2015 年 1 月大连房地产市场分析报告 (2015.2) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市十二个行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 如需更精准 精确的市场数据和报告, 请致电 0411-39907988
楼市概述 土地市场稍有起色, 春节将近销量下降降息降准将有利楼市向好发展 营销活动 客户维系类依旧占比最大开盘加推活动少 政策 国家层面拟出台新手段去库存降息有利楼市向好发展 土地 土地供应环比回升明显成交两宗, 体量大幅回升 商品住宅 春节前夕, 销量下降明显预计 3 月份会有所改观
土地市场 供应 成交 数字楼市 2015 年 1 月土地市场主要数据一览表 2013.12 2014.12 2015.12 环比 同比 宗数 10 10 3-70% -70% 占地面积 ( 万m2 ) 33.51 14.59 16.99 16% -49% 建筑面积 ( 万m2 ) 93.14 20.04 36.81 84% -60% 宗数 5 1 2 100% -60% 占地面积 ( 万m2 ) 19.46 2.47 16.18 555% -17% 建筑面积 ( 万m2 ) 44.9 11.73 29.12 148% -35% 2015 年 1 月商品住宅市场主要数据一览表 商品住宅市场 2014.1 2014.12 2015.1 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 28.9 80.01 11.52-86% -60% 销售面积 ( 万m2 ) 37.73 55.7 32.54-42% -14% 存量 ( 万m2 ) 1660 1719 1691-2% 2% 2015 年 1 月商品住宅销售排行一览表 商品住宅销售排行 名称 第一位 销售面积 ( 万m2 ) 名称 第一位 销售额 ( 亿元 ) 1 月项目华润考拉住区 1.67 华润考拉住区 1.54 1 月开发商远洋 3.25 远洋 3.19 本报告中所使用的销售数据均为备案数据
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
1 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 1 月销售面积排行榜项目被甘井子区和金州新区包揽 欧尚广场是唯一的非大品牌开发商项目, 该项目新推产品价格优惠较大, 使成交量提升 在成交额排行榜中, 除前两区外, 仅有中山区的龙湖水晶郦湾和高新园区的大华锦绣华城上榜, 龙湖项目上榜主要是因其成交产品单价较高, 拉高成交额 大华项目上榜则是其销量较大, 价格比较稳定, 带动成交额提升 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : m2 排名 单位 : 亿元 华润考拉住区 16695 1 华润考拉住区 1.54 远洋红星海世界观 13269 2 远洋红星海世界观 1.22 远洋荣域 9181 3 亿达春田 0.95 远洋钻石湾 8782 4 远洋钻石湾 0.95 万科城 8082 5 远洋荣域 0.89 金地艺境 7162 6 龙湖水晶郦湾 0.75 华润海中国 7074 7 万科城 0.62 金地檀溪 6253 8 大华锦绣华城 0.60 亿达春田 6093 9 华锦铭苑 0.59 欧尚广场 5626 10 金地檀溪 0.56
1 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 1 月品牌销售面积排行榜中, 远洋 华润 亿达 万科四大品牌仍然领跑 新城依靠唯一的欧尚广场项目上榜非常难得, 而明和上榜则是源于旗下三个在售项目的支撑 在销售额排行榜中, 前五名对位销售面积, 没有变化 值得一提的是在所有品牌中, 只有大华 新城两个品牌是依靠单一在售项目上榜 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : m2 排名 单位 : 亿元 32498 远洋 1 远洋 3.19 30505 华润 2 华润 2.89 18015 亿达 3 亿达 2.53 16435 万科 4 万科 1.72 13812 金地 5 金地 1.1 5626 新城 6 大华 0.6 5550 中庚 7 亿锋 0.52 5423 明和 8 新城 0.52 5349 4849 大华亿锋 9 10 恒瑞瑞安 0.49 0.41 注 : 新城旗下为欧尚广场 ; 明和旗下为知语山 知润山 青国青城
