PowerPoint Template

Size: px

Start display at page:

Download "PowerPoint Template"

耐烧嵇
5 years ago
Views:

1 社團法人新北市建築師公會都市更新事業計畫相關講習會新北市都市更新事業相關規定分享 106 年 09 月 22 日 (2 小時 ) 新北市都市更新處更新事業科科長徐子宏 1

2 壹前言整體流程概述相關精進方案 2

3 案件受理情形重建受理申請案計 290 處自 100 年起平均每年重建申請案約 35 處申請熱區 : 板橋中和永和新店三重新莊重建申請案期間 90 至 99 年 100 至 106/09/15 淡水 13 申請 62 處 228 處 ( 公 2 處 ) ( 公 7 處 ) 完成都更程序 - 後續可申請建照資料時間 :106 年 9 月 15 日 25 處 49 處 ( 公 1 處 ) ( 公 3 處 ) 林口 2 泰山 2 五股 4 新莊 28 蘆洲 3 三重 37 汐止 6 整維受理申請案 ( 依都更條例辦理 ) 計 2 處樹林 3 板橋 62 土城 18 中和 40 永和 35 新店 36 深坑 1 都更案件分布圖 3

4 整體流程概述一般都更事業概要釐清產權現況更新單元劃定建築財務構想公有土地意願居民意願初探事業計畫確定實施者申請容積獎勵建築規劃設計財務計畫選配原則權利變換確定更新實施範圍確定建築量體設計確定房地價值分配更新前後價值估價共同負擔申請分配公開抽籤程序依規定檢核審慎評估可行性提升公益性以爭取更新獎勵與居民充分溝通說明分配方式大法官 709 釋字後委員會審議後核准委員會審竣後發布實施 4

5 都市更新會程序一般都更更新會籌組發起人名冊章程草案土地及建物登記簿謄本事業概要核准函或 1/10 同意籌組證明文件更新單元範圍檢討更新會成立大會會員名冊 20 日前通知理監事選任訂定章程決議同意比例開會通知單應函請主管機關 ; 議事錄應送請備查更新會立案確定更新實施範圍確認運作方式確定資格章程會員與理監事名冊圖記印模成立大會紀錄成立大會後 30 日內報府核准立案審查核准後發函必要時召開諮詢會議同意籌組後 6 個月召開大會審查核准後發函

6 一般都更審議程序事業計畫整合期間送件書圖文件審查權利變換計畫由府內外委員 (19 人 ) 組成小組分 3 組 (6-7 人 ), 每組 2 位召集人每周至少 3 場小組會議諮詢會議公開展覽都設 + 都更專案小組審議都更 + 估價府外 17 人府內 4 人主任委員 : 副市長任之 ; 副主任委員 : 局長任之每月固定 1 場大會, 必要時加開聽證會大會審議權利變換計畫報核前置作業核定發布送件書圖文件審查公開展覽專案小組審議聽證會大會審議核定發布每 6 個月提報執行進度成果備查囑託登記住戶進住辦理釐正作業其他配合事項提送書圖文件提送書圖文件拆遷稅捐登記等 6

7 審議精進方向快防災公益 7 單元劃定正當性容積獎勵定額化公益性訂定書圖範本持續簡化計畫書圖內容明訂審議原則聯席審議提升時效簡化變更程序資訊充分揭露相關訊息確實送達

8 強化幹事功能 8

9 少紙化審議機制減紙 60% 9 A 本 ( 基本資料 )+B 本 ( 實質審議 ) 操作方式 A1 本重複使用 A1 本 +B1 本 A1 本 +B2 本聽證版都更大會版核定版發布實施 A0 本 +B0 本第 1 次小組審議第 2 次小組審議第 3 次小組審議計畫書完整版計畫書完整版計畫書圖檔案上傳雲端計畫書完整版完整版內容

10 簡化變更程序 1 0 變更屬都市更新條例第 19-1 條第 1 款第 29-1 條第 1 款情形 ( 免公開展覽公聽會審議 ) 事業計畫及權利變換計畫核定後簡化變更舉辦聽證會聽證無人出席或無提出異免提都市更新審議委員會縮減期程約 2 個月併同聽證結果提請都更大會報告採納不採納議依大會決議辦理核定發布實施建管程序

11 簡化變更程序變更屬都市更新條例第 19-1 條第 2 款第 29-1 條第 2 款情形 ( 免公開展覽公聽會同意書 ) 事業計畫及權利變換計畫核定後未涉及權利價值或影響甚微者免辦理都市更新變更程序簡化變更一般變更公開展覽公聽會同意書專案小組審議舉辦聽證會併同聽證結果提請都更大會審議依大會決議辦理核定發布實施建管程序 11

