关于我们 ABOUT US 成立于 2013 年 11 月 6 日, 由中国专业的房信息运营商佳恒传媒集团组织发起是整合佳恒传媒集团旗下城楼市买房情报房小二网都市短信四大媒体信息资源为一体的旗舰式机构站在大数据时代的背景之下, 承载房市场 16 年的深厚积淀, 组建庞大的市场调团队数

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孙裴
5 years ago
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2 关于我们 ABOUT US 成立于 2013 年 11 月 6 日, 由中国专业的房信息运营商佳恒传媒集团组织发起是整合佳恒传媒集团旗下城楼市买房情报房小二网都市短信四大媒体信息资源为一体的旗舰式机构站在大数据时代的背景之下, 承载房市场 16 年的深厚积淀, 组建庞大的市场调团队数据分析团队专家顾问团队, 以创造价值的宗旨, 为房市场的投资商开发商中介机构提供权威可靠的决策参考, 为老百姓理性购房提供置业指导主要从事与房市场相关的政策解读市场走势判断专项调项目及品定位企业咨询及百姓购房服务咨询等多项致力于打造专业的房信息服务商, 精准服务业, 造福百姓千万家

致最亲密的合作伙伴 : 狄更斯在双城记中曾说过, 这是最好的时代, 这是最坏的时代用这句话来形容当今的房市场也恰到好处之所以说是最好的时代, 是因为我们同处于中国房市场发展最为辉煌的历史时期, 同享中国改革开放带来的丰盛果实, 享受着房支柱业带给我们的荣誉感与责任感之所以说是最坏的时代, 是因为房市场变幻莫测, 跌宕起伏, 不仅房从业者处于迷雾之中无法清晰辨别方向,

3 致最亲密的合作伙伴 : 狄更斯在双城记中曾说过, 这是最好的时代, 这是最坏的时代用这句话来形容当今的房市场也恰到好处之所以说是最好的时代, 是因为我们同处于中国房市场发展最为辉煌的历史时期, 同享中国改革开放带来的丰盛果实, 享受着房支柱业带给我们的荣誉感与责任感之所以说是最坏的时代, 是因为房市场变幻莫测, 跌宕起伏, 不仅房从业者处于迷雾之中无法清晰辨别方向, 老百姓买房更是缺乏科学的理性指导, 难以把握购房良机 2013 年 11 月 6 日, 在大数据时代背景之下, 应运而生是整合佳恒传媒集团旗下城楼市买房情报房小二网都市短信四大媒体信息资源为一体的旗舰式机构在这个时间节点上, 我们启动工作, 就是试图通过我们的庞大调团队数据分析团队以及专家顾问团队, 以房数据为依托, 真实传达房市场的声音反映市场发展现状, 参透房发展的客观规律, 为项目开发运营品定位营销策划等提供解决方案, 给决策者提供参考依据, 为老百姓购房提供智力支持, 为房市场的发展贡献出微薄的力量作为深耕房市场近 16 年的房传媒集团, 我们的每一次进步都离不开房同仁的大力支持与广大读者的广泛关注值此本刊出刊之际, 我们诚挚奉上学区房专题, 与您共飨成果的同时, 更期待您在百忙之中给我们提出宝贵意见和建议, 以便我们更好改进服务, 也很希望能和您成为长期的朋友, 共同促进房市场的健康繁荣发展佳恒传媒集团董事长长

4 04 出品长总经理员市场支持佳恒传媒集团赵贵武孙莉王岩杨喜春王欢蒋小芳李雨珊宋玉波张治华焦扬帆申智超房小二网张作东张保辰高思楠崔俊喆目录 CONTENTS 网站支持技术支持秘书处设计一学区房的类型 05 二商品住宅学区房分布 06 三商品住宅学区房特点分析 08 四商品住宅学区房案例分析 09 五商品住宅学区房价格比较 10 六重点学区房成交价格及去化情况 11 七商品住宅学区房户型配比分析 12 八商品住宅学区房到访量消费人群分析 12 版权声明本刊所有内容的版权归佳恒传媒集团所有, 未经允许, 请勿转载内部交流参考资料九存量学区房的概况重点学区存量房售价高于非学区房元 / 平 2. 重点学区与非学区存量房价差分析十消费者购买意愿调查 15 十一学区房容易生的纠纷 17 十二学区房的宣传卖点分析 17 十三结论 18

