◤专业责任协作荣誉

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扬孔
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1 受人之托忠人之事 For Your Trust Do Our Best 专业责任协作荣誉 2013 年第三季度中国房地产政策总结与效果评估报告 KINVO 金网络市场研究中心中国领先的房地产综合顾问服务机构专业人服务人信誉人

2 年 1-8 月宏观运行环境 1.1 政治环境国务院常务工作会议 : 市场机制稳增长方向很正确, 力度需加强 7 月 24 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 会议内容主要有四点 : 一今年 8 月 1 日起, 对小微企业中月销售额不超过 2 万元的增值税小规模纳税人和营业税纳税人, 暂免征收增值税和营业税 ; 二通过六项措施促进外贸 ; 三通过四项政策发展铁路投资 ; 四做好甘肃定西抗震救灾工作会议提出了新的稳增长思路 : 通过减税来加强微观经济活力, 刺激经济增长减税属于积极的财政政策范畴, 更加强调充分发挥市场机制, 更符合公平原则, 寻租空间较少, 效率更高, 减税与本届政府反复强调的抓改革调结构政策方向一致, 可兼顾长短期经济目标会议同时提出并抓紧研究相关长效机制, 这意味着相关政策可能会长期有效, 并有可能进一步扩大税减范围, 将对经济产生更加积极的影响中央政治局工作会议 : 讨论研究当前经济形势和下半年经济工作会议总结上半年国家宏观经济形势 : 上半年主要经济指标处于年度预期目标的合理区间, 经济社会发展总的开局是好的经济保持平稳增长, 价格总水平基本稳定, 就业形势总体平稳, 服务业发展继续加快, 科技创新成果不断涌现, 节能减排工作进一步强化, 简政放权取得积极进展, 改革开放力度加大, 社会事业得到加强会议讨论下半年国家经济工作重点, 具体包括政策要点 : 一继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 盘活存量优化增量着力提高财政资金使用效益, 加大金融支持实体经济的力度, 把钱用在刀刃上 ; 二积极释放有效需求, 推动居民消费升级, 保持合理投资增长, 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化, 促进房地产市场平稳健康发展 1

3 2006 年 1-3 月 2006 年 1-6 月 2006 年 1-9 月 2006 年 1-12 月 2007 年 1-3 月 2007 年 1-6 月 2007 年 1-9 月 2007 年 1-12 月 2008 年 1-3 月 2008 年 1-6 月 2008 年 1-9 月 2008 年 1-12 月 2009 年 1-3 月 2009 年 1-6 月 2009 年 1-9 月 2009 年 1-12 月 2010 年 1-3 月 2010 年 1-6 月 2010 年 1-9 月 2010 年 1-12 月 2011 年 1-3 月 2011 年 1-6 月 2011 年 1-9 月 2011 年 1-12 月 2012 年 1-3 月 2012 年 1-6 月 2012 年 1-9 月 2012 年 1-12 月 2013 年 1-3 月 2013 年 1-6 月 2013 年第三季度中国房地产政策总结与效果评估报告 1.2 经济环境国民经济增速 : 上半年 GDP 增速持续回落, 但整体仍保持在平稳增长区间今年 3 月, 中央政府完成换届, 新一届国家领导人意在推动经济转型与产业升级, 力求宏观经济整体发展的软着陆, 以实现稳增长, 调结构, 促转型, 惠民生的发展目标受稳健的宏观经济政策影响, 上半年我国宏观经济运行较平稳, 经济增长速度持续回落, 但整体仍保持在较平稳的增长区间内据统计, 今年上半年我国国民生产总值 (GDP) 为 24.8 万亿元, 同比增长 7.6%, 其中一季度增长 7.7%, 二季度增长 7.5%, 增速为 2009 年三季度以来最低点图 :2006 年以来 GDP 及增速变化 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% GDP( 亿元, 左轴 ) GDP 增速 (%, 右轴 ) 数据来源 : 国家统计局, 金网络市场研究中心监测 CPI PPI: 今年 1-8 月经济复苏动力不足,PPI 增速持续在 0% 以下徘徊 ; 物价相对平稳, CPI 增速处于 2 时代从多项经济数据指标变化不难看出, 今年 1-8 月宏观经济复苏动力明显不足,PPI 指数增速仍在 0% 以下徘徊, 由 PPI 下滑所引发的通缩风险将逐步显现物价方面, 今年前 8 个月全国 CPI 增速水平保持相对低位, 除 2 月外, 其余各月增速均在 3% 以下, 短期内整体通胀压力有所减弱 2

