陕西坚瑞消防股份有限公司拟对全资子公司 西安美安消防设备制造有限公司增资项目涉及的房产价值评估报告 正衡评报字 [2015]230 号 正衡资产评估有限责任公司 ZENITH ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 二〇一五年十一月二十七日
评估报告目录 注册资产评估师声明... 3 摘要... 5 评估报告... 6 一 委托方 产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况... 7 二 评估目的... 8 三 评估对象和评估范围... 8 四 价值类型及其定义... 9 五 评估基准日... 11 六 评估依据... 12 七 评估方法... 14 八 评估程序实施过程和情况... 15 九 评估假设... 16 十 评估结论... 16 十一 特别事项说明... 18 十二 评估报告使用限制说明... 21 十三 评估报告日... 22 十四 签字盖章... 23 附件 : 一 陕西坚瑞消防股份有限公司委托书 正衡资产评估有限责任公司 - 1-
二 陕西坚瑞消防股份有限公司 企业法人营业执照 ( 副本 ) 复印件 三 西安美安消防设备制造有限公司 企业法人营业执照 ( 副本 ) 复 印件 四 房屋所有权证 ( 西安市房权证高新区字第 1050104013-14-6-10701~2 号 ) 五 委托方承诺函六 注册资产评估师承诺函七 正衡资产评估有限责任公司营业执照复印件八 正衡资产评估有限责任公司资格证书复印件九 正衡资产评估有限责任公司证券业评估资格证书复印件十 签字注册资产评估师资格证书复印件 正衡资产评估有限责任公司 - 2-
注册资产评估师声明 1 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪守独立 客观和公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的内容是客观的, 并对评估结论合理性承担相应的法律责任 2 评估对象涉及的资产清单由委托方和产权持有单位申报并经其签章确认 ; 所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 3 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查; 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证, 同时对已经发现的问题进行了如实披露, 且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求 4 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系; 同时与委托方及相关当事方没有个人利益关系, 对委托方和相关当事方不存在偏见 5 我们具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验 评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果 6 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 7 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效 评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限 8 我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业 正衡资产评估有限责任公司 - 3-
意见, 并不承担相关当事人决策的责任 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 ; 9 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的, 因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关 正衡资产评估有限责任公司 - 4-
陕西坚瑞消防股份有限公司拟对全资子公司 西安美安消防设备制造有限公司增资项目涉及的房产价值评估报告 摘 要 正衡评报字 [2015]230 号 陕西坚瑞消防股份有限公司 ( 以下简称 坚瑞消防 ) 拟对全资子公司西安美安消防设备制造有限公司进行增资, 故委托正衡资产评估有限责任公司对拟投资房产进行评估, 以提供其在评估基准日市场价值的参考意见 本报告评估对象为坚瑞消防拟投资房产的市场价值 本报告评估范围为清扬国际大厦 A 座 7 层 1,351.40 平方米房产 本报告选用的价值类型为市场价值, 评估基准日为 2015 年 11 月 18 日 我们根据国家有关资产评估的法律 法规 规章和评估准则, 本着独立 公正 科学 客观的原则, 履行了资产评估法定的和必要的程序, 采用市场比较法和收益法对坚瑞消防拟投资房产价值进行评估, 最终评估结论如下 : 截至评估基准日 2015 年 11 月 18 日, 坚瑞消防拟投资房产评估价值为 1,098.96 万元 ( 人民币大写 : 壹仟零玖拾捌万玖仟陆佰元整 ) 资产评估结果汇总表 评估基准日 :2015 年 11 月 18 日 单位 : 人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 % 拟投资房产 216.12 1,098.96 882.84 408.50% 合计 216.12 1,098.96 882.84 408.50% 特别事项说明 : 1 坚瑞消防 2014 年 9 月 30 日与宁夏银行股份有限公司西安经济开发 正衡资产评估有限责任公司 - 5-
