第一章

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1 第一章 估價方法 不動產估價的三大基本方法, 即比較法 成本法及收益法 依不動產估價技術規則, 不動產估價方法規定如下 : 壹比較法 貳成本法一成本法 -- 應用於建築改良物二土地開發分析 -- 應用於土地 參收益法一直接資本化法 ( 一 ) 土地殘餘法 ( 二 ) 建物殘餘法二折現現金流量分析 第一節比較法壹意義比較法指以比較標的價格為基礎, 經比較 分析及調整等, 以推算勘估標的價格之方法 依比較法所求得之價格為比較價格 比較法係建立在 替代原則 的理論基礎上 問題研究 : 以比較法估算不動產價格時, 其有四個修正調整順序, 分別為情況調 整 價格日期調整 區域因素調整及個別因素調整, 請問這四個順序可否認任意 調整? 1

2 貳名詞定義名詞定義如下 : 一 情況調整 : 比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時, 或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時, 就該影響部分所作之調整 習題 : 設某甲將其所有不動產出售與親弟, 成交價格為 1000 萬元, 而一般認為這價格 比正常市價便宜二成, 依情況調整, 其正常市價是多少萬元?(91 年估價師特 ) 提示 : 1000 萬元 120% = 1200 萬元 2

3 比較標的價格 正常情況價格比 / 實際交易價格比 = 正常市價 1000 萬元 100 / 80 = 1250 萬元 二 價格日期調整 : 比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之 差異, 致價格水準發生變動, 應以適當之變動率或變動金額, 將比較 標的價格調整為勘估標的價格日期之價格 習題 : 比較標的成交金額 :1000 萬元, 比較標的成交日期 :98 年 1 月, 勘估標的之價 格日期 :99 年 10 月, 請估算比較標的經價格日期調整後之價格 年 / 月 房屋價格指數 (%) 98 年 1 月 年 2 月 年 3 月 年 4 月 年 5 月 年 6 月 年 7 月 年 10 月 年 11 月 年 12 月 105 3

4 提示 : 比較標的成交金額 :1000 萬元比較標的之價格日期 :98 年 1 月勘估標的之價格日期 :99 年 10 月, 查表得知, 房屋價格指數為 萬元 104 / 103 = 萬元 三 區域因素調整 : 所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時, 為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準, 而以比較標的之區域價格水準為基礎, 就區域因素不同所產生之價格差異, 逐項進行之分析及調整 四 個別因素調整 : 以比較標的之價格為基礎, 就比較標的與勘估標的因 個別因素不同所產生之價格差異, 逐項進行之分析及調整 五 百分率法 : 將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較, 並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法 六 差額法 : 指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較, 並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法 簡答題 請以圖示及公式說明比較法之修正要領為何? 答 : 一 前言 : 比較法之意義比較法, 又稱市場比較法 買賣實例比較法, 指以比較標的價格為基礎, 經比較 分析及調整等, 以推算勘估標的價格之方法 依前項方法所求得之價格稱為比較價格 ( 估技 18) 二 計算公式 : 4

5 三 修正要領百分率法:指將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較, 並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法 ( 估技 19) 1. 勘估標的區域條件較比較標的好 8%, 個別條件差 2% :比較標的價格 (1+8%) (1 2%) = 比較標的價格 = 勘估標的試算價格 比較標的區域條件較勘估標的好 3%, 個別條件差 5% : 勘估標的價格 (1+3%) (1 5%)= 比較標的試算價格. 比較標的價格 (1+3%) (1 5%) = 比較標的價格 = 勘估標的試算價格 比較標的區域條件較勘估標的差 4%, 勘估標的個別條件較比較標的好 6 % : 5

6 比較標的價格 = 勘估標的試算價格 七 計量模型分析法 : 蒐集相當數量具代表性之比較標的, 透過計量模型分析, 求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式, 以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法 應用計量模型分析法應符合下列條件 : ( 一 ) 須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的 ( 二 ) 計量模型分析採迴歸分析者, 其調整後判定係數不得低於零點七 ( 三 ) 截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五 參比較法估價之程序比較法估價之程序如下 : 一 蒐集並查證比較標的相關資料 二 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 三 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整 四 比較 分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異, 並求取其調整率或調整額 五 計算勘估標的之試算價格 所稱之試算價格, 指以比較標的價格經情況調整 價格日期調整 區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格 六 決定勘估標的之比較價格 ( 估技 21) 習題 : 試述比較法之意義及估價程序? 茲說明于下 : 一 蒐集並查證比較標的相關資料 ( 一 ) 蒐集比較標的相關資料 6

7 不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例 :( 估技 12) 1. 價格種類相同 : 實例之價格屬正常價格 可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者 ( 理由 : 便於做情況調整 ) 2. 位於同一供需圈 : 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者 ( 理由 : 係基於替代性 近鄰地區無區域因素比較, 類似地區則須做區域因素比較 ) 3. 使用性質相同 : 與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者 ( 理由 : 個別因素比較 ) 4. 價格日期接近 : 實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者 ( 理由 : 估價期日修正 ) 習題 : 不動產估價師應依何種原則蒐集比較實例? ( 二 ) 所蒐集之比較標的, 應就下列事項詳予查證確認 : 1. 交易價格及各項費用之負擔方式 2. 交易條件 ; 有特殊付款方式者, 其方式 3. 比較標的狀況 4. 交易日期 前項查證確有困難之事項部分, 應於估價報告書中敘明 ( 估技 22) ( 三 ) 蒐集比較標的買賣實例之來源得向當事人 四鄰 其他不動產估價師 不動產經紀人員 地政士 地政機關 金融機構 公有土地管理機關 司法機關 媒體或有關單位蒐集之 ( 估技 4) 二 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 如此才能提高估價結果的可信度 三 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整 ( 一 ) 情況調整 : 比較標的有下列情況, 應先作適當之調整 ; 該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時, 應不予採用 1. 急買急賣 ( 急買價高 ) 2. 期待因素影響之交易 ( 對未來發展潛力之期待 ) 3. 受債權債務關係影響之交易 ( 價低 ) 7

8 4. 親友關係人間之交易 ( 價低 ) 5. 畸零地或有合併使用之交易 ( 有貢獻, 價高 ) 6. 地上物處理有糾紛之交易 ( 價低 ) 7. 法院拍賣 ( 價低 ) 8. 受迷信影響之交易 9. 包含公共設施用地之交易 10. 人為哄抬之交易 ( 價高 ) 11. 其他 ( 稅費負擔, 例如約定由買方負擔土地增值稅 ) ( 二 ) 價格日期調整 : 不動產價格經常在變動, 比較標的價格形成日期如與勘估標的之估價日期不一致, 則要進行價格期日調整, 否則估出來的價格是無意義的 四 比較 分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異, 並求取其調整率或調整額 ( 一 ) 調整方法 : 比較 分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時, 其調整以百分率法為原則, 並得以差額法調整, 惟應於估價報告書中敘明 ( 估技 24) 習題 : 不動產估價採用比較法時, 區域因素與個別因素之調整方法為何? ( 二 ) 差異過大之處理試算價格之調整運算過程中, 區域因素調整 個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五, 或總調整率大於百分之三十時, 則判定該比較標的與勘估標的差異過大, 應排除該比較標的之適用 但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料, 並於估價報告書中敘明者, 不在此限 ( 估技 25) 五 計算勘估標的之試算價格 ( 一 ) 採調整率之計算程式 8

9 ( 二 ) 調整後價格偏高或偏低之處理經比較調整之比較標的試算價格, 應就價格偏高或偏低者重新檢討, 經檢討確認適當合理者, 方得作為決定比較價格之基礎 檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者, 應排除該試算價格之適用 所稱百分之二十以上之差距, 指高低價格之差除以各價格平均值達百分之二十以上者 ( 估技 26) 習題 : 以比較法估算不動產價格, 經比較調整之比較標的試算價格, 應就 價格偏高或偏低者重新檢討, 經檢討確認適當合理者, 方得作為決定比較 價格之基礎 請問價格偏高或偏低如何定義? 六 決定勘估標的之比較價格 不動產估價師應採用三件以上, 經檢討後, 無偏高或偏低之比較標的試算價格, 考量各比較標的蒐集資料可信度 各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度, 決定勘估標的之比較價格, 並將比較修正內容敘明之 ( 估技 27) 9

10 收益法壹收益法之分類 收益法得採直接資本化法 折現現金流量分析等方法 依收益法所求得之 價格為收益價格 一 直接資本化法 ( 一 ) 意義 直接資本化法, 指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益, 應用價格日 期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法 ( 估技 29) ( 二 ) 計算公式直接資本化法之計算公式如下 : 收益價格 = 勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 收益資本化率注意 : 此公式係基於收益期間為永續, 且未來每期淨收益為固定 2. 利率與收益資本化率之異同 (1) 定義 A 利率 : 指資金之價格 利率高所應支付之利息就多 ; 利率低 所應支付之利息就少 B 收益資本化率 : 係就未來收益還原為資本所採用之折現率 (2) 相同處 : 均屬報酬率的一種 收益資本化率會受到長期利率變動的 影響 (3) 相異處 利率 收益資本化率 目的 利率是收益率目的在計算利收益資本化率是折現率目的在還 息 原資本 報酬率 現在實際報酬率 未來之必要報酬率 歸屬對象利率是資金的報酬率 收益資本化率是不動產的報酬率 高低走勢受現在資金供需之影響 受到未來利率走勢 投資風險 幣 值變動等之影響 問 : 何謂現金流量分析? 二 折現現金流量分析 (Discounted Cash Flow) ( 一 ) 意義 10

11 折現現金流量分析, 指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益 及期末價值, 以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法 折現現金流量分析, 得適用於以投資為目的之不動產投資評估 ( 二 ) 計算公式 折現現金流量分析之計算公式如下 : 收益期間為一固定期間 (N), 每期 淨收益不固定, 有期末價值 (Pn ) n' k n' P=Σ CFk/(1+Y) + Pn'/(1+Y) k=1 其中 : P: 收益價格 CFk: 各期淨收益 Y: 折現率 n': 折現現金流量分析期間 k: 各年期 Pn': 期末價值 習題 : 何謂直接資本化法? 何謂折現現金流量分析? 兩者有何不同? 直接資本化法 折現現金流量分析 淨收益 未來平均一年期間之客觀淨收益 ( 固定 ) 分析期間之各期淨收益及期末價值 ( 非固定 ) 收益期間收益直到永遠 ( 無期末處分資產持有期間之淨收益及期末價值 所得 ) ( 有期末處分資產所得 ) 報酬 收益資本化率 ( 收益率 ) 折現率 ( 報酬率 ) 只考慮資本報酬, 不考慮資本回考慮資本報酬及資本回收 收 估計程序簡單 ( 靜態分析 ) 複雜 ( 分析期間有現金流量, 期末有處分資產所得 ) 資本化率或折現率 直接從市場資料抽取資本化率考量收益現金流量 資本報酬及資本回收等才決定報酬率 來源 11

12 計算例題 投資購買一不動產, 預期持有七年, 並於第 7 年年末出售 預期各年之期末淨收益如下表, 第 7 年以後之淨收益固定不變 假設收益期間之折現率為 5%, 出售時之資本化率為 6% 請問該不動產之價值為何?(94 年地方政府 3 等 ) 年期 淨收益 複利現價率複利年金現價率 5% 6% 5% 6% 1 120, , , , , , , , 解 : 貳客觀淨收益的定義一通常情形 : 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準, 並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之 二以不動產證券化為估價目的 : 以不動產證券化為估價目的, 採折現現金流量分析估價時, 各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則 但因情況特殊不宜採契約租金估價, 並於估價報告書中敘明者, 不在此限 契約租金未知者, 應以市場經濟租金推估客觀淨收益 ( 估技 33) 補充 : 契約租金 : 不動產租賃關係中, 承租者支付予出租者之租金 經濟租金 : 利用土地之有利條件所產生之超額利潤 ( 剩餘 ) 實質租金 : 指承租人每期支付予出租人之租金, 加計押金或保證金 權利金及其他相關運用收益之總數 經濟租金契約租金基礎 / 表現基礎表現 12

13 理論與實際理論相等實際不等 自有或出租自有或出租均會產生出租才會產生 參收益法估價之程序收益法估價之程序如下 :( 估技 34) 一 蒐集總收入 總費用及收益資本化率或折現率等資料 二 推算有效總收入 三 推算總費用 四 計算淨收益 五 決定收益資本化率或折現率 六 計算收益價格 實務計算 : ( 二 ) 計算內容如下 : 1 總收入 : 指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運, 在正常情況下所獲得之租金或收入之數額 (1) 租金收入 (2) 押租金利息收入 (3) 權利金 2 有效總收入 : 推算閒置及其他原因所造成之收入損失 有效總收入 = 總收入 - 閒置及其他原因所造成之收入損失 3 總費用: 勘估標的總費用之推算, 應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算, 其項目包括地價稅或地租 房屋稅 保險費 管理費及維修費等 其為營運性不動產者, 並應加計營運費用 以不動產證券化為估價目的者, 其折現現金流量分析之總費用應依信託計畫資料加以推算 (1) 地價稅或地租 (2) 房屋稅 (3) 保險費 13