1 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 中山区西岗区沙河口区甘井子区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 中庚当代艺术 4112 中庚当代艺术 5283 2 中信海港城 1495 南山首府 4147 3 龙湖水晶郦湾 1472 龙湖水晶郦湾 2598 4 南山首府 1394 中信海港城 2552 5 国泰港汇中心 1136 国泰港汇中心 1987 1 香水湾 843 长江杰座 1161 2 长江杰座 774 香水湾 1051 3 百年港湾 473 百年港湾 567 4 远洋风景 274 远洋风景 420 5 亿达天琴山 182 亿达天琴山 297 1 御园 3559 华业玫瑰东方 5081 2 华业玫瑰东方 3340 御园 3883 3 颐和星海 2684 华润星海湾壹号 3510 4 华都文郡 1780 颐和星海 3467 5 华润星海湾壹号 1288 华都文郡 2511 1 华润考拉住区 16695 华润考拉住区 15421 2 远洋荣域 9181 亿达春田 9489 3 远洋钻石湾 8782 远洋钻石湾 9455 4 金地艺境 7162 远洋荣域 8894 5 金地檀溪 6253 金地檀溪 5621
1 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 高新园区 旅顺口区 金州新区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 大华锦绣华城 5349 大华锦绣华城 6006 2 悦丽海湾 3188 亿达东方圣克拉 4079 3 大湖山语 2980 大湖山语 3117 4 亿达东方圣克拉 2788 悦丽海湾 3000 5 招商兰溪谷 2778 招商兰溪谷 2991 1 中庚香海金鼎 1438 亿达蓝湾 1084 2 半岛印象 1160 半岛印象 847 3 亿达蓝湾 817 中庚香海金鼎 588 4 保利西海岸 614 远乡维也纳 547 5 华发新城 568 华发新城 343 1 远洋红星海世界观 13757 远洋红星海世界观 12670 2 万科城 9666 万科城 7428 3 华润海中国 5724 亿锋广场 3860 4 亿锋广场 4592 华润海中国 3828 5 青国青城 4525 青国青城 3472
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析
400 营销活动分析 2015 年第一个月, 项目营销活动有所增加, 活动多以 新年 为主题开展 市场处于淡季, 开盘 加推与推介类活动随之减少 350 300 17 4 250 200 150 100 50 0 15 21 12 9 5 14 15 1 53 328 8 7 9 6 12 8 9 5 32 195 198 193 172 170 151 143 149 31 122 123 30 53 50 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 客户维系类开盘加推类项目推介类 1 月营销活动数为 175 个, 同比增幅明显, 主要受今年假期较晚影响, 活动开展得以延长 客户维系类依旧占比最大, 新年主题活动和 DIY 类型活动开展较多 开盘加推类活动有 3 个, 分别来自国合锦里项目公建开盘 星光域和万科城的产品加推 项目推介有 2 个, 未名山项目交房, 中庚当代艺术会所进行运营