5 内容摘要学区房是指在指定区域内购房, 购房者的子女可获得就读于某些区市省级重点小学或中学的资格的楼盘学区房作为商品住宅的一个特殊品类, 不仅受到许多学生家长的关注, 而且与教育联姻的现象也愈演愈烈学区房热一方面受到教育资源分配及社会因素的影响, 同时学区房房市场本身也是值得深入追问的话题纵观整个房市场, 学区房大致可以分为签约型片区型引进型及借势型这四种类型, 在楼盘分布上, 各个区域存在许多差异性且资源分布不均衡, 如大东铁西新区等区域的教育资源就相对匮乏这就给我们的带来许多视角为了给予购房者更多的学区房专业指导, 我们不仅拿出一些优秀案例进行个案分析, 更是在保证整篇报告的数据来源客观公正权威的基础上, 给大家带来学区房价格比较分析, 并通过与非学区房进行比较, 更为立体呈现重点学区房销售情况除了对新楼盘进行分析, 视角同样落在存量学区房上, 此外, 通过对消费者购买意愿调查及学区房容易生的纠纷等方面的阐释, 也让更深入更具体更贴近方法抽样调查内容分析个案分析调查问卷等多种方法一学区房的类型签约型学区房 : 某楼盘为增加品的卖点及附加值而与某重点学校签约的行为, 通常而言, 签约后能够保障一定时期内该楼盘业主子女就读该学校片区型学区房 : 市教育部门定期会发布学区划分方案, 被划入重点学校的社区, 被称为片区型学区房目前市有相关规定, 未入住的楼盘不在学区划分之列引进型学区房 : 开发商在楼盘建设之初就有学校的规划, 并由该开发商出资承建, 再引入某重点学校的行为, 目前市场上引进型学区房为数不少引进型学区房在该楼盘学龄儿童数量超过该学校的招生数量时, 也不排除后期业主子女不能入学的现象发生借势型学区房 : 楼盘所在的区域有重点学校, 周边的楼盘借助区域教育优势而宣传自己是学区房的行为, 此类学区房不排除后期因重新划片而淘汰出局的可能 dcyjy.fangxiaoer.com / 05

6 二商品住宅学区房分布新湖青蓝国际 06 澳海澜庭荣盛幸福大道于洪区东北育才丁香湖小学铁西区勋望小学西校区孔雀城水实验学校 ( 辽宁省实验协作学校 ) 五彩光城辽宁省实验中学光小学金沙美丽岛金辉湖畔里中铁丁香水岸华润橡树湾保利溪湖林语珠江五校实验一校凤凰水城美的城恒大御景湾龙腾翰芳苑虹桥中学玉祥明居依云北郡四期中冶凯悦名都南京三小 108 中学外滩叁号南京一校长白分校南昌中学荣盛城珠江五校实验小学中粮隆玺珠江五校隆玺分校海伦堡中央学府亿海名都虹桥中学岐山一校总校 85 中学岐山一校实验小学北校区尚品精舍中海寰宇天下岐山一校总校岐山一校 ( 中海分校 ) 暂定名四十三中学 ( 中海分校 ) 暂定名长白岛中海城市实验学校中海城小学辽宁省实验学校 ( 于洪分校 ) 华润幸福里南昌中学长白总校区和平区富海澜湾半岛和平一校长白分校中海国际社区和平一校长白分校 126 中学皇姑区嘉里中心雅颂居一方盛华公馆佳兆业中心河区浑南一小清河湾浑南二小浑南一中万恒领域文化路小学七中华润奉天九里华发岭南荟浑南新区大东区杏坛教育集团金铂悦保利达翠堤湾朝一校分校保利海上五月花文艺二校分校七中东校区金长青湾金檀溪南京一校浑南新区第五小学新楼盘学区房分布示意图 ( 共 41 家, 以宣传学区房的楼盘为统计对象 ; 招生人数以 2013 年市学区划分方案为依据 )

