东方证券报告

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梗窘莱
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1 HeaderTable _User 投资策略 HeaderTable _Stock 股票代码投资评级评级变化行业 code HeaderTable _Excel 土地存量集约利用是新城镇化第一路径新型城镇化系列报告之六事件报告发布日期 2013 年 06 月 26 日动态跟踪投资策略证券研究报告 6 月 17 日, 国土资源部正式批复了广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案 6 月 24 日, 国土资源部部长姜大明在促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会上提出以土地节约集约支撑城镇化转型发展, 守住土地管理制度改革的底线和原则 6 月 25 日是中国第 23 个全国土地日, 此次的土地日也以底线思维上的土地节约集约利用为主题研究结论存量土地的优化和节约集约利用成为当前土地政策关注的核心近期一系列表态及政策出台充分表明, 推动土地高效配置节约集约利用是新型城镇化发展的必然要求, 与土地管理制度改革目标高度契合广东三旧改造试点确认继续, 集体建设用地或将有所突破在年主要政策适用期内广东省可继续深化三旧改造探索与创新, 并且在最为关键的集体土地入市方面积极改革, 探索集体建设用地使用权以转让出租作价入股等方式流转, 还将探索宅基地退出机制, 健全农民退出宅基地的经济补偿和权益保障政策, 最终尝试实现集体土地与国有土地的同地同权同价, 保障和提高农民权益土地改革三个方向均在推进 : 存量调整 : 城市更新腾笼换鸟退二进三广东三旧改造辽宁棚改等农地流转 : 家庭农场规模化经营年初中央一号文件鼓励集体建设用地入市广东政策继续试点, 未来或将推广存量土地优化将成为新型城镇化中的城市新土改新型城镇化追求城市化的质量, 就必须完善城市功能优化产业结构改善生态环境, 通过城市更新土地结构调整, 在腾笼换鸟中发展低污染低能耗, 具有高附加值高投资密度高技术含量的产业项目, 尤其是促进现代服务业的发展, 而非新一轮圈地运动结合泛环保逻辑, 仍然建议关注第一条路径中的工业用地调整 : 1 进入搬迁淘汰落后产能或节能减排范围的工业企业, 其所拥有的土地将会有较大增值空间, 或可能通过资产整合来实现转型发展, 如杭钢股份 (600126, 未评级 ) 广州浪奇 (000523, 未评级 ) 珠江啤酒 (002461, 未评级 ) 等 2 建议关注参与城市更新改造, 开展土地一级开发业务的上市公司, 如廊坊发展 (600149, 未评级 ) 铁岭新城 (000809, 未评级 ) 泰达股份 (000652, 未评级 ) 万方发展 (000638, 未评级 ) 等 3 建议关注拥有较多土地资产可盘活的转型传统企业风险提示具体城市改造项目推进的时间进度可能低于预期, 资金也可能受到地方政府债务问题影响证券分析师东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格, 据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此, 投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突, 不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素有关分析师的申明, 见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明联系人相关报告邵宇 shaoyu@orientsec.com.cn 执业证书编号 :S 邹慧 *7528 zouhui@orientsec.com.cn 执业证书编号 :S 王鹏 *6111 wangpeng@orientsec.com.cn 执业证书编号 :S 吴胜春 *6112 wushengchun@orientsec.com.cn 存量改造, 关停并转新型城镇化下土地改革之工业用地调整美丽中国, 幸福之路泛环保产业链大图景土地改革 : 新城镇化的突破点资金待落实, 建设正提速速新型城镇化与农业现代化下的水利先行重塑中国 : 新型城镇化深度城市化和新四化新型城镇化助推轨道交通建设或跃在渊, 乾道乃革 2013 年二季度 A 股投资策略新常态, 求改革, 寻找隐形冠军 2013 年 A 股投资策略掘金大部制换届 - 改革系列策略专题报告之四改革红利, 铸造蓝筹换届 - 改革系列策略专题报告之三换届前后的政策变化及市场表现换届 - 改革系列策略专题报告之二政治风险溢价 : 来自海外的证据换届 - 改革系列策略专题报告之一

