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1 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. ( 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 兴 乐 路 51 号 ) 首 次 公 开 发 行 股 票 招 股 说 明 书 ( 申 报 稿 ) 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 海 际 证 券 有 限 责 任 公 司 HaiJi Securities Company Limited ( 上 海 市 浦 东 新 区 陆 家 嘴 环 路 1000 号 恒 生 银 行 大 厦 45 楼 )

2 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 首 次 公 开 发 行 股 票 招 股 说 明 书 声 明 : 本 公 司 的 发 行 申 请 尚 未 得 到 中 国 证 监 会 核 准 本 招 股 说 明 书 ( 申 报 稿 ) 不 具 有 据 以 发 行 股 票 的 法 律 效 力, 仅 供 预 先 披 露 之 用 投 资 者 应 当 以 正 式 公 告 的 招 股 说 明 书 全 文 作 为 作 出 投 资 决 定 的 依 据 发 行 股 数 :8, 万 股 ( 最 终 股 发 行 股 票 类 型 : 人 民 币 普 通 股 (A 股 ) 数 以 中 国 证 监 会 核 准 为 准 ), 本 次 发 行 不 涉 及 持 股 满 三 年 的 原 有 股 东 向 投 资 者 公 开 发 售 股 份 的 情 况 每 股 面 值 : 人 民 币 1.00 元 预 计 发 行 日 期 : 年 月 日 每 股 发 行 价 格 : 元 发 行 后 总 股 本 :32, 万 股 拟 上 市 的 证 券 交 易 所 : 上 海 证 券 交 易 所 ( 一 ) 本 公 司 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 孙 益 功 刘 哲 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 本 次 发 行 前 股 东 所 持 股 份 的 流 通 限 制 及 自 愿 锁 定 股 份 的 承 诺 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 三 十 六 个 月 的 锁 定 期 满 后, 在 本 人 担 任 发 行 人 的 董 事 监 事 或 高 级 管 理 人 员 期 间, 每 年 转 让 的 股 份 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 3 离 职 后 半 年 内, 不 转 让 本 人 直 接 或 间 接 所 持 有 的 发 行 人 股 份 4 若 本 人 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五, 且 不 导 致 发 行 人 实 际 控 制 1-1-1

3 人 发 生 变 更 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 人 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 5 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 人 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 6 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 ( 二 ) 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 拉 萨 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 若 本 公 司 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五, 且 不 导 致 发 行 人 实 际 控 制 人 发 生 变 更 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 公 司 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 3 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 公 司 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 4 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 1-1-2

4 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 ( 三 ) 其 他 主 要 股 东 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 立 天 荣 泽 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 (1) 若 自 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 至 发 行 人 的 招 股 说 明 书 公 布 之 日 止 超 过 12 个 月, 则 本 公 司 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 若 自 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 至 发 行 人 的 招 股 说 明 书 公 布 之 日 止 未 超 过 12 个 月, 则 本 公 司 于 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 (2) 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 发 行 人 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 2 Lantau Direct Investments (Mauritius ) III Ltd. 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 (1) 本 公 司 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 (2) 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 1-1-3

5 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 发 行 人 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ( 四 ) 其 他 持 有 公 司 股 份 的 董 事 和 高 级 管 理 人 员 王 天 舒 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 三 十 六 个 月 的 锁 定 期 满 后, 在 本 人 担 任 发 行 人 的 董 事 以 及 高 级 管 理 人 员 期 间, 每 年 转 让 的 股 份 不 超 过 所 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 3 离 职 后 半 年 内, 不 转 让 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 4 若 本 人 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 人 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 5 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 人 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 6 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 ( 五 ) 持 有 公 司 5% 以 下 股 份 的 股 东 汤 佳 珉 陈 克 勇 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1-1-4

6 本 人 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 次 发 行 前 本 人 已 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 该 部 分 股 份 ( 六 ) 上 述 股 东 承 诺 中 所 称 发 行 价 是 指 发 行 人 首 次 公 开 发 行 股 票 时 的 价 格, 若 此 后 期 间 发 生 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 情 况 的, 应 做 除 权 除 息 处 理 ; 每 股 净 资 产 价 格 是 指 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格, 若 审 计 基 准 日 后 发 生 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 情 况 的, 应 做 除 权 除 息 处 理 保 荐 人 ( 主 承 销 商 ) 招 股 说 明 书 签 署 日 期 海 际 证 券 有 限 责 任 公 司 2015 年 月 日 1-1-5

7 发 行 人 声 明 发 行 人 及 全 体 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 承 诺 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 完 整 性 承 担 个 别 和 连 带 的 法 律 责 任 发 行 人 招 股 说 明 书 如 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 对 判 断 发 行 人 是 否 符 合 法 律 规 定 的 发 行 条 件 构 成 重 大 实 质 影 响 的, 发 行 人 将 依 法 回 购 首 次 公 开 发 行 的 全 部 新 股 发 行 人 将 在 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 或 司 法 机 关 认 定 发 行 人 招 股 说 明 书 存 在 前 述 违 法 违 规 情 形 之 日 起 的 30 个 交 易 日 内 公 告 回 购 新 股 的 回 购 方 案, 包 括 回 购 股 份 数 量 价 格 区 间 完 成 时 间 等 信 息, 股 份 回 购 方 案 还 应 经 发 行 人 股 东 大 会 审 议 批 准 发 行 人 将 在 股 份 回 购 义 务 触 发 之 日 起 6 个 月 内 完 成 回 购, 回 购 价 格 不 低 于 下 列 两 者 中 的 孰 高 者 :(1) 新 股 发 行 价 格 加 新 股 上 市 日 至 回 购 或 购 回 要 约 发 出 日 期 间 的 同 期 银 行 活 期 存 款 利 息 ; 或 (2) 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 或 司 法 机 关 认 定 本 公 司 招 股 说 明 书 存 在 前 述 违 法 违 规 情 形 之 日 公 司 股 票 二 级 市 场 的 收 盘 价 格 公 司 上 市 后 如 有 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 除 权 除 息 事 项, 上 述 发 行 价 格 及 购 回 股 份 数 量 相 应 进 行 调 整 发 行 人 招 股 说 明 书 如 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 致 使 投 资 者 在 证 券 交 易 中 遭 受 损 失 的, 发 行 人 及 其 控 股 股 东 实 际 控 制 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 将 在 该 等 事 实 被 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 或 司 法 机 关 认 定 后 依 法 及 时 赔 偿 投 资 者 损 失 公 司 负 责 人 和 主 管 会 计 工 作 的 负 责 人 会 计 机 构 负 责 人 保 证 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 中 财 务 会 计 资 料 真 实 完 整 中 国 证 监 会 其 他 政 府 部 门 对 本 次 发 行 所 做 的 任 何 决 定 或 意 见, 均 不 表 明 其 对 发 行 人 股 票 的 价 值 或 投 资 者 的 收 益 作 出 实 质 性 判 断 或 者 保 证 任 何 与 之 相 反 的 声 明 均 属 虚 假 不 实 陈 述 根 据 证 券 法 的 规 定, 股 票 依 法 发 行 后, 发 行 人 经 营 与 收 益 的 变 化, 由 发 行 人 自 行 负 责, 由 此 变 化 引 致 的 投 资 风 险, 由 投 资 者 自 行 负 责 投 资 者 若 对 本 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 任 何 疑 问, 应 咨 询 自 己 的 股 票 经 纪 人 律 师 会 计 师 或 其 他 专 业 顾 问 1-1-6

8 重 大 事 项 提 示 本 公 司 提 请 投 资 关 注 以 下 重 大 事 项, 并 请 投 资 者 仔 细 阅 读 本 招 股 说 明 书 风 险 因 素 等 相 关 章 节 一 关 于 股 份 流 通 限 制 自 愿 锁 定 持 股 意 向 ( 一 ) 本 公 司 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 孙 益 功 刘 哲 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 三 十 六 个 月 的 锁 定 期 满 后, 在 本 人 担 任 发 行 人 的 董 事 监 事 或 高 级 管 理 人 员 期 间, 每 年 转 让 的 股 份 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 3 离 职 后 半 年 内, 不 转 让 本 人 直 接 或 间 接 所 持 有 的 发 行 人 股 份 4 若 本 人 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五, 且 不 导 致 发 行 人 实 际 控 制 人 发 生 变 更 ; 减 持 股 份 应 符 合 相 关 法 律 法 规 及 上 海 证 券 交 易 所 规 则 要 求, 减 持 方 式 包 括 二 级 市 场 集 中 竞 价 交 易 大 宗 交 易 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 认 可 的 合 法 方 式 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 人 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 在 同 时 满 足 以 下 条 件 的 前 提 下, 本 人 可 以 进 行 减 持 : (1) 本 人 承 诺 的 锁 定 期 届 满 ; (2) 若 发 生 需 本 人 向 投 资 者 进 行 赔 偿 的 情 形, 本 人 已 经 全 额 承 担 赔 偿 责 任 ; 本 人 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 提 前 三 个 交 易 日 通 过 发 行 人 发 出 相 关 公 告 5 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 1-1-7

9 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 人 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 6 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 7 本 人 作 出 的 上 述 承 诺 在 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 票 期 间 持 续 有 效, 不 因 本 人 职 务 变 更 或 离 职 等 原 因 而 放 弃 履 行 上 述 承 诺 ( 二 ) 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 拉 萨 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 若 本 公 司 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五, 且 不 导 致 发 行 人 实 际 控 制 人 发 生 变 更 ; 减 持 股 份 应 符 合 相 关 法 律 法 规 及 上 海 证 券 交 易 所 规 则 要 求, 减 持 方 式 包 括 二 级 市 场 集 中 竞 价 交 易 大 宗 交 易 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 认 可 的 合 法 方 式 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 公 司 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 在 满 足 以 下 条 件 的 前 提 下, 本 公 司 可 以 进 行 减 持 : (1) 本 公 司 承 诺 的 锁 定 期 届 满 ; (2) 若 发 生 需 本 公 司 向 投 资 者 进 行 赔 偿 的 情 形, 本 公 司 已 经 全 额 承 担 赔 偿 责 任 ; 本 公 司 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 提 前 三 个 交 易 日 通 过 发 行 人 发 出 相 关 公 告 3 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 1-1-8

10 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 公 司 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 4 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 5 本 公 司 作 出 的 上 述 承 诺 在 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 票 期 间 持 续 有 效 ( 三 ) 其 他 主 要 股 东 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 立 天 荣 泽 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 (1) 若 自 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 至 发 行 人 的 招 股 说 明 书 公 布 之 日 止 超 过 12 个 月, 则 本 公 司 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 若 自 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 至 发 行 人 的 招 股 说 明 书 公 布 之 日 止 未 超 过 12 个 月, 则 本 公 司 于 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 (2) 本 公 司 基 于 对 发 行 人 未 来 发 展 前 景 的 信 心, 在 锁 定 期 满 后, 在 不 违 反 本 公 司 在 发 行 人 首 次 公 开 发 行 时 所 作 出 的 公 开 承 诺 的 情 况 才 可 以 转 让 发 行 人 股 票 (3) 本 公 司 将 通 过 上 海 证 券 交 易 所 竞 价 交 易 系 统 大 宗 交 易 平 台 和 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 允 许 的 转 让 方 式 转 让 发 行 人 股 票 (4) 本 公 司 减 持 时 将 提 前 三 个 交 易 日 通 知 发 行 人 并 公 告 在 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 的 转 让 价 格 根 据 当 时 的 市 场 价 格 确 定 本 公 司 在 锁 定 期 满 后 可 以 转 让 本 1-1-9

11 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 (5) 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 发 行 人 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 2 Lantau Direct Investments (Mauritius ) III Ltd. 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 (1) 本 公 司 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 (2) 本 公 司 基 于 对 发 行 人 未 来 发 展 前 景 的 信 心, 在 锁 定 期 满 后, 在 不 违 反 本 公 司 在 发 行 人 首 次 公 开 发 行 时 所 作 出 的 公 开 承 诺 的 情 况 才 可 以 转 让 发 行 人 股 票 (3) 本 公 司 将 通 过 上 海 证 券 交 易 所 竞 价 交 易 系 统 大 宗 交 易 平 台 和 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 允 许 的 转 让 方 式 转 让 发 行 人 股 票 (4) 本 公 司 减 持 时 将 提 前 三 个 交 易 日 通 知 发 行 人 并 公 告 在 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 的 转 让 价 格 根 据 当 时 的 市 场 价 格 确 定 本 公 司 在 锁 定 期 满 后 可 以 转 让 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 (5) 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 发 行 人 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ( 四 ) 其 他 持 有 公 司 股 份 的 董 事 和 高 级 管 理 人 员 王 天 舒 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 三 十 六 个 月 的 锁 定 期 满 后, 在 本 人 担 任 发 行 人 的 董 事 以 及 高 级 管 理 人 员

12 期 间, 每 年 转 让 的 股 份 不 超 过 所 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 3 离 职 后 半 年 内, 不 转 让 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 4 若 本 人 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 ; 减 持 股 份 应 符 合 相 关 法 律 法 规 及 上 海 证 券 交 易 所 规 则 要 求, 减 持 方 式 包 括 二 级 市 场 集 中 竞 价 交 易 大 宗 交 易 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 认 可 的 合 法 方 式 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 人 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 在 同 时 满 足 以 下 条 件 的 前 提 下, 本 人 可 以 进 行 减 持 : (1) 本 人 承 诺 的 锁 定 期 届 满 ; (2) 若 发 生 需 本 人 向 投 资 者 进 行 赔 偿 的 情 形, 本 人 已 经 全 额 承 担 赔 偿 责 任 ; 本 人 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 提 前 三 个 交 易 日 通 过 发 行 人 发 出 相 关 公 告 5 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 人 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 6 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 7 本 人 作 出 的 上 述 承 诺 在 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 票 期 间 持 续 有 效, 不 因 本 人 职 务 变 更 或 离 职 等 原 因 而 放 弃 履 行 上 述 承 诺 ( 五 ) 持 有 公 司 5% 以 下 股 份 的 股 东 汤 佳 珉 陈 克 勇 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 本 人 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他

13 人 管 理 本 次 发 行 前 本 人 已 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 该 部 分 股 份 ( 六 ) 上 述 承 诺 中 所 称 发 行 价 和 每 股 净 资 产 价 格 的 说 明 上 述 股 东 承 诺 中 所 称 发 行 价 是 指 发 行 人 首 次 公 开 发 行 股 票 时 的 价 格, 若 此 后 期 间 发 生 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 情 况 的, 应 做 除 权 除 息 处 理 ; 每 股 净 资 产 价 格 是 指 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格, 若 审 计 基 准 日 后 发 生 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 情 况 的, 应 做 除 权 除 息 处 理 二 关 于 稳 定 股 价 的 预 案 及 承 诺 ( 一 ) 稳 定 股 价 的 预 案 为 保 护 投 资 者 利 益, 进 一 步 明 确 本 公 司 上 市 后 三 年 内 公 司 股 价 低 于 每 股 净 资 产 时 稳 定 公 司 股 价 的 措 施, 本 公 司 特 制 订 股 价 稳 定 预 案 1 启 动 稳 定 股 价 措 施 的 条 件 上 市 后 三 年 内, 若 本 公 司 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 时 ( 以 下 简 称 启 动 条 件, 审 计 基 准 日 后 发 生 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 情 况 的, 应 做 除 权 除 息 处 理 ), 且 本 公 司 情 况 同 时 满 足 监 管 机 构 对 于 回 购 增 持 等 股 本 变 动 行 为 的 规 定, 则 本 公 司 控 股 股 东 及 本 预 案 载 明 的 相 关 主 体 将 启 动 以 下 部 分 或 全 部 措 施 稳 定 公 司 股 价 2 稳 定 股 价 的 具 体 措 施 (1) 公 司 回 购 1 公 司 为 稳 定 股 价 之 目 的 回 购 股 份, 应 符 合 上 市 公 司 回 购 社 会 公 众 股 份 管 理 办 法 ( 试 行 ) 及 关 于 上 市 公 司 以 集 中 竞 价 交 易 方 式 回 购 股 份 的 补 充 规 定 等 相 关 法 律 法 规 的 规 定, 且 不 应 导 致 公 司 股 权 分 布 不 符 合 上 市 条 件 2 公 司 董 事 会 对 回 购 股 份 作 出 决 议, 公 司 董 事 承 诺 就 该 等 回 购 事 宜 在 董 事 会 中 投 赞 成 票 3 公 司 股 东 大 会 对 回 购 股 份 做 出 决 议, 该 决 议 须 经 出 席 会 议 的 股 东 所 持 表 决 权 的 三 分 之 二 以 上 通 过, 公 司 实 际 控 制 人 及 控 股 股 东 孙 益 功 和 刘 哲 公 司 股 东 同

14 坤 投 资 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 和 王 天 舒 均 承 诺 就 该 等 回 购 事 宜 在 股 东 大 会 中 投 赞 成 票 4 公 司 为 稳 定 股 价 进 行 股 份 回 购 时, 除 应 符 合 相 关 法 律 法 规 之 要 求 之 外, 还 应 符 合 下 列 各 项 : A 公 司 回 购 价 格 不 高 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 B 公 司 单 次 用 于 回 购 股 份 的 资 金 原 则 上 不 得 低 于 人 民 币 1,000 万 元 C 公 司 单 次 回 购 股 份 不 超 过 公 司 总 股 本 的 2% 如 上 述 第 B 项 与 本 项 冲 突 的, 按 照 本 项 执 行 D 公 司 用 于 回 购 股 份 的 资 金 总 额 累 计 不 超 过 首 次 公 开 发 行 新 股 所 募 集 资 金 的 总 额 E 在 上 述 稳 定 股 价 具 体 方 案 实 施 期 间 内, 如 公 司 股 票 连 续 20 个 交 易 日 收 盘 价 高 于 每 股 净 资 产 时, 将 停 止 实 施 股 价 稳 定 措 施 (2) 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 增 持 1 上 市 后 三 年 内, 若 公 司 出 现 启 动 稳 定 股 价 措 施 的 条 件 时, 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 应 在 符 合 上 市 公 司 收 购 管 理 办 法 及 上 市 公 司 股 东 及 其 一 致 行 动 人 增 持 股 份 行 为 指 引 (2012 修 订 ) 等 法 律 法 规 的 条 件 和 要 求 的 前 提 下, 对 公 司 股 票 进 行 增 持 2 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 为 稳 定 股 价 进 行 增 持 时, 除 应 符 合 相 关 法 律 法 规 之 要 求 之 外, 还 应 符 合 下 列 各 项 : A 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 承 诺 单 次 增 持 金 额 原 则 上 不 少 于 人 民 币 1,000 万 元 B 单 次 增 持 公 司 股 份 数 量 不 超 过 公 司 总 股 本 的 2% 如 上 述 第 A 项 与 本 项 冲 突 的, 按 照 本 项 执 行 C 在 上 述 稳 定 股 价 具 体 方 案 实 施 期 间 内, 如 公 司 股 票 连 续 20 个 交 易 日 收 盘 价 高 于 每 股 净 资 产 时 或 者 相 关 增 持 资 金 使 用 完 毕, 将 停 止 实 施 股 价 稳 定 措 施

15 3 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 承 诺 在 增 持 计 划 完 成 后 的 6 个 月 内 将 不 出 售 所 增 持 的 股 份 (3) 董 事 高 级 管 理 人 员 增 持 1 上 市 后 三 年 内, 若 公 司 出 现 启 动 稳 定 股 价 措 施 的 条 件 时, 公 司 时 任 董 事 ( 不 包 括 独 立 董 事 ) 高 级 管 理 人 员 应 在 符 合 上 市 公 司 收 购 管 理 办 法 及 上 市 公 司 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 所 持 本 公 司 股 份 及 其 变 动 管 理 规 则 等 法 律 法 规 的 条 件 和 要 求 的 前 提 下, 对 公 司 股 票 进 行 增 持 2 有 增 持 义 务 的 公 司 董 事 高 级 管 理 人 员 承 诺, 为 本 次 稳 定 股 价 而 用 于 增 持 公 司 股 份 的 资 金 原 则 上 不 少 于 其 上 一 年 度 从 公 司 实 际 领 取 的 现 金 薪 酬 总 和 ( 税 后, 下 同 ) 的 30%, 但 不 超 过 该 等 董 事 高 级 管 理 人 员 上 年 度 实 际 领 取 薪 酬 的 总 和 公 司 全 体 董 事 ( 不 包 括 独 立 董 事 ) 高 级 管 理 人 员 对 该 等 增 持 义 务 的 履 行 承 担 连 带 责 任 3 有 增 持 义 务 的 公 司 董 事 高 级 管 理 人 员 承 诺, 在 增 持 计 划 完 成 后 的 6 个 月 内 将 不 出 售 所 增 持 的 股 份 4 本 公 司 若 有 新 聘 任 董 事 高 级 管 理 人 员, 本 公 司 将 要 求 其 接 受 股 价 稳 定 预 案 和 相 关 措 施 的 约 束 (4) 再 次 启 动 稳 定 股 价 措 施 上 述 稳 定 股 价 具 体 方 案 实 施 期 满 后 120 个 交 易 日 内, 上 述 稳 定 股 价 的 义 务 自 动 解 除 从 上 述 稳 定 股 价 具 体 方 案 实 施 期 满 后 的 第 121 个 交 易 日 开 始, 如 再 次 发 生 上 述 启 动 条 件, 则 再 次 启 动 稳 定 股 价 措 施 (5) 其 他 稳 定 股 价 的 措 施 根 据 届 时 有 效 的 法 律 法 规 规 范 性 文 件 和 公 司 章 程 的 规 定, 在 履 行 相 关 法 定 程 序 后, 公 司 及 有 关 方 可 以 采 用 法 律 行 政 法 规 规 范 性 文 件 规 定 以 及 中 国 证 监 会 认 可 的 其 他 稳 定 股 价 的 措 施 3 稳 定 股 价 措 施 的 启 动 程 序 (1) 公 司 回 购

16 1 公 司 董 事 会 应 在 上 述 公 司 回 购 启 动 条 件 触 发 之 日 起 的 15 个 交 易 日 内 作 出 回 购 股 份 的 决 议 2 公 司 董 事 会 应 当 在 作 出 回 购 股 份 决 议 后 的 2 个 工 作 日 内 公 告 董 事 会 决 议 回 购 股 份 预 案, 并 发 布 召 开 股 东 大 会 的 通 知 3 公 司 应 在 股 东 大 会 作 出 决 议 之 次 日 起 开 始 启 动 回 购, 并 应 在 履 行 相 关 法 定 手 续 后 的 30 个 交 易 日 内 实 施 完 毕 4 公 司 回 购 方 案 实 施 完 毕 后, 应 在 2 个 工 作 日 内 公 告 公 司 股 份 变 动 报 告, 并 在 10 日 内 依 法 注 销 所 回 购 的 股 份, 办 理 工 商 变 更 登 记 手 续 (2) 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 及 董 事 高 级 管 理 人 员 增 持 1 公 司 董 事 会 应 在 上 述 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 及 董 事 高 级 管 理 人 员 增 持 条 件 触 发 之 日 起 2 个 交 易 日 内 作 出 增 持 公 告 2 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 及 董 事 高 级 管 理 人 员 应 在 增 持 公 告 作 出 之 次 日 起 开 始 启 动 增 持, 并 应 在 履 行 相 关 法 定 手 续 后 的 30 个 交 易 日 内 实 施 完 毕 股 价 稳 定 预 案 自 公 司 完 成 首 次 公 开 发 行 A 股 股 票 并 上 市 之 日 起 生 效, 有 效 期 三 年 ( 二 ) 公 司 关 于 稳 定 公 司 股 价 的 承 诺 在 本 公 司 上 市 后 三 年 内, 若 本 公 司 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 本 公 司 将 按 照 股 价 稳 定 预 案 回 购 公 司 股 份 ( 三 ) 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 关 于 稳 定 股 价 的 承 诺 1 本 人 / 公 司 将 根 据 公 司 股 东 大 会 批 准 的 股 价 稳 定 预 案 中 的 相 关 规 定, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 董 事 会 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票

17 2 本 人 / 公 司 将 根 据 公 司 股 东 大 会 批 准 的 股 价 稳 定 预 案 中 的 相 关 规 定, 履 行 相 关 的 各 项 义 务 3 本 人 / 公 司 承 诺 不 采 取 以 下 行 为 : (1) 对 公 司 董 事 会 股 东 大 会 提 出 的 股 份 回 购 计 划 投 弃 权 票 或 反 对 票, 导 致 稳 定 股 价 议 案 未 予 通 过 ; (2) 在 公 司 出 现 应 启 动 预 案 情 形 且 控 股 股 东 符 合 收 购 上 市 公 司 股 票 情 形 时, 如 经 各 方 协 商 确 定 并 通 知 由 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 股 东 实 施 稳 定 股 价 预 案 的, 本 人 / 公 司 在 收 到 通 知 后 2 个 工 作 日 内 不 履 行 公 告 增 持 具 体 计 划 ; (3) 本 人 / 公 司 已 公 告 增 持 具 体 计 划 但 不 能 实 际 履 行 ( 四 ) 董 事 高 级 管 理 人 员 关 于 稳 定 公 司 股 价 的 承 诺 1 本 人 将 根 据 公 司 股 东 大 会 批 准 的 股 价 稳 定 预 案 中 的 相 关 规 定, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 董 事 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 2 本 人 将 根 据 公 司 股 东 大 会 批 准 的 股 价 稳 定 预 案 中 的 相 关 规 定, 履 行 相 关 的 各 项 义 务 3 本 人 承 诺 不 采 取 以 下 行 为 : (1) 对 公 司 董 事 会 提 出 的 股 份 回 购 计 划 投 弃 权 票 或 反 对 票, 导 致 稳 定 股 价 议 案 未 予 通 过 ; (2) 在 公 司 出 现 应 启 动 预 案 情 形 且 本 人 符 合 收 购 上 市 公 司 股 票 情 形 时, 如 经 各 方 协 商 确 定 并 通 知 由 公 司 董 事 及 高 级 管 理 人 员 实 施 稳 定 股 价 预 案 的, 本 人 在 收 到 通 知 后 2 个 工 作 日 内 不 履 行 公 告 增 持 具 体 计 划 ; (3) 本 人 已 公 告 增 持 具 体 计 划 但 不 能 实 际 履 行 三 关 于 招 股 说 明 书 信 息 披 露 的 承 诺 ( 一 ) 本 公 司 承 诺 1 若 本 公 司 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏,

18 对 判 断 本 公 司 是 否 符 合 法 律 规 定 的 发 行 条 件 构 成 重 大 实 质 影 响, 本 公 司 将 依 法 回 购 首 次 公 开 发 行 的 全 部 新 股 本 公 司 将 在 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 或 司 法 机 关 认 定 本 公 司 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 前 述 违 法 违 规 情 形 之 日 起 的 30 个 交 易 日 内 公 告 回 购 新 股 的 回 购 方 案, 包 括 回 购 股 份 数 量 价 格 区 间 完 成 时 间 等 信 息, 股 份 回 购 方 案 还 应 经 本 公 司 股 东 大 会 审 议 批 准 本 公 司 将 在 股 份 回 购 义 务 触 发 之 日 起 6 个 月 内 完 成 回 购, 回 购 价 格 不 低 于 下 列 两 者 中 的 孰 高 者 :(1) 新 股 发 行 价 格 加 新 股 上 市 日 至 回 购 或 回 购 要 约 发 出 日 期 间 的 同 期 银 行 活 期 存 款 利 息, 公 司 上 市 后 如 有 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 除 权 除 息 事 项, 上 述 发 行 价 格 及 回 购 股 份 数 量 相 应 进 行 调 整 ; 或 (2) 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 或 司 法 机 关 认 定 本 公 司 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 前 述 违 法 违 规 情 形 之 日 公 司 股 票 二 级 市 场 的 收 盘 价 格 ( 二 ) 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 承 诺 本 公 司 控 股 股 东 孙 益 功 刘 哲 郑 重 承 诺 : 若 本 公 司 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 对 判 断 本 公 司 是 否 符 合 法 律 规 定 的 发 行 条 件 构 成 重 大 实 质 影 响, 控 股 股 东 孙 益 功 刘 哲 将 依 法 向 除 公 司 公 开 发 行 前 已 登 记 在 册 的 股 东 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 之 外 的 股 东 购 回 首 次 公 开 发 行 股 票 时 股 东 公 开 发 售 的 股 份 控 股 股 东 孙 益 功 刘 哲 将 在 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 或 司 法 机 关 认 定 本 公 司 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 本 款 前 述 违 法 违 规 情 形 之 日 起 的 30 个 交 易 日 内 制 定 公 开 发 售 的 原 限 售 股 份 的 购 回 方 案, 包 括 购 回 股 份 数 量 价 格 区 间 完 成 时 间 等 信 息, 并 由 发 行 人 予 以 公 告 控 股 股 东 孙 益 功 刘 哲 将 在 股 份 购 回 义 务 触 发 之 日 起 6 个 月 内 完 成 购 回, 购 回 价 格 不 低 于 下 列 两 者 中 的 孰 高 者 :(1) 新 股 发 行 价 格 加 新 股 上 市 日 至 购 回 或 购 回 要 约 发 出 日 期 间 的 同 期 银 行 活 期 存 款 利 息, 公 司 上 市 后 如 有 权 益 分 派 公 积 金 转 增 股 本 配 股 等 除 权 除 息 事 项, 上 述 发 行 价 格 及 购 回 股 份 数 量 相 应 进 行 调 整 ; 或 (2) 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 或 司 法 机 关 认 定 本 公 司 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 本 款 前 述 违 法 违 规 情 形 之 日 公 司 股 票 二 级 市 场 的 收 盘 价 格 ( 三 ) 本 公 司 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 本 公 司 全 体 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 承 诺

19 若 因 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 致 使 投 资 者 在 证 券 交 易 中 遭 受 损 失, 将 依 法 赔 偿 投 资 者 损 失 ( 四 ) 本 次 发 行 有 关 中 介 机 构 承 诺 保 荐 机 构 承 诺 : 若 因 保 荐 机 构 为 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 首 次 公 开 发 行 制 作 出 具 的 文 件 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 给 投 资 者 造 成 损 失 的, 将 依 法 赔 偿 投 资 者 损 失 律 师 承 诺 : 上 海 市 锦 天 城 律 师 事 务 所 已 严 格 履 行 法 定 职 责, 按 照 律 师 行 业 的 业 务 标 准 和 执 业 规 范, 对 发 行 人 首 次 公 开 发 行 股 票 并 上 市 所 涉 相 关 法 律 问 题 进 行 了 核 查 验 证, 确 保 出 具 的 文 件 真 实 准 确 完 整, 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏 如 因 本 所 为 发 行 人 首 次 公 开 发 行 制 作 出 具 的 文 件 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 给 投 资 者 造 成 损 失 的, 将 依 法 赔 偿 投 资 者 损 失 审 计 机 构 承 诺 : 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 为 发 行 人 首 次 公 开 发 行 股 票 事 宜 制 作 出 具 的 文 件 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 给 投 资 者 造 成 损 失 的, 将 依 法 赔 偿 投 资 者 损 失 四 本 次 发 行 前 未 分 配 利 润 的 处 理 根 据 公 司 于 2015 年 11 月 29 日 召 开 的 2015 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 决 议, 公 司 本 次 公 开 发 行 股 票 后, 本 次 发 行 前 滚 存 未 分 配 利 润 余 额 由 发 行 后 的 新 老 股 东 按 各 自 股 权 比 例 享 有 五 上 市 后 的 股 利 分 配 政 策 ( 一 ) 利 润 分 配 基 本 原 则 公 司 充 分 重 视 对 投 资 者 的 合 理 投 资 回 报, 同 时 兼 顾 全 体 股 东 的 整 体 利 益 及 公 司 的 长 远 利 益 和 可 持 续 发 展 利 润 分 配 政 策 应 保 持 连 续 性 和 稳 定 性, 并 坚 持 按 照 法 定 顺 序 分 配 利 润 和 同 股 同 权 同 股 同 利 的 原 则 ( 二 ) 利 润 分 配 形 式 公 司 采 取 现 金 方 式 或 者 现 金 与 股 票 相 结 合 方 式 分 配 股 利, 其 中 优 先 以 现 金 分

20 红 方 式 分 配 股 利 具 备 现 金 分 红 条 件 的, 应 当 采 用 现 金 分 红 进 行 利 润 分 配 采 用 股 票 股 利 进 行 利 润 分 配 的, 应 当 具 有 公 司 成 长 性 每 股 净 资 产 的 摊 薄 等 真 实 合 理 因 素 公 司 利 润 分 配 不 得 超 过 累 计 可 供 股 东 分 配 的 利 润 范 围, 不 得 损 害 公 司 持 续 经 营 能 力 ( 三 ) 利 润 分 配 期 间 间 隔 在 符 合 分 红 条 件 的 情 况 下, 公 司 原 则 上 每 年 度 进 行 一 次 现 金 分 红 公 司 董 事 会 可 以 根 据 当 期 的 盈 利 规 模 现 金 流 状 况 发 展 阶 段 及 资 金 需 求 状 况, 提 议 公 司 进 行 中 期 分 红 ( 四 ) 现 金 股 票 分 红 条 件 及 比 例 1 在 公 司 当 年 盈 利 且 累 计 未 分 配 利 润 为 正 数 且 保 证 公 司 能 够 持 续 经 营 和 长 期 发 展 的 前 提 下, 如 公 司 无 重 大 资 金 支 出 安 排, 公 司 应 当 优 先 采 取 现 金 方 式 分 配 股 利 ; 公 司 每 年 以 现 金 方 式 分 配 的 利 润 不 低 于 当 年 实 现 的 可 供 股 东 分 配 的 利 润 的 10%, 且 最 近 三 年 以 现 金 方 式 累 计 分 配 的 利 润 不 少 于 最 近 三 年 实 现 的 年 均 可 分 配 利 润 的 30% 具 体 每 个 年 度 的 分 红 比 例 由 董 事 会 根 据 公 司 年 度 盈 利 状 况 和 未 来 资 金 使 用 计 划 提 出 预 案 2 在 公 司 经 营 状 况 良 好, 且 董 事 会 认 为 公 司 每 股 收 益 股 票 价 格 与 公 司 股 本 规 模 股 本 结 构 不 匹 配 时, 公 司 可 以 在 满 足 上 述 现 金 分 红 比 例 的 前 提 下, 同 时 采 取 发 放 股 票 股 利 的 方 式 分 配 利 润 公 司 在 确 定 以 股 票 方 式 分 配 利 润 的 具 体 金 额 时, 应 当 充 分 考 虑 以 股 票 方 式 分 配 利 润 后 的 总 股 本 是 否 与 公 司 目 前 的 经 营 规 模 盈 利 增 长 速 度 相 适 应, 并 考 虑 对 未 来 债 权 融 资 成 本 的 影 响, 以 确 保 利 润 分 配 方 案 符 合 全 体 股 东 的 整 体 利 益 和 长 远 利 益 3 公 司 董 事 会 应 当 综 合 考 虑 所 处 行 业 特 点 发 展 阶 段 自 身 经 营 模 式 盈 利 水 平 以 及 是 否 有 重 大 资 金 支 出 安 排 等 因 素, 区 分 下 列 情 形, 并 按 照 公 司 章 程 规 定 的 程 序, 提 出 差 异 化 的 现 金 分 红 政 策 (1) 公 司 发 展 阶 段 属 成 熟 期 且 无 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 进 行 利 润 分 配 时, 现 金 分 红 在 本 次 利 润 分 配 中 所 占 比 例 最 低 应 达 到 80%;

21 (2) 公 司 发 展 阶 段 属 成 熟 期 且 有 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 进 行 利 润 分 配 时, 现 金 分 红 在 本 次 利 润 分 配 中 所 占 比 例 最 低 应 达 到 40%; (3) 公 司 发 展 阶 段 属 成 长 期 且 有 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 进 行 利 润 分 配 时, 现 金 分 红 在 本 次 利 润 分 配 中 所 占 比 例 最 低 应 达 到 20%; (4) 公 司 发 展 阶 段 不 易 区 分 但 有 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 可 以 按 照 前 项 规 定 处 理 4 上 述 重 大 资 金 支 出 事 项 是 指 以 下 任 一 情 形 : (1) 公 司 未 来 十 二 个 月 内 拟 对 外 投 资 收 购 或 购 买 资 产 累 计 支 出 达 到 或 超 过 公 司 最 近 一 次 经 审 计 净 资 产 的 30% 或 资 产 总 额 的 20%; (2) 当 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 负 ; (3) 中 国 证 监 会 或 者 上 海 证 券 交 易 所 规 定 的 其 他 情 形 ( 五 ) 公 司 拟 进 行 利 润 分 配 时, 应 按 照 以 下 决 策 程 序 和 机 制 对 利 润 分 配 方 案 进 行 研 究 论 证 : 1 在 定 期 报 告 公 布 前, 公 司 管 理 层 董 事 会 应 当 在 充 分 考 虑 公 司 持 续 经 营 能 力 保 证 正 常 生 产 经 营 及 业 务 发 展 所 需 资 金 和 重 视 对 投 资 者 的 合 理 投 资 回 报 的 前 提 下, 研 究 论 证 利 润 分 配 预 案 2 公 司 董 事 会 拟 订 具 体 的 利 润 分 配 预 案 时, 应 当 遵 守 我 国 有 关 法 律 行 政 法 规 部 门 规 章 和 公 司 章 程 规 定 的 利 润 分 配 政 策 3 独 立 董 事 可 以 征 集 中 小 股 东 的 意 见, 提 出 分 红 提 案, 并 直 接 提 交 董 事 会 审 议 4 公 司 董 事 会 在 有 关 利 润 分 配 方 案 的 决 策 和 论 证 过 程 中, 可 以 通 过 电 话 传 真 信 函 电 子 邮 件 公 司 网 站 上 的 投 资 者 关 系 互 动 平 台 等 方 式, 与 独 立 董 事 中 小 股 东 进 行 沟 通 和 交 流, 充 分 听 取 独 立 董 事 和 中 小 股 东 的 意 见 和 诉 求, 及 时 答 复 中 小 股 东 关 心 的 问 题 5 公 司 在 经 营 情 况 良 好, 并 且 董 事 会 认 为 公 司 股 票 价 格 与 公 司 股 本 规 模 不

22 匹 配 发 放 股 票 股 利 有 利 于 公 司 全 体 股 东 整 体 利 益 时, 可 以 在 满 足 上 述 现 金 分 红 的 条 件 下, 提 出 股 票 股 利 分 配 预 案 ( 六 ) 利 润 分 配 方 案 的 决 策 程 序 1 公 司 董 事 会 拟 定 并 审 议 通 过 利 润 分 配 方 案 董 事 会 在 审 议 利 润 分 配 预 案 时, 需 经 全 体 董 事 过 半 数 同 意, 且 经 二 分 之 一 以 上 独 立 董 事 同 意 方 为 通 过 独 立 董 事 应 当 对 利 润 分 配 具 体 方 案 发 表 独 立 意 见 董 事 会 就 利 润 分 配 预 案 形 成 决 议 后 提 交 股 东 大 会 审 议 2 监 事 会 应 当 对 董 事 会 拟 定 的 利 润 分 配 具 体 方 案 进 行 审 议, 并 经 监 事 会 全 体 监 事 半 数 以 上 表 决 通 过 3 股 东 大 会 对 现 金 分 红 具 体 方 案 进 行 审 议 前, 应 当 通 过 多 种 渠 道 主 动 与 股 东 特 别 是 中 小 股 东 进 行 沟 通 和 交 流, 充 分 听 取 中 小 股 东 的 意 见 和 诉 求, 并 及 时 答 复 中 小 股 东 关 心 的 问 题 股 东 大 会 在 审 议 利 润 分 配 方 案 时, 须 经 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 过 半 数 通 过 如 股 东 大 会 审 议 发 放 股 票 股 利 或 以 公 积 金 转 增 股 本 的 方 案 的, 须 经 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 三 分 之 二 以 上 通 过 ( 七 ) 利 润 分 配 政 策 的 调 整 程 序 公 司 根 据 自 身 经 营 情 况 投 资 规 划 和 长 期 发 展 的 需 要, 或 者 根 据 外 部 经 营 环 境 发 生 重 大 变 化 而 确 需 调 整 利 润 分 配 政 策 的, 调 整 后 的 利 润 分 配 政 策 不 得 违 反 中 国 证 监 会 和 上 海 证 券 交 易 所 的 有 关 规 定, 有 关 调 整 利 润 分 配 政 策 议 案 由 董 事 会 根 据 公 司 经 营 状 况 和 中 国 证 监 会 的 有 关 规 定 拟 定, 经 全 体 董 事 过 半 数 同 意, 且 经 二 分 之 一 以 上 独 立 董 事 同 意 方 可 提 交 股 东 大 会 审 议, 独 立 董 事 应 对 利 润 分 配 政 策 的 调 整 或 变 更 发 表 独 立 意 见 股 东 大 会 在 审 议 利 润 分 配 政 策 的 调 整 或 变 更 事 项 时, 应 当 提 供 网 络 形 式 的 投 票 平 台 为 股 东 参 加 股 东 大 会 提 供 便 利, 且 应 当 经 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 三 分 之 二 以 上 通 过

23 ( 八 ) 利 润 分 配 政 策 的 实 施 1 公 司 应 当 严 格 按 照 证 券 监 管 部 门 的 有 关 规 定, 在 定 期 报 告 中 披 露 利 润 分 配 预 案 和 现 金 分 红 政 策 执 行 情 况, 说 明 是 否 符 合 公 司 章 程 的 规 定 或 者 股 东 大 会 决 议 的 要 求, 公 司 对 现 金 分 红 政 策 进 行 调 整 或 变 更 的, 还 应 当 详 细 说 明 调 整 或 变 更 的 条 件 和 程 序 是 否 合 规 和 透 明 2 公 司 当 年 盈 利 且 累 计 未 分 配 利 润 为 正, 董 事 会 未 作 出 现 金 利 润 分 配 预 案 的, 公 司 应 当 在 审 议 通 过 年 度 报 告 的 董 事 会 公 告 中 详 细 披 露 以 下 事 项 : (1) 结 合 所 处 行 业 特 点 发 展 阶 段 和 自 身 经 营 模 式 盈 利 水 平 资 金 需 求 等 因 素, 对 于 未 进 行 现 金 分 红 或 现 金 分 红 水 平 较 低 原 因 的 说 明 ; (2) 留 存 未 分 配 利 润 的 确 切 用 途 以 及 预 计 收 益 情 况 ; (3) 董 事 会 会 议 的 审 议 和 表 决 情 况 ; (4) 独 立 董 事 对 未 进 行 现 金 分 红 或 现 金 分 红 水 平 较 低 的 合 理 性 发 表 的 独 立 意 见 公 司 董 事 长 独 立 董 事 和 总 经 理 财 务 总 监 等 高 级 管 理 人 员 应 当 在 年 度 报 告 披 露 之 后 年 度 股 东 大 会 股 权 登 记 日 之 前, 在 上 市 公 司 业 绩 发 布 会 中 就 现 金 分 红 方 案 相 关 事 宜 予 以 重 点 说 明 如 未 召 开 业 绩 发 布 会 的, 应 当 通 过 现 场 网 络 或 其 他 有 效 方 式 召 开 说 明 会, 就 相 关 事 项 与 媒 体 股 东 特 别 是 持 有 上 市 公 司 股 份 的 机 构 投 资 者 中 小 股 东 进 行 沟 通 和 交 流, 及 时 答 复 媒 体 和 股 东 关 心 的 问 题 ( 九 ) 存 在 股 东 违 规 占 用 公 司 资 金 情 况 的, 公 司 应 当 扣 减 该 股 东 分 配 的 现 金 红 利, 以 偿 还 其 占 用 的 资 金 ( 十 ) 股 东 分 红 回 报 规 划 的 制 订 周 期 和 调 整 机 制 1 公 司 应 以 三 年 为 一 个 周 期, 制 订 股 东 回 报 规 划, 公 司 应 当 在 总 结 之 前 三 年 股 东 回 报 规 划 执 行 情 况 的 基 础 上, 充 分 考 虑 公 司 所 面 临 各 项 因 素, 以 及 股 东 ( 特 别 是 中 小 股 东 ) 独 立 董 事 和 监 事 的 意 见, 确 定 是 否 需 对 公 司 利 润 分 配 政 策 及 未 来 三 年 的 股 东 回 报 规 划 予 以 调 整

24 2 如 遇 到 战 争 自 然 灾 害 等 不 可 抗 力, 或 者 公 司 外 部 经 营 环 境 发 生 重 大 变 化 并 对 公 司 生 产 经 营 造 成 重 大 影 响, 或 公 司 自 身 经 营 状 况 发 生 较 大 变 化, 或 现 行 的 具 体 股 东 回 报 规 划 影 响 公 司 的 可 持 续 经 营, 确 有 必 要 对 股 东 回 报 规 划 进 行 调 整 的, 公 司 可 以 根 据 本 条 确 定 的 利 润 分 配 基 本 原 则, 重 新 制 订 股 东 回 报 规 划 六 本 公 司 特 别 提 醒 投 资 者 关 注 风 险 因 素 中 的 下 列 风 险 请 投 资 者 认 真 阅 读 本 招 股 说 明 书 第 四 节 风 险 因 素 的 全 部 内 容, 并 特 别 关 注 其 中 的 以 下 风 险 因 素 : ( 一 ) 政 策 风 险 房 地 产 行 业 作 为 国 家 支 柱 产 业, 受 国 家 宏 观 政 策 的 影 响 较 大 房 地 产 行 业 属 于 周 期 性 行 业, 在 房 地 产 行 业 发 展 的 不 同 阶 段, 政 府 会 根 据 国 家 宏 观 经 济 总 体 形 势 以 及 房 地 产 市 场 变 化 的 实 际 情 况, 出 台 不 同 的 宏 观 政 策 对 商 品 房 的 销 售 规 模 及 价 格 进 行 调 控, 从 而 促 进 房 地 产 业 的 持 续 健 康 发 展 这 些 宏 观 政 策 通 过 影 响 房 地 产 行 业 进 而 间 接 影 响 房 地 产 综 合 服 务 行 业 国 家 对 于 房 地 产 行 业 的 宏 观 调 控 措 施 有 利 于 房 地 产 市 场 长 期 平 稳 健 康 发 展, 但 短 期 内 会 促 使 供 求 双 方 出 现 观 望 心 理, 从 而 导 致 房 地 产 交 易 量 出 现 波 动 若 房 地 产 调 整 持 续 时 间 较 长, 公 司 不 能 及 时 准 确 理 解 国 家 这 些 政 策 对 房 地 产 综 合 服 务 行 业 的 影 响 并 积 极 应 对, 则 可 能 影 响 到 公 司 业 务 的 开 展, 会 给 公 司 的 经 营 带 来 一 定 不 利 影 响 ( 二 ) 市 场 风 险 1 宏 观 经 济 波 动 导 致 公 司 业 绩 波 动 的 风 险 十 二 五 期 间 我 国 宏 观 经 济 发 展 目 标 强 调 以 结 构 调 整 和 产 业 升 级 为 主, 在 维 持 总 量 规 模 稳 定 增 长 的 同 时 更 突 出 质 量 的 提 高 国 民 经 济 的 持 续 健 康 发 展 是 房 地 产 市 场 不 断 发 展 的 坚 实 基 础 若 未 来 国 内 宏 观 经 济 形 势 继 续 发 生 不 利 变 化, 进 而 导 致 国 内 房 地 产 行 业 发 生 波 动, 将 会 对 公 司 的 收 入 和 利 润 产 生 较 大 影 响, 投 资 者 应 充 分 关 注 由 此 导 致 的 风 险 2 房 地 产 市 场 规 模 变 化 导 致 公 司 业 绩 波 动 的 影 响

25 2012~2014 年, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 分 别 为 亿 亿 和 亿 平 方 米, 销 售 金 额 分 别 为 64, 亿 元 81, 亿 元 和 76, 亿 元 未 来 房 地 产 市 场 规 模 可 能 会 继 续 发 生 波 动, 若 房 地 产 综 合 服 务 商 在 房 地 产 产 业 链 中 的 市 场 份 额 不 能 持 续 扩 大, 则 其 业 务 规 模 可 能 随 之 发 生 波 动, 进 而 导 致 公 司 业 绩 发 生 波 动 3 市 场 竞 争 加 剧 的 风 险 目 前, 全 国 的 房 地 产 综 合 服 务 商 之 间 的 竞 争 比 较 激 烈, 行 业 分 散, 并 且 大 多 在 商 品 房 营 销 代 理 市 场 上 展 开 竞 争 如 果 公 司 不 能 充 分 利 用 已 积 累 的 自 身 优 势, 抓 住 有 利 时 机 提 升 资 金 实 力 优 化 服 务 结 构, 向 高 附 加 值 的 新 产 品 升 级 和 向 新 领 域 拓 展, 并 快 速 实 现 新 领 域 的 规 模 化, 则 可 能 面 临 越 来 越 激 烈 的 市 场 竞 争 风 险 4 季 节 性 波 动 的 风 险 房 地 产 综 合 服 务 业 与 房 地 产 行 业 一 样, 存 在 显 著 的 季 节 性 特 征 通 常 来 讲, 房 地 产 行 业 下 半 年 成 交 量 较 上 半 年 更 为 活 跃, 且 在 行 业 内 存 在 金 九 银 十 的 规 律 根 据 国 家 统 计 局 统 计,2012 年 ~2014 年, 全 国 商 品 房 上 半 年 销 售 面 积 占 全 年 销 售 面 积 的 比 例 分 别 为 35.91% 39.40% 和 40.09%, 上 半 年 销 售 金 额 占 全 年 销 售 金 额 的 比 例 分 别 为 36.17% 40.99% 和 40.81% 行 业 的 季 节 性 特 征 将 导 致 公 司 的 收 入 利 润 及 现 金 流 量 年 度 内 分 布 不 甚 均 衡, 其 中 上 半 年 的 营 业 收 入 占 全 年 的 比 例 较 小, 下 半 年 占 比 较 大 因 此, 公 司 的 经 营 存 在 季 节 性 波 动 的 风 险 ( 三 ) 经 营 风 险 1 房 地 产 市 场 波 动 引 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 波 动 的 风 险 公 司 代 理 销 售 房 地 产 开 发 商 建 设 的 房 地 产 项 目 时, 所 取 得 的 代 理 服 务 费 收 入 与 销 售 业 绩 紧 密 挂 钩 公 司 与 开 发 商 签 订 的 代 理 销 售 合 同 中 通 常 会 约 定 房 地 产 销 售 底 价 代 理 周 期 销 售 进 度 等 条 款, 明 确 设 定 诸 如 代 理 销 售 价 格 目 标 回 款 率 客 户 满 意 度 等 各 项 销 售 考 核 指 标, 并 根 据 销 售 考 核 指 标 的 实 际 达 成 情 况, 分 档 执 行 不 同 的 代 理 费 率 房 地 产 市 场 自 身 存 在 一 定 的 波 动, 在 房 价 下 跌 的 市 场 环 境 下, 可 能 由 于 公 司

26 所 代 理 销 售 项 目 考 核 未 达 最 高 目 标, 从 而 无 法 执 行 合 同 约 定 的 最 高 代 理 费 率, 导 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 下 降 ; 反 之, 在 房 价 上 涨 的 市 场 环 境 下, 可 能 由 于 公 司 所 代 理 销 售 项 目 考 核 超 过 预 期, 从 而 执 行 较 高 的 代 理 费 率, 导 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 上 升 房 地 产 市 场 的 波 动 会 导 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 波 动 的 风 险 2 新 签 代 理 项 目 数 量 存 在 波 动 性 的 风 险 2012 年 ~2014 年, 公 司 房 地 产 营 销 代 理 业 务 收 入 占 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 88.45% 91.20% 和 87.49% 虽 然 未 来 公 司 将 发 展 其 他 新 业 务, 但 房 地 产 营 销 代 理 业 务 仍 是 公 司 的 核 心 业 务 并 持 续 贡 献 盈 利 然 而, 营 销 代 理 项 目 具 有 不 可 重 复 发 生 的 性 质, 因 此 公 司 若 不 能 持 续 获 得 新 项 目, 将 对 公 司 的 经 营 业 绩 带 来 不 利 影 响 3 业 务 扩 张 计 划 成 功 执 行 存 在 一 定 的 风 险 公 司 在 房 地 产 综 合 服 务 行 业 经 过 十 余 年 的 深 耕 细 作, 其 房 地 产 营 销 代 理 服 务 与 策 划 咨 询 服 务 形 成 了 自 身 的 品 牌 和 优 势 目 前, 公 司 在 进 一 步 完 善 房 地 产 营 销 代 理 服 务 和 策 划 咨 询 服 务 这 两 项 传 统 优 质 服 务 的 同 时, 在 地 域 上 将 公 司 业 务 继 续 扩 张 至 全 国 其 他 区 域, 在 业 务 范 围 上 进 一 步 发 展 商 业 物 业 运 营 业 务 在 地 域 上, 国 内 房 地 产 市 场 是 一 个 庞 大 和 多 元 化 的 市 场, 各 地 的 政 策 环 境 市 场 环 境 收 入 水 平 消 费 习 惯 都 存 在 较 大 差 异 当 公 司 进 入 新 市 场 时, 需 要 一 段 时 间 的 准 备 期, 以 熟 悉 当 地 市 场 积 累 当 地 经 验 发 展 当 地 客 户 关 系, 建 立 品 牌 这 段 准 备 时 间 的 长 短 及 公 司 融 入 当 地 市 场 的 程 度 具 有 一 定 的 不 确 定 性, 会 对 公 司 的 业 绩 增 长 带 来 一 定 风 险 在 商 业 物 业 运 营 业 务 方 面, 尽 管 公 司 已 经 具 备 了 一 定 经 验, 但 由 于 市 场 和 商 业 环 境 的 变 化 带 来 商 业 物 业 出 租 率 和 租 金 价 格 的 波 动, 导 致 公 司 经 营 业 绩 波 动 的 风 险 4 房 地 产 金 融 服 务 业 务 拓 展 带 来 经 营 业 绩 波 动 的 风 险 房 地 产 金 融 服 务 业 务 已 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 未 来 发 展 的 重 要 方 向 自 2014 年 起, 公 司 基 于 自 身 主 营 业 务 规 模 优 势, 积 极 尝 试 房 地 产 金 融 业 务 目 前,

27 公 司 已 推 出 消 费 金 融 产 品, 并 构 建 了 移 动 互 联 网 金 融 服 务 平 台, 公 司 已 将 房 地 产 金 融 服 务 业 务 作 为 未 来 发 展 的 具 体 战 略 之 一 虽 然 公 司 依 靠 房 地 产 代 理 业 务 的 强 大 销 售 能 力 和 广 泛 的 客 户 网 络 资 源 优 势 拓 展 房 地 产 金 融 服 务 业 务, 但 是 该 业 务 的 发 展 仍 然 受 到 国 家 政 策 市 场 环 境 行 业 发 展 阶 段 的 影 响, 其 发 展 速 度 和 结 果 存 在 不 确 定 性, 从 而 造 成 公 司 经 营 业 绩 波 动 的 风 险 5 单 个 项 目 可 能 存 在 的 执 行 风 险 公 司 在 与 房 地 产 开 发 商 签 订 代 理 协 议 时, 通 常 会 根 据 开 发 商 的 开 发 计 划 和 取 得 房 地 产 预 售 许 可 证 的 预 计 时 间 来 制 定 相 应 的 营 销 计 划 然 而, 开 发 商 的 开 发 计 划 和 取 得 预 售 许 可 证 的 时 间 存 在 延 期 的 可 能 性, 由 于 项 目 不 能 按 照 预 定 计 划 进 行 销 售, 可 能 影 响 公 司 经 营 业 绩 ( 四 ) 财 务 风 险 1 应 收 账 款 发 生 坏 账 的 风 险 公 司 应 收 账 款 主 要 为 应 收 房 地 产 开 发 商 的 综 合 代 理 佣 金 2012 年 ~2014 年 各 期 末, 公 司 的 应 收 账 款 账 面 余 额 分 别 为 25, 万 元 27, 万 元 及 31, 万 元, 占 当 期 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 23.26% 21.62% 及 18.88%, 应 收 账 款 余 额 及 占 比 均 较 高 公 司 应 收 账 款 的 回 收 性 主 要 受 房 地 产 市 场 整 体 调 控 及 行 业 固 有 周 期 性 等 宏 观 因 素 的 影 响, 尽 管 公 司 已 经 按 照 既 定 的 会 计 政 策 计 提 坏 账 准 备, 且 报 告 期 内 公 司 实 际 未 发 生 重 大 的 应 收 账 款 损 失, 如 房 地 产 市 场 持 续 下 行 导 致 房 地 产 开 发 商 盈 利 能 力 及 资 金 面 持 续 紧 张, 公 司 应 收 账 款 可 能 发 生 坏 账 损 失 的 风 险 2 项 目 保 证 金 不 能 收 回 的 风 险 公 司 为 获 取 客 户 信 任 取 得 优 质 房 地 产 代 理 销 售 项 目 完 成 区 域 布 局 及 巩 固 业 务 合 作 关 系, 公 司 通 常 向 房 地 产 开 发 商 支 付 一 定 金 额 的 项 目 保 证 金 2012 年 ~2014 年 各 期 末, 公 司 项 目 保 证 金 余 额 分 别 为 28, 万 元 28, 万 元 和 33, 万 元, 占 当 期 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 25.37% 22.57%

28 及 20.43%, 项 目 保 证 金 余 额 及 占 比 均 较 高 通 常 而 言, 公 司 对 拟 支 付 保 证 金 的 客 户 项 目 进 行 严 格 筛 选, 把 控 保 证 金 规 模 及 项 目 数 量, 签 订 具 有 法 律 效 力 的 合 同 文 件, 并 对 项 目 情 况 实 施 全 程 监 控, 并 及 时 催 收 保 证 金, 以 保 障 资 金 安 全 但 是, 公 司 项 目 保 证 金 的 回 收 依 然 受 到 房 地 产 市 场 整 体 调 控 及 行 业 固 有 周 期 性 等 宏 观 因 素 以 及 相 关 房 地 产 营 销 代 理 项 目 的 销 售 指 标 达 成 情 况 的 影 响, 尽 管 公 司 已 经 按 照 既 定 的 会 计 政 策 对 项 目 保 证 金 ( 在 公 司 其 他 应 收 款 科 目 核 算 ) 计 提 坏 账 准 备, 且 报 告 期 内 公 司 实 际 未 发 生 重 大 的 项 目 保 证 金 损 失, 如 受 房 地 产 市 场 整 体 调 控 及 行 业 固 有 周 期 性 等 宏 观 因 素 的 影 响 导 致 房 地 产 开 发 商 资 金 链 紧 张, 或 公 司 未 能 按 照 合 同 约 定 完 成 与 房 地 产 开 发 商 确 定 的 销 售 目 标, 公 司 项 目 保 证 金 面 临 不 能 及 时 收 回 的 风 险, 从 而 对 公 司 正 常 经 营 造 成 不 利 影 响 3 公 司 毛 利 率 下 降 风 险 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 和 2015 年 1-6 月, 公 司 综 合 毛 利 率 分 别 为 55.96% 51.34% 44.73% 和 37.72%, 呈 逐 年 下 降 趋 势 2012 年 ~2014 年 公 司 毛 利 率 水 平 逐 年 下 降 的 主 要 原 因 在 于 :(1) 公 司 业 务 规 模 扩 大 以 及 全 国 化 市 场 布 局 战 略 的 实 施, 使 得 公 司 员 工 数 量 快 速 增 加, 公 司 主 营 业 务 成 本 中 为 员 工 支 付 的 工 资 奖 金 及 福 利 费 分 别 为 22, 万 元 30, 万 元 及 33, 万 元, 增 幅 明 显 ;(2) 由 于 房 地 产 综 合 服 务 行 业 竞 争 激 烈, 为 了 完 成 销 售 目 标, 提 高 销 售 业 绩,2012 年 ~2014 年 公 司 加 大 了 在 项 目 渠 道 推 广 服 务 分 销 服 务 及 设 计 服 务 等 方 面 的 支 出, 渠 道 推 广 分 销 及 设 计 服 务 费 合 计 分 别 为 3, 万 元 6, 万 元 及 8,410.20, 增 幅 较 大 2015 年 1-6 月, 受 房 地 产 行 业 销 售 季 节 性 的 影 响, 公 司 的 经 营 业 绩 主 要 集 中 在 第 三 季 度 及 第 四 季 度 实 现, 而 职 工 薪 酬 存 在 刚 性 支 出 特 点, 公 司 仍 需 持 续 支 付 员 工 薪 酬, 导 致 公 司 2015 年 1-6 月 的 毛 利 率 下 降 幅 度 较 大 未 来, 受 公 司 全 国 化 市 场 布 局 发 展 战 略 的 进 一 步 实 施 及 房 地 产 综 合 服 务 行 业 竞 争 激 烈 的 影 响, 公 司 人 工 成 本 及 渠 道 推 广 分 销 服 务 和 设 计 服 务 费 等 经 营 成 本 可 能 进 一 步 上 升, 如 果 公 司 业 务 拓 展 达 不 到 预 期, 营 业 收 入 增 长 难 以 覆 盖 所 支 付 的 成 本 支 出 上 升, 公 司 毛 利 率 仍 然 面 临 下 降 的 风 险

29 ( 五 ) 募 集 资 金 投 资 项 目 的 风 险 公 司 本 次 募 集 资 金 拟 分 别 用 于 投 资 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 信 息 系 统 建 设 项 目 人 力 资 源 建 设 项 目 品 牌 建 设 项 目 以 及 购 置 办 公 楼 和 补 充 流 动 资 金 本 公 司 本 次 发 行 募 集 资 金 投 资 项 目 的 经 济 效 益 分 析 主 要 是 基 于 当 前 的 经 济 发 展 水 平 市 场 环 境 行 业 发 展 趋 势 消 费 者 需 求 等 因 素, 并 结 合 本 公 司 历 史 经 营 经 验 作 出 若 募 集 资 金 未 能 及 时 到 位, 或 经 济 形 势 行 业 经 营 环 境 等 发 生 重 大 不 利 变 化, 可 能 会 给 本 公 司 募 集 资 金 投 资 项 目 的 顺 利 实 施 带 来 一 定 风 险, 并 对 预 期 的 经 济 效 益 产 生 不 利 影 响 ( 六 ) 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 不 当 控 制 的 风 险 公 司 董 事 长 孙 益 功 先 生 副 董 事 长 刘 哲 先 生 分 别 直 接 持 有 公 司 本 次 发 行 前 25.30% 的 股 份, 孙 益 功 先 生 刘 哲 先 生 是 公 司 的 控 股 股 东 同 坤 投 资 直 接 持 有 公 司 6.83% 的 股 份, 孙 益 功 先 生 刘 哲 先 生 分 别 持 有 同 坤 投 资 42.50% 的 股 份 孙 益 功 先 生 刘 哲 先 生 直 接 间 接 控 制 公 司 本 次 发 行 前 合 计 57.43% 的 股 份, 是 公 司 的 实 际 控 制 人 虽 然 公 司 建 立 了 关 联 交 易 回 避 表 决 制 度 独 立 董 事 制 度 等, 但 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 仍 可 能 利 用 其 控 制 地 位, 通 过 行 使 表 决 权 等 方 式 对 公 司 的 人 事 任 免 经 营 决 策 等 进 行 不 当 控 制, 从 而 损 害 公 司 及 公 司 中 小 股 东 的 利 益 ( 七 ) 管 理 风 险 1 人 力 资 源 不 足 的 风 险 公 司 是 房 地 产 综 合 服 务 商, 所 处 行 业 属 于 人 力 资 本 密 集 型 行 业 公 司 所 从 事 的 房 地 产 代 理 销 售 和 顾 问 策 划 业 务 对 人 力 资 源 素 质 要 求 很 高, 需 要 业 务 人 员 具 有 较 为 丰 富 的 行 业 经 验 较 强 的 创 造 力 和 执 行 力 公 司 全 国 化 市 场 布 局 战 略 的 实 施 及 商 业 运 营 和 房 地 产 金 融 等 新 兴 业 务 的 拓 展 都 需 要 大 量 的 人 力 资 源 投 入, 尽 管 公 司 参 照 行 业 薪 酬 水 平 制 定 了 较 有 竞 争 力 的 薪 酬 体 系 和 福 利 待 遇 制 度 具 备 较 为 健 全 的 员 工 招 聘 培 训 及 晋 升 制 度, 公 司 依 然 面 临 着 人 力 资 源 供 应 不 足 的 压 力 在 公 司 现 有 业 务 相 对 饱 和 的 情 况 下, 如 果 公 司 员 工 素 质 跟 不 上 经 营 业 务 发 展 需 要, 将 会 制 约 公 司 业 务 扩 张 速 度 和 规 模, 进 而

30 影 响 公 司 经 营 业 绩 增 长 2 总 部 对 分 支 机 构 控 制 能 力 滞 后 的 风 险 随 着 公 司 在 全 国 范 围 内 实 施 战 略 布 局, 公 司 业 务 区 域 已 覆 盖 上 海 江 苏 浙 江 安 徽 山 东 河 南 江 西 湖 北 湖 南 天 津 辽 宁 吉 林 陕 西 四 川 重 庆 福 建 海 南 等 多 省 市 ; 设 立 的 分 子 公 司 等 分 支 机 构 超 过 50 家 ; 员 工 人 数 也 保 持 快 速 增 长 在 新 的 地 理 区 域 内 开 展 业 务 和 增 加 新 的 服 务 类 型, 使 得 公 司 组 织 结 构 的 复 杂 程 度 授 权 程 度 提 高, 公 司 总 部 需 要 在 法 律 财 务 和 业 务 的 重 要 流 程 上, 对 公 司 的 各 部 分 进 行 有 效 控 制 若 公 司 未 能 建 立 实 施 有 效 的 内 部 控 制, 可 能 导 致 发 展 迟 缓, 或 在 发 展 中 受 到 经 济 和 声 誉 上 的 损 失 3 公 司 信 息 系 统 无 法 适 应 业 务 发 展 的 风 险 随 着 公 司 在 地 域 和 业 务 范 围 上 的 扩 张, 公 司 现 有 信 息 系 统 将 面 临 越 来 越 大 的 挑 战 首 先, 随 着 公 司 的 外 地 分 支 机 构 逐 渐 增 多, 各 分 支 机 构 与 总 部 之 间 的 业 务 财 务 信 息 交 换 将 越 来 越 频 繁, 现 有 信 息 系 统 有 可 能 无 法 适 应 各 个 地 域 之 间 的 信 息 沟 通 其 次, 随 着 公 司 的 业 务 范 围 增 加, 不 同 业 务 种 类 之 间 的 差 异 也 对 现 有 信 息 系 统 的 模 式 提 出 了 挑 战 为 了 适 应 这 一 变 化, 公 司 本 次 公 开 发 行 募 集 资 金 投 资 项 目 中 设 立 了 信 息 系 统 建 设, 但 是 该 系 统 的 建 立 和 完 善 需 要 时 间, 在 此 之 前, 现 有 信 息 系 统 的 不 完 善 仍 然 有 可 能 对 公 司 业 务 发 展 造 成 影 响 ( 八 ) 净 资 产 收 益 率 下 降 的 风 险 本 次 发 行 完 成 后, 本 公 司 净 资 产 将 在 短 期 内 有 较 大 幅 度 的 增 长, 但 募 集 资 金 投 资 项 目 有 一 定 的 建 设 周 期, 项 目 产 生 效 益 尚 需 一 段 时 间 因 此, 本 次 发 行 后, 本 公 司 净 资 产 收 益 率 存 在 下 降 的 风 险

31 目 录 发 行 人 声 明...6 重 大 事 项 提 示...7 一 关 于 股 份 流 通 限 制 自 愿 锁 定 持 股 意 向...7 二 关 于 稳 定 股 价 的 预 案 及 承 诺...12 三 关 于 招 股 说 明 书 信 息 披 露 的 承 诺...16 四 本 次 发 行 前 未 分 配 利 润 的 处 理...18 五 上 市 后 的 股 利 分 配 政 策...18 六 本 公 司 特 别 提 醒 投 资 者 关 注 风 险 因 素 中 的 下 列 风 险...23 第 一 节 释 义...34 一 普 通 术 语...34 二 专 业 术 语...39 第 二 节 概 览...42 一 发 行 人 简 介...42 二 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 简 介...44 三 发 行 人 主 要 财 务 数 据 及 指 标...44 四 本 次 发 行 基 本 情 况...46 五 募 集 资 金 用 途...47 第 三 节 本 次 发 行 概 况...48 一 本 次 发 行 的 基 本 情 况...48 二 本 次 发 行 的 相 关 当 事 人...49 三 与 本 次 发 行 有 关 的 重 要 时 间 安 排...51 第 四 节 风 险 因 素...52 一 政 策 风 险...52 二 市 场 风 险...52 三 经 营 风 险...53 四 财 务 风 险...55 五 募 集 资 金 投 资 项 目 的 风 险...57 六 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 不 当 控 制 的 风 险...57 七 管 理 风 险...57 八 净 资 产 收 益 率 下 降 的 风 险

32 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况...60 一 发 行 人 基 本 信 息...60 二 发 行 人 的 历 史 沿 革 及 改 制 重 组 情 况...60 三 发 行 人 的 股 本 形 成 及 其 变 化 和 重 大 资 产 重 组 情 况...64 四 发 行 人 历 次 验 资 情 况 及 设 立 时 发 起 人 投 入 资 产 的 计 量 属 性...72 五 发 行 人 的 组 织 结 构...74 六 发 行 人 子 公 司 分 公 司 及 参 股 公 司 简 要 情 况...78 七 发 行 人 主 要 发 起 人 其 他 主 要 股 东 及 实 际 控 制 人 基 本 情 况...88 八 发 行 人 股 本 情 况...92 九 发 行 人 的 员 工 及 其 社 会 保 障 情 况...98 十 持 股 5% 以 上 的 主 要 股 东 的 重 要 承 诺 及 其 履 行 情 况 第 六 节 业 务 与 技 术 一 发 行 人 的 主 营 业 务 主 要 服 务 及 设 立 以 来 的 变 化 情 况 二 发 行 人 所 处 行 业 的 基 本 情 况 三 发 行 人 在 行 业 中 的 竞 争 地 位 四 发 行 人 主 营 业 务 情 况 五 发 行 人 的 主 要 固 定 资 产 和 无 形 资 产 情 况 六 发 行 人 境 外 生 产 经 营 情 况 七 发 行 人 的 服 务 质 量 控 制 第 七 节 同 业 竞 争 与 关 联 交 易 一 同 业 竞 争 情 况 二 关 联 方 与 关 联 交 易 情 况 第 八 节 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 一 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 简 要 情 况 二 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 及 其 近 亲 属 持 有 发 行 人 股 份 情 况 三 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 其 他 主 要 对 外 投 资 情 况 四 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 的 薪 酬 情 况 五 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 兼 职 情 况 六 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 相 互 之 间 存 在 的 亲 属 关 系 情 况 七 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 签 订 的 协 议 与 作 出 的 承 诺 情 况 八 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 任 职 资 格 情 况 九 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 近 三 年 的 变 动 情 况 第 九 节 公 司 治 理 一 公 司 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 等 内 部 制 度 的 建 立 健 全 及 运 行 情 况

33 二 公 司 战 略 审 计 提 名 薪 酬 与 考 核 委 员 会 的 设 置 情 况 三 公 司 最 近 三 年 不 存 在 重 大 违 法 违 规 行 为 四 公 司 报 告 期 内 资 金 占 用 和 对 外 担 保 的 情 况 五 公 司 内 部 控 制 制 度 情 况 第 十 节 财 务 会 计 信 息 一 财 务 报 表 及 其 审 计 意 见 二 财 务 报 表 的 编 制 基 础 及 合 并 财 务 报 表 范 围 三 报 告 期 内 采 用 的 主 要 会 计 政 策 和 会 计 估 计 四 分 部 信 息 五 主 要 税 项 六 非 经 常 性 损 益 七 发 行 人 最 近 一 期 末 主 要 资 产 情 况 八 发 行 人 最 近 一 期 末 主 要 债 项 情 况 九 发 行 人 股 东 权 益 情 况 十 发 行 人 现 金 流 量 情 况 十 一 期 后 事 项 或 有 事 项 及 其 他 重 要 事 项 十 二 历 次 资 产 评 估 情 况 十 三 历 次 验 资 情 况 第 十 一 节 管 理 层 讨 论 与 分 析 一 财 务 状 况 分 析 二 现 金 流 量 分 析 三 盈 利 能 力 分 析 四 非 经 常 性 损 益 对 公 司 经 营 成 果 的 影 响 五 影 响 公 司 未 来 盈 利 能 力 的 因 素 分 析 六 重 大 资 本 性 支 出 分 析 七 关 于 对 外 担 保 情 况 的 说 明 第 十 二 节 业 务 发 展 目 标 一 发 展 战 略 与 目 标 二 公 司 总 体 经 营 目 标 和 发 展 计 划 三 发 展 计 划 的 假 设 条 件 及 面 临 的 主 要 困 难 四 业 务 发 展 计 划 与 现 有 业 务 的 关 系 第 十 三 节 募 集 资 金 运 用 一 募 集 资 金 运 用 概 况 二 本 次 募 集 资 金 投 资 项 目 基 本 情 况

34 三 本 次 募 集 资 金 项 目 的 实 施 对 公 司 财 务 状 况 及 经 营 成 果 的 影 响 第 十 四 节 股 利 分 配 政 策 一 发 行 人 最 近 三 年 的 股 利 分 配 政 策 二 发 行 人 最 近 三 年 的 利 润 分 配 情 况 三 发 行 后 的 股 利 分 配 政 策 四 本 次 发 行 完 成 前 滚 存 利 润 分 配 政 策 第 十 五 节 其 他 重 要 事 项 一 公 司 信 息 披 露 及 投 资 者 关 系 管 理 的 相 关 安 排 二 重 要 合 同 或 协 议 三 对 外 担 保 事 项 四 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 第 十 六 节 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 及 有 关 中 介 机 构 声 明 发 行 人 全 体 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 声 明 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 声 明 发 行 人 律 师 声 明 会 计 师 事 务 所 声 明 资 产 评 估 机 构 声 明 关 于 上 海 上 会 资 产 评 估 有 限 公 司 验 资 机 构 声 明 验 资 复 核 机 构 声 明 第 十 七 节 备 查 文 件 一 备 查 文 件 目 录 二 查 询 时 间 和 地 点

35 第 一 节 释 义 在 本 招 股 说 明 书 中, 除 非 文 义 另 有 所 指, 下 列 简 称 具 有 如 下 特 定 含 义 : 一 普 通 术 语 同 策 咨 询 发 行 人 股 份 公 司 本 公 司 公 司 指 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司, 原 名 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 同 策 有 限 指 上 海 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 前 身 同 坤 投 资 立 天 荣 泽 同 策 众 心 指 指 指 成 立 于 2002 年 6 月 22 日, 成 立 时 公 司 名 称 为 上 海 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司, 于 2013 年 10 月 22 日 迁 址 并 更 名 为 拉 萨 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 股 东 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司, 系 发 行 人 股 东 上 海 同 策 众 心 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 同 鹏 指 上 海 同 鹏 企 业 管 理 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 同 馨 指 上 海 同 馨 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 卓 企 华 屋 同 策 诚 果 指 指 上 海 卓 企 华 屋 房 产 投 资 顾 问 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 同 策 诚 果 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 同 赋 指 上 海 同 赋 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 同 渡 指 上 海 同 渡 房 产 营 销 策 划 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 澹 然 指 上 海 澹 然 资 产 管 理 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 朴 然 指 上 海 朴 然 资 产 管 理 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 同 海 指 上 海 同 海 投 资 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 康 达 信 指 上 海 康 达 信 企 业 管 理 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 蓝 正 指 上 海 蓝 正 管 理 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司

36 上 海 同 然 指 上 海 同 然 资 产 管 理 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 上 海 从 然 指 上 海 从 然 资 产 管 理 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 出 山 广 告 指 上 海 出 山 广 告 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 同 常 投 资 同 跃 投 资 南 京 同 进 南 京 同 策 苏 州 同 策 指 指 指 指 指 上 海 同 常 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 发 行 人 出 资 5 万, 为 有 限 合 伙 人 上 海 同 跃 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 发 行 人 出 资 5 万, 为 有 限 合 伙 人 南 京 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司, 2015 年 11 月 30 日 改 名 为 南 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 指 南 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 原 南 京 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 苏 州 市 同 策 房 地 产 经 纪 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 无 锡 同 策 指 无 锡 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 扬 州 同 协 指 扬 州 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 镇 江 同 协 指 镇 江 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 泰 州 同 策 指 泰 州 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 常 州 同 策 指 常 州 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 南 通 同 策 指 南 通 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 南 通 同 一 指 南 通 同 一 广 告 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 南 通 经 纪 指 南 通 同 策 房 屋 经 纪 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 杭 州 同 策 指 杭 州 同 策 同 晶 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 杭 州 同 晶 指 杭 州 同 晶 沟 通 广 告 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 宁 波 同 策 指 宁 波 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 安 徽 同 力 指 安 徽 同 力 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 合 肥 同 元 指 合 肥 市 同 元 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司

37 济 南 同 晶 指 济 南 同 晶 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 青 岛 同 策 指 青 岛 同 策 房 产 营 销 策 划 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 烟 台 同 进 指 烟 台 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 营 口 同 策 指 营 口 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 河 南 同 协 指 河 南 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 江 西 同 策 指 江 西 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 武 汉 合 和 武 汉 同 策 指 指 武 汉 合 和 致 远 房 地 产 经 纪 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 武 汉 同 策 合 和 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 长 沙 同 策 指 长 沙 同 策 房 地 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 天 津 同 益 指 天 津 同 益 房 地 产 经 纪 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 北 京 同 海 指 北 京 同 海 投 资 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 大 连 同 益 指 大 连 同 益 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 大 连 朴 素 指 大 连 朴 素 传 播 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 大 连 同 进 指 大 连 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 沈 阳 同 策 指 沈 阳 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 长 春 同 策 指 长 春 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 陕 西 同 策 指 陕 西 同 策 房 地 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 四 川 同 策 指 四 川 同 策 房 地 产 顾 问 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 重 庆 同 策 指 重 庆 同 策 置 业 顾 问 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 厦 门 同 著 指 厦 门 同 著 房 地 产 代 理 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 海 南 同 策 指 海 南 同 策 众 心 房 产 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 子 公 司 同 海 投 资 指 同 海 投 资 咨 询 有 限 公 司, 系 发 行 人 境 外 子 公 司 同 策 控 股 指 同 策 控 股 有 限 公 司, 系 发 行 人 境 外 子 公 司

38 上 海 精 策 景 盈 投 资 上 海 晟 同 上 海 浦 软 上 海 舜 堃 平 晨 广 告 指 指 指 指 指 指 上 海 精 策 都 邑 空 间 与 不 动 产 研 究 所 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 15% 股 权 上 海 景 盈 投 资 管 理 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 发 行 人 出 资 500 万 元, 为 有 限 合 伙 人 上 海 晟 同 投 资 管 理 有 限 公 司, 上 海 同 鹏 持 有 5% 股 权 上 海 浦 软 汇 智 商 业 经 营 管 理 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 30% 股 权 上 海 舜 堃 建 设 发 展 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 15% 股 权 上 海 平 晨 广 告 策 划 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 40% 股 权 米 泛 广 告 指 上 海 米 泛 广 告 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 40% 股 权 全 筑 易 家 恺 策 投 资 指 指 上 海 全 筑 易 家 居 配 套 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 11.7% 股 权 上 海 恺 策 投 资 管 理 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 35% 股 权 格 外 广 告 指 上 海 格 外 广 告 有 限 公 司, 发 行 人 持 有 40% 股 权 伟 赛 智 能 芜 湖 鑫 德 青 岛 逆 光 信 达 金 海 合 纵 创 智 世 葡 园 柯 罗 尼 指 指 指 指 指 指 指 上 海 伟 赛 智 能 科 技 有 限 公 司, 上 海 朴 然 持 有 20.19% 股 权 芜 湖 鑫 德 贰 号 投 资 中 心 ( 有 限 合 伙 ), 发 行 人 出 资 700 万 元, 为 有 限 合 伙 人 ; 上 海 同 赋 出 资 1 万 元, 为 普 通 合 伙 人 青 岛 逆 光 创 意 文 化 传 播 有 限 公 司, 青 岛 同 策 持 有 45% 股 权 深 圳 市 信 达 金 海 鸿 业 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 上 海 同 海 出 资 万 元, 为 有 限 合 伙 人 上 海 合 纵 创 智 房 地 产 经 纪 有 限 公 司, 原 名 上 海 策 达 房 地 产 经 纪 有 限 公 司, 成 立 于 2005 年 8 月,2014 年 9 月 发 行 人 将 其 持 有 的 100% 股 权 转 让 给 了 黄 祯 上 海 世 葡 园 文 化 投 资 有 限 公 司, 成 立 于 2012 年 8 月,2012 年 12 月 发 行 人 将 其 持 有 的 股 权 转 让 给 胡 敬 友 柯 罗 尼 新 扬 子 ( 上 海 ) 投 资 管 理 咨 询 有 限 公 司, 成 立 于 2011 年 5 月,2014 年 6 月 发 行 人 将 其 持 有 的 股 份 转 让 给 陶 家 辉

39 北 京 同 策 上 海 同 衡 上 海 同 进 同 运 投 资 上 海 富 岛 昆 山 同 进 上 海 致 臻 同 进 物 业 同 运 酒 店 浩 狮 投 资 江 苏 同 进 昆 山 鹿 同 万 润 物 业 喆 民 投 资 上 海 同 岑 上 海 同 翮 同 运 瑞 兹 上 海 博 星 扬 州 中 城 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 指 北 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 成 立 于 2007 年 7 月, 2013 年 8 月 发 行 人 将 其 持 有 的 股 权 转 给 刘 陈 弟 上 海 同 衡 企 业 发 展 有 限 公 司, 成 立 于 2009 年 8 月, 已 于 2012 年 10 月 注 销 上 海 同 进 置 业 有 限 公 司, 孙 益 功 和 刘 哲 分 别 持 有 47.5% 的 股 权 上 海 同 运 投 资 有 限 公 司, 孙 益 功 和 刘 哲 分 别 持 有 43.5% 的 股 权 上 海 富 岛 房 地 产 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 100% 的 股 权 昆 山 同 进 置 业 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 100% 的 股 权 上 海 致 臻 实 业 发 展 有 限 公 司 ; 上 海 同 进 持 有 95% 的 股 权, 同 运 投 资 持 有 5% 股 权 上 海 同 进 物 业 服 务 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 80% 的 股 权 上 海 同 运 酒 店 管 理 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 70% 的 股 权 上 海 浩 狮 投 资 管 理 咨 询 有 限 公 司, 同 进 物 业 持 有 100% 的 股 权 江 苏 同 进 物 业 服 务 有 限 公 司, 同 进 物 业 持 有 100% 的 股 权 昆 山 鹿 同 置 业 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 60% 的 股 权 上 海 万 润 物 业 管 理 有 限 公 司, 同 进 物 业 持 有 100% 的 股 权 上 海 喆 民 投 资 中 心 ( 有 限 合 伙 ), 刘 哲 出 资 100 万 元, 为 普 通 合 伙 人 上 海 同 岑 实 业 发 展 有 限 公 司, 同 运 投 资 持 有 100% 的 股 权 上 海 同 翮 实 业 发 展 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 100% 的 股 权 上 海 同 运 瑞 兹 酒 店 管 理 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 50% 的 股 权 上 海 博 星 房 产 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 45% 的 股 权 扬 州 中 城 同 进 房 地 产 有 限 公 司, 上 海 同 进 持 有 30% 的 股 权

40 恒 盛 颐 丰 指 恒 盛 颐 丰 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 恒 盛 恒 茂 指 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 公 司 章 程 公 司 章 程 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 章 程 公 司 章 程 ( 草 案 ) 公 司 章 程 ( 草 案 ) 指 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 章 程 ( 草 案 ) 股 价 稳 定 预 案 指 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 上 市 后 三 年 内 股 价 稳 定 的 预 案 证 监 会 指 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 上 交 所 指 上 海 证 券 交 易 所 海 际 证 券 保 荐 人 主 承 销 商 指 海 际 证 券 有 限 责 任 公 司 锦 天 城 发 行 人 律 师 指 上 海 市 锦 天 城 律 师 事 务 所 立 信 所 指 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 本 次 发 行 本 次 公 开 发 行 指 公 司 本 次 公 开 发 行 8, 万 股 人 民 币 普 通 股 新 股 的 行 为 报 告 期 最 近 三 年 及 一 期 指 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月 元 万 元 指 人 民 币 元 万 元 公 司 法 指 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 证 券 法 指 中 华 人 民 共 和 国 证 券 法 本 招 股 说 明 书 招 股 说 明 书 二 专 业 术 语 指 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 首 次 公 开 发 行 股 票 招 股 说 明 书 居 间 指 居 间 人 按 委 托 人 的 指 示, 为 委 托 人 与 第 三 人 订 立 合 同 提 供 机 会 或 进 行 介 绍 活 动, 由 委 托 人 付 给 居 间 人 约 定 报 酬 行 纪 指 根 据 委 托 人 的 委 托, 用 委 托 人 的 费 用, 而 以 行 纪 人 自 己 的 名 义 为 委 托 人 从 事 商 业 活 动 的 有 偿 行 为 代 理 指 房 地 产 中 介 机 构 基 于 开 发 商 的 授 权 而 发 生 的 房 屋 代 理 销 售 行 为 基 本 代 理 费 收 入 指 即 固 定 比 例 代 理 费 收 入, 是 指 公 司 与 开 发 商 在 代

41 理 合 同 中 协 商 确 定 某 个 委 托 标 的 的 最 低 目 标 售 价, 按 最 低 目 标 售 价 或 实 际 售 价 的 销 售 金 额 提 取 固 定 比 例 或 累 进 比 例 的 代 理 销 售 佣 金, 该 笔 佣 金 即 为 基 本 代 理 费 收 入 溢 价 分 成 收 入 指 若 委 托 标 的 的 实 际 售 价 超 过 公 司 与 开 发 商 约 定 的 最 低 目 标 售 价, 则 公 司 与 开 发 商 按 照 代 理 合 同 约 定 的 比 例 分 配 超 出 部 分 销 售 收 入, 公 司 所 获 得 的 部 分 形 成 公 司 的 溢 价 分 成 收 入 综 合 代 理 佣 金 指 基 本 代 理 费 收 入 与 溢 价 分 成 收 入 之 和 土 地 招 拍 挂 制 度 指 根 据 土 地 利 用 规 划 规 定 的 土 地 用 途 对 土 地 使 用 权 的 一 种 出 让 方 式 一 线 城 市 指 北 京 上 海 广 州 深 圳 二 线 城 市 指 商 品 房 销 售 面 积 在 500 万 平 方 米 以 上 的 城 市, 主 要 为 各 省 会 城 市 及 计 划 单 列 市 三 线 城 市 指 经 济 比 较 发 达 的 中 小 城 市 长 三 角 指 江 苏 省 浙 江 省 上 海 市 珠 三 角 指 广 州 市 深 圳 市 佛 山 市 珠 海 市 东 莞 市 中 山 市 惠 州 市 江 门 市 肇 庆 市 环 渤 海 指 北 京 市 天 津 市 两 大 直 辖 市 及 辽 宁 省 河 北 省 山 东 省 中 西 部 指 重 庆 市 四 川 省 贵 州 省 云 南 省 广 西 壮 族 自 治 区 陕 西 省 甘 肃 省 青 海 省 宁 夏 回 族 自 治 区 西 藏 省 新 疆 维 吾 尔 族 自 治 区 内 蒙 古 自 治 区 华 东 地 区 指 上 海 市 浙 江 省 江 苏 省 安 徽 省 江 西 省 山 东 省 福 建 省 由 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 研 究 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 中 国 指 数 研 究 院 ( 原 搜 房 研 究 院 ) 中 国 房 地 产 TOP10 研 究 指 三 家 研 究 机 构 发 起 成 立, 致 力 于 对 中 国 规 模 最 大 组 效 益 最 佳 品 牌 最 优 房 地 产 企 业 群 体 和 房 地 产 市 场 进 行 客 观 公 正 的 研 究 的 以 房 地 产 开 发 商 政 府 机 构 机 构 投 资 者 金 融 房 地 产 综 合 服 务 商 指 机 构 及 消 费 者 为 主 要 客 户, 提 供 房 地 产 产 业 链 各 环 节 专 业 服 务 的 公 司 房 地 产 中 介 业 务 指 房 地 产 咨 询 房 地 产 价 格 评 估 房 地 产 经 纪 等 活 动 的 总 称 房 地 产 营 销 代 理 商 指 从 事 房 地 产 营 销 代 理 业 务 的 房 地 产 综 合 服 务 商 商 业 物 业 运 营 商 指 从 事 商 业 办 公 等 物 业 运 营 管 理 业 务 的 房 地 产 综

42 成 功 销 售 口 径 的 代 理 销 售 签 订 预 售 合 同 口 径 的 代 理 销 售 开 盘 房 地 产 价 格 指 数 指 指 指 指 合 服 务 商 成 功 销 售 是 由 公 司 和 房 地 产 开 发 商 在 房 地 产 代 理 销 售 合 同 中 约 定 的 概 念, 一 般 指 房 地 产 销 售 中 购 房 者 的 全 部 购 房 款 到 达 开 发 商 账 户, 如 购 房 者 一 次 性 付 清 全 部 购 房 款 项 ; 或 按 揭 购 房 的 购 房 者 按 照 按 揭 银 行 的 要 求 提 供 贷 款 申 请 材 料 和 办 好 各 项 手 续, 签 订 借 款 合 同, 取 得 房 地 产 交 易 中 心 出 具 的 抵 押 收 件 收 据 统 计 达 到 成 功 销 售 条 件 的 销 售 面 积 和 销 售 金 额 作 为 房 地 产 综 合 服 务 商 实 现 的 代 理 销 售 面 积 和 代 理 销 售 金 额 统 计 代 理 期 内 购 房 者 签 署 了 商 品 房 预 售 / 销 售 合 同 并 支 付 了 首 付 款 所 对 应 的 合 同 面 积 和 合 同 总 金 额 作 为 房 地 产 综 合 服 务 商 实 现 的 代 理 销 售 面 积 和 代 理 销 售 金 额 开 发 商 的 楼 盘 已 经 取 得 了 预 售 许 可 证, 开 始 正 式 对 外 销 售 的 行 为 一 定 区 域 在 特 定 时 间 内 房 地 产 行 业 的 整 体 价 格 水 平, 研 究 价 格 指 数 的 变 化 可 以 看 出 价 格 的 升 降 趋 势 本 招 股 说 明 书 中 部 分 合 计 数 与 各 加 数 直 接 相 加 之 和 在 尾 数 上 可 能 存 在 差 异, 这 些 差 异 是 由 四 舍 五 入 造 成 的

43 第 二 节 概 览 本 概 览 仅 对 招 股 说 明 书 全 文 做 扼 要 提 示 投 资 者 作 出 投 资 决 策 前, 应 认 真 阅 读 招 股 说 明 书 全 文 一 发 行 人 简 介 ( 一 ) 公 司 概 况 中 文 名 称 : 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 英 文 名 称 :Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 注 册 资 本 :24, 万 元 实 收 资 本 :24, 万 元 法 定 代 表 人 : 孙 益 功 有 限 公 司 成 立 日 期 :1998 年 4 月 29 日 股 份 公 司 设 立 日 期 :2008 年 7 月 4 日 住 所 : 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 兴 乐 路 51 号 办 公 地 址 : 上 海 市 江 宁 路 358 号 邮 政 编 码 : 电 话 : 传 真 : 互 联 网 网 址 : 电 子 信 箱 :[email protected] ( 二 ) 经 营 范 围 和 主 营 业 务 公 司 经 营 范 围 : 房 地 产 经 纪, 商 务 信 息 咨 询 ( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 相

44 关 部 门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 ) 公 司 主 营 业 务 为 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 服 务 商 业 物 业 运 营 和 房 地 产 金 融 服 务 等 专 业 服 务 经 过 多 年 发 展, 公 司 业 务 已 覆 盖 上 海 苏 州 南 京 常 州 杭 州 重 庆 青 岛 大 连 郑 州 合 肥 天 津 等 区 域, 经 营 的 产 品 类 型 遍 及 住 宅 别 墅 商 铺 产 权 酒 店 酒 店 公 寓 5A 办 公 楼 等 ( 三 ) 公 司 设 立 情 况 本 公 司 前 身 为 同 策 有 限, 成 立 于 1998 年 4 月 29 日 公 司 系 由 同 策 有 限 整 体 变 更 设 立 的 股 份 有 限 公 司 2008 年 6 月 4 日, 同 策 有 限 全 体 股 东 签 订 了 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 发 起 人 协 议 书, 约 定 各 股 东 分 别 以 其 在 同 策 有 限 的 出 资 比 例 所 对 应 的 截 至 2008 年 3 月 31 日 经 立 信 所 审 计 报 告 ( 信 会 师 报 字 [2008] 第 号 ) 审 计 的 公 司 净 资 产 89,786, 元, 按 :1 比 例 折 为 公 司 的 股 本 75,000,000 股, 设 立 时 公 司 名 称 为 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2011 年 5 月, 公 司 召 开 2010 年 年 度 股 东 大 会, 审 议 通 过 公 司 名 称 由 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 变 更 为 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2011 年 9 月 完 成 工 商 变 更 登 记 ( 四 ) 公 司 股 本 结 构 本 次 发 行 前, 本 公 司 股 本 结 构 如 下 : 序 号 股 东 名 称 或 姓 名 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 1 孙 益 功 6, 刘 哲 6, 立 天 荣 泽 3, Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd 3, 王 天 舒 2,

45 6 同 坤 投 资 1, 汤 佳 珉 陈 克 勇 合 计 24, 二 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 简 介 为 保 证 公 司 健 康 发 展 及 重 大 事 项 的 高 效 决 策, 并 继 续 保 持 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 的 稳 定,2009 年 3 月 5 日, 孙 益 功 与 刘 哲 签 署 一 致 行 动 协 议 该 协 议 书 约 定 : 双 方 将 在 股 份 公 司 董 事 会 股 东 大 会 上 协 商 一 致, 采 取 相 同 的 意 思 表 示 ; 在 股 份 公 司 经 股 东 大 会 董 事 会 审 议 通 过 的 重 大 事 项 的 执 行 过 程 中, 采 取 一 致 行 动, 共 同 维 护 公 司 的 利 益 ; 在 公 司 首 次 在 中 国 境 内 公 开 发 行 普 通 股 A 股 股 票 之 前, 不 转 让 或 委 托 他 人 管 理 其 持 有 的 公 司 股 份 ; 在 公 司 首 次 在 中 国 境 内 公 开 发 行 普 通 股 A 股 股 票 之 后, 采 取 相 同 的 股 份 锁 定 期, 使 双 方 所 持 公 司 股 份 数 相 同 自 2009 年 3 月 5 日 以 来, 孙 益 功 与 刘 哲 两 人 持 有 公 司 股 权 比 例 始 终 保 持 相 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 孙 益 功 和 刘 哲 分 别 直 接 持 有 本 公 司 25.30% 股 份, 并 通 过 同 坤 投 资 合 计 间 接 控 制 本 公 司 6.83% 股 权, 前 述 两 人 合 计 直 接 和 间 接 控 制 发 行 人 57.43% 股 权 因 此, 本 公 司 的 控 股 股 东 实 际 控 制 人 为 孙 益 功 和 刘 哲 孙 益 功 : 男,42 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 研 究 生 学 历, 上 海 工 商 联 房 地 产 商 会 副 会 长 曾 任 上 海 丰 越 实 业 发 展 有 限 公 司 副 总 经 理 于 1998 年 与 刘 哲 共 同 创 办 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 董 事 长 刘 哲 : 男,44 岁, 中 国 国 籍, 拥 有 加 拿 大 永 久 居 留 权, 本 科 学 历 曾 任 上 海 高 科 房 地 产 公 司 业 务 员 上 海 丰 越 实 业 发 展 有 限 公 司 执 行 董 事 于 1998 年 与 孙 益 功 共 同 创 办 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 副 董 事 长 三 发 行 人 主 要 财 务 数 据 及 指 标 经 立 信 所 审 计, 本 公 司 最 近 三 年 及 一 期 的 主 要 财 务 数 据 如 下 :

46 ( 一 ) 合 并 资 产 负 债 表 主 要 数 据 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 资 产 总 计 152, , , , 负 债 合 计 13, , , , 少 数 股 东 权 益 所 有 者 权 益 合 计 ( 二 ) 合 并 利 润 表 主 要 数 据 1, , , , , , , , 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 营 业 总 收 入 37, , , , 营 业 利 润 ( 亏 损 以 - 号 填 列 ) 利 润 总 额 ( 亏 损 总 额 以 - 号 填 列 ) 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 ( 三 ) 合 并 现 金 流 量 表 主 要 数 据 , , , , , , , , , 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 ( 四 ) 主 要 财 务 指 标 -3, , , , , , , , , , , , , , ,

47 项 目 2015 年 6 月 30 日 /2015 年 1-6 月 2014 年 12 月 31 日 /2014 年 度 2013 年 12 月 31 日 /2013 年 度 2012 年 12 月 31 日 /2012 年 度 流 动 比 率 ( 倍 ) 速 动 比 率 ( 倍 ) 母 公 司 资 产 负 债 率 (%) 应 收 账 款 周 转 率 ( 次 ) 息 税 折 旧 摊 销 前 利 润 ( 万 元 ) , , , , 利 息 保 障 倍 数 ( 倍 ) 每 股 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 ( 元 ) 每 股 净 现 金 流 量 ( 元 ) 无 形 资 产 占 净 资 产 比 例 (%) 四 本 次 发 行 基 本 情 况 发 行 股 票 类 型 : 人 民 币 普 通 股 (A 股 ) 发 行 股 数 : 每 股 面 值 : 每 股 发 行 价 格 : 发 行 日 期 : 拟 上 市 的 证 券 交 易 所 : 发 行 后 总 股 本 : 发 行 方 式 : 8, 万 股 人 民 币 1.00 元 人 民 币 元 年 月 日 上 海 证 券 交 易 所 32, 万 股 采 用 网 下 向 网 下 投 资 者 配 售 与 网 上 向 社 会 公 众 投 资 者 定 价 发 行 相 结 合 的 方 式, 或 中 国 证 监 会 认 可 的 其 他 方 式 符 合 资 格 的 网 下 投 资 者 和 在 上 海 证 券 交 易 所 开 立 股 票 账 户 的 自 然 发 行 对 象 : 人 法 人 和 其 他 投 资 者 ( 中 国 法 律 法 规 及 本 公 司 须 遵 守 的 其 他 监 管 要 求 所 禁 止 者 除 外 )

48 五 募 集 资 金 用 途 经 公 司 于 2015 年 11 月 13 日 召 开 的 第 三 届 董 事 会 第 八 次 会 议 审 议 和 2015 年 11 月 29 日 召 开 的 2015 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 批 准, 本 次 发 行 募 集 资 金 总 额 在 扣 除 发 行 费 用 后, 将 按 轻 重 缓 急 顺 序 投 资 以 下 项 目 : 序 号 项 目 名 称 项 目 总 投 资 ( 万 元 ) 项 目 拟 募 集 资 金 额 ( 万 元 ) 项 目 备 案 / 立 项 情 况 1 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 28, , 沪 发 改 城 [2015]12 号 2 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 8, , 沪 发 改 城 [2015]13 号 松 发 改 外 备 [2015]010 3 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 17, , 号 松 发 改 外 备 [2015]011 4 信 息 系 统 建 设 项 目 9, , 号 5 人 力 资 源 建 设 项 目 4, , 品 牌 建 设 项 目 3, , 购 置 办 公 楼 26, , 补 充 流 动 资 金 10, , 合 计 109, , 本 次 发 行 募 集 资 金 到 位 前, 公 司 可 根 据 各 项 目 的 实 际 进 度, 以 自 有 资 金 或 银 行 借 款 支 付 项 目 所 需 款 项 ; 本 次 发 行 募 集 资 金 到 位 后, 公 司 将 严 格 按 照 有 关 的 制 度 使 用 募 集 资 金, 募 集 资 金 可 用 于 置 换 前 期 投 入 募 集 资 金 投 资 项 目 的 自 有 资 金 银 行 借 款 以 及 支 付 项 目 剩 余 款 项 如 本 次 发 行 实 际 募 集 资 金 净 额 超 过 项 目 预 计 募 集 资 金 投 入 总 额 的, 超 过 部 分 用 于 补 充 与 公 司 主 营 业 务 有 关 的 营 运 资 金 ; 如 实 际 募 集 资 金 净 额 少 于 上 述 项 目 预 计 募 集 资 金 投 入 总 额 的, 不 足 部 分 由 公 司 自 筹 资 金 解 决 关 于 本 次 发 行 募 集 资 金 投 向 的 具 体 内 容 请 参 见 本 招 股 说 明 书 第 十 三 节 募 集 资 金 运 用

49 第 三 节 本 次 发 行 概 况 一 本 次 发 行 的 基 本 情 况 股 票 种 类 : 人 民 币 普 通 股 (A 股 ) 每 股 面 值 : 发 行 股 数 : 1.00 元 不 超 过 8, 万 股, 占 发 行 后 总 股 本 的 比 例 为 25%, 本 次 发 行 不 涉 及 老 股 转 让 元 / 股, 通 过 向 符 合 条 件 的 投 资 者 初 步 询 价, 由 公 司 与 发 行 价 格 : 保 荐 人 ( 主 承 销 商 ) 根 据 初 步 询 价 情 况, 并 综 合 考 虑 公 司 的 募 集 资 金 计 划 公 司 业 绩 及 市 场 情 况 等 因 素 确 定 发 行 价 格, 或 采 用 中 国 证 监 会 认 可 的 其 他 方 式 确 定 发 行 价 格 发 行 市 盈 率 : 发 行 前 每 股 净 资 产 : 倍 元 ( 按 照 2015 年 6 月 30 日 经 审 计 的 净 资 产 除 以 本 次 发 行 前 总 股 本 计 算 ) 发 行 后 每 股 净 资 产 : 元 发 行 市 净 率 : 发 行 方 式 : 倍 采 用 网 下 向 网 下 投 资 者 配 售 和 网 上 向 社 会 公 众 投 资 者 定 价 发 行 相 结 合 的 方 式, 或 中 国 证 监 会 认 可 的 其 他 方 式 符 合 资 格 的 网 下 投 资 者 和 在 上 海 证 券 交 易 所 开 立 股 票 账 发 行 对 象 : 户 的 境 内 自 然 人 法 人 和 其 他 投 资 者 投 资 者 ( 国 家 法 律 法 规 及 本 公 司 须 遵 守 的 其 他 监 管 要 求 所 禁 止 者 除 外 ) 承 销 方 式 : 余 额 包 销 预 计 募 集 资 金 总 额 : 元 预 计 募 集 资 金 净 额 : 元 本 次 发 行 费 用 总 额 预 计 合 计 为 万 元, 其 中 包 括 保 荐 及 发 行 费 用 概 算 : 承 销 费 用 约 万 元 审 计 及 验 资 费 用 万 元 律 师 费 用 万 元 发 行 上 市 手 续 费 用 万 元 用 于 本 次 发 行 的 信 息 披 露 费 用 万 元

50 二 本 次 发 行 的 相 关 当 事 人 1 发 行 人 : 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 地 址 : 孙 益 功 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 兴 乐 路 51 号 电 话 : 传 真 : 联 系 人 : 李 勇 2 保 荐 人 ( 主 承 销 商 ): 海 际 证 券 有 限 责 任 公 司 法 定 代 表 人 : 地 址 : 朱 俊 上 海 市 浦 东 新 区 陆 家 嘴 环 路 1000 号 恒 生 银 行 大 厦 45 楼 电 话 : 传 真 : 保 荐 代 表 人 : 项 目 协 办 人 : 项 目 组 其 他 成 员 : 林 旭 斌 于 越 冬 王 帅 倪 卫 华 史 帅 陈 磊 阮 君 睿 3 发 行 人 律 师 : 上 海 市 锦 天 城 律 师 事 务 所 负 责 人 : 地 址 : 吴 明 德 上 海 市 浦 东 新 区 花 园 石 桥 路 33 号 花 旗 集 团 大 厦 14 楼 电 话 : 传 真 : 经 办 律 师 : 沈 国 权 李 和 金 李 云 龙

51 4 审 计 机 构 : 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 法 定 代 表 人 : 地 址 : 朱 建 弟 上 海 市 南 京 东 路 61 号 4 楼 电 话 : 传 真 : 签 字 注 册 会 计 师 : 唐 国 骏 张 盈 5 资 产 评 估 机 构 : 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 地 址 : 梅 慧 民 上 海 市 南 京 东 路 61 号 5F 电 话 : 传 真 : 签 字 注 册 资 产 评 估 师 : 刘 媛 媛 任 素 梅 6 股 票 登 记 机 构 : 中 国 证 券 登 记 结 算 有 限 责 任 公 司 上 海 分 公 司 地 址 : 上 海 市 浦 东 陆 家 嘴 东 路 166 号 中 国 保 险 大 厦 36 楼 电 话 : 传 真 主 承 销 商 收 款 银 行 : 户 名 : 海 际 证 券 有 限 责 任 公 司 账 号 :

52 8 申 请 上 市 证 券 交 易 所 : 上 海 证 券 交 易 所 地 址 : 上 海 市 浦 东 南 路 528 号 上 海 证 券 大 厦 电 话 : 发 行 人 与 本 次 发 行 相 关 的 各 中 介 机 构 及 其 负 责 人 高 级 管 理 人 员 及 经 办 人 员 之 间 不 存 在 任 何 直 接 或 间 接 的 股 权 关 系 或 其 他 权 益 关 系 三 与 本 次 发 行 有 关 的 重 要 时 间 安 排 1 询 价 推 介 日 期 : 年 月 日 ~ 年 月 日 2 定 价 公 告 刊 登 日 期 : 年 月 日 3 发 行 公 告 刊 登 日 期 : 4 网 下 申 购 日 期 : 年 月 日 年 月 日 ~ 年 月 日 5 网 上 申 购 日 期 : 年 月 日 6 股 票 上 市 日 期 : 年 月 日

53 第 四 节 风 险 因 素 投 资 者 在 评 价 发 行 人 本 次 发 行 的 股 票 时, 除 本 招 股 说 明 书 提 供 的 各 项 资 料 外, 应 特 别 认 真 地 考 虑 下 述 各 项 风 险 因 素 下 列 风 险 根 据 重 要 性 原 则 或 可 能 影 响 投 资 决 策 的 程 度 大 小 排 序, 但 并 不 代 表 风 险 依 排 列 次 序 发 生 一 政 策 风 险 房 地 产 行 业 作 为 国 家 支 柱 产 业, 受 国 家 宏 观 政 策 的 影 响 较 大 房 地 产 行 业 属 于 周 期 性 行 业, 在 房 地 产 行 业 发 展 的 不 同 阶 段, 政 府 会 根 据 国 家 宏 观 经 济 总 体 形 势 以 及 房 地 产 市 场 变 化 的 实 际 情 况, 出 台 不 同 的 宏 观 政 策 对 商 品 房 的 销 售 规 模 及 价 格 进 行 调 控, 从 而 促 进 房 地 产 业 的 持 续 健 康 发 展 这 些 宏 观 政 策 通 过 影 响 房 地 产 行 业 进 而 间 接 影 响 房 地 产 综 合 服 务 行 业 国 家 对 于 房 地 产 行 业 的 宏 观 调 控 措 施 有 利 于 房 地 产 市 场 长 期 平 稳 健 康 发 展, 但 短 期 内 会 促 使 供 求 双 方 出 现 观 望 心 理, 从 而 导 致 房 地 产 交 易 量 出 现 波 动 若 房 地 产 调 整 持 续 时 间 较 长, 公 司 不 能 及 时 准 确 理 解 国 家 这 些 政 策 对 房 地 产 综 合 服 务 行 业 的 影 响 并 积 极 应 对, 则 可 能 影 响 到 公 司 业 务 的 开 展, 会 给 公 司 的 经 营 带 来 一 定 不 利 影 响 二 市 场 风 险 ( 一 ) 宏 观 经 济 波 动 导 致 公 司 业 绩 波 动 的 风 险 十 二 五 期 间 我 国 宏 观 经 济 发 展 目 标 强 调 以 结 构 调 整 和 产 业 升 级 为 主, 在 维 持 总 量 规 模 稳 定 增 长 的 同 时 更 突 出 质 量 的 提 高 国 民 经 济 的 持 续 健 康 发 展 是 房 地 产 市 场 不 断 发 展 的 坚 实 基 础 若 未 来 国 内 宏 观 经 济 形 势 继 续 发 生 不 利 变 化, 进 而 导 致 国 内 房 地 产 行 业 发 生 波 动, 将 会 对 公 司 的 收 入 和 利 润 产 生 较 大 影 响, 投 资 者 应 充 分 关 注 由 此 导 致 的 风 险 ( 二 ) 房 地 产 市 场 规 模 变 化 导 致 公 司 业 绩 波 动 的 影 响 2012~2014 年, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 分 别 为 亿 亿 和 亿

54 平 方 米, 销 售 金 额 分 别 为 64, 亿 元 81, 亿 元 和 76, 亿 元 未 来 房 地 产 市 场 规 模 可 能 会 继 续 发 生 波 动, 若 房 地 产 综 合 服 务 商 在 房 地 产 产 业 链 中 的 市 场 份 额 不 能 持 续 扩 大, 则 其 业 务 规 模 可 能 随 之 发 生 波 动, 进 而 导 致 公 司 业 绩 发 生 波 动 ( 三 ) 市 场 竞 争 加 剧 的 风 险 目 前, 全 国 的 房 地 产 综 合 服 务 商 之 间 的 竞 争 比 较 激 烈, 行 业 分 散, 并 且 大 多 在 商 品 房 营 销 代 理 市 场 上 展 开 竞 争 如 果 公 司 不 能 充 分 利 用 已 积 累 的 自 身 优 势, 抓 住 有 利 时 机 提 升 资 金 实 力 优 化 服 务 结 构, 向 高 附 加 值 的 新 产 品 升 级 和 向 新 领 域 拓 展, 并 快 速 实 现 新 领 域 的 规 模 化, 则 可 能 面 临 越 来 越 激 烈 的 市 场 竞 争 风 险 ( 四 ) 季 节 性 波 动 的 风 险 房 地 产 综 合 服 务 业 与 房 地 产 行 业 一 样, 存 在 显 著 的 季 节 性 特 征 通 常 来 讲, 房 地 产 行 业 下 半 年 成 交 量 较 上 半 年 更 为 活 跃, 且 在 行 业 内 存 在 金 九 银 十 的 规 律 根 据 国 家 统 计 局 统 计,2012 年 ~2014 年, 全 国 商 品 房 上 半 年 销 售 面 积 占 全 年 销 售 面 积 的 比 例 分 别 为 35.91% 39.40% 和 40.09%, 上 半 年 销 售 金 额 占 全 年 销 售 金 额 的 比 例 分 别 为 36.17% 40.99% 和 40.81% 行 业 的 季 节 性 特 征 将 导 致 公 司 的 收 入 利 润 及 现 金 流 量 年 度 内 分 布 不 甚 均 衡, 其 中 上 半 年 的 营 业 收 入 占 全 年 的 比 例 较 小, 下 半 年 占 比 较 大 因 此, 公 司 的 经 营 存 在 季 节 性 波 动 的 风 险 三 经 营 风 险 ( 一 ) 房 地 产 市 场 波 动 引 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 波 动 的 风 险 公 司 代 理 销 售 房 地 产 开 发 商 建 设 的 房 地 产 项 目 时, 所 取 得 的 代 理 服 务 费 收 入 与 销 售 业 绩 紧 密 挂 钩 公 司 与 开 发 商 签 订 的 代 理 销 售 合 同 中 通 常 会 约 定 房 地 产 销 售 底 价 代 理 周 期 销 售 进 度 等 条 款, 明 确 设 定 诸 如 代 理 销 售 价 格 目 标 回 款 率 客 户 满 意 度 等 各 项 销 售 考 核 指 标, 并 根 据 销 售 考 核 指 标 的 实 际 达 成 情 况, 分 档 执 行 不 同 的 代 理 费 率 房 地 产 市 场 自 身 存 在 一 定 的 波 动, 在 房 价 下 跌 的 市 场 环 境 下, 可 能 由 于 公 司

55 所 代 理 销 售 项 目 考 核 未 达 最 高 目 标, 从 而 无 法 执 行 合 同 约 定 的 最 高 代 理 费 率, 导 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 下 降 ; 反 之, 在 房 价 上 涨 的 市 场 环 境 下, 可 能 由 于 公 司 所 代 理 销 售 项 目 考 核 超 过 预 期, 从 而 执 行 较 高 的 代 理 费 率, 导 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 上 升 房 地 产 市 场 的 波 动 会 导 致 公 司 代 理 销 售 项 目 预 期 收 入 波 动 的 风 险 ( 二 ) 新 签 代 理 项 目 数 量 存 在 波 动 性 的 风 险 2012 年 ~2014 年, 公 司 房 地 产 营 销 代 理 业 务 收 入 占 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 88.45% 91.20% 和 87.49% 虽 然 未 来 公 司 将 发 展 其 他 新 业 务, 但 房 地 产 营 销 代 理 业 务 仍 是 公 司 的 核 心 业 务 并 持 续 贡 献 盈 利 然 而, 营 销 代 理 项 目 具 有 不 可 重 复 发 生 的 性 质, 因 此 公 司 若 不 能 持 续 获 得 新 项 目, 将 对 公 司 的 经 营 业 绩 带 来 不 利 影 响 ( 三 ) 业 务 扩 张 计 划 能 否 成 功 执 行 的 风 险 公 司 在 房 地 产 综 合 服 务 行 业 经 过 十 余 年 的 深 耕 细 作, 其 房 地 产 营 销 代 理 服 务 与 策 划 咨 询 服 务 形 成 了 自 身 的 品 牌 和 优 势 目 前, 公 司 在 进 一 步 完 善 房 地 产 营 销 代 理 服 务 和 策 划 咨 询 服 务 这 两 项 传 统 优 质 服 务 的 同 时, 在 地 域 上 将 公 司 业 务 继 续 扩 张 至 全 国 其 他 区 域, 在 业 务 范 围 上 进 一 步 发 展 商 业 物 业 运 营 业 务 在 地 域 上, 国 内 房 地 产 市 场 是 一 个 庞 大 和 多 元 化 的 市 场, 各 地 的 政 策 环 境 市 场 环 境 收 入 水 平 消 费 习 惯 都 存 在 较 大 差 异 当 公 司 进 入 新 市 场 时, 需 要 一 段 时 间 的 准 备 期, 以 熟 悉 当 地 市 场 积 累 当 地 经 验 发 展 当 地 客 户 关 系, 建 立 品 牌 这 段 准 备 时 间 的 长 短 及 公 司 融 入 当 地 市 场 的 程 度 具 有 一 定 的 不 确 定 性, 会 对 公 司 的 业 绩 增 长 带 来 一 定 风 险 在 商 业 物 业 运 营 业 务 方 面, 尽 管 公 司 已 经 具 备 了 一 定 经 验, 但 由 于 市 场 和 商 业 环 境 的 变 化 带 来 商 业 物 业 出 租 率 和 租 金 价 格 的 波 动, 导 致 公 司 经 营 业 绩 波 动 的 风 险 ( 四 ) 房 地 产 金 融 服 务 业 务 拓 展 带 来 经 营 业 绩 波 动 的 风 险 房 地 产 金 融 服 务 业 务 已 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 未 来 发 展 的 重 要 方 向 自

56 2014 年 起, 公 司 基 于 自 身 主 营 业 务 规 模 优 势, 积 极 尝 试 房 地 产 金 融 业 务 目 前, 公 司 已 推 出 消 费 金 融 产 品, 并 构 建 了 移 动 互 联 网 金 融 服 务 平 台, 公 司 已 将 房 地 产 金 融 服 务 业 务 作 为 未 来 发 展 的 具 体 战 略 之 一 虽 然 公 司 依 靠 房 地 产 代 理 业 务 的 强 大 销 售 能 力 和 广 泛 的 客 户 网 络 资 源 优 势 拓 展 房 地 产 金 融 服 务 业 务, 但 是 该 业 务 的 发 展 仍 然 受 到 国 家 政 策 市 场 环 境 行 业 发 展 阶 段 的 影 响, 其 发 展 速 度 和 结 果 存 在 不 确 定 性, 从 而 造 成 公 司 经 营 业 绩 波 动 的 风 险 ( 五 ) 单 个 项 目 可 能 存 在 的 执 行 风 险 公 司 在 与 房 地 产 开 发 商 签 订 代 理 协 议 时, 通 常 会 根 据 开 发 商 的 开 发 计 划 和 取 得 房 地 产 预 售 许 可 证 的 预 计 时 间 来 制 定 相 应 的 营 销 计 划 然 而, 开 发 商 的 开 发 计 划 和 取 得 预 售 许 可 证 的 时 间 存 在 延 期 的 可 能 性, 由 于 项 目 不 能 按 照 预 定 计 划 进 行 销 售, 可 能 影 响 公 司 经 营 业 绩 ( 六 ) 成 本 费 用 支 出 刚 性 的 风 险 房 地 产 综 合 服 务 行 业 属 于 人 力 资 本 密 集 型 企 业, 主 要 经 营 成 本 和 费 用 为 职 工 薪 酬 福 利 和 奖 励 支 出 人 员 招 聘 费 用 人 员 培 训 费 用 差 旅 费 用 房 屋 租 赁 费 用 等, 成 本 费 用 的 支 付 刚 性 较 强, 如 果 公 司 不 能 维 持 并 扩 大 现 有 业 务 规 模, 确 保 稳 定 的 收 入 来 源, 则 将 会 面 临 利 润 水 平 快 速 下 降 的 风 险 四 财 务 风 险 ( 一 ) 应 收 账 款 发 生 坏 账 的 风 险 公 司 应 收 账 款 主 要 为 应 收 房 地 产 开 发 商 的 综 合 代 理 佣 金 2012 年 ~2014 年 各 期 末, 公 司 的 应 收 账 款 账 面 余 额 分 别 为 25, 万 元 27, 万 元 及 31, 万 元, 占 当 期 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 23.26% 21.62% 及 18.88%, 应 收 账 款 余 额 及 占 比 均 较 高 公 司 应 收 账 款 的 回 收 性 主 要 受 房 地 产 市 场 整 体 调 控 及 行 业 固 有 周 期 性 等 宏 观 因 素 的 影 响, 尽 管 公 司 已 经 按 照 既 定 的 会 计 政 策 计 提 坏 账 准 备, 且 报 告 期 内 公 司 实 际 未 发 生 重 大 的 应 收 账 款 损 失, 如 房 地 产 市 场 持 续 下 行 导 致 房 地 产 开 发 商 盈 利 能 力 及 资 金 面 持 续 紧 张, 公 司 应 收 账 款 可 能 发 生 坏 账 损 失 的

