一 北于洪板块概况 于洪区位于沈阳的西部和北部, 辖区面积 499 平方公里, 广袤而平坦的于洪大地为房地产业发展提供了丰富 优质的土地资源 北部于洪区域房地产业发展具有良好的软硬环境 近年来, 区委 区政府围绕投资环境, 着力建设 实力于洪 活力于洪 文化于洪 美丽于洪 幸福于洪, 实施了以 畅净

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1 3 月第 3 周周报 Mar.2014/ No.003 北于洪销量稳进仍是刚需首选

2 一 北于洪板块概况 于洪区位于沈阳的西部和北部, 辖区面积 499 平方公里, 广袤而平坦的于洪大地为房地产业发展提供了丰富 优质的土地资源 北部于洪区域房地产业发展具有良好的软硬环境 近年来, 区委 区政府围绕投资环境, 着力建设 实力于洪 活力于洪 文化于洪 美丽于洪 幸福于洪, 实施了以 畅净美安 为目标的硬环境建设 ; 以 企业当家 为主题的软环境建设 ; 以 春风沐民 为主题的民生工程建设, 使全区的经济社会发展环境得到了极大的改善提升 北于洪区房地产业发展还有着便捷的交通条件, 沈阳市多个出入口均在其行政区域内, 沈彰高速 沈阳绕城高速公路 京哈铁路等组成了于洪区四通八达的路网体系 北部于洪区房地产业发展有着优美的自然环境 于洪区水资源丰富, 北侧有蒲河 九龙河, 更有沈阳市的城市绿肺 沈阳市最大的人工湖 丁香湖 近些年来一些大的品牌开发商, 例如万科 华润 中铁 美的等先后入驻北部于洪区域, 在这片不大的区域内形成了群雄逐鹿的局面, 开发的产品业态种类十分丰富, 包括养生休闲的洋房 宜居的刚需高层等 目前已有的项目有卓尔 沈阳客厅 中海城 华润橡树湾 中铁万科 香湖盛景等 30 个项目 同时, 区域内还引进了各项公共基础设施配套 公交线路有 等多条公交线路, 通达城区各地, 另外正在规划中的地铁 10 号线, 计划于 2017 年通车, 为该区域的交通再添助力 教育配套上有省政府幼儿园 东北育才小学等 医疗资源有儿童医院 辽宁中医院等 此外, 还有舍利塔 回龙寺等历史人文景观, 更为该区域增添一份人文底蕴 此外经过几年来不懈的努力, 蒲河生态廊道 ( 于洪段 ) 现已基本完成御林叠翠 平湖望月两个景观节点及蒲河两岸绿化的建设 中段水泊观莲 永安秋水两个景观节点的建设也正在积极进行中 二 北于洪板块房产特点 : 品牌化 生态化 低密度 高性价比 品牌特征生态特征低密度特征高性价比特征 北于洪共有 30 家楼盘 外部生态 : 丁香湖是沈阳面 目前区域涵盖多层 洋房等 2014 年 3 月, 北于洪商品住 实力央企 : 五矿 保利 华润 中海 中铁, 共 5 家 一线房企 : 万科 恒大 远洋 绿地 宝能 银亿, 共 6 家 本土品牌 : 富禹 金沙 雍森 世纪华泰 渥尔夫 友隆兴业 ( 明华子公司 ), 共 6 家 积最大 生态环境最好的人工湖, 湖区占地面积 4.1 平方公里, 水域面积 3.1 平方公里, 碧波荡漾, 景色宜人 内部生态 : 丁香湖楼盘大部分以宜居为主要特色, 绿化率高达 30-50%, 注重内部景观的营造, 这也构成了板块楼盘的一大生态特征 低密业态产品的项目约 25 家, 占据了总量的 83% 左右 区域楼盘容积率多在 之间 低密 舒适特征较为明显 宅上市均价约 6723 元 / 平 二环边的有利区位, 正在完善的商业, 不断跟进的交通 教育配套, 以及品牌楼盘的保障, 凸显出北于洪产品的高性价比 北于洪已成为沈阳最热销的板块之一 品牌地产占据总量的 50% 以 上