重点项目开盘加推情况 本月国合锦里项目公建开售, 星光域和万科城项目进行加推, 其中国合锦里项目凭借区位优势, 新入市公建产品比较畅销, 销量过半 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 销售率 1 1 月 17 日星光域中山区加推 20 套高层 高层 2-7 层均价 15800 元 / m2, 8-12 层均价 16000 元 / m2 无 15% 2 1 月 23 日国合锦里沙河口区开盘 19 套公建公建 28000 元 / m2无 57.89% 3 1 月 24 日万科城金州新区加推 170 套高层高层 7400 元 / m2优惠 2 万抵 3 万 7.65% 注 : 该部分项目数据为调研数据
报广投放情况 适逢年终岁末, 市场步入常规淡季, 各开发商报广投放力度大幅下降, 与去年同期水平相近 投放区域以甘井子区为主, 投放诉求以优惠促销为主, 恒大御景湾为投放主力 600 400 200 0 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 广告投放量 硬广投放量 1 月报广投放总数为 75 条, 较上月大幅下降 136 条 其中硬广投放数量为 35 条, 下降明显 投放区域主要为甘井子区 投放诉求以优惠促销为主 0% 21% 19% 32% 30 20 27 21 16% 12% 10 10 7 甘井子区中山区高新园区沙河口区 西岗区旅顺口区金州新区 0 3 3 2 1 1 优惠促销形象附加值活动新品上市价格信息开盘信息产品销售状态
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划
宏观政策动态 国土部 : 督促市县两级加快不动产登记机构整合 随着 不动产登记暂行条例 实施在即, 昨天, 国土资源部公布关于贯彻实施 不动产登记暂行条例 的通知, 要求加快 推进各级不动产登记机构尤其是市县级不动产登记机构职责整合, 全面履行好不动产登记法定职责 通知说, 加快完成不动产 登记职责整合工作, 将土地 房屋 林地 草原 海域等登记职责整合到一个部门, 是党中央 国务院为加快推进政府职能转 变做出的重大改革决定 国土资源部 : 建立城乡统一的建设用地市场 在党的十八届三中全会 决定 提出, 在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让 租赁 入股, 实行与国有土地同等入市 同权同价 ; 缩小征地范围, 规范征地程序, 完善对被征地农民合理 规范 多元保障机制 ; 保障农 户宅基地用益物权, 改革完善农村宅基地制度 这些要求明确了农村土地制度改革的方向和任务 农村土地制度改革事关重 大, 必须试点先行 国土部 : 推进不动产登记制度改革 一年一度的全国国土资源工作会议在北京 ( 楼盘 ) 召开 国土部部长姜大明介绍,2014 年, 国土部核减不合理用地 6.46 万 亩, 启动了 580 个城市节约集约用地评价, 开展了节约集约专项督查, 清理出批而未供土地 1300 万亩和闲置土地 100 万亩, 且 在不动产统一登记制度改革上取得突破性进展 住建部 : 支持存量商品房做安置房 住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见, 在此基础上, 住建部将督促存量库存较高的城市, 出台将商品房转化 为安置房, 促进棚改与利用存量房的支持措施 房地产库存高企的三四线城市, 再盖新楼进行整体安置已没必要 住房和 城乡建设部部长陈政高近日在包头举行的全国棚户区改造经验交流会上表示, 随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入, 棚改房源将不再局限于政府主导建设, 符合接受保障的家庭可以到市场上购买, 政府通过资金补贴实现保障 新峰观点 : 目前我国商品房供需总量基本均衡, 部分地区出现了供大于求的情况 ; 同时, 部分中低收入阶层的住房保障问题亟待解决 在这种情况下, 通过在棚户区改造中加大货币补偿的力度以及更多地运用发放租赁补贴的方式解决住房保障问题, 不但可以在一定程度上消化商品房的库存, 还解决了保障群体的住房问题, 也避免了继续建设保障房造成的资源浪费