区支行签订 1000.00 万元的流动资金借款合同, 借款期限是 2014 年 11 月 10 日至 2015 年 11 月 9 日, 企业以该房产向其提供抵押担保, 企业预计 2015 年 12 月 8 日前可解除抵押 本报告待该房产解除抵押后方可使用 2 在本次勘查核实过程中, 对于设备的隐蔽安装工程 敷设于地下的工艺管道及其他隐蔽工程, 因受其存在状态的限制, 影响这部分实物资产的直接勘察 核实, 我公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集 查阅企业提供的资料, 向有关技术人员了解和核实资产的实际使用状况和使用性能 3 评估基准日后若资产数量发生变化, 应根据原评估方法对资产额进行相应调整 ; 若资产价格标准发生变化, 并对资产评估值产生明显影响时, 委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值 除上述评估人员发现或遇到的瑕疵事项外, 对企业存在的可能影响资产评估值的其他瑕疵事项, 在企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下, 评估机构和评估人员不承担相关责任 报告使用者在使用报告时应注意以上特别说明事项可能对评估结论产生的影响 本报告仅对报告载明的评估目的使用有效 评估报告使用权归委托方所有, 未经评估机构同意, 不得随意向他人提供或公开 除依据法律需公开的情形外, 报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上 本评估结论的使用有效期为一年, 即自 2015 年 11 月 18 至 2016 年 11 月 17 日有效 本评估报告日为二〇一五年十一月二十七日 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论, 应当阅读评估报告正文 正衡资产评估有限责任公司 - 6-
陕西坚瑞消防股份有限公司拟对全资子公司 西安美安消防设备制造有限公司增资项目涉及的房产价值评估报告 正衡评报字 [2015]230 号 陕西坚瑞消防股份有限公司 : 正衡资产评估有限责任公司接受贵公司 ( 以下简称 坚瑞消防 ) 的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则 资产评估原则, 采用市场比较法和收 益法, 按照必要的评估程序, 对坚瑞消防拟投资房产在 2015 年 11 月 18 日的 市场价值进行了评估 现将评估情况报告如下 : 一 委托方 产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况本项目委托方和产权持有单位均为坚瑞消防, 业务约定书约定其他评估报告使用者为西安美安消防设备制造有限公司 ( 一 ) 委托方概况企业名称 : 陕西坚瑞消防股份有限公司 ( 注册号 :610000100062823) 企业类型 : 股份有限公司 ( 上市 ) 住 所 : 西安市高新区科技二路 65 号 6 幢 10701 房 法定代表人 : 郭鸿宝注册资金 : 伍亿零贰拾叁万柒仟陆佰壹拾元人民币成立日期 :2005 年 4 月 30 日营业期限 : 长期 正衡资产评估有限责任公司 - 7-
经营范围 : 气溶性自动灭火装置 化工产品 ( 易制毒 危险 监控化学品除外 ) 纳米材料的开发 生产与销售; 消防工程系统 楼宇自动化控制系统的设计 安装 ; 消防设备的维修 保养 ; 火灾自动报警及联动控制系统 电气火宅监控系统 消防器材及设备的研发 生产 销售 维护 保养 ; 七氟丙烷气体灭火系统 IG541 气体灭火系统 干粉灭火装置的研发 生产与销售 ; 消防技术咨询服务 ; 自营和代理各类商品和技术的进出口业务 ( 国家限定或禁止公司经营的商品和技术除外 )( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ); 本企业的来料加工和 三来一补 业务 ( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ) ( 二 ) 其他评估报告使用者除委托方 ( 被评估单位 ) 及国家有关部门 监管机构等法律法规规定的评估报告使用者外, 约定的其他评估报告使用者为西安美安消防设备制造有限公司 企业名称 : 西安美安消防设备制造有限公司 ( 注册号 :610131100102704) 企业类型 : 有限责任公司 ( 法人独资 ) 住 所 : 西安市高新区科技二路 65 号 6 幢 10701 房 法定代表人 : 李炜注册资金 : 壹仟万元整实收资本 : 壹仟万元整成立日期 :2013 年 4 月 25 日营业期限 : 长期经营范围 : 一般经营项目 : 消防工程系统 楼宇自动化控制系统的设计 安装 ; 消防设备的维修 保养 ; 火灾自动报警及联动控制系统 电气火灾监 正衡资产评估有限责任公司 - 8-