57 风 险 ( 二 ) 项 目 保 证 金 不 能 收 回 的 风 险 公 司 为 获 取 客 户 信 任 取 得 优 质 房 地 产 代 理 销 售 项 目 完 成 区 域 布 局 及 巩 固 业 务 合 作 关 系, 公 司 通 常 向 房 地 产 开 发 商 支 付 一 定 金 额 的 项 目 保 证 金 2012 年 ~2014 年 各 期 末, 公 司 项 目 保 证 金 余 额 分 别 为 28, 万 元 28, 万 元 和 33, 万 元, 占 当 期 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 25.37% 22.57% 及 20.43%, 项 目 保 证 金 余 额 及 占 比 均 较 高 通 常 而 言, 公 司 对 拟 支 付 保 证 金 的 客 户 项 目 进 行 严 格 筛 选, 把 控 保 证 金 规 模 及 项 目 数 量, 签 订 具 有 法 律 效 力 的 合 同 文 件, 并 对 项 目 情 况 实 施 全 程 监 控, 并 及 时 催 收 保 证 金, 以 保 障 资 金 安 全 但 是, 公 司 项 目 保 证 金 的 回 收 依 然 受 到 房 地 产 市 场 整 体 调 控 及 行 业 固 有 周 期 性 等 宏 观 因 素 以 及 相 关 房 地 产 营 销 代 理 项 目 的 销 售 指 标 达 成 情 况 的 影 响, 尽 管 公 司 已 经 按 照 既 定 的 会 计 政 策 对 项 目 保 证 金 ( 在 公 司 其 他 应 收 款 科 目 核 算 ) 计 提 坏 账 准 备, 且 报 告 期 内 公 司 实 际 未 发 生 重 大 的 项 目 保 证 金 损 失, 如 受 房 地 产 市 场 整 体 调 控 及 行 业 固 有 周 期 性 等 宏 观 因 素 的 影 响 导 致 房 地 产 开 发 商 资 金 链 紧 张, 或 公 司 未 能 按 照 合 同 约 定 完 成 与 房 地 产 开 发 商 确 定 的 销 售 目 标, 公 司 项 目 保 证 金 面 临 不 能 及 时 收 回 的 风 险, 从 而 对 公 司 正 常 经 营 造 成 不 利 影 响 ( 三 ) 公 司 毛 利 率 下 降 风 险 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 和 2015 年 1-6 月, 公 司 综 合 毛 利 率 分 别 为 55.96% 51.34% 44.73% 和 37.72%, 呈 逐 年 下 降 趋 势 2012 年 ~2014 年 公 司 毛 利 率 水 平 逐 年 下 降 的 主 要 原 因 在 于 :(1) 公 司 业 务 规 模 扩 大 以 及 全 国 化 市 场 布 局 战 略 的 实 施, 使 得 公 司 员 工 数 量 快 速 增 加, 公 司 主 营 业 务 成 本 中 为 员 工 支 付 的 工 资 奖 金 及 福 利 费 分 别 为 22, 万 元 30, 万 元 及 33, 万 元, 增 幅 明 显 ;(2) 由 于 房 地 产 综 合 服 务 行 业 竞 争 激 烈, 为 了 完 成 销 售 目 标, 提 高 销 售 业 绩,2012 年 ~2014 年 公 司 加 大 了 在 项 目 渠 道 推 广 服 务 分 销 服 务 及 设 计 服 务 等 方 面 的 支 出, 渠 道 推 广 分 销 及 设 计 服 务 费 合 计 分 别 为 3, 万 元 6, 万 元 及 8,410.20, 增 幅 较 大

58 2015 年 1-6 月, 受 房 地 产 行 业 销 售 季 节 性 的 影 响, 公 司 的 经 营 业 绩 主 要 集 中 在 第 三 季 度 及 第 四 季 度 实 现, 而 职 工 薪 酬 存 在 刚 性 支 出 特 点, 公 司 仍 需 持 续 支 付 员 工 薪 酬, 导 致 公 司 2015 年 1-6 月 的 毛 利 率 下 降 幅 度 较 大 未 来, 受 公 司 全 国 化 市 场 布 局 发 展 战 略 的 进 一 步 实 施 及 房 地 产 综 合 服 务 行 业 竞 争 激 烈 的 影 响, 公 司 人 工 成 本 及 渠 道 推 广 分 销 服 务 和 设 计 服 务 费 等 经 营 成 本 可 能 进 一 步 上 升, 如 果 公 司 业 务 拓 展 达 不 到 预 期, 营 业 收 入 增 长 难 以 覆 盖 所 支 付 的 成 本 支 出 上 升, 公 司 毛 利 率 仍 然 面 临 下 降 的 风 险 五 募 集 资 金 投 资 项 目 的 风 险 公 司 本 次 募 集 资 金 拟 分 别 用 于 投 资 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 信 息 系 统 建 设 项 目 人 力 资 源 建 设 项 目 品 牌 建 设 项 目 以 及 购 置 办 公 楼 和 补 充 流 动 资 金 本 公 司 本 次 发 行 募 集 资 金 投 资 项 目 的 经 济 效 益 分 析 主 要 是 基 于 当 前 的 经 济 发 展 水 平 市 场 环 境 行 业 发 展 趋 势 消 费 者 需 求 等 因 素, 并 结 合 本 公 司 历 史 经 营 经 验 作 出 若 募 集 资 金 未 能 及 时 到 位, 或 经 济 形 势 行 业 经 营 环 境 等 发 生 重 大 不 利 变 化, 可 能 会 给 本 公 司 募 集 资 金 投 资 项 目 的 顺 利 实 施 带 来 一 定 风 险, 并 对 预 期 的 经 济 效 益 产 生 不 利 影 响 六 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 不 当 控 制 的 风 险 公 司 董 事 长 孙 益 功 先 生 副 董 事 长 刘 哲 先 生 分 别 直 接 持 有 公 司 本 次 发 行 前 25.30% 的 股 份, 孙 益 功 先 生 刘 哲 先 生 是 公 司 的 控 股 股 东 同 坤 投 资 直 接 持 有 公 司 6.83% 的 股 份, 孙 益 功 先 生 刘 哲 先 生 分 别 持 有 同 坤 投 资 42.50% 的 股 份 孙 益 功 先 生 刘 哲 先 生 直 接 间 接 控 制 公 司 本 次 发 行 前 合 计 57.43% 的 股 份, 是 公 司 的 实 际 控 制 人 虽 然 公 司 建 立 了 关 联 交 易 回 避 表 决 制 度 独 立 董 事 制 度 等, 但 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 仍 可 能 利 用 其 控 制 地 位, 通 过 行 使 表 决 权 等 方 式 对 公 司 的 人 事 任 免 经 营 决 策 等 进 行 不 当 控 制, 从 而 损 害 公 司 及 公 司 中 小 股 东 的 利 益 七 管 理 风 险 ( 一 ) 人 力 资 源 不 足 的 风 险 公 司 是 房 地 产 综 合 服 务 商, 所 处 行 业 属 于 人 力 资 本 密 集 型 行 业 公 司 所 从 事

59 的 房 地 产 代 理 销 售 和 顾 问 策 划 业 务 对 人 力 资 源 素 质 要 求 很 高, 需 要 业 务 人 员 具 有 较 为 丰 富 的 行 业 经 验 较 强 的 创 造 力 和 执 行 力 公 司 全 国 化 市 场 布 局 战 略 的 实 施 及 商 业 运 营 和 房 地 产 金 融 等 新 兴 业 务 的 拓 展 都 需 要 大 量 的 人 力 资 源 投 入, 尽 管 公 司 参 照 行 业 薪 酬 水 平 制 定 了 较 有 竞 争 力 的 薪 酬 体 系 和 福 利 待 遇 制 度 具 备 较 为 健 全 的 员 工 招 聘 培 训 及 晋 升 制 度, 公 司 依 然 面 临 着 人 力 资 源 供 应 不 足 的 压 力 在 公 司 现 有 业 务 相 对 饱 和 的 情 况 下, 如 果 公 司 员 工 素 质 跟 不 上 经 营 业 务 发 展 需 要, 将 会 制 约 公 司 业 务 扩 张 速 度 和 规 模, 进 而 影 响 公 司 经 营 业 绩 增 长 ( 二 ) 总 部 对 分 支 机 构 控 制 能 力 滞 后 的 风 险 随 着 公 司 在 全 国 范 围 内 实 施 战 略 布 局, 公 司 业 务 区 域 已 覆 盖 上 海 江 苏 浙 江 安 徽 山 东 河 南 江 西 湖 北 湖 南 天 津 辽 宁 吉 林 陕 西 四 川 重 庆 福 建 海 南 等 多 省 市 ; 设 立 的 分 子 公 司 等 分 支 机 构 超 过 50 家 ; 员 工 人 数 也 保 持 快 速 增 长 在 新 的 地 理 区 域 内 开 展 业 务 和 增 加 新 的 服 务 类 型, 使 得 公 司 组 织 结 构 的 复 杂 程 度 授 权 程 度 提 高, 公 司 总 部 需 要 在 法 律 财 务 和 业 务 的 重 要 流 程 上, 对 公 司 的 各 部 分 进 行 有 效 控 制 若 公 司 未 能 建 立 实 施 有 效 的 内 部 控 制, 可 能 导 致 发 展 迟 缓, 或 在 发 展 中 受 到 经 济 和 声 誉 上 的 损 失 ( 三 ) 公 司 信 息 系 统 无 法 适 应 业 务 发 展 的 风 险 随 着 公 司 在 地 域 和 业 务 范 围 上 的 扩 张, 公 司 现 有 信 息 系 统 将 面 临 越 来 越 大 的 挑 战 首 先, 随 着 公 司 的 外 地 分 支 机 构 逐 渐 增 多, 各 分 支 机 构 与 总 部 之 间 的 业 务 财 务 信 息 交 换 将 越 来 越 频 繁, 现 有 信 息 系 统 有 可 能 无 法 适 应 各 个 地 域 之 间 的 信 息 沟 通 其 次, 随 着 公 司 的 业 务 范 围 增 加, 不 同 业 务 种 类 之 间 的 差 异 也 对 现 有 信 息 系 统 的 模 式 提 出 了 挑 战 为 了 适 应 这 一 变 化, 公 司 本 次 公 开 发 行 募 集 资 金 投 资 项 目 中 设 立 了 信 息 系 统 建 设, 但 是 该 系 统 的 建 立 和 完 善 需 要 时 间, 在 此 之 前, 现 有 信 息 系 统 的 不 完 善 仍 然 有 可 能 对 公 司 业 务 发 展 造 成 影 响 八 净 资 产 收 益 率 下 降 的 风 险 本 次 发 行 完 成 后, 本 公 司 净 资 产 将 在 短 期 内 有 较 大 幅 度 的 增 长, 但 募 集 资 金

60 投 资 项 目 有 一 定 的 建 设 周 期, 项 目 产 生 效 益 尚 需 一 段 时 间 因 此, 本 次 发 行 后, 本 公 司 净 资 产 收 益 率 存 在 下 降 的 风 险

61 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 一 发 行 人 基 本 信 息 中 文 名 称 : 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 英 文 名 称 :Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 注 册 资 本 :24, 万 元 实 收 资 本 :24, 万 元 法 定 代 表 人 : 孙 益 功 有 限 公 司 成 立 日 期 :1998 年 4 月 29 日 股 份 公 司 设 立 日 期 :2008 年 7 月 4 日 经 营 范 围 : 房 地 产 经 纪, 商 务 信 息 咨 询 ( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 相 关 部 门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 ) 住 所 : 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 兴 乐 路 51 号 邮 政 编 码 : 电 话 : 传 真 : 互 联 网 网 址 : 电 子 信 箱 :[email protected] 二 发 行 人 的 历 史 沿 革 及 改 制 重 组 情 况 ( 一 ) 发 行 人 的 设 立 方 式 发 行 人 系 由 上 海 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 整 体 变 更 设 立 2008 年 6 月 4 日, 经 同 策 有 限 股 东 会 决 议, 同 意 同 策 有 限 整 体 变 更 为 股 份

62 有 限 公 司, 根 据 立 信 所 出 具 的 信 会 师 报 字 (2008) 第 号 审 计 报 告, 截 至 2008 年 3 月 31 日, 同 策 有 限 的 净 资 产 为 人 民 币 8, 万 元 根 据 上 海 上 会 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 沪 上 会 整 资 评 报 (2008) 第 199 号 上 海 同 策 房 地 产 咨 询 有 限 公 司 企 业 价 值 评 估 报 告 书, 截 至 2008 年 3 月 31 日, 同 策 有 限 净 资 产 评 估 值 为 11, 万 元 全 体 股 东 同 意 以 截 至 2008 年 3 月 31 日 经 审 计 的 账 面 净 资 产 8, 万 元 中 的 7,500 万 元 折 为 股 份 公 司 的 股 份 7,500 万 股, 每 股 面 值 1 元, 净 资 产 余 额 部 分 计 入 资 本 公 积 同 策 有 限 全 体 股 东 作 为 发 起 人, 以 各 自 在 同 策 有 限 的 股 权 所 对 应 的 净 资 产 认 购 股 份 有 限 公 司 的 股 份 同 日, 全 体 股 东 作 为 股 份 公 司 发 起 人 签 署 了 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 发 起 人 协 议 2008 年 6 月 20 日, 立 信 所 出 具 信 会 师 报 字 (2008) 第 号 验 资 报 告, 对 本 次 整 体 变 更 设 立 股 份 公 司 的 出 资 情 况 进 行 了 审 验 2008 年 6 月 20 日, 发 行 人 召 开 创 立 大 会 2008 年 7 月 4 日, 同 策 咨 询 取 得 了 上 海 市 工 商 局 颁 发 的 企 业 法 人 营 业 执 照, 注 册 号 为 ( 二 ) 发 行 人 的 发 起 人 同 策 有 限 整 体 变 更 为 股 份 有 限 公 司 时, 共 有 8 名 股 东, 全 部 作 为 本 公 司 的 发 起 人 本 公 司 发 起 人 及 其 持 股 情 况 如 下 : 股 东 名 称 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 孙 益 功 2, 刘 哲 2, 王 天 舒 同 坤 投 资 吴 陆 艺 丁 艳 汤 佳 珉 那 海 波 合 计 7,

63 ( 三 ) 发 行 人 设 立 前 后 主 要 发 起 人 拥 有 的 主 要 资 产 和 实 际 从 事 的 主 要 业 务 本 公 司 主 要 发 起 人 为 孙 益 功 和 刘 哲 改 制 设 立 发 行 人 前, 孙 益 功 和 刘 哲 分 别 持 有 同 策 有 限 35.05% 的 股 权 及 通 过 同 坤 投 资 间 接 控 制 同 策 有 限 10.00% 股 权, 同 时 分 别 持 有 上 海 同 进 46% 的 股 权 和 同 运 投 资 40% 的 股 权, 刘 哲 持 有 四 川 省 同 进 置 业 有 限 公 司 10% 的 股 权 同 坤 投 资 主 营 业 务 为 投 资 管 理, 投 资 资 产 为 持 有 的 同 策 咨 询 的 股 权 ; 上 海 同 进 和 四 川 省 同 进 置 业 有 限 公 司 的 主 要 业 务 为 房 地 产 开 发 ; 同 运 投 资 主 要 业 务 为 实 业 投 资, 持 有 上 海 圣 骊 投 资 发 展 有 限 公 司 24.67% 的 股 权, 并 在 芜 湖 鑫 德 中 出 资 7000 万 元, 担 任 有 限 合 伙 人 发 行 人 设 立 后, 刘 哲 将 其 所 持 全 部 四 川 省 同 进 置 业 有 限 公 司 的 股 权 于 2009 年 4 月 转 让 给 刘 建 辉 ; 孙 益 功 和 刘 哲 于 2014 年 1 月 分 别 受 让 上 海 同 进 各 1.5% 的 股 权 和 同 运 投 资 各 3.5% 的 股 权, 上 述 股 权 受 让 完 成 后, 孙 益 功 和 刘 哲 均 分 别 持 有 上 海 同 进 47.5% 的 股 权 和 同 运 投 资 43.5% 的 股 权 发 行 人 设 立 后, 主 要 发 起 人 拥 有 的 主 要 资 产 和 实 际 从 事 的 主 要 业 务 没 有 发 生 重 大 变 化 ( 四 ) 发 行 人 成 立 时 拥 有 的 主 要 资 产 和 实 际 从 事 的 主 要 业 务 本 公 司 是 由 同 策 有 限 整 体 变 更 设 立 的 股 份 有 限 公 司 本 公 司 设 立 时 拥 有 的 主 要 资 产 为 从 同 策 有 限 承 继 的 整 体 资 产, 包 括 货 币 资 金 办 公 设 备 电 子 设 备 无 形 资 产 等 本 公 司 的 资 产 详 细 参 见 本 招 股 说 明 书 第 六 节 业 务 与 技 术 之 五 发 行 人 的 主 要 固 定 资 产 和 无 形 资 产 情 况 部 分 本 公 司 设 立 时 从 事 的 主 要 业 务 为 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 服 务 和 商 业 物 业 运 营 等 专 业 服 务 ( 五 ) 改 制 前 后 发 行 人 的 业 务 流 程, 以 及 原 企 业 和 发 行 人 业 务 流 程 间 的 联 系 本 公 司 是 由 同 策 有 限 整 体 变 更 设 立 的 股 份 有 限 公 司 改 制 前 后 本 公 司 的 主 营

64 业 务 均 主 要 为 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 服 务 和 商 业 物 业 运 营 等 专 业 服 务, 业 务 流 程 在 改 制 前 后 未 发 生 重 大 变 化, 本 公 司 目 前 具 体 的 业 务 流 程 详 细 参 见 本 招 股 说 明 书 第 六 节 业 务 与 技 术 ( 六 ) 发 行 人 成 立 以 来 在 生 产 经 营 方 面 与 主 要 发 起 人 的 关 联 关 系 及 演 变 情 况 本 公 司 是 由 同 策 有 限 整 体 变 更 设 立 的 股 份 有 限 公 司 本 公 司 成 立 以 来, 与 作 为 本 公 司 主 要 发 起 人 的 孙 益 功 刘 哲 控 制 的 其 他 企 业 存 在 代 理 销 售 受 让 相 关 公 司 股 权 等 情 况 报 告 期 内, 发 行 人 与 主 要 发 起 人 的 关 联 交 易 具 体 情 况 详 细 参 见 本 招 股 说 明 书 第 七 节 同 业 竞 争 与 关 联 交 易 ( 七 ) 发 起 人 出 资 资 产 的 产 权 变 更 手 续 办 理 情 况 本 公 司 系 由 同 策 有 限 整 体 变 更 设 立 的 股 份 有 限 公 司, 发 行 人 承 继 了 原 同 策 有 限 所 有 的 资 产 负 债 及 权 益, 发 起 人 出 资 资 产 的 产 权 变 更 手 续 均 已 办 理 完 毕 ( 八 ) 发 行 人 独 立 性 情 况 说 明 本 公 司 成 立 以 来, 在 资 产 人 员 财 务 机 构 业 务 等 方 面 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 控 制 的 其 他 企 业 之 间 相 互 独 立, 具 有 独 立 完 整 的 业 务 体 系 及 直 接 面 向 市 场 独 立 经 营 的 能 力 1 资 产 完 整 本 公 司 具 有 开 展 业 务 所 必 备 的 独 立 完 整 的 资 产, 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 控 制 的 其 他 企 业 之 间 产 权 关 系 明 确, 资 产 界 定 清 晰, 实 物 资 产 和 无 形 资 产 均 产 权 完 整 明 确 本 公 司 对 资 产 拥 有 完 全 的 控 制 权 和 支 配 权, 不 存 在 以 委 托 经 营 或 其 它 类 似 方 式 依 赖 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 控 制 的 其 他 企 业 开 展 经 营 的 情 况, 也 不 存 在 资 产 资 金 被 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 控 制 的 其 他 企 业 占 用 的 情 况 2 人 员 独 立 本 公 司 的 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 均 严 格 按 照 公 司 法 公 司 章 程 的 相 关 规 定 以 法 定 程 序 选 举 产 生 或 聘 任 公 司 的 高 级 管 理 人 员 均 专 职 在 本 公 司 任 职 并

65 领 取 薪 酬, 未 在 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 公 司 中 担 任 除 董 事 监 事 以 外 的 其 他 职 务 或 领 取 薪 酬 本 公 司 的 财 务 人 员 未 在 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 兼 职 公 司 已 经 建 立 并 执 行 独 立 的 劳 动 人 事 及 薪 酬 管 理 制 度 3 财 务 独 立 本 公 司 设 立 了 独 立 的 财 务 部 门, 配 备 有 专 职 的 财 务 人 员, 能 够 独 立 做 出 财 务 决 策, 建 立 了 独 立 的 财 务 核 算 体 系 和 内 部 规 范, 制 定 了 较 为 完 善 的 财 务 会 计 制 度 和 财 务 管 理 制 度 公 司 拥 有 独 立 银 行 账 号, 进 行 独 立 的 财 务 核 算 和 资 金 运 营, 公 司 及 子 公 司 均 独 立 纳 税, 财 务 负 责 人 及 其 他 财 务 人 员 均 由 专 职 人 员 担 任, 均 没 有 在 关 联 企 业 兼 职 或 领 薪 4 机 构 独 立 本 公 司 按 照 公 司 法 公 司 章 程 的 相 关 规 定 设 立 了 股 东 大 会 作 为 最 高 权 力 机 构 董 事 会 作 为 决 策 机 构 监 事 会 作 为 监 督 机 构, 并 制 定 了 相 应 的 议 事 规 则, 建 立 了 健 全 的 内 部 经 营 管 理 机 构, 独 立 行 使 经 营 管 理 职 权 各 职 能 部 门 在 人 员 办 公 场 所 管 理 制 度 等 方 面 均 独 立, 不 存 在 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 混 合 经 营 合 署 办 公 的 情 况 5 业 务 独 立 本 公 司 拥 有 独 立 完 整 的 业 务 系 统, 能 够 独 立 开 展 业 务 本 公 司 的 业 务 独 立 于 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业, 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 之 间 不 存 在 同 业 竞 争 三 发 行 人 的 股 本 形 成 及 其 变 化 和 重 大 资 产 重 组 情 况 ( 一 ) 发 行 人 的 股 本 形 成 及 其 变 化 年 4 月 同 策 有 限 设 立 公 司 前 身 同 策 有 限 于 1998 年 4 月 29 日 设 立, 设 立 时 注 册 资 本 为 万 元, 由 孙 益 功 和 刘 哲 各 以 万 元 货 币 资 金 出 资 认 缴 1998 年 4 月 29 日, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 松 江 分 局 核 发 了 企 业 法 人 营 业 执 照

66 同 策 有 限 设 立 时, 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 孙 益 功 刘 哲 合 计 年 10 月 增 资 2000 年 10 月, 同 策 有 限 注 册 资 本 由 万 元 增 加 至 万 元, 由 孙 益 功 刘 哲 各 以 万 元 货 币 资 金 进 行 认 缴 2000 年 10 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 松 江 分 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 增 资 完 成 后, 同 策 有 限 的 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 孙 益 功 刘 哲 合 计 年 12 月 股 权 转 让 2001 年 10 月, 孙 益 功 刘 哲 分 别 与 自 然 人 黄 晓 明 王 天 舒 签 署 股 权 转 让 协 议, 孙 益 功 将 其 所 持 同 策 有 限 的 3.50% 股 权 ( 出 资 额 3.5 万 元 ) 作 价 3.5 万 元 转 让 给 新 增 股 东 黄 晓 明 ; 刘 哲 将 其 所 持 同 策 有 限 1% 股 权 ( 出 资 额 1 万 元 ) 作 价 1 万 元 转 让 给 新 增 股 东 黄 晓 明 将 其 所 持 同 策 有 限 的 4% 股 权 ( 出 资 额 4 万 元 ) 作 价 4 万 元 转 让 给 新 增 股 东 王 天 舒 2001 年 12 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 松 江 分 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 股 权 转 让 完 成 后, 同 策 有 限 的 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 孙 益 功 刘 哲 黄 晓 明 王 天 舒

67 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 合 计 年 11 月 增 资 2004 年 11 月, 同 策 有 限 召 开 股 东 会 并 作 出 决 议, 同 策 有 限 注 册 资 本 由 100 万 元 增 加 至 1,000 万 元, 同 策 有 限 的 四 位 股 东 以 货 币 资 金 方 式 对 公 司 同 比 例 增 资, 其 中 孙 益 功 出 资 万 元, 刘 哲 出 资 万 元, 黄 晓 明 出 资 万 元, 王 天 舒 出 资 万 元, 各 股 东 持 股 比 例 保 持 不 变 2004 年 11 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 增 资 完 成 后, 同 策 有 限 的 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 孙 益 功 刘 哲 黄 晓 明 王 天 舒 合 计 1, 年 11 月 股 权 转 让 2005 年 9 月, 黄 晓 明 与 孙 益 功 刘 哲 王 天 舒 签 署 了 股 权 转 让 协 议, 黄 晓 明 将 其 所 持 的 同 策 有 限 0.75% 股 权 ( 出 资 额 7.5 万 元 ) 作 价 7.5 万 元 转 让 给 孙 益 功, 将 其 所 持 的 同 策 有 限 2.25% 的 股 权 ( 出 资 额 22.5 万 元 ) 作 价 22.5 万 元 转 让 给 刘 哲, 将 其 所 持 的 同 策 有 限 1.5% 的 股 权 ( 出 资 额 15 万 元 ) 作 价 15 万 元 转 让 给 王 天 舒 2005 年 11 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 股 权 转 让 完 成 后, 同 策 有 限 的 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 孙 益 功 刘 哲 王 天 舒

68 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 合 计 1, 年 3 月 股 权 转 让 2008 年 3 月, 孙 益 功 刘 哲 与 王 天 舒 同 坤 投 资 吴 陆 艺 丁 艳 那 海 波 汤 佳 珉 签 订 了 股 权 转 让 协 议, 具 体 转 让 数 量 及 作 价 情 况 如 下 : 受 让 方 王 天 舒 出 让 方 转 让 股 权 比 例 (%) 转 让 出 资 额 ( 万 元 ) 转 让 价 格 ( 元 / 出 资 单 位 ) 转 让 价 款 ( 万 元 ) 孙 益 功 刘 哲 合 计 孙 益 功 同 坤 投 资 刘 哲 合 计 孙 益 功 吴 陆 艺 刘 哲 合 计 孙 益 功 丁 艳 刘 哲 合 计 孙 益 功 汤 佳 珉 刘 哲 合 计 孙 益 功 那 海 波 刘 哲 合 计 注 : 孙 益 功 和 刘 哲 分 别 持 有 同 坤 投 资 42.50% 的 股 权, 同 坤 投 资 为 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 公 司 2008 年 3 月, 同 策 有 限 召 开 股 东 会, 其 他 股 东 放 弃 优 先 购 买 权 2008 年 3 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 股 权 转 让 完 成 后, 同 策 有 限 的 股 权 结 构 如 下 :

69 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 ) 占 注 册 资 本 比 例 (%) 孙 益 功 刘 哲 王 天 舒 同 坤 投 资 吴 陆 艺 丁 艳 汤 佳 珉 那 海 波 合 计 1, 年 7 月 整 体 变 更 根 据 上 海 上 会 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 沪 上 会 整 资 评 报 (2008) 第 199 号 上 海 同 策 房 地 产 咨 询 有 限 公 司 企 业 价 值 评 估 报 告 书, 截 至 2008 年 3 月 31 日, 同 策 有 限 净 资 产 评 估 值 为 11, 万 元 2008 年 6 月, 同 策 有 限 召 开 股 东 会 并 作 出 决 议, 同 策 有 限 整 体 变 更 为 股 份 有 限 公 司 根 据 立 信 所 出 具 信 会 师 报 字 (2008) 第 号 审 计 报 告, 将 截 至 2008 年 3 月 31 日 公 司 经 审 计 的 净 资 产 人 民 币 8, 万 元, 按 照 :1 的 比 例 折 合 股 份 总 额 7,500 万 股, 每 股 面 值 1 元, 共 计 股 本 人 民 币 7,500 万 元, 净 资 产 大 于 股 本 部 分 1, 万 元 计 入 资 本 公 积 2008 年 6 月 20 日, 立 信 所 出 具 信 会 师 报 字 (2008) 第 号 验 资 报 告, 对 本 次 整 体 变 更 设 立 股 份 公 司 的 出 资 情 况 进 行 了 审 验 2008 年 7 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 整 体 变 更 为 股 份 有 限 公 司 后, 本 公 司 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 孙 益 功 2, 刘 哲 2, 王 天 舒 同 坤 投 资 吴 陆 艺

70 股 东 名 称 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 丁 艳 汤 佳 珉 那 海 波 合 计 7, 年 12 月 增 资 2010 年 10 月, 公 司 召 开 股 东 大 会 并 作 出 决 议, 根 据 立 信 所 出 具 的 信 会 师 报 字 (2010) 第 号 审 计 报 告, 公 司 截 至 2010 年 6 月 30 日 未 分 配 利 润 为 17, 万 元, 以 公 司 总 股 数 7,500 万 股 为 基 数, 以 未 分 配 利 润 向 全 体 股 东 按 每 10 股 送 12 股, 方 案 实 施 完 成 后 公 司 的 股 本 由 7,500 万 股 增 加 至 16,500 万 股, 公 司 注 册 资 本 由 人 民 币 7,500 万 元 增 加 至 16, 万 元 2010 年 12 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 增 资 完 成 后, 本 公 司 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 孙 益 功 5, 刘 哲 5, 王 天 舒 2, 同 坤 投 资 1, 吴 陆 艺 丁 艳 汤 佳 珉 那 海 波 合 计 16, 年 9 月 公 司 更 名 2011 年 5 月, 公 司 召 开 2010 年 年 度 股 东 大 会 并 作 出 决 议, 同 意 公 司 名 称 由 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 变 更 为 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2011 年 9 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记

71 年 5 月 股 份 转 让 2012 年 3 月, 吴 陆 艺 丁 艳 那 海 波 分 别 与 刘 哲 孙 益 功 和 陈 克 勇 签 署 股 权 转 让 协 议, 具 体 转 让 数 量 及 作 价 情 况 如 下 : 出 让 方 受 让 方 转 让 持 股 比 例 (%) 转 让 股 份 数 量 ( 万 股 ) 转 让 价 格 ( 元 / 股 ) 转 让 价 款 ( 万 元 ) 吴 陆 艺 刘 哲 丁 艳 孙 益 功 那 海 波 陈 克 勇 注 : 本 次 股 权 转 让 完 成 后, 吴 陆 艺 丁 艳 那 海 波 不 再 持 有 公 司 股 份 2012 年 5 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 股 份 转 让 完 成 后, 本 公 司 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 孙 益 功 6, 刘 哲 6, 王 天 舒 2, 同 坤 投 资 1, 汤 佳 珉 陈 克 勇 合 计 16, 年 9 月 增 资 根 据 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 银 信 资 评 报 (2012) 沪 第 070 号 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 增 资 扩 股 股 东 全 部 权 益 价 值 评 估 报 告 及 备 查 文 件 ( 一 ), 截 至 2011 年 12 月 31 日, 同 策 咨 询 股 东 全 部 权 益 价 值 为 127, 万 元 2012 年 5 月, 公 司 召 开 股 东 大 会 并 作 出 决 议, 发 行 3, 万 股, 每 股 价 格 人 民 币 7.90 元, 发 行 股 份 全 部 由 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 以 现 金 方 式 认 购 Lautau Direct Investment (Mauritius) III ltd. 成 立 于 2011 年 7 月 14 日, 注 册 地 为 毛 里 求 斯, 注 册 证 编 号 为 :104029, 注 册 成 立 时 公 司 名 称 为 MK Capital Hybrid

72 Direct Investment (Mauritius) III Ltd 年 5 月,Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 与 同 策 咨 询 孙 益 功 刘 哲 以 及 其 他 全 体 股 东 签 署 关 于 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 之 股 份 认 购 及 增 资 协 议 2012 年 6 月, 上 海 市 商 务 委 员 会 出 具 沪 商 外 资 批 (2012)1709 号 市 商 委 关 于 同 意 外 资 并 购 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 的 批 复, 同 意 本 次 增 资, 公 司 由 原 来 的 内 资 股 份 ( 非 上 市 ) 变 更 为 中 外 合 资 股 份 有 限 公 司 ( 未 上 市 ) 2012 年 6 月, 公 司 取 得 批 准 号 为 商 外 资 沪 股 份 字 [2012]1835 号 的 中 华 人 民 共 和 国 外 商 投 资 企 业 批 准 证 书 本 次 增 资 完 成 后, 公 司 变 更 为 外 商 投 资 股 份 有 限 公 司 2012 年 9 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 增 资 完 成 后, 本 公 司 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 孙 益 功 6, 刘 哲 6, Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 3, 王 天 舒 2, 同 坤 投 资 1, 汤 佳 珉 陈 克 勇 合 计 20, 年 12 月 增 资 2014 年 10 月, 公 司 召 开 2014 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 并 作 出 决 议, 增 发 3, 万 股, 增 资 价 格 为 每 股 人 民 币 9.85 元, 发 行 股 份 全 部 由 立 天 荣 泽 以 现 金 方 式 认 购 立 天 荣 泽 成 立 于 2012 年 12 月 26 日, 成 立 时 注 册 资 本 100 万 元, 住 所 为 北 京 市 海 淀 区 中 关 村 南 大 街 46 号 14 幢 222A 室

73 2014 年 10 月, 立 天 荣 泽 与 同 策 咨 询 孙 益 功 刘 哲 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 王 天 舒 同 坤 投 资 汤 佳 珉 陈 克 勇 签 署 了 关 于 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 之 增 资 协 议 书 2014 年 11 月, 上 海 市 商 务 委 员 会 出 具 沪 商 外 资 批 (2014)4408 号 市 商 务 委 关 于 同 意 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 增 资 扩 股 等 事 项 的 批 复, 同 意 本 次 增 资 2014 年 12 月, 公 司 取 得 了 变 更 后 的 中 华 人 民 共 和 国 外 商 投 资 企 业 批 准 证 书 2014 年 12 月, 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 本 次 工 商 变 更 登 记 本 次 增 资 完 成 后, 本 公 司 股 权 结 构 如 下 : 股 东 名 称 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 孙 益 功 6, 刘 哲 6, 立 天 荣 泽 3, Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 3, 王 天 舒 2, 同 坤 投 资 1, 汤 佳 珉 陈 克 勇 合 计 24, ( 二 ) 发 行 人 设 立 以 来 的 重 大 资 产 重 组 情 况 本 公 司 设 立 以 来 不 存 在 重 大 资 产 重 组 的 情 形 四 发 行 人 历 次 验 资 情 况 及 设 立 时 发 起 人 投 入 资 产 的 计 量 属 性 ( 一 ) 同 策 有 限 设 立 时 的 验 资 1998 年 4 月, 同 策 有 限 设 立 时 注 册 资 本 为 50 万 元 1998 年 4 月 28 日, 上 海 云 间 会 计 师 事 务 所 出 具 验 资 报 告 ( 上 云 事 (98)772 号 ), 对 孙 益 功 和 刘 哲 投 入 同 策 有 限 的 注 册 资 本 到 位 情 况 进 行 了 审 验

74 ( 二 )2000 年 增 资 时 的 验 资 2000 年 10 月, 同 策 有 限 注 册 资 本 由 50 万 元 增 加 至 100 万 元 2000 年 10 月 11 日, 上 海 安 信 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 出 具 验 资 报 告 ( 安 业 私 字 (2000) 第 9709 号 ), 对 本 次 增 资 进 行 了 审 验 ( 三 )2004 年 增 资 时 的 验 资 2004 年 11 月 26 日, 上 海 申 信 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 出 具 申 信 验 (2004) A766 号 验 资 报 告, 经 审 验, 截 至 2004 年 11 月 26 日, 公 司 已 收 到 孙 益 功 刘 哲 黄 晓 明 王 天 舒 缴 纳 的 新 增 注 册 资 本 900 万 元, 均 以 货 币 形 式 出 资, 变 更 后 注 册 资 本 为 1000 万 元 ( 四 ) 立 信 所 对 上 述 三 次 验 资 的 复 核 2009 年 3 月 7 日 和 2009 年 6 月 23 日, 立 信 所 分 别 出 具 信 会 师 报 字 (2009) 第 号 关 于 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 注 册 资 本 的 复 核 报 告 和 关 于 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 注 册 资 本 的 复 核 报 告 的 补 充 说 明 对 发 行 人 截 至 2007 年 12 月 31 日 的 注 册 资 本 进 行 了 复 核, 确 认 :2004 年 度 上 海 申 信 会 计 师 事 务 所 为 公 司 出 具 的 申 信 验 (2004)A766 号 验 资 报 告 无 不 符 事 项 ; 公 司 1998 年 设 立 及 2000 年 增 资 时 的 验 资 报 告 中 涉 及 的 合 计 出 资 额 100 万 元 并 未 实 际 到 位, 孙 益 功 刘 哲 以 截 至 2001 年 12 月 31 日 的 100 万 元 应 付 股 利 补 足 了 前 两 次 未 到 位 的 出 资 额, 故 认 为 上 述 事 项 对 公 司 不 会 产 生 重 大 影 响 ( 五 ) 整 体 变 更 设 立 股 份 有 限 公 司 时 的 验 资 2008 年 6 月 20 日, 立 信 所 出 具 信 会 师 报 字 (2008) 第 号 验 资 报 告, 经 审 验, 截 至 2008 年 6 月 20 日, 公 司 已 将 净 资 产 8, 万 元 按 照 :1 比 例 折 合 股 本 7,500 万 股, 每 股 1 元, 共 计 股 本 人 民 币 7,500 万 元, 净 资 产 大 于 股 本 部 分 1, 万 元 计 入 资 本 公 积 ( 六 )2010 年 增 资 时 的 验 资 2010 年 11 月 30 日, 立 信 所 出 具 信 会 师 报 字 (2010) 第 号 验 资 报

75 告, 经 审 验, 截 至 2010 年 11 月 30 日, 公 司 已 将 未 分 配 利 润 9,000 万 元 转 增 股 本, 增 资 后 注 册 资 本 16,500 万 元 ( 七 )2012 年 增 资 时 的 验 资 2012 年 7 月 26 日, 立 信 所 出 具 信 会 师 报 字 (2012) 第 号 验 资 报 告, 经 审 验, 截 至 2012 年 7 月 20 日, 公 司 已 收 到 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 缴 纳 的 投 资 款 4, 万 美 元, 折 合 人 民 币 30, 万 人 民 币, 以 货 币 形 式 出 资, 其 中 3, 万 元 计 入 注 册 资 本,26, 万 元 计 入 资 本 公 积, 增 资 后 注 册 资 本 为 20, 万 元 ( 八 )2014 年 12 月 增 资 时 的 验 资 2014 年 12 月 12 日, 立 信 所 出 具 信 会 师 报 字 (2014) 第 号 验 资 报 告, 确 认 截 至 2014 年 12 月 10 日, 公 司 已 收 到 立 天 荣 泽 缴 纳 的 投 资 款 38, 万 元, 以 货 币 形 式 出 资, 其 中 3, 万 元 计 入 注 册 资 本,34, 万 元 计 入 资 本 公 积, 增 资 后 注 册 资 本 为 24, 万 元 ( 九 ) 整 体 变 更 设 立 股 份 有 限 公 司 时 发 起 人 投 入 资 产 的 计 量 属 性 发 行 人 由 同 策 有 限 于 2008 年 7 月 4 日 整 体 变 更 设 立 根 据 立 信 所 于 2008 年 6 月 20 日 出 具 的 信 会 师 报 字 (2008) 第 号 验 资 报 告, 同 策 有 限 截 至 2008 年 3 月 31 日 经 审 计 的 净 资 产 人 民 币 8, 万 元, 按 :1 的 比 例 折 合 股 份 总 额 7,500 万 股, 每 股 1 元, 共 计 股 本 人 民 币 7,500 万 元 ; 截 至 2008 年 6 月 20 日, 公 司 已 收 到 各 股 东 经 审 计 后 净 资 产 折 股 投 入 注 册 资 本 ( 实 收 资 本 ) 合 计 人 民 币 7,500 万 元 五 发 行 人 的 组 织 结 构 ( 一 ) 发 行 人 的 股 权 结 构 图 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 股 权 结 构 如 下 :

76 拉 萨 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司 Lautau Direct Investment (Mauritius) III Ltd. 陈 克 勇 42.5% 刘 哲 42.5% 15% 孙 益 功 王 天 舒 汤 佳 珉 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司 15.71% 0.89% 25.3% 25.3% 8.95% 6.83% 1.02% 16% 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 ( 二 ) 发 行 人 的 内 部 职 能 部 门 结 构 图 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 发 行 人 的 内 部 职 能 部 门 结 构 图 如 下 : 股 东 大 会 提 名 委 员 会 监 事 会 董 事 会 薪 酬 与 考 核 委 员 会 战 略 委 员 会 总 经 理 审 计 委 员 会 审 计 部 专 业 平 台 代 理 及 传 统 咨 询 事 业 部 商 业 运 营 事 业 部 房 地 产 金 融 事 业 部 管 理 平 台 数 据 中 心 知 识 管 理 部 研 究 部 专 项 咨 询 部 财 务 部 行 政 部 信 息 技 术 部 人 力 资 源 部 法 律 部 品 牌 与 企 业 价 值 部

77 ( 三 ) 发 行 人 各 职 能 部 门 的 主 要 职 责 1 代 理 及 传 统 咨 询 事 业 部 代 理 及 传 统 咨 询 事 业 部 分 设 区 域 事 业 部 区 域 事 业 部 下 设 业 务 部 研 展 部 策 划 部 客 户 服 务 部 咨 询 部 及 子 公 司 等 部 门, 其 职 责 为 : 针 对 开 发 商 机 构 投 资 者 等 客 户 提 供 住 宅 商 铺 办 公 楼 等 多 业 态 的 前 期 策 划 市 场 研 究 项 目 定 位 物 业 销 售, 提 供 全 程 营 销 策 划 服 务 ; 为 开 发 商 机 构 投 资 者 政 府 部 门 等 客 户 提 供 战 略 研 究 专 项 项 目 研 究 及 建 议 的 咨 询 服 务 2 商 业 运 营 事 业 部 商 业 运 营 事 业 部 的 职 责 为 发 展 全 国 范 围 内 的 商 业 运 营 业 务, 下 设 策 划 中 心 招 商 中 心 和 经 营 中 心 策 划 中 心 负 责 根 据 商 业 项 目 特 点 和 客 户 要 求 提 供 策 划 报 告, 以 获 得 项 目 经 营 合 同 招 商 合 同, 或 获 得 单 独 咨 询 报 告 收 入 ; 招 商 中 心 负 责 提 供 商 业 项 目 经 营 过 程 中 的 招 商 服 务, 或 单 独 履 行 招 商 合 同 ; 经 营 中 心 负 责 商 业 项 目 的 经 营, 提 供 合 同 所 要 求 的 各 种 服 务 3 房 地 产 金 融 事 业 部 房 地 产 金 融 服 务 事 业 部 为 房 地 产 开 发 商 金 融 机 构 等 相 关 机 构 提 供 房 地 产 大 宗 交 易 顾 问 服 务, 为 金 融 机 构 房 地 产 投 资 机 构 提 供 投 资 管 理 和 风 险 管 理 服 务, 也 为 小 额 贷 款 公 司 与 房 地 产 消 费 者 撮 合 交 易 4 审 计 部 审 计 部 直 接 对 董 事 会 负 责, 对 公 司 各 内 部 机 构 子 公 司 以 及 具 有 重 大 影 响 的 参 股 公 司 的 内 部 控 制 制 度 的 完 整 性 合 理 性 及 其 实 施 的 有 效 性 进 行 检 查 和 评 估 ; 对 公 司 各 内 部 机 构 子 公 司 以 及 具 有 重 大 影 响 的 参 股 公 司 的 会 计 资 料 及 其 他 有 关 经 济 资 料 进 行 审 计 5 专 业 平 台 (1) 研 发 部 作 为 智 力 密 集 的 应 用 型 专 业 团 队, 拥 有 自 主 研 发 的 数 据 库 资 源, 跟 踪 全 国 各

78 地 房 地 产 市 场 开 发 企 业 的 最 新 进 展 依 托 专 业 宏 观 研 究 能 力, 服 务 于 各 类 政 府 机 构 开 发 公 司, 提 供 包 括 市 场 研 究 宏 观 经 济 研 究 房 企 战 略 布 局 模 式 研 究 市 场 趋 势 预 测 模 型 建 立 等 服 务 (2) 知 识 管 理 部 将 多 年 的 房 地 产 行 业 经 验 进 行 沉 淀 积 累, 并 基 于 公 司 各 业 务 链 条 搭 建 业 务 标 准 化 流 程 ; 形 成 系 统 的 知 识 管 理 体 系, 并 建 立 操 作 平 台, 将 所 操 作 的 各 类 项 目 进 行 汇 总, 提 供 公 司 内 部 成 果 分 享 平 台 和 机 制, 提 升 公 司 整 体 业 务 实 力 (3) 专 项 咨 询 部 专 项 咨 询 部 负 责 提 供 养 老 产 业 及 产 业 地 产 专 题 研 究 服 务 养 老 产 业 研 究 服 务 指 大 型 健 康 ( 养 老 ) 综 合 社 区 及 养 老 机 构 的 整 体 定 位 及 开 发 策 略 ; 规 划 及 产 品 定 位 ; 物 业 发 展 建 议 ; 投 资 及 经 济 测 算 ; 运 营 策 略 制 定 等 定 制 化 专 题 研 究 产 业 地 产 研 究 服 务 指 产 业 新 城 及 产 业 园 区 的 定 位 策 划, 盈 利 模 式 梳 理 ; 整 体 价 值 体 系 及 概 念 定 位 ; 产 业 梳 理 与 产 业 定 位 ; 开 发 方 案 与 运 营 模 式 ; 功 能 体 系 及 业 态 组 合 建 议 ; 核 心 区 / 启 动 区 产 品 深 化 定 位 ; 投 资 及 经 济 测 算 等 定 制 化 专 题 研 究 (4) 数 据 中 心 负 责 公 司 房 地 产 大 数 据 平 台 建 设 包 括 各 类 相 关 数 据 的 收 集 整 理 挖 掘 应 用 系 统 建 设 及 运 营, 为 相 关 部 分 及 各 类 客 户 提 供 数 据 支 持 6 管 理 平 台 (1) 财 务 部 财 务 部 制 订 并 监 督 实 施 公 司 统 一 的 会 计 标 准 和 财 务 流 程, 按 照 监 管 要 求 制 作 财 务 报 表, 通 过 财 务 分 析 为 公 司 经 营 决 策 提 供 依 据 ; 管 理 派 驻 各 分 子 公 司 的 财 务 负 责 人, 制 订 并 实 施 各 种 风 险 控 制 措 施 以 确 保 股 东 利 益 的 实 现 (2) 法 律 部

79 法 律 部 负 责 全 国 范 围 内 所 有 对 外 法 律 事 务 的 处 理, 同 时 负 责 审 核 各 区 域 各 子 公 司 的 运 营 中 存 在 的 系 统 性 法 律 风 险 (3) 行 政 部 行 政 部 集 管 理 协 调 服 务 保 障 职 能 为 一 体, 通 过 各 项 行 政 制 度 建 设 保 障 使 整 个 公 司 在 运 作 过 程 中 成 为 一 个 高 速 并 且 稳 定 运 转 的 整 体 (4) 人 力 资 源 部 人 力 资 源 部 的 职 责 包 括 组 建 公 司 运 营 管 理 机 制 ; 建 立 完 善 各 项 管 理 制 度 ; 选 拔 配 置 开 发 考 核 和 培 养 公 司 所 需 的 各 类 人 才, 制 订 并 实 施 各 项 薪 酬 福 利 政 策 及 员 工 职 业 生 涯 计 划 (5) 信 息 技 术 部 信 息 技 术 部 负 责 规 划 推 进 覆 盖 全 公 司 的 信 息 技 术 项 目, 统 筹 整 合 各 部 门 所 要 求 的 信 息 技 术 投 资, 对 公 司 的 关 键 信 息 制 订 管 理 措 施 并 提 供 技 术 手 段, 保 证 信 息 安 全 (6) 品 牌 与 企 业 价 值 部 品 牌 与 企 业 价 值 部 负 责 企 业 核 心 竞 争 力 核 心 价 值 观 展 示, 企 业 重 大 事 件 对 外 公 告, 品 牌 形 象 传 播, 分 / 子 公 司 品 牌 活 动, 媒 体 策 划 及 传 播, 线 上 营 销 等 六 发 行 人 子 公 司 分 公 司 及 参 股 公 司 简 要 情 况 ( 一 ) 子 公 司 基 本 情 况 1 基 本 信 息 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 发 行 人 在 上 海 江 苏 浙 江 安 徽 山 东 河 南 江 西 湖 北 湖 南 天 津 辽 宁 吉 林 陕 西 四 川 重 庆 福 建 海 南 香 港 和 澳 大 利 亚 均 设 立 了 子 公 司, 同 策 咨 询 子 公 司 基 本 信 息 如 下 : 发 行 人 持 股 比 注 册 资 本 序 号 企 业 名 称 成 立 日 期 例 / 权 益 比 例 ( 万 元 ) 1 同 策 众 心 100% 2006 年 4 月 地 址 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 中 业 路 1030 号 主 营 业 务 房 地 产 经 纪

80 序 号 企 业 名 称 发 行 人 持 股 比 注 册 资 本 成 立 日 期 例 / 权 益 比 例 ( 万 元 ) 2 上 海 同 鹏 100% 2005 年 7 月 上 海 同 馨 100% 2007 年 7 月 卓 企 华 屋 100% 2010 年 6 月 同 策 诚 果 70% 2015 年 4 月 上 海 同 赋 90% 2015 年 5 月 上 海 同 渡 100% 2014 年 9 月 上 海 澹 然 100% 2014 年 10 月 上 海 朴 然 100% 2014 年 10 月 2, 上 海 同 海 65% 2014 年 3 月 上 海 康 达 信 51% 2009 年 3 月 上 海 蓝 正 51% 2013 年 3 月 上 海 同 然 100% 2015 年 11 月 上 海 从 然 100% 2015 年 11 月 出 山 广 告 60% 2015 年 11 月 同 策 咨 询 出 资 5 万 元, 为 有 限 合 16 同 常 投 资 伙 人 ; 同 策 众 心 2015 年 12 月 出 资 5 万 元, 为 普 通 合 伙 人 同 策 咨 询 出 资 5 万 元, 为 有 限 合 17 同 跃 投 资 伙 人 ; 同 策 众 心 2015 年 12 月 出 资 5 万 元, 为 普 通 合 伙 人 18 南 京 同 策 80% 2003 年 4 月 地 址 上 海 市 奉 贤 区 现 代 农 业 园 区 大 庆 路 2 号 上 海 市 杨 浦 区 武 东 路 32 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 杨 浦 区 武 东 路 32 号 上 海 市 松 江 区 柳 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 嘉 定 区 嘉 新 公 路 1065 号 上 海 市 嘉 定 区 嘉 新 公 路 835 弄 25 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 柳 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 柳 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 柳 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 松 江 区 柳 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 南 京 市 浦 口 区 石 桥 工 业 开 发 区 桥 北 路 8 号 主 营 业 务 商 场 经 营 管 理 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 咨 询 房 地 产 经 纪 资 产 管 理 资 产 管 理 投 资 咨 询 企 业 管 理 咨 询 企 业 管 理 咨 询 资 产 管 理 资 产 管 理 广 告 设 计 与 制 作 实 业 投 资 投 资 管 理 实 业 投 资 投 资 管 理 房 地 产 经 纪 19 苏 州 同 策 60% 2006 年 1 月 苏 州 工 业 园 区 娄 葑 分 房 地 产 经 纪

81 序 号 企 业 名 称 发 行 人 持 股 比 例 / 权 益 比 例 成 立 日 期 注 册 资 本 ( 万 元 ) 地 址 主 营 业 务 区 通 园 路 666 号 20 无 锡 同 策 100% 2010 年 2 月 无 锡 市 北 仓 门 37 号 房 地 产 经 纪 21 扬 州 同 协 100% 2013 年 9 月 镇 江 同 协 85% 2014 年 6 月 泰 州 同 策 60% 2014 年 5 月 常 州 同 策 70% 2002 年 11 月 南 通 同 策 100% 2011 年 4 月 南 通 同 一 100% 2014 年 8 月 南 通 经 纪 100% 2015 年 6 月 杭 州 同 策 100% 2007 年 6 月 杭 州 同 晶 杭 州 同 策 100% 2011 年 5 月 宁 波 同 策 100% 2014 年 4 月 安 徽 同 力 100% 2011 年 5 月 合 肥 同 元 安 徽 同 力 51% 2015 年 7 月 济 南 同 晶 80% 2013 年 9 月 青 岛 同 策 80% 2007 年 11 月 烟 台 同 进 72% 2012 年 5 月 营 口 同 策 大 连 同 益 100% 2011 年 10 月 河 南 同 协 75% 2010 年 12 月 江 西 同 策 100% 2010 年 10 月 扬 州 市 广 陵 区 广 陵 产 业 创 业 路 7 号 镇 江 市 润 州 区 黄 山 西 路 29 号 常 发 广 场 8 号 泰 州 市 海 陵 区 济 川 东 路 220 号 常 州 市 钟 楼 区 劳 动 西 路 28-1 号 南 通 苏 通 科 技 产 业 园 纬 14 路 18 号 南 通 市 苏 通 科 技 产 业 园 江 成 路 1088 号 南 通 市 开 发 区 苏 通 科 技 产 业 园 区 江 成 路 1088 号 杭 州 市 西 湖 区 文 二 路 391 号 杭 州 市 西 湖 区 文 二 路 391 号 宁 波 市 江 东 区 会 展 路 128 号 合 肥 市 庐 阳 区 濉 溪 路 287 号 合 肥 市 庐 阳 区 濉 溪 路 287 号 济 南 市 历 城 区 二 环 东 路 3218 号 青 岛 市 市 北 区 上 清 路 16 号 烟 台 市 芝 罘 区 南 山 路 53 号 营 口 市 鲅 鱼 圈 区 柳 树 底 27- 五 金 商 贸 城 F 区 2-1# 楼 郑 州 市 郑 东 新 区 建 业 五 栋 大 楼 B 楼 南 昌 市 青 云 谱 区 井 冈 山 大 道 513 号 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 广 告 设 计 与 制 作 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 广 告 设 计 与 制 作 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪

82 发 行 人 持 股 比 注 册 资 本 序 号 企 业 名 称 成 立 日 期 例 / 权 益 比 例 ( 万 元 ) 39 武 汉 合 和 85% 2013 年 2 月 地 址 武 汉 市 汉 阳 区 人 信 汉 商 银 座 第 E 座 主 营 业 务 房 地 产 经 纪 40 武 汉 同 策 85% 2015 年 10 月 武 昌 区 临 江 大 道 96 号 房 地 产 经 纪 41 长 沙 同 策 100% 2009 年 12 月 天 津 同 益 100% 2011 年 5 月 北 京 同 海 上 海 同 海 100% 2015 年 10 月 大 连 同 益 100% 2010 年 5 月 大 连 朴 素 100% 2013 年 5 月 大 连 同 进 100% 2014 年 3 月 沈 阳 同 策 100% 2010 年 12 月 长 春 同 策 90% 2011 年 6 月 陕 西 同 策 100% 2010 年 5 月 四 川 同 策 100% 2011 年 3 月 重 庆 同 策 100% 2011 年 1 月 厦 门 同 著 95% 2013 年 6 月 海 南 同 策 80% 2015 年 10 月 同 海 投 资 100% 2014 年 1 月 1 万 港 元 55 同 策 控 股 100% 2015 年 1 月 50 万 港 元 长 沙 市 雨 花 区 韶 山 中 路 373 号 天 津 市 和 平 区 南 京 路 与 贵 阳 路 交 口 东 南 侧 环 贸 商 务 中 心 北 京 市 朝 阳 区 金 台 西 路 8 号 大 连 市 中 山 区 中 山 路 88 号 庄 河 市 徐 岭 镇 杨 树 房 村 ( 大 连 新 兴 产 业 经 济 区 管 委 会 办 公 楼 409 室 ) 庄 河 市 徐 岭 镇 杨 树 房 村 ( 大 连 新 兴 产 业 经 济 区 办 公 楼 314 室 ) 沈 阳 市 沈 河 区 北 京 街 19-1 号 长 春 市 朝 阳 区 明 德 路 4 号 西 安 市 雁 塔 区 南 二 环 路 西 段 88 号 成 都 市 锦 江 区 总 府 路 2 号 重 庆 市 北 部 新 区 星 光 大 道 62 号 厦 门 市 湖 里 区 金 钟 路 5 号 海 南 省 海 口 市 龙 华 区 世 贸 东 路 2 号 Unit 402, 4th Floor, Fairmont House, No.8 Cotton Tree Drive, Admiralty, Hong Kong Unit 402, 4th Floor, Fairmont House, No.8 Cotton Tree Drive, 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 投 资 咨 询 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪 房 地 产 经 纪

83 序 号 企 业 名 称 发 行 人 持 股 比 例 / 权 益 比 例 成 立 日 期 注 册 资 本 ( 万 元 ) 地 址 主 营 业 务 Admiralty, Hong Kong SUIT 4 LEVEL 1,10 56 TOSPUR PTY LTD 同 策 控 股 70% 2015 年 6 月 1,000 澳 元 EAST PARADE, EASTWOOD NSW 主 要 财 务 数 据 同 策 咨 询 子 公 司 主 要 财 务 数 据 如 下 : 单 位 : 万 元 序 号 企 业 名 称 2014 年 末 /2014 年 度 2015 年 6 月 末 /2015 年 1-6 月 总 资 产 净 资 产 净 利 润 总 资 产 净 资 产 净 利 润 1 同 策 众 心 6, , , , , 上 海 同 鹏 1, , 上 海 同 馨 4, , , , 卓 企 华 屋 , 同 策 诚 果 上 海 同 渡 上 海 澹 然 上 海 朴 然 , , 上 海 同 海 上 海 康 达 信 上 海 蓝 正 南 京 同 策 7, , , , , , 苏 州 同 策 1, , , 无 锡 同 策 扬 州 同 协 镇 江 同 协 泰 州 同 策 常 州 同 策

84 序 号 企 业 名 称 2014 年 末 /2014 年 度 2015 年 6 月 末 /2015 年 1-6 月 总 资 产 净 资 产 净 利 润 总 资 产 净 资 产 净 利 润 19 南 通 同 策 南 通 同 一 杭 州 同 策 3, , , , 杭 州 同 晶 宁 波 同 策 安 徽 同 力 济 南 同 晶 青 岛 同 策 2, , 烟 台 同 进 营 口 同 策 河 南 同 协 江 西 同 策 武 汉 合 和 长 沙 同 策 天 津 同 益 大 连 同 益 2, , , , 大 连 朴 素 1, 大 连 同 进 沈 阳 同 策 长 春 同 策 陕 西 同 策 5, , 四 川 同 策 重 庆 同 策 厦 门 同 著 , 同 海 投 资 注 : 同 海 投 资 2014 年 和 2015 年 的 总 资 产 和 净 资 产 均 为 0.79 元 人 民 币, 表 中 的 0.00 是 四 舍 五 入 后 的 结 果 ( 二 ) 分 公 司 基 本 情 况

85 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 同 策 咨 询 分 公 司 基 本 信 息 如 下 : 序 号 公 司 名 称 注 册 号 注 册 地 址 成 立 日 期 1 上 海 卓 企 华 屋 房 产 投 资 顾 问 有 限 公 司 苏 州 姑 苏 分 公 司 苏 州 市 姑 苏 区 阊 胥 路 88 号 513 室 2014 年 10 月 9 日 2 上 海 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 昆 山 分 公 司 昆 山 市 巴 城 镇 巴 解 路 168 弄 1 号 楼 2010 年 4 月 19 日 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 张 家 港 保 税 区 长 3 公 司 张 家 港 保 税 区 分 公 江 润 发 国 际 大 厦 2011 年 8 月 18 日 司 A 座 1108C 座 安 徽 省 阜 阳 市 颍 4 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 颍 上 分 公 司 上 县 慎 城 镇 颍 阳 社 区 前 进 西 路 88 号 丽 景 阁 16# 年 9 月 5 日 铺 南 京 市 秦 淮 区 中 5 南 京 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司 第 一 分 公 司 山 东 路 号 南 工 院 金 蝶 大 学 2013 年 10 月 30 日 科 技 园 A3 栋 5 楼 连 云 港 经 济 技 术 6 南 京 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司 连 云 港 分 公 司 开 发 区 朝 阳 街 道 办 事 处 前 进 路 年 6 月 4 日 号 7 苏 州 市 同 策 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 昆 山 分 公 司 玉 山 镇 凯 笛 北 茗 苑 8 号 楼 1 室 2013 年 10 月 18 日 吴 江 区 松 陵 镇 花 8 苏 州 市 同 策 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 吴 江 分 公 司 园 路 号 ( 香 格 里 - 恒 丰 商 2014 年 5 月 12 日 业 广 场 ) 盐 城 环 保 产 业 园 9 南 通 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 盐 城 分 公 司 复 旦 盐 城 环 保 创 新 业 基 地 综 合 楼 2014 年 6 月 23 日 室 (28) 杭 州 余 杭 区 良 渚 10 杭 州 同 策 同 晶 房 产 咨 询 有 限 公 司 余 杭 分 公 司 街 道 良 渚 文 化 村 白 鹭 郡 南 54 幢 年 1 月 28 日 单 元 301 室 ( 三 ) 参 股 公 司 基 本 情 况 1 基 本 信 息

86 序 号 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 同 策 咨 询 参 股 公 司 基 本 信 息 如 下 : 企 业 全 称 发 行 人 持 股 比 例 / 权 益 比 例 成 立 日 期 1 上 海 精 策 同 策 咨 询 15% 2002 年 3 月 2 景 盈 投 资 同 策 咨 询 出 资 500 万 元, 为 有 限 合 伙 人 注 册 资 本 ( 万 元 ) 20 万 美 元 2010 年 3 月 8, 上 海 晟 同 上 海 同 鹏 5% 2010 年 9 月 上 海 浦 软 同 策 咨 询 30% 2014 年 8 月 上 海 舜 堃 同 策 咨 询 15% 2015 年 1 月 平 晨 广 告 40% 2015 年 4 月 伟 赛 智 能 上 海 朴 然 20.19% 2007 年 6 月 住 所 上 海 市 浦 东 新 区 金 高 路 1758 号 上 海 市 浦 东 新 区 枣 庄 路 669 号 上 海 市 宝 山 区 真 华 路 950 号 上 海 市 张 江 高 科 技 园 区 博 云 路 2 号 上 海 市 宝 山 区 河 曲 路 118 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 3500 号 上 海 市 闵 行 区 东 川 路 555 号 主 营 业 务 不 动 产 投 资 咨 询 投 资 管 理 物 业 管 理 与 仓 储 服 务 商 业 经 营 管 理 投 资 管 理 企 业 管 理 咨 询 与 工 程 管 理 评 估 广 告 设 计 与 制 作 自 动 识 别 设 备 及 系 统 汽 车 技 术 交 通 安 全 产 品 医 疗 设 备 领 域 内 的 技 术 开 发 8 米 泛 广 告 40% 2015 年 7 月 浦 东 新 区 书 院 镇 丽 正 路 1628 号 广 告 设 计 与 制 作 9 全 筑 易 家 11.7% 2013 年 7 月 4, 青 浦 区 朱 家 角 镇 康 业 路 901 弄 98 号 销 售 家 居 配 套 用 品 与 室 内 装 修 设 计 10 恺 策 投 资 35% 2015 年 8 月 上 海 市 奉 贤 区 环 城 西 路 3111 弄 投 资 管 理 555 号 11 格 外 广 告 40% 2015 年 8 月 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 叶 新 公 路 广 告 设 计 与 制 作 3500 号 同 策 咨 询 出 资 700 万 元, 为 有 12 限 合 伙 人 ; 上 海 芜 湖 市 镜 湖 区 观 芜 湖 鑫 德 2015 年 8 月 10, 同 赋 出 资 1 万 澜 路 1 号 企 业 投 资 元, 为 普 通 合 伙 人 13 青 岛 逆 光 青 岛 同 策 45% 2014 年 12 青 岛 市 市 北 区 上 月 清 路 12 号 广 告 设 计 与 制 作 14 信 达 金 海 上 海 同 海 出 资 200 万 元, 为 有 限 合 伙 人 2 主 要 财 务 数 据 2015 年 3 月 52, 深 圳 市 前 海 深 港 合 作 区 前 湾 一 路 1 号 投 资 管 理

87 同 策 咨 询 参 股 公 司 主 要 财 务 数 据 如 下 : 单 位 : 万 元 序 号 企 业 名 称 2014 年 末 /2014 年 度 2015 年 6 月 末 /2015 年 1-6 月 总 资 产 净 资 产 净 利 润 总 资 产 净 资 产 净 利 润 1 上 海 精 策 景 盈 投 资 8, , , , ,110,68 344,38 3 上 海 晟 同 1, , 浦 软 汇 智 上 海 舜 堃 平 晨 广 告 伟 赛 智 能 187,16-354,04-198,26 2, ,920, 全 筑 易 家 青 岛 逆 光 注 : 上 表 财 务 数 据 未 经 审 计 ( 四 ) 报 告 期 转 让 股 权 或 注 销 的 子 公 司 及 参 股 公 司 1 北 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 2013 年 8 月 15 日, 发 行 人 和 王 知 新 分 别 与 刘 陈 弟 签 订 出 资 转 让 协 议 书, 发 行 人 王 知 新 分 别 将 其 持 有 的 北 京 同 策 85% 15% 的 股 权 无 偿 转 让 给 刘 陈 弟, 截 至 2013 年 8 月 末, 北 京 同 策 净 资 产 为 万 元 2013 年 8 月 15 日, 北 京 同 策 召 开 股 东 会, 会 议 同 意 北 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 更 名 为 北 京 仪 嘉 隆 商 贸 有 限 公 司,2013 年 9 月 25 日 完 成 名 称 变 更 和 股 权 变 更 事 项 的 工 商 登 记 北 京 同 策 转 让 前 基 本 信 息 如 下 : 企 业 名 称 股 权 结 构 成 立 日 期 北 京 同 策 同 策 咨 询 85%, 王 知 新 15% 2007 年 7 月 12 日 注 册 资 本 ( 万 元 ) 实 收 资 本 ( 万 元 ) 住 所 北 京 市 朝 阳 区 霞 光 里 66 号 院 5 号 楼 1 层 D06 号 主 营 业 务 房 地 产 经 纪 2 上 海 合 纵 创 智 房 地 产 经 纪 有 限 公 司

88 上 海 合 纵 创 智 房 地 产 经 纪 有 限 公 司, 原 名 上 海 策 达 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 2014 年 9 月, 发 行 人 与 黄 祯 签 订 股 权 转 让 协 议 及 补 充 协 议, 将 其 持 有 的 合 纵 创 智 100% 的 股 权 作 价 万 元 转 让 给 黄 祯 2014 年 10 月 21 日 合 纵 创 智 完 成 了 股 权 变 更 事 项 的 工 商 登 记 合 纵 创 智 转 让 前 的 基 本 信 息 如 下 : 企 业 名 称 股 权 结 构 成 立 日 期 合 纵 创 智 同 策 咨 询 100% 2005 年 8 月 30 日 注 册 资 本 ( 万 元 ) 实 收 资 本 ( 万 元 ) 住 所 上 海 市 松 江 区 石 湖 荡 镇 闵 塔 路 158 号 A 区 主 营 业 务 房 地 产 经 纪 3 上 海 世 葡 园 文 化 投 资 有 限 公 司 2012 年 12 月 10 日 发 行 人 与 胡 敬 友 签 订 股 权 转 让 协 议, 将 其 持 有 的 上 海 世 葡 园 50% 的 股 权 作 价 万 元 转 让 给 胡 敬 友 截 至 2012 年 11 月 30 日, 世 葡 园 净 资 产 为 1,000 万 元 2012 年 12 月 14 日 世 葡 园 完 成 股 权 变 更 事 项 的 工 商 变 更 登 记 世 葡 园 转 让 前 的 基 本 信 息 如 下 : 企 业 名 称 股 权 结 构 成 立 日 期 世 葡 园 同 策 咨 询 50%, 中 纪 宣 ( 上 海 ) 企 业 发 展 有 限 公 司 20%, 胡 敬 友 30% 2012 年 8 月 2 日 注 册 资 本 ( 万 元 ) 实 收 资 本 ( 万 元 ) 住 所 上 海 市 浦 东 新 区 济 阳 路 100 号 1 号 楼 108 室 主 营 业 务 文 化 产 业 投 资 咨 询 4 柯 罗 尼 新 扬 子 ( 上 海 ) 投 资 管 理 咨 询 有 限 公 司 根 据 2014 年 6 月 28 日 股 权 转 让 协 议, 发 行 人 将 其 持 有 的 柯 罗 尼 49% 的 股 权 作 价 49 万 元 转 让 给 陶 家 辉 截 至 2014 年 6 月 30 日, 柯 罗 尼 净 资 产 为 万 元 2014 年 9 月 26 日, 上 海 市 浦 东 新 区 人 民 出 具 浦 府 项 字 [2014] 第 966 号 关 于 同 意 柯 罗 尼 新 扬 子 ( 上 海 ) 投 资 管 理 咨 询 有 限 公 司 股 权 转 让 的 批 复, 同 意 此 次 股 权 转 让 2014 年 10 月 29 日, 上 海 市 浦 东 新 区 市 场 监 督 管 理 局 办 理 此 次 股 权 变 更 登 记 柯 罗 尼 转 让 前 的 基 本 信 息 如 下 : 企 业 名 称 股 权 结 构 成 立 日 期 柯 罗 尼 Colony YangtzeII 注 册 资 本 ( 万 元 ) 实 收 资 本 ( 万 元 ) 住 所 主 营 业 务 2011 年 5 月 上 海 市 浦 东 投 资 咨 询

89 企 业 名 称 股 权 结 构 成 立 日 期 注 册 资 本 实 收 资 本 ( 万 元 ) ( 万 元 ) 住 所 Advieory 20 日 新 区 顾 路 镇 Limited51%, 民 建 村 六 同 策 咨 询 49% ( 一 ) 队 2 幢 二 层 主 营 业 务 5 上 海 同 衡 企 业 发 展 有 限 公 司 上 海 同 衡 企 业 发 展 有 限 公 司, 成 立 于 2009 年 8 月 12 日, 注 册 资 本 和 实 收 资 本 均 为 人 民 币 万 元, 住 所 为 上 海 市 浦 东 新 区 峨 山 路 613 号 11 幢 B513 室, 法 定 代 表 人 章 栋, 主 营 业 务 为 物 业 管 理 发 行 人 持 有 其 49% 股 权, 上 海 南 站 广 场 商 业 管 理 有 限 公 司 持 有 其 51% 股 权 2012 年 10 月 24 日 上 海 同 衡 完 成 工 商 注 销 程 序 七 发 行 人 主 要 发 起 人 其 他 主 要 股 东 及 实 际 控 制 人 基 本 情 况 ( 一 ) 本 公 司 主 要 发 起 人 持 股 5% 以 上 股 东 的 基 本 情 况 同 策 咨 询 的 主 要 发 起 人 持 股 5% 以 上 股 东 的 基 本 情 况 如 下 : 1 孙 益 功 中 国 国 籍, 无 永 久 境 外 居 留 权, 身 份 证 号 码 : ****, 住 址 : 上 海 市 徐 汇 区 淮 海 中 路 **** 2 刘 哲 中 国 国 籍, 拥 有 加 拿 大 永 久 居 留 权, 身 份 证 号 码 : ****, 住 址 : 上 海 市 长 宁 区 镇 宁 路 **** 3 立 天 荣 泽 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司 成 立 于 2012 年 12 月 26 日, 注 册 资 本 和 实 收 资 本 均 为 100 万 元, 住 所 为 北 京 市 海 淀 区 中 关 村 南 大 街 46 号 14 幢 222A 室, 经 营 范 围 : 技 术 开 发 技 术 服 务 ; 经 济 贸 易 咨 询 ; 销 售 计 算 机 软 硬 件 及 外 围 设 备 日 用 杂 货 五 金 针 纺 织 品 家 具 建 筑 材 料 家 用 电 器 厨 房 用 具 ( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 相 关 部 门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 )

90 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 立 天 荣 泽 为 北 京 立 天 荣 泽 科 技 发 展 有 限 公 司 的 子 公 司 北 京 立 天 荣 泽 科 技 发 展 有 限 公 司 的 股 东 为 莫 天 全 和 代 建 功, 莫 天 全 持 有 其 80% 股 权, 代 建 功 持 有 其 20% 股 权 截 至 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 立 天 荣 泽 总 资 产 分 别 是 万 元 和 38, 万 元, 净 资 产 分 别 是 万 元 和 万 元,2014 年 和 2015 年 1-6 月 净 利 润 分 别 为 2.59 万 元 和 万 元, 其 中 2014 年 财 务 数 据 经 北 京 安 成 会 计 师 事 务 所 ( 普 通 通 合 伙 ) 审 计,2015 年 财 务 数 据 未 经 审 计 4 Lautau Direct Investment (Mauritius) III Ltd. Lautau Direct Investment (Mauritius) III Ltd. 成 立 于 2011 年 7 月 14 日, 注 册 地 为 毛 里 求 斯, 注 册 证 编 号 为 :104029, 注 册 成 立 时 公 司 名 称 为 MK Capital Hybrid Direct Investment (Mauritius) III Ltd, 该 公 司 主 要 从 事 股 权 投 资 业 务 截 至 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日,Lautau Direct Investment (Mauritius) III Ltd. 的 总 资 产 分 别 为 69,195, 美 元 和 79,446, 美 元 ; 净 资 产 分 别 为 69,074, 美 元 和 79,388, 美 元 ;2014 年 度 和 2015 年 1-6 月 份 净 利 润 分 别 为 1,373, 美 元 和 -80, 美 元, 其 中 2014 年 财 务 数 据 经 PricewaterhouseCoopers 审 计,2015 年 财 务 数 据 未 经 审 计 5 王 天 舒 中 国 国 籍, 拥 有 美 国 永 久 居 留 权, 身 份 证 号 码 : ****, 住 址 : 上 海 市 长 宁 区 万 航 渡 路 **** 6 同 坤 投 资 拉 萨 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司 成 立 于 2002 年 6 月 22 日, 注 册 资 本 和 实 收 资 本 均 为 50 万 元, 同 坤 投 资 的 经 营 范 围 : 企 业 投 资 咨 询 服 务, 会 展 服 务 ( 不 含 大 型 演 出 ), 企 业 形 象 设 计, 企 业 管 理 咨 询 服 务 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 同 坤 投 资 为 本 公 司 实 际 控 制 人 控 制 的 公 司, 股 权 结 构 为 孙 益 功 和 刘 哲 分 别 持 有 其 42.50% 的 股 权, 王 天 舒 持 有 其 15.00% 的 股 权 截 至 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 同 坤 投 资 总 资 产 分 别 为 1,

91 万 元 和 1, 万 元 ; 净 资 产 分 别 为 万 元 和 万 元,2014 年 度 净 利 润 为 万 元,2015 年 1-6 月 净 利 润 为 万 元, 其 中 2014 年 财 务 数 据 经 上 海 华 申 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 审 计,2015 年 财 务 数 据 未 经 审 计 ( 二 ) 本 公 司 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 为 保 证 公 司 健 康 发 展 及 重 大 事 项 的 高 效 决 策, 并 继 续 保 持 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 的 稳 定,2009 年 3 月 5 日, 孙 益 功 与 刘 哲 签 署 一 致 行 动 协 议 该 协 议 书 约 定 : 双 方 将 在 股 份 公 司 董 事 会 股 东 大 会 上 协 商 一 致, 采 取 相 同 的 意 思 表 示 ; 在 公 司 经 股 东 大 会 董 事 会 审 议 通 过 的 重 大 事 项 的 执 行 过 程 中, 采 取 一 致 行 动, 共 同 维 护 公 司 的 利 益 ; 在 公 司 首 次 在 中 国 境 内 公 开 发 行 普 通 股 A 股 股 票 之 前, 不 转 让 或 委 托 他 人 管 理 其 持 有 的 公 司 股 份 ; 在 公 司 首 次 在 中 国 境 内 公 开 发 行 普 通 股 A 股 股 票 之 后, 采 取 相 同 的 股 份 锁 定 期, 使 双 方 所 持 公 司 股 份 数 相 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 孙 益 功 和 刘 哲 分 别 直 接 持 有 本 公 司 25.30% 股 份 通 过 同 坤 投 资 间 接 控 制 本 公 司 6.83% 股 份, 前 述 两 人 合 计 直 接 和 间 接 控 制 发 行 人 57.43% 股 份, 为 公 司 实 际 控 制 人 综 上, 孙 益 功 和 刘 哲 系 公 司 的 实 际 控 制 人 孙 益 功 和 刘 哲 具 体 情 况 请 见 本 节 之 ( 一 ) 本 公 司 主 要 发 起 人 持 股 5% 以 上 股 东 的 基 本 情 况 ( 三 ) 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 序 号 1 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 除 本 公 司 和 同 坤 投 资 外, 孙 益 功 和 刘 哲 控 制 的 其 他 企 业 情 况 如 下 : 企 业 名 称 1 上 海 同 进 2 同 运 投 资 3 上 海 富 岛 公 司 持 股 比 例 孙 益 功 47.5%, 刘 哲 47.5% 孙 益 功 43.5%, 刘 哲 43.5% 上 海 同 进 100% 成 立 日 期 2000 年 3 月 14 日 2005 年 2 月 17 日 1994 年 5 月 25 日 注 册 资 本 ( 万 元 ) 实 收 资 本 ( 万 元 ) 12,000 12,000 3,200 3,200 8,000 8,000 住 所 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 中 兴 路 135 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 宾 乐 路 23 号 C 上 海 市 浦 东 新 区 博 兴 路 195 号 139 室 经 营 范 围 房 地 产 开 发 实 业 投 资 房 地 产 开 发 4 昆 山 同 进 上 海 同 进 2003 年 5,000 5,000 苏 州 昆 山 巴 城 镇 房 地 产 开 发

92 序 号 企 业 名 称 5 上 海 致 臻 6 同 进 物 业 7 同 运 酒 店 8 浩 狮 投 资 9 江 苏 同 进 10 昆 山 鹿 同 11 万 润 物 业 公 司 持 股 比 例 成 立 日 期 100% 10 月 30 日 上 海 同 进 95%; 同 2003 年 3 运 投 资 月 25 日 5% 上 海 同 进 80% 上 海 同 进 70% 同 进 物 业 100% 同 进 物 业 100% 上 海 同 进 60% 同 进 物 业 100% 12 喆 民 投 资 刘 哲 50% 13 上 海 同 翮 14 上 海 同 岑 上 海 同 进 100% 同 运 投 资 100% 2003 年 5 月 29 日 2005 年 6 月 9 日 2008 年 10 月 9 日 2009 年 1 月 9 日 2013 年 10 月 31 日 2005 年 4 月 5 日 2015 年 12 月 3 日 2015 年 12 月 3 日 2015 年 12 月 3 日 注 册 资 本 ( 万 元 ) 实 收 资 本 ( 万 元 ) 2,000 2, ,000 10, 住 所 巴 解 路 168 弄 1 号 楼 号 房 上 海 市 普 陀 区 金 通 路 999 号 18 幢 上 海 浦 东 新 区 唐 镇 唐 陆 路 3360 号 101 室 上 海 市 浦 东 新 区 唐 陆 路 3528 号 ( 乙 )5 号 楼 上 海 浦 东 新 区 唐 陆 公 路 2599 号 1 幢 207 室 花 桥 镇 和 丰 路 118 号 太 平 洋 商 业 广 场 66 室 (2 层 ) 玉 山 镇 祖 冲 之 南 路 1699 号 409 室 中 山 北 路 972 号 A 座 4-24 室 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 中 厍 路 179 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 中 厍 路 179 号 上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 中 厍 路 179 号 经 营 范 围 房 地 产 开 发 物 业 管 理 酒 店 管 理 ( 除 餐 饮 ) 投 资 管 理 物 业 管 理 房 地 产 开 发 物 业 管 理 实 业 投 资, 投 资 管 理 实 业 投 资, 投 资 管 理 实 业 投 资, 投 资 管 理 2 主 要 财 务 数 据 除 本 公 司 和 同 坤 投 资 外, 孙 益 功 和 刘 哲 控 制 的 其 他 企 业 的 主 要 财 务 数 据 如 下 : 序 号 企 业 名 称 单 位 : 万 元 2014 年 末 /2014 年 度 2015 年 6 月 末 /2015 年 1-6 月 总 资 产 净 资 产 净 利 润 总 资 产 净 资 产 净 利 润 1 上 海 同 进 98, , , ,

93 序 号 企 业 名 称 2014 年 末 /2014 年 度 2015 年 6 月 末 /2015 年 1-6 月 总 资 产 净 资 产 净 利 润 总 资 产 净 资 产 净 利 润 2 同 运 投 资 3, , , , 上 海 富 岛 13, , , , 昆 山 同 进 64, , , , , , 上 海 致 臻 25, , , , ,191,47-1, 同 进 物 业 1, 同 运 酒 店 浩 狮 投 资 江 苏 同 进 昆 山 鹿 同 114, , , , 万 润 物 业 ( 四 ) 控 股 股 东 实 际 控 制 人 所 持 股 份 的 权 属 状 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 直 接 或 间 接 持 有 的 本 公 司 股 份 不 存 在 质 押 或 其 他 有 争 议 的 情 况 八 发 行 人 股 本 情 况 ( 一 ) 本 次 发 行 情 况 本 公 司 本 次 公 开 发 行 前 的 总 股 本 为 24, 万 股, 本 次 拟 公 开 发 行 8, 万 股 A 股, 占 本 公 司 发 行 后 总 股 本 的 25.00% ( 二 ) 本 次 发 行 前 后 公 司 的 股 本 结 构 股 东 名 称 本 次 发 行 前 本 次 发 行 后 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 孙 益 功 6, , 刘 哲 6, , 立 天 荣 泽 3, , Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 3, ,

94 股 东 名 称 本 次 发 行 前 本 次 发 行 后 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 持 股 数 量 ( 万 股 ) 持 股 比 例 (%) 王 天 舒 2, , 同 坤 投 资 1, , 汤 佳 珉 陈 克 勇 社 会 公 众 股 , 合 计 24, , ( 三 ) 本 次 发 行 前 各 自 然 人 股 东 及 其 在 公 司 的 任 职 情 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 共 有 5 名 自 然 人 股 东, 其 中, 孙 益 功 担 任 本 公 司 董 事 长, 刘 哲 担 任 本 公 司 副 董 事 长, 王 天 舒 担 任 本 公 司 董 事 兼 总 经 理 ( 该 三 人 情 况 详 见 第 八 节 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 ), 汤 佳 珉 在 发 行 人 子 公 司 杭 州 同 晶 担 任 总 经 理 ( 四 ) 股 东 中 的 战 略 投 资 者 持 股 及 工 会 持 股 职 工 持 股 会 持 股 信 托 持 股 委 托 持 股 或 股 东 人 数 超 过 二 百 人 的 情 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 股 东 中 不 存 在 战 略 投 资 者, 也 没 有 发 行 过 内 部 职 工 股, 不 存 在 工 会 持 股 职 工 持 股 会 持 股 信 托 持 股 委 托 持 股 或 股 东 人 数 超 过 二 百 人 的 情 况 ( 五 ) 本 次 发 行 前 各 股 东 的 关 联 关 系 及 关 联 股 东 的 持 股 比 例 本 次 发 行 前, 本 公 司 股 东 中, 除 孙 益 功 刘 哲 和 王 天 舒 分 别 持 有 同 坤 投 资 42.50% 42.50% 和 15.00% 股 权 外, 本 公 司 各 股 东 间 不 存 在 其 他 关 联 关 系 ( 六 ) 本 次 发 行 前 股 东 所 持 股 份 的 流 通 限 制 和 锁 定 承 诺 1 本 公 司 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 孙 益 功 刘 哲 关 于 所 持 股 份 的 流 通 限 制 和 锁 定 的 承 诺 (1) 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或

95 者 委 托 他 人 管 理 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 (2) 三 十 六 个 月 的 锁 定 期 满 后, 在 本 人 担 任 发 行 人 的 董 事 监 事 或 高 级 管 理 人 员 期 间, 每 年 转 让 的 股 份 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 (3) 离 职 后 半 年 内, 不 转 让 本 人 直 接 或 间 接 所 持 有 的 发 行 人 股 份 (4) 若 本 人 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五, 且 不 导 致 发 行 人 实 际 控 制 人 发 生 变 更 ; 减 持 股 份 应 符 合 相 关 法 律 法 规 及 上 海 证 券 交 易 所 规 则 要 求, 减 持 方 式 包 括 二 级 市 场 集 中 竞 价 交 易 大 宗 交 易 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 认 可 的 合 法 方 式 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 人 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 在 同 时 满 足 以 下 条 件 的 前 提 下, 本 人 可 以 进 行 减 持 : 1 本 人 承 诺 的 锁 定 期 届 满 ; 2 若 发 生 需 本 人 向 投 资 者 进 行 赔 偿 的 情 形, 本 人 已 经 全 额 承 担 赔 偿 责 任 ; 本 人 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 提 前 三 个 交 易 日 通 过 发 行 人 发 出 相 关 公 告 (5) 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 人 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 (6) 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 (7) 本 人 作 出 的 上 述 承 诺 在 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 票 期 间 持 续 有 效, 不 因 本 人 职 务 变 更 或 离 职 等 原 因 而 放 弃 履 行 上 述 承 诺 2 控 股 股 东 实 际 控 制 人 控 制 的 拉 萨 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司 关 于 股 份 锁 定

96 持 股 意 向 的 承 诺 (1) 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 (2) 若 本 公 司 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五, 且 不 导 致 发 行 人 实 际 控 制 人 发 生 变 更 ; 减 持 股 份 应 符 合 相 关 法 律 法 规 及 上 海 证 券 交 易 所 规 则 要 求, 减 持 方 式 包 括 二 级 市 场 集 中 竞 价 交 易 大 宗 交 易 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 认 可 的 合 法 方 式 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 公 司 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 在 满 足 以 下 条 件 的 前 提 下, 本 公 司 可 以 进 行 减 持 : 1 本 公 司 承 诺 的 锁 定 期 届 满 ; 2 若 发 生 需 本 公 司 向 投 资 者 进 行 赔 偿 的 情 形, 本 公 司 已 经 全 额 承 担 赔 偿 责 任 ; 本 公 司 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 提 前 三 个 交 易 日 通 过 发 行 人 发 出 相 关 公 告 (3) 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 公 司 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 (4) 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 (5) 本 公 司 作 出 的 上 述 承 诺 在 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 票 期 间 持 续 有 效 3 其 他 主 要 股 东 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司 Lantau Direct

97 Investments (Mauritius) III Ltd. 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 (1) 立 天 荣 泽 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 若 自 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 至 发 行 人 的 招 股 说 明 书 公 布 之 日 止 超 过 12 个 月, 则 本 公 司 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 若 自 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 至 发 行 人 的 招 股 说 明 书 公 布 之 日 止 未 超 过 12 个 月, 则 本 公 司 于 持 有 的 发 行 人 股 份 工 商 登 记 日 (2014 年 12 月 19 日 ) 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 本 公 司 基 于 对 发 行 人 未 来 发 展 前 景 的 信 心, 在 锁 定 期 满 后, 在 不 违 反 本 公 司 在 发 行 人 首 次 公 开 发 行 时 所 作 出 的 公 开 承 诺 的 情 况 才 可 以 转 让 发 行 人 股 票 3 本 公 司 将 通 过 上 海 证 券 交 易 所 竞 价 交 易 系 统 大 宗 交 易 平 台 和 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 允 许 的 转 让 方 式 转 让 发 行 人 股 票 4 本 公 司 减 持 时 将 提 前 三 个 交 易 日 通 知 发 行 人 并 公 告 在 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 的 转 让 价 格 根 据 当 时 的 市 场 价 格 确 定 本 公 司 在 锁 定 期 满 后 可 以 转 让 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 5 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 发 行 人 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 (2)Lantau Direct Investments (Mauritius ) III Ltd. 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 1 本 公 司 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 公 司 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 2 本 公 司 基 于 对 发 行 人 未 来 发 展 前 景 的 信 心, 在 锁 定 期 满 后, 在 不 违 反 本 公 司 在 发 行 人 首 次 公 开 发 行 时 所 作 出 的 公 开 承 诺 的 情 况 才 可 以 转 让 发 行 人 股 票

98 3 本 公 司 将 通 过 上 海 证 券 交 易 所 竞 价 交 易 系 统 大 宗 交 易 平 台 和 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 允 许 的 转 让 方 式 转 让 发 行 人 股 票 4 本 公 司 减 持 时 将 提 前 三 个 交 易 日 通 知 发 行 人 并 公 告 在 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 的 转 让 价 格 根 据 当 时 的 市 场 价 格 确 定 本 公 司 在 锁 定 期 满 后 可 以 转 让 本 公 司 持 有 的 发 行 人 股 份 5 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 发 行 人 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 4 其 他 持 有 公 司 股 份 的 董 事 和 高 级 管 理 人 员 王 天 舒 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 (1) 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 三 十 六 个 月 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 人 直 接 或 间 接 持 有 的 发 行 人 股 份 (2) 三 十 六 个 月 的 锁 定 期 满 后, 在 本 人 担 任 发 行 人 的 董 事 以 及 高 级 管 理 人 员 期 间, 每 年 转 让 的 股 份 不 超 过 所 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 (3) 离 职 后 半 年 内, 不 转 让 本 人 所 持 有 的 发 行 人 股 份 (4) 若 本 人 在 前 述 锁 定 期 满 后 两 年 内 减 持 所 持 股 份, 减 持 价 格 将 不 低 于 发 行 价, 每 年 减 持 股 份 将 不 超 过 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 份 总 数 的 百 分 之 二 十 五 ; 减 持 股 份 应 符 合 相 关 法 律 法 规 及 上 海 证 券 交 易 所 规 则 要 求, 减 持 方 式 包 括 二 级 市 场 集 中 竞 价 交 易 大 宗 交 易 协 议 转 让 等 上 海 证 券 交 易 所 认 可 的 合 法 方 式 上 述 两 年 期 限 届 满 后, 本 人 在 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 按 市 价 且 不 低 于 发 行 人 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产 价 格 进 行 减 持 在 同 时 满 足 以 下 条 件 的 前 提 下, 本 人 可 以 进 行 减 持 : 1 本 人 承 诺 的 锁 定 期 届 满 ; 2 若 发 生 需 本 人 向 投 资 者 进 行 赔 偿 的 情 形, 本 人 已 经 全 额 承 担 赔 偿 责 任 ;

99 本 人 减 持 发 行 人 股 份 时, 将 提 前 三 个 交 易 日 通 过 发 行 人 发 出 相 关 公 告 (5) 发 行 人 上 市 后 六 个 月 内, 若 发 行 人 股 票 连 续 二 十 个 交 易 日 的 收 盘 价 均 低 于 发 行 价, 或 者 上 市 后 六 个 月 期 末 收 盘 价 低 于 发 行 价, 本 人 持 有 发 行 人 股 票 的 锁 定 期 限 在 前 述 锁 定 期 的 基 础 上 自 动 延 长 六 个 月 (6) 在 发 行 人 上 市 后 三 年 内, 若 发 行 人 连 续 二 十 个 交 易 日 每 日 股 票 收 盘 价 均 低 于 最 近 一 期 经 审 计 的 每 股 净 资 产, 按 照 股 价 稳 定 预 案, 在 公 司 就 回 购 股 份 事 宜 召 开 的 股 东 大 会 上, 对 回 购 股 份 的 相 关 决 议 投 赞 成 票 ; 按 照 股 价 稳 定 预 案 增 持 公 司 股 份 (7) 本 人 作 出 的 上 述 承 诺 在 本 人 直 接 或 间 接 持 有 发 行 人 股 票 期 间 持 续 有 效, 不 因 本 人 职 务 变 更 或 离 职 等 原 因 而 放 弃 履 行 上 述 承 诺 5 持 有 公 司 5% 以 下 股 份 的 股 东 汤 佳 珉 陈 克 勇 关 于 股 份 锁 定 持 股 意 向 的 承 诺 本 人 于 发 行 人 股 票 在 证 券 交 易 所 上 市 交 易 之 日 起 一 年 内, 不 转 让 或 者 委 托 他 人 管 理 本 次 发 行 前 本 人 已 持 有 的 发 行 人 股 份, 也 不 由 发 行 人 回 购 本 人 持 有 的 发 行 人 股 份 九 发 行 人 的 员 工 及 其 社 会 保 障 情 况 ( 一 ) 员 工 变 化 情 况 2012 年 末 2013 年 末 2014 年 末 和 2015 年 6 月 30 日, 本 公 司 员 工 总 数 分 别 为 3,533 人 4,646 人 5,044 人 和 4,838 人 ( 二 ) 员 工 构 成 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 本 公 司 员 工 的 专 业 结 构 受 教 育 程 度 年 龄 分 布 如 下 : 1 员 工 专 业 结 构 类 别 数 量 ( 人 ) 占 员 工 总 数 的 比 例 管 理 人 员 %

100 类 别 数 量 ( 人 ) 占 员 工 总 数 的 比 例 研 展 人 员 % 策 划 人 员 % 业 务 人 员 3, % 商 业 运 营 % 研 发 人 员 % 金 融 业 务 % 合 计 4, % 2 员 工 教 育 结 构 类 别 数 量 ( 人 ) 占 员 工 总 数 的 比 例 硕 士 及 以 上 % 本 科 1, % 大 专 2, % 大 专 以 下 % 合 计 4, % 3 员 工 年 龄 结 构 类 别 数 量 ( 人 ) 占 员 工 总 数 的 比 例 30 岁 以 下 ( 含 30 岁 ) 3, % 31 岁 至 40 岁 ( 含 40 岁 ) % 41 岁 至 50 岁 ( 含 50 岁 ) % 51 岁 以 上 % 合 计 4, % ( 三 ) 发 行 人 执 行 的 社 会 保 障 制 度 住 房 公 积 金 缴 纳 医 疗 制 度 等 情 况 本 公 司 认 真 贯 彻 执 行 国 家 和 地 方 有 关 劳 动 工 资 保 险 等 方 面 的 法 律 法 规, 依 法 办 理 劳 动 用 工 手 续 公 司 实 行 劳 动 合 同 制, 员 工 按 照 与 公 司 签 订 的 劳 动 合 同 承 担 义 务 和 享 受 权 利, 员 工 的 聘 用 解 聘 依 照 相 关 法 律 办 理

101 1 社 会 保 险 缴 纳 情 况 (1) 报 告 期 内 本 公 司 社 会 保 险 缴 纳 人 数 情 况 单 位 : 人 年 度 期 末 员 工 人 数 期 末 社 会 保 险 缴 纳 人 数 养 老 医 疗 失 业 工 伤 生 育 2012 年 度 3,533 3,205 3,205 2,929 3,205 2, 年 度 4,646 4,340 4,340 3,916 4,340 3, 年 度 5,044 4,634 4,634 4,164 4,634 4, 年 1-6 月 4,838 4,385 4,385 3,995 4,385 3,995 发 行 人 缴 纳 社 会 保 险 的 人 数 与 员 工 总 人 数 差 异 的 原 因 主 要 为 : 原 因 A: 根 据 沪 府 发 号 上 海 市 人 民 政 府 关 于 外 来 从 业 人 员 参 加 本 市 城 镇 职 工 基 本 养 老 保 险 有 关 问 题 的 通 知 沪 府 发 号 上 海 市 人 民 政 府 关 于 外 来 从 业 人 员 参 加 本 市 城 镇 职 工 基 本 医 疗 保 险 若 干 问 题 的 通 知 和 沪 府 发 号 上 海 市 人 民 政 府 关 于 外 来 从 业 人 员 参 加 本 市 工 伤 保 险 若 干 问 题 的 通 知, 上 海 地 区 的 外 地 农 村 户 籍 员 工 由 缴 纳 综 合 保 险 向 城 镇 保 险 过 度, 2011 年 7 月 之 后 开 始 缴 纳 养 老 保 险 医 疗 保 险 和 工 伤 保 险 三 个 险 种 ( 即 新 三 险 ) 原 因 B: 员 工 入 职 时 间 在 当 月 社 保 账 户 办 理 增 员 之 后, 社 保 于 次 月 生 效 原 因 C: 其 他 客 观 原 因, 主 要 为 个 人 资 料 不 全, 无 法 按 时 交 纳 社 保 上 述 原 因 涉 及 的 员 工 人 数 具 体 如 下 : 单 位 : 人 相 关 原 因 涉 及 的 员 工 人 数 2012 年 /12/ 年 /12/ 年 /12/ /6/30 原 因 A 养 老 保 险 原 因 B 原 因 C

102 相 关 原 因 涉 及 的 员 工 人 数 2012 年 /12/ 年 /12/ 年 /12/ /6/30 原 因 A 医 疗 保 险 原 因 B 原 因 C 原 因 A 失 业 保 险 原 因 B 原 因 C 原 因 A 工 伤 保 险 原 因 B 原 因 C 原 因 A 生 育 保 险 原 因 B 原 因 C (2) 报 告 期 内 本 公 司 社 会 保 险 缴 纳 金 额 情 况 单 位 : 元 缴 费 年 度 社 保 缴 费 金 额 养 老 医 疗 失 业 工 伤 生 育 合 计 2012 年 35,898,136 15,246,793 3,205, , ,128 56,101, 年 38,808,104 15,885,021 4,161, ,416 1,022,865 60,868, 年 47,622,993 18,984,135 3,203,154 1,090,555 1,359,580 72,260, 年 1-6 月 29,271,897 11,584,857 1,928, , ,615 44,323,379 2 公 积 金 缴 纳 情 况 报 告 期 内 本 公 司 公 积 金 缴 费 人 数 和 缴 费 金 额 如 下 : 缴 费 年 度 期 末 在 册 员 工 人 数 ( 人 ) 缴 费 员 工 人 数 ( 人 ) 缴 费 金 额 ( 元 )

103 缴 费 年 度 期 末 在 册 员 工 人 数 ( 人 ) 缴 费 员 工 人 数 ( 人 ) 缴 费 金 额 ( 元 ) 2012 年 3,533 2,300 16,672, 年 4,646 3,282 19,994, 年 5,044 3,550 25,246, 年 1-6 月 4,838 3,242 13,636,372 发 行 人 缴 纳 公 积 金 的 人 数 与 员 工 总 人 数 差 异 的 原 因 主 要 为 : 原 因 A: 根 据 国 务 院 关 于 解 决 农 民 工 问 题 的 若 干 意 见 第 七 条 第 二 十 四 款, 有 条 件 的 城 镇 单 位 聘 用 农 民 工, 用 人 单 位 和 个 人 可 缴 存 住 房 公 积 金, 用 于 农 民 工 购 买 或 者 租 赁 自 住 住 房, 并 未 强 制 要 求 用 人 单 位 为 农 民 工 缴 纳 住 房 公 积 金 发 行 人 外 地 农 村 户 口 的 员 工 ( 即 缴 纳 新 三 险 的 员 工 ) 不 缴 纳 住 房 公 积 金 原 因 B: 员 工 在 试 用 期 的, 试 用 期 内 不 办 理 公 积 金 的 缴 纳 原 因 C: 其 他 客 观 原 因, 主 要 为 个 人 资 料 不 全, 无 法 按 时 交 纳 公 积 金 单 位 : 人 相 关 原 因 涉 及 的 员 工 人 数 2012/12/ /12/ /12/ /6/30 原 因 A 公 积 金 原 因 B 原 因 C 报 告 期 内 本 公 司 社 会 保 险 和 公 积 金 存 在 第 三 方 代 缴 情 况 报 告 期 内, 公 司 及 部 分 子 公 司 存 在 与 前 锦 网 络 信 息 技 术 ( 上 海 ) 有 限 公 司 等 第 三 方 人 事 服 务 公 司 签 订 人 事 外 包 服 务 协 议, 由 该 等 公 司 为 其 代 为 缴 纳 员 工 的 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 的 情 形 (1) 报 告 期 内 本 公 司 社 会 保 险 第 三 方 代 缴 人 数 情 况 缴 费 年 度 期 末 第 三 方 代 缴 员 工 人 数 ( 人 ) 期 末 第 三 方 代 缴 比 例 2012 年 2,452 77% 2013 年 3,384 78%

104 缴 费 年 度 期 末 第 三 方 代 缴 员 工 人 数 ( 人 ) 期 末 第 三 方 代 缴 比 例 2014 年 % 2015 年 1-6 月 % 通 过 报 告 期 内 的 不 断 规 范, 第 三 方 代 缴 社 保 的 人 数 占 比 逐 年 下 降 截 至 2015 年 6 月 30 日, 本 公 司 由 第 三 方 代 缴 的 人 数 只 占 到 总 缴 费 人 数 的 18% (2) 报 告 期 内 本 公 司 社 会 保 险 第 三 方 代 缴 金 额 情 况 单 位 : 元 年 度 第 三 方 代 缴 金 额 养 老 医 疗 失 业 工 伤 生 育 2012 年 度 21,549,102 8,836,375 1,796, , , 年 度 35,640,360 14,566,657 3,910, , , 年 度 25,455,731 9,803,612 1,676, , , 年 1-6 月 5,072,477 1,788, , , ,829 (3) 报 告 期 内 本 公 司 公 积 金 第 三 方 代 缴 人 数 和 缴 费 金 额 情 况 缴 费 年 度 缴 费 员 工 人 数 ( 人 ) 缴 费 金 额 ( 元 ) 2012 年 1,748 8,518, 年 2,617 17,623, 年 1,047 12,389, 年 1-6 月 998 3,412,293 通 过 报 告 期 内 的 不 断 规 范, 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 除 公 司 及 下 属 子 公 司 南 京 同 策 和 大 连 同 进 仍 存 在 部 分 员 工 由 人 事 服 务 公 司 代 缴 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 情 况 外, 其 余 员 工 均 由 公 司 或 子 公 司 自 行 缴 纳 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 公 司 及 下 属 子 公 司 南 京 同 策 和 大 连 同 进 仍 存 在 部 分 员 工 由 人 事 服 务 公 司 代 缴 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 的 原 因 如 下 : 1 本 公 司 : 该 等 由 人 事 服 务 公 司 代 缴 的 员 工 均 为 非 上 海 市 户 籍, 故 在 用 工 地 和 员 工 户 籍 所 在 地 之 间, 该 等 员 工 均 自 行 选 择 在 户 籍 所 在 地 缴 纳 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金, 因 此 该 部 分 员 工 由 人 事 服 务 公 司 在 员 工 户 籍 所 在 地 为 其 代 为 缴 纳 社 会

105 保 险 和 住 房 公 积 金 2 南 京 同 策 : 因 其 由 人 事 服 务 公 司 代 缴 社 会 保 险 的 员 工 为 均 非 南 京 当 地 户 籍, 故 在 用 工 地 和 员 工 户 籍 所 在 地 之 间, 该 等 员 工 均 自 行 选 择 在 户 籍 所 在 地 缴 纳 社 会 保 险 ; 因 其 由 人 事 服 务 公 司 代 缴 时 的 住 房 公 积 金 缴 纳 标 准 为 按 照 江 苏 省 标 准, 比 由 南 京 同 策 自 行 按 照 南 京 市 标 准 缴 纳 住 房 公 积 金 的 比 例 高 ; 如 转 为 由 南 京 同 策 自 行 缴 纳, 则 缴 纳 的 标 准 将 低 于 由 人 事 服 务 公 司 代 缴 的 标 准, 因 此 南 京 同 策 员 工 均 不 愿 意 将 住 房 公 积 金 的 缴 纳 转 回 南 京 同 策 ; 南 京 同 策 员 工 的 公 积 金 仍 由 人 事 服 务 公 司 代 为 缴 纳 3 大 连 同 进 : 该 等 由 人 事 服 务 公 司 代 缴 的 员 工 为 均 非 大 连 当 地 户 籍, 故 在 用 工 地 和 员 工 户 籍 所 在 地 之 间, 该 等 员 工 均 自 行 选 择 在 户 籍 所 在 地 缴 纳 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金, 因 此 该 部 分 员 工 由 人 事 服 务 公 司 在 员 工 户 籍 所 在 地 为 其 代 为 缴 纳 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 上 述 员 工 均 已 出 具 关 于 其 自 愿 选 择 由 人 事 服 务 公 司 缴 纳 和 自 愿 在 户 籍 所 在 地 由 人 事 服 务 公 司 缴 纳 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 以 及 就 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 缴 纳 问 题 与 发 行 人 之 间 并 无 任 何 争 议 的 确 认 函 4 社 保 住 房 公 积 金 管 理 部 分 出 具 的 合 规 证 明 根 据 本 公 司 及 子 公 司 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 所 涉 及 的 各 主 管 机 关 出 具 的 证 明, 报 告 期 内, 本 公 司 及 子 公 司 为 员 工 办 理 了 社 会 保 险 和 缴 纳 住 房 公 积 金, 未 有 因 违 反 劳 动 保 障 和 社 会 保 险 方 面 法 律 法 规, 以 及 因 违 反 住 房 公 积 金 方 面 法 律 法 规 受 到 相 关 主 管 部 门 行 政 处 罚 的 情 形 5 发 行 人 控 股 股 东 实 际 控 制 人 作 出 的 有 关 承 诺 本 公 司 实 际 控 制 人 孙 益 功 刘 哲 亦 出 具 承 诺 : 在 同 策 咨 询 于 本 次 发 行 上 市 前 及 上 市 后 的 任 何 期 间 内, 若 公 司 及 其 子 公 司 分 公 司 的 各 项 社 会 保 险 和 住 房 公 积 金 因 本 次 发 行 前 缴 纳 事 宜 存 在 或 可 能 存 在 的 瑕 疵 或 问 题, 从 而 给 公 司 及 其 子 公 司 分 公 司 造 成 直 接 和 间 接 损 失 及 / 或 因 此 产 生 相 关 费 用 ( 包 括 但 不 限 于 被 有 权 部 门 要 求 补 缴 被 处 罚 ) 的, 公 司 实 际 控 制 人 孙 益 功 刘 哲 将 无 条 件 地 以 个 人 财 产 予 以 全 额 承 担 和 补 偿

106 十 持 股 5% 以 上 的 主 要 股 东 的 重 要 承 诺 及 其 履 行 情 况 ( 一 ) 控 股 股 东 关 于 同 业 竞 争 和 规 范 并 减 少 关 联 交 易 的 承 诺 具 体 情 况 详 见 本 招 股 说 明 书 第 七 节 同 业 竞 争 与 关 联 交 易 之 一 ( 三 ) 避 免 同 业 竞 争 的 制 度 安 排 部 分 ( 二 ) 本 次 发 行 前 主 要 股 东 就 所 持 股 份 的 流 通 限 制 和 自 愿 锁 定 股 份 的 承 诺 具 体 情 况 详 见 本 招 股 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 之 八 ( 六 ) 本 次 发 行 前 股 东 所 持 股 份 的 流 通 限 制 和 锁 定 承 诺 部 分 ( 三 ) 上 市 后 三 年 内 稳 定 公 司 股 价 的 预 案 具 体 情 况 详 见 本 招 股 说 明 书 重 大 事 项 提 示 之 二 关 于 稳 定 股 价 预 案 及 承 诺 部 分

107 第 六 节 业 务 与 技 术 一 发 行 人 的 主 营 业 务 主 要 服 务 及 设 立 以 来 的 变 化 情 况 公 司 是 一 家 国 内 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 商, 为 房 地 产 开 发 商 金 融 机 构 机 构 投 资 者 以 及 其 他 物 业 持 有 者 提 供 商 品 房 销 售 代 理 策 划 咨 询 商 业 物 业 运 营 房 地 产 金 融 等 专 业 服 务 1998 年 4 月, 孙 益 功 和 刘 哲 先 生 共 同 创 建 了 同 策 有 限, 开 始 涉 足 商 品 房 销 售 代 理 业 务 公 司 业 务 始 于 上 海, 自 2001 年 起 开 始 进 入 长 三 角 其 他 核 心 城 市 市 场 2004 年, 公 司 启 动 全 国 化 战 略, 到 目 前 为 止, 已 经 在 上 海 以 外 全 国 20 多 个 主 要 城 市 成 立 了 子 公 司, 并 在 周 边 地 区 开 展 项 目 ; 同 时, 公 司 成 功 进 入 商 业 运 营 领 域, 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 中 较 早 进 入 该 领 域 的 公 司 2008 年, 公 司 为 满 足 多 业 务 线 发 展 全 国 化 扩 张 的 战 略 需 求, 加 强 了 组 织 管 理 机 制 的 梳 理 和 完 善, 设 立 了 房 地 产 营 销 代 理 与 咨 询 业 务 商 业 运 营 业 务 专 业 平 台 和 管 理 平 台 等 四 个 运 营 单 元 2013 年 末, 公 司 设 立 了 金 融 服 务 事 业 部, 参 考 成 熟 的 国 际 市 场 经 验, 房 地 产 金 融 服 务 因 利 润 率 较 高 且 与 其 它 业 务 有 明 显 的 交 叉 销 售 机 会, 与 传 统 的 营 销 业 务 有 一 定 的 反 周 期 关 系, 是 公 司 未 来 重 点 发 展 方 向 之 一 截 至 目 前, 公 司 已 经 积 累 了 较 为 丰 富 的 销 售 代 理 经 验 及 专 业 知 识, 培 养 了 比 较 成 熟 的 团 队 良 好 的 客 户 关 系 和 专 业 声 望, 已 经 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商, 在 房 产 项 目 投 资 建 议 市 场 调 研 项 目 策 划 定 位 广 告 企 划 房 产 整 合 营 销 商 业 物 业 运 营 等 诸 多 领 域 已 形 成 业 界 较 为 独 特 的 风 格 和 品 牌 ; 同 时, 在 零 售 类 商 业 物 业 的 长 期 和 整 体 运 营 单 项 服 务 以 及 商 业 物 业 整 体 出 售 顾 问 方 面 亦 取 得 了 不 俗 的 业 绩 未 来, 随 着 房 地 产 金 融 业 务 的 开 展, 公 司 将 再 添 新 的 业 务 收 入 和 利 润 增 长 点 公 司 客 户 构 成 主 要 是 法 人 或 机 构 这 种 为 房 地 产 开 发 商 及 机 构 投 资 者 提 供 房 地 产 产 业 链 多 项 专 业 服 务 的 房 地 产 综 合 服 务 业 在 国 际 房 地 产 产 业 体 系 中 已 经 发 展 得 相 当 成 熟 在 我 国, 房 地 产 综 合 服 务 业 出 现 的 时 间 相 对 尚 短, 但 正 处 于 快 速 发 展 阶 段 公 司 自 设 立 以 来, 主 营 业 务 未 发 生 重 大 变 化

108 二 发 行 人 所 处 行 业 的 基 本 情 况 ( 一 ) 房 地 产 综 合 服 务 行 业 简 介 公 司 主 要 从 事 商 品 房 销 售 代 理 策 划 咨 询 商 业 物 业 运 营 房 地 产 金 融 等 业 务, 属 于 房 地 产 综 合 服 务 行 业 根 据 国 家 统 计 局 颁 布 的 国 民 经 济 行 业 分 类 (GB/T ) 和 中 国 证 监 会 发 布 的 上 市 公 司 行 业 分 类 指 引 (2012 年 修 订 ), 公 司 所 从 事 行 业 归 属 于 房 地 产 业 (K70) 房 地 产 综 合 服 务 是 房 地 产 咨 询 房 地 产 经 纪 物 业 管 理 房 地 产 金 融 服 务 房 地 产 信 息 服 务 等 活 动 的 总 称, 主 要 包 括 提 供 市 场 研 究 投 资 咨 询 项 目 策 划 营 销 推 广 销 售 代 理 物 业 运 营 投 资 管 理 及 项 目 融 资 等 专 业 服 务 房 地 产 经 纪 是 指 向 进 行 房 地 产 开 发 转 让 租 赁 等 房 地 产 经 济 活 动 的 当 事 人 有 偿 提 供 居 间 介 绍 代 理 和 行 纪 的 营 业 性 活 动, 分 为 居 间 代 理 和 行 纪 三 大 类 房 地 产 代 理 是 指 房 地 产 经 纪 人 在 委 托 权 限 内, 以 委 托 人 名 义 与 第 三 人 进 行 交 易, 并 由 委 托 人 直 接 承 担 相 应 的 法 律 责 任 的 经 济 行 为 中 国 房 地 产 综 合 服 务 业 发 展 初 期, 业 务 内 容 较 为 单 一 随 着 行 业 不 断 发 展, 各 企 业 的 业 务 种 类 越 来 越 多 元 化 目 前 房 地 产 综 合 服 务 商 的 业 务 已 经 深 入 到 产 业 价 值 链 条 中 的 所 有 环 节, 成 为 产 业 链 中 的 重 要 部 分, 在 推 进 房 地 产 专 业 化 和 业 务 外 包 提 高 房 地 产 流 通 市 场 的 活 跃 度, 促 进 物 业 的 有 效 利 用, 提 高 土 地 资 源 的 配 置 效 率, 提 升 房 地 产 相 关 金 融 资 产 安 全, 促 进 整 个 行 业 健 康 发 展 方 面 正 发 挥 着 越 来 越 重 要 的 作 用

109 房 地 产 综 合 服 务 商 在 房 地 产 价 值 链 中 的 位 置 ( 二 ) 行 业 管 理 体 制 1 行 业 主 管 部 门 和 监 管 体 制 根 据 国 家 于 1996 年 颁 布 2001 年 修 改 的 城 市 房 地 产 中 介 服 务 管 理 规 定, 我 国 对 房 地 产 综 合 服 务 业 的 管 理 主 要 合 并 于 房 地 产 中 介 服 务 业 管 理 体 制 下 国 家 在 房 地 产 中 介 服 务 业 宏 观 管 理 方 面 涉 及 的 职 能 部 门 主 要 是 国 家 住 房 和 城 乡 建 设 部 我 国 各 级 政 府 对 房 地 产 中 介 服 务 企 业 管 理 的 主 要 机 构 是 各 级 房 屋 土 地 资 源 管 理 局 房 屋 交 易 管 理 部 门 同 时, 各 地 房 地 产 中 介 机 构 在 地 方 房 产 局 的 业 务 指 导 和 民 政 局 的 监 督 管 理 下, 自 发 自 愿 地 成 立 房 地 产 中 介 协 会, 作 为 行 业 自 律 组 织 并 协 助 行 政 主 管 部 门 进 行 有 关 管 理 工 作 我 国 对 房 地 产 中 介 服 务 行 业 的 监 管 分 为 市 场 准 入 制 度 和 房 地 产 中 介 行 为 的 监 管 两 部 分

110 (1) 市 场 准 入 制 度 对 于 房 地 产 中 介 服 务 机 构, 国 家 规 定 从 事 房 地 产 经 纪 业 务 的, 须 有 规 定 数 量 的 房 地 产 经 纪 人, 在 领 取 营 业 执 照 后 的 一 个 月 内, 应 当 到 登 记 机 关 所 在 地 的 县 级 以 上 人 民 政 府 房 地 产 管 理 部 门 备 案 房 地 产 管 理 部 门 应 当 每 年 对 房 地 产 中 介 服 务 机 构 的 专 业 人 员 进 行 一 次 检 查, 并 于 每 年 年 初 公 布 检 查 合 格 的 房 地 产 中 介 服 务 机 构 名 单 (2) 房 地 产 中 介 业 务 行 为 监 管 房 地 产 中 介 服 务 业 主 要 涉 及 房 地 产 交 易 环 节, 因 此 对 于 商 品 房 销 售 环 节 的 监 管 主 要 由 房 地 产 交 易 管 理 部 门 负 责 在 销 售 过 程 中 的 营 销 推 广 活 动 还 涉 及 商 品 房 广 告 的 投 放, 各 地 工 商 行 政 管 理 局 为 广 告 发 布 和 广 告 经 营 管 理 机 关, 监 督 管 理 广 告 发 布 与 广 告 经 营 活 动, 指 导 广 告 审 查 机 构 的 工 作 同 时, 由 于 房 地 产 销 售 具 有 需 要 进 行 登 记 备 案 等 外 部 控 制 环 境 的 特 性, 对 于 房 地 产 营 销 代 理 服 务, 其 提 供 服 务 的 真 实 性 均 可 通 过 第 三 方 部 门 或 机 构 进 行 查 证 根 据 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法, 商 品 房 预 售 时, 开 发 企 业 应 当 与 承 购 人 签 订 商 品 房 预 售 合 同 开 发 企 业 应 当 自 签 约 之 日 起 30 日 内, 向 房 地 产 管 理 部 门 和 市 县 人 民 政 府 土 地 管 理 部 门 办 理 商 品 房 预 售 合 同 登 记 备 案 手 续 房 地 产 管 理 部 门 应 当 积 极 应 用 网 络 信 息 技 术, 逐 步 推 行 商 品 房 预 售 合 同 网 上 登 记 备 案 预 售 的 商 品 房 交 付 使 用 之 日 起 90 日 内, 承 购 人 应 当 依 法 到 房 地 产 管 理 部 门 和 市 县 人 民 政 府 土 地 管 理 部 门 办 理 权 属 登 记 手 续 由 于 商 品 房 销 售 的 备 案 网 签 过 户 整 个 流 程 均 需 在 有 权 部 门 进 行 登 记, 因 此 每 套 商 品 房 销 售 的 真 实 性 均 可 通 过 房 地 产 交 易 管 理 部 门 或 其 网 站 进 行 查 询 佐 证, 从 而 对 房 地 产 营 销 代 理 服 务 的 真 实 性 进 行 核 实 2 行 业 主 要 法 律 法 规 及 政 策 房 地 产 中 介 服 务 涉 及 的 主 要 环 节 包 括 新 房 营 销 代 理 二 手 房 交 易 及 租 赁 咨 询 商 业 物 业 运 营 等 与 行 业 直 接 相 关 的 法 律 法 规 主 要 包 括 : 房 地 产 经 纪 管 理 办 法 城 市 房 地 产 中 介 服 务 管 理 规 定 中 介 服 务 收 费 管 理 办 法 经 纪 人 管 理 办 法 城 市 房 地 产 抵 押 管 理 办 法 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 中 华 人 民 共 和 国 广 告 法 等 其 次, 房 地 产 中 介 服 务 行 业 与 房 地 产 行 业 紧 密 联 系 在 一 起, 针 对 房 地 产 行 业

