2015 年 5 月大连房地产市场分析报告 (2015.6) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市十二个行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 报告统计中包含老旧项目, 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市概述 土地市场稍有改善, 销售量 供应量均回升明显利好政策的效果已经显现 营销活动 营销活动总数增加明显新品加推活动较多 政策 中央第二次降息我市对刺激楼市出台专项意见 土地 恒大拿地 3 宗土地均为底价成交 商品住宅 新增供应量成倍增长销量回升明显
土地市场 供应 成交 数字楼市 2015 年 5 月土地市场主要数据一览表 2014.5 2015.4 2015.5 环比 同比 宗数 0 0 3 占地面积 ( 万m2 ) 0 0 28.61 建筑面积 ( 万m2 ) 0 0 70 宗数 0 0 3 占地面积 ( 万m2 ) 0 0 28.61 建筑面积 ( 万m2 ) 0 0 70 2015 年 5 月商品住宅市场主要数据一览表 商品住宅市场 2014.5 2015.4 2015.5 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 74.51 17.07 70.02 310% -6% 销售面积 ( 万m2 ) 45.97 40.99 54.26 32% 18% 存量 ( 万m2 ) 1676 1690 1706 1% 2% 2015 年 5 月商品住宅销售排行一览表 商品住宅销售排行 名称 第一位 销售面积 ( 万m2 ) 名称 第一位 销售额 ( 亿元 ) 5 月项目远洋荣域 2.11 远洋荣域 1.94 5 月开发商远洋 4.1 远洋 3.8
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
5 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 销售面积排行中, 除了大华锦绣华城外, 均来自甘井子区 金州新区的项目 上榜项目除岭湾峰尚外, 均是大品牌开发商 上榜项目的主销产品基本都以刚需刚改为主, 只有远洋钻石湾是以改善大户型为主 在销售额排行榜中, 颐和星海是唯一的本地化开发商项目, 其别墅的较高销售额对冲上榜单起到了重要的支撑作用 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 远洋荣域 2.11 1 远洋荣域 1.94 中国铁建青秀蓝湾 1.75 2 中国铁建青秀蓝湾 1.64 中航华府 1.31 3 大华锦绣华城 1.21 万科城 1.28 4 颐和星海 1.10 岭湾峰尚 1.11 5 中航华府 1.03 大华锦绣华城 0.99 6 远洋钻石湾 0.99 远洋红星海世界观 0.96 7 万科城 0.95 万科现在城 0.86 8 绿城九龙仓桃源里 0.95 远洋钻石湾 0.84 9 龙湖水晶郦湾 0.83 中海御湖熙谷 0.77 10 万达公馆 0.83
5 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 面积和销售额排行榜中, 大品牌所占比重已成绝对优势, 本土品牌只有恒瑞一家上榜, 也是第一次上榜, 旗下大湖山语和恒瑞坦城两个项目在本月都有特价房加推 另外本月的两个排行榜中没有出现凭借单盘上榜的品牌 远洋荣域 中国铁建青秀蓝湾项目凭借突出的表现助推各自品牌位列榜首和第四 上月落榜的万科也有较好表现, 本月排位靠前 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 远洋 4.10 1 远洋 3.74 万科 2.92 2 亿达 3.53 亿达 2.57 3 万科 2.88 中国铁建 2.18 4 中国铁建 2.27 华润 1.80 5 华润 1.87 中海 1.62 6 恒大 1.71 恒大 1.42 7 中海 1.58 中航 1.36 8 万达 1.53 万达 1.23 9 龙湖 1.29 恒瑞 1.22 10 恒瑞 1.22
5 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 中山区西岗区沙河口区甘井子区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 绿城九龙仓桃源里 5052 绿城九龙仓桃源里 9524 2 龙湖水晶郦湾 4640 龙湖水晶郦湾 8314 3 中国铁建国滨苑 4377 万达公馆 8257 4 万达公馆 4159 亿达云集 6483 5 亿达云集 3063 中国铁建国滨苑 6302 1 百年港湾 712 百年港湾 716 2 长江杰座 249 长江杰座 360 3 香水湾 172 悦泰福里 275 4 悦泰福里 133 香水湾 208 5 天源秀景 119 天源秀景 202 1 中海天赋山 6479 颐和星海 11032 2 颐和星海 6298 中海天赋山 7370 3 华业玫瑰东方 4854 华业玫瑰东方 7355 4 恒大帝景 4710 恒大帝景 6329 5 万棵树 2985 华润星海湾壹号 4918 1 远洋荣域 21149 远洋荣域 19413 2 中国铁建青秀蓝湾 17467 中国铁建青秀蓝湾 16423 3 中航华府 13115 中航华府 10332 4 万科现在城 8570 远洋钻石湾 9921 5 远洋钻石湾 8436 万科现在城 7914