14 (4) 管理費及維修費 (5) 不動產構成項目中, 於耐用年數內需重置部分之重置提撥費 ( 屋頂 地毯 電梯 外部粉刷 等組成項目 ) (6) 建物之折舊提存費 4 淨收入 : 有效總收入減總費用即為淨收益 淨收入 = 有效總收入 - 總費用 5 收益價格 : 淨收益除以收益資本化率或折現率 收益價格 = 淨收益 收益資本化率或折現率 (1) 收益價格 = 淨收益 收益資本化率 (2) 收益價格 = 淨收益 ( 未含建物之折舊提存費 ) ( 收益資本化率 + 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ) 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 = 折舊率 /(1- 累積折舊率 ) 習題 : 某不動產出租, 租期 10 年, 承租人每年須支付租金 6500/ 坪, 另外訂約時尚須給付地主權利金 ( 屆期不退還 )2000 元 / 坪及相當六個月支付租金額的保證金 ( 屆期應退還 ), 權利金及保證金之運用收益率 5%, 試計算實質租金 ( 總收入 ) 為多少? 14

15 提示 : (1) 土地租金通常為年租金, 房屋租金通常為月租金 (2) 權利金 ( 屆期不退還 ), 保證金或押租金 ( 屆期應退還 ) (3) 實質租金 : 指承租人每期支付予出租人之租金, 加計押金或保證金 權利金及其他相關運用收益之總數 (4) 解 : A. 每年支付 6500/ 坪 B. 權利金 :( 概念 : 費用發生後, 未來每年分攤 ; 屬於貸款償還觀念 ) 2000 貸款常數 (5%,10) = % (1 + 5%) 10 (1 + 5%) 10-1 = = 259 元 / 坪 C. 保證金 :6500 2( 半年 ) 5% = 163 元 / 坪 D. 合計 : = 6922 元 / 坪 ( 二 ) 推算總收入及有效總收入之注意事項推算總收入及有效總收入時, 應與下列相關資料校核比較 : 1. 勘估標的往年之總收入及有效總收入 2. 相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入 3. 目前或未來可能之計畫收入 ( 估技 37) 問題研究 : 何謂總費用? 三 推算總費用 ( 一 ) 總費用之推算 : 勘估標的總費用之推算 : 1. 如何推算 : 應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算 2. 費用項目 : 其項目包括地價稅或地租 房屋稅 保險費 管理費及維修費等 其為營運性不動產者, 並應加計營運費用 補充 : (1) 收益收取者並非土地所有權人時, 須支付地租 15

16 (2) 勘估標的如有營業稅 仲介費用等項目支出, 得於營運費用中考量 3. 不動產證券化 : 以不動產證券化為估價目的者, 其折現現金流量分析之總費用應依信託計畫資料加以推算 ( 估技 38) ( 二 ) 重置提撥費之推算及攤提 : 1. 推估重置提撥費 : 勘估標的總費用之推算, 應推估不動產構成項目中, 於耐用年數內需重置部分之重置提撥費, 並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提 2. 所稱重置提撥費 : 係屬屋頂 地毯 電梯 外部粉刷等組成項目, 低於建物主體耐用年數之設備 ( 三 ) 建物折舊提存費或建物折舊提存率 : 1. 勘估標的包含建物者勘估標的總費用之推算, 除推算勘估標的之各項費用外, 勘估標的包含建物者, 應加計建物之折舊提存費, 或於計算收益價格時, 除考量建物收益資本化率或折現率外, 應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 2. 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率之計算建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 = 折舊率 /(1 - 累積折舊率 ) 折舊率, 依成本法相關規定估計之 ( 估技 41) 補充 : 總費用應包括項目不包括地價稅 地租 房屋稅 保險費 管抵押債務之利息 ( 收益資本化率已含理費 維修費 營運費用 ( 營運性不有負債成本 ) 動產 ) 重置提撥費 建物之折舊提自有資金之利息 ( 以機會成本設算, 存費並未造成現金流量之流出 ) 折舊提存率 : 例 : 某建物已歷經 10 年, 每年折舊率 1.5%, 則其折舊提存率為多少? 解 : 折舊提存率 = 折舊率 /(1 - 累積折舊率 ) =1.5% / (1-1.5% 10 年 ) = 1.76 % 四 計算淨收益 16

17 ( 一 ) 有效總收入減總費用即為淨收益 淨收益為營運性不動產之淨收益者, 應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益 ( 估技 42) ( 二 ) 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準, 並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之 ( 估技 33) 習題 : 某商用不動產之一年總收入為 225 萬元, 若空屋和欠租損失率為總收入的 8%, 總費用率為有效總收入的 40%, 請問該不動產之淨收益應為多少? 設若收益資本化率為 8%, 則不動產價格為多少? 提示 : 1. 淨收益 (1) 總收入 :225 萬元 (2) 有效總收入 = 總收入 - 閒置損失 = (225 8%) = = 207 萬元 (3) 淨收益 = 有效總收入 - 總費用 = (207 40%) = = 124 萬元 2. 期末淨收益之不動產價格客觀淨收益 / 收益資本化率 = / 8% = 1553 萬元 問 : 收益資本化率 ( 或折現率 ) 如何決定? 五 決定收益資本化率或折現率 所稱收益資本化率, 指將未來淨收益, 折算為現在價值, 所採用之折現率 收益資本化率或折現率應依下列方式擇一決定 :( 估技 43) ( 一 ) 風險貼水法 ( 結構分析法 ): 收益資本化率或折現率應考慮 1. 銀行定期存款利率 2. 政府公債利率 3. 不動產投資之風險性 4. 貨幣變動狀況及 17

18 5. 不動產價格之變動趨勢等因素選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準, 比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異, 並就流通性 風險性 增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之 ( 二 ) 市場萃取法 : 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的, 以其淨收益除以價格後, 以所得之商數 ( 收益資本化率 ) 加以比較決定之 ( 三 ) 加權平均資金成本法 : 依加權平均資金成本方式決定, 其計算式如下 : n 收益資本化率或折現率 =Σ WiKi 比重 利率 i=1 其中 : n Wi: 第 i 個資金來源占總資金成本比例,Σ Wi=1 i=1 Ki: 為第 i 個資金來源之利率或要求報酬率 例 : 資金可區分為自有資金及借貸資金 解 : 各個 ( 資金比率 利率 ) 的平均自有資金占 30%, 利率為 2%; 借貸資金占 70%, 利率為 4% 收益資本化率 = 自有資金占 30% 利率為 2%+ 借貸資金占 70% 利率為 4% =3.4% ( 四 ) 債務保障比率法 : 依債務保障比率方式決定, 其計算式如下 : 收益資本化率或折現率 = 債務保障比率 貸款常數 貸款資金占不動產價格比率 ( 貸款成數 ) 補充 : 債務保障比率 = 營運淨收益 / 償債支出 ( 本利和 ) 債務保障比率愈大, 表示營運淨收益足以償還貸款 貸款常數 = 償債支出 ( 本利和 ) / 貸款金額例 : 某棟不動產之債務保障比率為 1.3, 貸款利率 8%, 期限 15 年, 貸款成數 70%, 試計算其收益資本化率? 18

19 解 : 收益資本化率 = 債務保障比率 貸款常數 貸款成數 =1.3 MC(8% / 12,180) 70% = % 70% = 10.44% ( 五 ) 有效總收入乘數法 : 考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率, 及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數, 以下列公式計算之 : 收益資本化率或折現率 = 淨收益率 / 有效總收入乘數收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時, 應於估價報告書中敘明 說明 : 淨收益率 = 淨收益 / 有效總收入有效總收入乘數 = 淨收益 / 不動產價格 習題 : 不動產估價採收益法時, 收益資本化率如何決定? 六 計算收益價格 收益價格有土地收益價格 建物收益價格 房地收益價格及一定期間之收益價格 ( 一 ) 土地收益價格土地收益價格依下列計算式求取之 ( 估技 44) 1. 地上無建物者 : 土地收益價格 = 土地淨收益 / 土地收益資本化率或折現率 2. 地上有建物者 :( 土地殘餘法 ) 土地收益價格 =( 房地淨收益 - 建物淨收益 )/ 土地收益資本化率或折現率建物淨收益依下列計算式求取之 (1) 已扣除折舊提存費者 : 建物淨收益 = 建物成本價格 建物收益資本化率或折現率 (2) 未扣除折舊提存費者 : 建物折舊前淨收益 = 建物成本價格 ( 建物收益資本化率或折現率 + 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ) 19

20 習題 : 何謂土地殘餘法 (The Land residual Techniques)? 並請列出其計算式說明之?(88 年經紀人 ) 提示 : 意義 : 從房地 ( 建物及其基地 ) 之淨收益, 扣除屬於建物之淨收益, 求得歸屬於基地之淨收益, 再以土地收益資本化率加以還原, 即可求得基地價格 適用 : 應用在當所蒐集之收益資料為建物及其基地為一體時, 而推求基地價格之方法 公式 : 土地收益價格 =( 房地淨收益 - 建物淨收益 )/ 土地收益資本化率或折現率 ( 二 ) 建物收益價格建物收益價格依下列計算式求取之 :( 估技 45) 1. 已扣除折舊提存費者 : (1) 建物收益價格 = 建物淨收益 / 建物收益資本化率或折現率 (2) 建物收益價格 =( 房地淨收益 - 土地淨收益 )/ 建物收益資本化率或折現率 ( 建物殘餘法 ) 2. 未扣除折舊提存費者 : (1) 建物收益價格 = 建物折舊前淨收益 /( 建物收益資本化率或折現率 + 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ) (2) 建物收益價 =( 房地折舊前淨收益 - 土地淨收益 )/( 建物收益資本化率或折現率 + 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ) ( 建物殘餘法 ) 前項土地淨收益, 可先以比較法求取土地比較價格後, 再乘以土地收益資本化率或折現率得之 問題研究 : 房地一體, 亦即有土地及房屋, 去除土地時, 剩餘什麼? 又去 除房屋時, 剩餘什麼? 習題 : 何謂建物殘餘法? 習題 : 請敘述土地殘餘法及建物殘餘法之區別 提示 : 土地殘餘法建物殘餘法意義從房地 ( 建物及其基地 ) 之淨收從房地 ( 建物及其基地 ) 之淨收 20

21 益, 扣除歸屬於建物之淨收益, 求得歸屬於基地之淨收益, 再以土地收益資本化率加以還原, 即可求得基地價格 估價 1. 估計房地之總收入程序 2. 估計房地之總費用 3. 總收入減總費用得房地淨收益 4. 估計建物價格 ( 以成本法求取 ) 5. 建物價格乘以建物收益資本化率得建物淨收益 6. 房地淨收益減建物淨收益得土地淨收益 7. 土地淨收益除以土地收益資本化率得土地價格適用房地一體時, 估計土地價格 益, 扣除歸屬於土地之淨收益, 求得歸屬於建物之淨收益, 再以建物收益資本化率加以還原, 即可求得建物價格 1. 估計房地之總收入 2. 估計房地之總費用 3. 總收入減總費用得房地淨收益 4. 估計土地價格 ( 以比較法求取 ) 5. 土地價格乘以土地收益資本化率得土地淨收益 6. 房地淨收益減土地淨收益得建物淨收益 7. 建物淨收益除以建物資本化率得建物價格房地一體時, 估計建物價格 十三 何謂土地殘餘法? 一 意義 : 在 房地結合 產生之純收益, 扣除屬於建物部分之純收益, 得出屬 於土地部分之純收益, 再將該土地部分之純收益以土地資本化率加以還原, 即得該房地產中之 土地收益價格, 稱為土地殘餘法 二 計算公式 : 1 建物折舊後 : 土地收益價格 = ( 房地淨收益 -( 建物收益價格 建物收益資本化率 ) 土地收益資本化率 2 建物折舊前 : 土地收益價格 = ( 房地淨收益 -( 建物收益價格 ( 建物收益資本化率 + 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 )) 土地收益資本化率 計算例題 有一透天厝基地面積 50 坪, 建物面積 20 坪, 建物價格依成本法計算為 140,000 元 該不動產以每月租金 4,500 元, 請以土地殘餘法求算基地價格 ( 建物之資本化率為 10% 耐用年數為 30 年, 土地之資本化率為 8%) 其 21

22 他資料如下 : 房租損失準備金為 1 個月租金 地價稅及房屋稅為 2,720 元 管理費為房租年額 5% 修繕費為建物價額 2%, 火災保險費為建物價額 3 解 : 1 總收入 4, = 54,000 元 2 有效總收入 54,000-4,500 = 49,500 元 3 總費用 租稅公課 2,720 管理費 2,700 修繕費 2,800 火災保險費 淨收益 49,500-8,640 = 40,860 元 5 建築物之收益 140,000 (10% %) = 18,666 元 6 歸屬於土地之收益 40,860-18,666 = 22,194 元 7 土地收益價格 22,194 8% = 277,425 元 50 = 5,548 元 / 坪 ( 三 ) 房地收益價格推算房地收益價格時, 依下列方式計算之 :( 估技 46) 房地收益價格 = 房地淨收益 / 房地綜合收益資本化率或折現率 房地綜合收益資本化率或折現率除前述五種方法擇一 ( 估技 43) 決定外, 亦得依下列計算式求取之 1. 已扣除折舊提存費者 : 房地綜合收益資本化率或折現率 = 土地收益資本化率或折現率 土地 22

23 價值比率 + 建物收益資本率或折現率 建物價值比率 2. 未扣除折舊提存費者 : 房地綜合收益資本化率或折現率 = 土地收益資本化率或折現率 土地價值比率 +( 建物收益資本化率或折現率 + 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ) 建物價值比率前項所稱土地價值比率及建物價值比率, 應參酌當地市場調查資料, 運用估價方法計算之 ( 四 ) 一定期間之收益價格 一定期間之收益價格, 依下列計算式求取 :( 估技 47) 註 : 收益價格 = 平均一年期間折舊前淨收益 複利年金現值率 n' (1+r) P=a r =a (1 + r)n - 1 r (1 + r)n 其中 : P: 收益價格 a: 平均一年期間折舊前淨收益 r: 收益資本化率 n': 可收益之年數收益價格已知者, 適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益 一定期間終止後, 有期末價值者, 收益價格得加計該期末價值之現值, 期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用 補充 : 此係複利年金現值率, 也就是未來每年 a 元, 還原為現在的總和 23