12 變更型態事業計畫 19-1 第 1 款 1. 實施者變更 2. 實施方式變更都更條例規定得簡化之程序 1. 免公開展覽 2. 免公聽會 3. 免審議變更流程申請人送件舉辦聽證權變計畫 29-1 第 1 款 1. 計畫內容誤植 2. 分配人或實施者之分配單元或車位變動, 經變動雙方同意 3. 依第 13 條辦理之信託登記 4. 權利變換期間產權之移轉分割設定負擔及抵押權典權限制登記之塗銷 5. 釐正 6. 實施者變更不採納有異議提大會審議專案小組審議採納無異議大會審議核定發布實施

13 變更型態事業計畫 19-1 第 2 款下列變更事項經各級主管機關認定不影響原核定之都市更新事業計畫者 : 1. 重建區段之土地使用計畫, 含建築物配置及設計圖說 2. 都市設計或景觀計畫 3. 整建或維護區段內建築物改建修建維護或充實設備之標準及設計圖說 4. 區內公共設施興修或改善計畫, 含配置之設計圖說都更條例規定得簡化之程序 1. 免公開展覽 2. 免公聽會 3. 免同意書變更流程附表一附表二附表外申請人送件免辦理都市更新變更程序申請人送件辦理公開展覽及公聽會專案小組審議權變計畫 29-1 第 2 款 1. 免公開展覽 1. 原參與分配人表明不願繼續參與分配, 或原不願意參與分配者表明參 2. 免公聽會舉辦聽證舉辦聽證與分配, 經主管機關認定不影響其他權利人之權益提大會審議提大會審議 2. 第 21 條第 7 款至第 10 款所定事項之變更, 經各級主管機關認定不影響原核定之權利變換計畫核定發布實施核定發布實施

14 附表一 ( 免專案小組審議 ) 項次項目修正內容一構造二設備三其他 ( 一 ) 屋頂突出物女兒牆原設計水箱取消或屋突外牆內移致樓地板面積減少者 ( 二 ) 陽台雨遮花台露台 1. 雨遮修改者 2. 陽台露台花台之數量面積增加或位置變更 ( 三 ) 水箱消防水箱 1. 水箱消防水箱因變更位置或增加高度致增加樓地板面積或建築物高度者 ( 一 ) 昇降設備昇降設備減設者 2. 增設水箱消防水箱致增加樓地板面積或建築物高度者 ( 二 ) 空調設備 1. 增設中央空調設備之冷卻水塔 2. 非中央系統之空調設備, 增設冷卻水塔未增加樓地板面積或建築物高度者 ( 一 ) 綠化設施 1. 遊憩設施變更者 2. 綠化位置面積變更, 且未涉及容積獎勵者 ( 二 ) 圍牆原有圍牆增加減少修改或圍牆構造型式變更者 ( 三 ) 水保設施擋土植生排水等水保設施變更者, 且未涉及容積獎勵者 ( 四 ) 建築物使用項目 1. 同組之使用項目變更 2. 同類跨組變更 ( 限於使用強度由高變低 ) 3. 跨類變更 ( 均限於使用強度由高變低 ) ( 五 ) 停車空間停車位位置型式或自設數量變更者 ( 六 ) 招牌廣告及樹立廣告原核定之增設招牌廣告及樹立廣告調整 ( 七 ) 基地面積因地籍重測或分割致基地面積增加, 但各項容積獎勵與容積移轉面積不變者 ( 八 ) 誤繕筆誤修正涉及建蔽率及容積率變更者

管道間之增加或位移, 且非住宅使用者 1. 立面外飾修改者 2. 配合法令調整之雨遮修改者, 未涉及產權登記面積且實施方式非屬權利變換者 ( 三 ) 陽台雨遮立面外飾 3. 陽台露台花台之數量面積增加或位置變更, 且實施方式非屬權利變換花台露台格柵者 4.

