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1 巧 匠 开 出 好 玉 来, 关 注 业 务 结 构 调 整 公 司 调 研 南 京 新 百 (600682) 投 资 评 级 : 谨 慎 推 荐 市 场 数 据 2009 年 11 月 26 日 当 前 价 格 ( 元 ) 周 价 格 区 间 ( 元 ) 总 市 值 ( 百 万 ) 流 通 市 值 ( 百 万 ) 总 股 本 ( 万 股 ) 流 通 A 股 ( 万 股 ) 第 一 大 股 东 南 京 市 国 资 公 司 公 司 网 址 一 年 期 收 益 率 比 较 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 成 交 金 额 南 京 新 百 上 证 综 合 指 数 表 现 % 1m 3m 12m 南 京 新 百 上 证 指 数 财 富 证 券 研 发 中 心 张 伟 预 测 指 标 ( 百 万 元 ) E 2010E 2011E 主 营 业 务 收 入 归 属 母 公 司 净 利 润 每 股 收 益 ( 元 ) 市 盈 率 ( 倍 ) 事 件 : 前 期, 我 们 对 公 司 进 行 了 实 地 调 研, 就 公 司 经 营 现 状 和 未 来 发 展 计 划 与 公 司 进 行 了 交 流, 简 述 如 下 基 本 结 论 : 公 司 作 为 南 京 商 业 的 老 字 号, 有 着 良 好 的 资 产 积 累 以 及 客 户 信 任 度, 多 年 也 来 一 直 保 持 着 稳 健 的 发 展 态 势 从 南 京 的 商 业 格 局 来 看, 新 街 口 商 圈 未 来 的 主 导 地 位 毋 庸 置 疑, 公 司 的 资 产 质 量 亦 毋 庸 置 疑 随 着 金 鹰 的 入 主, 对 于 公 司 而 言, 最 为 核 心 的 因 素 是 如 何 让 现 有 资 产 体 现 出 应 有 的 价 值 因 此, 我 们 认 为 公 司 未 来 的 投 资 机 会 一 方 面 来 自 于 现 有 优 质 资 产 的 盘 活 增 效, 一 方 面 来 自 于 未 来 业 务 结 构 的 调 整 和 厘 清 我 们 预 测 公 司 年 每 股 收 益 分 别 至 0.23 元 0.25 元 0.42 元, 考 虑 资 产 的 真 实 价 值, 我 们 认 为 估 值 区 间 8.75 元 元, 目 前 公 司 股 价 9.46 元, 给 予 谨 慎 推 荐 的 评 级 主 要 观 点 : 商 业 老 字 号, 金 鹰 入 主 南 京 新 百 为 南 京 地 区 商 业 百 货 老 字 号 之 一, 在 南 京 新 街 口 核 心 商 圈 拥 有 新 百 总 店 及 东 方 商 城 两 家 门 店 自 2004 年 起 金 鹰 国 际 集 团 先 后 花 费 资 金 超 5 亿 元 获 得 公 司 实 际 控 制 权, 截 止 目 前, 通 过 多 种 方 式 增 持 公 司 股 权 至 29.99% 股 权 金 鹰 的 入 主, 将 使 得 未 来 公 司 的 发 展 更 值 得 期 待 图 表 1: 南 京 新 百 最 新 持 股 结 构 股 东 名 称 持 股 量 ( 股 ) 占 比 (%) 南 京 新 百 投 资 控 股 集 团 有 限 公 司 54,298, 上 海 金 新 实 业 有 限 公 司 27,881, 金 鹰 集 团 南 京 华 美 联 合 营 销 管 理 有 限 公 司 21,192, 南 京 金 鹰 国 际 集 团 有 限 公 司 4,075, 合 计 107,447, 南 京 市 国 有 资 产 经 营 有 限 公 司 56,382, 资 料 来 源 : 公 司 公 告