宏观经济动态 中国百城房价连跌收尾楼市仍在艰难盘整 2014 年中国百城房价在连月下跌之中收尾, 房地产市场也在持续的下行调整中进入新的一年 专家预计, 随着楼市进入新常态, 市场波动加大, 行业分化加剧, 房地产行业的风险也会显著提高 1 日发布的数据显示,2014 年 12 月, 中国 100 个城市 ( 新建 ) 住宅平均价格为每平方米 10542 元 ( 人民币, 下同 ), 环比下跌 0.44% 这是百城房价连续第 8 个月下跌, 且跌幅较上月扩大 0.06 个百分点 2015 楼市猜想 : 去行政化全国房价难大幅反弹 2014 年以来, 房地产市场迅速变化 住建部部长陈政高曾如此概况 2014 年楼市状况 经历了 2013 年的 狂飙突进,2014 年房地产市场调整明显 成交降温 房价回落 投资增速放缓 库存高位运行 ; 调控政策也发生变化, 限购松绑 信贷放宽 限价淡化, 去行政化 趋势日益显现 伴随行业一系列转变, 年末翘尾的楼市在 2015 年走向如何受到业内关注 市场会否稳步回暖? 房价是涨是跌? 哪些购房惠民政策将出台? 行业面临哪些机遇和挑战?2015 年, 仍有诸多猜想空间 宽松信贷支撑高房价 2015 年一线房价或涨 7% 虽然 2014 年房地产市场并不景气, 但一线城市住房仍然紧俏 世联行数据显示,2014 年上海商品住宅的供应量为 1245 万平方米, 与上年相比增长 7.6%; 成交面积为 968 万平方米, 与上年相比下跌 24.3%, 成交均价为 27248 元 / 平方米, 较上年上涨 12.4% 而北京 广州和深圳的平均成交价格同样出现了上涨,2014 年对于地产是峰回路转的一年 : 年初以来资金面持续偏紧, 一度导致 46 个限购城市中的绝大部分城市纷纷解限, 最后只剩下北京 上海 广州 深圳 4 个一线城市以及三亚市保有限购政策 三季度末 9 30 房贷新政出台, 以及后期与之相配合的普通住房标准放宽 接踵而至的央行降息一步步化解信贷的紧缩, 又催热了房地产市场 楼市现筑底迹象 : 一线城市量价齐升远高于全国平均 在降息 公积金贷款调整等宽松政策的支撑下, 楼市开始出现筑底迹象 从统计局最新数据来看, 一线城市的止跌回升速度要快于其他城市, 不仅房价环比涨幅较高, 且成交量环比增长均在 15% 以上, 远高于全国平均水平 国家统计局 18 日公布的 2014 年 12 月 70 个大中城市房价数据显示,70 个大中城市新房和二手房价格环比降幅分别为 0.2% 和 0.3%, 均比 11 月份收窄 0.2 个百分点 ; 环比下降城市数量分别为 66 与 60 个, 价格下降城市数量仍然居多
宏观经济动态 全国房贷利率触底反弹银行称继续下调可能性不大 自 2014 年底, 下降了一段时间的房贷利率, 已经触底了, 并有部分银行已经开始上调房贷利率了 27 日, 一调查机构发 布报告显示, 由央行 9 30 新政开启的全国性房贷利率集体下调的趋势出现了中止 其中 1 月份,35 个重点城市中,16 城市首套 房贷利率企稳反弹, 其中 13 个平均房贷利率已经出现反弹 其中特别值得注意的是, 陷于房企危机的深圳, 出于风险考虑, 已 经有两家银行上调了房贷利率 一家国有银行广东省分行个贷部负责人对南都记者表示, 经过去年下半年以来, 各家银行的房 贷利率已经接近底线, 未来房贷利率继续下调的可能性不大 新峰观点 : 从去年 7 月开始, 各地利率持续下滑, 至 12 月触底, 央行新政所引发的房贷市场剧烈调整热潮逐渐退去, 全国大多数城市的利率已经接近银行所能接受的底线,1 月超半数城市房贷利率止跌, 再加上降息预期将进一步挤压利润空间, 银行再次大规模下调利率的可能性很小 进入 2015 年, 银行对于首套房的贷款政策将保持相对稳定 至此, 由央行 9 30 新政开启的全国性房贷利率集体下调的趋势中止
大连动态 市政规划 大连填海造地 6.3 平方公里打造 5 大机场功能区 未来新机场沿岸商务区的起步区, 将建设空港产业区 商务商业区 滨河休闲区 商住综合区 生态居住区等五大区域, 发展集商业 金融 酒店 居住 空港产业 文化娱乐 旅游休闲等功能于一体的生态型国际商务区 规划道路 : 道路交通系统规划将东联路向北延伸连接金州湾国际机场, 朱棋路向北延伸连接滨海路, 向北延伸山东路, 快速路和主干路共同构成 三横 三纵 的路网结构 三横 自北向南分别为规划主干路 滨海路与土革路 三纵 自东向西分别为规划东联路 规划主干路 规划山东路及朱棋路 规划分区 : 空港产业区 : 新机场沿岸商务区一起步区商务单元将成 