15 附表二 ( 免變更 ) 申請本表變更項目不得涉及下列情形 : ( 一 ) 營建費用 ( 若實施者自行吸收增加費用者, 不在此限 ) ( 二 ) 樓層數及戶數 ( 三 ) 容積獎勵及樓地板面積 ( 四 ) 影響都市更新審議委員會決議內容 ( 五 ) 設備性能規格降低項次項目修正內容一構造 ( 一 ) 樓梯 ( 二 ) 樑柱及高度 1. 直通樓梯通行方向變更, 未影響各戶面積者 2. 樓梯級高級數級深寬度及平台變更者 3. 非主要樓梯數量增減位置或構造變更者 1. 小樑增減或位置變更者 2. 屋頂層之樑改為反樑者 3. 管道間之增加或位移, 且非住宅使用者 1. 立面外飾修改者 2. 配合法令調整之雨遮修改者, 未涉及產權登記面積且實施方式非屬權利變換者 ( 三 ) 陽台雨遮立面外飾 3. 陽台露台花台之數量面積增加或位置變更, 且實施方式非屬權利變換花台露台格柵者 4. 陽台露台花台之形狀欄杆造型窗戶分割型式變更者 5. 格柵增設者 ( 四 ) 屋頂突出物女兒牆 1. 屋頂突出物雨遮修改者 2. 屋頂通氣口增減設者 3. 女兒牆高度變更且不影響建築物高度或造型變更者 4. 配合建築設備需求增設之矮牆 ( 五 ) 外牆門窗帷幕牆非承重之外牆構造變更惟牆中心線不變

16 附表二 ( 免變更 ) 項次項目修正內容二設備三其他 ( 一 ) 昇降設備 ( 二 ) 避雷設備 1. 已留有機坑管道而增設昇降設備或停樓數增減等修改者 2. 昇降設備機種之設計載重速度之變更者 1. 應設避雷設備位置或高度變更或漏繪者 2. 避雷設備型式變更 3. 增設避雷設備 ( 三 ) 排煙通風衛生給水基地內部排水 ( 溝 ) 設施型式消防自動灑水火警自動警報等設備變更, 且未涉及水土保持計畫變更者 ( 四 ) 防空避難設備 1. 防空避難室增減採光窗或開設門 2. 防空避難設備範圍內之水箱受 ( 配 ) 電室機械房增減或位置變更 ( 一 ) 圍牆圍牆減設修改, 型式變更, 且未涉及增加高度或影響透空率者 1. 隔間變更, 且未涉及防火區劃或容積計算者 2. 防空避難室隔間變更者 ( 二 ) 各戶室內隔間及裝修 3. 防火門開啟方向變更管道間 4. 申請範圍材料天花板高度變更者 5. 管道間減少 ( 三 ) 停車空間 1. 停車位編號變更, 未影響停車數量且實施方式非屬權利變換者 2. 停車空間範圍內之水箱受 ( 配 ) 電室機械房增減或位置變更, 且實施方式非屬權利變換者 ( 四 ) 基地面積建築面積, 1. 基地面積建築面積, 樓地板面積工程造價地號用途填寫誤植或漏列更樓地板面積工程造正者價地號用途 2. 基地地號變更者 ( 僅限因土地合併或分割而地號減少或增加而基地面積未變更者 ) ( 五 ) 未涉及原核定計畫圖說應載事項之變更者

17 貳劃定更新單元範圍注意事項相關規定案例參考 17

18 政府辦理劃定更新地區, 視需要擬定都市更新計畫作為擬定都市更新事業計畫之指導!! 事業概要民間辦理擬定事業計畫擬定權利變換計畫更新單元實施更新事業 ( 請照施工 ) 18

19 19 更新地區劃定 (1/3) 依更新條例劃定一般劃定 ( 更 5) 全面調查評估結果劃定優先劃定 ( 更 6) 有礙公共安全交通公共衛生及治安重大建設及機能失調等迅行劃定 ( 更 7) 因重大事變遭受損害避免發生重大災害配合重大建設

20 20 更新地區劃定 (2/3) 都市計畫指定劃設 (ex. 新板特區特專一新莊副都心住一 ) 都市計畫說明書附帶條件, 應以都市更新方式整體開發建築

21 更新地區劃定 (3/3) 由民間建議政府劃定 : 符合自行劃定單元者, 得併同擬具事業概要, 建議本府劃定更新地區 ( 本市都更單元劃定基準第九點 ) ( 一 ) 擇定適當範圍擬定更新計畫草案 ( 二 ) 更新單元符合規定, 檢附劃定計畫書 1. 為完整街廓或面積 5000 m2, 基地形狀方整 2. 臨接 8m 以上計劃道路, 且臨路總長 50m 3. 屋齡 30 年以上建物投影面積單元面積 1/2 4. 申請獎勵包含設計建蔽率留設開放空間或人行步道及綠建築獎勵, 且該三項獎勵合計法定容積 x25 5. 事業概要同意比例之 3/10 建議都市更新地區劃定與事業概要併送更新事業科更新地區劃定審查更新發展科補正是否符合規定否是本市都市計畫委員會審議城鄉發展局公告實施都市事業計畫報核更新事業科更新概要審查更新事業科是否符合規定是否本市都市更新委員會審議城鄉發展局同意核准補正 21