24 習題 : 有收益期限之不動產, 如何估計其收益價格? 試列舉公式說明之? 習題 : 每年淨收益 12 萬元, 為期 20 年之不動產權利, 當報酬率為 5%, 該不動產權利之收益價格為何? 提示 : 12 (1 +5%) %(1 +5%) 20 = = 萬元 24

25 参成本法 問 : 何謂重置成本? 在何種情況下可以使用重置成本進行估價? 壹意義 ( 估技 48) 一 成本法, 指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本, 扣減其累積折舊額或其他應扣除部分, 以推算勘估標的價格之方法 所求得之價格為成本價格 二 建物估價以求取重建成本為原則 但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者, 得採重置成本替代之 ( 一 ) 重建成本, 指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準 設計 配置及施工品質, 於價格日期重新複製建築所需之成本 ( 二 ) 重置成本, 指與勘估標的相同效用之建物, 以現代建材標準 設計及配置, 於價格日期建築所需之成本 習題 : 何謂重建成本與重置成本? 問 : 何謂重置成本? 在何種情況下可以使用重置成本進行估價? 貳成本法之估價程序 ( 估技 49) 成本法估價之程序如下 : 一 蒐集資料 二 現況勘察 三 調查 整理 比較及分析各項成本及相關費用等資料 四 選擇適當方法推算營造或施工費 五 推算其他各項費用及利潤 六 計算總成本 ( 營造費用 + 其他各項費用 資本利息及利潤 ) 七 計算建物累積折舊額 ( 定額法 定率法 償債基金法 觀察法 ) 八 計算成本價格 ( 總成本 - 累積折舊額 ) 習題 : 試述成本法之意義及估價程序? 茲說明於下 : 一 蒐集資料 應蒐集之資料有三種 : ( 一 ) 基本資料 ( 估技 11) 1. 勘估標的之標示 權利 法定用途及使用管制等基本資料 25

26 2. 影響勘估標的價格之一般因素 區域因素及個別因素 3. 勘估標的相關交易 收益及成本資料 ( 二 ) 土地及建物開發相關資料 ( 估技 50) 1. 土地開發及建築構想計畫書 2. 設計圖說 3. 相關許可或執照 4. 施工計畫書 5. 竣工圖 6. 使用執照 7. 登記 ( 簿 ) 謄本或建物平面位置圖 ( 三 ) 同一供需圈內之相關資料 ( 估技 51) 成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料 : 1. 各項施工材料 人工之價格水準 2. 營造 施工 規劃 設計 廣告 銷售 管理及稅捐等費用資料 3. 資本利率 4. 開發或建築利潤率 二 現況勘察 現況勘察是影響重建價格的重要因素, 應注意以下內容 : ( 一 ) 建築物之樓層數及建物結構 ( 二 ) 使用建材及維修情形 ( 三 ) 週邊之道路 建築物 地形 地勢等影響施工費用之項目及程度 ( 四 ) 土方工之數量 ( 五 ) 目前使用狀況 ( 六 ) 其他限制建築或開發之因素 三 調查 整理 比較及分析各項成本及相關費用等資料 當地之建材價格 工資水準 利率水準 公關費用 民情習俗及各種資源之供需情形等, 均需細心調查 整理, 並與其他案例比較分析, 才能求得妥當之重建價格 四 選擇適當方法推算營造或施工費 ( 一 ) 營造或施工費 ( 營造公司 ) 勘估標的之營造或施工費, 項目如下 :( 估技 53) 26

27 1. 直接材料費 2. 直接人工費 3. 間接材料費 4. 間接人工費 5. 管理費 6. 稅捐 7. 資本利息 8. 營造或施工利潤 請注意 : 廣告費不計在內 ( 二 ) 營造或施工費的求取方法 1. 直接法 : 指就勘估標的之構成部分或全體, 調查其使用材料之種別 品級 數量及所需勞力種別 時間等, 並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎, 計算其營造或施工費 直接法分為下列二種 :( 估技 55) (1) 淨計法 : 指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量, 逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資, 並加計管理費 稅捐 資本利息及利潤 (2) 單位工程法 : 係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量, 並合計之 2. 間接法 : 指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物, 經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整, 以求取勘估標的營造或施工費 間接法分為下列二種 :( 估技 56) (1) 工程造價比較法 : 指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異, 並依工程價格及工程數量比率進行調整, 以求取勘估標的營造或施工費 所稱標準建物, 指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會 ( 以下簡稱全聯會 ) 按不同主體構造種類及地區公告之 未公告前, 應依直轄市或縣 ( 市 ) 27

28 政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準 (2) 單位面積 ( 或體積 ) 比較法 : 指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積 ( 或體積 ) 營造或施工費單價為基礎, 經比較並調整價格後, 乘以勘估標的之面積 ( 或體積 ) 總數, 以求取勘估標的營造或施工費 習題 : 不動產估價採用成本法時, 勘估標的之營造或施工費之求取方法為 何? 五 推算其他各項費用及利潤 ( 建設公司 ) 重建價格除了營造及施工費用外, 還包括其他很多種費用, 例如設計費 廣告銷售費 管理費 稅捐 利息 登記規費及其他雜支等 這些費用一一列舉可能不勝其煩, 故有些項目可按一定比率的方式推估 ( 一 ) 各項費用 1. 規劃設計費 : 勘估標的為建物時, 規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣 ( 市 ) 政府發布之建造執照工程造價表計算之, 或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之 ( 估技 57) 2. 廣告費 銷售費 管理費及稅捐等費率廣告費 銷售費 管理費及稅捐等費率, 應由全聯會定期公告, 未公告前應依下列規定推估之 但因情況特殊並於估價報告書中敘明者, 其費率之推估, 不在此限 : (1) 廣告費 銷售費按總成本之百分之四至百分之五推估 (2) 管理費按總成本之百分之三至百分之四推估 公寓大廈管理條例規定設立公共基金者, 應列於管理費項下, 並得提高管理費用率為百分之四至百分之五 (3) 稅捐按總成本之百分之零點五至百分之一點二推估, 或就勘估標的之地價稅 營業稅等稅捐, 按實際情形估算之 ( 估技 61) 3. 資本利息 ( 估技 58) (1) 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數, 按自有資金與借貸資金分別計息, 其自有資金與借貸資金比例, 應依銀行一般放款成數定之 A. 資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率 ; 28

29 B. 借款則以銀行短期放款利率計息 ; C. 預售收入之資金應不計息 ( 估技 59) (2) 上述 (1) 資本利息之計算, 應按營造施工費 規劃設計費 廣告費 銷售費 管理費 稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算 (3) 前述 (1) 勘估標的為土地或包含土地者, 前項合計額應另加計土地價格 ( 二 ) 開發或建築利潤 1. 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模 開發年數與經濟景氣等因素, 按營造或施工費 規劃設計費 廣告費 銷售費 管理費 資本利息 稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之 2. 前項利潤率應由全聯會定期公告 ; 未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準, 並得依開發或建物形態之不同, 考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之 3. 前項建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間 ( 三 ) 各項費用及開發或建築利潤不予計入之情形廣告費 銷售費 管理費 稅捐及開發或建築利潤, 視勘估標的之性質, 於成本估價時得不予計入 ( 估技 62) 理由 : 不以銷售為目的之開發或建築, 例如 : 學校 教堂 公共建築物或個人興建自用住宅 不必花費廣告銷售費, 管理費也不多, 也不追求建築利潤 六 計算總成本 勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下 : ( 一 ) 營造或施工費 ( 二 ) 規劃設計費 ( 按實際營造施工費之 2% 至 3% 推估 ) ( 三 ) 廣告費 銷售費 ( 按總成本之 4% 至 5% 推估 ) ( 四 ) 管理費 ( 按總成本之 3% 至 4% 推估 ; 公寓大廈設立公共基金者, 管理費按總成本之 4% 至 5% 推估 ) ( 五 ) 稅捐及其他負擔 1. 稅捐按總成本 0.5% 至 1.2% 推估, 或 2. 就勘估標的之地價稅 營業稅等稅捐, 按實際情形估算之 29

30 ( 六 ) 資本利息 ( 七 ) 開發或建築利潤 勘估標的為土地或包含土地者, 總成本應加計價格日期當時之土地價格 總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內 ( 估技 52) 這個總成本應與類似案例之成本比較, 如發現有偏高或偏低現象, 應重新檢討 務必做到合情合理 公正客觀的地步 補充 : 重新建造成本的內容 : 規劃設計費廣告銷售費管理費稅捐及其他負擔資本利息開發或建築利潤營造或施工費直接材料費直接人工費間接材料費間接人工費管理費稅捐資本利息營造或施工利潤 七 計算建物累積折舊額 ( 一 ) 折舊之意義 建物因時間之經過, 所造成建物之價值減損 ( 二 ) 造成折舊之原因造成折舊的原因有物理 功能 經濟等三項因素 1. 物理因素 : 指實體損壞 建物因使用 風吹日曬 自然老化等, 所造成之減損 2. 功能因素 : 指功能性退化 建物因設計不良 設備落伍等, 所造成之減 30

31 損 3. 經濟因素 : 指外部性退化 建物因所處環境衰敗 市場供過於求等, 所 造成之減損 ( 三 ) 建物折舊額計算應注意事項 ( 估技 ) 1. 耐用年數 (1) 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主, 必要時得以物理耐用年數計算 所稱經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數 所稱物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數 習題 : 何謂經濟耐用年數? 何謂物理耐用年數?(89 年經紀人 ) (2) 建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時, 應重新調整經濟耐用年數 2. 建物經濟耐用年數表建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益, 按不同主體構造種類及地區公告之 3. 建物之殘餘價格率 (1) 建物之殘餘價格率應由全聯會公告, 未公告前得視該建物之狀況及社會習慣判定之 但不得超過百分之十 所稱殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後, 其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例 (2) 建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者, 於計算折舊時不予提列 計算建物折舊有兩大方法 : 耐用年數法 ; 觀察法 請說明重置成本法估價時, 為何需要折舊? 又折舊觀念與一般會計的折舊有何不同? 31

32 取得價額進行減價折舊帳面折舊 費用分配 不可觀察減價 重建價格折舊 扣除真正減價反映經濟價值 可觀察減價 ( 四 ) 建物耐用年數法又分成 1. 定額法 : 在耐用年數內, 平均分攤減價額 亦即每年折舊額相同 建物累積折舊額之計算, 以定額法為原則, 公式如下 : Dn=C [(1-s)/N] n 其中 : Dn: 累積折舊額 C: 建物總成本 s: 殘餘價格率 n: 已經歷年數 N: 耐用年數 其中 : Dn: 累積折舊額 C : 建物總成本 s : 殘餘價格率 n : 已經歷年數 N : 耐用年數 習題 : 某建築物已經歷了十年, 已知其重建成本為五百萬元, 其耐用年數 為五十年, 其殘價率為 10%, 請以定額法計算其折舊額 (89 經紀人 ) 提示 : 求取累積折舊額 2. 定率法 : 在耐用年數內, 每年以一定折舊率計算折舊額 亦即每年折舊 率相同, 但每年折舊額不同 定率法, 公式如下 : Dn=C[1-(1-d) n ] 其中 : Dn: 累積折舊額 32

33 C: 建物總成本 n: 已經歷年數 d: 定率法折舊率 習題 : 何謂定額法? 何謂定率法? 同一建築物採用哪一方法折舊, 第一 年之折舊額較高? 3. 償債基金法 : 每年提存一定折舊額, 但此折舊額按複利加算利息 償債基金法, 公式如下 : n C ( 1 s) i (1 i) 1 Dn N (1 i) 1 i 口訣 : 可供折舊的數額 償債基金率 複利年金終值率 其中 : Dn: 累積折舊額 C: 建物總成本 s: 殘餘價格率 n: 已經歷年數 N: 耐用年數 i: 利率 33

34 補充 : 每年折舊 折淨總額 建物現值 特點 定額法 每年相同 三者中居間三者中居間 1. 簡單易算 2. 實務採行最多 定率法 1. 每年折舊率相同 2. 每年折舊額不同 初期大後期 三者中最高三者中最低 1. 加速折舊現象 2. 有利於節省所得稅及提高淨現值 (NPV) 小 償債基金法 1. 每年提存折舊額相同 2. 每年折舊額不同 初期小後期大 三者中最低三者中最高 1. 考慮提存折舊額之利息 2. 減速折舊現象 3. 有利於盈餘分配及降低淨現值 問 : 建築改良物之建物累積折舊額之計算有哪三種方法? 請詳細說明其意 涵 觀察法建物累積折舊額之計算, 除考量物理與功能因素外, 並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態, 考量經濟因素, 觀察維修及整建情形, 推估建物之剩餘經濟耐用年數, 加計已經歷年數, 求算耐用年數, 並於估價報告書中敘明 習題 : 估計建築物折舊之方法可採耐用年數及觀察法, 試分別說明其意涵及適用之差異 (91 年經紀人 ) 提示 : 耐用年數法 : 估價師運用定額法 定率法或償債基金法等計算建築物之折 34