111 的 法 律 法 规 将 通 过 房 地 产 行 业 影 响 到 房 地 产 中 介 服 务 行 业 具 体 到 房 地 产 开 发 的 各 个 阶 段, 国 家 均 制 订 了 严 格 的 政 策 法 规 进 行 规 范, 在 开 发 建 设 装 修 销 售 物 业 管 理 投 融 资 和 相 关 税 收 等 不 同 阶 段 和 方 面 均 有 严 格 的 政 策 法 规 与 房 地 产 行 业 直 接 相 关 的 法 律 主 要 包 括 : 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 中 华 人 民 共 和 国 城 市 规 划 法 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 中 华 人 民 共 和 国 建 筑 法 土 地 管 理 法 实 施 条 例 经 济 适 用 房 管 理 办 法 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 住 宅 室 内 装 饰 装 修 管 理 办 法 建 设 工 程 质 量 管 理 条 例 房 产 税 暂 行 条 例 商 品 房 销 售 管 理 办 法 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 房 屋 登 记 办 法 住 房 公 积 金 管 理 条 例 物 业 管 理 条 例 等 再 次, 面 对 我 国 房 地 产 市 场 的 快 速 发 展, 为 了 适 应 行 业 中 出 现 的 新 形 势, 解 决 新 问 题, 国 家 及 地 方 政 府 近 年 来 相 继 出 台 了 各 种 行 业 法 规 及 政 策, 以 保 证 我 国 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 重 要 政 策 具 体 如 下 : 时 间 重 要 政 策 主 要 内 容 2011 年 1 月 2013 年 2 月 2014 年 9 月 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 办 发 号 ), 被 业 界 称 为 新 国 八 条 国 务 院 常 务 会 议 明 确 了 五 项 房 地 产 市 场 调 控 具 体 政 策 措 施, 被 业 界 称 为 新 国 五 条 2013 年 2 月 26 日 国 务 院 办 公 厅 发 布 国 务 院 办 公 厅 关 于 继 续 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知 ( 国 办 发 号 ) 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 联 合 发 布 关 于 进 一 步 做 好 住 房 调 整 个 人 转 让 住 房 营 业 税 政 策, 对 个 人 购 买 住 房 不 足 5 年 转 手 交 易 的, 统 一 按 其 销 售 收 入 全 额 征 税 ; 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 首 付 款 比 例 不 低 于 60%, 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 ; 原 则 上 对 已 拥 有 1 套 住 房 的 当 地 户 籍 居 民 家 庭 能 够 提 供 当 地 一 定 年 限 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭, 限 购 1 套 住 房 ( 含 新 建 商 品 住 房 和 二 手 住 房 ); 对 已 拥 有 2 套 及 以 上 住 房 的 当 地 户 籍 居 民 家 庭 拥 有 1 套 及 以 上 住 房 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭 无 法 提 供 一 定 年 限 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 当 地 户 籍 居 民 家 庭, 要 暂 停 在 本 行 政 区 域 内 向 其 售 房 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 ; 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 ; 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 ; 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 ; 加 强 市 场 监 管 对 于 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房 的 家 庭, 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 30%, 贷 款 利 率 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍, 具 体 由 银 行 业 金 融 机 构 根 据 风 险 情

112 时 间 重 要 政 策 主 要 内 容 2015 年 3 月 2015 年 3 月 金 融 服 务 工 作 的 通 知, 被 业 界 称 为 930 新 政 中 国 人 民 银 行 住 房 和 城 乡 建 设 部 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 联 合 下 发 关 于 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知, 被 业 界 称 为 330 新 政 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 ( 财 税 号 ) 况 自 主 确 定 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 贷 款 购 买 普 通 商 品 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 执 行 首 套 房 贷 款 政 策 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40%; 缴 存 职 工 家 庭 使 用 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 20%; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 缴 存 职 工 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 30% 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 ( 三 ) 行 业 的 发 展 历 程 和 现 状 1 国 际 房 地 产 综 合 服 务 业 的 发 展 规 律 综 观 国 际 房 地 产 综 合 服 务 业 的 发 展 历 程, 可 以 总 结 出 以 下 几 条 规 律 : (1) 房 地 产 综 合 服 务 商 的 客 户 主 要 是 机 构 投 资 者 及 开 发 商 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 处 于 行 业 发 展 的 高 级 阶 段, 同 时 为 买 方 和 卖 方 提 供 服 务, 客 户 主 要 包 括 房 地 产 投 资 基 金 开 发 商 政 府 跨 国 公 司 等 各 种 业 主 投 资 者 及 房 产 使 用 者, 公 司 或 机 构 主 体 构 成 了 客 户 的 主 要 部 分 以 机 构 类 客 户 为 主 的 业 务 模 式 对 促 进 房 地 产 综 合 服 务 商 的 发 展 具 有 显 著 积 极 作 用 首 先, 综 合 服 务 商 更 易 与 机 构 客 户 建 立 长 期 稳 定 的 合 作 关 系 第 二, 公 司 客 户 的 房 地 产 服 务 需 求 面 较 个 人 客 户 更 广, 有 利 于 公 司 实 现 协 同 销 售 及 协 同 服 务 ; 第 三, 随 着 经 济 一 体 化 的 发 展, 公 司 客 户 地 域 经 营 扩 张 带 动 了 综 合 服 务 商 的 业 务 实 现 跨 区 域 经 营 (2) 房 地 产 综 合 服 务 商 具 有 较 强 的 扩 张 能 力

113 房 地 产 综 合 服 务 商 的 主 要 竞 争 力 体 现 在 人 力 资 源 客 户 管 理 专 业 能 力 品 牌 渠 道 和 盈 利 模 式 等 方 面 当 某 一 区 域 的 房 地 产 市 场 容 量 饱 和 时, 房 地 产 综 合 服 务 商 能 较 为 容 易 的 把 经 营 模 式 在 统 一 的 品 牌 知 识 专 业 平 台 的 支 持 下, 复 制 到 其 他 区 域 因 此 成 熟 的 房 地 产 综 合 服 务 商 往 往 跨 区 域 经 营 且 扩 张 速 度 较 快 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 业 务 一 般 覆 盖 全 球, 包 括 美 洲 亚 太 欧 洲 中 东 非 洲 的 大 部 分 城 市 和 地 区 房 地 产 综 合 服 务 商 地 域 扩 张 的 过 程 中 仍 遵 循 一 定 规 律 : 公 司 具 备 竞 争 优 势 的 地 区 市 场 是 成 功 实 现 扩 张 的 基 础, 但 是 即 使 在 全 球 化 经 营 网 络 建 成 后, 优 势 市 场 在 公 司 总 营 业 收 入 中 的 贡 献 仍 然 显 著 (3) 业 务 线 综 合 化 是 房 地 产 综 合 服 务 商 的 共 同 发 展 趋 势 房 地 产 综 合 服 务 商 的 业 务 线 发 展 经 历 了 从 单 一 业 务, 然 后 逐 渐 多 元 化, 再 到 全 产 业 链 综 合 性 服 务 领 域 的 过 程 虽 然 不 同 的 房 地 产 综 合 服 务 商 业 务 发 展 路 径 各 不 相 同, 但 发 展 到 今 天, 各 公 司 已 经 覆 盖 了 房 地 产 价 值 链 的 所 有 环 节, 基 本 都 涉 及 了 物 业 管 理 投 资 管 理 评 估 物 业 代 理 租 赁 代 理 咨 询 跨 国 企 业 服 务 等 业 务 从 主 营 业 务 收 入 的 构 成 来 看, 不 同 业 务 对 总 收 入 的 贡 献 相 对 均 衡 (4) 收 购 兼 并 是 房 地 产 综 合 服 务 商 实 现 飞 跃 发 展 主 要 方 式 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 实 现 规 模 扩 张 大 致 沿 着 两 个 方 向 : 地 域 和 业 务 线 为 了 实 现 网 点 的 扩 张, 房 地 产 综 合 服 务 商 们 必 须 不 断 在 新 城 市 开 设 办 事 处, 打 入 当 地 市 场 在 早 期 合 伙 人 体 制 下, 通 过 吸 收 合 伙 人 实 现 扩 张 的 方 式 给 企 业 带 来 的 规 模 增 长 是 缓 慢 的, 行 业 竞 争 格 局 极 为 分 散 股 份 公 司 制 的 房 地 产 综 合 服 务 商 借 助 资 本 市 场 的 力 量, 不 断 实 施 并 购, 能 快 速 实 现 跨 地 域 经 营 和 业 务 多 元 化 发 展, 最 终 形 成 了 少 数 几 家 具 有 全 球 网 络 多 元 化 服 务 的 综 合 服 务 商, 有 代 表 性 的 如 世 邦 魏 理 仕 戴 德 梁 行 仲 量 联 行 第 一 太 平 戴 维 斯 等 20 世 纪 中 后 期 业 内 掀 起 的 一 股 大 型 并 购 潮 是 形 成 目 前 世 界 上 几 个 主 要 的 房 地 产 综 合 服 务 商 的 重 要 原 因 进 入 21 世 纪, 这 些 完 成 合 并 整 合 后 的 公 司 都 在 业 绩 上 取 得 飞 速 增 长 企 业 名 称 合 并 事 件 合 并 方 历 史 合 并 方 业 务 及 优 势 世 邦 魏 理 仕 1998 年 美 国 世 邦 与 英 国 魏 理 仕 公 司 合 并 成 立 世 1906 年, 美 国 世 邦 公 司 成 立 全 北 美 洲 最 具 规 模 的 物 业 顾 问 公 司

114 企 业 名 称 合 并 事 件 合 并 方 历 史 合 并 方 业 务 及 优 势 仲 量 联 行 戴 德 梁 行 第 一 太 平 戴 维 斯 邦 魏 理 仕 公 司 1999 年 仲 量 行 与 拉 塞 尔 集 团 合 并 成 立 仲 量 联 行 2000 年 梁 振 英 测 量 师 与 DTZ 及 戴 玉 祥 行 业 咨 询 公 司 合 并 1998 年 第 一 太 平 戴 维 斯 与 Savills 公 司 合 并 1773 年, 英 国 魏 理 仕 公 司 成 立 物 业 估 价 及 买 卖 公 司 1783 年, 英 国 仲 量 行 成 立 (1860 年 正 式 成 立 ) 从 事 地 产 及 代 理 业 务, 主 要 市 场 是 欧 洲 和 亚 太 地 区 1968 年, 美 国 拉 塞 尔 投 全 球 最 大 的 投 资 管 理 公 司 之 资 集 团 成 立 一, 主 要 市 场 是 北 美 地 区 1784 年, 英 国 DTZ 公 司 欧 洲 一 家 主 要 的 物 业 顾 问 公 成 立 司 1993 年, 香 港 梁 振 英 测 物 业 顾 问 公 司, 主 要 市 场 是 量 师 行 成 立 香 港 内 地 和 台 湾 地 区 1995 年, 新 加 坡 戴 玉 祥 房 地 产 咨 询 顾 问 估 价 公 行 业 咨 询 公 司 成 立 司, 主 要 市 场 是 东 南 亚 地 区 1855 年, 英 国 Savills 公 英 国 四 大 上 市 物 业 顾 问 行 之 司 成 立 一 (5) 房 地 产 综 合 服 务 商 与 金 融 资 本 紧 密 融 合 房 地 产 综 合 服 务 商 积 极 寻 求 公 开 募 股 及 上 市, 与 金 融 资 本 的 合 作 加 深 当 今 知 名 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 都 是 上 市 公 司 通 过 上 市, 公 司 可 以 获 取 企 业 快 速 扩 张 所 需 资 金 另 外, 上 市 能 为 房 地 产 综 合 服 务 商 带 来 品 牌 宣 传 的 广 阔 平 台, 品 牌 正 是 服 务 企 业 生 存 和 发 展 的 关 键 因 素 ; 再 者, 在 社 会 资 本 的 参 与 下, 房 地 产 综 合 服 务 商 不 仅 能 有 效 的 分 散 经 营 风 险, 更 能 通 过 开 放 的 股 权 交 易 市 场 实 现 资 源 的 优 化 配 置 截 止 2015 年 6 月 30 日, 世 邦 魏 理 仕 和 仲 量 联 行 的 总 市 值 分 别 为 亿 美 元 和 亿 美 元 同 时, 私 募 股 权 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 融 资 或 资 本 运 作 的 另 一 种 主 要 手 段 世 邦 魏 理 仕 历 史 上 就 曾 多 次 被 私 募 股 权 基 金 收 购, 前 身 信 义 房 产 在 被 西 尔 斯 收 购 后, 于 1989 年 被 凯 雷 集 团 和 信 义 商 业 地 产 的 管 理 层 收 购 在 2001 年 7 月, 世 邦 魏 理 仕 又 被 私 人 股 权 投 资 公 司 私 有 化 (6) 重 视 企 业 非 有 形 资 产 的 维 护 和 发 展 房 地 产 综 合 服 务 商 的 资 产 构 成 不 同 于 一 般 制 造 型 企 业, 总 资 产 中 固 定 资 产 占 比 较 低, 无 形 资 产 则 占 据 了 较 大 的 比 重, 主 要 核 心 竞 争 力 也 体 现 于 客 户 渠 道 品 牌 影 响 力 人 力 资 本 专 业 能 力 等 非 有 形 资 产

115 2 我 国 房 地 产 综 合 服 务 行 业 的 发 展 历 程 我 国 房 地 产 综 合 服 务 业 发 展 的 早 期 以 房 地 产 策 划 代 理 公 司 的 形 式 存 在 随 着 行 业 发 展 并 在 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 的 影 响 下, 行 业 逐 步 走 向 全 国 化 规 模 化 业 务 线 综 合 化 发 展 历 程 概 括 来 说 分 为 四 个 阶 段 : (1) 萌 芽 阶 段 :1993~1997 年 20 世 纪 90 年 代 初 期, 我 国 的 房 地 产 市 场 快 速 发 展, 市 场 处 于 明 显 的 卖 方 市 场 特 征, 开 发 商 倾 向 于 自 行 销 售, 房 地 产 策 划 代 理 商 并 没 有 足 够 生 存 土 壤 1993 年, 政 府 宏 观 调 控 为 房 地 产 市 场 降 温, 大 量 的 房 产 积 压 滞 销 开 发 商 对 房 地 产 策 划 代 理 公 司 的 需 求 被 充 分 激 发 出 来, 策 划 代 理 商 则 获 得 了 第 一 次 发 展 良 机 这 一 阶 段 企 业 基 本 只 有 营 销 代 理 业 务, 参 与 房 地 产 价 值 链 的 程 度 尚 浅, 业 务 模 式 较 为 单 一 (2) 全 面 发 展 阶 段 :1998~1999 年 1998 年, 国 家 开 始 从 住 房 制 度 改 革 和 金 融 支 持 等 方 面 来 扶 持 房 地 产 行 业 的 发 展, 实 施 了 一 系 列 的 政 策, 一 线 城 市 房 地 产 市 场 逐 渐 走 出 低 迷, 开 始 回 暖 这 一 时 期 房 地 产 综 合 服 务 业 发 生 了 第 一 次 较 为 重 要 的 变 革 业 务 领 域 从 单 纯 的 后 期 销 售 逐 渐 扩 展 到 项 目 全 过 程, 形 成 了 以 全 程 营 销 和 全 程 策 划 为 主 要 特 点 的 综 合 服 务 体 系 策 划 咨 询 由 原 来 的 以 单 项 策 划 为 主 转 变 成 为 体 系 化 连 贯 性 的 整 体 营 销 解 决 方 案, 策 划 人 员 利 用 系 统 的 思 想 从 开 发 产 业 链 一 系 列 环 节 挖 掘 并 提 高 产 品 价 值, 并 与 产 品 销 售 紧 密 结 合 起 来, 最 终 实 现 项 目 全 程 策 划 及 营 销 代 理 一 线 城 市 的 房 地 产 综 合 服 务 商 在 这 两 年 间 取 得 了 长 足 的 进 步 香 港 台 湾 的 各 类 咨 询 代 理 商 也 相 继 进 入 内 地 市 场, 带 来 了 成 熟 的 专 业 经 验 及 经 营 模 式, 市 场 环 境 逐 步 规 范 当 然, 它 们 的 进 入 也 加 剧 了 市 场 的 竞 争 (3) 全 国 化 扩 张 阶 段 :2000~2004 年 2000 年, 国 家 十 五 计 划 开 始 实 施, 中 国 城 市 化 进 程 加 快, 经 济 保 持 高 速 发 展, 在 人 均 收 入 大 幅 增 加 以 及 人 口 红 利 等 因 素 的 影 响 下, 我 国 房 地 产 市 场 又 延 续 了 几 年 快 速 增 长, 房 地 产 综 合 服 务 业 的 市 场 容 量 不 断 扩 大, 市 场 参 与 者 众 多

116 2002 年 土 地 招 拍 挂 制 度 推 出, 市 场 化 的 土 地 供 应 使 开 发 商 在 发 达 城 市 拿 地 成 本 逐 步 上 升 但 同 时, 土 地 供 应 市 场 的 规 范 化 降 低 了 各 城 市 间 的 进 入 壁 垒, 激 发 了 开 发 商 全 国 扩 张 的 热 情, 众 多 二 线 城 市 市 场 开 始 启 动 此 时, 房 地 产 综 合 服 务 商 也 跟 随 开 发 商, 把 自 己 的 运 营 模 式 克 隆 到 二 线 城 市, 开 始 跨 区 域 经 营 (4) 业 务 种 类 多 元 化 发 展 阶 段 :2005 年 至 今 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 在 中 国 市 场 业 务 发 展 迅 速, 在 它 们 的 影 响 下, 国 内 房 地 产 综 合 服 务 商 认 识 到 业 务 多 元 化 的 优 势 并 明 确 了 发 展 方 向, 开 始 努 力 挖 掘 房 地 产 价 值 链 上 新 业 务 机 会 并 转 化 为 公 司 新 利 润 来 源 开 发 商 专 业 外 包 趋 势 也 加 速 了 这 一 过 程 万 科 自 1993 年 就 开 始 实 施 减 法 战 略, 逐 步 剥 离 销 售, 物 业 管 理, 商 业 地 产 等 非 核 心 业 务, 现 在 已 经 成 为 全 国 最 大 的 住 宅 开 发 商, 其 成 功 经 验 的 示 范 效 应 带 动 了 开 发 商 相 继 改 革 行 业 专 业 化 细 分 使 开 发 商 更 依 赖 房 地 产 综 合 服 务 商, 在 给 房 地 产 综 合 服 务 业 带 来 了 更 多 的 传 统 业 务 的 同 时, 许 多 新 的 业 务 种 类 也 应 开 发 商 的 需 求 而 逐 渐 发 展 起 来 目 前, 国 内 房 地 产 综 合 服 务 商 进 行 业 务 多 元 化 发 展 的 方 向 主 要 是 围 绕 策 划 和 代 理 两 大 传 统 业 务 的 相 关 领 域 进 行 扩 展, 包 括 咨 询 顾 问 物 业 服 务 商 业 运 营 房 产 经 纪 房 地 产 信 息 服 务 投 资 管 理 金 融 服 务 等 从 业 务 相 关 性 角 度 来 看, 业 务 间 的 相 关 程 度 越 高, 业 务 发 展 所 处 的 市 场 环 境 及 对 综 合 服 务 商 的 资 源 能 力 要 求 越 相 似, 综 合 服 务 商 越 容 易 进 入 相 关 业 务 领 域 随 着 我 国 房 地 产 市 场 逐 步 成 熟, 城 市 居 民 人 均 住 房 保 有 量 不 断 提 高, 商 业 地 产 存 量 也 保 持 高 速 增 长, 针 对 商 住 两 类 持 有 型 物 业 的 管 理 需 求 正 处 于 加 速 释 放 时 期, 未 来 房 地 产 存 量 市 场 也 将 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 深 入 开 拓 业 务 的 重 点 领 域 近 年 来, 随 着 我 国 金 融 市 场 不 断 发 展 成 熟, 房 地 产 金 融 服 务 业 迎 来 了 较 好 的 发 展 契 机 房 地 产 策 划 代 理 企 业 熟 悉 行 业 环 境, 了 解 开 发 企 业 及 消 费 者 的 金 融 服 务 需 求, 成 为 其 从 事 房 地 产 金 融 服 务 业 的 主 要 优 势 3 我 国 房 地 产 综 合 服 务 业 的 发 展 现 状 经 过 近 二 十 年 发 展, 早 期 业 务 单 一 的 策 划 公 司 代 理 销 售 公 司 已 经 逐 步 成 长 为 房 地 产 综 合 服 务 商, 企 业 的 服 务 能 力 经 营 覆 盖 面, 销 售 额 已 经 具 备 一 定 规 模, 行 业 法 规 及 管 理 逐 步 完 善, 市 场 秩 序 日 趋 规 范, 成 为 推 动 我 国 房 地 产 市 场 的 成 熟

117 健 康 发 展 的 重 要 力 量 其 发 展 现 状 具 体 介 绍 如 下 : (1) 新 房 物 业 营 销 代 理 业 务 目 前 仍 是 重 要 收 入 来 源, 未 来 多 元 化 业 务 需 求 将 日 趋 增 加 中 国 房 地 产 市 场 的 发 展 以 大 量 的 新 房 开 发 新 建 为 特 点, 决 定 了 中 国 房 地 产 市 场 大 部 分 业 务 和 利 润 集 中 于 新 房 市 场 国 内 房 地 产 综 合 服 务 商 从 早 期 专 注 于 新 房 营 销 代 理 业 务 发 展 到 今 天, 虽 然 规 模 和 业 务 类 型 不 断 增 长, 但 新 房 物 业 营 销 代 理 业 务 仍 是 行 业 收 入 的 重 要 构 成 未 来, 房 地 产 综 合 服 务 行 业 的 业 务 模 式 将 更 加 多 元 化, 主 要 体 现 在 四 个 方 面 : 第 一 随 着 新 房 物 业 销 售 增 速 放 缓, 国 内 房 地 产 市 场 的 产 品 结 构 正 在 逐 步 由 销 售 型 物 业 主 导 过 渡 到 销 售 型 与 持 有 型 物 业 并 重 房 地 产 开 发 商 和 机 构 投 资 者 日 益 倾 向 于 投 资 持 有 型 物 业, 包 括 商 业 地 产 办 公 地 产 养 老 地 产 和 产 业 地 产 等, 围 绕 持 有 型 物 业 的 商 业 运 营 投 融 资 服 务 估 价 服 务 等 物 业 运 营 需 求 呈 现 加 速 增 长 趋 势 ; 第 二 新 城 镇 化 进 程 不 断 深 入 带 动 了 城 市 综 合 体 对 城 市 的 渗 透 率 加 速 提 高, 以 商 业 办 公 酒 店 式 服 务 公 寓 等 地 产 为 核 心, 房 地 产 综 合 服 务 商 将 为 开 发 商 提 供 物 业 运 营 投 融 资 咨 询 与 管 理 等 更 加 多 元 化 的 服 务 内 容 ; 第 三 依 托 国 内 金 融 市 场 不 断 成 熟, 针 对 房 地 产 开 发 商 机 构 投 资 者 及 金 融 机 构 的 金 融 服 务 将 得 到 长 足 发 展 ; 第 四 房 地 产 互 联 网 房 地 产 金 融 等 新 兴 商 业 模 式 将 不 断 涌 现, 通 过 与 现 有 房 地 产 营 销 生 态 的 融 合 和 创 新 帮 助 房 地 产 综 合 服 务 企 业 更 好 地 服 务 于 物 业 业 主 (2) 房 地 产 专 业 细 分 给 综 合 服 务 商 带 来 更 广 阔 的 市 场 空 间 房 地 产 综 合 服 务 业 根 植 于 房 地 产 价 值 链, 其 市 场 的 出 现 源 于 开 发 商 对 价 值 链 各 环 节 实 施 专 业 外 包 的 战 略 发 展 方 向 近 年 来 房 地 产 开 发 业 专 业 细 分 趋 势 日 益 明 显, 综 合 服 务 商 的 市 场 规 模 得 以 不 断 扩 大 房 地 产 行 业 发 展 早 期, 房 地 产 开 发 商 集 中 土 地 融 资 规 划 施 工 销 售 物 业 管 理 等 多 种 经 营 模 式 及 专 业 需 求 相 去 甚 远 的 职 能 部 门 的 运 作 方 式 容 易 带 来 管 理 资 源 的 浪 费 以 及 较 高 的 财 务 风 险 现 在 大 部 分 房 地 产 开 发 商 已 经 转 向 市 场 化 运 作 强 调 专 业 化 细 分 和 协 作, 把 部 分 业 务 环 节 交 给 专 业 服 务 公 司 运 作, 其 中 以 咨 询 策 划 销 售 评 估 商 业 运 营 最 为 普 遍

118 目 前, 在 房 地 产 市 场 结 构 由 过 去 的 新 房 主 导 逐 步 转 向 新 房 与 持 有 型 物 业 并 重 的 过 程 中, 开 发 商 越 发 看 重 房 地 产 综 合 服 务 商 提 供 一 体 化 服 务 的 能 力, 包 括 覆 盖 从 土 地 购 置 建 筑 策 划 物 业 首 次 流 通 到 零 售 与 商 业 管 理 大 宗 物 业 交 易 与 经 纪 配 套 信 息 和 金 融 服 务 等 全 产 业 链 服 务 体 系, 物 业 销 售 与 管 理 的 专 业 度 要 求 越 来 越 高 因 此, 地 产 开 发 商 在 市 场 稳 定 发 展 期 更 倾 向 于 和 具 备 全 国 化 布 局 多 元 化 业 务 类 型 以 及 品 牌 优 势 的 综 合 服 务 商 合 作, 为 优 秀 的 房 地 产 综 合 服 务 企 业 加 速 提 高 市 场 地 位 获 得 更 多 市 场 份 额 提 供 了 契 机 (3) 行 业 平 均 代 理 费 率 趋 于 稳 定 2014 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 显 示,2008~2013 年 策 划 代 理 行 业 的 行 业 平 均 代 理 费 率 从 1.52% 下 降 到 1.04% 因 此, 小 规 模 企 业 由 于 无 法 承 担 成 本 而 退 出 行 业, 但 大 型 品 牌 企 业 一 方 面 可 以 通 过 扩 大 业 务 规 模 发 展 新 业 务 以 抵 消 代 理 费 率 下 降 的 负 面 影 响, 另 一 方 面 又 具 备 较 强 的 议 价 能 力, 因 此 在 价 格 竞 争 阶 段 反 而 获 得 更 高 的 市 场 份 额 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 显 示,2014 年 百 强 企 业 一 手 物 业 代 理 费 率 为 1.03%, 呈 现 稳 中 略 降 的 态 势 从 行 业 外 部 来 看, 开 发 企 业 自 建 营 销 平 台 房 地 产 电 商 与 全 民 营 销 模 式 的 兴 起 均 对 行 业 有 所 分 流 ; 在 行 业 内 部, 联 合 代 理 增 多, 行 业 竞 争 日 趋 激 烈, 促 使 百 强 企 业 代 理 费 率 保 持 较 低 水 平 (4) 谨 慎 性 区 域 扩 张 和 全 国 化 布 局 成 为 行 业 发 展 的 主 题 我 国 房 地 产 投 资 正 在 经 历 从 一 线 及 沿 海 城 市 向 二 三 线 城 市 转 移 的 过 程, 二 三 线 城 市 的 发 展 潜 力 被 各 类 投 资 商 所 看 好 许 多 在 一 线 城 市 成 长 起 来 的 房 地 产 综 合 服 务 商 也 逐 步 开 始 了 全 国 化 扩 张 的 步 伐, 抢 占 新 市 场 其 扩 张 方 式 主 要 有 两 种 : 1 被 动 的 跟 随 服 务 对 象 或 者 项 目 机 会 进 入 新 的 城 市 这 种 跨 区 域 的 经 营 模 式 随 机 性 较 高, 缺 乏 延 续 性, 也 不 利 于 本 土 团 队 建 设 和 经 验 的 积 累 ; 2 依 照 事 先 的 计 划 有 步 骤 主 动 的 进 入 新 的 市 场 在 进 入 新 市 场 前, 公 司 往 往 做 了 比 较 充 分 的 市 场 调 查 竞 争 者 分 析 和 人 力 资 源 准 备, 具 备 一 定 项 目 储 备, 在 当 地 的 经 营 具 备 延 续 性 但 同 时 也 面 临 扩 张 初 期 大 规 模 的 资 本 投 入 以 及 适 应 当 地 市 场 打 破 壁 垒 的 成 本

119 但 经 历 了 近 几 年 国 家 房 地 产 政 策 的 调 控, 房 地 产 综 合 服 务 企 业 城 市 进 入 更 加 谨 慎 和 科 学 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 显 示,2014 年, 综 合 实 力 TOP10 企 业 分 公 司 与 进 入 城 市 个 数 均 值 分 别 为 个 个 另 一 方 面, 综 合 实 力 TOP10 企 业 通 过 收 购 并 购 在 当 地 具 有 较 强 竞 争 力 的 中 小 企 业, 提 升 所 在 区 域 的 市 场 占 有 率 (5) 代 理 业 务 收 入 略 降, 延 伸 业 务 增 长 明 显 随 着 中 国 经 济 进 入 中 高 速 发 展 的 新 常 态, 房 地 产 市 场 也 步 入 结 构 调 整 期, 百 强 企 业 传 统 业 务 出 现 分 化 发 展 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 显 示,2014 年, 百 强 企 业 代 理 收 入 均 值 为 24, 万 元, 同 比 下 降 1.12%, 除 房 地 产 市 场 的 下 行 直 接 波 及 代 理 业 务 外, 开 发 企 业 自 建 营 销 平 台 以 及 新 兴 公 司 的 竞 争 也 对 百 强 企 业 代 理 业 务 形 成 一 定 分 流 ; 策 划 业 务 保 持 了 持 续 增 长 的 态 势, 2014 年 百 强 企 业 策 划 收 入 均 值 达 到 7, 万 元, 较 2013 年 小 幅 增 长 9.87%, 主 要 是 由 于 策 划 服 务 作 为 智 力 密 集 型 产 业, 进 入 门 槛 相 对 较 高, 抗 风 险 能 力 较 强 ; 而 且 在 房 地 产 市 场 销 售 趋 势 放 缓 时, 开 发 企 业 往 往 会 更 加 关 注 策 划 业 务 的 价 值, 对 策 划 业 务 的 专 业 化 需 求 上 升, 促 进 了 百 强 策 划 业 务 收 入 的 持 续 增 长 除 传 统 业 务 外, 策 划 代 理 百 强 企 业 借 助 互 联 网 技 术 和 思 维, 积 极 推 动 多 元 化 业 务 创 新, 如 金 融 服 务 资 产 管 理 经 纪 等 业 务 取 得 快 速 发 展 值 得 关 注 的 是, 线 上 营 销 平 台 提 升 了 蓄 客 量 和 转 化 率, 互 联 网 金 融 产 品 则 充 分 挖 掘 了 潜 在 客 户 需 求, 扩 大 客 户 服 务 范 围, 多 元 业 务 融 合 助 力 企 业 业 绩 提 升 ;2014 年, 百 强 企 业 其 他 业 务 收 入 占 比 为 5.79%, 较 2013 年 提 升 了 4.25 个 百 分 点 随 着 前 期 创 新 投 入 进 入 收 获 期, 百 强 企 业 的 其 他 业 务 收 入 将 进 入 高 速 增 长 阶 段 (6) 核 心 业 态 仍 以 住 宅 为 主, 商 业 地 产 发 展 突 出 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 显 示, 从 百 强 企 业 策 划 与 代 理 项 目 类 型 来 看, 住 宅 仍 是 其 主 要 运 营 物 业 类 型, 但 商 业 物 业 项 目 占 比 有 所 提 高 2014 年, 全 国 商 品 房 住 宅 销 售 面 积 占 比 87.18%, 商 业 营 业 用 房 与 写 字 楼 销 售 面 积 占 比 提 升 至 9.59% 百 强 企 业 顺 应 房 地 产 市 场 变 化 趋 势, 在 深 化 住 宅 项 目 服 务 的 基 础 上, 加 大 在 商 业 地 产 领 域 的 专 业 服 务 能 力 2014 年 代 理 与 策 划 商 业 地 产 面 积 占 比 分 别 为 15.21% 和 32.48%, 较 2013 年 稳 中 有 升 目 前, 我 国 商 业

120 地 产 总 体 处 在 快 速 上 升 阶 段, 百 强 企 业 凭 借 较 高 的 资 源 整 合 能 力 和 专 业 能 力, 有 效 保 障 企 业 的 持 续 发 展 2014 年, 在 房 地 产 市 场 进 入 新 常 态 的 背 景 下, 中 国 房 地 产 策 划 代 理 综 合 实 力 TOP10 企 业 凭 借 自 身 在 市 场 规 模 策 划 代 理 能 力 品 牌 效 应 和 发 展 潜 力 等 方 面 的 优 势, 继 续 保 持 领 先, 市 场 地 位 进 一 步 巩 固, 成 为 策 划 代 理 行 业 的 引 领 者 4 房 地 产 综 合 服 务 业 在 促 进 中 国 房 地 产 业 的 健 康 发 展 中 的 促 进 作 用 从 国 际 成 熟 市 场 经 验 来 看, 房 地 产 综 合 服 务 业 是 房 地 产 业 不 可 分 割 的 重 要 子 行 业 我 国 房 地 产 综 合 服 务 业 在 近 二 十 年 的 发 展 历 程 中 也 促 进 了 整 个 房 地 产 业 的 健 康 有 序 发 展, 其 积 极 意 义 体 现 在 以 下 三 个 方 面 : (1) 准 确 把 握 消 费 者 的 需 求, 提 高 建 设 用 地 的 利 用 效 率 在 城 市 化 启 动 较 早 目 前 规 模 较 大 的 中 国 城 市, 中 心 城 区 人 口 密 度 过 大 已 经 成 为 突 出 的 问 题 以 上 海 为 例, 内 环 以 内 地 区 的 人 口 密 度 早 在 2005 年 就 达 到 了 3.4 万 人 / 平 方 公 里, 而 国 际 上 居 住 舒 适 的 城 市 人 口 密 度 一 般 认 为 在 1 万 人 / 平 方 公 里 随 着 城 市 化 进 程 的 发 展, 将 有 更 大 数 量 的 农 村 人 口 进 入 教 育 及 医 疗 基 础 较 好 的 城 市 相 对 而 言, 大 型 城 市 居 住 用 地 将 更 加 紧 张 这 种 局 面 下, 规 模 化 专 业 化 房 地 产 综 合 服 务 企 业 将 在 准 确 把 握 住 房 消 费 需 求 提 高 住 房 建 设 用 地 的 利 用 效 率 以 及 房 地 产 交 易 效 率 撮 合 交 易 成 功 等 方 面 发 挥 重 要 作 用 规 模 化 的 综 合 服 务 企 业 操 作 过 众 多 不 同 类 型 的 项 目, 有 专 业 团 队 研 究 房 地 产 市 场 的 发 展 趋 势 和 消 费 规 律, 能 帮 助 房 地 产 开 发 企 业 有 效 避 免 在 土 地 获 取 产 品 规 划 目 标 客 户 定 价 宣 传 策 略 销 售 执 行 等 方 面 可 能 发 生 的 失 误 这 些 专 业 服 务 不 仅 能 够 帮 助 经 验 不 足 的 开 发 企 业 避 免 经 济 损 失, 同 时 也 避 免 了 建 设 用 地 的 低 效 率 使 用, 还 能 够 为 政 府 加 强 房 地 产 市 场 管 理 提 供 信 息 支 持 (2) 提 高 房 地 产 销 售 的 规 范 程 度, 降 低 房 地 产 交 易 中 的 信 息 不 对 称 房 地 产 商 品 的 特 殊 性 决 定 了 房 地 产 市 场 中 信 息 不 对 称 问 题 比 较 突 出, 主 要 表 现 在 以 下 几 点 :A 房 地 产 商 品 生 产 过 程 复 杂, 涉 及 领 域 繁 多, 消 费 者 很 难 对 房 产 分 工 各 个 领 域 的 知 识 都 很 了 解, 这 导 致 消 费 者 难 以 判 断 房 屋 的 质 量 B 房 地 产 商 品 隐 蔽 工 程 多, 被 后 续 工 程 覆 盖 后, 由 于 其 本 身 的 特 点, 难 以 进 行 全 面 检 查

121 C 房 地 产 商 品 地 理 位 置 设 计 构 造 等 各 不 相 同, 房 地 产 的 这 种 非 标 准 化 特 征 使 得 消 费 者 难 以 找 到 其 他 可 比 房 地 产 商 品 进 行 比 较 专 业 房 地 产 综 合 服 务 企 业 具 有 丰 富 的 实 践 经 验, 能 够 推 动 房 地 产 销 售 的 规 范 发 展 从 选 择 房 地 产 代 理 项 目 到 开 始 销 售, 从 代 办 贷 款 到 后 续 交 房, 通 过 各 种 集 中 培 训, 综 合 服 务 企 业 促 使 销 售 团 队 能 够 严 格 地 遵 守 各 种 规 范 规 模 化 专 业 化 的 房 地 产 综 合 服 务 企 业 能 有 效 地 促 进 房 地 产 市 场 规 范 营 销, 降 低 房 地 产 交 易 中 的 信 息 不 对 称 和 交 易 成 本, 对 促 进 房 地 产 市 场 的 平 稳 健 康 发 展 有 积 极 意 义 (3) 推 进 房 地 产 市 场 专 业 化 发 展 根 据 发 达 国 家 房 地 产 市 场 发 展 的 规 律, 房 地 产 开 发 与 销 售 的 分 离, 已 经 成 为 检 验 房 地 产 市 场 是 否 成 熟 的 标 志 随 着 国 内 房 地 产 行 业 的 整 合, 房 地 产 开 发 企 业 的 集 约 化 规 模 化 经 营, 房 地 产 行 业 开 发 与 销 售 的 分 离 是 市 场 发 展 的 必 然 趋 势 以 房 产 销 售 环 节 为 例, 若 开 发 企 业 自 建 销 售 团 队, 则 各 项 目 销 售 期 间 的 不 均 衡 导 致 开 发 企 业 承 担 额 外 的 人 力 成 本, 而 营 销 经 验 的 积 累 和 传 播 也 因 为 项 目 的 地 域 性 受 到 制 约 而 房 地 产 综 合 服 务 企 业 不 存 在 销 售 间 歇, 同 时 规 模 化 的 综 合 服 务 企 业 具 备 在 多 个 城 市 本 地 化 销 售 的 经 验, 能 够 为 开 发 企 业 提 供 从 前 期 策 划 项 目 定 位 代 理 销 售 一 系 列 专 业 服 务 因 此, 房 地 产 综 合 服 务 企 业 能 够 推 动 整 体 房 地 产 市 场 逐 步 走 向 专 业 化 同 时, 国 内 房 地 产 综 合 服 务 企 业 也 在 规 范 化 专 业 化 品 牌 化 建 设 方 面 积 极 进 取, 涌 现 了 一 批 品 牌 企 业, 其 中 合 富 辉 煌 在 香 港 上 市, 易 居 中 国 在 美 国 纽 约 上 市, 世 联 行 在 深 交 所 上 市, 推 动 了 行 业 的 规 范 化 建 设, 强 化 了 其 专 业 服 务 能 力 ( 四 ) 行 业 竞 争 格 局 和 市 场 化 程 度 1 业 内 领 先 公 司 的 竞 争 优 势 逐 步 确 立 行 业 在 经 历 了 早 期 分 散 无 序 的 竞 争 阶 段 后, 正 开 始 加 速 整 合, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 一 批 品 牌 价 值 高 业 务 规 模 大 综 合 实 力 强 的 综 合 服 务 商 迅 速 确 立 行 业 领 先 地 位, 加 快 发 展 根 据 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告,2014 年, 策 划 代 理 百 强 企 业 一 手 物 业 代 理 实 现 销 售 面 积 均 值 为 万 平 方 米, 同 比 小 幅 下 滑

122 3.68%, 但 相 比 全 国 商 品 房 销 售 面 积 7.58% 的 降 幅, 百 强 企 业 仍 跑 赢 大 市, 市 场 份 额 提 升 至 18.91%, 较 2013 年 提 升 0.77 个 百 分 点 这 主 要 是 一 方 面 部 分 百 强 企 业 已 经 形 成 规 模 化, 其 高 度 的 专 业 水 平 和 丰 富 的 客 户 资 源, 在 市 场 较 为 低 迷 的 背 景 下 更 受 开 发 企 业 青 睐 ; 另 一 方 面, 百 强 企 业 紧 跟 市 场 动 向, 创 新 营 销 模 式, 尤 其 是 加 强 移 动 互 联 网 应 用, 多 渠 道 全 方 位 解 决 不 同 客 户 多 种 需 求, 有 效 提 升 了 蓄 客 量 和 转 化 率 水 平 同 时, 伴 随 房 地 产 市 场 进 入 新 常 态, 策 划 代 理 百 强 企 业 内 部 分 化 趋 势 加 剧 2014 年,TOP10 企 业 市 场 份 额 ( 包 含 一 手 和 二 手 物 业 ) 为 16.26%, 同 比 增 长 2.05 个 百 分 点 ;TOP11-50 企 业 的 市 场 份 额 ( 包 含 一 手 和 二 手 物 业 ) 为 13.26%, 同 比 小 幅 增 长 0.64 个 百 分 点 ;TOP 企 业 的 市 场 份 额 ( 包 含 一 手 和 二 手 物 业 ) 为 4.63%, 同 比 下 滑 0.95 个 百 分 点 相 比 较 来 看, 市 场 集 中 度 明 显 偏 向 规 模 及 品 牌 优 势 较 强 的 TOP50, 这 些 企 业 通 过 不 断 创 新 营 销 方 式, 有 效 提 升 代 理 销 售 能 力 TOP10 企 业 已 经 基 本 完 成 了 全 国 布 局, 市 场 风 险 相 对 分 散, 规 模 效 应 又 进 一 步 强 化 市 场 开 拓 能 力, 未 来 整 合 市 场 的 空 间 较 大 ;TOP11-50 的 企 业 通 过 采 取 区 域 深 耕 和 大 客 户 策 略, 有 效 稳 固 当 地 市 场 客 户 资 源, 在 房 地 产 市 场 受 到 冲 击 时, 更 易 获 取 项 目 和 促 成 交 易 ;TOP 企 业 则 由 于 自 身 规 模 和 客 户 资 源 有 限, 创 新 和 变 革 能 用 较 弱, 受 市 场 冲 击 影 响 较 大 2014 年, 百 强 企 业 合 同 储 备 项 目 总 建 筑 面 积 均 值 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 20.87%, 增 速 较 2013 年 提 升 5.71 个 百 分 点 一 方 面, 百 强 企 业 通 过 并 购 战 略 合 作 等 方 式 加 大 重 点 区 域 项 目 储 备, 进 一 步 完 善 全 国 化 布 局, 保 障 未 来 业 绩 增 长 ; 另 一 方 面, 策 划 代 理 企 业 顺 应 开 发 企 业 走 量 快 跑 策 略, 利 用 行 业 品 牌 影 响 力, 加 大 优 质 项 目 资 源 储 备 值 得 注 意 的 是, 受 联 合 代 理 方 式 比 例 的 提 升 以 及 房 地 产 市 场 成 交 下 降 影 响,2014 年 百 强 企 业 合 同 储 备 项 目 面 积 与 实 现 销 售 面 积 的 比 值 上 升 至 3.25, 百 强 企 业 应 该 合 理 优 化 储 备 项 目 结 构, 提 高 优 质 项 目 占 比, 增 强 企 业 的 代 理 销 售 能 力, 注 重 储 备 项 目 与 代 理 销 售 能 力 匹 配 对 于 综 合 实 力 TOP10 企 业 来 讲,2014 年 得 益 于 强 大 的 专 业 化 服 务 能 力 和 营 销 模 式 的 不 断 创 新, 销 售 业 绩 取 得 了 稳 定 增 长, 市 场 占 有 率 明 显 提 升 一 方 面, 综 合 实 力 TOP10 企 业 凭 借 其 强 大 的 业 务 能 力 品 牌 影 响 力 及 规 模 效 应, 继 续 抢 占 市 场 从 而 规 模 优 势 进 一 步 扩 大 另 一 方 面, 综 合 实 力 TOP10 企 业 抓 住 新 技 术

123 和 新 理 念 带 来 的 行 业 机 遇, 不 断 创 新 营 销 模 式, 拓 宽 营 销 渠 道, 除 传 统 线 下 营 销 方 式 外, 线 上 形 成 了 电 商 营 销 和 APP 微 博 及 微 信 等 移 动 互 联 多 元 营 销 网 络, 资 源 整 合 能 力 明 显 提 升, 优 势 进 一 步 扩 大 2014 年, 在 国 内 房 地 产 市 场 出 现 萎 缩 的 大 环 境 下, 综 合 实 力 TOP10 企 业 凭 借 其 较 强 的 抗 风 险 能 力 和 与 时 俱 进 的 学 习 创 新 能 力, 精 准 把 握 市 场 发 展 方 向, 仍 实 现 了 业 绩 的 较 快 增 长 2014 年, 综 合 实 力 TOP10 企 业 营 业 收 入 增 长 率 达 到 17.37%, 高 于 百 强 企 业 个 百 分 点, 竞 争 优 势 进 一 步 呈 现, 这 主 要 得 益 于 综 合 实 力 TOP10 企 业 坚 持 营 销 创 新 策 略, 持 续 拓 展 业 务 广 度 和 深 度 大 型 品 牌 企 业 的 业 务 种 类 也 更 加 丰 富, 在 夯 实 传 统 策 划 代 理 业 务 同 时, 积 极 开 拓 新 的 服 务 内 容, 深 入 整 合 房 地 产 产 业 链, 寻 求 新 的 业 务 利 润 增 长 点 从 产 业 链 上 游 的 房 地 产 金 融 投 资 管 理 策 划 咨 询 政 府 顾 问 房 地 产 互 联 网 服 务 到 下 游 的 按 揭 服 务 物 业 管 理 等 都 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 的 业 务 拓 展 方 向 易 居 中 国 的 业 务 范 围 已 经 覆 盖 了 营 销 代 理 决 策 咨 询 房 地 产 金 融 服 务 房 地 产 互 联 网 服 务 房 地 产 投 资 基 金 等 领 域 ; 世 联 行 除 了 传 统 的 策 划 咨 询 营 销 代 理, 也 在 开 拓 针 对 客 户 端 的 金 融 服 务 同 策 咨 询 较 早 涉 足 长 三 角 地 区 商 业 物 业 运 营 业 务, 也 积 极 开 展 房 地 产 金 融 等 新 业 务 2 行 业 竞 争 方 式 逐 步 由 价 格 竞 争 演 变 成 品 牌 竞 争 行 业 发 展 早 期, 代 理 销 售 公 司 大 量 涌 现, 在 激 烈 的 竞 争 形 势 下 出 现 价 格 竞 争 的 不 利 情 况 2012 年 联 合 代 理 模 式 频 繁 出 现, 成 为 楼 市 销 售 的 新 趋 势 之 一 对 于 开 发 商 而 言, 选 择 两 家 以 上 企 业 联 合 代 理 楼 盘, 销 售 支 出 成 本 不 变, 售 楼 处 现 场 接 待 人 员 数 相 对 更 加 充 足, 能 够 有 效 降 低 客 户 流 失 率 ; 同 时, 策 划 代 理 企 业 的 相 互 竞 争, 都 会 促 进 成 交 量 上 升, 降 低 楼 盘 销 售 风 险 联 合 代 理 对 于 开 发 企 业 的 优 势 不 容 置 疑, 但 对 策 划 代 理 企 业 则 提 出 了 更 高 的 要 求, 加 剧 了 行 业 竞 争 现 在 品 牌 已 经 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 互 相 竞 争 的 新 领 域, 通 过 提 升 品 牌 竞 争 力 公 司 可 以 获 得 更 多 市 场 份 额, 减 少 市 场 风 险 对 公 司 经 营 的 影 响 2008 年 以 来, 房 地 产 综 合 服 务 商 对 品 牌 建 设 的 投 入 逐 年 增 长, 充 分 显 示 出 各 公 司 对 品 牌 建 设 的 日 益 重 视 在 房 地 产 市 场 进 入 稳 定 增 长 期 后, 大 型 开 发 商 还 将 倾 向 于 选 择 与 全 国 化 布 局 的 房 地 产 综 合 服 务 商 合 作, 通 过 强 强 联 合 的 战 略 联 盟, 进 一 步 落 地 自 身 经

124 过 专 业 化 市 场 运 作 所 积 累 的 品 牌 优 势 房 地 产 综 合 服 务 业 的 发 展 经 历 了 早 期 无 序 发 展 价 格 竞 争 服 务 竞 争 等 阶 段, 现 在 品 牌 竞 争 逐 渐 成 为 各 大 公 司 比 拼 的 重 点 对 于 轻 资 产 服 务 型 企 业, 能 为 股 东 带 来 价 值 的 往 往 是 无 形 的 资 产, 其 中 品 牌 价 值 是 十 分 关 键 的 因 素 首 先, 品 牌 的 好 坏 不 仅 反 应 了 公 司 的 服 务 能 力 及 质 量, 开 发 商 通 过 与 知 名 的 综 合 服 务 商 合 作 还 能 使 项 目 对 投 资 者 更 有 吸 引 力 ; 其 次, 品 牌 企 业 服 务 收 费 的 议 价 能 力 较 高, 项 目 具 有 更 高 的 利 润 率 ; 第 三, 高 知 名 度 的 品 牌 能 在 公 司 进 行 地 域 扩 张 开 拓 新 业 务 时 降 低 进 入 成 本, 提 高 成 功 率 ; 第 四, 品 牌 企 业 在 吸 引 人 才 留 住 人 才 方 面 占 据 优 势 因 此 房 地 产 综 合 服 务 商 通 过 各 种 方 法 努 力 打 造 公 司 品 牌, 纷 纷 加 大 品 牌 建 设 的 投 入, 并 为 提 升 品 牌 也 建 立 了 完 善 的 品 牌 建 设 体 系, 主 要 有 两 个 鲜 明 特 点 : 第 一, 依 靠 研 究 及 咨 询 业 务 的 成 功 带 动 营 销 代 理 业 务 的 发 展 研 究 侧 重 对 整 体 市 场 的 分 析, 着 眼 于 数 据 的 整 合, 数 据 库 的 创 建 及 维 护, 对 资 金 及 人 力 资 源 要 求 较 高 但 优 秀 数 据 库 产 品 能 针 对 业 内 最 广 泛 的 参 与 者 提 供 标 准 化 服 务, 迅 速 扩 大 公 司 知 名 度, 并 吸 引 使 用 者 进 一 步 开 展 合 作 ; 咨 询 关 注 具 体 项 目 的 个 性 化 解 决 方 案, 需 要 的 是 策 划 经 验 及 专 业 能 力 开 发 商 更 倾 向 与 咨 询 实 力 强 经 验 丰 富 的 综 合 服 务 商 合 作 第 二, 加 强 与 品 牌 开 发 商 战 略 合 作 大 客 户 对 房 地 产 综 合 服 务 商 业 绩 增 长 越 来 越 重 要, 房 地 产 综 合 服 务 商 与 知 名 品 牌 开 发 商 合 作 不 仅 能 为 公 司 带 来 可 观 的 业 务 收 入, 同 时 也 能 通 过 强 势 品 牌 互 动 达 到 提 升 公 司 的 品 牌 形 象 的 效 果 ( 五 ) 进 入 本 行 业 的 主 要 障 碍 1 公 司 品 牌 实 力 房 地 产 综 合 服 务 商 的 专 业 能 力 服 务 质 量 竞 争 力 等 因 素 最 终 将 通 过 品 牌 传 达 给 公 司 客 户, 并 形 成 客 户 选 择 合 作 对 象 的 重 要 参 考 依 据 目 前 我 国 房 地 产 开 发 商 或 机 构 投 资 者 委 托 的 房 地 产 项 目 一 般 金 额 较 大, 房 地 产 综 合 服 务 商 的 服 务 质 量 对 客 户 利 益 有 重 大 影 响, 同 时 优 质 的 房 地 产 综 合 服 务 商 品 牌 对 提 升 房 地 产 项 目 品 质 有 着 积 极 作 用 因 此, 品 牌 房 地 产 综 合 服 务 商 更 容 易 得 到 客 户 的 信 赖, 从 而 获

125 得 更 多 的 业 务 机 会 以 及 更 有 利 的 定 价 策 略 行 业 新 进 入 者 在 缺 乏 品 牌 支 持 的 情 况 下, 较 难 获 得 客 户 的 合 同, 业 务 拓 展 困 难 2 客 户 关 系 与 客 户 资 源 良 好 的 客 户 关 系 是 房 地 产 综 合 服 务 商 重 要 的 竞 争 优 势, 是 公 司 拓 展 新 项 目 挖 掘 客 户 需 求 保 持 持 续 盈 利 能 力 寻 找 利 润 增 长 点 的 保 障 优 秀 的 房 地 产 综 合 服 务 商 善 于 与 客 户 建 立 长 期 的 战 略 合 作 关 系, 新 竞 争 者 难 以 与 其 抢 夺 优 质 客 户 随 着 房 地 产 综 合 服 务 越 来 越 强 调 多 元 化 全 产 业 链 的 业 务 优 势, 积 累 的 客 户 资 源 越 多, 包 括 有 购 房 需 求 的 业 主 和 有 管 理 需 求 的 开 发 商, 则 开 展 新 业 务 或 延 伸 产 业 链 的 基 础 越 好, 能 够 帮 助 房 地 产 综 合 服 务 商 尽 快 实 现 业 务 升 级 和 转 型 战 略 的 落 地 3 专 业 人 才 及 知 识 积 累 与 本 地 销 售 经 验 和 其 他 专 业 服 务 机 构 一 样, 高 素 质 的 专 业 团 队 和 有 效 的 知 识 积 累 更 新 是 公 司 竞 争 力 的 基 础 在 目 前 阶 段, 能 够 为 企 业 或 机 构 客 户 提 供 高 水 平 服 务 的 人 才 比 较 稀 缺, 新 进 入 企 业 难 以 迅 速 建 立 起 好 的 团 队 或 难 以 承 受 人 力 成 本 压 力 另 一 方 面, 由 于 我 国 各 地 房 地 产 市 场 受 到 人 口 结 构 经 济 发 展 地 理 交 通 等 因 素 的 影 响, 存 在 较 大 的 差 异 性, 本 地 销 售 经 验 的 积 累 对 房 地 产 综 合 服 务 商 至 关 重 要, 能 够 减 少 前 期 市 场 探 索 的 成 本, 并 为 新 竞 争 者 构 成 一 定 的 学 习 壁 垒 4 综 合 运 营 能 力 及 抗 风 险 能 力 房 地 产 专 业 服 务 所 需 要 的 知 识 有 一 定 的 地 域 性, 专 属 性, 而 客 户 所 参 与 的 房 地 产 行 业 又 有 一 定 的 周 期 性 受 专 业 知 识 能 力 限 制, 新 进 入 企 业 难 以 在 多 个 市 场 多 种 服 务 上 进 行 竞 争, 通 常 局 限 一 地 一 种 服 务 当 本 地 市 场 因 特 殊 原 因 或 产 业 周 期 进 入 低 谷 时, 新 进 入 企 业 难 以 像 规 模 企 业 那 样, 通 过 各 地 市 场 各 种 服 务 的 组 合 来 抵 抗 市 场 风 险, 比 如 前 端 策 划 业 务 与 后 端 销 售 代 理 执 行 通 过 交 叉 销 售 和 捆 绑 销 售 等 形 式 得 到 强 化 和 互 补, 也 难 以 抵 抗 和 来 自 竞 争 对 手 为 获 取 市 场 份 额 而 采 用 的 竞 争 手 段, 比 如 降 低 代 理 费 率 ( 六 ) 市 场 供 求 状 况 及 变 动 原 因

126 房 地 产 综 合 服 务 业 的 市 场 供 求 状 况 及 变 动 主 要 受 房 地 产 行 业 发 展 变 化 的 影 响, 基 本 与 房 地 产 开 发 投 资 及 销 售 情 况 保 持 一 致 趋 势 1 全 国 房 地 产 开 发 情 况 2015 年 1-6 月, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 金 额 为 43, 亿 元, 同 比 2014 年 1-6 月 42, 亿 元 增 长 4.61% 2011 年 至 2014 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 金 额 由 61, 亿 元 增 长 至 95, 亿 元, 复 合 增 长 率 为 15.46% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 2 全 国 房 地 产 施 工 情 况 2015 年 1-6 月, 全 国 房 地 产 施 工 面 积 为 637, 万 平 方 米, 同 比 2014 年 1-6 月 611, 万 平 方 米 增 长 4.28% 2011 年 至 2014 年, 全 国 房 地 产 施 工 面 积 由 507, 万 平 方 米 增 长 至 726, 万 平 方 米, 复 合 增 长 率 为 12.67%

127 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 3 全 国 商 品 房 销 售 情 况 2015 年 1-6 月, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 为 50, 万 平 方 米, 同 比 2014 年 1-6 月 48, 万 平 方 米 增 长 3.93% 2011 年 至 2014 年, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 由 109, 万 平 方 米 增 长 至 120, 万 平 方 米, 复 合 增 长 率 为 3.14% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 2015 年 1-6 月, 全 国 商 品 房 销 售 额 为 34, 亿 元, 同 比 2014 年 1-6 月 31, 亿 元 增 长 10.04% 2011 年 至 2014 年, 全 国 商 品 房 销 售 额 由 59, 亿 元 增 长 至 76, 亿 元, 复 合 增 长 率 为 8.87%

128 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 ( 七 ) 行 业 利 润 水 平 的 变 动 趋 势 及 变 动 原 因 根 据 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告,2014 年, 百 强 企 业 平 均 营 业 收 入 为 31, 万 元, 同 比 增 长 5.77%, 营 收 规 模 虽 进 一 步 扩 张, 但 扩 张 速 度 明 显 放 缓, 主 要 是 在 房 地 产 市 场 下 行 背 景 下, 营 业 收 入 占 比 最 大 的 代 理 业 务 受 市 场 冲 击 较 为 明 显, 同 时 部 分 新 兴 竞 争 企 业 和 新 营 销 渠 道 的 出 现, 也 在 一 定 程 度 上 加 剧 了 策 划 代 理 市 场 竞 争 ; 值 得 一 提 的 是, 百 强 企 业 为 应 对 市 场 变 革, 积 极 调 整 业 态 结 构, 不 断 推 动 房 地 产 全 产 业 服 务 链 的 多 元 业 务 拓 展, 如 金 融 经 纪 资 产 管 理 投 资 管 理 等 业 务 贡 献 度 大 幅 提 升, 对 营 业 收 入 增 长 形 成 了 一 定 的 支 撑 2014 年, 百 强 企 业 的 规 模 优 势 保 障 了 营 业 收 入 保 持 相 对 高 位, 同 时 百 强 企 业 积 极 转 型, 拓 宽 营 销 渠 道, 利 用 互 联 网 等 新 型 营 销 方 式 吸 引 客 源, 保 证 了 业 务 在 新 形 势 下 的 可 持 续 性 另 一 方 面, 受 整 体 市 场 环 境 影 响, 百 强 企 业 面 临 营 收 减 速 与 成 本 上 升 的 双 重 压 力, 利 润 增 长 之 路 变 得 日 益 艰 难 在 此 背 景 下, 百 强 企 业 采 取 了 不 同 的 发 展 策 略 : 优 势 企 业 以 现 有 资 源 为 基 础, 立 足 主 营 业 务, 拓 展 金 融 等 延 伸 业 务, 挖 掘 新 的 盈 利 增 长 点, 获 得 了 利 润 的 持 续 增 长 ; 部 分 企 业 聚 焦 房 地 产 服 务 链 相 关 细 分 市 场, 强 化 专 业 化 能 力, 也 形 成 了 较 好 的 业 绩 支 撑 值 得 警 惕 的 是, 百 强 企 业 也 应 注 意 业 务 拓 展 与 自 身 资 源 的 匹 配 度, 尤 其 在 不 熟 悉 的 领 域 盲 目 过 快 拓 展, 可 能 会 带 来 较 大 的 风 险

129 2014 年, 营 收 增 速 放 缓 与 成 本 上 升 直 接 导 致 百 强 企 业 的 毛 利 率 和 净 利 率 均 有 所 下 降 首 先, 人 工 成 本 营 销 费 用 等 均 处 于 不 断 攀 升 的 状 态, 使 得 营 业 成 本 居 高 不 下 ; 其 次, 在 面 临 较 大 的 转 型 压 力 的 情 况 下, 企 业 纷 纷 进 行 业 务 拓 展, 并 不 断 尝 试 营 销 途 径 的 变 革, 加 大 在 互 联 网 方 面 的 投 资 力 度, 在 硬 件 购 买 软 件 提 升 人 员 培 训 高 技 术 人 才 引 进 等 方 面 扩 大 支 出, 不 可 避 免 地 加 大 了 企 业 成 本, 造 成 利 润 率 下 降 的 局 面 ( 八 ) 影 响 行 业 发 展 的 有 利 因 素 1 房 地 产 行 业 进 一 步 专 业 细 分, 房 地 产 综 合 服 务 商 市 场 空 间 扩 大 房 地 产 业 涉 及 到 众 多 相 关 上 下 游 行 业 产 业 链 长, 对 国 民 经 济 具 有 重 大 影 响 我 国 房 地 产 开 发 商 全 产 业 链 的 运 营 成 本 不 断 提 高, 因 此 主 流 开 发 商 在 保 持 土 地 融 资 及 资 源 整 合 能 力 作 为 公 司 核 心 的 同 时, 逐 渐 剥 离 开 发 产 业 链 上 非 核 心 环 节 交 给 专 业 服 务 公 司 操 作, 形 成 由 金 融 产 业 链 开 发 产 业 链 中 介 产 业 链 流 通 产 业 链 构 成 新 产 业 体 系, 每 个 产 业 链 由 不 同 的 专 业 主 体 运 营 并 相 互 协 调 发 展 这 将 成 为 我 国 房 地 产 行 业 发 展 的 必 然 趋 势 我 国 房 地 产 业 的 专 业 外 包 趋 势 明 显, 目 前 较 为 普 遍 的 是 销 售 环 节 外 包, 并 衍 生 到 以 房 产 销 售 为 导 向 的 项 目 前 期 策 划 各 专 业 环 节 政 府 顾 问 商 业 物 业 运 营 管 理 市 场 研 究 房 地 产 金 融 以 及 沿 着 产 业 链 下 游 整 合 的 二 手 房 经 纪 物 业 管 理 等 众 多 新 业 务 领 域 成 为 房 地 产 综 合 服 务 商 未 来 业 绩 成 长 的 新 亮 点 2 房 地 产 开 发 商 全 国 化 趋 势 拓 宽 了 综 合 服 务 商 的 市 场 空 间 房 地 产 综 合 服 务 商 的 业 务 需 要 不 断 的 地 域 扩 张 以 维 持 持 续 性 发 展, 扩 大 服 务 网 点 不 仅 能 扩 大 公 司 的 收 入 规 模, 而 且 由 于 特 定 市 场 的 变 化 很 容 易 传 导 至 综 合 服 务 商, 因 此 跨 区 域 经 营 能 分 散 经 营 风 险 房 地 产 综 合 服 务 商 经 营 模 式 的 可 复 制 性 有 利 于 公 司 实 现 业 务 网 络 的 快 速 扩 张 我 国 目 前 大 部 分 房 地 产 综 合 服 务 商 经 营 集 中 于 一 线 城 市, 进 入 二 三 线 城 市 较 少, 外 地 市 场 业 务 规 模 很 小 但 是 综 合 服 务 商 的 主 要 客 户 开 发 商 逐 步 向 二 三 线 城 市 扩 张, 使 二 三 线 城 市 对 房 地 产 服 务 业 需 求 增 加 例 如 在 新 房 营 销 代 理 业 务 中, 一 线 城 市 新 增 商 品 房 由 房 地 产 综 合 服 务 商 代 理 的 比 例 较 高, 二 三 线 城 市

130 房 地 产 综 合 服 务 商 较 少, 由 房 地 产 综 合 服 务 商 代 理 的 比 例 不 大, 市 场 潜 力 大 随 着 各 地 市 场 对 房 地 产 综 合 服 务 商 经 营 模 式 的 逐 步 熟 悉 和 认 可, 二 三 线 城 市 将 拥 有 更 大 的 市 场 空 间 3 中 国 经 济 处 于 长 期 增 长 的 周 期 中, 房 地 产 市 场 长 期 仍 将 持 续 发 展 从 国 际 经 验 来 看 房 地 产 的 增 速 与 GDP 的 增 速 高 度 相 关 2010~2014 年 我 国 GDP 年 均 增 长 率 为 8.07%, 十 二 五 期 间 我 国 宏 观 经 济 发 展 目 标 强 调 以 结 构 调 整 和 产 业 升 级 为 主, 在 维 持 总 量 规 模 稳 定 增 长 的 同 时 更 突 出 质 量 的 提 高 国 民 经 济 的 持 续 健 康 发 展 是 房 地 产 市 场 不 断 发 展 的 坚 实 基 础 4 房 地 产 需 求 依 旧 旺 盛 房 地 产 市 场 面 对 的 终 端 消 费 市 场 需 求 状 况 是 决 定 房 地 产 市 场 未 来 发 展 的 关 键, 良 好 旺 盛 的 房 地 产 需 求 能 推 动 整 个 行 业 持 续 健 康 发 展, 有 利 于 房 地 产 产 业 链 上 各 类 主 体 的 发 展, 包 括 房 地 产 综 合 服 务 商 (1) 人 口 红 利 保 障 我 国 住 房 刚 性 需 求 至 少 在 未 来 十 年 的 时 间 内, 我 国 房 地 产 行 业 仍 将 受 益 于 人 口 红 利 带 来 的 旺 盛 需 求 购 房 适 龄 人 口 中, 对 房 地 产 刚 性 需 求 影 响 最 大 的 一 个 年 龄 段 是 适 婚 年 龄, 20 世 纪 70 年 代 末 至 80 年 代 末, 我 国 的 人 口 出 生 率 明 显 回 升, 婴 儿 潮 现 在 相 继 进 入 婚 育 年 龄, 以 婚 房 为 主 要 特 征 的 住 宅 需 求 具 有 相 当 刚 性 随 着 房 市 泡 沫 的 逐 渐 挤 出 以 及 年 轻 人 财 富 的 积 累, 刚 性 需 求 将 持 续 释 放 (2) 快 速 发 展 的 城 市 化 进 程 带 来 了 源 源 不 断 的 新 增 房 产 需 求 截 至 2013 年 底, 我 国 城 镇 人 口 占 总 人 口 的 比 例 为 53.73%, 仍 然 处 于 城 市 化 快 速 发 展 的 时 期 根 据 国 外 发 达 国 家 房 地 产 市 场 发 展 的 规 律, 在 城 市 化 率 达 到 70% 后, 房 地 产 业 将 进 入 平 稳 发 展 阶 段 之 前 的 快 速 城 市 化 过 程 中, 新 增 城 市 人 口 以 及 城 市 经 济 的 快 速 发 展 将 带 来 旺 盛 的 房 产 需 求 国 家 十 二 五 规 划 提 出 要 积 极 推 进 城 镇 化 和 区 域 协 调 发 展, 提 高 城 镇 综 合 承 载 能 力 预 计 随 着 我 国 城 镇 化 进 程 的 推 进, 未 来 二 三 线 城 市 县 城 的 房 地 产 市 场 将 有 巨 大 市 场 空 间, 也 将 为 房 地 产 综 合 服 务 企 业 带 来 大 量 的 业 务 机 会 (3) 非 住 宅 物 业 投 资 需 求 旺 盛

131 我 国 经 济 的 快 速 发 展 带 动 了 零 售 商 业 办 公 楼 及 工 业 厂 房 等 各 类 物 业 的 房 产 需 求 快 速 增 长, 尤 其 是 上 海 北 京 等 一 线 城 市 市 场 中, 以 商 场 办 公 楼 工 业 地 产 等 为 主 的 持 有 型 物 业 往 往 成 为 各 类 房 地 产 投 资 基 金 的 投 资 重 点, 增 加 了 对 各 类 物 业 的 运 营 服 务 市 场 需 求 5 房 地 产 市 场 理 性 调 整 有 利 于 房 地 产 综 合 服 务 业 长 期 健 康 发 展 从 2013 年 底 开 始, 全 国 主 要 城 市 的 房 地 产 市 场 开 始 进 入 调 整 期, 主 要 表 现 为 成 交 量 的 萎 缩 价 格 涨 幅 趋 缓 或 价 格 绝 对 值 的 下 降 总 体 来 看, 此 次 房 地 产 市 场 的 调 整 属 于 向 理 性 成 长 轨 道 回 归 的 过 程, 房 地 产 市 场 长 期 发 展 的 基 本 面 并 没 有 产 生 根 本 变 化 房 地 产 市 场 在 调 整 初 期, 市 场 的 剧 烈 波 动 在 一 定 程 度 影 响 房 地 产 综 合 服 务 商 的 业 绩, 主 要 原 因 是 房 地 产 成 交 量 下 降 影 响 综 合 代 理 销 售 佣 金 的 实 现 但 在 调 整 中 后 期, 房 地 产 综 合 服 务 业 的 长 期 发 展 将 从 中 受 益, 主 要 体 现 在 以 下 几 个 方 面 : (1) 房 地 产 开 发 商 对 综 合 服 务 商 的 营 销 代 理 业 务 依 赖 度 提 高 低 迷 市 场 下 房 地 产 开 发 商 面 临 更 大 销 售 压 力, 与 其 由 其 自 身 承 担 全 部 销 售 压 力, 开 发 商 更 愿 意 将 房 产 销 售 交 给 综 合 服 务 商 运 作 (2) 房 地 产 多 专 业 环 节 外 包 趋 势 加 速 当 市 场 调 整 时, 房 地 产 机 构 投 资 者 及 开 发 商 所 运 作 的 各 类 项 目 面 临 更 大 的 盈 利 压 力, 迫 使 它 们 提 高 在 决 策 经 营 管 理 等 各 环 节 的 效 率 和 能 力, 从 而 增 加 了 对 房 地 产 服 务 链 中 更 多 更 广 的 专 业 需 求, 加 快 了 房 地 产 专 业 细 分 进 程, 提 高 综 合 服 务 商 的 市 场 空 间 (3) 房 地 产 综 合 服 务 业 行 业 集 中 度 提 高 房 地 产 市 场 理 性 调 整 是 优 秀 房 地 产 综 合 服 务 商 扩 大 市 场 份 额 巩 固 竞 争 地 位 的 良 机 这 主 要 是 基 于 以 下 三 个 原 因 :A 困 难 市 场 下, 客 户 更 信 赖 领 先 的 企 业, 小 规 模 服 务 商 的 项 目 机 会 减 少 ;B 在 当 年 收 入 利 润 下 降 的 情 况 下, 领 先 企 业 有 更 充 沛 的 财 务 资 源 来 调 整 支 撑 公 司 发 展, 而 小 规 模 企 业 面 临 生 存 危 机 ;C 在 市 场 不 景 气 时, 房 地 产 综 合 服 务 商 发 展 的 核 心 员 工 会 向 优 势 企 业 聚 集, 小 规 模 企 业 业 务 骨 干 面 临 流 失 ;D 具 备 规 模 优 势 的 房 地 产 综 合 服 务 商 能 够 为 客 户 提 供

132 更 多 的 专 业 支 持, 积 累 更 多 的 运 营 经 验 根 据 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告, 金 融 危 机 以 来, 国 内 房 地 产 综 合 服 务 行 业 前 十 名 的 合 计 市 场 份 额 逐 年 上 升, 从 2008 年 7% 增 加 至 2014 年 16.26% 6 政 府 积 极 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 房 地 产 综 合 服 务 业 将 从 中 受 益 近 年 来, 我 国 政 府 针 对 房 地 产 市 场 的 运 行 情 况, 出 台 了 一 系 列 的 宏 观 调 控 政 策, 充 分 利 用 了 各 种 政 策 手 段 促 进 房 地 产 业 的 健 康 发 展 政 府 的 宏 观 调 控 有 利 于 房 地 产 市 场 平 稳 发 展, 有 利 于 房 地 产 综 合 服 务 业 健 康 成 长 一 方 面, 如 果 房 市 过 度 繁 荣, 开 发 商 销 售 压 力 小, 无 需 综 合 服 务 商 的 介 入 ; 如 果 房 市 低 迷, 即 使 专 业 的 综 合 服 务 商 也 要 承 担 过 高 的 销 售 风 险, 只 有 在 房 市 理 性 平 稳 的 环 境 下, 综 合 服 务 商 的 市 场 空 间 和 专 业 能 力 才 能 得 到 充 分 发 挥 另 一 方 面, 以 抑 制 不 合 理 住 房 需 求 为 主 的 调 控 措 施 加 大 了 开 发 商 的 运 营 风 险, 挤 压 了 开 发 商 的 利 润 空 间, 从 而 引 发 了 专 业 细 分 和 行 业 整 合 的 需 要, 刺 激 开 发 商 与 房 地 产 综 合 服 务 商 加 强 合 作 7 房 地 产 综 合 服 务 行 业 逐 步 走 向 规 范 化 我 国 房 地 产 服 务 业 发 展 时 间 较 短, 早 期 进 入 门 槛 也 较 低, 行 业 仍 不 成 熟, 存 在 一 定 问 题 : 比 如 代 理 费 率 恶 性 价 格 竞 争 违 规 代 理 期 房 销 售 等 但 是 房 地 产 服 务 业 规 范 化 发 展 问 题 已 经 得 到 了 业 内 人 士 及 政 府 监 管 部 门 的 高 度 重 视 首 先, 业 内 领 先 公 司 加 强 公 司 品 牌 建 设, 夯 实 自 身 实 力, 逐 渐 在 品 牌 客 户 专 业 经 验 管 理 等 方 面 提 高 了 房 地 产 综 合 服 务 业 的 进 入 门 槛 其 次, 房 地 产 综 合 服 务 商 主 动 参 与 树 立 行 业 规 范, 完 善 企 业 经 营 管 理 体 制, 提 升 从 业 人 员 的 素 质, 务 实 加 强 行 业 自 律 最 后, 政 府 监 管 部 门 及 行 业 自 律 组 织 通 过 不 断 完 善 行 业 监 管 法 律 法 规 体 系, 加 强 房 地 产 经 纪 人 资 格 认 证 及 经 纪 机 构 的 准 入 机 制 逐 步 建 立 房 地 产 中 介 服 务 行 业 诚 信 制 度, 以 促 进 行 业 健 康 有 序 发 展 ( 九 ) 影 响 行 业 发 展 的 不 利 因 素 1 受 房 地 产 宏 观 政 策 的 影 响 较 大 房 地 产 业 对 于 拉 动 钢 铁 建 材 及 家 电 家 居 等 相 关 产 业 发 展 举 足 轻 重, 对 金 融

133 业 稳 定 和 发 展 至 关 重 要, 对 于 推 动 居 民 消 费 升 级 改 善 民 生 具 有 重 要 作 用 我 国 各 级 政 府 历 来 十 分 重 视 房 地 产 业 的 监 管 和 调 控, 针 对 房 地 产 市 场 周 期 波 动 而 采 取 相 应 政 策 以 稳 定 市 场 因 此, 房 地 产 相 关 行 业 受 宏 观 政 策 影 响 较 大 首 先 房 地 产 业 的 政 策 手 段 丰 富 多 样, 包 括 财 税 政 策 货 币 政 策 金 融 政 策 行 业 政 策 等 其 次 政 策 制 定 主 体 也 较 为 复 杂, 各 地 房 地 产 政 策 在 细 处 存 在 一 定 差 异 最 后 由 于 我 国 房 地 产 业 发 展 迅 速, 法 规 及 监 管 体 系 需 要 完 善 之 处 较 多, 因 此 政 策 推 出 的 节 奏 也 较 为 频 繁 房 地 产 项 目 周 期 较 长, 快 速 变 化 市 场 政 策 环 境 在 短 期 内 会 给 房 地 产 综 合 服 务 业 带 来 一 定 的 经 营 风 险 但 随 着 法 规 及 监 管 体 系 的 逐 步 完 善, 房 地 产 市 场 的 政 策 环 境 将 更 成 熟 稳 定, 市 场 秩 序 更 加 健 康 有 序 2 一 线 城 市 房 地 产 供 应 增 长 在 远 期 将 受 到 限 制 土 地 供 应 远 期 是 稀 缺 的 我 国 目 前 主 要 城 市 的 建 设 用 地 占 比 较 高, 北 京 上 海 天 津 都 超 过 了 20%, 与 发 达 国 家 相 比 存 在 国 土 过 度 开 发 问 题 根 据 我 国 国 土 资 源 局 新 一 轮 的 土 地 利 用 总 体 规 划, 到 2020~2030 年, 我 国 人 口 达 到 高 峰 14.7 亿, 全 国 城 乡 建 设 用 地 达 到 2,665 万 公 顷 因 此, 前 阶 段 建 设 用 地 规 模 大 的 地 区, 今 后 主 要 是 盘 活 存 量, 增 量 空 间 已 非 常 有 限 主 要 城 市 土 地 供 应 的 稀 缺 一 方 面 将 导 致 土 地 购 置 规 划 交 易 顾 问 等 咨 询 服 务 业 务 量 减 少, 另 一 方 面 也 会 压 缩 新 房 营 销 代 理 业 务 的 增 长 空 间 因 此, 我 国 房 地 产 开 发 业 将 逐 步 向 二 三 线 城 市 转 移, 在 主 要 一 线 城 市, 持 有 型 物 业 市 场 将 逐 渐 成 为 主 流, 房 地 产 综 合 服 务 业 将 面 临 地 域 扩 张 及 持 有 型 物 业 新 业 务 开 发 的 双 重 挑 战 3 房 地 产 综 合 服 务 行 业 人 才 需 求 缺 口 大, 人 力 成 本 增 加 人 力 资 源 是 房 地 产 综 合 服 务 商 的 核 心 资 产, 优 秀 的 人 才 及 团 队 往 往 是 其 核 心 竞 争 力 和 支 撑 品 牌 的 重 要 因 素 房 地 产 综 合 服 务 商 所 需 人 才 不 仅 专 业 化 强, 涵 盖 面 广, 而 且 在 人 才 本 地 化 上 要 求 较 高, 尤 其 是 中 高 端 人 才 相 对 稀 缺, 如 销 售 经 理 策 划 经 理 物 业 服 务 经 理 高 级 估 价 师 投 资 顾 问 房 地 产 金 融 人 才 以 及 综 合 管 理 人 才 等 我 国 房 地 产 综 合 服 务 业 的 发 展 历 史 相 对 较 短, 人 才 积 累 不 够, 在 强 烈 的 全 国 化 扩 张 及 新 业 务 的 发 展 需 求 下, 优 秀 人 才 缺 口 往 往 成 为 公 司 发 展 的 瓶 颈 同 时, 房 地 产 综 合 服 务 业 的 人 才 流 动 频 繁, 公 司 面 临 很 高 的 人 才 流 失 风 险 因 此

134 业 内 优 秀 公 司 非 常 重 视 科 学 的 人 力 资 源 战 略 体 系 的 建 立, 通 过 人 才 激 励 机 制 员 工 培 训, 企 业 文 化 建 设 等 方 式, 解 决 人 力 资 源 发 展 与 公 司 规 模 扩 张 之 间 的 矛 盾 同 时, 随 着 国 内 劳 动 力 成 本 的 提 高, 专 业 人 才 的 持 续 补 充 将 对 房 地 产 综 合 服 务 商 在 业 务 布 局 初 期 构 成 一 定 的 成 本 压 力 由 于 人 员 成 本 相 对 刚 性, 优 秀 的 服 务 企 业 需 要 谨 慎 判 断 市 场 形 势, 积 极 获 取 良 好 的 市 场 机 会, 从 而 能 够 通 过 优 质 项 目 产 出 的 不 断 兑 现 来 填 补 人 员 成 本, 实 现 新 增 房 地 产 服 务 项 目 在 较 长 经 营 周 期 内 的 整 体 盈 利 ( 十 ) 行 业 的 周 期 性 区 域 性 或 季 节 性 特 征 1 周 期 性 房 地 产 综 合 服 务 业 的 周 期 性 与 房 地 产 行 业 保 持 一 致, 是 一 个 典 型 的 周 期 性 行 业 与 宏 观 经 济 总 是 处 于 经 济 扩 展 与 经 济 收 缩 的 周 期 性 交 替 循 环 一 样, 房 地 产 行 业 在 实 际 运 行 过 程 中 也 会 由 于 资 源 约 束 与 消 费 约 束 处 于 调 整 阶 段, 由 于 资 源 供 给 充 裕 或 消 费 需 求 拉 动 处 于 扩 张 阶 段, 周 而 复 始, 循 环 往 复, 由 此 构 成 了 房 地 产 行 业 的 周 期 波 动 2 区 域 性 由 于 房 地 产 地 理 位 置 的 不 可 复 制 性 和 房 地 产 的 独 特 性, 加 之 各 区 域 房 地 产 消 费 者 需 求 的 差 异 化, 房 地 产 行 业 具 有 典 型 的 区 域 性 特 征 因 此, 房 地 产 综 合 服 务 业 也 具 有 明 显 的 区 域 性 特 征, 国 内 主 要 房 地 产 综 合 服 务 商 均 在 特 定 区 域 占 有 一 定 的 优 势 3 季 节 性 房 地 产 综 合 服 务 业 与 房 地 产 行 业 一 样, 存 在 显 著 的 季 节 性 特 征 通 常 来 讲, 房 地 产 行 业 下 半 年 成 交 量 较 上 半 年 更 为 活 跃, 且 在 行 业 内 存 在 金 九 银 十 的 规 律 根 据 国 家 统 计 局 统 计,2012 年 ~2014 年, 全 国 商 品 房 上 半 年 销 售 面 积 占 全 年 销 售 面 积 的 比 例 分 别 为 35.91% 39.40% 和 40.09%

135 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 根 据 国 家 统 计 局 统 计,2012 年 ~2014 年, 全 国 商 品 房 上 半 年 销 售 金 额 占 全 年 销 售 金 额 的 比 例 分 别 为 36.17% 40.99% 和 40.81% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 ( 十 一 ) 发 行 人 所 处 行 业 与 上 下 游 行 业 的 关 联 性 房 地 产 项 目 涉 及 众 多 复 杂 的 参 与 主 体 及 专 业 环 节, 由 此 产 生 了 专 业 细 分 的 需 求 并 出 现 了 房 地 产 综 合 服 务 行 业 国 际 房 地 产 综 合 服 务 业 基 本 覆 盖 了 产 业 链 全 部 环 节, 我 国 的 房 地 产 综 合 服 务 业 由 于 发 展 时 间 短, 目 前 主 要 集 中 营 销 代 理 咨 询 研 究 商 业 物 业 运 营 等 领 域, 为 以 下 各 类 型 客 户 提 供 专 业 化 服 务 : 政 府 部 门 土

136 地 运 营 商 房 地 产 开 发 商 房 地 产 投 资 基 金 金 融 机 构 等 机 构 投 资 者 办 公 物 业 需 求 者 制 造 型 企 业 零 售 商 个 人 投 资 者 商 品 房 消 费 者 等 房 地 产 开 发 商 及 各 类 房 地 产 机 构 投 资 者 是 我 国 房 地 产 综 合 服 务 商 的 主 要 客 户 从 项 目 的 开 发 链 条 上 来 看 : 土 地 获 取 项 目 拓 展 项 目 策 划 建 筑 设 计 项 目 管 理 营 销 推 广 销 售 执 行, 既 有 房 地 产 服 务 商 只 提 供 其 中 某 一 环 节 的 专 业 咨 询 服 务, 也 存 在 房 地 产 综 合 服 务 商 提 供 某 一 房 地 产 项 目 从 土 地 获 取 至 销 售 完 成 全 过 程 的 整 合 服 务 房 地 产 综 合 服 务 商 的 上 游 行 业 是 房 地 产 开 发 业 金 融 机 构 及 机 构 投 资 者 等 房 地 产 开 发 商 通 过 运 作 土 地 资 本 及 各 类 专 业 资 源 生 产 出 商 品 房 供 综 合 服 务 商 营 销 或 提 供 其 他 专 业 服 务, 在 土 地 储 备 开 发 体 量 预 售 楼 盘 总 量 等 方 面 影 响 着 房 地 产 综 合 服 务 商 的 总 业 务 量 同 时, 房 地 产 开 发 业 专 业 外 包 趋 势 的 发 展 程 度 也 是 影 响 房 地 产 综 合 服 务 业 市 场 空 间 的 一 个 重 要 因 素 房 地 产 机 构 投 资 者 的 投 资 方 向 投 资 策 略 资 金 规 模 等 都 是 影 响 其 对 综 合 服 务 商 各 项 专 业 服 务 需 求 的 重 要 因 素 三 发 行 人 在 行 业 中 的 竞 争 地 位 ( 一 ) 发 行 人 的 行 业 地 位 1 全 国 市 场 行 业 地 位 公 司 立 足 于 华 东 地 区, 并 逐 步 进 入 国 内 其 他 区 域 市 场, 经 过 近 年 来 的 快 速 发 展, 已 经 成 为 国 内 业 界 领 先 的 综 合 服 务 商 根 据 2015 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告,2014 年 公 司 紧 随 世 联 行 易 居 中 国 之 后, 名 列 全 国 第 三, 且 连 续 十 一 年 入 围 中 国 房 地 产 策 划 代 理 综 合 实 力 TOP10 在 品 牌 价 值 方 面, 根 据 由 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 研 究 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 和 中 国 指 数 研 究 院 三 家 研 究 机 构 共 同 组 成 的 中 国 房 地 产 TOP10 研 究 组 发 布 的 2014 中 国 房 地 产 策 划 代 理 品 牌 价 值 研 究 报 告, 同 策 咨 询 位 居 行 业 第 三 名 2 区 域 市 场 行 业 地 位

137 目 前, 公 司 在 上 海 地 区 市 场 份 额 领 先, 区 域 市 场 竞 争 优 势 明 显 凭 借 公 司 对 上 海 市 场 的 准 确 把 握, 公 司 在 该 区 域 市 场 的 竞 争 优 势 日 趋 明 显 报 告 期 内, 同 策 咨 询 在 上 海 地 区 的 新 房 物 业 营 销 代 理 市 场 占 有 率 如 下 : 新 房 物 业 营 销 代 理 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 2013 年 2012 年 同 策 咨 询 上 海 地 区 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 上 海 地 区 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1, , , , 市 场 占 有 率 ( 以 成 交 面 积 计 算 ) 9.23% 7.93% 9.49% 8.11% 同 策 咨 询 上 海 地 区 签 约 金 额 ( 亿 元 ) 上 海 地 区 商 品 房 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 2, , , , 市 场 占 有 率 ( 以 成 交 金 额 计 算 ) 8.32% 9.88% 11.67% 9.53% 数 据 来 源 :(1) 上 海 地 区 商 品 房 销 售 数 据 来 自 上 海 市 统 计 局 网 站 ;(2) 同 策 咨 询 代 理 数 据 由 公 司 管 理 层 统 计 ( 二 ) 发 行 人 的 竞 争 优 势 1 区 域 市 场 优 势 公 司 起 步 于 上 海 市 场, 并 在 华 东 地 区 市 场 占 据 领 先 的 市 场 地 位, 公 司 目 前 在 华 东 地 区 市 场 的 占 有 率 领 先, 并 通 过 许 多 成 功 的 项 目 和 良 好 的 服 务 质 量 赢 得 了 较 高 的 市 场 口 碑 和 品 牌 效 应 公 司 在 华 东 地 区 的 领 先 优 势 是 其 全 国 化 战 略 有 力 支 撑 由 于 新 房 策 划 及 代 理 销 售 在 业 务 模 式 上 的 可 复 制 性, 在 华 东 地 区 市 场 积 累 的 成 功 经 验 及 人 才 储 备 为 公 司 外 地 业 务 的 拓 展 提 供 了 更 高 的 起 点 房 产 市 场 大 部 分 是 本 区 域 客 户 为 主, 各 区 域 客 户 存 在 差 异, 甚 至 城 市 的 不 同 板 块 的 客 户 差 异 也 很 大 较 高 的 市 场 占 有 率 使 得 公 司 更 能 洞 察 城 市 不 同 板 块 的 房 产 市 场 的 变 化 购 房 者 的 消 费 喜 好, 能 更 好 的 把 控 项 目 的 精 准 营 销 另 外, 在 较 高 的 市 场 占 有 率 基 础 上, 公 司 就 会 接 触 到 大 量 的 购 房 客 户, 从 而 可 以 开 发 一 些 互 联 网 工 具 使 得 客 户 资 源 得 到 更 及 时 有 效 的 挖 掘 公 司 业 务 人 员 接 触 的 客 户 在 未 能 购 买 自 己 所 在 项 目 的 情 况 下, 可 以 推 荐 客 户 购 买 公 司 代 理 的 别 的 项 目, 从 而 使 每 个 项 目 得 到 更 多 的 客 户, 提 高 项 目 销 售 业 绩, 获 得 合 作 伙 伴 的

138 认 可 2 客 户 关 系 优 势 公 司 发 展 的 主 要 客 户 来 自 于 各 类 大 型 房 地 产 投 资 机 构, 包 括 政 府 机 构 开 发 商 房 地 产 机 构 投 资 者 金 融 机 构 等 2002 年 以 前, 公 司 主 要 为 上 海 本 地 开 发 商 提 供 服 务 ;2003 年 起, 品 牌 开 发 商 逐 渐 开 始 与 公 司 开 展 合 作, 保 利 地 产 金 地 集 团 招 商 地 产 等 上 市 房 地 产 公 司 相 继 成 为 公 司 的 服 务 客 户 现 在 同 策 咨 询 的 客 户 范 围 已 经 扩 展 到 包 括 保 利 万 科 金 地 招 商 地 产 华 侨 城 远 洋 地 产 中 房 等 在 内 的 大 型 房 地 产 开 发 商 或 投 资 机 构 上 海 市 场 上 大 型 开 发 商 和 机 构 投 资 者 非 常 集 中, 在 与 机 构 客 户 长 期 合 作 经 历 中 公 司 积 累 了 良 好 的 业 界 口 碑, 构 建 了 完 善 的 机 构 客 户 关 系 管 理 体 系 通 过 跟 随 机 构 客 户 往 二 三 线 城 市 的 发 展, 公 司 将 在 外 地 市 场 中 获 得 更 多 业 务 发 展 机 会 3 大 数 据 管 理 优 势 公 司 累 积 了 大 量 的 城 市 宏 观 数 据 房 地 产 营 销 数 据 购 房 者 的 消 费 数 据, 能 够 很 好 地 分 析 城 市 市 场 项 目 市 场 房 产 消 费 客 户 等 需 求, 具 有 很 强 的 房 地 产 精 准 营 销 的 能 力 通 过 完 善 的 知 识 管 理 系 统, 公 司 使 员 工 能 快 速 消 化 积 累 分 享 专 业 能 力, 能 通 过 更 多 的 案 例 和 大 数 据 分 析 快 速 提 高 在 市 场 分 析 客 户 分 析 精 准 营 销 等 方 面 的 实 战 经 验 和 理 论 知 识, 从 而 提 高 公 司 整 体 的 操 作 执 行 的 专 业 水 平, 获 得 良 好 的 业 绩 和 客 户 的 信 任 4 专 业 经 验 优 势 品 牌 房 地 产 综 合 服 务 商 的 立 业 之 本 在 其 专 业 服 务 能 力, 公 司 的 专 业 优 势 主 要 体 现 在 以 下 三 个 方 面 : (1) 项 目 执 行 能 力 公 司 自 1998 年 成 立 以 来, 在 新 房 营 销 代 理 咨 询 策 划 及 商 业 地 产 运 营 领 域 积 累 了 丰 富 的 项 目 经 验, 并 建 立 起 完 善 的 客 户 拓 展 及 服 务 体 系 专 业 的 团 队 与 知 识 沉 淀 成 熟 的 项 目 管 理 及 专 业 管 理 经 验, 具 备 了 较 好 的 项 目 执 行 能 力

139 (2) 咨 询 策 划 能 力 公 司 的 专 业 优 势 不 仅 体 现 在 项 目 执 行 上, 在 销 售 及 运 营 前 端 的 专 业 知 识 及 策 划 咨 询 能 力 对 后 期 项 目 的 执 行 或 客 户 的 决 策 具 有 重 要 意 义 在 公 司 的 日 常 运 作 中, 咨 询 策 划 业 务 一 部 分 直 接 体 现 在 独 立 收 费 的 定 制 化 咨 询 报 告 中, 一 部 分 体 现 在 代 理 销 售 项 目 中 给 予 开 发 商 客 户 的 前 期 各 项 专 业 咨 询 服 务 中 公 司 目 前 在 住 宅 产 品 的 全 程 营 销 策 划 项 目 以 及 商 业 物 业 的 前 期 策 划 招 商 中 具 备 较 强 的 专 业 优 势 咨 询 策 划 能 力 还 帮 助 公 司 实 现 与 后 端 销 售 代 理 执 行 的 有 机 结 合, 通 过 交 叉 销 售 的 形 式 实 现 全 产 业 链 各 阶 段 服 务 内 容 的 互 补 和 强 化 策 划 咨 询 实 力 的 积 累 离 不 开 人 才 公 司 发 展 中 保 持 了 核 心 团 队 的 稳 定, 并 不 断 吸 收 业 内 优 秀 人 才, 丰 富 的 项 目 策 划 经 验 通 过 人 才 积 累 了 下 来 同 时 公 司 还 十 分 重 视 对 专 业 经 验 的 固 化 及 分 享, 通 过 各 类 知 识 管 理 平 台 等 信 息 系 统 使 过 往 项 目 所 包 含 的 市 场 资 料 案 例 借 鉴 项 目 解 决 方 案 逻 辑 框 架 等 信 息 得 到 传 承 发 展 (3) 跨 区 域 市 场 经 验 近 年 来 公 司 陆 续 在 上 海 以 外 的 全 国 多 个 地 区 建 立 了 子 公 司 经 过 2~3 年 的 投 入, 公 司 的 外 地 子 公 司 在 人 才 本 地 化 本 地 知 识 积 累 品 牌 宣 传 客 户 网 络 建 设 等 方 面 已 经 逐 渐 成 熟, 并 积 累 了 较 为 丰 富 的 跨 区 域 运 营 管 理 经 验 5 综 合 服 务 优 势 公 司 能 够 提 供 商 品 房 销 售 代 理 ( 包 括 住 宅 商 业 办 公 等 各 种 业 态 ) 策 划 咨 询 ( 包 括 土 地 产 业 地 产 养 老 地 产 旅 游 地 产 等 ) 商 业 物 业 运 营 房 地 产 金 融 等 多 种 房 地 产 服 务, 公 司 可 以 为 政 府 开 发 商 机 构 投 资 者 金 融 机 构 等 各 类 客 户 提 供 更 综 合 的 解 决 方 案 房 地 产 市 场 的 快 速 变 化 和 开 发 商 战 略 转 型 带 来 了 更 多 不 同 类 型 和 方 式 的 更 加 综 合 和 复 杂 的 服 务 要 求, 而 公 司 在 多 方 面 的 服 务 能 力 能 满 足 和 响 应 这 样 的 要 求, 从 而 也 使 公 司 的 多 项 服 务 获 得 交 叉 销 售 以 及 共 同 的 持 续 增 长 6 品 牌 优 势 房 地 产 销 售 具 有 周 期 长 复 杂 性 高 的 特 点, 对 开 发 商 的 现 金 流 利 润 品 牌 都 有 较 大 的 影 响, 所 以 开 发 商 在 选 择 房 地 产 综 合 服 务 商 时 都 比 较 谨 慎, 倾 向 于 选

140 择 规 模 较 大 服 务 品 牌 较 好 的 服 务 商 同 策 咨 询 在 长 期 的 发 展 过 程 中 由 于 较 好 的 执 行 能 力 专 业 能 力 和 管 理 能 力, 在 开 发 商 中 形 成 了 良 好 的 口 碑 和 品 牌 形 像 经 过 多 年 的 发 展 与 积 累, 公 司 已 与 大 量 的 开 发 商 机 构 投 资 者 政 府 机 构 金 融 机 构 形 成 了 战 略 合 作 伙 伴 关 系 公 司 更 能 理 解 集 团 型 客 户 的 发 展 战 略 规 范 管 理 品 牌 形 象 等 方 面 的 需 求, 公 司 的 各 地 分 支 机 构 也 能 更 好 的 贯 彻 客 户 的 需 求 通 过 集 团 型 客 户 的 合 作, 公 司 能 获 得 更 多 的 市 场 份 额 及 更 低 的 项 目 拓 展 成 本, 使 公 司 能 实 现 更 稳 健 的 持 续 增 长 截 至 2014 年, 公 司 连 续 十 一 年 入 围 中 国 房 地 产 策 划 代 理 公 司 十 强, 品 牌 价 值 位 列 同 行 业 第 三 2010 年, 公 司 拥 有 的 商 标 TOSPUR 被 认 定 为 上 海 市 著 名 商 标 公 司 多 年 来 积 累 的 专 业 经 验 以 及 对 市 场 的 细 致 把 握 是 品 牌 的 核 心 内 涵, 公 司 致 力 与 客 户 及 公 众 分 享 行 业 经 验, 传 播 公 司 品 牌 7 管 理 优 势 公 司 的 管 理 优 势 主 要 体 现 在 以 下 方 面 : (1) 科 学 的 矩 形 化 管 理 架 构 公 司 针 对 公 司 三 个 核 心 业 务 分 别 设 立 了 代 理 业 务 及 传 统 咨 询 事 业 部 商 业 运 营 事 业 部 房 地 产 金 融 事 业 部 专 业 平 台 等 四 个 独 立 业 务 单 元, 并 构 建 了 清 晰 的 职 能 定 位 及 完 善 的 合 作 框 架 公 司 建 立 了 以 区 域 中 心 为 主 的 分 支 机 构 管 理 模 式, 各 城 市 公 司 的 具 体 运 营 管 理 由 区 域 中 心 负 责, 并 依 托 上 海 本 部 服 务 体 系 专 业 技 术 人 才 资 金 实 力 社 会 资 源 为 其 业 务 发 展 提 供 支 持 因 此, 公 司 整 体 已 经 形 成 以 多 服 务 链 跨 区 域 经 营 相 交 叉 的 矩 形 管 理 架 构, 每 个 节 点 都 可 以 导 入 客 户 的 需 求, 有 效 的 调 动 了 公 司 各 专 业 各 地 区 的 综 合 资 源, 通 过 实 现 良 好 的 协 同 效 应 有 效 满 足 客 户 对 房 地 产 服 务 的 综 合 需 求 (2) 人 力 资 源 管 理 优 势 公 司 核 心 团 队 由 一 批 在 房 产 投 资 评 估 市 场 分 析 研 究 项 目 营 销 策 划 公 司 资 本 运 作 企 业 战 略 和 品 牌 管 理 的 高 级 专 家 组 成 同 时 公 司 具 备 一 套 较 为 完 善 的 人 力 资 源 管 理 体 系, 通 过 人 才 招 聘 员 工 培 训

141 激 励 机 制 和 企 业 文 化 等 内 容 促 进 专 业 人 才 队 伍 与 公 司 规 模 的 平 衡 发 展 ( 三 ) 发 行 人 的 竞 争 劣 势 1 全 国 化 业 务 网 络 布 局 尚 需 进 一 步 完 善 全 国 化 布 局 是 公 司 长 期 发 展 目 标 公 司 通 过 在 外 地 开 设 子 公 司, 根 植 于 当 地 市 场, 辐 射 周 边 市 场, 立 足 与 在 区 域 内 扩 展 长 期 稳 定 业 务 活 动 此 方 式 不 同 于 房 地 产 综 合 服 务 商 传 统 的 开 发 商 跟 随 战 略, 主 动 性 更 强, 包 括 前 期 市 场 调 查 公 共 关 系 熟 悉 当 地 法 律 法 规 监 管 体 系 业 务 开 拓 团 队 本 地 化 品 牌 宣 传 等 方 面 都 需 投 入 很 大 的 资 金 及 人 力 受 限 于 公 司 融 资 渠 道 单 一, 公 司 在 外 地 市 场 的 布 局 仍 然 以 一 线 城 市 和 主 要 二 线 城 市 稳 步 开 展, 全 国 布 局 与 获 得 资 本 市 场 支 持 的 竞 争 对 手 相 比 开 展 较 晚, 全 国 化 网 络 布 局 尚 需 进 一 步 完 善 2 信 息 系 统 建 设 不 能 完 全 满 足 业 务 发 展 的 需 要 品 牌 房 地 产 综 合 服 务 商 在 扩 张 规 模 的 同 时, 也 大 力 推 进 管 理 体 制 创 新, 迫 切 需 要 建 立 信 息 化 服 务 平 台, 有 效 整 合 现 有 资 源 以 实 现 信 息 共 享 体 制 创 新 为 客 户 提 供 更 高 效 便 捷 的 服 务 随 着 同 策 咨 询 业 务 网 络 的 发 展 新 业 务 的 开 发, 公 司 所 需 要 的 信 息 系 统 越 来 越 全 面, 对 整 体 性 的 要 求 也 越 来 越 高, 现 有 的 系 统 部 分 模 块 已 经 无 法 满 足 业 务 快 速 发 展 的 需 求, 在 客 户 关 系 管 理 知 识 管 理 行 政 办 公 财 务 销 售 人 力 资 源 等 方 面 信 息 系 统 建 设 与 国 外 优 秀 的 房 地 产 综 合 服 务 商 相 比 仍 有 一 定 差 距 3 融 资 渠 道 单 一, 难 以 满 足 业 务 扩 展 的 需 要 长 期 以 来, 公 司 发 展 所 需 的 资 金 主 要 依 赖 自 身 积 累, 融 资 渠 道 相 对 单 一, 资 本 积 累 较 慢 未 来, 公 司 树 立 成 为 行 业 领 先 的 全 国 性 综 合 型 房 地 产 专 业 服 务 机 构 战 略 目 标, 将 实 施 代 理 业 务 网 络 扩 张 和 服 务 升 级 战 略 持 有 型 物 业 服 务 链 拓 展 战 略 创 新 咨 询 业 务 开 拓 战 略 房 地 产 金 融 服 务 发 展 战 略 和 房 地 产 互 联 网 业 务 探 索 战 略, 这 对 公 司 资 本 规 模 资 金 实 力 提 出 了 更 高 的 要 求 如 果 公 司 不 能 及 时 通 过 公 开 发 行 股 份 或 其 他 方 式 募 集 到 资 金, 将 影 响 到 公 司 战 略 的 落 地, 可 能 使 公 司 错 失 战 略 性 发 展 机 遇

142 ( 四 ) 主 要 竞 争 对 手 情 况 1 主 要 竞 争 对 手 简 介 (1) 世 联 行 世 联 行 成 立 于 1993 年, 是 国 内 最 早 从 事 房 地 产 专 业 咨 询 的 服 务 机 构 之 一, 是 首 家 登 陆 A 股 的 房 地 产 综 合 服 务 提 供 商 (2) 易 居 中 国 易 居 中 国 成 立 于 2004 年, 并 于 2007 年 8 月 成 功 登 陆 美 国 纽 约 证 券 交 易 所 目 前, 易 居 中 国 已 构 建 起 房 地 产 营 销 房 地 产 互 联 网 及 电 商 房 地 产 信 息 咨 询 房 地 产 金 融 社 区 增 值 服 务 多 纬 度 纵 深 发 展, 并 覆 盖 房 地 产 全 产 业 链 的 现 代 服 务 体 系 (3) 合 富 辉 煌 合 富 辉 煌 成 立 于 1995 年, 并 于 2004 年 在 香 港 联 交 所 主 板 正 式 挂 牌 上 市, 是 中 国 最 早 从 事 房 地 产 顾 问 服 务 的 企 业 之 一 目 前, 合 富 辉 煌 主 营 业 务 涵 盖 发 展 策 略 顾 问 营 销 策 划 与 代 理 二 手 物 业 租 售 代 理 物 业 管 理 房 地 产 投 资 理 财 和 房 地 产 信 息 服 务 等 2 发 行 人 与 主 要 竞 争 对 手 优 势 比 较 我 国 房 地 产 综 合 服 务 商 在 发 展 中 战 略 方 向 选 择 及 拓 展 力 度 不 尽 相 同, 主 要 形 式 包 括 :(1) 专 注 新 房 房 策 划 及 营 销 代 理 ;(2) 同 时 开 展 新 房 及 持 有 型 物 业 业 务, 发 挥 两 个 市 场 的 联 动 效 应 ;(3) 重 视 针 对 商 业 地 产 的 服 务 ;(4) 开 拓 房 地 产 金 融 服 务 ;(5) 整 合 房 地 产 价 值 链 下 游 的 物 业 管 理 等 业 务 ;(6) 创 新 房 地 产 互 联 网 服 务 如 下 表 所 示, 在 不 同 的 战 略 选 择 下, 各 公 司 形 成 了 各 具 特 色 的 竞 争 优 势 : 代 表 公 司 同 策 咨 询 世 联 行 易 居 中 国 专 业 优 势 策 划 代 理 业 务 在 长 三 角 地 区 市 场 占 有 率 领 先 ; 提 供 从 项 目 投 资 建 议 到 房 产 营 销 的 全 程 营 销 咨 询 及 代 理 服 务 ; 较 早 介 入 商 业 物 业 运 营 业 务 在 面 向 金 融 机 构 的 投 融 资 咨 询 与 管 理 业 务 领 域 相 对 领 先 代 理 业 务 市 场 占 有 率 第 一, 策 划 咨 询 业 务 领 先 国 内 同 行, 针 对 客 户 端 的 金 融 服 务 相 对 领 先 综 合 营 销 代 理 策 划 咨 询 房 地 产 金 融 服 务 房 地 产 互 联 网 服 务 等 多 项 业 务, 业 务 覆 盖 全 国 主 要 城 市 的 房 地 产 流 通 体 系 服 务 提 供 商 ; 开 发 的 Cric 信 息 产 品

143 代 表 公 司 合 富 辉 煌 是 中 国 最 大 的 房 地 产 信 息 集 成 平 台 专 业 优 势 通 过 合 富 辉 煌 房 地 产 顾 问 合 富 置 业 房 王 合 富 地 产 保 来 理 财 港 联 物 业 骏 华 拍 卖 等 多 业 务 平 台 提 供 发 展 顾 问 营 销 代 理 房 产 经 纪 金 融 理 财 和 物 业 管 理 等 多 方 面 服 务 在 华 南 市 场, 特 别 是 广 州 地 区 形 成 了 对 小 业 主 的 全 产 业 链 服 务 体 系 四 发 行 人 主 营 业 务 情 况 公 司 主 要 为 中 国 房 地 产 市 场 提 供 房 地 产 营 销 代 理 咨 询 服 务 商 业 物 业 运 营 服 务 和 房 地 产 金 融 服 务, 业 务 主 要 分 布 在 上 海 及 华 东 地 区, 现 已 经 在 除 上 海 以 外 全 国 多 个 地 区 建 立 数 十 家 子 公 司 并 开 展 业 务, 分 别 位 于 北 京 南 京 苏 州 无 锡 常 州 镇 江 南 通 扬 州 泰 州 杭 州 宁 波 南 昌 合 肥 长 沙 厦 门 重 庆 成 都 济 南 青 岛 烟 台 营 口 天 津 大 连 西 安 沈 阳 郑 州 长 春 等 ( 一 ) 发 行 人 主 要 服 务 概 述 1 房 地 产 营 销 代 理 服 务 报 告 期 内, 房 地 产 营 销 代 理 服 务 是 公 司 主 要 的 业 务 收 入 来 源, 是 以 新 房 的 代 理 销 售 为 核 心, 衍 生 至 包 括 针 对 房 地 产 开 发 各 环 节 的 专 业 服 务 的 整 合 业 务 公 司 与 客 户 签 订 的 合 同 既 可 以 是 仅 包 括 代 理 销 售 服 务 的 纯 代 理 业 务 合 同, 也 可 以 是 包 括 销 售 环 节 前 期 的 项 目 拓 展 开 发 咨 询 企 划 宣 传 等 环 节 以 及 代 理 销 售 的 综 合 代 理 合 同, 如 下 图 所 示 : 同 策 咨 询 提 供 开 发 商 项 目 拓 展 顾 问 服 务 提 供 房 地 产 开 发 咨 询 服 务 提 供 企 划 宣 传 顾 问 服 务 提 供 一 手 房 代 理 销 售 服 务 土 地 及 项 目 获 取 房 地 产 开 发 项 目 市 场 推 广 新 房 销 售 公 司 提 供 的 各 项 服 务 具 体 内 容 如 下 :

144 服 务 项 目 服 务 目 的 服 务 内 容 团 队 配 套 开 发 商 项 目 拓 展 顾 问 房 地 产 开 发 咨 询 策 划 宣 传 代 理 销 售 协 助 开 发 商 寻 找 合 适 的 可 供 开 发 项 目 项 目 前 期 策 划 定 位 建 筑 设 计 建 议 提 供 全 面 推 广 计 划 销 售 执 行 2 房 地 产 咨 询 服 务 代 表 开 发 商 寻 找 可 供 开 发 的 土 地 或 项 目 项 目 经 理 资 深 对 潜 在 项 目 进 行 市 场 分 析 项 目 评 估 销 售 经 理 咨 询 提 出 投 资 建 议 策 划 团 队 代 表 卖 方 寻 找 合 适 投 资 商 现 场 调 研, 项 目 研 判 宏 观 市 场 判 断 竞 争 项 目 分 析 资 深 销 售 经 理 客 户 调 研 及 判 断 咨 询 策 划 团 队 项 目 整 体 发 展 策 略 经 济 测 算 项 目 总 平 面 设 计 景 观 设 计 建 议 建 筑 单 体 设 计 ( 外 立 面 ) 公 建 设 计 ( 商 业 会 所 售 楼 处 等 ) 资 深 销 售 经 理 户 型 设 计 咨 询 策 划 团 队 产 品 组 合 方 案 及 经 济 测 算 建 筑 材 料 运 用 建 议 协 调 设 计 规 划 院 开 发 商 制 定 整 体 销 售 方 案 (1) 住 宅 类 物 业 咨 询 业 务 制 定 市 场 推 广 策 略 为 房 地 产 定 价 策 略 提 供 建 议 项 目 宣 传 构 思 及 主 题 协 调 广 告 公 司 设 计 工 作 协 调 各 媒 体 实 施 广 告 及 宣 传 方 案 销 售 团 队 建 立 设 立 或 进 驻 销 售 中 心 销 售 人 员 培 训 及 现 场 管 理 搜 集 客 户 资 料 联 系 潜 在 买 家 销 售 目 标 控 制 安 排 订 立 房 产 交 易 合 约 为 买 家 安 排 银 行 按 揭 资 深 销 售 经 理 咨 询 策 划 团 队 企 划 团 队 项 目 经 理 销 售 员 团 队 企 划 团 队 公 司 为 住 宅 类 物 业 提 供 前 期 策 划 建 筑 设 计 销 售 策 略 等 咨 询 服 务 具 体 内 容 见 房 地 产 营 销 代 理 服 务 一 节 中 开 发 商 项 目 拓 展 顾 问 及 房 地 产 开 发 咨 询 两 栏 的 介 绍 (2) 商 业 地 产 咨 询 业 务 商 业 地 产 咨 询 业 务 详 细 情 况 如 下 :

145 项 目 服 务 主 题 具 体 内 容 团 队 配 合 市 场 调 研 产 品 定 位 项 目 所 在 区 域 宏 观 经 济 发 展 态 势 分 析 项 目 所 在 区 域 市 场 现 状 分 析 项 目 自 身 情 况 分 析 项 目 整 体 定 位 建 筑 设 计 配 合 项 目 VI CI 销 售 价 格 体 系 的 建 立 宏 观 经 济 发 展 状 况 及 趋 势 分 析 本 项 目 影 响 的 预 计 总 体 及 区 域 商 业 地 产 现 状 发 展 趋 势 分 析 区 域 商 业 机 会 点 分 析 区 域 消 费 潜 力 目 标 客 户 群 体 分 析 项 目 周 边 交 通 项 目 周 边 区 域 环 境 项 目 swot 分 析 同 质 项 目 分 析 区 域 竞 品 分 析 产 品 机 会 点 分 析 整 体 市 场 定 位 整 体 规 划 定 位 主 题 定 位 功 能 定 位 形 态 定 位 客 源 定 位 商 业 档 次 定 位 商 业 业 态 定 位 项 目 功 能 分 区 建 议 建 筑 物 外 立 面 建 议 平 面 及 结 构 设 计 方 案 建 议 水 电 暖 设 计 方 案 建 材 设 备 建 议 环 境 风 格 及 绿 化 细 部 和 饰 品 建 议 配 套 及 公 建 建 议 VI CI 设 计 建 议 项 目 冠 名 建 议 整 体 包 装 方 案 建 议 细 部 表 现 建 议 价 格 系 数 拟 定 底 价 表 制 作 销 售 控 制 建 议 商 业 策 划 团 队 企 划 团 队 商 业 策 划 团 队 + 业 务 人 员 媒 体 推 广 选 择 组 合 方 案 新 闻 媒 体 的 发 布 计 媒 体 推 广 方 案 建 议 划 建 议 及 预 算 执 行 方 案 建 议 细 部 协 调 配 合 企 划 团 队 + 商 业 策 划 团 队 招 商 销 售 售 楼 人 员 的 招 聘 配 合 及 培 训 销 售 表 单 售 运 营 管 理 销 售 团 队 组 建 配 合 楼 文 本 的 制 定 配 合 细 部 表 现 建 议 前 期 客 业 务 人 员 推 广 建 议 户 累 积 配 合 及 前 期 配 合 销 售 中 心 选 址 及 包 装 建 议 及 销 售 道 具 的 落 实 配 合 企 划 团 队 + 策 划 团 队 + 业 务 人 员 招 商 策 略 制 定 招 商 策 略 制 定 商 业 业 态 构 成 布 局 及 面 积 配 比 商 家 选 择 定 向 及 实 施 策 略 各 部 租 金 价 格 建 议 目 标 客 源 商 业 品 牌 取 向 建 议 及 实 施 策 略 策 划 团 队 + 招 商 团 队 市 场 信 息 咨 询 运 营 及 物 业 管 理 建 议 季 度 市 场 信 息 汇 总 季 度 市 场 概 况 分 析 季 度 商 业 发 展 走 势 分 析 运 营 管 理 团 队 商 业 策 划 团 队 + 研 发 中 心 (3) 其 他 定 制 房 地 产 咨 询 业 务

146 以 下 所 有 服 务 均 由 公 司 咨 询 团 队 负 责 实 际 运 作 业 务 主 题 服 务 范 围 服 务 内 容 养 老 产 业 城 市 更 新 与 规 划 产 业 地 产 大 规 模 居 住 区 生 活 方 式 定 位 持 有 型 物 业 定 位 和 运 营 策 略 物 业 风 格 和 建 筑 形 态 定 位 及 其 经 济 测 算 适 用 于 大 型 健 康 ( 养 老 ) 综 合 社 区 及 养 老 机 构 的 定 位 策 划, 财 务 模 型 建 议 ; 开 发 逻 辑 及 整 体 定 位 ; 相 关 解 决 开 发 商 和 开 发 主 体 对 于 子 物 业 定 位 ; 规 划 及 产 品 定 位 ; 物 业 发 展 建 养 老 及 养 老 相 关 地 产 的 整 体 议 ; 核 心 区 / 启 动 区 产 品 深 化 定 位 ; 投 资 及 经 发 展 定 位 与 客 户 产 品 定 位 的 济 测 算 ; 定 制 化 专 题 研 究 需 求 适 用 于 旧 城 改 造 和 新 区 规 划, 解 决 开 发 商 和 政 府 对 于 区 域 前 期 整 体 定 位 发 展 的 需 求 适 用 于 产 业 新 城 及 产 业 园 区 的 定 位 策 划, 解 决 开 发 商 和 政 府 对 于 产 业 定 位 以 及 产 业 相 关 的 开 发 策 略 定 位 产 品 定 位 的 需 求 适 用 于 50 万 平 方 米 以 上 大 型 住 宅 项 目 整 体 策 划 定 位 适 用 于 持 有 型 物 业, 特 别 是 商 业 办 公 等 项 目 的 整 体 发 展 定 位 工 作 适 用 于 特 定 规 划 指 标 下 的 产 品 设 计 3 商 业 物 业 运 营 服 务 整 体 定 位 ; 拆 迁 方 案 ; 开 发 模 式 研 究 ; 规 划 方 案 设 计 ; 经 济 测 算 ; 项 目 营 销 盈 利 模 式 梳 理 ; 整 体 价 值 体 系 及 概 念 定 位 ; 产 业 梳 理 与 产 业 定 位 ; 开 发 方 案 与 运 营 模 式 ; 功 能 体 系 及 业 态 组 合 建 议 ; 核 心 区 / 启 动 区 产 品 深 化 定 位 ; 投 资 及 经 济 测 算 ; 定 制 化 专 题 研 究 城 市 宏 观 研 究 ; 片 区 市 场 调 研 ; 城 市 房 地 产 发 展 模 式 研 究 ; 项 目 整 体 发 展 架 构 及 执 行 细 化 城 市 经 济 实 力 评 估 ; 区 域 市 场 调 研 ; 物 业 形 态 建 议 ; 产 品 规 划 建 议 ; 租 金 及 回 报 率 测 算 ; 项 目 招 商 运 营 策 略 项 目 规 划 指 标 研 究 ; 地 块 现 场 勘 查 ; 市 场 调 研 ; 产 品 户 型 风 格 等 研 究 ; 设 计 方 案 ; 经 济 测 算 公 司 逐 步 形 成 了 为 商 业 地 产 运 营 及 品 牌 建 立 过 程 提 供 租 赁 管 理 持 续 招 商 活 动 推 广 品 牌 建 立 品 牌 维 护 等 的 商 业 地 产 运 营 专 业 服 务 体 系 根 据 与 商 业 地 产 客 户 的 合 作 模 式, 围 绕 运 营 管 理, 公 司 还 为 客 户 提 供 招 商 代 理 等 前 期 服 务 具 体 业 务 情 况 如 下 : (1) 招 商 代 理 以 下 所 有 服 务 均 由 项 目 经 理 与 招 商 代 表 团 队 共 同 负 责 完 成 服 务 对 象 持 有 或 开 发 相 关 商 业 物 业, 且 有 寻 求 专 业 商 业 运 作 代 理 机 构 提 供 合 作 代 理 招 商 服 务 需 求 的 业 主 或 开 发 商 客 户 体 系 建 立 价 格 策 略 制 定 目 标 制 定 及 控 制 团 队 配 备 服 务 内 容 针 对 建 立 目 标 招 商 客 户 体 系 协 助 业 主 制 定 合 理 的 招 商 价 格 策 略 合 理 制 定 招 商 目 标, 把 握 整 体 招 商 节 奏, 控 制 资 金 回 笼 速 度 配 备 具 有 针 对 性 的 招 商 执 行 及 管 理 团 队

