2003年年度报告

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1 2006 年 年 度 报 告 公 告 编 号 : 万 重 要 提 示 : 本 公 司 董 事 会 监 事 会 及 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 保 证 本 报 告 所 载 资 料 不 存 在 任 何 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 并 对 其 内 容 的 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 个 别 及 连 带 责 任 王 石 董 事 长 郁 亮 董 事 陈 志 裕 董 事 肖 莉 董 事 孙 建 一 独 立 董 事 李 家 晖 独 立 董 事 徐 林 倩 丽 独 立 董 事 出 席 本 次 董 事 会 会 议 宋 林 副 董 事 长 王 印 董 事 蒋 伟 董 事 因 公 务 原 因 未 能 亲 自 出 席 本 次 董 事 会, 授 权 郁 亮 董 事 代 为 出 席 会 议 并 行 使 表 决 权 ; 李 志 荣 独 立 董 事 因 公 务 原 因 未 能 亲 自 出 席 本 次 董 事 会, 授 权 李 家 晖 独 立 董 事 代 为 出 席 会 议 并 行 使 表 决 权 公 司 董 事 长 王 石, 董 事 总 经 理 郁 亮, 财 务 负 责 人 王 文 金 声 明 : 保 证 年 度 报 告 中 财 务 报 告 的 真 实 完 整 致 股 东. 2 公 司 简 介. 6 会 计 数 据 和 业 务 数 据 摘 要.7 股 本 变 动 及 股 东 情 况. 9 管 理 层 及 员 工 情 况.12 公 司 治 理 结 构.16 股 东 大 会 简 介. 18 董 事 会 报 告.19 监 事 会 报 告. 41 重 要 事 项 年 年 志.48 财 务 报 告..49 1

2 一 致 股 东 2006 年, 对 万 科 来 说 是 不 平 凡 的 一 年 这 一 年, 万 科 销 售 金 额 主 营 收 入 净 利 润 开 工 面 积 竣 工 面 积 同 比 增 长 都 超 过 50%, 为 既 定 计 划 中 的 2006 到 2008 三 年 快 速 发 展 谱 写 了 一 个 良 好 的 开 篇 这 一 年, 万 科 成 为 第 一 家 进 入 全 国 纳 税 百 强 榜 的 地 产 企 业 这 一 年, 也 是 万 科 的 企 业 公 民 元 年 这 是 狂 飙 突 进 的 一 年, 这 是 激 情 澎 湃 的 一 年 我 非 常 荣 幸 能 与 各 位 股 东, 一 同 回 顾 万 科 这 一 年 走 过 的 历 程, 一 同 分 享 万 科 这 一 年 思 考 的 所 得 繁 荣 的 奥 秘 2006 年, 中 国 大 部 分 房 地 产 上 市 公 司 都 取 得 了 不 俗 的 业 绩, 而 在 资 本 市 场 上, 其 股 价 也 普 遍 被 重 新 估 值 是 什 么 造 就 了 行 业 的 繁 荣, 这 种 繁 荣 是 否 可 以 持 续? 是 什 么 使 得 资 本 市 场 对 这 个 行 业 判 断 乐 观, 这 种 乐 观 的 基 础 是 否 坚 实? 这 或 许 是 每 一 个 关 注 住 宅 行 业 的 人, 都 必 须 面 对 的 问 题 对 这 种 繁 荣 与 乐 观, 存 在 不 同 的 判 断 和 解 读 而 在 万 科 看 来, 一 切 关 于 住 宅 行 业 长 期 前 景 的 问 题, 其 答 案 都 包 含 在 人 口 变 迁 之 中 如 果 深 入 剖 析 世 界 近 现 代 经 济 的 缔 造 与 发 展 历 史, 就 会 发 现, 对 于 任 何 一 个 基 本 具 备 市 场 经 济 制 度 框 架 的 经 济 体, 只 要 是 资 源 可 以 基 本 自 由 流 动, 其 人 口 变 迁 就 几 乎 是 经 济 成 长 的 缩 影 近 现 代 工 商 业 的 发 展 过 程, 其 实 也 就 是 人 们 逐 渐 聚 集 到 城 市 居 住 的 过 程 当 人 们 开 始 密 集 居 住 的 时 候, 工 商 业 的 交 易 费 用 才 能 有 效 降 低, 更 复 杂 的 社 会 分 工 合 作 才 成 为 可 能 而 现 代 经 济 的 每 一 步 成 长, 莫 不 源 自 三 个 方 面 : 生 产 技 术 的 更 新 交 易 费 用 的 降 低 以 及 分 工 的 细 化 与 合 作 的 深 化 在 一 个 全 球 化 的 时 代, 生 产 技 术 本 身 就 是 一 种 自 由 流 动 的 资 源, 而 后 两 个 因 素, 则 都 与 城 市 化 的 进 程 息 息 相 关 因 此 某 种 程 度 上 说, 经 济 史 就 是 人 口 史, 而 房 地 产 史 更 是 人 口 史 而 中 国 当 前 的 人 口 结 构, 还 有 一 个 特 殊 的 因 素, 那 就 是 人 口 红 利 使 得 中 国 经 济 20 多 年 来 维 持 着 全 球 最 为 强 劲 的 增 长 上 世 纪 80 年 代 之 后, 我 国 总 人 口 中 劳 动 适 龄 人 口 的 比 重 不 断 上 升, 抚 养 比 不 断 下 降 岁 人 口 为 财 富 创 造 期, 目 前 我 国 该 阶 段 人 口 占 总 人 口 比 例 仍 超 过 60%, 这 种 特 殊 人 口 结 构 至 少 10 年 内 不 会 发 生 骤 变 而 自 上 世 纪 以 来 持 续 的 以 年 轻 人 口 为 主 朝 向 沿 海 地 区 迁 徙 的 趋 势, 将 使 得 沿 海 城 市 带 的 人 口 红 利 延 续 得 更 为 持 久 1981 年 至 2005 年, 仅 仅 25 年 的 时 间, 我 国 城 市 化 率 由 20% 迅 速 跃 升 至 43%; 而 与 发 达 国 家 80% 以 上 的 城 市 化 率 相 比, 仍 有 大 幅 度 的 提 升 空 间 未 来 10 多 年 中, 预 计 中 国 的 城 市 化 水 平 仍 将 保 持 年 均 1% 左 右 的 增 长 速 度 不 言 而 喻, 这 将 带 来 大 量 新 增 的 住 房 需 要 这 也 是 城 市 化 对 住 宅 行 业 的 直 接 影 响 但 是, 仅 有 这 种 需 要 是 不 够 的 只 有 当 人 们 的 需 要 得 到 购 买 能 力 支 撑 的 时 候, 这 种 需 要 才 能 转 化 为 市 场 的 有 效 需 求 而 购 买 力 的 来 源, 正 是 经 济 发 展 和 大 众 财 富 的 增 长 城 市 化 促 进 经 济 成 长, 进 而 提 升 人 们 的 购 买 能 力, 这 是 它 对 住 宅 行 业 的 间 接 影 响 某 种 程 度 上 说, 这 个 间 接 影 响 比 前 述 的 直 接 影 响 更 为 重 要 在 2006 年, 有 两 个 重 要 的 信 号 是 不 容 忽 视 的 一 个 是, 大 部 分 企 业 在 2006 年 的 收 益 水 平 都 明 显 上 升, 而 研 究 表 明, 推 动 这 一 进 步 的 主 要 原 因 是 劳 动 生 产 率 的 提 高 另 一 个 是, 收 入 分 配 的 公 平 性 被 提 到 前 所 未 2

3 有 的 高 度 是 这 样, 不 管 我 们 是 否 察 觉 到, 我 们 正 处 在 一 个 非 凡 的 年 代 我 们 或 许 已 经 看 到 了 过 往 的 奇 迹, 但 是 历 史 的 恢 宏 其 实 才 刚 刚 开 篇 在 以 三 大 经 济 圈 为 中 心 的 中 国 沿 海, 正 在 诞 生 着 全 球 有 史 以 来 最 大 规 模 的 城 市 带 数 以 亿 计 的 个 人 和 数 以 千 万 计 的 家 庭 来 到 这 些 地 方, 当 他 们 到 来 的 时 候, 他 们 可 能 只 拥 有 自 己 的 双 手 和 智 慧, 但 终 有 一 天, 他 们 将 成 为 城 市 的 主 人 而 只 要 具 备 对 他 们 足 够 的 尊 重 和 珍 惜, 以 及 为 他 们 服 务 的 足 够 技 能, 住 宅 企 业 就 能 够 在 这 个 过 程 中, 获 得 近 乎 无 限 的 发 展 空 间 而 这 一 点, 才 是 住 宅 行 业 持 续 繁 荣 的 真 正 奥 秘 因 此, 房 地 产 尤 其 住 宅 市 场 在 我 国 未 来 至 少 十 年 沿 海 城 市 带 在 未 来 至 少 二 十 年, 仍 将 是 最 具 潜 力 和 发 展 空 间 的 行 业 之 一 转 折 的 关 头 中 国 的 住 宅 行 业, 从 诞 生 到 现 在, 不 过 短 短 的 二 十 年 历 史, 但 已 经 经 历 了 两 个 显 著 的 转 折 点 1998 年 中 国 取 消 了 福 利 房 分 配 政 策, 开 始 了 以 商 品 房 为 主 的 全 面 市 场 化 过 程, 这 是 第 一 个 转 折 点 在 这 之 前, 中 国 的 住 宅 行 业 只 能 说 是 在 萌 芽 阶 段, 而 在 这 之 后, 行 业 进 入 了 近 乎 神 速 的 增 长 然 而, 在 这 个 高 速 增 长 的 过 程 中, 住 宅 行 业 也 暴 露 出 一 系 列 的 问 题 1998 年 之 后 中 国 住 宅 行 业 的 发 展, 既 是 高 速 的 增 长, 但 也 是 粗 放 的 增 长 面 对 人 多 地 少 的 基 本 国 情 爆 炸 式 的 城 市 化 速 度, 当 这 个 年 轻 的 行 业 骤 然 承 担 起 为 数 以 亿 计 的 城 市 家 庭 包 括 数 千 万 新 增 家 庭 提 供 住 所 的 重 任 时, 传 统 的 经 营 方 式 生 产 手 段 和 发 展 模 式, 很 快 就 遇 上 了 难 以 为 继 的 瓶 颈 环 节 如 何 在 经 济 转 轨 期 间 和 高 速 城 市 化 过 程 中, 满 足 城 市 中 低 收 入 家 庭 的 基 本 居 住 需 求? 如 何 保 证 投 资 与 消 费 以 及 各 类 消 费 之 间 的 均 衡 发 展 与 良 性 互 动? 如 何 在 充 分 运 用 金 融 工 具 的 同 时 保 证 金 融 安 全? 如 何 实 现 住 宅 市 场 的 可 持 续 发 展, 减 少 资 源 和 能 源 的 消 耗 促 进 与 环 境 的 和 谐? 如 何 使 市 场 成 为 真 正 的 双 赢, 并 创 造 良 好 的 社 会 效 益, 充 分 保 护 各 相 关 主 体 的 权 益? 这 些 问 题 在 发 达 国 家 的 成 长 历 程 中, 都 曾 一 一 遭 遇, 但 是 从 未 像 在 中 国 这 样, 来 得 如 此 密 集 而 急 促 正 是 这 一 系 列 的 问 题, 催 生 了 2005 年 到 2006 年 的 宏 观 调 控, 也 使 得 行 业 进 入 了 第 二 个 转 折 点 在 第 一 个 转 折 点 之 后, 行 业 实 现 的 是 量 的 突 破, 而 在 第 二 个 转 折 点 之 后, 行 业 将 要 跨 越 的 是 质 的 升 华 经 过 第 一 个 转 折 点, 我 们 看 到 的 是 大 地 回 春 之 后 的 百 花 齐 放, 而 经 过 第 二 个 转 折 点, 即 将 上 演 的 是 大 浪 淘 沙 之 后 的 王 者 归 来 是 的, 在 第 一 个 转 折 点 之 后 更 醒 目 的 是 机 会, 而 在 第 二 个 转 折 点 之 后 更 凸 显 的 是 挑 战 然 而, 当 我 们 处 在 繁 荣 的 前 夜 时, 我 们 不 仅 需 要 看 到 机 遇, 也 要 看 到 挑 战 ; 而 当 我 们 站 在 转 折 的 路 口 时, 我 们 不 仅 需 要 看 到 挑 战, 也 要 看 到 机 遇 如 果 一 个 时 代 的 所 有 问 题 是 人 人 都 可 解 决, 那 么 这 个 时 代 将 无 所 谓 英 雄 如 果 哥 伦 布 的 船 队 面 对 的 不 是 从 来 无 人 敢 于 穿 越 的 未 知 海 域, 那 么 新 大 陆 也 不 会 留 待 他 们 来 发 现 只 有 在 充 满 挑 战 的 转 折 关 头, 我 们 才 能 获 得 创 造 奇 迹 的 可 能 而 要 做 到 这 一 点, 我 们 需 要 的 是 信 念 和 3