7 所在区域项目名称学区学区类型目前状态招生人数河区北于洪铁西新区和平区皇姑区浑南新区大东区保利海上五月花文艺二校分校七中东校区引进型开学 350/312 保利达翠堤湾朝一校分校引进型在建嘉里中心雅颂居佳兆业中心一方盛华公馆华润橡树湾恒大御景湾中铁丁香水岸金沙美丽岛美的城凤凰水城 / 水郡府金辉湖畔里澳海澜庭新湖青蓝国际荣盛幸福大道勋望小学西校区片区型开学 120 中海国际社区和平一校长白分校 126 中学引进型开学 200/780 外滩叁号 / 长岛壹号南京一校长白分校南昌中学片区型开学 200/400 华润幸福里南昌中学长白总校区片区型开学 400 富海澜湾半岛和平一校长白分校片区型开学 200 中冶凯悦名都南京三小 108 中学片区型开学 350 海伦堡虹桥中学片区型开学 1295 保利溪湖林语珠江五校实验一校引进型建成中粮隆玺珠江五校隆玺分校签约型在建中海寰宇天下岐山一校 ( 中海分校 ) 暂定名 43 中学 ( 中海分校 ) 暂定名引进型开学 /1416 中央学府岐山一校总校 85 中学签约型开学 630/120 尚品精舍岐山一校总校签约型开学 630 亿海名都岐山一校实验小学北校区 ( 原向工小学 ) 片区型开学荣盛城珠江五校分校引进型在建龙腾翰芳苑虹桥中学片区型开学金檀溪金长青湾华发岭南荟华润奉天九里南京一校浑南新区第五小学引进型片区型开学浑南一小片区型开学 1000 清河湾浑南二小浑南一中片区型开学 460/1500 孔雀城水实验学校 ( 辽宁省实验协作学校 ) 引进型在建万恒领域金铂悦文化路小学七中签约型 / 片区型开学 400/1289 东北育才丁香湖小学引进型片区型开学 960 中海城市实验学校中海城小学引进型开学五彩光城辽宁省实验中学光小学引进型在建 1200 玉祥明居依云北郡四期辽宁省实验学校 ( 于洪分校 ) 引进型片区型在建 1770 杏坛教育集团片区型开学 105 ( 共 41 家, 以宣传学区房的楼盘为统计对象 ) dcyjy.fangxiaoer.com / 07

8 三商品住宅学区房特点分析 08 纵观房市场新楼盘学区房, 主要呈现出以下几个特点 : 1 学区房多为大品牌楼盘从新楼盘学区房一览表中可以清晰看到, 保利中海华润置等都是响当当的大品牌, 品牌与教育联姻的现象更为普遍 2 直营式为主, 加盟式为辅开发商引入的学校一般分为直营式及加盟式两种其中名校分校 ( 直营式 ) 的占比高达 67.6%, 另起名字的学校 ( 加盟式 ) 并不占据主流尽管老牌名校岐山一校和平一校南京一校珠江五校省实验等学校都是家长争相抢占的教育资源, 但是新楼盘中与总校签约的凤毛麟角, 新楼盘学区往往挂牌名校分校的形式出现 3 单个楼盘独立引进学校的现象较为明显随着竞争越来越激烈, 各大楼盘都开始通过各种资源增加品的附加价值以扩大吸引力, 因此许多楼盘大手笔独立引进名校, 以紧邻项目保证就学等优势抢夺学区房市场, 如华润橡树湾引进了东北育才丁香湖小学, 保利溪湖林语引进了珠江五校实验一校, 玉祥明居引进了辽宁省实验学校 ( 于洪分校 ) 的公立学校, 楼盘本身作为学校的承建单位, 这类学校不仅方便了该楼盘业主, 更改善了学校所在区域的教育环境 4 学区房分布不均衡, 皇姑北于洪板块学区资源更为强劲皇姑区依托王牌教育资源领跑学区房市场皇姑区作为的教育强区, 好学校扎堆, 虽然皇姑老城可供开发的新块并不多, 但其中的不少楼盘还是延续了区域教育优势, 打造出许多高品质学区房, 领跑其他区域北于洪的新楼盘学区皆为新引进的学校相较于其他区域, 北于洪原有的教育资源并不多, 这与该区域在近年来才开始被开发不无关系, 但待各大楼盘进驻之后, 这里的教育状况有了很大的改观, 许多楼盘纷纷向区域引进学校, 教育资源日益丰富大东铁西新区的教育资源相对薄弱铁西新区勋望小学分校现已开学, 周边的澳海澜庭新湖青蓝国际荣盛幸福大道项目可以享受到学区房的待遇, 因为铁西新区是新工业聚集的待发展区域, 所以教育资源并不完善, 有待进一步提高改善大东区的新楼盘学区房仅限于东北大马路板块, 消费者可选择的余并不大和平区新楼盘的学区类型集中表现为片区型通过前面的表格可以清晰看到, 和平区的新楼盘学区主要依赖于老牌学校, 如和平一校南京一校南昌中学等, 是片区型学区较为集中的区域此外, 区域内的学校都处于开学状态, 具有很大的稳定性但是片区型新楼盘容易受到学区划分方案的影响, 较之引进型学区房存在一定的不确定性