147 服 务 对 象 服 务 内 容 招 商 培 训 日 常 管 理 招 商 执 行 签 约 配 合 现 场 包 装 广 告 宣 传 活 动 推 广 同 策 资 源 共 享 根 据 个 案 情 况 完 善 招 商 培 训 对 招 商 办 公 现 场 进 行 日 常 管 理 及 维 护, 保 障 服 务 质 量, 维 持 一 贯 较 高 的 人 员 精 神 面 貌 严 格 按 招 商 策 略 执 行 招 商, 完 成 招 商 既 定 目 标 及 资 金 回 笼 计 划 配 合 业 主 完 成 物 业 租 赁 合 同 签 约 及 数 据 统 计 确 认 配 合 制 定 现 场 包 装 方 案 及 预 算 配 合 制 定 广 告 宣 传 方 案 及 预 算 配 合 制 定 活 动 推 广 计 划 及 预 算 共 享 同 策 独 有 招 商 资 源 渠 道 (2) 运 营 管 理 以 下 所 有 服 务 模 块 均 由 运 营 管 理 经 理 和 专 业 运 营 管 理 团 队 负 责 实 际 运 作 服 务 项 目 租 务 管 理 商 家 替 换 持 续 招 商 营 销 公 关 活 动 推 广 财 务 管 理 绩 效 管 理 法 务 支 持 品 牌 建 立 品 牌 维 护 服 务 内 容 完 善 管 理 租 户 档 案 审 定 商 家 经 营 内 容 经 营 能 力 商 铺 装 修 风 格 租 户 协 调, 了 解 商 家 的 情 况, 制 定 合 理 的 商 家 顾 客 服 务 内 容, 协 助 商 家 良 好 经 营 监 测 商 家 运 营, 适 时 去 腐 存 善, 促 使 商 业 持 久 运 营 在 项 目 第 一 次 成 功 招 商 后, 经 过 项 目 的 持 续 运 营, 经 营 团 队 在 项 目 运 营 的 各 个 时 间 阶 段, 根 据 各 商 家 的 运 营 状 况 以 及 各 个 阶 段 的 商 家 品 牌 调 整 策 略, 对 商 家 进 行 部 分 调 整 及 整 体 调 整, 使 商 业 具 有 持 久 活 力 扩 大 项 目 受 众 面, 提 升 项 目 知 名 度, 美 誉 度, 市 场 影 响 力 举 办 各 类 活 动, 提 升 人 气, 促 进 商 家 营 业 额 增 长, 从 而 提 升 租 金 收 入, 提 升 资 产 的 价 值 制 定 和 管 理 预 算 处 理 应 收 账 款 和 应 付 账 款 审 定 经 营 绩 效, 处 理 项 目 运 营 中 的 各 种 法 律 事 务, 包 括 违 约 欠 租 隐 瞒 真 实 销 售 额 等, 维 护 业 主 的 利 益 联 动 方 案 及 公 司 资 源 整 合 结 合 公 司 运 作 经 验, 运 用 各 种 推 广 及 运 营 手 段, 协 助 业 主 建 立 商 业 地 产 品 牌 在 建 立 品 牌 的 同 时, 实 时 维 护, 保 质 提 升, 为 业 主 后 续 商 业 项 目 的 开 发 及 运 营 提 供 良 好 的 口 碑 基 础 4 房 地 产 金 融 服 务 房 地 产 金 融 服 务 主 要 包 括 交 易 顾 问 投 资 管 理 风 险 管 理 和 消 费 金 融 业 务 具 体 而 言, 现 阶 段 交 易 顾 问 业 务 主 要 是 撮 合 房 地 产 大 宗 交 易, 为 交 易 方 提 供 投 融 资 解 决 方 案, 覆 盖 的 交 易 类 型 包 括 开 发 商 融 资 土 地 和 房 地 产 项 目 并 购 大 宗 物 业 交 易 ; 投 资 管 理 业 务 主 要 是 投 资 项 目 研 究 ; 风 险 管 理 业 务 主 要 面 向 房 地 产 金 融

148 机 构 客 户, 提 供 投 前 管 理 和 投 后 管 理 ; 消 费 金 融 业 务 主 要 是 介 绍 小 额 贷 款 公 司 与 有 融 资 需 求 的 购 房 者 接 洽 并 撮 合 交 易 未 来, 公 司 将 视 市 场 情 况 和 自 身 经 营 计 划 逐 步 拓 展 房 地 产 金 融 业 务 的 服 务 内 容 ( 二 ) 发 行 人 主 要 服 务 业 务 流 程 1 房 地 产 营 销 代 理 服 务 第 一 阶 段 : 新 项 目 信 息 获 取 与 评 估 第 二 阶 段 : 竞 标 与 商 务 谈 判 第 三 阶 段 : 项 目 营 销 代 理 执 行 2 房 地 产 咨 询 服 务

149 3 商 业 物 业 运 营 服 务 4 房 地 产 金 融 服 务

150 ( 三 ) 发 行 人 主 要 服 务 经 营 模 式 作 为 一 家 房 地 产 综 合 服 务 商, 公 司 业 务 的 基 本 模 式 具 有 如 下 特 点 : 从 公 司 业 务 模 式 的 具 体 内 容 来 看, 主 要 包 括 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 商 业 物 业 运 营 管 理 房 地 产 金 融 等 四 个 方 面 ; 从 业 务 模 式 的 大 类 上 看, 公 司 是 一 家 专 业 服 务 机 构, 利 用 自 身 的 专 业 知 识 和 专 业 团 队, 为 客 户 提 供 各 种 房 地 产 专 业 服 务, 以 获 得 报 酬 ; 公 司 的 业 务 模 式 具 有 明 显 的 行 业 特 征, 客 户 基 本 上 都 是 房 地 产 行 业 的 参 与 者 : 开 发 商 金 融 机 构 机 构 投 资 者, 或 其 他 持 有 房 产 物 业 的 企 业 或 机 构 ; 公 司 的 客 户 主 要 是 房 地 产 开 发 商 商 业 物 业 持 有 者 政 府 及 各 类 房 地 产 专 业 投 资 者 企 业 或 机 构 公 司 目 前 所 从 事 的 主 营 业 务 为 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 商 业 物 业 运 营 管 理 房 地 产 金 融 等 四 类, 这 四 类 业 务 的 基 本 情 况 如 下 : 1 房 地 产 营 销 代 理 服 务

151 房 地 产 营 销 代 理 业 务 是 公 司 以 协 助 开 发 商 客 户 实 现 物 业 销 售 过 程 为 最 终 业 务 目 标, 提 供 从 项 目 定 位 到 销 售 合 同 签 订 的 全 程 营 销 策 划 服 务 其 中, 企 划 宣 传 及 代 理 销 售 的 执 行 是 该 业 务 的 必 要 环 节, 一 般 客 户 要 求 公 司 在 开 发 项 目 的 前 期 就 提 前 介 入, 对 项 目 的 市 场 分 析 项 目 定 位 产 品 规 划 企 划 宣 传 等 提 供 专 业 咨 询 意 见, 并 最 终 实 现 销 售 同 策 咨 询 提 供 的 营 销 代 理 服 务 属 于 具 备 中 介 性 质 的 代 理 销 售 行 为, 公 司 根 据 代 理 销 售 合 同 约 定, 按 照 公 司 已 完 成 的 代 理 销 售 金 额 提 取 一 定 比 例 的 服 务 费 作 为 综 合 代 理 销 售 佣 金 公 司 承 接 的 营 销 代 理 项 目 的 收 费 方 式 由 公 司 和 房 地 产 开 发 商 共 同 协 商 确 定, 影 响 所 代 理 项 目 的 收 费 方 式 的 因 素 如 :1 房 地 产 开 发 商 的 偏 好 ; 2 公 司 根 据 该 项 目 的 地 段 房 屋 质 量, 开 发 商 声 誉 预 期 该 房 产 销 售 价 格 趋 势 等 因 素 评 估 该 等 项 目 在 不 同 收 费 安 排 下 的 预 期 回 报 ;3 合 同 签 订 当 时 房 地 产 市 场 竞 争 情 况 ;4 公 司 与 房 地 产 开 发 商 的 议 价 能 力 等 通 常 公 司 预 期 某 一 项 目 的 实 际 售 价 有 可 能 远 高 于 公 司 与 房 地 产 开 发 商 协 商 确 定 的 最 低 目 标 售 价 时, 公 司 管 理 层 更 倾 向 于 采 用 含 有 溢 价 分 成 收 入 或 者 同 时 包 含 基 本 代 理 费 收 入 ( 固 定 比 例 代 理 费 收 入 ) 和 溢 价 分 成 收 入 的 收 费 安 排, 以 期 获 取 更 高 的 佣 金 收 入 根 据 不 同 开 发 商 对 营 销 代 理 服 务 的 不 同 需 求 及 商 业 合 作 模 式 偏 好, 本 公 司 过 往 及 目 前 正 在 执 行 的 房 地 产 营 销 代 理 服 务 项 目 可 分 为 以 下 两 类 : (1) 普 通 代 理 模 式 基 于 对 专 业 细 分 管 理 团 队 以 及 执 行 力 的 需 要, 部 分 大 型 开 发 商 ( 例 如 万 科 金 地 保 利 等 ) 逐 步 把 销 售 业 务 外 包, 从 而 获 取 更 有 效 的 销 售 执 行 力, 降 低 自 己 的 管 理 宽 度 和 管 理 压 力 因 为 开 发 商 自 己 的 销 售 团 队 会 存 在 各 项 目 销 售 周 期 衔 接 不 紧 时 人 员 的 浪 费, 因 此 销 售 外 包 能 降 低 公 司 运 营 成 本 同 时, 开 发 商 自 身 销 售 团 队 在 缺 乏 直 接 竞 争 时 的 销 售 执 行 能 力 会 下 降, 而 且 项 目 的 市 场 策 略 缺 乏 多 项 目 经 验 交 流 及 经 验 积 累, 而 房 地 产 代 理 商 由 于 在 多 项 目 经 验 交 流 上 具 备 优 势, 各 公 司 间 直 接 竞 争 激 烈, 促 进 了 销 售 团 队 管 理 水 平 的 提 升, 从 而 具 备 了 相 对 低 成 本 执 行 力 强 策 略 灵 活 有 效 的 优 势 所 以 房 产 销 售 业 务 外 包 已 经 是 房 地 产 行 业 的 大 势 所 趋 在 本 代 理 模 式 下, 公 司 通 常 无 需 向 开 发 商 支 付 项 目 保 证 金 但 也 有 部 分 项 目,

152 为 了 表 达 合 作 诚 意, 公 司 需 向 开 发 商 支 付 一 定 金 额 的 项 目 保 证 金 ; 在 销 售 考 核 期 结 束 后, 无 论 公 司 是 否 完 成 销 售 代 理 合 同 所 约 定 的 考 核 指 标, 开 发 商 均 需 向 公 司 全 额 返 还 该 保 证 金 在 这 种 情 况 下, 公 司 不 存 在 因 没 有 完 成 销 售 代 理 合 同 所 约 定 的 考 核 指 标 而 需 向 开 发 商 支 付 违 约 金 的 情 形, 公 司 收 取 固 定 比 例 的 代 理 费 收 入, 即 根 据 公 司 与 开 发 商 在 代 理 合 同 中 协 商 确 定 某 个 委 托 标 的 的 最 低 目 标 售 价, 按 最 低 目 标 售 价 或 实 际 售 价 的 销 售 金 额 提 取 固 定 比 例 或 累 进 比 例 ( 根 据 项 目 销 售 率 确 定 ) 的 代 理 销 售 佣 金 (2) 风 险 代 理 模 式 由 于 房 地 产 开 发 业 务 具 有 投 入 大 风 险 高 的 特 点, 单 个 项 目 的 成 败 对 房 地 产 开 发 商 的 经 营 成 败 往 往 具 有 决 定 性 的 影 响, 因 此 一 些 开 发 商 希 望 与 公 司 之 间 建 立 利 益 共 享 风 险 共 担 的 商 业 合 作 关 系, 如 由 公 司 向 开 发 商 支 付 一 定 数 额 的 项 目 履 约 保 证 金 以 保 证 公 司 在 代 理 项 目 上 投 入 强 有 力 的 团 队 和 业 务 支 持, 同 时, 为 提 高 公 司 的 销 售 积 极 性, 促 使 公 司 尽 可 能 深 入 地 挖 掘 楼 盘 价 值, 开 发 商 会 与 公 司 在 代 理 合 同 中 订 立 溢 价 分 成 条 款, 即 双 方 对 楼 盘 实 际 售 价 超 过 代 理 合 同 销 售 底 价 的 部 分 按 一 定 比 例 分 成 在 华 东 地 区, 由 于 商 业 环 境 和 商 业 习 惯 等 因 素, 履 约 保 证 金 和 溢 价 分 成 已 经 成 为 房 地 产 代 理 业 务 的 惯 例, 这 两 类 条 款 常 常 被 列 入 房 地 产 代 理 合 同 之 中 在 房 地 产 市 场 中, 由 于 专 业 分 工 的 不 同, 相 对 房 地 产 开 发 商, 尤 其 是 中 小 规 模 的 房 地 产 开 发 商 而 言, 房 地 产 代 理 商 在 产 品 规 划 宏 观 形 势 判 断 市 场 定 位 目 标 消 费 人 群 分 析 及 后 期 客 户 维 护 等 方 面 往 往 具 备 更 加 丰 富 的 经 验, 能 够 利 用 自 身 的 专 业 部 门 和 团 队 提 供 更 加 全 面 深 入 的 房 地 产 营 销 策 划 服 务 公 司 在 历 年 的 项 目 积 累 中, 建 立 起 了 强 大 的 专 业 后 台, 能 够 为 那 些 对 房 地 产 代 理 商 的 经 验 和 专 业 能 力 要 求 较 高 的 开 发 商 提 供 高 附 加 值 的 营 销 支 持, 公 司 与 这 些 客 户 的 合 作 面 更 广, 程 度 更 深 在 本 代 理 模 式 下, 公 司 需 要 向 开 发 商 支 付 一 定 金 额 的 项 目 保 证 金, 并 通 常 根 据 已 出 售 房 地 产 的 实 际 售 价 相 对 于 合 同 约 定 的 最 低 目 标 售 价 的 总 溢 价 的 某 一 商 定 百 分 比 计 算 溢 价 分 成 具 体 项 目 保 证 金 支 付 情 况 有 以 下 两 种 :

153 1 公 司 在 与 开 发 商 签 订 销 售 代 理 合 同 时, 需 向 开 发 商 支 付 一 定 金 额 的 项 目 保 证 金, 但 如 在 销 售 考 核 期 内, 公 司 未 完 成 合 同 约 定 的 销 售 指 标, 则 视 为 公 司 违 约, 开 发 商 有 权 解 除 销 售 代 理 合 同, 并 全 额 或 部 分 没 收 公 司 之 前 支 付 的 保 证 金 部 分 销 售 代 理 合 同 也 会 约 定 公 司 具 有 以 下 选 择 权 : 公 司 根 据 合 同 约 定 包 销 未 成 功 销 售 的 剩 余 房 源 ; 或 公 司 按 照 未 成 功 销 售 房 源 总 价 款 的 一 定 比 例 向 开 发 商 支 付 违 约 金, 替 代 包 销 义 务, 之 前 支 付 的 代 销 保 证 金 扣 除 违 约 金 后, 开 发 商 返 还 给 公 司 ; 或 公 司 向 开 发 商 追 加 支 付 代 销 保 证 金, 延 期 代 销 期 限 在 这 种 情 况 下, 公 司 将 可 能 存 在 因 没 有 完 成 销 售 代 理 合 同 所 约 定 的 考 核 指 标 而 需 向 开 发 商 支 付 违 约 金 的 情 形, 但 代 理 费 率 一 般 相 对 较 高, 或 者 附 带 溢 价 分 成 条 款 2 包 销 主 体 ( 公 司 或 由 公 司 参 与 设 立 的 包 销 基 金 ) 与 开 发 商 签 订 包 销 标 的 的 包 销 合 同, 约 定 包 销 底 价 ( 一 般 为 市 场 售 价 的 7-9 折 ), 同 时 承 诺 销 售 回 款 的 进 度 合 同 签 订 后, 包 销 主 体 向 开 发 商 支 付 一 定 金 额 的 保 证 金 包 销 合 同 生 效 后, 包 销 主 体 通 过 委 托 销 售 代 理 方 对 外 销 售 包 销 标 的 房 源, 赚 取 销 售 溢 价 销 售 回 款 未 达 到 向 开 发 商 承 诺 的 当 期 回 款 金 额 时, 则 由 包 销 主 体 先 行 补 足 包 销 房 源 的 销 售 期 一 般 在 1 年 左 右 在 这 种 情 况 下, 开 发 商 不 向 包 销 主 体 支 付 基 本 代 理 费, 但 包 销 房 源 销 售 溢 价 全 部 归 包 销 主 体 所 有 公 司 作 为 一 家 国 内 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 商, 为 房 地 产 开 发 商 金 融 机 构 机 构 投 资 者 以 及 其 他 物 业 持 有 者 提 供 商 品 房 销 售 代 理 策 划 咨 询 商 业 物 业 运 营 房 地 产 金 融 等 专 业 服 务, 对 各 区 域 房 地 产 市 场 价 格 走 势 以 及 特 定 房 地 产 产 品 的 销 售 预 期 具 有 专 业 的 判 断 依 赖 这 一 专 业 优 势, 在 市 场 出 现 包 销 项 目 机 会 时, 公 司 有 能 力 在 控 制 风 险 的 情 况 下 开 展 房 地 产 包 销 业 务 同 时, 由 于 房 地 产 销 售 具 有 需 要 进 行 登 记 备 案 等 外 部 控 制 环 境 的 特 性, 对 于 房 地 产 营 销 代 理 服 务, 其 提 供 服 务 的 真 实 性 均 可 通 过 第 三 方 部 门 或 机 构 进 行 查 证 根 据 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法, 商 品 房 预 售 时, 开 发 企 业 应 当 与 承 购 人 签 订 商 品 房 预 售 合 同 开 发 企 业 应 当 自 签 约 之 日 起 30 日 内, 向 房 地 产 管 理 部 门 和 市 县 人 民 政 府 土 地 管 理 部 门 办 理 商 品 房 预 售 合 同 登 记 备 案 手 续 房 地 产 管 理 部 门 应 当 积 极 应 用 网 络 信 息 技 术, 逐 步 推 行 商 品 房 预 售 合 同 网 上 登 记 备 案 预 售

154 的 商 品 房 交 付 使 用 之 日 起 90 日 内, 承 购 人 应 当 依 法 到 房 地 产 管 理 部 门 和 市 县 人 民 政 府 土 地 管 理 部 门 办 理 权 属 登 记 手 续 由 于 商 品 房 销 售 的 备 案 网 签 过 户 整 个 流 程 均 需 在 有 权 部 门 进 行 登 记, 因 此 每 套 商 品 房 销 售 的 真 实 性 均 可 通 过 房 地 产 交 易 管 理 部 门 或 其 网 站 进 行 查 询 佐 证, 从 而 对 房 地 产 营 销 代 理 服 务 的 真 实 性 进 行 核 实 2 房 地 产 咨 询 服 务 作 为 一 家 专 业 的 房 地 产 综 合 服 务 提 供 商, 公 司 在 市 场 数 据 研 究 能 力 项 目 经 验 专 业 积 累 咨 询 能 力 等 方 面 具 备 优 势, 因 此 公 司 的 客 户 也 经 常 需 要 公 司 就 房 地 产 项 目 的 部 分 专 业 环 节 提 供 咨 询 服 务 目 前 公 司 已 经 建 立 起 针 对 住 宅 商 铺 办 公 楼 等 多 业 态, 包 括 前 期 策 划 市 场 研 究 项 目 定 位 建 筑 设 计 广 告 宣 传 等 多 领 域 的 咨 询 服 务 体 系 公 司 针 对 某 些 特 殊 地 产 领 域, 例 如 产 业 地 产 养 老 地 产, 组 织 了 专 业 团 队 提 供 了 专 项 咨 询 服 务 房 地 产 咨 询 业 务 有 利 于 公 司 专 业 品 牌 形 象 的 建 立, 有 利 于 公 司 广 泛 建 立 与 各 类 型 客 户 的 良 好 合 作 关 系, 有 利 于 营 销 代 理 及 运 营 管 理 项 目 的 获 取 咨 询 及 研 究 能 力 被 认 为 是 房 地 产 综 合 服 务 商 核 心 竞 争 力 的 重 要 因 素 之 一 (1) 业 务 模 式 咨 询 项 目 按 照 客 户 的 要 求 不 同 一 般 分 两 个 阶 段 : 第 一 阶 段 : 研 究 报 告 撰 写 阶 段 客 户 与 公 司 咨 询 团 队 接 触 后, 在 合 同 中 约 定 咨 询 服 务 内 容, 公 司 咨 询 团 队 通 过 市 场 调 研 资 料 搜 集 头 脑 风 暴 等 方 式 讨 论 并 撰 写 报 告 初 稿 公 司 咨 询 团 队 负 责 人 在 项 目 中 期 汇 报 会 上 向 客 户 解 释 咨 询 报 告 初 稿 研 究 成 果 及 结 论, 同 时 由 客 户 提 出 修 改 建 议 公 司 咨 询 团 队 在 客 户 所 提 建 议 的 基 础 上, 安 排 第 二 轮 市 场 调 研 资 料 搜 集 等 工 作 通 过 头 脑 风 暴 及 客 户 见 面 会 等 形 式 不 断 完 善 报 告 以 符 合 客 户 要 求, 形 成 项 目 终 稿 提 交 客 户 咨 询 团 队 负 责 人 在 项 目 总 结 会 议 上 介 绍 整 个 咨 询 报 告 研 究 成 果 及 结 论, 客 户

155 对 工 作 成 果 做 最 终 评 估 第 二 阶 段 : 后 期 指 导 及 跟 踪 部 分 客 户 会 要 求 公 司 按 照 咨 询 报 告 的 结 论 对 其 操 作 团 队 进 行 培 训 指 导, 以 确 保 咨 询 建 议 的 执 行 (2) 收 费 情 况 根 据 咨 询 合 同 约 定, 公 司 房 地 产 咨 询 服 务 费 用 一 般 分 为 以 下 三 个 部 分 : 第 一 部 分 : 公 司 与 客 户 签 订 咨 询 合 同 后, 即 由 客 户 向 公 司 预 付 首 期 咨 询 费 第 二 部 分 : 项 目 初 稿 完 成, 在 中 期 项 目 汇 报 会 议 结 束 后 由 客 户 向 公 司 支 付 第 二 笔 咨 询 费 用 第 三 部 分 : 项 目 终 稿 完 成 或 者 项 目 培 训 及 指 导 工 作 完 成 后, 客 户 经 过 考 核 表 示 咨 询 服 务 完 成 后, 向 公 司 支 付 项 目 尾 款 3 商 业 物 业 运 营 管 理 商 业 物 业 运 营 服 务 是 公 司 专 门 针 对 商 业 物 业 产 权 所 有 者 提 供 的 物 业 运 营 增 值 服 务 商 业 物 业 运 营 服 务 的 未 来 发 展 潜 力 巨 大, 是 公 司 实 现 服 务 链 多 元 化 发 展 的 重 要 方 向 商 业 物 业 运 营 服 务 目 前 主 要 经 营 模 式 包 括 委 托 运 营 和 专 营 权 运 营 (1) 委 托 运 营 这 种 模 式 主 要 针 对 商 业 地 产 开 发 商 没 有 自 己 的 运 营 团 队, 但 希 望 长 期 持 有 经 营 其 开 发 的 商 业 物 业, 由 公 司 为 客 户 配 置 专 门 的 商 业 运 营 管 理 团 队 在 此 模 式 下, 公 司 负 责 为 商 业 地 产 开 发 商 进 行 代 理 招 商 工 作, 为 其 寻 找 商 铺 租 户, 并 且 在 商 铺 租 户 入 驻 后 负 责 该 商 业 物 业 的 运 营 管 理 工 作, 相 应 地, 公 司 的 收 入 包 括 两 部 分 : 第 一, 招 商 代 理 佣 金 公 司 与 客 户 签 订 合 约 后, 负 责 商 业 项 目 首 期 的 客 户 招 商 活 动, 由 开 发 商 向 公 司 支 付 租 金 总 额 一 定 比 例 的 招 商 代 理 佣 金, 主 要 是 公 司 提 供 招 商 活 动 的 服 务 费 及 招 商 运 营 费 用 目 前 公 司 执 行 的 招 商 佣 金 政 策 如 下 : 序 号 招 商 合 同 期 限 一 般 代 理 佣 金 标 准 1 3 年 以 内 1 倍 月 租 金

156 序 号 招 商 合 同 期 限 一 般 代 理 佣 金 标 准 2 3~5 年 1.5 倍 月 租 金 3 5 年 以 上 2 倍 月 租 金 第 二, 项 目 运 营 管 理 费 项 目 运 营 管 理 费 是 由 开 发 商 支 付 给 公 司 提 供 运 营 管 理 服 务 的 收 入 (2) 专 营 权 运 营 所 谓 专 营 权 模 式 是 指 公 司 向 承 租 商 户 收 取 在 专 营 权 期 限 内 物 业 产 生 的 实 际 租 金, 并 向 物 业 所 有 者 或 投 资 者 支 付 合 同 约 定 租 金 回 报 的 运 营 管 理 模 式, 公 司 在 支 付 专 营 权 投 入 后, 其 后 的 经 营 收 益 来 源 于 两 种 租 金 流 的 差 额 ( 公 司 向 租 户 收 取 的 租 金 减 去 公 司 支 付 给 物 业 所 有 方 的 租 金 ) 商 业 地 产 的 成 功 运 营 需 要 丰 富 的 专 业 知 识 及 经 验 的 支 持, 部 分 商 业 地 产 开 发 商 或 物 业 持 有 者 缺 乏 足 够 的 运 营 知 识, 其 所 持 有 的 物 业 功 能 定 位 与 市 场 需 求 存 在 偏 差, 只 有 对 这 些 物 业 进 行 重 新 策 划 定 位, 才 能 体 现 其 真 正 价 值, 尤 其 是 区 位 价 值 同 时, 出 于 各 种 历 史 原 因, 这 些 物 业 的 原 有 状 态, 如 装 修 风 格 内 部 布 局 隔 断 人 流 动 线 等 往 往 与 其 新 的 定 位 相 脱 节, 需 要 进 行 较 大 规 模 的 装 修 改 造 才 能 与 周 边 的 商 业 环 境 相 适 应, 从 而 进 一 步 提 升 该 物 业 的 价 值 因 此, 这 部 分 物 业 持 有 者 对 运 营 服 务 具 有 强 烈 需 求, 而 其 自 身 能 力 存 在 的 不 足 使 其 更 加 愿 意 将 商 业 物 业 的 策 划 定 位 改 造 招 商 等 一 整 套 业 务 整 体 外 包, 这 为 专 营 权 模 式 的 商 业 物 业 运 营 业 务 提 供 了 广 阔 的 市 场 空 间 公 司 的 商 业 物 业 运 营 团 队 经 过 过 去 几 年 的 发 展, 具 备 了 较 强 的 咨 询 策 划 能 力, 建 立 了 招 商 工 程 团 队, 培 养 出 经 验 丰 富 的 运 营 管 理 团 队, 在 上 海 市 场 已 经 具 备 了 较 强 的 品 牌 和 实 力, 能 够 为 客 户 提 供 专 营 权 模 式 的 全 套 商 业 物 业 运 营 服 务 一 般 而 言, 在 采 用 专 营 权 模 式 时, 公 司 需 向 物 业 所 有 者 或 投 资 者 一 次 性 支 付 一 笔 资 金, 并 承 担 相 关 费 用, 所 付 出 的 这 部 分 资 金 称 为 专 营 权 投 入, 包 括 三 个 部 分 : 第 一 部 分 为 所 管 理 商 业 物 业 的 租 金 押 金, 一 般 为 三 个 月 半 年 及 一 年 租 金 总 额 不 等 公 司 在 项 目 开 始 前 向 物 业 所 有 者 或 投 资 者 一 次 性 支 付 租 金 押 金 公 司 确 定 支 付 的 租 金 押 金 数 额 时 一 般 考 虑 以 下 因 素 :1 与 商 业 地 产 开 发 商 或 投 资 者 的 历

157 史 合 作 关 系, 若 公 司 与 客 户 具 有 长 期 稳 定 的 合 作 关 系, 或 者 目 前 在 其 他 项 目 上 存 在 紧 密 的 合 作 关 系, 则 客 户 要 求 支 付 的 租 金 押 金 数 额 一 般 较 低 ;2 项 目 的 合 同 期 限, 商 业 物 业 运 营 合 同 期 限 具 有 长 期 性 的 特 点, 一 般 为 三 年 五 年 十 年 等 较 长 期 限, 合 同 约 定 的 服 务 期 限 越 长, 公 司 所 需 支 付 的 租 金 押 金 则 越 高 ;3 项 目 的 规 模, 商 业 项 目 的 规 模 越 大, 其 经 营 风 险 越 高, 开 发 商 可 能 向 运 营 服 务 提 供 商 要 求 提 供 的 租 金 押 金 越 高, 以 保 证 公 司 的 服 务 水 平 及 租 金 合 同 的 稳 定 性 ;4 项 目 预 期 盈 利 前 景, 在 公 司 经 过 充 分 的 可 行 性 研 究 及 项 目 评 议 小 组 评 估 后, 如 果 认 为 项 目 具 有 较 好 的 盈 利 前 景, 则 更 愿 意 支 付 更 高 的 租 金 押 金 第 二 部 分 为 首 次 招 商 支 出, 包 括 首 次 招 商 前 期 投 入 的 广 告 推 广 等 招 商 前 期 支 出, 其 金 额 大 小 依 据 项 目 实 际 招 商 前 期 支 出 的 情 况 而 定 第 三 部 分 为 商 业 物 业 的 装 修 改 造 费 用 为 了 提 高 商 业 物 业 的 租 金 水 平, 开 发 商 或 投 资 者 同 公 司 约 定, 由 公 司 按 照 科 学 合 理 的 商 业 运 营 计 划, 对 实 体 商 业 物 业 进 行 布 局 优 化 装 修 改 造 品 牌 提 升 等, 这 些 方 面 的 直 接 支 出 构 成 了 专 营 权 投 入 的 一 个 重 要 组 成 部 分 装 修 改 造 费 用 金 额 的 大 小 与 商 业 物 业 的 规 模 大 小 装 修 改 造 计 划 租 户 的 要 求 相 关, 一 般 由 公 司 听 取 租 户 的 建 议 后, 制 定 详 细 的 装 修 改 造 计 划 及 工 程 预 算, 在 预 算 内 根 据 物 业 装 修 改 造 的 工 程 进 度 支 出 综 上, 专 营 权 模 式 的 一 个 重 要 特 点 是 前 期 需 要 较 大 的 专 营 权 投 入, 所 需 资 金 量 较 大 4 房 地 产 金 融 服 务 公 司 房 地 产 金 融 服 务 包 括 三 种 类 型 : 房 地 产 投 资 机 构 咨 询 服 务 房 地 产 项 目 金 融 投 资 管 理 服 务 房 地 产 个 人 消 费 金 融 服 务 (1) 房 地 产 投 资 机 构 咨 询 服 务 在 这 类 服 务 中, 同 策 咨 询 以 咨 询 服 务 或 中 介 服 务 的 形 式, 把 自 己 的 产 业 智 慧 和 产 业 资 源 销 售 给 房 地 产 投 资 机 构, 包 括 但 不 限 于 银 行 资 产 管 理 公 司 信 托 基 金 子 公 司 私 募 基 金 等 具 体 的 形 式 包 括 : 风 险 管 理 咨 询 : 在 投 资 机 构 决 策 前, 同 策 咨 询 对 委 托 项 目 进 行 独 立 的 产 业 研 究, 使 得 投 资 机 构 能 够 借 助 同 策 咨 询 的 产 业 能 力, 做 出 更 好 的 投 资 决 定, 降 低 决

158 策 风 险, 同 策 咨 询 收 取 相 关 咨 询 费 在 投 资 以 后, 同 策 咨 询 为 投 资 机 构 提 供 投 后 管 理 服 务 ( 涉 及 产 品 营 销 工 程 成 本 财 务 等 ), 确 保 投 资 机 构 的 利 益 实 现, 同 策 咨 询 按 月 收 取 投 后 管 理 费, 有 些 项 目 也 可 取 的 超 额 收 益 分 成 融 资 交 易 顾 问 : 利 用 广 泛 的 产 业 资 源 ( 包 括 开 发 商 房 地 产 项 目 ), 同 策 咨 询 把 需 要 融 资 的 房 地 产 企 业 和 房 地 产 项 目 介 绍 给 房 地 产 金 融 投 资 机 构, 并 提 供 相 关 的 专 业 报 告, 协 助 其 了 解 客 户 了 解 市 场, 优 化 投 资 机 构 同 策 咨 询 从 交 易 双 方 ( 或 其 中 一 方 ) 收 取 融 资 中 介 的 佣 金 大 宗 交 易 顾 问 : 同 策 咨 询 挖 掘 具 有 交 易 价 值 的 大 宗 房 地 产 项 目 ( 包 括 土 地 在 建 工 程 整 栋 楼 宇 数 个 资 产 构 成 的 资 产 包 等 ), 并 制 定 初 步 的 交 易 方 案 ( 包 括 交 易 方 式 市 场 分 析 税 费 计 算 投 资 测 算 等 ), 接 触 相 应 的 交 易 方, 促 成 交 易 同 策 咨 询 从 交 易 双 方 ( 或 其 中 一 方 ) 收 取 大 宗 交 易 的 佣 金 (2) 房 地 产 项 目 金 融 投 资 管 理 服 务 同 策 咨 询 利 用 自 己 的 产 业 能 力 和 产 业 资 源, 设 计 出 独 特 的 房 地 产 项 目 投 资 策 略, 以 此 为 基 础, 利 用 同 策 咨 询 的 全 国 分 支 机 构, 寻 找 洽 谈 锁 定 符 合 上 述 策 略 的 投 资 机 会, 并 设 计 投 资 结 构 筹 集 资 金, 实 施 有 效 投 后 管 理, 为 投 资 人 ( 机 构 ) 取 得 收 益 从 而, 作 为 投 资 管 理 机 构, 同 策 咨 询 取 得 管 理 费 ( 通 常 按 投 资 规 模 ) 和 超 额 收 益 分 成 (3) 房 地 产 个 人 消 费 金 融 服 务 同 策 咨 询 为 房 地 产 消 费 者 提 供 贷 款, 包 括 但 不 限 于 : 首 付 贷 款 租 房 贷 款 装 修 贷 款 车 位 贷 款 等 在 业 务 操 作 上, 同 策 咨 询 可 以 代 理 别 人 的 产 品, 也 可 以 经 营 自 己 的 产 品 代 理 产 品 时, 同 策 咨 询 按 贷 款 金 额 取 得 代 理 费 自 营 产 品 时, 同 策 的 收 入 来 自 利 差 同 策 咨 询 经 营 该 项 业 务 有 独 特 的 优 势 首 先, 同 策 咨 询 获 取 终 端 客 户 服 务 终 端 客 户 的 成 本 低 廉 营 销 代 理 业 务 每 年 接 触 十 几 万 组 成 交 客 户, 数 千 名 销 售 顾 问 可 以 为 他 们 提 供 贷 款 产 品 的 一 线 服 务, 这 些 服 务 并 能 推 动 房 产 营 销 其 次, 同 策 咨 询 可 以 较 低 成 本 地 通 过 集 团 型 客 户 进 行 全 国 扩 张 比 如, 同 策 咨 询 与 世 茂 集 团 签 订 首 付 贷 款 的 集 团 合 作 协 议, 范 围 覆 盖 世 茂 集 团 在 国 内 的 全 部 一 百 多 个 项

159 目, 数 量 数 倍 于 同 策 咨 询 在 世 茂 集 团 的 代 理 项 目, 并 覆 盖 全 国 各 地 最 后, 在 风 险 控 制 上, 同 策 咨 询 的 前 端 人 员 与 客 户 直 接 接 触, 确 保 客 户 为 真 实 买 房 人, 客 户 将 完 整 履 行 真 实 买 房 行 为 同 策 咨 询 房 地 产 个 人 消 费 金 融 服 务 已 经 组 建 了 专 门 的 运 营 团 队 建 设 了 相 关 的 运 营 系 统, 覆 盖 客 户 获 取 客 户 服 务 产 品 设 计 风 险 控 制 贷 后 管 理 等 功 能, 并 已 经 设 立 或 正 在 设 立 信 托 合 作 小 贷 公 司 等 放 贷 主 体 同 策 咨 询 房 地 产 个 人 消 费 金 融 服 务 的 资 金 合 作 方 包 括 大 型 金 融 机 构 拥 有 低 成 本 资 金 的 企 业 等 ( 四 ) 发 行 人 销 售 情 况 1 主 要 服 务 销 售 收 入 情 况 单 位 : 万 元 行 业 名 称 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 比 例 比 例 营 业 收 入 营 业 收 入 营 业 收 入 (%) (%) 比 例 营 业 收 入 (%) 比 例 (%) 房 地 产 营 销 代 理 33, , , , 房 地 产 咨 询 服 务 3, , , , 商 业 物 业 运 营 , , , 房 地 产 金 融 服 务 合 计 37, , , , 报 告 期 内, 公 司 营 业 收 入 来 源 主 要 是 房 地 产 营 销 代 理 业 务, 占 营 业 收 入 比 重 分 别 为 88.45% 91.20% 87.49% 和 89.01% 2 主 要 服 务 销 售 量 及 销 售 价 格 情 况 (1) 房 地 产 营 销 代 理 服 务 按 照 房 屋 成 功 销 售 口 径 统 计, 公 司 房 地 产 营 销 代 理 业 务 销 售 情 况 如 下 : 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 完 成 代 理 销 售 额 ( 亿 元 ) 增 长 率 (%) 完 成 代 理 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 )

160 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 增 长 率 (%) 房 地 产 营 销 代 理 服 务 佣 金 收 入 ( 万 元 ) 33, , , , 增 长 率 (%) 平 均 综 合 代 理 费 率 (%) 0.90% 1.04% 0.98% 0.99% 报 告 期 内, 公 司 平 均 综 合 代 理 费 率 基 本 保 持 稳 定 受 到 房 地 产 市 场 周 期 性 调 控 的 影 响, 商 品 房 销 售 面 临 波 动 态 势, 房 地 产 开 发 商 更 加 依 赖 房 地 产 综 合 服 务 商 的 品 牌 实 力 网 点 分 布 及 专 业 素 养, 房 地 产 综 合 服 务 商 的 议 价 能 力 将 逐 渐 增 强 2013 年 度, 公 司 完 成 代 理 销 售 额 同 比 增 长 30.37%, 主 要 系 2013 年 度 房 地 产 市 场 回 暖 且 公 司 业 务 规 模 扩 张 所 致 2014 年 度, 公 司 完 成 代 理 销 售 额 同 比 下 降 7.05%, 主 要 系 2014 年 度 中 国 房 地 产 市 场 承 受 较 大 下 行 压 力 导 致 商 品 房 销 量 下 滑 所 致 报 告 期 内, 公 司 年 新 增 签 约 项 目 逐 年 增 加, 代 理 项 目 储 备 丰 富 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 2015 年 1-6 月, 新 签 约 项 目 数 分 别 为 87 个 114 个 166 个 和 78 个 (2) 房 地 产 咨 询 服 务 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 咨 询 项 目 年 度 执 行 合 约 个 数 其 中 : 养 老 地 产 咨 询 项 目 个 数 产 业 地 产 咨 询 项 目 个 数 房 地 产 咨 询 服 务 营 业 收 入 ( 万 元 ) 3, , , , 报 告 期 内, 公 司 房 地 产 咨 询 业 务 年 度 执 行 合 约 个 数 逐 年 增 长, 咨 询 业 务 获 得 了 较 高 速 度 的 发 展 单 个 咨 询 项 目 营 业 收 入 基 本 保 持 稳 定 (3) 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 商 业 物 业 运 营 业 务 年 度 执 行 合 约 数 ( 个 ) 商 业 物 业 运 营 业 务 收 入 ( 万 元 ) , , ,

161 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 单 个 项 目 平 均 营 业 收 入 ( 万 元 ) 报 告 期 内, 公 司 商 业 物 业 运 营 业 务 营 业 收 入 基 本 保 持 稳 定 单 个 项 目 平 均 营 业 收 入 呈 上 升 趋 势, 主 要 因 商 业 物 业 运 营 项 目 单 体 差 异 较 大 所 致 (4) 房 地 产 金 融 服 务 公 司 于 2014 年 开 始 新 拓 展 房 地 产 金 融 业 务,2014 年 度 实 现 业 务 收 入 万 元,2015 年 1-6 月 实 现 业 务 收 入 万 元 3 发 行 人 主 要 客 户 的 情 况 报 告 期 内, 按 照 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 合 并 计 算 的 公 司 前 五 大 客 户 销 售 收 入 统 计 如 下 : 期 间 客 户 名 称 营 业 收 入 ( 元 ) 占 营 业 收 入 的 比 例 (%) 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 27,737, 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 24,616, 年 1-6 月 上 海 中 金 房 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司 22,969, 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 20,853, 远 洋 地 产 控 股 有 限 公 司 15,838, 合 计 112,014, 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 50,907, 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 33,712, 年 远 洋 地 产 控 股 有 限 公 司 28,286, 农 工 商 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 27,108, 恒 盛 地 产 控 股 有 限 公 司 24,476, 合 计 164,491, 年 远 洋 地 产 控 股 有 限 公 司 42,765, 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 40,174, 瑞 安 房 地 产 有 限 公 司 36,744, 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 36,314,

162 期 间 客 户 名 称 营 业 收 入 ( 元 ) 占 营 业 收 入 的 比 例 (%) 农 工 商 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 34,662, 合 计 190,662, 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 59,983, 新 城 控 股 集 团 有 限 公 司 32,916, 年 金 地 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 25,705, 远 洋 地 产 控 股 有 限 公 司 25,373, 厦 门 象 屿 建 设 集 团 有 限 责 任 公 司 24,120, 合 计 168,100, 报 告 期 内 公 司 不 存 在 向 单 一 客 户 销 售 金 额 超 过 销 售 总 额 50% 的 情 况 公 司 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 核 心 技 术 人 员 主 要 关 联 方 和 持 有 公 司 5% 以 上 股 份 的 股 东 与 上 述 客 户 间 不 存 在 直 接 或 间 接 的 股 权 关 系 或 其 他 权 益 关 系 五 发 行 人 的 主 要 固 定 资 产 和 无 形 资 产 情 况 ( 一 ) 主 要 固 定 资 产 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 拥 有 的 固 定 资 产 主 要 包 括 房 屋 建 筑 物 运 输 设 备 其 他 设 备 及 装 修 费, 具 体 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 资 产 原 值 累 计 折 旧 账 面 价 值 成 新 率 房 屋 建 筑 物 17, , , % 运 输 设 备 1, % 其 他 设 备 2, , % 装 修 费 % 合 计 20, , , % ( 二 ) 自 有 房 屋 及 建 筑 物

163 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 及 子 公 司 拥 有 房 屋 及 建 筑 物 情 况 如 下 : 序 号 权 属 人 同 策 咨 询 上 海 同 馨 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 南 通 同 策 南 通 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 常 州 同 策 房 地 产 权 证 号 房 屋 坐 落 建 筑 面 积 (m 2 ) 用 途 是 否 设 定 抵 押 沪 房 地 静 字 (2012) 上 海 江 宁 路 358 号 层 第 号 3, 办 公 是 沪 房 地 静 字 (2014) 上 海 江 宁 路 396 号 3 层 第 号 1, 办 公 是 锡 房 权 证 字 第 XQ 号 无 锡 长 江 国 际 花 园 住 宅 否 锡 房 权 证 字 第 XQ 号 无 锡 新 都 会 花 园 住 宅 否 盐 城 市 区 都 新 都 街 道 办 事 处 盐 房 权 证 市 区 都 字 南 港 村 新 丰 村 锦 盛 豪 庭 1 第 号 幢 2101 室 住 宅 否 张 房 权 证 杨 字 第 号 张 家 港 杨 舍 镇 君 临 新 城 5 幢 201 室 张 房 权 证 杨 字 第 张 家 港 杨 舍 镇 君 临 新 城 5 幢 号 202 室 张 房 权 证 杨 字 第 张 家 港 杨 舍 镇 君 临 新 城 5 幢 号 204 室 住 宅 否 住 宅 否 住 宅 否 -- 南 通 恒 盛 尚 海 湾 住 宅 否 -- 南 通 恒 盛 尚 海 湾 住 宅 否 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-7 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 2-8 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 2-9 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 2-58 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 2-59 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 2-66 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 3-60 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 3-61 号 车 位 否 荣 亨 逸 都 车 3-62 号 车 位 否 注 : 南 通 恒 盛 尚 海 湾 的 房 屋 所 有 权 证 正 在 办 理 之 中 公 司 房 产 有 关 抵 押 情 况 详 见 本 招 股 说 明 书 第 十 五 节 其 他 重 要 事 项 之 二 重 要 合 同 或 协 议

164 ( 三 ) 租 赁 房 屋 及 建 筑 物 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 及 子 公 司 为 经 营 需 要, 主 要 租 赁 房 屋 建 筑 物 具 体 情 况 如 下 : 序 号 承 租 用 租 赁 面 出 租 人 坐 落 人 途 积 (m 2 租 赁 期 限 租 金 ) 上 海 强 民 同 策 办 经 济 城 管 咨 询 公 理 委 员 会 同 策 办 黄 西 环 咨 询 公 武 汉 武 昌 同 策 万 达 广 场 办 咨 询 投 资 有 限 公 公 司 常 州 新 城 常 州 宏 业 房 地 办 同 策 产 有 限 公 公 司 南 京 南 工 南 京 院 金 碟 科 办 同 策 技 术 发 展 公 有 限 公 司 镇 江 常 发 南 京 办 广 场 置 业 同 策 公 有 限 公 司 江 苏 致 豪 南 通 房 地 产 开 办 同 策 发 有 限 公 公 司 杭 州 办 徐 海 峰 同 策 公 杭 州 办 华 钟 鑫 同 策 公 2012 年 1 月 1 1, 元 / 上 海 市 松 江 区 泖 港 日 至 2021 年 月 镇 兴 乐 路 51 号 12 月 31 日 上 海 市 静 安 区 武 定 路 355 号 武 汉 市 武 昌 区 临 江 大 道 96 号 武 汉 万 达 中 心 写 字 楼 7 层 单 元 武 进 区 吾 悦 大 厦 第 10 层 1 幢 1004 号 号 1006 号 1007 号 南 京 市 白 下 区 中 山 东 路 号 南 工 院. 金 碟 大 家 科 技 园 A3 栋 5 楼 镇 江 市 润 州 区 黄 山 西 路 29 号 8 号 楼 楼 南 通 市 万 濠 星 城 25#( 商 业 综 合 楼 ) 三 层 杭 州 市 西 湖 区 文 二 路 391 号 ( 西 湖 国 际 科 技 大 厦 ) 室 室 杭 州 市 西 湖 区 文 二 路 391 号 ( 西 湖 国 际 科 技 大 厦 ) 室 2015 年 6 月 元 / 平 方 日 至 2017 年 6 米 / 天 月 9 日 20, 元 2015 年 10 月 8 / 月 日 至 2018 年 10 月 7 日 租 赁 期 总 额 2013 年 10 月 614, 日 至 2016 元 年 10 月 26 日 租 赁 期 总 额 2013 年 6 月 6 3,787,789.0 日 至 2018 年 6 0 元 月 5 日 前 两 年 年 5 月 1 元 / 日 / 平 方 日 至 2017 年 4 米, 第 三 年 月 30 日 起 每 一 年 环 比 递 增 5% 租 赁 期 总 额 2014 年 12 月 1,260, 日 至 元 年 12 月 14 日 42, 元 2014 年 3 月 7 / 月 日 至 2016 年 3 月 6 日 19, 元 2014 年 3 月 7 / 月 日 至 2016 年 3 月 6 日 10 河 南 郭 海 龙 办 建 业 五 栋 大 楼 B 栋 年 12 月 23, 元

165 序 号 承 租 用 租 赁 面 出 租 人 坐 落 人 途 积 (m 2 ) 租 赁 期 限 同 协 公 日 至 2019 年 12 月 14 日 大 连 天 安 大 连 办 国 际 大 厦 同 益 公 有 限 公 司 青 岛 中 联 青 岛 办 医 疗 仪 器 同 策 公 有 限 公 司 办 苏 州 工 业 公 苏 州 园 区 科 技 及 同 策 发 展 有 限 研 公 司 发 办 苏 州 工 业 公 苏 州 园 区 科 技 及 同 策 发 展 有 限 研 公 司 发 办 苏 州 工 业 公 苏 州 园 区 科 技 及 同 策 发 展 有 限 研 公 司 发 办 苏 州 工 业 公 苏 州 园 区 科 技 及 同 策 发 展 有 限 研 公 司 发 苏 州 同 策 苏 州 明 鑫 办 昆 山 科 技 集 团 公 分 公 有 限 公 司 司 中 山 区 中 山 路 88 号 大 连 天 安 国 际 大 厦 单 元 年 2 月 7 日 至 2016 年 1 月 6 日 青 岛 市 市 北 区 上 清 2015 年 5 月 1 路 16 号 南 8 号 楼 日 至 2020 年 4 层 月 30 日 苏 州 工 业 园 区 金 鸡 2013 年 6 月 1 湖 大 道 1355 号 国 际 日 至 2016 年 3 科 技 园 内 2C1 单 元 月 31 日 苏 州 工 业 园 区 金 鸡 2013 年 6 月 1 湖 大 道 1355 号 国 际 科 技 园 内 2C2 单 元 日 至 2016 年 3 月 31 日 苏 州 工 业 园 区 金 鸡 2013 年 4 月 1 湖 大 道 1355 号 国 际 日 至 2016 年 3 科 技 园 内 15B0 单 元 月 31 日 苏 州 工 业 园 区 金 鸡 2013 年 4 月 1 湖 大 道 1355 号 国 际 日 至 2016 年 3 科 技 园 内 15B1-B3 月 31 日 单 元 2013 年 12 月 玉 山 镇 凯 笛 北 茗 苑 日 至 号 楼 1 室 年 12 月 24 日 租 金 / 月 3.20 元 / 平 方 米 / 天 租 赁 期 总 额 1,409, 元 第 一 年 元 / 平 方 米 / 月, 第 二 年 元 / 平 方 米 / 月, 剩 余 期 间 元 / 平 方 米 / 月 第 一 年 元 / 平 方 米 / 月, 第 二 年 元 / 平 方 米 / 月, 剩 余 期 间 元 / 平 方 米 / 月 元 / 平 方 米 / 月 第 一 年 元 / 平 方 米 / 月, 第 二 年 元 / 平 方 米 / 月, 第 三 年 元 / 平 方 米 / 月 租 赁 期 总 额 96, 元

166 ( 四 ) 无 形 资 产 情 况 1 土 地 使 用 权 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 及 子 公 司 所 拥 有 的 房 屋 和 建 筑 物 对 应 的 土 地 使 用 权 情 况 如 下 : 序 号 使 用 权 人 1 同 策 咨 询 2 上 海 同 馨 3 同 策 咨 询 4 同 策 咨 询 5 同 策 咨 询 6 同 策 咨 询 7 同 策 咨 询 8 同 策 咨 询 房 地 产 权 证 号 沪 房 地 静 字 (2012) 第 号 沪 房 地 静 字 (2014) 第 号 锡 新 国 用 (2014) 第 号 锡 新 国 用 (2014) 第 号 城 南 国 用 (2015) 第 号 张 国 用 (2015) 第 号 张 国 用 (2015) 第 号 张 国 用 (2015) 第 号 9 南 通 同 策 南 通 同 策 常 州 同 策 12 常 州 同 策 13 常 州 同 策 常 国 用 (2013) 第 号 常 国 用 (2013) 第 号 常 国 用 (2013) 第 土 地 座 落 静 安 区 石 门 二 路 街 道 64 街 坊 1/3 丘 静 安 区 石 门 二 路 街 道 64 街 坊 1/3 丘 长 江 国 际 花 园 新 都 会 花 园 城 南 新 区 锦 盛 豪 庭 1 幢 2101 室 杨 舍 镇 君 临 新 城 5 幢 201 室 杨 舍 镇 君 临 新 城 5 幢 202 室 杨 舍 镇 君 临 新 城 5 幢 204 室 南 通 恒 盛 尚 海 湾 南 通 恒 盛 尚 海 湾 荣 亨 逸 都 车 2-7 号 荣 亨 逸 都 车 2-8 号 荣 亨 逸 都 车 2-9 号 宗 地 面 积 / 使 用 权 面 积 ( 平 方 米 ) 8, , 用 途 商 办 住 综 合 商 办 住 综 合 城 镇 住 宅 用 地 城 镇 住 宅 用 地 城 镇 住 宅 用 地 城 镇 住 宅 用 地 城 镇 住 宅 用 地 城 镇 住 宅 用 地 取 得 方 式 出 让 出 让 出 让 出 让 出 让 出 让 出 让 出 让 使 用 权 终 止 日 期 2053 年 12 月 29 日 2053 年 12 月 29 日 2072 年 9 月 30 日 2073 年 9 月 30 日 2081 年 9 月 26 日 2080 年 2 月 11 日 2080 年 2 月 11 日 2080 年 2 月 11 日 是 否 设 定 抵 押 车 位 出 让 车 位 出 让 车 位 出 让 2074 年 8 月 29 日 2074 年 8 月 29 日 2074 年 8 月 29 日 是 是 否 否 否 否 否 否 否 否 否

167 序 号 使 用 权 人 房 地 产 权 证 号 号 土 地 座 落 宗 地 面 积 / 使 用 权 面 积 ( 平 方 米 ) 用 途 取 得 方 式 使 用 权 终 止 日 期 是 否 设 定 抵 押 14 常 州 同 策 15 常 州 同 策 16 常 州 同 策 17 常 州 同 策 18 常 州 同 策 19 常 州 同 策 常 国 用 (2013) 第 号 常 国 用 (2013) 第 号 常 国 用 (2013) 第 号 常 国 用 (2013) 第 号 常 国 用 (2013) 第 号 常 国 用 (2013) 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-58 号 荣 亨 逸 都 车 2-59 号 荣 亨 逸 都 车 2-60 号 荣 亨 逸 都 车 2-61 号 荣 亨 逸 都 车 2-62 号 荣 亨 逸 都 车 2-66 号 车 位 出 让 车 位 出 让 车 位 出 让 车 位 出 让 车 位 出 让 车 位 出 让 2074 年 8 月 29 日 2074 年 8 月 29 日 2074 年 8 月 29 日 2074 年 8 月 29 日 2074 年 8 月 29 日 2074 年 8 月 29 日 否 否 否 否 否 否 注 : 南 通 恒 盛 尚 海 湾 的 土 地 使 用 权 证 正 在 办 理 之 中 2 商 标 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 及 子 公 司 拥 有 注 册 商 标 具 体 情 况 如 下 : 序 号 注 册 人 注 册 号 商 标 1 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 类 别 注 册 有 效 期 限 2002 年 9 月 14 日 至 2022 年 9 月 13 日 止 2008 年 3 月 14 日 至 2018 年 3 月 13 日 止 2009 年 12 月 28 日 至 2019 年 12 月 27 日 止 2008 年 10 月 21 日 至 2018 年 10 月 20 日 止 2010 年 11 月 07 日 至 2020 年 11 月 06 日 止 2010 年 11 月 07 日 至 2020 年 11 月 06 日 止 2010 年 11 月 07 日 至 2020 年 11 月 06 日 止 2010 年 10 月 07 日 至 2020 年 10 月 06 日 止 2011 年 3 月 14 日 至 2021 年 03 月 13 日 止

168 序 号 注 册 人 注 册 号 商 标 10 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 同 策 咨 询 卓 企 华 屋 卓 企 华 屋 类 别 注 册 有 效 期 限 2011 年 12 月 07 日 至 2021 年 12 月 06 日 止 2011 年 10 月 28 日 至 2021 年 10 月 27 日 止 2011 年 06 月 28 日 至 2021 年 06 月 27 日 止 2011 年 07 月 14 日 至 2021 年 07 月 13 日 止 2012 年 04 月 07 日 至 2022 年 04 月 06 日 止 2011 年 12 月 14 日 至 2021 年 12 月 13 日 止 2013 年 10 月 28 日 至 2023 年 10 月 27 日 止 3 域 名 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 拥 有 的 主 要 域 名 如 下 : 序 号 注 册 所 有 人 域 名 性 质 取 得 方 式 注 册 日 期 到 期 日 期 1 同 策 咨 询 tospur.com 域 名 注 册 2014 年 2 月 12 日 2019 年 3 月 14 日 2 同 策 咨 询 tcwu.cc 域 名 注 册 2015 年 7 月 21 日 2018 年 7 月 21 日 3 同 策 咨 询 tcwu.cn 域 名 注 册 2015 年 7 月 21 日 2018 年 7 月 21 日 4 同 策 咨 询 tonglianbao.cc 域 名 注 册 2015 年 7 月 22 日 2018 年 7 月 22 日 5 同 策 咨 询 6 同 策 咨 询 7 同 策 咨 询 屋 托 邦 中 国. 中 国 屋 托 邦 中 国.cc 屋 托 邦 中 国.com 域 名 注 册 2015 年 11 月 23 日 2018 年 11 月 23 日 域 名 注 册 2015 年 11 月 23 日 2018 年 11 月 23 日 域 名 注 册 2015 年 11 月 23 日 2018 年 11 月 23 日 8 上 海 同 海 tohead.cn 域 名 注 册 2014 年 7 月 年 7 月 23 ( 五 ) 业 务 经 营 许 可 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 及 子 公 司 拥 有 的 房 地 产 经 纪 机 构 资 格 证 书 情 况 如 下 :

169 序 号 公 司 名 称 资 质 证 书 备 案 证 书 证 书 编 号 有 效 期 1 同 策 咨 询 2 张 家 港 保 税 区 分 公 司 3 昆 山 分 公 司 4 同 策 众 心 5 上 海 同 馨 6 卓 企 华 屋 7 卓 企 华 屋 8 卓 企 华 屋 苏 州 姑 苏 分 公 司 9 常 州 同 策 10 南 京 同 策 11 南 京 同 进 连 云 港 分 公 司 12 苏 州 同 策 13 苏 州 同 策 昆 山 分 公 司 14 无 锡 同 策 15 南 通 同 策 16 南 通 经 纪 17 安 徽 同 力 18 扬 州 同 协 19 杭 州 同 策 20 杭 州 同 策 余 杭 分 公 司 21 厦 门 同 著 22 江 西 同 策 23 陕 西 同 策 上 海 市 房 地 产 经 纪 企 业 沪 房 地 资 经 ( 松 江 ) 备 案 证 书 第 0058 号 苏 州 市 房 地 产 经 纪 机 构 苏 房 市 介 第 1640 号 备 案 证 书 苏 州 市 房 地 产 经 纪 机 构 苏 房 市 介 第 1916 号 无 期 限 备 案 证 书 上 海 市 房 地 产 经 纪 企 业 沪 房 地 资 经 ( 松 江 ) 备 案 证 书 第 0150 号 上 海 市 房 地 产 经 纪 企 业 沪 房 地 资 经 ( 杨 浦 ) 备 案 证 书 第 0240 号 上 海 市 房 地 产 经 纪 企 业 沪 房 管 经 ( 松 江 ) 第 备 案 证 书 0603 号 宜 兴 市 房 地 产 经 纪 机 构 YFJB 号 备 案 证 书 已 届 满, 正 在 办 理 延 期 苏 州 市 房 地 产 经 纪 机 构 苏 房 市 介 第 2137 号 备 案 证 书 常 州 市 房 地 产 经 济 机 构 苏 常 备 案 字 (2005) 备 案 证 书 第 148 号 南 京 市 房 地 产 经 纪 企 业 备 字 备 案 证 明 房 地 产 经 纪 机 构 备 案 证 连 房 经 售 字 备 第 书 (2014)011 号 苏 州 市 房 地 产 经 纪 机 构 苏 房 市 介 第 1081 号 备 案 证 书 昆 山 市 房 地 产 经 纪 机 构 昆 房 市 介 第 0033 号 无 期 限 备 案 证 书 无 期 限 扬 州 市 房 地 产 经 纪 机 构 扬 房 备 字 (2013) 第 备 案 证 书 012 号 已 届 满, 正 在 办 理 延 期 厦 门 市 房 地 产 经 纪 机 构 厦 房 经 纪 第 备 案 证 书 号 房 地 产 经 纪 机 构 备 案 证 赣 建 房 经 备 字 393 号 书 已 届 满, 正 在 办 理 延 期 西 安 市 房 地 产 中 介 服 务 西 房 中 备 第 机 构 资 质 证 书 号 无 锡 市 房 地 产 经 纪 咨 询 南 通 市 房 地 产 中 介 服 务 南 通 市 房 地 产 中 介 服 务 合 肥 市 房 地 产 经 纪 机 构 杭 州 市 房 地 产 经 纪 机 构 浙 江 省 房 地 产 经 纪 机 构 锡 崇 房 经 备 (2014) 通 房 中 介 备 案 通 房 中 介 备 案 合 房 经 备 证 字 第 杭 房 经 纪 备 (2010) 余 建 中 介 (2011) 第 机 构 备 案 证 书 机 构 备 案 证 机 构 备 案 证 备 案 证 书 备 案 证 书 备 案 证 书 022 号 [2014]0027 号 [2015]035 号 号 第 0238 号 004 号 24 重 庆 同 策 重 庆 市 房 地 产 中 介 服 务 渝 地 房 评 经 协 (2011)

170 序 号 公 司 名 称 资 质 证 书 备 案 证 书 证 书 编 号 有 效 期 机 构 资 质 证 书 第 091 号 25 四 川 同 策 26 沈 阳 同 策 27 河 南 同 协 28 大 连 同 益 29 天 津 同 益 30 长 春 同 策 31 济 南 同 晶 32 镇 江 同 协 33 宁 波 同 策 34 大 连 同 进 35 上 海 同 渡 成 都 市 房 地 产 经 纪 咨 询 机 构 备 案 证 书 房 地 产 经 纪 机 构 资 质 证 号 书 郑 州 市 房 地 产 中 介 服 务 郑 房 中 介 备 字 机 构 备 案 证 书 大 国 土 房 屋 备 案 字 大 连 市 房 地 产 中 介 机 构 ( 中 2015 审 办 备 案 证 书 号 ) 天 津 市 房 地 产 经 纪 机 构 [2011] 无 期 限 备 案 证 明 房 地 产 中 介 机 构 备 案 证 长 房 介 证 第 书 号 济 南 市 房 地 产 经 纪 机 构 济 经 纪 ( 临 时 ) 备 案 证 书 宁 波 市 房 地 产 中 介 服 务 东 房 中 介 备 字 (2015) 机 构 备 案 证 书 第 015 号 大 连 市 房 地 产 经 纪 机 构 大 房 经 资 字 资 质 等 级 证 书 镇 江 市 房 地 产 经 纪 企 业 镇 住 建 备 字 第 5184 备 案 证 书 号 上 海 市 房 地 产 经 纪 企 业 备 案 证 书 沪 房 管 经 ( 松 江 ) 第 0689 号 六 发 行 人 境 外 生 产 经 营 情 况 目 前, 发 行 人 在 中 国 香 港 拥 有 2 家 全 资 子 公 司 同 海 投 资 和 同 策 控 股, 同 策 控 股 在 澳 大 利 亚 拥 有 1 家 持 股 70% 的 子 公 司 -TOSPUR PTY LTD 具 体 情 况 如 下 : 序 号 公 司 名 称 资 产 内 容 注 册 资 本 期 末 净 资 产 ( 元 ) 所 在 地 经 营 管 理 盈 利 情 况 1 同 海 投 资 货 币 资 金 1 万 港 元 0.79 香 港 由 发 行 人 进 尚 未 生 产 行 经 营 管 理 经 营 2 同 策 控 股 万 港 元 -- 香 港 由 发 行 人 进 尚 未 生 产 行 经 营 管 理 经 营 3 TOSPUR 澳 大 由 发 行 人 进 尚 未 生 产 PTY -- 1,000 澳 元 -- 利 亚 行 经 营 管 理 经 营 LTD 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 以 上 公 司 尚 未 进 行 生 产 经 营 活 动

171 七 发 行 人 的 服 务 质 量 控 制 本 公 司 秉 承 专 业 至 上, 服 务 至 诚 的 服 务 理 念, 建 立 了 一 套 严 格 的 服 务 质 量 控 制 体 系 针 对 房 地 产 营 销 代 理 服 务 及 商 业 物 业 运 营 服 务, 公 司 建 立 了 完 整 的 案 场 销 售 及 管 理 流 程 及 专 业 标 准, 并 定 期 对 案 场 业 务 人 员 进 行 培 训, 定 期 进 行 业 务 部 的 专 业 规 范 检 查, 把 服 务 质 量 与 员 工 绩 效 考 核 紧 密 结 合 在 一 起 针 对 房 地 产 咨 询 服 务, 公 司 制 定 了 完 善 的 咨 询 服 务 提 供 标 准, 并 建 立 了 严 格 的 咨 询 报 告 审 核 体 系, 以 确 保 公 司 发 出 的 咨 询 报 告 服 务 质 量 通 过 建 立 客 户 信 息 数 据 库, 公 司 拥 有 了 与 各 类 业 主 的 沟 通 渠 道, 能 及 时 从 各 类 业 主 中 接 受 处 理 服 务 质 量 反 馈 信 息, 并 进 一 步 完 善 公 司 的 专 业 服 务 体 系

172 第 七 节 同 业 竞 争 与 关 联 交 易 一 同 业 竞 争 情 况 ( 一 ) 本 公 司 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 所 控 制 的 企 业 之 间 不 存 在 同 业 竞 争 本 公 司 的 经 营 范 围 为 : 房 地 产 经 纪, 商 务 信 息 咨 询 本 公 司 主 要 从 事 的 业 务 为 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 服 务 商 业 物 业 运 营 及 房 地 产 金 融 业 务 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 孙 益 功 与 刘 哲 控 制 的 其 他 企 业 基 本 情 况 详 细 参 见 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 之 七 ( 三 ) 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 综 上 所 述, 除 在 本 公 司 的 投 资 外, 孙 益 功 刘 哲 未 投 资 其 他 从 事 与 本 公 司 相 同 或 相 似 业 务 的 企 业, 也 未 从 事 其 他 与 本 公 司 业 务 相 同 或 相 似 的 生 产 经 营 活 动 因 此, 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 控 制 的 其 他 企 业 与 本 公 司 之 间 没 有 相 同 或 相 似 的 业 务, 不 存 在 同 业 竞 争 的 情 况 ( 二 ) 控 股 股 东 实 际 控 制 人 作 出 的 避 免 同 业 竞 争 的 承 诺 公 司 的 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 孙 益 功 刘 哲 及 其 控 制 的 同 坤 投 资 分 别 向 公 司 出 具 了 不 可 撤 销 的 关 于 避 免 同 业 竞 争 问 题 的 承 诺, 承 诺 : 1 本 人 / 本 公 司 及 本 人 / 本 公 司 控 制 的 公 司 或 其 他 组 织 中, 不 存 在 从 事 与 发 行 人 及 其 子 公 司 相 同 或 相 似 的 业 务, 不 存 在 同 业 竞 争 2 本 人 / 本 公 司 及 本 人 / 本 公 司 控 制 的 公 司 或 其 他 组 织 将 不 在 中 国 境 内 外 以 任 何 形 式 从 事 与 发 行 人 及 其 子 公 司 现 有 相 同 或 相 似 业 务, 包 括 不 在 中 国 境 内 外 投 资 收 购 兼 并 与 发 行 人 及 其 子 公 司 现 有 主 要 业 务 有 直 接 竞 争 的 公 司 或 者 其 他 经 济 组 织 3 若 发 行 人 及 其 子 公 司 今 后 从 事 新 的 业 务 领 域, 则 本 人 / 本 公 司 及 本 人 / 本 公 司 控 制 的 公 司 或 其 他 组 织 将 不 在 中 国 境 内 外 以 控 股 方 式, 或 以 参 股 但 拥 有 实 质 控

173 制 权 的 方 式 从 事 与 发 行 人 及 其 子 公 司 新 的 业 务 领 域 有 直 接 竞 争 的 业 务 活 动, 包 括 在 中 国 境 内 外 投 资 收 购 兼 并 与 发 行 人 及 其 子 公 司 今 后 从 事 的 新 业 务 有 直 接 竞 争 的 公 司 或 者 其 他 经 济 组 织 4 如 若 本 人 / 本 公 司 及 本 人 / 本 公 司 控 制 的 法 人 出 现 与 发 行 人 及 其 子 公 司 有 直 接 竞 争 的 经 营 业 务 情 况 时, 发 行 人 及 其 子 公 司 有 权 以 优 先 收 购 或 委 托 经 营 的 方 式 将 相 竞 争 的 业 务 集 中 到 发 行 人 及 其 子 公 司 经 营 5 本 人 / 本 公 司 承 诺 不 以 发 行 人 及 其 子 公 司 实 际 控 制 人 / 股 东 的 地 位 谋 求 不 正 当 利 益, 进 而 损 害 发 行 人 及 其 子 公 司 其 他 股 东 的 权 益 二 关 联 方 与 关 联 交 易 情 况 ( 一 ) 关 联 方 与 关 联 关 系 根 据 公 司 法 企 业 会 计 准 则 及 上 海 证 券 交 易 所 股 票 上 市 规 则 的 有 关 规 定, 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 公 司 的 主 要 关 联 方 包 括 : 1 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 持 有 本 公 司 5% 以 上 股 份 的 股 东 序 持 有 本 公 司 股 份 股 东 名 称 号 比 例 1 孙 益 功 25.30% 2 刘 哲 25.30% 关 联 关 系 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 3 立 天 荣 泽 16.00% 本 公 司 的 主 要 投 资 者 4 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd % 本 公 司 的 主 要 投 资 者 5 王 天 舒 8.95% 本 公 司 的 主 要 投 资 者 6 同 坤 投 资 6.83% 实 际 控 制 人 控 制 的 企 业 2 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 序 号 企 业 全 称 关 联 关 系 1 上 海 同 进 置 业 有 限 公 司 实 际 控 制 人 控 制 的 公 司 2 上 海 富 岛 房 地 产 有 限 公 司 上 海 同 进 全 资 子 公 司

174 序 号 企 业 全 称 关 联 关 系 3 昆 山 同 进 置 业 有 限 公 司 上 海 同 进 全 资 子 公 司 4 上 海 致 臻 实 业 发 展 有 限 公 司 实 际 控 制 人 控 制 的 企 业 5 上 海 同 进 物 业 服 务 有 限 公 司 上 海 同 进 控 股 子 公 司 6 上 海 同 运 酒 店 管 理 有 限 公 司 上 海 同 进 控 股 子 公 司 7 上 海 浩 狮 投 资 管 理 咨 询 有 限 公 司 同 进 物 业 全 资 子 公 司 8 江 苏 同 进 物 业 服 务 有 限 公 司 同 进 物 业 全 资 子 公 司 9 上 海 万 润 物 业 管 理 有 限 公 司 同 进 物 业 全 资 子 公 司 10 上 海 同 运 投 资 有 限 公 司 实 际 控 制 人 控 制 的 公 司 11 昆 山 鹿 同 置 业 有 限 公 司 上 海 同 进 控 股 子 公 司 12 上 海 同 岑 实 业 发 展 有 限 公 司 同 运 投 资 全 资 子 公 司 13 上 海 同 翮 实 业 发 展 有 限 公 司 上 海 同 进 全 资 子 公 司 14 上 海 喆 民 投 资 中 心 ( 有 限 合 伙 ) 实 际 控 制 人 担 任 执 行 事 务 合 伙 人 的 有 限 合 伙 企 业 3 本 公 司 的 控 股 子 公 司 及 参 股 公 司 本 公 司 的 控 股 子 公 司 及 参 股 公 司 具 体 情 况 详 见 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 之 六 发 行 人 子 公 司 分 公 司 及 参 股 公 司 简 要 情 况 4 本 公 司 其 他 关 联 方 (1) 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 详 见 第 八 节 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 (2) 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 兼 职 的 其 他 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 兼 职 的 其 他 公 司 详 见 第 八 节 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 之 五 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 兼 职 情 况 所 列 示 的 相 关 公 司 (3) 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 投 资 的 其 他 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 投 资 的 其 他 公 司 情 况 详 见 第 八 节 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 之 三 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 其 他 主 要 对 外 投 资 情 况 (4) 其 他 主 要 关 联 方 及 关 联 自 然 人

175 关 联 方 名 称 上 海 博 星 房 地 产 有 限 公 司 扬 州 中 城 同 进 房 地 产 有 限 公 司 上 海 晟 同 投 资 管 理 有 限 公 司 上 海 众 天 房 地 产 有 限 公 司 世 葡 园 合 纵 创 智 黄 祯 莫 天 全 搜 房 媒 体 技 术 ( 北 京 ) 有 限 公 司 上 海 搜 房 小 额 贷 款 有 限 公 司 北 京 搜 房 科 技 发 展 有 限 公 司 上 海 分 公 司 与 公 司 的 关 系 实 际 控 制 人 具 有 重 大 影 响 的 企 业 实 际 控 制 人 参 股 及 担 任 董 事 的 企 业 2012 年 1 月 至 2014 年 11 月 持 股 比 例 10%,2014 年 12 月 起 持 股 比 例 为 5% 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业, 已 于 2013 年 7 月 注 销 公 司 原 控 股 子 公 司, 已 于 2012 年 12 月 转 让 公 司 原 全 资 子 公 司, 已 于 2014 年 10 月 转 让 实 际 控 制 人 控 制 的 其 他 企 业 的 高 级 管 理 人 员 持 有 发 行 人 16.00% 股 份 的 股 东 立 天 荣 泽 的 实 际 控 制 人 莫 天 全 控 制 的 其 他 企 业 莫 天 全 控 制 的 其 他 企 业 莫 天 全 控 制 的 其 他 企 业 ( 二 ) 关 联 交 易 1 经 常 性 关 联 交 易 事 项 (1) 接 受 劳 务 报 告 期 内, 公 司 接 受 关 联 方 劳 务 服 务 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 关 联 方 交 易 内 容 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 上 海 同 进 物 业 服 务 有 限 公 司 保 安 保 洁 服 务 北 京 搜 房 科 技 发 展 有 限 公 司 上 海 公 司 咨 询 服 务 报 告 期 内, 该 等 关 联 交 易 金 额 较 小, 占 同 期 公 司 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 0.09% 0.11% 0.03% 及 0.18% 报 告 期 内 各 年 度, 公 司 分 别 与 上 海 同 进 物 业 服 务 有 限 公 司 签 订 同 策 总 部 办 公 楼 服 务 合 同, 为 公 司 办 公 楼 所 在 地 提 供 保 安 保 洁 服 务 该 等 办 公 楼 服 务 费 的 定 价 根 据 支 付 给 提 供 保 安 及 保 洁 服 务 的 人 员 工 资 补 贴 福 利 费 及 奖 金 附 加 一 定

176 管 理 费 利 润 加 成 及 租 金 确 定, 该 价 格 是 公 允 的 (2) 代 理 销 售 关 联 方 楼 盘 单 位 : 万 元 关 联 方 项 目 名 称 关 联 交 易 内 容 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 上 海 博 星 房 地 产 有 限 公 司 上 海 众 天 房 地 产 有 限 公 司 昆 山 同 进 置 业 有 限 公 司 上 海 致 臻 实 业 发 展 有 限 公 司 上 海 富 岛 房 地 产 有 限 公 司 扬 州 中 城 同 进 房 地 产 有 限 公 司 昆 山 鹿 同 置 业 有 限 公 司 观 庭 逸 翠 公 馆 同 进 君 望 清 风 华 院 代 理 销 售 商 品 同 进 理 想 房 佣 金 及 溢 价 城 分 成 收 入 滨 江 扬 州 湖 滨 名 都 观 湖 壹 号 合 计 , , 报 告 期 内, 公 司 代 理 销 售 关 联 方 楼 盘 的 具 体 情 况 如 下 : 关 联 方 项 目 名 称 合 同 签 订 时 间 结 束 时 间 上 海 博 星 房 地 产 有 限 公 司 观 庭 2009 年 2 月 2014 年 9 月 上 海 众 天 房 地 产 有 限 公 司 逸 翠 公 馆 2010 年 1 月 2012 年 6 月 昆 山 同 进 置 业 有 限 公 司 清 风 华 院 2010 年 8 月 2012 年 12 月 上 海 致 臻 实 业 发 展 有 限 公 司 同 进 理 想 城 2013 年 1 月 尚 在 执 行 上 海 富 岛 房 地 产 有 限 公 司 滨 江 年 3 月 2014 年 12 月 扬 州 中 城 同 进 房 地 产 有 限 公 司 扬 州 湖 滨 名 都 2013 年 5 月 尚 在 执 行 昆 山 同 进 置 业 有 限 公 司 同 进 君 望 2013 年 7 月 尚 在 执 行 昆 山 鹿 同 置 业 有 限 公 司 观 湖 壹 号 2014 年 9 月 尚 在 执 行 上 海 合 纵 创 智 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 红 星 海 世 界 观 17# 地 块 2014 年 12 月 尚 在 执 行 报 告 期 内, 公 司 代 理 销 售 关 联 方 楼 盘 累 计 收 取 代 理 销 售 佣 金 情 况 如 下 :

177 项 目 累 计 实 现 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 累 计 完 成 代 理 销 售 额 ( 万 平 方 米 ) 累 计 实 现 代 理 佣 金 收 入 ( 万 元 ) 综 合 费 率 观 庭 , % 逸 翠 公 馆 , % 清 风 华 院 , % 同 进 理 想 城 , , % 滨 江 , % 扬 州 湖 滨 名 都 , % 同 进 君 望 , % 观 湖 壹 号 , % 合 计 , , % 注 : 综 合 费 率 系 采 用 该 项 目 累 计 实 现 代 理 佣 金 收 入 除 以 累 计 完 成 代 理 销 售 额 得 到 报 告 期 内, 公 司 房 地 产 营 销 代 理 销 售 业 务 的 综 合 代 理 费 率 平 均 为 0.99%, 关 联 方 项 目 的 综 合 代 理 费 率 在 0.85% 至 2.14% 之 间, 综 合 代 理 费 率 平 均 为 1.34%, 高 于 公 司 整 体 业 务 的 综 合 代 理 费 率, 主 要 系 观 庭 逸 翠 公 馆 及 清 风 华 院 项 目 综 合 代 理 费 率 较 高 所 致 公 司 于 2009 年 至 2010 年 期 间 与 关 联 方 签 订 了 观 庭 逸 翠 公 馆 及 清 风 华 院 项 目 代 理 合 同, 受 房 地 产 行 业 整 体 变 动 影 响, 合 同 约 定 的 综 合 代 理 费 率 较 高 2008 年 爆 发 的 全 球 金 融 危 机 为 中 国 的 房 地 产 行 业 带 来 了 较 严 重 的 冲 击, 一 方 面 通 过 负 财 富 效 应 直 接 影 响 了 消 费 者 的 消 费 偏 好, 消 费 者 购 置 商 品 房 的 需 求 下 降 ; 另 一 方 面 严 重 影 响 了 房 地 产 开 发 商 的 融 资 能 力, 房 地 产 市 场 交 易 量 低 迷 根 据 中 国 国 家 统 计 局 统 计 数 据,2008 年 我 国 商 品 房 销 售 总 额 同 比 下 降 了 18.69%, 商 品 房 销 售 面 积 同 比 下 降 了 18.51% 此 外,2011 年 1 月, 为 巩 固 和 扩 大 调 控 成 果, 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作, 逐 步 解 决 城 镇 居 民 住 房 问 题, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 国 务 院 办 公 厅 又 继 续 出 台 了 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知, 加 大 了 对 房 地 产 市 场 的 调 控 力 度, 进 一 步 对 房 地 产 市 场 产 生 了 负 面 影 响 在 上 述 宏 观 背 景 下, 房 地 产 开 发 商 承 受 了 较 大 的 销 售 压 力, 特 别 是 对 于 规 模

178 较 小 市 场 知 名 度 较 低 的 房 地 产 开 发 商, 如 上 海 博 星 房 产 有 限 公 司 上 海 众 天 房 地 产 有 限 公 司 等, 为 了 提 高 商 品 房 销 售 量, 加 快 资 金 回 笼, 降 低 经 营 风 险, 上 海 博 星 房 产 有 限 公 司 等 房 地 产 开 发 商 加 大 了 房 地 产 项 目 的 市 场 推 广 力 度, 由 房 地 产 综 合 代 理 商 负 责 项 目 部 分 的 广 告 策 划 推 广 制 作 等 广 告 费 用 支 出, 进 而 相 应 提 高 了 房 地 产 营 销 代 理 费 率, 因 此, 导 致 上 述 三 个 项 目 的 综 合 代 理 费 率 较 高 除 此 以 外, 公 司 与 关 联 方 新 签 订 的 关 联 房 地 产 代 理 销 售 合 同 的 综 合 代 理 费 率 与 报 告 期 内 公 司 房 地 产 营 销 代 理 销 售 业 务 的 整 体 综 合 代 理 费 率 基 本 一 致, 该 等 关 联 房 地 产 项 目 的 营 销 代 理 费 率 是 公 允 的 2012 年 2013 年 2014 年 及 2015 年 1-6 月, 公 司 代 理 销 售 关 联 方 楼 盘 取 得 的 代 理 销 售 收 入 分 别 为 1, 万 元 万 元 1, 万 元 和 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 2.03% 0.93% 1.52% 及 1.75% 尽 管 公 司 存 在 代 理 销 售 关 联 方 观 庭 逸 翠 公 馆 及 清 风 华 院 项 目 综 合 代 理 费 率 较 高 的 情 况, 但 报 告 期 内 公 司 来 源 于 代 理 销 售 关 联 方 楼 盘 所 取 得 的 代 理 销 售 收 入 总 体 规 模 较 小, 占 公 司 营 业 收 入 的 比 例 较 低, 对 公 司 财 务 状 况 及 经 营 成 果 影 响 较 小 (3) 其 他 提 供 劳 务 情 况 单 位 : 万 元 关 联 方 关 联 交 易 内 容 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 搜 房 媒 体 技 术 ( 北 京 ) 有 限 公 司 上 海 搜 房 小 额 贷 款 有 限 公 司 房 地 产 金 融 服 务 房 地 产 金 融 服 务 (4) 关 联 租 赁 2010 年 6 月 1 日 至 2012 年 6 月 1 日 期 间, 公 司 自 董 事 吴 晓 景 处 承 租 上 海 市 武 定 路 1 弄 355 号 室 作 为 办 公 室 使 用 合 同 约 定 该 等 房 屋 每 日 每 平 方 米 建 筑 面 积 租 金 为 人 民 币 2.5 元 并 保 持 合 同 期 内 不 变 2012 年 2 月 20 日, 经 与 公 司 董 事 吴 晓 景 协 商, 公 司 终 止 该 等 租 赁 合 同 该 等 关 联 租 赁 导 致 2012 年 度 发 生 房 屋 租 金 4.53 万 元 该 等 关 联 租 赁 的 租 金 水 平 系 根 据 同 期 相 同 类 型 写 字 楼 租 金 水 平 确 定, 该 等 价

179 格 是 公 允 的 (5) 经 常 性 关 联 交 易 期 末 应 收 应 付 余 额 情 况 如 下 : 报 告 期 各 期 末, 发 行 人 经 常 性 关 联 交 易 产 生 的 应 收 应 付 余 额 及 坏 账 准 备 情 况 单 位 : 万 元 项 目 应 收 账 款 关 联 方 上 海 致 臻 实 业 发 展 有 限 公 司 昆 山 同 进 置 业 有 限 公 司 扬 州 中 城 同 进 房 地 产 有 限 公 司 昆 山 鹿 同 置 业 有 限 公 司 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 账 面 余 坏 账 准 账 面 余 坏 账 额 备 额 准 备 账 面 余 坏 账 准 账 面 坏 账 准 额 备 余 额 备 合 计 偶 发 性 关 联 交 易 (1) 股 权 转 让 2014 年 9 月, 公 司 与 关 联 自 然 人 黄 祯 分 别 签 订 股 权 转 让 协 议 及 补 充 协 议, 将 公 司 持 有 的 合 纵 创 智 100% 的 股 权 以 万 元 的 价 格 转 让 予 关 联 自 然 人 黄 祯, 同 时 约 定 截 至 2014 年 9 月 30 日 合 纵 创 智 经 营 活 动 形 成 的 未 分 配 利 润 归 属 于 公 司, 并 且 约 定 以 截 至 2014 年 9 月 30 日 的 未 分 配 利 润 为 基 准, 进 行 现 金 分 红, 将 全 部 未 分 配 利 润 分 配 予 公 司 截 至 2014 年 9 月 30 日, 合 纵 创 智 实 收 资 本 50 万 元, 资 本 公 积 25 万 元, 未 分 配 利 润 万 元, 净 资 产 为 万 元 根 据 补 充 协 议, 截 至 2014 年 9 月 30 日 合 纵 创 智 经 营 活 动 形 成 的 未 分 配 利 润 归 属 于 发 行 人 所 有 发 行 人 上 述 股 权 转 让 价 格 是 公 允 的

180 2014 年 10 月, 发 行 人 办 理 完 毕 上 述 合 纵 创 智 100% 股 权 转 让 变 更 登 记 手 续 (2) 关 联 方 资 金 往 来 报 告 期 各 期 末, 公 司 与 上 海 晟 同 世 葡 园 合 纵 创 智 及 上 海 同 进 的 非 经 营 性 往 来 款 余 额 列 示 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 关 联 方 名 称 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 其 他 应 收 世 葡 园 1 上 海 晟 同 合 纵 创 智 , , , 其 他 应 付 上 海 同 进 , , 注 1: 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 世 葡 园 上 述 欠 款 已 偿 还 完 毕 注 2:2010 年 12 月, 发 行 人 全 资 子 公 司 上 海 同 鹏 向 其 持 有 10% 股 权 的 上 海 晟 同 提 供 借 款 万 元 上 海 同 鹏 上 海 晟 同 及 其 控 股 股 东 上 海 成 欣 投 资 管 理 有 限 公 司 于 2014 年 12 月 签 订 了 股 权 转 让 协 议 及 其 补 充 协 议, 约 定 上 海 同 鹏 对 上 海 晟 同 100 万 元 借 款 由 上 海 成 欣 投 资 管 理 有 限 公 司 于 2016 年 6 月 30 日 之 前 分 三 次 偿 还 注 3: 合 纵 创 智 原 系 发 行 人 全 资 子 公 司 2014 年 10 月, 发 行 人 将 所 持 合 纵 创 智 100% 股 权 转 让 给 关 联 自 然 人 黄 祯 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 发 行 人 对 合 纵 创 智 债 权 余 额 万 元 ( 三 ) 关 联 交 易 决 策 程 序 及 独 立 董 事 意 见 1 公 司 处 理 关 联 交 易 的 制 度 安 排 为 了 规 范 关 联 交 易, 充 分 保 障 本 公 司 和 股 东 的 利 益, 本 公 司 在 公 司 章 程 中 对 关 联 交 易 决 策 权 限 与 程 序 做 出 了 明 确 规 定, 并 建 立 了 关 联 方 回 避 表 决 制 度 发 行 人 于 2015 年 1 月 28 日 召 开 2015 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会, 通 过 了 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 关 联 交 易 管 理 制 度, 制 定 了 进 一 步 保 证 关 联 交 易 公 允 性 的 措 施, 主 要 措 施 如 下 : 公 司 与 关 联 方 达 成 的 日 常 经 营 性 关 联 交 易, 必 须 遵 循 下 述 原 则 : ( 一 ) 符 合 诚 实 信 用 的 原 则 ; ( 二 ) 公 司 与 关 联 人 之 间 的 关 联 交 易 应 签 订 书 面 协 议, 协 议 的 签 订 应 遵 循 平

181 等 自 愿 等 价 有 偿 的 原 则 ; ( 三 ) 关 联 方 如 享 有 公 司 股 东 大 会 表 决 权 ( 除 特 殊 情 况 外 ) 与 关 联 方 有 任 何 利 害 关 系 的 董 事, 在 就 该 关 联 交 易 相 关 事 项 进 行 表 决 时, 应 当 回 避 ; ( 四 ) 公 司 董 事 会 应 当 根 据 客 观 标 准 判 断 该 关 联 交 易 是 否 对 公 司 有 利, 必 要 时 应 当 聘 请 中 介 机 构 做 出 专 项 报 告 (1) 公 司 章 程 对 关 联 交 易 的 相 关 规 定 公 司 章 程 第 三 十 九 条 规 定 : 公 司 的 控 股 股 东 实 际 控 制 人 员 不 得 利 用 其 关 联 关 系 损 害 公 司 利 益 违 反 规 定 的, 给 公 司 造 成 损 失 的, 应 当 承 担 赔 偿 责 任 公 司 章 程 第 八 十 条 规 定 : 股 东 大 会 审 议 有 关 关 联 交 易 事 项 时, 关 联 股 东 不 应 当 参 与 投 票 表 决, 其 所 代 表 的 有 表 决 权 的 股 份 数 不 计 入 有 效 表 决 总 数 ; 股 东 大 会 决 议 应 当 充 分 披 露 非 关 联 股 东 的 表 决 情 况 股 东 大 会 在 表 决 涉 及 关 联 交 易 事 项 时, 有 关 联 关 系 的 股 东 的 回 避 和 表 决 程 序 如 下 : ( 一 ) 股 东 大 会 审 议 的 某 一 事 项 与 某 股 东 存 在 关 联 关 系, 该 关 联 股 东 应 当 在 股 东 大 会 召 开 前 向 董 事 会 披 露 其 关 联 关 系 并 申 请 回 避 ; ( 二 ) 股 东 大 会 在 审 议 关 联 交 易 议 案 时, 会 议 主 持 人 宣 布 有 关 联 关 系 的 股 东 与 关 联 交 易 事 项 的 关 联 关 系 ; ( 三 ) 知 情 的 其 它 股 东 有 权 口 头 或 书 面 提 出 关 联 股 东 回 避 的 申 请, 股 东 大 会 会 议 主 持 人 应 立 即 组 织 大 会 主 席 团 讨 论 并 作 出 回 避 与 否 的 决 定 ; ( 四 ) 会 议 主 持 人 明 确 宣 布 关 联 股 东 回 避, 而 由 非 关 联 股 东 对 关 联 交 易 事 项 进 行 表 决 ; ( 五 ) 关 联 交 易 议 案 形 成 决 议 须 由 出 席 会 议 的 非 关 联 股 东 以 其 所 持 有 效 表 决 权 总 数 的 过 半 数 通 过 ;

182 ( 六 ) 关 联 股 东 未 就 关 联 交 易 事 项 按 上 述 程 序 进 行 关 联 信 息 披 露 和 回 避 的, 股 东 大 会 有 权 撤 销 有 关 该 关 联 交 易 事 项 的 一 切 决 议 公 司 章 程 第 一 百 一 十 九 条 规 定 : 董 事 与 董 事 会 会 议 决 议 事 项 所 涉 及 的 企 业 有 关 联 关 系 的, 不 得 对 该 项 决 议 行 使 表 决 权, 也 不 得 代 理 其 他 董 事 行 使 表 决 权 该 董 事 会 会 议 由 过 半 数 的 无 关 联 关 系 董 事 出 席 即 可 举 行, 董 事 会 会 议 所 作 决 议 须 经 无 关 联 关 系 董 事 过 半 数 通 过 出 席 董 事 会 的 无 关 联 董 事 人 数 不 足 3 人 的, 应 将 该 事 项 提 交 股 东 大 会 审 议 公 司 章 程 第 一 百 二 十 条 规 定 : 第 一 百 二 十 条 董 事 个 人 或 者 其 所 任 职 的 其 他 企 业 直 接 或 者 间 接 与 公 司 已 有 的 或 者 计 划 中 的 合 同 交 易 安 排 有 关 联 关 系 时 ( 聘 任 合 同 除 外 ), 不 论 有 关 事 项 在 一 般 情 况 下 是 否 需 要 董 事 会 批 准 同 意, 均 应 当 尽 快 向 董 事 会 披 露 其 关 联 关 系 的 性 质 和 程 度 除 非 有 关 联 关 系 的 董 事 按 照 本 条 前 款 的 要 求 向 董 事 会 作 了 披 露, 并 且 董 事 会 在 不 将 其 计 入 法 定 人 数, 该 董 事 亦 未 参 加 表 决 的 会 议 上 批 准 了 该 事 项, 公 司 有 权 撤 销 该 合 同, 交 易 或 者 安 排, 但 在 对 方 是 善 意 第 三 人 的 情 况 下 除 外 董 事 会 在 关 联 交 易 审 议 和 表 决 时, 有 关 联 关 系 的 董 事 的 回 避 和 表 决 程 序 : ( 一 ) 董 事 会 审 议 的 某 一 事 项 与 某 董 事 有 关 联 关 系, 该 关 联 董 事 应 当 在 董 事 会 会 议 召 开 前 向 公 司 董 事 会 披 露 其 关 联 关 系 ; ( 二 ) 董 事 会 在 审 议 关 联 交 易 事 项 时, 会 议 主 持 人 明 确 宣 布 有 关 联 关 系 的 董 事 和 关 联 交 易 事 项 的 关 系, 并 宣 布 关 联 董 事 回 避, 并 由 非 关 联 董 事 对 关 联 交 易 事 项 进 行 审 议 表 决 ; ( 三 ) 董 事 会 就 关 联 事 项 形 成 决 议 须 由 全 体 非 关 联 董 事 的 二 分 之 一 以 上 通 过 ; ( 四 ) 关 联 董 事 未 就 关 联 事 项 按 以 上 程 序 进 行 关 联 信 息 披 露 或 回 避, 董 事 会 有 权 撤 消 有 关 该 关 联 交 易 事 项 的 一 切 决 议 (2) 三 会 议 事 规 则 对 关 联 交 易 的 规 定

183 为 规 范 关 联 交 易, 保 证 关 联 交 易 的 公 开 公 平 和 公 正, 公 司 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 根 据 公 司 章 程 及 相 关 法 律 法 规 的 规 定, 制 定 了 股 东 大 会 议 事 规 则 董 事 会 议 事 规 则 监 事 会 议 事 规 则 等 规 章 制 度, 对 关 联 交 易 的 决 策 权 力 与 程 序 进 行 了 详 细 的 规 定 股 东 大 会 议 事 规 则 第 二 十 八 条 规 定 : 关 联 股 东 的 回 避 表 决 :( 一 ) 股 东 大 会 审 议 有 关 关 联 交 易 事 项 时, 关 联 股 东 不 应 当 参 与 投 票 表 决, 其 所 代 表 的 有 表 决 权 的 股 份 数 不 计 入 有 效 表 决 票 总 数 ; 股 东 大 会 决 议 的 公 告 应 当 充 分 披 露 非 关 联 股 东 的 表 决 情 况 ( 二 ) 关 联 股 东 在 股 东 大 会 表 决 时, 应 当 自 动 回 避, 并 放 弃 表 决 权, 主 持 会 议 的 董 事 长 应 当 要 求 关 联 股 东 回 避 ; 无 须 回 避 的 任 何 股 东 均 有 权 要 求 关 联 股 东 回 避 ( 三 ) 股 东 大 会 审 议 有 关 关 联 交 易 事 项, 在 关 联 股 东 不 参 与 投 票 表 决 时, 应 由 出 席 此 次 股 东 会 的 非 关 联 交 易 方 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 过 半 数 通 过, 方 能 形 成 决 议 如 该 交 易 事 项 属 特 别 决 议 范 围, 应 由 出 席 会 议 的 非 关 联 股 东 有 表 决 权 的 股 份 数 的 2/3 以 上 通 过 董 事 会 议 事 规 则 第 十 四 条 规 定 : 关 联 董 事 的 披 露 义 务 : 董 事 个 人 或 者 其 所 任 职 的 其 他 企 业 直 接 或 者 间 接 与 公 司 已 有 的 或 者 计 划 中 的 合 同 交 易 安 排 有 关 联 关 系 时 ( 聘 任 合 同 除 外 ), 不 论 有 关 事 项 在 一 般 情 况 下 是 否 需 要 董 事 会 批 准 同 意, 均 应 当 尽 快 向 董 事 会 披 露 其 关 联 关 系 的 性 质 和 程 度 有 关 联 关 系 的 董 事, 在 董 事 会 审 议 有 关 联 交 易 时 应 当 自 动 回 避 并 放 弃 表 决 权, 即 :( 一 ) 不 参 与 投 票 表 决, 其 所 代 表 的 有 表 决 权 的 股 份 数 不 计 入 有 效 表 决 总 数 ;( 二 ) 不 得 代 理 其 他 董 事 行 使 表 决 权 ;( 三 ) 不 对 投 票 表 决 结 果 施 加 影 响 ;( 四 ) 如 有 关 联 关 系 的 董 事 为 会 议 主 持 人 的, 不 得 利 用 主 持 人 的 有 利 条 件, 对 表 决 结 果 施 加 影 响 (3) 关 联 交 易 管 理 制 度 的 相 关 规 定 关 联 交 易 管 理 制 度 第 八 条 规 定 : 公 司 与 关 联 法 人 之 间 达 成 的 关 联 交 易 总 额 低 于 300 万 元, 且 低 于 公 司 最 近 一 次 经 审 计 之 净 资 产 值 的 0.5% 的 关 联 交 易 ( 公 司 提 供 担 保 除 外 ), 由 总 经 理 决 定 后 方 可 实 施 公 司 与 关 联 自 然 人 发 生 的 交 易 金 额 在 30 万 元 以 内 的 关 联 交 易 ( 公 司 提 供 担 保 除 外 ), 由 总 经 理 决 定 后 方 可 实 施

184 关 联 交 易 管 理 制 度 第 九 条 规 定 : 公 司 与 关 联 法 人 之 间 达 成 的 关 联 交 易 总 额 在 300 万 元 至 3000 万 元 之 间, 且 占 公 司 最 近 一 次 经 审 计 之 净 资 产 值 的 0.5% 至 5% 之 间 的, 应 当 提 交 公 司 董 事 会 审 议 通 过 后 方 可 实 施 公 司 与 关 联 自 然 人 之 间 达 成 的 关 联 交 易 总 额 在 30 万 元 至 3000 万 元 之 间 的, 应 当 提 交 公 司 董 事 会 审 议 通 过 后 方 可 实 施 公 司 董 事 会 审 议 关 联 交 易 事 项 时, 关 联 董 事 应 当 回 避 表 决, 也 不 得 代 理 其 他 董 事 行 使 表 决 权 该 董 事 会 会 议 由 过 半 数 的 非 关 联 董 事 出 席 即 可 举 行, 董 事 会 会 议 所 作 决 议 须 经 非 关 联 董 事 过 半 数 通 过 出 席 董 事 会 会 议 的 非 关 联 董 事 人 数 不 足 三 人 的, 公 司 应 当 将 交 易 提 交 股 东 大 会 审 议 前 款 所 称 关 联 董 事 包 括 下 列 董 事 或 者 具 有 下 列 情 形 之 一 的 董 事 : ( 一 ) 为 交 易 对 方 ; ( 二 ) 为 交 易 对 方 的 直 接 或 者 间 接 控 制 人 ; ( 三 ) 在 交 易 对 方 任 职, 或 者 在 能 直 接 或 间 接 控 制 该 交 易 对 方 的 法 人 或 其 他 组 织 该 交 易 对 方 直 接 或 者 间 接 控 制 的 法 人 或 其 他 组 织 任 职 ; ( 四 ) 为 交 易 对 方 或 者 其 直 接 或 者 间 接 控 制 人 的 关 系 密 切 的 家 庭 成 员 ( 具 体 范 围 参 见 第 六 条 第 ( 四 ) 项 的 规 定 ); ( 五 ) 为 交 易 对 方 或 者 其 直 接 或 者 间 接 控 制 人 的 董 事 监 事 或 高 级 管 理 人 员 的 关 系 密 切 的 家 庭 成 员 ( 具 体 范 围 参 见 第 六 条 第 ( 四 ) 项 的 规 定 ); ( 六 ) 公 司 基 于 实 质 重 于 形 式 原 则 认 定 的 其 独 立 商 业 判 断 可 能 受 到 影 响 的 董 事 关 联 交 易 管 理 制 度 第 十 条 规 定 : 公 司 与 关 联 人 之 间 达 成 的 关 联 交 易 总 额 高 于 3,000 万 元, 且 高 于 公 司 最 近 一 次 经 审 计 之 净 资 产 值 的 5% 以 上 的, 董 事 会 应 当 将 该 关 联 交 易 提 交 公 司 股 东 大 会 审 议, 该 关 联 交 易 经 股 东 大 会 批 准 后 方 可 实 施

185 公 司 股 东 大 会 审 议 关 联 交 易 事 项 时, 关 联 股 东 应 当 回 避 表 决 前 款 所 称 关 联 股 东 包 括 下 列 股 东 或 者 具 有 下 列 情 形 之 一 的 股 东 : ( 一 ) 为 交 易 对 方 ; ( 二 ) 为 交 易 对 方 的 直 接 或 者 间 接 控 制 人 ; ( 三 ) 被 交 易 对 方 直 接 或 者 间 接 控 制 ; ( 四 ) 与 交 易 对 方 受 同 一 法 人 或 其 他 组 织 或 者 自 然 人 直 接 或 间 接 控 制 ; ( 五 ) 因 与 交 易 对 方 或 者 其 关 联 人 存 在 尚 未 履 行 完 毕 的 股 权 转 让 协 议 或 者 其 他 协 议 而 使 其 表 决 权 受 到 限 制 和 影 响 的 股 东 公 司 为 关 联 人 提 供 担 保 的, 不 论 数 额 大 小, 均 应 当 在 董 事 会 审 议 通 过 后, 提 交 股 东 大 会 审 议 公 司 为 持 股 5% 以 下 的 股 东 提 供 担 保 的, 参 照 前 款 规 定 执 行, 有 关 股 东 应 当 在 股 东 大 会 上 回 避 表 决 关 联 交 易 管 理 制 度 第 十 一 条 规 定 : 对 于 公 司 拟 与 关 联 人 达 成 的 总 额 高 于 3000 万 元 且 高 于 公 司 最 近 经 审 计 净 资 产 值 的 5% 的 关 联 交 易, 应 当 经 独 立 董 事 认 可 后 方 可 提 交 董 事 会 审 议 ; 董 事 会 应 当 对 该 交 易 是 否 对 公 司 有 利 发 表 意 见, 同 时 公 司 应 当 聘 请 独 立 财 务 顾 问 就 该 关 联 交 易 对 全 体 股 东 是 否 公 平 合 理 发 表 意 见, 并 说 明 理 由 主 要 假 设 及 考 虑 因 素 任 何 与 上 述 关 联 交 易 有 利 害 关 系 的 关 联 股 东 在 股 东 大 会 上 应 当 放 弃 对 该 议 案 的 投 票 权, 其 所 代 表 的 有 表 决 权 的 股 份 数 不 计 入 有 效 表 决 权 总 数 未 能 出 席 股 东 大 会 的 关 联 股 东, 不 得 就 该 事 项 授 权 代 理 人 代 为 表 决, 其 代 理 人 也 应 参 照 本 条 有 关 关 联 股 东 回 避 的 规 定 予 以 回 避 股 东 大 会 对 有 关 关 联 交 易 事 项 进 行 表 决 时, 在 扣 除 关 联 股 东 所 代 表 的 有 表 决 权 的 股 份 数 后, 由 出 席 股 东 大 会 的 非 关 联 股 东 按 本 章 程 规 定 表 决 股 东 大 会 对 有 关 关 联 交 易 事 项 做 出 决 议 时, 视 普 通 决 议 和 特 别 决 议 不 同, 分 别 由 出 席 股 东 大 会 的 非 关 联 股 东 所 持 表 决 权 的 过 半 数 或 者 三 分 之 二 以 上 通 过 有 关 关 联 交 易 事 项 的 表 决 投 票, 应 当 由 两 名 以 上 非 关 联 股 东 代 表 和 一 名 监 事 参 加 清

186 点, 并 由 清 点 人 代 表 当 场 公 布 表 决 结 果 公 司 应 当 在 股 东 大 会 决 议 中 充 分 披 露 非 关 联 股 东 的 表 决 情 况 关 联 交 易 管 理 制 度 第 十 二 条 规 定 : 董 事 个 人 或 者 其 所 任 职 的 其 他 企 业 直 接 或 者 间 接 与 公 司 已 有 的 或 者 计 划 中 的 合 同 交 易 安 排 有 关 联 关 系 时 ( 聘 任 合 同 除 外 ), 不 论 有 关 事 项 在 一 般 情 况 下 是 否 需 要 董 事 会 批 准 同 意, 有 关 联 关 系 的 董 事 均 应 当 尽 快 向 董 事 会 披 露 其 关 联 关 系 的 性 质 和 程 度, 并 提 请 董 事 会 对 有 关 合 同 交 易 安 排 做 出 决 议 董 事 会 在 对 有 关 合 同 交 易 安 排 进 行 审 议 时, 有 关 联 关 系 的 董 事 应 当 回 避, 而 且 不 应 该 参 加 表 决 ; 董 事 会 做 出 决 议, 应 当 在 不 将 有 关 联 关 系 的 董 事 计 入 法 定 人 数 的 情 况 下, 由 其 他 董 事 的 过 半 数 通 过 关 联 交 易 管 理 制 度 第 十 三 条 规 定 : 公 司 与 关 联 人 就 同 一 标 的 或 者 公 司 与 同 一 关 联 人 在 连 续 12 个 月 内 达 成 的 关 联 交 易 累 计 金 额 达 到 本 制 度 第 十 条 或 者 第 十 一 条 所 述 标 准 的, 公 司 应 当 按 照 本 制 度 规 定 的 程 序 作 出 决 策 上 述 同 一 关 联 人, 包 括 与 该 关 联 人 受 同 一 法 人 或 其 他 组 织 或 者 自 然 人 直 接 或 间 接 控 制 的, 或 相 互 存 在 股 权 控 制 关 系 ; 以 及 由 同 一 关 联 自 然 人 担 任 董 事 或 高 级 管 理 人 员 的 法 人 或 其 他 组 织 上 市 公 司 与 关 联 人 共 同 出 资 设 立 公 司, 应 当 以 上 市 公 司 的 出 资 额 作 为 交 易 金 额, 适 用 第 九 条 第 十 条 或 第 十 一 条 的 规 定 关 联 交 易 管 理 制 度 第 十 四 条 规 定 : 与 公 司 实 际 控 制 或 持 股 超 过 50% 以 上 股 权 的 子 公 司 发 生 的 关 联 交 易, 视 同 本 公 司 行 为 ; 公 司 的 参 股 公 司 发 生 的 关 联 交 易, 以 其 交 易 标 的 乘 以 参 股 比 例 或 协 议 分 红 比 例 后 的 数 额, 其 决 策 程 序 适 用 本 制 度 规 定 关 联 交 易 管 理 制 度 第 十 五 条 规 定 : 公 司 与 关 联 人 达 成 以 下 的 交 易, 可 免 除 以 本 制 度 规 定 的 表 决 方 式 : ( 一 ) 关 联 人 按 照 公 司 的 招 股 说 明 书 配 股 说 明 书 或 增 发 新 股 说 明 书 以 缴 纳 现 金 方 式 认 购 应 当 认 购 的 股 份 ;

187 ( 二 ) 关 联 人 依 据 股 东 大 会 决 议 领 取 股 息 或 者 红 利 ; ( 三 ) 关 联 人 购 买 公 司 发 行 的 企 业 债 券 ; ( 四 ) 公 司 与 其 控 股 子 公 司 发 生 的 关 联 交 易 ; ( 五 ) 法 律 法 规 和 规 范 性 文 件 规 定 的 其 他 情 况 关 联 交 易 管 理 制 度 第 十 六 条 规 定 : 公 司 与 关 联 方 达 成 的 日 常 经 营 性 关 联 交 易, 必 须 遵 循 下 述 定 价 原 则 :( 一 ) 不 得 向 关 联 方 支 付 保 证 金 ;( 二 ) 相 关 房 产 代 理 销 售 合 同 不 得 出 现 费 用 分 担 条 款, 即 不 承 担 关 联 方 的 广 告 和 业 务 推 广 等 费 用, 但 本 公 司 自 己 的 人 员 及 相 关 费 用 除 外 ;( 三 ) 不 得 采 用 包 销 模 式 ;( 四 ) 综 合 代 理 佣 金 水 平 应 参 考 市 场 公 允 价 格, 由 双 方 协 商 确 定 (4) 独 立 董 事 工 作 制 度 的 规 定 独 立 董 事 工 作 制 度 第 十 八 条 规 定 : 除 具 有 公 司 法 等 法 律 法 规 赋 予 董 事 的 职 权 外, 独 立 董 事 还 具 有 以 下 特 别 职 权 : ( 一 ) 重 大 关 联 交 易 应 由 独 立 董 事 认 可 后, 提 交 董 事 会 讨 论 ; 独 立 董 事 作 出 判 断 前, 可 以 聘 请 中 介 机 构 出 具 独 立 财 务 顾 问 报 告, 作 为 其 判 断 的 依 据 ; ( 二 ) 向 董 事 会 提 议 聘 请 或 解 聘 会 计 师 事 务 所 ; ( 三 ) 向 董 事 会 提 请 召 开 临 时 股 东 大 会 ; ( 四 ) 提 议 召 开 董 事 会 ; ( 五 ) 独 立 聘 请 外 部 审 计 机 构 和 咨 询 机 构 ; ( 六 ) 可 以 在 股 东 大 会 召 开 前 公 开 向 股 东 征 集 投 票 权 除 第 ( 五 ) 项 应 经 全 体 独 立 董 事 同 意 外, 独 立 董 事 行 使 上 述 职 权 应 当 取 得 全 体 独 立 董 事 的 二 分 之 一 以 上 同 意 如 上 述 提 议 未 被 采 纳 或 所 列 职 权 不 能 正 常 行 使, 公 司 应 将 有 关 情 况 予 以 披 露

188 独 立 董 事 工 作 制 度 第 二 十 条 规 定 : 独 立 董 事 须 就 以 下 事 项 向 董 事 会 或 股 东 大 会 发 表 独 立 意 见 :( 一 ) 提 名 任 免 董 事 ;( 二 ) 聘 任 或 解 聘 高 级 管 理 人 员 ; ( 三 ) 公 司 董 事 高 级 管 理 人 员 的 薪 酬 ;( 四 ) 公 司 的 股 东 实 际 控 制 人 及 其 关 联 企 业 对 公 司 现 有 或 新 发 生 的 总 额 高 于 300 万 元 或 高 于 公 司 最 近 经 审 计 净 资 产 值 的 5% 的 借 款 或 其 他 资 金 往 来, 以 及 公 司 是 否 采 取 有 效 措 施 回 收 欠 款 ;( 五 ) 独 立 董 事 认 为 可 能 损 害 中 小 股 东 权 益 的 事 项 ;( 六 ) 公 司 章 程 规 定 的 其 他 事 项 2 报 告 期 内 公 司 关 联 交 易 程 序 的 合 规 性 及 独 立 董 事 对 关 联 交 易 的 意 见 公 司 报 告 期 内 发 生 的 关 联 交 易 已 按 照 公 司 章 程 及 其 他 相 关 规 章 制 度 履 行 了 相 应 的 内 部 决 策 程 序 公 司 独 立 董 事 对 报 告 期 内 发 生 的 关 联 交 易 出 具 独 立 意 见 : 1 公 司 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 及 2015 年 1-6 月 的 审 计 报 告 中 对 关 联 交 易 的 披 露 是 真 实 准 确 与 完 整 的, 不 存 在 虚 假 误 导 性 陈 述 及 重 大 遗 漏 2 公 司 在 报 告 期 内 所 产 生 的 关 联 交 易 是 公 司 生 产 经 营 过 程 中 正 常 发 生 的, 没 有 损 害 公 司 股 东 及 债 权 人 的 利 益 3 公 司 在 报 告 期 内 所 产 生 的 关 联 交 易 是 遵 循 市 场 经 济 规 则, 关 联 交 易 的 程 序 合 法 价 格 公 允, 不 存 在 输 送 利 益, 损 害 公 司 及 中 小 股 东 利 益 的 情 形 4 公 司 不 仅 在 公 司 章 程 股 东 大 会 议 事 规 则 董 事 会 议 事 规 则 规 定 了 有 关 管 理 交 易 公 允 决 策 的 程 序 外, 还 专 门 制 定 了 关 联 交 易 管 理 制 度 公 司 董 事 会 股 东 大 会 也 按 照 该 等 规 定 处 理 管 理 交 易 事 项, 确 保 对 于 不 可 避 免 的 关 联 交 易 做 到 价 格 公 允 程 序 合 法 ( 四 ) 减 少 关 联 交 易 的 措 施 本 公 司 将 继 续 以 股 东 利 益 最 大 化 为 原 则, 规 范 和 减 少 关 联 交 易 对 于 正 常 的 有 利 于 公 司 发 展 的 关 联 交 易, 公 司 将 继 续 遵 循 公 开 公 平 公 正 的 市 场 原 则, 严 格 按 照 公 司 章 程 关 联 交 易 管 理 制 度 和 独 立 董 事 工 作 制 度 等 的 规 定, 认 真 履 行 关 联 交 易 决 策 程 序, 确 保 交 易 的 公 允, 并 对 关 联 交 易 予 以 充 分 及 时 披 露

189 第 八 节 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 一 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 简 要 情 况 ( 一 ) 董 事 本 公 司 董 事 会 现 由 11 名 董 事 组 成, 其 中 包 括 独 立 董 事 4 名 本 公 司 现 任 董 事 的 任 职 情 况 及 其 任 期 如 下 : 序 号 姓 名 职 务 任 期 1 孙 益 功 董 事 长 2014/6/19~2017/6/18 2 刘 哲 副 董 事 长 2014/6/19~2017/6/18 3 王 天 舒 董 事 总 经 理 2014/6/19~2017/6/18 4 王 燕 董 事 副 总 经 理 财 务 总 监 2014/6/19~2017/6/18 5 吴 晓 景 董 事 2014/6/19~2017/6/18 6 李 勇 董 事 董 事 会 秘 书 2015/1/28~2017/6/18 7 刘 坚 董 事 2014/12/11~2017/6/18 8 田 汉 雄 独 立 董 事 2014/6/19~2017/6/18 9 王 晓 鹏 独 立 董 事 2014/6/19~2017/6/18 10 喻 立 忠 独 立 董 事 2014/6/19~2017/6/18 11 王 芳 独 立 董 事 2014/12/11~2017/6/18 上 述 各 位 董 事 简 历 如 下 : 1 孙 益 功 : 男,42 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 研 究 生 学 历, 上 海 工 商 联 房 地 产 商 会 副 会 长 曾 任 上 海 丰 越 实 业 发 展 有 限 公 司 副 总 经 理 于 1998 年 与 刘 哲 共 同 创 办 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 董 事 长 2 刘 哲 : 男,44 岁, 中 国 国 籍, 拥 有 加 拿 大 永 久 居 留 权, 本 科 学 历 曾 任 上 海 高 科 房 地 产 公 司 业 务 员 上 海 丰 越 实 业 发 展 有 限 公 司 执 行 董 事 于 1998 年 与 孙 益 功 共 同 创 办 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 副 董 事 长 3 王 天 舒 : 男,44 岁, 中 国 国 籍, 拥 有 美 国 永 久 居 留 权, 本 科 学 历 曾 任

