( 四 ) 相关的经济利益很可能流入企业 ; ( 五 ) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 实务案例 SH 首开股份本公司在进行房地产项目销售时, 以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点, 确认收入的实现 本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后, 由土地储备中心收储并进

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1 致同研究 : 收入确认政策披露示例 - 房产销售业务 房地产销售适用销售商品收入的确认条件, 需同时满足五项条件 2014 年上市公司年报会计监管报告 指出 房地产销售存在预售 房屋竣工验收 交付房屋 办理产权证等多个环节, 实务中对房屋所有权相关风险和报酬何时发生转移 的判断存在差异, 导致上市公司对商品房销售收入确认时点不一致 大部分房地产行业 上市公司以办理完成交房手续作为风险与报酬的转移时点并确认收入, 但部分上市公司 以工程完工验收 收到房款或取得收款权利等作为收入确认时点 与收入准则对应的房地产行业收入确认标准 序号 收入准则的规定 与收入准则对应的房地产企业收入确认标准 1 商品所有权上的主要风险和报酬已转移给开发商已书面通知购房人办理房屋交付和入住手购货方续 2 既没有保留通常与所有权相联系的继续管办理交接手续 ( 或书面交房通知确定的交付使用理权, 也没有对已售出的商品实施有效控时限结束后 ) 制 3 收入的金额能够可靠地计量 签订正式房屋销售合同 4 相关的经济利益很可能流入企业 价款已全部取得或虽部分取得, 但其余应收款项确信能够收回 5 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地商品房项目已竣工验收并办理备案手续, 房屋面计量积经测绘机构测定 需要说明的是, 根据最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题解释, 购房人出于某种利益在合同约定期限内接到书面入住通知但无故不办理入 住手续的, 应认定为销售成立 准则规定 企业会计准则第 14 号 收入 第四条销售商品收入同时满足下列条件的, 才能予以确认 : ( 一 ) 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 ; ( 二 ) 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制 ; ( 三 ) 收入的金额能够可靠地计量 ; 1

2 ( 四 ) 相关的经济利益很可能流入企业 ; ( 五 ) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 实务案例 SH 首开股份本公司在进行房地产项目销售时, 以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点, 确认收入的实现 本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后, 由土地储备中心收储并进行公开挂牌交易, 比照销售商品确认收入 SH 保利地产公司的收入主要包括房地产销售收入 物业出租收入 物业管理收入, 其他商品和劳务收入, 其确认原则为 : (1) 房地产销售收入 : 在房产完工并验收合格, 签订了销售合同, 取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现 买方接到书面交房通知, 无正当理由拒绝接收的, 于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现 对于受托开发的项目, 并符合 企业会计准则 - 建造合同 条件的开发项目, 按完工百分比法确认相应的销售收入 完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定 (2) 物业出租收入 : 按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额, 确认房屋出租收入的实现 (3) 物业管理收入 : 在物业管理服务已经提供, 与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业, 与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时, 确认物业管理收入的实现 (4) 其他收入 A. 销售商品, 在同时满足已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方, 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制 ; 收入的金额能够可靠地计量, 相关的经济利益很可能流入企业, 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量条件时, 确认收入的实现 B. 提供劳务, 提供劳务交易的结果能够可靠估计的, 采用完工百分比法确认收入 C. 让渡资产使用权, 在同时满足相关的经济利益很可能流入企业, 收入的金额能够可靠地计量时确认收入 2

3 SZ 万科收入是本集团在日常活动中形成的 会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入 收入在其金额及相关成本能够可靠计量 相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时, 予以确认 (a) 销售商品收入当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时, 本集团确认销售商品收入 : - 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方 ; - 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制 房地产销售在房产完工并验收合格, 达到了销售合同约定的交付条件, 取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 ( 通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排 ) 确认销售收入的实现 本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目, 待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目 (b) 物业出租物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现 (c) 提供劳务收入本集团对外提供劳务, 于劳务已实际提供时确认相关的收入, 在确认收入时, 以劳务已提供, 与交易相关的价款能够流入, 并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提 物业管理在物业管理服务已提供, 与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业, 与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时, 确认物业管理收入的实现 (d) 建造合同收入在资产负债表日, 建造合同的结果能够可靠估计的, 根据完工百分比法确认合同收入和合同费用 本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度 建造合同的结果不能可靠估计的, 本集团分下列情况处理 : - 合同成本能够收回的, 合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认, 合同成本在其发生的当期确认为合同费用 ; 3