9 四商品住宅学区房案例分析 1 集团式主打教育配套运营模式 : 中海与保利中海中海集团在多盘联动, 旗下的中海城中海国际社区中海寰宇天下三个普通住宅项目的共同特点就是都是学区房此外, 这三个项目的突出特点还体现在它们的学区类型都属于引进型, 与片区型不同, 这是一种实力的彰显中海城引进的市实验学校中海城小学中海国际社区引进的和平一校长白分校及 126 中学中海寰宇天下引进的暂定名为岐山一校 ( 中海分校 ) 以及四十三中学 ( 中海分校 ), 从引进到承建, 再到最后开学, 都有中海的品牌实力为之保驾护航这种集团式教育配套运营模式更容易树立起品牌形象, 并带来连锁反应, 受到购房者青睐, 也是学区房的标杆之作保利与中海情况类似, 保利目前已经形成了广州北京上海武汉重庆等十八个城市的全国战略布局, 在每个城市, 保利都布局有品牌学区房项目并成为当争相抢购的楼盘在也是如此, 保利海上五月花保利溪湖林语项目都是高品质的学区房品, 这种运营模式的出现与集团发展定位有着极大关系, 也因此成为学区房的一种典型 2 罕见的别墅学区项目 : 孔雀城纵观房市场, 甚至是全国房市场, 鲜有别墅项目打造成学区房的, 但孔雀城独树一帜, 在园区内引入水实验学校 ( 辽宁省实验协作学校 ) 等, 共 38 所重点学府, 楼盘倡导 12 年一站式教育, 同时 4.4 万册藏书的图书馆等相关配套都围绕着教育资源, 这种定位所带来的购买力有待考察 3 万科首座 12 年教育住区 : 万科假日风景万科自从入驻以来, 鲜有主打学区房的品, 直到 2013 年落户北皇姑的万科假日风景, 以主打学区房的鲜明特征出现在公众视野之中, 这也是万科首座 12 年教育住区, 可见万科也看中了的学区房市场以及学区资源所带来的销售潜力 4 以学区房为一级卖点的项目典型 : 五彩光城五彩光城在起初推售时, 一直以宣传养老型住区与教育园区为重点, 销售态势一直平平,2014 年改变宣传策略, 引进并建设辽宁省实验中学光小学并将此作为一级卖点, 展现出看涨的销售趋势据不完全数据统计, 有 75% 成功交易的购房者是冲着五彩光城学区资源买的 dcyjy.fangxiaoer.com / 09