3 三 5 家纯新盘今年入市增加区域供应量 兴隆御府 兴隆御府地处于洪区怒江北街与赤山路交汇处, 共涵盖 21 栋楼, 其中多层 10 栋, 小高层及高层 7 栋 兴隆御府以 平的户型为主打, 再配以少量的 50 平两居及百平三房, 客群定位为刚需及改善型人群 项目已于 3 月 16 日开始认筹 预计均价高层 6200 元 / 平 小高层 6600 元 / 平 多层 7100 元 / 平 美的城 项目占地 40 万平, 总建筑面积 100 万平, 其中规划有花园洋房 电梯洋房 瞰景高层及 5 万平商业广场, 容积率 2.15 一期产品主推 6 栋花园洋房,9 栋电梯洋房及 7 栋高层 面积区间花园洋房 平, 电梯洋房 平, 高层 平, 价格未定, 预计上半年入市 五矿弘园 项目位于黄河大街省体育训练中心原址, 项目定位刚需及改善型人群, 产品以高层为主, 涵盖部分商业 2 号线地铁医学院站与园区无缝对接, 直接入户, 地铁房优势明显, 销售信息未对外释放 金辉 湖畔里 金辉 湖畔里位居重工街及白山路交汇处, 推出产品有花园洋房及高层, 面积段为 平, 主力产品 平, 客群定位刚需及刚改 玉祥明居 位于怒江北街与松山路交汇处西行 200 米, 产品涵盖 平高层 平洋房 平洋房, 项目签约辽宁省实验学校于洪分校, 学区优势是主要卖点 项目预计 4 月开盘 四 北于洪楼盘销售状况较好未受到 降价 言论影响 近年来, 于洪区一直是百姓购房的热点区域, 北于洪也不例外 据地产研究院数据统计,2014 年 3 月 ( 截止 3 月 25 日 ), 北于洪楼盘的整体销售状况较好 中海城 3 月开盘, 月销量达到 100 套以上, 数量非常可观, 荣当区域销冠 此外, 普宅项目月销售套数多在 套左右, 部分改善型高端楼盘也能达到 30 套以上, 市场表现良好 北于洪主要楼盘在售产品一览表 项目名称 房源套数 户型大小 成交均价 月销售套数 华润橡树湾 在售四期产品, 新推 9# 高层,360 套 高层 平 元 / 平 首推 3 栋 33 层高层,2 栋 高层 平 ; 洋房 中海城 6 层洋房 合计房源约 6280 元 / 平 110 约 平 400 余套 华邑世纪城 多层和洋房,200 套左右 多层 平 元 / 平 30 金沙美丽岛 高层去化库存为主 新高层 平高层 5600 元 / 平洋推 16#6 层洋房, 共 36 套花园洋房 平房 7000 元 / 平 50 丽晶公馆 2 栋 27 层高层, 房源约户型以 套 77 平两房为主 约 7100 元 / 平 28 宝能水岸康城 瞰景高层 14#,15#, 将高层 平近 400 套洋房 平 4500 元 / 平 6 沈阳恒大御景湾 精装高层 4 栋,25 层, 高层 房源约 275 套 平 6800 元 / 平 40 左右