22 更新單元劃定中央法令更新條例第 10 條經劃定應實施更新之地區, 其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元, 或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元, 更新條例第 11 條未經劃定應實施更新之地區,, 得依主管機關所定更新單元劃定基準, 自行劃定更新單元, 更新條例施行細則第五條更新單元之劃定, 應考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素新北市法令新北市都市更新單元劃定基準 22

更新單元劃定臨路條件及面積規定註 : 非完整街廓所臨接道路及巷道 8 公尺 ( 或與基地退縮留設深度達 8 公尺 ); 基地面臨道路巷道總長度應達 20 公尺劃定基準 # 5 計畫道路計畫道路完整計畫街廓計畫道路完整計畫街廓計畫道路公設用地計畫道路 1000 m2 1 2 臨接 2 條以上計畫道路,

23 更新單元劃定臨路條件及面積規定註 : 非完整街廓所臨接道路及巷道 8 公尺 ( 或與基地退縮留設深度達 8 公尺 ); 基地面臨道路巷道總長度應達 20 公尺劃定基準 # 5 計畫道路計畫道路完整計畫街廓計畫道路完整計畫街廓計畫道路公設用地計畫道路 1000 m2 1 2 臨接 2 條以上計畫道路, 且面積達 1,000 m2者計畫道路或已指定建築線之現有巷道計畫道路或已指定建築線之現有巷道臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道, 面積達 1,500 m m m m2應符合 : 相鄰土地已開發完成, 無法合併更新, 其面積達 1000 m2且一次完成更新者 3 鄰地已開闢完成 4 23

24 24 更新單元劃定臨路條件及面積規定 : 有條件放寬面積限制至 500 m2以上劃定基準 # 5 樣態一免經審議會同意 ( 鄰地已開發完成 + 以下土地樣態 ) 1. 經政府代管 2. 依土地法第 73 條之 1 規定由地政機關列冊管理 3. 祭祀公業土地 4. 以日據時期會社或組合名義登記 5. 以神明會名義登記 6. 登記名義人姓名或住址記載不全樣態二須經審議會同意 ( 以下四類 ) 1. 4 樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積 1/2 2. 合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積 1/3, 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和之 1/2, 且採 100% 協議合建者 3. 更新單元內, 合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者 4. 更新單元內夾雜公有土地者註 : 已開發完成, 係指鄰地合法建築物樓層數在 6 樓以上或 5 樓以下屋齡未達 30 年之防火構造物

25 更新單元劃定 - 非更新地區劃定要件劃定基準 # 8 建物屋齡及空地比限制建築物屋齡達 30 年之投影面積比例應達建築物總投影面積 1/2 ( 含違建 ) 違違 8 附件環境評估指標 (10 項 ) 符合 2 項以上建物總投影面積應符合下列比例 : 違 30 年以上米計一般地區空地比 A0/A1 1/3 法定山坡地空地比 A0/A1 1/2 畫道路完整街廓或產權疑義之土地 A0/A1 1/4 A0: 合法建築物座落之基地面積或投影面積及民國 81 年 1 月 10 日前建造完成之違章建築總投影面積 A1: 更新單元面積, 得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積投影面積比例 = 合法建築原建照面積 + 更新單元面積前之違建投影面積 25

26 更新單元劃定 - 非更新地區劃定要件劃定基準 # 8 環境指標 ( 共 10 項應符合 2 項以上 ) 指標一二三四未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及 30 年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達 1/2 以上擬申請之更新單元內無電梯設備之 4 層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達 1/2 以上擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達 1/2 以上擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積五擬申請之更新單元符合下列規定之一者 : ( 一 ) 非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達 4 公尺 ( 二 ) 工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達 8 公尺六擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路, 或其他距更新單元 300 公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等 4 項用地, 其開闢規模比例符合以下規定之一者 : ( 一 ) 計畫道路 : 應與建築基地毗鄰, 其面積達 200 平方公尺, 且開闢後整體通行淨寬達 4 公尺 ; 或原無法通行之計畫道路, 經更新協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路, 其開闢路段通行淨寬達 6 公尺 ( 二 ) 計畫道路以外者 : 面積達 200 平方公尺或該公共設施用地之 50% 26

27 更新單元劃定 - 非更新地區劃定要件劃定基準 # 8 環境指標 ( 共 10 項應符合 2 項以上 ) 指標未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標七擬申請之更新單元位於下列地區之一者 : ( 一 ) 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口 ( 含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等 )300 公尺範圍內 ( 二 ) 位於已開闢及已編列年度預算開闢者之面積達 0.5 公頃以上公園 200 公尺範圍內 ( 三 ) 位於面積達 1,000 平方公尺以上之廣場 100 公尺範圍內八擬申請未位於山坡地之更新單元面積在 3000 平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達 1/2 以上者九擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者 : ( 一 ) 更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者 : 1. 於 78 年 5 月 5 日內政部台內營字第號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物, 依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者, 其棟數比例達 1/2 以上 2. 建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範耐震五級標準之棟數比例達 1/2 以上 ( 二 ) 更新單元內有兩幢以上建築物, 且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於 3 公尺之幢數比例達 2/3 以上 27