为空港产业研发及相关企业聚集办公 开拓市场 管理接待之地 商务商业区 : 规划沿山东路建设片区级商业中心, 商业 设施分为生产性服务设施及生活性服务设施, 其中生产性服务, 包括酒店 银行 法律 保险 中介和专业咨询等 ; 生活性服务设施主要位于南部生态居住区山东路两侧 滨河休闲区 : 滨河休闲区位于滨海路北侧沿海地区设置 度假村式旅馆 餐饮 酒吧等休闲娱乐功能, 与滨海公园一同构成综合的滨海旅游区域 商住综合区 : 由高质量的城市滨海酒店 公寓 餐饮 娱乐等设施组成 生态居住区 : 建设两个居住组团, 配套建设中学 小 学, 建设 500 床位的三级综合医院 1 处, 并配套街道办事处 派出所 文化活动中心 社区卫生服务中心 集中健身场地等公共服务设施 新峰观点 : 新机场沿岸商务区起步区的规划无疑将大力推进甘北 金州西滨海区域的发展及大连北部海域的开发, 山东路区域的改造 体育新城的发展或将进入快车道
大连要建 10 条地铁规划全景出炉 大连动态 市政规划 4 5 7 号线前期准备今年展开, 远景规划还将兴建 6 8 9 10 号线 2015 年 4 月 : 地铁 2 号线一期试运营 2015 年 6 月 : 地铁 1 号线一期试运营 2016 年下半年 : 地铁 1 2 号线二期与一期贯通试运 未来 5 年规划 : 包括地铁 1 2 号线在内, 大连共计规划 10 条地铁线路 R 1 线 4 号线 7 号线 4 号线 : 营城子 - 龙头石, 全长 27.7 公里, 设 20 站,2016 年开工,2020 年建成 5 号线 : 虎滩新区 - 后关村, 全长 23.8 公里, 设 28 站,2014 年底开工,2018 年建成 7 号线 : 百合山庄 - 港湾广场, 全长 16.5 公里, 设 17 站,2015 年开工,2019 年建成 一期地铁运行线路 新峰观点 : 地铁开通对经过区域及项目的升值不言而喻 未来地铁 4 5 7 号线及 RI 线的规划及建设将加快甘北 甘西的发展, 主要影响到体育新城板块 科技创新城等板块 R1 线及新机场沿岸商务区或将是金渤海岸重获新生 5 号线
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 成交楼面地价分析 成交土地明细汇总
土地成交量分析 1 月份成交甘井子区两宗城镇住宅 配套公建用地, 土地市场仍在延续上年度的低迷状态 2011 年 -2015 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 600 240 500 400 180 300 120 200 100 60 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 0 1 月份全市七区供应经营性用地 3 宗, 其中甘井子区两宗为城镇住宅 配套公建用地, 占地面积共 16.18 万m2, 建筑面积共 29.12 万m2, 已成交 中山区 1 宗住宅及配套公建 商业用地, 占地面积 0.81 万m2, 建筑面积 7.68 万m2, 未成交 目前虽有降息降准的政策出台, 但市场的复苏还需一个反应阶段, 因而本月土地成交情况稍有起色但仍延续上年度的低迷状态 该成交地块从位置及容积率判断, 很有可能以纯居住产品为主
土地成交价格分析 成交土地位于大连湾, 属于传统意义上的城乡结合部, 因而楼面价不高 2011-2015 年月度成交楼面地价 ( 元 / m2 ) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1 月两宗甘井子区土地, 成交楼面地价为 2304 元 / m2 底价成交
土地成交明细 1 月份成交土地由沈阳金地 深圳联新投资两家公司联合竞得, 隶属金地集团 地块编号区域土地位置 占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率用地性质竞得单位 成交总价 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 楼面单价 ( 元 / m2 ) 大城 (2014)-28 大城 (2014)-29 甘井子区 大连湾街道 201 国道北 后前线西侧 10.95 19.71 1.8 城镇住宅配套公建 沈阳金地天邦房地产开发有限公司深圳联新投资管理有限公司 45350 4141 2301 5.23 9.41 21762 4159 2312 合计 16.18 29.12 1.8 67112 4148 2304 注 : 经营性用地是指除工业性用地以外的其他类型用地, 包括住宅用地 商住用地及公建用地 大城 (2014) 28 29 号