5 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 高新园区 旅顺口区 金州新区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 大华锦绣华城 9943 大华锦绣华城 12085 2 恒大御景湾 6552 恒大御景湾 8226 3 大湖山语 6147 亿达普罗旺斯 7654 4 恒瑞坦城 6065 大湖山语 6276 5 亿达普罗旺斯 6042 恒瑞坦城 5892 1 华发新城 2512 华发新城 1326 2 亿达第一郡 1700 亿达第一郡 1319 3 顺海香堤岛 1414 半岛印象 1142 4 观澜壹号 1380 顺海香堤岛 611 5 半岛印象 1308 观澜壹号 600 1 万科城 12836 万科城 9526 2 岭湾峰尚 11128 岭湾峰尚 7022 3 远洋红星海世界观 9567 远洋红星海世界观 6720 4 青国青城 6811 青国青城 4815 5 金湾山城 6771 金湾山城 4191
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析
营销活动分析 5 月份营销活动数量明显增多, 且高于去年同期水平 各项目多借助 五一 假期及母亲节 儿童节为主题开展活动 开盘加推的项目数量及次数均有增加, 主要集中在甘井子区和金州新区 400 350 300 250 200 150 100 50 0 17 4 19 19 15 21 12 9 5 14 53 15 1 8 328 32 7 9 6 6 29 11 233 195 198 193 172 170 151 143 149 1 52 151 134 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 客户维系类开盘加推类项目推介类 客户维系类共 233 个, 较上月增幅明显, 项目多以各类节假日为主题开展活动 开盘加推类活动有 19 个, 新星星海中心项目公寓开盘, 金地檀溪项目新开小高层和洋房产品, 远洋假日养生庄园项目车位起售, 其余均为新品加推 项目推介有 19 个, 以金地檀溪 万科城 中航华府等项目产品认筹为主, 此外还有个别项目进行交房以及配套设施的开放活动
重点项目开盘加推情况 5 月份共有 14 个项目进行开盘 / 加推, 其中有 5 个项目开盘 / 加推到达两次 新星星海中心项目蓄客情况较好, 于 5 月 16 日提前开盘, 并在月底加推 ; 金地檀溪项目月初加推 3# 剩余房源, 随后新开小高层和洋房产品, 成交较好 ; 华润考拉住区项目本月对畅销房源进行补充, 加推较为频繁 ; 万科城项目本月也进行两次加推, 主要推售高层全新产品 序号时间项目区域 注 : 该部分项目数据为调研数据 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 1 5 月 1 日远洋荣域甘井子区加推 50 套高层 9000 56.00% 2 5 月 1 日中航华府甘井子区加推 100 套高层 7500 58.00% 3 5 月 1 日华润考拉住区甘井子区加推 84 套高层 9000 17.86% 4 5 月 1 日金地檀溪甘井子区加推 35 套高层 8500 37.14% 5 5 月 1 日金地艺境甘井字区加推 136 套高层 6700 9.56% 6 5 月 1 日金石滩度假公园金州新区加推 10 套多层 6500 一室优惠 1 万, 三室优惠 2 万 40.00% 7 5 月 9 日中国铁建青秀蓝湾甘井子区加推 96 套高层 9000 31.25% 8 5 月 16 日新星星海中心沙河口区开盘 182 套高层 15000 ( 精装 3000 元 / m2 ) 意向金 1 万抵 3 万, 当日补交 4 万享受 10 万优惠, 每平再减 200 销售率 20.33% 9 5 月 16 日远洋假日养生庄园金州新区开盘 351 套车位 3.7 万元 / 个 44.16% 10 5 月 16 日万科城金州新区加推 112 套高层 8000( 精装 1200 元 / m2 ) 2 万抵 3 万, 认筹 99 折 53.57% 11 5 月 23 日中航华府甘井子区加推 108 套高层 7400 50.00% 小高层小高层 9700 1.5 万抵 3 万 ; 全款 99 折, 贷款 12 5 月 23 日金地檀溪甘井子区开盘 98 套 40.82% 洋房洋房 10400 98 折 ; 签约再享 97 折优惠 13 5 月 23 日经开万达广场金州新区加推 112 套高层 7500( 精装 1000 元 / m2 ) 1 万抵 2 万, 全款 95 折, 贷款 97 折 25.00% 14 5 月 