4 智 慧 成 长 的 诀 窍 2006 年, 不 仅 对 于 万 科, 不 仅 对 于 中 国 住 宅 行 业, 甚 至 从 世 界 住 宅 产 业 史 的 高 度 来 看, 都 是 划 时 代 的 一 年 对 世 界 住 宅 产 业 来 说, 一 直 存 在 着 一 个 有 些 尴 尬 的 怪 圈 众 所 周 知, 在 任 何 一 个 市 场 国 家, 住 宅 基 本 上 都 属 于 最 昂 贵 的 单 件 商 品, 也 是 大 部 分 人 一 生 中 最 大 的 一 笔 支 出 但 是 这 个 行 业 中 却 似 乎 从 来 没 有 诞 生 过 伟 大 的 公 司, 从 来 没 有 诞 生 过 像 在 能 源 汽 车 家 电 金 融 IT 甚 至 零 售 饮 料 日 化 行 业 曾 经 出 现 过 的 那 些 庞 大 的 商 业 帝 国 甚 至 有 人 断 言, 因 为 房 地 产 特 殊 的 地 域 性 和 非 同 质 性, 这 个 行 业 没 有 其 他 行 业 那 种 显 著 的 规 模 效 应 ; 也 就 是 说, 房 地 产 公 司 是 无 法 做 大 的 确 实, 直 到 2005 年, 财 富 500 强 的 名 单 中, 虽 然 出 现 过 建 筑 公 司 出 现 过 不 动 产 经 营 公 司, 但 是 纯 粹 的 住 宅 开 发 企 业, 却 始 终 与 这 一 排 行 榜 无 缘 在 2006 年, 历 史 终 于 被 改 写, 美 国 的 前 四 大 住 宅 企 业, 联 袂 进 入 了 这 个 名 单 其 中 之 一 的 帕 尔 迪 住 宅 公 司, 是 万 科 在 新 十 年 的 标 杆 企 业 在 过 去 的 十 年 中, 它 的 市 场 占 有 率 上 升 了 一 倍 以 上 然 而, 它 的 雄 心 才 刚 刚 开 始, 它 现 在 的 目 标 已 经 定 到 了 全 美 国 市 场 的 20% 如 果 这 个 目 标 能 够 实 现, 我 们 看 到 的 将 是 一 个 年 销 售 千 亿 美 元 级 别 的 企 业 未 来 十 年, 中 国 城 市 将 新 增 七 千 万 户 家 庭, 这 接 近 一 个 美 国, 接 近 英 国 法 国 和 德 国 的 总 和, 超 过 整 个 日 本 未 来 全 球 最 大 的 住 宅 市 场 很 可 能 在 中 国, 这 已 经 没 有 太 大 的 悬 念 那 么, 中 国 的 优 秀 住 宅 企 业, 又 该 有 怎 样 的 雄 心 和 愿 景 呢? 企 业 的 边 界 取 决 于 规 模 效 应 和 管 理 成 本 的 消 长 越 大 的 企 业, 规 模 效 应 越 显 著, 但 是 管 理 和 经 营 的 难 度 也 越 高 当 一 个 企 业 的 规 模 效 应 已 经 不 能 抵 消 克 服 管 理 难 度 上 升 的 成 本 时, 这 个 企 业 就 到 了 增 长 的 极 限 确 实, 住 宅 作 为 一 种 最 终 产 品, 具 有 不 可 移 动 性, 无 法 在 一 个 地 方 生 产 而 销 售 到 很 远 的 范 围 ; 客 户 需 求 和 地 段 的 千 差 万 别, 也 使 得 住 宅 的 生 产 具 有 小 批 量 甚 至 单 件 生 产 的 特 征 但 是, 企 业 的 规 模 效 应 不 仅 仅 源 自 大 规 模 流 水 线 生 产 带 来 的 成 本 下 降, 而 是 来 自 三 个 方 面 另 外 两 个 方 面, 一 个 是 客 户 口 碑 带 来 的 品 牌 号 召 力, 一 个 是 资 本 市 场 信 用 支 撑 的 融 资 能 力 在 美 国 四 大 住 宅 企 业 晋 身 财 富 500 强 的 过 程 中, 美 国 究 竟 发 生 了 什 么? 我 们 至 少 可 以 看 到 三 件 事 情 第 一 件 是 住 宅 产 业 化 水 平 的 不 断 提 升, 虽 然 住 宅 整 体 需 要 进 行 现 场 装 配, 但 是 住 宅 的 部 件 却 可 以 实 现 规 模 化 的 工 厂 生 产 第 二 件 是 随 着 客 户 对 品 质 和 性 价 比 的 要 求 不 断 趋 于 精 细, 住 宅 品 牌 日 渐 为 人 们 所 关 注 第 三 件 是 1980 年 代 之 后, 美 国 的 房 地 产 融 资 不 断 创 新, 并 形 成 了 大 企 业 主 要 通 过 债 券 等 低 成 本 渠 道 融 资, 而 小 企 业 却 仍 然 依 赖 高 利 率 贷 款 的 格 局 这 三 件 事 情, 刚 好 对 应 着 规 模 效 应 的 三 个 方 面 而 与 此 同 时, 美 国 的 优 秀 住 宅 企 业 也 逐 渐 变 得 成 熟, 在 大 规 模 经 营 时 克 服 管 理 难 度 的 能 力 不 断 上 升 以 帕 尔 迪 为 例, 我 们 可 以 发 现 它 拥 有 一 整 套 住 宅 企 业 非 常 成 熟 的 以 客 户 为 中 心 的 经 营 工 具 在 学 习 帕 尔 迪 的 过 程 中, 这 些 管 理 工 具 也 逐 渐 融 入 到 了 万 科 的 经 营 管 理 当 中 4

5 与 美 国 相 比, 中 国 在 住 宅 产 业 化 和 融 资 渠 道 创 新 上, 还 有 着 不 小 的 差 距 ; 中 国 住 宅 企 业, 暂 时 也 还 并 不 具 备 美 国 优 秀 同 行 那 样 驾 驭 大 规 模 经 营 的 能 力 然 而, 在 第 二 个 转 折 点 之 后, 这 些 都 是 行 业 发 展 的 必 然 趋 势 万 科 在 2005 年 提 出,2006 到 2008 年 万 科 将 进 入 一 个 高 速 发 展 期 这 绝 非 简 单 地 出 自 企 业 做 大 的 冲 动, 否 则 的 话, 在 行 业 上 一 个 阶 段 的 巅 峰 2004 年, 万 科 不 会 坚 持 稳 健 的 发 展 策 略 一 直 以 来, 万 科 谋 求 的 是 有 质 量 的 增 长, 这 一 点 过 去 没 有 现 在 没 有 以 后 也 不 会 改 变 万 科 做 出 这 个 决 定, 是 基 于 以 下 的 几 个 判 断 首 先, 经 过 2001 到 2005 年 的 不 断 调 整, 万 科 在 规 模 经 营 能 力 方 面 已 经 上 了 一 个 台 阶 其 次, 相 当 数 量 的 忠 诚 客 户, 是 万 科 经 营 住 宅 业 十 多 年 来 积 累 的 最 重 要 的 财 富 之 一, 而 购 房 者 对 于 产 品 和 服 务 的 要 求, 最 近 几 年 明 显 趋 于 全 面 化 第 三, 尽 管 中 国 的 住 宅 产 业 化 还 刚 刚 起 步, 但 是 万 科 已 经 率 先 基 本 实 现 了 设 计 的 标 准 化 第 四, 尽 管 中 国 房 地 产 直 接 融 资 的 大 门 还 在 开 启 的 前 夜, 但 是 万 科 在 资 本 市 场 的 信 用, 不 仅 在 行 业 内 而 且 在 跨 行 业 对 比 中, 已 经 积 累 了 一 定 的 优 势 最 后, 宏 观 调 控 将 促 进 行 业 的 规 范 化, 提 高 行 业 的 集 中 度, 优 秀 企 业 将 获 得 更 大 的 成 长 空 间 而 正 如 本 报 告 将 要 揭 示 的 那 样, 按 照 这 一 既 定 计 划,2006 年 万 科 取 得 了 一 个 良 好 的 开 局 变 革 的 年 代 中 国 住 宅 行 业 已 经 跨 过 了 第 二 个 转 折 点, 接 踵 而 至 的 将 是 一 个 全 新 的 年 代 在 这 个 激 越 的 年 代 中, 行 业 将 实 现 全 面 的 重 构, 未 来 的 格 局 将 与 过 去 和 现 在, 存 在 显 著 的 不 同 从 制 度 框 架 来 看, 这 个 行 业 曾 经 并 存 的 是, 高 度 行 政 管 制 的 土 地 出 让 和 高 度 自 由 放 任 的 开 发 市 场 而 在 未 来, 土 地 出 让 流 转 甚 至 开 发 将 全 面 市 场 化 ; 而 针 对 行 业 的 准 入 供 给 需 求 交 易 行 为 各 环 节, 将 建 立 包 括 立 法 行 政 货 币 税 收 各 种 手 段 的 整 套 制 度 体 系 从 居 住 模 式 来 看, 这 个 行 业 曾 经 经 历 的 是, 实 物 分 配 嘎 然 而 止 与 商 品 房 骤 然 兴 起 的 截 然 转 向, 曾 经 面 临 的 是 住 房 状 态 的 两 极 分 化 而 随 着 分 配 机 制 与 保 障 体 系 的 重 构, 未 来 将 呈 现 的 是 各 种 保 障 用 房 和 商 品 房 多 元 并 存 ; 出 租 市 场 二 手 市 场 新 房 市 场 三 足 鼎 立 的 格 局 从 供 求 关 系 来 看, 这 个 行 业 曾 经 上 演 的 是, 消 费 者 对 居 住 面 积 的 偏 爱 与 开 发 商 对 高 档 产 品 的 热 衷, 曾 经 困 扰 的 是 套 数 需 求 与 套 数 供 给 能 力 的 矛 盾 而 随 着 小 型 化 趋 势 的 彰 显 和 差 异 化 税 收 政 策 的 落 实, 未 来 购 房 者 将 由 单 一 追 逐 居 住 面 积 转 向 主 要 关 注 居 住 品 质 和 性 价 比, 精 品 中 小 户 型 将 成 为 市 场 决 胜 的 关 键 从 竞 争 态 势 来 看, 这 个 行 业 曾 经 高 度 分 散, 数 万 家 开 发 商 各 自 拓 荒 而 随 着 消 费 者 选 择 能 力 和 选 择 偏 好 的 显 现 直 接 融 资 渠 道 的 开 拓, 行 业 的 集 中 度 将 不 断 上 升, 重 点 市 场 的 主 流 开 发 商 将 进 入 品 牌 主 导 下 的 精 细 化 竞 争 态 势 从 生 产 方 式 来 看, 一 次 性 设 计 作 坊 式 生 产 曾 经 是 这 个 行 业 的 常 规 这 种 落 后 的 生 产 方 式, 带 来 了 难 以 克 服 的 质 量 通 病 和 企 业 资 产 的 慢 速 周 转, 也 催 生 了 优 秀 企 业 成 熟 产 品 复 制 的 努 力 而 随 着 品 质 导 向 规 模 效 应 和 周 转 要 求 等 一 系 列 生 存 法 则 的 变 迁, 未 来 我 们 看 到 的, 将 主 要 是 标 准 化 设 计 工 业 化 生 产 的 住 宅 产 品 5

6 从 商 业 模 式 来 看, 这 个 行 业 曾 经 是 开 发 商 无 论 大 小, 都 是 从 获 取 土 地 到 物 业 管 理 一 条 龙 的 经 营 而 随 着 对 效 率 和 专 业 能 力 的 要 求 不 断 上 升, 合 作 开 发 并 购 重 组 与 业 务 外 包 的 帷 幕 已 经 拉 开, 未 来 我 们 看 到 的, 将 是 小 而 全 转 向 精 细 分 工, 企 业 内 部 整 合 转 向 社 会 化 整 合 ; 大 型 综 合 开 发 商 专 业 制 造 企 业 金 融 企 业 配 套 服 务 企 业 并 存 的 全 新 格 局 早 在 2004 年, 万 科 就 提 出 行 业 已 经 处 于 颠 覆 的 前 夜 而 经 过 两 年, 行 业 变 革 的 趋 势 日 渐 明 朗 基 于 这 一 判 断, 万 科 最 近 三 年 的 主 题 词, 都 与 变 革 有 关 2005 年 是 颠 覆 引 领 共 生,2006 年 是 变 革 先 锋 企 业 公 民, 而 2007 年 是 大 道 当 然 精 细 致 远 万 科 是 一 个 由 鲜 明 的 理 想 主 义 和 坚 定 价 值 观 奠 基 的 企 业 在 这 样 一 个 激 越 的 变 革 年 代, 万 科 将 义 不 容 辞 地 担 当 起 先 行 者 的 责 任 这 一 责 任, 不 仅 包 括 率 先 实 现 商 业 模 式 和 生 产 方 式 的 变 迁, 而 且 包 含 引 领 行 业 承 担 企 业 公 民 的 社 会 责 任 促 进 与 社 会 的 和 谐 赢 得 社 会 的 尊 重 而 千 里 之 行, 始 于 足 下, 只 有 脚 踏 实 地 的 精 耕 细 作, 才 能 造 就 百 年 老 店 的 基 业 长 青 万 科 也 深 信, 我 们 的 一 切 努 力, 最 终 都 能 从 市 场 中 获 得 公 平 的 回 报 最 后, 要 再 次 感 谢 每 一 位 投 资 万 科 的 股 东 是 你 们 的 信 任 与 支 持, 造 就 了 万 科 过 去 的 辉 煌 ; 而 在 现 在 和 未 来, 也 正 是 你 们 的 信 任 与 支 持, 给 了 万 科 在 这 激 越 年 代 里 大 步 前 行 的 勇 气 二 公 司 简 介 1 公 司 法 定 中 文 名 称 : 万 科 企 业 股 份 英 文 名 称 :CHINA VANKE CO., LTD. ( 缩 写 为 VANKE) 2 法 定 代 表 人 : 王 石 3 董 事 会 秘 书 : 肖 莉 电 子 信 箱 :IR@vanke.com 股 证 事 务 授 权 代 表 : 梁 洁 电 子 信 箱 :IR@vanke.com 4 联 系 地 址 : 中 国 深 圳 市 福 田 区 梅 林 路 63 号 万 科 建 筑 研 究 中 心 5 电 话 : 传 真 : 注 册 地 址 及 办 公 地 址 : 中 国 深 圳 市 福 田 区 梅 林 路 63 号 万 科 建 筑 研 究 中 心 邮 政 编 码 : 国 际 互 联 网 网 址 : 电 子 信 箱 :IR@vanke.com 8 信 息 披 露 报 刊 名 称 : 中 国 证 券 报 证 券 时 报 上 海 证 券 报 及 香 港 一 家 英 文 报 刊 登 载 年 报 的 国 际 互 联 网 网 址 : 9 年 报 备 置 地 点 : 公 司 董 事 会 办 公 室 6