28 更新單元劃定 - 非更新地區劃定要件劃定基準 # 8 環境指標 ( 共 10 項應符合 2 項以上 ) 指標十未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區 ( 註 : 於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件 ) 28

29 防災型都更修法降低更新門檻辦理都更環境兩條件其 1 屋齡一般都更 :30 年防災型都更 :20 年一建物構造二集合住宅沒電梯更新單元範圍內之三停車位不足建物占所有建物 1/2 以上四土地低度使用五巷道狹小六公設未開闢七 T.O.D ( 位於土壤液化高潛勢地區 ) 八大規模更新九具重大災害之虞其 2. 環境情境一般都更 : 一 ~ 九項次選 2 項次十液化高潛勢區 ( 位於土壤液化高潛勢地區 ) 新增防災型都更 : 一 ~ 九項選 1 項 + 第十項 29

30 其他提醒事項更新單元劃定是否位於都市計畫可發展用地 ( 如 : 住宅區商業區工業區 ), 不得位於農業區保護區等非都市發展用地不得涉及都市計畫主要計畫變更但屬局部性修正或細部計畫變更者, 不在此限自行劃定更新單元時, 不得造成相鄰土地無法單獨建築但該相鄰土地地主確實不願參與更新, 且經本市都市更新審議委員會同意者, 不在此限街廓形狀是否完整 ( 如 : 不規則型蝌蚪型 )? 基地內現有巷道及建築線指定情形? 30

31 範圍諮詢更新單元劃定專案小組諮詢都市更新專案小組審議相關單位代表出席, 供委員諮詢或就各業管權責提出意見審議重點 : 依本市都市更新單元劃定基準第 5 點, 基地條件屬第 1 項第 5 款, 面積達 500 m2, 有下列情形之一, 並經本市都市更新審議委員會同意者因更新單元範圍不完整, 或其他情形有疑義者確認後始得辦理公開展覽 31

32 32 EX. 基地旁邊的畸零地更新單元劃定原則上辦理都市更新時, 不能造成相鄰土地無法單獨建築但如果相鄰土地的地主確實不願意參與更新, 且經本市都市更新審議委員會審議同意者, 則可不納入更新範圍萬板路縣民大道三段 245 巷原報核更新單元範圍排除後更新單元範圍

33 20 涉及都市計畫變更諮詢更新單元劃定專案小組諮詢都市更新暨都市計畫專案小組聯席諮詢相關機關代表出席, 就各業管權責提出意見會議目的 : 確認都市計畫變更方向, 僅涉及主要計畫局部性修正不違背其規劃意旨 ( 細則 12) 除 8 公尺以下計畫道路外, 其他各項公共設施用地之總面積不減少者各種土地使用分區之面積不增加, 且不影響其原有機能者確認後始得辦理公開展覽涉及主要計畫局部性修正者, 依其施行細則第 12 條辦理涉及細部計畫部分, 受理樣態及範疇以公共設施用地性質及位置調整為原則其餘應經都市計畫變更後再依本條例第 19 條規定辦理都市更新 33

34 參新北市事業計畫審議審議常見問題相關案例 34

35 審議注意事項事業計畫人民意見處理 ( 含公有土地管理機關 ) 基地配置臨路退縮空地留設綠化植栽道路系統 ( 道路改善計畫交通影響評估 ) 與周邊道路系統連接車道基地內通路建築物設計 ( 都市設計審議 ) 公益設施提供必要性與維護管理拆遷安置計畫佔有他人舊違章獎勵及處理建物拆遷補償住戶安置 ( 現地安置就地安置 ) 營業損失補貼 35

36 36

37 37 審議注意事項事業計畫財務計畫財務來源財務控管機制共同負擔 ( 管理費 ) 信託管理機制容積移轉廢巷廢道符合審議原則避免影響他人出入便利替代道路計畫道路已開闢公寓大廈管理規約供不特定公眾使用等不得為約定專用事項公益設施綠建築立體綠化維管特別約定事項