35 舊額 觀察法 : 由估價師實地勘察, 得按個別建物之實際構成部分與使用狀態, 考量經濟因素, 觀察維修及整建情形, 推估計算折舊額 估計折舊之方法差異耐用年數法 1. 以公式計算折舊額 2. 計算客觀不因個人主觀看法而異 3. 不考慮維修及整建情形觀察法 1. 以實地觀察並以經驗估算折舊額 2. 因個人經驗不同所判斷之折舊額有差異 3. 著重建物維修及整建情形不動產估價實務上, 宜先以耐用年數法計算折舊額, 再以觀察法調整之 習題 : 請說明何謂折舊 折舊發生的原因及進行減價修正的方法?(95 年估價師 ) 三 -1 某不動產之重建價格為 2 千萬, 耐用年限 50 年, 年限期滿之殘價率為 10% 當以償還基金法計算折舊額( 折舊提存金之儲蓄利率為 3%), 該不動產每年應提存若干償還基金? 第 20 年期滿時累計之總折舊額度為何?(93 年身心障礙特考三等 ) 解 : (1-10%)= 1800 萬折舊費總額 2 每年提存之之償還基金 35

36 1800 3% = 萬 (1+3%) 第 20 年期滿累計之總折舊額 : n C ( 1 s) i (1 i) 1 Dn N (1 i) 1 i % (1+3%) 20-1 = 萬 (1+3%) % 八 -2 某不動產之重建價格為 1 千萬, 耐用年限 30 年, 年限期滿之殘價率為 10% 試分別以定額法 定率法及償還基金法計算折舊額 ( 折舊提存金之儲蓄利率為 5%), 計算該不動產於 15 年後之積算價格, 並據以評析上述三種方法之優缺點 (90 年高考 2 級 ) 解 : ( 一 ) 定額法 (1-10%)= 900 萬折舊費總額 2 每年之折舊額: = 30 萬 / 年 3 15 年後之積算價格 : (30 15) = 550 萬 36

37 ( 二 ) 定率法 : 1 S n = C(1 - d) n 所以 100 = 1000(1 - d) = (1 - d) 30 log 0.1 = log (1 - d) 30-1 = 30 log (1 - d) log (1 - d) = d = d = Dn=C[1-(1-d) n ] 15 年後之積算價格 D15=1000 萬 [1-( ) 15 ] =3,156,202 元 ( 三 ) 償還基金法 : (1-10%)= 900 萬折舊費總額 2 每年提存之之償還基金 900 5% = 萬 / 年 (1+5%)

38 3 第 15 年期滿累計之總折舊額 : n C ( 1 s) i (1 i) 1 Dn N (1 i) 1 i 900 5% (1+5%) 15-1 = 萬 (1+5%) % 15 年後之積算價格 1, = 萬 八 計算成本價格 ( 估技 69) 成本價格之計算公式如下 : ( 一 ) 土地成本價格 = 土地總成本 ( 二 ) 建物成本價格 = 建物總成本 建物累積折舊額 或建物成本價格 = 建物總成本 1-( 年折舊率 經歷年數 ) ( 三 ) 房地成本價格 = 土地成本價格 + 建物成本價格 前項土地成本價格之求取有困難者, 得以比較價格或收益價格替代之, 並於估價報告書中敘明 38

39 第四節土地開發分析壹意義 土地開發分析, 指根據土地法定用途 使用強度進行開發與改良所導致土 地效益之變化, 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除開發期間之直接成 本 間接成本 資本利息及利潤後, 求得開發前或建築前土地開發分析價 格 運用時機 : 評估開發前或建築前土地開發分析價格 貳程序土地開發分析估價之程序如下 : 一 確定土地開發內容及預期開發時間 ( 分別藉以估算可銷售之土地或建物面積及資金成本 ) 二 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 三 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 四 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 五 估算開發或建築後總銷售金額 六 估算各項成本及相關費用 七 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 八 計算土地開發分析價格 茲說明於下 : 一 確定土地開發內容及預期開發時間 要確定土地開發內容, 必須充分瞭解當地之土地使用分區管制 附近相關之土地利用計畫 委託者之構想 開發所需面對之行政作業程序等, 由此才能估技開發時程 二 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 應蒐集之資料有二種 : ( 一 ) 基本資料 ( 估技 11) 1. 勘估標的之標示 權利 法定用途及使用管制等基本資料 2. 影響勘估標的價格之一般因素 區域因素及個別因素 3. 勘估標的相關交易 收益及成本資料 ( 二 ) 土地及建物開發或建築相關資料另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料 :( 估技 72) 39

40 1. 開發構想計畫書 2. 建築設計圖說或土地規劃配置圖說 3. 建照申請書或建造執照 4. 營造或施工費資料 5. 規劃 設計 廣告 銷售 管理及稅捐等費用資料 6. 資本利率 7. 開發或建築利潤率 三 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項 :( 估技 73) ( 一 ) 調查影響總銷售金額 成本及費用等因素 ( 二 ) 確認勘估標的之工程進度 施工及環境狀況並攝製必要照片 ( 三 ) 市場交易資料之蒐集 調查 ( 四 ) 週遭環境土地建物及公共設施開發程度 四 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之 :( 估技 74) ( 一 ) 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積 ( 二 ) 未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況, 根據土地之地形 地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積 可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核 五 估算開發或建築後總銷售金額 開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之 可銷售面積中之各部分銷售單價不同時, 應詳列各部分面積及適用之單價 前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值, 以比較法或收益法求取之 ( 估技 75) 40

41 六 估算各項成本及相關費用 土地建築開發之直接成本 間接成本項目如下 :( 估技 76) ( 一 ) 直接成本 : 營造或施工費 ( 二 ) 間接成本, 其內容如下 : 1. 規劃設計費 2. 廣告費 銷售費 3. 管理費 4. 稅捐及其他負擔 廣告費 銷售費 管理費及稅捐等費率, 應由全聯會定期公告, 未公告前應依下列規定推估之 但因情況特殊並於估價報告書中敘明者, 不在此限 :( 估技 77) 茲分別說明于下 : 1. 規劃設計費 : 勘估標的為建物時, 規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣 ( 市 ) 政府發布之建造執照工程造價表計算之, 或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之 ( 估技 57) 2. 廣告費 銷售費 : 廣告費 銷售費按總銷售金額之百分之四至百分之五推估 3. 管理費 : 管理費按總銷售金額之百分之三至百分之四推估 依公寓大廈管理條例規定設立公共基金者, 應列於管理費項下, 並得提高費率為百分之四至百分之五 4. 稅捐及其他負擔 : 稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估, 或就勘估標的之地價稅 營業稅等稅捐, 按實際情形估算之 七 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 ( 一 ) 利潤率 ( 估技 78) 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模 開發年數與經濟景氣等因素, 按營造或施工費 規劃設計費 廣告費 銷售費 管理費 資本利息 稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之 前項利潤率應由全聯會定期公告 ; 未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準, 並得依開發或建物形態之不同, 考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之 41

42 前項建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間 第一項勘估標的為土地或包含土地者, 合計額應另加計土地價格 ( 估技 60) ( 二 ) 資本利息綜合利率土地開發分析之資本利息綜合利率, 應依不動產估價技術規則第五十八條及第五十九條規定計算資本利息年利率, 並參考下列公式計算之 : 勘估標的之資本利息之計算 :( 估技 58 及 59) 投入資本數額 利率 = 資本利息自有資金利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率資本使用年數借貸資金以銀行短期放款利率計息資本使用年數預售收入之資金應不計息資本利息之計算, 應按營造施工費 規劃設計費 廣告費 銷售費 管理費 稅捐及其他負擔 ( 勘估標的包含土地者, 加計土地價格 ) 之合計額乘以利率計算 資本利息綜合利率之計算公式 : 資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 ( 土地價值比率 + 建物價值比率 1/2) 開發年數 勘估標的資本利息負擔特殊, 或土地取得未立即營造施工者, 資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算, 並於估價報告書中敘明 第一項建物價值比率之建物價值, 得以營造施工費加計規劃設計費計算之 ( 估技 79) 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間 ( 估技 80) 八 計算土地開發分析價格 土地開發分析價格之計算公式如下 : V= S (1+R) (1+i)-(C+M) 其中 : 42

43 V : 土地開發分析價格 S : 開發或建築後預期總銷售金額 ( 單價 住房面積 + 單價 停車位數量 ) R : 適當之利潤率 C : 開發或建築所需之直接成本 M : 開發或建築所需之間接成本 i : 開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率 習題 : 試述土地開發分析法之意義 公式及估價程序? 習題 : 何謂 土地開發分析? 運用 土地開發分析 估價時, 應如何決 定適當之資本利息綜合利率? 試分項敘明之 43

44 第二章基本概論 壹不動產價值與不動產價格產生不動產價值的原因一 不動產之效用二 不動產之稀少性三 不動產之需求四 不動產之可移轉性 貳不動產估價師的估價準則之訂定不動產估價之作業程序 方法及估價時應遵行事項等技術規則, 由中央主管機關定之, 為不動產估價師法第十九條第一項所規定 依據此規定, 中央主管機關於 90 年 10 月 17 日訂定公布 不動產估價技術規則 最近一次於 95 年 06 月 12 日修正公布 其內容共有九章, 分別為 : 第一章總則第二章估價作業程序第三章估價方法第四章宗地估價第五章房地估價第六章土地改良物估價第七章權利估價第八章租金估價第九章附則 問 : 某甲在台中市北屯區有一透天住宅, 某甲欲出售其透天住宅, 為決定其出售價格, 某甲委請估價師估價, 估價師答稱, 我會在同一供需圈內的近鄰地區或類似地區內尋找數個比較標的, 以比較法估算您的房地價 請問 : 何謂 同一供需圈 近鄰地區 類似地區 比較標的? 又某甲的透天住宅, 在估價用語上如何稱呼? 問 : 某甲有一畸零地, 其鄰地所有權人乙欲向其購買以合併使用, 某甲遂 請估價師就此畸零地估價, 估價師答稱, 以合併為目的之估價, 應估其限 定價格, 請問, 何謂限定價格? 44

45 參用詞定義一 正常價格 : 指具有市場性之不動產, 於有意願之買賣雙方, 依專業知識 謹慎行動, 不受任何脅迫, 經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值, 並以貨幣金額表示者 ( 公開市場 ) 習題 : 何謂正常價格? 正常價格應具備的條件為何? 問 : 何以租賃權與租賃地所有權合併之價格往往是限定價格? 問 : 何謂限定價格? 其與正常價格的關係為何? 二 限定價格 : 指具有市場性之不動產, 在下列限定條件之一所形成之價值, 並以貨幣金額表示者 :( 封閉市場 ) ( 一 ) 權利合併 : 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的 ( 二 ) 實體合併 : 以不動產合併為目的 ( 三 ) 違反常態之分割 : 以違反經濟合理性之不動產分割為前提 所稱 違反經濟合理性之不動產分割為前提, 係指不動產分割使地價降低產生不利, 而違反經濟合理性為前提 習題 : 何謂正常價格? 何謂限定價格? 請問一宗畸零地, 是否有評估其正常價格及限定價格的機會? 習題 : 何以租賃權與租賃地所有權合併之價格往往是限定價格? 三 特定價格 : 指具有市場性之不動產, 基於特定條件下形成之價值, 並以貨幣金額表示者 ( 公開市場 ) 所謂特定條件, 舉例而言, 係指尚未實現, 基於法令 財務 市場 規劃等可行性分析之開發營運計畫條件 例 : ( 一 ) 業已申請建造執照之土地, 將土地連同建造執照一起出賣 ( 二 ) 企業在合併時須對其資產重新估價 ( 三 ) 不動產投資信託或不動產證券信託所估算之不動產價格 ( 四 ) 破產管理目的之價格 四 特殊價格 : 指對不具市場性之不動產所估計之價值, 並以貨幣金額表 示者 ( 無市場性 ) 例 : 公共建築物 ( 公共利益設施 ) 宗教建築物 ( 文化財 ) 之估價 45

46 五 正常租金 : 指具有市場性之不動產, 於有意願之租賃雙方, 依專業知識 謹慎行動, 不受任何脅迫, 經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值, 並以貨幣金額表示者 ( 新訂租約 檢討既存租金是否適當 公共事業使用民地而給予損失補償 ) 六 限定租金 : 指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值, 並以貨幣金額表示者 (B). 續租租金在租金性質上屬於何種租金?(A) 正常租金 (B) 限定租金 (C) 特定租金 (D) 實質租金 習題 : 何謂正常租金? 限定租金? 七 價格日期 ( 估價期日 ): 指表示不動產價格之基準日期 八 勘察日期 ( 估價日期 ): 指赴勘估標的現場從事調查分析之日期 習題 : 何謂價格日期? 勘察日期? 九 勘估標的 : 指不動產估價師接受委託所估價之土地 建築改良物 ( 以 下簡稱建物 ) 農作改良物及其權利 十 比較標的 : 指可供與勘估標的間, 按情況 價格日期 區域因素及個 別因素之差異進行比較之標的 習題 : 何謂勘估標的? 何謂比較標的? 十一 同一供需圈 : 指比較標的與勘估標的間能成立替代關係, 且其價格互為影響之最適範圍 ( 一 ) 以某特定不動產為對象之概念 ( 二 ) 須與勘估標的能成立替代關係 ( 三 ) 是否與近鄰地區相鄰接不必過問 十二 近鄰地區 : 指勘估標的或比較標的周圍, 供相同或類似用途之不動產, 形成同質性較高之地區 46

47 ( 一 ) 勘估標的或比較標的所隸屬之地區 ( 二 ) 近鄰地區是在都市或農村內部 ( 三 ) 是與居住 商業活動 工業活動等人類生活與活動相關而有某種集中現象之地區 ( 四 ) 是不動產之集合, 顯示同質性之集中 ( 五 ) 近鄰地區之特性經常在變化 十三 類似地區 : 指同一供需圈內, 近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區 同一供需圈 ( 台中市 ) 類似地區 ( 北區 ) 勘估標的 類似地區 ( 北屯區 ) 近鄰地區 ( 南屯區 ) 習題 : 何謂同一供需圈? 近鄰地區? 類似地區? 問題研究 : 形成不動產價格之因素有一般因素 區域因素及個別因素, 請 問何謂一般因素 區域因素及個別因素?( 參閱 ) 十四 一般因素 : 指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然 政治 社會 經濟等共同因素 提示 : 土地政策是屬一般因素 十五 區域因素 : 指影響近鄰地區不動產價格水準之因素 十六 個別因素 : 指不動產因受本身條件之影響, 而產生價格差異之因素 十七 最有效使用 : 指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者, 在合法 實質可能 正當合理 財務可行前提下, 所作得以獲致最高利益之使用 47