30 日星天悦中山区加推 419 套 公寓 / 写字间 11000(1500 元 / m2 ) 优惠 100 平以下 3 万抵 30 万,100 平以上 5 万抵 50 万 12.17% 15 5 月 30 日新星星海中心沙河口区加推 144 套公寓 15500( 精装 3000 元 / m2 ) 1 万抵 3 万 15.97% 16 5 月 30 日华润考拉住区甘井子区加推 84 套小高层 9500 8.33% 17 5 月 30 日远洋红星海世界观金州新区加推 192 套高层 5900 3 万抵 6 万 6.77% 18 5 月 30 日万科城金州新区加推 88 套小高层 9600( 精装 1500 元 / m2 ) 2 万抵 3 万, 现场优惠 800 元 / m2 5.68% 19 5 月 30 日诚品格调金州新区加推 203 套高层 8000 1 万抵 3 万, 周进千金 26.60%
新星星海中心成交率 20.33% 重点项目开盘加推 新星星海中心 开盘时间 推出楼栋 推出套数 成交情况 物业类型 2015 年 5 月 16 日 B 楼 182 套 37 套 高层 销售均价 ( 元 / m2 ) 15000( 精装 3000 元 / m2 ) 优惠信息 面积区间 认筹 1 万抵 3 万, 开盘当日补交 4 万可抵 10 万 ; 每平米减 200 29-97 m2 楼栋 户室 面积 ( m2 ) 供应套数 占比 ( 约 ) 一室 29 50 27.5% 46 24 13.2% 56 12 6.6% C 62 12 6.6% 三室 69 36 19.8% 77 36 19.8% 97 12 6.6% 合计 182 100%
重点项目开盘加推 新星星海中心 项目定价较为合理, 投资用小户型产品畅销 29 m2现场情况 69 m2 97 m2 新星星海中心 开盘时间 客户到访量及来源 到场情况销售分析 2015 年 5 月 16 日 1 当日到访客户 57 组, 成交客户多为投资类 ; 2 年龄多在 30-45 岁之间, 三口之家为主, 职业为医生 银行职员等 ; 3 居住区域多为沙河口区地缘客户 1 开盘当日优惠力度较大, 定价基本符合客户心里预期, 对产品去化起到一定积极作用 2 29m2小户型产品总房款低 受到投资类客群追捧 3 其余各户型去化情况较差, 受到户型及配套设施影响, 自住类客群存在一定购买抗性
重点项目开盘加推 金地檀溪 金地檀溪成交率 40.82% 开盘时间 2015 年 5 月 23 日 推出楼栋 3# 5# 13# 推出套数 成交情况 物业类型 98 套 40 套 小高层 洋房 销售均价 ( 元 / m2 ) 小高层 9700; 洋房 10400 优惠信息 1.5 万抵 3 万 ; 全款 99 折, 贷款 98 折 ; 签约再享 97 折优惠 面积区间 小高层 79-94 m2 ; 洋房 90-160 m2 建筑形式户室面积 ( m2 ) 供应套数占比 ( 约 ) 底跃三室两厅两卫 128 4 4% 5 层洋房 (13#) 三室两厅两卫 128 4 4% 三室两厅两卫 116-117 12 12% 底跃五室两厅两卫 143-160 6 6% 四室两厅两卫 143-147 6 6% 7 层洋房 (5#) 三室两厅两卫 130-133 18 18% 三室两厅一卫 103-107 6 6% 两室两厅一卫 91-93 6 6% 9 层小高层 (3#) 两室两厅一卫 79-94 36 37% 合计 98 100%
项目性价比较高, 销量情况良好 重点项目开盘加推 金地檀溪 洋房 2 层 128 平三室两厅两卫 洋房 3 层 116 平三室两厅两卫 洋房 4-5 层 117 平三室两厅两卫 小高层 90 平两室两厅一卫 开盘时间 2015 年 5 月 23 日 金地檀溪 客户到访量及来源 到场情况销售分析 1 客户年龄多为 40-50 岁之间改类客群 ; 2 居住区域多为甘井子区泉水附近地缘客户, 少量沙河口区客户 1 本次新开小高层小户型产品, 使得总房款较低, 成交情况较好 2 洋房产品依然赠送阳台 性价比较高
600 500 400 300 200 100 报广投放情况 报广投放数量有所下降, 且低于去年同期水平 新星星海中心本月开盘, 报广投放力度较大, 带动沙河口区报广投放量升至七区第一, 中山区 甘井子区和高新园区投放量几乎为同一水平 本月形象类投放诉求最多, 活动类次之 0 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 广告投放量 硬广投放量 5 月报广投放总数为 143 条, 较上月下降 59 条 硬广投放减少 33 条, 为 52 条 投放区域主要为沙河口区 投放诉求以形象为主 19% 4% 8% 18% 0% 50 40 44 40 18% 33% 30 20 23 21 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 10 0 6 4 3 2 0 形象 活动 价格信息 产品 优惠促销开盘信息附加值新品上市销售状态
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划