2 存量土地调整政策继续推进全国土地日 : 土地节约集约利用为主题 6 月 25 日是中国第 23 个全国土地日, 此次的土地日以底线思维上的土地节约集约利用为主题 6 月 24 日, 在浙江绍兴召开的促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会上, 国土资源部部长国家土地总督察姜大明指出, 土地管理制度改革牵一发动全身, 必须找准改革的定位和主线, 守住改革的原则和底线, 厉行节约集约, 以土地利用和管理方式转变促进城镇化转型发展 6 月 25 日召开的国土资源节约集约模范县 ( 市 ) 表彰会上, 国土资源部部长姜大明进一步指出, 资源节约集约利用是中国基于特殊资源国情和特殊发展阶段作出的重大战略部署, 要树立底线思维, 以资源节约集约利用统领国土资源工作浙江省省长李强在表彰大会介绍浙江省通过四换实现土地节约集约利用 : 一是通过腾笼换鸟, 淘汰高能耗高排放低产出的产品企业和产业, 扶持发展高科技高附加值能耗污染少的产品企业和产业 ; 二是通过技术改造和设备更新, 实现减员增效, 用科技创新破解土地等资源要素制约 ; 三是合理推进产业集聚, 集中建设公共设施, 优化配置土地资源 ; 四是电商换市, 发挥浙江在电子商务方面的独特优势, 以电子商务提升专业市场, 以商业模式的创新, 减少对土地资源的依赖此前 24 日, 江苏省国土厅举行的主题报告会上也指出, 随着江苏工业化城镇化的快速推进, 土地供需矛盾进一步加大如果不在节约集约用地上寻出路从盘活存量上找空间, 土地将成为最大的发展瓶颈由此可见, 存量土地的优化和节约集约利用成为当前土地政策关注的核心广东示范 : 继续探索, 等待推广广东作为全国唯一一个节约集约用地试点示范省, 过去三年进行大规模三旧改造旧城镇旧厂房旧村庄改造正是国土资源部与广东省开展部省合作, 推进节约集约用地试点示范工作的重要措施此前, 我们判断相关政策或将延期, 而 6 月 17 日, 国土资源部正式批复了广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案此次批复的方案进一步延续了试点示范政策, 在年主要政策适用期内继续深化三旧改造探索与创新, 并且在最为关键的集体土地入市方面, 同意广东省未来可结合农村集体产权制度改革, 积极开展农村集体建设用地使用制度改革, 探索集体建设用地使用权以转让出租作价入股等方式流转广东省也将探索宅基地退出机制, 健全农民退出宅基地的经济补偿和权益保障政策, 最终尝试实现集体土地与国有土地的同地同权同价, 保障和提高农民权益事实上,2011 年, 广州市下发了广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法, 提出农村集体建设用地可直接通过市场竞价出让使用权, 通过出让出租取得的收益五成以上要专项用于社会保障支出 ; 增城市更是早在 2009 年就已开始了土地集中流转经营改革的试点 ; 在荔城街棠村,5000 亩农民分散经营的土地由村集体公司统一出租给农业龙头企业进行城郊型生态农业生产, 除了租金和工资外, 农民还可以分享到企业利润的 20%, 整体收入增加 20% 以上有关分析师的申明, 见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明 2

土地改革的三个方向存量调整 : 城市更新腾笼换鸟退二进三广东三旧改造辽宁棚改等农地流转 : 家庭农场规模化经营年初中央一号文件鼓励集体建设用地入市广东政策继续试点, 未来或将推广未来土地改革的三个主要方向资料来源 : 东方证券研究所关注第一条路径 : 存量城市建设用地优化存量城市建设用地优化将成为新型城镇化下的土地改革第一条路径, 因为新型城镇化追求城市化的质量,