控系统 消防器材及设备的研发 生产 销售 维护 保养 ( 许可项目除外 ); 货物与技术的进出口经营 ( 国家限制和禁止的货物与技术的进出口除外 ) ( 以 上经营范围除国家专控及前置许可项目 ) 二 评估目的坚瑞消防拟对全资子公司西安美安消防设备制造有限公司进行增资, 本报告评估目的是提供拟投资房产在 2015 年 11 月 18 日市场价值参考意见 本项目经济行为依据 : 陕西坚瑞消防股份有限公司委托书 三 评估对象和评估范围本报告评估对象为坚瑞消防拟投资房产的市场价值 评估范围为清扬国际大厦 A 座 7 层 1,351.40 平方米房产 账面原值 363.68 万元, 账面净值 216.12 万元 1 法律权属状况 1 土地权益状况本次评估对象未办理单独的 国有土地使用证, 共用宗地土地使用权登记状况如下 : 国有土地使用证编号 :GXII-(1)-2 国有土地使用证登记号 : 西高新科技国用 (99) 字第 37452 号坐落 : 西高新科技二路 65 号使用权类型 : 出让土地使用年限 :1999 年 10 月 12 日 -2048 年 08 月 12 日使用权面积 :39.434 亩 正衡资产评估有限责任公司 - 9-
2 建筑物权益状况 评估对象的房屋所有权属坚瑞消防, 该套房产办理了 房屋所有权证, 登记状况见下表 : 房屋所有权证号 房屋坐落 幢 号 房号 结 构 房屋总 层数 所在 层数 建筑面积 ( 平方米 ) 设计 用途 西安市房权证高新区字第 1050104013-14-6-10701~2 号 高新区科 技二路 65 号 6 10701 框 剪 一十四 7 1351.40 办公 附记 : 新式楼壹层, 建筑面积含公用分摊面积 3 他项权利状况坚瑞消防 2014 年 9 月 30 日与宁夏银行股份有限公司西安经济开发区支行签订 1000.00 万元的流动资金借款合同, 借款期限是 2014 年 11 月 10 日至 2015 年 11 月 9 日, 企业以该房产向其提供抵押担保, 企业预计 2015 年 12 月 8 日前可解除抵押 2 经济状况本次坚瑞消防委托评估的房产设计用途为办公, 房屋面积 1,351.40 平方米, 于 2003 年购置, 账面原值 363.68 万元, 账面净值 216.12 万元, 目前由企业作为办公用房使用 3 物理状况评估对象房地产位于西安市高新区科技二路 65 号清扬国际大厦第 6 幢 10701 号, 建筑面积为 1351.40 平方米, 户型为整层开间, 由房屋所有权人自行进行分隔, 内设接待大厅 办公大厅 办公室 贵宾室 会议室 储藏间及公共卫生间 房屋装修情况具体如下 : 会议室地面铺地毯 墙面贴壁纸 天棚轻钢龙骨石膏板吊顶 ; 其他区域地面铺地砖 墙面刷乳胶漆 天棚轻钢龙骨矿棉板 正衡资产评估有限责任公司 - 10-
吊顶 ; 卫生间地面铺防滑地砖, 墙面贴内墙瓷片, 天棚轻钢龙骨 PVC 板吊顶 ; 入户为铝合金感应门, 室内为木门, 铝合金窗 截止评估基准日评估对象维 护保养状况较好 四 价值类型及其定义根据 资产评估价值类型指导意见 第十七条规定, 当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时, 注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型 依据本次评估目的 评估市场条件和评估对象状况, 本次评估对象所面临的市场条件和使用并未受到特别限制和要求, 经过分析后确定本次评估的价值类型为市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五 评估基准日本项目评估基准日是 2015 年 11 月 18 日 此基准日是由坚瑞消防考虑与此次经济行为实现日接近的需要而确定 本评估报告中一切计价标准均为基准日有效的价格标准 六 评估依据在本次评估工作中, 评估人员遵循的具体行为依据 法规依据 准则依据 产权依据和取价依据主要有 : ( 一 ) 行为依据 陕西坚瑞消防股份有限公司委托书 正衡资产评估有限责任公司 - 11-
( 二 ) 法规依据 1. 中华人民共和国证券法 (2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订 ); 2. 中华人民共和国公司法 (2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订 ); 3. 中华人民共和国物权法 (2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 ); 4. 中华人民共和国城市房地产管理法 (2007 年修正版 )(2007 年中华人民共和国主席令第 72 号 ); 5. 中华人民共和国城乡规划法 ( 中华人民共和国主席令第 74 号,2007 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会第三次会议通过 ) 6. 中华人民共和国土地管理法 (2004 年 8 月 28 日中华人民共和国主席令第二十八号 ); 7. 中华人民共和国土地管理法实施细则 ( 中华人民共和国国务院令第 256 号 1999 年 1 月 1 日 ); 8. 中华人民共和国房产税暂行条例 ( 中华人民共和国国务院令第 546 号 ); 9. 中华人民共和国营业税暂行条例 ( 国务院令 540 号 2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会议修订通过 ); 10. 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 ( 财政部国家税务总局令 52 号 ); 11. 其他相关的法律 法规 通知等文件 ( 三 ) 资产评估准则 规范 1. 资产评估准则 基本准则 资产评估职业道德准则 基本准则 正衡资产评估有限责任公司 - 12-