宏观政策动态 新一轮降息窗口正在临近进一步降准仍有较大空间 从今年初开始, 一系列经济稳增长政策接连出台 即使如此, 一季度经济数据仍不尽如人意, 全年经济增长仍面临较大压力 相关人士认为, 新一轮降息窗口正在临近, 进一步降准仍有较大空间 从各个市场观察可看到, 市场对短期利率 调控效果存在信心, 对中长期转型信心仍不足 可以预见, 美国可能在三季度中后期进入加息周期 最为有利的中国降息时间窗口正在二季度打开, 二三季度仍各有一次降息将是大概率事件 国土部明确今年安排 35 件立法项目 国土部日前明确今年立法工作计划和立法重点 根据计划, 今年将以细化不动产统一登记制度等为重点, 安排立法项目 35 件, 其中力争年内完成的立法项目 18 件, 调研类立法项目 17 件 力争年内完成的立法项目, 指立法条件成熟 能够在本年度完成起草工作并提请部务会审议的立法项目, 主要包括研究制定或修改 土地调查条例 不动产登记暂行条例实施细则 土地利用规划管理办法 等 12 件 ; 另外 6 件年内已经完成 调研类立法项目, 指立法条件比较成熟, 但尚需进一步协调 调研 论证且正在起草的立法项目 主要有 土地管理法 矿产资源法 农民集体所有土地征收补偿安置条例 农村集体建设用地使用权流转管理条例 农村宅基地管理条例 土地管理法实施条例 土地整治条例 不动产权属争议调处条例 等 17 件 不动产登记思路调整高层明确脱钩房地产税 一直以来, 不动产登记工作被视为征收房地产税的基础 在此基础上, 财政部和国土部一直在研究将个人税号植入到不动产登记信息平台之中 然而, 因涉及到房地产税征收 以人查房等因素, 不动产登记的进一步落实工作推进缓慢 这次高层明确不动产登记不要挂钩房地产税, 显然对加快不动产登记工作具有积极作用 而在最新的不动产登记工作思路下, 不动产登记不挂钩房地产税, 目的是为了恢复不动产登记的基本职能 有效保护不动产权利人的合法财产权 楼市政策出大招回暖成主题政策仍有放松空间 今年的政府工作报告提出分类指导, 因地制宜, 稳定住房消费等关键词 再提稳定住房需求, 后续的货币政策及楼市政策将成为今年政策面最大看点, 楼市也将进一步回暖 与此同时, 受库存高企 市场低迷影响, 三 四线城市成交难现起色, 楼市不对称回暖明显 因而今年楼市将继续去行政 重市场的调控思路, 并有望在营业税征收 一线部分城市限购等环节进一步放开, 地方政府还将非常直接地出台税费减免 购房补贴等多种救市政策
大连 : 房屋专项维修资金要涨价 宏观政策动态 住建部 : 推进海绵城市建设鼓励多渠道筹资 住建部表示, 要充分认识海绵城市建设的重大战略意义, 推进海绵城市建设 ( 海绵城市就是比喻城市像海绵一样, 遇到有降雨时 能够就地或者就近吸收 存蓄 渗透 净化雨水, 补充地下水 调节水循环 ; 在干旱缺水时有条件将蓄存的水释放出来, 并加 以利用, 从而让水在城市中的迁移活动更加 自然, 不用以前下水道等 灰色设施 ) 在筹集资金方式上由政府单一渠道转 向社会多渠道筹资 当前, 社会资本十分充足, 企业热情很高, 要创新融资方式, 把工作做到位, 努力拓宽融资渠道 新峰观点 : 海绵城市建设是党中央 国务院在城市雨水方面提出的新理念 新要求, 充分吸取了发达国家的经验和教训 现在所遇到的这些矛盾, 发达国家无一例外的都遇到过 随着工业化 机械化的大规模推进, 过度地使用了征服自然的能力, 但忽视了自然的强大报复能力, 造成了今天城市中的种种矛盾 解决这些矛盾问题, 发达国家都在观念上 行为方式上实现了转变 央行 : 今年央行第二次降息 5 月 12 日起降息 0.25 个百分点 中国人民银行 10 日宣布, 自 2015 年 5 月 11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25% 这是今年以来央行第二次降息 新峰观点 : 此次降息, 降低购房者的按揭成本, 刺激楼市回暖, 迫使银行收紧首套房折扣 央行降息, 将起到示范和预期效应 央行降息表明中央的货币宽松政策, 是经济刺激和楼市扶持政策, 这将诱导各方继续看多楼市, 加速各类社会资源向房地产汇聚 中央在经济下行压力下, 对于楼市的利好政策一直不断, 央行降息将会和此前的各个利好政策形成叠加效应, 从而加速房地产市场的复苏和上涨 大连 : 新建商品房要减少 今年市级商品房用地计划为 83 万平方米, 其中 60 万平米为中小户型, 去年这两个数字分别为 315 万平米和 220 万平米, 整体缩 水超过七成 加上去年新建商品房销售面积 销售额和新开工面积均下降超过三成, 今年新建商品房将大幅减少, 加上多项利 好政策刺激, 商品房待售面积有望降低 本周 房屋维修专项资金管理办法 公开征求意见结束 办法 规定房屋维修资金缴纳额度将上涨, 新购买 100 平米电梯房 的, 最高可能涨一倍, 从现行 4000 元涨到 8000 元 大连市国土资源部门将继续发放问卷, 从两个方案中选择其一 预计办法 将在年底前开始实施