7 10 股 票 上 市 地 : 深 圳 证 券 交 易 所 11 股 票 简 称 及 代 码 : 万 科 A 万 科 B 公 司 首 次 注 册 登 记 日 期 :1984 年 5 月 30 日, 地 点 : 深 圳 变 更 登 记 日 期 :2006 年 7 月 11 日, 地 点 : 深 圳 13 企 业 法 人 营 业 执 照 注 册 号 : 税 务 登 记 号 码 : 地 税 登 字 号 国 税 登 字 号 15 公 司 聘 请 的 会 计 师 事 务 所 名 称 办 公 地 址 毕 马 威 华 振 会 计 师 事 务 所 : 北 京 市 东 长 安 街 1 号 东 方 广 场 东 2 座 办 公 楼 8 层 毕 马 威 会 计 师 事 务 所 : 香 港 中 环 遮 打 道 10 号 太 子 大 厦 8 楼 三 会 计 数 据 和 业 务 数 据 摘 要 1 本 年 度 主 要 会 计 数 据 ( 单 位 : 元 ) 利 润 总 额 3,396,518, 净 利 润 2,154,639, 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 的 净 利 润 ( 注 1) 2,067,878, 主 营 业 务 利 润 5,072,747, 其 它 业 务 利 润 (1,432,316.14) 营 业 利 润 3,453,483, 投 资 收 益 / 损 失 ( 注 2) (64,553,150.61) 营 业 外 收 支 净 额 7,587, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 (3,024,121,481.87) 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 7,494,660, 注 1: 非 经 常 性 收 益 总 额 86,761, 元, 明 细 如 下 : 营 业 外 收 支 净 额 7,587, 元, 处 理 股 权 投 资 收 益 110,036, 元, 以 上 项 目 之 应 扣 所 得 税 影 响 -30,862, 元 ; 注 2: 投 资 收 益 -64,553, 元, 主 要 源 于 股 权 投 资 差 额 摊 销 的 影 响 近 3 年 主 要 会 计 数 据 及 财 务 指 标 ( 单 位 : 元 ) 项 目 增 减 变 动 2004 主 营 业 务 收 入 17,848,210, ,558,851, % 7,667,226, 利 润 总 额 3,396,518, ,976,181, % 1,260,329, 净 利 润 2,154,639, ,350,362, % 878,006, 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 的 净 利 润 2,067,878, ,336,851, % 889,165, 经 营 活 动 现 金 流 净 额 (3,024,121,481.87) 843,439, % 1,048,590, 总 资 产 48,507,917, ,992,392, % 15,534,422, 股 东 权 益 ( 不 含 少 数 股 东 权 益 ) 14,882,371, ,309,602, % 6,202,198, 全 面 摊 薄 每 股 收 益 ( 注 ) % 按 月 平 均 加 权 法 计 算 的 每 股 收 益 % 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 的 每 股 收 益 % 每 股 净 资 产 % 调 整 后 每 股 净 资 产 % 每 股 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 (0.69) %

8 全 面 摊 薄 净 资 产 收 益 率 14.48% 16.25% 个 百 分 点 14.16% 按 月 平 均 加 权 法 计 算 的 净 资 产 收 益 率 21.90% 19.54% 2.36 个 百 分 点 15.39% 按 月 平 均 加 权 法 计 算 的 净 资 产 收 益 率 ( 以 扣 除 非 经 常 性 损 益 的 净 利 润 为 基 础 ) 21.02% 19.35% 个 百 分 点 15.58% 注 : 由 于 万 科 转 2 转 股 和 公 司 非 公 开 发 行 A 股 股 票 的 原 因, 报 告 期 末 公 司 总 股 份 数 较 2005 年 末 增 加 647,211,081 股, 增 长 17.39%, 每 股 收 益 相 应 摊 薄 17.39% 3 按 国 际 会 计 准 则 调 整 对 净 利 润 的 影 响 ( 单 位 : 元 ) 项 目 净 利 润 2006 年 1-12 月 依 照 中 国 会 计 准 则 计 算 2,154,639,315 遵 照 国 际 会 计 准 则 作 出 之 调 整 : 递 延 收 入 认 定 及 摊 销 (778,683) 商 誉 摊 销 69,282,301 递 延 税 项 资 产 76,580,139 资 产 重 估 814,918 可 转 换 公 司 债 券 利 息 计 量 而 多 资 本 化 部 分 转 入 销 售 成 本 (2,654,224) 依 据 国 际 会 计 准 则 计 算 2,297,883,766 4 报 告 期 内 股 东 权 益 变 动 情 况 ( 单 位 : 元 ) 项 目 股 本 资 本 公 积 金 盈 余 公 积 金 未 分 配 利 润 外 币 资 本 折 算 差 额 股 东 权 益 合 计 期 初 数 3,722,687, ,075,553, ,893,840, ,894, ,626, ,309,602, 本 期 增 加 647,211, ,513,322, ,508,247, ,154,639, ,442, ,829,863, 本 期 减 少 - 157,099, ,099,995, ,257,094, 期 末 数 4,369,898, ,431,777, ,402,087, ,538, ,068, ,882,371, 变 动 原 因 : 1 股 本 增 加 系 万 科 转 2 转 股 及 2006 年 度 非 公 开 发 行 A 股 股 票 所 致 ; 2 资 本 公 积 金 增 加 主 要 是 因 为 万 科 转 2 转 股 价 格 2006 年 度 非 公 开 发 行 A 股 股 票 发 行 价 格 超 过 面 值 以 及 限 制 性 股 票 激 励 计 划 奖 励 基 金 摊 销 计 入 所 致, 减 少 主 要 系 限 制 性 股 票 激 励 计 划 奖 励 基 金 计 提 以 及 万 科 转 2 筹 资 费 用 冲 减 资 本 公 积 金 所 致 ; 3 根 据 董 事 会 2006 年 度 利 润 分 配 预 案 提 取 盈 余 公 积 金, 盈 余 公 积 金 相 应 增 加 ; 4 未 分 配 利 润 减 少 系 实 施 2005 年 度 利 润 分 配 和 分 红 派 息 方 案 和 根 据 董 事 会 2006 年 度 利 润 分 配 预 案 提 取 盈 余 公 积 金 所 致 8

9 四 股 本 变 动 及 股 东 情 况 1 股 本 变 动 情 况 (1) 公 司 股 份 变 动 情 况 表 ( 单 位 : 股, 截 至 2006 年 12 月 31 日 ) 本 次 变 动 前 本 次 变 动 增 减 (+,-) 本 次 变 动 后 股 份 类 别 数 量 比 例 可 转 债 转 股 ( 注 1) 非 公 开 发 行 ( 注 2) 其 他 ( 注 3 4) 数 量 比 例 一 有 限 售 条 件 的 股 份 1 国 家 及 国 有 法 人 持 股 358,517, % ,000, ,186, ,330, % 2 境 内 法 人 持 股 138,754, % ,000, ,754, ,000, % 3 境 内 自 然 人 持 股 2,415, % ,415, % 4 外 资 持 股 有 限 售 条 件 股 份 合 计 499,687, % ,000, ,941, ,746, % 二 无 限 售 条 件 股 份 1 普 通 股 2,675,101, % +247,211, ,941,539 3,254,254, % 2 境 内 上 市 外 资 股 547,898, % ,898, % 无 限 售 条 件 股 份 合 计 3,223,000, % +247,211, ,941,539 3,802,152, % 三 股 份 总 数 3,722,687, % +247,211, ,000, ,369,898, % 注 : 公 司 股 本 变 化 详 情 如 下 : (1) 报 告 期 内, 由 于 万 科 转 2 转 股 的 原 因, 公 司 A 股 共 增 加 247,211,081 股 ; (2) 报 告 期 内, 公 司 非 公 开 发 行 A 股 400,000,000 股, 公 司 有 限 售 条 件 流 通 股 增 加 400,000,000 股 ; (3) 报 告 期 内, 公 司 股 权 分 置 改 革 有 限 售 条 件 流 通 股 开 始 解 除 部 分 限 售, 国 家 及 国 有 法 人 持 有 的 有 限 售 条 件 流 通 股 减 少 193,202,602 股, 其 他 境 内 法 人 持 有 的 有 限 售 条 件 流 通 股 减 少 138,754,890 股, 无 限 售 条 件 流 通 股 相 应 增 加 331,957,492 股 ; (4) 报 告 期 内, 由 于 有 15,953 份 万 科 HRP1 行 权, 华 润 股 份 持 有 的 公 司 A 股 股 份 增 加 15,953 股, 公 司 国 家 及 国 有 法 人 持 有 的 有 限 售 条 件 流 通 股 相 应 增 加, 无 限 售 条 件 流 通 股 相 应 减 少 (2) 股 票 发 行 与 上 市 情 况 A 此 前 三 年 股 票 及 衍 生 证 券 发 行 情 况 万 科 转 2 情 况 2004 年 9 月 24 日, 公 司 向 社 会 公 开 发 行 1990 万 张, 期 限 为 5 年 面 值 100 元 的 可 转 换 公 司 债 券 发 行 募 集 资 金 总 额 为 199,000 万 元 本 次 发 行 的 可 转 换 公 司 债 券 于 2004 年 10 月 8 日 在 深 圳 证 券 交 易 所 挂 牌 交 易, 简 称 万 科 转 2, 债 券 代 码 万 科 转 2 初 始 转 股 价 格 为 每 股 5.48 元,2005 年 6 月 29 日 实 施 公 司 2004 年 度 每 10 股 派 发 人 民 币 1.5 元 ( 含 税 ) 并 转 增 5 股 的 派 息 转 增 股 本 方 案 后, 转 股 价 格 相 应 调 整 为 每 股 3.55 元 ; 由 于 公 司 A 股 股 票 自 2006 年 1 月 4 日 至 2006 年 2 月 21 日, 连 续 28 个 交 易 日 中 累 计 20 个 交 易 日 的 收 盘 9

10 价 格 高 于 当 期 转 股 价 (3.55 元 / 股 ) 的 130%( 即 元 / 股 ), 满 足 了 有 关 规 定 和 本 公 司 可 转 换 公 司 债 券 募 集 说 明 书 相 关 约 定, 本 公 司 已 行 使 万 科 转 2 赎 回 权 利, 将 截 至 2006 年 4 月 7 日 之 前 未 转 股 的 3,869,600 元 (38,696 张 ) 万 科 转 2 全 部 赎 回 万 科 转 2 已 于 2006 年 4 月 14 日 摘 牌 非 公 开 发 行 A 股 股 票 经 证 监 会 批 准, 公 司 以 10.5 元 / 股 的 发 行 价 格, 向 华 润 股 份 等 10 家 发 行 对 象, 非 公 开 发 行 400,000,000 股 A 股 股 票, 共 募 集 资 金 42 亿 元 扣 除 发 行 费 用, 募 集 资 金 净 额 亿 元 2006 年 12 月 27 日, 非 公 开 发 行 的 A 股 股 票 在 深 圳 证 券 交 易 所 上 市 根 据 上 市 公 司 证 券 发 行 管 理 办 法 等 有 关 规 定, 非 公 开 发 行 的 A 股 股 票 在 限 售 期 内 将 予 以 锁 定 其 中, 华 润 股 份 所 认 购 的 股 份 的 锁 定 期 限 自 2006 年 12 月 27 日 至 2009 年 12 月 26 日 止 ; 其 它 发 行 对 象 所 认 购 的 股 份 的 锁 定 期 限 自 2006 年 12 月 27 日 至 2007 年 12 月 26 日 止 B 报 告 期 内 因 可 转 换 公 司 债 券 转 股 等 原 因 引 起 公 司 股 份 总 数 及 结 构 的 变 动 情 况, 请 见 前 文 公 司 股 份 变 动 情 况 表 注 释 C 截 至 报 告 期 末 公 司 无 内 部 职 工 股 2 股 东 情 况 介 绍 ( 截 至 2006 年 12 月 31 日 ) (1) 股 东 情 况 表 股 东 总 数 136,555 户 ( 其 中 A 股 128,216 户,B 股 8,339 户 ) 前 10 名 股 东 持 股 情 况 股 东 名 称 股 东 性 持 股 比 有 限 售 条 件 股 质 押 或 冻 结 的 持 股 总 数 质 例 份 数 量 股 份 数 量 华 润 股 份 国 有 股 东 14.54% 635,503, ,330,444 0 南 方 绩 优 成 长 股 票 型 证 券 投 资 基 金 其 他 2.53% 110,718,639 32,000,000 0 CLSA LIMITED 外 资 股 东 1.76% 76,830, 刘 元 生 其 他 1.34% 58,446, 中 国 人 寿 保 险 股 份 - 分 红 - 个 人 分 红 其 他 1.29% 56,342, L-FH002 深 南 方 高 增 长 股 票 型 开 放 式 证 券 投 资 基 金 其 他 1.20% 52,501, UBS AG 其 他 1.15% 50,123, 上 海 南 都 伟 峰 投 资 管 理 有 限 公 司 其 他 1.14% 50,000,000 50,000,000 0 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外 资 股 东 1.08% 47,305, 易 方 达 平 稳 增 长 证 券 投 资 基 金 其 他 1.06% 46,352, 前 10 名 无 限 售 条 件 股 东 持 股 情 况 股 东 名 称 持 有 无 限 售 条 件 股 份 数 量 股 份 种 类 华 润 股 份 360,173,030 普 通 股 (A 股 ) 南 方 绩 优 成 长 股 票 型 证 券 投 78,718,639 普 通 股 (A 股 ) 10

11 资 基 金 CLSA LIMITED 76,830,876 境 内 上 市 外 资 股 (B 股 ) 刘 元 生 58,446,317 普 通 股 (A 股 ) 中 国 人 寿 保 险 股 份 - 分 红 - 个 人 分 红 56,342,298 普 通 股 (A 股 ) -005L-FH002 深 南 方 高 增 长 股 票 型 开 放 式 证 券 投 资 基 金 52,501,224 普 通 股 (A 股 ) UBS AG 50,123,723 普 通 股 (A 股 ) TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 47,305,168 境 内 上 市 外 资 股 (B 股 ) 易 方 达 平 稳 增 长 证 券 投 资 基 金 46,352,127 普 通 股 (A 股 ) 南 方 避 险 增 值 基 金 41,576,982 普 通 股 (A 股 ) 上 述 股 东 关 联 关 系 或 一 致 行 动 的 说 明 1. CLSA LIMITED 所 持 的 76,830,876 股 B 股 为 香 港 华 润 ( 集 团 ) 有 限 公 司 实 际 持 有, 香 港 华 润 ( 集 团 ) 是 华 润 股 份 的 全 资 子 公 司 ; 2. 南 方 绩 优 成 长 股 票 型 证 券 投 资 基 金 南 方 高 增 长 股 票 型 开 放 式 证 券 投 资 基 金 南 方 避 险 增 值 基 金 同 为 南 方 基 金 管 理 管 理 的 基 金 (2) 第 一 大 股 东 情 况 截 止 报 告 期 末, 华 润 股 份 及 其 全 资 子 公 司 香 港 华 润 ( 集 团 ) ( 合 称 华 润 ), 合 并 持 有 公 司 股 份 712,334,350 股, 占 公 司 股 份 总 数 的 16.30%, 为 公 司 第 一 大 股 东 其 中, 华 润 股 份 持 有 635,503,474 股 公 司 A 股 ; 此 外,CLSA LIMITED 所 持 的 76,830,876 股 B 股 为 香 港 华 润 ( 集 团 ) 有 限 公 司 实 际 持 有 华 润 股 份 是 由 中 国 华 润 总 公 司 于 2003 年 6 月 发 起 设 立 的 股 份, 法 定 代 表 人 为 陈 新 华 先 生, 主 要 资 产 为 香 港 华 润 ( 集 团 ) 100% 的 股 权 及 其 他 内 地 资 产, 主 营 业 务 包 括 日 用 消 费 品 制 造 与 分 销 地 产 及 相 关 行 业 基 础 设 施 及 公 用 事 业 公 司 注 册 地 点 为 北 京 市 东 城 区 建 国 门 北 大 街 8 号 华 润 大 厦, 注 册 资 本 约 亿 元, 中 国 华 润 总 公 司 持 有 华 润 股 份 16,464,463,526 股 国 家 股, 占 其 股 本 总 额 的 %; 其 他 四 家 发 起 人 中 国 粮 油 食 品 ( 集 团 ) 中 国 五 矿 集 团 公 司 中 国 中 化 集 团 公 司 和 中 国 华 能 集 团 公 司 分 别 持 有 华 润 股 份 650,000 股 国 有 法 人 股, 分 别 占 其 股 本 总 额 的 % 中 国 华 润 总 公 司 注 册 资 本 约 亿 元, 主 要 资 产 为 华 润 股 份 的 股 权, 直 属 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 管 理, 法 定 代 表 人 亦 为 陈 新 华 先 生 第 一 大 股 东 与 公 司 股 权 关 系 的 方 框 图 如 下 : % 14.54% 中 国 华 润 总 公 司 华 润 股 份 本 公 司 100% 香 港 华 润 ( 集 团 ) 1.76% 11