190 北 京 中 瀚 仪 器 有 限 公 司 市 场 开 发 部 主 管 上 海 策 源 行 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 常 务 副 总 经 理 于 1999 年 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 董 事 总 经 理 4 王 燕 : 女,43 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 本 科 学 历, 中 国 注 册 会 计 师 曾 任 上 海 实 业 集 团 海 外 进 出 口 有 限 公 司 财 务 部 经 理 助 理 罗 技 电 子 贸 易 ( 上 海 ) 有 限 公 司 亚 太 地 区 财 务 经 理 新 西 兰 航 空 公 司 大 中 华 区 财 务 经 理 于 2007 年 10 月 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 董 事 副 总 经 理 财 务 总 监 5 吴 晓 景 : 女,42 岁, 中 国 国 籍, 拥 有 加 拿 大 永 久 居 留 权, 本 科 学 历, 律 师 现 任 本 公 司 董 事 北 京 颐 合 中 鸿 ( 上 海 ) 律 师 事 务 所 律 师 6 李 勇 : 男,41 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 研 究 生 学 历, 中 国 注 册 会 计 师 曾 任 安 永 大 华 会 计 师 事 务 所 审 计 员, 上 海 贝 尔 股 份 有 限 公 司 成 本 核 算 经 理 现 任 本 公 司 董 事 董 事 会 秘 书 7 刘 坚 : 男,39 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 本 科 学 历 曾 任 职 于 宁 波 市 经 济 委 员 会 现 任 本 公 司 董 事 搜 房 控 股 有 限 公 司 首 席 运 营 官 8 田 汉 雄 : 男,65 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 专 科 学 历 曾 任 上 海 市 静 安 区 规 划 和 土 地 管 理 局 局 长, 上 海 市 房 屋 土 地 资 源 管 理 局 政 策 法 规 处 处 长 物 业 管 理 处 处 长, 上 海 港 国 际 客 运 中 心 开 发 有 限 公 司 副 董 事 长, 上 海 房 地 产 经 营 ( 集 团 ) 有 限 公 司 董 事 长 总 经 理, 中 华 企 业 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 董 事 第 四 届 监 事 会 监 事 第 五 届 董 事 会 董 事 现 任 上 海 浦 东 金 鑫 房 地 产 发 展 有 限 公 司 董 事 长 上 海 瀛 利 置 业 有 限 公 司 董 事 长 及 本 公 司 独 立 董 事 9 王 晓 鹏 : 男,45 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 研 究 生 学 历, 律 师 曾 任 上 海 市 徐 汇 律 师 事 务 所 律 师, 上 海 市 中 建 律 师 事 务 所 律 师 合 伙 人 现 任 上 海 市 金 茂 律 师 事 务 所 执 行 合 伙 人 及 本 公 司 独 立 董 事 10 喻 立 忠 : 男,47 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 研 究 生 学 历, 中 国 注 册 会 计 师 曾 任 上 海 复 星 医 药 集 团 股 份 有 限 公 司 财 务 副 总 监 财 务 部 副 总 经 理, 上 海 复 星 医 药 产 业 发 展 有 限 公 司 副 总 裁 董 事 会 秘 书 现 任 上 海 透 景 生 命 科 技 有 限 公 司 独 立 董 事 苏 州 创 力 矿 山 设 备 有 限 公 司 监 事 及 本 公 司 独 立 董 事 11 王 芳 : 女,53 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 研 究 生 学 历 现 任

191 北 京 国 家 会 计 学 院 副 教 授 天 地 融 科 技 股 份 有 限 公 司 独 立 董 事 及 本 公 司 独 立 董 事 ( 二 ) 监 事 本 公 司 监 事 会 现 由 3 名 监 事 组 成, 其 中 职 工 监 事 1 名 本 公 司 现 任 监 事 的 任 职 情 况 及 其 任 期 如 下 : 序 号 姓 名 职 务 任 期 1 王 慧 监 事 会 主 席 2014/06/19~2017/06/18 2 袁 俊 监 事 2014/06/19~2017/06/18 3 郑 国 强 职 工 监 事 2014/06/19~2017/06/18 上 述 各 位 监 事 简 历 如 下 : 1 王 慧 : 女,33 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 专 科 学 历 于 2003 年 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 第 一 区 域 事 业 部 副 总 经 理 及 本 公 司 监 事 会 主 席 2 袁 俊 : 男,34 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 本 科 学 历 于 2003 年 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 第 一 区 域 事 业 部 副 总 经 理 及 本 公 司 监 事 3 郑 国 强 : 男,37 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 本 科 学 历 于 1999 年 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 大 客 户 事 业 部 副 总 经 理 及 本 公 司 监 事 ( 三 ) 高 级 管 理 人 员 本 公 司 现 任 高 级 管 理 人 员 包 括 总 经 理 1 名 副 总 经 理 ( 含 财 务 总 监 )4 名 和 董 事 会 秘 书 1 名 本 公 司 现 任 高 级 管 理 人 员 的 任 职 情 况 如 下 : 序 号 姓 名 职 务 1 王 天 舒 董 事 总 经 理 2 王 燕 董 事 副 总 经 理 财 务 总 监 3 李 勇 董 事 董 事 会 秘 书 4 任 家 齐 副 总 经 理 5 张 任 远 副 总 经 理 6 赵 钢 副 总 经 理

192 上 述 各 位 高 级 管 理 人 员 的 简 历 如 下 : 1 王 天 舒 王 燕 和 李 勇 的 简 历 请 参 见 本 小 节 ( 一 ) 董 事 2 任 家 齐 : 男,56 岁, 中 国 台 湾 居 民, 本 科 学 历 曾 任 台 湾 新 联 阳 公 司 企 划 部 襄 理 副 经 理 经 理 协 理 总 监, 上 海 新 联 康 投 资 顾 问 有 限 公 司 总 监 于 2004 年 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 副 总 经 理 3 张 任 远 : 男,42 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 研 究 生 学 历 曾 任 英 国 经 济 学 人 集 团 财 务 总 监 中 文 版 主 编, 福 布 斯 中 文 版 执 行 主 编, 智 睿 媒 体 集 团 执 行 官 服 务 总 经 理 于 2007 年 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 副 总 经 理 上 海 松 江 区 崇 九 业 余 进 修 学 校 董 事 长 4 赵 钢 : 男,37 岁, 中 国 国 籍, 无 境 外 永 久 居 留 权, 专 科 学 历 曾 任 莲 花 物 业 房 产 咨 询 有 限 公 司 项 目 经 理 于 1999 年 加 入 同 策 有 限, 现 任 本 公 司 副 总 经 理 上 海 炫 动 光 学 科 技 有 限 公 司 监 事 二 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 及 其 近 亲 属 持 有 发 行 人 股 份 情 况 ( 一 ) 直 接 间 接 持 有 发 行 人 股 份 情 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 孙 益 功 刘 哲 和 王 天 舒 直 接 持 有 本 公 司 股 份, 并 通 过 同 坤 投 资 间 接 持 有 本 公 司 股 份 孙 益 功 刘 哲 和 王 天 舒 直 接 间 接 持 有 本 公 司 股 份 的 情 况 如 下 : 序 号 姓 名 职 务 直 接 持 股 数 量 直 接 持 股 间 接 持 股 比 例 (%) 数 量 间 接 持 股 合 计 持 股 比 例 (%) 数 量 单 位 : 万 股 合 计 持 股 比 例 (%) 1 孙 益 功 董 事 长 6, , 刘 哲 3 王 天 舒 副 董 事 长 董 事 总 经 理 6, , , , 合 计 14, , , 注 : 间 接 持 股 比 例 系 发 行 人 各 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 所 持 同 坤 投 资 比 例 与 同 坤 投 资 所 持 发 行 人 比 例 的 乘 积

193 ( 二 ) 报 告 期 持 股 变 动 情 况 下 : 序 号 1 发 行 人 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 及 其 近 亲 属 报 告 期 持 股 数 量 的 变 化 情 况 如 姓 名 孙 益 功 职 务 持 股 数 量 单 位 : 万 股 2011/12/ 年 5 月 受 让 2015/6/30 持 股 比 例 (%) 受 让 股 份 数 量 占 总 股 本 比 例 (%) 持 股 数 量 持 股 比 例 (%) 董 事 长 5, , 刘 哲 副 董 事 长 5, , 王 天 舒 董 事 总 经 理 2, , 合 计 13, , ( 三 ) 所 持 股 份 的 质 押 冻 结 情 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 上 述 人 员 所 持 股 份 不 存 在 质 押 冻 结 或 其 他 有 争 议 的 情 况 三 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 其 他 主 要 对 外 投 资 情 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 除 直 接 和 间 接 持 有 本 公 司 股 份 外, 其 他 主 要 对 外 投 资 情 况 如 下 表 所 示 : 姓 名 投 资 企 业 或 单 位 主 营 业 务 出 资 额 ( 万 元 ) 出 资 比 例 (%) 上 海 景 联 建 材 贸 易 有 限 公 司 建 筑 装 潢 材 料 上 海 同 进 房 地 产 开 发 5, 孙 益 功 刘 哲 同 坤 投 资 企 业 投 资 咨 询 同 运 投 资 实 业 投 资 1, 上 海 旭 心 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 实 业 投 资 上 海 同 协 投 资 咨 询 有 限 公 司 实 业 投 资 上 海 同 进 房 地 产 开 发 5, 同 坤 投 资 企 业 投 资 咨 询 同 运 投 资 实 业 投 资 1,

194 姓 名 投 资 企 业 或 单 位 主 营 业 务 出 资 额 ( 万 元 ) 出 资 比 例 (%) 喆 民 投 资 实 业 投 资 王 天 舒 同 坤 投 资 企 业 投 资 咨 询 吴 晓 景 上 海 同 望 投 资 有 限 公 司 实 业 投 资 1, 喻 立 忠 张 任 远 赵 钢 杭 州 雷 迪 克 节 能 科 技 股 份 有 限 公 司 上 海 松 江 区 崇 九 业 余 进 修 学 校 上 海 炫 动 光 学 科 技 有 限 公 司 汽 车 零 部 件 中 小 学 生 训 练 培 训 成 人 培 训 光 学 科 技 技 术 开 发 技 术 服 务 上 表 所 列 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 的 对 外 投 资 与 本 公 司 不 存 在 利 益 冲 突 其 他 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 不 存 在 对 外 投 资 情 况 四 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 的 薪 酬 情 况 2012 年 2013 年 和 2014 年, 公 司 董 事 ( 不 含 独 立 董 事 ) 监 事 及 高 级 管 理 人 员 的 薪 酬 总 额 占 当 期 利 润 总 额 的 比 例 分 别 为 3.64% 3.08% 和 6.88% 2014 年 度 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 在 本 公 司 领 取 薪 酬 的 情 况 如 下 表 所 示 : 序 号 姓 名 职 务 2014 年 度 薪 酬 ( 元 ) 1 孙 益 功 董 事 长 476, 刘 哲 副 董 事 长 506, 王 天 舒 董 事 总 经 理 506, 王 燕 董 事 副 总 经 理 财 务 总 监 416, 李 勇 董 事 董 事 会 秘 书 310, 吴 晓 景 董 事 -- 7 姚 正 晔 董 事 -- 8 刘 坚 董 事 -- 9 王 慧 监 事 会 主 席 723, 田 红 监 事 307, 袁 俊 监 事 1,047, 郑 国 强 职 工 监 事 1,108,

195 序 号 姓 名 职 务 2014 年 度 薪 酬 ( 元 ) 13 任 家 齐 副 总 经 理 415, 张 任 远 副 总 经 理 666, 赵 钢 副 总 经 理 1,683, 合 计 ,166, 注 1: 田 红 自 2014 年 6 月 19 日 起 不 再 担 任 本 公 司 监 事, 姚 正 晔 自 2015 年 1 月 28 日 起 不 再 担 任 本 公 司 董 事 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 不 存 在 其 他 特 殊 的 待 遇 或 退 休 金 计 划 本 公 司 也 未 制 定 董 事 监 事 及 高 管 人 员 认 股 权 计 划 报 告 期 内, 本 公 司 董 事 长 孙 益 功 副 董 事 长 刘 哲 在 其 控 制 的 其 他 企 业 也 领 取 薪 酬, 董 事 吴 晓 景 刘 坚 姚 正 晔 未 在 本 公 司 领 取 薪 酬 五 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 兼 职 情 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 在 其 他 单 位 任 职 情 况 如 下 表 所 示 : 姓 名 孙 益 功 在 本 公 司 任 职 董 事 长 兼 职 单 位 兼 任 职 务 兼 职 单 位 与 本 公 司 的 关 联 关 系 同 坤 投 资 执 行 董 事 本 公 司 的 股 东 上 海 同 进 董 事 长 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 昆 山 同 进 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 上 海 致 臻 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 上 海 富 岛 董 事 长 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 同 进 物 业 董 事 长 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 同 运 酒 店 董 事 长 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 浩 狮 投 资 董 事 长 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 上 海 博 星 董 事 长 实 际 控 制 人 的 参 股 公 司 上 海 精 策 董 事 本 公 司 的 参 股 公 司 恺 策 投 资 董 事 长 本 公 司 的 参 股 公 司 伟 赛 智 能 董 事 本 公 司 的 参 股 公 司 刘 哲 副 董 事 上 海 同 进 董 事 总 经 理 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制

196 姓 名 在 本 公 司 任 职 长 兼 职 单 位 兼 任 职 务 兼 职 单 位 与 本 公 司 的 关 联 关 系 昆 山 同 进 董 事 长 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 昆 山 鹿 同 董 事 长 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 上 海 致 臻 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 上 海 富 岛 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 同 进 物 业 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 同 运 投 资 执 行 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 同 运 瑞 兹 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 浩 狮 投 资 董 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 扬 州 中 城 董 事 实 际 控 制 人 的 参 股 公 司 上 海 博 星 董 事 实 际 控 制 人 的 参 股 公 司 上 海 达 融 投 资 管 理 有 限 公 司 上 海 圣 骊 投 资 发 展 有 限 公 司 董 事 董 事 实 际 控 制 人 的 参 股 公 司 实 际 控 制 人 的 参 股 公 司 上 海 精 策 董 事 本 公 司 的 参 股 公 司 上 海 同 望 投 资 有 限 公 司 北 京 颐 合 中 鸿 ( 上 海 ) 律 师 事 务 所 监 事 本 公 司 董 事 吴 晓 景 控 制 的 公 司 律 师 -- 吴 晓 景 董 事 上 海 同 进 监 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 上 海 富 岛 监 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 同 进 物 业 监 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 万 润 物 业 监 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 同 运 酒 店 监 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 浩 狮 投 资 监 事 受 同 一 实 际 控 制 人 控 制 上 海 同 望 投 资 有 限 公 司 执 行 董 事 本 公 司 董 事 吴 晓 景 控 制 的 公 司 刘 坚 董 事 搜 房 控 股 有 限 公 司 首 席 运 营 官 与 本 公 司 的 股 东 立 体 荣 泽 受 同 一 实 际 控 制 人 莫 天 全 控 制 北 京 搜 房 互 与 本 公 司 的 股 东 立 天 荣 泽 受 同 一 实 联 网 信 息 服 监 事 际 控 制 人 莫 天 全 控 制

197 姓 名 田 汉 雄 王 晓 鹏 喻 立 忠 王 芳 张 任 远 赵 钢 在 本 公 司 任 职 独 立 董 事 独 立 董 事 独 立 董 事 独 立 董 事 副 总 经 理 副 总 经 理 兼 职 单 位 兼 任 职 务 兼 职 单 位 与 本 公 司 的 关 联 关 系 务 有 限 公 司 上 海 家 天 下 与 本 公 司 的 股 东 立 天 荣 泽 受 同 一 实 融 资 担 保 有 总 经 理 际 控 制 人 莫 天 全 控 制 限 公 司 上 海 浦 东 金 鑫 房 地 产 发 董 事 长 -- 展 有 限 公 司 上 海 市 金 茂 律 师 事 务 所 律 师 ( 合 伙 人 ) -- 上 海 透 景 生 命 科 技 有 限 独 立 董 事 -- 公 司 苏 州 创 力 矿 山 设 备 有 限 监 事 -- 公 司 北 京 国 家 会 计 学 院 教 授 -- 天 地 融 科 技 股 份 有 限 公 独 立 董 事 -- 司 上 海 松 江 区 本 公 司 高 级 管 理 人 员 担 任 董 事 的 单 崇 九 业 余 进 董 事 长 位 修 学 校 上 海 浦 软 董 事 本 公 司 的 参 股 公 司 恺 策 投 资 董 事 本 公 司 的 参 股 公 司 上 海 炫 动 光 本 公 司 高 级 管 理 人 员 担 任 监 事 的 公 学 科 技 有 限 监 事 司 公 司 上 海 舜 堃 董 事 本 公 司 的 参 股 公 司 六 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 相 互 之 间 存 在 的 亲 属 关 系 情 况 本 公 司 董 事 刘 哲 吴 晓 景 为 夫 妻 关 系 除 此 之 外, 本 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 之 间 不 存 在 亲 属 关 系

198 七 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 签 订 的 协 议 与 作 出 的 承 诺 情 况 ( 一 ) 签 订 协 议 的 情 况 本 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 没 有 与 本 公 司 签 署 除 劳 动 合 同 外 的 其 他 协 议 ( 二 ) 作 出 的 承 诺 情 况 本 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 作 出 的 重 要 承 诺 事 项 详 见 本 招 股 说 明 书 重 大 事 项 提 示 的 相 关 内 容 除 此 之 外, 本 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 无 其 他 重 要 承 诺 八 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 任 职 资 格 情 况 本 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 均 符 合 公 司 法 公 司 章 程 及 有 关 法 律 法 规 规 定 的 任 职 资 格 条 件, 由 公 司 董 事 会 股 东 大 会 和 职 工 代 表 大 会 依 法 定 程 序 产 生, 不 存 在 违 反 法 律 法 规 和 公 司 章 程 规 定 的 任 职 资 格 的 情 形 九 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 近 三 年 的 变 动 情 况 ( 一 ) 董 事 变 动 情 况 2011 年 6 月 15 日, 本 公 司 召 开 2011 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会, 会 议 选 举 孙 益 功 刘 哲 王 天 舒 任 家 齐 黄 旻 王 燕 田 汉 雄 王 晓 鹏 和 喻 立 忠 等 九 人 为 本 公 司 第 二 届 董 事 会 董 事, 其 中 田 汉 雄 王 晓 鹏 和 喻 立 忠 为 本 公 司 第 二 届 董 事 会 独 立 董 事 2012 年 7 月 27 日, 本 公 司 召 开 2012 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会, 会 议 选 举 吴 晓 景 Roy Edwin 为 董 事, 任 家 齐 黄 旻 不 再 担 任 本 公 司 董 事 2013 年 6 月 24 日, 本 公 司 召 开 2012 年 度 股 东 大 会, 会 议 选 举 姚 正 晔 为 董 事,Roy Edwin 不 再 担 任 本 公 司 董 事 2014 年 6 月 19 日, 本 公 司 召 开 2014 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会, 选 举 孙 益 功 刘 哲 王 天 舒 姚 正 晔 王 燕 吴 晓 景 田 汉 雄 王 晓 鹏 喻 立 忠 等 九 人 为 本 公

199 司 第 三 届 董 事 会 董 事, 其 中 田 汉 雄 王 晓 鹏 喻 立 忠 三 人 为 本 公 司 第 三 届 董 事 会 独 立 董 事 2014 年 12 月 11 日, 本 公 司 召 开 2014 年 第 四 次 临 时 股 东 大 会, 会 议 增 选 刘 坚 王 芳 为 本 公 司 第 三 届 董 事 会 董 事, 其 中 王 芳 为 本 公 司 第 三 届 董 事 会 独 立 董 事 2015 年 1 月 28 日, 发 行 人 召 开 2015 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会, 会 议 选 举 李 勇 为 本 公 司 董 事, 姚 正 晔 不 再 担 任 本 公 司 董 事 报 告 期 内, 作 为 本 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 的 孙 益 功 刘 哲, 作 为 本 公 司 总 经 理 的 王 天 舒 以 及 作 为 公 司 副 总 经 理 财 务 总 监 的 王 燕 一 直 担 任 本 公 司 董 事, 田 汉 雄 王 晓 鹏 和 喻 立 忠 一 直 担 任 本 公 司 独 立 董 事, 本 公 司 董 事 会 未 发 生 重 大 变 化 ( 二 ) 监 事 变 动 情 况 2011 年 5 月 27 日, 本 公 司 召 开 职 工 代 表 大 会, 会 议 选 举 郑 国 强 为 公 司 职 工 监 事 2011 年 6 月 15 日, 本 公 司 召 开 2011 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会, 会 议 选 举 王 慧 田 红 为 本 公 司 第 二 届 监 事 会 监 事, 与 职 工 监 事 郑 国 强 共 同 组 成 本 公 司 第 二 届 监 事 会 2014 年 4 月 2 日, 本 公 司 召 开 职 工 代 表 大 会, 会 议 选 举 郑 国 强 继 续 担 任 公 司 职 工 监 事 2014 年 6 月 19 日, 本 公 司 召 开 2014 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会, 会 议 选 举 王 慧 袁 俊 为 本 公 司 第 三 届 监 事 会 监 事, 与 职 工 监 事 郑 国 强 共 同 组 成 本 公 司 第 三 届 监 事 会 报 告 期 内, 王 慧 郑 国 强 一 直 担 任 本 公 司 监 事, 本 公 司 监 事 会 未 发 生 重 大 变 化 ( 三 ) 高 级 管 理 人 员 变 动 情 况 2011 年 6 月 20 日, 本 公 司 召 开 第 二 届 董 事 会 第 一 次 会 议, 会 议 任 命 王 天 舒 为 本 公 司 总 经 理, 任 命 李 莹 为 本 公 司 财 务 总 监, 任 命 李 勇 为 本 公 司 董 事 会 秘 书, 任 命 任 家 齐 为 本 公 司 副 总 经 理, 任 命 张 任 远 为 本 公 司 副 总 经 理 2012 年 6 月 20 日, 本 公 司 召 开 第 二 届 董 事 会 第 六 次 会 议, 会 议 决 定 李 莹 不

200 再 担 任 本 公 司 财 务 总 监, 任 命 王 燕 为 本 公 司 副 总 经 理 财 务 总 监, 任 命 赵 钢 为 本 公 司 副 总 经 理 报 告 期 内, 王 天 舒 一 直 担 任 本 公 司 的 总 经 理, 李 勇 一 直 担 任 本 公 司 的 董 事 会 秘 书, 任 家 齐 张 任 远 一 直 担 任 本 公 司 的 副 总 经 理, 本 公 司 高 级 管 理 人 员 未 发 生 重 大 变 化 本 公 司 上 述 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 的 变 动 履 行 了 必 要 的 法 律 程 序, 符 合 相 关 法 律 法 规 和 公 司 章 程 的 规 定, 本 公 司 董 事 会 监 事 会 及 高 级 管 理 人 员 未 发 生 重 大 变 化

201 第 九 节 公 司 治 理 一 公 司 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 等 内 部 制 度 的 建 立 健 全 及 运 行 情 况 本 公 司 根 据 公 司 法 证 券 法 以 及 中 国 证 监 会 等 监 管 部 门 的 相 关 规 定, 确 立 了 由 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 管 理 层 组 成 的 公 司 治 理 结 构, 建 立 健 全 了 股 东 大 会 议 事 规 则 董 事 会 议 事 规 则 监 事 会 议 事 规 则 独 立 董 事 工 作 制 度 董 事 会 秘 书 工 作 细 则 等 规 章 制 度, 并 在 公 司 董 事 会 下 设 了 战 略 委 员 会 审 计 委 员 会 提 名 委 员 会 薪 酬 与 考 核 委 员 会 等 四 个 专 门 委 员 会, 形 成 了 权 力 机 构 决 策 机 构 监 督 机 构 和 经 营 层 之 间 权 责 明 确 运 作 规 范 的 相 互 协 调 和 相 互 制 衡 机 制 ( 一 ) 股 东 大 会 制 度 的 建 立 健 全 及 运 行 情 况 公 司 章 程 明 确 规 定 了 股 东 大 会 的 职 权 和 召 开 程 序, 股 东 大 会 议 事 规 则 进 一 步 细 化 和 明 确 了 股 东 大 会 的 运 作 规 范 和 要 求 1 股 东 大 会 的 职 权 公 司 章 程 第 四 十 条 规 定, 股 东 大 会 是 公 司 的 权 力 机 构, 依 法 行 使 下 列 职 权 :(1) 决 定 公 司 的 经 营 方 针 和 投 资 计 划 ;(2) 选 举 和 更 换 非 由 职 工 代 表 担 任 的 董 事 监 事, 决 定 有 关 董 事 监 事 的 报 酬 事 项 ;(3) 审 议 批 准 董 事 会 的 报 告 ;(4) 审 议 批 准 监 事 会 报 告 ;(5) 审 议 批 准 公 司 的 年 度 财 务 预 算 方 案 决 算 方 案 ;(6) 审 议 批 准 公 司 的 利 润 分 配 方 案 和 弥 补 亏 损 方 案 ;(7) 对 公 司 增 加 或 者 减 少 注 册 资 本 作 出 决 议 ;(8) 对 发 行 公 司 债 券 作 出 决 议 ;(9) 对 公 司 合 并 分 立 解 散 清 算 或 者 变 更 公 司 形 式 作 出 决 议 ;(10) 修 改 公 司 章 程 ;(11) 对 公 司 聘 用 解 聘 会 计 师 事 务 所 作 出 决 议 ;(12) 审 议 批 准 以 下 担 保 事 项 :1 本 公 司 及 本 公 司 子 公 司 的 对 外 担 保 总 额, 达 到 或 超 过 最 近 一 期 经 审 计 净 资 产 的 50% 以 后 提 供 的 任 何 担 保,2 公 司 的 对 外 担 保 总 额, 达 到 或 超 过 最 近 一 期 经 审 计 总 资 产 的 30% 以 后 提 供 的 任 何 担 保,3 为 资 产 负 债 率 超 过 70% 的 担 保 对 象 提 供 的 担 保,4 单 笔 担 保 金 额 超 过 最 近 一 期 经 审 计 净 资 产 10% 的 担 保,5 对 股 东 实 际 控 制 人 及 其 关 联 方 提

202 供 的 担 保 ;(13) 审 议 公 司 在 一 年 内 购 买 出 售 重 大 资 产 超 过 公 司 最 近 一 期 经 审 计 总 资 产 30% 的 事 项 ;(14) 审 议 批 准 变 更 募 集 资 金 用 途 事 项 ;(15) 审 议 股 权 激 励 计 划 ;(16) 审 议 法 律 行 政 法 规 部 门 规 章 或 公 司 章 程 规 定 应 当 由 股 东 大 会 决 定 的 其 他 事 项 2 股 东 大 会 议 事 规 则 股 东 大 会 分 为 年 度 股 东 大 会 和 临 时 股 东 大 会 年 度 股 东 大 会 每 年 召 开 一 次, 应 当 于 上 一 会 计 年 度 结 束 后 的 6 个 月 内 举 行 临 时 股 东 大 会 不 定 期 召 开, 出 现 下 列 情 形 之 一 时, 临 时 股 东 大 会 应 当 在 2 个 月 内 召 开 :(1) 董 事 人 数 不 足 公 司 章 程 所 定 人 数 的 三 分 之 二 时 ;(2) 公 司 未 弥 补 的 亏 损 达 实 收 股 本 总 额 三 分 之 一 时 ; (3) 单 独 或 者 合 计 持 有 公 司 百 分 之 十 以 上 股 份 的 股 东 请 求 时 ;(4) 董 事 会 认 为 必 要 时 ;(5) 监 事 会 提 议 召 开 时 ;(6) 公 司 章 程 规 定 的 其 他 情 形 独 立 董 事 单 独 或 合 计 持 有 公 司 10% 以 上 股 份 的 股 东 监 事 会 或 者 董 事 会 有 权 提 议 召 开 临 时 股 东 大 会, 并 享 有 在 特 别 情 况 下 的 临 时 股 东 大 会 召 集 权 股 东 提 案 应 符 合 以 下 条 件 :(1) 内 容 与 法 律 法 规 和 公 司 章 程 的 规 定 不 相 抵 触, 并 且 属 于 公 司 经 营 范 围 和 股 东 大 会 职 责 范 围 ;(2) 有 明 确 议 题 和 具 体 决 议 事 项 ;(3) 以 书 面 形 式 提 交 或 送 达 董 事 会 单 独 或 者 合 计 持 有 公 司 3% 以 上 股 份 的 股 东, 可 以 在 股 东 大 会 召 开 10 日 前 提 出 临 时 提 案 并 书 面 提 交 召 集 人 ; 召 集 人 应 当 在 收 到 提 案 后 2 日 内 发 出 股 东 大 会 补 充 通 知, 公 告 临 时 提 案 的 内 容 除 前 述 规 定 的 情 形 外, 召 集 人 在 发 出 股 东 大 会 通 知 公 告 后, 不 得 修 改 股 东 大 会 通 知 中 已 列 明 的 提 案 或 增 加 新 的 提 案 股 东 大 会 通 知 中 未 列 明 或 不 符 合 股 东 大 会 议 事 规 则 规 定 的 提 案, 股 东 大 会 不 得 进 行 表 决 并 作 出 决 议 股 东 大 会 对 所 有 提 案 进 行 逐 项 表 决, 对 同 一 事 项 有 不 同 提 案 的, 按 提 案 提 出 的 时 间 顺 序 进 行 表 决 除 因 不 可 抗 力 等 特 殊 原 因 导 致 股 东 大 会 中 止 或 不 能 作 出 决 议 外, 股 东 大 会 将 不 会 对 提 案 进 行 搁 置 或 不 予 表 决 股 东 大 会 审 议 提 案 时, 不 得 对 提 案 进 行 修 改, 否 则, 有 关 变 更 应 当 被 视 为 一 个 新 的 提 案, 不 得 在 本 次 股 东 大 会 上 进 行 表 决

203 股 东 大 会 决 议 分 为 普 通 决 议 和 特 别 决 议 除 法 律 行 政 法 规 规 定 或 者 公 司 章 程 规 定 应 当 以 特 别 决 议 通 过 以 外 的 事 项 均 由 股 东 大 会 以 普 通 决 议 方 式 表 决 通 过 股 东 大 会 作 出 普 通 决 议, 应 当 由 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 过 半 数 以 上 通 过 股 东 大 会 作 出 特 别 决 议, 应 当 由 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 2/3 以 上 通 过 股 东 大 会 审 议 有 关 关 联 交 易 事 项 时, 关 联 股 东 不 应 当 参 与 投 票 表 决, 其 所 代 表 的 有 表 决 权 的 股 份 数 不 计 入 有 效 表 决 票 总 数 ; 股 东 大 会 决 议 的 公 告 应 当 充 分 披 露 非 关 联 股 东 的 表 决 情 况 股 东 大 会 审 议 有 关 关 联 交 易 事 项, 在 关 联 股 东 不 参 与 股 票 表 决 时, 应 由 出 席 此 次 股 东 大 会 的 非 关 联 交 易 方 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 过 半 数 通 过, 方 能 形 成 决 议 如 该 交 易 事 项 属 特 别 决 议 范 围, 应 由 出 席 会 议 的 非 关 联 股 东 有 表 决 权 的 股 份 数 的 三 分 之 二 以 上 通 过 3 股 东 大 会 会 议 召 开 情 况 本 公 司 历 次 股 东 大 会 的 通 知 召 集 和 召 开 程 序 符 合 公 司 法 公 司 章 程 股 东 大 会 议 事 规 则 的 规 定, 股 东 大 会 有 效 行 使 了 其 职 权 自 2012 年 以 来, 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 共 召 开 股 东 大 会 会 议 14 次, 具 体 情 况 如 下 : 序 号 会 议 召 开 时 间 1 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2012 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 2012 年 3 月 16 日 2 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2012 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会 2012 年 5 月 4 日 3 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2011 年 度 股 东 大 会 2012 年 5 月 29 日 4 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2012 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 2012 年 7 月 27 日 5 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2012 年 度 股 东 大 会 2013 年 6 月 24 日 6 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2014 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 2014 年 2 月 20 日 7 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2013 年 度 股 东 大 会 2014 年 5 月 20 日 8 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2014 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会 2014 年 6 月 19 日 9 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2014 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 2014 年 10 月 24 日 10 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2014 年 第 四 次 临 时 股 东 大 会 2014 年 12 月 11 日 11 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2015 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 2015 年 1 月 5 日 12 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2015 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会 2015 年 1 月 28 日

204 序 号 会 议 召 开 时 间 13 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2014 年 度 股 东 大 会 2015 年 3 月 13 日 14 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 2015 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 2015 年 11 月 29 日 ( 二 ) 董 事 会 制 度 的 建 立 健 全 及 运 行 情 况 公 司 章 程 明 确 规 定 了 董 事 会 的 职 权 和 召 开 程 序, 董 事 会 议 事 规 则 进 一 步 细 化 和 明 确 了 董 事 会 的 运 作 规 范 和 要 求 1 董 事 会 的 职 权 根 据 公 司 章 程 第 一 百 零 七 条, 董 事 会 行 使 下 列 职 权 :(1) 召 集 股 东 大 会, 并 向 股 东 大 会 报 告 工 作 ;(2) 执 行 股 东 大 会 的 决 议 ;(3) 决 定 公 司 的 经 营 计 划 和 投 资 方 案 ;(4) 制 订 公 司 的 年 度 财 务 预 算 方 案 决 算 方 案 ;(5) 制 订 公 司 的 利 润 分 配 方 案 和 弥 补 亏 损 方 案 ;(6) 制 订 公 司 增 加 或 者 减 少 注 册 资 本 发 行 债 券 或 其 他 证 券 及 上 市 方 案 ;(7) 拟 订 公 司 重 大 收 购 收 购 本 公 司 股 票 或 者 合 并 分 立 解 散 及 变 更 公 司 形 式 的 方 案 ;(8) 在 股 东 大 会 授 权 范 围 内, 决 定 公 司 对 外 投 资 收 购 出 售 资 产 资 产 抵 押 对 外 担 保 事 项 委 托 理 财 关 联 交 易 等 事 项 ;(9) 决 定 公 司 内 部 管 理 机 构 的 设 置 ;(10) 聘 任 或 者 解 聘 公 司 总 经 理 ; 根 据 总 经 理 的 提 名, 聘 任 或 者 解 聘 公 司 副 总 经 理 财 务 负 责 人 等 高 级 管 理 人 员, 并 决 定 其 报 酬 事 项 和 奖 惩 事 项 ;(11) 制 订 公 司 的 基 本 管 理 制 度 ;(12) 制 订 公 司 章 程 的 修 改 方 案 ;(13) 管 理 公 司 的 信 息 披 露 事 项 ;(14) 向 股 东 大 会 提 请 聘 请 或 更 换 为 公 司 审 计 的 会 计 师 事 务 所 ;(15) 听 取 公 司 总 经 理 的 工 作 汇 报 并 检 查 经 理 的 工 作 ;(16) 法 律 行 政 法 规 部 门 规 章 或 公 司 章 程 授 予 的 其 他 职 权 2 董 事 会 议 事 规 则 董 事 会 定 期 会 议 每 年 召 开 两 次 董 事 会 临 时 会 议 可 以 随 时 召 开 下 述 人 士 或 机 构 有 权 提 议 召 开 董 事 会 临 时 会 议 :(1) 董 事 长 ;(2) 三 分 之 一 以 上 董 事 联 名 ; (3) 监 事 会 ;(4) 持 有 十 分 之 一 以 上 表 决 权 的 股 东 董 事 会 会 议 由 董 事 长 召 集, 董 事 长 不 能 履 行 职 务 或 者 不 履 行 职 务 的, 由 副 董 事 长 召 集 和 主 持 ; 副 董 事 长 不 能 履 行 职 务 或 者 不 履 行 职 务 的, 由 半 数 以 上 董 事 共 同 推 举 一 名 董 事 召 集 和 主 持

205 董 事 会 召 开 定 期 会 议, 应 于 会 议 召 开 10 日 前 以 书 面 方 式 将 会 议 通 知 送 达 董 事 监 事 总 经 理, 必 要 时 通 知 公 司 其 他 高 级 管 理 人 员 董 事 会 召 开 临 时 董 事 会 议, 应 于 会 议 召 开 24 小 时 前 以 书 面 传 真 署 名 短 信 息 或 专 人 等 方 式 将 通 知 送 达 董 事 监 事 总 经 理 公 司 董 事 会 会 议 须 由 过 半 数 以 上 董 事 出 席 方 可 举 行 每 一 名 董 事 享 有 一 票 表 决 权 公 司 董 事 会 做 出 决 议 时, 须 经 全 体 董 事 过 半 数 以 上 表 决 同 意 有 关 联 关 系 的 董 事, 在 董 事 会 审 议 有 关 联 交 易 时 应 当 自 动 回 避 并 放 弃 表 决 权, 董 事 会 会 议 由 过 半 数 的 无 关 联 关 系 董 事 出 席 即 可 举 行, 董 事 会 会 议 所 作 决 议 须 经 无 关 联 关 系 董 事 过 半 数 通 过 出 席 董 事 会 的 无 关 联 董 事 人 数 不 足 3 人 的, 应 将 该 事 项 提 交 股 东 大 会 审 议 3 董 事 会 的 召 开 情 况 自 2012 年 以 来, 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 共 召 开 董 事 会 会 议 22 次, 具 体 情 况 如 下 : 序 号 会 议 召 开 时 间 1 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 三 次 会 议 2012 年 3 月 1 日 2 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 四 次 会 议 2012 年 4 月 20 日 3 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 五 次 会 议 2012 年 5 月 9 日 4 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 六 次 会 议 2012 年 6 月 20 日 5 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 七 次 会 议 2012 年 11 月 10 日 6 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 八 次 会 议 2013 年 2 月 28 日 7 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 九 次 会 议 2013 年 3 月 20 日 8 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 十 次 会 议 2013 年 6 月 4 日 9 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 十 一 次 会 议 2013 年 12 月 20 日 10 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 十 二 次 会 议 2013 年 12 月 31 日 11 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 十 三 次 会 议 2014 年 1 月 20 日 12 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 十 四 次 会 议 2014 年 4 月 15 日 13 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 十 五 次 会 议 2014 年 4 月 30 日 14 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 董 事 会 第 十 六 次 会 议 2014 年 6 月 1 日

206 序 号 会 议 召 开 时 间 15 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 一 次 会 议 2014 年 6 月 20 日 16 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 二 次 会 议 2014 年 10 月 9 日 17 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 三 次 会 议 2014 年 11 月 26 日 18 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 四 次 会 议 2014 年 12 月 19 日 19 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 五 次 会 议 2015 年 1 月 12 日 20 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 六 次 会 议 2015 年 2 月 15 日 21 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 七 次 会 议 2015 年 10 月 26 日 22 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 董 事 会 第 八 次 会 议 2015 年 11 月 13 日 ( 三 ) 监 事 会 制 度 的 建 立 健 全 及 运 行 情 况 公 司 章 程 明 确 规 定 了 监 事 会 的 职 权 和 召 开 程 序, 监 事 会 议 事 规 则 进 一 步 细 化 和 明 确 了 监 事 会 的 运 作 规 范 和 要 求 1 监 事 会 的 职 权 根 据 公 司 章 程 第 一 百 四 十 七 条, 监 事 会 行 使 下 列 职 权 :(1) 应 当 对 董 事 会 编 制 的 公 司 定 期 报 告 进 行 审 核 并 提 出 书 面 审 核 意 见 ;(2) 检 查 公 司 财 务 ;(3) 对 董 事 高 级 管 理 人 员 执 行 公 司 职 务 的 行 为 进 行 监 督, 对 违 反 法 律 行 政 法 规 公 司 章 程 或 者 股 东 大 会 决 议 的 董 事 高 级 管 理 人 员 提 出 罢 免 的 建 议 ;(4) 当 董 事 高 级 管 理 人 员 的 行 为 损 害 公 司 的 利 益 时, 要 求 董 事 高 级 管 理 人 员 予 以 纠 正 ;(5) 提 议 召 开 临 时 股 东 大 会, 在 董 事 会 不 履 行 公 司 法 规 定 的 召 集 和 主 持 股 东 大 会 职 责 时 召 集 和 主 持 股 东 大 会 ;(6) 向 股 东 大 会 提 出 提 案 ;(7) 依 照 公 司 法 第 一 百 五 十 一 条 的 规 定, 对 董 事 高 级 管 理 人 员 提 起 诉 讼 ;(8) 发 现 公 司 经 营 情 况 异 常, 可 以 进 行 调 查 ; 必 要 时, 可 以 聘 请 会 计 师 事 务 所 律 师 事 务 所 等 专 业 机 构 协 助 其 工 作, 费 用 由 公 司 承 担 2 监 事 会 议 事 规 则 监 事 会 每 6 个 月 召 开 一 次 会 议 监 事 可 以 提 议 召 开 临 时 监 事 会 会 议 监 事 会 会 议 由 监 事 会 主 席 负 责 召 集 和 主 持, 监 事 会 主 席 不 能 履 行 职 务 或 者 不 履 行 职 务 的, 由 半 数 以 上 监 事 共 同 推 举 一 名 监 事 召 集 和 主 持

207 监 事 会 会 议 通 知 应 在 会 议 召 开 10 日 前 送 达 全 体 监 事, 召 开 临 时 会 议 应 在 24 小 时 前 通 知 通 知 应 包 括 会 议 的 日 期 地 点 和 期 限 事 由 和 议 题 发 出 通 知 的 时 间 等 监 事 会 会 议 应 当 由 二 分 之 一 以 上 的 监 事 出 席 方 可 举 行 如 出 席 会 议 的 监 事 不 足 监 事 总 人 数 的 二 分 之 一, 则 监 事 会 会 议 延 期 至 有 二 分 之 一 以 上 监 事 出 席 方 可 举 行 监 事 会 议 事 方 式 分 为 现 场 出 席 开 会 方 式 和 通 讯 方 式 监 事 会 作 出 决 议, 必 须 经 全 体 监 事 的 过 半 数 通 过 监 事 会 的 表 决 为 举 手 表 决 或 记 名 投 票 表 决, 每 名 监 事 有 一 票 表 决 权 3 监 事 会 会 议 召 开 情 况 自 2012 年 以 来, 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 共 召 开 监 事 会 会 议 10 次, 具 体 情 况 如 下 : 序 号 会 议 召 开 时 间 1 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 监 事 会 第 二 次 会 议 2012 年 5 月 9 日 2 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 监 事 会 第 三 次 会 议 2012 年 8 月 11 日 3 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 监 事 会 第 四 次 会 议 2013 年 6 月 4 日 4 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 监 事 会 第 五 次 会 议 2013 年 8 月 15 日 5 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 监 事 会 第 六 次 会 议 2014 年 4 月 30 日 6 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 二 届 监 事 会 第 七 次 会 议 2014 年 6 月 1 日 7 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 监 事 会 第 一 次 会 议 2014 年 6 月 20 日 8 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 监 事 会 第 二 次 会 议 2015 年 1 月 12 日 9 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 监 事 会 第 三 次 会 议 2015 年 2 月 15 日 10 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 第 三 届 监 事 会 第 四 次 会 议 2015 年 11 月 13 日 ( 四 ) 独 立 董 事 制 度 的 建 立 健 全 及 履 行 职 责 情 况 根 据 公 司 法 证 券 法 上 市 公 司 治 理 准 则 关 于 在 上 市 公 司 建 立 独 立 董 事 制 度 的 指 导 意 见 公 司 章 程 及 其 他 有 关 法 律 行 政 法 规 和 规 范 性 文 件, 为 了 确 保 独 立 董 事 议 事 程 序, 完 善 独 立 董 事 制 度, 提 高 独 立 董 事 工 作 效 率, 充 分 发 挥 独 立 董 事 的 作 用, 公 司 制 定 了 独 立 董 事 工 作 制 度

208 1 独 立 董 事 的 设 置 根 据 2014 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会 决 议, 公 司 聘 任 田 汉 雄 王 晓 鹏 喻 立 忠 3 名 独 立 董 事, 其 中 喻 立 忠 为 会 计 专 业 人 士, 王 晓 鹏 为 法 律 专 业 人 士 根 据 2014 年 第 四 次 临 时 股 东 大 会 决 议, 公 司 聘 任 王 芳 为 独 立 董 事, 王 芳 为 北 京 国 家 会 计 学 院 副 教 授 各 位 独 立 董 事 均 在 任 职 前 出 具 了 独 立 董 事 声 明 公 司 独 立 董 事 人 数 占 董 事 会 人 数 的 三 分 之 一 以 上, 符 合 法 定 要 求 2 独 立 董 事 的 职 责 根 据 独 立 董 事 工 作 制 度 的 规 定, 独 立 董 事 除 具 有 公 司 法 等 法 律 法 规 赋 予 董 事 的 职 权 外, 公 司 还 赋 予 独 立 董 事 以 下 特 别 职 权 :(1) 重 大 关 联 交 易 应 由 独 立 董 事 认 可 后, 提 交 董 事 会 讨 论 ; 独 立 董 事 作 出 判 断 前, 可 以 聘 请 中 介 机 构 出 具 独 立 财 务 顾 问 报 告, 作 为 其 判 断 的 依 据 ;(2) 向 董 事 会 提 议 聘 请 或 解 聘 会 计 师 事 务 所 ;(3) 向 董 事 会 提 请 召 开 临 时 股 东 大 会 ;(4) 提 议 召 开 董 事 会 ;(5) 独 立 聘 请 外 部 审 计 机 构 和 咨 询 机 构 ;(6) 可 以 在 股 东 大 会 召 开 前 公 开 向 股 东 征 集 投 票 权 除 第 (5) 项 应 经 全 体 独 立 董 事 同 意 外, 独 立 董 事 行 使 上 述 职 权 应 当 取 得 全 体 独 立 董 事 的 二 分 之 一 以 上 同 意 如 上 述 提 议 未 被 采 纳 或 所 列 职 权 不 能 正 常 行 使, 公 司 应 将 有 关 情 况 予 以 披 露 根 据 独 立 董 事 工 作 制 度 第 二 十 条 的 规 定, 独 立 董 事 除 履 行 上 述 职 责 外, 还 应 当 就 以 下 事 项 向 董 事 会 和 股 东 大 会 发 表 独 立 意 见 :(1) 提 名 任 免 董 事 ;(2) 聘 任 或 解 聘 高 级 管 理 人 员 ;(3) 公 司 董 事 高 级 管 理 人 员 的 薪 酬 ;(4) 公 司 的 股 东 实 际 控 制 人 及 其 关 联 企 业 对 公 司 现 有 或 新 发 生 的 总 额 高 于 300 万 元 或 高 于 公 司 最 近 经 审 计 净 资 产 值 的 5% 的 借 款 或 其 他 资 金 往 来, 以 及 公 司 是 否 采 取 有 效 措 施 回 收 欠 款 ;(5) 独 立 董 事 认 为 可 能 损 害 中 小 股 东 权 益 的 事 项 ;(6) 公 司 章 程 规 定 的 其 他 事 项 3 独 立 董 事 履 行 职 责 情 况 本 公 司 独 立 董 事 严 格 按 照 公 司 章 程 独 立 董 事 工 作 制 度 及 其 他 有 关 法 律 法 规 履 行 职 责, 积 极 出 席 各 次 董 事 会 会 议, 参 与 公 司 各 项 重 大 决 策, 对 公 司 关 联 交 易 发 表 了 意 见, 认 真 监 督 管 理 层 的 工 作, 对 本 公 司 依 照 法 人 治 理 结 构 规 范 运 作 发 挥 了 积 极 作 用 本 公 司 独 立 董 事 参 与 了 本 次 发 行 方 案 本 次 发 行 募 集 资 金 投

209 资 方 案 的 决 策, 并 利 用 他 们 的 专 业 知 识, 对 本 次 发 行 方 案 和 募 集 资 金 投 资 方 案 发 表 了 意 见 ( 五 ) 董 事 会 秘 书 制 度 的 建 立 健 全 及 履 行 职 责 情 况 根 据 公 司 法 证 券 法 上 市 公 司 治 理 准 则 关 于 在 上 市 公 司 建 立 独 立 董 事 制 度 的 指 导 意 见 公 司 章 程 及 其 他 有 关 法 律 行 政 法 规 和 规 范 性 文 件, 为 了 规 范 公 司 董 事 会 秘 书 的 工 作, 提 高 董 事 会 日 常 运 作 效 率, 保 护 投 资 者 合 法 权 益, 公 司 制 定 了 董 事 会 秘 书 工 作 细 则 1 董 事 会 秘 书 的 设 置 公 司 设 董 事 会 秘 书 1 名, 由 董 事 长 提 名, 由 董 事 会 聘 任 或 解 聘, 对 董 事 会 负 责 董 事 会 秘 书 负 责 公 司 股 东 大 会 和 董 事 会 会 议 的 筹 备 文 件 保 管 以 及 公 司 股 东 资 料 管 理, 办 理 信 息 披 露 事 务 等 事 宜 董 事 会 秘 书 应 遵 守 法 律 行 政 法 规 部 门 规 章 及 公 司 章 程 的 有 关 规 定 2 董 事 会 秘 书 的 职 责 根 据 董 事 会 秘 书 工 作 细 则 的 规 定, 董 事 会 秘 书 应 当 具 有 必 要 的 专 业 知 识 和 工 作 经 验, 其 主 要 职 责 包 括 :(1) 负 责 公 司 信 息 披 露 管 理 实 务 ;(2) 协 助 公 司 董 事 会 加 强 公 司 治 理 机 制 建 设 ;(3) 负 责 公 司 投 资 者 关 系 管 理 事 务, 完 善 公 司 投 资 者 的 沟 通 接 待 和 服 务 工 作 机 制 ;(4) 负 责 公 司 股 权 管 理 事 务 ;(5) 协 助 公 司 董 事 会 制 定 公 司 资 本 市 场 发 展 战 略, 协 助 筹 划 或 者 实 施 公 司 资 本 市 场 再 融 资 或 者 并 购 重 组 事 务 ;(6) 负 责 公 司 规 范 运 作 培 训 事 务, 组 织 公 司 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 及 其 他 相 关 人 员 接 受 相 关 法 律 法 规 和 其 他 规 范 性 文 件 的 培 训 ;(7) 提 示 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 履 行 忠 实 勤 勉 义 务 如 知 悉 前 述 人 员 违 反 相 关 法 律 法 规 其 他 规 范 性 文 件 或 公 司 章 程, 做 出 或 可 能 做 出 相 关 决 策 时, 应 当 予 以 警 示, 并 立 即 向 上 海 证 券 交 易 所 报 告 ;(8) 公 司 法 证 券 法 中 国 证 监 会 和 证 券 交 易 所 要 求 履 行 的 其 他 职 责 3 董 事 会 秘 书 履 行 职 责 情 况 公 司 董 事 会 秘 书 严 格 按 照 公 司 章 程 独 立 董 事 工 作 制 度 及 其 他 有 关 法 律 法 规 履 行 职 责, 出 席 了 公 司 历 次 董 事 会 股 东 大 会, 为 独 立 董 事 及 其 他 董 事 提

210 供 会 议 材 料 会 议 通 知 等 相 关 文 件, 按 照 有 关 规 定 完 成 历 次 会 议 记 录, 为 发 行 人 治 理 结 构 的 完 善 和 董 事 会 股 东 大 会 正 常 行 使 职 权 发 挥 了 重 要 作 用 二 公 司 战 略 审 计 提 名 薪 酬 与 考 核 委 员 会 的 设 置 情 况 本 公 司 董 事 会 下 设 战 略 委 员 会 审 计 委 员 会 提 名 委 员 会 薪 酬 与 考 核 委 员 会 等 四 个 专 门 委 员 会 其 中 审 计 委 员 会 提 名 委 员 会 薪 酬 与 考 核 委 员 会 中 独 立 董 事 占 多 数 并 担 任 召 集 人, 审 计 委 员 会 中 有 1 名 独 立 董 事 为 会 计 专 业 人 士 ( 一 ) 战 略 委 员 会 战 略 委 员 会 由 3 名 董 事 组 成, 分 别 为 董 事 长 孙 益 功 董 事 王 天 舒 独 立 董 事 田 汉 雄, 其 中 孙 益 功 担 任 主 任 根 据 本 公 司 董 事 会 战 略 委 员 会 议 事 规 则, 战 略 委 员 会 的 主 要 职 责 是 :1 对 公 司 发 展 战 略 和 中 长 期 发 展 规 划 方 案 进 行 研 究 提 出 建 议, 并 对 其 实 施 进 行 评 估 监 控 ;2 对 公 司 增 加 或 减 少 注 册 资 本 发 行 公 司 债 券 合 并 分 立 解 散 事 项 的 方 案 进 行 研 究 并 提 出 建 议 ;3 对 公 司 重 大 业 务 重 组 对 外 收 购 兼 并 及 资 产 出 让 进 行 研 究 并 提 出 建 议 ;4 对 公 司 拓 展 新 型 市 场 新 型 业 务 进 行 研 究 并 提 出 建 议 ;5 对 须 经 董 事 会 审 议 的 公 司 投 融 资 资 产 经 营 等 项 目 进 行 研 究 并 提 出 建 议 ;6 对 公 司 重 大 机 构 重 组 和 调 整 方 案 进 行 研 究 并 提 出 建 议 ;7 指 导 和 监 督 董 事 会 有 关 决 议 的 执 行 ;8 董 事 会 授 予 的 其 他 职 权 如 有 必 要, 委 员 会 可 以 聘 请 外 部 专 家 或 中 介 机 构 为 其 提 供 专 业 咨 询 服 务 ( 二 ) 审 计 委 员 会 审 计 委 员 会 由 3 名 董 事 组 成, 分 别 为 独 立 董 事 喻 立 忠 独 立 董 事 王 晓 鹏 董 事 王 燕, 其 中 独 立 董 事 喻 立 忠 为 会 计 专 业 人 士, 担 任 主 任 审 计 委 员 会 下 设 审 计 部, 配 备 了 1 名 专 职 人 员, 对 公 司 的 日 常 经 营 等 工 作 进 行 审 计 监 察 根 据 本 公 司 董 事 会 审 计 委 员 会 议 事 规 则, 审 计 委 员 会 的 主 要 职 责 是 :1 提 议 聘 请 续 聘 或 更 换 外 部 审 计 师, 以 及 确 定 相 关 审 计 费 用, 并 报 董 事 会 批 准 ; 2 评 估 外 部 审 计 师 工 作, 监 督 外 部 审 计 师 的 独 立 性 工 作 程 序 质 量 和 结 果 ;3 监 督 公 司 的 内 部 审 计 制 度 及 其 实 施 ;4 指 导 评 估 内 部 审 计 机 构 的 工 作, 对 公

211 司 内 部 审 计 机 构 负 责 人 的 任 免 提 出 建 议 ;5 负 责 内 部 审 计 与 外 部 审 计 之 间 的 沟 通 ;6 审 核 公 司 的 财 务 信 息 及 其 披 露 ;7 审 查 并 监 督 公 司 的 内 控 制 度 的 有 效 运 行 ;8 董 事 会 授 予 的 其 他 职 权 ( 三 ) 提 名 委 员 会 提 名 委 员 会 由 3 名 董 事 组 成, 分 别 为 独 立 董 事 王 晓 鹏 独 立 董 事 田 汉 雄 董 事 王 天 舒, 其 中 独 立 董 事 王 晓 鹏 担 任 主 任 根 据 本 公 司 董 事 会 提 名 委 员 会 议 事 规 则, 提 名 委 员 会 的 主 要 职 责 是 :1 研 究 公 司 董 事 高 级 管 理 人 员 的 选 择 标 准 程 序 及 方 法, 向 董 事 会 提 出 建 议 ;2 广 泛 搜 寻 合 格 的 董 事 和 高 级 管 理 人 员 的 人 选 ;3 对 董 事 候 选 人 和 总 裁 人 选 进 行 审 查 并 提 出 建 议 ;4 董 事 会 授 予 的 其 他 职 权 ( 四 ) 薪 酬 与 考 核 委 员 会 薪 酬 与 考 核 委 员 会 由 3 名 董 事 组 成, 分 别 是 独 立 董 事 田 汉 雄 独 立 董 事 喻 立 忠 董 事 长 孙 益 功, 其 中 独 立 董 事 田 汉 雄 担 任 主 任 根 据 本 公 司 董 事 会 薪 酬 与 考 核 委 员 会 议 事 规 则, 薪 酬 与 考 核 委 员 会 的 主 要 职 责 为 :1 研 究 董 事 监 事 与 高 级 管 理 人 员 业 绩 考 核 的 标 准, 进 行 考 核 并 向 董 事 会 提 出 建 议 ;2 研 究 和 审 查 董 事 监 事 与 高 级 管 理 人 员 的 薪 酬 政 策 与 方 案 并 向 董 事 会 提 出 建 议 ;3 董 事 会 授 予 的 其 他 职 权 如 有 必 要, 委 员 会 可 以 聘 请 外 部 专 家 或 中 介 机 构 为 其 提 供 专 业 咨 询 服 务 三 公 司 最 近 三 年 不 存 在 重 大 违 法 违 规 行 为 公 司 已 依 法 建 立 健 全 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 独 立 董 事 董 事 会 秘 书 等 制 度, 报 告 期 内, 公 司 严 格 依 照 相 关 法 律 法 规 及 公 司 章 程 开 展 经 营 活 动, 不 存 在 重 大 违 法 违 规 行 为, 亦 未 因 重 大 违 法 违 规 行 为 而 受 到 任 何 行 政 处 罚 四 公 司 报 告 期 内 资 金 占 用 和 对 外 担 保 的 情 况 报 告 期 内, 本 公 司 不 存 在 资 金 被 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 控 制 的 其 他 企 业 占 用 的 情 况, 也 不 存 在 为 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 控 制 的 其 他 企 业 提 供 担 保 的 情 况

212 五 公 司 内 部 控 制 制 度 情 况 ( 一 ) 公 司 管 理 层 对 内 部 控 制 制 度 自 我 评 估 公 司 管 理 层 对 公 司 的 内 部 控 制 制 度 进 行 了 自 查 和 评 估 后 认 为, 从 完 整 性 合 理 性 及 有 效 性 的 角 度 看, 公 司 目 前 的 治 理 结 构 和 现 有 内 部 会 计 控 制 基 本 能 够 适 应 公 司 管 理 的 要 求, 能 够 对 编 制 真 实 完 整 公 允 的 财 务 报 表 提 供 合 理 的 保 证, 能 够 对 公 司 各 项 业 务 活 动 的 健 康 运 行 及 国 家 有 关 法 律 法 规 和 单 位 内 部 规 章 制 度 的 贯 彻 执 行 提 供 保 证, 并 且 得 到 了 较 为 有 效 的 执 行 ( 二 ) 注 册 会 计 师 对 发 行 人 内 部 控 制 的 鉴 证 意 见 本 次 发 行 审 计 机 构 立 信 所 出 具 了 内 部 控 制 鉴 证 报 告 ( 信 会 师 报 字 [2015] 第 号 ), 认 为 : 同 策 咨 询 按 照 财 政 部 等 五 部 委 颁 发 的 企 业 内 部 控 制 基 本 规 范 及 相 关 规 定 于 2015 年 6 月 30 日 在 所 有 重 大 方 面 保 持 了 与 财 务 报 表 相 关 的 有 效 的 内 部 控 制

213 第 十 节 财 务 会 计 信 息 一 财 务 报 表 及 其 审 计 意 见 ( 一 ) 财 务 报 表 审 计 意 见 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 对 公 司 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日 的 母 公 司 资 产 负 债 表 和 合 并 资 产 负 债 表,2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 2015 年 1-6 月 的 利 润 表 和 合 并 利 润 表 现 金 流 量 表 和 合 并 现 金 流 量 表 所 有 者 权 益 变 动 表 和 合 并 所 有 者 权 益 变 动 表 以 及 财 务 报 表 附 注 进 行 了 审 计, 并 出 具 了 信 会 师 报 字 [2015] 第 号 审 计 报 告 本 节 的 财 务 会 计 信 息 及 有 关 分 析 引 用 的 财 务 数 据, 除 特 别 说 明 以 外, 均 引 自 经 审 计 的 合 并 财 务 报 表 ( 二 ) 财 务 报 表 1 合 并 财 务 报 表 (1) 合 并 资 产 负 债 表 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 流 动 资 产 : 货 币 资 金 27, , , , 应 收 票 据 , 应 收 账 款 31, , , , 预 付 款 项 3, , , 应 收 股 利 其 他 应 收 款 29, , , 存 货 其 他 流 动 资 产 34, , ,

214 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 流 动 资 产 合 计 126, , , , 非 流 动 资 产 : 可 供 出 售 金 融 资 产 长 期 股 权 投 资 2, 固 定 资 产 16, , , , 无 形 资 产 商 誉 长 期 待 摊 费 用 递 延 所 得 税 资 产 1, , 其 他 非 流 动 资 产 4, , , , 非 流 动 资 产 合 计 25, , , , 资 产 总 计 152, , , , 合 并 资 产 负 债 表 ( 续 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 流 动 负 债 : 应 付 账 款 , , 预 收 款 项 应 付 职 工 薪 酬 3, , , , 应 交 税 费 1, , , , 应 付 股 利 1, , 其 他 应 付 款 2, , , , 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 流 动 负 债 合 计 1, , , , 非 流 动 负 债 : 长 期 借 款 3, , , , 递 延 收 益 非 流 动 负 债 合 计 3, , , ,

215 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 负 债 合 计 13, , , , 所 有 者 权 益 : 股 本 24, , , , 资 本 公 积 60, , , , 盈 余 公 积 5, , , , 未 分 配 利 润 46, , , , 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 136, , , , 少 数 股 东 权 益 1, , , , 所 有 者 权 益 合 计 138, , , , 负 债 和 所 有 者 权 益 总 计 152, , , , (2) 合 并 利 润 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 营 业 总 收 入 37, , , , 其 中 : 营 业 收 入 37, , , , 二 营 业 总 成 本 38, , , , 其 中 : 营 业 成 本 23, , , , 营 业 税 金 及 附 加 2, , , , 销 售 费 用 管 理 费 用 11, , , , 财 务 费 用 资 产 减 值 损 失 1, , 投 资 收 益 ( 损 失 以 - 号 填 列 ) 其 中 : 对 联 营 企 业 和 合 营 企 业 的 投 资 收 益 三 营 业 利 润 ( 亏 损 以 - 号 填 列 ) 1, , , , 加 : 营 业 外 收 入

216 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 利 得 减 : 营 业 外 支 出 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 损 失 四 利 润 总 额 ( 亏 损 总 额 以 - 号 填 列 ) , , , 减 : 所 得 税 费 用 , , , 五 净 利 润 ( 净 亏 损 以 - 号 填 列 ) 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 , , , , , , 少 数 股 东 损 益 , 六 其 他 综 合 收 益 的 税 后 净 额 七 综 合 收 益 总 额 八 每 股 收 益 : ( 一 ) 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) ( 二 ) 稀 释 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) (3) 合 并 现 金 流 量 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 36, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

217 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 支 付 的 各 项 税 费 4, , , , 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 二 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 收 回 投 资 收 到 的 现 金 取 得 投 资 收 益 收 到 的 现 金 处 置 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 收 回 的 现 金 净 额 收 到 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 支 付 的 现 金 14, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 投 资 支 付 的 现 金 236, , , , 支 付 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 三 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 其 中 : 子 公 司 吸 收 少 数 股 东 投 资 收 到 的 现 金 取 得 借 款 收 到 的 现 金 , , , , , , , , , , , ,

218 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 其 中 : 子 公 司 支 付 给 少 数 股 东 的 股 利 利 润 支 付 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 筹 资 活 动 现 金 流 出 小 计 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 四 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 五 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 加 : 期 初 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 六 期 末 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 母 公 司 财 务 报 表 (1) 母 公 司 资 产 负 债 表 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 流 动 资 产 : 货 币 资 金 24, , , , 应 收 票 据 - 1, 应 收 账 款 16, , , , 预 付 款 项 应 收 股 利 其 他 应 收 款 35, , , ,

219 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 存 货 其 他 流 动 资 产 34, , , 流 动 资 产 合 计 112, , , , 非 流 动 资 产 : 可 供 出 售 金 融 资 产 长 期 股 权 投 资 7, , , , 固 定 资 产 10, , , , 无 形 资 产 递 延 所 得 税 资 产 其 他 非 流 动 资 产 3, , , 非 流 动 资 产 合 计 23, , , , 资 产 总 计 135, , , , 母 公 司 资 产 负 债 表 ( 续 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 流 动 负 债 : 应 付 账 款 , , 预 收 款 项 应 付 职 工 薪 酬 1, , , , 应 交 税 费 , , , 应 付 股 利 1, , 其 他 应 付 款 9, , , , 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 流 动 负 债 合 计 14, , , , 非 流 动 负 债 : 长 期 借 款 1, , , , 递 延 收 益 非 流 动 负 债 合 计 1, , , ,

220 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 负 债 合 计 15, , , , 所 有 者 权 益 : 股 本 24, , , , 资 本 公 积 61, , , , 盈 余 公 积 4, , , , 未 分 配 利 润 28, , , , 所 有 者 权 益 合 计 119, , , , 负 债 和 所 有 者 权 益 总 计 135, , , , (2) 母 公 司 利 润 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 营 业 收 入 15, , , , 减 : 营 业 成 本 9, , , , 营 业 税 金 及 附 加 , , , 销 售 费 用 管 理 费 用 6, , , , 财 务 费 用 资 产 减 值 损 失 1, , 投 资 收 益 ( 损 失 以 - 号 填 列 ) 其 中 : 对 联 营 企 业 和 合 营 企 业 的 投 资 收 益 二 营 业 利 润 ( 亏 损 以 - 填 列 ) 2, , , , , , , 加 : 营 业 外 收 入 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 利 得 减 : 营 业 外 支 出 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 损 失

221 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 三 利 润 总 额 ( 亏 损 总 额 以 - 号 填 列 ) , , , 减 : 所 得 税 费 用 , , 四 净 利 润 ( 净 亏 损 以 - 号 填 列 ) 五 其 他 综 合 收 益 的 税 后 净 额 , , , 六 综 合 收 益 总 额 七 每 股 收 益 : ( 一 ) 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) ( 二 ) 稀 释 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) (3) 母 公 司 现 金 流 量 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 收 到 的 税 费 返 还 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 支 付 的 各 项 税 费 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 15, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

222 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 二 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 收 回 投 资 收 到 的 现 金 取 得 投 资 收 益 收 到 的 现 金 处 置 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 收 回 的 现 金 净 额 处 置 子 公 司 及 其 他 营 业 单 位 收 到 的 现 金 净 额 收 到 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 支 付 的 现 金 投 资 支 付 的 现 金 支 付 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 三 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 32, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

223 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 取 得 借 款 收 到 的 现 金 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 筹 资 活 动 现 金 流 出 小 计 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 四 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 五 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 加 : 期 初 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 六 期 末 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 二 财 务 报 表 的 编 制 基 础 及 合 并 财 务 报 表 范 围 ( 一 ) 编 制 基 础 公 司 以 持 续 经 营 为 基 础, 根 据 实 际 发 生 的 交 易 和 事 项, 按 照 财 政 部 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 和 各 项 具 体 会 计 准 则 企 业 会 计 准 则 应 用 指 南 企 业 会 计 准 则 解 释 及 其 他 相 关 规 定 ( 以 下 合 称 企 业 会 计 准 则 ), 以 及 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 公 开 发 行 证 券 的 公 司 信 息 披 露 编 报 规 则 第 15 号 财 务 报 告 的 一 般 规 定 的 披 露 规 定 编 制 财 务 报 表 ( 二 ) 持 续 经 营

224 公 司 管 理 层 对 公 司 持 续 经 营 能 力 评 估 后 认 为 公 司 不 存 在 可 能 导 致 持 续 经 营 产 生 重 大 疑 虑 的 事 项 或 情 况, 公 司 财 务 报 表 是 按 照 持 续 经 营 假 设 为 基 础 编 制 的 ( 三 ) 合 并 财 务 报 表 范 围 及 其 变 化 情 况 1 合 并 财 务 报 表 范 围 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 合 并 报 表 范 围 如 下 表 所 示 : 序 号 子 公 司 全 称 是 否 纳 入 合 并 财 务 报 表 范 围 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 1 上 海 同 鹏 企 业 管 理 有 限 公 司 是 是 是 是 2 上 海 同 策 众 心 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 3 上 海 合 纵 创 智 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 否 注 1 是 是 4 南 京 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 5 常 州 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 6 苏 州 市 同 策 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 是 是 是 是 7 北 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 否 否 注 2 是 8 杭 州 同 策 同 晶 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 9 上 海 同 馨 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 10 青 岛 同 策 房 产 营 销 策 划 有 限 公 司 是 是 是 是 11 长 沙 同 策 房 地 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 12 大 连 同 益 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 13 陕 西 同 策 房 地 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 14 无 锡 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 15 上 海 卓 企 华 屋 房 产 投 资 顾 问 有 限 公 司 是 是 是 是 16 江 西 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 17 河 南 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 18 沈 阳 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 19 四 川 同 策 房 地 产 顾 问 有 限 公 司 是 是 是 是 20 重 庆 同 策 置 业 顾 问 有 限 公 司 是 是 是 是

225 21 天 津 同 益 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 是 是 是 是 22 南 通 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 23 安 徽 同 力 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 24 长 春 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 25 营 口 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 26 杭 州 同 晶 沟 通 广 告 有 限 公 司 是 是 是 是 27 烟 台 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 是 28 大 连 朴 素 传 播 有 限 公 司 是 是 是 否 ( 注 3) 29 厦 门 同 著 房 地 产 代 理 有 限 公 司 是 是 是 否 ( 注 3) 30 扬 州 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 否 ( 注 3) 31 济 南 同 晶 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 是 否 ( 注 3) 32 上 海 康 达 信 企 业 管 理 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 33 上 海 蓝 正 管 理 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 34 上 海 同 海 投 资 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 35 大 连 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 36 宁 波 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 37 泰 州 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 38 镇 江 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 39 同 海 投 资 咨 询 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 40 上 海 同 渡 房 产 营 销 策 划 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 41 上 海 澹 然 资 产 管 理 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 42 上 海 朴 然 资 产 管 理 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 43 南 通 同 一 广 告 有 限 公 司 是 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 44 上 海 同 策 诚 果 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 45 上 海 同 赋 房 产 咨 询 有 限 公 司 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 46 同 策 控 股 有 限 公 司 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 47 Tospur Pty Ltd. 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 48 南 通 同 策 房 屋 经 纪 有 限 公 司 是 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 否 ( 注 3) 注 1: 公 司 已 于 2014 年 10 月 末 转 让 其 持 有 的 合 纵 创 智 100% 股 权, 故 从 2014 年 11 月 起 该 公 司 不 再 纳 入 合

226 并 范 围 注 2: 公 司 已 于 2013 年 9 月 末 转 让 其 持 有 的 北 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 全 部 85% 股 权, 故 从 2013 年 10 月 起 该 公 司 不 再 纳 入 合 并 范 围 注 3: 该 等 公 司 尚 未 成 立 或 尚 未 被 收 购 2 合 并 财 务 报 表 范 围 的 变 化 情 况 (1) 处 置 子 公 司 1)2013 年 9 月, 公 司 与 自 然 人 刘 陈 第 签 订 股 权 转 让 协 议, 将 公 司 持 有 的 北 京 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司 (2013 年 9 月 更 名 为 北 京 仪 嘉 隆 商 贸 有 限 公 司 ) 全 部 85% 的 股 权 以 0 元 的 价 格 予 以 转 让, 并 于 2013 年 9 月 完 成 工 商 变 更 手 续, 因 此 从 2013 年 10 月 起 该 公 司 不 再 纳 入 合 并 范 围 2)2014 年 9 月, 公 司 与 自 然 人 黄 祯 签 订 股 权 转 让 协 议, 将 公 司 持 有 的 上 海 合 纵 创 智 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 100% 的 股 权 以 75 万 元 的 价 格 予 以 转 让 并 于 2014 年 10 月 完 成 工 商 变 更 手 续, 因 此 从 2014 年 11 月 起 该 公 司 不 再 纳 入 合 并 范 围 (2) 新 设 子 公 司 1)2012 年 5 月, 公 司 与 自 然 人 柴 伟 斌 合 资 成 立 烟 台 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 80% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 2)2013 年 5 月, 公 司 独 资 成 立 大 连 朴 素 传 播 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 3)2013 年 6 月, 公 司 与 自 然 人 王 石 生 合 资 成 立 厦 门 同 著 房 地 产 代 理 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 88% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 4)2013 年 8 月, 公 司 独 资 成 立 扬 州 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 5)2013 年 9 月, 公 司 与 自 然 人 柴 伟 斌 合 资 成 立 济 南 同 晶 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 80% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 6)2014 年 1 月, 公 司 独 资 成 立 中 国 同 海 投 资 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围

227 7)2014 年 3 月, 公 司 与 自 然 人 黄 云 合 资 成 立 上 海 同 海 投 资 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 65% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 8)2014 年 3 月, 公 司 独 资 成 立 大 连 同 进 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 9)2014 年 4 月, 公 司 独 资 成 立 宁 波 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 10)2014 年 5 月, 公 司 与 自 然 人 褚 晓 楠 合 资 成 立 泰 州 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 60% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 11)2014 年 6 月, 公 司 与 自 然 人 刘 思 陵 合 资 成 立 镇 江 同 协 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 85% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 12)2014 年 8 月, 公 司 独 资 成 立 南 通 同 一 广 告 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 13)2014 年 9 月, 公 司 独 资 成 立 上 海 同 渡 房 产 营 销 策 划 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 14)2014 年 10 月, 公 司 独 资 成 立 上 海 澹 然 资 产 管 理 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 15)2014 年 10 月, 公 司 独 资 成 立 上 海 朴 然 资 产 管 理 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 16)2015 年 1 月, 公 司 独 资 成 立 同 策 ( 中 国 ) 控 股 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 17)2015 年 4 月, 公 司 与 自 然 人 向 梅 吴 绍 礼 及 安 定 合 资 成 立 上 海 同 策 诚 果 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 70% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 18)2015 年 4 月, 公 司 与 自 然 人 张 思 合 资 成 立 上 海 同 赋 房 产 咨 询 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 90% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 19)2015 年 6 月, 公 司 与 自 然 人 NI HUA 合 资 成 立 Tospur Pty Ltd., 公 司 持 有 其 70% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围

228 20)2015 年 6 月, 公 司 独 资 成 立 南 通 同 策 房 屋 经 纪 有 限 公 司, 公 司 持 有 其 100% 的 股 权, 故 将 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 三 报 告 期 内 采 用 的 主 要 会 计 政 策 和 会 计 估 计 ( 一 ) 同 一 控 制 下 和 非 同 一 控 制 下 企 业 合 并 的 会 计 处 理 方 法 1 同 一 控 制 下 企 业 合 并 公 司 在 企 业 合 并 中 取 得 的 资 产 和 负 债, 按 照 合 并 日 在 被 合 并 方 资 产 负 债 ( 包 括 最 终 控 制 方 收 购 被 合 并 方 而 形 成 的 商 誉 ) 在 最 终 控 制 方 合 并 财 务 报 表 中 的 账 面 价 值 计 量 在 合 并 中 取 得 的 净 资 产 账 面 价 值 与 支 付 的 合 并 对 价 账 面 价 值 ( 或 发 行 股 份 面 值 总 额 ) 的 差 额, 调 整 资 本 公 积 中 的 股 本 溢 价, 资 本 公 积 中 的 股 本 溢 价 不 足 冲 减 的, 调 整 留 存 收 益 2 非 同 一 控 制 下 企 业 合 并 公 司 在 购 买 日 对 作 为 企 业 合 并 对 价 付 出 的 资 产 发 生 或 承 担 的 负 债 按 照 公 允 价 值 计 量, 公 允 价 值 与 其 账 面 价 值 的 差 额, 计 入 当 期 损 益 公 司 对 合 并 成 本 大 于 合 并 中 取 得 的 被 购 买 方 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 份 额 的 差 额, 确 认 为 商 誉 ; 合 并 成 本 小 于 合 并 中 取 得 的 被 购 买 方 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 份 额 的 差 额, 经 复 核 后, 计 入 当 期 损 益 为 企 业 合 并 发 生 的 审 计 法 律 服 务 评 估 咨 询 等 中 介 费 用 以 及 其 他 直 接 相 关 费 用, 于 发 生 时 计 入 当 期 损 益 ; 为 企 业 合 并 而 发 行 权 益 性 证 券 的 交 易 费 用, 冲 减 权 益 ( 二 ) 合 并 财 务 报 表 的 编 制 方 法 1 合 并 范 围 公 司 合 并 财 务 报 表 的 合 并 范 围 以 控 制 为 基 础 确 定, 所 有 子 公 司 ( 包 括 公 司 所 控 制 的 被 投 资 方 可 分 割 的 部 分 ) 均 纳 入 合 并 财 务 报 表 2 合 并 程 序 公 司 以 自 身 和 各 子 公 司 的 财 务 报 表 为 基 础, 根 据 其 他 有 关 资 料, 编 制 合 并 财

229 务 报 表 公 司 编 制 合 并 财 务 报 表, 将 整 个 企 业 集 团 视 为 一 个 会 计 主 体, 依 据 相 关 企 业 会 计 准 则 的 确 认 计 量 和 列 报 要 求, 按 照 统 一 的 会 计 政 策, 反 映 本 企 业 集 团 整 体 财 务 状 况 经 营 成 果 和 现 金 流 量 所 有 纳 入 合 并 财 务 报 表 合 并 范 围 的 子 公 司 所 采 用 的 会 计 政 策 会 计 期 间 与 公 司 一 致, 如 子 公 司 采 用 的 会 计 政 策 会 计 期 间 与 公 司 不 一 致 的, 在 编 制 合 并 财 务 报 表 时, 按 公 司 的 会 计 政 策 会 计 期 间 进 行 必 要 的 调 整 对 于 非 同 一 控 制 下 企 业 合 并 取 得 的 子 公 司, 以 购 买 日 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 为 基 础 对 其 财 务 报 表 进 行 调 整 对 于 同 一 控 制 下 企 业 合 并 取 得 的 子 公 司, 以 其 资 产 负 债 ( 包 括 最 终 控 制 方 收 购 该 子 公 司 而 形 成 的 商 誉 ) 在 最 终 控 制 方 财 务 报 表 中 的 账 面 价 值 为 基 础 对 其 财 务 报 表 进 行 调 整 子 公 司 所 有 者 权 益 当 期 净 损 益 和 当 期 综 合 收 益 中 属 于 少 数 股 东 的 份 额 分 别 在 合 并 资 产 负 债 表 中 所 有 者 权 益 项 目 下 合 并 利 润 表 中 净 利 润 项 目 下 和 综 合 收 益 总 额 项 目 下 单 独 列 示 子 公 司 少 数 股 东 分 担 的 当 期 亏 损 超 过 了 少 数 股 东 在 该 子 公 司 期 初 所 有 者 权 益 中 所 享 有 份 额 而 形 成 的 余 额, 冲 减 少 数 股 东 权 益 (1) 增 加 子 公 司 或 业 务 在 报 告 期 内, 若 因 同 一 控 制 下 企 业 合 并 增 加 子 公 司 或 业 务 的, 则 调 整 合 并 资 产 负 债 表 的 期 初 数 ; 将 子 公 司 或 业 务 合 并 当 期 期 初 至 报 告 期 末 的 收 入 费 用 利 润 纳 入 合 并 利 润 表 ; 将 子 公 司 或 业 务 合 并 当 期 期 初 至 报 告 期 末 的 现 金 流 量 纳 入 合 并 现 金 流 量 表, 同 时 对 比 较 报 表 的 相 关 项 目 进 行 调 整, 视 同 合 并 后 的 报 告 主 体 自 最 终 控 制 方 开 始 控 制 时 点 起 一 直 存 在 因 追 加 投 资 等 原 因 能 够 对 同 一 控 制 下 的 被 投 资 方 实 施 控 制 的, 视 同 参 与 合 并 的 各 方 在 最 终 控 制 方 开 始 控 制 时 即 以 目 前 的 状 态 存 在 进 行 调 整 在 取 得 被 合 并 方 控 制 权 之 前 持 有 的 股 权 投 资, 在 取 得 原 股 权 之 日 与 合 并 方 和 被 合 并 方 同 处 于 同 一 控 制 之 日 孰 晚 日 起 至 合 并 日 之 间 已 确 认 有 关 损 益 其 他 综 合 收 益 以 及 其 他 净 资 产 变 动, 分 别 冲 减 比 较 报 表 期 间 的 期 初 留 存 收 益 或 当 期 损 益 在 报 告 期 内, 若 因 非 同 一 控 制 下 企 业 合 并 增 加 子 公 司 或 业 务 的, 则 不 调 整 合 并 资 产 负 债 表 期 初 数 ; 将 该 子 公 司 或 业 务 自 购 买 日 至 报 告 期 末 的 收 入 费 用 利 润 纳 入 合 并 利 润 表 ; 该 子 公 司 或 业 务 自 购 买 日 至 报 告 期 末 的 现 金 流 量 纳 入 合 并 现

230 金 流 量 表 因 追 加 投 资 等 原 因 能 够 对 非 同 一 控 制 下 的 被 投 资 方 实 施 控 制 的, 对 于 购 买 日 之 前 持 有 的 被 购 买 方 的 股 权, 公 司 按 照 该 股 权 在 购 买 日 的 公 允 价 值 进 行 重 新 计 量, 公 允 价 值 与 其 账 面 价 值 的 差 额 计 入 当 期 投 资 收 益 购 买 日 之 前 持 有 的 被 购 买 方 的 股 权 涉 及 权 益 法 核 算 下 的 其 他 综 合 收 益 以 及 除 净 损 益 其 他 综 合 收 益 和 利 润 分 配 之 外 的 其 他 所 有 者 权 益 变 动 的, 与 其 相 关 的 其 他 综 合 收 益 其 他 所 有 者 权 益 变 动 转 为 购 买 日 所 属 当 期 投 资 收 益, 由 于 被 投 资 方 重 新 计 量 设 定 受 益 计 划 净 负 债 或 净 资 产 变 动 而 产 生 的 其 他 综 合 收 益 除 外 (2) 处 置 子 公 司 或 业 务 1 一 般 处 理 方 法 在 报 告 期 内, 公 司 处 置 子 公 司 或 业 务, 则 该 子 公 司 或 业 务 期 初 至 处 置 日 的 收 入 费 用 利 润 纳 入 合 并 利 润 表 ; 该 子 公 司 或 业 务 期 初 至 处 置 日 的 现 金 流 量 纳 入 合 并 现 金 流 量 表 因 处 置 部 分 股 权 投 资 或 其 他 原 因 丧 失 了 对 被 投 资 方 控 制 权 时, 对 于 处 置 后 的 剩 余 股 权 投 资, 公 司 按 照 其 在 丧 失 控 制 权 日 的 公 允 价 值 进 行 重 新 计 量 处 置 股 权 取 得 的 对 价 与 剩 余 股 权 公 允 价 值 之 和, 减 去 按 原 持 股 比 例 计 算 应 享 有 原 有 子 公 司 自 购 买 日 或 合 并 日 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 的 份 额 与 商 誉 之 和 的 差 额, 计 入 丧 失 控 制 权 当 期 的 投 资 收 益 与 原 有 子 公 司 股 权 投 资 相 关 的 其 他 综 合 收 益 或 除 净 损 益 其 他 综 合 收 益 及 利 润 分 配 之 外 的 其 他 所 有 者 权 益 变 动, 在 丧 失 控 制 权 时 转 为 当 期 投 资 收 益, 由 于 被 投 资 方 重 新 计 量 设 定 受 益 计 划 净 负 债 或 净 资 产 变 动 而 产 生 的 其 他 综 合 收 益 除 外 2 分 步 处 置 子 公 司 通 过 多 次 交 易 分 步 处 置 对 子 公 司 股 权 投 资 直 至 丧 失 控 制 权 的, 处 置 对 子 公 司 股 权 投 资 的 各 项 交 易 的 条 款 条 件 以 及 经 济 影 响 符 合 以 下 一 种 或 多 种 情 况, 通 常 表 明 应 将 多 次 交 易 事 项 作 为 一 揽 子 交 易 进 行 会 计 处 理 : A 这 些 交 易 是 同 时 或 者 在 考 虑 了 彼 此 影 响 的 情 况 下 订 立 的 ; B 这 些 交 易 整 体 才 能 达 成 一 项 完 整 的 商 业 结 果 ;

231 C 一 项 交 易 的 发 生 取 决 于 其 他 至 少 一 项 交 易 的 发 生 ; D 一 项 交 易 单 独 看 是 不 经 济 的, 但 是 和 其 他 交 易 一 并 考 虑 时 是 经 济 的 处 置 对 子 公 司 股 权 投 资 直 至 丧 失 控 制 权 的 各 项 交 易 属 于 一 揽 子 交 易 的, 公 司 将 各 项 交 易 作 为 一 项 处 置 子 公 司 并 丧 失 控 制 权 的 交 易 进 行 会 计 处 理 ; 但 是, 在 丧 失 控 制 权 之 前 每 一 次 处 置 价 款 与 处 置 投 资 对 应 的 享 有 该 子 公 司 净 资 产 份 额 的 差 额, 在 合 并 财 务 报 表 中 确 认 为 其 他 综 合 收 益, 在 丧 失 控 制 权 时 一 并 转 入 丧 失 控 制 权 当 期 的 损 益 处 置 对 子 公 司 股 权 投 资 直 至 丧 失 控 制 权 的 各 项 交 易 不 属 于 一 揽 子 交 易 的, 在 丧 失 控 制 权 之 前, 按 不 丧 失 控 制 权 的 情 况 下 部 分 处 置 对 子 公 司 的 股 权 投 资 的 相 关 政 策 进 行 会 计 处 理 ; 在 丧 失 控 制 权 时, 按 处 置 子 公 司 一 般 处 理 方 法 进 行 会 计 处 理 (3) 购 买 子 公 司 少 数 股 权 公 司 因 购 买 少 数 股 权 新 取 得 的 长 期 股 权 投 资 与 按 照 新 增 持 股 比 例 计 算 应 享 有 子 公 司 自 购 买 日 ( 或 合 并 日 ) 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额, 调 整 合 并 资 产 负 债 表 中 的 资 本 公 积 中 的 股 本 溢 价, 资 本 公 积 中 的 股 本 溢 价 不 足 冲 减 的, 调 整 留 存 收 益 (4) 不 丧 失 控 制 权 的 情 况 下 部 分 处 置 对 子 公 司 的 股 权 投 资 在 不 丧 失 控 制 权 的 情 况 下 因 部 分 处 置 对 子 公 司 的 长 期 股 权 投 资 而 取 得 的 处 置 价 款 与 处 置 长 期 股 权 投 资 相 对 应 享 有 子 公 司 自 购 买 日 或 合 并 日 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额, 调 整 合 并 资 产 负 债 表 中 的 资 本 公 积 中 的 股 本 溢 价, 资 本 公 积 中 的 股 本 溢 价 不 足 冲 减 的, 调 整 留 存 收 益 ( 三 ) 合 营 安 排 分 类 及 会 计 处 理 方 法 合 营 安 排 分 为 共 同 经 营 和 合 营 企 业 当 公 司 是 合 营 安 排 的 合 营 方, 享 有 该 安 排 相 关 资 产 且 承 担 该 安 排 相 关 负 债 时, 为 共 同 经 营 公 司 确 认 与 共 同 经 营 中 利 益 份 额 相 关 的 下 列 项 目, 并 按 照 相 关 企 业 会 计 准 则 的 规 定 进 行 会 计 处 理 :

232 1 确 认 公 司 单 独 所 持 有 的 资 产, 以 及 按 公 司 份 额 确 认 共 同 持 有 的 资 产 ; 2 确 认 公 司 单 独 所 承 担 的 负 债, 以 及 按 公 司 份 额 确 认 共 同 承 担 的 负 债 ; 3 确 认 出 售 公 司 享 有 的 共 同 经 营 产 出 份 额 所 产 生 的 收 入 ; 4 按 公 司 份 额 确 认 共 同 经 营 因 出 售 产 出 所 产 生 的 收 入 ; 5 确 认 单 独 所 发 生 的 费 用, 以 及 按 公 司 份 额 确 认 共 同 经 营 发 生 的 费 用 ( 四 ) 现 金 及 现 金 等 价 物 的 确 定 标 准 在 编 制 现 金 流 量 表 时, 将 公 司 库 存 现 金 以 及 可 以 随 时 用 于 支 付 的 存 款 确 认 为 现 金 将 同 时 具 备 期 限 短 ( 从 购 买 日 起 三 个 月 内 到 期 ) 流 动 性 强 易 于 转 换 为 已 知 现 金 价 值 变 动 风 险 很 小 四 个 条 件 的 投 资, 确 定 为 现 金 等 价 物 ( 五 ) 外 币 业 务 和 外 币 报 表 折 算 1 外 币 业 务 外 币 业 务 采 用 交 易 发 生 日 的 即 期 汇 率 作 为 折 算 汇 率 将 外 币 金 额 折 合 成 人 民 币 记 账 资 产 负 债 表 日 外 币 货 币 性 项 目 余 额 按 资 产 负 债 表 日 即 期 汇 率 折 算, 由 此 产 生 的 汇 兑 差 额, 除 属 于 与 购 建 符 合 资 本 化 条 件 的 资 产 相 关 的 外 币 专 门 借 款 产 生 的 汇 兑 差 额 按 照 借 款 费 用 资 本 化 的 原 则 处 理 外, 均 计 入 当 期 损 益 2 外 币 财 务 报 表 的 折 算 资 产 负 债 表 中 的 资 产 和 负 债 项 目, 采 用 资 产 负 债 表 日 的 即 期 汇 率 折 算 ; 所 有 者 权 益 项 目 除 未 分 配 利 润 项 目 外, 其 他 项 目 采 用 发 生 时 的 即 期 汇 率 折 算 利 润 表 中 的 收 入 和 费 用 项 目, 采 用 交 易 发 生 日 的 即 期 汇 率 折 算 处 置 境 外 经 营 时, 将 与 该 境 外 经 营 相 关 的 外 币 财 务 报 表 折 算 差 额, 自 所 有 者 权 益 项 目 转 入 处 置 当 期 损 益 ( 六 ) 金 融 工 具 金 融 工 具 包 括 金 融 资 产 金 融 负 债 和 权 益 工 具 1 金 融 工 具 的 分 类

233 金 融 资 产 和 金 融 负 债 于 初 始 确 认 时 分 类 为 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 或 金 融 负 债, 包 括 交 易 性 金 融 资 产 或 金 融 负 债 和 直 接 指 定 为 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 或 金 融 负 债 ; 持 有 至 到 期 投 资 ; 应 收 款 项 ; 可 供 出 售 金 融 资 产 ; 其 他 金 融 负 债 等 2 金 融 工 具 的 确 认 依 据 和 计 量 方 法 (1) 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 ( 金 融 负 债 ) 取 得 时 以 公 允 价 值 ( 扣 除 已 宣 告 但 尚 未 发 放 的 现 金 股 利 或 已 到 付 息 期 但 尚 未 领 取 的 债 券 利 息 ) 作 为 初 始 确 认 金 额, 相 关 的 交 易 费 用 计 入 当 期 损 益 持 有 期 间 将 取 得 的 利 息 或 现 金 股 利 确 认 为 投 资 收 益, 期 末 将 公 允 价 值 变 动 计 入 当 期 损 益 处 置 时, 其 公 允 价 值 与 初 始 入 账 金 额 之 间 的 差 额 确 认 为 投 资 收 益, 同 时 调 整 公 允 价 值 变 动 损 益 (2) 持 有 至 到 期 投 资 取 得 时 按 公 允 价 值 ( 扣 除 已 到 付 息 期 但 尚 未 领 取 的 债 券 利 息 ) 和 相 关 交 易 费 用 之 和 作 为 初 始 确 认 金 额 持 有 期 间 按 照 摊 余 成 本 和 实 际 利 率 计 算 确 认 利 息 收 入, 计 入 投 资 收 益 实 际 利 率 在 取 得 时 确 定, 在 该 预 期 存 续 期 间 或 适 用 的 更 短 期 间 内 保 持 不 变 处 置 时, 将 所 取 得 价 款 与 该 投 资 账 面 价 值 之 间 的 差 额 计 入 投 资 收 益 (3) 应 收 款 项 公 司 对 外 销 售 商 品 或 提 供 劳 务 形 成 的 应 收 债 权, 以 及 公 司 持 有 的 其 他 企 业 的 不 包 括 在 活 跃 市 场 上 有 报 价 的 债 务 工 具 的 债 权, 包 括 应 收 账 款 其 他 应 收 款 等, 以 向 购 货 方 应 收 的 合 同 或 协 议 价 款 作 为 初 始 确 认 金 额 ; 具 有 融 资 性 质 的, 按 其 现 值 进 行 初 始 确 认 收 回 或 处 置 时, 将 取 得 的 价 款 与 该 应 收 款 项 账 面 价 值 之 间 的 差 额 计 入 当 期 损 益

234 (4) 可 供 出 售 金 融 资 产 取 得 时 按 公 允 价 值 ( 扣 除 已 宣 告 但 尚 未 发 放 的 现 金 股 利 或 已 到 付 息 期 但 尚 未 领 取 的 债 券 利 息 ) 和 相 关 交 易 费 用 之 和 作 为 初 始 确 认 金 额 持 有 期 间 将 取 得 的 利 息 或 现 金 股 利 确 认 为 投 资 收 益 期 末 以 公 允 价 值 计 量 且 将 公 允 价 值 变 动 计 入 其 他 综 合 收 益 但 是, 在 活 跃 市 场 中 没 有 报 价 且 其 公 允 价 值 不 能 可 靠 计 量 的 权 益 工 具 投 资, 以 及 与 该 权 益 工 具 挂 钩 并 须 通 过 交 付 该 权 益 工 具 结 算 的 衍 生 金 融 资 产, 按 照 成 本 计 量 处 置 时, 将 取 得 的 价 款 与 该 金 融 资 产 账 面 价 值 之 间 的 差 额, 计 入 投 资 损 益 ; 同 时, 将 原 直 接 计 入 其 他 综 合 收 益 的 公 允 价 值 变 动 累 计 额 对 应 处 置 部 分 的 金 额 转 出, 计 入 当 期 损 益 (5) 其 他 金 融 负 债 按 其 公 允 价 值 和 相 关 交 易 费 用 之 和 作 为 初 始 确 认 金 额 并 采 用 摊 余 成 本 进 行 后 续 计 量 3 金 融 资 产 转 移 的 确 认 依 据 和 计 量 方 法 公 司 发 生 金 融 资 产 转 移 时, 如 已 将 金 融 资 产 所 有 权 上 几 乎 所 有 的 风 险 和 报 酬 转 移 给 转 入 方, 则 终 止 确 认 该 金 融 资 产 ; 如 保 留 了 金 融 资 产 所 有 权 上 几 乎 所 有 的 风 险 和 报 酬 的, 则 不 终 止 确 认 该 金 融 资 产 在 判 断 金 融 资 产 转 移 是 否 满 足 上 述 金 融 资 产 终 止 确 认 条 件 时, 采 用 实 质 重 于 形 式 的 原 则 公 司 将 金 融 资 产 转 移 区 分 为 金 融 资 产 整 体 转 移 和 部 分 转 移 金 融 资 产 整 体 转 移 满 足 终 止 确 认 条 件 的, 将 下 列 两 项 金 额 的 差 额 计 入 当 期 损 益 : (1) 所 转 移 金 融 资 产 的 账 面 价 值 ; (2) 因 转 移 而 收 到 的 对 价, 与 原 直 接 计 入 所 有 者 权 益 的 公 允 价 值 变 动 累 计 额 ( 涉 及 转 移 的 金 融 资 产 为 可 供 出 售 金 融 资 产 的 情 形 ) 之 和 金 融 资 产 部 分 转 移 满 足 终 止 确 认 条 件 的, 将 所 转 移 金 融 资 产 整 体 的 账 面 价 值, 在 终 止 确 认 部 分 和 未 终 止 确 认 部 分 之 间, 按 照 各 自 的 相 对 公 允 价 值 进 行 分 摊, 并 将 下 列 两 项 金 额 的 差 额 计 入 当 期 损 益 :

235 (1) 终 止 确 认 部 分 的 账 面 价 值 ; (2) 终 止 确 认 部 分 的 对 价, 与 原 直 接 计 入 所 有 者 权 益 的 公 允 价 值 变 动 累 计 额 中 对 应 终 止 确 认 部 分 的 金 额 ( 涉 及 转 移 的 金 融 资 产 为 可 供 出 售 金 融 资 产 的 情 形 ) 之 和 金 融 资 产 转 移 不 满 足 终 止 确 认 条 件 的, 继 续 确 认 该 金 融 资 产, 所 收 到 的 对 价 确 认 为 一 项 金 融 负 债 4 金 融 负 债 终 止 确 认 条 件 金 融 负 债 的 现 时 义 务 全 部 或 部 分 已 经 解 除 的, 则 终 止 确 认 该 金 融 负 债 或 其 一 部 分 ; 公 司 若 与 债 权 人 签 定 协 议, 以 承 担 新 金 融 负 债 方 式 替 换 现 存 金 融 负 债, 且 新 金 融 负 债 与 现 存 金 融 负 债 的 合 同 条 款 实 质 上 不 同 的, 则 终 止 确 认 现 存 金 融 负 债, 并 同 时 确 认 新 金 融 负 债 对 现 存 金 融 负 债 全 部 或 部 分 合 同 条 款 作 出 实 质 性 修 改 的, 则 终 止 确 认 现 存 金 融 负 债 或 其 一 部 分, 同 时 将 修 改 条 款 后 的 金 融 负 债 确 认 为 一 项 新 金 融 负 债 金 融 负 债 全 部 或 部 分 终 止 确 认 时, 终 止 确 认 的 金 融 负 债 账 面 价 值 与 支 付 对 价 ( 包 括 转 出 的 非 现 金 资 产 或 承 担 的 新 金 融 负 债 ) 之 间 的 差 额, 计 入 当 期 损 益 公 司 若 回 购 部 分 金 融 负 债 的, 在 回 购 日 按 照 继 续 确 认 部 分 与 终 止 确 认 部 分 的 相 对 公 允 价 值, 将 该 金 融 负 债 整 体 的 账 面 价 值 进 行 分 配 分 配 给 终 止 确 认 部 分 的 账 面 价 值 与 支 付 的 对 价 ( 包 括 转 出 的 非 现 金 资 产 或 承 担 的 新 金 融 负 债 ) 之 间 的 差 额, 计 入 当 期 损 益 5 金 融 资 产 和 金 融 负 债 的 公 允 价 值 的 确 定 方 法 存 在 活 跃 市 场 的 金 融 工 具, 以 活 跃 市 场 中 的 报 价 确 定 其 公 允 价 值 不 存 在 活 跃 市 场 的 金 融 工 具, 采 用 估 值 技 术 确 定 其 公 允 价 值 在 估 值 时, 公 司 采 用 在 当 前 情 况 下 适 用 并 且 有 足 够 可 利 用 数 据 和 其 他 信 息 支 持 的 估 值 技 术, 选 择 与 市 场 参 与 者 在 相 关 资 产 或 负 债 的 交 易 中 所 考 虑 的 资 产 或 负 债 特 征 相 一 致 的 输 入 值, 并 优 先 使 用 相 关 可 观 察 输 入 值 只 有 在 相 关 可 观 察 输 入 值 无 法 取 得 或 取 得 不 切 实 可 行 的 情 况 下, 才 使 用 不 可 观 察 输 入 值

236 6 金 融 资 产 ( 不 含 应 收 款 项 ) 减 值 的 测 试 方 法 及 会 计 处 理 方 法 除 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 外, 公 司 于 资 产 负 债 表 日 对 金 融 资 产 的 账 面 价 值 进 行 检 查, 如 果 有 客 观 证 据 表 明 某 项 金 融 资 产 发 生 减 值 的, 计 提 减 值 准 备 (1) 持 有 至 到 期 投 资 以 摊 余 成 本 计 量 的 持 有 至 到 期 投 资 发 生 减 值 时, 将 其 账 面 价 值 减 记 至 预 计 未 来 现 金 流 量 ( 不 包 括 尚 未 发 生 的 未 来 信 用 损 失 ) 现 值 ( 折 现 利 率 采 用 原 实 际 利 率 ), 减 记 的 金 额 确 认 为 资 产 减 值 损 失, 计 入 当 期 损 益 (2) 可 供 出 售 金 融 资 产 期 末 如 果 可 供 出 售 金 融 资 产 的 公 允 价 值 发 生 严 重 下 降, 或 在 综 合 考 虑 各 种 相 关 因 素 后, 预 期 这 种 下 降 趋 势 属 于 非 暂 时 性 的, 就 认 定 其 已 发 生 减 值, 将 原 直 接 计 入 所 有 者 权 益 的 公 允 价 值 下 降 形 成 的 累 计 损 失 一 并 转 出, 确 认 减 值 损 失 对 于 已 确 认 减 值 损 失 的 可 供 出 售 债 务 工 具, 在 随 后 的 会 计 期 间 公 允 价 值 已 上 升 且 客 观 上 与 确 认 原 减 值 损 失 确 认 后 发 生 的 事 项 有 关 的, 原 确 认 的 减 值 损 失 予 以 转 回, 计 入 当 期 损 益 可 供 出 售 权 益 工 具 投 资 发 生 的 减 值 损 失, 不 通 过 损 益 转 回 ( 七 ) 应 收 款 项 坏 账 准 备 1 单 项 金 额 重 大 并 单 独 计 提 坏 账 准 备 的 应 收 款 项 (1) 单 项 金 额 重 大 的 判 断 依 据 或 金 额 标 准 公 司 将 应 收 账 款 期 末 余 额 前 五 名 作 为 单 项 金 额 重 大 的 判 断 标 准 (2) 单 项 金 额 重 大 并 单 项 计 提 坏 账 准 备 的 计 提 方 法 单 独 进 行 减 值 测 试, 按 预 计 未 来 现 金 流 量 现 值 低 于 其 账 面 价 值 的 差 额 计 提 坏 账 准 备, 计 入 当 期 损 益 单 独 测 试 未 发 生 减 值 的 包 括 在 具 有 类 似 信 用 风 险 特 征 的 应 收 款 项 组 合 中 再 进 行 减 值 测 试 2 按 信 用 风 险 特 征 组 合 计 提 坏 账 准 备 应 收 款 项

237 确 定 组 合 的 相 关 依 据 如 下 表 所 示 : 组 合 1 组 合 2 除 已 单 独 计 提 减 值 准 备 的 应 收 账 款 外, 公 司 根 据 以 前 年 度 与 之 相 同 或 相 类 似 的 按 账 龄 段 划 分 的 具 有 类 似 信 用 风 险 特 征 的 应 收 款 项 组 合 的 实 际 损 失 率 为 基 础, 结 合 现 时 情 况 分 析 法 确 定 坏 账 准 备 计 提 的 比 例 其 他 应 收 款 进 行 单 项 减 值 测 试 如 有 客 观 证 据 表 明 其 发 生 了 减 值 的, 根 据 其 未 来 现 金 流 量 现 值 低 于 其 账 面 价 值 的 差 额, 确 认 减 值 损 失, 计 提 坏 账 准 备 如 经 减 值 测 试 未 发 现 减 值 的, 则 不 计 提 坏 账 准 备 按 组 合 计 提 坏 账 准 备 的 计 提 方 法 ( 账 龄 分 析 法 其 他 方 法 ) 如 下 表 所 示 : 组 合 1 组 合 2 账 龄 分 析 法 其 他 方 法 组 合 中, 采 用 账 龄 分 析 法 计 提 坏 账 准 备 的, 不 同 账 龄 对 应 的 计 提 比 例 如 下 表 所 示 : 账 龄 应 收 账 款 计 提 比 例 (%) 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 1% 1-2 年 30% 2-3 年 50% 3 年 以 上 100% 组 合 中, 采 用 其 他 方 法 计 提 坏 账 准 备 的, 具 体 计 提 方 法 如 下 表 所 示 : 组 合 名 称 方 法 说 明 组 合 2 单 项 进 行 减 值 测 试 3 单 项 金 额 不 重 大 但 单 独 计 提 坏 账 准 备 的 应 收 款 项 有 客 观 证 据 表 明 单 项 金 额 虽 不 重 大 的 应 收 款 项 发 生 减 值 的, 根 据 其 未 来 现 金 流 量 现 值 低 于 其 账 面 价 值 的 差 额, 确 认 减 值 损 失 计 提 坏 账 准 备 ( 八 ) 存 货 1 存 货 的 分 类 存 货 为 低 值 易 耗 品 2 发 出 存 货 的 计 价 方 法

238 低 值 易 耗 品 采 用 一 次 转 销 法 3 存 货 可 变 现 净 值 的 确 定 依 据 期 末 按 存 货 的 成 本 与 可 变 现 净 值 孰 低 提 取 或 调 整 存 货 跌 价 准 备 除 有 明 确 证 据 表 明 资 产 负 债 表 日 市 场 价 格 异 常 外, 存 货 项 目 的 可 变 现 净 值 以 资 产 负 债 表 日 市 场 价 格 为 基 础 确 定 4 存 货 的 盘 存 制 度 采 用 永 续 盘 存 制 ( 九 ) 长 期 股 权 投 资 1 共 同 控 制 重 大 影 响 的 判 断 标 准 共 同 控 制, 是 指 按 照 相 关 约 定 对 某 项 安 排 所 共 有 的 控 制, 并 且 该 安 排 的 相 关 活 动 必 须 经 过 分 享 控 制 权 的 参 与 方 一 致 同 意 后 才 能 决 策 公 司 与 其 他 合 营 方 一 同 对 被 投 资 单 位 实 施 共 同 控 制 且 对 被 投 资 单 位 净 资 产 享 有 权 利 的, 被 投 资 单 位 为 公 司 的 合 营 企 业 重 大 影 响, 是 指 对 一 个 企 业 的 财 务 和 经 营 决 策 有 参 与 决 策 的 权 力, 但 并 不 能 够 控 制 或 者 与 其 他 方 一 起 共 同 控 制 这 些 政 策 的 制 定 公 司 能 够 对 被 投 资 单 位 施 加 重 大 影 响 的, 被 投 资 单 位 为 公 司 联 营 企 业 2 初 始 投 资 成 本 的 确 定 (1) 企 业 合 并 形 成 的 长 期 股 权 投 资 同 一 控 制 下 的 企 业 合 并 形 成 的 长 期 股 权 投 资, 公 司 以 支 付 现 金 转 让 非 现 金 资 产 或 承 担 债 务 方 式 以 及 以 发 行 权 益 性 证 券 作 为 合 并 对 价 的, 在 合 并 日 按 照 取 得 被 合 并 方 所 有 者 权 益 在 最 终 控 制 方 合 并 财 务 报 表 中 的 账 面 价 值 的 份 额 作 为 长 期 股 权 投 资 的 初 始 投 资 成 本 因 追 加 投 资 等 原 因 能 够 对 同 一 控 制 下 的 被 投 资 单 位 实 施 控 制 的, 在 合 并 日 根 据 合 并 后 应 享 有 被 合 并 方 净 资 产 在 最 终 控 制 方 合 并 财 务 报 表 中 的 账 面 价 值 的 份 额, 确 定 长 期 股 权 投 资 的 初 始 投 资 成 本 合 并 日 长 期 股 权 投 资 的 初 始 投 资 成 本, 与 达 到 合 并 前 的 长 期 股 权 投 资 账 面 价 值 加 上 合 并 日 进 一 步 取 得 股 份 新 支 付 对 价 的 账 面 价 值 之 和 的 差 额, 调 整 股 本 溢 价, 股 本 溢 价 不 足 冲 减 的,

239 冲 减 留 存 收 益 非 同 一 控 制 下 的 企 业 合 并 形 成 的 长 期 股 权 投 资, 公 司 按 照 购 买 日 确 定 的 合 并 成 本 作 为 长 期 股 权 投 资 的 初 始 投 资 成 本 因 追 加 投 资 等 原 因 能 够 对 非 同 一 控 制 下 的 被 投 资 单 位 实 施 控 制 的, 按 照 原 持 有 的 股 权 投 资 账 面 价 值 加 上 新 增 投 资 成 本 之 和, 作 为 改 按 成 本 法 核 算 的 初 始 投 资 成 本 (2) 其 他 方 式 取 得 的 长 期 股 权 投 资 以 支 付 现 金 方 式 取 得 的 长 期 股 权 投 资, 按 照 实 际 支 付 的 购 买 价 款 作 为 初 始 投 资 成 本 以 发 行 权 益 性 证 券 取 得 的 长 期 股 权 投 资, 按 照 发 行 权 益 性 证 券 的 公 允 价 值 作 为 初 始 投 资 成 本 在 非 货 币 性 资 产 交 换 具 备 商 业 实 质 和 换 入 资 产 或 换 出 资 产 的 公 允 价 值 能 够 可 靠 计 量 的 前 提 下, 非 货 币 性 资 产 交 换 换 入 的 长 期 股 权 投 资 以 换 出 资 产 的 公 允 价 值 和 应 支 付 的 相 关 税 费 确 定 其 初 始 投 资 成 本, 除 非 有 确 凿 证 据 表 明 换 入 资 产 的 公 允 价 值 更 加 可 靠 ; 不 满 足 上 述 前 提 的 非 货 币 性 资 产 交 换, 以 换 出 资 产 的 账 面 价 值 和 应 支 付 的 相 关 税 费 作 为 换 入 长 期 股 权 投 资 的 初 始 投 资 成 本 通 过 债 务 重 组 取 得 的 长 期 股 权 投 资, 其 初 始 投 资 成 本 按 照 公 允 价 值 为 基 础 确 定 3 后 续 计 量 及 损 益 确 认 方 法 (1) 成 本 法 核 算 的 长 期 股 权 投 资 公 司 对 子 公 司 的 长 期 股 权 投 资, 采 用 成 本 法 核 算 除 取 得 投 资 时 实 际 支 付 的 价 款 或 对 价 中 包 含 的 已 宣 告 但 尚 未 发 放 的 现 金 股 利 或 利 润 外, 公 司 按 照 享 有 被 投 资 单 位 宣 告 发 放 的 现 金 股 利 或 利 润 确 认 当 期 投 资 收 益 (2) 权 益 法 核 算 的 长 期 股 权 投 资 对 联 营 企 业 和 合 营 企 业 的 长 期 股 权 投 资, 采 用 权 益 法 核 算 初 始 投 资 成 本 大 于 投 资 时 应 享 有 被 投 资 单 位 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 份 额 的 差 额, 不 调 整 长 期 股 权 投 资 的 初 始 投 资 成 本 ; 初 始 投 资 成 本 小 于 投 资 时 应 享 有 被 投 资 单 位 可 辨 认 净 资 产

240 公 允 价 值 份 额 的 差 额, 计 入 当 期 损 益 公 司 按 照 应 享 有 或 应 分 担 的 被 投 资 单 位 实 现 的 净 损 益 和 其 他 综 合 收 益 的 份 额, 分 别 确 认 投 资 收 益 和 其 他 综 合 收 益, 同 时 调 整 长 期 股 权 投 资 的 账 面 价 值 ; 按 照 被 投 资 单 位 宣 告 分 派 的 利 润 或 现 金 股 利 计 算 应 享 有 的 部 分, 相 应 减 少 长 期 股 权 投 资 的 账 面 价 值 ; 对 于 被 投 资 单 位 除 净 损 益 其 他 综 合 收 益 和 利 润 分 配 以 外 所 有 者 权 益 的 其 他 变 动, 调 整 长 期 股 权 投 资 的 账 面 价 值 并 计 入 所 有 者 权 益 在 确 认 应 享 有 被 投 资 单 位 净 损 益 的 份 额 时, 以 取 得 投 资 时 被 投 资 单 位 可 辨 认 净 资 产 的 公 允 价 值 为 基 础, 并 按 照 公 司 的 会 计 政 策 及 会 计 期 间, 对 被 投 资 单 位 的 净 利 润 进 行 调 整 后 确 认 在 持 有 投 资 期 间, 被 投 资 单 位 编 制 合 并 财 务 报 表 的, 以 合 并 财 务 报 表 中 的 净 利 润 其 他 综 合 收 益 和 其 他 所 有 者 权 益 变 动 中 归 属 于 被 投 资 单 位 的 金 额 为 基 础 进 行 核 算 公 司 与 联 营 企 业 合 营 企 业 之 间 发 生 的 未 实 现 内 部 交 易 损 益 按 照 应 享 有 的 比 例 计 算 归 属 于 公 司 的 部 分, 予 以 抵 销, 在 此 基 础 上 确 认 投 资 收 益 与 被 投 资 单 位 发 生 的 未 实 现 内 部 交 易 损 失, 属 于 资 产 减 值 损 失 的, 全 额 确 认 在 公 司 确 认 应 分 担 被 投 资 单 位 发 生 的 亏 损 时, 按 照 以 下 顺 序 进 行 处 理 : 首 先, 冲 减 长 期 股 权 投 资 的 账 面 价 值 其 次, 长 期 股 权 投 资 的 账 面 价 值 不 足 以 冲 减 的, 以 其 他 实 质 上 构 成 对 被 投 资 单 位 净 投 资 的 长 期 权 益 账 面 价 值 为 限 继 续 确 认 投 资 损 失, 冲 减 长 期 应 收 项 目 等 的 账 面 价 值 最 后, 经 过 上 述 处 理, 按 照 投 资 合 同 或 协 议 约 定 企 业 仍 承 担 额 外 义 务 的, 按 预 计 承 担 的 义 务 确 认 预 计 负 债, 计 入 当 期 投 资 损 失 (3) 长 期 股 权 投 资 的 处 置 处 置 长 期 股 权 投 资, 其 账 面 价 值 与 实 际 取 得 价 款 的 差 额, 计 入 当 期 损 益 采 用 权 益 法 核 算 的 长 期 股 权 投 资, 在 处 置 该 项 投 资 时, 采 用 与 被 投 资 单 位 直 接 处 置 相 关 资 产 或 负 债 相 同 的 基 础, 按 相 应 比 例 对 原 计 入 其 他 综 合 收 益 的 部 分 进 行 会 计 处 理 因 被 投 资 单 位 除 净 损 益 其 他 综 合 收 益 和 利 润 分 配 以 外 的 其 他 所 有 者 权 益 变 动 而 确 认 的 所 有 者 权 益, 按 比 例 结 转 入 当 期 损 益, 由 于 被 投 资 方 重 新 计 量 设 定 受 益 计 划 净 负 债 或 净 资 产 变 动 而 产 生 的 其 他 综 合 收 益 除 外

241 因 处 置 部 分 股 权 投 资 等 原 因 丧 失 了 对 被 投 资 单 位 的 共 同 控 制 或 重 大 影 响 的, 处 置 后 的 剩 余 股 权 改 按 金 融 工 具 确 认 和 计 量 准 则 核 算, 其 在 丧 失 共 同 控 制 或 重 大 影 响 之 日 的 公 允 价 值 与 账 面 价 值 之 间 的 差 额 计 入 当 期 损 益 原 股 权 投 资 因 采 用 权 益 法 核 算 而 确 认 的 其 他 综 合 收 益, 在 终 止 采 用 权 益 法 核 算 时 采 用 与 被 投 资 单 位 直 接 处 置 相 关 资 产 或 负 债 相 同 的 基 础 进 行 会 计 处 理 因 被 投 资 方 除 净 损 益 其 他 综 合 收 益 和 利 润 分 配 以 外 的 其 他 所 有 者 权 益 变 动 而 确 认 的 所 有 者 权 益, 在 终 止 采 用 权 益 法 核 算 时 全 部 转 入 当 期 损 益 因 处 置 部 分 股 权 投 资 等 原 因 丧 失 了 对 被 投 资 单 位 控 制 权 的, 在 编 制 个 别 财 务 报 表 时, 处 置 后 的 剩 余 股 权 能 够 对 被 投 资 单 位 实 施 共 同 控 制 或 重 大 影 响 的, 改 按 权 益 法 核 算, 并 对 该 剩 余 股 权 视 同 自 取 得 时 即 采 用 权 益 法 核 算 进 行 调 整 ; 处 置 后 的 剩 余 股 权 不 能 对 被 投 资 单 位 实 施 共 同 控 制 或 施 加 重 大 影 响 的, 改 按 金 融 工 具 确 认 和 计 量 准 则 的 有 关 规 定 进 行 会 计 处 理, 其 在 丧 失 控 制 之 日 的 公 允 价 值 与 账 面 价 值 间 的 差 额 计 入 当 期 损 益 处 置 的 股 权 是 因 追 加 投 资 等 原 因 通 过 企 业 合 并 取 得 的, 在 编 制 个 别 财 务 报 表 时, 处 置 后 的 剩 余 股 权 采 用 成 本 法 或 权 益 法 核 算 的, 购 买 日 之 前 持 有 的 股 权 投 资 因 采 用 权 益 法 核 算 而 确 认 的 其 他 综 合 收 益 和 其 他 所 有 者 权 益 按 比 例 结 转 ; 处 置 后 的 剩 余 股 权 改 按 金 融 工 具 确 认 和 计 量 准 则 进 行 会 计 处 理 的, 其 他 综 合 收 益 和 其 他 所 有 者 权 益 全 部 结 转 ( 十 ) 固 定 资 产 1 固 定 资 产 确 认 条 件 固 定 资 产 指 为 生 产 商 品 提 供 劳 务 出 租 或 经 营 管 理 而 持 有, 并 且 使 用 寿 命 超 过 一 个 会 计 年 度 的 有 形 资 产 固 定 资 产 在 同 时 满 足 下 列 条 件 时 予 以 确 认 : (1) 与 该 固 定 资 产 有 关 的 经 济 利 益 很 可 能 流 入 企 业 ; (2) 该 固 定 资 产 的 成 本 能 够 可 靠 地 计 量 2 折 旧 方 法 固 定 资 产 折 旧 采 用 年 限 平 均 法 分 类 计 提, 根 据 固 定 资 产 类 别 预 计 使 用 寿 命

242 和 预 计 净 残 值 率 确 定 折 旧 率 如 固 定 资 产 各 组 成 部 分 的 使 用 寿 命 不 同 或 者 以 不 同 方 式 为 企 业 提 供 经 济 利 益, 则 选 择 不 同 折 旧 率 或 折 旧 方 法, 分 别 计 提 折 旧 各 类 固 定 资 产 折 旧 方 法 折 旧 年 限 残 值 率 和 年 折 旧 率 如 下 : 类 别 折 旧 年 限 ( 年 ) 残 值 率 (%) 年 折 旧 率 (%) 房 屋 及 建 筑 物 运 输 设 备 其 他 设 备 装 修 费 ( 十 一 ) 无 形 资 产 1 无 形 资 产 的 计 价 方 法 (1) 公 司 取 得 无 形 资 产 时 按 成 本 进 行 初 始 计 量 外 购 无 形 资 产 的 成 本, 包 括 购 买 价 款 相 关 税 费 以 及 直 接 归 属 于 使 该 项 资 产 达 到 预 定 用 途 所 发 生 的 其 他 支 出 购 买 无 形 资 产 的 价 款 超 过 正 常 信 用 条 件 延 期 支 付, 实 质 上 具 有 融 资 性 质 的, 无 形 资 产 的 成 本 以 购 买 价 款 的 现 值 为 基 础 确 定 债 务 重 组 取 得 债 务 人 用 以 抵 债 的 无 形 资 产, 以 该 无 形 资 产 的 公 允 价 值 为 基 础 确 定 其 入 账 价 值, 并 将 重 组 债 务 的 账 面 价 值 与 该 用 以 抵 债 的 无 形 资 产 公 允 价 值 之 间 的 差 额, 计 入 当 期 损 益 在 非 货 币 性 资 产 交 换 具 备 商 业 实 质 且 换 入 资 产 或 换 出 资 产 的 公 允 价 值 能 够 可 靠 计 量 的 前 提 下, 非 货 币 性 资 产 交 换 换 入 的 无 形 资 产 以 换 出 资 产 的 公 允 价 值 为 基 础 确 定 其 入 账 价 值, 除 非 有 确 凿 证 据 表 明 换 入 资 产 的 公 允 价 值 更 加 可 靠 ; 不 满 足 上 述 前 提 的 非 货 币 性 资 产 交 换, 以 换 出 资 产 的 账 面 价 值 和 应 支 付 的 相 关 税 费 作 为 换 入 无 形 资 产 的 成 本, 不 确 认 损 益 (2) 无 形 资 产 的 后 续 计 量 公 司 在 取 得 无 形 资 产 时 分 析 判 断 其 使 用 寿 命 对 于 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产, 在 为 企 业 带 来 经 济 利 益 的 期 限 内 按 直 线 法 摊 销 ; 无 法 预 见 无 形 资 产 为 企 业 带 来 经 济 利 益 期 限 的, 视 为 使 用 寿 命 不 确 定 的 无 形