宏观政策动态 大连 : 市政府办公厅公布了 关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 5 月 5 日, 大连市政府办公厅公布了 关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见, 以贯彻落实国家和省政府有关稳定住房消费政策的要求, 促进房地产市场平稳健康发展, 为大连市场注入一剂强心针, 提振市场信心, 刺激购房者入市 要点 首套房商贷利率最低七折 首套房首付最低两成 两年以上二手房免征营业税 公积金足额缴存六个月可申贷 调整普通商品房认定标准 房交会购房, 政府给予购房奖励 棚改居民购房商品住房减免契税 八月底实现买卖合同 网签 备案 新峰观点 : 亮点 1: 今年起本市不再新建 回迁房 帮棚改户购买低价现房 解析 : 意见 表明去库存明显 面对棚改巨大压力, 政府转变思路, 去库存的同时棚改 但政府并不能真正左右开发贷的倾斜力度, 因此仅仅表明了政府救市的决心, 实际效果仍需观望 亮点 2: 首套房认定 认贷不认房 交房租可用公积金 解析 : 认贷不认房 商业贷款二套首付 4 成能促动一部分刚需和刚改的购房需求入市, 有利于房地产市场需求的释放, 盘活存量房, 降低了改善性客户购房的门槛 但是短期内不会有明显变化, 政策落地和消化需要时间 亮点 3: 普通住房和 豪宅 认定标准有变动 解析 : 普宅标准的调整, 既是一项税收政策, 也是一项房地产调控政策 本次调整更是落实了调控细节, 减少自住需求和改善需求的税费负担, 楼市调控政策更加人性化 亮点 4: 个人出售 5 年以上唯一住房可免个人所得税 解析 : 新政策出台后, 二手房市场会出现暂时波动, 推动买一卖一的升级换代需求, 对一手也构成利好 但是随着政策落实, 会出现观望 亮点 5: 调整公积金贷款额度延长还贷年龄 解析 : 公积金贷款额度调整后, 对双人贷款不得超过 80 万来说, 总房款限制在 100 万以下, 扩大了购房者的选择性, 但实际上受缴存额度及年限的限制, 所以实际执行会有折扣 ; 对于还贷年龄的延长, 对于购房者来说, 减少了还款压力 亮点 6: 对于购房者房交会购房政府给予奖励 解析 : 对于购房者来说得到了实惠, 而对于开发商来说去化了库存, 同时增加了对楼市回暖的信心 在当前经济低迷的背景下, 购房补贴政策会刺激房产市场, 在一定程度上促进房产市场的回暖
宏观经济动态 房地产数据喜忧参半 4 月投资增速创历史新低 4 月房企拿地意愿很低 国家统计局日前公布的数据显示, 今年 1-4 月份全国房地产投资开发增速创历史新低, 同比仅增 6.0%, 增速比 1-3 月份回落 2.5 个百分点 部分房企 4 月业绩上涨是在平价跑量的销售策略下完成的 目前很多城市的地价维持在高位, 导致房企拿地的成本仍很高, 地价成本已经很难通过房企涨价来消化, 因此房企的投资热情持续下降 一线城市土地供应减少房企将锁定二线城市 一线城市住宅用地供应的减少,5 月份比较突出 月初至今, 一线城市住宅用地仅成交 7 宗, 地理位置均在远郊区县 从一线城市的土地供应节奏来看, 商品住宅用地都在明显缩减, 这加剧了一线城市土地市场的竞争, 楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新的常态 一线城市土地供应减少, 部分开发商将土地争夺锁定在二线城市 土地出让金步入下行通道土地市场拐点来临 2015 年 1-4 月, 全国土地出让金收入大幅下降近 4 成, 土地市场的主要买家开发商正在多个城市和地区离场, 他们的焦点仅仅集中于一 二线及少数经济发达三 四线城市, 且更加关注存量土地, 行业大规模的合作 并购和重组正在酝酿 截至目前, 房地产开发投资 土地购置面积 房地产企业本轮到位资金, 均没有出现明显的改善趋势 央行行长周小川 : 下半年房市和股市都很危险 中国央行行长周小川在 IMF 论坛上发表了最重要的演讲, 其核心的内容就是中国政府正在努力力争人民币自由兑换, 至少要达到管理式自由兑换 这是非常非常重要的信号, 这意味着 : 中国的泡沫资产的崩塌可能到来 如果人民币真能做到自由兑换, 那么国内的泡沫资产, 如房产 股票这类泡沫非常大资产就会被抛弃 总之, 只要真的实施, 中国房地产和股市泡沫都会破灭 人民币自由兑换一旦实现, 中国人将会满世界寻找更好的资产 多家房企试水众筹开发 众筹在房地产开发环节的介入, 一直面临政策壁垒, 直到去年 11 月李克强总理主持召开国务院常务会议, 首次提出 开展股权众筹融资试点 之后, 众筹模式才迎来政策风口 众筹开发的初衷是当前房价居高不下, 众筹开发可免除很多成本环节, 对于消费者而言能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求 ; 对于开发商而言, 相当于提前锁定了消费客群 众筹开发的专业性相对要强一些, 众筹需要做商业计划书出来, 需要一个比较完备的团队来操作, 包括对资产情况做尽职调查, 对今后楼盘价位进行梳理等 与众筹买房相比, 众筹开发的操作方式差不多, 但牵涉的专业面要广