3 土地改革的三个方向存量调整 : 城市更新腾笼换鸟退二进三广东三旧改造辽宁棚改等农地流转 : 家庭农场规模化经营年初中央一号文件鼓励集体建设用地入市广东政策继续试点, 未来或将推广未来土地改革的三个主要方向资料来源 : 东方证券研究所关注第一条路径 : 存量城市建设用地优化存量城市建设用地优化将成为新型城镇化下的土地改革第一条路径, 因为新型城镇化追求城市化的质量, 就必须完善城市功能优化产业结构改善生态环境通过城市更新土地结构调整, 在腾笼换鸟中发展低污染低能耗, 具有高附加值高投资密度高技术含量的产业项目, 尤其是促进现代服务业的发展, 将成为城市内的土地改革相关上市公司也有望这个过程中获得资金补偿或资产整合的机会, 进而调整发展方向环保压力推动后工业化改造在新型城镇化过程中, 由速度扩张转向质量提升将不断提高环保意识, 改善城市生态环境提高居民生活质量成为重点不符合节能减排要求的工业污染项目, 将成为首先清理的对象除了钢铁行业产能淘汰和节能减排之外, 其他如有色金属化工水泥等高污染产业未来都将进入加速调整的范围, 尤其是城区内占地面积大, 土地产出效率低以及污染严重的工业企业将加速淘汰外迁转型, 同时退二进三腾笼换鸟, 为城市发展第三产业营造空间具体到工业用地调整而言, 建议关注三条投资主线 : 1 进入搬迁范围的工业企业, 其所拥有的土地将会有较大增值空间, 或可能获得相关补贴收入 ; 对于原有资产属于淘汰落后产能节能减排方向的上市公司, 可能通过资产整合来实现转型发展可关注杭钢股份 (600126, 未评级 ) 广州浪奇(000523, 未评级 ) 珠江啤酒(002461, 未评级 ) 等上市公司有关分析师的申明, 见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明 3

2 新型城镇化要求地方政府在老城改造新城开发方面, 不断探索土地利用新模式, 尤其是投融资环节, 土地一级开发也成为重要模式, 建议关注参与城市更新, 开展土地一级开发业务的上市公司, 如廊坊发展 (600149, 未评级 ) 铁岭新城(000809, 未评级 ) 泰达股份(000652, 未评级 ) 万方发展(000638, 未评级 ) 等 3 对于一些并未达到搬迁标准,

4 2 新型城镇化要求地方政府在老城改造新城开发方面, 不断探索土地利用新模式, 尤其是投融资环节, 土地一级开发也成为重要模式, 建议关注参与城市更新, 开展土地一级开发业务的上市公司, 如廊坊发展 (600149, 未评级 ) 铁岭新城(000809, 未评级 ) 泰达股份(000652, 未评级 ) 万方发展(000638, 未评级 ) 等 3 对于一些并未达到搬迁标准, 但是主营业务集中在传统产业的企业而言, 产业结构调整和转型过程中, 大量土地也可能因为不再用作生产用地而被释放出来, 可以盘活这些存量土地资产, 提高存量土地利用效率, 实现土地资产合理经营, 进而提升企业效益可关注拥有较多土地资产的申达股份 (600626, 未评级 ) 中华企业(600675, 未评级 ) 外高桥(600648, 未评级 ) 等新型城镇化系列报告新一届政府甫一亮相, 即明确提出 : 要把改革的红利内需的潜力创新的活力叠加起来, 形成新动力, 打造中国经济的升级版所谓升级版, 恰与我们近年来提出的新三驾马车相一致, 即在减速过弯以质量换速度的前提下, 逐渐换装新的三驾马车发动机即以新型城镇化提升城市化质量, 扬弃而不是抛弃 GDP 锦标赛 ; 以收入倍增促进内需带动大消费和消费升级 ; 以人民币国际化替换一般贸易, 出口工程服务资本和货币我们所提出的深度城市化概念, 也与去年以来逐渐被市场所重点关注的新型城镇化不谋而合 : 新型城镇化的要求是不断提升城镇化建设的质量内涵, 重点解决人的城市化, 其围绕三纵两横 ( 以陆桥通道沿长江通道为横轴, 以沿海京哈京广包昆通道为三条纵轴 ) 发展超级城市群和中小城镇放宽一线以下中小城镇户籍的理念恰与我们的判断一致新型城镇化的关注核心在存量半城市化人口的市民化数据来源 : 东方证券研究所我们认为, 传统的按照城镇人口占比来衡量城镇化水平的方法未能反映真实的中国城镇化过程, 工业化使得大量的农民工进入城市成为半城市化的常住人口, 却并未市民化 : 即未享受市民消费模式社会福利和公共服务新型城镇化的核心是有序推进现有 2 亿多和每年新增 1000 多万农民工的完全市民化, 统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化存量的深度城市化是我们的关注重点也是爆发增长的突破点, 然后才是增量城市化新型城镇化将主要由以下六个方面支撑 : 一产能合理布局 ; 二户籍制度改革 ; 三土地制度改革 ; 四财税体制改革 ; 五智慧型城市管理升级 ; 六农业现代化正如李克强总理所强调 : 中国未来城镇化必然会带来劳动生产率和城市集聚效益的提高, 带来城镇公共服务和基础设施投资的扩大, 带来居民收入和消费的增加, 为农业现代化创造条件, 从而持续有关分析师的申明, 见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明 4