4 北于洪的房价并不高, 依然算作沈阳的房价洼地 区域高层住宅均价多在 6000 元 / 平上下 区域内楼盘整体 品质较高, 开发商品牌 园林打造 楼盘品质 物业服务等方面都堪称上乘, 价格方面却占有优势, 凸显出区域 楼盘的超高性价比 区域内地铁房及洋房价格略高一些, 多达到 7000 元 / 平, 更适合改善居住 五 区域存量房不成气候中介挂牌量不足 40 套 本周, 地产研究院对万科魅力之城 阳光尚城 保利上林湾三个代表性二手房项目进行了分析 调查显示, 万科魅力之城成交均价为 7000 元 / 平, 阳光尚城 6800 元 / 平, 保利上林湾 6600 元 / 平 区域以新楼盘为主, 二手房社区较少, 中介机构挂牌量均未超过 40 套, 销售情况欠佳 六 北于洪洋房售价集中在 元 / 平 在居住环境品质日益提高的今天, 北于洪区域凭借其多景观多水系的自然生态环境, 成为沈阳打造宜居洋房 的重点区域 楼盘名称 面积区间 ( 平 ) 均价 ( 元 / 平 ) 宝能 水岸康城 中海城 中铁 丁香水岸 华润 橡树湾 银亿 格兰郡 朗香邸 沈阳 五彩阳光城 恒盛 阳光尚城 中铁万科 香湖盛景 美的城 未定 玉祥 明居 未定 卓尔 沈阳客厅 北于洪的 30 家楼盘中, 涵盖洋房产品的楼盘将近一半, 已经成为沈阳洋房产品供应较为集中的区域, 存在销售压力 洋房面积区间为 平, 面积段跨度较大, 可选择的产品种类较为多样 主力面积集中在 平之间 在售产品的均价由 元 / 平不等, 大部分洋房产品售价集中在 元 / 平之间 价格较高的洋房产品多为临近丁香湖 蒲河水系的邻水洋房产品, 因为生态环境佳, 居住舒适度高而受到改善型置业的青睐 七 地缘性客户及外地人更青睐在北于洪购房 据沈阳地产研究院最新抽样调查显示, 北部于洪购房客群主要集中北于洪 皇姑区 铁西与外地, 且外地为不可小觑的力量, 部分项目 外地人 购房者占比高达 60% 该区域购房者年龄主要集中 35 岁以下, 七成以上为大专本科学历, 从事各行各业, 其中以教育 政府企事业单位居多, 板块北部个体户 农民占也占据相当的比例 购买洋房产品的人群多数事业步入稳定发展期, 有固定的月收入, 家庭年收入多数在 万 / 年之间, 买房多以自住为主, 其次是追求品牌与环境改善

5 八 配套发展不均衡完善尚需时日 北于洪市政配套总体较成熟, 但存在布局不均的情况 区域内黄河北大街三台子周边配套十分完善, 乐天玛特 乐购 何氏眼科 地铁口使之成为链接道义与市中心的重要枢纽 此外, 区域荷兰村附近新盘较多, 配套未完全跟上, 但发展较快, 中海 华润 恒大 绿城等名企自身大型商业规划将为区域增色不少 相反, 位于此板块北部的永强工业园周边景观资源虽多, 市政配套非常不完善 因此, 北于洪配套的成熟需要区域更均衡发展与相互带动 北于洪市政配套详细情况 交通 公交 : 地铁 : 二号线 ( 未来将开通六号线 十号线 ) 小学 : 辽宁省实验学校于洪分校 ( 小学 初中 ) 沈阳市实验学校中海城小学 沈阳于洪区北陵乡八家子 小学 沈阳市于洪区丁香小学 沈阳市于洪区西窑小学 东北育才小学 教育 中学 : 沈阳市第十一中学 沈阳市第 122 中学 沈阳市第一四七中学 沈阳市于洪区造化初级中学 沈阳 师范大学第二附属学校等 大学 : 沈阳医学院 辽宁广告职业学院 沈阳医学院成人教育学院 辽宁广播大学 大型商超 : 乐天玛特 三台子乐购 中兴超市, 未来将建成家乐福超市 怒江北街兴隆大家庭和恒盛广场 商业 名企大盘自身商业 : 华润万家 ( 华润橡树湾自身商业,2014 年底投入使用 ); 中海创富广场大型商 业 ( 预计 2016 年投入使用 ); 绿地老街坊家乐福 ; 卓尔商业 (2015 年投入使用 ); 恒大城商业配套 (2016 年建成 ) 普通商业 : 怒江北街 黄河北大街沿街商业, 永强农贸市场 KFC 农产品综合市场 各小区底商等 银行 医院 景观 中国建设银行 中国农业银行 中国工商银行 中国交通银行 沈阳农商银行 盛京银行 中国邮政等 辽宁中医药大学附属第二医院 739 医院 242 医院 武警总队医院 463 骨科医院 何氏眼科等 永安桥 蒲河廊道 丁香湖公园 沈阳小韩村温泉等

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