10 10 5 本土开发商成功运作学区房典型 : 玉祥明居要说北于洪板块活跃度比较高的楼盘就一定不能不提玉祥明居, 它如 2014 年房市场上的一匹黑马, 以破竹之势杀出重围, 项目引进的辽宁省实验学校 ( 于洪分校 ) 这一公立学校, 目前承建工程已经进入收尾阶段, 预计今年九月即可开学项目从推售起就一直以学区房的卖点吸纳广大客群, 无论是来电量还是来访量, 以及认筹程度都十分火爆, 在 2014 年并不良好的开局形式下, 不能不说是一种成功的学区房销售运作当然, 玉祥明居的畅销之态并不只是学区房因素带来的, 作为本土开发商, 项目的整体定位很明确, 高层品走纯粹的刚需路线, 洋房品走纯粹的改善路线, 还有起到中和作用的多层品, 所以, 玉祥明居成功运作的背后有许多可借鉴之处五商品住宅学区房价格比较 1 主要城区商品住宅学区房价格对比河区北于洪铁西开发区和平区皇姑区大浑南大东区对房市场上 36 家已开盘学区房进行样本统计, 得出学区房的均价约 8177 元 / 平其中, 学区房的洼位于铁西开发区, 北于洪紧随其后河区一环内学区房多在元 / 平上下浮动, 东河的高性价比学区房拉低了该区整体均价教育重皇姑区的学区房主要分布在北行塔湾及北皇姑经济区, 价差较大, 最低点是保利溪湖林语 5000 元 / 平学区房, 最高点是北陵公园旁的中粮隆玺大平层豪宅, 以最高元 / 平位列学区房价格之首此外, 大东区学区房供应量有限, 和平长白岛大浑南的新兴学区房成了有学区需求的消费者的新选择

11 2 重点学区与非学区商品住宅价格比较学区类别在售品参考均价 ( 元 / 平 ) 价差 ( 元 / 平 ) 辽宁省实验光小学学区房之五彩光城非学区房之海逸铭筑新楼盘学区房与相邻非学区房之间的价格差异, 不单单受到学区的影响, 而且受到品牌实力品类型精装与否户型大小等多方面因素左右, 不过, 一般而言, 在同等条件下, 学区房的价格会略高于非学区房的价格, 而且对消费者更具吸引力六重点学区房成交价格及去化情况小高平洋房平高层平洋房平小高平年 3 月起, 房市场重回低迷, 百姓观望态势渐起, 但是从 3 月 1 日至 4 月 20 日大约 50 天的学区房去化情况来看, 多则 360 多套, 少则 13 套 ( 高端住宅 ), 普遍销量都在 50 套以上, 去化速度尚可价格来看, 学区房同比均有上浮, 但是环比增长率除了五彩光城之外, 其它并没有变化岐山一校总校学区房之中央学府精装高层平非学区房之大学经典清水高层平 8500 ( 以精装标准 1500 元 / 平为例 ) 铁西勋望小学西校区学区之新湖青蓝国际高层平清水 5000 非学区房之远大花园多层及高层平 4700 学区房之保利溪湖林语多层平高层平洋房平非学区房之瑞赛居圣苑洋房平清水 6100 清水 5000 清水项目名称成交套数成交均价价格同比价格环比保利溪湖林语 % 0.00% 保利海上五月花 % 0.00% 中海寰宇天下 % 0.00% 新湖青蓝国际 % 0.00% 五彩光城 % 21.28% 中海城 % 0.00% 依云北郡 % 0.00% 中海国际社区 % 0.00% ( 销售数据统计时间 2014 年 3 月 1 日至 4 月 20 日 ) dcyjy.fangxiaoer.com / 11

