ; 居地级市排名山东第 4 位 ;2016 年中国主要城市 GDP 排名中, 潍坊排名全国第 32 位 ; 中国城市综合经济竞争力排第 47 名, 位列前 50 强 2016 年中国城市商业魅力排行榜 中, 潍坊市位列 30 个二线城市其中 2016 年末, 全市常住人口 927 万人 2 坊子区简介 潍坊市辖潍城区 奎文区 坊子区 寒亭区 4 个主城区, 高新技术产业开发区 综合保税区 滨海经济技术开发区 峡山生态经济开发区 4 个开发区 坊子区是潍坊市 4 个主城区之一, 总面积 412 平方公 里, 常住人口 31.2 万万人 2015 年坊子区生产总值 (GDP) 总量 138.1 亿元
二 项目分析 项目区位 3 项目周边配套 本项目处于坊子区新区核心地带, 紧邻坊子区国土局, 距离坊子区政府约 1000 米 商业及酒店配套 : 领海国际广场 汇金广场 佳乐家 ( 坊子店 ), 百大. 万家福, 中百便利, 中百超市等 ; 教育配套 : 德润双语学校, 实验学校, 东方之子幼儿园, 凤凰街道凤凰小学, 坊子区实验学校幼儿园 ; 医疗配套 : 第五人民医院 心脏病医院 ; 项目交通 :22 路 /k22 路, 72 路 /k72 路,81 路,82 路 /k82 路,58 路,51 路, 86 路, 交通便利
二 项目分析 标的项目介绍 4 项目经济技术指标 项目总占地 129.7 亩, 总建面约 18.92 万平米 ( 计容 13.56 万方, 含商业 0.43 万方 ), 容积率 1.43, 总土地成交价款为 13510.9 万元 ( 不含税 ) 住宅主要以两房以及三房的改善户型为主 ; 商业的定位以餐饮零售 休闲娱乐 中小型超市为主 具体包括 6 栋为 9 层住宅楼,1 栋为 9 层商住楼,3 栋为 6 层住宅楼,,13 栋为 5 层住宅楼,4 栋为 4 层住宅楼, 1 栋为 3 层幼儿园, 车位 1337 个 总户数 936 户
二 项目分析 5 项目总平图和效果图
四 交易对手介绍
三 交易对手分析 基本概况 公司名称潍坊恒信建设集团有限公司 ( 房地产开发贰级资质 ) 成立日期 2008 年 06 月 21 日法定代表人张玉强实收资本伍仟贰佰万元整恒信集团前身为 2003 年成立的恒信房产营销中心,2008 年成立恒信集团, 累计开发量超过了 200 万方, 积累了丰富的开发运作经验 ; 企业的经营特点可以归纳为如下几点 : (1) 本土化优势明显 恒信集团法人张玉强 2003 年前供职于潍坊市房管局,2003-2008 年其创建的房地产中介连锁店快速发展, 完成初步的资本积累 2008 年成立恒信集团后, 为加强与政府的合作, 公司聘任潍坊市原坊子区副秘书长刘辉担任集团副总裁 同时, 潍坊市政府有意培植本土化房地产企业品牌, 对恒信集团深耕潍坊市场提供了更多的政策扶持, 恒信集团在潍坊市场企业经营特点是无疑的龙头企业, 市场占有率达到 15% (2) 销售网络优势 恒信集团以房产中介起家, 潍坊市内遍布专业的营销团队 目前恒信营销中心在潍坊拥有四十余家门店, 超过 1400 名销售人员, 原有的销售网络为其顺利销售提供了有力保证, 营销中心销售的项目除了恒信集团的楼盘, 也代销其他楼盘, 更强化了其市场占有率 ; (3) 滚动开发速度快 恒信开发楼盘速度快, 从抽样数据来看恒信旗下楼盘销售的月均去化率为 17.7% 并且资金使用效率较高, 流转速度快 一般小盘从拿地到达到销售状态不超过 1 年时间, 中大型盘分期开发, 滚动销售, 快速回收资金 高周转率成为企业项目开发的一个特色