243 资 产, 不 予 摊 销 2 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产 的 使 用 寿 命 估 计 情 况 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产 的 使 用 寿 命 估 计 情 况 如 下 表 所 示 : 项 目 预 计 使 用 寿 命 依 据 软 件 使 用 权 5 年 该 类 资 产 通 常 使 用 寿 命 核 每 年 度 终 了, 公 司 对 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产 的 使 用 寿 命 及 摊 销 方 法 进 行 复 经 复 核, 本 年 期 末 无 形 资 产 的 使 用 寿 命 及 摊 销 方 法 与 以 前 估 计 未 有 不 同 ( 十 二 ) 长 期 资 产 减 值 长 期 股 权 投 资 采 用 成 本 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 固 定 资 产 在 建 工 程 无 形 资 产 等 长 期 资 产, 于 资 产 负 债 表 日 存 在 减 值 迹 象 的, 进 行 减 值 测 试 减 值 测 试 结 果 表 明 资 产 的 可 收 回 金 额 低 于 其 账 面 价 值 的, 按 其 差 额 计 提 减 值 准 备 并 计 入 减 值 损 失 可 收 回 金 额 为 资 产 的 公 允 价 值 减 去 处 置 费 用 后 的 净 额 与 资 产 预 计 未 来 现 金 流 量 的 现 值 两 者 之 间 的 较 高 者 资 产 减 值 准 备 按 单 项 资 产 为 基 础 计 算 并 确 认, 如 果 难 以 对 单 项 资 产 的 可 收 回 金 额 进 行 估 计 的, 以 该 资 产 所 属 的 资 产 组 确 定 资 产 组 的 可 收 回 金 额 资 产 组 是 能 够 独 立 产 生 现 金 流 入 的 最 小 资 产 组 合 商 誉 至 少 在 每 年 年 度 终 了 进 行 减 值 测 试 公 司 进 行 商 誉 减 值 测 试, 对 于 因 企 业 合 并 形 成 的 商 誉 的 账 面 价 值, 自 购 买 日 起 按 照 合 理 的 方 法 分 摊 至 相 关 的 资 产 组 ; 难 以 分 摊 至 相 关 的 资 产 组 的, 将 其 分 摊 至 相 关 的 资 产 组 组 合 在 将 商 誉 的 账 面 价 值 分 摊 至 相 关 的 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 时, 按 照 各 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 的 公 允 价 值 占 相 关 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 公 允 价 值 总 额 的 比 例 进 行 分 摊 公 允 价 值 难 以 可 靠 计 量 的, 按 照 各 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 的 账 面 价 值 占 相 关 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 账 面 价 值 总 额 的 比 例 进 行 分 摊 在 对 包 含 商 誉 的 相 关 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 进 行 减 值 测 试 时, 如 与 商 誉 相 关 的 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 存 在 减 值 迹 象 的, 先 对 不 包 含 商 誉 的 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 进 行 减 值 测 试, 计 算 可 收 回 金 额, 并 与 相 关 账 面 价 值 相 比 较, 确 认 相 应 的 减

244 值 损 失 再 对 包 含 商 誉 的 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 进 行 减 值 测 试, 比 较 这 些 相 关 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 的 账 面 价 值 ( 包 括 所 分 摊 的 商 誉 的 账 面 价 值 部 分 ) 与 其 可 收 回 金 额, 如 相 关 资 产 组 或 者 资 产 组 组 合 的 可 收 回 金 额 低 于 其 账 面 价 值 的, 确 认 商 誉 的 减 值 损 失 上 述 资 产 减 值 损 失 一 经 确 认, 在 以 后 会 计 期 间 不 予 转 回 ( 十 三 ) 长 期 待 摊 费 用 长 期 待 摊 费 用 为 已 经 发 生 但 应 由 本 期 和 以 后 各 期 负 担 的 分 摊 期 限 在 一 年 以 上 的 各 项 费 用 1 摊 销 方 法 长 期 待 摊 费 用 在 受 益 期 内 平 均 摊 销 2 摊 销 年 限 公 司 长 期 待 摊 费 用 的 摊 销 年 限 如 下 表 所 示 : 项 目 租 入 固 定 资 产 改 良 支 出 摊 销 年 限 按 剩 余 租 赁 期 与 租 赁 资 产 尚 可 使 用 年 限 两 者 孰 短 的 期 限 平 均 摊 销 ( 十 四 ) 职 工 薪 酬 1 短 期 薪 酬 的 会 计 处 理 方 法 公 司 在 职 工 为 公 司 提 供 服 务 的 会 计 期 间, 将 实 际 发 生 的 短 期 薪 酬 确 认 为 负 债, 并 计 入 当 期 损 益 或 相 关 资 产 成 本 公 司 为 职 工 缴 纳 的 社 会 保 险 费 和 住 房 公 积 金, 以 及 按 规 定 提 取 的 工 会 经 费 和 职 工 教 育 经 费, 在 职 工 为 公 司 提 供 服 务 的 会 计 期 间, 根 据 规 定 的 计 提 基 础 和 计 提 比 例 计 算 确 定 相 应 的 职 工 薪 酬 金 额 职 工 福 利 费 为 非 货 币 性 福 利 的, 如 能 够 可 靠 计 量 的, 按 照 公 允 价 值 计 量 2 设 定 提 存 计 划 的 会 计 处 理 方 法 公 司 按 当 地 政 府 的 相 关 规 定 为 职 工 缴 纳 基 本 养 老 保 险 和 失 业 保 险, 在 职 工 为

245 公 司 提 供 服 务 的 会 计 期 间, 按 以 当 地 规 定 的 缴 纳 基 数 和 比 例 计 算 应 缴 纳 金 额, 确 认 为 负 债, 并 计 入 当 期 损 益 或 相 关 资 产 成 本 除 基 本 养 老 保 险 外, 公 司 还 依 据 国 家 企 业 年 金 制 度 的 相 关 政 策 建 立 了 企 业 年 金 缴 费 制 度 ( 补 充 养 老 保 险 )/ 企 业 年 金 计 划 公 司 按 职 工 工 资 总 额 的 一 定 比 例 向 当 地 社 会 保 险 机 构 缴 费 / 年 金 计 划 缴 费, 相 应 支 出 计 入 当 期 损 益 或 相 关 资 产 成 本 3 辞 退 福 利 的 会 计 处 理 方 法 公 司 在 不 能 单 方 面 撤 回 因 解 除 劳 动 关 系 计 划 或 裁 减 建 议 所 提 供 的 辞 退 福 利 时, 或 确 认 与 涉 及 支 付 辞 退 福 利 的 重 组 相 关 的 成 本 或 费 用 时 ( 两 者 孰 早 ), 确 认 辞 退 福 利 产 生 的 职 工 薪 酬 负 债, 并 计 入 当 期 损 益 ( 十 五 ) 收 入 1 确 认 提 供 劳 务 的 收 入 (1) 代 理 商 品 房 销 售 业 务 提 供 的 代 理 商 品 房 销 售 业 务 的 结 果 能 够 可 靠 计 量 时, 按 照 合 同 或 协 议 约 定 的 代 理 销 售 佣 金 的 比 例 及 代 理 销 售 商 品 房 的 金 额 确 认 当 期 代 理 佣 金 收 入 同 时, 代 理 商 品 房 销 售 的 溢 价 分 成 ( 即 : 实 际 商 品 房 销 售 的 金 额 与 代 理 合 同 或 协 议 中 规 定 的 最 低 商 品 房 销 售 金 额 之 间 的 差 额 与 客 户 按 照 合 同 或 协 议 规 定 比 例 分 成 部 分 ), 按 照 合 同 或 协 议 约 定 的 条 款, 根 据 销 售 完 成 情 况, 且 相 关 的 收 入 已 经 取 得 或 已 得 到 客 户 认 可 并 取 得 了 收 款 凭 据 时 确 认 为 溢 价 分 成 收 入 (2) 商 业 物 业 运 营 业 务 1 委 托 运 营 模 式 公 司 受 托 经 营 物 业 时, 在 完 成 了 与 物 业 所 有 方 签 订 的 经 营 管 理 合 同 约 定 的 义 务 并 能 可 靠 计 量 收 入 金 额 后, 确 认 相 关 的 招 商 及 管 理 费 收 入 2 专 营 权 模 式 对 公 司 拥 有 专 营 权 的 物 业 时, 根 据 公 司 与 承 租 方 签 订 的 租 赁 合 同 约 定 的 时 间

246 和 方 法 计 算 确 定 租 金 收 入 (3) 房 地 产 咨 询 服 务 业 务 根 据 合 同 约 定, 在 咨 询 服 务 已 经 提 供 且 相 关 的 经 济 利 益 很 可 能 流 入 公 司, 收 入 金 额 能 够 可 靠 计 量 时 确 认 咨 询 服 务 收 入 (4) 房 地 长 金 融 服 务 业 务 根 据 合 同 约 定, 在 金 融 服 务 已 经 提 供 且 相 关 的 经 济 利 益 很 可 能 流 入 公 司, 收 入 金 额 能 够 可 靠 计 量 时 确 认 金 融 服 务 收 入 (5) 在 资 产 负 债 表 日 提 供 上 述 劳 务 的 结 果 不 能 够 可 靠 计 量 时, 分 别 下 列 情 况 处 理 : 1 已 经 发 生 的 劳 务 成 本 预 计 能 够 得 到 补 偿 的, 按 照 已 经 发 生 的 劳 务 成 本 金 额 确 认 提 供 劳 务 收 入, 并 按 相 同 金 额 结 转 劳 务 成 本 2 已 经 发 生 的 劳 务 成 本 预 计 不 能 够 得 到 补 偿 的, 将 已 经 发 生 的 劳 务 成 本 计 入 当 期 损 益, 不 确 认 提 供 劳 务 收 入 2 确 认 让 渡 资 产 使 用 权 收 入 的 依 据 与 交 易 相 关 的 经 济 利 益 很 可 能 流 入 企 业, 收 入 的 金 额 能 够 可 靠 地 计 量 时 分 别 下 列 情 况 确 定 让 渡 资 产 使 用 权 收 入 金 额 : (1) 利 息 收 入 金 额, 按 照 他 人 使 用 公 司 货 币 资 金 的 时 间 和 实 际 利 率 计 算 确 定 (2) 使 用 费 收 入 金 额, 按 照 有 关 合 同 或 协 议 约 定 的 收 费 时 间 和 方 法 计 算 确 定 ( 十 六 ) 政 府 补 助 1 类 型 政 府 补 助, 是 公 司 从 政 府 无 偿 取 得 的 货 币 性 资 产 与 非 货 币 性 资 产 分 为 与 资 产 相 关 的 政 府 补 助 和 与 收 益 相 关 的 政 府 补 助

247 与 资 产 相 关 的 政 府 补 助, 是 指 公 司 取 得 的 用 于 购 建 或 以 其 他 方 式 形 成 长 期 资 产 的 政 府 补 助, 包 括 购 买 固 定 资 产 或 无 形 资 产 的 财 政 拨 款 固 定 资 产 专 门 借 款 的 财 政 贴 息 等 与 收 益 相 关 的 政 府 补 助, 是 指 除 与 资 产 相 关 的 政 府 补 助 之 外 的 政 府 补 助 公 司 将 政 府 补 助 划 分 为 与 资 产 相 关 的 具 体 标 准 为 取 得 的 用 于 购 建 或 以 其 他 方 式 形 成 长 期 资 产 的 政 府 补 助 公 司 将 政 府 补 助 划 分 为 与 收 益 相 关 的 具 体 标 准 为 除 与 资 产 相 关 的 政 府 补 助 之 外 的 政 府 补 助 对 于 政 府 文 件 未 明 确 规 定 补 助 对 象 的, 公 司 将 该 政 府 补 助 划 分 为 与 资 产 相 关 或 与 收 益 相 关 的 判 断 依 据 为 : 根 据 实 际 补 助 对 象 划 分 2 确 认 时 点 对 于 国 家 统 一 标 准 定 额 或 定 量 享 受 的 政 府 补 助, 在 期 末 按 照 应 收 金 额 予 以 计 量 确 认 除 此 之 外 的, 政 府 补 助 均 在 实 际 收 到 时 确 认 3 会 计 处 理 与 资 产 相 关 的 政 府 补 助, 确 认 为 递 延 收 益, 按 照 所 建 造 或 购 买 的 资 产 使 用 年 限 分 期 计 入 营 业 外 收 入 与 收 益 相 关 的 政 府 补 助, 用 于 补 偿 公 司 以 后 期 间 的 相 关 费 用 或 损 失 的, 取 得 时 确 认 为 递 延 收 益, 在 确 认 相 关 费 用 的 期 间 计 入 当 期 营 业 外 收 入 ; 用 于 补 偿 公 司 已 发 生 的 相 关 费 用 或 损 失 的, 取 得 时 直 接 计 入 当 期 营 业 外 收 入 ( 十 七 ) 递 延 所 得 税 资 产 和 递 延 所 得 税 负 债 对 于 可 抵 扣 暂 时 性 差 异 确 认 递 延 所 得 税 资 产, 以 未 来 期 间 很 可 能 取 得 的 用 来 抵 扣 可 抵 扣 暂 时 性 差 异 的 应 纳 税 所 得 额 为 限 对 于 能 够 结 转 以 后 年 度 的 可 抵 扣 亏 损 和 税 款 抵 减, 以 很 可 能 获 得 用 来 抵 扣 可 抵 扣 亏 损 和 税 款 抵 减 的 未 来 应 纳 税 所 得 额 为 限, 确 认 相 应 的 递 延 所 得 税 资 产 对 于 应 纳 税 暂 时 性 差 异, 除 特 殊 情 况 外, 确 认 递 延 所 得 税 负 债

248 不 确 认 递 延 所 得 税 资 产 或 递 延 所 得 税 负 债 的 特 殊 情 况 包 括 : 商 誉 的 初 始 确 认 ; 除 企 业 合 并 以 外 的 发 生 时 既 不 影 响 会 计 利 润 也 不 影 响 应 纳 税 所 得 额 ( 或 可 抵 扣 亏 损 ) 的 其 他 交 易 或 事 项 当 拥 有 以 净 额 结 算 的 法 定 权 利, 且 意 图 以 净 额 结 算 或 取 得 资 产 清 偿 负 债 同 时 进 行 时, 当 期 所 得 税 资 产 及 当 期 所 得 税 负 债 以 抵 销 后 的 净 额 列 报 当 拥 有 以 净 额 结 算 当 期 所 得 税 资 产 及 当 期 所 得 税 负 债 的 法 定 权 利, 且 递 延 所 得 税 资 产 及 递 延 所 得 税 负 债 是 与 同 一 税 收 征 管 部 门 对 同 一 纳 税 主 体 征 收 的 所 得 税 相 关 或 者 是 对 不 同 的 纳 税 主 体 相 关, 但 在 未 来 每 一 具 有 重 要 性 的 递 延 所 得 税 资 产 及 负 债 转 回 的 期 间 内, 涉 及 的 纳 税 主 体 意 图 以 净 额 结 算 当 期 所 得 税 资 产 和 负 债 或 是 同 时 取 得 资 产 清 偿 负 债 时, 递 延 所 得 税 资 产 及 递 延 所 得 税 负 债 以 抵 销 后 的 净 额 列 报 ( 十 八 ) 经 营 租 赁 公 司 租 入 资 产 所 支 付 的 租 赁 费, 在 不 扣 除 免 租 期 的 整 个 租 赁 期 内, 按 直 线 法 进 行 分 摊, 计 入 当 期 费 用 公 司 支 付 的 与 租 赁 交 易 相 关 的 初 始 直 接 费 用, 计 入 当 期 费 用 资 产 出 租 方 承 担 了 应 由 公 司 承 担 的 与 租 赁 相 关 的 费 用 时, 公 司 将 该 部 分 费 用 从 租 金 总 额 中 扣 除, 按 扣 除 后 的 租 金 费 用 在 租 赁 期 内 分 摊, 计 入 当 期 费 用 公 司 出 租 资 产 所 收 取 的 租 赁 费, 在 不 扣 除 免 租 期 的 整 个 租 赁 期 内, 按 直 线 法 进 行 分 摊, 确 认 为 租 赁 收 入 公 司 支 付 的 与 租 赁 交 易 相 关 的 初 始 直 接 费 用, 计 入 当 期 费 用 ; 如 金 额 较 大 的, 则 予 以 资 本 化, 在 整 个 租 赁 期 间 内 按 照 与 租 赁 收 入 确 认 相 同 的 基 础 分 期 计 入 当 期 收 益 公 司 承 担 了 应 由 承 租 方 承 担 的 与 租 赁 相 关 的 费 用 时, 公 司 将 该 部 分 费 用 从 租 金 收 入 总 额 中 扣 除, 按 扣 除 后 的 租 金 费 用 在 租 赁 期 内 分 配 ( 十 九 ) 重 要 会 计 政 策 和 会 计 估 计 的 变 更 报 告 期 公 司 主 要 会 计 政 策 及 会 计 估 计 未 发 生 变 更

249 四 分 部 信 息 报 告 期 内, 公 司 营 业 收 入 主 要 来 源 于 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 服 务 及 商 业 物 业 运 营 业 务 2014 年, 公 司 开 始 开 展 房 地 产 金 融 业 务 报 告 期 内, 公 司 营 业 收 入 及 营 业 成 本 按 照 行 业 分 部 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 期 间 项 目 营 业 收 入 营 业 成 本 房 地 产 营 销 代 理 33, , 房 地 产 咨 询 服 务 3, , 年 1-6 月 商 业 物 业 运 营 房 地 产 金 融 服 务 合 计 37, , 房 地 产 营 销 代 理 77, , 房 地 产 咨 询 服 务 8, , 年 度 商 业 物 业 运 营 1, , 房 地 产 金 融 服 务 合 计 88, , 房 地 产 营 销 代 理 78, , 年 度 房 地 产 咨 询 服 务 5, , 商 业 物 业 运 营 1, , 合 计 86, , 房 地 产 营 销 代 理 61, , 年 度 房 地 产 咨 询 服 务 6, , 商 业 物 业 运 营 1, , 合 计 69, , 报 告 期 内, 公 司 营 业 收 入 及 营 业 成 本 按 地 区 分 布 如 下 : 单 位 : 万 元 期 间 项 目 营 业 收 入 营 业 成 本

250 期 间 项 目 营 业 收 入 营 业 成 本 上 海 市 16, , 长 三 角 ( 除 上 海 ) 15, , 年 1-6 月 中 西 部 2, , 环 渤 海 及 吉 林 4, , 合 计 37, , 上 海 市 44, , 长 三 角 ( 除 上 海 ) 26, , 年 度 中 西 部 5, , 环 渤 海 及 吉 林 12, , 合 计 88, , 上 海 市 42, , 长 三 角 ( 除 上 海 ) 27, , 年 度 中 西 部 4, , 环 渤 海 及 吉 林 12, , 合 计 86, , 上 海 市 29, , 长 三 角 ( 除 上 海 ) 22, , 年 度 中 西 部 6, , 环 渤 海 及 吉 林 10, , 合 计 69, , 五 主 要 税 项 报 告 期 内, 公 司 主 要 税 种 和 税 率 情 况 如 下 表 所 示 : 税 率 税 种 计 税 依 据 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 增 值 税 按 应 税 营 业 收 入 计 征 3% 或 6% 3% 或 6% 3% 3% 营 业 税 按 应 税 营 业 收 入 计 征 5% 5% 5% 5% 城 市 维 护 建 设 税 按 实 际 缴 纳 的 营 业 税 增 值 税 计 征 1% 5% 7% 1% 5% 7% 1% 5% 7% 1% 5% 7%

251 税 种 教 育 费 附 加 地 方 教 育 费 附 加 计 税 依 据 按 实 际 缴 纳 的 营 业 税 增 值 税 计 征 按 实 际 缴 纳 的 营 业 税 增 值 税 计 征 税 率 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 3% 3% 3% 3% 1% 2% 1% 2% 1% 2% 1% 2% 企 业 所 得 税 按 应 纳 税 所 得 额 计 征 25% 25% 25% 25% 六 非 经 常 性 损 益 立 信 所 审 核 了 本 公 司 报 告 期 的 非 经 常 性 损 益 明 细 表, 出 具 了 非 经 常 性 损 益 及 净 资 产 收 益 率 和 每 股 收 益 的 专 项 审 核 报 告, 认 为 公 司 上 述 非 经 常 性 损 益 明 细 表 的 编 制 符 合 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 颁 布 的 公 开 发 行 证 券 的 公 司 信 息 披 露 规 范 问 答 第 1 号 非 经 常 性 损 益 的 规 定 报 告 期 公 司 非 经 常 性 损 益 的 具 体 内 容 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 非 流 动 资 产 处 置 损 益 计 入 当 期 损 益 的 政 府 补 助 ( 与 企 业 业 务 密 切 相 关, 按 照 国 家 统 一 标 准 定 额 或 定 量 享 受 的 政 府 补 助 除 外 ) 委 托 他 人 投 资 或 管 理 资 产 的 损 益 单 独 进 行 减 值 测 试 的 应 收 款 项 减 值 准 备 转 回 除 上 述 各 项 之 外 的 其 他 营 业 外 收 入 和 支 出 , 所 得 税 影 响 额 少 数 股 东 权 益 影 响 额 合 计 七 发 行 人 最 近 一 期 末 主 要 资 产 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 的 资 产 总 计 为 152, 万 元, 主 要 包 括 货 币

252 资 金 应 收 款 项 等 流 动 资 产 及 固 定 资 产 无 形 资 产 等 非 流 动 资 产 ( 一 ) 主 要 流 动 资 产 1 货 币 资 金 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/30 库 存 现 金 银 行 存 款 27, 其 他 货 币 资 金 合 计 27, 应 收 账 款 单 位 : 万 元 账 面 余 额 坏 账 准 备 项 目 单 项 金 额 重 大 并 单 独 计 提 坏 账 准 备 的 应 收 账 款 按 信 用 风 险 特 征 组 合 计 提 坏 账 准 备 的 应 收 账 款 计 提 比 例 账 面 价 值 金 额 金 额 比 例 (%) (%) , , , 其 中 : 组 合 1 33, , , 组 合 单 项 金 额 不 重 大 但 单 独 计 提 坏 账 准 备 的 应 收 账 款 合 计 33, , , 其 他 应 收 款 单 位 : 万 元 项 目 单 项 金 额 重 大 并 单 独 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 账 面 余 额 坏 账 准 备 比 例 计 提 比 例 账 面 价 值 金 额 金 额 (%) (%) 2, ,

253 项 目 按 信 用 风 险 特 征 组 合 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 账 面 余 额 坏 账 准 备 比 例 计 提 比 例 账 面 价 值 金 额 金 额 (%) (%) 27, , 其 中 : 组 合 组 合 2 27, , 单 项 金 额 不 重 大 但 单 独 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 1, , 合 计 31, , , 其 他 流 动 资 产 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/30 银 行 理 财 产 品 34, 预 交 企 业 所 得 税 合 计 34, ( 二 ) 主 要 非 流 动 资 产 1 固 定 资 产 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 固 定 资 产 的 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 账 面 原 值 累 计 折 旧 账 面 价 值 房 屋 建 筑 物 17, , , 运 输 设 备 1, 其 他 设 备 2, , 装 修 费 合 计 20, , , 截 至 2015 年 6 月 30 日 公 司 尚 未 办 妥 产 权 证 书 的 固 定 资 产 的 账 面 原 值 为 万 元, 截 至 审 计 报 告 日 相 关 产 权 证 书 正 在 办 理 之 中

254 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 用 于 银 行 借 款 抵 押 的 固 定 资 产 账 面 价 值 为 14, 万 元 2 无 形 资 产 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 无 形 资 产 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 账 面 原 值 累 计 摊 销 账 面 价 值 软 件 使 用 权 1, 合 计 1, 其 他 非 流 动 资 产 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 其 他 非 流 动 资 产 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/30 抵 债 商 品 房 4, 合 计 4, 八 发 行 人 最 近 一 期 末 主 要 债 项 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 的 负 债 总 计 为 13, 万 元, 主 要 包 括 应 付 职 工 薪 酬 应 交 税 费 应 付 股 利 其 他 应 付 款 等 流 动 负 债 及 长 期 借 款 等 非 流 动 负 债 ( 一 ) 主 要 流 动 负 债 1 应 付 职 工 薪 酬 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 应 付 职 工 薪 酬 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/30 短 期 薪 酬 3,

255 项 目 2015/6/30 离 职 后 福 利 - 设 定 提 存 计 划 合 计 3, 应 交 税 费 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 应 交 税 费 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/30 增 值 税 营 业 税 企 业 所 得 税 个 人 所 得 税 城 市 维 护 建 设 税 房 产 税 -- 教 育 费 附 加 其 他 6.05 合 计 1, 应 付 股 利 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 应 付 股 利 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/30 孙 益 功 刘 哲 北 京 立 天 荣 泽 万 家 科 技 发 展 有 限 公 司 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd 1, 王 天 舒 拉 萨 同 坤 投 资 咨 询 有 限 公 司 汤 佳 珉

256 项 目 2015/6/30 陈 克 勇 6.35 肖 继 孝 - 合 计 1, 其 他 应 付 款 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 其 他 应 付 款 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/30 1 年 以 内 2, 年 年 年 以 上 合 计 2, ( 二 ) 主 要 非 流 动 负 债 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 主 要 非 流 动 负 债 为 长 期 借 款, 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 贷 款 单 位 借 款 起 始 日 借 款 终 止 日 币 种 利 率 (%) 2015/6/30 余 额 招 商 银 行 上 海 分 行 外 滩 支 行 2009 年 6 月 2019 年 6 月 人 民 币 基 准 贷 款 利 率 下 浮 10% 1, 招 商 银 行 上 海 分 行 外 滩 支 行 2014 年 6 月 2024 年 4 月 人 民 币 基 准 贷 款 利 率 上 浮 10% 1, 合 计 , 九 发 行 人 股 东 权 益 情 况 报 告 期 内, 公 司 股 东 权 益 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 股 本 24, , , ,

257 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 资 本 公 积 60, , , , 盈 余 公 积 5, , , , 未 分 配 利 润 46, , , , 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 136, , , , 少 数 股 东 权 益 1, , , , 所 有 者 权 益 合 计 138, , , , 股 本 报 告 期 内, 公 司 股 本 变 动 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 期 初 股 本 金 额 24, , , , 本 期 增 加 - 3, , 本 期 减 少 期 末 股 本 金 额 24, , , , 资 本 公 积 报 告 期 内, 公 司 资 本 公 积 的 变 动 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 期 股 本 溢 价 60, , , 初 余 投 资 者 投 入 的 资 本 61, , , 额 其 他 本 股 本 溢 价 - 34, , 期 增 投 资 者 投 入 的 资 本 - 34, , 加 其 他 本 期 股 本 溢 价 投 资 者 投 入 的 资 本

258 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 减 少 其 他 期 股 本 溢 价 60, , , , 末 余 投 资 者 投 入 的 资 本 61, , , , 额 其 他 报 告 期 内, 公 司 资 本 公 积 变 动 的 主 要 原 因 系 : (1) 根 据 公 司 2012 年 第 二 次 临 时 股 东 大 会 决 议 和 修 改 后 章 程 规 定, 经 上 海 市 商 务 委 员 会 于 2012 年 6 月 11 日 以 沪 商 外 资 批 [2012]1709 号 文 件 市 商 务 委 关 于 同 意 外 资 并 购 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 的 批 复, 公 司 新 增 注 册 资 本 3, 万 元, 由 Lantau Direct Investments(Mauritius) III Ltd. 以 4, 万 美 元 ( 折 合 人 民 币 30, 万 元 ) 的 货 币 资 金 出 资, 与 新 增 注 册 资 本 差 额 部 分 26, 万 元 计 入 资 本 公 积 (2)2012 年 11 月 公 司 收 购 南 京 同 进 少 数 股 东 刘 思 陵 持 有 的 11% 的 股 权, 实 际 支 付 的 价 款 与 按 照 新 增 持 股 比 例 计 算 的 应 享 有 该 公 司 自 购 买 日 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 万 元 计 入 合 并 财 务 报 表 的 资 本 公 积 (3)2012 年 11 月 公 司 收 购 卓 企 华 屋 少 数 股 东 刘 煜 持 有 的 20% 的 股 权, 实 际 支 付 的 价 款 与 按 照 新 增 持 股 比 例 计 算 的 应 享 有 该 公 司 自 购 买 日 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 万 元 计 入 合 并 财 务 报 表 的 资 本 公 积 (4)2013 年 11 月 公 司 收 购 杭 州 同 策 少 数 股 东 上 海 金 仁 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 持 有 的 30% 的 股 权, 实 际 支 付 的 价 款 与 按 照 新 增 持 股 比 例 计 算 的 应 享 有 该 公 司 自 购 买 日 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 万 元 计 入 合 并 财 务 报 表 的 资 本 公 积 (5) 根 据 公 司 股 东 会 议 决 议 和 修 改 后 的 章 程 规 定, 经 上 海 市 商 务 委 员 会 于 2014 年 11 月 25 日 以 沪 商 外 资 批 [2014]4408 号 文 件 市 商 务 委 关 于 同 意 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 增 资 扩 股 等 事 项 的 批 复, 公 司 新 增 注 册 资 本 人 民 币 3, 万 元, 由 立 天 荣 泽 以 38, 万 元 的 货 币 资 金 出 资, 与 新 增 注 册 资 本 差 额 部 分 34, 万 元 计 入 资 本 公 积

259 (6)2014 年 10 月 公 司 收 购 厦 门 同 著 少 数 股 东 王 石 生 持 有 的 7% 的 股 权, 实 际 支 付 的 价 款 与 按 照 新 增 持 股 比 例 计 算 的 应 享 有 该 公 司 自 购 买 日 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 万 元 计 入 合 并 财 务 报 表 的 资 本 公 积 (7)2015 年 1 月 公 司 收 购 杭 州 同 晶 少 数 股 东 肖 继 孝 持 有 的 10% 的 股 权, 实 际 支 付 的 价 款 与 按 照 新 增 持 股 比 例 计 算 的 应 享 有 该 公 司 自 购 买 日 开 始 持 续 计 算 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 万 元 计 入 合 并 财 务 报 表 的 资 本 公 积 (8)2015 年 1 月 公 司 转 让 子 公 司 河 南 同 协 25% 的 股 权, 实 际 收 到 的 价 款 与 按 照 转 让 的 持 股 比 例 计 算 的 应 享 有 该 公 司 处 置 日 的 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 万 元 计 入 合 并 财 务 报 表 的 资 本 公 积 3 盈 余 公 积 公 司 盈 余 公 积 系 法 定 盈 余 公 积, 报 告 期 内, 公 司 法 定 盈 余 公 积 的 变 动 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 期 初 法 定 盈 余 公 积 5, , , , 本 期 增 加 本 期 减 少 期 末 法 定 盈 余 公 积 5, , , , 未 分 配 利 润 报 告 期 内, 公 司 未 分 配 利 润 的 变 动 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 年 初 未 分 配 利 润 48, , , , 加 : 本 期 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 减 : 提 取 法 定 盈 余 公 积 , , ,

260 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 应 付 普 通 股 股 利 , 期 末 未 分 配 利 润 46, , , , 经 公 司 2013 年 年 度 股 东 大 会 审 议 批 准, 公 司 以 总 股 本 20, 万 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 派 发 现 金 股 利 2.96 元 ( 含 税 ), 共 计 派 发 现 金 股 利 6, 万 元 十 发 行 人 现 金 流 量 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -3, , , , 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 28, , , 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -5, , , , 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 20, , , , 十 一 期 后 事 项 或 有 事 项 及 其 他 重 要 事 项 ( 一 ) 资 产 负 债 表 日 后 事 项 本 公 司 无 需 披 露 的 重 大 资 产 负 债 表 日 后 事 项 ( 二 ) 重 大 承 诺 事 项 公 司 各 股 东 于 2014 年 10 月 签 署 的 增 资 协 议 书 约 定, 公 司 和 股 东 立 天 荣 泽 将 以 货 币 出 资 形 式 成 立 合 资 公 司, 合 资 公 司 注 册 资 本 为 人 民 币 1 亿 元 整, 公 司 持 有 合 资 公 司 40% 的 股 权, 货 币 资 金 出 资 金 额 为 0.40 亿 元 合 资 公 司 成 立 起 2 年 内 公 司 和 立 天 荣 泽 按 各 自 股 份 比 例 将 注 册 资 本 增 加 到 人 民 币 5 亿 元,2 年 内 任 何 时 间 合 资 公 司 运 营 情 况 达 到 管 理 要 求, 均 可 以 随 时 增 资 到 5 亿 元, 双 方 出 资 比 例 和 所 占 股 份 不 变

261 ( 三 ) 或 有 事 项 2015 年 5 月 3 日, 江 苏 合 发 鑫 煌 房 地 产 开 发 有 限 公 司 作 为 原 告 向 丹 阳 市 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 为 公 司 控 股 子 公 司 常 州 同 策 房 产 咨 询 有 限 公 司, 江 苏 合 发 鑫 煌 房 地 产 开 发 有 限 公 司 请 求 :(1) 判 令 被 告 支 付 中 途 撤 离 违 约 金 及 返 还 预 收 佣 金 共 计 人 民 币 万 元 ;(2) 本 案 诉 讼 费 由 被 告 承 担 截 至 审 计 报 告 日 本 案 正 在 审 理 中 2015 年 十 月 十 三 日, 江 苏 省 丹 阳 市 人 民 法 院 出 具 编 号 为 (2015) 丹 民 初 字 第 2811 号 的 民 事 裁 定 书, 因 江 苏 合 发 鑫 煌 房 地 产 开 发 有 限 公 司 未 在 规 定 期 限 内 预 交 案 件 受 理 费, 裁 定 被 告 自 动 撤 诉 处 理 十 二 历 次 资 产 评 估 情 况 公 司 历 次 资 产 评 估 情 况 参 见 本 招 股 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 之 三 发 行 人 的 股 本 形 成 及 其 变 化 和 重 大 资 产 重 组 情 况 之 ( 三 ) 发 行 人 的 股 本 形 成 及 其 变 化 十 三 历 次 验 资 情 况 公 司 历 次 验 资 情 况 参 见 本 招 股 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 之 四 发 行 人 历 次 验 资 情 况 及 设 立 时 发 起 人 投 入 资 产 的 计 量 属 性

262 第 十 一 节 管 理 层 讨 论 与 分 析 公 司 2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 6 月 30 日 期 间 财 务 报 表 已 经 立 信 所 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 信 会 师 报 字 [2015] 第 号 审 计 报 告 本 节 内 容 为 本 公 司 对 报 告 期 内 财 务 状 况 盈 利 能 力 现 金 流 量 等 因 素 所 进 行 的 分 析 本 公 司 董 事 会 提 请 投 资 者 注 意, 欲 对 本 公 司 进 行 更 详 细 的 了 解, 应 当 认 真 阅 读 审 计 报 告 全 文 非 经 特 别 说 明, 以 下 数 据 均 为 经 审 计 的 合 并 会 计 报 表 口 径 一 财 务 状 况 分 析 ( 一 ) 资 产 结 构 分 析 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 资 产 构 成 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 货 币 资 金 27, , , , 应 收 票 据 , 应 收 账 款 31, , , , 预 付 款 项 3, , , 应 收 股 利 其 他 应 收 款 29, , , , 存 货 其 他 流 动 资 产 流 动 资 产 合 计 可 供 出 售 金 融 资 产 34, , , , , , ,

263 项 目 长 期 股 权 投 资 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 2, 固 定 资 产 16, , , , 无 形 资 产 商 誉 长 期 待 摊 费 用 递 延 所 得 税 资 产 其 他 非 流 动 资 产 非 流 动 资 产 合 计 , , , , , , , , , , 资 产 总 计 152, , , , 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 的 资 产 总 额 分 别 为 111, 万 元 126, 万 元 165, 万 元 及 152, 万 元 报 告 期 内, 公 司 资 产 总 额 增 长 的 主 要 原 因 系 引 入 新 股 东 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 及 立 天 荣 泽 对 公 司 进 行 增 资 以 及 公 司 经 营 积 累 所 致 公 司 的 资 产 结 构 情 况 符 合 房 地 产 综 合 服 务 行 业 的 运 营 特 点 作 为 房 地 产 综 合 服 务 机 构, 公 司 主 要 为 房 地 产 开 发 商 机 构 投 资 者 及 其 他 物 业 持 有 者 提 供 商 品 房 销 售 代 理 咨 询 商 业 物 业 运 营 及 金 融 咨 询 等 专 业 服 务, 无 需 大 量 投 入 生 产 设 备 及 厂 房 等 固 定 资 产, 公 司 资 产 主 要 集 中 于 以 货 币 资 金 应 收 账 款 其 他 应 收 款 及 其 他 流 动 资 产 为 主 的 流 动 资 产 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 流 动 资 产 总 额 分 别 为 91, 万 元 106, 万 元 141, 万 元 及 126, 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 82.07% 84.35% 85.77% 及 83.43%, 所 占 比 例 相 对 较 高 1 货 币 资 金 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 货 币 资 金 的 变 动 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元

264 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 库 存 现 金 银 行 存 款 27, , , , 其 他 货 币 资 金 , 合 计 27, , , , 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 货 币 资 金 余 额 分 别 为 34, 万 元 15, 万 元 7, 万 元 及 27, 万 元, 占 流 动 资 产 的 比 例 分 别 为 37.43% 14.63% 5.48% 及 22.05% 公 司 报 告 期 内 各 期 末 的 货 币 资 金 波 动 较 大 的 主 要 原 因 为 公 司 利 用 部 分 暂 时 闲 置 的 资 金 购 买 了 以 保 本 为 主 的 期 限 一 般 不 超 过 三 个 月 的 低 风 险 银 行 理 财 产 品 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 的 货 币 资 金 及 银 行 理 财 产 品 余 额 合 计 分 别 为 34, 万 元 46, 万 元 72, 万 元 及 62, 万 元, 占 流 动 资 产 的 比 例 合 计 分 别 为 37.43% 43.85% 51.22% 及 49.53% 公 司 报 告 期 内 的 货 币 资 金 余 额 较 大 主 要 系 引 进 新 股 东 所 致 2012 年 9 月, Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 以 货 币 资 金 4, 万 美 元 ( 折 合 人 民 币 30, 万 元 ) 对 公 司 进 行 了 增 资 ;2014 年 12 月, 立 天 荣 泽 以 货 币 资 金 38, 万 元 对 公 司 进 行 了 增 资 2014 年, 公 司 开 始 拓 展 房 地 产 金 融 服 务 业 务, 主 要 向 购 房 客 户 提 供 住 房 消 费 金 融 产 品, 该 项 业 务 对 资 金 的 需 求 较 大 鉴 于 公 司 团 队 建 设 和 风 险 控 制 体 系 尚 在 完 善 过 程 中, 公 司 目 前 的 房 地 产 金 融 主 要 采 用 与 第 三 方 合 作 模 式 开 展, 由 第 三 方 提 供 资 金 公 司 计 划 利 用 自 有 资 金 开 展 住 房 消 费 金 融 产 品 业 务 2 应 收 票 据 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 应 收 票 据 的 变 动 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 银 行 承 兑 汇 票 , 商 业 承 兑 汇 票

265 合 计 , 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 应 收 票 据 余 额 为 万 元, 余 额 中 无 已 背 书 未 到 期 或 已 贴 现 未 到 期 的 票 据, 无 已 质 押 的 票 据, 也 无 因 出 票 人 未 履 约 而 将 其 转 为 应 收 账 款 的 票 据 3 应 收 账 款 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 应 收 账 款 变 动 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 账 面 余 额 33, , , , 占 主 营 业 务 收 入 比 例 89.14% 35.12% 31.65% 37.40% 坏 账 准 备 2, , , , 账 面 价 值 31, , , , 公 司 的 应 收 账 款 主 要 为 应 收 房 地 产 开 发 商 的 代 理 销 售 佣 金 2012 年 ~2014 年 各 期 末, 公 司 的 应 收 账 款 账 面 余 额 分 别 为 25, 万 元 27, 万 元 及 31, 万 元, 占 当 期 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 23.26% 21.62% 及 18.88%, 占 当 期 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 37.40% 31.65% 及 35.12% (1) 应 收 账 款 变 动 情 况 分 析 公 司 报 告 期 内 的 应 收 账 款 余 额 变 动 分 析 如 下 : 2013 年 末, 公 司 应 收 账 款 余 额 同 比 增 长 了 6.00%, 当 期 营 业 收 入 同 比 增 长 了 25.26%, 主 要 受 公 司 代 理 销 售 业 绩 大 幅 度 提 升 的 影 响, 公 司 应 收 账 款 余 额 相 应 增 长 2014 年 末, 公 司 应 收 账 款 账 面 余 额 同 比 增 长 了 14.03%, 当 期 营 业 收 入 同 比 增 长 了 2.78%, 主 要 原 因 为 :2014 年 前 三 季 度, 我 国 的 房 地 产 市 场 需 求 增 长 放 缓, 交 易 量 萎 缩, 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 房 地 产 行 业 统 计 数 据 ( 年 前 三 季 度 的 商 品 房 销 售 额 同 比 减 少 了 4, 亿 元 2014 年 9 月, 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 联 合 发 布 关

266 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知, 放 松 了 房 地 产 信 贷 政 策, 有 效 地 降 低 了 购 房 者 的 交 易 成 本, 提 升 了 购 房 者 的 购 房 需 求, 进 而 促 进 了 2014 年 第 四 季 度 的 房 地 产 市 场 的 交 易 活 跃 度, 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 房 地 产 行 业 统 计 数 据 ( 年 第 四 季 度 的 商 品 房 销 售 额 达 到 27, 亿 元, 达 到 了 2013 年 同 期 的 最 高 值 受 2014 年 第 四 季 度 房 地 产 市 场 回 暖 的 影 响, 公 司 2014 年 第 四 季 度 的 销 售 收 入 较 2013 年 同 期 有 所 增 长, 进 而 导 致 公 司 2014 年 末 的 应 收 账 款 余 额 较 2013 年 末 增 加 了 3, 万 元 报 告 期 内, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 情 况 较 好 具 体 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 36, , , , 营 业 收 入 37, , , , 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 营 业 收 入 96.51% 92.71% 97.35% 85.31% 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 占 营 业 收 入 的 比 例 较 高, 分 别 为 85.31% 97.35% 92.71% 及 96.51%, 销 售 回 款 情 况 总 体 较 好 (2) 应 收 账 款 主 要 客 户 报 告 期 各 期 末, 公 司 应 收 账 款 前 五 名 客 户 余 额 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 单 位 名 称 应 收 账 款 余 额 占 应 收 账 款 余 额 的 比 例 (%) 坏 账 准 备 2015/6/30 上 海 特 馨 投 资 合 伙 企 业 ( 普 通 合 伙 ) 2, 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 1, 上 海 宝 筑 房 地 产 开 发 有 限 公 司 1, 南 京 海 峡 城 开 发 建 设 有 限 公 司 上 海 农 工 商 房 地 产 置 业 有 限 公 司

267 项 目 单 位 名 称 应 收 账 款 余 额 占 应 收 账 款 余 额 的 比 例 (%) 坏 账 准 备 合 计 6, 上 海 特 馨 投 资 合 伙 企 业 ( 普 通 合 伙 ) 1, 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 1, /12/31 上 海 农 工 商 房 地 产 置 业 有 限 公 司 1, 上 海 宝 筑 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 银 亿 同 进 置 业 有 限 公 司 合 计 5, 上 海 卓 翰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 1, 上 海 金 山 房 产 经 营 有 限 公 司 1, /12/31 上 海 荣 惠 置 业 有 限 公 司 上 海 嘉 宝 神 马 房 地 产 有 限 公 司 上 海 东 上 海 联 合 置 业 有 限 公 司 合 计 4, 恒 盛 颐 丰 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 1, 上 海 创 智 天 地 发 展 有 限 公 司 1, /12/31 常 熟 中 冶 宝 润 置 业 有 限 公 司 1, 无 锡 民 申 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 博 锦 房 地 产 开 发 中 心 有 限 公 司 合 计 5, 年 ~2015 年 1-6 月 各 期 末, 公 司 前 五 名 应 收 账 款 余 额 合 计 为 5, 万 元 4, 万 元 5, 万 元 及 6, 万 元, 占 当 期 末 应 收 账 款 余 额 的 比 例 分 别 为 19.40% 16.24% 17.09% 及 18.21% (3) 应 收 账 款 账 龄 及 坏 账 准 备 计 提 情 况 公 司 应 收 账 款 账 龄 及 分 布 比 例 如 下 : 单 位 : 万 元 账 龄 2015/6/ /12/ /12/ /12/

268 账 面 余 额 比 例 (%) 账 面 余 额 比 例 (%) 账 面 余 额 比 例 (%) 账 面 余 额 比 例 (%) 1 年 以 内 28, , , , 至 2 年 3, , , , 至 3 年 1, , 年 以 上 合 计 33, , , , 公 司 的 应 收 账 款 主 要 集 中 于 1 年 以 内 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末 账 龄 在 1 年 以 内 的 应 收 账 款 余 额 占 应 收 账 款 总 额 的 比 例 分 别 为 88.51% 89.39% 89.17% 及 83.55% 公 司 针 对 不 同 账 龄 的 应 收 账 款 分 别 计 提 了 坏 账 准 备, 应 收 账 款 坏 账 准 备 计 提 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 账 龄 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 比 例 坏 账 准 比 例 比 例 坏 账 准 比 例 坏 账 准 备 坏 账 准 备 (%) 备 (%) (%) 备 (%) 1 年 以 内 至 2 年 1, 至 3 年 年 以 上 合 计 2, , , , (4) 与 可 比 上 市 公 司 比 较 国 内 上 市 公 司 中 世 联 行 (SZ ) 与 公 司 具 有 较 强 可 比 性, 报 告 期 内, 公 司 与 世 联 行 计 提 的 应 收 账 款 坏 账 准 备 及 比 例 情 况 比 较 如 下 : 单 位 : 万 元 2014/12/ /12/ /12/31 项 目 坏 账 准 备 占 应 收 账 款 余 额 比 例 (%) 坏 账 准 备 占 应 收 账 款 余 额 比 例 (%) 坏 账 准 备 占 应 收 账 款 余 额 比 例 (%)

269 2014/12/ /12/ /12/31 项 目 坏 账 准 备 占 应 收 账 款 余 额 比 例 (%) 坏 账 准 备 占 应 收 账 款 余 额 比 例 (%) 坏 账 准 备 占 应 收 账 款 余 额 比 例 (%) 世 联 行 2, , , 同 策 咨 询 1, , , 注 : 上 表 同 行 业 上 市 公 司 数 据 摘 自 公 开 披 露 的 信 息 根 据 上 表,2012 年 ~2014 年 各 期 末, 世 联 行 应 收 账 款 计 提 坏 账 准 备 比 例 分 别 为 3.24% 3.07% 及 4.10%; 同 期 比 较, 发 行 人 应 收 账 款 计 提 坏 账 准 备 比 例 分 别 4.76% 5.47% 及 6.32%, 发 行 人 应 收 账 款 计 提 坏 账 准 备 比 例 略 高 于 世 联 行 4 预 付 款 项 公 司 的 预 付 款 项 主 要 为 预 付 的 购 房 款 办 公 场 所 租 赁 费 设 计 服 务 费 软 件 开 发 费 等 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 的 预 付 款 项 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 预 付 款 项 3, , , 占 资 产 总 额 的 比 例 2.00% 0.72% 0.81% 0.61% 报 告 期 各 期 末, 公 司 预 付 账 款 前 五 名 客 户 余 额 具 体 如 下 : 项 目 预 付 对 象 预 付 账 款 余 额 占 预 付 款 期 末 余 额 合 计 数 的 比 例 (%) 恒 盛 颐 丰 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2, 上 海 城 项 企 业 管 理 咨 询 有 限 公 司 /6/30 上 海 高 美 机 电 安 装 工 程 有 限 公 司 南 京 信 好 房 产 经 纪 中 心 上 海 高 拓 装 饰 设 计 工 程 有 限 公 司 合 计 2, /12/31 中 冶 宝 钢 技 术 服 务 有 限 公 司 景 方 投 资 咨 询 ( 上 海 ) 有 限 公 司

270 上 海 凯 骏 信 息 技 术 有 限 公 司 上 海 泛 微 网 络 科 技 股 份 有 限 公 司 上 海 娟 兵 信 息 科 技 有 限 公 司 合 计 南 京 恺 澎 房 产 经 纪 中 心 /12/31 上 海 信 叶 广 告 有 限 公 司 合 计 上 海 信 叶 广 告 有 限 公 司 /12/31 杭 州 快 钱 网 络 技 术 有 限 公 司 合 计 报 告 期 各 期 末, 公 司 预 付 款 项 账 龄 主 要 集 中 于 1 年 以 内, 具 体 结 构 如 下 : 单 位 : 万 元 账 龄 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 账 面 比 例 账 面 比 例 账 面 比 例 账 面 比 例 余 额 (%) 余 额 (%) 余 额 (%) 余 额 (%) 1 年 以 内 3, , 至 2 年 至 3 年 年 以 上 合 计 3, , , 年 6 月 末, 公 司 预 付 账 款 余 额 为 3, 万 元, 主 要 为 公 司 子 公 司 安 徽 同 力 因 向 恒 盛 颐 丰 购 置 13 套 商 铺 而 预 付 的 购 房 款, 具 体 情 况 如 下 : 2015 年 1 月, 安 徽 同 力 与 恒 盛 颐 丰 就 位 于 安 徽 省 合 肥 市 庐 阳 区 蒙 城 北 路 与 连 水 路 交 口 的 恒 盛 皇 家 花 园 13 套 商 铺 签 订 了 商 品 房 买 卖 合 同, 并 全 额 支 付 购 房 款 2, 万 元 截 至 2015 年 6 月 30 日, 安 徽 同 力 已 收 到 商 铺 销 售 款 万 元 5 其 他 应 收 款 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 其 他 应 收 款 按 照 款 项 性 质 分 类 具 体 如 下 :

271 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 账 面 占 比 账 面 占 比 账 面 占 比 账 面 占 比 余 额 (%) 余 额 (%) 余 额 (%) 余 额 (%) 项 目 保 证 金 27, , , , 往 来 款 3, , , , 备 用 金 暂 借 款 及 押 金 等 代 垫 项 目 案 场 费 用 合 计 31, , , , (1) 其 他 应 收 款 前 五 大 客 户 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 其 他 应 收 款 前 五 名 客 户 余 额 主 要 为 支 付 的 项 目 保 证 金, 具 体 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 占 其 他 应 项 目 单 位 名 称 款 项 性 质 期 末 余 额 账 龄 收 账 款 余 额 的 比 例 坏 账 准 备 (%) 陕 西 创 鑫 房 地 产 开 发 有 限 公 司 项 目 保 证 金 4, 年 以 内 山 东 世 盈 置 业 有 限 公 司 项 目 保 证 金 3, 年 以 内 /6 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 项 目 保 证 金 2, 年 /30 泉 州 台 商 投 资 区 世 茂 悦 盈 置 业 有 限 公 司 项 目 保 证 金 2, 年 以 内 上 海 特 馨 投 资 合 伙 企 业 项 目 保 证 金 2, 年 合 计 -- 15, /1 2/31 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 陕 西 创 鑫 房 地 产 开 发 有 限 公 司 山 东 世 盈 置 业 有 限 公 司 项 目 保 证 金 7, 年 项 目 保 证 金 4, 年 以 内 项 目 保 证 金 2, 年 以 内

272 项 目 单 位 名 称 款 项 性 质 期 末 余 额 账 龄 占 其 他 应 收 账 款 余 额 的 比 例 坏 账 准 备 (%) 上 海 合 纵 创 智 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 往 来 款 2, 年 以 内 泉 州 台 商 投 资 区 世 茂 悦 盈 置 业 有 限 公 司 项 目 保 证 金 2, 年 以 内 合 计 -- 19, /1 2/31 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 文 昌 世 茂 置 业 有 限 公 司 上 海 中 星 虹 达 置 业 有 限 公 司 上 海 强 民 经 济 城 有 限 公 司 张 家 港 市 新 城 置 业 有 限 公 司 项 目 保 证 金 12, 年 以 内 项 目 保 证 金 2, 年 以 内 项 目 保 证 金 2, 年 以 内 往 来 款 1, 年 以 内 项 目 保 证 金 1, 年 合 计 -- 19, /1 2/31 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 荣 惠 置 业 有 限 公 司 张 家 港 市 新 城 置 业 有 限 公 司 上 海 世 葡 园 文 化 投 资 有 限 公 司 上 海 河 畔 商 贸 发 展 有 限 公 司 项 目 保 证 金 15, 年 以 内 项 目 保 证 金 1, 年 以 内 及 3 年 以 上 项 目 保 证 金 1, 年 代 垫 款 项 1, 年 以 内 项 目 保 证 金 1, 年 合 计 -- 20, 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 其 他 应 收 关 联 方 的 款 项 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 关 联 方 世 葡 园 1 上 海 晟 同 /6/ /12/ /12/ /12/31 账 面 坏 账 账 面 坏 账 账 面 坏 账 账 面 坏 账 余 额 准 备 余 额 准 备 余 额 准 备 余 额 准 备 , ,

273 关 联 方 合 纵 创 智 /6/ /12/ /12/ /12/31 账 面 坏 账 账 面 坏 账 账 面 坏 账 账 面 坏 账 余 额 准 备 余 额 准 备 余 额 准 备 余 额 准 备 , 注 1: 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 世 葡 园 上 述 欠 款 已 偿 还 完 毕 注 2:2010 年 12 月, 发 行 人 全 资 子 公 司 上 海 同 鹏 向 其 持 有 10% 股 权 的 上 海 晟 同 提 供 借 款 万 元 上 海 同 鹏 上 海 晟 同 及 其 控 股 股 东 上 海 成 欣 投 资 管 理 有 限 公 司 于 2014 年 12 月 签 订 了 股 权 转 让 协 议 及 其 补 充 协 议, 约 定 上 海 同 鹏 对 上 海 晟 同 100 万 元 借 款 由 上 海 成 欣 投 资 管 理 有 限 公 司 于 2016 年 6 月 30 日 之 前 分 三 次 偿 还 注 3: 合 纵 创 智 原 系 发 行 人 全 资 子 公 司 2014 年 10 月, 发 行 人 将 所 持 合 纵 创 智 100% 股 权 转 让 给 关 联 自 然 人 黄 祯 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 发 行 人 对 合 纵 创 智 债 权 余 额 万 元 (2) 其 他 应 收 账 款 坏 账 准 备 计 提 情 况 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 其 他 应 收 账 款 计 提 的 坏 账 准 备 主 要 为 代 理 销 售 业 务 项 目 保 证 金 计 提 的 坏 账 准 备, 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 代 垫 款 项 项 目 保 证 金 1, , 合 计 2, , (3) 代 理 销 售 业 务 项 目 保 证 金 情 况 公 司 的 其 他 应 收 款 主 要 为 向 开 发 商 支 付 的 代 理 销 售 业 务 项 目 保 证 金 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 代 理 销 售 业 务 项 目 保 证 金 余 额 分 别 为 28, 万 元 28, 万 元 33, 万 元 及 27, 万 元, 占 其 他 应 收 款 余 额 的 比 例 分 别 为 89.26% 87.08% 86.79% 及 85.87% 为 了 推 动 业 务 进 一 步 发 展, 巩 固 市 场 占 有 率 及 竞 争 力, 公 司 报 告 期 内 存 在 向 房 地 产 开 发 商 支 出 项 目 保 证 金 的 情 况 部 分 房 地 产 开 发 商 向 房 地 产 综 合 服 务 商 收 取 一 定 金 额 的 代 理 销 售 业 务 项 目 保 证 金 作 为 约 束 措 施, 在 房 地 产 综 合 服 务 商 不 能 完 成 合 同 约 定 的 销 售 目 标 时, 扣

274 留 部 分 保 证 金 报 告 期 内, 公 司 因 未 完 成 合 同 约 定 的 销 售 目 标 而 被 房 地 产 开 发 商 罚 没 的 项 目 保 证 金 总 额 为 万 元, 占 项 目 保 证 金 余 额 的 比 例 为 0.29%, 影 响 较 小 具 体 如 下 : 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 被 罚 没 的 项 目 保 证 金 ( 万 元 ) 占 项 目 保 证 金 余 额 的 比 例 (%) (4) 报 告 期 内 项 目 保 证 金 逾 期 及 坏 账 准 备 计 提 情 况 公 司 向 房 地 产 开 发 商 支 付 的 代 理 销 售 业 务 项 目 保 证 金, 根 据 协 议 约 定 达 到 返 还 条 件 而 未 予 以 返 还 的, 公 司 将 此 部 分 项 目 保 证 金 确 认 为 逾 期 的 项 目 保 证 金 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 逾 期 的 项 目 保 证 金 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 逾 期 项 目 保 证 金 6, , , , 占 项 目 保 证 金 余 额 比 例 25.40% 33.19% 60.17% 9.21% 报 告 期 各 期 末, 公 司 存 在 逾 期 情 况 的 项 目 保 证 金 及 计 提 的 坏 账 准 备 明 细 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 单 位 名 称 逾 期 保 证 金 已 计 提 坏 账 准 备 2015/6/30 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2, 上 海 远 望 置 业 有 限 公 司 1, 上 海 安 广 投 资 发 展 有 限 公 司 及 孙 贵 荣 上 海 远 鑫 置 业 有 限 公 司 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 河 畔 商 贸 发 展 有 限 公 司 上 海 昌 吉 置 业 有 限 公 司

275 项 目 单 位 名 称 逾 期 保 证 金 已 计 提 坏 账 准 备 中 冶 置 业 ( 昆 山 ) 有 限 公 司 上 海 荣 惠 置 业 有 限 公 司 上 海 天 晖 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 华 丰 置 业 有 限 公 司 浙 江 佳 源 安 徽 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 隽 翔 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 象 屿 房 地 产 开 发 有 限 公 司 大 连 明 远 置 业 有 限 公 司 合 计 6, , /12/31 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 7, 上 海 安 广 投 资 发 展 有 限 公 司 及 孙 贵 荣 上 海 浦 发 澳 丽 房 地 产 有 限 公 司 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 浙 江 佳 源 安 徽 房 地 产 开 发 有 限 公 司 恒 盛 汇 鑫 ( 长 春 ) 置 业 有 限 公 司 上 海 河 畔 商 贸 发 展 有 限 公 司 舟 山 鲁 家 峙 投 资 发 展 有 限 公 司 上 海 昌 吉 置 业 有 限 公 司 中 冶 置 业 ( 昆 山 ) 有 限 公 司 上 海 农 工 商 房 地 产 置 业 有 限 公 司 上 海 荣 惠 置 业 有 限 公 司 上 海 和 济 房 地 产 有 限 公 司 上 海 华 丰 置 业 有 限 公 司 上 海 昊 川 置 业 有 限 公 司 上 海 英 之 伦 房 地 产 发 展 有 限 公 司 上 海 隽 翔 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 振 河 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 象 屿 房 地 产 开 发 有 限 公 司

276 项 目 单 位 名 称 逾 期 保 证 金 已 计 提 坏 账 准 备 大 连 明 远 置 业 有 限 公 司 合 计 11, , 恒 盛 恒 茂 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 12, 张 家 港 市 新 城 置 业 有 限 公 司 1, 上 海 安 广 投 资 发 展 有 限 公 司 及 孙 贵 荣 上 海 荣 惠 置 业 有 限 公 司 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 昊 川 置 业 有 限 公 司 恒 盛 汇 鑫 ( 长 春 ) 置 业 有 限 公 司 上 海 昌 吉 置 业 有 限 公 司 上 海 国 际 汽 车 城 置 业 有 限 公 司 上 海 麦 格 茂 置 业 有 限 公 司 /12/31 安 徽 鑫 都 置 业 有 限 公 司 上 海 北 阳 房 产 有 限 公 司 上 海 中 房 置 业 有 限 公 司 亚 太 经 贸 联 合 有 限 公 司 上 海 英 之 伦 房 地 产 发 展 有 限 公 司 上 海 丰 合 置 业 有 限 公 司 上 海 隽 翔 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 富 友 房 产 有 限 公 司 泰 州 莱 茵 达 置 业 有 限 公 司 上 海 同 济 科 技 园 有 限 公 司 合 计 17, /12/31 上 海 联 虞 企 发 展 有 限 公 司 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 恒 盛 颐 丰 ( 合 肥 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 昌 吉 置 业 有 限 公 司 亚 太 经 贸 联 合 有 限 公 司

277 项 目 单 位 名 称 逾 期 保 证 金 已 计 提 坏 账 准 备 上 海 北 阳 房 产 有 限 公 司 上 海 中 房 置 业 有 限 公 司 无 锡 民 申 房 地 产 开 发 有 限 公 司 陕 西 省 建 秦 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 丰 合 置 业 有 限 公 司 上 海 富 友 房 产 有 限 公 司 上 海 勤 飞 置 业 有 限 公 司 泰 州 莱 茵 达 置 业 有 限 公 司 上 海 同 济 科 技 园 有 限 公 司 江 都 华 丰 房 地 产 有 限 责 任 公 司 合 计 2, 截 至 2015 年 6 月 末, 公 司 未 计 提 坏 账 准 备 的 逾 期 项 目 保 证 金 明 细 及 未 计 提 坏 账 准 备 的 原 因 如 下 : 单 位 : 万 元 客 户 保 证 金 余 额 逾 期 期 限 未 计 提 坏 账 准 备 的 理 由 上 海 远 望 置 业 有 限 公 司 上 海 远 鑫 置 业 有 限 公 司 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 河 畔 商 贸 发 展 有 限 公 司 上 海 荣 惠 置 业 有 限 公 司 上 海 华 丰 置 业 有 限 公 司 1, 年 以 内 截 至 2015 年 11 月 底, 已 回 款 万 元, 预 计 保 证 金 的 回 收 无 重 大 风 险 年 以 内 与 上 海 远 望 置 业 有 限 公 司 同 属 上 市 公 司 子 公 司, 预 计 保 证 金 的 回 收 无 重 大 风 险 公 司 已 于 2013 年 1 月 向 闵 行 区 人 民 法 院 申 请 强 制 执 行 该 客 户 拥 有 的 的 两 处 商 铺, 同 时 年 由 公 司 申 请 闵 行 法 院 已 于 2014 年 3 月 查 封 了 该 客 户 尚 未 销 售 的 部 分 车 位 截 至 2015 年 6 月 30 日 上 述 查 封 资 产 的 市 场 价 值 大 于 项 目 保 证 金 的 余 额 ; 截 至 审 计 报 告 日 该 客 户 正 在 履 行 内 部 支 付 年 审 批 流 程, 因 此 预 计 保 证 金 的 回 收 无 重 大 风 险 年 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 已 全 部 收 回 开 发 商 已 进 入 破 产 清 算 中, 第 一 次 债 权 人 会 年 议 公 司 申 报 经 审 定 的 债 权 可 以 覆 盖 此 保 证 金 余 额, 因 此 预 计 保 证 金 的 回 收 无 重 大 风 险

278 客 户 保 证 金 余 额 逾 期 期 限 未 计 提 坏 账 准 备 的 理 由 上 海 天 晖 房 地 产 开 发 有 限 公 司 浙 江 佳 源 安 徽 房 地 产 开 发 有 限 公 司 大 连 明 远 置 业 有 限 公 司 年 以 内 截 至 审 计 报 告 日 该 客 户 正 在 履 行 内 部 支 付 审 批 流 程, 因 此 预 计 保 证 金 的 回 收 无 重 大 风 险 年 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 已 全 部 收 回 年 以 内 与 上 海 远 望 置 业 有 限 公 司 同 属 上 市 公 司 子 公 司, 因 此 预 计 保 证 金 的 回 收 无 重 大 风 险 合 计 2, 结 合 公 司 房 地 产 代 理 业 务 的 实 际 经 营 情 况, 代 理 销 售 业 务 的 项 目 保 证 金 金 额 支 付 期 限 返 还 条 件 等 需 依 据 项 目 具 体 情 况 与 房 地 产 开 发 商 协 商 确 定, 各 个 项 目 约 定 的 保 证 金 条 款 存 在 一 定 差 异 因 此, 公 司 对 项 目 保 证 金 采 取 个 别 认 定 法 计 提 坏 账 准 备, 期 末 基 于 代 理 销 售 项 目 情 况 开 发 商 提 供 的 保 障 措 施 双 方 确 定 的 还 款 计 划 等 多 方 面 因 素, 对 存 在 回 收 风 险 的 项 目 保 证 金 计 提 坏 账 准 备 6 其 他 流 动 资 产 公 司 的 其 他 流 动 资 产 主 要 为 公 司 购 买 的 银 行 理 财 产 品 报 告 期 各 期 末, 公 司 其 他 流 动 资 产 变 动 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 银 行 理 财 产 品 34, , , 预 交 企 业 所 得 税 合 计 34, , , 报 告 期 内, 公 司 的 其 他 流 动 资 产 主 要 为 公 司 利 用 部 分 暂 时 闲 置 的 资 金 购 买 的 以 保 本 为 主 的 期 限 一 般 不 超 过 三 个 月 的 低 风 险 银 行 理 财 产 品 2012 年 ~2015 年 1-6 月, 公 司 购 买 银 行 银 行 理 财 产 品 取 得 的 收 益 分 别 为 万 元 万 元 万 元 及 1, 万 元 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 购 买 的 银 行 理 财 产 品 明 细 情 况 如 下 : 日 期 序 号 银 行 产 品 名 称 金 额 ( 万 元 ) 购 入 日 期 赎 回 日 期

279 日 期 序 号 银 行 产 品 名 称 金 额 ( 万 元 ) 购 入 日 期 赎 回 日 期 1 中 国 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 中 国 民 生 银 行 人 民 币 结 构 性 存 款 D-1 款 10, 年 12 月 16 日 2014 年 2 月 18 日 2 中 国 建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 利 得 盈 VIP 尊 享 2013 年 527 期 人 民 币 保 本 理 财 产 品 5, 年 12 月 18 日 2014 年 3 月 31 日 2013/12 /31 3 兴 业 银 行 股 份 有 限 公 司 2013 年 第 48 期 非 保 公 司 机 构 理 财 C 款 10, 年 12 月 25 日 2014 年 3 月 26 日 乾 元 - 日 鑫 月 溢 中 国 建 设 开 放 式 资 产 组 4 银 行 股 份 合 型 非 保 本 浮 6, 有 限 公 司 动 收 益 人 民 币 理 财 产 品 合 计 , 中 国 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 非 凡 资 产 管 理 翠 竹 1W 理 财 产 品 周 三 对 公 款 10, 年 12 月 31 日 2015 年 1 月 7 日 2 中 国 银 行 股 份 有 限 公 司 中 银 平 稳 理 财 计 划 智 芸 系 列 2, 年 12 月 25 日 2015 年 3 月 2 日 2014/12 /31 3 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 招 商 银 行 点 金 公 司 理 财 之 步 步 生 金 8688 号 保 本 理 财 产 品 36, 中 国 建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 乾 元 - 日 日 盈 开 放 式 资 产 组 合 型 人 民 币 理 财 产 品 16, 合 计 , 上 海 浦 东 2015/6/ 30 1 发 展 银 行 股 份 有 限 利 多 多 E 路 发 A 款 18, 年 5 月 27 日 2015 年 8 月 4 日 公 司 上 海 浦 东 2 发 展 银 行 股 份 有 限 利 多 多 E 路 发 A 款 10, 年 5 月 5 日 2015 年 7 月 13 日 公 司 3 天 津 银 行 津 银 理 财 - 稳 健 1, 年 5 月 年 8 月 20 日

280 日 期 序 号 银 行 产 品 名 称 金 额 ( 万 元 ) 购 入 日 期 赎 回 日 期 股 份 有 限 增 值 计 划 2015 日 公 司 年 280 期 4 中 国 建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 乾 元 - 日 日 盈 开 放 式 资 产 组 合 型 人 民 币 理 财 产 品 5, 合 计 , 注 : 报 告 期 内 各 期 末 的 中 国 建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 乾 元 系 列 理 财 产 品 及 招 商 银 行 点 金 公 司 理 财 之 步 步 生 金 8688 号 保 本 理 财 产 品 无 固 定 期 限, 可 在 产 品 工 作 日 / 交 易 日 内 申 请 进 行 申 购 和 赎 回 7 可 供 出 售 金 融 资 产 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 为 对 外 股 权 投 资 形 成 的 可 供 出 售 权 益 工 具 报 告 期 各 期 末, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 按 成 本 计 量 可 供 出 售 权 益 工 具 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 明 细 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 被 投 资 单 位 期 初 金 额 账 面 余 额 本 期 本 期 增 加 减 少 期 末 余 额 在 被 投 资 单 位 持 股 比 例 (%) 本 期 现 金 红 利 上 海 精 策 景 盈 投 资 上 海 晟 同 信 达 金 海 上 海 舜 堃 合 计 长 期 股 权 投 资 公 司 的 长 期 股 权 投 资 主 要 为 对 参 股 公 司 的 投 资 报 告 期 各 期 末, 公 司 长 期 股 权 投 资 变 动 情 况 具 体 如 下 :

281 单 位 : 万 元 本 期 变 动 被 投 资 单 位 2014/12/31 追 加 投 资 减 少 投 资 权 益 法 确 认 的 投 资 收 益 2015/6/30 上 海 浦 软 青 岛 逆 光 平 晨 广 告 伟 赛 智 能 -- 2, , 合 计 , , 本 期 变 动 被 投 资 单 位 2013/12/31 追 加 投 资 减 少 投 资 权 益 法 确 认 的 投 资 收 益 2014/12/31 柯 罗 尼 上 海 浦 软 合 计 被 投 资 单 位 2012/12/31 本 期 变 动 追 加 投 资 减 少 投 资 投 资 收 益 2013/12/31 柯 罗 尼 合 计 被 投 资 单 位 2011/12/31 本 期 变 动 追 加 投 资 减 少 投 资 投 资 收 益 2012/12/31 上 海 同 衡 柯 罗 尼 合 计 有 关 公 司 参 股 公 司 股 权 变 动 情 况, 详 见 本 招 股 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 之 六 发 行 人 子 公 司 分 公 司 及 参 股 公 司 简 要 情 况 的 具 体 内 容 9 商 誉 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 商 誉 变 动 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元

282 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 苏 州 同 策 上 海 康 达 信 上 海 蓝 正 合 计 固 定 资 产 公 司 固 定 资 产 主 要 为 房 屋 建 筑 物 运 输 设 备 其 他 设 备 及 资 本 化 的 装 修 费 等 报 告 期 各 期 末, 公 司 固 定 资 产 的 具 体 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 账 面 原 值 账 面 价 值 账 面 原 值 账 面 价 值 账 面 原 值 账 面 价 值 账 面 原 值 账 面 价 值 房 屋 建 筑 物 17, , , , , , , , 运 输 设 备 1, , , 其 他 设 备 2, , , , 装 修 费 合 计 20, , , , , , , , 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 固 定 资 产 账 面 原 值 累 计 折 旧 减 值 准 备 账 面 价 值 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 账 面 原 值 累 计 折 旧 减 值 准 备 账 面 价 值 成 新 率 房 屋 建 筑 物 17, , , % 运 输 设 备 1, % 其 他 设 备 2, , % 装 修 费 % 合 计 20, , , % 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 固 定 资 产 中 房 屋 建 筑 物 明 细 情 况 如 下 :

283 建 筑 面 账 面 价 序 用 权 属 人 房 屋 产 权 证 号 房 屋 坐 落 积 值 ( 万 号 (m 2 途 ) 元 ) 1 同 策 咨 询 沪 房 地 静 字 (2012) 第 号 2 上 海 同 馨 沪 房 地 静 字 (2014) 第 号 3 同 策 咨 询 锡 房 权 证 字 第 XQ 号 4 同 策 咨 询 锡 房 权 证 字 第 XQ 号 9 南 通 同 策 南 通 同 策 -- 江 宁 路 358 号 层 3, 办 公 9, 江 宁 路 396 号 3 层 1, 办 公 4, 长 江 国 际 花 园 住 宅 新 都 会 花 园 住 宅 南 通 恒 盛 尚 海 湾 住 宅 南 通 恒 盛 尚 海 湾 住 宅 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-7 号 车 位 12 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-8 号 车 位 13 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-9 号 车 位 14 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-58 号 车 位 15 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-59 号 车 位 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 2-66 号 车 位 17 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 3-60 号 车 位 18 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 3-61 号 车 位 19 常 州 同 策 常 房 权 证 字 第 号 荣 亨 逸 都 车 3-62 号 车 位 注 : 截 至 2015 年 6 月 30 日, 位 于 江 苏 省 南 通 市 工 农 路 西 虹 桥 路 南 的 恒 盛 尚 海 湾 号 商 品 房 尚 未 取 得 房 屋 所 有 权 证 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 用 于 银 行 借 款 抵 押 的 固 定 资 产 账 面 价 值 为 14, 万 元, 具 体 情 况 如 下 : 用 于 抵 押 担 保 的 自 有 物 业 情 况 如 下 : 序 号 权 属 人 房 地 产 权 证 号 房 屋 坐 落 建 筑 面 积 (m2) 1 同 策 咨 询 沪 房 地 静 字 (2012) 第 号 江 宁 路 358 号 层 3, 上 海 同 沪 房 地 静 字 (2014) 第 江 宁 路 396 号 3 层 1,

284 序 号 权 属 人 房 地 产 权 证 号 房 屋 坐 落 建 筑 面 积 (m2) 馨 号 11 无 形 资 产 公 司 的 无 形 资 产 主 要 为 软 件 使 用 权 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 无 形 资 产 账 面 价 值 变 动 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 软 件 使 用 权 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 无 形 资 产 账 面 原 值 累 计 摊 销 减 值 准 备 账 面 价 值 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 账 面 原 值 累 计 摊 销 减 值 准 备 账 面 价 值 软 件 使 用 权 1, 合 计 1, 长 期 待 摊 费 用 公 司 长 期 待 摊 费 用 为 租 入 固 定 资 产 的 改 良 支 出 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 长 期 待 摊 费 用 变 动 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 租 入 固 定 资 产 的 改 良 支 出 递 延 所 得 税 资 产 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 的 递 延 所 得 税 资 产 变 动 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元

285 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 资 产 减 值 准 备 已 计 提 尚 未 支 付 工 资 跨 期 收 入 成 本 调 整 合 计 1, , 其 他 非 流 动 资 产 公 司 其 他 非 流 动 资 产 主 要 为 用 于 偿 还 公 司 的 代 理 销 售 佣 金 或 项 目 保 证 金 的 抵 债 商 品 房 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 其 他 非 流 动 资 产 变 动 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 抵 债 商 品 房 4, , , , 截 至 2015 年 6 月 30 日, 上 述 抵 债 商 品 房 具 体 情 况 如 下 : 物 业 信 息 账 面 价 值 上 海 市 奉 贤 区 解 放 东 路 599 弄 (6 套 ) 1, 江 苏 省 张 家 港 市 君 临 新 城 5 幢 (4 套 ) 江 苏 省 盐 城 市 锦 盛 豪 庭 第 1 幢 (2 套 ) 上 海 市 青 浦 区 盈 浦 街 道 盈 清 路 155 弄 (3 套 ) 山 东 省 潍 坊 市 潍 城 区 建 设 街 1099 号 (4 套 ) 山 东 省 青 岛 市 瑞 昌 路 185 号 1 号 楼 (1 套 ) 长 春 市 恒 盛 豪 庭 C 区 1 期 (6 套 ) 合 计 4, 注 : 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 君 临 新 城 5 幢 201 室 202 室 204 室 及 锦 盛 豪 庭 1 幢 2101 室 已 取 得 房 屋 所 有 权 证, 房 屋 情 况 详 见 本 招 股 说 明 书 之 第 六 节 业 务 与 技 术 之 五 发 行 人 的 主 要 固 定 资 产 和 无 形 资 产 情 况 之 ( 二 ) 自 有 房 屋 及 建 筑 物 除 此 之 外, 其 他 抵 债 商 品 房 已 签 订 商 品 房 买 卖 合 同 或 商 品 房 预 售 合 同, 尚 未 取 得 房 屋 所 有 权 证 ( 二 ) 负 债 结 构 分 析 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 负 债 构 成 如 下 :

286 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 应 付 账 款 , , 预 收 款 项 应 付 职 工 薪 酬 3, , , , 应 交 税 费 1, , , , 应 付 股 利 1, , 其 他 应 付 款 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 流 动 负 债 合 计 2, , , , , , , , 长 期 借 款 3, , , , 递 延 收 益 非 流 动 负 债 合 计 3, , , , 负 债 合 计 13, , , , 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 负 债 总 额 分 别 为 24, 万 元 26, 万 元 25, 万 元 及 13, 万 元 公 司 负 债 以 流 动 负 债 为 主,2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 流 动 负 债 分 别 为 22, 万 元 24, 万 元 21, 万 元 及 10, 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 例 分 别 为 88.35% 91.07% 85.15% 及 75.15%; 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 流 动 负 债 余 额 降 至 10, 万 元, 主 要 是 由 于 应 付 股 利 应 付 职 工 薪 酬 和 应 交 税 费 减 少 所 致 1 应 付 账 款 公 司 应 付 账 款 主 要 为 应 付 合 作 代 理 方 的 分 销 收 入 和 采 购 款 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 应 付 账 款 余 额 分 别 为 1, 万 元 1, 万 元 万 元 及 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 例 分 别 为 6.33% 4.45% 3.52% 及 0.54% 2 预 收 款 项

287 公 司 预 收 款 项 主 要 为 预 收 的 咨 询 费 用 等 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 预 收 款 项 余 额 分 别 为 万 元 万 元 万 元 和 万 元 3 应 付 职 工 薪 酬 公 司 应 付 职 工 薪 酬 由 短 期 薪 酬 及 设 定 提 存 计 划 构 成 其 中 : 短 期 薪 酬 包 含 工 资 奖 金 津 贴 补 贴 职 工 福 利 费 社 会 保 险 费 住 房 公 积 金 工 会 经 费 及 职 工 教 育 经 费 等 ; 设 定 提 存 计 划 系 公 司 按 当 地 政 府 的 相 关 规 定 为 职 工 缴 纳 的 基 本 养 老 保 险 和 失 业 保 险 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 应 付 职 工 薪 酬 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 应 付 职 工 薪 酬 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 短 期 薪 酬 : (1) 工 资 奖 金 津 贴 和 补 贴 2, , , , (2) 职 工 福 利 费 (3) 社 会 保 险 费 其 中 : 医 疗 保 险 费 工 伤 保 险 费 生 育 保 险 费 残 疾 人 保 障 金 (4) 住 房 公 积 金 (5) 工 会 经 费 和 职 工 教 育 经 费 1, 短 期 薪 酬 小 计 3, , , , 设 定 提 存 计 划 : (1) 基 本 养 老 保 险 (2) 失 业 保 险 费 设 定 提 存 计 划 小 计 应 付 职 工 薪 酬 合 计 3, , , , 应 交 税 费 公 司 应 交 税 费 主 要 由 应 交 营 业 税 企 业 所 得 税 及 个 人 所 得 税 构 成 2012 年 ~ 2015 年 6 月 各 期 末, 应 交 税 费 余 额 分 别 为 3, 万 元 3, 万 元 4,

288 万 元 及 1, 万 元 公 司 应 交 税 费 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 增 值 税 营 业 税 企 业 所 得 税 个 人 所 得 税 城 市 维 护 建 设 税 , , , , 房 产 税 教 育 费 附 加 其 他 合 计 1, , , , 报 告 期 内, 公 司 应 交 税 费 主 要 为 应 交 营 业 税 企 业 所 得 税 及 个 人 所 得 税 2014 年 末, 应 交 个 人 所 得 税 余 额 大 幅 度 增 长, 主 要 系 公 司 进 行 2013 年 度 现 金 分 红 而 履 行 股 东 个 人 所 得 税 代 扣 代 缴 义 务 所 致 5 应 付 股 利 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 应 付 股 利 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 应 付 股 利 1, , 经 公 司 2013 年 年 度 股 东 大 会 审 议 批 准, 公 司 以 总 股 本 20, 万 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 派 发 现 金 股 利 2.96 元 ( 含 税 ), 共 计 派 发 现 金 股 利 6, 万 元 ; 经 公 司 2014 年 年 度 股 东 大 会 审 议 批 准, 公 司 以 总 股 本 24, 万 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 派 发 现 金 股 利 0.37 元 ( 含 税 ), 共 计 派 发 现 金 股 利 万 元

289 6 其 他 应 付 款 公 司 其 他 应 付 款 主 要 为 应 付 的 往 来 款, 分 期 支 付 的 办 公 用 房 购 房 款 代 收 的 购 房 者 交 房 费 用 及 商 业 运 营 业 务 收 取 的 商 铺 租 赁 押 金 等 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 其 他 应 付 款 余 额 分 别 为 10, 万 元 11, 万 元 4, 万 元 及 2, 万 元 报 告 期 各 期 末, 公 司 余 额 较 大 的 其 他 应 付 款 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 上 海 紫 宝 房 地 产 开 发 有 限 公 司 , , 上 海 同 进 , , 上 海 北 蔡 房 地 产 发 展 有 限 公 司 上 海 渠 盟 信 息 科 技 有 限 公 司 代 收 的 购 房 者 交 房 费 用 , , , 报 告 期 内, 公 司 其 他 应 付 关 联 方 款 项 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 上 海 同 进 , , 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 和 长 期 借 款 下 : 2012 年 ~2015 年 6 月 各 期 末, 公 司 长 期 借 款 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 如 单 位 : 万 元 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 长 期 借 款 3, , , , 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 报 告 期 内 长 期 借 款 系 公 司 向 银 行 借 入 的 一 般 抵 押 贷 款, 所 借 款 项 用 于 支 付 公

290 司 办 公 楼 的 购 置 款, 明 细 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 借 款 单 位 贷 款 单 位 借 款 期 限 币 种 金 额 利 率 (%) 抵 押 / 担 保 招 商 银 行 上 2009 年 6 基 准 贷 款 沪 房 地 静 字 [2012] 同 策 咨 询 海 分 行 外 滩 月 至 2019 人 民 币 5, 利 率 下 浮 第 号 自 有 房 支 行 年 6 月 10% 产 招 商 银 行 上 2014 年 6 基 准 贷 款 沪 房 地 静 字 [2014] 上 海 同 馨 海 分 行 外 滩 月 至 2024 人 民 币 2, 利 率 上 浮 第 号 自 有 房 支 行 年 4 月 10% 产 公 司 保 证 担 保 ( 三 ) 营 运 能 力 分 析 1 偿 债 能 力 指 标 分 析 项 目 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 /2015 年 1-6 月 /2014 年 度 /2013 年 度 /2012 年 度 流 动 比 率 ( 倍 ) 速 动 比 率 ( 倍 ) 利 息 保 障 倍 数 ( 倍 ) 息 税 折 旧 摊 销 前 利 润 ( 万 元 ) 1, , , , 资 产 负 债 率 (%)( 合 并 ) 资 产 负 债 率 (%)( 母 公 司 ) 注 : 流 动 比 率 = 流 动 资 产 流 动 负 债 ; 速 动 比 率 =( 流 动 资 产 - 存 货 ) 流 动 负 债 ; 资 产 负 债 率 =( 负 债 总 额 资 产 总 额 ) 100%; 息 税 折 旧 摊 销 前 利 润 = 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 折 旧 摊 销 费 ; 利 息 保 障 倍 数 = 息 税 前 利 润 ( 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 资 本 化 的 利 息 支 出 ) 2 公 司 与 可 比 上 市 公 司 主 要 偿 债 指 标 对 比 分 析 指 标 公 司 名 称 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 流 动 比 率 (%) 合 富 辉 煌 易 居 中 国 世 联 行 行 业 平 均

291 指 标 公 司 名 称 2015/6/ /12/ /12/ /12/31 本 公 司 合 富 辉 煌 资 产 负 债 率 (%) 易 居 中 国 世 联 行 行 业 平 均 本 公 司 注 : 上 表 数 据 根 据 各 公 司 年 度 报 告 披 露 数 据 计 算 对 比 同 行 业 可 比 上 市 公 司, 公 司 流 动 比 率 处 于 较 高 水 平, 短 期 偿 债 能 力 较 强, 具 有 良 好 的 流 动 性 ; 同 时, 公 司 资 产 负 债 率 处 于 较 低 水 平, 具 有 良 好 的 长 期 偿 债 能 力 主 要 原 因 在 于 两 方 面 : 一 方 面, 公 司 的 资 产 结 构 以 流 动 资 产 为 主, 通 过 自 身 经 营 的 不 断 积 累 以 及 引 入 投 资 者 进 行 增 资 扩 股, 能 够 较 好 满 足 公 司 主 营 业 务 持 续 稳 定 发 展 的 资 金 需 求 2014 年, 公 司 新 增 10 年 期 长 期 银 行 借 款 2, 万 元, 用 于 偿 付 分 期 支 付 的 办 公 楼 购 置 款, 降 低 了 流 动 负 债 通 过 调 整 公 司 债 务 结 构, 降 低 了 短 期 偿 债 风 险, 增 强 了 公 司 的 流 动 性 另 一 方 面, 同 行 业 上 市 公 司 的 业 务 结 构 差 异 也 是 导 致 流 动 比 率 及 资 产 负 债 率 存 在 差 异 的 因 素 之 一 以 深 交 所 上 市 公 司 世 联 行 为 例 进 行 说 明,2012 年 ~2014 年, 世 联 行 主 营 业 务 收 入 中 房 地 产 营 销 代 理 业 务 收 入 占 比 分 别 为 96.12% 72.86% 65.75%, 所 占 比 例 下 降, 其 他 业 务 收 入 占 比 提 高, 特 别 是 金 融 服 务 业 务 增 长 较 快, 世 联 行 的 金 融 服 务 业 务 主 要 以 对 外 提 供 小 额 贷 款 业 务 为 主, 报 告 期 内 各 期 末 流 动 资 产 中 的 贷 款 余 额 分 别 为 14, 万 元 22, 万 元 及 163, 万 元, 占 流 动 资 产 的 比 例 分 别 为 7.62% 12.04% 及 49.94%; 金 融 服 务 业 务 实 现 的 毛 利 额 分 别 为 2, 万 元 4, 万 元 及 20, 万 元, 占 毛 利 总 额 的 比 例 分 别 为 4.47% 4.82% 及 18.31% 因 此, 业 务 结 构 的 差 异 也 是 导 致 同 行 业 上 市 公 司 指 标 差 异 的 因 素 之 一 3 资 产 周 转 效 率 分 析

292 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 应 收 账 款 周 转 率 ( 次 ) 总 资 产 周 转 率 ( 次 ) 年 ~2014 年, 公 司 的 应 收 账 款 周 转 率 总 体 较 为 稳 定 ; 公 司 2014 年 的 总 资 产 周 转 率 下 降, 主 要 系 立 天 荣 泽 对 公 司 增 资 导 致 公 司 资 产 规 模 增 加 较 快 所 致 报 告 期 内, 行 业 可 比 公 司 资 产 周 转 率 情 况 如 下 表 所 示 : 项 目 公 司 名 称 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 合 富 辉 煌 应 收 账 款 周 转 率 易 居 中 国 世 联 行 行 业 平 均 同 策 咨 询 合 富 辉 煌 总 资 产 周 转 率 易 居 中 国 世 联 行 行 业 平 均 同 策 咨 询 注 : 上 表 数 据 根 据 各 公 司 年 度 报 告 披 露 数 据 计 算 致 公 司 的 应 收 账 款 周 转 率 和 总 资 产 周 转 率 与 同 行 业 可 比 上 市 公 司 基 本 保 持 一 二 现 金 流 量 分 析 报 告 期 内, 公 司 现 金 流 量 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -3, , , , , , ,

293 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -5, , , , , , , , ( 一 ) 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 分 析 报 告 期 内, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 分 析 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 36, , , , , , , , 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 51, , , , 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 5, , , , , , , , 支 付 的 各 项 税 费 4, , , , 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 14, , , , 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 54, , , , 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -3, , , , 经 营 活 动 现 金 流 入 分 析 报 告 期 内, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 与 当 期 营 业 收 入 比 较 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 36, , , ,

294 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 营 业 收 入 37, , , , 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 营 业 收 入 96.51% 92.71% 97.35% 85.31% 2012 年 ~2015 年 6 月, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 占 当 期 营 业 收 入 的 比 例 较 高, 分 别 为 85.31% 97.35% 92.71% 及 96.51%, 公 司 销 售 回 款 情 况 较 好 报 告 期 内, 公 司 收 到 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 主 要 为 收 回 的 项 目 保 证 金, 明 细 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 收 到 的 利 息 收 入 收 到 的 政 府 补 助 收 到 归 还 的 代 理 销 售 楼 盘 项 目 保 证 金 12, , , , 代 收 代 付 交 房 费 用 净 额 -- 1, 收 到 的 其 他 往 来 款 1, , , , 合 计 14, , , , 经 营 活 动 现 金 流 出 分 析 公 司 经 营 活 动 现 金 流 出 主 要 由 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 以 及 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 构 成 2012 年 ~2015 年 6 月, 公 司 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 分 别 为 8, 万 元 12, 万 元 15, 万 元 和 5, 万 元, 主 要 为 代 理 销 售 项 目 所 支 付 的 各 项 成 本 公 司 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 主 要 系 所 支 付 的 员 工 工 资 奖 金 福 利 社 会 保 险 费 及 住 房 公 积 金 等 人 力 资 源 为 公 司 经 营 发 展 的 根 基, 也 是 公 司 保 持 竞 争 优 势 的 核 心 随 着 公 司 业 务 的 不 断 扩 大, 公 司 员 工 数 量 稳 步 增 长 为 了 留 住 优 秀 人 才, 公 司 建 立 了 完 善 的 基 本 工 资 KPI 及 销 售 奖 金 等 员 工 薪 酬 体 系

295 年 ~2015 年 6 月, 公 司 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 分 别 为 34, 万 元 41, 万 元 49, 万 元 及 29, 万 元 报 告 期 内, 公 司 支 付 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 主 要 为 公 司 支 付 的 代 理 房 地 产 销 售 项 目 的 保 证 金 和 期 间 费 用, 明 细 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 支 付 的 代 理 销 售 楼 盘 项 目 保 证 金 6, , , , 支 付 的 期 间 费 用 3, , , , 支 付 代 收 代 付 的 交 房 费 用 的 净 额 支 付 公 益 性 捐 赠 款 支 付 的 其 他 往 来 款 4, , , , 合 计 14, , , , 报 告 期 内, 公 司 支 付 与 收 回 的 代 理 销 售 楼 盘 项 目 保 证 金 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 2013 年 2012 年 支 付 的 保 证 金 及 意 向 金 占 支 付 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 的 比 例 收 到 归 还 的 保 证 金 及 意 向 金 占 收 到 的 其 他 与 及 经 营 活 动 有 关 的 现 金 的 比 例 支 付 的 保 证 金 及 意 向 金 净 额 6, , , , % 69.29% 27.11% 73.09% 12, , , , % 84.91% 33.43% 16.90% -6, , , 年 ~2015 年 6 月, 公 司 向 开 发 商 支 付 的 项 目 保 证 金 净 额 分 别 为 15, 万 元 万 元 6, 万 元 及 -6, 万 元 公 司 报 告 期 内 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 与 净 利 润 情 况 如 下 :

296 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 净 利 润 , , , 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -3, , , , 差 异 2, , , (1)2012 年 差 异 分 析 2012 年, 公 司 的 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 -8, 万 元, 较 同 期 净 利 润 少 20, 万 元, 主 要 原 因 系 : 1 公 司 2012 年 末 的 应 收 账 款 余 额 较 2011 年 末 增 加 了 9, 万 元 2010 年 及 2011 年, 新 国 十 条 及 新 国 八 条 房 地 产 调 控 政 策 先 后 出 台, 限 购 限 贷 政 策 对 房 地 产 市 场 产 生 了 较 严 重 的 冲 击, 市 场 需 求 受 到 抑 制, 宏 观 调 控 政 策 的 影 响 一 直 延 续 至 2012 年 上 半 年 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 房 地 产 行 业 统 计 数 据 ( 年 上 半 年 的 房 地 产 市 场 累 计 销 售 额 同 比 下 降 了 5.19% 受 到 房 地 产 市 场 刚 性 改 善 性 住 房 需 求 的 增 长, 以 及 国 家 信 贷 环 境 整 体 趋 好 等 因 素 的 影 响, 房 地 产 市 场 在 2012 年 下 半 年 开 始 复 苏,2012 年 下 半 年 的 房 地 产 市 场 累 计 销 售 额 同 比 增 长 了 19.15% 受 2012 年 下 半 年 房 地 产 市 场 回 暖 的 影 响, 公 司 2012 年 下 半 年 的 销 售 收 入 较 2011 年 下 半 年 有 所 增 长,2012 年 下 半 年 收 入 的 增 长 导 致 公 司 2012 年 末 的 应 收 账 款 余 额 增 加, 较 2011 年 末 增 加 了 9, 万 元, 由 此 减 少 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 2 公 司 2012 年 的 项 目 保 证 金 净 支 出 额 为 15, 万 元 为 了 推 动 业 务 进 一 步 发 展, 巩 固 市 场 占 有 率 及 竞 争 力, 公 司 于 2012 年 度 向 开 发 商 支 付 项 目 保 证 金 增 多,2012 年 项 目 保 证 金 净 支 出 额 为 15, 万 元, 主 要 系 公 司 向 恒 盛 恒 茂 支 付 位 于 安 徽 省 合 肥 市 的 坝 上 街 环 球 中 心 项 目 保 证 金 15,000 万 元, 由 此 减 少 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 (2)2013 年 差 异 分 析 2013 年, 公 司 的 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 14, 万 元, 当 期 的 净

297 利 润 为 15, 万 元, 差 额 为 万 元, 差 异 较 小 (3)2014 年 差 异 分 析 2014 年, 公 司 的 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 -8, 万 元, 较 同 期 净 利 润 少 17, 万 元, 主 要 原 因 系 : 1 公 司 2014 年 末 的 应 收 账 款 余 额 较 2013 年 末 增 加 了 3, 万 元 2014 年 前 三 季 度, 我 国 的 房 地 产 市 场 需 求 增 长 放 缓, 交 易 量 萎 缩, 根 据 国 家 统 计 局 统 计 局 数 据,2014 年 前 三 季 度 的 商 品 房 销 售 额 同 比 减 少 了 4, 亿 元 2014 年 9 月, 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 联 合 发 布 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知, 放 松 了 房 地 产 信 贷 政 策, 有 效 地 降 低 了 购 房 者 的 交 易 成 本, 提 升 了 购 房 者 的 购 房 需 求, 进 而 促 进 了 2014 年 第 四 季 度 的 房 地 产 市 场 的 交 易 活 跃 度, 根 据 国 家 统 计 局 统 计 数 据,2014 年 第 四 季 度 的 商 品 房 销 售 额 达 到 27, 亿 元, 达 到 了 2013 年 同 期 的 最 高 值 受 2014 年 第 四 季 度 房 地 产 市 场 回 暖 的 影 响, 公 司 的 2014 年 第 四 季 度 的 销 售 收 入 较 2013 年 同 期 有 所 增 长, 进 而 导 致 公 司 2014 年 末 的 应 收 账 款 余 额 较 2013 年 末 增 加 了 3, 万 元, 由 此 减 少 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 2 随 着 公 司 业 务 规 模 的 进 一 步 扩 大,2014 年 末 公 司 向 开 发 商 支 付 的 项 目 保 证 金 较 2013 年 末 增 加 了 6, 万 元, 同 时 公 司 于 2014 年 归 还 了 上 海 同 进 的 往 来 款 7, 万 元, 由 此 减 少 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 ; 年, 公 司 非 现 金 支 出 损 益 的 发 生 额 为 2, 万 元, 主 要 系 计 提 的 应 收 账 款 及 其 他 应 收 款 坏 账 准 备 1, 万 元 和 计 提 固 定 资 产 折 旧 1, 万 元, 该 等 损 益 减 少 了 净 利 润, 但 对 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 无 影 响 (4)2015 年 1~6 月 差 异 分 析 2015 年 1-6 月, 公 司 的 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 -3, 万 元, 较 同 期 净 利 润 少 2, 万 元, 主 要 原 因 系 : 1 公 司 2015 年 6 月 末 应 收 账 款 余 额 较 2014 年 末 增 加 了 2, 万 元 因 公 司 的 经 营 业 绩 受 房 地 产 市 场 季 节 性 的 影 响, 公 司 2015 年 1-6 月 的 应 收 账 款 回 款

298 速 度 放 缓,2015 年 6 月 末 应 收 账 款 余 额 较 2014 年 末 增 加 了 2, 万 元, 由 此 减 少 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 年 1-6 月, 公 司 收 回 项 目 保 证 金 净 额 6, 万 元, 由 此 增 加 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 3 公 司 2015 年 6 月 末 的 应 付 职 工 薪 酬 余 额 较 2014 年 末 净 减 少 2, 万 元 根 据 公 司 的 销 售 奖 金 发 放 制 度, 公 司 员 工 的 销 售 奖 金 在 当 期 计 提 后, 部 分 留 存 至 次 年 年 初 统 一 支 付 2015 年, 公 司 支 付 了 2014 年 计 提 的 部 分 奖 金, 此 外,2015 年 1-6 月 计 提 的 奖 金 金 额 仅 为 6 个 月 的, 进 而 导 致 公 司 2015 年 6 月 末 的 应 付 职 工 薪 酬 余 额 较 2014 年 末 净 减 少 2, 万 元, 由 此 减 少 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 4 受 经 营 业 绩 季 节 性 及 支 付 股 东 分 红 的 个 人 所 得 税 影 响, 公 司 2015 年 6 月 末 的 应 交 税 金 金 额 较 2014 年 末 减 少 了 2, 万 元, 由 此 减 少 了 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 年 1-6 月, 公 司 投 资 收 益 为 1, 万 元, 主 要 为 公 司 购 买 银 行 理 财 产 品 获 得 的 收 益, 该 等 收 益 增 加 了 净 利 润, 但 不 属 于 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 ( 二 ) 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 分 析 报 告 期 内, 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 如 下 表 所 示 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 收 回 投 资 收 到 的 现 金 263, , , , 取 得 投 资 收 益 收 到 的 现 金 1, 处 置 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 收 回 的 现 金 净 额 收 到 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 265, , , , 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 支 付 的 现 金 ,

299 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 投 资 支 付 的 现 金 236, , , , 支 付 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 , 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 236, , , , 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 28, , , 报 告 期 内, 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 变 动 的 主 要 原 因 系 公 司 购 买 及 赎 回 银 行 理 财 产 品 引 致 报 告 期 内, 公 司 利 用 部 分 暂 时 闲 置 的 资 金 购 买 了 以 保 本 为 主 的 期 限 一 般 不 超 过 三 个 月 的 低 风 险 银 行 理 财 产 品 2013 年, 公 司 支 付 的 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 2, 万 元, 为 公 司 在 中 国 建 设 银 行 利 得 盈 VIP 尊 享 2014 年 第 1 期 保 本 理 财 产 品 募 集 期 (2013 年 12 月 26 日 至 2014 年 1 月 1 日 ) 内 支 付 的 认 购 款 ( 三 ) 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 分 析 报 告 期 内, 公 司 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 , , 其 中 : 子 公 司 吸 收 少 数 股 东 投 资 收 到 的 现 金 取 得 借 款 收 到 的 现 金 -- 2, , 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 , , 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 , 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 其 中 : 子 公 司 支 付 给 少 数 股 东 的 股 利 利 润 支 付 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 5, , , 筹 资 活 动 现 金 流 出 小 计 5, , , ,

300 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -5, , , , 报 告 期 内, 公 司 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 变 动 的 主 要 原 因 系 引 入 新 股 东 对 公 司 进 行 增 资 以 及 进 行 股 利 分 配 所 致 2012 年 9 月,Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 以 货 币 资 金 4, 万 美 元 ( 折 合 人 民 币 30, 万 元 ) 对 公 司 进 行 了 增 资 ;2014 年 12 月, 立 天 荣 泽 以 货 币 资 金 38, 万 元 对 公 司 进 行 了 增 资 2015 年 上 半 年, 公 司 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 为 5, 万, 主 要 系 公 司 向 股 东 支 付 的 现 金 股 利 三 盈 利 能 力 分 析 ( 一 ) 主 营 业 务 收 入 分 析 报 告 期 内, 公 司 营 业 收 入 全 部 来 自 于 主 营 业 务, 具 体 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 主 营 业 务 收 入 37, , , , 合 计 37, , , , 主 营 业 务 收 入 按 业 务 类 型 划 分 公 司 主 营 业 务 收 入 按 照 业 务 类 型 划 分 为 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 服 务 商 业 物 业 运 营 及 房 地 产 金 融 服 务 四 部 分, 各 类 型 业 务 收 入 变 动 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 行 业 名 称 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 房 地 产 营 销 代 理 33, , , ,

301 行 业 名 称 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 房 地 产 咨 询 服 务 3, , , , 商 业 物 业 运 营 , , , 房 地 产 金 融 服 务 合 计 37, , , , 公 司 主 营 业 务 收 入 主 要 来 自 于 房 地 产 营 销 代 理 业 务 报 告 期 内, 公 司 来 自 于 房 地 产 营 销 代 理 业 务 的 收 入 占 主 营 业 务 收 入 的 比 例 达 90% 左 右, 是 公 司 核 心 业 务 和 主 要 盈 利 来 源 (1) 房 地 产 营 销 代 理 业 务 报 告 期 内, 按 照 公 司 确 认 主 营 业 务 收 入 标 准 完 成 的 代 理 业 务 数 据 具 体 如 下 : 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 代 理 销 售 额 ( 亿 元 ) 增 长 率 (%) 代 理 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 增 长 率 (%) 综 合 代 理 佣 金 收 入 ( 万 元 ) 33, , , , 增 长 率 (%) 综 合 代 理 费 率 (%) 0.90% 1.04% 0.98% 0.99% 2010 年 及 2011 年, 新 国 十 条 及 新 国 八 条 房 地 产 调 控 政 策 先 后 出 台, 限 购 限 贷 政 策 的 严 格 执 行 使 得 国 内 房 地 产 投 资 需 求 得 到 抑 制, 自 住 需 求 稳 步 回 升 经 过 近 两 年 的 需 求 积 累, 国 内 房 地 产 需 求 回 暖,2013 年, 全 国 的 商 品 房 销 售 面 积 同 比 增 长 了 17.29%, 销 售 额 同 比 增 长 了 20.83% 2013 年, 公 司 完 成 代 理 销 售 额 亿 元, 同 比 增 长 30.37%, 房 地 产 营 销 代 理 收 入 达 到 78, 万 元, 同 比 增 长 29.16% 2014 年, 国 内 房 地 产 市 场 需 求 开 始 出 现 分 化 除 一 线 城 市 外 的 国 内 大 中 城 市 新 建 商 品 房 库 存 增 加, 市 场 需 求 增 长 放 缓, 房 地 产 价 格 开 始 回 落 2014 年 全

302 国 商 品 房 销 售 面 积 为 120, 万 平 方 米, 同 比 下 降 7.58%; 全 国 商 品 房 销 售 额 为 76, 亿 元, 同 比 下 降 6.31% 2014 年 公 司 代 理 销 售 额 亿 元, 同 比 下 降 7.05%; 实 现 房 地 产 营 销 代 理 销 售 收 入 77, 万 元, 同 比 下 降 1.40% 因 房 地 产 市 场 需 求 放 缓, 房 地 产 开 发 商 为 了 加 快 销 售 进 度, 提 高 了 对 房 地 产 综 合 服 务 商 的 激 励 力 度, 公 司 综 合 代 理 费 率 由 2013 年 的 0.98% 上 升 至 1.04% 受 国 内 经 济 增 速 放 缓 和 房 地 产 市 场 需 求 分 化 的 影 响, 自 2015 年 初, 除 一 线 城 市 外, 国 内 各 地 逐 步 放 松 限 购 限 贷, 刺 激 房 地 产 市 场 需 求, 包 括 一 线 城 市 在 内 的 国 内 大 中 城 市 房 地 产 价 格 开 始 回 升, 市 场 需 求 在 2015 年 上 半 年 开 始 出 现 回 暖 迹 象 2015 年 上 半 年, 公 司 代 理 销 售 收 入 和 销 售 面 积 分 别 为 亿 元 和 万 平 米, 实 现 房 地 产 代 理 收 入 33, 万 元 2012 年 ~2014 年, 公 司 与 同 行 业 企 业 的 代 理 费 率 比 较 情 况 如 下 : 项 目 2014 年 2013 年 2012 年 百 强 企 业 1.03% 1.04% 1.08% 同 策 咨 询 1.04% 0.98% 0.99% 数 据 来 源 : 百 强 企 业 数 据 摘 自 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 研 究 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 及 中 国 指 数 研 究 院 研 究 主 持 的 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 总 体 而 言,2012 年 ~2014 年 公 司 的 综 合 代 理 费 率 与 同 行 业 企 业 的 平 均 代 理 费 率 基 本 保 持 一 致 (2) 房 地 产 咨 询 服 务 业 务 报 告 期 内, 公 司 实 现 的 房 地 产 咨 询 业 务 收 入 和 咨 询 业 务 合 同 数 量 变 动 如 下 : 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 咨 询 服 务 业 务 收 入 ( 万 元 ) 3, , , , 增 长 率 (%) 咨 询 服 务 执 行 合 约 数 ( 个 ) 房 地 产 咨 询 服 务 业 务 主 要 是 为 房 地 产 开 发 商 提 供 前 期 策 划 建 筑 设 计 销 售 策 略 等 咨 询 服 务 报 告 期 内, 房 地 产 咨 询 业 务 收 入 变 动 主 要 受 房 地 产 市 场 新 增 投 资 开 发 项 目 建 设 等 因 素 的 影 响, 房 地 产 市 场 的 新 增 投 资 将 带 动 相 配 套 的 咨 询 服

303 务 业 务 规 模 的 扩 大 (3) 商 业 物 业 运 营 业 务 报 告 期 内, 公 司 商 业 物 业 运 营 业 务 收 入 和 执 行 合 约 数 量 变 动 如 下 : 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 商 业 物 业 运 营 收 入 ( 万 元 ) , , , 商 业 物 业 运 营 业 务 执 行 合 约 数 ( 个 ) 单 个 商 业 运 营 项 目 平 均 收 入 报 告 期 内, 公 司 运 营 的 商 业 物 业 项 目 总 体 规 模 较 小,2012 年 ~2014 年, 公 司 执 行 的 合 约 数 量 分 别 为 11 个 9 个 及 8 个, 实 现 运 营 收 入 分 别 为 1, 万 元 1, 万 元 及 1, 万 元, 单 个 商 业 运 营 项 目 平 均 贡 献 的 营 业 收 入 有 所 增 加, 分 别 为 万 元 万 元 及 万 元 (4) 房 地 产 金 融 业 务 随 着 房 地 产 市 场 投 资 与 融 资 的 多 元 化 发 展, 房 地 产 市 场 金 融 业 务 的 平 台 化 和 产 品 创 新 多 样 化 成 为 行 业 金 融 业 务 延 展 的 重 要 特 征, 金 融 服 务 已 延 伸 至 购 房 首 付 款 装 修 理 财 等 需 求 环 节, 如 首 付 贷 装 修 贷 等 金 融 产 品 正 是 契 合 房 地 产 消 费 者 实 际 融 资 需 求 基 础 上 衍 生 出 来 的, 有 效 地 满 足 了 潜 在 购 房 者 的 金 融 需 求, 扩 大 了 购 房 者 群 体 特 别 是 随 着 互 联 网 服 务 平 台 的 日 渐 成 熟, 房 地 产 + 金 融 + 互 联 网 三 位 一 体 的 金 融 业 务 模 式 是 未 来 房 地 产 金 融 业 务 发 展 的 重 要 方 向 同 行 业 公 司 世 联 行 合 富 辉 煌 等 已 推 出 了 相 关 金 融 产 品, 其 中 : 世 联 行 推 出 的 家 圆 云 贷 产 品 贷 款 规 模 增 长 迅 速,2014 年 末 流 动 资 产 中 贷 款 余 额 为 163, 万 元, 同 比 增 长 了 %, 金 融 业 务 收 入 同 比 增 长 了 % 由 此 可 见, 通 过 房 地 产 消 费 金 融 业 务, 提 升 房 地 产 服 务 及 价 值 能 力, 扩 大 销 售 业 绩, 是 房 地 产 综 合 服 务 行 业 未 来 发 展 的 重 要 方 向 自 2014 年 起, 公 司 基 于 自 身 主 营 业 务 规 模 优 势, 积 极 拓 展 房 地 产 金 融 业 务 2014 年 ~2015 年 1-6 月, 房 地 产 金 融 业 务 分 别 实 现 销 售 收 入 万 元 和 万 元 目 前, 公 司 已 推 出 住 房 消 费 金 融 产 品, 并 构 建 了 移 动 互 联 网 金 融 服 务 平 台, 通 过 与 第 三 方 机 构 进 行 合 作, 由 第 三 方 机 构 提 供 资 金, 公 司 利 用 客 户 资 源 及 平 台

304 服 务 优 势 提 供 居 间 服 务 2015 年 1-6 月, 公 司 向 购 房 者 销 售 的 住 房 消 费 金 融 产 品 的 总 规 模 为 1.5 亿 元 房 地 产 金 融 服 务 业 务 是 公 司 未 来 发 展 的 具 体 战 略 之 一 公 司 计 划 利 用 自 有 资 金 开 展 住 房 消 费 金 融 产 品 业 务 2 主 营 业 务 收 入 按 销 售 地 区 划 分 单 位 : 万 元 区 域 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 占 比 占 比 占 比 占 比 营 业 收 入 营 业 收 入 营 业 收 入 营 业 收 入 (%) (%) (%) (%) 上 海 市 16, , , , 长 三 角 ( 除 上 海 ) 环 渤 海 及 吉 林 15, , , , , , , , 中 西 部 2, , , , 合 计 37, , , , 目 前, 公 司 已 成 为 全 国 性 的 房 地 产 综 合 服 务 商, 但 长 三 角 地 区 仍 然 是 公 司 主 营 业 务 收 入 的 主 要 来 源 2012 年 ~2015 年 1-6 月, 公 司 在 长 三 角 地 区 实 现 的 主 营 业 务 收 入 比 重 分 别 达 到 75.02% 79.89% 80.01% 和 82.74%, 所 占 比 例 逐 步 上 升 目 前, 中 西 部 和 环 渤 海 地 区 贡 献 的 主 营 业 务 收 入 比 例 相 对 较 低, 主 要 与 公 司 全 面 进 入 该 区 域 拓 展 房 地 产 代 理 业 务 的 时 间 相 对 较 晚 有 关 该 区 域 是 公 司 未 来 重 点 拓 展 的 业 务 区 域, 公 司 已 积 累 了 一 定 的 房 地 产 代 理 销 售 经 验, 通 过 逐 步 拓 展 业 务 发 展 区 域, 实 现 收 入 来 源 的 多 元 化, 有 利 于 提 升 公 司 品 牌 影 响 力, 推 动 公 司 业 务 稳 步 增 长, 实 现 公 司 的 业 务 发 展 战 略 ( 二 ) 主 营 业 务 成 本 分 析 公 司 主 营 业 务 成 本 主 要 由 工 资 奖 金 及 福 利 费 渠 道 推 广 分 销 费 设 计 服 务 费 租 赁 费 等 构 成, 这 与 公 司 主 营 业 务 经 营 模 式 密 切 相 关 报 告 期 内, 公 司 主 营

305 业 务 成 本 明 细 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 (%) 金 额 占 比 (%) 金 额 占 比 (%) 金 额 占 比 (%) 工 资 奖 金 及 福 利 费 18, , , , 渠 道 推 广 分 销 费 1, , , , 设 计 服 务 费 , 租 赁 费 1, , , , 印 刷 制 作 费 广 告 费 数 据 库 建 设 费 用 差 旅 费 其 他 1, , , , 合 计 23, , , , 年 ~2014 年, 公 司 主 营 业 务 成 本 中 的 工 资 奖 金 及 福 利 费 支 出 分 别 为 22, 万 元 30, 万 元 及 33, 万 元, 分 别 占 当 期 营 业 成 本 的 73.30% 71.27% 及 68.89% 工 资 奖 金 及 福 利 费 在 报 告 期 内 较 快 增 长, 主 要 是 由 于 公 司 主 营 业 务 规 模 不 断 扩 大 及 业 务 人 员 数 量 快 速 增 加 所 致 2012 年 ~2014 年, 公 司 业 务 人 员 ( 仅 含 代 理 销 售 咨 询 商 业 运 营 及 金 融 业 务 类 ) 的 平 均 数 量 为 3,285 人 3,871 人 及 4,712 人 随 着 公 司 代 理 销 售 的 房 地 产 项 目 的 增 多 以 及 市 场 竞 争 愈 发 激 烈, 公 司 支 付 的 项 目 渠 道 推 广 服 务 分 销 服 务 及 设 计 服 务 费 不 断 增 长 2012 年 ~2014 年, 主 营 业 务 成 本 中 的 渠 道 推 广 分 销 费 分 别 为 2, 万 元 5, 万 元 及 6, 万 元, 分 别 占 当 期 营 业 成 本 的 8.31% 12.80% 及 12.65%; 主 营 业 务 成 本 中 的 设 计 服 务 费 分 别 为 万 元 万 元 及 2, 万 元, 分 别 占 当 期 营 业 成 本 的 2.80% 2.16% 及 4.45% 公 司 主 营 业 务 成 本 中 的 租 赁 费 主 要 是 商 业 物 业 以 及 宿 舍 租 赁 费 2012 年 ~ 2014 年, 租 赁 费 分 别 为 1, 万 元 1, 万 元 及 1, 万 元, 占 当 期 营

306 业 成 本 5.10% 4.07% 及 3.86% ( 三 ) 毛 利 额 及 毛 利 率 变 动 分 析 报 告 期 内, 公 司 主 营 业 务 毛 利 额 变 动 情 况 具 体 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 房 地 产 营 销 代 理 房 地 产 咨 询 服 务 商 业 物 业 运 营 房 地 产 金 融 业 务 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 (%) 金 额 占 比 (%) 金 额 占 比 (%) 金 额 占 比 (%) 13, , , , , , , , 合 计 14, , , , 报 告 期 内, 公 司 主 营 业 务 毛 利 额 主 要 由 核 心 业 务 房 地 产 营 销 代 理 业 务 构 成, 占 公 司 毛 利 总 额 的 比 例 超 过 90% 2014 年, 商 业 物 业 运 营 服 务 贡 献 毛 利 额 万 元, 同 比 下 降 38.22%, 主 要 与 公 司 运 营 的 商 业 物 业 项 目 减 少 有 关 房 地 产 金 融 业 务 由 于 尚 处 于 起 步 阶 段, 目 前 对 公 司 毛 利 额 贡 献 较 为 有 限 报 告 期 内, 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 变 动 情 况 具 体 如 下 : 毛 利 率 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 房 地 产 营 销 代 理 38.66% 44.96% 51.59% 57.75% 房 地 产 咨 询 服 务 42.09% 46.80% 52.78% 44.64% 商 业 物 业 运 营 7.33% 21.95% 34.49% 33.04% 房 地 产 金 融 业 务 % 46.96% 综 合 毛 利 率 37.72% 44.73% 51.34% 55.96% 房 地 产 代 理 销 售 业 务 为 公 司 的 主 要 收 入 及 毛 利 额 来 源,2012 年 ~2014 年, 代 理 销 售 业 务 收 入 占 当 期 主 营 业 务 收 入 的 比 例 为 88.45% 91.20% 及 87.49%; 代

307 理 销 售 业 务 毛 利 额 占 当 期 毛 利 总 额 的 比 例 分 别 为 91.28% 91.65% 及 87.94% 公 司 的 综 合 毛 利 率 变 动 主 要 受 房 地 产 代 理 销 售 业 务 毛 利 率 变 动 影 响 所 致, 报 告 期 内, 房 地 产 代 理 销 售 业 务 的 毛 利 率 分 别 为 57.75% 51.59% 及 44.96%, 毛 利 率 有 所 下 降, 主 要 原 因 为 : 1 业 务 规 模 扩 张, 员 工 薪 酬 成 本 上 升 公 司 所 处 行 业 为 人 力 密 集 型 行 业, 受 行 业 特 点 影 响, 人 力 资 源 为 公 司 重 要 的 盈 利 根 基, 人 工 薪 酬 为 公 司 的 主 要 成 本 支 出, 人 工 薪 酬 主 要 分 为 基 本 工 资 及 业 绩 奖 金 等, 业 绩 奖 金 根 据 销 售 业 绩 实 现 情 况 按 照 一 定 比 例 发 放, 工 资 奖 金 及 福 利 费 占 当 期 营 业 成 本 比 重 高 达 60% 以 上 基 于 全 国 化 产 业 布 局 的 发 展 视 野, 公 司 以 上 海 浙 江 省 江 苏 省 为 主 的 长 三 角 地 区 为 主 要 区 域, 在 业 务 区 域 深 耕 细 作, 建 立 行 业 影 响 力 及 市 场 竞 争 力 与 此 同 时, 公 司 通 过 设 立 子 公 司 分 公 司 的 形 式 不 断 向 全 国 市 场 扩 张, 进 一 步 提 升 公 司 业 务 的 广 度 和 深 度, 拓 展 公 司 的 盈 利 空 间 2012 年 2013 年 2014 年, 随 着 公 司 业 务 规 模 及 业 务 覆 盖 区 域 快 速 扩 张, 公 司 在 全 国 新 设 立 的 子 公 司 及 分 公 司 的 数 量 分 别 为 1 家 8 家 14 家, 业 务 区 域 已 覆 盖 上 海 江 苏 浙 江 安 徽 山 东 河 南 天 津 等 多 省 市 为 了 满 足 业 务 规 模 扩 大 以 及 全 国 化 产 业 布 局, 公 司 员 工 的 数 量 快 速 增 加, 2012 年 ~2014 年, 公 司 业 务 员 工 ( 仅 含 代 理 销 售 咨 询 商 业 运 营 及 金 融 业 务 类 ) 平 均 数 量 为 3,285 人 3,871 人 及 4,712 人 ; 当 期 确 认 在 主 营 业 务 成 本 中 的 工 资 奖 金 及 福 利 费 合 计 分 别 为 22, 万 元 30, 万 元 及 33, 万 元, 增 长 较 为 明 显 项 目 2014 年 2013 年 2012 年 人 均 贡 献 收 入 ( 万 元 ) 人 均 薪 酬 成 本 ( 万 元 ) 人 均 薪 酬 成 本 / 人 均 贡 献 收 入 38.08% 34.66% 32.29% 注 : 人 均 薪 酬 系 当 期 主 营 业 务 成 本 中 确 认 的 业 务 员 工 ( 仅 含 代 理 销 售 咨 询 商 业 运 营 及 金 融 业 务 类 业 务 人 员 ) 工 资 奖 金 社 保 及 福 利 费 等 薪 酬 成 本 如 上 表 所 示,2012 年 ~2014 年, 公 司 业 务 员 工 的 人 均 贡 献 收 入 分 别 为