4 - 合同成本不可能收回的, 在发生时立即确认为合同费用, 不确认合同收入 (e) 利息收入利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的 SZ 招商地产 1) 房地产开发产品在满足以下条件时确认收入 : A. 买卖双方签订销售合同并在国土部门备案 ;B. 房地产开发产品已竣工并验收合格 ;C. 公司收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利 ( 如银行同意发放按揭款的书面承诺函 );D. 办理了交房手续, 或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时 2) 租赁收入 : 对于投资性房地产租赁收入, 按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为租赁收入 3) 公用事业收入 : 在已经提供电力供应服务, 与电力供应服务相关的经济利益能够流入企业, 相关的收入和成本能够可靠地计量时, 确认公用事业收入的实现 4) 物业管理费收入 : 在已经提供物业管理服务, 与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业, 相关的收入和成本能够可靠地计量时, 确认物业管理收入的实现 SH 金地集团对于房地产开发产品销售收入, 在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案 ; 房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态, 经相关主管部门验收合格并办妥备案手续 ; 买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格, 即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利, 相关经济利益能全部流入公司时, 确认销售收入 SH 海南椰岛公司房地产开发业务收入确认具体标准为 : 1 签定了合法有效的销售合同 ; 2 已收取全部房款或根据合同规定收取首期款项并已办理银行按揭手续 采用分期收款方式销售的, 收取的的款项超过合同总额的 50% 以上并已确认余下房款的付款安排 ; 3 房屋已经完工并经有关部门验收合格, 达到预定的交付使用条件 ; 房地产开发成本能够可靠计量 4 房屋已实际交付买受人 公司已履行完合同约定的主要义务并通知买受人办理交付手续, 买受人在规定的时间内无故不办理接收手续的, 在以适当方式通知后, 可以认 4

5 为视同接收 SZ 云南白药房地产的销售按下列方法确定 : 1 工程已完工, 达到可移交状态, 符合约定交付条件 ; 2 具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书 ; 3 履行了合同规定的义务, 开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得 ; 4 成本能够可靠地计量 SH 亚泰集团房地产开发产品在满足以下条件时确认收入 : A. 买卖双方签订销售合同并在房地产管理部门备案 ; B. 房地产开发产品已竣工并验收合格 ; C. 公司收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利 ( 如银行同意发放按揭款的书面承诺函 ); D. 办理了交房手续, 或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时 土地一级整理收入 : 收入确认时点, 同时满足下列条件 : 1 完成招拍挂手续 ; 需要提供招拍挂手续完成的证明, 如成交确认书等 2 已经与摘牌企业签署土地出让协议 ; 3 摘牌企业已经支付了土地出让款 ; 4 已经按照协议的约定完成出让地块的整理工作, 比如三通一平或七通一平等 ( 主要取决于合同约定 ) 5 挂牌土地已经交付使用 SH 中国高科本公司的销售商品收入为商品贸易 销售房地产 商品贸易一般采用托收承付方式, 应在办妥托收手续, 且发出商品所有权有关的风险和报酬转移给购买方时确认收入 如果采用预收款方式的, 应在发出商品, 且发出商品所有权有关的风险和报酬转移给购买方时确认收入 销售房地产满足下列条件确认收入 :1 在工程已经竣工且经有关部门验收合格 ;2 已订立 商品房买卖合同 并且履行了销售合同规定的主要义务 ;3 房产出售价款已全 5

6 部取得或虽部分取得, 但其余应收款项确信能够收回 ;4 与销售房地产相关的成本能够 可靠计量 ;5 与业主办理完毕房产交付手续 如业主无理由多次延迟办理验房收房手续, 则按照开发商与物业办理房产交接手续时间确认销售房地产收入的实现 注 : 致同的分析成果是基于各上市公司公开披露的年度报告, 致同不对各公司的会计处理发表评论, 专题引用的内容也不表明致同赞同或不赞同其做法 致同研究之年报分析系列 不应视为专业建议 未征得具体专业意见之前, 不应依据本系列专题所述内容采取或不采取任何行动 致同会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 致同 是指致同成员所在提供审计 税务和咨询服务时所使用的品牌, 并按语境的要求可指一家或多家成员所 致同会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 是 Grant Thornton International Ltd( 致同国际 ) 的成员所 致同国际与各成员所并非全球合伙关系 致同国际和各成员所是独立的法律实体 服务由各成员所提供 致同国际不向客户提供服务 致同国际与各成员所并非彼此的代理, 彼此间不存在任何义务, 也不为彼此的行为或疏漏承担任何责任 6

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