2 商 业 稳 健 调 整, 资 产 盘 活 成 为 未 来 业 绩 增 长 点 公 司 的 业 务 主 要 由 商 业 地 产 以 及 医 药 三 部 分 构 成 整 体 来 看, 商 业 业 务 保 持 稳 健 势 头, 随 着 新 百 主 楼 扩 建 完 成 新 百 总 店 即 将 进 行 改 造 升 级 以 及 芜 湖 新 百 酒 店 的 即 将 投 入 使 用, 新 百 的 该 业 务 板 块 处 于 逐 步 的 结 构 调 整 中, 医 药 业 务 也 保 持 了 良 好 的 发 展 趋 势 ; 更 为 重 要 的 是, 随 着 新 百 主 楼 以 及 南 京 新 百 酒 店 的 投 入 运 营, 公 司 未 来 的 注 意 力 将 集 中 到 总 店 改 造 以 及 南 京 庐 山 路 以 及 江 苏 盐 城 两 个 房 地 产 项 目 上 去, 由 于 后 两 个 地 产 项 目 土 地 获 得 成 本 很 低, 未 来 将 成 为 公 司 业 绩 的 最 大 亮 点 商 业 : 公 司 商 业 业 务 板 块 目 前 主 要 包 括 三 个 门 店, 分 别 是 南 京 新 百 总 店 东 方 商 城 以 及 芜 湖 新 百, 由 于 新 百 主 楼 以 及 芜 湖 新 百 酒 店 与 对 应 的 商 业 门 店 物 业 在 一 起, 因 此 在 此 一 并 阐 述 南 京 新 百 总 店 : 扩 建 后, 包 含 商 业 办 公 整 个 面 积 约 17 万 平 方 米, 近 年 来 该 门 店 销 售 一 直 保 持 基 本 稳 定, 但 增 长 明 显 低 于 同 城 的 其 他 商 业 门 店, 主 要 是 由 于 一 方 面 地 铁 建 设 先 后 施 工 周 期 长 达 7 8 年, 对 街 道 的 围 挡 直 接 影 响 客 流, 同 时 主 楼 加 建 工 程 一 直 在 进 行 中, 由 于 之 后 拟 重 新 改 造 装 修, 定 位 未 定, 所 以 多 年 来 该 门 店 的 调 整 改 造 一 直 比 较 缓 慢 预 计 随 着 主 楼 的 建 成 投 入 使 用,2010 年 起 该 门 店 将 开 始 改 造, 定 位 上 会 配 合 主 楼 写 字 楼 进 行 较 高 程 度 的 提 升, 届 时 论 是 外 立 面 品 牌 都 将 有 明 显 的 改 善 主 楼 扩 建 完 成 后, 增 加 了 高 达 249 米 60 层 的 写 字 楼, 建 筑 面 积 平 方 米, 预 计 可 出 租 面 积 7 万 平 米, 目 前 预 计 的 租 金 约 5 / 平 米 / 天, 预 计 实 现 年 租 金 收 入 约 8000 万 未 来 总 店 的 调 整 也 将 加 大 配 套 设 施 的 面 积, 增 加 诸 如 银 行 洗 衣 快 递 以 及 餐 饮 等, 以 和 周 边 的 商 业 形 成 错 位 从 东 方 商 城 的 改 造 效 果 来 看, 我 们 对 公 司 总 店 在 金 鹰 的 协 同 效 应 下 的 改 造 持 乐 观 态 度 东 方 商 城 : 该 门 店 面 积 约 2.6 万 平 方 米,08 年 起 托 管 给 金 鹰 商 贸, 约 定 每 年 净 利 润 不 低 于 732 万 元, 超 过 部 分 按 50% 分 成 从 目 前 实 施 效 果 来 看, 运 行 良 好,08 年 该 门 店 实 现 销 售 收 入 约 3 亿 元, 09 年 至 今 保 持 了 100% 以 上 的 增 长,3 季 度 实 现 净 利 润 近 1200 万 芜 湖 新 百 : 公 司 目 前 持 有 45% 股 权, 新 收 购 的 其 余 25% 股 权 目 前 尚 未 过 户 完 成 该 门 店 位 于 芜 湖 中 山 路 步 行 街, 公 司 已 经 在 当 地 运 营 十 余 年, 由 于 主 楼 一 直 由 于 多 种 原 因 未 投 入 使 用 而 影 响 了 整 体 收 益, 随 着 主 楼 改 建 为 新 百 酒 店 (5 星 级, 拥 有 客 房 399 间, 托 管 给 金 鹰 集 团 ) 于 今 年 年 底 拟 投 入 使 用, 该 项 目 的 收 益 情 况 将 出 现 实 质 改 善