48 肆資料蒐集一應蒐集的資料 ( 一 ) 確認資料不動產之權利狀態之確認及物體確認所必要之資料 土地謄本 地籍圖 建物謄本 建物平面圖 租賃契約書 照片 ( 二 ) 影響價格的因素資料 : 不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需 環境變遷 人口 居民習性 公共與公用設施 交通運輸 所得水準 產業結構 金融市場 不動產經營利潤 土地規劃 管制與使用現況 災變 未來發展趨勢及其他必要資料, 作為掌握不動產價格水準之基礎 ( 估技 3) ( 三 ) 比較標的的資料不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易 收益及成本等案例及資料, 並詳予求證其可靠性 ( 估技 4) 二資料來源得向當事人 四鄰 其他不動產估價師 不動產經紀人員 地政士 地政機關 金融機構 公有土地管理機關 司法機關 媒體或有關單位蒐集之 ( 估技 4) 伍估價態度與作法一客觀公正 : 不動產估價師應力求客觀公正, 運用邏輯方法及經驗法則, 進行調查 勘察 整理 比較 分析及調整等估價工作 ( 估技 5) 二應切合價格日期當時之價值 : 不動產估價, 應切合價格日期當時之價值 其估計價格種類包括正常價格 限定價格 特定價格及特殊價格 ; 估計租金種類包括正常租金及限定租金 不動產估價, 應註明其價格種類 ; 其以特定價格或限定價格估價者, 應敘明其估價條件, 並同時估計其正常價格 ( 估技 6) 三面積之算定 : 辦理估價所稱之面積, 已辦理登記者, 以登記之面積為 準 ; 其未辦理登記或以部分面積為估價者, 應調查註明之 ( 估技 7) 48

49 陸估價原則 問題研究 : 不動產市價, 係由不動產供給與不動產需求, 所共同決定之價 格 試以圖形解釋之 不動產估價的原則有 : 一 供需原則依供需原理, 不動產之供給與需求, 影響不動產價格, 在不動產供給減少或需求增加之時期或地區, 不動產價格將呈上漲趨勢 ; 在不動產供給增加或需求減少之時期或地區, 不動產價格將呈下跌趨勢 因此, 在進行不動產估價時, 應斟酌該時期與該地區之不動產供需情形 尤其在不動產景氣過熱 投機嚴重之時期與地區, 應採保守性估價, 以避免高漲後之回跌 習題 : 供需原則如何解釋不動產價格的形成? 問題研討 : 不動產價格具有雙重特性之探討? 不動產市場價格受市場供需之影響, 不動產市場供需亦受不動產價格之影響 二 競爭原則有利潤的地方就有競爭 利潤愈多的地方競爭愈激烈 因此, 都市區位較佳之地區, 因產生獨占地租, 故各種產業互相競爭, 最後由競標地租最高者取得其使用 因此, 不動產競爭使用愈激烈之地區, 不動產價格自當愈高 ( 價格決定於市場需求之競爭 ) 三 替代原則不動產雖具有異質性, 然在同一供需圈內, 近似不動產之間仍有相當程度替代性 因此不動產受到其他近似不動產價格之牽連, 而非與其他近似不動產之間毫無關係 財貨之效益相同者, 則以價格較低之財貨取代價格較高之財貨 補充 : 比較法係建立在 替代原則 的理論基礎上 習題 : 替代原則如何解釋不動產價格的形成? 四 變動原則不動產價格係由 不動產所產生的效用 不動產的相對稀少性 及 市場上對不動產之有效需求 三者相結合所產生不動產之經濟價值, 而後再加以貨幣化之後, 形成不動產價格 影響此三者之因素, 並非固定不變, 亦非各自獨立而不相關, 而是相互交替影響, 隨社會及經濟而經常變動, 形成及影響不動產價格 49

50 不動產價格形成的因素有一般因素 區域因素及個別因素, 而此等形成因素也經常在變動, 所以, 不動產估價時, 須考量因素之變動對不動產價格之影響 不動產價格隨時在變動, 在房地產景氣時, 甚至有一日三價, 早上 下午 晚上各不同 因此, 進行不動產估價時, 應特別注意價格成立之時點 五 預測原則 不動產估價著重於未來而非過去 過去的資料是為便於推測未來 因此, 就都市發展 公共建設 社會變更等, 推測各地區之發展潛力 六 均衡原則 指不動產內部之構成要素保持均衡, 以達成最有效使用 如高地價地區, 勞資相對低廉, 則少用土地多用勞資, 以達成均衡, 高樓大廈因此產生 七 適合原則指該不動產與其外部環境保持均衡, 以達成最有效使用 如車站附近開設速食店 學校附近開設書局等 如果內部達成均衡 ( 均衡原則 ), 外部亦達成均衡 ( 適合原則 ), 則是最有效使用之狀態 習題 : 何謂適合原則? 試舉例說明之 (89 年經紀人 ) 八 最有效使用原則指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者, 在合法 實質可能 正當合理 財務可行前提下, 所作得以獲致最高利益之使用 不動產價格應是以最有效使用下所求得之價格 內部構成要素為最適當之組合 ( 符合均衡原則 ), 加上對外部之情況也是最適合之狀態時 ( 符合均衡原則 ), 即為最有效使用狀態 習題 : 何謂最有效使用原則? 提示 : ( 一 ) 使用方法 ( 二 ) 法律面 ( 三 ) 物理面 ( 實體條件上 ) ( 四 ) 財務面 50

51 ( 五 ) 收益持續性 ( 六 ) 市場面 九 貢獻原則評估不動產之某部分價值, 應以其對不動產整體之貢獻而定, 而非以其本身之情形而定, 是部份與全體之關係 例 : 某建築物添建電梯, 電梯對建築物之貢獻 不動產 ( 土地及建物 ) 之價值, 依貢獻原則可分為土地貢獻原則 建物貢獻原則及聯合貢獻原則 問 : 何謂貢獻原則? 習題 : 圖中甲乙兩地為細長而無法單獨利用之建築用地, 若合併則可建築利用, 而丙地可獨立建築利用 請問圖中之乙地出售給何者價格為高? 為什麼?(93 年經紀人 ) 甲乙 丙 十 收益分配原則 經營不動產之收益, 應明確區分多少是屬於不動產貢獻之收益, 多少是屬 於經營者之收益, 在運用收益資本化法時, 特別重要 十一 收益遞增遞減原則 在一定生產技術下, 投入勞力資本於一定土面積上, 其邊際產量起初呈遞 增現象, 增加至某一點以後反呈遞減現象 十二 外部性原則不動產所處之外在環境, 對其價值可能產生正面或負面影響 例如公園 廣場 兒童遊樂場等綠地性設施對住宅不動產價值有正面影響 變電所焚化爐火葬場等嫌惡設施對住宅不動產有負面影響 習題 : 何謂外部性原則? 51

52 習題 : 土地估價應依循哪些原則以為評價之準據? 習題 : 請說明不動產估價中的 供需原則 與 替代原則 如何解釋不動 產價格的形成 (95 年不動產經紀人 ) 柒估價目的不動產估價的目的如下 : 一 公經濟方面 : ( 一 ) 課徵稅賦依據 : 政府課徵地價稅 房屋稅 土地增值稅 契稅 遺產稅及贈與稅等, 有關土地建物價值均需詳實評估, 以作為課稅依據 ( 二 ) 徵收補償依據 : 政府推行公共建設, 徵收私有土地, 其有關土地及建物價值, 均需詳實評估, 以為補償依據 ( 三 ) 擬定土地使用計畫依據 : 政府擬定土地使用計畫依據, 須參考地價分布情形, 因此各地地價應經詳實評估, 以為擬定參考計畫依據 ( 四 ) 重劃分配依據土地重劃時, 原所有權人之負擔比例與分配標準, 均與重劃前後之地價有關 ( 五 ) 標售公產依據政府標售公有非公用土地, 須訂定底價, 標售底價, 須經詳實評估以為投標決標依據 ( 六 ) 法院拍賣依據法院辦理不動產拍賣時, 須對強制執行之不動產訂定底價 ( 七 ) 其他 : 地上權估價 法院土地爭訟 都市更新權利變換估價 二 私經濟方面 : ( 一 ) 買賣交易參考 ( 正常價格 ) 買賣不動產之價格偏高或偏低, 均會造成一方受損另一方受益 故須由估價人員公平客觀估價 ( 二 ) 貸款融資參考 ( 特定價格 ) 銀行放款除賺取利息外, 需顧及放款安全 因此須由估價人員對不動產進 52

53 行公平客觀之估價 ( 三 ) 資產價值參考 ( 特定價格 ) 辦理移民國外需要資產證明, 公司進行合併或重整, 須先重估資產 ( 四 ) 投資利用參考 ( 特定價格 ) 不動產投資決策或不動產利用規劃, 均須有不動產價值為參考 ( 五 ) 交換合併參考 ( 限定價格 ) 不動產交換 分割 合併均須有不動產價值以為找貼或分配之依據 ( 六 ) 保險理賠參考 ( 特定價格 ) 建物投保火險或地震險時, 理賠上限與建物價值有關 ( 七 ) 其他 : 權利變換 容積移轉 不動產證券化估價 捌影響不動產價格之因素影響不動產價格之因素有 : 一一般因素指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然 政治 社會 經濟等共同因素 ( 一 ) 自然因素 : 如氣候 地形 土壤等 ( 二 ) 社會因素 : 如文化 傳統 習俗等 ( 三 ) 經濟因素 : 物價 所得 利率 就業等 ( 四 ) 政治因素 : 如外交 國防 政黨 選舉等 ( 五 ) 行政因素 : 如土地使用管制 ( 土地政策 ) 稅制等 二區域因素指影響近鄰地區不動產價格水準之因素 ( 一 ) 交通因素 : 道路系統良善與否 ( 二 ) 環境水準 : 景觀 視野 生活水準 ( 三 ) 公共設施因素 : 公園 綠地 停車場 國民中小學 ( 加油站 ) ( 四 ) 災害污染程度 : 有無空氣污染或土壤地下水污染 ( 五 ) 氣候狀態因素 : 氣溫 雨量等 ( 六 ) 土地使用管制 : 如使用分區 使用強度 三個別因素 指不動產因受本身條件之影響, 而產生價格差異之因素 53

54 ( 一 ) 位置 : 標的不動產離市場 學校 車站等之距離 亦即標的不動產之可即性 ( 二 ) 面積 : 標的不動產面積是否適中 衡量面積是否是中與用途有關 ( 三 ) 形狀 : 標的不動產以長方形最佳 面積愈大形狀影響程度愈小 ( 四 ) 寬度 : 標的不動產臨路之路寬及臨路長度 ( 臨路情況 ) ( 五 ) 深度 : 標的不動產深淺有否適中 深度應與寬度成正比 ( 六 ) 坡度 : 標的不動產地勢高低 地形變化 傾斜度大小 ( 以上均稱宗地條件 ) ( 七 ) 其他 : 1. 地上有無高壓電線或地下有無捷運 礦坑 2. 景觀 日照 ( 環境條件 ) 3. 土地使用分區 ( 行政條件 ) 習題 : 請敘述影響不動產估價的因素? 習題 : 請說明區域分析與個別分析之意義與要領 既已進行區域分析, 何以又需個別分析?(92 年經紀人 ) 提示 : 區域分析係針對地區環境加以分析, 而地區內之每宗土地之基地條件不同 ( 異質性 ), 所以必須就每宗基地再加以分析 54

55 第三章估價作業程序 問題研究 : 不動產估價有其作業程序, 目前所提之作業程序, 係指通常之作業程序, 請注意, 個別的估價方法亦有其估價程序 壹不動產估價作業程序如下 :( 估技 8) 一 確定估價基本事項 二 擬定估價計畫 三 蒐集資料 四 確認勘估標的狀態 五 整理 比較 分析資料 六 運用估價方法推算勘估標的價格 七 決定勘估標的價格 八 製作估價報告書 習題 : 試述不動產估價之程序? 茲分別說明如下 : 一 確定估價基本事項 確定估價基本事項如下 : ( 一 ) 勘估標的 ( 對象不動產 ) 內容 ( 二 ) 價格日期 ( 三 ) 價格種類及條件 ( 四 ) 估價目的 習題 : 從事估價應先確定哪些基本事項? 二 擬定估價計畫 擬定估價計畫包括下列事項 : ( 一 ) 確定作業步驟 ( 二 ) 預估所需時間 ( 三 ) 預估所需人力 ( 四 ) 預估作業經費 ( 五 ) 擬定作業進度表 55