12 七商品住宅学区房户型配比分析 12 项目名称在售一居二居三居四居保利海上五月花 122 套无恒大御景湾 340 套无金沙美丽岛 720 套无中海城 312 套无中冶凯悦名都 110 套平 110 套占比 100% 富海澜湾半岛 340 套无保利溪湖林语 84 套无中海寰宇天下 792 套无 93 平 32 套占比 26.2% 86 平 74 套占比 21.5% 平 696 套占比 96.7% 平 114 套占比 36.5% 的学区房大致分为刚需型及改善型两种品从 8 家学区房的户型配比样本分析来看, 大部分学区型楼盘均涵盖适合刚需的两居及适宜改善置业的三居品, 除了市中心房源外, 大部分学区房中的一居室配比量都很少, 有的楼盘甚至一居室的配比为零, 这主要受到置业人群的影响一般而言, 购置婚房的年轻人首次置业时不会考虑到今后孩子的教育问题, 在孩子出生后考虑重新购置学区房的家长比较多, 因此学区房的置业人群一般为二次置业, 在兼顾孩子教育的同时改善居住环境, 是这一类型人群置业的显著特点八到访量消费人群及购买学区房人群占比分析 128 平 90 套占比 74.8% 平 216 套占比 63.5% 89 平 24 套占比 3.3% 平 186 套占比 59.6% ( 数据来源房小二网, 部分在售楼体信息为统计样本, 截止日期 2014 年 4 月 30 日 ) 楼盘名称到访数来电数主要客群购买学区房人群占比保利溪湖林语中端客户 60-70% 保利海上五月花保利花园老业主 33% 中央学府不详不详不详 60% 尚品精舍每天 5 组每天 6 组学区置业者, 刚需为主不详海伦堡不详不详学区房为主 70-80% 玉祥明居每天 20 组每天 10 组岁 60-70% 新湖青蓝国际每天 20 组每天 3-5 组外人, 开发区工作不详五彩光城每天 20 组每天 15 组北皇姑于洪及外客户为主 75% 中海城皇姑于洪铁西 30% 依云北郡每天 10 组每天 15 组老业主为主 60-70% 中海国际社区企事业单位员工不详无 154 平 50 套占比 14.7% 无平 12 套占比 3.8% 无无无平 204 套占比 60% 平 66 套占比 78.6% 平 588 套占比 74.2% 123 平 136 套占比 40% 109 平 18 套占比 21.4% 117 平 204 套占比 25.8% 无无无 ( 统计时间 :2014 年 3 月 1 日至 4 月 20 日 )

13 时间进入 3-4 月以来, 在开发商普遍反映楼盘到访量萎缩及销量下滑的情况下, 学区房的到访量及来电量依然很活跃, 购买学区房的人群占比大约在总数的 60% 以上一方面反映出学区房的热度, 与此同时, 也从侧面反映出学区型楼盘在逆市中的坚挺表现九存量学区房的概况 1 重点学区存量房售价高于非学区房元 / 平对以下典型的 8 所重点学区房进行挂牌及价格统计, 皇姑区实验小学及岐山一校, 挂牌量为 110 套, 次之的是铁西区勋望小学及太小学, 挂牌量为 105 套, 挂牌量最少的是和平区的铁路五校为 44 套此外, 该 8 所学校租赁市场挂牌共计 630 套价格上, 区域内重点学区房均价最高的为河区的朝一小学, 均价在 9800 元 / 平以上, 区域学区房均价最低的是铁西区的太小学及勋望小学, 价格在 8300 元 / 平左右相较于区域内普通住宅, 区域内的重点学区房在价格上每平米要高元 8 所重点学校存量学区房供应详情区域挂牌量 ( 月 / 套 ) 学区房均价 ( 元 / 平 ) 同区域普通住宅均价 ( 元 / 平 ) 均价相差 ( 元 / 平 ) 学校皇姑区岐山一校省实验河区以上朝一小学大东区杏坛小学白塔小学和平区铁路五校铁西区太小学勋望小学 2. 重点学区与非学区存量房价差分析学区房 ( 统计时间 2014 年 4 月 30 日 ) 据存量房调小组统计, 一般的学区房价格比附近非学区房要高元 / 平不等, 在各非学区房区域重点学区房中, 以皇姑区省实验小学与同区域普通住宅价差较为悬殊, 达到 7637 元 / 平, 比较具有代表性小区名称面积 ( 平 ) 楼层朝向户型总价 ( 万 ) 均价均价相差 MGO 友谊花园北陵小区 ( 以皇姑区实验小学为例 ) 61 6 南北两室一厅南北三室一厅南北两室一厅南北两室一厅南北两室一厅南北两室一厅双一室一厅南北两室一厅南北两室一厅双一室一厅元 / 平 8940 元 / 平 7632 元 / 平 dcyjy.fangxiaoer.com / 13