4 2008 年 1 月 2008 年 3 月 2008 年 5 月 2008 年 7 月 2008 年 9 月 2008 年 11 月 2009 年 1 月 2009 年 3 月 2009 年 5 月 2009 年 7 月 2009 年 9 月 2009 年 11 月 2010 年 1 月 2010 年 3 月 2010 年 5 月 2010 年 7 月 2010 年 9 月 2010 年 11 月 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 2012 年 11 月 2013 年 1 月 2013 年 3 月 2013 年 5 月 2013 年 7 月 2008 年 1 月 2008 年 3 月 2008 年 5 月 2008 年 7 月 2008 年 9 月 2008 年 11 月 2009 年 1 月 2009 年 3 月 2009 年 5 月 2009 年 7 月 2009 年 9 月 2009 年 11 月 2010 年 1 月 2010 年 3 月 2010 年 5 月 2010 年 7 月 2010 年 9 月 2010 年 11 月 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 2012 年 11 月 2013 年 1 月 2013 年 3 月 2013 年 5 月 2013 年 7 月 2013 年第三季度中国房地产政策总结与效果评估报告 15% 图 : 年全国 CPI PPI 增速统计 10% 5% 0% -5% -10% CPI 增速 PPI 增速数据来源 : 国家统计局, 金网络市场研究中心综合整理新增货币供应 : 今年以来我国货币新增供应充足, 上半年货币超发形势严峻, 第三季度开始 M2 增速较前期有所放缓, 更接近年初确定的 13% 货币增长目标 2013 年, 我国货币政策的总体基调是宽财政稳货币, 广义货币供应量 M2 增速目标设定在 13% 1-8 月货币供应相对充足, 特别是上半年 M2 增速持续保持在 15% 以上, 货币超发形势较严峻第三季度开始,M2 增速较前期有所回落, 相对符合宏观调控的预期和稳健货币政策的要求, 更接近年初确定的 13% 的增长目标 35% 图 : 年 M2 增速变化 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% M2 同比增速数据来源 : 央行, 金网络市场研究中心综合整理 3

5 2008 年 1 月 2008 年 3 月 2008 年 5 月 2008 年 7 月 2008 年 9 月 2008 年 11 月 2009 年 1 月 2009 年 3 月 2009 年 5 月 2009 年 7 月 2009 年 9 月 2009 年 11 月 2010 年 1 月 2010 年 3 月 2010 年 5 月 2010 年 7 月 2010 年 9 月 2010 年 11 月 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 2012 年 11 月 2013 年 1 月 2013 年 3 月 2013 年 5 月 2013 年 7 月 2013 年第三季度中国房地产政策总结与效果评估报告人民币贷款 : 上半年贷款放量较宽松,6 月资金流动性趋紧, 第三季度开始银行全面收紧住房信贷, 单月新增贷款显著下降, 贷款余额持续处于高点今年上半年, 在相对宽松的金融信贷环境下, 人民币新增贷款额持续攀升,6 月由于贷款余额居高以及多项理财产品地方债务集中到期, 银行资金压力骤然加大, 短期流动性趋紧进入下半年, 央行全面放开贷款利率, 北京深圳广州南京合肥等热点城市的多家商业银行全面收紧住房信贷, 同时延长房贷办理时间和审批流程受此影响,7-8 月人民币新增贷款降至 6999 亿元 7113 亿元, 较 6 月水平分别下降了 19.1% 17.7% 但从贷款余额看, 截止 8 月底, 人民币贷款余额累计达 69.5 万亿元, 为 2008 年以来最高点图 : 年人民币新增贷款及贷款余额统计人民币新增贷款 ( 亿元, 左轴 ) 人民币贷款余额 ( 万亿元, 右轴 ) 数据来源 : 央行, 金网络市场研究中心综合整理固定资产投资 :1-8 月全国城镇固定资产投资连续保持 20% 以上较快增速, 铁路基础设施建设保障房建设贡献突出据统计, 今年 1-8 月全国城镇固定资产投资完成额为 26.3 万亿元, 同比增长 20.3%, 增速较上半年水平扩大了 0.2 个百分点分产业看, 第三产业投资继续占据绝对优势 ; 分行业看, 路基础设施建设保障房建设贡献比较突出 4