12 五 管 理 层 及 员 工 情 况 1 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 (1) 基 本 情 况 主 要 经 历 董 事 简 介 王 石, 男,1951 年 出 生 1968 年 参 军,1973 年 转 业 转 业 后 就 职 于 郑 州 铁 路 水 电 段 1978 年 毕 业 于 兰 州 铁 道 学 院 给 排 水 专 业, 本 科 学 历 毕 业 后, 先 后 供 职 于 广 州 铁 路 局 广 东 省 外 经 贸 委 深 圳 市 特 区 发 展 公 司 1984 年 组 建 万 科 前 身 深 圳 现 代 科 教 仪 器 展 销 中 心, 任 总 经 理 1988 年 起 任 股 份 化 改 组 之 万 科 董 事 长 兼 总 经 理,1999 年 起 不 再 兼 任 公 司 总 经 理 现 任 万 科 董 事 长 宋 林, 男,1963 年 出 生 1985 年 毕 业 于 同 济 大 学 工 程 力 学 系, 获 理 学 士 学 位 1986 年 加 入 华 润 ( 集 团 ) ;1998 年 起 任 华 润 ( 集 团 ) 董 事 ;2000 年 起 任 华 润 ( 集 团 ) 常 务 董 事 副 总 经 理, 并 兼 任 华 润 创 业 董 事 总 经 理 华 润 励 致 华 润 电 力 控 股 董 事 会 主 席,2003 年 任 华 润 股 份 董 事 ;2005 年 任 华 润 股 份 董 事 总 经 理 ;2001 年 起 任 万 科 董 事 至 今 现 任 华 润 ( 集 团 ) 总 经 理, 华 润 股 份 董 事 总 经 理, 并 兼 任 华 润 创 业 董 事 会 主 席, 吉 利 汽 车 控 股 独 立 非 执 行 董 事 2006 年 起 任 华 润 置 地 董 事 会 主 席 郁 亮, 男,1965 年 出 生 1988 年 毕 业 于 北 京 大 学 国 际 经 济 学 系, 获 学 士 学 位 ; 后 于 1997 年 获 北 京 大 学 经 济 学 硕 士 学 位 曾 供 职 于 深 圳 外 贸 集 团 1990 年 加 入 万 科 企 业 股 份 1993 年 任 深 圳 市 万 科 财 务 顾 问 总 经 理 ;1996 年 任 万 科 企 业 股 份 副 总 经 理 ;1999 年 任 公 司 常 务 副 总 经 理 兼 财 务 负 责 人 ;2001 年 起 任 公 司 总 经 理 1994 年 起 任 万 科 董 事 至 今 现 任 万 科 总 经 理 陈 志 裕, 男,1954 年 出 生 香 港 创 兴 书 院 毕 业, 英 国 伦 敦 商 会 会 计 文 凭, 香 港 管 理 专 业 协 会 企 业 管 理 文 凭 英 国 国 际 会 计 师 公 会 附 属 会 员 (AMIA) 从 事 会 计 财 务 行 政 管 理 工 作 多 年 1983 年 起 任 仁 达 国 际 ( 香 港 ) 董 事 现 亦 任 北 京 仁 达 国 际 信 息 工 程 及 上 海 仁 达 允 真 信 息 工 程 董 事 总 经 理 1997 年 起 任 万 科 董 事 至 今 2005 年 起 任 万 科 董 事 会 薪 酬 与 提 名 委 员 会 委 员 会 王 印, 男,1956 年 出 生 毕 业 于 山 东 大 学 经 济 学 系, 获 得 经 济 学 学 士 学 位, 又 在 旧 金 山 大 学 获 得 工 商 管 理 硕 士 学 位 曾 供 职 于 对 外 经 济 贸 易 合 作 部 1984 年 任 中 国 华 润 总 公 司 办 公 室 副 主 任 ;1988 年 任 华 润 ( 集 团 ) 人 事 部 副 总 经 理 ;1995 年 任 华 润 集 团 属 下 上 润 总 经 理 ;2000 年 起 任 华 润 ( 集 团 ) 董 事 助 理 总 经 理 ;2001 年 起 兼 任 华 润 置 地 董 事 总 经 理 ; 现 任 华 润 ( 集 团 ) 董 事 副 总 经 理 2002 年 起 任 万 科 董 事 至 今 肖 莉, 女,1964 年 出 生 1984 年 毕 业 于 武 汉 大 学 英 国 语 言 文 学 专 业,2000 年 获 中 欧 工 商 管 理 学 院 工 商 管 理 硕 士 学 位 先 后 供 职 于 中 南 工 业 大 学 中 国 科 技 资 料 进 出 口 公 司 日 本 三 菱 商 事 会 社 深 圳 事 务 所 1994 年 加 入 万 科, 任 总 经 理 办 公 室 副 主 任 1996 年 任 万 科 总 经 理 办 公 室 主 任 ;2004 年 任 董 事 会 办 公 室 主 任 1995 年 至 今 任 董 事 会 秘 书 2004 年, 出 任 公 司 董 事 至 今 2005 年 起 任 万 科 董 事 会 投 资 与 决 策 委 员 会 委 员 蒋 伟, 男,1963 年 出 生 毕 业 于 对 外 经 济 贸 易 大 学, 获 得 国 际 业 务 与 财 务 硕 士 学 位 1988 年 加 入 中 国 华 润 总 公 司,1990 年 加 入 华 润 ( 集 团 ) 1999 年 起 任 华 润 ( 集 团 ) 财 务 部 总 经 理,2000 年 起 任 华 润 ( 集 团 ) 董 事 ;2002 年 任 华 润 ( 集 团 ) 董 事 财 务 总 监 ;2003 年 任 华 润 股 份 财 务 总 监 ;2005 年 任 华 润 股 份 董 事 现 任 华 润 ( 集 团 ) 董 事 财 务 总 监, 华 润 股 份 董 事 财 务 总 监, 华 润 创 业 华 润 电 力 控 股 华 润 置 地 华 润 励 12

13 致 及 中 国 资 本 ( 控 股 ) 非 执 行 董 事 及 绿 城 中 国 控 股 之 独 立 董 事 2001 年 任 万 科 监 事,2005 年 起 任 万 科 董 事 至 今 2005 年 7 月 起, 任 万 科 董 事 会 审 计 委 员 会 委 员 投 资 与 决 策 委 员 会 委 员 独 立 董 事 简 介 孙 建 一, 男,1953 年 出 生 毕 业 于 中 南 财 经 大 学 金 融 专 业, 大 专 学 历, 高 级 经 济 师 1971 年 供 职 于 中 国 人 民 银 行 武 汉 市 分 行 球 场 路 办 事 处 1978 年 任 中 国 人 民 银 行 武 汉 市 分 行 江 岸 区 支 行 信 贷 科 副 科 长 1982 年 任 中 国 人 民 银 行 武 汉 市 分 行 二 七 路 办 事 处 主 任 兼 党 支 部 书 记 1985 年 任 中 国 人 民 保 险 公 司 武 汉 分 公 司 副 总 经 理 党 委 委 员 1990 年 起 任 平 安 保 险 公 司 管 理 本 部 总 经 理,1991 年 任 平 安 保 险 公 司 总 经 理 助 理,1992 年 起 任 平 安 保 险 公 司 副 总 经 理,1994 年 任 中 国 平 安 保 险 公 司 常 务 副 总 经 理,1995 年 始 兼 任 中 国 平 安 保 险 公 司 执 行 董 事,1997 年 起 任 中 国 平 安 保 险 股 份 执 行 董 事 常 务 副 总 经 理,2003 年 起 任 中 国 平 安 保 险 ( 集 团 ) 股 份 执 行 董 事 常 务 副 总 经 理 副 首 席 执 行 官 至 今, 亦 是 中 国 平 安 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 中 国 平 安 财 产 保 险 股 份 平 安 信 托 投 资 有 限 责 任 公 司 平 安 养 老 保 险 公 司 平 安 银 行 有 限 责 任 公 司 董 事 1995 年 起 任 万 科 董 事,1997 年 任 常 务 董 事,1998 年 任 副 董 事 长,2001 年 出 任 独 立 董 事 至 今 2005 年 起, 任 万 科 董 事 会 薪 酬 与 提 名 委 员 会 召 集 人 审 计 委 员 会 委 员 李 志 荣, 男,1959 年 出 生 1985 年 毕 业 于 香 港 理 工 大 学 地 产 管 理 专 业 香 港 注 册 专 业 测 量 师, 香 港 注 册 专 业 房 屋 经 理, 中 华 人 民 共 和 国 注 册 房 地 产 估 价 师 1985 年 供 职 于 仲 量 行 代 理 部,1993 年 离 职 前 为 工 业 部 董 事 1993 年 至 今 任 戴 德 梁 行 执 行 董 事 2006 年 12 月 中 至 今, 出 任 戴 德 梁 行 北 亚 区 副 主 席 及 投 资 部 主 管 2002 年 任 万 科 独 立 董 事 至 今 2005 年 起, 任 万 科 董 事 会 投 资 与 决 策 委 员 会 召 集 人 薪 酬 与 提 名 委 员 会 委 员 李 家 晖, 男,1955 年 出 生 1978 年 毕 业 于 英 国 伦 敦 城 市 大 学 香 港 会 计 师 公 会 执 业 资 深 会 计 师 英 格 兰 及 威 尔 士 特 许 会 计 师 公 会 会 员, 英 国 特 许 公 认 会 计 师 公 会 资 深 会 员 现 任 李 汤 陈 会 计 师 事 务 所 副 执 行 合 伙 人, 香 港 中 文 大 学 校 外 进 修 学 院 兼 任 导 师, 香 港 岭 南 大 学 会 计 学 课 程 咨 询 委 员 会 委 任 委 员, 中 港 照 相 器 材 集 团 独 立 非 执 行 董 事 及 审 核 委 员 会 主 席, 四 海 国 际 集 团 独 立 非 执 行 董 事 及 审 核 委 员 会 主 席 年 曾 任 万 基 药 业 控 股 独 立 非 执 行 董 事 及 审 核 委 员 会 主 席 因 致 力 促 进 香 港 会 计 专 业 发 展, 于 2004 年 7 月 获 香 港 特 别 行 政 区 政 府 颁 授 荣 誉 勋 章 2005 年 起 任 万 科 独 立 董 事 至 今 2005 年 起, 任 万 科 董 事 会 审 计 委 员 会 召 集 人 徐 林 倩 丽, 女,1955 年 出 生 先 后 毕 业 于 加 拿 大 哥 伦 比 亚 大 学 伦 敦 经 济 及 政 治 科 学 学 院 香 港 中 文 大 学, 会 计 博 士 香 港 会 计 师 公 会 资 深 会 员 澳 洲 CPA 荣 誉 会 员 和 香 港 董 事 学 会 的 资 深 会 员 是 第 一 位 非 美 籍 人 士 及 第 一 位 香 港 学 者 被 美 国 会 计 学 会 委 任 为 ( 国 际 ) 副 会 长 曾 任 香 港 会 计 师 公 会 理 事, 公 司 管 治 委 员 会 副 主 席, 公 共 关 系 策 划 导 向 委 员 会 主 席 等 现 任 香 港 理 工 大 学 工 商 管 理 学 院 院 长, 工 商 管 理 研 究 院 院 长 暨 会 计 学 讲 座 教 授, 中 山 大 学 荣 誉 教 授 及 客 座 教 授, 中 国 人 民 大 学 客 座 教 授 及 中 国 高 等 教 育 学 会 高 等 商 科 教 育 分 会 常 务 理 事 2005 年 起 任 万 科 独 立 董 事 至 今 监 事 简 介 丁 福 源, 男,1950 年 出 生 大 专 学 历 曾 供 职 于 广 东 省 团 委 旅 游 部 中 国 南 海 石 油 联 合 服 务 总 公 司 南 海 石 油 深 圳 开 发 服 务 总 公 司 南 海 华 信 集 团 公 司 1990 年 进 入 万 科 1991 年 2 月 任 万 科 总 经 理 办 公 室 副 主 任 ;1991 年 10 月 任 万 科 人 事 管 理 部 经 理 ;1995 年 起 任 公 司 党 委 书 记 至 今 1993 年 出 任 公 司 首 届 监 事 会 监 事 1995 年 出 任 公 司 监 事 会 主 席 至 今 13