56 三 蒐集資料 ( 一 ) 不動產估價應蒐集勘估標的之資料如下 :( 估技 11) 1. 權利 ( 確認 ) 資料 : 勘估標的之標示 權利 法定用途及使用管制等基本資料 2. 影響因素資料 : 影響勘估標的價格之一般因素 區域因素及個別因素 3. 實例資料 : 勘估標的相關交易 收益及成本資料 ( 二 ) 不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例 :( 估技 12) 1. 價格種類相同 : 實例之價格屬正常價格 可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者 2. 位於同一供需圈 : 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者 3. 使用性質相同 : 與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者 4. 價格日期接近 : 實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者 四 確認勘估標的狀態 確認勘估標的狀態時, 應至現場勘察下列事項 :( 估技 13) ( 一 ) 確認勘估標的之基本資料及權利狀態 ( 二 ) 調查勘估標的及比較標的之使用現況 ( 三 ) 確認影響價格之各項資料 ( 四 ) 作成紀錄及攝製必要之照片 習題 : 從事估價應先確定哪些基本事項? 確定之後, 尚須如何進一步確認對象不動產 ( 勘估標的 )? 習題 : 從事估價時, 何以確定基本事項後, 尚須確認對象不動產? 又對象不動產應如何確認? 提示 : 確認之方法 1. 申請資料 : 如申請土地登記謄本, 以確認所有權人, 是否設定他項權利或有否限制登記? 2. 蒐集資料 : 如蒐集未來重大建設計畫, 以確認標的發展計畫之可行性 3. 勘察現場 : 以確認使用情形 五 整理 比較 分析資料 將蒐集之資料加以歸納整理, 取其有可靠性的資料, 及與比較標的之間進 56

57 行比較, 分析互相之間造成價格差異之條件及應當調整之幅度, 以便推算 堪估標的之價格 六 運用估價方法推算勘估標的價格 不動產估價方法有比較法 收益法及成本法等 各種方法均有其優缺點, 同一勘估標的應當運用各種估價方法, 以期能互相驗證, 才能達到公正合理之估價結果 此時的價格稱為試算價格 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格 但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者, 不在此限 ( 估技 14) 習題 : 何謂試算價格? 試算價格應如何調整? 提示 : 估價人員估價後, 應按下列程序逐項加以檢查修正並決定價格 ( 一 ) 資料受否適當? ( 二 ) 有無遵循估價原則? ( 三 ) 一般因素 區域因素及個別因素分析是否恰當? ( 四 ) 估價方法是否切合估價標的之類別? ( 五 ) 價格調整是否確實合理? 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較, 就其中金額顯著差異者重新檢討 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異, 考量價格形成因素之相近程度, 決定勘估標的價格, 並將決定理由詳予敘明 以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者, 折現現金流量分析之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重 七 決定勘估標的價格 不動產估價師應就 ( 一 ) 不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較, 就其中金額顯著差異者重新檢討 ( 二 ) 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異, 考量價格形成因素之相近程度, 決定勘估標的價格, 並將決定理由詳予敘明 57

58 以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者, 折現現金流量分析之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重 ( 估技 15) 是以, 價格調整決定, 須交代 1. 估價方法及其過程 2. 調整須有憑有據 3. 理由須具說服力 八 製作估價報告書 ( 二 ) 不動產估價報告書的格式 1. 自由式報告書 : 又稱開放式報告書 報告書無一定格式, 由估價人員依個案需要自由擬定 優點 : 可深入分析特殊事項, 報告書易獲信賴 缺點 : 費時費力, 可能遺漏某些事項 2. 定型式報告書 : 又稱封閉式報告書 報告書有一定格式, 估價人員只需在既定格式下, 圈選或打勾即可 優點 : 可涵蓋一般事項, 省時省力 缺點 : 報告書簡略, 無法深入分析某些特殊事項 3. 混合式報告書 : 報告書內既有一定格式, 又有估價人員自由發揮部分, 兼採自由式與定型式二者之優點 ( 三 ) 不動產估價書應載明的事項不動產估價師應製作估價報告書, 於簽名或蓋章後, 交付委託人 估價報告書, 應載明事項如下 : 1. 委託人 2. 勘估標的之基本資料 3. 價格日期及勘察日期 4. 價格種類 5. 估價條件 6. 估價目的 7. 估價金額 8. 勘估標的之所有權 他項權利及其他負擔 9. 勘估標的使用現況 10. 勘估標的法定使用管制或其他管制事項 11. 價格形成之主要因素分析 58

59 12. 估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由 13. 其他與估價相關之必要事項及依不動產估價技術規則規定須敘明之情況 14. 不動產估價師姓名及其證照字號 前項估價報告書應檢附必要之圖說資料 ( 四 ) 應於估價報告書敘明之情況 1. 不動產估價, 應註明其價格種類 ; 其以特定價格或限定價格估價者, 應敘明其估價條件, 並同時估計其正常價格 ( 估計 6) 2. 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格 但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者, 不在此限 ( 估技 14) 3. 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較, 就其中金額顯著差異者重新檢討 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異, 考量價格形成因素之相近程度, 決定勘估標的價格, 並將決定理由詳予敘明 ( 估技 15) 4. 所蒐集之比較標的, 應就下列事項詳予查證確認 : (1) 交易價格及各項費用之負擔方式 (2) 交易條件 ; 有特殊付款方式者, 其方式 (3) 比較標的狀況 (4) 交易日期 前項查證確有困難之事項部分, 應於估價報告書中敘明 ( 估技 22) 5. 比較 分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時, 其調整以百分率法為原則, 並得以差額法調整, 惟應於估價報告書中敘明 ( 估技 24) 6. 試算價格之調整運算過程中, 區域因素調整 個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五, 或總調整率大於百分之三十時, 則判定該比較標的與勘估標的差異過大, 應排除該比較標的之適用 但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料, 並於估 59

60 價報告書中敘明者, 不在此限 ( 估技 25) 7. 不動產估價師應採用三件以上, 經前條檢討後之比較標的試算價格, 考量各比較標的蒐集資料可信度 各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度, 決定勘估標的之比較價格, 並將比較修正內容敘明之 ( 估技 27) 8. 以不動產證券化為估價目的, 採折現現金流量分析估價時, 各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則 但因情況特殊不宜採契約租金估價, 並於估價報告書中敘明者, 不在此限 ( 估技 33) 9. 收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入 總費用及收益資本化率或折現率等資料 前項蒐集最近三年間之資料有困難時, 應於估價報告書中敘明 ( 估技 35) 10. 收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時, 應於估價報告書中敘明 ( 估技 43) 11. 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本, 於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除, 並應於估價報告書中敘明 ( 估技 64) 12. 建物累積折舊額之計算, 以定額法為原則, 有採取其他方法計算之必要者, 應於估價報告書中敘明 ( 估技 68) 建物累積折舊額之計算, 除考量物理與功能因素外, 並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態, 考量經濟因素, 觀察維修及整建情形, 推估建物之剩餘經濟耐用年數, 加計已經歷年數, 求算耐用年數, 並於估價報告書中敘明 ( 估技 68) 13. 成本價格之計算公式如下 : (1) 土地成本價格 = 土地總成本 (2) 建物成本價格 = 建物總成本 建物累積折舊額 或建物成本價格 = 建物總成本 1-( 年折舊率 經歷年數 ) (3) 房地成本價格 = 土地成本價格 + 建物成本價格 前項土地成本價格之求取有困難者, 得以比較價格或收益價格替代之, 並於估價報告書中敘明 ( 估技 69) 14. 廣告費 銷售費 管理費及稅捐等費率, 應由全聯會定期公告, 未公告前 60

61 應依規定推估之 但因情況特殊並於估價報告書中敘明者, 不在此限 ( 估計 77) 15. 勘估標的資本利息負擔特殊, 或土地取得未立即營造施工者, 資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算, 並於估價報告書中敘明 ( 估技 79) ( 五 ) 不動產估價報告書書寫精神估價報告書之事實描述應真實確切, 其用語應明確肯定, 有難以確定之事項者, 應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形 ( 估技 17) ( 六 ) 估價紀錄保存 不動產估價師對於委託估價案件之委託書及估價工作紀錄資料應至少保 存 15 年 ( 估師 19) 61

62 第四章宗地估價 第一節注意事項壹以合併或分割為前提之宗地估價 ( 估技 83) 以合併或分割為前提之宗地估價, 應考慮合併或分割前後之價格變動情形, 而予酌量增減 貳數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價 ( 估技 84) 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價, 應以合併後土地估價, 並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格 非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地, 其屬同一土地所有權人所有者, 比照前項規定計算 參一宗土地有數種不同法定用途時之估價 ( 估技 85) 一宗土地內有數種不同法定用途時, 應考量其最有效使用及各種用途 之相關性及分割之難易度後, 決定分別估價或依主要用途估價 肆附有建物宗地之估價 ( 估技 86) 附有建物之宗地估價, 應考慮該建物對該宗地價格造成之影響 此稱 之為部分估價 習題 : 何謂獨立估價? 何謂部分估價?(88 年經紀人 ) 意義區別獨立估價不動產如由土地與建物結合, 僅單獨不考慮建物對土地價格就土地, 而忽視建物存在而為估價 之影響 例 : 拆除重建部分估價不動產如由土地與建物合成一體之狀考慮建物對土地價格之態, 在其機能發揮下, 就土地而為估影響 分別評估出土地或價 建築物部分的價值 伍對即將進行開發之宗地之估價 ( 估技 87) 對即將進行開發之宗地, 可採土地開發分析進行估價, 並參酌比較法 之評估結果決定其估價額 陸土地之上下因有其他設施通過致使用受限制之宗地之估價 ( 估技 88) 62

63 土地之上下因有其他設施通過, 致使用受限制之宗地, 應先估算其正常價格, 再考量該設施通過造成土地利用之影響, 並計算其地價減損額後, 從正常價格中扣除之, 以其餘額為該宗地之價格 一 土地之上下係指土地之上空或地下 二 設施係指 : 高壓電線 高架橋 捷運等 三 計算式 : 例 : 有捷運系統通過之土地 ( 一 ) 先依比較法估計其正常價格 ( 二 ) 計算減損額 = 正常價格 平面阻礙率 立體阻礙率 ( 三 ) 該宗地之價格 = 正常價格 - 減損額四 使用權源 : 區分地上權 ( 一 ) 區分地上權估價之意義區分地上權係指就他人土地的某空間部分, 設定地上權, 謂之區分地上權 例如 : 甲就乙所有土地之地下部分設定地上權 地上權區分地上權不侷限於土地的某特定部份, 而就土僅就土地 ( 地面上或地面下 ) 的某空地之地面 地上及地下為使用範圍 間部分為設定使用範圍 ( 二 ) 區分地上權估價之方法 1. 市價比較法 : 蒐集區分地上權之買賣成交實例, 然後進行情況補正 期日修正 區域因素及個別因素比較而得 2. 設定實例比較法 : (1) 求取標的土地素地地價 (2) 蒐集設定區分地上權案例中, 區分地上權價格占該土地素地價之比率 (3) 整理分析比較而決定標的土地區分地上權價格占標的土地素地地價之比率 (4) 將此一比率乘以標的土地素地地價, 即得出區分地上權價格 3. 地價分配法 : (1) 求取標的土地素地地價 (2) 求取標的土地之地價分配率 (3) 求取妨礙空間部分之立體地價, 即為區分地上權價格 4. 樓層別效用比率法 : (1) 求取標的土地素地地價 63

64 (2) 判定地上權價格占所有權價格比率 (3) 標的土地素地地價乘以該判定地上權價格占所有權價格比率, 求出地上權價格 (4) 求取妨害空間之樓層別效用比率占總效用之比率 (5) 將地上權價格乘以妨害空間之樓層別效用比率占總效用之比率, 即得到區分地上權價格 習題 : 如何運用樓層別效用比率法求取區分地上權之價格?(93 年經紀人 普 ) 5. 立體利用阻礙率法 : 又稱補償基準法, 先求取標的土地素地地價, 再與平面阻礙率 立體阻礙率三者之乘積而得 區分地上權價格 = 素地地價 平面阻礙率 立體阻礙率 (1) 平面阻礙率 : 指區分地上權設定範圍在土地上之水平投影面積占土地總面積之比率 (2) 立體阻礙率 : 指區分地上權設定之立體妨礙空間比率 立體阻礙率之計算公式如下 : 立體阻礙率 = aα +bβ + cγ α: 地上建物在土地空間之使用效能比率 β: 地下建物在土地空間之使用效能比率 γ: 地上建物以上及地下建物以下在土地空間之使用效能比率 a: 妨害地上建物部分之比率 b: 妨害地下建物部分之比率 c: 妨害地上建物以上及地下建物以下部分之比率 柒受有土壤或地下水污染之土地之估價 ( 估技 89) 受有土壤或地下水污染之土地, 應先估算其未受污染之正常價格, 再依據委託人提供之土壤污染檢測資料, 考量該土壤或地下水污染之影響, 並計算其地價減損額後, 從正常價格中扣除之, 以其餘額為該宗地之價格 64

65 第二節特殊宗地估價壹溫泉地之估價 ( 估技 90) 溫泉地之估價, 應考慮溫泉地之水權內容 開發成本 水量 水質 水溫 當地之交通情形 相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素 貳高爾夫球場之估價 ( 估技 91) 高爾夫球場之估價, 應考慮會員制度 球場設施 開發成本 收益及 營運費用等因素 參林地之估價 ( 估技 92) 林地之估價, 得視林木之成長情形而分別採取比較法 收益法及成本法估計之 於採成本法估價時, 其總費用之計算, 應考量造林費 林地改良費及道路開挖費用 肆農場或牧場之估價 ( 估技 93) 農場或牧場之估價, 以比較法估價為原則 無買賣實例者, 得以附近土地價格為基礎, 考慮其位置 形狀 地形 土壤特性及利用狀況等差異, 比較推估之 伍鹽田之估價 ( 估技 94) 鹽田之估價, 以比較法估價為原則 無買賣實例者, 得以附近土地價 格為基礎, 考慮其日照 通風 位置及形狀等差異, 比較推估之 陸池沼之估價 ( 估技 95) 池沼之估價, 以比較法估價為原則 無買賣實例者, 得以附近土地價 格為基礎, 考慮位置 形狀 利用狀況等差異, 比較推估之 柒墓地之估價 ( 估技 96) 墓地之估價, 以比較法估價為原則 無買賣實例者, 得參酌政府機關 徵收補償標準訂定之補償額估計之 捌公共設施用地及公共設施保留地之估價 ( 估技 97) 65