3 酒 店 投 入 使 用 后, 酒 店 + 商 场 的 面 积 约 7.2 万 平 方 米, 其 中 商 业 约 4 万 平 方 米 ( 租 赁 的 1.7 万 平 米, 自 有 约 2.3 万 平 方 米 ), 芜 湖 新 百 商 业 部 分 08 年 实 现 销 售 万, 净 利 润 -238 万,09 年 中 报 已 经 实 现 销 售 万, 净 利 润 扭 亏 为 盈 达 170 万, 未 来 盈 利 将 处 于 快 速 增 长 阶 段 新 百 药 业 : 该 项 目 主 要 由 公 司 配 股 资 金 投 入,08 年 实 现 销 售 收 入 4860 万, 实 现 净 利 润 556 万,09 年 增 长 约 30%, 预 计 全 年 实 现 销 售 收 入 约 7000 万, 净 利 润 约 700 万 房 地 产 : 由 于 公 司 前 期 有 新 百 总 店 主 楼 加 建 等 项 目, 且 目 前 公 司 主 要 拥 有 两 块 土 地 储 备, 随 着 公 司 地 产 业 务 的 启 动, 将 成 为 公 司 又 一 利 润 增 长 点, 由 于 资 金 需 求 较 大, 未 来 公 司 可 能 会 采 取 多 种 方 式 筹 措 资 金 进 行 项 目 开 发 南 京 河 西 300 亩 土 地 : 公 司 于 2001 年 以 1.77 亿 收 购 中 冶 置 地 位 于 南 京 市 河 西 区 庐 山 路 300 亩 土 地, 由 于 拆 迁 问 题, 一 直 未 能 开 发 随 着 拆 迁 问 题 的 解 决 ( 预 计 拆 迁 费 用 2 亿 左 右 ), 该 地 块 已 经 平 整, 进 入 开 发 阶 段, 预 计 容 积 率 在 2.6, 开 发 面 积 将 达 到 50 万 平 方 米 该 地 块 位 置 较 佳, 目 前 当 地 住 宅 价 格 已 达 元 / 平 米 左 右, 考 虑 到 公 司 土 地 取 得 时 间 很 早, 未 来 利 润 十 分 可 观 ( 该 区 域 的 土 地 价 格 已 经 达 到 万 / 亩, 公 司 取 得 成 本 不 到 100 万 每 亩 ) 由 于 开 发 对 资 金 的 要 求 较 大, 因 为 未 来 可 能 需 通 过 多 种 方 式 解 决 资 金 来 源 盐 城 新 百 : 该 地 块 为 公 司 08 年 获 得, 共 支 付 1.67 亿 元 获 得 土 地 亩, 规 划 住 宅 开 发 建 筑 面 积 为 169,016 平 方 米, 已 经 进 入 实 质 开 发 阶 段 该 项 目 处 于 当 地 新 的 行 政 中 心, 当 地 房 价 已 经 较 取 得 时 有 20% 以 上 涨 幅 ( 已 达 4500 元 左 右 ), 预 计 开 发 后 将 有 较 好 利 润 表 现 整 合 仍 是 大 方 向 公 司 于 09 年 3 月 提 出 重 组 方 案, 基 本 明 确 了 新 百 未 来 从 商 业 逐 步 转 型 至 商 业 地 产 开 发 和 运 营 尽 管 随 后 由 于 市 场 以 及 交 易 对 价 等 原 因 而 主 动 终 止 该 方 案, 但 是 我 们 认 为 未 来 整 体 的 总 体 方 向 不 会 有 实 质 变 化, 从 目 前 公 司 门 店 的 发 展 策 略 来 看, 也 符 合 这 个 方 向, 假 以 时 日, 与 大 股 东 的 同 业 竞 争 问 题 终 将 得 到 解 决, 考 虑 到 金 鹰 集 团 目 前 有 好 的 商 业 地 产 运 作 经 验 ( 截 至 2008 年 末, 金 鹰 集 团 已 成 功 实 现 约 40 万 平 方 米 商 业 地 产 项 目 开 发, 在 建 项 目 约 23 万 平 方 米, 同 时 拥 有 规 划 建 筑 面 积 约 306 万 平 米 的 储 备 项 目 ), 这 或 将 成 为 公 司 市 场 表 现 的 有 力 催 化 剂 盈 利 预 测 与 投 资 评 级 公 司 目 前 商 业 业 务 基 本 保 持 稳 定, 未 来 两 年 的 业 绩 增 量 主 要 来 自 于 新 投 入 的 新 百 主 楼 年 底 的 新 百 酒 店 以 及