大连动态 市政规划 中山区今年将在闹市区新建 2950 个停车位 今年, 中山区将停车场建设重点定位在民生街 世纪街 劳动公园 2 路公交车站 101 路站前以及三十三中学 十六中学等人流车流集中的闹市区, 规划建设用地 2.2 万平方米, 总建筑面积 13 万平方米 主要采取立体机械式停车场 自走式停车场等建设方案, 充分利用土地资源, 预计新建停车泊位 2950 个 目前位于长江路南 宏济大舞台北侧的民生街立体机械式停车场已进入招拍挂程序, 该停车场规划用地面积 1850 平方米, 总建筑面积 5580 平方米, 设计地下 2 层, 地上 3~5 层, 泊位 260 个 沙区要建一批立体停车场有望新增停车泊位 3237 个 沙河口区今年将启动建设和平广场停车场 星海假日酒店停车场 同泰花园地下停车场等一批大型立体公共停车场, 并结合停车需求, 选址多个地块作为停车场储备项目做推进, 新增停车泊位总数预计将达 3237 个
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 成交楼面地价分析 成交土地明细汇总
土地成交量分析 土地市场在沉寂了 3 个月之后终于迎来了转机, 本月共成交 3 宗城镇住宅 配套公建用地 2011 年 -2015 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 600 240 500 400 180 300 120 200 100 60 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 0 5 月份全市七区供应经营性用地 3 宗, 均位于甘井子区大连湾 ; 用地性质均为城镇住宅 配套公建 ; 占地面积共 28.61 万m2, 建筑面积共 70 万m2, 均已成交 今年 1-5 月份, 累计成交土地占地面积共 44.79 万m2, 占地面积共 99.12 万m2, 均比去年同期下降 40% 以上
土地成交价格分析 成交土地属于传统意义上的城乡结合部, 为底价成交 但高于年初金地拿地的楼面地价 2011-2015 年月度成交楼面地价 ( 元 / m2 ) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 本月成交 3 宗土地, 成交楼面地价为 2696 元 / m2, 均为底价成交 相较于金地集团年初拿地的楼面地价高 400 元 / m2左右
土地成交明细 5 月份成交的 3 宗土地分别由三家开发商摘得, 均为恒大集团旗下公司 地块编号区域土地位置 占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率 竞得单位 成交总价 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 楼面单价 ( 元 / m2 ) 大城 (2015) -1 号 大连湾街道振兴路南 振连路南北侧 13.31 33.28 2.5 大连恒科房地产有限公司 89776 6745 2698 大城 (2015) -2 号 甘井子区 大连湾街道振连路北侧 3.85 9.24 2.4 大连晟科房地产开发有限公司 24810 6444 2685 大城 (2015) -3 号 大连湾街道振兴路南 振连路北侧 11.45 27.48 2.4 大连恒创房地产有限公司 74142 6475 2698 合计 28.61 70 188728 6597 2696
小结 供应情况 供应 3 宗经营性用地, 均为住宅及配套公建用地 5 月份全市七区供应经营性用地 3 宗, 全部位于甘井子区大连湾, 均为城镇住宅 配 套公建用地 成交情况 本年前五个月成交地块的累计体量均远低于去年同期水平 3 宗土地均为恒大集团旗下企业摘得, 虽是底价成交, 但高于年初金地集团拿地的楼面地价 截至目前, 我市七区的成交土地均来自甘井子区大连湾 累计占地面积和建筑面积均与去年同期相差较大
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 5 月份供销走势继续上扬 销售量再次刷新上月创今年新高, 由于连续四个月的上涨, 今年的累计销量已接近去年同期水平 本月新增供应量增量明显, 但累计量仍与去年同期差距较大 由于本月新增供应量大于销售量, 因而使累计供销比明显提升 近一年全市商品住宅供销走势 120 3.00 100 2.50 80 2.00 60 1.50 40 1.00 20 0.50 0 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 0.00 新增供应情况 :5 月新增供应为 70.02 万m2, 环比增加 3 倍 今年前四个月累计新增供应量为 108.67 万m2, 相比去年同期减少 38%, 差距依然明显 销售情况 :5 月份销售面积为 54.26 万m2, 环比增长 32%, 同比增加 18% 今年前四个月累计销量 184.49 万m2, 已接近去年同期水平 可见在经过近两个月的时间内, 多重政策的支持已见成效 供销比 :5 月份的供销比为 1.29, 本年度 5 个月的累计供销比为 0.59, 本月回升幅度较大