66 公共設施用地及公共設施保留地之估價, 以比較法估價為原則 無買 賣實例者, 得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異, 及土地價 值減損情況, 並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之 66

67 第五章房地估價 建築物及其基地結合成一體下, 估計整體價格, 習稱 房地估價 實務上, 可先分別估得建築物與基地之個別價格, 再加計之 亦可先估得整體價格, 在分離為建築物價格與其基地價格 壹估價理論估價實務上, 採土地與建物分別估價, 因此估得建築物及其基地整體價格後, 須分離土地與建築物價格 理論有三, 土地貢獻說 建築物貢獻說及聯合貢獻說 一土地貢獻說 : 超額利潤歸屬於土地的貢獻 因此, 將不動產總值中扣除建築物成本及建築物的正常利潤, 所剩餘之價值, 即為土地價格 對公寓大樓而言, 每一層樓之造價大致相同, 而每一層之售價所以不同主要導源於土地立體效用 ( 立體區位 ) 不同 二建築物貢獻說 : 超額利潤屬於建築物的貢獻 因此, 將不動產總值中, 扣除土地成本及土地的正常利潤, 所剩餘之價值 對公寓大樓而言, 整幢大樓之使用效益來自建築物, 而非土地 立體效用的產生唯有靠建築物之興建 三聯合貢獻說 : 超額利潤歸屬於土地與建築物二者共同的貢獻 因此, 不動產總值中, 扣除土地成本及土地的正常利潤, 與建築物成本及建築物的正常利潤, 所剩餘之價值, 按貢獻比例, 分別歸屬於土地與建築物 對公寓大樓而言, 上述二種學說均言之有理, 只有土地而無建築物或只有建築物而無土地, 均不能創造不動產整體效益 土地貢獻說 ( 地價分配率 ) 聯合貢獻說 ( 樓層別效用比 ) 房地價格不同 房地價格不同 各層土地價格不同 ( 強調 ) 各層建物價格不同 ( 強調 ) 各層建物價格相同 各層土地價格不同 ( 強調 ) 貳以勘估標的之房地總價推估其基地單價 一透天厝 ( 估技 99) ( 一 ) 第一種方法 ( 土地貢獻說 ) 67

68 以勘估標的之房地價格推估其基地單價時, 得以下列方式估計之 : 1. 勘估標的之基地價格 = 勘估標的之房地價格 - 勘估標的之建物成本價格 2. 勘估標的之基地單價 = 勘估標的之基地價格 / 勘估標的之基地面積 ( 二 ) 第二種方法 ( 聯合貢獻說 ) 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者, 以勘估標的之房地價格推估其基地單價時, 亦得以下列方式估計之 : 1. 勘估標的之基地價格 = 勘估標的之房地價格 土地價值比率 2. 勘估標的之基地單價 = 勘估標的之基地價格 / 勘估標的之基地面積 前項所稱土地價值比率及建物價值比率, 應參酌當地市場調查資料, 運用估價方法計算之 二公寓大廈基地單價之推估 ( 一 ) 地價分配率法 ( 估技 100; 土地貢獻說 ) 勘估標的屬區分所有建物時, 以其房地價格推估該區分所有建物基地單價時, 得以下列方式估計之 : 1. 該區分所有建物基地權利價格 = 該區分所有建物房地價格 - 該區分所有建物之建物成本價格 ( 立體地價 ) 2. 該區分所有建物之基地權利單價 = 該區分所有建物基地權利價格 / 該區分所有建物之基地持分面積 ( 立體地價 ) 3. 基地單價 = 該區分所有建物之基地權利單價 平均地價分配率 / 該區分所有建物之地價分配率 ( 平面地價 ) 所稱 該區分所有建物之地價分配率 公式如下 : 該區分所有建物之地價分配率 = 該區分所有建物之樓層別效用比 - 平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率 習題 : 何謂土地貢獻說?(91 年估價師特 ) ( 二 ) 樓層別效用比率法 ( 估技 101; 聯合貢獻說 ) 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者, 以房地價格推估該區分所有建物基地單價, 亦得以下列方式估計之 : 1. 該區分所有建物基地權利價格 = 該區分所有建物房地價格 土地價值比率 68

69 2. 該區分所有建物之基地權利單價 = 該區分所有建物基地權利價格 / 該區分所有建物之基地持分面積 ( 立體地價 ) 3. 該區分所有建物之基地單價 = 該區分所有建物之基地權利單價 平均樓層別效用比 / 該區分所有建物之樓層別效用比所稱土地價值比率及建物價值比率, 應參酌當地市場調查資料, 運用估價方法計算之 習題 : 何謂聯合貢獻說?(91 年估價師特 ) 習題 : 試申述如何由樓房中之某層樓的買賣價格來估計該棟樓房之基地價 格? 請依樓層別效用比之方法說明之 習題 : 何謂樓層別效用比? 何謂地價分配率? 兩者有何差異?(89 年經紀人 ) 提示 : 一 樓層別效用比指一幢建物各樓層效用的百分比 樓層別效用比率係土地與建物合為一體之效用貢獻百分比 求取方法 : 以某一層樓售價為基準 (100%), 計算各樓層售價對此一基準樓層售價之百分比 聯合貢獻說採用 二 地價分配率將樓層別效用比率扣除建物效用部分, 即得地價分配率 地價分配率, 指土地立體空間效用分配的百分比 土地貢獻說採用 三 兩者之差異效用百分比貢獻說樓層別效用比房地一體聯合貢獻說地價分配率土地土地貢獻說 習題 : 以一棟六層之樓房為例, 每層僅一單位且每單位之面積皆相等, 而 一至六層每坪售價分別為 :40 萬元 30 萬元 28 萬元 25 萬元 26 萬 元 28 萬元 若此建築物價格占不動產價格之 50%, 請計算各樓層之樓 69

70 層別效用比率及地價分配率 解 : 設定第一樓層為 100% 樓層 售價 ( 萬元 / 坪 ) 樓層別效用比 % (A) 建物效用 % (B) 地價分配率 % (A-B) 一 二 三 四 五 六 平均 建物效用 :73.75% 50% = 36.88% 解題補充說明 : 建物效用 = 平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比 率 將樓層別效用比率扣除建物效用部分, 即得地價分配率 該區分所有建物之地價分配率 = 該區分所有建物之樓層別效用比 - 平均 樓 層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率 參超過法定容積率之房地估價 ( 估技 102) 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價, 應以實際建築使用合 法部分之現況估價, 並敘明法定容積對估值之影響 肆附有違章建築之房地估價 ( 估技 103) 附有違章建築之房地估價, 其違建部分不予以評估 但委託人要求評估其價值, 並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者, 不在此限 例 : 原則上, 抵押貸款之估價 建物徵收補償之估價, 其違建部分不予以評估 實務上, 法院拍賣之估價, 建物違建部分仍予估價 伍未達最有效使用狀態之房地估價 ( 估技 104) 70

71 未達最有效使用狀態之房地估價, 應先求取其最有效使用狀態之正常價格, 再視其低度使用情況進行調整 陸建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物 ( 估技 105) 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物, 應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價, 並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明 補充 : 建物依法興建在先, 其後, 因土地使用分區管制變更, 致使建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物 估價時, 應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價, 並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明 柒建物已不具備使用價值其基地之估價 ( 估技 106) 建物已不具備使用價值, 得將其基地視為素地估價 但應考量建物拆除成本予以調整之 補充 : 一請見獨立估價 : 忽視建物存在而為估價 二估價程序 ( 一 ) 求素地地價 ( 二 ) 求拆除費折算成現值的數額 ( 三 ) 素地地價 - 拆除費 + 建物殘餘價值 71

72 第六章土地改良物估價 壹土地改良物之分類土地改良物分為建築改良物及農作改良物 貳建築改良物之估價一建築改良物簡稱建物 二建物估價, 以成本法估價為原則 ( 估技 108) 三辦理建物估價時, 其附屬設施得一併估計之 ( 估技 108) 四受有土壤及地下水污染之建物, 應先估算其未受污染之正常價格, 再依據委託人提供之土壤污染檢測資料, 考量該土壤及地下水污染之影響, 並計算其減損額後, 從正常價格中扣除之, 以其餘額為該建物之價格 ( 估技 113) 參農作改良物之估價一農作改良物之估價之定義 ( 估技 109) 農作改良物之估價, 指附著於土地之果樹 茶樹 竹類 觀賞花木 造林木及其他各種農作物之估價 二農作改良物之估價應考慮之因素 ( 估技 110) 農作改良物之估價, 應依其類別, 考量其生產環境 農業災害 生產技術 生產期間 樹齡大小 生長情形 結果習性 管理狀況及農業設施等因素估計之 三農作改良物之估價方式如下 :( 估技 111) ( 一 ) 農作改良物幼小且距孳息成熟期尚長者, 依其種植及培育費用, 並視作物生長情況估計之 ( 二 ) 農作改良物接近孳息成熟期者, 應估計其收穫量及市場價格, 必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用 ( 三 ) 農作改良物距成熟期一年以上, 且有期待收穫價值者, 得以產地價格為基礎, 推估未來收穫價格後, 折算為價格日期之價格 但應扣除價 72

73 格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用 補充 : 土地徵收條例第三十一條建築改良物之補償費, 按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之 農作改良物之補償費, 於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者, 按成熟時之孳息估定之 ; 其逾一年者, 按其種植及培育費用, 並參酌現值估定之 建築改良物及農作改良物之補償費, 由直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關會同有關機關估定之 ; 其查估基準, 由中央主管機關定之 習題 : 何謂農作改良物估價? 估價原則 ( 應考慮之因素 ) 為何? 估價方式 為何? 四附著於土地之工事及水利土壤之改良之估價 ( 估技 112) 附著於土地之工事及水利土壤之改良, 以成本法估價為原則 但得斟 酌比較法及收益法估價之結果, 決定其估價額 73

74 第七章權利估價 壹權利估價之種類 ( 估技 114) 權利估價, 包括地上權 典權 永佃權 地役權 耕作權 抵押權 租賃權 容積移轉及都市更新權利變換之估價 貳權利估價應考慮之因素一權利估價應考慮的一般因素 ( 估技 115) 權利估價, 應考慮契約內容 權利存續期間 權利登記狀況 相關法令規定 民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之 二地上權估價應考慮的因素 ( 估技 116) 地上權估價, 應考慮其用途 權利存續期間 支付地租之有無 權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之 補充 : 稱地上權者, 謂以在他人土地上有建築物, 或其他工作物, 或竹木為目的而使用其土地之權 ( 民 832) 地上權人, 得將其權利讓與他人 但契約另有訂定或另有習慣者, 不在此限 ( 民 838) 習題 : 試述地上權價格之評估方法 提示 : ( 一 ) 市價比較法蒐集附近地上權轉讓成交案例, 然後進行情況補正 期日修正 區域因素及個別因素比較而得 ( 二 ) 價格比率法 1. 先求取勘估標的土地之素地地價 2. 再判定地上權價格占所有權價格的比率 3. 將上二項相乘而得地上權價格 判定比率需斟酌標的條件 合約內容 法令規定 地方習慣 習題 : 何謂價格比率法? 其估價要領如何? 請說明之 提示 : 估價要領 1. 在同一供需圈內, 蒐集土地所有權成交案例 ( 比較標的 ) 74

75 2. 以蒐集案例 ( 比較標的 ) 為基礎, 經情況補正 期日修正 區域因素及個別因素比較, 以推算勘估標的所有權價格 3. 斟酌勘估標的條件 合約內容 法令規定 地方習慣等判定地上權占所有權價值之比率 4. 將勘估標的所有權價格, 乘以地上權占所有權價值之比率, 即得到地上權價格 ( 三 ) 設定實例比較法 1. 先求取標的土地之素地地價 2. 蒐集設定地上權案例中, 地上權佔該土地素地地價之比率 3. 與標的土地之宗地條件及合約內容等加以比較而決定標的土地地上權價格占標的土地素地地價之比率 4. 將該 ( 標的土地 ) 比率乘以素地地價, 即得地上權價格 ( 四 ) 差額租金還原法 將勘估標的每年淨收益, 扣除設定地上權每年支付租金, 其差額, 以收益 資本化率還原為價格的方法 三典權估價應考慮的因素 ( 估技 117) 典權估價, 應考慮權利存續期間 權利讓與之限制等因素, 以典價為基礎估計之 補充 : ( 一 ) 定義 : 稱典權者, 謂支付典價, 占有他人之不動產, 而為使用及收益之權 ( 民 911) ( 二 ) 期限 : 典權約定期限不得逾三十年, 逾三十年者縮短為三十年 ( 民 912) ( 三 ) 絕賣之限制 : 典權之約定期限不滿十五年者, 不得附有到期不贖即作絕賣之條款 ( 民 913) 四永佃權估價應考慮的因素 ( 估技 118) 永佃權估價, 應考慮佃租支付情形 民間習俗等因素估計之 補充 : 意義 : 稱永佃權者, 謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權 永佃權之設定, 定有期限者, 視為租賃, 適用關於租賃之規定 ( 民 842) 75