( 财政部财企 [2004]20 号 ); 2. 资产评估准则 评估报告 资产评估准则 评估程序 资产评估准则 业务约定书 资产评估准则 不动产 资产评估准则 工作底稿 资产评估价值类型指导意见 ( 中国资产评估协会 [2007]189 号 ); 3. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ( 中国注册会计师协会 [2003]18 号 ); 4. 评估机构业务质量控制指南 ( 中评协 [2010] 214 号 ); 5. 资产评估职业道德准则 独立性 ( 中评协 [2012]248 号 ); 6. 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知 ( 中评协 [2011]230 号 ); 7. 房地产估价规范 (GB/T 50291-1999) ( 四 ) 产权依据 1. 房屋所有权证 ( 西安市房权证高新区字第 1050104013-14-6-10701~2 号 ); 2. 陕西坚瑞消防股份有限公司购房合同 ( 五 ) 取价依据及其他参考资料 1. 陕西省建筑工程工程量清单计价规范 (2009 年 ); 2. 陕西省建筑装饰工程消耗量定额 (2009 年 ) 及相关配套计价文件 ; 3. 陕西工程造价管理信息 ; 4. 类似工程结算资料 ; 5. 地方政府及有关部门颁布的法规 条例 文件 通知 ; 6. 评估人员市场调查资料及其他资料 七 评估方法 正衡资产评估有限责任公司 - 13-
( 一 ) 评估方法的选择根据 房地产估价规范 (GB/T50291-1999), 房地产价格评估的方法主要有 : 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法及其他房地产估价方法 市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价 ; 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价 ; 成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下的房地产估价 ; 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 本次评估对象为办公用房, 适宜采用市场比较法和收益法评估 ( 二 ) 评估方法原理与公式 1) 市场法 1 基本原理 : 市场比较法评估主要运用了替代原则, 指在评估一宗不动 产的价格时, 如若附近地区有若干相近效用的不动产的价格存在, 可依据 替 代原理 推断出估价对象的价格 2 计算公式 交易情况交易日期区域因素 个别因素 修正 修正 修正 修正 100 ( ) 100 100 评估价格 = 可比实例价格 ( ) 100 ( ) ( ) 其中 : 交易情况修正为对比评估对象与比照实例在交易的付款方式 交易时限 要求 交易对象范围等方面进行比较而进行的修正 ; 交易日期修正为对比评估基准日与比照实例交易成交日期, 根据时点差 距期间同类型房地产市场价格涨跌幅度进行的修正 ; 正衡资产评估有限责任公司 - 14-
区域因素修正为对比评估对象与比照实例的区位 地段 周边配套设施完善程度等差别而进行的修正 个别因素修正为对比评估对象与比照实例的实物状况进行修正 主要考虑房产的结构 平面布置 内外装修 配套设施状况之间的优劣 完备程度 3 市场比较法估价技术思路 a 收集附近区域类似不动产近期交易的实例; b 确定 3 个可比实例 ; c 进行交易情况修正; d 进行交易日期修正; e 进行不动产区域因素修正; f 进行不动产个别因素修正; g 求取比准价和评估值 2) 收益法 1 基本原理 : 收益法是预测估价对象的未来收益, 然后利用合适的报酬率或资本化率 收益乘数, 将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的评估方法 2 收益法计算公式 V A 1 1 Y g 1 g Y n 或 A 1 V 1 Y 1 Y n V 房地产评估价值 A 房地产年净收益 Y 房地产还原利率 n 房地产收益年限 g 租金增长率 正衡资产评估有限责任公司 - 15-