供应区域结构分析 5 月新增供应产品类型丰富, 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 供应区域分布在四个区, 分别为中山区 沙河口区 甘井子区和高新园区 从大连市七区供应总量看, 甘井子区新增供应量最大, 已超过总量的六成 100% 近一年全市商品住宅新增供应量 供应主力项目 大湖山语 80% 60% 福佳新城 40% 中航国际广场 20% 0% 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 维多利亚公馆 注 : 图表中供应结构为面积占比 中山区沙河口区甘井子区西岗区高新园区金州新区旅顺口区 5 月新增供应共分布在四个区, 其中甘井子区供应量最大 该区供应量最大的项目是福佳新城, 供应产品类型丰富, 有多层 小高层 高层的普通住宅及别墅 酒店式公寓产品为沙河口区的一方星海湾古城堡酒店项目, 套均面积是 139m2 中山区的保利天禧是普通住宅中套均面积最大的, 为 124m2 别墅套均面积最大的项目是西郊高尔夫庄园, 为 296m2 年度新增供应总量中, 甘井子区占比最大, 达到 61%; 其次是中山区, 占比为 18%
销售区域结构分析 从各区销量的横向对比分析, 除西岗区外, 其他各区均呈现不同程度增长, 甘井子区和金州新区的情况最好, 环比 同比均大幅增长, 两区销冠项目分别为远洋荣域和万科城 环比涨幅最大的是旅顺口区, 但数据中内含补充备案的成分 区域 5 月份销售区域结构表 5 月份销售区域结构对比图 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 3.73 12% -10% 西岗区 0.17-61% -92% 沙河口区 4.01 28% 3% 甘井子区 18.37 42% 45% 高新园区 7.79 13% 7% 旅顺口区 2.17 63% -35% 金州新区 18.02 40% 42% 合计 54.26 32% 18% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 28% 7% 3% 16% 17% 14% 27% 31% 33% 32% 34% 8% 4% 8% 1% 7% 0% 9% 8% 7% 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 4% 销冠项目 万科城 华发新城 大华锦绣华城 远洋荣域 中海天赋山 百年港湾 绿城九龙仓桃源里 本月 7 区成交量环比上涨明显, 达到 32%, 主要来自于甘井子区和金州新区的支撑 从各区环比情况来看, 除西岗区下降外, 其他各区均为增长, 旅顺口区涨幅最大, 但这里有补充备案的成分 七区中表现最好的是甘井子区和金州新区, 环比同比均有 40% 以上的涨幅 甘井子区的销冠项目为远洋荣域, 主销产品是 85 m2的两室 ; 金州新区的销冠项目为万科城, 主销产品是 78m2的两室 两项目均与二手房合作, 客户到访量大, 产品品质高, 因而极具性价比, 因而颇受市场欢迎
销售户型结构分析 由于甘井子区 金州新区的良好表现, 本月刚需刚改产品的销量增加也在情理之中 另外本月面积段下降较大的集中在沙河口区的 60 m2以下小户型和中山区的 144-180 m2的改善型产品上, 反映出小众产品的需求量稳定性较差 销售产品结构相对稳定的是甘井子区和高新园区 区域 5 月份销售户型面积段销量明细表 60 以下 ( 万m2 ) 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 100% 90% 80% 5 月份销售户型面积段结构对比图 中山区 0.33 0.59 0.34 0.68 0.64 1.15 西岗区 0.02 0.06 0.07 0.01 0.00 0.00 沙河口区 0.26 0.94 1.45 0.66 0.26 0.45 甘井子区 0.26 7.75 6.80 1.73 1.43 0.40 高新园区 0.66 2.22 2.36 1.42 0.63 0.50 70% 60% 50% 40% 30% 20% 17% 37% 42% 19% 49% 旅顺口区 0.32 0.72 0.61 0.36 0.08 0.08 金州新区 1.81 8.88 3.40 1.80 0.43 1.69 10% 0% 6% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 合计 3.66 21.16 15.03 6.67 3.47 4.26 中山区 西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 占比 7% 39% 28% 12% 6% 8% 180 m2以上 144-180 m2 120-144 m2 90-120 m2 60-90 m2 60 m2以下 本月 60-90m2的产品增长最为明显, 增量超过 5 万m2 除上述销冠项目外, 甘井子区的万科现在城和金州新区的青国青城也有较好的表现 本月 90-120m2的产品增量达到 4.2 万m2, 主要由甘井子区和金州新区项目带动 其中甘井子区的销售主力项目为中国铁建青秀蓝湾和远洋荣域, 金州新区的销售主力项目包括万科城和远洋红星海世界观