38 都市更新容積獎勵 Old 都市更新容積移轉開放空間停車獎勵其他基準容積容積移轉基準容積 NEW 都市更新海砂屋輻射屋開放空間其他新北市容積結構 ( 後 ) 實施都市更新地區基準容積率之 40% 一般地區基準容積率之 30% 都市計畫新北市施行細則 #47 規定上限 : 依都市更新法規辦理 ( 註 : 一般地區為基準容積率之 20%) 1. 基準容積率之 50% 2. 原建築容積 + 基準容積率之 30% 板橋中和永和 ( 住 ) 300% 三重新莊新店 ( 商 ) 440%-460% 建築基地未臨接 8 公尺以上計畫道路者, 基準容積率住宅區為 200%, 商業區為 320% 其他地區 ( 住 ) 160%-260% ( 商 ) 280%-380% 38 38

39 39 都市更新容積獎勵 NEW 以容積獎勵鼓勵更新的方式改善周邊社區環境, 故容積獎勵申請項目係依對周邊地區公益性程度給予容積獎勵項目容積獎勵額度備註 1. 申請公益設施 ( 經政府指定額外捐贈之公益設施 ) 15% 依公式計算 2. 協助開闢更新單元週邊公共設施管理維護更新單元週邊公共設施捐贈都市更新基金 15% 依公式計算 3. 保存維護更新單元內歷史性紀念性藝術價值建築物 15% 依公式計算 4. 更新單元規劃設計 (1) A5-1 設計建蔽率縮小及綠化 (2) A5-2 增設機車或自行車位 (3) A5-3 基地內公共通 (4) A5-4 新建住宅性能之無障礙環境性能評估 (5) A5-5 智慧建築設計 5. 人行步道街角廣場 (1) 基地退縮 4 公尺以上建築 (2) 街角廣場 36 平方公尺 % 5% 5% 1 3% 1 3% 依留設面積係數固定值依公式計算依留設面積固定值固定值 6. 綠建築 3% 6% 固定值

40 項目容積獎勵額度備註 7. 時程獎勵 10% 9% 8% 5% 固定值 8. 更新單元規模 15% 依公式計算 9. 處理占有他人土地之舊違章建築戶 20% 依公式計算 10. 未達平均居住樓地板面積差額獎勵依公式計算 11. 為促進都市更新事業之辦理 (1) 地震火災水災風災海砂屋輻射屋 (2) 合法四層樓以上之建築物 (3) 配合大眾捷運系統或水岸, 設置提供適當天橋人工平臺跨堤設施景觀臺供公眾使用 (4) 整合獎勵 (5) 協助開闢或退縮消防通路 (6) A5-6 新建住宅性能之結構安全性能評估 ( ) 10% 10% 12% 5% % - 3% 5% 固定值固定值依公式計算固定值依公式計算固定值 new 都更獎勵上限 1. 建築基地 1.5 倍法定容積或 0.3 倍法定容積再加其原建築容積 2. 建築基地 1.3 倍法定容積或 0.2 倍法定容積再加其原建築容積 (1) 更新單元未鄰接 8m 以上計畫道路 (2) 位於法定山坡地 (3) 更新後總戶數達 1/2 以上之每戶數總價 6 千萬或 56 坪以上為高級住宅產品 3. 都更各項獎勵總和逾法定容積 30% 以上, 擇一設置托老托幼及社會住宅達前開規定 15% 者, 可再爭取 5% 上限但法定容積未達 300% 或以更新會為實施者, 不受此限 40

41 都市更新捐贈公益設施獎勵計算方式 : 每坪淨利乘獎勵面積之總獲利, 等同所花費成本加計 20% 投資報酬之價值涵義 : 蓋多少錢還多少錢再加 20% 投資報酬率 A ( 獎勵容積 ) = 所花費成本 ( B1 + B2 + B3 ) 公益設施興建成本管理維護土地 & 裝修費用基金 ( C1 C2 C3 ) 2 樓以上均價單位興建成本單位管銷費用銷售淨利獎勵係數 ( 投資報酬 ) X 1.2 以所花費成本加計 20% 獎勵後, 用更新後利潤換算成獎勵面積 41

42 42 二可計獎勵樣態 : 有獨立出入口及垂直服務核以專有部分可計入獎勵為原則專有部分 / 得計獎勵 / 免計容積 ( 捐贈部分 ) 共有部分 / 不得計獎勵 / 依技規檢討免計容積

43 與其他專有部分共用垂直服務核二可計獎勵樣態 : 以專有部分可計入獎勵為原則專有部分 / 得計獎勵 / 免計容積 ( 捐贈部分 ) 共有部分 / 不得計獎勵 / 依技規檢討免計容積 43