4 后 续 的 土 地 储 备 的 开 发 我 们 预 测 公 司 年 每 股 收 益 分 别 为 0.23 元 0.25 元 0.42 元, 考 虑 资 产 的 真 实 价 值, 我 们 认 为 合 理 估 值 区 间 为 8.75 元 元, 目 前 公 司 股 价 9.46 元, 给 予 谨 慎 推 荐 的 评 级 由 于 土 地 开 发 所 需 资 金 量 较 大 以 及 整 合 的 不 确 定 性, 我 们 上 述 的 盈 利 预 测 比 较 保 守, 未 来 将 视 具 体 进 程 调 整 我 们 的 盈 利 预 测, 也 因 此 建 议 投 资 者 积 极 关 注 公 司 房 地 产 开 发 进 度 超 预 期 以 及 整 合 的 进 度 所 带 来 的 投 资 机 会 风 险 提 示 房 地 产 开 发 进 程 以 及 整 合 的 不 确 定 性

5 投 资 评 级 系 统 说 明 : 以 报 告 发 布 日 后 的 6-12 个 月 内, 所 评 股 票 涨 跌 幅 相 对 于 同 期 市 场 指 数 的 涨 跌 幅 度 为 基 准 投 资 评 级 推 荐 谨 慎 推 荐 中 性 评 级 说 明 股 票 价 格 超 越 大 盘 10% 以 上 股 票 价 格 超 越 大 盘 幅 度 为 5%-10% 股 票 价 格 相 对 大 盘 变 动 幅 度 为 -5%-5% 回 避 股 票 价 格 相 对 大 盘 下 跌 5% 以 上 ; 本 报 告 是 财 富 证 券 研 发 中 心 的 分 析 师 通 过 深 入 研 究, 对 公 司 的 投 资 价 值 做 出 的 评 判, 谨 代 表 财 富 证 券 研 发 中 心 的 观 点, 投 资 者 需 根 据 情 况 自 行 判 断, 我 们 对 投 资 者 的 投 资 行 为 不 负 任 何 责 任 财 富 证 券 研 发 中 心 无 报 告 更 新 的 义 务, 如 果 报 告 中 的 具 体 情 况 发 生 了 变 化, 我 们 将 不 会 另 行 通 知 本 报 告 版 权 属 财 富 证 券 有 限 责 任 公 司 及 其 研 发 中 心 所 有 未 经 许 可, 严 禁 以 任 何 方 式 将 本 报 告 全 部 或 部 分 翻 印 和 传 播 This report is issued by Fortune R & D Center and based on information obtained from sources believed to be reliable but is not guaranteed as being accurate, nor is it a complete statement or summary of the securities, markets or developments referred to in the report. The report should not be regarded by recipients as a substitute for the exercise of their own judgments. Any opinions expressed in this report are subject to change without notice and Fortune Securities R & D Center is not under any obligation to upgrade or keep current the information contained herein All rights reserved. No part of this report may be reproduced or distributed in any manner without the written permission of Fortune Securities Co. Ltd.

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