5 释放出巨大的内需潜能, 这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉所在新型城镇化与新型工业化信息化农业现代化一起, 将重塑未来中国的发展路径我们将继续推出新型城镇化的系列报告, 重点阐述我们对城镇化内涵的理解以及相关投资机会的挖掘已经推出的深度报告包括 : 报告之一新型城镇化助推轨道交通建设 ( ) 报告之二重塑中国 : 新型城镇化深度城市化和新四化 ( ) 报告之三资金待落实, 建设正提速速新型城镇化与农业现代化下的水利先行 ( ) 报告之四土地改革 : 新城镇化的突破口 ( ) 报告之五存量改造, 关停并转新型城镇化下土地改革之工业用地调整 ( ) 有关分析师的申明, 见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明 5

6 信息披露依据发布证券研究报告暂行规定以下条款 : 发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时, 公司持有该股票达到相关上市公司已发行股份 1% 以上的, 应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况, 就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票, 向客户披露本公司持有该股票的情况如下 : 截止 2013 年 03 月 31 日 00:00, 东证资管 - 工行 - 东方红 5 号 - 灵活配置集合资产管理计划持有外高桥 (600648,SH) 股票 2,179,104 股, 占总股本 0.22% 截止 2013 年 03 月 31 日 00:00, 东证资管 - 工行 - 东方红 4 号积极成长集合资产管理计划持有外高桥 (600648,SH) 股票 1,947,356 股, 占总股本 0.19% 提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息

7 分析师申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明 : 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断 ; 分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来, 均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数 / 深证成指的涨跌幅为基准 ; 公司投资评级的量化标准买入 : 相对强于市场基准指数收益率 15% 以上 ; 增持 : 相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 减持 : 相对弱于市场基准指数收益率在 -5% 以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该股票的研究状况, 未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定, 研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形 ; 亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准 : 看好 : 相对强于市场基准指数收益率 5% 以上 ; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 看淡 : 相对于市场基准指数收益率在 -5% 以下未评级 : 由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该行业的研究状况, 未给予投资评级等相关信息暂停评级 : 由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效

8 免责声明本证券研究报告 ( 以下简称本报告 ) 由东方证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写, 本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性, 客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时, 本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更, 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外, 绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况, 若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现, 未来的回报也无法保证, 投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易, 因其包括重大的市场风险, 因此并不适合所有投资者在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任, 投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险, 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发, 间或也会辅以印刷品形式分发, 所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权, 任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据, 不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的, 被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告, 慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告 HeadertTable_Address 东方证券研究所地址 : 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 26 楼联系人 : 王骏飞电话 : *1131 传真 : 网址 : wangjunfei@orientsec.com.cn

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