44 修正新北市都市更新建築容積獎勵核算基準本次修正配合內政部 106 年 8 月 10 日修正住宅性能評估辦法新建住宅性能評估之結構安全性能達二級分或一級分證明予以獎勵 3 % 或 5 % 6 四級級地震分 ( 法規標準 ) 損壞不崩塌三級分二級分損壞可修護一級分 ( 提會版 ) 結構安全性能評估輕度損害修護可繼續使用

45 45 新北市政府 668 地號皇翔 ( 完工 ) 地號勝輝地號大陸工程 ( 完工 ) 特專二開發完成 1781 地號富鉅鼎 1716 地號中國建經區運路皇勝 ( 完工 ) 待開發

46 肆新北市權利變換計畫審議審議常見問題 46

47 審議注意事項權利變換計畫 1 檢核是否與事業計畫相符 2 評價基準日 ( 權變計畫報核前 6 個月 ) 3 抽籤選配過程與結果 ( 選配時間不得小於 30 日 ) 4 3 家鑑價機構擇定合理性 5 估價條件之合理性 ( 更新前後價值 ) 6 共同負擔提列項目及金額 7 不願及不能分配者之處理 8 占有他人舊違章處理方案 9 財務計畫可行性 ( 宜搭配銀行或建築經理公司信託機制, 確保更新事業實施 ) 10 人民陳情意見之處理 ( 含公產機關 ) 47

48 怎麼選房 - 重複選配? 權利變換計畫內政部台內營字第號函一有關所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節, 屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地, 宜由實施者與所有權人合意為之, 本部 100 年 10 月 19 日台內營字第號函已有明示二至於土地所有權人超額選配致造成其他所有權人須參與抽籤一節, 按都市更新權利變換實施辦法第 11 條有關未於都市更新事業計畫表明分配方式者, 得自行選擇但同一位置有二人以上申請分配時, 應以公開抽籤方式辦理之規定, 係針對應分配部分選配位置之規範本案於應分配外, 與實施者合意另為選配部分, 非屬上開辦法第 11 條但書應公開抽籤之適用範圍, 其超額分配之申請, 應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限, 不宜併同抽籤處理, 由於事涉個案審議執行事項, 請依權責核處 48

49 怎麼選房 - 不能分配? 權利變換計畫依新北市都市更新審議原則, 最小分配面積單元基準, 以權利變換後應分配價值扣除共同負擔折價抵付後, 其價值達到以室內樓地板面積 46 平方公尺 ( 另加計附屬建物及共有部分 ) 乘以二樓以上平均單價者, 不得列為不能參與分配者可分配價值標準即可參與選配, 並進行差額找補市府訂定標準能不能參與選配之標準 = 更新後 2 樓以上平均單價 (46 平方公尺 + 附屬建物及公有部分面積 ) < 標準者, 屬不能分配, 得以現金補償之某地主可分配價值 = 應分配價值 - 共同負擔 49

50 伍相關案件省思台北市永春案為例防災建築再生自治條例結論與省思 50

51 永春都更案的省思 5 1

52 52 最高行政法院 106 年度判字第 379 號判決理由說明更新後選配難謂公平營建工程管理費法律概念之事實關於涵攝之明顯錯誤風險管理費審查恣意判斷最高行政法院判決理由 1. 事業計畫變更前後已有重大差異, 而失同一性 ( 基地面積減少 332 平方公尺總樓地板面積減少平方公尺 A2 棟樓高由 15 樓增加為 21 樓 ) 2. 針對同意者及不要求另行辦理選配手續, 將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配, 難謂公平 3. 審議會未加糾正, 其判斷自屬違法 1. 查實施者為營造公司, 自應有營建工程管理能力 2. 查實施者與安信公司之合約, 實施者委託安信公司辦理進度查核及完工承諾, 提列 1200 萬元其委託合約與營建工程管理 ( 施工進度與品質監督管理 ) 均顯無關連 3. 審議會應就其提列合理性及其提列金額是否超過上限, 作為判斷依據 1. 審議會自應為實質審查, 並依實際情形加以調整 2. 惟查實施者提列理由僅就事業計畫實施有較高的風險為說明, 審議會未就實施者投入更新事業之資本設計或規劃是否有創意管理技術如何等為審酌, 即決議以最高 12% 同意提列, 難謂已為實質審查

53 53 最高行政法院 106 年度判字第 379 號判決省思與因應權利變換評價基準日高等法院更新後選配營建工程管理費風險管理費省思與因應應依規定辦理 ( 權利變換計畫報核前 6 個月 ), 不得因變更權變計畫而更動日期 1. 都更案變更或調整, 影響所有權人權益, 應重新辦理選配, 較為完備 2. 選配應以公平合理為原則, 不應針對不同意者限縮選配權益本市審議原則已載明以更新會辦理者才得提列, 後續審議時應加強查核 1. 其費用提列與工程成本與更新後房價有連動關係, 審議時應一併檢視 2. 倘有範圍調整 ( 縮小 ) 時, 更應加強審視並研提意見, 作為審議決議