6 2008 年 1-2 月 2008 年 1-4 月 2008 年 1-6 月 2008 年 1-8 月 2008 年 1-10 月 2008 年 1-12 月 2009 年 1-3 月 2009 年 1-5 月 2009 年 1-7 月 2009 年 1-9 月 2009 年 1-11 月 2010 年 1-2 月 2010 年 1-4 月 2010 年 1-6 月 2010 年 1-8 月 2010 年 1-10 月 2010 年 1-12 月 2011 年 1-3 月 2011 年 1-5 月 2011 年 1-7 月 2011 年 1-9 月 2011 年 1-11 月 2012 年 1-2 月 2012 年 1-4 月 2012 年 1-6 月 2012 年 1-8 月 2012 年 1-10 月 2012 年 1-12 月 2013 年 1-3 月 2013 年 1-5 月 2013 年 1-7 月 2013 年第三季度中国房地产政策总结与效果评估报告图 : 年固定资产投资及增速统计 % 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 城镇固定资产投资完成额 ( 亿元, 左轴 ) 固定资产投资额同比 (%, 右轴 ) 数据来源 : 国家统计局, 金网络市场研究中心综合整理 1.3 社会环境群租 : 一线城市群租问题屡禁不止, 综合治理难度较大, 租房纠纷频频发生进入下半年, 随着高校毕业开学, 加之城市中庞大的外来人口, 一线城市房屋租赁市场日益活跃, 北京上海等城市前几年被明令禁止具有重大安全和社会隐患的群租房也有所抬头导致群租现象出现的根源主要包括 : 其一, 城市外来人口快速激增, 房屋需求量庞大, 严重的供求矛盾促使群租大量滋生其二, 房价逐渐上涨, 学生外来务工人员无法承受高租金压力被迫选择群租尽管北京上海等地此前已经出台相关管理办法, 但在群租治理过程中仍面临进门难认定难执行难的问题中国式买房 : 政策放松引发中国式买房强势来袭, 热点城市金九销售成色十足中国式买房, 是针对中国现在居高不下的房价应运而生的一个特殊现象, 购房者普遍认为投资渠道狭窄而产生的从众消费追涨房价的心理诉求由于传统的观念, 中国式购房者历来是重买轻租的, 这也会导致市场供应需求结构的畸形 9 月, 楼市政策调控进入空窗期, 市场预期看涨, 个别三四线城市甚至尝试放松调控, 恰逢传统销售旺季, 多个城市频现日光盘, 优质项目销售火爆, 出于不后悔捡便宜的心态, 恐慌性和盲目性购房者有所增加这种中国式买房的跟风者并不鲜见, 5

7 也进一步加剧了市场的过热现象以房养老 : 国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见, 鼓励保险公司探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点 9 月 13 日, 国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见, 提出鼓励保险公司探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点具体包括: 一各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费, 对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费, 对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费二公办养老院要充分发挥托底作用, 重点为无劳动能力无生活来源无赡养人的三无老人和低收入老人经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养护理服务三各地新建小区必须配套建设养老服务设施, 已建成小区要限期通过购置置换租赁等方式开辟养老服务设施, 不得挪作他用社区医院要进入养老院社区和家庭对养老院内设的医院, 符合医保和新农合的可申请纳入定点范围, 入住的参保老年人按规定享受相应待遇各地还要完善医保报销制度, 切实解决老年人异地就医结算问题针对国务院提出试点以房养老政策, 北京市民政局有关负责人表示, 北京市即将出台加快推进养老服务业发展的意见, 对于以房养老的相关政策, 将通过推进租房置换的方式来进行租房置换是通过出租房屋获取租金, 最终通过租金收入来入住养老院 1.4 市场环境新建商品房市场 : 全国商品房及住宅销售面积增速步入下行通道, 新国五条政策抑价效果逐步显现,4 月开始新建商品房及住宅销售均价走势以稳为主, 价格涨幅稳中有降今年 1-8 月, 全国商品房住宅销售面积分别是万平方米, 同比分别增长 23.4% 24.4%, 增速均为今年以来的最低点, 但整体来看仍保持在 20% 以上的较快增速从单月情况看,8 月全国商品房住宅销售面积分别为万平方米, 同比分别增长 10.1% 9.5% 6

8 图 : 年全国商品房 / 住宅销售面积及增速统计 % 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 商品房销售面积 ( 万m2, 左轴 ) 住宅销售面积 ( 万m2, 左轴 ) 商品房销售面积同比增速 ( 右轴 ) 住宅销售面积同比增速 ( 右轴 ) 数据来源 : 国家统计局, 金网络市场研究中心监测从价格方面看, 受政策调控供应相对充足前期市场需求集中释放等因素的持续影响,4 月开始, 全国商品房销售均价走势以稳为主, 稳中有降, 短期波动不明显据统计, 今年 1-8 月全国商品房销售均价为 6454 元 / 平方米, 与 1-7 月水平相比基本持平, 同比涨幅为 8.9% 住宅方面,1-8 月全国住宅累计销售均价为 6076 元 / 平方米, 较 1-7 月水平小幅下降了 0.3%, 与去年同期相比仍有 9.1% 的涨幅, 且涨幅仍高于商品房市场销售均价的整体水平图 : 年全国商品房 / 住宅销售均价走势商品房销售价格 ( 元 / m2 ) 住宅销售价格 ( 元 / m2 ) 数据来源 : 国家统计局, 金网络市场研究中心监 7