14 张 力, 男,1959 年 出 生 1985 年 毕 业 于 江 西 大 学 政 治 经 济 学 专 业, 本 科 学 历 曾 先 后 供 职 于 江 西 省 第 二 化 肥 厂 江 西 大 学 江 西 省 劳 动 人 事 厅 1992 年 11 月 进 入 万 科 1995 年 任 上 海 万 科 物 业 管 理 公 司 总 经 理 ; 1996 年 任 上 海 万 科 房 地 产 副 总 经 理 ;1998 年 11 月 任 公 司 企 划 部 经 理 ;1999 年 任 深 圳 万 科 精 品 制 造 董 事 长 总 经 理 ;2000 年 离 职 万 科, 任 远 大 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 总 经 理 ;2001 年 重 新 加 入 万 科, 任 北 京 万 科 总 经 理 ;2002 年 至 今 任 万 科 物 业 管 理 总 监 ;2004 年 作 为 职 工 委 员 会 代 表 出 任 公 司 监 事 方 明, 男,1958 年 出 生, 持 有 山 东 大 学 经 济 学 学 士 学 位 南 开 大 学 法 学 硕 士 学 位 和 中 国 社 会 科 学 院 研 究 生 院 法 学 博 士 学 位 曾 任 中 国 社 会 科 学 院 副 研 究 员 1993 年 加 入 华 润 ( 集 团 ), 曾 任 华 润 ( 集 团 ) 研 究 部 高 级 经 理 中 国 华 润 总 公 司 资 本 运 营 部 总 经 理 华 润 ( 集 团 ) 企 业 开 发 部 助 理 总 经 理, 现 任 华 润 ( 集 团 ) 企 业 开 发 部 副 总 经 理, 华 润 股 份 董 事 会 秘 书 2005 年 12 月 起 任 万 科 监 事 高 级 管 理 人 员 简 介 郁 亮, 简 历 请 见 董 事 简 介 刘 爱 明, 男,1969 年 出 生 1993 年 毕 业 于 清 华 大 学 土 木 工 程 系, 获 建 筑 材 料 硕 士 学 位 曾 供 职 于 中 国 海 外 建 筑 ( 深 圳 ), 任 中 国 海 外 建 筑 ( 深 圳 ) 董 事 助 理 总 经 理 兼 地 产 部 经 理 ;2001 年 任 中 国 海 外 建 筑 ( 深 圳 ) 董 事 总 经 理 ;2002 年 任 中 海 地 产 股 份 副 总 经 理 ;2002 年 加 入 万 科 至 今, 任 万 科 副 总 经 理 2005 年 11 月 兼 任 上 海 万 科 房 地 产 总 经 理 丁 长 峰, 男,1970 年 出 生 1991 年 7 月 毕 业 于 北 京 大 学 国 际 政 治 系, 获 学 士 学 位 ; 后 于 1998 年 获 北 京 大 学 世 界 经 济 系 硕 士 学 位 曾 供 职 于 江 苏 省 盐 城 市 委 党 校 1992 年 进 入 万 科 ;1994 年 8 月 任 总 经 理 办 公 室 研 究 室 副 主 任 ;1995 年 任 万 科 周 刊 主 编 ;1996 年 1 月 任 万 科 东 北 经 营 管 理 本 部 总 经 理 助 理 ;1997 年 任 万 科 东 北 本 部 副 总 经 理 ;1998 年 任 上 海 万 科 房 地 产 副 总 经 理 ;1999 年 任 万 科 企 划 部 经 理 ;2000 年 任 上 海 万 科 房 地 产 总 经 理 ;2001 年 起 至 今 任 万 科 副 总 经 理 解 冻, 男,1965 年 出 生 1987 年 毕 业 于 南 京 工 学 院 无 线 电 系, 获 学 士 学 位 1997 年 获 上 海 交 通 大 学 管 理 学 院 工 商 管 理 硕 士 学 位 曾 供 职 于 中 国 深 圳 彩 电 总 公 司 深 圳 RGB 电 子 1992 年 加 入 万 科 1996 年 任 万 科 人 事 部 经 理 ;2000 年 任 万 科 人 力 资 源 部 总 经 理 ;2001 年 任 万 科 人 力 资 源 总 监 ;2004 年 至 今 任 万 科 副 总 经 理 张 纪 文, 男,1967 年 出 生 1994 年 毕 业 于 清 华 大 学 建 筑 系, 获 工 程 硕 士 学 位 ; 曾 先 后 供 职 于 贵 州 省 建 筑 设 计 院 深 圳 锦 绣 中 华 发 展 深 圳 世 界 之 窗 广 州 华 恒 设 计 公 司 香 港 何 显 毅 建 筑 师 楼 2001 年 加 入 上 海 万 科 房 地 产 任 副 总 经 理 ;2003 年 任 万 科 设 计 总 监 ;2004 年 至 今 任 万 科 副 总 经 理 莫 军, 男,1967 年 出 生 1991 年 毕 业 于 清 华 大 学 建 筑 系, 获 学 士 学 位 ;2004 年 获 中 欧 工 商 管 理 学 院 工 商 管 理 硕 士 学 位 1991 年 加 入 万 科 1996 年 任 深 圳 市 万 创 建 筑 设 计 顾 问 经 理 ;1999 年 任 深 圳 市 万 科 房 地 产 总 经 理 ;2000 年 任 北 京 万 科 总 经 理 ;2000 年 3 月 任 万 科 副 总 经 理 ;2001 年 任 万 科 常 务 副 总 经 理 2003 年 3 月 离 开 万 科, 任 北 京 融 科 智 地 房 地 产 开 发 常 务 副 总 经 理 2004 年 10 月 重 新 加 入 万 科, 任 副 总 经 理 14

15 徐 洪 舸, 男,1971 年 出 生 1994 年 毕 业 于 东 南 大 学 建 筑 系, 获 学 士 学 位 1994 年 加 入 万 科 曾 任 深 圳 市 万 创 建 筑 设 计 顾 问 副 经 理 深 圳 市 万 科 房 地 产 常 务 副 总 经 理 深 圳 市 万 科 房 地 产 有 限 公 司 总 经 理,2005 年 8 月 至 今 任 万 科 副 总 经 理 肖 莉, 简 历 请 见 董 事 简 介 王 文 金, 男,1966 年 生 1994 年 毕 业 于 中 南 财 经 政 法 大 学, 获 硕 士 学 位 中 国 注 册 会 计 师 曾 先 后 供 职 于 合 肥 市 塑 料 十 厂 中 科 院 安 徽 光 学 精 密 机 械 研 究 所 1993 年 加 入 万 科 1998 年 任 万 科 财 务 管 理 部 副 经 理 1999 年 任 万 科 财 务 管 理 部 总 经 理 ;2002 年 任 万 科 财 务 负 责 人 ;2004 年 至 今 任 万 科 财 务 总 监 (2) 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 报 告 期 内 持 股 变 化 情 况 ( 单 位 : 股 ) 姓 名 期 初 持 有 股 数 期 末 持 有 股 数 王 石 628, ,016 郁 亮 175, ,113 丁 福 源 185, ,423 孙 建 一 288, ,432 (3) 公 司 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 年 度 薪 酬 情 况 公 司 整 体 薪 酬 体 系 继 续 贯 彻 按 照 市 场 化 原 则, 提 供 业 内 富 有 竞 争 力 的 薪 酬, 保 有 和 吸 纳 优 秀 人 才 的 理 念 公 司 高 级 管 理 人 员 的 薪 酬, 更 是 在 市 场 调 查 的 基 础 上, 根 据 公 司 整 体 经 营 业 绩 增 长 情 况 确 定 2006 年, 公 司 业 务 快 速 增 长, 公 司 高 层 管 理 人 员 的 薪 酬 亦 有 相 应 幅 度 的 提 升 在 公 司 任 职 的 董 事 监 事 薪 酬 情 况 如 下 : 姓 名 职 务 报 告 期 内 从 公 司 领 取 的 薪 酬 总 额 ( 万 元 ) 是 否 在 股 东 或 其 他 关 联 单 位 领 取 王 石 董 事 长 422 否 郁 亮 董 事 374 否 丁 福 源 监 事 会 主 席 233 否 肖 莉 董 事 220 否 张 力 监 事 150 否 在 公 司 任 职 的 其 他 高 管 人 员 年 度 薪 酬 总 额 1611 万 元, 人 均 薪 酬 230 万 元 未 在 公 司 任 职 的 各 位 董 事 监 事 中, 宋 林 陈 志 裕 王 印 蒋 伟 4 名 董 事 在 报 告 期 内 分 别 从 公 司 领 取 董 事 15

16 酬 金 6 万 元 ( 含 税 ), 孙 建 一 李 志 荣 李 家 晖 徐 林 倩 丽 四 名 独 立 董 事 在 报 告 期 内 分 别 从 公 司 领 取 董 事 酬 金 12 万 元 ( 含 税 ); 方 明 监 事 从 公 司 领 取 监 事 酬 金 6 万 元 ( 含 税 ) 其 中 宋 林 王 印 蒋 伟 方 明 在 华 润 股 份 之 关 联 单 位 华 润 ( 集 团 ) 领 取 薪 酬 该 等 董 事 监 事 未 从 公 司 领 取 其 它 报 酬 津 贴 (4) 报 告 期 内 变 更 的 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 的 姓 名 及 变 更 原 因 报 告 期 内 公 司 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 没 有 发 生 变 更 2 公 司 员 工 数 量 专 业 构 成 截 至 2006 年 12 月 31 日, 公 司 共 有 在 册 员 工 人, 较 上 年 增 长 22.3%, 平 均 年 龄 为 29 岁 其 中 房 地 产 开 发 系 统 共 有 员 工 2602 人, 较 上 年 增 长 35.2%, 平 均 年 龄 30.7 岁, 平 均 司 龄 3.3 年 学 历 构 成 如 下 : 博 士 占 0.3%, 硕 士 占 11.9%, 本 科 占 66.4%, 大 专 占 18.2%, 大 专 以 下 占 3.2%, 本 科 及 其 以 上 学 历 占 地 产 总 人 数 的 78.6% 专 业 构 成 如 下 : 市 场 营 销 和 销 售 人 员 454 人, 占 17.4%, 较 上 年 增 长 26.1% 专 业 技 术 人 员 1458 人, 占 56%, 较 上 年 增 长 51.7%: 其 中 工 程 人 员 773 人, 占 29.7%; 设 计 人 员 341 人, 占 13.1%; 成 本 管 理 人 员 183 人, 占 7%; 项 目 发 展 人 员 161 人, 占 6.2% 管 理 类 员 工 626 人, 包 括 财 务 审 计 IT 法 律 人 力 资 源 客 户 关 系 信 息 分 析 等 及 公 司 高 级 管 理 人 员, 占 24%, 较 上 年 增 长 3.8% 物 业 管 理 系 统 共 有 员 工 人, 较 上 年 增 长 20%, 平 均 年 龄 28 岁, 平 均 司 龄 1.9 年 物 业 员 工 学 历 构 成 如 下 : 硕 士 占 0.1%, 本 科 占 6.8%, 大 专 占 10.4%, 大 专 以 下 占 82.7% 大 专 及 其 以 上 学 历 占 物 业 总 人 数 的 17.3% 六 公 司 治 理 结 构 1 对 照 上 市 公 司 治 理 规 范 性 文 件 的 情 况 说 明 万 科 遵 循 做 简 单 而 不 是 复 杂, 做 透 明 而 不 是 封 闭, 做 规 范 而 不 是 权 谋, 严 格 按 照 法 律 法 规 的 要 求, 不 断 完 善 公 司 法 人 治 理 结 构, 规 范 公 司 的 运 作, 公 司 法 人 治 理 结 构 的 实 际 情 况 与 上 市 公 司 规 范 性 文 件 规 定 和 要 求 不 存 在 差 异 根 据 2005 年 修 订 的 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 和 中 华 人 民 共 和 国 证 券 法, 以 及 证 监 会 2006 年 发 布 的 上 市 公 司 股 东 大 会 规 则 上 市 公 司 章 程 指 引 (2006 年 修 订 ), 结 合 自 身 实 际 情 况, 年 内 公 司 对 公 司 章 程 进 行 了 全 面 修 改, 以 在 新 的 法 律 法 规 的 指 导 下 进 一 步 提 高 公 司 治 理 的 水 平 2006 年, 随 着 董 事 会 审 计 委 员 会 薪 酬 与 提 名 委 员 会 投 资 决 策 委 员 会 的 运 作 进 一 步 深 入, 董 事 会 的 效 率 进 一 步 提 升 独 立 董 事 担 任 各 个 专 业 委 员 会 的 召 集 人, 涉 及 专 业 委 员 会 的 决 策 首 先 要 经 过 专 业 委 员 会 通 过 然 后 才 提 交 董 事 会 审 议, 独 立 董 事 的 作 用 进 一 步 加 强 年 内, 公 司 首 期 (06~08 年 ) 限 制 性 股 票 激 励 计 划 获 得 股 东 大 会 通 过 限 制 性 股 票 激 励 计 划 的 实 施, 为 公 司 建 立 股 东 与 职 业 经 理 团 队 的 利 益 共 享 与 约 束 机 制, 吸 引 与 保 留 优 秀 管 理 人 才 和 核 心 关 键 员 工, 完 善 公 司 中 长 期 激 励 机 制, 提 升 公 司 治 理 水 平, 增 强 公 司 竞 争 力, 提 供 了 重 要 的 保 障 16