小结 供应情况 供应 3 宗经营性用地, 仅 2 宗为居住用地,1 宗为商业用地 1 月份全市七区供应经营性用地 3 宗, 其中甘井子区供应 2 宗地块为城镇住宅 配套 公建用地 ; 中山区供应 1 宗商业用地 成交情况 2 宗甘井子区土地底价成交, 由金地集团竞得 位于甘井子区的 2 宗城镇住宅 配套公建用地底价成交, 竞得人为金地集团旗下企 业 目前虽有降息降准的政策出台, 但市场的复苏还需一个反应阶段, 因而本月土地成 交情况依旧延续上年度的低迷状态
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 1 月份新增供应环比同比均呈现了明显的下降趋势 销售面积也呈现相同态势, 属于春节前夕销售量下降的传统状况 对于利好政策的反馈预计待春节后或 3 月份才能显现 本月累计供销比为 1.23, 仍供大于求 近一年全市商品住宅供销走势 120 3.00 100 2.50 80 2.00 60 1.50 40 1.00 20 0.50 0 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 0.00 新增供应情况 :1 月新增供应面积 11.52 万m2, 环比下降 86%, 同比下降 60% 新增供应量主要来源于两个方面, 一是热销项目补货, 二是未上市项目提前储备货源 销售情况 :1 月份销售面积为 32.54 万m2, 环比下降 42%, 同比下降 14% 属于春节前夕销售量下降的传统状况 供销比 :1 月供销比为 0.35, 延续去年的累计供销比为 1.23, 市场处于供大于求的状态
供应区域结构分析 1 月份的新增供应分布在中山区和甘井子区, 均为近半年来连续供应的区域 中山区本月新增供应有高层和多层, 套均面积达 240 m2, 甘井子区新增供应除普通住宅外还有别墅产品 普通住宅套均面积为 83 m2, 别墅套均面积为 255 m2 100% 80% 主力供应项目 中海凤凰熙岸 60% 40% 20% 0% 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 中山区沙河口区甘井子区西岗区高新园区金州新区旅顺口区 中南裕泰 注 : 图表中供应结构为面积占比 1 月份的新增供应分布在中山区和甘井子区 中山区的供应项目为中南裕泰, 套均面积达到 240 m2 甘井子区的供 应项目为中海凤凰熙岸 恒大檀溪郡 中航华府和西郊高尔夫庄园 其中普通住宅供应量为 9.78 万m2, 套均面积 83 m2, 别墅供应量为 1.74 万m2, 套均面积为 255 m2
销售区域结构分析 全市七区均呈现下降趋势, 甘井子区成交量最大 金州新区排名第二, 刚需刚改产品的销售确保其销量仍相对最为稳定 以去库存为主的西岗区 旅顺口区环比同比均下降明显 高新园区因热销项目上个月得到释放, 本月销量下降也属正常现象 区域 1 月份销售区域结构表 1 月份销售区域结构对比图 100% 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 1.74-69% -7% 西岗区 0.31-55% -55% 沙河口区 1.92-28% 17% 甘井子区 12.76-40% 11% 高新园区 4.27-62% -47% 旅顺口区 1.36-34% -32% 金州新区 10.19-17% -15% 合计 32.54-42% -14% 80% 60% 40% 20% 0% 32% 5% 21% 30% 4% 2% 5% 22% 31% 4% 20% 销冠项目 远洋红星海世界观 中庚香海金鼎 大华锦绣华城 38% 华润考拉住区 39% 5% 1% 10% 4% 13% 6% 1% 5% 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 