八 评估程序实施过程和情况本公司自接受委托后, 选派资产评估人员, 组成专门的资产评估项目团队, 正式进驻产权持有单位开展评估工作, 至最终出具评估报告, 具体实施过程和情况如下 : ( 一 ) 接受委托根据委托方资产评估意向, 在正式评估之前, 评估人员与委托方 产权持有单位的有关人员进行了交流 首先向产权持有单位了解企业状况 工作进度 评估目的 评估范围和对象 评估基准日 ; 接受委托后, 我公司确定该项目负责人, 成立了评估项目组 ; 在项目评估组进入现场前, 项目负责人就资产评估的前期准备工作与委托方 产权持有单位进行了交流, 并向产权持有单位发送了资产评估清查表格 资产评估需提供资料清单, 对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细的解释 ( 二 ) 拟定评估计划评估计划是明确评估技术思路, 合理安排人员 突出项目重点 防止出现评估疏漏的保证 根据本项目的具体情况, 制定了资产评估操作方案和计划, 拟定收集资料提纲 根据评估计划和评估方案, 我公司分别派出专门的房屋建 ( 构 ) 筑物评估人员执行本次评估任务 ( 三 ) 资产核实评估人员首先对申报资产的状况进行了较为详细的调查了解, 收集并核实房屋产权证明资料, 查阅相关文件 购置合同 付款凭证等资料, 以做到委托评估资产权属清晰 其次对委托评估的房产进行了勘察 鉴定, 具体情况如下 : 评估人员在企业相关人员陪同下进行现场工作, 对委估房产进行现场勘察, 根据申报表, 核对各房产的名称 坐落地点 结构形式 建筑面积 正衡资产评估有限责任公司 - 16-
等 另外, 在勘察时, 还主要查看了房产的位置 外型 层数 高度 内外装修 室内设施 各构件现状 基础状况以及维修使用情况, 并做了详细的勘察记录 ( 四 ) 收集分析市场信息等评估资料根据委托评估资产的实际状况和特点, 通过多种途径询价, 收集相关报价 近期公开刊物的有关价格信息 报价手册及互联网上的有关信息 定额标准 取费标准和有关调价文件 以保证评估业务质量 ( 五 ) 评定估算根据现场清查情况和评估人员的询价结果, 按照选定的评估方法对委估资产进行评定估算 汇总 ( 六 ) 评估结果汇总 评估结论分析 撰写报告 项目负责人通过汇总 分析评估结果和评估技术说明, 在此基础上, 对于收益法和市场法下的评估结果进行分析后, 按照有关规定要求, 最终撰写出评估报告和评估说明送交内部审核 ( 七 ) 内部审核和与委托方 产权持有单位进行沟通该项工作分为二个阶段 : 第一阶段为各组完成评估初步结果后, 本公司成立了专家审核小组, 分别对各评估组的评估明细表 评估说明和工作底稿进行全面审核, 并重点安排了评估数据链接的稽核工作, 同时将初步评估结果报给相关各方进行了审核 ; 第二阶段本公司和委托方再次组织人员对评估报告 说明和明细表进行了沟通, 并对沟通意见进行修订, 将评估结果与委托方及产权持有单位重新进行了沟通 ( 八 ) 提交报告在广泛吸取各方提出的合理意见后, 各评估专业小组对有关问题进行讨论 修正, 项目负责人对各评估专业组的修正稿进行汇总, 报综审部重新审 正衡资产评估有限责任公司 - 17-
核通过, 由法定代表人 ( 或授权代表 ) 对评估报告签发, 最终完成正式评估 报告提交委托方 九 评估假设由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为 面对不断变化的市场, 以及不断变化着的影响资产价值的种种因素, 借助于适当的假设将市场条件及影响资产价值的各种因素暂时 凝固 在某种状态下, 以便注册资产评估师进行价值判断是必须的 本项目评估假设分为前提假设 基本假设 具体假设 各项假设分述如下 : ( 一 ) 前提假设 1 公开市场假设 : 假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场 公开市场是指充分发达与完善的市场条件, 指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场, 在这个市场上, 买者和卖者的地位是平等的, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 卖买双方的交易行为都是在自愿的 理智的, 而非强制或不受限制的条件下进行的 2 交易假设 : 资产评估得以进行的一个最基本的前提假设, 它是假定评估对象已经处在交易过程中, 评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价 3 持续使用假设, 持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态包括正在使用中的资产和备用的资产 ; 其次根据有关数据和信息, 推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去 ( 二 ) 基本假设 1 假设产权持有单位所遵循的国家现行法律 法规制度及其所在行业和地区的政治 经济和社会环境无重大变化 ; 正衡资产评估有限责任公司 - 18-