17 为 了 加 强 内 部 风 险 控 制, 董 事 会 2004 年 12 月 批 准 了 公 司 内 部 控 制 制 度, 公 司 逐 步 形 成 了 完 整 的 内 部 控 制 体 系 06 年, 随 着 合 作 项 目 的 大 量 增 加, 由 公 司 控 股 的 法 人 公 司 数 量 增 加, 为 此 公 司 制 定 了 法 人 事 项 管 理 办 法, 以 加 强 对 公 司 法 人 的 统 一 管 理 为 了 有 效 地 挖 掘 和 利 用 内 部 资 源, 推 动 风 险 管 理 进 一 步 深 入, 公 司 主 动 邀 请 公 司 核 数 师 以 外 的 人 员 进 行 审 计, 并 形 成 相 关 制 度, 强 化 风 险 控 制 意 识 年 内, 在 由 鹏 元 资 信 证 券 时 报 和 深 圳 证 券 信 息 举 行 的 国 内 首 个 付 诸 实 际 应 用 的 公 司 治 理 评 级 体 系 中, 公 司 获 得 了 唯 一 的 AAA- 级 最 高 评 价 2 公 司 与 控 股 股 东 在 业 务 人 员 资 产 机 构 财 务 等 方 面 五 分 开 的 情 况 公 司 继 续 坚 持 与 第 一 大 股 东 华 润 股 份 及 其 关 联 企 业 在 业 务 人 员 资 产 机 构 财 务 等 方 面 完 全 分 开, 保 证 了 公 司 具 有 独 立 完 整 的 业 务 及 自 主 经 营 能 力 3 独 立 董 事 履 行 职 责 情 况 2006 年, 孙 建 一 李 志 荣 李 家 晖 和 徐 林 倩 丽 4 位 独 立 董 事 在 公 司 的 重 大 经 营 管 理 事 项 项 目 发 展 事 项 合 作 开 发 事 项 重 大 规 章 的 制 定 等 方 面 提 出 了 大 量 建 设 性 的 意 见, 董 事 们 的 相 关 意 见 都 在 公 司 的 具 体 操 作 中 得 到 良 好 的 采 纳 和 应 用 为 了 体 现 董 事 会 专 业 委 员 会 的 作 用, 由 公 司 独 立 董 事 牵 头 的 三 个 专 业 委 员 会 年 内 召 开 了 大 量 会 议, 认 真 探 讨 管 理 层 提 交 的 每 一 个 议 案, 并 对 议 案 提 出 专 业 意 见, 使 董 事 会 的 决 策 效 率 运 作 质 量 在 本 年 度 进 一 步 体 现 在 过 去 一 年, 独 立 董 事 和 董 事 们 在 监 事 会 的 组 织 下, 巡 视 了 集 团 深 圳 东 莞 广 州 武 汉 天 津 苏 州 杭 州 公 司 以 及 该 等 公 司 开 发 的 项 目, 并 重 点 了 解 了 公 司 的 风 险 控 制 系 统 决 策 流 程 机 制 等, 提 醒 管 理 层 加 强 风 险 控 制 综 上, 在 过 去 一 年, 独 立 董 事 不 仅 做 到 了 勤 勉 尽 责, 而 且 主 动 关 注 公 司 变 化, 提 示 风 险, 这 些 工 作, 保 障 了 公 司 决 策 系 统 的 良 好 运 作, 使 公 司 股 东 价 值 得 到 明 显 提 升 过 去 一 年, 各 位 独 立 董 事 出 席 董 事 会 议 专 业 委 员 会 会 议 以 及 参 与 董 事 会 和 专 业 委 员 会 通 讯 表 决 的 详 细 情 况 如 下 : 本 年 亲 自 出 席 委 托 出 席 缺 席 签 署 通 讯 表 应 出 席 专 业 委 员 会 出 席 专 业 委 员 会 独 立 董 事 姓 名 董 事 会 次 数 ( 次 ) ( 次 ) ( 次 ) 决 议 案 ( 项 ) 会 议 ( 次 ) 会 议 ( 次 ) 孙 建 一 李 志 荣 李 家 晖 徐 林 倩 丽 对 高 级 管 理 人 员 的 考 评 及 激 励 奖 励 机 制 的 建 立 实 施 情 况 公 司 实 施 以 均 衡 计 分 卡 为 核 心 的 组 织 绩 效 管 理 根 据 均 衡 计 分 卡 思 想, 高 级 管 理 人 员 的 业 绩 考 核 在 公 司 中 长 期 发 展 战 略 目 标 的 基 础 上, 根 据 年 度 目 标 的 达 成 情 况 来 确 定, 分 别 从 公 司 财 务 客 户 内 部 流 程 和 员 工 学 习 与 发 展 以 及 公 司 可 持 续 发 展 等 多 个 维 度 对 公 司 业 绩 进 行 评 估 在 各 个 维 度, 公 司 均 建 立 了 客 观 的 组 织 绩 效 衡 量 指 标 客 户 满 意 度 和 员 工 满 意 度 数 据, 均 来 自 独 立 第 三 方 调 查 董 事 会 薪 酬 与 提 名 委 员 会 负 责 研 究 并 监 督 对 公 司 高 级 管 理 人 员 的 考 核 激 励 奖 励 机 制 建 立 及 实 施 17

18 公 司 总 经 理 的 经 营 业 绩 由 董 事 会 进 行 考 核 其 他 管 理 人 员 薪 酬, 由 公 司 根 据 当 年 经 营 业 绩 整 体 管 理 指 标 达 成 状 况 以 及 考 核 评 估 情 况, 并 考 虑 同 行 业 收 入 水 平 后 确 定 每 一 个 管 理 年 度, 公 司 通 过 年 度 述 职 会 议, 对 高 级 管 理 人 员 进 行 考 评 对 于 公 司 总 部 高 级 管 理 人 员, 主 要 考 虑 公 司 整 体 业 绩 状 况 管 理 人 员 的 岗 位 价 值 及 相 对 于 岗 位 职 责 要 求 的 绩 效 达 成 状 况 对 于 各 一 线 公 司 负 责 人, 主 要 考 虑 其 所 负 责 一 线 公 司 的 业 绩 状 况 其 岗 位 价 值 及 相 对 于 岗 位 职 责 要 求 的 相 对 绩 效 达 成 状 况 2005 年, 在 公 司 中 长 期 激 励 计 划 尚 未 建 立 的 背 景 下, 为 了 鼓 励 中 高 层 管 理 人 员 进 一 步 提 高 公 司 盈 利 能 力, 经 第 十 四 届 董 事 会 批 准, 公 司 将 原 有 针 对 中 高 级 管 理 人 员 和 有 重 大 贡 献 的 员 工 的 优 惠 购 房 政 策 调 整 为 卓 越 盈 利 能 力 特 别 奖 励 政 策 卓 越 盈 利 能 力 特 别 奖 励 以 净 资 产 收 益 率 (ROE) 为 考 核 指 标, 如 果 当 年 ROE 超 过 15%, 则 以 高 于 15% 的 部 分 所 对 应 的 净 利 润 为 基 数, 计 提 10% 奖 励 额 度, 在 等 待 一 年 后, 奖 励 给 万 科 中 高 级 管 理 人 员 和 有 重 大 贡 献 的 员 工 根 据 2005 年 业 绩 的 实 现 情 况, 公 司 于 2005 年 末 计 提 了 1073 万 元 奖 励 额 度, 经 过 一 年 的 等 待 期, 该 奖 励 额 度 已 于 2007 年 初 授 予 激 励 对 象 该 奖 励 政 策 在 公 司 首 期 (06~08) 限 制 性 股 票 激 励 计 划 出 台 后 取 消 2006 年 上 市 公 司 股 权 激 励 管 理 办 法 ( 试 行 ) 公 布, 为 公 司 进 一 步 完 善 激 励 与 约 束 机 制 提 供 了 政 策 依 据 参 考 境 内 外 实 施 股 权 激 励 的 经 验, 结 合 公 司 自 身 的 特 点, 公 司 制 定 了 首 期 (06~08 年 ) 限 制 性 股 票 激 励 计 划 经 2005 年 度 ( 第 18 届 ) 股 东 大 会 批 准, 该 激 励 计 划 已 经 开 始 实 施 限 制 性 股 票 激 励 计 划 的 实 施 建 立 起 股 东 与 经 理 人 团 队 之 间 的 利 益 共 享 与 约 束 机 制, 将 公 司 利 益 股 东 利 益 和 经 理 人 团 队 的 利 益 更 紧 密 地 结 合 在 一 起, 进 一 步 完 善 了 公 司 的 治 理 结 构 它 的 实 施 有 利 于 公 司 平 衡 短 期 目 标 与 长 期 目 标, 激 励 持 续 价 值 的 创 造, 并 促 进 公 司 吸 引 与 保 有 优 秀 人 才, 增 强 公 司 竞 争 力, 保 证 企 业 的 长 期 稳 健 发 展 七 股 东 大 会 简 介 年 度 ( 第 18 届 ) 股 东 大 会 公 司 2005 年 度 股 东 大 会 于 2006 年 5 月 30 日 在 深 圳 市 梅 林 路 63 号 万 科 建 筑 研 究 中 心 举 行 会 议 通 知 于 2006 年 4 月 27 日 在 中 国 证 券 报 证 券 时 报 上 海 证 券 报 和 香 港 英 文 虎 报 刊 登, 股 东 资 格 确 认 日 为 2006 年 5 月 19 日 本 次 会 议 授 权 及 到 会 股 东 代 表 共 123 名, 代 表 出 席 股 份 1,333,160,935 股, 占 公 司 总 股 本 的 33.58% 本 次 股 东 大 会 决 议 公 告 2006 年 5 月 31 日 刊 登 于 中 国 证 券 报 证 券 时 报 上 海 证 券 报 及 香 港 英 文 虎 报 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 公 司 2006 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 会 议 通 知 于 2006 年 7 月 18 日 在 中 国 证 券 报 证 券 时 报 上 海 证 券 报 和 香 港 英 文 虎 报 刊 登, 股 东 资 格 确 认 日 为 2006 年 7 月 28 日 本 次 股 东 大 会 现 场 会 议 于 2006 年 8 月 4 日 在 深 圳 市 梅 林 路 63 号 万 科 建 筑 研 究 中 心 举 行 股 东 大 会 通 过 深 18

19 圳 证 券 交 易 所 交 易 系 统 进 行 网 络 投 票 的 时 间 为 2006 年 8 月 4 日 上 午 9:30~11:30, 下 午 13:00~15:00; 通 过 深 圳 证 券 交 易 所 互 联 网 投 票 系 统 投 票 的 开 始 时 间 (2006 年 8 月 3 日 下 午 15:00) 至 投 票 结 束 时 间 (2006 年 8 月 4 日 下 午 15:00) 间 的 任 意 时 间 参 加 本 次 股 东 大 会 现 场 会 议 和 网 络 投 票 的 股 东 及 授 权 代 表 共 446 人, 代 表 股 份 858,645,196 股, 占 公 司 有 表 决 权 总 股 份 数 的 21.63% 其 中,A 股 股 东 及 授 权 代 表 共 435 人, 代 表 股 份 823,425,400 股, 占 公 司 A 股 有 表 决 权 总 股 份 数 的 24.06%;B 股 股 东 及 授 权 代 表 共 11 人, 代 表 股 份 35,219,796 股, 占 公 司 B 股 有 表 决 权 总 股 份 数 的 6.43% 本 次 股 东 大 会 决 议 公 告 2006 年 8 月 7 日 刊 登 于 中 国 证 券 报 证 券 时 报 上 海 证 券 报 及 香 港 英 文 虎 报 八 董 事 会 报 告 1 管 理 层 讨 论 与 分 析 市 场 环 境 变 化 与 管 理 层 看 法 对 于 行 业 的 长 期 前 景, 公 司 依 然 认 为, 人 口 变 迁 的 影 响 发 挥 着 决 定 性 的 作 用 城 市 化 一 方 面 将 导 致 大 量 的 住 宅 需 要, 另 一 方 面, 与 城 市 化 相 得 益 彰 的 经 济 发 展 正 在 稳 步 增 进 大 众 财 富, 将 这 种 需 要 转 化 为 有 效 的 市 场 需 求 未 来 相 当 长 一 段 时 间 内, 中 国 城 市 尤 其 是 沿 海 城 市 带 的 住 宅 市 场, 依 然 具 备 极 为 广 阔 的 发 展 空 间 另 一 方 面, 从 2004 年 底 开 始, 公 司 管 理 层 即 明 确 得 出 结 论 : 房 地 产 行 业 正 在 进 入 一 个 转 折 期, 无 论 从 制 度 框 架 居 住 模 式 供 求 关 系 竞 争 态 势 还 是 生 产 方 式 商 业 模 式 来 看, 都 将 发 生 全 面 的 重 构, 公 司 的 经 营 环 境 即 将 发 生 重 大 深 远 的 变 化 对 于 公 司 来 说, 这 不 仅 是 挑 战, 更 蕴 含 着 难 得 的 发 展 机 遇 能 否 提 前 做 出 正 确 的 判 断 和 有 效 的 应 对, 决 定 了 公 司 在 未 来 几 年 内 能 否 抓 住 机 遇, 实 现 快 速 而 有 质 量 的 发 展 而 转 折 期 内 最 明 显 的 标 志, 就 是 宏 观 调 控 已 经 成 为 行 业 的 常 态, 这 将 促 使 行 业 不 断 朝 向 更 为 理 性 规 范 的 方 向 发 展, 在 这 一 大 背 景 下, 行 业 资 源 将 重 新 整 合, 优 胜 劣 汰 的 竞 争 机 制 将 逐 步 完 善, 集 中 度 将 不 断 提 升 报 告 期 内, 本 年 度 政 府 工 作 报 告 在 肯 定 房 地 产 行 业 的 支 柱 产 业 地 位 的 同 时, 表 示 将 继 续 严 格 执 行 宏 观 调 控 政 策, 解 决 部 分 城 市 房 地 产 投 资 规 模 过 大 和 房 价 上 涨 过 快 的 问 题, 进 一 步 完 善 金 融 信 贷 土 地 税 收 销 售 等 方 面 的 政 策 措 施, 继 续 整 顿 房 地 产 业 的 市 场 秩 序 5 月 底 九 部 委 联 合 发 布 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 定 住 房 价 格 意 见, 之 后 有 关 部 委 进 一 步 出 台 了 关 于 落 实 新 建 住 房 结 构 比 例 要 求 的 若 干 意 见 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 的 意 见 关 于 个 人 住 房 转 让 所 得 征 收 个 人 所 得 税 有 关 问 题 的 通 知 关 于 进 一 步 整 顿 规 范 房 地 产 交 易 秩 序 的 通 知 关 于 加 强 土 地 调 控 有 关 问 题 的 通 知 等 文 件 这 一 系 列 政 策 的 出 台 将 对 行 业 经 营 环 境 产 生 深 刻 的 影 响, 这 和 万 科 的 判 断 是 一 致 的 九 部 委 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 定 住 房 价 格 意 见 中 提 出 的 70% 不 超 过 90 平 方 米 的 目 标, 将 彻 底 改 变 未 来 市 场 的 供 应 结 构, 也 对 行 业 提 出 了 如 何 充 分 利 用 有 限 空 间 解 决 客 户 居 住 需 要 的 全 新 课 题 所 19