金州新区 御园 香水湾 中庚当代艺术 本月 7 区均呈现不同程度的下降趋势 金州新区和沙河口区下降幅度相对较小, 其他区域均下降明显 从各区横向对比来看, 甘井子区 金州新区仍是两个绝对主力区域, 占比均超过 30% 甘井子区占比较上周变化不大, 金州新区占比增加明显, 区域内刚需刚改项目的销售份额较大, 对该区的销量稳定起到了明显的支撑作用 环比同比对比中, 西岗区 旅顺口区和高新园区均下降明显, 前两者是以去库存为主的区域, 而高新园区因热销项目如招商兰溪谷, 恒大御景湾, 在上个月得到了集中释放, 因而本月回落也在情理之中
销售户型结构分析 60-120 m2产品占有市场份额最大, 且成为除中山区外, 其他各区的销售主力 中山区的销售主力则集中于 144 m2以上的大户型 甘井子区 金州新区的销售结构最为稳定, 高新园区和旅顺口区的变化相对较小 而中山区 西岗区和沙河口区的销售结构变化相对较大 1 月份销售户型面积段销量明细表 100% 1 月份销售户型面积段结构对比图 区域 60 以下 ( 万m2 ) 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 80% 42% 15% 中山区 0.20 0.20 0.12 0.16 0.33 0.73 西岗区 0.03 0.08 0.08 0.05 0.02 0.05 60% 沙河口区 0.12 0.49 0.57 0.34 0.25 0.15 甘井子区 0.19 5.94 3.70 1.60 0.77 0.55 40% 29% 高新园区 0.36 1.38 1.38 0.68 0.19 0.28 旅顺口区 0.17 0.56 0.45 0.04 0.05 0.09 金州新区 0.83 4.78 2.27 0.93 0.39 0.98 合计 1.90 13.45 8.57 3.81 1.98 2.83 占比 6% 41% 26% 12% 6% 9% 32% 20% 12% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 180m2以上 144-180m2 120-144m2 90-120m2 60-90m2 60m2以下 甘井子区和金州新区的销售结构都相对稳定,60-120m2是绝对销售主力 高新园区和旅顺口区环比变化较小, 高新园区 60-90m2有所增长, 大华锦绣华城是该面积段的销冠项目 ; 旅顺口区小户型占比有所增长, 这主要来源于老旧项目集中备案 中山区 西岗区 沙河口区的变化则相对较大, 前两者都是由于 180m2以上的大户型占比明显增长, 中山区主要来源于中庚当代艺术项目的支撑, 西岗区则是长江杰座项目的集中备案 ; 沙河口区 90-120m2占比增加较大, 华业玫瑰东方成为主销项目
销售产品类型结构分析 别墅产品销售多集中于金州新区 旅顺口区和甘井子区 公寓产品销售多集中于中山区 西岗区和沙河口区, 且中山区是唯一公寓产品成为销售主力的区域 本月公寓产品销冠是中庚当代艺术项目 西岗区 沙河口区均无别墅成交 别墅产品销冠为远洋红星海世界观 区域 1 月份产品类型销售面积表 1 月份产品类型销售结构对比图图 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 0.63 1.09 0.02 100% 80% 西岗区 0.19 0.11 0.00 沙河口区 1.79 0.13 0.00 甘井子区 12.15 0.17 0.44 高新园区 3.98 0.19 0.10 旅顺口区 1.25 0.01 0.09 金州新区 8.89 0.43 0.86 合计 28.88 2.14 1.52 占比 89% 7% 5% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统抓取为准 60% 40% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 别墅公寓普通住宅 中山区 西岗区的公寓产品份额增加明显, 销售主力分别来源于中庚当代艺术和百年港湾项目 沙河口区 高新园区和旅顺口区的普通住宅销售份额相对有所增加, 销售主力分别来源于御园 大华锦绣华城 旅顺公馆 ( 售罄集中备案 ) 项目 别墅产品销售份额增加的区域是高新园区 金州新区, 销冠项目分别是橡树庄园和远洋红星海世界观