销售产品类型结构分析 5 月普通住宅 公寓 别墅销售表现均好于上个月, 三类产品的市场份额变化幅度小 从各区横向对比来看, 甘井子区的普通住宅增量最大, 金州新区的公寓和别墅均为增量最大的区域 全市公寓的销冠是富林国际项目, 别墅的销冠是金石滩度假公园项目 5 月份产品类型销售面积表 5 月份产品类型销售结构对比图图 区域 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 2.28 1.43 0.02 西岗区 0.08 0.09 0.00 沙河口区 3.44 0.39 0.19 甘井子区 17.68 0.21 0.48 高新园区 7.40 0.30 0.09 旅顺口区 2.09 0.01 0.08 金州新区 16.24 0.96 0.81 合计 49.21 3.38 1.67 占比 91% 6% 3% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 别墅公寓普通住宅 公寓产品本月增长量最多的是金州新区, 下降量最多的是沙河口区 公寓产品的销冠是金州新区的富林国际项目 别墅产品本月销售量增长主要来自金州新区和沙河口区 金州新区成交量最大, 销冠项目是金石滩度假公园, 沙河口区销量最大的是颐和星海项目 普通住宅的销售量除西岗区外均为增长, 销售总量和增量最大的都是甘井子区, 销冠项目是远洋荣域
存量及去化周期分析 从建筑形式看, 别墅产品存量去化较小, 去化周期加长 从面积段看,120 m2以上的产品存量变化均不大, 去化压力未减 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 128 220 97 84 42 产品类型存量及去化周期 133 139 132 144 131 248 115 244 120 105 96 1310 1360 1317 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期 50 44 168 72 48 24 0 5 月商品住宅总存量约为 1693 万m2, 较上月小幅下降 总体去化周期为 51 个月, 去化周期较上月下降 其中别墅的去化周期因前三个月的月均值较小, 因而周期加长 注 : 上图存量为备案数据 如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1706 万m2 600 5 月面积段存量及去化周期 149 160 500 400 300 200 100 0 59 39 39 148 514 347 213 140 331 60m2以下 60-90 90-120 120-144 144-180 180m2以上 存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 55 62 120 80 40 0 截至 5 月底,120m2以上的产品存量去化较小, 去化周期均有不同程度的加长, 市场压力未减 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积
小结 供应情况 5 月新增供应量大幅回升, 但今年累计量仍与去年同期有明显差距 本月新增供应环比上月大幅增加, 但前四个月累计新增供应量仍较去年同期差距明 显 本月新增产品有普通住宅, 别墅和酒店式公寓 供应区域为中山区 沙河口区 甘井 子区和高新园区 甘井子区是目前累计供应量最多的区域 销售情况 5 月销量继续上扬, 累计值已接近去年同期水平 5 月份销售量继续上扬, 并创下今年的月成交量新高 连续四个月的增长已使销量累 计值接近去年的同期水平 本月甘井子区和金州新区销量增加明显, 区域内的刚需刚改产 品有明显增加 经过近两个月的时间, 多重利好政策对房地产市场的支持已见成效 存量情况 别墅产品及 120 m2以上的产品, 去化周期均有增长 别墅的去化周期因前三个月的月均值较小, 因而周期加长 从面积段看,120 m2以 上的产品存量去化较小, 去化周期均有不同程度的加长, 市场压力未减
新峰观点
1 2 宏观政策 土地市场 5 月份房地产市场继续收获了利好政策 国家层面 : 央行降息表明中央的货币宽松政策, 是对经济刺激和楼市的扶持, 加速各类社会资源向房地产汇聚, 从而加速房地产市场的复苏和上涨 本市层面 : 公布 关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见, 诸多扶持政策对于购房者来说得到了实惠, 刺激了需求的进一步释放, 在一定程度上可促进我市房产市场的回暖 5 月份全市七区供应 3 宗城镇住宅 配套公建用地, 全部位于甘井子区大连湾, 3 宗土地均为底价成交, 竞得人为恒大集团旗下企业 截至目前, 本年度我市七区的成交土地均来自甘井子区大连湾 成交土地的累计占地面积和建筑面积均与去年同期相差较大 据往年经验,6 月份的市场表现仍较活跃, 但从目前的供地情况看,6 月份土地市场将不会发生发转 3 商品住宅市场 5 月份销售量继续上扬, 并创下今年的月成交量新高 连续四个月的增长已使销量累计值接近去年的同期水平 本月的新增供应环比上月大幅增加, 但前四个月累计新增供应量仍较去年同期差距明显 经过近两个月的时间, 多重利好政策对房地产市场的支持已见成效 基于本月涨幅较大, 且为 4 个月持续上扬, 预计 6 月份的销售量将持平或小幅增长