三 交易对手分析 恒信荣誉 2010 年, 集团荣获奎文区工商局 消费维权标兵 荣誉称号 2011 年, 集团荣获奎文区工商局 消费维权标兵单位 荣誉称号 2011 年, 集团荣获潍坊第五届房地产风尚大赛 2011 年度城市建设特别贡献奖 2011 年, 集团被潍坊市消费者协会评选为 2011 年度消费者满意单位 2012 年, 集团荣获潍坊第六届房地产风尚大赛 年度诚信房地产企业 2013 年, 集团荣获潍坊房地产展播评选活动 潍坊房地产品牌企业 2013 年, 集团荣获 2012-2013 搜狐焦点中国网络房地产榜 潍坊房地产新势力企业 称号 2013 年, 集团荣获第十届山东财经风云榜 最具增长潜力品牌企业 称号 2013 年, 集团荣获 山东百姓满意最佳品牌单位 称号 2014 年, 集团被潍城区委 区政府授予 尊师重教先进集体 称号 2014 年, 集团荣获第八届潍坊房地产风尚大赛 2014 年度金牌地产企业 称号 2014 年, 恒信 伯爵庄园荣获 潍坊市房地产 杂志第八届风尚大赛 2014 年度金牌楼盘 2014 年, 恒信 伯爵庄园 恒信 宝通世家荣获潍坊市 2013 年度建筑设计方案二等奖 潍坊市规划设计方案三等奖 2015 年, 集团荣获房地产互联网大会 2014 年度品牌房企 称号 2016 年, 集团荣获 你好, 潍坊 年度颁奖盛典 乐居潍坊奖
三 交易对手分析 恒信开发产品
三 交易对手分析 综合评价 处于潍坊市行业龙头 恒信建设集团是以房地产开发 建设 营销为主, 同时发展金融服务 融资担保 物业管理 工程建设 园林绿化 住宅装饰装修等业务的综合性集团公司 恒信建设集团秉承 以人为本, 永恒诚信 的企业价值观, 以 成为中国乃至世界的品牌企业 为愿景, 在发展中创新, 在创新中成长, 先后获得潍坊市 城市建设特别贡献 奖 房地产品牌企业 奖 山东势力 第十届山东财经风云榜 最具增长潜力品牌企业 等荣誉称号 ; 截至目前为止企业开发建设面积超过 200 万方 财务稳健 截至 2016 年 10 月末, 恒信集团总资产近 34.8 亿元, 主营业务收入比较稳定, 具有较强的盈利能力及可持续发展能力 公益活动良好 在稳健的发展中, 恒信集团大力支持公益事业, 感恩社会, 回馈人民 2011 年 5 月, 恒信集团向临朐九山初级中学捐款 100 万元, 建成的恒信公寓于 2012 年 9 月投入使用 ;2012 年, 恒信集团先后两次与媒体联合开展爱心助学活动 ;2012 年 9 月, 恒信集团向寒亭区捐款 100 万元, 支持寒亭教育事业 ; 向坊子区捐款 100 万元, 用于坊子区 教育家成长工程 ;2013 年 9 月向潍城区捐款 100 万元, 设立潍州名师奖励基金 2016 年向高新区村民捐款 300 万元 2016 年 9 月, 为山东女排提供赞助费用, 来支持山东排球的发展 恒信集团积极参与和支持公益活动, 与社会一起发展, 与人民共同进步
五 关于四川信托
四 四川信托简介 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司 四川省建设信托投资公司经过资产重组, 吸收和兴证券股权 华西证券股权和川信大厦等资产, 重新设立的信托公司 自 2010 年 11 月重新开业至今, 依托宏达集团 ( 宏达股份 600331 的母公司 ) 的产业优势 中海信托 ( 央企中海油集团的下属企业 ) 的信托管理经验, 公司业务发展迅速, 目前管理信托资产规模已超过 3600 亿 法定代表人注册资本注册地址公司网站 牟跃牟跃 35 亿成都市锦江区人民南路 18 号川信红照壁大厦 www.schtrust.com
四 四川信托简介 公司秉持 立足四川 面向全 国 的理念经营定位设点布局 牟跃
专业打造价值臻品服务人生 如有意向欢迎联系四川信托! 2017-4-19 www.schtrust.com 22