9 单位 : 万m 年第三季度中国房地产政策总结与效果评估报告二手房市场 : 受二手房买卖征收 20% 个税新政的直接影响, 今年 1-8 月北京上海天津广州二手房单月交易量波动较大, 个税成本转嫁助推二手房价格呈现稳中有升受新国五条中二手房买卖征收 20% 个税新政的直接影响, 同时各地执行细则尚未落地, 政策执行遭遇窗口期 3 月北京上海天津广州等热点城市二手房交易出现井喷, 其中, 上海二手房单月销售面积突破 500 万平方米, 此后各城市二手房交易虽有明显回落, 但与新政出台前交易水平仍基本一致而深圳各月二手房交易则相对平稳总结来看, 今年 1-8 月北京上海天津深圳广州二手房累计交易面积分别是万平方米, 同比增幅分别是 89.8% 87.8% 91.5% 52.7% 90.2% 图 : 年重点城市二手房销售面积统计北京上海天津深圳广州数据来源 : 各城市住建委, 金网络市场研究中心监测价格方面, 伴随着二手房征收 20% 个税新政的落地, 虽然政策规定个税由卖方承担, 但大部分卖方选择提高售价将税费成本转嫁到买方, 因此在一定程度上助推了二手房价格的上涨据统计, 今年 8 月北京上海天津广州二手房销售均价分别是元 / 平方米, 较年初水平 (1 月 ) 分别上涨了 18.3% 3.8% 1.4% 28.3% 8

10 单位 : 元 / m 年第三季度中国房地产政策总结与效果评估报告图 : 年重点城市二手房销售均价走势北京上海天津广州数据来源 : 各城市住建委, 金网络市场研究中心监测年第三季度中国房地产政策总结 2.1 宏观经济政策经济财政政策总体基调 : 坚持稳中求进, 坚持宏观经济政策的连续性稳定性, 根据经济形势变化适时适度进行微调预调 7 月 30 日, 中共中央总书记习近平支持中央政治局工作会议, 分析研究 2013 年上半年我国经济形势和下半年经济工作在系统梳理总结上半年经济形势的基础上, 对下半年经济工作提出了如下要点 : 下半年政策总体基调 : 坚持稳中求进, 坚持宏观经济政策的连续性稳定性, 根据经济形势变化适时适度进行微调预调要统筹稳增长调结构促民生, 积极扩大有效需求, 着力推进转型升级, 确保完成全年经济社会发展主要任务拉动经济增长的重要方面 : 积极释放有效需求, 推动居民消费升级, 合理保持投资增长, 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化, 促进房地产市场平稳健康发展政策方向 : 首度明确中国经济的上限与下限, 再度强调调结构促进转型升级 9

11 7 月 9 日, 在中国上半年核心经济指标陆续公布之际, 国务院总理李克强首度明确经济运行合理区间的具体内涵 : 宏观调控要让经济增长率就业水平等不滑出下限, 物价涨幅等不超出上限与此同时, 会议再度强调要依靠改革开放解决发展中的难题, 通过结构调整推进转型升级未来要使市场主体有稳定的预期, 要增强调控的针对性和预见性, 做到稳中有为, 完成全年经济社会发展的主要任务改革措施 : 稳步推进财税金融体制改革, 深入研究财税体制改革方案, 释放改革红利国家发改委财政部于 8 月 28 日分别向十二届全国人大常委会第四次会议作今年以来国民经济和社会发展计划执行情况及预算执行情况的报告, 加快推进财税金融改革在两份报告中均有提及国家发改委表示, 在金融改革方面, 加快建立存款保险制度 ; 完善汇率形成机制, 保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 ; 推动探索由民间资本发起设立民营银行等金融机构 ; 强化风险防范制度建设, 坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线财政部表示, 下半年将继续深入研究财税体制改革方案, 释放改革红利例如, 做好清理整合中央对地方专项转移支付工作, 分类分步扩大国有资本经营预算实施范围, 进一步推进营改增消费税房产税资源税等税制改革货币信贷政策货币政策 : 继续实施稳健的货币政策, 盘活存量优化增量, 进一步加大金融支持实体经济的力度现阶段, 中国经济增长速度放缓, 增长动力不足, 全面延续平稳偏软的弱复苏态势已成定局, 如何找好抓手实现稳增长的目标已成为形势逆转的关键之一 7 月 30 日中央政治局工作会议上提出 : 我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 盘活存量优化增量着力提高财政资金的使用效益, 加大金融支持实体经济的力度信贷政策 : 央行进一步推动利率市场化改革, 全面放开贷款利率管制 10