308 万 元 万 元 及 万 元 ; 人 均 薪 酬 成 本 分 别 为 6.79 万 元 7.75 万 元 及 7.19 万 元, 其 中 :2013 年 的 人 均 薪 酬 成 本 上 升 较 快 的 主 要 原 因 为 2013 年 的 代 理 销 售 收 入 同 比 上 升 了 29.16%, 因 员 工 的 业 绩 奖 金 与 当 期 实 现 的 销 售 收 入 相 关, 致 使 当 期 的 人 均 薪 酬 成 本 上 升 相 对 较 快 2012 年 ~2014 年, 人 均 薪 酬 成 本 占 当 期 人 均 贡 献 收 入 的 比 重 分 别 为 32.29% 34.66% 及 38.08% 随 着 市 场 竞 争 愈 发 激 烈 以 及 员 工 规 模 的 扩 大, 为 了 增 强 市 场 竞 争 力, 培 养 高 素 质 团 队, 公 司 加 大 了 人 员 成 本 投 入, 使 得 公 司 每 单 位 营 业 收 入 中 用 于 员 工 薪 酬 支 出 部 分 增 加, 进 而 降 低 了 公 司 的 综 合 毛 利 率 2 渠 道 推 广 分 销 设 计 服 务 费 支 出 增 长 2012 年 ~2014 年, 主 营 业 务 成 本 中 的 渠 道 推 广 分 销 及 设 计 服 务 费 合 计 分 别 为 3, 万 元 6, 万 元 及 8,410.20, 占 当 期 营 业 成 本 的 11.11% 14.96% 及 17.10% 渠 道 推 广 分 销 设 计 服 务 费 支 出 增 长 的 主 要 原 因 系 因 房 地 产 市 场 总 体 处 于 宏 观 政 策 调 控 阶 段, 房 地 产 综 合 服 务 行 业 竞 争 激 烈, 为 了 完 成 销 售 目 标, 提 高 销 售 业 绩, 公 司 加 大 了 在 项 目 渠 道 推 广 服 务 分 销 服 务 及 设 计 服 务 等 方 面 的 支 出 力 度, 进 一 步 降 低 了 公 司 的 综 合 毛 利 率 公 司 2015 年 1-6 月 毛 利 率 下 降 幅 度 较 大 的 主 要 原 因 为 : 受 房 地 产 行 业 销 售 季 节 性 的 影 响, 公 司 的 业 绩 主 要 集 中 在 第 三 季 度 及 第 四 季 度 实 现, 而 公 司 职 工 薪 酬 存 在 刚 性 支 出 特 点, 公 司 仍 需 持 续 支 付 员 工 薪 酬, 导 致 公 司 2015 年 1-6 月 的 毛 利 率 下 降 幅 度 较 大 报 告 期 内, 公 司 与 同 行 业 企 业 综 合 毛 利 率 比 较 分 析 情 况 如 下 :

309 数 据 来 源 : 百 强 企 业 数 据 根 据 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 研 究 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 及 中 国 指 数 研 究 院 研 究 主 持 的 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 整 理 2012 年 ~2014 年, 公 司 的 综 合 毛 利 率 分 别 为 55.96% 51.34% 及 44.73%, 根 据 中 国 房 地 产 策 划 代 理 百 强 企 业 研 究 报 告 2015, 百 强 企 业 2014 年 的 毛 利 率 平 均 为 42.42%, 相 较 于 2013 年 下 降 了 7.42 个 百 分 点, 主 要 原 因 为 : 受 整 体 市 场 环 境 影 响, 企 业 人 工 成 本 营 销 费 用 等 均 处 于 不 断 攀 升 的 状 态, 使 得 行 业 总 体 营 业 成 本 居 高 不 下, 导 致 毛 利 率 下 降 总 体 而 言, 报 告 期 内 公 司 的 综 合 毛 利 率 基 本 符 合 行 业 的 平 均 毛 利 率 水 平 及 总 体 变 动 情 况 ( 四 ) 期 间 费 用 分 析 下 : 公 司 期 间 费 用 由 管 理 费 用 财 务 费 用 构 成 报 告 期 内, 公 司 期 间 费 用 情 况 如 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 管 理 费 用 11, , , , 财 务 费 用 期 间 费 用 合 计 11, , , , 营 业 收 入 37, , , , 期 间 费 用 合 计 / 营 业 收 入 31.30% 25.48% 23.74% 26.30% 2012 年 ~2014 年, 公 司 期 间 费 用 占 当 期 营 业 收 入 的 比 例 较 稳 定, 分 别 为 26.30% 23.74% 及 25.48% 1 管 理 费 用 报 告 期 内, 公 司 管 理 费 用 明 细 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度

310 工 资 及 奖 金 社 会 保 险 费 金 额 占 比 占 比 占 比 占 比 金 额 金 额 金 额 (%) (%) (%) (%) 6, , , , , , , , 咨 询 费 , , 租 赁 费 , , 差 旅 费 折 旧 费 , 职 工 教 育 经 费 及 工 会 经 费 汽 车 使 用 费 业 务 招 待 费 办 公 用 品 福 利 费 会 务 费 电 讯 费 水 电 费 人 事 招 聘 费 装 修 费 其 他 合 计 11, , , , 年 ~2015 年 1-6 月, 公 司 管 理 费 用 中 的 工 资 及 奖 金 社 会 保 险 及 福 利 费 相 关 支 出 合 计 分 别 为 11, 万 元 12, 万 元 14, 万 元 及 7, 万 元, 占 管 理 费 用 的 比 例 分 别 为 62.68% 60.32% 62.53% 及 64.22%, 所 占 比 例 较 高 公 司 与 同 行 业 可 比 上 市 公 司 的 管 理 费 用 率 比 较 情 况 如 下 : 项 目 公 司 名 称 2014 年 2013 年 2012 年

311 项 目 公 司 名 称 2014 年 2013 年 2012 年 合 富 辉 煌 16.88% 16.55% 19.54% 管 理 费 用 率 世 联 行 9.62% 10.51% 12.33% 同 策 咨 询 25.24% 23.35% 25.80% 注 : 上 表 数 据 摘 自 Wind 咨 询 金 融 终 端 管 理 费 用 率 = 管 理 费 用 / 营 业 收 入 2012 年 ~2014 年, 公 司 的 管 理 费 用 率 比 较 稳 定, 分 别 为 25.80% 23.35% 及 25.24% 公 司 的 管 理 费 用 率 高 于 同 行 业 可 比 上 市 公 司 的 主 要 原 因 为 : 随 着 公 司 业 务 规 模 扩 大 业 务 多 元 化 发 展 以 及 全 国 化 产 业 布 局, 拥 有 高 素 质 的 管 理 人 员 并 构 建 系 统 的 管 理 体 系 进 而 实 现 产 业 链 精 细 化 管 理 将 极 大 增 强 公 司 的 运 作 效 率, 提 升 公 司 的 核 心 竞 争 力 及 市 场 影 响 力 基 于 公 司 全 国 化 发 展 视 野, 公 司 加 大 了 对 管 理 团 队 建 设 的 投 入, 加 强 了 对 管 理 人 员 的 激 励 力 度 2012 年 ~2014 年, 公 司 管 理 费 用 中 的 工 资 及 奖 金 社 会 保 险 及 福 利 费 等 薪 酬 支 出 合 计 占 当 期 主 营 业 务 收 入 的 比 例 分 别 为 16.17% 14.09% 及 15.79%, 所 占 比 例 较 高 2 财 务 费 用 报 告 期 内, 公 司 财 务 费 用 明 细 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 利 息 支 出 减 : 利 息 收 入 汇 兑 损 益 手 续 费 合 计 公 司 财 务 费 用 主 要 为 借 款 利 息 和 银 行 手 续 费 公 司 汇 兑 损 益 主 要 为 收 到 外 资 股 东 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd 增 资 款 而 产 生 ( 五 ) 资 产 减 值 损 失 投 资 收 益 营 业 外 收 支 变 动 分 析

312 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 资 产 减 值 损 失 ( 万 元 ) 1, , 投 资 收 益 ( 万 元 ) 1, 营 业 外 收 入 ( 万 元 ) 营 业 外 支 出 ( 万 元 ) 报 告 期 内, 公 司 发 生 的 资 产 减 值 损 失 主 要 为 应 收 款 项 及 项 目 保 证 金 计 提 的 坏 账 准 备 其 中, 应 收 账 款 主 要 按 照 账 龄 分 析 法 计 提 坏 账 准 备, 其 他 应 收 款 中 的 项 目 保 证 金 基 于 代 理 销 售 项 目 情 况 开 发 商 提 供 的 保 障 措 施 双 方 确 定 的 还 款 计 划 等 多 方 面 因 素 进 行 综 合 判 断, 个 别 认 定 坏 账 准 备 计 提 金 额 报 告 期 内, 公 司 取 得 的 投 资 收 益 明 细 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 可 供 出 售 金 融 资 产 在 持 有 期 间 的 投 资 收 益 权 益 法 核 算 的 长 期 股 权 投 资 收 益 处 置 长 期 股 权 投 资 产 生 的 投 资 收 益 银 行 理 财 产 品 收 益 1, 合 计 1, 报 告 期 内, 公 司 取 得 的 投 资 收 益 主 要 为 利 用 闲 置 资 金 购 买 银 行 理 财 产 品 获 得 的 收 益 2012 年 ~2015 年 1-6 月, 公 司 购 买 银 行 理 财 产 品 取 得 的 收 益 分 别 为 万 元 万 元 万 元 及 1, 万 元 报 告 期 内, 公 司 营 业 外 收 入 明 细 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 非 流 动 资 产 处 置 利 得 合 计 政 府 补 助 其 他

313 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 合 计 其 中 : 公 司 收 到 的 政 府 补 助 主 要 系 企 业 扶 持 款, 具 体 明 细 情 况 如 下 : 单 位 : 万 元 公 司 名 称 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 同 策 咨 询 职 工 职 业 培 训 补 贴 及 品 牌 补 贴 上 海 同 鹏 企 业 发 展 扶 持 资 金 上 海 同 馨 企 业 发 展 扶 持 资 金 南 京 同 策 企 业 发 展 扶 持 资 金 南 通 同 策 企 业 发 展 扶 持 资 金 青 岛 同 策 企 业 发 展 扶 持 资 金 合 计 报 告 期 内, 公 司 营 业 外 支 出 明 细 如 下 : 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 非 流 动 资 产 处 置 损 失 合 计 对 外 捐 赠 违 约 金 其 他 合 计 报 告 期 内, 公 司 支 付 的 违 约 金 万 元 系 公 司 代 理 销 售 位 于 上 海 市 杨 浦 区 的 五 角 丰 达 商 务 广 场 ( 二 期 ) 项 目, 因 未 完 成 销 售 考 核 指 标 而 被 扣 留 的 部 分 项 目 保 证 金 ( 六 ) 经 营 成 果 变 动 分 析 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度

314 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 营 业 利 润 , , , 主 营 业 务 收 入 37, , , , 利 润 总 额 , , , 净 利 润 , , , 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 , , , 扣 除 非 经 常 损 益 后 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 -1, , , , 年, 公 司 利 润 总 额 和 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 同 比 分 别 增 长 17.09% 和 20.19%, 主 要 系 2013 年 房 地 产 行 业 整 体 回 暖 的 同 时 公 司 积 极 扩 张 房 地 产 营 销 代 理 业 务 所 致 2014 年, 公 司 利 润 总 额 和 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 同 比 分 别 降 低 38.03% 和 41.86%, 主 要 系 国 内 房 地 产 市 场 需 求 分 化 导 致 房 地 产 市 场 进 行 调 整, 公 司 营 销 代 理 业 务 收 入 下 降 所 致 2014 年 全 国 商 品 房 销 售 额 为 76, 亿 元, 同 比 下 降 6.31%, 公 司 营 销 代 理 销 售 业 务 收 入 下 降 1.40% 2015 年 上 半 年, 公 司 实 现 营 业 利 润 万 元, 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 为 万 元, 主 要 原 因 为 : 公 司 所 处 的 房 地 产 综 合 服 务 行 业 存 在 显 著 的 季 节 性 特 征 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 房 地 产 行 业 统 计 数 据 ( 年 ~2014 年, 全 国 商 品 房 上 半 年 销 售 面 积 占 全 年 销 售 面 积 的 比 例 分 别 为 35.91% 39.40% 和 40.09%, 但 房 地 产 综 合 服 务 商 员 工 薪 酬 等 成 本 支 出 具 有 较 强 的 刚 性, 因 此, 受 房 地 产 行 业 销 售 季 节 性 的 影 响, 公 司 收 入 利 润 在 年 度 内 分 布 不 均 衡, 经 营 业 绩 主 要 体 现 在 第 三 季 度 及 第 四 季 度 ( 七 ) 盈 利 能 力 指 标 分 析 情 况 1 公 司 盈 利 能 力 分 析 报 告 期 内, 公 司 主 要 盈 利 能 力 指 标 具 体 如 下 : 财 务 指 标 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 (%)

315 财 务 指 标 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 年 ~2014 年, 公 司 的 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 下 降 较 快 的 主 要 原 因 是 由 于 Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 及 立 天 荣 泽 对 公 司 增 资 导 致 净 资 产 规 模 快 速 增 加 所 致 2012 年 和 2013 年, 每 股 收 益 分 别 为 0.66 元 / 股 和 0.68 元 / 股, 变 化 幅 度 较 小 ; 2014 年, 受 房 地 产 市 场 整 体 环 境 影 响, 公 司 面 临 代 理 销 售 收 入 下 降 及 员 工 薪 酬 渠 道 推 广 运 作 支 出 等 成 本 支 出 上 升 的 压 力, 盈 利 水 平 有 所 下 降 ; 受 经 营 业 绩 及 立 天 荣 泽 向 公 司 增 资 的 影 响, 公 司 的 每 股 收 益 下 降 至 0.39 元 / 股 2 盈 利 能 力 指 标 的 同 行 业 比 较 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 (%) 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 合 富 辉 煌 易 居 中 国 世 联 行 行 业 平 均 同 策 咨 询 注 : 上 表 数 据 根 据 各 公 司 年 度 报 告 披 露 数 据 计 算 报 告 期 内, 与 同 行 业 可 比 上 市 公 司 相 比, 公 司 净 资 产 收 益 率 下 降 较 快 的 主 要 原 因 为 :2012 年 及 2014 年,Lantau Direct Investments (Mauritius) III Ltd. 及 立 天 荣 泽 对 公 司 进 行 增 资 使 得 公 司 的 净 资 产 增 长 较 快 以 及 2014 年 净 利 润 下 降 所 致 四 非 经 常 性 损 益 对 公 司 经 营 成 果 的 影 响 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 2013 年 2012 年 非 流 动 资 产 处 置 损 益 越 权 审 批 或 无 正 式 批 准 文 件 的 税 收 返 还 减 免 计 入 当 期 损 益 的 政 府 补 助 ( 与 企 业 业 务 密

316 项 目 切 相 关, 按 照 国 家 统 一 标 准 定 额 或 定 量 享 受 的 政 府 补 助 除 外 ) 企 业 取 得 子 公 司 联 营 企 业 及 合 营 企 业 的 投 资 成 本 小 于 取 得 投 资 时 应 享 有 被 投 资 单 位 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 产 生 的 收 益 2015 年 1-6 月 2014 年 2013 年 2012 年 非 货 币 性 资 产 交 换 损 益 委 托 他 人 投 资 或 管 理 资 产 的 损 益 1, 单 独 进 行 减 值 测 试 的 应 收 款 项 减 值 准 备 转 回 除 上 述 各 项 之 外 的 其 他 营 业 外 收 入 和 支 出 所 得 税 影 响 额 少 数 股 东 权 益 影 响 额 非 经 常 性 损 益 金 额 合 计 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利 润 , , , 占 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利 润 的 比 例 (%) 扣 除 非 经 常 损 益 后 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 , , , , 报 告 期 内, 公 司 非 经 常 性 损 益 主 要 为 计 入 当 期 损 益 的 政 府 补 助 和 购 买 银 行 理 财 产 品 获 得 的 收 益 五 影 响 公 司 未 来 盈 利 能 力 的 因 素 分 析 ( 一 ) 对 持 续 盈 利 能 力 产 生 不 利 影 响 的 因 素 未 来 可 能 对 公 司 持 续 盈 利 能 力 产 生 不 利 影 响 的 因 素 主 要 包 括 : 受 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 的 风 险 市 场 竞 争 加 剧 的 风 险 经 营 业 绩 存 在 季 节 性 的 风 险 人 力 资 源 不 足 的 风 险 应 收 账 款 发 生 坏 账 的 风 险 募 集 资 金 投 资 项 目 的 风 险 毛 利 率 下 降 风 险 等, 详 细 情 况 参 见 本 招 股 说 明 书 之 第 四 节 风 险 因 素 ( 二 ) 公 司 财 务 状 况 和 盈 利 能 力 的 未 来 趋 势 分 析 1 房 地 产 综 合 服 务 行 业 发 展 前 景 良 好

317 一 方 面, 尽 管 我 国 房 地 产 市 场 总 体 处 于 宏 观 调 控 的 大 环 境, 但 是 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 有 序 发 展 对 于 国 家 经 济 的 稳 增 长 及 调 结 构 起 到 重 要 作 用 首 先, 从 稳 增 长 角 度 来 看, 房 地 产 产 业 在 现 阶 段 对 我 国 经 济 发 展 起 到 较 重 要 的 推 动 作 用 房 地 产 产 业 对 中 国 GDP 的 贡 献 度 达 10% 左 右, 此 外, 房 地 产 行 业 对 大 量 上 下 游 产 业 具 有 高 度 关 联 性 与 拉 动 效 应 其 次, 从 调 结 构 角 度 来 看, 房 地 产 连 接 着 投 资 与 消 费, 其 中 就 投 资 端 而 言, 此 前 中 国 经 济 运 行 过 程 中 不 断 凸 显 的 结 构 性 矛 盾 之 一, 就 是 投 资 过 度 集 中 在 远 离 最 终 消 费 的 生 产 性 领 域, 相 较 而 言, 房 地 产 投 资 因 其 效 率 相 对 较 高, 保 持 一 定 增 速 有 利 于 在 稳 住 投 资 总 量 的 同 时 改 善 我 国 投 资 结 构 配 比 从 消 费 需 求 端 来 看, 房 地 产 作 为 与 民 生 息 息 相 关 的 产 品, 长 期 以 来 就 存 在 着 投 资 需 求 和 使 用 需 求, 而 使 用 需 求 作 为 一 种 刚 性 需 求, 较 难 进 行 抑 制 一 方 面, 在 我 国 经 济 转 型 发 展 的 方 针 指 引 下, 第 三 产 业 服 务 业 贡 献 作 用 日 渐 体 现, 第 三 产 业 的 快 速 发 展 带 来 的 产 业 结 构 调 整, 将 进 一 步 加 快 城 市 化 及 现 代 化 进 程, 提 升 了 对 零 售 商 业 办 公 楼 等 商 业 类 物 业 以 及 住 宅 类 物 业 的 投 资 及 使 用 需 求, 这 是 推 动 房 地 产 行 业 保 持 增 长 的 重 要 动 力 之 一 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 另 一 方 面, 伴 随 着 中 国 经 济 的 持 续 健 康 发 展 居 民 财 富 的 积 累 以 及 城 市 化 进 程 的 推 进, 居 民 对 自 住 性 住 房 及 改 善 性 住 房 的 需 求 逐 步 提 高, 并 且, 随 着 国 家 先 后 多 次 降 低 存 贷 款 基 准 利 率, 并 优 化 了 商 品 房 贷 款 政 策, 极 大 地 降 低 了 购 房 成 本, 进 一 步 提 升 了 房 地 产 市 场 的 消 费 需 求

318 除 此 之 外, 国 家 对 于 促 进 人 口 均 衡 发 展 积 极 应 对 人 口 老 龄 化 深 化 户 籍 制 度 改 革 的 重 视 将 成 为 房 地 产 行 业 发 展 的 重 要 推 动 力 2014 年 7 月, 国 务 院 印 发 关 于 进 一 步 推 进 户 籍 制 度 改 革 的 意 见, 进 一 步 推 进 户 籍 制 度 改 革 的 要 求, 稳 步 推 进 城 镇 基 本 公 共 服 务 常 住 人 口 全 覆 盖 ;2015 年 10 月, 中 国 共 产 党 第 十 八 届 中 央 委 员 会 第 五 次 全 体 会 议 通 过 中 共 中 央 关 于 制 定 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 三 个 五 年 规 划 的 建 议, 深 化 户 籍 制 度 改 革, 促 进 有 能 力 在 城 镇 稳 定 就 业 和 生 活 的 农 业 转 移 人 口 举 家 进 城 落 户, 全 面 实 施 一 对 夫 妇 可 生 育 两 个 孩 子 政 策 户 籍 制 度 改 革 带 来 的 人 口 流 动 以 及 人 口 结 构 不 断 进 行 优 化 将 成 为 支 撑 房 地 产 行 业 发 展 的 重 要 动 力, 进 而 将 推 动 房 地 产 综 合 服 务 行 业 的 发 展 2 房 地 产 综 合 服 务 业 务 的 多 元 化 发 展 随 着 房 地 产 综 合 服 务 行 业 新 技 术 新 需 求 的 显 现, 相 关 资 源 不 断 整 合, 促 使 房 地 产 综 合 服 务 相 关 业 务 边 界 和 内 涵 不 断 突 破 和 延 展 如 下 表 所 示, 房 地 产 综 合 服 务 商 凭 借 房 地 产 营 销 代 理 与 咨 询 服 务 的 核 心 竞 争 优 势, 逐 步 向 金 融 端 互 联 网 端 信 息 服 务 端 进 行 延 展, 形 成 房 地 产 综 合 服 务 业 务 多 元 化 发 展 的 态 势, 为 房 地 产 综 合 服 务 行 业 注 入 了 持 续 发 展 的 新 机 遇 经 过 在 房 地 产 综 合 服 务 行 业 多 年 地 深 耕 细 作, 公 司 凭 借 良 好 的 服 务 质 量 高 素 质 的 业 务 团 队 多 元 化 的 服 务 业 务 等 方 面 的 核 心 优 势 赢 得 了 较 好 的 市 场 口 碑 和 品 牌 效 应, 截 至 2014 年, 公 司 连 续 十 一 年 入 围 中 国 房 地 产 策 划 代 理 十 强 公 司 的 员 工 规 模 逐 步 扩 大, 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 员 工 总 数 共 计 4,838 人, 其 中 策 划 研 发 商 业 运 营 业 务 和 金 融 业 务 人 员 合 计 占 8.59%, 业 务 人 员 占 80.98%,

319 82.84% 的 员 工 具 备 大 专 以 上 学 历 公 司 核 心 团 队 由 一 批 在 房 产 投 资 评 估 市 场 分 析 研 究 项 目 营 销 策 划 公 司 资 本 运 作 企 业 战 略 和 品 牌 管 理 的 专 业 人 才 组 成 与 此 同 时, 公 司 的 客 户 群 已 经 扩 展 到 包 括 保 利 万 科 金 地 招 商 地 产 华 侨 城 远 洋 地 产 中 房 等 在 内 的 大 型 房 地 产 开 发 商 或 投 资 机 构 2012 年 至 2014 年, 公 司 完 成 代 理 销 售 额 分 别 为 亿 元 亿 元 及 亿 元, 实 现 代 理 佣 金 收 入 61, 万 元 78, 万 元 及 77, 万 元 综 上, 本 公 司 管 理 层 认 为 : 公 司 的 主 营 业 务 突 出, 盈 利 能 力 较 强, 随 着 经 营 规 模 的 扩 大 以 及 在 房 地 产 综 合 服 务 业 务 领 域 不 断 开 拓 与 发 展, 公 司 的 市 场 竞 争 力 和 抗 风 险 能 力 不 断 增 强, 行 业 认 可 度 及 行 业 地 位 不 断 提 升, 这 为 公 司 的 持 续 发 展 提 供 了 良 好 保 障, 公 司 具 有 较 强 的 持 续 盈 利 能 力 六 重 大 资 本 性 支 出 分 析 ( 一 ) 报 告 期 内 重 大 资 本 性 支 出 报 告 期 内, 公 司 无 重 大 资 本 性 支 出 ( 二 ) 未 来 可 预 见 的 重 大 资 本 性 支 出 计 划 公 司 未 来 可 预 见 的 重 大 资 本 性 支 出 计 划 为 公 司 本 次 发 行 股 票 募 集 资 金 拟 投 资 的 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 信 息 系 统 建 设 项 目 人 力 资 源 建 设 项 目 品 牌 建 设 项 目 及 购 置 办 公 楼 项 目, 项 目 总 投 资 额 99, 万 元 如 本 次 募 集 资 金 不 能 满 足 拟 投 资 项 目 的 资 金 需 求, 公 司 将 以 自 筹 资 金 方 式 解 决 资 金 缺 口 该 资 本 性 支 出 计 划 及 其 实 施 对 公 司 主 营 业 务 和 经 营 成 果 的 影 响 详 见 本 招 股 说 明 书 第 十 三 节 募 集 资 金 运 用 部 分 除 前 述 项 目 外, 公 司 未 来 暂 无 其 他 可 预 见 的 重 大 资 本 性 支 出 计 划 七 关 于 对 外 担 保 情 况 的 说 明 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 除 为 子 公 司 上 海 同 馨 的 2, 万 元 银 行 借 款 提 供 保 证 担 保 外, 公 司 无 对 外 担 保 事 项

320 第 十 二 节 业 务 发 展 目 标 一 发 展 战 略 与 目 标 ( 一 ) 公 司 的 战 略 目 标 公 司 的 战 略 目 标 是 成 为 行 业 领 先 的 全 国 性 综 合 型 房 地 产 专 业 服 务 机 构 ( 二 ) 公 司 具 体 战 略 1 代 理 业 务 网 络 扩 张 和 服 务 升 级 战 略 国 内 房 地 产 市 场 新 房 物 业 销 售 在 经 历 过 去 十 年 黄 金 发 展 期 后, 已 经 进 入 平 稳 增 长 阶 段, 新 房 销 售 压 力 较 以 往 明 显 增 加, 促 使 房 地 产 开 发 商 越 来 越 重 视 和 依 赖 房 地 产 综 合 服 务 企 业 的 代 理 销 售 能 力 公 司 计 划 在 全 国 范 围 内 增 加 代 理 销 售 网 点, 完 成 代 理 业 务 网 络 全 国 化 布 局, 扩 大 公 司 代 理 业 务 规 模, 在 日 趋 激 烈 的 房 地 产 综 合 服 务 行 业 竞 争 中 紧 抓 机 遇, 提 高 代 理 销 售 市 场 份 额, 巩 固 和 提 升 在 房 地 产 综 合 服 务 行 业 的 领 先 地 位 依 托 现 有 的 庞 大 线 下 团 队 以 及 多 年 积 累 的 开 发 商 资 源 与 购 房 者 销 售 经 验, 公 司 将 升 级 代 理 服 务 的 具 体 内 容, 比 如 针 对 购 房 者 购 置 新 房 物 业 时 衍 生 的 融 资 需 求, 公 司 将 继 续 拓 展 金 融 业 务, 为 广 大 业 主 提 供 创 新 型 的 销 售 配 套 金 融 服 务, 进 一 步 提 高 公 司 代 理 业 务 的 综 合 服 务 能 力 2 持 有 型 物 业 服 务 链 拓 展 战 略 随 着 新 房 物 业 销 售 增 速 放 缓, 国 内 房 地 产 市 场 的 产 品 结 构 正 在 逐 步 由 增 量 物 业 主 导 过 渡 到 增 量 与 存 量 物 业 并 重 房 地 产 开 发 商 和 机 构 投 资 者 日 益 倾 向 于 投 资 持 有 型 物 业, 包 括 商 业 地 产 办 公 地 产 养 老 地 产 和 产 业 地 产 等, 围 绕 持 有 型 物 业 的 商 业 运 营 投 融 资 服 务 估 价 服 务 等 物 业 管 理 需 求 呈 现 加 速 增 长 趋 势 公 司 专 注 于 为 房 地 产 开 发 商 和 机 构 投 资 者 提 高 综 合 服 务, 计 划 从 两 方 面 通 过 自 建 孵 化 投 资 拓 展 持 有 型 物 业 服 务 链 : 第 一, 继 续 精 耕 商 业 物 业 运 营 业 务, 开 拓 更 多 优 质 客 户 与 运 营 项 目, 积 累 核 心 运 营 经 验 ; 第 二, 逐 步 进 入 办 公 物 业 领

321 域, 提 供 写 字 楼 估 价 和 运 营 管 理 服 务 3 创 新 咨 询 业 务 开 拓 战 略 公 司 将 针 对 不 同 种 类 的 持 有 型 物 业, 包 括 商 业 地 产 办 公 地 产 养 老 地 产 和 产 业 地 产 等, 依 托 公 司 的 数 据 库 分 析 优 势 和 房 地 产 产 业 链 资 源 整 合, 提 供 高 质 量 的 前 期 咨 询 服 务, 并 为 日 后 深 度 介 入 上 述 物 业 类 型 的 高 附 加 值 运 营 打 下 基 础 4 房 地 产 金 融 服 务 发 展 战 略 目 前, 国 内 房 地 产 开 发 商 的 战 略 规 划 与 金 融 的 联 系 日 益 紧 密 参 照 国 际 成 熟 市 场 经 验, 房 地 产 金 融 服 务 是 房 地 产 综 合 服 务 企 业 的 重 要 业 务 内 容 之 一, 同 时 与 代 理 销 售 商 业 运 营 等 业 务 也 存 在 明 显 的 交 叉 销 售 机 会 公 司 计 划 主 要 为 房 地 产 开 发 商 和 机 构 投 资 者 提 供 包 括 交 易 顾 问 投 资 管 理 投 资 机 构 风 险 管 理 等 在 内 的 一 揽 子 房 地 产 金 融 服 务, 将 发 展 房 地 产 金 融 业 务 作 为 扩 充 和 升 级 公 司 现 有 业 务 模 式 的 重 要 组 成 部 分 之 一 针 对 业 主 的 物 业 投 融 资 和 租 赁 管 理 需 求, 公 司 亦 将 拓 展 创 新 型 金 融 服 务 5 房 地 产 互 联 网 业 务 探 索 战 略 随 着 移 动 互 联 网 技 术 的 发 展 逐 渐 对 国 内 房 地 产 市 场 的 商 业 模 式 升 级, 特 别 是 营 销 生 态 的 演 变 开 始 产 生 新 一 轮 变 革 影 响, 公 司 未 来 将 与 战 略 投 资 者 搜 房 网 在 房 地 产 互 联 网 业 务 领 域 加 强 合 作, 共 同 探 索 和 把 握 潜 在 的 市 场 机 会 二 公 司 总 体 经 营 目 标 和 发 展 计 划 ( 一 ) 总 体 经 营 目 标 公 司 计 划 在 巩 固 和 总 结 现 有 业 务 经 验 的 基 础 上, 积 极 而 不 失 稳 健 地 开 拓 全 国 市 场, 成 功 实 现 成 为 具 备 全 国 化 服 务 体 系 的 房 地 产 综 合 专 业 服 务 机 构 的 目 标 公 司 将 在 充 分 研 究 外 地 市 场 并 完 成 本 地 化 的 前 提 下, 在 当 地 市 场 复 制 上 海 及 华 东 地 区 营 销 代 理 服 务 及 咨 询 研 究 的 业 务 模 式, 不 断 提 高 公 司 核 心 业 务 的 市 场 份 额 公 司 将 战 略 性 的 精 耕 商 业 物 业 运 营 服 务 介 入 办 公 物 业 的 租 赁 和 运 营 管 理, 并 开 拓 创 新 咨 询 业 务, 围 绕 具 有 持 有 型 物 业 服 务 需 求 的 客 户 和 项 目 布 局, 拓 展 持 有

322 型 物 业 服 务 链, 并 配 合 营 销 代 理 业 务 服 务 日 趋 增 长 的 综 合 体 房 地 产 项 目, 提 升 公 司 综 合 服 务 能 力 为 适 应 我 国 房 地 产 金 融 的 发 展 趋 势, 公 司 将 继 续 推 进 房 地 产 投 资 管 理 服 务 各 方 面 工 作, 并 积 极 筹 备 针 对 业 主 的 创 新 型 金 融 服 务 公 司 还 将 与 搜 房 网 加 强 合 作, 探 索 和 把 握 在 房 地 产 互 联 网 业 务 领 域 的 市 场 机 会 ( 二 ) 发 展 计 划 1 代 理 业 务 网 络 全 国 化 扩 张 公 司 计 划 在 巩 固 上 海 及 华 东 区 域 市 场 领 先 地 位 的 基 础 上, 积 极 开 拓 外 地 市 场 具 体 包 括 :(1) 通 过 建 立 子 公 司 的 形 式 在 全 国 主 要 一 二 线 城 市 开 展 房 地 产 综 合 服 务 业 务, 逐 步 实 现 公 司 业 务 网 络 全 国 化, 从 而 达 到 扩 大 公 司 业 务 规 模 提 高 盈 利 能 力 的 目 标 全 国 化 的 业 务 网 络 也 有 利 于 规 避 单 一 城 市 房 地 产 市 场 波 动 对 公 司 经 营 带 来 的 风 险 ;(2) 通 过 微 创 业 计 划 在 长 三 角 地 区 三 四 线 城 市 实 施 业 务 网 络 扩 张 三 四 线 城 市 单 个 市 场 的 容 量 相 对 较 小, 但 是 城 市 数 量 较 多 市 场 个 性 更 强, 经 营 上 需 要 更 多 的 灵 活 性 因 此, 公 司 将 借 助 业 务 骨 干 的 创 业 活 力, 给 予 一 线 人 员 更 多 的 经 营 授 权, 从 而 发 挥 他 们 的 能 动 性 创 造 力 2 扩 充 运 营 服 务 内 容, 完 善 服 务 体 系 公 司 计 划 在 运 营 服 务 领 域 围 绕 持 有 型 物 业 的 管 理 需 求 拓 展 服 务 链 具 体 包 括 :(1) 继 续 加 大 商 业 运 营 业 务 投 入 公 司 计 划 巩 固 上 海 地 区 的 商 业 运 营 项 目 执 行 优 势, 继 续 开 拓 更 多 的 优 质 客 户 和 项 目, 并 适 时 择 机 地 逐 步 进 入 上 海 以 外 地 区 商 业 物 业 运 营 服 务 市 场, 不 断 提 升 商 业 物 业 运 营 服 务 的 盈 利 能 力 以 及 对 公 司 业 绩 的 贡 献 度, 加 大 商 业 运 营 业 务 客 户 的 开 拓 及 管 理 的 力 度, 充 分 发 挥 与 房 地 产 营 销 代 理 的 业 务 协 同 效 应, 提 高 公 司 综 合 服 务 的 水 平 ;(2) 尝 试 进 入 非 商 业 类 物 业 运 营 领 域 公 司 计 划 首 先 进 入 办 公 物 业 运 营 服 务 市 场, 开 发 写 字 楼 租 赁 和 运 营 管 理 服 务, 积 累 业 务 经 验, 为 后 续 持 续 开 拓 市 场 提 高 非 商 业 类 物 业 运 营 业 务 的 市 场 份 额 奠 定 基 础 3 通 过 开 展 创 新 咨 询 业 务 增 加 物 业 服 务 类 型, 丰 富 产 品 线

323 目 前, 公 司 主 要 通 过 代 理 销 售 与 策 划 商 业 运 营 两 大 业 务 条 线 分 别 服 务 于 住 宅 物 业 和 商 业 物 业 两 类 产 品 2013 年 公 司 先 后 建 立 了 养 老 地 产 发 展 中 心 产 业 地 产 发 展 中 心 等 专 注 于 新 型 物 业 咨 询 领 域 的 专 业 团 队, 计 划 通 过 开 展 创 新 咨 询 业 务 增 加 养 老 地 产 产 业 地 产 等 服 务 产 品 类 型 目 前, 上 述 团 队 在 各 自 领 域 内 已 经 积 累 起 一 定 的 专 业 知 识 和 行 业 声 誉, 并 分 别 拥 有 一 批 稳 定 合 作 的 客 户 未 来, 公 司 计 划 大 力 发 展 数 据 库 及 相 关 分 析 决 策 系 统, 进 一 步 支 持 和 推 动 创 新 咨 询 业 务 的 发 展, 丰 富 公 司 服 务 的 物 业 产 品 线 4 继 续 推 进 发 展 房 地 产 金 融 服 务 2013 年 初, 公 司 设 立 了 金 融 服 务 事 业 部 经 过 两 年 多 的 发 展, 目 前 形 成 了 四 块 服 务 内 容 :(1) 交 易 顾 问, 覆 盖 的 交 易 类 型 包 括 开 发 商 融 资 土 地 和 房 地 产 项 目 并 购 大 宗 物 业 交 易 ;(2) 投 资 管 理 ;(3) 投 资 机 构 风 险 管 理 服 务 ;(4) 消 费 金 融, 即 介 绍 小 额 贷 款 公 司 与 有 融 资 需 求 的 购 房 者 接 洽 并 撮 合 交 易 未 来 公 司 计 划 继 续 拓 展 针 对 房 地 产 开 发 商 和 机 构 投 资 者 的 房 地 产 金 融 服 务, 将 发 展 房 地 产 金 融 业 务 作 为 扩 充 和 升 级 公 司 现 有 业 务 模 式 的 重 要 组 成 部 分 之 一 5 提 供 针 对 购 房 者 的 金 融 服 务, 丰 富 小 业 主 服 务 内 容 针 对 购 房 者 购 置 新 房 物 业 时 衍 生 的 融 资 需 求, 公 司 计 划 开 发 创 新 型 的 销 售 配 套 金 融 服 务, 进 一 步 提 高 公 司 代 理 业 务 的 综 合 服 务 能 力 6 与 搜 房 网 在 房 地 产 互 联 网 领 域 加 强 合 作 公 司 未 来 将 与 战 略 投 资 者 搜 房 网 在 房 地 产 互 联 网 业 务 领 域, 包 括 房 地 产 互 联 网 信 息 房 地 产 互 联 网 金 融 等 方 面 共 同 探 索 和 把 握 潜 在 的 市 场 机 会 三 发 展 计 划 的 假 设 条 件 及 面 临 的 主 要 困 难 ( 一 ) 假 设 条 件 1 本 公 司 股 票 顺 利 发 行 成 功, 募 集 资 金 按 期 到 位, 募 集 资 金 投 资 项 目 如 期 实 施 2 我 国 国 家 政 治 经 济 社 会 各 项 事 业 稳 定 发 展, 经 济 及 社 会 环 境 不 会 发 生 对 本 公 司 运 营 产 生 重 大 不 利 影 响 的 变 化

324 3 本 公 司 的 竞 争 优 势 继 续 发 挥 作 用 4 无 其 他 人 力 不 可 抗 拒 因 素 及 不 可 预 见 因 素 造 成 的 重 大 不 利 影 响 ( 二 ) 可 能 面 临 的 困 难 公 司 实 现 上 述 计 划 可 能 遇 到 下 列 方 面 的 困 难 : 1 全 国 化 业 务 网 络 扩 张 及 房 地 产 服 务 新 业 务 领 域 的 开 拓 都 需 要 大 量 资 金 的 支 持, 如 果 公 司 不 能 及 时 通 过 公 开 发 行 股 票 或 其 他 方 式 募 集 到 资 金, 将 影 响 到 计 划 的 正 常 实 施, 从 而 丧 失 外 地 市 场 份 额 及 新 业 务 机 会 2 房 地 产 综 合 服 务 业 对 各 方 面 人 才 的 需 求 十 分 旺 盛, 公 司 不 断 扩 张 的 业 务 规 模 及 业 务 种 类 需 要 补 充 大 量 的 专 业 人 才 及 中 高 层 管 理 人 才 如 果 公 司 不 能 及 时 引 进 足 够 的 人 才 或 现 有 团 队 不 稳 定, 都 会 给 公 司 的 发 展 带 来 不 利 影 响 四 业 务 发 展 计 划 与 现 有 业 务 的 关 系 公 司 上 述 发 展 战 略 及 计 划 是 在 深 刻 分 析 了 同 行 业 的 竞 争 形 势 行 业 发 展 趋 势 市 场 状 况 及 机 会 的 基 础 上, 结 合 公 司 现 有 业 务 经 验 及 人 才 储 备, 在 前 期 进 行 了 充 分 的 研 究 准 备 的 情 况 下 提 出 的, 代 表 着 公 司 独 特 的 发 展 思 路 及 长 远 的 战 略 眼 光 公 司 现 有 的 业 务 是 实 现 未 来 几 年 发 展 计 划 的 基 础, 其 现 有 专 业 团 队 及 组 织 架 构 也 是 上 述 计 划 实 施 的 重 要 保 障 上 述 计 划 的 实 施 将 扩 大 公 司 的 全 国 市 场 占 有 率 提 高 公 司 综 合 服 务 能 力 优 化 收 入 构 成 扩 大 品 牌 影 响 力, 从 而 提 高 公 司 的 核 心 竞 争 力 及 可 持 续 发 展 能 力, 有 利 于 公 司 总 体 发 展 战 略 目 标 的 实 现

325 第 十 三 节 募 集 资 金 运 用 一 募 集 资 金 运 用 概 况 根 据 本 公 司 的 现 有 经 营 规 模 业 务 经 验 财 务 状 况 管 理 能 力 人 力 资 源 配 置 及 发 展 规 划 情 况, 经 本 公 司 2015 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 批 准, 公 司 本 次 实 际 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后 的 净 额 将 按 轻 重 缓 急 程 度 依 次 用 于 以 下 项 目 : 序 号 项 目 名 称 项 目 总 投 资 ( 万 元 ) 项 目 拟 募 集 资 金 额 ( 万 元 ) 项 目 核 准 或 备 案 情 况 1 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 28, , 沪 发 改 城 [2015]12 号 2 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 8, , 沪 发 改 城 [2015]13 号 3 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 17, , 松 发 改 外 备 [2015]010 号 4 信 息 系 统 建 设 项 目 9, , 松 发 改 外 备 [2015]011 号 5 人 力 资 源 建 设 项 目 4, , 品 牌 建 设 项 目 3, , 购 置 办 公 楼 26, , 补 充 流 动 资 金 10, , 合 计 109, , 如 果 本 次 募 集 资 金 不 能 满 足 拟 投 资 项 目 的 资 金 需 求, 公 司 将 通 过 自 筹 资 金 解 决 ; 如 果 所 筹 资 金 超 过 拟 投 资 项 目 所 需, 多 余 部 分 公 司 将 用 于 补 充 流 动 资 金 募 集 资 金 到 位 前, 由 公 司 适 当 利 用 自 有 资 金 或 银 行 贷 款 先 期 投 入, 筹 集 资 金 到 位 后 将 优 先 抵 补 募 集 资 金 到 位 前 用 于 本 项 目 的 自 有 资 金 二 本 次 募 集 资 金 投 资 项 目 基 本 情 况 ( 一 ) 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 1 项 目 概 况 本 项 目 主 要 包 括 两 个 项 目 : 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 和 微 创 业 计 划 项 目 根 据 公 司 的 战 略 规 划 及 发 展 方 向, 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 拟 分 两 年 在 石 家 庄 哈 尔 滨

326 福 州 广 州 武 汉 昆 明 太 原 海 口 贵 阳 厦 门 宁 波 深 圳 等 全 国 12 个 一 二 线 城 市 微 创 业 计 划 项 目 拟 分 两 年 在 泰 州 阜 宁 张 家 港 江 阴 建 湖 颍 上 六 安 连 云 港 宿 迁 芜 湖 等 10 个 长 三 角 地 区 三 四 线 城 市, 通 过 建 立 子 公 司 的 方 式 拓 展 房 地 产 营 销 代 理 业 务, 实 现 全 国 化 的 业 务 网 络 布 局, 以 成 功 获 得 更 多 房 地 产 营 销 代 理 项 目, 扩 大 公 司 的 收 入 规 模 本 项 目 的 总 投 资 规 模 为 28, 万 元, 其 中, 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 的 总 投 资 规 模 为 23, 万 元, 投 资 回 收 期 是 5.73 年, 以 10 年 为 营 运 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 33.38%, 按 折 现 率 10% 进 行 计 算, 财 务 净 现 值 为 28, 万 元 ; 微 创 业 计 划 项 目 的 总 投 资 规 模 为 4, 万 元, 投 资 回 收 期 是 5.03 年, 以 10 年 为 营 运 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 45.56%, 按 折 现 率 10% 进 行 计 算, 财 务 净 现 值 为 12, 万 元 2 实 施 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 的 必 要 性 (1) 本 项 目 是 行 业 市 场 竞 争 加 剧 趋 势 下 的 必 然 选 择 全 国 扩 张 策 略 符 合 房 地 产 中 介 服 务 行 业 发 展 的 一 般 规 律, 是 公 司 长 期 发 展 的 需 要 公 司 的 全 国 布 局 项 目 是 在 行 业 市 场 竞 争 加 剧 的 情 况 下 保 持 市 场 领 先 地 位 的 必 然 选 择 同 时, 为 了 扩 大 公 司 在 全 国 范 围 的 影 响 力 和 竞 争 力, 稳 定 公 司 业 绩 发 展, 通 过 本 项 目 的 实 施, 深 耕 布 局 三 四 线 城 市 对 于 公 司 发 展 具 有 重 要 意 义 (2) 本 项 目 是 房 地 产 开 发 商 全 国 化 扩 张 对 专 业 化 服 务 需 求 不 断 提 升 的 客 观 要 求 国 内 大 型 的 区 域 房 地 产 开 发 商 正 在 进 一 步 向 全 国 性 的 开 发 商 转 变 房 地 产 开 发 商 在 全 国 范 围 内 的 扩 张 需 要 以 集 成 服 务 为 主 导 的 房 地 产 中 介 的 专 业 服 务 公 司 在 积 累 行 业 专 业 经 验 的 同 时, 需 要 在 全 国 布 局 以 配 合 公 司 主 要 客 户 在 异 地 的 发 展 另 一 方 面, 随 着 各 大 房 地 产 中 介 服 务 公 司 在 全 国 一 二 线 城 市 特 别 是 华 东 和 华 南 地 区 的 布 局 和 扩 张, 市 场 竞 争 日 益 激 烈, 相 比 之 下, 三 四 线 城 市 目 前 进 入 的 中 介 服 务 公 司 较 少, 甚 至 无 中 介 公 司 进 入 因 此, 同 策 咨 询 拟 通 过 募 集 资 金 快 速 进 入 三 四 线 城 市 推 广 代 理 业 务 将 显 得 更 为 容 易 市 场 风 险 也 更 小, 这 对 于 提

327 升 公 司 业 绩 和 竞 争 力 具 有 重 要 意 义 3 实 施 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 的 可 行 性 (1) 项 目 的 市 场 前 景 从 经 济 发 展 水 平 看, 在 过 去 五 年 中, 同 策 咨 询 关 注 的 部 分 二 三 线 城 市 都 在 加 大 基 础 设 施 建 设, 招 商 引 资 环 境 良 好, 经 济 充 满 活 力, 居 民 购 买 力 迅 速 提 高, GDP 全 部 实 现 了 两 位 数 的 增 长, 十 八 大 报 告 中 首 次 提 出 到 2020 年 实 现 国 内 生 产 总 值 和 城 乡 居 民 人 均 收 入 比 2010 年 翻 一 番 的 新 指 标, 这 就 意 味 着 各 个 城 市 的 生 产 总 值 和 城 乡 居 民 人 均 收 入 要 达 到 年 平 均 超 过 7% 的 增 幅 未 来 十 年, 我 国 经 济 增 速 将 有 所 放 缓, 国 家 对 房 地 产 行 业 的 管 理 也 将 实 行 长 效 机 制 ; 同 时, 因 为 城 镇 化 及 人 口 因 素 的 推 动, 房 地 产 行 业 前 景 仍 将 看 好 ; 另 外, 产 业 升 级 与 新 技 术 的 应 用, 也 将 为 策 划 代 理 企 业 发 展 提 供 良 好 的 外 部 环 境 具 体 情 况 如 下 : 第 一, 政 府 对 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 强 调 长 效 机 制, 越 来 越 多 的 房 地 产 开 发 企 业 为 了 提 升 品 牌 价 值 提 高 市 场 竞 争 力 降 低 运 营 风 险, 选 择 与 策 划 代 理 企 业 进 行 合 作, 接 受 品 牌 公 司 的 专 业 服 务, 策 划 代 理 企 业 的 发 展 空 间 也 将 越 来 越 大 ; 第 二, 因 为 城 镇 化 及 人 口 因 素 的 推 动, 首 次 置 业 首 次 改 善 等 刚 性 需 求 将 持 续 释 放, 而 商 业 地 产 旅 游 地 产 和 养 老 地 产 等 也 将 为 房 地 产 市 场 提 供 新 的 增 长 点, 为 策 划 代 理 企 业 的 可 持 续 发 展 奠 定 基 础 ; 第 三, 产 业 结 构 升 级 及 新 技 术 的 应 用, 为 策 划 代 理 企 业 提 供 新 机 遇 ; 移 动 互 联 时 代, 策 划 代 理 企 业 能 够 利 用 房 源 和 客 户 数 据 方 面 的 优 势, 创 造 更 多 机 会 ; 同 时 整 合 包 括 顾 问 咨 询 资 产 管 理 代 理 销 售 金 融 服 务 等 多 种 业 务 模 式, 为 客 户 提 供 一 站 式 平 台 化 交 叉 交 互 式 的 轻 资 产 房 地 产 服 务, 与 机 构 用 户 和 个 人 用 户 保 持 更 长 周 期 更 高 质 量 和 更 多 方 位 的 合 作 策 划 代 理 企 业 凭 借 丰 富 的 市 场 经 验 专 业 的 营 销 手 段 以 及 优 质 的 客 户 资 源, 仍 将 保 持 持 续 发 展 的 良 好 势 头, 但 我 们 也 应 该 看 到, 随 着 新 房 与 存 量 房 市 场 比 例 的 转 换, 市 场 危 机 必 然 存 在, 策 划 代 理 企 业 应 该 积 极 应 对, 充 分 体 现 自 身 的 智 力

328 价 值, 走 规 模 化 专 业 化 品 牌 化 发 展 之 路 策 划 代 理 行 业 自 身 将 加 速 发 展, 行 业 内 洗 牌 速 度 将 进 一 步 加 快 策 划 代 理 企 业 的 市 场 份 额 将 迅 速 扩 大, 而 小 规 模 策 划 代 理 企 业 的 生 存 空 间 将 被 进 一 步 压 缩, 预 计 房 地 产 策 划 代 理 行 业 未 来 还 将 有 新 一 轮 整 合 兼 并 风 潮 自 建 销 售 平 台 尤 其 是 网 络 营 销 平 台 将 成 为 房 地 产 开 发 企 业 重 要 的 转 型 路 径 之 一, 策 划 代 理 企 业 必 须 适 时 求 变, 不 断 创 新, 才 能 找 到 新 的 利 润 增 长 点 策 划 代 理 企 业 将 打 通 房 地 产 服 务 领 域 整 条 价 值 链, 打 造 自 己 的 核 心 竞 争 力, 保 证 服 务 水 平 房 地 产 综 合 服 务 商 的 内 涵 将 发 生 变 化, 不 同 的 策 划 代 理 企 业, 在 不 同 层 面 的 服 务 领 域, 树 立 自 己 的 核 心 优 势, 差 异 化 的 资 源 整 合 能 力 将 是 策 划 代 理 企 业 的 发 展 方 向 (2) 全 国 化 扩 张 一 二 线 目 标 城 市 的 战 略 研 究 为 了 谋 求 公 司 的 进 一 步 发 展, 管 理 层 明 确 了 全 国 化 发 展 的 战 略 方 向, 开 展 了 专 题 战 略 研 究 通 过 此 次 研 究, 公 司 制 定 了 较 为 明 确 的 目 标 城 市 选 择 标 准 及 范 围 北 京 上 海 广 州 深 圳 等 大 城 市 以 及 天 津 南 京 杭 州 宁 波 福 州 厦 门 等 一 二 线 城 市 作 为 我 国 大 部 分 经 济 发 展 重 要 载 体, 其 房 地 产 市 场 发 展 代 表 了 我 国 房 地 产 市 场 的 总 体 表 现 和 趋 势 根 据 对 我 国 北 京 上 海 广 州 深 圳 天 津 南 京 杭 州 宁 波 福 州 厦 门 等 35 个 大 中 城 市 的 房 地 产 运 行 统 计,35 个 大 中 城 市 年 年 平 均 房 屋 施 工 面 积 191, 万 平 方 米, 年 平 均 房 屋 竣 工 面 积 32, 万 平 方 米, 其 中 : 年 平 均 住 宅 竣 工 面 积 23, 万 平 方 米 ; 年 平 均 商 品 房 销 售 面 积 37, 万 平 方 米, 年 均 复 合 增 长 12.13%, 年 平 均 商 品 房 销 售 面 积 超 过 500 万 平 方 米 的 城 市 达 到 28 个, 占 比 80%; 其 中 : 年 平 均 住 宅 销 售 面 积 32, 万 平 方 米, 年 均 复 合 增 长 11.68%

329 城 市 名 称 全 国 35 个 大 中 城 市 的 开 发 销 售 量 及 年 均 增 长 率 ( 年 ) 年 平 均 房 屋 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 房 屋 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 住 宅 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 住 宅 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 商 品 房 销 售 面 积 平 均 增 速 年 平 均 住 宅 销 售 面 积 平 均 增 速 北 京 11, , , , , % 5.74% 天 津 8, , , , , % 8.67% 石 家 庄 3, % 19.12% 太 原 2, % 19.87% 呼 和 浩 特 3, % 1.99% 沈 阳 9, , , , , % 9.07% 大 连 5, , % 7.45% 长 春 3, % 8.10% 哈 尔 滨 3, % 19.45% 上 海 11, , , , , % 0.50% 南 京 5, , % 11.64% 杭 州 6, , , % 7.43% 宁 波 4, % 10.26% 合 肥 5, , , % 10.85% 福 州 4, % 26.49% 厦 门 3, % 31.09% 南 昌 2, % 18.16% 济 南 3, % 16.40% 青 岛 5, , % 8.89% 郑 州 6, , , , % 14.81% 武 汉 5, , , % 20.70% 长 沙 6, , , , , % 15.65% 广 州 6, , , , % 9.72% 深 圳 3, % 4.97% 南 宁 3, % 6.85%

330 城 市 名 称 年 平 均 房 屋 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 房 屋 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 住 宅 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 住 宅 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 年 平 均 商 品 房 销 售 面 积 平 均 增 速 年 平 均 住 宅 销 售 面 积 平 均 增 速 海 口 1, % 13.63% 重 庆 18, , , , , % 10.30% 成 都 11, , , , , % 13.49% 贵 阳 4, % 24.08% 昆 明 4, , % 14.84% 西 安 7, , , % 15.68% 兰 州 1, % 12.10% 西 宁 1, % 21.29% 银 川 2, % 15.05% 乌 鲁 木 齐 1, % 13.01% 总 计 191, , , , , % 11.68% 综 合 考 虑 区 域 市 场 规 模 发 展 潜 力 以 及 企 业 自 身 优 势 等 因 素, 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 选 定 在 石 家 庄 哈 尔 滨 福 州 广 州 武 汉 昆 明 太 原 海 口 贵 阳 厦 门 宁 波 深 圳 等 12 个 城 市 开 展 业 务, 基 本 覆 盖 我 国 北 方 区 域 华 东 区 域 西 部 区 域 主 要 一 二 线 城 市, 并 辐 射 周 边 二 三 线 城 市 房 地 产 市 场 以 下 是 对 以 上 城 市 近 几 年 房 地 产 市 场 发 展 状 况 的 分 析 : 石 家 庄 : 作 为 河 北 省 省 会, 京 津 冀 一 体 化 当 中 的 区 域 中 心 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 求 合 理, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 4, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 适 中, 市 场 需 求 表 现 相 对 较 好, 随 着 京 津 冀 一 体 化 的 推 进, 石 家 庄 房 地 产 市 场 具 有 较 好 的 成 长 价 值 哈 尔 滨 : 作 为 黑 龙 江 省 省 会, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 求 合 理, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 1, 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 1, 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 5, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 较 大, 市 场 需 求 表 现 相 对 较 好, 随 着 具 有 较 好 的 成 长 与 投 资 价 值

331 福 州 : 作 为 福 建 省 会 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 求 合 理, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 2013 年 商 品 住 宅 均 价 10, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 适 中, 市 场 需 求 表 现 较 好, 具 有 较 好 的 成 长 与 投 资 价 值 广 州 : 作 为 一 线 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 不 应 求, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 1, 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 1, 万 平 方 米, 2013 年 商 品 住 宅 均 价 13, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 相 对 比 较 成 熟, 自 住 改 善 投 资 等 各 类 需 求 表 现 较 好, 具 有 可 投 资 价 值 武 汉 : 作 为 中 部 地 区 中 心 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 略 大 于 求, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 1, 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 1, 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 7, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 较 大, 市 场 需 求 表 现 相 对 较 好, 具 有 较 好 的 成 长 价 值 昆 明 : 作 为 西 南 旅 游 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 求 合 理, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 1, 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米, 2013 年 商 品 住 宅 均 价 5, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 较 大, 市 场 需 求 表 现 较 好, 具 有 较 好 的 成 长 与 投 资 价 值 太 原 : 作 为 山 西 省 的 省 会 城 市, 近 几 年 房 地 产 发 展 较 较 快, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 万 平 方 米,2013 年 房 地 产 发 展 更 是 迅 猛,2013 年 太 原 新 建 商 品 房 成 交 总 面 积 达 万 平 方 米, 成 交 均 价 为 6, 元 / 平 方 米 整 体 市 场 容 量 适 中, 市 场 需 求 表 现 较 好, 具 有 一 定 投 资 价 值 海 口 : 作 为 国 际 旅 游 岛 旅 游 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 求 合 理, 甚 至 会 出 现 季 节 性 供 不 应 求 的 现 象, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 7, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 适 中, 市 场 需 求 表 现 较 好, 具 有 较 好 的 成 长 与 投 资 价 值 贵 阳 : 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 大 于 求, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 1, 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 4, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 虽 然 较 大, 但 是 市 场 表 现 供 大 于 求, 未 来 需 求 表 现 相 对 欠 佳, 总 体 来 讲, 城 市 投 资 价 值 不 高, 具 有 一 定 的 市 场 风 险

332 厦 门 : 作 为 福 建 第 一 大 城 市, 也 是 全 国 重 点 旅 游 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 求 合 理, 甚 至 会 出 现 季 节 性 供 不 应 求 的 现 象, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 14, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 适 中, 市 场 需 求 表 现 较 好, 具 有 较 好 的 成 长 与 投 资 价 值 宁 波 : 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 略 大 于 求, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 11, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 容 量 适 中, 市 场 需 求 表 现 较 好, 具 有 较 好 的 成 长 与 投 资 价 值 深 圳 : 作 为 一 线 城 市, 市 场 基 本 面 总 体 表 现 为 供 不 应 求, 年 商 品 房 市 场 年 均 市 场 需 求 量 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米,2013 年 商 品 住 宅 均 价 23, 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 相 对 比 较 成 熟, 自 住 改 善 等 各 类 需 求 表 现 较 好, 具 有 可 投 资 价 值 (3) 长 三 角 地 区 三 四 线 目 标 城 市 的 战 略 研 究 综 合 考 虑 区 域 市 场 规 模 发 展 潜 力 以 及 企 业 自 身 优 势 等 因 素, 微 创 业 计 划 项 目 选 定 在 泰 州 阜 宁 张 家 港 江 阴 建 湖 颍 上 六 安 连 云 港 宿 迁 芜 湖 等 10 个 城 市 开 展 业 务, 主 要 集 中 在 我 国 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 以 下 是 对 以 上 城 市 近 几 年 房 地 产 市 场 发 展 状 况 的 分 析 : 泰 州 : 作 为 长 三 角 沿 江 经 济 带 最 新 成 立 的 地 级 市 (1996 年 建 市 ), 原 有 制 造 加 工 产 业 结 构 合 理, 新 近 批 准 为 国 家 创 新 型 试 点 城 市, 并 拥 有 国 家 级 医 药 科 技 园 区, 沿 江 港 务 产 业 园 泰 州 房 地 产 市 场 基 本 面 总 体 表 现 良 好, 年 商 品 房 市 场 年 均 需 求 量 160 万 平 方 米 并 逐 年 稳 步 增 长, 商 品 住 宅 均 价 为 6,918 元 / 平 方 米, 整 体 市 场 随 着 城 市 经 济 的 转 型 正 逐 步 走 向 成 熟, 自 住 改 善 投 资 等 各 类 需 求 表 现 平 稳, 随 着 未 来 高 铁 等 一 系 列 发 展 利 好 的 增 加, 可 以 预 期 城 市 的 发 展 将 进 入 快 车 道, 投 资 价 值 正 逐 步 放 大 阜 宁 : 阜 宁 是 盐 城 下 属 的 第 一 人 口 大 县, 阜 宁 户 籍 人 口 已 经 达 到 110 万, 市 区 人 口 在 40 万 左 右, 大 量 的 乡 镇 人 口 转 移 使 得 近 年 来 阜 宁 房 地 产 去 化 良 好, 年 均 去 化 达 到 80 万 方, 均 价 在 4,000 元 平 方 米 左 右 大 量 的 人 口 基 数, 稳 定 的 价

333 格 控 制, 使 得 未 来 阜 宁 楼 市 前 景 看 好 阜 宁 置 业 多 数 以 刚 需 自 住 为 主, 投 资 需 求 较 少, 市 场 发 展 更 为 稳 健 张 家 港 :2013 年 张 家 港 商 品 房 共 销 售 127 万 方, 同 比 增 加 23%, 普 通 商 品 住 房 均 价 8,656 元 /m2, 比 上 一 年 同 期 增 加 3.86%, 基 本 维 持 了 市 场 房 价 的 稳 定 江 阴 : 2013 年 江 阴 商 品 房 新 增 供 应 量 342 万 方, 同 比 上 涨 25%, 成 交 206 万 方, 同 比 上 涨 23%, 全 市 商 品 房 成 交 均 价 为 7,409 元 / 平 方 米, 供 求 比 为 1:0.6, 供 大 于 求 张 家 港 和 江 阴 两 地 市 场 均 属 发 展 中 区 域, 虽 供 大 于 求, 但 整 体 需 求 有 上 涨 趋 势, 市 场 刚 需 和 改 善 性 需 求 逐 步 释 放 ; 区 域 内 品 牌 开 发 商 项 目 较 少, 品 牌 代 理 公 司 缺 乏 ; 因 此 在 与 品 牌 开 发 商 联 合 合 作 的 情 况 下, 可 取 得 区 域 市 场 内 较 好 的 业 绩 及 未 来 市 场 的 发 展 预 期, 整 体 市 场 具 有 可 投 资 价 值 建 湖 : 做 为 五 线 的 县 级 城 市, 典 型 的 人 口 输 出 型 城 市, 城 市 工 业 发 达, 建 湖 于 2014 年 6 月 1 号 撤 县 建 市, 未 来 城 市 发 展 速 度 将 更 加 快 速 目 前 市 场 年 均 去 化 50 万 方, 主 力 单 价 在 4,000-5,000 元 / 平 方 米, 高 去 化 项 目 可 以 达 到 4-5 万 方, 未 来 市 场 前 景 看 好 市 场 整 体 需 求 以 刚 需 自 住 生 活 改 善 为 主, 未 来 建 湖 市 场 整 体 看 好 颍 上 : 颍 上 县 下 辖 于 安 徽 省 第 一 人 口 大 市 阜 阳 市, 阜 阳 市 2013 年 商 品 住 宅 成 交 万 方, 成 交 均 价 5,213 元 / 平 方 米, 近 年 来 房 地 产 发 展 呈 上 升 趋 势, 而 颍 上 县 作 为 阜 阳 市 经 济 强 县 之 一, 将 成 为 公 司 开 拓 阜 阳 市 市 场 的 桥 头 堡 六 安 : 距 离 合 肥 仅 70 公 里, 高 铁 仅 需 40 分 钟, 常 住 人 口 达 560 万 人, 人 口 基 数 大, 住 房 需 求 较 高,2013 年 商 品 住 宅 成 交 234 万 方, 均 价 4,508 元 / 平 方 米, 刚 需 刚 改 等 需 求 表 现 明 显, 近 年 来 多 家 一 二 线 开 发 商 入 驻, 整 体 楼 市 市 场 发 展 势 头 猛, 具 备 良 好 的 发 展 潜 力 连 云 港 : 作 为 江 苏 重 要 海 港 城 市, 市 场 发 展 前 景 开 阔 据 统 计 : 年 连 云 港 市 区 年 均 上 市 225 万 平 方 米, 其 中 住 宅 亦 有 181 万 平 方 米,2013 年 总 成 交 232 万 平 方 米, 成 交 均 价 已 达 5,675 元 / 平 方 米 连 云 港 市 场 发 展 呈 上 涨 趋 势, 不 仅 是 投 机 性 买 房, 刚 需 改 善 性 需 求 积 极 性 明 显 增 高 另 基 于 公 司 与 保 利 地 产 的 战 略 合 作 关 系, 公 司 在 连 云 港 已 代 理 保 利 项 目, 故 把 连 云 港 作 为 后 续 发 展 基 地

334 宿 迁 : 宿 迁 作 为 江 苏 省 最 年 轻 的 地 级 市, 是 长 三 角 城 市 群 成 员 城 市, 也 是 淮 海 经 济 圈 沿 海 经 济 带 沿 江 经 济 带 的 交 叉 辐 射 区 2013 年, 宿 迁 市 区 商 品 住 宅 累 计 销 售 为 万 平 方 米, 同 比 上 升 34.88%, 成 交 均 价 4396 元 / 平 方 米, 增 长 较 快 芜 湖 : 皖 江 城 市 带 龙 头 城 市, 城 市 经 济 水 平 位 居 安 徽 地 级 市 首 位,2013 年 商 品 住 宅 成 交 万 方, 均 价 5,565 元 / 平 方 米, 刚 需 改 善 需 求 表 现 相 对 较 好, 房 地 产 市 场 经 过 2011 年 的 政 策 调 控 后, 目 前 发 展 已 相 对 平 稳, 具 备 一 定 的 市 场 机 会 (4) 公 司 建 立 了 明 确 的 市 场 进 入 及 发 展 战 略 公 司 在 全 国 化 发 展 中 已 经 建 立 起 成 熟 的 市 场 进 入 策 略, 主 要 包 括 : 1 大 型 品 牌 开 发 商 跟 随 战 略 公 司 十 分 重 视 维 护 与 主 要 大 型 品 牌 开 发 商 的 长 期 战 略 合 作 关 系, 建 立 有 专 门 的 大 客 户 事 业 部 截 至 2013 年 底, 公 司 的 客 户 范 围 已 经 涵 盖 了 保 利 万 科 金 地 华 侨 城 远 洋 地 产 中 房 等 国 内 主 要 开 发 商 品 牌 开 发 商 全 国 化 的 程 度 较 深, 发 展 较 快 通 过 与 主 要 客 户 长 期 合 作 关 系, 公 司 可 以 跟 随 开 发 商 的 全 国 化 扩 张 步 伐, 获 取 二 三 四 线 城 市 的 代 理 销 售 项 目, 成 为 进 入 当 地 市 场 的 契 机 同 时 由 于 全 国 化 大 型 开 发 商 项 目 有 利 于 公 司 在 当 地 建 立 品 牌, 为 将 来 项 目 的 持 续 拓 展 奠 定 坚 实 基 础 2 本 地 化 发 展 模 式 公 司 首 先 在 当 地 设 立 办 事 处, 主 要 负 责 研 究 当 地 市 场 环 境 行 业 情 况, 根 据 当 地 市 场 信 息 并 向 总 部 汇 报 在 这 一 阶 段, 公 司 会 积 极 联 系 寻 找 对 当 地 房 地 产 行 业 熟 悉 具 备 丰 富 的 本 地 客 户 资 源 的 人 才 或 团 队 并 与 之 建 立 合 作 关 系 在 合 作 关 系 建 立 后, 由 总 部 派 遣 合 适 的 专 业 辅 助 人 员, 与 具 备 本 地 经 验 的 合 作 伙 伴 共 同 建 立 起 知 识 结 构 合 理 的 本 地 化 团 队, 再 以 第 一 个 代 理 销 售 项 目 为 契 机, 成 立 子 公 司 3 以 房 地 产 咨 询 服 务 带 动 全 国 营 销 代 理 业 务 的 发 展 二 三 四 线 城 市 当 地 的 房 地 产 开 发 商 具 有 十 分 强 烈 的 开 发 专 业 咨 询 需 求

335 因 此, 公 司 通 过 为 当 地 开 发 商 提 供 专 业 的 咨 询 服 务 以 建 立 良 好 的 客 户 关 系, 积 累 在 当 地 市 场 的 专 业 声 誉, 为 将 来 代 理 销 售 项 目 的 获 取 奠 定 坚 实 基 础 公 司 的 咨 询 服 务 过 去 更 注 重 为 内 部 代 理 销 售 项 目 提 供 支 持, 近 年 来 通 过 建 立 研 发 中 心, 并 合 并 产 品 规 划 部, 公 司 逐 步 加 强 房 地 产 咨 询 服 务 业 务 的 人 力 资 源 配 置, 全 面 发 展 咨 询 业 务 (5) 公 司 积 累 丰 富 的 全 国 化 扩 张 的 经 营 经 验 公 司 的 全 国 化 扩 张 始 于 2001 年, 目 前 已 经 在 上 海 以 外 全 国 20 多 个 主 要 城 市 设 立 了 子 公 司, 公 司 积 累 了 一 套 代 理 业 务 开 拓 新 市 场 的 经 验, 包 括 进 入 方 式 合 作 伙 伴 的 寻 找 本 地 团 队 发 展, 总 部 的 专 业 技 术 和 人 员 支 持 以 及 总 部 与 外 地 公 司 的 管 理 关 系 等, 从 而 公 司 积 累 了 一 定 的 异 地 进 入 战 略 人 才 本 地 化 业 务 模 式 复 制 等 方 面 的 扩 张 经 验 公 司 过 去 在 代 理 业 务 中 建 立 的 研 展 体 系 销 售 体 系 招 商 体 系 也 是 本 项 目 强 有 力 的 支 撑 (6) 公 司 拥 有 的 基 础 资 源 和 平 台 截 至 2015 年 6 月 30 日, 公 司 员 工 总 数 共 计 4,838 人, 其 中 策 划 研 发 商 业 运 营 业 务 和 金 融 业 务 人 员 合 计 占 8.59%, 业 务 人 员 占 80.98%,82.84% 的 员 工 具 备 大 专 以 上 学 历, 公 司 核 心 团 队 由 一 批 在 房 产 投 资 评 估 市 场 分 析 研 究 项 目 营 销 策 划 公 司 资 本 运 作 企 业 战 略 和 品 牌 管 理 的 高 级 专 家 组 成, 为 公 司 高 质 量 的 永 续 发 展 提 供 了 强 有 力 的 保 证 (7) 公 司 良 好 的 品 牌 形 象 为 业 务 拓 展 提 供 有 力 保 障 房 地 产 销 售 具 有 周 期 长 复 杂 性 高 的 特 点, 对 开 发 商 的 现 金 流 利 润 品 牌 都 有 较 大 的 影 响, 所 以 开 发 商 在 选 择 房 地 产 综 合 服 务 商 时 都 比 较 谨 慎, 倾 向 于 选 择 规 模 较 大 服 务 品 牌 较 好 的 服 务 商 同 策 咨 询 在 长 期 的 发 展 过 程 中 由 于 较 好 的 执 行 能 力 专 业 能 力 和 管 理 能 力, 在 开 发 商 中 形 成 了 良 好 的 口 碑 和 品 牌 形 像 经 过 多 年 的 发 展 与 积 累, 公 司 已 与 大 量 的 开 发 商 机 构 投 资 者 政 府 机 构 金 融 机 构 形 成 了 战 略 合 作 伙 伴 关 系 公 司 更 能 理 解 集 团 型 客 户 的 发 展 战 略 规 范 管 理 品 牌 形 象 等 方 面 的 需 求, 公 司 的 各 地 分 支 机 构 也 能 更 好 的 贯 彻 客 户 的 需 求 通 过 集 团 型 客 户 的 合 作, 公 司 能 获 得 更 多 的 市 场 份 额 及 更 低 的 项 目 拓 展 成 本, 使 公 司

336 能 实 现 更 稳 健 的 持 续 增 长 截 至 2014 年, 公 司 连 续 十 一 年 入 围 中 国 房 地 产 策 划 代 理 公 司 十 强, 品 牌 价 值 位 列 同 行 业 第 三 2010 年, 公 司 拥 有 商 标 TOSPUR 被 认 定 为 上 海 市 著 名 商 标 公 司 多 年 来 积 累 的 专 业 经 验 以 及 对 市 场 的 细 致 把 握 是 品 牌 的 核 心 内 涵, 公 司 致 力 与 客 户 及 公 众 分 享 行 业 经 验, 传 播 公 司 品 牌 (8) 公 司 设 立 外 地 子 公 司 的 可 行 性 在 地 域 上, 中 国 是 一 个 庞 大 和 多 元 化 的 市 场, 各 地 的 政 策 环 境 市 场 环 境 收 入 水 平 消 费 习 惯 都 存 在 较 大 差 异 公 司 在 每 个 新 的 区 域 市 场 都 需 要 一 段 时 间 的 准 备 期, 以 熟 悉 当 地 市 场 积 累 当 地 经 验 发 展 当 地 客 户 关 系, 建 立 品 牌 在 这 些 地 区 拓 展 业 务 时, 公 司 采 取 了 同 时 与 大 型 品 牌 开 发 商 ( 如 保 利 万 科 金 地 等 ) 和 中 小 型 开 发 商 进 行 合 作 的 策 略 通 过 目 前 的 控 股 子 公 司, 公 司 对 于 外 地 子 公 司 的 建 立 和 运 作 积 累 了 丰 富 的 经 验 这 些 经 验, 既 包 括 对 于 各 地 具 体 情 况 的 深 入 了 解, 如 当 地 的 市 场 容 量 开 发 商 实 力 消 费 习 惯 等, 也 包 括 在 公 司 总 部 以 外 地 区 开 展 业 务 所 需 的 普 适 性 经 验, 如 对 子 公 司 的 管 理 方 法 总 部 与 子 公 司 在 各 个 业 务 中 的 角 色 分 担 等 公 司 接 下 来 的 策 略, 是 将 公 司 前 期 所 积 累 的 普 适 性 经 验, 与 公 司 拟 进 入 的 外 地 城 市 的 具 体 情 况 相 结 合, 使 公 司 的 整 体 实 力 迈 上 一 个 新 的 台 阶, 成 为 全 国 化 的 公 司 在 使 用 募 集 资 金 设 立 新 的 外 地 子 公 司 的 具 体 方 式 上, 公 司 选 择 设 立 子 公 司 公 司 经 验 的 积 累 已 经 足 以 支 撑 在 一 个 全 新 的 区 域 市 场 快 速 熟 悉 当 地 环 境, 使 子 公 司 的 经 营 纳 入 正 轨, 公 司 也 可 以 通 过 股 权 合 作 以 外 的 方 式 在 各 地 寻 找 到 合 作 伙 伴 共 同 开 发 当 地 市 场 公 司 认 为, 目 前 是 进 行 市 场 扩 张 的 良 好 时 机, 为 快 速 抢 占 市 场, 完 成 全 国 化 的 业 务 网 络 建 设, 公 司 选 择 在 募 集 资 金 拟 投 入 的 22 个 城 市 全 部 设 立 子 公 司 (9) 国 家 政 策 支 持 房 地 产 业 是 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 对 于 拉 动 钢 铁 建 材 及 家 电 家 居 用 品

337 等 产 业 发 展 举 足 轻 重, 对 金 融 业 稳 定 和 发 展 至 关 重 要, 对 于 推 动 居 民 消 费 结 构 升 级 改 善 民 生 具 有 重 要 作 用 近 期, 国 家 及 地 方 政 府 出 台 了 多 项 措 施 促 进 房 地 产 业 的 稳 定 发 展 时 间 重 要 政 策 主 要 内 容 2014 年 9 月 2015 年 3 月 2015 年 3 月 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 联 合 发 布 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知, 被 业 界 称 为 930 新 政 中 国 人 民 银 行 住 房 和 城 乡 建 设 部 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 联 合 下 发 关 于 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知, 被 业 界 称 为 330 新 政 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 ( 财 税 号 ) 对 于 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房 的 家 庭, 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 30%, 贷 款 利 率 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍, 具 体 由 银 行 业 金 融 机 构 根 据 风 险 情 况 自 主 确 定 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 贷 款 购 买 普 通 商 品 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 执 行 首 套 房 贷 款 政 策 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40%; 缴 存 职 工 家 庭 使 用 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 20%; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 缴 存 职 工 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 30% 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 (10) 公 司 的 营 销 代 理 业 务 的 主 要 竞 争 对 手 房 地 产 中 介 服 务 公 司 按 照 业 务 开 展 范 围 划 分, 主 要 分 为 全 国 性 房 地 产 中 介 公 司, 区 域 性 房 地 产 中 介 公 司 和 单 个 城 市 性 房 地 产 中 介 公 司 从 业 务 类 型 划 分, 分 为 综 合 性 房 地 产 中 介 公 司 和 单 一 的 专 业 中 介 公 司 如 房 地 产 经 纪 公 司 等 从 市 场 份 额 来 看, 行 业 内 尚 未 形 成 具 有 绝 对 优 势 的 综 合 的 全 国 性 房 地 产 中 介 公 司 或 单 一 业 务 的 房 地 产 中 介 公 司 目 前 的 全 国 性 中 介 公 司 虽 已 在 多 个 城 市 完 成 布 局, 但 由 于 人 才 和 技 术 支 持 相 对 滞 后, 只 在 部 分 区 域 具 有 较 强 的 影 响 力 同 策 咨 询 目 前 在 代 理 服 务 上 的 主 要 竞 争 对 手 为 易 居 中 国 世 联 行 等, 其 中, 同 策 咨 询 目 前 最 大 的 竞 争 对 手 世 联 行, 在 建 立 之 初 就 具 备 了 一 定 的 品 牌 优 势, 其 上 市 融 资 也 为 其 全 国 业 务 的 扩 张 提 供 了 资 本 支 持, 并 在 全 国 市 场 做 出 了 突

338 出 的 成 绩, 是 成 功 实 现 代 理 服 务 全 国 扩 张 的 优 秀 企 业 4 项 目 实 施 方 案 (1) 市 场 发 展 规 划 根 据 同 策 咨 询 目 前 已 经 设 立 的 外 地 城 市 子 公 司 的 市 场 拓 展 经 验, 计 划 在 融 资 第 一 年 完 成 各 个 市 场 的 城 市 公 司 的 启 动, 融 资 完 成 后 未 来 2 年 内 完 成 12 个 代 理 业 务 拓 展 城 市 和 10 个 微 创 业 计 划 项 目 的 子 公 司 的 设 立 并 投 入 运 营, 其 中 : 第 一 年 完 成 8 个 代 理 业 务 拓 展 城 市 和 4 个 微 创 业 计 划 项 目 的 建 立, 第 二 年 完 成 4 个 代 理 业 务 拓 展 城 市 和 6 个 微 创 业 计 划 项 目 的 建 立 (2) 单 个 城 市 建 设 方 案 单 个 城 市 子 公 司 的 设 立 前 期 工 作 主 要 包 括 人 员 配 置 场 地 租 赁 场 地 装 修 办 公 设 备 购 置 及 人 员 培 训 等 内 容 1 人 员 配 置 单 位 城 市 子 公 司 人 员 配 置 结 构 主 要 包 括 销 售 高 管 策 划 人 员 后 台 内 勤 人 员 及 前 台 销 售 人 员, 其 中, 前 台 销 售 人 员 主 要 以 在 当 地 招 聘 为 主, 在 无 代 理 业 务 时 无 需 配 置, 随 着 代 理 业 务 规 模 的 增 长 而 增 加, 在 业 务 规 模 达 到 预 期 目 标 时, 预 计 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 的 单 个 城 市 子 公 司 需 配 置 各 类 人 员 251 个, 其 中 : 销 售 高 管 13 个 策 划 人 员 13 个 后 台 内 勤 人 员 25 及 前 台 销 售 人 员 200 个 ; 微 创 业 计 划 项 目 的 单 个 城 市 子 公 司 需 配 置 各 类 人 员 124 个, 其 中 : 销 售 高 管 6 个 策 划 人 员 6 个 后 台 内 勤 人 员 12 及 前 台 销 售 人 员 100 个 2 办 公 场 地 租 赁 办 公 场 地 主 要 指 子 公 司 销 售 高 管 策 划 人 员 后 台 内 勤 人 员 及 部 分 前 台 销 售 人 员 ( 约 占 总 前 台 销 售 人 员 10% 左 右, 其 余 前 台 销 售 人 员 属 于 案 场 销 售 人 员, 其 办 公 场 地 一 般 由 被 代 理 的 项 目 单 位 提 供 ) 的 办 公 场 地, 根 据 城 市 子 公 司 人 员 配 置 情 况, 预 计 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 的 每 个 城 市 子 公 司 需 要 配 置 办 公 场 地 的 人 员 为 71 人, 租 赁 办 公 场 地 面 积 约 为 923 平 方 米 ; 微 创 业 计 划 项 目 的 每 个 城 市 子 公 司 需 要 配 置 办 公 场 地 的 人 员 为 34 人, 租 赁 办 公 场 地 面 积 约 为 442 平 方 米

339 3 办 公 场 地 装 修 办 公 场 地 装 修 包 括 两 一 次 性 装 修 和 日 常 维 护 装 修 日 常 维 护 装 修 主 要 包 括 水 电 暖 的 日 常 维 护 等 内 容 4 办 公 设 备 购 置 主 要 包 括 办 公 硬 件 和 办 公 软 件 购 置, 办 公 硬 件 主 要 指 商 务 车 辆 采 购 和 办 公 工 具 采 购, 办 公 软 件 主 要 指 数 据 系 统 及 OA 办 公 系 统 5 人 员 培 训 人 员 培 训 分 为 本 地 培 训 和 赴 公 司 总 部 培 训, 本 地 培 训 主 要 针 对 前 台 销 售 人 员 和 后 台 内 勤 人 员 的 培 训, 赴 公 司 总 部 培 训 主 要 针 对 销 售 高 管 和 策 划 人 员 的 培 训 5 项 目 投 资 概 算 本 项 目 的 总 投 资 规 模 为 28, 万 元, 其 中 : 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 计 划 在 全 国 12 个 城 市 设 立 子 公 司 开 展 策 划 代 理 和 咨 询 业 务, 投 资 金 额 为 23, 万 元 ; 微 创 业 计 划 项 目 计 划 在 全 国 10 个 城 市 设 立 子 公 司 开 展 策 划 代 理 和 咨 询 业 务, 投 资 金 额 为 4, 万 元 6 投 资 经 济 效 益 分 析 (1) 全 国 代 理 业 务 拓 展 项 目 以 10 年 的 运 营 期 测 算, 财 务 内 部 收 益 率 为 33.38%; 投 资 回 收 期 为 5.73 年 ; 按 折 现 率 10% 进 行 计 算, 财 务 净 现 值 为 28, 万 元 (2) 微 创 业 计 划 项 目 以 10 年 的 运 营 期 测 算, 财 务 内 部 收 益 率 为 45.56%; 投 资 回 收 期 为 5.03 年 ; 按 折 现 率 10% 进 行 计 算, 财 务 净 现 值 为 12, 万 元 7 涉 及 土 地 和 房 产 情 况 本 项 目 将 根 据 各 地 设 立 子 公 司 的 实 际 情 况, 在 项 目 实 施 地 租 赁 房 屋 用 于 办 公 场 所 8 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施

340 本 项 目 主 要 是 开 设 子 公 司 及 房 地 产 营 销 代 理 服 务 业 务 的 开 展, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环 境 污 染 问 题 ( 二 ) 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 1 项 目 概 况 本 项 目 拟 采 取 包 租 形 式 承 租 位 于 上 海 唐 镇 和 上 海 绿 苑 路 的 两 处 商 业 物 业, 经 物 业 改 造 装 修 后 对 外 招 商 经 营 其 中 : 唐 镇 项 目 可 出 租 面 积 约 66,000 平 方 米 ; 绿 苑 路 项 目 可 出 租 面 积 约 42,243 平 方 米 本 项 目 总 投 资 为 8, 万 元, 其 中 : 唐 镇 项 目 投 资 4, 万 元 绿 苑 路 项 目 投 资 4, 万 元 唐 镇 项 目 的 投 资 回 收 期 是 5.82 年, 以 16 年 的 运 营 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 23.49%, 以 10% 折 现 率 计 算, 项 目 净 现 值 为 5, 万 元 ; 绿 苑 路 项 目 的 投 资 回 收 期 是 5.92 年, 以 16 年 的 运 营 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 22.46%, 以 10% 折 现 率 计 算, 项 目 净 现 值 为 4, 万 元 2 实 施 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 的 必 要 性 (1) 本 项 目 的 实 施 适 应 了 国 际 房 地 产 综 合 服 务 行 业 发 展 趋 势 商 业 物 业 运 营 顾 问 及 租 赁 服 务 是 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 的 核 心 业 务, 相 比 住 宅 代 理 业 务, 商 业 运 营 更 为 复 杂 项 目 周 期 也 更 长 围 绕 着 商 业 地 产 发 达 国 家 已 经 形 成 了 以 商 业 地 产 开 发 商 房 地 产 基 金 投 资 银 行 REITs 投 资 者 房 地 产 综 合 服 务 商 零 售 商 等 组 成 的 体 系 化 产 业 链, 房 地 产 综 合 服 务 商 既 是 专 业 化 的 运 营 增 值 服 务 提 供 者, 也 起 到 打 通 产 业 链 沟 通 各 方 的 桥 梁 作 用 商 业 运 营 服 务 对 综 合 服 务 商 的 专 业 策 划 能 力 零 售 商 关 系 品 牌 有 着 较 高 要 求, 因 此 容 易 形 成 竞 争 壁 垒 国 内 目 前 一 线 城 市 的 高 档 商 业 中 心 的 运 营 服 务 提 供 者 主 要 是 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商, 本 土 的 服 务 商 较 少 进 入 公 司 以 区 域 型 商 业 中 心 社 区 商 业 专 业 市 场 等 中 端 市 场 为 突 破 口, 通 过 差 异 化 的 竞 争 策 略 进 入 商 业 运 营 服 务 领 域 并 积 累 了 一 定 专 业 经 验 零 售 商 资 源 及 品 牌 知 名 度, 如 果 成 功 实 施 本 项 目, 有 利 于 公 司 在 中 端 商 业 物 业 运 营 领 域 进 一 步 建

341 立 领 先 优 势, 扩 大 公 司 收 入 来 源 (2) 本 项 目 的 实 施 是 适 应 中 国 一 线 城 市 房 地 产 市 场 发 展 趋 势 的 战 略 需 要 随 着 一 线 城 市 土 地 供 应 量 的 下 降, 与 持 有 型 物 业 相 关 的 房 地 产 业 务 将 得 到 重 视 我 国 商 业 物 业 持 有 人 大 部 分 是 开 发 商 和 投 资 者, 本 身 不 具 备 运 营 商 业 物 业 的 能 力 由 于 市 场 中 专 业 的 运 营 服 务 提 供 商 很 少, 商 业 运 营 整 个 市 场 呈 现 供 应 不 足 的 局 面 根 据 成 熟 市 场 经 验, 随 着 城 市 土 地 供 应 量 的 减 少, 房 地 产 行 业 利 润 从 开 发 转 向 运 营 增 值 和 房 地 产 再 流 通 阶 段 的 趋 势 将 在 中 国 一 线 城 市 被 重 复 公 司 选 择 商 业 物 业 运 营 服 务 进 入 存 量 物 业 领 域, 在 一 线 城 市 房 地 产 向 存 量 市 场 转 变 的 过 程 中 占 得 了 先 机 (3) 本 项 目 的 实 施 是 公 司 迅 速 提 高 商 业 物 业 运 营 业 的 市 场 地 位 的 有 力 举 措 公 司 通 过 商 业 物 业 运 营 业 务 充 分 挖 掘 了 商 业 地 产 客 户 的 运 营 需 求, 并 以 差 异 化 竞 争 方 式 丰 富 了 公 司 的 业 务 组 合, 提 高 了 综 合 服 务 能 力 根 据 公 司 目 前 业 务 经 验, 部 分 商 业 运 营 项 目 需 要 专 营 权 投 入, 一 般 此 类 项 目 体 量 大, 收 益 高 但 高 额 的 专 营 权 投 入 限 制 了 公 司 获 取 此 类 项 目 机 会 因 此, 募 集 资 金 对 商 业 物 业 运 营 项 目 的 投 入 将 为 公 司 打 开 专 营 权 项 目 的 市 场, 市 场 空 间 得 到 迅 速 扩 张 3 实 施 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 的 可 行 性 (1) 项 目 的 市 场 前 景 分 析 1 全 国 商 业 物 业 运 营 管 理 市 场 发 展 趋 势 我 国 零 售 商 业 发 展 迅 速, 商 业 物 业 运 营 管 理 业 的 发 展 潜 力 巨 大, 主 要 体 现 在 以 下 几 方 面 : A 商 业 地 产 市 场 规 模 增 长 迅 速 近 年 来, 零 售 商 业 的 活 跃 驱 动 了 商 业 地 产 的 开 发 热 情, 商 业 营 业 用 房 开 发 投 资 保 持 较 快 增 长, 带 动 商 业 地 产 销 售 规 模 不 断 扩 大,2014 年 度 全 国 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 增 长 7.2%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 7.6%

342 B 居 民 收 入 增 长, 零 售 商 业 活 跃 随 着 我 国 经 济 发 展, 居 民 收 入 水 平 逐 年 提 高 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 从 2000 年 的 6,280 元 / 年 提 高 到 2014 年 的 28,844 元 / 年, 年 均 增 长 达 到 11.50% 居 民 收 入 的 提 升 带 动 了 我 国 社 会 消 费 品 零 售 总 额 快 速 增 长,2014 年, 我 国 的 零 售 商 业 市 场 受 宏 观 经 济 面 的 影 响 增 速 放 缓, 但 仍 处 于 历 史 高 位, 全 社 会 消 费 品 零 售 总 额 达 到 262,394 亿 元, 同 比 增 长 12.0% C 零 售 商 业 物 业 运 营 模 式 的 转 变 刺 激 了 运 营 管 理 服 务 需 求 增 长 按 照 物 业 开 发 及 流 通 的 完 整 生 命 周 期, 商 业 地 产 产 业 链 可 划 分 为 四 个 阶 段 : 开 发 首 次 流 通 运 营 增 值 再 次 流 通 我 国 商 业 地 产 目 前 一 般 的 做 法 是 待 物 业 被 开 发 出 来 后, 经 过 首 次 销 售, 卖 给 业 主 如 果 该 业 主 希 望 卖 出 拥 有 的 物 业, 则 通 过 二 手 房 中 介 将 物 业 挂 牌 出 售, 进 行 二 次 流 通 产 业 链 被 简 化 成 商 业 地 产 行 业 = 房 地 产 开 发 + 首 次 流 通 + 二 手 房 中 介, 缺 少 运 营 增 值 环 节 我 国 商 业 物 业 投 资 者 已 经 开 始 对 以 往 重 销 售 轻 管 理 的 经 营 模 式 进 行 反 思, 越 来 越 多 商 业 地 产 开 发 商 由 直 接 销 售 的 方 式 向 长 期 持 有 统 一 管 理 并 实 现 增 值 的 盈 利 模 式 转 移 在 这 种 变 革 的 过 程 中 产 生 了 两 种 基 本 模 式 : 第 一 种 模 式 是 由 开 发 商 或 投 资 者 自 身 的 团 队 进 行 管 理, 即 商 业 地 产 开 发 商 负 责 拿 地 开 发 到 销 售 等 一 整 套 商 业 地 产 开 发 流 程, 商 业 物 业 开 发 完 成 后 仅 部 分 出 售, 其 余 部 分 由 开 发 商 自 身 的 管 理 团 队 持 有 经 营 第 二 种 模 式 是 由 独 立 于 开 发 商 或 投 资 者 的 第 三 方 专 业 商 业 经 营 管 理 公 司 管 理 商 业 物 业 在 产 业 链 完 整 的 市 场 上, 商 业 地 产 开 发 建 设 及 经 营 管 理 有 着 明 确 的 分 工 我 国 商 业 地 产 市 场 正 从 不 成 熟 逐 渐 向 成 熟 的 发 展 过 程 中, 这 种 模 式 虽 然 不 常 见, 但 已 经 出 现 目 前, 市 场 上 存 在 很 多 专 业 商 业 物 业 的 经 营 管 理 公 司, 区 别 于 传 统 的 物 业 管 理 公 司, 它 们 提 供 服 务 包 括 招 商 策 划 及 代 理 营 销 推 广 品 牌 建 设 持 续 合 约 管 理 等 多 方 面 内 容, 通 过 运 营 管 理 持 续 提 升 物 业 租 金 水 平 及 价 值, 以 实 现 投 资 者 回 报 从 我 国 商 业 地 产 的 发 展 趋 势 来 看, 通 过 持 有 并 实 现 物 业 增 值 是 发 展 的 大 趋 势 投 资 商 与 专 业 经 营 管 理 商 将 逐 步 分 离, 商 业 物 业 运 营 管 理 业 作 为 商 业 地 产 的

343 一 个 子 行 业 具 备 较 大 发 展 潜 力 D 随 着 一 线 城 市 土 地 供 应 下 降, 持 有 型 物 业 的 相 关 业 务 发 展 潜 力 逐 渐 显 现 根 据 成 熟 市 场 经 验, 随 着 城 市 土 地 供 应 量 的 减 少, 房 地 产 行 业 利 润 从 开 发 转 向 运 营 增 值 和 房 地 产 再 流 通 阶 段 的 趋 势 将 在 中 国 一 线 城 市 得 以 重 复, 那 些 率 先 进 入 存 量 物 业 领 域, 选 择 商 业 物 业 运 营 服 务 的 公 司 将 在 一 线 城 市 房 地 产 向 存 量 市 场 转 变 的 过 程 中 占 得 先 机 2 目 标 区 域 商 业 市 场 发 展 现 状 及 前 景 考 虑 到 公 司 在 上 海 地 区 的 市 场 地 位 及 业 务 经 验, 本 次 商 业 物 业 运 营 项 目 的 实 施 城 市 均 在 上 海 市 零 售 商 业 的 活 跃 使 上 海 市 的 商 铺 租 金 不 断 攀 升, 为 上 海 商 业 运 营 服 务 业 带 来 了 大 量 新 增 市 场 空 间 2013 年, 上 海 市 全 年 实 现 批 发 和 零 售 业 增 加 值 3, 亿 元, 比 上 年 增 长 7.1% 全 年 实 现 商 品 销 售 总 额 6.05 万 亿 元, 比 上 年 增 长 12.5%, 其 中 批 发 销 售 额 5.33 万 亿 元, 增 长 12.9% 全 年 实 现 社 会 消 费 品 零 售 总 额 8, 亿 元, 比 上 年 增 长 8.6%, 其 中 限 额 以 上 消 费 品 零 售 额 5, 亿 元, 增 长 6.4% 在 限 额 以 上 零 售 企 业 中, 网 上 商 店 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 52.4% 截 至 2013 年 末, 全 市 购 物 中 心 数 达 116 家, 其 中 建 筑 面 积 10 万 平 方 米 以 上 的 购 物 中 心 56 家 全 年 购 物 中 心 实 现 营 业 收 入 亿 元, 比 上 年 增 长 13.8% 与 零 售 商 对 商 业 物 业 的 需 求 形 成 对 照 的 是, 商 业 物 业 的 运 营 处 于 低 水 平 一 直 以 来, 整 个 房 地 产 行 业 的 重 点 在 利 润 丰 厚 的 开 发 环 节, 但 房 地 产 开 发 必 须 依 靠 土 地 供 应, 随 着 一 线 城 市 土 地 供 应 量 的 下 降, 行 业 焦 点 必 然 转 向 存 量 物 业 上 海 目 前 的 存 量 商 铺 已 经 达 到 空 前 的 3,900 万 平 方 米, 其 中,2013 年 有 效 新 增 供 应 量 达 到 598,978 平 方 米, 达 到 历 史 高 位,2013 年 年 度 空 置 率 下 降 0.9 个 百 分 点 到 8% 这 些 物 业 的 持 有 人 大 部 分 是 开 发 商 自 己 和 部 分 投 资 者, 本 身 不 具 备 运 营 商 业 物 业 的 能 力 由 于 市 场 中 专 业 的 运 营 服 务 提 供 者 很 少, 商 业 运 营 业 务 整 个 市 场 呈 现 供 应 不 足 的 局 面 根 据 国 外 成 熟 市 场 经 验, 随 着 城 市 土 地 供 应 量 的 减 少, 房 地 产 行 业 利 润 从 开 发 转 向 运 营 增 值 和 房 地 产 再 流 通 阶 段 的 趋 势 将 首 先 在 诸 如 上 海 这 样 的 中 国 重 点 经 济 城 市 被 重 复

344 3 推 动 我 国 商 业 物 业 运 营 市 场 发 展 的 主 要 因 素 A 商 业 地 产 的 价 值 规 律 得 到 认 同 经 过 前 几 年 的 实 践 和 经 验 教 训, 市 场 已 普 遍 深 刻 认 识 商 业 项 目 的 根 本 价 值 在 于 租 金 的 可 获 得 性 和 成 长 性, 租 金 的 可 获 得 性 则 依 赖 于 商 业 项 目 能 否 长 期 经 营 下 去 因 此, 市 场 的 参 与 者 包 括 地 产 商 房 地 产 综 合 服 务 商 媒 体 政 府 商 铺 投 资 者 在 内 的 各 方 人 士 都 在 对 以 商 铺 销 售 为 主 要 目 的 的 开 发 模 式 带 来 的 商 业 项 目 经 营 的 困 境 进 行 反 思 与 总 结, 以 运 营 增 值 的 长 期 投 资 理 念 逐 渐 得 到 各 方 认 可 B 国 内 零 售 企 业 日 趋 成 熟 随 着 众 多 国 际 连 锁 品 牌 商 家 进 入 中 国 市 场, 国 内 零 售 商 家 也 日 趋 成 熟 并 努 力 实 行 连 锁 品 牌 化, 以 及 国 际 购 物 中 心 先 进 理 念 的 涌 入, 为 商 业 地 产 准 备 了 更 多 的 客 户 C 投 资 者 推 动 国 家 宏 观 政 策 允 许 国 际 基 金 介 入 商 业 地 产 领 域, 目 前 虽 仍 处 于 个 案 阶 段, 但 必 将 推 动 商 业 地 产 价 值 融 合 提 升 ; 而 信 托 产 品 也 渐 趋 出 现 以 及 机 构 商 铺 投 资 者 的 出 现 也 为 缓 解 目 前 多 数 地 产 商 资 金 短 缺 提 供 了 能 兼 顾 长 期 经 营 的 解 决 方 案, 并 且 也 能 鼓 励 商 业 地 产 项 目 成 熟 发 展 (2) 目 标 市 场 的 竞 争 状 况 目 前, 我 国 商 业 物 业 运 营 管 理 市 场 仍 处 于 发 展 阶 段, 市 场 规 模 尚 小, 市 场 参 与 者 较 少, 主 要 包 括 以 下 几 类 公 司 : 1 非 输 出 型 运 营 服 务 提 供 商 此 类 公 司 的 典 型 代 表 就 是 原 本 拥 有 运 营 经 验 及 运 作 项 目 的 百 货 集 团 下 属 单 位, 此 外 一 些 商 业 地 产 开 发 商 也 通 过 建 立 独 立 的 商 业 运 营 管 理 部 门 或 通 过 开 设 下 属 子 公 司 的 方 式 介 入 自 身 开 发 商 业 项 目 的 运 营 管 理 2 输 出 型 运 营 服 务 提 供 商 此 类 公 司 主 要 指 能 独 立 向 第 三 方 提 供 全 面 的 商 业 物 业 运 营 管 理 服 务 的 公 司, 目 前 在 国 内 还 较 少 存 在 它 们 有 的 是 由 商 业 地 产 开 发 商 投 资 组 建, 有 的 是 由 营 销 代 理 公 司 拓 展 的 新 业 务 部 门 发 展 而 来 3 部 分 涉 及 该 领 域 的 房 地 产 综 合 服 务 公 司

345 此 类 公 司 虽 就 业 务 构 成 来 说, 均 已 具 备 商 用 物 业 服 务 这 一 板 块, 但 侧 重 各 有 不 同, 且 多 数 侧 重 于 办 公 物 业 或 相 关 咨 询 服 务 4 物 业 管 理 公 司 许 多 输 出 型 运 营 服 务 提 供 商 尚 停 留 在 项 目 公 司 甚 至 物 业 管 理 的 基 准 上, 除 租 务 管 理 外, 其 理 应 具 有 的 区 别 于 传 统 物 业 管 理 的 运 营 管 理 职 能 特 色, 如 品 牌 建 设 活 动 推 广 联 营 促 销 等 很 少 涉 及, 不 具 备 企 划 推 广 能 力 综 合 而 言, 在 商 业 物 业 运 营 服 务 领 域 内, 成 熟 有 实 力 的 输 出 型 运 营 服 务 提 供 商 较 少, 其 他 类 别 公 司 参 与 商 业 运 营 管 理 领 域 的 程 度 尚 浅, 能 够 明 确 商 业 物 业 运 营 地 位, 且 把 长 期 持 有 运 营 市 场 作 为 战 略 目 标 的 公 司 不 多 因 此, 同 策 咨 询 作 为 国 内 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 商, 以 持 续 市 场 投 入 及 明 确 的 商 业 物 业 运 营 服 务 业 战 略 发 展 方 向, 在 该 领 域 具 有 良 好 的 发 展 前 景 公 司 目 前 采 取 针 对 中 端 零 售 商 业 市 场 的 差 异 化 竞 争 模 式 进 入 商 业 物 业 运 营 服 务 业, 避 开 了 与 国 际 房 地 产 综 合 服 务 商 在 高 端 客 户 方 面 的 正 面 竞 争 同 时, 同 策 咨 询 相 比 国 内 其 他 房 地 产 综 合 服 务 商 进 入 该 领 域 更 早, 已 经 积 累 了 宝 贵 的 先 发 经 验 优 势 (3) 商 业 物 业 运 营 业 务 的 盈 利 前 景 公 司 经 过 多 年 的 摸 索 与 尝 试, 对 商 业 物 业 运 营 服 务 所 进 入 的 物 业 形 态 和 市 场 层 次 已 经 有 了 明 确 定 位 就 规 模 及 类 型 划 分 来 说, 公 司 拟 进 入 的 物 业 形 态 主 要 可 细 分 为 3 大 类 别 : 1 区 域 商 业 中 心 ( 社 会 型 商 业 ): 主 要 是 以 生 活 类 卖 场 为 核 心, 集 合 餐 饮 娱 乐 休 闲 零 售 教 育 培 训 等 诸 多 业 态, 功 能 上 主 要 以 现 代 家 庭 休 闲 娱 乐 消 费 为 主, 再 结 合 区 域 居 民 生 活 类 消 费, 表 现 形 式 上 主 要 以 购 物 中 心 或 开 放 式 广 场 的 形 式 出 现 2 社 区 特 色 商 业 街 ( 社 区 型 商 业 ): 主 要 是 以 特 色 餐 饮 休 闲 娱 乐 教 育 培 训 为 核 心, 再 结 合 各 种 社 区 生 活 配 套 及 服 务 类 业 态, 功 能 上 主 要 以 社 区 和 周 边 居 民 日 常 生 活 类 消 费 为 主 要 服 务 对 象 3 专 项 配 套 服 务 类 商 业 ( 定 向 服 务 类 商 业 ): 主 要 是 以 商 务 休 闲 餐 饮 娱 乐 美 容 康 体 为 主 要 业 态, 定 向 服 务 于 写 字 楼 高 科 技 园 区 等 各 类 商 业 物 业

346 根 据 多 年 的 实 际 经 验, 公 司 选 择 上 述 物 业 形 态 主 要 有 以 下 几 方 面 原 因 : 1 抗 风 险 性 强 : 在 当 今 严 峻 的 全 球 经 济 形 势 下, 在 高 端 商 用 物 业 ( 主 要 为 甲 级 写 字 楼 高 档 购 物 中 心 等 ) 频 繁 遭 受 冲 击 的 情 况 下, 中 低 端 商 用 物 业 市 场 ( 区 域 社 区 类 商 业 ) 所 受 影 响 较 小, 以 生 活 家 庭 服 务 为 主 的 商 业 业 态 的 抗 行 业 周 期 能 力 更 强 2 回 报 更 加 稳 定 : 这 些 物 业 形 态 所 服 务 的 客 户 群 体 以 及 服 务 的 具 体 内 容, 决 定 了 这 些 物 业 形 态 的 前 期 投 入 风 险 相 对 更 低, 而 所 能 提 供 的 长 期 运 营 回 报 则 相 对 更 加 稳 定 3 商 家 资 源 优 势 : 在 近 四 年 的 摸 索 与 尝 试 中, 公 司 已 针 对 上 述 物 业 形 态 类 型 累 积 了 众 多 的 品 牌 商 家 合 作 资 源, 并 建 立 了 广 泛 而 有 效 的 资 源 库 及 合 作 平 台, 且 对 其 可 能 涉 及 的 从 前 期 设 计 到 后 期 配 套 等 运 作 洽 谈 工 作 积 累 了 充 分 的 经 验 (4) 商 业 物 业 运 营 业 务 与 公 司 其 他 业 务 之 间 具 有 较 强 的 协 同 效 应 就 长 期 战 略 而 言, 公 司 致 力 于 发 展 为 一 家 房 地 产 综 合 服 务 供 应 商, 商 业 物 业 运 营 业 务 与 公 司 其 他 业 务 具 有 较 强 的 协 同 效 应, 这 主 要 体 现 在 以 下 几 方 面 : 1 大 量 商 业 办 公 住 宅 综 合 体 项 目 的 存 在, 使 公 司 住 宅 营 销 代 理 业 务 与 商 业 物 业 运 营 业 务 可 以 共 享 客 户 ; 2 与 公 司 在 商 业 物 业 的 咨 询 策 划 代 理 销 售 代 理 招 商 上 有 过 合 作 的 客 户 往 往 具 有 运 营 管 理 需 求 ; 3 公 司 营 销 代 理 业 务 推 行 全 国 化 扩 张 战 略, 目 前 已 经 在 上 海 以 外 的 20 多 个 个 区 域 建 立 了 子 公 司, 并 且 拟 使 用 本 次 募 集 资 金 在 全 国 12 个 一 二 线 城 市 和 10 个 三 四 线 城 市 新 设 子 公 司 营 销 代 理 业 务 全 国 化 网 络 的 构 建 为 商 业 物 业 运 营 业 务 提 供 了 全 国 化 的 发 展 平 台 4 公 司 围 绕 三 个 主 要 核 心 业 务 以 及 全 国 20 多 个 区 域 子 公 司 建 立 了 科 学 的 矩 形 管 理 架 构, 保 证 公 司 的 资 源 及 人 才 通 过 统 一 的 平 台 为 不 同 业 务 部 门 不 同 区 域 公 司 提 供 支 持 公 司 在 商 业 运 营 管 理 项 目 上 已 经 积 累 了 较 为 丰 富 的 经 验, 做 了 充 分 的 准 备,

347 其 运 营 模 式 也 逐 渐 得 到 了 开 发 商 及 投 资 者 客 户 的 认 可, 运 作 模 式 成 熟, 可 复 制 性 强, 有 利 于 公 司 持 续 发 展 商 业 物 业 运 营 业 务 (5) 公 司 已 经 建 立 了 完 整 的 商 业 运 营 业 务 团 队 公 司 自 2004 年 成 立 商 业 运 营 事 业 部, 经 过 多 年 发 展 和 项 目 积 累, 已 经 培 养 出 一 批 具 有 较 好 的 专 业 素 养 核 心 团 队 稳 定 的 专 业 人 才 队 伍, 集 合 了 会 计 融 资 规 划 及 研 究 等 多 专 业 人 才, 服 务 内 容 涵 盖 了 商 业 策 划 咨 询 代 理 销 售 招 商 经 营 管 理 等 诸 多 方 面, 在 业 界 建 立 了 较 高 的 品 牌 知 名 度, 有 效 地 保 证 了 现 有 项 目 的 执 行 及 收 入 的 实 现 商 业 运 营 事 业 部 下 设 策 划 中 心 招 商 中 心 和 经 营 中 心 部 门 总 经 理 为 商 业 地 产 行 业 资 深 人 士, 曾 服 务 于 上 海 多 家 知 名 地 产 公 司, 拥 有 丰 富 的 行 业 经 验 策 划 经 理 招 商 经 理 和 运 营 经 理 都 拥 有 多 年 行 业 经 验, 并 负 责 过 多 个 商 业 运 营 项 目 公 司 针 对 商 业 物 业 运 营 的 特 点, 为 员 工 建 立 了 合 理 有 效 的 薪 酬 考 核 及 激 励 机 制 持 续 的 员 工 培 训 制 度, 有 效 的 保 证 了 团 队 的 专 业 素 质 员 工 成 长 及 团 队 稳 定 (6) 公 司 已 经 建 立 了 完 善 的 商 业 运 营 业 务 流 程 商 业 运 营 事 业 部 下 属 3 个 部 门 中, 策 划 中 心 致 力 于 通 过 模 式 化 的 综 合 性 服 务, 不 断 开 拓 中 国 商 业 地 产 运 营 服 务 市 场, 以 提 供 具 有 影 响 力 的 专 业 服 务 带 来 顾 问 策 划 业 务 的 持 续 增 长 策 划 中 心 通 过 对 商 业 类 顾 问 策 划 业 务 流 程 进 行 梳 理 和 对 开 发 商 需 求 进 行 细 分, 将 商 业 类 房 地 产 开 发 服 务 链 分 解 成 若 干 阶 段 及 业 务 元 素, 可 由 开 发 商 根 据 需 求 分 项 选 取 招 商 中 心 通 过 多 个 项 目 的 市 场 操 作 经 验 积 累, 逐 步 形 成 了 为 商 业 地 产 开 发 过 程 提 供 项 目 选 取 地 块 研 究 可 行 性 分 析 建 筑 策 划 营 销 策 划 招 商 代 理 等 纵 向 一 体 化 的 商 业 地 产 专 业 服 务 链 招 商 中 心 根 据 不 同 类 别 开 发 商 的 需 求, 结 合 自 身 的 业 务 经 验, 将 代 理 招 商 的 具 体 业 务 进 行 模 块 化 组 合, 建 立 了 完 整 的 代 理 模 式 经 营 中 心 通 过 多 个 项 目 的 市 场 操 作 经 验 积 累, 逐 步 形 成 了 为 商 业 地 产 运 营 及 品 牌 建 立 过 程 提 供 租 务 管 理 持 续 招 商 活 动 推 广 品 牌 建 立 品 牌 维 护 等 纵 向 一 体 化 的 商 业 地 产 运 营 专 业 服 务 链

348 (7) 项 目 的 未 来 前 景 商 业 运 营 项 目 服 务 涉 及 到 两 种 操 作 方 式, 其 一 是 专 营 权 模 式, 其 二 是 委 托 运 营 模 式 专 营 权 模 式 项 目 需 要 向 物 业 所 有 方 支 付 专 营 权 支 出 ; 非 专 营 权 项 目 无 需 支 付 专 营 权 资 金 无 论 专 营 权 项 目 还 是 委 托 运 营 项 目, 同 策 咨 询 都 与 客 户 签 订 长 期 经 营 合 同, 一 般 服 务 合 同 期 以 10 年 计 算, 其 中 专 营 权 项 目 在 专 营 权 支 出 资 金 投 入 第 2 年 获 得 经 营 利 润, 而 非 专 营 权 项 目 在 合 同 签 订 第 1 年 即 可 获 得 经 营 利 润 1 专 营 权 模 式 如 果 与 客 户 签 定 的 是 专 营 权 合 同, 则 由 同 策 咨 询 向 承 租 商 户 收 取 在 专 营 权 期 限 内 物 业 产 生 的 实 际 租 金, 并 向 物 业 所 有 方 支 付 合 同 约 定 租 金 回 报 公 司 在 支 付 专 营 权 费 用 后, 其 后 的 经 营 收 益 来 源 于 两 种 租 金 流 的 差 额 ( 公 司 向 租 户 收 取 的 租 金 减 去 公 司 支 付 给 物 业 所 有 方 的 租 金 ) 专 营 权 支 出 资 金 中 的 押 金 在 运 营 合 同 的 最 后 一 年 年 末 退 还 2 委 托 运 营 商 业 模 式 无 需 支 付 专 营 权 资 金, 项 目 运 营 成 功 获 得 物 业 经 营 合 同 约 定 的 收 入 对 于 委 托 运 营 模 式, 同 策 咨 询 取 得 物 业 租 金 收 入 的 某 个 百 分 比 作 为 经 营 服 务 的 回 报, 物 业 经 营 产 生 的 租 金 收 入 通 常 用 物 业 成 本 的 百 分 比 计 算, 具 体 比 例 在 委 托 运 营 协 议 中 明 确 从 这 两 种 模 式 的 实 际 运 营 结 果 来 看, 专 营 权 模 式 能 够 为 公 司 带 来 更 高 的 收 入, 将 是 公 司 未 来 的 商 业 运 营 业 务 的 主 要 发 展 方 向 专 营 权 模 式 的 一 个 重 要 特 点 是 前 期 需 要 较 大 的 专 营 权 投 入, 所 需 资 金 量 较 大 目 前, 公 司 尚 处 于 快 速 发 展 阶 段, 流 动 资 金 较 为 紧 张, 能 够 在 专 营 权 投 入 方 面 投 入 的 资 金 较 为 有 限, 因 此 公 司 目 前 实 际 运 作 的 专 营 权 模 式 项 目 规 模 较 小 本 次 成 功 发 行 后, 公 司 将 可 以 获 得 较 为 充 裕 的 资 金, 以 同 时 支 持 两 个 高 物 业 价 值 项 目, 公 司 的 商 业 物 业 运 营 业 务 将 得 到 快 速 发 展 4 项 目 实 施 方 案 (1) 市 场 发 展 规 划 本 项 目 主 要 包 括 两 个 项 目, 即 上 海 唐 镇 项 目 和 上 海 绿 苑 路 项 目 两 处 商 业 物 业

349 经 营, 均 采 取 包 租 的 形 式 其 中 : 唐 镇 项 目 唐 镇 位 于 浦 东 新 区 中 部, 临 近 川 沙, 金 桥, 张 江 科 技 园 区, 可 出 租 面 积 66,000 平 方 米 ; 绿 苑 路 项 目 地 处 龙 柏 社 区, 紧 邻 古 北 社 区, 出 租 面 积 42,243 平 方 米 (2) 建 设 方 案 本 项 目 涉 及 的 上 海 唐 镇 项 目 和 上 海 绿 苑 路 项 目 两 处 商 业 物 业 均 采 取 包 租 运 营 方 式 主 要 建 设 内 容 包 括 人 员 配 置 物 业 改 造 装 修 招 商 推 广 等 1 人 员 配 置 本 项 目 涉 及 的 上 海 唐 镇 项 目 和 上 海 绿 苑 路 项 目 两 个 项 目 均 配 置 约 22 人 的 运 营 管 理 团 队, 其 中 : 运 营 组 12 人 ( 含 运 营 经 理 1 人, 运 营 主 管 1 人, 运 营 专 员 10 人 ) 招 商 组 7 人 ( 含 招 商 专 案 1 人, 招 商 专 员 6 人 ) 企 划 组 3 人 ( 主 管 1 人, 设 计 1 人, 文 案 1 人 ) 2 物 业 改 造 装 修 物 业 改 造 装 修 主 要 根 据 业 态 定 位 招 商 规 划 等 对 物 业 进 行 改 造 装 修, 以 满 足 入 驻 商 户 经 营 需 求 3 招 商 推 广 招 商 推 广 是 商 业 运 营 中 除 业 态 定 位 外 最 重 要 和 最 关 键 的 环 节 之 一, 是 利 用 各 种 媒 体 资 源, 传 播 企 业 招 商 项 目 广 告 信 息 的 一 系 列 宣 传 手 段, 需 要 公 司 有 足 够 的 实 力 和 能 力 将 项 目 信 息 快 速 精 准 全 面 地 进 行 传 播 A 广 告 宣 传 电 视 报 纸 杂 志 等 是 目 前 为 止 最 常 见 也 是 使 用 最 多 的 招 商 推 广 方 式 B 互 动 参 会 对 成 长 型 企 业 而 言, 招 商 会 是 一 个 主 要 的 加 盟 推 广 方 式 招 商 会 成 本 低 而 且 见 效 快, 通 过 面 对 面 的 即 时 沟 通 方 式, 可 以 收 到 较 佳 的 说 服 效 果, 是 企 业 招 商 效 果 较 好 的 推 广 方 式 C 店 铺 POP+ 口 碑 营 销