76 五地役權估價應考慮的因素 ( 估技 119) 地役權估價, 應考慮需役地與供役地之使用情況 權利存續期間 地 役權使用性質 民間習俗等因素估計之 補充 : ( 一 ) 意義 : 稱地役權者, 謂以他人土地供自己土地便宜之用之權 ( 民 851) ( 二 ) 宣告消滅 : 地役權無存續之必要時, 法院因供役地所有人之聲請, 得宣告地役權消滅 ( 民 859) 六耕作權估價, 應考慮的因素 ( 估技 120) 估計之 耕作權估價, 應考慮耕作期間 權利登記狀況 相關法令規定等因素 補充 : 土地法地 133 條承墾人自墾竣之日起, 無償取得所領墾地之耕作權, 應即依法向該管直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關聲請為耕作權之登記 但繼續耕作滿十年者, 無償取得土地所有權 前項耕作權不得轉讓 但繼承或贈與於得為繼承之人, 不在此限 第一項墾竣土地, 得由該管直轄市或縣 ( 市 ) 政府酌予免納土地稅二年至八年 七抵押權估價應考慮的因素 ( 估技 121) 抵押權估價, 應估計價格日期當時勘估標的正常價格, 以實際債權額為基礎, 考慮其他順位抵押權設定狀況 流通性 風險性 增值性及執行上之難易程度等因素調整估計之 補充 : ( 一 ) 定義 : 稱抵押權者, 謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產, 得就其賣得價金受清償之權 ( 民 860) ( 二 ) 抵押權之擔保範圍 : 抵押權所擔保者為原債權 利息 遲延利息, 及實行抵押權之費用 但契約另有訂定者, 不在此限 ( 民 861) ( 三 ) 賣得價金之分配 : 抵押物賣得之價金, 按各抵押權人之次序分配之, 76

77 其次序同者, 平均分配之 ( 民 874) 八租賃權估價應考慮的因素 ( 估技 122) 租賃權估價, 應考慮契約內容 用途 租期 租金支付方式 使用目的及使用情形等因素估計之 租賃 : 當事人約定, 一方以物租與他方使用收益, 他方支付租金之契約 租賃權 : 依契約支付租金而可使用他人之物之權利 習題 : 估計租賃權價格之時機為何? 評估之方法為何? 提示 : ( 一 ) 估計租賃權價格之時機 1. 承租人轉租 : 2. 租賃權轉讓 : 3. 租期屆滿前收回 : 4. 土地徵收時, 土地上有租賃權 : 5. 承租人向出租人購買承租地 : ( 二 ) 評估之方法 1. 買賣實例比較法 : 蒐集附近類似之租賃權轉讓實例, 然後進行情況補正及期日修正, 並進行區域因素與個別因素之比較決定之 2. 價格比率法 : 先求取勘估標的之素地地價, 再判定租賃權價格占所有權價格之比率, 二者相乘而得 判定比率須斟酌標的條件 合約內容 法令規定 地方習慣等而定 3. 差額租金還原法 : 差額租金還原法 : 將經濟租金與支付租金之差額, 依據收益法, 還原成為價格之方法 經濟租金 : 指能真正反應標的 ( 對象 ) 不動產經濟價值之租金 支付租金 : 不動產租賃關係中, 承租者支付予出租者之租金 經濟租金與支付租金之差額, 是承租人節省的租金額, 是屬於承租人的利益 77

78 地上權估價與租賃權估價之比較地上權估價租賃權估價市價比較法 買賣蒐集附近地上權轉讓成交案蒐集附近類似之租賃權實例比較法例, 然後進行情況補正 期日修轉讓實例, 然後進行情況正 區域因素及個別因素比較而補正及期日修正, 並進行得 區域因素與個別因素之比較決定之 價格比率法 1. 先求取勘估標的土地之先求取勘估標的之素地素地地價 地價, 再判定租賃權價格 2. 再判定地上權價格占所占所有權價格之比率, 二有權價格的比率 者相乘而得 3. 將上二項相乘而得地上判定比率須斟酌標的條權價格 件 合約內容 法令規判定比率需斟酌標的條件 合約定 地方習慣等而定 內容 法令規定 地方習慣 差額租金還原法將勘估標的每年淨收益, 扣除設差額租金還原法 : 將經濟定地上權每年支付租金, 其差租金與支付租金之差額, 以收益資本化率還原為價格額, 依據收益法, 還原成的方法 為價格之方法 設定實例比較法 4. 先求取標的土地之素地地價 5. 蒐集設定地上權案例中, 地上權佔該土地素地地價之比率 6. 與標的土地之宗地條件及合約內容等加以比較而決定標的土地地上權價格占標的土地素地地價之比率 7. 將該 ( 標的土地 ) 比率乘以素地地價, 即得地上權價格 78

79 九容積移轉估價應考慮的因素 ( 估技 123) 容積移轉估價, 應考慮容積送出基地 接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素估計之 ( 一 ) 容積 : 指土地可建築之總樓地板面積 ( 二 ) 容積移轉 : 指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用 ( 三 ) 送出基地 : 指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地 ( 四 ) 接受基地 : 指接受送出基地容積移入之土地 ( 五 ) 基準容積 : 指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數 ( 六 ) 送出基地以下列各款土地為限 : 1. 都市計畫表明應予保存或經直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地 2. 為改善都市環境或景觀, 提供作為公共開放空間使用之可建築土地 3. 私有都市計畫公共設施保留地 但不包括都市計畫書規定應以區段徵收 市地重劃或其他方式整體開發取得者 ( 七 ) 送出基地申請移轉容積時, 以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限 ( 八 ) 接受基地之可移入容積 : 1. 接受基地之可移入容積, 以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則 2. 位於整體開發地區 實施都市更新地區 面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地, 其可移入容積得酌予增加 但不得超過該接受基地基準容積之百分之四十 十都市更新權利變換估價 ( 一 ) 都市更新權利變換估價其評估項目之依據 ( 估技 124) 都市更新權利變換估價, 其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法規定辦理 1. 都市更新 : 係指依本條例所定程序, 在都市計畫範圍內, 實施重建 整建或維護措施 ( 都更新 3,I) (1) 重建..係指拆除更新地區內原有建築物, 重新建築, 住戶安置, 改進區內公共設施, 並得變更土地使用性質或使用密度 79

80 (2) 整建..係指改建 修建更新地區內建築物或充實其設備, 並改進區內公共設施 (3) 維護..係指加強更新地區內土地使用及建築管理, 改進區內公共設施, 以保持其良好狀況 ( 都更新 4) 2. 權利變換 : 係指更新單元內重建區段之土地所有權人 合法建築物所有權人 他項權利人或實施者, 提供土地 建築物 他項權利或資金, 參與或實施都市更新事業, 於都市更新事業計畫實施完成後, 按其更新前權利價值及提供資金比例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 ( 都更新 3,V) 3. 評價基準日 : 以都市更新事業計畫核定發布之日為準 ( 都更權變辦法 8) ( 二 ) 權利變換前之估價方法 1. 土地充分利用權利變換前為區分所有建物者, 得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率, 分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值, 公式如下 : (1) 區分所有建物之土地權利價值 = 各區分所有建物房地總價 土地價值比率 (2) 各區分所有建物之建物權利價值 = 各區分所有建物房地總價 建物價值比率土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下 : 土地素地單價 基地總面積價值 = 比率素地單價 基地總面積 + 營造或施工費單價 (1- 累積折舊率 ) 全棟建物面積 建物營造或施工費單價 (1- 累積折舊率 ) 全棟建物面積價值 = 比率素地單價 基地總面積 + 營造或施工費單價 (1- 累積折舊率 ) 全棟建物面積 ( 估技 125) 80

81 2. 土地低度利用權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積, 且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者, 各區分所有建物之土地權利價值, 計算方式如下 : (1) 依前條規定計算土地價值比率 (2) 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 = 未達法定容積之各區分所有建物房地總價 土地價值比率 (3) 各區分所有建物土地權利價值比率 = 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 /Σ 未達法定容積之各區分所有建物土地權利總價 (4) 各區分所有建物土地權利價值 = 區分所有建物坐落基地之素地總價值 各區分所有建物土地權利價值比率 ( 估技 126) 3. 土地尚未利用 權利變換前之基地未建築使用者, 以素地價值推估其土地權利價值 ( 估 技 127) ( 三 ) 權利變換後之估價方法權利變換後區分所有建物及其土地應有部分, 應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素, 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之 ( 估技 128) 81

82 第八章租金估價 壹租金之定義一租金是使用不動產所支付的代價或報酬 二契約租金 ( 支付租金 ): 不動產租賃關係中, 承租者支付予出租者之租金, 亦稱商業租金 三市場經濟租金 : 係利用不動產之有利條件, 所產生之超額利潤 ( 剩餘 ) 四實質租金 : 指承租人每期支付予出租人之租金, 加計押金或保證金 權利金及其他相關運用收益之總數 五淨租金 : 由實質租金扣除管理費 維修費 稅金等費用 六不動產租金估計, 以估計勘估標的之實質租金為原則 習題 : 號子向翔起租房屋一戶, 約定每月租金 2000 元, 押金兩個月, 假設年利率 5%, 其一年支付之實質租金為多少元? 年租金 = =24000 押租金 =4000 5%=200 實質租金 = =24200 習題 : 支付租金與實質租金有何區別? 當支付年租金為三十萬元, 且於訂約之初承租人另行支付權利金三百萬元給出租人, 並約定十年後終止租約時該權利金不用退還, 則實質年租金若干?( 假設通行投資年利率為百分之四 ) 提示 : ( 一 ) 實質租金為指承租人每期支付予出租人之租金, 加計押金或保證金 權利金及其他相關運用收益之總數 ( 二 ) 先求得 300 萬元權利金的年收益 300 MC(4%,10) ( 三 ) 將年租金 30 萬元加上 300 萬元權利金的年收益, 即得年實質租金 貳不動產之租金估計應考慮的因素 ( 估技 129) 不動產之租金估計應考慮契約內容 租期長短 使用目的 稅費負擔 租金水準 變遷狀態 租約更新 變更條件及其他相關因素估計之 82

83 參不動產租金估計方法 一不動產租金估計, 應視新訂租約與續訂租約分別為之 ( 估技 131) 二新訂租約之租金估計, 得採下列方式為之 :( 估技 132) ( 一 ) 租賃實例比較法 : 以新訂租約之租賃實例為比較標的, 運用比較法估計之, 亦即經過情況調整 價格日期調整 區域因素調整及個別因素調整, 以求算勘估標的之租金 ( 二 ) 積算法 : 在一般情形下, 以勘估標的價格乘以租金收益率, 以估計淨收益, 再加計必要費用 ( 管理 維修 租稅 ) ( 三 ) 收益分析法 : 於企業經營時, 分析企業經營之總收入, 據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益, 再加計必要費用 ( 管理 維修 租稅 ) 問 : 對於新訂租金應如何估計? 習題 : 新訂約之不動產租金估計方法有幾種? 請說明之 習題 : 如何運用收益分析法求取不動產租金? 提示 : 收益分析法之估價步驟 1. 先分析企業經營之總收入 2. 依收益分配原則, 據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益 3. 將勘估標的之淨收益, 加計必要費用 ( 管理 維修 租稅 ) 三續訂租約之租金估計, 得採下列方式為之 :( 估技 133) ( 一 ) 租賃實例比較法 : 以續訂租約之租賃實例為比較標的, 運用比較法估計之 ( 二 ) 積算法 : 以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎, 乘以續租之租金收益率, 以估計淨收益, 再加計必要費用 ( 三 ) 推算法 : 以勘估標的原契約租金之淨收益, 就其租金變動趨勢調整後, 再加計必要費用 ( 四 ) 差額分配法 : 分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中, 應歸屬於出租人之適當部分, 加計契約租金 問 : 對於續租租金應該如何估計? 習題 : 續訂約之不動產租金估計方法有幾種? 請說明之 83

84 肆路線價估價法一意義在都市繁榮街道的特定路街上設定單價, 即路線價 以此路線價, 配合深度指數表及其他修正率表, 查估面臨同一特定路街之各宗土地之地價 二路線價 設在路線上之標準宗地單位地價 台灣地區標準宗地之深度定為 18 公尺 美國標準宗地之深度為 100 呎 街道 臨街地 18 公尺 裡地線 裡地 三路線價估價法之適用地區 ( 或時機 ) 1. 都市地區之市街地 2. 道路系統完整 3. 道路兩旁之宗地排列整齊 四估價要領 1. 查定路線價 : 先查定勘估標的之路線價 2. 調整路線價 : 就勘估標的之深度 形狀 位置等因素調整其路線價 3. 計算宗地地價 : 調整後之路線價即為勘估標的之單價, 在以此單價乘以面積, 就得出勘估標的總價 五深度指數臨接街道之土地, 其各部分價值不同 較接近街道之部分, 價值較高 ; 較 84

85 遠離街道之部分, 價值較低 亦即, 宗地各部分價值, 隨離街道深度而有 遞減趨勢 將依離街道深度之長短, 表示價格變化比率, 稱為深度指數或 深度價格遞減百分率 六估算 ( 一 ) 深度指數表 深度 4 公尺以下 4 8 公尺 8 12 公尺 公尺 公尺 指數 130% 125% 120% 110% 100% ( 二 ) 臨接地與裡地之劃分繁榮街道之區段以裡地線為區段界線, 裡地線之標準深度以距離臨街線 ( 包括騎樓地 ) 十八公尺為原則 亦即繁榮街道之區段以裡地線劃分為臨街地及裡地 ( 三 ) 臨街地採 路線價估價法, 裡地採 區段價法 ( 四 ) 案例說明 1. 案例一 街道 10,000 元 8 公尺 14 公尺 單價 : 10,000 元 110% = 11,000 元 / 平方公尺 總價 : 11,000 元 8 14 = 1,232,000 元 2. 案例二 85

86 街道 10,000 元 8 公尺 18 公尺 2 公尺 假設裡地區段地價 3000 元 / 平方公尺單價 : 10,000 元 (8 18/8 20)+ 3,000 (8 2/8 20)= 9,300 元總價 : 9,300 元 8 20 = 1,488,000 元 86