12 7 月 19 日, 央行正式发布全面放开金融机构贷款利率管制的通知, 根据中国人民银行关于进一步推进利率市场化改革的通知, 总结政策要点如下 : (1) 取消金融机构贷款利率 0.7 倍的下限, 由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平 (2) 取消票据贴现利率管制, 改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式, 由金融机构自主确定 (3) 对农村信用社贷款利率不再设立上限 (4) 为继续严格执行差别化的住房信贷政策, 促进房地产市场健康发展, 个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整此次央行全面放开贷款利率管制是我国推进利率市场化改革的关键一步, 标志着我国金融体制改革的重要进展, 传递推进利率市场化改革最强烈信号, 此举推进利率市场化改革对提振实体经济发展促进经济结构调整与转型升级改善宏观经济预期具有重要意义 2.2 房地产行业主要政策土地政策重点城市试点完善限房价, 竞地价限房价竞保障房面积出让方式, 北京 8 月推出两宗限价地块增加自住及改善型住房土地供应国土资源部党组成员国家土地副总督察甘藏春公开表态, 可以探索推广北京等地试点的限房价竞地价限房价竞保障房面积出让方式, 国土部也将总结完善一些地方的经验, 并出台规范性的文件实际上, 除了北京以外, 山东甘肃云南山西湖南海南等区域的部分城市都开始试行限房价竞地价的土地拍卖模式北京市国土局于 7 月 2 日表示, 将试点完善北京国五条细则提到的限房价竞地价交易方式, 优先在房价地价上涨较快且房价预期较高的区域, 如朝阳海淀丰台大兴通州顺义等地区, 选择部分商品住房用地通过限房价竞地价方式出让, 进一步增加自住型改善型住房土地供应 8 月, 北京土地招拍挂市场已经推出 2 宗限房价竞地价地块, 未来开发产品则主要是适合夹心层居住的中低价位中小套型普通商 11

13 品房地王频出引发调控加码, 各地严查交易违规, 多省市集中出台限地令进入下半年, 一二线城市土地市场热度不减, 北京上海深圳天津杭州武汉等城市地王频出地王效应引发各地政府关注, 目前各省级房地产管理部门工商行政管理部门正在对所辖市县的治理工作开展情况进行检查与此同时, 江苏安徽广州等多个省市集中出台限地政策, 科学引导产业健康发展和促进节约集约利用土地江苏省方面, 新增七大类限制用地项目以及三类禁止用地项目, 并规定土地出让规模最大不得超过 300 亩安徽省方面, 将限定商品住宅用地出让规模, 大城市中等城市小城市 ( 建制镇 ) 的商品住宅项目用地, 宗地出让面积分别不得超过 300 亩 210 亩和 105 亩搭配方式供地超过上述宗地规模, 或经营性用地单宗出让规模超过 100 亩的, 须报安徽省国土资源厅备案审查广州方面, 首次明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准, 地下负一层按地上部分市场评估价的 50% 计收土地出让金, 地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的 25% 计收土地出让金商品房调控政策 ( 一 ) 中央层面现阶段政策总体基调 : 积极稳妥推进新型城镇化, 促进房地产市场的平稳健康发展, 中央态度较 2012 年发生明显变化 7 月 30 日, 中央政治局召开工作会议, 分析研究 2013 年上半年经济形势和下半年经济工作, 中共中央总书记习近平主持会议会议指出 : 今年以来, 国内外经济环境十分复杂, 要坚持稳中求进的工作总基调, 以提高经济发展质量和效益为中心, 着力深化改革, 加快调整结构和转型升级, 不断改善民生, 沉着应对各种风险挑战关于房地产表述为 : 积极释放有效需求, 推动居民消费升级, 保持合理投资增长, 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化, 促进房地产市场平稳健康发展从说法和态度上看都与 2012 年末政治局工作会议对今年一季度及全年提出的要求加强房地产市场调控 12