14 14 学区房非学区房小区名称面积 ( 平 ) 楼层朝向户型总价 ( 万 ) 均价均价相差克莱斯特花园西南三室两厅南北三室两厅西南三室两厅南北三室两厅南北四室两厅 126 万碧海新居西南两室两厅 64 海韵花园 ( 以皇姑区岐山一校为例 ) 学区房非学区房南北三室两厅南北三室两厅南北三室两厅 147 凯兴花园南北两室两厅元 / 平 9646 元 / 平 704 元 / 平小区名称面积 ( 平 ) 楼层朝向户型总价 ( 万 ) 均价均价相差罗曼春天荣仕家园 ( 以铁西区勋望小学为例 ) 63 8 东西两室一厅 63 学区房 86 5 南北三室两厅南北两室两厅西南两室两厅东南一室一厅南北两室一厅西北两室一厅 48 吴辰苑南北两室一厅 88 都城 MOMA 双一室一厅 47 吴辰苑南北两室两厅元 / 平 8178 元 / 平非学区房 1503 元 / 平小区名称面积 ( 平 ) 楼层朝向户型总价 ( 万 ) 均价均价相差翠生小区祥顺小区 ( 以河区朝一校为例 ) 38 1 双东一室一厅南北两室一厅南北三室两厅双一室一厅南北一室一厅南北两室两厅南一室一厅南北两室一厅三一室一厅南北两室一厅元 / 平 8542 元 / 平 1813 元 / 平 ( 以上统计时间截止到 2014 年 4 月 30 日 )

15 十消费者购买意愿调查近七成购房者认为学区房值更高价普遍接受高元 / 平为摸底学区房现状, 面向全购房者发放 2000 份调查问卷, 以了解最真实的市场情况目前收回有效问卷 1380 份, 调查对象以学龄儿童家长与学区房楼盘购房者为主调查显示,69% 的购房者表示, 为孩子的教育值得以更高价购买学区房在同区域同等品质楼盘条件下, 47% 的购房者接受学区房比普宅单价高元 / 平,29% 的购房人群则认为 500 元 / 平以下, 另有 24% 的购房者接受能力较强, 单价可高达 2000 元左右具体到房屋单价上,59% 购房者的理想范畴是元 / 平, 另 25% 的接受元 / 平,11% 的购房群体接受 5000 元 / 平以下, 只有 5% 少数购房者接受元 / 平以上当然, 前提是能保证小孩顺利入学在本次调查中, 有近半的购房者担心政府重新划分学区范围,23% 担忧学区房是噱头导致小孩无法正常入学在针对学区房购买者的调查中显示,64% 选择了两居室, 购买理由中,62% 购房者是为给孩子提供更好的教育环境,32% 是看好学区房的投资价值 dcyjy.fangxiaoer.com / 15