20 幸 的 是, 住 宅 小 型 化 的 必 然 趋 势 是 万 科 自 1997 年 以 来 已 经 形 成 的 定 论, 而 自 2001 年 开 始 万 科 产 品 研 发 部 门 也 将 中 小 型 住 宅 作 为 重 点 研 究 的 方 向 之 一 因 此, 公 司 管 理 层 相 信, 万 科 将 率 先 适 应 新 的 市 场 变 化, 公 司 年 度 业 绩 及 增 长 目 标 的 实 现 不 会 受 到 重 大 影 响 而 在 获 取 未 来 项 目 资 源 时, 万 科 在 中 小 型 住 宅 研 究 上 的 先 发 优 势 将 逐 渐 得 到 体 现 报 告 期 内, 限 价 商 品 房 制 度 的 推 出 也 受 到 了 广 泛 的 关 注 公 司 管 理 层 认 为, 随 着 限 价 商 品 房 项 目 的 不 断 推 出, 其 占 整 体 市 场 的 比 例 将 有 一 个 上 升 的 过 程 由 于 土 地 出 让 已 经 全 面 公 开 化, 对 房 屋 售 价 的 限 制 将 传 导 到 土 地 出 让 价 格 上 因 而 在 一 个 成 熟 的 市 场 中, 无 论 是 否 限 价, 开 发 企 业 能 获 得 的 都 是 公 平 回 报 限 价 商 品 房 的 主 要 特 点 在 于, 由 于 价 格 已 经 预 先 确 定, 因 此 从 获 取 土 地 的 一 刻 起, 项 目 的 利 润 水 平 基 本 已 被 锁 定, 不 受 后 期 市 场 价 格 波 动 的 影 响 由 于 万 科 近 年 来 致 力 于 提 升 经 营 效 率, 公 司 的 周 转 率 已 经 大 大 超 过 行 业 平 均 水 平, 这 意 味 着 在 同 等 的 利 润 率 水 平 下, 万 科 可 以 获 得 明 显 高 于 行 业 平 均 水 平 的 资 产 回 报 率 因 此, 在 限 价 商 品 房 项 目 上, 万 科 同 样 具 备 强 大 的 市 场 竞 争 力 今 年 1 月 份, 国 家 税 务 总 局 发 布 了 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算 管 理 有 关 问 题 的 通 知, 进 一 步 要 求 对 土 地 增 值 税 进 行 清 算 土 地 增 值 税 基 于 开 发 增 值 部 分 应 税, 整 体 起 征 点 较 高, 尤 其 对 于 普 通 居 民 住 宅 而 言, 受 该 税 种 影 响 更 小 管 理 层 认 为 土 地 增 值 税 清 算 进 一 步 将 推 动 房 地 产 企 业 开 发 普 通 住 宅, 抑 制 土 地 投 机, 促 进 开 发 商 提 高 效 率 长 期 以 来, 万 科 坚 持 规 范 经 营, 在 预 交 土 地 增 值 税 的 同 时, 按 相 关 规 则 对 清 算 的 增 值 税 作 了 相 应 预 提 同 时, 万 科 以 普 通 居 民 住 宅 开 发 为 主, 土 地 增 值 税 的 清 算 基 本 不 会 影 响 万 科 的 盈 利 水 平, 也 不 会 影 响 万 科 的 长 远 发 展 此 外, 土 地 增 值 税 的 严 格 征 收 在 一 定 程 度 上 将 加 速 产 业 化 进 程 促 进 装 修 房 的 普 及, 而 这 都 是 万 科 努 力 的 方 向 公 司 应 对 与 业 务 回 顾 与 2005 年 同 期 相 比, 报 告 期 内 公 司 业 绩 取 得 了 相 当 明 显 的 进 步 期 内, 公 司 实 现 销 售 面 积 万 平 方 米, 销 售 金 额 亿 元 同 比 分 别 增 长 39.3% 和 52.2% 当 年 公 司 结 算 项 目 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 63.8%; 结 算 收 入 亿 元, 同 比 增 长 70.2%; 完 成 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 竣 工 面 积 达 万 平 方 米, 分 别 比 2005 年 增 加 93.0% 和 50.6% 06 年, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 同 比 增 长 69.0%; 净 利 润 21.5 亿 元, 同 比 增 长 59.6% 从 区 域 分 布 看, 全 年 珠 三 角 市 场 实 现 销 售 面 积 97.7 万 平 方 米 销 售 收 入 75.4 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 30.3% 和 35.5%, 实 现 结 算 收 入 50.9 亿 元 净 利 润 9.4 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 28.8% 和 43.1%; 长 三 角 市 场 实 现 销 售 面 积 87.1 万 平 方 米 销 售 收 入 63.2 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 27.0% 和 29.8%, 实 现 结 算 收 入 68.7 亿 元 净 利 润 7.7 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 38.9% 和 35.4%; 环 渤 海 市 场 实 现 销 售 面 积 90.9 万 平 方 米 销 售 收 入 53.8 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 28.2% 和 25.3%, 实 现 结 算 收 入 42.3 亿 元 净 利 润 3.5 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 23.9% 和 16.1%; 其 他 市 场 实 现 销 售 面 积 47.1 万 平 方 米 销 售 收 入 19.9 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 14% 和 9%, 实 现 结 算 收 入 14.9 亿 元 净 利 润 1.2 亿 元, 分 别 占 公 司 整 体 的 8.4% 和 5.4% 其 中 深 圳 公 司 共 结 算 面 积 23.6 万 平 方 米, 主 要 来 自 第 五 园 项 目 和 万 科 城 项 目 ; 上 海 公 司 共 结 算 43.3 万 平 方 米, 主 要 来 自 假 日 风 景 项 目 和 朗 润 园 项 目 ; 在 其 他 城 市, 广 州 四 季 花 城 无 锡 魅 力 之 城 苏 州 玲 珑 20

21 湾 成 都 魅 力 之 城 南 昌 四 季 花 城 天 津 东 丽 湖 等 项 目 都 取 得 了 良 好 的 销 售 成 绩, 期 内 分 别 售 出 16.3 万 平 方 米 14.5 万 平 方 米 11.7 万 平 方 米 10.7 万 平 方 米 10.2 万 平 方 米 10.1 万 平 方 米 年 末 公 司 还 有 119 万 平 方 米 已 销 售 资 源 未 竣 工 结 算, 合 同 金 额 合 计 96.6 亿 元 公 司 的 本 年 度 业 绩 为 既 定 计 划 中 的 2006 至 2008 年 高 速 增 长 期 创 造 了 一 个 良 好 的 开 局, 也 验 证 了 之 前 公 司 发 展 规 划 中 的 判 断 如 前 所 述, 在 2004 年 底 到 2005 年, 管 理 层 即 做 出 判 断, 认 为 持 续 深 入 的 宏 观 调 控 将 促 进 行 业 的 规 范 化, 提 高 行 业 的 集 中 度, 优 秀 企 业 将 获 得 更 大 的 成 长 空 间 而 经 过 之 前 数 年 的 调 整 和 自 我 变 革, 万 科 在 组 织 结 构 专 业 能 力 客 户 忠 诚 经 营 效 率 资 本 市 场 信 用 多 元 化 融 资 渠 道 经 营 效 率 等 方 面, 已 经 积 累 了 相 当 的 优 势 因 此, 管 理 层 认 为 万 科 有 条 件 抓 住 机 遇, 在 2006 到 2008 年 进 入 一 个 高 速 成 长 期 因 此 公 司 在 报 告 期 内 继 续 坚 持 以 珠 三 角 长 三 角 和 环 渤 海 区 域 为 重 点 的 城 市 经 济 圈 聚 焦 策 略, 加 大 项 目 发 展 力 度 在 本 年 度 的 经 营 安 排 中, 公 司 计 划 新 增 建 筑 面 积 1000 万 平 方 米 左 右 的 规 划 中 项 目 资 源, 并 将 深 圳 上 海 广 州 北 京 天 津 等 核 心 城 市 作 为 重 点 同 时 公 司 也 将 注 重 获 取 优 质 项 目, 改 善 项 目 结 构, 通 过 更 多 项 目 的 快 速 开 发, 充 分 利 用 周 转 速 度 和 规 模 效 应, 提 高 人 力 资 源 效 率 和 资 金 利 用 效 率, 强 化 市 场 控 制 力 和 品 牌 影 响 力 同 时 管 理 层 认 为, 随 着 信 贷 管 理 的 严 格 化 和 闲 置 土 地 处 置 要 求 的 细 化, 更 多 市 场 存 量 土 地 资 源 将 被 激 活 依 托 公 司 在 品 牌 资 本 市 场 信 用 和 专 业 开 发 能 力 等 方 面 的 优 势, 以 及 对 行 业 趋 势 的 准 确 预 期, 万 科 有 条 件 通 过 合 作 方 式, 以 更 高 的 效 率 和 质 量 来 获 取 项 目 资 源 本 报 告 期 内, 这 一 策 略 推 进 顺 利 年 内 新 增 规 划 中 项 目 1201 万 平 方 米 ( 其 中 163 万 平 方 米 正 在 办 理 有 关 手 续 ), 其 中 约 占 总 面 积 60% 的 资 源 是 通 过 各 种 合 作 方 式 获 取 报 告 期 内, 公 司 与 朝 阳 区 国 资 委 牵 手, 受 让 朝 万 中 心 的 产 权 ; 与 泰 达 万 通 联 合, 开 发 天 津 时 尚 广 场 项 目 ; 进 一 步 受 让 浙 江 南 都 上 海 南 都 等 公 司 股 权 公 司 与 GIC 中 信 万 科 房 地 产 基 金 中 粮 集 团 HI 等 机 构 在 各 地 的 合 作 也 进 一 步 深 入 同 时, 报 告 期 内 公 司 新 进 入 杭 州 厦 门 长 沙 青 岛 宁 波 等 城 市, 在 珠 三 角 长 三 角 和 环 渤 海 区 域 的 布 局 更 趋 完 善 随 着 经 营 规 模 的 扩 大, 公 司 持 续 调 整 管 理 架 构, 以 适 应 快 速 发 展 的 需 要 从 报 告 期 内 开 始, 万 科 正 式 从 以 往 总 部 一 线 公 司 的 两 级 管 理 架 构, 过 渡 到 战 略 总 部 专 业 区 域 执 行 一 线 的 三 级 管 理 架 构, 将 过 去 总 部 负 责 的 设 计 工 程 销 售 等 专 业 管 理 职 能 逐 步 下 放 到 区 域 中 心, 以 打 造 更 为 高 效 的 组 织 平 台 报 告 期 内, 以 往 的 房 地 产 融 资 渠 道 普 遍 呈 现 进 一 步 紧 缩 态 势, 而 直 接 融 资 渠 道 的 开 辟 尚 任 重 道 远 这 一 方 面 将 对 市 场 未 来 的 供 应 能 力 构 成 挑 战, 另 一 方 面 也 为 上 市 公 司 依 托 资 本 市 场 支 持 加 速 发 展 提 供 了 机 遇 为 此, 公 司 决 定 2006 年 在 A 股 市 场 实 施 一 次 非 公 开 发 行 年 末 该 次 发 行 工 作 顺 利 完 成, 共 募 集 资 金 42 亿 元, 为 公 司 抓 住 机 遇, 实 现 快 速 发 展 奠 定 了 坚 实 的 基 础 管 理 与 创 新 2006 年 万 科 的 主 题 是 变 革 先 锋 企 业 公 民 21

22 在 本 报 告 期 初, 公 司 管 理 层 基 于 对 行 业 趋 势 的 判 断, 明 确 提 出 公 司 必 须 在 此 前 诸 年 持 续 变 革 的 基 础 上, 继 续 将 自 身 变 革 推 进 到 更 为 深 入 的 层 面, 以 在 即 将 来 临 的 全 新 经 营 环 境 下, 获 得 更 为 有 利 的 发 展 平 台 管 理 层 认 为, 公 司 需 要 不 断 提 高 产 品 的 创 新 能 力, 变 革 生 产 模 式, 推 进 标 准 化 工 厂 化 进 程, 加 快 项 目 发 展 节 奏, 充 分 利 用 周 转 速 度 和 规 模 效 应, 提 高 人 力 资 源 效 率 和 资 金 利 用 效 率, 强 化 市 场 控 制 力 和 品 牌 影 响 公 司 需 要 对 客 户 进 行 更 深 刻 的 研 究, 深 入 实 施 客 户 细 分 战 略, 加 快 产 品 品 类 化 进 程, 使 更 有 效 满 足 客 户 需 求, 成 为 公 司 获 得 经 营 回 报 的 不 竭 源 泉 公 司 应 该 转 向 规 模 效 应 更 显 著 的 产 品 结 构 和 效 率 更 高 的 经 营 方 式, 获 得 行 业 内 最 强 大 的 经 营 创 利 能 力, 体 现 出 最 成 熟 的 合 作 意 识, 成 为 各 种 资 源 拥 有 者 和 掌 控 者 首 选 的 合 作 对 象, 并 且 能 够 驾 驭 最 灵 活 的 合 作 方 式, 争 取 成 为 行 业 资 源 整 合 的 枢 纽 通 过 各 个 方 面 的 不 懈 努 力, 公 司 在 专 业 能 力 上 的 优 势, 在 本 报 告 期 内 得 到 了 进 一 步 的 体 现 由 第 三 方 盖 洛 普 公 司 持 续 进 行 的 万 科 年 度 客 户 满 意 度 调 查 结 果 显 示,2006 年 万 科 客 户 满 意 度 忠 诚 度 都 较 2005 年 有 所 提 升 2006 年 内 平 均 每 个 老 客 户 向 6.41 人 推 荐 了 万 科 楼 盘, 实 际 成 交 率 为 23.7% 本 年 度 广 州 四 季 花 城 项 目, 继 2005 年 天 津 水 晶 城 住 宅 获 得 詹 天 佑 土 木 工 程 大 奖 之 后, 再 次 获 得 这 一 专 业 最 高 奖 项 而 在 同 样 具 有 国 家 权 威 性 质 的 詹 天 佑 大 奖 优 秀 住 宅 小 区 金 奖 评 选 的 总 计 20 个 金 奖 中, 万 科 有 广 州 万 科 四 季 花 城 深 圳 万 科 东 海 岸 上 海 万 科 四 季 花 城 天 津 万 科 假 日 风 景 成 都 万 科 金 色 家 园 五 个 项 目 当 选, 占 获 奖 项 目 总 数 的 四 分 之 一 在 建 设 部 主 办 的 2007 世 界 城 市 建 设 主 题 大 会 暨 首 届 阿 波 罗 城 市 建 设 桂 冠 评 选 活 动 中, 万 科 以 专 业 化 的 管 理, 推 动 大 规 模 生 产 和 全 面 产 品 质 量 与 服 务 的 提 升, 以 及 采 用 节 能 分 类 管 理 办 法, 严 格 执 行 国 家 建 筑 节 能 标 准 所 有 项 目 达 到 节 能 50% 的 成 绩, 荣 获 阿 波 罗 城 市 建 设 桂 冠 大 奖 报 告 期 内 深 圳 万 科 城 项 目 通 过 2006 年 国 家 十 大 重 点 节 能 工 程 示 范 项 目 审 批, 也 是 唯 一 的 绿 色 建 筑 综 合 示 范 项 目 而 天 津 万 科 东 丽 湖 上 海 万 科 朗 润 园 荣 获 以 节 能 省 地 为 导 向 的 全 国 2006 双 节 双 优 杯 住 宅 方 案 竞 赛 6 个 特 别 奖 的 第 一 和 第 二 名 除 了 专 业 能 力 之 外, 保 持 公 司 治 理 水 平 上 的 优 势, 也 是 通 往 基 业 长 青 道 路 上 必 备 的 前 提 报 告 期 内, 公 司 首 期 (06~08 年 ) 限 制 性 股 票 激 励 计 划 获 得 股 东 大 会 通 过, 限 制 性 股 票 激 励 计 划 的 实 施, 将 为 建 立 股 东 与 职 业 经 理 团 队 的 利 益 共 享 与 约 束 机 制, 吸 引 与 保 留 优 秀 管 理 人 才 和 核 心 关 键 员 工, 完 善 公 司 中 长 期 激 励 机 制, 提 升 公 司 治 理 水 平, 增 强 公 司 竞 争 力, 提 供 重 要 的 保 障 报 告 期 内, 公 司 的 治 理 结 构 道 德 准 则 与 品 牌 形 象 进 一 步 获 得 社 会 的 认 同 报 告 期 内, 万 科 连 续 四 年 获 得 经 济 观 察 报 和 北 京 大 学 企 业 案 例 管 理 研 究 中 心 共 同 推 出 的 中 国 最 受 尊 敬 企 业 称 号, 连 续 三 年 获 得 21 世 纪 经 济 报 道 评 选 的 中 国 最 佳 企 业 公 民 称 号 公 司 也 连 续 三 年 被 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 和 中 国 指 数 研 究 院 评 为 中 国 房 地 产 百 强 开 发 企 业 第 一 名, 并 再 次 获 得 CCTV 评 选 的 中 国 最 具 价 值 上 市 公 司 称 号 在 国 际 权 威 杂 志 投 资 者 关 系 (IR Magazine) 主 办 的 2006 年 中 国 投 资 者 关 系 评 选 中, 万 科 获 得 最 佳 投 资 者 关 系 奖 ( 大 型 非 国 有 企 业 ) 最 佳 年 报 及 公 司 著 作 奖 最 佳 投 资 会 议 奖 在 第 二 届 中 国 A 股 公 司 IR( 投 资 者 关 系 ) 评 选 中, 万 科 荣 获 最 佳 大 型 公 司 奖 最 佳 沟 通 奖 最 佳 股 改 奖 最 佳 执 行 人 奖 22