14 和住房保障工作有了比较明显的变化从现阶段我国宏观经济形势来看, 拉动经济增长的三驾马车中, 投资相对偏低, 且净出口持续低迷, 房地产已经成为稳定投资增长和拉动内需释放的重要力量预计今年年内中央出台更严厉的房地产调控政策的可能性较低, 同时将进一步鼓励合理化住房需求的释放房产税 :7 月, 国税总局研究扩大房产税试点范围, 房产税改革迈出实质性步伐 ;8 月, 国家发改委财政部再次明确提出扩大房产税改革试点范围, 具体时间表预计为下半年 7 月 12 日, 国家税务总局发布关于转变职能改进作风更好服务大局的通知, 其中有关研究扩大个人住房房产税改革试点范围的具体表述为促进形成有利于结构优化社会公平的税收制度的内容中出现, 其中还包括做好营改增扩大试点工作, 研究合理调整消费税税率结构征收范围和征税环节, 完善资源税制, 加快研究开征环境保护税, 以及研究综合与分类相结合的个人所得税制度等完善税制的政策 8 月 28 日, 国家发改委主任徐绍史财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时, 双双提到扩大个人住房房产税改革试点范围其中, 徐绍史在会议报告中明确提出 : 目前房价反弹压力较大, 下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围此外, 在保障和改善民生领域, 将抓好保障性安居工程建设管理和分配与此同时, 楼继伟向全国人大常委会报告下一步工作安排时表示, 将继续深入财税体制改革方案, 其中即包括房产税等重点税种改革此次报告中被双双提及的扩大个人住房房产税改革试点范围, 意在释放重要积极的政策信号但在具体的扩围前需先明确房产税征收目标 : 到底是作为调控房地产的工具, 还是作为地方政府的主体税种, 或是为了调节收入分配作为富人税征收, 房产税收制度的改革应兼顾短期和长期调控目标, 同时需进一步明确征税范围是向增量征税还是要涉及存量从房产税扩围的执行条件来看, 目前房产税改革仍有不少难题需要解决, 包括住房产权归属不清晰缺乏大型住房信息系统缺乏专业评估队伍等问题在选取第二批试点城市上, 可以从条件相对成熟的一线及部分热点二线城市开始, 试点成功后也可以起到很明显的示范效应 13

15 保障性住房建设 : 国务院常务会议提出加快制定城镇住房保障条例, 稳定群众住有所居的预期 9 月 25 日, 国务院召开常务会议, 修订政府核准投资项目目录, 决定再取消和下放一批行政审批事项, 部署进一步加大力度推进保障性安居工程建设会议听取了 2013 年保障性安居工程情况汇报指出, 必须进一步加大工作力度, 创新体制机制, 确保完成年初确定的包括棚户区改造在内的保障性安居工程建设目标这是各级政府的硬任务, 是必须向人民兑现的硬承诺, 也是促消费调结构的有效举措具体包括 : 一要适当增加中央补助资金, 重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设研究多渠道资金支持保障房建设有保障房空置的地方, 要采取措施努力予以消除二要加快制定城镇住房保障条例, 规范和促进保障性住房建设管理和运营, 稳定人民群众对住有所居的预期三要加快推进公租房和廉租房并轨运行各地要制定和完善公开透明的公租房配租政策, 充分运用租金杠杆强化准入退出管理 ( 二 ) 重点城市层面住房信贷政策 :8 月开始热点城市银行风控意识加强, 多家商业银行住房信贷全面收紧 ; 9 月房贷收紧潮蔓延至二三线城市受央行全面放开贷款利率的影响,8 月, 热点城市多家商业英航全面收紧住房信贷 : 京部分银行取消房贷利率优惠, 穗四家银行暂停首套房贷, 南京多家银行停二手房贷具体来看 : 北京方面, 农行建行广发招行等在京部分银行所提供的房贷业务中, 首套房贷利率已无优惠, 放款时间较前期也有所延长, 而广发银行部分支行的二套房贷更是在基准利率基础上上浮 20% 南京方面, 已有中行建行邮储银行以及广发等多家银行暂停了二手房贷款广州方面, 已有招行民生光大平安四家银行停止发放房贷, 农商银行不接受二手房房贷申请 ; 广州中农工建四大行首套房贷仍然按基准利率发放, 二套房贷利率则有不同程度的上浮 ; 而其他股份制银行如广发浦发华夏等银行同样按基准利率或 14