350 店 面 POP 的 方 式 传 递 召 募 加 盟 店 的 讯 息, 是 企 业 最 常 用 且 成 本 最 低 的 召 募 方 式 运 用 店 面 POP 招 募 加 盟 商, 一 方 面 是 成 本 费 用 低, 另 一 方 面 是 考 虑 意 向 加 盟 者 在 门 店 出 现 的 可 能 性 较 高, 配 合 门 店 的 商 品 展 示 及 实 际 各 类 经 营 状 况, 通 常 更 具 参 考 价 值 和 说 服 力 另 外, 已 经 加 盟 的 店 主 对 企 业 和 加 盟 条 件 较 熟 悉, 通 过 现 身 说 法, 比 较 容 易 吸 纳 新 的 加 盟 商 这 就 是 所 谓 的 口 碑 宣 传 D 网 络 营 销 推 广 网 络 营 销 就 是 以 国 际 互 联 网 为 基 础, 利 用 数 字 化 的 信 息 和 网 络 媒 体 的 交 互 性 来 辅 助 营 销 目 标 实 现 的 一 种 新 型 的 市 场 营 销 方 式 简 单 的 说, 网 络 营 销 就 是 以 互 联 网 为 主 要 手 段 进 行 的, 为 达 到 一 定 营 销 目 标 的 营 销 活 动 目 前 已 经 成 为 最 具 潜 力 和 最 广 泛 影 响 力 的 营 销 手 段 在 进 行 网 络 营 销 前 要 做 大 量 的 调 研 工 作, 了 解 己 方 和 对 手 的 详 细 实 况 和 实 力, 如 双 方 所 采 取 的 网 络 营 销 手 段, 网 站 的 对 比, 网 络 广 告 投 放 的 对 比 等 5 项 目 投 资 概 算 本 项 目 建 设 期 为 两 年, 项 目 投 资 主 要 为 改 造 装 修 投 资 和 第 一 年 的 包 租 租 金 投 入 本 项 目 总 投 资 为 8, 万 元, 其 中 : 唐 镇 项 目 投 资 4, 万 元 ( 装 修 改 造 2,500 万 元 第 一 年 包 租 租 金 支 出 1, 万 元 ) 绿 苑 路 项 目 投 资 4, 万 元 ( 装 修 改 造 2,800 万 元 第 一 年 包 租 租 金 支 出 1, 万 元 ) 6 投 资 经 济 效 益 分 析 唐 镇 项 目 的 投 资 回 收 期 是 5.82 年, 以 16 年 的 运 营 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 23.49%, 以 10% 折 现 率 计 算, 项 目 净 现 值 为 5, 万 元 绿 苑 路 项 目 的 投 资 回 收 期 是 5.92 年, 以 16 年 的 运 营 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 22.46%, 以 10% 折 现 率 计 算, 项 目 净 现 值 为 4, 万 元 7 涉 及 土 地 和 房 产 情 况 本 项 目 主 要 包 括 两 个 项 目, 即 上 海 唐 镇 项 目 和 上 海 绿 苑 路 项 目 两 处 商 业 物 业 经 营, 未 来 项 目 运 营 团 队 的 办 公 场 所 也 将 位 于 上 述 两 处 物 业, 无 须 征 用 建 设 用 地 和 购 置 房 产

351 8 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施 本 项 目 主 要 是 商 业 物 业 运 营 服 务 业 务 的 拓 展, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环 境 污 染 问 题 ( 三 ) 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 1 项 目 概 况 本 项 目 建 设 内 容 总 体 包 括 数 据 库 构 建 及 创 新 咨 询 项 目 拓 展 两 大 部 分, 数 据 库 构 建 主 要 包 括 交 易 数 据 购 买 持 有 数 据 购 买 消 费 数 据 购 买 卫 星 图 像 购 买 系 统 软 硬 件 购 买 及 开 发, 创 新 咨 询 项 目 拓 展 主 要 覆 盖 传 统 咨 询 养 老 咨 询 产 业 咨 询 商 业 咨 询 战 略 咨 询 投 资 咨 询 及 管 理 咨 询 等 业 务 领 域 本 项 目 的 总 投 资 规 模 为 17, 万 元 本 项 目 的 投 资 回 收 期 是 6.36 年, 以 10 年 为 营 运 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 31.85%, 以 10% 折 现 率 计 算, 项 目 净 现 值 为 16, 万 元 2 实 施 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 的 必 要 性 公 司 在 为 开 发 企 业 提 供 深 入 的 营 销 服 务 运 营 服 务 咨 询 服 务 的 时 候, 必 须 摆 脱 单 纯 以 经 验 和 项 目 静 态 数 据 为 基 础 的 局 面, 依 靠 更 完 整 更 有 洞 察 力 的 数 据 和 模 型, 为 客 户 提 供 更 可 靠 的 解 决 方 案 因 此, 公 司 计 划 建 设 自 有 的 数 据 库 及 以 数 据 库 为 基 础 的 研 究 产 品 建 设 的 基 本 目 标 如 下 : (1) 既 依 靠 交 易 中 心 数 据, 也 系 统 地 建 立 自 己 的 样 本 调 研 能 力, 从 而 解 决 完 整 性 及 时 性 和 口 径 统 一 的 问 题 ; (2) 把 持 有 类 数 据 和 消 费 类 数 据 一 开 始 就 纳 入 规 划 逐 步 建 立 持 有 类 数 据 的 获 取 整 理 能 力 ; (3) 逐 步 建 立 消 费 类 数 据 的 获 取 研 究 能 力 ; 建 立 底 层 数 据 库, 但 更 着 重 开 发 各 种 研 究 模 型, 为 开 发 商 提 供 决 策 的 应 用 级 导 出 数 据 ; (4) 在 项 目 的 实 施 方 式 上, 采 用 以 我 为 主, 与 跨 行 业 的 数 据 调 研 类 高 水 平

352 机 构 合 作 的 方 式, 从 而 发 挥 合 作 机 构 在 数 据 库 搭 建 数 据 调 研 整 理 和 全 国 性 调 研 力 量 上 的 优 势 同 时, 注 意 吸 收 类 似 问 题 上 同 行 已 有 经 验, 尽 可 能 发 挥 后 发 优 势, 缩 短 建 设 周 期, 减 少 成 本 支 出 可 以 预 见, 中 国 未 来 十 年 经 济 仍 将 保 持 较 快 发 展 的 趋 势, 且 随 着 城 镇 发 展 规 划 的 推 进, 房 地 产 业 在 较 长 一 段 时 期 内 仍 将 是 我 国 国 民 经 济 发 展 的 支 柱 之 一, 房 地 产 开 发 投 资 在 未 来 较 长 一 段 时 间 里 仍 将 是 资 本 投 入 的 主 要 领 域 之 一 随 着 同 策 咨 询 策 划 代 理 及 商 业 运 营 等 业 务 的 全 国 布 局 的 推 进, 数 据 支 撑 将 成 为 公 司 业 务 进 一 步 推 展 和 竞 争 力 的 进 一 步 提 升 的 必 然 选 择 此 外, 创 新 咨 询 业 务 的 推 进 是 公 司 业 务 范 围 拓 展 分 散 经 营 风 险 提 升 企 业 效 益 的 重 要 举 措 之 一 3 实 施 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 的 可 行 性 (1) 项 目 的 市 场 前 景 数 据 库 与 创 新 咨 询 业 务 的 远 景 之 一 是 帮 助 同 策 咨 询 建 立 房 地 产 云 数 据 服 务 体 系, 通 过 提 供 基 础 的 开 放 式 的 行 业 数 据 平 台 系 统, 建 立 共 享 机 制, 助 力 各 类 房 地 产 企 业 发 展 通 过 建 设 数 据 库 并 开 发 创 新 咨 询 业 务, 同 策 咨 询 能 够 深 度 介 入 开 发 商 经 营 环 节, 促 进 与 发 展 房 地 产 服 务 业 的 甲 乙 双 方 合 作 模 式, 深 化 产 业 链 上 下 游 合 作 ; 同 时 同 策 咨 询 的 数 据 库 战 略 从 系 统 化 走 向 平 台 化, 真 正 形 成 房 地 产 行 业 大 数 据, 以 大 数 据 掌 控 市 场, 促 进 公 司 代 理 销 售 咨 询 顾 问 商 业 运 营 和 金 融 服 务 等 多 业 务 条 线 融 合 式 发 展, 从 而 获 取 更 强 市 场 话 语 权 (2) 市 场 的 发 展 趋 势 房 地 产 咨 询 业 务 领 域 数 据 库 建 设 的 发 展 趋 势 主 要 体 现 在 以 下 四 个 方 面 : 第 一, 满 足 顾 问 咨 询 代 理 等 业 务 配 套 需 求, 包 括 :1 及 时 反 馈 房 地 产 市 场 交 易 实 时 数 据, 以 真 实 反 映 市 场 的 第 一 时 间 交 易 走 势 ;2 分 析 和 反 馈 客 户 结 构 及 行 为, 以 深 入 挖 掘 市 场 市 场 潜 在 客 源 精 确 定 位 营 销 策 略 做 深 做 透 研 究 咨 询 项 目 ;3 更 细 致 的 交 易 行 业 及 宏 观 经 济 数 据 ;4 存 量 房 交 易 状 况 不 同 属 性 的 价 格 弹 性 等 房 地 产 行 业 深 度 问 题 的 基 础 数 据 第 二, 强 化 数 据 管 理 与 应 用, 包 括 :1 提 高 数 据 归 集 的 标 准 化 与 一 致 性, 整 合 数 据 获 取 途 径 ;2 建 立 共 享 机 制, 提 高 数 据 建 设 资 源 投 入 的 利 用 效 率 ;3 增 强

353 数 据 平 台 开 放 性, 以 有 利 于 数 据 的 交 换 与 分 享, 从 而 建 立 服 务 商 数 据 库 的 差 异 化 竞 争 优 势 第 三, 加 深 地 理 范 围 渗 透 能 力 : 各 类 业 务 地 理 覆 盖 范 围 逐 渐 拓 宽 下 沉, 数 据 信 息 需 求 随 之 拓 宽 第 四, 扩 展 业 务 类 型, 比 如 在 城 市 中 心 地 块 渐 趋 稀 少 的 背 景 下, 城 市 周 边 项 目 开 发 需 要 配 套 商 业 地 产 数 据, 包 括 开 发 形 式 配 比 租 售 状 况 等, 以 提 供 决 策 支 持 4 项 目 实 施 方 案 (1) 数 据 库 建 设 总 体 方 案 数 据 库 建 设 主 要 包 括 需 求 分 析 模 块 设 计 软 件 购 买 应 用 程 序 开 发 服 务 器 选 择 及 购 买 终 端 应 用 设 备 购 买 数 据 库 运 行 维 护 等 内 容 本 项 目 相 关 的 数 据 类 型 包 括 以 下 种 类 : 1 交 易 数 据 ( 成 交 物 业 基 本 属 性, 成 交 单 价 和 总 价, 成 交 量 ); 2 持 有 数 据 ( 主 要 是 商 业 办 公 租 金 ); 3 供 应 数 据 ( 土 地 供 应, 可 售 房 产 供 应, 可 租 物 业 供 应 ); 4 需 求 数 据 ( 人 口 数 据, 经 济 数 据, 社 会 资 源 数 据 ); 5 消 费 行 为 数 据 ; 6 企 业 数 据 (2) 创 新 咨 询 总 体 方 案 本 项 目 创 新 咨 询 业 务 主 要 包 括 三 类 七 种 以 咨 询 研 究 报 告 为 主 要 产 品 的 咨 询 业 务 具 体 如 下 : 1 开 发 商 项 目 咨 询 类 传 统 咨 询 : 以 住 宅 为 主 的 一 般 房 地 产 开 发 咨 询 业 务, 包 括 传 统 以 住 宅 为 主 的 房 地 产 市 场 定 位 客 户 分 析 需 求 分 析 业 态 定 位 价 格 定 位 营 销 方 案 等 综 合 一 体 化 咨 询 服 务

354 养 老 咨 询 : 养 老 地 产 开 发 及 运 营 咨 询, 为 养 老 地 产 开 发 提 供 市 场 定 位 客 户 分 析 需 求 分 析 业 态 定 位 价 格 定 位 营 销 方 案 等 综 合 一 体 化 咨 询 服 务 产 业 咨 询 : 产 业 地 产 开 发 及 运 营 咨 询, 为 产 业 地 产 开 发 提 供 市 场 定 位 客 户 分 析 需 求 分 析 业 态 定 位 价 格 定 位 营 销 方 案 等 综 合 一 体 化 咨 询 服 务 商 业 咨 询 : 商 业 物 业 的 运 营 咨 询, 包 括 市 场 研 判 商 业 定 位 商 家 论 证 业 态 布 局 产 品 定 位 设 计 配 合 运 营 测 算 试 招 商 等 咨 询 服 务 战 略 咨 询 : 综 合 业 态, 超 大 体 量 开 发 的 战 略 咨 询 业 务 2 投 资 机 构 项 目 咨 询 类 投 资 咨 询 : 房 地 产 投 资 风 险 管 理 的 投 前 研 究 业 务. 3 开 发 商 企 业 咨 询 类 管 理 咨 询 : 房 地 产 开 发 企 业 的 管 理 咨 询 业 务, 主 要 是 为 房 地 产 企 业 提 供 战 略 运 营 组 织 管 控 流 程 设 计 人 力 资 源 知 识 管 理 品 牌 规 划 和 客 户 体 验 管 理 等 方 面 的 管 理 咨 询 服 务 (3) 人 员 配 置 根 据 企 业 目 前 咨 询 业 务 现 状 和 人 员 结 构, 预 计 本 项 目 建 成 后 需 要 配 置 各 类 人 员 235 个, 其 中 : 数 据 收 集 处 理 维 护 人 员 200 个 研 究 人 员 25 个 技 术 人 员 10 个 5 项 目 投 资 概 算 本 项 目 建 设 期 为 3 年, 总 投 资 规 模 为 17, 万 元, 其 中 交 易 数 据 购 买 9,250 万 元 持 有 数 据 购 买 3,700 万 元 消 费 数 据 购 买 1,850 万 元 卫 星 图 像 购 买 3,100 万 元 6 投 资 经 济 效 益 分 析 本 项 目 的 投 资 回 收 期 是 6.36 年, 以 10 年 为 营 运 期 测 算, 内 部 收 益 率 为 31.85%, 以 10% 折 现 率 计 算, 项 目 净 现 值 为 16, 万 元 7 涉 及 土 地 和 房 产 情 况

355 本 项 目 为 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目, 所 需 办 公 场 地 为 企 业 现 有 办 公 场 址, 无 须 征 用 建 设 用 地 和 购 置 房 产 8 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施 本 项 目 主 要 是 数 据 库 建 设 和 创 新 咨 询 业 务 拓 展, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环 境 污 染 问 题 ( 四 ) 信 息 系 统 建 设 项 目 1 项 目 概 况 随 着 公 司 全 国 化 业 务 扩 张, 规 模 的 增 长 及 管 理 架 构 的 完 善 需 要 更 加 规 范 和 完 善 的 信 息 化 技 术 来 支 撑 目 前 公 司 的 信 息 化 平 台 已 建 立 起 基 本 架 构, 但 整 体 框 架 还 不 尽 完 善 深 化 所 以 公 司 计 划 通 过 未 来 三 年 来 完 善 企 业 信 息 系 统 架 构, 以 达 到 与 公 司 发 展 规 模 相 适 应 的 信 息 化 规 模 本 项 目 建 设 内 容 总 体 包 括 基 础 设 施 应 用 软 件 和 信 息 安 全 三 大 模 块 建 设 以 及 相 应 的 人 员 培 训 和 日 常 维 护 等, 项 目 总 投 资 额 为 9, 万 元 2 实 施 信 息 系 统 建 设 项 目 的 必 要 性 信 息 化 建 设 的 目 的 是 利 用 信 息 化 IT 技 术 及 时 获 取 和 处 理 与 企 业 相 关 的 信 息, 进 一 步 的 优 化 内 外 部 各 种 资 源, 提 高 决 策 的 科 学 性 和 企 业 行 为 的 有 效 性, 提 高 企 业 的 劳 动 生 产 率, 降 低 企 业 管 理 运 营 成 本 和 能 耗, 增 强 企 业 核 心 竞 争 力, 实 现 运 作 规 范 化 房 地 产 综 合 服 务 商 迫 切 需 要 建 立 信 息 化 服 务 平 台, 并 有 效 整 合 现 有 资 源, 实 现 信 息 共 享 体 制 创 新, 提 高 公 司 咨 询 及 研 究 能 力, 为 客 户 提 供 更 高 效 便 捷 的 服 务 在 全 国 化 多 业 务 的 企 业 运 营 中, 信 息 系 统 有 多 方 面 的 重 要 作 用 : (1) 确 保 管 理 信 息 通 畅, 提 高 公 司 各 层 面 信 息 获 取 效 率, 降 低 信 息 保 存 和 管 理 的 成 本, 从 而 提 高 企 业 整 体 业 务 运 作 的 效 率, 降 低 沟 通 成 本 (2) 控 制 风 险, 确 保 重 要 运 营 信 息 和 财 务 信 息 一 致 准 确 及 时 更 新 (3) 作 为 服 务 工 具, 为 客 户 提 供 更 全 面 及 时 的 信 息, 提 升 企 业 在 同 行 业 中 核 心 业 务 的 竞 争 力

356 (4) 随 着 公 司 业 务 的 发 展, 公 司 所 需 要 的 信 息 系 统 功 能 越 来 越 全 面, 对 整 体 性 的 要 求 也 越 来 越 高 信 息 系 统 平 台 建 设 可 以 有 效 联 通 各 信 息 系 统, 解 决 数 据 重 复 录 入 重 复 保 存 等 问 题, 有 利 于 人 力 资 源 工 作 效 率 及 数 据 可 靠 性 的 提 高 (5) 信 息 系 统 建 设 有 利 于 提 升 企 业 的 专 业 形 象 因 此, 信 息 系 统 建 设 必 须 随 房 地 产 综 合 服 务 商 的 扩 张 同 步 进 行, 不 断 加 强 建 设 和 持 续 投 入 3 实 施 信 息 系 统 建 设 项 目 的 可 行 性 公 司 计 划 实 施 的 六 类 信 息 系 统, 市 场 上 都 有 成 熟 的 供 应 商, 牵 涉 到 的 技 术 已 经 经 过 了 众 多 公 司 的 实 践, 不 存 在 技 术 上 的 障 碍 同 策 咨 询 过 去 在 代 理 业 务 中 建 立 的 研 展 体 系 销 售 体 系 招 商 体 系 也 是 本 项 目 强 有 力 的 支 撑, 因 而, 本 项 目 在 操 作 上 不 存 在 障 碍 4 项 目 实 施 方 案 (1) 项 目 总 体 方 案 信 息 系 统 的 建 设 将 遵 循 功 能 模 块 逐 步 增 加, 应 用 范 围 从 总 部 向 外 地 公 司 逐 渐 扩 大 的 原 则, 为 了 尽 快 投 入 使 用, 为 公 司 业 务 发 展 提 供 基 础 和 支 撑, 计 划 软 硬 件 等 投 资 在 第 1 年 一 次 性 投 入, 模 块 建 设 分 三 批 推 进 : 第 一 批 功 能 模 块 : 财 务 营 销 人 力 资 源 ; 第 二 批 功 能 模 块 : 远 程 行 政 办 公 知 识 管 理 ; 第 三 批 功 能 模 块 : 客 户 关 系 管 理 ; 应 用 范 围 : 上 海 总 部 及 外 地 分 子 公 司 (2) 主 要 任 务 从 建 设 流 程 来 看, 本 项 目 建 设 在 总 体 上 分 为 五 个 阶 段, 具 体 如 下 表 所 示 : 阶 段 整 体 启 动 和 规 划 业 务 层 准 备 信 息 系 统 准 备 安 装 实 施 关 键 任 务 确 定 项 目 核 心 小 组 成 员 ; 确 定 项 目 的 总 体 策 略 要 达 到 的 目 与 主 要 业 务 负 责 人 沟 通 项 目 规 划 ; 确 定 在 信 息 系 统 建 成 后, 业 务 和 管 理 流 进 行 必 要 的 软 件 开 发 和 调 整, 使 得 各 子 系 统 具 备 相 应 的 功 能 ; 系 统 上 线 ; 贮 备 针 对 使 用 者 的 培 训 资 料 ; 使 用 者 参 与, 对 系 统 进 行 最 终 测 试 ; 了 解 使 用 者

357 阶 段 整 体 启 动 和 规 划 业 务 层 准 备 信 息 系 统 准 备 安 装 实 施 标, 所 需 预 算 和 时 间 进 度 表 程 是 怎 样 的 ; 根 据 流 程 需 要, 确 定 软 件 的 功 能 和 在 流 程 中 的 位 置 ; 业 务 负 责 人 一 起 分 析 对 业 务 的 影 响 功 能 测 试, 产 生 各 种 数 据 和 报 告 ; 提 供 软 件 界 面 给 使 用 者, 获 得 他 们 的 反 馈 ; 对 各 子 系 统 的 集 成 性 进 行 测 试 ; 的 感 受, 进 行 必 要 的 系 统 或 流 程 调 整 ; 计 划 完 成 后, 同 策 咨 询 的 管 理 信 息 系 统 将 包 括 相 互 联 结 的 六 个 子 系 统 : 财 务 人 力 资 源 营 销 客 户 关 系 管 理 知 识 管 理 和 远 程 行 政 办 公, 有 关 功 能 覆 盖 同 策 咨 询 及 各 子 公 司 (3) 信 息 系 统 架 构 信 息 系 统 是 与 信 息 加 工, 信 息 传 递, 信 息 存 贮 以 及 信 息 利 用 等 有 关 的 系 统 从 系 统 应 用 流 程 来 看, 本 项 目 信 息 系 统 架 构 主 要 包 括 信 息 的 采 集 存 储 加 工 输 出 传 递 等 系 统 建 设 从 功 能 来 分, 主 要 包 括 基 础 设 施 应 用 软 件 和 信 息 安 全 三 大 模 块, 这 三 大 模 块 又 可 以 分 为 财 务 人 力 资 源 营 销 客 户 关 系 管 理 知 识 管 理 和 远 程 行 政 办 公 六 个 应 用 子 系 统 1 财 务 管 理 信 息 系 统 财 务 管 理 信 息 系 统 是 依 靠 若 干 个 构 成 模 块 的 集 成 来 实 现 的, 一 般 来 说, 财 务 管 理 信 息 系 统 应 该 包 括 组 织 互 连 信 息 模 块, 会 计 事 务 处 理 信 息 模 块, 财 务 管 理 信 息 模 块 财 务 决 策 支 持 模 块 以 及 财 务 主 管 信 息 模 块 五 个 部 分, 其 中 组 织 互 连 信 息 模 块 是 解 决 企 业 内 部 组 织 之 间 以 及 企 业 与 关 联 企 业 之 间 的 信 息 传 输 问 题 ; 会 计 事 务 处 理 信 息 模 块 的 作 用 是 提 供 精 确 及 时 的 信 息, 提 高 财 务 工 作 效 率 和 成 功 率 ; 财 务 管 理 信 息 模 块 财 务 决 策 支 持 模 块 和 财 务 主 管 信 息 模 块 是 从 不 同 的 角 度 不 同 的 层 次 解 决 财 务 管 理 中 的 计 划 控 制 决 策 等 问 题 这 些 模 块 的 成 功 建 立 以 及 相 互 之 间 的 集 成 管 理 是 财 务 管 理 信 息 化 成 功 的 体 现, 他 们 之 间 的 关 系 密 不 可 分 2 人 力 资 源 管 理 信 息 系 统 人 力 资 源 管 理 信 息 系 统 是 指 一 个 由 具 有 内 部 联 系 的 各 模 块 组 成 的, 能 够 用 来 搜 集 处 理 储 存 和 发 布 人 力 资 源 管 理 信 息 的 系 统, 该 系 统 能 够 为 一 个 组 织 的 人 力 资 源 管 理 活 动 的 开 展 提 供 决 策 协 调 控 制 分 析 以 及 可 视 化 等 方 面 的 支 持

358 该 系 统 包 括 人 力 资 源 规 划 招 聘 与 配 置 培 训 与 开 发 绩 效 管 理 薪 酬 福 利 管 理 劳 动 关 系 管 理 等 模 块 3 营 销 及 客 户 关 系 管 理 系 统 营 销 及 客 户 关 系 管 理 是 利 用 信 息 科 学 技 术, 实 现 市 场 营 销 销 售 服 务 等 活 动 自 动 化, 是 企 业 能 更 高 效 地 为 客 户 提 供 满 意 周 到 的 服 务, 以 提 高 客 户 满 意 度 忠 诚 度 为 目 的 的 一 种 管 理 经 营 方 式 4 知 识 管 理 系 统 知 识 管 理 系 统 建 设 主 要 是 对 企 业 过 去 现 在 以 及 将 来 的 业 务 运 作 中 大 量 的 有 价 值 的 方 案 策 划 成 果 经 验 等 知 识 进 行 分 类 存 储 和 管 理, 积 累 知 识 资 产 避 免 流 失, 促 进 知 识 的 学 习 共 享 培 训 再 利 用 和 创 新, 有 效 降 低 组 织 运 营 成 本, 强 化 其 核 心 竞 争 力 管 理 5 远 程 行 政 办 公 系 统 远 程 行 政 办 公 系 统 平 台 基 于 框 架 + 应 用 组 件 + 功 能 定 制 平 台 的 架 构 模 型, 个 子 系 统 包 括 信 息 门 户 协 同 工 作 工 作 流 程 表 单 中 心 视 图 管 理 公 文 流 转 公 共 信 息 论 坛 管 理 问 卷 调 查 计 划 管 理 会 务 管 理 任 务 管 理 关 联 项 目 关 联 人 员 文 档 管 理 外 部 邮 件 在 线 考 试 车 辆 管 理 物 品 管 理 设 备 管 理 常 用 工 具 办 理 中 心 在 线 消 息 督 办 系 统 短 信 平 台 常 用 工 具 功 能 定 制 平 台 集 成 平 台 系 统 管 理 等 5 项 目 投 资 概 算 本 项 目 的 总 投 资 规 模 约 9, 万 元 其 中 : 系 统 软 硬 件 投 入 7, 万 元 人 员 培 训 支 出 万 元 系 统 维 护 支 出 1, 万 元 (1) 人 力 资 源 配 置 根 据 企 业 目 前 信 息 系 统 运 行 现 状 和 人 员 结 构, 预 计 本 项 目 建 成 后 需 要 配 置 各 类 管 理 技 术 人 员 15 个, 其 中 : 基 础 设 施 管 理 技 术 6 个 应 用 软 件 管 理 技 术 6 个 信 息 安 全 管 理 技 术 3 个 (2) 系 统 软 硬 件 配 置

359 本 项 目 系 统 软 硬 件 配 置 总 投 入 7, 万 元, 主 要 包 括 基 础 设 施 3, 万 元 应 用 软 件 3, 万 元 信 息 安 全 万 元 (3) 人 员 培 训 投 入 根 据 以 往 经 验, 信 息 系 统 培 训 投 入 一 般 占 系 统 建 设 费 用 的 5% 左 右, 本 项 目 人 员 培 训 投 入 总 计 万 元, 其 中 : 基 础 设 施 培 训 万 元 应 用 软 件 培 训 万 元 信 息 安 全 培 训 万 元 (4) 信 息 系 统 维 护 支 出 信 息 系 统 维 护 支 出 包 括 系 统 软 硬 件 设 施 支 出 和 维 护 人 员 工 资 支 出, 共 计 1, 万 元 6 涉 及 土 地 和 房 产 情 况 本 项 目 为 企 业 信 息 系 统 建 设 项 目, 所 需 办 公 场 地 为 企 业 现 有 办 公 场 址, 无 须 征 用 建 设 用 地 和 购 置 房 产 7 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施 本 项 目 主 要 为 公 司 信 息 系 统 的 建 设 及 完 善, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环 境 污 染 问 题 ( 五 ) 人 力 资 源 建 设 项 目 1 项 目 概 况 公 司 为 配 合 在 全 国 领 域 内 的 扩 张 步 伐, 拟 实 施 人 力 资 源 建 设 项 目, 短 期 内 是 为 满 足 公 司 高 速 发 展 所 带 来 的 人 力 需 求, 长 期 是 以 规 划 公 司 的 人 才 发 展 体 系, 持 续 提 升 企 业 整 体 竞 争 力 为 规 划 目 标 本 项 目 总 投 资 4, 万 元, 主 要 围 绕 人 员 招 募 培 训 发 展 员 工 关 系 和 企 业 文 化 推 广 四 大 职 能 开 展 公 司 将 基 于 对 能 力 素 质 模 型 的 开 发 及 全 方 位 运 用, 达 成 如 下 目 标 : (1) 提 高 招 聘 质 量, 科 学 引 进 符 合 公 司 需 求 的 员 工 ; (2) 完 善 培 训 体 系, 在 全 国 范 围 内 启 动 标 准 化 的 人 才 复 制 程 序 ;

360 (3) 建 立 员 工 职 业 生 涯 辅 导 计 划, 帮 助 优 秀 人 才 获 得 更 多 的 上 升 空 间 ; (4) 通 过 对 公 司 企 业 文 化 的 梳 理 和 萃 取, 运 用 各 渠 道 进 行 推 广 渗 透, 形 成 公 司 与 员 工 共 同 的 价 值 观 并 转 化 为 行 为 准 则 2 实 施 人 力 资 源 建 设 项 目 的 必 要 性 本 项 目 旨 在 为 公 司 的 人 力 资 源 战 略 部 署 提 供 必 要 的 支 持, 项 目 实 施 的 必 要 性 主 要 体 现 在 以 下 方 面 : (1) 根 据 企 业 的 发 展 战 略 业 务 拓 展 的 速 度 与 宽 度 及 对 人 才 的 成 长 周 期 人 才 的 流 失 率 等 指 标 的 推 算 分 析, 通 过 本 项 目 的 实 施 来 实 现 对 人 才 招 募 的 规 划 选 拔 节 奏 的 控 制, 避 免 造 成 核 心 人 才 的 不 足 或 超 过 企 业 的 发 展 需 要, 所 带 来 的 巨 大 的 资 源 压 力 (2) 全 国 化 发 展 需 要 以 人 力 基 础 为 保 障, 如 何 管 控 各 区 域 员 工 的 招 聘 协 助 人 员 成 长 规 模 化 复 制 经 营 模 式, 都 将 成 为 公 司 全 国 化 发 展 的 核 心 (3) 企 业 能 否 赢 得 员 工 献 身 精 神 的 关 键 因 素 之 一, 在 于 其 能 否 为 员 工 创 造 环 境 和 条 件, 使 得 员 工 在 获 得 物 质 回 报 的 同 时, 得 到 自 我 价 值 的 实 现 获 取 更 深 层 次 的 人 文 关 怀 (4) 作 为 汇 集 智 力 密 集 型 人 才 的 房 地 产 综 合 服 务 业, 业 内 高 端 人 才 的 匮 乏 是 长 期 被 关 注 的 焦 点 伴 随 行 业 的 成 长 及 对 人 才 的 需 求 扩 大, 人 的 波 动 对 于 企 业 的 影 响 更 为 突 出 因 此, 培 训 作 为 企 业 提 升 员 工 综 合 能 力 和 职 业 竞 争 力 的 重 要 手 段, 已 经 越 来 越 多 的 被 求 职 者 认 同 本 项 目 的 实 施 有 利 于 扩 大 现 有 的 培 训 优 势 及 覆 盖 面, 建 立 企 业 培 训 品 牌, 做 到 企 业 与 员 工 的 双 赢 本 项 目 的 直 接 效 应 是 在 招 募 员 工 环 节 中 使 公 司 以 更 具 吸 引 力 的 定 位 找 到 合 适 的 优 秀 人 才, 不 但 支 撑 起 短 期 内 的 用 人 需 求, 更 是 着 眼 长 远, 为 缔 造 公 司 形 象 传 承 企 业 文 化 奠 定 基 石 人 与 流 程, 文 化 与 制 度, 相 辅 相 成, 能 保 证 公 司 是 朝 着 基 业 常 青 的 组 织 发 展 3 实 施 人 力 资 源 建 设 项 目 的 可 行 性 (1) 员 工 招 聘 状 况

361 目 前 公 司 主 要 招 聘 手 段 包 括 校 园 招 聘 社 会 招 聘 猎 头 合 作 等, 现 有 招 聘 模 式 基 本 满 足 了 公 司 对 基 础 性 人 才 的 需 求 但 高 级 专 业 人 才 及 管 理 人 才 相 对 稀 缺, 这 类 人 才 对 房 地 产 综 合 服 务 商 将 来 的 发 展 具 有 十 分 关 键 的 作 用 因 此 公 司 十 分 重 视 对 这 类 人 才 的 招 聘 和 培 养 目 前 部 分 公 司 中 高 层 人 才 由 公 司 自 身 培 养 积 累 而 来, 部 分 是 通 过 猎 头 或 社 会 招 聘 的 方 式 从 市 场 中 直 接 引 进 的 成 熟 人 才 如 果 公 司 在 将 来 不 能 采 取 有 效 的 招 聘 措 施 保 证 吸 引 更 多 中 高 层 人 才, 将 制 约 公 司 业 务 及 规 模 的 扩 张, 降 低 公 司 的 服 务 质 量 公 司 上 海 总 部 的 招 聘 体 系 较 为 完 善, 但 外 地 子 公 司 的 人 才 招 聘 工 作 仅 局 限 于 对 当 地 业 务 人 员 招 聘, 管 理 人 才 及 核 心 专 业 人 才 基 本 由 总 部 派 出 因 此, 公 司 需 要 对 外 地 子 公 司 开 展 人 力 资 源 指 导 工 作, 帮 助 各 区 域 公 司 进 行 中 高 层 人 才 招 聘 及 控 制 工 作, 使 各 层 级 的 人 员 储 备 合 理, 较 好 地 适 应 未 来 更 快 速 的 发 展 (2) 员 工 培 训 状 况 公 司 现 已 建 成 的 培 训 体 系 分 为 新 员 工 培 训 在 职 培 训 团 队 建 设 核 心 员 工 培 养 几 大 部 分, 其 中 新 员 工 培 训 为 期 2 个 月, 分 为 课 堂 教 学 和 工 作 带 教 在 职 培 训 分 为 专 业 技 能 培 训 和 管 理 能 力 培 训, 通 过 各 部 门 开 展 集 中 式 定 期 培 训 研 讨 会, 提 升 自 身 专 业 技 能 团 队 建 设 包 括 军 训 和 案 场 走 访 两 部 分, 军 训 是 强 化 团 队 合 作, 提 升 人 员 精 神 面 貌 的 重 要 活 动, 而 定 期 的 案 场 走 访, 有 利 于 员 工 接 触 并 积 累 一 线 的 项 目 经 验, 了 解 市 场 针 对 核 心 员 工 的 管 理 培 训 主 要 针 对 各 级 别 管 理 人 员, 为 储 备 主 管 至 部 门 经 理 提 供 内 外 训 结 合 的 培 训 平 台 但 总 体 而 言, 公 司 目 前 的 培 训 体 系 仍 不 健 全 首 先, 培 训 场 所 及 设 施 尚 欠 缺, 无 法 满 足 日 益 增 长 的 内 部 培 训 活 动 的 需 求 ; 第 二, 公 司 在 外 部 培 训 课 程 的 引 入 方 面 投 入 不 足, 培 训 仍 以 内 部 分 享 为 主 ; 第 三, 公 司 对 核 心 人 员 的 管 理 知 识 培 训 仍 属 不 足, 在 核 心 人 员 自 我 职 业 发 展 及 深 造 上 的 支 持 力 度 不 够 ; 第 四, 公 司 的 全 国 化 扩 张 战 略 的 实 施 将 带 来 总 部 与 外 地 子 公 司 间 培 训 资 源 共 享 的 难 题, 如 何 有 效 的 把 子 公 司 人 员 纳 入 公 司 培 训 体 系 中 将 是 外 地 业 务 人 力 资 源 发 展 的 重 点 (3) 企 业 文 化 建 设 状 况 公 司 内 网 正 逐 步 加 快 公 司 及 部 门 间 信 息 传 递 的 速 度, 成 为 员 工 交 流 思 想 和 向 上 沟 通 的 又 一 个 重 要 渠 道 ; 年 度 的 军 训 运 动 会 及 文 娱 晚 会, 充 分 调 动 员 工 参 与

362 度 及 自 主 性, 对 增 强 员 工 之 间 的 凝 聚 力 和 主 人 翁 意 识 起 到 了 重 要 作 用 虽 然 企 业 文 化 建 设 的 形 式 多 样, 内 容 丰 富, 但 未 形 成 统 一 的 有 机 体 系, 对 企 业 文 化 推 广 及 发 展 的 功 用 性 尚 未 凸 显 公 司 就 人 力 资 源 建 设 制 定 了 详 细 发 展 规 划, 并 配 备 足 够 得 经 验 丰 富 的 人 员 必 要 模 块 聘 请 相 关 领 域 资 深 专 家 或 组 织 参 与 公 司 人 力 资 源 建 设 工 作 从 人 力 财 务 和 外 部 支 持 等 层 面 可 以 确 保 项 目 的 顺 利 推 进, 因 而, 本 项 目 在 操 作 上 是 可 行 的 4 项 目 实 施 方 案 (1) 项 目 总 体 方 案 公 司 为 配 合 在 全 国 领 域 内 的 扩 张 步 伐, 拟 实 施 人 力 资 源 发 展 项 目, 短 期 内 是 为 满 足 公 司 高 速 发 展 所 带 来 的 人 力 需 求, 长 期 是 以 规 划 公 司 的 人 才 发 展 体 系, 持 续 提 升 企 业 整 体 竞 争 力 为 规 划 目 标 本 项 目 主 要 围 绕 人 员 招 募 培 训 发 展 员 工 关 系 和 企 业 文 化 推 广 四 大 职 能 开 展 公 司 将 基 于 对 能 力 素 质 模 型 的 开 发 及 全 方 位 运 用, 达 成 如 下 目 标 : 1 提 高 招 聘 质 量, 科 学 引 进 符 合 公 司 需 求 的 员 工 ; 2 完 善 培 训 体 系, 在 全 国 范 围 内 启 动 标 准 化 的 人 才 复 制 程 序 ; 3 建 立 员 工 职 业 生 涯 辅 导 计 划, 帮 助 优 秀 人 才 获 得 更 多 的 上 升 空 间 ; 4 通 过 对 公 司 企 业 文 化 的 梳 理 和 萃 取, 运 用 各 渠 道 进 行 推 广 渗 透, 形 成 公 司 与 员 工 共 同 的 价 值 观 并 转 化 为 行 为 准 则 (2) 实 施 计 划 项 目 将 从 选 人 育 人 用 人 留 人 等 人 力 资 源 各 职 能 事 项 开 展, 分 三 阶 段 实 施, 具 体 情 况 见 下 表 : 项 目 第 一 阶 段 第 二 阶 段 第 三 阶 段 阶 段 性 目 标 构 建 公 司 整 体 的 人 力 资 源 发 展 体 系, 基 本 实 现 各 子 系 统 的 筹 备 设 计 功 能 建 立 组 织 管 理 流 程 安 排 等 基 础 工 作, 并 开 始 试 运 行 通 过 运 行 反 馈 修 正 的 流 程 完 善 公 司 的 人 力 资 源 发 展 体 系, 全 面 提 高 人 才 引 进 及 员 工 培 训 的 工 作 效 率 和 有 效 性, 企 业 文 化 建 设 基 本 成 体 系 开 始 在 全 国 范 围 内 继 续 完 善 人 力 资 源 发 展 体 系, 实 现 全 国 范 围 内 的 功 能 覆 盖 总 结 前 两 阶 段 的 经 验, 建 立 企 业 长 期 坚 持 的 人 才 招 聘 员 工 培 训 系 统, 统 一 并 不 断 强 化 成 熟 的

363 项 目 第 一 阶 段 第 二 阶 段 第 三 阶 段 推 广 企 业 文 化 时 间 进 度 安 排 第 1 年 第 2 年 第 3 年 职 位 评 估 ; 人 力 资 源 外 部 咨 询 领 导 力 评 估 ; 能 力 素 质 模 型 ; 进 入 咨 询 结 果 的 导 入 运 用 阶 段, 对 项 目 进 行 公 司 内 部 操 作 及 实 践 总 结 反 馈 意 见, 完 善 前 阶 段 系 统 设 计, 在 全 国 子 公 司 进 行 全 面 推 广 薪 酬 数 据 校 园 招 聘 ; 社 会 招 聘 ; 具 体 功 能 模 块 人 员 招 聘 猎 头 招 聘 ; 内 部 招 聘 ; 扎 根 对 口 院 校, 打 造 具 有 影 响 力 的 企 业 形 象 离 职 人 员 追 踪 培 训 发 展 建 立 培 训 中 心, 建 设 E-learning 系 统 ; 扩 大 实 施 核 心 人 员 培 养 项 目 范 围 ; 推 广 学 习 型 组 织 理 念 员 工 关 系 启 动 并 推 广 员 工 EAP 项 目 企 业 文 化 推 广 梳 理 核 心 价 值 观 对 前 阶 段 工 作 进 行 总 结 回 顾, 进 行 数 据 整 理 及 分 析 ; 固 化 工 作 成 果, 形 成 人 力 资 源 标 准 化 作 业 流 程 树 立 统 一 清 晰 的 企 业 文 化, 建 立 企 业 文 化 宣 扬 固 化 的 长 期 机 制 注 : 第 1 年 为 本 次 发 行 募 集 资 金 到 位 当 年 (3) 项 目 实 施 方 式 公 司 针 对 人 力 资 源 发 展 系 统 中 每 一 个 功 能 模 块 都 设 计 了 具 体 的 实 施 方 法 : 具 体 功 能 模 块 实 施 方 式 能 力 素 质 模 型 ; 由 外 部 咨 询 公 司 分 阶 段 协 助 完 成, 对 各 个 关 键 岗 位 进 行 分 析, 通 职 位 评 估 ; 过 设 计 能 力 模 型 等 项 目 的 实 施, 定 位 人 才 发 展 体 系, 推 动 绩 效 提 外 部 咨 询 领 导 力 评 估 升 及 时 获 取 行 业 内 薪 酬 动 向, 了 解 公 司 薪 酬 对 外 竞 争 力, 检 核 对 内 薪 酬 数 据 公 平 性 招 募 具 有 潜 质 的 在 校 学 生, 进 入 为 期 半 年 的 轮 训, 经 过 培 训, 该 实 习 生 培 养 类 员 工 匹 配 度 及 适 应 性 较 高 高 校 合 作 与 对 口 高 校 建 立 长 期 合 作 关 系, 配 合 奖 学 金 实 习 生 培 养 等 计 划 合 作 培 养 模 式 扩 大 校 园 影 响 力, 建 立 企 业 品 牌 形 象 社 会 招 聘 猎 头 招 聘 与 具 有 行 业 优 势 的 猎 头 公 司 合 作, 挖 掘 业 内 高 级 人 才

364 培 训 发 展 具 体 功 能 模 块 员 工 关 系 EAP 企 业 文 化 推 广 内 部 推 荐 现 场 招 聘 会 培 训 中 心 E-learning 核 心 人 员 培 养 实 施 方 式 充 分 调 动 内 部 人 员 业 内 人 脉, 推 荐 的 人 员 具 有 行 业 经 验 对 公 司 具 有 较 多 了 解 等 特 点 ; 追 踪 离 职 核 心 的 员 工, 了 解 动 向, 积 极 做 人 才 回 笼 在 区 域 内 招 募 本 地 人 才 并 树 立 企 业 形 象 的 重 要 途 径 负 责 培 训 实 施 体 系 建 设 内 部 课 程 开 发 内 部 讲 师 跟 踪 评 估 职 涯 规 划 等 多 项 工 作 为 E 化 教 学 提 供 重 要 支 持 是 建 立 人 才 开 发 管 理 与 发 展 机 制 的 重 要 基 础 实 现 各 区 域 间 人 员 培 养 资 源 的 共 享 及 学 习 管 理 依 托 培 训 中 心 建 立 混 合 式 教 学 项 目 通 过 采 购 课 程 课 件, 进 行 课 件 质 量 评 价 ; 通 过 自 制 专 业 课 件, 沉 淀 并 快 速 传 递 企 业 核 心 知 识 内 部 提 拔 优 秀 人 才, 应 对 岗 位 需 求, 使 中 层 管 理 人 员 具 有 培 养 基 层 管 理 人 员 能 力, 形 成 人 才 自 我 培 养 的 良 性 循 环 机 制 开 设 心 理 辅 导 咨 询, 作 为 员 工 福 利 的 组 成 部 分, 舒 缓 员 工 多 方 压 力, 感 受 公 司 人 文 关 怀 梳 理 企 业 文 化 梳 理 核 心 价 值 观 萃 取 企 业 文 化 精 华 (4) 人 力 资 源 配 置 根 据 企 业 目 前 人 力 资 源 运 行 现 状 和 人 员 结 构, 预 计 本 项 目 建 成 后 需 要 配 置 各 类 人 员 20 个, 其 中 : 组 织 薪 酬 4 个 高 校 合 作 2 个 招 聘 4 个 培 训 发 展 3 个 员 工 关 系 4 个 企 业 文 化 推 广 3 个 5 项 目 投 资 概 算 本 项 目 的 总 投 资 规 模 约 4, 万 元, 其 中, 组 织 薪 酬 投 入 万 元 高 校 合 作 投 入 万 元 招 聘 投 入 万 元 培 训 发 展 投 入 2, 万 元 员 工 关 系 投 入 万 元 企 业 文 化 推 广 投 入 万 元 其 中, 培 训 中 心 建 设 主 要 包 括 装 修 培 训 设 施 固 定 资 产 投 入 租 金 等 培 训 运 营 成 本 等 6 涉 及 土 地 和 房 产 情 况 本 项 目 为 企 业 人 力 资 源 建 设 项 目, 所 需 办 公 场 地 为 企 业 现 有 办 公 场 址, 无 须 征 用 建 设 用 地 和 购 置 房 产 7 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施 本 项 目 主 要 为 公 司 的 人 力 资 源 建 设 项 目, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环

365 境 污 染 问 题 ( 六 ) 品 牌 建 设 项 目 1 项 目 概 况 品 牌 是 服 务 的 体 现, 是 房 地 产 综 合 服 务 商 核 心 竞 争 力 之 一, 是 公 司 打 造 全 国 化 网 络 布 局 多 业 务 线 综 合 服 务 商 的 必 备 元 素 没 有 强 大 的 品 牌 支 持, 公 司 将 难 以 做 大 做 强, 实 现 飞 跃 正 因 如 此, 行 业 内 主 要 公 司 近 年 来 大 力 加 强 品 牌 建 设 力 度, 借 力 品 牌 作 为 撬 动 公 司 扩 张 的 杠 杆, 实 现 快 速 发 展 公 司 已 经 将 品 牌 建 设 作 为 公 司 发 展 的 重 要 战 略 手 段 之 一, 计 划 通 过 本 项 目 实 施, 进 一 步 加 大 创 建 强 势 品 牌 的 力 度 建 立 健 全 品 牌 管 理 体 系, 在 以 客 户 价 值 为 导 向 的 客 户 关 系 管 理 中 落 到 实 处 等 举 措, 向 中 国 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 商 不 断 迈 进 本 项 目 投 资 共 计 3, 万 元 2 实 施 品 牌 建 设 项 目 的 必 要 性 通 过 过 去 10 年 的 经 营, 公 司 在 上 海 的 开 发 商 群 体 和 部 分 全 国 性 开 发 商 群 体 中 建 立 了 良 好 的 口 碑, 但 为 了 支 持 业 务 的 持 续 增 长, 公 司 需 要 更 全 面 系 统 地 发 挥 品 牌 的 力 量, 本 项 目 的 实 施 对 于 公 司 强 势 品 牌 的 打 造 具 有 重 要 意 义 : (1) 品 牌 建 设 有 利 于 推 动 全 国 业 务 拓 展 公 司 品 牌 形 象 的 重 要 元 素 之 一 就 是 全 国 化, 品 牌 形 象 的 建 设 与 公 司 的 全 面 发 展 是 互 相 促 进, 共 同 发 展 的 公 司 通 过 把 目 标 市 场 上 地 方 性 开 发 商 和 更 多 的 全 国 性 开 发 商 纳 入 品 牌 宣 传 覆 盖 范 围, 并 利 用 系 统 化 的 品 牌 传 播 措 施, 增 加 公 司 项 目 拓 展 的 成 功 机 会 (2) 品 牌 建 设 有 利 于 公 司 吸 引 潜 在 客 户, 扩 大 业 务 机 会 从 公 司 的 上 游 客 户 来 看, 品 牌 是 影 响 开 发 商 选 择 房 地 产 综 合 服 务 商 的 重 要 因 素 之 一, 好 的 品 牌 代 表 的 是 良 好 专 业 服 务 水 平, 更 有 利 于 公 司 获 得 新 项 目 从 公 司 的 下 游 客 户 来 看, 在 这 些 人 群 中 拥 有 影 响 力 不 仅 能 够 提 高 项 目 服 务 质 量, 而 且 能 够 影 响 上 游 客 户 的 决 定, 进 一 步 促 进 公 司 项 目 的 拓 展 (3) 品 牌 建 设 有 利 于 推 动 员 工 队 伍 的 发 展

366 好 的 企 业 品 牌 对 吸 引 优 秀 员 工 非 常 重 要, 而 服 务 型 公 司 的 核 心 竞 争 力 来 源 于 其 专 业 人 才 因 此 品 牌 知 名 度 的 扩 大 会 通 过 员 工 队 伍 的 发 展 最 终 刺 激 公 司 业 务 扩 张 本 项 目 计 划 在 潜 在 人 才 储 备 中, 系 统 地 传 播 公 司 形 象, 以 支 持 人 力 资 源 工 作 (4) 强 势 品 牌 有 利 于 提 高 公 司 盈 利 能 力 2014 年 TOP10 研 究 报 告 显 示, 全 国 性 品 牌 房 地 产 综 合 服 务 商 在 代 理 费 率 销 售 额 增 长 率 及 代 理 收 入 增 长 率 上 相 对 于 非 品 牌 企 业 均 具 有 显 著 优 势 强 势 品 牌 能 提 高 公 司 与 客 户 的 谈 判 地 位, 带 来 较 高 收 费 及 较 为 宽 松 的 考 核 条 款 ; 品 牌 企 业 更 容 易 与 开 发 商 建 立 长 期 合 作 关 系, 保 持 业 绩 的 可 持 续 增 长 因 此, 品 牌 实 力 将 在 很 大 程 度 上 影 响 公 司 的 盈 利 能 力 3 实 施 品 牌 建 设 项 目 的 可 行 性 公 司 近 年 来 不 断 加 大 品 牌 建 设 的 投 入, 目 前 已 经 形 成 了 包 括 定 期 发 布 研 究 报 告 产 品 参 与 行 业 论 坛 媒 体 战 略 合 作 协 议 等 较 为 完 整 的 品 牌 管 理 及 宣 传 体 系, 在 公 司 的 发 展 中 起 到 了 积 极 的 作 用 公 司 就 品 牌 建 设 制 定 了 详 细 发 展 规 划, 并 配 备 了 足 够 得 经 验 丰 富 的 人 员 必 要 模 块 聘 请 相 关 领 域 资 深 专 家 或 组 织 参 与 公 司 品 牌 建 设 工 作, 从 人 力 财 务 和 外 部 支 持 等 层 面 可 以 确 保 品 牌 建 设 项 目 的 顺 利 推 进 4 项 目 实 施 方 案 (1) 项 目 总 体 方 案 公 司 为 配 合 在 全 国 领 域 内 的 扩 张 步 伐, 拟 实 施 品 牌 建 设 项 目, 提 升 企 业 市 场 知 名 度, 扩 大 企 业 行 业 影 响 力, 为 企 业 业 务 拓 展 提 供 保 障, 以 持 续 提 升 企 业 整 体 竞 争 力 为 规 划 目 标 本 项 目 主 要 围 绕 专 业 研 讨 会 专 项 品 牌 推 广 活 动 媒 体 合 作 及 公 司 客 户 组 织 的 扩 张 等 项 目 开 展 (2) 具 体 实 施 方 案 1 自 主 举 办 研 讨 会 或 小 型 论 坛, 提 高 专 业 影 响 力, 推 动 业 务 发 展 公 司 在 过 去 的 发 展 历 程 中, 积 累 了 大 量 的 专 业 研 究 成 果, 这 些 成 果 一 方 面 为

367 公 司 在 业 务 执 行 过 程 中 提 供 了 有 效 的 支 持, 另 一 方 面 也 是 公 司 品 牌 建 设 的 重 要 依 托 本 项 目 将 利 用 三 年 时 间, 针 对 公 司 目 标 客 户, 举 办 系 列 的 专 业 讲 座 及 研 讨, 配 合 公 司 客 户 关 系 管 理 部 分 实 现 高 端 客 户 的 维 护 及 开 发 同 时, 讲 座 或 研 讨 会 的 平 台 将 公 司 的 研 究 成 果 向 业 内 发 布, 以 提 高 公 司 在 专 业 领 域 的 话 语 权, 完 全 公 司 品 牌 专 业 形 象 2 专 项 品 牌 推 广 活 动 公 司 以 往 较 少 进 行 专 门 的 品 牌 推 广 活 动, 计 划 在 募 集 资 金 到 位 起 的 三 年 内 进 行 专 门 的 公 司 品 牌 推 广 活 动, 包 括 举 办 年 度 大 型 活 动 及 参 加 全 国 性 地 产 专 业 活 动 3 媒 体 合 作 公 司 计 划 在 电 视 平 面 媒 体 方 面 开 辟 专 栏 ( 命 名 专 业 节 目 ) 或 常 规 的 发 稿 通 道, 尤 其 注 重 覆 盖 公 司 现 有 品 牌 影 响 力 较 之 业 务 发 展 潜 力 有 明 显 差 距 的 地 区 4 公 司 客 户 组 织 的 扩 张 公 司 现 有 的 客 户 组 织 在 过 去 10 年 的 发 展 过 程 中 已 经 汇 集 了 超 过 7 万 名 会 员, 在 业 内 外 形 成 了 良 好 的 口 碑 和 影 响 力 现 有 客 户 组 织 主 要 覆 盖 以 上 海 为 中 心 的 城 市, 本 项 目 计 划 在 募 集 资 金 到 位 起 的 三 年 内 将 覆 盖 范 围 扩 大 到 全 国 5 项 目 投 资 概 算 项 目 的 总 投 资 规 模 约 3,041 万 元, 其 中, 专 业 研 讨 会 投 入 660 万 元 举 办 和 参 加 大 型 活 动 投 入 578 万 元 客 户 组 织 的 扩 张 投 入 1,290 万 元 媒 体 合 作 投 入 513 万 元 6 涉 及 土 地 和 房 产 情 况 本 项 目 为 企 业 人 力 资 源 建 设 项 目, 所 需 办 公 场 地 为 企 业 现 有 办 公 场 址, 无 须 征 用 建 设 用 地 和 购 置 房 产 7 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施 本 项 目 主 要 为 公 司 的 品 牌 建 设 项 目, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环 境 污 染 问 题

368 ( 七 ) 购 置 办 公 楼 1 项 目 概 况 结 合 公 司 长 期 战 略 规 划, 为 了 满 足 业 务 网 络 持 续 扩 张 和 业 务 种 类 多 元 化 发 展 对 公 司 中 后 台 管 理 和 支 持 提 出 的 更 高 要 求, 本 项 目 将 在 上 海 地 区 新 购 置 办 公 楼, 增 加 日 常 办 公 面 积, 为 公 司 新 增 总 部 办 公 人 员 做 好 准 备 2 购 置 办 公 楼 的 必 要 性 经 过 多 年 发 展, 同 策 咨 询 经 营 规 模 逐 步 扩 大, 已 经 发 展 成 为 行 业 领 先 的 房 地 产 综 合 服 务 商 目 前, 根 据 公 司 长 期 战 略 规 划, 公 司 业 务 网 络 的 持 续 扩 张 和 业 务 种 类 的 多 元 化 发 展 需 要 匹 配 更 多 的 中 后 台 支 持, 包 括 新 增 上 海 总 部 中 后 台 人 员 和 相 应 办 公 场 地 第 一, 公 司 代 理 业 务 网 络 深 入 推 进 全 国 化 布 局, 不 仅 将 在 上 海 以 外 地 区 新 增 代 理 网 点, 也 对 公 司 总 部 的 统 筹 管 理 能 力 提 出 了 更 高 的 要 求, 需 要 新 增 高 级 管 理 人 员 第 二, 公 司 围 绕 持 有 型 物 业 的 管 理 需 求 扩 充 商 业 运 营 服 务 内 容 开 展 房 地 产 创 新 咨 询 业 务, 依 赖 于 核 心 知 识 和 执 行 经 验 的 不 断 积 累, 需 要 培 育 专 业 团 队 第 三, 公 司 顺 应 行 业 发 展 新 趋 势, 积 极 开 拓 房 地 产 金 融 服 务, 探 索 发 展 房 地 产 互 联 网 业 务, 对 人 才 的 需 求 十 分 旺 盛, 需 要 补 充 专 业 人 才 和 管 理 人 才 3 购 置 办 公 楼 的 可 行 性 公 司 已 与 开 发 商 签 订 购 房 意 向 协 议, 将 在 上 海 市 闵 行 区 申 长 路 388 号 地 块 购 置 商 品 房 作 为 上 海 总 部 新 办 公 场 地, 总 建 筑 面 积 6,700 平 方 米, 全 部 用 于 安 置 未 来 五 年 内 上 海 总 部 新 增 办 公 人 员 4 项 目 实 施 方 案 根 据 公 司 与 开 发 商 签 订 的 购 房 意 向 协 议, 本 项 目 拟 在 上 海 市 闵 行 区 申 长 路 388 号 地 块 购 置 商 品 房, 总 建 筑 面 积 6,700 平 方 米, 作 为 新 增 办 公 场 地 5 项 目 投 资 概 算

369 项 目 的 总 投 资 规 模 约 2.68 亿 元, 其 中 商 品 房 购 置 面 积 6,700 平 米 方, 购 置 价 格 为 每 平 米 40,000 元 6 涉 及 土 地 和 房 产 情 况 本 项 目 将 购 置 办 公 楼, 涉 及 土 地 和 房 产 位 于 上 海 市 闵 行 区 申 长 路 388 号 地 块 的 商 品 房 7 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施 本 项 目 主 要 是 购 置 商 品 房, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环 境 污 染 问 题 ( 八 ) 补 充 流 动 资 金 1 项 目 概 况 本 项 目 为 公 司 现 有 代 理 业 务 网 络 持 续 扩 大 经 营 规 模 补 充 流 动 资 金, 通 过 保 持 充 沛 的 现 金 储 备, 提 高 应 对 市 场 风 险 的 能 力 根 据 公 司 报 告 期 内 已 经 实 现 的 代 理 业 务 经 营 业 绩 和 对 未 来 三 年 的 经 营 预 测, 本 项 目 拟 为 代 理 业 务 补 充 流 动 资 金 10, 万 元 2 补 充 流 动 资 金 的 必 要 性 公 司 是 人 力 密 集 型 的 轻 资 产 企 业, 开 展 房 地 产 营 销 代 理 业 务 时, 成 本 费 用 中 需 要 直 接 支 付 现 金 的 部 分 占 比 较 高 同 时, 代 理 业 务 收 入 实 现 和 成 本 结 算 的 时 间 点 不 匹 配, 代 理 销 售 项 目 从 销 售 实 现 到 开 发 商 确 认 并 最 终 结 算 收 入, 目 前 的 平 均 周 期 约 为 6 个 月, 但 是 公 司 需 要 在 代 理 业 务 结 佣 回 款 前 预 先 垫 付 大 量 的 前 期 成 本, 包 括 项 目 拓 展 成 本 管 理 成 本 员 工 薪 酬 等 当 房 地 产 市 场 的 销 售 情 况 出 现 波 动 而 影 响 到 现 金 回 款 时, 公 司 的 现 金 储 备 可 能 在 短 时 间 内 出 现 明 显 下 降 因 此, 公 司 需 要 保 持 充 沛 的 现 金 储 备, 提 高 代 理 业 务 的 经 营 安 全 边 际, 确 保 公 司 的 代 理 业 务 网 络 扩 张 和 服 务 升 级 战 略 不 被 市 场 的 短 期 波 动 所 干 扰, 为 公 司 人 力 资 本 持 续 转 化 为 经 营 业 绩 提 供 有 效 保 障 3 补 充 流 动 资 金 的 可 行 性 根 据 公 司 2014 年 度 数 据 测 算, 公 司 每 实 现 1 亿 元 的 签 约 销 售 额, 需 要 垫 付 的 前 期 付 现 成 本 为 万 元 具 体 测 算 过 程 如 下 :

370 序 号 指 标 单 位 公 式 2014 年 度 1 代 理 业 务 收 入 金 额 万 元 77, 已 实 现 签 约 销 售 额 亿 元 代 理 业 务 付 现 成 本 总 额 万 元 42, 减 : 业 务 提 成 万 元 (1)*10% 7, 代 理 业 务 前 期 付 现 成 本 万 元 (3) - (4) 35, 单 位 签 约 销 售 额 的 前 期 付 现 成 本 万 元 / 亿 元 销 售 额 (5) / (2) 报 告 期 内 公 司 代 理 业 务 规 模 扩 大, 年 度 公 司 实 现 签 约 销 售 额 由 亿 元 增 长 至 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 16.49%, 但 是 2014 年 度 受 到 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 影 响, 公 司 实 现 签 约 销 售 额 较 2013 年 度 同 比 出 现 下 滑 未 来 随 着 房 地 产 市 场 经 历 短 期 调 整 后 重 新 进 入 健 康 增 长 通 道, 以 及 公 司 在 行 业 集 中 度 提 高 的 趋 势 中 逐 步 发 挥 优 势, 保 守 预 计, 仅 考 虑 公 司 在 本 次 发 行 前 现 有 代 理 业 务 网 点 的 经 营 业 绩, 公 司 预 计 至 2017 年 公 司 新 增 签 约 销 售 额 亿 元, 业 务 拓 展 年 需 付 现 的 前 期 成 本 费 用 为 20, 万 元, 按 平 均 占 用 时 间 6 个 月 计 算, 需 补 充 流 动 资 金 10, 万 元 具 体 测 算 明 细 如 下 : 序 号 指 标 单 位 公 式 2017 年 度 1 新 增 代 理 实 现 销 售 额 亿 元 年 新 增 前 期 付 现 成 本 万 元 (1)* , 补 充 流 动 资 金 万 元 (2)/12*6 10, 项 目 实 施 方 案 本 项 目 的 募 集 资 金 拟 全 部 用 于 补 充 现 有 代 理 业 务 网 络 的 日 常 经 营 现 金 储 备 5 项 目 投 资 概 算 本 项 目 的 总 投 资 规 模 10, 万 元 6 涉 及 土 地 和 房 产 情 况 本 项 目 为 补 充 流 动 资 金, 无 须 征 用 建 设 用 地 和 购 置 房 产 7 环 保 问 题 及 采 取 的 措 施

371 本 项 目 主 要 是 补 充 流 动 资 金, 不 同 于 生 产 制 造 型 项 目, 不 存 在 环 境 污 染 问 题 三 本 次 募 集 资 金 项 目 的 实 施 对 公 司 财 务 状 况 及 经 营 成 果 的 影 响 ( 一 ) 提 升 公 司 的 核 心 竞 争 力 本 次 募 集 资 金 项 目 全 部 围 绕 公 司 目 前 的 主 营 业 务 开 展 这 些 项 目 的 成 功 实 施 将 使 公 司 营 销 代 理 业 务 网 络 实 现 全 国 重 点 城 市 的 覆 盖 以 及 三 四 线 城 市 的 深 耕, 商 业 物 业 运 营 服 务 得 到 快 速 发 展, 数 据 库 与 创 新 咨 询 业 务 在 业 内 率 先 实 现 突 破, 公 司 业 务 结 构 更 为 丰 富 合 理 信 息 系 统 得 到 完 善, 提 高 公 司 的 管 理 运 作 效 率 及 资 源 共 享 程 度 建 立 更 为 合 理 的 人 才 管 理 机 制, 为 公 司 核 心 业 务 扩 张 提 供 了 强 大 的 人 才 保 障 加 大 创 建 强 势 品 牌 的 力 度, 建 立 健 全 品 牌 管 理 体 系, 进 一 步 巩 固 和 提 升 公 司 的 品 牌 优 势 新 增 办 公 面 积, 加 强 中 后 台 建 设, 为 实 现 长 期 战 略 规 划 匹 配 足 够 的 办 公 资 源 支 持 补 充 日 常 流 动 资 金 储 备, 提 高 现 有 代 理 业 务 网 络 的 经 营 安 全 边 际 因 此, 本 次 募 集 资 金 项 目 成 功 实 施 后, 将 较 大 的 提 升 公 司 的 核 心 竞 争 力 ( 二 ) 巩 固 公 司 的 市 场 地 位 行 业 内 领 先 公 司 近 年 来 都 在 实 行 全 国 化 发 展 战 略, 公 司 通 过 本 次 募 集 资 金 项 目 拟 采 用 新 设 子 公 司 的 方 式 进 入 全 国 12 个 重 点 城 市 和 10 个 具 备 经 济 潜 力 的 三 四 线 城 市, 基 本 实 现 业 务 网 络 全 国 覆 盖, 将 进 一 步 提 升 市 场 份 额, 巩 固 行 业 的 领 先 地 位 商 业 物 业 运 营 服 务 数 据 库 与 创 新 咨 询 业 务 能 与 营 销 代 理 业 务 产 生 良 好 的 协 同 效 应, 互 相 促 进 发 展, 并 且 公 司 通 过 该 两 项 业 务 的 开 展 建 立 起 相 对 其 他 综 合 服 务 商 在 持 有 型 物 业 领 域 的 差 异 化 竞 争 优 势 ( 三 ) 提 高 公 司 盈 利 能 力 本 次 募 集 资 金 项 目 成 功 实 施 后 公 司 的 业 务 范 围 将 扩 张 到 全 国, 商 业 物 业 运 营 服 务 的 市 场 空 间 进 一 步 打 开, 数 据 库 与 创 新 咨 询 业 务 实 现 附 加 值 创 收, 项 目 机 会 将 获 得 稳 定 增 长, 收 入 规 模 得 以 扩 大 成 熟 完 善 的 信 息 系 统 能 有 效 提 供 公 司 管 理 运 作 效 率, 降 低 经 营 成 本 充 足 的 人 员 基 础 为 未 来 开 拓 业 务 在 房 地 产 市 场 调 整 期 把 握 行 业 机 遇 提 供 了 战 略 储 备 领 先 的 品 牌 积 累 为 公 司 持 续 发 展 获 取 更 多 的

372 客 户 资 源 和 业 务 项 目 提 供 了 有 利 支 持 因 此, 公 司 的 盈 利 能 力 将 得 到 增 强 ( 四 ) 增 强 公 司 品 牌 实 力 全 国 业 务 网 络 以 及 更 丰 富 的 业 务 种 类 是 房 地 产 综 合 服 务 商 品 牌 的 重 要 内 涵 本 次 募 集 资 金 项 目 的 成 功 实 施 通 过 促 进 公 司 业 务 网 络 及 类 型 两 个 纬 度 的 发 展 有 效 增 强 了 公 司 的 品 牌 实 力, 有 利 于 公 司 客 户 开 发 和 项 目 拓 展, 促 进 公 司 持 续 发 展 品 牌 建 设 项 目 则 从 专 业 营 销 角 度 进 一 步 笃 实 品 牌 影 响 力 的 扩 大 ( 五 ) 对 净 资 产 每 股 净 资 产 资 产 负 债 率 净 资 产 收 益 率 等 财 务 指 标 的 影 响 本 次 募 集 资 金 到 位 后, 公 司 的 净 资 产 及 每 股 净 资 产 将 大 幅 度 增 加, 资 产 负 债 率 也 将 大 幅 度 的 降 低, 偿 债 能 力 提 升 由 于 募 集 资 金 项 目 开 始 实 施 后 在 短 期 内 难 以 完 全 产 生 效 益, 因 此 短 期 内 公 司 的 净 资 产 收 益 率 将 有 所 下 降 但 随 着 公 司 营 销 代 理 业 务 规 模 的 不 断 扩 大, 商 业 物 业 运 营 项 目 不 断 增 长, 数 据 库 与 创 新 咨 询 业 务 逐 步 贡 献 附 加 值 收 入, 在 信 息 系 统 建 设 人 力 资 源 发 展 品 牌 建 设 的 支 持 下, 项 目 的 盈 利 将 逐 渐 显 现, 公 司 的 盈 利 能 力 在 长 期 来 看 将 有 大 幅 度 的 提 高 ( 六 ) 新 增 折 旧 摊 销 的 影 响 参 照 公 司 现 有 的 固 定 资 产 折 旧 政 策, 固 定 资 产 折 旧 采 用 年 限 平 均 法 分 类 计 提, 无 形 资 产 按 照 直 线 法 摊 销 结 合 公 司 以 往 的 经 营 经 验, 对 募 集 资 金 投 资 项 目 中 的 固 定 资 产 投 资 的 折 旧 年 限 均 为 5 年, 净 残 值 率 为 5%, 年 折 旧 率 19%, 无 形 资 产 和 长 期 待 摊 费 用 均 按 照 5 年 期 摊 销 若 募 集 资 金 投 资 项 目 不 能 实 现 预 期 效 益, 则 对 公 司 的 经 营 业 绩 产 生 一 定 程 度 不 利 影 响 但 是, 上 述 项 目 的 实 施 对 公 司 的 发 展 及 战 略 目 标 的 实 现 具 有 重 要 意 义 代 理 业 务 全 面 发 展 项 目 扩 大 了 公 司 的 业 务 网 络, 提 高 了 公 司 的 营 业 收 入 及 市 场 占 有 率, 使 公 司 的 业 务 风 险 分 散 到 具 有 不 同 波 动 周 期 的 城 市 组 合 中, 同 时 也 为 其 他 各 类 房 地 产 专 业 服 务 业 务 全 国 化 构 建 了 平 台 ; 商 业 物 业 运 营 服 务 项 目 的 实 施 对 公 司 实 现 业 务 多 元 化, 完 善 综 合 服 务 能 力 有 重 要 作 用 ; 数 据 库 与 创 新 咨 询 项 目 将 很 好 地 帮 助 公 司 在 业 内 率 先 突 破 蓝 海 市 场, 获 得 超 额 收 益 ; 信 息 系 统 建 设 项 目 的 实

373 施 有 助 于 公 司 通 过 信 息 化 平 台 有 效 整 合 现 有 资 源, 实 现 信 息 共 享 体 制 创 新, 提 高 公 司 咨 询 及 研 究 能 力, 为 客 户 提 供 更 高 效 便 捷 的 服 务 ; 人 力 资 源 建 设 项 目 的 实 施 是 对 提 高 公 司 的 核 心 竞 争 力 具 有 重 要 推 动 作 用, 高 素 质 的 人 才 团 队 将 有 效 地 支 持 公 司 全 国 化 业 务 综 合 化 的 快 速 发 展 品 牌 建 设 项 目 进 一 步 向 市 场 宣 传 公 司 以 客 户 价 值 为 导 向 的 管 理 理 念, 帮 助 公 司 获 得 并 积 累 客 户 资 源 开 拓 新 业 务 条 线 因 此, 尽 管 本 次 募 集 资 金 投 资 项 目 新 增 折 旧 摊 销 费 用 会 对 短 期 内 公 司 经 营 业 绩 带 来 一 定 程 度 的 不 利 影 响, 但 是 项 目 的 实 施 提 高 了 公 司 的 收 入 规 模 市 场 份 额 及 核 心 竞 争 力, 有 利 于 公 司 盈 利 能 力 的 长 期 增 长

374 第 十 四 节 股 利 分 配 政 策 一 发 行 人 最 近 三 年 的 股 利 分 配 政 策 ( 一 ) 股 利 分 配 的 一 般 政 策 根 据 有 关 法 律 法 规 和 公 司 章 程 的 规 定, 公 司 发 行 的 股 票 均 为 人 民 币 普 通 股, 同 股 同 权, 同 股 同 利, 公 司 按 股 东 持 股 数 额 分 配 股 利 公 司 的 利 润 分 配 政 策 应 重 视 对 投 资 者 的 合 理 投 资 回 报 并 兼 顾 公 司 的 长 远 和 可 持 续 发 展, 应 保 持 连 续 性 和 稳 定 性 公 司 利 润 分 配 不 得 超 过 累 计 可 分 配 利 润 的 范 围, 不 得 损 害 公 司 持 续 经 营 能 力 公 司 可 以 采 取 现 金 或 者 股 票 等 方 式 分 配 股 利 公 司 股 东 大 会 对 利 润 分 配 方 案 作 出 决 议 后, 公 司 董 事 会 须 在 股 东 大 会 召 开 后 2 个 月 内 完 成 股 利 ( 或 股 份 ) 的 派 发 事 项 ( 二 ) 利 润 分 配 的 顺 序 根 据 有 关 法 律 法 规 和 公 司 章 程 的 规 定, 公 司 缴 纳 所 得 税 后 的 利 润, 按 下 列 顺 序 分 配 : 1 弥 补 上 一 年 度 的 亏 损 ; 2 提 取 净 利 润 的 10% 作 为 法 定 公 积 金 ; 3 经 股 东 大 会 决 议, 提 取 任 意 公 积 金 ; 4 支 付 股 东 股 利 公 司 法 定 公 积 金 累 计 额 为 公 司 注 册 资 本 的 50% 以 上 的, 可 以 不 再 提 取 提 取 法 定 公 积 金 后 是 否 提 取 任 意 公 积 金 由 股 东 大 会 决 定 股 东 大 会 违 反 规 定, 在 公 司 弥 补 亏 损 和 提 取 法 定 公 积 金 之 前 向 股 东 分 配 利 润 的, 股 东 必 须 将 违 反 规 定 分 配 的 利 润 退 还 公 司 公 司 的 公 积 金 可 用 于 弥 补 公 司 的 亏 损 扩 大 公 司 生 产 经 营 或 者 转 为 增 加 公 司 资 本 但 是, 资 本 公 积 金 将 不 用 于 弥 补 公 司 的 亏 损 法 定 公 积 金 转 为 股 本 时, 所 留 存 的 该 项 公 积 金 不 得 少 于 转 增 前 公 司 注 册 资 本 的 25% 公 司 弥 补 亏

375 损 和 提 取 公 积 金 后 所 余 税 后 利 润, 按 照 股 东 持 有 的 股 份 比 例 分 配, 但 公 司 章 程 规 定 不 按 持 股 比 例 分 配 的 除 外 公 司 持 有 的 本 公 司 股 份 不 参 与 分 配 利 润 二 发 行 人 最 近 三 年 的 利 润 分 配 情 况 2014 年 5 月 20 日, 公 司 召 开 2013 年 度 股 东 大 会, 审 议 通 过 了 2013 年 度 利 润 分 配 议 案, 决 定 按 2013 年 末 公 司 总 股 本 202,952,030 股 计 算, 每 10 股 派 现 金 红 利 2.96 元 ( 含 税 ), 共 计 派 发 现 金 股 利 60,073, 元 2015 年 3 月 13 日, 公 司 召 开 2014 年 度 股 东 大 会, 审 议 通 过 了 2014 年 度 利 润 分 配 议 案, 决 定 按 2014 年 末 公 司 总 股 本 241,609,560 股 计 算, 每 10 股 派 现 金 红 利 0.37 元 ( 含 税 ), 共 计 派 发 现 金 股 利 8,939, 元 三 发 行 后 的 股 利 分 配 政 策 根 据 本 公 司 2015 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 审 议 通 过 的 公 司 章 程 ( 草 案 ), 上 市 后 公 司 的 股 利 分 配 政 策 如 下 : ( 一 ) 利 润 分 配 基 本 原 则 公 司 充 分 重 视 对 投 资 者 的 合 理 投 资 回 报, 同 时 兼 顾 全 体 股 东 的 整 体 利 益 及 公 司 的 长 远 利 益 和 可 持 续 发 展 利 润 分 配 政 策 应 保 持 连 续 性 和 稳 定 性, 并 坚 持 按 照 法 定 顺 序 分 配 利 润 和 同 股 同 权 同 股 同 利 的 原 则 ( 二 ) 利 润 分 配 形 式 公 司 采 取 现 金 方 式 或 者 现 金 与 股 票 相 结 合 方 式 分 配 股 利, 其 中 优 先 以 现 金 分 红 方 式 分 配 股 利 具 备 现 金 分 红 条 件 的, 应 当 采 用 现 金 分 红 进 行 利 润 分 配 采 用 股 票 股 利 进 行 利 润 分 配 的, 应 当 具 有 公 司 成 长 性 每 股 净 资 产 的 摊 薄 等 真 实 合 理 因 素 公 司 利 润 分 配 不 得 超 过 累 计 可 供 股 东 分 配 的 利 润 范 围, 不 得 损 害 公 司 持 续 经 营 能 力 ( 三 ) 利 润 分 配 期 间 间 隔 在 符 合 分 红 条 件 的 情 况 下, 公 司 原 则 上 每 年 度 进 行 一 次 现 金 分 红 公 司 董 事 会 可 以 根 据 当 期 的 盈 利 规 模 现 金 流 状 况 发 展 阶 段 及 资 金 需 求 状 况, 提 议 公 司

376 进 行 中 期 分 红 ( 四 ) 现 金 股 票 分 红 条 件 及 比 例 1 在 公 司 当 年 盈 利 且 累 计 未 分 配 利 润 为 正 数 且 保 证 公 司 能 够 持 续 经 营 和 长 期 发 展 的 前 提 下, 如 公 司 无 重 大 资 金 支 出 安 排, 公 司 应 当 优 先 采 取 现 金 方 式 分 配 股 利 ; 公 司 每 年 以 现 金 方 式 分 配 的 利 润 不 低 于 当 年 实 现 的 可 供 股 东 分 配 的 利 润 的 10%, 且 最 近 三 年 以 现 金 方 式 累 计 分 配 的 利 润 不 少 于 最 近 三 年 实 现 的 年 均 可 分 配 利 润 的 30% 具 体 每 个 年 度 的 分 红 比 例 由 董 事 会 根 据 公 司 年 度 盈 利 状 况 和 未 来 资 金 使 用 计 划 提 出 预 案 2 在 公 司 经 营 状 况 良 好, 且 董 事 会 认 为 公 司 每 股 收 益 股 票 价 格 与 公 司 股 本 规 模 股 本 结 构 不 匹 配 时, 公 司 可 以 在 满 足 上 述 现 金 分 红 比 例 的 前 提 下, 同 时 采 取 发 放 股 票 股 利 的 方 式 分 配 利 润 公 司 在 确 定 以 股 票 方 式 分 配 利 润 的 具 体 金 额 时, 应 当 充 分 考 虑 以 股 票 方 式 分 配 利 润 后 的 总 股 本 是 否 与 公 司 目 前 的 经 营 规 模 盈 利 增 长 速 度 相 适 应, 并 考 虑 对 未 来 债 权 融 资 成 本 的 影 响, 以 确 保 利 润 分 配 方 案 符 合 全 体 股 东 的 整 体 利 益 和 长 远 利 益 3 公 司 董 事 会 应 当 综 合 考 虑 所 处 行 业 特 点 发 展 阶 段 自 身 经 营 模 式 盈 利 水 平 以 及 是 否 有 重 大 资 金 支 出 安 排 等 因 素, 区 分 下 列 情 形, 并 按 照 公 司 章 程 ( 草 案 ) 规 定 的 程 序, 提 出 差 异 化 的 现 金 分 红 政 策 (1) 公 司 发 展 阶 段 属 成 熟 期 且 无 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 进 行 利 润 分 配 时, 现 金 分 红 在 本 次 利 润 分 配 中 所 占 比 例 最 低 应 达 到 80%; (2) 公 司 发 展 阶 段 属 成 熟 期 且 有 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 进 行 利 润 分 配 时, 现 金 分 红 在 本 次 利 润 分 配 中 所 占 比 例 最 低 应 达 到 40%; (3) 公 司 发 展 阶 段 属 成 长 期 且 有 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 进 行 利 润 分 配 时, 现 金 分 红 在 本 次 利 润 分 配 中 所 占 比 例 最 低 应 达 到 20%; (4) 公 司 发 展 阶 段 不 易 区 分 但 有 重 大 资 金 支 出 安 排 的, 可 以 按 照 前 项 规 定 处 理 5 上 述 重 大 资 金 支 出 事 项 是 指 以 下 任 一 情 形 :

377 (1) 公 司 未 来 十 二 个 月 内 拟 对 外 投 资 收 购 或 购 买 资 产 累 计 支 出 达 到 或 超 过 公 司 最 近 一 次 经 审 计 净 资 产 的 30% 或 资 产 总 额 的 20%; (2) 当 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 负 ; (3) 中 国 证 监 会 或 者 上 海 证 券 交 易 所 规 定 的 其 他 情 形 ( 五 ) 公 司 拟 进 行 利 润 分 配 时, 应 按 照 以 下 决 策 程 序 和 机 制 对 利 润 分 配 方 案 进 行 研 究 论 证 : 1 在 定 期 报 告 公 布 前, 公 司 管 理 层 董 事 会 应 当 在 充 分 考 虑 公 司 持 续 经 营 能 力 保 证 正 常 生 产 经 营 及 业 务 发 展 所 需 资 金 和 重 视 对 投 资 者 的 合 理 投 资 回 报 的 前 提 下, 研 究 论 证 利 润 分 配 预 案 2 公 司 董 事 会 拟 订 具 体 的 利 润 分 配 预 案 时, 应 当 遵 守 我 国 有 关 法 律 行 政 法 规 部 门 规 章 和 公 司 章 程 ( 草 案 ) 规 定 的 利 润 分 配 政 策 3 独 立 董 事 可 以 征 集 中 小 股 东 的 意 见, 提 出 分 红 提 案, 并 直 接 提 交 董 事 会 审 议 4 公 司 董 事 会 在 有 关 利 润 分 配 方 案 的 决 策 和 论 证 过 程 中, 可 以 通 过 电 话 传 真 信 函 电 子 邮 件 公 司 网 站 上 的 投 资 者 关 系 互 动 平 台 等 方 式, 与 独 立 董 事 中 小 股 东 进 行 沟 通 和 交 流, 充 分 听 取 独 立 董 事 和 中 小 股 东 的 意 见 和 诉 求, 及 时 答 复 中 小 股 东 关 心 的 问 题 5 公 司 在 经 营 情 况 良 好, 并 且 董 事 会 认 为 公 司 股 票 价 格 与 公 司 股 本 规 模 不 匹 配 发 放 股 票 股 利 有 利 于 公 司 全 体 股 东 整 体 利 益 时, 可 以 在 满 足 上 述 现 金 分 红 的 条 件 下, 提 出 股 票 股 利 分 配 预 案 ( 六 ) 利 润 分 配 方 案 的 决 策 程 序 1 公 司 董 事 会 拟 定 并 审 议 通 过 利 润 分 配 方 案 董 事 会 在 审 议 利 润 分 配 预 案 时, 需 经 全 体 董 事 过 半 数 同 意, 且 经 二 分 之 一 以 上 独 立 董 事 同 意 方 为 通 过 独 立 董 事 应 当 对 利 润 分 配 具 体 方 案 发 表 独 立 意 见 董 事 会 就 利 润 分 配 预 案 形 成 决 议 后 提 交 股 东 大 会 审 议 2 监 事 会 应 当 对 董 事 会 拟 定 的 利 润 分 配 具 体 方 案 进 行 审 议, 并 经 监 事 会 全

378 体 监 事 半 数 以 上 表 决 通 过 3 股 东 大 会 对 现 金 分 红 具 体 方 案 进 行 审 议 前, 应 当 通 过 多 种 渠 道 主 动 与 股 东 特 别 是 中 小 股 东 进 行 沟 通 和 交 流, 充 分 听 取 中 小 股 东 的 意 见 和 诉 求, 并 及 时 答 复 中 小 股 东 关 心 的 问 题 股 东 大 会 在 审 议 利 润 分 配 方 案 时, 须 经 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 过 半 数 通 过 如 股 东 大 会 审 议 发 放 股 票 股 利 或 以 公 积 金 转 增 股 本 的 方 案 的, 须 经 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 三 分 之 二 以 上 通 过 ( 七 ) 利 润 分 配 政 策 的 调 整 程 序 公 司 根 据 自 身 经 营 情 况 投 资 规 划 和 长 期 发 展 的 需 要, 或 者 根 据 外 部 经 营 环 境 发 生 重 大 变 化 而 确 需 调 整 利 润 分 配 政 策 的, 调 整 后 的 利 润 分 配 政 策 不 得 违 反 中 国 证 监 会 和 上 海 证 券 交 易 所 的 有 关 规 定, 有 关 调 整 利 润 分 配 政 策 议 案 由 董 事 会 根 据 公 司 经 营 状 况 和 中 国 证 监 会 的 有 关 规 定 拟 定, 经 全 体 董 事 过 半 数 同 意, 且 经 二 分 之 一 以 上 独 立 董 事 同 意 方 可 提 交 股 东 大 会 审 议, 独 立 董 事 应 对 利 润 分 配 政 策 的 调 整 或 变 更 发 表 独 立 意 见 股 东 大 会 在 审 议 利 润 分 配 政 策 的 调 整 或 变 更 事 项 时, 应 当 提 供 网 络 形 式 的 投 票 平 台 为 股 东 参 加 股 东 大 会 提 供 便 利, 且 应 当 经 出 席 股 东 大 会 的 股 东 ( 包 括 股 东 代 理 人 ) 所 持 表 决 权 的 三 分 之 二 以 上 通 过 ( 八 ) 利 润 分 配 政 策 的 实 施 1 公 司 应 当 严 格 按 照 证 券 监 管 部 门 的 有 关 规 定, 在 定 期 报 告 中 披 露 利 润 分 配 预 案 和 现 金 分 红 政 策 执 行 情 况, 说 明 是 否 符 合 公 司 章 程 ( 草 案 ) 的 规 定 或 者 股 东 大 会 决 议 的 要 求, 公 司 对 现 金 分 红 政 策 进 行 调 整 或 变 更 的, 还 应 当 详 细 说 明 调 整 或 变 更 的 条 件 和 程 序 是 否 合 规 和 透 明 2 公 司 当 年 盈 利 且 累 计 未 分 配 利 润 为 正, 董 事 会 未 作 出 现 金 利 润 分 配 预 案 的, 公 司 应 当 在 审 议 通 过 年 度 报 告 的 董 事 会 公 告 中 详 细 披 露 以 下 事 项 : (1) 结 合 所 处 行 业 特 点 发 展 阶 段 和 自 身 经 营 模 式 盈 利 水 平 资 金 需 求

379 等 因 素, 对 于 未 进 行 现 金 分 红 或 现 金 分 红 水 平 较 低 原 因 的 说 明 ; (2) 留 存 未 分 配 利 润 的 确 切 用 途 以 及 预 计 收 益 情 况 ; (3) 董 事 会 会 议 的 审 议 和 表 决 情 况 ; (4) 独 立 董 事 对 未 进 行 现 金 分 红 或 现 金 分 红 水 平 较 低 的 合 理 性 发 表 的 独 立 意 见 公 司 董 事 长 独 立 董 事 和 总 经 理 财 务 总 监 等 高 级 管 理 人 员 应 当 在 年 度 报 告 披 露 之 后 年 度 股 东 大 会 股 权 登 记 日 之 前, 在 上 市 公 司 业 绩 发 布 会 中 就 现 金 分 红 方 案 相 关 事 宜 予 以 重 点 说 明 如 未 召 开 业 绩 发 布 会 的, 应 当 通 过 现 场 网 络 或 其 他 有 效 方 式 召 开 说 明 会, 就 相 关 事 项 与 媒 体 股 东 特 别 是 持 有 上 市 公 司 股 份 的 机 构 投 资 者 中 小 股 东 进 行 沟 通 和 交 流, 及 时 答 复 媒 体 和 股 东 关 心 的 问 题 ( 九 ) 存 在 股 东 违 规 占 用 公 司 资 金 情 况 的, 公 司 应 当 扣 减 该 股 东 分 配 的 现 金 红 利, 以 偿 还 其 占 用 的 资 金 ( 十 ) 股 东 分 红 回 报 规 划 的 制 订 周 期 和 调 整 机 制 1 公 司 应 以 三 年 为 一 个 周 期, 制 订 股 东 回 报 规 划, 公 司 应 当 在 总 结 之 前 三 年 股 东 回 报 规 划 执 行 情 况 的 基 础 上, 充 分 考 虑 公 司 所 面 临 各 项 因 素, 以 及 股 东 ( 特 别 是 中 小 股 东 ) 独 立 董 事 和 监 事 的 意 见, 确 定 是 否 需 对 公 司 利 润 分 配 政 策 及 未 来 三 年 的 股 东 回 报 规 划 予 以 调 整 2 如 遇 到 战 争 自 然 灾 害 等 不 可 抗 力, 或 者 公 司 外 部 经 营 环 境 发 生 重 大 变 化 并 对 公 司 生 产 经 营 造 成 重 大 影 响, 或 公 司 自 身 经 营 状 况 发 生 较 大 变 化, 或 现 行 的 具 体 股 东 回 报 规 划 影 响 公 司 的 可 持 续 经 营, 确 有 必 要 对 股 东 回 报 规 划 进 行 调 整 的, 公 司 可 以 根 据 本 条 确 定 的 利 润 分 配 基 本 原 则, 重 新 制 订 股 东 回 报 规 划 四 本 次 发 行 完 成 前 滚 存 利 润 分 配 政 策 根 据 公 司 2015 年 11 月 29 日 召 开 的 2015 年 第 三 次 临 时 股 东 大 会 决 议, 公 司 本 次 公 开 发 行 股 票 完 成 后, 本 次 发 行 前 滚 存 未 分 配 利 润 余 额 由 发 行 后 的 新 老 股 东 按 各 自 股 权 比 例 享 有

380 第 十 五 节 其 他 重 要 事 项 一 公 司 信 息 披 露 及 投 资 者 关 系 管 理 的 相 关 安 排 本 公 司 负 责 信 息 披 露 和 投 资 者 关 系 管 理 工 作 的 部 门 为 董 事 会 办 公 室, 信 息 披 露 和 投 资 者 关 系 管 理 工 作 负 责 人 为 董 事 会 秘 书 本 公 司 信 息 披 露 和 投 资 者 关 系 管 理 工 作 联 系 方 式 如 下 : 董 事 会 秘 书 : 李 勇 联 系 电 话 : 传 真 : 电 子 邮 箱 :[email protected] 公 司 网 址 : 二 重 要 合 同 或 协 议 ( 一 ) 房 地 产 营 销 代 理 服 务 合 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 预 估 营 销 代 理 服 务 收 入 金 额 2,000 万 元 以 上 的 房 地 产 营 销 代 理 服 务 合 同 情 况 如 下 : 序 号 项 目 名 称 受 托 方 委 托 方 签 署 日 期 主 要 内 容 大 连 红 星 海 世 界 观 项 目 南 京 苏 宁 威 尼 斯 水 城 项 目 上 海 中 金 海 棠 名 苑 一 期 项 目 上 海 中 金 海 棠 名 苑 二 期 项 目 上 海 中 金 海 棠 名 苑 三 大 连 同 进 南 京 同 策 发 行 人 发 行 人 发 行 人 大 连 明 远 置 业 有 限 公 司 大 连 正 乾 置 业 有 限 公 司 南 京 浦 东 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 圣 昕 营 销 策 划 中 心 上 海 康 桥 高 科 创 业 发 展 有 限 公 司 上 海 康 桥 高 科 创 业 发 展 有 限 2015 年 6 月 26 日 2014 年 11 月 21 日 2015 年 5 月 8 日 2015 年 10 月 9 日 2014 年 9 月 26 日 提 供 前 期 策 划 及 销 售 代 理 服 务 提 供 项 目 策 划 及 营 销 代 理 服 务 提 供 项 目 策 划 及 营 销 代 理 服 务 提 供 项 目 策 划 及 营 销 代 理 服 务 提 供 项 目 策 划 及 营 销 代 理 服 务

381 序 号 项 目 名 称 受 托 方 委 托 方 签 署 日 期 主 要 内 容 期 项 目 公 司 上 海 中 星 美 华 村 项 目 绿 地 东 上 海 三 期 项 目 上 海 西 郊 半 岛 项 目 上 海 宝 业 万 华 城 项 目 上 海 象 屿 品 城 项 目 苏 州 汇 豪 国 际 公 寓 项 目 济 南 世 茂 原 山 首 府 项 目 昆 山 同 进 君 望 项 目 西 安 世 茂 都 项 目 发 行 人 发 行 人 发 行 人 发 行 人 发 行 人 卓 企 华 屋 苏 州 姑 苏 分 公 司 发 行 人 济 南 同 晶 发 行 人 昆 山 分 公 司 陕 西 同 策 上 海 特 馨 投 资 合 伙 企 业 ( 普 通 合 伙 ) 上 海 富 润 房 地 产 发 展 有 限 公 司 上 海 农 工 商 房 地 产 置 业 有 限 公 司 上 海 宝 筑 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 象 屿 建 设 有 限 公 司 苏 州 华 福 贸 易 有 限 公 司 山 东 世 盈 置 业 有 限 公 司 昆 山 同 进 陕 西 创 鑫 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2014 年 6 月 26 日 2015 年 1 月 1 日 2015 年 2 月 22 日 2013 年 11 月 30 日 2015 年 4 月 1 日 2015 年 10 月 18 日 2015 年 9 月 10 日 2013 年 7 月 5 日 2014 年 9 月 30 日 提 供 营 销 代 理 服 务 提 供 营 销 代 理 服 务 提 供 策 划 及 营 销 代 理 服 务 提 供 策 划 及 营 销 代 理 服 务 提 供 策 划 及 代 理 销 售 服 务 以 风 险 代 理 模 式 提 供 营 销 代 理 服 务 提 供 营 销 代 理 服 务 提 供 策 划 及 营 销 代 理 服 务 以 风 险 代 理 模 式 提 供 营 销 代 理 服 务 ( 二 ) 房 地 产 咨 询 服 务 合 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 合 同 标 的 金 额 80 万 元 以 上 的 房 地 产 咨 询 服 务 合 同 情 况 如 下 : 序 号 项 目 名 称 受 托 方 委 托 方 签 署 日 期 主 要 内 容 南 通 御 龙 湾 项 目 国 家 养 老 华 东 示 范 基 地 项 目 郑 州 中 原 国 际 文 化 智 汇 港 项 目 上 海 金 山 新 城 区 国 家 新 型 城 镇 化 综 合 试 点 南 通 同 一 发 行 人 发 行 人 发 行 人 南 通 佳 城 置 业 有 限 公 司 大 爱 城 房 地 产 开 发 南 通 有 限 公 司 铨 赋 ( 上 海 ) 建 筑 规 划 设 计 有 限 公 司 铨 赋 ( 上 海 ) 建 筑 规 划 设 计 有 限 公 司 2015 年 1 月 1 日 2014 年 6 月 19 日 2014 年 9 月 5 日 2015 年 6 月 30 日 提 供 广 告 策 划 服 务 提 供 养 老 地 产 主 题 整 体 规 划 经 营 策 略 等 咨 询 服 务 提 供 项 目 概 念 定 位 产 品 组 合 等 咨 询 服 务 提 供 建 设 问 题 研 判 及 后 续 深 化 工 作 框 架 咨 询 服 务

382 序 号 项 目 名 称 受 托 方 委 托 方 签 署 日 期 主 要 内 容 前 期 咨 询 项 目 5 南 平 武 夷 新 区 蝙 蝠 山 地 块 开 发 咨 询 项 目 发 行 人 厦 门 市 市 政 工 程 设 计 院 有 限 公 司 2014 年 9 月 22 日 提 供 项 目 土 地 一 级 开 发 研 究 项 目 启 动 区 产 品 建 议 与 经 济 评 估 服 务 ( 三 ) 商 业 物 业 运 营 服 务 合 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 合 同 标 的 金 额 500 万 元 以 上 的 房 地 产 营 销 代 理 服 务 合 同 情 况 如 下 : 序 号 项 目 名 称 受 托 方 委 托 方 签 署 日 期 主 要 内 容 1 2 锦 海 大 厦 商 业 承 租 运 营 中 冶 尚 城 商 铺 委 托 经 营 管 理 ( 四 ) 房 地 产 金 融 协 议 上 海 同 鹏 上 海 同 鹏 中 冶 宝 钢 技 术 服 务 有 限 公 司 上 海 中 冶 新 域 置 业 有 限 公 司 2010 年 5 月 10 日 2011 年 5 月 24 日 委 托 方 将 锦 海 大 厦 出 租 给 发 行 人 用 于 运 营 综 合 商 场 商 铺 经 营 管 理 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 对 房 地 产 金 融 服 务 业 务 未 来 发 展 具 有 重 大 影 响 的 合 同 情 况 如 下 : 序 号 受 托 方 ( 合 作 方 ) 1 发 行 人 2 发 行 人 ( 作 为 丙 方 ) 委 托 方 ( 合 作 方 ) 签 署 日 期 主 要 内 容 北 京 天 下 贷 金 融 信 息 服 务 有 限 公 司 华 融 融 德 资 产 管 理 有 限 公 司 ( 作 为 甲 方 ) 天 津 畅 和 股 权 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 ( 作 为 乙 方 ) 2015 年 3 月 17 日 2015 年 10 月 27 日 提 供 个 人 住 房 借 款 产 品 销 售 代 理 服 务 甲 乙 丙 三 方 拟 合 作 收 购 坐 落 于 上 海 长 宁 区 长 宁 路 833 号 的 上 海 柏 华 丽 公 寓 等 物 业, 并 通 过 重 新 装 修 对 外 销 售 的 方 式 退 出 ( 五 ) 借 款 合 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 借 款 合 同 情 况 如 下 : 序 号 借 款 人 贷 款 人 合 同 编 号 借 款 金 额 ( 元 ) 利 率 借 款 期 限 担 保 方 式

383 序 号 1 2 借 款 人 发 行 人 上 海 同 馨 贷 款 人 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 上 海 外 滩 支 行 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 上 海 外 滩 支 行 合 同 编 号 2009 年 滩 字 第 号 借 款 金 额 ( 元 ) 50,000,000 21,211,650 利 率 借 款 期 限 担 保 方 式 基 准 利 率 下 浮 10% 基 准 利 率 上 浮 10% ~ ~ 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 上 海 外 滩 支 行 2009 年 滩 字 第 号 抵 押 合 同 发 行 人 保 证 担 保 ; 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 上 海 外 滩 支 行 编 号 抵 押 合 同 ( 六 ) 抵 押 合 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 抵 押 合 同 情 况 如 下 : 序 号 1 2 抵 押 人 发 行 人 上 海 同 馨 抵 押 权 人 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 上 海 外 滩 支 行 招 商 银 行 股 份 有 限 公 司 上 海 外 滩 支 行 合 同 编 号 2009 年 滩 字 第 号 担 保 金 额 ( 元 ) 50,000, ,211,650 主 债 权 期 限 ~ ~ 抵 押 物 发 行 人 以 其 位 于 上 海 市 静 安 区 江 宁 路 静 安 紫 苑 358 号 层 室 江 宁 路 静 安 紫 苑 396 号 3 层 室 ( 七 ) 保 证 合 同 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 保 证 合 同 情 况 如 下 : 序 号 保 证 人 被 担 保 人 保 证 金 额 ( 元 ) 保 证 方 式 保 证 期 限 1 发 行 人 上 海 同 馨 21,211,650 连 带 责 任 担 保 ( 八 ) 委 托 理 财 合 同 ~ 签 订 的 担 保 债 权 到 期 届 满 后 2 年 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 公 司 正 在 履 行 的 委 托 理 财 合 同 情 况 如 下 : 序 号 投 资 人 理 财 产 品 理 财 期 限 余 额 ( 万 元 ) 1 发 行 人 2 发 行 人 3 发 行 人 交 通 银 行 股 份 有 限 公 司 蕴 通 财 富 日 增 利 人 民 币 对 公 理 财 产 品 交 通 银 行 股 份 有 限 公 司 蕴 通 财 富 日 增 利 人 民 币 对 公 理 财 产 品 中 国 建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 乾 元 - 日 日 盈 开 放 式 资 产 组 合 型 人 民 币 理 财 产 品 2015 年 11 月 19 日 至 2015 年 12 月 28 日 2015 年 12 月 1 日 至 2016 年 1 月 20 日 无 固 定 期 限, 可 在 产 品 工 作 日 内 申 请 购 买 和 赎 回 20,000 18,000 7,

384 序 号 投 资 人 理 财 产 品 理 财 期 限 余 额 ( 万 元 ) 4 发 行 人 三 对 外 担 保 事 项 中 国 银 行 股 份 有 限 公 司 日 积 月 累 - 日 计 划 理 财 产 品 无 固 定 期 限, 可 在 交 易 日 内 申 请 购 买 和 赎 回 1,200 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 除 为 子 公 司 上 海 同 馨 的 2, 万 元 银 行 借 款 提 供 保 证 担 保 外, 公 司 无 对 外 担 保 事 项 四 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 ( 一 ) 发 行 人 及 其 子 公 司 的 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 1 发 行 人 诉 孙 贵 荣 上 海 安 广 投 资 发 展 有 限 公 司 商 品 房 委 托 营 销 代 理 合 同 纠 纷 2012 年 6 月 11 日, 发 行 人 作 为 原 告 向 上 海 市 普 陀 区 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 一 为 上 海 安 广 投 资 发 展 有 限 公 司, 被 告 二 为 孙 贵 荣 原 告 请 求 :(1) 被 告 一 立 即 返 还 保 证 金 人 民 币 800 万 元, 并 支 付 逾 期 利 息 暂 计 人 民 币 4,452,000 元 ;(2) 被 告 二 在 被 告 一 不 履 行 上 述 给 付 义 务 时, 对 上 述 保 证 金 本 息 承 担 赔 偿 责 任 ;(3) 本 案 诉 讼 费 用 由 两 被 告 承 担 2012 年 11 月 21 日, 上 海 市 普 陀 区 人 民 法 院 出 具 (2012) 普 民 四 ( 民 ) 初 字 第 2587 号 民 事 调 解 书, 被 告 一 和 被 告 二 应 于 2012 年 12 月 25 日 前 支 付 发 行 人 保 证 金 人 民 币 800 万 元, 案 件 诉 讼 费 由 发 行 人 负 担 因 两 被 告 逾 期 未 支 付, 发 行 人 于 2012 年 12 月 26 日 向 普 陀 区 人 民 法 院 申 请 强 制 执 行 2012 年 9 月 28 日, 发 行 人 作 为 原 告 向 上 海 市 普 陀 区 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 一 为 上 海 安 广 投 资 发 展 有 限 公 司, 被 告 二 为 孙 贵 荣 原 告 请 求 :(1) 被 告 一 立 即 返 还 保 证 金 人 民 币 100 万 元, 并 支 付 逾 期 利 息 暂 计 人 民 币 541,000 元 ;(2) 被 告 二 在 被 告 一 不 履 行 上 述 给 付 义 务 时, 对 上 述 保 证 金 本 息 承 担 赔 偿 责 任 ;(3) 本 案 诉 讼 费 用 由 两 被 告 承 担 2012 年 11 月 21 日, 上 海 市 普 陀 区 人 民 法 院 出 具 (2012) 普 民 四 ( 民 ) 初 字 第 2588 号 民 事 调 解 书, 被 告 一 和 被 告 二 应 于 2012 年 12 月 25 日 前 支 付 发 行 人 保 证 金 人 民 币 100 万 元, 案 件 诉 讼 费 由 发 行 人 负 担 因 两 被 告 逾 期 未 支 付, 发 行 人 于 2012 年 12 月 26 日 向 普 陀 区 人 民 法 院 申 请 强 制 执 行

385 2013 年 10 月 30 日, 上 海 市 普 陀 区 人 民 法 院 作 出 (2013) 普 执 字 第 号 执 行 裁 定 书 追 加 上 海 安 居 置 业 有 限 公 司 为 被 执 行 人 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 案 正 在 执 行 中 2 发 行 人 诉 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 委 托 营 销 代 理 合 同 纠 纷 2012 年 6 月 29 日, 发 行 人 作 为 原 告 向 上 海 市 闵 行 区 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 为 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 原 告 请 求 :(1) 被 告 立 即 支 付 拖 欠 的 销 售 佣 金 人 民 币 6,332, 元 ;(2) 被 告 立 即 返 还 保 证 金 500 万 元 ;(3) 本 案 诉 讼 费 用 由 被 告 承 担 2012 年 11 月 5 日, 上 海 市 闵 行 区 人 民 法 院 出 具 (2012) 闵 民 五 ( 民 ) 初 字 第 1366 号 民 事 调 解 书, 被 告 应 于 2012 年 12 月 31 日 前 支 付 发 行 人 人 民 币 300 万 元, 余 额 人 民 币 500 万 元 于 2013 年 11 月 5 日 前 付 清 案 件 诉 讼 费 由 原 告 负 担 25, 元, 被 告 负 担 25, 元 ( 被 告 负 担 部 分 由 被 告 于 2012 年 11 月 15 日 前 支 付 原 告 ) 因 被 告 逾 期 未 支 付, 发 行 人 于 2013 年 1 月 8 日 向 上 海 市 闵 行 区 人 民 法 院 申 请 强 制 执 行 2013 年 3 月 5 日, 上 海 市 闵 行 区 人 民 法 院 出 具 (2013) 闵 执 字 第 1660 号 执 行 裁 定 书, 载 明 因 暂 无 继 续 执 行 的 条 件, 依 法 终 结 该 执 行 程 序, 若 发 现 被 执 行 人 有 可 供 执 行 的 财 产 线 索, 可 申 请 恢 复 执 行 2014 年 3 月 12 日, 发 行 人 申 请 上 海 市 闵 行 区 法 院 将 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 所 有 的 位 于 上 海 市 漕 宝 路 1555 弄 16 区 24 号 地 下 1 层 39 个 车 位 ( 人 防 ) 进 行 了 司 法 查 封 2014 年 9 月 30 日, 发 行 人 与 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 签 订 协 议 书, 约 定 :(1) 协 议 签 订 后 一 周 内 支 付 50 万 元 ;(2) 上 述 钱 款 到 帐 后, 发 行 人 在 5 个 工 作 日 内 申 请 解 除 15 个 车 位 的 查 封 ;(3) 由 发 行 人 负 责 尚 未 出 售 车 位 的 销 售 工 作, 上 海 银 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 每 销 售 一 个 车 位 在 一 周 内 将 销 售 款 的 60% 支 付 给 发 行 人 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 案 仍 在 执 行 中 3 无 锡 同 策 诉 无 锡 中 富 置 业 有 限 公 司 商 品 房 委 托 营 销 销 售 合 同 纠 纷 2014 年 10 月 28 日, 无 锡 同 策 作 为 原 告 向 无 锡 市 惠 山 区 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 为 无 锡 中 富 置 业 有 限 公 司, 原 告 请 求 :(1) 判 决 被 告 支 付 代 理 服 务 费 人 民 币 814, 元, 并 赔 偿 利 息 损 失 ;(2) 本 案 诉 讼 费 用 由 被 告 承 担 被 告 在 答 辩 期 间 对 管 辖 权 提 出 异 议 2014 年 12 月 16 日, 无 锡 市 惠 山 区 人 民 法 院 出 具 (2014) 惠 商 辖 初 字 第 号 民 事 裁 定 书, 裁 定 : 本 案 移 送 无 锡 市 高 新 技 术 产 业 开

386 发 区 人 民 法 院 处 理 2015 年 3 月 24 日, 原 告 向 法 院 申 请 增 加 以 下 诉 讼 请 求 :(1) 请 求 在 原 案 诉 讼 标 的 上 增 加 814, 元, 并 赔 偿 利 息 损 失 ;(2) 本 案 诉 讼 费 用 由 被 告 承 担 2015 年 5 月 5 日, 无 锡 市 高 新 技 术 产 业 开 发 区 人 民 法 院 出 具 (2015) 新 商 初 字 第 0192 号 民 事 判 决 书, 判 决 : 被 告 于 判 决 发 生 效 力 之 日 起 十 日 内 向 原 告 支 付 所 欠 代 理 费 1,628, 元 并 赔 偿 相 应 利 息 损 失 案 件 受 理 费 19,459 元, 减 半 收 取 9,729.5 元, 由 被 告 负 担 因 被 告 逾 期 未 支 付, 原 告 无 锡 同 策 于 2015 年 6 月 9 日 向 无 锡 市 高 新 技 术 产 业 开 发 区 人 民 法 院 申 请 强 制 执 行 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 案 正 在 执 行 中 4 发 行 人 诉 上 海 卓 翰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 委 托 营 销 销 售 合 同 纠 纷 2015 年 8 月 25 日, 发 行 人 作 为 原 告 向 上 海 市 奉 贤 区 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 为 上 海 卓 翰 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 原 告 请 求 :(1) 请 求 法 院 依 法 判 令 被 告 履 行 合 同 义 务, 将 6 套 房 屋 全 部 过 户 至 原 告 名 下, 完 成 过 户 手 续 ;(2) 请 求 法 院 依 法 判 令 被 告 支 付 原 告 逾 期 交 房 违 约 金 ;(3) 本 案 诉 讼 费 用 由 被 告 承 担 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 案 正 在 审 理 中 5 发 行 人 诉 扬 州 华 丰 房 地 产 有 限 责 任 公 司 商 品 房 委 托 营 销 代 理 合 同 纠 纷 2015 年 7 月 28 日, 发 行 人 作 为 原 告 向 扬 州 市 江 都 区 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 为 扬 州 华 丰 房 地 产 有 限 责 任 公 司, 原 告 请 求 :(1) 要 求 被 告 立 即 支 付 代 理 佣 金 人 民 币 2,096, 元 ;(2) 本 案 诉 讼 费 用 由 被 告 承 担 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 案 正 在 审 理 中 6 发 行 人 诉 恒 盛 恒 茂 恒 盛 地 产 投 资 ( 合 肥 ) 有 限 公 司 商 品 房 委 托 营 销 代 理 合 同 纠 纷 2015 年 9 月 25 日, 发 行 人 作 为 原 告 向 合 肥 市 中 级 人 民 法 院 提 起 诉 讼, 被 告 为 恒 盛 恒 茂 恒 盛 地 产 投 资 ( 合 肥 ) 有 限 公 司, 第 三 人 为 恒 盛 颐 丰, 原 告 请 求 : (1) 请 求 判 令 被 告 一 履 行 合 同 义 务, 返 还 诚 意 金 抵 房 溢 价 款 预 期 付 款 利 息 资 金 占 用 费 总 计 74,076,007 元 ;(2) 请 求 判 令 对 被 告 二 持 有 的 第 三 人 的 质 押 股 权 进 行 折 价 变 卖 拍 卖, 用 以 清 偿 被 告 一 应 支 付 原 告 的 债 务 ;(3) 请 求 判 令 本 案 的 诉 讼 费 等 所 有 费 用 均 由 被 告 承 担 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 本 案 正 在 审 理 中

387 7 发 行 人 控 股 股 东 关 于 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 的 承 诺 发 行 人 控 股 股 东 已 就 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 作 出 承 担 损 失 的 承 诺 发 行 人 律 师 认 为, 上 述 案 件 涉 诉 金 额 在 一 定 额 度 之 内, 并 且 发 行 人 控 股 股 东 已 作 出 承 担 损 失 的 承 诺, 对 发 行 人 的 经 营 及 本 次 发 行 与 上 市 不 构 成 重 大 不 利 影 响 ( 二 ) 发 行 人 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 的 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 公 司 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 不 存 在 尚 未 了 结 的 或 可 预 见 的 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 ( 三 ) 发 行 人 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 的 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项 及 受 到 刑 事 诉 讼 的 情 况 截 至 本 招 股 说 明 书 签 署 之 日, 公 司 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 不 存 在 尚 未 了 结 的 或 可 预 见 的 重 大 诉 讼 或 仲 裁 事 项, 也 不 存 在 受 到 刑 事 诉 讼 的 情 况

388 第 十 六 节 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 及 有 关 中 介 机 构 声 明 发 行 人 全 体 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 声 明 本 公 司 全 体 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 承 诺 本 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 完 整 性 承 担 个 别 和 连 带 的 法 律 责 任 全 体 董 事 签 字 : 孙 益 功 刘 哲 王 天 舒 吴 晓 景 王 燕 李 勇 刘 坚 田 汉 雄 王 晓 鹏 喻 立 忠 王 芳 全 体 监 事 签 字 : 王 慧 袁 俊 郑 国 强 全 体 高 级 管 理 人 员 签 字 : 王 天 舒 王 燕 李 勇 任 家 齐 张 任 远 赵 钢 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 年 月 日

389 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 声 明 本 公 司 已 对 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 进 行 了 核 查, 确 认 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 项 目 协 办 人 : 王 帅 保 荐 代 表 人 : 林 旭 斌 于 越 冬 法 定 代 表 人 : 朱 俊 海 际 证 券 有 限 责 任 公 司 年 月 日

390 发 行 人 律 师 声 明 本 所 及 经 办 律 师 已 阅 读 招 股 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 所 出 具 的 法 律 意 见 书 和 律 师 工 作 报 告 无 矛 盾 之 处 本 所 及 经 办 律 师 对 发 行 人 在 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 法 律 意 见 书 和 律 师 工 作 报 告 的 内 容 无 异 议, 确 认 招 股 说 明 书 不 致 因 上 述 内 容 而 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 因 本 所 为 发 行 人 首 次 公 开 发 行 制 作 出 具 的 文 件 有 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 给 投 资 者 造 成 损 失 的, 将 依 法 赔 偿 投 资 者 损 失 经 办 律 师 : 沈 国 权 李 和 金 李 云 龙 律 师 事 务 所 负 责 人 : 吴 明 德 上 海 市 锦 天 城 律 师 事 务 所 年 月 日

391 会 计 师 事 务 所 声 明 本 所 及 签 字 注 册 会 计 师 已 阅 读 招 股 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 所 出 具 的 审 计 报 告 内 部 控 制 鉴 证 报 告 及 经 本 所 核 验 的 非 经 常 性 损 益 明 细 表 无 矛 盾 之 处 本 所 及 签 字 注 册 会 计 师 对 发 行 人 在 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 审 计 报 告 内 部 控 制 鉴 证 报 告 及 经 本 所 核 验 的 非 经 常 性 损 益 明 细 表 的 内 容 无 异 议, 确 认 招 股 说 明 书 不 致 因 上 述 内 容 而 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 签 字 注 册 会 计 师 : 唐 国 骏 张 盈 会 计 师 事 务 所 负 责 人 : 朱 建 弟 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 年 月 日

392 资 产 评 估 机 构 声 明 本 机 构 及 签 字 注 册 资 产 评 估 师 已 阅 读 招 股 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 机 构 出 具 的 资 产 评 估 报 告 无 矛 盾 之 处 本 机 构 及 签 字 注 册 资 产 评 估 师 对 发 行 人 在 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 资 产 评 估 报 告 的 内 容 无 异 议, 确 认 招 股 说 明 书 不 致 因 上 述 内 容 而 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 签 字 注 册 资 产 评 估 师 : 刘 媛 媛 任 素 梅 资 产 评 估 机 构 负 责 人 : 梅 惠 民 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 年 月 日

393 关 于 上 海 上 会 资 产 评 估 有 限 公 司 并 入 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 的 情 况 说 明 2011 年 5 月 31 日, 原 上 海 上 会 资 产 评 估 有 限 公 司 人 员 和 业 务 并 入 上 海 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 ( 我 公 司 前 身 ), 上 海 上 会 资 产 评 估 有 限 公 司 同 时 注 销 2011 年 12 月 6 日, 上 海 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 更 名 为 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 特 此 说 明! 银 信 资 产 评 估 有 限 公 司 年 月 日

394 验 资 机 构 声 明 本 机 构 及 签 字 注 册 会 计 师 已 阅 读 招 股 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 机 构 出 具 的 验 资 报 告 无 矛 盾 之 处 本 机 构 及 签 字 注 册 会 计 师 对 发 行 人 在 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 验 资 报 告 的 内 容 无 异 议, 确 认 招 股 说 明 书 不 致 因 上 述 内 容 而 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 签 字 注 册 会 计 师 : 唐 国 骏 张 盈 验 资 机 构 负 责 人 : 朱 建 弟 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 年 月 日

395 验 资 复 核 机 构 声 明 本 机 构 及 签 字 注 册 会 计 师 已 阅 读 招 股 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 机 构 出 具 的 验 资 复 核 报 告 无 矛 盾 之 处 本 机 构 及 签 字 注 册 会 计 师 对 发 行 人 在 招 股 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 验 资 复 核 报 告 的 内 容 无 异 议, 确 认 招 股 说 明 书 不 致 因 上 述 内 容 而 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 签 字 注 册 会 计 师 : 刘 云 唐 国 骏 验 资 复 核 机 构 负 责 人 : 朱 建 弟 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 年 月 日

396 第 十 七 节 备 查 文 件 一 备 查 文 件 目 录 ( 一 ) 发 行 保 荐 书 及 发 行 保 荐 工 作 报 告 ; ( 二 ) 财 务 报 表 及 审 计 报 告 ; ( 三 ) 内 部 控 制 鉴 证 报 告 ; ( 四 ) 经 注 册 会 计 师 核 验 的 非 经 常 性 损 益 明 细 表 ; ( 五 ) 法 律 意 见 书 及 律 师 工 作 报 告 ; ( 六 ) 公 司 章 程 ( 草 案 ) ; ( 七 ) 中 国 证 监 会 核 准 本 次 发 行 的 文 件 ; ( 八 ) 其 他 与 本 次 发 行 有 关 的 重 要 文 件 二 查 询 时 间 和 地 点 查 阅 时 间 : 除 法 定 节 假 日 以 外 的 每 日 9:00~12:00 13:00~17:00 查 阅 地 点 : ( 一 ) 发 行 人 : 同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 地 址 : 上 海 市 静 安 区 江 宁 路 358 号 联 系 人 : 李 勇 电 话 : 传 真 : ( 二 ) 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ): 海 际 证 券 有 限 责 任 公 司 地 址 : 上 海 市 浦 东 新 区 陆 家 嘴 环 路 1000 号 恒 生 银 行 大 厦 45 楼 联 系 人 : 林 旭 斌 于 越 冬 倪 卫 华 王 帅 史 帅 陈 磊 阮 君 睿

397 电 话 : 传 真 :