23 在 由 鹏 元 资 信 证 券 时 报 和 深 圳 证 券 信 息 推 出 的 国 内 首 个 付 诸 实 际 应 用 的 公 司 治 理 评 级 体 系 中, 万 科 获 得 了 唯 一 的 AAA- 级 最 高 评 价 为 了 使 公 司 的 企 业 公 民 行 为 更 有 计 划 性 和 针 对 性, 报 告 期 内 经 股 东 大 会 审 议 通 过, 公 司 提 取 企 业 公 民 专 项 建 设 费 用, 用 于 实 施 公 司 的 企 业 公 民 发 展 计 划 这 充 分 体 现 出 企 业 公 民 之 路 是 万 科 股 东 的 广 泛 共 识, 也 为 公 司 进 一 步 践 行 企 业 公 民 行 为 奠 定 了 更 为 坚 实 的 基 础 报 告 期 内, 国 家 税 务 总 局 等 发 布 2005 年 度 中 国 纳 税 百 强 排 行 榜, 万 科 以 亿 元 纳 税 额 位 列 第 97 位, 成 为 唯 一 进 入 百 强 的 房 地 产 企 业 2006 年, 万 科 实 际 缴 纳 税 金 达 24.2 亿 元, 比 2005 年 提 高 约 83% 报 告 期 内, 在 建 设 部 住 宅 与 房 地 产 业 司 指 导 下, 万 科 主 办 的 面 向 全 社 会 征 集 城 市 中 低 收 入 人 群 居 住 解 决 方 案 的 活 动 落 下 帷 幕, 获 得 了 较 为 良 好 的 社 会 影 响 同 时, 公 司 在 中 低 收 入 家 庭 宜 居 住 宅 上 的 研 究 也 取 得 了 初 步 成 果, 公 司 基 于 十 几 年 住 宅 开 发 经 验, 在 业 内 率 先 启 动 对 此 种 特 定 居 住 需 求 的 细 分 研 究, 在 此 基 础 上 推 出 中 低 收 入 家 庭 宜 居 住 宅 的 系 列 设 计 原 型, 希 望 能 对 提 升 廉 租 屋 的 设 计 水 准 和 城 镇 最 低 收 入 家 庭 的 居 住 品 质 提 供 帮 助 ;12 月, 公 司 中 低 收 入 家 庭 宜 居 住 宅 示 范 楼 在 广 州 奠 基 报 告 期 内, 公 司 再 次 联 手 世 界 建 筑 杂 志 举 办 WA- 万 科 可 能 住 宅 设 计 竞 赛, 这 项 两 年 一 度 以 培 养 青 年 建 筑 师 为 目 标 的 设 计 竞 赛, 本 次 以 80 m2 的 可 能 性 作 为 主 题, 探 讨 中 小 户 型 的 居 住 空 间, 倡 导 高 效 集 约 的 建 筑 理 念 未 来 发 展 展 望 2007 年, 处 于 转 折 期 的 行 业 将 延 续 其 重 构 的 过 程, 而 宏 观 调 控 也 仍 将 是 行 业 的 常 态 而 万 科 也 将 按 照 既 定 的 三 年 发 展 策 略, 继 续 处 于 高 速 发 展 的 轨 道 之 中 2007 年 万 科 的 主 题 词 是 大 道 当 然 精 细 致 远 公 司 将 持 续 深 入 自 身 的 变 革 过 程, 并 在 行 业 的 重 构 中 义 不 容 辞 地 担 当 起 先 行 者 的 责 任 公 司 也 将 通 过 脚 踏 实 地 的 精 耕 细 作, 在 通 往 基 业 长 青 的 道 路 上 迈 出 新 的 一 步 万 科 将 坚 持 既 定 方 针, 继 续 聚 焦 以 珠 三 角 长 三 角 环 渤 海 区 域 为 核 心 的 城 市 经 济 圈, 坚 持 普 通 住 宅 为 主 的 开 发 方 向, 进 一 步 完 善 客 户 导 向 的 经 营 管 理 体 系, 推 进 产 业 化 进 程, 实 施 精 细 化 管 理 2007 年, 万 科 将 全 面 推 进 装 修 房 的 实 施, 提 高 装 修 房 比 重 年 内 位 于 东 莞 的 住 宅 产 业 化 基 地 将 正 式 运 行, 公 司 将 进 一 步 提 高 工 业 化 技 术 的 应 用 比 例 通 过 提 高 产 品 的 创 新 能 力, 公 司 将 向 市 场 提 供 更 贴 近 客 户 需 求 的 质 量 更 好 性 价 比 更 高 的 产 品 2007 年 公 司 计 划 开 工 面 积 约 700 万 平 方 米, 竣 工 面 积 约 600 万 平 方 米, 进 一 步 增 加 1000 万 平 方 米 左 右 的 项 目 资 源 为 此, 公 司 将 加 大 资 源 整 合 力 度, 充 分 发 挥 合 作 伙 伴 的 优 势, 提 升 自 身 行 业 资 源 整 合 枢 纽 的 地 位 预 计 2007 年 房 地 产 直 接 融 资 渠 道 的 开 拓 将 被 国 家 进 一 步 列 入 议 事 日 程, 但 房 地 产 融 资 渠 道 的 紧 缩 态 势 在 年 内 不 会 发 生 骤 变 万 科 将 一 方 面 积 极 探 索 融 资 方 式 的 创 新, 另 一 方 面 计 划 采 取 公 开 增 发 A 股 的 方 式 在 资 本 市 场 进 行 一 次 融 资, 增 发 股 数 不 超 过 公 司 总 股 本 的 20% 23

24 为 了 适 应 快 速 发 展 的 要 求,2007 年 公 司 将 继 续 推 进 组 织 管 理 架 构 的 调 整 同 时, 公 司 将 进 一 步 完 善 内 审 与 风 险 管 理 体 系 建 设, 提 高 快 速 发 展 过 程 中 的 风 险 防 范 能 力 2 公 司 经 营 情 况 (1) 主 营 业 务 的 范 围 及 其 经 营 状 况 A 按 行 业 划 分 公 司 为 专 业 化 房 地 产 公 司, 主 要 产 品 为 商 品 住 宅,2006 年 公 司 销 售 面 积 万 平 方 米, 销 售 收 入 亿 元, 分 别 较 上 年 增 长 39.3% 和 52.2% 2006 年 全 国 商 品 住 宅 销 售 总 额 为 17,038 亿 元 按 此 口 径 计 算,2006 年 公 司 在 全 国 的 市 场 占 有 率 为 1.25%, 比 2005 年 增 加 0.31 个 百 分 点 报 告 期 内, 公 司 房 地 产 项 目 结 算 面 积 万 平 方 米, 结 算 收 入 亿 元, 结 算 成 本 亿 元, 分 别 比 去 年 同 期 增 长 63.8% 70.2% 和 64.9%; 房 地 产 业 务 毛 利 率 约 为 28.47%, 比 上 年 减 少 0.75 个 百 分 点 ( 单 位 : 万 元 ) 行 业 主 营 业 务 收 入 主 营 业 务 成 本 毛 利 率 净 利 润 金 额 增 减 金 额 增 减 数 值 增 减 金 额 增 减 房 地 产 1,766, % 1,108, % 28.47% 个 百 分 点 217, % 物 业 管 理 和 其 他 17, % 12, % 23.57% 个 百 分 点 -2, % 合 计 1,784, % 1,120, % 28.42% -0.3 个 百 分 点 215, % 注 : 毛 利 率 数 据 已 扣 除 主 营 业 务 税 金 及 附 加 B 按 投 资 区 域 划 分 公 司 坚 持 以 珠 三 角 长 三 角 和 环 渤 海 区 域 为 重 点 的 城 市 经 济 圈 聚 焦 战 略,2006 年 深 圳 广 州 上 海 北 京 天 津 几 大 核 心 城 市 占 主 营 业 务 收 入 和 净 利 润 的 比 重 分 别 达 到 61.2% 和 75.3% 珠 江 三 角 洲 区 域 主 营 业 务 收 入 ( 万 元 ) 比 例 (%) 净 利 润 ( 万 元 ) 比 例 (%) 结 算 面 积 ( 万 平 米 ) 比 例 (%) 深 圳 248, , 广 州 126, , 东 莞 59, , 中 山 35, , 佛 山 38, , 小 计 508, , 长 江 三 角 洲 区 域 上 海 418, , 苏 州 11, 杭 州 78, , 南 京 51, , 南 昌 35, , 无 锡 91, , 小 计 686, , 环 渤 海 区 域 北 京 117, , 天 津 170, ,

25 沈 阳 65, , 大 连 22, , 长 春 31, , 鞍 山 14, , 小 计 422, , 其 它 成 都 85, , 武 汉 63, , 小 计 148, , 总 计 1,766, , (2) 公 司 主 要 全 资 附 属 企 业 及 参 股 公 司 的 经 营 情 况 及 业 绩 ( 单 位 : 万 元 ) 公 司 名 称 ( 均 包 含 下 属 项 目 公 司 ) 权 益 2006 年 营 业 收 入 2006 年 万 科 净 利 润 2006 年 末 资 产 规 模 2006 年 主 要 开 发 项 目 深 圳 市 万 科 房 地 产 100% 252, , ,222, 东 海 岸 万 科 城 十 七 英 里 第 五 园 广 州 万 科 房 地 产 100% 126, , , 四 季 花 城 城 市 花 园 蓝 山 小 城 东 莞 万 科 房 地 产 100% 59, , , 城 市 高 尔 夫 中 山 万 科 房 地 产 100% 35, , , 城 市 风 景 佛 山 万 科 置 业 100% 38, , , 金 色 家 园 顺 德 项 目 上 海 万 科 房 地 产 集 团 100% 425, , ,283, 蓝 山 小 城 假 日 风 景 朗 润 园 兰 乔 圣 菲 燕 南 园 新 里 程 白 马 花 园 四 季 花 城 苏 州 南 都 建 屋 70% 11, , 玲 珑 湾 杭 州 万 科 置 业 100% 78, , , 良 渚 项 目 江 西 万 科 益 达 房 地 产 发 展 50% 35, , , 四 季 花 城 南 京 万 科 置 业 100% 51, , , 光 明 城 市 无 锡 万 科 房 地 产 60% 91, , , 魅 力 之 城 北 京 万 科 企 业 100% 121, , , 西 山 庭 院 四 季 花 城 紫 台 天 津 万 科 房 地 产 100% 171, , , 水 晶 城 东 丽 湖 假 日 风 景 沈 阳 万 科 房 地 产 开 发 100% 66, , , 金 色 家 园 四 季 花 城 新 榆 公 馆 长 春 万 科 房 地 产 开 发 100% 32, , , 上 东 苑 大 连 万 科 房 地 产 开 发 100% 22, , , 万 科 城 市 花 园 鞍 山 万 科 房 地 产 开 发 100% 15, , , 城 市 花 园 武 汉 市 万 科 房 地 产 100% 63, , , 城 市 花 园 西 半 岛 香 港 路 成 都 万 科 房 地 产 100% 85, , , 城 市 花 园 双 水 岸 魅 力 之 城 注 : 上 述 公 司 注 册 资 本 参 见 会 计 报 表 注 释 (3) 经 营 计 划 实 施 情 况 2006 年 公 司 业 务 顺 利 开 展 根 据 年 初 的 项 目 情 况, 公 司 预 计 06 年 全 年 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 竣 工 面 积 万 平 方 米 虽 然 受 到 90 平 方 米 以 下 住 房 须 占 开 发 建 设 总 面 积 七 成 以 上 等 政 策 出 台 后 各 地 开 工 审 批 放 慢 或 暂 停 等 因 素 的 影 响, 但 公 司 抓 住 宏 观 调 控 的 带 来 的 机 遇, 在 年 内 新 增 规 划 中 项 目 1201 万 平 方 米, 同 时 变 革 生 产 模 式, 加 快 项 目 发 展 节 奏, 充 分 利 用 周 转 速 度 和 规 模 效 应, 提 高 经 营 效 率 公 司 2006 年 实 际 完 成 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 竣 工 面 积 万 平 方 米 集 团 2006 年 度 主 要 房 地 产 项 目 一 览 表 ( 单 位 : 平 方 米 ) 项 目 名 称 位 置 权 益 占 地 面 积 规 划 建 筑 面 积 06 年 开 工 面 积 06 年 竣 工 面 积 累 计 竣 工 面 积 珠 江 三 角 洲 区 域 深 圳 万 科 城 龙 岗 区 100% 513, ,990 86,158 67, ,233 25