存量及去化周期分析 1 月存量较上月有所减少, 主要源于普通住宅的去化量较大 各面积段中,180 m2以上大户型的存量占比明显提升, 去化压力进一步加大 60 m2以下的小户型存量占比变化不大 1800 1500 1200 900 600 300 0 产品类型存量及去化周期 128 131 130 221 247 245 49 55 46 22 1311 1342 1316 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期 1 月商品住宅总存量约 为 1691 万m2, 较上月 有所下降 去化周期较 上月也稍有缩短 其中普通住宅的存量下 降相对明显, 而公寓 别墅产品存量下降幅度 较小 注 : 上图存量为备案数据 如以上月存量为基础, 使用公式, 存量 = 上月存量 + 本月新增供应 - 本月销售, 则存量为 1699 万m2, 有所下降 68 34 60 49 30 120 90 60 30 0 600 500 1 月面积段存量及去化周期 76 84 72 截至 1 月底,180m2以上的产品存量占比增加 400 60 明显, 已达 18%, 远超 300 200 39 27 26 29 38 48 36 其销售量份额, 去化压力进一步加大 100 0 158 520 344 217 145 307 60m2以下 60-90 90-120 120-144 144-180 180m2以上 存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 24 12 60m2以下的小户型产品存量下降最小 去化周期基本持平 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积
小结 供应情况 本月新增供应分别位于中山区和甘井子区, 较上月有大幅下降 新增供应面积继上个月明显上涨之后, 本月开始大幅回落 新增供应项目来自于中山区 和甘井子区, 这两个区域也是近半年来, 连续有新增供应的区域 本月供应产品类型有普通 住宅和别墅 销售情况 1 月销量下降明显 利好政策出台, 其效应需待 2 3 月份的市场检验 1 月销售面积同样出现的大幅下降, 延续了春节前夕, 销售量下降的传统状况 从各区横向对比分析, 销售结构变化相对稳定的甘井子区和金州新区排名分列第一 第二位 高新园区 旅顺口区和西岗区的成交量环比同比均下幅明显 对于降息等有利楼市的政策已经出台, 但其作用预计待春节后或 3 月份才能显现 存量情况 存量略减, 主要来源普通住宅的存量下降, 但大户型的存量比例加大 1 月存量环比上月有所下降, 其下降主要来源于普通住宅的销售, 公寓和别墅的存量 下降幅度较小 180 m2以上的产品存量占比明显增加, 去化压力进一步加大 60 m2以下的 小户型产品存量下降最小, 去化周期基本持平
新峰观点
1 宏观政策 随着去年房地产市场成交量的下滑, 使得目前市场呈现供大于求的状态, 存量的快速良性去化问题备受关注 国家拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见, 在此基础上, 住建部将督促存量库存较高的城市, 出台将商品房转化为安置房, 促进棚改与利用存量房的支持措施 除此之外 降息降准 白银时代 新常态 等关键字眼的解读也不断出现在各大媒体上, 如何利用政策利好去化现有存量将成为各开发商适应新市场环境的关键 2 土地市场 1 月份全市七区供应经营性用地 3 宗, 其中位于甘井子区的 2 宗城镇住宅 配套公建用地底价成交, 竞得人为金地集团 目前虽有降息降准的政策出台, 但反映到土地市场的复苏还需一个阶段, 因而本月土地成交情况依旧延续上年度的低迷状态 3 商品住宅市场 新增供应和销售量在本月均出现大幅下降 新增供应项目来自于中山区和甘井子区, 供应产品类型有普通住宅和别墅 销售量的大幅下降, 延续了往年春节前夕的传统状况 甘井子区销量虽环比下降明显但同比小增, 仍排名第一, 而高新园区 旅顺口区和西岗区的成交量环比同比均明显下降 对于降息等有利楼市的政策, 其作用预计待春节后或 3 月份才能显现