16 不同程度上浮进行房贷发放进入 9 月, 北京上海广州深圳合肥等热点城市相续出现暂停房贷的情况, 并逐渐向二三线城市蔓延从房贷业务构成来看, 目前二手房贷款是停贷的重灾区没有暂停二手房贷款业务的银行, 利率也出现较大幅度上浮以合肥地区光大银行为例, 虽然没有暂停二手房贷款, 但首套房贷款利率在基准利率基础上上浮 10%, 二套房上浮 20%, 而且还需要较长时间等待放款此前相对宽松的公积金贷款, 也受到了一定程度的影响经历了 6 月的钱荒事件之后, 商业银行全面收紧房地产信贷, 充分表明 : 现阶段商业银行的风险控制意识明显加强, 对于房贷风险的把控更谨慎另一方面, 银行推进利率市场化改革, 贷款利率下限放开, 直接影响到银行调整贷款投向多家银行人士表示房贷业务不划算, 即便二套房贷款利率上调 20%, 也比不上一般企业贷款利率上浮 30 40% 的幅度目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核, 商业银行的资金状况相对国有银行稍显薄弱, 在资金有限的前提下还需保证利润的增长, 因此往往会倾向于选择高收益项目限购政策 : 温州限购令松绑, 成为全国首个限购放宽城市, 但并未突破中央调控政策底线 8 月, 在国务院规定限购政策框架内, 温州对地方版限购令进行调整 : 根据温州楼市新规, 本地户籍居民家庭如果已经在温州市区拥有一套住房, 现在可以再购买一套市区住房, 而 2011 年 3 月出台的限购令不允许购买第二套住房, 温州成为国内首个放宽楼市限购令的城市温州住建委表示, 由于日前国务院提出促进房地产市场平稳健康发展的新要求, 为了不让民间认为房地产限购政策已经取消, 于是选取目前这个时间点作为重新解读国务院房产政策的契机温州楼市限购政策一直以来都在国务院规定的限购政策框架内严格执行, 目前的变化主要体现在市区购房不再有时间节点限制, 限购措施和其他城市相同此次温州限购政策调整后, 与多数城市限购政策相同所谓的放宽只是针对温州的原有政策而言, 并没有突破国务院限购令的底线税收政策 : 深圳出台普通住房认定新标准, 执行后普通住宅减税最高过半 15

17 8 月 27 日, 深圳市规划国土委出台行业新规关于深圳市 2013 年享受优惠政策普通住房价格标准的通告新规指出 :9 月 1 日起, 深圳将普通住房价格标准从按单价划定调整为按总价划定此前, 深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算, 新标准实施后, 根据深圳各区的情况, 普通住宅总价标准将介于万元之间具体来看, 按照这次公布的新标准, 价格标准从区域划分上更为细致, 在此前按 6 区划分的基础上, 将 4 个新区龙华光明坪山大鹏单独列出, 总共分 10 个区域划定价格标准其中, 最高的福田和南山区均为 390 万元, 最低的坪山和大鹏新区, 均为 160 万元, 而在此标准之上的才算豪宅根据目前国家及深圳的相关规定, 购买符合普通住房标准的住房享有如下优惠政策 : 对个人购买 90 平方米及以下普通住房, 且该住房属于家庭唯一住房的, 按 1% 税率征收契税预计新政实施后, 此项税收优惠政策的覆盖面更加广泛, 更多的小户型或中低价位普通住房将享受到此项税收优惠政策以在福田区购买一套 100 平方米的三居住房为例, 若价格为元 / 平方米, 总价为 300 万元, 按新的普宅标准征收 1.5% 契税, 为元 ; 若按旧标准, 该房高于元 / 平方米标准, 需按非普通住房 3% 税率缴纳契税, 调整后同一套住宅的契税税率降低一半保障性住房上市 : 杭州经适房满 5 年可上市交易, 增值部分 55% 归政府 8 月 15 日, 杭州市住房保障和房产管理局公布关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见 ( 试行 ), 围绕经济适用房上市交易内部循环和申请回购等相关内容, 明确了政策规定其中, 符合签订购房合同 ( 含预售合同 ) 之日起满 5 年, 并补交土地收益等价款取得完全产权的经济适用房可通过买卖赠与等方式处置该住房, 经适房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的 55% 向政府交纳土地收益等价款值得注意的是,2004 年 9 月 1 日被确定为土地收益等价款缴纳比例的分界点 2004 年 9 月 1 日前签署经济适用房购房合同的, 不用补缴土地出让金 ; 之后购买的经济适用房交易时, 须按现今评估价和当初购买价差额的 55% 缴纳土地收益等价款缴纳土地收益的计算公式为 : 需补交的土地收益等价款 =[( 届时的评估单价 - 经济适用住房购买时单价 )* 按经济适用房价格购买的面积 ]*55%- 购买时缴交的税费从政策对二手房市场交易的影响来看, 根据此次新政的时间节点, 对 2004 年 9 月 1 日 16