54 54 司法判決介入行政權之要件最高行政法院 106 年度判字第 379 號判決八 ( 四 ) 一. 審議會之判斷有恣意濫用及其他違法情事時 ; 二. 行政機關之判斷, 是否出於錯誤事實認定或不完全資訊 ; 三. 法律概念涉及事實關係時, 其涵攝有無明顯錯誤 ; 四. 對法律概念之解釋有無明顯違背法則或抵觸既存上位規範 ; 五. 行政機關之判斷是否有違一般公認之價值判斷標準 ; 六. 行政機關之判斷是否出於與事物無關之考量 ; 七. 行政機關之判斷是否違反法定的正當程序 ; 八. 作為判斷之行政機關其組織是否合法且有判斷之權限 ; 九. 行政機關之判斷是否違反相關法治國家應遵守之原理原則, 如平等原則公益原則等

55 防災型都更為市民提供居住安全環境

56 高雄美濃 6.4 級地震臺南維冠大樓倒塌天災? 人禍? 土壤液化? 設計不良? 偷工減料? 維管不當?

57 防災型都更行動方案年 7 月法令技術與資金三面到位 57

58 行動方案 2.0 防災型都更 105 年 11 月從實務輔導情形, 提出協助方案主動擴大輔導 : 危險社區 ( 海砂屋紅標或應重建修復之建築 ) 都更推動師進駐輔導擴大資金補助 : 1. 海砂鑑定結構評估臨門全支援 2. 結構補強 75% 補助訂定自治條例, 限期鼓勵拆除, 重建定額容積協助 : 1. 容積定額 2. 直接申請建照程序快 3. 安置租金補貼 4. 稅賦補貼危險建築五大原則限期改善全體同意搭配建築法第條機制處理符合容積總量限制 58

59 高危險高風險新北市防災型都更推動策略架構震損建築 & 海砂屋推動師輔導 + 健檢臨門方案防災建築再生自治條例重建整建限期拆除限期改善容獎 50% 一次到位放寬相關法令限制拆遷安置補助稅捐減免提高補助 75% 工程經費 ( 上限 1000 萬上限 ) 市府提供媒合平台 ( 推動師建經公司銀行營造廠 ) 援助資源有風險策略地區更新計畫防災道路及避難點因地制宜容積獎勵簡易都更一般都更 ( 重建都更與整維 ) 巡迴說明會輔導資源推動師投入 59

60 新北市推動防災建築再生自治條例 ( 草案 ) 架構第 3 條適用範圍辦理方式獎助方式健檢三類海砂屋震損等危險合法建築物整建維護重建第 5 條第 1 條立法目的第 2 條主管機關為新北市政府第 8 條施行日期 2 年內提高費用補助上限至 75%, 並不得超過 1,000 萬元 2 年內拆除容積獎勵 : ( 原容積 + 原容 50%)or ( 原容積 + 法容 50%) 法令放寬 : 原建蔽率 + 原開挖率 + 原使用放寬建築高度第 4 條基本要求 : 臨 8m 路或未臨 8m 路自行退縮達 8 米租金補助 : 建物拆除後, 補助租金, 以 1 年為限稅捐補貼 : 新建 3 年內期間全額補貼地價稅新建後 2 年內補貼地價稅及房屋稅 50% 附則本府應定期清查本市境內有危險之虞建築物, 並輔導依本自治條例規定進行新建整建或維護, 必要時得依建築法第七十七條第八十一條及第九十一條規定辦理第 6 條第 7 條 60

61 61 結論與省思老屋就一定要拆除重建嗎? ( 重建目的是為了提升價值還是提升安全?) 都更就是免費換新房嗎? ( 類比換車不用錢? 更新其實是要成本的 ) 都更一坪換一坪就一定推的動嗎? ( 容積獎勵是永遠的萬靈丹下一次都更怎麼推?)

62 簡報結束敬請指教 62

房地產理論與實務前言 1-1 不動產的定義 Real Property

房地產理論與實務前言 1-1 不動產的定義 Real Property 提昇全球競爭力的關鍵是開放社會 ~ (Michael E. Porter) Chapter 1 入門篇 1-1 房地產之定義 1-2 土地使用的種類 Project 1-3 房屋有哪些種類? 1-4 產權的意義 1-5 何謂建築業和代銷業? 關係如何? 1-6 不動產開發及市場分析房地產理論與實務前言 1-1 不動產的定義 Real Property 1-1 房地產之定義土地產權房地產