2 假设有关信贷利率 税赋基准和政策性收费等不发生重大变化; 3 假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对产权持有单位造成重大不利影响 ; 4 本次估算不考虑通货膨胀因素的影响 ( 三 ) 具体假设 1 坚瑞消防现有和未来的管理层是负责的, 并能积极 稳步地按照企业既定的发展战略推进公司发展计划, 其核心人员的管理水平 能力 承袭等无重大变化, 并尽职尽责按照目前的经营方式和经营计划, 努力保持各主营业务在市场中的核心竞争力, 保持企业良好的经营态势 ; 2 在预测期内, 坚瑞消防不存在因对外抵押 担保 法律纠纷等事项导致企业发生损失或产生大额或有负债 3 坚瑞消防拟投资房产在 2015 年 12 月 8 日前可解除抵押 评估人员根据资产评估的要求, 认定这些假设前提条件在评估基准日时成立, 如果上述各项假设条件不成立, 将对评估结论产生重大影响 根据资产评估的要求, 认定这些假设条件在评估基准日时成立, 当未来经济环境发生较大变化时, 注册资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任 十 评估结论我们根据国家有关资产评估的法律 法规 规章和评估准则, 本着独立 公正 科学 客观的原则, 履行了资产评估法定的和必要的程序, 采用市场比较法和收益法对坚瑞消防拟投资房产价值进行评估, 最终评估结论如下 : 截至评估基准日 2015 年 11 月 18 日, 坚瑞消防拟投资房产评估价值 1,098.96 万元 ( 人民币大写 : 壹仟零玖拾捌万玖仟陆佰元整 ) 正衡资产评估有限责任公司 - 19-
资产评估结果汇总表 评估基准日 :2015 年 11 月 18 日 单位 : 人民币万元 项目账面价值评估价值增减值增值率 % 拟投资房产 216.12 1,098.96 882.84 408.50% 合计 216.12 1,098.96 882.84 408.50% 十一 特别事项说明上述评估结论是在被评估资产继续使用 公开市场和适当的假设前提下, 以评估过程中所能取得的依据 数据 资料为基础得出的 下列事项提请报告使用者特别关注 : 1 坚瑞消防 2014 年 9 月 30 日与宁夏银行股份有限公司西安经济开发区支行签订 1000.00 万元的流动资金借款合同, 借款期限是 2014 年 11 月 10 日至 2015 年 11 月 9 日, 企业以该房产向其提供抵押担保, 企业预计 2015 年 12 月 8 日前可解除抵押 本报告待该房产解除抵押后方可使用 2 在本次勘查核实过程中, 对于设备的隐蔽安装工程 敷设于地下的工艺管道及其他隐蔽工程, 因受其存在状态的限制, 影响这部分实物资产的直接勘察 核实, 我公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集 查阅企业提供的资料, 向有关技术人员了解和核实资产的实际使用状况和使用性能 3 评估基准日后若资产数量发生变化, 应根据原评估方法对资产额进行相应调整 ; 若资产价格标准发生变化, 并对资产评估值产生明显影响时, 委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值 除上述评估人员发现或遇到的瑕疵事项外, 对企业存在的可能影响资产评估值的其他瑕疵事项, 在企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下, 评估机构和评估人员不承担相关责任 报告使用者在使用报告时应注意以上特别说明事项可能对评估结论产 正衡资产评估有限责任公司 - 20-
生的影响 十二 评估报告使用限制说明 ( 一 ) 本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的和用途 本报告中对前述评估对象价值的分析只适用于评估报告中所陈述的特定使用方式 其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途, 并不得与其他与本评估项目无关的评估报告混用 本评估报告包含的若干备查文件及评估明细表, 亦构成本评估报告的组成部分, 与本报告正文是一个完整的整体, 且备查文件 评估明细表均不能单独使用, 只能与评估报告正文配套使用方为有效 本评估结论是本项目注册评估师遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表的专业意见 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任 ( 二 ) 本评估报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交监督管理部门审查使用, 除法律 法规规定以及相关当事方另有约定外, 未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意, 评估报告的全部内容或者部分内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体 ( 三 ) 本评估报告应由委托方报经相关监管部门办理相关核准或备案手续后生效, 经核准或备案后的评估结论使用有效期为自评估基准日 2015 年 11 月 18 日起至经济行为实现日相距不超过一年有效 ( 四 ) 纳入本次评估范围的资产产权, 评估机构及评估人员对委托方和产权持有单位提供的法律权属资料和资料来源进行程序性的查验, 委托方和 正衡资产评估有限责任公司 - 21-
产权持有单位承诺对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性 合法性和完整性承担责任 十三 评估报告日本评估报告日为二〇一五年十一月二十七日 正衡资产评估有限责任公司 - 22-