18 之前购入的经济适用房业主来说, 可能会对目前持有的经适房可能会表现出更加积极的出手意愿 ; 而对于 2004 年 9 月 1 日之后购入经济适用房的业主来说, 面对政府收取 55% 的高额土地收益, 业主的实际收益将受到大幅影响, 预计现阶段此类业主将以观望为主, 并且根据未来市场情况的变化, 逐步进行上市交易市场监管 : 北京出台租房新规, 进一步加大群租治理力度 7 月 18 日, 北京市公布关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知规定, 出租房屋人均居住面积不得低于 5 平方米, 每个房间居住的人数不得超过 2 人, 有法定赡养抚养义务关系的除外此外, 通知还要求, 以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位, 不得改变房屋内部结构分割出租, 不得按床位等方式变相分割出租厨房卫生间阳台和地下储藏室等不得出租供人居住此次新政旨在对打隔断等群租乱象进行整治, 明确界定了人均居住面积单位房间居住人数等细节, 为后续整治群租乱象提供了具体依据就此项政策的监管效果来看, 由于中介市场隐蔽性强, 不需要产权过户, 违规出租的查处难度大, 执行成本高, 监管效果难以评估针对城市租赁市场现状, 应采取扩大公租房覆盖面, 增加对外地户籍人口的最低租房保障疏导, 切实解决外地人口居住难题 3. 第四季度房地产政策预判 3.1 总体基调总体基调 : 宏观政策维稳, 首次购房需求将得到持续支持, 年度控价仍是楼市调控的首要目标今年前三季度, 我国宏观环境运行平稳, 政策基调坚持以稳为主稳中求进在现阶段我国经济复苏基础不稳定通胀压力持续存在的背景下, 稳增长调结构仍是目前经济发展的首要工作政策方面,7 月, 中央政治局工作会议提出 : 积极释放有效需求, 推动居民消费升级, 保持合理投资增长, 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化, 促进房地产市场平稳健康发 17

19 展该说法和态度充分表明, 新一届政府鼓励积极释放合理化住房需求以促进市场的健康发展, 并带动宏观经济的平稳增长经济方面, 上半年, 人民币新增供应量大幅激增, 信贷投放速度偏快 ; 第三季度, 央行全面放开贷款利率, 但多家商业银行基于风控考虑纷纷选择收紧二套房住房信贷投放因此, 基于目前的政策与金融信贷环境, 首次购房需求将得到持续支持此外, 四季度将面临本年度控价目标完成情况的考核, 预计年末各重点城市将会把控价作为当前房地产市场调控工作的首要目标 3.2 政策重点房产税 : 房产税试点扩围工作提速, 年内公布第二批试点城市已基本确定 8 月 28 日, 国家发改委主任徐绍史财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时指出, 下一步财政工作将推进财税体制改革, 释放改革红利, 并明确指出扩大个人住房房产税改革试点范围, 将具体时间表确定为今年年内目前, 有关部门将于今年 10 月组织第二轮房产税技术培训, 意味着随着技术准备逐步完备成熟, 房产税试点扩围步伐将可能加速从各城市的具体情况看, 包括一线城市在内的多个城市已制定上报房产税试点方案其中, 杭州房产税试点方案早已披露, 有望在年内推出 ; 另外, 南京青岛大连等热点二线城市也有可能纳入试点范围热点城市地价调控 : 国土部释放加强调控信号, 热点城市相关部门将多举措稳定市场预期今年以来, 全国土地市场持续升温, 特别是二三季度重点城市土地交易火热, 地王频出, 带动房价上涨预期进一步加强 9 月 25 日, 国土资源部召集 13 个省份和 16 个城市国土资源部门负责人, 专题研究房地产用地管理和调控国土部明确提出, 要打好政策措施组合拳, 在稳定土地供应的同时, 平抑地价信号, 供求紧张的城市务必做到年内不再出地王, 影响预期 ; 供过于求的城市要相应减少住宅用地供应, 确保四季度土地市场平稳运行 18

20 按照历年土地市场的供应规律, 四季度土地供应将迎来高峰, 加之地方政府性债务偿债压力, 热点城市土地市场产生高价地的可能性大大增强预计热点城市相关部门将通过调整供地节奏加大普通商品住房用地供应等多方面举措稳定市场预期 19

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告

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