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17 十一学区房容易生的纠纷开发商对学区房的大量开发建设以及购房者对学区房的持续热衷追捧, 这两者并不是所独有的现象, 而是早已成为全国房热点, 每个现象都有正反两面, 伴随着热点而来的就是由学区房所引发的问题与纠纷新楼盘学区房的纠纷主要体现在开发商承诺与实际就学之间的矛盾, 存量房学区房的纠纷相对更多一些, 主要集中在权纠纷户口纠纷房中介虚假信息纠纷卖方恶意涨价纠纷等方面新楼盘学区房的纠纷具体表现在以下几点 : 1 虚假宣传或夸大宣传在销售过程中, 不少楼盘都会将名校作为小区一大配套甚至是宣传卖点来吸引购房者, 促进销售但在完成交易后, 自己房子所属学区与宣传的并不一样, 进名校愿望落空 2 因学区房的政策变动所引发的纠纷这一点主要体现在户口迁入年限和取得房证年限的变动比如在购房时, 相关部门规定落户一年就能就近入学, 而等到快入学时又可能变成了两年还有另一种情况, 就是买房时还在学区范围内, 准备入学时有可能被划出学区范围 3 学校招生范围带来的纠纷学校的招生范围往往是很精准的, 有着固定的范围, 这要求买学区房时一定要看准房子的位置, 差一个号码可能就被安排到另外一个学区如有的楼盘的一期是某学校学区房, 二期就不是甚至会有一种情况就是园区内的这三栋是学区房, 另外三栋就不是学区房 4 招生数量有限, 业主孩子不能实现全部就学这也是一种很常见的现象, 有时某一学校是周边 2-3 个楼盘共用的学区, 因为招生数量有限, 就可能造成后面再买房子的业主孩子上不了学的情况十二学区房的宣传卖点分析 1 学区房广告投放分析 (2014 年 1-4 月 ) 22 家 9 家 7 家对 35 家在售新楼盘学区房进行了样本统计, 从 2014 年 1 月至 4 月, 有广告投放的学区房楼盘为 25 家, 占比为 71%, 无广告投放的占比为 29% 其中 25 家有广告投放的楼盘中, 选择纸媒投放的为 22 家, 占比为 88%( 纸媒投放总数为 103 版 ); 选择网络广告的 9 家, 占比为 36%; 选择网络电商合作的 7 家, 占比 28% dcyjy.fangxiaoer.com / 17

18 18 2 学区房宣传卖点分析根据 1-4 月份城楼市报 20 家学区房平面广告内容统计, 将学区房作为二级卖点的占比达 55%, 将学区房作为一级卖点的为 45%; 其中大品牌由于销售卖点较多, 一般在销售前期将学区房作为主要卖点, 后期轮为二级卖点的占比较大, 约为 81.8%, 而 77.78% 的小品牌更愿意将学区房作为主要销售卖点十三结论一级卖点大品牌小品牌二级卖点 1 从以上分析不难看出, 在 2014 年房市场普遍低迷的情况下, 大多数学区房的销量依然十分可观, 尤其是五彩光城及玉祥明居等项目并不是一线大品牌, 但在今年市场环境下, 也算是凭借着学区资源拼出了自己的一条畅销之路可见学区房是市场上价格最为坚挺, 销量最为稳定的品类型之一 2 学区房的纠纷主要是学校招生数量饱和, 容纳不足所致, 学区房供不应求的现状短期内不能得到改善, 因此, 只要做有保障的学区房就会有广阔的市场 3 目前教育资源不足以及教育分配不均匀的情况普遍存在, 这就为学区房的发展提供了更为广阔的空间 4 家长对独生子女教育的重视, 单独二胎政策的放开, 以及学龄儿童的增加, 对学区房的未来也是一大利好 5 市场上也存在部分学区房销量不佳的情况, 开发企业在引入学区时需要多方考量, 做好调, 确定好品定位, 做到稳投资稳收益

1 建立房数据库对商品房及存量房进行实时跟踪监测建立楼盘档案库组建房市场庞大的数据库资源的宗旨

科学判市场走势 3 引导理性置业关注百姓购房为消费者提供免费咨询服务及楼盘推荐服务及时有效精准深入对

19 1 建立房数据库对商品房及存量房进行实时跟踪监测建立楼盘档案库组建房市场庞大的数据库资源的宗旨在家乐福文化路店为购房百姓答疑 2 权威行业解析掌握房市场动态并结合国家宏观经济政策解读房业现状及未来科学判市场走势 3 引导理性置业关注百姓购房为消费者提供免费咨询服务及楼盘推荐服务及时有效精准深入对购房政策等进行解读指导百姓理性购房策为房企提供利润最大化运营最优化的解决方案 dcyjy.fangxiaoer.com / 期待您的参与调的基础之上为项目立项提供可性分析 5 企业咨询服务为开发企业或将在开发项目的企业提供房项目的咨询和专项服务在踏实 4 房市场为开发企业提供品差异化专题品线等为明晰品定位献计献 19

20 官方网站 dcyjy.fangxiaoer.com 联系电话官方微信

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